湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初8297号原告：刘诗金，男，汉族，1962年1月26日出生，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：雷锦涛、宋慧慧，北京市京师(武汉)律师事务所律师。特别授权代理。被告：朱红平，女，汉族，1968年8月15日出生，户籍地：湖北省监利县。现住武汉市洪山区，被告：刘干成，男，汉族，1963年6月24日出生，户籍地：武汉市洪山区。现住武汉市洪山区，第三人：张磊，男，汉族，1986年12月25日出生，住武汉市江汉区。原告刘诗金诉被告朱红平、刘干成债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，组成由本院审判员瞿汉春担任审判长，人民陪审员张玉琦、吴小蕊参加的合议庭，分别于2019年4月8日、5月14日公开开庭进行了审理。原告刘诗金及其委托诉讼代理人宋慧慧、被告朱红平的委托诉讼代理人刘干成、第三人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘诗金向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告朱红平将武汉市洪山区书城路46号5区G栋G3单元901室的房产转让给第三人张磊的行为，将房屋所有权恢复至被告朱红平名下；2、诉讼费、律师费由二被告承担。事实和理由：被告朱红平、刘干成系夫妻关系，两被告向原告借款，双方于2015年4月10日签订抵押借款合同。后因两被告未能如期还款并支付利息，原告诉至武汉市硚口区人民法院，硚口区人民法院于2017年8月2日立案，并于2018年2月28日作出判决：判令两被告按照借款合同约定向原告偿还借款本金一百万元整并依约支付相应利息。至今，两被告从未向原告偿还任何款项。近来，原告发现被告朱红平在尚未偿还债务期间，将其名下武汉市书城路46号金地格林小区梦茵5区G栋G3单元901室的房产（不动产权证号：鄂2016武汉市洪山不动产第0001612号，以下简称诉争房产）转让至第三人张磊，并于2016年9月18日办理了过户手续。被告在房市看涨背景下，仅以市价不到7成的价格卖出其名下房产，显然与一个正常理性的人的判断不符。且被告取得卖房款后并未向原告偿还任何借款本息，可见被告虽承认借款事实的存在但并无偿还债务的意愿。两被告以明显不合理低价转让其名下房产，致其向原告履行债务的基础缺损，侵害原告作为债权人的合法权益。此外，房产买卖价格总体相对稳定，正常情形下几乎不可能以低于市场价格30%的价格购得房产。本案第三人张磊作为理性的交易主体，应当知道也能够知道两被告因背负巨额债务而低价出售房产，而低价出售房产将会直接导致两被告履行债务的能力受损，侵害原告权益。据此，原告有权撤销被告转让房产行为，将房屋所有权恢复至被告朱红平名下，请求法院判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初3615号民事判决书复印件一份。证明目的:被告朱红平、刘干成于2015年5月11日抵押借款合同届满后对原告刘诗金确负债务，且债务至今并未清偿。硚口区人民法院对此债权予以确认。证据二：1、武汉市不动产查询中心出具的武汉市存量房买卖合同复印件一份（武房字[07]第16784338号）；2、不动产登记申请表复印件一份；3、不动产登记收件单复印件一份；4、不动产登记审批表复印件一份；5、湖北省非税收收入一般缴款单（回单）复印件一份：（收入项目名称：房屋所有权登记费）。证明目的：被告在负有对原告的债务期间，以明显不合理的低价转让其名下房产给第三人张磊，且原告于2018年6月通过查询得知二被告于2016年9月18日办理了过户手续。证据三：“房天下”于2016年4月21日关于武汉金地格林小城梦茵小区房屋售价。证明目的：被告向第三人以不合理低价转让房产的行为不符合一般判断。且第三人明知以低价购得房产，系恶意，属于受让人明知的情形。被告朱红平、刘干成辩称，其与张磊的合同交易价格不是不合理低价。备案合同为了避税写的价格80多万元不是真实交易价格。第三人张磊诉称，原告起诉的主张违背事实，请求依法驳回其诉讼请求。本人、被告与第三方房产中介世纪宏图不动产于2016年6月19日签订金地格林房产的存量房居间（买卖）合同，合同金额为195万元整，有房屋买卖合同为证。本人对房屋存在的债务纠纷完全不知情。本人与被告无任何除房屋买卖外的关系，金地格林房产由房产中介世纪宏图不动产介绍，有世纪宏图不动产经纪人喻守传作证。第三人为支持其抗辩，依法向本院提交证据：存量房居间（买卖）合同；被告朱红平给第三人张磊的收据（收条）；第三人张磊付款给被告朱红平的转账凭条、银行流水；个人购房抵押（保证）借款合同。链家网金地格林小城梦茵区房价；安居客网房价走势图。本院组织了原、被告双方进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院依法予以采信，对当事人有异议的证据：第三人出具的买卖合同及收条、银行流水，真实性无异议，且与本案关联，本院依法采信。本院经审理查明，被告朱红平、刘干成系夫妻关系，两被告向原告借款，双方于2015年4月10日签订抵押借款合同，借款金额100万元。2017年3月24日被告向原告出具还款承诺书，确认借款事实并承诺于2017年3月31日之前将本息一次性还清。后因两被告未能如期还款并支付利息，原告诉至武汉市硚口区人民法院并申请财产保全，请求查封朱红平、刘干成银行存款160万元或相应等值财产，硚口区人民法院于2017年8月2日立案，并于2017年9月12日作出财产保全的民事裁定书，因未执行到可查封的财产，硚口法院向原告出具执行结果通知书。武汉市硚口区人民法院于2018年2月28日作出判决：判令两被告按照借款合同约定向原告偿还借款本金一百万元整并依约支付相应利息。至今，两被告从未向原告偿还任何款项。另查明，2016年6月19日，二被告与第三人张磊签订《武汉市存量房买卖合同》，将其名下武汉市书城路46号金地格林小区梦茵5区G栋G3单元901室的房产（不动产权证号：鄂2016武汉市洪山不动产第0001612号）转让至第三人张磊，房屋面积125.53平方米，房屋备案价款878700元。双方实际约定房屋价格195万元，第三人张磊于合同签订后分别于2016年6月19日支付4万元、8月1日向被告转款60万、9月9日转款111万、银行贷款20万，共计195万元支付给被告朱红平。2016年9月18日，被告朱红平将案涉房屋变更登记至第三人张磊名下。本院认为，经武汉市硚口区人民法院判决确认，原告刘诗金对二被告享有合法、有效的债权，二被告在负担债务期间，将己方所有的案涉房屋出卖给第三人张磊，本案的焦点问题：1.原告撤销权是否已过除斥期间；2.原告行使的撤销权能否成立。针对争议焦点问题1，根据《合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本院认为，原告在2017年8月2日向武汉市硚口区法院起诉时，并于2017年9月8日向其申请财产保全，2017年9月12日法院对原告的财产保全作出民事裁定书，在执行中因未执行到被告朱红平、刘干成的相关财产，向原告刘诗金出具未执行到查封人财产的执行回执通知书。原告应当知晓案涉房屋已不在被告朱红平名下。故其撤销权计算的起止日期自2017年9月12日起算，原告刘诗金向本院提起诉讼行使撤销权时间为2018年8月7日，立案时间为2018年8月8日，故并未过除斥期间，原告撤销权行使并未经过除斥期间。针对争议焦点2，根据《合同法》第七十四条“因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，二被告在负债期间，向第三人出卖房屋，备案合同价为87.87万元，实际房屋成交价款为195万元。原告诉称应以备案价格为准，本院认为，备案合同是为行政机关对购房者双方资格的审查，但并非其实施的具体行政行为，其备案价格低于实际成交价格，应以最终成交价格认定双方买卖合同的实际价款。第三人张磊向二被告支付房屋价款195万元，结合原告举证的同期小区同等类型的房屋市场价格，该成交价属于正常市场价格，即被告转让财产并非无偿或以不合理低价转让财产，故本案并不符合债权人撤销的行使法定条件。故对原告请求撤销被告朱红平将案涉房屋转让给第三人张磊的行为，将房屋所有权恢复至被告朱红平名下的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第七十四条，判决如下：驳回原告刘诗金的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘诗金负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  瞿汉春人民陪审员  张玉琦人民陪审员  吴小蕊二〇一九年五月二十九日法官助理董曼书记员张兰