广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21995号原告：任昌文，男，1987年5月3日出生，苗族，住重庆市彭水县，委托诉讼代理人：丁冠凯，广东经国律师事务所律师。被告：佛山市雅高美爵酒店管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人:涂凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄万里，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：于春花，广东鹏吉律师事务所律师。原告任昌文与被告佛山市南海X福投资有限公司（以下简称X福公司）、佛山市雅高美爵酒店管理有限公司（以下简称雅高美爵公司）、广州市X利装饰有限公司（以下简称X利公司）、广州X房地产咨询有限公司（以下简称X公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年1月11日作出（2018）粤0605民初21995号民事裁定书，裁定驳回原告任昌文对被告X福公司、X利公司、X公司的起诉，后因案情复杂，本院依法作出（2018）粤0605民初21995号之一民事裁定书，裁定本案转换适用普通程序，并于2019年4月2日、2019年4月26日两次公开开庭审理了本案。原告任昌文的委托诉讼代理人丁冠凯，被告雅高美爵公司的委托诉讼代理人黄万里到庭参加了两次庭审，被告雅高美爵公司的委托诉讼代理人于春花到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告雅高美爵公司与原告于2018年3月29日签订的《房屋经营托管合同》无效；2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月17日，X福公司的销售人员向原告介绍位于南海的X福广场公寓，称该公寓具有独立产权，位于政府规划地铁站路口，买入公寓后不仅能够返租十年以上、利润分红，还能保证收益成倍增长等等与实际情况完全不符的欺诈性承诺，骗取原告交纳了定金20000元，并以X利公司名义收取了装修款50000元。原告交纳总共70000元费用后，被告X福公司拿出上述《X福国际物业使用权转让确认书》与原告签订，这时原告才发现被告X福公司不仅存在上述欺诈行为，该确认书第四条还约定：“乙方应在付清订金之日起7日内与甲方签订《物业使用权转让合同》等合同文件，如乙方未按期支付定金或者在支付清定金后未按期与甲方签订上述合同文件的，甲方有权解除本确认书，已收取的定金不予退还”。该确认书系典型的格式合同，且是在X福公司以欺诈的方式，在先收取70000元费用后，违背原告真实意思的情况下订立的合同，更严重的是该确认书违背公平信用原则，X福公司利用双方信息不对等和地产专业的优势，以格式合同的方式订立了己方只有权利没有义务的霸王条款，在原告已付款70000元，和根本不清楚后来签订的《物业使用权转让合同》等合同文件具体内容的情况下，以没收原告已交的70000元款项为胁迫，乘人之危迫使原告签订了该确认书。在原告支付了上述70000元之后，X福公司才给原告签订《物业合同》（合同编号X），这时原告才明白所谓《物业合同》的具体内容和欺诈手法。举例如下：（1）该《物业合同》规定租期26年，由当初X福公司承诺的购房款变成了租房，原告不同意签订该合同，并要求退回之前支付的70000元，X福公司说已交定金，绝不可能退款。（2）该《物业合同》签订前只填写建筑面积，没有填写套内面积，原告问其原因，X福公司谎称是等规划计算好之后再填写套内面积。但实际上原告又一次被骗，被迫签订该《物业合同》后，拿到X福公司盖章的合同时，原告分摊的面积竟然占合同中建筑面积的50%，这无疑是全省乃至全国、全世界最大的分摊陷阱房。（3）X福公司的X福广场公寓销售广告及销售人员，在签订合同前都承诺首付加按揭，且承诺保证能贷款，利率按5-7厘计算，但当众多购房者缴纳首付后，X福公司的销售人员却改口说无法按揭，甚至百般刁难，个别按揭的购房者的贷款利率比银行高出很多，X公司还收取了原告的贷款手续费3000元，等等。以X福公司为首，各被告及其关联公司以各种名目和方式坑害购房者，敛取钱财。（4）巧立名目，以并不存在的律师费名义收取1500元，事后被追问也不予理睬。（5）按该《物业合同》约定，是2018年6月30日交楼，到期后原告催问时，X福公司销售人员说7月底才能交楼，7月底追问又说8月底交楼，8月底追问又说9月底交楼，9月底追问是又说10月底交楼，以此类推，X福公司的欺诈方式和手段毫无底线，环环相扣，害得原告每个月都要担惊受怕去看看这个楼盘有没有出什么意想不到的状况而导致钱财被骗，直至今日，该楼盘都是未完工和交付的一片烂楼。另外，原告通过X福公司和被告雅高美爵公司于2018年3月29日签订的《房屋经营托管合同》是在被告雅高美爵公司根本没有工作人员在场的情况下，骗原告到南海去签订的，该合同内容的实质就是将原告付出金额巨大的资金“购买”的公寓的使用和收益权，又收归其利益关联公司被告雅高美爵公司了，仅给原告一点蝇头小利，并由原告在此基础上承担被告经营公寓的各种眼花缭乱、名目繁多的费用。以上所谓确认书及其他合同，这些都是被告精心设计的一步一步的陷阱，是在骗取原告支付了70000元之后，以拒不退款的方式胁迫原告签订和支付其他款项。原告因为被告的欺诈和胁迫，前后共支付了394500元，具体支付明细如下：2017年12月17日，X福公司收取70000元，其中X福公司名义收取“定金”20000元、物业合同款50000元；另外以被告X利公司名义收取“装修款”50000元，另外，又以广东一粤律师事务所名义收取1500元“签约服务费”；2017年12月31日，X福公司收取100000元，X公司收取3000元；2018年3月29日，X福公司收取170000元。以上款项都是原告长期辛苦劳动的收入，通过多年积蓄下来的血汗钱，全部被X福公司精心设计的陷阱圈套骗光了，在原告多次要求退款时均遭到X福公司拒绝。除上述事实和理由应该撤销撤案合同之外，X福公司涉及的行为事实，还违反了相关法律禁止性规定，《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，房屋所在的土地能依法转染更导致在该土地上的房屋依法亦不能买卖，这就是在房地产交易采取的“地随房走”的法律原则。《城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，在农民集体土地上建造的这些房屋不能自由买卖，包括这些房屋的使用权、经营权等用益物权。《物权法》第一百五十三条规定：“治安基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。”因此X福公司并无处分涉案房屋相关权利的主体资格，从这个角度说，该确认书也是无效的。综上所述，基于X福公司对原告的欺诈和胁迫签订的《确认书》，由此而继续被胁迫签订的《物业合同》、《房屋经营托管合同》，应当被撤销或判决合同无效，理应归还原告已付的全部扣款项，同时还应赔偿原告的损失。被告雅高美爵公司辩称，被告认为原、被告签订的委托经营合同合法有效，是双方真实意思表示，但合同没有实际履行。诉讼中，原告举证如下：1.《X福国际物业使用权转让确认书》原件1份、照片打印件1份。证明被告X福投资以欺诈方式骗取原告50000元款项和签订该《确认书》；2.《物业合同》（合同编号X）原件1份、《房屋经营托管合同》原件1份，用以证明被告以欺诈、胁迫方式骗取原告239927元款项和签订该两份合同；3．《收据》原件4份（金额为70000元、170000元、100000元、50000元），用以证明被告于2017年12月17日收取120000元、12月31日收取100000元、2018年3月29日向原告收取170000元的收款凭证；4.收款收据复印件2份（金额为1500元、3000元）、微信账单详情打印件2份，用以证明被告于2017年12月17日向原告的“现场签约服务费”收款1500元凭证、X公司2017年12月31日收款3000元凭证；5、POS刷卡单原件1组，用以证明原告向被告支付款项的银行交易明细。诉讼中，被告雅高美爵公司举证如下：1.房屋经营托管合同原件1份，用以证明双方存在委托经营托管关系，不是租赁合同关系。双方的合同第3条约定是收楼期限是至原告实际收楼之日起算。截止到开庭之日，原告并未收楼，合同没有实际履行。本院根据案件的审理需要依法向佛山市自然资源局南海分局调查取证,后当庭出示了该局关于《广东省佛山市南海区人民法院调查函》的复函（答复编号：X）并依法组织当事人进行了质证。经庭审质证、辩证，被告雅高美爵公司对原告提供的证据2中的《房屋经营托管合同》无异议，原告对被告雅高美爵公司提供的证据1无异议，原、被告对佛山市自然资源局南海分局关于《广东省佛山市南海区人民法院调查函》的复函无异议，本院对上述证据均予以确认；对原告提供的证据2中的《物业合同》，X福公司在本院2018年12月12日的询问告知笔录中对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对原告提供的证据1、3-5，该证据为原告与X福公司、X利公司之间签订的合同或发生的款项往来，与被告雅高美爵公司无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月17日，X福公司（甲方）与原告任昌文（乙方）签订《物业合同》，约定：甲方将位于广东省佛山市南海桂城街道XXXX福国际X座X单元（以下简称涉讼物业）租赁给乙方，物业的土地使用权性质为集体商业用地；物业租赁总金额为340000元；甲方应在2018年6月30日（含当天）前将物业交付给乙方使用；与合同有关的一切争议，双方通过友好协商解决，如果协商不成，任何一方可向湛江仲裁委员会申请仲裁。2018年3月29日，原告任昌文（甲方）与被告雅高美爵公司（乙方）签订《委托经营托管合同》（以下简称涉讼合同），约定：托管物业为涉讼物业，房屋使用人为甲方；物业用途为日租、月租和运营配套；托管期为年月日起至年月日，乙方前期配置及调试期为3个月，前三个月甲方无收益；第1～3年每月固定收益为第1年2500元/月，第2年2600元/月，第3年2700元/月；每个月15号进行上月租金结算；每季度除固定租金外，季度乙方扣除相应成本之后额外进行净利润分配，利润分配比例甲方30%，乙方70%；第4～10年，2700元/月，每个月15号进行上月租金结算，每季度除固定租金外，季度乙方扣除相应成本之后额外进行净利润分配，利润分配比例甲方50%，乙方50%，甲方可在第3年末提前30天向乙方提出终止合同，则从第4年开始本物业交还予甲方，否则，乙方必须继续履行本合同；甲方每年有10天免费入住权限（除节假日）。双方并约定其他权利义务。另查明，本院向佛山市自然资源局南海分局致函询问位于佛山市南海XXXX福广场X座有无办理规划报建手续。2019年5月10日，佛山市自然资源局南海分局向本院作出《佛山市自然资源局南海分局关于的复函》，该复函写明X福广场X座已于2014年3月17日取得《建设工程规划许可证》，证号为“建字第X号”。再查明，本院于2019年1月11日作出（2018）粤0605民初21995号民事裁定书，认为原告与X福公司在《物业合同》中明确约定与合同有关的一切争议，双方通过友好协商解决，如果协商不成，任何一方可向湛江仲裁委员会申请仲裁，且未有证据显示该仲裁条款具有无效的情形。故原告与被告X福公司就位于广东省佛山市南海桂城街道XXXX福国际X座X单元的租赁合同纠纷依法应当向湛江仲裁委员会申请仲裁，故本院依法驳回原告任昌文对X福公司、X利公司的起诉。2018年10月31日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告确认就涉讼物业尚未交付；双方均未向对方支付任何款项。原告明确其主张涉讼合同无效的理由为：（1）原告和被告雅高美爵公司的合同来源是基于起诉之时的X福公司以欺诈胁迫手段骗取原告款项，在没有任何合同情况下骗取原告交了50000元定金，以没收定金方式胁迫原告签订了物业使用权转让确认书和物业合同。在索取原告的款项并签订合同后，原告按照X福公司的要求与被告雅高美爵酒店签订了委托经营合同。因此，基于上述理由，在物业使用权转让确认书和物业合同原告无效的同时，原告要求与被告雅高美爵酒店签订的涉讼合同无效；（2）涉案楼盘建设并不符合法律规定，违反多项法律法规，直到现在都没有取得规划报建手续；（3）没有按照承诺在2018年6月30日交楼，至今仍未交付给原告。本院认为，本案的争议焦点为涉讼合同的效力问题，对此本院作如下分析：一、原告基于《物业使用权转让确认书》和《物业合同》无效而要求确认涉讼合同无效有无依据；本院已依法作出（2018）粤0605民初21995号民事裁定书，认为原告与X福公司就涉讼物业的租赁合同纠纷依法应当向湛江仲裁委员会申请仲裁，现原告和X福公司之间签订的《物业使用权转让确认书》和《物业合同》并未经生效裁判文书认定无效，原告以《物业使用权转让确认书》和《物业合同》无效为由主张涉讼合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。二、涉讼合同是否具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形；涉讼物业所在的XXXX福广场X座已办理规划报建手续，原告主张涉讼物业所在楼盘未办理规划报建手续，故合同无效的主张无事实依据，本院依法不予采纳。原告亦未提供证据证明涉讼合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告认为涉讼物业所在楼盘未取得规划报建手续、违反多项法律法规，故涉讼合同无效的主张，本院依法不予支持。三、被告雅高美爵公司是否有向原告交付涉讼物业的义务；承诺在2018年6月30日交付涉物业的是X福公司，被告雅高美爵公司并不具有向原告涉讼物业的义务，且逾期交付亦非合同无效的理由，故原告以涉讼物业未在2018年6月30日前交付为由认为涉讼合同无效的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，本院对原告要求确认涉讼合同无效的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告任昌文的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费50元（原告已预交3200元），由原告任昌文负担。对原告任昌文多预交的诉讼费3150元在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告任昌文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  黄燕清人民陪审员  卢思尧二〇一九年五月十七日书 记 员  郑幸莉