西安铁路运输法院  行 政 判 决 书 （2019）陕7102行初260号 原告王敏，女，1965年1月17日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市雁塔区。委托代理人黄继伟，西安市雁塔区小寨法律服务所法律工作者。被告西安市不动产登记局，住所地西安市未央区。法定代表人王刚，局长。委托代理人胡晨迪，该局工作人员。委托代理人袁有文，陕西博硕律师事务所律师。第三人李俊，男，1980年12月20日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区。委托代理人郭强，陕西永嘉信律师事务所律师。原告王敏不服被告西安市不动产登记局（以下简称“市不动产登记局”）房屋行政登记一案，于2018年12月19日向本院提起行政诉讼。本院立案后依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。因李俊与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法追加其为第三人参与本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年4月18日公开开庭审理了本案。原告王敏及其委托代理人黄继伟，被告市不动产登记局委托代理人胡晨迪、袁有文，第三人李俊的委托代理人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年5月30日，第三人李俊因原房产证遗失向被告市不动产登记局申请办理西安市雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX室(下称“涉案房屋”)遗失补证，并向被告提交了相关材料。被告经询问、审核，并将遗失声明在官网上公示后，于2018年6月28日向李俊补发了20181261290号不动产权证。原告王敏诉称，2003年6月23日原告和陕西泽达实业发展有限公司签订“商品房买卖合同”合同登记号：310833，合同编号：泽达03009。由原告购买该公司位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX号房屋一套，该房建筑面积173.35平方米，房价61.7126万元。原告同日一次性支付该公司购房款12.7126万元，剩余49万元，由原告用涉案房屋抵押担保贷款，期限自2003年7月31日至2018年7月31日。原告用该房于2003年7月11日和中信实业银行西安南二环支行签订“个人住房借款合同”、“西安市房地产抵押合同”。西安市XX中心于2003年7月24日出具了“预售商品房抵押登记备案证明”，用涉案房屋进行了抵押登记备案，抵押人为王敏，抵押权人为中信实业银行西安南二环支行，抵押期限2003年7月31日2018年7月31日。并于2003年7月30日在西安市莲湖区公证处公证员张国娟处，将《中信实业银行个人住房贷款借款合同(抵押加阶段性保证借款)》进行了公证。2003年7月31日，中信实业银行西安南二环支行将原告所借贷的49万元交付给保证人陕西泽达实业发展有限公司，该公司2003年7月31日给原告出具49万元购房款收据。由于原告逾期偿还银行贷款，中信银行于2014年将原告诉至西安市碑林区人民法院，该院2015年11月25日以(2014)碑民初字第03686号民事判决，判决原告偿还逾期贷款本息。该院在执行期间，发现被告已于2009年7月16日将原告所购房屋转移登记在李俊名下，对此原告认为被告明知原告涉案房屋在抵押登记未解除、未变更登记、未注销抵押登记，且陕西泽达实业发展有限公司未和李俊网签合同的情况下，依据《物权法》第12条及该法第191条第2款规定，在涉案的XX环XX段XX号西北新闻大厦A11B房屋已经进行抵押期间，对李俊申请转移登记时，未予严格审查，错误的将房屋登记在李俊名下，不符合上述法律规定。故诉至法院，请求：1.撤销被告给李俊颁发的位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX号编号为20181261290号不动产权证；2.由被告承担本案诉讼费用。原告王敏向本院提交以下证据：证据一：《商品房买卖合同》一份及购房款收据二份。   证明原告和陕西泽达实业有限公司签订购房合同，房款为61.7126万元，原告当日支付12.7126万元，余款2003年7月31日由该房抵押贷款49万元支付，已支付全款购买该房。证据二：《中信实业银行个人住房借款合同》一份。证明原告用所购房屋在中信银行抵押担保贷款49万元用于购房，贷款期限15年，贷款利率5.04%，月付3885.11元，期限至2018年7月31日，陕西泽达实业有限公司为本贷款保证人。证据三：1.《西安市房地产抵押合同》一份。证明原告和中信实业银行西安南二环支行签订的，用原告购买的位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX房屋作抵押物，双方持该合同在西安市XX中心办理了房地产抵押登记，自抵押登记之日起生效；2.《抵押房地产清单》。证明原告和中信银行在西安市XX中心办理了抵押房地产清单，确认了抵押房地产的具体状况；3.《贷款借据》。证明原告用房屋抵押贷款49万元，中信银行已将该款支付给陕西泽达实业发展有限公司，该公司亦于2003年7月31日给原告出具收据；4.市房预抵字2003089145号《预售商品房抵押登记备案证明》。证明原告用所购房屋在被告处进行了抵押登记备案；5.（2003）西莲证字第5776号《公证书》一份。证明《中信实业银行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》进行了公证，原告完成了房屋抵押贷款程序。证据四：（2014）碑民初字第03686号《民事判决书》。证明该生效判决已经依法认定原告的房屋抵押贷款的事实，被告将原告抵押担保的房屋转移登记给他人违法。证据五：中信银行2018年5月8日《个人贷款结清证明》。证明原告和中信银行抵押贷款已于2018年5月7日全部清还本息。原告在碑林法院执行期间，碑林法院已知原告名下房屋已经登记在李俊名下，无法执行房屋，原告就电话通知李俊想让李俊配合将房屋变更到原告名下，李俊同意配合，但之后又到被告处补办了不动产证书，想违法占有原告房屋。证据六：（2018）陕0103执恢389号《西安市碑林区人民法院执行裁定书》。证明原告和中信银行房屋抵押贷款合同已履行完毕，终结执行。证据七：原告购房房号和现房房号一致证明。证明陕西泽达实业有限公司和西安丽源物业管理有限公司均证明原告购房合同的房号是A11-B即11102号房屋。证据八：民事调解书。证明李俊名下有两套泽达公司房屋，其中一套已经在雁塔法院民事调解结案，李宝焕是该房业主。证据九：李俊股权转让协议，转让清单。证明雅西公司接李俊债务，已将该债务转让给胡某某，胡某某已将该债务给李俊支付完毕，依照协议，应当注销抵押，李俊拿到钱又不放弃房产，导致本案诉讼。证据十：不动产登记簿。证明被告明知原告房屋在抵押担保期间，擅自给李俊办理不动产登记，该房并不涉及一房二卖，原告购房在先，李俊名下房屋并非李俊购买，应当依法撤销该不动产登记。被告市不动产登记局辩称，2018年5月30日，李俊因原房产证遗失向被告申请办理西安市雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX室遗失补证，并向被告提交了不动产登记申请书(补、换证)、申请、身份证、房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明等资料，经被告询问、审核，并将遗失声明在官网上公示后，于2018年6月28日向李俊补发了20181261290号不动产权证。该行政行为符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条之规定。另经被告核查，2009年7月16日，李俊与陕西泽达实业发展有限公司向被告申请办理涉案房屋所有权转移登记，2009年7月16日，被告将涉案房屋所有权转移登记至李俊名下，权属登记号为1150106001-19-1-1-1102-1，上述两个行政行为，时间、内容均不相同，并非同一行政行为。原告并非案涉行政行为的相对人或利害关系人，不具备原告资格，应当驳回其起诉。原告所诉系遗失补证行为，不涉及权利转移或变更，与原告无利害关系，原告从未取得涉案房屋的物权，与被诉具体行政行为无利害关系。王敏与陕西泽达实业发展有限公司(以下称“泽达公司”)签订《商品房买卖合同》，约定王敏购买泽达公司的预售商品房。即使双方在原西安市国土资源和房屋管理局办理了商品房合同备案登记手续，因办理商品房合同备案登记，是房地产管理部门的一项预售管理制度，并不产生物权效力。中信实业银行在涉案房屋上从未设立过抵押权。原告王敏与中信实业银行申请办理抵押登记时依据王敏与泽达签订的(房屋买卖合同》，当时涉案房屋系预售，还未办理产权登记，其抵押登记系依据《城市房地产抵押管理办法》办理的预售商品房抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预购房屋抵押登记系预告登记，并不产生设立抵押权的法律效果。涉案房屋2007年6月17日已经登记至李俊名下，但中信实业银行未申请将预告登记转为抵押登记，因此其预告登记已经失效。原告作为涉案房屋原产权人，即泽达公司的债权人，其应当依据《商品房买卖合同》向第三人主张“一房二卖”的违约责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条之规定，其与本案被诉具体行政行为没有行政法上的利害关系。综上，原告与涉案行政行为无利害关系，被告的行政行为证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回原告起诉。被告市不动产登记局向本院提交以下证据：证据一：不动产登记申请书(补、换证)、申请2份、李俊身份证、房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明、受理单、询问记录、缴费单、权属确权表、西安市不动产登记簿2份。证明被告的行政行为符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条之规定，证据充分，程序合法。证据二：西安市房屋权属转移登记申请书、李俊身份证、房屋所有权证、房屋分层分户平面图、商品房买卖合同、西安市房屋权属登记卡1份。证明2009年7月16日，李俊与陕西泽达实业发展有限公司向被告申请办理涉案房屋所有权转移登记，被告将涉案房屋所有权转移登记至李俊名下，权属登记号1150106001-19-1-1-11102-1。转移登记行为与遗失补证行为时间、内容均不相同，并非同一行政行为。第三人李俊述称，李俊购买房屋系与泽达公司所签《商品房买卖合同》,与原告无关。2009年5月18日，泽达公司作为合同出卖人，李俊作为合同买受人签订《商品房买卖合同》约定泽达公司以出让方式取得位于西安市雁塔区XX环XX段XX号编号为YT5-5-1-4的地块的土地使用权。购买的商品房为现房，批准机关西安市房地局，商品房预售许可证号为西安市房权证雁塔区字第1150106001-19-1-11102。总金额人民币51.735万元。合同签订后，李俊向泽达公司缴清了房款，2009年7月6日，泽达公司向西安市房屋管理局递交《西安市房屋权属转移登记申请书》将涉诉房产转移至李俊名下。2009年7月16日西安市房屋管理局向李俊颁发了该房屋的《所有权证》。李俊与泽达公司签订《商品房买卖合同》后，已经办理了房屋产权登记，取得了房屋产权证书，故涉案房屋的所有权应确认为李俊所有。王敏虽然交付房款，但因其未办理房屋产权登记手续，其基于房屋买卖合同享有的是债权请求权，而非物权。王敏不具备原告资格，应当驳回其起诉。王敏与中信实业银行向西安市XX中心申请办理预购房屋的抵押登记，系依据王敏与泽达公司签订的《房屋买卖合同》，当时涉案房屋系预售，还未办理预售商品房抵押登记。系预告登记，并不产生设立抵押的法律效果。综上，请求人民法院依法驳回王敏的诉讼请求。第三人向本院提交如下证据：证据一：商品房买卖合同、西安市房屋权属转移登记申请书。证明2009年5月18日泽达公司作为合同出卖人,第三人李俊作为合同买受人签订《商品房买卖合同》；2009年7月6日泽达公司向西安市房屋管理局递交《西安市房屋权属转移登记申请书》将涉案房产转移至李俊名下。证据二：西安市房屋登记簿、中华人民共和国不动产权证书。证明2009年7月16日西安市房屋管理局将权属证号(不动产权证书号)1150106001-19-1-1-11102登记于《西安市房屋登记薄》；2009年7月16日西安市房屋管理局向第三人李俊颁发了《中华人民共和国不动产权证书》。证据三：王敏民事起诉书、李俊答辩状、民事裁定书。证明2018年5月8日原告王敏以与泽达公司、李俊所有权确认纠纷为由,向西安市雁塔区人民法院提起诉讼,王敏于2018年12月3日自愿向西安市雁塔区人民法院提出撤诉。证据四：李俊民事起诉状、民事判决书。证明2018年6月11日第三人李俊以与曾国新排除妨害纠纷为由,向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，说明第三人李俊是在原告王敏于2018年5月8日将其诉至法院,要求确认涉案房屋返还王敏后才得知自己的权利受到损害,故向法院提起诉讼，西安市雁塔区人民法院(2018)陕011民初12403号《民事判决书》,判决李俊为房屋的合法权利人。经庭审质证，原告王敏对被告市不动产登记局提交证据的质证意见为：证据一中不动产登记申请书(补、换证)、申请2份、房屋登记查询结果证明、权属确权表、西安市不动产登记簿2份不予认可，李俊身份证、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明、受理单、询问记录、缴费单真实性予以认可，证明目的不予认可。证据二的所有证据均不予认可。第三人对被告提交证据均予以认可。被告对原告的证据质证意见为：对证据一、二予以认可。证据三中《贷款借据》均予以认可，其余证据真实性予以认可，证明目的不予认可。对证据四真实性予以认可，证明目的不予认可。证据五、六、七予以认可，对证据八的真实性予以认可，证明目的不予认可。证据九、十认为与本案无关。第三人对原告的证据质证意见为：证据一均予以认可；证据二真实性予以认可，证明目的不予认可，和本案无关；证据三《贷款借据》均予以认可，其余证据真实性予以认可，证明目的不予认可；证据四真实性予以认可，证明目的不予认可；证据五真实性予以认可，证明目的不予认可；证据六至十与本案无关。原告对第三人提交证据的质证意见为：对证据均不予认可。被告对第三人的证据质证意见为：证据一、二真实性、证明目的均认可，证据三、四与本案无关。本院对上述证据认证如下：被告提交的全部证据的真实性、关联性予以确认。原告及第三人提交的证据的真实性予以确认。经审理查明，2003年6月23日，原告王敏和陕西泽达实业发展有限公司签订“商品房买卖合同”，由原告购买该公司位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX号房屋一套，房屋价款61.7126万元。原告同日支付首付款12.7126万元，剩余49万元于2003年7月11日向中信实业银行西安南二环支行借贷，并签订了“个人住房借款合同”、“西安市房地产抵押合同”。西安市XX中心于2003年7月24日出具了“预售商品房抵押登记备案证明”，用涉案房屋进行了抵押登记备案并进行了公证，抵押人为王敏，抵押权人为中信实业银行西安南二环支行。2003年7月31日，中信实业银行西安南二环支行将原告所借贷的49万元交付保证人陕西泽达实业发展有限公司，该公司同日给原告出具 49万元购房款收据。2009年5月18日，泽达公司与李俊签订《商品房买卖合同》，李俊购买了位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋，房款为51.735万元。合同签订后，李俊向泽达公司一次性缴清全部房款，2009年7月6日，泽达公司向西安市房屋管理局递交《西安市房屋权属转移登记申请书》，2009年7月16日，西安市房屋管理局将涉诉房产转移至李俊名下，不动产权证书号为1150106001-19-1-11102。2018年5月30日，李俊以房产证遗失为由向被告申请补办涉案房屋产权证，并向被告提交了不动产登记申请书(补、换证)、申请、身份证房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明等资料，被告经询问、审核，并将遗失声明在官网上公示后，于2018年6月28日向李俊补发了20181261290号不动产权证。原告对被告向第三人李俊补发不动产权证的行政行为不服，诉至法院，诉讼请求如上所述。另查明，原告在事实中陈述的西北新闻大厦A11-B号与第三人李俊房产证载明的西北新闻大厦1幢1单元11层11102号房屋系同一房屋。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，并结合本案事实，本案争议焦点为：一、被告向第三人李俊补发不动产权证的行政行为是否合法；二、被告为第三人补发不动产权证的行为是否对原告权利义务产生影响。关于焦点一，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条之规定，“……不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记薄，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明‘补发’字样。”本案中，第三人李俊于2018年5月30日以原房产证遗失为由向被告申请办理西安市雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX室遗失补证，并向被告提交了不动产登记申请书(补、换证)、申请、身份证、房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明等资料，被告经过询问、审核，并将遗失声明在官网上公示后，于2018年6月28日向李俊补发了20181261290号不动产权证符合上述规定。被告被诉的行政行为，事实认定清楚，程序合法。关于焦点二，本案涉诉房屋权属已于2009年7月16日确定于第三人李俊名下，被告于2018年6月28日为第三人颁发房屋产权证系因原权属证书遗失后的补办行为，只是对原确权行为的继续，并未导致新的权利、义务关系的产生，即未实际影响原告的权利。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告王敏的诉讼请求。本案受理费50元，由原告王敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。     审 判 长  白清阁审  判  员   王  玮人民陪审员  张  艳 二〇一九年五月十四日 书 记 员  杨柯蒙 1