湖南省江华瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1129民初1220号 原告：雷志勇，男，1977年2月7日生，住江华瑶族自治县沱江镇。 被告：贝新艳，女，1984年5月26日生，住江华瑶族自治县。 委托诉讼代理人：张江生，男，系江华瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。 第三人：贝建勇，男，1982年8月12日生，住江华瑶族自治县。 原告雷志勇与被告贝新艳及第三人贝建勇合同纠纷一案，本院于2018年3月31日判决后，永州市中级人民法院经过审理认为一审判决认定事实不清，违反法定程序，于2018年7月30日撤销本院（2017）湘1129民初2138号民事判决，发回本院重审。本院受理重审后，依法适用普通程序，由审判员王怀智担任审判长，与人民陪审员胡传树、陈建文组成合议庭于2018年10月22日公开开庭进行了审理，原告雷志勇、被告贝新艳的委托诉讼代理人张江生、第三人贝建勇到庭参加了诉讼，被告贝新艳因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷志勇向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还建房剩余款68641元；2、判决被告继续履行《房屋交换合同》条款，无条件协助原告办理该房屋的过户等手续；3、因被告违约，判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：①、2015年10月13日，原告与被告在双方自愿、协商一致的情况下签订合同交换了一套房屋。原告的房屋坐落在县城的中心金龙华苑，为一套复式楼。被告的房屋系水口镇新址的农村移民安置房，交换时，被告的房屋还在建设之中且位置无法确定（移民安置房的归属需建成后抽签决定）。经过两年多的建设，现已基本完工抽签确定了房屋的具体位置并交付使用。②、房屋交付后，经水口镇建设指挥部核算，剩余68641元。根据双方签订的《房屋交换合同》第4条的约定，针对该安置房的一切政策、待遇和费用都由原告享受和承担。这笔本应退返原告的款项却被被告全部占为己有。原告认为，被告此举违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。③、该安置房在建设过程中，被告仅仅是将国家补偿补助给她的89787元抵作了建房款。因为达不到移民建房的最低保障标准，政府又补贴了72873元建房困难补助。建房之前被告上交的建房款62830元在房屋交换合同签署后，原告通过转账的方式已经全额补偿给了被告。也就是说被告仅仅只出了89787元。而原告则不同，除了补偿给原告上交的建房款62830元外，后期还通过以被告的名义贷款15万元（由原告偿还本息），全部交给水口镇建设指挥部用于该安置房的建设。由此可见，剩余的68641元是原告当初转账给被告用于建房的62830元和后续建房的15万元贷款的节余，按照合同约定理应归原告所有。现诉请县人民法院依据合同法和公平原则依法判决，以维护原告的合法权益。 被告贝新艳答辩称：一、2015年10月13日的《房屋交换合同》是真实意思表示，乙方（原告）是强势一方，甲方（被告）是弱势一方，被告预交的水口第二、三层建设款以及选址费62830元，理应由原告转付给被告。当年写合同的实际情况，就是原告将其金龙华苑一套房与被告位于水口镇的政府代建第一层连同地皮互换。被告因有旧房补助，建第一层不用交钱，第二、三层建设款及选址费62830元，理应由原告承担，不应由被告承担。二、原告对被告《申请书》上的结余款68641元望文生义、断章取义、偷换概念，意图占为己有，实属无理要求。1、如前所述，原被告仅对水口移民新址第一层进行了交换。被告第一层移民补偿款资金由以下两笔构成：①、淹没影响财产补偿补助款89787元；②、建房困难补助款72873元，合计162660元。而被告建第一层只需94019元（每平方约690元），162660元减94019元等于68641元，就是涔天河指挥部应当退还给被告的结余款。2、原告则对上述结余款望文生义，东拉西扯150000元贷款进来，意图把水搅浑，糊弄法官。被告不是建好三层才同原告换房的，建不建二、三层是原告的事，正如原告扯了一个好钩，建第二层、第三层并为此偿还150000元贷款本息，这些都是原告的自愿行为。综上所述，结余款68641元是国家补偿给被告建房的困难补助金162660元减去第一层建设款94019元的余款，理应由被告所得；而62830元是被告预交第二、三层的建设款，正如原告承担贷款150000元本息一样，也应由原告承担，因为水口新址三层连地皮全是原告的了。所以，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人贝建勇称：①、被告交换的条件是12×12米的地皮（地皮保守价值50万）和第一层砖混建筑（政府代建），这在合同上体现得很清楚。第二、三层的建设费用由原告负责承担是原告方同意认可的，合同上也有体现。原告的交换条件是金龙华苑一套六楼的复式楼（旧楼、价值不超过40万）。原告所花费的钱由两笔钱组成，第一笔是贷款150000元，第二笔是退还被告所垫付的第二、三层建设款及预交的一类区选址费共62831元（预交的选址费是政府要求交的，如果抽签时没抽到一类区就会退还）；以上两笔钱一共是212831元；而第二、三层的建设费用是182446元，一类区选址费3万元，所以原告是没有多少钱剩余的，剩余的钱是被告方的移民搬迁费、过渡生活费、移民财产淹没费等。②、至于12×12米没达到6个人口每人25平方米这一点，是政府统一规划的，所有移民户都是一样的，这在交换时原告已知道并同意的。③、退一步来讲，移民政策文件上写明了：2015年12月至2017年前迁入的人口，只补贴建房补助每人17250元，但不补贴每人25平方的地皮，所以我妻张仕琼和女儿贝芷依是在2016年才迁入的人口，她们俩的17250元×2﹦34500元是与本案无关的，但政府为了统一方便，在2017年4月统一打入了贝新艳（户主）账号，被原告故意算入了本案中，企图扰乱法官视线。并且本案中所渉及到的移民搬迁费9760元、其他补偿费（包括过渡生活费）11100元，合计20860元，也是当时被告自愿作为建房款，没有申请取出（因为当时没涉及到换房），所以本案所涉及到建房补助争议应排除后迁人口的34500元和移民的交通补贴及生活费20860元。请法官明察。 原判决审理查明：2015年10月13日，原、被告签订《房屋交换合同》，约定原告以在县城‘金龙华苑’潜龙园5号楼1单元601室的一套复式楼交换被告还在建设中的水口新镇移民安置房的，被告的移民安置房的具体位置需要统一抽签后确定，抽签时由原告实施；原告于2016年10月15日前协助被告办理过户手续，过户所产生的费用由被告承担；原告在签订合同后接管被告移民房建房的一切事务，一星期内将该房屋二三层的建设款及一内区选址费合计62830元一次性支付给被告；以被告贷款的150000元建房款由原告负责偿还，不得给被告造成损失及不良记录；原被告仅对房屋进行交换，其他一切移民政策、待遇仍由被告享受；但针对移民房产的一切政策、待遇、费用由原告享受和承担。合同双方若有一方违约，除赔偿另一方损失，还应当支付对方违约金100000元。该移民安置房为移民利用补偿补助资金和自筹资金解决房屋建设问题，江华瑶族自治县移民开发局根据相关规定拨付移民补偿补助资金。被告的淹没影响补偿补助款为89787元，建房困难补助款为72873元，两项合计162660元。被告向建设指挥部缴纳了62830元建房款。2015年10月2日，被告贝新艳向水口指挥部交款62831.52元。2015年10月15日，原告向被告支付了62830元。2015年11月10日，被告以其母亲唐金秀名义向银行贷款50000元用于建房；2016年5月15日，被告以其母亲唐金秀名义又向银行贷款100000元用于建房。该两笔贷款现由原告每月偿还，未出现逾期情况。2017年3月23日，原告将金龙华苑的房屋过户给被告。2017年10月10日，被告向水口新址移民指挥部提交了申请书，内容为：“我是贝新艳，小圩乡（原清塘乡）贝家村一组村民，按政策分配房居面积12米×12米，补助补偿资金162660元，向银行贷款150000元，已交款62831.52元，现本人申请退还结余资金。”经水口镇建设指挥部核算，剩余68641元，该款项已经由被告领取。现原告认为该结余资金属于房屋政策、待遇，应当属于原告，遂起诉至本院，提出前述诉讼请求。上述事实，有原、被告提供的贝新艳的财产构成、江华县人民政府文件、付款凭证、被告贷款凭证、原告房屋评估报告、被告的申请书、房屋交换合同、计税通知单及原告陈述予以证实，这些证据来源、形式合法，与本案相关联、证据内容真实，足以认定。在本案审理过程中，原被告申请本院调取了贝新艳移民补偿补助资金构成部分、明细手册，原被告对两份证据无异议，本院予以采信。 原判决认为，原、被告签订《房屋交换合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告辩称原告在合同履行期间有严重的违约行为，被告请求法院依法判定原、被告签订的房屋交换合同无效。本院认为主张合同无效的辩称与法律规定的合同无效的情形不符，对该辩称本院不予支持。被告辩称原告提出的被告获取了72873元建房困难补助费不是事实，72873元是被告人口补偿总数减去房屋补偿款65127元后的余款，这笔余款属于人口补偿款应由被告所得。本院认为在本院从江华瑶族自治县涔天河水库扩建工程指挥部调取的证据可以证明该72873元属于建房困难补助款，对于被告的该项辩称本院不予支持。原告认为建房剩余款68641元属于房屋的政策、待遇，要求本院判令被告向原告返还建房剩余款68641元。对于该68641元的性质，从被告2017年10月10日向水口新址移民指挥部提交的申请看，该68641元款项属于建房结余的资金。原被告在《房屋交换合同》中约定了原被告仅对房屋进行交换，其他一切移民政策、待遇归被告，针对房屋的一切政策、待遇、费用由原告享受和承担。原告在本案中向被告支付了被告已经缴纳的62830元建房款，被告向银行贷150000元建房款也由原告进行偿还，原告且已经履行了将其所有的房屋向被告过户的义务。综合上述情况，本院认为该移民安置房的68641元结余款属于原告所有，原告要求被告返还该建房结余款的诉讼请求本院予以支持。被告辩称原告未按照约定的时间将房屋过户给原告，被告辩称当时去过户时是用房屋交换合同过户的，房产局的工作人员说房屋交换手续需要双方都要有房产证，当时只有原告有房产证，被告的房屋尚未建成，没有房产证后来想了办法就是弄了一个房屋买卖合同才过了户。本院认为从被告提供的证据二可以佐证原告主张的内容，对于被告的该辩称本院不予支持。被告辩称原告在房屋建成后未将贷款一次性还清，属于违约。本院认为被告并未在本案中提出对于原告违约的反诉请求，且未提供房屋建成具体时间的证据，对于被告的该项辩称本院不予支持。原告要求被告配合办理过户手续，但该房屋目前不具备办理过户的条件，对于原告的该项请求本院不予支持，原告可以待该房屋具备办理过户条件后再提出相应请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、限被告贝新艳自本判决生效之日起十五日内返还原告雷志勇建房结余款68641元；二、驳回原告雷志勇其他诉讼请求。 被告贝新艳不服，向永州市中级人民法院提起上诉。市中院二审认为，一审判决认定事实不清，违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定：一、撤销湖南省江华瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初2138号民事判决书；二、本案发回湖南省江华瑶族自治县人民法院重审。 本案经重审查明：被告贝新艳、第三人贝建勇属涔天河水库扩建工程的移民，按照政策规定，政府给予被告贝新艳的原老房屋等财产补偿补助款为89787元（其中包括贝新艳、贝建勇的原老房屋补偿款65127元和原老房屋等财产的搬运费及果树和沼气池等财产的补偿费24660元）和建房困难补助款为72837元，两项合计162624元。2015年10月2日，被告贝新艳向水口镇新址安置点建设指挥部交纳了水口移民区建房款32831.52元，区域差价款30000元，共计62831.52元。2015年10月15日，原告雷志勇将被告贝新艳向水口镇新址安置点建设指挥部交纳的建房款、区域差价款共计62830元支付给了被告贝新艳。被告以其母亲唐金秀的名义分别于2015年11月10日和2016年5月15日向银行贷款50000元和100000元用于建房；该两笔贷款现由原告每月偿还，未出现逾期情况。政府按人均25平方米，为被告贝新艳全家在水口镇新址代建地面一层移民房。由于被告贝新艳、第三人贝建勇想到县城居住，而原告雷志勇正好想在水口镇新址安家。2015年10月13日，被告贝新艳、第三人贝建勇（甲方）原告雷志勇（乙方）在自愿、平等、互利的基础上，签订《房屋交换合同》，合同约定原告雷志勇以在县城‘金龙华苑’潜龙园5号楼1单元601室的一套复式楼（191.25㎡）与被告贝新艳、第三人贝建勇还在建设中的水口新镇移民安置房的一层（约200㎡）和地皮进行交换。《房屋交换合同》第三项中约定“无论今后增值与否，任何一方均不得反悔，无需对对方进行任何补偿。”合同第四项约定：“甲乙双方仅对房屋进行了交换，其他一切移民政策、待遇仍归甲方享受，只有针对移民房产的一切政策、待遇、费用由乙方享受和承担。”这里的“其他一切移民政策、待遇”是指移民户原老房屋的拆迁补偿和移民家庭人口的补助、补偿费（包括移民房屋拆迁搬运费，果树、沼气池等的补偿费等费用）；“只有针对移民房产的一切政策、待遇、费用”是指移民在移民新址的建房困难补助、补偿资金。2017年3月23日，原告将金龙华苑的房屋过户给被告。被告贝新艳在水口镇移民新址由政府代建的地面一层移民房建好后，经水口镇新址安置点建设指挥部核算，被告贝新艳在水口镇移民新址由政府代建的地面一层移民房只开支了94019.40元，被告贝新艳家的淹没影响财产补偿补助款、建房困难补助款还剩余68640.60元。2017年10月10日，被告贝新艳向水口新址移民指挥部提交了内容为：“我是贝新艳，小圩乡（原清塘乡）贝家村一组村民，按政策分配房居面积12米×12米，补助补偿资金162660元，向银行贷款150000元，已交款62831.52元，现本人申请退还结余资金。”的申请书，从水口镇新址安置点建设指挥部领取了剩余款68641元。原告认为该结余资金属于房屋政策、待遇，应当属于原告所有，遂起诉至本院。本院于2018年3月31日作出如下判决：一、限被告贝新艳自本判决生效之日起十五日内返还原告雷志勇建房结余款68641元；二、驳回原告雷志勇其他诉讼请求。被告贝新艳不服，向永州市中级人民法院提起上诉。市中院二审认为，一审判决认定事实不清，违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定：一、撤销湖南省江华瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初2138号民事判决书；二、本案发回湖南省江华瑶族自治县人民法院重审。本案在重审开庭过程中，经组织原、被告当事人调解，由于双方当事人意见不一，调解未果。 上述重审查明的事实有：原告提供的《贝新艳财产明细》，江政发﹝2014﹞10号《涔天河水库扩建工程移民建房困难补助办法》文件，湖南农村商业银行《结算业务申请书》、《汇款收据》，湖南潇湘估字（2014）第D4－031号《房地产估价结果报告》，江涔指发﹝2014﹞21号《江华瑶族自治县涔天河水库扩建工程指挥部关于明确涔天河水库扩建工程移民安置点房屋建设方式、标准、价格和结算办法的通知》，贝新艳的领款《申请书》及被告提供的《房屋交换合同》，《水口镇新址移民安置点安置房农村移民自筹建房资金计算表》，《贝新艳移民补偿补助款资金构成部分》，《退款单》，《湖南涔天河水库扩建工程淹没影响实物补偿补助明细手册》，《建房余款明细表》，水口镇新址安置点建设指挥部《证明》及本院（2017）湘1129民初2138号《民事判决书》，湖南省永州市中级人民法院（2018）湘11民终1627号《民事裁定书》和本院重审调取的《湖南涔天河水库扩建工程淹没影响实物补偿补助明细手册》、《关于涔天河水库扩建工程贝新艳户的情况说明》等证据证明，并在卷佐证，足以认定。 本院重审认为，原、被告及第三人因房屋交换产生纠纷，本案属合同纠纷。原告用自己所有的在县城沱江镇‘金龙华苑’潜龙园5号楼1单元601室的一套复式楼与被告、第三人在水口镇新址由政府代建的移民安置房的第一层房屋和地皮进行交换。原、被告及第三人签订《房屋交换合同》是三方真实意思表示，合同对房屋交换的约定有效。被告贝新艳、第三人贝建勇位于水口镇新址的一层移民房，是用被告贝新艳、第三人全家八口人的‘淹没影响财产补偿补助款’和‘建房困难补助款’由政府代建，经水口镇建设指挥部核算，被告贝新艳、第三人的淹没影响财产补偿补助款和建房困难补助款还剩余68641元，对于该建房结余款的归属问题，本院认为：根据原、被告及第三人签订的《房屋交换合同》第四项约定，双方仅对被告及第三人由政府代建的第一层房屋进行了交换。对于被告贝新艳、第三人贝建勇全家的淹没影响财产补偿补助款和建房困难补助款用于政府代建一层房屋后结余下来的钱，按照政策规定，只有移民户被告及第三人才能享受，该剩余款应归被告及第三人所有。原告要求被告及第三人向原告返还该建房剩余款，证据不足，理由不充分，本院不予支持；其要求被告及第三人协助原告办理该政府代建房屋的过户手续，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告雷志勇要求被告贝新艳及第三人贝建勇返还建房剩余款68641元的诉讼请求； 二、被告贝新艳及第三人贝建勇应于本判决生效后协助原告雷志勇办理水口镇新址移民安置房屋的过户手续。 本案案件受理费758元，由原告雷志勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  王怀智 人民陪审员  胡传树 人民陪审员  陈建文 二〇一九年五月十五日 代理书记员  彭克萍 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。