四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初13962号 原告（反诉被告）：侯建林，男，1979年10月16日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：周明，四川谦益律师事务所律师。 被告：张秀蓉，女，1981年4月28日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：左明磊，四川战舰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都日新伟业置业有限公司，住所地：成都市武侯区一环路南三段**。 法定代表人：饶潇月，董事长。 委托诉讼代理人：刘婕，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：左明磊，四川战舰律师事务所律师。 原告侯建林与被告张秀蓉、成都日新伟业置业有限公司（以下简称日新置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，被告日新置业公司对原告侯建林提起反诉，本院经审查后依法受理并决定与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年2月13日、2019年4月19日两次公开开庭审理了本案。两次庭审中，原告（反诉被告）侯建林及其委托诉讼代理人周明、被告张秀蓉的委托诉讼代理人左明磊、被告（反诉原告）日新置业公司的委托诉讼代理人刘婕、左明磊均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解，但未达成和解协议，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）侯建林向本院提出本诉诉讼请求：1．判令解除房屋租赁合同；2．判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付拖欠房屋租金共计73800元（暂定从2018年8月1日起计算至2018年12月31日，实际算至搬离为止）；3．判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付违约金共计54701元；4．判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付从2018年7月起至2018年12月31日止物业服务费共计24460.3元，最终金额计算至被告搬离且腾空出租房为止；5．判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付从2018年3月15日起至2018年11月15日止电费7688.11元，最终金额计算至被告搬离且腾空出租房为止；6．本案诉讼费、律师费由张秀蓉和日新置业公司承担。庭审中，侯建林当庭撤回第一项、第三项、第四项和第五项诉讼请求，并变更第二项、第六项诉讼请求为：判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付房屋占用使用费73800元（暂定从2018年8月1日起计算至2018年12月31日，实际算至搬离为止）；本案诉讼费由张秀蓉和日新置业公司承担。 事实和理由：侯建林于2018年7月23日通过司法拍卖取得位于成都市锦江区房屋，2018年8月1日取得房屋所有权转移执行裁定。经了解，该房屋由原房主李成佳于2016年2月18日租给张秀蓉，双方约定月租金为14760元，三个月一付，并在最后一个月结束前10天支付下三个月租金，且不得转租。侯建林收取房屋时发现该房系由日新置业公司在占有使用，但其并非租赁合同约定的承租人，按照原房主与张秀蓉签订的租赁合同约定租金金额以及房屋所有权人变更后租金支付约定，张秀蓉应在侯建林取得该房时将房屋租金付至侯建林处，即应将2018年8月起的房租每三个月付给侯建林，但截至本案诉讼时，张秀蓉没有任何履约意思。同时，日新置业公司从2016年2月18日起就一直在使用该房屋，在侯建林通过上门告知、书面通知等方式向其表示须按照租赁合同收取租金时，日新置业公司拒绝支付，且拒绝说明与张秀蓉在房屋租赁及使用中的实际关系和提供张秀蓉的联系方式，导致侯建林至今无法收取租金。侯建林认为，张秀蓉和日新置业公司的上述行为系在混淆承租合同相对人的同时逃避债务，严重违背租赁合同约定，侵犯了侯建林的合法权益。案件审理过程中，侯建林确认其与张秀蓉、日新置业公司之间不存在房屋租赁关系，鉴于自2018年8月1日起侯建林取得案涉房屋所有权，而张秀蓉和日新置业公司实际占有使用案涉房屋的事实，要求张秀蓉和日新置业公司按其与李成佳签订的房屋租赁合同租金标准给付房屋占用使用费。 被告张秀蓉辩称，张秀蓉于2015年7月13日入职日新置业公司，至2018年夏天离职，此期间系日新置业公司的员工，工作岗位为财务；张秀蓉所签订的合同编号为20160216-0018的《房屋租赁合同》，系履行工作职务的职务行为，是为用人单位日新置业公司所签订。合同签订时，出租方李成佳便已知晓张秀蓉是在履行职务，是为日新置业公司签订的房屋租赁合同，故请求法院驳回侯建林的全部诉讼请求，判令侯建林承担本案的全部诉讼费用，即使存在法律责任的承担问题，也应由侯建林与日新置业公司承担。 被告（反诉侯建林）日新置业公司针对本诉辩称，1、认可张秀蓉的答辩意见；2、日新置业公司已于2018年12月29日腾退了涉案房屋；3、日新置业公司已经在2017年11月17日向涉案房屋出租人李成佳支付截至2018年12月31日的房屋租金，不能因为案涉房屋的所有权变动否定日新置业公司支付行为的效力，侯建林在参加司法竞拍案涉房屋前，负有对案涉房屋权利设置及租金收取情况的谨慎注意义务，在侯建林竞得案涉房屋所有权后，侯建林应对李成佳已收取的租金主张不当得利，而不应向日新置业公司再行主张房屋占用使用费；4、日新置业公司已经支付了房屋使用期间的物业管理费和水电费用等全部费用。请求法院驳回侯建林的诉讼请求。 被告（反诉侯建林）日新置业公司向本院提出反诉诉讼请求：1．确认侯建林不具有房屋所有权人身份，不享有出租权，无权收取任何房租；2．如果双方存在事实租赁关系，予以解除，解除时间为2018年12月31日，庭审中日新置业公司当庭将解除时间更改为2018年12月29日；3．侯建林支付日新置业公司经营损失赔偿金12544.6元【计算标准：场地（人员当月日平均工资5780.3元＋日月租金492元）×侵权天数2天计算】；4．侯建林承担频繁侵扰日新置业公司以致日新置业公司另行租赁办公场地租金28500元（从2018年9月17日起按9500元/月暂计算3月，直至排除侵权干扰为止），庭审中日新置业公司当庭将此项诉讼请求变更为侯建林支付日新置业公司房屋租金损失为51660元（自2018年9月17日起无法使用涉案房屋，但房租实际已交付至李成佳）5．侯建林承担反诉诉讼费、保全费等费用。庭审中，日新置业公司将其反诉请求变更为：1．侯建林支付日新置业公司经营损失赔偿金12544.6元【计算标准：场地（人员当月日平均工资5780.3元＋日月租金492元）×侵权天数2天计算】；2．侯建林支付日新置业公司房屋租金损失为51660元（自2018年9月17日起无法使用涉案房屋，但房租实际已交付至李成佳）；3．侯建林承担反诉诉讼费。 事实和理由：2018年9月17日（周一），侯建林在日新置业公司正常营业上班前，将诉争房屋大门进行人为加锁封闭，并擅自对日新置业公司营业场所停水停电，造成日新置业公司无法正常经营。9月18日经过日新置业公司多次交涉才恢复供电，当日恢复正常经营状态未果；并于次日方才恢复营业。侯建林以房屋所有权人身份向日新置业公司主张租金。经日新置业公司查证，侯建林于2018年中旬参与了诉争房屋的司法拍卖程序，而日新置业公司早于2016年就已经开始承租了诉争房屋。同时，鉴于日新置业公司作为案涉房屋在先承租人，享有优先购买权，但却至始至终未能取得任何房屋产权处置或变动的通知，优先购买权受到严重损害。因此日新置业公司认为司法拍卖程序不合法，侯建林不具有“新房东”的主体身份。其次，即或侯建林获得“新房东”身份，原有租赁关系依然存续，侯建林请求租金也应尊重和维护租赁关系的延续。侯建林不按照之前日新置业公司签订的合同约定，频繁对日新置业公司的大门进行封堵和骚扰，甚至停水断电，未尽到出租人合同义务，破坏契约精神，造成日新置业公司实际员工成本和租金成本支出以及日新置业公司另行租赁场地所支出租赁费，侯建林应对其行为承担违约责任。因日新置业公司自2018年9月17日起无法使用涉案房屋，但房租实际已交付至李成佳，故侯建林应当相应承担租金损失51660元。最后，鉴于双方侯建林多次“围堵”，导致日新置业公司无法正常办公，租赁目的无法实现，在侯建林违约的情况下，日新置业公司已于2018年12月29日搬离了涉案房屋，遗留在该房屋内的物品日新置业公司确认放弃权利，并以张贴公告的方式告知了侯建林。 侯建林（反诉被告）侯建林针对反诉辩称，侯建林是涉案房屋所有权人，有权向日新置业公司追讨房屋占用使用费，在日新置业公司未支付房屋占用使用费的情况下，侯建林采取自救措施（锁门），但锁门是非工作时间进行的，且非长时间、恶意，并未对日新置业公司造成所谓的经营损失。至于日新置业公司称已将租金支付给李成佳的意见，不论日新置业公司是否向李成佳实际支付剩余租金，在侯建林成为涉案房屋所有权人后，侯建林有权向日新置业公司主张房屋占用使用费，至于日新置业公司向李成佳支付的租赁费用，应由日新置业公司向李成佳追讨，与侯建林无关。 本院经审理认定事实如下：李成佳于2012年8月7日取得位于成都市锦江区房屋的产权登记。其后，李成佳为铃木服装（成都）有限公司与四川省金玉融资担保有限公司签署的《融资担保委托合同》提供最高额抵押反担保，与四川省金玉融资担保有限公司签署《最高额抵押反担保合同》，并于2013年9月12日将该房屋抵押给四川省金玉融资担保有限公司且办理抵押登记，所有合同均办理了具有强制执行效力的公证手续。 张秀蓉曾系日新置业公司员工，在其任职期间，2016年2月16日，张秀蓉（承租方、乙方）以自己的名义与李成佳（出租方、甲方）签订合同编号20160216-0018《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市锦江区房屋（建筑面积227.09平方米）出租给乙方作为办公使用。租赁期为37.5个月，从2016年2月18日至2019年3月31日止。免租期从2016年2月18日至2016年3月31日止，共计43天。每月租金标准为65元∕㎡∕月，即14760元。租金以每3个月一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期前提前10天交付甲方。乙方同意向甲方支付14760元作为房屋履约保证金。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之二收取违约金。逾期超过30天甲方有权解除合同并收回房屋，缴纳的保证金作为违约金支付给甲方。同时，乙方应按年租金总额的20%向甲方支付违约金。在租赁期内，合同一方均有权要求提前解除合同，但应提前30天书面形式通知对方。2016年2月18日，日新置业公司入住案涉租赁房屋，并按合同约定向李成佳支付保证金和相应的租金。 因李成佳、铃木服装（成都）有限公司等拖欠四川省金玉融资担保有限公司欠款以及债务利息，四川省金玉融资担保有限公司依据公证债权文书向成都铁路运输法院申请强制执行。成都铁路运输法院在执行过程中，依法委托拍卖公司对李成佳所有的位于成都市锦江区房屋进行拍卖，侯建林参与该司法竞拍，并成功竞得该房屋。2018年8月1日，成都铁路运输法院作出（2018）川7101执恢64号之一执行裁定书，裁定解除抵押权人四川省金玉融资担保有限公司对成都市锦江区房屋的抵押登记，成都市锦江区房屋所有权归买受人侯建林所有，房产所有权自裁定送达买受人时起转移。侯建林于2018年8月1日领取该裁定书，其后其持该裁定书办理了相应的产权过户登记手续。 2018年8月16日，侯建林在案涉房屋玻璃门上张贴《催款通知书》，称其于2018年7月23日通过成都铁路运输法院拍卖取得成都市锦江区房屋所有权（2018年8月1日取得法院裁决书），真实性可向法院核实并告知法院联系电话；并要求张秀蓉按照有关法律规定和租赁合同（与原房屋所有权人签订租赁合同）约定，从8月1日起开始向侯建林支付租金和已逾期支付租金的违约金及利息，并继续履行租赁合同。侯建林同时称其已于2018年8月7日向房屋内人员提供法院裁决书和侯建林的身份证复印件，但因房屋内人员表示无法联系张秀蓉，并拒绝提供张秀蓉的联系方式，现通过张贴通知书的形式告知，要求张秀蓉在2018年8月23日前支付租金和违约金，张贴通知时拍照固定，若张秀蓉未在通知书规定时间内支付租金、违约金、利息，视为拒绝履行租赁合同，由此诉讼以及换锁、清退房屋等后果由张秀蓉自行承担。 其后，因张秀蓉并未按《催款通知书》要求向侯建林支付租金、违约金等，侯建林于2018年9月17日早上对案涉租赁物业加锁，日新置业公司员工无法进入房屋内办公，经日新置业公司报警处置，大约一个小时左右的时间，侯建林开锁，日新置业公司员工进入房屋内办公。 日新置业公司认为，因侯建林的干扰行为导致其不能正常办公，故其于2018年12月29日搬离案涉租赁房屋并在案涉租赁房屋的玻璃门上张贴《告喜年广场A区4405业主书》，主要内容为自2016年2月18日起日新置业公司承租案涉物业，因受第三方的严重干扰（断水断电、锁门、静坐示威等），严重违背承租物业的初衷，无法正常经营，迫于无奈，日新置业公司将于2018年12月29日搬离租赁物业，并在公证机关的见证下进行物业腾退。此后，日新置业公司将不再支付任何租金，已超额支付的租金及保证金、日新置业公司保留追究权利。为此，成都市国力公证处出具（2019）川国公证字第14936号、第14937号《公证书》。 庭审中，侯建林对张秀蓉于2016年2月16日以自己的名义与李成佳签订合同编号20160216-0018《房屋租赁合同》，其后案涉租赁房屋的实际承租人以及租金给付人均为日新置业公司的事实不持异议，基于此，侯建林不要求张秀蓉在本案中承担租金及违约金的给付责任。同时，日新置业公司也认可张秀蓉签署合同编号20160216-0018《房屋租赁合同》系履行职务行为，案涉房屋的实际承租人为日新置业公司。 案件审理过程中，侯建林认为其因司法竞拍取得案涉房屋所有权，而案涉房屋的抵押设置时间早于张秀蓉与李成佳签订租赁合同的时间，故案涉《房屋租赁合同》对侯建林不具有约束力，经本院释明后，侯建林将其主张的租金变更为房屋占有使用费。张秀蓉与日新置业公司均同意按照变更后的法律关系审查。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：侯建林提交的成都铁路运输法院（2018）川7101执恢64号之一执行裁定书、网络竞价成功确认书、房地产评估报告、房屋不动产权证书、20160216-0018《房屋租赁合同》、《催款通知书》及照片、委托代理合同、律师费发票、视频光盘，张秀蓉提交的劳动合同书、工资表、考勤记录、20160216-0018《房屋租赁合同》、入住证明，日新置业公司提交的劳动合同书、薪资明细表、社保明细、员工花名册、社保个人参保缴费证明、《催款通知书》及照片、公证书2份及光盘。 关于侯建林提交的成都市锦江区东大街下东大街段216号1栋27层3号房屋的租赁合同、物业费的缴费凭证因与本案无关联性，本院不予作为证据使用。 关于张秀蓉提交的请款单、农业银行客户收付款入账通知书以及承诺书拟证明日新置业公司以及李成佳确认的2018年案涉租赁物业房租130119.2元支付给李成佳，因李成佳未到庭，无法确认李成佳出具的承诺书的真实性，故本院对该组证据材料不予作为本案证据使用。 关于日新置业公司提交的成都市锦江区东大街下东大街段216号1栋27层3号房屋的租赁合同、物业费的缴费凭证、微信聊天记录因与本案无关联性，本院不予作为证据使用。 本院认为，根据本案查明的事实，在日新置业公司与李成佳就涉案房屋建立租赁关系前，涉案房屋已设置抵押，而侯建林依据该抵押权的实现即司法拍卖获得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”的规定，即抵押权设立在先时，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，不适用所有权变动不破租赁原则，故本案中日新置业公司与李成佳之间的租赁关系对于侯建林无约束力。 关于侯建林要求日新置业公司支付占用房屋期间的房屋占用费73800元的本诉请求。本院认为，侯建林于2018年8月1日领取《执行裁定书》后，通过上门告知和张贴通知方式向张秀蓉及日新置业公司告知涉案房屋所有权的变更情况，并限期于2018年8月23日前支付自2018年8月1日起的租金、违约金等费用，其后张秀蓉和日新置业公司均未在限期内交纳租金等费用，日新置业公司于2018年12月29日搬离涉案房屋并办理公证。因此，侯建林作为案涉房屋的所有权人，其主张从2018年8月1日起至日新置业公司搬离止的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。该房屋占有使用费自2018年8月1日起至日新置业公司2018年12月29日搬离止参照租金标准计算为72848元，对于侯建林多主张部分，本院不予支持。至于日新置业公司辩称其已将该期间的租金支付给李成佳，应由侯建林向李成佳主张不当得利的意见，因日新置业公司是否真实向李成佳支付了该期间的租金本案无法查实，同时因本案不适用所有权变动不破租赁原则，本案中日新置业公司与李成佳之间的租赁关系对于侯建林无约束力，故本院对日新置业公司的抗辩意见不予支持。因侯建林与日新置业公司均认可案涉房屋的实际承租人以及租金给付人均为日新置业公司的事实，侯建林不要求张秀蓉在本案中承担租金或房屋占用费的给付责任，本院予以确认。 关于日新置业公司主张的经营损失赔偿金12544.6元和房屋租金损失51660元的反诉请求。日新置业公司称，因侯建林于2018年9月17日对涉案房屋上锁，导致日新置业公司无法正常营业，2018年9月18日对涉案房屋停止供电，经日新置业公司多方协调后才恢复供电，并于次日恢复正常营业。庭审中，侯建林认可2018年9月17日在上班时间前对涉案房屋上锁的事实，但认为其系自救，并经其主动要求日新置业公司报警处理后，日新置业公司立即恢复正常经营，且前后时间不到半小时，不会给日新置业公司造成经营损失。本院认为，针对2018年9月17日侯建林锁门的行为，因双方对涉案房屋租金等费用支付产生争议，鉴于庭审中日新置业公司也认可针对锁门事件，前后处理时间在1小时左右，而日新置业公司也未向本院提交其他证据证明因侯建林造成停电并导致经营损失，故本院对日新置业公司主张的两天的经营损失赔偿金不予支持。关于日新置业公司主张的房屋租金损失51660元，日新置业公司称，因侯建林不定时的骚扰，自2018年9月17日起，日新置业公司已无法正常使用涉案房屋，因日新置业公司已向李成佳支付租金至2018年12月31日，故其向侯建林主张租金损失51660元。本院认为，庭审中，日新置业公司自认于2018年12月29日搬离涉案房屋并办理公证，可见，在此前，涉案房屋在日新置业公司的管理控制中，同时，除了日新置业公司的陈述外，并无其他证据证明其无法正常使用涉案房屋的事实，故本院对其主张的房屋租金损失51660元不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都日新伟业置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）侯建林房屋占有使用费72848元； 二、驳回原告（反诉被告）侯建林的本诉其他请求； 三、驳回被告（反诉原告）成都日新伟业置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1645元，由被告（反诉原告）成都日新伟业置业有限公司负担；反诉案件受理费1405元，由被告（反诉原告）成都日新伟业置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  周跃飞 人民陪审员  钟翠屏 二〇一九年五月二十二日 书 记 员  梁 意