河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0802民初1485号 原告：承德金龙购物广场有限公司，住所地：承德市双桥区都统府大街（原老市政府院内）,统一社会信用代码：91130802050996707W。 法定代表人：吕宝勤，职务：经理。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 被告：双桥区鱼你在一起，住所地：承德市双桥区都统府大街金龙购物广场A座五层F-022号，统一社会信用代码：92130802MA095RF95D。 经营者：韩帅，女，1988年10月7日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：宫树明，河北意祥律师事务所律师。 原告承德金龙购物广场有限公司与被告双桥区鱼你在一起房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法由本院审判员付军独任审判，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告承德金龙购物广场有限公司委托诉讼代理人寇丽莎，被告双桥区鱼你在一起经营者韩帅及委托诉讼代理人宫树明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德金龙购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告的《租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金和物业费28350.00元及自2018年4月10日起至实际支付之日止以28350.00元为基数，按日3‰计算违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原被告双方于2017年10月10日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于金龙购物广场A座F5-022号商铺，面积为105平方米，租赁期限60个月，自2018年2月1日至2023年1月31日。租赁期内第一年租金按每月每平方米75.00元计算，第一年租金为94500.00元。合同签订之日交纳首期租金23625.00元，该首期租金为计租日（2018年2月1日）起至第三个月最后一日的租金。其他租金按每三个完整自然月为一个交租期交纳。被告应于每个交租期最后一个月的20日前向原告一次性交纳下个租期的租金。同时约定，被告延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，应向原告支付欠费金额3‰的违约金，超过30日未交纳的，原告有权要求解除合同。 按照合同约定，被告应于2018年4月10日前交纳第二个租期即2018年5月1日至2018年7月31日的租金及物业费，但被告未能交纳。被告的行为已经违反合同约定，为维护原告利益，特依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请依法裁判。 原告承德金龙购物广场有限公司向本院提交以下证据：1、原、被告签订的《租赁合同》一份，用以证明原被告双方存在租赁合同关系，被告未按合同约定履行交纳租金及物业费的义务，已经构成违约，原告有权要求解除合同并向被告支付欠付的租金、物业费及违约金；被告违反合同约定，原告有权扣留其已交纳的保证金38350.00元作为违约金；原告依据合同约定有权更换其经营场所公共部分或区域的整体结构、布局；被告未按约定时间交纳租金超过15日，原告有权暂停其能源供应。2、2017年10月10日《收据》4张（附交款凭证），用以证明被告只交纳第一季度的租金，按照合同的约定应于2018年4月10日前交纳下一季度租金。3、关于鱼你在一起租金交款情况的说明，用以证明被告未按约定交纳租金超过15日，已构成违约，原告有权暂停能源供应。4、2018年6月6日《金龙城市广场商户通知书》一份，用以证明被告未按约定交纳租金已经构成违约，经催要后仍未能履行。5、2018年6月11日《金龙城市广场商户通知书》一份，用以证明被告未按约定交纳租金已经构成违约，已经催要并明确告知了逾期仍未交纳租金将采取停电措施。 被告双桥区鱼你在一起辩称，一、答辩人同意解除《金龙购物广场租赁合同》。因为被答辩人存在违约行为，所以答辩人同意解除《金龙购物广场租赁合同》。1、商铺租赁经过。答辩人欲租赁金龙购物广场的商铺，因F5-022号商铺紧邻过道且是往返A、B两座楼的必经位置，答辩人基于F5-022号商铺的优势地位，于2017年10月10日与被答辩人签订《金龙购物广场租赁合同》，被答辩人将金龙购物广场5层F5-022号商铺出租给答辩人使用，商铺建筑面积为105㎡，房屋租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止。2、被答辩人存在违约行为。答辩人承租的商铺开业不久，被答辩人将与答辩人相邻的F5-023号商铺租给“新顺和”。在被答辩人认可的情况下，“新顺和”扩大了原图纸的面积，占用了图纸中作为过道的位置。答辩人店铺门面由于“新顺和”扩建被完全遮挡，且购物广场A、B座连接通道归属“新顺和”独自使用。彻底改变了答辩人租赁商铺的地理条件。就被答辩人将F5-023号商铺扩大图纸面积，占用过道这一违约行为，答辩人与被答辩人多次协商，被答辩人认可因为扩建F5-023号商铺改变答辩人商铺的优势地位，被答辩人曾向答辩人承诺为答辩人商铺作客流指引广告、重新设计门脸装饰并减免房租。二、被答辩人私自改变出租商铺面积之后，与答辩人协商同意减免答辩人房屋租金，延期交付房租。就被答辩人将F5-023号商铺扩大图纸面积，占用过道这一违约行为，答辩人与被答辩人多次协商，被答辩人认可因为扩建F5-023号商铺改变答辩人商铺的优势地位，被答辩人曾向答辩人承诺为答辩人商铺作客流指引广告、重新设计门脸装饰并减免房租。而且在协商过程中，被答辩人向答辩人送达了一份《金龙城市广场商户通知书》，通知书中陈述“你方提出对现有装修进行改造，我公司综合考虑同意减免你方租金4725.00元。请于2018年6月12日17：30前到我公司财务室缴纳租金及物业费23625.00元。”因此，被答辩人已经明确承诺了对答辩人减免房租4725.00元，房租在2018年6月12日前缴纳。被答辩人的书面通知已经送达答辩人，答辩人接收。该份通知己经将第二期租金调整为23625.00元，交付时间调整为2018年6月12日17：30前。现被答辩人要求答辩人交付28350.00元的房租并交付违约金没有依据。三、答辩人主动交付房租，被答辩人拒收。2018年6月13日，答辩人带了现金到被答辩人财务处缴纳房租。财务人员明确告知答辩人“领导说你们之间存在争议还在协商，不收房租”。所以，并非答辩人不缴纳房租，而是被答辩人拒绝收取答辩人的房租。法律不保护恶意拖欠租金的行为，但本案这种情况根本不是答辩人恶意拖欠，而是答辩人主动缴纳，被答辩人故意不收取，然后再以答辩人拖欠租金为理由起诉答辩人要求解除合同。答辩人已经主动缴纳了租金，不存在侵害被答辩人权益的情况。四、双方在协商过程中，被答辩人私自停了答辩人店铺的用水、用电，阻碍答辩人的经营。按照双方协商的结果，答辩人重新设计了门脸装饰，但是被答辩人反悔不支付装饰款。双方还在协商过程当中，2018年6月13日，被答辩人私自停了答辩人店铺的用水、用电。根据单据显示，答辩人足额缴纳了水电费，且双方的合同还没有解除，答辩人还在经营过程当中。被答辩人私自停水停电是极其恶劣的阻碍答辩人经营的行为。答辩人经营的是餐饮，停电导致大量食材的腐烂。被答辩人明知这一情况而直接停电，法律上来讲，是非常恶意的违约行为，情理上来讲，就是依仗自己是出租方而欺负小店铺的不公平行为。这也更加激化了双方的矛盾。所以，双方之间存在争议是事实，缴纳租金产生争议被答辩人具有很大的过错和责任。五、根据合同第23.8条约定，被答辩人停止答辩人用电，答辩人无需缴纳租金及物业服务费。合同23.8条约定，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，在该期间内，乙方无需交纳租金及物业服务费。由于被答辩人于2018年6月13日已经停止了答辩人的用电，也就导致答辩人无法使用租赁商铺。在被答辩人停止了答辩人的用电之后，答辩人无需交纳租金及服务费。六、答辩人认可缴纳自2018年5月1日至2018年6月12日期间的房租，且扣除被答辩人同意减免的4725.00元。根据被答辩人向答辩人送达的通知，答辩人应该在2018年6月12目前缴纳自2018年5月1日至2018年7月31日的房租。由于被答辩人已经在6月13日停止了答辩人的经营。现答辩人认可缴纳自2018年5月1日至2018年6月12日期间的房租，且扣除被答辩人同意减免的4725.00元。对于违约金，答辩人于6月13日主动缴纳房租，是被答辩人拒绝收取。因此被答辩人无权主张违约金。综上，答辩人没有侵害被答辩人的权益，而是被答辩人给答辩人造成了巨大的经济损失。请法院查明事实，对于答辩人应缴纳的租金依法判决。 被告双桥区鱼你在一起向本院提交以下证据。1、金龙城市广场商户通知书一份，用以证明原告擅自改变楼层布局，影响被告正常经营。原告同意减免被告租金4725.00元，并同意在6月12日17：30前交纳房租。2、水费收据1张、电费收据12张共5页，用以证明2018年6月10日，被告缴纳水费934.80元。2017年12月25日缴纳电费1500.00元，2018年1月30日缴纳电费700.00元，2018年2月23日缴纳电费800.00元，2018年3月11日缴纳电费500.00元，2018年3月20日缴纳电费600.00元，2018年4月2日缴纳电费600.00元，2018年4月10日缴纳电费500.00元，2018年4月18日缴纳电费500.00元，2018年4月28日缴纳电费790.00元，2018年5月12日缴纳电费1000.00元，2018年5月28日缴纳电费790.00元，2018年6月10日缴纳电费1000.00元，电费共计9280.00元。水电费合计10214.80元。3、视频录像，用以证明被告已经在2018年6月13日缴纳租金，是原告不予收取，被告不存在违约的问题，因此对于停电后的租金我方不予缴纳，导致被告无法经营以后的租金不认可。 经庭审质证，被告对原告提交的1、2、3、4、5号证据真实性未提出异议，但对证明目的不认可，本院对原告提交的1、2、3、4、5号证据予以确认。原告对被告提交的1、2、3号证据真实性未提出异议，本院予以确认。 经审理查明，2017年10月10日原告承德金龙购物广场有限公司作为甲方（出租方）与韩帅作为乙方（承租方）签订《金龙购物广场租赁合同》一份，承德金龙购物广场有限公司将其所有的位于承德市双桥区商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件一，下称“该房屋”）出租给乙方使用。合同第一条计租面积，该房屋的套内建筑面积为105平方米。第二条租赁期限，本合同项下租赁期限为60个月，自计租日开始计算，即自2018年2月1日起至2023年1月31日止。第四条租金标准和租金支付，ｌ、该房屋的租金按计租面积计付，第一年每月每平方米人民币（大写）柒拾伍元（￥75元）。乙方自计租日开始承担该房屋的租金。实际按照：第一年，租金标准75.00元／月／平方米、交租月12个月，年租金94500.00元；第二年，租金标准75.00元／月／平方米、交租月12个月，年租金94500.00元；第三年，租金标准80.00元／月／平方米、交租月12个月，年租金100800.00元；第四年，租金标准80.00元／月／平方米、交租月12个月，年租金100800.00元；第五年，租金标准80.00元／月／平方米、交租月12个月，年租金100800.00元。本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下首期租金应于本合同签订之日支付，应交租金为人民币￥23625.00元（大写贰万叁仟陆佰贰拾伍元）。第五条品牌、经营项目，乙方在该房屋内经营品牌为鱼你在一起，经营项目为餐饮，并应接受和服从甲方的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。第六条保证金，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币（大写）贰万捌仟叁佰伍拾元（￥28350元，作为履约保证金和物业服务费保证金）：合同终止后（包括乙方将工商注册登记地址从该房屋迁出）30个工作日内，如不存在本合同第25.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在接到甲方通知后7日内补足履约保证金或物业服务费保证金；但甲方扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。如租金或物业服务费在租赁期内有所递增，承租人应在出租人发出书面通知后7日内将履约保证金或物业服务费保证金补足。第七条进场及房屋交付标准，双方约定，本合同项下的进场日为2017年10月11日。届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。第十条物业服务费和质量保证金，双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当在自计租日起向甲方交纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，计租日起第一年每平方米每月人民币（大写）壹拾伍元（￥15元），即每月物业服务费总计为人民币（大写）壹仟伍佰柒拾伍元（￥1575.00元）；第三年起期物业费30元／平米／月。物业服务费支付方式：首期物业服务费为计租日起至第三个月最后一日期间的物业服务费。除首期物业服务费外，其他费用均按每三个完整的自然月（即每月第一日至第三个月最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。首期物业服务费应于本合同签订之日支付，收费期间为2018年02月01日至2018年4月30日，应交物业服务费为人民币（大写：）肆仟柒佰贰拾伍元（￥4725.00元）。）乙方应在开业前一个星期内（首次签订合同为签订合同日）向甲方支付人民币（大写）壹万元（￥10000.00元）作为其销售商品或提供服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，甲方即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，乙方不得提出异议。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对该房屋所在物业经营造成不利影响时，甲方也可从质量保证金代付罚款（金额以政府处罚通知为准）。因顾客索赔和政府处罚造成质量保证金不足部分，乙方须在接到甲方书面通知后7日内补足差额。合同终止后的一年之后，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第二十三条违约责任，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金以及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，除乙方已付款项不退还外，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方同意，甲方有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由乙方承担，同时甲方有权从乙方已交履约保证金中扣除此费用，若履约保证金不足抵扣，则乙方须即时支付不足部分。双方均认可该独立第三方清点物品之结果。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此受到第三方索赔的，甲方有权向乙方追偿损失。 该合同签订后，被告双桥区鱼你在一起于2017年10月10日向原告承德金龙购物广场有限公司交纳28350.00元，作为履约保证金和物业服务费保证金，交纳质量保证金10000.00元，交纳首期租金23625.00元，交纳首期物业费4725.00元。 被告双桥区鱼你在一起承租原告的商铺开业不久，原告将与被告相邻的F5-023号商铺租赁给“新顺和”。经原告允许，“新顺和”进行装修时除占用原图纸面积外，另将图纸中作为过道的位置也占用归“新顺和”使用，原来直接通向被告双桥区鱼你在一起店铺的通道被封堵，从而导致被告双桥区鱼你在一起租赁商铺的通行条件改变。被告以租赁商铺地理条件改变影响其经营为由找原告协商。原告承诺为被告商铺作客流指引广告、重新设计门脸装饰并相应减免租金。 2018年6月6日原告承德金龙购物广场有限公司向被告发出通知书一份，通知载明：你方应于2018年4月10日前向我司缴纳租金及物业费28350.00元，至2018年6月5日仍末履约。楼层布局调整及商铺安排，是我公司正常的经营行为。你方提出对现有装修进行改造，我公司综合考虑同意减免你方租金4725.00元（肆仟柒佰贰拾伍元）。请于2018年6月12日17:30前到我公司财务室缴纳租金及物业费23625.00元。逾期将按照合同约定计算滞纳金。2018年6月11日原告承德金龙购物广场有限公司再次向被告发出通知书一份，通知载明：你方应于2018年4月10日前向我司缴纳租金及物业费28350.00元，2018年6月6日我司向你方发出通知书，要求在2018年6月12日17:30前到我公司财务室缴纳租金及物业费23625.00元。如你方未按要求缴纳租金及物业费，根据租赁合同23.3条之约定，乙方延迟交纳本合同项下租金、物业费超过15日，经甲方书面催告乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停能源供应，我司将于2018年6月13日8：00对你方采取停电处理。2018年6月13日，被告方带了现金到原告财务处缴纳房租。财务人员明确告知被告“领导说你们之间存在争议还在协商，不收房租”，被告提交了当日交纳租金的视频资料予以证实。 原告为此要求判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；被告向原告支付拖欠的租金和物业费计28350.00元及自2018年4月10起至实际支付之日止以28350.00元为基数，按日3‰计算违约金。被告主张其不存在违约行为，系原告存在违约行为，致使被告经营商铺地理条件被改变，使被告租赁商铺失去了原有的优势地位。被告认可交纳2018年5月1日至2018年6月12日期间的租金，且扣除原告同意减免的4725.00元，原告无权主张违约金。 本院认为，原告与被告签订的《金龙购物广场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。现被告因原告原因致使租赁商铺通行条件被改变，从而找原告协商解决，在双方未达成一致意见前，原告将被告电源停止，致使被告租赁店铺停止营业，同时被告认可原告对合同租金金额变更后前去原告处交纳，原告拒收，责任在原告。现原告要求解除与被告签订的《金龙购物广场租赁合同》，被告同意解除，本院予以支持。原告要求被告向原告支付拖欠的租金和物业费计28350.00元及自2018年4月10起至实际支付之日止以28350.00元为基数，按日3‰计算违约金。被告同意按原告减免后的租金支付，本院予以支持。但因剩余租赁期9个月，减免后每月减少的租金为525.00元（4725.00元÷9个月），对于原告要求被告支付违约金的请求，因被告未按约定期限交纳租金系因原告原因导致被告租赁店铺通行条件发生变化，双方未能及时协商解决，原告进而将被告店铺电源停止，致使其不能正常营业，被告对此不存在违约行为，故对原告主张违约金的请求，理由不充足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百一十二条、二百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告承德金龙购物广场有限公司与被告双桥区鱼你在一起于2017年10月10日签订的《金龙购物广场租赁合同》。 二、被告双桥区鱼你在一起于本判决生效后五日内一次性支付原告承德金龙购物广场有限公司2018年5月1日至2018年6月12日的租金10380.00元[（94500.00元/年÷365天/年×43天）-（4725.00元÷9个月当年剩余租赁期）÷30天/月×43天] 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条,《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254.00元，已减半收取，由原告负担159.00元，被告负担95.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 付 军 二〇一九年五月十日 书记员 高瑞松