广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3335号上诉人（原审被告）：赖育凤，女，1979年8月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：潘颂宇，广东普翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张冶，男，1982年6月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：吴书文，广东雄爵律师事务所律师。原审第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司。住所地：广东省东莞市横沥镇振兴西路**。法定代表人：何晓燕，总经理。上诉人赖育凤因与被上诉人张冶及原审第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认解除张冶、赖育凤、春晓公司于2017年7月7日签订的房地产买卖居间合约；二、赖育凤应于一审判决发生法律效力之日起五日内向张冶支付违约金179200元；三、赖育凤应于一审判决发生法律效力之日起五日内赔偿张冶中介费15000元、诚意金2000元。本案一审受理费2112元、保全费1501元，合计共3613元，由赖育凤负担。赖育凤上诉请求：一、撤销原审判决第二、第三项，改判为驳回张冶其他诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费用由张冶承担。事实与理由:一、赖育凤已经就案涉房屋的出售事宜公证委托春晓公司代为全权处理，一审法院没有查清春晓公司存在怠于履行义务的行为，属于事实认定错误。赖育凤为了全面履行合同、顺利出卖房屋，已经根据约定公证委托春晓公司全权办理房屋的不动产权证书、办理赎楼手续、抵押登记注销手续等等与出售案涉房屋的相关手续。但自合约签订以来经过一年多时间，春晓公司仍一直拖延办理相关出售手续，甚至已经超过合同约定的期限，并没有合法、尽职地履行其居间义务。直到2018年9月1日，赖育凤了解到春晓公司与张冶恶意串通，以炒房为目的，一直拖延交易进程以便寻找更高价买家接手。春晓公司一直不履行公证书约定的代理义务，拖延办理房产证以致难以顺利完成交易，以便其多收取佣金费用。因此，春晓公司对案涉房屋买卖不能完成交易具有不可推卸的责任，应该承担相应的法律后果。二、赖育凤并不存在过错，无需承担违约责任。首先，根据公证书的内容，春晓公司应该履行包括但不限于代为办理不动产权证书、领取购房发票、契税单等材料、代为领取专项维修基金、代为办理赎楼手续、领取结清清单、利息清单、利息发票等等资料，而且在办理公证的时候赖育凤已经将现有的资料全部提供给春晓公司，春晓公同作为专业的中介机构，不可能不知道具体办理房产交易应提交的资料情况，这也与常理不符，但一审法院却未能查清该事实。其次，自签订案涉《房地产买卖居间合约》以来，赖育凤一直都有催促春晓公司尽快办理案涉房屋的出售手续，并且尽快联系张冶让其准备资金并办理银行贷款按揭手续，但赖育凤除了收到案涉的40000元后就再也没有收到其他出售房屋的款项。再次，春晓公司要求赖育凤在空白的房地产买卖居间合约、服务收费确认书等资料上签名，但并未向赖育凤明确具体的收费标准、买方具体情况、定金具体数额等等，已经违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》等相关规定，而且赖育凤签订的《房地产买卖居间合约》第三、第四页是不存在的，全部内容也是空白，只是后来才知道定金的具体数额。最后，张冶作为买方并未提供合同约定的购房款项。春晓公司作为经纪方，也并未履行办理出售手续的各项义务。赖育凤作为卖方在本案中并不存在过错。综上，赖育凤并不存在过错，无需承担违约责任。三、张冶作为买方根本无购房能力，其一直未能支付购房首期款项，也未能成功办理银行贷款按揭手续，对未能完成本次交易具有过错。《房地产买卖居间合约》签订至今已有一年多时间，在这期间因不能完成交易以致赖育凤需要多支付房贷的损失，赖育凤一再退让，给予张冶充分时间让其准备好资金以便顺利地办理涉案房屋的银行贷款按揭手续，但其不但不支付购房首期款项，也不能成功办理银行贷款按揭手续，其根本就没有购买房屋的能力。在一审举证期间，赖育凤向法院申请调取张冶未购买案涉房屋向银行办理贷款的情况，但一审法院并未允许。张冶为了炒房反而恶意提起本案诉讼，故意隐瞒本案事实真相，其诉请支付违约金、中介费、诚意金并无事实与法律依据，应予以驳回。张冶答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。案涉《房地产买卖居间合约》签订后，张冶依约履行合同义务，积极办理贷款申请手续，及准备资金协助赖育凤办理提前还贷，而赖育凤一直没有按照合约履行相关义务。赖育凤辩称其已经公证委托春晓公司办理相关手续，相关手续未办理的责任应当由春晓公司承担，这与事实不符。办理不动产权证需要赖育凤自行缴纳案涉房屋的契税、住宅专项维修基金等费用，该费用应当由赖育凤自行承担并交纳，且按照行规，如果委托了中介公司办理第一手房产的相关手续，除了支付居间服务费，还需要额外支付代办费用，因此赖育凤在上诉状中所称春晓公司怠于履行合约义务与事实不符。合约约定了赖育凤办理不动产权证的义务，也约定了张冶办理赎楼、按揭的义务。按照合约约定，张冶办理赎楼的义务也仅仅是将首期款226000元在赖育凤向抵押银行申请办理提前还贷手续，并在银行通知预约扣账日或之前转入赖育凤贷款账号内，张冶在约定期间积极办理楼宇按揭手续，但因赖育凤未办理不动产权证而无法进行（赖育凤拒绝告知春晓公司及张冶其办理案涉房屋的具体贷款银行、贷款金额、尚欠金额等相关事宜），因此，签约1年多仍未完成交易的责任在于赖育凤。赖育凤取得案涉房屋不动产权证后多次明确表示不再履行合约义务，并多次明确拒绝配合办理相关手续，且无理要求张冶额外增加房款30000元，张冶被迫同意这一要求后，赖育凤又要求房款增加至50000元，导致双方无法再履行该合约。后经张冶多次催告赖育凤，但其仍拒绝履行合约，赖育凤的行为已经构成严重违约。春晓公司未在法定期限内向本院提出答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对赖育凤上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：谁是合同违约方。对此，本院作如下分析：首先，根据居间合同约定，卖方赖育凤同意在收取定金后360日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。买方张冶已按照合同约定向春晓公司支付了定金50000元，春晓公司扣除10000元中介费及咨询费后，于2017年7月8日向赖育凤转账支付了定金40000元。赖育凤应当在此后360天内向抵押银行申请办理提前还贷手续，但赖育凤未办理提前还贷手续，也未提交任何有效的证据证明其已将办理提前还贷手续的相关资料交付给春晓公司并要求春晓公司予以办理，故赖育凤已经构成违约。其次，根据合同约定的履行顺序，张冶按约定支付定金后，待赖育凤履行提前还贷手续义务后，才履行办理银行按揭贷款及支付首期款的义务。因此，在赖育凤尚未履行提前还贷手续义务前，张冶有权不履行办理银行按揭贷款及支付首期款义务。张冶的行为不属于违约。最后，赖育凤在取得案涉房屋的产权证明后，未履行合约，反而要求张冶加价30000元至50000元才愿意继续履行合同，赖育凤以其行为表明其不愿意继续履行合同，已经构成违约。综上，原审认定赖育凤的行为已经构成违约，并判令赖育凤应向张冶支付违约金179200元、中介费15000元及诚意金2000元，并无不当。综上所述，赖育凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4224元，由赖育凤负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年五月二十三日书记员 何洁莹