广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)桂0702执异7号 异议人(利害关系人)：钦州高新钦园物业管理有限公司，住所地：钦州市南珠东大街**。 法定代表人：季云如，公司执行董事。 委托诉讼代理人：林喆，广西铭德律师事务所律师。 申请执行人：黄云飞，男，1981年5月11日出生，地，地址：钦州市钦**/div> 被执行人：钦州市鲲炎光电科技有限公司，住，住所地：钦州高新技术产业开发区**曙光园C1-2标准厂房/div> 法定代表人：黄梅香，公司总经理。 本院在办理申请执行人黄云飞与被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司（如下简称：光电科技公司）借款合同纠纷执行案件的过程中，于2018年9月13日作出（2018）桂0702执恢9号执行裁定书，裁定将被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司所有的位于钦州市南珠东大街555号高新.钦园6号楼1单元601号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）、603号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）、701号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）,6号楼2单元601号房（房产证号:钦房权证钦城区字第××号)作价共1616512元，交付给申请执行人黄云飞抵偿本案借款本金1300000元及部分利息316512元，共计1616512元，四套房屋所有权归申请执行人黄云飞所有。同年11月7日，本院发出公告，责令被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司在2018年11月20日前腾空并迁出房屋，将上述四套房产交付给申请执行人黄云飞。逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。异议人钦州高新钦园物业管理有限公司向本院提出书面执行异议。本院于2019年1月15日受理，受理后，因被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司法定代表人黄梅香下落不明，本院依法公告送达相关的法律文书，本案现已审查终结。 异议人钦州高新钦园物业管理有限公司称，请求人民法院撤销(2018)桂0702执恢9号执行裁定书,并停止将位于钦州市南珠东大街555号高新钦园6号楼1单元601号房、603号房、701号房，6号楼2单元601号房交付给申请执行人黄云飞。事实与理由：异议人是钦州市南珠东大街555号高新钦园的物业公司，负责高新钦园小区的物业管理工作。异议人对（2018)桂070执恢9号执行裁定提出执行异议，理由如下：本案的被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司购买了钦州市南珠东大街555号高新钦园6号楼1单元601号房、603号房、701号房，6号楼2单元601号房，被执行人自2015年8月7日起至今未向异议人交纳过物业服务费、电梯使用费，累计拖欠物业服务费共计30783.2元、电梯使用费3940.3元。异议人一直管理着上述房屋的共有部分，承担着包括安保、卫生、电梯、维修等义务，保障了整个高新钦园小区的和谐安宁，也对上述房屋价值起到了保值的作用。同时，由于物业服务合同的特殊性，异议人无法单方面解除物业服务合同，为了房屋共有部分的利益，异议人即使收取不到上述房屋的物业服务费、电梯使用费，为了小区全体业主的合法权益，也必须继续履行物业服务合同的义务。申请执行人黄云飞通过以物抵债的方式获得上述房屋所有权，申请执行人作为最大的受益人，应当承担上述房屋所附带的义务，应当在以物抵债和交付房屋前向异议人付清拖欠的物业服务费、电梯使用费，否则会损害异议人以及高新钦园其他业主的合法权益。所以，在没有清偿拖欠的物业服务费、电梯使用费前，钦南区人民法院以申请执行人享有抵押优先受偿权，不损害其他债权人合法权益和社会公共利益为由，作出准许以物抵债，将上述房屋交付申请执行人的执行裁定是违法的，应当予以撤销。综上所述，异议人请求人民法院撤销(2018)桂0702执恢9号执行裁定书，要求申请执行人付清拖欠的物业服务费、电梯使用费后，在不损害异议人和高新钦园其他业主合法权益以及社会公共利益的情况下，再对上述房屋作出处理。 异议人钦州高新钦园物业管理有限公司提供如下证据证实其主张： 1、异议人钦州高新钦园物业管理有限公司营业执照、法定代表人及身份证复印件，证明异议人的身份情况； 2、《物业管理服务合同书》，证明异议人是高新钦园的前期物业公司，对高新钦园的房屋及公共部分进行物业服务和管理； 3、《民事判决书》，证明被执行人于2015年8月领用了上述房屋及房屋产权证； 4、《欠款清单》，证明被执行人至今已累计拖欠物业等费用。 申请执行人黄云飞、被执行人光电科技公司在本院规定的期限内没有提出答辩及提供证据。 本院审查查明，2016年10月12日,钦州市仲裁委员会立案受理申请执行人黄云飞与被执行人光电科技公司民间借贷纠纷的仲裁申请，并于2016年11月9日达成（2016）钦仲案字第330号调解书。调解协议生效后，因被执行人光电科技公司未履行付款义务，申请执行人黄云飞向钦州市中级人民法院申请强制执行。钦州市中级人民法院于2017年1月12日立案受理，并于2017年2月16日作出（2017）桂07执8号执行裁定，裁定由钦州市钦南区人民法院执行。本院于2017年3月1日立案受理，执行案件案号为（2017）桂0702执271号。2018年4月11日本院恢复强制执行，执行案件案号为（2018）桂0702执恢9号。在执行过程中，本院于2018年9月13日作出（2018）桂0702执恢9号执行裁定书，裁定一、解除对位于钦州市南珠东大街555号、高新.钦园6号楼1单元601号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号),603号房（房产证号:钦房权证钦城区字第××号）、701号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号），6号楼2单元601号房（房产证号:钦房权证钦城区字第××号）的查封；二、将被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司所有的位于钦州市南珠东大街555号高新.钦园6号楼1单元601号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）、603号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）、701号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）,6号楼2单元601号房（房产证号:钦房权证钦城区字第××号)作价共1616512元，交付给申请执行人黄云飞抵偿本案借款本金1300000元及部分利息316512元，共计1616512元，四套房屋所有权归申请执行人黄云飞所有。该财产所有权自本裁定书送达申请执行人黄云飞时起转移；三、申请执行人黄云飞自本裁定书送达之日起十五内到财产登记机构办理产权变更登记手续，过户费用、其他所涉税费由申请执行人黄云飞负担。2018年11月7日，本院发出公告，责令被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司在2018年11月20日前腾空并迁出房屋，将上述四套房产交付给申请执行人黄云飞。逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。异议人钦州高新钦园物业管理有限公司向本院提出书面执行异议。 另查明，2015年7月20日，钦州钦廉林业综合开发有限公司与被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司签订《商品房买卖合同》，被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司购买钦州钦廉林业综合开发有限公司开发建设的位于钦州市南珠东大街555号高新·钦园小区的6号楼1单元601、602、603、701号以及2单元601、602、603号商品房。 又查明，2011年12月，钦州钦廉林业综合开发有限公司与异议人钦州高新钦园物业管理有限公司签订《钦州高新钦园一期项目物业管理服务合同书》，钦州钦廉林业综合开发有限公司选聘钦州高新钦园物业管理有限公司提供高新钦园一期项目前期物业服务。 本院所确认的上述事实，有如下证据予以证实：一、本院（2018）桂0702执恢9号执行案件卷宗中材料：1、2016钦州市仲裁委员会（2016）钦仲案字第330号调解书；2、申请执行人黄云飞执行申请书；3、钦州市中级人民法院（2017）桂07执8号受理执行案件通知书及钦州市中级人民法院（2017）桂07执8号执行裁定书；4、钦州市钦南区人民法院执行案件立案审批表及受理执行案件通知书；5、（2018）桂0702执恢9号执行裁定书；6、钦州市钦南区人民法院公告；二、异议人钦州高新钦园物业管理有限公司提供的《民事判决书》、《钦州高新钦园一期项目物业管理服务合同书》。上述证据材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，本院依据生效的法律文书，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十八条、第二十九条第二款的规定，对被执行人名下的房产，依法强制执行，所作出的（2018）桂0702执恢9号执行裁定书，裁定将被执行人的房产作价抵偿借款本息，四套房屋所有权归申请执行人黄云飞所有，执行行为没有违反法律规定，执行措施并无不当。异议人钦州高新钦园物业管理有限公司以被执行人光电科技公司拖欠其物业管理费等理由，主张申请执行人在以物抵债和交付房屋前向异议人付清拖欠的物业服务费、电梯使用费，因而提出排除执行异议，没有法律依据。被执行人拖欠异议人的物业费用，是异议人与被执行人之间的关系，属于另一法律关系，异议人应通过合法程序向被执行人追缴。 因此，异议人钦州高新钦园物业管理有限公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，异议人钦州高新钦园物业管理有限公司的执行异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人钦州高新钦园物业管理有限公司的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向广西壮族自治区钦州市中级人民法院申请复议。 审判长 韦 民 审判员 裴雄南 审判员 邓英旦 二〇一九年五月七日 书记员 李媛洁 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。