广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7145号上诉人（原审被告）：林建群，男，1981年11月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：罗金良，广东品政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该司员工。委托诉讼代理人：朱霞，女，该司员工。原审被告：冯春梅，女，1982年12月5日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人林建群因与被上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称为远洋物业公司）及原审被告冯春梅物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人林建群上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远洋物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、远洋物业公司工作人员冒充林建群签名，导致银行扣除了林建群物业费。经林建群与远洋物业公司工作人员李先生多次沟通，远洋物业公司授权其以公司名义短信告知林建群免去7个月物业管理费，再赠送6个月物业管理费和一年停车费，合计8119元。基于此事实，林建群没有拖欠物业管理费。二、林建群在第二次开庭审理后，明确向主审法官提出反诉，提交了相关反诉材料，一审法院并未开庭审理，程序违法。被上诉人远洋物业公司辩称：1.林建群声称的冒名委托行为与本案无关。2.林建群提出的请求内容与本案无关，不属于反诉内容，一审法院不予受理程序合法。原审被告冯春梅未向本院陈述意见。远洋物业公司向一审法院起诉请求：林建群、冯春梅向远洋物业公司支付物业服务费12167.75元及违约金4964.44元（物业服务费按每月347.65元从2014年6月暂计至2017年4月；违约金按银行同期利率每日万分之八的标准从2014年6月暂计至2017年4月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准），以上费用合计17132.19元。一审诉讼中，远洋物业公司增加并明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积为124.16平方米，物业服务费按每月每平方米2.8元，即每月物业服务费347.65元，从2014年6月计算至2017年9月共40个月为13906元；车位管理费从2016年8月计算至2017年9月共14个月为560元；水费从2015年1月计算至2017年7月共31个月为1329.9元；违约金按每日万分之八的标准计算。一审法院认定事实：林建群、冯春梅是中山市东区兴文路101号****房[土地证号：国（2014）易21***3，房产证号：0214****30214****4，房屋建筑面积124.16平方米]的业主。林建群、冯春梅于2014年9月17日签署涉案物业的收楼资料、物品签收单。远洋物业公司与林建群、冯春梅签订《前期物业服务协议书》，协议书约定天祺花园由远洋物业公司提供物业管理服务；住宅高层（11层以上）的物业服务费按实测建筑面积每月每平方米2.8元收取；物业服务费的缴纳时间为每月5日；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。涉案物业的建筑面积为124.16平方米，即每月物业管理费347.65元（347.65平方米×2.8元/月/平方米）。远洋物业公司主张林建群、冯春梅拖欠2014年6月至2017年9月共40个月的物业服务费13906元（347.65元/月×40个月）。另根据《前期物业服务协议书》，小车车位服务费（已购买车位的）按每月每个40元计算，林建群、冯春梅拖欠2016年8月至2017年9月共14个月的车位管理费560元（40元/月/个×14个月）。远洋物业公司经多次催讨无果，遂于2017年8月3日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。远洋物业公司与林建群、冯春梅签订的《前期物业服务协议书》是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，远洋物业公司为天祺花园提供物业管理服务，林建群、冯春梅系天祺花园25幢802房的业主，理应向远洋物业公司支付物业服务费。林建群辩称远洋物业公司承诺免去7个月的物业服务费，再赠送6个月的物业服务费及车位管理费合计8119元，并向一审法院提交远洋物业公司工作人员的短信内容。一审法院认为，根据短信内容，发送人名称仅显示为“天祺物业管理处李”，无法确认此人为远洋物业公司的相关工作人员，林建群未能提交合同或其他证据证明远洋物业公司、林建群、冯春梅就免除物业服务费及其他费用达成协议，且远洋物业公司对短信内容不予确认，对于林建群、冯春梅的辩解，一审法院不予支持。林建群又辩称远洋物业公司冒名签字，通过银行划扣物业服务费两次，经双方确认已退回款项，此不能成为林建群、冯春梅拒绝缴纳物业服务费的理由，对于林建群的辩解，一审法院不予支持。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为124.16平方米，根据《前期物业服务协议书》之约定，物业服务费按建筑面积2.8元/月/平方米计算，即林建群、冯春梅每月应缴的物业服务费为347.65元。另根据《前期物业服务协议书》，车位管理费按每月每个40元计算。林建群、冯春梅不按时缴纳物业服务费、车位管理费已构成违约，依法应承担相应的民事责任。林建群、冯春梅应向远洋物业公司支付2014年6月至2017年9月的物业服务费13906元、2016年8月至2017年9月的车位管理费560元。关于水费问题，远洋物业公司没有提供证据以及准确说明其已实际向相关部门交纳了水费、水费如何分摊，分摊的计算方式如何等，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，远洋物业公司应承担举证不能的不利后果，因此，对于远洋物业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金问题，《前期物业服务协议书》约定业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。滞纳金实际是违约金性质。远洋物业公司主张物业服务费的违约金按每日万分之八的标准计算，此是其自由处分民事权利的行为，一审法院予以照准。若林建群、冯春梅认为远洋物业公司存在侵犯其合法权益的情形，应另循合法途径主张。综上所述，远洋物业公司诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、林建群、冯春梅于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2014年6月至2017年9月期间的物业服务费13906元及违约金(违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费347.65元为本金，从欠费的每月6日起按每日万分之八的标准分别计算至清偿之日止）；二、林建群、冯春梅于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2016年8月至2017年9月期间的车位管理费560元；三、驳回远洋物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费319元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担16元，林建群、冯春梅负担303元（林建群、冯春梅于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付远洋物业公司）。本院二审期间，林建群提交了证据：案件材料收取单，拟证明一审辩论终结前，林建群向一审法院提交了反诉，但是一审对于林建群反诉请求未作出任何回应，属于程序违法。远洋物业公司不确认该证据的关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，本案于2018年1月3日一审法庭辩论终结。林建群于2018年1月8日向一审法院递交了民事反诉状。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、林建群与远洋物业公司是否存在抵扣物业管理费协议；二、一审判决是否存在程序违法情形；三、一审判决认定的违约金标准是否过高。关于争议焦点一，即林建群与远洋物业公司是否存在抵扣物业管理费协议的问题。远洋物业公司与林建群、冯春梅签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。远洋物业公司已按合同约定为涉案小区提供物业管理服务，林建群、冯春梅应向远洋物业公司交纳物业服务费。林建群辩称远洋物业公司承诺免去7个月的物业服务费，再赠送6个月的物业服务费及车位管理费合计8119元，故其无需再向远洋物业公司交纳物业服务费。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，林建群仅向一审法院提交了一份短信截图。在远洋物业公司对该短信截图内容不予确认的情形下，无法确认该短信系远洋物业公司工作人员向林建群发出，亦无证据证明该短信的发送人系基于远洋物业公司的授权向林建群发送该短信。故林建群提交的证据，不足以证明远洋物业公司与其之间形成了抵扣、减免物业费协议，一审判决对于林建群的此项抗辩不予支持，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即一审判决是否存在程序违法情形的问题。林建群上诉认为一审法院未受理其反诉，程序违法。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合同审理的，人民法院应当合并审理。”因此，被告提出反诉应当在一审法庭辩论终结提出。本案于2018年1月3日一审法庭辩论终结，林建群于2018年1月8日才向一审法院递交民事反诉状，一审法院对此不予受理，并无不当。因本诉与反诉本质上系独立之诉，林建群仍可另案主张权利，一审法院并未因此剥夺林建群的诉讼权利。关于争议焦点三，即违约金是否过高的问题。在无相反证据的情形下，远洋物业公司于本案中的损失，应当是林建群迟延付款的利息损失。涉案合同约定从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一计算违约金，远洋物业公司起诉请求将违约金调整为按每日万分之八的标准计算，均明显高于其损失。据此，本院调整违约金标准为林建群、冯春梅从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利息的标准向远洋物业公司支付违约金。综上所述，上诉人林建群的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14424号民事判决第三项；二、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14424号民事判决第二项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14424号民事判决第第一项为：林建群、冯春梅于本判决发生法律效力之日起七日内向中山远洋物业服务有限公司支付2014年6月至2017年9月期间的物业服务费13906元及违约金(违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费347.65元为本金，从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至清偿之日止）；三、驳回中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费319元（中山远洋物业服务有限公司已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担29元，林建群、冯春梅负担290元。二审案件受理费319元（林建群已预交），由林建群负担290元，由中山远洋物业服务有限公司负担29元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年五月二十日书记员  胡银芳