山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初9567号 原告：日照城建集团有限公司，住所地日照市昭阳路**，统一社会信用代码913711001683503038。 法定代表人：葛昌明，董事长。 委托诉讼代理人：亓合法，男，1986年6月29日出生，汉族，住日照市东港区，系该公司总经理助理。 被告：安丰玲，女，1966年3月8日出生，汉族，住日照市东港区。 委托代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 原告日照城建集团有限公司诉被告安丰玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人亓合法，被告安丰玲及其委托诉讼代理人秦泗冰到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日照城建集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告向原告支付违约金36000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告于2016年7月25日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的悦海明珠3ac幢2单元2102号房屋，房屋总价款为人民币470258元，支付方式为2016年7月25日前支付首付房款290258元，余款180000元以按揭方式支付。被告于2016年7月25日按约定支付首期房款290259后，余款180000元经原告多次催收，至今未果。根据双方签订的商品房买卖合同第八条逾期付款责任条款，为维护原告的合法权益，请求依法判如所请。 被告安丰玲辩称：原告要求解除合同的条件不成就，被告不同意解除合同，理由如下：1、原、被告合同中没有具体约定办理商业贷款付款的具体时间，以及何时办理商业银行贷款等；2、被告在签订合同后按照约定时间提交了商业贷款相关手续材料，具体办理商业贷款是原告的义务，原告没有及时办理好商业银行贷款；3、原、被告在合同签订后多次口头、微信交流等方式协商变更合同内容，但是没有达成一致意见，原告又不同意被告按照约定的违约履行合同的方式履行合同；4、被告自始至终都同意按照约定的逾期付款的方式支付剩余购房款以及按照约定的内容支付违约金，但是原告2018年11月23日明确表示拒绝，是原告违约；5、根据双方合同补充条款第3条2项2款约定，只有被告不支付购房款和违约金之后原告才有权利解除合同，现在被告没有明确表示不履行该约定的前提下原告不能解除合同；6、双方对于何时办理商业银行贷款的方式交付购房款没有具体的时间约定，所以原告不能认为被告违约；7、原、被告关于案涉房屋的具体面积和价款的计算也有出入；8、原告诉求违约金36000元没有事实依据，因为被告没有表示不履行合同。综上所述，根据合同法有利于合同目的的实现以及鼓励交易的立法原则，被告愿意按照合同的约定以及有关违约条款的约定全面履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：证据一，购房意向协议书，证明该协议第6条，约定了双方违约责任；证据二，商品房买卖合同，证明原、被告约定的付款方式以及逾期付款责任；证据三，补充协议，证明被告应在合同签订之日7日内办理银行按揭贷款手续，逾期超过30日的应于逾期满30日的次日一次性支付购房余款和违约金，否则出卖人有权解除合同；证据四，微信截图，证明原告工作人员于2018年10月1日前多次联系被告微信（网名金沙滩），证实金沙滩就是被告，被告因其个人原因联系方式经常关机，后经原告多方努力联系到被告，发送了通知。证据五，原告向被告发送的解除合同通知，以及快递派单截图，证明原告履行了书面通知义务。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，但是购房协议约定的是房屋面积88.06平米，价款458616元，没有涉及储藏室。当初原告销售楼房的相关资料也是载明案涉房屋88.06平方米，原告当初为了促销对于振兴社区拆迁户同意给予每平方米300元优惠，原告提供的户型也就是上述陈述户型，这个面积和总款和后来的合同有差别；对证据二真实性没有异议，由于当初订立合同时被告按照原告提供的格式样本签名，没有详细了解合同内容，特别是原告提供的户型改为99.67平方米以及总价款也超出原来的约定。对于原告适用7、8条的主张有异议，第7条第一款第三项约定用商业贷款的方式支付尾款18万元，但是何时被告支付该18万元没有具体约定，原告对违约的时间确定被告有异议，第8条第一款原告主张也有异议，因为按照这项约定，如果被告在约定的期限后支付尾款同时支付相应的违约金是可以的，这也是被告的一项选择权利，也就是说被告可以再延期付款后支付相应违约金履行合同，也可以不再履行合同。对证据三补充协议真实性没有异议，但是对于原告按照补充协议条款行使解除合同权利有异议，补充协议第3条第2项第2款“逾期超过30日后……”按照该约定被告在逾期满30日的次日应当支付购房余款和违约金，也可以在次日之后按照总价款万分之一的标准支付违约金。被告的理解是被告可以在逾期满30日之后的任何时间内支付剩余购房款，同时支付剩余购房款的违约金。如果被告不按照这个约定履行或者明确表示不再履行合同，原告才有解除合同的权利或者原告解除合同条件才成就。综上该证据三关于违约条款的约定不是原告本案解除合同的事实依据。对证据四真实性没有异议，确实原告工作人员向被告发送的微信交流记录，但是不能证实刚才原告的主张，理由是：1、原告工作人员向被告通知剩余尾款18万元没有付清，要求于2018年10月7日交付，并按照合同约定支付违约金，这说明原告也是按照补充条款的3条2项2款要求被告履行的，被告对此没有异议，同时被告也表示自己在韩国，没有在日照，之后被告也多次与该工作人员联系（随后被告举证）；2、该证据也可以证实原、被告一直就合同的履行协商变通履行的内容，原告也没有明确表示要解除合同，被告也没有明确表示不履行合同；对证据五被告事后知晓该通知内容，但被告在运单载明的日期收到，不能证实2018年10月24日由被告签收了该通知书，因为当时被告在韩国，确实不在日照，对原告证明内容有异议。 被告提交如下证据：证据一，贷款签约产品详单，来源于原告客户经理秦月华出具，证明2016年7月29日被告在签订合同4日后向原告交付了办理商业贷款的详细资料。被告履行了办理商业贷款的协助义务（被告提供资料，原告帮助办理）；证据二，1.被告微信名金沙滩与原告工作人员微信名水如夏聊天记录7页打印件，可以证实1、2018年10月原告通知被告交付18万元尾款和违约金，被告没有拒绝；2、被告要求继续办理按揭贷款，原告要求一次性支付且请示了领导；3、原告工作人员要求被告找原告的领导反映问题，被告同意；4、被告要求水如夏提供公司领导的联系方式，且明确表示回国后即交尾款，但是水如夏不提供集团公司领导的联系方式；5、被告与原告工作人员的密切微信交流可以证明被告想方设法履行合同且明确表示回国后即马上办理；证据三，被告存款记录原件，证明2018年10月23日被告持有石臼振兴社区居委给付的转账支票一张（付款人为经管站），票面价值106444元，是被告按照原告工作人员的意思存到农村商业银行，可以证实被告积极交付尾款，还证实原、被告之间就付款问题一直在协商解决问题；证据四，被告出国回国的机票原件，证实2018年10月11日去韩国，11月11日回国，证明原告发通知书的时候被告不在国内，也无法按照原告要求的三日内支付尾款。 原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据一是打印加手填资料，原告不知道是什么文件，与本案没有任何关系；对证据二真实性没有异议，证实我公司工作人员在2018年10月1日前后一致催促被告履行合同义务，但被告一直没有履行，直到原告向法院提起诉讼请求解除合同以后被告这才着急；对证据三真实性没有异议，是被告向其本人账户存款的行为，和本案没有任何关系；对证据四真实性没有异议，恰恰证明2018年10月1日被告并没有在韩国，而根据微信聊天记录被告10月1日声称在韩国，从侧面反映被告在逃避履行合同义务。 本院认定以下事实：2016年7月12日，原告与被告安丰玲签订了《日照城建悦海明珠项目购房协议》，协议主要内容：“甲方：日照城建集团有限公司乙方：安丰玲。根据法律规定，双方共同遵照执行。甲方开发建设悦海明珠项目，经乙方慎重挑选后，现自愿购买3ac单元2102室房屋，暂测建筑面积88.6平方米；二、乙方订购的商品房按建筑面积计价：5208元/㎡，购房总价458616元整；三、乙方依据本协议订购商品房，须在2016年7月12日前向甲方支付购房定金1000元等。”2016年7月25日，原、被告又签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号：20160725187。合同主要内容：“出卖人：日照城建集团有限公司，买受人：安丰玲。出卖人以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权；商品房为项目中的3ac【幢】2单元21层（02）2102号，预测建筑面积共96.67平方米；该商品房单价为每平方米4864.57元，总价款为470258元；买受人采取贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2016年7月25日前支付首期房价款为290258元，占全部房价款的61.73%，余款180000元；逾期付款责任：逾期60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已贷款本金及利息部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期交付责任：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行义务导致送达不能的，应承担的法律责任等。” 同时，双方又签订了补充协议一份，主要内容如下：“《商品房买卖合同》补充协议出卖人：日照城建集团有限公司，买受人：安丰玲。签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20160725187），双方达成补充约定以资共同信守：付款方式及期限：贷款方式付款；贷款实施办法及相关责任：1.买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合并与买受人协商变更相关合同内容；2.买受人须自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。（1）逾期在30日内的，买受人应每日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金；（2）逾期超过30日后，买受人应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付总房款20%的违约金；（3）买受人向银行申请个人住房贷款的成数及年限以银行最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当自有资金支付的首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清，买受人延迟支付上述款项的：逾期在三十日内（含三十日的），出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款20%的违约金；（十五）、双方当事人之间的通讯联络以商品房买卖合同所载明的电话、传真和通讯地址为准，双方保证所提供资料的真实性，并对其真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内书面通知对方；（十七）、双方在履行合同过程中发生争议，协商不成的，任何一方可依法向房屋所在地人民法院起诉等。” 上述合同及补充协议签订后，被告按照合同的约定向原告缴纳首期房款290258元，余款180000元被告申请商业贷款支付。因被告方的征信问题银行贷款没有批准，被告亦没有按时缴纳余款。2018年10月1日，原告的工作人员通过微信方式通知被告：“安丰玲女士您好，您于2016年7月25日定购的悦海明珠3ac幢2单元2102室。剩余18万，未付清，根据购房合同约定您已逾期，请于2018年10月7日前到日照城建悦海明珠售楼处交剩余尾款，如不按时交齐，将按照购房合同约定，收取违约金，处理等。”被告安丰玲对于原告工作人员的微信内容也作了回应，被告在微信中表示“问一下你能不能提供可以按揭贷款的银行？我现在现金交还是挺困难的，钱都投在工地上了，也没有开发商也没给开钱，钱投的不少一直压着没给开支等”。2018年10月21日，原告向被告发函：“关于限期支付房款的通知安丰玲：根据你与我公司于2016年7月25日签订的《山东省新建商品房买卖合同》（合同编号20160725187），你购买了城建?悦海明珠3ac幢2单元2102号房屋，总价款470258元。根据约定，你应于2016年7月25日前以贷款方式支付180000元。但经过我公司数次通知，你至今尚未提报贷款资料支付上述房款。鉴于以上事实，并根据买卖合同及补充协议相关约定，你已严重违约。现我公司特以书面方式告知如下：自你收悉本通知之日起三日内，请将房屋余款一次性缴清或将合格的贷款资料提交完毕；若你逾期未前来办理，我公司将正式解除双方于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》，并由你根据约定承担应付房款20%的违约金，我公司将对该房源另行出售，并不再对你另行通知。”该通知原告通过顺丰速运于2018年10月24日14:41由被告签收。2018年12月29日被告通过微信与原告工作人员表示：“你好美女我现在在韩国，你们公司下的那个文件我现在没法回去，我在这里打工再有二十天左右就回去了，到时一次性交上房款，我现在要是回去了韩国这边一分钱也拿不到，我劳动了总得拿着钱回去吧，麻烦你给领导说说通融通融吧。拜托了等。” 另查明，被告辩称2018年11月23日根据原告的要求向原告指定的银行存款106444元，用于缴纳房屋尾款。被告提供的该记账凭证显示“付款人名称：日照市东港区石臼街道农村合作经济审计站，收款人名称为：安丰玲，转账金额：106444元，摘要：付人工费等”。 原告根据合同约定要求解除与被告于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》；同时要求被告向原告支付违约金36000元（按180000元×20%）。被告不同意解除商品房买卖合同，要求继续履行合同，同意支付原告180000元房屋尾款并支付迟延付款的违约金每日18元计算。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，且协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。原、被告在合同签订后，被告按照合同约定支付了部分房款290258元，剩余房款180000元因被告方的征信问题未能办理银行按揭贷款，被告亦没有向原告缴纳房款180000元。原、被告就涉案《商品房买卖合同》是否解除存在争议，就本案争议的焦点，分析如下： 一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否解除的问题分析： 被告在贷款不能被批准的情况下，应当及时缴纳剩余房款，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条“逾期付款责任：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。”《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（四）：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”期间原告没有证据证实其要求被告履行付款义务，也没有证据证实其与被告对于付款事宜进行协商，虽然双方在合同中没有约定付款期限，但原告曾于2018年10月1日通过微信，及2018年10月21日向被告发出的付款通知，均证实了原告要求被告履行付款义务的主张已经书面通知了被告，而被告在收到原告的书面通知后，并没有及时履行付款义务，《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。被告在收到原告的通知后，明确表示出“资金困难、找领导通融”，同时被告以其在韩国回不去办理房款等理由，没有在原告通知的期限内履行付款义务。被告的上述辩解理由并不是导致不能履行合同目的的合理解释，且该合同签订于2016年7月25日，被告在贷款不能批准的情况下，有足够的时间筹集资金履行其付款义务。故被告的辩解理由本院不予采信。原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告主张要求被告支付违约金36000元的问题分析： 被告在履行商品房买卖合同期间以自己的行为表明不履行付款义务，《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原、被告在《商品房买卖合同》第八条“买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的20%向出卖人支付违约金”、《商品房买卖合同》补充协议第三条2（2）“出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付总房款20%的违约金”。现原告要求被告支付违约金，其主张按照剩余房款180000元的20%支付违约金36000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”原告要求被告按照约定支付违约金36000元符合法律规定，本院予以支持。 三、关于被告提出要求继续履行《商品房买卖合同》的问题分析： 被告提出“原告要求解除合同的条件不成就、没有具体约定办理商业贷款付款的具体时间，以及何时办理商业银行贷款等”。经查，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均没有约定付款期限，《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”原、被告在补充协议第三条2“出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约”。由于被告方的征信问题未能办理银行按揭贷款，根据交易习惯及原告工作人员与被告的微信记录可以看出，原告在被告不能办理按揭贷款时已经通知被告缴纳剩余房款，原、被告同时约定“逾期超过30日后，买受人应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付总房款20%的违约金”。综上，被告逾期付款，构成违约，原告要求解除合同的条件成就，故被告的该辩解理由本院不予采信； 被告提出“原、被告在合同签订后多次口头、微信交流等方式协商变更合同内容，但是没有达成一致意见，原告又不同意被告按照约定的违约履行合同的方式履行合同”的抗辩意见，《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”；第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”原、被告即便对合同的履行进行协商，但被告没有证据证实双方对商品房买卖合同进行的变更，对于被告的该辩解理由本院不予采信； 被告提出“被告自始至终都同意按照约定的逾期付款的方式支付剩余购房款以及按照约定的内容支付违约金，因原告于2018年11月23日明确表示拒绝；根据双方合同补充条款第3条2项2款约定，只有被告不支付购房款和违约金之后原告才有权利解除合同”等抗辩意见，被告认可其逾期付款，同意缴纳违约金后继续履行合同，但原告对于被告要求继续履行合同的请求明确表示不同意，且补充协议亦没有约定“只有被告不支付购房款和违约金之后原告才有权利解除合同”，故对于被告的该辩解理由本院亦不予采信； 被告提出“根据原告的要求向银行转款106444元，原告拒收”抗辩意见，经查，被告提供的转账凭证，原告不予认可，被告不能证实其主张，且被告的该转账款项并不是涉案房款的款项，又是在原告通知缴纳房款的期限后，故对于被告的该辩解理由本院不予采信； 被告提出“原、被告关于案涉房屋的具体面积和价款的计算也有出入”的抗辩意见，该抗辩意见不是导致被告违约付款的理由和依据，如被告按照合同约定履行合同义务时，对于房屋面积的计算等有异议，可按照有关规定主张，故对于被告的该辩解理由本院亦不予采信。 综上，原告要求解除与被告于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持；原告要求被告支付违约金36000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、解除原告日照城建集团有限公司与被告安丰玲于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告安丰玲于本判决生效后十日内支付原告日照城建集团有限公司违约金36000元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，由被告安丰玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  费江华 人民陪审员  厉向君 人民陪审员  李君业 二〇一九年五月七日 书 记 员  孙 蕾