广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初7907号原告：薛秋英，女，1962年11月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人:黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人:叶芯铜，广东瑶琨律师事务所律师。被告：黄婷婷，女，1994年10月18日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人:朱文利，广东盛博信成律师事务所律师。委托诉讼代理人:翟文渊，系被告的丈夫。原告薛秋英与被告黄婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人叶芯铜，被告的委托诉讼代理人朱文利、翟文渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《房屋买卖合同》于2019年4月12日解除；2.被告向原告支付违约金54万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年5月5日在第三方顺德区大良丰港房屋中介服务部在场的情况下签订了《房屋买卖合同》，约定被告向原告支付购房款共108万购买原告名下位于广东省佛山市顺德区××××号房。该合同还约定双方于2018年8月29日前办理过户手续，若被告不按期支付款项或办理相关手续视为违约，原告有权要求被告自合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止按日支付千分之二的迟延履行违约金。合同签订后，被告拒绝配合原告办理房屋过户手续。被告的行为已经构成重大违约。被告辩称，一、原告的起诉没有事实和法律依据，被告并不存在合同约定的违约行为。双方及中介方于2018年5月5日签订《房屋买卖合同》，约定原告将案涉房产出售给被告，合同第四条明确约定“双方一致达成该物业付款方式分三期付款，为按揭付款”。因此被告按照合同约定支付了三万元定金给原告，并按照约定协助中介方去银行办理按揭手续，还缴纳了相关按揭手续费用。但令人遗憾的是经过几个月的时间后，办理银行按揭的中介告知被告，相关银行没有批准贷款。而被告与原告的第二、三期付款均是需要通过银行按揭付款，在这种情况下，被告已经没有办法按照合同约定的按揭付款方式去购买案涉房产，因此被告于2018年年底与原告协商，双方都认为合同无法继续履行下去就只能解除合同。双方也就被告已支付的定金的处理进行了沟通，双方当时并没有什么纠纷和争议。但令人意外的是原告在2019年4月向法院提起诉讼，要求被告承担54万元违约金（总房款为108万元）。原告的起诉没有任何事实和法律依据，根本就不符合客观事实和双方合同约定，完全就是无理之诉。被告已经按照合同约定履行了自己的义务，银行不批贷款是被告无法控制和不愿看到的事情，并不是被告的过错。合同已经明确约定付款方式为按揭付款，原告及中介都很清楚如果不是银行按揭贷款，被告根本不可能去购买案涉房产。因此被告主观上没有违反合同的故意和过错，客观上也没有违反合同的违约行为，原告要求被告承担违约责任是没有事实合法和法律依据的。二、请求法院驳回原告的诉讼请求。《房屋买卖合同》第十二条约定：“甲乙双方同意在2018年8月29日之前到房地产管理部门签《房地产买卖合同》办理过户手续。如因房地产管理部门或银行原因，则时间顺延，甲乙双方互不承担违约责任”。由此可见，如因银行原因导致延迟，则时间相应顺延，双方互不承担违约责任，现在因为银行不批贷款原因，致使合同无法继续履行，更没有道理要求被告承担违约责任。此外，合同第十四条规定：“甲乙双方同意独家委托中介方全代理购买、出售该物业，并保证协助中介方办理该物业的银行按揭和过户手续。”由此可见，被告只是协助中介方办理银行按揭，现在银行按揭无法办理，中介方理应承担责任，原告要求被告承担违约责任是没有任何道理的。因无法取得银行按揭贷款，双方签订的《房屋买卖合同》不能继续履行下去，双方理应正常解除合同，而且合同解除也并没有给原告造成任何经济损失。现在原告起诉要求被告支付54万元的巨额违约金是没有任何道理的，完全就是恶意诉讼，想借此取得不义之财，违反了合同法诚实、信用、平等、合理的基本原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1（双方身份证复印件各1份），被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2（房屋买卖合同、定金补充协议原件各1份、收据原件2份），被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；关于哪方违约的争议，是本案的认定问题。原告提供的证据3（情况说明原件1份），仅是中介方单方陈述，而且2019年1月前的近半年时间内，原、被告曾自行协商并就协商内容故意隐瞒中介，因此本院对该证据不予采信。原告提供的证据4（房产证复印件1份），被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据5（微信聊天记录），被告对真实性无异议，本院予以确认；关于谈话内容性质的争议，是本案的认定问题。被告提供的证据1、2（服务函原件1份、收款收据原件2份），是被告与案外人的法律关系，而且该证据即使真实，也只能证实被告确曾办理相关手续、想申请银行按揭贷款；至于被告是否违约，是本案的争议认定问题。被告提供的证据3（“家华”的微信聊天记录），“家华”身份不明，不能证实是某一家银行的工作人员，而且从微信聊天内容分析（该人称中行已经回复不批贷，建议考虑向农行申请贷款），故本院有理由相信该人是协助被告办理申请贷款的人员，这是被告与案外人的法律关系，本院在本案中不予认定。被告提供的证据4（微信聊天记录），即原告提供的证据5中的部分微信聊天内容，认证意见同上，不再重复。本院经审理认定事实如下：2018年5月5日，原告（卖方）、被告（买方）、顺德区大良丰港房屋中介服务部（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告购买原告位于佛山市顺德区××××号房产（以下简称案涉房产），成交价为108万元。合同第四条约定：双方一致达成案涉房产付款方式分三期付款，为按揭付款；被告应在签订本合同时支付2万元定金（作为第一期购房款）；被告应于在房地产管理部门签《房地产买卖合同》之同时付清第二期购房款16万元（按揭付款以银行实际贷款额为准），多退少补；第三期购房款90万元在银行放款之同时付清（按揭付款以银行实际贷款额为准）。合同第六条约定：过户交易之前原告必须将户口从该房屋迁出；若该房屋有户口未迁出，则原告于收取被告购房余款的同时预留2万元给被告作为迁出户口保证金；原告于2018年7月5日前迁出户口，被告把保证金一次性无息退还给原告；原告到期不迁或逾期迁出，保证金归被告所有，原告不得有异议。合同第七条约定：被告向中介方支付1.62万元作为咨询和中介服务费，如原、被告在签订本合同后违约而未能买入或卖出案涉房产的，违约方须代非违约方向中介方支付中介费，即违约方须向中介方支付本条约定原被告双方应支付的全部咨询及中介服务费。合同第九条第1.3款约定：如果原告延迟办理相关手续视为违约，在被告同意原告延迟履约的情况下，被告有权要求原告自本合同签订之日起至双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。合同第九条第2.2款约定：若被告违约，原告收取的定金不予返还，被告必须按本合同的总价的10%赔偿给原告，本合同自动解除。合同第九条第2.3款约定：若被告不按期支付款项或办理相关手续的，视为违约，在原告同意被告延迟履约的情况下，原告有权要求被告自本合同签订之日起，至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。合同第十二条约定：双方同意在2018年8月29日之前到房地产管理部门签订《房地产买卖合同》办理过户手续；如因房地产管理部门或银行原因导致延迟，则时间相应顺延，双方互不承担违约责任。合同第十四条约定：双方同意独家委托中介方全权代理购买、出售案涉房产，并保证协助中介方办理案涉房产的银行按揭和过户相关手续。合同第十六条约定：原告在案涉房产过户之前将户口迁出。2018年5月24日，双方签订定金补充协议，约定定金数额提高至3万元。合同签订后，被告已按约定支付了定金共3万元给原告。2018年7月16日，原告的儿子刘良文与被告的丈夫翟文渊相互添加微信后开始聊天，翟文渊告知刘良文已约好明天签按揭。之后，刘良文称去了“冠银”问清楚了，帮你（这里是指帮被告申请银行贷款）搞了两次，后来政策收紧了。2018年11月，翟文渊提及银行第一次批贷84万元，因其小孩住院等问题没有去签名，过了期限，需按揭公司的人员为被告重新交文件。因翟文渊夫妻的信用卡使用情况，银行只批贷68万元。其后，刘良文、翟文渊多次商谈，想方设法希望能申请到比较高的贷款额，但了解到银行房贷政策收紧，已不能获得被告期望的贷款额。2018年11月22日，刘良文告知翟文渊大概可以贷款77万元，翟文渊觉得这样导致首期额越来越高。期间，双方还提及不要将两人私下沟通一事告知中介方。2018年11月23日，翟文渊提及已做好最坏打算，如果申请不到预想的贷款额度，该赔偿就赔偿。刘良文劝翟文渊权衡后果，假如违约，不只是定金问题，还要赔偿合同金额的10%，另还要承担中介费。之后，双方继续商讨办法如何能获得被告预想的贷款额度，因为翟文渊表示给不了太多的首期款。2019年1月2日，翟文渊提出没有那么多钱给付首付款，能想的办法都想了，不想耽搁刘良文购房，想解除《房屋买卖合同》。刘良文回应称解除合同也可以，但若解除合同（翟文渊）将损失严重，中介费也要全额支付。翟文渊回复中介费看着办吧，给一点中介费，剩下的（定金）就补给原告。刘良文随即通知翟文渊到中介处办理解除合同的手续。双方还协商一致不要告知中介两人曾私下联系。2019年1月14日，刘良文告知翟文渊某人有渠道可以为被告申请到银行按揭贷款80万至85万，但前提是需要支付手续费（3%的收费费）。翟文渊认为手续费太高。刘良文声称协助办理银行贷款之人需要给银行工作人员分成（打点），收了钱保证通过。翟文渊认为方案没有问题，但手续费太贵，并称之前我们（这里应是指翟文渊与刘良文）也聊过相关问题，之前说如果（被告）贷到了84万元，那首期支付24万元，加上中介费税费其他费用，合共26万元、27万元也是可以的，现在贷款之后除了这些费用还要支付按揭费用，加起来就超出很多。2019年2月22日，刘良文告知翟文渊中介已最后通告，若这周没有答复，违约责任会很重。翟文渊告知刘良文直接去（中介处）解除合同即可，翟文渊已经和中介说明白，定金不要了，当赔偿给原告，其实被告不用赔偿的，但是觉得没有必要那么计较。本院认为，原告请求确认《房屋买卖合同》于2019年4月12日已解除。被告于2019年1月2日明确提出解除合同，原告未表示异议，因此合同解除时间依法为2019年1月2日。关于购房款的支付方式争议。被告主张第二、三期购房款都是通过银行按揭付款。合同约定，被告应于在房地产管理部门签《房地产买卖合同》之同时付清第二期购房款15万元（按揭付款以银行实际贷款额为准），多退少补。在房地产管理部门签订《房地产买卖合同》至案涉房产过户至被告名下，还需要一定的审核时间，在过户完成前，银行是不会发放贷款的，因此被告主张第二期购房款也是通过银行按揭付款不符合逻辑。该约定内容结合第一、三期款项支付的约定理解，应是预计能获得贷款90万元，若贷款额不足90万元或超过90万元就“多退少补”，即第二期购房款根据银行审批通过的实际贷款额进行相应调整。换言之，被告应在约定的过户时间前获得银行“同贷书”，根据银行批贷额度，准备好第二期购房款。翟文渊在支付了3万元的定金后，在与刘良文的微信聊天中也承认因被告没有那么多的首付款，因此提出解除合同。根据上述分析，被告声称第二期购房款也是通过银行按揭款支付，与事实不符。关于原告是否违约在先（未迁出户口）的争议。合同第十六条约定（该约定是双方手写条款），原告应在过户前将户口迁出。该约定与第六条所约定的户口迁出时间有出入（第六条约定户口迁出时间为2018年7月5日），鉴于第十六条是手写内容，属于特别约定，因此应以手写条款为准。因此，被告提出原告逾期迁出户口、违约在先的抗辩不成立，本院不予采纳。被告提出无法办理银行按揭，责任在于中介。对此抗辩意见，本院也不予采纳，理由如下：第一，被告无证据证明顺德区大良丰港房屋中介服务部曾承诺保证能协助被告获得多少金额的银行贷款。第二，根据微信聊天记录可知，第一次申请曾获得84万元的贷款额度，被告因私事未能及时到场，导致需要重新提交申请资料，但重新提交申请后获得的贷款额更加低，被告负担不起首期款。可见不是银行按揭无法办理，只是被告不满意贷款额度而不去银行办理。第三，被告提供的证据显示其是委托广州本银按揭服务有限公司顺德分公司代办按揭贷款等手续，即使被告与该公司确实存在合同关系，该公司违约，也是被告与该公司之间的法律关系，与原告无关。第四，根据翟文渊与刘良文之间的微信聊天，他们自行商量申请按揭贷款事宜并约定不告知中介两人曾私下联系，该行为与上述抗辩意见相悖。被告又主张根据合同第十二条约定，因银行不批贷款的原因，致使合同无法继续履行，被告不应承担违约责任。然而，正如上述分析，并非银行不批贷款，而是被告不满意贷款额度，不去办理。综上，本院认定被告违约事实清楚（在约定的过户时间前，未取得银行“同贷书”、被告的丈夫在微信聊天中也承认无能力支付第二期购房款）。关于违约金的认定。原告主张根据第九条第2.3款的约定，要求被告支付违约金54万元。比较第九条第2.3款与第九条第2.2条的内容（具体内容详见上文），结合上述认定，应适用第九条第2.2款的约定。原告的儿子刘良文在微信聊天中也是主张适用合同第九条第2.2款的约定。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告起诉主张违约金，本院依法审查被告应支付的违约金。合同第九条第2.2款约定：若被告违约，原告收取的定金不予返还，被告必须按本合同的总价的10%赔偿给原告，本合同自动解除。合同总价的10%为10.8万元，即约定的违约金为10.8万元。原告声称其损失是：出售案涉房屋是为了置换房屋，房屋有增值的可能性。鉴于原告未举证证实被告违约对其造成的实际损失，本院认为该违约金过高，酌减为6万元，扣减被告已支付给原告的3万元（即之前所支付的定金），即被告还应支付3万元给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告薛秋英与被告黄婷婷于2018年5月5日签订的《房屋买卖合同》已于2019年1月2日解除；二、被告黄婷婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛秋英支付违约金30000元；二、驳回原告薛秋英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7260元（原告已预交），由原告薛秋英负担6260元，被告黄婷婷负担1000元（被告应连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇一九年五月十六日书记员  范文