陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书                             （2019）陕01民终1752号上诉人（原审被告）：刘建军，男，1961年1月13日出生，汉族，西飞公司工装设计所职工，住西安市阎良区。被上诉人（原审原告）：西安飞机工业集团物业有限公司。住所地：西安市阎良区东侧。法定代表人：邵青，董事长。委托诉讼代理人：柴智博，泰和泰（西安）律师事务所律师上诉人刘建军因与被上诉人西安飞机工业集团物业有限公司（以下简称西飞物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院(2018)陕0114民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘建军、被上诉人西飞物业的委托诉讼代理人柴智博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军上诉请求：1、撤销一审判决，驳回西飞物业对刘建军的诉讼请求；2、判决西飞物业无诉讼主体资格，无权起诉刘建军；3、判决西飞物业与住宅建设单位陕西鸿尔置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》无效。4、一、二审案件受理费由西飞物业承担。事实和理由：1、一审法院认为2014年6月25日西飞物业与住宅建设单位陕西鸿尔置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效,缺乏基本的法律依据，属于重大事实认知错误，应依法予以撤销。陕西鸿尔置业有限公司与西安飞机工业(集团)华泰物业管理有限责任公司2012年4月28日签订的《前期物业服务委托合同》，其中内容无涉及西飞物业名称及法律关系。西飞物业提交《西安飞机工业(集团)有限责任公司董事会文件关于同意关于整合下属物业公司的议案>的决议》(西飞董字(2010) 25号)的企业内部文件，非登记机关的许可证书，不能对抗善意第三人，并未向刘建军等利害相关人公告，违反《民法通则》第四十四条。西飞物业是2010年12月30日成立，而西安飞机工业(集团)华泰物业管理有限责任公司则是到2014年2月18日才办理的注销，违反《公司法》第一百七十九条。因此，西飞物业和西安飞机工业(集团)华泰物业管理有限责任公司无任何合并法律关系，是两个独立的公司。西飞物业于2014年6月25日与住宅建设单位陕西鸿尔置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》违反《合同法》第五十二条第(二)项、第(五)项、《物业管理条例》第二十四条第二款、《陕西省物业管理条例》第四十七条第二款、第四十八条、《西安市物业管理条例》第四十三条。刘建军早在2013年办理交房手续入住接近两年时间，而事实是陕西鸿尔置业有限公司与西飞物业后在2014年6月25日才签订所谓的《前期物业服务委托合同》。因此，西飞物业与住宅建设单位陕西鸿尔置业有限公司于2014年6月25日签订的《前期物业服务委托合同》“先期”的法定时间条件丧失，合同法定成立的前置许可丧失，所以此份合同无效。2、西飞物业非法进驻本小区，无视物业法律法规及规章制度等规定，一审法院未就其明显违反以上规定判决其违法。西飞物业非法进驻本小区以来，物业服务极差，多次多部门举报投诉，至今未能解决。西飞物业向刘建军和业主隐瞒真相,未在醒目位置公示物业服务项目、物业服务标准、物业服务收费和投诉举报电话等信息，继续非法收取物业费。 西飞物业辩称，1、对于《前期物业服务委托合同》效力问题，一审中业主并未提出抗辩、质疑,更未提出反诉,因此业主无权提出第三项上诉请求。2、一审法院认定《前期物业服务委托合同》有效并对业主具有约束力，是基于《物业管理条例》第二十一条之规定以及西安市中级人民法院2018年初做出的(2017) 陕01民终14641号判决。因此，西飞物业基于物业服务关系起诉业主，主体适格。西飞物业向一审法院起诉请求：1、判令刘建军向西飞物业支付拖欠的物业费、水电费、违约金等共计4852.1元（暂计算至2017年9月，最终以实际支付之日为准）；2、本案诉讼费由刘建军承担。一审法院认定事实：2012年4月28日，航飞商住楼开发建设单位委托方（甲方）陕西鸿尔置业有限公司与受托方（乙方）西安飞机工业（集团）华泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，约定：物业名称航飞商住楼、业主户数117户。委托物业服务内容包括：房屋建筑共用部位、共用设施设备和附属建筑的日常维修、养护和管理，公共环境卫生、公共秩序、维护物业区域内车辆管理、消防管理、电梯运行和日常维护管理、地下设备房各种设备的运行和管理、维修等。物业服务承诺：物业服务满意度达85%以上，公共设施设备维护维修及时，完好率95%以上，机动车车辆出入登记，自行车、机动车有序停放，无占道现象；全天定点部位巡查，夜间巡查不少于三次等；物业服务质量：外墙面清洁，无乱贴乱涂乱画、乱挂物品、外墙防护栏安装统一规范；小区实行封闭式管理，24小时门卫、监控室值班，重点部位安全巡逻，出入小区物品登记，大件物品无业主带领不准出门，来访客人进行登记后方可入内；小区配置的消防器材保持良好状态，定期检查等。物业服务费由乙方按购房证建筑面积向业主收取（按二级服务标准），住宅：1.2元／平方米.月，商业:3.6元／平方米.月，电梯运行服务费七层46元／月，委托代收的生活用水费按西安市高新区供排水公司规定2.9元／吨等。2014年2月18日西安飞机工业（集团）华泰物业管理有限责任公司决议解散。2014年6月25日，委托方（甲方）陕西鸿尔置业有限公司与受托方（乙方）西安飞机工业集团物业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用内容同上，委托服务期限自2014年1月1日起，至业主委员会成立并选聘出物业公司时为止，届时合同自然失效。其后，西飞物业向航飞商住楼小区提供了物业服务，但其在环境卫生、公共秩序维护、消防管理等方面存在不同程度的瑕疵。另查，刘建军在航飞商住小区20701号房屋的建筑面积为143.39平方米,刘建军自2017年1月起未交纳物业费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，2014年6月25日，陕西鸿尔置业有限公司与西飞物业签订《前期物业服务委托合同》，该委托合同合法有效，其效力及于小区包括刘建军在内的全体业主，对西飞物业、刘建军双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。刘建军房屋的建筑面积为143.39平方米，西飞物业向刘建军提供了物业服务，故刘建军应向西飞物业交纳物业费，但西飞物业提供的物业服务不同程度的存在瑕疵，故西飞物业主张的物业费应当予以酌减，具体数额阎良区法院根据其物业服务状况予以酌减20%，依据房屋面积以及拖欠的期限，计为143.39平方米×1.2元/月/平方米×15个月×80%＝2064.82元。西飞物业其他诉讼请求，于法无据，阎良区法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告刘建军于本判决生效后十日内支付原告西安飞机工业集团物业有限公司2018年3月之前的物业费2064.82元；二、驳回原告西安飞机工业集团物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取，由原告西安飞机工业集团物业有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，陕西鸿尔置业有限公司作为涉案楼盘的建设开发单位，在业主委员会成立前于2014年6月25日与西飞物业签订的前期物业服务合同属有效合同，依法对刘建军具有约束力。现刘建军上诉认为该合同无效、西飞物业无诉讼主体资格、双方不存在物业服务关系，于法相悖，其所述依法不予采纳。合同签订后，西飞物业向涉案小区提供了物业服务，同时刘建军亦接受了相关服务，刘建军理应支付拖欠的相关物业费用。原审考虑物业服务存在一定程度瑕疵，费用酌减20%较为合理。刘建军以西飞物业服务差为由，拒缴相关物业费用，理由不能成立。综上所述，刘建军的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘建军负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈  平审 判 员  李 刚审 判 员   李  涛   二〇一九年五月五日  书 记 员 李  伟  1