贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4696号原告：贵阳实佳物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宅吉路**。法定代表人：石世祥，职务：董事长。委托诉讼代理人：蒙海龙，贵州元朗律师事务所律师。被告：李文钢，男，1954年1月17日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告贵阳实佳物业管理有限公司诉被告李文钢物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人蒙海龙，被告李文钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳实佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2010年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费6294.42元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告为贵阳市云岩区宅吉路99号银通山庄千禧园小区9栋1单元4层A座房业主，建筑面积86.70㎡，原告为该小区提供物业服务，物业管理费用为0.6元/月/㎡。2015年1月后调整为每月每平方米0.8元，并经银通山庄业主委员会、银通居委会认可，且每月每平方米0.8元的价格也未超出物管费市场价格。合同签订后，原告积极履行合同约定内容，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告从2010年4月1日起无故停止缴纳物业管理费，截止2014年12月31日的物业管理费为2965.14元，2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费为3329.28元，截止2018年12月31日期间的物业管理费共计6294.43元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求如前。被告李文钢辩称，对于原告的起诉，被告认为：1、原告自2015年后已不具备在被告居住的银通山庄千禧园小区从事物业服务的资格，根据原告与贵阳银通房地产开发有限公司签订的《物业管理委托协议》，约定业主管委会成立之后，原告应与管委会另行协商签订物业管理协议，2015年银通山庄业主委员会成立后，原告未与业主委员会签订新的物业合同，原告不具备在银通山庄从事物业服务的资格；2、原告入住银通山庄以来，只知收费不知履职，导致小区混乱不堪，问题层出不穷，主要问题有：小区共有监控机房被挪用作物管经理住房，监控设备不知去向；小区岗亭长期无人职守，车辆随意占道停放，且多次发生无人管理；小区楼道广告不断，广告收益不明确；保安为60多岁的务工人员，夜晚十点不到就要睡着，根本无法做到巡检、安保及疏导交通的职责；小区消防管道形同虚设，存在极大安全隐患；实佳物业按月收取外来车辆停车费，导致附近村民车辆均停入小区，业主停车困难；小区公用楼道内乱停乱放杂物；小区内业主私自停放电动摩托车并飞线充电，存在极大安全隐患；小区内非法接入市电、供水管道，严重侵犯业主权益；3、2017年3月以前的物业费已经超过诉讼时效；4、2010年被告家楼上住户的房屋漏水三天三夜，物管不处理，是通过派出所撬门后发现主水管爆裂，被告家造成的损失物管也不处理，被告就不再交物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告是贵阳市云岩区宅吉路99号银通山庄千禧园小区的物业服务企业，被告是该小区9栋1单元4层A座房业主，房屋建筑面积86.70㎡。2000年6月28日原告（乙方）与开发建设单位贵阳银通房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托协议》，约定：“千禧园”住户在未成立业主管委会之前，甲方委托乙方对该园物业实施管理。业主管委会成立后，乙方与管委会另行协商签订物业管理协议。被告入住小区后，缴纳物管费至2010年，被告以原告小区服务不达标、房屋漏水被淹物管未赔偿拒绝缴纳物管费，原告遂诉来本院请求如前。另查明，银通山庄业主委员会于2015年成立。审理中，原告提交2015年1月12日《联合通知》一份，该《联合通知》加盖“省府社区银通居委会”、“银通山庄业主委员会”和“贵阳实佳物业管理有限公司银行山庄管理处”公章，拟证明原告已通知业主从2015年1月起物管费变为每月每平方米0.8元。被告的意见为对该联合通知不予认可，也并不知情，原告未与被告进行协商，原告亦无证据证明收费标准经过备案。原告提交《银通山庄保洁服务合同》、《绿化维护服务合同》、《秩序维护服务合同》、《保安保洁巡逻签到表》、《客户接待登记表》，证明原告已经按照合同约定为被告提供保安、保洁、绿化、秩序、客服接待等综合性的物业管理。被告认为物业管理混乱，服务不到位。被告提交公共区域照片若干，拟证明原告未履行相关义务，小区共有监控机房被挪用作物管经理住房，监控设备不知去向；小区岗亭长期无人职守，车辆随意占道停放，且多次发生无人管理;小区楼道广告不断，广告收益不明确；保安为60多岁的务工人员，夜晚十点不到就要睡着，根本无法做到巡检、安保及疏导交通的职责；小区消防管道形同虚设，存在极大安全隐患；实佳物业按月收取外来车辆停车费，导致附近村民车辆均停入小区，业主停车困难；小区公用楼道内乱停乱放杂物；小区内业主私自停放电动摩托车并飞线充电，存在极大安全隐患；小区内非法接入市电、供水管道等。提交被告房屋漏水照片数张，证明房屋漏水，物业公司均未处理，故拒交物业费。审理中，双方一致认可2015年前物业收费标准为每月每平方米0.6元。被告等业主均陈述2017年开始物业公司打骚扰电话，以威胁、恐吓的方式追要物业费。上述事实，有原告提供的《物业管理委托协议》等及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与贵阳银通房地产开发有限公司签订《物业管理委托协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对各方当事人有约束力。银通山庄业主委员会成立后，原告虽未与业委会签订新的物业委托协议，但原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，被告作为该小区业主也实际接受原告的服务，原、被告实际存在物业服务关系，被告应向原告交纳物业费，且其不缴纳物业服务费是对按时支付物业服务费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环，虽然被告主张原告提供的物业服务不达标，但被告没有提交证据证明原告在物业服务过程中存在瑕疵时被告可以不交或少交物业管理费，对被告不交或少交物业费的主张不予采纳。在业主按时足额交纳物业费后，如认为物业企业的服务不改进、不达标，可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，被告等业主均一致承认物业公司在2017年起以电话方式追要物业费，故本院支持原告从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业费，对于2015年前物业费为每月每平方米0.6元双方无异议，2015年1月后物业费调整为每月每平方米0.8元，原告提供加盖有社区居委会和业主委员会公章的联合通知，且每月每平方米0.8元的价格也未超过物管费市场价格，对2015年后物业费调整为每月每平方米0.8元，本院予以确认。被告应支付原告的物业费为86.70㎡×0.6元/月/㎡×12个月＋86.70㎡×0.8元/月/㎡×48个月＝3953.52元。被告房屋漏水发生在2010年，被告在事发后未就房屋损失主张权利，也未与物业公司达成可以冲抵物业管理费的约定，不能成为被告拒绝缴纳物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李文钢于本判决生效之日起十五日内支付原告贵阳实佳物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日的物业管理费人民币3953.52元；二、驳回原告贵阳实佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李文钢承担（原告贵阳实佳物业管理有限公司已预交，被告在履行本判决时将该款一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 冯 骅二〇一九年五月二十四日书记员 高方丽