浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0624民初1587号 原告：新昌县广诚物业管理有限公司（统一社会信用代码913306247360223925），住新昌县南明街道文体路**。 法定代表人：冯勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞凤英，女，该公司员工。 被告：刘晓丽，女，1958年5月25日出生汉族，，住嵊州市 原告新昌县广诚物业管理有限公司与被告刘晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告新昌县广诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人俞凤英、被告刘晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县广诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付（2017年9月1日至2018年8月31日止）拖欠的物业管理费6511元以及违约金636元（违约金暂时自2017年9月16日起至2019年3月15日止按银行同期贷款年利率1.3倍计算），公共能耗费637元，总计7784元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：悦澜山府邸物业服务单位新昌县广诚物业管理有限公司于2013年10月22日与悦澜山府邸4幢1单元112室户主刘晓丽签订前期物业服务协议，合同约定由原告为其所在的悦澜山府邸小区提供物业管理服务，服务期限至首届业主委员会成立且与原或新物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时止。合同约定，原告提供物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，缴费物业管理费按照每月每平方米1.80元、车位按照每月每个40元收取，一年一付，缴费周期为年周期首月15日之前，逾期缴纳的可按每天应交管理费的千分之二支付违约金。物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、楼道灯、水景水系等）运行能耗费用，按物价部门规定，根据按实向业主分摊的原则，在业主首次领房时暂按0.4元/平方米·月收取，2016年8月底公示2015年9月至2016年8月期间公共能耗为0.29元/平方米·月，2017年8月底公示2016年9月至2017年8月期间公共能耗为0.31元/平方米·月，2018年底公示2017年9月至2018年8月期间公共能耗费为0.28元/平方米·月。被告已支付首期2015年9月1日至2016年8月31日物业费及公共能耗费（能耗费首期交纳0.4元/平方米·月），被告已支付2016年9月1日至2017年8月31日物业费及公共能耗费（能耗费首期交纳0.29元/平方米·月）；根据约定，被告应在2017年9月16日前向原告交纳2017年9月1日至2018年8月31日物业费6511元及公共能耗637元（由于原告于2018年9月1日凌晨撤出，能耗费按实际应交纳以0.19元/平方米·月）。被告在悦澜山府邸拥有4幢1单元112室面积为279.21平方米房屋一套、1-147号车位一个。原告认真履行了自己的职责，多次电话、上门催缴物业费及公共能耗费，被告至今未予交纳，致纠纷发生。 被告刘晓丽辩称：被告于2015年入住小区，2015年、2016年的物业费都交了，2017-2018年的没有交，主要是因为对被告反映的问题，物业没有解决。被告所在楼顶层搭建了玻璃棚，雨水直接流到被告院子。玻璃棚是顶楼业主加装的，但是没有接好下水管。此外，被告所在楼以及其他楼房的有些业主在外墙安装了空调外机、晾衣架，原告放任不管。购买房屋的时候，被告与开发商口头约定房屋前面的花园给被告使用，被告未对花园的绿化进行修剪、除虫。 原告新昌县广诚物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1、《悦澜山府邸前期物业服务协议》、《悦澜山府邸业主临时管理规约》各一份，证明原、被告之间的前期物业服务关系及各自的权利义务； 2、房屋交付验收单、物品交付清单、入户通知书及业主信息登记表各一份，证明被告的业主身份及房屋、车位的交付时间； 3、起诉通知书张贴照片一张，证明原告向被告催讨物业费的事实； 4、照片五张，证明原告对违章业主发了整改通知书，劝阻不成的也向相关执法部门进行了反映。 被告刘晓丽质证认为：对证据1-4均无异议。 被告刘晓丽向本院提交了以下证据： 5、照片二张，证明被告所在楼顶层业主搭建玻璃棚影响其正常生活； 6、照片二张，证明部分业主在外墙上安装了空调外机、晾衣架，原告未进行管理的事实。 原告新昌县广诚物业管理有限公司质证认为：证据5从图片上看，无法看出排水存在隐患，但原告相信业主存在这些问题，原告当时也与楼上业主进行了协调沟通，但是楼上业主不予配合，一直不愿意解决，被告可以自行向楼上业主主张权利。证据6有些本身就是设备阳台，有些业主可能里面放不下，往外移了一下，针对这种情况，原告向这些业主发放了整改通知书，劝阻不成的也向相关执法部门进行了反映。 本院对各方当事人提供的证据结合质证意见及庭审相关陈述认定如下：原告提供的证据1-4，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据5、6，原告对其真实性没有异议，但照片反映的问题即使存在，在无其他证据佐证的情况下，不能达到被告的证明目的，本院对其证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘晓丽在新昌县拥有建筑面积为279.21平方米的房屋一套及编号为1-147的车位一个。原、被告签订《悦澜山府邸前期物业服务协议》一份，约定小高层住宅按建筑面积1.80元每平方米每月收取物业管理服务费；小高层住宅物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、庭院景观照明等）运行能耗费，按每户每月0.4元每平方米交纳，一年一交，共用设备运行能耗费实行按实分摊，多退少补；地下车位物业管理费按40元每只每月交纳；业主不按时缴纳物业管理服务费的，逾期部分按每天2‰支付违约金；服务期限至首届业主委员会成立且与原或新物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时止。《悦澜山府邸业主临时管理规约》约定，物业服务企业以预收的方式向业主收取物业服务费，预收周期为12个月，交纳时间为每个周期首月的十五日之前；业主不得以任何理由拒绝交纳物业管理费，若违反本临时管理规约及前期物业服务协议的约定，未能按时交纳物业服务费，应补交并从逾期之日起每天加收应缴额2‰的违约金。被告刘晓丽出具承诺书，确认已详细阅读《悦澜山府邸业主临时管理规约》的所有条款。根据该小区公共能耗费的收支情况，2017年9月起公共能耗费按每户每月0.19元每平方米收取。自2017年9月1日至2018年8月31日，被告刘晓丽共需支付房屋及车位的物业服务费6510.94元（1.80元/平方米/月×279.21平方米×12个月+40元/月×12个月）、公共能耗费636.60元（0.19元/月/平方米×279.21平方米×12个月）。原告多次催缴，但被告至今未付，致本案纠纷发生。 本院认为：《悦澜山府邸前期物业服务协议》及《悦澜山府邸业主临时管理规约》，系原、被告双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当全面遵照履行。被告刘晓丽在悦澜山府邸4幢1单元112室拥有建筑面积为279.21平方米的房屋一套、编号为1-147车位一个，并已享受原告提供的小区物业服务，应当按照双方约定的收费标准向该物业服务单位按时缴纳相应的物业服务费。 物业服务是一个动态服务。物业公司的职能范围并非包罗万象、无所不能，且物业公司并非执法机构，其行为没有强制力，对小区中部分业主的不合理行为仅能以劝导的方式进行。对于第三人侵权，应当由受害人向第三人主张权利，而非都由物业公司承担责任。小区业主对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。被告认为原告在提供物业服务时存在瑕疵，但未提供充分证据予以证明，因此本院对于被告的相关抗辩意见不予采信。原告要求被告支付2017年9月1日至2018年8月31日的物业服务费6510.94元及公共能耗费636.60元，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。 被告刘晓丽逾期缴纳物业服务费，根据《悦澜山府邸前期物业服务协议》、《悦澜山府邸业主临时管理规约》的约定，应承担相应的违约责任。上述协议和规约中约定按每天2‰计算违约金，该计算标准过高，起诉时原告将违约金计算标准降低为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍，本院综合考虑合同履行及原告因此产生的利息损失情况，对此标准予以认可。《悦澜山府邸业主临时管理规约》载明物业服务费交纳时间为每个周期首月的十五日之前，因此被告应在2017年9月15日前交纳物业服务费，现原告要求被告支付6510.94元自2017年9月16日起至款项实际付清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告刘晓丽支付原告新昌县广诚物业管理有限公司2017年9月1日至2018年8月31日的物业服务费6510.94元、公共能耗费636.60元，并支付6510.94元自2017年9月16日起至款项实际付清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告新昌县广诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告刘晓丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告新昌县广诚物业管理有限公司负担1元，被告刘晓丽负担24元，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  章吉 二〇一九年五月七日 书记员  蔡笑