重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0235民初2057号原告（反诉被告）:陈蕾，女，汉族，1990年5月8日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：王敏，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：云阳县亿联置业有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道迎宾大道**亿联建材家居汽车城，统一社会信用代码：91500235095330861D。法定代表人：林慧忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘佳云，重庆川立律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）陈蕾与被告（反诉原告）云阳县亿联置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日进行立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈蕾及其委托诉讼代理人王敏、云阳县亿联置业有限公司的委托诉讼代理人甘佳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈蕾向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告购房款233196元，并从付款之日起按银行同期贷款利率支付利息至付清为止;2.判决被告返还原告契税费18970元；3.判决被告赔偿原告损失2331.96元;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年5月3日，原、被告双方签订了《重庆市商品房屋买卖》合同，合同约定被告将座落于云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XX商品房出售给原告，合同总价款463196元，付款方式为首付加按揭。原告按约定支付首付款233196元，余款以按揭方式支付。由于被告至今无法为原告办理按揭，按照合同约定，原告可以解除合同。2019年2月18日，原告书面通知被告解除合同，被告已收悉并予以回复，且原告也多次通过电话与被告协商办理按揭之事，但被告回复无法办理。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告云阳县亿联置业有限公司辩称，双方签订商品房买卖合同，以及陈蕾在签订合同当日支付233196元属实。合同约定以按揭方式支付余款，但约定办理按揭的时间为合同签订之日起15日内，如果无法办理则由买方在15日内支付剩余购房款。现被告已将房屋交付原告，并于2017年9月14日办理了不动产权证书，应视为同意继续履行合同，故原告无权解除合同，而应当继续履行支付房款的义务。本案应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告云阳县亿联置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判决确认反诉被告作出的《解除商品房买卖合同通知书》无效；2.判决由反诉被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》，即由反诉被告支付反诉原告剩余购房款230000元，并从2017年12月15日起按日万分之一计算违约金至付清之日止；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原、被告于2017年6月23日签订《重庆市商品房买卖合同》。反诉被告仅支付了首付款，余款230000元未支付。现反诉被告要求解除合同，反诉原告认为其理由不能成立，故要求继续履行。反诉被告陈蕾针对反诉辩称，1、根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条约定，陈蕾选择的付款方式是按揭付款，同时合同还约定如因甲方或不归责双方的原因导致乙方未能获得银行贷款的，乙方有权解除合同。合同解除后双方的权利义务终止，尚未履行的义务不再履行。2、合同中明确约定按揭付款，但是直到庭审时陈蕾都没有获得银行贷款，双方的合同目的已不能实现，故陈蕾要求解除合同合理合法。因此反诉原告辩称解除行为无效并要求继续履行合同的理由不能成立。本院经审理认定事实如下：2017年5月3日，原告陈蕾（乙方）与被告云阳县亿联置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定云阳县亿联置业有限公司将座落于云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XX号商品房以463196元卖给陈蕾。合同第五条第（二）项第3款中约定：（1）乙方于签订合同当日支付首付款233196元，剩余230000元向银行按揭贷款，本合同签订之日起15日内办妥按揭手续。如买方无法取得银行按揭款，则应在接到卖方通知后（包括短信、电话、书面通知等）15日内付清余款，如买方无法按期付清上述款项，则应承担违约责任。合同第五条第（三）项约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同签订当日，原告支付被告首付款233196元，契税费18970元。同日，原、被告又签订《委托经营管理合同》，合同约定原告将购买的商品房委托被告经营管理。2017年9月14日，被告为原告购买的商品房办理了房屋产权登记。另查明，原告陈蕾在签订合同时已提供资料给被告云阳县亿联置业有限公司用于办理剩余房款按揭贷款。由于一直未能获得按揭贷款，原告陈蕾曾于2018年5月30日、2018年7月26日、2018年11月26日就按揭事宜与被告工作人员电话联系，其中前两次通话中被告工作人员表示可以就贷款事宜协商解决，而在2018年11月26日通话中被告表示已不能办理按揭。2019年2月18日，陈蕾向云阳县亿联置业有限公司送达《解除商品房买卖合同通知书》，书面表示因被告原因，迟迟办不了按揭贷款，故通知被告解除合同，并要求被告在收到通知后30日内退还已收的房款等内容。2019年2月22日，云阳县亿联置业有限公司向陈蕾送达《关于贵方请求解除商品房买卖合同的回复》，回复中表明“解除合同理由不成立，我方不同意贵方解除合同的请求，并要求贵方即时支付剩余购房款并承担逾期付款的责任”。庭审中，被告表示是由于银行审批方面的原因办不了按揭。而原告除认可按揭未办理的原因不在于原告之外，对于具体不能办理的原因未进行举证。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有《重庆市商品房买卖合同》、《解除商品房买卖合同通知书》、《关于贵方请求解除商品房买卖合同的回复》、不动产权证、原被告的电话录音视听资料纸质件及光盘、购房款增值税发票、契税收据、证人证言及书面证词等证据予以证实，本院予以确认。前述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否有约定解除权；2、原告于2019年2月18日作出的《解除商品房买卖合同通知书》的效力。关于原告是否有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》合同第五条第（三）项“办理按揭贷款违约责任的约定”中约定：“3.因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，……甲乙或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。”该约定系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。按照前述约定，被告云阳县亿联置业有限公司至今未能就原告的剩余房款办理按揭贷款，且未能办理按揭的原因不在于原告，故原告有权按照双方约定享有解除权。关于《解除商品房买卖合同通知书》的效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告对于原告作出的《解除商品房买卖合同通知书》的效力提出异议。其主要理由为：（1）双方已经继续履行合同，即被告已经交付房屋并办理产权转移登记；（2）原告行使解除权时已超过一年除斥期间。本院经审查认为，原、被告在签订房屋买卖合同当日通过签订《委托经营管理合同》将房屋交付，以及其后被告将房屋产权转移登记给原告的行为，并未改变以按揭方式支付剩余房款的约定。在该约定未完全履行前，双方的合同既未变更，也未履行完毕，故房屋的交付和转移登记对原告行使约定解除权并无影响。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，原、被告没有约定解除权的行使期限。虽然双方约定“合同签订之日起15日内办妥按揭手续”，但在该期限届满后，被告并未明确向原告表明已不能办理按揭，且在原告询问按揭事由时仍表明可协商解决，并未催告原告付款或行使约定解除权。直到2018年11月26日，被告才明确告知原告按揭办不了，因此，被告认为原告行使解除超过除斥期间的理由也不能成立。综上，原告按约享有解除权，且行使解除权的方式符合法律规定，被告请求确认《解除商品房买卖合同通知书》无效，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，根据原、被告的约定，被告在解除合同通知到达之日起30日内，应当将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给原告。故对于原告起诉请求被告返还原告购房款233196.00元，并从付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张返还的契税费用18970元，由于该用在被告办理转移登记时已经支出，属于双方为履行合同而产生的损失，虽然原、被告均认可至今无法办理按揭过错不在于原告，但原告亦未提交证据证明未办理按揭的过错在于被告，且为房款办理按揭并非被告单独的义务，因此在合同解除后，原、被告双方应当共同承担已支出的契税损失，即由被告返还原告契税9485元。对于原告主张的损失2331.96元，原告既未举示该损失的产生依据，也未能举证不能办理按揭的过错在于被告，因此原告主张该损失缺乏事实依据，本院对该请求不予支持。综上所述，对于原告主张返还购房款及利息等部分诉讼请求，本院予以支持。而对于反诉原告请求确认《解除商品房买卖合同通知书》无效，并支付房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云阳县亿联置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）陈蕾购房款233196.00元，并从2017年5月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清时止;二、被告（反诉原告）云阳县亿联置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）陈蕾契税费9485.00元；三、驳回原告陈蕾的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告云阳县亿联置业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2559.00元，由被告云阳县亿联置业负担，反诉案件受理费4124.00元，由反诉原告云阳县亿联置业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 江陆清二〇一九年五月十五日法官助理 熊 飞书 记 员 叶 平