江西省上栗县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0322民初207号原告：曾建锋，男，1985年4月5日出生，汉族，住上栗县。原告：刘娜，女，1986年9月28日出生，汉族，住上栗县。共同委托诉讼代理人：李剑，广东都汇律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：阳梅娟，广东都汇律师事务所律师。被告：江西天耀置业有限公司，住所地：上栗县赤山镇丰泉大道**，统一社会信用代码：91360322581623811H。法定代表人：赖小军，董事长。委托诉讼代理人：肖群，该公司员工。委托诉讼代理人：罗振山，江西添翼律师事务所律师。原告曾建锋、刘娜与被告江西天耀置业有限公司（以下简称天耀置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告曾建锋、刘娜委托诉讼代理人李剑、阳梅娟、被告天耀置业公司委托诉讼代理人肖群、罗振山到庭参加诉讼,本案现已审理终结。曾建锋、刘娜向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》无效;二、判令被告退还原告所支付的车位款人民币65000元;三、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月26日，原告夫妻在被告开发的上栗县金御天下楼盘售楼处，与被告签订了《萍乡市商品房买卖合同》，被告销售人员告知目前地下车库还没有办理商品房预售证，所以只能签订地下车位租赁合同，但要一次性支付租金65000元，可以保证跟原告所购房屋的使用权限一致，在被告销售人员的一再催促下，原告在没有详细了解所租车位的情况下，仓促与被告签订了《地下车位租赁使用权协议书》并一次性缴纳了车位款人民币65000元，事后，被告也没有给原告开具合法有效的发票，只给原告开具了一份收款收据，收据上面记载：兹收到曾建锋、刘娜交来车位款人民币65000元。原告事后从其他途径知道，这些地下车位，因被告缴纳了防空地下室易地建设费，故该地下工程已经不属于人防工程，而且这个车位所在的地下车库，也没有单独办理规划报建，故根本办理不了预售证，未来也无法办理产权登记。原告认为：这些地下车位没有办理任何权属登记，且已经不属于人防工程，涉案车位所在的地下部分，属于全体业主共有部分，被告不能私自单方面进行销售和租赁。根据《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条对建筑物内的业主共有部分做了详细规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。另根据《江西省物业管理条例》第66条规定：物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要，规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库，建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。而目前被告在既没有对业主公示，又没有去申请确权登记的情况下，被告强行以所谓的租赁的名义与原告等其他业主签订《地下车位租赁使用权协议书》，且租赁的期限居然达到70年！这明显属于以租赁的名义，掩盖销售的实质。而销售的车位，又是属于未登记权属的属于全体业主共有的地下工程，被告对本涉案地下车库工程无权进行销售！也不能进行出租！应当由被告以附赠的形式分配给包括原告在内的已购房业主进行合法使用！被告以名为租赁实为销售的行为明显属于违法违规行为。根据上述有关法律法规的规定，该小区楼盘的地下车位属于小区业主共有，应当由全体业主共同决定如何使用，被告将不具有预售证的车位以长达70年租期形式租赁给包括原告在内的购房准业主，实质是变相销售，是属于合同法所规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同行为。原告作为金御天下的合法业主，为了维护自己的合法权益，要求被告退回所收取的车位款合法有据，但被告对原告要求退款的合法请求予以拒绝。原告认为，双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》属于无效合同，该合同自始无效，因此，被告理应将收取原告的车位款全额退还给原告，由于被告根本不回应原告的合理诉求，经多次催促无果，原告根据《合同法》《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。天耀置业公司辩称，一、答辩人出租或出售地下车位是全中国房地产开发的几十年以来的商业惯例，每个房地产开发企业都不能例外，若不允许答辩人出租或出售地下车位，全国房地产市场立即会崩溃，本案也已经引起了相关政府部门的高度重视，请求人民法院依法慎重处理。二、答辩人对金御天下小区地下车位所属土地拥有合法的土地使用权，答辩人开发建设金御天下小区，经过相关政府部门的审批，开发建设行为合法有效，相关政府部门给答辩人颁发了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程验收备案表》等一系列文件、手续。三、答辩人对金御天下小区地下车位拥有合法的所有权，《建设工程规划许可证》证明金御天下小区的地下车位没有纳入地面房屋的容积率，金御天下小区的地下车位由答辩人自行建设，答辩人对地下车位拥有合法所有权。四、答辩人与人防部门达成协议，金御天下地下车位不属于国家所有，而属于答辩人所有。五、本案车位出租协议是合法有效，符合物权法及最高人民法院相关司法解释规定，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。第七十四第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。第七十四条第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定为其他行为符合《物权法》第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。本案中，金御天下的地下车位，已经规划用于停放车辆，答辩人与作为业主的被答辩人等签订地下车位出租协议，完全遵照了上述法律规定，金御天下的地下车位，没有占用业主共有道路或者其他场地，依法不属于业主共同所有。六、《江西省物业管理条例》违反上位法，私创法律无效，《江西省物业管理条例》第六十六条第三款规定，“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库，建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明证件和出售价格”；1、该条例也明确规定，没有占用业主共有道路或者其他场地增设的地下车位，属于建设单位所有，而不是业主共同共有；2、该条例规定，建设单位出售、出租车位、车库，应当事先取得权属登记，这属于私自设立法律条件，对于人民法院审理案件没有法律约束力；3、该条例违反了物权法第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定；4、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，，地下车位车库的物权，虽然没有经过登记，但是，物权法第七十四条第二款规定车位、车库的归属由当事人自行约定即生效。因此，本案地下车位没有取得权属登记答辩人依照物权法的相关规定，依然可以合法处置车位、车库，答辩人所有处置车位、车库的行为均不违反国家法律、行政法规的规定；5、《江西省物业管理条例》规定与《中华人民共和国物权法》规定相抵触的处理。《中华人民共和国立法法》第七十三条第二款规定，“经国家制定的法律或者行政法规生效后，，地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效制定机关应当及时予以修改或者废止”。本案中，江西省的地方性法规的规定与物权法的规定相抵触，违反立法法的规定而无效。七、本案车位出租协议即使违反江西省地方性法规的规定，也不产生无效的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”；第一百五十三条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外，违背公序良俗的民事法律行为无效”。根据上述法律规定，违反地方性法规的规定，不能导致合同无效，即使答辩人违反了江西省物业管理条例，也不导致本案车位出租协议无效。八、本案出租车位的协议不存在以合法形式与非法目的的情况，如前所述，答辩人出租地下车位合法有效，不存在追求非法目的情形，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的萍乡市商品房买卖合同，拟证明原告与被告签订了商品房买卖合同，原告属于涉案小区的业主，被告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。经本院审查，该证据真实、合法，与本案相关联，对该证据予以认定；2、、地下车位租赁使用权协议书拟证明原告在签订商品房买卖合同时也与被告签订了该协议，协议中约定租赁期限是70年，并约定该车位买卖的税费由原、被告各自承担，该协议属于以合法形式掩盖非法目的合同，属于无效合同，被告对三性无异议，对证明目的有异议，该协议属合法有效合同。经本院审查，对该证据真实性、关联性予以认定，对合法性结合其他相关证据进行认定；3、车库照片，拟证明目前涉案地下车位的整体现状，整体空间都是利用承重柱及承重梁组成而来，被告对三性无异议，但认为证明目的不明确，车库现状符合客观实际。经本院审查，对该证据真实性、合法性、关联性予以认定，但不能达到原告的证明目的；4、销售广告宣传单，拟证明被告依然还在违法宣传并违法销售，被告对三性无异议，但对原告证明目的有异议，宣传单并不能证明被告是违法销售。经本院审查，采信被告质证意见，对该证据予以认定，但不能达到原告证明目的；5、被告提交的萍乡市碧桂园物业发展有限公司《已竣工车位有偿使用协议书》、宏德盛（江西）房地产开发有限公司《地下车位使用权转让合同》，拟证明被告出租或出售地下车位是商业惯例，若不允许答辩人出租或出售地下车位，全国房地产市场立即会崩溃，原告对三性不予以认可。经本院审查，该证据与本案无关，对该证据不予以认定；6、被告提交的《建设工程规划许可证》二份、建筑工程施工许可证二份、建设工程验收备案表一份，拟证明被告对金御天下小区建设工程，经过相关政府部门的审批，相关政府部门给被告颁发了一系列法律文件、手续，开发建设行为合法有效，原告对真实性无异议，但对关联性有异议。经本院审查，该证据真实、合法，与本案相关联，对该证据予以认定；7、被告提交的上栗县规划局制作的建设工程规划图，拟证明金御天下小区的地下车位没有纳入地面房屋容积率，，地下车位由被告自行建设并对地下车位拥有所有权，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该图纸是被告向规划局时申请做的，并不是实际最后竣工验收的参考依据，被告并未按图纸实际操作，图纸也并未明确规划地下车位，该图纸是小区建筑上的规划。经本院审查，并结合被告提交的相关证据，该证据真实、合法，与本案相关联，对该证据予以认定；8、被告提交的上栗县人防办公室《防空地下室易地建设审批表》三份、上栗县公共政务管理局《政府非税收入票据》三份，拟证明被告与人防部门达成协议，被告向政府部门缴纳易地建设防空地下室规费4143658.83元，该地下车位不属于国家所有，而属于被告所有，原告对真实性无异议，对关联性有异议。经本院审查，该证据符合真实性、合法性、关联性特征，对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金御天下系被告天耀置业公司开发建设的楼盘，位于上栗县赤山镇丰泉管理处，该楼盘****、20栋楼房于2018年10月竣工，2018年3月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了该楼盘13栋1-1302号商品房，该合同约定商品房土地使用年限2011年8月16日至2051年8月16日止，住宅使用年限2011年8月16日至2081年8月16日止，同日，原告与被告签订了《地下车位租赁使用权协议书》，约定：原告向被告租赁金御天下小区地下车位使用权，具体车位为K区099号，该车位对应的具体使用权期限与住宅（使用年限）一致，该车位租赁价格为65000元，原告应于2018年3月3日交付租赁款，被告于2018年10月31日前将该车位交付给原告，双方还对其他事项进行约定，原告于2018年3月3日向被告交付了车位租赁费65000元。另查明，金御天下楼盘地下室工程系被告开发投资建筑，建筑面积40191.27平方米，建有1146个车位，因被告经政府批准与人防部门达成协议，向政府缴纳了易地建设防空地下室规费，故该小区地下车位不属于人防地下工程，为普通地下室工程。2018年8月27日，政府相关部门颁发了建设工程规划核实合格意见单，通过竣工验收，根据规划部门批准，该地下工程不计算地面建筑容积率，未计入商品房公摊面积，根据被告提交的金御天下12-21栋楼工程成本书，商品房成本控制价不含地下室工程造价。本院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告双方发生纠纷的地下停车位权属归业主还是开发商；二、原、被告双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》是否有效。关于地下停车位的归属问题。双方当事人争议的地下车位系建筑区划内，规划用于停放汽车的车位即规划车位，该地下建筑工程系被告投资建造，并办理了相关审批手续，属合法建筑。根据《中华人民共和国物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律上对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利；三是对共有部分享有共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、、地上或者地下分别设立。地下车库是对地下空间资源的利用和地表上独立单元房间对地上空间资源利用一样，都有自己的使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外的投资，是相对独立的建筑物。诚然，，地下车库是一种公共配套设施但是它与其他供电、给水、消防等配套设施完全不同，，地下车库划分出独立的车位具有一定的可分性、独立性，而供电、给水、消防等配套设施是每个业主必须使用的，具有不可分性。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式定．．．”。有登记产权的按登记，没有办理产权登记的，则看开发商与购房者签订的房屋买卖合同对地下车位的产权是否有明确约定，有约定的从其约定；既没有登记，也没有约定的，根据建设地下停车位工程的费用是否摊入购房款，或地下停车位工程的建筑面积是否作为房屋的公摊面积予以确定，费用包括购房款或公摊面积包括地下停车位的，产权归全体业主所有，反之，归开发商所有。本案中，双方争议的地下停车位，未办理产权登记手续，系被告投资建造，为普通地下室工程，双方购房合同对地下车位没有约定，，地下车位建筑工程未计入商品房的公摊面积该楼盘商品房造价未计入地下停车位工程造价，故此，被告天耀置业公司对地下停车位工程具有所有权。综上所述，无论从双方合同约定，还是法律规定，，地下停车位工程的所有权应属开发商天耀置业公司所有不属于业主共有。关于双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》是否有效问题。双方签订的合同名称为《地下车位租赁使用权协议书》，原告认为该合同实际为地下车位买卖合同，被告认为该合同系地下车位使用权转让合同，双方均不认可为租赁合同。本院经审查，根据双方合同约定，原告一次性交付地下车位款65000元，使用该地下车位期限为70年，即原告交付约定金额的款项后，可长期使用该地下车位，故该合同应认定为地下车位使用权转让合同。《江西省物业管理条例》第66条规定：物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要，规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库，建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。本院认为，《江西省物业管理条例》系我省依法颁布制定的地方性法规，对我省范围内具有约束力，该规定中“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、国库”属管理性强制规定，不属效力性强制规定，双方争议的地下车位未办理相关登记并不影响本案双方合同效力。本案中，涉案争议的地下车位建筑工程由政府规划、建设部门办理了相关手续，并对工程进行了验收，颁发了建设工程竣工规划核实合格意见单，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”并没有禁止未办理车位、车库登记不能出售、附赠或者出租，故本院认定被告有权对金御天下地下停车位依法进行处分。被告对自己所有的地下车位进行处分，不属于以合法形式掩盖非法目的的行为。原、被告双方签订的名为地下车位租赁使用权协议书，实为地下车位使用权转让合同，该合同系双方在自愿平等基础上签订，系当事人真实意思表示，应为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，故被告反驳理由成立，本院予以支持。原告诉请确认《地下车位租赁使用权协议书》无效没有事实依据和法律依据，依法不能成立，本院不予以支持，原告诉请要求退还所支付的车位款65000元的诉请也应依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十三条、第七十四条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：驳回原告曾建锋、刘娜的诉讼请求。案件受理费1425元，由原告曾建锋、刘娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长 柳 本 清审 判 员 陈 宏 林人民陪审员 陈  辉二〇一九年五月二十七日书 记 员 欧阳小玲