湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019〕鄂06民终747号上诉人（原审被告）：王锐，男，1976年3月13日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人（原审被告）：覃雪娟，女，1980年9月20日出生，汉族，住址同上，系王锐之妻。委托诉讼代理人：周剑，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余洪俊，男，1969年7月5日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：王珉，女，1970年7月10日出生，汉族，住址同上，系余洪俊之妻。委托诉讼代理人：姚曙明，湖北杰伟律师事务所律师。上诉人王锐、覃雪娟与被上诉人王珉、余洪俊返还原物纠纷一案，不服湖北省襄阳市襄城区人民法院作出的（2018）鄂0602民初2337号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王锐、覃雪娟的委托诉讼代理人周剑，被上诉人王珉、余洪俊的委托诉讼代理人姚曙明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人王锐、覃雪娟上诉请求：1.依法撤销（2018）鄂0602民初2337号民事判决，驳回被上诉人在一审的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。1.被上诉人在2008年10月30日与上诉人签订《房改房买卖合同》后，没有向上诉人支付一分钱的房款，一审开庭时已查明该事实，但是一审判决却未作认定和评判。2.双方当事人是在父母的主持和操持下达成的房屋置换协议，父母的证言直接来源于案件事实，理所当然属于直接证据。如果双方不存在房屋置换关系，上诉人怎么可能将房屋无偿地过户给被上诉人。一审法院认定没有直接证据证明房屋置换的事实错误。3.被上诉人将置换房私下过户给他人，是不争的事实。（二）一审判决适用法律错误。1.一审法院认为“不动产物权登记生效”，曲解了法律条文原意，删除了该条文的核心词“依法登记”，从而为被上诉人违法办理产权过户行为寻找藉词，违反了立法本意2.本案讼争房屋系共有财产，王锐个人没有处分权。1998年王锐所在的单位襄阳市医修站根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》实行公有住房改革，王锐按照“标准价”36419.65元的价格购得了医修站5栋3楼10号房改房，没有《土地使用权证书》。该房的“成本价”为55364.71元，王锐出资的“标准价”36419.65元占“成本价”的65.78%。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第三款规定：“职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定”。所以，王锐享有该房65.78%的产权，所在单位襄阳市医修站享有34.22%的房屋所有权。王锐与医修站对该房屋系共有关系，王锐个人不享有处分权，房屋过户无效。3.本案诉争房屋没有《土地使用权证书》，不能办理产权变更登记，本案的房屋过户登记违法无效。根据《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请”。因此，房管部门办理本案诉争房屋产权变更登记的行为，违反了国家法律的强制性规定，是无效的。（三）一审判决程序违法。1.余洪俊在本案不享有诉权，诉讼主体不适格。没有证据证明余洪俊对本案诉争房屋享有产权，一审法院认为余洪俊基于和王岷的夫妻关系，与王岷共同享有诉争房屋的物权，从而错列当事人是错误的。2.本案应依法中止审理。本案在审理过程中，由于存在产权过户违法无效的事实，上诉人向原审法院提出了“撤销违法办理的不动产登记行为”的行政诉讼，并请求对本案中止审理，一审法院未予中止。3.上诉人在一审中于2018年10月10日第一次开庭时，当庭提出了反诉、递交了《民事反诉状》并在当天交纳了4400元反诉费。但一审法院对上诉人的反诉请求未作审理，程序违法。被上诉人王珉、余洪俊答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，上诉人的上诉理由不能成立，本案不存在上诉人所说的房屋置换的事实，房屋物权应由被上诉人享有，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。余洪俊、王珉向一审法院提出诉讼请求:1、判令两被告立即搬离两原告位于襄城区檀溪路269号（市医修站）5栋2单元3层左户房屋；2、判令两被告支付从擅自占用原告房屋至实际搬离之日止的房屋租金（具体金额以评估机构的结论为准，暂按15000元主张）；3、案件受理费及评估鉴定费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回要求被告支付占用房屋租金的诉讼请求。一审法院认定事实：两原告1993年1月登记结婚，系夫妻关系，被告王锐、覃雪娟2002年10月登记结婚，系夫妻关系，被告王锐系襄阳市医疗器械维修管理站职工，1998年参加房改，购得本单位5栋2单元3楼左室，建筑面积85.71平米的房屋一套，1998年4月20日至1999年7月7日分三次交纳购房款37448元，遂后房屋产权办至被告王锐名下，产权证号襄城区字第00037288，房屋购买后原告夫妇装修入住，2008年10月30日，原告王珉与被告王锐签订《房改房买卖合同》，约定王珉以10万元价格购买王锐市医修站家属院5栋2单元3楼左室房改房，2009年1月6日，该房屋产权变更登记至原告王珉名下（襄樊市房权证襄城区字第**），2012年底原告夫妇搬入新居，诉争房屋处于空置状态，被告一家遂搬入居住，双方因而产生矛盾并逐渐升级，2016年12月18日至2018年3月20日，为房屋腾退纠纷四次报警求助。一审法院认为：诉争房屋初始虽系王锐名下的房改房，但一直由余洪俊、王珉实际居住，产权亦在2009年1月过户至王珉名下，不动产物权登记生效。王珉系诉争房屋的合法权利人，余洪俊基于和王珉的婚姻关系，与王珉共同享有诉争房屋的物权，物权具有排他性，余洪俊、王珉要求王锐、覃雪娟腾退交还诉争房屋，理由正当，于法有据，予以支持。王锐、覃雪娟辩称，王锐与王珉口头达成房屋置换协议，以诉争房屋置换王珉名下的房改房，并因而将诉争房屋产权过户至王珉名下，但王珉却违反约定，不向王锐交付置换房屋及办理产权过户手续，反而私下将置换给王锐的房屋过户给他人，王珉应将诉争房屋返还给王锐，其陈述仅有证人证言佐证，无直接证据证实，不能否定诉争房屋的物权登记效力，不予采信。况且王锐在长达二十年的时间里既未占有、使用所谓置换房屋，亦未取得该房屋产权，也不提起诉讼寻求保护自己的权利，其放任态度有违常理，王锐、覃雪娟要求驳回余洪俊、王珉的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决如下：被告王锐、被告覃雪娟于本判决生效后十日内，从占用原告的襄城区檀溪路269号（市医修站）5幢2单元3层左户房屋（襄樊市房房权证襄城区字第**）出。案件受理费减半收取4568元，由被告王锐、被告覃雪娟共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。一审中，王锐主张王珉与其置换的房屋系王珉在襄城区庞公小区市中心医院家属院的房屋一套（面积63.6平方米），王锐、王珉母亲王式兰为此出具的书面证言一份。二审中王锐主张王珉用于置换的房屋除上述房屋外，还有王珉承租的位于襄阳市××小学附近的直管公房一套（面积30平方米）。二审另查明，王珉于2006年将其位于市中心医院家属院的房屋赠与给了余洪俊的侄子余长勇，并于2006年1月18日办理了房屋过户手续。2008年10月30日，王珉与王锐就本案诉争房屋签订《房改房买卖合同》后，未向王锐支付合同约定的10万元购房款。本院认为：房屋对每一个家庭而言都属于重大家庭资产，因此在房屋上设立某种权利义务关系，或签订书面合同对双方权利义务进行明确约定，或用行为表明双方存在事实上的法律关系。王珉与王锐系姐弟关系，王锐主张其与王珉在1999年达成了房屋置换协议，王珉用其在市中心医院家属院的房屋一套及租赁的直管公房一套置换王锐从其所在单位购买的本案诉争房屋一套，未提供书面置换协议，仅提供了两人母亲王式兰在一份打印件上签名的书面证言，亦未提供其他证据予以印证。且王式兰证明王珉系用其在市中心医院家属院的房屋一套置换本案诉争房屋，该证言与王锐主张王珉系用两套房置换本案诉争房屋不一致。同时，从行为上分析，对于王珉在市中心医院家属院的房屋，王锐从1999年至今既未占有使用，也未要求王珉、余洪俊交付房屋权属证书，更未要求王珉、余洪俊办理产权过户手续。特别是2008年10月30日王珉与王锐就诉争房屋签订《房改房买卖合同》，并据此在2009年1月6日将诉争房屋过户至王珉名下时，王锐也未要求王珉、余洪俊将其主张置换的房屋同时过户到其名下或交由其控制管理。而诉争房屋自王锐从其单位购买后，便由王珉装修居住使用，并在2009年1月6日取得诉争房屋所有权证，成为诉争房屋合法物权人。因此，王锐主张其与王珉之间存在房屋置换合同关系，证据不足，据此占有使用诉争房屋，没有合同和法律依据。王珉作为物权人，要求王锐、覃雪娟返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。余洪俊基于与王珉之间的夫妻关系，属于诉争房屋的共同物权人，对于诉争房屋也享有返还请求权。至于王珉取得诉争房屋物权时是否支付对价，则属于双方之间债权债务的范畴，不影响对其物权人的认定，双方当事人可根据合同约定及真实履行情况另行主张权利；双方在办理诉争房屋产权过户手续时是否存在违法行为，属于行政程序审查的事项，不是本案民事诉讼审理的范围。王锐在一审中以其提起了撤销违法办理不动产登记行为的行政诉讼为由，申请中止本案的审理，因其至今未提供人民法院受理该案的立案通知书，一审法院对其中止本案审理的申请未予准许，符合法律程序。王锐在一审法院2018年10月10日第一次开庭时当庭提交反诉状，请求撤销双方签订的房屋买卖合同、确认本案诉争房屋的产权变更登记违法且无效，一审法院告知其在三日内交纳反诉费4400元，逾期按自动撤回反诉处理。王锐在一审法院2018年10月23日第二次开庭时，未提供交纳反诉费的发票或支付凭证，一审法院对其反诉请求未予审理，程序并无不当。综上所述，上诉人王锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9136元，由上诉人王锐负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 苏 轶审判员 严庭东二〇一九年五月九日书记员 郭明月