湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终2972号上诉人（原审原告）：匡凤，女，1985年1月8日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：童长春、陈东，湖北喻家律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街环湖路佳阳湖滨花园2栋1层1室，统一社会信用代码:914201170630143899。法定代表人：邱和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。原审第三人：武汉市新洲区百家福量贩店，住所地武汉市新洲区阳逻街新阳大道佳阳摩尔城1楼后厅。经营者：张余山，男，1972年12月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市，上诉人匡凤因与被上诉人武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司（以下简称佳馨物业公司）以及原审第三人武汉市新洲区百家福量贩店（以下简称百家福量贩店）委托租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月25日在本院公开开庭进行了审理。上诉人匡凤的委托诉讼代理人童长春、陈东，被上诉人佳馨物业公司的委托诉讼代理人刘奥均到庭参加了诉讼，原审第三人百家福量贩店经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡凤的上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人立即将诉争房屋交付我实际使用；并由被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费4,444元（从2017年10月1日起暂计算至2018年1月1日，实际计算至被上诉人将该房屋交付给上诉人实际使用之日止）。二、本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉的理由为：一、上诉人与被上诉人签订的《委托租赁合同》第二（2）条明确约定委托租赁管理期限为三年，即从2014年10月1日起至2017年9月30日止；并同时依法约定：若续约双方需要在期满前三个月内签订新的委托代理租赁合同，如任何一方不选择续约，则本合同自动终止。而截至今日，上诉人与被上诉人并未就《委托租赁合同》的续期事宜达成一致意见，故依据上述规定，该《委托租赁合同》自2017年9月30日起己经因为无法续约而自动终止。然而直到2018年5月4日一审法院开庭审理当日，上诉人才得知：虽然上诉人委托被上诉人管理的期限是三年，但被上诉人在既未明确告知上诉人，更未得到上诉人同意的前提下，就擅自与第三方签订了长达十年的租赁合同；更为甚者，被上诉人以所谓的“招商需要”就以远远低于市场租金标准的价格（其合同租金标准为每平米26元，同时期市场租金标准为每平方米达130元。）擅自与第三方签订了租赁合同，以如此之低的租金标准签订期限如此之长的租赁合同，使上诉人不得不怀疑是被上诉人与百家福量贩店恶意串通，严重损害上诉人的合法权益。综上，被上诉人与百家福量贩店签订的租赁合同，程序上不合法，实体上更不合法。被上诉人与百家福量贩店恶意损害上诉人合法权益而签订的合同，理应被确认为无效合同。二、被上诉人与百家福量贩店恶意串通签订合同，在与上诉人合同当中却欲以隐晦的格式条款来为自己免责。既不合法、更不合理。根据《合同法》第39条第2款：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据上诉人与被上诉人签订的《委托租赁合同》第六（6）条约定：“本合同有效期间，乙方根据佳阳摩尔城招商经营的需要与承租人签证的租赁合同期限超过本合同租赁期限的，甲方对此无异议，在本合同租赁期满后，甲方仍须继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同。”第一、包括上诉人在内的几百份《委托租赁合同》内容均一致，均由被上诉人事先就己经拟定好。第二、在签证该合同时，没有任何证据显示被上诉人就如此重要的条款与上诉人协商过，也没有任何证据证明被上诉人在该条款上向上诉人作了充分的说明。第三、从常理判断，如果上诉人了解该条款内容，必然会涉及到后期租金标准的问题，然而从双方发生纠纷直至一审开庭日，被上诉人在法庭多次要求下，才向上诉人出示其与百家福量贩店签订的《租赁合同》，上诉人此时才得知被上诉人与百家福量贩店签订的是超低租金标准、超长期限的租赁合同。综上，根据上述情形，该条款显然属于格式条款范畴，如此不公平、不合理，理应被确认为无效条款。被上诉人佳馨物业公司答辩则要求维持原判。原审第三人百家福量贩店未到庭参加诉讼，未作答辩。2018年3月，匡凤向一审法院提起诉讼，请求判令：1、佳馨物业公司支付租金35,549元，延期支付租金违约金7,786元（自2015年1月1日暂计算至2018年1月1日，按日万分之二计算，实际计算至佳馨物业公司清偿上述债务之日止）；2、佳馨物业公司立即将诉争房屋交付我实际使用并向我支付房屋占有使用费4,444元（从2017年10月1日起暂计算至2018年1月1日，实际计算至佳馨物业公司将该房屋交付给我实际使用之日止）；3、本案诉讼费由佳馨物业公司承担。一审法院查明，匡凤于2013年10月1日购买案外人武汉市佳阳商贸发展有限公司位于武汉市新洲区阳逻街阳光大道与高新街交汇处佳阳摩尔城2层114号房屋（商铺），建筑面积12.69平方米，购房总价款295,256.98元（含两年返租金折抵的42,053元），双方于2014年1月8日签订《武汉市商品房买卖合同》。匡凤购买诉争房屋后，于2013年10月1日与佳馨物业公司签订了一份就该商铺的《委托租赁合同》，合同约定：“…二、租赁期限1、本合同约定的初始委托租赁管理期限为三年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、双方应在委托租赁管理期满之前三个月，协商按照当时市场运营实际情况，签订新的委托代理租赁合同，如任何一方不选择续约的，本合同自动终止。三、委托租金收益1、由于该市场目前处于市场培育期，为保证甲方（匡凤）投资收益，经双方协商一致，同意在合同期限内，由乙方（佳馨物业公司）按税前固定租金收益方式向甲方提供委托租金收益，即每年度按甲方在乙方委托管理的佳阳摩尔城项目投资金额的7%计算年租金给甲方。2、委托租赁期限内，乙方所取得的租赁收入，低于本合同税前固定收益部分的风险，由乙方承担。乙方委托租赁收益超出本合同规定的部分，甲乙双方同意按税后二八分成的方式结算（即甲方取得20%的收益，乙方取得80%的收益）…五、委托租赁管理的范围和方式…2、本合同有效期间，甲方同意乙方有权以乙方的名义对外签订本合同所述铺位的租赁合同，直接管理市场并向承租户收取租金和租赁期间的其他相关费用；有权为公共利益或市场所有业主或商户的整体利益而制定相关管理制度，并协调处理市场经营中的问题；有权对违约的承租商户采取一切可行的措施（包括直接以乙方自己的名义提起诉讼）来保障其合法的权益。六、甲方的权利和义务…4、甲方承诺遵守“买卖不破租赁”的法律原则，甲方购买本铺位之前，乙方对外招商招租与承租人签订的租赁合同，甲方均表示认可，并遵守租赁合同的约束。5、发生本合同约定以外的情况导致本合同终止或解除的，甲方也必须认可并继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同。6、本合同有效期间，乙方根据佳阳摩尔城招商经营的需要与承租人签订的租赁合同期限超过本合同租赁期限的，甲方对此无异议，在本合同租赁期满后，甲方仍须继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同…八、特别约定为减轻甲方购买商铺的资金压力，经乙方与开发商协商同意，甲方在购买乙方管理的佳阳摩尔城项目商铺时，甲方可以在乙方处预支其所购商铺前两年的全部委托租赁租金，用于购铺款。”…等。2017年佳馨物业公司按合同约定向匡凤转账支付了第三年的收益款21,026.5元（购房总价款的7%，第一、第二年的收益款之前已折抵匡凤的购房款）。《委托租赁合同》到期后，双方就续约等产生分歧，经多方协调无果，双方未续约。匡凤、佳馨物业公司均认可双方签订的《委托租赁合同》于合同到期之日2017年9月30日已经解除。一审法院另查明，佳馨物业公司于2015年3月1日将匡凤的商铺出租给百家福量贩店并签订了《商铺租赁合同》，租赁合同约定的租金为每平米每月5元，租赁期间为2015年3月1日至2025年2月28日。百家福量贩店向佳馨物业公司交纳相关租金至今。诉讼中，匡凤当庭认可第一、第二年的收益款42,053元已折抵购房款的事实并撤回了其第一项诉讼请求。一审法院认为，匡凤、佳馨物业公司双方对《委托租赁合同》中的有关条款有争议，争议焦点为两点：1、《委托租赁合同》第二（2）条约定的委托租赁管理期限为三年，匡凤认为该三年是指佳馨物业公司对外出租房屋的租期只能在三年以内，佳馨物业公司认为该三年为委托管理权期限，与百家福量贩店签订的租赁期限不限于三年；2、《委托租赁合同》第六（6）条约定“本合同有效期间，乙方根据佳阳摩尔城招商经营的需要与承租人签订的租赁合同期限超过本合同租赁期限的，甲方对此无异议，在本合同租赁期满后，甲方仍须继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同”，匡凤认为该条款与合同的第二（2）条款相矛盾，且该条款为格式条款，属于无效条款，佳馨物业公司认为该条款是匡凤、佳馨物业公司之间的真实意思表示，应为有效。对争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案中的“三年返租”，实为案外人武汉市佳阳商贸发展有限公司为出卖商铺的促销手段，其“7%”仅为三年期内的年固定收益，从合同的第三（2）条内容看，双方并未约定对外出租的租金。匡凤、佳馨物业公司《委托租赁合同》约定的三年期限应该是指匡凤授权委托佳馨物业公司对外出租商铺的代理权期限为三年，并不是指佳馨物业公司与百家福量贩店签订的租赁合同的租赁期限只能限于三年之内，即佳馨物业公司在三年的授权期限内受匡凤委托将商铺出租出去即可。匡凤委托佳馨物业公司对外出租的商铺具有需与其他出租方整合的特殊性，承租人一般为大型餐饮企业或大型超市等经营体，百家福量贩店承租了匡凤的房屋后需投入大量的资金进行装修经营，佳馨物业公司是基于合同第六（6）条，即匡凤承诺合同到期后匡凤会继续履行佳馨物业公司与百家福量贩店之间的租赁合同的授权约定才与百家福量贩店签订了租赁合同，佳馨物业公司的行为不违反合同约定，匡凤的理解，显然有违常理和诚实信用原则且不符合实现合同目的真实意图。对争议的焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案《委托租赁合同》系匡凤、佳馨物业公司经充分协商后拟定的并约定了双方权利义务的合同，合同中第六条第4款、第5款、第6款都是对匡凤、佳馨物业公司、百家福量贩店之间的租赁关系进行约定的条款，该第六（6）条款不符合“格式条款为重复使用而预先拟定，订立时未与对方协商”的构成要件，故匡凤提出的该合同的第六（6）条系格式条款的主张，不予采信。合同的第二（2）条款与第六（6）条款并无矛盾，均为有效条款。综上，匡凤、佳馨物业公司签订的《委托租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，主体合法，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应严格遵守。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人…的规定，该合同对匡凤产生约束力。佳馨物业公司依委托将诉争商铺租给百家福量贩店经营，并未实际占用匡凤商铺，匡凤要求佳馨物业公司立即将诉争房屋交付其实际使用并判令佳馨物业公司向匡凤支付房屋占有使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。《委托租赁合同》已于2017年9月30日到期并解除，故2017年9月30日之后佳馨物业公司代匡凤收取的百家福量贩店的租金应返还给匡凤，因匡凤在本案中并未提出该项诉讼请求，匡凤可与百家福量贩店对接或另行主张权利。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第六十条第一款、第一百二十五条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回匡凤的诉讼请求。案件受理费500元，由匡凤负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，2013年10月，匡凤与佳馨物业公司签订的《委托租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。该《委托租赁合同》第六条第6款约定“本合同有效期间，乙方（佳馨物业公司）根据佳阳摩尔城招商经营的需要与承租人签订的租赁合同期限超过本合同租赁期限的，甲方（匡凤）对此无异议，在本合同租赁期满后，甲方仍须继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同”，佳馨物业公司是在得到匡凤授权期间内与百家福量贩店签订的《商铺租赁合同》，该合同对匡凤具有法律约束力；其次，在合同履行的过程中，佳馨物业公司按照双方合同的约定，履行了出租房屋（商铺）的义务，匡凤并未提出异议，应视为匡凤对佳馨物业公司出租房屋（商铺）行为的默认。再次，匡凤要求佳馨物业公司交付或返还诉争房屋，因该房屋（商铺）所处的位置目前既没有明确的四至范围，又没有具体的指向，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）、法律上或者事实上不能履行；（二）、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）、债权人在合理期限内未要求履行”的规定，其主张亦无法实际履行。因此，匡凤的上诉理由及请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由匡凤负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 张立新审判员 陈继红二〇一九年五月十三日书记员 邬云格