浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初字第3796号 原告：宁波维科物业服务有限公司，统一社会信用代码91330203711191157H。住所地：浙江省宁波市海曙区和义路99号9?-1室。 法定代表人：马东辉，执行董事。 委托诉讼代理人：任军伟，浙江国圣律师事务所律师。 被告：汪林杰，男，1979年2月14日出生，汉族，户籍所在地海曙区。 原告宁波维科物业服务有限公司与被告汪林杰物业服务合同纠纷一案，于2019年3月6日诉至本院，本院于3月19日立案受理，本案依法适用简易程序，由审判员张频波独任审判。本案于2019年5月13日、5月24日二次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告宁波维科物业服务有限公司的委托诉讼代理人任军伟，被告汪林杰均到庭参加了诉讼。 原告诉讼请求：1、判令被告给付原告2013年1月1日-2017年12月31日的物业管理费用8239.4元，违约金以8239.4元为基数，日3‰，自起诉之日起至实际支付之日止。2、判令被告承担本案的案件受理费用。第一次庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、支付2013.1.1-2018.12.31日的物业管理费9069.84元，日常维护费为1079.9元。2、判令被告因未按时支付物业管理费用应向原告支付的违约费4673.88元（暂计至2018年12月31日并以年利率24%的标准计算至实际支付之日止）。3、请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。 被告汪林杰辩称：对原、被告双方的物业服务关系、原告诉称的房屋面积、欠费期限予以认可；对原告主张的物业管理费用、日常维护费以及违约金不予认可；对于诉讼时效问题，应以原告起诉之日起向前倒推两年，超过的时间，原告的主张已过诉讼时效，不应支持。此外，拒绝交费的理由如下：1.原告未按照约定的内容提供全面满意的服务，原告提供的物业服务质量与其要求的物业服务费用不相适应，未优秀地履行物业管理合同约定的物业服务内容和相关义务，①小区卫生环境问题，地下室建筑垃圾成堆，未按照物业合同约定进行定期清理，对于儿童游戏活动区域地面及设施没有及时维护和修复，小区运动健身场所如羽毛球场、篮球场等从未清洗、保养、管理，影响业主使用。②对于小区内的财产、人身安保、喷泉水景运营、有限电视、燃气的开通等这些切关业主利益的方面没有提供切实的服务，服务质量低下，令大多数业主不满意。如被告自己在小区楼下晒的地垫消失不见，被告试图查询当日的小区监控记录但未果；小区原本是封闭式小区，但原告维科物业管理公司没有经过业主大会的授权将小区内1号、二号楼的首层原属于全体住户共有的社区用法出租给外来人员，且未对该费用进行公示和结算，侵害了业主的利益，外来人员可以随意出入，存在安全隐患。2.地下室结构出现裂缝、墙面乳胶漆脱落，物业至今未出具房屋质量检测报告。3.维科物业对小区维护和管理混乱，非人为破坏，几乎每年更换一次小区内的刷卡门等，极大浪费了全体业主的专项维修资金。4.5年来，被告未收到催缴函，也从来无人电话或者上门催缴过物业费，自己电话从未变更过，被告认为原告自行放弃物业费用的收取，系对自身利益的放弃。5年中，因原告没有解决其服务中存在的问题，也未与业主进行协商，导致物业费一直存在争议，该后果应当由原告自行承担。综上所述，因为原告未能履行合同义务，被告有权拒交物业管理费且不应承担违约金。 本院经审理查明：2013年3月6日，原告宁波维科物业服务合同有限公司与宁波市鄞州区古林镇水岸枫情业主委员会签订《维科·水岸枫情物业服务合同》，由原告提供物业服务，期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同约定：“物业服务费标准为综合服务费小高层1.2/m?·月，共有部分和公共设施日常维护费小高层2元/m?·年；综合服务费、共有部分和公用设施日常维护费由乙方每年一次向业主、物业使用人收取，收取时间以物业服务中心公告通知为准；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2016年1月1日，原告宁波维科物业服务有限公司与宁波市鄞州区古林镇水岸枫情业主委员会续签了上述合同，约定合同期限为2016年1月1日起至2019年12月31日止，将物业服务费标准调整至综合服务费小高层1.6元/m?·月，其余合同款项约定不变。被告系薛家南路266号水岸枫情1幢703室业主，2013年1月1日至2018年12月31日期间一直未支付原告物业费9069.84元［（89.95m?×1.20元/月/m?×36个月）+(89.95m?×1.6元/月/m?×36个月)］，日常维护费1079.9元（89.95m?×2元/年×6年）。 上述事实，有原告提供的《物业服务合同》、产权登记信息表、催缴记录函和被告提供的照片及双方当庭陈述佐证，本院予以确认。 本院认为：原告与该小区业委会签订的《物业服务合同》合法、有效，对原、被告双方均有拘束力，被告也认可与原告存在物业服务关系，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务，双方均应依约履行。对于诉讼时效的问题，因原告提供的服务合同系分期履行合同，且被告未交费的状态即未履行及时足额交纳物业服务费义务持续存在，不能以此抗辩诉讼时效已过，对被告该辩称，本院不予采纳；对于被告辩称的物品丢失、财产和人身安保、有限电视、燃气开通等物业管理服务质量问题，被告提供的照片、音频具有瞬时性特点，无法证明问题持续存在，被告并未提供充分的证据予以证实，对被告该辩称，本院亦不予采纳；对于被告辩称的房屋质量的问题，系被告与第三方宁波维科置业有限公司之间的争端，与本案物业服务纠纷无关，本案不作处理；对于被告辩称原告将小区住房租住给外来人员，该项公共区域的收益和分配与本案物业服务纠纷无关，其权利主体为小区全体业主，本案亦不作处理。经查明，被告未按时向原告缴纳2013年1月1日至2018年12月31日期间的费用事实无异议，原告已通过张贴催缴函方式多次向被告进行催收，综上，本院认为原告并不存在有不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形，虽然原告也存在服务质量不足等，但尚不能成为免除被告交费义务的理由，故本院对原告主张由被告支付拖欠物业管理综合服务费9069.84元和公共设施日常维护费1079.9元的诉讼请求予以支持。 对原告主张的违约金，原告作为小区物管企业，对于作为被告的业主反映较多物业管理等问题，应当积极促成争议各方化解矛盾，使得问题能够妥善处理，且原告未能举证证明其已经按照物业服务合同的约定完全且完美地履行了物业管理服务，考虑到原告的服务工作尚存提高、改进之处，被告延迟交纳的物业管理服务费用有一定的理由，不宜按违约处理，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告汪林杰应于本判决生效后十日内一次性支付原告宁波维科物业服务有限公司物业管理综合服务费9069.84元。 二、被告汪林杰应于本判决生效后十日内一次性支付原告宁波维科物业服务有限公司公共设施日常维护费1079.9元 三、驳回原告宁波维科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 四、预收案件受理费50元，实收案件受理费100元。因适用简易程序，减半收取50元。由原告承担50元，被告承担40元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张 频 波 二〇一九年五月二十四日 代书记员 江汪天宇 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的适用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用 （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。