甘肃省兰州市红古区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0111民初1874号 原告（反诉被告）：窑街煤电集团甘肃金能工贸有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市红古区窑街镇跃进街12号4层1号。 法定代表人：张连虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人银波，甘肃恒亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈静，甘肃恒亚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州超畅商贸有限公司，住所地，甘肃省兰州市红古区海石镇平安路265号。 法定代表人：马东力，该公司总经理。 委托诉讼代理人宋双合，该公司股东。 委托诉讼代理人王兴江，甘肃宏略律师事务所律师。 原告（反诉被告）窑街煤电集团甘肃金能工贸有限责任公司（以下简称“金能公司”）与被告（反诉原告）兰州超畅商贸有限公司（以下简称“超畅公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金能公司委托诉讼代理人银波、陈静，被告（反诉原告）超畅公司委托诉讼代理人宋双合、王兴江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金能公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《水车湾林场租赁经营合同》（以下简称“《租赁合同》”）；2.被告立即腾退场地，交付所租赁原告场地，并恢复原状；3.被告支付租金712000元；4.被告支付违约金142400元；5.被告支付自起诉之日至实际腾退完毕之日的场地占用使用费及利息；6.本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年3月26日窑街煤电公司多种经营总公司（现金能公司）与兰州市红古区水车园娱乐有限公司（现超畅公司）签订《租赁合同》，合同约定：窑街煤电公司多种经营总公司将水车湾林场全部耕地、果园、沙滩及场内建筑物、构筑物租赁给兰州市红古区水车园娱乐有限公司。合同约定的租赁期限为20年，依据合同第三条的约定，被告第一年交纳租金2000元，签约时交纳；第二年交纳租金20000元；第三年交纳租金40000元；从第四年即2005年开始每年交纳租金50000元，租金交纳时间为当年的3月31日之前。合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，将本案所涉场地及设施交付给被告，但被告一直未能按合同约定支付租金，期间原告多次要求被告支付租金，但被告以种种借口拒不支付，至今被告已欠租金712000元。原告在多次催促被告履行合同义务无果的情况下，又于2018年11月18日向兰州超畅商贸有限公司致函，要求2018年11月23日前交付所欠全部租金，如逾期不交将于2018年11月24日解除双方签订的《租赁合同》，但被告接函后仍未履行付款义务。被告不履行合同主要义务，已构成严重违约，为维护原告合法财产权益，现根据双方签订的合同及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）超畅公司辩称，《租赁合同》签订后，我公司即按约进行了树木更换、栽种以及经营所需的建筑物、构筑物、供水管道等的建设和更换敷设等，投入巨大。本案所涉的租赁合同早在2003年8月份就被原告（反诉被告）金能公司实际解除了，这些投入、损失应当由原告（反诉被告）金能公司向我公司进行赔偿。 被告（反诉原告）超畅公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人赔偿因其严重违约行为造成的损失至少2617445元；2.驳回被反诉人的诉讼请求；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：1.租赁合同签订后，超畅公司即按约进行了树木更换、栽种以及经营所需的建筑物、构筑物、供水管道等的建设和更换敷设等，投入巨大。2012年3月26日，超畅公司（当时名称为：兰州市红古区水车乐园有限公司）和金能公司（当时名称为：窑街煤电公司多种经营总公司）签订了涉案合同即《租赁合同》，根据该合同约定，超畅公司租赁金能公司的林场用于“观赏农业改造开发”，合同期限为20年，从2002年4月1日起至2022年3月31日止。租金交付的方式为租赁第一年承租方需大量投入资金进行开发并无回报，第一年交纳租金2000元人民币，签约时交纳，第二年交租金20000元；第三年交租金40000元，从第四年即2005年开始每年交纳租金50000元。该合同同时约定，承租方有权对土地进行改良，对果园老化品种进行淘汰更换新品种和在果园内建设供休闲、娱乐、饮食用的廊榭台亭。承租方可对报废的房屋、办公生活区进行改造、新建。承租方在耕地果园内建筑永久性建筑应征得出租方同意方可进行。承租方负责到期报废设备的更新和新增设备的购置，原出租方报废设备由出租方处置，更新和新增设备产权归承租方。《租赁合同》签订后，正如合同上表述的“租赁第一年承租方需大量投入资金进行开发并无回报”，超畅公司在2002年4月1日至2003年前半年期间，更换了一些树木,甚至在沙滩地上栽种了多种树木，主要为柳树、白杨树、槐树、苹果树等数千棵树种。同时，超畅公司还进行了经营所需的建筑物、构筑物、供水管道等的建设和更换敷设等，投入巨大；2.本案所涉的《租赁合同》早在2003年8月份就被金能公司实际解除了。就在超畅公司按约进行投入并进一步进行建设、经营时，仅仅过了一年，金能公司告诉超畅公司：“这个地方矿务局不让出租了，《租赁合同》不能再履行了，我们和你们的租赁关系解除”，在超畅公司坚决不同意并要求给予说明的情况下，金能公司最后只给了超畅公司一个内部决定的文件。就这样导致双方签订的租赁合同无法再继续履行。超畅公司提出已经在所租赁的场地内进行了巨额投入，由于金能公司擅自解除租赁合同，导致超畅公司无法继续经营，造成巨大的可预期经营损失，而且我公司直接的投入就已经是一笔很大的钱款，因此金能公司应当向超畅公司作出相应的赔偿。起初，金能公司答复会赔偿，但是后来却一直拖延不予解决。期间，超畅公司找过金能公司很多次，2011年，金能公司答应给超畅公司赔偿1000000元，但因为超畅公司认为该赔偿数额过低而未接受。后来，超畅公司和金能公司又进行过多次协商，2018年8、9月份，金能公司又答复说给500000元，超畅公司当然不能接受，双方协商不一致，导致此事一直没有得以解决。金能公司居然不顾客观事实和超畅公司的巨大投入和损失，刻意编造事实提起本诉讼；3.金能公司应当向反诉方赔偿严重违约造成的巨额经济损失。如上所述，涉案合同早在2003年8月份就被金能公司实际解除了。金能公司的行为严重违约，而且极不负责任。《租赁合同》签订后，反诉方即按约进行了树木更换、栽种以及经营所需的建筑物、构筑物、供水管道等的建设和更换敷设等，具体为：在“下滩”种了70余亩的槐树、白杨树；在中滩种了30亩左右的柳树、槐树、白杨树；在上滩种20余亩的槐树、白杨树。在“小二楼”前面种了不到两亩的苹果树（共计91棵）。以上树木各有多少棵目前尚无法说清楚，直径在10厘米到50厘米之间（不包括直径在10厘米以下）的总数为8191棵。同时，超畅公司建设的具体项目如下：（1）清真饮食操作间（40平米左右）、（2）大众饮食操作间（40平米左右）、（3）凉亭、（4）围墙（已倒塌）、（5）场区道路整修、（6）开挖构筑大水塘（占地大约20亩，拟用于划船和养鱼）、（7）开挖构筑三个小水塘（三个占地共计13亩左右，主要是养鱼）、（8）修建旅游接待的砖混结构房屋（小二楼，580平米左右），当时这部分的费用共计1200035元。敷设了供水管道（具体为直径为160mm的pvc管道500米，直径为40mm的pvc管道330米）。需要说明的是：当时把以上主要的修建、敷设项目及费用向多经公司汇报并经过多经公司确认，同期还在“小二楼”旁边修建砖混结构小平房3间（30平米左右，用途为卫生间、洗澡间、更衣室）、小二楼院子围墙40米、修建砖木结构的餐厅三间（72平米左右）、40平米左右砖混结构的售货部房屋等。当时，进行以上建设、修建、敷设项目以及更换、栽种树木共计投入至少2617445元。这些投入、损失应当由金能公司向超畅公司进行赔偿。综上，《租赁合同》签订后，超畅公司即按约进行了树木更换、栽种以及经营所需的建筑物、构筑物、供水管道等的建设和更换敷设等，投入巨大，本案所涉的租赁合同早在2003年8月份就被金能公司实际解除了，这些投入、损失应当由金能公司向超畅公司进行赔偿。最后，恳请贵院在查清相关事实的基础上对本案作出公正处理，以维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）金能公司辩称，应当驳回被告（反诉原告）超畅公司的反诉请求，上下排水是由我公司来施工的，其他是超畅公司在经营期间增添的，经营成本不应计算在赔偿范围内。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月26日，窑街煤电公司多种经营总公司（现金能公司）与兰州市红古区水车园娱乐有限公司（现超畅公司）签订《租赁合同》，合同约定窑街煤电公司多种经营总公司将水车湾林场全部耕地、果园、沙滩及场内建筑物、构筑物，总面积共计390亩的土地租赁给兰州市红古区水车园娱乐有限公司。合同约定的租赁期限为20年（2002年4月1日至2022年3月31日）。合同约定被告第一年交纳租金2000元，签约时交纳；第二年交纳租金20000元；第三年交纳租金40000元；从第四年即2005年开始每年交纳租金50000元，租金交纳时间为当年的3月31日之前。2002年后半年及2003年前半年，超畅公司在涉案土地上栽种了树木。2007年4月30日，窑街煤电非煤产业有限责任公司（现金能公司）向窑街煤电公司提交《关于水车湾农场有关问题的报告》，请求窑街煤电公司给与水车湾农场（面积：390亩）一定的看护费用补贴。2006年2月26日，兰州市红古区水车园娱乐有限公司经股东会议研究决定更改公司名称为兰州超畅商贸有限公司，并于2006年3月20日在兰州市工商行政管理局红古分局备案。2006年5月25日，兰州市红古区水车园娱乐有限公司向红古工商分局出具便函，声明其原债权债务由名称变更后的超畅公司承担。2007年3月20日窑街煤电有限责任公司经公司党政联席会议研究决定成立窑街煤电非煤业有限责任公司，撤销多种经营总公司。2008年1月12日窑街煤电有限责任公司经公司党政联席会议研究决定将非煤业有限责任公司更名为甘肃金能工贸有限责任公司。超畅公司自租赁涉案土地后，自2002年至2018年共欠付租金16年。2016年2月25日金能公司致函兰州市红古区水车园娱乐有限公司（超畅公司），要求该公司于2016年3月6日前交清所欠地租，逾期视为违约并依法解除合同，赔偿损失。兰州市红古区水车园娱乐有限公司（超畅公司）股东宋双合签字确认。根据兰州市红古区水车园娱乐有限公司股东名录记载的身份信息可知，股东宋万泉即宋双合。2018年11月16日金能公司再次向超畅公司发出通知函，要求超畅公司于2018年11月23日前向其交情所欠全部租金，逾期不交，则于2018年11月24日解除《租赁合同》，超畅公司股东宋双合于2018年11月18日签字确认收悉。以上事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：第一，关于租赁合同是否被实际解除的问题。被告（反诉原告）超畅公司称早在2003年8月份涉案《租赁合同》就已经被金能公司实际解除，但其并不能提供有效证据证明该事件真实性。超畅公司向法庭提交的《关于水车湾农场有关问题的报告》拟证明2007年涉案农场已经由金能公司占有，金能公司辩称水车湾农场有两个身份主体，农场里还有窑街煤电公司的人员，其报告申请看护费用看护的是窑街煤电公司所有的农户，跟超畅公司无关。根据庭审陈述及既定事实，对其辩称意见予以认可。且根据庭审查明金能公司并未在2003年收回涉案土地，水车湾农场自2003年8月之后依旧在超畅公司的掌控下，故对超畅公司所称《租赁合同》在2002年8月就已经被金能公司单方面实际解除的意见不予认可。第二，关于被告（反诉原告）超畅公司是否向原告（反诉被告）金能公司交纳过租金的问题。超畅公司称第一年的租金2000元当时已经以原告（反诉被告）在水车湾农场吃饭的费用顶付了，应视为已支付第一年租金，但被告（反诉原告）超畅公司并不能提供相关证据予以证实，故对该项辩称意见不予采信。第三，关于超畅公司在涉案场地改善、增设他物是否经过金能公司同意的问题。根据庭审陈述及相关证据查明，2002年5月28日，窑街煤电公司多种经营总公司对水车湾农场管路更换修建、开挖土方等工程予以签字确认，该工程总造价1200035元。金能公司辩称该工程的建设单位是多经总公司（现金能公司）而非超畅公司。但是根据超畅公司提供的《单位工程开工报告》、《单位工程施工结算书》以及证人庭审陈述可知，该工程确系超畅公司在承租后对涉案场地所做的改造，故应当认定超畅公司在租赁涉案场地后改善、增设他物是经过金能公司同意的。 本院认为，原告（反诉被告）金能公司与被告（反诉原告）超畅公司签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。本案中，原被告签订《租赁合同》后，原告（反诉被告）将水车湾林场全部耕地、果园、沙滩及场内建筑物、构筑物，总面积共计390亩的土地交付给被告（反诉原告）超畅公司。被告（反诉原告）超畅公司自签订租赁合同后，却从未向原告（反诉被告）金能公司支付租赁费用。对于原告（反诉被告）金能公司请求解除原被告双方签订的《租赁合同》的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，金能公司先后两次向超畅公司发出通知函，要求超畅公司限期交清租赁费用，否则解除《租赁合同》，超畅公司股东宋双合两次皆在《通知函》上签字确认收悉，却依旧没有在限期内向金能公司交清租赁费。故对于该项诉请，予以支持。关于原告（反诉被告）金能公司请求被告（反诉原告）超畅公司支付租金712000元并立即腾退场地，向其交付涉案场地，对涉案场地恢复原状的诉请。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人交付租金的合同。超畅公司作为承租人应当向金能公司支付租金。根据双方约定，租金应当为712000元（2002年-2018年，2000+20000+40000+50000×13年）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《租赁合同》因被告（反诉原告）超畅公司违约没有交纳租金而应予以解除，故超畅公司应当腾退场地并返还租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。由庭审查明的事实可知，超畅公司增设的建筑物、构筑物、供水管道等是经过原告（反诉被告）金能公司同意的，故对原告（反诉被告）要求超畅公司对涉案场地恢复原状的诉请，不予支持。关于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）超畅公司支付违约金142400元（712000×20%）的诉请，因其双方在《租赁合同》中明确约定“出租承租双方一方违约给对方造成经济损失除进行全部损失赔偿外，并支付给对方损失20%的违约金”，故对该项诉请应予支持。关于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）超畅公司支付起诉之日至实际腾退完毕植入的场地占用使用费及利息的诉请，因该费用目前尚未实际产生，该项诉请属于诉讼请求不具体，故不予支持。被告（反诉原告）超畅公司诉称因租赁合同已于2002年8月被金能公司单方面解除，其不但不应再承担租赁费，而且原告（反诉被告）金能公司还应向其支付因违约行为造成的损失2617445元。根据上述审理查明的事实，不能采信《租赁合同》已被金能公司单方面解除的辩称意见，故对被告（反诉原告）超畅公司要求原告（反诉被告）金能公司承担损失的诉请，不予支持。 综上，合同双方当事人均应本着诚实信用的原则积极履行合同中约定的义务，由于被告（反诉原告）超畅公司怠于履行合同中关于交纳租金的约定，故应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）窑街煤电集团甘肃金能工贸有限责任公司与被告（反诉原告）兰州超畅商贸有限公司之间签订的《水车湾林场租赁经营合同》； 二、被告（反诉原告）兰州超畅商贸有限公司自本判决生效后十日内腾退水车湾农场并向原告（反诉被告）窑街煤电集团甘肃金能工贸有限责任公司交付该农场、支付欠付租金712000元、违约金142400元，合计854400元。 三、驳回原告（反诉被告）窑街煤电集团甘肃金能工贸有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）兰州超畅商贸有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12344元，由被告（反诉原告）兰州超畅商贸有限公司负担；反诉案件受理费13870元，由被告（反诉原告）兰州超畅商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  邵建礼 人民陪审员  王丽慧 人民陪审员  贾举国 二〇一九年五月十七日 书 记 员  刘 萍