河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1325民初923号原告：马长许，男，汉族，生于1977年12月7日，住河南省内乡县。原告：郑乐侠，女，汉族，生于1975年12月15日，住河南省内乡县。二原告共同委托诉讼代理人：张帆，河南召栋律师事务所律师，执业证号：14113200811455300（特别授权）。被告：河南省信晟嘉业房地产开发有限公司，住所地：内乡县城关镇范蠡大街**，统一社会信用代码：91411325098181312R。法定代表人：王保利,男,系公司总经理。委托诉讼代理人：张龙，男，该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：赵亮，河南大法律师事务所律师，执业证号：14113201210531702（特别授权）。原告马长许、郑乐侠与被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司（以下简称信晟嘉业公司）为买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告马长许、郑乐侠的委托代理人张帆，被告信晟嘉业公司的委托代理人赵亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告立即向原告交付位于内乡县范蠡大街××单元××号房屋。3、判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权登记。4、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以339996元为基数，按日万分之二，自2016年5月2日起计算违约金至房屋交付之日止），暂计70855.17元。5、判令被告向原告支付逾期交付权属证书的违约金340元。事实理由：2015年8月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买天春苑第1幢东2单元8层2号房，建筑面积105.17平方米，每平方米3232.82元，房价总款是339996元。原告交首付款139996元，余款200000元采用公积金贷款支付。合同第八条约定被告在2016年5月1日前向原告交付房屋。第九条约定：如果出卖方逾期交房，按日向买受方支付已付房款万分之二的违约金。出卖方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。被告至今不具备交房条件，请求法院依法支持原告诉请。被告信晟嘉业公司辩称：第一项，我公司一直在履行着合同。第二项可以解决，这个房屋随时可以交房。第三项不动产登记材料，我公司的手续已经提供完毕，只需要他自己去办理不动产登记。不能交房有客观因素，因雨天、环保整治、消防工程追加等因素导致延期交房，该事实已被贵院所作判决确认，现已经具备交房条件可以交房。原告所主张的日万分之二虽是双方约定，但该约定明显高于原告实际损失，请求调整降低按同期银行贷款利率计算。逾期办证，是原告的原因导致的，我公司不应当承担责任，我公司愿意积极与原告协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告出示的竣工验收报告证明方向有异议，认为依据合同约定被告至今未向原告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，说明被告不具备交房条件，应承担违约责任。对内乡县修建防空地下室审批表有异议，认为并不是不可抗力，不影响被告承担违约责任。对2014-2018年内乡县气象台降水日数的证明有异议，认为雨天属于正常的天气变化，并没有形成自然灾害，不属于不可抗力，不能作为免责事由。对内乡县环境保护局2017年7月至10月要求停工整治的证明有异议，认为在环境整治未开始之前，被告已经违约逾期交房。对被告提交的判决书有异议，并不能证明该判决已生效，该判决不能作为被告免责的事由，不能免除被告的违约责任。被告所示证据，经依法核实，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定的主要内容为：原告购买被告所建天春苑第1幢二单元8层02号房，建筑面积：105.17平方米，每平方3232.82元，总金额为339996元。付款方式：首付款139996元，余款200000元采用公积金贷款。交付期限：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格的房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；商品房建设工程设计变更或政府相应规划变更导致延期的；遇到雨雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；突发性公共事件导致施工受阻或停工的；买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；买受人不按时缴纳契税、专项维修基金等各项税费的；涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的其它出卖人不能预防和控制的因素。出卖人逾期交房的违约责任为：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二违约金，合同继续履行。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起30天内，由出卖人向内乡县房产管理局申请登记备案，备案后生效。合同签订后，原告依约向被告支付购房款339996元。2015年8月18日，原、被告所签合同在内乡县房产管理局备案。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，该内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，且该合同经备案而生效。被告迟延交付房屋构成违约，原告请求被告交付房屋，符合合同约定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。显然，交付商品房住宅，未经验收或者验收不合格的，不得交付。在不具备法定交付条件的情况下，原告无权请求出卖人立即交付房屋，只能请求其承担逾期交房的违约责任，待房屋经验收合格并具备交房条件后方可主张。被告虽然向本院出示1号楼的竣工验收备案证书，但依合同约定，其仍需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，延期交房责任由出卖人承担。被告未提供履行交房义务的证据，证明1号楼还没有达到交房条件。原告请求交房，暂不予支持。原告请求被告支付延期交房的违约金，符合合同约定，应予支持。被告抗辩称因下雨和环保整治耽误交房时间，有相关部门出具的证明证实被告的该项抗辩理由成立，应据实扣减。被告抗辩称因政府要求增设人防工程，导致工期迟延，虽出示相关证据，但不能证实因增加人防工程造成工期迟延的具体时间，该项辩称不予采纳。被告请求调低违约金，因合同格式系被告提供，该项抗辩理由亦不成立，不予采纳。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金的计算方式为：时间从约定交房次日（即2016年5月2日）起计算至起诉之日（2019年4月2日），总计1065天，计算基数为已付房款339996元，计算系数为日万分之二，金额为72420元；扣减环保整治2017年7月至10月123天的违约金8364元，再扣减2016年5月至2018年8月降水天数248天的违约金16864元，实际应付47192元。原告起诉以后的违约金，双方可另行处理，本案不宜处理。原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的计算方式为：计算基数为已付房款339996元，计算系数为0.1%，金额为340元。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第二百七十九条规定，判决如下：一、被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马长许、郑乐侠支付逾期交付房屋的违约金47192元。二、被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马长许、郑乐侠支付逾期交付权属证书的违约金340元。三、驳回原告马长许、郑乐侠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，减半收取为838元，由原告马长许、郑乐侠负担278元，被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司负担560元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  杨宗华二〇一九年五月五日书记员  徐 逖