广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2761号原告：叶洁嫦，女，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李荣凤，广东比格律师事务所律师。被告：佛山市翘楚投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：杨玉怀。委托诉讼代理人：王浩晖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆俊菲，广东卓信律师事务所律师。原告叶洁嫦与被告佛山市翘楚投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月25日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李荣凤，被告的委托诉讼代理人王浩晖、骆俊菲到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金（以已付房价款749680元为本金，按日万分之一自2018年7月1日起计至被告实际交付具备交付条件的商品房之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月27日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同经佛山市南海区房产交易所合同登记备案。按照该合同，原告向被告买受其位于“佛山市南海区XX广场1座XX房”的商品房（简称涉讼商品房），被告应于2018年6月30日前交付经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉讼商品房，并出示前述证明文件，并在交付时基础设施设备中的供水、排水、供电配套设施管线敷设到位。否则，被告需承担逾期交付责任，逾期超出120日的，原告有权选择解除合同或主张继续履行，并由被告支付逾期交付违约金。合同签订后，原告已依约付款，然而被告却一直未向原告交付符合合同约定的涉讼商品房，更没有出示前述证明文件。因被告逾期交房的行为既违反双方的合同约定，也违反契约精神、诚信实用的原则，为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称，1.原告已实际接收经验收合格的涉诉商品房，被告并未逾期交房。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付涉诉商品房。被告按照《商品房预售合同》约定于2018年6月22日向原告发出书面《交楼通知书》，告知原告将于2018年6月30日开始集中办理交楼手续，并通知原告于2018年7月1日到XX广场销售中心办理收楼手续。原告于2018年7月1日正式办理收楼手续，并签订《收楼确认书》，领取了涉诉商品房的单元大门钥匙、IC卡、门禁卡、电费卡，原告已实际接收涉诉商品房。因此，原告已实际接收涉诉商品房，被告不存在逾期未交付涉诉商品房的行为。2.涉诉商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《佛山市南海区房地产中心测绘报告书》，符合原被告约定的交付条件。被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，涉诉商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案文件、取得房屋测绘报告。涉诉商品房所在的XX广场1座于2018年6月8日经佛山市南海区国土城建和水务局、佛山市南海区建筑工程质量监督站、广东省佛山市公安消防局、佛山市南海区工程建设项目联合审批和验收办公室等各主管单位进行联合验收，且验收合格，并于2018年9月14日取得《南海区建设工程竣工联合验收终审意见书》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；并且，XX广场1座已于2018年8月23日取得《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》。据此，原告提起本案诉讼前，涉诉商品房已符合被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件。3.原告在涉诉商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》前明知该情况而实际接收涉诉商品房，是对该等情况的接受和认可。3.原告在接收涉诉商品房时应当尽其谨慎审查义务。原告在明知涉诉商品房虽然已经过联合验收但尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》的情况下，仍然实际接收涉诉商品房，是以实际行为表示对该情况的接受及认可。并且，原告提交的证据也并不能证明涉诉商品房在原告接收后才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》这一情况导致原告受到了任何损失。因此，原告在实际接收涉诉商品房且涉诉商品房已符合《商品房买卖合同（预售）》约定交付条件后，又以被告逾期未交付符合合同约定的商品房为由，要求被告承担逾期交房的违约责任并没有事实依据和法律依据。4.根据被告与原告签署的《补充协议》第四条“关于房屋交付”第（二）款“交付标准”第13项约定，如被告不能在买卖合同约定时间交付涉诉商品房，则原告同意给予被告120天的宽限期，在宽限期内被告不承担违约责任。被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房，并且被告与原告签署的《补充协议》第四条“关于房屋交付”第（二）款“交付标准”第13项约定，如被告不能在买卖合同约定时间交付涉诉商品房，则原告同意给予被告120天的宽限期，在宽限期内被告不承担违约责任。因此，根据上述合同约定，被告交付涉诉商品房的实际约定交付时间为不晚于2018年10月28日，被告只有在晚于2018年10月28日向原告交付涉诉商品房才承担违约责任。实际上，涉诉商品房由原告于2018年7月1日实际接收，并于2018年9月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年8月23日取得《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》。换言之，涉诉商品房在2018年10月28日前已具备合同约定的交付条件且已实际交付原告。因此，原告以被告逾期未能交付符合合同约定的涉诉商品房为由要求被告承担违约责任并无事实依据，也无法律依据。因此，涉诉商品房已符合合同约定交付条件，且原告已实际接收涉诉商品房并认可接收时涉诉商品房的情况，根本不存在被告违约逾期不交付符合合同约定的商品房的情况。原告的诉求既无事实依据，也无法律依据。综上，恳请法庭全面查清案件，正确适用法律，依法驳回原告全部诉讼请求。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信息公示信用信息打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.商品房买卖合同（预售）原件1份，用以证明被告有按时交付符合约定的涉讼商品房的义务；3.原告付款凭证原件1组，用以证明原告已履行完毕依约付款的义务；4.《佛山市南海区房地产测绘中心关于XX广场1座业主申请查询面积问题的回复》原件1份；5.《佛山市南海区国土城建和水务局关于包晓龙等人反映XX广场先关信访问题的回复》原件1份；证据4-5共同证明被告在约定的交楼期限时并未取得测绘报告书。经质证，被告对证据1无异议。对证据2无异议，原被告除了签订该合同外，还签订了一份补充协议，系买卖合同的附件十一。对证据3无异议。证据4、5的真实性、合法性由法院审核，关联性不确认，与本案无关，本案争议的是逾期交楼的赔偿责任，并未提及面积差异。庭审中，被告举证如下：1.南海区建设工程竣工联合验收终审意见书原件1份，用以证明涉讼商品房所在的XX广场1座已于2018年6月8日办理佛山市南海区国土城建和水务局、佛山市南海区建筑工程质量监督站、广东省佛山市公安消防局、佛山市南海区工程建设项目联合审批和验收办公室等主管单位的联合验收，验收合格，并于2018年9月14日取得该文件；2.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼商品房所在的XX广场1座已于2018年9月14日完成竣工验收备案手续，并取得佛山市南海区国土城建和水务局签署同意的工程竣工验收备案表；3.佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书原件1份，用以证明涉案商品房所在的XX广场1座已于2018年8月23日取得测绘报告；4.交楼通知书原件1份；5.EMS快递单原件1份、该邮件投递情况查询打印件1份；证据4-5共同证明被告向原告邮寄交楼通知书，被告已及时通知原告办理涉讼商品房交付手续；6.收楼确认书、装修申请表原件各1份、装修保证金收据复印件1份，用以证明原告已办理涉讼商品房交付手续，取得房卡和钥匙，已实际接收并使用涉讼商品房；7.补充协议原件1份，用以证明：一、原告与被告有关转让涉讼商品房不动产权的相关条款。二、根据原告与被告签订的《补充协议》第四条“关于房屋交付”第（二）款“交付标准”第13项约定，原告同意若被告不能在《商品房买卖合同（预售）》约定时间交付涉讼商品房的，原告同意给予被告120天的宽限期，在宽限期内被告不承担违约责任。经质证，原告对证据1无异议，该终审意见经审批验收部门同意验收的时间是2018年9月14日，已超出双方合同第十一条第一款约定的2018年6月30日的期限。对证据2无异议，备案表反映南海区国土局的备案时间是2018年9月14日，也超出了合同约定的交期，且被告一直未向原告出示过该备案表，直至庭审时才出示。对证据3真实性不予确认，该测绘表不真实，佛山市南海区房地产测绘中心加盖的是业务专用章，原告提交的证据4中该中心加盖的是公章及骑缝章，与被告该份证据矛盾；且基于被告一直未取得房屋测绘报告的问题，原告多次向被告及南海区住建局、南海区房产测绘中心反映，区测绘中心和住建局分别于2018年10月19日、12月21日作出答复，在该时涉案房屋是仅有预算测绘报告，并未进行现场实测，因此对于该报告真实性、被告取得的时间，原告均不予确认，故原告向法院申请调查取证。直至2018年12月21日时，原告获得的事实消息是被告该时仍未委托区测绘中心进行实测测绘。对证据4、5真实性不确认，该证据是被告单方制作的，对关联性不确认，不能反映被告有按照双方签订的买卖合同履行在交楼条件成就时的通知交楼手续，原告确认证据5中EMS投递情况，但无法确认交寄的材料是交楼通知书。对证据6收楼确认书中涉及的业主签名真实性确认，但对于被告所应履行的交楼手续原告不确认，在该时被告并未取得和出示竣工验收备案表和房屋测绘报告，并未符合约定和法定最低的交楼条件；对装修申请表三性不予确认，认为该表上的签名均非原告本人的签名，原告本来打算委托对应的装修公司予以装修但因为被告交付瑕疵没有继续进行，涉讼房屋并没有入住或使用；对装修保证金收据真实性不予质证。对证据7补充协议中买受人的签名真实性确认，但该补充协议是被告的格式合同条款，且并未经过南海区房产交易所进行合同登记备案。针对原告对被告举证装修申请书的质证意见，被告回应称，装修申请表系由原告或其指定的租户填写，签名后交给涉讼房屋物业管理公司用以申请指定的装修公司的工作人员进入涉讼房屋进行装修，且原告方也已向物业公司支付了装修保证金，物业公司也出具了相应的收据。经审核，原告举证双方主体信息、商品房买卖合同（预售）、原告付款凭证、被告举证南海区建设工程竣工联合验收终审意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，当事人对其真实性无异议，本院确认上述证据的真实性。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证《佛山市南海区房地产测绘中心关于XX广场1座业主申请查询面积问题的回复》、《佛山市南海区国土城建和水务局关于包晓龙等人反映XX广场相关信访问题的回复》均为原件且分别加盖了回复部门的公章或业务专用章，其上载内容亦与本案相关，本院对上述证据予以确认；2.被告举证佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书为原件且加盖了该中心的业务专用章，原告对真实性有异议但未举证反驳，且测绘中心在接受被告委托出具相应报告后加盖业务专用章亦符合常理，本院对该组证据的真实性予以确认，对原告提出查核该报告真实性的调查取证申请不予准许；3.被告举证交楼通知书、EMS快递单及该邮件投递情况，鉴于EMS快递单没有注明交寄的文件名称，被告未提交其他证据予以佐证，原告亦不确认，本院对该组证据的证明力不予确认;4.被告举证收楼确认书、补充协议已提交原件核对，原告亦确认签名真实性，本院对该两份证据的真实性予以确认；5.被告举证收款收据反映涉讼房屋装修保证金的收取情况，来源合法且与本案相关，本院对该组证据予以确认；对于被告举证装修申请书，原告虽主张申请人签名非原告本人，但结合被告对装修申请书签订过程的陈述及原告支付装修保证金的情况，本院对装修保证书的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告佛山市翘楚投资有限公司为房地产开发企业。2017年3月27日，原告叶洁嫦（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将位于广东省佛山市南海区桂城街道融和路16号XX广场1座XX房（以下简称涉讼房屋）出售给买受人；商品房规划用途为办公；总价款为749680元；买受人在合同网上签订之日起1日内支付379680元，剩余房款370000元应于2017年4月25日前支付；买受人逾期付款在120日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款超过120日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应于2018年6月30日前，将符合以下条件的商品房交付予买受人使用：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告；出卖人交付商品房时应当出示满足竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不出示文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；出卖人逾期交付房屋在120日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按总房价日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过120日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款日起，按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照总房价1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按总房价日万分之一支付违约金；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）还签订一份补充协议，约定：关于逾期付款，如买受人未能按照买卖合同约定的付款方式如期足额付款，每逾期1日按房款总额的0.05%标准支付逾期付款违约金；逾期付款超过30日且买受人未能以出卖人认可的付款方式如期支付逾期应付款的，出卖人有权解除合同；商品房唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；如出卖人不能在买卖合同约定的交付时间交房，买受人同意再给予出卖人120天的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前将商品房交付给买受人，在宽限期内交房的出卖人不承担违约责任；另外双方还对面积误差、按揭付款、房屋交付、规划设计变更、产权办理、物业管理、保修责任、合同解除、通知等进行了约定。诉讼中，原被告均确认原告已全额支付涉讼房屋对应的房款。2018年7月1日，原告签署收楼确认书确认于该日办理收楼手续，并收取钥匙等相应物品。2018年10月12日，原告方签署装修申请书，并于10月22日交纳2000元装修保证金。2018年8月23日，被告委托佛山市南海区房地产测绘中心对涉讼房屋所在的XX广场1座1008套房屋的套内面积出具测绘报告书一份，该报告注明“本测绘结果不能作为办理产权登记依据”。2018年9月14日，涉讼房屋所在的XX广场1座1008套房屋办理房屋竣工验收备案。2018年10月19日，佛山市南海区房地产测绘中心针对XX广场1座业主申请查询面积问题进行回复，回复称桂城XX广场1座目前未进行不动产登记（确权）测绘，该中心根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）出具的测绘报告中只有建筑面积、套内面积和分摊面积，没有实用面积。2018年12月21日，佛山市南海区国土城建和水务局就包晓龙等人反映XX广场项目的相关信访问题进行了回复，其中载明：关于XX广场1座逾期交楼及物业管理费的问题，据建设单位反映，由于8座临时新增加一个“环形车道”，导致XX广场1座项目暂不能办理联合验收，2018年9月14日，该项目完成竣工验收备案；关于XX广场1座实用面积严重缩水、公摊面积过多的问题，XX广场1座于2016年9月在区测绘中心办理预算测绘业务并出具预算测绘报告，目前为止，该项目未在区测绘中心办理不动产登记确权面积测绘（竣工现场实测面积）业务；关于XX广场《补充协议》格式条款问题，已将信访问题和线索移送区工商局进一步调查处理。诉讼中，被告确认涉讼房屋于2018年9月14日具备交付条件。截止至庭审辩论终结之日，涉讼房屋尚未出具不动产登记（确权）测绘。本院认为，原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，被告亦应当按照合同约定的时间及方式向原告交付符合合同约定标准的商品房。现原告主张被告应承担逾期交楼违约责任，本院具体分述如下：一、关于涉讼房屋何时具备交付条件的问题。涉讼合同约定商品房交付应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。原被告对涉讼房屋已于2018年9月14日办理竣工验收备案均无异议，但原告认为被告至庭审辩论终结之日止仍未取得商品房实测面积测绘报告，并据此主张涉讼房屋在取得所售商品房实测面积测绘报告前不具备交付条件。对此，本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记，由此可见，面积测绘仅是具有行政管理性质的条件，并非法律法规规定的强制性交付条件，此其一；其二，商品房实测面积的确定主要与办理房屋权属登记相关联，并不影响房屋质量及对房屋的安全使用，至于可能发生的实测面积与预测面积的差异或实测面积测绘报告迟延出具致逾期办证的，原告可依据法律规定和合同约定另行主张权利，收楼行为对其行使该项权利并无阻碍；其三，逾期交付违约金的设置是为了督促开发商在交付期限内将符合使用条件的房屋交付予购房者，本案中，在涉讼合同的第九条交付条件中未对测绘报告作特定化约定的情况下，被告在竣工验收备案前仅进行了套内面积测绘确存在一定瑕疵，但庭审中被告也确认正在进行实测面积测绘，原告并未举证因此产生使用障碍。故综上所述，本院确认涉讼房屋于办理竣工验收备案之日即2018年9月14日已具备交付条件。二、关于补充协议第13条的性质认定及适用问题。首先，该补充协议系被告为了重复使用而预先拟定，并无证据显示被告就该合同约定内容与原告进行过协商，亦无证据显示被告向原告就补充协议约定条款进行过特别说明。该补充协议为格式合同；其次，该补充协议13条与涉讼合同第十二条均是对出卖人交房期限及逾期交房违约责任的约定，但补充协议13条关于给予被告120天交楼宽限期及宽限期内交楼无需承担违约责任的约定明显是对涉讼合同逾期交房违约期限的延长和违约责任的限制，基于格式合同的特殊性，被告并未举证证明已履行对该免除或限制自己责任条款提请合同相对方特别注意的义务；最后，该补充协议对原、被告逾期付款/交付的违约责任的约定明显不对等，有违公平合理原则。综上所述，补充协议第13条不能作为确定涉讼房屋交付期限和逾期交房责任的依据，被告主张以宽限期天数冲抵逾期交楼天数的辩解意见本院不予采纳。三、原告收楼行为对被告承担逾期交房违约责任的影响。涉讼合同约定被告应于2018年6月30日将涉讼房屋交付予原告，原告于2018年7月1日签署收楼确认书并收取涉讼房屋钥匙等物品，原告主张被告就2018年7月1日（共1天）按合同约定的标准承担逾期交房违约责任符合法律规定和双方约定，本院予以支持。对于原告主张的2018年7月2日之后的逾期交房违约责任，本院认为，根据涉讼合同约定，被告在交付涉讼房屋时应出示具备合同交付条件的证明文件，如未出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足交付条件的，原告享有拒绝接收的权利。商品房的交付过程实际上也是购房者对涉讼房屋是否已处于法律适格可交付状态的查验，相关法律法规和合同约定也赋予了购房者在存在正当理由下拒绝收楼的权利。本案原告在享有上述权利的前提下在收楼确认书上签名并已收取钥匙，已实际占用房屋并可进行装修使用，应视为认可并接受了被告的交付行为，自行承担相应风险。故原告主张被告承担2018年7月2日后的逾期交楼违约责任，理据不足，本院不予支持。综上，按照涉讼合同有关逾期交楼按日万分之一计收违约金的约定，被告应支付逾期交房违约金75元（749680元×0.0001/天×1天）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市翘楚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金75元予原告叶洁嫦；二、驳回原告叶洁嫦的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费161.72元，减半收取计80.86元（原告已预交），由原告叶洁嫦负担55.86元，被告佛山市翘楚投资有限公司负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费25元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 车 惠 青二〇一九年五月十日书记员 孙王成欣