黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初3518号原告：吕锋，男，1979年6月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被告：哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香坊大街副******。法定代表人：华淑侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：田荣富，男，1992年8月14日出生，汉族，该公司经理，住哈尔滨市道里区。第三人：唐秀军，男，1983年10月1日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区。原告吕锋与被告哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司（以下简称华满公司）、第三人唐秀军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕锋、被告华满公司委托诉讼代理人田荣富第三人唐秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕锋向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖合同，华满公司返还189600元房款；2.要求华满公司返还定金66000元的双倍132000元；3.华满公司承担诉讼费用。事实和理由：吕锋与华满公司、唐秀军于2018年11月11日签订房屋买卖合同，吕锋向唐秀军购买房屋并将189600元的房款交给华满公司，由华满公司将购房首付款18万元用于唐秀军解押房屋贷款。2018年11月11日吕锋向华满公司支付3万元定金（2万元支付宝转账、1万元微信转账），2018年11月12日吕锋向华满公司补交定金36000元，定金合计66000元。吕锋于2018年11月18日向华满公司支付123600元余款，其中18万元用于唐秀军办理解押手续，华满公司于2019年3月15日付给唐秀军7万元，剩余11万元一直未给付。由于华满公司挪用首付款未办理后续相关手续，经吕锋与唐秀军多次催要，华满公司拒不付款，电话关机，迁移办公场所未通知吕锋与唐秀军，无奈吕锋诉至法院。华满公司辩称，定金是3万元，不是66000元。买卖合同是在履行中。对吕锋陈述的已经支付了189600无异议。2019年3月15日华满公司向唐秀军支付了7万元，剩余款项在华满公司未支付。华满公司认为不存在违约行为，因为履行时间未到，履行时间应为贷款审批通过后，进行房屋产权更名，经房产交易部门出现场确认该房屋可交易后，吕锋同意由华满公司将代收首付款50%转付给唐秀军，余款在此房贷款发放后，吕锋核实唐秀军所赠物品与签署合同时相符，并且唐秀军将此房屋的全部户口清空，结清各项费用交接房屋，华满公司收到买卖双方签署的房屋买卖交易完毕确认书后，由华满公司交付给唐秀军。在更名完毕后华满公司才需要交付剩余11万元。本案华满公司不应当适用定金罚则，不同意吕锋的诉讼请求。唐秀军述称，吕锋陈述属实，无异议。根据合同第十条补充协议，唐秀军房屋有贷款，需吕锋首付款14万元用于还贷，吕锋同意认可，在这期间，唐秀军和被告协商，18万元用于还贷，所以不存在首付款50%交付给唐秀军。唐秀军认为合同无法履行，原因是华满公司答应用吕锋18万元给唐秀军房屋解贷，在2019年3月15日华满公司给唐秀军7万元，剩余11万元一直未给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月11日，唐秀军（卖方甲方）与吕锋（买方吕锋）、华满公司（居间方丙方）签订房屋买卖合同，约定房屋位于哈尔滨市××河××街区××单元××号，建筑面积114.4平方米，成交价为66万元。买方在合同签订当日交付全额房款的10%定金66000元；买方在2018年11月17日将首付款15万元及符合银行要求的贷款资料交付到居间方处，居间方应在收齐首付款、买卖双方贷款资料后的3个工作日之内开始办理银行审批等相关手续，贷款审批通过后进行房屋产权更名，经房产交易部门出现场确认该房屋可以交易后，买方同意由居间方将代收首付款的50%（包含交易所资金监管金额）转付给卖方，余款待此房贷款发放后买方核实卖方所赠物品与签署合同时相符；并且卖方将此房屋的全部户口清空，结清各项费用交接房屋，居间方收到买卖双方签署的《房屋买卖交易完毕确认书》后，由居间方交付给卖方。同日签订的补充协议约定，此房有贷款，需甲乙方首付款14万元整用于还贷，乙方同意认可。乙方贷款金额代银行审批为准，首付款多退少补。房屋买卖合同、补充协议签订后，2018年11月11日，吕锋通过微信支付给华满公司1万元、通过支付宝支付给华满公司2万元。2018年11月12日，吕锋通过中国建设银行支付给华满公司36000元。2018年11月18日，吕锋通过中国建设银行支付给华满公司123600元。2018年11月18日华满公司为吕锋出具专用收据，载明购房首付款18万元、居间服务费6600元、产权代办费1500元、贷款代办费1500元，合计189600元。案涉房屋因唐秀军在银行贷款设定抵押，唐秀军向华满公司索要价款用于还贷款解除抵押。2019年2月20日华满公司的股东、监事满江为唐秀军出具欠据，载明：“关于唐秀军还贷款180000元，本公司定于最晚2019年2月28日前完成，打给唐秀军。如不完成，利息由华满地产来付。”2019年3月15日，华满公司的股东、监事满江通过网上银行转账给唐秀军7万元，并注明还贷。2019年3月23日华满公司经理田荣富为唐秀军出具补充协议，载明：“居间方承诺在2019年4月20日前将卖方剩余尾款11万元归还卖方。唐秀军于2019年4月1日到华满地产签署准确日期，并确定违约条款及金额。”逾期华满公司未向唐秀军支付剩余价款11万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体到本案，2018年11月11日唐秀军与吕锋、华满公司签订的房屋买卖合同、补充协议，以及2019年3月23日补充协议，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，2018年11月11日房屋买卖合同、补充协议，以及2019年3月23日补充协议成立并生效。2018年11月11日房屋买卖合同、补充协议，与2019年3月23日补充协议有冲突的部分应当按2019年3月23日补充协议履行。当事人应当按照约定全面适当履行自己的义务。吕锋已履行了合同义务，向华满公司支付了购房首付款18万元、居间服务费6600元、产权代办费1500元、贷款代办费1500元，合计189600元。华满公司应当按照2019年3月23日补充协议的约定向唐秀军支付剩余价款11万元。华满公司拒绝向唐秀军支付剩余价款11万元，导致唐秀军不能还贷款解除房屋抵押，使房屋买卖合同不能继续履行，华满公司构成根本违约。因华满公司的违约行为，致使吕锋不能实现房屋买卖合同目的，吕锋作为守约方有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定诉请解除房屋买卖合同。关于华满公司是否应当承担双倍返还定金的违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款规定：“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可见，居间合同的居间人仅是促成合同订立的媒介，本身并不介入合同的履行，因此本案三方当事人在合同中约定由华满公司代收购房款及定金的合同条款并不属于居间合同约定的内容，其合同属性应当界定为华满公司与唐秀军之间形成代理与被代理的法律关系。华满公司基于唐秀军的委托，在买卖合同履行过程中代唐秀军履行了收款义务，华满公司在收取吕锋房屋预付款及定金后，怠于行使代理人的职责，直接导致被代理人承担违约责任，对此应由代理人华满公司对唐秀军遭受的损失承担赔偿责任。鉴于吕锋作为守约方有权向唐秀军主张的违约责任，与华满公司应向唐秀军承担的赔偿责任范围相同，因此吕锋有权依据代位请求权原则，直接向华满公司主张房屋买卖合同的违约责任，不受合同相对性原则的限制。华满公司应承担违约责任，向吕锋双倍返还定金，定金按合同约定为全额房款的10%即66000元；华满公司还应当向吕锋返还剩余价款44000元（11万元-66000元）、居间服务费6600元、产权代办费1500元、贷款代办费1500元，共计53600元。吕锋诉请“解除房屋买卖合同，华满公司返还定金66000元的双倍132000元”的理由成立，本院予以支持。吕锋诉请华满公司返还189600元房款，本院支持华满公司“返还剩余价款44000元、居间服务费6600元、产权代办费1500元、贷款代办费1500元，共计53600元。”华满公司主张“定金是3万元，不是66000元”，不能提交有效证据予以证实，本院不予采纳。华满公司主张“华满公司收到买卖双方签署的房屋买卖交易完毕确认书，更名完毕后华满公司才需要交付剩余11万元；华满公司不应当适用定金罚则”的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除2018年11月11日唐秀军与吕锋、哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司签订的房屋买卖合同；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司向吕锋双倍返还定金132000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司向吕锋返还剩余价款44000元、居间服务费6600元、产权代办费1500元、贷款代办费1500元，共计53600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元（吕锋已预交），由哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  董益峰二〇一九年五月二十七日书记员  王婷婷