西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终4625号 上诉人（原审被告）：袁三方，男，1973年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:李小民，陕西玄凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨惠清，女，1950年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：马驰，男，1960年XX月XX日出生，回族，住西安市莲湖区。 被上诉人（原审被告）：孙郑智，（曾用名董郑智），男，1980年9月3日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族自治区。 委托诉讼代理人：何宏明，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳，陕西新庆律师事务所实习律师。上诉人袁三方因与被上诉人杨惠清、孙郑智房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初7886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁三方上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨惠清一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨慧清承担。事实和理由：2011年12月29日，其与孙郑智及其配偶签订了《借款协议》约定，其向孙郑智夫妇出借20万，孙郑智以涉案房屋抵押给其，并向市房管局提交了抵押申请。2012年1月11日，西安市房管局为其颁发了涉案房屋他项权证，2015年8月19日，其又与孙郑智签订《借款补充协议》约定，孙郑智将涉案房屋以20万元价格抵给其用于偿还借款，在房屋过户手续办理完毕后，视为孙郑智还清了其20万元借款。同时孙郑智代理人与其签订了《西安市二手房买卖合同》，2015年9月17日，市房管局向其颁发了房屋所有权证。根据以上事实，其作为出借人，在孙郑智将涉案房屋抵押给其后，其有理由相信涉案房屋属于孙郑智合法所有，杨某某代孙郑智与其于2015年8月19日签订的《西安二手房买卖合同》应为有效合同。杨惠清辩称，杨惠清并不欠孙郑智钱款，涉案房屋从杨惠清名下过户给孙郑智，只是孙郑智代马某某持有该房屋产权证，孙郑智与袁三方之间也并不存在债权债务关系，孙郑智与袁三方之间的2011年12月29日《借款协议》及2015年8月19日《借款补充协议》均系伪造，杨某某代孙郑智与袁三方签订的《西安市二手房买卖合同》价格明显不合理，孙郑智与袁三方之间恶意串通事实明显。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。孙郑智辩称，孙郑智曾用名为董郑智，涉案《借款协议》及《借款补充协议》确是其与袁三方签订的，但其实际是代马某某签订上述协议，《西安市二手房买卖合同》实为马某某与袁三方之间的以房抵债。杨惠清向一审法院起诉请求：1.确认孙郑智与袁三方2015年9月2日签订的位于西安市莲湖区XX路XX号XX号楼XX号《西安二手房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由孙郑智、袁三方承担。一审法院认定事实：袁三方将杨惠清及其女儿金某某以返还原物为由诉至西安市莲湖区人民法院，该院作出（2016）陕0104民初145号民事判决书查明以下事实：金某某系杨惠清之女, 其父金根录于 2003年11月 11日去世。2010年5月22日, 杨惠清向西安市公证处申请办理遗产继承公证, 同时提交了金某某放弃继承权声明书。 2010年 5月 27日, 西安市公证处出具 (2010) 西证民字第 3898号《公证书》, 载明被继承人金根录的父母均先于被继承人死亡, 被继承人金根录的子女金某某自愿放弃对被继承人金根录位于西安市莲湖区团结中路64号院 567 楼 24 号 (房产证号: 1050108018-5-1-24-20509)遗产的继承权,故该遗产由其配偶杨惠清继承。2010年5月31日,杨惠清向市房管局申请办理上述继承房屋的所有权转移登记。市房管局于2010年6月7日向杨惠清颁发了1050108018-5-1-24-20509~1号 《房屋所有权证》, 载明所有权人为杨惠清, 登记类型为转移登记, 类别为私房继承和登记。 2010年 6月 8日, 杨惠清在西安市公证处申请办理了 (2010) 西证民字第 4320 号 《公证书》, 证明杨惠清于当日来到公证处在委托蒋某某代为出售涉案房屋、代收房款等之《委托书》上签字。金某某得知其母杨惠清将其父金根录的房产办理了遗产继承公证, 又办理了房产证, 将房屋过户在其母名下, 并委托蒋某某帮助办理房屋抵押后, 以杨惠清侵犯其继承权为由,与其母杨惠清一起到西安市公证处申请撤销上述 《公证书》。 2011 年 9月19日, 西安市公证处作出(2011)西证复第6号《公证书》,认为杨惠清在申请办理继承公证时,有意隐瞒女儿金某某, 利用他人采用冒名顶替的手段, 骗取继承公证书, 在西安市房屋管理部门办理产权变更手续后委托他人将房屋出售, 并依法撤销其作出的(2010)西证民字第3898号《公证书》和(2010)西证民字第 4320 号《公证书》。上述两份 《公证书》被撤销后, 金某某并未到市房管局申请撤销房屋产权登记, 并继续在该房屋居住至今。又查,根据涉案房屋的房产档案记载:案外人蒋某某于2010年6月8日取得杨惠清的委托书后,于当日又向案外人彭某某出具委托书,委托事项包含代为出售涉案房屋,代收房款、代为办理房屋过户手续等。2010年12月8日,彭某某代表杨惠清与孙郑智签订《房地产买卖契约》, 将涉案房屋从杨惠清名下过户到孙郑智名下。 2012年 1月 11日,市房管局为袁三方颁发涉案房屋他项权证,抵押权人为袁三方，抵押人为孙郑智,担保债权为200000元。2015年8月19日，孙郑智向杨某某出具委托书, 委托事项为办理涉案房屋抵押注销手续、房产出售及过户手续等。同一日, 袁三方(乙方)和孙郑智(甲方)还签订《借款补充协议》,双方在该协议中约定:甲方将涉案房产以人民币200000元的价格抵给乙方用于偿还借款,如甲方未能配合乙方办理房产过户手续, 或者房产过户后一个月内乙方未能接收到房屋, 未能正常使用上述房屋, 则借款本息继续有效, 甲方需继续按借款协议约定承担还款责任和义务。2015年8月,杨某某代表孙郑智和袁三方签订《西安市二手房买卖合同》,合同约定房屋售价为5000元。2015年9月17日,涉案房屋过户登记至袁三方名下。2015年9月22日,袁三方以价款173960元为基数缴纳了房屋契税5219元,袁三方取得《房屋所有权证》后,遂要求金某某,杨惠清搬离涉案房屋。2015年11月16日,金某某向西安市莲湖区人民法院提起行政诉讼,要求确认市房管局颁发房屋所有权证违法。在该案审理中,孙郑智作为第三人参加诉讼。孙郑智在该案庭审中称:“杨惠清给蒋某某写的授权委托书,蒋又给彭(晨)写的转委托书,因马某某和蒋某某有经济纠纷, 就用这个房子抵债, 把杨惠清这个房子直接过户到我名下了”。 2015年12月3日, 袁三方向莲湖区法院提起民事诉讼, 要求孙郑智向其交付房屋并支付违约金。在该案审理中, 孙郑智称:“这个房子我没有占有使用, 这个房子原来是马某某的房子, 我和马某某是朋友, 马某某先将房子过户到我名下,马某某欠袁三方的钱, 后来还不上, 马某某被天津警方以非法集资拘留后, 袁三方就找到我, 让我给他办理房屋过户”。“我不认识杨某某, 我当时给袁三方出的委托书, 至于他再委托谁我不清楚。”,“袁三方没有向我交付过任何费用,只是当时用我的身份证办了一张银行卡,但是银行卡不是我持有,我把卡交给袁三方由他修改密码,过户费用也是由他自己支付”。该院经审查认为袁三方虽取得了涉案房屋的所有权证书,但涉案房屋一直由杨惠清、金某某占有使用, 且向袁三方出售房屋的孙郑智是否系涉案房屋的合法权利人至今尚存在争议, 袁三方提供的证据尚不足以证明其系涉案房屋确定的权利人, 故对其要求杨惠清、金某某搬离涉案房屋并支付房屋占用费的诉讼请求,不予支持。故判决驳回了袁三方的诉讼请求。袁三方不服该判决并上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院经二审审理，作出（2017）陕01民终1431号民事判决书驳回了袁三方的上诉，维持了原判决。再查，袁三方将孙郑智以房屋买卖合同为由诉至西安市莲湖区人民法院，该院查明以下事实：2015年8月19日，孙郑智向案外人杨某某出具委托书，委托事项为办理涉案房屋抵押注销手续、房产出售及过户手续等。同日，袁三方（乙方）与孙郑智（甲方）签订《借款补充协议》，协议约定甲方将涉案房产以20万元的价格抵偿给乙方用于偿还借款，如甲方未能配合乙方办理房产过户手续，或者房产过户后一个月内乙方未能接收到房屋，未能正常使用上述房屋，则借款本息继续有效，甲方需继续按照借款协议约定承担还款责任和义务，不视为甲方归还了乙方借款。当日，杨某某代表孙郑智与袁三方签订了《西安市二手房买卖合同》。并出具（2016）陕0104民初142号民事判决书判决驳回了袁三方的诉讼请求，该判决书已发生法律效力。又查，杨惠清将蒋某某、孙郑智、彭某某以确认合同无效为由诉至西安市莲湖区人民法院，该院经审查认为蒋某某利用其作为杨惠清代理人的便利条件,私自将他人房屋抵偿自己债务,并非杨惠清与孙郑智之间达成买卖涉案房屋的意思表示。并且,涉案房屋的买卖还侵犯了案外人金某某作为涉案房屋共有人的合法权利。孙郑智虽辩称其在签订协议时系善意第三人,但对蒋某某以房抵债时并非涉案房屋的合法权利人的情况应当是明知的,其在庭审中也未能提供案外人马某某确实向杨惠清支付了涉案房屋的合理对价的证据,故对其抗辩意见不予采信。故判决确认2010年12月8日彭某某代理杨惠清与孙郑智所签订的 《房地产买卖契约》无效。该判决已发生法律效力。庭审中，孙郑智认可杨某某代其与袁三方签订合同的行为，并愿意承担该代理行为带来的法律后果。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，彭某某代表杨惠清与孙郑智所签订的《房地产买卖契约》已经被生效法律文书确认无效，据此，孙郑智无权出卖涉案房屋给袁三方，孙郑智出卖涉案房屋的行为属无权处分，现杨惠清明确表示对孙郑智出卖房屋的行为不认可，孙郑智、袁三方之间签订的《西安市房屋买卖合同》应属无效。案外人杨某某代表孙郑智与袁三方签订合同，孙郑智对杨某某的代理行为认可，故该合同约束于孙郑智。杨惠清主张确认孙郑智、袁三方之间的房屋买卖合同关系无效的诉请，符合法律规定，依法予以支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：杨某某代理被告孙郑智与被告袁三方于2015年8月19日签订的《西安二手房买卖合同》无效。本案诉讼费用50元，由孙郑智、袁三方承担。鉴于上述费用杨惠清已预付，故孙郑智、袁三方在偿付上述款项时一并向杨惠清支付。本院二审期间，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备意思表示真实的条件。本案中，业已生效的（2016）陕0104民初142号、（2016）陕0104民初145号民事判决书已然查明，涉案房屋一直由杨惠清及其女金某某占有使用，原为杨惠清之夫金根录所有，金根录去世后，杨惠清通过公证程序将房屋过户到其名下，并委托案外人蒋某某代为出售涉案房屋、代收房款。之后，蒋某某委托案外人彭某某代为出售涉案房屋、代收房款、代为办理房屋过户手续等。彭某某于2010年12月8日代表杨惠清与孙郑智签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋从杨惠清名下过户至孙郑智名下。2011年12月29日孙郑智与袁三方签订《借款协议》，借款200000元，为期三个月。2012年1月11日，孙郑智将该房产抵押给袁三方，担保债权200000元。2015年8月19日，孙郑智向案外人杨某某出具委托书，委托其办理涉案房屋抵押注销手续、房产出售及过户手续等。当日，杨某某代孙郑智与袁三方签订《借款补充协议》及涉案《西安市二手房买卖合同》。其中，《借款补充协议》约定：甲方（孙郑智）将涉案房产以人民币200000元的价格抵给乙方（袁三方）用于偿还借款，如甲方未能配合乙方办理房产过户手续，或者房产过户后一个月内乙方未能接收到房屋，未能正常使用上述房屋，则借款本息继续有效，甲方需继续按借款协议约定承担还款责任和义务，不视为甲方归还了乙方借款。《西安二手房买卖合同》约定：孙郑智将涉案房屋以5000元每平米售予袁三方，此后，袁三方缴纳了契税，涉案房屋过户登记至袁三方名下。根据以上事实，并结合业已生效的（2017）陕0104民初906号民事判决书认定事实，足以认定孙郑智与袁三方签订《西安二手房买卖合同》的真实意思表示系担保能够偿还200000元之借款，而非形成房屋买卖合同关系合意。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，根据上述法律规定，应当认定袁三方与孙郑智之间签订《西安市二手房买卖合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，该伪装行为无效。至于被伪装行为所掩盖的隐藏行为的效力，本案不予涉及。综上，杨惠清在本案中诉请确认《西安市二手房买卖合同》无效，理由成立，应予支持。袁三方上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由袁三方负担。本判决为终审判决。  审判长  何  强审判员  肖晓通审判员  朱利安 二〇一九年五月十三日  书 记 员 周伟