咸阳市渭城区人民法院           咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2018）陕04**民初3523号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司住所地：陕西省西安市未央区北辰路860号绿地·香树花城53号楼19层。负责人：丁彦伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。被告：程紫鑫，女，汉族，1986年4月1日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：敬云翔，男，汉族，1972年11月11日出生，住西安市莲湖区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司（以下简称彩生活物业陕西分公司）与被告程紫鑫物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彩生活物业陕西分公司的委托诉讼代理人蔡治，被告程紫鑫的委托诉讼代理人敬云翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彩生活物业陕西分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告立即支付自2017年9月1日至2018年3月21日共拖欠物业费、垃圾费共计2843元及违约金284元。（违约金暂计算至9月30日）；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月25日，被告与彩生活物业陕西分公司签订了XX小区《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、《入伙会签单》并入住该小区。原告作为XX前期物业管理服务企业按照约定提供了物业服务。自2017年9月起，被告未交纳任何物业相关费用。此后，原告虽多次催交相关费用，但被告一直未予交纳，自2017年9月1日至2018年3月21日共拖欠物业费、垃圾费共计2843元及违约金284元。根据我国相关法规、司法解释之规定及物业服务合同、公约等相关约定，被告应向原告支付相应的物业费用。故原告向贵院提起诉讼，请求判如所请。程紫鑫辩称：一、《前期物业服务管理协议》无效。小区几年用水均未与市政管网对接，从而判定XX小区竣工验收不合格，开发商将验收不合格的楼盘交付给业主的行为违法，将物业管理权交给原告，也违反了法律的禁止性规定。同时，《XX小区前期物业管理委托合同》未向行政部门备案，所以《XX小区前期物业管理委托合同》无效。因为开发商与原告签订的《XX小区前期物业管理委托合同》无效，所以原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》无效。二、程紫鑫房屋属空置房，收房时按约交纳了一年物业费（空置房7折），因彩生活物业陕西分公司在履行合同过程中存在瑕疵，业主在问题未解决前拒交物业费是对彩生活物业陕西分公司不履行合同义务的先履行抗辩权，同时如果合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。是依法行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约。三、物业服务不到位，经小区三分之二业主授权更换了物业公司，具体的如何不达标，业主们签字的态度就能够说明，网络上全国各地的业主对深圳市彩生活物业管理有限公司的服务水平和服务质量均存在不满。四、彩生活物业陕西分公司被动离开，临走前于2017年9月30日推出了《好消息-物业费优惠、回馈活动》，活动称2017年10月1日至10月31日期间，不分空置房还是已入住业主，均按照国家规定物业费的55折做一次性优惠，程紫鑫对彩生活物业陕西分公司不能正常履行合同义务的态度表示肯定，但也证明了彩生活物业陕西分公司没有能力履行合同义务的事实。五、程紫鑫与大多数空置房业主均认为，空置房在彩生活物业陕西分公司提供相应服务的基础上，按法律规定享受物业费7折的减免交纳，在彩生活物业陕西分公司不能履行合同义务做出55折优惠的活动时，也应在空置房7折的基础上去享受55折优惠，而非将已入住和空置房业主统一按照55折方式处置。这违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第二条之规定，是排除业主主要权利的霸王条款。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。依法根据原告物业服务合同的合法性，在空置房国家法律法规规定的70%的基础上去兑现物业公司自己推出的55折优惠，按空置房业主应该缴纳的时间重新计算金额，空置房业主愿意承担相应合法的费用。彩生活物业陕西分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、XX业主入住手续会签单、钥匙领取签收单、房屋结算及进户凭证、收楼意见书各一份，欲证明原告系XX前期物业服务的合法提供者，有权向拖欠费用的业主主张权利，《前期物业管理服务协议》签订之日（2015年4月25日）即为物业费起算之日，协议第四条第一款规定：“自开发商通知入伙之日起由业主按其建筑面积交纳，程紫鑫房屋建筑面积为149.38平方米，物业服务费标准为2.8元/平方米；《前期物业管理服务协议》第十条：“甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准承担违约责任直至交纳全部费用为止”。程紫鑫C11-105欠费明细一份，欲证明欠费的时间段为2017年9月1日至2018年3月21日，欠费金额2843元及违约金284元。程紫鑫为支持其主张，向本院提交了如下证据：收款收据、钥匙托管回执、钥匙领取签收单各一份，欲证明程紫鑫房子系空置房，2015年4月到2016年4月按总金额的7折交纳了物业费，目前没有交费是对彩生活物业陕西分公司不履行合同义务的先履行抗辩权。照片（内容为授权书）、网页截图、聊天记录截图，欲证明彩生活物业陕西分公司不履行合同义务的事实。3.照片（内容为好消息-物业优惠、回馈活动通知），欲证明彩生活物业陕西分公司不履行合同义务的事实和彩生活物业陕西分公司剥夺空置房业主享有7折优惠权利的事实。    经质证，程紫鑫对彩生活物业陕西分公司提交的证据1认可无异议，对证据2不认可，认为该欠费明细是按照全额计算的，其属于空置房屋，应按照7折收取物业费。彩生活物业陕西分公司对程紫鑫提交的证据1真实性认可，证明目的不认可，2016年4月30日以前是空置房不代表这之后还是空置房。被告方应对房屋目前状态进行举证，未装修的提供现场照片，已经装修的提供电表照片。钥匙领取签收单，钥匙托管回执正好说明了被告已经入住了，原告有收取物业费的权利。对证据2不认可，程紫鑫的房屋是空置房却提出物业服务有瑕疵不符合常理，并且《物业管理条例》规定，物业服务企业即便物业服务存在瑕疵，也是改进和履行的义务，并没有规定业主可以据此拒交物业费，所以对物业服务有瑕疵拒缴物业费的证明目的不认可；关于物业质量是否有瑕疵，要看证据原件发表意见；关于网页截图，彩生活物业公司是全国性公司，个别业主有牢骚是正常现象，这不能说明与物业有什么关联性。另外，举证期限在开庭时候截至，原告不会对补充的证据进行质证。对证据3真实性不认可。以上证据经合议庭评议后认为，原、被告提交的证据均符合证据客观性、合法性的要求，并与本案具有关联性，本院依法予以确认，并在卷佐证。经审理查明，程紫鑫系XX小区C11栋号房屋业主，该房屋建筑面积149.38㎡。2015年4月25日彩生活物业陕西分公司（甲方）与程紫鑫（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定甲方为XX小区提供前期物业服务。甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方按建筑面积每月每平方米2.8元向甲方缴纳物业管理服务费用，乙方应在当月10日前交纳物业费用。关于违约责任，双方约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止。本合同协议期限自合同签署之日生效，业主大会/业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。当日，程紫鑫向彩生活物业陕西分公司签署了《承诺书》，声明如下：“一、确认已详细阅读深圳市彩生活物业公司陕西分公司临时管理规约（以下称“本临时管理规约”）；二、同意遵守本临时规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任”。因程紫鑫房屋系空置房，合同签订后，程紫鑫交纳了2017年9月1日之前的物业费。2017年9月30日，彩生活物业陕西分公司推出《好消息—物业费优惠、回馈活动》，内容为：“凡在2017年10月1日至2017年10月31日参与活动的，可享受物业费55折优惠政策。”，程紫鑫未参加此次活动。2018年3月21日彩生活物业陕西分公司撤出该小区，不再向该小区提供物业服务。程紫鑫未向彩生活物业陕西分公司交纳2017年9月1日至2018年3月21日期间的物业费。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。合同成立后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，程紫鑫辩称《前期物业管理服务协议》无效，认为彩生活物业陕西分公司与绿地集团签署的物业委托合同没有进行备案，开发商把不合格的工程交给了物业公司，违反了法律的禁止性规定，所以程紫鑫与彩生活物业陕西分公司签订的《前期物业管理服务协议》也应无效，本院认为，彩生活物业陕西分公司与绿地集团签署的物业委托合同是否进行了备案，并不导致程紫鑫与彩生活物业陕西分公司签订的《前期物业管理服务协议》无效。依据合同的相对性原则，业主若认为房屋质量存在问题，应向开发商主张权利，与本案并非同一法律关系。本案中，双方签订的《前期物业管理服务协议》属双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同应属于有效合同。且合同签订后，程紫鑫和彩生活物业陕西分公司均已实际履行了合同的部分义务。综上，本院认为《前期物业管理服务协议》有效，应受法律保护。合同双方均应按照协议的约定履行各自的义务，故本院对彩生活物业陕西分公司要求程紫鑫支付拖欠物业费的诉请，依法予以支持。关于该房屋的状态，本院结合双方当事人提交的证据可以认定该房欠交物业费期间仍属于空置房。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款规定：“经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业合同约定收费标准的70%交纳。”关于程紫鑫辩称其应在空置房收费标准的7折的基础上享受《好消息—物业费优惠、回馈活动》55折优惠政策交纳物业费的问题。合同法规定，当事人订立合同，应采取要约、承诺的方式，承诺生效时合同成立。彩生活物业陕西分公司推出的《好消息—物业费优惠、回馈活动》属于要约，而且有明确的时间期限，在该期限内程紫鑫并未承诺其要参加该活动，故双方之间关于55折优惠政策交纳物业费的问题并未达成一致意见，故本院对程紫鑫要求享受该优惠政策的辩解理由，依法不予支持。关于彩生活物业陕西分公司的物业服务质量问题，依据双方当事人的当庭陈述及举证情况可以看出，彩生活物业陕西分公司的物业服务存在一定的瑕疵，应进一步改进服务质量，因彩生活物业陕西分公司已退出该小区的物业服务，故对已经产生的物业费应酌情予以减少，结合本案本院认为减少物业费10%的比例为宜。即程紫鑫应按物业合同约定收费标准的60%向彩生活物业陕西分公司支付2017年9月1日至2018年3月21日期间的物业费，即1681元。2017年9月1日至2018年3月21的垃圾费为40.2元。关于违约金，考虑到彩生活物业陕西分公司的物业服务质量存在一定的瑕疵，故对彩生活物业陕西分公司要求违约金的诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款之规定，判决如下：一、程紫鑫于本判决生效之日起十日内向深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司支付物业费1681元、垃圾费40.2元，共计1721.2元。二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由深圳市彩生活物业陕西分公司承担20元，程紫鑫承担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                           审  判  长    陈  斌                          审  判  员    梁  霄                          审  判  员    牛传旺                           二〇一九年四月  日                              书  记  员    文  娜      附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。    第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条  当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；    （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。    前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项  业主在物业管理活动中，履行下列义务：    (五)按时交纳物业服务费用;《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条  第二款经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业合同约定收费标准的70%交纳。  1