宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书 （2019）宁0502民初1009号   原告：王燕，女，汉族，生于1983年6月28日， 中专文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区 。委托诉讼代理人：辛红，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：中卫市迎宾大道西侧黄河花园综合楼**楼**营业房。法定代表人：马仲林，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李刚，男，汉族，生于1971年9月30日， 住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区 。原告王燕与被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄房产公司）、李刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人辛红，被告楚雄房产公司的委托诉讼代理人丁一凡到庭参加了诉讼，被告李刚经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告为原告办理中卫市沙坡头区应理新社区东区XXX室住房房屋所有权证书，并向原告开具购房尾款发票一张（发票金额249482元）；2.依法判决二被告向原告赔偿延迟办理房屋产权证书违约金6742元（按总房款的1.5%计算）；3.依法判决二被告返还原告房屋装修押金3500元；4.依法判决二被告向原告退还因房屋面积减收0.44平米多收取的购房款1618元；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年4月22日原告与被告签订《意向协议》，协议约定原告购买被告开发的位于中卫市沙坡头区应理新社区（东区）XXX室，建筑面积108.89平方米，单价为每平方米4218元，总价款为459298.02元，意向金10万元。本协议标明的面积仅作为参考，最终以政府测绘部门的结果为准。协议签订后原告向被告交纳意向金10万元，并由被告开具了收据。2014年5月26日原告一次性交清了下剩购房款351000元。2015年11月10日原告与被告楚雄房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买二被告联合开发的位于中卫市沙坡头区应理新社区（东区）XXX号房屋，建筑面积111.1平方米，单价为每平方米4045.74元，总价款为449482元，被告楚雄房产公司为原告开具20万元的购房发票。2015年6月1日二被告向原告交付了涉案房屋，并向原告收取装修押金3500元。为了办理产权证书，被告又在2015年6月1日向原告收取契税6742元。至今二被告承诺为原告办理的房屋产权证书没有办理，装修押金也不予退还。为维护原告合法权益，现诉至人民法院。被告楚雄房产公司辩称：1.涉案房屋系被告楚雄房产公司与李刚联合开发，被告楚雄房产公司只向被告李刚收取办理房产开发的手续费、土地使用费，不参与开发楼盘的利润分配。2.涉案房屋的建筑、建设资金的筹集及财务的盈亏均由被告李刚负责，被告楚雄房产公司并未参与和管理。建筑的房屋实际由被告李刚对外进行销售，房款等费用均由被告李刚个人收取。被告楚雄房产公司只向被告李刚提供售楼场所，向被告李刚收取售楼场所的场地费用。3.被告楚雄房产公司并未收取原告装修押金，该项费用由被告李刚实际收取，因此，被告楚雄房产公司不具有向原告返还装修押金的义务。原告要求被告退还多交的房款1618元，需要核实。被告李刚经本院依法传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、对原告提交证据的认证：1.意向协议1份，收据3份，个人账户明细查询1份，销售不动产统一发票1份，经审查，本院认为，意向协议是原告购买涉案房屋的基础性证据，结合原告提交的3份收据的内容进行审查，上述证据均盖有中卫市应理新社区尚东名邸财务专用章，可以相互印证证明原告购买了涉案房屋，尚东名邸经办人李静分3次向原告收取购房款451100元，被告楚雄房产公司在2015年2月10日为原告开具了20万元购房发票的事实，因此上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以认定；2.《商品房买卖合同》被告楚雄房产公司质证后没有异议，本院对其证明效力予以认定。该证据能够证明原告与被告楚雄房产公司于2015年11月10日签订《商品房买卖合同》购买应理新社区6号楼2单元301室住房，房屋面积111.10平方米，每平米单价4045.74元，房屋总金额为449482元的事实。3.收据2份，经审查，原告提交的2份收据上均盖有中卫市应理新社区尚东名邸财务专用章，尚东名邸经办人为李静，该证据能够证明中卫市应理新社区尚东名邸李静在2015年6月1日向原告收取装修押金3000元，垃圾清运费300元，电费200元，代收原告契税6742元的事实，本院对其证明的事实予以认定。另外，原告提交的票据中有一份收据的复印件，复印件的内容证明2015年6月1日尚东名邸经办人李静以交款人身份向原告退房屋面积少0.4平米购房款1618元，原告王燕以收款人签名。二、对被告楚雄房产公司提交证据的认证：房地产联合开发协议1份（复印件），原告质证后认可该证据证明的事实，故本院对其证明效力予以认定。该证据能够证明涉案房屋系被告李刚与被告楚雄房产公司联合开发的事实。经审理查明：中卫市沙坡头区应理新社区东区6号楼是由被告楚雄房产公司与被告李刚在2014年2月份协议联合开发的建设项目。联合开发协议约定：被告楚雄房产公司以其土地使用权作为出资，被告李刚负责建设，建设资金由被告李刚自筹。联建项目由被告楚雄房产公司统一管理，被告李刚向楚雄房产公司缴纳开发项目管理费。李刚在开发建设过程中、房屋销售过程中和其他日常经营应遵纪守法，不得违法经营。联建项目建成后，物业由楚雄房产公司统一管理，被告李刚必须将工程质保金、房屋物业维修基金等费用交给楚雄房产公司统一管理。联合开发协议还约定了其他事项。联合开发协议签订后，被告李刚便自筹资金进行楼房建设，在建设过程中，被告李刚以中卫市应理新社区尚东名邸的名义对外出售房屋，收取购房款。2013年4月22日（甲方）中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（尚东名邸项目部）与（乙方）原告签订《意向协议》一份，协议约定乙方购买尚东名邸XXX号房，建筑面积108.89平方米，单价每平米4218元，总价459298.02元。协议附带约定了以下主要事项：1.该商品房意向金10万元整，待正式购房时，如原告放弃购买，售方只退还原告80%的意向金；2.本协议经双方签字盖章生效，双方签订正式《购房订单》后，此《意向协议》原件由售房方收回，意向金转为房款；3.本意向协议最终解释权归“中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（尚东名邸项目部）”所有。该意向协议尾部有原告签名，并加盖有“中卫应理新社区尚东名邸财务专用章”。意向协议签订当日，原告按协议向尚东名邸售房部李静交意向金10000元，2013年4月23日又交意向金90000元。2014年5月6日原告又向尚东名邸售房部李静交购房款351100元。2015年2月10日被告楚雄房产公司给原告开具20万元的购房发票。2015年11月10日被告楚雄房产公司与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买应理新社区XXX室住房，房屋面积111.10平方米，每平米单价4045.74元，房屋总金额为449482元。2015年6月1日尚东名邸售房部李静向原告收取契税6742元，房屋装修押金3000元、垃圾清运费300元、电费200元后将应理新社区东区XXX号住房交付给原告装修入住，但涉案房屋至今没有办理房屋产权证，为此原告诉至人民法院。本院认为：房地产开发企业是房地产开发和经营的主体。被告楚雄房产公司与李刚联合开发应理新社区6号楼等楼盘，楼盘的开发和经营主体仍应为被告楚雄房产公司，联合开发协议约定“乙方（李刚）开发建设以甲方（楚雄房产公司）名义进行”、同时还约定“乙方在开发建设过程中、房屋销售过程中和其他日常经营应遵纪守法，不得违法经营”，上述约定明确被告楚雄房产公司允许被告李刚销售房屋，且须以被告楚雄房产公司的名义进行开发建设和销售，故对于被告李刚出售房屋引发的纠纷，被告楚雄房产公司与被告李刚作为联合开发主体应当承担相应的民事责任。2013年4月22日被告李刚以尚东名邸名义与原告签订《意向协议》将应理新社区东区XXX号住房出售给原告，原告以现金方式付清购房款后被告李刚将房屋交付原告装修居住，但被告楚雄房产公司只与原告签订了《商品房买卖合同》却开具了20万元的部分购房发票，被告李刚收取原告6742元的契税却没有与被告楚雄房产公司为原告办理房屋所有权证，故被告楚雄房产公司应当向原告全额开具购房发票，并与被告李刚共同为原告办理房屋所有权证，原告要求被告为其购买的应理新社区东区XXX号住房办理房屋所有权证的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告李刚在2013年4月22日出售给原告的应理新社区东区XXX号住房属在建房屋，2015年6月1日交付原告装修入住，由于二被告的原因至今原告没有办理房屋权属证书，故二被告还应当依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”之规定，承担违约责任。因双方当事人没有约定延迟办理房屋权属证书应承担违约金的标准，原告要求二被告按总购房款449482元的1.5%计付违约金6742元适当，本院予以支持。被告李刚在向原告交付房屋时收取原告装修押金3000元，按被告楚雄房产公司与被告李刚签订的联合开发协议“联建项目建成后，物业由楚雄房产公司统一管理，被告李刚必须将工程质保金、房屋物业维修基金等费用交给楚雄房产公司统一管理”的约定，被告李刚应将收取的费用交给被告楚雄房产公司统一管理。原告装修房屋不存在违反物业管理规定的行为，故房屋装修押金的收取者李刚和管理者楚雄房产公司应当共同将3000元装修押金退还原告，原告主张的另外500元系垃圾清运费和电费，属于物业收取的正当费用，不应予以退还。原告要求被告退还房屋面积减少0.4平米的购房款1618元，因在庭审中，原告提交的票据中有一份收据的复印件，收据复印件的内容证明2015年6月1日尚东名邸经办人李静以交款人身份向原告退房屋面积少0.4平米购房款1618元，原告王燕以收款人签名，该证据能够证明该款项已经退付，故该项诉讼主张本院不予支持。被告李刚经本院依法传票传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决决如下：一、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给原告王燕补开中卫市沙坡头区应理新社区东区XXX号住房的购房发票（补开发票金额为249482元），并在判决书生效之日起三十日内与被告李刚共同为原告王燕办理中卫市沙坡头区应理新社区东区XXX号住房的房屋所有权证；二、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李刚于本判决生效后十日内共同向原告王燕支付延迟办理房屋所有权证书的违约金6742元；三、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李刚于本判决生效之日起十日内共同退还原告王燕房屋装修押金3000元；四、驳回原告王燕的其他诉讼请求。如被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，已减半收取78元，由原告王燕负担12元，被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李刚共同负担66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。      审判员    王希刚                             二〇一九年五月三十日   书记员    王蓓          本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：  （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；  （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；  （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。