广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2775号上诉人（原审被告）：邓美容，女，1981年12月15日出生，汉族，住湖南省常宁市，上诉人（原审被告）：彭高前，男，1973年10月6日出生，汉族，住湖南省常宁市，被上诉人（原审原告）：林丽萍，女，1984年4月4日出生，汉族，住湖南省会同县，委托诉讼代理人：徐耀宗，广东可园律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭小冰，广东可园律师事务所辅助人员。原审第三人：中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行，住所地为广东省东莞市厚街镇东风二路**。负责人：傅耀珍，该银行行长。委托诉讼代理人：胡柳霞，女，1988年3月13日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，该银行员工。委托诉讼代理人：何杰峰，男，1992年8月29日出生，汉族，住广东省东莞市，该银行员工。上诉人邓美容、彭高前因与被上诉人林丽萍、原审第三人中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行（以下简称为农业银行厚街支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初31466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林丽萍向原审法院提起诉讼，请求判令：1．继续履行林丽萍和邓美容、彭高前于2016年8月9日签订的《房屋转让合同书》，将案涉房产过户至林丽萍名下；2．邓美容、彭高前支付林丽萍违约金180675元；3．邓美容、彭高前承担林丽萍因合同履行中产生的中介费15000元、律师见证费3600元；4．邓美容、彭高前承担林丽萍因维权产生的律师费18000元、担保费1800元；5．邓美容、彭高前承担本案的诉讼费、保全费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、林丽萍与邓美容、彭高前于2016年8月9日签订的《房屋转让合同书》继续履行；二、邓美容、彭高前在判决生效之日起七日内协助林丽萍办理案涉《房屋转让合同书》约定的位于东莞市××南丫村富盈水岸华庭3幢2单元1302房的所有权转移登记手续；三、邓美容、彭高前在判决生效之日起七日内向林丽萍支付违约金180675元；四、驳回林丽萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件诉讼费6416.88元、保全费1615.06元，共8031.94元，由林丽萍负担1407.86元，邓美容、彭高前负担6624.08元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初31466号民事判决。邓美容、彭高前不服原审判决，上诉请求：1．撤销原审判决；2．改判驳回林丽萍的原审全部诉讼请求；3．一、二审案件受理费、保全费由林丽萍承担。事实和理由：一、原审判决认定邓美容、彭高前属于根本性违约属事实认定错误。依据《房屋转让合同书》第九条第一款第3项的约定，视为违约方根本性违约的前提应为守约方催告后30个工作日内仍不履行义务。本案中，邓美容、彭高前在2018年9月28日向林丽萍发出不履行的意思表示，但林丽萍并未就邓美容、彭高前不履行的意思表示作出回复，也未向邓美容、彭高前进行催告，而是在2018年10月10日向法院直接提起根本违约之诉，从而排除了双方协商的过程以及邓美容、彭高前继续履行合同的权利。二、原审判决没有认定林丽萍存在违约行为是错误的。案涉房产的余下银行按揭贷款，双方约定了两种清偿方式，《房屋转让合同》第二条约定存在如邓美容、彭高前的征信不良，案涉房产的余下银行按揭贷款由邓美容、彭高前负责归还付清。该合同第三条第4、6项又约定了案涉房产的余下银行按揭贷款由林丽萍通过担保公司申请个人住房贷款方式支付。2018年9月26日，邓美容、彭高前告知林丽萍银行征信不良，无法清偿贷款之后，林丽萍并未依照第三条约定履行办理担保公司个人住房贷款手续的义务。而且该合同并未约定因征信不良，由邓美容、彭高前归还银行贷款的具体日期。因此，在合同履行过程中，林丽萍存在违约行为。三、即使视为邓美容、彭高前根本性违约，但没有给林丽萍造成实际损失，原审判决支持林丽萍房款总额20%的违约金也偏高。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素适当减少或不予支持违约金。四、原审判决支持林丽萍继续履行合同的主张属于事实认定错误和法律适用不当。案涉房产已抵押给农业银行厚街支行，且林丽萍是明知的，农业银行厚街支行享有抵押权，且其并不同意由林丽萍偿清余下银行按揭贷款。抵押权属于物权，农业银行厚街支行享有的物权高于林丽萍的债权，在农业银行厚街支行不同意解除抵押、抵押登记尚未涂销的情况下，继续履行《房屋转让合同》存在客观障碍。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第1项的规定，邓美容、彭高前协助林丽萍办理案涉房产的所有权转移登记手续在法律和事实上均无法履行。因此，继续履行合同客观不能，原审判决不应支持。林丽萍答辩称：一、《房屋转让合同书》是合法有效的，邓美容、彭高前在2018年9月28日已确认不同意转让房屋，在事隔49天后，2018年11月16日的原审庭审中，邓美容、彭高前都明确因房价上涨不同意转让房产，此行为属于根本性违约，应按约定支付违约金。二、林丽萍原审期间已提交银行流水以证明其名下存款足以一次性支付剩余房屋款，且林丽萍在原审庭审中也同意一次性支付剩余房屋款，但房屋的后续过户确实需要邓美容、彭高前的协助。因此，原审判决有事实和法律依据，请求二审法院驳回邓美容、彭高前的上诉请求。农业银行厚街支行没有在二审期间提交书面意见。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对邓美容、彭高前上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对邓美容、彭高前的上诉意见，本院分析如下：林丽萍与邓美容、彭高前签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应受合同条款约束。根据合同第二条第3点、第五条第5点的约定，案涉房屋尚欠按揭银行贷款，如果邓美容、彭高前的个人银行征信良好的，该欠款通过担保公司担保还贷赎楼；如果邓美容、彭高前的个人银行征信不良的，该欠款应由邓美容、彭高前负责归还。根据原审查明事实反映，2018年9月26日，邓美容、彭高前因征信原因未能通过担保公司的审查，则按前述约定，邓美容、彭高前应负责还贷赎楼，但邓美容、彭高前于2018年9月28日、2018年9月29日两次明确表示不履行合同，邓美容、彭高前的行为已构成根本违约。邓美容、彭高前上诉主张其不构成根本违约，没有依据，本院不予支持。邓美容、彭高前另上诉主张林丽萍存在违约行为，依据不充分，本院亦不予支持。如前所述，林丽萍有权根据《房屋转让合同书》第五条第5点的约定请求邓美容、彭高前支付总转让价款20%的违约金，邓美容、彭高前上诉主张违约金过高，但其作为违约方并未对此予以举证，本院对邓美容、彭高前的该上诉主张不予支持。另外，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一方当事人违约时，守约方可请求违约方承担继续履行合同的违约责任，本案不存在不能继续履行合同的情形，原审判决双方当事人继续履行合同，符合合同约定，处理并无不妥。综上，邓美容、彭高前的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12833.76元，由邓美容、彭高前负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  魏 术审判员  陈锦波二〇一九年五月十五日书记员  黎志均