广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1402民初1479号 原告（反诉被告）：程连英，女，1958年1月29日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区南宁市，现住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄格林，崇左市祥安法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：崇左市丽江建筑工程公司。住所：广西壮族自治区崇左市丽江路6号。统一社会信用代码:91451400199670641Q。 法定代表人：黄初蕃，系该公司经理。 委托诉讼代理人：谢懿宗，系该公司副经理。 委托诉讼代理人：罗月玲，广西诺尔律师事务所律师。 原告程连英与被告崇左市丽江建筑工程公司（以下简称：丽江公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告丽江公司于2018年11月12日提起反诉，本案重新计算审理期限。原告（反诉被告）程连英及其委托诉讼代理人黄格林，被告（反诉原告）丽江公司的委托诉讼代理人谢懿宗、罗月玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程连英向本院提出诉讼请求：1.确认2013年11月5日原、被告签订的《空地租用合同》无效；2.被告返还原告土地租金45000元。事实和理由：2013年11月5日，原告经与被告协商，被告将其拥有土地使用权位于崇左市丽江路与崇左军分区路口右边511.3平方米出租给原告投资经营使用。租期十五年，从2014年1月1日至2028年12月31日，按月租金250元，原告一次性交清了租金45000元。签订合同后，原告即对出租的场地进行平整，在平整过程中，中渡村民以出租地属他们村屯所有为由，大力阻拦、干涉，致使原告无法对土地进行平整利用。发生纠纷后，原告曾向相关部门申请调处，但双方无法达成协议。几年来，原告已尽了最大的努力，但都无法对出租土地的利用。近两年来，原告考虑到对出租的土地已经无法利用，要求被告返还租金。原告认为，涉案土地属国有划拨用地，被告出租的土地未取得政府土地管理部门和房产管理部门批准，该合同应无效。同时该土地与中渡屯产生纠纷，导致原、被告之间的合同无法履行。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令如诉请求。 被告丽江公司辩称，原、被告签订的《空地租用合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规的规定，应合法有效。原告应按合同约定交付租金，被告不应返还原告土地租金45000元。 反诉原告丽江公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告土地占用费15000元（土地占用费以每月250元的标准，从2014年1月1日起计算至反诉被告实际返还土地之日止，现暂计至2018年12月31日为15000元）；2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失32030元;3.反诉被告将位于崇左市丽江路与崇左军分区路口右边511.3平方米的空地恢复原状并返还土地给反诉原告。事实和理由：2013年11月5日，反诉被告经充分了解涉案空地的基本情况后，与反诉原告签订《空地租用合同》，用于投资经营使用，租期15年，月租金250元。合同还约定：“甲方确实无力投资开发建设。租给一方投资经营”、“乙方申办投资开发项目”、“乙方承担项目开发所产生的一切费用”。合同签订后，反诉被告即对土地进行了平整，但未按照法律规定和合同约定对涉案土地办理相关手续。2013年底，反诉被告在平整土地过程中，遭到附近村民阻挠，反诉原告知晓后向相关部门报告要求处理与村民的纠纷。2014年3月14日崇左市国土资源局作出《关于市丽江建筑工程公司要求确认宗地权属界线的答复》，该文再次明确涉案空地的使用权为反诉原告。2018年6月22日，反诉被告向反诉原告作出《关于要求终止空地租用报告》，反诉被告要求解除双方租赁空地的理由是:权属存在争议。 反诉原告认为，反诉被告在《空地租用合同》签订之前已经对涉案地块进行充分了解，其知道地块为国有划拨土地，且双方在《空地租用合同》中也明确约定，由反诉被告对土地进行开发利用，对涉及土地手续方面的问题以及所产生的一切费用由反诉被告承担。另外，在附近村民对土地权属存在争议的情况下，反诉原告已经尽全力处理纠纷，并获得崇左市国土资源局对土地权属的再次确认。再结合法律的相关规定，划拨土地的出租并不必然导致合同无效，其只是比一般的土地出租合同多了一些必备的程序，即需要经过批准、缴纳土地出让金、进行登记等；而关于以上的必备要求，已经在合同中明确由反诉被告承担及办理。现反诉被告违反《空地租用合同》的约定，未履行合同义务，反诉原告同意解除合同，解除合同的时间为反诉原告提交此书面反诉状的时间（2018年11月9日）。但反诉被告需要支付2013年11月5日至2018年11月9日的土地租金15000元。另外，由于双方考虑到反诉被告承租土地需要进行办理缴纳相关费用的问题，因此已在原租金中预先扣除此部分费用。最终导致涉案地块的租金大大低于当时土地出租的市场价（即4-15元/㎡/月），现反诉被告未依法依约缴纳相应费用，由此造成反诉原告经济损失。租金损失计算为：按最低4元/㎡/月×511.2平方×5年=122688元，因考虑双方的过错，反诉原告自愿降低租金损失为122688元×30%=36806元,则最终租金损失为36806元-15000元=21806元；加上反诉被告未缴纳的土地使用税款4元×511.2平方×5年=10224元，两项合计32030元。综合上述，反诉被告在《空地租用合同》解除后，需支付反诉原告租金及赔偿经济损失、将土地恢复原状。 反诉被告程连英辩称，2013年11月5日，反诉原告与反诉被告签订了《空地租用合同》，反诉被告已一次性交清租金45000元。在签订合同后，因反诉原告与中渡村民对涉案土地存在权属争议，致使反诉被告没有得实际使用土地，故不存在占用土地的事实，现反诉被告同意返还涉案土地给反诉原告，但反诉原告请求反诉被告支付土地占用期间的租金、赔偿经济损失，及恢复土地原状没有事实和法律依据。 综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年11月5日，出租方丽江公司（甲方）与承租方程连英（乙方）签订《空地租用合同》，约定：“一、甲方同意其所属产权（崇左市丽江路与崇左军分区路口右边）的空地，租给乙方使用。二、甲方出租的空地由于地势险恶、地形复杂、投资风险大、建设费用高，甲方确实无能力投资开发建设，也不愿承担此风险责任。为使双方达到共赢目标，甲方闲置险地得以开发利用，确保乙方投资收益，经双方多次友好协商，甲方将该地块租给乙方投资经营。合同期从2014年1月1日起至2028年12月31日止。按每月租金250元付给甲方。从2028年12月31日起，乙方所投资的建筑物和水电设施全部归甲方所有。履行合同期满，如果乙方需要继续租用的，甲方按当时地段市价继续优先租给乙方。三、改租赁场地投资费用包括：1、勾机平整场地；2、压路平整场地；3、填泥方；4、移线、装新杆；5、砌挡土墙；6、砌围墙和栏杆；7、装卷闸门；8、硬化地面；9、新装水电；10、隔建小房；11、杂工工时；12、搭盖铁棚；13、其他。乙方在该项目完工投入使用后，需将所有投资项目产生的费用材料单据（发票、收据或手写凭据）复印一份给甲方备案，作为乙方投资改项目的依据。四、该租赁场地及开发项目，乙方可以根据实际情况与他人合租，也可转租经营。乙方承担项目开发所产生的一切费用。五、乙方申办投资开发项目，若需要甲方协助办理的，甲方必须全力配合，不得无故推诿。否则，由此造成乙方不能办理有关投资开发项目的，由甲方承担项目开发所产生的一切费用。六、本合同自签订之日起至2028年12月31日前，如甲方需要使用或引资开发、出让、征用该场地的，由甲方双倍赔偿乙方所有投资改项目产生的费用和预计收益以及项目投资总费用的利息（利息按银行长期贷款最高利率计算，计息期15年)。（合同未履行完全时，国家征用此地的，地上建筑物及附属设施的补偿金属乙方所有)。七、该租赁场地，如政府在2028年12月31日前下文征用的，政府补偿该投资项目所得金额全部归乙方所有，甲方不得和乙方分享。如政府在2028年12月31日后下文征用的，政府补偿该投资项目所得金额属甲方所有。八、乙方按照合同条款足额得到各项赔偿金或补偿金后，才退出场地。九、本合同场地位置面积草图一份，是甲乙双方不可缺的一部分备案资料，草图应经甲方盖章确认。十一、本合同未尽事宜，经双方协商一致可订立补充条款，本合同及其补充条款的文字与铅印文字具有同等效力。十二、该场地租给乙方使用中一切安全责任及办理营业证件及建设费用全部由乙方负责，与甲方无关”。 同日，丽江公司与程连英签订《空地租用合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定:根据《空地租用合同》第十一条的约定，特补充如下说明:1.该租用面积分为4种不同地形合并为下面丈量图示如下；丈量结果如下号地3m×4m=12㎡，号地5m×6m=30㎡，号地36m×13m=455㎡，④号地2.2m×6.5m=14.3㎡，以上4块地合计511.3㎡，这4块地按合同丽江公司租给程连英使用。合同签订后，丽江公司将涉案土地交付给程连英使用，程连英对涉案土地进行平整并使用至今，程连英向丽江公司交付2014年1月1日至2028年12月31日的租金45000元。 丽江公司与程连英签订《空地租用合同》、《补充协议》时及丽江公司将涉案土地出租给程连英后，丽江公司自始未取得政府土地管理部门和房产管理部门批准。 涉案土地位于崇左市丽江路与崇左军分区路口右边，面积511.3平方米。涉案土地的土地使用者为丽江公司（原为崇左县建筑工程公司），位于崇左市江州区丽江路。崇左县建筑工程公司国有土地使用证为崇国用（1989）字第185号，土地使用权类型为划拨用地，使用权面积为6397.06平方米，涉案土地在该6397.06平方米的土地范围内。 庭审中，丽江公司主张程连英将涉案土地进行挖坑，程连英应将土地恢复原状（具体为：将目前被挖过坑的土地填平至没有被挖坑过的土地的同一水平线的高度）。程连英陈述其仅对涉案土地进行平整、清理地表，没有对土地进行挖坑及破坏土地的原状,其同意将土地返还给丽江公司，但不同意将土地恢复原状。现丽江公司、程连英均未能提供签订合同时涉案土地原貌的相关证据。 上述事实，有程连英提供的《空地租用合同》、《补充协议》、收据、崇国用（1989）字第185号国有土地使用证，丽江公司提供的相片，本院拍摄的涉案土地现状相片及庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案合同是否有效；2.程连英请求丽江公司返还土地租金45000元是否应予支持；3.丽江公司请求程连英将涉案土地恢复原状并将涉案土地返还丽江公司是否应予支持；4.丽江公司请求程连英支付土地占用费是否应予支持；5.丽江公司请求程连英支付经济损失是否应予支持。 本院认为，一、关于第一个争议焦点，本案涉案土地属划拨用地，丽江公司未取得政府土地管理部门和房产管理部门批准，与程连英签订《空地租用合同》、《补充协议》将涉案土地出租给程连英使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，案件至法庭辩论终结前，双方均未能提交针对土地租赁行为已获得批准登记的合法有效的证据，故《空地租用合同》、《补充协议》应无效。 二、关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因涉案合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，并恢复至合同订立前的状态。因程连英在合同签订后对涉案土地进行平整并使用至今，未将涉案土地返还丽江公司，故程连英应将涉案土地返还丽江公司。丽江公司主张程连英将涉案土地进行挖坑，程连英应将土地恢复原状（具体为：将目前被挖过坑的土地填平至没有被挖坑过的土地的同一水平线的高度）。但程连英对此不予认可，丽江公司亦未提供土地原貌与现在状况不一致的证据，应承担举证不能的不利后果。故对丽江公司的该主张，本院不予支持。 三、关于第三个争议焦点，因双方签订的合同无效，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定和《空地租用合同》的约定，合同签订后，程连英实际占有使用涉案土地至今，程连英应当向丽江公司支付土地占用费，按每月租金250元的标准，从2014年1月1日起计算至程连英实际返还土地之日止。 四、关于第四个争议焦点，本案中，丽江公司作为土地的实际支配者，明知系国有划拨土地，未办理出让及批准手续，仍向程连英出租该块土地，存在过错。程连英在承租土地时，应有适当的谨慎，应自行审查土地的产权性质和相关手续是否齐全，故程连英对合同无效亦有一定的过错。综合全案情况，本院确认丽江公司承担60%的民事责任，程连英承担40%的民事责任。因涉案合同无效，不具有可履行性，丽江公司主张的可得利益损失，依法不属于合同无效后合同当事人的损失内容，且丽江公司未能提供程连英造成丽江公司经济损失32030元的相关证据，应承担举证不能的不利后果。故丽江公司请求程连英支付经济损失32030元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认程连英与崇左市丽江建筑工程公司于2013年11月5日签订的《空地租用合同》、《空地租用合同补充协议》无效； 二、崇左市丽江建筑工程公司向程连英返还土地租金45000元； 三、程连英将位于崇左市丽江路与崇左军分区路口右边511.3平方米的土地［土地使用证号：崇国用（1989）字第185号］返还给崇左市丽江建筑工程公司； 四、程连英向崇左市丽江建筑工程公司支付土地占用费（土地占用费以每月250元的标准，从2014年1月1日起计算至程连英实际返还土地之日止）； 五、驳回崇左市丽江建筑工程公司的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费925元，反诉案件受理费488元，由程连英负担319元，由崇左市丽江建筑工程公司负担1094元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  蒙健峰 人民陪审员  马志敏 人民陪审员  岑科明 二〇一九年五月十三日 书 记 员  李陆赵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。