福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0103执异22号 异议人:石狮市六福纺织贸易有限公司，住所地福建省泉州市石狮市鸳鸯池莲花苑新村****，统一社会：91350581739503220X。 法定代表人：施能护，总经理。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，住所地，住所地福州市台江区八一七南路怡丰花园**楼会信用代码913501008544256352。 负责人：陈方兴，行长。 委托诉讼代理人：郑瀛、江丽丹，该支行员工。 被执行人：福建福田服装集团有限公司，住所地，住所地福州市仓山科技园金浦支路**会信用代码913501007053862577。 法定代表人：陈元璋。 被执行人：福建省佩吉服装股份有限公司，住所地，住所地莆田市赤港华侨经济开发区用代码91350300793794196N。 法定代表人：陈元珍。 被执行人：莆田常青藤贸易有限公司，住所地，住所地莆田市涵江区赤港涵江东路**涵江电商创业园内会信用代码91350303399028709G。 法定代表人：陈毅。 被执行人：陈元璋，男，汉族，1965年10月8日出生，住福州市仓山区。 被执行人：郑坚英，女，汉族，1968年11月8日出生，住福州市鼓楼区。 在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司福州城南支行（以下简称：建行城南支行）与被执行人福建福田服装集团有限公司（以下简称：福田公司）、福建省佩吉服装股份有限公司（以下简称：佩吉公司）、莆田常青藤贸易有限公司（以下简称：常青藤公司）、陈元璋、郑坚英金融借贷纠纷一案中，案外人石狮市六福纺织贸易有限公司（以下简称：石狮六福公司）对拍卖被执行人福田公司名下位于福州市××科技园内××支路××楼的国有土地使用权及地上建筑物的执行行为不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人石狮六福公司称：请求贵院依法裁定中止中国建设银行股份有限公司福州城南支行与福建福田服装集团有限公司金融借款合同纠纷一案的执行并停止对拟定于2019年3月25日对福州市××科技园内××支路××楼的国有土地使用权及地上建筑物的司法拍卖行为。事实和理由：异议人获悉贵院在中国建设银行股份有限公司福州城南支行与福建福田服装集团有限公司执行纠纷一案，执行过程中对福建福田服装集团有限公司位于福州市××科技园内××支路××楼的国有土地使用权及地上建筑物（以下简称“执行标的物”）进行司法拍卖，异议人认为贵院对该房产进行司法拍卖错在严重的错误，应予以中止，理由如下：一、根据2018年12月11日第一次发布在淘宝网司法拍卖网络平台上对执行标的物的特别补充说明中提示到：2018年5月1日租赁给福州现代妇产医院有限公司，租赁期20年且承租方已预付给产权人三年的房屋租金共计25200000元。因执行标的物第一次拍卖中被认定存在租赁合同的限制条件之瑕疵，因此将原评估价值由￥102720000降至￥99340000元，拍卖起拍价为￥8217.6万元。但根据拟于2019年3月25日在淘宝网司法拍卖网络平台上对执行标的物进行的司法拍卖显示，执行标的物租赁状况为“闲置”，对执行标的物的权属及其他描述均与第一次基本一致，但拍卖起拍价仍然与第一次存在租赁情况时一样是￥8217.6万元。在第一次拍卖中执行标的存在租赁的限制条件下评估价值降至￥99340000元，而拟第二次拍卖中执行标的物租赁情况是“闲置”，评估价值恢复到￥102720000。两相比较下，前后两次起拍价格却是一致的。异议人认为，针对执行标的物的第二次司法拍卖起拍价及涨幅明显过低，应对第二次司法拍卖的起拍价进行上涨，否则若本次竞拍成功，可能导致成交价格过低而严重侵害异议人及其他债权人的合法权益，故依法应当停止本次网络司法拍卖行为。二、对执行标的物前后两次拍卖租赁情况的描述出现了完全不一样的描述，对执行标的物是否存在租赁异议人及其他债权人都存有疑问，因此异议人希望贵院对执行标的物的租赁物进行审查，并出具生效的法律文书予以确认。三、异议人认为，福州市仓山区科技园内金浦支路3的1号-5号楼整座工业房地产始终处于闲置甚至荒废的状态，没有任何迹象表明估价对象已被福州现代妇产医院有限公司已占用使用或预备使用而进行装修等行为，被执行人福建福田服装集团有限公司明显存在恶意串通第三方虚构租赁事实已达到恶意降低评估价值或逃避执行之嫌疑，该行为严重损害包括异议人及其他债权人之合法利益，并应对该福田公司在第一次拍卖中与第三方恶意串通虚构债务的行为予以严惩。综上所述，异议人现依法向贵院在中国建设银行股份有限公司福州城南支行与福建福田服装集团有限公司金融借款合同纠纷一案中存在的违法执行行为提出异议，请求贵院予以审查，依法中止本案执行，并停止对拟定于2019年3月25日对福州市××科技园内××支路××楼的国有土地使用权及地上建筑物的司法拍卖行为。 异议人石狮六福公司为支持其主张，向本院提供如下证据； 1、福建福田服装集团有限公司第一次司法拍卖竞拍公告； 2、福建福田服装集团有限公司第二次司法拍卖竞拍公告； 以上证据共同证明证明执行标的物的第二次司法拍卖起拍价及涨幅明显过低，严重侵害异议人及其他债权人的合法权益。 申请执行人建行城南支行辩称：一、福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“评估公司”）于2018年11月7日出具的闽华茂评报（2018）第034号房地产股价报告，评估价为人民币102720000元，该评估报告并未考虑估价对象是否存在租赁及占用等情况。2018年11月28日评估公司出具关于闽华茂评报（2018）第034号《房地产股价报告》的回复函中，在考虑租赁合同的限制条件下，案涉标的物即福州市××科技园内××支路××楼整座工作房地产的评估价为99340000元。按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）（以下简称《规定》）第十条规定，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。而最终法院第一次拍卖的起拍价8217.6万元未低于评估价9934万元的百分之七十。法院重新启动拍卖后的第一次拍卖的起拍价8217.6万元也未低于评估价10272万元的百分之七十。因此两次的起拍价都符合法律规定。二、异议人声称的希望法院对执行标的物的租赁物进行审查，并出具生效法律文书予以确认。而案外人（承租人）福州现代妇产医院有限公司已就是否存在租赁一事向法院提起了执行异议，法院已于2019年1月22日出具执行裁定书，驳回案外人的执行异议请求，该裁定书已发生法律效力。三、法院重新启动拍卖后的第一次拍卖公告中，已明确拍卖标的物处于无出租、闲置状态。并且法院已于拍卖标的物挂网拍卖前已进行了强制腾空清场。综上所述，法院在答辩人与被执行人福建福田服装集团有限公司执行一案中不存在违法执行行为。因此，异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，恳请人民法院予以驳回其异议请求。 申请执行人建行城南支行未向本院提交证据。 被执行人福田公司、佩吉公司、常青藤公司、陈元璋、郑坚英未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：福州市中级人民法院在审理建行城南支行与被告福田公司、佩吉公司、常青藤公司、陈元璋、郑坚英金融借贷纠纷一案，于2018年5月17日作出（2018）闽01民初335号民事裁定书，内容为“一、查封被申请人福建福田服装集团有限公司位于福州市××科技××支路××楼整座（榕房权证Ｒ字第××号）、2号楼整座（榕房权证Ｒ字第××号）、3号楼整座（榕房权证Ｒ字第××号）、4号楼整座（榕房权证Ｒ字第××号）、5号楼整座（榕房权证Ｒ字第××号）及其全部国有土地使用权［榕国用（2015）第34136882641］；二、查封被申请人陈元璋位于福州市××山镇××屋××＃楼××号店面（榕房权证Ｒ字第××号）、33号店面（榕房权证Ｒ字第××号）、34号店面（榕房权证Ｒ字第××号）。查封期限三年。”，并作出（2018）闽01民初335号协助执行通知书，于2018年6月5日通知福州市不动产登记和交易中心协助轮候查封上述房产。2018年5月22日福州市中级人民法院作出（2018）闽01民初335号民事调解书，并已发生法律效力。因被告未按调解书履行，原告向福州市中级人民法院申请执行，福州市中级人民法院依法予以立案执行。2018年8月28日福州市中级人民法院作出（2017）闽01执752号之一执行裁定书，指令由本院执行。本院在执行过程中，于2018年9月18日向讼争标的的首封江苏省江阴市人民法院发出《商请移送执行函》，商请将讼争房产的处置权移交本院，2018年9月18日江苏省江阴市人民法院函复本院，表示同意。本院逐作出（2018）闽0103执恢183号执行裁定书，裁定；拍卖、变卖被执行人福建福田服装集团有限公司名下位于福州市××科技园内××支路××楼的国有土地使用权及地上建筑物，所得价款用于清偿被执行人所欠的债务。裁定生效后，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述执行标的物进行拍卖。异议人石狮六福公司对此不服向本院提出书面异议。 另查明，异议人石狮六福公司与被执行人福田公司买卖合同纠纷一案，业经福州市仓山区人民法院审理，作出（2018）闽0104民初2906号民事判决书，已经发生法律效力，异议人石狮六福公司于2019年2月15日向本院申请参与分配。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）款规定“当事人、利害关系人认为执行过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查；（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；……”，本案中，异议人石狮六福公司对本院执行中拍卖讼争物的执行行为提出异议应依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”，本案中，本院对讼争房产进行评估时，并未要求评估机构考虑房屋租赁因素，讼争房产的评估价未受房屋租赁因素影响，故本案拍卖中确定的拍卖保留价符合上述法律规定。异议人认为本院在拍卖中确定的拍卖保留价违反法律规定并停止对讼争房产进行拍卖的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一条第(一)款规定，裁定如下： 驳回异议人石狮市六福纺织贸易有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福州市中级人民法院申请复议。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一九年五月二十一日 书记员 池京征 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： (一异议不成立的，裁定驳回异议; (二……