江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初1051号原告：扬中市祥和物业管理有限公司（原扬中市汇锦物业管理有限公司），统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地江苏省扬中市三茅街道江洲广场。法定代表人：郭俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：柳国林，江苏行知律师事务所律师。被告：倪春明，男，汉族，1976年4月11日生，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：奚利龙，扬中市八桥法律服务所法律工作者。原告扬中市祥和物业管理有限公司与被告倪春明物业合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月28日和2019年5月20日两次公开开庭进行了审理。原告扬中市祥和物业管理有限公司的委托诉讼代理人柳国林，被告倪春明的委托诉讼代理人奚利龙两次均到庭参加了诉讼，被告倪春明参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告扬中市祥和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付年度物业管理费1698元、能耗费926.20元、垃圾清运费60元，合计2684.20元；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系扬中市宜禾路汇锦新城小区业主，原告系为该小区提供物业管理服务的企业。根据原告与汇锦新城小区开发商江苏汇锦置业有限公司（以下简称汇锦公司）签订的物业管理协议、扬中市物价局“扬价备字（2016）2号”文件确定的汇锦新城小区物业管理收费标准，被告应支付年度物业管理费为每月每平方米1.1元、能耗费每月每平方米0.6元、垃圾清运费60元/户。被告于2015年10月26日支付3年的物业管理费用、公共能耗费等费用，按照约定被告应自2019年1月26日起支付年度物业管理费1698元、能耗费926.2元、垃圾清运费60元，合计2684.20元。经原告多次催缴，被告拒不支付上述费用，故原告提起本案诉讼。被告倪春明辩称：1.原、被告没有签订任何有关物业服务的合同，原告也没有公示过物业收费标准；2.原告的物业服务收费的标准没有得到广大业主认可，没有公示等程序，违反了法定的程序；3.原告的服务质量、硬件软件设施没有达到服务的收费标准，根据扬中市高层住宅硬件等级标准试行的办法，原告的物业收费标准达到二级。综上，原告的收费既不合理也不合法，希望法院公正判决。本院经审理查明认定事实如下：汇锦公司系汇锦新城小区的开发商。2015年8月28日，原告同汇锦公司签订《物业服务协议》一份，约定汇锦公司委托原告对汇锦新城小区提供物业服务，委托管理事项主要包括物业共用部位和共用设备、公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理，公共环境卫生管理；约定委托管理期限为3年，自2015年9月1日至2018年8月31日止；协议对包括房屋及共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护、消防在内的物业管理服务质量及标准做了约定；约定物业管理服务费用依照扬中市物价局的价格批复文件，向业主或物业使用人收取，房屋共用部位、共用设施设备的维护养护和更新费用，按国家有关文件执行。2015年10月26日，被告同汇锦公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汇锦新城小区6幢15层1503室商品房一套，建筑面积128.64平方米。同日，被告向原告缴纳了三年的公共能耗费3242元、物业服务费5094元。次日，被告签署了入住声明书和业主临时公约，其中临时公约第二十九条约定“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用”，当日，原、被告签订了《物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务作出了约定，约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安保、交通秩序与车辆停放、房屋装潢管理等；约定物业管理服务费用缴纳时间为2015年10月27日，费用为按建筑面积每月每平方米1.1元，每次交纳费用时间为每半年度的首月8号前；约定受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；约定原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的责任。又查明，2014年11月6日，扬中市物价局和扬中市住房和城乡建设局联合下发了扬政价[2014]58号“关于印发《扬中市住宅小区代收代交公共能耗费分摊管理暂行办法》的通知”，办法第七条规定“物业服务企业可以采取预收方式向业主收取公共能耗费，电梯房预收标准不得超过0.6元/平方米/月。收取面积为产权登记的建筑面积或房屋买卖合同记载的建筑面积，预收期限不得超过一年”。2016年2月1日，扬中市物价局向原告发出了扬价备字[2016]2号“关于汇锦新城一期商品房前期物业管理收费备案的函”，载明：1.同意你公司通过招投标方式确定的对汇锦新城一期高层普通住宅前期物业管理公告服务费，按1.10元/平方米/月的收费标准备案。3.物业管理区域内共用的水泵用电、公共照明、绿化用水等代收代缴费用应单独列帐，按实际发生费用和约定方式向使用人合理分摊。另查明，截止本案起诉时，汇锦新城小区尚未成立业主委员会，目前小区物业服务仍由原告（2019年3月28日，原告变更企业名为称扬中市祥和物业管理有限公司）提供，因被告未缴纳2019年度的物业费用和公共能耗费用，原告提起本案诉讼。审理中，被告向本院提供了：1.扬中市物价局和扬中市房产管理局于2009年5月6日发布的扬政发[2009]41号“关于调整扬中市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准等有关问题的通知”和一组照片（涉及垃圾、通道、违章建筑等），被告认为根据该文件，原告的服务标准未达到其现有的收费标准。原告认为根据该文件，其提供的物业管理服务标准达到了其收费标准，关于违章建筑问题，原告也已向城管部门反映，其已尽到相应职责；2.扬中市规划局就汇锦新城部分业主因“停产泊位严重不足”问题出具的扬规信复字（2019）3号信访答复意见书，载明“上述小区已通过规划竣工核实，规划核实时，停车泊位与批准要求一致。规划核实后，因有部分业主对机械车位较难停车提出意见，物业管理公司将机械设备拆除。开发商表示今年6月份可恢复机械车位。”,被告认为据此可以证明原告的硬件、软件设施没有达到要求。对此，原告认为汇锦新城小区目前仍有空置车位，且小区仍在建设中，小区停车泊位是否不足应以综合已建和在建的全部小区车位来判断，若今后小区的全部建成车位仍不能满足需要，小区将在地面重新划分路面停车泊位。为证明原告提供的物业管理服务达到了与扬中市物价局备案的收费标准相适应的水准，符合扬政发[2009]41号文件的要求，原告向本院提供了相关物业管理的照片（包括保安照片、各类规章制度、收费标准公示、小区安全出口指示牌等、监控、装修巡查记录表、保洁服务巡查表、消防工程维修单、消防系统检测表、电梯保养合同、建筑消防设施维修保养合同、客服值班日志、车库、小区环境等）。对此，被告认为原告在三年前至少没有达到现在的状况，小区违章也很多，原告目前的服务仍未达到五星收费标准。以上事实，有原告提供的扬中市市场监督管理局公司准予变更登记通知书、营业执照、物业服务协议、商品房买卖合同、物业管理服务协议、业主临时公约、入住声明书、收据、反映汇锦新城物业管理的照片，被告提供的照片以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据原告的诉讼请求、被告的抗辩主张以及现有证据和庭审查明的事实，本案的争议焦点在于被告拒交物业费用是否具有事实和法律依据。首先，原告同开发商汇锦公司签订了《物业服务协议》，其性质属于前期物业服务合同，原告同被告亦签订了《物业管理服务协议》，《物业服务协议》约定的委托管理期限虽至2018年8月31日止，但在汇锦新城小区至今未成立业主委员会并重新选聘物业服务企业的情况下，原告作为该小区的前期物业服务提供者，至今仍在为该小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主至今未交纳2019年度的物业服务费用，基于此，原告提起本案诉讼，其诉讼主体适格。其次，依据法律规定，业主拒交物业费须有正当理由，如物业服务企业存在不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，根据原告同汇锦公司签订的《物业服务协议》以及原、被告签订的《物业管理服务协议》中对原告所需提供的物业管理服务内容和质量标准的约定，依据被告所提供的证据，尚不能认定原告存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情形，例如原告提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，原告存在违规收费如擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等情况。收费标准方面，原告的物业收费标准已经物价部门备案，能耗费收费标准符合扬政价[2014]58号文件规定，原告按此标准收费符合协议约定和法律规定，并无不当。因此，被告拒交物业费用的理由并不正当，本院不予支持，但原告也应不断提升物业服务水平，为广大业主提供更多的便利。最后，被告所购汇锦小区商品房的建筑面积为128.64平方米，依据《物业服务协议》约定的物业费收费标准和扬政价[2014]58号文件规定的能耗费收费标准，2019年度被告应交纳的物业管理费为1698元（128.64平方米x1.1元/平方米/月x12个月）、能耗费为926.20元（128.64平方米x0.6元/平方米/月x12个月）。本案中，原告未举证证明垃圾清运费60元的收费依据，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告倪春明应支付原告扬中市祥和物业管理有限公司物业管理费1698元、能耗费926.20元，合计2624.20元，限于本判决生效后十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告倪春明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院，未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩春华二〇一九年五月二十七日法官助理 王双磊书 记 员 冷智慧