山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初533号原告（反诉被告）：山东海纳物业服务有限公司，住所地山东省日照市东港区日照华润中心005幢01单元1002号。统一社会信用代码91371100740950431Q。法定代表人：高金亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：路晓琳，山东周智律师事务所律师。委托诉讼代理人：何传祥，山东海亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔天龙，男，1992年7月15日出生，汉族，居民，户籍登记住址山东省日照市东港区，现住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：崔长海（系被告崔天龙之父），男，1946年10月20日出生，汉族，居民，户籍登记住址黑龙江省大兴安岭地区，现住山东省日照市东港区。原告（反诉被告）山东海纳物业服务有限公司（以下简称海纳物业公司）与被告（反诉原告）崔天龙物业服务合同纠纷一案，山东省日照市东港区人民法院于2018年12月5日受理后，经审查认为，本案系物业服务合同纠纷，属于合同纠纷，应当由被告住所地或合同履行地人民法院管辖，以该院无管辖权为由，作出（2018）鲁1102民初9592号民事裁定，移送至本院审理。本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。海纳物业公司的委托诉讼代理人路晓琳，崔天龙的委托诉讼代理人崔长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令崔天龙支付物业费及违约金7313元；2.案件受理费等由崔天龙负担。事实和理由：海纳物业公司为崔天龙居住的小区提供物业服务，截至起诉时，崔天龙尚欠2017年1月至2019年2月的物业服务费共计7313元，经多次催要，崔天龙拒付。崔天龙辩称，第一，双方未签订物业服务合同，不存在物业服务合同纠纷。第二，崔天龙接收房屋时，开发商已经将物业费交至2016年12月。第三，崔天龙接房后不久，燃气表丢失，但海纳物业公司拒绝安装，经多次协调，才于2017年9月安装上；前阳台玻璃被打破，海纳物业公司不管，崔天龙自行安装；为防止燃气表丢失，崔天龙自行出资将燃气表露天管道封闭，该工作应当由海纳物业公司进行；海纳物业公司将崔天龙诉至东港区法院时，索要物业费5685元，现在却变更为7313元；崔天龙的住房面积84.86平方米，但海纳物业公司按照96.76平方米办理取暖卡，致使崔天龙每年多交纳232.7元取暖费；崔天龙没有购买停车位，而是按照每年1000元从他人处租赁使用，因此海纳物业公司无权收取停车服务费。崔天龙向本院提出反诉请求：1、请求判令海纳物业公司赔偿崔天龙经济损失38632.7元；2、判令海纳物业公司赔偿崔天龙精神损害抚慰金10000元，并向崔天龙赔礼道歉。诉讼过程中，崔天龙放弃了第二项反诉请求，同时将第一项诉讼请求变更为判令海纳物业公司赔偿经济损失19350元。事实和理由：2015年11月，崔天龙接房后不久燃气表丢失，当时物业经理李艳梅派严加圣和李建留检查的，但是拒绝安装。2016年2月，崔天龙将房子租给刘加顺，但因没有燃气表，双方解除租赁合同，崔天龙将租金18000元退还刘加顺。2017年3月，又将房子租给周开堂，租金19000元，又因没有燃气表未达成租赁协议。上述两次租赁关系有租赁合同以及中介、承租人证言证实。物业经理李艳梅称如果燃气表是在崔天龙接房前丢失，物业公司负责安装，如果是在接房后丢失，物业公司不负责安装，崔天龙的燃气表就是在接房后丢失，且物业公司已经派人检查。另，崔天龙因维修前阳台玻璃支出450元、封燃气管道支出950元、多交纳取暖费232.7元，连同上述租金损失37000元，共计38632.7元，应当由海纳物业公司赔偿。后，崔天龙主张海纳物业公司赔偿18000元租金、维修玻璃款450元、封燃气管道费900元。海纳物业公司对崔天龙的反诉辩称，崔天龙的反诉请求与本案无关联，其燃气表丢失、阳台玻璃被打碎以及多交纳暖气费等问题均应由相关专业单位负责，不属于物业公司的服务范围。本院经审理认定事实如下：2011年9月27日，海纳物业公司作为乙方与建设单位山东海纳房地产股份有限公司（以下简称海纳房地产公司）作为甲方签订《海纳现代城（金桂园）前期物业服务协议》，约定海纳物业公司为海纳房地产公司开发建设的北京路267号海纳现代城进行前期物业管理服务，合同约定的物业管理期限自本合同生效之日（签字之日起生效）起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效之日止，收费标准为高层住宅1.5元/㎡（含电梯费0.4元/㎡），商业用房1.5元/㎡。崔天龙系海纳现代城二期7号楼1单元102室业主，其房屋建筑面积为84.86平方米，因其拖欠2017年1月至2019年2月物业服务费3302元，故海纳物业公司诉至本院。同时查明，崔天龙于2012年与海纳房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该房屋，于2015年11月接房，2015年12月，外置燃气表丢失，2017年9月，海纳物业公司安装新表，崔天龙为防止燃气表再次丢失，出资900元将燃气管道进行了封闭。2017年年初前阳台玻璃损坏，崔天龙更换玻璃支出费用450元。本院认为，关于崔天龙应否向海纳物业公司支付物业服务费及违约金问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位海纳房地产公司与海纳物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。海纳物业公司作为物业管理单位，为包括崔天龙在内的全体业主提供了物业管理服务，崔天龙接受了海纳物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对海纳物业公司要求崔天龙支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。崔天龙辩称其与海纳物业公司并未签订物业服务合同，故不应向其支付物业服务费的辩解，本院不予采信。崔天龙同时辩解海纳物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵等问题而拒交物业服务费，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故崔天龙以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，且崔天龙提交的证据亦不足以证实海纳物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对崔天龙该辩解，本院亦难以采纳。当然，海纳物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认证听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于海纳物业服务公司要求崔天龙支付违约金的诉求，考虑到崔天龙未按约支付物业服务费系不满海纳物业公司的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对海纳物业公司的该项诉求不予支持。关于海纳物业公司应否向崔天龙赔偿租金等损失问题。首先，户内设施设备以及配套设施在交房后即属于业主，物业公司没有维修义务。崔天龙在接房后支出的阳台玻璃更换费用以及燃气管道封闭费用，系对其自有相关设施维护的支出，该部分设施并非公共设施，故其要求海纳物业公司支付该费用，无法律依据，本院不予支持。其次，《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。崔天龙主张因燃气表丢失，因海纳物业公司未及时安装新表，致使其房屋租赁合同解除，造成租金损失分别为18000元、19000元。崔天龙未提交证据证实其燃气表的丢失系因海纳物业公司未能履行物业服务合同的约定而导致，且在崔天龙接房后，在燃气表丢失后，安装新表并非海纳物业公司的法定义务，故对崔天龙主张租金损失18000元的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告崔天龙于本判决生效之日起十日内支付原告山东海纳物业服务有限公司自2017年1月至2019年2月的物业服务费3302元。二、驳回原告山东海纳物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告崔天龙的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔天龙负担。反诉案件受理费284元，减半收取142元，由反诉原告崔天龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘春明二〇一九年五月二十三日法官助理刘明明书记员叶文文