广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3797号上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该司职工。被上诉人（原审被告）：广州珠江房地产开发中心有限公司，住，住所地广东省广州市天河区中山大道华景路华景街****/div>法定代表人：丁龙飞。委托诉讼代理人：郑志铠，该司职工。上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）因与被上诉人广州珠江房地产开发中心有限公司（以下简称珠江房地产公司）委托合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初7786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。合富置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改为判令珠江房地产公司向合富置业公司支付代理费276256.16元及代理费558060元的违约金（已付代理费281803.84元的违约金，按每日万分之一计算，从2017年1月6日起计至2017年12月18日共计14560.14元；未付代理费276256.16元的违约金，按每日万分之一计算，从2017年1月6日起计至付清之日止）。2.判令珠江房地产公司承担本案的诉讼费。事实与理由：一、合富置业公司已提交关于案涉房屋A栋0614、A栋0713、A栋1618、A栋1727、A栋1810、A栋1722、A栋0419、A栋1823、A栋1904由合同约定项目负责人签名确认的《介绍客户登记表》(以下简称“《登记表》”）、《二手转介成交确认单》(以下简称“《确认单》”），一审法院仅因合富置业公司未能提供相应的报备信息就认定上述客户非合富置业公司推荐的客户，是错误的。合同约定项目负责人是全面、及时配合销售工作及实时签名确认合富置业公司的客户，本项目的操作流程为报备—>签订《登记表》—>签订《确认单》，按照交易习惯，后步骤都是对前步骤的再次确认，项目负责人确认客户已有合同约定报备的，才会在客户到访时在《登记表》上签名确认；同理，项目负责人认为客户已有合格的报备和到访《登记表》的，才会在客户成功购买时在《确认单》上签名确认；反之，没有符合合同约定的报备，项目负责人不可能在《登记表》上签名确认，更不可能在《确认单》上签名确认。综上所述，上述案涉房屋已有指定项目负责人签名确认的《登记表》或《确认单》，均应视为合富置业公司推荐的有效客户，珠江房地产公司不能以任何理由否认、拒付相应的代理费。珠江房地产公司应结算上述8套案涉房屋的代理费给合富置业公司。二、一审法院认定合富置业公司未举证证明发票送达时间为由，认为合富置业公司主张违约金依据不足，不支持合富置业公司的诉请，是错误的。合富置业公司提供销售代理服务及珠江房地产公司支付代理费是本案的主合同义务，而交付发票只是从合同义务或伴随义务。所以，在合富置业公司提供销售代理服务之后，珠江房地产公司以合富置业公司未提供发票作为履行付款义务的抗辩依据，既不合法，又不合理的。案涉的15套房屋在合富置业公司发出催收函(2017年1月16日)前已达到结算条件，经合富置业公司多次催促，珠江房地产公司仍不与合富置业公司进行结算，一直无理由拖欠代理费。故，合富置业公司提出关于违约金的诉请是于法有据，一审法院应予以支持。珠江房地产公司辩称，不同意合富置业公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。合富置业公司诉状所提及的房屋均未提供完备的交易结算资料，特别是报备信息，不符合约定的结算条件，故我方无需支付代理费，我方不存在违约。合富置业公司向一审法院起诉请求：1.判令珠江房地产公司向合富置业公司支付代理费558060元；2.判令珠江房地产公司向合富置业公司支付上述款项的违约金（自2017年1月16日起，按每日万分之一计算，直至付清之日止）；3.判令珠江房地产公司承担本案的一切诉讼费用及诉保费用。一审法院认定事实：2015年8月19日，合富置业公司与珠江房地产公司签订《华景锦苑项目场外销售代理合同》（穗开发中心合字[2015]77号，以下简称《代理合同》），约定珠江房地产公司就华景锦苑项目委托合富置业公司作为场外销售代理，合富置业公司为珠江房地产公司提供客户引荐服务；合同期限为2015年5月4日起至2015年6月3日止，代理保护期至2015年6月18日；合富置业公司客户确认以合富置业版式《介绍客户登记表》和提前报备相符为准，合富置业公司引荐客户前应提前将预约来访客户清单发送邮件至珠江房地产公司指定的电子邮箱101×××＠ｇｄｐｒ.ｃｏｍ（收件人黄桂强）和ｘｊ4×××＠ｑｑ.ｃｏｍ（收件人许江）或同步发送短信至指定电话186××******（收件人黄桂强）和155××××****（收件人许江）进行报备，若未按以上方式报备或报备时间晚于客户首次到场时间的，该客户不再作为合富置业公司客户；凡珠江房地产公司销售现场指定负责人（黄桂强、陈宇俊）在该确认表签字确认且合富置业公司报备时间早于客户首次到场时间的，均视为珠江房地产公司已确认该客户为合富置业公司客户；合富置业公司客户成功购买该项目的物业且代理费支付条件成立时，针对公寓类产品，珠江房地产公司按照成交总房价的2%的标准支付代理费；合富置业公司凭合规发票向珠江房地产公司收取代理费；因珠江房地产公司原因拖欠代理费的，则每日按所欠代理费的万分之一计付违约金。2017年1月16日，合富置业公司向珠江房地产公司送达了《催收函》，催促珠江房地产公司支付所欠代理费用。珠江房地产公司确认于当天收到《催收函》。庭审中，合富置业公司主张合同签订后，其依约开展了销售代理工作，于2015年5月1日至2015年6月10日期间先后引15位客户签订了购房合同。为此，合富置业公司提供了《华景锦苑一二手联动项目应收未收佣金明细》（以下简称《明细表》）以及相应客户的身份证复印件、《楼宇认购书》、收款收据，部分客户的《华景锦苑项目介绍客户登记表》（以下简称《客户登记表》）、《合富置业华景锦苑二手转介成交确认单》（以下简称《成交确认单》）等作为证据。其中《明细表》显示未收佣金总额为558060元。但合富置业公司未能提供相应的客户提前报备的资料。庭后，合富置业公司提供了《付款结算书》、银行转账电子回单及发票等补充证据，其中《付款结算书》显示为其主张的15位客户中的7位的代理费统计，金额合计281803.84元，落款处盖有合富置业公司公章，并另有一处工作人员签名，无珠江房地产公司的印章；银行转账电子回单显示珠江房地产公司于2017年12月18日向合富置业公司支付了中介代理费281803.84元；发票则为合富置业公司向珠江房地产公司开具的相应金额的中介代理费发票，但并无证据显示合富置业公司向珠江房地产公司送达发票的时间。合富置业公司据此主张《付款结算书》中的签名系珠江房地产公司员工魏燕慧所签，珠江房地产公司据此向其支付了7位客户的全额代理费。经质证，珠江房地产公司主张《付款结算书》中的签名虽然系其员工魏燕慧所签，但该签名仅是对《付款结算书》的签收，并不代表珠江房地产公司对该份《付款结算书》中内容的认可；其支付该7位客户的代理费系因合富置业公司提交了完备的结算资料。珠江房地产公司为此还提供了该7位客户对应的报备短信及客户登记表复印件作为补充证据，但未能提供原件供核对，合富置业公司对其补充证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。对剩余的8位客户，珠江房地产公司主张因无报备信息，不符合合同约定的付款条件。一审法院认为，珠江房地产公司与合富置业公司签订的《代理合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方之间的委托合同关系成立。根据合同约定，合富置业公司引荐客户，应当符合以下两个条件：珠江房地产公司销售现场指定负责人（黄桂强、陈宇俊）在确认表上签字且合富置业公司报备时间早于客户首次到场时间。现合富置业公司对其所主张的客户虽能提供《客户登记表》、《成交确认单》、《楼宇认购书》等证据，但未能提供证据证明该部分客户均有报备且报备时间符合合同约定。鉴于珠江房地产公司对其中7位客户予以认可，并已足额支付该7位客户的代理费，一审法院对此予以确认。该7位客户代理费部分的诉讼费用亦应由珠江房地产公司负担。根据《代理合同》约定，合富置业公司应凭合规发票向珠江房地产公司收取代理费，现合富置业公司未举证证明其向珠江房地产公司送达相应代理费发票的时间，故其关于该7位客户代理费的违约金主张理据不足，一审法院不予支持。对于剩余的8位客户，因合富置业公司未能提供相应报备信息，依据现有证据不足以证明系符合合同约定的合富置业公司客户，且珠江房地产公司对该部分客户不予认可，故合富置业公司关于该部分客户代理费及违约金的主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回广东合富房地产置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9400元，由广东合富房地产置业有限公司负担4670元，广州珠江房地产开发中心有限公司负担4730元；保全费3310元，由广东合富房地产置业有限公司负担1640元，广州珠江房地产开发中心有限公司负担1670元。经审查，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审中，合富置业公司补充提交了如下证据：1.一份郭昭然客户报备短信记录的复印件，两条短信记录均显示“推荐客户郭生于2015年6月3日18:10到访”，短信时间显示分别为22:41、22:42，下一条短信的时间均是2015年6月4日，合富置业公司据此拟证明其已把该客户信息分别向珠江房地产公司员工许江、黄桂强提前进行了报备。2.报备情况确认明细，拟证明被申请人（合同指定人“许江”）已对6套成交单位的报备情况进行了确认。珠江房地产公司对此质证认为：1.上述证据并非新证据。2.对于证据一，该报备短信显示不了具体是哪天发送的，结合客户实际到访时间为2015年6月3日10:15，如果短信无法排除是2015年6月3日22:41发出，则无法核实为合富置业公司推荐的客户，因此不满足支付代理费的条件。如果是2015年6月2日或之前进行报备，就没问题。3.对于证据二，不清楚许江的签字是否真实，即使许江的签字真实，许江也非代理合同中我方指定确认人员，在未取得珠江房地产公司授权的情况下，无权替珠江房地产公司进行确认。而且该份报备情况确认明细存在明显的错误，法院不应当对其采信。其中序号23的报备状态为到访后才报备，核实情况却显示提前2小时，序号47的报备状态为无报备，核实情况却显示提前一天。对于是否满足结算条件，我方认为还是应当回归到合同，对于合富置业公司无法提供报备文件，或者报备实际未早于到访时间半小时以上的客户，均不能确认为其客户，我方无需支付代理费。经审查，上述报备情况确认明细列明了一系列房源的客户姓名、认购日期、报备状态、备注、9.2号核实情况等信息，其中，序号12，载明房源A栋1102，客户姓名“胡金鑫”，报备状态“正常报备”，9.2号核实情况“提前一天”；序号15、16，载明房源A栋1717、1716，客户姓名均为“周红霞，郭业田，郭豫慧，郭子豪”，报备状态均为“正常报备”，9.2号核实情况均为“提前1小时”；序号19，载明房源A栋1624，客户姓名“许雪梅”，报备状态“正常报备”，9.2号核实情况“提前2小时”；序号20，载明房源A栋1525，客户姓名“吴健平”，报备状态“正常报备”，9.2号核实情况“提前一天”；序号47，载明房源A栋2005，客户姓名“周懿雯”，报备状态“无报备记录”，9.2号核实情况“提前一天”。上述房源的备注信息均注明“资料齐全，无问题”。另外，客户姓名为郭昭然的记录，备注信息为“到访后才报备”。该报备情况确认明细有“许江”的签字，签字日期显示为“2015.9.8”。庭审中，双方确认了如果报备条件符合的前提下，各房源的代理费用为：胡金鑫46837元、周红霞A栋1717房52106元、周红霞A栋1716房52473元、许雪梅28600元、吴健平28870元、周懿雯28760元、郭昭然46000元。本院认为，本案系委托合同纠纷，珠江房地产公司与合富置业公司签订的《华景锦苑项目场外销售代理合同》出自双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。二审中根据双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：合富置业公司主张珠江房地产公司支付代理费276256.16元及违约金是否成立。关于上述争议，珠江房地产公司对合富置业公司提供对应报备信息的7位客户予以认可，并已足额支付该7位客户代理费，现双方仍对合富置业公司所主张的剩余8位客户的资格有争议。本院认为，首先，根据涉案《华景锦苑项目场外销售代理合同》约定，合富置业公司向珠江房地产公司引荐客户，珠江房地产公司支付相应的代理费。涉案合同对引荐客户的确定作出了“合富置业公司客户确认以《介绍客户登记表》和提前报备相符为准……凡珠江房地产公司销售现场负责人黄桂强、陈宇俊在该确认表签字确认且合富置业公司报备时间早于客户首次到场时间的，均视为珠江房地产公司已确认该客户为合富置业公司客户”等明确的约定。上述条款显示，对于合富置业公司引荐客户的确认应同时符合珠江房地产公司指定人员签字确认和合富置业公司提前报备两个条件。第二，合富置业公司二审中补充提交了报备短信记录的复印件、报备情况确认明细来举证其报备情况。经审查，上述的报备情况确认明细表有珠江房地产公司在涉案合同中指定的报备人许江签字确认，表上载明的报备情况，应视为珠江房地产公司核实后认可的报备情况。其中，胡金鑫、周红霞、许雪梅、吴健平等五套房源的报备状态及9.2号核实情况均符合涉案合同约定的提前报备条件，上述客户应属于合富置业公司向珠江房地产公司引荐的客户。关于周懿雯的报备情况，其报备状态显示“无报备记录”，但9.2号核实情况显示“提前一天”报备。本院认为，合同约定合富置业公司通过发电子邮件或短信至许江、黄桂强处报备，不排除因为系统等原因导致报备纪录丢失的可能性，故报备情况确认明细表上才有9.2号核实情况一栏，珠江房地产公司应该是以核实后的情况为准。因此，周懿雯的报备情况同样符合约定的报备条件。至于郭昭然的报备情况，其报备短信息上只能显示时间为6月4日之前的22:41、22:42，没有具体日期，不能排除事后报备的可能性，且在报备情况确认明细表上也注明到访后才报备，故本院对于合富置业公司主张其已将郭昭然客户信息提前报备的意见，不予采信。综上，对于胡金鑫、周红霞、许雪梅、吴健平、周懿雯的报备信息，合富置业公司已经充分举证，现上述客户已成功购入涉案6套房产，珠江房地产公司应向合富置业公司支付相应的代理费237646元（46837+52106+52473+28600+28870+28760）。对于合富置业公司未能举证提前报备的其他客户，本院对合富置业公司要求支付该部分代理费的主张不予支持。第三，关于违约金问题。至合富置业公司提起本案诉讼时，双方对于引荐客户的资格仍存在争议，对于代理费结算并未能最终确定。况且涉案合同明确约定“合富置业公司凭合规发票向珠江房地产公司收取代理费”，在合富置业公司未能提供相应发票的情况下，珠江房地产公司暂不支付代理费不构成拖欠代理费的违约行为，合富置业公司主张珠江房地产公司支付拖欠代理费的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，合富置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初7786号民事判决；二、被上诉人广州珠江房地产开发中心有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人广东合富房地产置业有限公司支付代理费237646元；三、驳回上诉人广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9400元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担1802元，被上诉人广州珠江房地产开发中心有限公司负担7598元；保全费3310元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担635元，被上诉人广州珠江房地产开发中心有限公司负担2675元。二审案件受理费4670元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担520元，被上诉人广州珠江房地产开发中心有限公司负担4150元。本判决为终审判决。审判长  国平平审判员  陈珊彬审判员  汤 瑞二〇一九年五月二十日书记员  张 蔚加依娜尔·户马别克任永乐