重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初13018号原告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，总经理。委托代理人：阙新萍，重庆心助律师事务所律师。委托代理人：石彤歌，重庆心助律师事务所律师。被告：高原，男，1970年4月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区委托代理人：胡书槐，重庆索通律师事务所律师。委托代理人：杜德俊，重庆索通律师事务所律师。原告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称“金阳公司”）诉被告高原房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹蓓蓓担任审判长与人民陪审员李艺、邹亮组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告金阳公司的委托代理人阙新萍、石彤歌、被告高原的委托代理人胡书槐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金阳公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告立即迁离租赁物业、返还租赁物业；3、被告立即向原告支付2017年9月1日至合同解除之日止的租金和合同解除之日至实际搬离房屋之日止的房屋占用损失（以租金为标准）；4、被告立即向原告支付2016年3月1日起至被告搬离租赁物业之日止的物业管理费及水电费（暂计至2018年3月31日合计为192685.56元）；5、被告立即向原告支付违约金（以逾期未缴的租金为基数，按日千分之三计算，从逾期之日起至付清款项之日止的违约金）；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月24日签订了《租赁合同》，合同约定原告将自有的位于重庆市南岸区X街道X路63号“X”仓库1、2层房屋出租给被告，房屋计租面积为770平方米，租赁期限为6年，自2015年9月1日起至2021年12月31日止；双方约定房屋首年租金为48/㎡/月，从第二年起按每年5%的递增率递增；物业服务费用及水电费用由被告承担，具体金额及收费方式以甲方与物业管理公司签订的《商业物业服务合同》为准。违约条款约定被告有逾期支付费用30日以内的，每日按逾期款项的千分之五向原告支付违约金；租赁期间被告拖欠租金或其他费用30日以上的，原告有权终止合同，收回租赁物业，且被告承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金。合同签订后，原告依约向被告提供了上述租赁房屋，被告在上述房屋中经营至今。但被告仅支付了部分租金及物业管理费，剩余费用至今未付，原告多次催收无果，故起诉至法院。高原辩称：不同意解除合同，被告并非拖欠租金，是因为原告提供的房屋存在质量问题且没有及时修葺，故请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2015年7月24日，甲方重庆金阳房地产开发有限公司与乙方高原签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市南岸区X路63号“X”仓库1、2层房屋出租给乙方，该租赁物业计租建筑面积770平方米，房屋交付后，建筑面积以政府相关部门认可的面积为准；乙方租赁甲方物业的用途为休闲、餐饮；租赁期限陆年，自2015年9月1日起至2021年8月31日止；房屋交付时间为2015年9月1日前，以甲方发出的书面交付通知为准；免租装修期为房屋交付之日起396天，即自2015年9月1日起至2016年9月30日止；乙方最迟不得晚于2016年10月1日正式营业，逾期每日乙方向甲方支付500元违约金；租金标准首年租金为每月48元/平方米，即36960元/月，从第贰年起即2016年9月1日租金每年递增率为5%，具体为2015年9月1日至2016年10月31日租赁期间内的租金为每月0元/平方米，即0元/月，2016年11月1日至2017年8月31日租赁期间内的租金为每月50.40元/平方米，即38808元/月，2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间内的租金为每月52.92元/平方米，即40748.40元/月，2018年9月1日至2019年8月31日租赁期间内的租金为每月55.57元/平方米，即42788.90元/月，2019年9月1日至2020年8月31日租赁期间内的租金为每月58.34元/平方米，即44921.80元/月，2020年9月1日至2021年8月31日租赁期间内的租金为每月61.26元/平方米，即47170.20元/月；支付时间乙方以壹个月的租金为一个支付周期，首期租金、保证金在签订合同当日支付，其余每期租金的支付时间为上期届满前10日；物业服务费、水电费由乙方承担，具体金额及收费方式，以甲方与物业管理公司签订的《商业物业服务合同》为准；乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金等其他应由乙方承担的费用外（包括但不限于水电气费、物业服务费等），逾期在30日内的每日按逾期款项的千分之五向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或其他费用逾期30日以上的，甲方有权提前终止合同，收回租赁物业，乙方承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金；从合同终止之日起，乙方应在五天内搬出所租赁的商铺等内容。该合同亦对月租金、租金的支付方式、违约责任等进行约定。该租赁合同签订后，原告亦将租赁物业交付给被告使用。后被告认为房屋漏水严重影响其经营使用，故从2017年9月1日起未向原告交纳租金。2016年7月12日，经实测，上述租赁房屋总面积为791.26平方米。另查明：原告委托重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司对位于重庆市南岸区X路63号重庆映像二期（金阳阿凯德拾光里）的物业提供物业服务，双方签订《前期物业服务委托合同》。重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司于2017年10月17日更名为碧桂园金阳物业服务有限公司。2018年4月2日，碧桂园金阳物业服务有限公司向原告发函称，将被告高原所欠缴的物业服务费等费用，从原告对碧桂园金阳物业服务有限公司的其他债权中的相应金额进行抵扣，将对欠缴物业服务费及水电费的追索权转移给原告。但该函件中并未明确拖欠费用的具体金额，双方亦未将债权转让告知被告高原。之后，原告遂以前述请求诉至本院。本案审理过程中，经本院走访，截止本案开庭之日，被告仍在涉案租赁房屋经营餐饮。上述事实，有《租赁合同》、房产证、《前期物业服务委托合同》、金阳骑龙山庄报事服务单、客户求助表、邮件登记表、秩序维护员巡逻签到表、日常清洁服务合同书、照片、《工作联系函》、收款单据、房屋面积分户汇总表、企业信用信息公示报告等证据，以及原、被告陈述在卷为凭，并经法庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，该合同符合法律的规定，具有合法效力。当事人应当严格履行合同义务。原告已按约将租赁物业交付被告使用，被告应按照合同约定履行相应的义务。本案中，被告认为租赁房屋漏水影响经营，且原告交付的租赁房屋2017年2月才竣工，故不符合交付条件，2017年3月-2018年3月应为免租期，无需支付租金和物业费的辩称意见，其提交的证据不能证明上述事实，故本院不予采信。涉案租赁房屋从交付之日起一直由被告使用至今，且截止开庭之日仍在经营餐饮，故对原告请求被告支付2017年9月1日起所欠租金的诉请，本院予以支持。对于合同的解除，《租赁合同》约定一个月的租金为一个支付周期，被告拖欠租金或其他费用逾期30日以上的，原告有权提前终止合同。被告从2017年9月1日至今未支付租金，经催收后仍未支付，已经构成违约。因此，原告方请求解除合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告起诉后，被告于2018年5月29日收到起诉状副本知晓原告请求解除合同，故本院确认《租赁合同》于2018年5月29日解除。从2017年9月1日至2018年5月29日，被告共计拖欠租金336535.32元，故对原告请求被告支付所欠租金336535.32元的诉请，本院予以支持。由于租赁合同已于2018年5月29日解除，被告作为承租人应按照租赁合同的约定将租赁物及时返还原告，现原告要求被告立即搬离租赁物业，即搬离位于重庆市南岸区X街道X路63号“X”仓库1、2层房屋（建筑面积为791.26平方米），并将租赁物业返还原告，于法有据，本院予以支持。对于房屋占用费，合同解除后，被告负有及时搬离并交还房屋之义务，逾期交付应承担房屋占用损失费。原告请求从合同解除之日起按照解除时的租金标准计付房屋占用费至交还房屋之日止，本院予以支持。关于原告要求被告支付2016年3月1日起至2018年3月31日止的物业服务费、水电费共计192685.56元的诉请，原告已另案提起诉讼，（2019）渝0108民初1883号民事判决书判决被告向原告支付2016年10月1日至2018年11月30日的物业服务费及水电费225520.70元。本案中不应再重复主张，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于违约金，原告请求按照日千分之三的标准计算，该标准过高，本院酌情调整为按照年利率24%计算，以所欠租金为基数，从欠费之日起计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆金阳房地产开发有限公司与被告高原签订的《租赁合同》于2018年5月29日解除；二、被告高原于本判决生效之日起十日内搬离并返还位于重庆市南岸区X街道X路63号“X”仓库1、2层房屋（建筑面积为791.26平方米）；三、被告高原于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金阳房地产开发有限公司所欠2017年9月1日至2018年5月29日租金336535.32元及房屋占用损失（以租金为标准，从2018年5月30日起计算至搬离之日止）；四、被告高原于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金阳房地产开发有限公司违约金（以所欠租金为基数，按年利率24%从欠费之日起计算至付清之日止）；五、驳回原告重庆金阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9142元，由原告重庆金阳房地产开发有限公司负担3291元（已缴纳），由被告高原负担5851元（原告金阳公司以缴纳1280元，被告高原于支付上述款项时一并支付原告，余款4571元，被告高原于十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  李 艺人民陪审员  邹 亮二〇一九年五月三十日书 记 员  陈婷婷