浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终863号上诉人（原审原告）：李永芳，女，1962年6月8日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：沈诗昂，男，1987年4月9日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：王佳莹，女，1987年10月9日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：沈某，女，2012年10月31日出生，汉族，住上海市闵行区。四上诉人共同委托诉讼代理人：李思呈，上海镇平律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人：袁霞霞，上海镇平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：浙江华人国际置业有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道胜利路1号。统一社会信用代码：91330400697021193R。诉讼代表人：浙江凯信律师事务所，系浙江华人国际置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：沈金华，浙江凯信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵啸晨，浙江凯信律师事务所律师。上诉人李永芳、沈诗昂、王佳莹、沈某为与被上诉人浙江华人国际置业有限公司与破产有关的纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初6449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实有误。上诉人向被上诉人购买商品房，付清了房款，进行了预售商品房备案登记。上诉人对所购房屋享有准物权，被上诉人无权处分。案涉房屋所在的主体工程已完工80%，无论以后如何变化，该主体工程必将续建，肯定会依法竣工验收并交付的。因此，被上诉人有履行合同的可能，只要破产管理人将上诉人的房屋在拍卖中加以说明，并且在拟定拍卖方案时做出相应的竞买条件，要求买受人购买后，协助上诉人完成竣工验收备案交付即可。2.一审法院适用法律有误。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第七十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《规定二》）第二条，明确了破产财产。《规定二》第二条对不属于破产财产进行列明，而《若干规定》是单纯列举式说明，其与《规定二》不矛盾，而是补充适用的关系。本案应适用《若干规定》第七十一条，涉案房屋符合《若干规定》第七十一条第五款的规定，不应列入破产财产。3.解除合同严重侵害上诉人的利益。被上诉人的债权人主要有银行、施工方、民间借贷的出借人及包括上诉人在内的无辜购房者。银行和施工方有抵押和在建工程优先权保障，民间借贷的出借人是投资人，已享有高额利息，收到大部分本金。而上诉人出资购买房屋本就为了以后的生活考虑，应当取得商品房。无论基于何种角度，将已经建成的商品房交予已付全款的上诉人，完全公平合理，依法有据。被上诉人辩称：1.案涉在建工程属于被上诉人的破产财产。上诉人要求交付的房产属于在建工程，不具备竣工验收条件，事实上不具备可以发生物权变动的前提，双方也未办理相应的产权过户手续，根据物权法的规定并未产生物权转让的效果。2.案涉房产尚未竣工及办理验收手续，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，不得交付使用。现在被上诉人已被法院宣告破产，商品房买卖合同事实上无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，上诉人无权要求继续履行合同。3.针对法律适用，即便要适用《若干规定》，也应当适用第七十一条第六项的规定。《若干规定》第七十一条应当结合第五项、第六项一并理解，两项的区别在于适用对象不同，第五项针对的是动产特定物，第六项针对的是不动产。若片面理解认为第五项是针对已经支付全部价款、第六项是针对未支付全部价款的情况，则与《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定相抵触。若购买方未支付全部价款，出卖方未交付标的物，则双方均未履行完毕，被上诉人管理人本就享有合同解除权。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人向一审法院起诉，请求：1.判令被上诉人继续履行2014年9月20日签订的合同编号2014预0000552浙江省商品房买卖合同，配合办理产权过户及与购房相关的其他手续；2.确认浙江省平湖市国际商贸大厦3幢5单元554号房屋（以下简称554号房屋）不属于破产财产；3.判令被上诉人承担本案诉讼费用。一审法院认定：2014年9月20日，上诉人、被上诉人签订的浙江省商品房买卖合同约定，上诉人向被上诉人购买554号房屋，总金额为600000元，交付期限为2016年7月1日前，合同并约定了所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限及条件、违约责任等。2018年11月21日，管理人通知上诉人解除双方签订的商品房买卖合同。另查明，2017年7月5日，被上诉人以无法清偿到期债务为由申请对其进行破产重整，2017年7月19日，一审法院裁定受理被上诉人的重整申请，并于2017年9月4日指定浙江凯信律师事务所为管理人；2018年9月3日，一审法院裁定终止被上诉人重整程序，宣告被上诉人破产；包括本案所涉房产在内的国际商贸大厦工程尚未竣工验收，被上诉人亦未向上诉人交付案涉房产。一审法院认为，本案双方对签订商品房买卖合同的事实无异议，双方争议的焦点为本案所涉房产是否属于破产财产及被上诉人是否应继续履行合同并配合办理产权过户等手续。关于本案所涉房产是否属于破产财产。一审法院认为，债务人财产系破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，债务人被宣告破产后的债务人财产称为破产财产。包括本案所涉房产在内的国际商贸大厦尚未竣工验收，尚未向上诉人交付，双方亦未办理相应的产权过户手续，依据物权法的相关规定并未产生物权转让的效果，因此，案涉房产属于破产财产。关于被上诉人是否应继续履行合同并配合办理产权过户等手续。一审法院认为，案涉房产所在的国际商贸大厦未竣工验收，不具备交付和使用条件，且一审法院已裁定终止被上诉人重整程序，并宣告被上诉人破产，被上诉人客观上已不能办理竣工验收手续，亦不能继续履行合同约定的交付义务及配合办理产权过户等手续；又因国际商贸大厦系被上诉人主要资产，若对其整体处置，有利于对其重新进行规划布局，有利于发挥其物业整体功能，进而更有利于维护包括上诉人在内的所有债权人的利益。综上，上诉人的诉请，一审法院不予支持。对于上诉人已支付的款项，权利人可依据企业破产法有关规定，向管理人申报债权。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回上诉人本案全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由上诉人负担。二审中，上诉人申请向破产管理人调查被上诉人财产状况报告、债权人会议决议、债权人委员会决议等材料。被上诉人未提供新的证据。本院审查认为，上诉人申请调查的材料与本案争议无关，不予准许。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议在于上诉人请求继续履行商品房买卖合同以及确认554号房屋不属于破产财产能否得到支持。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国际商贸大厦并未经竣工验收，554号房屋不符合商品房买卖合同约定的交付条件，无法交付使用，被上诉人也已被宣告破产，故商品房买卖合同事实上无法继续履行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上诉人认为554号房屋已经备案登记，其对涉案房屋取得了类似于物权的准物权，并请求确认案涉房屋不属于破产财产。上诉人实际是认为其属于该房屋的权利人，但依据上述物权法的规定，上诉人并未能取得554号房屋权属。被上诉人在破产清算过程中，国际商贸大厦属于被上诉人的主要资产，一审法院认为，对该资产进行整体处置，有利于对其重新规划布局，发挥物业的整体功能，进而更有利于维护所有债权人的利益，并无不当。从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平原则和诚实信用原则，一审法院采信被上诉人管理人的抗辩并无不妥。上诉人若实际支付了购房款，可以根据企业破产法的相关规定，在破产程序中依法主张权利。因此，上诉人请求继续履行商品房买卖合同、确认554号房屋不属于破产财产，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李永芳、沈诗昂、王佳莹、沈某负担。本判决为终审判决。审判长  宁建龙审判员  褚 翔审判员  赵 超二〇一九年五月二十三日书记员  高奇佳