安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终522号上诉人（一审原告）：安徽德合典当有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路辉隆大厦，统一社会信用代码91340000595746521G。法定代表人：钟钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，上海天衍禾律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：许磊群，女，1979年6月1日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：喻泉，安徽喻泉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路科技大厦18楼，统一社会信用代码91340400553255214B。法定代表人：罗君，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：吴君胜，男，1960年11月21日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（一审被告）：罗君，女，1968年1月14日出生，汉族，住上海市卢湾区。被上诉人（一审被告）：吴玥葳，女，1991年9月27日出生，汉族，住上海市卢湾区。被上诉人（一审被告）：吴菊鹏，男，1993年8月23日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（一审被告）：朱传华,男，1964年7月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。上诉人安徽德合典当有限公司（简称德合典当公司）因与许磊群、淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（简称荣胜昕安公司）、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华执行异议之诉一案，不服安徽省淮南市中级人民法院作出的（2017）皖04民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。德合典当公司的委托诉讼代理人章俊岭、王涛，许磊群的委托诉讼代理人喻泉，到庭参加了诉讼；荣胜昕安公司、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。德合典当公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持德合典当公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由许磊群、荣胜昕安公司、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华承担。事实与理由：1、一审法院未查明许磊群是否已实际支付购房款。一审中，德合典当公司对许磊群提交的购房款收据的真实性、合法性、关联性提出异议，但一审法院并未要求许磊群提供购房款转款凭证，未查明收据的真实性。一审法院据以认定许磊群已经支付房款的依据为安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017)皖0403民初1574号民事判决书，但许磊群未提供该民事判决已经生效的证明。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”未区分未占有的原因。虽许磊群未占有案涉房屋，但一审法院却以案涉房屋所在楼盘至今未竣工验收，不具备交付条件，许磊群未占有房屋非因其自身原因为由，认定许磊群符合该条规定，应属错误。3、案涉房屋系办公用房并非用于居住，且德合典当公司已举证证明许磊群名下另有居住房屋，一审法院亦未查明许磊群是否已支付购房款，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。4、安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017)皖0403民初1574号民事判决是在案涉房屋被查封后作出，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，故应当裁定继续执行案涉房屋。德合典当公司对案涉房屋所在土地使用权享有抵押权，根据房地一体原则，实际上德合典当公司对案涉房屋享有优先受偿权。对根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，许磊群提出的排除执行异议应当不予支持。许磊群答辩称：已生效的安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017)皖0403民初1574号民事判决已判决案涉房屋买卖合同合法有效，且许磊群已支付购房款20余万元。案涉房屋所在楼盘至今未竣工验收，不具备交付条件，许磊群未占有案涉房屋且未能办理过户登记，并非是因许磊群自身的原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，许磊群对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。德合典当公司一审诉讼请求：1、在淮南市中级人民法院（2016）皖04执270号案件中准许对淮南市田家庵区万国广场项目一期3栋20层2005室予以继续执行；2、本案诉讼费用由许磊群、荣胜昕安公司、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华承担。一审法院查明：2012年11月12日，许磊群与荣胜昕安公司签订一份《意向选房协议书》，许磊群意向选取荣胜昕安公司在建房屋，总价款为204992元，许磊群支付房款209984元。2015年1月31日，双方签订了《商品房买卖合同》，购买位于淮南市田家庵区万国广场3栋20层2005室房屋一套，总房款216017元。2014年，德合典当公司因典当纠纷将荣胜昕安公司、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华诉至法院，安徽省高级人民法院作出（2014）皖民二初字第00023号民事调解书，调解内容为：一、荣胜昕安公司确认尚欠德合典当公司当金人民币20000万元，综合服务费人民币1341万元（综合服务费按2%/月暂计算至2014年9月30日，其后综合服务费以所欠当金为基数按2%/月计算至当金全部清偿时止）。关于荣胜昕安公司所欠德合典当公司当金利息以及诉讼保全担保费，双方另行协商约定。二、荣胜昕安公司应分期偿还所欠德合典当公司当金本金及综合服务费，具体归还时间及金额为：于2015年3月30日之前支付前期拖欠综合服务费1341万元（截至2014年9月30日）及自2014年9月30日起至2015年3月30日期间新产生的综合服务费；于2015年4月30日之前归还当金本金1000万元及新产生的综合服务费；于2015年5月31日之前归还当金本金1000万元及新产生的综合服务费；于2015年6月30日之前归还剩余当金本金及新产生的综合服务费付清。荣胜昕安公司应于2015年3月30日之前，向德合典当公司支付律师代理费90万元以及案件受理费1137719元（减半收取为568859.5元），保全费5000元，合计1473859.5元人民币。荣胜昕安公司如出现任何一期未能按照本调解协议约定按时足额履行给付义务的，德合典当公司有权立即就上述全部所欠款项申请法院强制执行。三、德合典当公司对荣胜昕安公司位于淮南市田家庵区人民路东侧25395平方米国有建设用地使用权【国有土地使用权证号为淮国用（2012）030137号；他项权证号为淮他项（2013）第163号】在16000万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。四、德合典当公司对吴君胜持有并提供质押的荣胜昕安公司股权【（淮）股质设立准字（2013）第36号】在9600万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。德合典当公司对罗君持有并提供质押的荣胜昕安公司股权【（淮）股质设立准字（2013）第62号】在800万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。德合典当公司对吴玥葳持有并提供质押的荣胜昕安公司股权【（淮）股质设立准字（2013）第63号】在1600万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。德合典当公司对吴菊鹏持有并提供质押的荣胜昕安公司股权【（淮）股质设立准字（2013）第61号】在1600万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。五、吴君胜对荣胜昕安公司的上述全部债务承担连带清偿责任。罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华对荣胜昕安公司所欠4000万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的债务承担连带清偿责任。六、本协议签订后三日内，德合典当公司与荣胜昕安公司就预售款另行签订监管协议，荣胜昕安公司承诺20140126号预售许可证项下房屋所售房款优先偿还德合典当公司债权，具体比例及方式双方在监管协议中另行约定。七、本调解协议自各方或各方特别授权代理人签署后生效。因该调解书未按期履行，德合典当公司申请强制执行，安徽省高级人民法院指定由安徽省淮南市中级人民法院执行。执行过程中，安徽省淮南市中级人民法院于2016年6月20日以（2016）皖04执270号执行裁定书查封了执行标的，即本案之诉争房产。2017年6月19日，许磊群对诉争房产提出书面异议，安徽省淮南市中级人民法院于2017年9月4日作出（2017）皖04执异5号执行裁定书，裁定中止对诉争房产的执行。因荣胜昕安公司未及时办理网上备案手续，许磊群于2017年3月将荣胜昕安公司诉至淮南市田家庵区人民法院，请求确认许磊群与荣胜昕安公司签订万国广场3#楼20层2005室《商品房买卖合同》合法有效、荣胜昕安公司将万国广场3#楼20层2005室房屋在淮南市商品房网上备案确认，淮南市田家庵区人民法院以（2017）皖0403民初1574号民事判决书，判决确认许磊群与荣胜昕安公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、荣胜昕安公司将《商品房买卖合同》约定的3#楼20层2005室房屋进行网上备案，该民事判决已生效。许磊群名下登记有座落于砀城镇御都星城开阳星居C32#302室住房一套，房产证号：砀房字第××号。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，许磊群于2012年11月12日签订《意向选房协议书》，购买涉案房屋，并支付房款209984元，2015年1月31日双方签订了《商品房买卖合同》，该院查封涉案房屋的时间为2016年6月20日，即在法院查封之前，许磊群就签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了房款。涉案房屋所在楼盘至今未竣工验收，不具备交付条件，许磊群未占有该房屋并且未能办理房屋过户登记并非因其自身原因，故许磊群符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回德合典当公司的诉讼请求。一审案件受理费4375元，由德合典当公司负担。二审中，许磊群新提交银行转账凭证一份，证明：案涉购房款的支付情况。许磊群二审所举其他证据及证明目的同一审。德合典当公司对许磊群二审新提交证据的质证意见：对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。德合典当公司对许磊群二审所举其他证据的质证意见同一审。德合典当公司二审所举证据及证明目的均同一审，许磊群的质证意见亦同一审。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，许磊群向一审法院交付剩余购房款11025元。本院认为，本案的争议焦点为：许磊群对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。德合典当公司依据已生效的民事调解书，对被执行人荣胜昕安公司名下的案涉房屋申请执行，于法有据，许磊群欲排除人民法院的强制执行，其应举证证明其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。已生效的安徽省淮南市田家庵区人民法院(2017)皖0403号初1574号民事判决已确认许磊群与荣胜昕安公司于2015年1月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，而安徽省淮南市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）皖04执270号裁定，对案涉房屋进行查封，故，在人民法院查封之前，许磊群已与荣胜昕安公司签订合法有效的书面买卖合同；案涉房屋所在楼盘至今未竣工验收，不具备交付条件，许磊群虽未在查封之前合法占案涉房屋，但许磊群对此并无过错。在购房人对未占有房屋无过错的情形下，在分析认定购房人是否符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第二项规定时，对购房人不应过于苛责，否则有违立法本意及公平正义原则；根据已生效的安徽省淮南市田家庵区人民法院(2017)皖0403号初1574号民事判决查明事实，许磊群已支付绝大部分购房款且二审中亦将剩余购房款交付安徽省淮南市中级人民法院执行；案涉房屋所在楼盘至今未竣工验收，不具备办理过房登记的前提条件，故许磊群对案涉房屋未能过户登记无过错。综上，许磊群就案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，因此，许磊群对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审审案件受理费4375元，由德合典当公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 敏审判员 王晓峰审判员 廖永结二〇一九年五月十六日法官助理吴辉书记员徐珍妮