江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初898号原告：南京软件谷奇创通讯科技有限公司，统一社会信用代码91320100057997921J，住所地在南京市雨花台区宁双路28号622室。法定代表人：黄焕明，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺礼周，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：江苏松鼠汽车服务有限公司，统一社会信用代码91320115MA1PYJUH9J，住所地在南京市江宁区东山街道东新南路245-5号151室。法定代表人：诸晓蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖某，住南京市江宁区。被告：林晓芳，住南京市栖霞区。原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司（以下简称奇创公司）与被告江苏松鼠汽车服务有限公司（以下简称松鼠汽车公司）、林晓芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，由审判员尚小强担任审判长，与人民陪审员朱玉景、孙蓉共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。奇创公司的委托诉讼代理人贺礼周、被告松鼠汽车公司的委托诉讼代理人肖某、被告林晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奇创公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将雨花台区xx室返还给原告；2.判令两被告向原告支付所拖欠房屋租金79397.12元；3.判令两被告给付2019年3月18日的逾期付款违约金16366.58元（61528.5×0.001×266），2019年3月19日后的逾期付款违约金以79397.12元为基数，以每天千分之一为标准计算至清偿之日；4.判令被告支付解除合同后不足合同免租期19258.56元；5.判令被告支付因违约解除合同应付租金30%的解除违约金51712.02元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于南京市雨花台区房屋出租给被告办公使用，租赁期限为2017年7月25日至2020年7月24日，第一年日租金为1.35元/平，从第二年起逐年递增5%。租金采取先付款后用房原则，支付时间为提前30天支付下一期租金，按六个月预付。期间被告应于2018年6月25日向原告支付2018年7月25日至2019年1月24日的租金61528.5元。原告已依约交付房屋，但被告未按约支付租金，经原告多次催告，被告至今仍未支付。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告松鼠汽车公司辩称：被告使用涉案房屋一年，已经支付了一年租金及履约保证金，原告在被告离场的当天就收回了房屋，被告也按约提前三个月出具了要求解除合同的书面报告给原告，并结清了水电费。被告林晓芳辩称：被告林晓芳系被告松鼠汽车公司的前员工，与原告签订涉案房屋租赁合同是代表被告松鼠汽车公司的职务行为，2018年7月24日涉案房屋被收回后，被告林晓芳也离职了；涉案房屋的租金已经结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年7月25日，原告奇创公司（甲方）与被告松鼠汽车公司（乙方）、林晓芳签订《房屋租赁合同》（合同编号：KCC-2017-145），约定：原告将位于南京市雨花台区房屋出租给被告办公使用，房屋建筑面积为237.76平方米，租赁期限为自2017年7月25日起至2020年7月24日止，其中2017年7月25日起至2017年9月22日为免租期，租金及支付方式为：租赁期间第一年日租金为1.35元/平，租金从第二年起逐年递增5%，租金采取先付款后使用原则，2017年7月25日支付2017年9月23日至2018年3月22日租金58578元，2018年2月23日支付2018年3月23日至2018年7月24日租金39320元，2018年6月25日支付2018年7月25日至2019年1月24日租金61528.5元，之后以此类推每半年支付一次，支付时间为提前30天支付下一期的租金，逾期支付视为违约逾期违约金每日按当期欠付租金合计金额1‰计收，逾期30日后原告有权解除合同。同时，合同还约定：因被告原因致使原告提前解除或终止本合同的，或被告单方提前解除或终止本合同的，如原告给予免租期优惠的，则被告还应于本合同解除或终止之日向原告补足支付免租期间的租金，支付标准为合同约定的第一年的租金标准；租赁期间，被告如提前终止协议，必须提前三个月书面通知原告，原告概不退还被告已缴纳的履约保证金，其他预交的费用可以退还。被告林晓芳在合同尾部乙方法定代表人/委托代理人处签字，被告松鼠汽车公司加盖公章。合同签订后，原告奇创公司将涉案房屋交付被告松鼠汽车公司使用，被告松鼠汽车公司向原告支付了涉案房屋自2017年9月23日至2018年7月24日的租金及履约保证金9763元。庭审中，被告松鼠汽车公司陈述其于2018年7月20日左右向原告出具解除房屋租赁合同的书面申请，并于2018年7月24日搬离涉案房屋，原告承认知晓该事实，但原告表示其并未同意解除合同。后原告多次就该房屋租赁事宜与被告沟通均未果，故诉至法院。以上事实，有房屋租赁合同、授权委托书、缴款通知书、催款函及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告松鼠汽车公司交付了涉案房屋，被告也向原告支付了截止至2018年7月24日的租金及履约保证金，后被告于2018年7月24日搬离涉案房屋，故原告要求被告返还涉案房屋并支付2018年7月24日之后的租金及逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。现原告要求解除合同，被告已以合同履行期限届满之前搬离房屋的实际行为解除合同，故本院确认双方租赁合同解除。原、被告在涉案合同中约定,如被告在租赁期间内提前终止协议，必须提前三个月书面通知原告。被告于2018年7月书面通知原告要求解除合同，并于2018年7月24日搬离涉案房屋，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告支付的违约金过高，原告也未提供任何证据证明其实际损失，故本院对该违约金金额酌情予以调整。原、被告约定解除合同需提前三个月书面通知，被告未能按约履行，且因被告的原因提前解除合同，故被告应给付原告三个月房屋空置期租金28887.84元（1.35元/平/天×237.76平方米×90天）及免租期租金19258.56元（1.35元/平/天×237.76平方米×60天），其中扣除被告已交纳的履约保证金9763元，被告还应向原告支付违约金共计38383.4元。另被告当庭表示其已于2018年7月24日搬离涉案房屋，原告也认可该项事实，故原告可自行将涉案房屋清理并使用，本案不予理涉。关于原告主张被告林晓芳与被告松鼠汽车公司共同承租涉案房屋的意见，本院结合涉案租赁合同的内容和履行情况、租赁物的用途及涉案租赁房屋的实际交付对象等方面认为，涉案合同的相对方为原告与被告松鼠汽车公司，被告林晓芳作为公司委托代理人在合同上的签字行为应属代表公司的职务行为，故对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司与被告江苏松鼠汽车服务有限公司就南京市雨花台区房屋签订的《房屋租赁合同》（合同编号：KCC-2017-145）；二、被告江苏松鼠汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司违约金38383.40元；三、驳回原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1338元，由被告江苏松鼠汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1338元。审 判 长  尚小强人民陪审员  朱玉景人民陪审员  孙 蓉二〇一九年五月十四日法官 助理  黄墨子书 记 员  包蓓蓓