安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初2890号原告：朱伟伟，男，1987年7月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张辉，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嫚，安徽金睿律师事务所律师。被告：阜阳商厦同济投资有限公司，住所地阜阳市一道河南站东侧，统一社会信用代码91341200052949314B。法定代表人：王正年，该公司总经理。委托诉讼代理人：高凤立，安徽众豪律师事务所律师第三人：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河西路88号，统一社会信用代码91341200689762418T。负责人：张帆，该行行长。委托诉讼代理人：张玲，颍淮农商行资产管理部副总经理。原告朱伟伟诉被告阜阳商厦同济投资有限公司（以下简称阜阳商厦同济公司）、第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱伟伟的委托诉讼代理人刘嫚，被告阜阳商厦同济公司的委托诉讼代理人高凤立，第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行的诉讼代理人张玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的《阜阳市商品房买卖合同》及附件；2、解除原告与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》；3、被告返还原告首付款117933元和原告已向第三人支付的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4、被告赔偿原告以首付款117933元为本金，自支付给被告之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5、由被告承担原告银行按揭贷款利息损失（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6、由被告向第三人偿还原告自判决生效之日起就按《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》剩余的贷款；7、被告支付原告违约金2179.33元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年8月与被告签署《阜阳市商品房买卖合同》及附件合同编号:FY2015069967,约定原告购买被告开发的位于开发区一道河东路266号阜阳商厦国际5-614号商铺,购房款为217933元,合同第8条约定被告交房日期为2018年6月30日前,交房条件为商品房经验收合格,合同第九条约定,被告逾期交房超过30天后,原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并接受原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签署后，原告依约支付了首付款117933元，并于第三人银行签订了《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》，贷款10万元，原告现已经开始还贷，付款义务履行完毕。但是被告并未依照合同约定的交付日期进行交付，而且涉案商铺至今未达到交付条件。综上，被告的行为构成违约，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上，判如所请。被告辩称：1、案涉的商品房买卖合同真实合法有效，答辩人具有案涉项目的开发资质，该项目是一个合法工程，2、案涉商品房逾期交付有多重原因，其中既有政府对项目的规划的多次擅自变更，政府围绕该项目的配套设施不能按照土地出让合同要求进行完善，尤其是该项目东西两侧的道路始终没有建设。依据双方合同第八条由于政府对项目内容的调整，配套市政建设影响项目施工，以及涉及变更导致工期延长的，这些都是案涉商品房买卖合同第八条约定的免责事项。3、原告主张解除合同后要求按同期银行贷款利息计算没有事实根据，案涉所有合同只是在第十条中才约定按银行同期计算利息，而没有关于退房按同期贷款利率计算的任何规定，本案是房屋买卖合同，不是借贷合同，所以主张利息没有合同依据。4、案涉合同对于原告要求解除合同，这是权利，但是解除合同后，只能按照合同第九条关于违约金的支付，而违约金的计算天数为30天。综合以上几点意见，答辩人认为案涉项目已经完成并经五大主体验收合格，由于后期装修未跟进，所以交付时间逾期，但是本案有众多客观原因造成。第三人陈述称：一、本案答辩人系独立请求权第三人，依法对被答辩人享有债的请求权及涉案商品房的抵押物优先受偿权。本案借贷关系的形成，是基于第三人与原告《住房按揭借款抵押合同》，原告向第三人借款系用于支付尚未付清开发商的余款，第三人如约支付即完成了借款出借义务，原告也应依约向第三人履行还款义务，且第三人对涉案抵押房产享有优先受偿权，故涉案《商品房合同买卖合同》无论是履行还是解除，本案原告均应承担向第三人的还款义务，第三人并对抵押享有优先受偿权。故原告诉请被告向第三人偿还剩余借款违背了合同的相对性。二、原告不具备解除涉案商品房买卖合同的事实和法律基础。1、本案涉及房屋交付延期是否因被告同济公司自身原因以及延期交房是否符合商品房买卖合同第八条约定的特殊情形（即免除违约责任），原告均未举证证明。2、依据《合同法》第九十四条第(三)款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；故涉案房屋即使存在延期交付情形，原告也事先催告被告同济公司在合理期限内继续履行合同，之后方能行使合同解除权。本案中，原告并未举证充分的证据对该事实予以证明，故在原告既未举证被告同济公司是因自身原因过错延期交房的情况下，也未提前催告被告同济公司继续履行涉案房屋买卖合同，原告不具备解除本案买卖合同的事实和法律基础。三、退一步说，即使涉案商品房买卖合同具备解除的基础，但在未经人民法院生效判决确认解除的情况下，原告也不能主张解除与第三人签订的贷款合同。1、原告与第三人之间签订的贷款合同和原告与被告同济公司之间因商品房买卖合同非同一法律关系，原告要求与第三人解除贷款合同，不能在本案中一并主张，应另行主张相关权利。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及二十五条之规定，房屋买受人解除贷款合同的前提是所涉房屋买卖合同被依法撤销或解除，即只有在解除买卖合同之后，方能再行主张解除所涉贷款合同，且仅仅在贷款银行即担保权人单独提出诉讼请求的情况下，方能与房屋买卖合同纠纷进行合并审理。本案中，原告与同济公司之间的房屋买卖合同并未经人民法院生效判决予以认定，双方是否能够解除买卖合同尚不确定，在该事实尚未依法判决认定的情况下，原告理应不具备直接要求解除贷款合同的权利。另本案中，第三人作为贷款银行也即担保权人，尚未以独立请求权第三人身份就本案提起诉讼，仅仅是列为无独立请求权的第三人身份参与本案诉讼，如本案中直接判令解除双方的贷款合同，剥夺了第三人诉讼权利，明显不公。综上，原告要求解除涉案贷款合同，无事实和法律依据，应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月原告朱伟伟与被告阜阳商厦同济公司签订了《阜阳市商品房买卖合同》及附件【合同编号：FY2015069967】，约定：购买被告阜阳商厦同济公司开发的位于开发区一道河东路266号阜阳商厦国际5-614号商铺，购房款为217933元，合同第8条约定，交房日期为2018年6月30日前，交房条件为商品房经验收合格，合同第九条约定，逾期交房超过30天后，原告朱伟伟有权解除合同，原告解除合同的，被告阜阳商厦同济公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并接受原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告朱伟伟分别于2015年8月30日、2015年11月2日支付首付款100000元、17933元。2016年1月26日，原告朱伟伟与第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行签订《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，贷款100000元。原告朱伟伟自认逐月向阜阳颍淮农商行颍河支行归还贷款本息至2018年9月。但是被告阜阳商厦同济公司并未依照合同约定的交付日期进行交付，而且涉案商铺至今尚未竣工验收。上述事实，由原告提供的身份证、《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》、银行流水及当事人陈述等予以证实。本院认为，原告朱伟伟与被告阜阳商厦同济公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行自己的义务。合同签订后，原告朱伟伟按约支付了购房款，被告阜阳商厦同济公司应当在2018年6月30日前将验收合格的商铺交付给原告，但被告阜阳商厦同济公司至今仍未能履行交房义务，逾期超过30日，原告朱伟伟要求解除《商品房买卖合同》及附件，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除同第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，本院予以支持。该《商品房买卖合同》解除后，被告阜阳商厦同济公司应按约将原告支付的房款返还给原告朱伟伟，并按照合同约定支付所产生的合理损失。原告朱伟伟要求被告阜阳商厦同济公司返还已付购房首付款及已向第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息、已还贷款利息的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以支持。原告要求该首付款利息损失以银行同期贷款利率为准，自支付之日起计算至判决生效之日止，本院予以支持。贷款利息应自2016年1月26日起至本判决生效之日止，按原告向第三人支付的贷款利息为准。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，《商品房担保贷款合同》也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告阜阳商厦同济公司应向第三人返还自判决生效之日起剩余贷款，被告阜阳商厦同济公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时解除涉案房屋上的抵押登记。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱伟伟与被告阜阳商厦同济投资有限公司签署的《阜阳市商品房买卖合同》【合同编号：FY2015069967】及附件；二、解除原告朱伟伟与第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行于2016年1月26日签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》；三、被告阜阳商厦同济投资有限公司返还原告朱伟伟首付款117933元以及原告已向第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行支付的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告阜阳商厦同济投资有限公司赔偿原告朱伟伟以117933元为本金的利息（自2015年11月2日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告阜阳商厦同济投资有限公司支付原告朱伟伟违约金2179.33元；六、被告阜阳商厦同济投资有限公司向第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行偿还原告朱伟伟自判决生效之日起就《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》剩余的贷款；七、被告阜阳商厦同济投资有限公司赔偿原告朱伟伟自2016年1月26日起至本判决生效之日止，向第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行支付的贷款利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；以上第三、四、五、六、七项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2702元，减半收取1351元，由被告阜阳商厦同济投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  季云玲二〇一九年五月二十二日书记员  王冰蕊