贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2026号上诉人（原审原告）：姜群友，男，1972年11月17日生，汉族，住贵州省赤水市，委托诉讼代理人：潘阳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王文必，女，1976年3月4日生，汉族，住贵州省赤水市，委托诉讼代理人：潘阳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州来溢果房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市赤水市望城村万友号小组。法定代表人：白成林，董事长。委托诉讼代理人：牟承钊，四川平通律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟炜，四川平通律师事务所律师。上诉人姜群友、王文必、贵州来溢果房地产开发有限公司（以下简称来溢果房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2018）黔0381民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜群友、王文必上诉请求：1.撤销原判的第二项判决内容；2.改判来溢果房开公司赔偿因其违约造成的损失85440.29元；3.请求依法判令本案一审、二审诉讼费用由来溢果房开公司承担。事实和理由：1.涉案土地系综合用地，一审法院将综合用地解释为住宅建设用地没有法律依据，因此，依据现行法律难以确定涉案土地到期后可以自动续期。2.即使涉案土地可以自动续期，姜群友、王文必遭受的损失依然存在。第一，土地续期需要支付土地使用权出让金，50年后的地价是现在地价的若干倍，此种情况下续期是否能够批准以及批准后需要交纳土地出让金的损失就是一种客观损失。第二，涉案土地的适用年限比合同约定少了20年，导致涉案房屋的交换价值降低。来溢果房开公司辩称，本案中合同约定涉案土地使用年限为70年系工作人员疏忽大意所致，并且姜群友、王文必不存在损失，若50年后确实产生土地续期费用，我公司愿意负担。来溢果房开公司上诉请求：撤销原判第一项内容，改判驳回姜群友、王文必的全部诉讼请求。事实与理由：1.双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定燃气需要买受人自行办理开通使用手续。2.《商品房买卖合同》中并未将天然气开户费包含在商品房总款中。姜群友、王文必辩称，一审判决关于天然气开户费的判项认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持该项判决，即由来溢果房开公司退还天然气开户费3900元。姜群友、王文必向一审法院起诉请求：1.判令来溢果房开公司赔偿姜群友、王文必因其违约行为造成的损失85440.29元；2.判令来溢果房开公司返还姜群友、王文必无权收取的天然气开户费3900元；3.判令来溢果房开公司承担本案的诉讼费、保全费、担保费。一审法院认定事实：2012年4月6日，赤水市人民政府向来溢果房开公司下发《市人民政府关于出让国有建设用地使用权给贵州来溢果房地产开发有限公司的批复》（赤府函[2012]89号），载明：市人民政府同意该宗地（2012-04-B号地块）33332平方米的国有建设用地使用权出让给你单位使用，属商住用地，出让年限50年，成交价710万元。同日，赤水市国土资源局（出让人）与来溢果房开公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，赤水市国土资源局将坐落于赤水市文华办临南郊路原收费站处的宗地（编号2012-04-B，总面积33332平方米）出让给来溢果房开公司。合同约定：出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，面积3.3332公顷；出让人同意2012年7月31日前将出让宗地交付给受让人；国有建设用地使用权出让年期为50年；宗地的国有建设用地使用权出让价款为7100000元，每平方米213元；合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款7100000元，付款时间2012年5月6日之前；宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施建筑总面积116662平方米，建筑容积率不高于3.5不低于1；宗地建设项目在2012年12月31日之前开工，在2014年12月31日之前竣工；约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，来溢果房开公司按约定于2012年3月21日一次性付清土地出让款7100000元，并于2012年9月28日取得赤国用（2012）第010723号国有土地使用证，载明地号为01-19-133.地类（用途）为商住、终止日期为2062年4月6日、使用权面积为33332㎡。随后，来溢果房开公司对已取得土地使用权的宗地（编号2012-04-A，总面积33334平方米）开发建设凯晟国际一期（7-12号楼）项目。2014年5月7日，来溢果房开公司与泸州海升房产营销有限公司（以下简称海升营销公司）签订《凯晟国际房产项目销售代理合同书》，委托海升营销公司代理销售其开发的赤水市凯晟国际商住小区商品房。2014年11月27日，赤水市住房和城乡建设局（以下简称赤水住建局）向来溢果房开公司颁发凯晟国际一期（7-12楼）项目的遵市商房预证赤字（2014年）第24号商品房屋预售许可证。随后，来溢果房开公司将营业执照、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证等设立公示牌在销售现场进行公示，2014年11月30日，赤水住建局向来溢果房开公司出具销售现场公示合格证明。2015年4月3日，海升营销公司工作员颜瑞代表来溢果房开公司向赤水市市场监督管理局（以下简称赤水市管局）递交了《商品房买卖合同》合同样本申请备案。2015年4月14日，赤水市管局向来溢果房开公司出具赤水市工商行政管理局格式合同条款备案通知书，该《商品房买卖合同》于当日经赤水住建局和市管局同意登记备案。2015年9月14日，来溢果房开公司向赤水川港燃气有限公司交纳天然气安装费873600元，赤水川港燃气有限公司向来溢果房开公司出具发票并载明为凯晟国际天然气安装。2016年3月9日，姜群友、王文必与来溢果房开公司签订《商品房买卖合同》，姜群友、王文必向来溢果房开公司购买涉案项目第7幢2单元8层2-8-1号商品房，合同主要内容：建筑面积119.14平方米，套内建筑面积90.91平方米；土地使用权年限自2012年9月28日起至2082年4月6日止；商品房总价款为299041元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款99041元，余款200000元公积金贷款支付；出卖人应当在2016年6月8日前向买受人交付该商品房；城市基础设施：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：……；4.燃气：2016年6月8日达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1.2.4.5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续。合同签订后，姜群友、王文必按约定付清购房款，并于2016年3月9日向来溢果房开公司缴纳了天然气开户费3900元，来溢果房开公司向姜群友、王文必出具收据一张，并在收款事由中载明为天燃气（代收）。2017年10月，姜群友、王文必在主管部门办理所购涉案商品房的不动产权证书[黔（2017）赤水市不动产权第0017510号]，证书中载明：用途为城镇住宅用地/成套住宅；使用期限为2012年4月6日/2062年4月6日。另查明：2016年9月1日，遵义市住房和城乡建设局和遵义市发展和改革委员会联合下发《关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》（遵市住建通[2016]199号），载明：各房地产开发企业必须严格执行《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》相关条款规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。一审法院认为，姜群友、王文必与来溢果房开公司均是具有民事行为能力的自然人和法人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。姜群友、王文必与来溢果房开公司共同协商，自愿签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”的规定，该合同对双方当事人均有约束力，双方均应按合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定履行自己的义务。双方在合同中约定土地使用权年限自2012年9月28日起至2082年4月6日止即70年，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”的规定，赤水市人民政府于2012年4月6日向来溢果房开公司下发的《市人民政府关于出让国有建设用地使用权给贵州来溢果房地产开发有限公司的批复》已经载明，涉案宗地（2012-04-B号地块）属商住用地，出让年限50年。而商住用地是指兼容商业和住宅的综合用地，属于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（五）项中的综合或者其他用地类型，土地使用权出让年限为50年，来溢果房开公司与赤水市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中也载明了年限为50年。因此，来溢果房开公司向姜群友、王文必交付的商品房用地不满足双方合同约定的土地使用权年限70年，来溢果房开公司已构成违约，根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方虽然在合同中约定了土地使用权年限为70年，但未约定针对该部分约定相对应的违约责任和违约金的计算方法，应视为无约定。且对于姜群友、王文必所购房屋用地使用权续期的问题，虽然涉案宗地为商住用地（综合用地），不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的居住用地年限70年的条件，只能适用综合用地年限50年，但涉案房屋用地属于综合用地中的住宅用地部分，且姜群友、王文必所购涉案商品房办理的不动产权证书已载明为城镇住宅用地，是住宅用地中的一种类别，而居住用地不等同于住宅用地，不是基于同一标准的用地分类，土地使用权年限的规定并不影响涉案房屋用地为住宅建设用地的属性，仍然符合《中华人民共和国物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期”规定的条件，故涉案房屋用地虽为商住用地，但并不影响其自动续期。综上所述，姜群友、王文必所购商品房用地土地使用权年限，虽然比合同约定年限减少20年，但并未给姜群友、王文必造成实际的损失，也不影响其房屋的使用，且双方在合同中也无相关违约约定，故姜群友、王文必要求来溢果房开公司赔偿因违约造成损失的诉讼请求，既没有事实依据，也没有合同约定和法律规定，原审法院不予支持。关于来溢果房开公司应否退还姜群友、王文必天然气费的问题，双方在合同第七条约定商品房总价款为299041元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十二条约定燃气2016年6月8日达到使用条件，燃气需要买受人自行办理开通使用手续。从前述约定可知，姜群友、王文必与来溢果房开公司双方约定的房屋价款中仅包含了水、电的建设安装费用，并未明确约定天然气开户费由谁承担。根据贵州省人大常委会于2009年1月7日颁布的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定商品房买卖合同应当包括下列内容（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。燃气作为商品房的主要配套设施之一，其开户费应按该规定包含在商品房总款中。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已于2009年5月1日正式实施，系根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际所制定的地方性法规，正式实施后对在贵州省内从事房地产开发经营的房开企业具有普遍的约束力，房开企业必须严格遵照执行。来溢果房开公司虽然向燃气公司交纳了相关费用，但没有举证证明未将该费用列入商品房销售成本；虽然在其出示给姜群友、王文必的收据上载明为代收，同样没有举证证明其受委托的手续和取得授权的合法性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，来溢果房开公司应承担举证不能的后果，故对来溢果房开公司的该项辩称理由，原审法院不予以采信。来溢果房开公司向姜群友、王文必收取燃气开户费的行为，违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业健康发展，对姜群友、王文必要求来溢果房开公司返还收取的天然气开户费的诉讼请求，原审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州来溢果房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还姜群友、王文必缴纳的天然气开户费3900元；二、驳回姜群友、王文必的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费1017元，由贵州来溢果房地产开发有限公司负担117元，姜群友、王文必负担900元。本案二审中双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于姜群友、王文必的上诉请求。来溢果房开公司所取得的涉案土地的用地性质为商住综合用地，即包含了商业用地和住宅用地，结合涉案《国家建设用地使用权出让合同》以及姜群友、王文必所持的涉案不动产权证书的内容来看，一审法院认定涉案商品房用地属于综合用地中的住宅用地部分并无不当，本院予以支持。本案中，在来溢果房开公司取得涉案土地的国有土地使用证后，涉案土地的使用权期限就已经依法确定，也即此时涉案土地的使用权期限并非双方当事人可以自由约定的事项，因此本案合同中对涉案土地使用权期限的记载系来溢果房开公司对土地使用权期限的告知而非该公司与姜群友、王文必的约定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，在本案无足以排除合理怀疑的证据证明来溢果房开公司存在欺诈的情况下，结合双方当事人的《商品房买卖合同》中记载了相应《国有建设用地使用权出让合同》的合同编号，而涉案《国有建设用地使用权出让合同》明确记载了涉案土地的使用权期限为50年，并且该公司又将国有土地使用证进行了现场公示的事实，应视为来溢果房开公司已经如实告知了姜群友、王文必涉案土地的土地使用权期限，其后《商品房买卖合同》中又记载涉案土地的使用权年限为70年，属于合同瑕疵，不影响合同据实履行，对此来溢果房开公司并未构成违约。退一步说，即使认定《商品房买卖合同》中记载涉案土地使用权年限为70年的行为属于违约，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期”和《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，结合来溢果房开公司与赤水市国土资源局签订的《国家建设用地使用权出让合同》第二十五条第二款明确约定“住宅建设用地使用权限期限届满的，自动续期”的事实，涉案商品房用地属于住宅建设用地，土地使用权期限届满可自动续期，因此涉案房屋用地的土地实际使用年限与合同约定不符并未对姜群友、王文必造成实际损失。关于土地续期时土地出让金是否属于姜群友、王文必的可预见损失的问题，因届时涉案土地是否需要续缴土地出让金，土地出让金的数额在当前情况下均无法明确，且当事人双方在《商品房买卖合同》中亦无相关违约责任的约定，故土地续期时的土地出让金不属于姜群友、王文必的可预见损失。据此，本案中姜群友、王文必要求来溢果房开公司赔偿损失的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于来溢果房开公司的上诉请求。本案的凯晟国际一期（7-12号楼）项目系2012年来溢果房开公司在贵州省内进行建设的项目，因此该项目应当遵守2009年5月1日正式实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，将燃气开户费包含在商品房总款中。据此，若来溢果房开公司在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了属于燃气的天然气开户费，应当举证证明该公司未将天然气开户费计算入涉案商品房的总价款中，否则不得另行收取，但来溢果房开公司并无证据证明前述事实，因此应当视为该公司已将天然气开户费包含在了房屋总价款中，故来溢果房开公司在收取购房款的同时又另行收取天然气开户费没有依据，一审法院认定来溢果房开公司应当退还天然气开户费并无不当，本院予以支持。综上所述，姜群友、王文必、来溢果房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计1986元，由姜群友、王文必负担1936元，由贵州来溢果房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年五月三十日书记员  吴明英