四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民终428号 上诉人（原审原告）：周平，女，1989年3月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖兰英，女，1969年4月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系周平母亲。 委托诉讼代理人：蒋蜀新，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：巴中市金杨置业有限公司，住所地四川省巴中市巴州区后坝街方正大厦。 法定代表人：方金节，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 原审第三人：巴中市庆园房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市巴州区后河桥惠民苑G栋后排二楼。 法定代表人：陈庆德，董事长。 原审第三人：严政，男，1970年11月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：莫晓宇，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌军，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：黄莉，女，1972年12月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人周平因与被上诉人巴中市金杨置业有限公司（以下简称金杨公司）、第三人巴中市庆园房地产开发有限公司（以下简称庆园公司）、严政、黄莉商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2017）川19民初25号判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。周平及其委托诉讼代理人肖兰英、蒋蜀新、金杨公司法定代表人方金节及其委托诉讼代理人辛长洋、第三人严政及其委托诉讼代理人莫晓宇、第三人黄莉的委托诉讼代理人刘霞到庭参加诉讼。庆园公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周平上诉请求：1．撤销四川省巴中市中级人民法院（2017）川19民初25号判决第二项，依法改判。2．一审、二审诉讼费用由金杨公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误导致错判，本案周平与金杨公司签订了《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，交纳了大部分房款且依法占有所购买的商铺，应当受法律保护，第三人严政未提供证据证明案涉《商品房认购书》《商品房买卖合同》、收款凭证及支付房款的凭证是虚假的，一审法院认定周平将购房款交由金杨公司指定收款人华海霞、方金节等人不符合正常交易习惯，却认可严政同样打入方金节私人账户的3000万符合交易习惯，对同一行为采用不同的评判标准，缺乏事实与法律的依据。二、一审法院违反法定程序，对于周平提交的证据，金杨公司无异议，严政提出异议但法院认定《商品房认购书》签章、收款凭证上的备注及收款人不同等问题，一审法院并未在庭审中就上述问题询问当事人，并未让周平发表意见，违反法定程序。三、严政以黄莉名义与金杨公司签订的《商品房购买合同》系作为对严政借款债权的担保，而在《中华人民共和国民法总则》生效后，最高人民法院对于为民间借贷提供担保的房屋买卖合同应当认定为无效。 金杨公司辩称：一、周平与金杨公司于2012年6月27日签订的《商品房认购书》合法有效，不存在合同无效的相关情形，且具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。二、严政以黄莉的名义与金杨公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议不成立，《商品房买卖合同》及其补充协议不具有合同履行的前提。严政及其委托诉讼代理人在另案（2015）巴中民初字第34号案件审理过程中陈述，严政以黄莉的名义与金杨公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，不是基于买卖房屋的真实意思表示，而系对借款合同的担保。因此，《商品房买卖合同》及其补充协议不成立，关于房屋买卖的相关内容对合同双方均没有法律约束力，严政不负有向金杨公司支付购房款的义务，金杨公司也不负有向严政交付房屋的义务。因此，金杨公司与黄莉应当对已经办理的商品房买卖合同网签备案登记予以撤销，金杨公司应当就周平与金杨公司签订的《商品房买卖合同》办理备案登记。三、金都西锦项目因客观原因致使目前尚无法办理争议房屋权属转移登记，金杨公司同意在符合房屋权属转移登记条件的情况下，为周平办理其所购房屋的产权证书。 严政、黄莉述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、周平认为其与金杨公司于2012年6月签订的“编号19”《商品房认购书》、周燕与庆园公司签订的“编号13016”《商品房认购书》有效的主张不能成立。该两份认购书与周平与金杨公司签订的《商品房买卖合同》约定的房号和房屋面积不同，标的物是不是同一存疑，且其中一份“编号13016”《商品房认购书》为周燕签订，并非周平本人，其与周平之间的关系存疑。二、周平未履行向金杨公司支付部分房款的义务。周平自认仅支付了部分房款，而且时间跨度长达数年，到底这是商品房买卖合同关系还是其他法律关系存疑。而且所谓收取房款的账户是个人账户，流程也不规范，明显不符合开发商收取房款的正常流程。严政、黄莉认为这恰恰和民间借贷关系的外观表象非常吻合。三、周平认为已经合法实际占有房屋的理由不能成立。按照《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，房屋交付必须具备相应的法定条件，必须要竣工验收合格。这个房屋的现状是散水工程没有完成、多处墙面脱落。在房屋根本不具备验收条件的情况下强行交房和强行收房，不是合法占有。四、周平认为严政与金杨公司签订的房屋买卖合同实为借款担保合同的理由不能成立。首先，无论是借款合同，还是商品房买卖合同都是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。同时，我国法律也没有就借款关系转化为房屋买卖合同关系作出禁止性规定。金杨公司与严政为了化解债权债务，双方达成了商品房买卖合同并且进行了履行。庆园公司未到庭发表意见。 周平一审诉讼请求：1.请求确认周平与金杨公司于2012年6月27日签订的《商品房认购书》有效。2.请求确认周平与金杨公司于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》有效。3.请求判令金杨公司立即向房屋登记机关申请办理周平与被告金杨公司于2015年3月23日签订的商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案。4.请求判令金杨公司立即向房屋登记机关申请将金都西锦第4层1号、2号房屋的权属转移登记办理到周平名下。5.请求判令金杨公司与黄莉于2015年2月6日签订的关于“金都西锦”第4层1号、2号的商品房买卖合同不成立。6.请求判令金杨公司、黄莉立即办理撤销金杨公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于“金都西锦”第4层1号、2号房屋的商品房买卖合同签约备案登记。7.本案诉讼费用由被告金杨公司和黄莉承担。 一审法院经审理查明：周平于2012年6月27日委托其父亲周尚松与被告金杨公司就“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋签订“编号19”的《商品房认购书》。2012年6月2日周燕（周平之妹）与庆园公司就“金都西锦”二单元13楼2号107.05㎡房屋签订“编号13016”的《商品房认购书》。2015年3月23日，周平按照金杨公司的提议，签订《商品房买卖合同》，确认购买“金都西锦”4楼商业用房1号房，建筑面积510.99㎡、2号房建筑面积727.16㎡，总面积1238.15㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款9286125元。2012年6月2日，庆园公司金都西锦项目部华海霞向周燕书立收金都西锦二单元第壹拾叁楼贰号房购房款34万元（收据上注明：2011年2月25日周尚松收据、合同作废，2011.2.25收27万，2011.6.2收7万），编号0017735。2012年6月5日，庆园公司金都西锦项目部华海霞向周燕（周平之妹）书立收金都西锦二单元第壹拾叁楼贰号房购房款15万元收据，编号0017740。2012年6月7日金杨公司华海霞向周尚松书立收房款260万元（收据上注明：原收款收据作废，补此收据），编号02177。2013年3月2日，金杨公司华海霞向周尚松书立收房款100万元，（收据上注明：原合同收款收据补，原收据作废）编号02178，以上合计409万元，金杨公司未向周平出具正式购房发票。金杨公司于2015年4月9日开具了《业主入住通知书》，同日向巴中市新星物业管理有限公司交纳物管费35669元。 同时查明，2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立金杨公司。2011年1月15日，庆园公司（甲方）与金杨公司（乙方）达成项目转让移交协议书，甲方及委托代理人方金节同意将巴中市巴州区西华正街中段灾后重建项目“金都西锦”项目转让给乙方，乙方同意接收甲方的项目转让。乙方自按接收甲方的项目转让之日起，自行独立承担甲方转让项目的民事、行政、刑事和经济责任，甲方不负转让项目的任何责任、甲方不负连带责任。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称，西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托庆园公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和庆园公司同意，现该项目由金杨公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年12月3日庆园公司向金杨公司发出声明函告称，“经我庆园公司与金杨公司协商同意金都西锦项目转由金杨置业有限公司开发建设，且方金节仍为该项目负责人。在本声明前及本声明后，金杨公司及股东以庆园公司的名义，所签订的一切购房合同及文书、债权、债务等任何经济责任和法律责任、民事纠纷等，由金杨置业有限公司及股东负全部责任。一切与我庆园公司无任何关系。” 另查明，2014年11月13日，第三人严政与被告金杨公司签订了《借款合同》与《借款抵押担保合同》，约定金杨公司向严政借款叁仟万元；金杨公司以其开发的位于巴中市巴州区“金都西锦”负一层及第三、四、五层房屋提供抵押担保，自抵押物具备办理抵押登记条件之日起五日内为抵押权人办理抵押登记，并将他项权证交给抵押权人等。同日，在四川省巴中市蜀北公证处已对《借款合同》办理了【（2014）川巴蜀北证字第5403号】具有强制执行效力的债权文书公证。同年11月14日，严政通过贾文通的账户向方金节的账户分别转款1000万元、2000万元人民币，金杨公司同日向严政书立收到3000万元借款的《收款确认函》。 2014年8月5日，金杨公司取得“金都西锦”《建设工程规划许可证》。同年11月4日，金杨公司取得“金都西锦”《建筑工程施工许可证》。同年12月28日，金杨公司取得“金都西锦”一幢《商品房预售许可证》。在具备了办理抵押物抵押登记条件后，金杨公司未按照《借款合同》与《借款抵押担保合同》约定为严政办理抵押物的抵押登记事宜。经严政与金杨公司协商，金杨公司同意严政以黄莉的名义对“金都西锦”的负一层及第三、四、五层整层房屋签订房屋买卖合同。严政以黄莉名义与金杨公司分别于2015年2月6日网签购买第四层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504073），于2月11日网签购买第三层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504531），于2月15日签订负一层整层房屋的《商品房买卖合同》（未备案登记），上述房屋总价款2408.94万元。2016年2月16日，严政以黄莉的名义为乙方与甲方金杨公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方于2016年2月13日至2016年4月13日向甲方支付全部房款2408.94万元（其中三层12089400.00元、四层9000000.00元、负一层3000000.00元）；乙方可采取银行转账、现金及他人对甲方享有的债权转移等方式向甲方支付房款，乙方也可采取转账、现金、他人对甲方享有的债权转移相结合的方式支付房款；一方违约按《商品房买卖合同》总房价款的30％向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方违约金不足部分的损失。2015年1月15日、3月16日，金杨公司已向严政支付该借款利息180万元。尔后，第三人严政发现被告金杨公司经营状况恶化，对外形成巨额债务。便于2015年4月21日向金杨公司发出《解除合同通告书》，要求解除与其签订的《借款合同》和《借款抵押担保合同》。金杨公司收到该解除通知后，提出异议，并于2015年7月13日向巴中市巴州区人民法院提起解除合同异议诉讼，该案经本院提审后，金杨公司自愿申请撤诉，本院于2017年6月8日作出巴中市中级人民法院（2017）川19民初字第26号民事裁定书：准予原告金杨公司撤诉。2015年4月22日，严政向本院申请诉前保全，本院作出（2015）巴中民保复字第1号民事裁定，对金杨公司开发的“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋予以查封。查封期限为两年。金杨公司及杨先成、罗云华、周平、陈世蓉、三鑫公司、李德全、李林芷、李卓向本院申请复议，同年5月21日，本院分别作出了（2015）巴中民保复字第1号、第2号、第3号、第4号、第7号、第8号民事裁定书，驳回复议人金杨公司、杨先成、罗云华、周平、陈世蓉的复议申请，同日又作出（2015）巴中民保复字第5号、第6号民事裁定，解除对位于四川省巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第五层房屋的查封。本院于2017年4月17日作出（2017）川19财保7号民事裁定，继续对金杨公司开发的“金都西锦”第三、四层房屋予以查封。查封期限为两年。另查明，金杨公司开发的“金都西锦”项目至今尚未全面竣工，也未通过相关房地产主管机构综合验收。 一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）案涉《商品房认购书》《商品房买卖合同》的效力认定；（二）周平对案涉房屋是否构成善意占有;（三）原告周平的诉讼请求是否成立。 （一）案涉《商品房认购书》《商品房买卖合同》的效力认定 1.2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立金杨公司。2011年1月15日，庆园公司（甲方）与金杨公司（乙方）达成“金都西锦”项目转让移交协议书。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称：西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托庆园公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和庆园公司同意，现该项目由金杨公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年6月2日、27日周尚松、周燕分别与庆园公司金都西锦项目部、金杨公司签订《商品房认购书》，周尚松认购“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋，周燕认购“金都西锦”二单元13楼2号房屋。周燕认购合同载明：甲方庆园房地产开发有限公司法人代表为陈庆德、委托代理人为华海霞，落款签字是代理人华海霞，盖庆园公司金都西锦项目部印章，认购“金都西锦”二单元13楼2号房屋，与本案诉争房屋不在同一位置。周尚松认购合同载明：甲方金杨公司法人代表为张扬、委托代理人为华海霞，落款签字是代理人华海霞，盖金杨公司印章。周尚松认购“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋，但2012年6月2日编号0017735收据上注明：2011年2月25日周尚松收据、合同作废，2011.2.25收27万，2011.6.2收7万；2012年6月7日编号02177收据上注明：原收款收据作废，补此收据；2013年3月2日编号02178收据上注明：原合同收款收据补，原收据作废。直到2015年3月23日才签订《商品房买卖合同》，确认周平购买“金都西锦”4楼商业用房1号房建筑面积510.99㎡、2号房建筑面积727.16㎡，总面积1238.15㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款9286125元。2012年6月2日、27日周尚松、周燕分别与庆园公司金都西锦项目部、金杨公司签订《商品房认购书》，甲方为庆园房地产开发有限公司，但落款盖章是庆园公司金都西锦项目部，项目部是否有签订房屋买卖合同的资格无证据证明，且庆园公司未盖章，缺乏合同有效的必要要件，对该《商品房认购书》的效力，本院不予认定。周尚松签订的《商品房认购书》，因周尚松不是本案当事人，对其签订的合同效力，一审法院不予认定。2015年3月23日周平与金杨公司签订《商品房买卖合同》，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，一审法院确认为有效合同。 2.周平支付“房款”方式与正常交易习惯不符。（1）金杨公司有明确的开户银行和账户，但本案中，周平并没有将款项支付到金杨公司的商品房销售专用账户，其付款对象为华海霞。2012年6月2日的收据上注明：2011年2月25日周尚松收据、合同作废……等内容，但周平诉称却是2012年6月2日签订《商品房认购书》当日支付34万元，同时《商品房认购书》中约定的付款方式为：“一次性付款：签订本协议时一次性付清（2012年6月2日付款7万元，2012年6月6日付15万元）余款主体封顶付清。”但实际付款时间与约定不符。上述付款方式不符合商品房市场交易规律和习惯。（2）周燕2012年6月2日34万元收据编号0017735，显示出付款时间在签订认购书前。2012年6月7日260万的收据（编号02177）与2013年3月2日100万的收据（编号02178），时间间隔近一年，编号却系连号，同时两张收据均注有“原收款收据作废，补此收据”、“原合同收款收据补，原收据作废”内容，与原告陈述的付款时间、方式均不一致。2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》与《商品房认购书》上记载的房屋不一致。房屋买卖支付房款的正常流程是签订商品房买卖合同后，按照合同约定的时间支付房款，即使是具有商品房认购性质的协议也是在签订认购协议后，按照约定支付诸如定金或预付款，签订正式商品房买卖合同后，再按照约定支付房款，而不应是提前支付“房款”，甚至提前数年就支付“房款”，本案周平的付款方式不符合商品房正常交易习惯。（3）周平向方金节等人的付款行为如何认定。周平在未签订《商品房认购书》之前就已经向方金节、华海霞个人交付款项，同时存在有收据编号连号，《商品房买卖合同》与《商品房认购书》上记载的房屋不一致，金杨公司在将涉诉房屋抵押出卖他人后又与原告签订《商品房买卖合同》等情况，这种交付款项的方式不符合商品房正常交易习惯。 一审法院认为，周平与金杨公司在签订《商品房买卖合同》时，金杨公司存在故意隐瞒涉诉房屋已经网签备案给第三人黄莉的真实情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，金杨公司与周平签订的《商品房买卖合同》，因金杨公司已将房屋网签备案给第三人黄莉，应当属于可撤销、解除的合同。 （二）原告对案涉房屋是否构成善意占有 根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建 设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程竣工经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《中华人民共和国消防法》第十条“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”的规定。一审法院审理过程中，要求当事人在举证期限内提供该工程竣工并经验收合格的证据，金杨公司、方金节虽然辩称“是灾后重建项目，特事特办，可以有可以没有。”但对此没有举证。周平提供的《竣工验收报告》《业主入住通知书》《房屋装修指南》《业主手册》等证据，均系金杨公司单方行为，未提供符合我国法律规定的建设工程竣工质量验收合格手续。被告严政提供的证据反映出，本案案涉工程尚处于未完工状态。同时，一审法院（2015）巴中民初字第34号案的听证笔录记载：张总（张光强）陈述“我们施工方履行完毕了，没有竣工验收，因消防规划、节能问题”。故案涉房屋尚未通过工程竣工质量验收，不具备法定的综合验收备案条件和交付使用条件。金杨公司明知与严政已经签订商品房买卖合同并进行了网签备案登记，其又与周平等人签订商品房买卖合同，该公司的销售行为严重违法，属于典型的“一房二卖”，重复销售，其主观是恶意的。同时在案涉房屋尚未取得合法的建设工程竣工验收合格手续的情况下，即向周平交付房屋，该交付行为违法。周平等人在房屋尚未竣工验收合格，且知晓金杨公司与严政签订了商品房买卖合同后，按照金杨公司单方的通知就声称占有了房屋，不符合善意占有的基本要件。因此，金杨公司向周平的交房行为，周平等人所称的善意占有，不符合我国现行法律法规规定，应当属于无效的民事行为，不产生合法占有的法律后果。 （三）周平的诉讼请求是否成立 周平的起诉请求有六项：一是请求确认周平与金杨公司于2012年6月27日签订的《商品房认购书》有效；二是请求确认原告与被告金杨公司于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》有效；三是请求判令金杨公司立即向房屋登记机关申请办理原告与金杨公司于2015年3月23日签订的商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案；四是请求判令金杨公司立即向房屋登记机关申请将金都西锦第4层1号、2号房屋的权属转移登记办理到原告名下；五是请求判令金杨公司与黄莉于2015年2月6日签订的关于金都西锦第4层1号、2号的商品房买卖合同不成立；六是请求判令被告金杨公司、黄莉立即办理撤销金杨公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦第4层1号、2号房屋的商品房买卖合同签约备案登记。从本案查明的事实看，首先，在金杨公司与周尚松签订的《商品房认购书》，因周尚松不是本案当事人，对其签订的合同效力，一审法院不予认定；但周平与金杨公司签订的《商品房买卖合同》无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，一审法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。其次，一审法院在严政起诉金杨公司商品房买卖合同一案中已经对金杨公司与黄莉签订的合同予以认定为合法有效，本案不再作处理。在金杨公司与黄莉、周平分别签订的《商品房买卖合同》均为有效的情形下，金杨公司与黄莉签订的《商品房买卖合同》已由房管部门进行了备案登记，该行为具有物权请求权的优先性。故周平关于“办理案涉房屋的预售合同登记备案和权属转移登记”的诉讼请求本院不予支持。因金杨公司“一房二卖”的原因造成原告的诉请不能实现，本案原告可在变更诉讼请求后另行起诉维护其合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条、《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第六十条，《城市商品房预售管理办法》第六条、第十条，《城市房地产开发经营者管理条例》第十七条、第十八条的规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、原告周平与被告金杨公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告周平的其他诉讼请求。本案受理费20000元，由被告金杨公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周平提交下列证据：1.金杨公司2018年2月26日出具的《支付房款确认书》，拟证明周平购买的商品房是买卖合同标注的商铺；2.金杨公司章程，拟证明华海霞是金洋公司股东，支付给华海霞的款项应当视为支付给公司；3.案外人宋永久与金杨公司签订的《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，拟证明宋永久与本案情况一致，都是先认购再签订买卖合同；4.2015年4月26日严政署名的民事起诉状，拟证明严政称其对金杨公司将抵押物出售给黄莉不知情，黄莉是以自己名义与金杨公司签订合同；5.2015年9月5日庭审笔录复印件一份，该笔录中黄莉陈述商品房买卖合同是给严政的借款作担保，且单价明显低于市场价，拟证明黄莉与金杨公司之间签订的房屋买卖合同不成立；6.案涉房屋现状照片三份，拟证明房屋已经投入使用，可以入住和出租。 金杨公司质证意见：对周平提交给法庭的所有证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，案涉的《商品房认购书》及《商品房买卖合同》具有连续性，《商品房认购书》与《商品房买卖合同》中标注的房屋不一致，一是由于设计变更，二是周平考虑到房屋价款问题作出变更，房屋已实际交由周平使用。 严政、黄莉质证意见：证据1的真实性无法确认，关联性不予认可，周平的款项是打给自然人的，不符合房屋买卖支付方式；证据2的真实性予以认可，不认可关联性，房地产开发行业是特殊领域，买受人付款应当直接付款到公司账户上；证据3真实性和关联性均不予认可；证据4、证据5的真实性予以认可，不认可其关联性，诉状以及庭审笔录呈现的是严政在另案中变更诉请后又变更回来原来的诉请的过程，不能达到严政自认房屋买卖是对借款债权担保的证明目的；证据6的真实性和关联性无异议，但该三张照片只是房屋的局部照片，不能达到房屋已经交付的证明目的。 金杨公司提交下列证据：1.2015年6月7日严政向巴中市中级人民法院提交的变更诉讼请求申请书；2.2015年9月11日严政向巴中市中级人民法院提交的变更诉讼请求申请书。该两份证据拟证明严政自认其以黄莉名义与金杨公司签订商品房买卖合同及补充协议是对其借款债权的担保。 周平质证意见：认可金杨公司证据的真实性、合法性、关联性。 严政、黄莉质证意见：认可金杨公司证据的真实性，但不能达到金杨公司的证明目的。 严政提交下列证据：1.金杨公司向四川省巴中市巴州区房管局出具的《金杨公司关于请求停止办理“金都西锦”第三层、第四层房屋产权手续的紧急报告》，拟证明金杨公司自认与严政之间是买卖关系。2.2014年11月、2015年7月，周平在四川省巴中市巴州区法院起诉的民事起诉状。请求事项的第二项的事实与理由部分，周平的陈述说明其知道2015年金杨公司把房屋卖给严政的代理人黄莉，证明了周平自认房屋是销售给黄莉的。3.抵押担保借款承诺书、借款抵押担保合同。拟证明金杨公司表示案涉房屋不存在瑕疵，也没有销售，正因为有此承诺才签订了《借款抵押担保合同》。4.三张案涉房屋现状的照片，证明房屋目前不具备交付条件，大楼入口处至今处于未完工的状态。 周平质证意见：证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据无原件且存在修改痕迹，且与一审中金杨公司以及严政提交的紧急报告不同；证据2的真实性无异议，但达不到周平认为房屋销售给黄莉的证明目的；证据3的真实性由金杨公司进行质证，周平并不清楚金杨公司与严政之间的抵押借款详细情况，且购买人为黄莉，并非严政，该份证据与本案无关；证据4真实性无异议，关联性有异议，目前案涉房屋的商品房部分已经入住，大部分商铺也已经营业。 金杨公司质证意见：证据1的真实性、合法性无法确认，但确实有紧急报告的存在，出现原因是正式购房户购房在先，严政、黄莉的买卖合同进行备案是担保行为；证据2的真实性、合法性无异议，但合同是否有效应该由法院裁决，周平的诉请不是合同是否有效的依据；证据3的真实性无异议，但是该几份合同都是在借款时候严政提供的法律文书，金杨公司只是在签字，后来的买卖合同只是为了规避法律所禁止的流质抵押，所以找了黄莉来买房；证据4是案涉房屋的局部照片，是真实的现场照片，但不能证明房屋的质量和是否交付的问题，且案涉项目的商品房部分已经全部入住了。 黄莉质证意见：认可严政证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的。 本院认证意见：本院对周平提交的1、2、4、5组证据的真实性予以确认，对金杨公司提交的1、2组证据的真实性予以确认，对严政提交证据2、3组证据的真实性予以确认。以上证据是否达到证明目的，将在本院认为部分进行阐述。 经二审审理查明，周平对“严政通过贾文通的账户向方金节的账户分别转账1000万、2000万”、“严政以黄莉的名义为乙方与甲方金杨公司签订了《商品房买卖合同补充协议》”、金杨公司对“张扬、方金节等股东注册成立金杨公司”中张扬应为张杨、严政解除合同的理由、“也未通过相关房地产主管机构综合验收”有异议之外，各方当事人对原判认定的其余事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明：2015年4月26日，严政起诉金杨公司、黄莉、方金节等人民间借贷纠纷一案[一审法院（2015）巴中民初字第34号]的起诉状载明，“起诉请求：1.判令金杨公司立即偿还严政借款本金3000万元及利息、违约金、律师费，方金节、张秀华承担连带清偿责任；2.黄莉、李德全、李卓、李林芷将未付购房款直接支付给严政，代金杨公司清偿债务”。2015年6月7日，严政书面变更诉讼请求为：“1.确认严政以黄莉名义与金杨公司签订的三份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效；2.判令在严政以债权债务相互抵销的方式向金杨公司支付购买‘金都西锦’第三层、第四层房屋购房款2108.94万元之日起三十日内，金杨公司向严政履行房屋交付义务，六十日内办理并向严政交付金都西锦’第三层、第四层房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证。黄莉对履行前述交付房屋、办理权属登记证书的义务予以协助；3.金杨公司清偿严政债权抵销购房款后下欠本金891.06万元，并支付约定利息（3000万元利息计至债权抵销购房款之日止，891.06万元利息自债权抵销购房款之日起计至实际清偿之日止），并支付违约金。方金节、张秀华承担连带保证责任；4.金杨公司承担不能交付负一层房屋的违约责任，方金节、张秀华承担连带保证责任；5.撤回对李德全、李卓、李林的诉讼请求”。2015年9月11日，严政提交变更诉讼请求书载明，“经合议庭释明，变更诉讼请求为：1.判令金杨公司立即偿还严政借款本金3000万元及利息，并承担违约金；2.确认严政对金杨公司开发的位于巴中市巴州区房屋享有抵押担保物权；在金杨公司不按生效判决向严政偿还或足额偿还借款本息时，依法拍卖其开发的位于巴中市巴州区房屋以清偿债务；黄莉对严政实现该项抵押担保物权履行协助义务，如不履行协助义务，则赔偿严政不能受偿的债权本息；3.方金节、张秀华就金杨公司的前述债务承担连带保证责任”。2015年10月23日，严政向一审法院递交申请书，要求按照2015年6月7日变更诉讼请求申请书载明的诉讼请求进行诉讼。一审法院作出的（2015）巴中民初字第34号判决载明“本案应针对严政于2015年9月11日所提诉讼请求进行审理”、“判决：一、金杨公司在判决发生法律效力之日起十日内偿还严政借款3000万元，并从2015年3月14日起按约定月利息1.5％计算利息至2015年5月5日止；2015年5月6日起按约定月利息1.5%计算违约金到本金付清之日止；方金节、张秀华承担连带清偿责任；二、严政对金杨公司开发的位于巴中市巴州区‘金都西锦’第三层房屋、第四层房屋享有抵押物权；三、驳回严政得其它诉讼请求；四、驳回第三人杨先成、罗云华、周平、杨建、胡艺、胡德全、陈世蓉、陈世莲的诉讼请求”。后该案上诉至本院，本院于2017年1月17日作出（2016）川民终904号民事裁定：撤销一审法院（2015）巴中民初字第34号民事判决，发回重审。嗣后，一审法院以商品房买卖合同纠纷为案由，为（2017）川19民初7号案，并作出判决载明，“一、金杨公司在诉争房屋通过工程质量竣工验收合格后十五日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》向严政交付位于巴中市巴州区整层房屋，并办理相关不动产权属登记手续（严政、黄莉负有协助义务）；二、金杨公司在判决生效后十日内，向严政支付违约金638.68万元，方金节、张秀华对前述债务承担连带清偿责任；三、驳回严政的其它诉讼请求。”现该案已上诉至本院，为（2018）川民终500号案，该案已经审结。 还查明，2015年5月8日，金杨公司向四川省巴中市巴中区房地产管理局提交紧急报告载明“我公司开发的位于巴中市巴州区房屋已出现事实上的重复销售”。 案涉房屋未通过消防工程竣工验收，金杨公司陈述相关手续正在完善之中。 周平、周燕为姐妹关系，肖兰英为周平、周燕母亲，周尚松为周平、周燕父亲，因案涉合同签订时周平未成年，故《商品房认购书》为周平委托周尚松代其与金杨公司签订。 本院认为，本案争议焦点是：（一）周平与金杨公司签订的《商品房认购书》是否合法有效；（二）金杨公司是否应当为周平办理所购房屋的产权证书。 （一）关于周平与金杨公司签订的《商品房认购书》是否合法有效的问题 根据已查明事实，2012年6月2日周燕（周平之妹）与庆园公司就“金都西锦”二单元13楼2号107.05㎡房屋签订“编号13016”的《商品房认购书》；2012年6月27日，周平委托其父亲周尚松与被告金杨公司就“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋签订“编号19”的《商品房认购书》。2012年6月2日，庆园公司金都西锦项目部华海霞向周燕书立收金都西锦二单元第壹拾叁楼贰号房购房款34万元（收据上注明：2011年2月25日周尚松收据、合同作废，2011.2.25收27万，2011.6.2收7万），编号0017735。2012年6月5日，庆园公司金都西锦项目部华海霞向周燕（周平之妹）书立收金都西锦二单元第壹拾叁楼贰号房购房款15万元收据，编号0017740。2012年6月7日金杨公司华海霞向周尚松书立收房款260万元（收据上注明：原收款收据作废，补此收据），编号02177。2013年3月2日，金杨公司华海霞向周尚松书立收房款100万元，（收据上注明：原合同收款收据补，原收据作废）编号02178，以上合计409万元。2015年3月23日，周平按照金杨公司的提议，签订《商品房买卖合同》，确认购买“金都西锦”4楼商业用房1号房，建筑面积510.99㎡、2号房建筑面积727.16㎡，总面积1238.15㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款9286125元。《商品房认购书》载明了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等合同主要内容，且在本案起诉之前金杨公司已经取得案涉房屋的商品房预售许可证明，《商品房认购书》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于《商品房认购书》在虽在房号、面积上与《商品房买卖合同》有差异，但结合《商品房认购书》签订过程以及付款的情况，且金杨公司也认可周平是根据其建议对购买具体房屋进行了变更，可以认定其与《商品房买卖合同》具有连续性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，以及第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，本案《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，且合同双方当事人均按约定履行了合同主要义务，故应当认定该《商品房认购书》为案涉商品房买卖合同的组成部分，且合法有效。周平主张《商品房认购书》有效的上诉理由成立，本院予以支持。 （二）金杨公司应否为周平办理商品房预售合同登记备案和房屋所有权转移登记 本案中，金杨公司就同一房屋“一房二卖”，与周平、与黄莉先后签订商品房买卖合同，在周平以及严政以黄莉名义均要求履行商品房买卖合同的情况下，本院从以下四方面分析应否支持周平要求继续履行合同的请求。 其一，权利的性质。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”、第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和《不动产登记暂行条例》第二条、第三条之规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。黄莉与金杨公司签订《商品房买卖合同》并网签备案的行为仅是行政机关的行政行为，旨在对开发商销售商品房进行监督管理，并非《中华人民共和国物权法》规定的不动产登记，即依法设立物权的行为，故黄莉不因合同登记备案而享有物权请求权，其享有的也仅是债权请求权，与周平行使的债权请求权在性质上并无二致，债权一律平等。原判对此适用法律错误，予以纠正。 其二，合同签订的时间。如前所述，2012年6月27日，周平于2012年6月27日委托其父亲周尚松与被告金杨公司就“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋签订“编号19”的《商品房认购书》。2012年6月2日周燕（周平之妹）与庆园公司就“金都西锦”二单元13楼2号107.05㎡房屋签订“编号13016”的《商品房认购书》。2015年3月23日，周平按照金杨公司的提议，签订《商品房买卖合同》，虽然前述两份《商品房认购书》与《商品房买卖合同》的签订主体不尽相同，但鉴于周平、周燕、周尚松三人近亲属的关系，以及周平是根据金杨公司建议变更了购买意向，且金杨公司对以上事实予以确认，故可以认定两份《商品房认购书》与《商品房买卖合同》具有连续性。综上，从与金杨公司磋商签订合同的时间论，周平比黄莉优先。 其三，是否给付房屋价款。自周平与庆园公司签订《商品房认购书》后，周平先后给付房款409万元，金杨公司亦予以认可，本案中应当认定周平已给付案涉房屋的部分价款。 其四，是否合法占有周平提交的《业主入住通知书》以及物业费票据、水电费票据均可证明因其与金杨公司建立的房屋买卖合同关系已经占有使用案涉房屋。案涉房屋未通过消防工程竣工验收的责任在于金杨公司，买受人周平对此并无过错，亦不影响房屋的物理使用功能和价值，故金杨公司于2015年4月9日出具《业主入住通知书》应为交付房屋之日，周平在签订合同、给付房款后已经优先合法占有使用房屋。 鉴上，本院认为，周平签订《商品房买卖合同》优先于黄莉，并支付了房款且优先合法占有使用案涉房屋，则权利保护顺序上周平优先于黄莉。周平要求金杨公司为其办理商品房预售合同登记备案和房屋所有权转移登记的上诉理由成立，本院予以支持。 特别指出，第一，由于《商品房买卖合同》约定的权利义务对等，周平应当支付全部房屋价款的义务对应金杨公司履行办理房屋所有权转移登记的义务，所以虽金杨公司未对此抗辩，但本院认为，周平支付全部房屋价款是金杨公司履行办理房屋所有权转移登记义务的对等义务周平应当同时履行该项义务。第二，因案涉房屋尚未竣工验收合格，不具备法律规定的办理房屋所有权转移登记的条件，故金杨公司履行办理房屋所有权转移登记义务应于案涉房屋竣工验收合格后进行。第三，关于金杨公司应否撤销其为黄莉所签《商品房买卖合同》办理的商品房买卖合同备案登记的问题。周平主张案涉房产的实际价值远高于金杨公司与黄莉签订的《商品房买卖合同》约定的买卖价格，对其造成损害，应撤销备案登记。首先，就案涉《商品房买卖合同》是否以不合理低价转让的事实，周平提交的证据不足以证明其所持主张；其次，周平以《中华人民共和国合同法》第五十四条规定主张撤销权，无证据证明受让人黄莉知晓以不合理低价转让的情形；再次，是否撤销金杨公司为黄莉所签《商品房买卖合同》办理的商品房买卖合同备案登记属于行政机关的行政职权，金杨公司无权自行撤销。周平该项上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，周平的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二条、第三条，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2017）川19民初25号民事判决； 二、周平与巴中市金杨置业有限公司于2013年6月27日签订的《商品房认购书》有效； 三、周平与巴中市金杨置业有限公司于2015年4月9日签订的《商品房买卖合同》有效； 四、巴中市金杨置业有限公司应于本判决生效之日起五日内申请办理周平与巴中市金杨置业有限公司于2015年4月9日签订的《商品房买卖合同》的商品房预售合同登记备案； 五、巴中市金杨置业有限公司应于“金都西锦”1幢第4层第1号、第2号房屋的房屋竣工验收合格之日起一个月内为周平申请办理房屋所有权转移登记； 六、驳回周平的其他诉讼请求。 一审案件受理费20000元，由巴中市金杨置业有限公司负担；二审案件受理费20000元，由巴中市金杨置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 薇 审判员 李海昕 审判员 汪秀兰 二〇一九年五月十三日 书记员 于宜平