福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽01执异178号 异议人(案外人)：福安市正兴交通运输服务有限公司,住所地福建省福安市赛岐镇赛里村大楼三层,统一社会信用代码913509817573981888。 法定代表人：郑妙玲。 委托代理人：郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 申请执行人：华夏银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区古田支路1号华夏大厦（1#、2#裙楼一至五层），统一社会信用代码91350000770653390G。 法定代表人：朱凯。 委托代理人：张踔，福建方圆统一律师事务所律师。 被执行人:福州杏阳贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区温泉村温泉豪园A座805单元，统一社会信用代码913501005692588820。 法定代表人：李炳生。 被执行人:福州源享投资有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓东街道五四路158号环球广场8层15室，统一社会信用代码913501020665504940。 法定代表人：李建忠。 被执行人:福州齐民升贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区古田支路116号1座09#店面，统一社会信用代码91350100768596382C。 法定代表人：黄积和。 被执行人:福建沛丰房地产有限公司，住所地福建省福安市赛岐镇凯旋街钟山东路122号，统一社会信用代码91350981579265314A。 法定代表人：彭荣华。 委托代理人：陈妙君，女，1987年8月11日出生，住福建省福安市，沛丰公司员工。 被执行人:林峰，男，1979年10月15日出生，住福州市鼓楼区。 被执行人:陈建平，男，1968年12月29日出生，住福建省福安市。 异议人福安市正兴交通运输服务有限公司（以下简称正兴公司）对本院依据(2018)闽01执1587号执行裁定查封其房产不服，提出书面异议。2019年5月14日，异议人的委托代理人郑开白、申请执行人委托代理人张踔、被执行人福建沛丰房地产有限公司（以下简称沛丰公司）委托代理人陈妙君到庭参加听证，其他当事人经依法通知未到庭参加听证。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 正兴公司异议称，申请执行人华夏银行股份有限公司福州分行（以下简称华夏银行）申请强制被执行人沛丰公司等(2018)闽01执1587号执行一案，福州市中级人民法院查封已由异议人购买坐落于福安市XXX镇XXX路XXX号XXX第XXX幢11层1103号、4层401号、6层601号、7层701号、14层1401号、4层402号、5层502号、4层403号、9层903号、10层1003号、14层1403号、16层1603号、4层404号、5层504号、6层604号、7层704号、8层804号、10层1004号、11层1104号、12层1204号、14层1404号、15层1504号、6层1604号、3层303号、3层304号共25套房产（以下简称案涉房产）。其认为，一、异议人系从事交通运输服务行业，为解决公司员工宿舍需求，于2016年6月就与被执行人沛丰公司定购案涉房产共25套，6月30日签订上述房产的《商品房买卖合同》，并于同年7月支付定金80万元，同年7月1日支付购房款250万元，同年7月8日支付购房款245.5万，于2016年12月7日支付80万元，合计支付购房款575.5万元；购房款已付清，并且被执行人已将房屋钥匙交付异议人，异议人已真实、合法购买案涉房产，并且通过福安市房地产管理局系统签订书面合同（办理网签手续），被执行人也向异议人出具正式的发票；贵院查封异议人上述房产依据不动产中心的信息不准确，系因房地产政策的变化，房产登记部门职能部门由房地产管理局变为不动产登记中心，两行政部门未及时、妥善对接，信息不对称，房产的现状应以房地产管理局登记的信息为准；异议人在购买上述房产后已委托被执行人办理商品房预售合同登记备案手续及申请预告登记及产权登记手续，因被执行人的怠于办理上述手续才被贵院查封，故非异议人之过错。二、异议人与被执行人存在合法有效的商品房买卖关系，享有对案涉房产预告登记至其名下的特定请求权（物权期待权），且异议人对案涉房产的物权期待权应优先于被异议人（保全异议人）的金钱债权：首先，从成立时间上看，异议人购买案涉房产的时间是2016年6月30日，远早于保全时间2019年2月2日，案涉房产实质上已经由异议人合法购买，而不再是被执行人的责任财产。异议人的请求权即使排除对该房产的执行，也并未对被申请的执行人债权的实现产生不利影响。第二，从内容上看，案涉房产系异议人合法购买的财产，异议人的请求权系针对案涉房产的物权期待权，而被异议人的金钱债权并未指向特定的财产。异议人对案涉房产的物权期待权应优先于被异议人的金钱债权，理应维护异议人的信赖利益，保护交易安全。第三，从功能上看，该房产具有为异议人(异议人主要经营范围县内班车客运)生产经营及职工及家属的生活保障的功能，与申请执行人的金钱债权相比，异议人的请求权在伦理上具有一定的优先性。综上，基于异议人与被异议人各自债权产生的时间、内容、功能等方面来看，异议人对案涉房产所享有的权利应当能够排除对该案涉房产的执行。根据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条之规定，特向贵院提出异议，恳请法院解除对异议人购买房产的查封。 申请执行人答辩称，一、案外人正兴公司并非产权登记人，其关于解除案涉房产查封的排除执行的请求是不能成立的。本案中，案涉房产均于2017年8月7日办理不动产登记。该登记并非初始登记，均为房屋转移登记。也就是说，案涉房产已经转移登记给被执行人福建沛丰房地产有限公司，而案外人不仅不申请办理过户登记，还同意将案涉房产转移登记给被执行人。案外人正兴公司并非案涉房产的权利人，其无权要求排除执行。二、案外人正兴公司并未按合同约定向被执行人福建沛丰房地产有限公司的监管账户缴纳购房款，且合同为分别签订，购房款也应分别缴交，而正兴公司共分成五笔缴交，且缴交总额为575.5万元，与合同约定的购房款总额5749870元及发票总金额5749870元不符。因此，案外人不能证明其提供的汇款单就是案涉房产的购房款。三、案外人正兴公司2016年6月购买的25套房产单价为每平米3500元，而该楼盘2014年的均价就在6000元，另案案外人冯旭春2014年11月购买的10号楼2901房产单价为每平米6625.96元，足以证明本案中的购买单价过低，不符合常理。根据（2018）闽0981执异57号执行裁定书，法院认定被执行人沛丰公司存在向正兴公司转移财产的行为，并冻结正兴公司的账户。因此，为避免被执行人与案外人低价转移财产，应调查正兴公司与沛丰公司之间的款项往来记录。四、鉴于案涉房产已登记在被执行人名下，本案应适用《规定》第二十八条。案外人正兴公司的异议不符合《规定》第二十八条的四种情形。案外人正兴公司未支付全部价款，也没有证据证明其已合法占有该不动产，且至今因其自身原因未办理过户登记，不符合《规定》第二十八条的情形。五、案涉房产已转移登记在被执行人名下，不同于办理初始登记的商品房，故不能适用《规定》第二十九条，并且案外人正兴公司的异议也不符合《规定》第二十九条的情形。案外人正兴公司没有证据证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，其动用公司资金一次性购买25套商品房作为员工宿舍显然不符合常理。 本院查明，2019年2月2日本院依据(2018)闽01执1587号执行裁定，通知福安市不动产登记中心协助查封案涉房产。异议人通过中国工商银行网上银行向沛丰公司缴交80万元定金款的日期为2016年12月7日，并非异议人所称的2016年7月；沛丰公司向异议人开具编号为057XXXXXX05-057XXXXXX11的增值税普通发票共七张，合计金额5749870元，发票日期为2019年3月23日；异议人未向本院提交其占有使用案涉房产的有关证据材料；案涉房产已分别办理不动产权属登记，产权人均为沛丰公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于案外人异议案件的审查内容，以及第二十八条关于无过错买受人物权期待权的保护问题，本案异议人虽然在人民法院查封前已签订案涉房产买卖合同，但其缴交的购房款金额与合同约定的金额不一致，且交付定金的时间晚于购房合同签订时间，有悖常理；异议人无证据证明查封前已合法占有该不动产，亦无证据证明非因异议人自身原因未办理预告登记和产权登记的事实。因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回福安市正兴交通运输服务有限公司的异议请求。 当事人、案外人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张忠光 审判员  孙军挺 审判员  王 强 二〇一九年五月二十八日 书记员  林 洁 附：本案适用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。