贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初2105号原告:贵州省芮坤物业管理有限公司,住所地贵州省凯里市苗侗风情园******。法定代表人：李云，贵州省芮坤物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张先军，贵州贵信律师事务所专职律师。被告：王飞鸿，男，1978年7月20日生，苗族，文艺工作者，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：徐云栋，贵州七律律师事务所律师。原告贵州省芮坤物业管理有限公司（以下简称“芮坤物业公司”）与被告王飞鸿物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告芮坤物业公司的委托诉讼代理人张先军，被告王飞鸿的委托诉讼代理人徐云栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告芮坤物业公司向本院提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告物业管理费65318.4元，违约金6531.8元（2017年1月至2019年3月），合计71850.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系管理凯里民族风情园的物业服务公司，2013年6月1日，被告与凯里市文化旅游产业投资发展有限公司（以下简称“凯里文投公司”）签订房屋租赁合同，合同约定，凯里文投公司将凯里民族风情××区××、××、××面积为1612.8平方米的房屋出租给被告，约定物业管理费为每月每平方米1.5元。2013年9月12日，凯里文投公司与原告签订物业管理服务合同，约定凯里文投公司将整个凯里民族风情园物业服务交由原告负责。同年10月24日，凯里文投公司发函给民族风情园内的所有入住商户，明确告知风情园物业服务由原告负责并收取物业管理费。按照被告与凯里文投公司房屋租赁合同的约定，被告应当按照合同约定向原告交纳物业管理费。截止起诉前，被告已拖欠2017年1月至2019年3月物业管理费65318.4元，违约金6531.8元，合计71850.2元。原告芮坤物业公司向本院提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格。2、被告身份证复印件，证明被告主体资格。3、凯里民族风情园房屋租赁合同复印件，拟证明被告租赁凯里文投公司所有的门面，物业费每月每平方米1.5元；拖欠物业费按日千分之三计算违约金。4、物业管理服务合同、文投公司文件委托书、收费许可证、催收物业费的通知书复印件，拟证明风情园所有权人凯里文投公司与原告签订有物业服务合同，被告应当依照合同约定向原告交纳物业管理费，被告经催告仍拖欠物业费。5、授权委托书复印件，拟证明凯里文投公司授权原告向被告提起民事诉讼催收物业费的事实。被告王飞鸿的委托诉讼代理人徐云栋庭审中口头辩称：对原告起诉的物业管理费金额由法院依合同核实的数字为准。原告起诉的违约金过高，请求法院降低。2015年8月19日，被告已将本案所涉场地的经营转让给与刘雪义、顾业刚管理，被告承租的位于凯里市民族风情××区××、××、××栋房屋的房租、物业费应由刘雪义、顾业刚承担。凯里文投公司与被告签订的房屋租赁合同，起诉主体应为凯里文投公司，原告与凯里文投公司签订的协议，被告不知情。被告王飞鸿向本院提交的证据有：1、股权转让协议，证明2015年8月19日被告承租的位于凯里市民族风情××区××、××、××栋房屋的房租、物业费由刘雪义、顾业刚承担。2、企业工商登记信息，证明2017年7月21日被告已按《股权转让协议》约定将贵州飞鸿大舞台饮食文化服务有限公司股份转让给刘雪义、顾业刚，履行了协议约定。根据采信的证据和庭审查明的情况，本院认定本案法律事实如下：芮坤物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务、停车服务、家政服务等。凯里市民族风情园的业主系凯里文投公司。2013年6月1日，以凯里文投公司为出租人，以王飞鸿为承租人，双方就房屋租赁事宜签订了一份《凯里民族风情园房屋租赁合同书》。合同主要约定：1.王飞鸿承租凯里文投公司位于凯里民族风情××区××、××、××面积为1612.8平方米房屋经营，租赁期限为15年，从2013年6月1日起至2028年5月31日止。2.凯里文投公司委托重庆洪泉物业管理有限公司对该区域进行物业管理服务。王飞鸿知晓并完全同意物业管理公司进行管理，保证按物业管理的有关规定执行。凯里文投公司有权自主选择物业管理服务公司。3.物业管理费为每月每平方米1.5元。不按时交纳房租、物管费超过十日的，每超一天，按应付款日千分之三交纳滞纳金。2013年9月12日，芮坤物业公司与凯里文投公司就物业管理服务事宜签订了一份《物业管理服务合同》，合同主要约定：芮坤物业公司按凯里文投公司规定的每月每平方米1.5元的标准向民族风情园内的全部商户收取物业管理费后交给凯里文投公司。同年10月24日，凯里文投公司向入驻民族风情园的所有商户告知：其已委托芮坤物业公司负责管理民族风情园的安保、绿化、亮化、工程维修及物业管理费收取等工作，芮坤物业公司在园区内负责的以上工作，均代表凯里文投公司，由凯里文投公司承担相应的法律责任。之后，芮坤物业公司依约向民族风情园的所有商户提供物业管理服务。因被告未能按时交纳物业管理费，芮坤物业管理公司向本院提起诉讼。另查明：被告委托诉讼代理人在诉讼中表示对本案主体无异议，不需要案外人参加诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。被告王飞鸿与凯里文投公司签订的《凯里民族风情园房屋租赁合同书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，予以确认，双方均应当依照合同的约定履行自己的义务。在《凯里民族风情园房屋租赁合同书》约定有凯里文投公司有权自主选择物业管理服务公司。原告芮坤物业公司虽未直接与王飞鸿签订物业管理服务合同，但被告等商户在承租凯里文投公司房屋期间接受了芮坤物业公司提供的保洁、保安等公共区域的物业管理服务，且作为业主，凯里文投公司已经委托芮坤物业公司收取物业管理费并将相关情况告知了被告等承租户。被告辩称“凯里文投公司与被告签订的房屋租赁合同，起诉主体应为凯里文投公司”的观点理由不充分，不予采纳。被告认为已将“飞鸿大舞台”转让，应由受让方交纳相关物业费，但在“飞鸿大舞台”的受让方并未主动交纳物业费的情况下，芮坤物业公司有权利直接向被告主张物业费。同时，被告委托诉讼代理人在诉讼中表示对本案主体无异议，不需要案外人参加诉讼。根据本案中物业费的计算标准，被告需向芮坤物业公司交纳2017年1月至2019年3月的物业费65318.4元（1612.8平方米×1.5元×27个月）。关于逾期交费违约金，芮坤物业公司主张按照欠付的物业管理费65318.4元的10%计算为6531.8元，并未超过被告在《凯里民族风情园房屋租赁合同书》中承诺的逾期交纳物管费滞纳金的计算标准，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：由被告王飞鸿在本判决生效之日起十日内支付原告贵州省芮坤物业管理有限公司自2017年1月至2019年3月的物业费65318.4元及违约金6531.8元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取798元，由被告王飞鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决确立的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 蒙 琦二〇一九年五月二十八日书记员 石鉴宇