河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初2830号原告（反诉被告，以下统称“原告”）：河北鑫界房地产开发有限责任公司，住所地：河北省石家庄市。法定代表人：王满库，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李博帅，男，1996年6月16日出生，汉族，该公司员工，现住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：白惠芳。被告（反诉原告，以下统称“被告”）：朱霞，女，1989年5月29日出生，汉族，无业，现住河北省石家庄市无极县。委托诉讼代理人：李玉娇。原告河北鑫界房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫界公司”）与被告朱霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫界公司之委托诉讼代理人李博帅、白惠芳，被告朱霞及其委托诉讼代理人李玉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫界公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（NO：2015102616241889878）以及《鑫界王府定向建购协议书》解除，原告退还被告首付款344696元；二、判令被告支付违约金10120元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月4日，原、被告签订《鑫界王府定向建购协议书》，2015年10月26日，原、被告签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（NO：2015102616241889878）（以下简称“合同”），约定被告购买原告开发的鑫界王府2号住宅楼01单元2103商品房一套，房屋总价款674696元；合同签订前，被告支付购房定金20000元，2015年10月11日前，支付首期房价款344696元，余款330000元贷款未付；建设进度达到贷款条件，原告通知被告5个工作日内提供齐全的银行按揭贷款资料及相应违约责任。2013年12月6日，被告支付购房定金20000元，2013年12月16日支付首期房价款344696元，并提供办理余款330000元银行贷款资料，原告协助其向浦发银行申请贷款。2016年8月10日，浦发银行出具《退卷情况说明》，被告因征信问题未能成功办理该行按揭贷款。同日，原告依据合同约定，通知被告10日内付清差额购房款330000元，但被告一直未支付，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金10120元。2017年6月9日，原告向被告发出《关于解除函》，2017年6月12日，被告签收该函。故原告诉至法院。朱霞辩称，一、双方签订的房屋买卖合同合法有效，已经在房管局备案。二、被告没有收到解除通知，送达回证上没有任何收件人姓名。三、鑫界房地产公司发的解除合同的通知没有任何法律效力，本案根本不符合合同解除的条件。2013年12月被告购买房屋并交首付款344696元。2015年10月26日签订正式合同，被告准备贷款资料。2015年12月31日前开发商应当交付房屋，至今没有交付已经拖了3年多时间。2016年8月10日浦发银行向开发商出具退卷说明，被告并不知道有这个说明，也没有人通知被告，开发商起诉之后被告向银行了解情况，银行工作人员介绍目前没有退卷说明的章，所以对该证据真实性、合法性和关联性均产生怀疑。被告的征信记录证明被告没有征信问题。合同履行的顺序是开发商在2015年12月31日前交付了房屋才有后面贷款的事情，合同约定除了浦发银行可以跟民生等多家银行贷款，期间被告多次找开发商协商此事，开发商多次推脱。综上，开发商延期交房违约，明显觉得房价上涨，不想卖了，于是进行恶意诉讼，被告没有任何违约行为，依法判决。朱霞反诉称，2013年12月被告购买鑫界房地产公司房屋并交付首付款344696元。2015年10月26日双方签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，合同第十一条约定：鑫界应当在2015年12月31日前向被告交付房屋。合同第十二条约定逾期交付房屋的，原告按日计算向被告支付全部房价款万分之三的违约金。至今为止据买房时间已经过去了6年多时间，开发商至今没有交付房屋，给被告造成了极大的损失。故被告反诉至法院，请求：1、判令双方签订的合同继续履行，原告立即交付房屋；2、原告支付被告违约金10万元；3、诉讼费由原告承担。鑫界公司辩称，1、双方的合同因反诉原告的违约已于2017年6月12日解除，不可能再继续履行；2、反诉被告在2015年11月6日统一办理房屋交付手续时向反诉原告补交了68元，补齐了首付款。但贷款没有成功，没有足额交付房款，反诉被告不能向其交付房屋，违约责任应当由反诉原告承担。经审理查明，2015年10月26日，原告鑫界公司（出卖人）与被告朱霞（买受人）签订了《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015102616241889878），约定被告朱霞购买原告开发建设的位于桥西区时光街208号鑫界王府2号住宅楼01单元2103房屋一套，建筑面积99.22平方米，该商品房单价为每平方米6800元，总价款为674696元。双方约定付款方式为首付款及贷款方式，其中买受人应当于2015年10月11日前支付首付房价款344696元（含定金20000元），余款330000元向中国银行或农业银行或民生银行或浦发银行或公积金管理中心（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。其中该合同第八条约定“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在20日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之30的违约金。（2）逾期超过20日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”。其中合同第十二条约定：“逾期交付责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”。合同补充协议第3条约定“……出卖人确定银行后，如买受人申请按揭贷款经银行审查符合银行按揭贷款条件的，可以按揭贷款方式付清房款（首付款不得低于银行要求的最低数额）。如果买受人未获得银行批准或所批准数额少于申请数额的，买受人应当在银行批准或不批准按揭贷款之日起10日内向出卖人付清差额部分购房款。逾期不能补足差额购房款的，自逾期之日起每日按应付差额部分万分之三支付逾期违约金。逾期满两个月的，甲方有权解除合同，并可扣除总房款1.5的违约金。如需公积金贷款，由买受人负责联系，出卖人积极配合。买受人不得因不符合贷款条件而不能交纳购房款为由要求退房，买受人不能办理贷款的，应选择其他方式补齐应交房款”。上述合同签订后，被告朱霞向原告实际支付购房款344696元。2015年11月6日，案涉房产备案登记在被告朱霞名下。2017年6月5日，原告向被告以邮寄方式送达《关于解除函》,并进行了公证。原告称被告因征信问题未能成功办理银行按揭贷款，为此，提交了上海浦东发展银行石家庄和平时光小微支行于2016年8月10日向原告出具的《退卷情况说明》，载明：“河北鑫界房地产开发有限责任公司：2016年3月1日你公司提交的购买鑫界王府高层住宅项目2号楼1单元2103号房客户朱霞，身份证号：，在我行面签及初审过程中发现该客户征信显示有一笔金额较大的个人经营性贷款出现连续多次以上逾期情况，导致该客户办理我行一手住房按揭贷款未成功并已告知客户，请知晓。”。被告对此不认可，称其本人无征信不良情形，亦未实际签收上述解除函，被告称原告未提供特快专递回执原件，原告提交的查询单不能证实是其本人签收，别人代收也显示是本人收。现被告尚未支付剩余购房款，被告称一直未交付剩余购房款，是因房屋涨价，原告一直推拖不予办理。为此提交个人信用报告一份。被告称因房价上涨，多次找原告沟通合同履行问题，均无回复。现被告尚未支付剩余购房款330000元。原告尚未向被告交付案涉房屋。以上事实，有原、被告的陈述，庭审笔录，原告提交的朱霞身份证复印件、《石家庄市商品房买卖合同（预售）》、收据、退卷情况说明、公证书、快递物流信息，被告提交的收据、个人信用报告、录音材料，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015102616241889878），系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案，被告已向原告履行了支付大部分房款的义务，因被告因客观原因未能办理贷款，原告行使合同解除权，并要求法院予以确认，本院认为，合同解除权是形成权，符合法律规定的单方解除一般来说不需要法院再进行确认。本案双方争议的焦点应为原告是否符合解除合同的情形。根据我国合同法规定，履行期限不明确的，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条中并未约定有关被告支付剩余房款的期限。根据商品房买卖合同补充协议第三条约定：如果买受人未获得银行批准或所批准数额少于申请数额的，买受人应当在银行批准或不批准按揭贷款之日起10日内向出卖人付清差额部分购房款。逾期不能补足差额购房款的，自逾期之日起每日按应付差额部分万分之三支付逾期违约金。逾期满两个月的，甲方有权解除合同，并可扣除总房款1.5%的违约金。该合同条款内容为递进关系，只有在原告向被告进行了催告，被告未在合理的期间内履行支付剩余购房款的义务后，原告才享有合同解除权。原告并未举证证明其向被告履行了催告义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，原告向被告发出的解除合同的通知不发生解除合同的法律效力。原告向被告依此主张违约金，于法无据，本院不予支持。双方在合同履行过程中，被告未能办理贷款审批之时正遇我市房地产市场价格上涨时期，根据双方所签订合同的性质、目的和交易习惯，以及被告同意补足差额房款的主张，案涉合同目的并非根本不能实现，故被告要求继续履行《商品房买卖合同（预售）》的主张，本院应予支持。由于付款是被告的先行义务，故在被告未支付全部购房款及合同并未解除的情况下，原告未予交付房屋，不构成违约，故被告要求原告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河北鑫界房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）朱霞继续履行于2015年10月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》，本判决生效后十五日内由原告向被告交付房屋，同时由被告向原告支付剩余购房款330000元；二、驳回原告（反诉被告）河北鑫界房地产开发有限责任公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）朱霞的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费6622元，减半收取计3311元，由原告（反诉被告）河北鑫界房地产开发有限责任公司负担；反诉费2300元，减半收取1150元，由被告（反诉原告）朱霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 姜 蕾二〇一九年五月二十一日书记员 吴继发