安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初1154号原告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内，统一社会信用代码9134110355782543XF。法定代表人：罗元申，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟，该公司员工。委托诉讼代理人：汪水林，安徽协利律师事务所律师。被告：王红，女，1976年7月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：费立祥，住址同上，系王红丈夫。原告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称“瑶海物业公司”）诉被告王红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑶海物业公司的委托诉讼代理人汪水林、被告王红及其委托诉讼代理人费立祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。瑶海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决王红支付物业管理费14291.3元；2、判决王红支付违约金30662.3元；3、本案诉讼费用由王红承担。事实和理由：2010年12月12日，瑶海物业公司与王红签订《前期物业服务协议》。该协议约定每年1月30日集中收取当年物业管理费，按建筑面积每月每平方米1.8元。同时，如业主未按约定缴纳有关费用的，瑶海物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按该房屋半年物业综合服务管理费的千分之三的比例缴纳违约金。2010年12月18日，瑶海物业公司与王红签订《中国滁州瑶海农机大市场经营管理合同》壹份。该合同约定王红从瑶海农机大市场开发有限公司处购买位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场29幢19号商铺，该商铺建筑面积为91.26平方米。同时，该合同约定商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起6年内，即从2011年10月1日至2017年9月30日止，王红自主经营并将市场内的该自有产权商铺纳入市场整体的统一管理。瑶海物业公司按约履行了提供物业服务的义务，但王红自2011年10月1日至2018年12月31日期间并未按约缴纳物业服务费，也未支付相应的逾期违约金。王红在庭审中辩称，王红从未故意拖欠也未拒绝缴纳物业管理费。瑶海物业公司不能证明其履行了合同义务，提供了物业服务。王红购买的瑶海大市场29栋19号商铺实际拿房时间为2013年9月26日，商铺房产证标明面积为90.93平方米，拿房时该商铺屋顶裂缝未做维修，根据相关定，此前的物业服务费应由建设单位承担，且瑶海物业公司曾于2012年5月15日承诺免除王红18个月的物业管理费。涉案商铺于2015年开始出现房屋漏水，王红多次与瑶海物业公司沟通，要求其及进维修无果，致使商铺无法正常使用，王红于2017年3月自费对屋顶进行防水维修，花费1750元，半年后房屋继续漏水，在王红多次要求维修后，瑶海物业公司直至2018年才对29栋商铺屋顶公共部位进行防水维修，时隔三年，影响到涉案商铺的正常经营及租赁。2017年，商铺下水道污水管堵死，王红要求进行维修，瑶海物业公司为了省事，将污水管与相邻商户的雨水管联通在一起，增加堵塞隐患，拒不整改。瑶海物业公司在近六年的时间里未能尽到服务与管理的义务，影响到商铺正常经营，且其官司缠身，无心收取物业管理费，王红从未收到过瑶海物业公司主张收到物业管理费的书面或口头通知，其物业服务标准降低，收费标准也应随之降低，现瑶海物业公司收取物业管理费标准为每户550元/年，应按照该标准计算物业管理费金额。且王红未给瑶海物业公司造成损失，其主张的高额违约金于法无据。综上所述，王红未能按时缴纳物业管理费是瑶海物业公司自身原因所致，并非故意拖欠，现要求按照550元/年计算物业管理费，另要求返还瑶海物业公司违反《物业管理条例》加价收取的电费。本院经审理认定事实如下：2010年12月12日，王红（甲方）购买了滁州瑶海农机大市场29幢19室房屋，并于当日与瑶海物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定：甲方所购房屋基本情况：坐落位置滁州瑶海农机大市场29号楼19号、建筑面积91.26平方米。第一条双方权利和义务二、乙方的权利和义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维修和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电设备、通讯线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条物业管理相关费用一、甲方缴纳费用；综合服务费、公摊水电费、停车泊位费预收，时间为一年一次，为每年的1月1日至1月30日集中收取当年物业管理费；二、市场按建筑面积每月平方米1.80元；六、物业综合服务费用标准按政府规定调整。第十一条违约责任三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所有费用，退还利息并支付违约金；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按该房屋半年物业综合服务费的千分之三的比例缴纳违约金；或按合同的规定进行催缴。瑶海物业公司于2015年3月31日暂停物业服务，于2015年7月份恢复物业服务。滁州瑶海农机大市场29号楼19号房屋交付时间为2012年5月21日，实际面积为90.93平方米。2012年5月15日，瑶海物业公司在向王红出具的客户收费收据盖章处注明“吴总签字免18个月物业管理费”。上述事实，有瑶海物业公司提供的《滁州市商品房预售合同》、《前期物业服务协议》，王红提供的2012年5月15日滁州瑶海物业服务公司客户交费收据、安徽省滁州市南谯区人民法院（2013）南民一初字第00318号民事判决，本院调取的安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一终字第00464号、（2016）皖110民终字第940号民事判决及双方当事人庭审陈述为证，本院据以认定。本院认为：王红与瑶海物业公司签订《前期物业管理服务协议》，系双方当事人确立物业管理服务的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。该合同不存在无效合同的法定情形，在合同履行期间，当事人也未提出合同变更、撤销的异议。涉案房屋已交付的事实客观存在，瑶海物业公司也实际履行物业管理服务，王红应当履行支付物业管理相关费用的义务。关于瑶海物业公司要求王红支付违约金的主张，瑶海物业公司未能举证曾经向王红催要过物业管理费，不能证明王红未缴纳物业管理费系恶意拖欠，故本院对瑶海物业公司所主张的违约金不予支持。因瑶海物业公司向王红承诺免交十八个月的物业管理费，且期间暂停服务三个月，故王红应向瑶海物业公司缴纳自2013年11月22日至2018年11月5日期间（不包含2015年4月、5月、6月暂时服务期间）的物业管理费9165.74元（1.8元／平方米／月×90.93平方米×56个月）。王红提出瑶海物业公司要求支付2011年10月1日至2018年11月5日的各种物业服务管理费诉讼时效已过的主张，因双方签订的《前期物业服务协议》约定服务限期至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止，且瑶海物业公司的物业服务行为存在延续性，瑶海物业公司对此时段物业服务管理费的主张诉讼时效未过。王红的主张不能成立，本院不予支持。关于王红要求瑶海物业公司返还电费的主张，因其未提供证据证明，本案对此不予处理。另外需要说明的是，瑶海物业公司作为物业管理企业，应当尽职尽责提供物业服务，听取业主提出的意见和建议，不断提升物业服务的水平和质量；王红亦应当对瑶海物业公司的物业管理行为予以理解、尊重和配合。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十条之规定，判决如下：一、被告王红于本判决生效后五日内一次性支付原告滁州瑶海物业服务有限公司自2013年11月22日至2018年11月5日期间（不包含2015年4月、5月、6月暂时服务期间）的物业管理费9165.74元；二、驳回原告滁州瑶海物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果被告王红未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费920元，减半收取460元，由原告滁州瑶海物业服务有限公司370元，由被告王红负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王苏二〇一九年五月二十九日法官助理汪洁书记员石阳附本案适用的法律条文及司法解释：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……3、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时缴纳物业服务费用；……第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。