内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2221民初2151号 原告：内蒙古卓信中达物业服务有限公司，住所地内蒙古科尔沁右翼前旗。 法定代表人:方爱华，职务:董事长。 委托诉讼代理人:王丽娜，女，1991年4月3日出生，汉族，该公司人事行政部经理，住内蒙古科尔沁右翼前旗。 被告：杨萍，女，1978年11月12日出生，汉族，教师。 原告内蒙古卓信中达物业服务有限公司（以下简称卓信中达物业）诉被告杨萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法由审判员刘丽春适用简易程序于2019年5月22日公开开庭进行了审理，原告卓信中达物业的委托诉讼代理人王丽娜，被告杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓信中达物业诉称，被告杨萍是XXXX小区XX-XX-XXX室的业主。原告公司系被告居住小区的物业服务公司，在其经营物业服务期间被告拖欠2016年1月1日至2017年12月31日的物业费、电梯费、二次供水费、垃圾清运费、公用电费（灯费）合计4219元一直没有给付，原告多次找被告催要，被告以各种理由拒绝给付，已构成违约，根据双方签订的《入住协议》第五条第三款的约定被告应承担3‰/日的违约金14480元，两项合计18699元。现诉至法院要求被告支付物业费2570元（0.8元/㎡×133.84㎡×24个月）、电梯1008元（42元×24个月）、二次供水费321元（0.1元/㎡×133.84㎡×24个月）、卫生费120元（60元×2年）、公用电费200元（100元×2年），以上合计4219元。 被告杨萍辩称，不同意给付原告物业费。原告没有合法的身份且未给金碧苑小区提供服务。 本案事实 1双方无争议的事项： 1被告杨萍居住的楼房总层数为11层； 2被告杨萍居住的层数为4层； 3被告杨萍居住的房屋面积为133.84㎡； 4被告杨萍于2014年12月31日向原告交纳了2015年度的全部物业费用。 2双方有争议的事项： （一）原告是否具有收取科尔沁右翼前旗某镇某小区物业费用的资格； 原告向法庭提交以下证据：（以下证据出示原件，提交复印件），证明其公司在某小区提供物业服务是合法的。 12012年6月11日兴安盟金福泰房地产开发有限公司和北京卓信中达物业管理有限公司、兴安盟卓信中达物业管理有限公司签订的前期物业管理合同1份； 2北京卓信中达物业管理有限公司出具的《关于某小区前期物业管理合同盖章的情况说明》1张； 3兴安盟卓信中达物业管理有限公司与被告签订的某小区管理处入住手续资料1份； 4公司法人公章变更备案通知书3张。 经被告质认为，对原告提交的证据1认为不合法，经其在互联网企业信息公开查询结果：兴安盟卓信中达物业管理有限公司是2012年8月7日成立的，证据1的签订时间是2012年6月11日，也就是说该合同签订的时候兴安盟卓信中达物业管理有限公司还没有成立。对此事实原告无异议，但辩称因签订该合同当时兴安盟卓信中达物业管理有限责任公司没有成立，所以盖的是北京总公司的公章，兴安盟卓信中达物业管理有限公司的公章是后补上去的。北京卓信中达物业管理有限公司和兴安盟卓信中达物业管理有限公司是隶属关系，法定代表人是同一个人。 对证据2认为根据《物业管理条例》第59条《物业企业资质管理办法》第4条、第7条，北京卓信中达物业管理有限公司将某小区的全部物业服务委托给兴安盟卓信中达物业管理有限公司是不合法的。 对证据3不认可，认为是为了取房屋钥匙被迫签订的，且被告提交的原告公司出具的收据与证据3上原告的公章不一致，证据3上的公章是原告后补的。 针对原告提出的证据3和被告提交的由原告出具的各项费用收据的时间均为2014年12月31日，但盖章的单位不是同一个的事实，原告自认入住手续资料上内蒙古卓信中达物业服务有限公司的公章是后补的。 对证据4认为与本案无关不认可。 本院认为，原告提交的兴安盟金福泰房地产开发有限公司和北京卓信中达物业管理有限公司、兴安盟卓信中达物业管理有限公司签订的前期物业管理合同的签订时间是2012年6月11日。原告自认兴安盟卓信中达物业管理有限公司是2012年8月7日成立的，其没有证据证明后补兴安盟卓信中达物业管理有限公司公章的行为经兴安盟金福泰房地产开发有限公司的同意。故该份住宅前期物业服务合同存在瑕疵，本院不予采信。 因被告对原告提交的北京卓信中达物业管理有限公司出具的《关于某小区前期物业管理合同盖章的情况说明》的真实性无异议，本院对该份情况说明的真实性予以采信。 原告自认其提交的兴安盟卓信中达物业管理有限公司与被告签订的某小区管理处入住手续资料与其公司给被告出具的各种费用收据上的公章不一致，是原告更名后自行后补盖的，且承认该入住手续存在瑕疵，故本院对原告提交的兴安盟卓信中达物业管理有限公司与被告签订的某小区管理处入住手续资料不予采信。 原告提交的公司法人公章变更备案通知书系工商部门出具，本院对该证据的真实性予以采信。 （二）物业费的事实和法律依据、计算方式； 原告提交催款通知书和送达照片、《2013年兴安盟物业服务收费管理实施办法》、提供物业服务的照片46张，电梯使用标志20张、服务受理单15张，证明原告在金碧苑小区提供了设施，路灯、绿化、监控、保安服务等一级物业服务。根据2013年新的物业管理实施细则及物业收费标准的规定，物业一级服务是0.8元/㎡，我们的物业服务是一级，所以我们按照0.8元/㎡收费。 被告质证认为，对原告提供以及物业服务不认可。并提交申请法院调取的（XXXX）内XXXX民初XXXX号民事判决书和该卷宗内的相关证据材料，因该案的基本事实与本案一致，均为原告起诉金碧苑小区业主给付2017年度物业费用，故该案的证据材料能够证明原告提供的物业服务不到位，根本不够一级标准，而且差的很远。另外调整物业费标准，根据《物权法》第76条，原告没有提高物业收费标准的资格。原告对(XXXX）内XXXX民初XXXX号民事判决书经（XXXX）内XX民终XXX号民事判决书均不认可。 本院认为，（XXXX）内XXXX民初XXXX号民事判决书经（XXXX）内XX民终XXX号民事判决书维持原判，故（XXXX）内XXXX民初XXXX号民事判决书已经发生法律效力，本院对该民事判决书予以采信。本院确认被告应交纳的物业费用为0.5元/㎡。 三、电梯费的事实和法律依据、计算方式； 根据2013年新的物业管理实施细则及物业收费标准，电梯基础费30元，每层递增4元，被告家住4层即每月42元，42元×24个月=1008元。 被告质证认为，对原告的计算方式无异议，但认为应计算至2017年10月31日。并提交（XXXX）内XXXX民初XXXX号民事卷宗材料中的某小区业主委员会于2017年10月20日向原告发出了解聘物业服务公司的函以及与新入住的乌兰浩特市卓誉物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》，证明原告的物业服务已经于2017年10月31日结束。原告对此不认可，认为是某小区业主委员会单方解聘，不产生法律效力。 本院认为，虽某小区业主委员会已经向原告发放解聘物业服务公司的函并与乌兰浩特市卓誉物业管理有限责任公司签订了《物业服务合同》，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”，某小区业主委员会未向法院请求解除物业服务合同，故该合同权利义务终止的时间应为业主与物业公司自愿解除的时间，故本院对原告向被告诉请的各项费用的收取期间确认为2016年1月1日至2017年12月31日。 四、二次供水费的事实和法律依据、计算方式； 原告自认其知道其他小区1-5层不需要二次供水，但称某小区例外，对XXXX小区例外的事实原告未提交任何证据予以证明。 被告质证认为，其居住的4层不需要二次供水，并提交乌兰浩特市卓誉物业管理有限责任公司（新入住某小区的物业公司）提交的证明一份，证明XXXX小区X-X楼不需要二次供水。 本院认为，原告主张的二次供水费无证据予以证明，本院对该项诉讼请求不予支持。 五、卫生费的事实和法律依据、计算方式； 原告称催款通知书上写明卫生费为每年60元。 被告质证认为，原告为其出具的卫生费收据上写明卫生费每年36元，且（XXXX）内XXXX民初XXXX号民事判决书中原告自认卫生费为每年36元。 本院认为，被告提交的证据能够证明原告与被告约定的卫生费为每年36元，本院对被告的抗辩意见予以支持。 六、公用电费的事实和法律依据、计算方式； 原告提交其公司交纳电费的收据8张，证明该公司交纳公用电费，但未提交具体收费标准，公司规定每年每户收取公用电费100元。 被告质证认为，对支出公共电费的事实无异议，但认为收费过高，应按照实际电表计算由各户均摊。 本院认为，原告虽不能举证证明公用电费具体收取的依据，但客观存在实际使用情况，被告对此事实也无异议。虽被告对交费数额有异议，但未提交证据予以反驳，故本院对原告诉请的公用电费予以支持。 七、违约金的事实和法律依据、计算方式； 原告复举其公司与被告签订的入住协议第五项第3条之规定，“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权有权乙方补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金”，因被告未按期交纳物业费用，故要求被告给付违约金14480元（4219元×3‰×1144天，截止2019年3月12日）。 被告质证认为，对此不予认可。首先，原告与其签订的入住协议不合法，不能以此主张违约金；其次，被告提交原告出具的装修保证金和装修垃圾清运费票据两张，合计金额1900元，原告正常情况下某小区每个入住的业主都交纳装修保证金1500元和装修垃圾清运费400元。符合原告公司的相关条件确实应该给业主退费。该公司和业主约定过用上述两笔费用抵物业费的事情。被告家确实还没有退还上述两笔费用。 本院认为，原告依据的入住协议存在瑕疵，且该合同的瑕疵是由原告单方造成的，原告应承担过错责任。同时，原告自认存在未退还被告装修保证金1500元和装修垃圾清运费400元，且原告自认存在该两笔费用顶物业费的事实，故被告的抗辩理由成立。本院对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。 裁判结果 综上所述，虽原告与被告订立的物业合同存在瑕疵，应承担相应的过错责任。但原告客观存在为被告居住的小区提供物业服务的事实，并对物业费进行了书面催缴，被告作为业主接受物业服务应向原告交纳物业管理费。依据已经发生法律效力的（XXXX）内XXXX民初XXXX号民事判决书中认定的原告提供的物业服务存在管理不到位的问题，对此应当扣减物业管理费，故本院酌定扣减被告应交物业费用的30%。本院对原告诉请范围确定为：物业费用1606元（0.5元/㎡×133.84㎡×24个月）、电梯费1008元（42元×24个月）、卫生费72元（36元×2年）、公用电费200元（100元×2年），以上合计2886元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、之规定，判决如下： 一、被告杨萍在本判决生效后立即给付原告内蒙古卓信中达物业服务有限公司物业服务管理费2886元的70%即2020元； 二、驳回原告内蒙古卓信中达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费268元减半收取134元，由被告杨萍负担25元，由原告内蒙古卓信中达物业服务有限公司负担109元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限：为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。 审判员 刘  丽  春 二〇一九年五月二十二日 书记员 苏雅乐其其格 适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第八条第一款业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。