四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终477号 上诉人（原审原告）：卫思宇，男，1987年5月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：袁森，四川蜀汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐孝群，女，1971年2月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 上诉人卫思宇因与被上诉人徐孝群不当得利纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2018）川1402民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卫思宇上诉请求：撤销原判，改判徐孝群支付卫思宇52,000元。事实和理由：卫思宇购买案涉房屋，并及时通知徐孝群向其交纳房屋使用费。徐孝群在每年交纳房屋使用费时均通知卫思宇，说明了其明知收取房租的第三人不享有房屋所有权及收益权，也说明徐孝群明知卫思宇为房屋权利人。即使徐孝群不确定案涉房屋所有权人，因房屋所有权具有公示性，徐孝群也可通过正常渠道获知案涉房屋的权利人。现徐孝群向第三人支付房屋使用费，应自行承担相应的责任。 徐孝群辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 卫思宇向一审法院起诉请求：判令徐孝群支付卫思宇52,000元（2015年5月19日至2018年9月10日的房屋使用费）。 一审法院认定事实：案涉三间门市（通惠街81号附11、12、13号）在卫思宇与熊光荣产生买卖关系以前未办理房屋所有权证，且一直由案外人胡春华等人因本案之外的原因实际占有、使用，并出租给徐孝群使用并分别签订租房协议；徐孝群向胡春华等人租用该三间门市已十余年，每年底交次年房屋租赁费，期间，没有胡春华等人之外的其他人员向徐孝群主张房屋租赁费或要求徐孝群停止使用。2015年3月19日，卫思宇向熊光荣购买包含该三间门市的房屋计544.42平方米并办理了房屋所有权证，再于2015年5月6日将该三间门市单独办理了所有权证。期间，徐孝群仅听说门市卖了但不确定，也不确定谁购买了，熊光荣或原所有权人、实际占有人没有通知过徐孝群租用的房屋已转让，需徐孝群腾退交付或向新产权人租房。卫思宇没有以书面等方式让徐孝群知晓自己系新产权人该自己收房租，也没有要求徐孝群与自己签订租房协议明确租赁关系，仅口头告诉徐孝群，说房子是自己的了，以后该自己收房租。2015年底徐孝群拟交次年房屋租赁费时，因不能确定该交给谁，故通知卫思宇收房屋租赁费，同时也通知了原出租人到场，因案外人胡春华等人与卫思宇争执该谁收房屋租赁费等并报警，徐孝群当天未能实际支付；其后，胡春华等人要求徐孝群交房屋租赁费，不交房屋租赁费则搬走，徐孝群鉴于以前一直是向胡春华等人签协议租房交房屋租赁费，故将房屋租赁费继续交给了胡春华等人收取，之后卫思宇电话问徐孝群，称房屋租赁费已交给胡春华等人，只有等来年再收，2016年底、2017年底仍是类似情况。徐孝群已实际支付了2016年、2017年、2018年的房屋租赁费，每年15,000元，但卫思宇未能得到。出现这种情况后，卫思宇均默认，仍未以有效的方式正式要求徐孝群向自己交房屋租赁费、不交房屋租赁费即停止使用或要求徐孝群与自己签订租房协议等，直至卫思宇向一审法院提起诉讼，也未向实际收取了房屋租赁费的胡春华等人主张权利。 以上事实，有卫思宇、徐孝群身份信息、房屋所有权证复印件、房屋信息摘要、租房协议、承诺、收条、（2017）川1402民初355、358、359号民事判决书及租房协议、委托售房协议书、欠款抵押合同等证据及各方当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，卫思宇向熊光荣购买案涉的三间房屋并办理了房屋所有权证后，并未实际占有、控制、使用，没有与被签订租赁合同建立新的租赁关系；因徐孝群未与房屋出卖方熊光荣建立租赁关系，卫思宇购房后也不因买卖不破租赁原则承继该房屋上的原租赁关系。因此卫思宇和徐孝群之间并未建立租赁关系，也未形成事实上的租赁合同关系，卫思宇的证据仅证明自己是该三间房屋的所有权人，故卫思宇主张与徐孝群形成了租赁关系，要求以徐孝群支付使用费的理由不成立。 徐孝群与该房屋的原实际占有人建立租赁关系，使用该三间房屋长达十余年时间，均是与原实际占有人胡春华等人签订租房协议，交纳房屋租赁费并无争执，且知晓该房屋以前没有产权证。即使房屋产权发生变更，徐孝群也无主动审查的义务，更何况房屋转让时，没有人通知徐孝群房屋已转让需腾退交付或向新产权人租赁，而卫思宇清楚该房屋以前的产权及使用的实际状况，也仅是口头告诉徐孝群，说房子是自己的了，以后自己收房租，而没有采取有效的方式让徐孝群知晓并确认卫思宇是新产权人，必须与卫思宇建立租赁关系并交房屋租赁费；同时，在2015年徐孝群拟交房屋租赁费但不确定该谁收取时，同时通知卫思宇和原出租人收取，出现了卫思宇未能实际收到房屋租赁费的情况后，卫思宇也没有采取有效措施，阻止类似情况的继续发生。因此，徐孝群基于原租赁协议继续使用房屋并向原实际出租人支付了2016年、2017年、2018年的房屋租赁费并无过错。 徐孝群作为承租人，只需重点关注支付房屋租赁费、取得并使用租赁物以实现租赁目的即可，无需过多地关注出租人是否实际产权人，事实上也是徐孝群支付了房屋租赁费并实际使用了房屋。卫思宇明知胡春华等人作为无权处分人，沿用已经与徐孝群形成的租赁关系，继续向徐孝群出租房屋，收取了2016-2018年期间房屋租赁费的行为，侵犯了卫思宇权益，也不及时采取有效措施予以阻断，现要求徐孝群承担相应的后果，重新向卫思宇支付房屋租赁费，对徐孝群来说有失公平。综上所述，卫思宇和徐孝群未形成租赁关系，故对卫思宇主张徐孝群实际使用了房屋，与徐孝群形成了租赁关系，要求徐孝群支付使用费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回卫思宇的诉讼请求。一审案件受理费减半收取550元，由卫思宇负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：徐孝群应否向卫思宇支付2015年5月19日起至2018年9月10日期间的房屋使用费52000元。 首先，卫思宇于2015年5月19日取得案涉房屋权属证书，依法成为案涉房屋的所有权人，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，卫思宇从2015年5月19日起对案涉房屋享有收益权。其次，卫思宇在取得房屋所有权后，已经通知徐孝群其系房屋所有权人，要求徐孝群不得再向他人支付房屋租赁费。但徐孝群一方面继续占有使用卫思宇的房产，另一方面却每年与案外人签订租赁合同，向案外人支付租金，客观上损害了卫思宇的合法利益，构成不当得利。第三，徐孝群主张早在2015年5月19日之前就通过与案外人胡春华等人签订租赁合同的方式占有使用案涉房屋，2015年5月19日之后也按照同样的方式签订租赁合同，并将租金支付给了徐孝群等人，故不应再向卫思宇支付房屋使用费。我们注意到，2015年5月19日之前案涉房屋的登记所有权人并非胡春华等人而是熊光荣，却由胡春华等人出租房屋并收取租金，本院认为，即便在2015年5月19日之前熊光荣基于某种原因允许胡春华等人处分房屋并收取租金，但彼时卫思宇并非案涉房屋的所有权人，也没有证据表明卫思宇与之有关，故在卫思宇通过购买合法取得房屋所有权后，徐孝群不能超越法律规定，继续沿用以前的做法来对抗新的所有权人，即徐孝群不能以已向案外人支付租金为由对抗卫思宇。即便如徐孝群所述，自己曾经通知卫思宇收取租金，而卫思宇未及时收取，徐孝群也可采暂缓支付或将提存的方式，而绝非成为徐孝群转而向他人支付租金的合法理由。第三，卫思宇和徐孝群之间未签订书面的房屋租赁合同,故徐孝群因占有使用卫思宇的房屋而应向卫思宇支付的价款应参照案涉房屋的市场租金计算，在卫思宇没有提交相应证据证明案涉房屋租金市场价为16000元/年的情况下，参照徐孝群每年支付给案外人15,000元/年的标准计算，即徐孝群应支付的房屋租赁费数额为49,685元（15,000元/年×3年＋15,000元/年×114天÷365天/年）。一审判决仅考虑了徐孝群不应重复支付房屋租赁费，但却忽略了徐孝群占有了卫思宇的房屋、却向他人支付租金的事实损害卫思宇合法利益，尤其是将2015年5月19日之前徐孝群与“他人”签订租赁合同并向其支付租金可能具有合理性甚至合法性的认识，缺乏法律依据地沿用于2015年5月19日之后取得所有权的卫思宇身上，不当地认为徐孝群向他人支付租金得以免除对卫思宇付款义务，应予纠正。 综上所述，卫思宇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2018）川1402民初4467号民事判决； 二、由徐孝群在本判决书生效之十日内向卫思宇支付房屋租赁费49,685元； 三、驳回卫思宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，由上诉人卫思宇负担150元，被上诉人徐孝群负担400元；二审案件受理费1,100元，由上诉人卫思宇负担300元，被上诉人徐孝群负担800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李贤华 审 判 员 倪玉君 审 判 员 罗 洁 二〇一九年五月三十一日 法官助理 余林峰 书 记 员 张 瑜