四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川14执异13号 案外人：唐科，男，1975年10月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 案外人：张其羽，女，1976年2月17日出生，汉族，住四川省仁寿县。 申请执行人：廖俊明，男，1968年2月15日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 诉讼委托代理人：吕彦鹏，四川怀志律师事务所律师。 被执行人：代明虎，男，1971年10月2日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：四川晟邦房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇嘉南路二段**（永丰城南丽景**）2A（栋）****，统一社会信用代码915114210714270524。 法定代表人：孙文全，执行董事兼总经理。 本院在执行廖俊明与代明虎、四川晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦公司）股权转让纠纷案中，查封了晟邦公司预售许可证号20141209号项下195套房产，案外人唐科、张其羽提出查封房产中唯一号为225653-225662号的10套房产系其所购房产，要求解除对涉案房产的查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人唐科、张其羽称，其于2015年2月17日与晟邦公司签订房屋买卖合同，全款购买了盛邦国际小区房屋唯一号为225653-225662的10套房产，并于当日办理了房产所有权备案，备案号为49079，但因办理房屋预告登记证明时操作失误，将该10套房产备案号49079打印成了49076，房管局已开具《商品房买卖合同摘要》，说明案外人于2015年2月17日就涉案房屋办理了备案，该10套房屋所有权人应为案外人，申请本院解除对上述10套房屋的查封。 申请执行人廖俊明称，一、商品房买卖合同和仁寿县房管局查询信息，均证明案涉房屋的权利人为晟邦公司，案外人不是案涉房屋的权利人，其排除执行的异议不符合法律规定。二、案外人主张全款购买了案涉房屋，其提供的案涉《商品房买卖合同》总金额为284万元，但其提供的转款记录有2,169万元，收据载明金额为2,069万元，鉴于案外人还与晟邦公司签署了多份《商品房买卖合同》，其也未证明提供的转款凭证就是案涉房屋的购房款，且支付款项与案涉房屋购房款不能一一对应，因此其全款购买案涉房屋的主张不能成立。三、根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房买卖合同备案仅为合同的备案，不产生物权上的效力，案外人依据商品房买卖备案合同不能排除执行。四、案外人并无证据证明涉案房屋已办理预告登记，且即使涉案房屋办理了预告登记，其在能够进行不动产登记情况下，未申请登记，依据物权法规定，其预告登记亦已失效。五、涉案房屋全部为商业房产，案外人没有提供证据证明其在法院查封前已合法占有涉案房产，其不能依据执行异议、复议规定第二十八条和二十九条排除执行。六、案外人与晟邦公司之间并非真实的商品房买卖关系，而是让与担保。综上所述，案外人的异议请求不能成立，请求驳回。 为证实其异议主张，案外人唐科、张其羽向本院提交了以下证据：1、唐科、张其羽与晟邦公司2015年2月17日签订的《商品房买卖合同》5份，打印的《商品房买卖合同摘要》5份，证明案外人向晟邦公司购买了包括涉案房屋在内的多套房产。2、晟邦公司2016年2月26日划款委托书1份，中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书1份，银行回单、汇款收据12份，晟邦公司出具的收据7份，证明其已付清全部购房款。3、川（2019）仁寿县不动产权第0007098号不动产权证书、仁房预仁寿县字第××号、00××19号、00××20号、00××22号、00××24号预告登记证明，证明其向晟邦公司购买了59套房产，并办理了预告登记，且其中49套已经办理了不动产权证书。 申请执行人廖俊明方质证后，对案外人提交的《商品房买卖合同》、汇款凭证、收据等证据的三性不予认可，认为案外人提交的《商品房买卖合同》同一份合同中房屋单价不一，合同约定“分期付款”，但没有具体的支付时间和金额，案外人在合同约定交房时间到期后并未主张房屋交付，反在晟邦公司不能交付房屋后还支付价款，明显不符合常理，不能证明双方之间存在真实的购房关系；且案外人支付金额与双方合同约定价款不能一一对应，案外人在2016年2月29日至2016年3月17日期间支付的1,870万元是通过多次大额现金转入及支付倒账形成，不能证实这些款项是案外人支付的购房款。 为证实其抗辩主张，申请执行人廖俊明向本院提交了以下证据：1、盛邦国际的销售信息表，证明涉案房产未办理预告登记。2、房地产权登记信息，证明晟邦公司在2017年7月17日已能办理不动产登记。3、银行流水明细，证明唐科从2016年2月29日至2016年3月17日的银行转账系其制造虚假银行流水的行为。4、晟邦公司股东代明虎与公司法定代表人孙文全的通话录音，证明银行转账的1,870万元是用300万元多次倒账形成。 案外人唐科、张其羽质证后认为其虽然没有拿到预告登记证明，但其有合同备案；申请执行人所提交的房地产权登记信息是1楼的，其所购买的是3楼，晟邦公司在2019年4月才办理了3楼的大产权；录音中的内容与其无关，其有转款凭证。 经审查查明，本院在廖俊明诉代明虎、晟邦公司股权转让纠纷案中，根据廖俊明财产保全申请，于2017年10月24日作出（2017）川14民初77号民事裁定：查封被申请人四川晟邦房地产开发有限公司名下的房屋，价值以人民币5,000万元为限。实施该裁定，本院于2017年10月30日向仁寿县房管局发出（2017）川14执保20号协助执行通知书，要求其协助查封晟邦公司预售许可证号20141209号项下195套房产，价值以人民币5,000万元为限。所查封的房屋中，包括了案外人唐科、张其羽提出异议的唯一号为225653、225654、225655、225656、225657、225658、225659、225660、225661、225662的10套房产。上述房产均为商业用途。 在异议审查过程中，案外人唐科、张其羽陈述其与晟邦公司签订了5份购房合同，共购买了59套房产，其中4份合同所涉49套房产在购买时办理了预告登记，现在已办理不动产权登记；涉案的10套房产因房管部门错误打印成另一份合同的备案号而未能办理预告登记。 上述事实，有本院（2017）川14民初77号民事裁定书、（2017）川14执保20号协助执行通知书，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现案外人虽然提交了部分证据材料，但并未提交其在法院查封前已合法占有涉案房产的相关证据。案外人认可涉案房屋未办理预告登记，其虽主张系因房管部门原因造成，但未提供相应证据证实，且其作为权利人负有注意之义务，发现错误应及时申请房管部门更正。案外人同期购买的晟邦公司在同一楼盘的房产已办理不动产权登记，其目前所提交的证据不足以证实其对未办理过户登记没有过错。故案外人的异议请求不符合上述第二十八条规定的情形。本案涉案房产均系商业用途，非住房，案外人的异议请求亦不符合上述第二十九条规定的情形。案外人主张其向被执行人晟邦公司购买了涉案房屋，但其目前所提交的证据不足以证实其符合上述第二十八条或二十九条规定情形，对其异议主张应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人唐科、张其羽的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 李建伟 审判员 高 萍 二〇一九年五月三十日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。