广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初840号 原告：韦泳杨，男，1990年1月1日出生，瑶族，住广西壮族自治区平南县。 委托诉讼代理人：黄志伟，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶祖达，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被告：南宁吾悦房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区三塘镇松柏村**兴工标准厂房工业研发**楼****，统一社会信用代码：91450102MA5L0LFY62。 法定代表人：唐云龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈俊伶，女，该公司员工。 原告韦泳杨与被告南宁吾悦房地产开发有限公司（以下简称吾悦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告韦泳杨及其委托诉讼代理人黄志伟，被告吾悦公司委托诉讼代理人王桢、陈俊伶的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦泳杨向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还诚意金20万元；2、被告向原告赔偿违约金20万元；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年10月19日，原、被告签订《南宁吾悦广场项目意向登记书》及补充协议，约定原告向被告支付诚意金20万元，被告在协议签订二日内为原告申请总价为2099242元的117号商铺，建筑面积53.32平方米，具体价格由总部确认批准，被告在确认优惠价格后，必须以书面形式回复原告，申请成功后诚意金转化为定金，原告在收到通知后2018年11月15日前与被告按优惠价格签订正式商铺买卖合同。如上述优惠价格未得到批准，被告应无息退还原告缴纳的诚意金20万元。当日，原告向被告刷卡支付20万元，但被告一直没有通知原告优惠价格是否获得批准。2018年11月22日，被告向原告发出《认购协议解除函》，称原告未按约定签约构成违约，认购协议予以解除，定金不予退还。原告在与被告签订项目意向登记书和补充协议后，一直未接到被告的通知，也从未签订认购协议，被告存在违约。且项目意向登记书和补充协议属于被告提供的格式合同，没有约定被告违约责任，明显对消费者不公平，请求法院确认被告违约，并承担违约责任。 被告吾悦公司辩称：双方签订的《南宁吾悦广场项目意向登记书》（简称“《意向登记书》”）及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行合同义务，原告未按约签订正式商品房买卖合同，依法应承担违约责任。原告认为，双方签订的《意向登记书》和《补充协议》系格式合同，无法律依据，与事实不符。首先，所谓格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。而《意向登记书》的意向房源、意向金等主要内容及《补充协议》中申请的优惠价格及签约时间等主要内容皆为双方协商一致、共同确认的结果，并非原告所称的格式合同。其次，即便原告认为《意向登记书》和《补充协议》为格式合同，也不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”无效情形。《意向登记书》是原告对意向房源的初步单方选房意向，后续如未认购成功，被告仍会按时返还其支付的意向金，这是《意向登记书》的应有之义，并未增加原告任何不合理的义务责任。《补充协议》中被告的主要义务是向集团申请优惠价格，并在获得批准后告知原告；原告的主要义务是在其申请的优惠价格获得批准后按时与被告签订正式的商品房买卖合同和支付首付款，其中的付款、签约时间等皆是原告认可后予以确认的。《意向登记书》与《补充协议》中双方的权利义务皆是双方协商一致的公平合理的结果，不存在无效情形。原告作为完全民事行为能力人，理应明白补充协议签订后所产生的法律效力，该《补充协议》也不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，被告因自身原因不履行合同义务，便称“申请优惠价格”的行为是被告的一贯“套路”，实为原告对其违法行为的狡辩，与客观事实不符，于法于理无据。《补充协议》中约定“甲方营销人员在本协议签订后二日内为乙方申请以总价2099242元的价款购买2-117号商铺，……甲方确认乙方按照上述优惠总价标准申请成功后，经书面通知（包括快递文书、短信、微信、电子邮件等方式）乙方后，上述诚意金自动转化为定金，乙方在收到通知后2018年11月15日前与甲方按照上述优惠总价标准签订正式的商铺买卖合同并交付首付”。2018年11月14日，被告销售人员以微信方式告知原告，申请价格已通过审批，请于2018年11月15日前往甲方处签约。原告于2018年11月15日回复“下午过去”。由此可见，被告已经按照《补充协议》约定的方式通知原告，优惠价格已经获得审批通过，而原告在诉讼中称“被告一直未通知原告”，与客观事实不符。原告理应按照约定履行签约义务，但原告因自身原因未与被告签订正式商品房买卖合同，属原告违约。原、被告之间于2018年10月19日签订了一份《商品房认购协议》，为双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行义务。《商品房认购协议》中约定的合同价款为2099242元，与双方在《补充协议》中的约定价款一致，按照《商品房认购协议》约定，原告应于2018年11月15日前赴售楼处与被告签订商品房买卖合同…否则被告有权解除本协议，没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。在原告迟迟未与被告签订正式商品房买卖合同的情况下，被告工作人员曾与原告再次确认其是否继续购买涉案商铺，被告确认不再继续购买。故，经被告多次催告，原告因自身原因仍未按约定前往被告售楼处签约，违反签约义务，被告按照约定没收定金，符合《商品房认购协议》的约定及法律依据。综上，原告韦泳杨与吾悦公司签订的《南宁吾悦广场项目意向登记书》、《补充协议书》、《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应以履行合同义务。原告无正当理由逾期未与被告签订正式商品房买卖合同，构成违约，吾悦公司按照双方约定解除认购协议、没收定金的行为符合合同法第一百一十五条关于定金法的规定，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月19日，原告韦泳杨与被告吾悦公司签订《南宁吾悦广场项目意向登记书》（编号0000766）（合同落款时间为2018年10月20日），约定原告向被告缴纳意向金20万元，意向登记书载明房源2-117仅为客户初步单方选房意向，并非开发商承诺；客户在开盘当日未选中合适房源的，应在开盘之日起5日内持意向登记书到售楼处办理退款，开发商30个工作日无息返还；客户开盘当日成功认购房源的，意向金自动转为购房定金，且享受开盘指定优惠等。同日，双方签订《补充协议》，约定签订的《南宁吾悦广场项目意向登记书》补充以下条款：原告向被告支付20万元作为吾悦广场项目2-117号商铺诚意金，被告营销人员在协议签订后二日内为原告申请总价为2099242元的价格，建筑面积53.32㎡，具体以双方最终协议确认价格为准，是否批准由被告集团总部确认；被告确认为乙方申请上述优惠价格后，必须以书面方式（包括快递书、短信、微信、电子邮件等方式）回复原告优惠申请。如上述优惠总价未被批准或非对应铺号，被告无息退还20万元诚意金；上述优惠总价申请成功后，原告在收到后2018年11月15日前与被告签订正式商铺买卖合同等。 2018年10月19日，原、被告签订《商品房认购协议》，约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区房屋，定金20万元，优惠后购房款2099242元，原告应在2018年11月15日前与被告签订商品房买卖合同，并付清相应款项、办齐所有按揭手续，否则被告有权解除本协议、没收定金、房屋另售等。同日，双方签订《承诺书》（落款时间为2018年10月20日），约定原告应按《商品房认购协议》约定日期2018年11月15日前来营销中心与被告签订《南宁市商品房买卖合同》等。 2018年10月19日，原告向被告付款20万元。2018年11月14日，被告销售人员通知原告案涉房屋按总价2099094元出售已经获得公司批准，原告应在11月15日前来签订商品房买卖合同。2018年11月22日，被告向原告发送《认购协议解除函》，称因原告未在2018年11月21日前与被告签订《商品房买卖合同》已构成违约，故解除与原告签订的认购协议等。 2019年1月31日，原告以被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求，形成本案诉讼。 本院认为，原告韦泳杨与被告吾悦公司签订《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 原告向被告购买位于南宁市兴宁区的房屋，认购协议书等一系列材料均约定购房款总价为2099242元时，原告应于2018年11月15日前与被告签订正式的商品房买卖合同，原告为此支付定金20万元。该定金显然作为订立主合同，即商品房买卖合同的担保而成立，其法律性质属立约定金。2018年11月14日，被告通知原告按照认购协议书中约定的总价2099242元签订正式的商品房买卖合同，并明确原告应于认购协议书中约定的日期2018年11月15日签约。现原告主张被告通知时间不合理，导致其准备时间不足，故未能签约。但直到被告于2018年11月22日向原告发送《认购协议解除函》时原告仍未按合同约定与被告签订正式的商品房买卖合同，被告已经履行认购协议书中约定的合同义务，现由于原告行为导致双方无法缔约，原告的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”认购协议书中约定的购房价为2099242元，定金20万元未超过超过主合同标的额的百分之二十，原告在违约情形下主张被告返还定金并赔偿损失的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 驳回原告韦泳杨的全部诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告韦泳杨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年五月二十日 书 记 员  黄长娇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。