湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初1365号原告：甘侃，男，1985年9月29日出生，汉族，户籍所在地长沙市开福区，住湖南省长沙市开福区。被告：袁李，男，1967年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：赖琴，女，1979年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告甘侃（以下简称原告）与被告袁李、赖琴（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告赖琴到庭参加诉讼，被告袁李经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告袁李向原告补偿1个月租金4000元；2.被告袁李向原告支付所欠物业费75.84元；3.被告袁李向原告支付欠缴租金12000元并按每日5‰计算违约金；4.被告袁李承担本案诉讼费；5.被告赖琴向原告承担连带赔偿责任。案件审理中，原告明确第1项诉讼请求系两被告搬离商铺后散布谣言导致原告未能将商铺租出去造成的损失；第2项诉讼请求中的违约金12000元为基数，按每日5‰的标准计算至12000元的房租支付完毕止。事实及理由：2018年3月31日，被告袁李书面授权被告赖琴与原告签订商铺租赁合同，原告将位于长沙市雨花区香樟东路299号万里时代4-5栋105号商铺出租给被告袁李。合同约定交房时间为2018年4月1日，租期从2018年4月16日起至2021年4月15日止，免租装修期从2018年4月1日起至2018年4月15日止，起始月租金为4000元，租金采用先付后用的原则按季度支付，租期内的水电费、卫生费、物业费、管理费、网络费等由被告袁李承担；被告袁李应于每季度提前10日一次性支付下季度租金，逾期支付则从逾期之日起按每日支付未付金额5‰的标准支付违约金，直至租金全部付清，超过20天未付租金，原告有权解除合同，被告袁李支付的4000元押金不予退还；合同期满或提前退租（需提前2个月告知原告退租），被告袁李不能破坏门面装修。2018年11月11日，被告袁李未提前2个月通知原告和支付赔偿金便单方搬离门面和解除合同，被告袁李还欠付了租金和物业费等费用。原告多次通过微信、电话等方式催收租金和要求赔偿损失，但两被告拒不支付，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。被告袁李未到庭，亦未提交书面答辩状或证据。被告赖琴辩称，1.2018年11月17日，原告给被告赖琴发短信，要求解除合同和收回门面，原、被告的合同系原告单方解除，两被告不存在违约行为。2.根据原、被告的微信聊天记录，原告与两被告一致同意两被告支付2018年10月16日至2018年11月16日的4000元租金，4000元的押金归原告所有，两被告结清物业费、水电费等费用后，原、被告即解除合同，原告的起诉违反了双方的约定。3.2018年11月17日原告要求收回门面时，被告袁李已将2018年12月31日之前的物业管理费全部付清，不存在拖欠物业管理费的情况。4.原告单方解除合同后，强行要求两被告在2日内搬离门面违反了合同约定，两被告无须承担违约金，且原告主张的违约金过高，超出合同约定的范围。本院经审理认定事实如下：两被告系朋友关系。2018年3月31日，原告（甲方）与被告袁李（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：（一）甲方将位于长沙市雨花区香樟东路299号万里时代4-5栋105号商铺出租给乙方。（二）甲方于2018年4月1日将商铺交付给乙方，2018年4月1日至2018年4月15日为装修免租期，租赁期限自2018年4月16日起至2021年4月15日止，其中2018年4月16日至2019年4月15日的租金为4000元/月，乙方于每季度提前10日一次性支付下季度租金，逾期支付则从逾期之日起按每日未付金额5‰的标准支付违约金，直至租金全部付清。（三）自合同签订之日起，乙方支付甲方保证金4000元。（四)租赁期内的水电费、卫生费、物业费、管理费、网络费等由乙方承担。（五）乙方提前退租需提前2个月告知甲方。（六）甲、乙双方应严格履行合同，任何一方违约，应承担相应的法律和经济责任。被告赖琴代被告袁李在《租赁合同》上签字确认，被告赖琴作为“共有人/代理人”亦在《租赁合同》上签字确认。合同签订当日，原告向被告袁李交付了商铺，被告赖琴向原告支付了4000元押金。2018年4月1日，被告袁李出具《委托书》1份，载明其委托被告赖琴与原告签订《租赁合同》及办理相关事宜。之后，两被告对商铺进行了装修，并自2018年4月16日起共同经营房屋出售和租赁中介业务。两被告支付了2018年10月15日之前的房租（装修免租期除外），之后两被告以房屋调控政策出台导致经营不善为由未再支付房租。2018年11月12日，原告向两被告发送短信称：“你那边不租了，请把拖欠的房租和物业费结清，并承担提前解约的违约损失”。2018年11月17日，原告向两被告发送短信称：“你们已逾期43日未缴纳租金，未按合同约定以书面形式提前2个月通知和征得我同意便提前搬离，经多次沟通和通知未果，现根据合同约定解除合同并收回商铺”。2018年11月18日，被告赖琴向原告发微信称：“你之前说只要我们支付2018年10月16日至2018年11月16日的4000元租金，4000元的押金归你所有，我们结清物业费、水电费等费用，我们即解除合同，我们现同意你的意见。”原告回复称：“我不想多说了，一切按双方订立的合同来”。另查明：（一）庭审结束后，经询问被告赖琴，被告赖琴陈述其作为共同承租人在《租赁合同》上签字，房屋租赁期间，其与被告袁李共同参与经营和支付房租。（二）原告陈述两被告于2018年11月17日前几天便已搬离商铺。两被告陈述其于2018年11月17日收到原告要求解除合同的短信当天搬离商铺。（三）两被告已付清2018年12月31日之前的物业管理费。原、被告因房屋租金等事宜协商未果，原告遂于2019年1月21日诉至本院，要求判如所请。上述事实，有原、被告身份资料，租赁合同，委托书，短信和微信聊天记录，物业费票据以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案中原、被告争议的房租和违约金等事宜实际系房屋租赁纠纷，故本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。被告赖琴代被告袁李与原告签订的《租赁合同》事后得到了被告袁李的授权确认，被告赖琴作为共同承租人亦在《租赁合同》上签字，《租赁合同》签订后两被告共同参与经营并共同承担房租，故《租赁合同》系原告与两被告的共同意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告与两被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。2018年10月16日之后，两被告一直未支付租金，亦未按合同约定提前2个月告知原告要求提前退租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，以及第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。原告于2018年11月12日向两被告发送短信催收房租等费用未果后，原告于2018年11月17日向两被告发送短信要求解除合同。两被告经催收仍未支付到期房租，原告作为出租人有权解除《租赁合同》，《租赁合同》自原告要求解除《租赁合同》的通知到达两被告时即2018年11月17日解除。截至2018年11月17日，两被告欠付1个月的租金4000元，根据《租赁合同》约定的违约金条款，两被告应以欠付的4000元租金为基数，自2018年10月16日起,按每日20元（4000元×5‰）的标准支付至4000元租金全部付清之日止的违约金。被告赖琴辩称其与原告在微信聊天时原告曾表示放弃要求两被告承担违约金责任，但被告赖琴未提供证据证明，且根据2018年11月18日原告与被告赖琴的微信聊天记录，原告并没有放弃要求两被告承担违约金责任，本院对被告赖琴的辩称意见不予支持。原告要求两被告支付欠付的物业费75.84元，根据被告赖琴提交的物业费缴费凭证，两被告已付清2018年12月31日之前的物业管理费，故房屋租赁期内两被告并未拖欠物业费，本院对原告的该诉请不予支持。关于被告赖琴交纳的4000元保证金，原告的诉请未予主张，两被告亦未在本案中要求原告退还，本案对保证金不作处理。原告以两被告搬离商铺后散布谣言导致原告未能将商铺租出去为由要求两被告补偿1个月的租金4000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告主张的上述损失超出了可得利益损失的赔偿范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁李、赖琴于本判决生效后7日内向原告甘侃支租金4000元，并以4000元为基数自2018年10月16日起按每日20元的标准支付至4000元租金全部付清之日止的违约金；二、驳回原告甘侃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费202元，因适用简易程序减半收取101元，由被告袁李、赖琴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二○一九年五月九日二○一九年五月九日书记员 刘晓宇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。