四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终2716号 上诉人（原审被告）：四川正达房地产开发有限公司，住所地:成都市新都区新都镇外南街**。 法定代表人：陈太棋，执行董事。 委托诉讼代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某，男，2004年9月1日出生，汉族，住成都市新都区。 法定代理人：李柏祥，男，1970年12月21日出生，汉族，住成都市新都区。系李某之父。 委托诉讼代理人：余洋，四川集文律师事务所律师。 上诉人四川正达房地产开发有限公司（以下简称“正达公司”）因与被上诉人李某商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初7472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正达公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判正达公司不承担延迟办理不动产权证的违约金；2.一、二审诉讼费由李某承担。事实与理由：一、正达公司在办理房产证期间积极作为，履行了合同义务，李某已经取得房产证;二、正达公司不存在延迟办理房屋所有权证的情形，李某没能完成举证责任，李某没能证明其未按时取得房屋所有权证，也没能证明未按时取得房屋所有权证是正达公司导致，李某的主张不符合双方合同约定;三、即使存在延迟办证的情形，相应的责任也在李某，因为李某2018年3月1日才向正达公司出具《授权委托书》，超过了合同期限;四、李某未产生实际损失，其主张的违约金不应得到支持，即便最终认定正达公司应当承担责任，该一审认定违约金过高，应当降低。 李某辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。正达公司迟延办证行为确实违约，应依法承担违约责任，首先双方所签订的买卖合同是平等自愿基础上订立，所约定的的权利内勤应当得到遵守;2.正达公司作为盈利性的企业，应当保护消费者的权利，承担社会责任，不应当以各种理由逃避责任;3.李某在取得房屋所有权之前，已多次催促正达公司，但仍然逾期办理；4.李某不存在任何违约行为，正达公司对补充协议的理解错误;5.李某没有收到任何正达公司的通知；6.在一审审理过程中，正达公司已提及到已为李某办理不动产权证，但一直未将产权证交付给李某，正达公司的行为具有恶意，综上，二审法院应该维持一审判决。 李某向一审法院起诉请求：1.正达公司为李某办理新都区育英路“北欧印象”10幢1层6号房屋的不动产权证书；2.正达公司支付逾期办理不动产权证书的违约金（从2016年3月22日起，按照已付房款每日万分之三的标准，计算至不动产权证书办理完毕之日止）。 一审法院认定事实：2015年2月12日，李某与正达公司签订《商品房买卖合同》，约定李某购买正达公司开发的北欧印象小区10幢1层6号商业用房，测绘建筑面积47.95平方米，总价款1605366元。合同第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”《补充协议》第八条第三款载明：“乙方在接到甲方通知后，应在约定时间及时到场协助甲方办理产权登记手续，如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限迟延办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权证书的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。” 《商品房买卖合同》签订后，李某向正达公司支付了购房款共计1605366元。2015年3月21日，双方对房屋进行了交接，李某向正达公司交纳了办证所需费用57000元。2018年3月1日，李某向正达公司出具了办理不动产登记手续的《委托书》。2018年9月4日，成都市新都区不动产登记部门为李某所购的该房屋颁发了《不动产权证书》。 一审法院另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 一审法院认定上述事实所采信的证据有：《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、收据、《委托书》以及到庭当事人的陈述等。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。李某与正达公司在第十九条第二款约定“买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，办理房屋交接手续时，李某将办理产权所需资料和费用交给正达公司，由正达公司向办证部门提交，办证情况由正达公司掌握。正达公司抗辩称迟延办理转移登记的原因系李某未及时提交《委托书》，但未提交相应证据证明在合同约定的办理权属转移登记期限届满之前通知过李某补交资料，故正达公司的该项抗辩主张一审法院不予采纳。 正达公司未能在商品房交付之日起365日内（即2016年3月21日前）协助李某取得房屋权属证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，应该承担逾期办证的法律责任。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书”。正达公司违反了合同约定的义务，应承担从应办理房屋所有权证时间之次日（即2016年3月22日）-2016年10月17日（停止受理房屋登记业务的时间）的逾期办理违约金，逾期天数210天。 2016年10月25日，新都区实行不动产登记，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证。由于该项政策的变化于双方合同签订之后，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理违约金进行约定，也未对国有土地使用权证的办理时间及违约责任进行约定，应公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”不动产权证书兼具房屋所有权证和国有土地使用权证的功能，办理时除需提交原来办理房屋所有权证所需资料外，还需要提交土地情况方面的资料，故将不动产权证书的取得时限确定为不动产统一登记实施日（2016年10月25日）起90日内，即2017年1月25日。正达公司应为李某办理不动产权证的时间为2017年1月25日，2018年9月4日，成都市新都区不动产登记部门为案涉房屋颁发了《不动产权证书》。故迟延办理不动产权证的期间为2017年1月25日-2018年9月4日，共计587天。 正达公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，合同约定的迟延取得房屋所有权证应承担已付房款每日万分之三的违约金过高，一审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金标准酌情调整为已付房款每日万分之零点五。 本案中正达公司在为李某办理房屋权属转移事宜中的违约时间为797天（210天+587天），应支付迟延办理的违约金金额为63974元（1605366元×万分之零点五×797天）。成都市新都区不动产登记部门已于2018年9月4日向李某颁发了案涉房屋的《不动产权证书》，故李某要求正达公司为其办理该套房屋不动产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：四川正达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李某支付违约金63974元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，根据李某与正达公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”《补充协议》第八条第三款载明：“乙方在接到甲方通知后，应在约定时间及时到场协助甲方办理产权登记手续，如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限迟延办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权证书的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。”，从该约定，可以解读为以下内容：1、案涉房屋的所有权证书应当于房屋交付之日起的365日内取得；2、如应正达公司的责任未能按期取得，正达公司需要支付违约金。现正达公司上诉认为，因李某未能证明逾期办证是正达公司造成的，且由于李某2018年3月1日才向正达公司出具《授权委托书》，超过了合同期限，导致逾期办理产权证，因此正达公司不应当承担责任。对此，本院认为，首先，案涉房屋于2015年3月21日交付，而最终案涉房屋的不动产权证于2018年9月4日才得以颁发，可以确定，案涉房屋的所有权证书已经超过了合同约定的办理期限。其次，关于授权委托书，正达公司作为出卖人，根据合同约定负有代为办理权属证书的责任，其直接面对产权管理部门，对于需要办理产权所需的各项手续，也只有正达公司知晓，其应当就所需材料对李某尽到特别告知义务，而正达公司并未提交证据，证明其就办证所需材料，告知了李某。因此，本院认为，正达公司应当对逾期办理房屋所有权证书承担违约责任。 关于正达公司请求将违约金降低的主张，本院认为，根据双方合同约定，逾期办证违约金应按已付房款每日万分之三计算，而一审法院已经结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金标准酌情调整为已付房款每日万分之零点五，该认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，正达公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1399元，由上诉人四川正达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 晗 审判员 何春梅 审判员 祝颖哲 二〇一九年四月三十日 书记员 唐小燕