黑龙江省佳木斯市东风区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0805民初143号原告：王洪涛，男，1973年6月21日出生，汉族，农民，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：李文彬，男，通河县司法局三站乡法律服务所法律工作者。被告：赵培儒，男，1969年8月30日出生，汉族，律师，住佳木斯市向阳区。第三人：殷智慧，女，1989年3月17日出生，汉族，住佳木斯市东风区。原告王洪涛与被告赵培儒、第三人殷智慧案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王洪涛的委托代理人李文彬，被告赵培儒到庭参加诉讼，第三人殷智慧经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。王洪涛向本院提出诉讼请求:1.撤销（2018）黑0805执异25号执行裁定书；2.撤销（2018）黑0805财保2号民事裁定书；3.确认位于佳木斯市山水家园××楼××室87.2㎡房屋所有权归王洪涛所有，并停止对该房屋的执行；4.赵培儒承担诉讼费。事实及理由：王洪涛与殷智慧于2016年12月11日签订了《房屋买卖合同》，殷智慧将佳木斯市山水家园××楼××室87.2㎡房屋，以人民币20万元价格出售给王洪涛，约定交房日期为2017年1月11日。约定交房期至，殷智慧将房屋钥匙交给了王洪涛，王洪涛已实际占有，仅因案涉房屋系按揭房，无法办理产权变更登记手续，该房屋的产权仍登记在殷智慧名下。2018年6月19日，王洪涛得知该房屋由赵培儒以（2018）黑0805财保2号民事裁定书作了保全，赵培儒的财产保全侵害了王洪涛的合法权益，王洪涛于2018年7月16日依法向佳木斯市东风区人民法院提起异议申请，请求予以审查，解除对佳木斯市山水家园××楼××室87.2㎡房屋的保全措施。佳木斯市东风区人民法院以（2018）黑0805执异25号执行裁定书驳回了王洪涛的异议请求。王洪涛对该裁定不服，提起了案外人执行异议之诉。王洪涛认为：王洪涛与殷智慧签订了房屋买卖合同后，履行了合同约定的全部义务，交付了全部房款，并在（2018）黑0805财保2号民事裁定书下达前实际占有使用了该房屋，王洪涛对该房屋具有所有权，只是没有变更产权登记，但未变更产权登记不是王洪涛的过错或懈怠，是因该房屋系按揭房屋，无法变更产权登记。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，王洪涛购买占有涉案房屋系善意，未能办理产权过户手续不是原告的过错，且在查封前即已经实际占有，并不影响王洪涛对涉案房屋权利的取得和实现，因此，王洪涛关于停止对涉案房屋的执行请求，应当得到支持。根据相关法律规定诉至贵院，请求依法支持王洪涛的诉讼请求。赵培儒辩称：一、殷智慧没有出庭，无法核实王洪涛买卖合同和交款收据的真实性，无法证实王洪涛交纳了购房款，王洪涛不能证实合同上的签字为殷智慧所写；二、赵培儒保全查封行为在前，王洪涛无法证实在赵培儒保全查封该房屋之前已入住了该房屋，无交接手续，所谓的房钥匙系王洪涛抢房时私自换锁所得，无水电、物业、供热、电信等票据证实其交接入住的此房屋。2016年12月签订房屋买卖合同，到2018年6月1日才通过抢房换锁入住，不符合常理；三、购房价格不合理，王洪涛称花20万元购买了此房屋，但此房87.2平方米，每平方米价格应在5000元左右，总价款应为45万元左右，20万元的价格明显低于市场价格，不符合常理，明显是借贷关系写的房屋买卖；四、王洪涛称该房屋已在银行办理了按揭贷款，但在双方的房屋买卖合同中并没有就办理抵押贷款的事做出说明，也未就继续偿还银行贷款的事做出约定，明显与常理不符，从而证明当初王洪涛并非是为了购房，而不过是为了借贷而作的担保；五、王洪涛称殷智慧是2016年12月11日签订的房屋买卖合同，但2016年12月以后的房屋贷款并非王洪涛交纳，而是一直由殷智慧及其父母交纳，这也证明了王洪涛与殷智慧并非真实房屋买卖关系的，而是贷款担保关系。王洪涛提供不出其偿还银行贷款的凭证；六、赵培儒与赵艳秋的通话录音可以充分证实，王洪涛与殷智慧父母之间是借贷关系，只不过用殷智慧的名下的房屋为借款做了担保，而写了房屋买卖合同。根据《最高院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理；七、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王洪涛实为借贷名为买卖的购房合同是非法的，在查封该房屋前王洪涛并未占该房屋，2018年6月1日后虽通过暴力、四次换锁等行为入住，但殷智慧一家不认可，是非法抢占；王洪涛20万元的购房款明显低于该房屋市场价格，明知该房屋有银行贷款但对此没有一点约定，既不偿还银行贷款，也不约定谁偿还贷款，王洪涛所谓的购房合同中未就办理产权过户的事宜做出约定。王洪涛的上述行为完全不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当承担举证不能的不利后果。八、本案举证责任在于王洪涛，王洪涛没有能证明诉讼请求。综上所述，王洪涛与殷智慧及其父母之间系民间借贷关系，王洪涛与殷智慧之间的房屋买卖合同是为借款提供的担保，王洪涛没有证据证明该房屋是其合法购买并占有，其请求不能成立，请求依法驳回王洪涛的起诉。殷智慧未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对存在争议的王洪涛提交的证据：一、房屋买卖合同书一份,证明王洪涛与殷智慧于2016年12月11日签订房屋买卖合同，约定殷智慧将位于佳木斯市山水家园二期11号楼3-502室出售给王洪涛，价款为20万元，交房时间为2017年1月11日前，合同约定殷智慧所出售的房屋无债务、抵押、查封他项权利的负担，否则由殷智慧负责。赵培儒对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为,1、该房屋87平方米以20万元的价格购买，明显低于市场价，不到市场价二分之一。2、房屋过户费用由那方承担没有明确，不符合买卖合同的特征，其本质就是殷智慧父母种地赔钱，无力偿还欠款，通过其朋友郭老五、郭某向王洪涛借的高利贷，20万元每月利息1.2万元，已经偿还了14万元，因为殷智慧的父母在偿还借款利息，所以该房屋一直没有交付给原告，该买卖合同书不过为借款做的担保；二、收据一份，证明殷智慧已实际收到购房款20万元，交款时间为2016年12月11日，案涉房屋殷智慧已出售王洪涛，王洪涛已交付了全部价款，赵培儒对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为收据签字是殷智慧签字，没有相关的转账凭证证实，不能证明殷智慧收到了该笔款项，该款实际是支付给了殷智慧的父母，属于借贷关系，不过是用房屋做担保；三、销售不动产统一发票一份，证明开发商黑龙江鼎业房地产开发有限公司出具的房屋买卖协议，房屋面积87.2平方米，殷智慧具有涉案房屋的处置权，赵培儒对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为，该证据只能证明案涉房屋所有权人为殷智慧，交付给王洪涛只是为了父母借款提供的担保；四、租房协议一份，证明2017年1月15日，王洪涛将案涉房屋出租给了案外人邵凯，租期三年，王洪涛已实际占有案涉房屋的事实。赵培儒对该证据真实性提出异议，认为，1、邵凯没有出庭作证，无法核实租房协议的真实性；2、没有租金收款凭证，不能确定该协议确实履行了；3、该协议是王洪涛与邵凯串通、伪造的，目的为了造成入住的假象。五、物业费票据三张，证明因该房屋没有变更登记，王洪涛以殷智慧的名义缴纳物业费，王洪涛已实际占有案涉房屋的事实。赵培儒对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为，三张票据的时间均为2019年1月22日，王洪涛与物业公司串通，补交了近期的物业费，不能证明王洪涛在查封该房屋前已经占有使用了该房屋，该房屋查封的时间为2018年1月30日，即便王洪涛于2018年6月1日抢占了该房屋，殷智慧一家已不知去向，无法变更物业交费的相关手续，只能延用殷智慧的名义，这也充分证明王洪涛没有合法的手段交接该房屋，只不过是抢占后将殷智慧一家赶跑的事实；六、证人郭某的证言，证明案涉房屋是郭某做的中介，房款是通过郭某的银行账户交付的，赵培儒对郭某证言提出异议，认为，郭某和王洪涛是一起放贷的，郭某与王洪涛串通，编造房屋买卖的事实；赵培儒提交的证据赵培儒与殷智慧母亲赵艳秋通话录音光碟一张，证明1、该录音系赵培儒与殷智慧母亲赵艳秋的通话；2、王洪涛与殷智慧之间是借贷关系，借钱人实际是殷智慧父母殷利和赵艳秋，其父母因承包土地赔钱债台高筑，为了偿还其他债权人的借款不惜花六分利从王洪涛借款20万元，每月付利息1.2万元，已偿还14万元；3、由于殷利与赵艳秋已无借款抵押物，为了保险王洪涛与殷智慧签了房屋买卖合同，实为其父母做的担保；4、殷智慧已30多岁未成家，名下只有一套房屋，无处居住，王洪涛听说赵培儒已申请将该房屋查封，为了取得诉讼优势，造成入住该房屋的假象，自2018年5月起多次采取暴力手段，恐吓殷智慧及其父母搬出该房屋，后来又采取四次换锁等方式强占了该房屋，至今为止房屋内仍有殷智慧一家的日常用品；5、殷智慧一家为此曾多次报警（未查到报警记录）。王洪涛对该证据提出异议，认为，不清楚殷智慧母亲的声音，无法确定主叫手机号131××××****机主，1、光碟不是原始载体，有剪接，内容不真实；2、该录音多处体现赵培儒在诱导殷智慧的母亲；3、关于王洪涛买房是基于其在佳木斯市有生意，经常在佳市居住，买房是刚需。本院对上述证据认定如下：赵培儒对王洪涛提交的证据一、二、三、五证据的真实性无异议，本院对上述四份证据的真实性予以认定，对赵培儒关于证据四的质证意见予以采信，对该证据本院不予确认。因赵培儒对证据六的真实性提出异议，而证人单某，未提交其它证据佐证其所陈述的内容，因此，对该证人证言不予采信。王洪涛对赵培儒提交的证据七提出的异议理由，本院予以采纳，对该证据不予确认。本院经审理认定的事实如下：王洪涛与殷智慧于2016年12月11日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：殷智慧将佳木斯市山水家园××楼××室87.2㎡房屋，以人民币20万元价格出售给王洪涛，约定交房日期为2017年1月11日。因案涉房屋系按揭房屋，双方至今未办理房屋产权变更手续。本院于2018年6月19日，以（2018）黑0805财保2号民事裁定书予以查封，本院（2018）黑0805民事判决书生效后，赵培儒作为申请执行人就本案申请了执行，本院又以（2018）黑0805执异25号执行裁定书对案涉房屋进行了续封；王洪涛于2018年7月16日依法向佳木斯市东风区人民法院提起异议申请，请求予以审查，解除对佳木斯市山水家园××楼××室87.2㎡房屋的保全措施。佳木斯市东风区人民法院以（2018）黑0805执异25号执行裁定书驳回了王洪涛的异议请求。王洪涛对该裁定不服，现提起了案外人执行异议之诉。以上事实有房屋买卖合同书、收据、销售不动产统一发票、租房协议、物业费用票据等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，王洪涛与殷智慧签订房屋买卖合同时，明知案涉房屋系按揭房屋，且该房屋在发放贷款的银行进行了抵押登记情形下，在未征得银行方同意，签订上述买卖合同，侵害了第三方暨银行方的合法权益，存在明显过错，应认定为无效合同，不符合“如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定的情形，因此对王洪涛提出的撤销（2018）黑0805执异25号执行裁定书；撤销（2018）黑0805财保2号民事裁定书；确认位于佳木斯市山水家园××楼××室87.2㎡房屋所有权归王洪涛所有诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王洪涛的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告王洪涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  苏革勋人民陪审员  卢明霞人民陪审员  王 影二〇一九年五月六日书 记 员  高黛晴