贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初794号原告：熊兰，女，1986年10月4日生，汉族，贵州省大方县人，现住贵州省贵阳市观山湖区。原告：陈国辉，男，1986年8月20日生，重庆市梁平县人，现住址同上。二原告委托诉讼代理人：杨忠勇、谢忠健，系贵州黔邦律师事务所律师，代理权限均为特别授权代理。被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬。职务：执行董事。委托诉讼代理人：余清凯、潘银河，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限均为特别授权代理。原告熊兰、陈国辉诉与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法由本院审判员夏小惠适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理，原告熊兰、二原告诉讼代理人及被告精石公司诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求，请求判决：一、依法解除原、被告双方于2017年12月9日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款、维修基金等共计223098元；三、判令被告支付违约金6088.66元（违约金自2018年5月30日起以213900元为基数按每日0.01%暂计至2019年3月20日）；四、判令被告支付原告损失费50000元；五、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告于2017年12月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于安顺市××××路金石希尔顿2-2-104号商铺出售给原告，总价款213900元，付款方式为按揭，后原、被告双方通过协商将付款方式变更为一次性付款，交房时间为2018年5月30日前。合同约定了逾期交房的责任及争议的解决方式。原告已按照合同的约定履行了付款义务，但被告至今尚未按照合同约定的期限履行交房义务，经多次与被告协商未果。原告在与被告签订《商品房买卖合同》同日将涉案商品房出租给案外人贵州世纪万通商业运营有限公司，现因被告的逾期交房行为给原告造成了巨大的损失，严重损害原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请为谢。被告精石公司辩称：原告方不具备合同解除权。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定“若因不可抗力导致出卖人不能按期交房，交房时间顺延”。另外双方签订的《补充协议》第2.1约定：“如因不可抗力、国家政策影响、政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为；政府规定临时性检查和其他限制性行为需要延期行为，出卖人可据实延期并不承担任何违约及赔偿责任”。本案中原告方签订的土地出让合同明确了该块土地是净地出让，之所以延迟交房是因为平坝污水处理厂主管道穿越原告地块，必须进行管道改道及处理因改道涉及的建筑物拆迁事宜，但进展十分缓慢，至2018年8月20日，污水管道迁管工程才全部完工，于2019年1月7日验收合格。以上事实符合不可抗力的情形。即使不符合不可抗力，也符合《补充协议》中因政府行为导致的延期的情形，所以原告诉请解除《商品房买卖合同》无事实及法律上的依据，进而原告要求返还购房款及要求支付违约金均无依据，且原告所计算的违约金过高。另外，案涉商铺所在的2#楼现在已经封顶，该商铺被告两个月后就可以向原告方履行交付义务，原告购买该商铺时，在双方签订买卖合同确立的价款之前，已经先行使用该商铺2018年5月31日至2024年9月1日的商铺租金96100元抵扣了部分购房款，所以，原告不会因被告方迟延交付商铺而遭受损失。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，二原告与被告签订《认购房屋证明单》，由二原告向被告认购金石希顿2-2-104号房产，认购房产建筑面积为19.15平方米，单价每平方米18888元，签订商品房买卖合同时间约定为：半年之内过来签合同，付款方式为按揭。在该《认购房屋证明单》附注中双方手写增加第7条：“在规定的时候内来签合同，享受优惠特价总价310000元。逾期签订合同定金不退，房源不保留”。2017年12月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：金石希尔顿2-2-104）及《补充协议》，并于2018年1月18日办理了商品房预售合同备案登记。合同约定由原告购买被告开发的位于平坝区××××路金石希尔顿的2-2-104号商铺，房屋总价款为213900元，付款方式为付首期房款107900元，余款106000元通过银行按揭支付；合同第十一条约定房屋交付时间为2018年5月30日，第十三条约定了出卖人逾期交付房屋超过30日，买受人有权退房，经买受人书面通知出卖人后，出卖人应当在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。（需要说明的是，原、被告在签订《认购房屋证明单》时补充约定：在规定的时候内来签合同，享受优惠特价总价310000元，二原告与被告确在此期限内订立了《商品房买卖合同》，但合同约定价款为213900元，此系二原告与贵州世纪万通商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定用96100元的租金抵扣购房价款，故在《商品房买卖合同》中原、被告双方将商铺总价款约定为213900元，系在310000元的基础上扣除了96100元的租金）。合同签订后，二原告于2017年12月9日向被告交纳房款77900元、公共维修基金4278元、配套费4920元，于2018年3月13日向被告交纳房款30000元。在办理按揭贷款过程中，因原告方原因导致申请银行贷款审核无法通过，经双方协商一致，于2018年3月24日签订《房款支付方式变更协议》将剩余房款106000元付款方式调整为一次性付款。协议签订后，原告方依约于2018年3月24日向被告交纳房款106000元。至双方约定的交房时间，被告未如约向原告方交付案涉商铺，原告方认为被告逾期交付房屋构成违约，故起诉至本院，提出如上诉请。同时查明，双方签订《商品房买卖合同》当日，原告与贵州世纪万通商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定原告从被告处接收案涉商铺后，将该商铺出租给贵州世纪万通商业运营管理有限公司，租期自2018年5月31日至2028年9月1日止，其中2018年5月31日至2018年9月1日为免租期。合同第四条第3项A约定：“至2018年5月31日起至2024年9月1日止6年3个月的租金为总房款的31%即为：96100元，一次性抵扣在希尔顿开发商开发该商铺的房款中”。合同签订后，被告精石公司收到贵州世纪万通商业运营管理有限公司用于抵扣该商铺购房款的租金96100元。另查明：2017年9月18日及2017年9月26日，被告精石公司两次向平坝区人民政府提交关于金石希尔顿排污管道改道的报告，请求平坝区人民政府就更改排污管道业主单位及更改管道费用问题进行明确。平坝城区污水处理厂污水管道迁改工程于2018年5月26日开工，至2018年8月20日全部完工。安顺市平坝区住房和城乡建设局对该工程进行验收后于2019年1月7日出具《工程竣工验收报告》。上述查明事实有原、被告双方当庭陈述及提供的证据：认购房屋证明单、预售合同备案登记表、《商品房买卖合同》、《补充协议》、转账凭据、收款收据、房款支付方式变更协议、商铺租赁合同、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、希尔顿建设项目工作推进协调会议纪要、希尔顿排污管道改道的报告、工程竣工验收报告、市政工程建设项目移交单在卷为凭，足以认定。原告方提交的全球邮政特快专递单拟证明因被告方未按期交房，原告熊兰于2019年3月15日向被告方寄送解除合同的书面通知。该邮政回单只注明邮寄物品为文件资料，仅凭该回单无法明确原告熊兰所邮寄文件资料的名称及内容，该份证明无法支持原告的证明目的，本院不予采信。本院认为,本案争议的焦点是：一、本案是否符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、被告精石公司关于延期资交房的抗辩是否成立；三、原告方诉请被告返还购房款项223098元及支付违约金、损失费是否应予支持。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，就商品房的价款、付款方式、交房期限、违约责任等进行了明确约定，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同的约定履行合同义务。现原告依约支付购房款，而被告未如期向原告交付案涉房屋，且该房屋至本案审理前乃至辩论终结时均未达到房屋交付的条件，被告从根本上不能按期履行合同义务，致合同目的不能实现，已然构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“房屋交付时间为2018年5月30日”、第十三条“出卖人逾期交付房屋超过30日，买受人有权退房”的约定，解除合同的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，二原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。被告抗辩称未按期向原告交房系因平坝污水处理厂管道改迁施工影响被告方案涉商铺所在的2#号楼施工进度，应属于不可抗力，即使不属于不可抗力，也符合双方签订的《补充协议》第2.1约定的情形，由此产生的延期交房被告不承担任何违约及赔偿责任。本院认为，工程勘察、规划设计和基础设施建设均是房地产开发建设的前期重要工作，其目的是为房屋建设施工做好准备工作，提供满足城市规划要求的施工图纸，完成土地开发的基础设施建设，为房屋建筑施工顺利进行提供必要的基础条件。且从被告提交的证据来看，本案中2017年4月5日在希尔顿建设项目工作推进会对市政排污管道改道费进行讨论及2017年9月18日、9月26日被告两次向平坝区人民政府提交《关于金石希尔顿排污管道改道的报告》，相关排污管道改道的前期准备工作均发生在2017年12月9日双方签订《商品房买卖合同》之前，所以对污水管道改道施工被告是可以预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款关于“本法所称不要抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情形”的规定，被告辩称不能如期交房属于不可抗力的理由不成立。再看本案中的情形是否可适用双方签订的《补充协议》中第2.1条款，免除被告精石公司的违约及赔偿责任。双方签订的《补充协议》，系被告为重复使用而预先拟定的，在订立合同时未与二原告进行过协商，应认定为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该《补充协议》第2.1条的内容属于免除被告方责任的情形，且被告未提供证据证明就该项条款已对二原告尽到合理的提醒与说明义务，该条款无效。被告不能依据该《补充协议》2.1条款据实延期且不承担违约及赔偿责任。综上，被告关于延期交房的抗辩理由不成立。原告因购买本案商铺支付购房款213900元，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，该款被告应向原告退还。被告向原告收取的房屋公共维修基金4278元及配套费4920元是否应予以退还的问题，本院认为，配套费用实质为房屋交付后移交物业管理公司作为公共费用使用，且本案中双方签订的《商品房买卖合同》既已解除，精石房开无交付房屋的可能性，则配套费产生的基础亦以消失，应予退还。公共维修基金虽为精石房开代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还。即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，如不予退还则将造成房开二次出售房屋后重复收取的客观情形。被告精石公司应向二原告退还已交购房款、公共维修基金、配套费共计223098元。案涉房屋逾期交付已超过30日，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，合同解除后，出卖人应按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金（该违约责任与逾期付款违约金0.01%的约定对等），即被告应向原告支付违约金为213900元×0.01%=21.39元。原告主张超出部分无事实依据，应予驳回。原告诉请被告支付损失费50000元，本院认为当事人主张损失费，应当举证证明其与被告方曾就损失费进行过事先约定以及具体约定的内容，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中对损失费均无约定，且原告也未提交证据证明因被告行为造成的具体损失，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告未能提供证据支持其主张，应承担举证不能的后果，对其诉请被告支付损失费50000元的主张，无事实依据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告熊兰、陈国辉与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2019年12月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿2-2-104）。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告熊兰、陈国辉退还购房款项223098元。三、于本判决第二项同期，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一次性向原告熊兰、陈国辉支付逾期交房违约金21.39元。四、驳回原告熊兰、陈国辉其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5492元，减半收取2746元，由二原告负担746元（已交纳），由被告负担2000元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  夏小惠二〇一九年五月二十二日法官助理王俊书记员赵佳媛