湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0105民初726号原告：武汉鹏雅投资咨询有限公司，住所地武汉市汉阳区经济开发区陶家岭车友路8号。法定代表人：张鹏斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：周家龙，系湖北山河律师事务所律师，一般授权。被告：张倩，女，1987年3月14日出生，汉族，住湖北省咸丰县。原告武汉鹏雅投资咨询有限公司（以下简称鹏雅公司）诉被告张倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鹏雅公司的委托诉讼代理人周亚龙到庭参加诉讼，被告张倩下落不明经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鹏雅公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《武汉鹏雅投资咨询有限公司》租赁合同；2、被告向原告支付违约金600,000元；3、判决被告向原告支付欠付房租450,000元（暂计算至2019年1月10日止）、水电费108,486.75元、物业费17,516.13元、停车费6168元;4、判令被告向原告腾退租赁房屋（在法院判决租赁合同解除后至腾退前应按200元/平方/月支付占用费）；5、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订《租赁合同》，该合同约定：原告将位于武汉市汉阳区隆祥东街5号楼1号建筑面积500平方米的商铺出租给被告用于经营餐饮，租赁费按50,000元/月计算，租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日共五年。原告依约向被告提供涉案商铺，被告仅向原告缴纳2018年1月至同年3月租赁费后，未再向原告支付租金及其他费用。根据双方合同的约定，被告的行为属于严重违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约金600,000元。经原告多次催要，被告仍未缴纳应缴费用，被告的行为给原告造成严重损失，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告张倩缺席，未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定的事实如下：2011年7月25日，武汉龙阳科技产业集团有限公司取得建字武规（阳）建[2011]第32号《建筑工程规划许可证》，该证载明：建设单位武汉龙阳科技产业集团有限公司，建设项目名称龙阳村城中村改造还建项目（E1）地块，建设位置位于汉阳区龙阳村，建设规模204,622.31平方米。2014年7月1日，武汉龙阳科技产业集团有限公司与鹏雅公司签订《龙阳集团房屋租赁合同》，该合同约定：武汉龙阳科技产业集团有限公司将上述规划许可证下世纪龙城1、5号商铺（建筑面积3,138.71平方米出租给鹏雅公司，租赁期限为2014年7月1日至2022年8月31日。武汉龙阳科技产业集团有限公司同意鹏雅公司将上述汉阳隆祥东街5号楼所有商铺对外出租。2017年9月1日，鹏雅公司（甲方）作为出租方与承租方被告张倩（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于武汉市汉阳区隆祥东街5号楼1号商铺（建筑面积500平方米），乙方租赁该商铺用于经营餐饮业。租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止，其中从2017年9月1日至2018年1月10日为装修免费租赁期。乙方于签约当日支付租赁保证金50,000元及水费费保证金2,000元。租金按100元/平方米计算，按季度支付，提前30天付清下季度的租金，年租金在上一年基础上递增5%。乙方承担门面“三包”费用及水费、电费等相关费用。合同约定的租金、水费、电费，乙方须在月末或收到甲方缴费通知单及应交金额票据10日内向甲方交纳，如乙方逾期30日未缴纳的，甲方有权解除合同，乙方按一年租金承担违约金。合同结束后，乙方应在30日自行搬离房屋，未腾退的甲方有权自行处罚房屋内的装修及物品。合同签订后，鹏雅公司向张倩交付了约定的房屋，张倩用于经营名叫“阿妈味道”的中餐厅，并于2017年11月11日向鹏雅公司支付了2018年1月11日至同年4月10日租金150,000元及水电费保证金2,000元。2018年9月，张倩停止经营，下落不明。上述事实有原告的陈述、建设工程规划许可证、房屋租赁合同、证明、付款记录等证据证实，本院予以认定。本院认为：武汉龙阳科技产业集团有限公司取得武汉市汉阳区隆祥东街5号1号的《建筑工程规划许可证》，并同意原告对外转租，原告用于出租经营符合法律规定。因此原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了部分租金、物业管理费及水电费，拖欠部分租金、物业管理费及水电费，原告因此向被告发送上述费用催缴函。原告催缴后，被告仍未交清上述费用。依房屋租赁合同的约定，原告可行使解除权，原告向被告发送解除函，通知被告解除双方之间的房屋租赁合同，解除函于2018年6月12日送达被告处。因此，原、被告之间的房屋租赁合同于2018年6月12日解除。合同解除后，被告应将所租房屋返还给原告，被告应腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之第一层104号商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，原、被告对装修进行了约定，被告根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后被告可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，对原告要求判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求本院不予支持。关于租金、物业管理费、违约金、滞纳金、占用费、保证金及律师费，合同签订后，原告已给予被告装修免租期、经营免租期等优惠条件，虽未达到招商宣传中的经营效果，但合同并未约定此为免交租金的条件，作为商铺经营者本身应有营造经营环境、承担相应经营风险的责任，被告租赁经营商铺应按合同约定交纳租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因此原告有义务保障案涉房屋的交付使用及物业管理过程有利于被告的经营活动顺利进行，鉴于原告确实存在房屋维修、设备维护、物业管理服务的诸多问题，对被告的正常经营活动造成严重影响，违反双方合同约定，应承担相应责任。原告要求支付租金、物业管理费、占用费的诉讼请求，本院按合同约定标准的70%予以支持。按合同约定的租金标准，自2016年4月初起计算至2018年6月初解除合同时，被告应支付的租金为682,773元[（35,610元/月×9个月+35,610元/月×12个月+37,390元/月×6个月）×70%]。被告支付的合约租金保证金71,220元及物业管理费押金8,780元可以冲抵其应支付的租金，冲抵后被告仍应向原告支付租金602,773元。被告仅支付了2016年10月份的物业管理费，对于拖欠的物业管理费被告应向原告支付，被告应支付的物业管理费按每月3,840.9元（5,487元×70%）的标准自2016年11月1日计算至被告腾退之日止。关于占用费，合同解除后，被告未及时腾退房屋，占用至今，被告应向原告支付占用费，按合同约定的租金标准的70%，自2018年6月24日计算至被告腾退之日止。关于违约金，租赁合同系因被告违约拖欠租金等费用而解除，被告应承担相应违约责任，基于上述原告应承担的责任，对合同约定的违约金应取其低者，即被告向原告支付违约金45,679.48元[（21,486.86元×4+21,884.76元×8）×70%÷12×3]。鉴于上述原告应承担的责任，本院酌定免除被告支付滞纳金、没收合同保证金及承担律师费的民事责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司与被告张倩签订的《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除；二、被告张倩于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第一层104号商铺；三、被告张倩于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司一次性支付租金152,990.23元；四、被告张倩于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付占用费，占用费依照合同约定的租金标准的70%自2018年6月24日计算至被告腾退之日止；五、被告张倩于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付物业管理费，物业管理费按每月3,840.9元的标准自2016年11月1日计算至被告腾退之日止；六、被告张倩于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司一次性支付违约金45,679.48元；七、驳回原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11,247元（原告已预交）,由原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担3,374元，由被告张倩负担7,873元，被告张倩于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  李国芬人民陪审员  刘国凤二〇一九年五月三十一日书 记 员  卢雨阳