广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初964号原告：魏卫文，男，汉族，1976年10月20日出生，住湖北省通城县，委托诉讼代理人：李嘉荣，广东天量律师事务所律师。委托诉讼代理人：符军，广东天量律师事务所实习律师。被告：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司，住所：肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场商铺2-26，统一社会信用代码：9144120073616792X3。法定代表人：陈奕莲，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邓传华，广东安鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，广东安鼎律师事务所律师。原告魏卫文诉被告肇庆市瑞兰房地产开发有限公司（以下简称“瑞兰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告魏卫文的委托诉讼代理人李嘉荣、符军，被告瑞兰公司的委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏卫文向本院提出诉讼请求：1、判令被告完成商品房的竣工验收备案和房屋测绘,并出具该备案证明文件以及房屋测绘报告。2、判令将逾期交楼60日内的违约金标准提高至日万分之二，逾期交楼60日后的违约金标准提高至日万分之五。3、判令被告支付逾期交楼违约金34040元(60日内的违约金从2018年7月1日起计至2018年8月29日为房款460000元×60日×日万分之二=5520元；60日后的违约金从2018年8月30日起计至被告合格交楼之日止，暂计至2018年12月31日为460000元×124日×日万分之五=28520元)。4、判令被告支付律师3000元。上述合计37040元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月20日,原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》(以下简称合同)。合同签订后，原告依约付清了全部的购房款。交楼期限届满,原告按照被告寄来交付通知书上的时间前往楼盘处拟办理收楼手续，但被告未能依约出示证明所售商品房满足交付条件的商品房竣工验收备案证明资料及房屋测绘报告。故此,原告有权拒绝收房和要求被告承担逾期交房的违约责任。一、按期交付合格商品房是被告的合同义务，故原告提出第一项诉讼请求。二、合同关于逾期交楼的具体违约期限的设定超出了条款本身的限制，应条款本身的限制为限。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”《商品房买卖合同（预售）》第八条第1(1)项约定“逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付…违约金”合同第十二条第1(1)项约定“逾期在180日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限),自第十一条约定交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付…违约金”。据此，合同第十二条第1(1)项关于逾期的具体期限超出了该条款中“不多于第八条第1(1)项中的期限”的限制，应当以“不多于第八条第1(1)项中的期限”的限制为限。亦即该具体期限最多只能为“60日”。同理,合同第十二条第1(2)项关于逾期的具体期限也应以“逾期不多于60日后”的限制为限,亦即该具体期限最多也只能为“60日”。所以,原告在第二、三项请求中涉及的期限均以“60日”进行主张。三、合同约定的关于逾期交楼违约金标准过低,请求法院予以提高，故原告提出第二项诉讼请求。(一)请求将逾期交楼第一段期限内的违约金标准提高至日万分之二。被告将合同约定的逾期交楼60日内的违约金标准的设定比银行贷款利息还要低，造成了被告没有违约的成本，更体现不了对被告违约行为的惩罚，故而被告屡屡拖延完成交楼的义务。比照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定,“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币货款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算(即约日万分之一点八)”。即便在没有约定违约金的情况下，国家也已明文规定按照日万分之一点八的标准去计赔，而结合违约金本身是兼具惩罚性的,在考虑肇庆市商品房买卖合同标准版本中建议的逾期交房违约金标准为每日万分之五，并参照广东省高院对肇庆市端州区泰湖新城一期商品房交易逾期交楼案件所作的违约金标准裁判为每日万分之五，原告请求将逾期交楼60日内的违约金标准调整至日万分之二。(二)请求将逾期交楼第一段期限后的违约金标准提高至日万分之五。合同第八条约定买受人逾期支付购房款超过60日后的，买受人以日万分之五的标准向出卖人支付违约金。而在合同第十二条中却约定出卖人逾期交楼超过180日后的，出卖人以日万分之一的标准向买受人支付违约金。被告在其所提供的合同中如此区别地去设定违约后果显然是不公平的。因为支付购房款是原告作为买受人在合同中承担的主要义务；相应的，交付合格的商品房是被告作为出卖人在合同中承担的主要义务。在该状况下，任一方违反其主要义务所承担的违约责任也应当是对等和相同的。在此基础上，并结合前述逾期的具体期限不能超过限制的情况，被告逾期交楼超过60日后的违约金标准应以日万分之五去计算才符合公平原则。综上，因被告至今未能证明其所售商品房已完成竣工验收备案及房屋测绘，不能向原告合格交楼，已经构成逾期交楼的违约，故原告提出第三项诉讼请求。另，由于本案是因被告逾期交楼而产生，按照合同的补充协议第十九条约定，本案所产生的诉讼费、律师费应由被告承担，故原告提出第四、五项诉讼请求。被告瑞兰公司辩称：一、案涉商品房未在合同约定的2018年6月30日前交付，是由于燃气、供水、供电、测绘等单位及其质量监督、规划、消防和工程竣工验收备案等政府职能部门的原因所导致，出现前述情况导致的延迟交付，符合合同约定和法定的免责事由，瑞兰公司无需承担逾期交楼违约金。二、逾期交楼违约金标准是双方协商一致所确定的，合同是双方合意的结果，双方均应严格遵守，不存在调整违约金标准问题。三、根据双方签订的合同补充协议第五条第四款写明政府有关部门不允许施工等造成工期顺延的，明确提到相关配套设施批准可能会造成交付延期。正是由于水电等相关部门及验收过程中造成时间延误。四、根据相关法律规定，当事人一方的违约行为造成违约数额不明确的情况下，对违约金的调整是以造成损失为前提，原告没有举证自己所造成的损失。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年12月20日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定被告将位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场四栋D2梯202房出售给原告（建筑面积83.58平方米），房价460000元。双方在合同的第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十一条约定：（1）被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房；（2）该商品房达到合同约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，遇下列特殊原因，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素；2、施工中遇到不能排除的问题；3、水、电供应异常，连续停水或停电或水电、市政配套设施批准及安装延误；4、政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素。备注：因上述第2、3、4点情形而延期的，以政府部门或相关单位出具的证明文件为准。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；合同第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意：（1）逾期在180日内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金；本合同自双方签字或盖章之日起生效。《补充协议》约定：双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。合同签订后，原告向被告支付了首期房款140000元，剩余房款320000元向当地银行办理了按揭贷款手续，此后由原告按贷款合同约定分期归还贷款本息。被告向原告出售的位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场四栋D2梯202房的房屋，于2017年11月28日办理工程竣工验收，于2018年12月20日取得《房屋测绘成果报告书》，于2018年12月27日办理竣工验收备案。《竣工验收备案表》及《房屋测绘成果报告书》庭审时已以证据的形式送达原告。2018年8月1日，被告向原告发出《收楼通知书》，告知原告于2018年8月30日收楼。2019年3月12日，被告再次向原告发出《收楼通知书》，告知原告于2019年3月15日收楼。本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。关于本案焦点一：被告应否承担逾期交房违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原告按《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告履行了付款义务，被告未能按《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的约定在2018年6月30日前向原告交付符合条件的商品房，故被告的行为已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩称延期交房是受燃气、供水、供电、测绘等单位及质量监督、规划、消防和工程竣工验收备案等政府职能部门的原因造成的，但未能提供充分的证据予以证实，故对被告该辩称意见本院不予采纳。另被告辩称已分别于2018年8月1日、2019年3月12日书面通知原告验收楼房，但在通知原告收房时，被告未能按合同的约定向原告出示涉案商品房的建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告等证明文件，故原告拒绝收房后造成逾期收房的责任仍由被告承担。关于焦点二：合同约定的逾期交房违约金是否过低的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，原告主张合同约定的逾期交房违约金过低，应按被告逾期交房造成原告已交全部房款的资金利息损失为标准逾期60日内按日利万分之二、逾期60日后按日利万分之五计算逾期交房违约金。对于原告该主张，本院认为，第一、合同第十二条已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为完全民事行为能力人的原告在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失；第二、本案是商品房预售合同纠纷，支付房屋价款、交付房屋是原、被告在合同中应分别履行的义务，由于被告逾期交房的违约行为造成原告未能按时使用房屋，故原告要求继续履行合同时，原告的损失应是未能按时使用房屋造成的损失，而不是原告应支付房屋价款的利息损失。综上，原告未能提供证据证实被告逾期交房造成其未能按时使用房屋损失高于合同约定违约金的情况下，从而请求增加违约金的诉求是没有事实和法律依据的，本院不予支持。关于焦点三：逾期交楼分段计算违约金的时间确定。《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，逾期时间在180日内及之后的违约情形，却又同时规定了该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限。该合同第八条第1（1）项中的期限为逾期时间在60日之内，因此第十二条第1（1）项中的期限应变更为逾期在60日之内，第1（2）变更为逾期超过60日后。2018年12月27日被告办理了竣工验收备案，至此《竣工验收备案表》及《房屋测绘成果报告书》均已具备，已达到交楼条件，2019年3月12日被告向原告发出《收楼通知书》，告知原告于2019年3月15日收楼，因此违约金应计算至2019年3月14日止。综上，被告逾期交楼应支付的违约金为：1、逾期在60日内，应以购房款460000元为基数，按日利率0.005%为标准，自2018年7月1日起计算至2018年8月29日止，即应支付违约金1380元（460000元×日利率0.005%×60天=1380元）。2、逾期超过60日，应以购房款460000元为基数，按日利率0.01%为标准，自2018年8月30日起计算至2019年3月14日止的违约金，即应支付违约金9062元（460000元×日利率0.01%×197天=9062元）。合计被告应支付违约金为10442元（1380元+9062元=10442元）。关于焦点四：律师费是否应由被告支付的问题。《补充协议》约定：双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。本案原告为维护自身合法权益，于2018年12月18日与有资质的广东天量律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费3000元。广东天量律师事务所因此委派李嘉荣律师及符军实习律师出庭。根据《补充协议》约定，该律师费用应由违约方承担。被告已在本案庭审中出示涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，原告的第一项诉求已实现，不需再作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市瑞兰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏卫文支付违约金10442元。二、被告肇庆市瑞兰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏卫文支付律师费3000元。三、驳回原告魏卫文的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取合计363元（原告已预交），由被告肇庆市瑞兰房地产开发有限公司负担68元，原告魏卫文负担295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  宋盛才二〇一九年五月二十二日书记员  彭敏玲