呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初573号原告：庄彪，男，1986年12月28日出生，蒙古族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于显荣，呼和浩特市“148”协调指挥中心第三法律服务三所法律工作者。被告：刘俊成，男，1965年4月22日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：孙伟卫，内蒙古申宏律师事务所律师。原告庄彪与被告刘俊成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄彪及其委托诉讼代理人于显荣，被告刘俊成的委托诉讼代理人孙伟卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄彪向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告房屋买卖的民事行为无效,后变更判令原、被告房屋买卖合同无效。2、判令被告向原告返还购房款130000元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年，被告刘俊成在大黑河镇章盖营村违法建筑平房二栋，并以营利目的向外销售。原告庄彪在听信被告刘俊成承诺所建房屋有合法手续时，购买了平房二间，价款为160000元。庄彪于2016年10月18日向被告刘俊成第一次交付购房款100000元，于2018年3月1日第二次向刘俊成交付购房款30000元，合计130000元，尚欠30000元未付，双方未签订房屋买卖合同。2018年4月6日，政府对被告刘俊成在章盖营村的违建房屋进行强制拆除，庄彪二间房屋也被拆除。原告认为，被告刘俊成建筑、出卖违建房屋违返了法律和行政法规的强制性规定。原被告双方房屋买卖的民事行为无效。被告刘俊成应承担无效民事行为的全部过错责任，向原告庄彪返还已付购房款130000元。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘俊成辩称，卖房买地建房的人不是被告。买地的人是孙日红和云文强。盖房出资是孙日红和张利文。孙日红和张利文是同母异父的兄弟。被告替孙日红卖房，因为孙日红是公务人员所以只能以被告的名字卖房。虽然房子是由刘俊成经手，但是拿到钱以后就把钱给了孙日红。所以本案应驳回原告诉求或追加实际售房人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庄彪向刘俊成购买位于呼和浩特市玉泉区在小黑河镇章盖营村平房二间，价款为160000元。庄彪于2016年10月18日向刘俊成第一次交付购房款100000元，于2018年3月1日第二次向刘俊成交付购房款30000元，合计130000元，尚欠30000元未付，刘俊成将上述房屋交付给庄彪，但双方未签订书面的房屋买卖合同。2017年4月6日，庄彪与高福林签订一份《购房协议》，庄彪将上述房屋出售于高福林。协议约定房屋价款103000元，一次性付清。房屋为毛坯房，交工后乙方自行装修，甲方保到6月份，6月份前强拆，甲方全部退款。遇政府拆迁，获益和补偿全部由乙方所有，与甲方无关。庄彪共计收到高福林购房款100000元，之后高福林将该房屋进行装修后入住，并支付水表、电表费用3000元。2018年4月16日，庄彪向刘俊成购买的二间房屋被呼和浩特市玉泉区人民政府以违章建筑为由予以强制拆除。高福林为此向本院提起民事诉讼，请求确认其与庄彪签订的《购房协议》无效，庄彪返还购房款103000元，赔偿24659元。该案经本院作出（2018）内0104民初1530号民事判决，依法确认高福林与庄彪在2017年4月6日签订的《购房协议》无效，庄彪返还高福林购房款50000元。刘俊成向本院提供证据1、云文强与孙日红（已故）协议、范绿叶证明、范绿叶关于呼市建房销售后资金去向的说明，拟证明刘俊成给孙日红、张利文干活、庄彪应向孙日红、张利文主张权利，且庄彪对此事实明知。经质证，庄彪认为，协议签订的主体是云文强和孙日红，这是土地买卖协议，是孙日红从云文强个人手里买的。个人是否有权利出卖集体土地？因是复印件，且孙日红已经去世，真实性不予认可，证明的问题不认可。当时听说刘俊成也有股份，其他的不清楚。刘俊成向本院提供证据2庄彪参与签字的证明、（2018）内0104民初1530民事判决书，拟证明庄彪明知刘俊成不是本案房屋的所有人，应驳回庄彪对刘俊成的诉讼请求。经质证，庄彪认为，对签字的真实性认可，对证明的问题不认可，其中有很多人的签字都无法确认。孙日红在证明里写的很清楚，买房后让刘俊成施工建房，建好以后孙日红去世了，只能让刘俊成以卖房人的身份签字。真实性不认可，证明的问题不认可。反而可以证明房子是刘俊成自己亲手建造以及出售的房子。因为孙日红是国家干部不能出面，这个理由不能认可。刘俊成在2018年4月16日房屋拆迁后，收售房子三十多间，卖了二百多万。这十六户人去玉泉经侦大队报案。当时刘俊成让我们给证明说他没拿钱，那时候关系好，答应给我们退钱。孙日红在生前委托表弟刘俊成全权处理。让刘俊成代理一切售房操作，充分证明孙日红与刘俊成是合伙投资关系，不能排除刘俊成作为本案被告承担责任。虽然看了原件，但没有任何一个人出庭作证，不能证明是本人的真实意思表示。当时刘俊成是出卖人，庄彪是买受人。到了经侦大队以后为了避免出现不利后果，要求买房人给他出具一个证明，这个证明不能证明刘俊成不是合伙投资人。收据就是刘俊成出的。对判决书真实性认可，对证明的问题不认可。本院对范绿叶证明、范绿叶关于呼市建房销售后资金去向的说明由于证人未出庭，对其真实性不予采信。对云文强与孙日红签订的协议，虽然庄彪对其真实性不予认可，但根据本案涉案房屋建造在购买的土地上的事实，本院对协议的真实性予以采信。本院对庄彪参与签字的证明，庄彪认可签字的真实性，但不认可证明的目的，故本院到呼和浩特市公安局玉泉区分局经侦大队调查该签字证明的形成过程。经查，该签字证明不是在经侦大队监督下形成的，而是经侦大队让刘俊成提供其为孙日红卖房的证据，刘俊成向经侦大队出具了该签字证明。本院对该签字证明的真实性予以采信。对（2018）内0104民初1530民事判决书的真实性予以采信。以上事实有收条、民事判决书、协议、庄彪参与签字的证明和庭审笔录予以证实。本院认为，庄彪与刘俊成虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是庄彪向刘俊成购买房屋,支付购房款130000元，刘俊成向庄彪交付房屋，双方形成事实上的房屋买卖合同关系。庄彪与刘俊成约定的房屋占用土地属于呼和浩特市玉泉区小黑河镇章盖营村集体土地，其土地性质并非建设用地，该房屋系违法建筑物，双方之间的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，为无效合同。基于无效合同的法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方合同约定的房屋虽已交付给庄彪，但已被玉泉区政府强制拆除，不具备返还的可能，庄彪与刘俊成在达成购房协议后向刘俊成支付了购房款130000元，由刘俊成出具了收条，对此，刘俊成作为合同一方当事人实际收取款项应负有返还的义务。根据上述法律规定，庄彪与刘俊成达成房屋买卖合同时均存在过错，对于双方的过错责任，本院以各50%予以确定，据此庄彪主张的要求确认原被告双方的房屋买卖合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。庄彪要求判令刘俊成返还其购房款130000元，因房屋不能返还，按之上述理由进行折抵后，刘俊成应当向庄彪返还购房款130000元的50%即65000元。刘俊成辩称其是代孙日红出售房屋，因孙日红已经去世，其妻子范绿叶出具的证明和关于呼市建房销售后资金去向的说明属于证人证言，因范绿叶未出庭作证，本院对其真实性不予采信。刘俊成向本院提供的庄彪参与签字的证明，庄彪虽然认可签字的真实性，但认为是刘俊成在经侦队为了避免出现不利后果，要求买房人给他出具一个证明而签字，对所证明的问题不予认可。对此，依当事人申请，本院向呼和浩特市公安局玉泉区分局经侦大队核实，该庄彪参与签字的证明是刘俊成向经侦大队提供的事先写好的证明，不是在经侦大队见证下书写的证明。基于上述理由，收条是刘俊成本人出具，刘俊成在本案当中是适格主体。综上，庄彪要求确认房屋买卖合同无效、返还购房款65000元，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告庄彪与被告刘俊成双方的房屋买卖合同无效。二、被告刘俊成于本判决生效之日起十日内返还原告庄彪购房款65000元。三、驳回原告庄彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由原告庄彪负担725元，被告刘俊成负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二○一九年五月二十七日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。