陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书                             （2019）陕01民终3325号上诉人(原审被告)：陕西和生物业管理有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街233号林业厅家属院内2号办公楼。    法定代表人：杜宾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马芳俊，男，汉族，1970年3月4日出生，住西安市莲湖区，该公司员工。委托诉讼代理人：杜永泉，男，汉族，1986年9月22日出生，住西安市莲湖区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会，住所地西安 市莲湖区丰镐东路 10 号紫玉华园小区。 负责人：路娜，业主委员会主任。委托诉讼代理人：马位西，陕西弘业律师事务所律师。 上诉人陕西和生物业管理有限公司（以下简称和生物业）因与被上诉人西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会（以下简称紫玉华园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人和生物业的委托诉讼代理人马俊芳、杜永泉，被上诉人紫玉华园业委会的委托诉讼代理人马位西均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和生物业上诉请求：1、请求二审法院撤销西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初5620号民事判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由紫玉华园业委会承担。事实和理由：1、一审法院与紫玉华园业委会所提及的合同附件为依据，从而判决紫玉华园业委会享有合同解除权，属对事实认定不清，证据不足。双方签订的《物业服务合同》就提前解除合同有明确约定，和生物业并未违反相关约定，紫玉华园业委会无权解除合同。2、紫玉华园业委会存在公章管理混乱的情况，其召开业主大会的程序不符合法律规定。综上，请求二审支持其上诉请求。紫玉华园业委会辩称，原审判决认定事实清楚，双方签订合同后，和生物业并未严格履行合同义务，经紫玉华园业委会多次发出工作联系函要求其整改，均不能凑效，紫玉华园业委会根据合同的约定进行民意调查后启动了更换程序，并向和生物业发出解除合同的通知，并无不当。原审判决适用法律正确，请求二审维持原判。紫玉华园业委会向一审法院起诉请求：1、依法确认紫玉华园业委会、和生物业于2016年10月20日签订的《物业服务合同》已经解除；2、依法判令和生物业将物业管理用房以及物业管理所必须的相关资料交还给紫玉华园业委会（包含但不限于业主档案、物业管理档案、财务档案、收费软件等）；3、依法判令和生物业向紫玉华园业委会交付应分配的经营收益200000元；4、本案诉讼费等相关费用由和生物业承担。一审法院认定事实：2016年10月20日，紫玉华园业委会（甲方）与和生物业（乙方）签订《物业服务合同》约定由和生物业对西安市紫玉华园小区进行物业管理服务。合同期限为2016年11月1日至2019年10月31日。双方对物业服务内容、物业服务标准、物业服务相关费用、收益分配、权利义务等作出了约定。关于共有部位、共用设施收益及分配一节约定，固定停车位服务费及临时停车费、广告费、摊位费等收益，乙方分三成作为乙方的服务管理及相关费用，全体业主分七成，并在次月5日前向业委会的账户转账结清。业委会的办公经费，从收益部分列支，并按年度公示。关于双方权利义务一节载明甲方对乙方指定的物业服务是否达到约定的物业服务标准，每季度进行一次考核评定，每年进行一次全面考核评定，根据“季度和年度考核办法和物业服务满意度调查办法（附件十三）”进行考核评定。关于合同履行与终止约定，甲方在2019年7月1日至31日组织物业服务满意度调查，占全体业主总数的52%以上业主满意时，合同继续执行。否则甲方有权单方解除本合同。（附件十三：季度和年度考核办法和物业服务满意度调查办法）。本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。合同附件十三约定：物业服务满一年进行物业服务满意度调查，内容以《西安市物业管理条例》和《物权法》以及合同约定为依据，调查表的制作、发放、收集、统计由业主委员会成员组织进行。并对满意度调查结果公示全体业主。当过半业主且居住面积过半对物业服务不满意时且同意更换物业公司时，甲方有权终止服务合同。在新物业公司未选聘前，乙方继续履行合同，保证小区生活秩序正常。合同履行期间，紫玉华园业委会认为和生物业并未严格履行合同义务，就小区安保配备、高层瓷片脱落、经营收益分配、电梯故障、车位占用、门禁系统失灵等问题向和生物业多次发出《工作联系函》，要求和生物业进行整改。并就物业服务问题与和生物业开展座谈会。2017年12月11日，紫玉华园业委会向业主发出《通知》载明于2017年12月16日召开业主大会。2017年12月18日，业委会通过两次业主大会决议，总结了物业存在的问题，再次向和生物业发出《工作联系函》，限期和生物业10个工作日内给予整改解决，否则解除与和生物业公司的服务合同。2017年12月30日紫玉华园业委会发出《告示》载明因和生物业未进行整改，业委会根据业主满意度调查表的真实情况，和业主代表大会决议文件，抄送，街道办、水、电、热力公司，派出所及各有关部门，根据实际情况对和生物业启动更换程序。2018年1月5日，紫玉华园业委会向业主发出《公告》，载明定于2018年1月7日召开业主代表大会。2018年1月8日，紫玉华园业委会向和生物业发出《关于紫玉华园小区启动更换物业服务公司的通知》，载明因和生物业未按合同要求履行应尽的物业服务义务，经督促仍未改进，已构成根本违约。经业主代表大会决定，正式启动更换物业公司程序。同时，紫玉华园业委会向业主发出《紫玉华园小区对物业服务工作调查表》，并于2018年2月25日在小区发布《紫玉华园小区关于更换物业公司投票结果的公告》载明，调查结果如下：小区共有业主598户，其中402户参与调查，未参加调查的业主因家在外地或信息不全无法联系，383户签字要求更换物业，19户调查表无效。要求更换物业的业主户数达到总户数的64%。调查结果符合法律规定的占建筑面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意通过，业主委员会将于近期开展招投标工作，确保物业更换合法有序进行。后，紫玉华园业委会在华商报上发布了招聘物业公司的公告。2018年3月11日紫玉华园业委会向和生物业发出《关于和生物业撤出紫玉华园小区通知》，要求和生物业在5日内退出紫玉华园小区，并将紫玉华园小区的物业服务所有相关资料移交给新选聘的物业公司。2018年3月15日，紫玉华园业委会向和生物业发出《解除合同通知》，载明今日起解除物业服务合同，要求接到通知后立即派人前来办理有关合同解除的善后事宜。庭审中，紫玉华园业委会提供2017年5月14日和生物业出具的单据两张，载明2017年1月1日至2017年3月31日临时停车费25700元、地库停车费53280元。紫玉华园业委会称此收益及之后的收益均未分配。和生物业认可仅2018年有经营收益未向紫玉华园业委会分配，并提供2018年公共收益资金结算确认单，载明2018年地面停车费、2018年1月1日至2018年6月30日临时车辆收费、2018年1月1日至2018年9月3日外联摊位租住费共计273549元，按合同约定应向紫玉华园业委会返还70%计191484.3元。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。”本案中，双方约定业委会可以向业主发放满意度调查表的方式，评定物业公司服务，当过半业主且居住面积过半对物业服务不满意时且同意更换物业公司时，有权终止服务合同。该约定符合相关法律规定。和生物业辩称其持有的《物业服务合同》没有附件条款，但合同条款已对附件内容有所提及，其辩称本院不予采信。和生物业称紫玉华园业委会解聘物业公司程序违反法定程序，但未提供充足证据予以证明，本院不予采信。紫玉华园业委会解聘和生物业物业公司的程序符合法律规定。合同解除后，和生物业依法应向紫玉华园业委会移交物业用房及其所管理的物业服务资料。关于经营收益分配款一节，紫玉华园业委会称2017年经营收益未分配，但对此未提交证据证明,故其该部分主张证据不足,依法不予支持。应以和生物业自认的未分配收益计算，包括2018年地面停车费、2018年1月1日至2018年6月30日临时车辆收费、2018年1月1日至2018年9月3日外联摊位租住费共计273549元，按合同约定应向紫玉华园业委会返还70%计191484.3元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，判决：一、原告西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会与被告陕西 和生物业管理有限公司签订的《物业服务合同》于 2018 年3月15日解除； 二、被告陕西和生物业管理有限公司于本判决生效之日起十 五日内撤出西安市紫玉华园小区物业服务区域,并移交物业服务 用房及相关设施以及物业管理的档案资料; 三、被告陕西和生物业管理有限公司于本判决生效之日起十 五日内向原告西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会返还经营 收益分配款 191484.3 元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（原告已预交），由被告陕西和生物业管理有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，根据双方《物业服务合同》的约定，业委会可以向业主发放满意度调查表的方式，评定物业公司服务，当占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主对物业服务不满意时且同意更换物业公司时，有权终止服务合同，该约定符合相关法律规定。紫玉华园业委会按照双方物业服务合同的约定，在组织物业服务满意度调查后，因占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意更换和生物业，紫玉华园业委会遂将结果公示并于2018年3月15日向和生物业发出《解除合同通知》，和生物业收到该通知后，在法定期间内并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现紫玉华园业委会要求确认双方于2016年10月20日签订的《物业服务合同》已经解除，于法有据，该请求依法予以支持。关于和生物业上诉认为紫玉华园业委会提交的合同附件内容真实性无法确认，紫玉华园业委会无权解除合同，无事实与法律依据，其所述本院不予采纳。关于和生物业认为紫玉华园业委会可能存在印章未按法定程序使用的情形，无证据佐证，其所述本院不予采信。鉴于双方《物业服务合同》已于2018年3月15日解除，现紫玉华园业委会要求和生物业交还相关物业管理用房及物业管理所必须的相关资料，同时要求和生物业交付应分配的经营收益款，理由正当，该请求本院依法予以支持。综上所述，和生物业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由陕西和生物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  陈  平审 判 员  李 刚审 判 员   李  涛   二〇一九年五月八日 书 记 员 张  媛  1