河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初2998号原告刘通，男，1987年9月9日出生，汉族，住河南省确山县。委托代理人张文，河南同立律师事务所律师。被告驻马店市经盛置业有限公司，住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。法定代表人蒋义海，总经理。委托代理人张书功，河南公义律师事务所律师。原告刘通与被告驻马店市经盛置业有限公司（以下简称“经盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘通及其委托代理人张文、被告经盛公司委托代理人张书功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘通诉称，2015年1月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定交房时间为2016年5月31日，现被告逾期交房至今，经法院判决支付违约金至2017年9月30日，后期违约金待实际发生后另行主张，被告至今未按照规定履约。请求：判决被告支付逾期交房违约金暂定19454.49元及利息（违约金从2017年10月1日至2018年12月31日止，之后违约金按日向原告支付已交付房价款的万分之一至商品房验收合格交付之日止，利息以19454.49元为基数，自2017年10月1日起计至2018年12月31日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。被告经盛公司辩称，延期交房原因是承包方延期交付工程和政府进行“六城联创”所致，诉争房屋于2017年7月3日经验收合格，被告于2017年10月15日在驻马店日报上公告交房，从通知交房之日2017年10月22日以后的违约金被告不应支付；原告请求违约金的利息无事实及法律依据。经审理查明，2015年1月16日，原告刘通（××）与被告经盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于团结路与××路交叉口西北角编号为ZMD-2010-45-2的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名新家坡花园城；第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房管预字第20150009号；第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2B幢东2单元806号房。该商品房合同约定建筑面积共129.48平方米；第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3288.12元，总金额425746元……第六条、付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：××应于2015年1月16日前付清首期款计135746元，同时需提供按揭贷款所需资料，并承担贷款相关费用，剩余房款290000元，××应于定房五日内办理个人住房贷款手续……第八条、交付期限。出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件四；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。2.见附件四补充协议等内容。该合同的附件四显示：第八条、8.1双方约定出卖人发出房屋交付、不可抗力及其他情况的书面通知，其形式包括1.在驻马店市地方报纸刊登通知；2.通过信函方式邮寄送达。这两种方式都是双方约定的书面通知等内容。2017年10月15日，被告经盛公司在驻马店日报上公告交房。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。庭审中，被告经盛公司提交《建设工程竣工验收意见书》一份，显示：工程名称为新加坡花园城住宅小区2#B楼；建设单位为驻马店市经盛置业有限公司、监理单位为河南省育兴建设工程管理有限公司、设计单位为河南省城市规划设计研究总院有限公司、勘察单位为河南省地矿建设工程（集团）有限公司、施工单位总包为中建七局第四建筑有限公司，其中施工单位总包的法定代表人为金宗朝、项目负责人为谢继红；验收意见处勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的验收意见均为合格，并均加盖有单位印章，其中施工单位的验收意见处显示为合格，但未加盖印章，仅项目负责人处显示“谢继红”署名、单位负责人处显示“金宗朝”署名；验收意见处上述五单位的验收落款日期均为2017年7月3日。被告据此证明：诉争房屋经验收合格，符合交房条件。原告质证意见为：验收意见处施工单位并未进行盖章确认。另查明，①2017年9月份，被告经盛公司取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；②诉讼中，被告经盛公司称2#B楼尚未取得竣工验收备案表；③根据原告提交的原告刘通诉被告经盛公司商品房预售合同纠纷一案（2017）豫1702民初8519号民事判决书显示：庭审中，原告向本院提交一份房款首付款收款收据及一份契税税收缴款书，用以证明其已向被告足额支付了全部购房款425746元。被告经盛公司对此无异议。上述事实，有原告提交的民事判决书、《商品房买卖合同》，被告提交的《建设工程竣工验收意见书》、驻马店日报、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告刘通与被告经盛公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的预售商品房出售给原告，原告向被告支付价款，双方形成商品房预售合同关系。合同双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼中，被告提交《建设工程竣工验收意见书》一份，并据此主张诉争房屋已验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一、三款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，现该意见书验收意见处施工单位中建七局第四建筑有限公司未加盖印章，该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格，且被告也未提交其他证据证明诉争房屋现经施工单位验收合格，故对被告主张诉争房屋已验收合格的意见，本院不予采纳。对被告经盛公司抗辩主张延期交房系承包方延期交付工程，本院认为，承包方是否延期交付工程，系被告与他人之间的关系，与本案无关，且承包方延期交付工程不属合同约定的被告可延期交房的事由，故对该主张，本院不予采纳；对被告抗辩主张系因政府“六城联创”造成逾期交房，因其未提交相关证据，本院亦不予采纳。本案中，原告依约支付购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》之规定，被告经盛公司应在2016年5月31日前，将经验收合格的商品房交付原告，但诉争房屋尚未验收合格，尚不符合合同约定的交房条件，至今无法交付房屋，被告构成违约，合同约定“逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，该内容系对逾期交房违约金计算标准的约定，按照该违约金计算标准，2017年10月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金为19454.49元（19454.49元=425746元×万分之一/日×457日），现原告请求被告支付2017年10月1日至2018年12月31日期间的违约金19454.49元，于法有据，本院予以支持；原告请求按日万分之一的标准继续计算违约金至商品房验收合格交付之日，因实际交房日期至今尚未确定，本院无法核算该期间的违约金数额，原告可待条件成就后另行主张权利，故本院对原告的该部分请求，不予支持；因被告支付逾期交房违约金已能弥补原告的损失，故原告又请求违约金的利息损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘通支付逾期交房违约金19454.49元。二、驳回原告刘通的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元（已减半收取），由被告驻马店市经盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  王鹏二〇一九年五月十日书记员  李莹