济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初124号 原告：刘晶，女，1987年9月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孙可心，山东方晖律师事务所律师。 被告：广州市万林富苑酒店投资管理有限公司，住所地广州市。 法定代表人：陈爱文，总经理。 被告：济南市再寓起酒店管理有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：陈宏飞，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：刘勇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 原告刘晶与被告广州市万林富苑酒店投资管理有限公司（以下简称万林公司）、广州再寓起酒店管理有限公司、济南市再寓起酒店管理有限公司（以下简称再寓起酒店）委托合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理。审理中，刘晶撤回对广州再寓起酒店管理有限公司的诉讼请求，本院予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘晶及委托诉讼代理人孙可心，被告万林公司、再寓起酒店的共同委托诉讼代理人刘勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘晶向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋保底收益18667元；2.判令被告结算并支付原告房屋托管收益分成暂定10000元；3.判令被告支付解除合同违约金2000元并赔偿损失4500元；4.判令被告支付延迟支付收益的违约金每天100元，自2018年1月11日起至判决履行之日止；5.判令被告退代购房间用品款82500元；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与万林公司于2017年4月22日签订了《物业委托管理经营合同》，约定原告将槐荫区******房托管给万林公司经营管理，期限自2017年4月22日至2020年9月30日，2017年4月25日原告将房屋交付万林公司，自交付之日起一个月为软装交接期限，完成软装后60天内，原告不享有租金收益。双方约定对原告采用“分成+保底”的分配方式，万林公司每年支付给原告的最低收益金额不低于28000元。双方自2017年7月起开始计并支付保底收益，2017年8月支付了上月的保底收益，但2017年11月至2018年5月的收益至今未付，2018年8月和2018年9月17日以后的收益也未支付，在托管期间被告也未与原告结算收益，被告在合同履行期间单方通知原告解除合同，均已构成违约，被告应按合同约定支付每天100元延迟付款违约金，并支付解除合同的违约金、赔偿原告损失。被告收取了原告代购物品款82500元，至今未按约定购置相应物品，所做装修存在严重质量问题，不能达到使用目的，且原告同意被告代购的前提是将房屋托管给被告实现收益，现合同目的无法实现，且被告存在严重违约，应退还原告支付的款项，并承担违约责任。 万林公司辩称，对原告诉称的事实和理由均不认可，万林公司与刘晶签订的合同明确载明“甲乙方法同意采用分成加保底的方式，二者取其高，若以乙方原因合同解除的保底收益按实结算。双方合同无法实现其目的的原因有：1.涉案房屋大堂正在装修且电梯不能正常使用，顾客无法入住，订房客户要求退房；2.涉案房屋所收电费为0.85元/度，而物业中心将电价调整为1.1元/度，万林公司多次要求刘晶同物业中心予以沟通，但最终没有解决；3.刘晶承诺的供暖没有按时实现，冬季无法达到入住的条件；4.因周围房屋及大堂装修噪音很大，严重影响顾客睡眠，要求退房。在此情况下，万林公司与刘晶协商解除合同，事实上该公寓并未实际经营，万林已支付给刘晶近1万元。涉案公寓为毛坯房，经刘晶同意委托万林公司为其装修并采购家具共计82500元，刘晶在采购清单予以签字认可采购价格，且现在仍可正常使用。请求对原告的诉讼请求予以驳回。 再寓起酒店辩称，其作为本案被告不适格，因合同的相对方为万林公司，万林公司作为独立法人享有独立的民事权利能力，请求驳回对再寓起酒店的起诉。 刘晶围绕诉讼请求依法提交了物业委托经营管理合同、代购委托书、配置清单、收据、证明、维修现场照片、银行交易流水、解除合同通知函、租房合同等证据，万林公司提交了关于商业用电下调的通知，关于冬季供暖的通知、委托装修合同、微信截图等证据，再寓起酒店未提交证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：2017年4月22日，刘晶作为甲方与万林公司作为乙方，签订了《物业委托管理经营合同》一份，约定：乙方接受甲方委托，为甲方提供物业经营管理，托管物业位于山东省济南市槐荫区******房；托管物业附属设施的详细清单，在甲方交付托管物业时，由双方清点后签字盖章确认；本次托管期限自2017年4月22日起至2020年9月30日止，甲方应在2017年4月25日前将符合约定条件的托管物业交付给乙方，托管物业交付给乙方起1个月内由乙方通知甲方验收软装交接，自甲方完成验收软装之日起60天为筹备及培育期，在此期间，甲方不享有任何租赁收益；甲乙双方同意，甲方与乙方采用“分成+保底”的分配方式，保底租金与分成租金两者取其高，对于取得的租赁收益，委托物业所在建筑物（或小区）所有以同一户型进行委托租赁的业主将作为一个整体与乙方注册设立的“特定项目公司”按照各占的比例进行租赁收益分配，即全体业主享有50%，乙方注册设立的“特定项目公司”享有50%，之后再按各位业主委托物业的建筑面积及实际委托日期计算各自应得收益，甲方与乙方设定的每年甲方托管的房屋甲方最低收益金额不低于28000元。每月25日前，乙方注册设立的“特定项目公司”将甲方应得的租赁收益支付到甲方指定账户，乙方注册设立的“特定项目公司”也可以委托并透过第三方代理将上述租赁收益支付给甲方，最后一期租赁收益应在租赁服务期限届满后三十个工作日内结清；托管期内，如因物业公司的干涉等因素，影响到乙方对托管物业的正常经营，甲方应及时与物业公司沟通、协调，保证乙方能够正常经营；本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金2000元；无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付分成收益超15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元，超过30日，甲方有权单方解除合同；托管期间，若任一方无故解除本合同的，则解约方应按2000元违约金赔偿被解约方。同日，刘晶作为甲方与万林公司签订了附件《代购委托书》一份，约定甲方委托乙方全权代为购买甲方涉案房屋房内家电家具及房间用品，代购配置房间用品全款为82500元。同日，刘晶签署了《乐梦中心软装配置清单17年3月》，软装合计价格29800元。2017年4月28日，万林公司出具收据一份，载明收取刘晶家饰家电代购费用29800元及硬装费用52700元，共计82500元。2018年9月7日，乐梦公寓服务中心出具《关于商业用电电价下调的通知》，载明：电价由1.2元/千瓦时，下调为1.1元/千瓦时。2018年11月6日，乐梦公寓服务中心出具《关于2018年冬季供暖的通知》，载明：热力公司最晚于2019年1月31日前将给乐梦公寓园区供暖。2018年9月11日，广州再寓起酒店管理有限公司出具《通知函》一份，载明：1628房号刘晶业主，由于您所委托的1628房一直无法享有业主同等权利及周边装修影响等原因，造成您所托管的房屋一直无法正常托管经营，因此，我方很抱歉的通知您根据合同内容对您托管的房屋解除合同，解除合同时间为本通知发出之日（即2018年9月11日）起第七日，本时间亦为合同解除默认时间。2018年9月30日，再寓起酒店店长庞洋洋出具《证明》一份，载明：1628业主在2018年9月30日取走钥匙一把，房间缺门锁（密码锁）单价1699元，洗衣机800元，艺术摆件1000元，蓝牙音响500元，以现金形式结算，共计3999元，其余缺少我们自行补给。刘晶提交了2018年10月30日与案外人签订的《房屋租赁合同》一份，约定月租金300元，其欲证实解除合同后至房屋另行出租期间的一个半月的租金损失4500元。刘晶提交了洗手盆收据1200元、维修管道等问题的收条1200元，证实因房屋质量问题进行的重做或维修，故其要求退还全部代购款。 另查明，2017年5月10日，广州市再寓起酒店投资管理有限公司变更名称为广州市万林富苑酒店投资管理有限公司。2017年8月至2018年9月，万林公司共支付保底收益合计13172.02元，2017年11月至2018年5月、8月，共计8个月保底收益18666.64元（28000/12*8）未支付。 本院认为，刘晶与万林公司签订的《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点问题为违约方是谁。刘晶主张万林公司未及时支付收益，单方通知解除涉案合同，构成违约。万林公司辩称因装修、电费提高、没有供暖等原因造成涉案房屋无法正常使用，刘晶在朋友圈诋毁万林公司，致使合同提前解除。本院认为，万林公司主张的上述原因并不当然导致涉案房屋无法正常出租，且万林公司确实存在拖欠收益的行为，故万林公司应承担解除合同的违约责任。对于拖欠的保底收益18666.64元，合同有明确约定，本院予以支持。对于房屋托管收益，因原被告双方对收益并未进行结算，刘晶未举证证实收益数额，且合同约定“保底租金与分成租金两者取其高”，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于解除合同违约金2000元，合同有明确约定，本院予以支持。对于解约后的租金损失4500元，合同并未约定，且已支付违约金，对该项诉讼请求，本院不予支持。对于延迟支付违约金，合同虽有约定，但标准过高，本院酌定调整为同期人民银行贷款利率的二倍，即9.5%（4.75%*2），截止至2018年10月11日，违约金合计777.96元，嗣后以18666.64元为基数，按照9.5%计算至实际清偿之日。对于代购款，因装修装饰已实际完成，不宜退还，刘晶虽主张质量不合格，但不申请鉴定，万林公司亦不认可，故对诉讼请求，本院不予支持，但证明中载明缺少的物品3999元，万林公司应予以返还。对于再寓起酒店，系按照合同约定设立的特定项目公司，负有管理托管物业、并按时支付租赁收益的义务，故对万林公司的上述付款义务应承担共同还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广州市万林富苑酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晶支付保底收益18666.64元； 二、被告广州市万林富苑酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晶支付延迟支付违约金（截至2018年10月11日为777.96元，嗣后以18666.64元为基数，按照9.5%计算至实际清偿之日）； 三、被告广州市万林富苑酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晶支付解除合同违约金2000元； 四、被告广州市万林富苑酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晶返还房间用品款3999元； 五、被告济南市再寓起酒店管理有限公司对被告广州市万林富苑酒店投资管理有限公司的上述付款义务承担共同还款责任； 六、驳回原告刘晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3333元，由原告刘晶负担2733元，由被告广州市万林富苑酒店投资管理有限公司、广州市万林富苑酒店投资管理有限公司负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宫维刚 人民陪审员  张云琴 人民陪审员  韩春华 二〇一九年五月三十日 书 记 员  徐祥泰