新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4002民初846号原告：吴有义，男，汉族，1977年12月13日生，住新疆伊宁市。委托代理人：陶壮举，新疆九城律师事务所律师，特别代理。被告：李小菊，女，汉族，1968年11月10日生，住新疆伊宁市。委托代理人：杨永辉，新疆西创律师事务所律师，一般代理。原告吴有义诉被告李小菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理，依法由审判员刘连平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴有义的委托代理人陶壮举，被告李小菊及其委托代理人杨永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴有义向本院提起诉讼，请求判令：1、原、被告之间的买卖合同无效；2、被告退还原告购房款920,000元及利息230,000元，共计1,150,000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年8月30日，被告将其购买的伊犁昊丰房地产开发有限责任公司开发的位于伊宁市××路面房以92万元转让给原告，当日原告就向被告支付92万元，双方未签订书面合同，也未办理房屋转让手续，被告只是将其购房票据交给原告。2018年8月份，原告才得知从2013年7月25日该房已被乌鲁木齐市中级人民法院查封（执行查封），而被告至今对此也未采取任何补救措施，之后，原告将被告举报到公安局，在公安局调解时被告同意退款，但至今被告也未向原告退还分文，事后原告代理人到昊丰房产公司核实，得知被告与昊丰房产公司也没有书面的买卖合同，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李小菊辩称，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。2011年10月25日我方在伊犁昊丰房地产开发有限责任公司开发的昊丰大厦购买了一层XXX号商铺，该商铺于2012年6月25日取得商品房预销售许可证。2013年8月30日，原告找到我方愿以92万元购买该商铺，我方告知原告该房屋仍在建设中，不是现房，我方仅与昊丰房产公司签订了商品房预售合同，不能办理过户手续，只有我方、原告、昊丰房产公司三方协商一致，并经昊丰房产公司同意才能将该合同的买受人变更为原告，于是我方与原告一同前往昊丰房产公司说明意图后，昊丰房产公司同意将该合同的买受人变更为原告，随后，昊丰房产公司与原告签订商品房预售合同，我方将交款收据原件交付原告，基于以上事实，原告自愿以92万元的价款从我处购买原合同中我方将来可能获得该商铺所有权的权利，并经昊丰房产公司的同意，我方将自己在该合同中的权利义务一并转让给原告，我方已脱离合同，既然我方已将权利义务转让给了原告，那么该商铺预售合同中的权利和义务都应当由昊丰房产公司与原告进行履行，我方与原告之间的交易已由双方的实际行为原告支付了对价，我方将买受人主体变更为原告，已履行完毕，该转让合同已终结，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，一、2013年8月29日，原告吴有义与被告李小菊达成将被告李小菊购买伊犁昊丰房地产开发有限责任公司开发、位于伊宁市××路面转让给原告吴有义的口头协议，约定原告吴有义向被告李小菊支付92万元，被告李小菊将该商铺转让给原告，被告李小菊将原来向伊犁昊丰房地产开发有限责任公司交付60万元的收款票据交给原告吴有义。原告吴有义与被告李小菊共同到伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，原告吴有义将该票据在伊犁昊丰房地产开发有限责任公司更换成其本人的名字，并与伊犁昊丰房地产开发有限责任公司签订所涉商铺的商品房买卖合同，将该合同的最后落款签署时间写为2012年9月15日。二、2013年8月30日，被告李小菊向原告吴有义出具收条，内容载明为：“今李小菊收到新疆伊宁市××路面房转让金32万元（叁拾贰万元），并收到原付的购房首付款60万元（陆拾万元）。（注转让金是剩余房款），共计收到92万元人民币（玖拾贰万元），付款人吴有义。身份证号：51072*********，电话13565****XX。”同日，原告吴有义通过中国农业银行股份有限公司伊犁山东路（兵团）支行向被告李小菊支付92万元。同日，原告吴有义向伊犁昊丰房地产开发有限责任公司交付4120元。三、2013年7月25日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院向伊宁市住建局送达（2013）乌中民二初第93-2号协助执行通知书，内容记载：“关于新疆鸿丰典当有限责任公司与被执行人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司、贾忠培、李文金、夏新东借款合同纠纷一案，因新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院已作出（2013）乌中民二初第93-2号财产保全民事裁定书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条、第一百五十四条第一款第（四）项之规定，请协助执行以下事项：一、查封伊犁昊丰房地产开发有限责任公司名下位于伊宁市××路、1903,18层一单元1802，……6层一单元603、604,1层101-115，-2层-201房屋所有权；二、查封期限两年（自2013年7月25日至2015年7月24日止）。附（2013乌中民二初字第93-2号，民事裁定书一份。”2015年7月22日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院向伊宁市住建局送达（2014）乌中执字第208号协助执行通知书，内容记载：“关于新疆鸿丰典当有限责任公司与被执行人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2013）乌中民二初字第93号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条的规定，请协助执行以下事项：一、继续查封伊犁昊丰房地产开发有限责任公司名下位于伊宁市××路，二层201房屋所有权（共计16间）。二、查封期限三年，自2015年7月22日至2018年7月21日。附（2014）乌中执字第208号执行裁定书一份。”四、庭审中，被告提供了原告吴有义于2016年5月12日将涉诉商铺出租给他人，租赁期限为自2016年5月2日至2017年5月1日止，年租金15,000元。原告因要求被告退还房款，2018年11月16日，原告寻求公安机关机关介入协调处理，但未果。现原告以要求被告退还购房款92万元及支付利息23万元等为由诉至本院。上述事实,有当事人的陈述，商品房买卖合同，收据，收条，中国农业银行银行卡交易明细清单，光碟一份，房屋租赁合同一份，协助执行通知书两份等在案佐证，足以认定。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案焦点问题一、双方达成转让合同的效力问题，从原告与被告口头达成房屋转让合同的行为来看，虽然被告将其购买商铺款项的票据转让给原告，但从原告提供的乌鲁木齐市中级人民法院的协助执行通知书来看，在双方达成口头买卖协议时，到房产管理部门办理办理产权登记手续，被告尚未取得该房屋的所有权，其并不具备对外销售的资格，因此，双方达成的口头协议属无效合同。则不发生法律效力。焦点问题二、被告是否应当退还原告已付款项并支付利息，由于原告与被告之间达成的房屋买卖协议属于无效合同，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在双方达成口头转让协议时，原告即占有了该房屋，且对外进出租涉案房屋并收取租金，其已经获得收益，故被告应从要求原告要求其退还房款时开始支付利息，即从2018年11月6日起按照银行同期贷款年利率4.75%计算利息。对于被告辩称概括转让的意见，在被告与原告达成转让协议时，被告并未取得涉案房屋的所有权，且该房屋因法院的查封而受到限制和约束，被告并不对该房屋所有权具有控制权和处分权，故对被告的辩解意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告李小菊于本判决生效之日起十日内退还原告吴有义已付房款920,000元；二、被告李小菊以房款920,000元向原告吴有义支付自2018年11月6日至付清之日止期间的利息(以银行同期贷款年利率4.75%计算利息);三、驳回原告吴有义的其他诉讼请求。案件受理费15,150元，减半收取即7575元，由原告吴有义负担1515元，被告李小菊负担6060元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。?审?判?员??刘连平??二〇一九年五月十三日书记员  阿古丽