湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初721号 原告：谢梦乔，女，1989年2月18日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：谢春春，男，1962年2月2日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南融厦律师事务所律师。 被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。 法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卓文钦，上海协力（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂芳芳，上海协力（长沙）律师事务所实习律师。 原告谢梦乔与被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录。原告谢梦乔的委托诉讼代理人谢春春、罗胜芳，被告长沙开福万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人卓文钦、聂芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢梦乔向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失80万元（自2013年12月至2017年5月租金损失41个月，按每月18000元计算的租金损失73.8万元，家具仓储费损失62035元）；2、由被告承担2013年12月至2017年5月的物业管理费44376.8元；3、确认自2017年6月1日起计算该房屋保修期；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2011年10月30日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买被告长沙开福万达广场投资有限公司开发的长沙市开福万达广场1、6栋3单元406号房，建筑面积271.95平米，合同总价为3164418.00元，该房屋为精装修住宅房。合同第九条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十七条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《住宅质量保证书》规定的有关部位、部件保修年限分别为：1、地基基础、主体结构按设计使用年限；2、屋面防水5年；3、外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；4、屋面、外墙保温工程5年；5、墙面、顶棚抹灰层脱落2年；6、地面空鼓开裂、大面积起砂2年；7、门窗、五金件损坏2年；8、卫生洁具2年；9、供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期；10、智能化系统和设备1年；11、热水供应系统和设备2年；12、灯具、电器开关半年；13、管道堵塞半年。合同签订后，原告按合同约定向被告付清了购房款，2013年12月23日验房时原告发现房屋存在大理石地面断裂、厨房门柜破损、天花板开缝、卧室地板起泡、衣帽间柜子无门、墙纸多处脱落等十多处质量问题。被告万达公司陪同验房人员当场记录需要整改的项目内容，并承诺整改修复以便业主尽早入住。为方便维修施工，原告于当日将1片门钥匙交给物业托管。被告一直拖延维修，经反复督促，直到2015年5月才基本完成整改。当原告及家人准备搬进涉案房屋居住时，却又被物业公司告知因楼下房间出现大面积渗漏现象，需将原告屋内4个卫间全部挖开整改。为配合维修工作，原告不得不再次推迟入住，直至2017年5月底被告才将原告住房状况恢复。2017年6月，当原告再次准备入住时却又发现全房空调无法启动，多次要求物业维修未果后，只得自行联系空调厂家售后进行检测维修，经检测发现两台空调内机存在严重质量问题。2017年8月，原告方才搬进该房居住生活。综上，两被告的以上行为严重影响到原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告长沙开福万达广场投资有限公司辩称：一、被告已按合同约定向原告交付质量合格的房屋，对在质保期内发生的属于保修范围的质量问题按合同约定承担维修义务。本案涉案房屋已于2013年11月26日通过竣工验收备案，符合合同约定的交房条件，不存在双方合同补充协议第5条第2款约定的严重影响房屋正常使用的情形，另外根据该条第4款的约定产生质量问题应经房屋所在地建设主管部门指定的具有鉴定资质机构鉴定，即便原告所主张的部分质量问题真实存在，原告也应按照约定先申请鉴定证明涉案房屋确实发生质量问题，然后被告对于确实属于在质保期内的保修范围的质量问题按照合同约定承担维修义务。二、原告主张房屋闲置等经济损失没有事实和法律依据，理由如下：双方签订的合同补充协议第5条第5款约定，原告收房后该房屋发生质量问被告仅赔偿原告造成的直接经济损失，首先根据约定被告仅对原告因为质量问题而进行维修实际产生的维修费等直接损失承担赔偿责任，原告主张的闲置费属于间接损失不在赔偿之内。其次，原告也未提供相应的证据证明已发生的质量问题会存在整个房屋无法全屋使用，其需在外承租房屋。最后如果原告确实存在损失，也应当提供相应损失的证据，例如维修项目、租赁协议以及各种费用的支出凭证或者流水，否则应当承担举证不能的后果。三、原告主张的由被告承担物业费没有事实和法律依据，理由如下：该案系房屋质量问题产生的房屋买卖合同纠纷，而物业费的产生系原告与物业公司签订物业服务合同，物业公司根据物业服务合同提供服务，原告支付相应费用。该费用是否产生与本案没有必然联系。四、原告主张房屋保修期重新计算的诉请没有法律依据，根据房屋质量保证书，房屋自2013年11月26日开始计算保修期，此后双方也未对保修期延长做出重新约定，因此原告的此项主张没有事实及法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月30日，原告谢梦乔（乙方、买受人）、被告万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福区中山路589号第A区1、6栋3单元4层406号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积271.95㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为11636.03元/㎡,总房价3164418元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。被告万达公司作为建设单位，以及万象美物业公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向原告出具《住宅质量保证书》，载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，被告承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、卫生洁具等2年。 合同签订后，原告谢梦乔依约向被告万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2013年12月23日原告办理了收房手续。房屋验收时，原告谢梦乔发现涉案房屋存在多处质量问题，并在房屋验收单中注明：1、大理石地面裂缝；2、厨房柜门破损、修补；3、保姆房天花开缝、修补、烟感未固定；4、石柱修补；5、书房风口破损修补、射灯不亮、主灯处修补；6、次卧进门处地面起泡；7、新风开关处修补墙纸；8、主衣帽间柜子无边；9、墙纸清洁；10，主卫清洁；11、次卧窗平开有问题，角起来修补；12、全房清洁请再做仔细。业主谢春春、万象美物业公司经办人刘沙、项目公司人员共同在验收单上签字。 同日，原告将入户门装修钥匙1把托管在物业公司处。 2015年5月，涉案房屋的质量问题整修完毕，经原告与被告万达公司工作人员一同验收，基本达到入住要求。随即，因同一楼栋306房住户李晖家出现大面积渗漏，被告万达公司需将涉案房屋内卫生间挖开进行整改，原告及家人因配合维修再次推迟入住时间，直至2017年8月，方才正式入住。 2019年1月20日，北京博为新宇科贸有限公司出具情况说明一份，证明亚太瑞智国际文化传播（北京）有限公司于2013年12月1日至2018年3月31日期间，在其库区内增加60平方米的租赁面积用于存放谢春春克莱蒙特欧式家具。北京博为新宇科贸有限公司与亚太瑞智国际文化传播（北京）有限公司于2012年12月20日、2013年12月30日、2014年12月10日、2016年1月5日、2017年1月20日、2018年1月6日就库房租赁事宜达成了《博为仓储库房租赁合同（合租库）》。 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、水电费缴费明细、房屋验收单、微信截图、现场照片、租赁合同、民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告谢梦乔与被告万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、维修质保期是否顺延；二、原告的损失范围。对此，本院评析如下： 一、维修质保期是否顺延。原告诉请要求将房屋质保期起算时间确认为自2017年6月1日起。根据原告谢梦乔、被告万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十七条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。而涉案房屋的《住宅质量保证书》明确载明质保期起算时间自2013年11月26日起，且此后双方并未对质保期顺延达成新的约定，故原告要求将房屋质保期起算时间确认为自2017年6月1日起，于法无据，本院不予支持。 二、原告的损失范围。被告万达公司辩称，《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方（被告万达公司）应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，被告无需承担赔偿责任。本院认为，合同补充协议之文本由被告万达公司提供，合同条款及内容均由被告方拟定，此条款实为格式条款，被告万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对原告主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，故对被告的答辩意见不予支持。结合庭审查明的事实，对原告的损失作如下认定： 1、影响居住损失。原告主张从收房时间2013年12月起至2017年5月期间，因一直未能实际入住，产生租金损失73.8万元。本院认为，涉案房屋漏水、渗水属于严重质量问题，客观上削减了房屋的使用价值，影响到原告的正常居住，对因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住产生的合理期间的损失，本院予以支持。但一方主张的可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽被告万达公司交付的房屋存在漏水等质量问题，但原告仍负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在2013年12月23日收房时即已发现房屋质量问题，故本院酌情认定被告应承担的租金损失合理期间为一年。此后，因同一楼栋306房住户李晖家出现大面积渗漏，被告万达公司需将涉案房屋内卫生间挖开进行整改，原告及家人因配合维修再次推迟入住时间，被告亦需对此时段原告不能居住房屋产生的租金损失承担赔偿责任。关于后期整修时段，原告主张自2015年5月起算。根据长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01民终36号生效民事判决书查明，2016年4月被告万达公司委托第三方对李晖306房屋漏水问题进行维修处理，为此，李晖一户搬出该房。从原告谢梦乔提交的室内状况照片显示，涉案房屋内卫生间挖开时间亦在2016年9月14日及2016年9月20日。结合以上证据，本院对自2016年9月至2017年5月期间原告产生的租金损失予以支持。综上，本院认定被告应承担原告租金损失的期间合计为21个月。关于租金标准，因原被告双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2014年3月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米48元，涉案房屋面积271.95平方米，本院根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定原告的租金损失为274125.6元（271.95平方米×48元×21月）。 2、关于家具仓储费损失。原告为证实其家具仓储费损失提供了北京博为新宇科贸有限公司出具的情况说明及北京博为新宇科贸有限公司与亚太瑞智国际文化传播（北京）有限公司签订的《博为仓储库房租赁合同（合租库）》进行佐证，本院认为，原告提交的以上证据不足以证实其产生家具仓储费损失62035元，且该费用并非因涉案房屋的质量问题导致的必要支出，故原告的该项诉求，本院不予支持。 3、关于物业费。关于物业费损失。原告未提交证据证明其已经缴纳房屋物业管理费，且物业管理费也不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其赔偿物业费的诉请本院亦不予支持。 综上，原告的各项经济损失合计274125.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢梦乔各项经济损失274125.6元； 二、驳回原告谢梦乔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12244元，因适用简易程序减半收取6122元，由原告谢梦乔负担3122元，被告长沙开福万达广场投资有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员  夏记香 二〇一九年五月二十七日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  宋 敏