文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0509民初10045号原告：刘生会，女，1963年7月12日生，汉族，住所地河南省固始县。委托诉讼代理人：王民荣，浙江万新律师事务所律师。被告：吴江金虹房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路**（盛泽广场国际大厦）24-102。法定代表人：郭见高，总经理。委托诉讼代理人：周有星，江苏剑桥人律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢德利，江苏剑桥人律师事务所律师。第三人：沈志荣，男，1964年12月15日生，汉族，，住所地江苏省苏州市吴江区原告刘生会与被告吴江金虹房地产开发有限公司（以下简称金虹公司）、第三人沈志荣商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理，依法由审判员周斌适用简易程序于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘生会的委托诉讼代理人王民荣，被告金虹公司的委托诉讼代理人周有星，第三人沈志荣到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告刘生会的委托诉讼代理人王民荣，被告金虹公司的委托诉讼代理人卢德利，第三人沈志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘生会向本院提出的诉讼请求：1、判令解除双方的商品房买卖合同关系，并依法赔偿原告房屋损失1133756元；2、本案的诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：原告于2015年6月30日从第三人沈志荣处购入一套被告开发的商品房(工抵房，乌桥水岸1幢2503号)，可能因被告在当初未取得商品房预售证，被告与原告签订了《乌桥水岸定购单》，但在该定购单中，除了交房日期没有载明外，相关买卖合同所规定的法定要件上均载明了(载明了所购房屋的房号、面积及房价，并载明了由其公司王总抵房等等)，根据相关法律规定，原、被告商品房买卖合同关系依法成立。后被告一直未能与原告签订正式的商品房购房合同并交付房屋。较早前，据原告了解，所购的商品房已可以在政府住建管理部门网签备案，故原告起诉被告要求网签备案，但在诉中发现该套商品房已由被告转售他人。鉴于上述事实，原告只得撤回要求网签备案的诉讼，并重新起诉，要求被告及第三人赔偿原告的经济损失。经原告多次催讨无果，故诉至法院。被告金虹公司辩称，双方签订的订购单仅是预约合同，并非商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容有（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。双方签订的乌桥水岸订购单仅有第（一）、（二）、（三）、（四）4个内容外无其他主要内容，并不属于商品房买卖合同，并且该份订购单签订后原告从未向答辩人支付过定金以及购房款。2015年，金虹公司开发的乌桥水岸楼盘在王华的控制管理下成为了一个烂尾楼工程，拖欠巨额工程款，没有资金继续投入，引起了大批购房人的上访，当地政府紧急介入，冻结了乌桥水岸全部房屋，后在当地政府的监管下，金虹公司开发的乌桥水岸楼盘慢慢恢复正常，原告所订购的房屋也在政府监管下合法出售给了其他购房人，所出售的房价款全部用于归还工程款以及缴纳各类税、费。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人沈志荣辩称，上述房屋是江苏巨诚高新材料有限公司抵付本人的工程款，因本人结欠刘生会人工款，所以拿该套房屋抵付人工款。本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，金虹公司作为甲方，刘生会作为乙方，双方签订《乌桥水岸》定购单一份。定购单约定：1、乙方自愿定购由甲方开发的《乌桥水岸》1幢25层03号商品房一套，并自愿付定金(人民币)2万元整.(大写：贰万元整)；2、该商品房预测面积为：136.63(面积最终以政府产权管理部门实测为准)，房屋单价为(人民币)：8296元整，房屋总价为(人民币)；1133756元整。(大写壹佰壹拾叁万叁仟柒佰伍拾陆元整)；3、乙方采用何种付款方式：一次性付款；4、双方签订本定购单后，乙方须在__年__月__日前付清该商品房30%以上首付款，如因乙方、国家法律、法规或政策发生变化或者因按揭银行要求，乙方需提高首付款比例方可申请办理银行按揭贷款手续的，乙方应及时增加支付首付款数额以满足银行按揭贷款之办理要求，并在付清首付款后与甲方签订《商品房买卖合同》(合同样本甲方已提供乙方确认，乙方同意今后按此样本内容签署商品房买卖合同)及签约须知中的其他相关合同，并办妥银行按揭货款手续；5、乙方采用按揭贷款的方式支付余款的，须在签订《商品房买卖合同》当天同时提供相关货款材料：（1）、贷款申请人及配偶身价证；（2）、婚姻证明原件(结婚证或单身证明)；(3)、户口薄(非苏州户籍客户需提供一年以上的暂住证)；（4）、货款银行认可的收入证明(注：签约当日夫妻双方必须同时到场)；（5）、除应满足以上要求外，银行对特定客户所要来的其他资料应按期如实提供；6、乙方采用一次性付款的方式购买的，须在签订《商品房买卖合同》当日支付完成所有房款；7、乙方未按照本定购书第四条、第五条、第六条的规定执行的，甲方视为乙方自动放弃对定购单所列商品房的购买权，乙方所付定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出售；8、双方签订定购单后，乙方在签订《商品房买卖合同》或办理其他相关手续时不得更名，如因乙方擅自更名所引起的法律纠纷，一律由乙方承担，与甲方无关；9、在签订定购单时，乙方保证所提供的通讯地址和联系电话真实有效，如有变更及时以书面形式通知甲方，否则，由此引起的相关责任由乙方自行承担，与甲方无关、10、本定购单一式叁联(甲方贰联，乙方壹联)，具有同等法律效力，自双方签宇盖章之日起生效；11、备注：乙方按照本定购单第四条、第五条、第六条规定执行的，方可凭本人的预约单享受相应优惠；王总抵房。江苏巨诚高新材料有限公司作为甲方，沈志荣作为乙方，双方签订房屋抵付工程款协议一份。协议约定，鉴于乙方承揽了甲方位于盛泽镇工业集中区(大谢村)办公楼工程，尚有未结之工程款，乙方同意以可以合法取得的金虹公司乌桥水岸项目房屋予以抵付，并以乙方指定的购房人名义购买。为此，甲乙双方经友好协商，签订本协议，以资遵守：1、甲乙双方一致确认：甲方以本协议附件约定的坐落、房号/楼号、面积、单价、总价的六套房屋，用以抵偿应当支付乙方的工程款6876825.68元。购房合同签订后即视为工程款已实际抵付；2、乙方指定本协议附件载明的购房人为签订购房合同的买受人，购房人所作意思表示及行为，乙方认可；3、乙方承诺并保证：购房人将按金虹公司规定的购房流程办理，若涉及房屋交付、转让而产生的诸如契税、物业维修基金、面积补差款、办证费、个人所得税、营业税等一切税费均由乙方或购房人承担；4、商品房买卖合同项下的一切权利归属乙方或购房人，一切义务和风险由乙方或购房人承担；5、乙方与购房人内部权利义务关系由乙方与购房人自行设定，与甲方无关；6、因本协议书履行发生争议的，甲乙双方友好协商，协商不成的，均可向抵付房屋所在地人民法院提起诉讼。该协议随附抵付沈志荣工程款之房屋明细一份，明细载明：1、户主：李典灿；身份证号码：；楼号/房号：1-2502；面积：136.63；单价：8298；总价：1133755.74元；2、户主：何孝朋；身份证号码：；楼号/房号：2-2502；面积：136.63；单价：8298；总价：1133755.74元；3、户主：钱永泉、沈玉琴；身份证号码：、320525197103218346；楼号/房号：2-2602；面积：136.63；单价：8398；总价：1147418.74元；4、户主：刘生会；身份证号码：；楼号/房号：1-2503、1-2602、3-3101；面积：136.63、136.63、129.21；单价：8298、8398、9138；总价：1133755.74元、1147418.74元、1180720.98元；六套房屋总面积：812.36平方米；六套房屋总价格：6876825.68元。刘生会同时提供股东房源分配明细表（王总）一份，该明细表载明：根据股东协商分配房源，王总可拿房源4083.98平米，扣除南通二建抵账1758.06平米剩余2325.92平米。明细如下：            房号              面积              单价              总价                  1-3102              139.28              6800              947104                  1-3203              250.41              6800              1702788                  1-3204              204. 97              6800              1393796                  1-2502              136.63              6800              929084                  1-2503              136.63              6800              929084                  1-2602              136.63              6800              929084                  2-2503              136.63              6800              929084                  2-2602              136.63              6800              929084                  3-1904              136.48              6800              928064                  3-2903              106.83              6800              726444                  3-3203              173.1              6800              1177080                  3-3204              212.82              6800              1447176                  3-3102              106.83              6800              726444                  1-2801              183.65              6800              1248820                  3-3101              129.21              6800              878628                  合计：              2326.73              6800              15821764      该股东房源分配明细表（王总）上加盖金虹公司的公章。沈志荣称该股东房源分配明细表系其与江苏巨诚高新材料有限公司签订房屋抵付工程款协议时由江苏巨诚高新材料有限公司法定代表人王华提供，随后其提供给刘生会。刘生会在审理过程中陈述，导致金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结。对此，金虹公司予以确认，金虹公司称当时楼盘的资金链出现问题，被政府介入，然后锁住网签。经查，本案所涉房屋于2012年9月28日取得商品房预售许可证，该房屋现已出售给他人。王华系江苏巨诚高新材料有限公司的法定代表人。江苏巨诚高新材料有限公司现已破产。经本院向王华调查，王华陈述如下内容：1、对于刘生会向法院提供的房屋抵付工程款协议、抵付沈志荣工程款之房屋明细、股东房源分配明细表的真实性没有异议；2、江苏巨诚高新材料有限公司欠沈志荣工程款，我就拿乌桥水岸的房产抵他的工程款；3、我是金虹公司的隐名股东；4、王总抵房的意思就是王总是我本人，江苏巨诚高新材料有限公司用房产抵付欠沈志荣的工程款；4、金虹公司当时欠了供应商的工程款，被政府控制了，不能网签。审理中，刘生会明确按照定购单确定的房屋总价款主张损失。本案争议的焦点：1、江苏巨诚高新材料有限公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议的法律效力；2、商品房买卖合同是否成立。1、江苏巨诚高新材料有限公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议的法律效力。本院认为，江苏巨诚高新材料有限公司因结欠沈志荣工程款,经与沈志荣协商出具房屋抵付工程款协议,约定以江苏巨诚高新材料有限公司可以合法取得的金虹公司乌桥水岸项目房屋抵顶6876825.68元债务。根据金虹公司在答辩状中所陈述的金虹公司开发的乌桥水岸楼盘在江苏巨诚高新材料有限公司法定代表人王华的控制管理下的事实，结合股东房源分配明细表（王总）上加盖金虹公司公章，以及金虹公司与刘生会签订《乌桥水岸》定购单，且在定购单上备注王总抵房的事实，可以认定江苏巨诚高新材料有限公司对房屋抵付工程款协议中涉及的房屋具有相应的处置权。该房屋抵付工程款协议系江苏巨诚高新材料有限公司与沈志荣之间真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。2、商品房买卖合同是否成立。本院认为，金虹公司与刘生会虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方当事人签订了定购单，且双方当事人对定购单的真实性均无异议，定购单的真实性依法可以确认。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。具体到本案，双方当事人签订的定购单约定了房屋建筑面积、房屋每平米单价、总价款及付款方式等主要条款，根据江苏巨诚高新材料有限公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议，结合金虹公司在答辩状中所陈述的金虹公司开发的乌桥水岸楼盘在江苏巨诚高新材料有限公司法定代表人王华的控制管理下的事实，以及金虹公司与刘生会签订《乌桥水岸》定购单，且在定购单上备注王总抵房的事实，可以明确刘生会通过工程款抵付的方式履行了其支付购房款的义务。且导致金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结，而非刘生会一方的原因，故应视为刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同已经成立。综上，本院认为，刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同关系成立。本案当中，金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结，而网签被冻结根据查明的事实又系金虹公司的原因引起，而非在刘生会一方，且本案所涉房屋现已由金虹公司出售他人，导致刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同实际已无法履行，故刘生会请求依法解除双方之间的商品房买卖合同关系，本院依法予以支持。基于上述事实，刘生会要求赔偿损失1133756元，具有法律和事实基础，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第八条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告刘生会与被告吴江金虹房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。二、被告吴江金虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘生会损失1133756元(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××60)。三、驳回原告刘生会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取16322元，由被告吴江金虹房地产开发有限公司负担，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  周 斌审 判 员  吕荣林人民陪审员  钱建初二〇一九年五月十四日书 记 员  李 鸣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。