河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终1334号 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉经济开发昌盛大街88号管理委员会330房间，统一社会信用代码91130185718344507Q。 法定代表人：常捷，该公司经理。 委托诉讼代理人：王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洋，河北姜钟律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王丽霞，女，汉族，1978年5月25日生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：胡继勇，河北万里律师事务所律师。 上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司（以下简称省直纪元公司）因与被上诉人王丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人省直纪元公司委托代理人王佳佳、刘洋、被上诉人王丽霞委托代理人胡继勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北省省直纪元房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1997号民事判决书，对一审本诉及反诉进行改判或发回重审。二、一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，法律适用不当，应予撤销。本案中，上诉人多次要求被上诉人接收涉案房屋，但被上诉人一直无故拒绝接收。上诉人无奈于2018年1月8日向被上诉人邮寄《入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，书面通知被上诉人于2018年1月16日办理收房手续，但被上诉人在接收后，无故拒绝办理收房。根据《商品房买卖合同》附件三第二条规定，被上诉人在收到上诉人收房通知后，在三个月内拒绝收房的，上诉人有权解除合同。故一审法院应支持上诉人主张合同解除的反诉请求，不应判决驳回。二、因涉案房屋的《商品房买卖合同》应予解除，故不存在上诉人支付延期交房违约金的前提条件，法院不应支持被上诉人要求支付违约金的请求。三、假设合同未被解除，对于所谓的延期交房违约金，一审判决的认定计算亦存在错误。另补充：一、上诉人按照合同约定于2018年1月8日向被上诉人寄发《入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，要求被上诉人办理收房交接手续，邮件编号为1044400391126。并且合同附件三第四条明确约定“出卖人在履行《买卖合同》中使用特快专递、挂号信、电子邮件等与买受人联系时，自发出之日起第10日视为送达”、“买受人工作单位、联系电话、工作地点、家庭住址等发生变化，应在一周内以书面形式通知出卖人，否则由此造成不利于买受人的后果均由买受人承担”。一审法院已确定2018年1月18日该邮件视为送达。上诉人提交了投递员的说明，说明投递情况为：邮件由代理站老兵超市进行走访，了解“妥投”情况，并提交了视频及文字资料。以上证据能够证明上诉人寄送的邮件已送达。故上诉人已充分履行了催告义务，被上诉人未按约定办理交接，上诉人有权解除合同。二、解除权是一种形成权，上诉人基于商品房买卖合同约定，在被上诉人不按照该约定办理收房手续的情况下，具有解除合同的权利。而上诉人2018年2月2日寄发的《收房再通知》、《收房通知安排》及2018年5月8日寄发的《收房再通知》、《收房通知安排》仅为告知被上诉人收房时间的变化，并未放弃行使解除权，解除权具有除斥期间，在法律规定的解除期限内，上诉人有权按照规定在解除权形成后一年内行使，故上诉人有权要求解除合同，请贵院依法支持。 王丽霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、一审中我方提交的录音证明被上诉人表姐到上诉人处要求验收房屋，上诉人不同意交付房屋而不是被上诉人不收，上诉人提出的条件是同意以物业费抵顶延迟交房违约金，否则房屋拒绝交付。被上诉人提出的先交付房屋然后双方另行协商遭到上诉人拒绝，被迫无奈被上诉人才向法院起诉要求房屋交付。上诉人作为开发商，应积极向被上诉人发出收房通知，不应仅仅局限于EMS，邮寄快递行为本身就是消极应付的行为，因此被上诉人是愿意接收房屋。二、在被上诉人起诉后才收到上诉人的收房通知，即使在一审判决后被上诉人找到上诉人要求收房，上诉人工作人员以正在诉讼中为由拒绝。因此我方认为上诉人以快递形式邮寄以及向法院提请解除合同是恶意的，同时作为支付全款的被上诉人，在该合同中并未存在过错。三、上诉人提交的新证据，并无法证明该邮件由被上诉人本人签收，同时也无法适用合同法定解除事由。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王丽霞向一审法院起诉请求：一、依法判令被告限期将原告购买的合格房屋依法备案后交付原告；二、被告自2014年7月1日起,以每日为500元标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止(暂计算至2018年4月20日,被告应当支付违约金为863000元)。 河北省省直纪元房地产开发有限公司向一审法院提出的反诉请求：请求解除双方签订的商品房买卖合同。 一审法院认定事实：原告王丽霞与被告省直纪元于2012年7月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋。房屋建筑面积606.96平方米，购房总价款6384000元。合同约定被告应当在2014年6月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。同时，合同约定，逾期超过60日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付500元违约金。合同签订后于2012年8月1日在鹿泉市房地产交易管理所进行了备案。原告依约支付全部房款。2016年11月15日竣工验收合格，2017年12月12日经河北居安建筑工程质量检测有限公司、北京威斯顿建筑设计有限公司石家庄分公司进行了房屋质量检测鉴定，结论为涉案房屋工程安全性满足要求。2018年5月8日涉案房屋项目办理了冀（2018）鹿泉区不动产权第0005229号不动产权证。被告于2018年1月8日向原告寄发《入住通知书》、《二期A、B、C区批次收房名单》，通知原告于2018年1月16日办理房屋入住手续；2018年2月2日向原告寄发《收房再通知》及《收房通知安排》进行了律师见证；两次寄件均投递到代理站。2018年5月8日向原告寄送《收房再通知》及《收房通知安排》，原告于2018年5月19日前收到。双方至今未办理房屋交接手续。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行各自义务，违反合同约定的，应当承担违约责任。原告已按照合同约定支付了被告全部房款，被告应当按照约定时间交付房屋并承担违约责任。从庭审证据看，被告2016年11月15日进行竣工验收合格且已经备案，后又进行了房屋质量检测鉴定，2018年1月8日向原告寄发了《入住通知书》，根据合同附件第四条的约定，2018年1月18日视为送达。被告交付房屋超过了约定期限，应当承担违约责任。原告主张的2014年7月1日起以每日为500元逾期交房违约金，根据中华人民共和国民法通则及民法总则关于诉讼时效的规定，违约金应从2015年10月1日起算，至2018年1月18日止共计810天。被告以原告未按照通知的时间及地点办理交房手续，也未向被告提出拒绝收房的理由，导致涉案房屋至今无法交付，致使双方签订的合同目的无法实现，依据合同附件三第二条约定主张解除合同。但双方提交的证据证实，其2018年5月8日向原告寄送《收房再通知》及《收房通知安排》，原告于2018年5月19日前收到，而原告于2018年5月10日已向本院提起交付房屋诉讼，故本案不符合合同附件三第二条约定解除合同的情形，故本院对被告的诉讼请求不予支持。判决：一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后十五日内将合同约定的房屋交付原告王丽霞。二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后十五日内支付原告王丽霞逾期交房违约金405000元。三、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。案件受理费62609元，原告负担33185元，被告负担29424元。 本院二审期间，省直纪元公司提交证据1.2019年1月7日由石家庄市EMS寄送的邮件，证明上诉人向中国邮政石家庄分公司询问邮件1044400391126的妥投情况，该公司向上诉人寄送了查询结果和投递员的说明；证据2.邮件1044400391126查询结果，证明该邮件投递情况为“妥投”，“递到代理站”；3.投递员谢振刚的说明，证明投递员先到收件人所在地址投递，因家中无人变更联系短信通知，收件人到收件人地址所在社区代理站自提邮件，代理站于当天接收邮件并发提取码至收件人手机并代存该邮件；4.老兵超市走访视频及文字资料，证明妥投就是EMS放在代理站后给代理站发出信息，给个取件码，代理站发取件码给收件人，收件人凭取件码来取件，不取就挂着，一个礼拜后不取就由快递员拿走，该代理站并未碰到退回去的情况。被上诉人王丽霞质证如下：对证据1，与本案无关联性；证据2表明其投递到代理站，本人并未接收；证据3无法证明其真实性，且证人应当出庭作证，不应仅以书面资料提交法庭，其所说明的内容恰恰说明了该邮件并未送达被上诉人本人。对证据4是在未征得对方同意下偷拍偷录，且录音开始被访问者已明确告知是否妥投应问收件人本人，不应问代理站。剩下的内容系上诉人的代理人对受访者进行引诱性提问，且受访者的回答仅限于其他的快递如何收取，并不针对本案所提到的邮件，因此该证据不具备合法性及关联性。经审理查明：上诉人省直纪元公司与被上诉人王丽霞签订《商品房买卖合同》附件三第二条约定“如经出卖人催告后在3个月的合理期限内买受人拒绝办理交接的，出卖人有权解除合同并追究买受人违约责任”。二审法院查明其他事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，本案的基础为上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应否解除。双方于2012年7月12日签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第二条约定“如经出卖人催告后在3个月的合理期限内买受人拒绝办理交接的，出卖人有权解除合同并追究买受人违约责任”，双方对该商品房买卖合同及附件内容无争议。上诉人主张其于2018年1月8日、2018年2月2日、2018年5月8日三次向被上诉人邮寄了《西山御园入住通知书》、《收房再通知》、《收房再通知》，被上诉人认为其于2018年5月收到了一次收房通知，上诉人主张的前两次通知被上诉人未收到。按照被上诉人认可的收到时间，其应按照合同约定于2018年8月底前到上诉人通知的“西山御园项目会所一楼”办理房屋收房手续并接收房屋。被上诉人于2018年5月10日向石家庄市鹿泉区人民法院提起诉讼，由于法律没有禁止在诉讼期间不能继续履行合同，故被上诉人仍应在2018年8月底前办理接收房屋手续。被上诉人称其于2018年5月收到通知书后立即委托其表姐李威进行收房，并提交了2018年5月6日被上诉人王丽霞签字受托人为李威的授权委托书和李威与“西山御园接待员”的录音，上诉人否认收到王丽霞对李威的授权委托书并否认被上诉人提交录音中“接待员”系其工作人员的身份，则被上诉人未提交其他书证、物证、公证、证言等证据佐证其本人或其委托的代理人到上诉人处接收房屋，被上诉人主张其于2018年5月接收房屋而上诉人拒绝交接证据不足，本院难以采信。由于被上诉人未提交充分证据证明其于2018年8月底前到上诉人处接收房屋，则双方合同约定3个月的合理期限被上诉人未接收房屋上诉人有权解除合同的条件已成就，上诉人有权解除合同。上诉人于2018年7月提出反诉，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并于原审人民法院于2018年9月11日第一次开庭审理本案时仍坚持反诉请求，主张解除双方的买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定，解除权为形成权，本案上诉人以反诉的形式行使合同的解除权，不违反法律的禁止性规定，反诉状和庭审反诉请求即为解除权行使的通知方式，故本院认定双方签订的《商品房买卖合同》于2018年9月11日解除。合同解除后根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被上诉人未接收房屋，上诉人占有被上诉人的购房款6384000元应予返还。合同解除后被上诉人要求将其购买的合格房屋依法备案后交付被上诉人的请求不再有合同依据，本院不予支持。合同解除前合同效力依然有效，上诉人未按照合同约定交付房屋，由此产生的逾期交房违约金上诉人仍应支付。根据双方合同约定，上诉人应于2014年6月30日前将验收合格的商品房交付被上诉人，逾期交房违约金本应从该日起开始起算，但根据法律关于诉讼时效的规定，民法总则施行2017年10月1日之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案违约金应从2017的两年前即2015年10月1日起开始计算，直到2018年9月11日合同解除，原判计算自2015年10月1日起至2018年1月18日止但被上诉人未提起上诉，本院对原判关于逾期交房违约金的判项予以维持，上诉人认为应自涉案房屋2016年11月15日竣工验收合格之日起计算违约金的主张无法律依据，本院不予支持。如双方认为合同解除后有其他损失的，可另行起诉主张自己的权利。 综上所述，上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司关于合同解除的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1997号民事判决第一项、第三项； 二、维持河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1997号民事判决第二项； 三、上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司与被上诉人王丽霞签订的《商品房买卖合同》于2018年9月11日解除，上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人王丽霞购房款6384000元。 四、驳回被上诉人王丽霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费62609元，二审案件受理费29424元，共计92033元，由上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司负担5143元，被上诉人王丽霞负担86890元。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年五月二十七日 书记员  默朋立