湖南省辰溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1223民初1347号 原告：欧平，男，1985年11月7日生，汉族，辰溪县人。 委托代理人：欧远富（系被告欧平之父，特别授权），男，1962年3月12日生，汉族，辰溪县人。 被告：陈正改，男，1960年1月22日生，汉族，辰溪县人。 被告：余喜莲，女，1963年5月11日生，汉族，辰溪县人。 被告：余茜，女，1989年8月16日生，汉族，辰溪县人。 被告：陈辰，女，1993年10月29日生，汉族，辰溪县人。 被告：王霞，女，1989年1月23日生，汉族，辰溪县人。 被告：王祖晓，男，1991年2月1日生，汉族，辰溪县人。 原告欧平与被告陈正改、余喜莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，2019年3月8日原告欧平以被告余茜、陈辰、王霞、王祖晓与本案有利害关系为由向本院提出申请，追加其四人为被告。本案依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告欧平的委托代理人欧远富、被告余喜莲到庭参加诉讼，被告陈正改、余茜、陈辰、王霞、王祖晓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧平向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行房屋购买合同，为原告办理房产过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在位于辰阳镇桑木桥七里亭处自建房屋一栋，属小产权房。2017年，辰溪县人民政府对全县范围内小产权房进行清理，符合条件并交清相关费用的小产权房可以办理房产手续。同年10月21日，我与被告方签订了房屋购买合同，被告将该房屋的第一层的所有门面及院内作价169.8万元出售给原告，该款项包括了办证费用、税费等所有费用。合同签订后，原告付清了被告的全部购房款，此后多次要求被告办理产权手续，被告以各种理由推诿。为此，诉至法院，要求被告按照协议履行的法定义务。 被告余喜莲辩称：原告讲的是事实，原告付了首付订金50万元，后来办理相关的费用花了70万元，余款是2018年2月2日付清了。我们同意协助原告办理相关产权证明，就是中途没有钱了才拖到现在。 被告陈正改、余茜、陈辰、王霞、王祖晓未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月21日，被告陈正改（甲方）、余喜莲、原告欧平（乙方）签订《房屋购买合同》1份，约定“第一条、基本情况：1、甲方自建房屋一栋、共七层，甲方自愿将房屋第一层所有门面(12个门面)及房前院坝内出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：（1）该房屋座落于辰溪县辰阳镇桑木桥村（现为辰溪县金太阳汽修服务中心），建筑面积为……。(2)该房屋属于自建房屋，尚未办理产权手续，现由甲方负责办理登记手续……。第三条、房价款与付款方式：1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋（包含每一条第二款列明的配套设施等）总房价款为1698000元，此款项含全部办证费用、税费及其他费用，由甲方负责将该房屋的产权证书（国土证和房产证或者不动产登记证）办理至乙方名下……。第五条、违约责任：1、甲方签合同之日起6个月内不能办理相关产权证明，或者无法办理相关产权证明，乙方有权解除本合同，甲方应支付乙方从付定金之日起按已交付给的全部款项总额的1%/天补偿乙方的损失，以及返还乙方已支付的全部房价款……。”2018年2月2日，被告陈正改向原告欧平出具收条1张，注明“今收到欧平购房款共1698000元整。注从2018年10月8日起开始收房租。” 2017年12月25日，被告陈正改、陈辰、王霞等65户向辰溪县国土资源局申请报告，在辰阳镇辰州北路（桑木桥村）建有三栋住房，建房规划手续已办理，申请办理用地手续，同月30日，辰溪县人民政府国有土地使用权出让审批单【（2017）辰政地出字第122号】认定受让单位为陈正改等65户，出让总金额为34.743万元，出让面积为1763.6平方米，该宗地位于辰溪县辰阳镇辰州北路（桑木桥村），系两违清理补办手续，用地面积1763.6平方米，土地用途为商住（商服用地面积为82.7平方米；住宅用地面积为1680.9平方米），使用年限为：商服用地40年；住宅用地70年。2017年12月14日至2018年2月6日，被告陈正改、陈辰等6人以辰溪县整治规范房地产市场遗留问题申请人身份，向有关部门审批办证手续，并得到许可。另查明，原告欧平父亲欧远富于2018年2月1日向有关部门代款土地出让金347430元、税费220000元、建设费用134000元，共计701430元（已包含在总房价款为1698000元之内）。被告陈正改通过广告形式，对外出售旺铺及厂房，并宣称可办证。被告余喜莲庭审陈述，被告余茜、陈辰、王霞、王祖晓等四人系为了方便相关产权证明，故将其四人列为共同建房人。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，2017年10月21日，原告欧平和被告陈正改、余喜莲签订的《房屋购买合同》1份，被告余茜、陈辰、王霞、王祖晓为被告陈正改、余喜莲借名的共同建房人，但被告陈正改于2018年2月2日向原告欧平出具收条书面约定：“今收到欧平购房款共1698000元整。注从2018年10月8日起开始收房租。”，则使原告欧平有理由相信被告陈正改享有代被告余茜、陈辰、王霞、王祖晓等四人收取购房款，该代理行为有效，但被告余喜莲在庭审中认可《房屋购买合同》，并同意给原告欧平办理相关产权证明，故应认定该合同属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据约定，原告欧平从2018年10月8日起开始收房租，且在2018年2月2日将购房款全部交清，表示被告六人对原告欧平占有其所购买的房屋进行了交付并使用。《房屋购买合同》双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房屋购买合同》约定，被告方应于签合同之日起6个月内不能办理相关产权证明，即于2018年4月20日前办理相关产权证明，逾期未办理则违背了诚实信用原则，已构成违约，应当承担偿民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下： 一、原告欧平和被告陈正改、余喜莲于2017年10月21日所签订的《房屋购买合同》合法有效，该《房屋购买合同》约定的位于辰溪县辰阳镇桑木桥村（现为辰溪县金太阳汽修服务中心）一层房屋（12个门面）为原告欧平所有； 二、由被告陈正改、余喜莲、余茜、陈辰、王霞、王祖晓于本判决生效之日起十日内协助原告欧平办理座落于辰溪县辰阳镇桑木桥村（现为辰溪县金太阳汽修服务中心）一层所有门面及房前院内房屋产权的登记手续。 本案案件受理费80元，由被告陈正改、余喜莲、余茜、陈辰、王霞、王祖晓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  邬方平 人民陪审员  李永胜 人民陪审员  朱定卫 二〇一九年五月二十日 代理书记员  张 善 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。