广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终498号 上诉人（一审被告、反诉原告）：广西百色美壮投资有限公司，住所地广西壮族自治区田阳县田州镇敢壮大道**（田阳县田州镇高速路出口处）。 法定代表人：党雄，董事长。 委托诉讼代理人：吴启妮，广西信德嘉律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：吕鲁华，女，1976年8月28日出生，壮族，广西田阳县人，现住广西壮族自治区田阳县。 委托诉讼代理人：覃其辉，广西桂百律师事务所律师。 上诉人广西百色美壮投资有限公司因与被上诉人吕鲁华商品房销售合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2018）桂1021民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2019年5月6日到庭进行法庭调查，上诉人广西美壮投资有限公司的委托诉讼代理人吴启妮，被上诉人吕鲁华的委托诉讼代理人覃其辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西百色美壮投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审或驳回被上诉人的本诉请求和支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、一审未依法查明案涉合同关于延期交房的约定条件，认定事实错误。（一）双方签订的合同合法有效，其中约定了上诉人顺延交付房屋的条件，明确了供水、排水的交付条件为“与城市公共供水、排水管网连接”，供电的交付条件为“纳入城市供电网络并正式供电”，这些约定具有约束力。上诉人多次向政府主管部门发函商请解决水电连接市政管网，但田阳供电公司于2015年12月3日以无法提供供电容量为由，答复暂缓办理用电申请；田阳县江安水务有限公司于2017年8月3日出具证明，进城大道扩建、供水管道暂未施工。这些事实，上诉人在一审已提供证证实，因此，合同约定的供水、供电未能达到交付条件，原因在于上述相关部门，非上诉人的原因，上诉人有权顺延交房时间，不构成违约，不应支付违约金。（二）上诉人在一审中提供的田阳国家气象站出具的“田阳本站2015年逐月降水日数”共为143天，因天气客观不可抗力原因导致上诉人未能施工，上诉人有权延交房143天。（三）一审未查明被上诉人存在逾期支付全部房款和收房的违约事实，被上诉人应承担违约责任。（四）被上诉人自认其于2016年4月14日才现款支付全部房款，该事实双方在庭审中已当庭确认，对双方当事人认可的事实应予以确认并作为裁判依据。被上诉人逾期支付房款，上诉人有权顺延交房期限，并不需要支付违约金。按照合同约定，被上诉人应在2015年3月10日前支付全部房款，已逾期付款339天，应承担违约金102988.2元。（五）上诉人于2017年2月17日通知被上诉人收房，双方均予以确认。在上诉人已书面通知、被上诉人已收到交房通知书的情况下，被上诉人未按通知时间收房，直到2017年4月10日才收房，逾期43天，已构成违约。按照合同约定，被上诉人应承担逾期收房违约金及上诉人为此诉讼所支出的诉讼成本。（六）双方在商品房交接书中已经确认“双方均未违约并无争议”的事实，被上诉人再行起诉要求支付违约金有违诚实信用原则。一审判决认定为“格式合同”，严重错误。（七）被上诉人在交接书中签字后增加“本人不认同以上第4条款”的文字内容，不符合上诉人对其他业主的统一做法，且没有经过上诉人确认，是被上诉人事后为诉讼目的的自行增加。二、退一步讲，即便上诉人违约，但被上诉人没有证据证实其存在实际损失，其主张的违约金过高，且房价已经上涨，被上诉人反而获利，根据《合同法司法解释二》第二十九条规定，上诉人不需要承担违约金，上诉人提出这一抗辩后，一审法院未对违约金进行调整，违反了规定，应按照同地段同期租金价格确定违约金。三、根据（2017）桂1021民初1006号陆成广诉上诉人要求支付逾期交房违约金的诉请被驳回的民事判决，本着同案同判原则，本案应以前案认定的事实和理由为依据，判决驳回被上诉人的诉讼请求。 吕鲁华辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，二审应当驳回上诉，维持原判。 吕鲁华向一审法院起诉请求：提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付从2016年4月1日起至2017年2月25日止共331天逾期交房违约金40223元；二、本案诉讼费由被告承担。 广西百色美壮投资有限公司向一审提出反诉请求：一、请求反诉被告支付逾期付款违约金102988.2元（每逾期一日按照合同总价款607600元的0．5‰计算违约金，从2015年5月11日计算至2016年4月14日）；二、请求反诉被告支付逾期收房违约金5225.36元（每逾期一日按照合同总价款607600元的0．2‰计算违约金，从2017年2月26日计算至2017年4月10日）；三、请求反诉被告承担反诉原告支付的律师费6000元；四、撤销反诉原告于2017年2月25日交付给反诉被告的赠送券；五、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年2月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同中与本案案件事实相关条款有：原告购买被告开发的坐落于田阳县田州镇高速路口处的“美好生活广场”小区第5栋5#-06号商品房一幢，商品房层数为地上四层，建筑面积为151.16平方米，价款按套计算，总价款为607600元。第七条付款方式及期限：签订本合同前，原告已向被告支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，付款方式为商业贷款，原告应当在2015年2月21日前支付首期房价款364600元，余款243000元申请贷款支付。第八条逾期付款责任：逾期在90日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合以下条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、已取得房屋测绘报告，3、经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，取得《竣工验收备案书》。第十一条交付时间和手续：被告应当在2016年3月31日前向原告交付该商品房。第十二条逾期交房责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间交付商品房，双方同意按如下方式处理：逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告于签订合同前向被告支付定金20000元，于2015年2月21日支付首付款344600元。2015年5月13日，原告通过中国工商银行股份有限公司田阳县支行贷款243000元向被告支付购房余款。被告于2015年3月31日向原告开具《契税发票》，于2016年4月14日开具《销售不动产统一发票》。2017年2月17日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2017月2月25、26日办理交房手续。2017年4月10日，被告与原告签订《美好生活广场商品房交接书》，主要条款为：1、双方确认，该物业已由被告正式交付给原告；4、原告同时确认：双方签订的美好的生活广场《商品房买卖合同》（预售）已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。原告在交接书上签名捺印确认，并在签名后备注“本人不认可以上第4条款”，被告在交接书上盖章确认。 2015年期间，被告向田阳县人民政府和田阳县江安水务有限公司发函要求协调解决美好生活广场小区供水问题，田阳县人民政府于2015年6月19日作出批复，称田阳县江安水务有限公司正在筹备“右江过河管道工程”前期工作，预计2015年8月份竣工，被告可从该工程管段接水以解决小区供水问题。田阳县人民政府于2015年11月30日作出批复，称田阳县江安水务有限公司从敢壮大道敷设一条DN600供水管至右江河对岸边，该项目已动工，预计可于2016年3月份完工，届时被告可从该供水管接水。2017年8月3日田阳县江安水务有限公司出具一份《证明》，称供水管道已安装至兴城片岸边，离田阳县美好生活广场项目还有1600米，目前由于进城大道扩建，供水管道暂未施工。2018年1月23日，田阳县市政管理局作出答复意见，建议被告按照住建局提供的施工图纸进行小区内给排水预留接入口，待进城大道项目竣工后再接入给排水管网。2015年12月3日，田阳供电公司向被告出具《暂缓用电受理通知书》，称由于被告申请的小区供电用电地址属于线路支线末端，已供2000kVA容量，后续居民用电无法提供供电容量。因双方协商未果，遂引起本案纠纷。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定履行义务。本案争议焦点为：本案双方当事人是否存在违约行为？违约金如何确定？本案中，原告已按合同约定向被告支付购房款607600元，被告应按合同约定于2016年3月31日前向原告交付商品房，被告未如期交付商品房已构成违约，应承担违约责任，应从逾期之日起按照日万分之二的比例支付违约金。根据《美好生活广场商品房交接书》，原告应于2017年2月25-26日办理交房手续，故本案逾期交房时间应从逾期之日（即2016年4月1日）起计算至2017年2月24日止，共计330天。被告应支付的违约金为40101.6元（607600元×2‰×330天=40101.6元）。原告主张被告支付合理部分违约金，有事实和法律依据，予以支持。被告辩称原告于2017年4月10日签订《美好生活广场商品房交接书》时，双方确认被告在履行合同中不存在违约行为，但原告对交接书中关于“双方均未违约并无争议”的条款不予认可，被告辩称雨天及政府未解决小区供水、供电应计入顺延天数，一审法院认为，政府部门规划方案及施工期间遇到雨天等因素系可预见并能克服的情况，并非合同中约定不可抗力的免责事由，故对被告的上述辩解意见均不予采纳。如前所述，原告已按合同约定支付商品房价款，不存在违约，被告反诉请求原告支付逾期付款违约金102988.2元和支付律师费 6000元，没有事实和法律依据，不予支持。虽然被告于2017年2月17日通知原告在2017年2月25、26日前办理交房，原告在2017年4月10日接收商品房，但本案没有证据证实该商品房在此期间已经符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，也没有证据证实在此期间是原告原因导致该商品房不能按期交房，应承担举证不能的法律后果，被告反诉请求原告支付逾期收房违约金5225.36元，不予支持。被告反诉请求撤销其于2017年2月25日交付给原告的《赠送券》，属于另外法律关系，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告广西百色美壮投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕鲁华支付逾期交房违约金40101.6元；二、驳回原告吕鲁华的其他诉讼请求；三、驳回被告广西百色美壮投资有限公司的反诉请求。案件受理费806元，减半收取403元（原告已预交），反诉案件受理费1292元（被告已预交），由被告广西百色美壮投资有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交的新证据是一审法院的（2019）桂1021民初160号民事判决书，证明双方签订的《美好生活广场商品房交接书》约定了“双方均无违约并无争议”，是双方达成处理违约的协议。 被上诉人质证认为，上诉人提交的证据与本案没有关联性，上诉人出具的房屋交接书中约定的这条款，是上诉人规避自己违约行为的形式，不应采信。 二审期间，被上诉人无新证据向法庭提交。 对当事人二审提交的证据，本院认证如下： 《美好生活广场商品房交接书》是上诉人单方出具给被上诉人签收的，并没有经过双方协商一致，且未提示被上诉人注意交接书中约定的“双方并无违约”的免责条款作说明，故该房屋交接书中约定的这一内容，本院在本案中不予采信。综上分析，对一审查明的案件基本事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点：一、上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金；二、被上诉人应否向上诉人交付逾期付款及逾期收房违约金；三、被上诉人应否承担上诉人的律师费及撤销上诉人交付的赠送券。 一、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金。 合法有效的合同受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订，为双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。上诉人作为房地产开发商有义务合理规划工期，确保房屋按期完工。案涉房屋所在小区建设期间，上诉人向田阳县人民政府、田阳县江安水务有限公司申请解决广场小区供水。田阳县人民政府于2015年6月19日、2015年11月30日两次作出批复，答复“由县江安水务公司筹建的右江过河管道工程正在施工，待工程完工后可解决小区供水问题”。2017年2月，小区供水工程已完成过江管道安装，但由于进城大道扩建，直至2017年8月3日供水管道仍未施工，该事实有田阳县江安水务有限公司的证明证实。关于小区供电问题，田阳供电公司市场营销部答复“小区用电地址属于线路支线末端，供电容量已达上限，无法为后续居民提供供电容量”。关于小区市政供水及污水管建设，田阳县市政管理局2018年1月23日函复上诉人“进城大道扩建项目建设内容包含进城大道的给排水工程，建议小区按照住建局提供的施工图纸预留接入口，待进城大道项目竣工后再接入给排水管网”。由以上事实可知，小区在建设期间，上诉人已经向政府和水务部门申请接入供水、排水、供电，由于政府公共基础设施（供水管道、污水网建设、供电容量受限）施工的原因，小区的供水、排水、供电不能接入城市公共管网，这些因素不是上诉人能够预知的，也并非能够通过主观努力解决和克服，而小区供水、排水、供电是房屋交付的必备条件之一，因此供水、排水、供电等基础设施不完备是上诉人逾期交房的主要原因，依双方在房屋买卖合同约定“非出卖人的原因导致房屋基础设施设备在约定日期未达到使用条件，交付时间顺延。”房屋交付时间可以顺延，不属于违约。一审认定政府部门规划方案因素系可预见并能克服的情况，并非合同中约定不可抗力的免责事由，显属不当，本院予以纠正。 二、关于被上诉人应否向上诉人交付逾期付款及逾期收房违约金。 按照案涉《商品房买卖合同》约定，买受人应当在2015年1月21日前支付该商品房首付款364600元，余款243000元向申请贷款支付。从被上诉人提交的收据来看，除签订合同前已支付的定金20000元外，被上诉人已于2015年1月21日交付房屋首付款344600元，购房余款243000元亦由贷款银行直接拨付至上诉人账户。交款日期应以上诉人实际收到款项之日为准，而不是购房发票的出具日期。被上诉人已按合同约定期限交付房款，不存在逾期付款情形。上诉人作为房地产开发公司，由于政府基础设施建设影响导致交房日期顺延，应当与业主及时沟通并作出合理解释，由于公司对此未做到服务优质，致使业主对交接房屋抱有情绪，上诉人对纠纷的造成亦应承担一定的法律后果，故上诉人要求被上诉人支付逾期收房违约金的请求，本院不予支持。 三、关于被上诉人应否承担上诉人的律师费。 《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”依照该规定，当事人可以自己的名义参与全部的诉讼活动，没有强制要求当事人的诉讼行为必须由律师代理。律师费是当事人根据自身的情况自主选择是否聘请律师而产生，当事人可以聘请律师，也可以不聘请律师，在诉讼中产生该费用与对方当事人实施的民事行为之间并无必然的因果联系，且上诉人与被上诉人在合同关于争议解决方式条款中并未事先约定律师费用由谁负担，上诉人主张由被上诉人承担其支付的律师费理由不充分，本院不予支持。 上诉人以双方签订《美好生活广场商品房交接书》确认双方在履行合同中没有违约行为。提供格式合同的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。本案《美好生活广场商品房交接书》是由上诉人事先拟定的格式合同，在签订过程中未提示被上诉人注意《交接书》中约定的“双方并无违约”的免责条款并作明确说明，上诉人以此主张免责的理由不成立。 关于赠送券，该券系上诉人在被上诉人收房时主动附送的惠利，不存在欺诈、重大误解等法定撤销情形，其要求撤销的依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分采信；不能成立部分，予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持田阳县人民法院（2018）桂1021民初1533号民事判决第三项； 二、撤销田阳县人民法院（2018）桂1021民初1533号民事判决第一、二项； 三、驳回被上诉人吕鲁华的全部诉讼请求。 一审案件受理费806元减半收取403元，二审案件受理费806元，由被上诉人吕鲁华负担；一审反诉案件受理费1292元，由上诉人广西百色美壮投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 凌文楼 审 判 员 凌 除 审 判 员 黄小萍 二〇一九年五月三十一日 法官助理 黎燕娜 书 记 员 陈 杨