云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0402民初1523号原告（反诉被告）：李瑞铭，男，1991年12月29日生，彝族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。委托诉讼代理人：胡矫，云南玉源律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：沐桂丽，云南玉源律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司，住所云南省昆明市石安公路和昆玉公路交汇处鸣泉村旁。统一社会信用代码：91530100709726618N。法定代表人：张树荣，董事长。委托诉讼代理人：许文勇，云南王永明律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王毅，云南王永明律师事务所实习律师。一般授权代理。被告（反诉原告）：昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司玉溪分公司，住所云南省玉溪市红塔区秀山路延长线。统一社会信用代码：915304025823938789。负责人：张树荣，总经理。委托诉讼代理人：许文勇，云南王永明律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张艳斌，男，1988年4月7日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。系昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司玉溪分公司员工。特别授权代理。被告（反诉被告）：谌红军，男，1989年10月1日生，汉族，住江西省高安市。原告李瑞铭诉被告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司（以下简称得胜公司）、昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司玉溪分公司（以下简称得胜玉溪分公司）、谌红军房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年4月25日向本院提起诉讼，诉请：1、判决确认原告与被告得胜公司之间的房屋租赁合同无效；2、判令三被告连带返还原告铺面押金20000元；3、判令得胜公司、得胜玉溪分公司连带返还装修押金5448元、装修管理费817元、用电保证金2000元、未使用电费1000元，合计9265元；4、判令三被告连带赔偿原告各项损失761350元，其中装修损失291893元、展品损失73527元、营业损失25059元、可得利益损失365871元、搬迁费5000元。被告得胜公司、得胜玉溪分公司于2018年5月15日提起反诉，诉请：1、判令解除原被告之间的事实租赁关系；2、判令被告腾还房屋给原告；3、判令二被告连带向原告支付租金70827元（暂计算至2018年1月31日共13个月；2018年1月31日以后至被告实际交还房屋之日租金按约定计收，由被告承担）。本院受理后，原告申请对所租房屋装饰装修现值等损失进行鉴定，被告得胜公司、得胜玉溪分公司申请对租赁房屋租金标准等进行鉴定。鉴定终结后本院将本诉与反诉合并，依法适用简易程序于2019年1月17日、2019年3月29日两次公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人胡矫、沐桂丽，被告得胜公司、得胜玉溪分公司共同委托诉讼代理人许文勇及得胜玉溪分公司委托诉讼代理人张艳斌到庭参加诉讼，被告谌红军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定，2016年上半年，得胜公司委托得胜玉溪分公司欲将其位于玉溪市红塔区，玉元高速以西玉溪得胜家居商业中心配套用房对外公开招租。2016年6月13日，谌红军向得胜玉溪分公司支付了“基材区摊位预定金”50000元。原告得知招租信息，在被告向原告出具《国有土地使用权证》后，原告于2017年3月29日向谌红军支付“铺面压金”20000元,得胜玉溪分公司将玉溪得胜家居建材广场基材区8幢3号197.4平方米摊位出租给原告经营建材。2017年4月1日，原告又向得胜玉溪分公司交纳装修押金5448元、用电保证金2000元、装修管理费817元，并出资对所租上述摊位进行装修，2017年5月1日，应得胜玉溪分公司要求基材区商铺统一开业。2017年4月24日，得胜玉溪分公司向原告出具《租赁证明》载明：“兹有李瑞铭，身份证号码：5304271991××××××××，在玉溪得胜家居建材广场基材区8幢5号租用200平米的摊位，用于经营建材，特此证明。玉溪得胜家居建材广场（加盖印章）”。原告经营至2018年2月4日，得胜玉溪分公司对基材区所有摊位实施断电行为，并因摊位要拆除通知原告搬离，就此双方就租赁事宜发生纠纷，经协商未果，遂诉到本院。诉讼中原告对所租商铺装饰装修现值损失等向本院提出鉴定申请，得胜公司则申请对涉诉摊位的面积、租金单价等进行鉴定，本院予以准许，并委托云南玉溪通力司法鉴定所进行鉴定，该所于2018年12月5日作出通力司鉴所[2018]评鉴字第100-04号司法鉴定意见书载明：“五、鉴定意见本着独立、公正……形成以下估价结果：装饰装修、样品、搬迁费用鉴定评估总价：人民币叁拾壹万壹仟伍佰壹拾贰元整（￥311512.00元）具体如下：装饰装修现值261684元、搬迁费用：0元、样品现值：49828元、房屋坐落玉溪市红塔区路延长线玉溪得胜家居商业中心配套用房8栋3号、实际使用面积197.4㎡、租金标准17.8元/㎡/月。”第二次庭审中，经审查上述鉴定结论中“样品”一项不在委托鉴定的范围，且经鉴定人出庭证实“样品”包括了形成附合装饰装修与未形成附合的装饰装修及物品，本院当庭责令云南玉溪通力司法鉴定所对“样品”中形成附合装饰装修或未形成附合的装饰装修的现值进行补充鉴定。2019年3月7日，云南玉溪通力司法鉴定所作出的《司法鉴定意见补正书》中“样品”包括：1、收银台，2、证书展示柜，3、样品展示柜1，4、样品展示柜2，5、样品展示柜，6、样品灯（浴霸）展示柜，7、厨房展示柜（柜、灶台），共计7项。原、被告认可第2-6项为形成附合的装饰装修物；对双方有争议的第1、7项本院认定为形成附合的订制整体家俱。另查明，玉溪市规划局红塔分局作出的（2016）01号《临时建设工程规划许可证》载明，得胜玉溪分公司出租给原告的摊位为得胜公司申请建盖的临时建筑，建设项目的名称为玉溪得胜家居商业中心配套用房，建设规模16990.89平方米，使用期限为2年，自2016年2月4日至2018年2月4日。玉溪市规划局红塔分局同时作出（2016）04号《准予规划行政许可决定书》载明，请你单位严格按照批准方案实施，不得使用彩钢瓦，不得改变用途。该临时建筑期限届满得胜公司未申请延期，现涉诉摊位因使用期限届满行政机关通知拆除。2017年10月25日，玉溪市红塔区人民政府对（2016）01号《临时建设工程规划许可证》许可的临时建筑建盖及使用情况发布公告载明：“……该项目未按照临时建设工程规划许可证的规定进行建设：1、总平面布置与原规划批准不一致；2、建筑幢数超出批准要求，多建1幢临时建筑，多建1幢砖混结构的厕所；3、建筑面积未按批准要求实施，原批准建筑面积为16990.89平方米，实际建筑面积为19947.27平方米，超建面积共计2956.38平方米；4、临时建筑高度超出原批准高度，14幢临时建筑实际高度为8.8-9.35米；5、部分临时建筑超出用地边界；6、临时建筑使用用途与批准的用途不一致；7、建筑外观与批准的不一致……”。本院认为，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，本案得胜公司将其申请建盖的临时建筑的出租事宜委托得胜玉溪分公司办理，得胜玉溪分公司对外出租行为所产生的民事责任应由得胜公司承担。原告与得胜公司虽未签订书面的租赁合同，但从双方交易情况看，已经成立事实上的租赁关系。房地产建筑是一个不可分割的整体工程，得胜公司未按照行政机关颁发《临时建设工程规划许可证》批准的内容进行建设导致的是整个建筑不符合城市规划的要求，应认定玉溪得胜家居商业中心配套用房整个建筑为违法建筑。故原告与得胜公司的摊位租赁协议因违反法律强制性规定为无效合同；得胜公司及得胜玉溪分公司要求解除与原告间的事实租赁关系的反诉请求，于法无据，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故得胜公司依据无效租赁合同向原告收取的装修押金5448元、用电保证金2000元、装修管理费817元，应由得胜公司返还原告。原告主张的未使用电费1000元无事实依据，不予支持。原告承租摊位后投入的装饰装修损失属于因合同无效所造成的损失，该损失有过错的合同一方当事人应当赔偿对方，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案得胜公司违反《临时建设工程规划许可证》载明的内容建盖摊位，并将建成摊位对外出租，其作为建盖临时建筑的申请人明知该临时建筑（即玉溪得胜家居商业中心配套用房）的用途，建盖内容违法，使用期限只有2年，仍隐瞒该事实将摊位对外出租，导致本案合同无效，对此得胜公司存在重大过错，其对合同无效所造成原告的损失应承担90%的责任；原告未履行承租人应尽的审慎义务，在被告只向其出具《国有土地使用权证》的情况下就与其达成租赁协议，其对合同无效也存在一定过错，对此所造成的损失原告应承担10%的责任。原告投入的装饰装修得胜公司当庭表示不同意利用，故未形成附合的装饰装修由原告拆除，已形成附合的装饰装修应由原、被告按照导致合同无效的过错分担现值损失。已形成附合的装饰装修经鉴定现值为311512元（即：261684元+49828元），按被告过错责任计算，其应承担装饰装修现值损失为280360.8元（311512元×90%）。被告谌红军只向得胜玉溪分公司支付过摊位预定金，双方未订立租赁合同，故被告得胜公司、得胜玉溪分公司认为其将涉诉铺面出租给谌红军，谌红军又将铺面转租给原告的答辩主张，无事实依据，不予支持。原告要求谌红军与被告得胜公司、得胜玉溪分公司对其各项损失761350元承担连带赔偿责任及连带返还铺面押金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告向谌红军支付的铺面押金20000元，不在本案处理范围，可另案起诉。原告主张的展品损失、营业损失、可得利益、搬迁费无事实及法律依据，不予支持。得胜公司、得胜玉溪分公司反诉要求谌红军与李瑞铭连带支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。原告与得胜公司的租赁合同无效，得胜公司反诉要求原告返还铺面的反诉请求应予支持。原告事实上一直使用所租摊位至今，被告反诉要求原告支付租金，因合同无效本院按房屋占有使用费支持，支付费用的标准参照鉴定意见17.8元/平方米/月，原告使用摊位197.4平方米，占有使用费计算为3513.72元/月（17.8元/平方米/月×197.4平方米），计费起始时间自得胜玉溪分公司统一要求开业之日（即2017年5月1日）起算，计算至得胜玉溪分公司停电之日（即2018年2月3日），计算得31974.85元（3513.72元/月×9个月+3513.72元/月÷30天×3天）。得胜玉溪分公司通知原告搬离并采取停电行为严重影响原告经营，自停电之日（即2018年2月4日）起，房屋占有使用费酌定按鉴定单价的50%予以支持，即自2018年2月4日起的房屋占有使用费按1756.86元/月（3513.72元/月×50%）计算至原告实际向得胜公司返还铺面之日止。原告预付鉴定费27200元，得胜公司预付鉴定费6532.98元（6000元+532.98元），合计33732.98元，原告承担10%，即3373.3元，得胜公司承担90%，即30359.68元，相互折抵后得胜公司还应支付原告鉴定费26986.38元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李瑞铭与被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司的口头租赁合同无效；二、由原告（反诉被告）李瑞铭于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司自2017年5月1日起至2018年2月3日止的房屋占有使用费31974.85元，并自2018年2月4日起，按1756.86元/月支付房屋占有使用费至原告（反诉被告）李瑞铭实际向被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司返还铺面之日止；三、由原告（反诉被告）李瑞铭于本判决生效之日起十五日内将位玉溪市红塔区路延长线玉溪得胜家居商业中心配套用房8栋3号铺面返还被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司；四、由被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）李瑞铭装修押金5448元、用电保证金2000元、装修管理费817元；五、由被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）李瑞铭装饰装修现值损失280360.8元；六、由被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）李瑞铭鉴定费26986.38元；七、驳回原告（反诉被告）李瑞铭的其它本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司、昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司玉溪分公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11706元，减半收取5853元，本诉原告李瑞铭负担585.3元，由本诉被告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司负担5267.7元；反诉案件受理费1570元，减半收取785元，由反诉原告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司负担706.5元，由反诉被告李瑞铭负担78.5元。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  谢雪魁二〇一九年五月十四日书记员  杨 芳