上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初1249号原告(反诉被告)：赵国栋，男，1980年10月18日生，汉族。委托诉讼代理人：高其彬，上海政明律师事务所律师。被告(反诉原告)：唐弦，女，1988年4月26日生，汉族。委托诉讼代理人：黄文。原告(反诉被告)赵国栋与被告(反诉原告)唐弦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵国栋及其委托诉讼代理人高其彬和被告(反诉原告)唐弦的委托诉讼代理人黄文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)赵国栋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋及84号车位签订的租赁合同；2、判令唐弦向赵国栋支付欠租，其中2018年10月5日至2018年12月4日期间的欠租为人民币10,000元(以下币种均为人民币)以及解约违约金6,500元；3、判令赵国栋不归还租赁保证金6,500元，归赵国栋所有；4、判令唐弦将上述房屋返还原告，并结清各项公共事业费用，另参照租金标准支付房屋占有使用费(自合同解除之日起计算至房屋实际返还之日止)。事实和理由：2016年8月5日，原、被告就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋以及84号车位(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同，约定赵国栋将上述房屋出租给唐弦，每月租金6,500元，二个月为一期于每期5号为付款日，另由唐弦交付保证金6,500元。在合同履行期间，唐弦多次逾期支付租金，就2018年10月5日至2018年12月4日期间的租金，唐弦只支付3,000元，剩余10,000元租金至今未予支付，其行为已构成严重违约，应承担相应违约责任。经多次催讨未果，现诉至法院，请求判如所请。被告(反诉原告)唐弦答辩并提出反诉称：租赁合同签订如原告所述，其已付清2019年2月5日前的租金，目前仍使用系争房屋；赵国栋污蔑其出售租赁车位，双方就此对赌，赵国栋欠其1万元，故以此抵扣2018年10月5日至2018年12月4日期间的部分租金；租赁系争房屋时，赵国栋承诺所有房间均应配齐相应物品设备，但实际只配备了一个房间的物品，原告应就此对其进行赔偿；租赁期间，双方矛盾迭出，造成被告家庭失和，原告还应赔偿精神损失。唐弦另向本院提出反诉请求：1、判令赵国栋赔偿精神损失9,000元；2、判令赵国栋赔偿因房间配套物品设备空置对其造成的损失60,000元。原告(反诉被告)赵国栋对反诉答辩称：原、被告从未就车位进行打赌，均是被告单方面陈述，不予认可；在租赁合同附件中对配套家具物品进行了约定，原告亦已提供，不存在违约行为。综上，不同意唐弦的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为赵国栋。2016年8月5日，赵国栋(甲方、出租方)与唐弦(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，主要约定乙方向甲方承租系争房屋，装修情况为精装，家具家电：详见合同附件一《家具家电清单》，租赁期限自2016年8月5日起至2021年8月5日止。每月租金为6,500元，2个月为一期，每期租金于每周期5号前支付，乙方另需交付保证金6,500元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同第九条主要约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)乙方逾期不支付租金累计超过七日的……。合同附件一：家具家电清单中注明“三人沙发一套，单人一只。”另约定“双方商议的房租需补全配备的电视机、床铺等物品，配备好双方自行确认。”合同签订后，唐弦支付了2018年10月4日之前及2018年12月5日至2019年2月4日期间的租金，2018年10月5日至12月4日期间的租金只支付了3,000元。为证明己方主张，唐弦向本院提交了双方的微信聊天记录，其中2018年10月5日微信内容为：唐弦表示“小区也赶紧去调录像，有一个证据即可让小赵一个微信即可来向我拿3万！拿不到证据赔我1万元！想赔对等也没意见。”证明双方曾就车位问题对赌，赵国栋欠其1万元，冲抵10-11月的租金。赵国栋发表质证意见：上述微信记录所反映的内容，均为被告单方面陈述，其从未允诺与被告进行对赌，也未同意以1万元冲抵租金，其一直向被告追讨欠租。关于租赁房屋每间房间均需配全物品设备一节事实，唐弦在庭审中表示无证据予以佐证，也无证据证明其曾就此向赵提出过主张。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，唐弦主张赵国栋应为租赁房屋每间房间提供完整物品设备，应就此提供证据予以佐证。根据租赁合同附件约定，只明确需补全物品设备，并未有每个房间需补齐设备的约定，原告的该项主张，实无合同依据。且合同附件也明确物品设备是双方自行确认，目前也无证据证明房屋交付至今、合同履行近三年来唐弦曾就此问题向赵进行过主张，故对唐弦的该项反诉请求，本院不予支持。其另求偿9,000元精神损失费的反诉诉请，于法无据，本院亦不予支持。就双方所争议的车位对赌一节事实，根据双方已提供的证据可以查明，对赌为唐弦单方面提出，赵国栋事前未予明确认可，事后亦未追认。唐弦以此冲抵10,000元租金，依据不足。赵国栋以唐弦欠租为由，诉请解除双方签订的租赁合同并求偿解约违约金6,500元，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，唐弦应向赵国栋返还系争房屋(含车位)，并结清各项公共事业费用，同时应支付2018年10月5日至12月4日期间欠付的租金10,000元，并支付2019年2月5日起至合同解除之日止的租金。赵国栋另诉请要求唐弦参照租金标准支付房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。关于赵国栋诉请要求罚没保证金6,500元，根据租赁合同，本案所涉情形非罚没保证金所需条件，赵国栋的该项请求，本院不予支持，其应向唐弦予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)赵国栋与被告(反诉原告)唐弦就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋及84号车位签订的房屋租赁合同；二、被告(反诉原告)唐弦于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)赵国栋返还上述房屋及车位，并结清各项公共事业费用；三、被告(反诉原告)唐弦于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)赵国栋支付租金10,000元，并按每月6,500元为标准，支付自2019年2月5日起至上述房屋、车位实际返还之日止的租金及房屋占有使用费；四、被告(反诉原告)唐弦于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)赵国栋支付违约金6,500元；五、原告(反诉被告)赵国栋于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)唐弦返还保证金6,500元；六、驳回原告(反诉被告)赵国栋的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)唐弦的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取350元，由原告(反诉被告)赵国栋负担64元，被告(反诉原告)唐弦负担286元。反诉案件受理费减半收取762元，由被告(反诉原告)唐弦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一九年五月九日书记员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。