广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终379号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：梁柏大，男，汉族，1969年10月7日出生，住广东省开平市。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄德来，男，汉族，1939年5月26日出生，住广东省阳西县。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：梁**，女，汉族，2003年10月19日出生，住广东省阳西县。法定代理人：梁柏大（系梁**的父亲），住广东省开平市。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：梁**，男，汉族，2006年6月22日出生，住广东省阳西县8。法定代理人：梁柏大（系梁**的父亲），住广东省开平市。以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：梁适，广东拓进律师事务所律师。以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：何鹤年，广东拓进律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张晓玲，女，汉族，1987年9月1日出生，住广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：林丽琴，广东一粤律师事务所律师。上诉人梁柏大、黄德来、梁**、梁**因与被上诉人张晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁柏大、黄德来、梁**、梁**上诉请求：1.撤销一审民事判决的第二、四项，改判梁柏大、黄德来、梁**、梁**没收张晓玲的定金20000元；2.本案一、二审的诉讼费用由张晓玲承担。事实和理由是：一审法院适用法律错误，造成错判，依法应予以改判。黄瑞伟与张晓玲经张德干介绍达成房屋买卖合意，由张晓玲购买黄瑞伟位于阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园中阳大道中央商业街*****房屋，于2018年4月4日签订《房屋买卖合同》，约定总价款，分三期支付的时间、价款及条件，过户时间，交付时间，违约责任等。其中第二期房款的支付条款约定为：“第二期：待甲方办出该房《不动产权证书》并到银行赎证的当天乙方再支付人民币【￥150000.00元整】大写：壹拾伍万元整给甲方赎证并在赎证后即时到不动产登记中心办理过户到乙方（或指定第三方）名下不得拖延。”，显然上述约定明确了双方的权利义务以及先后顺序，即系由张晓玲先支付150000元给黄瑞伟赎证后，黄瑞伟再办理过户登记到张晓玲名下。2018年7月初，开发商告知梁柏大房产证已办好，梁柏大随即通知张晓玲可以支付第二期房款，同时告知其，因黄瑞伟的病逝房产证过户手续可能会延迟，但梁柏大等四人从未表示不再履行该房屋买卖合同。2018年7月中旬，张晓玲便起诉至一审法院，要求梁柏大、黄德来、梁**、梁**双倍返还定金40000元，张晓玲的行为已明确表示其不再履行该《房屋买卖合同》，构成违约。一审法院认定“由于黄瑞伟因病身故而无法到场，致使涉案合同未能依约继续履行”，以及根据《合同法》第九十一条第（七）项“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的……”认为合同成立后黄瑞伟因病身故应属于当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，致使涉案合同未能继续履行应属于不可归责于双方当事人的原因。上述认定以及依据适用明显错误。首先，即便合同当事人黄瑞伟病故，但其继承人愿意也可以继续履行该房屋买卖合同，不存在继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形，也并非法律规定和当事人约定合同终止的情形。其次，梁柏大、黄德来、梁**、梁**由始至终都愿意继续履行合同，包括在庭审中也表示继续履行合同的意愿。再次，本案合同之所以没有履行完毕，正是因为张晓玲不支付第二期房款的义务。因此，致使本案合同未能继续履行的主要原因是张晓玲单方违约。故梁柏大、黄德来、梁**、梁**反诉张晓玲解除该《房屋买卖合同》并要求没收张晓玲已支付的定金20000元合法合理，依法应予以支持。张晓玲二审答辩称，张晓玲与黄瑞伟于2018年4月4日签订《房屋买卖合同》后，张晓玲已依约支付了定金20000元给黄瑞伟，黄瑞伟也口头承诺在两个月内会领到《不动产权证书》，然后马上赎证办理过户。在2018年下旬，张晓玲按照梁柏大以及中介人的通知来到阳西县芳源地产公司，准备支付第二期购房款同时办理房屋产权过户，但黄瑞伟当时没有到场，只有其丈夫梁柏大到场，梁柏大称其妻子有病不方便来，并称房屋已办理好产权证书，要求张晓玲付款。（实际梁柏大在一审开庭时自认其是在2018年7月中旬才取得房屋产权证。）至2018年7月4日，梁柏大才告知张晓玲，黄瑞伟已于6月26日因病身故，无法及时完成房屋买卖的过户约定，当天双方也通过微信讲好解除合同退回20000元定金给张晓玲，但之后梁柏大却没有退回定金。可见，张晓玲从始至终都没有违约行为。况且，黄瑞伟死亡后，梁柏大等也不可能即时办理房屋过户给张晓玲（涉及黄瑞伟遗产继承等问题），造成张晓玲不能实现合同目的。因此，梁柏大等主张张晓玲违约是完全没有事实根据的。张晓玲向一审法院起诉请求：1.梁柏大、黄德来、梁**、梁**按双倍返还定金共40000元给张晓玲；2.本案诉讼费由梁柏大、黄德来、梁**、梁**负担。梁柏大、黄德来、梁**、梁**向一审法院提起反诉请求：1.解除张晓玲与黄瑞伟签订的《房屋买卖合同》；2.梁柏大、黄德来、梁**、梁**没收张晓玲的定金20000元；3.本案本诉、反诉诉讼费用由张晓玲承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，张晓玲经阳西县芳源地产公司的员工张德干介绍，向黄瑞伟购买其名下位于阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园中阳大道中阳商业街*****房，并于当日向黄瑞伟支付了定金20000元，黄瑞伟出具《收据》一份交由张晓玲收执。2018年4月4日，张晓玲（乙方）与黄瑞伟（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方商定成交价格为人民币￥420000元，乙方按如下约定分三期付款：第一期：于2018年4月3日，乙方支付甲方购房定金款人民币￥20000元。第二期，待甲方办出该房《不动产权证书》并到银行赎证的当天乙方再支付人民币￥150000元给甲方赎证并在赎证出后即时到不动产登记中心办理过户到乙方（或指定第三方）名下不得拖延；过户之前乙方反悔不买，甲方不退所收房款，甲方反悔不卖（甲方在规定时间内不办理转户手续），乙方双倍收回所付房款等。2018年6月间，张德干应梁柏大的要求通知张晓玲到阳西县芳源地产公司支付第二期购房款，但黄瑞伟因病未能到场，张晓玲认为梁柏大不是合同的当事人而拒绝向梁柏大支付。2018年7月4日，张晓玲、梁柏大再次到阳西县芳源地产公司对第二期购房款的支付问题进行协商。当日，梁柏大告知张晓玲其妻子黄瑞伟于2018年6月26日因病身故无法及时完成房屋过户，后张晓玲、梁柏大、黄德来、梁**、梁**双方就是否继续履行合同及退还定金事宜进行协商，但最终未能达成一致意见。庭审中，梁柏大、黄德来、梁**、梁**自认涉案房屋于2018年7月中旬取得《不动产权证书》，但该证书原件因抵押贷款而由贷款银行收执。另查明，黄瑞伟生前与梁柏大系夫妻关系，与黄德来系父女关系，与梁**、梁**分别系母女、母子关系。一审法院认为，本案属定金合同纠纷。张晓玲与黄瑞伟于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，张晓玲依约支付了定金20000元给黄瑞伟，其事后又依照案外人张德干的要求到阳西县芳源地产公司履行支付第二期购房款时，由于黄瑞伟因病身故而无法到场，致使涉案合同未能依约继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，黄瑞伟作为《房屋买卖合同》的合同相对方，在合同成立后因病身故应属于当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，致使涉案合同未能继续履行应属于不可归责于双方当事人的原因。结合张晓玲、梁柏大、黄德来、梁**、梁**在诉讼过程中均有不再继续履行涉案合同的意愿，故一审法院应予解除张晓玲与黄瑞伟于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》。本案中，黄瑞伟在合同履行过程中因病身故，梁柏大、黄德来、梁**、梁**作为黄瑞伟的法定继承人，应依法继承黄瑞伟在涉案合同中的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依本条规定，合同解除后，梁柏大、黄德来、梁**、梁**作为黄瑞伟的法定继承人，依法应在继承黄瑞伟遗产价值范围内承担退还定金20000元给张晓玲，但张晓玲请求梁柏大、黄德来、梁**、梁**双倍返还定金40000元，理据不足，一审法院不予支持。依前所述，一审法院已依法确认涉案的《房屋买卖合同》因不可归责于双方当事人的原因而解除。现梁柏大、黄德来、梁**、梁**反诉请求没收张晓玲的定金20000元，亦属理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除张晓玲与黄瑞伟于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》；二、限梁柏大、黄德来、梁**、梁**在本判决发生法律效力之日起十日内在继承黄瑞伟遗产价值范围内退还定金20000元给张晓玲；三、驳回张晓玲的其他诉讼请求；四、驳回梁柏大、黄德来、梁**、梁**的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由张晓玲负担200元，梁柏大、黄德来、梁**、梁**共同负担200元。反诉费150元，由梁柏大、黄德来、梁**、梁**共同负担。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。另查明，2018年4月4日，张晓玲与黄瑞伟签订的一份《房屋买卖合同》第六条约定，上述房地产于卖家在银行申请出证后7天内办理房产过户到乙方（张晓玲）（或指定第三方）名下，房产过户所需缴纳的一切税费由乙方承担。甲方（黄瑞伟）有义务协助乙方办理房产过户手续。本院认为，本案是张晓玲因履行《房屋买卖合同》过程中要求梁柏大、黄德来、梁**、梁**返还定金所产生的纠纷，本案应为房屋买卖合同纠纷。张晓玲与黄瑞伟于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅围绕梁柏大、黄德来、梁**、梁**的上诉请求进行审查。本案争议焦点是本案张晓玲是否违约应当承担违约责任问题。本案中，如一审判决所述，张晓玲依照《房屋买卖合同》的约定支付定金20000元给黄瑞伟后，在2018年6月间中介公司根据梁柏大通知要求张晓玲履行第二期付款义务时，因黄瑞伟因病身故无法到场致使涉案合同未能继续履行，实际上如梁柏大、黄德来、梁**、梁**所述，涉案房屋于2018年7月中旬才取得《不动产权证书》，当时合同亦不可能依照合同约定履行过户手续。而目前黄瑞伟身故后因遗产继承等问题，涉案房屋也不可能按照合同约定在银行申请出证后7天内办理房产过户到张晓玲（或指定第三方）名下。一审法院根据案件的实际情况和法律规定，认定致使本案合同未能履行应属于不可归责于双方当事人的原因，判令解除本案合同和梁柏大、黄德来、梁**、梁**在继承黄瑞伟遗产价值范围内退还定金20000元给张晓玲并无不当，本院应予支持，具体理由如一审判决所述，本院不作赘述。本案中梁柏大、黄德来、梁**、梁**主张张晓玲在本案中存在违约行为，请求没收张晓玲定金的上诉理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人梁柏大、黄德来、梁**、梁**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人梁柏大、黄德来、梁**、梁**共同负担。本判决为终审判决。审判长 张   国   雄审判员 梁宗军审判员蔡旻霏二〇一九年五月二十三日法官助理叶宝宁书记员许君怡附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。