贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2161号原告：喻健，男，汉族，1994年12月25日出生，住贵州省毕节市，被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张健（特别授权代理)，系该公司员工。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，系该公司员工。原告喻健与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理，原告喻健、被告七众置业委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目的3号楼2单元19层1号商品房转移登记的产权证及有关证书；二、判决被告以购房本金391426.00元为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付从2015年4月26日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日的违约金（暂计10000.00元，实际以产权证交付原告之日计算结算为准）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月26日，原告向被告七众置业签订了认购一套由其开发的，位于贵州省××市七星关区××大道与××处，建设项目为“圆梦国际”的**楼******商品房，合同价款为391426.00元，合同约定被告应于2016年5月1日前交付合同约定和国家质量标准的房屋，并于商品房买卖合同（预售）备案之日起90日内申请预告登记。合同签订后，原告于2015年4月26日向被告支付首付款121426.00元，余款270000.00元，通过银行按揭贷款方式支付给被告，并缴纳了房屋办证费，已经完全履行了证据的付款义务。被告未依约办理房屋产权转移登记手续，亦未向原告交付房屋登记证书。经原告多次催告，被告仍未办理及交付。原告认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的规定，被告迟延交付办理商品房转移登记文书的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至贵院，望判如所诉。被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理一—(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定，该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形，从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。三、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。本院经审理查明：2015年4月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第3号楼2单元19层1号房；建筑面积123.90平方米，套内建筑面积100.63平方米；该商品房总价款为391426.00元；买受人以银行按揭方式支付购房款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款121426.00元，余款270000.00元以银行按揭支付。转移登记出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件十二补充协议约定：第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。2017年7月7日原告向被告缴纳维修基金、办证代收款、契税。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。被告承诺于2017年5月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告并未如约履行，故违约金从2017年5月1日开始计算，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款391426.00为基数，按日万分之一的标准计算，因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，该违约金以原告已交购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年5月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。因涉案商品房尚不具备法定办证条件，故对原告主张被告立即为其办理并交付涉案商品房权属证书的诉请，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告喻健涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款人民币391426.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告喻健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半），由被告贵州七众置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一九年五月十四日书记员 包清琳