河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初5253号原告：新乡宝龙置业发展有限公司，住所地新乡市金穗大道与新二街东南角宝龙城市广场营销中心三楼。法定代表人：许健康。委托代理人：张立志、程腾飞，河南启轩律师事务所律师。被告：霍明超，男，汉族，1981年4月6日出生，住河南省。委托代理人：韩瑞杰，男，汉族，1982年1月31日出生，住河南省。原告新乡宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）诉被告霍明超商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人张立志，被告霍明超的委托诉讼代理人韩瑞杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议；2、请求被告偿还银行扣款1425.36元，支付违约金52873.2元；3、请求被告偿还借款78000元，并从2018年6月21日起到实际还款之日止按日万分之五支付违约金；4、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：2018年7月18日，被告霍明超与原告签订了编号为[2018-0718080]的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”),被告自愿购买原告开发的位于新二街与规划友谊路东北角××广场西商业办公综合楼第【1】单元第【16】层第【11603】号的办公房（以下简称“该物业”）。根据双方购房合同的约定，被告选择以按揭贷款方式向原告支付该物业的全额购房款人民币264366元，其中，已付首期款为人民币54366元（以下简称“首期款”)，借原告78000元，剩余购房款人民币132000元（以下简称“按揭款”）被告于购房合同签订之日起2个月内完成银行按揭贷款手续并付至原告账户。截止2018年10月8日，因被告逾期归还银行贷款，导致作为担保人的原告被银行扣款1425.36元，用于代被告偿还贷款。原告收到银行扣款通知后，多次电话通知被告还款，并于2018年10月23日书面通知。现被告仍拒不偿还借款的行为，已违反了《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定和双方购房合同的约定，被告的行为已经构成了双方合同项下的根本性违约，对原告的利益造成了损害。基于上述法律规定以及合同约定，原告请求人民法院查明事实，判如所请，依法支持原告的诉求。被告霍明超辩称，后续房款没有付清，尽快将钱补上。买房是事实，本来想开酒店，基本事实以合同为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：2018年7月18日，霍明超与宝龙公司签订了编号为2018-0718080的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定由霍明超购买宝龙公司开发的位于新乡市新二街与规划友谊路东北角××广场西商业办公楼1单元16层11603号预测建筑面积为40.84㎡的房产一套，该房屋单价为6473.21元/㎡，总价款264366元，付款方式为贷款方式，买受人于2018年7月18日前向出卖人支付首期房价款132366元，其余房款共计132000元由买受人于合同签署之日起2个月内完成按揭贷款手续并付至卖方账户。《补充协议》第二十八条约定：1、在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如买受人因任何原因逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同（若该房屋已经办理房产证，则出卖人仍享有解除商品房买卖合同的权利，且买受人有义务退还已交付或已出租之房屋并恢复给出卖人完整的房屋所有权、占有权、使用权、收益权，由此造成的损失/费用均由买受人负担），合同自出卖人发出通知之日起解除。买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被扣划的款项及其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），同时应向出卖人支付等值于被扣划金额（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）与其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）30%的违约金。如果出现下属情况之一，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋价款总金额的20%追究买受人违约金：（ⅰ）买受人未按本款签署期限偿付出卖人被扣划的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；（ⅱ）出卖人被起诉或代买受人偿还按揭贷款本息累计金额或出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%……3、无论何种原因，本合同约定的房屋被法院查封或预查封的，出卖人有权选择解除本合同，要求买受人按照本条的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款优先清偿买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。双方还对其他事项在合同中进行了约定。2018年6月21日，霍明超、刘娟（二人系夫妻关系）向宝龙公司出具借据一份，载明其为购买上述涉案房屋向宝龙公司借款78000元，借款期限自2018年6月21日起至2018年11月20日止，该笔借款不计利息，若未能按期还款，愿意按照自实际借款之日起到实际还款之日止每日万分之五的标准支付违约金。同日，霍明超、刘娟向宝龙公司出具了收条，显示收到了上述借款。另查明，霍明超于2018年7月18日向宝龙公司交付案涉房屋首付款132366元（含宝龙公司借款78000元），剩余132000元系从上海浦东发展银行股份有限公司新乡支行（以下简称浦发新乡支行）按揭贷款交纳，该笔款项于2018年9月5日发放至宝龙公司账户。自2018年10月起霍明超开始逾期不还浦发新乡支行的贷款，浦发新乡支行于2018年10月8日从宝龙公司的保证金账户中扣划1425.36元（包括霍明超逾期本金768.52元、逾期利息653.99元、罚息2.8元）。2018年10月24日，宝龙公司向霍明超邮寄了偿还银行扣款通知、催款函（借款及违约金），霍明超认可于10月26日收到。截至目前，霍明超仍未偿还银行按揭贷款、未偿还宝龙公司被扣划的款项、也未偿还其向宝龙公司的借款78000元。再查明，案涉房屋在房管部门办理了合同备案，但尚未办理产权登记，也未向霍明超实际交付。因霍明超涉及其他借款纠纷，该房屋已被其他法院查封。本院认为，霍明超与宝龙公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，在霍明超逾期向按揭银行归还贷款本息导致宝龙公司承担了担保责任（保证金被扣划），未按合同约定向宝龙公司履行垫付款还款义务，因借款纠纷导致案涉房屋被查封的情况下，宝龙公司按照双方签订的《补充协议》第28条约定，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求霍明超偿还2018年10月份被扣划款项1425.36元并承担解除合同的违约金的请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，双方约定比例过高，易导致利益失衡，根据合同履行情况、霍明超的过错程度及宝龙公司遭受的实际损失，考虑公平原则和诚信原则，本院酌情调整违约金至总房款的15%。讼争合同解除，因案涉房屋并未实际交付，霍明超无需返还，但须配合宝龙公司办理房产备案注销手续；宝龙公司应向霍明超返还购房款264366元及该款项被占用期间的利息。宝龙公司要求霍明超偿还借款78000元及违约金的请求，虽与本案不属于同一法律关系，但双方当事人同意一并解决，为减轻当事人诉累，本案一并处理。借据中关于借款及违约金的约定，不违反法律规定，借款人应当及时向宝龙公司偿还借款并支付违约金，故宝龙公司要求霍明超偿还借款78000元及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。宝龙公司要求的律师费5000元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除新乡宝龙置业发展有限公司与霍明超签订的编号为2018-0718080的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、本判决生效后十日内，霍明超支付新乡宝龙置业发展有限公司解除合同的违约金39654.9元（264366元×15%），同时新乡宝龙置业发展有限公司退还霍明超已付购房款264366元及利息（利息的计算方法：自2018年7月18日至2018年9月4日，以132366元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算；自2018年9月5日至实际支付完毕之日止，以264366元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；三、本判决生效后十日内，霍明超偿还宝龙置业发展有限公司银行扣款（2018年10月份）1425.36元；四、本判决生效后十日内，霍明超偿还新乡宝龙置业发展有限公司借款78000元及违约金（以78000元为基数，自2018年6月21日起至全部清偿完毕之日止，按照日万分之五计算）；五、驳回新乡宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2946元，由霍明超负担2646元，新乡宝龙置业发展有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方代理审判员  孙 宁代理审判员  田 敏二〇一九年五月八日书 记 员  荆亚盟