贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终1128号上诉人（原审原告、反诉被告）:遵义建工（集团）有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区北海路**北海风尚嘉苑小区**，统一社会信用代码：915203007221226831。法定代表人：徐四清，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢金良，贵州庭野律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，贵州庭野律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义城乡房地产开发有限责任公司。。住所地：贵州省遵义市红花岗区大兴路****统一社会信用代码：9152030221478554C。法定代表人：曾玉强，该公司董事长委托诉讼代理人：李峥，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾永江该公司员工。上诉人遵义建工（集团）有限公司（以下简称遵义建工公司）因与上诉人遵义城乡房地产开发有限责任公司（以下简称遵义城乡公司）建设工程施工合同纠纷一案，双方均不服贵州省遵义市中级人民法院作出的（2018）黔03民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、组织当事人调查质证对本案进行了审理。本案现已审理终结。遵义建工公司上诉请求：1、依法撤销贵州省遵义市中级人民法院(2018)黔03民初189号民事判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求，即“判令被上诉人支付原告工程款4181867.89元及利息，利息按月利率2%计算，自2009年10月30日起计算至付清时为止，利随本清；由被上诉人支付因项目停工给上诉人造成的经济损失2228882.6元；确认上诉人遵义建工公司（集团）有限公司就案涉工程价款享有优先受偿权”，同时，改判驳回被上诉人原审全部反诉请求。2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：遵义建工公司与遵义城乡公司于2005年3月25日签订《建设工程施工合同》，合同约定由遵义建工公司承建遵义城乡公司开发的坐落于遵义市风凰北路的《凤凰城》小区C1、C2栋房屋项目工程。合同签订后，遵义建工公司于2005年4月1日开始进场施工，施工期间，因遵义城乡公司一直未履行合同约定的相关义务，未按时拨付工程进度款，造成施工方多次被迫停工，遵义建工公司因停工造成经济损失共计2228882.6元。2008年12月房屋全部竣工，2009年业主入住，遵义城乡公司自2009年已经实际接收该房屋。2009年8月26日，2009年10月30日，遵义建工公司分两次按照合同约定和相关规定向遵义城乡公司报送了工程价款结算资料，遵义城乡公司收到遵义建工公司的结算资料后在约定合理期限内不予回复，也不支付工程款给遵义建工公司。因遵义城乡公司迟迟不对遵义建工公司所报送结算资料进行回复，视为对遵义建工公司所报资料工程款项的认可。根据结算报告《凤凰城》小区C1、C2栋房屋工程款为13,988,088.90元，停工损失为2228882.6元，截至2010年10月1日，遵义城乡公司共支付9806222.08元，尚欠4,181,867.89元的工程款及停工损失2228882.60元。基于上述事实和相关法律规定，遵义建工公司认为原审法院认定部分事实不清、适用法律错误。理由如下：一、原审法院认定“吴永顺系挂靠遵义建工公司承建涉案工程”是错误的。理由是：吴永顺只是该项目的负责人，因遵义建工公司遵义建工公司在遵义的项目比较多，公司因为管理需要，便将项目交由不同职工来经营管理，进行独立核算，并不存在吴永顺系挂靠之说。二、原审法院认定“本案应按中国人民银行发布的同期同类货款利率计息，原告主张按月利率2%计算利息的理由不成立”同样是错误的。理由是：双方建工合同约定如到期未支付工程款应按月利率3%计算支付利息，而遵义建工公司主张按月利率2％计算利息完全符合双方合同约定，且也符合法律规定。三、原审法院认定“遵义建工公司未在2010年1月28日起可以其提交结算金额作为工程款向被告主张，但原告未主张，故其主张涉案工程具有优先受偿的期限已远远超过六个月期限”是错误的，理由是本案根本就不能适用六个月内主张优先受偿权的情形，请二审法院予以纠正。四、原审法院认定“遵义建工公司占用遵义城乡公司一、二楼营业房，造成损失34.9万元，由遵义建工公司支付”是错误的，首先，遵义建工公司从来就没有占用过遵义城乡公司的所谓一、二楼营业房，因该处营业房遵义城乡公司相关手续不完备，按照《城市房屋租赁管理办法》的规定，该房屋是不能出租的，故该营业房未能使用的原因与遵义建工公司是无关的，遵义建工公司从来就没有阻挡过遵义城乡公司出租该房屋；同时，因遵义建工公司欠工人的工资，工人金建将该营业房一小部分进行出租并无不当，而原审法院以此认定遵义建工公司占用营业房显然是错误的。针对遵义建工公司的上诉请求及理由，遵义城乡公司答辩称：第一，原审法院认定本案系吴永顺挂靠被上诉人承建的事实认定正确。本案工程款项系吴永顺收取，并非由上诉人收取。吴永顺在一审中辩解其是上诉人的员工与上诉人之间存在内部结算关系，但并没有提供工资支付等证据来证明，符合建设工程施工合同挂靠法律关系的法律特征。第二，原审法院对本案工程款金额认定错误，上诉人诉请的利息无事实及法律依据。被上诉人在一审庭审中作为证据出具的结算资料，我方不予认可，应视为未结算。双方应该重新协商及核对工程量与工程价款，若协商不成，应重新申请工程造价鉴定。但即使按照上诉人单方提交的决算资料，原审法院对决算资料中的钢材价格计算也有错，价差高达676176元。第三，原审法院认定被上诉人对本案工程价款不具有优先受偿权的事实认定正确。第四，原审法院认定遵义建工公司占用遵义城乡公司一、二楼营业房给被上诉人造成损失的事实认定正确。但只按照34.9万元来作为遵义城乡公司的实际损失金额认定错误。1、因为原审法院经现场勘查已经确认上诉人确实占用被上诉人一二楼营业房的事实。2、被上诉人的实际损失金额应该为3718373元。遵义城乡公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审；2、本案一审、反诉、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本诉中，原审法院对本案基本事实认定错误。第一，原审法院认定：“…上诉人在《收条》中注明的资料被上诉人已重新提交，故上诉人辩解的理由不成立”的事实认定错误，两份《收条》所列资料性质不同，2009年8月26日《收条》所列资料为工程决算资料，2009年10月30日《收条》所列资料为工程质量验收资料，并非工程决算资料。第二，原审法院认定：“在出据《收条》后近9年时间，上诉人并未就工程款的结算提出异议……”的事实认定错误，上诉人于2009年8月26日收到被上诉人提交的工程决算资料后，当即提出异议，并于2009年8月31日出具《通知》，要求被上诉人15日内以书面形式尽快完善和补齐相关资料，被上诉人超过15天未回复。第三，原审法院认定：“《补充协议》签订后，在长达近九年的时间，上诉人并未进行审计，上诉人实际已接受认可被上诉人提交的结算书确定的金额……”的事实认定错误。《补充协议》中约定的是附条件的法律行为，即必须先审计，再付款。现未审计，所以未付款，且《补充协议》签订后，上诉人未按约定进行审计，是由于被上诉人未提交决算资料造成的。第四，原审法院认定：“本院应以被上诉人提交的结算资料载明金额作为本案认定被上诉人所施工的工程量价款，即涉案工程价款为13988089.97元”的工程价款金额认定错误。原审法院对决算资料中钢材的价格计算错误，价差达676176元。因此，即使按被上诉人单方提交的决算资料计算，涉案工程价款应为13311913.97元。综上，原审法院对本案基本事实认定错误，被上诉人提交的决算资料上诉人未予认可，应视为未结算。因此，双方应重新协商及核对工程量及工程价款，若协商不成的，应重新申请工程造价鉴定。二、原审法院未追加本案挂靠人吴永顺作为共同诉讼人参加诉讼。在本案反诉中，上诉人要求反诉被告（被上诉人）承担责任，赔偿损失。三、本诉有决定本案应否发回重审的决定因素新证据：2009年8月31日上诉人出具给被上诉人的《通知》，其由被上诉人实际工程管理人金建签收。反诉中，原审法院对本案基本事实认定错误。第一，原审法院认定：“对上诉人提起反诉主张的损失3718373元，本院只支持上述实际产生的34.9万元，对余下部分不予支持”的实际损失金额认定错误。若被上诉人按时守约交房，上诉人按《租赁合同》约定能收取租金3718373元，因此被上诉人违约未交房给上诉人所造成的实际损失体现在被上诉人占用房屋，导致上诉人未能按约定收取租金。因此，上诉人的实际损失金额应为3718373元，原审法院只按34.9万元来作为实际损失金额的认定错误。第二，原审法院认定：“一、二楼营业房除上述己经使用的外，尚有部分营业房堆放有被上诉人的建筑材料及建房时遗留的建筑垃圾，该堆放行为并未限制其使用营业房，上诉人可采取排除妨碍等合法有效的措施，行使其正当的权利，其怠于行使该权利，未将涉案营业房合理尽量利用，其所造成损失应由其自身承担相应的责任”的事实认定错误。被上诉人的堆放行为从根本上限制上诉人使用营业房，且上诉人并非不将营业房合理尽量利用，而是因为被上诉人的占用导致其不能利用。针对遵义城乡公司的上诉请求及理由，遵义建工公司答辩称：第一，原审法院认定遵义建工公司所承建的项目已经竣工验收实际接收房屋的事实正确。原审法院认定我方已经将工程结算的相关资料及价款报送遵义城乡公司，其在合理期限内未答复视为认可的事实是正确的。这部分事实各方不持异议。第二，原审法院认定吴永顺系挂靠遵义建工公司的事实错误，双方合同真实有效。第三，遵义城乡公司所提出的所谓新证据，我方进行了审核。这部分证据是伪造的，也不属于民事诉讼法中规定的新证据，我方不予质证。第四，租房损失没有事实依据。遵义建工公司仅堆放材料，未造成损失。遵义建工公司的一审诉讼请求：1、判令被告支付原告工程款5117085.94元及利息，利息按月利率2%计算，自2009年10月30日起计算至付清时为止，利随本清。（2009年10月30日起至2018年4月30日利息为11666953.80元）；2、判令被告支付因项目停工给原告造成的经济损失共计2228882.6元；3、确认原告就案涉工程价款享有优先受偿权；4、被告承担全部诉讼费用。遵义城乡公司的一审反诉请求：1、判令反诉被告立即赔偿反诉原告因占用房屋（遵义市凤凰北路凤凰城小区C1、C2栋一、二层）而产生的损失3718373元。2、判决反诉被告立即腾空房屋内堆放的建筑材料和设备等。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2006年8月20日，遵义城乡公司（发包人）与遵义建工公司（承包人）双方签订《建设工程施工合同》约定：第一部分，协议书。一、工程概况：工程名称：凤凰城C1、C2栋，工程地点：遵义市凤凰北路，工程内容：土建工程（含基础、主体、水电）。二、工程承包范围：设计图纸所含土建、水电安装等工程（不含消防）。四、质量标准，达到国家现行质量验收合格标准。五、合同价款：暂定400万元。第三部分，专用条款。7、项目经理，吴永顺。13.工程延误。13.1双方约定工程顺延的其他情况。除二天以上因停水、停电、居民干扰及不可抗力等因素外，工期不得延误，其它执行通用条款。三、13.1条。23、合同价款及调整。23.2本合同价款采用预决算方式确定。（1）、采用固定价格合同，合同价款中包括的风险范围：1、土建执行贵州98定额计价，国有企业取费，扣除材料费后下浮13%，材料调差范围按定额规定执行。2、水、电安装工程执行贵州95安装定额计价，国营二级企业取费，扣除主材，设备后下浮13%。3、材料按市场价格调差（含水、电）。25、工程量确认。25.1承包人向工程师提交已完成工程量报告的时间。每月二十五日前。26、工程款（进度款）支付。双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间。1、乙方垫资建至主体五层（即浇注完五层现浇板）完后三日内，甲方支付乙方工程款250万元，五层以上的工程量按当月进度的90%支付进度款，每月25日报工程进度报表，甲方五日审定当月工程量并支付清当月90%的进度款。2、其余工程款在结算后支付并余留工程结算总价的3%作为质量保修金。47、补充条款。1、乙方在本工程验收验收合格后报送工程结算书，甲方收到结算后90日内审定完结算，逾期未审完，视为甲方认定乙方所报工程结算，未按本协议付清尾款，按未付工程款定额每日千分之一违约金支付给乙方，直至付清为止（结算完后30日内付清尾款）。2、如乙方违约，甲方有权终止合同，责令其退场，按本协议同等违约金赔付给甲方。双方提交的上述《建设工程施工合同》均无通用条款部分。上述合同签订后，2005年4月1日遵义建工公司进场施工，2007年2月16日遵义城乡公司取得涉案房屋预售许可证。2008年1月7日，遵义市建设局向遵义建工公司送达《停工通知书》载明：经查，你公司承建的遵义城乡公司开发有限责任公司凤凰城商住楼Cl、C2、C3栋建设工程，未取得房屋《建筑工程施工许可证》。根据《中华人民共和国建筑法》第七条、第六十四条和建设部《建筑施工管理办法》第三条、第十条之规定，现责令你公司立即停止该工程施工，并做好现场安全防护管理工作。2008年3月7日，遵义建工公司向遵义城乡公司送达《停工损失报告书》载明：由我司承建你司开发的凤凰城C1、C1座，自2005年4月开工以来，甲方一直未履行合同，也未按时拔付进度款，使我方多次停工，造成损失如下：1、2005年4月1日开工后，2005年8月20日停工至2006年5月9日复工，共计停工263天。2、2006年7月26日停工至2006年10月18日复工，共计停工84天。3、2007年1月22日，建设局下达停工通知书期间建工集团2007年2月8日下达停工通知书，2007年3月14日建工集团再次下达停工通知书至2007年4月25日，共计停工93天。4、2007年12月14日向甲方书面提交停工损失报告后，甲方一直未解决。故从2007年12月14日起停工至2008年3月7日，共计停工83天。……。上述停工天数，遵义建工公司单方计算停工损失共计2228882.6元。遵义城乡公司于2008年3月11日作出《对建工集团2008年3月7日来函的回复》载明：贵公司2008年3月7日来函收悉。经查实《合同》及有关记录，我们认为贵公司的停工损失统计缺乏依据，索赔要求也不尽合理。现对有关问题本着实事求是的原则答复如下：一、关于停工时间的统计问题。1、至2007年4月25日，你单位统计了大量停工时间，但未说明停工原因。我公司申修建董事长早已就此问题解决与贵公司凤凰城工程项目吴永顺经理达成意见：一次性补贴30万元。2008年12月30日遵义城乡公司接收涉案房屋。2009年8月26日，遵义城乡公司向遵义建工公司出据《收条》载明：今收到金建报来二期C1、C2栋工程决算资料如下：共计92页。其中：（1）、二期C1、C2、C3座水电安装工程预算书1份，共计19页（第74至92页）。（2）、二期C1、C2号楼建筑工程预决算书1份，共计14页（第60至73页）。（3）二期工程C1、C2座现场签证及相关资料，共计59页（第10至59页）。金健报来的所有资料总计92页，均为原件。注：该套资料不齐全，存在隐蔽工程验收资料不完整，甲、乙方双方及监理方签字有不完整现象，部分签证资料有甲方未签字，监理方未签字的情况。2009年10月30日，遵义城乡公司出据《收条》载明：今收到金建交来:1、凤凰城C1、C2报验申请资料（共计86张）；2、主体隐蔽资料（共122张）。3、C1、C2孔桩钢筋隐蔽资料（共计187张）。遵义建工公司提交给遵义城乡公司预（决）算总价：10662741.97元。单项材料差调整表载明根据市场当时价格进行调差价款为3325347.75元。两项合计为13988089.97元。金建为遵义建工公司员工，吴永顺为遵义建工公司涉案项目负责人。遵义城乡公司支付工程款为：2007年支付5020000元。2008年支付2416878.58元。2009年支付款1219343.5元。2010年支付35万元。2012年支付80万元（注该款项为通过三方协议，由遵义建工公司委托被告支付）。上述被告共计支付原告工程款为：9806222.08元。2010年9月3日遵义城乡公司（甲方）与遵义建工公司（乙方）签订《补充协议》载明：涉案乙方承建的凤凰城小区C1、C2房屋，已于2008年12月竣工，于2009年业主入住，乙方按合同要求于2008年将竣工结算资料交给甲方，并恳请甲方及时结算，甲方以各种理由拒不结算，经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方于2010年9月1日前对凤凰城小区C1、C2座工程决算送审计单位进行有效审计工作，2010年11月5日前完成决算审计并支付乙方相应的款项，逾期则视为甲方认可先前乙方交给甲方的决算数据。二、乙方在审计工作进行时，完成竣工验收资料的整理成册，供甲方竣工验收备案用，甲乙双方办理财务决算前，乙方必须提供完整的竣工验收资料，否则，甲方停止支付工程款项。……。三、暂由甲方将乙方承建的凤凰城C1、C2座框架部分承租他人，所获租金直接交予乙方（用于暂时冲抵乙方款项）。五、甲方必须在2010年11月10完成该工程的结算审计并支付相应款项，否则乙方有权终止该协议，收回房屋及采取相关措施。……七、甲方出租给杨万昌的房屋租金由杨万昌直接交给甲方，由甲方转交给乙方。如乙方收不到租金，乙方有权对杨万昌所租房屋采取相应措施。由此致使杨万昌不能正常经营所造成的一切经济损失均由甲方承担。另查明：2010年9月1日，遵义城乡公司（甲方）与案外人杨万昌（乙方）签订《租赁合同》载明：甲方将自有座落于遵义市凤凰北路凤凰城二期一、二层门面房出租给乙方。一、租赁时间，从2010年9月10日至2021年9月10日止，租期为10年。二、信誉金、房屋现状、租金及其缴纳。1、合同签订时乙方交甲方信誉金10万元。2、甲方以房屋现框架现状出租给乙方，一楼867.34平方米，每平方米租金28元，月租金为52361元，二楼1220.65平方米，每平方米月租金为23元，月租金为52361元，年租金为628326元。从交付之日起计算租金，同时从交付日的第三年起，每年租金按上一年租金的5%逐年递增。合同签订后，乙方杨万昌支付甲方即遵义城乡公司信誉金10万元。遵义城乡公司按上述《租赁合同》自己单方计算租金为：1、从2011年1月11日计算至2017年7月10日的一楼营业房租金为1724605.8元。二楼营业房租金为1993803.6元。一、二楼营业房租金共计为3718373元。因涉案房屋未能交付，杨万昌在2016年5月11日将遵义城乡公司起诉到遵义市汇川人民法院，请求：一、解除原、被告双方于2010年9月1日签订的租赁合同；二、被告双倍返还原告租金共计20万元，并支付租金占有用费343842.56元。经该院主持调解，双方达成调解协议，该院作出（2016）黔0303民初2417号民事调解书载明：一、解除原告杨万昌与遵义城乡公司于2010年9月1日签订的《租赁合同》；二、遵义城乡公司于2016年8月1日前支付原告杨万昌20万元……。2017年8月12日，涉案项目负责人吴永顺（甲方）与杨卫华代（杨宇珍）（乙方）签订《房屋门面租赁合同》载明：甲方将自己于2005年修建的凤凰城小区二期一楼门面五间，面积约400平方米，出租给乙方使用。（因甲方与遵义遵义城乡公司存债权债务关系，工程竣工后，甲方留置了该房屋，未向遵义城乡公司交付）。二、租赁期为3年，自2017年9月1日至2020年8月30日止。三、用途……。四、租金：自2017年9月1日起至2020年8月30日止每年为12万元。2016年11月16日杨宇珍在遵义市工商局汇川区分局办理了税务登记证，证号为：黔国税黔字52212519640413073801号。2018年4月26日，出租方（甲方）遵义建工公司与承租方（乙方）遵义艺考画室签订《场地租赁合同》载明：第一条，场地坐落。因遵义城乡公司欠我（甲方）工程款，民工工资至今未付，现将凤凰城二期二层两通间（面对凤凰城大门右侧二层）租赁给乙方作为画室使用，场地面积为278平方米。第二、租赁期限，租期2年，从2017年4月30日起至2019年4月30日。第三，租金及付款方式。租金为2.9万元，第一年分三次付清。第二年，一次性付清。出租方金建签字捺印，承租方委托人郑传艺签字捺印。郑兴江于2018年4月26日支付房租29000元。经一审法院现场勘察，涉案房屋一楼营业房、二楼营业房均为框架结构，一楼营业房共八个通间，其中五个通间经营洗车场，另一个通间为遵义城乡公司出租给案外人经营的生态保养体验馆，另两个通间为遵义城乡公司出租给案外人经营的小超市。二楼共计八个通间，三个通间为遵义建工公司员工金建出租给遵义艺考画室作为培训场地，其余五个通间堆放部分建筑材料、建有两个临时工棚。上述事实，有遵义建工公司提交《建设工程施工合同》、报送决算清单、《收条》、《停工损失报告》、《停工通知书》、《停工损失的回复》，遵义城乡公司提交的《建设工程施工合同》、《补充协议》、《房屋预售许可证》、《协议书》、《收条》、《委托书》、《客户明细账》、《场地租赁合同》、《租赁合同》、民事起诉状、《民事调解书》、调解笔录、《收条》、销货清单、房租计算表、一二层营业房现状照片、通话录音、工程款支付凭证、《房屋租赁合同》、《税务登记证》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。关于遵义城乡公司提交的以下证据：1、2008年8月3日被告垫付水电费21506元，遵义城乡公司仅提供统计表，遵义建工公司不予确认，一审法院不予认定。2、遵义城乡公司2008年11月18日垫付水费10000元，但遵义城乡公司仅提供客户明细表，未提供支付清单，且遵义建工公司不认可，不予确认。3、2009年7月25日遵义城乡公司提供客户明细账证明为原告垫付电费、工资共计6861元，仅有明细，没有支付清单，且遵义建工公司不予认可，不予确认。4、关于遵义城乡公司提供的2010年1月21日代垫C1、C2水电工程拆外架款项30697.73元，2010年2月18日代垫施工方电费874元，2010年3月13日付工程电费750.73元，仅客户明细账，未提供相关支付凭证，遵义建工公司不予认可，均不予认定。上述未予确认的金额，遵义城乡公司有相应证据后可另案主张。一审法院认为，本案争议的焦点：1、涉案当事人之间的法律关系及合同效力如何认定。2、遵义建工公司主张的工程价款如何认定，能否以其提交的决算资料作为本案应付工程款的依据？遵义城乡公司已付工程款为多少？未付工程款多少？涉案工程价款是否具备支付条件？遵义建工公司主张的利息计算时间起点及计算标准如何认定？原告主张工程款是否超过法律规定的诉讼时效。3、遵义建工公司主张停工损失如何认定。4、遵义建工公司对涉案工程是否享有优先受偿权？5、遵义城乡公司提起反诉主张的租金损失如何认定？6、遵义建工公司应否腾空房屋内堆放的建筑材料和设备？第一，关于本案争议的第一个焦点。遵义城乡公司取得遵义市凤凰北路凤凰城小区项目的开发建设权利，其与遵义建工公司就凤凰城C1、C2栋土建工程（含基础主体、水、电）建设进行协商一致，并于2006年8月20日签订《建设工程施工合同》，合同对工程开工时间、工期、工程款计价标准等进行了约定，并明确吴永顺为施工方涉案项目的负责人。吴永顺系遵义建工公司涉案项目负责人，其与原告之间是否系挂靠关系的问题。一审法院认为，首先，上述协议虽系遵义建工公司与遵义城乡公司签订，但工程款并未支付给遵义建工公司，而是支付给项目负责人吴永顺，而遵义建工公司并未出据工程款支付委托。其次，吴永顺与遵义城乡公司及案外人遵义市科发物资公司熊明科于2008年9月26日三方签订工程委托支付协议，即由吴永顺委托遵义城乡公司将涉案工程款110万元支付给案外人熊明科，而熊明科方出据的收条载明是收到吴永顺所欠钢材款。2008年9月23日吴永顺出据的委托书载明：有关城乡公司的南务事特委托金建办理。综上，涉案工程款项系吴永顺收取，并非由原告收取，吴永顺辩解其系该公司员工，其与公司之间存内部项目结算关系，但其并未提供工资支付证明等证据证明其系原告公司员工，本案符合建设工程施工合同挂靠关系的法律特征，即涉案项目系吴永顺挂靠遵义建工公司挂靠承建，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（二）、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；”之规定，涉案双方签订的《建设工程施工合同》应为无效，故遵义城乡公司辩解吴永顺系挂靠遵义建工公司承建涉案工程的理由成立，一审法院予以采信。第二，关于本案争议的第二个焦点。首先，遵义建工公司与遵义城乡公司双方在所签订的《建设工程施工合同》中第三部分专用条款中第47条补充条款约定：乙方（遵义建工公司）在本工程验收合格后报送工程结算书，甲方（遵义城乡公司）收到结算后90日内审定完结算，逾期未审完，视为甲方认定乙方所报工程结算。2009年8月26日，遵义建工公司向遵义城乡公司提交了涉案工程决算书等相关决算资料，遵义城乡公司于当日出据了《收条》，虽然收条中注明存在隐蔽工程验收资料不完整等情形，但2009年10月30日原告再次补充提交了前面收条中注明的主体隐蔽资料不完整的资料，遵义城乡公司在2009年10月30日出据了《收条》。涉案工程双方在《补充协议》中已认可竣工验收。且涉案房屋在2008年12月除一楼、二楼部分营业房因工程款原因未交付外，住宅已实际交付。一审法院认为，虽然涉案合同无效，但根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程施工合同经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”之规定，故本案对工程款应依照上述合同约定，以乙方提交的决算资料作为工程款支付依据。并且，在出据上述《收条》后近9年时间，遵义城乡公司并未就工程款的结算提出异议，遵义城乡公司辩解其提供的资料不齐全，但原告不认可，且遵义城乡公司在《收条》中注明的资料原告已重新提交，故遵义城乡公司辩解的理由不成立。其次，原、遵义城乡公司双方在2010年9月3日就涉案工程结算事宜达成的《补充协议》中第一条再次约定：甲方于2010年9月1日前对凤凰城小区C1、C2座工程决算送审计单位进行有效审计工作，2010年11月5日前完成决算审计并支付乙方相应的款项，逾期则视为甲方认可先前乙方交给甲方的决算数据。该补充协议系双方就工程结算事宜达成的协议，并非涉及工程的建设内容，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。且《补充协议》签订后，在长达近九年的时间，遵义城乡公司并未进行审计，遵义城乡公司实际已接受认可原告提交的结算书确定的金额，故一审法院应以原告提交的结算资料载明金额作为本案认定原告所施工的工程量价款，即涉案工程价款为13988089.97元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，遵义城乡公司应按该约定承担支付工程款的义务。遵义建工公司主张的理由成立，一审法院予采信。遵义城乡公司辩解的理由不成立，一审法院不予采信。关于遵义城乡公司已支付的工程款。遵义城乡公司提交证据证明其已支付工程款9871002.96元，遵义建工公司核对后出据书面清单认可已收到工程款9806222.08元，经一审法院审查，遵义城乡公司主张的余下部分款项64780.88元（9871002.96元-9806222.08元=64780.88元），仅有遵义城乡公司提交的客户明细载明为原告垫付的水电、工资，并无支付凭证，遵义建工公司未签字确认。且遵义建工公司不予认可，故对该部分一审法院不予认定。遵义城乡公司已支付的工程款一审法院认定为9806222.08元，未予认定部分，遵义城乡公司有相应证据后可另案主张。故遵义城乡公司还应支付的工程款为4181867.89元（13988089.97元-9806222.08元=4181867.89元）。涉案工程已于2008年12月30日实际交付，且遵义城乡公司也未就质量问题提出抗辩，故本案工程款已具备支付条件。关于遵义建工公司主张的利息。首先，关于起算的时间，遵义城乡公司收到决算资料的时间为其出据收条的时间，即2009年8月26日，原告补充提交完善资料的时间为2009年10月30日，计算利息的时间应从2009年10月30日起90（双方约定遵义城乡公司在90日内完成审计）日后的第一日，即2010年1月28日起计算利息。关于利息的计算标准，涉案《建设工程施工合同》无效，视为双方对利息未约定，《补充协议》中双方对利息也未进行约定。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理，没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”之规定，故本案应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，原告主张按月利率2%计算利息的理由不成立，一审法院不予采信。关于遵义城乡公司辩解的诉讼时效的问题。原告在工程实际交付部分后，在长达近10年的时间虽未提起诉讼主张工程款，但原告占有并出租部分营业房的事实，据此可证明原告的主张存在诉讼时效中断的情形，故遵义城乡公司的理由不成立，一审法院不予采信。第三，关于本案争议的第三个焦点。遵义建工公司提交的2008年3月7日《停工损失报告书》载明其计算的总损失为2228882.6元，其中包括原告工程款利息费90000元，遵义市住建局对遵义建工公司的罚款80000元等内容。遵义城乡公司于2008年3月11日作出的《对建工集团2008年3月7日来函的回复》载明：认可与贵公司凤凰城工程项目吴永顺经理达成的意见，即一次性补偿贵公司30万元。即遵义城乡公司认可一次性补偿其30万元。对余下金额，遵义建工公司并未提供相应的签证单证明其实际存在停工，以及系遵义城乡公司原因造成停工。一审法院审理过程中，一审法院对原告进行释明，是否对停工损失申请第三方中介机构进行评估，经一审法院释明后，原告明确回复不申请评估。故对原告主张的停工损失，一审法院只认定30万元。余下金额无相应证据证明，一审法院不予认定。第四，关于本案争议的第四个焦点。首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，原告作为建筑工程承包人，对案涉工程具有优先受偿权。其次，原告享有的优先受偿权是否在法律规定的行使期限内。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。结合以上两条规定可知，发包人支付工程价款的期限，首先要依约定，没有约定或约定不明时，方可依法定。本案中原告在与遵义城乡公司签订建设工程施工合同后即进行施工，双方约定在2007年9月25日工程竣工，虽然涉案工程在2008年12月30日实际对住宅部分已进行交付，但涉案工程未办理最后的竣工验收，但双方在2010年9月3日签订的《补充协议》认可涉案工程在2008年12月竣工验收,原告可据此主张优先受偿权，从2008年12月至今已近10年时间,远远超过优先权的六个月期限，故原告主张对涉案工程具有优先受偿权的理由不成立，一审法院不予采信。再次，按双方在《补充协议》约定，遵义建工公司在2010年1月28日起可以其提交的结算金额作为工程款向遵义城乡公司方主张，但原告未主张，故其主张对涉案工程具有优先权受偿的期限已远远超过六个月期限。第五，关于本案争议的第五个焦点。首先，关于遵义建工公司是否存在占用遵义城乡公司凤凰城C1、C2栋一、二楼营业房的问题。案外人杨万昌与遵义城乡公司于2010年9月1日签订的《租赁合同》，杨万昌交纳信誉金10万元，因遵义建工公司拒绝交房，至杨万昌未能实际承租，经汇川区人民法院调解，遵义城乡公司赔偿杨万昌20万元，该损失应由遵义建工公司承担。其次，吴永顺将涉案一楼营业房部分出租给案外人杨卫华经营洗车场，对外出租时间为2017年9月1日起至2020年8月30日止，共三年，每年租金为12万元，截止原告起诉时已有近一年时间，故第一年租金12万元已实际产生，该租金应归遵义城乡公司所有。对余下租金双方可协商或另案主张。其三、遵义建工公司将二楼部分营业房在2018年4月26日对外出租给遵义艺考画室作培训室，出租时间为从2017年4月30日起至2019年4月30日止，共两年，每年租金2.9万元，第一年租金已实际产生，应归遵义城乡公司所有。余下租金双方可协商或另案主张。上述34.9万元（20万元+12万元+2.9万元=34.9万元）应归遵义城乡公司所有。一楼部分营业房所经营小超市及生态保养体验馆并非遵义建工公司对外出租，该部分租金不应由遵义建工公司承担。一、二楼营业房除上述已经营使用的外，尚有部分营业房堆放有遵义建工公司的建筑材料及建房时遗留的建筑垃圾，该堆放行为并未限制其使用营业房，遵义城乡公司可采取排除妨碍等合法有效的措施，行使其正当的权利，其怠于行使该权利，未将涉案营业房合理尽量利用，其所造成损失应由其自身承担相应的责任。故对遵义城乡公司提起反诉主张的损失3718373元，一审法院只支持上述实际产生的34.9万元，对余下部分不予支持。第六，关于本案争议的第六个焦点。原告的占用行为已给遵义城乡公司造成了相应的损失，原告应将涉案凤凰城C1、C2栋一、二楼营业房堆放的建筑材料和设备等材料腾空，并交付该营业房。故一审法院对遵义城乡公司的该请求予以支持。综上，一审法院判决如下：一、被告（反诉原告）遵义城乡公司开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）遵义建工公司（集团）有限公司工程款4181867.89元及利息（从2010年1月28日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至该工程款实际清偿之日止）。二、被告（反诉原告）遵义城乡公司开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）遵义建工公司（集团）有限公司停工损失300000元。三、原告（反诉被告）遵义建工公司（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）遵义城乡公司开发有限责任公司占用房屋（遵义市凤凰北路凤凰城C1、C2栋一、二楼营业房）所造成的损失349000元。四、原告（反诉被告）遵义建工公司（集团）有限公司在本判决生效后十日内立即拆除堆放在遵义市凤凰北路凤凰城C1、C2栋一、二楼营业房内的建筑材料和设备等材料，腾空该营业房。五、驳回原告（反诉被告）遵义建工公司（集团）有限公司的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）遵义城乡公司开发有限责任公司的其余反诉请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。遵义城乡公司提交四组证据：第一组证据：2009年8月31日《通知》。拟证明：被上诉人2009年8月26日第一次提交决算资料被退回后，我方出具通知明确告知被上诉人应在15日内以书面形式尽快完善和补齐相关资料。遵义建工公司质证认为证据三性不认可，证据系复印件，证据产生的日期不属于新证据，签字不是金建签的，该证据系伪造。本院认为该组证据是复印件且遵义城乡公司未提供相关证据以证明遵义建工公司已收到该通知，故对该组证据不予采信。第二组证据：2009年9月9日《资金支付申请单》。拟证明：金建为本案工程实际管理人。遵义建工公司质证认为证据真实性认可，证明目的不认可，金建只是普通员工非项目管理人员。本院对该组证据真实性予以采信，但是仅凭资金支付申请单无法证明金建在案涉工程的管理身份。第三组证据：2010年4月21日，《单项材料价差调整表》，吴永顺在该表上签字注明：“钢材均价按肆仟元计算，其他材料不变”。遵义建工公司质证认为三性均不认可，是我方报给对方资料抽出了一部分作为证据。本院认为该证据为复印件且与一审中由遵义建工公司提交的《单项材料价差调整表》不一致，一审证据中没有吴永顺的签字注明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”之规定，因该证据无法与原件进行核对，对该组证据不予采信。第四组证据：《建设工程造价咨询审计（合同）》，拟证明2010年10月27日，遵义城乡公司已准备和遵义开元会计事务所签订《审计合同》，遵义建工公司质证认为三性均不认可，没有开元公司盖章，是城乡公司单方制作。本院认为该组证据无遵义开元会计事务所签字盖章，其中审计价款、履行期限等合同主要内容尚未约定，故该咨询审计合同尚未成立且未实际履行，无法达到证明目的，对该组证据不予采信。遵义建工公司提交一组证据：《水电安装工程预算书》。拟证明：水电安装部分工程款为921974.99元没有计算进去，若法院不支持，我方将另案起诉。遵义城乡公司质证认为三性均不认可，该证据系复印件，水电安装不在本案审理的施工合同范围内，与本案无关，工程预算系单方制作。本院认为该证据所指向的水电安装部分与一审案涉工程的诉讼主张权利范围不一致，属于二审中增加新的诉讼请求，可另行起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，综合当事人的诉辩及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：一、本案《建设工程施工合同效力》的如何认定；二、案涉工程价款如何认定；三、欠付工程款的利息如何认定；四、案涉工程的停工损失如何认定；五、遵义建工公司是否对案涉工程享有优先受偿权；六、原审法院是否应追加吴永顺作为共同诉讼人；七、遵义城乡公司主张的房屋租金损失如何认定。一、关于本案《建设工程施工合同》的效力如何认定本院认为，本案《建设工程施工合同》因吴永顺借用遵义建工公司资质的违法行为属无效合同。具体而言：第一，吴永顺与遵义建工公司不存在劳动关系，二审中，经法庭调查，遵义建工公司无法提供吴永顺系其企业在册职工的证明，遵义建工公司关于本案系其员工内部管理的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。第二，吴永顺与遵义建工公司独立核算，案涉工程的工程款由遵义城乡公司直接支付于吴永顺，吴永顺系以独立的主体身份与遵义城乡公司进行财务往来。因此，原审法院认定涉案项目系吴永顺挂靠遵义建工公司承建并无不当，本院予以确认。由于吴永顺系自然人，不具备承包建设工程的资质。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”遵义城乡公司与遵义建工公司所签订的《建设工程施工合同》无效。二、关于案涉工程价款如何认定的问题。本院认为，应以遵义建工公司提交的结算资料作为认定本案工程价款的依据，理由：第一，双方已明确约定遵义城乡公司逾期未审完“视为认可乙方所报工程决算”。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”之规定，虽然本案《建设工程施工合同》无效，但合同中的结算条款仍应参照适用。本案中，双方在《建设工程施工合同》中第47条补充条款约定：“乙方（遵义建工公司）在工程验收合格后报送工程结算书，甲方（遵义城乡公司）收到结算书后90日内审定完决算，逾期未审完，视为甲方认定乙方所报工程决算，未按照协议付清尾款，按未付工程款额每日千分之一违约金支付给乙方，直至付清为止（结算完后30日付清尾款）。”该约定关于合同结算的部分，应参照适用。此后，双方于2010年9月3日签订《补充协议》，对结算条款再次协商，进一步约定遵义城乡公司在2010年11月5日前完成决算审计并支付相应的款项，逾期则视为甲方认可先前乙方交予甲方的决算数据。前述两次约定均为双方真实意思表示，应参照适用以认定本案工程价款。第二，遵义建工公司已依约提交了相关资料，遵义城乡公司逾期未完成审核。在案的两份《收条》可以证明，遵义城乡公司收到的资料为遵义建工公司在收到《通知》后针对第一次结算资料的补充和整改，即第二次提交结算资料。此后，遵义城乡公司既未对第二次结算资料给予答复，也未依约按时进行审核，应按照补充条款约定，视为遵义城乡公司认可遵义建工公司所报工程决算。嗣后，《补充协议》的履行顺序为先由遵义建工公司提供竣工验收资料，其后由遵义城乡公司委托审计单位进行审计。通过遵义建工公司已经两次提交的资料内容可知，遵义建工公司至少已经履行了部分资料提交义务，而遵义城乡公司未提交任何证据表明在双方签订《补充协议》之后，对审计机构所需资料的完整性向遵义建工公司提出过异议，且遵义城乡公司与遵义开元会计师事务所尚未实际签订《建设工程造价咨询（审计）合同》更未实际履行，故遵义城乡公司的抗辩理由并不成立。第三，案涉工程价款不应当调整钢材价格。遵义城乡公司二审中提交新证据《单项材料价差调整表》复印件，主张钢材应进行调减。经审查，遵义城乡公司《单项材料价差调整表》系复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”之规定，因该证据无法与原件进行核对，本院对该证据的真实性不予认定。故案涉工程决算价款不应调减钢材价差。综上，应以遵义建工公司提交的结算资料载明金额作为本案认定遵义建工公司所施工的工程量价款，且钢材价差不应调整，即案涉工程价款为13988089.97元，遵义城乡公司应支付的工程款为4181867.99元。三、关于欠付工程款的利息如何认定。上已述及，案涉《建设工程施工合同》系无效合同，其中“按未付工程款额每日千分之一违约金支付给乙方”的约定亦属无效，遵义建工公司主张按月利率2%计算利息既没有法律依据，亦没有合同依据。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”的规定，遵义城乡公司应付利息为自2010年1月28日起，以4181867.99元为本金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。四、关于案涉工程的停工损失如何认定问题。遵义建工公司主张以2008年3月7日遵义建工公司向遵义城乡公司送达的《停工损失报告书》为依据计算停工损失。遵义城乡公司则主张以《对建工集团2008年3月7日来函的回复》与项目经理吴永顺达成一致协议为一次性补贴30万元作为停工损失。本院认为,因合同无效遵义建工公司主张的损失为缔约过失行为造成的损失，以实际损失数额为限，并且该损失应由发包人过错造成的。经审查，除2008年1月7日，遵义市建设局向遵义建工公司送达《停工通知书》载明案涉工程因未取得建设工程许可证而停工以外，其余停工时间阶段所造成停工的原因不明确。故仅以《停工损失报告书》无法判断停工的因果关系以及停工所造成的损失数额，一审法院在审理过程中对原审原告进行释明，是否对停工损失申请第三方中介机构进行评估，经释明后，原审原告明确回复不申请评估。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”因此，遵义建工公司所主张的2228882.6元停工损失并无依据，本院不予支持。另外，遵义城乡公司出具的《对建工集团2008年3月7日来函的回复》系其针对停工损失进行补偿的真实意思表示，应予认定。综上，遵义城乡公司应向遵义建工公司支付30万元停工损失。五、关于遵义建工公司是否对案涉工程享有优先受偿权。遵义建工公司主张本案不能适用六个月内主张优先受偿权的情形，遵义城乡公司则主张《建设工程施工合同》约定的工程竣工时间为2007年9月25日，2010年9月3日双方所签订的《补充协议》确认工程竣工时间为2008年12月，优先受偿权已超过六个月期限。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的问题的解释（二）》第二十二条的规定“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”二审庭审中，经调查，遵义建工公司认可补充协议载明的2008年12月为工程竣工时间，且2009年起分批交付于消费者。综上，一审法院判令遵义建工公司对案涉工程不享有优先受偿权并无不当，本院予以确认。六、关于原审法院是否应追加吴永顺作为共同诉讼人。遵义城乡公司主张，原审法院判决《建设工程施工合同》无效，并认定本案系吴永顺挂靠被上诉人承建，需追加本案挂靠人吴永顺作为共同诉讼人。本院认为不应当追加案外人吴永顺作为共同诉讼人，理由如下：首先，一审反诉中，遵义城乡公司请求遵义建工公司立即赔偿因占用房屋产生的损失3718373元和遵义建工公司立即腾空房屋内堆放的建筑材料和设备等。反诉的诉讼请求系基于物权遭受侵害产生的物权请求权，根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，可知当权利人遵义城乡公司的物权遭受侵害时，其享有的返还请求权、排除妨害请求权应以侵害人遵义建工公司为请求对象。其次，遵义城乡公司在上诉状中称：“《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第五条施工人挂靠其他建筑施工企业，并以被挂靠建筑施工企业的名义签订建筑工程合同而被起诉的，应将施工人和被挂靠建筑施工企业列为共同被告；被挂靠建筑施工企业对施工人因承揽的工程不符合质量标准造成发包人损失的，应承担连带责任。”该暂行意见已失效，故遵义城乡公司的上诉意见不予采信。综上所述，一审法院未追加挂靠人吴永顺作为共同诉讼人并无不当，本院予以确认。七、关于遵义城乡公司主张的房屋租金损失如何认定。遵义城乡公司主张若《租赁合同》得到全部实际履行之后所可能获得的租金，即全部期待利益3718373元为损失金额。本院认为，合同法中所规定的可期待利益的前提为合同有效，而双方签订的《建设工程合同》无效，因此，虽然遵义建工公司拒不交付房屋的行为构成合同违约，但只能适用《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任，缔约过失责任损害赔偿的对象为信赖利益，不包括在合同有效情形下遵义城乡公司通过履行与案外人签订租赁合同所可获得的期待利益。故遵义城乡公司的损失为三个部分：1、遵义城乡公司将坐落于于遵义市凤凰北路凤凰城二期一、二层门面房出租给案外人杨万昌。该部分的实际损失为20万元；2、吴永顺将涉案一楼营业房部分出租给案外人杨卫华经营洗车场，第一年租金已实际产生为12万元；3、遵义建工公司将二楼部分营业房对外出租给遵义艺考画室作培训室，第一年租金为2.9万元。余下的租金双方可协商或另案主张。综上，遵义城乡公司所主张的房屋租金损失限于实际损失34.9万元。综上所述，遵义建工公司和遵义城乡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178532元，由遵义建工公司负担135878元，由遵义城乡公司负担42654元。本判决为终审判决。审判长  何陆坤审判员  贾鸿雁审判员  伍 静二〇一九年五月二十日法官助理杨劭禹书记员刘竹