江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0191民初2470号原告：胡建华，男，汉族，1978年2月17日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：龚美华，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡柳，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被告：王君臣，男，汉族，1990年6月12日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：张迪，北京市京师（南昌）律师事务所律师。原告胡建华与被告王君臣租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡建华及其委托诉讼代理人龚美华，被告王君臣的委托诉讼代理人张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡建华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年8月1日订立的《租赁合同书》；2、判令被告向原告返还租赁转让费16.8万元，并赔偿原告各项经济损失15万元，以上合计共31.8万元整；3、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月初，被告同意将其具有经营使用权的位于中兴和园6-4号商铺租赁给原告经营使用。双方同时就合同的相关内容达成了一致口头协议，被告将租赁商铺大部分实际交付给了原告，由原告进场为经营目的而进行装修。原告向被告转账支付了包括租金、押金及租赁转让费合计19万元。2015年8月1日，原、被告双方补签书面《租赁合同书》，主要约定：被告将位于中兴和园6-4号商铺188平方出租给原告合法商业经营；商铺租金为9000元/月，每3月交付一次；租期为五年，自2015年8月1日至2020年7月31日止。2017年7月16日，原告经被告同意以后，将其承租的部分商铺分租给案外人闵茶香经营使用，签订了书面租赁合同。至今，原告向被告履行了合同的全部义务，被告也依约履行了合同大部分义务，但尚未向原告交付全部租赁商铺，其中约有30平方左右商铺由被告自用，尚未结算。2018年5月17日，案外人闵茶香收到该商铺所有权人南昌中兴发展有限公司的告知函，其所承租的商铺属于非法使用，要求其收到该函5日内搬离，腾空商铺，否则不利后果由本人承担。后原告及案外人闵茶香均收到执行法院的通知，要求自动腾空商铺。原告、案外人闵茶香相继腾空了商铺。原告认为，被告将租赁期限已届满的商铺与原告签订租赁合同，属欺诈行为，双方订立的租赁合同应予解除。合同之所以解除，被告负有全部的法律责任。被告于合同签订后，始终没有全部交付商铺，其应向原告承担相应的赔偿责任。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。王君臣辩称，1、同意解除双方签订的《租赁合同书》；2、原、被告签订的《租赁合同书》约定的租赁期限是五年，原告实际使用三年，现原告要求被告全部退回租赁转让费，没有合同依据。对于原告15万元的损失，原告未提供相应证据，不应由被告承担；3、根据合同相对性，被告只与原告存在租赁法律关系，原告与案外人闵茶香之间的经济纠纷与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2015年8月1日，原、被告签订的《租赁合同书》、2017年原告与案外人闵茶香签订的《租赁合同书》，有原、被告及案外人签名捺印，与本案有关，本院予以采信。2、2018年5月17日《告知函》，有案外人南昌中兴发展有限公司盖章，与本院（2018）赣0191民初2402号民事判决书查明的事实能相互印证，本院予以采信。3、（2018）赣0191民初2402号民事判决书是生效法律文书，本院予以采信。4、照片，被告未提供证据证明并非其出租的店铺照片，本院予以采信；《证明》仅有案外人刘水平的签名，且其并未出庭接受质询，也无银行流水予以佐证装修款支出，本院不予采信。根据原、被告双方的陈述答辩意见，和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，王君臣作为甲方与胡建华作为乙方签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于中兴和园6-4号商铺188平方出租给乙方合法商业经营；商铺租金为9000元/月，租期为伍年，自2015年8月1日至2020年7月31日止；第四年和第五年租金为9900元/月；租金每3个月交付一次，租金须提前一个星期交付，乙方须先交壹万元作为押金；合同期满，若甲方的权益没有受到损失即退回押金；租赁期间，乙方所有费用自理，水费3.6元/吨、电费1.2元/度；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权；乙方在租赁期内有转让权，转让商铺时须得到甲方的同意方可。2015年7月7日，胡建华通过银行转账的方式向王君臣成转款19万元，胡建华主张该款包括转让费16.8万元、押金1万元及首期租金，王君臣对此无异议。2017年7月16日，胡建华将其承租的中兴和园6-4号商铺188平方中的80平方转租给案外人闵茶香用于经营华莱士品牌，租期三年，租赁期限自2017年7月16日开始，双方签订了书面的《租赁合同书》。另查明，2013年6月24日，案外人南昌中兴发展有限公司（以下简称南昌中兴公司）与王君臣签订南昌中兴和园商铺租赁合同，由王君臣承租中兴和园6号一楼西侧第1号商铺，租赁期为3年，从2011年11月24日其至2014年11月23日。2013年8月24日起王君臣未交租金，租赁合同到期后，王君臣未向南昌中兴公司提交书面续签申请，仍在使用1号商铺，南昌中兴公司起诉至本院，经南昌市中级人民法院二审，判决王君臣向南昌中兴公司支付租金53913.74元；支付至2017年2月23日止的使用费117224.42元；并腾空商铺返还南昌中兴公司。案涉中兴和园商铺，因本院对南昌中兴公司与王君臣案的强制执行，导致胡建华、案外人闵茶香分别于2018年7、8月搬离商铺。还查明，案外人闵茶香搬离商铺后，向本院提起诉讼，要求解除与胡建华签订的租赁合同，并由胡建华赔偿其直接财产损失429355元、间接财产损失217242.48元。本院于2019年2月2日作出（2018）赣0191民初2402号民事判决书，判决胡建华赔偿案外人闵茶香经济损失165600元，其中店面转让费损失78666.67元，装修费损失86933.33元。该判决已发生法律效力。本院认为，无处分权的人处分他人财产，该合同无效。无效的合同，自始没有法律约束力。本案王君臣未取得案涉商铺的租赁或转租权，其与胡建华签订《租赁合同书》属无效合同，故原告胡建华主张解除与被告王君臣签订的《租赁合同书》，本院不予支持。胡建华与王君臣签订了租赁合同后，取得了案涉商铺的使用权，且按照合同约定交纳了租金，双方存在实际的租赁关系。胡建华对租赁合同的签订不存在过错，其作为善意相对方，出于对租赁合同的信赖，而支付店铺转让费、进行装修、将部分商铺进行转租，该信赖利益应当予以保护。王君臣明知其无权处分案涉商铺，却仍与他人订立商铺租赁合同，属于过错方，对合同无效给胡建华造成的损失，王君臣应当承担赔偿责任。对胡建华的损失，本院认定如下：1、转让费168000元，合同约定五年的租期，胡建华已实际使用三年，转让费损失本院按2/5计算为67200元。2、关于原告主张的各项经济损失15万元。其中（1）装修费5万元，因胡建华未提供证据证明其因商铺装修支付费用5万元，对该主张本院不予支持；（2）未交付的20平米店面的租金损失4万元，因胡建华未提供证据证明王君臣少交付20平米的店铺面积，对该主张本院不予支持；（3）其赔偿案外人闵茶香的装修损失86933.33元，因该损失系生效法律文书所确定，且该损失是由于王君臣无权处分他人财产而导致，故对该主张，本院予以支持。虽王君臣辩称胡建华转租给案外人闵茶香未经其同意，然根据胡建华陈述在其转租给案外人闵茶香之后王君臣才向其收取商铺物业费，王君臣对此未提出异议，且案外人闵茶香使用商铺经营华莱仕品牌长达三年，综合上述因素可知，王君臣对胡建华将商铺转租给案外人闵茶香是知晓并同意的，故对该被告抗辩，本院不予支持。（4）押金1万元，该款王君臣自认已收取且在庭审中同意予以返还，对该主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告王君臣于本判决生效之日起十五日内返还原告胡建华转让费67200元。二、被告王君臣于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡建华损失96933.33元（包括退还押金1万元）。三、驳回原告胡建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12596元，减半收取6298元，由原告胡建华负担3047元，被告王君臣负担3251元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  但志燕二〇一九年五月九日法官助理邓萍书记员  黄维婷