广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终5号 上诉人（一审原告）：温其昌，男，1962年4月5日出生，汉族，农民，住浦北县。 上诉人（一审原告）：蔡朝兰，女，1964年10月12日出生，汉族，农民，住浦北县。 委托诉讼代理人：陈光乾，广西桂展律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：浦北县金创置业有限公司，住所地：浦北县张黄镇文化中心小区，统一社会信用代码：91450722593244157J。 法定代表人：孙爱平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗锴，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩雪晴，男，浦北县金创置业有限公司员工。 一审第三人：广西浦北农村商业银行股份有限公司张黄支行，住所地：浦北县张黄镇添宝一街2号，统一社会信用代码：91450722054376425P。 负责人：巫海明，经理。 上诉人温其昌、蔡朝兰与被上诉人浦北县金创置业有限公司,一审第三人广西浦北农村商业银行股份有限公司张黄支行商品房销售合同纠纷一案，浦北县人民法院于2018年10月29日作出（2018）桂0722民初742号民事判决。宣判后，一审原告温其昌、蔡朝兰不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人温其昌，蔡朝兰及其委托诉讼代理人陈光乾，被上诉人浦北县金创置业有限公司的委托诉讼代理人罗楷、韩雪晴到庭参加诉讼，一审第三人广西浦北农村商业银行股份有限公司张黄支行经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温其昌、蔡朝兰一审诉称：2015年6月17日我方与浦北县金创置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：我方向对方购买位于浦北县（原张黄粮所）中央财富广场×幢第1-5层××号商品房，总价款1727998元（其中：首付款552998元，按揭贷款1175000元），我方依约支付了首付款及与第三人办理了按揭贷款且支付给了对方，浦北县金创置业有限公司应在2015年12月30日前将约定的商品房交付给我方使用，但对方于2016年1月28日才将验收不合格的商品房交付给我方。2016年12月我方发现该房屋地基基础下沉，主体结构的楼面裂缝漏水，天花板、横梁钢筋风化脱落等质量问题。我方多次与对方口头、书面协商要求解除合同并返还购房款未果，特向法院提起诉讼，请求：1、判决解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充合同，并解除我方和第三人浦北县农村信用合作联社张黄信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》；2、判决浦北县金创置业有限公司返还我方已支付的首期购房款552998元及利息（以552998元为本金，按中国人民银行同期活期存款利率，自2015年6月17日起计至付清本金之日止）；3、浦北县金创置业有限公司将我方已向第三人浦北县农村信用合作联社张黄信用社支付的按揭款354090.3元偿还给温其昌、蔡朝兰并支付利息（以354090.3元为本金，按中国人民银行同期活期存款利率，自2016年2月计至付清本金之日止）；4、由浦北县金创置业有限公司向第三人浦北县农村信用合作联社张黄信用社偿还尚欠的按揭贷款本金和利息；5、浦北县金创置业有限公司赔偿我方的损失71591.11元，其中：物业管理费、垃圾清运费3653元，装修保证金2000元，水、电费周转金500元，房屋登记费80元，查询费60元，抵押代理服务费3525元，测绘费、工本费1377.77元，维修基金8555.4元，契税费51839.94元；6、浦北县金创置业有限公司支付延期交房违约金4838.4元（1727998×0.0001×28）；7、浦北县金创置业有限公司赔偿温其昌、蔡朝兰的间接损失（以1727998元为本金，按中国人民银行规定的金融逾期利息计算，从2016年1月份起计至解除合同之日止）；8、浦北县金创置业有限公司赔偿给温其昌、蔡朝兰办理房屋所有权证的违约金8639.9元（1727798元×0.5%）；9、、本案诉讼费由浦北县金创置业有限公司负担。 浦北县金创置业有限公司一审辩称：温其昌、蔡朝兰的诉讼请求没有事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同内容没有违反法律法规的强制性规定，双方意思表示真实，该合同对双方当事人具有法律约束力，是合法有效合同。我方交付给温其昌、蔡朝兰的房屋经相关部门验收合格，且符合双方的约定。根据广东保顺检测鉴定有限公司出具的《鉴定报告》，我方交付给对方的房屋不存在房屋主体结构不合格或者对房屋使用构成实质影响，涉案房屋虽然存在外观缺陷，但我方同意修复，故请求法院驳回温其昌、蔡朝兰的诉讼请求。 第三人广西浦北农村商业银行股份有限公司一审述称，温其昌、蔡朝兰与我方于2015年12月25日签订了《个人购（建）房担保借款合同》，双方已依合同的约定履行合同的权利义务，并办理了按揭贷款相关手续，截止2018年10月23日止，温其昌、蔡朝兰尚欠第三人的借款本金963214元，利息3632.9元。我方并没有违约，也没有出现法定解除双方签订的合同情形，我方不同意解除合同，要求继续履行合同，请求法院驳回温其昌、蔡朝兰的诉讼请求。 浦北县人民法院审理查明：浦北县金创置业有限公司将其开发的坐落于浦北县中央财富广场×幢第1-5层××号商品房买给温其昌、蔡朝兰，2015年6月17日双方签订《商品房买卖合同》，约定：商品房价款1727998元（其中：首付款552998元，按揭贷款1175000元），建筑面积427.77平方米，温其昌、蔡朝兰依约支付了首付款及与第三人张黄信用社办理了按揭贷款且支付给了浦北县金创置业有限公司，浦北县金创置业有限公司应于2015年12月30日前将约定的商品房交付给温其昌、蔡朝兰使用。合同签订后，浦北县金创置业有限公司于2016年1月28日将商品房交付给温其昌、蔡朝兰。2016年12月温其昌、蔡朝兰认为浦北县金创置业有限公司交付的房屋地基基础下沉，主体结构的楼面裂缝漏水，天花板、横梁钢筋风化脱落等质量问题。双方协商解除合同并返还购房款未果。案件诉至法院后，经广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋主体结构工程质量进行鉴定，鉴定结论为：1、所抽检的柱构件截面尺寸符合要求；2、所抽检的梁构件截面尺寸符合设计要求；3、所抽检的板构件截面尺寸不符合设计要求；4、所抽检的柱构件混凝土抗压强度不满足设计要求；5、所抽检的梁构件混凝土抗压强度满足设计要求；6、所抽检的板构件混凝土抗压强度满足设计要求；7、所抽检的柱构件主筋配置满足设计要求，柱箍筋直径满足设计要求，柱箍筋间距不符合设计要求；8、所抽检的梁构件主筋配置满足设计要求，梁箍筋直径满足设计要求，梁箍筋间距不符合设计要求；9、所抽检的板构件钢筋直径满足设计要求，板钢筋间距不符合设计要求，板保护层厚度不符合设计要求；10、该房屋部分板构件存在混凝土脱落、露筋、钢筋锈蚀、开裂、渗水等异常现象。该房屋部分梁构件存在混凝土脱落、露筋、钢筋锈蚀现象。故判定该房屋梁、板构件外观质量存在缺陷，不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）的验收要求。 浦北县人民法院认为，双方签订的商品房买卖合同，主体合格，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。争议焦点：温其昌、蔡朝兰与金创公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除，金创公司是否应当返还购房款及赔偿相关的经济损失。首先，关于房屋质量问题。涉案商品房取得了浦建房预字第2014002号钦州市浦北县商品房预售许可证、地基与基础分部工程质量验收报告、主体结构分部工程质量验收报告、施工单位工程竣工报告、监理单位工程竣工质量评价报告、勘察单位勘察文件及实施情况检查报告、设计单位设计文件及实施情况检查报告、建筑节能分部工程质量验收报告，符合双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定的房屋交付条件。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定。本案中，温其昌、蔡朝兰并未提供有效充分的证据证明该房屋的质量问题是房屋主体结构不合格或者对房屋使用构成实质性影响，故不影响房屋交付。虽本案《鉴定报告》涉及到的房屋部分板构件存在混凝土脱落、露筋、钢筋锈蚀、开裂、渗水现象，房屋部分梁构件存在混凝土脱落、露筋、钢筋锈蚀现象，属于房屋梁、板构件外观质量存在缺陷问题，但上述问题属于《商品房买卖合同》第十三条对商品房质量的约定，根据该条约定，温其昌、蔡朝兰有权依法另行主张权利。同时金创公司也同意对上述问题进行整改，符合合同约定。因此，温其昌、蔡朝兰认为金创公司所交付的房屋质量不符合合同约定，要求解除合同，不予支持。关于温其昌、蔡朝兰主张的退还购房款及支付利息、赔偿损失，诉讼费用、鉴定费用由金创公司负担问题，因涉案合同不具备解除条件，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告温其昌、蔡朝兰的诉讼请求。案件受理费21580元，鉴定费15000元，由原告温其昌、蔡朝兰负担。 浦北县人民法院作出上述一审判决后，一审原告温其昌、蔡朝兰不服，向本院提起上诉，上诉理由：1、涉案房屋存在严重质量问题，质量不合格不符合交房的条件，上诉人请求解除合同和赔偿损失有法律依据；2、被上诉人不按时交房，已违约，上诉人请求赔偿违约金合理。请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼讲求。 被上诉人浦北县金创置业有限公司答辩，1、我方提供的商品房虽然有部分缺陷，但均属于外观和修饰工程，而不是主体工程不合格，不符合合同解除的条件，房屋经修复后仍可以继续使用；2、没有证据证明房屋存在地基下沉的情况；3、上诉人主张解除合同，同时以主张赔偿违约金，二者相矛盾。同意一审判决。 一审第三人广西浦北农村商业银行股份有限公司没有参加诉讼，没有发表答称意见。 该案在本院审理期间，双方当事人均没有新的证据提供，一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院另查明，双方签订商品房买卖合同后，温其昌、蔡朝兰交纳了物业管理费、垃圾清运费3653元，装修保证金2000元，水、电费周转金500元，房屋登记费80元，查询费60元，抵押代理服务费3525元，测绘费、工本费1377.77元，维修基金8555.4元，契税费51839.94元；自2016年2月20日至2019年4月25日止，温其昌、蔡朝兰已向张黄信用社支付按揭款418950.8元。 该案在本院审理期间，一审第三人浦北县农村信用合作联社张黄信用社已更名为广西浦北农村商业银行股份有限公司张黄支行。 本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，因温其昌、蔡朝兰认为，其与浦北县金创置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向对方购买位于浦北县（原张黄粮所）中央财富广场×幢第1-5层106号商品房，该商品房存在严重的质量问题，要求解除该《商品房买卖合同》，退回购房款而引起。该案在本院审理期间，双方当事人对浦北县金创置业有限公司的企业法人的基本情况、相关房地产开发资质情况；双方之间存在商品房屋买卖合同关系的事实、价款、房屋面积；上诉人并将该涉案房屋向浦北县农村信用合作联社张黄信用社按揭贷款的事实、数额没有异议。上诉人温其昌、蔡朝兰上诉认为，1、涉案房屋存在严重质量问题，质量不合格，不符合交房的条件，上诉人请求解除合同和赔偿损失有法律依据；2、被上诉人不按时交房，已违约，上诉人请求赔偿违约金合理。被上诉人浦北县金创置业有限公司答辩认为，涉案的商品房虽然有部分缺陷，但均属于外观和修饰工程，而不是主体工程不合格，不符合合同解除的条件，房屋经修复后仍可以继续使用。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、涉案房屋是否存在严重质量问题，是否符合交房的条件，上诉人请求解除合同是否有法律依据；2、被上诉人浦北县金创置业有限公司是否存在不按时交房的事实，上诉人请求赔偿违约金是否合理？ 该案在本院庭审期间。上诉人温其昌、蔡朝兰辩论认为，1、涉案房屋虽已交付，但该房屋存在严重的质量问题，并未经消防验收，虽有五方验收证明，但该验收仅属于形式上的验收，故即便有五方验收的证明，也不符合房屋交付条件；2、涉案房屋经鉴定，质量严重不合格，柱、梁、扳均不符合质量要求，混凝土抗压强度不够，这些均属于房屋的主体结构，故涉案房屋质量严重不合格；3、房屋加固修复，会改变房屋原来设计，这些修复工作均不可取，而且房屋混凝土抗压强度不够是不能够修复的；4、由于房屋存在严重的质量问题，不能使用，合同的目的自然无法实现，我方要求解除合同于法有据，同时对方提供存在严重质量问题的房屋给我方，已严重违约，应承担违约责任。我方与浦北县金创置业有限公司的商品房买卖合同解除，我方与浦北县农村信用合作联社张黄信用社的按揭贷款关系自然解除。 被上诉人浦北县金创置业有限公司辩论认为，1、我方所交付的房屋经五方验收合格，上诉人仅凭鉴定报告而认定房屋质量不合格，没有事实依据，而且，整个鉴定报告均没有说明房屋质量不合格，只是检测点的质量不符合设计要求，并不是整幢房屋质量不合格；2、涉案房屋可以使用，并不需要加固修复，只有房屋存在质量问题才修复，房屋并不存在质量问题，鉴定报告上所列举的问题并不是房屋质量问题，修复非常简单，上诉人请求解除合同没有事实和法律依据；3、我方施工所采用的建筑材料质量合格，房屋交付的条件已成就，交付程序合法，并取得相关房屋交付手续。 一审第三人广西浦北农村商业银行股份有限公司没有发表辩论意见。 本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,具备下列情形之一的，当事人可以解除合同，1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案争议的核心是涉案的位于浦北县（原张黄粮所）中央财富广场×幢第1-5层××号商品房是否存在严重的质量问题，温其昌、蔡朝兰与浦北县金创置业有限公司之间的商品房买卖合同是否应当解除？本案，双方当事人构成商品房买卖关系属实，且该商品房买卖关系经双方自愿协商而达成也属实，上诉人温其昌、蔡朝兰接收涉案房屋后，发现该房屋存在质量问题，提起诉讼，要求解除其与浦北县金创置业有限公司之间的商品房买卖合同关系，一审法院在审理过程中，委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋主体结构工程质量进行鉴定，广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋的各个关键点进行采点检测，鉴定结论为：1、所抽检的柱构件截面尺寸符合要求；2、所抽检的梁构件截面尺寸符合设计要求；3、所抽检的板构件截面尺寸不符合设计要求；4、所抽检的柱构件混凝土抗压强度不满足设计要求；5、所抽检的梁构件混凝土抗压强度满足设计要求；6、所抽检的板构件混凝土抗压强度满足设计要求；7、所抽检的柱构件主筋配置满足设计要求，柱箍筋直径满足设计要求，柱箍筋间距不符合设计要求；8、所抽检的梁构件主筋配置满足设计要求，梁箍筋直径满足设计要求，梁箍筋间距不符合设计要求；9、所抽检的板构件钢筋直径满足设计要求，板钢筋间距不符合设计要求，板保护层厚度不符合设计要求；10、该房屋部分板构件存在混凝土脱落、露筋、钢筋锈蚀、开裂、渗水等异常现象。该房屋部分梁构件存在混凝土脱落、露筋、钢筋锈蚀现象。故判定该房屋梁、板构件外观质量存在缺陷，不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）的验收要求。因此，从检测的采点情况上看，房屋的质量存在问题主要体现在房屋的混凝土抗压强度不满足设计要求及柱箍筋间距、梁箍筋间距、板钢筋间距不满足设计要求，板保护层厚度、房屋梁、板构件外观质量存在缺陷等。以上存在的问题和缺陷不符合工程质量验收的规范，存在质量问题，故涉案商品房虽已竣工交付，以上的缺陷，尤其是混凝土抗压强度、柱箍筋间距、梁箍筋间距、板钢筋间距实际上已无法进行修复，并严重影响房屋的使用，因此，上诉人温其昌、蔡朝兰起诉要求解除与浦北县金创置业有限公司之间的商品房买卖合同关系符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的司法解释规定的精神，温其昌、蔡朝兰该上诉请求合理，依法应予支持。 同时，双方签订的商品房屋买卖合同约定的交房时间最迟为2015年12月30日，浦北县金创置业有限公司于2016年1月28日将商品房交付给温其昌、蔡朝兰，虽然迟延时间不长，但也确实存在迟延交房的事实，上诉人温其昌、蔡朝兰上诉主张，浦北县金创置业有限公司迟延交房的理由成立。 综上所述，本院认为，商品房买卖涉及百姓安居乐业的百世基业，开发商在商品房开发中有责任和义务提供符合安全标准和质量标准规范的房子，浦北县金创置业有限公司所交付的位于浦北县（原张黄粮所）中央财富广场×幢第1-5层××号商品房存在严重的质量，且该质量问题实际上已无法修复，上诉人温其昌、蔡朝兰上诉要求解除其与浦北县金创置业有限公司之间的商品房买卖合同于法有据，二审依法予以支持，一审判决不当，二审应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浦北县人民法院（2018）桂0722民初742号民事判决书之判决； 二、解除温其昌、蔡朝兰与浦北县金创置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同; 三、解除温其昌、蔡朝兰和广西浦北农村商业银行股份有限公司张黄支行签订的《个人购（建）房担保借款合同》； 四、浦北县金创置业有限公司返还温其昌、蔡朝兰已支付的首期购房款552998元及利息（以552998元为本金，按中国人民银行同期活期存款利率，自2015年6月17日起计至付清本金之日止）； 五、浦北县金创置业有限公司归还温其昌、蔡朝兰已向第三人广西浦北农村商业银行股份有限公司张黄支行支付的按揭款418950.8元并支付利息（利息以温其昌、蔡朝兰各时段所支付的按揭款数额为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2016年2月计至付清本金之日止）； 六、浦北县金创置业有限公司赔偿温其昌、蔡朝兰的损失71591.11元，其中：物业管理费、垃圾清运费3653元，装修保证金2000元，水、电费周转金500元，房屋登记费80元，查询费60元，抵押代理服务费3525元，测绘费、工本费1377.77元，维修基金8555.4元，契税费51839.94元； 七、浦北县金创置业有限公司支付延期交房违约金4838.4元（1727998×0.0001×28）； 八、一审案件受理费21580元，鉴定费15000元；上诉案件受理费人民币21580元，由浦北县金创置业有限公司负担 本判决为终审判决。 审判长  黄载文 审判员  陈明华 审判员  王英佑 二〇一九年五月十三日 书记员  刘 蔚