西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初1654号  原告：赵军伟。委托诉讼代理人：刘海兵，陕西天地行律师事务所律师。被告：刘宝贵。委托诉讼代理人：白博，陕西宣齐律师事务所律师。原告赵军伟与被告刘宝贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵军伟及其委托诉讼代理人刘海兵、被告刘宝贵及其委托诉讼代理人白博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵军伟诉称，2013年1月14日，其与被告签订《房屋租赁合同》，将位于西安市未央区汉城商业街院内后边二、三楼房屋出租给被告开办招待所使用，其给被告三个月装修期。合同明确约定房屋租赁期限为10年，从2013年5月1日起至2023年4月30日；合同约定了双方的责任和义务、违约责任等其他事项。合同签订后，被告向其支付了2万元租金。2013年1月15日，被告开始对承租房屋进行装修，同年4月底装修完毕，同年5月1日开始从事“金利宾馆”经营，同月2日，被告向其支付剩余3万元租金。其与被告签订合同时已经明确表示不将房屋出租给合伙的人，被告也表示同意，但2014年4月23日，其电话通知被告支付第二年租金，被告不仅拒付房租，且表示要与他人合伙经营宾馆，在其没有答应被告的要求之后，被告不仅拒绝支付租金还对其及家人进行恐吓，至今拖欠租金未付。故诉至法院，请求：1、判令被告将租赁房屋恢复原状并向其交付；2、判令被告支付其2014年5月1日至2019年4月30日期间的房租31.3万元（暂计算至2019年4月30日），请求索要房租至实际腾房之日止，并赔偿损失24.7万元。3、本案诉讼费由被告承担。被告刘宝贵辩称，一、被答辩人请求的第一项诉讼纠纷已经西安市中级人民法院（2018）陕01民终7409号终审判决处理，根据民事案件一事不再理的诉讼原则，此项诉讼请求应当依法驳回；二、被答辩人第一次提起民事诉讼索要租金起诉状书写时间为2015年10月8日，根据民事诉讼法的规定，租赁费的诉讼时效为一年，故被答辩人起诉要求支付2014年5月1日至2014年11月8日房屋部分已超过诉讼时效，应当驳回此部分；三、其不应当支付租金。被答辩人多次剪断其电源线，强行终止合同，阻止其经营，致使其无法达到租赁物的使用收益目的；被答辩人2014年8月20日再次拆除电表，剪断电源线，强行驱离其人员，强占其物品。致使其失去了对租赁物的使用、收益目的；致使其失去了对其自有物品的使用、支配权，其租赁物的实际使用、占有人实质为被答辩人。故不应当支付租金。综上，应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2013年1月14日，原告赵军伟（甲方）与被告刘宝贵（乙方）签订《房屋租赁合同》一式两份，约定：甲方将其汉城商业街院内后边二、三楼房屋租赁给乙方开办招待所使用；房屋租赁期限为十年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止。房屋租金第一年为5万元，第二年为5.5万元，第三年为6万元，从第四年到第十年每年递增3000元。签订合同之日起先付2万元租金，2013年4月底前交付3万元。从第二年起，提前一个月交清当年房租；甲方负责水源、电源、有线电视，保证乙方正常使用。水费每吨3元、电费每度1.2元、有线电视每年600元，水电费若国家或管理部门上调，甲方同时给乙方上调。甲方负责三楼屋面檐子渗漏、乙方在开业前灯箱的悬挂、装修过程中有关事宜的协调以及经营过程中突发情况的协调。乙方在经营过程中要按时足额缴纳房费、水电费等有关费用，确保正常营业；若遇国家拆迁或集体征用以及人力不可抗拒的自然灾害情况下，甲、乙双方互不赔偿等。合同签订后，被告接手涉案房屋并对原有房屋进行部分改造并添置经营招待所所需设备及物品，分两次向原告交付第一年房租共5万元。2014年4月9日，西安市工商行政管理局未央分局对被告无证经营做出责令改正通知书，责令被告立即停业并办理证照。2014年6月21日，原告切断被告经营的宾馆电源，双方发生争执。2014年7月17日，西安市工商行政管理局未央分局因被告未取得相关前置许可及营业执照擅自经营出具行政处罚决定书，责令被告停止违法经营活动。此后，被告及其人员撤离经营场所。同年10月，原告将被告承租经营的房屋通道上锁。此间，原告曾提起租赁合同纠纷诉讼，要求被告给付租赁费。刘宝贵亦因租赁合同纠纷提起民事诉讼，业经两级法院审理，西安市中级人民法院于2018年12月28日做出（2018）陕01民终7409号民事判决书，判决：本案原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；刘宝贵于判决生效后十五日内将现存放在承租房屋内的物品搬离，赵军伟不得阻挡；赵军伟于判决生效后十五日内支付刘宝贵装饰装修物及改造部分折价款176728.80元，该部分财产归赵军伟所有；驳回刘宝贵的其余诉讼请求。庭审中，原告明确其主张赔偿损失24.7万元的依据是按涉案房屋市场出租价格每月1万元计算。审理中，原告明确其主张的房屋租金表述有误，应为房屋占用费。因双方各执己见，致调解不能。2019年4月24日，原告赵军伟向本院申请诉讼保全，请求对被告刘宝贵申请执行其名下的案件执行款190908.60元暂停支付刘宝贵。同月25日，本院做出（2019）陕0112民初1654-1号民事裁定书，对被申请人刘宝贵申请执行本院（2019）陕0112执2571号赵军伟的案件执行款190908.60元予以冻结并暂停支付。查明，刘宝贵已于2019年4月19日搬离涉案房屋。                                                                                                                                                   上述事实，有房屋租赁合同、证明、收据、整改通知、录音资料、证人证言、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿、诚信原则，且不得违反相关法律、法规。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，业经西安市中级人民法院生效判决确认无效，并判决被告将现存放在承租房屋内的物品搬离，原告不得阻挡，原告于判决生效后十五日内支付被告装饰装修物及改造部分折价款176728.80元，该部分财产归原告所有。基于二审法院终审判决结论，本院对原告诉请判令被告将租赁房屋恢复原状并向其交付的诉讼请求不再重复处理。关于原告诉请的房屋占用费一节，本院认为，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。结合本案查明事实及当事人提供证据综合认定，原告在未取得建设工程许可及相关合法手续的情况下出租涉案房屋给被告，导致与被告签订的房屋租赁合同因违反相关法律规定产生合同无效的法律后果。被告刘宝贵在签订涉案房屋租赁合同过程中，未能尽到审慎审查义务，双方均存在签约过错。但，涉案租赁合同无效不影响房屋占用费用的有效处理，被告实际占用涉案房屋，应支付占用期间费用，占用期间自双方合同约定之日计算至实际清滕房屋之日。被告实际占用房屋期间为2013年5月1日至2019年4月19日，参照双方合同约定租金标准，应付原告房租占用费360920.55元（含被告已付租金5万元）。然原、被告在履行租赁合同过程中，未能正确行使合同权利，导致合同目的不能实现，给双方均造成经济损失，对此均存在过错。故对涉案房屋占用费应按照5：5比例由原、被告分担，被告给付原告房屋占用费180460.28元，扣除已付原告5万元，实际应付原告130460.28元，其余部分由原告自行承担。故本院对原告的诉讼请求予以部分支持。原告请求被告赔偿其损失24.7万元一节，于法无据，本院不予支持。对于被告辩称诉讼时效一节，因租赁合同系持续行为，故不发生诉讼时效抗辩事由，对被告的辩驳意见不予采纳。据此，《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：一、被告刘宝贵于本判决生效之日起十日内给付原告赵军伟房屋占用费130460.28元。二、驳回原告赵军伟的其余诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                        案件受理费5650元、诉讼保全费1475元，共计7125元（原告已预交），由原告负担2125元，被告负担5000元，被告负担部分于上述应付款项给付之日一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。（此页无正文）        审  判  长      孙云利 审  判  员      杨怀周人民陪审员      王赁柱 二O一九年五月二十一日 书  记  员      任萍萍 1