贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3379号上诉人（原审被告）：遵义贵遵物业服务有限公司。住所地:遵义市汇川区天津路北门堤都D-8-1号。统一社会信用代码91520303594174357X。法定代表人：蔡大钧，总经理。委托诉讼代理人：张续枫，贵州云纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜雪，贵州云纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：遵义天利房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区新华路48号。统一社会信用代码91520300709640136X。法定代表人：孟勇，总经理。被上诉人（原审原告）：遵义天利物业管理有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区新华路48号。统一社会信用代码：91520300722198864Y。法定代表人：刘春桥。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李永林，系公司员工，男，汉族，1975年11月24日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区高桥镇新舟村高桥组68号，公民身份号码：522101197511246019。上诉人遵义贵遵物业服务有限公司（以下简称贵遵物管公司）因与被上诉人遵义天利房地产开发有限公司（以下简称天利房开公司）、遵义天利物业管理有限责任公司（以下简称天利物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵遵物管公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定本案上诉人与被上诉人之间的《会议纪要》是依法成立并生效，合法有效。这是在断章取义，不符本案事实真相，其理由有：1、本案两被上诉人虽是两个不同法人的主体单位，而本案事实真相就是一家人（父子兵的性质）在操控天利小区物业管理服务工作.被上诉人违法不按时将部分物业移交给小区业主委员会，从而交给统一实施物业管理，且至今被上诉人未交90余万元物业服务费和代收代交电费。《会议纪要》约定事项如配电室值班费、消防监控室中心值班费用分担费不真实，不合理。2.双方签订《会议纪要》座谈前，被上诉人组织的与业主委员会座谈形成的《会议纪要》，是在上诉人不知情(未参加）的情况下形成的，且《会议纪要》中要求被上诉人“天利房开公司应按约交纳物管费。等等”，但法院未采信；3.2018年1月10日下午2点三方《会议纪要》需要盖章生效，但因被上诉人未履行移交而又违法经营，且又不履行与业主同等缴纳物业费义务的同时，上诉人对其座谈达成的共识有权予以拒绝；4.《会议纪要》的内容中载明车库未移交；二、本案被上诉人因强行拒不移交一个小区系一个载体物业管理的违法行为又拒不交纳业主同等义务的物业费，才设下以与业主委员会的单方座谈《会议纪要》和与上诉人的单方《会议纪要》的套路来钻法律一些单一条款所规定的空子，反被一审法院断章取义的采信认定。三、《会议纪要》真相是因上诉人渴望按法规规定，被上诉人早日规范移交天利小区一个载体物业管理整体移交的真实心理活动，导致被上诉人下套设计成分摊增设成本管理服务费额而都暂时同意，而被上诉人后一次座谈时以苛刻的条件达不成主体合同要约应交纳的物管费，上诉人之所以怕被上诉人的只谈部分而不谈另一主体部分的真实意愿，才拒绝提交《会议纪要》给被上人天利房开公司盖章来表明这次《会议纪要》的无效性。天利房开公司、天利物管公司辩称，应当按照合同约定支付相应费用。天利物管公司、天利房开公司向一审法院起诉请求：判令贵遵物管公司支付天利物业管理公司129,734.05元。二、判令贵遵物管公司支付天利房地产开发有限公司29,950.17元。三判令贵遵物管公司支付天利物业管理公司滞纳金每日万分之五计算为21,407.00元（按照11个月计算）。四、判令贵遵物管公司支付天利房地产开发有限公司滞纳金日万分之五计算为4,943.00元（按照11个月计算）。五、判令贵遵物管公司承担（2018年1月10日至2018年7月19日）配电室，消防维修维保费用68,436.00元（按照6个月计算）。六、判令贵遵物管公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月10日下午2时，在天利房开公司秦克军、孟强、天利物管公司周康、李永兴、邵友华及贵遵物管公司蔡大钧、张国忠共同参会下，三方达成《会议纪要》，约定事项：一、天利停车场移交；1.天利房开公司现有车位36个，车位出租单价600.00元/月，管理费70.00元/月，实收530.00元/月×30个车位=15,900.00元/月，天利房开公司自用6个车位每月交70.00元管理费。租赁费由贵遵物管公司交给天利房开公司，管理费由天利房开公司交给贵遵物管公开发中心，且应从移交之日起计处工。2.贵遵物管公开发中心接收现天利停车场员工10人，每月工资拿到手1,850.00元/月，员工工龄工资每月20.00元/月保留，由贵遵物管公司给员工买保险，但须天利停车场员工同意接受贵遵物管公司企业文化要求，全公司统一出勤的劳资报酬【含贵遵物业（2017）第024号文件】及管理制度，转入时须与公司签订全公司统一模板劳动合同。二、配电室移交；1.贵遵物管公司接收现配电室员工3人，每月工资标准为2,500.00元拿到手，员工工龄工资每月20.00元/月保留，由贵遵物管公司给员工买保险，但须天利停车场员工同意接受贵遵物管公司企业文化要求，全公司统一出勤的劳资报酬及管理制度，转入时须与公司签订全公司统一模板劳动合同。2.2016年8月20日至2017年12月31日止天利物管公司承担配电室值班的费用174,230.87元，贵遵物管公司分摊一半，应支付给天利物管公司87,115.40元。三、消防控制中心移交；1.贵遵物管公司接收现消防控制中心员工3人，每月工资标准为1,680.00元/月拿到手，员工工龄工资每月20.00元/月保留，由贵遵物管公司给员工买保险，但须天利停车场员工同意接受贵遵物管公司企业文化要求，全公司统一出勤的劳资报酬及管理制度，转入时须与公司签订全公司统一模板劳动合同。2.2016年8月20日至12月10日，2017年7至12月未算，天利物管公司承担消防控制中心值班的费用85,237.31元，贵遵物管公司分摊一半，应支付给天利物管公司42,618.65元。3.2016年8月20日后，天利房开公司支付的消防维保费每年为45,000.00元，贵遵物管公司和天利房开公司按面积分摊，贵遵物管公司应支付天利房开公司29,950.17元。本次会议仅座谈以上三项内容，本会议纪要经参会代表签字，贵遵物管公司、天利房开公司、天利物管公司盖印生效，一式3份，三家公司各执一份，具有同等法律效力。该《会议纪要》由上述参会人员签字，并加盖了贵遵物管公司、天利物管公司印章。庭审中，贵遵物管公司陈述“因为第二次座谈的时候三方没有就天利房开公司应该支付的物管费以及移交时间达成最终一致意见，所以在天利房开公司要求将《会议纪要》提交给他盖章的时候，我拒绝提交”。另，贵遵物管公司提交2017年12月18日下午、20日下午，在天利小区业委会张宗富、陈跃明、王永文、罗兴楠、天利房开公司董根生、孟强、天利物管公司周康、邵友华共同参会下，三方达成《会议纪要》，约定：天利广场按一个物业管理区域实行物业管理后，天利房开公司就自有物业（重百商场、白马装饰等）的物管服务应与业委会委托的贵遵物管公司进行磋商谈判，达成一致后签订《物业服务合同》，天利房开公司应按约缴纳物管费，业委会尊重双方公司的意愿，不予干涉；在贵遵物管公司接收停车场管理前，贵遵物管公司应就停车场现有员工和自有车位的妥善处理与天利房开公司磋商谈判达成一致，不得因此影响社会稳定。业委会主张，天利物管公司自2016年8月以来代贵遵物管公司管理小区水电消防的费用应在贵遵物管公司接收前，双方协商结算清付。纪要还约定了其他事项。该会议纪要由参会人员签字，并加盖遵义天利小区业主委员会、天利房开公司、天利物管公司印章。还查明，贵遵物管公司于2016年7月19日与遵义天利小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定由贵遵物管公司对坐落于遵义市红花岗区沙盐路1号商住（商业和住宅）类型号小区提供物业服务，服务期限2年，自2016年8月1日（如原物业公司确定为8月20日移交，不愿提前移交，则推延为8月20日）起至2018年7月31日止。合同还约定了服务事项等内容。2016年8月19日，天利物管公司将遵义天利广场1.2.3.4号楼住宅部分的保安、保洁全部物业管理服务范围和相应保安、保洁的工作及1号楼值班室的视频监控移交给遵义天利小区业主委员会。后，业主委员会将上述物业移交给贵遵物管公司提供物业服务。涉及商业用房、车位及消防设施、配电设施未进行移交，仍由天利物管公司进行服务。现《物业服务委托合同》履行期限已届满，贵遵物管公司已撤离该小区物业服务。一审法院认为，本案争议的焦点：一、《会议纪要》是否成立、生效，是否合法有效；二、天利物管公司、天利房开公司主张各项费用是否应予支持。针对第一争议焦点，天利物管公司、天利房开公司与贵遵物管公司双方签订的《会议纪要》，具有设定当事人权利义务关系的内容，具备合同性质。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，天利物管公司、天利房开公司与贵遵物管公司双方签订的《会议纪要》中也约定盖章生效，但该《会议纪要》并无天利房开公司盖章，故《会议纪要》是否依法成立并生效是本案争议焦点。贵遵物管公司辩解，天利物管公司、天利房开公司与贵遵物管公司双方达成的《会议纪要》，仅是双方需要协商解决的一部分内容，后期双方未就其余事项达成一致意见，故在天利房开公司要求其将《会议纪要》提交盖章时，被其拒绝，合同未成立生效，对其辩解，首先，提交的天利物管公司、天利房开公司于2017年12月18日下午、20日下午与天利小区业委会达成的《会议纪要》，约定“对天利房开公司自有物业的物业管理问题及停车场现有员工和自有车位的妥善处理问题由双方自行协商”、“天利物管公司自2016年8月以来代贵遵物管公司管理小区水电消防的费用应在贵遵物管公司接收前，双方协商结算清付”，恰证明双方2018年1月10日达成的《会议纪要》约定的各项费用是“天利物管公司自2016年8月以来代贵遵物管公司管理小区水电消防的费用”，且应在“贵遵物管公司接收前，双方协商结算清付”，故贵遵物管公司以“后期双方未就其余事项达成一致意见”作为其拒绝提交《会议纪要》给天利房开公司盖章的理由不成立；其次，天利物管公司、天利房开公司与贵遵物管公司双方签订的《会议纪要》中，关于车位及人员移交，并未约定系支付费用的前提，若认为天利物管公司、天利房开公司未履行相应合同义务损害其相应权利，可依法主张权利，贵遵物管公司以此作为其拒绝提交《会议纪要》给天利房开公司盖章的理由仍不成立；综上，贵遵物管公司辩解意见，原审法院不予采纳，天利物管公司、天利房开公司与贵遵物管公司双方签订的《会议纪要》未能加盖天利房开公司印章的责任在贵遵物管公司，《会议纪要》依法成立并生效。双方签订的《会议纪要》，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。针对第二争议焦点，《会议纪要》虽约定“贵遵物管公司应予支付天利物管公司2016年8月20日起至2017年12月31日止配电室值班费用87,115.40元、2016年8月20日至12月10日消防控制中心值班费用42,618.65元；应予支付天利房开公司2016年8月20日后的消防维保费29,950.17元”，但并未约定付款时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，再结合贵遵物管公司与遵义天利小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》履行期限已届满，贵遵物管公司已撤离该小区物业服务的事实，对天利物管公司、天利房开公司关于上述几笔费用的主张，原审法院予以支持。关于天利物管公司、天利房开公司要求贵遵物管公司支付滞纳金的主张，因双方并无此约定，且并未约定付款时间，故原审法院不予支持。关于天利物管公司、天利房开公司要求贵遵物管公司承担（2018年1月10日至2018年7月19日）配电室，消防维修维保费用68,436.00元（按照6个月计算）的主张，因此项费用并未包含于《会议纪要》约定范围，对后期双方物业服务及费用承担等内容双方并未达成一致意见，天利物管公司、天利房开公司亦未提供充分证据证明贵遵物管公司应予承担此笔费用及承担比例，故原审法院不予支持。综上，判决：一、被告遵义贵遵物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告遵义天利物业管理有限责任公司配电室值班费用、消防控制中心值班费用总计129,734.05元；二、被告遵义贵遵物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告遵义天利房地产开发有限公司消防维保费29,950.17元；三、驳回原告遵义天利物业管理有限责任公司、遵义天利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,560.00元（已依法减半收取），由被告遵义贵遵物业服务有限公司承担。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2018年1月10日由天利房开公司、天利物管公司、贵遵物管公司签订而形成的《会议纪要》对贵遵物管公司承担配电室值班费以及消防维保费等内容进行约定，该《会议纪要》具备合同的性质，是各方的真实意思表示，贵遵物管公司法定代表人蔡大钧以及工作人员张国忠在该《会议纪要》签字，合法有效，因此，一审判决贵遵物管公司按照《会议纪要》支付相应的费用并无不妥。至于贵遵物管公司未加盖其行政印章是否影响《会议纪要》的效力问题。首先，蔡大钧作为贵遵物管公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，其在该《会议纪要》签字行为就是公司的行为，该行为的法律后果直接由公司承担；其次，贵遵物管公司以其与天利房开公司物业费用以及支付时间未达成一致意见为由而拒绝在该《会议纪要》盖章，但该《会议纪要》并未约定解决好物业费用问题而作为各方盖章的前提，也未约定其它附加条件，贵遵物管公司以与该《会议纪要》无关的理由拒不加盖印章的行为违反了诚实信用原则，且属于为了自己的利益不正当地阻止条件成就，故即使依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。依照，视为条件已成就”之规定，贵遵物业拒不盖章的行为也不影响《会议纪要》的效力。综上所述，遵义贵遵物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5120元，由遵义贵遵物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇一九年五月二十日法官助理侯振伟书记员钟永海