江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0982民初3855号原告：江苏万嘉置业有限公司，统一社会信用代码91320982091490710Q，住所地盐城市大丰区春柳路**。法定代表人：王恒军，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡成扣，男，该公司法务。被告：周桂庆，男，汉族。委托诉讼代理人：邵中连，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。被告：潘育林，女，汉族。委托诉讼代理人：周桂庆(系潘育林的丈夫)，男，汉族。原告江苏万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）与被告周桂庆、潘育林商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万嘉公司的委托诉讼代理人蔡成扣、被告周桂庆及其委托诉讼代理人邵中连、被告潘育林的委托诉讼代理人周桂庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万嘉公司向本院提出诉讼请求：1、被告按合同约定支付房款296万，且从2017年7月26日到实际支付房款之日按欠房款额的万分之二支付违约金，截止到2018年6月7日违约金195360元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月26日前后，原、被告签订了《商品房买卖合同》26份，约定被告购买原告万佳城市广场1-2号楼1901、1924及2601-2624室的26套房屋，总价为627万元，被告只支付了331万元，剩余296万元迟迟未给，我司多次催要未果，因买售人原因逾期支付房款，故被告承担违约责任。为保护原告的合法权益不受侵犯，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告周桂庆辩称，我确实一共和原告签订了26份商品房买卖合同，26份合同约定的总房款是6270750元，已经支付了3310750元。1、原、被告双方于2017年5月份签订商品房买卖合同，在合同履行过程中，原告方未能按照合同条款履行，截止目前，原告方尚未向被告方提供符合商品房交付条件的真实有效证件，且未能在2017年7月30日前完成涉案房屋的正式交付。2、商品房买卖合同明确约定讼争房屋余款申请贷款时支付，被告方现已经支付购房款331万元，达到总房款的51%，余款贷款条件尚未成就，故被告不存在违约之说。3、原、被告双方订立的商品房买卖合同明确约定剩余房款贷款以后，非因被告原因导致讼争房屋无法贷款，导致了购房合同无法继续履行，现被告要求解除购房合同，请求原告将购房本金利息定金返还给被告。被告潘育林辩称，同被告周桂庆的答辩意见，同时目前我无力支付剩余的购房款。原告万嘉公司围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、认购协议书、函件等证据，本院予以审查，依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月8日，原告万嘉公司（乙方）与被告周桂庆（甲方）签订万佳城市广场《购房认购协议书》一份，载明：“甲乙双方根据有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议：第一条乙方所认购之商品房（以下简称该商品房）为“万佳城市广场”1号楼2601-2624（26整层）室，用途为商住。第二条该商品房建筑面积（含公摊）约1135.26平方米（上述面积以政府最后批准文件为准）。第三条该商品房单价为（人民币）建筑面积每平方米￥5232.28元；该商品房总价款为（人民币）￥5940000，大写（人民币）伍佰玖拾肆万元整。第四条乙方签订本认购协议书的同时，应向甲方交纳购房定金计人民币贰拾万元整（该款在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，转为购房款），乙方应在2017年5月25日前，到“万佳城市广场”售楼中心按甲方要求签订《商品房买卖合同》，并以按揭贷款或一次性支付方式付清购房款项。第五条甲乙双方约定付款方式：1、乙方选择一次性付款方式……2、乙方选择银行按揭贷款方式。（首付伍成，伍成拾年银行按揭付款方式）乙方须于签订本认购书后22天内签订《商品房买卖合同》并付清首付款（不低于银行所规定的首付比例），即人民币2970000元（含定金），并应携带认购协议、定金收据、购房者的身份证原件及复印件（办理按揭贷款的客户需携带相关材料详见贷款须知）办理好按揭贷款。”万嘉公司、周桂庆在协议书下方签字盖章。该协议书右上角备注：“乙方必须于规定日期内付齐房款；否则此定金不予退还；1924与1901单价为5323.28元，面积共计46.22+46.22=92.44㎡，同时作为本协议销售。”被告周桂庆支付定金20万元。2017年5月，原告万嘉公司与被告周桂庆、潘育林签订26份《商品房买卖合同》，约定被告周桂庆、潘育林向原告万嘉公司购买东城新区飞达路南侧、春柳路东侧万佳城市广场x幢x号楼1901、1924、2601-2624号房屋，单价均为5232.28元，建筑面积分别为46.94㎡、46.94㎡、44.31㎡、45.25㎡、59.68㎡、45.38㎡、45.38㎡、44.25㎡、44.25㎡、45.38㎡、45.38㎡、59.68㎡、45.25㎡、44.31㎡、44.31㎡、45.25㎡、44.25㎡、44.59㎡、45.38㎡、44.25㎡、44.25㎡、45.38㎡、44.59㎡、44.25㎡、45.25㎡、44.31㎡，房款分别为245603元、245603元、231842元、236761元、312262元、237441元、237441元、231528元、231528元、237441元、237441元、312262元、236761元、231842元、231842元、236761元、231528元、233307元、237441元、231528元、231528元、237441元、233307元、231528元、236761元、231842元，上述26套房屋的总房款为6270570元，其中首付款合计为3310570元，贷款合计为2960000元。26份合同第八条关于逾期付款责任均约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与到期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：1、买受人自行办理银行按揭手续，必须在签约后30天内办理完毕，将剩余房款支付到出卖人账户；若买受人逾期办理上述事务的，买受人须每日向出卖人支付按揭款总额万分之五的滞纳金。经出卖人催告后7日内仍未履行或另行订立付款协议的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金并负有协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务，出卖人于各项登记注销手续办理完毕后的30日内将买受人已付房款（含定金）扣除买受人应付违约金额后无息退还给买受人。如买受人按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的，买受人应于收到出卖人书面通知后7天内将剩余未付的房款一次性全部支付给出卖人，否则，出卖人有权解除本合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金并负有协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务，出卖人于各项登记注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款（含定金）扣除买受人应付违约金额后无息退还给买受人。2、买受人在接到银行或出卖人的放贷通知后3个工作日内应去银行办妥相关放贷手续，并保证出卖人能够及时收到贷款，如买受人逾期办理放贷手续每日按照贷款金额万分之五计算，向出卖人支付滞纳金。上述26份《商品房买卖合同》签订后，被告周桂庆、潘育林于2017年5月19日支付购房款20万元，于2017年5月26日支付购房款2820000元，于2017年6月2日支付购房款90570元，尚欠购房款2960000元。2017年8月7日，万嘉公司向周桂庆、潘育林发出函一份，载明：“根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》约定：贵方应当在签订备案商品房买卖合同后30天内办理完毕，将剩余房款支付到出卖人账户；若出卖人逾期办理上述事务的，买受人须每日向买卖人（出卖人）支付按揭总额万分之五的滞纳金。经出卖人催告后7日内仍未履行或另行达成付款协议的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。2017年6月5日双方签到备案《商品房买卖合同》，截止2017年8月7日贵方仍有2960000元未支付，现我司正式发函告知：截止2017年8月7日，贵方已产生滞纳金48840元，且贵方每逾一日向我方支付按揭款总额万分之五的滞纳金；同时我司催告贵方在7日内履行办理银行按揭贷款的义务，如仍不履行，我司将进一步保留其他追诉违约的权力。江苏万嘉置业有限公司2017年8月7日”。万嘉公司于2017年8月7日向被告周桂庆、潘育林邮寄，被告周桂庆、潘育林于2017年8月8日签收。2018年5月22日，万嘉公司向周桂庆、潘育林发出函一份，载明：“根据贵我双方签订的26份《商品房买卖合同》，根据双方的合同约定：贵方应当按照合同约定2017年6月5日交齐首付款并进行按揭贷款，由于贵方自身问题，造成按揭贷款不能；截止2018年5月22日贵方仍没有交齐所有房款，现我司正式发函告知：请贵方截止2018年5月30日。按照《商品房买卖合同》把剩余房款支付我司，如再延误，我司按合同约定扣除交付房款的违约金不予返还，并有权解除合同或追偿贵方其他违约责任。江苏万嘉置业有限公司2018年5月22日”。万嘉公司于2018年5月22日向被告周桂庆、潘育林邮寄，被告周桂庆、潘育林于2018年5月23日签收。本院认为，原、被告签订的26份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告未按约定时间给付购房款，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，买受人自行办理银行按揭手续，必须在签约后30天内办理完毕，将剩余房款支付到出卖人账户，但被告至今未能办理银行按揭手续，现万嘉公司要求被告周桂庆、潘育林支付剩余房款296万元，符合双方的约定，且不违反法律法规的规定，本院依法予以支持。关于违约金的起算时间，因双方签订合同的时间不明确，但被告于2017年5月26日向原告万嘉公司支付购房款2820000元，故原告主张的违约金的起算时间为2017年7月26日，违约金的计算标准为每日万分之二，符合双方的约定，且不违反法律法规的规定，本院依法予以支持。经核算，截止2018年6月7日，违约金为187664元。被告辩称剩余购房款未能办理按揭贷的原因在于原告万嘉公司，但未能举证予以证明，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周桂庆、潘育林于本判决生效后10日内共同给付原告江苏万嘉置业有限公司人民币296万元及违约金187664元，并承担296万元自2018年6月8日起至实际给付之日止按每日万分之二的标准计算的违约金。二、驳回原告江苏万嘉置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32043元，由原告江苏万嘉置业有限公司负担62元，被告周桂庆、潘育林负担31981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  沈冠山人民陪审员  肖书平二〇一九年五月十三日书 记 员  戴青华附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。