成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初1178号 原告：四川广通物业管理有限公司，住所地成都市成华区桃林街5号2栋三楼。 法定代表人：史海燕。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川恒融律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李均，公司员工，一般授权。 被告：陈慈俊，男，汉族，1976年10月17日出生，住成都市成华区。 被告：曾惠金，女，汉族，1977年8月25日出生，住成都市成华区。 原告四川广通物业管理有限公司（以下简称广通公司）与被告陈慈俊、曾惠金物业服务合同纠纷一案，本院2019年1月10日立民预立案件，2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告广通公司的委托诉讼代理人张婷婷、李均及被告陈慈俊、曾惠金到庭参加了诉讼本案现已审理终结。 原告广通公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费5295.87元、水费90.9元，并支付因拖欠物业管理费产生的违约金2495.40元（自2016年10月15日开始，每一期拖欠物业费自逾期之日起每日按照拖欠总额的千分之一点五计，暂计至2018年12月31日止，实际付至款项全部清偿之日止）。庭审中，原告广通公司变更诉讼请求金额为：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费截止2019年3月31日为5713.97元；2、被告立即向原告支付截止到2019年3月12日的违约金3100.59元（自2016年10月15日开始，每一期拖欠物业费自逾期之日起每日按照拖欠总额的千分之一点五计，暂计至2019年4月8日，实际付至款项全部付清为止）。原告广通公司当庭不再主张对被告陈慈俊、曾惠金水费的诉讼请求。事实与理由：被告系成都市成华区“博闻·八里锦汇”小区（坐落于成都市成华区桃林街5号，以下简称：小区）1栋1单元2楼207号的业主。原告与该小区物业开发商于2010年8月12日签署了《博闻·八里锦汇前期物管协议》（以下简称：前期物管协议），其中约定“物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.5元/月/平方米”，“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，物业使用人在每月25号前缴纳次月的物业服务费用”。该小区业主委员会与原告于2016年签署了《博闻·八里锦汇物业服务合同》。该合同延续了前期物管协议中约定的物业收费标准（住宅：1.5元/月/平方米），并约定交付方式为“物业服务费按季度的方式交纳或预收，业主或物业使用人应在每一季度的15日前，交纳该季度物业服务费，也可预交往后相应季度的物业服务费”；“若乙方已为业主垫付了水、电、气、信息、光纤、宽带、生活垃圾费处置费等相关费用，业主需于次月15日前向乙方交清相关费用”。合同第六章“违约责任”约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按欠费总金额的千分之一点五交纳违约金”。然而被告自2015年11月1日起至今已拖欠物业费5295.87元、另拖欠原告垫付的水费90.9元、尚未支付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求贵院依法裁判。 被告陈慈俊、曾惠金辩称，一、被告不应当对原告承担任何责任；二、请求法院判令本案的诉讼费由原告承担。理由如下：1、原告违反《物业管理条例》给答辩人造成财产损害；2、被告的巡逻时间和次数违反《前期物管协议》；3、被告消极改进安保措施，怠于承担赔偿责任；4、被告消极应对小区日常电梯、消防等设施维护；五、被告续签新物业协议时间作假。庭审中，被告陈慈俊、曾惠金对原告广通公司主张的物业管理费金额不持异议。 被告陈慈俊、曾惠金的反诉请求：反诉请求1、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失共计8200.00元；2、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告精神损失1000元；3、请求法院判令反诉被告安装顶楼及小区外围监控，完善小区巡楼及门禁管理，改进完善小区安保、消防措施；4、请求法院判令本案的诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，被告自愿撤回反诉。 原告广通公司辩称，被告的反诉主张和本案不属于同一案由。 原告广通公司围绕其诉讼请求提出如下证据：1、当事人身份信息；2、房屋产权证；3、《博闻·八里锦汇前期物管协议》；4、《博闻·八里锦汇物业服务合同》以及证明。 被告陈慈俊、曾惠金质证认为，《博闻·八里锦汇物业服务合同》签订时间有异议，合同实际签订时间和记载时间不一致、经审查，原告所举前述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定本案事实的依据。 被告陈慈俊、曾惠金围绕其答辩意见提出如下证据：1、受案回执；2、《博闻·八里锦汇前期物管协议》及《博闻·八里锦汇物业服务合同》；3、各种协调会议的会议记录；4、微信聊天记录及照片；5、报案回执。 原告广通公司质证认为：证据2的真实性、合法性和关联性予以认可，其他证据不予认可。 经审查，被告所举前述证据1-4符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。证据5和本案无直接关联性，本院在本案中不予采信。 经审理查明，被告陈慈俊、曾惠金系成都市成华区桃林街5号博闻八里锦汇小区1栋1单元2楼207号房屋的所有权人和物业使用人，房屋建筑面积为92.91平方米。 2010年8月12日，四川博闻投资管理有限公司（委托方）与原告广通公司（受托方）签订了《前期物管协议》，双方约定如下：第二条物业基本情况：物业名称：八里锦汇，地址：成都市成华区，物业类型：住宅、商业，第四章：物业管理服务费用：第一条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。第二条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下:住宅：1.5／月／平方米；商业：2.6元／月／平方米。第三条：甲方将物业交付乙方管理之日起，乙方开始收取物业服务费。5、业主与物业使用人之间的交费约定，业主应即使书面告知乙方。物业服务费用按月交纳，物业使用人在每月25号前缴纳次月的物业服务费用。第十章第一条本合同自2010年8月12日起至2016年8月11日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该《前期物管协议》未约定逾期交纳物业管理费需支付违约金的内容。 后成都市成华区博闻·八里锦汇第一届业主委员会与原告广通公司签订了《物业服务合同》，约定由原告广通公司继续对案涉小区提供物业管理服务。合同第五条约定本合同期限3年，自2016年8月10日起，至2019年8月9日止。第八条、甲方的权利与义务：3、业主和物业使用人应根据本合同约定按时交纳物业使用费用，不得拖欠。逾期欠费业主或物业使用人应自逾期之日起按总金额每日千分之一点五的标准向乙方缴纳违约金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起诉讼追讨。第十条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积（含公摊）交纳，具体标准如下：住宅：1.5/月·平方米；商业用房：5元/月·平方米；办公楼：2.4元/月/平方米。第十二条、物业服务费按季度的方式交纳或预收，业主或物业使用人应当在每一季度的15日前，交纳该季度物业服务费，也可预交往后相应季度的物业服务费。因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自《商品房买卖合同》约定的交付之日起全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第十三条、若乙方已于为业主垫付了水、电、气、信息、光纤、宽带、生活垃圾费处置费等相关费用，业主需于次月15日前向乙方交清相关费用；业主逾期未缴纳水、电、气、信息、光纤、宽带、生活垃圾费处置费等相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总金额千分之一点五的标准向欠交业主计收违约金。第二十三条、业主或物业使用人违反本合同的约定，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按欠费总金额的千分之一点五交纳违约金。 原告广通公司主张被告陈慈俊、曾惠金从2015年11月1日开始拖欠物业费。 2019年2月28日，原告广通公司工作人员和案涉小区业主代表以及社区工作人员召开调解会议，针对部分业主欠缴物管费以及小区物业管理存在的诸多问题协商解决，并且部分业主代表提出赔偿请求。被告陈慈俊、曾惠金提供的证据显示案涉小区物业管理方面存在巡查记录不完整、监控值班室无人值守、小区进出无人盘问、消防设施损坏、电梯检修不及时等诸多问题。 另查明，2019年3月5日，成华区博闻八里锦汇第一届业主委员会出具的证明记载签订时间为2016年8月10日的博闻八里锦汇物业合同，实际签订时间为2018年11月。庭审中，原告广通公司亦认可该份合同签订时间系倒签。 庭审中，被告陈慈俊、曾惠金主张不认可原告广通公司要求的违约金。 本院认为，成华区博闻八里锦汇第一届业主委员会和原告广通公司签订的《博闻·八里锦汇物业服务合同》系当事人真实意愿表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同行使权利履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告已经按照服务合同的约定为博闻·八里锦汇小区提供物业服务，履行了自己义务，而被告陈慈俊、曾惠金作为博闻·八里锦汇小区的业主，接受了原告提供的物管服务，理应依照合同缴纳物业服务费用，虽然原告广通公司在物业管理过程中存在管理瑕疵问题，但不构成被告拒交物业费的理由。且现被告陈慈俊、曾惠金认可欠付原告广通公司管理的案涉小区物业管理费5713.97元，对于本院予以认可。原告广通公司主张被告陈慈俊、曾惠金支付物业管理费5713.97元的请求成立，本院予以支持。 关于违约金问题。案涉《前期物管协议》中并没有明确约定业主或物业使用人逾期支付物业费管理费应承担违约金。而原告广通公司和成华区博闻八里锦汇第一届业主委员会签订的《博闻·八里锦汇物业服务合同》中约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按欠费总金额的千分之一点五交纳违约金。2019年3月5日，成华区博闻八里锦汇第一届业主委员会出具的证明记载签订时间为2016年8月10日的博闻八里锦汇物业合同，实际签订时间为2018年11月。庭审中，原告广通公司亦认可该份合同签订时间系倒签。故本院认定合同约定支付违约金起算时间点为2018年11月1日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院根据当事人履行合同情况，过错程度以及预期利益等情况，结合案涉合同违约金比例，酌定认定违约金标准为每日万分之五，按照每月30日计算，则从2015年11月1日起至2018年11月1日止，被告陈慈俊、曾惠金欠付的物业管理费金额为92.91平方米×1.5元/平方米/月×36个月=5017.14元。依照合同约定前述期间的物业管理费应该从2019年1月16日开始计算逾期违约金至2019年4月8日止。计算式为：5017.14元×违约天数82天×每日违约金标准0.0005≈206元。2018年11月、2018年12月、2019年1月的物业管理费最迟应在2019年1月15日前缴纳，则从2019年1月16日起计算逾期违约金。计算式为：278.73元×违约天数82天×每日违约金标准0.0005≈11元。故合计违约金金额为217元。原告广通公司主张被告陈慈俊、曾惠金支付相应欠费期间违约金217元请求部分成立，本院予以支持。超过部分不予支持。从2019年4月9日起的违约金，继续按照合同约定方式计算。即以每季度欠付的物业管理费为计算基数，从逾期之日起按照每日万分之五的标准计收至实际付清为止。 关于反诉问题。鉴于被告诉讼中自愿撤回反诉，本院不再处理被告的反诉主张及列明反诉地位。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈慈俊、曾惠金于本判决生效之日起十日内向原告四川广通物业管理有限公司支付物业服务费5713.97元； 二、被告陈慈俊、曾惠金于本判决生效之日起十日内向原告四川广通物业管理有限公司支付截止2019年4月8日的违约金217元及逾期违约金（逾期违约金计算方式为：从2019年4月9日起之后的违约金，以每季度应付未付物业管理费为基数，从逾期之日起按照每日万分之五的标准计算至实际付清为止）； 三、驳回原告四川广通物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈慈俊、曾惠金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年五月二十二日 书记员  杜京城