湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初801号原告：詹海燕，女，汉族，1961年5月26日出生。原告：朱彦霖，女，汉族，1992年5月10日出生。二原告委托诉讼代理人：向建，湖南金州（怀化）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被告：朱莎，女，汉族，1958年2月28日出生。委托诉讼代理人：舒小晖（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告：王珍英，女，汉族，1938年9月10日出生。原告詹海燕、朱彦霖诉被告朱莎、王珍英继承纠纷、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告詹海燕、朱彦霖及委托诉讼代理人向建、唐梅，被告朱莎的委托诉讼代理人舒小晖到庭参加诉讼。被告王珍英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹海燕、朱彦霖向本院提出诉讼请求：1.依法确认怀化市湖天开发区云集路（国税新村*栋）房屋属于王珍英、朱莎、詹海燕、朱彦霖的共同共有财产。2.依法确认被告王珍英与被告朱莎签订的《不动产转移合同》无效。3.判令被告朱莎办理撤销在自己名下的涉案房屋不动产物权登记。4.判令被告王珍英协助原告办理产权变更登记手续，将涉案房屋过户至原告朱彦霖名下。5.本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：王珍英夫妇一直共同居住在位于怀化市鹤城区人民路市文化局院内，二人育有一儿一女，分别为朱毅（原告詹海燕的丈夫、朱彦霖的父亲）、被告朱莎。后王珍英的丈夫去世，王珍英、朱毅、朱莎未对遗产进行分割。2016年12月27日，王珍英与怀化市国有土地上房屋征收办公室签订《国有土地上房屋征收补偿安置房回购协议》，约定征收办以563518元的总价回购位于人民路文化局院内*栋***号房，征收办按约将上述征收款转入了王珍英的指定账户。王珍英用该征收补偿款购买了原告詹海燕的妹妹詹海霞的房屋（即本案涉案房屋），购买后登记的所有权人为王珍英，房屋位于怀化市湖天开发区云集路（国税新村*栋）***室。因被征收的人民路市文化局院内*栋***号房系王珍英夫妻共同财产，该房屋作为遗产，王珍英、朱毅、朱莎未对其进行分割。王珍英利用夫妻共同所有的房屋补偿款购买的怀化市湖天开发区云集路（国税新村*栋）***室仍应当属于遗产，该房屋在未分割前为王珍英、朱毅、朱莎共同共有。2018年5月，原告詹海燕的丈夫、朱彦霖的父亲朱毅去世，詹海燕、朱彦霖成为转继承人，对朱毅继承的其父亲的遗产份额依法享有继承权。因此，原告詹海燕、朱彦霖享有对朱毅在怀化市湖天开发区云集路占有份额的继承权，属于该房屋的共同所有人。2018年6月16日，王珍英与原告朱彦霖（代理人詹海燕）在各房屋共有人都在场的情况下签订《私人交易购房合同》，约定朱彦霖以54万元价格购买怀化市湖天开发区云集路国税新村*栋室，并在2018年8月20日之前将购房款支付给王珍英。但由于王珍英在合同内未填写指定账户，且王珍英居住在朱莎长沙的住所未回怀化，导致原告朱彦霖无法支付购房款。2018年8月24日，王珍英与朱莎在原告不知情的情况下签订《不动产权转移合同》，并办理了相关产权变更手续，将怀化市湖天开发区云集路国税新村*栋室的产权变更至朱莎名下。原告认为怀化市湖天开发区云集路国税新村*栋室作为遗产在分割前应当属于全体继承人共同共有，即属于原告与王珍英、朱莎的共同共有财产。王珍英、朱莎未经原告同意处分该共有财产，且朱莎在明知原告朱彦霖与王珍英签订了购房合同的情况下，仍与王珍英签订《不动产权转移合同》并变更房屋登记，严重损害了原告的合法权益。综上，2018年8月24日王珍英与朱莎签订的《不动产权转移合同》无效。被告朱莎辩称：1、王珍英的购房款来源于向詹海燕的民间借贷，非用征收补偿款购买涉案房屋。原告提供的转款记录看出，王珍英收到房屋拆迁补偿款后，将55万元直接转给了詹海燕。至于转款的理由，詹海燕提供的《证人出庭作证申请》里陈述“王珍英在征收补偿款到账前，是由詹海燕借款向案外人詹海霞支付了购房款”。这里有两个法律关系：一个是詹海燕与王珍英之间的民间借贷，另一个是王珍英与詹海霞的房屋买卖关系。既然不是用共有的遗产购买房屋，房屋在出售前自然属于王珍英个人合法的不动产，符合出售条件，至于王珍英是否擅自处分拆迁款，那是另外一个法律关系，跟本案无关。2、朱莎与王珍英签订的房屋买卖合同未违背任何法律禁止性规定，合同合法有效，且房屋依法办理过户手续，产生了物权变动效力。首先，前面讲到，诉争房屋登记在王珍英名下，根据《物权法》第六条物权公示原则：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”朱莎有理由相信王珍英对该房屋享有所有权（其与出卖人的身份关系不影响合同效力），故朱莎的购房行为，未违反法律禁止性规定，买卖合同合法有效。其次，原告提供的《私人交易购房合同》，第一条注明：“卖方所出售房屋为怀化市湖天开发区云集路（国税新村*栋房屋产权人为：王珍英。”说明原告本身也是认可涉案房屋为王珍英个人所有，而非所谓遗产。最后，一套房屋存在两份房屋买卖合同情况下，根据《买卖合同司法解释三》第九条“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持。…”规定以及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”规定。本案中，被告朱莎在签订房屋买卖合同后，依法支付了全部购房款，且涉案房屋亦过户至朱莎名下，所以涉案房屋的所有权人理应为朱莎，其他人无权主张任何权益。被告王珍英未作答辩。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对下列证据，本院予以确认并在卷佐证：原、被告的身份证复印件、常住人口登记卡、朱万里身份证复印件、死亡医学证明书、火化证明、国有土地上房屋征收补偿安置房回购协议、中国建设银行客户回单、领据、中国建设银行怀化城东支行个人活期明细账查询、詹海燕银行卡新旧账号查询、卡信息查询及银行流水、朱毅身份证复印件、居民死亡医学证明书、户口注销证明、私人交易购房合同、干部任免呈报表复印件、音频资料、结婚证、证人证言、不东产权证、不动产转移合同、银行存款、付款回单、公证书、湖南增值税普通发票、庭审笔录证实。根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告王珍英与案外人朱万里生前系夫妻关系，两人生育儿子朱毅与女儿朱莎。朱毅生前与原告詹海燕系夫妻关系，两人生育女儿朱彦霖。朱万里于2008年7月14日去世。朱毅于2018年5月28日去世。朱万里的父母先于其去世。王珍英与朱万里在婚姻存续期间购买了位于怀化市鹤城区人民路怀化市文化局院内住房。朱万里去世后，2016年12月27日，该房屋被怀化市国有土地上房屋征收办公室征收，该办公室与王珍英签订《国有土地上房屋征收补偿安置房回购协议书》，约定回购总金额为573518元，其中安置回购款为445531元，被征收房屋装饰装修补偿费为90335元，被征收房屋搬迁费为1582元，被征收房屋附属设施等补偿费36070元。2016年12月28日，王珍英获得573518元拆迁补偿款。2016年12月，在拆迁补偿款发放前，经詹海燕联系，王珍英与詹海燕的妹妹詹海霞达成购房协议，约定王珍英购买詹海霞位于怀化市湖天开发区云集路国税新村*栋***房屋，购房价款54万元。因当时王珍英还未获得拆迁补偿款，詹海燕代其支付了购房款。2016年12月28日，拆迁补偿款发放当天，王珍英将55万元转账汇入詹海燕的银行账户。2017年1月9日，205号房屋过户至王珍英名下。朱毅去世后，2018年6月16日，在朱莎、詹海燕、案外人朱海胜、案外人王连英（王珍英妹妹）在场时，王珍英与朱彦霖签订《私人交易购房合同》，约定：房屋产权人王珍英将位于怀化市湖天开发区云集路国税新村房屋（出卖给朱彦霖；成交价54万元；买方以全款的方式购买该房屋，应于2018年8月20日之前将房屋购买款打入卖方指定账户。朱海胜在该合同中见证人处签名，王珍英在甲方处签名，詹海燕在乙方处签名“詹海燕代”。之后，朱彦霖未支付购房款。2018年8月24日，在未告知詹海燕与朱彦霖的情况下，王珍英与朱莎签订《不动产转移合同》，约定：王珍英将位于怀化市湖天开发区云集路国税新村*栋***房出卖给朱莎，成交价54万元；朱莎应于2018年8月25日支付全部价款。2018年8月28日，朱莎取得涉诉205房的不动产权证。2018年8月31日，朱莎通过银行转账的方式向王珍英支付购房款40万元，通过向王珍英的银行账户存款的方式支付购房款14万元。本院认为：位于怀化市鹤城区人民路怀化市文化局院内*栋住房属王珍英和朱万里的夫妻共同财产。朱万里于2008年7月14日去世，根据《中华人民共和国继承法》（以下简称继承法）第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”规定及第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”规定，朱万里去世后，涉案***号房屋的1／2的产权属被告王珍英所有，另外1／2的产权则属于朱万里的遗产。2016年12月，该房屋被怀化市国有土地上房屋征收办公室征收，王珍英获得573518元拆迁补偿款，其中1582元系房屋搬迁费。该搬迁费是对被拆迁户搬迁过渡期间的补偿，不属于对被拆迁房屋灭失的补偿，故不属于遗产范围。其余571936元拆迁补偿款（573518元-1582元）系***号住房因被征收导致的财产性权益的转化，其中的1/2即285968元属于遗产。朱万里的父亲与母亲均先于其去世，根据《继承法》第十条规定，遗产的第一顺序继承人为：配偶、子女、父母，故朱万里的第一顺序继承人为王珍英、朱莎和朱毅。根据《继承法》第四条“继承从被继承人死亡时开始。”规定，2008年7月14日朱万里去世时继承开始。因朱万里没有遗嘱和遗赠抚养协议，故其遗产应按照法定继承处理。继承开始后，285968元遗产实际分割前，该遗产系王珍英、朱莎和朱毅共同共有。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第52条“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。”规定，朱毅在遗产分割前死亡，故朱毅继承遗产的权利由其法定继承人即原告詹海燕和朱彦霖继承。综上，285968元遗产实际分割前，该遗产由王珍英、朱莎、詹海燕和朱彦霖共同共有。王珍英在张万里去世后购买国税新村*栋***房并取得房屋的所有权，故该房屋属于王珍英的个人财产。王珍英作为该房屋的物权人，有权处分该房，因此王珍英与朱莎签订的《不动产转移合同》系有效合同。综上所述，二原告要求确认该***房屋系原、被告四人的共同共有财产、确认《不动产转移合同》系无效合同、要求被告朱莎办理撤销不动产权登记的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。王珍英与朱彦霖虽然签订了《私人交易购房合同》，但朱彦霖未履行交付购房款的主要义务，故朱彦霖要求王珍英协助办理产权变更登记手续，将***房屋过户至其名下，无事实和法律依据，本院不予支持。况且，朱莎已交付购房款并取得该房屋的所有权，朱彦霖的上述诉讼请求目前已经履行不能。原告主张国税新村*栋***房系拆迁补偿款购买，因此该房屋属于遗产。本院认为，物权法第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生法律效力，但法律另有规定的除外。”货币作为一种特殊动产，属于种类物，具有可替代性，银行账户内的资金为货币的另一种表现形式。本案中，王珍英的银行账户内的存款为一般账户，非专项专用账户，不具有将货币特定化的功能，应适用“占有即所有”基本原则，即应以账户名称作为资金权属判断的依据。拆迁补偿款汇入该账户后，王珍英即占有该资金，获得了该资金的所有权。即使王珍英用上述资金购买房屋，也是其支配个人所有的资金的行为，所购买的房屋不应认定为遗产，但分割遗产时，二原告可要求王珍英支付一定数额的货币，双方形成债权债务关系。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下：驳回原告詹海燕、朱彦霖的诉讼请求。案件受理费80元，由原告詹海燕、朱彦霖共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 王 黎人民陪审员 倪 勇人民陪审员 向开富二〇一九年五月二十日代理书记员 肖坤楠