山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终1740号 上诉人（原审被告）：杜士波，男，1973年5月11日出生，汉族，住临沂市兰山区。 上诉人（原审被告）：杜玉荣，女，1971年2月17日出生，汉族，住莒南县。 被上诉人（原审原告）：胡茂迎，男，1986年7月23日出生，汉族，住莒南县。 委托诉讼代理人：刘彦，山东广春律师事务所律师。 上诉人杜士波、杜玉荣因与被上诉人胡茂迎房屋买卖合同纠纷一案，不服莒南县人民法院（2018）鲁1327民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人、被上诉人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杜士波、杜玉荣上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的合同系有效合同无事实和法律依据，合同中杜玉荣签字系儿媳张玉代签，且其从未授权或委托，事后也未进行追认，故杜玉波对涉案楼房无权擅自处分。三证人证言明显具有倾向性，一审法院依据该虚假证言认定杜玉荣同意出售楼房认定事实错误。二、一审法院认定上诉人行为构成违约无事实和法律依据，因所签合同为无效合同，无法继续履行不存在违约，且杜玉荣亦未同意出售楼房，判决其承担违约责任不当。三、一审法院判决返还定金8万元不符合事实，被上诉人未向上诉人杜玉波交付任何款项，上诉人对于房产中介是否收取毫不知情，一审法院仅以中介出具的所谓收据就认定被上诉人交付定金4万元，损害了上诉人的合法权益。 被上诉人胡茂迎答辩服判。 胡茂迎向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.杜士波、杜玉荣返还定金8万元并承担2万元的违约金；3、本案诉讼费和保全费由两被告负担。 一审法院认定事实，杜士波、杜玉荣为夫妻，拥有莒南县金城国际小区9号楼1单元102室不动产一处，登记在夫妻二人名下。 2017年9月12日，杜士波及其儿媳张玉与胡茂迎在益佳佳房产中介处签订房屋买卖合同书一份，约定：甲方（出售方）杜士波、杜玉荣乙方（购买方）胡茂迎甲方同意将所拥有的临沂市莒南县金城国际小区9号楼1单元102户房产出售给乙方，甲方保证此房产一切情况属实，承诺和保证此房无任何权属或是经济纠纷，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有物业管理、水电、有线电视等相关费用。乙方对甲方以上房产状况作了充分了解后，同甲方协定房产交易成交价￥515000元。付款方式为一次性付款（分期付款）：此合同签订当天乙方付￥40000元为购房定金，转交中介保管；甲方房产有关证明，交中介方保管。房款支付方式：甲乙双方准备过户材料，到银行解押，国土房产测绘，地税局交税，乙方到银行审批房屋贷款，待银行批款后，先交付首付款，到不动产过户抵押，乙方将房款全额支付给甲方。合同还对双方的其他权利义务作了约定，并约定若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。杜士波在合同的最后甲方签章处签字确认，张玉书写“杜玉荣张玉代签”字样。 胡茂迎于上述合同签订之日，按照合同的约定支付购房定金40000元，该定金由益佳佳房产中介保管。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋买卖合同的效力问题。2.被告是否应承担违约责任、如何承担。 对于第一个争议焦点，胡茂迎认为房屋买卖合同属于有效合同，理由是张玉系杜玉荣、杜士波的儿媳妇，他们急需用钱，委托儿媳妇张玉出售房屋；杜士波、杜玉荣认为该房屋买卖合同为无效合同，理由是房产为夫妻共同所有的，共有房地产未经其他共有人同意的不得转让，且对方未提供杜玉荣授权他人签字或是事后追认的相关证据。 因涉案房屋买卖合同系经中介机构介绍，经办人为中介机构的职工杜玉莹、吴红红、聂鑫，她们均出庭作证，其证实经与杜士波、杜玉荣协商将房屋出售给胡茂迎，并且双方于2017年9月2日签订了房屋买卖合同，签订合同时，杜玉莹、聂鑫和杜玉荣、张玉在场，由于需要协商的事情细节太多，杜玉荣因着急上班，就让张玉代签，且签订合同后，杜玉荣积极的配合办理银行的各种手续，由此应当认定杜玉荣同意出售房屋。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中杜玉荣同意出售楼房，虽然未在合同上签字，但不影响合同的成立生效，应当认定双方签订的房屋买卖合同是有效合同。 对于第二个争议焦点，法院认为杜士波拒绝继续履行买卖合同，构成违约，应当承担违约责任。杜玉荣是否应担承担违约责任，根据业已查明的事实，该房屋买卖合同也是杜玉荣的真实意思表示，现杜玉荣以其未在房屋买卖合同上签字为由拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任。根据涉案房屋买卖合同第七条的约定：若甲方（杜士波、杜玉荣）违约，双倍返还乙方（胡茂迎）购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。原告要求被告承担违约金2万元，未提供相关证据，不予支持。 综上所述，胡茂迎与杜士波、杜玉荣签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同约定的履行义务。杜士波、杜玉荣以合同无效为由拒绝继续履行合同，胡茂迎要求解除合同并按照合同约定由杜士波、杜玉荣双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除原告胡茂迎与被告杜士波、杜玉荣签订的房屋买卖合同。二、被告杜士波、杜玉荣于本判决生效后五日内返还原告胡茂迎定金8万元。三、驳回原告胡茂迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告杜士波、杜玉荣负担。 二审中当事人均没有提交新证据。 二审查明事实同一审查明事实相一致。 本院认为，上诉人杜士波、杜玉荣系夫妻关系，上诉人杜士波上诉称其于2017年9月12日与被上诉人胡茂迎签订的《房屋买卖合同》因其对案涉房屋没有处分权故所签合同应为无效合同的理由，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条（当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持）的规定，该上诉理由不能成立，一审法院认定合同为有效合同并无不当。 合同为有效合同，该合同对各方当事人具有约束力，均应当按照合同约定履行自已的义务，不得擅自变更或解除。因在合同履行过程中，上诉人未能按合同约定履行其相应义务，按照合同第七条约定内容（此合同签订后甲乙双方任何一方不得反悔或中途无辜毁约，否则属于违约。以上条款中涉及的各项违约的赔付办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金－－－），其行为即已违反合同约定的履行义务构成违约。 定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的特征之一是其成立具有实践性。从查明事实可知，案涉定金被上诉人已按合同约定数额40000元交由房屋中介机构益佳佳房产中介方代为保管，在上诉人违约的情形下，被上诉人按照合同约定第七条关于承担违约责任的相关内容诉请上诉人按照定金罚则承担双倍返还定金的理由正当。 上诉人杜玉荣上诉称其未在合同书中签字，对卖房一事毫不知情，既未授权他人代签亦未事后追认，本院认为虽然买卖合同书的签字非其所签订，但通过一审审理时提交的已经双方质证的微信录音、证人出庭的证言等相关证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民事共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条第一款（对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在）的规定，本院认为，杜玉荣上诉理由与事实不符，一审法院认定杜玉荣应当共同承担违约责任并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但因已收取的4万元定金双方约定由房屋中介保管，故一审判决二上诉人返还被上诉人定金8万元表述不准确，应予以明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持莒南县人民法院（2018）鲁1327民初2531号民事判决的第一、三项及诉讼费负担部分； 二、撤销莒南县人民法院（2018）鲁1327民初2531号民事判决的第二项； 三、上诉人杜士波、杜玉荣于本判决生效后五日内双倍返还被上诉人胡茂迎定金8万元（其中的4万元款项由案外人益佳佳房产中介予以返还）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2300元，由上诉人杜玉波、杜玉荣负担。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年五月十一日 书记员 黄金凤