云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终229号上诉人（原审被告）：朱红，女，1974年3月8日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：宋健，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汪涛，女，1968年5月28日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：高暄，云南上义律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审第三人）：云南巨和房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市春城路**地块昆明市官渡区房产交易中心主楼****。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，汉族，1958年12月15日生，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明安泰房地产开发有限公司。住所地：云。住所地：云南省昆明市园博路**青云街道办事处办公楼**>法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，汉族，1958年12月15日生，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：胡云河，男，1971年10月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨永利，男，汉族，1958年12月15日生，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。上诉人朱红因与被上诉人汪涛、被上诉人云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、原审第三人昆明安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）、原审第三人胡云河案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后依法组成合议庭，于2019年4月23日对本案进行了法庭调查，询问了各方当事人。上诉人朱红的委托诉讼代理人宋健、被上诉人汪涛的委托诉讼代理人高暄、被上诉人巨和公司及原审第三人安泰公司、胡云河的共同委托诉讼代理人杨永利到庭参加了调查。本案现已审理终结。上诉人朱红上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行昆明市巨和美术小区1-306号房屋，并判令本案一、二审诉讼费由汪涛、巨和公司承担。事实和理由：1.一审过程中，汪涛和巨和公司主张其已就涉案房屋签订过书面的《商品房购销合同》，但均无法提交该合同。一审仅凭两被上诉人口头陈述就认定汪涛和巨和公司已就涉案房屋签订过书面买卖合同缺乏依据。2.一审中汪涛仅提交了非经营款项往来款专用发票，而非购买不动产专用发票，汪涛也未能提交转账凭证或银行流水证实其已实际付款，一审判决认定汪涛已经支付购房款证据不足。3.一审认定汪涛对涉案房屋未办理产权变更登记不存在过错缺乏依据。涉案房屋在2012年即已具备办理房产证的条件，汪涛虽提交证据证明其2012年、2013年因患甲状腺癌多次入院治疗，但其未达到丧失活动和表达能力的程度，完全可以自行办理或委托亲属办理过户登记。且涉案房屋于2016年3月2日才被查封，汪涛在2013至2016年间可以办理过户登记却怠于办理，对于未能办理房产证有明显过错。4.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》（以下简称查封扣押冻结财产规定）第17条作为法律依据，系适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议案件规定）第二十八条、第二十九条的规定。被上诉人汪涛辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。理由：1.汪涛与巨和公司已经签订了《商品房购销合同》，但因巨和公司要办理合同备案，将合同收回后未返还给汪涛，该事实巨和公司也是认可的。2.汪涛于2009年交过10万元的定金，收据中已经注明定金收据被巨和公司收回，最后的购房款收据显示金额为569650元，除定金10万元外，其他都有存根。3.汪涛因患甲状腺癌于2012年至2014年连续住院治疗，无法办理过户登记，但此前汪涛已付清房款，享有物权期待权。被上诉人巨和公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人安泰公司及胡云河述称：对本案争议的上诉及答辩观点不发表意见。汪涛一审诉讼请求：1.判令对昆明市巨和美术小区1栋306号商品房停止强制执行，并解除对该商品房的查封。2.确认汪涛享有巨和美术小区1-306号商品房的所有权。3.本案诉讼费由朱红承担。一审法院认定事实：2010年12月20日汪涛向巨和公司转账290000元、2011年1月8日汪涛向巨和公司分三次各转账54000元、190413元、50000元，作为购买巨和美术小区1-306的房款，收款当日巨和公司向汪涛出具购房款收据。一审庭审中，汪涛主张认购时签过购房合同，因需要备案登记，被巨和公司收走便一直未交还，巨和公司对该事实无异议。2016年7月27日，汪涛交纳美术小区1-306号房屋（面积73.09平方米）的物业管理费、电梯维修费、二次加压费等费用。另查明，汪涛因甲状腺癌于2012年、2013年多次入院治疗。因安泰公司欠朱红债务，经朱红申请一审法院于2016年1月29日作出（2016）云01民初3号民事裁定书，查封、扣押、冻结被申请人安泰公司、巨和公司价值16515010元的财产。2016年3月2日一审法院作出（2016）云01执保90号协助执行通知书，请昆明市房屋交易产权管理处协助执行以下事项：查封巨和公司名下位于盘龙区云山社区刘家营股份合作社巨和美术小区的预售房22套房产包括涉案房屋。朱红依据（2016）云01民初3号民事调解书向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年3月7日作出（2017）云01执267号执行裁定书，对被执行人安泰公司、巨和公司价值16406033.6元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。后汪涛提出案外人执行异议。一审法院于2018年4月2日作出（2017）云01执异405号执行裁定，驳回案外人汪涛的异议请求。一审法院认为，汪涛在2010年11月至2011年1月期间先后向巨和公司转款584413元，且巨和公司在收到款项后向汪涛出具了载明购买巨和美术小区1-306号房的收据，庭审中汪涛称其与巨和公司签订购房合同后，因需办理备案手续，购房合同交给巨和公司并一直未退还给汪涛。对此事实，巨和公司亦认可。且该理由与购房交易惯例相符，故对该事实一审法院予以确认。且结合涉案房屋面积73.09平方米，及汪涛向巨和公司支付的购买款，购房价款符合当时的市场行情。朱红辩称汪涛与巨和公司可能存在其他法律关系，但未提交相应证据。故一审法院认为，汪涛与巨和公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。对于汪涛对涉案房屋享有的权益是否能够排除强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中汪涛与巨和公司之间形成的房屋买卖合同关系是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。汪涛在2011年前已全额支付诉争房屋价款，在房屋达到接房条件后，汪涛因患重大疾病未及时办理接房手续，但其对房屋确实存在物权期待权，其权利应受法律保护，2016年3月2日涉案房屋因巨和公司所欠债务被法院查封，致使无法办理过户手续，属于对未办理产权过户手续不存在过错的情形。故汪涛的执行异议理由成立。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：“一、确认昆明市巨和美术小区1-306号房屋归原告汪涛所有；二、停止对昆明市巨和美术小区1-306号房屋的执行。本案受理费人民币9658元，由被告朱红负担。”二审中，经征询各方对于一审判决认定事实的意见，上诉人朱红提出：一审判决认定汪涛支付了购房款项有误，汪涛提供的证据无法证实购房款已经全额支付。被上诉人汪涛提出：一审判决遗漏认定房款总计为584413元，多交的房款14763元冲抵了契税和其他费用。因双方提出异议均针对涉案房屋购房款的支付情况，为查明汪涛支付款项的情况，本院二审中要求巨和公司提交了其保存的公司账册，查明在原始账册中装订有汪涛分数次支付购房款、公共维修基金的记账凭证及所附收据。对于该部分支付款项的证据，汪涛和巨和公司无异议，认为可以证实汪涛已经支付了全部购房款。朱红认为从收据的金额与购房款有差额，相关收据没有附银行转账凭证，定金交付没有证据证实，不能证实汪涛已经支付了相关购房款项。本院认为，巨和公司提供的账册中保留的财务凭证，收取款项后开具了收据，能够证实汪涛已经就涉案房屋支付了相关购房款，对于支付款项数额之间的差异，巨和公司也做出了合理的说明，朱红的异议不能成立。对于各方均无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。二审中另查明，汪涛接收涉案房屋的时间为2016年7月27日。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：汪涛就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，关于朱红上诉提出的一审判决适用法律错误的问题，《查封扣押冻结规定》第十七条与《执行异议和复议案件规定》第二十八条、二十九条均规定了执行异议中相关房产是否能够排除强制执行的审查标准，均为现行有效的司法解释，其规定内容并无冲突之处，一审法院适用《查封扣押冻结规定》第十七条并无不当。但鉴于《查封扣押冻结规定》第十七条适用的对象为所有需要办理过户登记的财产，范围更加广泛，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、二十九条均针对的是不动产买卖，更契合本案的情况，故就本案而言，应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条、二十九条判断涉案房产是否能够排除强制执行。涉案商品房目前仍登记在巨和公司名下，汪涛并未取得房产所有权权属证书，其作为涉案房屋的购买人，且其自认在其名下还有其他房产，故其是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条的相关条件判断。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条司法解释确定的排除强制执行的要件，本院分析如下：1.就本案是否属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”而言，汪涛不能提供其与巨和公司之间签订的任何书面合同，其主张因巨和公司原因收回合同的理由无证据证实，一审仅以巨和公司的认可确认汪涛与巨和公司签订了书面合同依据不足，应当认定汪涛和巨和公司不存在就涉案房屋签订的书面合同；2.涉案房屋于2016年3月2日被一审法院依法查封，汪涛接房时间为2016年7月27日，不属于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，汪涛提出的其对于一审法院查封房屋的情况不知情，接房时巨和公司工作人员并未告知其房屋被查封等理由均不是判断其是否符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的合法抗辩，其主张本院不予支持。综上，汪涛就合同签订，占有房屋不符合法定要件，就涉案房屋不享有排除执行的民事权益。关于汪涛是否为涉案房屋所有权人的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房产登记在巨和公司名下，汪涛对于案涉房产不享有所有权，故其请求在本案中确认其为房屋所有权的主张没有事实和法律依据，一审判决认定汪涛为涉案房屋所有权人系适用法律错误，本院予以纠正。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初905号民事判决；二、驳回汪涛的诉讼请求。一审案件受理费人民币9658元，由汪涛负担；二审案件受理费人民币9658元，由汪涛负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锐审判员 王 健审判员 刘亚东二〇一九年五月十四日法官助理赵思远书记员许萍萍