江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初923号原告抚州市钧天物业管理有限责任公司，住所地：抚州市临川区赣东大道**。法定代表人刘志伟，总经理。委托代理人王胜平，江西澍正律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人万敏，江西澍正律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告福建省联众商业管理有限公司，，住所地：福建省福州市晋安区远东村678-6法定代表人俞宏龙，执行董事兼总经理。被告抚州市中环广场商业管理有限公司，，住所地：抚州市临川区赣东大道**钧天.城市旗舰）商场1-17号。法定代表人陈闽，总经理。委托代理人钱云，系抚州市中环广场商业管理有限公司员工，代理权限：一般代理。原告抚州市钧天物业管理有限公司（钧天物业）与被告福建省联众商业管理有限公司（以下简称联众公司）、抚州市中环广场商业管理有限公司（以下简称中环公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钧天物业的委托代理人万敏、被告中环公司的委托代理人钱云均到庭参加诉讼，被告联众公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钧天物业诉称，原告与被告于2017年4月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于抚州市临川区赣东大道68号负一楼至五楼房屋及广场出租给被告，租赁期限自2017年4月30日起至2037年12月31日止，租赁费用计算标准16元／月／平方米，每三年递增7%，以此类推，租赁费用采用先付后用的形式按季支付，支付时间为在前一租赁费用期满前7个工作日内支付下一期租赁费用，合同还约定了违约责任等其他条款。原告与被告签订租赁合同后，由于被告在使用租赁物时需拆除原告的原房屋装修结构和部分设备设施，双方于2017年6月9日签订协议书一份，原告同意被告在租赁使用中拆除原告租赁物的地下室、仓库等设施，被告同意向原告支付拆除租赁物品补偿费，补偿费按22400平方米计算，每月每平方米10元，每三年递增7%，被告应于2018年1月1日开始向原告支付补偿费至租赁合同期满时止，按季支付，具体时间为被告在2018年1月1日前7个工作日内向原告支付补偿费，下季度补偿费在每季度期满前7个工作日内向原告支付，以此类推。被告联众公司向原告发通知函，告知原告其成立中环公司，全权委托中环公司就办理出租、管理、收取租金等事项签订、执行、变更或终止租赁合同，并在整个租赁合同有效期内代替联众公司行使租赁合同项下的权利并履行租赁合同项下的义务，直至租期届满。协议订立后，被告仅支付了2018年第一、二季度的拆除补偿费，之后被告自2018年7月1日起未按协议约定支付补偿费，截止2019年2月11日被告应向原告支付补偿费1650133.33元。鉴于被告违约，原告于2018年8月1日向被告发出通知书，通知被告向原告交纳租赁费及补偿费，否则将解除租赁合同，通知发出后被告仍未支付补偿费。2018年8月23日原告向被告发出解除合同通知书，通知被告解除双方签订的房屋租赁合同。按租赁合同约定的违约条款，被告应支付两年补偿费用为标准的违约金5376000元。故原告诉至法院，要求判令被告立即向原告支付补偿费1650133.33元（补偿费计算时间2018年7月1日至2019年2月11日，后续补偿费计算至被告交回租赁房屋时止）及违约金5376000元。被告联众公司未应诉答辩。被告中环公司辩称，对原告诉请的补偿费无异议，确实是欠了原告的补偿费，从2018年7月1日起开始欠，之前已支付了2018年1月1日至2018年6月30日期间的补偿费。经审理查明，原告钧天物业系从事物业管理服务、房屋维修及租赁服务等业务的有限责任公司，被告联众公司系从事商业管理、餐饮管理等业务的有限责任公司，被告中环公司系自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为商业管理、餐饮企业管理、餐饮服务配送及相关咨询服务等。2017年4月原告钧天物业作为出租方（甲方）与承租方联众公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定如下：1、租赁房屋地址：抚州市临川区赣东大道68号负一楼至五楼及广场（含屋面使用权），本租赁房屋用途为商业用途，租赁房屋交付时间为2017年4月30日；2、租赁期限自2017年4月30日起至2037年12月31日止（其中2017年4月30日至2017年12月31日为装修及经营免租期）；3、本合同项下承租房屋的计租面积为22400平方米；4、租赁费用包括房屋租金、设备使用费、维修保养费、广告位使用费及车位使用费，租赁房屋交付之日起甲方将该大楼、地、地下停车场及地面广场整体物业管理交由乙方统一管理经营亏自负，租赁期间甲方不得以任何理由收回物业管理经营权，不得以任何理由要求乙方支付任何费用；5、租赁费用计算标准16元／月／平方米，每三年递增7%，以此类推，租赁费用采用先付后用的形式按季支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前7个工作日内支付下一期租赁费用，首期租赁费用支付时间及方式为：在甲乙双方房屋交接完毕后十个工作日内，由乙方向甲方支付首期租赁费用；6、合同期内，甲乙双方任何一方发生变更，变更后的主体仍应继续履行本合同项下的全部权利和义务，乙方并有权利指定乙方相关公司（包括但不限于与乙方、乙方股东有持股关系的公司等）承接乙方在本合同中的全部权利义务，甲方应予协助，乙方对其指定的乙方相关公司（包括但不限于与乙方、乙方股东有持股关系的公司等）承接乙方在本合同中的全部权利义务承担连带保证责任；7、因乙方违约造成本合同提前解除的，乙方除承担本合同约定的违约责任外，甲方有权无偿没收乙方全部与房屋形成附和的装修等物品，没有形成附和的乙方应在本合同解除后15日内拆除，并恢复房屋原状，同时向甲方支付两年租赁费用为标准的违约金，造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任，如逾期拆除及恢复原状的，乙方按照本合同约定的租金向甲方支付使用费。上述房屋租赁合同订立后，原告按约将租赁房屋如期交付给了被告联众公司使用，被告联众公司随后对所承租物业进行了拆除改造和装修，并对外招租。2017年6月9日原告与被告联众公司对联众公司在租赁使用中需拆除钧天物业原有租赁物的地下室、仓库、空调及配电设施等达成一致意见，并就拆除租赁物部分设施补偿方案签订了协议书一份，协议书主要约定内容如下：1、原告同意联众公司拆除租赁物的地下室、桑拿室、仓库，房屋平面结构、电梯、空调、配电设施等，拆除面积为22400平方米；2、联众公司同意向原告支付拆除租赁物品补偿费，补偿费按22400平方米计算，每月每平米10元人民币，每三年递增7%；3、联众公司应于2018年1月1日开始向原告支付补偿费至甲乙双方签订的《房屋租赁合同》期满时止，按季度支付，具体支付时间为2018年1月1日前7个工作日内支付补偿费，下季度补偿费在每季度期满前7个工作日内支付，以此类推；4、违约责任双方同意按2017年签订的《房屋租赁合同》约定的违约责任条款处理。2017年7月10日被告联众公司与中环公司向原告发送了通知函一份，通知函中明确约定联众公司所承租涉案房屋项目为中环广场，为加强公司统一项目管理，成立抚州市中环广场商业管理有限公司，并全权委托抚州市中环广场商业管理有限公司就办理涉案租赁房屋的出租、管理、收取租金等事项签订、执行、变更或终止租赁合同，并在整个租赁合同有效期内代替联众公司行使租赁合同项下的权利并履行租赁合同项下的义务，直至租期（含续租期）届满，并约定自即日起联众公司中环广场项目租赁合同相应费用（包括但不限于租金、物业费等）一律汇入抚州市中环广场商业管理有限公司在赣州银行抚州分行开立的银行账户。2017年8月10日被告联众公司向原告出具了一份承诺书，承诺以下内容：1、如联众公司没有按租赁合同约定支付租金，或出现其他违约行为，联众公司对外招租的江西海印餐饮管理有限责任公司等客户应向联众公司支付的租金全部由原告收取，联众公司对此无异议；2、联众公司如没有按租赁合同约定支付租金或出现其他违约行为，导致《房屋租赁合同》提前终止或租赁期限届满，联众公司对承租物业进行的装修、物业内的全部设施、设备等无偿归原告所有。此后，被告按拆除补偿协议仅向原告支付了2018年1月1日至2018年6月30日两个季度的拆除租赁物品补偿费，自2018年7月1日起的补偿费就未再支付，2018年8月1日原告向两被告发送了催交租金及拆除租赁物品补偿费的通知书，要求两被告支付2018年第三季度补偿费共计人民币672000元及尚欠的店铺租金等费用，并通知两被告在接到通知后立即向原告交纳，否则将解除合同。2018年8月15日被告中环公司向原告发送了往来函一份，内容为“由于我公司与贵公司签订的租赁合同已严重违约，在我公司与贵公司未达成其它协议的情况下，同意将中环广场所有的租金收入及其它应收款项金额全部转入邹银金账户，由邹银金同志负责监管其资金”。两被告接到上述催交费通知书后，仍未履行交费义务，原告于2018年8月23日即向两被告发送了解除合同通知书，通知两被告与原告签订的《房屋租赁合同》于2018年8月23日解除，并告知两被告其将保留进一步追究两被告违约责任的权利。之后，两被告一直未向原告履行交费义务，原告催问未果，遂诉至本院。以上事实有原被告营业执照、企业信息、原告与被告联众公司签订的房屋租赁合同及拆除租赁物品补偿费的协议书、通知函、催交费通知书、解除合同通知书、承诺书、往来函、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告联众公司签订的《房屋租赁合同》及双方就拆除租赁物品补偿费签订的《协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。上述租赁合同及协议书订立后，双方均应按约定履行各自的义务，原告按合同约定向被告联众公司交付了涉案租赁商铺等房屋，被告联众公司理应按协议书约定的时间向原告履行按时支付拆除租赁物品补偿费的义务，按协议约定的内容，联众公司应从2018年1月1日起按季度向原告支付拆除租赁物品补偿费672000元至租赁合同期满时止，从第二季度起的补偿费在每季度期满前七个工作日内支付，被告已付了第一季度的补偿费，从第二季度起的补偿费至今未支付，现原告要求被告联众公司支付从2018年7月1日起的补偿费的诉请，证据充分，于法有据，本院予以支持。因被告未按租赁合同约定向原告履行按时支付租赁费等相关义务，原告于2018年8月23日已书面通知两被告解除涉案房屋租赁合同，故原告诉请的拆除租赁物品补偿费应计算至合同解除日即2018年8月23日止。对于原告诉请的违约金，双方签订的协议书中约定违约责任按双方签订的《房屋租赁合同》约定的违约责任条款处理，而租赁合同中虽约定如被告迟延交付租赁费用超过7日的，以千分之一每日为标准支付迟延履行金，并约定因被告违约造成本合同提前解除的，被告应向原告支付两年租赁费用为标准的违约金，但该约定的违约金明显过高，应调整为以尚欠补偿费为基数，自涉案房屋租赁合同解除日的次日即2018年8月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至还清款时止。被告中环公司虽是受联众公司的委托执行、变更和终止涉案租赁合同等事项，但两被告向原告发送的通知函中明确约定中环公司在整个租赁合同有效期内代替委托人行使租赁合同项下的权利并履行租赁合同项下的义务直至租期届满，故被告中环公司也应向原告履行连带付款义务。被告联众公司未应诉答辩，视为对原告的诉请及主张放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告福建省联众商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告抚州市钧天物业管理有限责任公司支付拆除租赁物品补偿费395733.33元（自2018年7月1日计算至2018年8月23日）；二、被告福建省联众商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告抚州市钧天物业管理有限责任公司支付违约金（以尚欠补偿费395733.33元为基数，自2018年8月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至还清款时止）；三、被告抚州市中环广场商业管理有限公司对上述第一项补偿费及第二项违约金承担连带清偿责任；四、驳回原告抚州市钧天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60983元，由原告抚州市钧天物业管理有限责任公司负担53747元，被告福建省联众商业管理有限公司、抚州市中环广场商业管理有限公司负担7236元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  胡军红人民陪审员  万园秀人民陪审员  王晓倩二〇一九年五月十三日书 记 员  戴婷婷