黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1002民初252号原告：海林市嘉诚物业管理有限公司，住所地海林市亨通广场15、16号门市。法定代表人：关志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘新艳，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王铁兵，牡丹江市阳明区新兴法律服务所法律工作者。被告：王海荣，女，1966年6月出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘长宏，黑龙江王德胜律师事务所律师。被告：杨某某，男，2004年3月出生，汉族，学生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代理人：王海荣（系被告杨某某母亲），女，1966年6月出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘长宏，黑龙江王德胜律师事务所律师。原告海林市嘉诚物业管理有限公司(以下简称嘉诚物业公司)与被告王海荣、杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉诚物业公司的委托诉讼代理人刘新艳、王铁兵，被告王海荣、杨某某的委托诉讼代理人刘长宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告王海荣、杨某某支付拖欠的物业管理费35735元；2.要求被告承担诉讼费用。事实和理由：原告嘉诚物业公司于2017年7月23日同××小区业主委员会签订《××小区委托物业服务合同》，原告受××小区业主委员会委托，自2017年7月23日起对××小区施行物业管理服务，合同约定××小区门市的物业管理费按照建筑面积每平方米每月2.10元收取。被告系××小区×号楼门市房业主，其五户房屋建筑面积共1418.07平方米。原告为被告提供了物业管理服务，被告却未支付物业管理费，原告多次找到被告催缴，被告均不予理睬。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告王海荣、杨某某辩称，被告的房屋属于临街商铺，不在原告提供的物业服务区内，也不在物业服务范围内，因此不受物业服务合同的约束，故原告不能按照该合同约定的收费标准要求被告给付。如果原告能够提供出相应证据证明其确实已经为被告房屋提供了相关的物业服务，那么被告同意支付相应的物业服务费用。另外，由于被告房屋属于经营性店铺，其主要的物业服务均由自己完成，原告无权要求被告按照服务合同的标准交纳服务费。综上，恳请法院公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告嘉诚物业公司所举有争议的证据，本院认定如下：1.证据一，××小区委托物业服务合同复印件一份、收费标准公式照片两份。意在证明：一、2017年7月23日，原告与××小区业主委员会签订《××小区委托物业服务合同》，合同约定原告自2017年7月23日起对××小区施行物业管理服务、服务项目及确定该小区物业管理费收费标准即按照建筑面积每月每平方米高层1.05元，门市2.1元标准收取费用。本案被告系该小区五户门市房(×-××6、×-××9、×-××0、×-××1、×-××2)面积为1418.07平方米房屋业主，其经营同仁堂药店，系本合同确定的提供物业管理服务范围，原告按照该合同全面为被告提供物业管理服务；二、原告根据服务项目收取费用，服务项目为“综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、公用部位共用设施设备日常运行维护服务”，且按照程序对于该小区收费价格标准予以公示，本小区全体居民均无异议，原告收费标准符合法律规定。被告王海荣、杨某某质证认为，一、对该物业服务合同真实性有异议，被告在接到起诉状后曾向××小区业主委员会及所在社区咨询该服务合同的真实性，没有得到肯定答复，故被告对该合同的甲方签字及盖章的真实性存有异议；二、被告房屋属于临街商铺，既不在涉案的业主委员会范围内也不在原告的物业服务合同范围内，因为被告的房屋主要的服务均由自己完成，原告没有证据证明其向被告提供了合同约定的服务；三、对于照片的真实性由于看不清，所以无法质证，既看不清照片的内容又看不清照片的拍摄位置；四、原告还需要向法院提供当地物价部门核定的收费标准，方能证明其收费是合法的。2.证据二，催缴通知单照片一份。意在证明：被告未履行交纳2017年7月至2018年7物业管理费，被告拖欠物业费的事实，原告作出的催缴通知，被告至今未履行义务，据此原告提起诉讼。被告王海荣、杨某某质证认为，对该组证据有异议。首先该打印照片的内容不清楚，二被告没有收到，不清楚该事宜。3.证据三，报修记录汇总表复印件一份、照片五张。意在证明：一、原告为被告按照物业委托服务合同的约定全面的提供了物业管理服务；二、被告接受了原告为其提供的物业服务，因被告房屋屋外渗水多次找到原告方，原告方积极为被告处理且与开发商联系沟通被告房屋存在渗水，开发商同意今年开春后为被告修缮；三、被告方药店的工作人员向原告方提供的垃圾车内送垃圾的照片。基于以上三点能够证实，被告接受了原告提供的物业服务。被告王海荣、杨某某质证认为，对于该报修记录汇总表的真实性有异议，该表均由原告工作人员自行填写，无接受服务业主的签字，不具备证据的客观性。对于该组证据二中的照片，该照片体现不出所修缮屋顶的工作人员是原告所派，而且被告的房屋渗漏严重，严重积水，至今没有得到妥善处理，也使得被告屋内的家具受潮受损，故原告所举的这两份证据不能证明其已经全部完成物业服务内容。对于该组证据中带有医务工作人员的打印照片，由于是背影，无法核实投放垃圾者的身份。本院认为，原告提供的上述证据可以证实2017年7月23日原告嘉诚物业公司与××小区业主委员会签订了××小区委托物业服务合同，约定由原告为××小区提供物业服务,原告曾向被告催缴物业费的事实，本院对该事实予以确认。对被告王海荣、杨某某所具有争议的证据，本院认定如下：1.证据一，照片7张。意在证明：一、被告房屋在该物业小区中的位置，进而证明被告房屋基本不享受原告提供的物业服务；二、被告房屋由于渗漏，至今没有维修好，其渗漏状态仍然在持续中，进而证明原告没有为被告提供相应的物业服务。原告嘉诚物业公司质证认为，对照片证明被告房屋的位置没有异议。一、该照片不能证实被告房屋基本不享受原告提供的物业服务；二、对于其中三张损害照片的真实性有异议，没有拍摄时间、地点，无法证实该照片为被告房屋渗漏的现状；三、因被告房屋渗水曾向原告物业公司提出原告方积极地为被告方处理并且与开发商联系；四、被告房屋渗水与物业管理服务不存在因果关系，被告房屋渗水现象系为质量原因，并非是原告向被告提供的物业服务范围内。本院认为，该组证据可以证实被告房屋坐落的位置，但并不能证明被告房屋基本不享受原告提供的物业服务，也不能证明原告没有为被告提供相应的物业服务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于东安区太平路东、日照街南、××小区，房产图号×-×-×/×-×-××6、建筑面积320.83平方米；房产图号×-×-×/×-×-××9、建筑面积260.04平方米；房产图号×-×-×/×-×-××0、建筑面积291.66平方米；房产图号×-×-×/×-×-××1、建筑面积263.88平方米；房产图号×-×-×/×-×-××2、建筑面积281.24平方米的房屋均系被告王海荣、杨某某共同共有。2017年7月23日，原告嘉诚物业公司与××小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定嘉诚物业公司提供的物业服务内容包括以下五项：1.综合管理服务；2.公共区域清洁卫生服务；3.公共区域秩序维护服务；4.公共区域绿化养护服务；5.共用部位、公用设施日常运行维护服务。同时，双方还约定物业服务费按建筑面积，高层：每平方米1.05元/月；门市：每平方米2.10元/月，合同期限自2017年7月23日至2018年7月22日。合同签订后，原告对该小区提供了物业管理服务。被告王海荣、杨某某自2017年7月23日起至2018年7月22日的物业管理服务费共计35724.78元（1417.65×2.1元/月/平方米×12个月），原告嘉诚物业公司曾就该年度的物业费向被告催交，被告至今未向原告缴纳。本院认为，关于原告嘉诚物业公司要求被告王海荣、杨某某给付2017年7月23日至2018年7月23日的物业费35735元的诉讼请求，原告嘉诚物业公司与××小区业主委员会签订的《××小区委托物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告嘉诚物业公司与××小区业主委员会签订了物业服务合同，根据上述规定，该合同对作为业主的被告王海荣、杨某某具有约束力，原告嘉诚物业公司提供了物业服务，物业管理服务是针对小区整体而非仅针对个人，具有公共服务的性质，被告王海荣、杨某某事实上享受了物业管理提供的公共服务带来的便利，被告辩称的其房屋属于临街商铺，不在原告提供的物业服务区内，也不在××小区物业服务范围内，不能成为不交物业费的理由，且未提供充分有效的证据证实其主张，本院对其抗辩理由不予支持，其理应按照约定交付物业费，故对原告嘉诚物业公司要求被告王海荣、杨某某给付物业费35724.78元（1417.65平方米×2.1元/月/平方米×12个月）的诉讼请求，本院予以支持，超过数额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王海荣、杨某某于本判决生效后十日内给付原告海林市嘉诚物业管理有限公司自2017年7月23日至2018年7月22日止的物业费35724.78元；二、驳回原告海林市嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元，减半收取计346.50元，由被告王海荣、杨某某负担296.50元，原告海林市嘉诚物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  杜有梅二〇一九年五月十三日书记员  付子洁