成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初1877号 原告：刘继东，男，汉族，1976年9月25日出生，住成都市天府新区。 原告：王艳川，女，汉族，1981年8月18日出生，住四川省攀枝花市东区。 两原告共同委托诉讼代理人：张四平，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：陈浩，男，汉族，1989年5月1日出生，住四川省资中县。 被告：周明琳，女，汉族，1990年6月20日出生，住四川省长宁县。 两被告共同委托诉讼代理人：伍仁斌，四川陵州律师事务所律师。 被告：成都亿策房地产营销策划有限公司，住所地成都市金牛区一环路北三段123号1幢2单元72号。 法定代表人：陈波。 原告刘继东、王艳川与被告陈浩、周明琳、成都亿策房地产营销策划有限公司（以下简称：亿策公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年2月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘继东、王艳川的共同委托诉讼代理人张四平、被告陈浩、周明琳及共同委托诉讼代理人伍仁斌、被告亿策公司的法定代表人人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘继东、王艳川向本院提起诉讼请求：1.判决解除刘继东、王艳川与陈浩、周明琳于2018年5月14日签署的《预约买卖合同》，解除刘继东、王艳川与陈浩、周明琳于2018年5月14日签署的《房屋买卖合同》，解除刘继东、王艳川与陈浩、周明琳、亿策公司于2018年4月30日签署的《房屋买卖及居间合同》；2.判决陈浩、周明琳返还刘继东、王艳川已支付的购房定金及购房款800000元，判决亿策公司返还刘继东、王艳川已支付的居间费32400元。事实与理由：2018年4月30日，刘继东、王艳川（刘继东与王艳川系夫妻关系）和陈浩、周明琳签署了《房屋买卖及居间合同》，陈浩、周明琳将成都市成华区二仙桥北路3号4栋2单元23楼2301号房屋，作价1620000元出卖给刘继东、王艳川，按照合同约定刘继东、王艳川已于2018年4月30日向陈浩、周明琳支付了100000元购房定金，2018年5月14日向亿策公司支付了居间费32400元。2018年5月14日，刘继东、王艳川与陈浩、周明琳签署了《房屋买卖合同》，签署该合同后的当日，刘继东、王艳川与陈浩、周明琳签署并公证了《预约买卖合同》，陈浩、周明琳将成都市成华区二仙桥北路3号4栋2单元23楼2301号房屋作价1620000元出卖给刘继东、王艳川，刘继东、王艳川按照该《房屋买卖合同》及《预约买卖合同》的约定，已于2015年5月14日向陈浩、周明琳支付了购房定金和购房款700000元。2018年5月15日，成都市政府发布《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，根据该限购政策，刘继东、王艳川户籍不在成华区，也未在成华区缴纳社会保险，不符合在成华区购房条件，根据《中华人民共和国合同法》规定，以及《最高人民法院关于印发的通知》规定，刘继东、王艳川作为房屋买受人，在合同签订后由于成都市住房限购政策的实施而无法办理房屋交易手续的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故诉至法院。 陈浩、周明琳辩称，1.双方签订的《房屋买卖及居间合同》《房屋买卖合同》及《预约买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，应当自觉全面的履行各自义务，任何一方不得擅自解除合同，刘继东、王艳川在没有合同约定和法律规定一方具有解除权的情况下，不具有单方解除合同的权利；2.刘继东、王艳川诉称其在房屋买卖合同签订后，由于成都市新的限购政策颁布，已不具备购房资格，故可以要求解除合同，但案涉房屋买卖合同签订时间系在实施新的限购政策之前，当时刘继东、王艳川具有购房资格，且双方在签订合同时已经预见了合同履行过程中的过户障碍，在合同中进行了产权证过户的约定，并于2018年5月14日签订了一份租赁期限为20年的《租赁合同》，使刘继东、王艳川能够真正的占有和使用该房屋，故刘继东、王艳川以限购政策暂时不能过户而单方解除合同的理由不能成立；3.《房屋买卖合同》签订生效后，刘继东、王艳川于2018年5月14日向陈浩、周明琳支付了包括定金在内共计800000元的购房款项，因此双方签订的《房屋买卖合同》已经生效且都在履行过程中，但刘继东、王艳川未按照合同约定缴纳房屋按揭款、物业管理费和办理交房手续，违反了合同义务；4.根据双方签订的经过公证的《预约买卖合同》中第六条的规定，陈浩、周明琳不具有该条规定的五种违约情形之一，陈浩、周明琳是守约方，刘继东、王艳川不具有单方面解除合同的权利。 亿策公司辩称，亿策公司与陈浩、周明琳都没有违反合同，履行了应尽的义务，买方可能有别的想法，不愿意履行合同，亿策公司完成了居间服务，不同意退还佣金，不同意解除合同。 经审理查明，2018年4月30日，陈浩、周明琳（卖方）、刘继东、王艳川（买方）与亿策公司（经济方）签订了《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方就买卖位于成华区二仙桥北路3号4栋2单元23楼2301号的所有买卖条件达成一致意见，该房屋建筑面积为84.02平方米，总房价1620000元，办完公证2个月左右买卖双方应在交接物业当天一并到场查验物业，查验无异议后双方签署《房屋交接确认书》，即视为交接完成，买方应向经济方支付房地产买卖居间服务费32400元。 2018年5月14日，刘继东、王艳川（买受人）与陈浩、周明琳（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定陈浩、周明琳自愿将位于成华区二仙桥北路3号4栋2单元23楼2301号，建筑面积84.02平方米的房屋出售给刘继东、王艳川，交易总价为1620000元，刘继东、王艳川已支付定金100000元，待做完公证委托后，刘继东、王艳川所支付给陈浩、周明琳的所有费用700000元亦作为购买案涉房屋的定金；陈浩、周明琳同意刘继东、王艳川预留总房款的20%，待该房屋产权过户时支付给陈浩、周明琳；刘继东、王艳川同意在做完公证委托后每月代替陈浩、周明琳支付案涉房屋月供款，待预约还款时间到达时由刘继东、王艳川一次性还清此房屋的按揭贷款，此按揭款在房屋总价中扣除；陈浩、周明琳承诺在2018年7月15日前将房屋交付给刘继东、王艳川，并在交付前结清该房屋的物管水电气费；双方同意待该房屋陈浩、周明琳产权证下来后，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在刘继东、王艳川名下的《房屋所有权证》，并在领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续；刘继东、王艳川买房需要自住，陈浩、周明琳同意该房屋交房后刘继东、王艳川先行装修入住，装修所有费用由刘继东、王艳川自行承担，因陈浩、周明琳产权未下，不能及时办理该房屋后续交易手续，刘继东、王艳川所花费装修款等同定金。同日，陈浩、周明琳与刘继东、王艳川签订了《租赁合同》，约定房屋租赁地址为成华区二仙桥北路3号4栋2单元23楼2301号，租用期限20年，房屋租金为购买本房屋之定金及刘继东、王艳川代替陈浩、周明琳支付的银行按揭款作为租金及押金，双方协定此租赁合同为陈浩、周明琳出售此房屋于刘继东、王艳川，因陈浩、周明琳房屋产权未下，暂时无法完成过户交易手续，拟定此合同为补充协议。 2018年5月15日，四川省成都市律政公证处出具《（2018）川律公证内民字第30108号公证书》，对陈浩、周明琳与刘继东、王艳川于2018年5月14日签订的《预约买卖合同》进行了公证，该《预约买卖合同》约定，陈浩、周明琳与成都锦棣置业有限责任公司于2015年10月24日签订了四川省商品房买卖合同（预售），购买了位于成都市成华区二仙桥北路3号4栋2单元23楼2301号房屋；刘继东、王艳川知晓房屋的权属状态为合同方并实地查看了上述房产；陈浩、周明琳承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给刘继东、王艳川，并保证待取得该房屋的不动产权证书后按本合同的约定过户给刘继东、王艳川；房屋转让总价为1620000元，购房定金320000元，刘继东、王艳川已向陈浩、周明琳支付购房定金100000元，刘继东、王艳川应当于2018年5月14日向陈浩、周明琳支付剩余购房定金220000元以及购房首付款480000元，刘继东、王艳川应于2018年7月15日之前向陈浩、周明琳支付第二笔购房款6000元，陈浩、周明琳应当于取得其名下不动产权证书5个工作日内，向该房屋的按揭银行申请提前还款，刘继东、王艳川应当在提前还款审批通过，按揭银行指定还款期间内，向陈浩、周明琳支付第三笔购房款490000元，剩余购房款324000元在双方共同到不动产登记中心办理过户递件成功当日支付；陈浩、周明琳应按照与房地产公司签订的四川省商品房买卖合同（预售）的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的不动产权证书登记手续，以确保刘继东、王艳川及时取得该房屋的不动产权证书，双方应当在陈浩、周明琳取得房屋不动产权证书和办理完毕结清贷款手续并注销该房屋抵押登记两个条件同时满足之日起十五个工作日内，各自备齐办理房屋过户的相关手续并去不动产登记中心办理过户登记；房地产公司通知陈浩、周明琳办理或领取房屋产权证但陈浩、周明琳怠于办理或领取达三十日以上的，视为陈浩、周明琳违约，刘继东、王艳川有权解除合同或要求继续履行合同。 刘继东、王艳川于2018年4月30日通过刷卡消费的方式向陈浩、周明琳支付购房款100000元，于2018年5月14日向陈浩转账700000元，于2018年5月14日向陈波转账32400元。陈浩、周明琳于2018年5月14日签署《定金收条》一份，载明收到刘继东购买位于成华区二仙桥北路3号4栋2单元23楼2301号的房屋定金700000元。亿策公司出具《收据》，载明收到刘继东购买二仙桥北路3号4栋2单元23楼2301号物业佣金32400元。 刘继东与王艳川于2003年5月28日登记结婚，刘继东于2017年12月19日进行了常住人口登记，登记住址为成都市天府新区华阳天府大道南段846号附6号。刘继东、王艳川自2014年起至2018年12月的养老保险均由攀枝花市中心医院参保。 另查明，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《关于完善我市住房限购政策的通知》（文号：成办发[2017]10号），购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发[2016]37号、成办发[2016]45号文件规定的购买商品住房条件，且在成华区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。成都市人民政府办公厅于2018年5月15日发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（文号：成办发[2018]17号），确定在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品房或二手住房的，购房人应当具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。 庭审中，陈浩、周明琳提交了微信聊天截屏，因陈浩、周明琳未提供证据证明该微信聊天系发生在其与刘继东、王艳川之间，故本院不予采信。陈浩、周明琳还提交了交易明细表及委托代理协议，因陈浩、周明琳在庭审中已明确就其损失在本案中不提起反诉，故与本案无关联，本院不予采信。 以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：当事人身份信息、结婚证、《房地产买卖及居间合同》《房屋买卖合同》《（2018）川律公证内民字第30108号公证书》《定金收条》《收据》、银行转账凭证、POS单、养老保险参保证明、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，刘继东、王艳川与陈浩、周明琳签订的《房屋买卖合同》和《预约买卖合同》，以及刘继东、王艳川、陈浩、周明琳与亿策公司签订的《房地产买卖及居间合同》系各方当事人在平等自愿的基础上签订，是各方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。刘继东、王艳川主张《房地产买卖及居间合同》《房屋买卖合同》《预约买卖合同》签订且向陈浩、周明琳支付部分购房款项后，成都市发布了住房限购政策导致刘继东、王艳川因不符合购房条件无法继续履行，根据本案《房地产买卖及居间合同》《房屋买卖合同》《预约买卖合同》载明的签订时间，以及定金、部分购房款的支付时间，应当认定案涉房屋买卖合同关系于限购政策出台前已经成立，依据法不溯及既往的基本原则，限购政策出台前已成立的房屋买卖合同不受限购政策的影响，故刘继东、王艳川以限购政策为由要求解除合同的主张本院不予支持，对刘继东、王艳川要求陈浩、周明琳返还定金及购房款、要求亿策公司返还居间费的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘继东、王艳川的诉讼请求。 案件受理费12124元，减半收取计6062元，由原告刘继东、王艳川承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  范灵 二〇一九年五月十三日 书记员  梁晨