江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初4224号原告（反诉被告）：李某某，男，汉族，1964年8月13日，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：毛斌，江西华邦律师事务所律师,执业证号13601201010918738。委托诉讼代理人：刘翀，江西华邦律师事务所律师实习律师，实习证号36001709110068。被告（反诉原告）：江西省某某实业有限公司，住所地江西省南昌市东湖区象山北路**，统一社会信用代码91360000739177322J。法定代表人：林静霞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵定明，江西久保律师事务所律师，执业证号13601200710685059。原告李某某与被告江西省某某实业有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案。2018年7月11日，被告雅达公司对原告李某某提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李某某及其委托诉讼代理人毛斌，被告（反诉原告）某某公司的委托诉讼代理人赵定明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令某某公司返还李某某已缴纳的房屋租金18990元及保证金30000元，合计48990元；2.判令某某公司支付违约金179904元；3.判令某某公司支付各项损失142759.6元（店面装修设计费9500元，货柜定制75500元，清场拆除2800元，砖沙、水泥5939元，空调及安装费7850元，水电安装4000元，电表270元，水表75元，电线1350元，水管辅料675.6元，泥工的工资1800元，误工费及交通费3000元，间接损失经营费30000元）；4.本案诉讼费、保全费等费用由某某公司承担。事实与理由：李某某与某某公司于2018年5月3日签订租赁合同，约定某某公司将位于象山北路XXX号一层的部分房屋租赁给李某某使用，面积为93.7平方米，每月租金为4685元，租赁期限为五年，保证金3万元于合同签订后3日内交付。又于同日签订了补充协议约定变更前述租赁合同第1条约定，变更每月租金为14992元，每年租金为179904元，首次租金为18990元，该费用与保证金应于本合同签订三日内同时交付；第6条约定，任一方在租赁期内提前终止或解除合同的违约方应向守约方支付本补充协议（第1条）的一年租金作为违约金。合同及对应的补充协议签订后，李某某严格遵守了合同义务，缴纳了房屋租金及保证金共计48990元，并对店面进行了改造装修，花费112759.6元，另造成间接经营损失30000元。某某公司却在合同签订不到一个月的情况下，强制命令李某某迁离，要求提前终止、解除双方之间的租赁合同，明显违反约定，应当按照约定支付对应的违约金。为维护李某某的合法权益，李某某诉至法院，请求法院判如所请。本诉被告某某公司辩称，对实际收到李某某保证金及房屋租金48990元无异议，但李某某诉状所述某某公司命令李某某强制迁离与事实不符。李某某没有按照合同附图砌墙，某某公司发现之后要求李某某整改并重新砌墙，李某某拒绝重新砌墙并继续施工，才导致发生诉讼，某某公司不存在任何违约行为，请求驳回李某某的所有诉请。对李某某所述损失的金额有异议，而且损失是李某某自己造成的，与被告无关。对李某某要求某某公司支付违约金有异议。反诉原告某某公司向本院提出反诉请求：1.判令某某公司与李某某解除租赁合同（雅达公司开庭前撤回该项反诉诉请）；2.判令李某某向某某公司支付租金14992元（2018年7月1日至租赁合同解除之日即2018年8月1日止的租金）；3.判令李某某向雅达公司支付违约金179904元（依据补充协议第六条约定）；4.本案诉讼费、保全费等费用由李某某承担。事实与理由：某某公司与李某某于2018年5月3日签订租赁合同及补充协议，约定租期5年，每月租金14992元，年租金179904元，每月支付一次，首次（5月24日至6月30日）租金为18990元，首次租金与保证金应于合同签订三日内同时交付，后期租金应分别于每月15日前一次缴清后一个月的租金。合同约定李某某应于约定时间支付租金，每逾期一天还应向某某公司支付当期欠费金额1%的违约金，逾期15日仍未付清所有应付费用的，某某公司有权单方终止合同并没收押金。合同签订后，雅达公司按约将房屋交付李某某使用后，李某某不按合同图纸约定范围砌墙，某某公司发现后要求李某某重砌，李某某置之不理，并拒不缴纳下一期租金，其行为违反了合同规定，已经构成违约，应当按合同约定承担违约责任。反诉被告李某某针对某某公司的反诉辩称，李某某系严格按照图纸施工，并没有超标，店铺实际面积小于图纸面积，是某某公司严重违约把李某某的装修工人赶出来把门反锁，通过短信要求解除合同并通知李某某去办理相关退费，李某某于2018年5月14日已通过短信同意解除合同但相关事宜按照合同办理。本案中李某某没有过错，是某某公司严重违约，请求驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的租赁合同（含附图）及补充协议、林静霞与李某某妻子短信往来记录、证人李某及吴某某的证言、照片、现场勘验笔录等证据，本院认定事实如下：2018年5月3日，某某公司（甲方）与李某某（乙方）签订《租赁合同》就甲方将其拥有的房屋出租给乙方使用相关事宜进行约定。合同1.1条明确某某公司将位于象山北路XXX号一层的部分房屋（见附图）租赁给李某某使用，租赁物面积经双方认可确定为93.7平方米；合同2.1条约定雅达公司将租赁物按现状交付李某某使用，且李某某同意按租赁物及设施的现状承租；合同2.2条约定免租期为2018年5月4日至2018年5月23日，租赁期限为5年，即从2018年5月24日起至2023年5月23日止；合同3.1条约定每月单价50元/平米，月租金为4685元人民币，每月支付一次，首期租金与保证金应于本合同签订三日内同时交付；合同3.3条约定李某某应在签订本合同三日内缴纳30000元保证金，剩余15000元保证金在合同签订后三个月内缴清，保证金不得作为房屋租金及其它费用，合同终止后，在李某某已向某某公司退还租赁物并交清全部租金及费用，某某公司在一周内无息退还保证金；合同4.4条约定分户隔墙由李某某砌筑，上第二层的楼梯甲方在签订本合同后开始施工，乙方必须在甲方楼梯施工完毕后才可以封闭一层吊顶及楼梯下的墙面施工，因二层楼梯施工造成乙方的损失，甲方不承担费用；合同6.1条约定李某某未按合同约定时间向某某公司支付房屋租金、税费等费用，除应交费用外，每逾期一天还应当向某某公司支付当期欠费金额1%违约金；合同6.2条约定任一方在租赁期内提前终止或解除合同的，违约方应向守约方支付一年租金作为违约金；合同8.4条约定合同经双方签字盖章并在三日内收到李某某支付的首期租金和保证金后生效。租赁合同后附图一张，注明图纸粗线内为乙方租赁面积，图纸上表示分割户墙的粗线未超过中央三根立柱的最左侧，并以标尺形式标注距离立柱最左侧的距离为0.1米。图纸上还以标尺方式标注租赁部分宽7.03米，长15.3米，除去二层楼梯起步区域（长4.258米，宽3.26米）租赁面积为93.7平米。该合同签订当日，双方又签订《补充协议》对《租赁合同》中约定的租金、租赁面积、违约责任等作出变更。1.变更主合同3.1条为：每月单价160元/平米，每月租金为14992元人民币，每年租金为179904元人民币，每月支付一次，首次（5月24日至6月30日）租金为18990元人民币，首次租金与保证金应于本合同签订三日内同时交付，租金第一第二年不递增，第三年租金递增6%，之后租金每年在上一年基础上递增6%；2.增加主合同3.5条款：一层原面积为93.7平方米，如二层住户入驻后，二层楼梯起步区域（见附图）甲方不设置楼梯，则该部分面积在二层住户入驻后可归乙方使用，面积13.9平米，增加的月租金单价同93.7平方米区域的单价，甲方也有权将二层楼梯起步区域不给乙方使用，具体以甲方通知为准；3.变更主合同6.2条为：任一方在租赁期内提前终止或解除合同的违约方应向守约方支付本补充协议（第1条）的一年租金作为违约金；4.变更主合同8.4条为：本合同一式叁份，甲方执二份，乙方执一份，经双方签字盖章并在三日内收到乙方支付的首期租金18990元和保证金后生效。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，李某某支付了首期租金18990元和保证金30000元给某某公司，某某公司将租赁房屋交付给李某某砌筑分割户墙并装修。因对李某某所砌筑分割户墙的位置有异议，某某公司法定代表人林静霞于2018年5月12日向李某某妻子发送短信，短信内容为：“依据李某某签订的租赁合同，分隔墙中线离柱边10cm，墙体不得占用隔壁空置店面位置，现要求你重新砌筑墙体。否则，我方将从明日起终止与你的租赁合同”。李某某妻子于当日先后回复两条短信内容为：“你好林总!我们决对没有违规合同做，白纸黑字写的尺码清清楚楚”“陈总刚才也在现场用尺子量了，你说那边柱子中间我们也是按你的意思做的。”因双方就分割户墙位置产生争议，某某公司一方人员到租赁房屋要求李某某一方停止装修。李某某妻子于2018年5月14日发送内容为“经过考虑同意你方终止合同，但一切按合同办”的短信给某某公司法定代表人林静霞，雅达公司在本案审理过程中否认收到李某某妻子2018年5月14的回复短信。本院于2018年8月1日组织原、被告双方到租赁房屋进行现场查勘，租赁房屋仍处于装修未完成的空置状态，已砌筑的分割户墙最右侧紧贴三根中央立柱左外侧，经双方当事人测量确认，现场室内宽度为6.73米，长为14.68米。现场查勘后，本院于2018年8月1日询问双方，原、被告双方均认可租赁合同已解除，但原告主张租赁合同系于2018年5月14日经双方协商一致解除，被告则表示同意合同从2018年8月1日起解除且从2018年8月1日起接收租赁房屋。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原、被告双方在审理过程中均认可双方已解除租赁合同，本院对此予以确认。根据本案查明的事实，李某某砌筑的分割户墙全部位于中央立柱左侧，但双方确认的租赁合同附图中标示分割户墙的粗线并未超过中央立柱最左侧且距离中央立柱最左侧尚有0.1米的距离，李某某所砌筑分割户墙的位置与合同附图约定不符。某某公司法定代表人林静霞于2018年5月12日向李某某妻子发送短信要求重新砌筑分割户墙并表示如不重新砌筑则从次日终止合同，某某公司法定代表人发送短信后，李某某妻子于2018年5月14日短信回复同意终止合同，某某公司虽否认收到该条短信，但李某某提交的手机短信记录上显示该条短信已发送，且李某某在某某公司一方人员到租赁房屋要求其停止装修后未继续装修，也未按雅达公司的要求重砌分割户墙，双方当事人之后也未就重新砌筑分割户墙一事再行沟通，故本院推定李某某妻子于2018年5月14日同意终止合同的短信已到达某某公司，双方已于2018年5月14日就解除租赁合同达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，双方租赁合同在免租期内就已解除，雅达公司已向李某某收取的2018年5月24日至2018年6月30日期间的租金18990元应予退还，雅达公司要求李某某支付2018年7月1日至2018年8月1日期间租金的反诉诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。李某某砌筑的分割户墙与合同附图约定不符，某某公司要求其停止装修重新砌筑的行为不构成违约，且双方系协商解除租赁合同，李某某以某某公司违约为由要求其支付违约金179904元的诉请，于法于事实无据，本院不予支持。对于李某某砌筑分割户墙和对租赁房屋进行装修产生的损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对未形成附合的装饰装修物，可由李某某拆除，对已形成附合的装饰装修物，因本案纠纷系李某某未按约定砌筑分割户墙引发，某某公司并不存在违约行为，故对李某某要求某某公司赔偿各项损失142759.6元的诉请，本院不予支持。对某某公司提出的判令李某某按照补充协议第六条“任一方在租赁期内提前终止或解除合同的，违约方应向守约方支付本补充协议的一年租金作为违约金”的约定支付违约金179904元的诉请，本院认为，本案租赁合同在履行过程中发生争议后，双方系协商一致解除的租赁合同，并非李某某单方提前终止或解除合同，某某公司的该项诉请无事实依据，本院不予支持。根据租赁合同3.3条的约定：“合同终止后，在乙方已向甲方退还租赁物并交清全部租金及费用，甲方一周内无息退还保证金”的约定，双方租赁合同已经解除，且某某公司也于2018年8月1日明确表示已接收租赁房屋，退还保证金的条件已成就，某某公司已收取的30000元保证金应当退还李某某。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下：一、江西省某某实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李某某已支付的租金18990元和保证金30000元；二、驳回李某某的其他诉讼请求；三、驳回江西省某某实业有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6870元（已由李某某预交），由李某某负担5850元，江西省某某实业有限公司负担1020元；反诉案件受理费4200元（已由江西省某某实业有限公司预交7240元），由江西省某某实业有限公司负担4200元，退回江西省某某实业有限公司3040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇一九年五月六日书 记 员  钟芬芬附：本判决引用的相关法律（1）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。