贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1686号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：钟影，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201511616943。 委托诉讼代理人（特别授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 被上诉人（原审原告）:张之远，男，1991年8月14日出生，汉族，住贵州省大方县。 被上诉人（原审原告）:武丹，女，1987年3月29日出生，汉族，贵州省毕节市。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司因与被上诉人张之远、武丹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告张之远、武丹提起诉讼，请求：1.被告在60日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计1000元(实际金额以原告已付总房数295232元为基数，按日0.1%的标准计算从2017年5月31日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之三止):3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告于2014年12月9日与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其开发的瑞丰铭城房号为1-A20-5的房屋，出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的、应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告已按合同约定全面履行了合同义务，向被告付清了295232元购房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已然构成违约、应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书、应当承担违约责任。 原审被告瑞丰公司辩称：1.购房合同约定的日百分之零点一的逾期办证违约金属于工作人员的失误，应为日万分之零点一，该项约定属重大误解，应于撤销。2.以百分之零点一计算逾期办证的造约金，高达总购房款的百分之三，该违约金的数额比最高法允许的民间借贷月百分之二的利率还高，作为购房合同出卖方赋有办证及交房义务。交房义务已经履行完毕、原告实际使用房屋在此情况下按购房总款的百分之三承担违约金显然过高，被告请求按同类情况已生效的判决违约金标准处理本案，即按贷款基准利率的130%计算逾期办证法约金。商品房买卖合同约定的逾期付款违约金与逾期交房及逾期办证违约金应处于同一水平，本案中逾期付款的违约金为日万分之零点一，逾期办证违约金为日百分之零点一，两者相差一百倍，根据常理，逾期办证的违约金以出卖人的正常理智而言，不可能作出日百分之要点一的约定。因此被告所举的证据足以证明被告双方合同约定的逾期办证违约金，被告确实存在重大误解，根据法律规定，被告行使撤销权的期间已超过除斥期间，请求根据公平及诚实信用的原则作出合理裁决。 原审经审理查明：二原告系夫妻关系。2014年12月9日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的瑞丰铭城房号为1-A20-5的房屋。买受人采取按揭贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款892，32.00元，余款206000元贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告已将涉案房屋交付原告，但涉案房屋尚未进行消防验收，被告现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理产权转移登记，应承担违约责任。庭审中，经向原告释明，原告申请撤回第一项诉请。 原审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定在2017年5月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，因双方约定的违约金确实过高，被告请求予以调减，故酌定以原告已付购房款295,232.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。即从2017年6月1日至2018年11月15日（判决之日），共计532天，违约金计算为295,232.00元×0.3‰×532天=47，119.00元。2018年11月16日后产生的违约金，以295,232.00元为基数，按日万分之三的标准据实结算。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府的原因及政策变化导致，应扣除政策变化停止办证期间的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋所属房地产开发项目尚未向消防部门申请消防验收，意味着涉案房屋尚未取得消防验收合格证明，不具备综合验收合格要件。被告未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，不予采纳。对被告提出合同约定的日0.1%的标准计算违约金系重大误解，与原告所受损失差距大，应调整为与逾期付款违约金相同的抗辩主张，被告认为合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准系重大误解造成，但被告未行使撤销权。同时，被告也未举证证明原告的实际损失，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。庭审中，原告申请撤回第一项诉请，是原告对自己权利的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张之远、武丹2017年6月1日至2018年11月15日的逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金47，119.00元;2018年11月16日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金,以原告已付购房款295,232.00元为基数，按日万分之三的标准据实结算；二、驳回原告张之远、武丹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取489.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 一审宣判后，贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：上诉人一审主张不能依约如期为被上诉人办理房屋权属登记原因系因不动产登记政策调整，房屋权属登记工作由住建部门变更为国土部门的不动产登记中心办理，因机构调整、业务培训等因素，2016年6月起相关部门就案涉房屋产权登记工作暂停办理，且国土部门为此重新核实并办理土地落宗等事宜，需逐户进行房屋实际测绘，致上诉人就涉案房屋的办证工作工作量增加数倍，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，不动产登记政策变化属重大情势变更，办理案涉房屋权属登记的时限应从毕节市国土部门实际全面启动房屋权属登记工作之日起重新计算时限。一审未考虑不动产登记政策调整的情势变更因素，判决上诉人支付被上诉人逾期办理案涉房屋权属证书违约金显失公平。胡登智与上诉人商品房预售合同纠纷一案，一、二审判决系参照中国人民银行同类贷款基准利率130%计付违约金，而本案则以被上诉人已付购房款为基数按日万分之三计付违约金，同案不同判，应予纠正。 被上诉人张之远、武丹未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉讼主张及本案事实，本案二审争议焦点是:1.上诉人应否承担逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约责任？一审适用的违约金标准是否恰当？ 关于上诉人应否承担逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书违约责任的问题。首先，上诉人未举证证明2016年6月起房屋登记机关暂停案涉房屋产权转移登记工作。其次，涉案房屋消防验收合格是案涉房屋办理初始登记及转移登记应当具备的前提条件，而上诉人2018年10月7日一审开庭时认可案涉房屋仍未通过消防验收，故案涉房屋至迟在2018年10月7日前房地产登记部门是否正常开展房屋产权转移登记的办理工作，不会影响案涉房屋办理产权登记。因此，上诉人不能依约将办理案涉房屋转移登记有关文书交付被上诉人自身原因所致，与不动产登记政策调整及房屋登记机关相关工作均无涉。故上诉人提出不应承担本案违约责任上诉主张，不予采纳。 关于一审适用的违约金标准是否恰当的问题。案涉《商品房买卖合同》在转移登记项下约定：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，双方约定的违约金确实过高，原审在上诉人请求调减的情形下，结合双方履约情况，违约金以被上诉人已付购房款为基数，按日万分之三计付并未违反法律规定。故对上诉人关于本案违约金存在同案不同判，请求予以纠正的上诉主张，不予采信。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费978元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  殷 勇 二〇一九年五月十六日 书记员  何曼青