苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初14573号 原告：高奇。 委托诉讼代理人：赵冬妹，系原告高奇妻子。 原告：赵冬妹。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣，董事长。 委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。 原告高奇、赵冬妹与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案于2019年1月29日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告高奇、赵冬妹、被告财智公司的委托诉讼代理人韦祎到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。 原告高奇、赵冬妹向本院提出诉讼请求：1.被告尽快为原告办理房地产权属证书；2.被告支付违约金（自2017年6月1日起至房地产权属证书发放日止，按购房款总额的万分之三每天计算，暂计至2018年8月31日为26780元，判决后即付，剩余违约金在证书发放日付清）。事实和理由：2015年12月4日，原告以198372元的价款购买被告位于苏州市吴江区。被告于2017年2月28日向原告交房，并向原告收取了共11950.91元的契税、印花税、维修基金、证件费、代办费，但被告并未在90日内为原告办理好房地产权属证书，直至今日仍未办理，对原告的房产出售、抵押、融资等造成了重大影响。 被告财智公司辩称，根据商品房买卖合同第十五条约定，出卖人未在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。故原告主张的违约金过高，应按照合同约定的标准支付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月4日，财智公司作为出卖人（甲方），高奇、赵冬妹作为买受人（乙方），双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2015023171号，约定买受人购买出卖人开发的位于苏州市吴江区北侧的吴江财智金鹰商业中心第9幢1单元11F002号房；合同第三条约定该商品房的用途为商业服务；住宅建筑面积共36.6平方米，套内面积25.005平方米；合同第四条约定商品房单价每平方米5420元；该商品房总价款为198372元；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 后，高奇、赵冬妹依约向财智公司支付了全部购房款。2017年2月28日，财智公司向高奇、赵冬妹交付涉案房屋。同日，高奇、赵冬妹向财智公司缴纳了契税、印花税、维修基金、证件费、代办费合计11950.91元。 截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋尚未办理初始登记。 以上事实，有原告高奇、赵冬妹提交的吴江市商品房买卖合同、销售不动产统一发票二张、收据以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的吴江市商品房买卖合同依法成立并有效，双方均应按约履行各自义务。涉案房屋于2017年2月28日交付，按照合同约定，被告应在房屋交付后90日内，即在2017年5月29日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告向被告支付了办理不动产登记所需的税费及办证费用，因此，原告委托被告办理不动产权属证书。现涉案房屋的初始登记尚未办理，不具备办理不动产权属证书的前提条件。故对原告主张被告为其办理不动产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。由于被告的原因，原告至今未能取得涉案房屋的不动产权属证书，被告存在违约行为，应当承担违约责任。首先，对起算日期，原告主张自2017年6月1日起计算，系其对自身权利的自由处分，且于法不悖，本院予以支持；其次，对计算标准，原、被告双方在吴江市商品房买卖合同中约定的违约金为已付房价款的0.03%，按照本案购房款198372元计算，违约金为59.5116元。逾期办证的行为客观上会影响买受人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买受人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告的违约行为确给原告造成了损失，因原告未提供证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率1.3倍，违约金计算至本案不动产权属登记至原告名下之日止。在被告办理权属登记过程中，应由原告提供的办证资料，原告应按时提供，原告迟延提供的，被告有权扣除相应的迟延期间。因系被告原因，导致涉案房屋初始登记尚未办理，故案件受理费应由被告承担。原告主张暂计至2018年8月31日的违约金判决后即付，剩余违约金在不动产权属发放日付清，系其对自身权利的自由处分，且于法不悖，本院予以准许。经计算，截至2018年8月31日的逾期办证违约金为14240.55元（以198372元为基数，自2017年6月1日起至2018年8月31日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下： 一、被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高奇、赵冬妹逾期办证违约金14240.55元（截至2018年8月31日），并于不动产权属登记交付给原告之日支付原告高奇、赵冬妹自2018年9月1日起至不动产权属登记至原告名下之日止的逾期办证违约金（以198372元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××66） 二、驳回原告高奇、赵冬妹的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告高奇、赵冬妹。原告高奇、赵冬妹已预交的诉讼费用，本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××66） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆 蕴 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  吴巧珍 二〇一九年五月十五日    书记员李薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。