福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0123民初3322号 原告：罗源世纪金源购物中心有限公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路**。 法定代表人：黄世演，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢遵汜，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：周娜，女，该公司职员。 被告：福州影时代电影城有限公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区松岐路**罗源世纪金源购物中心******铺。 法定代表人：刘曌，该公司经理。 原告罗源世纪金源购物中心有限公司（以下简称金源公司）与被告福州影时代电影城有限公司（以下简称影时代公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。金源公司的委托诉讼代理人卢遵汜、周娜到庭参加诉讼，影时代公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金源公司向本院提出诉讼请求：1.判令影时代公司向金源公司支付2017年10月1日至2018年3月30日期间空调费233,552元（含延迟空调费6200元）、物业管理费170,514元，2017年11月1日至2018年3月20日期间租金448,380元，2017年9月16日至2018年3月15日期间水费1774.5元、电费90,855元，合计945,075.5元；2.判令影时代公司向金源公司支付2018年3月31日至租赁场地实际交还之日止场地占用期间的使用费及其他损失，暂计至2018年9月30日为1,078,150.6元；3.判令影时代公司向金源公司支付租赁合同解除的违约金568,380元、赔偿金284,190元；4.判令影时代公司以延迟支付的应付款项为基数并按照每日1.5％的标准向金源公司支付滞纳金,计至2018年3月30日金额为1,773,475.04元；5.判令影时代公司将租赁场地恢复原状并向金源公司返还租赁场地。事实与理由：2015年5月，金源公司与影时代公司就影时代公司承租金源公司所辖购物中心场地（面积为4736.5平方米）签订《租赁合同》一份，合同对租赁场地用途、租金等费用的计算标准及支付方式、违约责任等作了约定。2015年6月10日，因影时代公司的租赁期限、开业日期及计租日发生变更，双方又签订了《租赁合同变更协议》。 在履行《租赁合同》期间，影时代公司从2017年9月30日开始拖欠支付空调费、物业管理费、租金、水电费等，金源公司于2017年11月17日、2018年1月10日分别向影时代公司发送《关于电影院的违约行为告知及催款函》、《关于重申电影院的违约行为告知及催款函》。影时代公司收到上述函件后仍未向金源公司支付拖欠的费用，构成严重违约，并给金源公司造成重大损失，已达到合同解除条件。金源公司催讨无果后，于2018年3月30日向影时代公司送达《电影院解约函》，影时代公司于当日签收了该函件，双方《租赁合同》就此解除。《租赁合同》解除后，影时代公司却一直占用租赁场地，金源公司多次以口头和书面方式通知影时代公司交还场地，但影时代公司却一直未交还，在此期间也未支付过任何费用。截至起诉之日，影时代公司拖欠租金、物业管理费、空调费、水费、电费合计达945,075.5元。影时代公司还应当按照《租赁合同》约定向金源公司支付占用租赁场地期间的使用费，并赔偿该期间的空调费、物业管理费、水电费损失。此外，因影时代公司的严重违约行为，其还应按照《租赁合同》14.1的规定向金源公司支付按3个月租金计算的赔偿金284,190元和按6个月租金计算的违约金568,380元，并按欠款金额支付滞纳金。现金源公司向影时代公司催讨上述款项未果，为此，提起本案诉讼。 影时代公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年5月，金源公司与影时代公司签订《租赁合同》一份，后双方又于2015年6月10日签订《租赁合同变更协议》一份。约定内容主要有：第2条，租赁场地位于罗源县罗源湾开发区松岐路1号罗源世纪金源购物中心A1区3层005号铺，建筑面积为4736.5㎡，用于经营电影院以及相关配套副业。第3.1条，甲方（金源公司）不迟于2015年6月1日前向乙方（影时代公司）交付租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备，自交接日起，乙方享有4个月的装修期，甲方在此期限内不收取任何租金，但期间由于乙方使用而发生的水、电、通讯等费用由乙方据实缴纳。第3.2条，租赁场地符合交付条件的，双方共同签署租赁场地交付确认书作为本合同附件。第3.4条，乙方应于2015年10月1日营业，……营业日后，乙方享有24个月的租金优惠期（自2015年10月1日至2017年9月30日）。第4条，租赁期限为15年，自2015年6月1日至2030年5月31日。第5.1.1条保底租金，第一年至第二年（2015年10月1日至2017年9月30日），保底租金为10元/月/㎡，保底月租金为47,365元；第三年至第五年（2017年10月1日至2020年9月30日），保底租金为20元/月/㎡，保底月租金为94,730元……。第5.2条，乙方应向甲方支付物业管理费和空调费（按照建筑面积计收），物业管理费标准按每月每平方米6元，每月共计28,419元；空调费标准按每月每平方米8元，每月共计37,892元；……甲方须确保在购物中心统一营业时间内（早上9:30至晚上21:30）的空调供应满足影城正常经营需要，乙方需按照上述标准交纳空调费，若超出统一营业时间，乙方按400元/小时的标准缴纳空调延时费，……。第5.3条，公用事业费用包括但不限于水、电、燃气、通讯等，公用事业费从租赁场地交接日起开始按实际使用数额计算。第5.4.1条，租金的支付方式，租金优惠期内，乙方于每月结束后五日内向甲方提交票房收入数据，甲乙双方于年度届满后五日内进行年度净票房收入统计……。自2017年10月1日起，乙方按季度预付保底租金，第一期保底租金于2017年10月1日前进行支付，乙方付款前甲方需提供正规发票，此后在每个季度届满前十日预付下一季度保底租金。第5.4.2条，物业管理费、空调费均按季度支付，乙方应于营业日前十日向甲方支付第一个季度应付的物业管理费、空调费，之后每个季度届满前的十日预付下一个季度的物业管理费、空调费。第5.5条，本合同签署后，乙方须向甲方支付履约保证金500,000元，……履约保证金在整个租赁期内保持不动，租赁期内，如根据本合同，乙方因在履行本合同义务时对甲方负有债务，或因乙方违反本合同，或由乙方的过失而对甲方造成损失，甲方可从中扣除实际欠款额或甲方所蒙受的损失的赔偿……。第14.1条，出现下列情形之一时，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，且无论如何乙方应支付的赔偿金不得少于乙方此前（即合同解除之前，不包括当月）上一年度月平均租金额的3倍金额；如甲方选择解除合同，乙方还应支付甲方不少于乙方此前（即合同解除之前，不包括当月）上一年度月平均租金额的6倍金额的违约金。……如果乙方逾期不支付履约保证金、保底租金、净票房扣点提成、物业管理费、空调费或者其他应由乙方支付的费用超过30日的，在甲方下达催收通知书10日后仍不缴纳的，甲方除有权要求索赔外，有权解除本合同，不论甲方是否提前解除本合同，乙方均应承担从应付日至结清日每日全部迟延付款金额的1.5%的滞纳金。第14.2条，甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回租赁场地……。第17.1条，在本合同到期或提前终止的，乙方应在至期满或终止前15日内，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地交回甲方……若乙方未能按时搬出物品、把租赁场地的占有权交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理。合同附件E第五条，当前施行的水费价格为3.5元/m³，电费1元/千瓦时……，水、电等费用，由乙方按照上述标准直接向甲方支付。 合同签订后，双方于2015年6月1日进行了租赁场地交付确认，影时代公司也按约交纳了履约保证金500,000元。随后，影时代公司入场装修，并于2015年10月1日开始营业。2017年9月30日之前的租金及物业费、空调费、水电费影时代公司均已交纳，该日之后仅支付租金120,000元，其他费用均未交纳。由于影时代公司未按约支付相关费用，金源公司分别于2017年11月17日、2018年1月10日向影时代公司发送《关于电影院的违约行为告知及催款函》、《关于重申电影院的违约行为告知及催款函》，影时代公司分别于2017年11月27日、2018年1月15日收到函件，但仍未按约交纳租金等。2018年3月27日，金源公司发出《电影院解约函》，通知影时代公司在收到函件之日起双方签订的《租赁合同》解除，并要求影时代公司自费将租赁场地内可移动的物品搬离，否则金源公司有权对租赁场地的所有设备进行处理。影时代公司于2018年3月30日收到该解约函，但仍拒绝缴纳租金等相关费用，且一直使用租赁场地。2018年9月10日，金源公司又发出《关于影院商铺交还的告知函》，催促影时代公司将租赁场地的全部物品拆除并清空，该函件寄出后被拒收退回，金源公司遂于2018年9月17日停止供应水电，仅保留基本用电。 另查，影时代公司在2017年9月16日至2018年3月15日期间使用电费90,855元、水费1774.5元，2018年3月16日至2018年9月17日期间使用电费109,893元、水费2011.6元， 本院认为，金源公司与影时代公司签订的《租赁合同》（含附件和变更协议），系当事人意思自治的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。影时代公司未按期缴纳租金、物业费等相关费用，构成违约，根据合同第14条约定，金源公司有权解除合同，影时代公司于2018年3月30日收到金源公司发出的合同解约函后并未提出异议，双方的租赁合同关系就此解除。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力。 金源公司主张影时代公司支付解除合同之日止应付的2017年10月1日至2018年3月30日期间的租金448,380元（94,730元/月×6个月-120,000元）、物业费170,514元（28,419元/月×6个月）、空调费227,352元（37,892元/月×6个月）、延时空调费6200元，2017年9月16日至2018年3月15日期间的水费1774.5元、电费90,855元（以上各项合计945,075.5元），以及将租赁场地恢复原状并返还给金源公司的诉请，于法有据，予以支持。 关于滞纳金问题。影时代公司延迟支付租金等费用，金源公司根据双方的合同约定主张从应付之日起计至2018年3月30日的滞纳金，于法有据，应予支持。但金源公司主张按每日1.5%的标准计算滞纳金，过分高于延迟支付各项费用造成的资金占用损失，本院予以调整为以每期应付款项为基数按月利率2%的标准予以计算。（具体计算金额附后） 关于金源公司主张解除合同后至租赁场地实际交还之日止场地占用费及其他损失的问题。根据合同约定，合同解除后影时代公司应及时迁离并交回租赁场地，但影时代公司收到金源公司发出的解除函后未及时交还租赁场地，仍继续占用租赁场地经营至2018年9月17日金源公司切断水电，该期间费用金源公司要求支付应予支持。水电切断后，影时代公司仍未主动交还租赁场地，根据合同“若影时代公司未能按时搬出物品、把租赁场地的占有权交还金源公司，应视为影时代公司放弃相关物品的所有权，金源公司可随意清理”的约定，金源公司也应有止损义务，而不是放任损失扩大并将损失转嫁承租方，故金源公司主张各项损失计算至实际交还之日，有违公平原则，不予支持。本院酌定给予金源公司的移交清理期为切断水电后的三个月（即至2018年12月16日止），故合同解除后至2018年12月16日前的租赁场地占用费及物业费损失，本院予以支持，该期间共计8个月16天，则场地占用损失为808,363元（94,730元/月×8个月+94,730元/月÷30天×16天）、物业费242,509元（28,419元/月×8个月+28,419元/月÷30天×16天）。水电切断后，空调费、水电费没有实际产生，故该几项损失仅能计算至2018年9月17日止，共5个月17天，即空调费为210,932元（37,892元/月×5个月+37,892元/月÷30天×17天）、电费为109,893元、水费为2011.6元。以上损失合计为1,373,708.6元。 关于违约金和赔偿金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案影时代公司违约在先，金源公司主张违约金，于法有据，予以支持。根据合同约定，“如甲方选择解除合同，乙方还应支付甲方不少于乙方此前（即合同解除之前，不包括当月）上一年度月平均租金额的6倍金额的违约金”，金源公司于2018年3月提出解除合同，则违约金的标准应按2017年2月至2018年2月间月平均租金额计算，即402,602元【（47,365元/月×7个月+94,730元/月×5个月）÷12个月×6】，金源公司主张按94,730元的6倍计算不当，超出部分不予支持。金源公司未能举证证明其因影时代公司违约而造成的损失具体金额以及违约金不足以补偿其预期利益或可得利益损失，故对其主张的赔偿金不予支持。 根据合同第5.5条规定，影时代公司已缴纳的履约保证金500,000元可予抵扣上述欠款。 影时代公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福州影时代电影城有限公司应向罗源世纪金源购物中心有限公司支付2017年10月1日至2018年3月30日期间的租金448,380元、物业费170,514元、空调费227,352元、延时空调费6200元，2017年9月16日至2018年3月15日期间的水费1774.5元、电费90,855元，合计945,075.5元； 二、福州影时代电影城有限公司应向罗源世纪金源购物中心有限公司支付滞纳金78,135.58元； 三、福州影时代电影城有限公司应向罗源世纪金源购物中心有限公司支付合同解除后的场地占用费808,363元、物业费损失242,509元、空调费损失210,932元，以及2018年3月16日至2018年9月17日期间的电费109,893元、水费2011.6元，合计1,373,708.6元； 四、福州影时代电影城有限公司应向罗源世纪金源购物中心有限公司支付违约金402,602元； 五、福州影时代电影城有限公司应将租赁场地恢复原状并向罗源世纪金源购物中心返还租赁场地； 六、福州影时代电影城有限公司已支付的500,000元可用于抵扣本判决第一至四项的款项，不足部分福州影时代电影城有限公司应于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44,107元及公告费用，由福州影时代电影城有限公司负担25,196元，罗源世纪金源购物中心负担18,911元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李孝逸 人民陪审员  黄向阳 人民陪审员  赵家虹 二〇一九年五月五日 法官助理李圣笛 书记员郑永珊 附： 项目欠费时间应付日欠费金额滞纳天数(计至2018年3月30日)滞纳金 （按月利率2%） 租金2017.10.01-2017.12.312017.9.3016419018119812.26 2018.1.1-2018.3.302017.12.312841908916861.94 物业管理费2017.10.01-2017.12.312017.9.308525718110287.68 2018.1.1-2018.3.302017.12.3185257895058.58 空调费2017.10.01-2017.12.312017.9.3011367618113716.90 2018.1.1-2018.3.312017.12.31113676896744.78 空调延时费2017.10.01-2017.10.102017.10.316200150620.00 水费2017.9.16-2017.10.152017.10.31465.515046.55 2017.10.16-2017.11.152017.11.3029412023.52 2017.11.16-2017.12.152017.12.31171.58910.18 2017.12.16-2018.1.152018.1.31112584.33 2018.1.16-20.18.2.152018.2.2898301.96 2018.2.16-2018.3.152018.3.30633.500.00 电费2017.9.16-2017.10.152017.10.31206191502061.90 2017.10.16-2017.11.152017.11.30211261201690.08 2017.11.16-2017.12.152017.12.311365589810.20 2017.12.16-2018.1.152018.1.31675958261.35 2018.1.16-2018.2.152018.2.28616930123.38 2018.2.16-2018.3.152018.3.302252700.00 滞纳金合计：78135.58元 本案依据的主要法律条文、执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条影时代公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。