贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0326民初560号原告：李大洪，男，1966年7月24日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。原告：阚龙珍，女，1965年1月25日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。原告：韩兵，女，1983年10月22日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。原告：鄢仕顺，男，1985年2月9日出生，苗族，贵州省务川自治县人，住务川自治县，公民身份522126198502095011。原告：张维娟，女，1983年11月24日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。原告：申平，男，1978年6月15日出生，汉族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。原告：邹杰，男，1993年9月15日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。原告：蒋梅，女，1994年3月19日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。共同委托诉讼代理人：张旭林，贵州子尹（务川）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张为军，贵州子尹（务川）律师事务所律师。被告：刘惠，女，1987年7月8日出生，汉族，四川省阆中市人，户籍地四川省阆中市，现住四川省阆中市。被告：邹乾，男，1981年8月20日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，户籍地务川自治县大坪镇官学杨岭坳组现住务川自治县。被告：邹远强，男，1975年3月12日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，户籍地务川自治县，现住务川自治县。委托诉讼代理人：申卫，男，1991年6月29日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。第三人：道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司。住所地，贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都濡镇新城区丹砂小区，统一社会信用代码91520326680196704Y。法定代表人：韩仕朴，该公司总经理。原告李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅与被告刘惠、邹乾、邹远强及第三人道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司（以下简称富达房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李大洪、鄢仕顺、申平及原告李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅的共同委托诉讼代理人张旭林、张为军，被告刘惠、邹乾、邹远强的委托诉讼代理人申卫到庭参加诉讼，第三人富达房开公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除第三人道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司与被告刘惠签订的《房屋租赁协议》和确认被告刘惠与被告邹乾、邹永强之间签订的转租协议无效；2、依法判令被告向原告返还承租商铺，支付租金40000元，并按每日328.767元支付租金，租期计算从2019年3月1日起至被告返还承租商铺之日止；3、本案诉讼费全部由被告承担。在庭审中将第二项诉讼请求变更为：请求依法判令被告向原告返还承租商铺，支付租金60000元，并按每日378.08元支付租金，租期从2019年5月1日起至被告返还承租商铺之日止。事实和理由：2017年4月11日，被告刘惠与道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司就位于务川××自治县丹砂街道丹砂××小区××楼××、××、2-3商铺的房屋签订了《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》约定，前两年租金为每年十二万元，被告刘惠应于每年的5月1日向原告按年支付次年租金。2018年4月7日，原告与第三人道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司签订了《商品房定购协议》，并于2018年10月办理了商品房所有权登记。此前，第三人道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司已于2017年5月27日向被告刘惠发出并送达《终止租赁协议通知书》，告知被告刘惠可在同等条件下享有优先购买权，优先购买权行使期限为一个月，后被告刘惠一直未主张优先购买权，且租金仅支付至2018年10月30日。2019年1月，原告在催收租金的过程中得知被告刘惠已将该涉案房屋转租给被告邹乾、邹远强。按照原《房屋租赁协议》的约定，逾期支付租金15日的，原告方有权收回出租房屋以及在租赁期间，被告方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得原告方的书面同意。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、二百二十七条、二百二十九条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告无故拒绝支付租金以及未经出租人同意擅自转租的行为已构成根本违约。现原告为维护自身合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告刘惠辩称，1、我未将房屋转租给邹乾和邹远强，我只是与他们二人合伙开洗脚城，我将我的部分股份转给了邹远强；2、房屋本身消防设施未达到要求，洗脚城在经营期间811号房间出现过问题，但是我方找到富达房开的韩总后，韩总并未对其实际修缮；3、我方没有与原告方签订租赁协议，就算是解除房屋租赁协议也应该去找富达房开韩总；4、在2017年10月份我已经退出对该洗脚城的经营，并且将我的股份过户到了邹远强的名下，所以该纠纷应与我没有关系。被告邹乾辩称，我与原告方没有什么争议，原、被告都是受害者，实际情况是我方没有与富达房开处理清楚。被告邹远强的委托代理人的代理意见是，我与刘惠、邹乾意见一致。第三人富达房开公司的书面陈述意见：1、富达房开公司与被告的租赁合同合法有效；2、富达房开公司将涉案房地产出售给原告合法有效；3、被告不履行租赁协议约定义务，构成违约，原告可以依法解除租赁协议；4、富达房开公司已依法履行房屋修缮义务，不存在违约。综上所述，租赁协议合法有效，被告违约，应承担违约法律责任。本院经审理认定事实如下：被告刘惠与被告邹乾、邹远强合伙经营洗脚城，三人各占1/3,在三人股份中，刘惠和申友飞占一股，邹远强和王玲占一股，邹乾和申卫占一股。洗脚城在2017年6月30日工商登记注册时，名称为务川仡佬族苗族自治县黄巢足浴，类型为个体工商户，经营者为王玲。为经营洗脚城，2017年4月11日，被告刘惠与第三人富达房开公司签订《房屋租赁协议》。协议约定：甲方（富达房开公司）出租的房屋座落于务川自治县新城区地税局新办公楼旁丹砂园小区2号楼2-1、2-2、2-3商铺，建筑面积1053.59平方米；租期暂定4年，自2017年5月1日起算；第一年、第二年的年租金为12万元，第三年在前一年年租金基础上增加15%，实行先付租金后使用，乙方（刘惠）应在每年5月1日前向甲方交纳租金，逾期15日，甲方有权收回出租房屋，甲方收回房屋时乙方不得拆除装饰装修物。2018年4月7日，原告邹杰、李大洪、张维娟与第三人富达房开公司签订《商品房定购协议》，第三人富达房开公司将位于务川自治县××城区丹砂××小区××楼××、××、2-3商铺出卖给邹杰、李大洪、张维娟，3套商铺总建筑面积1053.59平方米。2018年10月，邹杰、李大洪、张维娟分别与其共有人对购买的商铺办理了所有权登记。商铺的产权人分别为:2-1商铺，邹杰、蒋梅；2-2商铺，韩兵、鄢仕顺、申平、张维娟；2-3商铺，李大洪、阚龙珍。被告刘惠将三套商铺承租后，与其合伙人对其装修后用于经营黄巢足浴（洗脚城），在房屋承租期间，刘惠及其合伙人已向第三人支付2017年至2018年的租金12万元。因房屋漏水，刘惠及其合伙人对2018年至2019年的租金只支付了半年租金6万元，并要求第三人对漏水房屋进行维修。原告在取得商铺所有权后，向被告催要商铺租金无果，于2019年1月24日，向被告发出解除合同通知。2019年5月7日，本院到承租商铺进行勘察，经勘察：在被告承租商铺内，自编号为811房间的天花板上有大面积漏水遗留的印迹，但现已不漏水（在现场勘察时务川县已连下两天小雨）。在庭审中，本院依法向原告释明，是否变更诉讼请求为被告方支付房屋租金，原告明确表示不予变更。本院认为，被告在第三人租赁商铺后，原告从第三人购买被告所承租的商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告承受了第三人的出租地位，与被告产生承继性的租赁关系。本案双方争议焦点为：被告刘惠与被告邹乾、邹远强是否为转租关系；原告与被告之间的房屋租赁能否解除。被告刘惠与被告邹乾、邹远强是否为转租关系。通过庭审查明，被告刘惠在承租第三人的商铺用于经营黄巢足浴（洗脚城），被告刘惠与被告邹乾、邹远强是合伙关系，被告刘惠并不是将承租商铺转租给被告邹乾和邹远强。原告请求确认被告刘惠与被告邹乾、邹永强之间签订的转租协议无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告未向本院提供被告刘惠转租商铺的证据，应承担举证不能的不利后果，对其请求本院不予支持。原告与被告之间的房屋租赁能否解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同，但本案被告未支付租金原因系承租商铺漏水，影响了承租人使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，对商铺漏水，出租人应履行维修义务，在承租人未履行维修义务前，承租人未支付租金属正当理由。故对原告请求解除租赁合同的主张，本院不予支持。在庭审中，本院依法向原告释明，是否变更诉讼请求为被告方支付房屋租金，原告明确表示不予变更。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 李 洪二〇一九年五月十四日书记员 王前霞