呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2019）内0105执异185号异议人（被执行人）：内蒙古阿尔泰药业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人:辛财旺，该公司董事长。委托诉讼代理人:其力木格，内蒙古网银律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司，住所地（营业场所）内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人:王文才，该分公司副总经理。委托诉讼代理人:张理，该分公司员工，住呼和浩特市。被执行人：王淑铅，住河北省安国市。被执行人:王婷，住呼和浩特市。被执行人：辛财旺，住呼和浩特市。被执行人：李俊梅，现住呼和浩特市。被执行人：辛祖赫，现住呼和浩特市。被执行人：陈颖，现住呼和浩特市。在本院执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称长城内蒙分公司）与被执行人王淑铅、王婷、辛财旺、李俊梅、辛祖赫、陈颖、内蒙古阿尔泰药业有限公司(以下简称阿尔泰公司)借款合同纠纷[案号:(2017)内0105执2436号]一案中，被执行人阿尔泰公司对内蒙古住恒房地产价格评估有限责任公司(以下简称住恒评估公司)作出的内住恒估字[2018]第1938号房地产估价报告书提出书面异议，申请对位于赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市××层商业房地产重新评估，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。阿尔泰公司称，一、本案中实际估价对象房产与评估公司实地查勘对象不是同一个房产，评估公司的评估程序严重违法，所做出的评估报告没有事实依据，有失真实性、准确性和完整性，不应以此估价结果作为参考依据。贵院委托评估公司估价的房地产为阿尔泰公司所有的内蒙古保全庄农产品批发市××层商业房，但评估公司在进行评估过程中进行实地查勘拍照备案的房产不是2号商铺1层l02商业房。根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB／T50291-2015>第4.0.5规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”本案中实地查勘的房地产跟真实估价对象房地产不是同一个房产。因此，该估价报告所依据的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备、坐落等状况跟真实估价对象房产不符。评估公司评估过程中存在程序违法，所做出的估价报告缺乏事实依据，导致估价有失真实性、准确性和完整性，不应以此估价结果作为参考依据。二、估价报告比较因素房地产的选择不合理，估值依据的资料基础来源不明缺乏真实性，影响房产价格因素考量不全面，范围内其他房地产市场价格不符，造成被估价对象房产价值严重偏离低于市场价格。首先，评估公司进行评估时所选择的比较因素房地产为“天赋林溪”“颐和园小区”，上述房地产跟估价对象房地产有明显的区别在于比较房地产楼层设计均为一二层连体的商铺，估价对象房地产楼层设计为单独一层的商铺，按照市场价格比较单独一层的商铺价格较高。其次，在本次评估报告书的附件中，没有关于周边市场价格信息及比较因素房产交易价格的任何数据来源，评估公司作出的对被评估对象房产现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据，无法确定数据的真实性，估值依据的资料基础不充分。最后，评估公司依据上述比较因素房地产估算时对于影响房地产价格的户型、房龄、市场环境等因素未进行考量。估价对象房地产所在位置属于人流量较大、商业密集度强的商业繁华地段，近年来优惠政策不断实施，对于商业用途有明显的优势，房产价格上应该高出上述比较因素房地产合理。并且，据调查估价对象房地产附近商铺估价时点交易价格明显高于本估价报告确定价格。因此，评估公司依据上述比较因素房地产的交易价格作为估算依据明显不合理，考量影响房产价格因素不全面，估算依据数据来源不明确，估算价格缺乏事实依据，导致房产价格严重低于市场实际价格，违反了客观性、公正性和专业性原则。综上所述，住恒评估公司出具的内住恒估字[2018]第**《房地产估价报告书》评估程序违法，评估所采用依据不全面、不充分、不正确，评估价值严重偏离低于估价对象房产实际价值；违反了评估的客观性、公正性、专业性的工作原则，对阿尔泰公司极为不公，损害其合法权益；因此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条：“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”，特提出异议，请贵院公正审查，对《房地产估价报告书》应依法不予采用，撤销该评估报告。本院查明，申请执行人内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司巴彦支行(以下简称金谷行巴彦支行)与被执行人王淑铅、王婷、辛财旺、李俊梅、辛祖赫、陈颖、阿尔泰公司借款合同纠纷一案，本院于2016年12月15日作出(2016)内0105民初8326号民事判决，判决的主要内容为:一、被告王淑铅、王婷于本判决生效后十五日内偿还原告金谷行巴彦支行借款本金2700000元及截止至2016年9月20日的利息98188.33元、罚息111793.5元，此后产生的罚息以未偿还本金为基准，按月利率13.65‰计算至实际清偿之日。二、被告辛财旺、李俊梅、辛祖赫、陈颖、阿尔泰公司对上述债务承担连带付款责任。王淑铅、王婷、辛祖赫、陈颖、阿尔泰公司提出上诉。呼和浩特市中级人民法院于2017年6月16日作出（2017）内01民终2144号民事裁定，裁定：本案按上诉人王淑铅、王婷、辛祖赫、陈颖、阿尔泰公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。2017年7月10日，金谷行巴彦支行申请本院强制执行。本院于2017年10月17日作出(2017)内0105执2436号执行裁定书，裁定的主要内容为:冻结、扣划、提取被执行人王淑铅、王婷、辛财旺、李俊梅、辛祖赫、陈颖、阿尔泰公司的存款及收入2940061.83元或查封、扣押同等价值的财产。2017年11月10日，本院向呼和浩特市不动产登记中心下达协助执行通知书，查封了被执行人阿尔泰公司的赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市××层面积为347.62平方米商铺一套（房产证号：呼房权证赛罕区字第**）。查封期限为三年，从2017年11月10日至2020年11月9日止。2018年7月10日，本院作出（2018）内0105执异114号执行裁定，裁定:变更中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司为(2017)内0105执2436号案件的申请执行人。2018年11月26日，住恒，住恒评估公司出具了内住恒估字[2018]第**房地产估价报告书总额为6109422.00元。本院认为，评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费过多的时间、精力和费用，不仅增加当事人的负担，而且影响执行的效率。根据法律规定，当事人或者其他利害关系人只有在有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，才可以重新评估。本案中，首先，评估人员及评估机构具备评估资质；其次，异议人未举出评估机构和评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序违法的证据，故异议人的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、第六条第二款之规定，裁定如下:驳回异议人内蒙古阿尔泰药业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向呼和浩特市中级人民法院申请复议。审 判 长 王剑军人民陪审员 蒋 葵人民陪审员 张素芬 二〇一九年五月十三日书 记 员 韩清会