呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初1750号原告：东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司。负责人：王海滨，该公司经理。委托诉讼代理人：张宏宇，该公司法务。委托诉讼代理人：刘晓娟，内蒙古伊坤律师事务所律师。被告：袁俊杰，男。委托诉讼代理人：李强，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司（以下简称龙泽物业呼市分公司）与被告袁俊杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙泽物业的委托诉讼代理人刘晓娟，被告袁俊杰及其委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙泽物业呼市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费用183463.8元；2.判令被告支付迟延支付物业费的违约金142367.91元（暂计至2019年2月1日，实计至被告偿还全部欠款止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为金翡丽购物中心提供物业管理服务，2014年5月21日被告租赁了金翡丽购物中心八层L802-04号商铺进行经营活动。该商铺套内面积为206平方米，物业费为每天每平方米1.6元，欠费日期为2015年3月18日至2016年12月17日。所欠物业费金额为183463.8元。自被告租赁商铺进行经营后，原告很好的为其提供了物业管理服务并要求被告支付物业费，被告均以各种理由拖欠，现为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。被告袁俊杰辩称，一、本案被告诉讼主体不适格。2014年5月21日，被告租赁金翡丽商铺时，为天津三江源餐饮管理有限公司的法定代表人，被告租赁商铺的行为为职务行为，职务行为产生的法律后果应当由单位承担，且房屋实际由天津三江源餐饮管理有限公司经营使用，故假设应承担物业服务费用，应当由天津三江源餐饮管理有限公司承担，不应由被告承担；二、金翡丽购物中心的建设单位与原告就前期物业服务合同存在恶意串通损害广大业主利益的情形，故前期物业服务合同无效。金翡丽购物中心的建设单位即开发商为内蒙古太古房地产开发有限责任公司，该公司的控股股东为广东丰泰实业投资有限公司，出资额2100万元，持股比例为70%；广东丰泰实业投资有限公司的控股股东为广东丰泰集团有限公司，出资金额950万元，持股比例95%；东莞市龙泽物业服务有限公司的控股股东为广东丰泰集团有限公司，出资金额450万元，持股比例为90%。通过以上出资和持股情况可以看出金翡丽购物中心的建设单位内蒙古太古房地产开发有限责任公司与物业服务单位东莞市龙泽物业服务有限公司为同一股东控股，二者具有高度的关联性和利益一致性，且金翡丽购物中心物业服务费高达48元/月/平米，远远高于呼市商业地产的平均价格和政府指导价；且签订前期物业服务合同时，原告并不具备物业服务资质，原告于2016年7月11日才新增物业服务项目。建设单位选择没有物业服务资质和物业经营但范围及物业价格高于呼市市场均价的原告作为物业服务单位，由此可见建设单位与物业服务单位存在恶意串通签订物业服务合同损害广大业主利益的情形，故前期物业服务合同应属于无效合同，对业主不具有任何约束力；三、2016年7月18日之前，原告并不具备物业服务资质和物业服务经营范围，故原告并未实际且无法提供物业服务。2016年7月18日之前，原告并不具备物业服务资质和物业服务经营范围，故原告根本无法实际提供物业服务，物业服务合同时一种双务合同，原告在未提供物业服务的情况下，无权要求被告支付物业服务费用；四、原告未履行催缴物业费的法定程序，直接起诉要求缴纳物业费属于程序违法，人民法院不应支持原告诉请。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原告进行书面催收是法定程序，本案中原告并未对被告进行书面催收，故属于程序违法，不应支持原告诉请；五、原告主张违约金没有事实合意法律依据，且违约金过高，人民法院不应予以支持。原告主张的违约金没有事实和法律依据，且违约金高达142367元，折合年利率月为36%，远远高于法律保护的范畴，且实践中物业公司提供的服务根本达不到合同约定或法律法规规定的标准，故违约金同样不应予以支持；六、原告主张物业服务费及违约金已过法定诉讼时效；七、《前期物业合同》对被告不具有约束力。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是东莞市龙泽物业服务有限公司于2014年10月20日经工商行政管理部门依法核准登记的分公司，东莞市龙泽物业服务有限公司取得一级物业服务资质。2014年6月20日，原告与内蒙古太古房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对东至团结巷，南至人民巷，西至锡林郭勒南路，北至中山东路区域内进行物业管理服务。服务费用标准为商业物业55元/月·平方米。合同期限自2014年6月20日至业主委员会成立选聘新的物业服务企业之日止。2014年5月21日，内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司与被告签订《租赁合同》，约定被告承租金翡丽购物中心8层L8-04-02号，面积206平方米的商铺，租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。物业管理费48元/月/平方米。被告同意接受内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司委托龙泽物业对该商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，被告尚欠2015年3月18日至2016年12月17日期间的物业费。2016年12月19日内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司向被告发出催缴租金、商管费、物业费的通知。原告认可以上催缴通知是其委托内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司进行。本院认为，东莞市龙泽物业服务有限公司依法设立原告龙泽物业呼市分公司，原告龙泽物业呼市分公司在其经营范围和物业服务资质范围内依法经营，原告与内蒙古太古房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，系东莞市龙泽物业服务有限公司授权，其民事责任由东莞市龙泽物业服务有限公司承担，该协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，合法有效，对双方均具有约束力。被告辩称原告不具备服务企业资质及超经营范围经营，没有法律依据，本院不予支持。被告辩称其系职务行为，民事责任应由天津三江源餐饮管理有限责任公司承担，被告提交的证据不能证据其主张，且被告转让天津三江源餐饮管理有限责任公司股权等事宜是另一法律关系，被告的抗辩本院不予支持。关于被告抗辩原告诉讼请求已经超过诉讼时效，因原告持续催要，发生诉讼时效中断的效力，被告的抗辩意见本院不予支持。被告抗辩原告的物业服务没有达到标准，被告提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。因双方之前对物业服务合同存在争议，原告诉请的违约金本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告袁俊杰于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司2015年3月18日至2016年12月17日期间的物业费183463.8元；二、驳回原告东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3094元，由原告东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司负担1109元，被告袁俊杰负担1985元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 高飞宇 二〇一九年五月二十日书记员 李志红附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。