广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终536号 上诉人（原审被告）：桂林市宏达房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇田家河阳普公路。 法定代表人：刘宁健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈文，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄奕，广西齐兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：广西景祥物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区空明西路**黄金屋小区**。 法定代表人：吴景炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓湘萍，该公司职员。 上诉人桂林市宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）与被上诉人广西景祥物业服务有限公司（以下简称景祥公司）物业服务合同纠纷一案不服桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏达公司的委托诉讼代理人陈文，被上诉人景祥公司委托诉讼代理人邓湘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宏达公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付2015年10月1日至2017年12月31日的空置及出租车库物业费11337.84元、开发商办公楼物业费19222.06元、小卖部物业费1053.34元，共计31614.24元；2、一审及二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：首先，被上诉人与业委会签订的《物业服务委托合同》不合理地加重了特定第三人的责任，损害特定第三人利益的条款无效。根据被上诉人与春江苑业委会于2010年12月30日签订的《物业服务合同》，上诉人所有的开发商办公楼物业费为0.55元/月/平方米，同期住宅物业费为0.45元/月/平方米，而被上诉人与业委会于2014年1月1日签订的《物业服务委托合同》，在未征得上诉人同意的情况下，将上诉人所有的开发商办公楼物业费大幅提高至1.2元/月/平方米，涨幅大大超过同期住宅的物业费，严重损害了上诉人的利益，上诉人只能按照2010年《物业服务合同》约定的0.55元/月/平方米标准计算办公楼及小卖部的物业费。其次，上诉人已于2011年3月8日至2014年9月19日间向小区业主售出车位30个，售出车位面积为419.6平方米，被上诉人售出部分不应再由上诉人支付物业服务费，上诉人应支付的空置车库及出租车库的物业服务费为11337.84元。再次，造成合同条款无效的责任不在上诉人，合同中逾期交纳物业费要支付违约金的条款也无效，上诉人不应向被上诉人支付违约金。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人景祥公司答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。 景祥公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付春江苑小区空置车库物业费42903.18元，出租车库物业费13013.46元，开发商办公楼物业费106460.64元，小卖部物业费5839.42元，共计168216.70元；2.判令被告违约并向原告支付违约金639806.42元；3、判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告宏达公司为春江苑小区的开发建设单位，负责桂林市春江苑小区的承建工作。2010年12月30日，原告景祥公司与春江苑业委员会签订了一份《物业服务合同》，该合同约定：春江苑业委会将桂林市春江苑小区委托原告景祥公司统一实行物业管理；物业的服务费用，按以下规定收取：……（3）开发商办公楼按0.55元/月/平方米（按建筑面积收取）；……（6）架空层车位物业服务费按0.6元/月/平方米（按建筑面积收取，含照明费）；……（8）因开发单位原因未交付使用的物业由开发单位交纳物业服务费；（9）空置物业部分按100%收取；物业服务费按月或按季度收取，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限叁年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日，原告景祥公司与春江苑业委会又签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：2014年元月1日至2016年12月31日物业的服务费用，按以下规定收取：……（3）开发商办公楼按1.20元/月/平方米（按建筑面积收取）；……（7）架空层车位物业服务费按0.8元/月/平方米（按建筑面积收取）；……（9）因开发单位原因未交付使用的物业由开发单位交纳物业服务费；（11）空置物业部分按100%收取；2014年至2016年的收费标准从2014年元月1日开始实行收取；2017年元月1日至2018年12月31日物业的服务费用，按以下规定收取：……（3）开发商办公楼按1.35元/月/平方米（按建筑面积收取）；……（6）架空层车位物业服务费按1.00元/月/平方米（按建筑面积收取）；……（8）因开发单位原因未交付使用的物业由开发单位交纳物业服务费；……（10）空置物业部分按100%收取；2017年至2018年的收费标准从2017年元月1日开始实行收取；物业服务费按季度或按年收取，交费时间为当季的第1个月10号前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务费的千分之三交纳违约金。因被告未向原告交纳2011年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。原告景祥公司与被告宏达公司于2011年3月16日签订了一份《协议》，该协议载明：“甲方：桂林宏达房地产开发有限公司乙方：桂林景祥物业服务有限公司在春江苑《物业服务委托合同》的基础上，经双方协商，就2008年1月至2010年12月物业服务费，达成以下协议：一、收费标准1、架空层车位物业费：0.5元/月/㎡2、办公楼及小卖铺物业费：0.4元/月/㎡二、物业面积1、空置车库面积：821.9㎡，物业费为821.9㎡×0.5元/㎡×36个月=14794.2元2、出租车库面积：249.3㎡，物业费为249.3㎡×0.5元/㎡×36个月=4487.4元3、卖出车库面积：1009.1㎡，物业费按卖出时间计算4597.5㎡×0.5元/㎡=2298.8元4.开发商办公楼面积：1344.2㎡，物业费为1344.2㎡×0.4元/㎡×36个月=19356.5元5.小卖部面积：73.73㎡，物业费为73.73㎡×0.4元/㎡×36个月=1061.7元三、物业费合计1、车库物业费共计：21580.4元2、办公楼及小卖铺物业费共计：20418.2元以上两项合计1、车库物业费共计：21580.4元2、办公室及小卖铺物业费共计：20418.2元以上两项合计共41998.6元附：户名：桂林市景祥物业服务有限公司账号21×××52开户行：桂林农行高新支行甲方（签章）：法定代表人（代表人）：李政敏2011年月日乙方：（签章）桂林景祥物业服务有限公司法定代表人：（代表人）吴景炜2011年3月16日”。被告按上述协议向原告支付了2008年1月至2010年12月物业服务费。 一审法院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1、春江苑业委会与原告分别于2010年12月30日、2014年1月1日签订的《物业服务合同》、《物业服务委托合同》中约定的条款对被告是否有约束力，办公楼收费条款是否为无效条款；2、小卖部应按何种标准进行收费；3、空置车库和出租车库被告应承担物业服务费的面积是多少；4、原告的诉讼请求是否有部分已经过诉讼时效；5、原告诉请要求支付的违约金是否过高的问题。关于争议焦点一的问题。原告与春江苑业委会签订的《物业服务合同》、《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为有效合同。双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中春江苑业委会与原告签订的《物业服务合同》、《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告已经为该小区提供了物业服务，被告应当按物业服务合同约定的收费标准给付原告物业服务费。关于争议焦点二的问题。虽然春江苑业委会与原告签订的《物业服务合同》、《物业服务委托合同》对小卖部的收费标准没有明确约定，但小卖部在开发商办公楼内，且原、被告于2011年3月16日达成的《协议》中，办公室与小卖铺物业费的收费标准一致，故小卖部的收费标准按开发商办公楼的收费标准计算较为适宜。关于争议焦点三的问题。由于被告所举的《宏达已售车库减出金额明细表》是单一证据，没有其他证据相佐证，不能证明被告已将该小区车库已售的情况，被告应承担举证不能的法律后果，因此对被告主张扣减车库面积辩解意见，本院不予采信，空置车库及出租车库的面积仍应按原、被告双方于2011年3月16日签订的《协议》中确定的面积计算。关于争议焦点四的问题。原告认为根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，原告从2011年至今为被告提供物业管理服务，故本案未过诉讼时效。本院认为，对于业主拖欠的物业服务费实质是债务纠纷，原告与春江苑业委会于2014年1月1日签订的《物业服务委托合同》中明确约定物业服务费按季度或按年收取的支付方式，交费时间为当季的第1个月10日前，虽然在同一合同项下，但属定期给付债务而非分期给付债务，即是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，故不适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，而应审查物业公司起诉时是否已超过法律规定的诉讼时效，除非物业公司能提供连续主张收取物业服务费或者向业主发出催缴通知的相关证据。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则实施前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，民法总则施行时间是2017年10月1日，本案中原告仅能提交2018年1月19日的催缴证据，因此原告诉请的2011年1月1日至2015年9月的物业费已经超过两年的诉讼时效，2015年10月1日起的物业费未过诉讼时效，本院予以认可。故被告亦应按照合同约定向原告支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费，被告空置车库的面积为821.9平方米，出租车库的面积为249平方米，开发商办公楼的面积为1344.2平方米，小卖部的面积为73.73平方米，合同约定2014年1月1日至2016年12月31日，开发商办公楼物业费按1.20元/月/平方米、架空层车位物业费按0.80元/月/平方米计算；2017年1月1日至2018年12月31日，开发商办公楼物业费按1.35元/月/平方米、架空层车位物业费按1.00元/月/平方米计算，现原告自愿降底空置车库及出租车库的收费标准，2014年1月1日至2016年12月31日期间的车库物业费按0.60元/月/平方米计算、2017年1月1日至2018年12月31日期间的车库物业费按0.75元/月/平方米计算，系原告自行处分其权利，未违反法律规定，本院予以准许。则被告应向原告交纳2015年10月1日至2017年12月31日的空置车库物业费为14301.06元（821.9㎡×0.6元/㎡/月×14个月+821.9㎡×0.75元/㎡/月×12个月）、出租车库的物业费为4337.82元（249.3㎡×0.6元/㎡/月×14个月+249.3㎡×0.75元/㎡/月×12个月）、开发商办公楼物业费为44358.6元（1344.2㎡×1.20元/㎡/月×14个月+1344.2㎡×1.35元/㎡/月×12个月）、小卖部物业费为2433.09元（73.73㎡×1.20元/㎡/月×14个月+73.73㎡×1.35元/㎡/月×12个月）。故被告应向原告支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费共计65430.57元（14301.06元+4337.82元+44358.6元+2433.09元）。关于争议焦点五的问题。虽然《物业服务委托合同》中约定：“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务费的千分之三交纳违约金”，因原告不能证明其因被告逾期支付物管费造成的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院酌情予以降低，本院认为本案违约金的收取标准应以被告所欠原告物业费的30%为宜。故被告应向原告支付违约金19629.17元（65430.57元×30%）。依法判决：一、被告桂林市宏达房地产开发有限公司支付原告广西景祥物业服务有限公司2015年10月1日至2017年12月31日的空置车库物业费为14301.06元、出租车库的物业费为4337.82元、开发商办公楼物业费为44358.6元、小卖部物业费为2433.09元，共计65430.57元；二、被告桂林市宏达房地产开发有限公司支付原告广西景祥物业服务有限公司违约金19629.17元。案件受理费11880元（原告广西景祥物业服务有限公司已预交），由原告广西景祥物业服务有限公司负担10629.04元，由被告桂林市宏达房地产开发有限公司负担1250.96元。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均未提出异议，本院予以确认。二审诉讼期间，上诉人宏达公司提交了其2011年至2014年期间出售车库明细表，证明其在此期间已出售总面积为434.65平方米的车库给小区业主，该部分车库物业费不应由上诉人宏达公司承担。被上诉人景祥公司核实后表示认可上诉人宏达公司的该份证据。 根据诉辩双方的意见，本案二审诉讼争议焦点为：1、上诉人所有的开发商办公楼及小卖部物业费按什么标准交纳？2、空置车库及出租车库的物业费如何计算？3、上诉人是否应承担逾期交纳物业费的违约金？ 本院认为，首先，关于上诉人所有的开发商办公楼及小卖部物业费标准问题。根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”上诉人宏达公司作为涉案小区的业主，该小区业委会与物业服务企业即被上诉人景祥公司签订的物业服务合同，对其有约束力，上诉人宏达公司应按物业服务合同约定的权利义务履行，也包括按照合同约定的价格标准支付开发商办公楼及小卖部的物业费。在涉案小区业委会与物业服务企业2014年重新签订了物业服务合同的情况下，上诉人主张要求按照2010年物业服务合同约定的价格支付物业费，无事实及法律依据，理由不能成立，本院不予支持。上诉人宏达公司如认为业委会签订物业服务合同损害其合法权益，可另行主张权利。 其次，关于空置车库及出租车库的物业费的计算问题。上诉人宏达公司对其应承担交纳空置车库及出租车库的物业费的义务并无异议，只是认为其在2015年之前已出售给业主的车库部分不应再由其承担物业费，被上诉人景祥公司对上诉人提交的已售车库明细证据并无异议，故应将已售部分434.65平方米车库从应交纳物业费范围中扣除，即上诉人宏达公司应交纳的空置车库物业费为：（821.9㎡-434.65㎡）×0.6元/㎡×14月+（821.9㎡-434.65㎡）×0.75元/㎡×12月=6738.15元。上诉人宏达公司主张其不承担已售车库物业费的请求，证据充分，本院予以认定。 再次，关于逾期交纳物业费违约金承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人未按约定时间交纳物业费，依法应承担违约责任。一审法院根据本案实际情况依法将违约金调整为上诉人所欠物业费的30%，符合法律规定，本院予以确认。上诉人提出其不承担违约金的主张，证据不足，理由不能成立，本院亦不予支持。上诉人宏达公司应支付给被上诉人景祥公司的物业费为：空置车库物业费为6738.15元、出租车库物业费4337.82元、开发商办公楼物业费44358.6元、小卖部物业费2433.09元，合计57867.66元。上诉人宏达公司应承担的违约金为所欠物业费总额的30%即17360.30元。 综上，一审判决认定事实基本清楚，鉴于上诉人宏达公司在二审诉讼期间提交的证据得到了被上诉人景祥公司的认可，故本院依法扣除已售车库部分的物业费，上诉人的其他上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初525号民事判决； 二、上诉人桂林市宏达房地产开发有限公司支付被上诉人广西景祥物业服务有限公司物业费57867.66元、违约金17360.30元，合计75227.96元； 三、驳回被上诉人广西景祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费11880元（被上诉人景祥公司预交），二审案件受理费1081元（上诉人宏达公司预交），合计12961元，由上诉人宏达公司2961元并给付被上诉人景祥公司1880元，由被上诉人景祥公司负担10000元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 刘媛媛 审判员 阳志辉 二〇一九年五月八日 书记员 盘林云