广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终408号上诉人（原审被告）：李进玲，女，1990年12月4日出生，汉族，户籍地：广东省阳春市。委托诉讼代理人：黄洪飘，男，1973年2月25日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：马景鸿，男，1985年9月11日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：宋德意，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：林肖余，广东言必行律师事务所实习律师。上诉人李进玲因与被上诉人马景鸿同居关系析产纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院作出的（2018）粤1781民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李进玲上诉请求：撤销一审判决，驳回马景鸿的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由马景鸿承担。事实与理由：一、一审法院认为《财产分割协议》没有约定房屋归谁是错误的，应根据该协议的约定驳回马景鸿的诉讼请求。双方签订的《财产分割协议》约定，李进玲在取得房屋产权证明180日内无偿协助马景鸿把房屋过户到马景鸿名下或买房的第三方名下，并放弃房屋增值部分权益，并约定过户的税费由马景鸿承担，每月还银行贷款也是马景鸿负责。这样的约定，明显就是李进玲把房屋返还给马景鸿，也就是房屋归马景鸿所有，双方在庭审时也确认约定房屋归马景鸿。马景鸿起诉的事实和理由也不是要求分割房屋，而是认为李进玲不按《财产分割协议》第4条的约定，协助马景鸿办理过户手续，要求李进玲依照《财产分割协议》第6条要求李进玲返还购房首付款、办证费、维修基金、供房款及房屋物业管理费共180673元及利息。实际上李进玲并不是不协助马景鸿卖房，而是未办理好房产证，无法办理过户手续，马景鸿也没找到合适的买家。相反李进玲还积极找人购买房屋，且在马景鸿违约不支付月供款的情况下，自己垫付月供款，以避免自己信用受损和断供后银行申请法院拍卖房屋抵债而使马景鸿蒙受损失。所以,马景鸿认为李进玲违反《财产分割协议》第4条约定，而依据第6条要求李进玲支付购房的所有款项，是没有事实依据的，应予驳回马景鸿的诉讼请求。二、就算是裁决分割共同财产，一审法院仅凭在调解阶段李进玲说的价钱合适可以购买房屋，就认定李进玲愿意买房屋，是不合理的，尤其该价格高于李进玲的心理预期价格。一审认定财产分割协议没有约定房屋归谁，为其对房屋进行分割作依据。即使该协议没有约定房屋归谁，一审法院也不能依折价分割的方法判决房屋归李进玲，由李进玲向马景鸿补偿177673.91元。因李进玲没有购买能力，明确表示不要该房屋。李进玲每月工资都不足3000元，而买下该房屋后每月要还贷款3000多元。李进玲在调解时16万都不要（当时是代朋友购买的），而一审判决李进玲以177673.91元买这套房屋，李进玲是不愿意的。当双方表示不要房屋时，不适宜折价分割，而应该拍卖、变价分割。马景鸿可以申请拍卖房屋后分割所得的价款，而不是强迫李进玲购买该房屋。如果是拍卖、变卖房屋后分割所得款项，实际上，李进玲一分钱都没分到，这和房屋共有一说相矛盾。因此，本案的实质是返还房屋而不是分割房屋。综上所述，一审法院不顾财产分割协议的约定，在李进玲未取得涉案房屋的房产证的情况下，为帮助马景鸿房屋快速变现，强行用折价分割方式要求李进玲买下房屋，是歪曲事实，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持李进玲的上诉请求。马景鸿答辩称：请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋应归李进玲所有，由李进玲支付分割款给马景鸿。李进玲在签订《财产分割协议》和附件后，已明确表示不再按协议履行协助办理房屋出售和过户登记手续，已经不可能按上述协议履行，故一审判决房屋归李进玲，由李进玲支付分割款给马景鸿具有事实依据，合乎情理。二、李进玲、马景鸿出于结婚目的而共同出资购买涉案房屋，属于双方共同财产，现双方已分手，已经没有共同共有的必要，故对共有房屋的财产权益进行分割符合客观事实和法律规定。双方虽然签订了《财产分割协议》和附件，但没有明确约定该房屋如何分割，且房屋购买人是李进玲，预售登记的权利人是李进玲，并且以李进玲名义向银行贷款36万元用于支付购房款，该房屋如办理不动产权证，权利人必然是李进玲，所以讼争房屋的物权属李进玲。如李进玲不配合出售房屋或办理过户登记手续，该房屋仍属李进玲，马景鸿的权益得不到保证。所以由李进玲继续持有该房屋，与之对应是李进玲返还购买该房屋时马景鸿所支付的价款，并没有造成李进玲的损失，马景鸿亦没有因此获得利益。三、因李进玲明确表示不再履行《财产分割协议》约定的配合义务，马景鸿自2018年8月起至今亦没有按协议约定支付房贷、物业管理费给李进玲，而是由李进玲自行承担该部分义务。马景鸿请求李进玲返还购买该房屋所支付的款项，实际上就是请求对该房屋进行分割，一审根据物权法的规定，判决李进玲支付该房屋分割款给马景鸿，是正确的，应予维持。马景鸿向一审法院起诉请求：判决李进玲返还购房首期款、办证费、维修基金、供房款及房屋物业管理费共180673元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）给马景鸿；本案的诉讼费用由李进玲承担。一审法院查明的事实：马景鸿、李进玲原是恋爱关系，双方曾经谈婚论嫁。马景鸿、李进玲恋爱期间，马景鸿于2017年6月2日出资141614元以李进玲的名义支付首期购买了位于广东省阳春市xx湾x栋xx的房屋，该房产总价为481614元，登记在李进玲名下，同时以李进玲的名义向银行按揭贷款360000元，供期15年，月供2882元。每月须支付的房屋贷款2882元、物业管理费141元由马景鸿转账给李进玲，然后由李进玲支付。自2017年7月至2018年7月3日，马景鸿共转账36059.91元给李进玲，其中：2017年7月7日至2017年11月18日共支付12000元，2017年11月30日至2018年7月3日共支付24059.91元。马景鸿共支付购买房屋的款项为177673.91元。马景鸿、李进玲双方由于感情破裂分手，于2017年11月24日签订《财产分割协议》和《附件》。甲方为马景鸿、乙方为李进玲的《财产分割协议》载明：……4、目前该房产已进入收楼阶段，鉴于双方并未办理结婚手续且出现感情破裂，乙方同意在获得上述房屋产权证明180日内，无偿配合甲方办理房屋产权转让手续，直至甲方取得房屋产权或将房屋售卖给第三人为止；5、乙方承诺放弃房屋价格增值部分的所有权益，并不会以后就此向甲方索取任何财务；6、若乙方不能协助甲方获得房屋所有权，则乙方应当归还甲方支付的所有买房首付款项、房贷还款及其他所支出的必要费用；……10、甲方向乙方支付每月房贷3023元（含每月物业管理费141元）。马景鸿、李进玲签订《财产分割协议》和《附件》后，李进玲至今未能办理房地产权证，马景鸿急于转让该房地产，双方利用手机沟通后，李进玲明确表示不会配合马景鸿办理房地产转让手续，马景鸿从2018年8月起没有将房贷、物业管理费支付给李进玲，李进玲已经偿还2018年8月、9月、10月的房贷并支付了物业管理费。马景鸿、李进玲因该房屋的转让问题产生争议，马景鸿诉遂向一审法院提起本案诉讼。在庭审过程中，李进玲表示如价格合适，愿意承买该房屋。案经调解无效。一审法院认为，本案属同居关系析产纠纷。马景鸿、李进玲是曾经的恋人，以结婚为目的购买位于广东省阳春市xx湾x栋xx的房屋，马景鸿出资支付购房的首期及其他的必要费用，李进玲以其名义向银行贷款360000元，故该房屋应为马景鸿、李进玲共同出资购买，应为马景鸿、李进玲的共同财产。虽然该房产因时间问题未能办理产权证，但该房产的性质是商品房，只要主动去办理及时间允许是可以办理产权证的。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”的规定，马景鸿、李进玲对该房屋享有共同的所有权。马景鸿请求李进玲返还其购买房屋的款项及支付的必要费用，实质是要求对房产的分割，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”的规定，因马景鸿、李进玲未能登记结婚，继续共有已经没有必要，属于马景鸿有重大理由要求分割的情形，双方虽签订了《财产分割协议》和《附件》，但对该房屋如何分割没有明确的约定。因此，可以对该房产进行分割。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，本案房屋实物难以分割且登记在李进玲的名下，李进玲也有承买的意愿，故本案讼争的房地产归李进玲所有，由李进玲支付分割款给马景鸿。因此，马景鸿请求李进玲返还其所支付的购房款及必要的费用，应予以支持。关于马景鸿请求李进玲从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清时止，双方对利息没有进行约定，也没有法律依据，依法不予支持。李进玲主张马景鸿要求返还款项的条件未成就，应继续履行协议，理据不足，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：一、李进玲于本判决发生法律效力之日起三十日内支付房屋分割款177673.91元给马景鸿；二、驳回马景鸿其他的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取计150元，诉讼保全费1423元，共1573元，由李进玲负担。二审期间，李进玲提供以下证据：一、收入证明；二、阳春农商银行账户明细表（2018.9.22-2019.3.22）。上述证据拟证明李进玲近的工资收入不足以承担每月供房还贷款3023元的义务。马景鸿质证意见，对两份证据的真实性由法院认定，对关联性有异议，该证据与本案没有关联性。本院二审审理查明：一审除查明“双方利用手机沟通后，李进玲明确表示不会配合马景鸿办理房地产转让手续”不当外，查明的其他事实基本属实，本院对此予以确认。另查：李进玲发给马景鸿信息中讲过不会寄钥匙给马景鸿，但李进玲在信息中多次讲到马景鸿没有协议约定按时支付月供款给其，并对其征信造成了影响。马景鸿在信息中讲到因口令卡找不到及不会用银行APP提示转钱等原因而未按时转月供款给李进玲，同时也讲到不会将房屋卖给李进玲，只想李进玲配合其将房屋转让给他人，并要求李进玲寄钥匙给其。本院二审期间，对阳春市xx湾x栋xx的房屋是否具备办理产权证条件，及房屋售卖方阳春市金海达房地产公司或本案当事人是否申请办理涉案房屋产权证去函阳春市不动产登记中心调查。阳春市不动产登记中心于2019年5月22日函复本院，主要内容是，一、上述房屋于2018年1月3日发出商品房权属证书，已具备办理不动产权证书的条件。二、阳春市金海达房地产公司办证人员到该中心办理不动产权证书时，发现该房屋已查封，无法办理。本院认为：本案属同居关系析产纠纷。李进玲上诉主张依据双方签订的财产分割协议，涉案房屋未达分割条件，一审判决房屋归李进玲，由李进玲支付房屋分割款177673.91元给马景鸿不当，应予撤销一审判决，并驳回马景鸿的诉讼请求。根据李进玲的上诉请求，本案争议焦点是一审对涉案房屋进行分割是否正确，应否支持马景鸿的诉讼请求。李进玲与马景鸿原为情侣关系，两人以结婚为目的购买了阳春市xx湾x栋xx的房屋，该房屋购买时首期付款及相关办证费用均由马景鸿支付，但以李进玲名义购买及按揭贷款。马景鸿与李进玲分手时就该房屋如何处理进行协商，并于2017年11月24日签订了一份《财产分割协议》及附件。上述协议及附件是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，应认定双方订立的协议有效。该协议有效，双方应按协议约定履行，从涉案房屋购买情况及双方订立协议内容看，该房屋的权益由马景鸿享有，李进玲放弃该房屋的权利，李进玲应履行的义务是在取得该房屋权属证明180日内协助将房屋转移登记到马景鸿名下或配合马景鸿出卖该房屋。由于涉案房屋具备办证条件，但还未办理至李进玲名下，并且该房屋因马景鸿起诉并申请诉讼保全已被一审法院查封，导致李进玲未能取得涉案房屋权属证明。李进玲在取得该房屋钥匙后，虽然在与马景鸿的信息聊天中讲过不交房屋钥匙给马景鸿，但马景鸿当时也没有按协议约定按时支付月供款给李进玲，以便由李进玲支付银行的月供款。双方在此情况下的聊天记录不足以证实李进玲拒绝履行协助马景鸿办理房屋所有权手续，况且，李进玲当时尚未取得房屋权属证明，也无从履行该项义务。因此，在李进玲未取得该房屋权属证明的情况下，马景鸿以李进玲违反《财产分割协议》第6条约定，请求李进玲按该条约定返还房屋首期购房款及相关办证费用给其，理据不足，应予以驳回。综上所述，一审对涉案房屋进行分割，判决李进玲支付房屋分割款给马景鸿，认定事实不清，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初2395号民事判决；二、驳回马景鸿的诉讼请求。一审案件受理费150元，诉讼保全费1423元，共1573元，由马景鸿负担；二审案件受理费3853元，由马景鸿负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年五月三十日法官助理李凤霞书记员陈予昕