宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终120号 上诉人（原审被告）：宁夏时代广场投资发展有限公司，住所地宁夏回族自治区固原市经济开发区六盘路。 法定代表人：褚广宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张永林，宁夏京川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒯婷，宁夏京川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：靳宝婷，女，1977年6月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：陈芳，宁夏博略律师事务所律师。 原审被告：宁夏社会主义学院，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区长城中路**。 法定代表人：杜秀岚，该院党组书记。 委托诉讼代理人：席佳福，男，1976年5月7日出生，汉族，该院法务，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李璟，女，1963年10月14日出生，汉族，该院行政处处长，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏时代广场投资发展有限公司因与被上诉人靳宝婷、原审被告宁夏社会主义学院房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初7150民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭组进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人宁夏时代广场投资发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不承担向被上诉人支付逾期办证违约金1267385元的责任；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决由上诉人与宁夏社会主义学院共同承担违约金于法无据，应予改判。首先，对逾期办证上诉人并无过错。《联合建设合同书》约定上诉人与宁夏社会主义学院共同投资建设涉案综合楼，该项目建设用地使用权属于宁夏社会主义学院，上诉人只是投入建设资金。双方约定该项目建设所有的土地及房产相关手续、全部涉案房产的房产证、相应的土地使用证的办理，均由宁夏社会主义学院负责办理，与上诉人无关。在此过程中，宁夏社会主义学院也一直未向上诉人办理分割范围的房产证及土地使用证，上诉人不具备向被上诉人办理房产证的能力。其次，合同法解释（二）第二十六条规定了“情势变更”，即：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。由于宁夏社会主义学院单位的特殊性质及政策的变化要求，在政府审计部门的的要求下，其一直无法启动相应的决算和审计工作，导致办理房产证所需要的相关前期手续无法正常办理。本案中，被上诉人在签署《预购合同》时应当知道，涉案综合楼所占土地原为划拨教育用地，涉及国有资产处置及土地使用权类型、土地用途变更等问题，涉案房产手续的办理周期长、手续繁琐，应当自担风险。另上诉人与宁夏社会主义学院在订立《联合建设合同书》时，双方均无法预见政府对宁夏社会主义学院土地性质、审计等问题处理的客观情况。原审被告按照联建合同的约定积极协调政府各部门，并多次协调努力于2017年9月才将决算和审计全部做完，具备了向被上诉人办理房产证的条件。因此，结合本案具体情形，未能及时向被上诉人办理房产证的原因系情势变更，不应当认定为违约行为，亦不应当按照合同约定承担违约责任。二、根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。1、被上诉人未受到任何实际损失。《预购合同》签订后，宁夏社会主义学院与上诉人就将涉案房屋交付给被上诉人使用，被上诉人收到房屋后立即装修并投入使用，其合同目的并未受影响，其预期的利益也未受到任何损失。且被上诉人也未能提出证据证明其受到了实际的经济损失以及损失的数额。2、上诉人多次与宁夏社会主义学院沟通、配合，积极解决问题并达到办证的条件。故上诉人认为，不能办证的原因属于不可抗力的情形，是在签订《预购合同》时无法预见、不能克服也无法避免的客观情况所致。综上，请求法院综合考虑《联合建设合同书》中的约定，以及上诉人本身并无过错、上诉人积极履行合同的情况以及被上诉人并未受到任何实际损失等相关因素，依法改判上诉人不承担违约责任。 被上诉人靳宝婷辩称，上诉人的上诉请求及事实不能成立，一审认定事实清楚，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。上诉人与社会主义学院内部的联建协议不能对抗第三人。本案不能办理产权登记的原因是社会主义学院领导的更换及上诉人与社会主义学院利益分配出现分歧，不适用情势变更或不可抗力。双方在合同中有对违约金有明确约定，被上诉人应按合同约定承担违约责任。 原审被告宁夏社会主义学院述称，同意被上诉人的答辩意见。 靳宝婷一审起诉请求：1.判令二被告继续履行《宁夏社会主义学院综合楼一、二层营业房预购合同》；2.判令二被告向原告支付逾期未能办理房产证和土地使用权证的违约金480万元（自2010年9月暂算至2018年7月，主张至实际取得房产证和土地使用权证之日止）；3.本案的诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定的事实：宁夏社会主义学院综合楼于2007年4月经自治区发改委批准建设，因建设资金紧张，采取引入社会资金的方式，由被告社学院与被告时代广场公司合资建设，于2008年底建成并按投资协议分配至双方名下使用。2009年9月4日，原告（买受人）与二被告（出卖人）签订《宁夏社会主义学院综合楼一、二层营业房预购合同》一份，约定买受人预购商品房为宁夏社会主义学院综合楼一层5-10柱，建筑面积512平方米，二层9-10柱，面积128平方米，共计640平方米；商品房总价款为5376000元；合同签订后买受人首付款400万元，剩余款项待出卖人把房产证及土地证办理至买受人名下后一次性付清；出卖人应当在合同签订之日起壹年内负责办理房产证和土地使用权证；出卖人不能按期办理，自愿每延迟壹个月赔偿买受人6万元的损失，以此类推；出卖人不能向买受人在18个月内交付房产证等相关手续，买受人有权继续使用该房屋或单方解除合同，出卖人自愿向买受人赔偿人民币200万元的损失；出卖人单方面解除合同的，出卖人按总价10%向买受人支付违约金并在五日内退还已收房款；买受人单方面解除合同的，买受人按总价10%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告于2009年9月4日向被告时代广场公司支付购房首付款140万元，于2009年9月29日向被告时代广场公司支付购房首付款260万元，共计支付购房首付款400万元。之后，二被告将原告所购房屋交付原告使用至今。后约定的办理房产证及土地权使用证期限届满，因社会主义学院综合楼所占土地原为划拨教育用地，联建后一宗土地上存在划拨教育和出让商业两种使用权类型，涉及国有资产处置及土地使用权类型、土地用途变更等问题未能解决，被告社学院多次向自治区人民政府、自治区国土资源厅、银川市国土资源局等部门出具报告请求办理土地使用证。2013年5月21日，原告为被告垫付土地出让金57万元。2014年12月31日，自治区人民政府批复同意将宁夏社会主义学院国有划拨科教用地补缴土地出让金，土地使用权变更为出让，土地用途为商服用地，使用年限40年，起始之日自土地评估基准日算起。后通过土地评估、初审等程序，至2015年1月13日，自治区国土资源厅通知被告社学院办理土地使用权出让及变更登记手续。至2017年9月，宁夏社会主义学院综合楼工程结算审核、审计完成，方具备办理相关证件的条件。现原告主张二被告违约，未能按约定办理房产证及土地使用证，与二被告协商未果，故提起本案诉讼。 一审法院认为，原告与二被告签订的《宁夏社会主义学院综合楼一、二层营业房预购合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合法、有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。对原告要求二被告继续履行《宁夏社会主义学院综合楼一、二层营业房预购合同》的诉请，法院依法予以支持。现原告已按约定支付了购房首付款，二被告应按约定期限即在合同签订之日起一年内（2010年9月4日前）为原告办理所购房屋房产证及土地使用权证。现约定的期限已届满，二被告未能履行该项合同义务，应承担相应的违约责任。双方合同约定违约金为每延迟一个月赔偿6万元，该标准过高。综合衡量二被告已将房屋交付原告使用至今，原告又未能举证证明因二被告逾期办理房产证及土地使用权证给其造成了实际经济损失的事实以及损失的数额，以及二被告未能办理房产证及土地使用权证的客观因素、过错程度等因素，根据公平原则将二被告应承担的违约金予以调整，调整为已付购房款每日万分之一，故二被告应承担的逾期办证违约金为1267385元（自逾期之日即2010年9月5日暂计算至原告提起诉讼之日即2018年8月8日，计算方式附后），2018年8月8日之后的逾期办证违约金以457万元为基数，按日万分之一的标准继续计算，付至房产证和土地证办理之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告靳宝婷与被告宁夏社会主义学院、宁夏时代广场投资发展有限公司签订的《宁夏社会主义学院综合楼一、二层营业房预购合同》继续履行；二、被告宁夏社会主义学院、宁夏时代广场投资发展有限公司与本判决生效后十五日内，向原告靳宝婷支付逾期办证违约金1267385元（已算至2018年8月8日）；2018年8月8日之后的逾期办证违约金以457万元为基数，按每日万分之一的标准继续计算，付至房产证和土地证办理之日。案件受理费22600元，由原告靳宝婷承担14497元，由被告宁夏社会主义学院、宁夏时代广场投资发展有限公司承担8103元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，上诉人与原审被告联建开发宁夏社会主义学院综合楼项目，并共同与被上诉人签订《宁夏社会主义学院综合楼一、二层营业房预购合同》，该合同合法、有效，上诉人作为房屋出卖相对方应与原审被告共同承担合同义务。双方约定房屋出卖方在合同签订之日起一年内为上诉人办理所购房屋房产证及土地使用权证，如迟延办理，每延迟一个月赔偿6万元。一审在综合被上诉人的实际经济损失、上诉人及原审被告未能办理房产证及土地使用权证的客观因素、过错程度等因素，酌情调整违约金为已付购房款每日万分之一符合法律规定。上诉人与原审被告明知其联建后一宗土地上存在划拨及出让两种使用权类型，涉及国有资产处置及土地使用权类型、土地用途变更等问题需待解决，其主张未及时办理上述土地的使用权出让、变更登记手续及结算、审计属不可抗力，应适用情势变更原则不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审审理程序合法、认定事实清楚、适用法律及判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16207元，由上诉人宁夏时代广场投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年五月十六日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。