广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初778号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地：广州市天河区体育西横街**，统一社会信用代码：914401011904664097。法定代表人：杜凤君。委托诉讼代理人：潘健，男，汉族，1983年11月25日出生，住广州市白云区。委托诉讼代理人：黎路琼，女，汉族，1983年2月10日出生，住广东省从化区。被告：路延，男，汉族，1984年2月9日出生，身份证住址：广东省从化区。原告广州越秀物业发展有限公司（以下简称“越秀物业”）与被告路延物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法由审判员王硕适用小额诉讼程序于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告越秀物业的委托诉讼代理人黎路琼及被告路延均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年5月至2018年12月期间的物业管理费5981.36元。2、判令被告支付逾期交纳物业费的违约金1178.84元（按每日万分之6.6的标准自2017年5月1日至实际付清之日止，暂计至2018年12月31日止）3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示被告已经交纳物业费，故撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为：被告支付逾期交纳物业费的违约金（自2017年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至还清之日）。事实与理由：2015年12月3日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》（下称物业协议），约定由原告对被告所在的逸泉映翠花园7栋1802单元进行物业管理服务，项目自交楼之日起至2018年4月30日每月每平方米2元，2018年5月1日起每月每平方米2.5元；因此，该单元2017年5月至2018年4月，每月物业服务费271.88元；2018年5月起每月物业服务费339.85元（不包含水电公摊费用）。然而，自2017年5月至起诉日，被告连续拖欠原告物业管理费5981.36元，对应的逾期交纳违约金1178.84元，虽经原告一再催缴，被告仍未清偿。在此期间，原告一直履行物业管理服务义务。被告拖欠物业管理费的行为属严重违约，侵犯了原告公司的合法权益。根据被告与我方签订的物业服务协议第三条第四点，业主逾期缴纳物业费的按照每日千分之三支付违约金。但起诉中并未按此主张，而是按照银行同期同类贷款利率主张，实际上少于合同的约定。起诉后，被告已经交纳了拖欠的物业费，但拒不交纳拖欠的违约金，故诉讼至法院。庭审中，原告补充以下事实：被告已于2019年3月3日缴纳2017年5月至2019年3月的物业费及2017年11月至2018年9月的公摊电费。被告路延辩称：双方签订的物业服务合同只是前期物业协议，是过渡性质的协议，很多条款是格式条款。本人未按时支付物业费，责任在于物业。原因是物业公司未能履行好物业管理服务义务，长期忽视广大业主的意见和诉求，导致业主不满和失望，进而采取拒交物业费的做法以示抵制和抗议。其次，2018年10月，本人为此事找过物业公司协商，因本人要出售房产，不想再为此事和物业继续纠缠，本人愿意支付物业费，并请求能给予时间上的宽限，待房子售出之后，本人和买家一起来物业公司办理交接手续的时候一并将物业费结清。为了表示诚意，本人当场支付了2017年2月至4月的一部分物业费，物业方也有开具缴费发票，物业经理和前台收纳员均在现场可以作证。再次，物业公司在收取违约金的问题上，没有及时有效告知本人，未尽到告知义务，存在重大过失。第四，本人直到接到法院受理电话，才得知物业公司采取了起诉的方式向本人进行了催交。本人在诧异于物业公司如此草率诉诸公堂的同时，积极主动付清物业费，并和物业公司沟通解释，立即将迄今产生的所有物业费用（包括原告所诉的2017年5月—2018年12月物业费以及2019年第一季度物业费全部支付完毕，争取原告撤诉，但物业公司语气强硬，态度恶劣，要求本人另外支付一笔违约金，不同意撤诉，且我在小区并未实际居住，收到原告通知后，也积极与原告沟通并缴纳了物业费，故不应当支持原告主张的违约金。经审理查明：2017年6月23日，被告名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。2015年12月3日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》（下称物业协议），约定由原告对被告所在的逸泉映翠花园7栋1802单元进行物业管理服务，该协议自双方签订之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。该协议约定第三条：本物业管理区域物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊）收取，其中住宅为自交楼之日起至2018年4月30日，按2元/月/平方米；2018年5月1日后，按2.5元/月/平方米。业主应于物业交付之日起全额缴纳物业服务资金，交付后尚未入住的物业，业主也应自物业交付之日起全额缴纳物业服务资金；业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳当月物业服务资金，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金。违约责任为若任何一方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，守约方有权要求违约方限期改正，逾期未改正造成损失的，违约方应承担相应的法律责任。原告起诉后，被告已于2019年3月3日交纳2017年5月至2018年12月拖欠的物业费5981.36元。庭审中，原告撤回主张被告支付拖欠物业费的诉讼请求。本院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。根据双方庭审中提交的证据及陈述来看，原告依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，且双方的《前期物业服务协议》并未明确约定原告在管理服务质量未达到约定目标时应承担的责任，若被告认为原告未尽到管理义务，构成违约导致其损失，其可循合法途径另行主张而非以此为由拒交物业费，被告抗辩原告未有效通知被告支付物业费和违约金，属于重大过失，本院认为，被告在签订物业协议时，理应知晓物业费的交纳时间及未及时交纳费用产生的不利后果，原告也以微信、邮寄等方式向被告进行催告，邮寄地址为被告身份证住址，邮寄电话为被告使用的电话，原告发出催缴通知已经完成其应尽的义务，且从被告的答辩来看，被告始终知晓自己未交纳物业费的事实，故本院对被告的抗辩不予采信。被告未依协议约定交纳物业费构成违约，应当承担逾期交纳物业费的违约责任。庭审中，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金而非按照协议约定的每日千分之三计付，是对其权利的自由处分，本院予以认可。协议约定2018年4月30日前按2元/月/平方米计算物业费，2018年5月1日后，按2.5元/月/平方米计算物业费，2017年5月至2018年4月的物业费为271.88元，2018年5月至2018年12月的物业费为339.85元，被告于2017年5月起未交纳物业费，故2017年5月至2018年4月的违约金以271.88元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2018年5月至2018年12月的违约金以339.85元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，被告已于2019年3月3日缴清全部物业费，故违约金应计算至2019年3月3日止。另，根据公平原则，被告每月支付的违约金应以不超过物业管理费的总额为限。应当指出的是，原告作为物业服务企业，应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，构建与业主的和谐社会关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下：被告路延于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付逾期交纳物业费的违约金(2017年5月至2018年4月的违约金以271.88元为基数，2018年5月至2018年12月的违约金以339.85元为基数，从当月5日起至2019年3月3日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，每月违约金总额以当月物业管理费的总额为限)。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告路延负担。本判决为终审判决。审判员  王硕二〇一九年五月七日法官助理郑婕姮书记员李蕴