内蒙古自治区包头市中级人民法院                民事判决书   (2019)内02民终307号     上诉人（一审被告）：郑芳，女，1976年3月28日出生，现住内蒙古自治区包头市。 被上诉人（一审原告）：内蒙古茂联物业服务有限公司，住所：内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇底店102号。 法定代表人：吴树发。 委托诉讼代理人：兰晓燕，内蒙古茂联物业服务有限公司项目部副经理。   委托诉讼代理人：尹玉军，内蒙古唐普律师事务所律师。   上诉人郑芳因与被上诉人内蒙古茂联物业服务有限公司（以下简称茂联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新区人民法院（2018）内0291民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   郑芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回茂联物业公司的诉讼请求。其上诉主张的事实和理由是：   一、一审判决认定事实错误。郑芳与包头市锐利房地产开发有限公司（以下简称锐利公司）签订的《商品房买卖合同》中，明确约定由郑芳与物业公司签订《物业服务合同》，锐利公司与茂联物业公司签订的《物业服务合同》擅自处分了郑芳的合法权利，该合同不能约束不知情且善意的郑芳，更不能要求郑芳履行该合同约定的合同义务。   关于物业公司管理是否存在瑕疵一审认定有误。首先，郑芳在一审期间提供了相关照片证明物业公司未尽职履行物业管理职责。在茂联物业公司自己提供的业主信息需求表和派工服务清单中没有工人和业主的签字以及工人工作情况报告和业主评价等信息也能证明物业公司没有及时处理业主需求。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已经发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证。稀土高新区法院2018年7月22日做出的（2018）内0291民初777号民事判决书中已经确认茂联物业公司存在物业服务不合格的行为，一审判决没有据此认定茂联物业公司服务存在瑕疵。   一审法院认定茂联物业公司为小区持续性的提供物业服务，并对业主拖欠物业费也有催缴的内容缺乏证据和法律依据。在锐利公司与茂联物业公司签订的《物业服务合同》中约定物业费按年缴纳，物业费一旦履行期满而未能收到，茂联物业公司即应知道权利受到侵害，物业费的诉讼时效期间应分别从每一年收费履行期满之日起算，而且每期物业服务费是逐年产生，具有独立性，不属于同一债权分期履行的情形，更不同于持续发生债务一次性交纳的情形。茂联物业公司一审期间也未提供其向郑芳催缴物业费的证据，茂联物业公司怠于履行自己的权利，无权主张超过诉讼时效期间的物业费。   茂联物业公司与锐利公司签订的前期物业合同，约定按照《包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法》的标准执行，但茂联物业公司执行的收费标准明显高于相关规定。按照《包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法》规定，前期物业合同收费应执行政府定价，且在2017年之前物业公司按照注册资本实行等级管理，茂联物业公司在变更增资前应属于四级，收费应按照四级标准收费。茂联物业公司按照1.48元收费，明显高于政府定价的最高标准，也高于其四级资质规定的收费标准。郑芳一审期间申请法院依职权调取茂联物业公司在相关职能部门备案的招投标档案材料以及物业公司所具备的资质证明和年检信息、收费许可标准、物业服务行业收费相关规定等证据，但一审法院不履行职责，却以郑芳无证据证明物业公司的各项违法事实。同时郑芳提供了包头市发改委和房管局制定的《包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法》（包价房字[2001]第16号）复印件，有明确的制定机关、发布时间和发布文号，一审法官却不予认可，认定事实存在明显错误。   二、一审法院程序违法。一审法院不予同意郑芳一审提出的追加锐利公司为第三人的请求，导致法庭无法查清锐利公司是否随意处分郑芳签订物业服务合同的权利。   一审期间，茂联物业公司提供的《物业服务合同》、相关的管理费用凭证、电梯维修年检、垃圾清运防水维护等证据全部是复印件，但一审法院却对复印件的证据予以认可。同时，一审法院通知郑芳二次质证时，送达通知的时间是2018年11月30日9时到庭质证，但是文书签收的时间是2018年11月30日10时，明显没有给郑芳留存当庭质证以及充分调取、阅读和准备新证据的时间。此外，茂联物业公司在规定的举证期限内未积极履行举证义务，在一审法庭调查后提供的《入住合约》等证据未经郑芳质证，法官直接作为定案依据，违反法律规定。   郑芳在一审提起反诉，请求一审法院审理茂联物业公司违规收取的燃气工程费和装修押金等费用。一审法官至今未告知郑芳反诉的处理结果，导致郑芳需另行起诉，增加了郑芳的时间和费用成本。同时郑芳缴纳的燃气工程费和装修押金等费用是基于茂联物业公司同意减免相应物业费为条件的，应当与本诉一并审理。   茂联物业公司辩称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，茂联物业公司依法与建筑单位签订的合同具有法律效力，对业主具有约束力。   关于茂联物业公司是否存在物业服务瑕疵的问题。物业服务关系是特殊的民事法律关系，对于公共设施设备如何维修养护，电梯如何使用、检测，公共秩序如何维护等事项，物业公司有权根据自己的专业技能和经验做出判断和选择。郑芳反映的派工服务清单没有签字等问题，属于茂联物业公司管理方式的问题，不能据此认定茂联物业公司没有履行合同义务。   关于《前期物业服务合同》中约定收费标准的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业收费是否合理应当以合同约定或者法律、法规、部门规章的规定为依据。包头市发改委和房管局2001年制定的《包头市住宅物业管理服务收费暂行办法》属于地方政府的规范性文件与《包头市物业管理条例》冲突，且该文件与包头市发改委政府网站公示的物业收费项目不一致。因此，郑芳以此主张茂联物业公司收费标准不符合规定，没有法律依据。   关于拖欠物业费的诉讼时效和一审程序的问题。茂联物业公司进驻小区之后，就一直在小区内工作服务，提供物业管理以及催缴收费是物业的日常工作，且提交了关于催交收费的书面证据，郑芳主张以往欠费已经超过诉讼时效不符合常情常理，不能成立。郑芳提出的一审法院存在的程序问题没有事实和法律依据，应当予以驳回。   茂联物业公司向一审法院起诉请求：一、判令郑芳给付茂联物业公司2011年8月1日至2018年9月30日物业费16213元；二、判令郑芳承担案件诉讼费。   一审法院认定的事实：郑芳系包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇小区1栋1711号房屋的业主，该房屋建筑面积为127.38㎡。2008年，锐利公司作为鹿港小镇的建设单位与包头市德邦物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，委托管理期限从2008年7月1日至2011年7月1日。2011年7月1日，锐利公司与包头市德邦物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），委托管理期限自2011年7月1日至2018年6月30日。2016年10月14日，锐利公司与包头市德邦物业服务有限责任公司签订了《关于前期物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》），确认经双方同意，将合同期限顺延为小区业主委员会成立，业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》为止。三份物业合同均约定包头市德邦物业服务有限责任公司为鹿港小镇小区提供前期物业服务，《物业服务合同》第六条第一项约定“物业管理服务费的收费标准为每月1.48元/m2”。2016年4月27日，包头市德邦物业服务有限责任公司更名为内蒙古茂联物业服务有限公司。自2011年8月1日至2018年9月30日，郑芳累计欠物业管理费16213元。   一审法院认为：茂联物业公司与锐利公司签订的两份《物业服务合同》，均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该物业服务合同对鹿港小镇的全体业主均具有约束力。茂联物业公司如约为郑芳提供了物业管理服务，郑芳作为包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇小区的业主，理应按合同约定履行交纳物业管理费的义务。因茂联物业公司与锐利公司双方签订的合同中约定每年10月1日前交纳下一年度的物业费，故对茂联物业公司要求郑芳交纳自2011年8月1日至2018年9月30日的物业管理费16213元的诉讼请求，该院依法予以支持。关于郑芳辩称茂联物业公司履行物业管理存在瑕疵的相关问题，因郑芳提供证据不足，故对郑芳该辩解该院不予采信。郑芳提供的《包头市住宅物业管理服务收费暂行办法》及其他复印件没有发布机关、发布文号、发布时间等，郑芳也无法证明其提供证据的真实性，该院也无法查实。郑芳关于茂联物业公司没有收费许可证属于违规收费、茂联物业公司在签订合同时未取得物业服务企业相应资质、茂联物业公司没有经过招标属于违法的辩称，没有事实及法律依据，也未提交相关证据证明，故对郑芳的上述辩称，该院不予采纳。郑芳辩称茂联物业公司的主张已超过诉讼时效，因为茂联物业公司为郑芳居住小区持续性的提供物业服务，茂联物业公司对发生拖欠物业费的住户也有催缴，故对郑芳该辩称，该院不予采信。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：郑芳于本判决生效之日起十五日内给付内蒙古茂联物业服务有限公司物业管理费16213元。案件受理费226元，减半收取计113元，由郑芳负担。   二审期间，郑芳向法庭提交了2组证据：第一组是3份包头市房管局的文件，即：包价房字[2001]第16号《关于重新修订的通知》、包价房字[2001]第32号《关于包头市住宅区物业管理服务收费有关事宜的通知》、包发改费字[2006]201号《包头市发展和改革委员会、房管局关于下发（试行）的通知》，其证明目的是：1、茂联物业公司收费应当具备收费许可证而且现在茂联物业公司的收费标准高于物价部门规定的标准。2、空置的房屋应当按照物业费的50%支付。第二组证据是手机截屏照片30张，证明茂联物业公司存在物业服务不到位的情形。   茂联物业公司质证称，针对第一组证据，包发改费字[2006]201号文件规定的不包括高层住宅，与案涉小区的性质认定不符；包价房字[2001]第32号文件规范的是多层住宅，案涉小区是18层的高层住宅，不适用该文件规定。同时，三份文件都是地方政府规范性文件，不属于法律、行政法规、部门规章的范畴，其内容与《包头市物业管理条例》相冲突，不能作为定案依据。对于郑芳提交照片的真实性认可，证明目的不认可。小区确实有微信群，发言只是业主个人的言论，在微信群中发言的业主大部分是物业公司起诉的业主。从照片中也有业主报修的记录反而能证明物业公司服务是到位的。图片中反映的暖气管道断裂是供暖公司处理的问题，僵尸车辆的问题物业公司已经联系辖区派出所，目前还未处理。   二审期间，本院针对《包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法》的效力问题以及包头市物业服务行业收费依据的问题分别向包头市发展和改革委员会（以下简称包头市发改委）以及包头市住房和城乡建设局（以下简称包头市住建局）发函询问。包头市发改委复函称，目前我市居民普通住宅物业收费依据是《内蒙古自治区人民政府办公厅进一步加强物业管理工作的通知》（内政办字[2009]268号）文件规定。包头市住建局复函称，《包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法》与内蒙古自治区2018年8月1日颁布的《内蒙古自治区物业管理条例》中的相关规定不符合，遵照“下位法服从上位法”原则，该文件中的物业费收费规定已不执行。   郑芳质证称，住建局的复函仅说明该文件在2018年8月1日之后不再执行，在2018年8月1日之前仍然有效，且《内蒙古自治区物业管理条例》中未对空置房如何收费进行规定，《包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法》中关于空置房收取物业费的条款仍然适用；发改委的复函说明物业公司要经过招投标程序，本案属于前期物业应当按照政府指导价，要有收费许可证。茂联物业公司质证称，该两份复函均可以说明《包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法》已经不在执行，郑芳应当全额支付物业费。   二审经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。   另查明，2018年7月22日，稀土高新区法院作出（2018）内0291民初777号民事判决（以下简称777号案件）。该判决认定：茂联物业公司在日常服务管理中，存在只开一部电梯、公共秩序维护不到位等物业服务瑕疵的行为，鹿港小镇4号楼2单元204室业主应按照欠付物业费的80%向茂联物业公司支付2010年3月1日至2017年12月31日期间的物业费。该判决宣判后双方当事人均未上诉，现已生效。该事实有（2018）内0291民初777号判决及当事人陈述在案佐证。   再查明，案涉小区至今未成立业主委员会。双方当事人对该事实均无异议。   本院认为：双方当事人对于郑芳系鹿港小镇小区业主，且在2011年8月1日至2018年9月30日期间未向茂联物业公司支付过物业费的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、案涉《前期物业服务合同》的效力问题。二、郑芳是否应全额支付欠费期间物业费的问题。三、一审法院是否存在程序违法的问题。对此从以下几点分析判断：   一、关于案涉《前期物业服务合同》的效力问题。   首先，依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定以及《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，锐利公司与茂联物业公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该《前期物业服务合同》合法有效。茂联物业公司进驻小区是否经过招投标程序，是否由相关行政管理部门备案、收费标准是否符合行政管理规定均属于行政管理范畴，不影响物业服务合同的效力。郑芳提交的相关政府规范性文件不能否定案涉《前期物业服务合同》的效力，郑芳主张案涉《前期物业服务合同》无效、物业公司收费不合法的上诉理由不能成立，本院不予支持。   其次，茂联物业公司与锐利公司签订《前期物业服务合同》后，已于2008年7月进驻鹿港小镇小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《前期物业服务合同》对小区全体业主有效。郑芳提出的因其与锐利公司在《房屋买卖合同》中约定由其与物业公司签订物业服务合同所以郑芳与茂联物业公司不存在物业服务合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。   二、关于郑芳是否应当全额支付物业费的问题。   首先，郑芳主张因案涉房屋未装修入住，一直处于空置状态，应按照包价房字[2001]第16号《关于重新修订的通知》第九条第三款“已售（租）的空置物业由该物业的业主按所在物业管理区域内同类房屋收费标准50%交纳”的规定交纳物业费。包头市发改委及包头市住建局作为该文件的发文机关，已分别向本院复函明确《包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法》已不作为包头市物业行业收费依据。现郑芳要求按照该文件的规定，按50%支付物业费的主张不能成立，本院不予支持。   其次，关于茂联物业公司服务不到位的问题，郑芳在二审时提交的照片系2018年9月30日之后形成，不能证明2018年9月30日之前物业公司的服务情况。该组证据均不能证明本案所涉期间内茂联物业公司的服务状况，本院不予采信。郑芳提交的777号案件的生效判决所涉业主所在的楼栋单元以及欠付物业费的起止时间与本案均不相同，该判决对于本案没有证明力。郑芳提出的茂联物业公司服务不到位的上诉理由不能成立，本院不予支持。   第三，本院认为，保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、公共秩序良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务。即物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。郑芳认可其自2011年8月1日至2018年9月30日未向茂联物业公司支付过物业费，一审判决认定郑芳物业费金额为16213元正确，本院予以确认。郑芳提出的茂联物业公司承诺为其减免物业费的主张，茂联物业公司不认可，郑芳亦无充分证据予以证明，故该上诉主张不能成立，本院不予支持。   第四，关于郑芳提出的诉讼时效的问题。综合案涉《前期物业服务合同》以及补充协议的约定，茂联物业公司为鹿港小镇小区业主提供物业服务至该小区成立业主委员会并选聘新的物业公司时止。小区业主按年交纳物业费。故本案中所涉物业服务事项属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起算”规定的同意债务分期履行的情形。双方均认可案涉小区尚未成立业主委员会，案涉《前期物业服务合同》的履行期限尚未到期。茂联物业公司提起本案诉讼并未超过法律规定的诉讼时效期间。郑芳提出的茂联物业公司起诉超过诉讼时效期间的物业费不应当支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。   三、关于郑芳提出的一审程序违法的问题。   一审法院对于郑芳提出的申请追加第三人以及提起反诉的申请，均口头告知郑芳不予受理的原因并记入笔录。针对一审法院组织2018年11月30日对第一次庭审中的证据进行质证的问题，一审法院已经于2018年11月27日通过EMS方式向郑芳邮寄了传票，经邮政快递网站查询显示签收时间为2018年11月29日，郑芳无证据证明其实际签收时间为2018年11月30日上午10时。郑芳主张一审程序违法的上诉理由均不能成立，本院不予支持。   此外，本案一审卷中诉讼费收据显示诉讼费206元，减半收取103元。但一审判决关于诉讼费负担部分表述为“案件受理费226元，减半收取计113元”显属笔误，本院予以纠正。一审判决确定的诉讼费负担主体正确，本院予以维持。   综上所述，郑芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费206元，由上诉人郑芳负担。上诉人郑芳多交的上诉费20元予以退还。   本判决为终审判决。               审判长    范丽宏   审判员    魏晓燕   审判员    邢海峰     二○一九年五月三十一日     法 官 助 理 贺     颖   书记员    杨    曼