安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初2108号 原告：胡某1，女，汉族，2005年8月13日出生，住合肥市包河区。 法定代理人：黄丽艳（系原告母亲），女，1979年4月8日出生，汉族，住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：夏一十，安徽睿正律师事务所律师。 被告：方俊，男，汉族，1978年7月14日出生，住合肥市包河区。 被告:胡某2，男，汉族，2008年8月2日出生，住合肥市包河区。 法定代理人：方俊（系胡某2父亲），男，汉族，1978年7月14日出生，住合肥市包河区。 第三人：周先进，男，1972年11月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人:娄尔玉，国浩律师（合肥）事务所律师。 原告胡某1诉被告方俊、胡某2共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理期间，本院依法追加周先进作为第三人参加本案诉讼。原告胡某1法定代理人黄丽艳、委托诉讼代理人夏一十，被告方俊、第三人周先进及其委托诉讼代理人娄尔玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某1向本院提出诉讼请求：1、确认原告对位于合肥市滨湖欣园16栋1408室的房屋享有45平方米的所有权；2、判令二被告协助原告拍卖位于滨湖欣园16栋1408室的房屋，所获拍卖款项的45%归原告所有;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月，合肥市滨湖新区建设投资有限公司组织对包河区烟墩街道下辖的胡李村一组、二组、塘头组进行拆迁。被告方俊一户属烟墩街道胡李村一组，户籍家庭成员3人，分别为被告方俊、女儿胡某1、儿子胡奥样，每人获得45平方米的产权调换（共计135平方米）。后被告方俊处分了35平方米的份额，实际获100平方米的房产，房屋具体位置为滨湖欣园16栋1408室。2014年10月，被告方俊与妻子黄丽艳离婚，经法院调解：原告胡某1由黄丽艳抚养，被告胡奥样由被告方俊抚养。2018年10月，原告发现被告方俊己将滨湖欣园16栋1408室转卖他人，侵犯了原告的共有权利，原告监护人黄丽艳得知后多次向被告方俊主张原告的合法权利，但被告不予理睬。被告方俊的行为侵犯了原告的财产权利，原告己不再与被告共同生活，没有共有的基础，涉案房屋应当予以分割。被告现无能力支付房屋折价款项，原告只能要求依法拍卖涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国未成年人权益保护法》等法律的规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告方俊辩称：我当时卖房屋是迫不得已的，因为我做生意资金周转借了高利贷，后期为了偿还贷款，不得已卖房，之所以没有告知原告的母亲，是害怕她不同意，对于原告享有的权益我方予以认可，我方也同意在今后会予以补偿。 第三人周先进辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应该驳回。1、本案原告不享有涉案房屋的份额，涉案房屋是因征地拆迁，以产权调换的方式获得的安置面积，因原告是未成年人，没有个人财产，对拆迁的房屋的所有权也是属于本案的被告方俊，或者是方俊和黄丽艳共同所有的；2、已经出售的35平米里，属于黄丽艳和方俊安置权利的一部分，因出售时为黄丽艳和方俊婚姻存续期间，出售后的转让款也用于家庭开支，因此即使按每人份额45平米计算，那么原告也不可能再拥有涉案房屋的45平米权益；3、在出售涉案房屋前被告方俊曾和第三人说过，原告的母亲和被告方俊离婚的时候口头约定，涉案房屋归被告方俊所有，另一套房屋滨湖家园24#1807室归原告母亲所有，方俊曾对第三人说他有权出售涉案房屋；4、本案第三人和被告方俊签订的房屋买卖合同是合法有效的，合同的形式是完备的，原告和被告均有签字按手印，还有被告胡某2本人自己的签字，还有本案被告方俊现任妻子郭明玲的签字按手印。房屋转让的价格也是符合当时的市场行情的，在签完协议次日后，被告方俊将房屋交付给我方，第三人向方俊支付了房款85万元，第三人签订合同是善意的，应当认定买卖合同合法有效，被告方俊应当按合同的约定向第三人履行产权过户等手续；5、原告诉请第一项要求确认涉案房屋的所有权，根据物权法有关规定，房屋的所有权应当经过行政登记才能确认权利，本案原告要求人民法院对未登记权属的房屋确认所有权没有法律依据，原告的诉讼请求第二项没有法律依据。 经审理查明：被告方俊与原告母亲黄丽艳原系夫妻关系，二人在夫妻存续期间共生育两名子女，分别为女儿胡某1和儿子胡某2。2014年10月11日，方俊和黄丽艳在本院的主持下，达成调解协议，二人离婚，胡某1由黄丽艳抚养，胡某2由方俊抚养。 2007年10月24日，方俊所在的合肥市包河区烟墩胡李村拆迁。2014年7月28日，方俊与合肥市城市建设重点工程指挥部包河区办公室签订《滨湖新区房屋拆迁安置协议书》，方俊实际安置100m2房屋一套。 2018年11月2日，合肥市包河区烟墩街道胡李社区工作站出具《证明》一份，载明：“兹有我居方俊，男，身份证：3401221978××××××××。回迁安置在滨湖欣园16栋1408室。情况属实，特此证明”。2019年1月16日，合肥市包河区烟墩街道胡李社区工作站、合肥市包河区烟墩街道建设办公室、合肥市包河区烟墩街道办事处出具《证明》一份，载明：“兹有我方俊，男，身份证：3401221978××××××××。长子胡某2，男，3401112008××××××××。长女胡某1，女，身份证3401232005××××××××。该户三人于2014年（人均45平方置换面积）安置在滨湖欣园16栋1408室。以上情况属实，特此证明”。 庭审中，黄丽艳与被告方俊均陈述，方俊、胡某1、胡某2按照人均45m2的标准享有安置面积，在安置房屋前，方俊处置了35m2安置面积，所得款项用于家庭生活。 另查明：周先进系合肥市包河区烟墩街道欣园社居委工作人员。 2018年9月10日，方俊与第三人周先进签订《房屋买卖合同》，方俊将位于合肥市包河区房屋（面积约为100m2）出售给周先进，房屋出售价款为100万元。2018年9月10日，周先进向方俊支付2万元；2018年9月18日，周先进向方俊支付78万元；2018年10月22日，周先进向方俊支付3万元；2019年1月26日，周先进向方俊支付2万元。 2018年10月14日，周先进与案外人周文娟签订《房屋租赁协议》，将滨湖欣园16栋1408室出租给周文娟，租期一年，自2018年10月15日至2019年10月14日。 截至起诉时，滨湖欣园16栋1408室房屋尚未办理产权登记。 再查明：胡某1出生后，户口申报在方俊家庭户下，2017年7月28日，黄丽艳将胡某1的户口迁至黄丽艳家庭户下。 上述事实，有原告提交的身份证户口簿、民事调解书、拆迁通知书、拆迁协议书、证明，被告方俊提交的身份证户口簿、银行交易明细，第三人周先进提交的房屋买卖合同、房屋租赁协议、转账记录、收条等书证及原、被告、第三人当庭陈述的内容予以证实。 本院认为，本案的争议焦点：1、方俊与周先进签订的房屋买卖合同的效力；2、原告是否享有案涉房屋的份额。 1、方俊与周先进签订的房屋买卖合同的效力。 首先，周先进作为合肥市包河区烟墩街道欣园社居委工作人员，应当了解滨湖欣园属于拆迁安置小区，房屋的原始取得应是拆迁安置所得。 其次，周先进在与方俊签订房屋买卖合同时，对合同所涉房屋的权属应尽到谨慎审查义务，合同中明确载明，出卖人（甲方）处的签字为“方俊、胡某2、郭明玲、胡某1”，合同下方甲方处签字为“方俊、胡某2、郭明玲”，庭审中，周先进陈述，出卖人（甲方）处的签字由其签署，由此可以看出，周先进对房屋的共有情况是明知的。从黄丽艳和方俊提交的户口簿记载的内容可以看出，胡某1的户口2017年7月28日即迁出方俊家庭户，周先进陈述，在签订房屋买卖合同时，方俊仅向其出示户口簿复印件，该陈述与实践中的房屋交易行为（审核相关证件的原件）并不相符，即便是复印件，也能够反映出胡某1户口迁出的事实，故对于房屋买卖合同下方胡某1未签字的情况，周先进未能作出合理解释。 再次，方俊与周先进合同约定的房屋交易均价为1万元/m2，结合房屋买卖合同签订的时间及房屋所处的位置，本院认为，该价格明显低于同期市场交易的平均价格。 综上，本院认为，周先进购买案涉房屋时，并不构成善意第三人。同时，方俊作为房屋的部分权属人，擅自处分全部房产，其处分行为是效力待定的，须经有权处分人对其行为进行追认，方为有效。而原告以起诉的实际行动客观上对被告方俊的处分行为进行了否认，故方俊擅自处分全部房产的行为是无效行为，方俊与周先进签订的房屋买卖合同中涉及胡某1份额的亦为无效。 2、原告是否享有案涉房屋的份额。 原告胡某1因户籍原因，应享有部分案涉房屋权属份额，但案涉房屋是以原有效建筑面积与安置建筑面积进行产权调换后而得，而原有效建筑面积胡某1没有产权，胡某1也未缴纳产权调换结算差价，结合方俊已处置了35m2安置面积，所得款项用于家庭生活，实际安置面积为100m2的客观情况，经综合考虑，本院酌定胡某1享有合肥市包河区房屋25%的权属份额。 根据庭审查明的事实，案涉房屋尚未办理产权登记，房屋分割条件暂不具备，故原告要求拍卖案涉房屋并就拍卖款受偿的诉请，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告胡某1享有合肥市包河区房屋25%的权属份额； 二、驳回原告胡某1的其他诉讼请求。 案件受理费4025元，减半收取计2012.5元，由原告胡某1负担894.5元，被告方俊负担1118元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 赵 亮 二〇一九年五月二十四日 书记员 强博雅 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。