苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初7593号原告：苏州市吴中区郭巷街道集体资产经营公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道大院。法定代表人：钱春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦悦，江苏久顺律师事务所实习律师。被告：苏州芳香家居饰品有限公司，住所地苏州吴中经济开发区郭巷街道金丝港路11号3幢。法定代表人：蔡家其，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈明媛，江苏高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶然，江苏高的（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州市吴中区郭巷街道集体资产经营公司（以下简称郭巷集体资产公司）诉被告苏州芳香家居饰品有限公司（以下简称芳香公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕义然、秦悦，被告委托诉讼代理人陈明媛、陶然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭巷集体资产公司向本院提出诉讼请求：被告向其支付房屋占有使用费371671元（按照租金1615000元/年，从2018年2月1日计算至2018年4月25日）及利息5389元（按银行同期贷款利率从2018年4月26日计算至被告支付之日止，暂计算至2018年8月25日）；被告向其支付垃圾处理费45000元。事实和理由：2014年11月1日，其与被告签订房屋租赁合同，由被告向其承租位于苏州市吴中区标准厂房以及围墙内场地，租赁面积为8169.79平方米，租赁期限为2014年11月1日至2017年1月31日。租期届满后，其本着长期合作的目的与被告达成口头协议，约定续租一年。后，其多次在租期届满前三个月内询问被告是否续租，被告表示不再续租，但实际直至2018年4月25日才搬离，并遗留大量垃圾未清理。后，其多次要求被告支付2018年2月1日至4月25日的房屋占有使用费和垃圾处理费，但被告迟迟未付。据此，其请求判如所请。被告芳香公司辩称，房屋租赁合同约定房屋的交付时间是2014年11月1日，但实际交付时间是2015年2月13日。为此，其多次要求原告修订租赁合同，但原告已合同已上报至开发区为由拒绝订立书面补充协议，并口头承诺租赁期限无偿顺延三个月。因此，双方在2018年4月25日签订的《租赁房屋交接备忘录》中对租金支付情况并无异议。因此，其不应支付2018年2月1日至4月25日的房屋占有使用费。另，双方签订的《租赁房屋交接备忘录》中明确租赁房屋内所有遗留物品自签订之日起均归原告所有，由原告自行处理。因此，原告要求其支付垃圾清运费没有法律依据。综上，其请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年11月1日，郭巷集体资产公司（出租方，甲方）与芳香公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：鉴于乙方生产经营发展的需要，甲方将其位于苏州市吴中区房屋）楼新建框架结构标准厂房及围墙内场地租赁给乙方，建筑面积为8169.79平方米；房屋的租赁用途为办公、研发、生产和经营用房；配套条件为电容量为200KVA，排水设施和通讯设施根据企业生产经营需要乙方自行申请，甲方协助；租赁期限为2年（即免租期外24个月），租赁起始日为2014年11月1日起至2017年1月31日止（免租期为2014年11月1日至2015年1月31日）；租金实行先缴后租，第一年租金按中标价上交1568000元，第二年租金在第一年租金基础上按3%递增即1615000元，其中第一年租金于2014年11月7日前支付，第二年租金于2016年1月底前支付；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应缴纳费用的千分之五支付滞纳金；水、电、环卫费等费用按实计算，乙方按缴费通知或收费凭证按相关规定支付；为了保证乙方能按约履行，乙方须缴纳房屋租赁保证金300000元，于合同期满后一周内退还，如乙方违约，甲方有权用保证金先行赔付。2017年11月24日，芳香公司向郭巷集体资产公司出具《房租交纳计划》，记载：本公司今年由于生产力不足，产值有所下降，恰逢8月份环保检查勒令公司停产；我公司以最快速度调整生产程序，于8月内撤离灌装车间；现厂房仅作为包装及仓库使用；由于8月份的停产整顿使工厂无法按期完成货物交付，正在经受买家罚款；同时，环保部门也向公司下发了处罚确认书；我工厂已确定于2018年2月份搬离现在厂区，同时还要面临解散工人的巨额费用；经上所述，公司正面临巨大的经济压力及困难，生产空间几乎为零，所以在房租支付方面有所延误；公司已于2017年10月份支付500000元房租费用，现计划剩余房租按以下计划支付：12月20日支付500000元，1月20日支付剩余部分约610000元。2018年4月25日，郭巷集体资产公司（甲方，出租人）与芳香公司（乙方，承租人）签订《租赁房屋交接备忘录》，记载：甲、乙双方于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》已经到期，经双方现场交接，签订本备忘录：一、自本备忘录签订之日，双方确认《房屋租赁合同》约定的租赁房屋已由承租人返还出租人。二、乙方及乙方人员自有财产、私人物品已经搬离租赁房屋，自备忘录签订之日，租赁房屋内所有遗留装修、物品（如有）均归甲方所有，由甲方自行处理。三、甲方所有的租赁房屋附属设施、设备随租赁房屋已一并移交；租赁房屋及附属设施、设备如有可归责于乙方的隐蔽损害，甲方保留向乙方主张相关损失的权利。另查明，芳香公司于2014年10月13日向郭巷集体资产公司支付保证金300000元。后，芳香公司分别于2015年5月5日、2016年1月5日、2月2日向郭巷集体资产公司支付租金800000元、400000元、368000元，合计1658000元；分别于2016年11月16日、12月29日、2017年1月23日向郭巷集体资产公司支付租金200000元、1000000元、415000元，合计1615000元；分别于2017年11月9日、12月22日、2018年1月30日向郭巷集体资产公司支付租金500000元、500000元、315000元。审理中，郭巷集体资产公司与芳香公司一致表示上述款项中的前三笔为第一年的租金，中间的三笔为第二年的租金，最后三笔再加上保证金300000元为第三年的租金。以上事实，有郭巷集体资产公司提供的《房屋租赁合同》及房屋所有权证、土地使用权证、《房租交纳计划》、《租赁房屋交接备忘录》、银行凭证，芳香公司提供的银行凭证以及本院制作的开庭笔录、质证笔录等证据在卷证明。审理中，郭巷集体资产公司陈述：其于《房屋租赁合同》签订之日即2014年11月1日向芳香公司交付了租赁房屋；交付时，房屋内的电力设施是符合《房屋租赁合同》约定且经芳香公司确认是完好的；后，芳香公司提出电力设施坏了，并要求其维修，其本着友好合作的想法于2015年初请苏州科信诺电力工程有限公司修复了本应由芳香公司维修的动力柜、电力电缆并进行了电气调试，产生的费用也由其支付了。因此，芳香公司按合同约定所应支付的是自2015年2月1日起至2017年1月31日的租金。后，双方口头约定由芳香公司按合同约定的第二年租金标准继续承租案涉房屋一年。另，根据《房租交纳计划》的记载，芳香公司认可2017年1月31日后的一年租金共计161万余元，故芳香公司理应支付2018年2月1至4月25日的占有使用费。而《租赁房屋交接备忘录》中之所以未体现有2018年2月1日至4月25日的租金或占有使用费，是因为当时就想让芳香公司快点签署，快点搬离，就没有考虑占有使用费。至于垃圾清运费，双方曾口头约定由芳香公司负责清理垃圾并承担费用；但芳香公司并未清理，其也因此才请人清理，并在清理完后就垃圾清运费与芳香公司多次沟通；但芳香公司称费用过高，不愿意承担。芳香公司陈述：因郭巷集体资产公司是2015年1月委托苏州科信诺电力工程有限公司修复案涉租赁物的配电设施，故案涉租赁物实际是在2015年2月13日交付的，故按照《房屋租赁合同》的约定2015年2月13日至5月13日应为免租期，租金起算日期为2015年5月14日至2017年1月31日。此后，双方口头约定由芳香公司按《房屋租赁合同》约定的第二年租金标准继续承租租赁物一年。后，其因环保问题而于2018年2月起不再生产；原本于此时其即可搬离案涉租赁物，但因存在延期3个月交付租赁物的情形，即其实际交付的租金已足够使用租赁物至2018年4月底，故实际是等到了新厂房装修后才于延期三个月届满之前即2018年4月搬离。另，其出具的《房租交纳计划》之所以还记载租金为161万余元，是因为当时所确定的搬离日期仅为预估日期，故该《房租交纳计划》并非是租金的结算与确认。此外，双方在《租赁房屋交接备忘录》中也确认房屋已返回并未对租金或使用费的支付持有异议；同时，也未提及房屋内留存有遗留物品和垃圾并注明遗留装修、物品（如有）均归郭巷集体资产公司所有，由郭巷集体资产公司自行处理，故郭巷集体资产公司所主张的垃圾清理费用亦应由郭巷集体资产公司自行承担。审理中，郭巷集体资产公司为证明其主张还提供了如下证据：1、2018年6月22日的一般工业固体废弃物处理合同及银行单位客户专用回单。其中：一般工业固体废弃物处理合同记载：郭巷集体资产公司委托无锡百达环境保护服务有限公司对一般废弃物即工业垃圾进行环保规范安全回收处置，数量为13.47吨，价格为45000元，于2018年7月20日前支付。银行单位客户专用回单显示郭巷集体资产公司于2018年7月11日向无锡百达环境保护服务有限公司转账垃圾处理费45000元。2、照片两张，显示在所拍摄的范围内有大量垃圾堆放。3、2018年6月25日的《律师函》及快递单、投递信息，其中《律师函》记载：郭巷集体资产公司委托江苏久顺律师事务所王宇律师向芳香公司发函，要求芳香公司于见函之日起五日内向郭巷集体资产公司支付到期应付未付场地使用费372350元（2018年2月1日至4月25日）、垃圾清运费45000元以及上述费用产生利息3045元（2018年4月26日至6月25日）。经质证，芳香公司对证据1的真实性无异议，但该证据只能证明郭巷集体资产公司于2018年6月22日委托无锡百达环境保护服务有限公司处理了13.47吨工业垃圾，但无法看出所处理的垃圾的位置、种类等详细信息，即无法证明相应的垃圾清运费是因其的原因产生的；且如确存在如此大体量的垃圾，郭巷集体资产公司在房屋交接时即明眼可见，但在《租赁房屋交接备忘录》中却没有任何陈述；另，郭巷集体资产公司委托的时间也与其搬离房屋的时间也不一致。对证据2的形式时间、地点不能确认，不能排除其他公司将垃圾堆放在空置厂房门口的可能。对证据3的真实性、合法性无异议，但其不应承担郭巷集体资产公司所主张的费用。针对垃圾清运费，郭巷集体资产公司反驳称，《租赁房屋交接备忘录》未体现有垃圾清运费，是因为双方已就此达成口头协议。芳香公司则予否认。另，芳香公司为证明其主张也提供了如下证据：1、电力建设工程总承包协议、建筑业统一发票、中国工商银行业务回单及记账凭证，其中协议抬头处记载投资建设方为郭巷集体资产公司（甲方），承包方为苏州科信诺电力工程有限公司（乙方），主要内容为：甲方将位于金丝港路11号的金丝港工业厂房1#、2#配电修复工程委托乙方进行总承包建设，工程范围及内容为1#、2#厂房主线改造、配电箱修复；工程造价预算最高价为49000元，工程竣工验收合格后进行审计决算，并由甲方在工程竣工验收合格后一次性付清。该协议落款处未见有郭巷集体资产公司盖章。建筑业统一发票显示付款方为郭巷集体资产公司，收款方为苏州科信诺电力工程有限公司，工程项目名称为零星工程施工，结算项目为配电修复，金额为49000元。中国工商银行业务回单显示郭巷集体资产公司于2015年4月2日向苏州科信诺电力工程有限公司转账支付工程款49000元。另，芳香公司还称金丝港工业厂房1#、2#就是案涉厂房，因为案涉厂房是两幢相连的楼，并提供了案涉房屋的现场照片（显示楼号为1#、2#）2、苏州科信诺电力工程有限公司于2018年10月19日出具的情况说明，记载：金丝港工业厂房1#、2#配电设施被盗，厂房无供电，郭巷集体资产公司于2015年1月与其签订《电力建设工程总承包协议》，委托其施工金丝港工业厂房1#、2#配电修复工程，工程地点位于金丝港路11号。其于2015年1月进场施工，厂房内电力配套设施处于破坏状态，无人使用，其进行电力修复后于2015年2月初完成工程竣工验收，将厂房交给郭巷集体资产公司。3、芳香公司委托诉讼代理人陈明媛向陆益华所做的调查询问笔录、苏州银行现金支票，其中询问笔录记载：其在案涉厂房租赁前是资产办的保安，租赁后转为了芳香公司的门卫；其中资产办以现金支票形式向其发放工资至2015年2月15日，但芳香公司自2015年2月13日开始向其发放工资，中间存在两天重叠。案涉厂房门卫的电在交接前都是从隔壁厂拉的，后由科信诺公司于2015年1月初进行修理，工期为20来天；后，芳香公司于2015年3月开始装修，于8月正式搬迁进驻。现金支票显示金额为34500元，用途为工资；领该支票背面写有陆益华的签名及身份证号。4、芳香公司于2018年5月2日向吴中区郭巷街道尹山湖集团出具的情况说明复印件、芳香公司的祝经理与郭巷集体资产公司负责人葛永刚的短信截屏，其中情况说明的主要内容为：其与郭巷集体资产公司在租赁当时均未知厂房内电力配套设施尽被破坏，致其取得厂房后无法进行装修，后其及时告知郭巷集体资产公司；郭巷集体资产公司派人勘察属实，并在进行电力修复后交其使用，故其实际取得厂房的时间为2015年2月13日；其曾要求与郭巷集体资产公司修订协议，但被告知协议已上报，并口头承诺租赁期满后顺延三个月，故按约其租赁厂房期限可考虑至2018年5月13日止；现其已于2018年4月25日与郭巷集体资产公司签署《租赁房屋交接备忘录》，故不存在超期交接。短信截屏显示对方表示“祝经理，口头承诺没有用的，还是要按合同计取租金的”。5、金丝港厂房改造工程投标文件，记载：金丝港厂房改造工程投标文件的制作时间为2015年3月20日。芳香公司据此证明其是在2015年3月进行的装修。6、工程合同书、金丝港路厂房零星改造工程清单、税收缴款书、建筑业统一发票，其中工程合同书记载工程名称为零星工程，工程地点为金丝港路，工期至2015年7月15日。芳香公司据此证明其是在2015年5月才委托案外人沈林弟施工厂房装修的零星工程，即符合其于2015年2月取得厂房的情况。7、电力建设工程总承包协议、报价汇总表、预算表及供应商明细账，其中协议记载：芳香公司将金丝港工业厂房配电改造工程包给苏州科信诺电力工程有限公司，工程造价为120837.88元。经质证，郭巷集体资产公司对证据1中协议的真实性不予认可，因该协议中并无其的签章及具体日期；对建筑业统一发票及中国工商银行业务回单、记账凭证的真实性认可，但仅能证明金丝港工业厂房的配电修复情况，不能说明在2015年2月13日前案涉房屋仍由其控制；另，案涉厂房确为两幢相连的楼，照片也是真实的，但照片不能证明2014年的情况，其也不清楚是否就是协议中的工业厂房1#、2#。对证据2的真实性无法核实，对内容也不予认可。对证据3中的询问笔录不予认可，要求陆益华出庭作证；对现金支票的真实性认可，但即使其在2015年2月13日向陆益华出具了现金支票，也不能表明陆益华在双方交接案涉房屋时仍在其处工作；且即使陆益华曾在其处工作过，因陆益华在离职后到了芳香公司工作，其有理由相信陆益华与芳香公司有利害关系。对证据4均不予认可。对证据5的真实性因未加盖印章而无法核实。对证据6中工程合同书及零星改造工程清单的真实性无法确认，且即使是真实的，也与收房的时间没有必然的因果关系；对税收缴款书、建筑业统一发票的真实性认可，但也无法证明与收房时间有必然的因果关系。对证据7的真实性无法核实，并认为该组证据可从侧面证明苏州科信诺电力工程有限公司与芳香公司之间存在商业往来，也因此降低了苏州科信诺电力工程有限公司出具的情况说明的可信度；且也不能根据芳香公司与苏州科信诺电力工程有限公司的协议来推断芳香公司是在2015年2月才拿到房屋。本院认为，芳香公司与郭巷集体资产公司签订的《房屋租赁合同》及于前述合同约定的租期届满后口头达成续租一年的合意均系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，当属合法有效。后，双方于2018年4月25日签署《租赁房屋交接备忘录》并交接了案涉房屋。由此，本院认定双方间的租赁关系于2018年4月25日协议解除。关于2018年2月1日至4月25日的占有使用费。郭巷集体资产公司主张案涉房屋已于2014年11月1日交付且交付时的配套配电设施经确认是完好的，并据此要求芳香公司支付自2018年2月1日至4月25日的占有使用费。芳香公司则抗辩案涉房屋因配套的配电设施被破坏而实际直至2015年2月13日由郭巷集体资产公司交付给其，故其交付的租金已足够使用租赁房屋至2018年4月。根据法律规定，承租人应提供符合约定用途的租赁物。首先，郭巷集体资产公司未提供证据证明其在2014年11月1日即向芳香公司交付了案涉房屋且交付时配套配电设施是完好的。其次，郭巷集体资产公司也表示被告在承租后向其提出电力设施坏了且其也于2015年1月请苏州科信诺电力工程有限公司进行了维修。苏州科信诺电力工程有限公司也出具情况说明表示进场施工时厂房无供电，配套电力设施处于破坏状态；其修复后于2015年2月将房屋交付给郭巷集体资产公司。虽郭巷集体资产公司以苏州科信诺电力工程有限公司与芳香公司存在商业往来而认为该公司出具的情况说明的可信度所有降低，但苏州科信诺电力工程有限公司同样与郭巷集体资产公司有商业往来且直接负责案涉厂房配电设施的修复作业，故在郭巷集体资产公司未提供其他证据予以反证的情况下，其的上述抗辩，依据不足，不予采信。由上，再结合从郭巷集体资产公司领取工资的案涉厂房保安陆益华的询问笔录以及芳香公司承租后的装修合同等证据，足以认定芳香公司的抗辩主张，事实清楚、证据充分，应予采信。由此，再根据案涉《房屋租赁合同》有关租期为免租期外24个月的约定，郭巷集体资产公司在芳香公司已付三年租金的情况下再要求芳香公司支付2018年2月1日至4月25日的占有使用费及相应利息，无事实及法律依据，不予支持。至于垃圾清运费。虽郭巷集体资产公司提供的照片上显示有垃圾，但芳香公司对此不予认可且从照片上确无法看出是否系或全部系芳香公司遗留的垃圾，故在郭巷集体资产公司未提供其他证据进一步佐证的情况下，郭巷集体资产公司要求芳香公司承担垃圾清运费，依据不足，不予支持。况且，双方在《租赁房屋交接备忘录》也明确租赁房屋内所有遗留装修、物品（如有）均归郭巷集体资产公司所有，由郭巷集体资产公司自行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市吴中区郭巷街道集体资产经营公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币3816元、财产保全费2770元，合计人民币6586元，由原告苏州市吴中区郭巷街道集体资产经营公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 江 伟二〇一九年五月七日书记员 计皓旻