河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终1661号上诉人(原审原告)：刘忠凤，女，汉族，1974年4月15日生，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：刘中伟，河南伟兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，河南伟兴律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：新乡市豫商置业有限责任公司，住所地卫辉市健康路新通市场内。法定代表人：姬亚忠，任总经理。委托诉讼代理人：赵明，上海淳华律师事务所律师。上诉人刘忠凤因与被上诉人新乡市豫商置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省卫辉市人民法院（2018）豫0781民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘忠凤上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求并驳回被上诉人的原审反诉请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间形成的是商品房买卖“预约合同”而非商品房正式“买卖合同”。双方没有签订书面合同，且就商品房合同必备条款未达成协议，因此上诉人有权要求解除双方达成的“预约合同”。二、被上诉人未能履行其宣传内容，不能拆除堵在上诉人所购经营商铺出口的“小白楼”，造成商铺无法出租，失去商业用途，进而导致上诉人无法实现合同目的，上诉人依法有权解除合同。三、上诉人所购商铺因违反规划规定，擅自提高原批准容积率，造成整个项目楼盘无法竣工验收备案，导致无法办理产权证书，在此情况下要求上诉人支付房款，显然违背了交易的公平原则。被上诉人新乡市豫商置业有限责任公司辩称：一、双方已经依法形成了商品房买卖合同关系，因为双方对本案商品房的价格、位置、面积及付款方式进行了约定，已经形成了商品房买卖合同，上诉人无权要求解除合同。二、本案房屋发生交易时，该小白楼已经存在，足以证明上诉人对周边环境完全了解，且经过现场勘查，该小白楼与案涉房屋没有联系，更不会使案涉房屋失去使用价值。被上诉人也没有向上诉人承诺拆除该小白楼。三、因为上诉人的违约付款，使得房屋未能交付，也未能签订书面的商品房买卖合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告刘忠凤向原审法院起诉请求：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同关系。二、被告退还原告已支付的购房款704060元，并赔偿因延期交付商品房给原告造成的损失（按逾期交付房屋期间评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失，并按标准支付至实际交房之日止）。原审被告新乡市豫商置业有限责任公司向原审法院反诉请求：判决反诉被告向反诉原告支付剩余房款149万元，判决反诉被告从逾期支付房款之日起，按日千分之三向反诉原告偿付逾期付款违约金，其中以30万元为基数，从2015年2月17日起至付清该30万元逾期房款之日止；以119万元为基数，从2015年5月31日起至付清该119万元逾期房款之日止。原审法院查明，2011年9月21日被告以出让方式取得卫辉市健康路东段南侧605号国有土地使用权，面积12008.20㎡，用于建设豫商时代广场项目，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，于2013年4月25日取得商品房预（销）售许可证。其中5#楼于2014年12月竣工验收合格。2014年底至2015年2月8日，原告向被告陆续支付购房款70.4060万元，约定购买被告开发的豫商时代广场5号楼1层1029、1030号商业商品房屋，建筑面积99.73平方米，单价每平方米2.2万元，总价款219.4060万元。剩余房款149万元于2015年5月30日前付清（2015年2月8日至2015年2月16日付30万元，2015年2月16日至2015年5月30日付119万元）。如原告逾期支付房款，每日按逾期额的3‰作为违约金。后原告未按约定的期限支付剩余房款149万元，被告未向原告交付房屋。原审法院认为，原、被告达成买卖商品房合意，确定了商品房的位置、面积、价款和付款时间等内容，该事实有被告出具的购房款收据和原告出具的延期付款申请及双方陈述为据，双方虽未签订商品房买卖合同，但双方达成的协议内容具备了商品房买卖合同的主要内容并已支付部分购房款，应认定双方房屋买卖合同成立。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应全面履行合同。原告主张其于2015年2月8日向被告交付70.4060万元购房款时被告向其承诺立即交付房屋，但没有相应证据佐证，不予采信。因双方没有明确约定交房时间，且原告尚未交付剩余房款149万元，故原告主张被告逾期交房，证据不足，不予认定。原告主张其所购房屋西比干大道东存在一处楼房在沙盘宣传中未标示，原告所购房屋位于该楼房后面，失去所宣传的商业价值，构成虚假宣传，但原告购买房屋时其所购房屋已建成，原告明知该楼房存在，故其主张被告虚假宣传不成立。原告主张被告向其承诺该楼房近期拆除，没有相应证据佐证，不予采信。原告主张其所购楼房超容积率建设、系违法建筑、不能办理房产证等证据不足，不予采信，原告要求解除合同，没有法律依据，不予支持。原告未按约定的期限向被告支付购房款，构成违约，被告反诉要求原告支付剩余购房款149万元，有原告出具的延期申请为据，证据充分，予以支持。被告反诉要求原告按照日3‰支付违约金，该违约金标准过高，应以超过造成损失的30%为标准适当减少，被告的损失参照中国人民银行同期贷款利息确定，故违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。按照双方约定的支付数额和期限，原告应自2015年2月17日起以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向被告支付违约金至该款项付清之日止；自2015年5月31日起以119万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向被告支付违约金至该款项付清之日止。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告刘忠凤于判决生效后十日内支付被告新乡市豫商置业有限责任公司购房款149万元，并自2015年2月17日起以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止；自2015年5月31日起以119万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止。二、驳回原告刘忠凤的诉讼请求。三、驳回被告新乡市豫商置业有限责任公司的其它反诉请求。案件受理费10941元，减半收取5470.5元，保全费4020元，共9490.5元由本诉原告刘忠凤负担。反诉案件受理费18210元，减半收取计9105元，由反诉被告刘忠凤负担。本院二审审理过程中，上诉人提交了两组证据，第一组12张现场图片，证明房屋已经盖好，但是因为小白楼的影响，造成案涉房屋失去使用价值。第二组证据图片，其中业主维权照片证明房屋实际状况与宣传严重不符，在网络上下载的业主对此事的讨论图片，证明卫辉市政府已经查明该处房屋因容积率超标，暂时不能办理不动产证。被上诉人提交二组证据，第一组照片证明本案房屋及周边的营业状态，证明案涉房屋并非上诉人所称的烂尾楼，小白楼在案涉土地之外，对案涉房屋的使用没有影响，案涉房屋周边的店铺营业问题是市场原因，与案涉房屋的位置无关。第二组证据是2014年11月13日豫商时代广场计价单，证明案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价和付款方式已有约定，付款方式为两期付款，待第二笔款付清之日交付房屋。上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，对相关证据的关联性提出异议，认为上诉人提交的证据不能证明案涉房屋具有使用价值。被上诉人对上诉人提交证据的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为上诉人提交的证据不能证明案涉房屋失去使用价值，也不能证明房屋无法办理房产证。本院对双方提交的证据认定如下：对于上诉人提交的证据，确认其真实性，但不能证明案涉房屋失去了使用价值，故对其关联性不予认定。对被上诉人提交的证据，计价单真实有效，是双方的真实意思表示，并明确约定了案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价、付款方式和交房时间，足以证明双方已经实际上成立商品房买卖合同，对其证据效力予以认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，关于双方之间形成的是商品房买卖合同还是预约合同的问题，根据被上诉人出具的购房款计价单和延期付款申请，足以证明上诉人与被上诉人已就案涉房产的位置、面积、单价、付款方式和交房时间做出了明确的约定，双方事实上达成了商品房买卖合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同。上诉人诉称该合同为预约合同的主张没有事实依据，本院不予支持。上诉人称因“小白楼”使案涉房屋失去使用价值，合同目的无法实现的理由，因对“小白楼”的存在及拆除，双方在合同中并未约定，且“小白楼”在本案所涉商品买卖合同成立前已经存在，上诉人诉称案涉房屋因小白楼影响失去使用价值，缺乏证据支持，本院不予支持。对上诉人称所购商铺因违反规划规定，擅自提高原批准容积率，造成整个项目楼盘无法竣工验收备案，导致无法办理产权证书的主张，因缺乏证据证明，上诉人应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24352元，由上诉人刘忠凤负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年五月二十三日书记员  冯 毅