贵州省镇远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2625民初175号 原告：镇远县佳和房地产开发有限公司，住所地：镇远县舞阳镇联合街,统一社会信用代码91522625745721937P。 法定代表人：李康颖，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁梽钧，贵州行泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：姜学勇，男，系该公司工作人员，代理权限为一般授权。 被告：左英，女，1979年8月1日出生，土家族，贵州省凯里市人，高中文化，个体户，住凯里市。 被告：谢守和，男，1956年12月18日出生，汉族，贵州省凯里市人，高中文化，个体户，住凯里市。 二被告委托诉讼代理人：徐云栋，贵州七律律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：贵州省镇远景峰酒店有限公司，住所地：镇远县舞阳镇和平街商贸城，统一社会信用代码9152262568840829X5。 法定代表人：廖成明，系该公司执行董事。 原告镇远县佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）诉被告左英、被告谢守和、第三人贵州省镇远景峰酒店有限公司（以下简称“景峰公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳和公司的委托诉讼代理人袁梽钧、姜学勇、被告左英、谢守和的委托诉讼代理人徐云栋到庭参加诉讼，第三人景峰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳和公司向本院提出诉讼请求：确认原告与被告于2009年8月13日签订的《商品房买卖合同》无效。事实与理由：2009年，原告佳和公司为盘活资产解决资金周转困难问题，决定通过将公司部分资产名义上出售给股东，再由股东办理按揭贷款的方式予以解决。于是，2009年8月13日，原告与被告左英签订了《商品房买卖合同》，主要约定：由被告左英向原告购买坐落于镇远县舞阳镇和平街商贸城景峰酒店三层西部房产，建筑面积876.54平方米，房屋总价2454312元，支付方式为首付50%即1234312元，剩余122万元十年期按揭，房屋交付时间为2009年9月30日。合同签订后，购房首付款由原告以被告左英的名义支付，剩余房款以左英名义向镇远县农村信用合作联社申请十年期的按揭贷款，由于原、被告商定房屋买卖和按揭贷款都只是借用被告的名义，故每月偿还银行的按揭贷款本息都是由原告实际支付，房屋至今没有移交给被告，而是约定统一归第三人景峰公司所有。2013年11月6日，原告佳和公司的财务人员从公司账户转款到个人账户，再转款843078元到被告左英按揭账户，提前偿还了镇远县农村信用合作联社的全部按揭贷款，收回该房屋，并将房屋产权证办至第三人景峰公司名下。但被告竟然以产权证办理有争议为由向凯里市人民法院提起行政诉讼，主张对上述房屋享有所有权。该案经过黔东南州中级人民法院二审后，作出（2018）黔26行终63号行政判决书，该判决虽然因办证程序上存在瑕疵，维持了一审关于“撤销被告镇远县国土资源局颁发的不动产权证号为××号《房屋所有权证》”的判决结果，但该院同时在判决书第9页中认定“原审法院并未认定左英、谢守和基于与佳和公司签订买卖合同取得了涉案房屋的所有权的事实。”对于被告只是名义房屋购买人的意见，该判决书在第15页中认定：“第三人诉称的事实及理由属另外的法律关系，可另行主张。”原告认为，原、被告是为了达到获得银行按揭贷款而解决原告资金周转困难的目的，签订了2009年8月13日的《商品房买卖合同》，但该合同并未实际履行，被告只是名义上的购房人，其并没有按合同支付任何购房款，购房的首付款是由原告支付的，按揭本息也是由原告偿还，涉案房屋也没有移交给被告占有、使用，原、被告之间并无真实的房屋买卖意思，根据相关法律规定，该《商品房买卖合同》为无效合同。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告左英、谢守和辩称：1、2009年8月13日左英与佳和公司签订的《商品房买卖合同》，约定左英购买佳和公司位于镇远县和平街商贸城商住楼景峰酒店三楼西部分，同年8月19日左英通过自有账户向原告支付首付款47万元，同年10月15日再次向原告支付764312元，总计支付首付款1234312元。2009年10月26日左英与镇远县农村信用合作联社签订《个人住房借款合同》，办理按揭贷款合同，借款1220000元用于支付购房尾款，并用该房屋提供抵押担保，办理了《房屋他项权证》，他项权证载明该房屋所有权人为左英、谢守和。双方签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告也依约履行付款义务，并无违反法律、行政法规的行为，该合同依法应予保护。2、第三人恶意使用伪造材料，变更原本属于被告所有权房屋的行为已构成诈骗，被告将保留追究其刑事责任的权利。3、被告左英系原告的股东，向原告购买房屋后，原告将该房屋转租给第三人使用，并将被告的收益用于归还银行贷款。原告向被告偿还的银行贷款是在履行其返祖协议的义务，是双方之间的另一层法律关系，与本案诉请的《商品房买卖合同》无效，不属于同一个法律关系，原告可另行主张。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人景峰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提交答辩状和证据材料。 为了支持自己的主张，原告佳和公司向本院提交了如下证据： 1、佳和公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件、左英及谢守和的身份证复印件、第三人景峰公司营业执照复印件，拟证明：原告、被告及第三人的主体资格； 2、《商品房买卖合同》复印件，拟证明：原告与被告于2009年8月13日签订的《商品房买卖合同》属虚假按揭合同，系以合法形式掩盖非法目的的无效合同；合同约定交付房屋的时间为2009年9月30日，但该合同签订后至今未实际交付，是景峰酒店在使用，充分证明双方签订房屋买卖合同是为了取得银行贷款，应属无效。 3、银行流水清单（包含贵州省信用支付业务往来支付凭证、借条一张、银行存款单6张）复印件，拟证明：（1）虽然左英于2009年8月19日名义上向原告佳和公司打款47万元，但该47万元只是以左英名义向原告支付，左英打款47万元进入佳和公司账户前，佳和公司向谢守和的哥哥谢守平签署了一张50万元的借条，去除利息后，实际金额只有47万元，左英打入的佳和公司的47万元实际与佳和公司向谢守平借的这47万元属于同一款项；之所有要以左英的名义打入这47万元，只是为了完善程序便于在银行获得贷款；从左英的转账凭证和转款时间都是2009年8月19日，充分印证了上述事实，证明购买房屋是虚假的；（2）还证明原告佳和公司根据与谢守平在借条上约定的3万元利息，共支付了6次利息，这也印证了左英打入的47万元和谢守平的借款47万元是同一笔款项，故左英支付了这47万元首付款是虚假事实。 4、贵州省信用社存款凭证复印件，拟证明：虽然以被告左英的名义向原告佳和公司支付了首付款764312元，但是该笔款项在第二天佳和公司已经退还给了左英。 5、进账单一张、贵州省农村信用社借款借据一张、贵州省贷款收回凭证一张、2009年至2013年11月之间原告向银行偿还按揭贷款的流水单复印件，拟证明：虽然在农村信用社贷款的122万元是以左英的名义贷款的，但是实际偿还本息是原告偿还的，从2009年10月起，均是由佳和公司取款后直接存入左英的按揭账户用于偿还贷款本息，中间从未间断，在2013年11月，佳和公司财务人员取款843078元后，将该笔款项存入左英的存折内，用于偿还剩余贷款本息，导致贷款本息清偿完毕。左英实际上对该笔贷款从未支付过本息，这也充分印证了签订案涉商品房买卖合同是为了向银行贷款，是虚假合同，因此该合同是无效的。 6、左英的存折流水，拟证明：原告偿还案涉贷款本息的事实，也证明左英用于偿还银行贷款的存折，一直在原告处保管，充分说明了在商品房买卖合同签订后，左英从未管理过银行贷款偿还事宜，这也印证双方签订商品房买卖合同是为了向银行贷款的事实，这个合同是无效的事实。 7、关于合作开发景峰酒店的协议（2011年1月1日签订）复印件，拟证明：该协议是对双方2009年7月15日签订的协议的变更，2009年7月15日签订的协议就不再履行。根据2011年1月1日签订的协议的第一条第一款，明确约定了左英以每平方1400元入股，面积876.54平方米，其资产统一归景峰酒店所有。也就是说根据2011年签订的协议，被告左英目前仅存在景峰酒店股份问题，不存在案涉房产的产权问题。 对原告提交的上述证据，经质证，二被告对第1组证据无异议；对第2组证据，二被告认为被告已履行合同付款义务，该合同真实有效，系双方真实意思表示，不存在合同无效的情况；对第3组证据，二被告认为谢守平与原告的借款系双方的借贷关系，并不属于该案审理范围，左英支付47万元与之后支付的764312元印证了商品房买卖合同支付50%购房款的客观事实；原告和谢守平之间的经济往来和本案没有联系；对第4组证据，二被告认为在2009年双方的合作协议已经明确约定按10年返租租金来返还购房款，总计共是2455013元，原告向被告支付的764312元是作为提前履行该合作协议的约定，因为被告左英系原告的股东，该笔款项也是支付原告的分红款；对第5组证据，二被告认为2009年10月26日被告通过镇远县信用社向原告支付122万元是事实，原告支付按揭贷款的事实被告予以认可，但该支付按揭款的行为是基于被告所有的房屋委托佳和公司在经营，是支付给被告的租金收益；对第6组证据，二被告认为是因为左英与原告签订的合作开发景峰酒店协议约定的返租收益每月是19000多元，已经超出要偿还的贷款，所以左英没有保管存折，双方期满后再行对租金进行结算；对第7组证据，二被告认为该份协议已经明确认定左英是房屋的所有权人，左英入股后在景峰酒店占有相应股份，但第三人从未将原、被告所有的资产作为公司资产，也没有变更左英享有的股份，左英也从未收到任何分红，所有这些都证明该份协议从未实际履行，并不生效。 为了反驳原告的主张，被告左英、谢守和向本院提交了如下证据： 1、《关于合作开发景峰酒店协议》复印件，拟证明：2009年7月15原告与被告协商一致，被告购买的876.54平方米单价每平方米2800元的房屋委托原告管理使用，原告保证月租金23.34元每平方米，十年返租共计2455013元。 2、收款收据、付款凭证复印件，拟证明：2009年8月18日、10月15日被告左英按《商品房买卖合同》的约定，分2次支付首付款共计1234312元的事实。 3、《个人贷款合同》复印件，拟证明：2009年10月26日被告左英购买的房屋向镇远县农村信用合作联社贷款122万元，向原告付清购房尾款的事实。 4、《房屋他项权利证书》复印件，拟证明：2009年10月30日镇远县人民政府颁发《房屋他项权证》，被告左英、谢守和将其所有的镇远县舞阳镇和平街商贸城景峰酒店三层西部分876.54平方米房屋抵押给镇远县农村信用合作联社的事实。该房屋上写明房屋所有权人为左英、谢守和。 5、不动产产权证实、房屋所有权证变更表、审批表复印件，拟证明：2014年12月23日第三人景峰公司使用伪造材料，私自将被告的房屋变更到自己名下的事实。原告所使用的2014年12月8日所谓的股东会决议是虚构的，原告根本没有履行股东的权利，并没有使用2011年的协议，所以该协议并未生效。 6、凯里市人民法院（2018）黔2601行初10号判决书、黔东南州人民法院（2018）黔26行终63号判决复印件，拟证明：2018年1月11日被告左英、谢守和为了维护自己的合法权利向凯里市人民法院起诉，凯里市人民法院依法撤销镇远县国土局违法颁发给第三人的201400945号《房屋所有权证》，经黔东南州中级人民法院（2018）黔26行终63号判决维持原判的事实。 7、景峰公司的工商信息登记及股东信息复印件，拟证明：该公司的注册方式是现金500万元，股东没有左英和谢守和，印证了2011年签订的协议并未生效，应按照2009年7月15日签订的协议履行。 对于被告提交的上述证据，经质证，原告对第1组证据有异议，认为该协议已经被2011年1月1日签订的新协议取代，双方的权利义务应以2011年签订的为准，并且如果被告说的返租是真实的，面对如此大面积的租赁，应该有正规的书面协议，以方便结算，被告称的2455013元是被告主观臆断，该份协议不能达到被告的证明目的；对第2组证据，原告认为该组证据达不到被告的证明目的，在原告提交的证据中已经说明这两笔款项并未实际支付的事实；对第3组证据，原告认为无法达到被告的证明目的，因双方签订商品房买卖合同的目的就是为了获得银行的这122万元贷款，且2009年11月起至2013年11月止都是由原告偿还这122万元贷款本息，故该122万元不能认定为被告向原告支付购房尾款；对第4组证据，原告认为该组证据达不到被告的证明目的，因为商品房买卖合同签订后，原、被告双方并未办理商品房过户登记手续，房屋他项权利事项只能证明房屋被抵押给他人，并不能证明房屋所有权人是左英和谢守和；对第5组证据，原告认为该组证据与本案无关，对关联性有异议；对第6组证据，原告认为该两份判决仅是撤销产权证，并没有确认房屋产权问题，与本案没有关联性，不能作为本案证据；对第7组证据，原告认为该组证据与本案无关，只能证明景峰公司的主体资格。 对原、被告双方提交的上述证据，本院综合认证如下：对原告提交的第1组证据，被告无异议，本院对其证据效力予以确认；对原告提交的第2组证据，仅能证明原、被告双方于2009年8月13日签订了一份《商品房买卖合同》；对原告提交的第3、第4组证据与被告提交的第2组证据，本院认为，虽然被告左英于2019年8月19日向原告佳和公司账户转入47万元，但从原告提交的向谢守平出具的借条以及被告提交的信用社电汇凭证来看，两份单据均注明了该47万元为借款，而左英于2009年10月15日转入佳和公司账户的764312元，佳和公司于第二天即2009年10月16日通过信合卡转折方式将764312元转入左英账户，上述转账事实充分证明了被告左英并未实际向原告佳和公司支付购房首付款，故对原告提交的第3、第4组证据的证据效力予以采信，对被告提交的第2组证据的证明内容不予采信；对原告提交的第5、第6组证据与被告提交的第3组证据，本院认为，被告左英提交的借款合同能够证明左英于2009年10月26日向镇远县农村信合合作联社按揭贷款122万元，约定每月偿还本息14012元，但原告佳和公司提交的第5组、第6组证据也证明了用于还款的存折一直由原告佳和公司保管，佳和公司每月向该存折存入15000元左右用于偿还按揭贷款，直至2013年11月6日提前偿还剩余贷款本息843232元，故对原告提交的第5、第6组证据的证据效力予以采信，能够证明按揭贷款122万元及利息实际是佳和公司在偿还，对被告提交的第3组证据的证明内容不予采信；对原告提交的第7组证据与被告提交的第1组证据，即两份《关于合作开发景峰酒店的协议》，原告提交的协议签订时间为2011年1月1日，被告提交的协议签订时间为2009年7月15日，被告提交的协议虽然约定了以优惠价和返租条件购买房屋入股，但对返租事宜却没有另行签订返租协议，2011年1月1日的协议也并未对返租事项作出约定，两份协议存在矛盾之处，故本院对该两份协议的证据效力均不予采信；对被告提交的第4、5、6、7四组证据的真实性、合法性予以确认，但对被告的证明内容不予采信。 本院经审理认定事实如下： 被告左英与被告谢守和系夫妻关系，原告佳和公司系自然人投资或控股的有限责任公司，被告左英系原告的股东之一，持股1.5%。2009年8月13日，原告佳和公司与被告左英签订《商品房买卖合同》，合同编号为2009037，合同约定：原告将其开发的位于镇远县舞阳镇和平街商贸城景峰酒店三层西部分建筑面积876.54平方米的商品房出售给被告左英。每平方米单价2800元，付款方式为：于2009年8月18日前付清首付款50%共1234312元，剩余房款共122万元于2009年9月20日前办理10年期按揭贷款支付。房屋交付时间为2009年9月30日前。合同签订后，2009年8月19日，左英通过银行转款47万元到原告佳和公司账户，原告佳和公司出具收款收据一份，注明收到左英购房款47万元。2009年8月19日，佳和公司向谢守平（左英丈夫谢守和之哥）出具借条一份，借款金额为50万元，其中本金47万元，利息3万元，但谢守平并没有将该47万元借款本金实际支付给原告，而左英提交的信用社电汇凭证注明当天转给佳和公司的47万元为借款。2009年10月15日，左英通过银行转账764312元购房款给原告佳和公司，同日佳和公司出具收款收据一份，次日佳和公司又将764312元退还给左英。2009年10月26日，左英与镇远县农村信用合作联社签订《个人住房借款合同》，借款金额为122万元，用途为购房按揭，还款方式为等额还款，按月偿还贷款本息14012元。同日，左英将该122万元转入佳和公司银行账户，后原告每月向户名为左英、帐号为2579010001020101482254的账户（该存折一直由原告保管）存入15000元左右，用于偿还按揭贷款直至2013年10月。2013年11月6日，原告佳和公司从其财务人员唐芳的账户取款843078元以及左英账户（用于偿还按揭贷款的存折，账号为2579010001020101482254）取款154元，两笔款项共计843232元，向信用社偿还了剩余按揭贷款本息843232元。 2014年12月23日，第三人景峰公司向镇远县国土资源局提交《房屋所有权登记申请表》，申请对本案涉案房产转移登记至第三人景峰公司名下，镇远县国土资源局于同年12月31日向第三人景峰公司颁发了不动产权证号为××号的《房屋所有权证》。二被告得知后向凯里市人民法院提起行政诉讼，凯里市人民法院经审理认为镇远县国土资源局在未查实转移登记房屋是否存在权属待定和争议的情况下作出转移登记行政行为，存在认定事实不清、转移登记主要证据不足的情形，故对201400945号的《房屋所有权证》判决予以撤销。后该行政判决经黔东南州中级人民法院二审维持，引发本案。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立、履行合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此经双方合意订立的合同，只有不违反法律和行政法规的禁止性规定才能产生约束力。 本案中，原、被告对双方于2009年8月13日签订《商品房买卖合同》的事实不持异议，但对于签订该买卖合同的目的各执一词。原告主张其与被告签订该合同是为了获取银行按揭贷款而借用被告左英的名义，在该过程中，被告左英并未实际支付购房首付款，剩余房款也是以左英名义向镇远县农村信用合作联社申请十年期的按揭贷款，而每月偿还银行的按揭贷款本息都是由原告实际支付，房屋至今没有移交给被告；被告左英则主张双方签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告也依约履行付款义务，被告向原告购买房屋后，将该房屋转租给第三人使用，并将被告的收益用于归还银行贷款。因此，订立涉案商品房买卖合同时双方真实目的指向是解决本案纠纷的关键。在双方对签订合同的真实目的表述大相径庭的情况下，应根据双方的交易过程进行具体分析。 首先，原告佳和公司在与被告左英签订《商品房买卖合同》时，左英系佳和公司的股东。现实生活中，房地产企业为从银行获取贷款而利用其股东或者职工又或者以相熟的他人名义签订虚假房屋买卖合同的事例并不鲜见，因此原告主张其与被告于2009年8月13日签订《商品房买卖合同》是为了取得银行贷款虽不能完全否定被告签订合同的目的是为获得涉案房屋所有权的主张，但至少具有相应的合理性和可能性。 其次，从双方签订《商品房买卖合同》后的房款支付情况来看，对于第一笔首付款47万元，虽然从左英名下有一笔47万元的款项支付到原告佳和公司账上，佳和公司也向被告左英出具了一份首付款的收据，但被告左英提交的关于47万元的信用社（银行）电汇凭证注明该47万元为借款，结合原告提交的借条、被告提交的信用社（银行）电汇凭证以及转账时间、金额等情况来看，并不能排除该47万元实际上是原告佳和公司向谢守平的借款的事实，故不能确定该47万元就是被告左英支付给原告的购房首付款。对于第二笔首付款764312元，2009年10月15日，左英通过银行转账764312元购房款给原告佳和公司，同日佳和公司出具收款收据一份，但次日佳和公司又将764312元退还给左英，即左英并未实际支付该笔首付款。对于购房余款122万元，2009年10月26日，被告左英作为借款人与镇远县农村信用合作联社签订《个人住房借款合同》，合同约定按月等额偿还贷款本息14012元，合同签订后，被告左英并未偿还借款，而是原告每月向左英名下用于偿还按揭贷款的存折存入15000元左右，以被告左英的名义进行偿还，直至2013年11月，原告佳和公司提前一次性清偿了剩余银行贷款。综上，对于购房款的支付情况来看，被告左英并未实际支付房屋首付款，银行的按揭贷款也一直是由原告以被告左英的名义偿还，因此客观上被告左英在2009年8月至2013年11月四年多的时间里并无履行合同的意思表示。 对于被告提出其向原告购买房屋后，将该房屋转租给第三人使用，并将被告的收益用于归还银行贷款，因此原告佳和公司转入左英账户的764312元是预付的租金，每月向左英账户存入的15000元左右的款项也系租金的辩解理由。本院认为，原、被告双方前后签订过两份《关于合作开发景峰酒店的协议》，两份协议的内容存在矛盾之处，但对于双方实际按哪一份协议履行、对涉案房屋是否存在返租、返租事宜具体如何约定和履行等事实，均没有提供证据证明。在没有具体的租赁协议情况下，承租人一次性向出租人预付70多万元的租金，待十年租期届满后再行结算，明显与常理不符，故对被告左英的上述辩解理由，本院不予采纳。 综上所述，通观原、被告之间签订《商品房买卖合同》及与镇远县农村信用合作联社签订《个人住房借款合同》以及上述合同签订后履行的全过程，结合原告佳和公司与被告左英之间的关系，本院确定原、被告双方签订的《商品房买卖合同》实为原告套取银行贷款而签订，符合以合法形式掩盖非法目的的情形，依法应为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）项之规定，判决如下： 确认原告镇远县佳和房地产开发有限公司与被告左英于2009年8月13日签订的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费60元，减半收取30元，由被告左英、谢守和承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨明镜 二〇一九年五月二十八日 书记员  李 甜