河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1139号上诉人（原审被告）：河北正恒房地产开发有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场县医院底商。法定代表人：张福，董事长。委托诉讼代理人：杨丽娜，河北正围律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伊建福，男，1970年2月12日出生，蒙古族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：李静，河北泓鹏律师事务所律师。上诉人河北正恒房地产开发有限公司(以下简称正恒房地产公司)因与被上诉人伊建福合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2018）冀0828民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人正恒房地产公司的委托诉讼代理人杨丽娜，被上诉人伊建福的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正恒房地产公司上诉请求:1、撤销(2018)冀0828民初3844号民事判决书第一项，改判上诉人不承担违约金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人承担延期交房违约金属认定事实错误。上诉人虽延期交房，但符合双方合同约定的上诉人可延期交房的约定条件，按双方所签商品房买卖合同第八条，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力；2、本商品房所在小区硬化、绿化及配套设施未完成；3、因政府行为或重大安全生产事故等因素导致工程停工。一审中通过上诉人所提交的证据，可以证明上诉人延期交房是政府的强制停工令、天气原因及小区绿化硬化造成的，符合双方合同中约定出卖人可以据实予以延期的情形，因此无需承担违约责任。一审判决认为双方合同虽有约定，但不能成为延期交房的理由，属认定事实错误。既然双方合同有明确约定，符合双方意思自治，同时不违反法律的强制性规定，对双方都有约束力。一审不予认定，没有法律依据。综上，一审判决上诉人承担延期交房的违约金，没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判。伊建福辩称，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2017年12月31日，但上诉人却于2018年7月中旬才交付房屋，明显晚于合同约定的交房日期，因而上诉人应承担违约责任。上诉人所提出的天气原因、高中考放假不属于不可抗力且上诉人提出的商品房所在小区硬化等未完成事实不存在。一审判决认定事实正确，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。伊建福向一审法院起诉请求：1、要求被告给付逾期交房违约金15,951.63元。2、判决原被告双方签订的正恒金色里程小区A区地下储藏室销售合同无效，返还地下室价款11,720.00元。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2016年11月8日原告伊建福与被告正恒公司签订了合同编号为2H-061号的《商品房买卖合同》，合同约定：“伊建福购买正恒公司开发的位于围场满族蒙古族自治县围场镇金字村正恒金色里程A区12号楼2单元1303室，总价款402,819.00元。第八条：交付期限，出卖人应当于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）本商品房所在小区硬化、绿化及配套设施未完成；（3）因政府行为或重大安全生产事故等因素导致工程停工。第九条：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告伊建福交付房价首付款82,819.00元，其余房款借的银行购房贷款。2018年7月16日原告伊建福与被告正恒公司签订了《正恒金色里程小区A区地下储藏室销售合同》，合同约定：“原告购买地下储藏室为12号楼负二层10号，面积为5.86平方米，价款11,720.00元。本地下储藏室使用年限与主房同期，均为七十年，根据有关规定，本地下储藏室不作不动产产权登记。”合同签订后，原告伊建福于2018年7月16日交付了储藏室价款11,720.00元。2018年7月17日原、被告双方签订了《交验房协议》，被告正恒公司将正恒金色里程小区12号楼2单元1303室及12号楼负二层10号地下储藏室交付给原告。2、根据围场满族蒙古族自治县住房和城乡规划建设局的（2016）86号文件、（2017）77号文件、（2018）74号文件、（2018）75号文件要求，2016年至2018年高考、中考期间建筑施工工地全部停工放假，共计15天，围建字（2017）126号文件规定，我县所有建筑施工在2017年10月27日6时前全部停工，要求所有建筑施工企业严格遵守冬季停工的规定，住建局相关股室不再受理楼房验收工作。根据被告提供的施工日志记载，因天气下雨不能施工17.5天。3、2018年6月13日被告正恒公司与围场鑫华水暖建材安装服务门市签订了《铺草坪砖、广场砖施工合同》，将正恒金色里程小区A区室外草坪砖和广场砖施工工程承包给了围场鑫华水暖建材安装服务门市施工，工期自2018年6月14日至2018年6月21日。2018年6月27日正恒公司与遵化市娘娘庄龙昌苗圃场签订《苗木购销合同》，由遵化市娘娘庄龙昌苗圃场给正恒公司金色里程小区绿化供应苗木。4、2015年6月2日，围场满族蒙古族自治县人民防空办公室为正恒公司出具了《防空地下室建设要求》，该要求明确提出：正恒金色里程小区A区地块一期工程项目，应修建防空地下室3,606.15平方米，战时用途为人员掩蔽工程，平时用途为储物间。2015年8月14日，围场满族蒙古族自治县发展改革局建设项目招标方案和不招标核准表记载，围场正恒金色里程小区A区一期工程规划住宅楼7栋47,147.87平方米，地下车库11,104.51平方米，地下储藏室3,767.44平方米，人防工程3922.58平方米（平时为储藏室）。一审法院认为，原告伊建福与被告正恒公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反商品房买卖的有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人双方应当按着诚实信用的原则，认真履行合同的各项约定。在原告按照合同约定全部交清房价款的情况下，被告应按照合同的约定期限按时将商品房交付给原告，被告延期交房，提出因天气下雨、学生高考、中考放假停工，导致了延期交房，因住建局文件通知冬季停工放假，耽误了工期，认为上述原因是不可抗力进行抗辩。而不可抗力是指在合同订立时不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害，如台风、地震、洪水等；政府行为，如征收、征用；战争或社会异常事件等。显然，被告所提出的下雨等停工，高考中考停止施工，住建局通知冬季停工均不能认定为不可抗力。同时，被告虽然在合同中约定了商品房所在小区硬化，绿化及配套设施未完成的，出卖人可据实予以延期交房。但合同中明确约定了商品房应在2017年12月31日前交付，小区绿化、硬化及配套设施未完成并不影响所买卖的商品房的交付，小区硬化、绿化工程未完成不能成为商品房延期交付的理由。因此，被告延期交房的行为构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。双方签订的地下储藏室销售合同，双方约定不作产权登记，有偿使用，应认定为使用权的转让，其转让行为不违反国家法律法规的规定。根据《中华人民共和国防空法》和《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》，人民防空工程平时由投资者使用管理，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。原、被告之间对地下储藏室的有偿使用，符合上述精神，没有改变人民防空设施设备属国家所有的性质，没有改变平时为经济建设服务，战时用于防空的功能，故原告主张地下室买卖合同无效返还价款的诉讼请求本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河北正恒房地产开发有限公司于判决生效后十日内，支付给原告伊建福自2018年1月1日至2018年7月16日以房价款402,819.00元为基数按日万分之二计算的违约金。二、驳回原告伊建福的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实如下：2016年11月8日，上诉人正恒房地产公司与被上诉人伊建福签订了《商品房买卖合同》，合同约定，伊建福购买正恒房地产公司开发的位于围场满族蒙古族自治县围场镇金字村正恒金色里程A区12号楼2单元1303室，总价款402819.00元。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）本商品房所在小区硬化、绿化及配套设施未完成；（3）因政府行为或重大安全生产事故等因素导致工程停工。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，被上诉人伊建福交付房价款首付款82819.00元，其余房款做了银行购房贷款。2018年7月16日，上诉人正恒房地产公司与被上诉人伊建福签订了《正恒金色里程小区A区地下储藏室销售合同》，合同约定：伊建福“购买地下储藏室为12号楼负二层10号，面积为5.86平方米，价款11720.00元。本地下储藏室使用年限与主房同期，均为七十年，根据有关规定，本地下储藏室不作不动产产权登记。”合同签订当日，被上诉人伊建福交付了储藏室价款11720.00元。2018年6月13日上诉人正恒房地产公司与围场鑫华水暖建材安装服务门市签订了《铺草坪砖、广场砖施工合同》，将正恒金色里程小区A区室外草坪砖和广场砖施工工程承包给了围场鑫华水暖建材安装服务门市施工，工期自2018年6月14日至2018年6月21日。2018年6月27日上诉人正恒房地产公司与遵化市娘娘庄龙昌苗圃场签订了《苗木购销合同》，由遵化市娘娘庄龙昌苗圃场给正恒房地产公司金色里程小区绿化供应苗木。2015年6月2日，围场满族蒙古族自治县人民防空办公室为上诉人正恒房地产公司出具了《防空地下室建设要求》，该要求提出：正恒金色里程小区A地块一期工程项目，应修建防空地下室3606.15平方米，战时用途为人员掩蔽工程，平时用途为储物间。2015年8月14日，围场满族蒙古族自治县发展改革局建设项目招标方案和不招标核准表记载，围场正恒金色里程小区A区一期工程规划住宅楼7栋，47147.87平方米，地下车库11104.51平方米，地下储藏室3767.44平方米，人防工程3922.58平方米（平时为储藏室）。上诉人因涉案小区硬化、绿化及配套设施未完成以及高、中考期间停工等原因未按合同约定时间交房。2018年7月17日双方签订了《交验房协议》，上诉人正恒房地产公司将正恒金色里程小区12号楼2单元1303室及12号楼负二层10号地下储藏室交付给被上诉人伊建福。上述事实有以下证据予以证实:1、双方签订的《商品房买卖合同》、《正恒金色里程小区A区地下储藏室销售合同》证实双方买售涉案房屋情况；2、《交验房协议》证实双方交验涉案房屋时间为2018年7月17日;3、2018年6月13日正恒房地产公司与围场鑫华水暖建材安装服务门市签订了《铺草坪砖、广场砖施工合同》,证实绿化施工时间等情况；4、2018年6月27日,正恒房地产公司与遵化市娘娘庄龙昌苗圃场所签订的《苗木购销合同》一份，证实正恒房地产公司为绿化涉案小区购入苗木时间等情况；5、围场满族蒙古族自治县人民防空办公室为正恒房地产公司出具的《防空地下室建设要求》,证实涉案储物间允许有偿使用。上述证据均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，上诉人正恒房地产公司与被上诉人伊建福签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，应认真遵守履行。被上诉人伊建福按照合同条款约定，交纳了相应购房款，上诉人正恒房地产公司应按合同约定履行交房义务。虽然合同第八条约定，出卖人应当于2017年12月31日前，将涉案商品房交付给买受人使用，但该条款中同时还约定，遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）本商品房所在小区硬化、绿化及配套设施未完成；（3）因政府行为或重大安全生产事故等因素导致工程停工。由于涉案楼房所在小区硬化、绿化及配套设施未完成，致使上诉人正恒房地产公司延迟至2018年7月17日将涉案房屋交付予被上诉人伊建福。按照双方合同中“可据实予以延期”的约定，上诉人正恒房地产公司可不承担延期交房的赔偿责任。被上诉人伊建福要求判决正恒房地产公司给付其逾期交房违约金15951.63元的诉讼请求于法无据、不应支持。正恒房地产公司不同意承担违约金的上诉理由本院予以采信。另外，关于被上诉人伊建福在一审起诉中提出的要求判决正恒金色里程小区A区地下储藏室销售合同无效并返还地下室价款11720.00元，违约金和返还地下室价款合计27671.63元的诉讼请求，因一审法院判决中已经对此项诉讼请求不予支持，被上诉人对此亦未提出上诉，且一审对此部分认定事实和判决正确，本院亦予认定。综上所述，河北正恒房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；被上诉人伊建福一审的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的部分事实和适用法律有误，应予改判。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2018）冀0828民初3844号民事判决；二、驳回被上诉人伊建福的诉讼请求。一审案件受理费491.79元，二审案件受理费491.79元，合计983.58元，均由被上诉人伊建福负担。本判决为终审判决。审判长  刘宪海审判员  周亚秋审判员  李 莉二〇一九年五月二十四日书记员  刘明喆