成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初128号 原告（案外人）：党光辉，男，汉族，1989年12月20日出生，住陕西省富平县。 委托诉讼代理人：郭振杰，陕西平镜律师事务所律师，特别授权。 被告（执行申请人）：邱发阳，男，汉族，1976年11月8日出生，住成都市成华区。 被告（被执行人）：卢淑萍，女，汉族，1955年7月16日出生，住陕西省渭南市临渭区。 被告（被执行人）：李东京，男，汉族，1953年9月13日出生，住陕西省渭南市临渭区。 第三人（被执行人）：李强，男，汉族，1982年5月1日出生，住陕西省渭南市临渭区。 第三人（被执行人）：渭南宏鑫制冷设备有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区渭南市东风街165号。 法定代表人：赵应宏，该公司总经理。 第三人（被执行人）：张娟，女，汉族，1981年10月15日出生，住陕西省西安市灞桥区。 上述三位被告和三位第三人共同委托诉讼代理人：邓晓刚，四川铸信律师事务所律师，特别授权。 原告党光辉与被告邱发阳、卢淑萍、李东京及第三人李强、渭南宏鑫制冷设备有限公司（以下简称宏鑫公司）、张娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月5日公开开庭进行审理，原告代理人郭振杰、被告及第三人代理人邓晓刚到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告党光辉向本院提出诉讼请求：判令停止对登记在卢淑萍名下位于渭南市临渭区房屋的执行。事实和理由：2016年11月17日，原告与卢淑萍、李东京签订《二手房买卖合同》，约定将案涉房屋转让给原告，总价458304元。合同签订后，原告依约支付全部价款，卖方出具了收条，并交付了房屋。因卖方房产证遗失，需补办产权证，致使迟迟未完成过户手续。2017年3月17日，因在相关民间借贷纠纷案件中邱发阳申请查封案涉房屋，法院裁定查封案涉房屋三年。原告由此提出执行异议，请求解除该查封，贵院对此作出（2018）川0108执异273号裁定书，裁定驳回原告执行异议。原告认为，已支付全部购房款并实际占有案涉房屋，且系卖方原因未办理过户手续，按照规定案涉房屋应属原告所有，原告有权排除该执行，故诉至贵院，望判如所请。 被告邱发阳、卢淑萍、李东京与第三人李强、宏鑫公司、张娟共同辩（述）称，卢淑萍、李东京与原告未建立房屋买卖合同关系，二人陈述情况为因与原告存在个人债务，原告要求以房抵债，二人迫于情面于2017年1月13日签订落款日期为2016年11月17日的房屋买卖合同和收款收条，但原告并未支付购房款，相关借条凭证也未退还，房屋也未交付，原告知晓该房屋被查封后，强行撬锁侵占，拿走房内物品，损害二人权益。据此请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，卢淑萍与李东京系夫妻，李强系卢淑萍与李东京的儿子，位于陕西省渭南市临渭区的案涉房屋登记在卢淑萍名下。原告与卢淑萍、李东京签订有一份落款日期为2016年11月17日的《二手房买卖合同》，该合同约定：卢淑萍夫妻将案涉房屋出售给原告，总价458304元，合同签订当日一次性支付全部购房款，卢淑萍夫妻在收到全部购房款30日内交付房屋。卢淑萍、李东京还向原告出具有一份落款日期为2016年11月17日的《收条》，该收条记载：今收到购房款现金458304元。2016年12月9日、12日、14日，原告分10次向李强共计转款458000元；原告主张另304元为现金支付。2017年3月17日，卢淑萍补办领取了案涉房屋的不动产权证书。2017年3月31日，卢淑萍、李东京与案外人裴磊在陕西省渭南市临渭区公证处办理了《委托书》公证，委托裴磊全权代办向原告出售案涉房屋的过户手续。 另查明，2017年3月6日，本院受理邱发阳与李强、宏鑫公司、李东京、张娟、卢淑萍民间借贷纠纷案件，邱发阳随后申请财产保全，本院于2017年3月17日作出裁定书，裁定限额100万元查封案涉房屋，查封期限三年；并于2017年3月21日办理查封。2017年4月28日，本院作出（2017）川0108民初1350号民事调解书，查明李东京、张娟于2017年1月19日签署《还款承诺书及担保书》（卷宗证据中卢淑萍签署时间为2017年2月21日），承诺为李强、宏鑫公司对邱发阳的民间借贷债务（2016年8月30日出借，本金100万元，借期一年，年利率18%，按月付息，到期还本）承担连带保证担保责任，该书同时约定如某期付息逾期则借款本金提前到期；由此达成调解协议确认李东京、张娟、卢淑萍对李强和宏鑫公司于2017年4月30日前向邱发阳偿还借款本金100万元和自2016年10月1日起的利息等承担连带清偿责任。2017年5月2日，邱发阳申请对上述调解内容强制执行，本院受理案号为（2017）川0108执1111号。2018年12月6日，原告对案涉房屋查封提出执行异议；2018年12月19日，本院作出（2017）川0108执异273号执行裁定书，以案涉房屋登记在被执行人卢淑萍名下为由，裁定驳回原告的执行异议请求；该裁定书送达后，原告不服，在法定期限内提起本案诉讼。 庭审中，原告依据所举案涉房屋气卡、电卡和时间均在2016年11月30日之后的天然气费、水费、网络费票据，以及卢淑萍夫妻结婚证、补办的案涉房屋不动产权证（均为原件），主张在2017年3月21日法院查封案涉房屋前，原告不仅签署了房屋买卖合同并支付了全部购房款，卢淑萍夫妻为表达诚意还提供了结婚证和补办的不动产权证原件以便原告办理过户，同时也将案涉房屋气卡、电卡等配套设施用卡交付原告使用，结合所举票据原件足以证明原告已经合法占有案涉房屋，法院查封前未办理过户，系出卖人补办不动产权证所致，依据规定原告有权排除案涉房屋的查封执行；相反，从本案被告代理人系案涉民间借贷案件邱发阳的代理人、该民间借贷案件中借款期限尚未届、卢淑萍夫妻在2017年1月19日起才承诺提供连带保证担保随即邱发阳马上提起诉讼并申请保全，足见该案实为双方恶意串通排除原告的正常交易过户，法院应当保护原告的合法权利。被告及第三人质证不认可上述证据来源的合法性，主张卢淑萍夫妻的结婚证、户口本原件系被原告强行扣押，所举卡及票据系因存放在案涉房屋内被原告强行撬锁不当取得，由此原告对案涉房屋系非法占有，并造成卢淑萍夫妻的房内财产损失，所转帐给李强的款项与卢淑萍夫妻及购买案涉房屋无关，因此并不同时符合房屋买受人排除法院执行的四个条件；邱发阳发现李强经营的公司资金链条断裂，随即依据约定的逾期不付息即借款本金全部提前到期条款提起诉讼并申请保全，已经法院确认合法性，并不存在恶意串通提起虚假诉讼的情形。 上述事实，有各方当事人身份信息，原告举出的二手房买卖合同、结婚证、不动产权证、收条、银行明细、气卡、电卡、票据、公证书、调解书、裁定书，被告邱发阳举出的查询证明、律师证明、调解书、裁定书、执行通知书，李东京、卢淑萍举出的个人陈述、查勘照片，以及各方当庭陈述在案证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋于2017年3月21日被法院查封，原告所签《二手房买卖合同》日期不论是落款的2016年11月17日，还是被告陈述的2017年1月13日，时间均在案涉房屋被法院查封之前，经审查未发现涉嫌违法，应当认定为合法有效；经庭审及各方举证、质证，原告所持气卡、电卡及所举2016年11月30日后天然气、电、网络等缴费票据，结合卢淑萍夫妻陈述在2018年5月16日由法院带评估公司对案涉房屋估价系请开锁公司开门，足以认定案涉房屋由原告占有，分歧仅为原告是合法占有还是非法侵入，现原告已通过所持卡及票据主张在法院查封前已合法占有，与《二手房买卖合同》约定的房屋交付时间能够形成印证，被告虽反驳系原告撬锁非法侵入，但经庭审未见举出相应证据，应自担举证不能不利后果；原告虽未举出卢淑萍夫妻委托儿子李强代收购房款的证据，但经比对转款给李强的金额458000元、时间2016年12月9日、12日、14日三日，与合同约定的购房款额458304元，落款时间2016年11月17日能够形成佐证，结合卢淑萍夫妻出具的购房款收条，特别是卢淑萍夫妻将2017年3月17日补办领取的不动产权证原件交付原告并在2017年3月31日办理案涉房屋过户的委托书公证，本院认为能够形成锁链认定购房款收条内容已经得到全部履行；加之原告主张未及时办理过户手续系因卢淑萍夫妻补办不动产权证书所致，被告对此未予举证反驳，亦应予确认。综上，本院认为本案原告情况完全同时符合上述第二十八条规定的四项条件，现原告诉请排除执行，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行登记在被告卢淑萍名下位于陕西省渭南市临渭区房屋［产权证号：陕（2017渭南市不动产权第03020号）］。 案件受理费100元，由被告邱发阳、卢淑萍、李东京共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  晏 莉 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  卢小蓉 二〇一九年五月二十日 书 记 员  严 茂