辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0103民初13404号原告：胡志峰，男，1955年1月18日出生，住沈阳市沈河区。被告：沈阳市沈河区城市建设局，住所：沈阳市沈河区南顺城路88号。法定代表人：王森，该局局长。委托诉讼代理人：刘东平，该局工作人员。委托诉讼代理人：温澄，辽宁鑫成律师事务所律师。原告胡志峰与被告沈阳市沈河区城市建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告胡志峰，被告沈阳市沈河区城市建设局的委托诉讼代理人温澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡志峰向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》(协议编号LP-2003-0107、LF2003-0109)第二条：“建筑面积”再增补2.95㎡；2.判令此协议第三条：“房屋的货币补偿金额”再增补15942元，第三条第4项：“过渡补偿费”再增补850元；3.由被告支付诉讼费。事实和理由：原告是沈阳市沈河区万泉街20-1号拆迁楼被拆迁居民，此地原属于沈阳大学小河沿校区(原沈阳市师范学校)教师(家属)住宅楼，共45户；被告是拆迁人沈阳市沈河区城市建设局(证据4和证据5)。一、关于增补面积根据辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书(2016)辽0103民初8071号(证据1)民事判决第一项:“被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告陶春生2.877㎡的房屋补偿款16023.3元”。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2018)辽01民终2519号(证据2)判决第二项:“变更沈阳市沈河区人民法院民事判决书(2016)辽0103民初8071号民事判决第项“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付陶春生2.877㎡的房屋补偿款16023.3元”为“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内给付原告陶春生2.877㎡的房屋补偿款16137元””。原告认为，原告与陶春生都是沈阳市沈河区万泉街20-1号拆迁楼被拆迁居民，属于本楼45户居民之一，判决书中所提到的未补偿的144032㎡(全楼的面积差额)也有原告的份额(证据1、证据2、证据4和证据5)。根据辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书(2016)辽0103民初8071号(证据1)第15页:“本案中，原、被告签订的《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行且已履行完毕。但后经原告提供依据，证明该拆迁建筑的实际面积与产权证记载的面积不符，尚有144.032㎡的面积未以补偿，被告对其事实予以认可，并同意将其补偿给原告的原产权单位沈阳大学。本院认为根据上述法律规定，按照合同的相对性原则，该补偿款应补偿给原告,可视为合同未履行完毕，被告应承担继续履行的义务，因签订上述补偿协议的金额是根据当时的产权证记载的建筑面积计算，并无过错，故被告不存在违约行为，只承担继续履行的补救措施。关于补偿的面积及金额的计算问题，原告应补偿的面积为44.219平方米(原告房屋确定面积)÷2213.968㎡(最后确定全楼面积)×144.032㎡(全楼的面积差额)=2.877㎡。”原告应增加补偿面积为：45.375㎡(38.7+6.675)(原告房屋确定面积)÷2213.968㎡(最后确定全楼面积)×144.032(全楼的面积差额)=2.95㎡。二、关于相应增加的补偿金额根据涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》(第一次协议和第二次协议)(证据5)中显示的具体内容，以及2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的一封信》(证据3)和2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补差面积及补偿公示》(第二次拆迁补偿方案)(证据4)公示标准，拆迁补偿面积相应的补偿金额有：房屋的货币补偿金额(面积补偿金额)、过渡补偿费(过渡安置费)。(一)、增加的房屋的货币补偿金额(面积补偿金额)《城市房屋拆迁补偿安置协议》(第一次协议和第二次协议)(证据5)中没有相应的补偿单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2018)辽01民终2519号(证据2)第5页“本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为新补偿部分面积的单价应按何标准计算。本案中，双方当事人最后就拆迁补偿房产的货币补偿单价达成一致意见的时间为2015年2月9日，双方在《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中的定了涉及陶春生房产的货币补偿金额为248089元。根据读货币补偿金额和该协议书载明的建筑面积44.219㎡，可以计算双方认可的补偿面积单价为5609元。因此，涉案新补偿部分面积2.877㎡的的单价亦应按照双方当事人最后一次达成的货币补偿单价进行计算。综上，涉案补偿面积2.877㎡的补偿款应为16137元”。本案中，涉案《城市房展拆迁补偿安置协议》(第一次协议和第二次协议)(证据5)中涉及原告房屋的货币补偿金额为245207元，该协议书载明的建筑面积为45.375㎡，可以计算房屋的货币补偿单价为房屋的货币补偿金额÷建筑面积=245207÷45.375=5404元/㎡，涉案增补面积2.95㎡，相应的增补金额应为2.95×5404=15942元。(二)、增加的过渡补偿费(过渡安置费)2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的-封信》(证据3)中拆迁方明确表示：“在过渡期限内，由拆迁人每户每月按照被拆迁房屋建筑面积每平方米12元标准支付临时过渡补助费”。2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补差面积及补偿公示》(第二次拆迁补偿方案)(证据4)中也表明，过渡补偿费(过渡安置费)(补)每户都有。在涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》(第一次协议和第二次协议)(证据5)中显示的具体内容中，也确实有过渡补偿费这一顶，但没有相应的过渡补偿费单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2018)辽01民终2519号(证据2)第5页“本院认为。”中的单价计算方法，过渡补偿费单价=过渡补偿费÷建筑面积=13068÷45.375=288元/㎡×N个月(即12×N,N=24)，涉案增补面积2.95平方米相应的过渡补偿费应为2.95×288=850元。综上所述，被告少补偿原告2.95㎡，不符合平等交易、等价有偿的法律精神，明显有失公平。被告在拆迁中明显占有优势，在订立合同时获得的利益超过了法律允许的限度，致使双方权利与义务明显违反公平、等价有偿的原则。严重导致了原告的合法权益受到侵害。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第十七条、第四十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第五十四条提起诉讼。被告沈阳市沈河区城市建设局辩称，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更和解除。本案拆迁补偿协议已经生效并且履行完毕。原告的房屋的房改房，该房屋的原产权单位是沈阳大学，当时原告想少交采暖费，把房屋面积写小了，所以我们进行了二次补偿。我们现在要求与原产权单位进行确认，然后进行房改，房改后才能进行补偿，如果不能房改，可以按沈阳市人民政府31号令沈阳市城市房屋拆迁管理办法给予补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月26日，被告取得涉案房屋所在地的《房屋拆迁许可证》。同日，沈阳市房产局出具《拆迁公告》确定了涉案房屋在内拆迁范围等。2009年9月4日，被告作为“拆迁人”、原告作为“被拆迁人”签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》约定，原告房屋坐落在沈河区，建筑面积37.70㎡，被告补偿原告房屋货币补偿222753元、住宅搬迁补助费400元、过渡补偿费11146元、奖励20000元、电话有线迁移费300元，各项费用合计254599元。因拆迁房屋补偿面积小于实际面积，原、被告又签订《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》约定，原告房屋坐落在沈河区，建筑面积6.675㎡，房屋货币补偿22454元、过渡补偿费1922元，补偿费合计24376元。上述两份合同原、被告已履行完毕。2015年7月22日，被告出具《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的函》内容为，沈阳市师范学校：万泉街20-1号楼原为贵校的自管公房，后经房改20-1后楼45户居民办理了私有产权。拆迁时20-1后楼45户被拆迁居民的房屋签约面积为1934.36㎡（居民房屋所有权证记载的建筑面积）后期，部分被拆迁居民反映，房屋的所有权证记载的面积与实际不符，我们经核算竣工图纸，确认确实存在279.608㎡的差额建筑面积，在此基础上，我们与45户被拆迁人又签订了二次补充协议，将多出的279.68㎡建筑面积分摊给了45户居民。这样，实际签约建筑面积总计为2213.968㎡。此后，又有居民向我们提供了1997年9月23日，沈阳市房产局为贵校办理了万泉街20-1号楼所有权证，登记面积为2358㎡。经了解，该面积是该楼竣工后贵校向市房产部门申请报备案时提供的面积数据（当时竣工房屋的建筑面积实行申报制）。这样，该楼的实际面积与登记面积相差了144.03㎡，而这部分差额面积的拆迁补偿受益人应是贵校。请贵校与被委托拆迁人沈阳万安城市房屋拆迁有限公司联系，办理上述差额面积的拆迁货币补偿事宜。2015年8月17日，沈阳大学资产管理处出具《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的复函》内容为，沈河城市建设局：首先，万泉街20-1号楼虽然原属我校的单位自管住房，但房改后，已全部出售给45户单位职工，至动迁时已全部为住户个人产权住宅。该楼动迁确定补偿面积的整个过程，完全针对的是45户动迁居民，并未涉及原产权单位任何补偿事宜。我们理解，该楼的所有权益已全部属于45户动迁居民，学校已无其他权益。其次，144.03㎡面积的产生，是被拆迁人多次上访的结果，这其中所涉及的动迁政策和给动迁户的具体承诺等细节都是由贵局实际操作的。如果144.03㎡面积补偿款拨付给学校，按照学校财务管理制度和上级财政部门的要求，进入学校财务管理制度和上级财政部门的要求，进入学校财务账面的所有收入都是上缴市财政局的。因此学校仍然坚持希望贵局按政策对144.03㎡面积的补偿款进行具体处置。另，2016年7月25日，陶春生诉至我院，认为上述144.03㎡中包括陶春生的份额，要求被告对其进行补偿。我院于2017年8月23日作出（2016）辽0103民初8071号民事判决，判决被告给付陶春生2.877㎡的房屋补偿款16023.3元。陶春生对该判决不服，上诉于沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）辽01民终2519号民事判决，认为案件的争议焦点为新补偿部分面积的单价应按何标准计算。本案中，双方当事人最后一次就拆迁补偿房产的货币补偿单价达成一致意见的时间为2015年2月9日，双方在《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中约定了涉及陶春生房产的货币补偿金额为248039元。根据该货币补偿金额和该协议书载明的建筑面积44.219㎡，可以计算双方认可的补偿面积单价为5609元。因此，涉案新补偿部分面积2.877㎡的单价亦应按照双方当事人最后一次达成的货币补偿单价进行计算。综上，涉案补偿面积2.877㎡的补偿款应为16137元。并判决撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初8071号民事判决第二项，即“驳回陶春生的其他诉讼请求”；变更沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初8071号民事判决第一项“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付陶春生2.877㎡的房屋补偿款16023.3元”为“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付陶春生2.877㎡的房屋补偿款16137元”。该判决现已生效。现原告认为144.03㎡中包含其份额，就该补偿面积及金额与被告协商未果，原告起诉来院。本院认为，根据《中华人民共和国合同》第六十条规定：“当事人应当按约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实应用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。原、被告签订的两份城市房屋拆迁补偿安置协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应遵照履行。根据原告提供证据以及沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民终2519号民事判决，可以认定该拆迁建筑的实际面积与产权证记载的面积不符，尚有144.03㎡的面积未以补偿。同时，被告出具的《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的函》可以看出，被告对该事实予以认可，并同意将其补偿给原告的原产权单位沈阳大学。本院认为根据上述法律规定，按照合同的相对性原则，该补偿款应补偿给原告。关于补偿的面积及金额的计算问题，涉案补偿面积为2.95㎡【45.375㎡（37.70㎡+6.675㎡原告已补偿面积）÷2213.968㎡（最后确定全楼面积）×144.03㎡（全楼的面积差额）】，根据两份城市房屋拆迁补偿安置协议约定，房产货币补偿单价为5404元【（222753元+22454元）÷45.375㎡】，故涉案房产货币补偿款应为15941.80元（2.95㎡×5404元）。关于原告主张的过渡补偿费。因原、被告之间签订的两份合同中均包含过渡补偿费，且两份合同已履行完毕，可以计算出过渡补偿费的单价为288元/㎡【（11146元+1922元）÷45.375㎡】，故涉案过渡补偿费为849.60元（2.95㎡×288元/㎡）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决发生法律效力后15日内，给付原告胡志峰2.95㎡的房产货币补偿款15941.80元、过渡补偿费849.60元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由被告沈阳市沈河区城市建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘思国人民陪审员  周 晶人民陪审员  李 峰二〇一九年五月十日书 记 员  潘 峰