云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2131号上诉人(原审被告)：云南温商地产开发有限公司，住所地：昆明经开区洛羊街道办事处大冲社区东冲顶。法定代表人：陈俊强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张磊，云南天外天律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏川翼，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马隽，女，回族，1976年12月8日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：马才秧，女，回族，1971年5月1日出生，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。系马隽的姐姐。上诉人云南温商地产开发有限公司（以下简称“温商公司”）因与被上诉人马隽房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2018）云0129民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温商公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马隽的诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。事实及理由：1.上诉人提供的《授权委托书》真实合法，足以证明上诉人与被上诉人之间的商铺租赁事宜解除事实。一审庭审过程中，上诉人为主张上诉人与被上诉人之间的租赁事宜早已解除而向法院提供了上诉人与被上诉人签订的《授权委托书》，该委托书由包括被上诉人在内的一、二楼商铺业主委托的马丽丽、方稳柱、李金风、毕翠芬、陆乔富、陈雪涛、金勇七人代为签署，在签订之后双方又向寻甸温商财富广场业主委员会报备。经上诉人与被上诉人委托的马丽丽、方稳柱、李金凤、毕翠芬、陆乔富、陈雪涛、金勇七人协商商铺租赁事宜过程中，鉴于上诉人经营出现问题和困境，双方一致同意解除租赁合同。为此，双方在受托人出示的《授权委托书》的第一页由被上诉人委托的受托人成员之一亲笔书写“委托人认可以前与温商公司所签《合作经营协议》视于2015年12月11日(业委会公告日)全部解除，并支持本次受托人重新运作。”着重强调的是，手写部分为解除租赁合同法律关系的重要事实认定，而该部分内容系被上诉人的受托人书写，不是上诉人温商公司书写。按照法律规定，在委托合同法律关系中，受托人以委托人的名义办事事务，所认定的事实、获取的成果归委托人。况且在该授权委托书中，委托人在委托过程中已将商铺租赁事宜全权交受托人行使权利。因此，上诉人认为被上诉人与被上诉人委托的马丽丽、方稳柱、李金凤、毕翠芬、陆乔富、陈雪涛、金勇七人签订的《授权委托书》真实合法有效，应当受到法律保护，而受托人作出的商铺租赁解除事实认定也应当予以认定。况且，上诉人在与被上诉人委托的马丽丽、方稳柱、李金凤、毕翠芬、陆乔富、陈雪涛、金勇七人协商约定商铺租赁解除事宜之后及时的退出了商铺租赁经营活动，也就是上诉人没有使用被上诉人的商铺。也因此，上诉人不应当向被上诉人支付租金。2.一审法院认定《授权委托书》中手写部分为上诉人自行添加，系事实认定错误。上述已经说到《授权委托书》中手写部分为被上诉人委托的受托人成员之一陈雪涛书写。上诉人认为在该事实上，一审法院没有作任何调查，错误认定。因此，对于该部分事实应当着重审查，作出公正判决。马隽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈雪涛无权代表马隽与温商公司解除租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。马隽向一审法院起诉请求：1.判令温商公司立即向马隽支付租金人民币105471.87元（以下均为人民币）；2.判令温商公司立即向马隽退还办证费用33120元；3.由温商公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：马隽与温商公司于2010年1月24日签订《商品房购销合同》，明确约定了双方的权利和义务，温商公司将其开发的位于寻甸县商铺出售给马隽，铺面建筑面积共计75.71平方米，总价款626879元，同日，双方就该商铺返租事宜签订为期3年的《委托经营协议书》，约定马隽将商铺返租给温商公司。2014年5月12日，双方又签订了为期12年的《合作经营协议》，租期自2014年1月1日至2025年12月31日，约定1-141号商铺前三年租金为每年12519元，第四年为15649元，第五年至第十二年的租金在前一年基础上递增4%，租金的支付时间自2014年至2018年份五个不同时间段支付；1-142号商铺前三年租金为每年12556元，第四年为15695元，第五年至十二年的租金在前一年基础上递增4%，租金的支付时间自2014年至2018年份五个不同时间段支付。此后，马隽按照合同约定，支付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务。截至2018年9月30日，温商公司应付马隽商铺租金130546.87元，租金的支付时间已经届满，但温商地产公司仅向马隽支付了部分租金合计25075元，至今尚欠租金105942.32元未付。另外，温商地产公司以办理不动产证为由，于2013年1月28日向马隽收取办证费用33120元，温商地产公司承诺2014年4月30日前将房屋产权手续办理后交付马隽，但至今未能办理。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.本案马隽主张的自2014年1月1日起至2018年9月30日的商铺租金105471.87元是否应得到支持？2.办证费用33120元是否应当在本案中予以判处？一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于马隽主张的商铺租金，本案中，马隽与温商公司签订的《合作经营协议》系双方真实意思表示，没有违反法律和其他公共利益，协议合法有效，而合法的租赁关系受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现租金的支付时间已经届满，温商公司应当按照合同约定的时间给付马隽相应的租金，但温商公司没有按时足额给付，违反法律规定，应承担按时足额给负的民事法律责任。依据《合作经营协议》确认的1-141号、1-142号商铺租金，温商公司应支付自2014年1月1日起至2018年9月30日的商铺租金，支付1-141号商铺租金65412.22元（12519元＋12519元＋12519元＋15649元＋〈15649元×4%＋15649元÷12个月×9个月〉）；支付1-142号商铺租金65605.1元（12556元＋12556元＋12556元＋15695元＋〈15695元×4%＋15695元÷12个月×9个月〉），合计131017.32元，扣除温商公司已支付租金25075元，尚欠租金105942.32元未支付。现马隽诉请要求支付至2018年9月30日的商铺租金105471.87元的计算有误，马隽少主张商铺租金470.45元，根据民法自愿原则，当事人有权在法律范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故一审法院对其主张的该项诉讼请求依法予以支持。对于温商公司主张本案的房屋租赁合同于2015年12月11日解除的抗辩理由，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因本案温商公司系商铺的销售方及承租方，庭审中提交2017年6月3日的授权委托书，其委托事项中关于解除《合作经营协议》系自行手写添加内容，不是双方真实意思表示，该解除租赁合同的行为方式不具有合法有效性，温商公司提交的证据不能证实其主张，故一审法院依法对其抗辩理由不予支持。关于马隽主张的办证费用，本案中，马隽的诉讼目的为房屋租赁合同纠纷法律关系，而主张的办证费用系房屋买卖合同纠纷法律关系中产生的纠纷，房屋租赁合同纠纷与房屋买卖合同纠纷是不同的法律关系，且不属于主从关系，不宜在同一诉讼中处理，马隽主张该项权利可另案诉讼主张，温商地产公司的抗辩理由成立，于法有据，故本院对马隽主张的该项诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条的规定，判决：一、由温商公司于判决生效之日起十日内一次性向马隽支付2014年1月1日至2018年9月30日的商铺租金105471.87元。二、驳回马隽的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人争议的事实，本院认为：对于上诉人提交的推荐书，加盖有业主委员会的印章，且推荐书中决定的内容与业主代表签字的授权委托书中打印部分的内容并不矛盾，本院予以采信；对于经营挂靠协议书，系陆富乔、陈雪涛个人与温商公司签订的《经营挂靠协议书》，与本案没有关联性，本院不予采信；对于物管报备表，系本案租期之外的本案房屋装修报备情况，与本案没有关联性，本院对其关联性不予认定。对于被上诉人提交的授权委托书不认可的说明，由业主代表的签订，本院予以采信；对于工作职责表、联系电话表、集体照、管理人员分工明细表，与上诉人提交的推荐书的内容一致，本院对其真实性予以认定；对于4个版本的授权委托书，本院采信授权委托书正文中打印的内容，对于手写添加的内容不予采信；对于张学国情况说明，有印章交接的手续，本院对其真实性予以认定；对招商工作联合汇报书、招商经营管理监督办法，情况反映。系涉案物业管理过程中形成的材料，反映的是单方当事人的意见，不应当作为认定本案事实的依据，本院不予采信。一审判决认定事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点：上诉人应否向被上诉人支付诉争期间的租金？本院认为，首先，马隽与温商公司于2014年5月12日分别签订了141号房屋和142号房屋《合作经营协议》，上述协议名为合作经营协议，但根据该合同对于双方的权利、义务的约定，温商公司取得涉案房屋的使用权，并向马隽按期支付规定的对价，双方实际签订的为房屋租赁合同，该合同的租期为2014年1月1日至2025年12月31日。本案涉及的141号房屋2014年1月1日至2018年9月30日期间的租金应当为：2014年12519元、2015年12519元、2016年12519元、2017年15649元，2018年12206.22元。本案涉及的142号房屋2014年1月1日至2018年9月30日期间的租金应当为：2014年12556元、2015年12556元、2016年12556元、2017年15695元，2018年12242.1元。其次，温商公司主张其与马隽之间上述《合作经营协议》已经于2015年12月11日解除，依据是其提交的2017年6月3日授权委托书手写部分内容确认解除协议，对此，被上诉人不予认可，上诉人亦陈述在被上诉人签字时并没有手写部分内容，该内容系陈雪涛等人取得业主授权后与上诉人公司协商后才手写添加的，而从授权委托书打印内容仅涉及全权行使在寻甸财富广场招商及监督、经营管理，并未包含上诉人主张的协商解除协议的相关授权，故陈雪涛无权代表马隽解除与温商公司签订的《合作经营协议》。最后，在2017年6月5日，温商公司与马隽签订了两个商铺的《商铺租赁合同》，约定2014年9月11日签订的《合作经营协议》仍然有效，原合作经营协议约定终止时间改为本合同生效日，该租赁合同以一、二楼全体业主300户资产的95%以上返租签约时生效，如到2017年12月31日未满足则双方另议，双方均认可该协议未能达到上述签约率，故对上诉人主张合作经营协议于2015年12月11日解除的观点不予采纳。故温商公司应当支付的租金为131017.32元，扣除温商公司已经支付的25075元，尚欠马隽的租金为105942.32元，现马隽主张租金105471.87元，系权利的自由处分，本院予以支持。综上所述，温商公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3070元，由云南温商地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 李 娜二〇一九年五月十四日书记员 杨光普