福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0781民初652号 原告：南平市胜洁物业管理有限公司，住所地南平市八一路53号三层。 法定代表人：陈朝华，总经理。 委托诉讼代理人：华峰，男，南平市胜洁物业管理有限公司员工，住邵武市。 委托诉讼代理人：郭智明，福建维理律师事务所律师。 被告：朱少雄，男，1970年8月16日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。 委托诉讼代理人：朱立成，邵武市“148”法律服务所基层法律服务工作者。 原告南平市胜洁物业管理有限公司（以下简称胜洁物业公司）与被告朱少雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胜洁物业公司的委托诉讼代理人华峰、郭智明，被告朱少雄及其委托诉讼代理人朱立成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 胜洁物业公司向本院提出诉讼请求：判令朱少雄将位于邵武市中央领域（金汇福邸）小区2幢2905室入户门恢复原状,即将入户门恢复成“向内开”。事实与理由：其公司系邵武市中央领域（金汇福邸）小区的物业服务单位，朱少雄系小区2幢2905室的业主。朱少雄入住后，擅自将入户门由向内开改为向外开。为此，其公司多次要求朱少雄将外开入户门恢复原状，但均遭朱少雄拒绝。综上，朱少雄的行为违反了相关法律的规定，并损害了其他业主的合法权益，其公司作为小区的物业服务企业有权予以制止。 朱少雄辩称：一、胜洁物业公司的主体不适格。就本案案由恢复原状纠纷，应属于侵权之诉。1、涉讼的防火门属于其专有的财产，不属于胜洁物业公司的财产或公共财产，胜洁物业公司不是本案小区的业主，不是公共财产的所有人，讼争入户防火门内开改为外开没有侵犯胜洁物业公司的权益；2、邵武市沈城房地产开发有限公司与胜洁物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，该合同项下没有约定本案讼争门外开、内开等的事宜和事项，不属于胜洁物业公司合同权利和义务范围；3、其左邻右舍业主没有异议，小区业主大会也没有授权胜洁物业公司主张本案的权利；4、商品房门外开还是内开法律没有强制性规定。二、胜洁物业公司主张的诉讼请求没有事实和法律依据。其所有的中央领域（金汇福邸）小区2幢2905室包括门属于其的专有和私有财产，该房相邻的过道宽240CM，其所有的门标准宽90CM，门内扇开启垂直于过道为80CM，正常全开时与自墙夹角为15度，距过道对面墙约200CM，且其住房属相邻于防火门开启方向的电梯和消防通道的末位住房，无妨碍其他住户正常通过，不会挡住邻居门更不可能会发生两扇门碰撞的情形，不会危及建筑物的安全，不损害其他业主的合法权益，若起诉主张相邻权的权利人也应是其的邻居（业主），而不是胜洁物业公司。其没有违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，没有实施妨害物业服务与管理的行为。综上所述，胜洁物业公司所主张的诉讼没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回胜洁物业公司的诉讼请求。 胜洁物业公司围绕诉讼请求向本院提供书证六份： 证一、邵武市人民政府关于同意宝龙国际等五个项目变更土地出让方案的批复。证明：讼争物业所在的中央领域项目土地用途依法由商服用地调整为住宅用地（其他普通商品住房用地）的事实。 证二、2-1商品房买卖合同（预售）示范文本（含附件）、2-2福建省新建商品住宅使用说明书、2-3竣工平面图（1#楼、2#楼四层）。证明：朱少雄购房时己依法取得《住宅使用说明书》，规划及设计不得擅自改变；朱少雄购房时已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，通道为共有部位；物业用房按规划设计审批为准，大门朝外开；用户（朱少雄）入住后不得随意改变住宅使用功能，进户门和外窗位置不得随意改动；朱少雄房屋进户门朝内开，并且购房时已明知这一状况的事实。 证三、3-1前期物业管理服务协议、3-2房屋二次装饰装修管理协议、3-3物业使用守则、3-4业主公约（临时）、3-5承诺书。证明：胜洁物业公司诉讼主体适格；走廊通道为共有部位，业主（朱少雄）不得占用共有部位；业主因需要合理使用共有部位的，事后应恢复原状；胜洁物业公司有权对房屋装饰装修进行监督管理，业主自愿接受监督管理；业主违约的，胜洁物业公司有权要求其限期改正，并要求其承担相应的法律责任；朱少雄在装修施工中应禁止损坏原房屋的结构、外貌，禁止更改已安装的防盗进户门，禁止侵占公共部位、走道；业主装修须经胜洁物业公司验收合格，否则应进行整改；不得改变进户门、窗的设计；业主装修房屋，应遵守建设部第110号规章的规定的事实。 证四、4-1交房确认书、4-2照片。证明：朱少雄接收房屋后擅自将进户门的朝向由向内开改为向外开的事实。 证五、整改通知。证明：胜洁物业公司发现朱少雄擅自改变进户门朝向的行为后，要求其按照相关法律的规定和合同的约定恢复原状，但截至目前，朱少雄仍未进行整改的事实。 证六、中央领域（金汇福邸）前期物业服务合同。证明：2016年1月22日邵武市沈城房地产开发有限公司与胜洁物业公司签订了《前期物业服务合同》，期限为四年即自2016年1月1日起至2019年12月31日止；业主大会尚未成立前，选聘胜洁物业公司作为中央领域（金汇福邸）小区物业服务企业，依法具有诉讼主体资格。 以上证据六份经朱少雄质证后认为： 对证一无异议，本院予以采信。 对证二的真实性、合法性、关联性均有异议，胜洁物业公司提供的合同范本与朱少雄持有的合同内容部分不一致，《前期物业服务合同》从复印件看，合同上没有约定物业公司有本案诉讼的资格，业主公约（临时）、承诺书都没有明确对入户房门内开或外开的限制。 对证三的合法性、关联性有异议，不能证明胜洁物业公司所列的证明事实。朱少雄是2018年10月16日买受本案房屋并签订《商品房买卖合同》，但胜洁物业公司于2018年12月1日告知朱少雄《福建省新建商品住宅使用手册说明书》，并非在房屋买受前或买受时告知，不能证明朱少雄违反《管理协议》。《消防安全责任书》第十条项下，“若不及时整改，立即报请消防主管部门予以处理或处罚”明确了本案诉争的事项应归属于消防主管部门，证实本案诉争事项不属于胜洁物业公司的权利。 对证四、五、六无异议，但不能证明胜洁物业公司有本案的诉权。 朱少雄为行持自己的抗辩主张向本院提供照片一组计八张，与物业公司提供的证四-2一致。证明：物业公司的入户门是向外开的，朱少雄将自己住房的入户门向内开改为向外开是合法的，没有损害其他业主的权利的事实。 以上证据照片经胜洁物业公司质证后认为，物业办公室门原设计就是外开，其他照片与物业公司提供的照片一致，违反了业主与物业公司签订的协议。 根据胜洁物业公司与朱少雄的举证，双方相互质证，本院综合认证如下： 朱少雄对证二、三虽有异议，对证四、五、六无异议，且不能证明胜洁物业公司有本案的诉权及朱少雄提供的照片一组，均能证实：2016年1月22日邵武市沈城房地产开发有限公司与胜洁物业公司签订了《前期物业服务合同》，在业主大会尚未成立前，选聘胜洁物业公司作为中央领域（金汇福邸）小区前期物业服务企业的资格。朱少雄于2018年10月16日与邵武市沈城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，后于同年12月1日取得位于邵武市中央领域（金汇福邸）小区2幢2905室住房，并与胜洁物业公司签订了《前期物业服务协议》、《房屋二次装饰装修管理协议》、《业主(临时)公约》、《承诺书》。但朱少雄在房屋装修过程中，未经胜洁物业公司同意擅自将入住房门由“内开”改为“外开”，朱少雄违反了《业主(临时)公约》以及《房屋二次装饰装修管理协议》的约定，胜洁物业公司有权起诉要求朱少雄恢复原状的事实，对证2、3、4、5、6予以采信，对朱少雄提供的照片违反约定的事实，予以采信。 根据上述采信的证据及双方当事人在法庭上的陈述，对本案事实确认如下： 2016年1月1日邵武市沈城房地产开发有限公司与胜洁物业公司签订了《前期物业管理合同》，胜洁物业公司成为邵武市中央领域（金汇福邸）小区的物业服务单位，朱少雄系小区2幢2905室的业主。朱少雄于2018年10月16日与邵武市沈城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，后于同年12月1日取得位于邵武市中央领域（金汇福邸）小区2幢2905室住房，并与胜洁物业公司签订了《前期物业服务协议》、《房屋二次装饰装修管理协议》、《业主(临时)公约》、《承诺书》。即已明知装修的禁止事项，特别注明了装修的禁止内容，其中《房屋二次装饰装修管理协议》第十二条第（三）款规定包括“2、不得改变已安装的防盗进户门或扩大进户门洞和进户门外侧包边”。但朱少雄入住后，在房屋装修过程中，未经胜洁物业公司同意擅自将入住房门由“内开”改为“外开”，朱少雄违反了《业主(临时)公约》以及《房屋二次装饰装修管理协议》的约定，为此，胜洁物业公司多次要求朱少雄将外开入户门恢复原状，但均遭朱少雄拒绝。胜洁物业公司遂提起诉讼。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷，而不是恢复原状纠纷。争议焦点：一是关于胜洁物业公司是否具有诉讼主体资格。二是关于胜洁物业公司的诉讼请求应否得到支持。 一是关于胜洁物业公司是否具有诉讼主体资格的问题。 胜洁物业公司是具备相应资质的物业服务企业，在邵武市中央领域（金汇福邸）小区尚未成立业主委员会的情况下，与邵武市沈城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，胜洁物业公司取得对涉讼的邵武市中央领域（金汇福邸）小区的物业服务资格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……,对业主具有约束力”的规定,上述《前期物业服务合同》合法有效。朱少雄于2018年12月1日自愿与胜洁物业公司签订《物业服务合同》，表示其愿意接受胜洁物业公司的物业服务和管理，该合同没有违反法律强制性规定，为有效合同，双方之间形成物业服务合同关系，故本案属物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条关于“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定,胜洁物业公司有权对小区内的住房装修进行监督及管理,在业主出现违约或违反共同利益的行为时，物业服务企业有权提起诉讼，因此胜洁物业公司作为本案原告的主体适格。故朱少雄认为胜洁物业公司不是本案适格原告、没有诉权的意见于法无据，本院不予采纳。 二是关于胜洁物业公司的诉讼请求应否得到支持的问题。 朱少雄在装修前即与胜洁物业公司签署了《业主(临时)公约》以及《房屋二次装饰装修管理协议》，即已明知装修的禁止事项，特别注明了装修的禁止内容，其中第十二条第（三）款规定包括“2、不得改变已安装的防盗进户门或扩大进户门洞和进户门外侧包边”。但朱少雄在实际装修中，仍擅自将防盗进户门由“内开”更改为“外开”。朱少雄的上述行为违反了上述协议的约定，妨害了胜洁物业公司对小区共有区域的管理，并侵犯了小区其他业主对于小区内的共有部分的共有和共同管理的权利，且邵武市中央领域（金汇福邸）小区2幢29层入户门均设计为“向内开”。故胜洁物业公司请求朱少雄将防盗入户门恢复为“内开”的诉求，理由充分，予以支持；朱少雄抗辩理由不足，不予采纳。朱少雄明知装修的禁止事项仍故意实施，其应当自行承担相应的民事责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下： 朱少雄应于本判决生效后十日将位于邵武市中央领域（金汇福邸）小区2幢2905室入户门恢复原状，即将入户门恢复成“向内开”。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，由朱少雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  肖吉培 二〇一九年五月二十五日 书记员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条：承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。