山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1247号上诉人（原审原告）：牛峰，男，1989年5月5日出生，汉族，委托诉讼代理人：王进萍，女，1989年9月17日出生，汉族，太原市村民。系牛峰的妻子。委托诉讼代理人：武保民，男，1957年3月15日出生，汉族，《政府法制》杂志社法律工作者，现住太原市。被上诉人（原审被告）：马春荣，女，1985年7月10日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张慧峰，山西晋闻律师事务所律师。上诉人牛峰因与被上诉人马春荣买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初6725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理王进萍人、武保民，被上诉人马春荣及委托诉讼代理人张慧峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛峰上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2018）0105民初6725号民事判决书；2、支持上诉人一审中的合理诉求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不准。被上诉人是从上诉人手中购买的房屋。2018年2月7日白雪梅(第二购买人)经过太原美益美房产经纪有限公司，购买王金满万豪明珠第二号楼20层2003号室房屋一套。白雪梅在交纳10000元定金和8400元中介费后，取得该房屋的购买权。2018年3月5日白雪梅与上诉人约定59万元将该房屋购买权转让给上诉人。上诉人交付白雪梅定金4万元，白雪梅出具了收据，并且把王金满的《房屋买卖合同》、定金收据和白雪梅出具的收据（其内容包括房屋价款59万元，具备合同性质)、《委托书》交给了上诉人。2018年3月5日上诉人与被上诉人口头约定上诉人66万元(包括更名费用2.8万元)把该房屋卖给被上诉人，双方约定上诉人协助被上诉人办理好房屋过户手续。2018年3月6日，上诉人让被上诉人直接支付王金满55万元（加之前白雪梅支付的定金1万元共计56万元);交给万豪集团过户费2.8万元，办妥了更名马春荣的《房屋买卖合同》。另外约定被上诉人支付欠上诉人房款8.2万元后，上诉人将万豪明珠和马春荣签订的《房屋买卖合同》和出具《收款收据》交给被上诉人。此房因为第一购房人王金满以前是出租的，上诉人、被上诉人三方约定待租户租期结束后，再将该房钥匙交给被上诉人。以上可以清楚证明该房屋不是被上诉人直接从王金满手中购买的。二、一审对证据不足的认定欠妥。1、王金满的《房屋买卖合同》和《定金收据》，白雪梅出具的《收据》《委托书》足以证明该房屋买卖存在中间环节。2、上诉人与被上诉人有针对这个房屋买卖的《通话录音》和《微信聊天记录》,一审没有采纳上诉人要求司法鉴定的诉求,只以被上诉人不予认可而否定因此形成的房屋买卖行为和欠款事实明显欠妥。3、被上诉人是带人强行打开房门住进去的。2018年4月19日租户租期结束，承租人拒绝给上诉人钥匙，上诉人找小店居委会协调，居委会派出治安员到场，王金满拒绝到场，无奈调解人员让上诉人更换了锁芯住了进去。2018年4月20日小店居委会治安队调解，被上诉人愿意出3.5万元了结此事，因为差距太大上诉人不能接受，调解未果。2018年5月14日被上诉人(手机号130XXXX****)打电话给上诉人(手机号186XXXX****，承认欠上诉人8.2万元)，让上诉人去派出所解决问题。上诉人夫妇去了派出所，被上诉人只说要房子，不说支付欠款，民警调解无果。2018年5月27日上诉人在该房屋内休息，被上诉人和家人在撞门并强行把门打开换了锁芯，几人一起殴打上诉人，上诉人打110报警，派出所民警才让上诉人出来，被上诉人在没有付清欠款的情况下，强行住了进去。上诉人与被上诉人房屋买卖纠纷，小店派出所(派出所有详细资料)和小店居委会曾经派人进行调解，小店居委会出具了《证明》材料，一审法院认定上诉人证据不足欠妥。4、万豪明珠应当给马春荣的《房屋买卖合同》、《收款收据》怎么能够到了上诉人手中，一审没有给予依法的认定。5、王金满56万元出卖的房屋，在房价疯长的时候55万元卖给被上诉人明显与常理冲突。三、一审认定的"被上诉人履行支付付款的义务，并且在开发商处办理了更名手续，并且已交实际居住使用该房屋......，原告应当承担举证不能的法律后果"与事实不符。被上诉人支付55万元，买到王金满56万元的房屋，其中1万元定金是怎么抵顶购房款的?上诉人如果和该房屋买卖没有任何关系，上诉人会无缘无故给臼雪梅支付定金4万元，让被上诉人55万元购买59万元该房，支出去的定金问谁要呢?一审认定"被上诉人对交更名费收据的真实性无异议，对其他证据均不予认可"。更名费收据不是在被上诉人手中，而是在上诉人手中，一审法官就此事实没有要求被上诉人作出合理解释，等于不考虑这些证据的存在。被上诉人明显违背诚信原则，隐瞒与上诉人房屋买卖过程的诸多事实，欺骗了法庭。综上所述，被上诉人在此房屋买卖中，给上诉人造成严重损失，一审法院以上诉人举证不足认定此案有违公正，请求贵院基于以上事实，给予作出公平合理的判决。马春荣辩称，1、对于上诉人所陈述的事实及请求部分均不认可，上诉人所陈述的事实与请求和一审中所陈述的事实与客观实际情况不符，为虚构和捏造的。2、上诉人非争议房屋的所有权人，对房屋无占有、使用、收益、更没有处分的权利。上诉人主张其支付被上诉人购房款无从谈起，其主张不能成立。3、且对争议房屋在2018年3月6日被上诉人已同房屋所有权人签订买卖合同并支付购房款和办理相应的手续。对于上诉人所陈述的同白雪梅之间存在的所谓的买卖与本案无关，被上诉人并不知情。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。牛峰向一审法院起诉请求：1判令被告马春荣支付原告牛峰购房款82000元；2、被告支付原告违约金5000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月6日，马春荣与案外人王金满签订一份《房屋买卖协议》，约定王金满将其名下坐落于太原市小店区万豪明珠3号楼1单元2003号，建筑面积99．2平方米的一套房屋以560000出售给被告。马春荣当日通过银行转账支付王金满550000元。后马春荣向涉案房产的开发商太原市佳鑫诚房地产开发有限公司交纳更名费28000元，将涉案房产更名至马春荣及其丈夫陈军名下，并与该公司签订《房屋买卖合同》，合同约定出卖人为太原市佳鑫诚房地产开发有限公司，买受人为马春荣与陈军。现马春荣已经入住使用上述房屋，该房屋未办理产权登记。本案庭审中牛峰提供一份案外人王金满、白雪梅于2018年2月7日签订的《房屋认购书》，约定王金满将万豪明珠3号楼1单元2003号房屋以560000的价格卖给白雪梅，白雪梅在签订确认书后支付王金满定金10000元，于2018年3月5日将剩余房款付清，王金满于2018年5月1日将房屋腾空交予白雪梅。该协议另附王金满收白雪梅10000元定金的收据。牛峰陈述，2018年3月5日，白雪梅将上述购房资格转让给牛峰，牛峰向白雪梅交纳40000元定金，后得知马春荣有购房意向，与其口头约定牛峰将涉案房屋以66万元的价格（含更名费2.8万元）出售给马春荣，并协助马春荣办理房屋买卖及更名等事宜。争议发生后，太原市小店区小店街办小店社区居民委员会的治安人员给牛峰、马春荣进行调解，当时马春荣方代表对欠款事实没有异议。针对上述陈述意见，牛峰提供王金满、白雪梅于2018年2月7日签订的《房屋认购书》、牛峰支付白雪梅40000元定金的收据、太原市佳鑫诚房地产开发有限公司与马春荣签订的《房屋买卖合同》、马春荣支付更名费25000元的收据以及电话录音、微信聊天记录、调解员的书面证言。马春荣对交更名费收据的真实性无异议，对其他证据均不予认可，否认曾派代表参与调解。马春荣称，其一开始与牛峰联系购房事宜，后发现牛峰并非涉案房屋的所有人，故不再联系，不认可与牛峰之间存在口头协议。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明，未提供证据或者提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。马春荣作为购房人从房屋产权人王金满处购得涉案房屋，履行了支付房款的义务，并在开发商处办理了更名手续，且已经实际居住使用该房屋，针对涉案房屋的交易行为已经履行完毕。牛峰称，马春荣是经过牛峰的介绍、撮合及协助，最终完成涉案房产的交易，根据双方的口头约定马春荣应当支付其82000元。马春荣对牛峰的主张不予认可，否认与牛峰存在口头约定，且现有的证据无法证明双方之间存在意思表示真实且合法的合同关系，牛峰应当承担举证不能的法律后果，故牛峰要求马春荣支付购房款82000元、违约金5000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告牛峰的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交了新证据：1、2018年11月2日太原市小区区小店街办小店社区出具的情况说明，证明这个交易是存在的。２、购房合同及查询回单照片，证明合同是后补办的。被上诉人质证认为，这两份证据均不属于新证据，已经超过了举证期限。情况说明不能证明该房屋是从上诉人处购买的，说明中所陈述的4月19日，其实是有租客的，承租腾房的时间，当天是关于房屋腾房的纠纷，并不存在购房事宜。对证据2真实性认可，确实进行了补办合同，2018年3月29日补办的。当时是因为3月6日签的合同，是被上诉人去发开发商处，由于不知道该房屋的所有权人是谁，在查询过程中知悉房屋所有权人是王金满的，被上诉人就与王金满签了合同，打了款，当时就过了户。上诉人提交向太原市公安局小店分局（小店派出所）调取证据的申请，经与其申请中提供的调解员电话联系，称没有形成书面的调解材料。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”涉案房屋的交易行为已经履行完毕，被上诉人作为购房人从房屋产权人王金满处购得涉案房屋并履行了支付房款的义务，已在开发商处办理了更名手续，现已实际居住使用该房屋。上诉人称涉案房屋系被上诉人从其手中购买，并口头约定66万元卖给被上诉人，被上诉人对此不认可。现有证据无法证明双方之间存在意思表示真实且合法的合同关系，故上诉人主张被上诉人应支付82000元的购房款及5000元的违约金依据不足。综上所述，牛峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1974元，由上诉人牛峰负担。本判决为终审判决。审判长 张俊红审判员 冯云昌审判员 牛晓斌 二〇一九年五月二十一日书记员 李晔君