贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再74号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：遵义市汇川区高桥镇泥桥社区油房组。住所地：贵州省遵义市汇川区高桥镇泥桥。负责人：李树兵，该组组长。再审申请人（一审原告、二审上诉人)：遵义市汇川区高桥镇泥桥社区竹林组。住所地：贵州省遵义市汇川区高桥镇泥桥。负责人：杨作荣，该组组长。二再审申请人共同委托诉讼代理人：田培，贵州舸林律师事务所律师。二再审申请人共同委托诉讼代理人：韩红亚，贵州舸林律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：王永华，男，1951年11月22曰出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：李芳丽，女，1974年5月3日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：周旭，男,1970年2月7日出生，土家族，住贵州省遵义市红花岗区。一审第三人：王锡书，男，1948年9月15日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。一审第三人：王清容，女，1981年7月3曰出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区.一审第三人：王清琼，女，1974年11月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。一审第三人：王清敏，女，1978年2月21日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。一审第三人：文红，女，1967年5月16日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。再审申请人遵义市汇川区高桥镇泥桥社区油房组（以下简称油房组)、遵义市汇川区高桥镇泥桥社区竹林组（以下简称竹林组)因与被申请人王永华、李芳丽、周旭及一审第三人王锡书、王清容、王清琼、王清敏、文红拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2018)黔03民终1012号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年12月28日作出（2018）黔民申2688号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。油房组××××组申请再审称，（一）二申请人在历史上曾经同属于一个村民组，涉案土地为二申请人集体所有的大约2亩荒地。1994年申请人将该荒地出租给案外人李优芬（已故）兴办预制板加工厂，并在荒地上修建一栋两层楼约400平方米砖混结构房屋。1999年申请人与李优芬补签了《租赁土地协议书》，租赁期限5年。2004年5月1日，申请人又与李优芬重新签订租赁合同，租赁期限两年。2004年5月6日李优芬与案外人何勇、张玉洪签订《预制场转让协议》。2004年8月2日李优芬以抵债形式将预制场的建筑物变卖给王永华（原村民组长)。2017年因公益建设需要征用该幅集体土地，对地上建筑物进行拆迁补偿，在拆迁补偿款发放过程中，王永华提出其曾于2004年8月2日与李优芬签订了《房屋转让协议》,以该房屋抵债形式购买了争议房屋。2017年7月29日，王永华分别与周旭、李芳丽签订《房屋买卖合同》，将争议的房屋卖给周旭、李芳丽二人。拆迁办与周旭、李芳丽签订《拆迁安置补偿协议》后拟将补偿款发放给周旭、李芳丽二人。申请人为主张权利，提起本案诉讼。原判认定二十多年双方就有关租赁土地和地上房屋的归属问题未产生过争议及无证据证明二申请人主张过权利是错误的，并驳回二申请人的诉讼请求错误。（二）被申请人李芳丽、周旭为城镇居民，依法不能买卖集体土地上的房屋，其与王永华所签订的房屋买卖合同无效。（三）无论是过去的土地承租人李优芬，还是现在的房屋买受人王永华，对涉案集体土地上的房屋均无权处分，其签订的房屋买卖合同无效。（四）涉案土地租赁期满后，承租人李优芬在出租人土地上修建的房屋，由于时过境迁该房屋自然应归土地所有权人所有。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，并请求支持申请人的诉讼请求。王永华辩称，李优芬与申请人签订了租地合同并同意其在土地上修建生产用房，在2004年李优芬将场地转租给案外人何勇，在其合同中明确约定房屋一栋所有权归李优芬，何勇只是无偿使用四年，在其后何勇及赵世友与村民组签订的租赁合同系未通知李优芬及得到李优芬的同意签订的，并且该栋生产用房一直由王永华管理使用，当中也出租过案外人蔡小林及余光德使用，其使用过程中产生的费用都是由实际使用人缴纳。1995年由于李优芬当时经营预制场时向王永华借款20,000.00元，在2004年王永华与李优芬经结算李优芬尚欠借款本金及利息共39,800.00元，遂签订以房抵账的合同，直到房屋被拆迁之前该栋房屋都是由王永华在管理使用，综上,申请人的再审请求和理由无法律依据及不符合客观事实，请求人民法院驳回申请人的再审请求。李芳丽、周旭辩称：首先，同意王永华的答辩意见。其次，我方认可申请人陈述的该诉争房屋系案外人李优芬自行修建的事实，但对申请人称对该房屋进行实际管理的说法不予认可；申请人所说的房地一体原则的法律规定来源于城市房地产管理法第三十二条，但该房地一体原则调整的是国有土地使用权及国有土地之上的房屋转让抵押关系，不适用于本案农村私房买卖合同；我国物权制度将土地及其土地上的不动产分为两个独立的权利客体，因此并不存在申请人所说的土地与其上的建筑物为主从关系之说，故即使答辩人在购买农村房时不能取得相应土地使用权但其也不影响答辩人依据合同取得房屋所有权；答辩人购买王永华的该房屋，并非用于居住而是准备用于生产弹簧，该诉争房屋其性质为生产用房并非住宅。从申请人诉状中陈述的该房屋修建的土地为荒山并不是宅基地，因此该房屋是可以进行交易的。第三，王永华与答辩人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，故该合同真实有效。综上，申请人的再审请求无法律及事实依据，请求依法予以驳回。王锡书、王清容、王清琼、王清敏、文红二审未提交书面陈述意见。油房组××××组向一审法院起诉请求：1、确认王永华与李优芬（已死亡）签订的《房屋转让协议》无效；2、确认王永华与李芳丽签订的《房屋买卖合同》无效；3、确认王永华与周旭签订的《房屋买卖合同》无效；4、确认油房组××××组集体所有的赵家堡（俗称地名）砖厂荒地上的一栋四百余平米建筑物的拆迁补偿款归油房组××××组所有；5、本案诉讼费用由被告方承担。一审法院认定事实：油房组××××组曾经属于一个村民组，于上世纪80年代分成两个村民组。1994年，油房组××××组将位于“赵家堡”砖厂荒芜多年的土地出租给李优芬（已死亡），用于生产预制建材。李优芬在该承租土地上修建生产用房一栋，建筑面积为400余平方米。1999年2月8日，油房组××××组与李优芬补签了书面《租用土地协议书》。2004年4月，油房组××××组与李优芬签订《租地合同》，约定：甲方（油房组××××组）将赵家堡砖厂荒地约1.5亩租给乙方（李优芬）生产预制建材。租地年限：2004年5月1日至2006年5月1日；付款方式：当年12月前一次性交清费用3000元；如遇国家征地，土地权属甲方，生产设施属于乙方；合同还对双方权利义务、续租等事宜进行了约定。2004年5月6日，李优芬作为甲方与案外人何勇、张玉洪作为乙方签订《预制场转让协议》，约定李优芬将预制场转让给何勇、张玉洪。协议载明“场地上有甲方住房一栋，由乙方无偿使用肆年后归甲方所有。”2004年8月2日，李优芬向王永华出具“抵账合同”，载明李优芬于1995年借王永华现金贰万元，一直无力偿还，预制场已转让，开账都不够，无力偿还王永华，现将预制场房子一栋，两层约400平方米抵押给王永华。该“抵账合同”上还载明“注：借条一张，转让合同一份交王永华存用，事后一并归还李优芬。”2004年8月23日，李优芬与王永华签订《房屋转让协议》，约定李优芬将泥桥村兴办预制场时修建的房屋一栋约400平方米转让给王永华，作为偿还乙方的借款。2006年8月8日，二原告与何勇签订《租赁协议书》，约定：二原告将原李优芬预制场转租给何勇经营预制板，租期为2006年8月30日至2009年8月30日；原合同（指李优芬合同）从该合同签订之日起终止；土地权属属于油房组××××组所有；原预制场所建房屋一栋属于集体所有，但何勇有使用权，且不付租金。2007年3月13日，油房组××××组与赵世友签订《租赁协议书》，约定：将“共用的空场地”租赁给赵世友使用，租期为2007年4月1日至2013年4月1日；原预制场所建房屋一栋属于集体所有，但赵世友有使用权，且不付租金。2007年7月29日，王永华与周旭签订《房屋买卖合同》，约定王永华将预制场自建房第一层约260平方米以8万元价格卖给周旭，同日，王永华与李芳丽签订《房屋买卖合同》，将上述房屋第二层约260平方米以8万元卖给李芳丽。2017年9月16日，遵义市汇川区高桥街道办事处分别与李芳丽、周旭签订《遵义市汇川区南宁路道路工程建设项目地上附着物、房屋征收补偿安置协议（货币补偿）》，约定对李芳丽、周旭购买的上述房屋进行征收补偿，该协议分别载明被征收房屋建筑面积为240.4平方米，无手续面积为240.40平方米，安置建筑面积为168.25平方米。房屋征收补偿金额按照每平方米3,200.00元计价。除房屋征收补偿金额外，另补偿搬家费、奖励费、其他费用等，共计分别补偿李芳丽、周旭678,118.40元。上述协议签订后，相关部门对被征房屋予以拆除。房屋拆迁款尚未支付给李芳丽、周旭。另查，油房组××××组在庭审中表示涉案预制场土地已被征用，土地补偿款已由油房组××××组领取。各方当事人对涉案房屋由李优芬出资在二原告出租的土地上修建无异议。第三人王清容（王锡书、王清琼、王清敏委托诉讼代理人）在庭审称，房屋是李优芬出资修建在油房组××××组土地上，理解应是联建，房屋是李优芬与油房组××××组共有。一审法院判决：驳回油房组××××组的诉讼请求。油房组××××组不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。二审法院认定事实，争议房修建于1994年，其用途是因为承租人经营预制厂所需，主要用于堆放钢筋、水泥等杂物，供部分工人用于居住。且油房组××××组在2004年签订第二份租赁合同时，已知道土地上修建房屋的事实，并在租赁关系结束后未要求承租人拆除恢复。现油房组××××组已对有关土地的征地补偿款进行了领取，现涉及房屋的补偿款尚在房屋拆迁部门。其余查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。二审法院认为，上诉人将涉案土地出租给李优芬，因双方在签订第一份《租用土地协议书》时，未对出租土地上即将修建的房屋权属归属进行明确。但双方在2004年4月26日签订《租地合同》时，涉案房屋已建成，该合同中明确约定如遇国家征地，土地权属甲方（油房组××××组），生产设施属于乙方（李优芬）。该房屋系李优芬为经营预制建材修建的生产用房，双方在二审中均认可所修房屋的用途是因为承租人经营预制厂所需，主要用于堆放钢筋、水泥等杂物，供部分工人用于居住。对此，根据房屋的用途，所修房屋应当属于生产设施的一部分，按照双方的约定，其权属当然属于李优芬所有，李优芬对其所有的财产依法进行处置，将其所修房屋抵给同村民组村民王永华并无不当。后王永华分别将房屋卖给被上诉人周旭和李芳丽，虽然周旭和李芳丽是城镇居民，但其向王永华购房并支付相应购房款、交付房屋的事实，王永华与周旭、李芳丽作为买卖双方对这一事实均不持异议。现因房屋已因城市建设进行了拆除，且王永华在二审中明确表示，房屋早已卖给周旭、李芳丽这么多年，房屋归周旭、李芳丽所有，即使有补偿款，也应该属于买受人周旭、李芳丽所有。纵观全案，本案诉争是因房屋的拆迁补偿引起，其直接动因直指拆迁款的归属，本案上诉人从房屋修建到拆迁，其间长达二十多年的时间，双方就有关租赁和地上房屋的归属问题未产生过纷争，在这期间，亦没有证据表明二上诉人主张过权利，现二上诉人在已将有关土地补偿款领取的情况下提起民事诉讼，提出对房屋补偿款的主张，其实质是对房屋拆迁补偿款主张权利，因此，一审法院根据本案的实际，判令驳回油房组××××组的诉讼请求，以诚实信用，彰显公序良俗，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审查明的事实与一、二审一致。本院再审认为，双方争议的焦点问题为：油房组××××组是否有权获得争议房屋的征收补偿款。首先，各方当事人对涉案房屋由李优芬出资在油房组××××组出租的土地上修建的事实无异议，本院予以确认。其次，根据双方于2004年4月26日签订的《租地合同》第四条：“如遇国家征地，土地权属甲方（油房组××××组），生产设施属乙方（李优芬）”、第五条：“合同期满，同等条件下，满足乙方续租，乙方不再租用，设施双方协商处理”的约定，争议房屋系李优芬为经营预制建材修建的生产用房，属于生产设施，该房屋的所有权归属于李优芬。即使在合同期满后，也应就相应设施（包括房屋）进行协商处理，但油房组××××组并未举证证明李优芬将争议房屋无偿交付或折抵给了油房组××××组。相反，根据王永华提供的李优芬认可的《预制场转让协议》、《借条》、《房子抵账合同》、《房屋转让协议》等证据可以证明李优芬一直认为其对房屋享有所有权和处分权，并实际抵偿给了王永华。第三，即使油房组××××组在2006年至双方对房屋产生争议期间以出租人的名义实际出租过相应土地和争议房屋（无偿使用），但该管理或出租行为不能否定争议房屋的财产所有权性质，故对油房组××××组再审认为争议房屋一直由其管理，且在李优芬退租后应法定的由其享有财产所有权的理由，没有法律依据，本院不予采纳。第四，因争议房屋已被拆迁征收，李优芬及王永华均表示房屋转让的真实性，故一审在争议房屋已被拆迁征收的情况下，对油房组××××组要求确认涉案的《房屋转让协议》及《房屋买卖协议》无效的请求予以驳回，并无不当。第五，根据庭审查明的事实可知，油房组××××组已经就涉案的相应土地（包括争议房屋坐落的土地部分）获得了相应的征收补偿，故在油房组××××组对争议房屋不享有所有权的情况下，其要求确认争议房屋的拆迁补偿款归其所有的请求，没有法律和事实依据，本院不予采纳。综上所述，油房组××××组的再审请求不能成立，应予驳回；二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）黔03民终1012号民事判决。本判决为终审判决。审判长  唐永群审判员  张 鹏审判员  吴梦吟二〇一九年五月二十日法官助理周益书记员向珣