江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初4959号原告：苏州锡泰服饰有限公司，住所地江苏省苏州市相城区北桥街道希望工业园盛莲路**。法定代表人：蔡庆芬，董事长。委托诉讼代理人：王向阳，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：苏州市宏利印花厂，住所地江苏省苏州市相城区北桥镇北桥村。投资人：周红元，厂长。被告：周红元，男，1967年2月6日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：江雪琴，江苏王牌律师事务所律师。原告苏州锡泰服饰有限公司（以下简称锡泰公司）与被告苏州市宏利印花厂（以下简称宏利印花厂）、周红元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员靳义威担任审判长并主审，人民陪审员冯建林、吴进兴参加评议，于2019年5月24日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告锡泰公司的法定代表人蔡庆芬（第二次到庭）及委托诉讼代理人王向阳，被告宏利印花厂的投资人周红元，被告周红元，被告宏利印花厂、周红元的共同委托诉讼代理人江雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锡泰公司诉称，原告租赁被告宏利印花厂的东面厂房第四层共1300平米用于生产，被告厂房因深入推进263专项整治已于2018年5月18日拆迁结束，被告至今仍未与原告就拆迁补偿进行协商，拆迁补偿款虽经原告催讨，被告至今仍未支付，无奈成讼。请求法院判令：1、被告支付拆迁补偿款1444554.44元、装修费用70000元，共计1514554.44元。2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：要求被告支付原告搬迁综合补贴中的停产停业损失266756元、装修费用49402元、设备搬迁补偿6794元，合计322952元。被告宏利印花厂、周红元共同辩称，原告的诉讼请求没有依据，两被告不予认可，评估表中的评估依据共9项内容，其中第四项为北桥印染企业搬迁补偿方案，该份评估表针对的是印染行业的拆迁补偿。评估表第一栏中的生产房屋价值与原告无关，5186平方米房屋并不包含被告租给原告的厂房，该5186平方米都是被告用作印染车间的房屋，代理人也咨询过评估公司，生产房屋与其他房屋区分，其中包含了机器设备的布局密度这一项内容，当然还有其他限制性条款。其他房屋3691平方米，这部分价值折合成人民币就是900多元每平方米，该房屋属于被告所有，仅仅是租赁给原告。原告所述的拆迁综合补贴5762661元，也就是原告所述的5810661元，金额不同是因为后续第二次评估的时候有部分项目追加进去，该项补贴是针对印染行业的补贴，与原告没有关系。装修费用49402元、设备搬迁补偿6794元均认可，该两项费用被告宏利印花厂也同意支付给原告。对于原告主张的停产停业损失不予认可，该部分费用是属于被告宏利印花厂所有，与原告无关。无论16号房四层有无租户，被告宏利印花厂还是会得到该部分停产停业损失补偿费。根据租赁合同第九条的规定，被告宏利印花厂可以提前两个月通知原告解除合同，根据原告举证的通知，2018年5月18日，被告宏利印花厂已经发过解除通知给原告，所以原告并不存在停产停业损失。原告拖欠被告宏利印花厂房租未付，被告也有权将房屋收回。经审理查明，2017年2月1日，原告（承租方、乙方）与被告宏利印花厂（出租方、甲方）签订《租房合同》一份，约定甲方将16间面积为1300㎡的厂房出租给乙方使用。租赁期间自2017年2月1日至2019年2月1日。租金为第一年75000元，第二年80000元，每年租金在2月、8月分两次付清，如拖欠房租，甲方有权收回房屋，第二年房租应提前十天付清。甲方提供乙方场地，水电接通，其他由乙方自理，电费每月收一次，电价1.2元/度，水费按太湖水价格计算，以水表为准。双方如有特殊情况不租借房屋，应提前两个月通知对方。双方还对其他事宜作了约定。庭审中，原、被告一致确认原告承租被告宏利印花厂的厂房为16号房四层，面积为1300平方米。2018年5月18日，被告宏利印花厂向原告发出通知一份，载明：“根据北桥街道的统一规划，你承租的位于东面第四层，面积1300㎡的房屋在规划范围内，需要拆迁，双方签订《租房合同》已经无法继续履行。根《租房合同》第九条之约定，现本人正式通知你：《租房合同》至2018年7月18日终止。你应于2018年7月18日前全部腾空租赁房屋并将租赁房屋交还本人。如你限期未腾空的，即视为你已经完全放弃租赁房屋内的所有物品，由此导致的法律后果将由你承担。特此通知，望慎重对待！”。2018年5月8日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司就被告宏利印花厂位于苏州市相城区的房屋搬迁补偿价值评估咨询出具《房屋搬迁补偿价值评估表》一份，报告编号为苏信谊搬估字（2018）第bq1228号，评估总金额15981150元，其中:生产房屋价值5130487元(5186平方米)、其他房屋价值3488825元(3691平方米)、简易/加建房屋价值231562元（934平方米）、房屋装修价值887702元、附着物价值431913元、搬迁综合补贴5810661元。根据房屋搬迁补偿价值评估表，原告承租部位16号房四层的房屋价值为1333781元（2667562÷2）。本案审理过程中，本院至苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司调查，该公司评估师袁子灿陈述：苏州市相城区北桥街道办事处委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对苏州市宏利印花厂厂房搬迁补偿价值进行评估，我是苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司的估价师，这个项目是我负责的，也是我去现场查勘的。评估结果一览表中的生产房屋价值、其他房屋价值、简易/加建房屋价值是房屋本身的价值，房屋属于谁就归谁。附着物价值是装修和附着物评估表中带“*”的项目，是谁的需要房东和租客进行确认。房屋装修价值也是看哪些装修是属于谁，属于谁的归谁所有。搬迁综合补贴与租客有关系的包含两个项目：一是设备搬迁及其他构筑物明细表中的相应项目的搬迁费。二是其他房屋评估单（1）中的停产停业损失，计算方式为房屋价值的20%，16号楼第一层和第四层的面积是一样的，即第四层停产停业损失为266756.20元（2667562÷2×0.2），至于停产停业损失归谁我们无法确定。搬迁综合补贴的其他项目与租客没有关系。搬迁综合补贴由三个部分组成：印染设备搬迁费（车间房屋评估单（1）中的综合搬迁费）、其他房屋停产停业损失（不包含简易房）及相关费用、非印染设备搬迁费（设备搬迁及其他构筑物评估明细表）。本案审理过程中，本院至苏州市相城区调查，拆迁办工作人员孙金才陈述：根据北办发（2012）1号文件，搬迁综合补贴中涉及到的停产停业损失是按照相关房屋重置价的20%进行计算，具体停产停业损失归谁文件中没有明确。拆迁时，有无租户计算方法都一样。在北桥拆迁时，部分企业（房东）与租户之间有协商处置的情况。苏州市宏利印花厂于2018年5月18日与北桥街道莲花庄村村民委员会签订搬迁补偿协议，协议约定宏利印花厂应该在2018年7月18日将厂房、场地移交给村委会。拆迁款已支付至85%。被告宏利印花厂系个人独资企业，被告周红元系该企业投资人。上述事实，由原、被告提供的当事人主体信息、《租房合同》、通知、《房屋搬迁补偿价值评估表》等证据，本院至相关单位所作的调查笔录及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为，租赁期内，涉案房屋被拆迁，房屋租赁合同继续履行受到影响，出租人应在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。原告主张的装修费用49402元、设备搬迁补偿费6794元，被告宏利印花厂对该两项费用均予认可并同意支付给原告，本院予以确认。关于原告主张的停产停业损失，原告承租部位16号房屋四层的房屋价值为1333781元，依本院至评估公司及拆迁办所作调查，停产停业损失按房屋价值的20%计算，原告承租部位的停产停业补偿款为266756.20元。被告宏利印花厂在签订搬迁补偿协议书后，就涉案房屋丧失了继续出租收取租金的机会，原告也失去了继续租赁涉案厂房进行经营的机会，双方均因丧失经营机会而带来一定损失。现有法律、行政法规等均没有明确规定该项停产停业补偿款的归属，且双方事先又无约定，因此该项补偿应由双方合理分享。故本院结合涉案房屋性质、实际使用情况、房屋搬迁补偿情况等因素进行综合考量，酌情认定前述停产停业补偿款由原告享有60%为160053.72元，其余40%由被告宏利印花厂享有。综上，被告宏利印花厂应支付原告装修费用、设备搬迁补偿费、停产停业损失共计216249.72元。被告宏利印花厂系个人独资企业，投资人为被告周红元，被告周红元应对被告宏利印花厂上述债务不足清偿部分承担清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决如下：被告苏州市宏利印花厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州锡泰服饰有限公司人民币216249.72元，被告周红元对被告苏州市宏利印花厂上述债务不足清偿部分承担清偿责任（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013276）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18431元、财产保全费5000元，合计人民币23431元，由原告苏州锡泰服饰有限公司负担17286元，由被告苏州市宏利印花厂、周红元负担6145元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331026301）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  靳义威人民陪审员  冯建林人民陪审员  吴进兴二〇一九年五月三十日书 记 员  林晓华