福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4802号 原告：余泽妹，男，1966年6月10日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。 被告：严梅英，女，1977年7月6日出生，汉族，户籍地福建省光泽县，住福建省古田县。 被告：杨传铧，男，1976年5月24日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县。 委托诉讼代理人：张秀梅，福建海山律师事务所律师。 第三人：宁德市东侨经济开发区利嘉房产中介所，住所地福建省宁德市东侨经济开发区坪塔西路5号（金城花苑）14＃105，工商注册号350991600085463。 负责人：许玉光。 委托诉讼代理人：陈言秀，系中介所员工。 原告余泽妹与被告严梅英、杨传铧、第三人宁德市东侨经济开发区利嘉房产中介所（以下简称利嘉中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余泽妹及其委托诉讼代理人刘端伟、被告杨传铧的委托诉讼代理人张秀梅、第三人利嘉中介所的委托诉讼代理人陈言秀到庭参加诉讼，被告严梅英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告余泽妹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与俩被告、第三人签订的《房产买卖经纪合同》；2.判决俩被告返还原告定金5万元；3.判决俩被告赔偿原告损失32.1万元。事实与理由：2017年3月21日，经第三人居间，原告与俩被告及第三人签订《房产买卖经纪合同》，约定：俩被告将坐落于宁德市南湖滨路6号（上东曼哈顿）7号楼2005室的房产（建筑面积104.9㎡，《房屋预售登记证明》宁房预东侨字第××号）转让给原告，转让价格为89.5万元，交易方式采用个人住房商业贷款方式交易，签订本合同时原告支付俩被告定金5万元。因俩被告《不动产权证》尚在办理中，无法立即完成不动产权变更移户手续，因此三方还约定：在签订合同后待宁德市不动产中心通知俩被告可领取到名下《不动产权证》后五个工作日内，由第三人协助俩被告领取名下《不动产权证》并协助俩被告办理公证委托书给第三人指定人员。同日，原告向俩被告支付定金5万元，该款由第三人代管。合同签订后，因房地产价格大幅度上涨，2018年5月份俩被告取得该商品房《不动产权证》后以该商品房自己需要居住为由拒绝将该商品房转让给原告，不配合第三人办理相关手续。2018年6月9日，第三人向俩被告发出挂号信催促俩被告履行合同，但俩被告仍不履行。原告认为原告在一年多前与俩被告签订了《房产买卖经纪合同》，现因房价每平方上涨7000元左右，俩被告却拒绝将该商品房转让给原告，造成原告巨大的经济损失，因此，对原告的经济损失俩被告必须赔偿。 被告严梅英提交答辩状辩称，一、合同上杨传铧的名字是其签的，杨传铧对《房屋买卖经济合同》并不知情，与杨传铧无关。二、原告与第三人都知道房屋是其和杨传铧的共同财产，其并没有隐瞒他们这个事实，这个合同是在第三人的主持下签订的，原告和第三人并没有要求出具杨传铧的委托书，也没有要求电话确认之类的，第三人作为专业的机构，他们说可以代签，其就相信可以代签，不需要经过杨传铧就可以处置。原告和第三人没有要求杨传铧确认也存在过错。三、对于违约金，如果合同有效，合同上有约定违约金为5万元，并没有原告提的32.1万元这么多。如果合同是无效的，那合同约定的违约金也是无效的。则原告的损失最多为5万元的存款利息，且这个损失不应该其一个人负责，原告和第三人也有责任。 被告杨传铧辩称，一、被告主体不适格，本案与被告无关。被告对《房产买卖经纪合同》并不知情，合同上的名字并非被告所签，也从未授权严梅英签字，被告并非合同相对方，被告主体不适格，本案与被告无关。 二、被告对讼争《房产买卖经纪合同》不知情，严梅英无权擅自处分共有房产，《房产买卖经纪合同》无效。被告对《房产买卖经纪合同》并不知情，也从未授权严梅英单独处理房屋买卖。讼争《房产买卖经纪合同》明确署名被告名字和严梅英名字，属于共同财产，任何一方无权擅自处分。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。故讼争《房产买卖经纪合同》应认定为无效合同。 三、合同无效，产生的损失由各自就其过错承担相应的责任。本案中，被告作为房产共有人，严梅英未经被告知晓及同意擅自签订讼争买卖合同，存在过错。但讼争《房产买卖经纪合同》卖方处明确写了被告的名字，即表示严梅英已经明确房屋是共有的。第三人作为专业的房产中介服务公司，未得到共有人授权的情况下居间介绍买卖房屋，在签订合同时，第三人亦未曾告知共有人，从未与共有人确认买卖事宜，听信严梅英片面之词促成讼争合同的签订，导致本案发生，明显存在重大过错。原告余泽妹作为买方，亦知晓被告是房产共有人，但其在没有看到被告任何授权委托书的情况下，就与严梅英签订合同，未尽到审慎义务，也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案产生的损失赔偿应由严梅英、余泽妹、利嘉中介所三方所按各自过错承担。 四、无效合同损害赔偿仅限于直接损失，不包含预期利益。无效合同的损失属于缔约过失责任(?http:?/??/?www.64365.com?/?baike?/?dygszr?/?"t"_blank"o"缔约过失责任?)性质，缔约过失责任的最主要承担方式为损害赔偿，损害赔偿的对象仅为信赖利益，即指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由的发生，致使合同不成立(?http:?/??/?www.64365.com?/?baike?/?htbcl?/?"t"_blank"o"合同不成立?)、无效或者被撤销等而遭受的损失，表现为既有财产的减少，即为了准备履行合同而支出的经济费用。本案中，第三人因合同保管的财产5万元，应当予以返还原告，原告因此产生的损失仅有5万元的存款利息，并非原告诉称的32.1万元。且损失应由严梅英、余泽妹、第三人按过错承担，与被告无关。 综上所述，严梅英无权擅自处分共有房产，讼争合同无效。因此产生的损失仅为实际的损失，不含预期收益，原告与第三人明知房屋是共有财产，未尽审慎义务与共有人确认，均存在过错，损失应由合同各方按其过错承担，均与被告无关，故请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人利嘉中介所辩称，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”合同是有效的，合同拆分为房产买卖合同与居间服务合同两份，被告已经将房产转让给他人，同意原告解除合同。第三人在居间服务期间已经将严梅英并没有委托杨传铧的事实告知原告，与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2017年3月21日，原告余泽妹与被告严梅英、第三人利嘉中介所签订《房产买卖经纪合同》，约定被告将坐落于宁德市南湖滨路6号（上东曼哈顿）7号楼2005室的房产转让给原告，转让价格为89.5万元，签订合同时原告应支付定金5万元。合同签订后，原告向被告支付了定金5万元，该款由利嘉中介所代管。2018年5月17日讼争房产不动产权证（闽2018宁德市不动产权第××号）已办理，但被告并未按合同约定配合原告办理过户手续，而是将讼争房产出售给其他人。利嘉中介所同意解除合同，同意将代管的5万元定金返还给原告。 以上事实，有当事人的陈述及答辩，且有《房产买卖经纪合同》、收据、宁德市不动产登记查询证明等证据予以证实，本院予以确认。 本案的争议焦点是：1.讼争《房产买卖经纪合同》是否有效；2.被告严梅英是否构成违约，原告能否要求解除《房产买卖经纪合同》；3.被告严梅英是否要赔偿原告损失32.1万元。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下： 一、讼争《房产买卖经纪合同》是否有效。《房产买卖经纪合同》的甲方为“严梅英、杨传铧”，乙方为“余泽妹”，分别由严梅英、余泽妹签字，因此，《房产买卖经纪合同》对原告余泽妹及被告严梅英是合法有效的；合同中“杨传铧”由严梅英代为签字，杨传铧陈述对讼争《房产买卖经纪合同》不知情，也没有授权给严梅英单独处理房屋买卖，严梅英无权擅自处分共有房产，本案原告也没有证据证明杨传铧曾委托授权给严梅英代理出售房屋或杨传铧事后予以追认，因此该《房产买卖经纪合同》对杨传铧不发生法律效力。 二、被告严梅英是否构成违约，原告能否要求解除《房产买卖经纪合同》。2018年5月17日讼争房产不动产权证（闽2018宁德市不动产权第××号）已办理，但被告领取不动产权证后，并未按合同约定配合原告办理过户手续，而是将讼争房产出售给其他人，被告严梅英的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告有权根据合同约定解除《房产买卖经纪合同》。 三、被告严梅英是否要赔偿原告损失32.1万元。本案在审理过程中，原告申请对讼争房产进行评估，经厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司评估，讼争房产在2018年9月20日估价为121.6万元。原告认为，被告违约不履行合同后，第三人向被告发出挂号信催促被告履行合同，但被告仍不履行，原告于2018年9月20日起诉要求解除合同并要求被告赔偿损失，经评估讼争房产在此时估价为121.6万元，比合同价89.5万元上涨32.1万元，应由被告赔偿。被告认为因违约责任在合同第十八条及第三十四条第二款明确约定违约金额为5万元，其损失不应当以原告的主张为依据，只能在合同的约定范围内，以原告的实际损失即5万元的存款利息，不包含原告预期的房价涨跌利益，按照三方的过错责任分别承担。原告余泽妹作为买方，亦知晓杨传铧是房产共有人，但其在没有看到杨传铧任何授权委托书的情况下，就与严梅英签订合同，未尽到审慎义务，也存在一定过错。第三人对房地产估价报告无异议。 本院认为，被告严梅英的违约行为致使原告不能实现合同目的，给原告造成损失，应当赔偿损失。按照《中华人民共和国合同法(?javascript:void(0);?)》第一百一十三条(?javascript:void(0);?)规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。本案中原告余泽妹购买房屋属家庭重大财产，在签订合同时未尽审慎审查的义务，亦存在过错。因此，根据本地实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，本院酌定被告严梅英承担房屋价格涨跌差价80%的责任即32.1×80%=25.68万元。 综上所述，本院认为，原告余泽妹与被告严梅英、第三人利嘉中介所签订的《房产买卖经纪合同》为有效合同，对双方都具有约束力，原、被告应当按照合同的约定履行义务。在合同履行过程中，被告严梅英的违约行为致使不能实现合同目的，原告诉请解除《房产买卖经纪合同》并要求严梅英返还定金5万元、赔偿损失25.68万元，有事实和法律依据，本院予以支持；原告诉请超过的部分，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告杨传铧承担责任，缺乏依据，本院不予支持。被告严梅英未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告余泽妹与被告严梅英、第三人宁德市东侨经济开发区利嘉房产中介所签订的《房产买卖经纪合同》； 二、被告严梅英于本判决生效之日返还原告余泽妹已支付的定金5万元（由代管的第三人宁德市东侨经济开发区利嘉房产中介所负责返还）； 三、被告严梅英于本判决生效之日赔偿原告余泽妹房屋涨价损失25.68万元； 四、驳回原告余泽妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12750元，减半收6375元，由原告余泽妹负担457元，由被告严梅英负担5918元，评估费4432元，由被告严梅英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  陈庄 二〇一九年五月三十一日 书记员  方亮 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -6-