四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0522民初1911号 原告：黄祖江，男，生于1971年7月27日，汉族，住四川省合江县。 原告：黄祖伟，男，生于1978年8月17日，汉族，住四川省合江县。 原告：黄祖荣，男，生于1975年1月25日，汉族，住四川省合江县。 三原告委托诉讼代理人：邓小玉，合江县光大法律服务所法律工作者。特别代理。 被告：杨正华，男，生于1973年3月24日，汉族，住四川省合江县。 原告黄祖江、黄祖伟、黄祖荣与被告杨正华合同纠纷一案，本院于2018年5月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。审理期间，三原告申请就被告的违约行为给三原告造成的损失进行鉴定，本院依法中止审理并委托四川天平资产评估事务所进行鉴定，因双方均不能提供鉴定评估所需材料，鉴定机构无法进行鉴定评估，本院依法恢复进行了审理。本案现已审理终结。 原告黄祖江、黄祖伟、黄祖荣向法院提出诉讼请：1、判令被告因违约开窗导致原告少修建房屋面积损失、多增加的建设成本和支付他人违约金728953.13元;2、判令被告支付原告因被告违约而产生的相关费用19700元，两项合计748653.13元；3、判令被告承担与本案诉讼相关的费用。事实和理由：三原告系同胞兄弟，于2009年11月9日向樊绪田购买了先滩镇老河街157号土墙房屋一幢，该房屋与被告购买的房屋相邻。因被告要建房，主动寻求与原告双方协商，于2015年5月1日晚，由原告黄祖伟与被告签订了建房换地协议，约定：黄祖伟将猪圈房后部地皮4平方和杨正华所购买郑三猪圈地皮互换，换墙方杨正华不开窗户。双方在协议上签字盖手印。2015年5月12日早上，原告黄祖伟与被告相约再次将证人叫到执笔人家中，在前一天达成的协议上进行了补充：杨正华无条件阻止黄祖伟墙共壁，共壁的费用由杨正华和黄祖伟共同平摊，并加盖了手印，因原告急于外出务工，被告未将自持协议带来，就只有在原告手执的协议上进行了补充。协议签订后，三原告均在外务工，而被告在原告外出后立即修建房屋，并未通知原告许可的情况下在约定不能开窗的相邻墙上违约开窗。2016年2月5日原告回到家乡方知被告违约开窗，要求被告依约封窗遭到拒绝后遂发生纠纷，后向先滩镇派出所报警处置。经出警民警调查后由民警责成杨正华于2016年农历正月底前撤除所修建的楼房违反双方协议所开的窗户，杨正华当即对补偿钱和限期撤除都表示同意。此后被告并未封闭窗户，原告在2016年3月委托四川万盛行律师事务所代理诉讼，被告知产权不清而撤诉；为此撤诉后又花了大量精力、时间与经费办下来后再次起诉，原告因其诉讼请求未得到支持，遂再次委托合江光大法律服务所代理上诉，上诉后仍未支持原告的诉讼请求，为此而花费了大量的精力与经费。 在泸州市中级人民法院的（2017）川05民终1060终审判决书第3、4页作了如下释明：原告黄祖伟与被告杨正华于2015年签订的《建房换地协议》系双方的真实意思表示，合法有效。由于被告违背诚实信用，在新建的自建房与黄祖荣住房周边空地相邻的墙上违约开设窗户，侵害三原告的权益，致使三原告不能按照协议约定享有同墙共壁的权利，也对三原告修建房屋造成了一定的妨害和损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，被告不履行协议，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告杨正华应当按约履行义务，但由于被告杨正华已将新建房屋部分分户出售给第三人，且第三人均已入住的客观事实已经存在，继续履行协议封闭被告已开设窗户，涉及第三人的利益，会对第三人的物权造成影响，事实上已经履行不能，但被告的违约行为事实上已造成不能共壁修建房屋，已经给原告造成了相应的损失。 由于被告的违约和相邻权一案要求封闭所开设窗户无法得到支持后，直接导致原告的目的难以实现。现在不能共墙又导致了独立挖安基础，搭架修砌建墙体而增加建造成本26053.13元。按照规定会减少修建面积而减少收入672900元，因多次诉讼而产生了大量的费用和共墙出租的广告损失。原告为维护自己的合法权益，特提起上述诉讼。 被告杨正华辩称：自己是按设计规划图施工，修房开窗没有违约，不认可原告的诉讼请求。 三原告提供了以下证据：1、三原告身份证复印件；2、（2017）川05民终1060号民事判决书；3、损失列表；4、广告位租赁及广告制作安装合同及收条；5、违约金收条；6、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2016版）（部分节选）；7、调查笔录；8、法律服务合同；9、修建与损失列表计算方式；10、川（2017）合江县不动产权第0000948号不动产权利证书；11、（2017）川0522民初785号民事判决书。 被告杨正华对原告的证据1、2、11无异议，对证据3不认可，认为证据4、6、7、9不真实，对证据5表示不清楚、认为证据8与案件无关、对证据10表示不知道。 对原告的证据1、2、11，双方无异议，本院予以采信，证据3、9，系原告对自己主张的损失进行计算的方法，不属于本案证据，证据6系国家相关标准，属于如何适用相关规范问题，不是证明本案事实的证据，证据7证人未到庭，真实性无法核实，对证据3、6、7、9不予采信，证据4、5、8系原件，证据10经核对与原件一致，与案件有关联性，本院予以采信。 被告杨正华出示了以下证据：1、建房换地协议；2、杨正华修建房屋地形平面图，二、三、四、五层平面图。 原告对被告的证据无异议，但认为被告的违约行为已被生效判决确认。 对被告的证据，双方对真实性无异议，本院予以采信 根据当事人的陈述、庭审采信证据，本院确认如下事实： 原告黄祖江三人与张武容共有位于合江县房屋，产权证号为川（2017）合江县不动产权第0000948号，宗地面积144.89平方米，房屋建筑面积171.5平方米。该房屋与被告杨正华的一宗土地相邻，中间间隔有一小块空地。2015年5月11日，原告黄祖伟与被告杨正华签订“建房换地协议”，内容为：“经黄祖伟与杨正华协商一致，现协议如下：黄祖伟将猪圈房后部地皮与杨正华所买郑三猪圈地皮互换，换墙方杨正华不开窗户。杨正华无条件阻止黄祖伟共壁。”协议签订后，杨正华在修建房屋时，未与三原告另行协商，即在与三原告房屋相邻一侧的墙壁上开设窗户。杨建华所修建房屋为五层，房屋建好后，杨建华将部分房屋出售给他人，现已装修入住。三原告认为杨正华违反双方约定，遂委托四川万盛行律师事务所2017年2月28日向合江县人民法院提起诉讼，请求判决杨正华封闭与三原告相邻一侧墙上的窗户。合江县人民法院认为，原告提供的证据不能证明被告的行为造成了对三原告权利的妨害或违约，被告也明确认可如果以后原告按政府规划建房时，被告所开窗户确实影响原告建房，被告可以封闭窗户或赔偿原告损失，据此，合江县人民法院判决驳回三原告的诉讼请求。三原告不服判决，委托合江县光大法律服务所向泸州市中级人民法院提起上诉。泸州市中级人民法院认为，杨正华的行为已构成违约，但杨正华已将房屋部分出售给他人并装修入住，事实上已不能履行封闭已开设窗户的义务，遂判决驳回上诉，维持原判。同时，泸州市中级人民法院另认为，被上诉人（即杨正华）的违约行为事实上已造成不能共壁修建房屋，已经给上诉人（即三原告）造成了相应的损失，三上诉人可另行向被上诉人主张承担赔偿损失的违约责任，以保护其合法权益。 2017年12月6日，三原告与四川新美联房地产营销策划代理有限公司（以下简称美联公司）签订合同，将与杨正华发生纠纷的墙壁外侧出租给美联公司做广告，2018年2月10日，黄祖伟退还美联公司定金1万元，向美联公司支付违约金3万元。 原告黄祖伟与被告杨正华签订“建房换地协议”时，三原告尚未取得建房许可，事后也未根据被告在相邻侧墙壁开窗的新事实另行取得建房许可。 本案审理期间，本院根据三原告的申请，委托了四川天平资产评估事务所对三原告主张的因不能共壁所产生的增加修建成本、因被告开窗后应退让距离产生的少修建面积所应得的销售利润及损失进行鉴定。因原、被告双方均不能提供鉴定评估所需鉴定材料，鉴定机构无法鉴定评估。 本院认为，黄祖伟与杨正华均系有完全民事行为能力的自然人，双方于2015年5月11日签订的“建房换地协议”系双方的真实意思表示、合法有效，当事双方理应严格按约定履行。杨正华违反约定，在黄祖伟等人与杨正华约定共壁的墙上开设窗户，依法应当承担违约责任。根据已有生效判决，三原告可向杨正华主张赔偿损失的违约责任。所以，本案争议的焦点是三原告的损失范围是什么、损失是多少？对此，本院分析如下： 1、关于三原告主张的因杨正华开窗户导致自己可能减少的建筑面积损失。本院认为，三原告此前未取得建房许可及修建面积为多少，也未提供杨正华开设窗户后其重新被许可修建的面积，因此其主张自己可能减少的建筑面积没有证据证明，其主张的损失也就不能成立； 2、关于三原告主张其需在与可共壁的墙之相邻处重新修建一壁墙的损失，也因其事实上尚未获得建房许可而不能成立； 3、关于三原告委托诉讼代理人的代理费用问题，首先现有证据尚未不能证明三原告已实际支付相关费用，其次原、被告在签协议时也没有对此进行约定，故三原告的该请求没有事实根据和法律依据； 4、关于三原告支付给美联公司的定金和违约金问题，因三原告与美联公司签约时明知案涉墙体已开设窗户，纠纷正在法院诉讼过程中，窗户尚未封闭，墙体无法使用，另外，原、被告双方除为相互提供方便而约定可共壁外，并未约定三原告可使用案涉墙体外立面用于盈利活动，三原告自行与美联公司签订墙体使用协议，是自己行为造成的损失，应由其自己承担。 由于原、被告双方的房屋在先滩镇场上，其修建尚需符合政府有关部门对场镇的规划要求。如果依据规划要求，三原告以后在该处可能修建的房屋原本就不能与被告的墙体共壁，则原告主张的面积、墙体损失不能归责任于被告；如果是被告开设窗户的行为致三原告以后修建房屋不能与被告共壁，则被告才有可能承担相应的法律责任。本案中，虽然杨正华已经违约，可能承担赔偿损失的责任，但双方在签订换地协议时未约定违约金及损失计算方法，三原告现在主张的损失或不能确定，或没有法律依据。因此，三原告现在主张的诉讼请求依法不应得到支持，三原告可在其损失能够依法确定时另行主张。 综上，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由当事人承担不利的后果。现三原告提供的现有证据不足以证明其诉讼请求能够成立，应由其承担不利的后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告黄祖江、黄祖伟、黄祖荣的诉讼请求。 案件受理费11287元，减半收取5644元，由原告黄祖江、黄祖伟、黄祖荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  余鑫海 二〇一九年五月二十七日 书记员  肖 琴 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。