江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初2353号原告:许建华，女，1954年7月16日生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：姚志成，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601201710259840。委托代理人：熊奕琛，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：36011804210065。被告：南昌中环互联信息服务股份有限公司，住所地：南昌市中山路**。统一社会信用代码：91360100731958271Y。法定代表人：刘诗海，公司总经理。委托代理人：彭翚，公司员工。委托代理人：修云龙，公司员工。被告：红谷滩新区中环互联庆刚房屋信息咨询部，经营场所：南昌市红谷滩新区中央香榭花园****商业及车库**。统一社会信用代码：92360125MA36RD4D2Q。经营者：钟庆刚，男，汉族，1993年5月10日生，汉族，住赣州市崇义县。原告许建华诉被告南昌中环互联信息服务股份有限公司、红谷滩新区中环互联庆刚房屋信息咨询部居间合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理。依法由审判员傅少华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许建华的委托代理人熊奕琛，被告南昌中环互联信息服务股份有限公司的委托代理人彭翚、修云龙，被告红谷滩新区中环互联庆刚房屋信息咨询部经营者钟庆刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许建华诉讼请求：1、判令被告赔偿原告6万元经济损失；2、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实与理由：原告在被告提供的居间服务下与卖家邓飞签订了一份房屋买卖合同。签订之前，原告表明了买家是儿子许立，但许立在购房资格上有问题，需要时间去解决和确认，此条件亦获得邓飞的同意。原告出于对被告专业水平的信任，让被告撰写合同条款，并约定过户后由原告支付2.9万元佣金，三方签字合同成立，原告支付10万元定金给邓飞。后许立购房资格一事未能完善，被告于合同约定的时间2017年5月8日向邓飞发出退单通知，但邓飞不承认购房资格条款是针对许立而设立，抓住合同主体是原告本人的漏洞，拒不返还定金。原告起诉，法院判令邓飞返还4万元，原告蒙受损失6万余元。被告提供的居间服务有重大缺陷，若该合同明确原告为代理人而非购房主体，原告便不会损失定金、诉讼费、律师代理费，被告对此应予赔偿。特起诉。被告南昌中环互联信息服务股份有限公司辩称：2017年4月16日订立的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》第十六条第一款“甲乙双方协商同意：自本合同签订之日起的2017年5月8日内，核实乙方是否有购房资格，若无购房资格，则甲乙双方另行协商，协商不成则此合同作废，三方免责，反之，合同正常履行。”有双方签字并有被答辩人捺印与答辩人盖章，系真实意思表示，不存在答辩人故意隐瞒信息的情形；第十六条第五款“甲方同意办理过户手续时不动产证上写乙方指定人员姓名。”足以表明双方均知晓合同的履行存在为指定第三人办理过户的情形，不存在被答辩人所说居间服务具有重大缺陷的情形；从合同条款的解释上来看，被答辩人表明在办理房屋登记时指定登记人员为其子许立，被答辩人与邓飞应当核查许立的购房资格，如因购房资格导致合同不能履行，双方应当协商解决，协商不成三方免责。答辩人收到许立不具备购房资格的通知时已向邓飞发出通知，履行了相应的告知义务，不存在需承担违约责任和赔偿损失的情形；被答辩人于2017年3月21日将原有房屋出售，5月27日正式网签，被答辩人具备相应的购房资格，合同可以继续履行，即使认为房屋实际购买人为许立，其亦可通过其他手续解决许立的户籍问题，不属于合同自始履行不能的情形，不能认为是答辩人故意制造重大缺陷致使被答辩人处于自始违约状态。从《合同法》鼓励交易的角度来看，如果许建华与邓飞如合同订立时所述可以解决户籍及相应问题，当然可以按照合同约定履行合同，合同本身也已注明相应注意事项和解决方式，不存在重大缺陷；相反当合同履行条件不成就时，被答辩方应当与邓飞协商，按约定尽快解决问题，但被答辩人多次拖延，最终引起与邓飞的纠纷，可见被答辩人损失并非因答辩人过错导致，何况合同仍存在继续履行的可能，答辩人不能据此承担损失赔偿责任。请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告红谷滩新区中环互联庆刚房屋信息咨询部辩称：涉案房屋是原告与卖家邓飞商定后，通过我们帮忙签订买卖合同，签订合同当时双方对于房屋价格及定金等均商讨完毕。合同上的约定事项均是买卖双方确定的结果；签订该合同时，我司发现案涉房屋存在限购情况，特意提醒后原告表示会处理户籍问题。因此会有合同上写明的“甲乙双方协商同意，自本合同签订之日（2017年4月16日起至2017年5月8日内），核实乙方是否有购房资格，若无购房资格，则甲乙双方协商，协商不成，则此合同作废，三方免责，反之合同正常履行。”同时约定“甲乙同意办理过户予续时在产证上写乙方人员指定姓名。”正是考虑到买卖双方的实际情况，才会在合同中作出此项规定。经审理查明：南昌市人民政府办公厅于2017年3月8日下发了《南昌市人民政府办公厅关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（洪府厅发［2017］22号），该通知自下发之日起实施。《通知》第8点规定：“调整住宅限购区域及范围。除九龙湖区域和儒乐湖新城外，在市区范围内，暂停向在本市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅；暂停向在本市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅。住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反以上规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。”位于南昌市西湖区团结路12号滨江一号小区7栋2单元1402室房产属邓飞所有，位于限购区域内。2017年4月16日，原告许建华为甲方、与乙方邓飞在丙方被告南昌中环互联信息服务股份有限公司的居间服务下，签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》约定：乙方以总价296万元人民币的价格购买甲方上述房产；乙方首付款为171万元，余款125万元采取银行按揭贷款的方式在银行放款日支付给甲方；合同签订当日，乙方支付甲方购房定金10万元,甲方出具收款收据；第十二条约定：1、甲乙双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任。2、如甲方违约不履行合同义务，须双倍返还乙方定金。如乙方违约，则已支付的购房定金赔偿给甲方并退还甲方已支付的履约保证金。3、如丙方违约不履行合同义务，丙方不得收取甲、乙双方的居间服务费及信息咨询服务费，并退还甲方履约保证金和乙方定金，如给甲方或者乙方造成损失的，应依法承担相应的赔偿责任。第十六条其他事项（如果以上条款与本约定的事项发生冲突，则以本条款为准）：“1、甲乙双方协商同意，自本合同签订之日起的2017年5月8日内，核实乙方是否有购房资格，若无购房资格，则甲乙双方另行协商，协商不成，则此合同作废，三方免责，反之，合同正常履行。”合同签订当日，原告许建华将100000元存入邓飞账户。5月8日下午，邓飞女儿短信通知被告工作人员陈朝杨“今天已经是2017年5月8日，也就是合同约定犹豫期的最后截止日期。今晚24:00之前，如果我没有接到文字信息（短信通知），就视为买方已明确购房资格，同时卖方不再接受买方或中介方以任何原因为由解除协议。只要是买方的原因导致该房屋未成交，已付的合同押金不退，作为违约金由卖家罚没。你作为中介公司的经办人，请跟买家及时沟通决定！”同日晚，被告工作人员回复短信：“我们这个单子确认是退单，我们在走流程。”邓飞女儿和原告许建华之后也互有短信沟通，但沟通未果。被告于2018年6月2日向邓飞寄发办理退单手续的《催告函》，信件被退回。原告许建华于2018年10月18日向本院提起诉讼，要求邓飞返还定金。2018年11月29日本院（2018）赣0103民初6599号民事判决书，认为原、被告及邓飞均有过错，判决邓飞返还原告许建华定金40000元。该民事判决书已经发生法律效力。现原告许建华认为被告提供的居间服务有重大缺陷，故提出如上之诉。另查明，原告许建华为购买本案交易房，签合同之前将自己的房屋出售，具有购房资格，但因其年龄已过60周岁，无法办理按揭贷款。许建华之子许立，于2003年调往广东省深圳市工作，不符合南昌市限购政策规定的购房条件。上述事实，有《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、（2018）赣0103民初6599号民事判决书、2018年11月29日《法庭审判笔录》及原、被告陈述在卷证实。本院认为：生效的（2018）赣0103民初6599号民事判决书认定被告作为专业的居间机构，应熟知本市的限购政策、明确告知双方签约时应注意的事项、并指导服务对象签订不会产生歧义的合同条款，而合同其他约定事项的第1点和第2点相互矛盾，致使买卖双方对条文的理解产生分歧。在合同双方出现纷争后，中介机构应及时组织双方协调，不能久拖不决；导致合同不能履行，三方当事人均有过错。故应减轻被告的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决如下：被告南昌中环互联信息服务股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告许建华经济损失30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，减半即700元，由被告南昌中环互联信息服务股份有限公司承担350元，由原告许建华承担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  傅少华二〇一九年五月二十一日书记员  李俊彦