山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初512号原告：大同市汇天嘉宇业主委员会，住所地大同市平城区汇天嘉宇小区。负责人:刘红，职务：主任。委托诉讼代理人：李善球，山西星瑞律师事务所律师。被告：大同市银鼎房地产开发有限公司，住所地大同市宾西路北侧****楼**。法定代表人:李相成，职务：经理。委托诉讼代理人：王治中，山西云泽律师事务所律师。原告大同市汇天嘉宇业主委员会诉被告大同市银鼎房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李善球、被告委托诉讼代理人王治中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同市汇天嘉宇业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告将汇天嘉宇小区的车库管理权全部移交原告；2、判令汇天嘉宇小区内四合院房屋属于全体业主所有，被告移交原告并从该房屋中搬离；3、判令被告向原告缴纳各项费用共计487549元并按照银行贷款利息支付损失；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系大同市平城区汇天嘉宇小区的开发者,原告是汇天嘉宇小区业主经合法程序成立并备案登记的业主委员会。2009年被告开始开发建设汇天嘉宇小区，后直接选聘了大同市汇天嘉宇物业管理有限责任公司作为汇天嘉宇小区的物业服务企业,在汇天嘉宇物业管理公司服务汇天嘉宇小区期间不能很好的尽到维护、管理的责任，未能切实的维护业主的共同利益。2017年4月经全体业主共同参与成立了汇天嘉宇业主委员会。2017年4月5日，在大同市汇天嘉宇物业管理有限责任公司主动提出放弃物业管理之后汇天嘉宇临时管委会与汇天嘉宇物业管理公司签订了《汇天嘉宇小区物业管理交接事宜协议》，协议约定汇天嘉宇小区A座、B座、C座、底商全部交由业委会管理，汇天嘉宇小区的物业由业委会接管。但汇天嘉宇小区的车库管理权仍由被告把持，未能移交原告。另外，汇天嘉宇小区内建设的属于全体业主共同所有的四合院也一直是由被告把持、使用，未予移交。后原告与被告签订了《协议书》，协议书约定,原告接管汇天嘉宇小区物业,被告未能交纳物业费及移交小区内建筑物的使用权、所有权，双方同意在2018年5月底前解决上述问题，否则原告将代表全体业主进行起诉。协议签订后,原告经过业主同意接管汇天嘉宇小区的物业管理责任后，依约履行了自己的职责管理了小区，承担了物业公司的全部责任。2018年1月21日，原告与大同市嘉盛汇天物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，由嘉盛汇天物业公司管理、服务汇天嘉宇小区。但无论是原告接收管理汇天嘉宇小区还是嘉盛物业管理公司管理汇天嘉宇小区,被告至今均是既不移交车库的管理权，也不向原告缴纳物业费，更是占用属于全体业主共同所有的四合院不予退还，被告的行为显然是有违法律的规定，根据《物权法》第73条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第81条的规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。第83条规定:业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。现被告的行为严重的侵害了全体业主的权益，经过汇天嘉宇业主大会的授权,原告依法诉至贵院，望法院查清本案的事实，支持原告的诉讼请求。被告大同市银鼎房地产开发有限公司辩称，建筑区划内，规划用于停放汽车的归属权，物权法有规定，业委会无权干涉车库的出租或者出售。四合院不属于业主共有，四合院房屋产权证登记的房屋所有人为银鼎公司，业委会认为登记错误应该通过其他途径主张权利。根据业主大会以及业主委员会指导规则，业委会的职责是督促业主缴纳物业以及其他费用，相关收费的合理性需要在法庭调查中说明。汇天嘉宇业委会解散，原告主体不适格，根据业主与业委会指导规则规定，业委会的职责由物业居委会代行。车库现在是由我们收费我们管理，没有卖出去的有一部分是出租的有一部分未使用。请求法院驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：大同市汇天嘉宇小区由被告开发建设，该小区原由大同市汇天嘉宇物业管理有限责任公司进行管理。原告于2017年依法成立，分别于2017年5月26日及2017年6月2日在大同市城区房产管理局和大同市城区南关街道办事处进行备案。2017年4月5日，原告的代表刘红、曹世权、于翠萍、李强等以汇天嘉宇临时管委会的名义与大同市汇天嘉宇物业管理有限责任公司签订《汇天嘉宇小区物业管理交接事宜协议》，约定将小区A座、B座、C座、底商范围的物业管理全面移交。2018年1月21日，原告委托大同市嘉盛汇天物业管理有限公司对该小区进行物业管理，双方签订了《物业管理委托合同》。小区配套的地下车库的物业管理权现由被告行使。本院认为，原告系依法成立并经相关部门登记备案的非法人组织，如解散需具备法定情形并履行相关手续。现被告仅以业委会主任个人提出过辞职意向为由称原告已解散，依据不足，故原告的诉讼主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。被告作为小区的开发企业，有权选择出售、附赠或者出租等方式确定车库或车位的归属，但地下车库为汇天嘉宇小区建筑区划内的的配套建筑，应当与小区其他区域统一进行物业管理，现原告主张被告移交地下车库的管理权,符合法律规定，本院应予支持。关于原告主张的四合院，经查，该四合院属汇天嘉宇小区建设规划范围内的建筑，现产权登记在被告名下，原告称属全体业主所有，要求被告交付，无据为证，本院不予支持。关于原告主张的各项费用，根据《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会的职责是代表业主与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同；第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告于2017年4月5日全面接受小区管理，2018年1月21日代表业主及业主大会选聘大同市嘉盛汇天物业管理有限公司对小区进行物业管理，原告代表业主自行管理期间，被告作为业主应当缴纳物业管理费用。2018年1月21日之后的管理费，应当由物业服务企业依据物业服务合同主张权利。对原告主张的各项费用，本院作如下确认：1、物业管理费，原告主张C座（即三层办公楼）、四合院、加压站的管理费共计357333元。经查明，三层办公楼，虽被告认可由其使用，但产权登记所有人为李菊英而非被告，故原告应向产权人主张权利；加压站无产权登记手续，权属不明，故主张管理费无法律依据；四合院现产权登记在被告名下，属于小区物业管理区域，被告应当缴纳物业管理费，2017年4月5日至2018年1月21日共9.5月，管理费应计算为336.48平方米×2.8元/月×9.5月=8950.37元；2、5号、7号商铺的管理费，原告主张52806元，并提供7号商铺管理费收费票据为证。被告认可证据的真实性，但认为该费用是经过抵账确认的，并未实际收取，且该费用也与前物业公司进行抵账处理。本院认为，5号、7号商铺属于小区物业管理区域，物业管理费用应向实际管理人进行缴纳，原告主张被告返还代收费用，符合法律规定，本院应予支持。被告抗辩无据为证，本院不予支持。原告未举证证明5号商铺已代收至2017年5月31日，对此期间的费用主张其应承担举证不能的责任，本院不予支持。7号商铺有收费票据证明被告已从2017年1月1代收至2018年5月31日，故原告管理期间的费用应计算为473.66平方米×6元/月×9.5月=26998.62元，原告以建筑面积791平方米为基数计算管理费，无据为证，本院不予支持；3、三层办公楼电梯维保费2000元，原告应向产权人主张权利；4、代发工资，该费用为原物业管理公司所欠，原告应向实际欠款人主张权利；5、垃圾清运费，原告主张2160元，并提供7号商铺收取垃圾清运费的票据为证。本院认为，原告未举证证明已实际垫付了该费用，故对该项主张，本院不予支持。诉讼费依法应由败诉方承担。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大同市银鼎房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将汇天嘉宇小区地下车库的管理权移交给原告大同市汇天嘉宇业主委员会；二、被告大同市银鼎房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告大同市汇天嘉宇业主委员会缴纳物业管理费8950.37元，返还7号商铺物业管理费26998.62元，合计35948.99元；三、驳回原告大同市汇天嘉宇业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8813元，减半收取计4406.5元，由原告负担4035.5元，被告负担371元，本院退还原告4406.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 武抒琴 二0一九年五月十四日书记员 温砚青