广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终519号 上诉人（原审被告）：韦成南，男，1978年12月26日生，壮族，居民，住广西壮族自治区柳州市柳**。 上诉人（原审被告）：韦成宁，男，1967年10月2日生，壮族，河池市宜州区庆远镇矮山社区居委会成员，住广西壮族自治区河池市宜州区。 被上诉人（原审原告）：梁艳，女，1951年11月8日生，汉族，农民，住河北省衡水市桃城区。 被上诉人（原审原告）：韦柳荣，女，1959年11月29日生，壮族，农民，住广西壮族自治区融安县。 被上诉人（原审原告）：梁娇，女，1962年6月5日生，壮族，农民，住河北省衡水市桃城区。 被上诉人（原审原告）：韦焕萍，女，1963年10月21日生，壮族，农民，住广西壮族自治区河池市宜州区。 被上诉人（原审原告）：韦柳英，女，1955年9月26日生，壮族，农民，住广西壮族自治区河池市宜州区。 五被上诉人共同委托诉讼代理人：姚登林，广西正营律师事务所律师。 原审被告：张亮云，女，1963年10月16日生，壮族，居民，住广西壮族自治区河池市宜州区。 原审被告：韦颖妤，女，1978年10月24日生，壮族，居民，住广西壮族自治区河池市宜州区。 原审被告：韦文婕，女，1988年3月24日生，壮族，居民，住广西壮族自治区河池市宜州区。 上诉人韦成南、韦成宁因与被上诉人梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英，原审被告张亮云、韦颖妤、韦文婕确认合同无效纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2018）桂1281民初1449号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦成南、韦成宁上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者改判:1、张亮云和已故韦焕松与韦成南于2003年10月9日签订的《房屋买卖契约书》有效。2、韦成南与韦成宁于2008年11月30日签订的《房屋转让契约书》有效。二、本案一、二审的诉讼费由梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英共同承担。主要事实与理由：一、一审认定事实不清。2003年10月9日签订的《房屋买卖契约书》符合救急救难的行为，没有违反法律的有关规定,所以签订的房屋买卖契约书应该维护。梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英称房屋买卖契约书违反法律规定而无效依法不能成立。2004年3月14日签订的《房屋遗产继承争议调解书》，能够充分的说明梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英已经同意或者追认韦焕松出售房屋给韦成南。并且知道韦成南与韦焕松达成买卖协议，房屋已经交付，房屋买卖的行为已经成立。现梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英再向法院起诉,要求判令韦成南签订的房屋买卖契约书无效，是没有法律和事实依据。梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英已经将房屋出售给韦成南，他们就已经不具备本案原告的诉讼主体资格。韦成南与韦成宁在2008年11月30日签订的房屋转让契约书,韦成宁付清房屋款，转让契约书也没有违反法律的有关规定，法院也应以维护。梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英称房屋转让契约书违反法律规定而无效依法不能成立。二、梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英在诉状上的一部分陈述与案件事实不符并且其陈述前后自相矛盾。梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英歪曲事实。法院应该依法査明事实真相，驳回梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英的诉讼请求。 梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英辩称，1.涉案2003年10月9日签订的《房屋买买契约书》违反《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议为无效协议。2.2008年11月30日韦成南与韦成宁签订的《房屋转让契约书》是建立在无效《房屋买买契约书》之上，属私自处分他人财产，是无效行为。3.韦成宁已经有宅基地且已建房子，不能再申请宅基地。 张亮云未发表答辩意见。 韦颖妤、韦文婕未到庭参加询问，视为放弃举证质证和答辩的权利。 梁艳、韦柳荣、梁娇、韦焕萍、韦柳英向一审法院起诉请求：1、判决张亮云和已故的韦焕松与韦成南于2003年10月9日签订的《房屋买卖契约书》无效；2、判决韦成南与韦成宁于2008年11月30日签订的《房屋转让契约书》无效；3、本案诉讼费由张亮云、韦成南、韦成宁共同负担。 一审法院审理查明：韦焕松与梁艳、韦柳英、韦柳荣、梁娇、韦焕萍系韦云年、黄凤群儿女，韦云年于1998年去世，黄凤群于2001年去世，韦焕松于2003年10月去世。被告韦颖妤、韦文婕系韦焕松、张亮云女儿。除韦柳英、韦焕萍户籍仍在河池市宜州区外，梁艳、韦柳荣、梁娇、张亮云、韦颖妤、韦文婕的户籍均不在店底屯。韦成宁与韦成南系同胞兄弟关系，韦成南非矮山社区店底屯村民，韦成宁原住矮山社区青山屯并于2009年10月落户店底屯16号。2003年10月9日韦焕松、张亮云（甲方）与韦成南（乙方）签订《房屋买卖契约书》，合同主要内容为“今因乙方住房困难，甲方愿意将余房3间瓦房出售予乙方居住。双方经协商议定条款如下：一、该房位于宜州市，该房位于东临韦华理房屋，西面临公路，南面临韦焕萍房屋，北面临巷道。二、该房议定价款为人民币伍仟元整，契约成立后，由乙方一次付清。自此，甲方的叁间房屋及该房内完整楼板设备均归乙方所有。三、该房屋门窗俱全，房屋结构完好，自出售之日起均归乙方所有，并由乙方办理过户手续，甲方负责把原房屋证交给乙方。四、以上内容均经双方及证明人共同协定，立此契约，共同履行，如甲方违约需支付给乙方房屋实售价百分之五十的违约金。五、本协议由乙方保管（原件）。”契约书上有韦焕萍、韦成宁、周益康（韦焕萍丈夫）、杜世龙（韦柳英丈夫）等六人在证明人处签字。同日，韦成南支付房款12000元，韦焕松出具收据给韦成南，收据内容为“今收到韦成南付给本人瓦房三间的出卖款壹万贰仟元整（￥12000）。”此后因房款问题梁艳、韦柳英、韦柳荣、梁娇、韦焕萍与张亮云发生纠纷，2004年3月2日韦成宁出具保证书，内容为“本人遵照去年10月9日《房屋买卖契约书》及调解书有关条款，负责跟张亮云要伍仟元房屋遗产转交给韦焕萍、韦柳英等伍姐妹，否则她们就不支持本人办理房屋转移手续。”2004年3月14日张亮云、韦成南、韦焕萍、韦柳英、杜世龙达成《房屋遗产继承争议调解书》，主要内容为“房屋主：韦云年，已故，与韦焕松为父子关系。房屋继承人：韦焕松，男，年龄56岁，2003年已病故，他在时对其父母尽到主要的赡养义务。房屋继承人：韦柳萍（梁艳），女，约50岁，与屋主为父女关系，是屋主的大女；韦柳英，女，48岁，为屋主的次女；韦柳荣，女，约46岁，为屋主的三女；韦焕娇（梁娇），女，44岁，为屋主的四女；韦焕萍，女，42岁，为屋主的五女。房屋位置：详见2003年10月9日韦焕松与韦成南签订的《房屋买卖契约书》。事由：韦焕松因患病，在宜州市人民医院治疗，后因病情加重，需到广西医科大医院进一步检查和治疗。但因手头资金紧张，遂要托杜世龙找来买方韦成南达成房屋交易协议。房屋卖价为壹万贰仟元整。协商具体内容条款和附加条件详见2003年10月9日作的《房屋买卖契约书》，2003年10月份韦焕松病故。约2004年1月和2月间，以韦焕萍为代表的五姐妹提出要求，要求韦焕松遗孀张亮云退出部分遗产。经过反复说服和调解后，双方达成以下协议：一、张亮云，女，年龄41岁，系韦焕松遗孀愿意把卖房屋遗产所得壹万贰仟元中的伍仟元房屋遗产给韦焕松之五姐妹。二、韦焕萍等五姐妹同意接受张亮云退出的伍仟元房屋遗产，并在接受此项财产的同时返还其父亲韦云年的房屋证移交给房屋买主韦成南。三、本协议自2004年3月14日起生效。自生效之日起该房屋新引起的一切纠纷均由杜世龙、韦焕萍完全负责，与张亮云、韦文婕、韦颖妤及其直系亲属完全无关。因为杜世龙和韦焕萍已征得继承人的同意，并由杜世龙、韦焕萍代替其他四位继承人领取房屋继承遗产共计人民币伍仟元整。四、本协议成立后，杜世龙与韦焕萍负责把原房屋证办理移交给买主韦成南。若有违约杜世龙、韦焕萍将承担2003年10月9日签订的《房屋买卖契约书》中的韦焕松应承担的违约责任。五、本协议由张亮云保管原件，本协议一式七份，原《房屋买卖契约书》的甲乙双方各执一份，继承人各执一份，调解员执一份。”韦成宁在调解书上调解员处签字摁印，并收取了张亮云退出的5000元，因韦成南未得到房屋证，韦成宁未将该5000元支付给五原告。2008年11月30日韦成南（甲方）与韦成宁（乙方）签订《房屋转让契约书》，内容为：甲方与乙方是同胞兄弟，甲方于2003年10月9日跟宜州市门牌××间瓦房并签订了《房屋买卖契约书》。后因甲方家庭商量考虑到此3间房屋拆旧后面积太窄，要重建的房屋不好摆布，决定把此3间房屋转让给乙方，乙方愿意接受此3间房屋并付清了房屋款。双方经商议定条款如下：一、遵守甲方与韦焕松2003年10月9日签订的《房屋买卖契约书》中第一、第二、第三、第四条款，具有同等的法律效力。二、本协议由乙方保管（原件）。三、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。” 另查明，房屋买卖契约书及房屋转让契约书签订后，韦成南、韦成宁均未实际长期居住本案争议房屋，2016年6月该房屋因自然灾害倒塌。周益康在拥有宅基地。2017年10月18日矮山社区同意韦焕萍在已倒塌房屋上建房，2018年4月2日店底屯36户村民在一份内容为“位于宅基地属韦云年老屋，该房屋已垮塌，该宅基地土地使用权店底屯村民小组不作主张，土地使用权由韦云年之女韦焕萍管理使用”的证明上签字，矮山社区在证明上注明“该宅基地确实属店底屯辖区的集体土地，不属于国有，情况属实”，并加盖公章。2018年6月店底屯33户村民在韦成宁的农村个人建房申请上签字，申请的内容为“矮山社区店底屯全体村民：我原是庆远镇矮山社区青山屯村民韦成宁，因2009年10月9日位于店底屯的住房拆旧重建，经申请已得到店底屯90%的农户代表同意于店底屯耕作区建房并变更为店底屯户口。胞弟韦成南于2003年10月9日购买了韦焕松位于间泥瓦房作为住房，后因经济困难于2008年11月30日把该房屋再转让给本人。此三间房屋是泥瓦结构，于2016年6月间的一个夜晚遭到暴风雨的袭击后倒塌，现只剩下旧房屋宅基地，该宅基地面积为119.69平方米，具体位置看《房屋买卖契约书》。现特向全体村民申请同意本人在该宅基地建房使用，恳请各位村民签字并按手印表示同意，谢谢大家的支持和帮助。”2018年7月5日矮山社区在韦成宁的申请上注明：“韦成宁个人向店底屯村民申请在宅基地建房，情况属实”，并加盖公章。 一审法院经审理认为：一、关于梁艳、韦柳英、韦柳荣、梁娇、韦焕萍主体是否适格的问题。本案争议房屋位于，系韦云年、黄凤群所建，为农村房屋。原告梁艳、韦柳英、韦柳荣、梁娇、韦焕萍系韦云年、黄凤群女儿，与本案房屋有利害关系，故其作为本案原告主体适格。二、关于梁艳、韦柳英、韦柳荣、梁娇、韦焕萍的诉请是否超过诉讼时效的问题。因本案诉讼请求系要求确认农村房屋买卖合同无效，属确认之诉，而诉讼时效制度的适用范围限于债权请求权，故梁艳、韦柳英、韦柳荣、梁娇、韦焕萍的起诉不受诉讼时效的限制。三、关于本案中的《房屋买卖契约书》、《房屋转让契约书》是否有效的问题。本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，韦成南、韦成宁在购买本案房屋时并非店底屯村民，并非该村集体经济组织成员，依法不能取得本案宅基地的使用权。故韦焕松、张亮云将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的韦成南及韦成南再将本案房屋出售给韦成宁，双方签订的《房屋买卖契约书》、《房屋转让契约书》违反了我国《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效，无效合同自始不发生法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张亮云和已故韦焕松与韦成南于2003年10月9日签订的《房屋买卖契约书》无效；二、韦成南与韦成宁于2008年11月30日签订的《房屋转让契约书》无效。案件受理费100元，由张亮云、韦成南、韦成宁共同负担。 梁艳、韦柳英、韦柳荣、梁娇、韦焕萍二审向法庭提供相片2张，证明韦成宁已经有宅基地并起好房子。韦成南，韦成宁、张亮云对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议，本院予以认定。 各方当事人对一审查明事实没有异议，一审认定基本事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：涉案《房屋买卖契约书》《房屋买卖契约书》是否无效。 本院认为，本案梁艳、韦柳英、韦柳荣、梁娇、韦焕萍系起诉确认涉案合同无效，并无其他诉讼诉讼请求，本案案由应为确认合同无效纠纷。一审将本案案由定为农村房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。 根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款及第六十三条的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。涉案合同虽名为房屋买卖，实则是买卖房屋的宅基地。根据本案查实韦成南并非河池市宜州区庆远镇矮山村店底屯的集体经济组织成员，其与韦焕松、张亮云签订《房屋买卖契约书》因违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效。韦成南与韦成宁签订的《房屋买卖契约书》转让标的与韦成南和韦焕松、张亮云签订《房屋买卖契约书》标的一样，亦属无效合同。韦成南、韦成宁主张上述两份合同有效的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，韦成南，韦成宁的上诉请求不成立，不予支持。一审认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（已预交），由上诉人韦成南，韦成宁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王国祥 审 判 员 李剑峰 审 判 员 韦海平 二〇一九年五月二十日 法官助理 陈一锋 书 记 员 兰天琦 附：本案判决所适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。