襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0691执异66号案外人：民发实业集团有限公司，住所地：襄阳市樊城区春园西路民发·盛特区6幢26层。法定代表人：林佺祥，该公司董事长。委托代理人：章成，系该公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般授权。申请执行人：中国银行股份有限公司襄阳分行。住所地：襄阳市高新区长虹路。法定代表人：蔡黄芹，系该行行长。委托代理人：刘华英、张炤，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：特别授权。被执行人：王群，男，1986年10月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被执行人：张莹，女，1986年7月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区。本院在执行中国银行股份有限公司襄阳分行与王群、张莹借款合同纠纷一案中，查封了案外人民发实业集团有限公司名下的位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特区6#幢1单元6-1-17-1号房屋（以下简称案涉房产），案外人民发实业集团有限公司对此提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人民发实业集团有限公司称，襄阳高新技术产业开发区人民法院在审理中国银行股份有限公司襄阳分行诉王群、张莹借款合同纠纷一案过程中，于2014年11月27日以（2014）鄂襄新保执字第00272-1号文书查封了登记在案外人民发实业集团有限公司名下的位于襄阳市××区××·××特区××＃××单元××号房屋，并于2016年11月2日以（2016）鄂0691执134号执行裁定书办理案涉房产的续查封登记（续查封期限：2016年11月21日至2019年11月20日）。现案外人民发实业集团有限公司对此不服，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出本次异议，请求：一、撤销（2016）鄂0691执134号执行裁定书；二、解除对案外人名下的位于襄阳市××区××·××特区××＃××单元××号房屋的查封；三、立即停止处分襄阳市××区××·××特区××＃××单元××号房屋。理由如下：一、自2014年7月9日起，襄阳市××区××·××特区××＃××单元××号房屋的所有权就登记在案外人民发实业集团有限公司名下，案涉房屋是民发实业集团有限公司的合法财产，而不是属于被执行人王群、张莹所有的财产，故人民法院应当解除对案涉房屋的查封措施；二、人民法院的续查封行为违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的法定程序，依法应当撤销（2016）鄂0691执134号执行裁定书并解除对案涉房屋的查封；三、申请执行人中国银行股份有限公司襄阳分行享有的权益仅系针对被执行人王群、张莹本人的金钱债权，对案涉房屋本身不享有物权，更不享有担保物权的优先受偿权，案外人民发实业集团有限公司系案涉房屋的唯一合法所有权人，因此，基于“物权优于债权”的基本法理，人民法院依法应予优先保护物权（即民发实业集团有限公司享有的房屋所有权）并依法解除对案涉房屋的查封；四、根据《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十二条以及《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条的规定，若强制执行案外人所有的房屋，将导致人民法院承担国家赔偿责任。本院查明，中国银行股份有限公司襄阳分行诉王群、张莹借款合同纠纷一案，本院于2014年11月19日作出（2014）鄂襄新民初字第01601-1号民事裁定，裁定：查封王群、张莹共有的位于樊城区春园西路××特区××＃××单元××号房屋；二、查封李燕敏、方安军共有的位于樊城区××路××号（房权证号：樊城区字第××号）房屋及李燕敏所有的鄂Ｆ×××××长城牌CC646RM01小型普通客车。2015年11月26日，本院依法作出（2014）鄂襄新民初字第01601号民事判决，判决：一、解除中国银行股份有限公司襄阳分行与王群、张莹于2013年9月21日签订的《中国银行股份有限公司信用卡专项分期付款合同》；二、王群、张莹应偿还中国银行股份有限公司襄阳分行借款本金442656元和合同解除前的利息2587.24元，并支付从2014年9月29日起以借款本金442656元为基数按中国人民银行1-3年期银行贷款利率计算至判决确定给付之日止的利息；三、王群、张莹赔偿中国银行股份有限公司襄阳分行律师代理费损失10000元；王群、张莹应付款项于判决生效之日起十日内支付；四、驳回中国银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求。因被执行人王群、张莹未按期履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中国银行股份有限公司襄阳分行向本院申请强制执行，本院于2016年3月3日立案受理，案号（2016）鄂0691执134号。2016年10月25日，中国银行股份有限公司襄阳分行向本院申请对案涉房屋续行查封，本院于2016年10月27日作出（2016）鄂0691执134号执行裁定，裁定：一、续查封被执行人张群、王莹所有的位于樊城区春园西路××特区××单元××号房屋；二、查封期限为三年。另查明，案外人民发实业集团有限公司与被执行人王群、张莹签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171，合同编号：XF201202450）,并已完成商品房买卖合同备案登记手续。合同约定：案外人民发实业集团有限公司将其位于樊城××××路民发·盛特区6幢1单元6-1-17-1号房出卖给被执行人王群、张莹。2012年6月11日，招商银行股份有限公司襄阳分公司（抵押权人）、被执行人王群（借款人）、被执行人张莹（抵押人）、案外人民发实业集团有限公司（保证人）另行签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：120131127585107811），约定：“……第31条保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带保证责任。……第34条对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如属予以偿还，无需贷款人提供任何证明。保证人再次授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用……”。因被执行人王群未按期向抵押权人招商银行股份有限公司襄阳分公司履行还款义务，抵押权人招商银行股份有限公司襄阳分公司自2014年10月28日开始从民发实业集团有限公司在招商银行襄阳分行处开具的账户（账号：71×××01）内扣划款项，截止2018年1月30日，共计扣划24次，累计金额达559004.28元。2018年2月2日，抵押权人招商银行股份有限公司襄阳分公司出具《个人贷款结清证明》，载明：“兹有借款人王群（身份号码：）在我行申请个人一手楼住房贷款，贷款发放日期为2012年6月11日，贷款金额为人民币500000元（大写伍拾万元）整，贷款期限为240个月，该笔贷款本息已于2018年1月30日全部结清。特此证明”。另查明，2014年7月9日，案外人民发实业集团有限公司完成樊城区春园西路民发·盛特区6#幢1单元6-1-17-1号房屋的初始登记（襄阳市房权证樊城区字第××号，由民发实业集团有限公司单独所有），但尚未办理转移登记。本院认为，2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”因此，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋人民法院可以进行预查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”本案中，张莹、王群已经通过向招商银行股份有限公司襄阳分公司按揭的方式向案外人民发实业集团有限公司购买了位于樊城区春园西路××特区××单元××号房屋，案外人民发实业集团有限公司也已于2014年7月9日办理了案涉房产的初始登记，本院于2014年11月27日办理案涉房产的预查封、2016年10月27日办理案涉房产的续查封手续并无不当。案外人民发实业集团有限公司还主张其对案涉房产享有物权，但在本案中被执行人张群、王莹已经通过首付款和按揭付款的方式，已经实际向民发实业集团有限公司支付了全额的购房款，民发实业集团有限公司也已经交房，从权利义务上说，张群、王莹已经完成了支付对价的义务，民发实业集团有限公司应当转让该物权。案涉房产现初始登记在民发实业集团有限公司的名下，应当认定为案涉房产处于物权让渡的过程中，不能真正认定民发实业集团有限公司享有案涉房产的物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、二十九条体现了法律对消费者、买受人期待权的保护，如允许民发实业集团有限公司既可以全额收取了购房款，又可以享有房屋完整的物权，有违公平原则。异议人还提出，在民发实业集团有限公司提供连带保证的情况下，招商银行股份有限公司襄阳分公司向王群、张莹发放购房按揭贷款用以购买案涉房产，因王群、张莹逾期偿还招商银行股份有限公司襄阳分公司银行贷款，民发实业集团有限公司收到的部分购房款559004.28元被招商银行股份有限公司襄阳分公司当成保证金予以扣划用于偿还按揭贷款，不能构成阻却执行的事由。案外人民发实业集团有限公司可以通过行使追偿权诉讼或者按照《商品房买卖合同》约定解除该合同，上述维权方式的选择属于民发实业集团有限公司对自有权利的处分。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、二十九条以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条的规定，裁定如下：驳回案外人民发实业集团有限公司的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长 刘 战人民陪审员 张 财人民陪审员 杨 炜二〇一九年五月三十一日书 记 员 张雨凡