吉林省长春市绿园区人民法院   民事判决书   （2019）吉0106民初561号   原告:李淑晶，女，1972年5月19日生，汉族，住长春市二道区。   委托诉讼代理人：黄鹏，吉林创一律师事务所律师。   委托诉讼代理人：初中海，男，1971年5月17日生，汉族，住长春市二道区，系原告李淑晶丈夫。   被告:赵雷，男，1982年1月6日生，汉族，住长春市二道区。   委托诉讼代理人：历耘宁，吉林良智律师事务所律师。   被告:李杨阳，女，1987年4月6日生，汉族，住长春市二道区。   委托诉讼代理人：历耘宁，吉林良智律师事务所律师。   原告李淑晶诉被告赵雷、李杨阳合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑晶及其委托诉讼代理人黄鹏、初中海，被告赵雷、李杨阳及他们共同的委托诉讼代理人历耘宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告李淑晶向本院提出诉讼请求：1.原被告之间2018年9月22日签订的房屋买卖合同无效，被告退还原告已付的购房款65万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月，原告在网上看到被告发布的出卖房屋信息，被告赵雷欲将长春市绿园区合心镇东安村财富农业园5-16栋房屋出售，2018年9月22日原告与被告赵雷、李杨阳夫妇就房屋买卖事宜签订了《订金》合同，确定总房款为65万元，原告向被告赵雷支付了订金2万元，该合同还约定“买方在2018年9月29日18点前交齐全部房款,同时卖方给买方办齐全部过户手续，卖方在收到全款后三日内搬出”。该合同签订后，原告于2018年9月26日先后向被告赵雷名下建行银行卡中打入31万元及21万元,因被告赵雷出卖的房屋是其从长春市××区财富有机蔬菜生产专业合作社处购买的,赵雷购买时尚欠该合作社11万元尾款，故2018年9月26日在被告赵雷的指示下，原告将购房款中的11万元打入该合作社账户，至此原告已向被告支付了全部购房款65万元，被告向原告交付了房屋。2018年11月15日，长春市国土资源局向长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社下达了《行政处罚听证告知书》,原告才得知，被告出卖的房屋是在农业用地上建设的违法建筑,被告在出卖前并未向原告告知该房屋是违法建筑,根据《土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”原被告签订的房屋买卖合同是无效的。原告知晓后多次联系被告要求退还房款，但被告避而不见，2019年1月26日，该房屋已被政府执法部门依法拆除。原告认为,被告隐瞒房屋真实情况，原告在不知情的情况下与被告签订了房屋买卖合同,该合同违反法律强制性规定,应为无效合同。被告应立即返还原告支付的全部购房款65万元。故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。   被告赵雷、李杨阳共同辩称：一、被答辩人主体不适格，依法不应向答辩人主张任何权利，应驳回其诉讼请求。被答辩人诉状中所称请求法院确定双方之间签订的房屋买卖合同无效，返还已付购房款人民币65万元，存在明显错误，不应予以支持。首先，答辩人与被答辩人告之间从未签订过任何房屋买卖合同，故根本不存在合同有效无效问题。其次,被答辩人现在所有的房屋是其与案外人长春市××区财富有机蔬菜生产专业合作社签订的制式文本，名称为“农村土地承包经营权流转合同”,被答辩人在案外人办公室签订的合同，且将11万元支付给案外人，并由案外人单位财务人员出具收据，被答辩人与案外人签订房屋买卖协议是客观事实，被答辩人明知案涉房屋所有权人并非答辩人赵雷而是案外人财富农业园，故其应依据合同相对性原则向案外人主张合同项下的权利义务，而不应该向答辩人主张。再次，案涉房屋为被答辩人和其他人员一同购买，且被答辩人实际向答辩人仅支付人民币21万元，其余钱款并非被答辩人支付，在没有授权的情况下，被答辩人无向答辩人主张该部分钱款权利。二、被答辩人自愿与财富农业园签订协议，合同已经生效且已经实际交付履行完毕，依据《物权法》标的物自交付之日起风险随之转移，交易完成后，出现政府强拆属于被答辩人自陷风险的行为，应由被答辩人自己承担。被答辩人在交易之初，没能尽到合同签订前期的调查义务，对于自己将要买受房屋及大棚状况的权属情况进行实际考察，就与财富农业园建立买卖合同关系，其自己有不可推卸的责任。答辩人自始至终均向被答辩人表示案涉房屋为财富农业园所有，其若要购买应与财富农业园签订协议交付款项，从未向其有任何隐瞒、欺诈的情况。被答辩人先后多次看房，前后长达一个月之久，对案涉房屋的状况了如指掌，根本不存在其诉状中所称的毫不知情。被答辩人与财富农业园的合同是在2018年9月签订，被答辩人在诉状中自己也称，2018年11月份长春市国土资源局才向财富农业园下达《行政处罚听证告知书》，这能说明案涉房屋的所有权人为财富农业园，并非二被告，且合同履行完毕后2个月，被答辩人实际占有、使用房屋之后才出现违章建筑拆除的客观事实，在时间上证明，答辩人并非早知案涉房屋为违章建筑的事实，至于被答辩人强调签订的合同因违反《土地管理法》之相关规定，应依据合同相对性原则向案外人财富农业园主张权利，而非向答辩人主张。三、现在本案涉及的大棚及作业房屋仅有部分被认定为违章建筑，并未全部拆除，仍有部分房屋及大棚可以使用，且由原告实际占有使用，即便因为违章建筑认定合同无效也不应是全部无效，而是部分无效。原告在购买房屋时，作为一个完全民事行为能力人，在不查明涉案房屋权属的状态下直接与案外人财富农业园签订协议购买，是导致其损失的重要原因，应由其自己承担主要责任。综上，本案事实清楚，证据确实充分，被答辩人的诉讼请求存在主体错误、主张数额不明等多处错误，应依法驳回其全部诉讼请求。   经审理查明：原告李淑晶住长春市××区，城镇居民。被告赵雷、李杨阳系夫妻关系。赵雷与案外人长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社（以下简称财富蔬菜合作社）签订有《农村土地承包经营权流转合同》，承包财富蔬菜合作社位于长春市××区蔬菜大棚，另建有一套220平米5室2厅2卫房屋。2018年9月，原告李淑晶在“58同城”网站看到被告赵雷夫妻发布的出卖房屋信息。网站信息显示，赵雷欲将位于长春市××区厅2卫房屋（其中包括地下室15平、阳光房70平、另有暖棚、庭院、果园共400余平）对外出售；售价75万元（单价1250元）；房本面积600m2；产权年限50年;核心卖点标明“种有蔬菜水果、锅炉自供暖、此房无产权为50年使用权、新装修完”。2018年9月22日，原告李淑晶（买方）与被告赵雷、李杨阳夫妇（卖方）签订了《订金》合同，写明：“今收到××镇房屋订金贰万元。如购买方反悔卖方不退订金，如卖方反悔订金额度双倍赔偿买方；买方在2018年9月29日18点前交齐全部房款，同时卖方给买方办齐全部过户手续；卖方在收到全款后三日内搬出。买方：李淑晶（签名、捺印），卖方赵雷、李杨阳（签名、捺印）。2018年9月22日。建行收款卡号×××。总房款65万（陆拾伍万元整）”。2018年9月22日，李淑晶向赵雷支付订金（注：原文如此）2万元。2018年9月26日，李淑晶代为被告赵雷清偿拖欠其财富蔬菜合作社的尾款11万元；李淑晶通过中国建设银行青州路支行给赵雷转账21万元；李淑晶通过案外人刘丽娟（李淑晶亲属）在中国农业银行合心支行给赵雷转账31万元。以上合计65万元。嗣后，被告赵雷、李杨阳向原告李淑晶交付了房屋、大棚。同时根据被告赵雷的请求，案外人财富蔬菜合作社与原告李淑晶重新签订《农村土地承包经营权流转合同》（《订金》约定的过户手续），流转合同约定，财富蔬菜合作社将合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚流转给李淑晶经营使用；流转期限2017年6月15日至2064年2月（注：合同签订日期“2017年6月15日”系倒签，该日期可能为赵雷与财富蔬菜合作社签订《农村土地承包经营权流转合同》的日期）；蔬菜大棚一次性交纳流转费35万元。2018年11月15日，长春市国土资源局向财富蔬菜合作社下达了《行政处罚听证告知书》,告知书称，财富蔬菜合作社未经批准占用集体土地，建设有机蔬菜项目，建设过程中铺设道路7754平方米、建设房屋15465平方米，限期15日内拆除，恢复土地原状。2019年1月24日，原告李淑晶的丈夫初中海通过电话、手机短信、微信形式告知被告赵雷，政府要求1月25日前搬离并自行拆除房屋，只留大棚，要求把房子和物品退还给赵雷，并要求其退还房款。至2019年4月10日，该5室2厅2卫房屋被依法拆除，蔬菜大棚保留。   本院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”本案220平方米5室2厅2卫房屋未经批准，建筑于农业用地之上，并无产权证，系属违章建筑。被告赵雷在“58同城”网站也明确标明“此房无产权为50年使用权”，因此原告李淑晶与被告赵雷、李杨阳对系涉案房屋属违章建筑之事实，均知道或者应当知道，对5室2厅2卫房屋买卖行为的效力均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，原告李淑晶作为长春市二道区的城镇居民，到合心镇东安村购买农村房屋，不符合法律规定。因此无论从违章建筑等违法标的物不准出售，上市流通的角度，还是从原告的主体身份角度，原、被告双方买卖220平方米5室2厅2卫房屋的行为应确认为无效。但是，本案大棚及相应土地的农村土地承包经营权流转合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。   《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案220平方米5室2厅2卫房屋买卖无效后，被告赵雷、李杨阳应当向原告返还相应的购房款，原告应向被告返还房屋。   原告李淑晶与被告赵雷、李杨阳2018年9月22日签订的《订金》合同，表面上包括两个合同：一为5室2厅2卫房屋买卖合同，一为合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚农村土地承包经营权流转合同。但是，参照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定的“地随房走”、第一百四十七条规定的“房随走地”的房地一体主义法律原则，应对本案5室2厅2卫房屋的买卖合同及5栋16号蔬菜大棚的农村土地承包经营权流转合同，一并处理，共其命运，而不能人为地予以分割、分别处理。因此，虽然农村土地承包经营权流转合同有效，被告赵雷、李杨阳亦应返还全部款项65万元。   根据《合同法》第五十八条的规定，被告赵雷、李杨阳返还原告李淑晶65万元的同时，李淑晶应当将合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚及地上物（约600平方米）、5室2厅2卫房屋、李淑晶与案外人财富蔬菜合作社签订的《农村土地承包经营权流转合同》及财富蔬菜合作社为其开具的编号为83146的收据返还给被告赵雷、李杨阳，并协助赵雷与财富蔬菜合作社重新签订《农村土地承包经营权流转合同》或者将该合同与收据交还给财富蔬菜合作社，亦可。现因5室2厅2卫房屋已经被拆除，原告李淑晶无法返还，造成被告赵雷、李杨阳事实上的财产损失，所以李淑晶应当折价补偿。又因原、被告双方对合同无效均有过错，且过错程度相当，应当各自承担相应的责任。另，又因5室2厅2卫房屋为违章建筑且已被拆除，其经济价值无法估量，无法评估，因此本院酌定为30万元，由原、被告各承担15万元。与前述返还款项65万元互相抵销后，由被告向原告返还50万元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十一条第三项之规定，判决如下：   一、原告李淑晶与被告赵雷、李杨阳2018年9月22日签订的《订金》合同部分无效；   二、被告赵雷、李杨阳于本判决生效后三日内向原告李淑晶返还50万元的同时，原告李淑晶将合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚、《农村土地承包经营权流转合同》及编号为83146的收据返还给被告赵雷、李杨阳；   三、驳回原告李淑晶的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10300元（原告已预交），由原告李淑晶负担5150元，被告赵雷、李杨阳共同负担5150元；保全费3770元（原告已预交），由被告赵雷、李杨阳负担（均与前款一并执行）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   审判员 张季     二○一九年五月二十三日     书记员 郝娜