湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初823号原告（反诉被告）：郭金妹，女，1987年8月16日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区，原告（反诉被告）：龚杰，男，1984年10月6日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区，上列两原告的委托诉讼代理人：黄慧秋，湖北诗戈律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：武汉人信置业有限公司,住所地武汉市硚口区玉带正街121号19-111。法定代表人：李晓明,系该公司董事长。委托诉讼代理人：马晓俊，该公司法律顾问（特别授权）。原告郭金妹、龚杰与被告武汉人信置业有限公司（以下简称人信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，被告人信置业公司向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告郭金妹、龚杰及其委托诉讼代理人黄慧秋；被告人信置业公司的委托诉讼代理人马晓俊到庭参加诉讼。双方当事人一致同意调解，扣除调解期一个月不计入审限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭金妹、龚杰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年8月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已支付的购房款597404元。3、判决被告从2016年8月8日起至款项付清之日止按年利率6%赔偿原告资金占用损失（至起诉时止为71688.48元）。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月28日，二原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的武胜路人信汇国际文化城一期北区商品房项目中地下室-1层（332）商号房，房屋建筑面积32.92平方，单价每平方米34246.78元，总价11274040元，原告应于2016年9月28日前一次性支付首付款597404元，其余价款办理贷款；被告应于2016年4月30日前将房屋交付给原告使用，并于房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款万分之一赔偿买受人损失。合同还对双方的权利义务等事宜做了约定。合同签订后，原告依约支付了首付款597404元，并积极办理银行按揭贷款手续，后因被告原因无法办理，此后便无人与原告联系。后原告向相关部门了解有关地下商铺产权证书的相关政策，被告知目前武汉市地下商铺无法办理产权证书，原告提出要求解除合同，被告一直不予回应，故起诉来院。被告（反诉原告）人信置业公司辩称：一、支付房款是原告方的合同义务，答辩人不存在任何违约行为。二、现有证据不能证明因被告原因导致原告无法办理按揭贷款手续。三、答辩人已经取得该案房屋的不动产权属证明，若原告支付剩余房款，即可办理过户手续，不存在原告所说的地下商铺无法办理产权证书的情况。四、合同解除必须具备法定或者合同约定的情形。五、根据双方委托经营相关约定，该商铺正在返租，原告能定期取得收益。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉求并承担全部诉讼费用。被告（反诉原告）人信置业公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付购房款560000元并自2016年9月14日至实际付款日按照日万分之一支付违约金（暂计49280元）；2、反诉费由被告承担。事实和理由：被反诉人购买反诉人开发的商铺，还有剩余56万的房款一直没有支付，购房合同约定被反诉人最迟不得超过2016年9月14日支付尾款，否则应当按照日万分之一支付违约金。鉴于以上事实，反诉人提起反诉。原告（反诉被告）郭金妹、龚杰对反诉答辩称：不同意被告（反诉原告）的反诉请求，请求驳回被告（反诉原告）的全部诉求。原被告签订的合同中约定一次性支付首付款。约定支付首付款的时间在合同签订日期之前，不符合常理。支付首付款后，一直与被告积极联系办理贷款，也提交了相关材料，但没有人与原告对接。直到2018年5月16日，最后一次和被告工作人员姜昊联系时，被告答应了会与原告联系，但一直没有联系原告。因此无法办理贷款的原因在于被告而非原告。经审理查明，原告郭金妹与龚杰系夫妻关系。武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处（北区地块），编号为C0060050161地块（武胜人信汇国际文化城一期北区商品房）项目系人信置业公司投资开发。2016年8月28日，郭金妹、龚杰（买受人）与人信置业公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告以单价34246.78元/平方米、总价1127400元的价格购买被告开发建设的上述项目中地下室-1层（332）商号房（产权登记面积32.92平方米），即涉案商铺。付款方式为贷款，买受人应于2016年9月28日前一次性存入商品房首付款567404元，其余价款办理贷款。合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”出卖人应当在2016年4月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，具体交付时间自买受人房款全额到达出卖人指定账户后，以出卖人发放的书面交房通知书时间为准。合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期壹日，应按买受人已付商品房价款的万分之壹支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之壹赔偿买受人损失。”合同附件六《合同补充协议》第二条约定：“付款方式及期限买受人应按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭方式付款①买受人应于2016年7月30日前付清首期房款包含定金567404元，剩余房款56万元，买受人应以银行贷款方式付清，及买受人应于2016年8月30日前按银行要求，提供银行能审核通过的办理按揭所需的资料，若买受人未能在前述期限之前提供银行办理贷款所需的资料，视为买受人逾期付款，买受人应按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。②若银行不同意发放贷款或者发放贷款额不足的，买受人应于获悉银行的前述决定之日起15日内（但最迟不得超过2016年9月14日）已现款方式，将剩余房款一次性付清或将贷款不足部分一次性补足；若买受人未能按照前述约定及时付清或者补足剩余房款的，则视为买受人逾期付款，买受人应按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。”第三条银行按揭款补充约定，1、若乙方采取贷款方式支付房款，乙方须在甲方指定的银行统一办理贷款手续，但因特殊情况甲方书面同意乙方可以自行办理按揭手续的除外。2、乙方委托甲方为其办理银行贷款的：（1）乙方委托甲方为期办理银行贷款手续的，由此发生的费用与责任由乙方承担，乙方必须在本合同签订前交齐办理贷款所需相关资料，由贷款银行确认收件，并在签定本合同前完成贷款合同的签署手续。若贷款银行、市区房地产管理部门要求乙方追加资料或办理与贷款相关手续的，乙方必须在甲方指定的贷款银行或甲方直接书面通知送达之日起5个工作日内补齐资料或者办理完毕相关手续。（2）乙方未能履行上述第（1）款约定义务，或者出现以下情形之一的，视为乙方逾期付款，甲方有权根据主合同第七条约定追究乙方违约责任。A）未能以货币方式按本合同约定期限支付相应款项；B）由于非甲方原因，造成银行或公积金管理中心不能在本合同签订之日起60日内放贷至甲方账户的，即视为乙方该部分房款未支付。……”第十二条约定：“1、买受人未按主合同和本补充协议约定按期支付全部房价款之前，出卖人有权不向买受人交房，即由于买受人逾期付款引起的逾期交房，出卖人不承担违约责任，其且有权追究买受人逾期付款的违约责任。2、因买受人自身原因或政府主管部门原因，导致买受人未能及时取得房地产权属证书或无法取得房地产权属证书的。出卖人不承担任何责任。”2016年6月3日原告与案外人武汉立德众和广告有限公司签订团购协议并向其支付3万元团购优惠金，武汉立德众和广告有限公司提供团购服务，协助原被告签订《武汉市商品房买卖合同》。2016年6月3日，原告向被告支付定金20000元，2016年6月30日支付房款180000元，后再次向支付房款367404元，被告出具相应款项收据。经庭审确认，原告贷款银行由被告指定为湖北银行，湖北银行出具说明，截止2019年3月13日未查到有关郭金妹、龚杰在该行的贷款记录。另查明，原告于2016年8月就涉案商铺的出租事宜与人信置业公司签订了《委托经营管理协议书》，约定原告将涉案商铺委托给该公司进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2021年4月30日止。涉案商铺于2016年10月18日竣工验收，2017年12月22日，取得《不动产权属证明》，具备办证条件。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。涉案商铺已取得不动产权属证明，具备办证条件，不存在不能办理不动产权属证书及办理贷款手续的障碍，亦无合同目的无法实现的情况，本院对原告主张解除合同并返还购房款，要求被告承担利息损失的请求不予支持，合同应当继续履行，后续尾款无论是贷款支付还是其他方式支付，都不能免除原告的付款义务。原告向案外人武汉立德众和广告有限公司支付的30000元为团购服务费，并非向被告支付的购房款，故原告已支付的购房款实际为567404元，依据双方合同约定，总房款为1127404元，原告还应支付剩余购房款560000元。关于原告是否应当承担逾期付款违约金的问题，依据双方合同约定，剩余房款优先为贷款支付，贷款银行由被告指定，买卖合同签订后，原告根据房屋销售人员指示联系贷款事宜，但未能得到贷款银行明确答复，被告应该通知原告更改付款方式并付清尾款，但被告并未履行该通知义务，因此，原告对于逾期付款不应承担违约金责任，对被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郭金妹、龚杰于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）武汉人信置业有限公司剩余购房款560000元。二、驳回原告（反诉被告）郭金妹、龚杰全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）武汉人信置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5246元，反诉费4946元，共计10192元，由原告（反诉被告）负担9246元，被告（反诉原告）负担946元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇一九年五月十九日书记员  吴穹