广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0303民初354号 原告：唐素娟，女，1963年4月2日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：广西侣行投资管理有限公司，住所地：南宁市青秀区厢竹大道**南宁左岸工社小区****。 法定代表人：玉志伟。 委托诉讼代理人：冯紫峻，广西欣源律师事务所律师。 原告唐素娟诉被告广西侣行投资管理有限公司（以下简称侣行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日受理后，依法适用简易程序审理，被告侣行公司在答辩期间向本院提出管辖异议，要求将本案移送南宁市青秀区人民法院审理，本院于2019年2月26日依法作出（2019）桂0303民初354号民事裁定书，驳回被告的管辖异议。本院于2019年4月19日、同月25日公开开庭审理了此案，原告唐素娟、被告侣行公司的委托诉讼代理人冯紫峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐素娟向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告在2018年4月14日签订的《委托租赁服务合同》；二、判令被告给付原告房屋租金人民币5911.11元（其中：从2018年10月1日至2018年12月31日3个月的租金5100元，2018年5月1日至2018年5月30日应付租金1700元，实际给付租金888.89元，欠付租金811.11元），双倍违约金6000元，物业管理费281.8元，水费67.04元合计12259.95元；三、判令原、被告于2017年10月1日签订的《改造及配置清单》无效，被告返还原告软装配置费25000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年4月14日，原、被告就位于桂林市叠彩区托管租赁达成《委托租赁服务合同》。合同约定：原告每月收益为1700元，从第三年起每年递增5%。合同期限从2018年5月1日起至2022年9月30日止；软装配置费25000元；违约金为3000元，如给对方造成损失的，还应承担赔偿责任；超过30日未给付租金的，原告有权解除合同。合同签订后，原告将房屋交付被告，但被告没有按合同约定给付租金，至2018年12月31日被告欠原告租金5911.11元。原告认为被告欠付租金的行为已构成根本性违约，依照合同约定和法律规定，原告有权解除合同。被告应给付租金5911.11元及双倍违约金6000元，物业管理费281.80元，水费67.04元，合计12259.95元。原告出租的房屋系精装修房，只需购置家具家电即可出租。但被告收取原告软装配置费25000元后，只购买2017年10月1日双方签订的改造及配置清单上的物品，上述物品根本就不值25000元，最多值10000元。被告采取这样的欺诈手段，同样套取其他业主软装配置费20000元至29000元不等。由于被告租赁时间短，所采购的物品对原告不适用，由被告自行搬出，所收取的软装配置费25000元应当予以退还给原告。原告为维护其合法权益，遂诉至法院提出上述请求。 被告侣行公司辩称，一、原、被告双方的租赁合同关系依法成立并受法律保护，被告确实违约，被告同意解除与原告签订的《委托租赁合同》；二、被告自2018年4月与原告签订合同后，被告向原告支付过租金，说明被告也有履行合同义务的事实。至今因被告对外招租业务不顺利，被告无法将原告所委托租赁的房屋对外招租导致被告无法按照合同约定向原告支付租金，故按照合同约定，原告有权单方解除合同；三、根据原、被告双方签订的合同约定，被告违约的情况下，本合同约定的违约金为3000元，且依据法律的规定违约金不能超过实际损失的30%，因此，原告主张双倍违约金无事实及法律依据。原告主张的违约金过高，本案为租金合同，原告损失仅限于其收取的租金，违约金不应超过原告所有租金的30%；四、对物业管理费及水电费无异议，按照实际产生的费用且原告经过举证后，我方予以认可；五、本案是房屋租赁合同关系，原告诉请要求被告退还软装配置费无事实依据和法律依据。在房屋租赁合同纠纷中，根据双方签订的委托租赁合同均没有涉及到软装配置费的规定。该费用是由原告向被告支付，再由被告出具软装配置清单，双方签字确认后将所购物品全部安装到出租房屋内，该部分装修的物品所有权归原告所有，原告享有对该物品的占有、使用、收益、处分的权利；六、针对原告诉请要求被告支付房屋租金、占用费、物业管理费、垃圾费、水电费至被告返还房屋之日止，该项诉请属于一个不具体明确的诉请。该诉请中的租金应当计算到被告收到原告邮寄的《解除租赁合同通知书》之日；对于物业管理费及水电费的问题均认可原告提交的证据证实实际产生的数额，对该项无异议；被告在2018年12月14日已经在业主微信群发出《关于侣行家桂林恒大广场店交接办理的通知》，因此，原告有权自行联系被告或被告所在的经营店面办理交接。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《委托租赁服务合同》，约定原告将其所有的位于桂林市叠彩区（以下简称1607号房）委托给被告提供租赁服务及增值服务；同日，原告作为甲方与被告作为乙方共同签订了一份《改造及配置清单》，该清单载明了改造物品名称及软装配置的明细。该合同签订后，原告按约将房屋交付被告托管。原告向被告交纳了软装配置费25000元。2018年4月14日，对1607号房，原告作为甲方与被告作为乙方又签订了一份《委托租赁服务合同》，双方在该合同第三条中约定：1、甲乙双方同意，对于委托物业取得的租赁及服务收益，甲方享有固定租赁收益，乙方享有扣除甲方收益后的租赁收益，甲方收益为1700元/月，从第三年起每年递增5%；2、物业费、水电费由乙方承担；4、租赁收益起算日为2018年5月1日；合同第四条约定：本合同合作期限自2018年5月1日起至2022年9月30日止；合同第五条约定：软装配置费用为25000元；乙方代为配置的设施设备产权归甲方所有；合同第六条约定：3、每月25日前，乙方将甲方应得的租赁收益支付到甲方指定账户，乙方也可以委托并透过第三方代理将上述租赁收益支付给甲方；合同第九条约定：1、本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金；2、除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日甲方有权提出解除合同；乙方不得单方要求提前退出合作，若提前退出合作属于违约并承担违约责任。如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金。被告支付租金至2018年9月30日，自2018年10月1日起未向原告支付租金收益，其中被告欠付原告2018年5月1日至2018年5月30日的租金811.11元。涉案房屋的物业费为每月133.9元，垃圾费为每月7元。被告自2018年11月起未再向物业公司缴纳物业费及垃圾费，欠付水费67.04元。原告要求被告按约支付租金未果，遂向法院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，原告于2018年12月9日向被告发出《解除租赁合同通知书》，该通知书载明：“我与贵公司法定代表人玉志伟于2017年10月1日就位于桂林市叠彩区的房屋签订的《租赁合同》，现依据《租赁合同》第九条第三款，特依法通知解除租赁合同。望收函拾五日内，迁出该房屋。否则我将依照双方签订的《租赁合同》，追究贵公司的责任，由此产生的一切法律后果，由贵公司自行承担”。被告在庭审时认可于2018年12月12日收到原告邮寄的《解除租赁合同通知书》。 再查明，原告已于2018年12月27日从被告处拿回案涉房屋的钥匙。 本院认为，原、被告签订的《委托租赁服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约履行合同约定的义务，将符合合同约定的房屋交给被告，被告应按约支付租金收益给原告，但被告未按约支付租金收益，已构成违约，侵害了原告的合法利益，应承担相应的违约责任。根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告于2018年4月14日签订的《委托租赁服务合同》解除的时间；二、被告拖欠的房屋租金、占用费如何计算；三、被告违约金如何计算；四、原告主张原、被告于2017年10月1日签订的《改造及配置清单》无效及被告退还改造配置费的诉讼请求是否应予支持；五、原告主张被告给付物业管理费、垃圾费、水费的诉讼请求是否应予支持。 关于争议焦点一的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条3款约定：无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日甲方有权提出解除合同。因被告从2018年10月起开始不支付租金，原告在被告未支付租金已超过30天的情况下于2018年12月9日向被告发出《解除租赁合同通知书》。2018年12月12日，被告收到原告发出的《解除租赁合同通知书》，对该《解除租赁合同通知书》未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，原告行使合同解除权符合法律规定，因此，原、被告签订的《委托租赁服务合同》于被告收到《解除租赁合同通知书》的2018年12月12日解除。合同解除后，被告应将讼争房屋交回原告。 关于争议焦点二的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月25日前，被告将原告应得的租赁收益支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用讼争房屋期间的租金。故对原告主张被告支付2018年5月1日至2018年5月30日欠付的租金811.11元及自2018年10月1日至解除合同之日止按每月1700元的标准支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除后房屋占用费的问题。由于在合同解除后，被告仍实际占有、使用案涉房屋，虽然被告辩称其曾在业主微信群里发过退还钥匙的通知，但是被告对该辩称未提供任何证据予以证明，也未提交证据证明原告已收到该通知，被告应承担举证不能的后果，故对被告该辩解意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，被告应按照租赁期间的租金标准向原告支付解除合同次日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费，又因原告于2018年12月27日从被告处拿回钥匙，故被告向原告支付租金及占用费按整月计算较为适宜，故对原告要求被告支付2018年5月1日至2018年5月30日欠付的租金811.11元，按1700元/月的标准自2018年10月1日起至同年12月31日止向原告支付租金及占用费5100元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点三的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条第1款约定：本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金；第2款约定：除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；该合同第九条第5款约定：乙方不得单方要求提前退出合作，若提前退出合作属于违约并承担违约责任。如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金。根据上述约定，被告未按约支付租金，构成违约，被告应按《委托租赁服务合同》第九条第1、2款约定约定向原告支付违约金3000元。因本案被告的欠租行为并不符合《委托租赁服务合同》的合同约定的应当双倍支付违约金的情形，故原告要求被告双倍支付违约金6000元的诉请，缺乏事实和法律依据，但被告确实存在拖欠支付租金的违约情形，因此原告要求被告向其支付违约金6000元的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，被告应向原告支付违约金3000元。 关于争议焦点四的问题。原告认为被告收取的软装配置费过高，被告存在欺诈，但原告没有举证证明其与被告签订《委托租赁服务合同》时违背其真实意思表示或者存在欺诈、胁迫等情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的法律后果，且原、被告在《委托租赁服务合同》中约定被告代为装饰配置的设施设备产权归原告所有，原、被告签订的《委托租赁服务合同》及《改造及配置清单》没有关于返还改造配置费的约定，故对原告要求判令原、被告于2017年10月1日签订的《改造及配置清单》无效及被告返还改造配置费的诉讼请求没有法律依据，且不符合合同约定，本院不予支持。 关于争议焦点五的问题。原、被告双方在合同约定了上述费用由被告缴纳，被告未按照合同约定自行承担讼争房屋上述费用，故对原告要求被告支付从2018年11月1日起至同年12月31日止的物业费、垃圾费281.8元，水费67.04元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告唐素娟与被告广西侣行投资管理有限公司于2018年4月14日签订的《委托租赁服务合同》于2018年12月12日解除； 二、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告唐素娟2018年5月1日至2018年5月30日欠付的租金811.11元，从2018年10月1日起至同年12月31日止的租金及占用费5100元，共计5911.11元； 三、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告唐素娟违约金3000元； 四、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告唐素娟从2018年11月1日起至同年12月31日止的物业费、垃圾费281.8元，水费67.04元； 五、驳回原告唐素娟的其他诉讼请求。 本案案件受理费732元(原告唐素娟已预交)，适用简易程序减半收取366元，由被告广西侣行投资管理有限公司负担，另366元本院退回原告唐素娟。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费732元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐晓莹 二〇一九年五月二十一日 书记员  蒋 鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。