文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0283民初7668号原告（反诉被告）：吕松梅，女，1979年12月21日生，汉族，住平度市经济开发区。原告（反诉被告）：孙维成，男，1976年3月14日生，汉族，住平度市。二原告共同委托诉讼代理人：于顺敬、任春庆，平度敬义法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：姜夕乾，男，1969年10月23日生，汉族，住淄博市淄川区。被告（反诉原告）：杨云燕，女，1969年4月16日生，汉族，住淄博市淄川区。两被告共同委托诉讼代理人：李虎庆，平度新胜利法律服务所法律工作者。原告吕松梅、原告孙维成诉被告姜夕乾、被告杨云燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙维成和原告吕松梅的委托诉讼代理人于顺敬、任春庆、被告杨云燕和被告姜夕乾的委托诉讼代理人李虎庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕松梅、原告孙维成向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即协助原告办理平度市户的过户手续；3、判令被告向原告支付违约金5000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月、5月份，原被告分别签订《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》。合同中约定原告购买被告位于平度市户的楼房，该房屋所有权证号：平房私字第××号，住宅建筑面积80.64平方米，储存室建筑面积17.51平方米。购买成交价60万元。双方约定，合同签订之日，原告向被告支付人民币20000元订金，并支付30万元首付款。余款由银行贷款后一次性付给甲方（是指办理好房屋过户手续后，原告向银行贷款支付给被告）。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付定金首付款32万元。但被告在收到该款后却违反约定拒绝协助原告办理过户手续，致使原告无法从银行办理贷款手续，被告也不交付房屋。合同无法继续履行下去。被告违反了诚信的基本原则，依法应承担责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院查明事实，判如所请。被告姜夕乾、被告杨云燕答辩及反诉称，原告所诉没有事实与法律依据，根据双方签订的合同约定，原告作为购房人，即房款的支付人，拒不支付购房款，已构成违约，其要求继续履行合同于法无据。合同约定涉案房屋的过户手续是由中介公司办理，原被告双方履行的是配合义务，拒不配合则视为违约，并承担违约金。被告在该买卖合同中不存在违约行为，违约方系原告，因此原告要求被告协助过户支付违约金无事实依据。综上，原告的诉讼请求应予驳回。被告提出反诉请求：1.依法判令原被告之间2018年4月14日签订的《房地产买卖合同》于2018年8月24日解除。2.依法判令原告支付被告违约金人民币5000元。3.本案诉讼费、反诉费由原告承担。事实和理由：2018年4月14日，原被告在平度市贵人居房屋中介服务部居间下签署了《房地产买卖合同》，合同约定原告以人民币60万元价格购买被告名下位于平度市户房屋；原告于签订房地产买卖合同当日支付购房款人民币32万元（含定金人民币2万元）；余款以申请银行贷款一次性支付；原告应向中介方支付中介费8000元；双方必须配合中介方办理买卖过户手续，否则视为违约，违约方承担违约金5000元。合同签订后原告却不按合同约定履行，拒不支付中介费用、拒不配合中介方办理买卖过户手续，拖延付款。在协商未果的情况下，2018年7月18日、8月21日被告向原告邮寄了《付款催告函》、《解除合同告知函》。综上，原被告之间订立的《房地产买卖合同》真实、合法、有效。但原告却不按合同约定履行，拒不支付中介费用、拒不配合中介方办理买卖过户手续，导致合同目的无法实现，系变相的拖延付款行为，经催告无果，属严重逾期违约。《合同法》第94条第3款规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”当事人可以解除合同。据此被告请求解除合同的同时主张5000元的违约金，恳请贵院依法判如所请。针对被告的反诉，原告述称，被告的反诉理由不成立，原被告签订房屋买卖合同以后，原告按照合同的约定，及时足额的给付了房款，至于银行贷款部分，是由于被告和中介人相互恶意串通拒不配合办理房屋过户手续所造成的。另外，房屋买卖合同和房屋中介合同是两份合同，是不同的法律合同，不能混为一谈。因此，请法庭支付原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告提交的《房屋买卖合同》一份，欲证明原被告双方就买卖房屋所约定的权利义务等事实；被告对该证据的真实性无异议。二、原告提交的《青岛市存量房买卖合同》一份，欲证明涉案房屋是合法买卖，双方已到房屋管理部门备案的事实。被告对该证据的真实性无异议。三、原告提交的打款凭证三份，欲证明原告按约定足额及时将应付款32万元付给了被告（其中2万元是通过微信由中介公司转给了被告）。被告对该证据的真实性无异议。四、原告提交的录音光盘及笔录各一份，欲证明原告要求被告协助办理房屋过户手续这一事实。被告对该证据的真实性无异议，主张该份录音是在2018年7月3日和2018年7月26日录制的，双方签订的备案合同约定的是2018年7月1日，也就是说在合同失效后，双方进行的通话，所协商的内容与本案无关。五、被告提交的身份证复印件二份、户口簿复印件一份、结婚证复印件一份，欲证明被告身份情况。原告对该证据的真实性无异议。六、被告提交的房产证复印件一份，欲证明涉案买卖房屋登记情况。原告对该证据的真实性无异议。七、被告提交的2018年4月14日房地产买卖合同一份。欲证明合同约定了楼房地址、价款、房款的支付方式；第十条由原告向中介方支付中介费8000元，如有违约，由违约方按双倍承担中介费；第十一条原告没有结清中介费，被告应拒绝向原告交房、钥匙，且中介方视被告违约，有权追究被告责任；第十六条原、被告须配合中介方办理买卖过户手续，否则视为违约，违约方承担违约金5000元。原告对该证据的真实性无异议。八、被告提交的2018年5月23日青岛市存量房买卖合同复印件一份，欲证明因原告拒不配合中介办理过户手续，超期导致该合同自动失效，银行存款无法正常发放，合同约定付款目的无法全部实现。原告对该证据的真实性无异议。九、被告提交的被告之子姜洪泽与原告孙维成的微信聊天记录截图八份，欲证明①原告的违约事实及双方协商情况。②原告拒收解除合同告知函后，被告通过微信向其进行了二次通知。原告对该份证据有异议，主张这些微信聊天有所删减，另外该份证据从另一个方面证明了，原告要求被告履行的事实，要求被告协助原告办理房屋过户手续，并向银行贷款付款给被告剩余房屋款。十、被告提交的中介公司工作人员张某与原告微信聊天记录截图二十二份以及证人张某到庭陈述，欲证明中介公司多次通知原告办理过户手续，但原告拖延拒不配合。原告对此主张，证人提交的手机微信聊天记录不完整，中间有撤回的聊天信息。被告对此主张，证人的陈述及聊天记录证实了中介公司多次通知原告办理过户手续，但原告拒延、拒不配合的事实。十一、被告提交的手机通话录音文字版一份附光盘一张。欲证明违约方系原告。原告对此主张录音中有停顿的情况，并且内容中说是中介机构不配合办理相关手续。十二、被告提交的付款催告函、解除合同告知函、快递回单各一份，欲证明原告违约后被告为避免损失继续扩大履行了催、通义务。原告对此主张，原告听说被告给原告发过付款催告函、解除合同告知函，但是从没有收到过，即使被告发了付款催告函、解除合同告知函，也是不合法的。另外原告已经按照合同约定，已经支付给被告32万元。十三、被告提供的证人陈某到庭陈述，欲证明涉案房屋是通过该中介公司出售给原告的，在该次交易活动中，是原告违约，合同签订过户是由中介办理，原被告只是配合义务，原告不去办理过户手续，是导致合同不能履行的违约方。原告对此主张，被告和证人之间，存在一种默契配合，双方合伙损害原告的利益。从合同看，也有很多瑕疵，双方约定买卖合同应当共同承担中介费，并且应该在合同上加盖中介公司的公章，从这些形式上，中介机构并没有履行。因此，证人作证带有明显的偏向性，不应当作为有效证据使用。被告对此主张，该证人的陈述足可以证实违约方是原告。通过庭审质证，原告提交的证据一、二、三、四，被告对其真实性没有异议；被告提交的五、六、七、八，原告对其真实性没有异议，本院予以确认。原告不予认可被告提交的证据九、十、十一、十二、十三，本院认为，该几份证据，相互印证，能够证实原告没有按合同约定交纳中介费、没有到房产部门配合中介公司办理过户手续、被告向原告催要房款及要求解除合同的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月14日，原、被告在平度市贵人居房屋中介服务部居间下签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告以人民币600000元价格购买被告的楼房一套（位于平度市户，证号：平房私字第××号，住宅建筑面积80.64平方米，储存室建筑面积17.51平方米）；原告于签订合同当日给付被告定金20000元，该定金在原告支付首付款300000元时冲抵房款，余款以银行贷款一次性支付；原告向中介公司支付中介费8000元；在合同执行过程中，若原告没有向中介公司结清中介费，被告应拒绝向原告交房、交钥匙，否则中介公司视被告违约，有权追究被告责任；原被告双方必须配合中介方办理买卖过户手续，否则视为违约，违约方承担违约金5000元。2018年5月23日，原、被告签订《青岛市存量房买卖合同》一份，约定原被告双方在2018年7月1日前共同向房产部门申请办理过户手续。合同签订后，原告通过中介公司向被告支付定金20000元，并向被告支付首付款300000元，但原告没有按合同约定向中介公司交纳中介费，在合同执行过程中，原告以被告没有给其交付钥匙等，拒绝配合中介公司和原告到房产部门办理过户手续。虽然原被告及中介公司多次协商，均未果。后被告向原告发出了《付款催告函》和《解除合同告知函》。2018年8月24日，原告诉来本院要求处理。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。原被告双方均应按合同的约定履行义务享受权利。原告没有按合同约定交纳中介费、没有到房产部门配合中介公司办理过户手续，在被告催要剩余房款时仍拒绝履行合同义务，构成了违约，原告的该违约行为导致备案合同失效、银行贷款无法正常发放、双方买卖房屋的合同目的不能实现。由此，被告要求解除合同、原告按约定承担违约金5000元的反诉请求，理由正当，本院予以支持。关于被告收取原告定金20000元及房款300000元问题，根据双方在合同中的约定，该20000元定金在原告支付首付款300000元时冲抵房款，故被告收取的320000元均为房款，在合同解除后应当退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2018年4月14日签订的《房地产买卖合同》。二、原告吕松梅、原告孙维成在判决生效后十日内支付给被告姜夕乾、被告杨云燕违约金5000元。三、被告姜夕乾、被告杨云燕在判决生效后十日内退给原告吕松梅、原告孙维成人民币320000元。四、驳回原告吕松梅、原告孙维成的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告吕松梅、原告孙维成负担。反诉费4900元，减半收取2450元，由原告吕松梅、原告孙维成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  许新生            本件与原件核对无异                  申请执行期限为履      行期届满二年内提出      二○一九年五月十二日书记员孙璐