河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初765号原告：郭中镨，男，1971年10月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张晓霞，女，1987年3月23日出生，汉族，户籍地址黑龙江省明水县，现住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：齐文鹏，男，1983年5月14日出生，汉族，住址同上。系被告张晓霞之夫。第三人：大厂京御房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河工业区（祁各庄村西厂谭路北）。统一社会信用代码：91131028684334457G法定代表人：孟惊，总经理。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。原告郭中镨与被告张晓霞、第三人大厂京御房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭中镨、被告张晓霞委托诉讼代理人齐文鹏、第三人大厂京御房地产开发有限公司委托诉讼代理人王天涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭中镨向本院提出诉讼请求：判令被告张晓霞腾退位于大厂回族自治县潮白河孔雀城第23栋3单元1层0001号房屋；判令被告张晓霞向幸福港湾商业管理有限公司所交租金按3925元/月标准支付原告，并按6%标准支付利息。（均自2018年11月15日起到实际腾退之日止）；被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2018年9月自第三人大厂京御房地产开发有限公司处购得位于大厂县潮白河孔雀城第23栋3单元1层0001号房屋，并于2018年11月13日办理网签手续，双方约定自2018年11月15日起由原告直接向被告收取租金。涉案房屋在原告购买前由被告承租，原告及第三人多次与被告协商签订三方协议，并告知被告向原告交付租金，未果。故原告诉至法院，望判如所请。被告张晓霞辩称，不同意原告诉讼请求。被告于2017年8月30日与第三人订立商铺租赁合同，约定被告自第三人处租赁涉案商铺，从事“绝味鸭脖”品牌餐饮经营，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止。原告与第三人订立购房合同是在涉案房屋租赁期内，被告对涉案房屋享有优先购买权，第三人出售涉案楼房未告知被告，侵犯了被告优先购买权。被告租金现已付至2019年5月31日。第三人大厂京御房地产开发有限公司述称，原告与第三人订立购房合同时明知涉案房屋已经对外出租，在原、被告及第三人未签署三方协议之前，第三人有权根据租赁合同收取相应的租金。代为收取租金的公司系幸福港湾商业管理有限公司。2017年9月1日到2019年5月31日租金第三人已收到，系由被告交纳，被告在租赁合同时明确表示放弃优先购买权。经审理查明，2017年8月30日，被告（乙方）与第三人大厂京御房地产开发有限公司（甲方）订立《商铺租赁合同》一份，约定第三人将涉案楼房出租给被告从事“绝味鸭脖”品牌餐饮经营，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，租金总额为141581.30元。其中2017年9月1日至2017年12与31日租金11100.27元、2018年1月1日至2018年12月31日应缴租金46238.28元、2019年1月1日至2019年12月31日应缴租金48547.04元…。租金支付方式为季付，交纳日期为每个交租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交租期应付的租金。合同第九条乙方的权利及义务约定“乙方租用该房屋，只能且必须自己使用，……否则视为违约，违反以上任一内容，甲方有权立即解除合同，……。乙方自愿不可撤销的放弃对该房屋的优先购买权”。合同第十条合同终止、解除的相关约定第二款约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，……（3）乙方擅自转租、分租、转让、招商、许可他方使用或改变房屋用途的。……”。同时对其他条款进行约定。被告张晓霞按约向第三人缴纳租金，现已交至2019年5月31日。被告张晓霞于2017年8月23日经大厂回族自治县工商行政管理局批准，领取个体工商户营业执照，经营大厂回族自治县祁各庄镇英国宫齐记绝味鸭脖店。2018年8月25日，被告之夫齐文鹏以POS机刷卡方式向第三人交纳购房预约金100000元，第三人大厂京御房地产开发有限公司出具了收款收据，确定认购第三人开发的位于孔雀城大厂潮白河项目-7期-潮白河孔雀城7.3期（高层）。后齐文鹏分别在《潮白河孔雀城7.3期退款申请表》、《汇款申请单》《收条》《退款收条》上签字捺印，并附有齐文鹏身份证复印件，办理了退款预约金100000元的申请手续。退款原因记载：“未选（先）上合适的房源”，第三人销售经理唐雪签字同意。2018年9月15日，原告先向第三人大厂京御房地产开发有限公司就涉案房屋签订《签约审核单》，购买位于大厂县潮白河孔雀城7.3期普通商品住宅023幢03单元1层0001号楼房，购房款1121253元。双方后于2018年11月13日、18日分别订立《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定出卖人应在2019年1月15日前，将已取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交付原告。同时对其他条款进行了约定。合同订立后，第三人未能按约向原告交付涉案楼房。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收款收据等，被告提交的商铺租赁合同、认购筹号书、售房缴费通知书、收款收据、退款申请表、退款收条、结婚证、营业执照等，及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告与第三人分别订立的《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》均体现各相对方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予维护。合同依法成立、生效后，当事人均应遵循诚实信用原则，全面、善意恪守合同并履行义务。第三人先与被告2017年8月30日订立《商铺租赁合同》，被告依据合同约定交付租金、积极履行承租义务；后第三人与原告于2018年11月13日、18日分别订立《商品房买卖合同》、《补充协议》，并约定了2019年1月15日前为房屋交付期限。对于被告抗辩的优先购买权问题：依据《中华人民共和国合同法》二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”规定，均在不同层面确立了“买卖不破租赁”原则，房屋在租赁期间所有权发生变化的，不影响原租赁合同的效力。被告张晓霞之夫齐文鹏早在2018年8月25日向第三人交纳了购房预约金100000元，对于所预定房屋与涉案诉争房房屋是否同一？齐文鹏后期是否放弃了优先购买权？齐文鹏与被告是否构成表见代理关系？基于该诉讼标的、诉讼主体与本案诉争标的、主体非属同一法律关系，且不宜合并审理或一并处理，权利人应另案主张权利。依据合同相对性原则，被告承租、占用涉案商铺，系基于其与第三人率先签订的《商铺租赁合同》，被告具有合法有效合同为依据，并非属于无权占有；同时，原告举证亦不能证明被告占有、使用涉案商铺对原告构成侵权，故，原告主张被告腾退涉案商铺，缺乏理据，本院不予维护。同理，对于原告主张被告应支付房屋租金的诉求，基于涉案租金系《商铺租赁合同》的重要条款，该《商铺租赁合同》系被告与第三人缔结，合同权利义务仅在签订合同的主体双方具有约束力，原告所举证据，不能证明其对第三人必然享有代为追偿或主张的权利，二者并不具备法律意义上的因果关系或关联关系，原告该项诉求亦缺乏合同依据，且于法无据，依法亦不能成立。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，明确了双方的权利义务，如第三人未按期交付房屋，原告可依据合同向第三人主张逾期交付房屋的违约责任。但，原告依据被告与第三人签订的《商铺租赁合同》主张本方租金损失，理据明显失当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭中镨全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告郭中镨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  乔纪云二〇一九年五月十六日书记员  吴 宪