江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初9014号 原告：赵强，男，1982年7月8日生，汉族，住东海县。 被告：利群时代商贸有限公司，住所地南通市经济技术开发区复兴东路501号智慧之眼数据大厦。 法定代表人：郭伟，执行董事。 委托代理人：柳学娇，该公司职工。 原告赵强与被告利某时代商贸有限公司（以下简称：利某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵强向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商铺场地租赁合同；2.被告返还收取合同押金，稻草人：44625元；名表馆：21555元。另外返还被告通过发放的超市卡刷卡代收原告店铺出售商品货款，稻草人：68969.09元，名表馆：139485.03元，共计：274634.12元；3.被告返还已付但未能营业期间租金：稻草人：11200.84元，名表馆：5447.09元，共计：16647.93元；4.被告赔偿装修损失，稻草人：42400元；名表馆：52749(均以评估为准）；5.被告赔偿原告员工工资及清退补偿金，稻草人6人，名表馆3人，共110250元；6、被告赔偿可得利益损失，稻草人:120000元，名表馆：240000元（均以评估为准）；7、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月7日，原告与被告于2016年底订立签订《商铺场地租赁合同》两份，双方在合同中约定由被告将位于连云港市东海县和平东路79号乐某特东海店面积为67平方米场地租赁给原告进行开稻草人皮具店使用，及39平方米场地租赁给原告进行开名表馆店使用，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，合同订立后原告支付稻草人押金¥44625元及名表馆押金¥21555元。原告为了正常经营，对场地投入资金进行了装修并添置经营设施，稻草人投入装修资金42400元，名表馆投入装修资金52749元。2017年3月6日，被告就因消防不合格被查封，商场停止营业至今未开业。原告等经营户多次找被告，均以正在协调、开业顺延等等为由拖延至今。因被告的违约行为，已经造成原告至少一年的租赁合同仅经营65日，就因被告的行为停业至今，经营损失：稻草人：100万以上，名表馆200万以上。因被告突然停业整顿，未明确具体开业时间，参照被告自有员工发放3个月基本工资，稻草人6人，1750*6*3=31500元，名表馆3人，1750*3*3=15750元。3个月后还未接到开业通知，清退所有员工，根据《劳工法》第四十七条对员工经济补偿（参照东海县2017年最低工资标准1400元），稻草人:1400*6(人）*5(年）=42000元，名表馆：1400*3(人）*5(年）=21000元。原告认为，被告作为商场对外出租场地经营场所，应依法保障出租场所能够正常合法经营，有义务保证消防、卫生等条件符合国家标准。被告不能保障以上条件，造成商场被责令停业，已经构成严重违约，至今未能恢复营业，已经构成根本性违约，致使合同目的不能实现，根据法律规定,原告有权主张解除合同，并要求被告承担违约责任，赔偿损失。为维护原告合法权益，特诉请贵院支持诉讼请求。 被告利某公司辩称，原告要求解除原、被告签订的商铺场地租赁合同，请法院依法裁判。原告要求被告返还合同押金（稻草人44625元、名表馆21555元）及超市卡代收货款（稻草人68969.09元、名表馆139485.03元），共计274634.12元，无任何事实及法律依据，原告应当出具被告收取原告租赁保证金的收款原始单据，对其支付押金的事实提供有效的证明（包括但不限于被告向其收取押金的收款原始收据、银行转账凭证记录等)，对其主张的超市卡代收货款提供有效地的原始凭证证明。原告请求返还已付但未能营业期间租金:稻草人（11200.84元)、名表馆（5447.09元），共计16647.93元。无任何事实和依据，对其主张剩余租金事实提供有效证明（包括但不限于支付凭证（原件），银行转账凭证等)。即使在需退还租金时，也应按实际使用天数，据实据算。原告请求被告支付其装修损失：稻草人店（42400元)、名表馆(52749元），共计95149元，无任何事实及法律依据。原被告双方签订的合同中并无有关任何被告应承担原告装修款项的约定，反而在合同第15.18条约定设计和装修费用应由原告自行承担。原告应对其诉请提供足够的证据加以证明，包括但不限于装修合同、购买材料清单及对应的银行转账等支付凭证、相应的发票，以证明自己的实际支出。原告应对其装修残值提供证据。原告要求被告支付其员工工资及清退补偿金110250元，无任何事实及法律依据，双方签订的合同中并无有关约定。原告诉请缺乏合同约定的支持，且原告应提供对应的员工劳动合同、保险关系、被告提供的员工证章、工资发放银行转账等支付凭证对自己的实际支出加以证明。原告要求被告支付其可得利益损失：稻草人（120000元)、名表馆（240000元），共计360000元，无任何事实及法律依据，双方签订的合同中无有关约定。本案的诉讼费由原告承担。原告并未与东海店签订租赁合同，根据合同相对性，原告无权起诉江苏乐某特商业有限公司东海店，另，江苏乐某特商业有限公司东海店已闭店，无任何能力承担法律责任，原告起诉东海店，无法律依据。综上，原告诉请无事实和法律依据，请法院依法查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2016年12月7日，江苏乐某特商业有限公司（甲方）与原告赵强（乙方）签订《商铺场地租赁合同》（稻草人店铺），部分内容为：第一条、租赁场地位于乐某特东海店一层场地，建筑面积67平方米。第二条、乙方承租租赁场地用于箱包皮具等。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。第五条、每日每平米租金7.3元，月租金人民币14874元。在整个租赁期内，乙方以每壹个月为一个租金支付周期，乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金。乙方在本合同签署后之日起三日内向甲方支付押金人民币44622元（大写：肆万肆仟陆佰贰拾贰元整）。本合同提前解除或者到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金。管理费每月305.52元。第十八条、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，本合同在甲方书面通知乙方之日终止。甲方有权终止本合同的次日收回租赁场地，且乙方已交纳的押金、已支付未发生的租金等款项作为违约金不予退还。1、未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁场地转租、转让、转借、调换使用或者擅自与他人合作经营的；2、擅自改变本合同规定的租赁用途或经营目的。……第二十三条、如乙方同意甲方顾客使用甲方的IC卡进行结账消费，则甲方按照消费金额的95%向乙方结算。该合同有江苏乐某特商业有限公司合同专用章签章。 同一日，双方另签订《商铺场地租赁合同》（名表管店铺），部分内容为：第一条、租赁场地位于乐某特东海店一层场地，建筑面积39平方米。第二条、乙方承租租赁场地用于经营名表。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。第五条、每日每平米租金6.1元，月租金人民币7184元。在整个租赁期内，乙方以每壹个月为一个租金支付周期，乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金。乙方在本合同签署后之日起三日内向甲方支付押金人民币21552元（大写：肆万肆仟陆佰贰拾贰元整）。本合同提前解除或者到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金。管理费每月177元。第十八条、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，本合同在甲方书面通知乙方之日终止。甲方有权终止本合同的次日收回租赁场地，且乙方已交纳的押金、已支付未发生的租金等款项作为违约金不予退还。1、未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁场地转租、转让、转借、调换使用或者擅自与他人合作经营的；2、擅自改变本合同规定的租赁用途或经营目的。……第二十三条、如乙方同意甲方顾客使用甲方的IC卡进行结账消费，则甲方按照消费金额的95%向乙方结算。该合同有江苏乐某特商业有限公司合同专用章签章。 2017年2月3日，原告实际交纳名表管店铺合同押金21555元、稻草人合同店铺押金44625元。2017年2月24日，原告交纳两店铺租金下个月租金22060元。 原告申请对于涉案店面装修损失进行鉴定。本院根据鉴定程序委托江苏建恒工程咨询有限公司进行鉴定，该公司于2019年1月15日出具苏建恒鉴[2019]004号鉴定报告，鉴定结果意见为:名表管店铺鉴定工程造价为52427.10元，稻草人店铺鉴定工程造价为40027.83元。鉴定情况说明：1、鉴定造价按合格工程计价。2、鉴定价按现行装修重置价计价。3、因鉴定资料中未见装修合同等文件，故鉴定价中规费及税金不予计取。4、鉴定价未考虑装修使用期限摊销。5、集成吊顶不予计价。原告支出鉴定费6000元。被告提出对该鉴定报告的鉴定依据有异议，认为鉴定报告无效，鉴定方法错误，装修重置价与装修损失不是同一概念，应当评估涉案租赁场地的装修残值，而非审计装修工程造价，也未考虑装修使用期限摊销和折旧，应当重新评估。 2018年8月29日，江苏乐某特商业有限公司变更为利某公司。乐某特东海店于2017年3月7日因消防原因闭店整改，至今未恢复营业。 消费者持超市IC卡在名表管和稻草人店铺刷卡消费购物，分别还有139485.03元和68969.09元尚未结算返还原告。 以上事实，有当事人陈述及原告提供的《商铺场地租赁合同》、IC卡返还汇总表、招商部账款确认、租金发票、押金收据、鉴定报告及鉴定费票据等证据予以证实。 审理中，原告申请撤回第5项关于赔偿原告员工工资及清退补偿金的诉讼请求。 本院认为，2016年12月7日，江苏乐某特商业有限公司与原告赵强签订的两份《商铺场地租赁合同》（名表管店铺和稻草人店铺），系当事人真实意思表示，均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。乐某特东海店于2017年3月7日因消防原因闭店整改，至今未恢复营业，导致原告无法继续使用该租赁场地，该合同已实际履行不能，案涉商铺租赁合同应予解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，此合同解除是因为江苏乐某特商业有限公司停止营业违约造成，应当赔偿原告的相关损失。江苏乐某特商业有限公司应该根据合同关于押金的约定向原告返还名表管店铺合同押金21555元、稻草人合同店铺押金44625元，合计66180元。此外，江苏乐某特商业有限公司还应当返还因消费者持卡在原告处消费的货款139485.03元和68969.09元，合计208454.12元。根据合同约定，原告每月应交租金22058元（14874元+7184元）。原告已实付2017年3月租金22060元，乐某特东海县店于2017年3月7日停止营业，江苏乐某特商业有限公司应向原告返还无法使用租赁场地期间的租金17079元[22058元／31天×（31天-7天）+2元]，原告要求返还租金16647.93元，未超出上述范围，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的装修损失，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装修装饰损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。根据鉴定结论，鉴定的造价中不包括未形成附合的可挪动的物品，也未考虑规费及税金等损失，对该鉴定结论意见客观公正，本院予以采信。双方签订的合同为一年期限，原告已装修使用2个月零7天的时间，被告提出鉴定价未考虑装修使用期限摊销及折旧，具有合理性，本院予以采纳，被告应承担剩余10个月的装修损失，对原告的装修损失中的43689.25元（名表管店铺）和33356.53（稻草人店铺），合计77045.78元，本院予以支持。 关于原告主张的可得利益损失，因乐某特公司自身的原因导致合同无法继续履行，造成了原告正常经营情况下的收益损失，故应赔偿原告合理期限内的预期可得利益，虽然原告提交的证据，不足以证明其实际经营收入情况，但乐某特的闭店行为确实导致了原告客观上的经营损失，原告在对方违约时也应积极采取措施防止损失的进一步扩大。综合考虑原告赵强的店面规模（包括面积、区位）、租金数额、支出成本等因素，参照同类行业在岗职工平均工资标准，本院酌情认定原告名表管店铺可得利益损失40000元、稻草人店铺可得利益损失80000元，合计120000元。 江苏乐某特商业有限公司变更为利某公司。江苏乐某特商业有限公司上述债务由变更后的利某公司承继。 综上，对于原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的两份《商铺场地租赁合同》； 二、被告利群时代商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告赵强返还名表管店铺合同押金21555元、稻草人合同店铺押金44625元，合计66180元； 三、被告利群时代商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告赵强返还代刷IC卡商铺货款208454.12元； 四、被告利群时代商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告赵强返还未营业期间租金16647.93元； 五、被告利群时代商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告赵强支付装修损失77045.78元； 六、被告利群时代商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告赵强支付可得利益损失120000元； 七、驳回原告赵强其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费12367元，鉴定费6000元，合计18367元，由原告负担7000元，被告利群负担11367元（已由原告垫付，被告应负担部分于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币12367元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。0100 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  吴 鹏 审 判 员  侯书宇 人民陪审员  魏忠田 二〇一九年五月十日 法官 助理  马 跃 书 记 员  王 玥 附：上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。