山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1326民初768号原告：周迅，男，1951年4月8日生，汉族，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。被告：平邑县巨皇房地产开发有限公司，住所山东省平邑县城板桥路东、银花路北，统一社会信用代码：913713260808905086。法定代表人：冯连伟，该公司执行董事。被告：冯连伟，男，1954年4月14日生，汉族，住山东省平邑县。二被告委托诉讼代理人：季飞超，山东华拓律师事务所律师。原告周迅与被告冯连伟、平邑县巨皇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭亚斌、二被告委托诉讼代理人季飞超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周迅向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的房地产转让协议及补充协议，60万元按约定不予退还。2、判决被告承担违约责任，赔偿原告1311000元。3、判决被告冯连伟对第二项承担连带责任。事实和理由：2017年4月25日周迅与平邑县巨皇房地产开发有限公司签订房屋土地转让协议书，约定周迅将位于平邑县城莲花山路西的土地及房屋转让给平邑县巨皇房地产开发有限公司，价款为4370000元，冯连伟以担保人的名义在协议书上签字。同年8月14日，双方又签订补充协议，约定2017年8月14日前支付600000元，剩余3770000元平邑县巨皇房地产开发有限公司须在2019年2月1日前一次性全部付清。否则，原告有权随时解除合同，被告于2017年8月14日支付的600000元不予退还，并按照合同价款30%赔偿原告。时至今日被告仍未支付剩余款项，请求人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。平邑县巨皇房地产开发有限公司、冯连伟辩称，1、原告的诉求无事实和法律依据应予以驳回。2、原、被告于2017年4月25日签订房屋土地转让协议，合同签订之后，被告方支付原告款项60万元，合同签订后原告方没有将涉案土地交付给被告，现在被告不知情的情况下，原告方单方解除合同，违背合同法第94条之规定，如果法院判决原、被告解除合同，因原、被告签订合同之后，被告方没有给原告方造成任何损失，且现在土地价款比合同签订之时上涨价格非常高，因此如果法院判决原、被告解除合同，根据合同法第114条之规定，对于原告方所主张的违约金及损失，法院应依法不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。周迅提交证据：1、2017年4月25日原、被告双方签订的《房屋土地转让书》1份、2017年8月14日原、被告签订的《补充协议》1份，证实2017年4月25日签订协议后，同年的5月6日前被告就应该支付原告130万元，但被告逾期未付，所以后来又在8月14日签订了一份补充协议，这个补充协议中第五条第二项就有约定，最后的付款期限为2019年2月1日前将款项全额付清，逾期原告随时有权解除合同，并且支付原告的60万元不予退还，还需按转让价款的30%赔偿原告的损失。2、不动产权证书1份，证实原告对转让的房屋土地拥有合法的所有权和使用权。平邑县巨皇房地产开发有限公司、冯连伟质证认为：对证据1、2均无异议，但原告方依据补充协议第五条第二项解除合同，若依据该项规定解除合同的话，除符合约定之外，还应当符合法律规定。合同法第93条第二款规定了合同约定解除的条件，同时第96条还规定了依据93条第二款的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，即在本案中，原告方没有履行通知被告解除合同的法定条件，那么在本案中原告直接向法院提起诉讼，违背该条法律规定，法院应依法不予支持，在合同不解除的情况下，其他诉求明显也不能成立。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月25日周迅与平邑县巨皇房地产开发有限公司签订《房屋土地转让协议书》，周迅将其名下的位于平邑县城327国道西莲花山路西南的土地及房产一宗转让给平邑县巨皇房地产开发有限公司，转让价款为4370000元，付款方式为：2017年5月6日前支付130万元，在不动产登记处通知双方拍照、签字前将剩余款项3070000元一次性付清。土地交付时间为：不动产登记处打印出土地使用证时交付。冯连伟作为担保人在协议书上签名。2017年8月14日周迅与平邑县巨皇房地产开发有限公司签订《补充协议》，协议约定：平邑县巨皇房地产开发有限公司于2017年8月14日前支付周迅房地产转让价款人民币60万元，余款377万元如果平邑县巨皇房地产开发有限公司在2018年8月1日前一次性以银行转账形式全部付清，则加付10万元作为利息损失补偿给周迅，即平邑县巨皇房地产开发有限公司支付周迅387万元。如果平邑县巨皇房地产开发有限公司超过2018年8月1日未付清，自2018年8月1日开始，按年息20万元计算利息。但平邑县巨皇房地产开发有限公司至迟不得晚于2019年2月1日前以银行转账形式一次性全部付清。关于违约责任约定：（1）平邑县巨皇房地产开发有限公司逾期不支付周迅60万元并交纳自己应交的税款，周迅有权单方解除合同，平邑县巨皇房地产开发有限公司支付周迅全部转让价款的30%用以赔偿周迅的损失。（2）超过2019年2月1日平邑县巨皇房地产开发有限公司未全额付清，自2019年2月1日起，平邑县巨皇房地产开发有限公司按全部应付未付款项日万分之十支付利息，并且周迅有权随时解除合同。合同解除后，平邑县巨皇房地产开发有限公司2017年8月14日支付周迅的60万元不予退还，平邑县巨皇房地产开发有限公司还需另外支付周迅房地产转让价款的30%，赔偿周迅的损失。（3）若平邑县巨皇房地产开发有限公司无故拒不履行该合同，周迅不予退还所收款项，平邑县巨皇房地产开发有限公司需按转让价款的30%赔偿周迅。（4）若周迅无故拒不履行该合同，周迅退还全部所收款项，周迅需按转让价款的30%赔偿平邑县巨皇房地产开发有限公司。补充协议签订当日平邑县巨皇房地产开发有限公司支付给周迅转让款60万元，剩余转让款377万元平邑县巨皇房地产开发有限公司一直未支付，涉案房产和土地也未交付给平邑县巨皇房地产开发有限公司。本院认为，周迅与平邑县巨皇房地产开发有限公司达成房地产买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合法有效，双方应当依照约定全面履行协议。平邑县巨皇房地产开发有限公司未按协议约定支付转让款构成违约，双方约定的合同解除条件成就，周迅要求解除合同，本院予以支持。造成合同无法继续履行的原因是由于平邑县巨皇房地产开发有限公司不按约定支付转让款，依据双方约定，平邑县巨皇房地产开发有限公司已支付的款项不予退还，因此周迅请求不予退还平邑县巨皇房地产开发有限公司已支付的60万元，符合双方约定，本院予以支持。双方签订协议后，并未将涉案标的物进行移交，平邑县巨皇房地产开发有限公司的违约行为并未给周迅造成具体的实际损失，周迅请求违约损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条规定，判决如下：一、解除周迅与平邑县巨皇房地产开发有限公司于2017年4月25日签订的《房屋土地转让协议书》和2017年8月14日签订的《补充协议》，平邑县巨皇房地产开发有限公司已支付的60万元不予退还；二、驳回周迅的其他诉讼请求案件受理费41760元，由周迅负担28648元，由平邑县巨皇房地产开发有限公司负担13112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  刘华清审判员  颜景泰审判员  华志诚二〇一九年五月二十九日法官助理周曼曼书记员王晶