陕西省镇安县人民法院   民事判决书    (2019)陕1025民初44号   原告：张强，男，1988年1月17日生，汉族，住陕西省镇安县，农民。   委托诉讼代理人吴柱、李志刚，北京市盈科（西安）律师事务所律师。   被告:陕西隆元祥房地产开发有限公司。   住所地：安康市汉滨区XX城XX社区XX号。   法定代表人：李文辉，系公司总经理。   委托诉讼代理人李建民，陕西法智律师事务所律师。   第三人瑚世涛，男，1973年2月28日生，汉族，住陕西省镇安县，现住镇安县，农民。   原告张强诉被告陕西隆元祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日受理后，于2018年8月2日作出（2018）陕1025民初227号《民事判决书》，宣判后，原告张强与被告陕西隆元祥房地产开发有限公司均不服，向商洛市中级人民法院提出上诉，商洛市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）陕10民终495号《民事裁定书》，认为原判事实不清，程序违法、适用法律错误。裁定撤销本院（2018）陕1025民初227号《民事判决书》，发回重新审理。2019年3月25日本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张强的委托诉讼代理人吴柱、李志刚，被告陕西隆元祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李建民到庭参加诉讼，第三人瑚世涛经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张强在重审过程中变更诉讼请求为：1、请求依法解除原告与被告于2011年7月1日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告立即返还原告购房款281500.00元，赔偿原告各项损失223394.41元（包括但不限于被告占用房款期间的利息，截止2019年2月20日利息损失115894.41元、房屋差价损失60000元、律师费45000元、差旅费2500元等经济损失223394.41元）；3、本案诉讼费用由被告承担。   被告陕西隆元祥房地产开发有限公司辩称，原告要求解除合同没有依据，其公司没有按照合同约定时间交付房屋属实，但其于2012年7月17日已经将房屋交付原告，造成原告不能实现购房目的的原因是镇安县永久建筑工程公司将涉案房屋出卖给瑚世涛。请求依法驳回原告的诉讼请求。   第三人瑚世涛未到庭，也未提交书面答辩意见。在本院对其调查过程中称，因袁某某向其借款26万元没有偿还，袁某某将此房以387400元价格用于抵债，并以镇安县永久建筑公司的名义签订了合同，2016年其已装修入住。   本院经审理认定事实如下：镇安县县XX路XX居项目系自然人张某某、袁某某与自然人马泽龙联合开发建设，双方于2010年5月3日签订《房屋联建合同》，县XX路XX宗和31宗国有土地使用权系张某某、袁某某受让取得，建房审批等手续分别以张某某和袁某某个人名义办理的。合同约定两宗国有土地上联建房屋1-3层分别归张某某和袁某某，4-15层归马泽龙，16层由马泽龙为张某某和袁某某各建两套单元房。该房屋于2012年建成，两幢房屋产权证分别登记在张某某、袁某某名下。2011年7月1日，被告陕西隆元祥房地产开发有限公司与原告张强签订《商品房买卖合同》，被告陕西隆元祥房地产开发有限公司作为出卖人将镇安县县XX路XX居XX幢XX单元XX室商品房一套，以281800元价格卖与原告，合同对相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告分别于2011年6月28日、2011年7月9日、2012年7月17日三次给付被告购房款80000元、60000元、141500元，共计281500元。2015年袁某某以房抵债的形式将此房抵与第三人瑚世涛，并以镇安县永久建筑有限公司的名义与第三人瑚世涛签订买卖合同，2016年第三人瑚世涛装修入住该房。另查明，被告陕西隆元祥房地产开发有限公司成立于2011年6月1日，法定代表人为马飞（马泽龙之子），2015年6月3日法定代表人变更为张栓平，2016年11月17日法定代表人变更为雷丛羽，2017年4月7日法定代表人变更为李文辉，变更过程中股东及股东出资额均亦有所变更。2013年陕西隆元祥房地产开发有限公司作为原告将张某某、袁某某以“房地产经营合同纠纷”为由诉至本院永乐人民法庭，2013年12月10日经调解达成协议：“袁某某、张某某自愿将湖畔雅居4-15层36套房屋抵偿给陕西隆元祥房地产开发有限公司，袁某某、张某某于2013年12月31日前交付给陕西隆元祥房地产开发有限公司，由袁某某、张某某协助陕西隆元祥房地产开发有限公司办理房产过户手续”，并制作（2013）镇民初字第00667号《民事调解书》。原告张强因本案在原一审中实际支付律师费用12000元，二审中实际支付律师费15000元，重审中支付律师费10000元，原告因诉讼支付交通费2871.10元。   上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、被告出具的收款收据三份、房屋产权证、（2013）镇民初字第00667号《民事调解书》、国有土地使用正、用地规划许可证、借据一份、委托代理合同3份、收款收据2张，增值税发票2张、交通费9张；有被告提供的《房屋联建合同》、《工程承包合同》；以及本院对瑚世涛、袁某某的调查笔录和庭审笔录在卷佐证。   本院认为:依法成立的合同应受法律保护，符合法律规定或者合同约定解除情形的，当事人可以要求解除合同。本案原告诉讼请求为：解除《商品房买卖合同》、返还购房款并赔偿损失。那么首先要审查认定原告要求解除合同是否有事实依据和法律依据，其次是审查原告要求赔偿损失是否合理合法，导致合同解除的法律后果及责任承担。本案中原被告双方是2011年7月1日签订的《商品房买卖合同》，根据双方提交的证据证实2011年7月1日前被告陕西隆元祥房地产开发有限公司与案涉房屋没有任何关系，涉案房屋系张某某、袁某某、马泽龙合作开发，与被告陕西隆元祥房地产开发有限公司无关。虽然在2013年12月10日经法院调解将包括涉案房屋在内的房屋以抵债的形式确认给被告陕西隆元祥房地产开发有限公司，但至今未能办理房产过户登记，以物抵债调解书只是确认双方的债权债务关系，并未发生物权变动，被告并未取得涉案房屋所有权，导致该房屋所有权不能转移给原告。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条二项规定，原告要求解除合同，依法应予支持。根据《商品房买卖合同》第8条、11条、12条约定，出卖人应当在2012年3月12日前交付房屋，并在房屋交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权的，或者因房屋产权存在纠纷造成不能办理产权登记的，出卖人应当承担全部责任，现被告不能履行合同义务，构成违约，原告要求解除合同并主张损害赔偿的请求，依法也应予以支持。原告要求被告承担律师费用45000元的请求，根据原告提供的证据能够证实原告因诉讼产生的一审和二审律师代理费共计27000元，该实际损失与被告违约导致诉讼具有因果关系，依法应予赔偿。原告要求被告承担房屋市场差价损失60000元及差旅费2500元，因原告在签订购房合同时对该房屋是否系被告开发等相关事项未尽审查注意义务，导致合同不能履行，其自身存在一定过错，对该部分损失应由原告自己承担，本院依法不予支持。被告辩称原告交清房款后其将房屋钥匙已交付原告，对此原告不认可，而且交钥匙并不代表房屋所有权转移交付，被告辩解意见依法不予支持。第三人瑚世涛与袁某某及马泽龙之间的纠纷系另一法律关系，不影响原告主张解除合同的权利。为维护当事人合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百三十二条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：    一、解除原告张强与被告陕西隆元祥房地产开发有限公司于2011年7月1日签订的《商品房买卖合同》；   二、被告陕西隆元祥房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还原告张强购房款281500元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至付清时止（其中80000元自2011年6月28日起计息；60000元自2011年7月9日起计息；141500元自2012年7月17日起计息）；   三、被告陕西隆元祥房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告张强律师费用27000元；   四、驳回原告张强的其它诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9436元，由被告陕西隆元祥房地产开发有限公司承担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。              审判长   熊贤成                       审判员   张玲                       人民陪审员   屈桂芳      二○一九年五月十五日                              法官助理   时贺新   书记员   谌秋莉          1