呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终923号上诉人（原审原告）：内蒙古鼎孚隆房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林南路**。法定代表人：何燕,该公司总经理。委托诉讼代理人：吴晶，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马旭，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌兰,女,现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：孙国刚，男，现住呼和浩特市，系乌兰丈夫。上诉人内蒙古鼎孚隆房地产开发有限责任公司（以下简称鼎孚隆公司）与被上诉人乌兰追偿权纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鼎孚隆公司上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初4201号民事判决书；2、改判乌兰向鼎孚隆公司偿还282087.98元及利息(利息从鼎孚隆公司代其偿还银行债务之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至全部还清之日止);3、本案一审、二审诉讼费用由乌兰承担。事实与理由：一、原审法院并未查清全部事实,认定片面。原审法院认定鼎孚隆公司“一房二卖、明显丧失商业信誉”是错误的。首先,鼎孚隆公司并不存在一房二卖的行为。鼎孚隆公司确实先将整栋大楼卖与三A公司,但因三A公司付款了一部分,未按照双方合同约定进行付款,在三A公司违约的情况下,鼎孚隆公司向三A公司提出书面解除合同以后才将房屋卖与了乌兰,当时因为鼎孚隆公司与三A公司之间诉讼整栋大楼被查封,乌兰对此也是知情的。其次,鼎孚隆公司与三A公司的判决是继续履行合同,同样双方的合同约定“房款给付到什么地步,房本办到什么程度”也是法院认定合法合理的,只是法院在执行时却依据该判决采取了错误执行,在大房本仍在鼎孚隆公司手中且鼎孚隆公司并不知情的情况下,三A公司未按合同约定付款便将整栋大楼的房本办与了三A公司,导致现今鼎孚隆公司未收到三A公司房款,卖与乌兰的房屋也无法办理过户手续,这才是事情根源,究其原因在于法院的错误执行,而不是鼎孚隆公司造成的,最高人民法院的裁定中也依法认定了内蒙古自治区高级人民法院错误执行的行为,但至今仍未纠正。最后,乌兰自购买房屋以来一直占有使用至今,鼎孚隆公司从未向其主张搬出房屋等侵犯他们占有使用的情形,并且一直在寻求救济途径解决过户问题,最高人民法院的判决也依法认定了他们系合法占有人的权利,何来鼎孚隆公司丧失商业信誉，导致房屋无法办理过户并非鼎孚隆公司一方的原因,乌兰不应以此为由拒绝偿还鼎孚隆公司代其履行的银行贷款。鼎孚隆公司履行了保证人的义务,乌兰依法应当偿还鼎孚隆公司支出的贷款本金、利息及其他诉讼过程中涉及的合理费用。鼎孚隆公司与乌兰签订了房屋买卖合同,后来为办理房屋贷款,乌兰作为借款人与第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市车站支行(现隶属于中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行管理,以下简称中行新华支行)签订了24万元的《借款合同》,鼎孚隆公司为乌兰的该笔借款提供担保。合同合法有效,双方当事人应当按照合同履行,但乌兰拒不向中行新华支行履行还款义务。无奈之下,鼎孚隆公司被中行新华支行起诉到法院按照判决履行了保证义务,代替乌兰向中行新华支行偿还了贷款本金、利息及实现债权的费用共计282087.98元。现依据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定,依法向乌兰追偿是有事实依据和基础的。二、法律上,本案属于追偿权纠纷,与房屋买卖合同纠纷无关,鼎孚隆公司作为保证人具有求偿权的权利基础,原审判决实属错误。依据《合同法》,合同分为合同签订、合同履行等不同内容,诉讼请求只是针对合同签订的主体,依据合同相对性原则,本案中,借款合同上的合同主体系中行新华支行与乌兰、鼎孚隆公司。首先是乌兰未按照合同约定向中行新华支行履行义务,存在违约;其次中行新华支行保障自身权益诉鼎孚隆公司并依照法院判决鼎孚隆公司已尽到偿还义务;最后鼎孚隆公司在代乌兰向中行新华支行偿还债务后取得了保证人求偿权,乌兰应承担保证人对于其的追偿责任。保证人的追偿范围一般包括两部分:一部分是保证人为主债务清偿的债务额,另一部分为保证人履行保证债务所支出的必要费用。本案中,在乌兰不履行债务时,鼎孚隆公司在竭尽全力代为偿还借款时必然会支出保证债务数额之外的其他开销,此类费用为必然需要支出的合理费用,依据《担保法》31条等规定,可以向乌兰主张追偿。本案案由为追偿权纠纷,鼎孚隆公司是基于代乌兰偿还债务所产生的追偿权提起诉讼,至于乌兰所称的商品房买卖合同因一房二卖行为至今未办理房屋产权,故无权向其主张追偿权的理由,属于另一法律关系需另案解决。两个不同的法律关系,不应当在一个案件中审理,原审法院认定本案起因是由于鼎孚隆公司一房二卖产生的房屋买卖合同纠纷其据此所作的判决系超出诉讼请求的情形,确属错误。另,呼和浩特市中级人民法院有判决(2017)内01民终2294号、2305号、2311号印证鼎孚隆公司的上述观点。并且该案涉及到不仅仅是乌兰一人的利益,一共是十三户小业主的利益。现在保证人求偿权之外,小业主已在法院起诉上诉人办理房本事宜,已经在另案解决,小业主自从买卖房屋后也一直占有使用房屋多年,鼎孚隆公司从未干涉或让其搬离房屋,现因为高院的错误执行让鼎孚隆公司一力承担所有的责任实属不公,若该案中混淆法律关系,同案不同判,势必影响法律公信力以及鼎孚隆公司的利益。乌兰答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鼎孚隆公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判令乌兰向鼎孚隆公司偿还282087.98元，以及相应的利息（利息从偿还之日起按银行同期贷款利率计算至全部还清之日止）；2、判令乌兰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2002年5月12日，内蒙古业成房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称业成公司）与乌兰（乙方）签订《商品房销售合同书》，合同约定：（1）乙方购买的商品房位于锡林南路80号半地下室北7号，该商品房的用途为商业门脸，建筑面积为106.64平方米，总价款405232元；（2）交付使用期为2002年6月31日；（3）付款方式为分期付款，首付165232元，按揭贷款240000元；（4）乙方付清全部房款后，由甲、乙双方共同到呼市房产管理部门办理产权登记，乙方自领到房产证之日起取得所购房屋的所有权。2002年12月11日，乌兰（借款人，抵押人）与中国银行股份有限公司呼和浩特市车站支行（贷款人，抵押权人，以下简称中行车站支行）、业成公司（保证人）签订《中国银行借款合同》《中国银行抵押合同》及《中国银行保证合同》，约定：（1）贷款金额为贰拾肆万元整；（2）贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率6.24‰，利息从放款之日起计算并按月结息；（3）贷款期限为120个月；（4）采用月均等额本息还款法，每月还款2847.36元；（5）抵押物为乌兰向业成公司购买的位于锡林南路80号业成楼半地下室北7号商铺；（6）保证方式为连带责任保证；（7）保证担保的范围为借款合同项下的贷款本金贰拾肆万元整及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金及实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用等）；（8）保证期限为自保证合同生效之日起至借款合同履行期间届满之日后两年。2002年12月12日以上三份合同在呼和浩特市玉泉区公证处办理了公证。2002年到2006年期间，乌兰陆续向业成公司支付银行手续费3833元、房屋首付款165232元、办房本费14231.9元；238625元，向银行支付91636.99元。2011年3月至2015年5月，业成公司替乌兰偿还借款本息合计274988.27元。另查明，2005年6月17日，中行车站支行进行机构整合，隶属于中行新华支行管理。2006年12月5日，呼和浩特市中级人民法院作出（2006）呼民初字第227号民事判决书，判决业成公司向中行新城支行承担乌兰等13份保证合同项下的449万元欠款、利息及实现债权的其他费用的连带担保责任。该判决从2011年2月21日起开始进入执行程序，截至2015年5月14日，业成公司共向中行新华支行支付执行款7744504.72元（包含3万元评估费）。2001年6月28日，业成公司（甲方）与内蒙古三A家具有限公司（乙方，以下简称三A公司）签订《商品楼买卖合同》，甲方将其开发的锡林南路80号整栋大楼出卖给乙方。2005年8月，前述整栋大楼的房屋所有权证办理在三A公司名下。2015年12月17日，最高人民法院（2015）民申字第2609号民事裁定书，认定乌兰等13户小业主在购买业成公司商铺是合法占有使用，对于三A公司不构成侵权，故驳回了三A公司的再审申请。再查明，2012年12月4日，内蒙古业成房地产开发有限责任公司更名为内蒙古鼎孚隆房地产有限公司。一审法院认为：本案案由为追偿权纠纷，但案件的起因是由于鼎孚隆公司一房二卖产生的房屋买卖合同纠纷。本案中存在两份房屋买卖合同，先是鼎孚隆公司与三A公司于2001年6月28日签订的《商品楼买卖合同》，后是鼎孚隆公司与乌兰于2002年5月12日签订的《商品房销售合同书》。前一合同的标的系整栋大楼，后者系整栋大楼中的一个商铺，就商铺而言，显然属于“一房二卖”。现乌兰有证据表明案涉商铺的所有权，在其不知情的情况下，于2005年8月已经办理在案外人三A公司名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”鼎孚隆公司“一房二卖”明显属于丧失商业信誉的行为，乌兰基于鼎孚隆公司“一房二卖”、丧失商业信誉的行为中止履行《商品房销售合同书》符合法律规定。据此，鼎孚隆公司可在恢复履行债务能力后，另案向乌兰行使追偿权。综上所述，对于鼎孚隆公司主张乌兰偿还282087.98元以及相应的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告内蒙古鼎孚隆房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5531元，由原告内蒙古鼎孚隆房地产有限公司负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎孚隆公司提交的新证据：（2017）内01民终2294号、（2017）内01民终2305号、（2017）内01民终2311号民事判决，拟证明在与本案相同的事实下，法院判决认定鼎孚隆公司已经承担并履行了保证责任，现依法向保证人行使追偿权并无不当，至于乌兰不能办理房产证的抗辩理由，属于另一法律关系，需另案解决。双方均认可最高人民法院（2003）民一终字第59号民事判决。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为乌兰是否应当向鼎孚隆公司偿还282087.98元以及相应的利息。乌兰与中国银行新华支行签订《借款合同》的目的在于购买鼎孚隆公司开发的位于锡林南路80号半地下室北7号的商品房，鼎孚隆公司与乌兰之间商品房买卖合同这一基础法律关系的存在才得以产生乌兰与中国银行新华支行之间的借款合同法律关系及鼎孚隆公司与乌兰之间的追偿权法律关系。鼎孚隆公司与三A公司于2001年6月28日签订的《商品楼买卖合同》经内蒙古自治区高级人民法院（2002）内民一初字第1号民事判决和最高人民法院（2003）民一终字第59号民事判决确认合法有效，双方应当继续履行。鼎孚隆公司与乌兰于2002年5月12日签订的《商品房销售合同书》是双方真实意思表示，最高人民法院（2015）民申字第2609号民事裁定书，认定乌兰等13户小业主对购买的业成公司商铺是合法占有使用。上述两份合同都对本案涉及的商铺进行了处分，且都经过最高人民法院生效裁判文书认定为合法有效，鼎孚隆公司属于明显的“一房二卖”情形。2005年8月19日内蒙古自治区高级人民法院将本案涉及商铺所在的商品楼过户于三A公司名下，乌兰与鼎孚隆公司之间房屋买卖合同目的无法实现，因此乌兰不再履行该合同内容。鼎孚隆公司行使其追偿权不应脱离其与乌兰之间的房屋买卖合同这一基础法律关系，鼎孚隆公司应在双方房屋产权纠纷事宜解决后再主张由此产生的债权。综上，上诉人鼎孚隆公司上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5531元，由上诉人内蒙古鼎孚隆房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 李永刚审判员 周 纬 二〇一九年五月二十四日书记员 刘子贺