广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初474号原告：惠州市中洲房地产投资开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水镇石坑路****。法定代表人：刘灵苑。委托诉讼代理人：宋振鹏，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐意，广东伟伦律师事务所实习律师。被告：廖福山，男，汉族，1980年10月28日出生，住址：广东省紫金县，第三人：惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行，，住所地：惠阳淡水中山二路**负责人：吕国新。原告惠州市中洲房地产投资开发有限公司（以下称中洲公司）与被告廖福山、第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行（以下简称农商银行）追偿权纠纷一案，本院立案受理后于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告中洲公司委托诉讼代理人宋振鹏到庭参加诉讼，被告廖福山经本院公告传票传唤、第三人农商银行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、1.请求法院判决依法解除原、被告双方于2015年9月21日签订的惠阳）***号《商品房买卖合同》；2.请求法院判决责令被告协助原告到惠阳区房产局申请注销位于惠州市××区淡水人民××路××中××商务公寓××号商品房的预抵押登记，并协助原告撤销惠阳）***号《商品房买卖合同》网上备案和注销商品房预告登记等相关手续；3.判决被告向原告支付因逾期支付首期款的违约金446.95元；4.判决被告向原告归还原告被第三人扣划的保证金共3939.76元;以上3、4项的费用共计人民币4386.71元。5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”)，该合同约定：1、被告向原告购买位于惠州市××区淡水人民××中××商务公寓××房。2、该商品房单价为人民币每平方米6350.45元，房款总金额为人民币289390元。3、被告采用按揭付款的方式支付房款，即在签订合同时付首期款人民币89390元，余款人民币200000元，由被告提供个人资料在2015年12月21日在指定银行办理按揭贷款付清。4、如被告逾期支付房款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应按累计应付款的0.5%向出卖人原告支付违约金。5、商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由原告向惠阳区房产管理局申请登记备案。由被告委托原告代为办理商品房预售预告登记。由被告委托原告代为办理房地产权证。买卖合同签订后，被告在2015年6月9日至2016年3月31日期间先后多次向原告支付了总计89390元首期款。2015年11月2日，被告与第三人签订《个人购房按揭贷款合同》（编号：惠阳按借字2015第***号）（以下简称“贷款合同”）并办理按揭贷款200000元，原告作为该贷款合同的连带责任保证人，与此同时涉案房屋办理了预告抵押登记。银行于2015年12月1日发放了贷款。截至2017年10月21日止，被告己连续3期未能按照贷款合同的约定向第三人还款。2017年10月21日，第三人向原告发出催收函，称因被告还款能力己明显不足，已无力归还第三人贷款本息，要求原告依照贷款合同的约定，对涉案商品房按揭贷款进行回购并结清该笔贷款本息。因被告未能按期还款，导致原告被第三人扣除保证金共计3939.78元。随后，原告一次性向第三人支付贷款余额188693.9元。原告认为，该合同是合法有效的，是双方真实的意思表示。被告未按合同约定的时间向原告支付首期款，己经违反买卖合同的约定，原告有权要求被告承担逾期支付首期款的违约金446.95元，并解除双方签订的商品房买卖合同，收回涉案房屋。因被告与第三人的贷款合同关系，导致涉案房屋被办理了预告抵押登记，并使得原告被第三人划扣保证金共3939.76元，而且对涉案房屋进行了回购。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”等相关规定，被告应协助原告到惠阳区房产局申请注销涉案商品房的房产证和预告抵押登记，撤销惠阳）***号《商品房买卖合同》网上备案和注销商品房预告登记等相关手续，并向原告归还被第三人扣划的保证金3939.76等损失，保证金、违约金合计4386.71元。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。后原告变更诉讼请求为：一、判令被告廖福山返还因其拖欠贷款导致农商银行从原告处扣除的保证金3737.78元；二、判令被告廖福山返还原告代为偿还的贷款余额188693.9元；三、判令支持原告因支付上述款项导致的资金损失8835.82元（以192431.68元为基数，自2017年11月4日起至还清款日止，参照银行同期同类贷款利率计付，暂计至2018年11月19日为8835.82元）；四、本案的诉讼费4677元、保全费1989元、保函担保费1500元、申请人因此次讼累支付的律师代理费60000元，合计68166元均由被告廖福山承担。以上四项合计269433.5元。事实和理由：申请人因与廖福山、农商银行商品房预售合同纠纷一案，因申请人2017年11月3日代被告廖福山一次性支付贷款余额188693.9元，而房屋巳于2017年6月1日过户至廖福山名下，根据我国物权法、合同法等相关法律规定，此时应不适用申请人与农商银行关于回购的约定，应适用法律为保证人在承担保证责任后的追偿权。原告为其陈述的事实提交如下证据：1、原告营业执照；2、被告身份证信息；3、第三人的工商登记资料；4、商品房买卖合同；5、收据；6、个人购房按揭贷款合同、催收函、金融业务收入凭证、客户明细单；7、销售佣金转账凭证；8、委托代理合同、律师费发票；9、担保合同、担保费收据、保全费；9、销售佣金转账凭证；10、委托代理合同、律师费发票；11、担保合同、担保费收据、保全费收据；12、不动产权证书；被告廖福山、第三人农商银行没有向本院提交答辩状及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月21日，原告中洲公司与被告廖福山签订《广东省商品房买卖合同》，约定，被告购买原告开发建设的位于惠州市××区淡水人民××中××商务公寓××房出售给被告廖福山，登记建筑面积为45.57平方米，套内建筑面积为30.55平方米；总房价289390元，签订合同付首付89390元，余款20万元按揭贷款支付等等。被告廖福山依约向原告支付首期房款89390元；2015年11月2日，被告廖福山与第三人农商银行签订《个人购房按揭贷款合同》，约定，被告为购买原告开发建设的中洲商务公寓***层***号房向第三人贷款20万元；年利率4.9%；采用等额本息还款法，每期还款1308.84元，共240期；原告中洲公司为被告廖福山的贷款承担不可撤销的连带保证责任；保证期限为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证并按贷款人要求办妥及完善抵押登记手续之日起满2年；借款人如未按约及时足额还款，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用或解除借贷关系等等。2017年10月21日，第三人农商银行向原告中洲公司发出《催收函》：截止至2017年10月21日止，借款人廖福山已连续3期未能还本付息，拖欠本金1608.61元、利息2331.15元，保证人中洲公司已代偿2期款项，且之前已由保证人代偿多期，认为借款人偿还能力已明显不足，要求中洲公司在5个工作日内履行连带保证义务，对该套住房按揭贷款进行回购，结清该笔贷款本息。因被告廖福山拖欠第三人农商银行贷款本息，原告中洲公司分别于2017年9月30日、11月3日向第三人农商银行支付3737.78元、188693.9元，被告廖福山名下因本案房产贷款本息已全部结清。又查明，涉案中洲商务公寓/**层**号房已交付被告廖福山并已于2017年6月30日登记在被告廖福山名下，证号为粤（2017）惠州市不动产权第***号；该房屋已办理抵押登记。再查明，原告为本案诉讼支付保函担保费1500元、律师费60000元。在本案审理中，本院根据原告的申请，于2018年5月28日作出（2018）粤1303民初474号民事裁定书，裁定：一、查封被告廖福山名下位于惠州市××区淡水人民××中××商务公寓××房[不动产权证号：粤（2017）惠州市不动产权第****号]，查封价值以293776元为限。上述房产的查封期限为三年。本院认为，本案系追偿权纠纷。被告廖福山已逾期三期未按合同约定向第三人农商银行支付按揭贷款本息，原告根据保证合同约定代被告廖福山向第三人农商银行支付拖欠的3期月供款3737.78元及剩余全部按揭贷款188693.9元，全面履行了保证义务。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告有权向被告追偿。原告诉请被告返还被扣划的保证金3737.78元、一次性偿还的贷款余额188693.9元及资金利息损失（以192431.68元为基数，自2017年11月4日起至还清款之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计付），事实依据和法律依据充足，本院应予支持。原告为本案诉讼委托律师事务所进行诉讼，支付律师费60000元，原告诉请被告支付，事实依据和法律依据充足，本院应予支持。保函担保费是原告为确保自身利益得到实现而付出的必要费用，原告诉请被告承担保函担保费1500元，依据不足，本院不予支持。被告经本院公告传票传唤、第三人农商银行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告廖福山于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中洲房地产投资开发有限公司支付192431.68元及利息损失（利息计算：以192431.68元为基数，从2017年11月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日止）；二、被告廖福山于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中洲房地产投资开发有限公司支付律师费60000元；三、驳回原告惠州市中洲房地产投资开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4677元，保全费1989元，合计6666元，由被告廖福山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹 俐审 判 长  詹俐儒人民陪审员  林冠超人民陪审员  练宝忠二〇一九年五月十五日书 记 员  邱维敏黄勇豪