浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终625号上诉人（一审原告、反诉被告）：江阴昊柏商务咨询有限公司（原名为江阴昊柏投资管理有限公司），住所地江苏省江阴市绮山路189号。法定代表人：吴坚，总经理。委托诉讼代理人:邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人:沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：舟山市昊柏酒店有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道学运路8号。法定代表人：陈敏敏，总经理。委托诉讼代理人:邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人:周建华，江苏省江阴市城西法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告、反诉原告）：自在旅业集团有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道学运路18号。法定代表人：方海平，董事长。委托诉讼代理人：董杰，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人江阴昊柏商务咨询有限公司（以下简称江阴昊柏）、舟山市昊柏酒店有限公司（以下简称舟山昊柏）因与上诉人自在旅业集团有限公司（以下简称自在旅业）房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初3827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，并于2019年1月21日依法公开开庭进行了审理。上诉人江阴昊柏委托诉讼代理人邵汉军、沈晨翔，上诉人舟山昊柏委托诉讼代理人邵汉军、周建华，上诉人自在旅业委托诉讼代理人董杰到庭参加诉讼。因各方申请庭外和解暂停审限，2019年5月24日恢复审理。本案现已审理终结。江阴昊柏、舟山昊柏上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项；2.改判江阴昊柏与自在旅业于2012年11月11日签订的《舟山普陀旅游集散中心有限公司配套楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），于2013年11月30日签订的《补充协议》，江阴昊柏、舟山昊柏与自在旅业于2016年4月22日签订的《舟山普陀旅游集散中心配套楼租赁合同补充协议》（以下简称《租赁合同补充协议》）三份协议于2016年10月18日解除；2.改判自在旅业支付舟山昊柏装饰装修物残值15719390元、酒店动产残值684380元，合计16403770元。3.改判自在旅业支付舟山昊柏自2017年9月1日起暂至2018年10月8日的装饰装修残值利息785895元（按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算）。事实和理由：一、一审认定合同解除时间错误。1.自在旅业在《租赁合同补充协议》约定的期限仅开具发票3000000元，尚有9687000元发票未开，双方约定的合同解除条件成就，江阴昊柏、舟山昊柏于2016年10月17日向自在旅业发函，要求解除双方的租赁合同（协议）及补充协议，并要求自在旅业赔偿损失。自在旅业于2016年10月18日收到上述解除租赁合同的通知，未在法定的三个月期限内请求仲裁机构或者人民法院确认解除合同效力，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条规定，视为解除合同。2.一审判决对于合同解除时间的错误认定直接导致相应租金计算错误，应一并改判。合同解除时间为2016年10月18日，故江阴昊柏、舟山昊柏同意支付该节点之前的租金。二、一审认定江阴昊柏、舟山昊柏承担装饰装修残值80%的损失，明显偏袒自在旅业。1.自在旅业多次违约事实存在，导致舟山昊柏无法维持正常经营活动，被迫提出解除合同。2.舟山昊柏未将部分经营收入进入共管账户的原因是自在旅业故意拖延或停止支付舟山昊柏经营费用，其采取正常的维权措施。3.一审判决忽视了自在旅业长期持续扰乱舟山昊柏正常经营秩序的客观事实，自在旅业违反合同在先，未如期开具发票，增加了舟山昊柏的经营成本，舟山昊柏不得已未将部分经营所得进入共管账户。三、一审确认将装饰装修残值按照双方过错分配系适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的前提，是双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，而本案中自在旅业在法院主持下同意接收并在支付部分费用后继续利用舟山昊柏的装饰装修和设备来经营“自在酒店”，系双方对装饰装修物的处理有明确约定，并不能适用上述条文。2.根据等价有偿原则，自在旅业向舟山昊柏支付装饰装修物残值、酒店动产残值合计16403770元，以及相应利息，是合情合理的。四、江阴昊柏无需承担支付租金的义务。2016年4月22日《租赁合同补充协议》第七条约定，租赁合同约定的乙方（江阴昊柏）的权利、义务由丙方（舟山昊柏）承继直至原合同履行完毕。合同的付款义务已转给舟山昊柏承担，江阴昊柏不是房屋的实际承租人，故江阴昊柏无需承担租金支付义务。综上，请求二审依法改判，支持其上诉请求。自在旅业辩称，一、一审认定的合同解除时间是正确的，其不存在违约在先问题，江阴昊柏和舟山昊柏无单方解除权，其解除合同不发生法律效力。1.江阴昊柏和舟山昊柏未按约定将经营所得进入共管账户，已经构成违约。2.其未按约开具发票是应舟山昊柏财务逐步开具的需要执行，且舟山昊柏从未向其催促开票，其不构成根本违约。3.《租赁合同补充协议》约定的“甲方未按约定时间开具发票的，乙方及丙方有权解除合同”显失公平，违反合同目的，应予撤销和变更。4.其同意接收租赁物是在法院主持下进行，不存在合同解除通知生效的问题。5.江阴昊柏和舟山昊柏无单方解除权，不能适用《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条的规定。二、租赁物内的装饰装修及设备应归属其无偿使用。其不存在违约情形，根据《租赁合同补充协议》约定，在对方违约情况下，租赁物内的全部装修及设备设施归属其所有。三、其无需支付实际使用期限内的装饰装修利息。四、江阴昊柏应承担支付租金的义务。根据自在旅业与江阴昊柏、舟山昊柏约定，租赁合同补充协议对原合同变更部分，以补充协议为准，未变更部分，按原合同执行，故江阴昊柏应仍应承担支付租金义务。因此，请求二审驳回江阴昊柏、舟山昊柏的上诉请求。自在旅业上诉请求：1.将一审判决第二项改判为：江阴昊柏、舟山昊柏自判决生效之日起三十日内共同支付给自在旅业房屋租金10411103元、房屋占有使用费3289617元、代付的燃气费11469元，拖欠的电费186033元、拖欠的水费8546元，合计13906768元，并计算相应损失（具体标准参照一审反诉请求）；自在旅业在江阴昊柏、舟山昊柏支付上述房屋租金、占有使用费等损失后三十日内向舟山昊柏开具发票。2.将一审判决第四项改判为：舟山昊柏尚留在租赁物内的装饰装修物及动产均归自在旅业所有。事实和理由：一、一审对江阴昊柏、舟山昊柏不用支付房屋占有使用费、租金、水电费的事实认定错误。1.本案并非合同期限届满后双方解除合同的情形，江阴昊柏、舟山昊柏并不能享有60日的免租期，最多只能按照合同履行比例给予相应腾退期。2.房屋租金、占有使用费应按照《租赁合同》约定计算，共计13900720元，一审按照2016年4000000元年租金、2017年5000000元年租金计算是错误的，江阴昊柏和舟山昊柏未提供75间客房供自在旅业使用，租金应按照原合同约定的金额执行。3.一审未认定代付的电费186033元、水费8546元是错误的。舟山昊柏并未单独开户，所使用的水电费都直接计入自在旅业的总金额，双方已经抄表固定了相应数量，可直接结算。二、租赁物的装修及设备设施应无偿归属自在旅业所有，一审判决自在旅业支付舟山昊柏3828258元是错误的。合同因对方严重违约而解除，根据各方的合同约定，其无需向舟山昊柏承担有关费用。江阴昊柏、舟山昊柏辩称，一、自在旅业要求其支付房屋租赁费或房屋占有费以及水电费、燃气费缺乏事实依据。1.鉴于自在旅业未按约定开具发票违约在先，案涉三份合同已经于2016年10月18日解除，其无需再支付房屋租赁费或房屋占有费。2.一审按照《租赁合同补充协议》约定进而认定2016年租金4000000元、2017年租金5000000元是正确的，自在旅业主张按原标准计算租金并支付万分之五的违约金缺乏事实依据。3.水电费属于经营基本费用，完全可以在共管账户中划扣，且自在旅业未按约定提供相应税票供双方结算。二、租赁物内装饰装修和设备已由自在旅业接收和使用，自在旅业应向舟山昊柏支付装饰装修物残值、酒店动产残值合计16403770元。具体理由同其上诉请求。江阴昊柏、舟山昊柏向一审法院诉讼请求：1.确认江阴昊柏、舟山昊柏与自在旅业之间的几份租赁合同及补充协议自2016年10月18日解除；2.判令自在旅业开具10687130元的发票交付给舟山昊柏；3.判令自在旅业赔偿江阴昊柏、舟山昊柏装潢损失、固定资产、设备采购损失约38400000元（48000000元×80%=38400000元）；4.判令自在旅业赔偿江阴昊柏、舟山昊柏支付给次承租人用以解除合同的补偿金330300元；5.案件诉讼费用由自在旅业承担。一审审理中增加以下诉讼请求：6.判令自在旅业支付从2017年9月1日起至法院判决确定支付江阴昊柏、舟山昊柏赔偿款之日止，以舟山安达资产评估有限公司评估值16403770元为基数按银行同期贷款年利率计算的利息；7.判令自在旅业按年利率3.25%标准支付2000000元保证金利息（从2012年11月16日至2016年4月30日=3.42年）222300元；8.江阴昊柏、舟山昊柏已经支付的资产评估费40000元由自在旅业承担。自在旅业向一审法院反诉请求：1.判决自在旅业与江阴昊柏、舟山昊柏于2016年4月22日签订的《租赁合同补充协议》的第六条违约责任第5款的内容由“甲方未按约定时间开具发票的，乙方及丙方有权解除租赁合同，要求甲方赔偿损失”变更为“甲方未按约定时间开具发票的，乙方及丙方有权要求甲方赔偿损失”；2.判决江阴昊柏、舟山昊柏继续履行2012年11月11日签订的《租赁合同》、2013年11月30日签订的《补充协议》、2016年4月22日签订的《租赁合同补充协议》（按前述请求变更后的内容）几份协议至2017年8月31日解除；3.判决江阴昊柏、舟山昊柏立即连带向自在旅业支付租金13911103.74元（其中2015年12月31日前租金1067934.34元、2016年度租金4843169.4元、2017年1-8月的租金8000000元），并按日万分之五支付逾期违约金，其中自2017年1月1日起至2017年6月30日止按11911103.74元的日万分之五计算的违约金为958843.85元，自2017年7月1日起至实际清偿日止按13911103.74元的日万分之五计算违约金；4.判决江阴昊柏、舟山昊柏立即连带向自在旅业支付拖欠的2016年9-12月的电费132807.80元，2016年9-10月拖欠的水费8545.50元，代付的燃气费11469.20元，合计152822.50元，并支付自2017年1月1日起至实际付清日止按逾期未付金额的日万分之三计算的违约金；5.判决江阴昊柏、舟山昊柏立即连带向自在旅业支付2017年1-8月的电费53225.52元，并支付自2017年9月1日起至实际付清日止按逾期未付金额的日万分之三计算的违约金；6.判决自在旅业于2017年9月1日收回租赁物的同时，江阴昊柏、舟山昊柏在租赁物内的全部装修及设备设施均归自在旅业所有；7.判决江阴昊柏、舟山昊柏向自在旅业提供装修管线设计施工图；8.判决江阴昊柏、舟山昊柏连带向自在旅业支付租赁设备设施维修费用217892元；9.判决江阴昊柏、舟山昊柏按其转租租金标准（即2017年9月1日至2018年3月31日的年租金标准为370440元，2018年4月1日以后的年租金标准为388962元）向自在旅业支付自2017年9月1日起至实际腾退日止的酒店底楼大堂西侧营业厅的占有使用费；10.反诉案件受理费由江阴昊柏、舟山昊柏负担。一审法院认定事实：2012年11月11日，甲方（自在旅业）与乙方（江阴昊柏）签订了《租赁合同》一份，约定：江阴昊柏承租自在旅业的普陀客运中心配套设施项目中的南边配套楼-1——11楼房屋，建筑面积为20009平方米（其中地下室面积2649平方米），用于开设舟山昊柏，租期15年，自交付经营之日起的前6个月为装修免租期（综合验收合格时间为2013年10月31日前）。免租期后，前三年租金为11000000元/年，第四年到第六年租金为12000000元/年，以后年度租金每三年在前三年的基础上递增5%。乙方按照“先付租金后使用”原则向甲方按时支付租金，免租期满前15天之前向甲方支付第一年度租金的50%，再经过6个月的前15天前付清第一年度租金，以后年度租金的支付时间和金额相应类推。乙方承担水费、电费、燃气费等所有与乙方租赁使用、经营相关的费用。甲方将尽力促成由乙方直接向征收上述费用的相关部门直接缴纳该等费用，若最终实施时未能实现乙方直接向有关部门支付的，则乙方应在收到甲方应支付相关费用的通知及税票后15个工作日内与甲方结清该等费用。若乙方未在本条款约定时间内与甲方结清费用的，则每逾期一日，应向甲方支付相当于其应付未付费用的万分之三的违约金。乙方拖欠租金、水电费等各项费用达60天以上的，甲方有权单方面解除本租赁合同，并收回租赁物。乙方向甲方交付5000000元保证金，其中：3000000元为装修保证金，2000000元为租赁期内履约保证金。乙方未按本合同约定的时间向甲方支付租金的，则每逾期一日，应向甲方支付相当于其应付未付租金万分之五的违约金。乙方未按约定结清费用的，则每逾期一日，应向甲方支付相当于其应付未付费用的万分之三的违约金。乙方应在合同租赁期满后60日内完成租赁物的腾退并向甲方交付租赁物及其设施设备，交回的租赁物和设施设备除正常磨损及自然磨损并保持租赁物和设施设备的正常使用状态，不存在重大或明显的损害。并由甲乙双方验收确认后签字或盖章。乙方应向甲方结清其应当承担的费用。原则上，为尽快完成租赁物的腾退工作，在腾退期间，乙方不得经营，如有经营行为，则甲方有权向乙方加收腾退期间租金。乙方未按本合同规定交还租赁物的，乙方除应支付逾期的日常相关费用及加收腾退的租金外，每逾期一天，还应向甲方支付按当期日租金额的违约金。2013年11月30日，甲方（自在旅业）与乙方（江阴昊柏）签订《补充协议》一份，明确租赁物通过土建交工验收日期为2013年5月30日，正式交付乙方装修日期为2013年6月1日，免租期延长1个月，即装修免租期至2013年12月底结束，2014年1月1日正式起租。还约定，为做好综合验收工作，乙方应提前提交装修范畴内的各项内页验收资料，该资料清单及要求由甲方在12月10日前告知乙方，甲方承诺在乙方内页验收资料提供完整，并达到验收规范，且施工现场经甲方、乙方、监理方三方初验，基本达到验收标准后的五个工作日，邀请各相关验收职能部门对租赁物进行验收。此后，自在旅业将租赁物交付江阴昊柏。2014年9月25日，舟山昊柏注册设立。2016年4月22日，甲方（自在旅业）与乙方（江阴昊柏）、丙方（舟山昊柏）签订了《租赁合同补充协议》一份，补充协议执行期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，只约定此三年内的租金及其他相应事项，期满按照原合同条款执行。确认截至2015年12月31日，乙方已支付租金12687130.06元，尚欠甲方租金、水电费及借款合计4067934.34元。双方均协议同意将已交付的保证金2000000元抵扣前期欠款，剩余款项乙方于2016年6月30日前支付1000000元，于2016年12月31日前支付剩余款项1067934.34元，甲方应在2016年5月10日前开具12687000元发票给乙方。乙方及丙方须免费提供75间客房交由甲方对外自行经营，在此前提下，2016年度租金减为年租金4000000元，2017年度及2018年度租金减为年租金5000000元。乙方及丙方未提供前述75间客房供甲方自行经营的，租金按原合同约定金额执行；甲方对外经营时，必须依乙方及丙方的名义对外统一经营。2016年租金按照乙方及丙方实际营收扣除相关成本支出后，剩余款项按月支付甲方。乙方及丙方需在2016年12月31日前付清甲方2016年4000000元租金。2017年、2018年租金支付按原合同约定先付半年租金再经营的方式执行，未能按期支付的则同上按月扣付。甲方收到乙方及丙方支付的租金的次月开具已收取租金的票据。为防止长期拖欠租金及水电等费用情况再次发生，甲方派遣人员进行财务监管，丙方承诺所有的经营收入全部归集至甲、丙双方共管的银行专户。如发现违规，视为丙方违约。乙方及丙方付清前述欠款及2016年度租金后，甲方应当立即将财务监管权撤销，交给丙方独立管理。但乙方及丙方2017年、2018年未按原合同约定的先付半年租金再经营履行租金支付义务的，仍由甲方派遣人员共同监管。违约责任：……3、乙方及丙方未按本协议第四条约定经营管理及费用承担，甲方有权解除合同，收回租赁物，租赁物内全部装修及设备设施均归甲方所有。……5、甲方未按约定时间开具发票的，乙方及丙方有权解除租赁合同，要求甲方赔偿损失，等等。《租赁合同补充协议》签订后，自在旅业于2016年4月30日开具3000000元发票、5月19日开具1000000元发票、6月30日开具1000000元发票、9月13日开具400000元发票。2016年10月17日，江阴昊柏、舟山昊柏向自在旅业发出解除合同（协议）函，主张因自在旅业未按照合同约定如期开具发票违约单方面解除合同。2016年10月25日，舟山昊柏向自在旅业发函，通知其于2016年10月28日停止营业。2016年10月27日，自在旅业发出回函，表示不同意解除合同，且江阴昊柏、舟山昊柏已经先行违约，保留追索权利。2016年11月18日，江阴昊柏、舟山昊柏向自在旅业发函要求其赔偿损失。2016年12月27日，江阴昊柏、舟山昊柏诉至法院。对于有争议的事实，一审查明如下：一、未开具发票的租金金额问题截至目前，江阴昊柏、舟山昊柏共支付租金16087130元，分别为：2012年11月16日支付2000000元保证金（后抵充租金）、2012年11月17日至2016年4月22日之间支付12687130元、2016年6月29日支付1000000元、2016年8月支付400000元。自在旅业共开具发票13087000元，分别为：2016年4月30日开具3000000元、2016年5月19日开具1000000元、2016年6月30日开具1000000元、2016年9月13日开具400000元、2017年1月12日开具7687000元。故而自在旅业尚需开具3001300元的发票。二、关于共管账户入账的问题双方在《租赁合同补充协议》中约定“甲方派遣人员进行财务监管，丙方承诺所有的经营收入全部归集至甲、丙双方共管的银行专户。如发现违规，视为丙方违约”。自在旅业主张在监管期间，江阴昊柏、舟山昊柏有部分营业收入未入共管账户，审理中，江阴昊柏、舟山昊柏认可在约定的监管期间，有407949.42元营业收入未入共管银行账户。双方对于未入共管账户的金额存在争议，法院对江阴昊柏、舟山昊柏有部分营业收入未入共管账户的事实予以确认。三、关于转租的相关事实舟山昊柏将大堂西侧的营业厅转租给案外人林梅红、徐正军。2016年10月19日，舟山昊柏收取了徐正军支付的2016年10月1日至2017年3月31日租金。双方均确认至今徐正军尚在使用其承租的房屋（舟山昊柏与徐正军之间的房屋租赁合同纠纷在另案中处理）。四、关于舟山昊柏停业之后相关事实舟山昊柏经营至2016年10月28日，此后停业。停业之后，双方均派出工作人员管理租赁物。在江阴昊柏、舟山昊柏起诉后，于2017年4月18日向法院提交书面申请，要求法院组织双方当事人清点租赁房内资产，办理房屋腾退交接。自在旅业于2017年5月16日回复，原则上同意办理房屋腾退及财产交接手续。2017年5月27日，江阴昊柏、舟山昊柏向法院提交评估申请书，要求评估在江阴昊柏、舟山昊柏租赁期间已经形成附合及未形成附合装饰装修物进行评估。2017年5月31日，自在旅业向法院提交评估申请书，要求对江阴昊柏、舟山昊柏承租房屋内所投入的装修不动产及其他资产（动产）进行评估。2017年8月31日，舟山昊柏将承租房屋腾退给自在旅业。双方确认自在旅业于2017年9月1日接收租赁房屋。法院根据双方的申请，对江阴昊柏、舟山昊柏租赁期间租赁上已经形成附合及未形成附合装饰装修物、尚存在租赁物中的动产进行残值评估。经舟山安达资产评估有限公司司法鉴定，评估基准日为2017年7月29日，装饰装修物残值为15719390元，酒店动产残值为684380元。该评估报告在2018年4月12日至2019年4月11日有效。另查明，法院于2017年9月18日作出（2017）浙0903执521号之一执行裁定书，查封舟山昊柏所有的位于舟山市普陀区房屋内的装修、设备设施。后申请执行人与被执行人和解，法院于2018年6月29日作出（2017）浙0903执521号之二执行裁定书，解除了上述查封措施。一审法院认为，江阴昊柏、舟山昊柏与自在旅业之间签订的几份房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，合同内容未违反相关法律规定，合同合法有效，予以认定。自在旅业提出修改合同条文的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。分述如下：一、本反诉双方之间的案涉房屋租赁合同于何时解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，江阴昊柏、舟山昊柏于2016年10月18日向自在旅业发出单方解除合同的通知。但通知发出后，自在旅业随即回函表示不同意解除合同。本案中，当双方对合同解除发生争议时，合同是否符合解除条件、应否解除，应通过诉讼程序解决。据本案查明的事实，自在旅业未按约开具发票存在违约行为，但江阴昊柏、舟山昊柏未将营业收入全部进入共管账户，同样存在违约行为。在双方均存在违约行为的前提下，不能认定江阴昊柏、舟山昊柏于2016年10月18日发出的解除函发生单方解除合同的效力。在江阴昊柏、舟山昊柏起诉后，经法院组织协商，最终自在旅业于2017年5月16日表示同意接收租赁物。故综合全案事实，确定双方之间的几份房屋租赁合同于2017年5月16日解除。二、反诉房屋租金及占有使用费由谁支付及如何计算的问题。由于双方之间的几份房屋租赁合同于2017年5月16日解除，故在2017年5月16日之前承租方需要支付房屋租金。关于江阴昊柏提出其合同权利义务已由舟山昊柏承继，江阴昊柏无需承担合同义务的主张，双方在《租赁合同补充协议》中对2016年1月1日至2018年12月31日之间的租金支付方式约定为乙方（江阴昊柏）及丙方（舟山昊柏）支付，并未免除江阴昊柏的付款责任，只有在2016年1月1日至2018年12月31日期间乙方（江阴昊柏）及丙方（舟山昊柏）能完全依约履行的前提下，才将租赁物交由舟山昊柏独立管理。故对江阴昊柏的主张无需承担合同义务的抗辩意见不予采纳。关于自在旅业要求江阴昊柏、舟山昊柏对合同义务承担连带责任的请求，合同中并未约定上述二公司需承担连带责任，自在旅业该项请求亦无法律依据，故对此不予支持。房屋租金如何分段计算的问题：关于2015年12月31日之前的部分，2016年4月22日，双方确认江阴昊柏、舟山昊柏尚欠自在旅业租金、水电及借款合计2067934元（截至2015年12月31日）；2016年6月29日江阴昊柏、舟山昊柏支付1000000元、2016年8月支付400000元，尚欠667934元。关于2016年1月1日至2017年5月16日期间的部分，双方对租金标准提出异议，综合合同履行期间的实际情况，确认2016年年租金按照4000000元标准、2017年按照5000000元标准计算，故上述期间的租金为5887500元（4000000+（5000000÷12）×4.53）。关于2017年5月17日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费问题，双方合同中亦约定了60日的免租腾退期间，考虑到江阴昊柏、舟山昊柏超期时间并不长、江阴昊柏、舟山昊柏上述期间内积极履行腾退义务并无营业收入、此时评估鉴定机构尚在对装饰装修物进行评估鉴定诸多因素，酌定江阴昊柏、舟山昊柏对此期间不再支付房屋占有使用费。故江阴昊柏、舟山昊柏应当支付给自在旅业租金6555434元。三、本反诉租赁物装饰装修物残值问题双方协商后，一致同意对租赁物中的装饰装修物进行残值评估。原则为留在租赁物中的装饰装修物及动产进入评估范围，并由自在旅业接收。装饰装修物残值按照法律规定处理，动产部分自在旅业按照评估价接收利用，对此予以确认。在评估鉴定过程中，双方对鉴定评估机构给出的初稿充分发表了意见，鉴定评估机构在听取了双方的意见出具了最终的评估报告。评估报告按照重置成本法，按照资产评估相关法律法规、专业的评估方法及计价原则作出结论，未发现评估过程中存在导致本结论不能使用的情形，故对舟山安达资产评估有限公司做出的资产评估报告予以确认。关于装饰装修物部分如何折价的问题，相关司法解释规定：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，自在旅业未能按时开具全部发票过错较小，江阴昊柏、舟山昊柏营业收入未全部进入共管账户、单方面停业的过错较大。故认定自在旅业支付给江阴昊柏、舟山昊柏20%的装饰装修物部分残值价值3143878元（157××××0×20%）。关于动产部分经评估价值为684380元，此部分价值自在旅业应支付给江阴昊柏、舟山昊柏。综上，自在旅业应支付给江阴昊柏、舟山昊柏装饰装修物部分残值及动产价值合计3828258元。四、本反诉中关于转租部分的诉讼请求舟山昊柏与徐正军之间的房屋租赁合同纠纷在另案中处理，故双方对转租部分的诉讼请求均不予处理，双方可待另案处理完毕后再行协商，协商不成再另行主张权利。五、其他部分1.关于江阴昊柏、舟山昊柏主张2000000元保证金利息问题，该保证金已抵扣前期租金，双方对此早已达成合意，对该项利息请求不予支持。2.关于江阴昊柏、舟山昊柏提出的自在旅业应自2017年9月1日起支付装饰装修物残值利息主张，该项主张无事实及法律依据，不予支持。3.水、电、燃气费部分，江阴昊柏、舟山昊柏应支付给自在旅业代付的燃气费11469.20元。其余水、电、燃气费自在旅业并未实际代付，按照合同相关约定，目前向江阴昊柏、舟山昊柏主张于法无据，不予支持。江阴昊柏、舟山昊柏应自行支付2017年8月31日之前的水、电、燃气等费用，若江阴昊柏、舟山昊柏未履行付款义务，导致自在旅业代付的，自在旅业可在代付之后主张相关权利。4.自在旅业提出的江阴昊柏、舟山昊柏自2017年1月1日起支付逾期履行租金违约金的主张及自在旅业接手后的所支付的设施设备维修费用请求。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，江阴昊柏、舟山昊柏对租赁物的装修装饰投入巨大，租赁物的部分装饰装修仍可继续利用，减轻了自在旅业所遭受的损失的因素，酌情对该两项主张不予支持。5.关于自在旅业提出的装修管线设计施工图的问题，对此合同没有约定江阴昊柏、舟山昊柏有该项义务，双方可就此进行协商，对该项反诉请求不予支持。6.关于评估鉴定费用如何分配的问题。根据法院认定的相关事实，确定江阴昊柏、舟山昊柏支付评估鉴定费用64000元，自在旅业支付16000元。综上所述，对江阴昊柏、舟山昊柏，自在旅业的本、反诉请求部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、江阴昊柏与自在旅业于2012年11月11日签订《舟山普陀旅游集散中心有限公司配套楼租赁合同》、2013年11月30日签订的《补充协议》、江阴昊柏、舟山昊柏与自在旅业于2016年4月22日签订的《舟山普陀旅游集散中心配套楼租赁合同补充协议》于2017年5月16日解除。二、江阴昊柏、舟山昊柏于判决生效之日起三十日内共同支付给自在旅业房屋租金6555434元、代付的燃气费11469.20元，合计6566903.20元。自在旅业应在江阴昊柏、舟山昊柏支付上述房屋租金后三十日内向舟山昊柏开具发票。三、自在旅业应于判决生效之日三十日内向舟山昊柏开具3001300元的房屋租金发票。四、自在旅业应于判决生效之日起三十日内支付舟山昊柏装饰装修物残值及动产价值3828258元；舟山昊柏尚留在租赁物内的装饰装修物及动产均归自在旅业所有。五、驳回江阴昊柏、舟山昊柏其他本诉诉讼请求。六、驳回自在旅业其他反诉诉讼请求。一审案件受理费235111元，由江阴昊柏、舟山昊柏负担211811元，自在旅业负担23300元；一审反诉案件受理费53890元，由江阴昊、舟山昊柏负担30790元，自在旅业负担23100元。鉴定评估费用80000元，由江阴昊柏、舟山昊柏负担64000元，自在旅业负担16000元。二审中，江阴昊柏、舟山昊柏向本院提交两组新证据：1.舟山昊柏未计入共管账户金额明细，包括营收明细、共管账户收支明细、2015年5月至2016年10月收支表，拟证明2016年4月21日—5月5日因共管账户未设立（共管账户设立于2016年5月6日）而无法入账户178354.98元，十一期间因POS机故障未入账户177816.60元，2016年10月27日后因酒店停业未入账户27972元，故舟山昊柏不存在未入共管账户事实，一审自认400000元存在错误。2.2016年起以舟山昊柏为被告的涉案诉讼欠款明细汇总清单，拟证明在共管账户尚有结余情况下，自在旅业拒绝从共管账户中支付日常所需经营性款项，导致以舟山昊柏为被告的案子逐减增多，共管账户目的未实现。经质证，自在旅业对两组证据的三性均有异议，对于第一组证据，《租赁合同补充协议》签订时间为2016年4月22日，应从协议订立之日起及时建立共管账户，十一期间POS机故障缺乏证据，且江阴昊柏、舟山昊柏违背禁反言原则，无法说明未入共管账户的确切金额；对于第二组证据，有关诉讼案件均为舟山昊柏停业后起诉，与本案无关。本院认为，经本院核实第一组证据与一审附卷的证据材料，共管账户收支明细与原银行账单一致，对其真实性和合法性予以确认，十一期间因POS机故障未入账户缺乏证据佐证，鉴于双方协议未约定何时建立共管账户，5月6日设立共管账户尚属合理时间，2016年4月21日—5月5日期间产生的经营额178354.98元不能计算未进入共管账户的数额，故本院认定舟山昊柏未入共管账户的金额为205788.60元。对于第二组证据，与本案缺乏关联性，不予采纳。自在旅业向本院提交一组新证据，即以“自在旅业集团有限公司普陀客运乘换中心”为开票主体的43张发票（时间为2016年9月—2017年9月），结合一审提供的《2016年9月份水电费数据统计表》、电表度数照片以及舟山昊柏《针对反诉原告提供的补充证据一（28号—32号证据）、《针对反诉原告提供的补充证据二（33号—55号证据）的质证意见，拟证明：1.其已经代为支付了水电费合计194579元。2.就代付的电费而言，2016年9-12月电费132807.80元，主要依据电表照片固定的数额；2017年1-8月电费53225.52元，主要依据2017年8月31日双方确认的电表数1199490.50千瓦时，2016年12月份的电表总数是1146687.40千瓦时，两项相差52803.10千瓦时，鉴于宾馆错峰用电价格不一，其按照之前与舟山昊柏结算价1.008元每千瓦时计算，上述两个时间段的电费共计186033.32元；3.就代付的水费而言，2016年9-10月水费根据《2016年9月份水电费数据统计表》载明的6个水表，对比各水表10月数据与9月数据差值为702吨，其自认639吨，9月份双方确认为943.50吨，两月合计1582.50吨，按照之前结算平均价5.4元每吨计算共计8545.50元。经质证，江阴昊柏、舟山昊柏对于2016年9月份用电度数72165.90千瓦时以及2016年9月的用水量943.50吨认可，但认为上述开票主体并非自在旅业，2016年10月以后的电表数无法认可，水电费单价无法确认，况且2016年11月28日前的水电费可以从共管账户中支付，后其行使解除权，不存在支付水电费问题。本院认为，43张发票符合证据三性原则，对其真实性和合法性予以确认，对其关联性结合其他证据在下文中一并阐述。二审另查明，1.2012年11月11日甲方（自在旅业）与乙方（江阴昊柏）签订的《租赁合同》第5.2条款约定：乙方按照“先付租金后使用”原则向甲方按时支付租金。租金每隔半年在甲方出具税票后，由乙方支付一次。2.舟山昊柏未单独在水电公司开设户头，其与自在旅业定期抄表确认后结算，电费每月结算，水费每两月结算。3.根据《2016年9月份水电费数据统计表》，舟山昊柏2016年9月份用电度数72165.90和用水数943.50已经双方确认。4.江阴昊柏、舟山昊柏认可2017年8月31日双方代表签字确认电表读数为1199490.50。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、案涉合同的解除时间以及违约主体；二、案涉租赁物的租金、占有费计算和支付主体；三、案涉租赁物装饰装修残值的处理是否合理；四、江阴昊柏、舟山昊柏是否应当向自在旅业支付其代付的水电费。一、关于案涉合同的解除时间以及违约主体。江阴昊柏、舟山昊柏与自在旅业之间签订的三份房屋租赁合同、补充协议等系双方的真实意思表示，合同内容未违反相关法律规定，应属合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”上述规定适用的前提是提出合同解除的一方当事人必须具备合同解除权，包括约定解除权或法定解除权。本案中，判断江阴昊柏、舟山昊柏是否享有合同解除权，关键在于其是否具备合同法第九十三条第二款（约定解除）或第九十四条（法定解除）规定的要件。根据现有证据，江阴昊柏、舟山昊柏未将205788.60元营业收入进入共管账户，自在旅业未按约开具剩余9687000元发票，各方均存在违约行为，故江阴昊柏、舟山昊柏于2016年10月18日发出的解除函不发生单方解除合同的效力。一审综合全案事实，确定双方之间的房屋租赁合同于2017年5月16日解除，相对合理。二、案涉租赁物的租金、占有费计算和支付主体。1.关于租金和占有使用费计算。2015年12月31日之前的租金部分，各方均无异议。2016年1月1日至2017年5月16日期间的部分，自在旅业主张因江阴昊柏、舟山昊柏未提供75间客房交其经营，租金仍应按前三年11000000元、第四至六年12000000元的年租金标准计算相应租金和占有使用费。现有证据表明，江阴昊柏、舟山昊柏已履行上述交付义务，结合《租赁合同补充协议》有关租金调整的约定，一审按照2016年年租金4000000元、2017年年租金5000000元的标准计算相应租金，相对合理。至于合同解除后至房屋腾退期间的占有使用费，一审综合考虑舟山昊柏的经营时间、履约义务以及评估鉴定等因素，认定舟山昊柏对此期间不再支付房屋占有使用费，充分考虑了本案实际，兼顾各方利益平衡，应予维持。2.关于江阴昊柏是否应承担责任。《租赁合同补充协议》第1点和第七项均约定江阴昊柏有关合同权利义务全部转让给舟山昊柏，由舟山昊柏以自己名义与自在旅业重新签订合同。但是该协议第四项租金支付方式约定为乙方（江阴昊柏）及丙方（舟山昊柏）支付，并未免除江阴昊柏的付款责任，而且舟山昊柏后续并未以自己名义与自在旅业重新签订合同，故江阴昊柏仍应承担租金支付的义务，一审对此认定是正确的。三、案涉租赁物装饰装修残值的处理是否合理。1.关于法律适用是否正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，舟山昊柏主张自在旅业同意接收并使用装饰装修物和设备，系双方对装饰装修物的处理有明确的约定，不符合上述司法解释的规定。自在旅业同意接收租赁物系法院组织协商的结果，据此认为双方达成明确约定，缺乏事实依据。一审援引该司法解释认定双方责任是正确的。2.关于过错责任确定是否合理。对此本院考虑几个因素：一是二审查明的未进共管账户金额205788.60元与一审认定的金额相差一半。二是江阴昊柏与自在旅业约定按照“先付租金后使用”原则，租金每隔半年在自在旅业出具税票后江阴昊柏支付一次，说明双方存在先开发票后付租金的意思表示，开具租金发票对江阴昊柏、舟山昊柏较为重要。自在旅业在约定期限内仅开具3000000元发票，未开具发票的比例较高。三是舟山昊柏酒店投入的装饰装修价值较高，且实际经营时间相对较短，自在旅业接收装饰装修物和设备后继续经营酒店，能最大限度发挥物尽其用效果。据此，综合上述因素和本案实际，本院酌定自在旅业支付给江阴昊柏、舟山昊柏装饰装修物部分残值价值4700000元。动产部分经评估价值为684380元，故自在旅业应支付给江阴昊柏、舟山昊柏装饰装修物部分残值及动产价值合计5384380元。四、江阴昊柏、舟山昊柏是否应当向自在旅业支付其代付的水电费。双方对《2016年9月份水电费数据统计表》的真实性无异议，结合双方之前结算的水电费清单、舟山昊柏《针对反诉原告提供的补充证据一（28号—32号证据）和《针对反诉原告提供的补充证据二（33号—55号证据）的质证意见，自在旅业在二审举证环节的计算方法和结论符合各方以往的通行做法，且自在旅业在水电公司的户名为“自在旅业集团有限公司普陀客运乘换中心”，自在旅业的主张已经达到民事证据高度盖然性要求。因此，对于自在旅业要求江阴昊柏、舟山昊柏支付其代付的水电费194579元，应予支持。在江阴昊柏、舟山昊柏支付上述费用后，应由自在旅业开具发票。自在旅业要求支付拖欠水电费的违约金一节，缺乏事实依据，不予支持。至于江阴昊柏、舟山昊柏以及自在旅业提出的其他上诉请求，均缺乏事实和法律依据，亦不予支持。综上所述，江阴昊柏、舟山昊柏以及自在旅业的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决部分予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初3827号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项；二、变更浙江省舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初3827号民事判决第二项为江阴昊柏商务咨询有限公司、舟山市昊柏酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内共同支付给自在旅业集团有限公司房屋租金6555434元、代付的燃气费11469.20元、代付的水电费194579元，合计6761482.20元。自在旅业集团有限公司应在江阴昊柏商务咨询有限公司、舟山市昊柏酒店有限公司支付上述款项后三十日内向舟山市昊柏酒店有限公司开具发票。三、变更浙江省舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初3827号民事判决第四项为自在旅业集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付江阴昊柏商务咨询有限公司、舟山市昊柏酒店有限公司装饰装修物残值及动产价值5384380元；舟山市昊柏酒店有限公司尚留在租赁物内的装饰装修物及动产均归自在旅业集团有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费235111元，由江阴昊柏商务咨询有限公司、舟山市昊柏酒店有限公司负担161811元，自在旅业集团有限公司负担73300元；一审反诉案件受理费53890元，由江阴昊柏商务咨询有限公司、舟山市昊柏酒店有限公司负担33790元，自在旅业集团有限公司负担20100元；鉴定评估费用80000元，由江阴昊柏商务咨询有限公司、舟山市昊柏酒店有限公司负担56000元，自在旅业集团有限公司负担24000元。二审本诉案件受理费124938元，由江阴昊柏商务咨询有限公司、舟山市昊柏酒店有限公司负担84938元，自在旅业集团有限公司负担40000元；二审反诉案件受理费53890元，由江阴昊柏商务咨询有限公司、舟山市昊柏酒店有限公司负担33790元，自在旅业集团有限公司负担20100元。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  方 燕审 判 员  张秀梅二〇一九年五月二十四日法官助理杨涛代书记员  毛 赟