浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终1546号上诉人（原审被告）：杨建清，女，1959年7月15日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：郑桂贤，北京大成（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄兆斌，男，1972年10月22日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：朱梓胡，浙江金瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林炳坦，男，1950年5月19日出生，汉族，住平阳县。上诉人杨建清因与被上诉人黄兆斌、林炳坦案外人执行异议之诉一案，不服浙江省平阳县人民法院（2018）浙0326民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，通过庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。杨建清上诉请求：1.撤销平阳县人民法院作出的（2018）浙0326民初5154号民事判决，对林炳坦名下坐落于平阳县江山西路68号一层店面及四层401室套房（以下简称涉案房屋）继续执行；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：涉案房屋属于林炳坦所有，黄兆斌提供的房屋买卖契约系伪造的。2014年间，贵院执行人员对林炳坦的配偶作谈话笔录，其陈述该房产并未出售。2015年1月26日，平阳县水头镇泾口社区也证明涉案房屋属于林炳坦所有。黄兆斌所谓的220万元购房款，其实是黄兆斌与林炳坦之间的其他经济往来。黄兆斌提供的“电表更名的声明”和“电表户名”的证据系伪造，黄兆斌称，电表已于2014年5月15日过户到他名下，表格备注显示原用户名称为林炳坦，但是，在同一时间又过户到林炳锐名下。经过平阳县法院查实，电表户名一直在林炳锐名下，至今供电部门关于《欠费停电通知》还是通知林炳锐。另外装修协议内容也不真实。因此，法院适用《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，明显错误。原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄兆斌辩称，上诉人认为涉案房屋买卖虚假、黄兆斌向林炳坦的汇款非购房款、装修协议内容不真实，均缺乏相应的证据证实，至于用电信息是用电部门出具的，不可能伪造，用水存在两个水表，其中一个以黄兆斌的名义安装。因此，黄兆斌在涉案房屋被查封之前已购得该房屋并占有使用的事实清楚、证据充分，原审判决恰当，请求二审法院驳回杨建清的上诉，维持原判。被上诉人林炳坦未提供答辩意见。黄兆斌向原审法院起诉请求：1.确认原告与被告林炳坦签订的《房屋买卖合同》有效，并解除对涉案房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。原审庭审中，黄兆斌放弃确认原告与被告林炳坦签订《房屋买卖合同》有效的诉讼请求。一审法院认定事实，2012年6月4日，原告黄兆斌与被告林炳坦签订《房屋买卖契约》，约定被告林炳坦将其所有的涉案房屋作价220万元出让给黄兆斌。该契约签订后的当天，黄兆斌通过银行转账方式向林炳坦支付购房款200万元，加上6月2日支付的购房定金20万元，已付清全额房款。随即，林炳坦向黄兆斌交付房屋。黄兆斌买受上述房屋后，于2013年下半年对401室房屋进行重新装修并入住。不久后，黄兆斌因中风，于2014年冬搬回老家乡下居住。68号店面房在转让之前出租给温州名选电器有限公司使用，林炳坦已收取租金至2013年12月19日。因此，2013年12月20日，黄兆斌与温州名选电器有限公司签订《店面出租补充协议书》，黄兆斌继受林炳坦的出租人权利。由于林炳坦因房屋系重建并改成套房未获取新的房产证，故黄兆斌买受涉案房屋后至今未能办理产权过户手续。法院在执行杨建清与林炳坦民间借贷纠纷一案中于2016年9月1日查封上述涉案房屋，2018年5月16日作出（2014）温平水执民字第127号公告，责令林炳坦或房屋实际使用人自行腾空迁出涉案房屋，黄兆斌向法院提出执行异议申请，法院于2018年6月25日作出（2018）浙0326执异54号执行裁定，驳回黄兆斌的异议请求。另查明，2014年1月20日，法院作出（2013）温平水商初字第248号民事判决，判令林炳坦偿还杨建清327000元及利息，林炳坦至今尚未履行。原审法院认为，本案争议焦点是黄兆斌对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权利，是否应当停止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，黄兆斌与林炳坦于2012年6月4日签订房屋卖尽契约并于当日支付全部购房款。后原告对房屋进行装修并于2013年下半年入住。对于黄兆斌提供的购房当日支付购房款200万元的关键证据，杨建清未持异议。关于涉案房屋水电用户名分别登记为黄兆斌、林炳坦、林炳锐三人的名字皆因房屋系重建并改成套房未获取新的房产证的原故，并不影响黄兆斌已购买涉案房屋的事实。因此黄兆斌的诉请符合上述四项情形，黄兆斌对上述涉案房屋享有物权期待权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，黄兆斌对涉案房屋的购房行为属于善意取得，并无存在相互串通损害第三人的合法权益行为。根据物权优于债权的原则，黄兆斌的合法权益应当优先得到保护。综上所述，黄兆斌要求停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：停止对坐落于平阳县水头镇江山西路68号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；案件受理费8633元，由杨建清、林炳坦承担。二审中，上诉人杨建清向本院提供证据如下：1.林炳坦房屋权属登记信息查询证明；2.泾口社区证明；3.房屋租赁协议书；证据1-3拟证明涉案房屋买卖不真实，涉案房屋系被上诉人林炳坦所有；4.电表用户名信息表、电表更名的声明、用电客户基本信息，拟证明电表用户名不是黄兆斌，证明黄兆斌提供的证据系伪造的；5.欠费停电通知，拟证明欠费停电通知显示涉案房屋系林炳坦所有；6.《泥水装潢协议书》、《木工装潢协议书》，拟证明涉案房屋装潢是按照先油漆后木工的顺序，这明显违背常理，因此，装潢合同、购房合同系伪造的；7.证人证言，拟证明涉案房屋至今都是林炳坦居住，涉案房屋属虚假买卖；8.用水情况查询清单，水费缴纳情况显示，2013年没有缴纳水费，证明没有产生用水情况，涉案房屋在2013年6月装修并入住是虚假的；9.平阳县人民法院（2014）温平水执民字第127-1号执行裁定书、平阳县人民法院（2018）浙0326执异54号执行裁定书，证明涉案房屋被法院依法查封的事实；10.当庭提供林炳坦妻子杨建松的录音录像光盘一份，拟证明林炳坦未将涉案房屋出卖给黄兆斌的事实；11.2014年的房屋买卖契约，拟证明黄兆斌又将涉案房屋出卖给林炳锐的事实。被上诉人黄兆斌质证认为，录音录像光盘虽系新证据，但杨建松与林炳坦关系紧张，已经分居，其与杨建清又系亲姐妹，会偏袒杨建清，其陈述与事实不符；2014年的房屋买卖契约内容不真实，系黄兆斌之妻为取得在当地办厂的优惠条件所出具的虚假契约。其他证据不属于新证据，在一审时均经过质证，质证意见与一审一致。本院认证认为，黄兆斌对杨建松录音录像光盘的本身真实性没有异议，但对其陈述的内容有异议，杨建松与双方当事人均有利害关系，该证言又系单一证据，无法与其他证据相印证，本院不予采信。对于2014年的房屋买卖契约，林炳坦的一审委托代理人林炳锐称该房屋买卖契约是不真实的，黄兆斌未将涉案房屋出卖给林炳锐，本院对该证据的真实性不予认可。本院对其他证据的真实性予以确认，但无法证明上诉人杨建清主张的待证事实。本院二审根据一审当事人提交并经庭审举证质证的证据，确认一审判决认定的事实。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人黄兆斌向被上诉人林炳坦购买涉案坐落于平阳县水头镇江山西路68号店面房和401室套房是否真实，黄兆斌对该房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄兆斌提供的房屋买卖契约、银行汇款凭证、林炳坦出具的收条显示，黄兆斌为购买涉案房屋与林炳坦于2012年6月4日签订了房屋买卖合同，黄兆斌支付了购房款，可见涉案房屋买卖合同已实际履行，涉案房屋买卖真实。且涉案房屋买卖发生在该房屋被法院查封之前，另外根据黄兆斌提供的店面出租补充协议书、用水情况查询清单、客户变更用电申请表、领款凭证等可以证明黄兆斌在涉案房屋被法院查封之前已取得对该房屋的占有、使用和支配权利。至于未办理房屋过户手续是由于林炳坦的老房拆除重建后未取得新的房产证，故无法办理房屋过户手续，非黄兆斌的过错原因造成。故黄兆斌对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，对涉案房屋应当排除执行。但涉案的68号房屋除包括店面房和401室套房外还包括601室套房，原判判令停止对68号房屋的执行，表述不当，应予纠正。另外查封行为属于执行措施，是否解除查封不属于本案的审查范围，当事人若有异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。原审作出解除对涉案房屋查封的判决确有不当，应予撤销。另需要指出的是，本案案由为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第二项规定，案外人提起执行异议之诉，应有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。黄兆斌提出的一审诉讼请求为“解除对涉案房屋的查封”，虽并非明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，但从其陈述的事实和理由分析，其实质上是针对执行标的即涉案房屋排除执行的诉讼请求，一审法院应对此予以释明，询问其是否变更诉讼请求，但一审法院未向黄兆斌释明执行异议之诉应有的诉讼请求，有失妥当。原审中林炳坦与黄兆斌的意见一致，应列林炳坦为第三人，原审将其列为被告不当，本院一并予以指正。综上所述，杨建清的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省平阳县人民法院（2018）浙0326民初5154号民事判决；二、停止对涉案坐落于平阳县水头镇江山西路68号店面房和401室套房执行；三、驳回黄兆斌的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各8633元，均由上诉人杨建清负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 叶 峰审 判 员 徐玲珑二〇一九年五月二十日法官助理赵凌代书记员 厉铭莹