江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0322民初348号 原告：中国银行股份有限公司沛县支行，住所地沛县沛城汤沐路35号。 负责人：孙远来，该行行长。 委托诉讼代理人：孙廷沛，男，1967年10月5日出生，汉族，该公司职员，住沛县。 委托诉讼代理人：程涛，江苏竞自由律师事务所律师。 被告：李敏，女，1971年11月11日出生，汉族，住沛县。 被告：李顺，男，1975年1月2日出生，汉族，住沛县。 被告：徐州祥云房地产开发有限公司，住所地沛县沛城街道办事处徐沛路收费站西侧。 法定代表人：于陆顺，该公司经理。 原告中国银行股份有限公司沛县支行（以下简称中国银行沛县支行）与被告李敏、李顺、徐州祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序于2019年3月11日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形裁定转为普通程序于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告中国银行沛县支行的委托诉讼代理人孙廷沛、程涛到庭参加诉讼第一次庭审，原告中国银行沛县支行的委托诉讼代理人孙廷沛到庭参加第二次庭审。被告李敏、李顺、祥云公司经本院传票传唤两次庭审均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行沛县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还300531.06元，其中本金290238.81元、利息10292.25元（截止2018年11月16日）及以后发生的利息、罚息等；2、请求判令原告对抵押物享有优先受偿权；3、判令上述被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等其他实现债权的费用。事实和理由：2016年9月18日，原告与被告签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《沛县房地产抵押合同》，约定原告向被告提供贷款31万元，用于购买坐落于紫金嘉苑2-3-1602房产，原告按照约定支付了借款31万元，同时办理了上述商品房抵押（按揭）登记手续，由祥云公司提供期间担保。贷款发放后，被告未能按照合同及时偿还借款，经原告多次催收，被告仍未偿还。特诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告李敏、李顺、祥云公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及证据。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，被告李敏、李顺、王淑芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权。本院对原告提供的商品房买卖合同、中国银行股份有限公司个人贷款保证合同、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、沛县房地产抵押合同、零售贷款借款借据、预购商品房抵押权登记、贷款欠款明细、委托代理协议及委托律师代理合同、律师费发票等证据予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年9月18日，李敏、李顺作为借款人，祥云公司作为保证人，与作为贷款人的中国银行沛县支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2016年PX字3303号），约定：“……第三条贷款利率与计结息……1、本合同项下贷款利率为浮动利率方式。首次定价日为实际放款日……3、关于利率浮动比例的调整。（1）如遇相关国家政策、监管规定等对利率浮动比例进行调整，本合同其时执行的利率浮动比例必须按该调整执行的，按该调整执行，借款人和贷款人同意由贷款人据此确定新的利率浮动比例，本合同执行该新的利率浮动比例……第五条贷款的发放……1、贷款人受托支付：借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的购买住房的开发商或售房单位的专用账户。2、借款人自主支付：贷款人将全部贷款划入借款人在贷款人处或中国银行股份有限公司其他机构开立的个人结算账户中，由借款人自主支付给符合本合同约定用途的借款人交易对手。放款账户具体约定见本合同附件1第三款。……”李敏、李顺在借款人处签字，中国银行股份有限公司沛县支行在贷款人处签字，祥云公司在保证人处签字。上述合同的附件1约定“……二、贷款信息（一）贷款币种人民币（二）贷款金额大写叁拾壹万元正小写￥310000元（三）贷款期限总月数180个月房屋地址（若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准）紫金嘉苑2-3-1602……（五）贷款利率参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率利率定价方式：浮动利率定价方式……采用的参考利率定价日当日适用的参考利率在参考利率基础上的浮动比例（正值为上浮负值为下浮）-10%……浮动周期每12个月为一个浮动周期每年1月1日重新定价一次。（六）付息方式按月付息（七）罚息逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收（%）50%挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收（%）80%三、贷款发放信息贷款支付方式受托支付放款账户户名徐州祥云房地产开发有限公司放款账户账号52×××43放款账户开户行中国银行股份有限公司沛县支行……（二）还款方式还款方式等额本息还款周期180个月（三）还款账户信息李敏493639219786……五、担保信息担保类型房产抵押……抵押物名称紫金嘉苑……抵押物共有人确认：本人（姓名：李顺，身份证件种类：身份证，身份证件号：）系上述所有列抵押物的共有人，本人在此同意以该抵押物为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2016年PX字3303号）项下贷款向贷款人提供抵押并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续……”。 借款合同附件2载明：“……二、借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押……2、本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所应付费用……三、借款人违约事件及处理1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息；……2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权……（10）要求保证人承担保证责任……四、开发商保证若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年……4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使……”。 二、李敏、李顺作为抵押人，中国银行沛县支行作为抵押权人，签订《房地产抵押合同》，约定李敏、李顺将沛县紫金嘉苑2号楼3-1602室房屋抵押给中国银行沛县支行，作为按揭贷款还款保证，抵押自2016年9月18日起至2031年9月18日止等内容。2016年9月21日，该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国银行沛县支行。 三、2016年9月李敏、李顺向中国银行出具借款借据，载明借款金额为31万元，还款方式为按月采用等额本息还款法，借款期限180个月，借款利率3.675%。 截至2019年4月25日，李敏、李顺尚欠借款本金本息合计306716.89元，其中本金290238.81元、利息16478.08元。 四、2018年5月9日，中国银行沛县支行作为甲方，江苏竞自由律师事务所作为乙方签订委托代理协议，约定中国银行沛县支行委托江苏竞自由律师事务所对中国银行沛县支行的不良贷款进行清收。双方约定“乙方按照不高于律师费收取的行业标准(苏价费[2013]421号《江苏省物价局江苏省司法厅关于调整律师服务费标准的通知》)向被告方收取相应的律师费”。2018年12月19日，中国银行沛县支行与江苏竞自由律师事务所签订委托律师代理合同，约定中国银行沛县支行委托江苏竞自由律师事务所对中国银行沛县支行与李敏、李顺、王淑芬借款合同一案进行代理。江苏竞自由律师事务所指派程涛为本案一审代理人，约定律师代理费2万元。2019年2月13日，江苏竞自由律师事务所向中国银行沛县支行开具金额为2万元的律师代理费发票。 本院认为，被告李敏、李顺、祥云公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。 一、原告与被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《个人贷款保证合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。原告按约发放了贷款，履行了自己的合同义务。借款人李敏、李顺应当按照合同约定及时履行偿还借款本息的义务。根据原告的陈述及提供的证据可以证实，截至2019年4月25日，李敏、李顺尚欠借款本金本息合计306716.89元，其中本金290238.81元、利息16478.08元。故对原告要求被告李敏、李顺偿还借款本金290238.81元及利息的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告双方在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一即个人住房贷款合同通用条款中对房屋的担保范围以及需要借款人承担的费用进行了约定。关于原告要求被告支付律师费20000元的问题，原告与其代理人约定律师费由被告支付，且原告未提供证据证明原告已实际支付了该笔费用。故对于原告要求被告支付律师费20000元的诉讼请求，本院不予支持。 二、祥云公司在借款合同中以保证人的身份加盖印章，其与中国银行沛县支行之间的保证合同合法有效。借款合同中约定，保证方式为连带责任保证，祥云公司应对本案借款承担连带责任保证。借款合同未约定保证范围，祥云公司应对本案全部债务承担保证责任。借款合同约定，保证期间为借款到期或贷款人确定的债务提前到期之日起二年，本案中，中国银行沛县支行向本院起诉提前催收借款，故中国银行沛县支行要求祥云公司承担保证责任不超过保证期间，祥云公司应对本案借款承担保证责任。祥云公司承担保证责任后，有权向债务人李敏、李顺追偿。 三、关于原告中国银行沛县支行要求实现抵押物优先权的诉讼请求，虽本案涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但因本案涉案房产并未办理正式的抵押登记手续，原告尚未取得他项权证。原告就上述抵押物不享有优先受偿权。故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李敏、李顺于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司沛县支行本金290238.81元及利息（截至2019年4月25日的利息为16478.08元，之后利息按双方合同的约定据实计算至借款本息还清之日止）； 二、被告徐州祥云房地产开发有限公司对本判决第一项确定的义务承担连带责任，被告徐州祥云房地产开发有限公司履行本判决第一项确定的义务后，有权向被告李敏、李顺追偿； 三、驳回原告中国银行股份有限公司沛县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5808元，由被告李敏、李顺、徐州祥云房地产开发有限公司负担（于本判决生效后十日内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李 萌 人民陪审员  徐泽忠 人民陪审员  朱 青 二〇一九年五月二十二日 法官 助理  毛媛媛 书 记 员  郝 倩