安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0104民初1019号原告：刘天恒，女，汉族，1972年4月14日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李勇，上海申藴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，安徽信拓律师事务所律师。原告：殷嘉禾，女，汉族，1993年7月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李勇，上海申藴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，安徽信拓律师事务所律师。被告：合肥一航万科地产有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路297号，统一社会信用代码91340100667947577B。法定代表人：高涵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈沅，安徽安泰达律师事务所。委托诉讼代理人：杨秀云，安徽安泰达律师事务所。被告：合肥万科商业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区琥珀山庄下沉式广场134号位。统一社会信用代码91340100098209397P。法定代表人：王昂，董事长。委托诉讼代理人：李静文，该公司员工。委托诉讼代理人:应飞，安徽安泰达律师事务所。原告刘天恒、殷嘉禾与被告合肥一航万科地产有限公司（以下简称一航万科公司）、合肥万科商业管理有限公司（以下简称万科商管公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘天恒、原告刘天恒、殷嘉禾委托诉讼代理人张静、被告一航万科公司委托诉讼代理人陈沅、杨秀云、被告万科商管公司委托诉讼代理人李静文、应飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘天恒、殷嘉禾向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即赔偿原告逾期交房损失10万元按照月租金2.5万元（自2017年1月1日至2017年5月1日止）；2、依法判令被告立即赔偿原告因交付房屋不符合合同约定给原告造成的租金减少损失；3、依法判令被告立即修复房屋存在的渗水问题；4、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年9月30日，原告与被告合肥一航万科地产有限公司（以下简称一航万科）就案涉房产购房优惠、返租事宜签订《协议书》，约定原告购买一航万科开发的位于合肥市望江西路金色名郡商304室房产，建筑面积503.14平方米；原告同意将案涉房产无偿交给被告一航万科指定公司经营3年并与一航万科指定公司另行签订房屋租赁合同，在此基础上，一航万科给予原告购房优惠，并在购房款中一次性予以扣除。按照《协议书》约定，原告与被告一航万科指定公司南京抟风飞度投资管理有限公司（以下简称抟风公司）签订了《租赁协议》，约定租期3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2012年11月23日，原告与被告一航万科签订了购买案涉房产的《商品房买卖合同》，对于案涉房产位置、价款、交付时间、规划设计、违约责任等进行了约定。上述协议签订后，被告一航万科直接将案涉房产交付其指定公司租赁经营。2016年12月31日，案涉房产租赁到期，被告一航万科应当将原告所购商铺按照商品房买卖合同约定的交房条件原状交付原告。遗憾的是，案涉房产存在墙面渗水严重的问题，且案涉房产所在的商场一层违背规划擅自开门、已不是购房时规划的封闭式商场等问题，无法满足约定交付使用条件。由于原告系从被告一航万科处购买的案涉房产，也是按照一航万科的指定将案涉房产无偿交给一航万科安排的公司租赁经营，且一航万科自2014年10月起实际取得了案涉房产的租赁经营权，被告一航万科应当对案涉房产逾期交房、存在各种问题给原告造成的损失承担赔偿责任。原告多次通知被告一航万科尽快解决案涉房产现有问题，均未得到处理。为避免损失进一步扩大，原告只能于2017年5月1日暂时接收了存在上述问题的案涉房产，被告一航万科应当赔偿逾期交房给原告造成的损失，支付房屋存在渗水等问题的修复费用。由于该房产存在上述种种问题未予解决，案涉房产的价值远低于封闭商业广场的同类房产价值，出租该房产的租金也远低于市场价格，被告一航万科应当赔偿原告的房产减值、租金减少损失。由于被告合肥万科商业管理有限公司（以下简称万科商管）根据被告一航万科的指定成为案涉房产的承租人，万科商管应当与一航万科共同赔偿案涉房产租赁期间产生的上述问题及逾期交房给原告造成的损失。为了保护原告的合法权益，根据法律的规定，现特诉至贵院，望判如所请！被告一航万科公司辩称：一、答辩人已按合同约定标准、按期交付符合合同约定条件的房屋且被答辩人实际接收，故其诉称答辩人逾期交房无事实依据。（一）答辩人已按期交付符合合同约定条件的房屋，履约适当。答辩人与被答辩人于2012年11月23日就购买金色名郡1号综合楼304商铺签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十三条及补充协议约定涉案房屋交付标准为毛坯交付。涉案房屋于2011年12月30日开工，2013年12月5日经验收合格，答辩人于2013年12月20日取得《建设工程规划许可证（正本）》，涉案房屋符合合同约定交付条件，答辩人即通知被答辩人前往办理交房手续。答辩人已按约履行交付义务，履约适当。（二）被答辩人已办理房屋交接手续，实际接收涉案房屋。2014年1月21日，被答辩人签署了《万科广场房屋交接单》及《客户钥匙/物品签收单（资料文件）》，确认涉案房屋在合同约定的交付日期前已具备交付条件，被答辩人正常办理了收房流程，领取了钥匙、住宅使用说明书等资料，已实际接收房屋。同日被答辩人签署了《万科广场临时管理规约》，承诺遵守规约及其附件的全部内容，同意承担因违反该规约的相应责任。答辩人已将符合合同约定交付条件的房屋按期交付被答辩人，被答辩人也已实际接收了房屋，故被答辩人要求答辩人赔偿逾期交房损失无事实依据。二、涉案房屋符合合同约定且被答辩人已实际出租使用，被答辩人主张租金减少、房产减值损失无事实依据。（一）答辩人严格按规划设计建设施工，房屋所在工程已经验收合格，被答辩人主张答辩人擅自改变规划无事实依据。涉案房屋所在的万科金色名郡1号综合楼于2013年12月5日经各单位验收合格，合肥市规划局于2013年12月20日依法核发《建设工程规划许可证（正本）》，确认该工程符合城市规划要求。许可证载明“该建筑功能为商办……框架核心筒结构……地上1-3层为商业和公厕”。答辩人在该工程施工过程中虽进行过两次规划变更，但均未涉及商场一层开门问题，许可证中已明确除载明的变更外，其他均按原建设工程规划许可证要求不变。答辩人严格按规划设计建设施工，并未擅自改变涉案房屋所在工程的建设规划，被答辩人未能提供证据证明答辩人改变规划，故其所主张的因答辩人擅自改变规划导致涉案房屋租金减少、减值损失无事实依据。（二）被答辩人已将涉案房屋出租给他人经营，不存在租金损失、房产减值损失。被答辩人与陈世光签订了《房屋租赁合同》，约定其将房屋租赁给陈世光用于网咖经营，月租金为15000元。陈世光于2017年4月29日起即进场装修，经验收合格后开业，现该网咖正在经营中，且经营状况良好，并不存在交付房屋不符合合同约定造成租金损失、房产减值损失。（三）就原告诉请被告支付涉案房屋存在渗水等问题的费用，如渗水部位属于被答辩人保修范围的，被答辩人可以予以维修。综上所述，答辩人作为出卖方，已按期交付符合合同约定及建设规划的房屋，答辩人履约适当；被答辩人也已实际接收房屋并出租房屋，实际使用房屋。被答辩人所诉答辩人逾期交付、交付房屋不符合合同约定，要求赔偿逾期交房损失、房屋租金损失及减值损失无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告万科商管公司辩称：一、抟风公司只将租赁协议项下的权利转让给答辩人，答辩人仅享有权利，无须承担义务。被答辩人与南京抟风飞度投资管理有限公司（以下简称“抟风公司”）就涉案房屋签订了《租赁协议》，约定由抟风公司租赁被答辩人所购买的万科金色名郡1号综合楼304商铺（以下简称“涉案房屋”），租赁时间为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。协议生效后，被答辩人将房屋出租给抟风公司经营。2014年10月17日，抟风公司出具《授权书》，将其与被答辩人签订的《租赁协议》项下中作为承租方在该协议中的权利全部转给答辩人享有，明确了具体的委托权限。答辩人只受让了权利而没有承担义务，租赁合同项下承租方的义务应由抟风公司继续履行。二、答辩人已通知被答辩人交还涉案房屋，被答辩人称逾期交房无事实依据。（一）答辩人已于租赁期限届满前书面通知被答辩人办理交房手续，被答辩人主张逾期交房无事实依据。根据租赁协议约定，涉案房屋的租赁期至2016年12月31日止。答辩人于2016年11月1日向被答辩人发《交还通知书》，通知被答辩人原合同约定的租期即将到期，答辩人将于2016年12月20日前开始交还房屋并办理房屋交还手续。答辩人已提前通知被答辩人办理收房手续，故被答辩人主张答辩人逾期交房无事实依据。（二）答辩人已按合同约定条件将涉案房屋返还被答辩人，履约适当。答辩人在交还通知书中明确提出被答辩人应在收到通知后3日内以书面形式回复答辩人是否需将房屋恢复至《商品房买卖合同》约定交还标准交还。因被答辩人一直未按答辩人在通知书中列明的方式回复答辩人，故按照原租赁协议中约定了房屋交还时保持房屋及设施、设备的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，故答辩人按房屋现状交还。而根据答辩人交付的房屋现状来看，完全符合租赁协议约定的条件，房屋可以正常使用，故被答辩人主张答辩人逾期交房、交付房屋不符合合同约定条件无事实依据。如被答辩人认为答辩人交还房屋不符合合同约定，也应依法依约要求抟风公司承担合同义务。三、被答辩人已将涉案房屋出租给他人正常经营，被答辩人主张赔偿租金损失无事实及法律依据。答辩人按合同约定将涉案房屋通知交还被答辩人后，被答辩人已实际自行接收房屋；且被答辩人已将涉案房屋出租给陈世光用于网咖经营。陈世光于2017年4月29日起即就涉案房屋进行装修，验收合格后开业，现正在经营中且经营良好。综上所述，答辩人虽经抟风公司授权享有涉案房屋承租方的相关权益，但并未实际使用涉案房屋。在被答辩人与抟风公司租赁协议期满后，答辩人已将房屋通知交还被答辩人，被答辩人自行接收房屋后将房屋出租给他人经营使用，涉案商铺正在经营中且经营良好。故被答辩人诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。四、本案为商品房买卖合同法律关系，答辩人非本案适格被告。本院经审理认定事实如下：2012年9月30日，甲方（出卖人）一航万科公司与乙方（买受人）刘天恒、殷嘉禾签订《协议书》一份，就乙方为获得甲方开发的合肥万科红广场的购房优惠、乙方承诺将所购买房屋无偿交付给甲方指定的南京抟风飞度投资管理有限公司经营一定期限等相关事宜，达成协议，双方约定：乙方购买一航万科公司开发的位于合肥市望江西路金色名郡商304室房产，建筑面积503.14平方米；乙方同意甲方将其购买的上述房屋，无偿交给甲方指定的南京抟风飞度投资管理有限公司经营3年，自甲、乙双方在买卖合同中约定的交房期限之日起计算；房屋价格的优惠约定有甲方给予乙方的优惠为总房价的18%，合计958904元作为实际优惠金额，该优惠金额将在双方签订的买卖合同总价中一次性予以扣除。以上优惠适用范围仅适用于乙方购买该房房款，不包括其他任何附属及配套费用。乙方向南京抟风飞度投资管理有限公司交付房屋的期限，为甲乙双方在买卖合同中约定的交房期限等。后，出租方（以下简称甲方）刘天恒、殷嘉禾与承租方（以下简称乙方）南京抟风飞度投资管理有限公司签订了《租赁协议》，约定：租期3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金及支付方式为由于商业前期需要培育，为使得市场长期繁荣，获得后期长远利益，甲方自愿免收乙方租赁期内的全部租金，以支持乙方对市场的培育；租赁期间相关费用为乙方或实际承担人负责交纳；房屋维修与使用约定有在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任和费用，均由甲方负责等。合同还进行了其他约定。2012年11月23日，出卖人一航万科公司与买受人刘天恒、殷嘉禾签订《商品房买卖合同》，合同约定：交付期限为2013年12月31日前，交付条件为取得《建设工程规划许可证（正本）》；出卖人逾期交房违约责任约定有出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金等；保修责任约定为买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围内发生的质量问题，出卖人应当履行保修的义务等；合同还对房屋的位置、价款等进行了约定。刘天恒、殷嘉禾按约定支付了房款。2014年1月21日，刘天恒、殷嘉禾与一航万科公司办理房屋交接手续，领取了钥匙、住宅使用说明书等资料。刘天恒、殷嘉禾将所购房屋交由南京抟风飞度投资管理有限公司使用。另查明：2013年8月26日，出租方一航万科公司与承租方合肥今点投资管理有限公司、担保方南京抟风飞度投资管理有限公司签订《租赁合同》，就位于合肥市望江西路金色名郡商304室房产出租事宜达成一致。2014年10月16日，甲方一航万科公司与乙方合肥今点投资管理有限公司、丙方南京抟风飞度投资管理有限公司签订《合同终止协议书》，甲乙丙三方一致同意解除三方的租赁合同。2014年10月17日，南京抟风飞度投资管理有限公司出具《授权书》一份，南京抟风飞度投资管理有限公司案涉房产的租赁权益授权由万科商管公司行使，万科商管公司获得实际租赁权。2016年11月1日，万科商管公司向刘天恒、殷嘉禾发出了《交还通知书》，言明于2016年12月20日前开始交还房屋被。2017年5月5日，刘天恒、殷嘉禾委托安徽信拓律师事务所向一航万科公司发出《律师函》一份，言明，商铺存在墙面渗水严重、已不是购房时封闭式商业广场等问题未予解决，无法满足交付使用条件等……，我方只能于2017年5月1日暂时接收了丰存在问题的上商铺等。再查明：出租方（以下简称甲方）刘天恒与承租方陈世光（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于合肥市望江西路金色名郡商304室；租期自2017年5月10日至2019年5月9日；月租金15000元等。2018年5月17日，依刘天恒、殷嘉禾的申请，本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对涉案房屋是否存在质量问题（墙体渗水等）进行鉴定。2018年10月10日，该站出具《合肥市望江西路金色名郡商304室房屋渗水原因鉴定意见书》一份，鉴定意见：金色名郡商304室墙体和现浇板渗水主要与屋面变形縫部位防水失效，外墙窗框安装存在质量缺陷以及烟道处处理不当等因素有关，渗水导致室内墙体和屋面板潮湿霉变，影响正常使用，应进行处理。2019年1月17日，依刘天恒、殷嘉禾的申请，本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对因房屋渗水造成的租金损失（2017年5月1日至2019年1月11日）进行司法鉴定。2019年4月9日，该公司向本院出具《委托材料退回说明函》，言明“渗水对其租金的影响无法进行量化”，将本院委托事项予以退回。上述事实，有原告提交的（返租）协议书、租赁协议、商品房买卖合同、发票、产权证、租赁合同、合同终止协议书、授权书、律师函、房屋租赁合同与被告一航万科公司提交的商品房买卖合同、装修管理服务协议、装修备案表、装修验收退款申请表、押金退款单、收款收据等以及《合肥市望江西路金色名郡商304室房屋渗水原因鉴定意见书》、《委托材料退回说明函》等和原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：合法的合同关系应受法律保护。原告与被告一航万科公司自愿签订《商品房买卖合同》未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应当切实履行。被告应当依合同约定向原告交付质量合格的房屋，被告交付的房屋存在渗水问题，属房屋质量问题，且在保修期内，原告诉请被告予以修复，于法有据，本院予以支持。因被告交付房屋存在质量问题，致使原告迟延四个月(即自2017年1月1日至2017年5月1日)收回房屋，给原告造成一定的损失，被告应予以赔偿，比照原告与案外人签订《房屋租赁合同》月租金约定，本院认为，被告应赔偿原告迟延收房损失60000元（15000元/月*4个月），原告上述诉请，于法有据，本院予以支持；原告诉请，被告应赔偿渗水导致的租金减少损失，无事实依据，本院不予以支持；原告又诉请被告万科商管公司与被告一航万科公司共民承担责任，因原告与被告万科商管公司并无合同关系，依据合同相对性原则，故原告诉请无事实依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告合肥一航万科地产有限公司于本判决生效之日起三十日内修复原告刘天恒、殷嘉禾所有的位于合肥市望江西路金色名郡商304室房屋渗水问题；二、被告合肥一航万科地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘天恒、殷嘉禾所有的位于合肥市望江西路金色名郡商304室因房屋渗水问题导致迟延收房造成的损失60000元；三、驳回原告刘天恒、殷嘉禾的其他诉讼请求。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告合肥一航万科地产有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李立定二〇一九年五月二十二日书记员  潘 敏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。