广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初16012号原告（反诉被告）吴海亮，男，汉族，1984年3月29日出生，身份证住址湖北省红安县，被告（反诉原告）深圳市森盛源物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道新桥社区第三工业区第11栋108室（办公场所），统一社会信用代码914403005747772735。法定代表人曾志祥。委托代理人钟远平，广东法广律师事务所律师。原告（反诉被告）吴海亮与被告（反诉原告）深圳市森盛源物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡慧玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴海亮、被告的委托代理人钟远平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告作为承租方租用被告位于深圳市宝安区新桥街道第三工业区东盈大厦对面溜冰场4号铺位。溜冰场4号铺位及相邻的铺位都是系统性下水管道不通，在长达近4个月的时间里，原告多次找过被告出租方负责人陈观兴。4月底，原告又再次找陈观兴沟通是对方说5月1日放假时会处理（商铺邻居们也知道的），可是5月1日假期之后迟迟不见对方来处理。而后续再找出租方陈观兴时，出租方以疏通维修改造原告所租的商铺配套的下水管道工程量很大需要几十万块钱为由不愿意处理。原告提出理由，下水道在承租方正常合理的使用下，作为出租方有不可推卸的法律责任保证配套的下水管道系统畅通。4号铺位相邻的商铺们都是下水不通，一到下雨天就会有下水道回灌。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原告承租方和被告出租方之间关于深圳宝安新桥第三工业区东盈大厦对面的溜冰场4号铺位的租用协议；2.被告一次性支付原告26500元作为无法继续行使承租赁方应有的使用权所遭受和造成的经济损失。被告辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，原告请求的损失所支付的款项不是被告收取的，与被告无关，原告是由于自身经营不善，无法正常经营而怪罪被告。被告反诉称，2018年2月1日，原、被告签订《租用协议》，约定将位于溜冰场的4号铺位租赁给原告使用，铺位租金为每月1700元，租期从2018年2月1日起到2018年10月29日止，原告应于每月5日前将当月租金交付给被告，如期未付租按租金准加收5%滞纳金，超过15天的被告有权收回铺位，并有权没没收保证金且取消合同。但原告自2018年5月就没有交付租金，也没有将铺位返还给被告。为维护被告的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1.解除被告与原告签订的《租赁协议》；2.原告向被告支付租金（场地使用费）（自2018年5月起按月租金1700元标准计至原告将租用的铺位返还给被告之日止，暂计算到2018年7月为5100元）；3.本案全部诉讼费用由原告承担。后，被告当庭放弃第一项诉讼请求。针对被告的反诉，原告答辩称，我不认可被告反诉我交房租，因为交房租的前提是我租用的场地是功能健全，而不应该是不健全或缺失的。我拒绝交付这三个月的房租。我租被告场所，其有责任也有义务。法律应该保护租户的权利。经审理查明，2018年2月1日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租用协议》，约定甲方将位于溜冰场4号的铺位租给乙方使用，租期从2018年2月1日起至2018年10月29日止，铺位租金1700元；乙方应在每月5号前把当月租金交给甲方，如逾期未付，则按租金准加收5%滞纳金，超过15天未付的，甲方有权收回铺位，并有权没收保证金且取消合同；甲方收取乙方铺位按金3400元，合同到期，按金无息退还乙方。该协议甲方一栏有相关人员“陈观兴”签字确认，并加盖了被告的公章，乙方一栏有原告的签字确认。上述合同签署后，被告依约交付涉案铺位给原告使用，原告依约向被告交付了押金3400元。庭审中，双方确认原告已向被告支付了2018年2月至4月的租金、水、电费，自2018年5月起未予以交付。庭后，原告向本院补充提交了一份由被告相关人员“陈观兰”于2019年1月30日出具的《证明》，其内容如下：新桥第三工业区溜冰场4号铺位于2019年1月30日归还给森盛源物业管理有限公司。另查，原、被告双方在庭审中确认涉案租赁物位于深圳市宝安区新桥街道第三工业区东盈大厦对面，系临时搭建，无产权证或相应的建设规划许可证。以上事实，有租用协议、照片、证明以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于双方签订的《租赁协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，涉案租赁物为临时搭建的，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证，被告与原告订立的《租赁协议》违反上述规定，应认定为无效，故原告主张解除租用协议，本院不予支持。因双方签订的协议无效，根据无效合同的处理原则，被告应当向原告返还押金3400元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支持房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，虽然合同无效，但原告实际占用该租赁物，依据公平合理，等价有偿的原则，应当支付相应的占用费给被告，该占用费标准可参照双方签订的《租赁协议》中约定租金标准计付，即1700元/月。故原告应支付原告2018年5月1日至2019年1月30日期间的房屋使用费，计为15300元（1700元×9个月）。关于原告要求被告赔偿1个月房租、喝茶费、装修费用及营业损失等共计26500元，因原告未能提交证据证明其主张，应承担相应的不利后果，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决如下:一、确认原告吴海亮与被告深圳市森盛源物业管理有限公司于2018年2月1日签订的《租用协议》无效；二、被告深圳市森盛源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴海亮返还押金3400元；三、原告吴海亮于本判决生效之日起十日内向被告支付涉案租赁物的占有使用费15300元；四、驳回原告吴海亮的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市森盛源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费231元、反诉费50元，由原告吴海亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 胡  慧  玲二〇一九年五月十六日书记员 李秀秀（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。