重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0101民初14221号 原告：杨树高，男，汉族，1952年9月26日出生，住重庆市万州区。 被告：肖智，男，汉族，1971年9月12日出生，住重庆市万州区。 被告：裴阳，男，汉族，1947年12月31日出生，住四川省广汉市。 被告：裴华，男，汉族，1949年7月6日出生，住四川省广汉市。 被告：郜金东，男，汉族，1985年1月25日出生，住重庆市万州区。 被告：重庆市赛亚房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北山大道**，统一社会信用代码915001016786965828。 法定代表人：魏长轩，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王绪素，女，汉族，1964年10月29日生，住重庆市万州区，该公司总经理。 第三人：重庆市万州区广播电视台，住所，住所地重庆市万州区白岩路**机构代码77179837-2。 法定代表人：余少鹏，台长。 委托诉讼代理人：李进，重庆渝万律师事务所律师。 原告杨树高与被告肖智、裴阳、裴华、郜金东、重庆市赛亚房地产开发有限公司（以下简称“赛亚房地产公司”）及第三人重庆市万州区广播电视台（以下简称“万州区广播电视台”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序于2018年11月7日公开开庭进行了审理。在审理过程中，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告杨树高、被告赛亚房地产公司委托诉讼代理人王绪素及第三人万州区广播电视台委托诉讼代理人李进到庭参加诉讼，被告肖智、裴阳、裴华、郜金东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赛亚房地产公司立即将重庆市万州区×号房屋交付给原告，并将该房屋的产权登记在原告名下；2、确认原告对×号房屋的成交价格按建筑面积每2284.53/平方米的标准支付房款；3、判令被告赛亚房地产公司支付原告逾期交房违约金15000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年7月3日，裴灵与赛亚房地产公司签订《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》，协议约定裴灵订购3号楼，建筑面积约125平方米。2009年7月3日，裴灵与肖智签订《购房资格转让协议》，裴灵将自己享有购买房屋的权利转让给肖智。2010年3月15日，肖智与杨树高签订《购房资格转让协议》，将自己享有购买房屋的权利转让给杨树高，杨树高支付转让费等费用。购房资格转让协议是双方当事人对其权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应属合法有效。裴灵于2014年8月去世，被告裴阳、裴华、郜金东为其法定继承人，三被告均认可该房屋的权利由原告所有。原告对该房屋应当支付的款项已经由原告支付。被告赛亚房地产公司存在严重延迟交房情形，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，故要求前诉讼请求。 被告赛亚房地产公司辩称，我方与原告没有任何民事法律关系，我方没有收到原告任何房款，之前万州区法院判决裴灵（被告裴阳、裴华的父亲，已经去世）与我公司继续履行合同的案件中就限定了合同的主体，故原告没有任何权利向我方主张权利，享有向我方主张权利的主体应该是裴灵及其法定继承人。关于原告与其他被告所签订的《转让协议》，因我方不是相对人，对我方没有任何的约束力，我方只是和裴灵有《房屋预定协议》，跟本案原告及肖智等人无任何相关合同关系，并且之前的购房协议中限定了权利的转让，因此该房屋权利的转让无效。原告在本案中不具有代位请求权，裴灵与我方签订的《房屋预订协议》尚在履行中，原告不享有到期债权，该协议产生的权利、义务及于裴灵本人或者法定继承人，原告请求的对象只能是次债务人，我方不是原告的次债务人。综上，我方要求驳回原告的诉讼请求。 第三人万州区广播电视台述称，关于原告的诉讼请求，第三人认为应当根据所查明的事实及结合已经生效的法律文书依法判决。 被告肖智、裴阳、裴华、郜金东未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年，万州区广播电视台取得万州区北滨路H-9、H-10地块的国有土地使用权，拟用于职工集资建房，并上报建设工程设计方案，万州区建委于2007年4月5日向其下达《建设工程设计规划审查意见》，要求其按规定申办《建设工程规划许可证》。后因政策原因不能再按集资建房方式进行，万州区政府同意在不改变地块整体平面规划及1、2号楼建设设计方案的前提下，由万州区广播电视台将土地通过招拍挂形式出让给开发商，职工以优惠价购房。 2009年6月5日，万州区广播电视台（甲方）与赛亚房地产公司（乙方）签订集体购房协议，主要约定：“万州区电视台组织实施的职工集资建房项目因行政体制和政策的改变，住房建设改为商品房开发、集体购买，土地用于职工住房建设。总计住房建筑套数456套，电视台和文广新局职工购房约需395套，面积约52375平方米。1、2号楼首先由原196户集资户选购后，未集资的职工只能在1、2号楼剩余住房和3号楼住宅按单元选择；3号楼选择由广播电视台、文广新局和开发商三方协商处理。购买价格按建筑面积计算，平均价格（包干价）为1850元／㎡，乙方不得再增加和收取其他任何费用。万州广电已完成的土地设计、地勘等费、地勘等费用238元，由乙方支付甲方。建设工期从开工之日起20个月，完成工程竣工并综合验收合格。乙方职工每人出资1万元作为购房定金，电视台购房职工将分别与乙方签订购房协议等内容”。同日，第三人与被告赛亚房地产公司签订补充协议，约定集体购房协议涉及的第三人前期投入238.036万元，赛亚房地产公司不再支付。 2009年6月10日，被告赛亚房地产公司竞得上述宗地的土地使用权，与万州区广播电视台签订了《国有土地使用权转让合同》，约定赛亚房地产公司应在原地提供395套约52375平方米住房，由万州广电职工以均价1850元／平方米的价格返购等事宜。 2009年7月3日，赛亚房地产公司(甲方)与裴灵（乙方）签订《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》，约定“裴灵按1850元/㎡均价向赛亚房地产公司预订购3号楼，面积约为125平方米住房一套。该房屋总金额约为：231250元，裴灵在签订本协议之日起10日内交首付款30000元，其中10000元作为购房定金.在今后签订正式销售协议时，本定金作为购房款。在今后签订正式销售协议时，本定金作为乙方购房款，具体付款办法如下：1.开工后，乙方付总价款的5%；2.至基础工程完工验收，乙方付总价款15%；3.当甲方取得预售房许可证后，乙方付总价款10%；…5.主体工程上升至二十层后，乙方付总价款的20%;6.主体工程封顶后，乙方付总价款的20%；7.外装修完工后，乙方付总价款的10%；8.内装修以及水、电等工程完工后，乙方付总价款的5%；9.小区道路等工程完工，并经综合验收合格后，交钥匙给乙方，乙方付总价款的13%；10.办理职工个人房产证手续后，乙方付总价款的2%。房屋交付时间：从开工之日起20个月。违约责任：甲方不修建房屋、不按协议约定卖给乙方房屋或不按时交付房屋视为违约，甲方除返还乙方已交付的购房款外，另支付乙方购房款总额20%的违约金；乙方不按进度付款、不购买房屋或不以本人姓名办理房产证均视为违约，则乙方所交1万元购房定金作为违约金赔偿给甲方，乙方不得再按均价1850元／㎡价格向甲方购房。甲、乙双方签订本协议并由乙方交纳定金1万元后，本协议生效等内容。” 2009年7月3日，肖智与裴灵签订《购房资格转让协议》，约定肖智在签订转让协议书后付裴灵转让费现金壹万元整，肖智即享有裴灵团购房资格。2009年7月8日，裴灵中国建设银行的账户上收入10000元。本院以(2018)渝0101民初8726号判决书已经确认其有效。 2010年3月15日杨树高(甲方)与肖智(乙方)签订《购房资格转让协议》：“经双方协商，乙方将本人拥有的裴灵电视台团购房资格转让给甲方。甲方在签订转让协议书后付乙方转让费壹拾万元整，另补偿给乙方已支付的购房预付款叁万元整，合计壹拾叁万元整。甲方即享有乙方拥有的裴灵团购房资格。乙方不再承担购房过程中的一切费用及责任。如今后非因甲方个人意愿导致的团购房取消，即终止本协议，乙方退还甲方所付一切费用。”本院以(2018)渝0101民初8727号判决书已经确认其有效。2010年3月16日杨树高转账支付肖智6.5万元，余款以现金支付完毕,其中原告另补偿给肖智的购房预付款叁万元为肖智在2009年7月6日、2009年8月26日以裴灵名义向第三人分别支付1万元和2万元。 2012年9月19日，（2012）万法民初字第04347号民事判决书，判决裴灵与赛亚房地产公司于2009年7月3日签订的《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》合法有效；裴灵与赛亚房地产公司于2009年7月3日签订的《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》继续履行。判决生效后，被告赛亚房地产公司未履行判决确定的义务，裴灵等向法院申请执行。本院裁定：一、被执行人赛亚房地产公司继续履行民事判决书所确定的义务，限定于2014年4月30日前复工，至同年7月底前完成“赛亚·滨江花园”项目建设并交付申请执行人；赛亚房地产公司如未按上述要求履行义务，本院将采用替代履行方式予以强制执行；二、申请执行人暂按万州区房产测量所预测面积，以2284.53元/平方米的价格，按80%标准计算预交购房款，于2014年4月30日前将购房款交至本院指定账户。2014年4月24日，原告杨树高据《缴款通知》以裴灵名义在本院指定账户中缴纳163186元（2421.5543元/平方米×131.21平方米×80%－91000元）。另外，2010年9月23日、2010年11月25日、2011年1月21日，原告杨树高以裴灵名义向第三人分别支付2万元、3万元和1.1万元。加上原告之前支付的购房款，原告共计支付购房款254186元。 因赛亚房地产公司未按上述要求履行义务，本院采用替代履行方式予以强制执行，未完工程由重庆恒通建设（集团）有限公司（以下简称恒通建司）进行施工。“赛亚·滨江花园”项目于2016年9月29日通过竣工验收，同年11月16日进行建设工程竣工验收备案登记，工程规模为60428.84平方米。2017年1月，由恒通建司申请万州区房产测量所对“赛亚·滨江花园”1、2、3号楼房屋进行了实测，2018年2月，万州区房产测量所第二次对房屋面积进行实测并形成房屋面积报告，本案诉争房屋为3号楼30层3号房建筑面积为131.21平方米，该楼层其他3套房屋的建筑面积均各不相同。 按第三人万州广电与被告赛亚公司的约定计算，万州广电职工所购395套房屋，约52375平方米，均价1850元／㎡，总计房屋价款约为9689万元。从2009年8月11日至2011年7月22日，万州广电职工（包括原告以裴灵名义）等人通过第三人万州广电共计已支付被告赛亚公司3799万元。 在替代履行实施过程中，本院委托华联公司就“赛亚·滨江花园”按设计变更后未完工程的价款及每平方米增加的综合造价进行了鉴定。2017年6月6日，华联公司作出《赛亚·滨江花园工程造价司法鉴定补充意见书》[渝华联（2017）基司鉴字第3号]，其鉴定意见为：“由于设计变更等原因使每平方米增加建安费330.03元；由于建安费增加引起税费、企业管理费、开发企业运营成本增加，每平方米增加78.93元，共增加408.96元。”同时，华联公司作出《赛亚·滨江花园工程造价司法鉴定其他事项说明》[渝华联（2017）基司鉴字第2号]，载明“2009年11月基础工程完工,2010年12月主体工程上升至二十层,2011年2月主体工程封顶,2011年11月外装修基本完工;两次停工损失费用为2634570.30元;混凝土搅拌站建站损失费、人防异地建设增加费、多交纳土地使用税约为1380764元。”各方确定关于房屋楼层层数与价格增减的原则是：一、3栋楼的均价都是1850元/平方米；二、15、16楼价格为1850元/平方米；三、16楼（不含16楼）以上，每增加1层，每平方米价格增加10元，以此类推；四、15楼（不含15楼）以下，每减少1层，每平方米价格降低10元，以此类推。 另查明，2014年8月8日，裴灵的遗体在广汉市殡仪馆火化，生前共育有三个子女，分别为裴阳、被告裴华，另一已过世的女儿裴小樱育有一子郜金东。2018年8月30日,原告向本院申请对本案争议房屋予以查封，本院以(2018)渝0101执保667号执行裁定书对万州区×号房屋予以查封。 本院认为，2009年7月3日，裴灵与赛亚房地产公司签订《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》后，当天裴灵将该购房资格以《购房资格转让协议》转让给肖智，肖智在2010年3月15日又将该购房资格以《购房资格转让协议》转让给原告杨树高，并且本院(2018)渝0101民初8726号生效判决书和(2018)渝0101民初8727号生效判决书分别已经确认其购房资格转让协议有效，故原告杨树高取得裴灵在《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》中的有关购房资格。被告赛亚房地产公司辩称与原告没有合同关系，也没有收到原告任何房款，但该辩称不影响该房屋的购房资格的转让。 关于交房、办证问题，由于本案争议房屋已经确认为3号楼30层3号房，房屋建筑面积为131.21平方米，现该房已通过竣工验收并备案登记，符合交房条件，并且原告杨树高在取得该房屋购房资格后，按照有关通知履行了相应的支付绝大多数房款的义务，故被告赛亚房地产公司应当将该房交付给原告，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；对房屋产权证的办理，虽然双方未约定办理产权登记的期限，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，办理商品房产权登记是开发商的法定义务，被告赛亚房地产公司应当自房屋实际交付之日起90日内办理房屋权属证书，原告的本项请求符合法律规定，本院予以支持。被告赛亚房地产公司在交房办证时，原告亦应按约定付清房款。 关于房价问题，由于《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》约定“商品房购买价格按建筑面积计算，平均价格为1850元／平方米（包干价），赛亚房地产公司不得再增加和收取其他任何费用。”但由于对房屋的立面造型进行优化，以及因抗震设防需要增设结构抗震板等因素，提高了房屋的质量，客观上导致房屋建设成本的增加。在万州广电职工申请执行与赛亚公司的商品房销售合同纠纷案中，由本院委托华联公司对未完工程所需价款、由于设计方案变更等原因增加的真实单价进行司法鉴定，已形成鉴定结论，该鉴定结论是对包含原、被告诉争房屋在内价格增加的结论性意见，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第二款的规定，其鉴定程序合法，确认鉴定结论的证明力并采纳为本案证据。根据鉴定结论，“赛亚·滨江花园”1、2、3号楼的建安造价及企业运营成本在原设计方案的基础上增加了408.96元/平方米。该部分费用的增加系提高房屋的品质,应由购房人承担,同时酌情考虑房地产开发企业10％的利润40.90元,因设计变更应增加价款449.86元/平方米,该团购房屋均价应调整为2299.86元/平方米。按内部约定的楼层增减价格原则，原告的购房单价确定为2439.86元/平方米，按此计价标准和房屋实测面积，原告尚欠购房款65948元。 关于逾期交付房屋违约责任问题，由于原告没有证据证明已经向被告赛亚房地产公司要求交付房屋，并且也没有完全付清房款，故原告要求被告赛亚房地产公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据，本院不予以支持。， 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告重庆市赛亚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于重庆市万州区×号的“×”×号楼×层×号房屋交付给原告杨树高；并在交付后90日内为原告杨树高办理房地产权登记； 二、原告杨树高购买的“×”×号房屋按2439.86元/平方米计价（被告交房办证时，原告应付清尚欠购房款65948元）； 三、驳回原告杨树高的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6020元，由原告杨树高承担1800元，被告赛亚公司承担4220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张文勇 人民陪审员  冉 杨 人民陪审员  孙晓华 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  任英龙