内蒙古自治区包头市中级人民法院                      民事判决书   (2019)内02民终686号     上诉人（一审原告）：包头市如佳物业服务有限责任公司，住所：内蒙古自治区包头市青山区田城康都苑小区。   法定代表人：胡建华。   委托诉讼代理人：吴玉宝，该公司员工。   委托诉讼代理人：岳淑珍，该公司员工。   被上诉人（一审被告）：杜莉，女，1982年1月21日出生，汉族，包头市九原区医院医生，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区。   委托诉讼代理人：王泽，男，1977年9月22日出生，汉族，包头市包钢医院医生，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区，系杜莉丈夫。     上诉人包头市如佳物业服务有限责任公司（以下简称如佳物业公司）因与被上诉人杜莉物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   如佳物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持如佳物业公司一审的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由杜莉负担。其上诉主张的事实和理由是：   一、杜莉于2011年8月4日购买并网签了田城康都苑小区**号建筑面积为196.42平方米的现房一套。本房是2009年交工，配套设施完善并具备了入住条件。在杜莉通过非正常手段拿到装修钥匙后就不辞而别，为了逃避应交的费用，无正当理由不办理收房手续不领取钥匙，只是逢年过节去贴春联。   二、如佳物业公司在接收田城康都苑小区物业的时候，按照《包头市物业管理条例》的相关规定，与包头市田城房地产开发有限公司（以下简称田城房产公司）签订了《前期物业管理委托合同》（以下简称《前期物业合同》），约定住宅物业按建筑面积1.5元/m2的标准提前2个月收取物业费。如未按时交费，每日收取3‰的违约金。在杜莉欠费期间，如佳物业公司对其物业公共区域安全、清洁以及公共设施维护、保养等进行了系列的物业管理服务工作，在如佳物业公司提供服务同时，如佳物业公司工作人员多次向杜莉催要物业费未果，请求依法判决。   杜莉辩称：首先，杜莉到现在没有拿到案涉房屋的钥匙，也没有接到交房领钥匙的通知，如佳物业公司说通过非正常手段拿到钥匙也不属实。其次，杜莉从未与如佳物业公司签订过物业服务合同，物业费和违约金的标准也不清楚。第三，一审期间，如佳物业公司主张说是签过合同但是都没有拿出证据来，是伪造的合同。   如佳物业公司向一审法院起诉请求：一、杜莉支付如佳物业公司自2011年8月4日至2018年8月4日的物业费24748.92元并支付违约金19357.15元，以上费用总计44106.07元；二、本案诉讼费用由杜莉负担。   一审法院认定的事实：2009年4月20日，如佳物业公司与田城房产公司签订《前期物业合同》，合同约定，田城房产公司选聘如佳物业公司为田城康都苑小区实施前期物业服务的事宜，合同期限从签字之日起至业主委员会与如佳物业公司签订新的物业服务合同生效时本合同终止。《前期物业合同》约定根据本物业管理区域具体情况和政府物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准按建筑面积计算，住宅每月每平方米1.50元，商业物业每月每平方米2.00元；全年物业服务费需提前两个月交清，逾期不交者，每日按所欠费用的3‰加收违约金。本合同自双方签字之日起生效。小区业主委员会成立签订物业管理合同后自行终止。   杜莉于2011年8月4日购买坐落于包头市青山区建设路2号田城康都苑**号建筑面积为196.87平方米的普通住宅。现该房屋未实际交付给杜莉，以上房屋的钥匙在如佳物业公司处保管，如佳物业公司称，该钥匙系2010年由田城房产公司整体移交在如佳物业公司处。杜莉购房后，田城房产公司出具领取钥匙的通知书，杜莉即可领房，但如佳物业公司至今未见到田城房产公司出具的领取钥匙的通知书。杜莉称，杜莉2011年购房后，一直未收到田城房产公司的收房通知。期间，杜莉联系过田城房产公司，田城房产公司让杜莉等通知，杜莉最后一次找田城公司是2011年年底，之后再未联系过田城房产公司。   一审法院认为：如佳物业公司与田城房产公司签订的《前期物业合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。但本案争议的焦点是杜莉于2011年8月4日购买坐落于包头市青山区建设路2号田城康都苑1-403建筑面积为196.87平方米的普通住宅是否实际交房。依据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，坐落于包头市青山区建设路2号田城康都苑1-403建筑面积为196.87平方米的普通住宅确未交付给杜莉，如佳物业公司也认可，根据房屋交付流程，如佳物业公司只有见到田城房产公司出具领取钥匙的通知书，才能向杜莉交付房屋，但如佳物业公司至今未见到田城房产公司出具的领取钥匙的通知书。在杜莉未收到所购房屋的情况下，如佳物业公司要求杜莉支付2011年8月4日至2018年8月4日的物业服务费24748.92元并支付违约金19357.15元，依据不足，该院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第二款之规定，判决：驳回如佳物业公司的诉讼请求。案件受理费900元，由如佳物业公司负担。   二审期间，如佳物业公司向法庭提交了8组证据：证据一是田城房产公司出具的证明，欲证明曾经催过杜莉收房。证据二是案涉小区竣工验收表，欲证明案涉房屋2009年已经竣工验收，符合入住条件。证据三是杜莉购房银行贷款收据，欲证明杜莉的房屋贷款批准时间是2011年10月12日，在此时杜莉就可以办理入住手续。证据四、五是如佳物业公司人员与田城房产公司出纳人员的聊天记录，证明开发商曾通知过杜莉收房。证据六是杜莉在室内贴的租房信息和联系方式一份，证明杜莉进过室内，已经掌握房屋钥匙。七是案涉房屋门口的照片，证明杜莉每年都要贴对联，证明杜莉知道房屋已经可以入住了。证据八是如佳物业公司财务领导给员工发的收费批示，证明2017年12月如佳物业公司领导下通知要向杜莉催收。   杜莉质证称，对证据一的真实性不认可，该证明内容没有相应证据证明。证据二与本案无关，证据三的真实性认可，证明目的不认可，该证据只能证明贷款不能证明收房。证据四和证据五的真实性不认可，微信内容都是推测的内容，不能证明案件事实。对证据六、七照片的真实性认可，证明目的不认可。这是交完首付看房子时候由物业公司开门进去贴的，杜莉没有房屋钥匙，电话号码是我们的但是已经不用了，当年买房时候去贴的对联。证据八的真实性及证明目的不认可，物业公司内部的沟通内容与杜莉无关。   二审经审理查明：一审判决对于如佳物业公司与田城房产公司签订《前期物业合同》的事实认定清楚，本院依法予以确认。   另查明，2011年8月4日，杜莉与田城房产公司签订《包头市商品房买卖合同》，购买田城康都苑1-403建筑面积为196.87平方米的普通住宅。该合同第三条约定的房屋交付日期为2009年9月30日前。该合同第十一条约定：“商品房交付时，田城房产公司应书面通知杜莉办理商品房交接手续，提供《包头市商品住宅质量保证书》和《包头市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”2011年10月12日案涉房屋办理完成贷款手续，贷款期限为2011年10月12日至2031年10月12日，贷款金额为64万元。此后，杜莉按月正常还款。杜莉曾进入案涉房屋内张贴过招租信息和春联。   再查明，包头市青山区建设路2号田城康都苑小区于2009年8月完成竣工验收并正式投入使用。   上述事实有《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《银行贷款借款凭证》、案涉房屋照片以及双方当事人陈述在案佐证。   本院认为，双方当事人对于杜莉系田城康都苑1-403房屋的业主以及如佳物业公司为田城康都苑提供物业服务的事实均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：杜莉是否应当支付2011年8月4至2018年8月4日的物业费。对此从以下几点分析判断：   一、关于杜莉是否应当支付物业费的问题。   首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，如佳物业公司与田城房产公司签订的《前期物业合同》真实有效。杜莉于2011年8月4日购买田城康都苑1-403的房屋后即为田城康都苑小区的业主，该《前期物业合同》对杜莉具有约束力。杜莉提出的其与如佳物业公司不存在物业合同关系的主张不能成立。   其次，杜莉认可其与田城房产公司签订《商品房购房合同》中约定的房屋交付时间2009年9月30日是该房屋的竣工验收时间。由此可知杜莉在2011年购买房屋时案涉房屋属于现房，不需要长时间等待开发商通知收房。双方当事人均没有证据证明杜莉与田城房产公司就房屋交付问题进行过其他约定。根据普通商品房的交易习惯，现房出售在办理完成贷款手续后，即具备房屋交付条件。本案所涉房屋已于2011年10月12日办理完成贷款手续且杜莉开始按照贷款计划正常还款。此时，杜莉作为案涉房屋的权利人应当明知案涉房屋已经可以办理收房手续。杜莉自认2011年年底联系开发商时，开发商未明确不能交房的原因，只是让其等待通知，此后再未与开发商联系。本院认为，杜莉在办理完贷款手续之后近8年的时间不主动询问不能收房原因，而单方面等待开发商通知的行为有违常情常理。   第三，双方当事人对于杜莉是否实际取得房屋钥匙的问题均无充分证据证明各自的主张。如佳物业公司认可案涉房屋的钥匙仍由其保管，但其提出的杜莉已经取得了一把装修钥匙的主张没有充分证据予以证明。杜莉对其进入过案涉房屋张贴招租信息的事实予以认可，但该招租信息是何时以何种方式进入室内张贴亦无充分证据予以证明。据此，本院认为双方当事人提交的证据均不能证明案涉房屋交付的准确时间，同时亦不能由此认定案涉房屋未实际交付。一审判决认定案涉房屋未实际交付不当。   综上，本院确认案涉房屋已实际交付，但交付具体时间没有证据证明。鉴于物业服务合同具有更多公共秩序维护的特殊性，如佳物业公司对案涉小区提供的物业服务中关于公共设施的维修养护以及公共秩序维护的内容具有整体性，服务对象是针对小区全体业主。杜莉作为案涉房屋的权利人，应支付相应的物业费。   二、关于杜莉应付物业费的具体金额的问题。   首先，如佳物业公司在一审期间自认其在2017年年底整理空房资料时才发现案涉房屋已经售出。其二审提交的如佳物业公司员工之间的微信截图照片显示，2017年12月12日如佳物业公司管理人员提出向杜莉收取物业费的工作要求。该内容与如佳物业公司在一审期间的陈述相符。如佳物业公司二审提出的自2011年起即向杜莉催要物业费的主张与上述事实相矛盾，如佳物业公司提出的杜莉应自2011年8月4日起支付物业费及滞纳金的上诉理由不能成立，本院不予支持。   其次，本院综合考虑物业公司提供公共服务的运营成本以及案涉房屋的实际状况，酌情支持如佳物业公司主张的自2018年1月1日至2018年8月4日期间物业费的上诉请求。如佳公司自认其向杜莉主张物业费的房屋面积为196.42平方米。因此，按照1.5元/平方米/每月的标准，杜莉应向如佳物业公司支付物业费2101.7元（1.5×196.42m2×7月+1.5×196.42 m2÷30天×4天）。   综上所述，如佳物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不当，依照《最高院人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3362号判决。   二、杜莉于本判决生效之日起十日内向如佳物业公司支付2018年1月1日至2018年8月4日的物业费2101.7元。   三、驳回如佳物业公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费1800元，由上诉人如佳物业公司负担1710元，杜莉负担90元。一、二审诉讼费如佳物业公司已经预交，杜莉负担的90元于本判决书生效之日起十日内随上述款项一并给付包头市如佳物业服务有限责任公司。   本判决为终审判决。             审判 长    丰    悦   审判员    范丽宏   审判 员    乔瑞全     二○一九年五月三十一日     法 官 助 理 贺     颖   书记员    杨    曼