贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1132号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：兴义市大不同房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴义市黄草街道办事处云柯路。 法定代表人：顾友珍，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄誉，贵州天翊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋大凤，系兴义市大不同房地产开发有限公司员工。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：林国通，男，1985年9月17日生，汉族，福建省莆田市人，住莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：陈晓嵩，贵州晶正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金志娟，贵州晶正律师事务所律师。 上诉人兴义市大不同房地产开发有限公司（以下简称大不同公司）与被上诉人林国通租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年5月24日公开开庭进行了审理，上诉人大不同公司委托诉讼代理人黄誉、蒋大凤，被上诉人林国通的委托诉讼代理人陈晓嵩、金志娟到庭参加诉讼。现已审理终结。 大不同公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销一审判决，依法发回重审或径行改判支持上诉人的一审反诉请求；2．本案一、二审诉讼费应由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院未认定上诉人与被上诉人之间构成委托关系系认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在合同法关于委托合同的规定中，并未明确规定，禁止委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务。该法第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。综上，上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《委托租赁合同》完全符合委托合同的特征。前述合同是上诉人与被上诉人签订的，就被上诉人委托上诉人订立租赁合同，处分被上诉人就其自有房屋享有的租赁权的合同。合同对作为代理人的上诉人的职责权限进行了充分的约定，并且还约定了被上诉人作为委托人在上诉人完成委托事务后应支付其相应的招商服务费。同时，上诉人还想指出，根据合同法关于委托合同的规定，并未禁止上诉人作为代理人以自己的名义与第三方订立委托权限范围内合同的权利，因此，不能仅以上诉人有权以自己的名义与第三方订立租赁合同而否决上诉人的代理人地位，而且原审认定被上诉人并未向上诉人支付委托费用也与上诉人和被上诉人在《委托租赁合同》中约定招商服务费的事实冲突。综上，上诉人与被上诉人之间的法律关系完全符合委托合同的特征，原审法院认定双方之间构成租赁合同关系与事实不符，缺乏法律依据，请求二审法院予以纠正。二、上诉人与被上诉人之间就委托代理费用的约定并非仅针对2016年至2018年的委托期间，而是针对整个合同的有效履行期间。上诉人为及时出租被上诉人的商铺所开展的宣传、推广、装修等行为并不仅存于2016年至2018年的委托期限内，而是从2013年委托期限开始计算时就一直存续的，虽然被上诉人应收的2013年至2016年的租金用于折抵了房屋购房款，但从合同履行结果来看，被上诉人委托上诉人租赁的目的已经达到，被上诉人当然应当依约支付委托费用，并且该条的约定并未明确排除上诉人不得就2013年至2016年期间的招商服务费进行主张的权益，鉴于该条款明确规定的是“被上诉人每年支付半个月的租金给上诉人作为招商服务费”，且该义务之前的标点符号系句号，意味着该条款与前一条款并非是在同一前提下的延续，还是新的独立意思的表示，故请求二审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条：“受托人完成委托事务时，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”，判令被上诉人向上诉人支付2013年至2016年期间的招商服务费。三、上诉人为被上诉人的商铺进行装修且现该装修已经形成添附，被上诉人从中受益，理应依法对上诉人进行合理的补偿。被上诉人交给上诉人的房屋系毛坯房，无法直接进行租赁，为了促进被上诉人的房屋租赁交易的达成，上诉人作为代理人，为被上诉人的房屋垫付了相关的装修费用，并且已经在一审庭审中向法庭提交了相关的证据加以证实，现委托合同期限届满，上诉人已经将委托事务的标的返还给了被上诉人，上诉人垫资的已经于被上诉人的房屋形成添附的装修极大的增加了被上诉人房屋的价值和租金的溢价，就此部分上诉人垫付的费用，虽然双方在合同中未予约定，但考虑到被上诉人的实际收益，也应当依据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，或者依据《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定，依法判决被上诉人向上诉人支付装修费用。四、被上诉人收取上诉人支付的租金后理应向上诉人提交收取相关费用的发票属于合同的附随义务，理应由被上诉人履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，而依据税务等方面的法律及企业财务制度规定，上诉人对公对外支出应当有合同凭证、支付凭证以及收款方出具的发票，否则难以确定该笔支出的合法性，并且该笔支出也不能计入上诉人的经营成本，会增加上诉人的税费，故上诉人请求被上诉人在收取相关费用前向上诉人出具发票系合同的附随义务，被上诉人不得拒绝。综上，上诉人认为一审法院认定上诉人与被上诉人的法律关系为租赁关系是缺乏事实和法律依据的，而正是由于基础法律关系的认定错误造成原审法院在适用法律方面的错误，故请求二审法院依法撤销原判，发回重审，或者径行改判支持上诉人关于支付招商服务费等的诉请。 林国通二审辩称，一、租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。本案双方签订的合同名为《委托租赁合同》，但该合同中并未约定由被答辩人接受答辩人的委托将答辩人的商铺出租而收取一定的租金，合同也并未约定答辩人向被答辩人支付委托费用。而是约定答辩人将自己所购商铺的使用权、收益权和管理权交付给被答辩人，被答辩人自行将商铺出租，无论盈亏，被答辩人均需向答辩人支付租金，答辩人不参与商铺的经营和管理。并且答辩人在购买商铺时预先扣除了每年商铺总价款的8%作为前3年的租金，合同约定的是招商服务费，并不是答辩人所说的委托费用。综上，答辩人与被答辩人之间签订的《委托租赁合同》，系被答辩人为了推售自己的商铺进行的返租销售，该合同名为委托租赁合同，实际上系租赁合同，被答辩人系商铺的实际承租者，一审法院对本案法律关系的定性准确。二、招商服务费系在《委托租赁合同》第六条中约定，且系规定在第六条第2项中，第1项中并未载明要求答辩人支付招商服务费，第1、2项系单独列明，不能将规定在第2项的条款用以约束第1项，故答辩人仅需支付4-5年的招商服务费。三、本案双方之间的法律关系系租赁关系，答辩人将商铺的经营、管理、使用、收益权益交给被答辩人，被答辩人是否需要对商铺进行装修、租期结束后答辩人是否需要给付被答辩人一定的装修残值费用合同未作约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，对被答辩人请求的装修费用应不予支持。且被答辩人在一审提交的证据系报价单、合同等，根本无法核实其真实性，是否实际装修及装修费用被答辩人也不能提供有力证据加以证明。根据商铺现在的地段和实际情况，商铺交还答辩人后，答辩人无法居住也租不出去，根本不存在被答辩人所说的增加房屋价值的情况。四、双方签订的《委托租赁合同》并未对2013年-2016年的税费进行约定，2016年-2018年虽有约定，但被答辩人并未支付2016年-2018年的租金，答辩人如何缴纳租金？并且被答辩人也未代答辩人缴纳税费，故被答辩人要求支付税费的诉请不应予以支持。 林国通向一审法院起诉请求：1．判令继续履行双方2012年11月27日签订的《委托租赁合同》；2．判令大不同公司支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的房屋租金175679.2元，利息按照年利率6%从2017年9月8日起计算至租金支付完毕止；3．判令大不同公司支付林国通律师费1500元；4．本案诉讼费、保全费由大不同公司承担。 大不同公司向一审法院提出反诉请求：1．判令解除双方于2012年11月27日签订的《委托租赁合同》；2．判令林国通支付2013年9月8日至2016年9月8日的招商服务费10980元及租赁税费37156元，并以48136元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付2013年9月8日至招商服务费及租赁税费实际清偿完毕之日止的逾期付款利息；3．判令林国通支付装修费用损失20743.53元；4．判令林国通支付违约金人民币50000元；5．请求驳回林国通本诉的全部诉讼请求；6．本案本诉及反诉的诉讼费用由林国通承担。 一审法院认定事实：2012年11月27日，林国通与大不同公司签订《商品房买卖合同》，约定林国通购买大不同公司开发的钻石广场1幢1单元2层1-2-37号商铺，该商铺建筑面积为50.45平方米，总价款为1097995元。同日，林国通作为甲方与大不同公司作为乙方签订《委托租赁合同》，该合同第一条约定，甲方将案涉商铺委托给乙方进行租赁管理，乙方按照国家的法律法规规定进行租赁经营，根据兴义市现有的商业及市场为标准进行规划及合法经营，在委托租赁管理期间，甲方必须遵守乙方与承租人签订的租赁合同，不得无故干涉其承租人的经营；第二条约定委托租赁期限为五年，委托时间以双方商铺交房之日起计算：即从2013年9月8日起至2018年9月8日止；第四条约定，在本合同有效期内，为维护钻石广场百货批发城整体的经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商铺进行产权转让时，本协议规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守此协议的规定；第五条约定委托租赁费用：1、委托租赁期间，商铺经营产生的所有费用包括物业管理、水、电及工商税务等费用由承租人（实际经营人）承担。2、委托租赁期间，商铺的租金标准、租金收取方式等由乙方自行决定；第六条约定租金及其他说明：1、自2013年9月8日至2016年9月8日止，前三年每年的租金回报率为所购商铺总价款的8%；三年合计24%的租金为人民币263519元，由乙方按月代为收取，并于签署《商品房买卖合同》时一次性支付。2、第4-5年（自2016年9月8日至2018年9月8日止），甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归甲方所有，保底不低于8%，低于8%的差额由乙方补齐。甲方每年支付半个月的租金给乙方作为招商服务费（按当年租金÷12个月×0.5计算），政府相关租赁税费由甲方承担。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方按月代为收取租金并于租赁期当年的第十二个月支付甲方当年的租金收益。委托租赁期满后，如甲方继续委托乙方进行租赁管理，则双方另行协商。3、如业主选择自主经营的，必须符合商场的整体业态规划并于签订本协议后7天内提出申请，经大不同公司同意后方能执行。4、为保证顾客投资安全，乙方承诺：甲方于购铺后第十年可选择将所购物业以原价返售给乙方；第九条约定违约责任：本合同生效后，单方解除本合同或因任一方原因导致本合同被解除、撤销的，责任方应向另一方支付人民币50000元违约金，并承担给对方造成的一切损失（包括不限于预期合理租金收益、第三责任人违约的损失赔偿、其它直接经济损失和为实现债权产生的合理费用——包括仲裁费、误工费、交通费、评估费、律师费等）；第十一条约定，本合同一式两份，双方签字（盖章）后生效，双方各持一份。签订《商品房买卖合同》甲方须同时签署《委托租赁合同》。《委托租赁合同》还对其他事项进行了约定。该合同甲、乙方落款处有林国通的签名及捺印和大不同公司的公章。签订《商品房买卖合同》时，大不同公司已将前三年的租金一次性支付给林国通。此后，大不同公司依约将商铺交付给林国通，交付时商铺为毛坯房。大不同公司对包括林国通商铺在内的钻石广场商铺进行了装修及广告推广。大不同公司未按《委托租赁合同》的约定将2016年9月8日后的租金支付给林国通；林国通未向大不同公司支付第4-5年（即自2016年9月8日至2018年9月8日止）的招商服务费（每年半个月的租金）。林国通与贵州晶正律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理诉讼，为此次诉讼支付律师费1500元。诉讼中，大不同公司请求对第4-5年的招商服务费在本案中一并处理，林国通表示同意扣减。上述法律事实，有双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：林国通提交的林国通身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《委托租赁合同》原件、《委托代理合同》原件及贵州晶正律师事务所开具的增值税发票原件，以及大不同公司提交的大不同公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《商场装修合同书》、《广告制作合同》、《广告发布合同》、《设计制作合同》、《钻石广场招商设计印刷物料报价表》复印件各一份、前三年租金已支付的《收条》复印件一份等。 一审法院认为，本案首先应确定案涉《委托租赁合同》的性质是委托合同还是租赁合同及合同效力问题。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利为完成委托事务后收取处理该项事务的报酬，受托人以委托人的名义处理问题，处理的委托事务的后果，由委托人承担。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。虽然案涉《委托租赁合同》中出现林国通委托大不同公司进行租赁经营的表述，但合同主要内容是林国通将商铺交付给大不同公司经营使用，大不同公司并未向林国通收取委托费用，反而在合同中约定，经营过程中无论盈亏，均需按照合同约定的金额（年租金不低于商铺总价款8%）定期向林国通支付租金，大不同在支付租金后，有权在约定范围内自行决定商铺的使用。上述内容符合租赁合同中由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，故案涉《委托租赁合同》的合同性质应为租赁合同。本案系因履行《委托租赁合同》过程中发生的纠纷，故本案案由应为租赁合同纠纷，一审法院依法对本案案由进行变更。因大不同公司系商铺的出卖人，故案涉《委托租赁合同》其实是一种商铺售后包租协议。根据我国建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，虽然上述办法禁止开发商售后包租，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，因此，建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据。由于林国通与大不同公司签订的《委托租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。关于继续履行还是解除案涉《委托租赁合同》中租赁条款问题。根据该合同第二条“委托租赁期限为五年，即从2013年9月8日起至2018年9月8日止”、第六条第二款“委托租赁期满后，如甲方继续委托乙方进行租赁管理，则双方另行协商”的规定，鉴于在本案审理期间，案涉《委托租赁合同》租赁期限已届满，双方亦未达成继续租赁的协议，该合同涉租赁条款的效力已经终止，故再予以判决继续履行或者解除租赁条款没有实际意义。林国通、大不同公司在本案中是否存在违约行为。案涉《委托租赁合同》第六条主要约定，第4-5年（自2016年9月8日至2018年9月8日止）租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归林国通所有，保底不低于8%，低于8%的差额由大不同公司补齐，林国通每年支付半个月的租金给大不同公司作为招商服务费，大不同公司按月代为收取租金并于租赁期当年的第十二个月支付林国通当年的租金收益。现租赁期限已届满，大不同公司作为承租人至今未按期支付第4-5年的租金，存在违约行为，而林国通亦未向大不同公司支付第4-5年的招商服务费（每年半个月的租金）。综合考虑本案合同性质、合同约定及双方的违约程度、违约行为，一审法院对林国通要求支付律师费及大不同公司要求支付违约金的请求均不予支持。关于林国通主张的两年租金和利息，以及大不同公司主张的招商服务费。承租人应当按照约定的期限支付租金，根据《委托租赁合同》第六条约定，2016年9月8日至2018年9月8日期间每年保底租金不低于所购商铺总价款的8%，大不同公司按月代收租金并于租赁期当年的第十二个月支付林国通当年的租金收益，由于大不同公司未按约定支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金，林国通的主张具有事实及法律依据，一审法院予以支持；关于利息，林国通未按期收到房屋租金收益，其损失主要为资金被占用的利息损失，林国通主张按年利率6%计算，不违反相关法律法规的强制性规定，一审法院予以支持。大不同公司反诉主张的2013年9月8日至2016年9月8日期间的招商服务费，因《委托租赁合同》第六条第一款未约定前三年的招商服务费，故一审法院不予支持；而2016年9月8日至2018年9月8日的招商服务费（每年半个月租金），因合同第六条第二款对此有明确约定，且当事人双方为避免诉累，均同意在本案中一并处理，故该费用在租金中进行扣减，即每年租金扣减半个月。综上，对林国通请求的2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金扣减招商服务费后，一审法院予以支持的租金为168359元［商铺总价1097995元×8%÷12个月×（24-1）个月］，利息分段进行计算，即以84179.5元为基数，按照年利率6%自2017年9月8日起计算至2018年9月7日止；以168359元为基数，按照年利率6%自2018年9月8日起计算至实际付清之日止。关于大不同公司主张的装修款问题。案涉《委托租赁合同》并未对商铺装饰装修相关事宜进行约定，大不同公司对商铺进行装修且林国通知道后，林国通未提出异议，应视为林国通同意装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方的租赁期限已届满，大不同公司要求林国通支付商铺装修费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于林国通应否向大不同公司支付税款问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，大不同公司要求林国通向其支付2013年9月8日至2016年9月8日期间的租赁税费，但其仅提供了《关于委托不动产租赁合同涉税费率说明》、《个人出租不动产（非住宅）涉税计算表》12及《前三年已支付租金收款收据》，无代缴税费依据予以佐证，不足以证明该税款已由大不同公司代缴。因此，对大不同公司的该反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、限兴义市大不同房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付林国通2016年9月8日至2018年9月8日期间的商铺租金168359元及利息（利息分段计算：以84179.5元为基数，按照年利率6%自2017年9月8日起计算至2018年9月7日止；以168359元为基数，按照年利率6%自2018年9月8日起计算至实际付清之日止）；二、驳回林国通的其余诉讼请求；三、驳回兴义市大不同房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1922元，反诉案件受理费1339元，保全费635元，合计3896元，由林国通负担16元，兴义市大不同房地产开发有限公司负担3880元。 本院二审期间，大不同公司向本院提交了两组证据：一、照片12张。证明大不同公司花费巨资向被上诉人承建了精装修的豪华商铺，大不同公司已经履行了合同义务，在商铺因市场原因不能出租的情况下，被上诉人要求大不同公司支付租金的作法有违公平原则和诚实信用原则。二、工商营业执照及身份证复印件。证明大不同公司的法定代表人于2019年3月21日变更为顾友珍。 经本院组织质证，被上诉人对第一组证据的证明内容不予认可。对第二组证据的真实性及证明内容予以认可。 本院依职权向中国工商银行股份有限公司兴义分行发出《协助调查函》，该支行作出《历年中国人民银行贷款利率表》，主要证明：2017年至今6个月至1年的中国人民银行贷款利率为4.35%，1年至3年的中国人民银行贷款利率为4.75%。对于上述证据，双方当事人经质证均无异议。 经本院审查，对上述证据认证如下：大不同公司所提供的现场照片与本院现场勘查情况一致，故对其真实性予以确认，但对其证明内容不予认可。对工商营业执照及法定代表人身份证复印件、《历年中国人民银行贷款利率表》的真实性本院予以确认，作为认定本案案件事实的依据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的基本一致，另查明：一、2019年3月21日大不同公司法定代表人变更为顾友珍。二、2017年至今6个月至1年的中国人民银行贷款利率为4.35%，1年至3年的中国人民银行贷款利率为4.75%。 本院认为，综合双方当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：一、大不同公司与林国通之间构成租赁合同关系还是委托合同关系；二、林国通是否应向大不同公司支付2013年至2016年期间的招商服务费；三、林国通是否应向大不同公司支付装修费用；四、林国通是否应向大不同公司提供发票。五、原判是否存在超越诉请判决，严重程序违法的情形。 关于争议焦点一。租赁合同，是指承租人支付一定对价后，依照合同约定使用租赁物。承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是按照合同约定支付租金；承租人按照合同约定使用租赁物取得的经营利益归于承租人。委托合同，是指当事人双方约定的一方当事人委托另一方当事人处理事务，另一方当事人同意为其处理事务的合同。本案中，双方签订的合同名称虽为《委托租赁合同》，但合同约定林国通将商铺交付给大不同公司经营使用，商铺的整体租赁管理权及决策权均归大不同公司，大不同公司均需按照合同约定的金额（年租金不低于商铺总价款8%）定期向林国通支付租金。上述约定符合租赁合同中由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的法律特征，故本院认为本案中林国通与大不同公司之间形成租赁合同关系。 关于争议焦点二。双方签订的《委托租赁合同》明确约定，自2016年9月8日至2018年9月8日，林国通每年支付半个月的租金给大不同公司作为招商服务费，对于2013年9月8日至2016年9月8日期间，并未约定林国通需向大不同公司支付招商服务费。大不同公司上诉称双方约定的招商服务费是针对整个合同期间，对此未提交证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由大不同公司就此承担举证不能的不利后果，故对大不同公司所提应由林国通向其支付2013年至2016年期间的招商服务费的上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点三。因大不同公司与林国通之间系租赁合同关系，双方签订的合同中未对租赁期间届满后，出租方应对承租方附合的装饰装修费用进行补偿进行明确约定。本案一审期间，林国通与大不同公司所签订的合同约定的租金期限已经届满，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，故对大不同公司所提应由林国通支付其装修费用的上诉请求，本院亦不予支持。 关于争议焦点四。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，大不同公司一审中未就判令林国通向其提供发票提出诉讼请求，故本院二审对此上诉不予审理。 关于争议焦点五，本案大不同公司未就2016年9月8日至2018年9月8日的招商服务费提出明确的反诉请求，但一审法院从化解矛盾纠纷的角度，于2019年1月10日向双方当事人释明，双方当事人均明确表示同意扣减，故一审法院对2016年9月8日至2018年9月8日的招商服务费予以扣减，系保护大不同公司的实体权利，针对此项并无大不同公司上诉称超越诉请判决，存在严重违反法定程序的情形。 综上，上诉人兴义市大不同房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5183元，由上诉人兴义市大不同房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 查必林 审判员 王克敏 二〇一九年五月二十七日 书记员 陈 燕