山西省忻州市忻府区人民法院民事判决书（2018）晋0902民初2410号原告：赵引兰 ，女，1956年10月1日出生，汉族，山西省原平市人，现住忻州市。委托诉讼代理人：冯某，山西卓阳律师事务所律师。被告：常香玲  ，女，1993年3月26日出生，汉族，山西省忻州市人。被告：王建军 ，男，1970年9月24日出生，汉族，现住山西省忻州市。第三人：李红霞 ，女，1980年6月27日出生，汉族，住忻州市。原告赵某诉被告常某、王某、第三人李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵某及委托诉讼代理人冯某、被告常某及王某、第三人李某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判决：1、解除原告与二被告之间的租赁合同；2、二被告和第三人立即返还开莱国际社区F9二单元102号的房屋给原告；3、二被告支付合同解除前的租金2400元（每日60元自2018年8月1日至2018年9月10日，共计40天）；4、二被告和第三人连带支付房屋占用费2580元，并自2018年10月24日起每日按60元向原告支付房屋占用费至实际搬离日止；5、二被告立即停止侵害，并赔偿原告的损失费30000元，第三人承担连带责任；6、由被告承担本案全部诉讼费用和原告的差旅费等合理费用，第三人承担连带责任。事实与理由：被告王某、常某以常某的名义于2015年9月24日与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将忻州市开莱国际社区F9二单元一楼西户，建筑面积136平方米，租赁给被告作为生活住房使用，未经原告同意，被告不得转租或做它用；2、租期共10个月，从2015年10月1日至2016年7月30日，如被告到期后续租应提前两个月告知原告，如被告到期后表示不再租房的，应提前三个月告知原告；3、房租为20500元；4、租赁期限内的物业等各项费用均由被告承担；5、租赁到期后，被告不再续租，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电暖网等使用情况进行验收，结清各自应承担的费用，倾倒其产生的垃圾。双方还就争议事项的解决和合同效力方面进行了约定。合同签订后，双方均依约履行至2016年7月30日。后双方又签订了《房屋续租赁合同》，约定租期从2016年8月1日至2017年7月30日，房租为21000元，用途为生活住房。2017年7月30日后双方再未签订书面租赁合同，但二被告支付原告从2017年8月1日至2018年7月31日的房租费21000元及承担了物业等其他费用。合同到期后，经双方协商，被告同意再续租一年，即自2018年8月1日至2019年7月31日，租金为22000元，用途为住宅用房，仍由二被告承担物业等其他费用，其他与第一次签订的书面合同相同。二被告通知原告由第三人代其交纳租金。经原告通知，第三人于2018年8月10日支付了10000元，剩余租金至今未付。原告于2018年9月发现了被告擅自将房屋用途改变为汗蒸房，并将该房转租给第三人名下。二被告私自将租赁物装修为汗蒸房，其行为严重破坏了租赁物的用途，给原告造成损失30000元。原告认为，自2018年7月31日租赁期限届满后，双方并未签订书面合同，依法应视为不定期租赁。因二被告在租赁期内擅自改变了租赁物的用途，且未经原告同意将租赁物转租于第三人，原告依法可解除租赁关系；因二被告未正当使用租赁物，给原告造成了损失30000元，二被告依法应予以赔偿；因第三人占有租赁物，其依法应腾房并支付逾期腾房的占用费。经三方多次协商，均未达成一致意见，为维护原告的合法权利，依据《合同法》第219条、第224条第2款，第235条、第236条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条，第18条之规定，现向人民法院提起诉讼，望判如所请。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、2015年9月24日双方签订的房屋租赁合同复印件1份（1-3页）；2、2016年8月1日至2017年7月30日的房屋租赁合同复印件（4-6页）；3、短信截图复印件（7-10页）；4、常某身份证复印件（11页）；5、重新铺砖的人工费及运费2000元明细一份（12页）；6、重新刮家的工钱5220.8元的明细（13页）；7、2018年度的采暖过渡费670元的收据复印件（14页）；8、施工墙面材料费4824元的销售单复印件（15页）；9、中心吊顶费用4256元的合同复印件（16页）；10、播放通话录音；11、2019年4月11日的现金缴款单复印件1份、楚楚吊顶销售合同1份、专卖店产品质保单一份（系庭审后提交）。被告常某未提交书面答辩状，其口头辩称：签订租赁合同是事实，改为汗蒸房提前给原告打过招呼，原告也过去看过，租房就是为了开汗蒸房用。我转租给第三人李某是事实，转租时我给原告说过，汗蒸房、货架转租给李某，房租还是给的原告，我不欠原告的房租费，原告赵某于2018年8月10日直接向李某收取2019年的房租费，与我无关，原告的房子现在我已不占用，故原告的损失不应由我不承担。被告王某未提交书面答辩状，其口头辩称：常某租赁原告的房，我是原告与常某的中间人，我没有租赁过原告的房子，也没有签过合同，所以原告起诉的损失与我无关。第三人李某辩称：1、答辩人不应承担连带赔偿责任：答辩人于2017年7月份起从起诉状中所述的被告常某、王某手中接租原告的房屋而来，并不针对原告，与原告无关。二被告出租给答辩人房屋时隐瞒了好多关于房屋的原状真实状况，当时二被告并未出示其与原告的租赁合同，答辩人交了房租已10多天，二被告才将其与原告的租赁合同交给答辩人。可是，当到2018年租期将到前，答辩人提前告知原告（房主）不租房时，原告提出要求，让答辩人将其所租过的房屋恢复原状。原告的这种提议让答辩人非常难以理解，因答辩人租赁房屋时是从二被告手中租赁，答辩人租房时二被告已经装潢设计成汗蒸房，答辩人租房后只是稍加整理占用，而原告却趁答辩人不再租用的机会，强行让答辩人将其房屋恢复原状。同时原告于2018年8月10日向答辩人索要了10000元作为押金，并称若将房屋恢复原状后就退还第三人全部押金。答辩人好意花费了5000元雇人将房屋内的汗蒸房拆除后，让原告验房，原告一概否认，说不合她的意思，并称其还要再雇人重新装修，其意图是不想退还答辩人交纳的押金10000元及答辩人多交的作为押金的2个月房租3500元。因此，答辩人认为，本案争议焦点是原告出租房屋系答辩人从二被告手中承租，并非是从原告手中直接租赁，且房屋中的装潢是二被告所为，答辩人租房一年，只做了简单的修饰，并未对房屋造成多大的磨损，故答辩人依法依理均不应连带赔偿原告的损失。2、原告应将答辩人的13500元如数返还。当答辩人提前2个月不再租房时，原告不应再索要无理的押金10000元。答辩人按原告要求交纳押金后，原告故意刁难并找茬不想再退还属于答辩人的钱财，给答辩人造成财产损失；同时原告还应返还答辩人租屋时多交的两个月押金3500元。总之，原告非法占有答辩人的13500元应全部返还给答辩人。综上所述，请贵院查明事实真相，依法驳回原告要求答辩人承担连带赔偿责任的诉请，给答辩人一个公道的处理。根据原告提供的有效证据及被告、第三人的质证意见，本院确认如下事实：被告王某与被告常某的父亲系朋友关系，2015年常某准备租赁房屋开设美容店，常某邀请王某一起找到原告赵某谈论租房事宜。2015年9月24日被告常某与原告签订了《房屋租赁合同》，以下赵某简称甲方，常某简称乙方，合同的主要内容为：1、甲方房屋坐落于忻州市开莱国际社区F9二单元一楼西户，建筑面积136平米，现将房屋出租给乙方作为生活住房使用，未经甲方书面同意，不得转租他人或做它用。2、甲方的出租房为简装，2014年秋天装潢完毕，没有住人及出租过。客厅卫生间具备正常使用条件，水管、电线路等完好无损，除了主卧卫生间没有吊顶，其余阳台、阴台、厨房，客厅卫生间都做了高级铝扣板集成吊顶。家电及设备以现有为准。（备：租赁前房屋状况及设施录像一份。）乙方入住后应爱护地板、家具、设备及设施；保持墙壁清洁，不乱涂鸦；不乱在墙壁上钉钉子、打孔，以免破坏房屋的水、电线路。严禁更改房屋结构，屋内设施；严禁在地板上钉钉子、打孔，划伤地板按一块地板赔八块地板砖及人工更换地板等费用赔偿。乙方爱护地板，铺设地板革，因为地砖损坏更换，买不到相同色调的地砖。3、房屋租赁期为一年一签合同，共10个月，从2015年10月1日至2016年7月30日止，租赁期满乙方应及时把房屋交还给甲方。租赁期满后，如乙方要求继续租应提前两个月告知甲方，并签署下一年度的租赁合同；表示不再租房的，应提前三个月告知甲方。合同期未满甲方有特殊情况，房屋另有它用，不能租房给乙方时应提前三个月告知乙方，并退还剩余的租金及物业、卫生，水电费。4、每年租金为人民币贰万零伍佰元整（20500元），押金：两个月房租租金。经双方平等协商，房租：一次付清一年费用并另交两个月房租费为押金。待合同期满或特殊情况导致的合同提前结束，乙方退租，甲乙双方验房后无异议，甲方返还押金。甲方有权每年调整房屋租金。5、物业管理费及卫生费每年三月份交，现剩余6个月，冬季供暖费每年九月份交于开莱物业缴费大厅处。合同签订之日起以上各项费用由乙方承担，甲方现剩余的水费、电费、物业管理费、卫生费等协商结算清楚。乙方按时交纳物业管理费、卫生费、冬季取暖费，网络等，如不按时缴纳，产生滞纳金，由乙方承担费用。6、甲方对出租房屋及其设备等，不定期检查，一般为每三个月检查一次，如出现自然损坏问题由甲方修复，正常房屋大修理费用由甲方承担，房屋日常管护费用由乙方承担。如人为损坏则由乙方原样修复、照价赔偿，乙方积极配合，如有特殊情况，随时联系。甲方发现乙方不按照合同履行义务，损坏房屋及设施时，违反开莱国际社区规章制度，可随时终止租赁合同，甲方有权收回房屋，不负责支付乙方违约金及其押金。7、租房期满，乙方不再续租，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电暖网等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用，倾倒其产生的垃圾。8、甲方交付给乙方楼房门钥匙一把，卧室及卫生间门钥匙共四把，水卡一张，电卡一张，合同到期，乙方交还以上物品，如有损坏照价赔偿。9、租房期乙方严格遵守使用水电安全、防火安全，门前三包，综合治理及安全等工作，遵守社区规章制度并承担全部责任和服从甲方监督检查。如乙方使用期间发生水、电、火、暖等意外事故造成损失，由乙方负全责。10、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向当地人民法院起诉、调解。11、本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。如有未尽事宜，双方可以达成书面外补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。出租方赵某、承租方常某在上述合同上签字。之后，双方均依约履行合同至2016年7月30日。后赵某与常某于2016年8月16日签订了《房屋续租赁合同》，合同约定租期从2016年8月1日至2017年7月30日止，每年租金为21000元，用途为生活住房，其他内容同上述《房屋租赁合同》。期间，常某将所租赁的开莱国际社区F9二单元一楼西户房屋装潢为汗蒸房。2017年7月因常某生育小孩，其未经赵某同意便将上述所租赁的房屋转租给第三人李某，双方未签订书面租赁合同，但常某通过王某支付给赵某从2017年8月1日至2018年7月31日止的房租费21000元，并缴纳了租期内的物业等其他费用。合同到期后，2018年8月9日赵某给李某的电话发送短信通知：“小李，开莱F92单元102室房东赵某中行卡号：×××，先预付19年房租1万元（年租2万2千），剩余的1.2万元九月中旬付清好吧。”李某于同年8月10日转给赵某指定的账户10000元，剩余租金12000元未付。赵某发现其的房屋被改装成汗蒸房，通知李某将房屋恢复原状并支付剩余的租金。后李某经过拆除汗蒸房的装潢材料、修复房屋，其认为已经将所租赁的房屋恢复原状。赵某于2018年9月10日向李某发送短信，要求查看房屋的恢复状况，同年9月11日李某向赵某回复短信让其当天下午下班过来查看房屋的恢复情况。当日赵某到开莱国际社区F92单元102室查看房屋后认为李某并没有恢复原状，李某向赵某提出退房，双方发生争议，现李某仍然占有开莱国际社区F92单元102室房屋。2018年10月9日，原告赵某支付采暖过渡费670元。2019年4月11日，赵某支付该房的物业费1846元。为了确定该房恢复原状的修复费用，原告赵某于2018年12月17日向人民法院提出了鉴定申请，要求对位于开莱国际社区F92单元102室房屋的拆除及恢复原状造价进行鉴定。后赵某就开莱国际社区F92单元102室房屋的恢复原状造价费用申请本院主持调解，2019年4月23日经本院主持调解，赵某与常某一致确认开莱国际社区F92单元102室房屋恢复原状的造价费用为11000元。因赵某未缴纳鉴定费，同年4月28日，忻州市中级人民法院证据技术中心根据《山西省高级人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖工作管理规定》之规定，终止本次对外委托，并将所提供的相关鉴定资料一并退还本院。同年4月12日应赵某的口头申请，本案承办法官及书记员来到开莱国际社区F92单元102室外准备进入室内现场勘验，但因李某拿着该房屋的钥匙，拒不到现场配合，致使审判人员无法进入室内勘验，通过从窗户向室内观看发现：该房屋内仍存放着李某的物品。承办法官多次给李某打电话、发送短信要求将其租赁的上述房屋钥匙交给赵某，但李某至今未将该房屋的钥匙交给赵某。本院认为，原告赵某与被告常某签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，符合合同订立的形式要件，故该合同合法有效，双方理应按照合同履行各自的义务，赵某按约将该房屋交付给常某管理、使用，常某理应按照合同的约定用途使用所租赁的房屋，但常某未经赵某同意擅自改变所租赁房屋的用途，将住宅用房装潢为汗蒸房，且未经赵某的同意又将该租赁物转租于第三人李某名下，违反有关法律之规定，现赵某要求解除与常某的租赁合同及返还开莱国际社区F9二单元102号的房屋给其所有，符合有关法律之规定，本院予以支持。常某未经赵某同意擅自将所租赁的房屋改变为汗蒸房，常某理应赔偿赵某房屋恢复原状的损失费，现因赵某与常某一致确认该房屋恢复原状的造价费11000元，故本院予以确认。赵某要求二被告及第三人共同支付2018年8月1日至9月10日的租金2400元及2018年10月24日起每日按60元支付房屋占用费至实际搬离日止的损失，因此期间该房屋实际由李某占有、使用，且赵某已经收取李某的租金10000元，可以认定赵某与李某已经形成新的租赁合同关系，该损失费应由李某承担，不应由被告常某、王某承担，但李某预付的租金10000元，应计算在该损失内。赵某支付的采暖过渡费670元及物业费1846元，合款2516元，因该房屋现仍由李某占有、使用，故该款也应由李某支付赵某。赵某要求二被告及第三人连带赔偿其的损失费30000元、差旅费等，因无相关事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条之规定，判决如下：一、解除原告赵某与被告常某及原告赵某与第三人李某之间的房屋租赁合同。二、第三人李某于本判决生效后10日内腾出所租赁原告赵某的位于忻州市开莱国际社区F92单元102室房屋，同时李某将该房屋的钥匙交给原告赵某。三、被告常某于本判决生效后10日内支付原告赵某的恢复房屋原状损失费11000元。四、第三人李某从2019年1月15日起每日支付原告赵某上述房屋占用费60元，直至其腾房之日止。五、第三人李某于本判决生效后10日内支付原告赵某房屋采暖过渡费670元及物业费1846元。六、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如被告常某、第三人李某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元减半收取337元，其中由被告常某负担38元、第三人李某负担50元，剩余部分由原告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 米改玲 二0一九年五月二十三日书记员 李炎霞