江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1420号上诉人（原审原告）：苏州工业园区翠湖雅居业主委员会，住所地苏州工业园区星州路1号。负责人：胡勤丽，主任。委托诉讼代理人：潘旸，男，1971年10月10日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李俊霞，江苏瀛元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉馨（苏州）房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205946081977370，住所地苏州工业园区金鸡湖路8号1A8楼。法定代表人：CHENGWAIKEUNG，董事长。委托诉讼代理人：李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁杰，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人苏州工业园区翠湖雅居业主委员会（以下简称翠湖雅居业主委员会）因与被上诉人嘉馨（苏州）房地产开发有限公司（以下简称嘉馨公司）所有权确认纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初9296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。翠湖雅居业主委员会上诉称：一、原审判决程序违法。主审法官应当回避而未回避；遗漏上诉人要求笔迹鉴定的事项；未对涉案小区周边同类房屋当年销售价格予以审查；相关证人未出庭作证；原审判决由原审法院审判委员会讨论决定，违背司法独立。二、原审判决认定事实错误。被上诉人交付的儿童游乐场、烧烤区、停车位等配套措施，应当属于业主共有。1、整个小区是整体验收的，小区的现状（有烧烤园、儿童游乐园、车位、大面积绿化等）和竣工图一致。竣工图上按照工程制度规范明确标明了烧烤园、儿童游乐园的区域，可确认烧烤园、儿童游乐园的准确位置。2、住宅使用说明书明确记载有烧烤园、儿童游乐场、高尔夫挥杆区、停车位等配套设施。3、小区的销售宣传资料图片均为实景拍摄，明确有烧烤园、儿童游乐场、停车位等公共配套设施。这些公共设施在交付房屋时一并交付给业主一并使用至今。4、在1997年规划总平面图上标明了车位的位置区域。故请求二审法院判决：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法发回重审或直接改判；一、二审诉讼费用由嘉馨公司承担。嘉馨公司二审答辩称：一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的诉讼请求。翠湖雅居业主委员会一审诉称：1999年，苏州工业园区翠湖雅居小区建成，当时嘉馨公司只租不卖（租客大都是外籍），坐等房价上涨。2003年，嘉馨公司以现房和绿化配套完整的形式对外出售该小区的房屋，该小区的绿地、绿化、配套设施（包括但不限于儿童乐园、烧烤园、人工湖、高尔夫挥杆练习场、会所、游泳池）都已完善。因该小区树林绿地面积大、环境好，且有超级配套设施，2003年出售价格比周边贵3-4倍。业主在2003年后陆续购买了嘉馨公司位于苏州工业园区翠湖雅居的房屋，广大业主安居乐业至2016年9月。2016年10月，业主们看到公示，嘉馨公司要在翠湖雅居小区里绿化、公共设施等所在的土地上建造房屋。业主们看到后非常气愤，当即全体业主集合起来讨论认为，当时业主们购房时，整个翠湖雅居小区已是成熟小区，买的是现房，绿地面积大、环境好、公共配套设施已完善。并且嘉馨公司当年通过媒体宣传时，都是配的实景图片，而现在嘉馨公司却要到小区内再建房屋，这是一地两卖，挣两次钱。全体业主讨论后认为，翠湖雅居小区在销售时已经是成熟小区，嘉馨公司不管是在广告宣传资料，还是在销售过程中已经向买方明确告知了绿地、绿化、公共设施系小区的必要设施，并且这些都是真真切切、看得见摸的着的。全体业主认为，业主花大价钱买房，就是冲着整个小区的整体环境，全体业主在小区也生活在这种环境中十几年。业主的房款已经付清，嘉馨公司交付房屋和整个小区环境，双方交易两清。翠湖雅居小区的绿地、公共绿化、公用配套设施及其土地的使用权已归全体业主所有，嘉馨公司无权再进行开发。全体业主讨论后认为，该小区在销售过程中已经向买方明确告知了绿地面积系小区的必要配套，宣传资料上也大幅广告形式载明了四至范围，并且房屋销售价格明显超过周围楼盘，一个重要原因就是小区有大面积绿化和其他设施。嘉馨公司在销售房屋时声称拥有的大面积绿化和配套设施实际系作为销售房屋的明确承诺，该承诺符合相关司法解释规定，出卖人的商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺明确确定，并对商品房买卖合同的订立以及房价的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反约定的，应当承担违约责任。故请求：1、判令确认苏州工业园区翠湖雅居小区的绿地（包括但不限于23幢楼南面草坪）、绿化归全体业主所有；2、判令确认苏州工业园区翠湖雅居小区公共设施（包括但不限于儿童游乐区、烧烤园、人工湖、高尔夫挥杆练习场、会所、游泳池）归全体业主所有；3、判令确认苏州工业园区翠湖雅居小区附属设施（包括但不限于围墙、保安岗亭、大门）归全体业主所有；4、判令确认上述绿地、绿化、公用设施及附属设施区域的国有土地使用权归全体业主所有；5、判令嘉馨公司承担本案诉讼费。审理中，翠湖雅居业主委员会变更其诉讼请求为：1、判令苏州工业园区翠湖雅居小区内的公共设施儿童游乐园、烧烤园归全体业主共有；2、判令苏州工业园区翠湖雅居小区的围墙（不含与澜韵苑小区共用的围墙）、大门（三个）归全体业主共有；3、判令苏州工业园区翠湖雅居小区内的九个停车位归全体业主共有；4、本案诉讼费由嘉馨公司承担。一审法院认定事实如下：1997年5月30日，苏州工业园区规划建设局向嘉馨公司颁发了规划批准书，嘉馨公司申请开发的地块位于公顷地块；申请内容为：用地范围内之第一幢八层公寓楼、别墅、俱乐部。批准内容中注明：1、总图内的第二、三幢八层公寓楼等“修改总平面图”出来后再讨论；2、鉴于别墅区4m间距大小，建议要有所合并调整，如别墅区有所调整，须递交规划处新图纸；3、周界退红线的绿化距离需满足。1997年11月，嘉馨公司取得位于总面积为40000.46平方米的国有土地使用权。同年12月，嘉馨公司取得建设工程规划许可证，建设规模为21786平方米。2000年3月，嘉馨公司取得了排屋及1-10号别墅（建筑面积7938平方米）的建筑使用证，于2001年12月取得了俱乐部的建筑使用证（建筑面积2120.06平方米），于2004年4月取得了8层公寓楼的建筑使用证（建筑面积11354.85平方米）。2003年及2004年，嘉馨公司多次在苏州日报、姑苏晚报上刊登翠湖雅居小区的广告，广告中说明小区内有“众多生活配套设施”，有游泳池、高尔夫挥杆区、迷你电影院，“亦有美式儿童乐园、烧烤园、桌球房、健身房等娱乐场所与设施”。在交付业主的翠湖雅居宣传资料中载明：“小区外围有红外线报警系统，小区内设有高尔夫轻打区，烧烤台、儿童游乐场。俱乐部内有全年恒温游泳池、按摩浴池、健身房、桌球房、影视厅、阅览室、网球场等，配套设施豪华齐全”。嘉馨公司将其已开发建设的房屋出售，并交付翠湖雅居小区业主使用至今。2006年5月30日，苏州工业园区规划建设局颁发了规划批准书，核准建设内容为：翠湖雅居1#、2#、3#、4#住宅，皆为地上8层，地下一层，容积率面积为18990平方米，地下车库面积为4216.5平方米。经原审法院组织双方实地查勘后，确认诉请的各项设施的方位和内容如下：1、九个车位，位于翠湖雅居小区内23号楼楼下，星港街围墙的东侧。2、三个大门，分别为朝向芙蓉街的东门、朝向星州街的北门、朝向星港街的西门。3、围墙，沿着星港街、星州街、芙蓉街的四周，南部的围墙与澜韵苑小区共用并分隔。4、儿童游乐园，包括儿童摇椅3个、跷跷板1个、秋千1组、儿童滑滑梯1组。5、烧烤区，包括4个烧烤台、6张烧烤桌、12张座椅。儿童游乐场和烧烤区内有13棵樱花树。根据1997年的规划总平面图（图号SB-001），与翠湖雅居业主委员会诉请主张确权的区域和设施相对照，可查明：1、原规划批准规划总平面图中均未有烧烤园和儿童游乐园的标识。2、关于翠湖雅居小区位于扇门，在规划批准的总平面图中，星港街上未设置正式出入口；在规划总平面图中，面向芙蓉街和星州街分别设置有出入口，与小区内现有的两个出入口位置相对应。3、关于位于23号楼南侧楼下与绿地毗邻的九个停车位，翠湖雅居业主委员会主张的小区内九个车位的设置，与规划总平图中规划批准的相应位置的车位设置不符。以上事实，有翠湖雅居业主委员会提交的苏州日报、姑苏晚报、小区宣传资料等证据，嘉馨公司提交的国有土地使用权证、规划批准书、规划总平面图、建筑使用证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。一审法院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。住宅小区的建设应当符合相关部门批准的建设规划。翠湖雅居业主委员会请求判令小区围墙（不含与澜韵苑小区共用的围墙）、朝向芙蓉街的大门、朝向星州街的大门归全体业主所有，该诉请中设施均属于规划总平图中经规划批准的设施，且作为小区附属设施已经交付使用，嘉馨公司对此属于全体业主所有也无异议，原审法院依法支持翠湖雅居业主委员会该部分诉请，确认上述设施属于翠湖雅居小区全体业主所有。针对翠湖雅居业主委员会请求判令烧烤园、儿童游乐园、朝向星港街的大门以及九个车位归全体业主所有的主张，原审法院认为，1997年的规划总平图中均未显示有烧烤园、儿童游乐园和朝向星港街的大门，该部分设施或功能区域均未经规划批准，翠湖雅居业主委员会主张的九个车位也与规划总平图中对应区域的车位设置明显不符，现有证据无法确认该部分设施或功能区域的合法性，原审法院对此部分诉请不予理涉。综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、第六十六条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认苏州工业园区翠湖雅居小区内的围墙（不含与澜韵苑小区共用的围墙）、朝向芙蓉街的大门、朝向星州街的大门归苏州工业园区翠湖雅居小区全体业主所有；二、驳回翠湖雅居业主委员会的其他诉请请求。一审案件受理费收取5125元，由翠湖雅居业主委员会负担2562.5元，嘉馨公司负担2562.5元。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，翠湖雅居业主委员会提供翠湖雅居比照湖左岸房价说明、湖左岸房产分户图、房屋所有权证及发票，证明2003年翠湖雅居小区公寓楼的房价高于周边小区的房价2到3倍。经组织质证，嘉馨公司对上述证据的真实性没有异议，但认为上述证据与翠湖雅居业主委员会在一审时的诉讼请求及二审的上诉请求都没有关联性。本院认为，翠湖雅居小区的建设分布除23幢公寓楼外，还有十幢别墅，其销售时房屋价格与湖左岸小区进行类比是否适当，缺少证据佐证，故上述证据与本案关联性不足，不予认定。另，本院在二审中向苏州工业园区规划建设委员会进行调查询问，苏州工业园区规划建设委员进行书面函复。经组织质证，翠湖雅居业主委员会对复函形式上的真实性认可，对内容不予认可。嘉馨公司对本院依职权调取的证据并无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。二审另查明，本院于2018年5月8日依职权向苏州工业园区规划建设委员会发出调查函，调查询问如下问题：1、翠湖雅居小区是否通过规划验收?如果通过规划验收，请贵单位提供通过规划验收的相关材料。2、涉案翠湖雅居小区内儿童游乐园、烧烤区（台）的建设是否需要规划审批？贵单位认为上述儿童游乐园、烧烤区（台）及九个停车位是否具备规划方面的合法性？3、涉案朝向星港街的大门延长使用期限至何时？苏州工业园区规划建设委员书面复函如下：1、翠湖雅居小区项目一期建筑己取得规划验收意见书。(具体详见后附附件1、2、3。)2、贵院所提及的小区内的儿童游乐园、烧烤区（台）、照片中的九个停车位，经查在原规划批准规划总平面中均未有标识。永久性设施需要在规划总平面图或景观总平面图中予以标识。场地的临时使用（不涉及建筑物、大的构筑物等）并无规定必须经规划部门批准。3、关于翠湖雅居小区位于星港街上的临时施工出入口，经查，规划部门在2005年10月己回函要求“到期出入口应先按规划要求进行恢复。待后期工程获规划批准后，再办理开口手续”。（详见附件4、5。）其中，附件1为嘉馨（苏州）房地产开发有限公司竣工图及1999年12月13日规划验收意见书；附件2为苏州金鸡湖畔4公顷高级住宅竣工图及2000年12月19日规划验收意见书；附件3为苏州金鸡湖畔4公顷高级住宅竣工图及2003年12月26日规划验收意见书；证据4、5分别为2002年5月22日临时建筑规划批准书及2005年10月8日咨询回复。再查明，原苏州工业园区规划建设局分别在1999年12月13日、2000年12月19日、2003年12月26日对翠湖雅居小区所涉别墅十幢及排屋住宅、俱乐部一幢、翠湖雅居23幢进行了规划验收。本院认为：建设活动应当符合规划要求。本案所涉烧烤园（台）、儿童游乐园在1997年规划总平图中未予标识，九个车位也与1997年规划总平图中对应区域的车位设置不符，且规划部门对上述诉争设施及所在的区域根据被上诉人的申请正在进行规划审批，尚未作出正式决定，故本案缺少证据证明上述烧烤园（台）、儿童游乐园、九个车位具有合法规划手续，对当事人的要求确权的诉讼请求，不应理涉。本案朝向星港街的大门属于临时建筑，使用期已经届满，依法应当予以拆除，翠湖雅居业主委员会请求予以确权，原审法院不予理涉，并无不当。然而，对当事人诉讼请求不予理涉，应当裁定驳回起诉，原审法院作出驳回其他诉讼请求的实体判决，明显不当，应当予以纠正。考虑到本案存在其他实体判项，且对部分诉讼请求不予理涉的原因已在裁判说理中说明，故本院仅对原审法院驳回其他诉讼请求的实体判项予以撤销，不再单独出具驳回起诉的裁定。另，上诉人认为原审法院审理程序违法，缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初9296号民事判决第一项；二、撤销苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初9296号民事判决第二项。二审案件受理费人民币5125元，由苏州工业园区翠湖雅居业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 亮审 判 员  周剑鸣审 判 员  张 蕾二〇一九年五月二十七日法官助理  姜雨昊书 记 员  严立群