安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初691号原告：郎溪县梅渚镇人民政府，住所地安徽省郎溪县梅渚镇九华新城北侧，统一社会信用代码113417220032519648。负责人：陈爱国，该镇镇长。委托诉讼代理人：王明水，安徽宣一律师事务所律师。被告：王顺忠，男，1962年7月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：郎溪县天顺米业有限公司，住所地安徽省郎溪县梅渚镇工业区，统一社会信用代码91341821771146868Q。法定代表人：王顺忠，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：涂兴民，安徽见贤律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：袁佳，安徽见贤律师事务所实习律师。原告郎溪县梅渚镇人民政府（以下简称梅渚镇政府）诉被告王顺忠、郎溪县天顺米业有限公司（以下简称天顺米业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告梅渚镇政府委托诉讼代理人王明水，被告王顺忠及天顺米业公司共同委托诉讼代理人涂兴民、袁佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梅渚镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金503714元及其逾期支付的利息15111元（利息从2018年9月1起按年利率6%计算至2019年2月1日，此后利息按此标准计算至被告租金付清之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王顺忠于2005年1月10日与原告签订书面协议一份，约定由王顺忠承租原告镇办集体企业原郎溪县麦芽糊精厂内全部土地及建筑物用于兴办天顺米业公司，租期为八年，即自2005年1月10日至2013年1月9日止，租金为4万元/年，当年租金应于每年租赁的第一个月付清。合同期内，被告方未按合同约定的时间和金额缴纳租金，只分别于2005年12月6日缴纳租金5000元，2006年1月10日缴纳租金5000元，2006年7月3日缴纳租金5000元，2007年6月5日缴纳租金25686元，2009年8月18日缴纳租金1万元，2010年3月1日缴纳租金3万元，2011年1月18日缴纳租金2万元，2011年3月30日缴纳租金2万元，2012年11月16日缴纳租金45600元。该租赁协议期限届满后，被告继续使用租赁资产，双方未及时续订协议，口头约定2013年1月10日至2014年1月9日仍按租金4万元/年执行，但被告未缴纳租金。2014年8月，原告经镇党委会研究决定，租金调整至8万元/年，但王顺忠认为租金偏高不接受，迟迟不与原告签订租赁合同，却一直占用租赁物，只是于2014年10月22日缴纳租金4万元。2016年6月，原告再次经党委会研究，决定租期为10年，第一年租金调整为4万元，从第二年起按8万元/年计算租金。为此，原告与被告补订了《厂房租赁合同》，约定原告将原郎溪县麦芽糊精厂厂房和仓库出租给被告，租期为10年，即自2014年9月1日起至2024年8月31日止，第一年租金为4万元，剩余九年租金为8万元/年，2014年9月1日付清第一年的租金，2015年9月1日付清第二年的租金，依次每年的9月1日付清当年租金。合同订立后，被告仍未按约定支付租金，经原告多次催要，被告只于2017年12月3日缴纳租金1万元。上述租赁期间，截至2018年9月1日，被告应缴纳租金72万元，被告只缴纳租金216286元，尚欠503714元，构成违约，且经多次催要无果。王顺忠、天顺米业公司在庭审中答辩称：1.原告主体资格不适格，现无证据表明原告对原郎溪县麦芽糊精厂的资产有处置权。案涉租赁物如果是国有资产，应当由县级财政或国资委提起诉讼，如果是乡镇集体财产，应当由县级政府代为行使资产管理权。2.双方合同约定租金一年一付，每年的租金于当年的第一个月给付，原告主张2013年12月30日之前的租金，已经超过诉讼时效。被告已付清2014年的租金。2015年9月1日至2018年9月1日的租金应为32万元，被告在2017年12月3日已经给付1万元，剩余31万元因双方一直因相关事项在协商而未支付。第一，被告根据原告指示，代原告向拆迁户垫付了6万元，并代原告缴纳土地使用税累计61172.5元，另原告答应承担被告门面房损失128000元，以上合计249172.5元，被告只欠原告租金60827.5元；第二，原告在2012年1月兴建梅渚农贸市场，将地下排水管道堵塞，导致被告使用的厂房雨天大量积水，当年财产损失40多万元，后导致停产等间接损失数年来接近百万元；第三，2017年原告对被告农田进行改造，至今未对被告农田上的青苗费约225000元进行补偿，同时，也没有发放被告的秸秆焚烧补助。上述几种赔偿款及补偿款，如本案不能合并解决，被告将另行提起诉讼。3.对于2013年之前未付的租金，虽然超过诉讼时效，但并非被告恶意拖欠。被告每年都给付部分租金，未给付的部分是另有原因，经与原告相关负责人口头协商，原告同意给予减免的。其中，2005年至2007年被告连续投资近500万元，准备打造梅渚镇明星企业，政府给付减免部分租金扶持政策；2008年、2009年原告政府食堂在被告处购买大米折抵部分租金；2010年和2011年，粮食市场出现萧条，被告经营严重亏本，原告同意减免租金；2012年被告租赁的厂房在生产时被淹，损失惨重，原告答应进行厂房排水管道改造，当年被告多交了租赁费5600元准备改造水管补贴用，2013年原告没有兑现改造排水管道的承诺，被告未缴纳当年的租金。4.被告之所以在2014年10月缴纳当年全部租金，是原告答应疏通厂房的排水系统，且为了配合政府检查而缴纳，2017年缴纳租金1万元也是为了配合检查而缴纳。5.原告出租的房屋自2012年五六月份之后便不能达到合同约定的用途，不能达到正常使用的条件，原告要求按合同给付租金，有失公平。2012年厂区被淹后，因下水道堵塞，七年来被告很少用该租赁物进行经营加工，主要用来临时存放稻谷，用作临时仓库使用。200多万元的稻谷加工设备因长期闲置，导致被告无法实现合同目的，被告欲解除合同，但投资的200多万元固定资产无法迁移，双方也无法协商搬迁补偿费用，所以拖延至今。6.请求法院调整租金标准为每年2万元。原告违反了关于出租人应当保持租赁物符合约定用途的义务，同时违反了出租人应当履行对租赁物的维修义务，故被告要求法院对租金标准进行调整，待修缮排水管道至正常时恢复合同约定的价款。7.王顺忠认为其签订合同的目的是用于兴建天顺米业公司使用，本案应当由天顺米业公司承担给付租金的责任。梅渚镇政府为支持其主张，提交以下证据：1.梅渚镇政府统一社会信用代码证书，用以证明原告的主体资格。2.《协议》（2005年1月10日）、《厂房租赁合同》（2016年5月27日）、党委会会议记录（2014年8月22日、2016年6月3日）两份，用以证明：（1）王顺忠于2005年1月10日与原告签订书面协议一份，约定由王顺忠承租原告镇办集体企业原郎溪县麦芽糊精厂内全部土地及建筑物，用于兴办天顺米业公司，租期为8年，即自2005年1月10日至2013年1月9日止，租金为4万元/年；（2）该租赁期限届满后，被告继续使用该财产，未及时续订协议，口头约定2013年1月10日至2014年1月9日仍按照租金4万元/年执行，但被告未缴纳租金；（3）2016年6月，原告再次经党委会研究，决定租期为10年，第一年租金调整为4万元，从第二年起按8万元/年计算租金。为此，原告与被告补订了《厂房租赁合同》，约定原告将原郎溪县麦芽糊精厂厂房和仓库出租给被告，租期为10年，即自2014年9月1日起至2024年8月31日止，第一年租金为4万元，剩余九年租金为8万元/年。3.收款收据11张，用以证明被告至原告起诉时已经缴纳租赁费216286元。4.催款通知书两份及送达照片，用以证明原告催要租金的事实。为支持其辩解意见，王顺忠、天顺米业公司向本院提交以下证据：1.天顺米业公司营业执照复印件，用以证明天顺米业公司的主体资格。2.王顺忠身份证复印件，用以证明王顺忠的主体资格。3.梅渚政府于2011年12月16日出具承诺书一份，用以证明原告同意承担王顺忠门面房租金损失的事实。4.税务局入库查询，用以证明被告代原告垫付土地使用税61172.5元。5.照片15张，用以证明被告租赁的厂房因修公路地势变低，原告修建农贸市场，导致下水道堵塞，厂区被淹，被告承包的农田青苗被毁等事实。6.证人王某、陈某1、陈某2证言，用以证明：（1）被告按照原告要求代替原告向拆迁户给付了6万元的拆迁款，原告当时负责人说该款项在租金里面抵扣；（2）因被告兴建农贸市场将涵管堵塞导致每年六七月份出现严重内涝，租赁物无法正常使用，被告在厂房被水淹后，产生重大损失，自此停止生产。庭审质证时，王顺忠、天顺米业公司对梅渚镇政府提交的证据发表以下质证意见：对证据1无异议，但无法说明涉案租赁物与原告之间的关系，不能证明原告主体适格。对证据2中的《协议》无异议，对证明对象有异议，2005年原告与被告通过招商引资合作办厂要求被告投资500万元，所以该《协议》不是明确的租赁合同关系，且该协议第四条付款方式约定被告每年给付原告管理费，属于一种合作形式，且该协议约定租赁费一年一付，牵涉到诉讼时效的起算点问题；对证据2中的《厂房租赁合同》无异议，但这是一份补签协议；对党委会会议记录真实性有异议，对关联性和合法性有异议，按照党政分离原则，党委会不得代替政府行政单位行使职权。对证据3无异议。对证据4无异议，对证明对象有异议，被告不同意原告的催收行为，所以拒签。梅渚镇政府对王顺忠、天顺米业公司提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3真实性及合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，原告是否违反承诺无法确定，如果原告未兑现承诺书内容应当按照承诺书承担义务，但与本案不是同一法律关系。对证据4真实性及合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，被告作为租赁物的使用人，依法应当缴纳土地使用税，如果该土地使用税应该由原告缴纳，被告缴纳后可以向原告追偿，但与本案没有关联性。对证据5，真实性请求法院核实，原告认为即便该证据真实，其证明对象也不能成立，因为修公路导致下水道堵塞厂区被淹，以及被告承包的农田青苗被毁可能存在侵权人，应当由侵权人承担损失，至今被告未向侵权人主张权利，已经超过诉讼时效，且与本案审理没有关联性。对证据6证人证言，证人王某、陈某1与王顺忠有亲属关系，所作证言效力过低，证人陈某2在天顺米业公司务工，跟被告有直接利害关系；三位证人的证言与本案不是同一法律关系，如果证人所述被告代原告支付6万元拆迁款属实，原告同意在调解时折抵租金；关于厂区内涝的问题，与本案无关联性。本院对双方当事人提交的证据审查认证如下：两被告对梅渚镇政府提交的证据1、3、4真实性无异议，梅渚镇政府对两被告提交的证据1、2真实性无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据，对于梅渚镇政府能否作为原告向两被告主张给付租金的权利，本院将在下文予以综合认定。两被告对梅渚镇政府提交证据2中的《协议》及《厂房租赁合同》无异议，本院予以确认；两被告对证据2中的党委会会议记录有异议，本院分析认为，合同的内容应当由合同双方当事人共同协商确定，双方对《协议》及《厂房租赁合同》中约定的租金数额及该两合同确定的租赁期外的租金标准无争议，该会议记录与与本案的审理无直接关联性，对该会议记录本院不作认定。两被告提交证据3、4、5，并申请证人出庭佐证，欲证明原告未履行承担王顺忠门面房租金损失及赔偿青苗补偿费的承诺，及其代原告垫付了土地使用税及拆迁款，且因原告兴建农贸市场导致厂区被淹产生损失，因此主张上述费用在租金中予以折抵。两被告在庭审中陈述其提交的证据3中的门面房及证据5中被毁的承包田均非涉案租赁标的物，与本案的审理不具有关联性，本院对该两组证据依法不作认定。证据5中的厂区被淹产生损失，现无证据证明该部分与本案租赁合同纠纷案件的审理具有关联性，本院对此依法不予确认。对证据4天顺米业公司缴纳的土地使用税部分，双方对该税款的缴纳主体有争议，本院对该部分在本案不作认定，天顺米业公司可另行主张。两被告提交的证据6证人证言，因三位证人均与本案的被告有利害关系，且证人所作证言与本案审理不具有关联性，本院对证据6依法不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月10日，梅渚镇政府下属郎溪县梅渚镇企业管理办公室（甲方）与王顺忠（乙方）签订一份《协议》，约定甲方为盘活企业存量资产，将闲置的位于梅渚镇工业园区内郎溪县麦芽糊精厂出租给乙方投资500万元兴办粮食加工厂。协议约定：租赁范围为原郎溪县麦芽糊精厂内全部土地及建筑物（西至钟梅公路）；租赁期限暂定8年，即自2005年1月10日至2013年1月9日止；租赁费用为每年租金4万元，同时乙方按营业收入的1.5‰向甲方上交管理费；付款方式为当年租赁费应于每年租赁的第一个月付清，管理费按季结算。另协议第五条约定了双方的权利义务，其中，约定乙方必须依法经营，按时缴纳税费；新建企业由乙方自行投资，在征得甲方同意后可以对原建筑物进行改造；乙方应负责新办企业的安全、环保工作等。协议签订后，王顺忠着手兴办天顺米业公司，后天顺米业公司于2005年3月16日成立，并实际占有使用上述租赁物。在租赁期限内，天顺米业公司分别于2005年12月6日缴纳租金5000元，2006年1月10日缴纳租金5000元，2006年7月3日缴纳租金5000元，2007年6月5日缴纳租金25686元，2009年8月18日缴纳租金1万元，2010年3月1日缴纳租金3万元，2011年1月18日缴纳租金2万元，2011年3月30日缴纳租金2万元，2012年11月16日缴纳租金45600元，合计缴纳租金166286元。上述《协议》约定的租赁期满后，天顺米业公司继续使用案涉租赁房屋，并与梅渚镇政府口头约定按照《协议》约定的租金标准，即4万元/年计算租金。2016年5月27日，梅渚镇政府（甲方）与天顺米业公司（乙方）补签一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于梅渚镇郎溧路东侧的原麦芽糊精厂厂房和仓库租赁给乙方使用。合同约定：租赁期限为10年，即从2014年9月1日起至2024年8月31日止；租赁费用为第一年租金为4万元，剩余九年租金为8万元/年，十年租金共计76万元；2014年9月1日付清第一年的租金，2015年9月1日付清第二年的租金，依次每年的9月1日付清当年租金。合同第五条约定乙方在租赁期限内合法生产经营，按章纳税。合同另约定了厂房的维修建设、免责条款、合同的终止等事项。在租赁期限内，天顺米业公司于2014年10月22日缴纳租金4万元，2017年12月3日缴纳租金1万元，剩余租金未缴纳。另查明，梅渚镇政府分别于2017年7月28日及2017年10月30日向天顺米业公司催收租赁费，天顺米业公司法定代表人王顺忠拒绝签收催款通知书。该催款通知书记载，天顺米业公司欠付梅渚镇政府2005年1月10日至2014年1月9日期间租金153714元，欠付2014年9月1日至2017年8月31日期间的租金20万元，累计欠付353714元。再查明，梅渚镇政府在庭后提交书面请求，以涉案租赁合同由天顺米业公司实际履行为由，要求天顺米业公司承担支付租金及逾期利息的责任。本院认为，本案双方当事人有以下几个争议焦点：第一，梅渚镇政府能否作为原告向王顺忠及天顺米业公司主张租赁费；第二，案涉租金应当由谁负担；第三，梅渚镇政府主张租金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，王顺忠、天顺米业公司以梅渚镇政府对原郎溪县麦芽糊精厂的资产没有处置权为由，主张梅渚镇政府主体资格不适格。对此本院分析认为，涉案租赁合同《协议》由梅渚镇政府下属郎溪县梅渚镇企业管理办公室与王顺忠签订，《厂房租赁合同》由梅渚镇政府与天顺米业公司签订，且梅渚镇政府在合同签订后已将租赁财产交由天顺米业公司租赁使用，天顺米业使用租赁房屋长达十几年，并多次向梅渚镇政府缴纳租金，双方租赁合同已实际履行；且我国现行法律和行政法规中没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定，故本院对两被告该项抗辩意见依法不予采纳。王顺忠、天顺米业公司在质证时抗辩称《协议》是双方一种合作形式，双方之间并非租赁合同关系，对此本院分析认为，《协议》明确约定了由梅渚镇政府将原郎溪县麦芽糊精厂的厂房租赁给王顺忠用于兴办企业，并实际交由天顺米业公司占有使用，且协议明确约定了租赁期限及租金标准，双方之间形成了租赁合同关系。两被告关于双方之间系合作关系的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。梅渚镇政府与王顺忠和天顺米业公司签订的两份租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，承租人应当依照合同约定支付租金。关于争议焦点二，在本案中，虽然《协议》系由王顺忠签订，但依据协议记载内容可知，王顺忠签订该协议及租赁房屋系为兴建天顺米业公司所用，且双方当事人在庭审中均认可涉案租赁物一直由天顺米业公司使用，之后也一直由天顺米业公司向梅渚镇政府缴纳租金以履行合同义务。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人可以请求发起人承担合同责任，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人有权请求公司承担合同责任。故梅渚镇政府主张由天顺米业公司承担缴纳租金的义务，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点三，两被告抗辩称梅渚镇政府主张2013年12月30日之前的租金已经超过诉讼时效。对此本院分析认为，其一，《协议》约定当年租赁费应于每年租赁的第一个月付清，《厂房租赁合同》约定每年的9月1日付清当年租金。本案租金属于分期履行合同之债，各期租金债务属于同一租赁合同项下，债务产生的原因具有同一性，虽各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。其二，天顺米业公司租赁涉案厂房至今，双方约定的租赁期限至今尚未届满，目前天顺米业公司仍在使用涉案租赁厂房，租赁合同仍在实际履行中。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故梅渚镇政府在租赁期限内主张租金的给付，未超出诉讼时效，本院对两被告关于梅渚镇政府主张2013年12月30日之前的租金已经超过诉讼时效的抗辩意见，依法不予采纳。依据《协议》约定，2005年1月10日至2013年1月9日期间租金数额应为32万元，2014年9月1日至2015年8月31期间租金为4万元，2015年9月1日至2018年8月31日期间的租金为24万元。虽然双方未就2013年1月10日至2014年8月31日期间租赁事项签订书面租赁合同，但天顺米业公司仍继续租赁房屋，且双方口头约定了此期间的租金标准为4万元/年，故该期间的租金数额应为65534元【4万元/年÷365天×598天（2013年1月10日—2014年8月31日）】。综上，截止到2018年8月31日，天顺米业公司应付租金数额为665534元（32万元＋65534元＋4万元＋24万元），天顺米业公司已付租金216286元，尚欠449248元未付。依据《厂房租赁合同》约定，天顺米业公司应当于2017年9月1日支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金，现梅渚镇政府主张天顺米业公司自2018年9月1日起，就2018年8月31日之前的未付租金，按照年利率6%标准给付逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告郎溪县天顺米业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郎溪县梅渚镇人民政府2005年1月10日至2018年8月31日期间的租金449248元及逾期付款利息（利息计算方法：自2018年9月1日起，以449248元为基数，按照年利率6%标准，计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告郎溪县梅渚镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8990元，由原告郎溪县梅渚镇人民政府负担950元，被告郎溪县天顺米业有限公司负担8040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  孙莹莹人民陪审员  陈红丽人民陪审员  戴秀英二〇一九年五月十五日书 记 员  韩国旗