湖南省新晃侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1227民初643号 原告：蒲琼秀，女，1965年12月10日出生，住湖南省新晃侗族自治县。 委托诉讼代理人：钟奇志（原告蒲琼秀之夫），男，1962年10月28日出生，住湖南省新晃侗族自治县。 原告：钟奇志，男，1962年10月28日出生，住湖南省新晃侗族自治县。 被告：怀化市山河房地产开发有限公司，住所地新晃县中山路（祥园大酒店第**），统一社会信用代码91431227599407420E。 法定代表人：吴涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：魏华，湖南宏峰律师事务所律师。 原告蒲琼秀、钟奇志与被告怀化市山河房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告钟奇志（亦是原告蒲琼秀委托诉讼代理人）、被告怀化市山河房地产开发有限公司委托诉讼代理人魏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲琼秀、钟奇志向本院提出诉讼请求：1、判决被告退回原告在购买商品房时预交办理不动产证等证件剩余的预交办证款3937.92元；2、判决被告支付原告违约金1899元；3、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月27日在被告处购买XX小区的商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》，被告于2013年11月4日分契税、国土证费向原告收取11476元的办证费用。现证件已办理，而被告只出示契税票一张，税款为7538.08元，剩余预交办证款3937.92元理应全部退回原告。商品房买卖合同约定，原告付购房款379859元，被告应该在2016年6月30日前办理房地产权证给原告，逾期按照0.5%支付违约金，实际办理房地产权证是2017年11月，逾期一年多，为此被告应支付违约金1899元。为维护原告合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告怀化市山河房地产开发有限公司答辩称：一、依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式、其它形式”。书面合同及事实合同都受法律的保护。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原、被告双方签订有书面合同，该合同没有违反法律、法规。双方对委托事项进行明确的约定，被告对交办的办理不动产证及按揭等委托事项已实际完成，原告对委托代办的报酬等费用已实际支付。原告应根据《中华人民共和国合同法》中的诚实信用原则遵守合同约定。二、双方签订的合同依法成立。1、双方依法签订认购合同，且原、被告双方都已经履行完代办事实合同。2013年10月7日，原告蒲琼秀、钟奇志委托其儿子与被告山河房地产签订《XXXXX内部认购书》一份。该认购书第五条约定办理产权证所需房屋维修基金、契税、代办费、工本费、水电立户费用由原告承担，被告代办;若原告需要银行按揭或公积金买房，因此产生的所有费用由原告承担。该认购书明确约定了双方的委托事项，委托费用由原告承担。该合同系双方真实意思表示，没有违反法律法规，依法成立且有效。2、原告已经履行完合同付款义务。2013年11月，原告蒲琼秀、钟奇志开始履行《山河.御花园内部认购书》的义务。原告按照《XXXXX置业计划》的标准，将代收的契税7597元、土地测量费1600元、委托代办费2279元，共计11476元支付给被告。原告自愿支付相关费用的行为，已经表明放弃了依据政府指导性价格进行商事谈判的权利。那么，在被告没有欺诈、胁迫的情形下，且被告已经履行完相关义务，原告应遵守双方的约定恪守诚信。3、被告已经按约定完成各项代办事项。2015年9月24日代缴房屋契税7538.08元，代缴土地测量费1600元，办理好住房公积金贷款，2017年11月办理好不动产产权证。因此，被告已经按约定全部履行完代办事项。三、非山河房地产公司的责任导致延误取得房地产权证书。根据《商品房买卖合同》第15条规定，如因出卖人责任买受人不能在2017年6月30日前取得房地产权证书的，按房价的0.5%支付违约金。因此，双方约定了违约金的免责条款，只有因山河房地产公司的责任，才有违约金支付的可能。首先，山河房地产公司在办证过程不存在任何过错，违约的前提条件没有成就，也就不存在向原告支付违约金。其次，因政府机构改革导致延误办证。山河房地产公司从2015年12月份就开始办证，在2016年4月份以前已经办好1栋、6栋、7栋、8栋楼梯房的房地产权证；2015年12月份办好第6栋的房地产权证；2016年1月份办好第7栋的房地产权证；2016年3月份办好第8栋的房地产权证；2016年4月份办好第1栋的房地产权证；按照正常的程序，在2016年6月底完全可以将2、3、5栋的房地产权证全部办好，但是，2016年5月份新晃县房产管理局因不动产机构改革停止办证。期间，新晃县不动产登记中心要求山河房地产公司把以前办好的4栋楼梯房房地产权证全部收回重新办理不动产权证。直到2017年5月9日，山河房地产公司才开始办理分证。因此，由于新晃县不动产登记中心机构改革的原因，导致山河房地公司将近一年不能正常办证，属于不可预知的政府行为，不属于山河房地公司的责任，山河房地公司不承担违约金的赔偿责任。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。 原告蒲琼秀、钟奇志为支持其主张，向本院提交以下证据：1、缴款票据1份，拟证明被告收取了原告11476元；2、契税发票（金额7538.08元）复印件1份，拟证明被告代原告缴纳契税7538.08元的事实；3、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告签订买卖合同的事实；4、不动产权证复印件1份，拟证明2017年11月6日办理不动产权证的事实；5、房产局证明复印件1份，拟证明该案没有超过诉讼时效的事实；6、法律依据复印件1份，拟证明原、被告双方签订合同的相关内容涉及到违法行为，办证的行为按《城市房地产开发经营管理条例》规定，开发商应该在合同签订90日内办理相关手续及证件，销售人只能提供办证材料到相关部门，由买受人自己办理。 对原告提交的证据，被告质证意见为：证据1，对真实性、合法性无异议，钱是2013年11月14日收取，已经过了诉讼时效；证据2无异议；证据3，对真实性、合法性没有异议，合同的14页第四项明确约定了买受人委托出售人办理相关手续，因此产生的费用应该由买受人承担；4、对不动产权证真实性无异议，但是不能证明被告违约，XXXXX置业计划书里明确约定契税是7597元，土地办证费用是1600元，其它费用是2729元，按揭费用也进行了相关的约定，这份证据充分说明了原、被告对土地办证费用及其他费用进行了明确的约定；证据5，房产局证明是复印件，原告没有提供原件，复印件不能作为证据使用，不管新晃县房产机构成没成立都不影响原告向法院起诉的权利；证据6，对关联性不认可，该法律法规生效时间是2018年，不溯及既往；如果办证费用违反了法律规定，当时的商品房成交价也不符合规定；根据合同法规定，只要双方约定明确，合同就是合法有效的。 被告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、吴涛的身份证复印件，拟证明被告的主体资格及法定代表人的身份情况；2、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，并在合同附件四《合同补充协议》第4条约定：买受人委托出卖人办理银行按揭贷款、公积金贷款和房屋产权证，因此产生的所有费用由买受人承担；3、山河.御花园内部认购书复印件1份，拟证明第五条约定：办理产权证所需房屋维修基金、契税、代办费、工本费用、水、电立户费用由乙方承担，甲方代办；若乙方需银行按揭或公积金买房，因此产生的所有费用由乙方承担；4、山河.御花园置业计划复印件1份1页，拟证明当时双方签合同时约定的收取费用标准的事实；5、关于新晃县不动产登记办证时间节点说明复印件1份，拟证明新晃县不动产登记中心2016年6月29日颁发首证；2016年8月25日以栋为单位测试产生证书编号（办理总证）。2016年9月18日开始办理分证；2016年12月23日，怀化市山河房地产开发有限公司首次登记（第2栋总证）；2017年5月9日，怀化市山河房地产开发有限公司分证办理，违约责任应不是开发商造成；6、测量费非税发票复印件1份，拟证明被告为原告代缴测量费用的事实；7、房产证复印件、宗地图原件各8份，拟证明被告所修建的XXXXX小区1、6、7、8栋当时已经办理了房产证，后来房产证收回去了，重新全部办理不动产登记证，小区所有楼梯房含3栋全部已经建好，已达到办两证的条件。 对被告提交的证据，原告质证意见为：证据1、2无异议；证据3、4，内部认购书是原告之子钟冬鑫签的，不是原告本人签的，测量费应该由开发商自行承担；证据6，这些测量费应该是由开发商负责，原告只承担买房款；证据7，2栋、3栋、5栋是前期购买的房子，后面几栋先办理了，被告一直因其他原因没有办理下来，应该承担违约责任。 对原、被告双方提交的证据本院认证如下： 原告提交的证据1，被告质证对真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据2，被告质证无异议，本院予以采信；证据3，合同系原、被告自愿签订，本院予以采信；证据4，系行政机关依法办理的证件，本院予以采信；证据5，未提交原件，亦未说明未提交原件的正当理由，本院不予采信；证据7，我国现行法律法规不属于证据，本院不进行认证。 被告提交的证据1、2、5原告质证无异议，本院予以采信；证据3、4，虽系原告之子所签，但原告诉讼之前并未对该签字提出异议，且已经实际向被告交纳了相应的费用，应视为原告对其子签字的追认，本院对该山河.御花园内部认购书、山河.御花园置业计划的真实性及有效性予以采信；证据6，系正规发票，本院对被告向国土测绘队缴纳测绘费的事实予以采信，对证明目的不予采信；证据7，内容真实，能够证明政府机关将房权证更换为不动产权证的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月27日，原告在被告处购买位于新晃侗族自治县XXXXX小区3栋2单元103室的商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》，该合同补充协议第4条约定：“买受人委托出卖人办理银行按揭贷款、公积金贷款和房屋产权证的手续，因此产生的所有费用由买受人承担”。双方签订山河.御花园置业计划，注明房款以外的费用契税7597元、土地证办理费用1600元，其他费用2279元。2013年11月14日，被告向原告收取契税、土地证费用（测绘费）、其他费用共计11476元。2015年9月24日，被告代原告蒲琼秀、钟奇志缴纳契税7538.08元。2016年12月6日，国家发展和改革委员会、财政部下发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，该通知第五条规定：“房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担；向购房人提供抵押贷款的商业银行，不得把办理抵押权登记的费用转嫁给购房人承担。”2017年2月24日，被告向国土测绘队缴纳测绘费30000元。新晃县不动产登记中心于2016年成立，该登记中心2016年6月29日颁发首证，2016年8月25日以栋为单位测试产生证书编号（办理总证），216年9月18日开始办理分证。2017年10月6日，被告代原告在政府部门办理了不动产权证。 本院认为，本案双方争议的焦点为被告向原告起诉退还相关费用是否超过诉讼时效，被告收取的契税7597元、土地证费1600元、其他费用2279元是否应当退还原告，被告延期办证是否需要支付违约金。一、关于是否超过诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案原告应当知道权利可能遭受损害之日应为原告接收被告交付的相关票据、证件之日，本案不动产权登记证的办理之日为2017年10月6日，尚未超过诉讼时效。二、关于契税7597元。契税由国家税务机关依法收取，本案被告从原告处预收契税7597元，实际代缴契税7538.08元，对多收取的58.92元应当退还原告。三、关于1600元的土地证费。原、被告双方对该1600元为测绘费的性质并无异议，本院予以确认；该费用由国土测绘队收取，不属于被告代理原告代办证件的代办费，该费用的承担应当符合主管部门的文件规定。被告向原告收取费用的时间为2013年11月14日，向国土测绘队缴纳测绘费的时间为2017年2月24日，发改委、财政部发文禁止房地产开发企业向购房者转嫁国土测绘费的时间为2016年12月6日，被告向原告收取费用的时间虽然早于发文时间，但当时国土测绘费并未实际产生，而被告向国土测绘队缴纳国土测绘费时，发改委、财政部规定禁止房地产开发企业将测绘费转嫁给购房人承担的文件已经生效，该费用不应当由原告承担，不属于办理相关证件所必要的费用，亦不属于被告替原告办理相关证件的代办费，被告应当将该1600元退还原告。四、关于其他费用2279元，原告认为该费用为被告代收的国家办证机关等部门需要收取的费用，应当根据国家机关实际收取费用所出具的票据多退少补；被告认为该费用为原告按照约定支付给被告的办理证件的劳务费、打印材料费等费用，是双方协商一致的费用，被告不需要退还。本院认为，原、被告双方对该2279元属于何种费用均未提交证据证明，鉴于被告已代为原告办理了相关证书，其劳务、打印材料费等费用支出为必要支出，本院根据被告代为原告办理证书的实际情况，酌情认定被告收取原告其他费用2279元的一半，即1148.5元为被告代为原告办理证书所付出的劳务、打印材料费等费用支出，另一半即1148.5元应退还原告。五、关于被告逾期办理不动产权登记证是否需要支付违约金。被告提交的证据已经证明其为购房者办理房产权证后又被行政机关收回换成不动产权登记证的事实，且原、被告合同约定的办证最后期限（2016年6月30日）恰逢国家“二证(房产证、土地使用证)合一（不动产证）”改革期间及新晃县不动产登记中心成立初运行期，行政机关的上述行为对被告来说不可预见、不可避免、不可抗力，被告延期办证不构成违约，故无需支付违约金。综上，被告应退原告费用合计为：58.92元（契税）+1600元（土地证费）+1148.5元（其他费用）=2807.42元。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市山河房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告多收的契税、土地证费、其他费用共计2807.42元； 二、驳回原告蒲琼秀、钟奇志其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告怀化市山河房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴昌培 二〇一九年五月三十日 法官 助理  袁胜长 代理书记员  杨沁函 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。