四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初9号 原告:南充经开资产经营管理有限公司，住所地南充市嘉陵区文峰大道化学工业园科技研发中心。 法定代表人：何为，执行董事。 委托诉讼代理人：李晓帆，四川绸都律师事务所律师。 被告：南充天巨精细化工产业园有限公司，住所地南充市嘉陵区文峰大道中段南充化学工业园科技研发中心内。 法定代表人：代凯。 原告南充经开资产经营管理有限公司（以下简称经开资产管理公司）诉被告南充天巨精细化工产业园有限公司（以下简称天巨精细公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告经开资产管理公司的委托诉讼代理人李晓帆到庭参加了诉讼。被告天巨精细公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告经开资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告管理的位于南充市嘉陵区房屋；2、判令被告立即向原告支付房屋租金106104.8元；3、判令被告立即向原告支付交还房屋之前的房屋使用费，从2018年1月1日计算至实际返还房屋之日止（截止2018年11月22日为71892元）；4、判令被告向原告减按应付租金的24%支付逾期付款违约金25465元；5、判令被告立即向原告支付水费、电费、气费、物业费合计160479.25元（其中水费5038.75元、电费91327.69元、气费27492.21元、物业费36620.6元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月16日，原、被告签订《南充化学工业园科技研发中心办公大楼租赁合同》，建立起房屋租赁合同关系。合同约定，原告将位于南充市嘉陵区建筑面积571平方米的房屋出租给被告使用，合同期限1年，从2015年10月1日至2016年9月30日。租金标准按建筑面积每平方米每月8元计算，第一年租金为54816元，此后每年租金在上年度的基础上递增5%计算收取。租金支付方式按先付后用原则执行。被告应于2015年10月1日前向原告全额支付第一年租金，此后租金在前一年租期到期前30日一次性支付。被告逾期支付租金的，按照租金总额的3%每日计算逾期付款违约金。合同期满后，被告不按约定交还房屋的，原告有权按逾期实际天数租金的三倍收取房屋使用费。同时约定，原告提供水电气等基本设施，费用由被告按月向原告缴纳。根据被告所租赁的面积，核算出被告应当缴纳的水电气费。物业费按照2.3元每平方米每月计算。租赁合同到期后，原、被告于2016年9月30日续签了合同，期限一年，从2016年10月1日至2017年9月30日。2017年4月30日，经原、被告双方达成补充协议，被告归还原告出租的725号、726号、729号房屋，同时租赁南充经济开发区企业服务中心616号房屋，建筑面积267平方米，租赁期限为2017年5月1日至2017年12月31日，其余条件不变。合同签订后，原告均按约定向被告提供了相应的租赁标的物供被告使用，但被告未按约向原告支付租金及物管费、水电气费。原告催收时，被告总以资金暂时困难，前来投资希望支持为由，一再拖延。介于被告是经开区的招商引资企业，原告同意被告一再延期支付各项费用，但被告却一再违背承诺，至今未向原告支付任何费用，也不向原告交还房屋。原告认为，被告违背诚实信用原则，构成根本违约。为维护原告合法权利，特诉至法院，望判如所请。 被告天巨精细公司未向本院提交答辩意见，亦未举证。 原告经开资产管理公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行审查后予以确认并在卷佐证。被告无正当理由拒不到庭应诉，亦未答辩、未举证，应承担举证不能的不利法律后果。故原告所举证据，本院予以确认。 结合原告所举证据，根据庭审情况，本院经审理认定以下事实： 2015年12月16日，原告经开资产管理公司（出租方）与被告天巨精细公司签订《南充化学工业园科技研发中心办公大楼租赁合同》，约定：“第一条租赁标的物。1.1本合同租赁标的物是指出租方管理并有权出租的南充化学工业园科技研发中心办公大楼。1.2该房屋位于四川省南充市嘉陵区，其中承租方租赁的办公室位于7楼南方，建筑面积571平方米（含公摊部分，具体位置见附件）…第三条租赁期限。3.1租赁标的物租期1年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。出租方应于2015年10月1日将租赁标的物交付给承租方。3.2租赁期届满，出租方无条件收回租赁标的物，承租方应如期返还租赁标的物。逾期交还房屋的，按上一年度租金标准的五倍向出租方支付房屋使用费。3.3租期届满，如承租方需继续租赁该标的物，则应于合同期届满前1个月内，向出租方提出续约的申请，经出租人同意后，重新签订租赁合同。第四条租金的计算、支付方式及支付期限。4.1双方约定，租赁标的物租金按建筑面积（含公摊面积）每平方米每月8元计算，本合同标的物第一年租金为54816元，此后每年租金在上年度租金的基础上递增5%计算收取。4.2租金支付方式按先付清租金后使用房屋的原则执行，承租方应于2015年10月1日前向出租方全额支付第一年租金，此后每年度租金在前一年租期到期前30日向出租方一次性支付。出租方提供等额有效的发票。承租方逾期支付租金的，按租金总额每日3%支付逾期违约金。承租方对违约金的约定及违约后果是清楚的，故按此计算的违约金，承租方承诺放弃向人民法院请求减少的权利…第八条双方义务…8.1.3出租方负责提供水电气等基本设施。水电气费：从研发中心大楼的总水电气费中，出租方根据承租方所租赁的面积，核算出承租方应缴纳的水电气费，并由承租方按月向出租方缴纳，出租方收到承租方缴纳的水电气费后只开具相应收据给承租方。8.1.4聘请专业物业管理企业为研发中心及其配套设施提供物业管理保障服务。物业管理服务费用：承租方应当根据租赁面积，按照物业管理服务费用的单价2.3元／平方米／月，计算后向出租方缴纳相应的物业管理费用并由出租方开具收据，待出租方统一向业管理公司支付物管费用后，正式发票由物业管理公司提供。8.1.5本租赁合同生效后，出租方应当保证承租方对租赁标的物的合法使用，不得再出租该标的物。8.1.6对承租方不按照约定用途使用房屋、擅自转租房屋、逾期不付清房屋租金的，出租方有权解除本合同，并追究承租方的违约金。合同到期后承租方不按约定交还房屋的，出租方有权按租期届满前一年度租金的三倍收取承租人的房屋使用费。具体计算公式为：房屋使用费＝前一年度租金÷360天×实际使用天数。8.2承租方的义务。8.2.1承租方应当按照合同约定的用途使用及返还租赁标的物。8.2.2承租方应当按照合同约定期限向出租方支付租金、租赁保证金以及与使用租赁物相关的其他费用…第九条违约责任。9.4承租方违反本合同第8.2.2条规定，每逾期交付一日，按当年度租金总额每日3%支付逾期违约金，该违约金承租方承诺不向人民法院请求减少…”。2016年9月30日，南充聚能售电有限公司（出租方）与天巨精细公司（承租方）签订《南充经济开发区企业服务中心租赁合同》，约定：本合同租赁标的物是指出租方管理并有权出租的南充经济开发区企业服务中心办公大楼；租赁房屋位于四川省南充市嘉陵区南充经济开发企业服务中心，其中承租方租赁的办公室位于7楼725、726、729，建筑面积571平方米（含公摊部分）；租期1年，自2016年10月1日起自2017年9月30日止，出租方应于2017年10月1日将租赁标的物交付给承租方；租赁期届满，出租方无条件收回租赁标的物，承租方如期返还租赁标的物；双方约定，租赁标的物租金按建筑面积（含公摊面积）每平方米每月8元计算，本合同标的物本年度租金为57556.8元，此后每年租金在上年度租金的基础上递增5%计算收取。合同中其余约定与前述合同一致。2017年4月30日，双方达成《南充经济开发区企业服务中心租赁合同补充协议书》，主要内容为：1、甲、乙双方经协商一致同意，乙方于2017年5月1日前，将租赁的725、726、729办公室归还甲方，同意乙方甲方企业服务中心616房间，房间建筑面积267平方米，租赁期限为2017年5月1日至2017年12月31日。 上述合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋提供给被告使用。租赁期间，被告未向原告支付租金及水电气费、物业管理费。原告于2017年7月21日、2017年11月15日向被告发出《缴费通知书》，要求被告支付上述费用。2018年6月26日，四川绸都律师事务所接受原告委托，向被告发出律师函，再次催收相关费用，被告仍未向原告支付。 同时查明，南充经济开发区资产经营管理有限责任公司于2016年11月17日名称变更为南充聚能售电有限公司，于2018年5月1日变更为南充经开资产经营管理有限公司。 本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议书，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，原告按合同约定将其享有合法处分权的租赁房屋提供被告使用，被告天巨精细公司应当按照合同约定支付房屋租金及水电气费、物业服务费。根据合同约定，租赁期限至2017年12月31日届满，现原告要求被告返还租赁房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于租金。按照合同约定，2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金为54,816元，本院予以确认。2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金为57,556.8元。因原、被告在此期间于2017年4月30日达成补充协议，对租赁房屋及期限进行了变更，故2016年10月1日至2017年4月30日期间的租金为33,574.8元（57,556.8元÷12月×7月）。2017年5月1日至2017年12月31日期间，租金为17,942.4元（267㎡×8元/㎡×1.05×8月）。以上租金金额合计106,333.2元。原告自愿要求被告支付租金106,104.8元，系对权利的自由处分，本院予以支持。 关于房屋使用费。原告要求被告支付合同期满后的房屋使用费，不违反法律规定，应予支持。但双方约定房屋使用费按逾期实际天数租金的三倍收取，该约定具有违约金性质，且明显超过原告的租金损失。根据原、被告合同履行情况和过错程度，参照本地区租金标准，本院酌定被告按照3,500元/月的标准向原告支付房屋使用费至房屋实际返还之日止。 关于逾期付款违约金。合同约定，承租方逾期支付租金的，按租金总额每日3%支付逾期违约金。该违约金标准过高，已超过法律规定，本院调整为按照年利率6%进行计算。原告诉称，原告同意被告一再延期支付各项费用，故双方在合同履行期间对付款期限达成了变更。违约金的起算时间应从原告向被告催收之日即2017年7月21日起算，且以原告主张的金额25,465元为限。 关于水电气费及物业管理费。原告主张被告支付水费5,038.75元、电费91,327.69元、气费27,492.21元、物业管理费36,620.6元（按合同约定计算至2018年11月），符合合同约定，在原告发出的催款通知书中，被告也未对相关费用提出异议，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、被告南充天巨精细化工产业园有限公司返还原告南充经开资产经营管理有限公司管理的位于南充市嘉陵区房屋（面积267平方米）； 二、被告南充天巨精细化工产业园有限公司向原告南充经开资产经营管理有限公司支付房屋租金106,104.8元； 三、被告南充天巨精细化工产业园有限公司从2018年1月1日起，按照3,500元/月的标准向原告南充经开资产经营管理有限公司支付房屋使用费至该房屋实际返还之日止； 四、被告南充天巨精细化工产业园有限公司向原告南充经开资产经营管理有限公司支付逾期付款违约金（以房屋租金106,104.8元为基数，从2017年7月21日起按照年利率6%计算至租金付清之日止，且不得超过25,465元）； 五、被告南充天巨精细化工产业园有限公司向原告南充经开资产经营管理有限公司支付截止2018年11月期间的水费5,038.75元、电费91,327.69元、气费27,492.21元、物业管理费36,620.6元，合计160,479.25元； 六、驳回原告南充经开资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 以上判决内容限被告南充天巨精细化工产业园有限公司于本判决生效之日起三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,760元，由被告南充天巨精细化工产业园有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  李 彪 人民审判员  王素琼 人民陪审员  张恒国 二〇一九年五月十六日 书 记 员  曹 霖