河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终6885号上诉人（原审被告）：李某，女，1996年2月7日出生，汉族，现住邯郸市大名县。委托诉讼代理人：王占伟，河北侯凤梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗某，男，1963年8月1日出生，汉族，现住石家庄市。委托诉讼代理人：孟繁涛，河北姜钟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄盛通房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区建通街与仓盛路交叉口。法定代表人：张晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，该公司员工。委托诉讼代理人：刘涛，河北三和时代律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人罗某、石家庄盛通房地产开发有限公司（以下简称盛通公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某诉讼代理人王占伟、被上诉人罗某诉讼代理人孟繁涛、被上诉人盛通公司诉讼代理人李某、刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：1、依法撤销石家庄市裕华区人民法院作出的（2018)冀0108民初114号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人罗某对上诉人的诉讼请求；3、上诉费用及其他诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实，适用法律存在错误，二审人民法院应该在查清事实的基础上，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人盛通公司将尚慧嘉苑5-1-xx号房屋出售给上诉人的行为不属于“一房二卖”。根据一审时被上诉人罗某和盛通公司提交的《河北国际商会广场房屋认购协议书》第十条第3项及《商品房团购协议书》第十一条第二项的约定，参与团购的河北省国际商会的职工如果在接到通知未能在规定的日期内交纳第二期购房款的，超过30日，作为开发商盛通公司有权将认购的房屋收回后另行处置。根据河北省国际商会出具的《证明》可以证实：河北省国际商会在交纳第二期房款时，已经通知了被上诉人罗某。但在长达一年多的时间里，罗某一直没有按照通知的要求交纳第二期购房款。根据合同约定，在被上诉人罗某违约的情况下，被上诉人盛通公司是有权在不通知罗某情况下将房屋收回另行出售的。因此，被上诉人罗某与盛通公司之间的房屋买卖合同实际上已经解除，盛通公司再将讼争的房屋出售给上诉人的行为不属于“一房二卖”，一审法院将盛通公司在2016年12月17日与上诉人签订《石家庄市商品房买卖合同》的行为认定为“一房二卖”是完全错误的。2、上诉人提供的证据能够充分证明上诉人的父亲李新海与盛通公司之间存在债权债务关系，李新海是否出庭并不影响案件事实的认定，一审法院以此为由否认上诉人支付房款的真实性是完全错误的。在一审时，上诉人提交了李新海与盛通公司签订的购销合同、收货证明、交纳剩余房款的交款收据，被上诉人盛通公司完全认可其真实性，结合盛通公司提交的收款单据的存根，完全能够证实盛通公司与李新海之间存在债权债务关系。被上诉人罗某虽然否认购销合同的真实性，并申请鉴定，但鉴定机构的鉴定结论并不能否认该购销合同的真实性，在被上诉人罗某没有提供证据证明盛通公司与李新海之间不存在债权债务关系的情况下，根据查明的案件事实及证据，一审法院应当认定李新海与盛通公司之间存在交易和债权债务关系的真实性。李新海是否出庭，并不影响对案件事实的判断和认定。一审法院以李新海没有出庭为由，否认其与盛通公司之间存在债权债务关系的认定是完全错误的，一审法院在证据的适用和采信上没有做到居中裁决，明显偏袒被上诉人罗某一方，作出的认定明显错误。3、上诉人与盛通公司签订房屋买卖合同的行为并未严重损害被上诉人罗某的合法权益。被上诉人罗某在当初认购本案讼争的房屋时，仅交纳了5万元定金，在接到交款的通知后拒绝交纳后期的购房款，实际上就是一种以自己的行为表明不想履行合同放弃购买认购房屋的行为。在此情况下，被上诉人盛通公司把该房屋转售给上诉人。上诉人是通过合法的途经、正常的方式，支付了全部140多万元购房款才购得本案讼争的房屋，并且到房屋管理部门办理了合同备案手续，而且上诉人对两被上诉人之间的房屋买卖行为并不知情，更谈不上严重损害被上诉人罗某的合法权益，一审法院认为上诉人严重侵害被上诉人罗某的合法权益的认定没有事实依据。4、上诉人是在本案讼争房产的市场价格购得，并不存在一审法院所认定房屋单价明显低于当时的市场价值的情况，一审法院的此认定没有任何的事实依据。本案讼争的房屋实际成交价为7500元/平方米，总价款为1424475元，除去抵顶盛通公司所拖欠的136万元贷款外，上诉人又向盛通公司交纳了64475元的差价款。因此，上诉人购买本案讼争房产时的单价和总价与当时的市场价持平，并未明显低于当时的市场价格。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，当转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般才可以认定为明显不合理的低价。而上诉人是以市场价格购置的本案讼争房产，所以一审法院作出房屋单价明显低于当时的市场价值的认定没有任何事实和法律依据，也与客观事实不符，存在明显错误。二、一审法院适用法律错误。上诉人通过正常的途经与被上诉人盛通公司签订了《石家庄市商品房买卖合同》以市场价格在支付了对价以后购买了本案讼争的尚慧嘉苑5-1-xx号房屋。该商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，没有损害第三人的利益，且已经办理了备案手续和实际交付由上诉人占有使用。上诉人对于被上诉人之间的纠纷并不知情，属于善意第三人，上诉人的利益应该得到法律保护。而被上诉人罗某拒不履行交款义务，不履行合同，在看到房屋价格上涨以后，又恶意提起诉讼试图来谋取不当利益，其行为如得到法律支持，明显违背诚实信用原则和公平原则。另外，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，如果债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。因此，如果上诉人认为被上诉人盛通公司以不合理低价转让尚慧嘉苑5-1-xx号房屋，可以申请法院予以撤销，在不存在双方恶意串通的情况下，一审法院仅以存在低于市场价值转让房屋的行为、损害被上诉人罗某利益为由，直接作出上诉人与被上诉人盛通公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效的认定没有任何的法律依据，同时，根据法律规定，民事行为无效后，产生的法律后果就是相互返还，一审法院在一方面作出《石家庄市商品房买卖合同》无效的认定，又认定上诉人与被上诉人盛通公司存在办理尚慧嘉苑5-1-xx号房屋商品房登记备案撤销手续的附随义务，在法律的适用上相互矛盾，明显属于适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实、适用法律均存在严重的错误，上诉人作为善意第三人与被上诉人盛通公司之间签订的商品房买卖合同为买卖双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应该得到法律的保护，因此，上诉人请求二审人民法院在查清事实的基础上，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。三、被上诉人罗某与本案没有直接利害关系，不具备提起本案诉讼的主体资格。根据民诉法的规定，起诉的主体应当是与案件有直接利害关系的民事主体，本案中，涉案合同的当事人是上诉人与被上诉人盛通公司，合同中约定交易的房屋是盛通公司名下的房产，被上诉人罗某既不是涉案合同的一方当事人，也不是交易房屋的产权人，与本案没有直接的利害关系，不符合提起本案诉讼的主体条件，应当驳回罗某的起诉。罗某答辩称，一、一审法院认定案件的事实清楚，适用法律正确，所作判决结果并无不当。上诉人的上诉理由在一审审理过程当中，均已经阐述清楚。在本次上诉过程中并无新的理由，其提出的上诉请求没有新的事实和新的证据支持，不能成立。二、对于上诉人当庭所补充的上诉观点，不符合法律规定。合同法第52条关于确认合同无效的规定里边有，在损害国家集体或第三人利益的情况下，可以提起合同无效的确认之诉。那么在这种情况下，第三人是提起合同无效确认之诉的一方主体。而本案当中盛通公司所出售的房屋，在先行出售给罗某的情况下，再行出售给上诉人李某很显然侵害了罗某的合法权益。罗某作为提起确认李某与盛通公司之间的合同无效的当事人主体符合法律规定。三，被上诉人罗某在本案一、二审、发还重审过程当中，一直在坚持，并主张强调一个观点，上诉人李某与被上诉人盛通公司之间存在串谋行为。在一审中上诉人通过其他证据例如房屋买卖合同的价格单价、购销合同销货清单等存在重大瑕疵的证据对这一事实进行了详尽充分的论述和证明。在此被上诉人再行提出一个不能排除合理怀疑的具有瑕疵的书面材料。在盛通公司提交的与李某的备案合同当中明确有李某签字。而这个签字与李某在上诉状当中的签字、在李某出具给其代理人的授权委托书当中的签字明显非一人所为。在发还一审过程当中，上诉人提出了申请，请求法院通知李某本人以及购销合同的当事人主体李新海到庭参加庭审，接受询问，但李某一方无正当理由未履行通知义务，并且本人也未到庭。通过这一事实，被上诉人提出合理怀疑，本次上诉状的内容并非李某本人真实意思表示。其在一审和二审当中所提出的观点也极有可能并非其本人的真实意思表示。在开庭前我看了一下上诉人一方提交的授权委托书、李某的身份证复印件。在一审中李某的代理人一直强调上诉人离的远，我们联系不上，无法到庭。但是其能够提交李某的身份证复印件就表示他们之间是具有直接联系的，那为什么就不能够出具一份不存在瑕疵的、由李某本人签字确认的授权委托书，甚至包括其与代理人之间的委托代理合同。因为备案合同是经过了房屋行政管理机关备案，我们姑且认为备案合同当中李某的签字是其本人签字。如果这一事实成立，那么上诉状以及授权委托书当中签字显然不是李某签字，如果上诉状和委托书当中的李某签字是其本人签字的话。备案合同当中李某的签字显然不是其本人签字。通过这一事实也能够充分证明上诉人李某与被上诉人盛通公司之间存在串谋行为。因此被上诉人罗某向二审法庭提出请求。请本案庭审结束之后，向石家庄司法局、河北省司法厅就李某的委托书是否是由本人签署，是否本人真实意思表示的情况，提出司法建议。上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。盛通公司答辩称，一、我们认可上诉人李某的上诉意见。二、盛通公司认为被上诉人罗某一方所称的上诉人李某与被上诉人盛通公司存在串谋行为的陈述不符合事实，也没有任何证据能够证实上诉人与被上诉人盛通公司之间存在串通行为。本案属于民事纠纷而非刑事案件。当事人应就自己的主张承担举证责任，不能以所谓的合理怀疑来推断所谓的客观事实。罗某向一审法院起诉请求：1、依法确认二被告所签订的尚慧嘉苑5-1-xx号房屋商品房买卖合同无效，并判令被告撤销合同备案登记手续；2、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告罗某系河北省国际商会原工作人员。2013年8月14日，河北省国际商会与被告石家庄盛通房地产开发有限公司签订《商品房团购协议书》，协议约定河北省国际商会团购被告石家庄盛通房地产开发有限公司开发的河北国际商务广场生活配套小区3号楼、4号楼东单元、5号楼东单元，共计199户。2014年5月5日，原告罗某与被告石家庄盛通房地产开发有限公司签订《河北国际商会广场房屋认购协议书》，协议约定原告购买河北国际商会广场（现名称为尚慧嘉苑）5号楼1单元xx室，建筑面积为190平方米，房屋单价为4083.04元/㎡，合同约定付款方式与期限为：签订时，原告缴纳房价款5万元；工程开工7日内，付至全部房价款的30%；被告石家庄盛通房地产开发有限公司取得预售许可证3日内，双方签订正式商品房买卖合同，并按商品房买卖合同约定期限付清剩余房款。同日，原告向被告盛通房地产公司交纳了5万元购房款。2016年12月17日，被告石家庄盛通房地产开发有限公司、李某就本案诉争房屋（石家庄市裕华区）签订《商品房买卖合同》，合同约定购房单价为4083.04元/㎡，并于2016年12月19日办理了预售商品房合同备案书。对上述事实原、被告均无异议。庭审中，原告称被告石家庄盛通房地产开发有限公司未通知原告交纳房款,与被告李某签订商品房买卖合同，存在主观恶意，购房合同显示房屋价款明显低于当时的市场价值，二被告之间的房屋买卖合同无效。被告石家庄盛通房地产开发有限公司称其已按约定向团购单位河北省国际商会履行了通知交纳房款的义务，原告未按规定的时间交纳购房款，按合同约定其有权将该房屋另行出售。被告李某称，房屋实际成交价为7500元/㎡，总价款为1424475元。其中房款136万元是被告石家庄盛通房地产开发有限公司欠李某之父李新海的货款转为购房款支付，剩余64475元以现金交付。对此被告提交了河北省国际商会出具证明、购销合同、销货清单2份。原告质证认为，河北省国际商会出具的证明有异议，证明形式不符合规定，证明仅有单位的公章，没有单位负责人和证明制作人签字。对购销合同、销货清单的真实性有异议，购销合同中约定货款转为借款不符合交易惯例，采购保温砂浆程序不合规，销货清单编号在前的反而标注的日期在后，明显不符合常理，且被告在原一审、二审中均未提交，综上原告认为上述证据存在重大瑕疵，不应作为认定案件事实的证据。在审理过程中，原告申请对2016年4月10日购销合同中被告石家庄盛通房地产开发有限公司印章、李新海签字及手印形成时间与合同落款日期是否同期形成进行司法鉴定，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为不能确定购销合同中被告石家庄盛通房地产开发有限公司印章、李新海签字及手印形成时间。原、被告对鉴定结论均无异议。为查清被告李某之父李新海与被告石家庄盛通房地产开发有限公司的债权债务关系的事实，本院通知李新海到庭参加诉讼，被告李某称李新海在新加坡，无法联系。以上事实有原、被告提交的《河北国际商会广场房屋认购协议书》、原告交款收据、《商品房团购协议书》、《公证书》、河北省国际商会出具的证明以及团购相关事项的文件、《商品房买卖合同》、收据、购销合同、销货清单等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，2014年5月5日，原告罗某与被告石家庄盛通房地产开发有限公司之间签订的《河北国际商会广场房屋认购协议书》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议的约定全面履行自己的合同义务。被告石家庄盛通房地产开发有限公司在未通知原告解除合同的情况下，与被告李某于2016年12月17日签订《石家庄市商品房买卖合同》，属于“一房二卖”。本案中被告李某仅提交了购销合同、销货清单，案外人李新海经本院通知未到庭，现有证据无法证实被告李某之父李新海与被告石家庄盛通房地产开发有限公司存在真实的债权债务关系，故本院对被告李某辩称货款转为购房款的意见不予采纳。被告石家庄盛通房地产开发有限公司未提交房款发票等其他相关证据，而被告李某提供的证据不能证实已实际支付房款，且二被告签订的房屋买卖合同中约定的房屋单价明显低于当时的市场价值。综上，二被告签订房屋买卖合同的行为严重损害了原告的合法权益，二被告之间于2016年12月17日签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效。合同无效后，撤销合同备案手续是被告的附随义务，因此对原告要求撤销合同备案登记手续的诉讼请求依法予以支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告石家庄盛通房地产开发有限公司与被告李某2016年12月17日签订的《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2016121710210754093）无效。二、被告石家庄盛通房地产开发有限公司、李某于本判决生效后十日内办理石家庄市裕华区房屋商品房登记备案撤销手续。案件受理费80元、保全费4399元，由被告石家庄盛通房地产开发有限公司、李某承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，盛通公司于2015年5月5日与罗某签订了《河北国际商会广场房屋认购协议书》，被上诉人罗某依据与盛通公司协议中约定的付款方式交纳5万元购房款，该协议书清楚记载了罗某的个人手机号码。之后，盛通公司一直未联系罗某交纳剩余房款，在协议未全面履行又未解除的情况下，盛通公司又于2016年12月17日，与李某签订了《石家庄市商品房买卖合同》，基于上述两份合同买卖的都是涉案的同一房屋，本院对盛通公司存在“一房二卖”的事实予以认定。上诉人李某诉称其父李新海与盛通公司存在债权债务关系，其以上述债权及利息作为购房款且已支付给盛通公司，但未提供证据予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对李某上诉主张本院不予认可。结合本案查明事实，本院认为盛通公司与李某签订房屋买卖合同在后，上诉人又不能证明已经实际支付购房款，且合同约定房屋价款明显低于市场价值，本案中李某仅提交了购销合同、销货清单，案外人李新海经一审法院通知未到庭，现有证据无法证实李某之父李新海与石家庄盛通房地产开发有限公司存在真实的债权债务关系，故一审法院对被告李某辩称货款转为购房款的意见不予采纳并无不当。一审法院认为二被告签订房屋买卖合同的行为严重损害了原告的合法权益，二被告之间于2016年12月17日签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效，合同无效后，撤销合同备案手续是被告的附随义务，因此对原告要求撤销合同备案登记手续的诉讼请求依法予以支持，符合法律规定，本院予以认可。本案二被告之间于2016年12月17日签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效后，涉及双方互相返还财产及缔约过错的赔偿责任问题，因为案外人李某之父李新海经一审法院通知未到庭，现有证据无法证实李某之父李新海与石家庄盛通房地产开发有限公司存在真实的债权债务关系，故本院不予处理，李某可另行起诉解决。综上所述，李某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年五月二十九日法官助理王婷书记员任琳