安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终562号上诉人(原审原告)：赵益翠，女，1971年6月29日出生，汉族，住安徽省繁昌县。委托诉讼代理人：李小龙，安徽闻海律师事务所律师。被上诉人（原审被告):鑫吴房地产开发（繁昌）有限公司，住所地安徽省繁昌县。法定代表人：吴胜明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈荣林，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。上诉人赵益翠因与被上诉人鑫吴房地产开发（繁昌）有限公司（以下简称鑫吴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院（2018）皖0222民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵益翠上诉请求：撤销一审判决中的部分内容，依法改判鑫吴公司应对赵益翠所有的涉案房屋按照具有专业资质的相关单位依照安徽省建设工程质量第二监督检测站所作出的两份检测报告所出具的专业意见进行维修、加固直至赵益翠能够安全居住，同时改判鑫吴公司赔偿赵益翠房屋贬值损失40000元（以房屋总价款的10%计算）、房屋租金损失暂计算为40700元（暂自2018年1月1日起计算至2018年11月1日按每月3700元计算房屋租金，实际计算至房屋维修完毕交付后止）、物业费损失1725元、交通费损失1000元、律师费4000元、逾期交付房屋违约金暂计算为3784.5元（自2018年1月1日起按房屋总价款414970的万分之0.3计算，暂计算至2018年11月1日，后期计算至实际交付之日止），以上共计91209.5元；本案一、二审全部诉讼费由鑫吴公司承担。事实与理由：一、一审判决关于涉案房屋逾期交付违约金的认定存在事实错误，亦适用法律不当。一审法院简单以鑫吴公司初步交付或瑕疵交付给赵益翠的时间认定为涉案房屋交付时间，忽略了鑫吴公司初步交付的房屋存在严重质量问题且属于不合格商品房的客观事实。鑫吴公司2018年2月19日交付的房屋并不能达到交付标准，其交付行为属于瑕疵履行，系违约行为。鑫吴公司至今一直未妥善解决质量问题，也就是一直未能完全、有效的履行合同，故而对于本案逾期交付最终的时间节点应当至涉案房屋维修完毕交付后止。二、一审判决关于涉案房屋维修方案的认定存在认定事实不清。芜湖大正建筑技术有限公司受鑫吴公司委托所作的《新城华府3#-901楼板维修方案》时间为2018年5月6日，而2018年9月14日鑫吴公司才接受赵益翠意见委托安徽省建设工程质量第二监督检测站对涉案房屋存在质量问题处进行安全性鉴定，相应的检测报告要求对涉案房屋进行加固处理并应请具有专业资质的单位提出具体处理方案。上述《新城华府3#-901楼板维修方案》很明显出具在前，没有依据上述安全性检测报告作出。三、一审法院关于赵益翠的损失认定存在事实错误且适用法律不当。根据合同法第一百零七条、第一百一十一条的规定，涉案房屋质量问题至今未能解决，已给赵益翠生活造成严重不便，更造成了严重的经济损失，鑫吴公司应予赔偿。1、因涉案房屋严重质量问题导致赵益翠一直无法装修入住，赵益翠及其子女因此租赁房屋进行过渡，为此支出的租赁费用系赵益翠的直接损失，鑫吴公司应全部承担。2、赵益翠不能使用涉案房屋却一直按期缴纳物业费，该项直接损失应由鑫吴公司承担。3、房屋贬值损失属于赵益翠的可得利益损失，即在房屋交易过程中必将产生的买受人可得合法利益的部分丧失。根据所购房屋所在地房价等因素暂时以房屋总价款10%计算为宜。如鑫吴公司不认可该数额，可由双方共同委托具有资质的鉴定部分进行价格评估。4、赵益翠及时向鑫吴公司反映问题并要求进行成因鉴定、确定安全性、维修和赔偿，但并未得到妥善解决。自涉案房屋质量问题发现之日起至今，赵益翠所存在的误工费、交通费、律师费都系该质量问题造成，应由鑫吴公司承担全部的赔偿责任。鑫吴公司答辩称：一审判决关于违约金的认定事实清楚，适用法律正确。对加固维修方案认定事实清楚，因涉案房屋仅为质量瑕疵，并非赵益翠所说存在严重质量问题，也未严重威胁赵益翠居住安全。一审判决对损失的认定是尊重客观事实的。赵益翠主张的贬值损失、物业费、误工费、交通费、律师费无法律依据，更何况赵益翠拖欠物业费至今未缴纳。综上，请求维持原判。赵益翠向一审法院起诉请求：1、依法判令鑫吴公司应对赵益翠所有的繁昌县新城华府3幢1单元901室房屋聘请具有专业资质的相关单位根据安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具的鉴定报告进行维修、加固直至赵益翠能够安全居住;2、依法判令鑫吴公司立即赔偿赵益翠贬值损失为80000元;3、依法判令鑫吴公司立即赔偿赵益翠房屋租金损失为40700元（暂自2018年1月1日起计算至2018年11月1日按每月3700元计算房屋租金，实际计算至房屋维修完毕交付后止）、物业费损失为1725元、误工费损失为36000元、交通费损失为1000元及律师费4000元;4、依法判令鑫吴公司支付逾期交付房屋违约金3784.5元（自2018年1月1日起按房屋总价款414970元的万分之0.3计算逾期违约金，暂计算至2018年11月1日，后期计算至实际交付之日止）;5、依法判令鑫吴公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月1日，赵益翠与鑫吴公司签订《商品房买卖合同》，约定赵益翠购买由鑫吴公司开发的繁昌县新城华府3幢1单元901室商品房，房屋价款为414970元，交房日期为2017年12月31日，另约定逾期交房违约责任为：逾期不超过120日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3计算违约金。合同签订后，赵益翠依约按时履行了合同项下全部义务，鑫吴公司于2018年2月19日交付涉案房屋。房屋交付后不久，赵益翠发现涉案房屋主卧屋顶出现大面积脱落，整个主卧房屋轴顶板底面脱落至钢筋外露，赵益翠向鑫吴公司反映该情况并主张权利。2018年4月3日，巨匠建设集团股份有限公司委托安徽省建设工程质量第二监督检测站，对案涉房屋现浇板板底露筋进行检测鉴定，检测结论为：被测901室28～31/（1/C～M）轴顶板底面钢筋外露缺陷主要由于板底混凝土存在大面积夹渣（夹渣现象与浇筑混凝土时板底润泵材料集中浇筑等因素有关），被凿除后，导致板底钢筋外露，该外露缺陷对结构的可靠性有影响，应进行有效加固处理，请有相应资质的单位根据本站报告提出具体处理方案。2018年9月14日，鑫吴公司委托安徽省建设工程质量第二监督检测站，对涉案房屋现浇板构件安全性进行检测鉴定，检测结论为：1、被测901室28～31/（1/C～M）轴顶板底面钢筋外露缺陷主要由于板底混凝土存在大面积夹渣（夹渣现象与浇筑混凝土时板底润泵材料集中浇筑等因素有关），夹渣凿除后的板厚约为75㎜～100㎜，导致板底钢筋外露，且与混凝土分离、无握裹；2、依据设计图纸及现场实测结果，经结构复核，被测901室28～31/（1/C～M）轴顶板构件承载能力不满足规范要求，对照《民用建筑可靠性鉴定标准》，该板构件安全性等级可评为Cu级，不满足正常使用条件下安全要求，应进行加固处理；3、请有相应资质的单位根据本站报告提出具体处理方案。2018年5月16日，芜湖大正建筑技术有限公司受鑫吴公司委托，根据检测报告及现场勘查，作出《新城华府3#-901楼板维修方案》，维修方案为：1、将现浇板板底漏浆部分混凝土凿除，凿除至露出密实混凝土，并用清水清洗干净；2、若凿除部分混凝土厚度不大于30㎜，采用板底聚合物砂浆抹平，修补至原设计截面；3、若凿除部分混凝土厚度大于30㎜，应在现浇板面开洞，用灌浆料灌注修补至原设计截面；4、经上述修补后，在该跨板板底粘贴碳纤维补强。赵益翠为主张权利，于2018年11月12日诉至一审法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵益翠与鑫吴公司在《商品房买卖合同》中约定交房期限及逾期交房违约责任，鑫吴公司交房期限为2017年12月31日，而其实际交房给赵益翠的日期为2018年2月19日，逾期天数为79天，按日房价款万分之0.3计算违约金，即逾期交房日违约金为12.45元（414970*0.3/10000），故鑫吴公司应承担的违约金为983.55元。合同法规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，鑫吴公司所交付的房屋存在质量瑕疵，已严重影响了赵益翠正常居住使用，未能达到赵益翠购买该房屋的目的，且在赵益翠提出房屋所存在问题后至今未能完全履行修复义务，对此作为出卖人鑫吴公司应承担修复义务和赔偿损失的责任，该赔偿责任的范围应为赵益翠的实际损失。安徽省建设工程质量第二监督检测站两份检测报告确定“应进行加固处理，请有相应资质的单位根据报告提出具体处理方案”，芜湖大正建筑技术有限公司作出明确修复方案，鑫吴公司应按照方案要求对案涉房屋进行修复。根据法律规定，本案中，赵益翠所主张的损失应限于租金损失，根据本地租房租金行情考量，一审法院酌定月租金按1000元标准计算，鑫吴公司应承担自实际交房次日起至案涉房屋修复好交付赵益翠日止期间的租房租金。赵益翠主张的贬值损失、物业费、误工损失费、交通费及律师费，无法律依据，对此不予支持。鑫吴公司辩解认为，因赵益翠不配合的原因存在扩大损失情形，对此，因鑫吴公司组织人员进行维修时间在检测报告作出之前，赵益翠有权在房屋质量问题检测及维修方案作出前不予配合，故对其辩解观点不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百三十条的规定，一审法院判决：一、鑫吴公司于判决生效后十日内给付赵益翠逾期交房违约金983.55元；二、鑫吴公司于判决生效之日起一个月内对属于赵益翠所有的坐落于繁昌县繁阳镇新城华府3幢1单元901室房屋，按芜湖大正建筑技术有限公司2018年5月16日作出的《新城华府3#-901楼板维修方案》中所明确的维修方案进行维修，直至维修好交付赵益翠；三、鑫吴公司承担赵益翠自2018年2月20日起至房屋修复好交付日止期间的租金，按月租金1000元标准计算，此款于房屋交付日一次性给付（计算至天数）；四、驳回赵益翠的其他诉讼请求。一审案件受理费1822元（赵益翠已预交），由赵益翠承担1500元，鑫吴公司承担322元。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点在于：一、一审判决鑫吴公司按芜湖大正建筑技术有限公司2018年5月16日作出的《新城华府3#-901楼板维修方案》对涉案房屋进行维修，是否适当；二、赵益翠关于房屋贬值损失、物业费、误工损失费、租金、交通费、律师费等损失的诉请主张能否成立；三、赵益翠关于逾期交付房屋违约金应支付至房屋质量问题维修完毕并交付后止的上诉主张能否成立。关于争议焦点一。芜湖大正建筑技术有限公司作出的《新城华府3#-901楼板维修方案》系鑫吴公司本案诉讼前单方委托作出，且形成于安徽省建设工程质量第二监督检测站作出的安全性检测报告之前，故该维修方案能否修复涉案房屋存在的质量问题，尚无法审查确认。一审法院径行判决鑫吴公司即按上述方案进行维修并向赵益翠交付，显然不当，对此应予纠正。对于安徽省建设工程质量第二监督检测站出具的两份检测报告所列明的质量问题，鑫吴公司并无异议，故其应及时予以修复，使得赵益翠能够安全居住使用涉案房屋。至于应采用何种维修方案，可由鑫吴公司自行选择确认。鑫吴公司应在涉案房屋维修完毕后委托有资质的房屋质量检测机构检测确认质量问题已被修复，鑫吴公司至此才算履行完毕其应承担的维修义务。因此，赵益翠的相应上诉主张能够成立，对此应予支持。关于争议焦点二。涉案房屋存在的质量问题如能实际被修复克服，则自然不存在贬值损失的问题；若不能被修复，则赵益翠届时可另行主张权利。因此，一审法院对赵益翠在本案中主张的房屋贬值损失不予支持，并无不当。至于赵益翠主张的物业费、误工损失费、交通费、律师费损失，因与涉案房屋存在的质量问题无直接关联，且无相应法律依据，一审法院对此未予支持，亦无不当。赵益翠主张的房屋租金损失属于因涉案房屋存在质量问题导致其无法居住而造成的直接损失，一审法院已酌情按月租金1000元的标准判决鑫吴公司予以赔偿，该标准符合涉案房屋的市场租赁价格，金额适当。赵益翠上诉认为应按月租金3700元的标准进行赔偿，缺乏事实与法律依据，故不予支持。关于争议焦点三。赵益翠在其一审提交的起诉状中自认鑫吴公司已于2018年2月19日向其交付涉案房屋，其实际亦于房屋交付后才发现存在质量问题。因此，赵益翠上诉主张鑫吴公司应向其支付逾期交付房屋违约金至房屋质量问题维修完毕并交付后止，与上述涉案房屋已于2018年2月19日交付完成的事实不符，对此应不予支持。经审查，一审判决关于该项违约金的计算结果适当，本院依法予以维持。综上所述，赵益翠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省繁昌县人民法院（2018）皖0222民初3149号民事判决第一、三项；二、撤销安徽省繁昌县人民法院（2018）皖0222民初3149号民事判决第四项；三、变更安徽省繁昌县人民法院（2018）皖0222民初3149号民事判决第二项为：就案涉安徽省建设工程质量第二监督检测站作出的两份检测报告所列明的繁昌县繁阳镇新城华府3幢1单元901室房屋存在的质量问题，鑫吴房地产开发（繁昌）有限公司应于判决生效之日起一个月内维修完毕并经有相应资质的房屋质量检测机构检测确认上述质量问题已修复后，再将修复好的房屋交付赵益翠；四、驳回赵益翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、修复义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2080元，由赵益翠负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年五月六日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。