洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0302民初216号原告：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司,住所地：洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王明保，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛恒超，河南绿剑律师事务所律师。被告：熊亚平，女，1977年8月24日出生，汉族，住河南省孟津县，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：陈丹，系熊亚平丈夫，1974年6月10日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区，现住洛阳市老城区。原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称洛阳住总公司）与被告熊亚平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日作出（2018）豫0302民初793号民事判决，原告洛阳住总公司不服提起上诉。洛阳市中级人民法院于2018年12月18日作出（2018）豫03民终4400号民事裁定，裁定撤销原判发回重审。本院于2019年1月18日立案后,依法适用普通程序,于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛恒超、被告熊亚平及委托诉讼代理人陈丹到庭参加诉讼。于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛恒超、被告熊亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳住总公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认从2017年8月24日“视为出卖人洛阳住总公司已经将鼎城106幢2单元2-202房交付给买受人熊亚平”；2、请求依法判令被告熊亚平从2016年9月6日起按照每月169.50元的标准向原告洛阳住总公司支付鼎城106幢2单元2-202房的物业费至办理物业交接之日（暂计算至起诉之日物业费共计3390元）。事实和理由：2011年10月24日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定被告熊亚平购买原告洛阳住总公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口××小区××单元××房，房屋建筑面积141.24平方米，房屋总价929136元。购房后被告熊亚平向原告洛阳住总公司付清了房屋价款929136元。《商品房预售合同》约定原告洛阳住总公司应在2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付给被告熊亚平，但被告熊亚平在收房时以房屋存在应予保修维修的质量缺陷为由拒绝收房。原告洛阳住总公司针对被告熊亚平所提出的应予保修的相关问题，进行了现场勘验，认定大多都不属于质量缺陷，不应进行维修保修，但被告熊亚平仍然拒绝收房。本着“服务客户、让客户满意的态度”，原告洛阳住总公司按照被告熊亚平所提出的全部要求进行了维护、修复处理，但被告熊亚平还拒绝收房。2016年9月6日，洛阳市建筑工程质量监督检验站再一次对鼎城小区106幢2单元2-202房进行了检查，认定被告熊亚平所反映的房屋缺陷问题已经全部维修完毕，已经不存在质量缺陷。此后，原告洛阳住总公司多次电话联系并多次发出书面通知要求被告熊亚平收房，但被告熊亚平仍然拒绝验房收房。被告熊亚平的行为已经违反了《商品房预售合同》的约定，给原告洛阳住总公司造成了不良影响。依据双方签订的《商品房预售合同》第11条的规定“由于买受人的原因，未能按期交房的，双方同意按照以下方式处理：由于买受人没有按出卖人通知的时间或约定的时间办理房屋交接手续等原因，导致未能按期交房的，责任由买受人承担，如逾期超过15日，视为出卖人已经将该房屋交付给买受人，由此产生的风险责任及相关的物业管理费及其他相关费用由买受人承担”。原告洛阳住总公司与洛阳市佳宇物业管理有限公司签订的《物业服务同》第12条第9项规定“（原告公司）按时交纳因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的物业费用”，被告熊亚平无正当理由，长期拒绝收房，拒绝办理物业交接，不缴纳物业费用。按照双方签订的《商品房预售合同》第11条的规定，应当视为出卖人已经将该房屋交付给了买受人。原告洛阳住总公司按照《物业服务合同》的约定，代缴了该套房的物业费用，被告熊亚平应当从2016年9月6日起按照每月169.50元的标准向原告洛阳住总公司支付鼎城106幢2单元2－202房的物业费（暂计算至起诉之日物业费共计2375元）。为依法维护合法权益，原告洛阳住总公司诉至法院。被告熊亚平辩称,一、被答辩人严重违反了双方签订《商品房预售合同》第八条及第十一条、第十四条的约定，房屋不具备交付条件;出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期责任由出卖人承担。二、房地产开发项目竣工，未经验收或者验收不合格的、不得交付使用。该房屋环保、人防、电梯、消防未依法进行竣工验收，未取得环保、人防、消防、技术监督部门出具的认可文件或准许使用文件;被答辩人未能依照《商品房预售合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺验收”，被答辩人违反了双方签订《商品房预售合同》，第八条“依照国家和地方政府的有关规定及本合同约定”，被答辩人严重违约，该房屋不具备交付条件，视为交付使用违反法律规定及合同约定。其一、纷争房屋未进行竣工环保验收，违反了《建设项目环境保护管理条例》第十九条的规定，纷争房屋未进行竣工环保验收不得投入生产或者使用，纷争房屋不具备交付使用条件视为交付使用理由不成立。其二、纷争房屋未进行人防验收，未取得人防部门的认可文件或准许使用文件，违反了国家强制标准及《住宅建规范》11.0.1相关规定，视为已交付理由不成立。其三、鼎城一期106栋商品房为电梯楼房，未取得“技术监督部门出具的电梯使用许可证”，该电梯存在重大安全隐患，该房屋不具备交付条件。其四、涉案房屋在未经规划核实前就进行了消防备案申请，消防备案程序不合法，消防部门未为其发放《建设工程消防验收意见书》，该房屋未通过消防验收不具备交付条件。其五、基础设施及配套设施未达到使用条件，未进行竣工验收；被答辩人严重违反了双方签订的《商品房预售合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套设施达到使用条件的承诺，视为房屋已交付理由不成立。三、鼎城项目一期小区未通过综合竣工验收，涉案房屋不具备交付条件，视为出卖人已将纷争房屋交付给买受人理由不成立。四、该房屋存在渗漏，开裂等质量问题属于法律禁止行为，不具备交付条件，开裂、渗漏修复后须重新验收合格才可交付使用，截止2019年4月12日该房屋未进行竣工环保验收，不具备交付条件，视为已交付使用违反了《建设项目环境保护管理条例》第十九条“编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格，不得投入生产或者使用”的规定。视为已交付使用请求理由不成立。五、房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当由交付验收手续，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期责任由出卖人承担。六、开发商违反法律、法规、擅自扩大收费范围，索要物业费等理由不成立。其一、中华人民共和国《物业管理条例》第四十二条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《河南省物业管理条例》第三十条：建设单位须在建设物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。其二、未经验收或者验收不合格的房屋，不得交付使用，业主无需承担相关费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月24日，洛阳住总公司与熊亚平签订了《商品房预售合同》，约定熊亚平购买洛阳往总公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口东北角××单元××房，房屋建筑面积141．24平方米，房屋总价929136元。购房后熊亚平向洛阳住总公司付清了该房屋价款929136元。《商品房预售合同》约定洛阳住总公司应在2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给熊亚平，熊亚平按照洛阳住总公司的书面通知于2012年12月29日对所购买的商品房进行验收。经验收熊亚平认为该房屋存在渗漏、墙面多处开裂、地面凹凸不平，入户门有大坑等质量缺陷以及未出示交房具有的证明文件拒绝收房。后熊亚平向洛阳市住建委反映要求解决该房屋存在的质量问题，2014年6月5日洛阳市建筑工程质量监督站出具证明显示该房屋“防盗门有一处碰撞不平痕迹，室内墙体局部裂缝，地下室墙体渗水，室内地面局部凹凸不平。经现场初步判断，系工程质量缺陷，属可维修范围。”2016年9月1日，洛阳住总公司出具住宅工程质量维修验收表，验收结论为防盗门一处碰撞不平、室内墙体抹灰局部干缩裂缝、室外天井外侧墙墙体渗水、室内地面局部不平整、北侧小院外墙涂料局部脱落五项质量维修内容已整改完毕，经验收合格。2017年6月5日，洛阳住总公司和洛阳市建筑工程质量监督站出具情况说明，确认熊亚平反应的工程质量缺陷问题已经全部修复完成。2017年8月7日，洛阳住总公司向熊亚平出具告知函，告知房屋质量问题全部维修完毕，通知熊亚平办理验收手续。2017年8月13日，熊亚平向洛阳住总公司发送房屋催交函，要求洛阳住总公司尽快维修房屋，达到交付条件后，重新验收合格，并出示相关房屋验收合格证明文件及交房相关文件。2012年9月，洛阳住总公司与洛阳市佳宇物业管理有限公司签订前期物业服务合同，约定洛阳市佳宇物业管理有限公司为鼎城小区提供物业服务。该合同第十二条第九款约定，因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。费用按正常物业的50%缴纳。2012年12月29日，熊亚平与洛阳市佳宇物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，约定洛阳市佳宇物业管理有限公司为熊亚平提供前期物业管理服务。另查明，双方在《商品房预售合同》第十一条中约定，由于买受人没有按出卖人通知的时间或约定的时间办理交接手续等原因，导致未能按期交付的，责任由买受人承担，如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给买受人，由此产生的风险责任及相关的物业管理费用及其它相关费用由买受人承担。本院认为，本案中原告洛阳住总公司与被告熊亚平签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应履行各自合同义务。合同签订后被告熊亚平依约交纳全部房款，原告洛阳住总公司应依约交付符合国家交付标准的房屋。被告熊亚平按照原告洛阳住总公司书面通知对所购买的商品房进行验收，因房屋存在质量问题及原告洛阳住总公司未提供房屋验收合格证明文件，被告熊亚平拒绝接收房屋。根据国家标准《住宅建筑规范》中第11.0.1规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。在本案中，原告洛阳住总公司提交有洛阳市中级人民法院（2019）豫03行终37号行政判决书认定的《房屋竣工验收备案证》及相关部门对该涉案房屋验收合格的证明文件，但上述证据在之前的诉讼中原告并未向法庭提交出示，且没有提交能够证明原告在诉讼之前通知被告对涉案房屋进行验房收房交接过程中，根据双方签订的《房屋买卖合同》中第八条、第十一条的规定让被告验收过和因买受人的原因不办理接房手续的证据。因此，原告洛阳住总公司请求确认该涉案房屋已视为交付给买受人熊亚平的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告洛阳住总公司提供了其与洛阳市佳宇物业管理有限公司的前期物业服务合同，但没有提供其为熊亚平交纳物业管理费的证据，且被告熊亚平与洛阳市佳宇物业管理有限公司已经签订前期物业管理服务协议，由洛阳市佳宇物业管理有限公司为熊亚平提供物业管理服务，熊亚平与洛阳市佳宇物业管理有限公司具有物业服务合同关系，原告洛阳住总公司请求被告熊亚平支付物业管理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费50元，由原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张孝良审 判 员  王维伟人民陪审员  张 云二〇一九年五月三十日书 记 员  郭明星