山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终1785号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘涛，男，1963年4月7日出生，汉族，住平邑县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨绪峰，男，1971年7月2日出生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：能运锋，平邑县卞桥法律服务所法律工作者。上诉人刘涛因与被上诉人杨绪峰房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2018）鲁1326民初6720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘涛、被上诉人杨绪峰委托诉讼代理人能运锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘涛上诉请求：1.杨绪峰违约，不同意支付利息。2.杨绪峰承担违约期间房屋闲置所造成的损失。事实和理由：一、杨绪峰陈述的理由不符合事实，平邑县国土资源局在办理过户时，即颁发鲁（2017）平邑县不动产权第0000338号不动产权证书前，先经过现场测量，并且在告知杨绪峰房、地不一致的情况下，杨绪峰依然办理证件。二、对一审法院认定的事实有异议。双方签订的二手房合同中，只涉及房产证过户，并未涉及土地条款，一审法院把土地内容搬到合同约定中，有违事实。三、对一审法院认定的责任有异议，一审法院认为刘涛因第三人的原因违约，应承担相应的违约责任。本人认为如果在杨绪峰领证后才知道房、地不一致，并且本人有故意隐瞒的行为，本人可以承担责任，否则何来责任。四、杨绪峰应承担违约责任。理由：1.合同没有约定土地条款，合同所说的过户指房产证过户。2.刘涛已无保留。3.发证前杨绪峰已清楚，同意领证等于认可。根据合同法第一百零七条，杨绪峰在过户后不支付余款14万元，已造成违约，理应承担违约责任。五、虽然（2017）鲁1326民初2096号案判决驳回刘涛追要14万元余款的请求，刘涛因杨绪峰起诉要回房款撤回上诉，并起诉国土局要求撤销所发不动产证，是为了纠正国土局和杨绪峰的违法行为，并没要求解除买卖合同，本案中杨绪峰先起诉要回26万元房款，后提出解除买卖合同，已造成悔约，本人同意解除合同，同意退回26万元房款，综述本人不同意支付相应利息和其他诉求。六、在签订房屋买卖合同之前，该房一直无限期租给陈刚经营使用，租金每年18000元，签订合同后，按照合同第二条约定，刘涛即提前告知陈刚于2017年6月底前搬走，显然与卖房有直接关系，刘涛母亲和刘涛三哥在此房先后居住，是因期间看管房屋，并没有用于经营，因此根据合同法第一百二十条，杨绪峰应承担违约期间房屋闲置所造成的损失36000元。杨绪峰辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。该涉案房屋在一审法院已被保全，保全费在一审法院诉状中也予以请求，在庭审中也提出暂未支持，是一审法院的疏忽，请求二审法院予以支持。杨绪峰向一审法院起诉请求：判令解除杨绪峰、刘涛于2016年11月27日签订的房屋买卖合同，刘涛返还杨绪峰购房款260000元及利息，并赔偿收益损失114335元。刘涛向一审法院反诉请求：判令杨绪峰支付刘涛自2017年7月至2019年6月期间的房屋租赁损失36000元。一审法院认定事实：2016年11月27日，杨绪峰与刘涛签订二手房买卖合同一份，合同主要约定：杨绪峰购买刘涛沿街楼房一套，该楼房位于平邑县××北，财源北路西，建筑面积100.85平方米，房产证号为平房字第**，房产证载明土地使用情况：使用面积1980.1平方米，权属性质国有出让，使用年限1996年12月31日至2066年12月31日，土地批文平土用（偿）字（1996）88号。楼房价格为400000元，过户费由杨绪峰负担，房款分两次付清，2016年11月27日支付100000元作为购房定金，剩余300000元待办理完产权转移登记后付清。因楼房在租，租赁期于2017年6月底届满，杨绪峰于2017年6月底方可接房使用，不得提前接管房屋。合同签订后，杨绪峰支付刘涛100000元定金。2017年3月6日，杨绪峰夫妻双方与刘涛夫妻双方共同在平邑县国土资源局办理买卖房产权利转移登记，并在相关产权转移材料上签字捺印后，等待核发不动产权证书。期间杨绪峰又支付刘涛购房款160000元。平邑县国土资源局在办理所有权转移登记过程中，发现涉案楼房存在房、地登记不一致的情况，并告知杨绪峰，杨绪峰将此情况告知刘涛。2017年3月10日平邑县国土资源局向杨绪峰夫妇颁发了鲁（2017）平邑县不动产权第0000338号不动产权证书，该证书未对涉案楼房占用土地的所有权、使用权进行登记。刘涛得知杨绪峰领取了涉案楼房的产权证书，便要求杨绪峰支付剩余的购楼款，杨绪峰拒绝支付，刘涛于2017年4月5日向一审法院提起民事诉讼，要求杨绪峰支付剩余140000元房款，案经一审法院审理并作出（2017）鲁1326民初2096号民事判决书，以“刘涛未能将涉案楼房占用的土地使用权转移给被告，支付条件未成就”为由，判决驳回了刘涛的诉讼请求。2017年12月12日，刘涛以平邑县人民政府、平邑县国土资源局为被告，刘绪峰为第三人提起行政诉讼，请求依法撤销平邑县人民政府、平邑县国土资源局作出的鲁（2017）平邑县不动产权第0000338号不动产权证书，蒙阴县人民法院经审理并作出（2018）鲁1328行初17号行政判决书，以“平邑县国土资源局在为原告和第三人办理房产转移过程中，审核人无上岗证书，房屋占用土地无所有权、使用权变更登记，其所作出的转移登记行为违反法律规定”为由，判决撤销平邑县国土资源局2017年3月10日为杨绪峰颁发的鲁（2017）平邑县不动产权第0000338号不动产权证书。2018年9月29日，杨绪峰以其诉求诉至法院。一审法院认为，杨绪峰与刘涛签订的二手房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合同合法有效。杨绪峰主张解除合同，要求刘涛返还其购房款260000元，刘涛同意解除合同并返还购房款，符合法律规定，法院予以确认；杨绪峰主张刘涛支付其购房款利息及赔偿经济损失114335元，刘涛反诉主张杨绪峰应赔偿其租房损失36000元。对此法院认为，杨绪峰与刘涛在签订涉案楼房买卖合同之时，双方依据涉案楼房产权证书载明的内容，完全信赖涉案楼房的房、地登记一致。合同签订以后，合同当事人均依约定履行各自义务，在办理产权转移登记过程中，房产登记部门发现涉案房产存在房、地登记不一致的情形，并告知了合同当事人。刘涛因第三人的原因造成违约，应当承担相应的违约责任。杨绪峰应当在对方产生违约后采取适当措施防止损失扩大，但杨绪峰要求继续发证并在领证后拒绝支付剩余房款，导致后来的民事诉讼及行政诉讼，杨绪峰请求的房屋溢价款经济损失114335元，系因其未采取措施而导致的损失扩大，法院不予支持。合同当事人不能继续履行合同的原因系刘涛因第三人原因而违约，故刘涛租房经济损失系由合同以外的第三人造成，刘涛请求杨绪峰赔偿经济损失没有法律及事实依据，法院不予支持。刘涛违约并实际占有使用杨绪峰的购房款，杨绪峰要求刘涛支付占有使用购房款期间的利息，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条规定，判决：一、解除刘涛与杨绪峰签订的二手房屋买卖合同；二、刘涛于本判决生效后十日内返还杨绪峰购房款260000元及利息(利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中本金100000元的利息，自2016年11月27日始计算至实际给付完毕之日止，本金160000元的利息，自2017年3月7日始计算至实际给付完毕之日止)；三、驳回杨绪峰的其他诉讼请求；四、驳回刘涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6938元，由刘涛负担5200元，由杨绪峰负担1738元，反诉费700元，减半收取350元，由刘涛负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨绪峰提交保全费的票据一份，证明保全了刘涛的涉案房屋，保全费是2520元。刘涛质证称，不认可杨绪峰所说的保全。对上述证据，本院认定如下：一审法院没有判决保全费，杨绪峰没有上诉，依法不属于二审的审理范围，对该证据本院不予审查，可另行处理。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议的焦点：1.刘涛应否支付杨绪峰已付购房款利息；2.刘涛的反诉请求应否支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。从上述规定可以看出，我国实行的是“房地一体”原则。本案中，刘涛与杨绪峰签订的《二手房买卖合同》虽然没有对土地使用权进行约定，根据“房地一体”原则，应当包含土地使用权的转让，刘涛出卖的涉案房屋因房、地不一致致使无法办理土地使用权转移登记，虽然因第三人的原因形成，但基于合同的相对性，刘涛应对杨绪峰承担违约责任，一审法院按杨绪峰已付购房款同期贷款利息确定违约金符合法律规定，本院予以确认。刘涛以合同中没有约定土地条款进行抗辩，于法相悖，本院不予采纳。至于杨绪峰在得知房、地不一致后仍申办不动产权证书的行为，并不等同于其认可合同标的物符合约定，这从杨绪峰没有按合同约定支付购房余款及在刘涛起诉要求支付购房余款的（2017）鲁1326民初2096号案中杨绪峰以没有办理土地使用权证进行抗辩可以印证，因此杨绪峰的该行为不影响对刘涛违约责任的认定，刘涛以该行为主张杨绪峰认可合同标的物符合约定故其不构成违约，本院不予支持。另刘涛主张在签订合同时没有隐瞒，其在申办不动产权证书才得知房、地不一致，故不应承担违约责任，因刘涛对出卖的标的物具有权利担保责任，不以其事前是否知道瑕疵为前提，因此也不影响对刘涛违约责任的认定，刘涛的该主张不能成立，本院不予采纳。杨绪峰不支付购房余款，不构成违约，已经生效（2017）鲁1326民初2096号判决认定；杨绪峰要求解除合同是基于刘涛违约致使合同目的不能实现，符合法律规定，该诉求并不构成违约。刘涛以此在本案中反诉主张杨绪峰违约，要求赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，刘涛的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由上诉人刘涛承担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理葛志龙法官助理朱萱萱二〇一九年五月十日书记员王雨