贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0115民初914号原告：北京金源鸿大房地产有限公司，住所地北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心652号。法定代表人：黄涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹启亮，男，汉族，1982年7月12日生，住所地贵州省贵阳市南明区，该公司工作人员。被告：夏旭，男，汉族，1987年9月10日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被告：张茜，女，苗族，1985年11月28日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地贵州省贵阳市白云区同心西路109号。负责人：王威，该支行行长。原告北京金源鸿大房地产有限公司（以下简称金源鸿大公司）与被告夏旭、张茜及第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称农行白云支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹启亮到庭参加了诉讼。被告夏旭、张茜及第三人农行白云支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源鸿大公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除贵阳世纪城房地产开发有限公司与被告夏旭签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告夏旭、张茜将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋交还原告；3、判令原告有权从被告夏旭支付的购房款中直接扣除原告为被告支付的代偿款￥203189.19元；4、本案的诉讼费由被告夏旭、张茜承担。事实与理由：2010年8月25日，被告夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限公司（以下简称世纪城房开公司或者出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，由夏旭购买贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房产，购房款总价￥553829元。世纪城房开公司与夏旭在《商品房买卖合同》中约定：“买受人未及时返还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担保证责任时，出卖人在为买受人承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，有权以原房款收回买受人所购房产，用以抵付买受人所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金，剩余部分退还买受人”。合同签订后，被告夏旭支付了首期购房款￥166829元，剩余购房款37.8万元由被告夏旭与其妻子张茜向银行借款支付。被告张茜系夏旭之妻，双方于2010年3月8日登记结婚。2010年9月3日，被告夏旭、张茜与第三人签订《个人购房担保借款合同》，并由出卖人世纪城房开公司对该借款进行阶段性担保。合同签订后，出卖人在为被告办理房屋权属证书时，发现被告夏旭因涉嫌其他债务纠纷致使涉案房产被其他法院查封无法办理房屋产权证书。因被告夏旭的违约行为导致世纪城房开公司的保证责任无法解除。2014年12月23日，世纪城房开公司申请注销，其与被告的权利义务由其唯一的法人股东，即本案原告北京金源鸿大房地产有限公司承继。2017年2月，因被告夏旭、张茜逾期向银行还贷到达解除《个人购房担保借款合同》的条件，第三人在多次催收无果后向贵阳市白云区法院提起了解除借款担保合同的诉讼，同时要求本案原告北京金源鸿大房地产有限公司承担连带还款责任。贵阳市白云区人民法院于2017年5月23日作出了（2017）黔0113民初437号《民事判决书》，判决由原告对夏旭、张茜应向第三人支付的贷款及相关费用承担连带偿还责任。2017年12月20日，原告依据上述判决向第三人承担了连带保证责任，偿还银行相关款项共计人民币203189.19元。为此，根据被告夏旭与世纪城房开公司签订的《商品房买卖合同》之相关约定，原告特诉请如上，请求人民法院依法予以判决。被告夏旭、张茜经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。庭审后被告夏旭于2019年3月19日提交了一份书面答辩，称：关于我与北京金源鸿大房地产有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本案一审的庭审活动已经结束，现就原告方在庭审中提出的焦点问题，发表如下意见，请法庭判决时考虑：1、本案诉争位于观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋（以下简称1号房屋）已被湖南省湘潭市雨湖区人民法院查封，金源公司解除合同的行为不能对抗在先的查封，人民法院应当驳回原告金源公司的诉讼请求。我与江麓机电集团有限公司代理、买卖、担保合同纠纷一案，于2015年7月17日立案，湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2018年8月2日作出（2017）湘0302民初691号民事判决，判决我立即偿还江麓机电集团有限公司垫付款10101225元。在本案审理过程当中，江麓机电集团有限公于2017年5月18日对房屋进行了查封，现仍在查封期间。（2017）湘0302民初691号民事判决生效后，江麓机电集团有限公司于2018年11月14日对该生效判决申请执行。综上所述，由于1号房已被湖南省湘潭市雨湖区人民法院查封，且在金源公司起诉前查封，即使人民法院支持金源公司的诉讼请求，金源公司解除合同、收回房屋的诉讼请求无法得到实际执行到位，所以人民法院应当驳回。2、1号房屋原开发商贵阳世纪城房地产开发有限公司已经向我交付、使用，在湖南省湘潭市雨湖区人民法院查封后，金源公司主张与我解除合同，收回房屋，应当以江麓机电集团有限公司为被告，提起执行异议之诉。若金源公司不提起执行异议之诉，即使人民法院作出支持其诉讼请求的判决，该判决也无法执行。3、人民法院判决解除合同，收回房屋，违反公平、公正原则。我于2010年8月25日与贵阳世纪城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买1号房屋，房屋总价为553829元。合同签订后，交付了首付款166829元，余款387000元向银行按揭贷款，贷款期限为2010年9月3日至2020年9月2日。从2010年9月至2016年5月，我都按时偿还了银行贷款，共计偿还本金198928.01元，利息也按贷款合同的约定进行了偿还。综上，我共支付了房款365757.01元，占房屋总价的三分之二，且1号房屋我已经装修使用，若人民法院判决解除合同，收回房屋，明显对我不公平。4、1号房屋已经具备办理不动产权属登记到我名下的所有条件，金源公司全部诉讼请求均不应支持，人民法院应当驳回原告金源公司的全部诉讼请求。1号房屋因为湖南省湘潭市雨湖区人民法院查封的原因导致该房产无法办理不动产产权登记证，事实上我已经取得该房产的完整物权。由于金源公司承担连带责任为我垫付银行欠款行为导致我丧失1号房屋的所有权，不符合《物权法》不动产物权变动的实质性规定。金源公司在为我垫付银行欠款后，对我只享有债权，而对1号房屋并不享有物权。所以，金源公司全部诉讼请求均不应支持，人民法院应当驳回原告金源公司的全部诉讼请求。综上所述，本案诉争1号房屋已被湖南省湘潭市雨湖区人民法院查封且所有权归我，我与金源公司签订的《商品房买卖合同》已全部履行完毕，《商品房买卖合同》不能解除，且金源公司解除合同的行为不能对抗在先的查封；1号房屋已经向我交付、使用，我已经支付房屋总价三分之二房款，在金源公司执行异议之诉未确定权属前，人民法院应当驳回原告金源公司的诉讼请求。第三人农行白云支行经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。原告金源鸿大公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审质证。被告及第三人未到庭提出异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年8月25日被告夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司（以下简称世纪城房开公司）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定世纪城房开公司将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋以每平方米5870.56元的价格出售给被告夏旭，价款支付方式为首付于2010年8月25日支付166829元，余款通过银行贷款支付387000元。2010年9月3日，被告夏旭、张茜、第三人农行白云支行、世纪城房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，被告夏旭、张茜向农行白云支行借款387000元支付了剩余购房款，世纪城房开公司作为合同担保人，提供“阶段性保证担保+抵押抵押+阶段性质押的担保方式。”被告夏旭、张茜所购房屋已经交付，但未办理房屋所有权变更登记。由于被告夏旭的其它民事纠纷，湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2018年11月14日对案涉房屋在执行程序中予以查封。贵阳世纪城房地产开发有限责任公司于2006年12月11日成立，唯一股东为原告金源鸿大公司，持股比例100%，该公司于2014年12月23日注销。公司注销时原告金源鸿大公司承诺：“一、我司同意处理世纪城房开公司注销后可能因按揭购房人逾期还贷引发的相关诉讼或纠纷，并承继相关的权利和义务。二、我司同意承继世纪城房开公司向各家贷款银行提供的按揭贷款保证金。三、我司同意处理世纪城房开公司因故未办结的房屋权属登记工作”。被告夏旭、张茜自2016年6月3日起，未再履行贷款还本付息的义务，截止2017年1月9日，已累计逾期期8期。后农行白云支行将夏旭、张茜与金源鸿大公司诉至贵阳市白云区人民法院。贵阳市白云区人民法院于2017年5月23日作出（2017）黔0113民初437号民事判决书，判决“一、被告夏旭、张茜在本判决生效后十日内偿还原告中国农业股份有限公司贵阳白云支行借款人民币188071.99元，以及截止2017年4月3日止的利息（含罚息、复利）人民币6791.75元，共计人民币194863.74元（自2017年4月4日起的利息、罚息及复利，以人民币188071.99元为基数，按本案《个人购房担保借款合同》之约定计算至借款还请之日止）。二、被告北京金源鸿大房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任。”判决生效后，被告夏旭、张茜未履行生效判决所确定的义务，原告金源鸿大公司于2017年12月20日按生效判决向农行白云支行支付了相关款项203189.19元。原告金源鸿大公司以诉称事实和理由，提起诉讼并提出如前诉请。上述事实：有当事人陈述及答辩、《商品房买卖合同》、贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初437号民事判决书、（2018）湘0302执2094号受理执行案件通知书等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案主要焦点有二，一是原告金源鸿大公司的原告主体是否适格，是否有权代替原世纪城房开公司主张解除与被告夏旭所签订的《商品房买卖合同》。二是《商品房买卖合同》是否具备解除条件。关于焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第二款“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”原告金源鸿大公司是原贵阳世纪城房地产开发有限责任公司的唯一股东，在注销世纪城房开公司时承诺承继该公司的权利义务。基于该承诺和被告夏旭、张茜与第三人农行白云支行《个人购房担保借款合同》中世纪城房开公司的阶段性保证责任，贵阳市白云区人民法院生效判决确认了原告金源鸿大公司所承担的连带保证责任，且已实际履行，所以，原告金源鸿大公司是本案的适格主体，可以行使合同解除权。关于焦点二，被告夏旭与世纪城房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意识表示，内容未违反法律法规强制性规定，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同权利义务主要是一方转让房屋所有权，另一方根据合同约定取得转让价格。对世纪城房开公司而言，合同主要目的是收取所有权转让的房屋价款。商品房预售具有其特殊性，本案购房款支付采取首付和银行按揭方式支付。就已收取银行按揭贷款部分的购房款，基于《个人购房担保借款合同》中世纪城房开公司的阶段性保证责任，只有买受人即被告夏旭全面履行按期还款义务并完全归还了本息或者《商品房买卖合同》中房屋所有权转移并办理了抵押权登记后，作为出卖人的世纪城房开公司取得转让房屋价款的目的才算真正实现。但由于被告夏旭、张茜违反了《个人购房担保借款合同》约定，第三人农行白云支行行使合同解除权，并经人民法院判决后，原告金源鸿大公司返还支付了农行白云支行203189.19元，其转让房屋收取购房价款的合同目的并未能真正实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，出卖人因合同目的不能实现，且系买受人的其他违约行为所导致，故原告金源鸿大公司主张解除合同及相关诉讼请求，本院应予支持。被告夏旭辩称房屋原开发商世纪城房开公司已经交付、使用，房屋已经具备办理不动产权属登记到我名下的所有条件，事实上已经取得该房产的完整物权。《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第十五条“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”房屋属不动产，物权的取得依法应当自不动产登记薄将所有权记载于受让人名下时发生效力，而案涉房屋现仍登记于出卖人名下，物权并未转移，所有权仍归属于出卖人名下。买卖双方签订的《商品房买卖合同》虽然成立并生效，但作为买受人的被告夏旭只享有根据合同约定，请求出卖人交付房屋并办理所有权转让登记的债权请求权，商品买卖的预告登记和商品房买卖合同备案登记，并不产生物权变动效力，现仅仅履行到房屋交付，尚未办理物权转让登记，只有进行了物权转让登记（即过户）后，被告夏旭才真正取得买卖房屋的房屋所有权。但由于被告夏旭在合同履行过程中的其他违约行为，导致《商品房买卖合同》被解除，其办理所有权转让登记的债权请求权因此而消灭，故其取得转让物权的目的已不能实现。被告夏旭关于其支付首付款、偿还贷款共计房款365757.01元的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款全责也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现商品房买卖合同判决确认解除，根据合同取得的财产均应返还，被告夏旭应当将房屋返还原告金源鸿大公司。原告金源鸿大公司亦应将实际收取的购房款在扣除根据人民法院生效判决所支付给农行白云支行的金额部分后返还给买受人，但由于被告夏旭未到庭应诉并提出反诉，本案不予处理。当事人应根据法律规定自行结算处理，并根据合同履行相应的附随义务，如有纠纷可另案解决。综上所述，原告金源鸿大公司因被告夏旭的其他违约导致商品房买卖合同目的不能实现，其主张解除合同的相关诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司于2010年8月25日的签订《商品房买卖合同》（合同编号：18XX）；二、被告夏旭、张茜于本判决生效之日起五日内将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋返还原告北京金源鸿大房地产有限公司；三、驳回原告北京金源鸿大房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费收取4347元（原告已预交），由被告夏旭、张茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏荣宇人民陪审员  郑道刚人民陪审员  陈祖尧二〇一九年五月八日书 记 员  冯倩莹