贵州省六盘水市六枝特区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0203民初750号 原告：于振娟，女，1973年10月31日生，汉族，住六枝特区， 委托诉讼代理人：张兴建，六枝特区城镇法律服务所法律工作者，执业证号32409011100720。 被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码91520201714353828W。 法定代表人：毛威，该公司总经理， 委托诉讼代理人：李富荣，贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，职业证号15202200910841295。 原告于振娟与被告六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于振娟的委托诉讼代理人张兴建，被告源丰房开公司的委托诉讼代理人李富荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于振娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告提供办证所需材料在30日内为原告办理阳光花园A幢17层8号（1-17-8A）房屋产权手续；2.判决被告返还3%面积内的房价款10218元；3.判决被告双倍返还超出3%面积房价款73008元；4.判决被告支付占用3%面积内的房款10218元86个月期间的利息3585元，后期利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，支付至多收房款付清时止。事实和理由：2011年，被告预售阳光花园小区商品房，原告看中被告预售房A幢17层8号房（1-17-8A），被告宣传该房屋面积131.07平方米，约定单价2600元/平方米，总房款360000元。被告将该房缴纳的首付款、房屋面积、平方单价、总价及相关费用制作成《住宅买卖计税（费）表》给原告签字确认。原告按住宅买卖计税（费）表项目先支付被告相关费用。2011年12月31日，房款交清后，被告将制定好的空白《商品房买卖合同》给原告，让原告签字，之后，被告以办理相关证件为由，将合同原件收回。现房屋虽交付使用，但权属证书至今未办理。后来与原告相同户型的业主向法院起诉，才知道被告在产权登记部门登记的建筑面积为113.1平方米，套内面积为93.72平方米，比被告当初预售的建筑面积131.07平方米少17.97平方米，原告要求被告退多收房款，但被告只是口头答应，一直未兑现。 被告源丰房开公司辩称，一、对原告要求办理房屋所有权证及土地使用证无异议。二、原告提出的其他诉讼请求，无事实与法律依据，且已超过诉讼时效，应当依法驳回。第一、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。2011年，原告看中被告在建的阳光花园小区商品房，因当时未取得预售许可，双方暂按《住宅买卖计税（费）表》记载的平方面积计算房价，达成购房初步意向。2011年11月29日，源丰房开公司取得阳光花园小区A栋商品房预售许可，2012年1月9日，原、被告以《住宅买卖计税（费）表》形式达成新的购房协议，按套计算房款，房款为360000元，购买A栋17层8号房屋，原告在该表上签字确认，同时签订《商品房买卖合同》，合同约定：建筑面积为113.1平方米，套内面积为93.72平方米，按照套（单元）方式计价，总房款360000元。面积误差约定：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。2012年1月9日，基于该房屋为期房而非现房，原、被告向六枝特区房地产产权产籍管理机关申请预告登记，原告还对登记机关预告登记信息核对无误并申明对所提交的材料的真实性、合法性、有效性负责，自愿承担相应法律责任。之后，六枝特区房地产交易所依法对《商品房买卖合同》进行了预告登记备案，被告已交付房屋给原告，且原告对涉案房屋的套内建筑面积与合同约定的面积无异议。综上，原、被告就涉案房屋的计价方式从之前的按平方变更为取得预售许可后的按套计价，并签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。第二、涉案房不存在面积误差。涉案房屋系通过规划、竣工验收并依法进行确权登记，才能确认房屋终测面积，而本案房屋尽管交付多年，因各种原因至今未登记办证，终测面积未确定。所以，涉案房屋存在面积误差，没有事实依据，原告相关诉请求不应得到支持。三、涉案房屋交付使用长达七年之久，债权部分的请求已超过诉讼时效，依法不应得到保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《住宅买卖计税（费）表》、《（2017）黔0203民初170号、（2017）黔0203民终1612号、（2018）黔0203民初2050号、（2019）黔02民终258号民事判决书》、《物管费（李润静）收据》相互印证，能证明原告向被告购买的阳光花园A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋系按建筑面积计价，并不是按套计价。原告提供的《购房首付款、维修金、办证费收据》能证明原告已按约定支付了涉案房屋的相关费用。原告提供的《企业信用信息公示报告》能证明被告指定的物业管理公司的股东之一系被告的法定代表人毛威。被告提供的《商品房预售许可证》能证明被告建设的阳光花园A幢房屋已于2011年11月29日取得销售许可。被告提供的《商品房预售合同登记备案表》只能证明涉案房屋已登记备案，但达不到其证明目的。被告提供的《住宅买卖计税（费）表》不能证明原、被告对涉案房屋按套计价达成合意，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年，被告预售阳光花园小区商品房，原告购买被告预售房A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋，房屋面积131.07方米，约定单价2600元/平方米，总房款360000元。被告将该房缴纳的首付款、房屋面积、平方单价、总价及相关费用制作成《住宅买卖计税（费）表》给原告签字确认。2011年12月31日，原告支付被告全部房款费用。2012年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：第二条，原告购买被告的商品房为预售房。第三条，建筑面积113.1平方米，套内建筑面积93.72平方米。第六条，商品房按套计算，总价款为360000元。第十一条，被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条，按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条，被告承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告。第二十三条，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月1元/平方米（建筑面积）。第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。同时查明，原告一直要求被告办理房屋所有权证，但被告一直未办理，并称涉案房屋未经消防验收，无法办理房屋所有权证。被告自称阳光花园A栋楼的业主均签订《住宅买卖计税（费）表》，后因办证需要收回大部分业主的《住宅买卖计税（费）表》。阳光花园A栋楼业主李润静住房为1-15-8A，总面积131.07平方米，单价2720元/平方米；刘燕住房为1-18-8A，总面积131.07平方米，单价2750元/平方米。被告依法选聘的物业公司为六盘水德鸿物业服务有限公司，该公司的股东之一系被告的法定代表人毛威。另查明，六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告子公司，于2016年10月31日出具《证明》给业主刘宝贤、刘玮，认可刘宝贤、刘玮购买阳光花园A栋楼房屋的单价为2690元/平方米（11层）、2630元/平方米（5层）。 本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但表上记载的内容是原告与被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示。原告购买的住房与A栋楼业主李润静、刘燕购买的住房面积相同，李润静、刘燕的住房面积131.07平方米已经生效的民事判决书确认；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付房款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积113.1平方米，套内建筑面积93.72平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积131.07平方米计价。二、被告是否应提供房屋办证所需材料到产权登记机关为原告办理阳光花园小区A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告，但被告未履行义务，已违约。故对原告要求被告提供房屋办证所需材料到产权登记机关办理阳光花园小区A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、关于原告主张的房屋面积误差房款及利息之诉请。因涉案房屋系按建筑面积131.07平方米计价，2600元/平方米，而被告交付原告使用的房屋建筑面积为113.1平方米，面积误差比绝对值为13.71%[（113.1-131.07）÷131.07×100%]，已超出3%，对原告要求被告返还3%面积内的房款10218元之诉请，予以支持。关于利息问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房款即10218元计算，利息计算期间于《商品房买卖合同》签订当月起按月计算，即自2012年1月至2018年2月，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，支持3543元。对原告要求支付后期利息之诉请，不予支持。对原告要求被告双倍返还超出3%外面积的房款之诉请，符合法律规定，予以支持，房款为14.04×2600元×2=73008元。对被告称涉案房屋不存在面积误差，原告主张的债权已超过诉讼时效之辩解。本院认为，首先，虽然《商品房买卖合同》约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。该约定系基于房屋按套（单元）计价，但涉案房屋并非按套（单元）计价，该约定部分显然无效。其次，《商品房买卖合同》载明的房屋面积与原告的初始《住宅买卖计税（费）表》载明的面积不符。第三、原告主张的债权系基于本案物权，涉案房屋未办理产权登记系被告违约，且违约行为一直在持续，原告主张的债权未超过诉讼时效。故对被告此辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告于振娟办理六枝特区阳光花园小区A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋所有权证及土地使用证； 二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于振娟房屋面积误差款83226元，利息3543元； 三、驳回原告于振娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费985元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告于振娟。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员 肖 鸿 二〇一九年五月十三日 书记员 周程程