山东省青岛市市南区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鲁0202行初93号 原告葛喜洲，男，汉族，1945年7月25日出生，住青岛市市**。 委托代理人邹倩，山东华冠律师事务所律师。 被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局），住所地青岛市香港西路**。 法定代表人姜德志，局长。 委托代理人李婷婷、任岩磊，青岛市不动产登记中心工作人员。 第三人王广杰，男，汉族，1978年7月20日出生，户籍所在地青岛市李沧区，现住青岛市城阳区。 第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行，，住所地青岛市崂山区深圳路**统一社会信用代码91370200863581525Q。 法定代表人郝子健，行长。 委托代理人陈铭勇、张雪松，山东中苑律师事务所律师。 第三人青岛金田城建开发有限公司，住所，住所地青岛保税区******div> 原告葛喜洲诉被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）、第三人王广杰、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）、第三人青岛金田城建开发有限公司（以下简称金田公司）房产登记一案，于2018年3月28日向本院提起行政诉讼。本院于2018年4月12日受理后，于法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年8月31日公开开庭审理了本案。原告葛喜洲委托代理人邹倩，被告委托代理人李婷婷、任岩磊，第三人王广杰，第三人建行青岛分行委托代理人陈铭勇到庭参加诉讼。本案于2018年12月7日中止审理。本案现已审理终结。 2008年11月11日，被告原青岛市国土资源和房屋管理局将第三人金田公司名下坐落于本市天津路XXXXXXXXXXX户房屋转移登记至第三人王广杰名下（房地产权证号为青房地权市字第××号），登记种类为存量房转移登记。 原告葛喜洲诉称，原告系涉案房屋公房承租人，与金田公司就涉案房屋签订公有住宅房屋租赁合同，租赁期自1998年4月1日至2009年7月1日，原告在涉案房屋内实际居住至今。2008年9月之后，金田公司未再收取房租，原告已无法与其取得联系。后原告得知涉案房屋被金田公司于2008年11月擅自出售给其他人，根据《青岛市公有住房出售暂行办法》之规定，有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。被告未尽审查义务，在原告承租并实际居住涉案房屋情况下，就颁发了涉案房地产权证，严重侵害原告的合法权益。请求1.撤销被告就天津路XXXXXXXXXXXX户房屋为第三人王广杰颁发的青房地权市字第××号房地产权证；2.依法判定青岛市天津路XXXXXXXXXXXXX户房屋恢复至公房状态；3.本案送达费、诉讼费等由被告承担。 原告提交以下证据进行质证： 1．青岛市不动产登记中心出具的天津路XXXXXXXXX户房屋登记资料一宗、居民户口簿和户籍信息查询证明一宗、公有住宅房屋租赁合同二份、房屋租赁合同一份、住用房屋租金计算表一份、租金收据17张、青岛市房屋拆迁管理办公室拆迁公告一份，证明原告与家人共同居住的登记于原告父亲葛曙东名下的河南路XX号私房，拆迁安置房屋二处，一处为天津路XXXXXXXXX户，另一处为涉案房屋，原告及女儿作为被拆迁安置人安置于涉案房屋内，涉案房屋为公有住房，自1998年4月1日至今一直由原告承租并和妻子、女儿实际居住在内；原告与金田公司签订的公有住房租赁合同和房屋租赁合同，约定按照《青岛市公有房产管理暂行办法》的规定履行协议，所以涉案房屋为公有住房，约定租期自1998年4月1日至2009年7月1日，原告按合同约定缴纳租金至2008年9月，之后无人收取租金；涉案房屋拆迁公告是1996年4月发布，所以涉案房屋拆迁应适用1991年《青岛市城市房屋拆迁管理规定》，根据该规定第六条、第二十二条、第二十五条，都证明原告及其女儿是涉案房屋的被拆迁安置人； 2.青岛市不动产登记中心出具的涉案房屋资料一份，包含金田公司与王广杰签订的《房地产买卖契约》、王广杰与建行青岛分行签订的《个人消费借款合同》，证明金田公司与王广杰2008年11月11日签订了买卖合同，将涉案房屋过户至王广杰名下，但原告与金田公司签订的租赁合同，约定的租期到2009年7月1日，即双方租期未满，涉案房屋就被金田公司出售给王广杰。根据《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条第三款的规定，有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。被告在原告承租并实际居住在涉案房屋情况下，为王广杰颁发涉案房地产权证属于事实不清、证据不足，应予撤销；该宗资料中《房地产买卖契约》明确载明该房屋由被拆迁使用人葛喜洲等居住，无法实际交付买方。该契约中没有原告书面放弃购买涉案房屋的声明，证明被告将有租赁关系的公有住房出售给了已经建立租赁关系的承租人之外的其他人，并颁发了房地产权证，该房地产权证依法应被撤销； 王广杰与银行签订的《个人消费借款合同》第五条第二项第五款约定，银行有权对王广杰提供的材料文件的合法性、真实性、有效性、准确性进行调查，建行青岛分行在办理涉案抵押贷款时未对涉案房屋的公有住房信息及原告作为拆迁安置使用人实际承租该房屋并居住在内的事实尽到审查义务，所以建行青岛分行在本案不是善意第三人，其抵押权不应受到保护； 3.（2015）青行初字第40号行政判决书、（2017）鲁行终810号行政判决书，证明与本案同样情况的天津路XXXXXXXXX户房屋，已被青岛市中级人民法院一审认定为“青岛市国土资源和房屋管理局的颁证行为属于事实不清、证据不足，依法应予撤销”，山东省高院终审维持原判，据此可见，涉案房地产权证应被撤销； 4.95青房协字第××号《协议书》复印件一份，证明涉案房屋作为河南路76号被拆迁房屋的安置房屋，其产权应当归青岛市房产管理局所有。所以涉案房屋的性质应当是公有住房，据原告了解在拆迁安置后是因为金田公司不向当地房管所移交该部分公有住房，所以一直由金田公司以自管公房对外相称，但其实际性质及承租模式均是按照青岛市公有住房管理规定执行； 5.李沧区人民法院协助执行通知书和执行裁定书各两份，证明原告在2015年12月23日之后才知道涉案房屋被金田公司出售给王广杰，王广杰以涉案房屋向建行青岛分行申请抵押贷款，后因无法偿还被建行起诉，并被执行查封，至此才知权利被侵害。 被告原青岛市国土资源和房屋管理局辩称，涉案房屋登记在金田公司名下，持有青房地权市字第××号房地产权证。2008年11月11日，金田公司与王广杰签订房地产买卖契约，同日王广杰与金田公司共同向被告申请涉案房屋转移登记，并提交了房地产权证、双方身份证明、买卖契约等。被告审核后，于2008年11月20日向王广杰核发了青房地权市字第××号房地产权证。被告认为被告作出本案争议的行政行为材料齐备，程序合法。被告不知涉案房屋为公有住房，承租人为原告，原告主张其对涉案房屋享有承租权，应通过民事途径解决。涉案房屋于2010年11月设有建行青岛分行抵押登记。请求法庭查明事实，依法判决。 被告向本院提交了以下证据进行质证： 1.审核登记表，证明2018年11月20日王广杰领取了涉案房屋房地产权证； 2.身份证、授权委托书，证明办理登记双方的身份情况； 3.组织机构代码证、营业执照，证明卖方金田公司身份； 4.房地产权证，证明涉案房屋原登记为金田公司所有； 5.房地产买卖契约，证明金田公司将涉案房屋卖予王广杰； 6.登记申请书，证明金田公司、王广杰申请涉案房屋登记； 7.询问记录，证明涉案房屋登记时，被告进行询问； 8.缴款书存根、完税凭证税费通知单，证明涉案房屋已缴清各项税费； 9.他项权利登记审核表，证明涉案房屋存在银行抵押登记。 法律依据：《房屋登记办法》。 第三人王广杰述称，王广杰购买房屋时，是金田公司的商品房。王广杰是善意取得的涉案房屋，也一直无法找到金田公司，应该保障王广杰的合法权益。 第三人王广杰未提交证据质证。 第三人建行青岛分行述称，被告颁发的涉案房产证的行为是合法的，是根据王广杰和金田公司签订的买卖契约，办理了相关的房屋转移手续，被告该行政行为证据确凿，适用法律正确，应驳回原告诉讼请求。我方是善意取得抵押权，应当予以保护。2010年10月28日，王广杰、方巍娜与我方签订了《个人消费借款合同》和《个人消费借款抵押合同》，约定王广杰和方巍娜以涉案房产及案外房产作为抵押，向我方借款92万元用于装修。上述抵押房产已经委托青岛青房房地产评估事务所有限公司进行了评估，评估价值175万元。抵押房产办理抵押登记取得青房地权市他字××号他项权证后，我方向王广杰支付借款92万，支付后由于王广杰和方巍娜逾期还款，我方向法院提起诉讼，法院为此做出（2013）李商初字203号民事调解书，对上述债权和抵押进行了确认，目前该案正在执行程序中。我方善意取得了抵押权，原因如下，第三人王广杰在申请办理贷款时提交的涉案产权证为不动产登记机构依法颁发，具有公示性和公信力，我方有理由相信王广杰对涉案房产享有所有权，涉案房产已经委托有资质的评估机构进行评估，我方根据评估价值的百分之六十确定其借款额度，符合商业银行信贷管理规定。涉案房屋已经办理了抵押登记，取得了他项权证，履行了法律规定的登记公示义务。建行向王广杰发放了贷款，已经支付了对价。李沧区人民法院生效的民事调解书确认了上述抵押权，根据《物权法》第一百零六条第一款、第三款及《房屋登记办法》第八十一条规定，我方已经取得了涉案房屋他项权利，该权利应当依法保护。 第三人建行青岛分行提交以下证据进行质证： 1.《个人消费借款合同》、《个人消费借款抵押合同》、房地产他项权证及支付凭证各一份，证明2010年10月28日，第三人王广杰、案外人方巍娜与第三人建行青岛分行签订消费借款和抵押合同，约定该二人以涉案房产及案外房产作为抵押，向建行青岛分行借款92万元用于装修。在就上述房产办理抵押登记，取得青房地权市他字××号他项权证后，建行青岛分行向王广杰支付借款92万； 2.抵押评估报告书，证明涉案房产已委托评估公司评估，价值75万元； 3.民事调解书一份，证明由于王广杰、方巍娜逾期还款，建行青岛分行向李沧区人民法院提起诉讼，（2013）李商初字203号民事调解书对上述债权和抵押权进行了确认； 4.对账单一份，证明截至2018年7月11日，王广杰、方巍娜尚欠建行青岛分行借款本金608734.73元，利息及罚息143839.58元。 第三人金田公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见或证据。 经庭审质证，被告对原告证据质证如下：证据1原件真实性无异议，原告提供的证据仅是关于其与金田公司存在房屋租赁法律关系，金田公司将涉案房屋卖给第三人王广杰时具有优先购买权，但该优先购买权应通过民事途径解决，即以享有涉案房屋承租权提起本案诉讼并无法律依据。被告办理登记时尽管王广杰与金田公司在买卖契约补充条款列明原告，但是涉案房屋是商品住房，被告并不知涉案房屋作为自管公房与原告签订租赁契约，涉案房屋作为商品住房出卖给王广杰并办理登记符合规定；证据2原件真实性无异议，原告的主体资格同证据1意见；证据3真实性无异议；证据4复印件真实性无法确定，庭后三个工作日核实，逾期视为认可；证据5真实性无异议，目前仍是查封状态。 经庭审质证，王广杰对原告证据质证如下：证据1真实性不清楚，2007年11月13日之后涉案房屋为金田公司的私有房产；证据2真实性无异议；证据3真实性无异议，但省高院判决认为是否应予撤销应该在重新作出行政复议中作出；证据4-5不清楚。 经庭审质证，建行青岛分行对原告证据质证如下：证据1原件真实性无异议，证明事项有异议。该房产自正式登记为金田公司之日起就不具有公房性质，我方是在金田公司将该商品房转让给王广杰后，由其在建行进行了贷款抵押行为。金田公司对该房产已经享有完全的所有权，原告主张的其与金田公司成立了公有住房租赁合同到此已经不再有效。此之后金田公司对该房产的处分完全是所有权人对自己享有的所有权处分，并未侵害原告合法权益；证据2真实性无异议，该买卖的房产里面有住户承租人不影响房屋的买卖，对后续租金的安排并不能证明原告主张。金田公司对房产具有完全的处分权；证据3真实性无异议，与本案无关，至今行政复议还未作出；证据4复印件不发表质证意见，拆迁安置应该由金田公司进行安置补偿，安置的形式是通过签订的公有住房租赁合同进行补偿，这是金田自己单方承诺的，该房产自始至终没有变更为公房，1999年8月就登记为金田公司的自管房产不是公房，2007年11月13日登记为金田公司的商品房。由于金田公司的违约行为造成了原告的拆迁补偿未落实，责任应由金田公司承担。涉案房产登记在金田公司名下，以后对房产的处分都是建立在有法律依据的前提下；证据5不能证明原告收到日期就是知道的日期，二者并没有直接的联系，2015年12月23日收到不能证明在此之前不知道房屋情况，即使2015收到，原告到现在才起诉也是怠于主张权利。 本院对上述证据认证如下：证据1原件，被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据2系房产登记材料，各方当事人对其真实系均无异议，本院予以确认；证据3、证据5系法院作出的法律文书，与本案相关联，可以作为本案认定事实的证据；证据4经被告核实为真实的，本院对其真实性予以确认。 经庭审质证，原告对被告证据质证如下：真实性均无异议。证据6买卖契约的质证意见同原告证据2的证明事项。被告在审核金田公司与王广杰的登记申请时未尽到审查义务，侵犯了原告作为公房承租权对涉案房屋的优先购买权，所以被告的颁证行为应予撤销。 经庭审质证，第三人王广杰、建行青岛分行对被告证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：被告提交的证据系其依职权进行房产登记的材料，本院对其真实性予以确认。 经庭审质证，原告对第三人建行青岛分行证据质证如下：原件真实性无异议。根据王广杰与建行青岛分行签订的《个人消费借款合同》第五条第二款第五项约定，建行青岛分行在为王广杰办理抵押贷款时未对涉案房屋的公房性质及原告作为涉案房屋异地安置的被拆迁使用人实际承租该房屋并居住在内的事实尽到审查义务，所以建行青岛分行在本案中并不是善意第三人，其在涉案房屋上设立的抵押权不应受到保护。 经庭审质证，被告和第三人王广杰对建行青岛分行证据真实性均无异议。 本院对上述证据认证如下：上述证据的真实性各方当事人均无异议，本院予以确认。 经审理查明，涉案房屋位于本市市南区××路××单元XXX户，建筑面积54.29平方米，系金田公司拆迁河南路76号私房（产权人葛曙东，系原告之父）的就地安置房之一。 1995年9月27日，甲方原青岛市房产管理局与乙方青岛市住宅开发经营公司、金田公司签订（95）青房协字第××号《协议书》，乙方申请甲方同意在天津路××号、××号公房地段兴建，需要拆除住宅17栋，非住宅3栋（其中直管公房18栋，私房2栋），在拆除范围内共需迁移居民97户，单位5个。双方约定：甲方同意乙方在上述地段新建网点及住宅楼房1栋；拆除范围内的居民户的搬迁或所需的临时安置由乙方负责，所在区房管部门参与监督进行；“本项工程地点内需拆除的旧房归乙方处理，新建房屋的产权：安置以上单位及住户的房屋产权归甲方所有；剩余房屋可由乙方出售。”；工程竣工后，乙方应负责按拆迁规定，先妥善安置原住户，再安排其他住户。 1996年4月16日，原青岛市房屋拆迁管理办公室发布拆迁公告，由金田公司作为拆迁人，拆迁天津路××号、××号（包括河南路76号）房屋，安置方式为就地安置。1998年，金田公司与葛曙东（原告之父）签订《协议书》，金田公司经有关部门批准，实施旧城改造，葛曙东为河南路76号居民，在改造片区内具有房屋产权47.54平方米，产权证号为青房私字第××号，双方达成如下协议：金田公司给葛曙东安置新建工程X单元XXX室（涉案房屋）和X单元XXX室，并同意葛曙东只保留X单元XXX室房屋产权的要求。 1998年4月1日、2003年7月1日，原告与金田公司就涉案房屋签订《公有住宅租赁合同》。2006年12月9日，双方又签订《房屋租赁合同》。上述合同中，双方均约定按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法》由原告承租涉案房屋，约定租赁期至2009年7月1日。原告主张其按照合同约定交纳租金至2008年9月，后再无人收取租金。 1999年8月5日，金田公司就市南区天津路44号住宅楼申请自管房产权登记，并于同年11月取得房权证自字第××号《房屋所有权证》。2007年10月16日，金田公司向青岛市房地产交易中心出具《说明》，称其对包括涉案房屋在内的天津路44号6套剩余房屋未进行出让，申请变更登记。同年10月23日，被告就上述6套房屋为金田公司颁发青房地权市字××号《房地产权证》。同年11月13日，金田公司单独就涉案房屋取得青房地权市字第××号《房地产权证》，房屋产别为股份制。2008年11月11日，金田公司与王广杰签订《房地产买卖契约》，约定将涉案房屋售于王广杰，成交价格51575.5元，该买卖合同第四条载明，“因该套房屋由被拆迁使用人葛喜洲等居住，故无法交付买方”，该契约补充条款载明，“该套房屋的使用权由葛喜洲及其同住人享有。买方享有该套房屋的收益、处分权，不享有占有、使用权。该房屋现承租人系卖方就地安置的被拆迁使用人葛喜洲，买方在取得房地产权证后应按照国家和青岛市的相关规定收取使用人的房屋租金。”同日，买卖双方持青房地权市字第××号《房地产权证》、身份证明、登记申请书、上述《房地产买卖契约》等相关材料向被告申请涉案房屋转移登记，被告于当日核准登记。同年11月20日，第三人王广杰向被告领取了关于涉案房屋的青房地权市字第××号《房地产权证》。庭审中，第三人王广杰认可涉案房屋的成交价为51575.5元。 另查明，2010年10月28日，王广杰与建行青岛分行签订《个人消费借款合同》，约定王广杰向建行青岛分行借款92万元用于装修。当日，王广杰、案外人方巍娜分别与建行青岛分行签订《个人消费借款抵押合同》，为上述《个人消费借款合同》中92万元借款提供担保，其中王广杰以涉案房屋为其中45万元借款提供抵押担保，案外人方巍娜以天津路XXXXXXXXXXX户房产为其中47万元借款提供抵押担保。建行青岛分行取得青房地权市他字201080602《房地产权他项权证》。因案涉借款合同纠纷，2013年建行青岛分行将王广杰、方巍娜起诉至李沧区人民法院。同年7月17日李沧区法院作出（2013）李商初字第203号《民事调解书》，双方当事人就继续还本付息等事宜达成协议，其中约定建行青岛分行对涉案房屋就上述债权享有优先受偿权。因王广杰、方巍娜未履行（2013）李商初字第203号《民事调解书》确定的义务，建行青岛分行申请强制执行上述民事调解书，青岛市李沧区人民法院对上述申请予以立案执行。 另查明，庭审中，第三人建行青岛分行提交一份2010年11月1日青岛青房房地产评估事务所有限公司出具的《抵押估价报告书》，该报告书称对涉案房地产进行了实地勘察。 原告主张当时其居住在涉案房屋内，并无人入户调查。建行青岛分行未能提交其对涉案房屋进行调查的其他证据。原告主张，其在2016年底才知晓涉案房屋登记在他人名下，遂提起本案行政诉讼。 再查明，2008年8月28日，中山路派出所出具的户籍信息查询证明显示，查阅90年代户籍档案，原河南路XXXXXXXXXXX户居民，户主为葛喜洲，还有葛学蓉（葛喜洲之女，1976年出生）。原告主张其女葛学蓉在本次起诉时已不在涉案房屋内居住。 本院认为，关于原告主体资格，葛喜洲与金田公司于1998年4月1日起签订了《公有住宅租赁合同》，系涉案房屋的承租人，且在被告处备案的金田公司与王广杰签订的《房地产买卖契约》中约定“因该套房屋由被拆迁使用人葛喜洲等居住，故无法交付买方。”“该套房屋的使用权由葛喜洲及其同住人享有……”，因此，葛喜洲与本案行政行为具有利害关系，且被告在作出涉案行政行为时亦应对其合法权益予以考虑或保护，故本案葛喜洲具有原告主体资格。 关于起诉期限，本案原告主张其于2016年底知晓涉案行政行为的存在，其于2018年3月提起本案行政诉讼，未超过法律规定的两年起诉期限。 关于涉案转移登记行为的合法性，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”根据上述规定，申请人提交的买卖合同载明，涉案房屋系拆迁安置房，由被拆迁使用人实际居住使用，买受人不享有占有、使用权，被告根据该买卖合同办理了涉案房产转移登记，属于认定事实不清，证据不足，该登记行为违法。《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”涉案转移登记后，第三人建行青岛分行又取得该房屋的抵押权登记，根据上述规定，涉案转移登记行为是否撤销，仍需考虑第三人建行青岛分行抵押物权的取得情况，本院认为，第三人建行青岛分行作为专业抵押贷款机构，应加强管理，防范抵押业务风险，其中一项重要内容应是调查了解抵押物的真实情况，即该银行对抵押物具有高于一般人的查验能力和义务。涉案抵押物一直作为拆迁安置房由被拆迁人占有使用，第三人王广杰对此亦知情，上述抵押物实际情况是稍加调查便可以查明的，建行青岛分行未能提供证据证明其在办理抵押登记前已尽到合理的调查义务，故不能认定善意取得。因而，涉案房屋登记行为违法，依法应予撤销。关于原告的第二项诉讼请求，与本案属不同行政争议，本案不予处理，原告可另行主张。综上，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，判决如下： 一、撤销被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）2008年11月11日作出青房地权市字第××号房地产权证的行政登记行为； 二、驳回原告葛喜洲其他诉讼请求。 案件受理费人民币五十元，公告费人民币六百元，合计人民币六百五十元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  曲亚男 人民陪审员  刘燕青 人民陪审员  姜爱华 二〇一九年五月十二日 书 记 员  毛佩瑜