安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0603执异14号 案外人：王建军，男，1966年3月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省濉溪县，现住淮北市濉溪县开发区。 申请执行人：赵华，男，1964年3月17日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县。 申请执行人：梁淑兰，女，1965年7月15日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县。系赵华之妻。 被执行人：任圣楠，女，1983年7月15日出生，汉族，住所地安徽省淮北市相山区。 被执行人：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦四楼。组织机构代码74677460-0。 法定代表人：圣恩侠，该公司董事长。 本院在执行赵华、梁淑兰与任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司（简称“明星公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人王建军对查封位于淮北市濉溪县开发区的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王建军称，2013年12月12日，其与明星公司签订商品房买卖合同、紫薇苑认购协议，约定购买位于淮北市濉溪县开发区的房屋，优惠后价款206893元。当日，王建军一次性全额缴纳购房款206893元，明星公司出具“10＃503全款付清”的收据，并交付房屋钥匙。王建军对涉案房屋装修后居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，王建军对此没有过错，系涉案房屋实际所有权人，法院执行涉案房屋损害了王建军的合法权益，现请求中止对淮北市濉溪县开发区房屋的执行，并解除查封。 案外人王建军为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、商品房买卖合同、紫薇苑认购协议；2、中国邮政储蓄银行转账凭单、购房款收据、契税及维修基金收据；3、电费押金、垃圾清运费、物业费收据；4、淮北顺安物业管理服务有限责任公司（简称“顺安物业公司”）前期物业管理服务协议书、住宅装修管理协议、业主手册；5、顺安物业公司出具的证明、水电费缴纳发票。 申请执行人赵华、梁淑兰答辩称，不动产物权的取得应当依法进行登记，梁淑兰于2013年6月20日先于王建军与明星公司签订商品房买卖合同，并办理了备案登记（备案号：201303431号）。王建军与明星公司于2013年12月12日签订商品房买卖合同、紫薇苑认购协议，合同未备案登记，紫薇苑认购协议上无明星公司印章，真实性、合法性存疑。王建军提供的购房款收据并非正式购房发票，汇款凭证转入账户与明星公司的账户不一致，商品房买卖合同中房屋价款为266979元，但王建军转账凭证上的金额为206893元、契税及维修基金8276元，共计215169元，并非购房款。王建军提供的2017年水电费发票显示客户名为6栋503室，不能证明系涉案房屋，亦未提供近期的发票，顺安物业公司并非房屋开发商，不能证明王建军系涉案房屋业主。王建军一直未要求明星公司办理过户登记手续，亦没有通过其他方式维权，存在明显过错。故王建军对涉案房屋不享有物权，其所提异议无法律依据。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，王建军另有居住地，未在涉案房屋内居住，未能证明其实际支付了购房款，涉案房屋系明星公司所有，赵华、梁淑兰依法有权请求执行涉案房屋。综上所述，王建军的异议请求不能排除执行，请求依法驳回。 申请执行人赵华、梁淑兰为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、商品房买卖合同；2、明星公司银行账户信息。 被执行人任圣楠、明星公司未答辩，亦未提供证据。 异议审查期间，经本院询问，王建军陈述如下：2013年12月12日，其与明星公司签订商品房买卖合同、紫薇苑认购协议，约定购买位于淮北市濉溪县开发区的房屋，原价款266979元，因与明星公司协商可一次性缴纳全款，故优惠后价款206893元。当日，王建军向紫薇苑销售员任凤玲提供的账户一次性全额转账缴纳购房款206893元，明星公司出具“10＃503全款付清”的收据，并交付房屋钥匙。2013年12月14日，王建军缴纳契税及维修基金8276元，明星公司出具收据。次日，王建军办理了入住手续，与顺安物业公司签订了前期物业管理服务协议书、住宅装修管理协议，缴纳了电费押金、垃圾清运费、物业费，顺安物业公司出具了收据。王建军对涉案房屋装修后居住至今，缴纳水电气费用，期间未有人向其主张权利。因契税已缴纳，王建军法律意识淡薄，认为明星公司应当办理了过户手续。 本院查明，赵华、梁淑兰与明星公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月5日作出（2016）皖0603民初193号民事判决书，该判决书判决：被告任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告赵华借款本金30万元，并支付利息、违约金（自2014年8月16日起按照年利率20%计算至借款清偿之日止）；被告任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告梁淑兰借款本金50万元，并支付利息、违约金（自2014年9月20日起按照年利率20%计算至借款清偿之日止）。判决生效后，因任圣楠、明星公司未履行判决书确定的义务，赵华、梁淑兰遂向本院申请强制执行。2018年3月27日，本院作出（2017）皖0603执843号执行裁定书，裁定查封被执行人明星公司开发的位于淮北市濉溪县开发区房产。次日，本院预查封位于淮北市濉溪县开发区房产。2018年8月20日，本院作出（2017）皖0603执843号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人明星公司开发的位于淮北市濉溪县开发区房产。现王建军向本院提出执行异议，请求中止对淮北市濉溪县开发区房屋的执行，并解除查封。 另查明，2013年12月12日，王建军与明星公司签订商品房买卖合同、紫薇苑认购协议，约定购买位于淮北市濉溪县开发区的房屋，优惠后价款206893元。当日，王建军一次性全额转账缴纳购房款206893元，明星公司出具“10＃503全款付清”的收据。2013年12月14日，王建军缴纳契税及维修基金8276元，明星公司出具收据。次日，王建军办理了入住手续，与顺安物业公司签订了前期物业管理服务协议书、住宅装修管理协议，缴纳了电费押金、垃圾清运费、物业费，顺安物业公司出具了收据。 另，位于淮北市濉溪县开发区的房屋未办理产权登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋登记未办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，王建军与明星公司于涉案房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。王建军于涉案房屋查封之前已实际占有该房屋，已支付了全部购房款。涉案房屋亦非因买受人王建军自身原因未能办理过户登记手续。王建军异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市濉溪县开发区房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 张方娴 二〇一九年五月十四日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。