贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初542号原告：马艳，女，1966年11月8日出生，汉族，住仁怀市。委托诉讼代理人：张昌花，贵州贵川律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦明丽，贵州贵川律师事务所实习律师。被告：贵州超一房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市盐津街道酒都新区五转盘，统一社会信用代码91520382688418826R（1-1）。法定代表人：唐宗明，该公司主任。委托诉讼代理人：方旭，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。原告马艳与被告贵州超一房地产开发有限公司（以下简称“超一房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳的委托诉讼代理人张昌花、焦明丽，被告超一房开公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告在本判决生效后六十日内，具备商品房产权办证条件后向原告提供办理商品房初始登记的有关文书，并无条件协助原告办理房屋产权登记；二、判令被告支付原告自2016年1月1日起至判决履行之日即实际提供商品房初始登记的有关文书之日止的违约金（截止至2018年11月共35个月，金额为265684.00元，按月利率0.7%计算）。事实与理由：2015年3月16日，原、被告签订由被告提供的格式性《商品房买卖合同》一份，该合同简要内容为：原告购买被告位于仁怀市盐××街道酒都新区天××大酒店旁××时代广场××号房屋，套内建筑面积89.83平方米，按照套内建筑面积计价，总价款为1084425.00元。合同第二十二条第三款约定：被告书面承诺于2015年12月31日前，在具备销售、验收合同等条件后，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；合同还约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；另若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定期限起90日内才向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定限期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，若原告选择不退房，被告怎样承担违约责任没有约定。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款，履行了原告全部合同义务，被告亦将该房屋交付给原告，但经原告长达三年催促，被告至今未取得该商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交予原告，使原告购房后长期不能获得权属证书，造成以权属证书抵押贷款经商等重大障碍，给原告造成巨大损失。综上，为维护原告自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持上述请求。被告超一房开公司辩称，一、本案是因客观原因无法交付办理商品房转移登记相关文书，被告同意在具备办理转移登记手续的条件下，向原告交付有关文书；二、根据双方签订的商品房买卖合同第二十二条第三款关于房屋登记的约定，双方同意在约定日期2015年12月31后90日内，如被告未向原告交付商品房转移登记相关文书，按已付房款的万分之一承担违约责任，该条同时约定超过90日后，原告有权退房，被告并不承担逾期办理转移登记的违约责任；三、原告主张的违约金过高，本案涉案房屋在签订买卖合同后，均在住建部门进行相应的备案及预告登记，被告未能向原告交付转移登记的相关文书，并不影响购买人的实际居住、使用以及出租等权利，请求法院依法按照双方签订的合同约定，即在2015年12月31日后90日内判令被告承担违约责任，因约定按万分之一承担违约责任过高，请求法院依法予以调减，被告请求按照购房款的万分之零点二计付违约金；对于超过90日的违约金，双方未作约定，不应得到支持，即便人民法院支持逾期办理转移登记的违约金，也应当对原告主张的违约金予以减少；四、原告应过高主张违约金导致的案件受理费用，应当由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2015年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要内容为：原告（买受人）购买被告（出卖人）位于仁怀市盐××街道酒都新区天××大酒店旁××时代广场××号商品房（门面），套内建筑面积89.83平方米，按照套内建筑面积计价，总价款1084425.00元。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；对买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金；合同还约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告亦将涉案房屋交予原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交予原告，原告遂提起诉讼。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据及双方当事人的陈述等证据材料在卷证实，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款，履行了自己的义务，但被告将房屋交付原告后，未依约在2015年12月31日前向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告除应当继续履行合同,向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋转移登记外，还应当承担逾期提供办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。就原告要求被告支付自2016年1月1日起至实际提供办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金的主张。对逾期90内的违约金，被告认为约定的违约金过高，并请求予以调减，但被告未举证证明约定的违约金明显过高，故对被告请求调减逾期90内违约金的辩解意见，本院不予采纳，被告应按合同约定支付原告2016年1月1日至2016年3月30日的违约金108.44元（1084425.00元×0.0001）；对逾期90日后的违约金，被告辩称合同未作约定,不应得到支持，即便人民法院支持,也应当对原告主张的违约金予以减少。本案中，虽合同对约定日期起90日以后，双方未明确约定承担违约责任的方式，但被告的违约行为导致原告不能如期办理商品房所有权转移登记，给原告造成了相应的经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案实际，以及合同的履行情况，对2016年3月31日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金，本院酌定以原告已付购房款为基数按每日万分之零点一的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内向原告马艳提供办理仁怀市盐津街道城南社区超一时代广场第一幢一层1-A-18号商品房转移登记的有关文书，并协助原告马艳办理房屋转移登记；二、被告贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马艳违约金108.44元，并以1084425.00元为基数按每日万分之零点一的标准计算支付自2016年3月31日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金；三、驳回原告马艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2643.00元（已减半），由被告贵州超一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  史列强二〇一九年五月六日书记员  田 军