河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1502民初4415号原告（反诉被告）陈哲，男，1989年9月15日出生，汉族，现住信阳市浉河区。委托代理人吴宝华，信阳市浉河区五里墩法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）信阳市弘运房地产开发有限公司。法定代表人熊心宏，该公司经理。委托代理人马建国，该公司工作人员，特别授权。委托代理人陈俊，河南金誉律师事务所律师，一般代理。被告信阳市弘运物业管理有限公司。法定代表人邹宝卫，该公司经理。委托代理人陈俊，河南金誉律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）陈哲与被告（反诉原告）信阳市弘运房地产开发有限公司、被告信阳市弘运物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈哲的委托代理人吴宝华，被告（反诉原告）信阳市弘运房地产开发有限公司的委托代理人马建国、陈俊，被告信阳市弘运物业管理有限公司的委托代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈哲诉称，2012年至2013年期间，原告先后给被告及下属的项目部做建筑工程，被告没有支付原告工资485000元，后经双方协商，被告以其开发在建的弘运阳光城市花园1号楼2单元1705室住房作价495000元，以充抵拖欠的原告工人工资485000元，并承诺给予协助办理房屋产权证书，提供相关材料。2012年，被告交付房屋，原告将房屋装修后入住，并交纳了房屋维修基金、物业管理费等。2013年3月5日，被告给原告下发购房确认单，并收取原告的购房定金10000元。原告入住后，被告给原告出具了一份“物业档案手续齐全，已具备办理房产证”的证明。此后，原告数次询问办证事宜，被告均以等等为由推诿。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告给原告办理房屋所有权证书及相关手续（协助原告提供相关手续资料）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）信阳市弘运房地产开发有限公司答辩并反诉称：1、反诉人不存在拖欠被反诉人的工人工资，反诉人是弘运阳光城市花园的开发商，而不是该区域楼盘的建筑商，反诉人通过招投标将该建设项目承包给了光山华夏建筑安装有限公司、信阳市新城建工有限公司、信阳市北晨建筑安装有限公司。原告是给建筑公司干活，建筑公司将建筑工程发包给原告，理应由建筑公司向原告支付报酬，不存在被告公司欠原告工人工资一说。2、被反诉人应当按其与被反诉人约定的房款总价495000元向反诉人支付购房款，并与反诉人签订《商品房买卖合同》。2013年3月5日，被反诉人与反诉人签订的商品房认购书约定优惠后成交总价为人民币495000元，之后被反诉人向案外人熊心海交了10000元现金作为购房定金，后未支付购房款。被反诉人与王山好、段鹏程、熊心海无权处分反诉人开发的房屋。3、反诉人与本案被告的弘运物业公司是两个独立的企业法人，物业公司提供的是服务，不能以物业合同作为已经享有该房屋所有权的依据，综上，向法院提出反诉，请求：1、依法驳回被反诉人的诉请请求，并判令被反诉人陈哲向反诉人支付购房款485000元；2、本案反诉费用由被反诉人承担。被告信阳市弘运物业管理有限公司辩称，被告物业公司与原告不存在房屋买卖关系。物业公司没有房屋的所有权，没有权利出售。物业公司与原告之间是物业服务合同关系，收取物业服务费与原告要求的产权之间没有关联。因此，原告要求物业公司办理产权，没有法律依据。原告对于被告物业公司的请求应该驳回。经审理查明：2008年至2010年期间，被告信阳市弘运房地产开发有限公司（反诉原告）将其开发的弘运阳光城市花园项目分别承包给了光山华夏建筑安装有限公司、信阳市北晨建筑安装有限公司、信阳市新城建工有限公司。熊心海分别任光山华夏建筑安装有限公司、信阳市新城建工有限公司承包的弘运阳光城市花园1#、2#、5#楼盘的项目经理。案外人段鹏程从熊心海处承包了一部分楼盘的工程，后经结算熊心海尚欠段鹏程工程款485000元，熊心海遂自行决定将弘运阳光花园1号楼2单元1705住房充抵其所欠段鹏程的485000元工程款。2013年3月1日，段鹏程又将该房以495000元的价格转卖给原告陈哲（反诉被告）。2013年3月5日，原告陈哲向被告信阳市弘运房地产开发有限公司交纳购房定金10000元，并于同日与被告信阳市弘运房地产开发有限公司签署弘运阳光城市花园购房确认单，确认所购房屋为1号楼2单元1705号，总价款为495000元。后原告通过熊心海从被告信阳市弘运房地产开发有限公司售房部拿到了弘运阳光城市花园1号楼2单元1705号房屋的钥匙，并与被告信阳市弘运物业管理有限公司签订了物业管理委托服务合同，交纳了房屋维修基金、物业管理费，后装修入住了该房屋。原告陈哲与二被告公司因房屋产权证的办理问题发生纠纷，遂诉至本院发生如上诉讼。本院认为，关于本案双方的本诉和反诉请求，首先，原告陈哲诉称被告信阳市弘运房地产开发有限公司、信阳市弘运物业管理有限公司为其办理房屋所有权证书，原告陈哲取得该房屋系从案外人段鹏程处转让所得，而段鹏程亦是因与熊心海之间因拖欠工程款而熊心海自行决定用被告信阳市弘运房地产开发有限公司开发的阳光城市花园1号楼2单元1705号的房屋抵偿其拖欠段鹏程的工程款，该房屋的所有权人应当为被告信阳市弘运房地产开发有限公司，而熊心海作为该房屋的建筑商无权处分被告信阳市弘运房地产开发有限公司的房屋，且原告陈哲与被告信阳市弘运房地产开发有限公司之间不存在其他债权债务关系，亦未签订房屋买卖合同，故在其未与被告信阳市弘运房地产开发有限公司签订房屋买卖合同并且缴纳购房款的情况下，被告信阳市弘运房地产开发有限公司无义务为其办理房屋所有权证；其次，被告信阳市弘运房地产开发有限公司反诉要求原告陈哲支付剩余购房款485000元，说明其目前已认可陈哲作为房屋购买人的主体身份，庭审中其对与原告陈哲之间的房屋买卖合同关系亦予以认可，且陈哲提交的房屋认购书及物业管理合同及相关收费票据亦能证实其已经入住本案争议房屋，故本案被告信阳市弘运房地产开发有限公司已经默认原告陈哲的购房主体身份，且对案外人熊心海等人的无权处分行为进行了事后追认，但庭审查明被告信阳市弘运房地产开发有限公司并未收到原告陈哲的购房款。综上，原告陈哲与被告信阳市弘运房地产开发有限公司之间已建立起事实上的房屋买卖合同关系，但其应当依照约定支付购房款485000元，原告陈哲请求判令被告信阳市弘运房地产开发有限公司为其办理房屋所有权证、被告信阳市弘运房地产开发有限公司反诉请求判令原告陈哲支付购房款485000元的诉讼请求，均具有法律和事实依据，本院均应予以支持。被告信阳市弘运物业管理有限公司与原告陈哲之间系物业服务合同关系，而非房屋买卖合同关系，不应承担原告诉请的办理房屋产权证的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告陈哲于判决生效后十日内支付给被告信阳市弘运房地产开发有限公司购房款485000元（阳光城市花园1号楼2单元1705号房屋）；同时，被告信阳市弘运房地产开发有限公司在收到上述购房款后为原告陈哲办理房屋所有权证书。二、驳回原告陈哲对被告信阳市弘运物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告信阳市弘运房地产开发有限公司负担；反诉费4287.5元，由原告陈哲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  陈金榜人民陪审员  王保琴人民陪审员  王颖斌二〇一九年五月二十六日书 记 员  张筱莞