安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初803号原告：王云，女，汉族，1974年4月7日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：安徽德恒投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心办公549室，统一社会信用代码91340100096917760L（1-1）。法定代表人：任嵬，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛强，上海锦天成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天成（合肥）律师事务所律师。被告：南京宁润房地产经纪服务中心，住所地江苏省南京市高淳县经济开发区恒盛路5号4号楼109-8室，统一社会信用代码91320118558871796J。投资人：陶晓娟，该单位负责人。原告王云与被告安徽德恒投资有限公司、南京宁润房地产经纪服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告王云的委托诉讼代理人刘吉光，被告安徽德恒投资有限公司的委托诉讼代理人杜尹均到庭参加诉讼，被告南京宁润房地产经纪服务中心经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王云向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告安徽德恒投资有限公司于2016年11月27日签订的《滨湖?东方汇认购协议》；2.被告安徽德恒投资有限公司返还原告购房首付款604555元；3.被告南京宁润房地产经纪服务中心退回原告支付的“电商费”计10000元，被告安徽德恒投资有限公司对该笔退款承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年11月27日，原告基于安徽德恒投资有限公司对“滨湖·东方汇”的关于投资回报以及售后包租的宣传，与安徽德恒投资有限公司签订了《滨湖?东方汇认购协议》，认购了滨湖·东方汇项目II区1163号商铺，并依约支付了首付款604555元。原告后从律师处了解到，根据《商品房销售管理办法》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等相关规定，售后包租是国家明令禁止的销售模式，会对投资者的合法权益造成重大侵害。因此，安徽德恒投资有限公司已违反了诚实信用的合同附随义务，应属违约，原告有权解除《滨湖?东方汇认购协议》，并要求安徽德恒投资有限公司返还原告已经支付的首付款。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，安徽德恒投资有限公司销售人员以南京宁润房地产经纪服务中心名义收取所谓的“电商费”没有任何法律依据，该款项应予退回。安徽德恒投资有限公司对该违法收费具有合意，应承担连带责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告安徽德恒投资有限公司辩称：一、双方签订的认购协议是双方真实意思表示，合法有效，原告应该依约履行相应的义务；二、安徽德恒投资有限公司负责开发销售东方汇广场项目，至于原告购买相应的商品房后是否委托经营管理，安徽德恒投资有限公司并不干涉，且原告不能证明安徽德恒投资有限公司存在售后返租的行为。更不能证明安徽德恒投资有限公司违反诚实信用的合同附随义务。该理由不能成为原告没有按约履行签订合同的义务的正当理由；三、原告要求解除认购协议没有正当理由，且协议后中没有约定原告具有解除权，因此原告无权要求安徽德恒投资有限公司返还定金50000元；四、南京宁润房地产经纪服务中心收取的电商费与安徽德恒投资有限公司无关，原告要求安徽德恒投资有限公司承担连带责任没有事实和法律依据。被告南京宁润房地产经纪服务中心未作答辩。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2016年11月27日，原告王云（乙方）与被告安徽德恒投资有限公司（甲方）签订了编号为0002568的《滨湖?东方汇认购协议》一份，约定乙方购买甲方开发的位于合肥市滨湖新区西藏路与杭州路交口的东方汇广场项目Ⅱ区1163号物业单位，总价款计1739911元，乙方签约总房款1234555元。该协议第三条约定：“乙方同意签订本协议时，支付定金人民币50000元，此定金不予退还，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为首期购房款”；协议第四条约定：“双方应于2016年12月10日前携带本认购协议书、定金收据、应付房款及买受人身份证原件到甲方销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金”。原告王云于当日向安徽德恒投资有限公司支付定金50000元。2017年1月10日，在原告王云签名的《置业计划书》中明确首付款604555元，实收金额（不含定金）554555元，已交定金50000元；被告安徽德恒投资有限公司予以认可，即王云已支付首付款（含定金）共计604555元。同日，安徽德恒投资有限公司也向王云出具了收据。此后，双方并未继续履行上述认购协议，也未签订涉案房屋的《商品房买卖合同》。另查明，2016年11月27日，南京宁润房地产经纪服务中心向王云收取涉案商铺团购费用10000元。上述事实，有双方当事人陈述、《滨湖东方汇认购协议》、收据、付款凭证、置业计划书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。从双方当事人签订的《滨湖?东方汇认购协议》内容以及实际履行情况看，应当属于预约合同，双方均应按照该协议约定履行合同义务。在王云与安徽德恒投资有限公司签订的案涉认购协议中，虽有约定双方应于2016年12月10日前签订商品房买卖合同，但双方此后一直未能签订商品房买卖合同，庭审中双方均未举证证明存在己方通知对方签订合同而遭对方拒绝的情形。现被告要求继续履行认购协议，与原告签订涉案商铺的《商品房买卖合同》，但原告要求解除认购协议，因此认购协议无法继续履行，应予解除。认购协议解除后，被告收取原告购房款554555元（扣除定金50000元），依法应予返还。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告未能提供证据证明系被告先行违约，现其要求解除认购协议，导致商品房买卖合同未能订立，依法其无权要求返还定金50000元。原告诉称被告采取“售后包租”的销售模式，违反合同附随义务，但原告并未举证证明被告存在上述事实，也无证据证明被告存在违反合同附随义务的违约行为，原告该诉称，本院不予采信。原告与安徽德恒投资有限公司未能签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，且通过本案诉讼解除了双方签订的《滨湖?东方汇认购协议》，南京宁润房地产经纪服务中心收取原告涉案商铺团购费10000元，没有合同和法律依据，故南京宁润房地产经纪服务中心应当返还原告团购费10000元，但原告未能举证证明该团购费与安徽德恒投资有限公司的关联性，其要求安徽德恒投资有限公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除王云与安徽德恒投资有限公司于2016年11月27日签订的编号为0002568的《滨湖?东方汇认购协议》；二、安徽德恒投资有限公司于本判决生效之日立即返还王云购房款554555元；三、南京宁润房地产经纪服务中心于本判决生效之日立即返还王云团购费10000元；四、驳回王云的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9946元，由王云负担809元，被告安徽德恒投资有限公司负担8974元，被告南京宁润房地产经纪服务中心负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  杨 芳人民陪审员  沈建华人民陪审员  汪 毅二〇一九年五月十七日书 记 员  何 盼附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。