广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终11351号上诉人（原审被告）:东莞市彩乐玩具制造有限公司，住所地：东莞市清溪镇三中村金牛路。法定代表人：稂武忠，总经理。委托诉讼代理人：谭春松，广东君政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞清溪三中沈瑞兴制造厂，营业场所：东莞市清溪三中第三工业区。负责人：卓本绥，厂长。委托诉讼代理人：喻秋，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宛容，内蒙古兴林律师事务所律师。上诉人东莞市彩乐玩具制造有限公司（以下简称彩乐玩具公司）因与被上诉人东莞清溪三中沈瑞兴制造厂（以下简称沈瑞兴制造厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认沈瑞兴制造厂与彩乐玩具公司于2013年12月3日签订的《厂房租赁合同》及分别于2015年2月1日、2016年5月16日签订的两份《房租赁合同》依法无效；二、彩乐玩具公司应于判决发生法律效力之日起十五日内自行搬离并将位于东莞市清溪镇三中村金牛路的案涉厂房宿舍[所占土地的土地使用权证号为东府集用（2008）第1900202008353号]返还给沈瑞兴制造厂；三、彩乐玩具公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付沈瑞兴制造厂自2018年9月份起的房屋占有使用费（计算方式：自2018年9月1日起，按2018年9月1日-2019年3月30日每月250000元、2019年4月1日-2024年3月30日每月275000元、2024年4月1日-2034年3月30日每月300000元的标准，计至彩乐玩具公司将案涉厂房宿舍实际返还给沈瑞兴制造厂之日止）；四、驳回沈瑞兴制造厂的其他诉讼请求。本案一审受理费5050元，沈瑞兴制造厂已预交，由沈瑞兴制造厂负担100元，彩乐玩具公司负担4950元。彩乐玩具公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判驳回沈瑞兴制造厂对彩乐玩具公司的全部诉讼请求；2．本案的一审、二审诉讼费由沈瑞兴制造厂承担。主要事实与理由：一审法院在程序上遗漏了本案应参加诉讼的第三人，应撤销一审判决，发回重审。本案案涉厂房是否办理了相关建设审批、规划等手续，在沈瑞兴制造厂故意隐瞒事实的情况下，本案东莞市××镇三中经济联合社（原东莞市××镇三中村民委员会）作为案涉土地所有权人和报建申请的主体，与案件审理结果有直接利害关系。从一审《租赁土地设厂协议书》、《相关经营场所使用证明》、《清溪镇规划管理所临时建筑申请表》等证据和事实情况来看，均涉及到东莞市××镇三中经济联合社的权利和义务，如果案涉厂房不存在所谓的建设规划许可证，东莞市××镇三中经济联合社将承担相应责任。同时，本案案涉全部厂房亦或部分建筑物是否取得建设规划许可证，东莞市××镇三中经济联合社作为报建人是最直接的当事人。为此，东莞市××镇三中经济联合社应作为第三人参加本案诉讼，一审遗漏了重要的第三人，属于程序错误，本案应追加东莞市××镇三中经济联合社作为本案第三人，以便更清楚查明有关事实情况。二、一审法院认定的基本事实不清，证据不足，依法应发回重审或应予以纠正改判。1．本案不能简单认定双方为租赁合同关系，而是事实上的转让合同关系。正如彩乐玩具公司在一审中的陈述，在2013年初，彩乐玩具公司的法定代表人稂武忠先生与沈瑞兴制造厂的实际控人沈维明先生双方合意就案涉厂房及其库存整体转让事宜达成了一致的约定，并采用租赁方式支付转让款。自2013年4月至2015年期间，稂武忠先生先后共向沈维明先生支付首付款共8961000元。沈瑞兴制造厂在一审中提供的所谓部分设备和物料款共约250万元仅仅是稂武忠先生支付的部分款项，而对其他600余万元的款项，沈瑞兴制造厂在一审中并不能进行合理解释。本案虽然彩乐玩具公司没有直接的证据可以证实双方的转让合同关系，但是从如此大金额的转让款交易以及沈维明先生亲笔书写的转让事项的内容（对此彩乐玩具公司将申请笔迹鉴定），是完全符合彩乐玩具公司一审中关于案涉厂房转让的客观事实情况。2．退一步来说，案涉厂房并非一审法院认定的没有“建设工程规划许可证”。从沈瑞兴制造厂在一审提交的证据《关于清溪镇三中村沈瑞兴制造厂规划情况的回复》，内容载明：“……查询地块中的清溪镇三中村沈瑞兴制造厂的厂房宿舍未取得《建设工程规划许可证》…”，查询的范围是“厂房宿舍”，但并未明确是指厂房及宿舍还是指厂房的宿舍。况且，该厂房宿舍仅为双方租赁合同的部分建筑物，本案租赁合同载明的建筑物有：行政大楼、生产包装仓库楼、地下机房、新建四层、注塑车间、宿舍等。整个厂区建筑物是否有部分建筑物取得建设规划许可证，并且不影响双方租赁合同的实际履行，一审法院并未实际查明。彩乐玩具公司从实际案涉厂房能够正常取得消防验收，以及实际了解的情况来看，彩乐玩具公司有足够理由相信并确认案涉厂房已经取得报建和规划的事实。彩乐玩具公司有理由相信，沈瑞兴制造厂在一审中提供的查询结果是错误的或者至少是不完整的，对此关键事实，需要进一步查明核实。为此，恳请二审法院依法发回重审以查明事实。3．本案彩乐玩具公司至今未拖欠沈瑞兴制造厂的任何所谓“租金”。即使按双方签订的《租赁合同》的履行情况来看，彩乐玩具公司均按照约定支付沈瑞兴制造厂相应的款项，并未拖欠任何所谓“租金”。4．沈瑞兴制造厂违背诚实信用原则，向法院提出诉讼的行为属于滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，应驳回其诉讼。彩乐玩具公司与沈瑞兴制造厂基于双方的实际情况，签订了《租赁合同》。沈瑞兴制造厂作为案涉厂房的实际建设方，知道并应该知道案涉厂房是否取得建设规划许可证。再次申请查实后，如果案涉厂房实际确实未取得建设规划许可证，足以说明沈瑞兴制造厂是故意欺骗彩乐玩具公司。既然如此，沈瑞兴制造厂在明知没有建设规划许可证的情况下与彩乐玩具公司签订了《租赁合同》，而现如今，又以案涉厂房未取得建设规划许可证为由主张《租赁合同》无效意图增加租金，明显是违背诚实信用原则，属于恶意诉讼，应依法驳回诉讼。综上，恳请法院在充分考虑到本案以上关键事实未查明的情况下，裁定撤销原判决，发回人民法院重审。一旦彩乐玩具公司被强迫搬离，不但将导致彩乐玩具公司产生几千万的投资损失，更对全厂600余工人生计和社会稳定产生直接的影响。沈瑞兴制造厂答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，彩乐玩具公司的上诉请求没有事实和法律依据。一、彩乐玩具公司以遗漏第三人为由，要求二审法院发回重审，没有任何依据。涉案房屋租赁合同的当事方为彩乐玩具公司和沈瑞兴制造厂，东莞市××镇三中经济联合社并非涉案合同的主体当事方，且涉案房屋是否取得建设规划许可证己由负责登记发放建设规划许可证的权威部门东莞市城乡规划局出具的《东莞市城乡规划信息公开告知书》明确告知，并不需要再向其他第三方予以核实。二、原审法院认定事实清楚，彩乐玩具公司上诉的理由完全属于其单方臆测，胡乱编造。沈瑞兴制造厂早期和彩乐玩具公司有生意往来，彩乐玩具公司有在沈瑞兴制造厂处购买过设备和原物料，该事实从彩乐玩具公司自己所提交的财务报表中也有体现。现彩乐玩具公司竟以一份随意书写的草件和之前在沈瑞兴制造厂处购买设备、材料款的单据就巧立名目拼凑证据，进而杜撰出沈瑞兴制造厂原负责人沈维明先生将涉案厂房转让给彩乐玩具公司的虚假事实。沈维明先生在得知该事件后也特别向法院作出书面说明，坚决否认有将涉案房屋转让给彩乐玩具公司的情况，彩乐玩具公司的行为涉嫌欺诈，沈瑞兴制造厂及沈维明先生将保留进一步追究其法律责任的权利。三、东莞市城乡规划局于2017年10月26日作出的《东莞市城乡规划信息公开告知书》明确载明涉案地块上的建筑物未办理《建筑规划许可证》。彩乐玩具公司认为城乡规划部门出具的材料不能完全体现涉案建筑物是否均没有规划许可证的主张没有事实依据。四、彩乐玩具公司违背诚信，违背基本的商业行为准则。导致本案纠纷发生的根本原因是彩乐玩具公司未按合同约定按时足额支付租金。在彩乐玩具公司发出解除合同通知并进行诉讼后，彩乐玩具公司竟然又编造谎言称涉案房屋为其所有。彩乐玩具公司的种种行为缺乏最基本的商业诚信，有悖于最起码的商业道德行为。二审期间，情况如下：一、双方彩乐玩具公司提交了：1.2005年至2014年案涉厂房的消防意见书等[建筑工程消防设计及消防工程设计的审核意见、关于东莞市清溪三中沈瑞兴制造厂（扩建）的消防验收合格的意见、建筑工程消防验收意见书等]，拟证明案涉厂房是根据沈瑞兴制造厂提交的相关报建材料进行消防审核的，有理由相信案涉厂房有相应的规划或报建，符合法律规定的租赁条件。2.关于东莞市××镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复、建设用地规划许可证，证明案涉部分建筑物经过规划局等相关部门的批建，符合法律规定的租赁条件，证明东莞市××镇三中经济联合社作为案涉土地权属人和批建申请的主体与案件的审理结果有直接的利益关系，应作为本案第三人向法庭说明情况。沈瑞兴厂发表质证意见称：1.案涉建筑物是否经过东莞市消防局的消防验收与案涉厂房是否取得建设工程规划许可是两个概念，彩乐玩具公司的证据不能证明其主张。2.该两份文件所对应的是对于土地的用地规划许可，并不是对建筑工程规划的合法许可，案涉建筑物是否可以进行建设，是否拿到合格的建设标准必须经过政府部门发放的建设工程规划许可证予以核准，沈瑞兴厂通过向法定的权威部门即东莞市城乡规划局查询得知案涉土地上的建筑物至今没有发放过建设工程规划许可证。二、彩乐玩具公司申请本院向清溪镇规划管理所、清溪镇城建办、东莞市城乡规划局或东莞市××镇三中村委会等有关部门调取案涉厂房是否取得建设规划许可证，另，彩乐玩具公司向本院提交了笔迹鉴定申请书，申请对其一审提交的关于载明有转让款内容的手写稿进行司法鉴定，鉴定查明该手写稿系沈维明的字迹。三、本院向东莞市清溪镇规划管理所发函查询案涉租赁物的情况，东莞市清溪镇规划管理所回函称东莞市三中沈瑞兴制造厂的厂房、宿舍、办公楼等建筑未在市自然资源局（原东莞市城乡规划局）办理《建设工程规划许可证》等规划报建手续。本院又向东莞市自然资源局发函查询案涉建筑物是否按照批准内容建设的临时建筑，及建造东莞市清溪三中沈瑞兴制造厂时政府部门出具的《关于东莞市××镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复》及2005年至2014年期间案涉厂房的有关消防验收合格的意见等，能否认定在建造沈瑞兴制造厂时已经取得了主管部门的批准。东莞市自然资源局回函称：清溪三中沈瑞兴制造厂项目没有办理临时建筑的规划许可手续。核发《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》属于规划行政主管部门的职能。对于其他政府职能部门所出具文件的认定，请咨询相应的政府职能部门。本院再向东莞市清溪镇人民政府发函查询《关于东莞市××镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复》是否为其出具，及根据该文件及2005年至2014年期间案涉厂房的有关消防验收合格的意见能否认定在建筑沈瑞兴制造厂时已经取得了主管部门的批复，东莞市清溪镇人民政府回函称未找到《关于东莞市××镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复》的相关文书，根据前述文件不能认为在建造沈瑞兴厂时已经取得了主管部门的批复。该函件另附了东莞市清溪镇规划管理所的情况说明函，称案涉厂房、宿舍、办公楼没有办理《建筑工程规划许可证》，及附有东莞市消防支队清溪大队的复函，该大队称仅对建设工程的消防设计进行审核和验收，沈瑞兴制造厂的建造事宜不属于其单位职能范围。彩乐玩具公司对前述文件发表质证意见称，根据案涉前述文件可以说明案涉厂房已经取得了政府批准建设而非违法建筑，否则厂房不可能每年均取得消防验收。案涉厂房的报建时间是在2004年之前，当时的法律并没有任何关于建设工程规划许可证的要求。沈瑞兴制造厂前述文件发表质证意见称，从调取的材料看，涉案建筑物未取得主管部门批准，涉案合同是无效的。经二审审理，对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对彩乐玩具公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕彩乐玩具公司的上诉，本院分析如下：首先，案涉建筑物是否办理了相关建设审批、规划等手续，应是由城乡管理局等规划管理部门负责确定，东莞市××镇三中经济联合社与本案并不具有利害关系，彩乐玩具公司主张东莞市××镇三中经济联合社为必须参加诉讼的第三人，于法无据，本院不予支持。其次，彩乐玩具公司主张沈维明亲笔手写的转让案涉厂房宿舍的条子，上面没有任何人的签名，也没有落款时间，内容也无法看出是转让厂房宿舍，且彩乐玩具公司与沈瑞兴制造厂亦于2013年12月3日签订了《厂房租赁合同》，彩乐玩具公司主张的分期支付的首付款中有部分是设备款、物料款，其他款项亦无法看出是支付其所主张的首付款，其支付的前述款项零散且时间跨度较长，款项的金额与其主张的首付款金额亦不能对应，故彩乐玩具公司关于沈瑞兴制造厂的老板沈维明于2013年初将案涉厂房宿舍转让给彩乐玩具公司的主张，本院不予采纳。彩乐玩具公司申请对手写稿进行鉴定，以证明是沈维明亲笔书写，如前所述，本院认为，该条子的内容并不能证明彩乐玩具公司的主张，故对彩乐玩具公司的申请，本院不予准许。再次，根据东莞市清溪镇规划管理所的回函皆载明，东莞市三中沈瑞兴制造厂的厂房、宿舍、办公楼等建筑未办理《建设工程规划许可证》等规划报建手续，也没有办理临时建筑的规划许可手续。本院向东莞市自然资源局发函查询案涉建筑物是否按照批准内容建设的临时建筑，及建造东莞市清溪三中沈瑞兴制造厂时政府部门出具的《关于东莞市××镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复》及2005年至2014年期间案涉厂房的有关消防验收合格的意见等，能否认定在建造沈瑞兴制造厂时已经取得了主管部门的批准。东莞市自然资源局回函称：清溪三中沈瑞兴制造厂项目没有办理临时建筑的规划许可手续。核发《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》属于规划行政主管部门的职能。对于其他政府职能部门所出具文件的认定，请咨询相应的政府职能部门。本院再次向东莞市清溪镇人民政府发函查询，东莞市清溪镇人民政府回函称未找到《关于东莞市××镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复》的相关文书，根据前述文件不能认为在建造沈瑞兴厂时已经取得了主管部门的批复，其附件东莞市消防支队清溪大队的复函，亦称该大队仅对建设工程的消防设计进行审核和验收，沈瑞兴制造厂的建造事宜不属于其单位职能范围。故本院认为，根据政府部门及相关主管部门的回函可见，彩乐玩具公司二审提供的证据不能证明案涉厂房已经取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，案涉《厂房租赁合同》依法无效，故彩乐玩具公司应将因合同而占用的案涉建筑物返还给沈瑞兴制造厂并支付相应的占有使用费。原审法院对此处理并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人彩乐玩具公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5050元，由上诉人东莞市彩乐玩具制造有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一九年五月二十二日书记员 吴晓勇