济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1340号 原告：郭汝华，女，1959年9月1日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘丕岐，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锡正，山东舜天律师事务所律师。 被告：山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。 法定代表人：宋森，经理。 委托诉讼代理人：卢兴诺，山东润银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢腾，山东润银律师事务所律师。 原告郭汝华与被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告郭汝华的委托诉讼代理人杨锡正、被告西街工坊公司的委托诉讼代理人邢腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭汝华向本院提出诉讼请求：1、判决2012年1月18日原告与被告签订的《西街工坊铺位使用权转让合同》与《西街工坊铺位租赁合同》无效；2、判令被告返还铺位使用权转让款142370元；3、判令被告参照《西街工坊铺位租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，房屋占有使用费按每季度4449.06元计算，自2014年7月18日计算至被告实际履行之日；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2012年1月18日，郭汝华与济南隆越市场运营管理有限公司(现用名西街工坊公司)签订《西街工坊铺位使用权转让合同》，合同约定被告将位于营市西街18号西街工坊A区一层内铺112、129号铺位使用权转让给郭汝华，郭汝华应向被告支付铺位使用权转让金共计142370元。合同签订后，郭汝华依约向被告指定的账户内支付了转让款142370元，被告出具了收款收据，并加盖济南隆越市场运营管理有限公司的财务专用章。2012年1月18日，双方当事人签订了《西街工坊铺位租赁合同》，合同约定郭汝华将案涉营市街18号西街工坊A区一层内铺112、129号铺位租赁给济南隆越市场运营管理有限公司，租期为8年，自2012年1月8日至2020年1月17日止，济南隆越市场运营管理有限公司每季度支付郭汝华租金4449.06元。自2014年7月18日起至郭汝华起诉之日止，被告未按照合同约定每季度向郭汝华支付租金。郭汝华认为，涉案铺位并未取得建设工程规划许可证，该事实已经(2016)鲁0104民初771号民事判决书、(2017)鲁01民终3533号民事判决书及(2018)鲁01民终2926号民事判决书等生效法律文书确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人签订的《西街工坊铺位使用权转让合同》及《西街工坊铺位租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，就合同无效取得的财产被告应当予以返还，故被告应当返还原告铺位使用权转让款142370元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在合同无效的情形下，请求法院判令被告按照《西街工坊铺位租赁合同》的租金标准向郭汝华支付占有使用费，占有使用费每季度4449.06元，自2014年7月18日起至被告实际履行之日止。郭汝华为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 西街工坊公司辩称，1、对郭汝华要求判决其与西街工坊公司于2012年1月18日签订的《西街工坊铺位使用权转让合同》和《西街工坊铺位租赁合同》无效没有异议。2、对郭汝华要求西街工坊公司返还铺位使用权转让款142370元没有异议。3、郭汝华要求其支付房屋占有使用费于法无据，该诉讼请求应予驳回；另外，在《西街工坊铺位租赁合同》执行期间，其于2014年1月3日通过李怡龙账户向郭汝华电汇了款项30万元，其中包括涉案两个铺位合同期内22个季度的租金97879.32元，已经将租金支付到了2020年1月17日，其已足额预付了合同期内的全部租金，并不存在郭汝华所主张的欠付情况。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：关于西街工坊公司是否欠付郭汝华房屋占有使用费的问题。郭汝华陈述称，西街工坊公司已按合同约定将租金支付至2014年7月17日，2014年7月18日后未再支付，并为此提交郭汝华于2012年1月18日出具的收条、2012年1月1日至2014年10月24日郭汝华活期存款账户明细予以证实。西街工坊公司当庭辩称，在《西街工坊铺位租赁合同》执行期间，其于2014年1月3日通过李怡龙账户向郭汝华电汇了款项30万元，其中包括涉案两个铺位合同期内22个季度的租金97879.32元，已经将租金支付到了2020年1月17日，其已足额预付了合同期内的全部租金，并不存在郭汝华所主张的欠付情况，并为此提交西街工坊公司于2019年4月8日出具的李怡龙系该公司员工的证明、李怡龙身份证复印件、李怡龙活期存款账户明细予以证实。郭汝华对西街工坊公司的上述辩解意见不予认可并陈述称，2014年1月3日发生的30万元转账性质为业务往来款项，并非预付租金。本院经审查认为，原、被告双方于2012年1月18日签订的《西街工坊铺位租赁合同》约定的租赁期限为8年，自2012年1月8日至2020年1月17日止；该合同约定的租金及支付方式为：每季的租金为4449.06元，该铺位租金按一季为一支付期，需在签订本合同当日支付首季租金4449.06元，以后每季的付款日期为距前一支付日期一季后的1个月内支付。从郭汝华提供的收条以及活期存款账户明细结合郭汝华的当庭陈述来看，西街工坊公司已按合同约定的每季度4449.06元的标准向郭汝华支付了前10个季度的占有使用费，自2014年7月18日起后22个季度的占有使用费未支付。从郭汝华提供的活期存款账户明细来看，在2014年1月3日之后的2014年2月26日、同年6月5日、同年9月5日，郭汝华分别收到了占有使用费4449.06元，这与西街工坊公司关于其于2014年1月3日已将后22个季度的租金97879.32元足额预付的辩解意见相矛盾，且亦与双方签订的铺位租赁合同约定的租金支付方式相矛盾。再者，西街工坊公司辩称在2014年1月3日即将租金支付到了六年以后的2020年1月17日亦不符合常理。原、被告双方当庭对郭汝华原系西街工坊公司的职工的事实均无异议。综上，西街工坊公司的上述辩解意见依据不足，且郭汝华对此亦不予认可，故本院不予采信。对郭汝华关于西街工坊公司自2014年7月18日后未再支付其涉案铺位占有使用费的陈述意见本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，郭汝华与西街工坊公司于2012年1月18日分别签订《西街工坊铺位使用权转让合同》和《西街工坊铺位租赁合同》，其中《西街工坊铺位使用权转让合同》从合同内容看，该合同应认定为租赁合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未提交涉案铺位的建设工程规划审批手续，西街工坊公司当庭亦陈述称涉案铺位在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可手续。因此，郭汝华请求确认上述两份合同无效合法有据，且西街工坊公司当庭对此亦无异议，故对郭汝华的该项诉讼请求本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上述两份合同已被确认无效，故双方当事人因此取得的财产应当予以返还。因涉案的两个铺位至今仍在西街工坊公司控制使用中，故不存在铺位返还；郭汝华主张西街工坊公司返还其收取的铺位使用权转让款142370元合法有据，且西街工坊公司对此亦无异议，本院予以支持。 郭汝华要求西街工坊公司参照《西街工坊铺位租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，按每季度4449.06元计算，自2014年7月18日计算至西街工坊公司实际履行之日。西街工坊公司当庭辩称，郭汝华要求其支付房屋占有使用费于法无据，该诉讼请求应予驳回。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，西街工坊公司截止至一审法庭辩论终结之前尚未向郭汝华返还涉案铺位使用权转让款项，且涉案铺位还在西街工坊公司的控制使用中，故在合同无效的情形下，本院确定西街工坊公司应参照合同约定的每季度4449.06元标准向郭汝华支付铺位占有使用费，铺位占有使用费的支付期间为自2014年7月18日起至西街工坊公司将涉案铺位使用权转让款142370元实际返还郭汝华之日止。 综上所述，郭汝华的各项诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、原告郭汝华与被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司于2012年1月18日签订的《西街工坊铺位使用权转让合同》和《西街工坊铺位租赁合同》无效； 二、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭汝华铺位使用权转让款142370元； 三、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭汝华支付铺位占有使用费（按每季度4449.06元标准计算，自2014年7月18日起至被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司将涉案铺位使用权转让款142370元实际返还原告郭汝华之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5571元，减半收取计2786元，由被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 徐振华 二〇一九年五月七日 法官助理 滕 月 书 记 员 刘 琳