湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1303民初3056号原告：中国工商银行股份有限公司随州分行，住所地：随州市烈山大道**。负责人：万剑，行长委托诉讼代理人：郭新华，万勇，系该行职员。代理权限：一般代理。被告：胡杨，男，1984年6月1日出生，汉族，住随州市曾都区。被告：随州景苑房地产开发有限公司，住，住所地：随州市曾都经济开发区金龙湾小区/div>法定代表人：黄建斌委托诉讼代理人：龚道森，系公司法律顾问，代理权限：一般代理。被告：罗晓刚，男，1972年2月29日出生，汉族，住随州市曾都区。原告中国工商银行股份有限公司随州分行（以下简称工行随州分行）与被告胡杨、随州景苑房地产开发有限公司、罗晓刚借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理，原告工行随州分行委托诉讼代理人郭新华、万勇、被告胡杨、被告随州景苑房地产开发有限公司法定代表人黄建斌及委托诉讼代理人龚道森、被告罗晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行随州分行向本院提出诉讼请求：1、被告胡杨偿还贷款本金222万元及利息、复利和罚息（按照合同约定计算至贷款本息全部清偿之日止）；2、判令我行对被告胡杨提供抵押的位于随州市曾都经济开发区金龙湾小区1号楼一单元229号一至二层商铺（预抵押登记证号为随州市房预城区字第××号）享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿，3、判令被告随州景苑房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任，4、判令被告罗晓刚对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：被告胡杨为购买门面房向我行申请贷款，于2013年6月17日与我行、被告随州景苑房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告胡杨向我行贷款275万元，贷款期限为120月，按月付息，一次性还本，以胡杨所购位于随州市曾都经济开发区金龙湾小区1号楼一单元229号一至二层商铺抵押担保，同时被告随州景苑房地产开发有限公司提供连带责任保证。合同签订后办理了抵押登记手续，预抵押登记证号为随州市房预城区字第××号。2013年6月17日我行向被告胡杨发放贷款275万元，后来被告胡杨贷款出现逾期，我行得知被告金龙湾小区开发项目合伙人罗晓刚使用了部分购房款，向其催收，要求履行担保责任。被告罗晓刚于2015年12月21日向我行出具不可撤销的连带保证担保承诺书，支付了部分逾期贷款，后来三被告均继续违约，2017年3月29日，我行向三被告宣告贷款提前到期，要求立刻归还我行贷款本金222万元及相应的利息、罚息和复利。鉴于被告违约，拒不偿还我行贷款本息，为保证原告合法权益，故诉至法院。被告胡杨辩称，是罗晓刚让我签的字，贷款没有打入我的账户，我没有用，罗晓刚用的。被告随州景苑房地产开发有限公司辩称，1、被告胡杨不是真正的购房者，其真实意思表示不是购房，而是与罗三刚恶意串通，虚构贷款用途骗取银行贷款。2、我公司没有向原告提供担保。我公司没有召开股东大会讨论对外进行担保，法定代表人或经公司书面授权的代理人没有到场签字，我公司没有接触过购房者胡杨，且不认识他。担保合同上公司印章及法定代表人印章不知从何而来，申请对印章真假鉴定。3、原告对贷款存在重大过错。房屋抵押贷款前应该有房屋评估报告，并前往现场调查核实房屋具体情况。我公司以3200元的成本价将房屋出售给罗三刚，而工行在贷款时，房屋价格在14000元左右，高出实际价格四倍以上，明显不符合常理。综上，被告胡杨与工行的借款合同违反法律规定，应属无效合同，我公司没有提供担保，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告罗晓刚辩称，钱是我用的，以胡杨的名义贷款的。经审理查明，2013年5月13日，被告随州景苑房地产开发有限公司召开股东大会，同意公司以金龙湾居住区项目向工行随州解放路支行申请25000.00万元个人商、住房按揭贷款，并由工行随州解放路支行提供按揭贷款配套服务。同意本公司为金龙湾居住区项目的借款人向工行随州解放路支行申请个人商、住房按揭贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为保证合同生效起至个人住房按揭贷款抵押房屋及土地他项权证办妥并交给工行解放路支行止。2013年5月26日，被告随州景苑房地产开发有限公司向原告工行随州分行提交担保函（适用于阶段性担保），承诺为被告胡杨在原告工行随州分行的275万元贷款承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为自《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年。如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自贵行向借款人通知的还款日之次日起两年。2013年6月14日，金龙湾小区1幢2层229号、1幢1层129号商品房办理预购商品房抵押权预告登记，预抵押登记证号为随州市房预城区字第××号，预告登记权利人是工行随州分行，预告登记义务人是胡杨。2013年6月17日，被告胡杨（借款人、抵押人）、被告随州景苑房地产开发有限公司（保证人）与原告工行随州分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额275万元。本贷款用于购买金龙湾小区，建筑面积395.9平方米的房屋。贷款期限为10年，担保方式为抵押，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借证记载为准。借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账号：户名随州景苑房地产开发有限公司，账号18×××28，开户行工行解放路支行，贷款利息自实际放款日起计算。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收35%。保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证方式确定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。抵押物清单上写明抵押人胡杨，建筑面积395.9平方米，抵押物价值5977000元，房产地址金龙湾小区1幢1单元2层229号。被告随州景苑房地产开发有限公司在该合同保证人处盖章，被告胡杨在借款人及抵押人处签字。同天，该《个人购房借款/担保合同》被湖北省随州烈山公证处公证为[2013]鄂烈山证字第892号赋予强制执行效力的债权文书公证书，本《个人购房借款/担保合同》自各方当事人签字、盖章之日起生效。本公证书具有强制执行效力。同天，原告工行随州分行向被告胡杨发放贷款275万元，当期执行年利率7.5325%，逾期年利率10.168875%。2015年12月21日，被告罗晓刚向原告工行随州分行提交《承诺书》，承诺为被告胡杨该笔借款承担连带责任保证担保承担贷款逾期催收和还款责任。保证担保范围为借款合同项下的借款本金及利息和罚息。保证期间为借款合同约定的债务履行期到期之日起两年，若依借款合同约定债务提前到期，其提前到期日即为债务履行期届满之日。2017年4月1日，原告工行随州分行向被告胡杨下达宣布融资提前到期通知书，截止2017年3月29日，被告胡杨共计拖欠贷款本金2218965.77元及利息、罚息。本案在审理过程中，被告随州景苑房地产开发有限公司对《个人购房借款/担保合同》上其公司印章及法定代表人印章真实性提出异议，并申请鉴定。但其在规定时间内未参加选择鉴定机构及交纳委托费，故终结本次鉴定。本院认为，原告工行随州分行与被告胡杨、随州景苑房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》及被告罗晓刚的《承诺书》合法、有效。原、被告双方应该按照合同履行各自的义务。原告工行随州分行依约发放贷款，全面履行了合同义务，被告胡杨拖欠原告借款未予偿还。故原告工行随州分行诉请被告胡杨偿还所欠贷款本2218965.77元及利息、罚息，本院予以支持。利息、罚息按照合同约定标准计算至还清款之日止。被告胡杨将金龙湾小区1幢1单元2层229号商品房抵押，并办理抵押预告登记，故双方担保关系合法有效。在被告未履行借款合同义务的情况下，原告请求对抵押房屋优先受偿，具有约定及法定依据，其请求本院予以支持。被告随州景苑房地产开发有限公司为该笔贷款提供的是阶段性连带保证责任，在房屋未办理正式抵押登记之前，依然承担连带担保责任。被告罗晓刚承诺为该笔借款承担连带担保责任。故原告诉请被告随州景苑房地产开发有限公司、罗晓刚对上述借款承担连带保证责任，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告胡杨于本判决生效之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司随州分行偿还借款本金2218965.77元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定标准计算至还清款之日止）；二、原告中国工商银行股份有限公司随州分行对被告胡杨所有的金龙湾小区1幢1单元2层229号商品房（预抵押登记证号为随州市房预城区字第××号）进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告随州景苑房地产开发有限公司对上述借款本金、利息及罚息承担连带保证责任；四、被告罗晓刚对上述借款本金、利息及罚息承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22560元，诉讼保全费5000元，合计27560元，由被告胡杨负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至随州市中级人民法院。审 判 长  冷明奎人民陪审员  王保东人民陪审员  邓义山二〇一九年五月十五日书 记 员  雷姣姣