江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初11693号原告：曹德敏，男，汉族，1968年5月9日生，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：罗列，江苏六度律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美红，江苏六度律师事务所律师。被告：陈建文，男，汉族，1966年8月13日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：林杰，江苏友杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈海峰，江苏友杰律师事务所实习律师。被告：潘建华，男，汉族，1968年12月15日生，住江苏省昆山市。被告：吴丽云，女，汉族，1973年10月16日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：潘建华，系被告吴丽云配偶。原告曹德敏与被告陈建文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。后原告曹德敏申请追加潘建华、吴丽云、陈冬明、陈秋鸣、昆山市阳澄湖房产有限责任公司（以下简称阳澄湖公司）为本案被告参加诉讼，经审查符合法律规定，本院予以准许。后因案情复杂本院依法转为普通程序组成合议庭，于2018年12月5日、2019年2月25日公开开庭进行审理。审理过程中，原告曹德敏申请撤回对陈某1、陈某2、阳澄湖公司的起诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。原告曹德敏及其委托诉讼代理人罗列、周美红、被告陈建文委托诉讼代理人林杰、被告潘建华（同时作为吴丽云委托诉讼代理人）、阳澄湖公司委托诉讼代理人庄学元（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。被告陈冬明、陈秋鸣经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹德敏向本院提出诉讼请求：1、请求确认曹德敏与陈建文、潘建华、吴丽云之间的房屋买卖合同有效并继续履行，各被告同时配合将涉案房屋过户到曹德敏名下；2、各被告承担违约金10万元；3、本案诉讼费由各被告负担。2019年2月27日曹德敏申请变更诉讼请求为：1、请求判令曹德敏与陈建文之间的房屋买卖合同解除；2、请求判令陈建文退还购房款20万元并支付利息（以20万元为基数，自2015年9月28日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率的罚息计算）；3、请求判令陈建文赔偿房屋差价损失535892元；4、请求判令陈建文赔偿房屋装修损失60829元；5、请求判令陈建文赔偿房屋中转6个月的房屋租赁费用暂计10731元；6、请求判令陈建文承担违约金10万元；7、请求判令陈建文支付购房中介费2800元；8、请求判令陈建文支付律师代理费3万元；8、请求判令潘建华、吴丽云对陈建文的上述义务承担连带责任；9、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：曹德敏经中介介绍于2015年9月2日与三被告签订房屋买卖合同，约定曹德敏以28万元的价格购得陈建文位于昆山市房屋。合同签订后，曹德敏按约定支付定金2万元以及购房款18万元给陈建文，余款8万元于2017年6月30日将房屋过户至曹德敏名下之后支付。但约定的过户时间已过，过户条件已经成就，但三被告一直未履行过户手续，导致合同无法继续履行。陈建文隐瞒了该房屋有其他共有人的事实，从而导致了合同无法继续履行。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告陈建文辩称：同意解除双方之间的房屋买卖合同。合同解除的原因在于曹德敏自身过错，因此其要求被告承担房屋差价的损失、装修损失以及违约金、中介费、诉讼费等缺乏事实和法律依据。曹德敏主张的律师费，应当由人民法院根据本案的事实以及现行法律确定承担主体。被告潘建华辩称：同陈建文的答辩意见。被告吴丽云辩称：同陈建文的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2015年9月2日潘建华、吴丽云、陈建文（甲方）与曹德敏（乙方）在昆山淘屋房产投资有限公司（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于昆山市，产权人为陈建文的房屋以28万元的价格出售给乙方。本合同签订时，乙方支付2万元作为购房定金；合同生效之日起30日内乙方支付20元给甲方，购房定金在付款时冲抵。余款8万元由丙方代乙方办理贷款。双方同意于2017年6月30日前办理过户手续。甲乙双方若有任何一期未按本协议约定全面履行自己的义务，逾期超过三十个工作日，守约方有权单方面解除合同。违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方需向丙方交纳该房屋成交价2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额（或定金）中直接扣除，金额不足的部分，违约方需补足差价。甲方保证该房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事责任。由此造成乙方的经济损失，由甲方负责赔偿。签订本合同之日，甲乙双方分别向丙方支付房屋成交价的1%作为居间服务费。双方补充约定：甲方将拆迁协议原件置押于丙方；房产证过户以房东房产证办下来之日起一个月内办理产权过户，乙方须配合，否则视为违约；乙方负责承担在办理交易过程中的所有税费，甲方到手28万元；如任何一方出现违约，违约一方必须向另一方支付10万元违约金；签约之日，乙方支付2万元作为定金，其中1万元由潘建华收取，另外1万元由中介方收取，甲方违约赔偿双倍损失；双方约定于2015年9月30日前付首付，同时各承担1%作为中介服务费；首付当日甲方将钥匙交付乙方。合同签订当日，曹德敏按约支付定金2万元；2015年9月28日曹德敏向陈建文支付购房款18万元，向昆山淘屋房产投资管理有限公司支付中介费2800元。涉案房屋由曹德敏装修使用至今。庭审中，双方一致确认潘建华、吴丽云是受陈建文委托与曹德敏签订上述房屋买卖合同。位于原昆山市间建筑面积为222平方米，2幢2间建筑面积39平方米的房屋登记所有权为陈建文，共有人为倪春花。陈建文与倪某于2010年9月2日在昆山市民政局协议离婚，离婚协议中双方约定婚生子女陈某1、陈某2由陈建文抚养，位于昆山市房屋男方产权不变，女方产权赠与儿子、女儿。2012年2月28日陈建文、陈某1、陈某2与昆山市民安房屋拆迁工程有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，三人选择产权置换补偿。位于昆山市系上述房屋的拆迁补偿安置房屋。2012年12月1日陈冬明入伍服役，2017年12月1日退伍复员。2018年6月13日曹德敏向本院提起本次诉讼，要求陈建文、潘建华、吴丽云、陈某1、陈某2以及阳澄湖公司履行协议过户义务。2018年12年5日在本案第一次庭审过程中，陈建文提出答辩意见认为：涉案房屋由其与陈某1、陈某2共有，其一人无法配合办理涉案房屋的过户登记，曹德敏在缔约时明知陈建文非涉案房屋唯一权利人，仍坚持与之缔约，故曹德敏无法基于善意取得制度获得涉案房屋的所有权，故应当驳回曹德敏要求继续过户的诉讼请求。陈建文在庭审中陈述其与陈某1、陈某2之间的共有财产并未进行过分割，其出售涉案房屋是因对外结欠债务，所以没有将卖房的事实告知其他共有产权人。曹德敏在本次庭审中当庭提出变更诉讼请求，要求解除合同。后曹德敏申请对涉案房屋的现在价值以及装修价值、租赁价格等进行评估。经本院委托，昆山市中建房地产评估有限责任公司于2019年1月11日出具评估报告，认为昆山市房屋的评估总价为815892元，室内装饰装修价值60829元，该房屋的租金单价为0.7元/平方米/日。曹德敏为本次评估支付评估费11597元。曹德敏为主张律师费向本院提供了委托代理合同以及金额为30000元的律师费发票；陈建文认为房屋买卖合同解除的责任在于曹德敏，所以律师费不应当由陈建文负担。本院认为：受托人接受委托人的指示处理委托事务，由此产生的责任由委托人承担。曹德敏确认潘建华、吴丽云受陈建文委托与其签订房屋买卖合同，因此曹德敏与陈建文之间建立房屋买卖合同关系。该合同是双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。涉案房屋由陈建文与其子女共有，但陈建文未提供证据证明其他共有人认可其与曹德敏之间的房屋买卖合同，故其行为构成无权处分；在第一次庭审中陈建文也陈述一人无法配合曹德敏履行过户义务，故陈建文已经构成根本违约，曹德敏有权解除双方的房屋买卖合同。曹德敏于2018年12月5日庭审中明确变更诉请，要求解除合同，故本院确认双方的房屋买卖合同于2018年12月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。曹德敏与陈建文的房屋买卖合同解除后，陈建文应当返还曹德敏已支付的购房款20万元，曹德敏应当将涉案房屋返还陈建文。曹德敏主张陈建文自2015年9月28日起计算已支付的购房款利息，于法无据，本院不予支持。合同解除的原因在于陈建文的违约行为，故其仍应当按照合同约定支付曹德敏违约金10万元。约定的违约金低于因违约行为造成损失的，当事人可以请求增加。陈建文的违约行为给被告造成的直接损失为房屋差价损失535892元、房屋装饰装修损失60829元、中介费损失2800元，以上共计599521元，已经高于双方约定的违约金数额，故曹德敏的上述损失与违约金的差额499521元，陈建文应当予以赔偿。关于曹德敏要求陈建文承担律师费的诉讼请求，本院认为律师费并非曹德敏的直接损失，且在合同中双方对此并未有约定，故本院对此不予支持。关于曹德敏主张陈建文支付房屋中转6个月租赁费10731元的诉讼请求，本院认为涉案房屋现仍由曹德敏占有使用，该部分费用并非曹德敏的直接损失，本院也不予支持。曹德敏要求作为受托人的潘建华、吴丽云承担连带责任的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曹德敏与被告陈建文于2015年9月2日签订的《房屋买卖合同》于2018年12月5日解除。二、被告陈建文于本判决生效之日起十日内返还原告曹德敏购房款20万元。三、被告陈建文于本判决生效之日起十日内支付原告曹德敏违约金10万元并赔偿原告曹德敏违约损失差额499521元，以上共计599521元。四、原告曹德敏在被告陈建文履行完毕上述第二、三项义务后十五日内将位于昆山市房屋返还被告陈建文。五、驳回原告曹德敏的其他诉讼请求。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费18750元，财产保全费2520元，以上共计21270元，由原告曹德敏负担750元，被告陈建文负担20520元。原告预交的案件受理费、财产保全费，本院予以退还。被告陈建文应负担的费用由被告直接交纳至本院（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：3225019864360000081161395）。原告曹德敏直接交纳至第三方的评估费11597元，被告陈建文负担9808元，由被告陈建文直接支付至原告曹德敏。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李加好人民陪审员  李 萍人民陪审员  杨培芬二〇一九年五月十五日书 记 员  王颂淼