黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0102民初8765号原告：哈尔滨红星美凯龙国际家居有限公司，住所地哈尔滨市道里区职工街38号。法定代表人：蒋波，副总经理。委托诉讼代理人：王仕华，辽宁泽云律师事务所律师。委托诉讼代理人：车冰玉，辽宁泽云律师事务所律师。被告：潘玉霞，女，1968年2月1日出生，汉族，个体，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李效桐，黑龙江法重律师事务所律师。原告哈尔滨红星美凯龙国际家居有限公司（以下简称哈尔滨红星公司）与潘玉霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨红星公司的委托诉讼代理人王仕华、车冰玉，被告潘玉霞及其委托诉讼代理人李效桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨红星公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘玉霞向哈尔滨红星公司支付自2017年1月1日起至2017年9月5日的租金193533.34元、管理费129022.23元；2.判令潘玉霞向哈尔滨红星公司支付逾期付款违约金164937.8元；3.判令潘玉霞将租赁展位腾空退还给哈尔滨红星公司并向哈尔滨红星公司支付自2017年9月6日起至实际腾空展位之日止逾期占用展位的违约金31597.28元（暂计算至2017年9月17日）以上合计519090.65元。事实与理由：2016年9月5日，哈尔滨红星公司与潘玉霞签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定租赁给承租方的展位编号为D8075、D8077、D8079，承租方承租展位仅限于经营实木类商品，品牌系列为东方弘叶，展位面积为359.06平方米，租金为单价66元每平方米，管理费为单价44元每平方米，租金的支付方式为承租方于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前30日支付下一期租金和管理费。潘玉霞于2017年1月1日开始拖欠租金及管理费，合同期满后，仍未将展位内物品搬离并清空展位。根据合同约定，潘玉霞应向哈尔滨红星公司支付逾期付款违约金及逾期占用展位违约金。潘玉霞辩称，1.不同意哈尔滨红星公司的诉讼请求，双方在履行合同过程当中，哈尔滨红星公司未能向潘玉霞提供符合合同约定的租赁标的物，导致合同目的无法实现，而潘玉霞之所以没有按合同的要求支付部分租金，是依法行使的法定抗辩权利；2.潘玉霞的物品之所以现在还在哈尔滨红星公司的展示内没有搬出，并不是潘玉霞不想搬出，而是哈尔滨红星公司不允许搬出，为此产生的损失应当由哈尔滨红星公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于哈尔滨红星公司举示的租金及管理费、违约金、占用违约金情况说明，属哈尔滨红星公司自述内容，不符合证据形式，本院不予确认。关于潘玉霞举示关于装修的证据、录音资料，能够形成较完整的证据链条，与潘玉霞所述相互印证，本院予以确认。依据原、被告的陈述、答辩及对证据的分析，本院确认以下事实：2016年6月，哈尔滨红星公司工作人员张军通过邮箱向潘玉霞发送电子邮件，内容包括《红星美凯龙哈西商场至商户的一封信》（即哈西商场装修告知书）、租赁商铺平面图等，平面图中显示的展位编号D8077与D8079之间的过道未封闭，双方达成初步租赁合作意向。后潘玉霞将其所欲承租展位的装修设计图纸通过邮箱发送至哈尔滨红星公司的工作人员张军的邮箱，此设计图中已将展位编号D8077与D8079之间的过道封闭。潘玉霞于2016年7月13日，向哈尔滨红星公司交付装修保证金20000元。2016年7月15日，潘玉霞与哈尔滨迈胜建筑装饰工程有限公司签订了工程施工合同，对潘玉霞欲承租展位进行装修。2016年9月5日，哈尔滨红星公司与潘玉霞签订租赁合同，合同期限双方自认为一年。合同专用条款主要约定，出租方及管理方为哈尔滨红星公司，承租方为潘玉霞；租赁给承租方的展位编号为D8075、D8077、D8079；展位实测面积为299.218平方米，测量结果见本合同附件一“展位平面图”，计租面积为359.06平方米（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊面积）；承租方承租该展位仅限应于经营实木类商品，品牌及系列为东方弘叶；租金单价为66元/平方米/月，承租方应付的首期租金为71093.88元，末期租金为71093.88元，期间每一期租金均71093.88为元，管理费单价为44元/平方米/月，承租方应付的首期管理费为47395.92元，末期管理费为47395.92元，期间每一期管理费均为47395.92元，承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前交付下一期租金和管理费；质量保证金40000元，服务保证金1000元，电信设施押金1000元，合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，哈尔滨红星公司自合同终止之日期满三年后一次性返还；承租方应向哈尔滨红星公司支付电费，电费单价为1.4元/度；承租方特别同意，未经哈尔滨红星公司向承租方出具专门的书面授权书，哈尔滨红星公司工作人员无权代表哈尔滨红星公司作出变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。租赁合同通用条款部分主要约定，商场日常管理方面，自租金起算日起至本合同终止之日止，承租方应当于全年每一个商场营业日的营业时间内开张营业，未经哈尔滨红星公司事先书面同意，承租方不得在营业时间内中止经营、关闭照明、灯箱、将展位转作为仓库或其他用途、撤离营业员或展位内的商品等；装修方面，承租方如需要对展位进行装修的，应当与装修承包商（装修队）签订装修合同，支付装修工程保证金，并于开始装修前向哈尔滨红星公司提供全套图纸（包括但不限于平面图、顶面图、剖面图、效果图、电路图等），经哈尔滨红星公司审核并书面同意后方可进场装修，根据法律法规应当送消防部门审核的，承租方还应根据消防部门的要求提交审核，相关蓝图绘制及消防送检等费用由承租方自行承担，未经哈尔滨红星公司书面同意，承租方不得擅自或允许他人对该展位及其装修附属设施、设备进行任何改建、增建或增设，装修工程完工后，承租方应向哈尔滨红星公司提交所有竣工图纸，并由哈尔滨红星公司对展位进行验收，根据法律法规应由消防部门验收的，还应通过消防验收，在通过所有的验收合格后承租方方可开始营业；经营安全方面，承租方应当保持消防通道畅通，不得遮掩消防通道、消防设施设备及任何消防标志或擅自改变其设计用途；保证金方面，承租方于本合同签订前已向哈尔滨红星公司支付定金（意向金）的，已支付的定金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金和管理费的比例转为该等两项费用，租赁保证金用于保证承租方履行本合同项下租金、管理费等的付款义务，承租方违反本合同约定迟延支付租金、管理费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，哈尔滨红星公司有权使用租赁保证金冲抵承租方应付款项，承租方对展位装修完毕，经消防部门（如需）及哈尔滨红星公司验收通过后，应向哈尔滨红星公司提供所有验收凭证和装修工程保证金收据，哈尔滨红星公司收到该等材料并审核无误后，应将剩余装修保证金（如有）无息退还给承租方；违约责任方面，若承租方未按本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向哈尔滨红星公司支付违约金；合同的变更、解除和终止方面，承租方特别同意，未经哈尔滨红星公司向承租方出具专门的书面授权书，哈尔滨红星公司工作人员无权代表哈尔滨红星公司作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，在合同期内，如承租方需要提前将解除合同的，必须提前二个月书面通知哈尔滨红星公司，经哈尔滨红星公司同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用后方可撤离展位，在合同期内，承租方出现未按时交纳合同项下任何费用，经哈尔滨红星公司书面催告仍未交纳的，哈尔滨红星公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相应的违约金并另行赔偿哈尔滨红星公司因此发生的全部损失；其他方面，本合同取代有关本合同的所载的各事项先前的所有口头及书面协议。同日，潘玉霞向哈尔滨红星公司交纳了租金共计118489.8元。潘玉霞在上述展位中自2016年10月1日开业经营至2016年11月10日，后以中间过道不能封闭影响正常经营，哈尔滨红星公司违反承诺为由，向公司提出了闭店申请，并在未取得哈尔滨红星公司同意的情况下，关闭展位未予继续营业。在潘玉霞与哈尔滨红星公司工作人员沟通闭店事宜时，对话双方曾多次提及过道合并、消防通道安全、赔偿等问题。2018年7月7日，哈尔滨红星公司将展位中剩余家具搬至通道，后逐步搬至库房。此前，哈尔滨红星公司提出承租方应尽快将展位腾空的建议，法庭多次沟通潘玉霞，释明其将货物腾空，以控制损失进一步扩大，遭到拒绝；此后，潘玉霞提出将货物从库房搬出，法庭多次沟通哈尔滨红星公司，释明其为潘玉霞提供搬货便利，以便尽快出手减少损失，遭到拒绝。另查明，2016年9月14日，哈尔滨红星公司取得哈尔滨市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，意见为：综合评定该工程消防验收合格；对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报建设工程消防设计审核和消防验收；该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。依照《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施的规定》，取消了建筑面积在300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。案涉展位实测面积为299.218平方米，应依照合同约定确定报验方，向消防安全主管部门进行建设工程消防设计和竣工验收消防备案。本案争议焦点：关于违约责任分配问题。本院认为，哈尔滨红星公司与潘玉霞产生矛盾的根源在于展位D8077与D8079之间的通道因消防安全限制，未能合并，影响两侧展位形成整体经营格局的问题。根据双方签订的租赁合同约定，承租方如需要对展位进行装修的，应当与装修承包商（装修队）签订装修合同，支付装修工程保证金，并于开始装修前向哈尔滨红星公司提供全套图纸（包括但不限于平面图、顶面图、剖面图、效果图、电路图等），经哈尔滨红星公司审核并书面同意后方可进场装修。现有证据显示，至迟在2016年6月，哈尔滨红星公司便与潘玉霞形成房屋租赁意向，随后，哈尔滨红星公司允许东方弘叶专卖店进场装修，且大部分装修工程已施工完毕，说明潘玉霞与红星美凯龙早于书面合同签订前，已然形成了事实租赁关系。结合潘玉霞举示的装修设计图纸及录音材料等证据，可以认定哈尔滨红星公司在商场招商过程中，有过向潘玉霞承诺可以将展位D8077与D8079之间的消防通道合并，以便于形成整体销售格局的情况。虽双方在装修过程尾声阶段签订的书面合同条款中，未涉及消防通道合并问题，但不排除哈尔滨红星公司承诺其商场开业后可以合并通道的可能。关于消防通道，应属具有专用功能的建筑物附属设施，未向消防主管部门申报及未经消防验收，不得随意改变消防通道使用功能的，哈尔滨红星公司将消防通道与展位作为整体向潘玉霞出租的行为违反了《中华人民共和国消防法》的规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的情形，故在事实租赁关系中，关于消防通道可合并的约定应认定为无效，并应由哈尔滨红星公司承担由此产生的违约责任。而双方签订的展位租赁及管理服务合同中，因未将消防通道合并事宜以书面的形式固定，故该合同属于有效合同，但因事实上消防通道未能合并的问题使得展位形成整体经营格局的预期受限，导致合同目的不能履行，而在潘玉霞将东方弘叶专卖店关闭且未继续交纳房租及管理费之时，其亦以实际行为表示不再继续经营，哈尔滨红星公司在合同约定解除条件成就的情况下，未积极处理，故其应对合同期限内双方当事人产生的租金及管理费损失等承担全部责任。而在展位租赁及管理服务合同到期后，庭审过程中，哈尔滨红星公司曾多次要求潘玉霞将展位腾空，以避免损失继续扩大，均遭到潘玉霞的拒绝，虽矛盾的产生原因过错方在哈尔滨红星公司，但潘玉霞未腾空展位，逾期占用的行为，使得哈尔滨红星公司未能及时将展位出租给下一手承租人，扩大了哈尔滨红星公司应承受的损失。故对逾期占用展位造成的损失按照潘玉霞承担40%的责任，哈尔滨红星公司承担60%的责任比例分配较为适宜。综上，对哈尔滨红星公司要求潘玉霞支付合同期限内未交纳租金、管理费及支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。对哈尔滨红星公司要求潘玉霞将租赁展位腾空退还并向其支付自2017年9月6日起至实际腾空展位之日止逾期占用展位的违约金的诉讼请求，因2018年7月7日，展位已经腾空，故该项诉讼已经处理完毕；对于哈尔滨红星公司要求潘玉霞支付自2017年9月6日至2018年7月7日的逾期占用违约金的诉讼请求，潘玉霞辩称合同中该部分违约金的约定系格式条款，且违约金约定的计算标准过高，但因案涉展位逾期被占用的原因系双方产生纠纷后僵持状态下的结果，而非承租方在合同到期后仍继续经营却拒不交纳房租的情形，故不宜再支付超过租金及管理费数额的违约金，因此，按照合同期限内租金及管理费标准计算2017年9月6日至2018年7月7日的逾期占用违约金较为适宜，金额为329139.8元，按照潘玉霞承担40%的责任分担比例，其应向哈尔滨红星公司支付131655.92元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本判决书生效后十日内，潘玉霞向哈尔滨红星美凯龙国际家居有限公司给付逾期占用期间违约金131655.92元；二、驳回哈尔滨红星公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8990元，由哈尔滨红星美凯龙国际家居有限公司负担6057元，由潘玉霞负担2933元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李松青人民陪审员  孙 曦人民陪审员  李艳雨二〇一九年五月二十九日书 记 员  王 悦