江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初320号原告：江西省长隆厨具有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城路669号B区7栋，统一社会信用代码：91360103556034791H。法定代表人：谌玉娣，该公司经理。委托代理人：黄志勇，江西东昉律师事务所律师。执业证号：13601200310220927。委托代理人：袁亮智，江西东昉律师事务所律师。执业证号：13601201910084627。被告：江西昊固新材料科技有限公司，住所地：南昌市南昌县莲塘镇莲塘北大道899号鹿鼎爱丁堡商业街34栋2单元1608室，统一社会信用代码：91360121MA3647L88C。法定代表人：江志明，该公司经理。委托代理人：徐江帆，江西秦风（南昌县）律师事务所律师，执业证号：13601200310939658。委托代理人：刘涛，江西秦风（南昌县）律师事务所（实习）律师，执业证号：36011808110203。第三人：江西殷实实业发展有限公司，住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区虎山村，统一社会信用代码：91360121693720798P。法定代表人：殷谷泉，该公司董事长。第三人：南昌小蓝经济技术开发区金湖管理处虎山村民委员会，住所地：南昌小蓝经济技术开发区金湖管理处虎山村民委员会。负责人：殷谷泉，该村委会主任。第三人：殷文荣，男，1967年1月18日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告江西省长隆厨具有限公司（以下简称长隆公司）与被告江西昊固新材料科技有限公司（以下简称昊固公司）、第三人江西殷实实业发展有限公司（以下简称殷实公司）、南昌小蓝经济技术开发区金湖管理处虎山村民委员会（以下简称虎山村委会）、殷文荣物权纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依照被告昊固公司的申请依法追加殷实公司、虎山村委会、殷文荣为本案第三人。第一次开庭原告长隆公司委托代理人黄志勇、袁亮智、被告昊固公司委托代理人徐江帆、刘涛到庭参加诉讼。第二次开庭原告长隆公司委托代理人黄志勇，被告昊固公司委托代理人徐江帆、刘涛，第三人殷实公司法定代表人殷谷泉、第三人虎山村委会主任殷谷泉、第三人殷文荣到庭参加诉讼。第三次开庭原告长隆公司委托代理人袁志亮，被告昊固公司委托代理人徐江帆、刘涛，第三人殷实公司法定代表人殷谷泉、第三人虎山村委会主任殷谷泉、第三人殷文荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告在10日内返还原告2号厂房及办公楼（位于小蓝经济开发区金沙四路以西、虎山新村进村马路以南面积约1950㎡、价值100万的2号厂房及面积约600㎡、价值约60万的办公楼）；2：请求判令被告向原告支付占有使用费（参照市场月租金3万元暂从2018年2月1日计算至2018年11月30日，后续占用费从2018年12月1日算至搬离日止）；3、本案诉讼费用等均由被告承担。事实和理由：原告于2012年1月1日与虎山村委会签订了《土地租赁合同》，虎山村委会将位于虎山新村进村马路以北的12亩土地租赁给原告。后在2012年2月份原告与虎山村委会达成口头协议，将虎山新村进村马路以北的12亩土地换成虎山新村进村马路以南的16.2亩土地租赁给原告。原告在2012年3月份开始在租赁的土地上建造2座厂房及一栋办公楼，并在2013年1月1日与虎山村委会重新签订了一份《土地租赁合同》。原告在2014年年底将两座厂房及1栋办公楼建好，并投入使用。后由于厂房离原告距离较远，原告在2016年年底将建造好的厂房闲置。后在2018年1月份，原告发现建好的2号厂房及办公楼被被告昊固公司非法占有。原告曾找被告昊固公司协商要求被告从原告的2号厂房及办公楼中退出，但被告置之不理。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求判如所请。被告昊固公司辩称：1、被告昊固公司系合法、善意取得涉案土地使用权和厂房所有权。2017年9月12日，被告与第三人殷实公司签订了《村集体土地租赁暨地上房产、建筑物转让合同》，合同约定被告租赁本案的土地并合法受让了该土地上的厂房及建筑物。被告按约向第三人殷实公司支付了土地租金及地上建筑物的转让费，被告即善意合法的取得了土地上的厂房及建筑物的所有权。后被告投入巨资对原有建筑物进行了改造和修饰，并安装了生产建材的机械设备。被告在租赁土地和受让建筑物后，并未有任何人前来要求协商返还厂房和土地事宜，故原告诉称与事实和法律不符。2、原告的证据不足以证明涉案土地及厂房归其使用或所有。虽然原告于2012年、2013年两次与第三人虎山村委会签订了《土地使用权租赁经营合同》，但原告并未按照合同约定向第三人虎山村委会支付租金。故2017年9月12日虎山村委会村办企业殷实公司（本案第三人）将该涉案土地出租给了被告，虎山村委会将出租给原告的16.2亩土地缩减到7.7亩，而出租给被告的土地上的建筑物属于虎山村委会独资村办企业殷实公司所有。殷实公司于2017年9月将该地上建筑物转让给被告，被告系该地上建筑物的合法权益人。原告没有证据证明被告租赁的土地及地上建筑物归其所有，原告租赁土地上的建筑物实际上是第三人殷文荣（即原告法定代表人谌玉娣前夫）投资建造，该地上建筑物实际所有权人系殷文荣或殷文荣与谌玉娣夫妻关系存续期间的共同财产，即原告不享有涉案土地厂房及建筑物的使用权和所有权。即使涉案土地建筑物系原告所建造，但该地上建筑物已由原告法定代表人谌玉娣的前夫殷文荣转让给了第三人殷实公司。该转让行为符合表见代理特征，系有效的。故原告对涉案土地及厂房不享有物权。4、由于原告在履行与虎山村委会的土地租赁合同中，严重违约，超过六个月未向虎山村委会支付年租金，根据原告与虎山村委会签订的合同第四条第三款之规定，村委会有权终止合同收回土地。现虎山村委会已依据合同约定向原告提出了解除涉案土地租赁合同，原告的土地租赁权益已丧失，不享有涉案土地及建筑物的物权。第三人殷实公司述称：1：按照和原告签订的租赁合同约定，涉案厂房如果没有经过虎山村委会的同意是不能出租和转让的。最早第三人殷文荣是把二号厂房和1栋办公楼卖给了案外人，后来被虎山村委会发现后才知道不能转让。按照合同约定虎山村委会将二号厂房和办公楼收回来了，为收回涉案厂房村委会借了月息2分半的借款，因借款购买涉案厂房给村委会造成了重大的经济损失。为了避免村委会的经济损失继续扩大，后与被告昊固公司协商，虎山村委会决定将涉案厂房以230万元价格出卖给了被告昊固公司。我们认为殷文荣卖厂房是和谌玉娣一起同意了的，因为厂房当时有人在里面做事，我们收回来的时候厂房是空置状态。办公楼里居住的是谌玉娣的亲戚，我们卖的时候他们已搬离，恰恰能证明谌玉娣是知情的。第三人虎山村委会述称内容和第三人殷实公司一致。第三人殷文荣述称：厂房已经卖出，要收回是不现实的。收取租金也是不可能的，我转卖厂房谌玉娣是知情的，并没有提出异议，我有权处分涉案厂房和办公楼。经审理查明：2012年1月1日原告与第三人虎山村委会签订了《土地使用权租赁经营合同》一份，虎山村委会将位于南昌小蓝经开区金沙四路以西、虎山新村进村马路以北的12亩土地租赁给原告用于开设厨房设备的生产经营加工基地，租赁期限为15年，从2012年1月1日至2027年4月1日，租金按年支付，若超过六个月不支付年租金，虎山村委会有权终止合同，收回土地。合同约定该土地原告不得转租，如需转租须经虎山村委会书面同意。该《土地使用权租赁经营合同》有虎山村委会盖章及原告公司法定代表人谌玉娣签字。2013年1月1日双方又重新签订了一份《土地使用权租赁经营合同》，合同约定虎山村委会将位于南昌小蓝经开区金沙四路以西、虎山新村进村马路以南区域的16.2亩土地租赁给原告使用。租赁期限为15年，从2013年1月1日至2028年4月1日。后在2012年2月份原告与虎山村委会达成口头协议，将虎山新村进村马路以北的12亩土地变成虎山新村进村马路以南的16.2亩土地租赁给原告，租金按年支付，若超过六个月不支付年租金，虎山村委会有权终止合同，收回土地。合同也约定该土地原告不得转租，如需转租须经虎山村委会书面同意。该合同均有双方签字盖章。原告公司法定代表人谌玉娣在2012年委托赵国民在租赁的土地上建造2座厂房（每座厂房面积1800平米）及一栋办公楼（三层共约600平米）。该两座厂房及办公楼均未有正规报建审批手续。厂房和办公楼完工投入使用后，第三人虎山村委会于2013年6月至2016年9月租赁了其中办公楼用于办公。2016年12月第三人殷文荣将该两座厂房的西面厂房（即2号厂房）及办公楼以2160000元卖给了第三人殷实公司（系第三人虎山村委会全资村办企业），双方未签订书面的买卖合同。2017年7月12日，第三人殷实公司与被告昊固公司签订了《村集体土地租赁暨地上房产、建筑物转让合同》，合同约定殷实公司将南昌小蓝经开区金沙四路以西、虎山新村进村马路以南区域的10.26亩土地租赁给被告昊固公司使用，并同时将其地上建筑物殷实公司受让来的西面厂房及办公楼以人民币2300000元卖给被告昊固公司。昊固公司分三次向殷实公司支付了该2300000元转让款，殷实公司向昊固公司出具了收据三张，分别在收款事由一栏注明了“购买厂房资金”或“转让长隆厨具厂房款”。昊固公司取得土地使用权和厂房、办公楼后，对厂房及办公室进行改造和修饰，并安装了生产建材的机械设备用于生产。另查明：原告长隆公司法定代表人谌玉娣与第三人殷文荣原系夫妻关系，双方于2010年9月29日办理登记结婚，于2012年8月6日办理离婚登记。第三人虎山村委会于2019年3月12日向原告邮寄了《解除合同通知书》一份，以原告超过六个月未足额缴纳租金为由解除双方签订的《土地使用权租赁经营合同》。庭审后，原告放弃要求被告支付办公楼的占用费申请，并将2号厂房的占用费计算方式变更为按其1号厂房的年租金150000元标准计算，占用费从2018年2月1日算至搬离之日止。以上事实，有原告提供的《土地使用权租赁经营合同》两份、协议书、收条、照片、谌玉娣个人账户转账记录，被告昊固公司提供的《村集体土地租赁暨地上房产、建筑物转让合同》、证明、收据、情况说明、殷实公司信息、谌玉娣和殷文荣的结婚、离婚信息、解除合同通知书、快递单记录及各方当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与第三人虎山村委会签订的两份《土地使用权租赁经营合同》，均系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，原告合法取得了合同约定土地的租赁使用权。原告在租赁土地上没有办理任何审批手续新建了办公楼一栋、厂房两座，属违法建筑，第三人殷文荣在未取得原告的书面授权的情况下将该办公楼及其中一座厂房（2号厂房）卖给了第三人殷实公司，该买卖行为无效。第三人殷实公司又将该办公楼及2号厂房转卖给了被告昊固公司，因该建筑物属违法建筑，故其转卖行为亦无效。两次买卖行为无效，各方应相互返还建筑物及购房款。本案中，被告昊固公司通过买卖行为取得办公楼及2号厂房的行为无效，故其使用属于原告所有的办公楼及2号厂房属于侵犯了原告的物权，理应从办公楼及厂房中搬离。至于其所支付的购房款可另案向第三人殷实公司主张，第三人殷实公司也可另案向第三人殷文荣主张购房款。基于被告昊固公司系2017年7月12日购买并开始使用案涉办公楼及2号厂房，故原告诉请被告从2018年2月1日开始计算厂房占用费的诉请，本院予以支持。原告在庭审后表示放弃对办公楼的占用费请求，只要求被告支付厂房的占用费，不违反法律规定，本院予以同意。考虑到原告的1、2号厂房在同一地段且面积一致，且1号厂房的同期租金标准为每年150000元，本院为了节约司法鉴定资源，同时认为参照1号厂房的租金标准计算2号厂房占用费合情合理，故本院认为2号厂房的占用费按每年150000元标准计算至被告搬离之日止为宜。至于被告辩称的其系合法、善意取得的涉案办公楼及2号厂房的辩论意见，本院认为，本案第三人殷文荣买卖该办公楼及2号厂房时并未取得原告公司授权，事后也未经原告公司追认，其在2012年8月6日即与原告公司法定代表人谌玉娣办理了离婚手续，其和第三人殷实公司在2016年12月口头约定的买卖合同不能视为针对原告公司的表见代理行为。同时，由于该建筑属于违法建筑，不能成为交易标的物，故不存在善意取得制度适用。故对于被告的答辩意见本院不予采纳。至于第三人虎山村委会在本案纠纷受理后于2019年3月12日向原告邮寄了《解除合同通知书》一份，以原告超过六个月未足额缴纳租金为由解除双方签订的《土地使用权租赁经营合同》一事，本院认为，第三人虎山村委会在本院受理本案纠纷前并未以原告违约向原告书面解除合同，而是在诉讼期间发出解除合同通知，该行为不能改变本案诉讼前已确定的合同效力及履行状态，故不能产生解除合同的法律效果。即第三人虎山村委会和原告之间的《土地使用权租赁经营合同》尚继续有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，判决如下：一、被告江西昊固新材料科技有限公司在本判决生效之日起30日内将其占用的属于原告江西省长隆厨具有限公司所有的位于南昌小蓝经济技术开发区虎山村委会金沙四路以西、虎山新村进村马路以南的办公楼及2号厂房返还给原告。二、被告江西昊固新材料科技有限公司在本判决生效之日起30日内向原告支付2号厂房占用费（按年租金150000元标准从2018年2月1日起计算至搬离之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21900元，由被告江西昊固新材料科技有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  万明华人民陪审员  戴玖红人民陪审员  王 燕二〇一九年五月二十日书 记 员  刘文莉