北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初103号原告：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里**。法定代表人：王新光，经理。委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏湘辉，北京市五环律师事务所律师。被告：杭州龙都置业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道市心北路****。法定代表人：李荣灿，执行董事。被告：卢牛根，男，1961年2月2日出生。两被告共同之委托诉讼代理人：刘珂，浙江六和律师事务所律师。两被告共同之委托诉讼代理人：徐维微，浙江六和律师事务所律师。第三人:金隅闻潮（杭州）房地产开发有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市萧山区>法定代表人：吴建新，总经理。委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏湘辉，北京市五环律师事务所律师。原告北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅嘉业公司）与被告杭州龙都置业有限公司（以下简称龙都置业公司）、卢牛根、第三人金隅闻潮（杭州）房地产开发有限公司（以下简称金隅闻潮公司）项目转让合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金隅嘉业公司、金隅闻潮公司的共同委托诉讼代理人高焕章、苏湘辉，龙都置业公司、卢牛根的共同委托诉讼代理人刘珂、徐维微均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金隅嘉业公司向本院提出诉讼请求：1、判决龙都置业公司给付我公司迟延履行违约金及赔偿损失合计17000万元；2、卢牛根对上述请求承担连带给付责任；3、本案诉讼费用由龙都置业公司和卢牛根承担。事实和理由：第一、双方就隆达国际大厦资产转让事宜签署了《龙达国际大厦资产转让协议》（以下简称《资产转让协议》），协议中对转让价格、权利义务等进行了明确约定，各方均应当严格遵守。我公司的起诉有合同及法律依据。第二、我公司已经按照约定履行了合同义务,但龙都置业公司至今未履行《资产转让协议》第7条的约定，对此应承担违约责任，卢牛根应承担连带责任。第三、我公司主张的违约金数额符合合同约定，没有超过法律允许的利率范围，没有超过市场普遍的融资成本，合理合法。迟延履行违约金本身就带有惩罚性特点，龙都置业公司和卢牛根主张违约金过高没有提供证据。我公司的实际损失体现在收购资金即3000万元已经支付至约定账户，不能再行擅自动用的资金占用损失；8.5亿元收购资金的储备，由于案涉项目不能如期进展，给我公司造成了巨额财务成本；案涉项目周边房地产项目销售均价大涨，龙都置业公司的违约行为致使我公司错过市场行情的高峰期，造成的实际损失远远高于我公司主张的违约金。龙都置业公司与卢牛根系恶意违约，不仅没有积极履行合同的行为，甚至私下与他人进行项目交易，故意不履行与我公司之间的转让协议，违反了《资产转让协议》第13.2条的约定，考虑其过错程度亦不应调低违约金数额。龙都置业公司、卢牛根共同辩称，第一、金隅嘉业公司不是本案适格主体，在金隅闻潮公司成立并与我们签订《龙达国际大厦资产转让协议》（以下简称《资产转让协议》2）后，我们与金隅嘉业公司之间签订的《资产转让协议》即为终止。金隅闻潮公司向我们出示的北京市政府国有资产监督管理委员会出具的有关案涉项目收购的批复中，也已经明确了资产受让方为金隅闻潮公司。第二、案涉项目无法继续推进并非我们违约造成，《资产转让协议》签订时双方均明知该项目为不良资产，必须在解除项目上存在的抵押、查封等限制转让条件的情况下才能履行，在实际操作过程中金隅闻潮公司的负责人员也与我们一起参与了与各债权人的谈判工作，各债权人出于自身利益考虑提出要求金隅闻潮公司提供相应保证，由于双方在具体条件上无法达成一致，而金隅嘉业公司又拒绝提供资金支持，导致项目无法推进，后在萧山区人民政府和钱江世纪城管委会的协调下，明确了金隅闻潮公司退出案涉项目。第三、《资产转让协议》签订时，案涉项目尚不符合资产转让条件，双方的项目合作仅在磋商阶段，我们即使因此需承担责任，也是缔约过失责任，金隅嘉业公司主张的违约责任明显过高。金隅嘉业公司所述协议11.3条之违约责任系资产转让过程中的责任，而本案中，尚未到达资产转让阶段，不应适用11.3条的约定。转让协议签订后，金隅嘉业公司仅向我们提供了3000万元的首期投资款，且该款存放于该公司自己控制的账户中，利息上如有损失也仅为3000万元的存贷利差，故请法院对违约金予以调减。金隅闻潮公司述称，我公司同意金隅嘉业公司的意见。经审理查明，2017年4月19日，龙都置业公司作为转让方，金隅嘉业公司作为受让方及转让方实际控制人卢牛根，就转让位于杭州市萧山区宁围镇钱江世纪城市心北路与奔竞大道交汇处的龙达国际大厦项目，共同签订《资产转让协议》，约定“龙达国际大厦”系转让方开发建设的房地产项目，因资金紧张该项目已于2014年3月停建，为缓解资金状况及解决债务纠纷，转让方拟将“龙达国际大厦”所占用的国有土地使用权及在建工程以资产出售的方式对外转让，受让方有意受让“龙达国际大厦”项目资产。转让总价款为8.5亿元。首期款3000万元于协议签订后5日内支付至监管账户。《资产转让协议》第2、3条对项目涉及的国有土地使用权抵押、司法查封及房屋预售和可解除的情况予以列明。协议第7.3.2条约定“第二期转让价款支付。本协议签订之日起45日内，转让方保证下列条件全部满足，使项目资产具备转让条件。在下列条件满足之日起3个工作日内，受让方应将剩余转让价款支付至监管账户：1、本协议第二条所述抵押权人、司法查封之债权人及其它必要之债权人以书面形式确认同意本协议项下的资产转让，且该等确认文件不得附加不合理的前提条件；上述抵押、司法查封已解除，且项目资产不存在限制、禁止转让的其他情形；2、第3.3条所列预售合同已解除、预售登记已撤销，且相关购房人已与转让方就价款结算达成书面协议并将该书面协议的原件提交给受让方。已预售房屋1-808、1-809、1-810、1-909、1-910、1-1008、1-1010、1-1215中如有未能解除预售合同的，受让方有权将其预售款从转让方本协议项下相关收益中扣除；3、项目资产转让所涉及的证据相关部门备案或审批程序（包括但不限于发改委、国土、规划、建委等主管部门所要求的任何转让前置程序）已完成；4、为完成项目资产转让所需缴纳的税费已取得相关部门开具的缴费通知单；5、项目资产中原规定建设单位须自持部分已确认能够在补交相关费用后实现对外销售，相关费用由项目公司承担；6、转让方无其他违约情形。”第11.3条约定“若转让方未能按本协议约定履行合同义务，每逾期一日，转让方应按转让价款总额万分之三比例向受让方支付违约金。逾期超过45日的，受让方有权解除本协议，受让方解除协议的，转让方应按转让价款总额5%比例向受让方支付违约金。受让方解除协议的，在受让方向转让方发出解除协议通知书后五个工作日内，转让方应支付违约金并无条件配合受让方办理监管账户内受让方已支付款项及其活期银行存款利息全额退款手续（如监管账户已发生对外支付款项，该款项由转让方负责同时退还）。”第13.2条约定“在本协议签订后，转让方不得与受让方以外的任何第三方接洽或签订项目资产转让意向或协议。否则转让方应按本协议约定的转让价款总额的10%向受让方支付违约金。如遇本协议约定的提前终止或解除情形，则本条款自动失效。”第13.3条约定“转让方实际控制人对在本协议项下转让方的合同义务承担连带担保责任，就转让方所应承担的违约责任，受让方有权同时向转让方实际控制人主张。”另，《资产转让协议》7.1条约定“各方同意由受让方设立的项目公司与转让方签订具体的转让协议，受让本协议项下资产。”2017年5月，金隅闻潮公司成立。当月，龙都置业公司作为转让方，金隅闻潮公司作为受让方及转让方实际控制人卢牛根，就“龙达国际大厦”项目共同签订《资产转让协议》2。协议载明“根据《资产转让协议》约定，各方同意由金隅闻潮（杭州）房地产开发有限公司作为项目资产具体受让主体，与本协议转让方及转让方实际控制人签订本具体资产转让协议，受让项目资产。”该协议中没有《资产转让协议》7.1条内容，第13.2条约定的违约金数额调整为20%，增加第13.5条约定“本协议与资产转让协议的关系。本协议约定内容与资产转让协议约定内容发生冲突的，以本协议约定为准；本协议未约定部分，资产转让协议有相关约定的，以资产转让协议约定为准。”，其他内容均与《资产转让协议》一致。经双方当事人确认,上述协议签订后，金隅嘉业公司已经将《资产转让协议》中约定的首期款3000万元交存于指定监管账户。2017年7月26日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会对金隅闻潮公司拟收购龙都置业公司“龙达国际大厦”资产评估项目予以核准。龙都置业公司提供杭州金度投资管理合伙企业(有限合伙)出具的情况说明,载明“自2018年4月始，杭州金度投资管理合伙企业(有限合伙)陆续收购了杭州龙都置业有限公司为龙达集团有限公司的担保债务、自身债务（包含网签类债权、工程款类债权、银行担保类债权等）。”并在该情况说明上列明了相关债权人姓名。龙都置业公司另提供杭州市萧山钱江世纪城管理委员会出具的《关于龙达国际大厦债务处置协调的情况说明》一份，该管委会表示曾自2017年5月始协助龙都置业公司、金隅闻潮公司与部分债权人进行谈判，因金隅闻潮公司未能支付收购款，故项目转让未能完成。本案审理过程中，龙都置业公司于2019年1月22日向金隅闻潮公司发出合同解除通知书，通知解除《资产转让协议》2。现，双方当事人均认可《资产转让协议》无法继续履行，应予解除。龙都置业公司已就涉案房地产项目对外进行销售。关于损失问题：金隅嘉业公司提供其财务分析、运营报告等证据，主张为履行《资产转让协议》支付的首期3000万元已经存于共管账户多年，同时已经准备好8.5亿元做为协议履行储备金，故存在巨额现金融资及闲置损失一千余万元；同时主张因涉案房地产项目销售价格增长，因龙都置业公司的违约其无法取得预期收益，丧失可得利益损失数额巨大；另表示因丧失此次收购机会，在土地市场价格大幅上涨的情况下，欲取得同等项目支出成本将大幅提高，对形成的差价龙都置业公司应合理赔偿。本案审理过程中，经金隅嘉业公司申请并提供担保，本院裁定查封龙都置业公司名下相应土地使用权及地上建筑物，后经龙都置业公司申请并提供相应存款做为换封标的，本院裁定更换查封财产。上述事实有，《资产转让协议》、《资产转让协议》2、《关于龙达国际大厦债务处置协调的情况说明》、裁定书及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，金隅嘉业公司、龙都置业公司、卢牛根签订的《资产转让协议》系签约各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约定履行各自义务。诉讼中，金隅嘉业公司以龙都置业公司、卢牛根以实际行为表明不再履行《资产转让协议》为由主张该协议应予解除，龙都置业公司、卢牛根对解除《资产转让协议》无异议，本院对此予以确认。关于金隅嘉业公司是否为本案适格原告的问题：《资产转让协议》载明，资产转让的受让方为金隅嘉业公司，金隅嘉业公司负责支付龙都置业公司资产转让费，由其设立的项目公司与转让方签订具体的转让协议，承接受让资产，按照上述协议约定及实际履行的事实，金隅嘉业公司与龙都置业公司、卢牛根之间系就涉案资产达成转让的合同关系，金隅闻潮公司仅是履行《资产转让协议》的载体和平台，金隅闻潮公司对此亦予以认可。金隅嘉业公司为《资产转让协议》的一方当事人及涉案项目实际受让人，其依据《资产转让协议》约定对龙都置业公司、卢牛根提起诉讼，符合法律规定，为本案适格原告。龙都置业公司及卢牛根关于金隅嘉业公司非本案适格原告的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。关于违约责任问题：《资产转让协议》签订后，金隅嘉业公司将首期款3000万元交存于指定监管账户，履行了合同义务。龙都置业公司在协议签订后45天内未完成排除抵押权、司法查封等限制、禁止转让的情形，没有解除预售登记等合同义务。另在上述转让协议履行期间，龙都置业公司与第三方就涉案项目进行接洽，并已经实际着手实施债权收购等事宜。龙都置业公司的上述行为违反了《资产转让协议》约定，并导致协议不能履行，构成违约，应按协议第11.3条、第13.2条承担违约责任。转让方实际控制人卢牛根按协议第13.3条约定对龙都置业公司的违约责任承担连带责任。金隅嘉业公司要求龙都置业公司给付违约金，卢牛根承担连带责任的理由正当，本院予以支持。龙都置业公司、卢牛根主张系《资产转让协议》本身约定的转让方式不能履行一节，因协议内容明确，权利义务明晰，各方在签订协议时对己方需为协议履行所做准备及其时间节点应是完全了解的，亦不存在客观不能履行的情况，故本院对其该项辩称意见不予采信。龙都置业公司与卢牛根主张金隅嘉业公司不能支付债权收购费用导致《资产转让协议》不能履行一节，缺乏合同依据，本院对其该项辩称意见亦不予采信。关于违约金数额问题：《资产转让协议》约定“若转让方未能按本协议约定履行合同义务，每逾期一日，转让方应按转让价款总额万分之三比例向受让方支付违约金。”、“在本协议签订后，转让方不得与受让方以外的任何第三方接洽或签订项目资产转让意向或协议。否则转让方应按本协议约定的转让价款总额的10%向受让方支付违约金”，该约定明确具体。龙都置业公司、卢牛根作为违约方主张违约金约定过高，应当承担举证责任，金隅嘉业公司主张违约金合理，亦应提供相应证据。庭审中，金隅嘉业公司就其主张的违约金提供了损失证据，但其提供的损失证据不足以支持其全部主张。龙都置业公司虽主张违约金过高，但未提供相应证据。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院对约定的违约金予以调整，酌定由龙都置业公司给付金隅嘉业公司违约金9000万元，对金隅嘉业公司超额主张部分的违约金不予支持。卢牛根承担连带责任。综上所述，金隅嘉业公司起诉主张的事实有相关协议及证据支持，诉讼请求有法律依据，合理部分本院予以支持，过高部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除北京金隅嘉业房地产开发有限公司与杭州龙都置业有限公司于2017年4月19日签订的《龙达国际大厦资产转让协议》；二、杭州龙都置业有限公司于本判决生效后七日内给付北京金隅嘉业房地产开发有限公司违约金90000000元，卢牛根承担连带责任；三、驳回北京金隅嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费5000元，由杭州龙都置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）案件受理费891800元，由北京金隅嘉业房地产开发有限公司负担419671元（已交纳），由杭州龙都置业有限公司、卢牛根共同负担472129元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  刘丽杰审 判 员  高宝钟人民陪审员  胡 晨二〇一九年五月三十一日书 记 员  张邵青