重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初18759号原告（反诉被告）：林黎明，女，1950年12月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：于涵，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢金素，女，1959年9月14日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：李云，重庆智策律师事务所律师。原告（反诉被告）林黎明与被告（反诉原告）谢金素房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，分别于2018年10月23日和2019年5月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林黎明的委托诉讼代理人于涵和余孟江、被告（反诉原告）谢金素的委托诉讼代理人李云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林黎明向本院提出诉讼请求：1.解除林黎明与谢金素签订的《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖部分；2.谢金素返还林黎明定金10000元，并以10000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍从2017年3月8日起至退还之日止支付资金占用损失；3.谢金素向林黎明支付违约金72200元；4.谢金素补足林黎明房屋差价损失189500元；本案的诉讼费由被告谢金素承担。事实和理由：2017年3月8日，林黎明、谢金素签订《房屋买卖合同》，约定谢金素将重庆市璧山区XX小区X-X-X的房屋以380000元出售给林黎明，合同签订当日，林黎明支付定金10000元。其后谢金素拒绝配合林黎明办理相关手续导致银行按揭贷款无法办理，并不履行过户、交房等义务，且明确表示拒绝出售房屋。谢金素的行为严重违约，故林黎明起诉来院。被告（反诉原告）谢金素辩称，合同无效无需解除，如果合同有效同意解除；同意返还林黎明定金10000元及从2017年3月8日起至2017年4月30日止按照中国人民银行同期同类代理利率计算的资金占用损失；不同意支付违约金，且违约金约定过高，林黎明仅支付了10000元定金，没有付清全部房款，已付款占总房款不到2.5%，若要支付差价损失，仅应支付差价的2.5%。被告（反诉原告）谢金素向本院提出反诉请求：解除林黎明、谢金素签订的《房屋买卖合同》；诉讼费由林黎明承担。事实和理由：林黎明、谢金素签订合同后，谢金素多次联系房产开发商，但因为开发商原因无法办理网签，更不能办理过户。谢金素在签订合同时已将这一可能出现的情况告知了林黎明，并约定在2017年4月前办理网签手续（如超过时间双方互不追究），因此，双方在合同中对房款的付款时间及金额没有做约定。现合同目的不能实现，故请求解除合同。原告（反诉被告）林黎明辩称，同意解除合同，诉讼费应由谢金素自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋买卖合同》、收条、收款收据、置业预算表、通话录音、中国电信股份有限公司重庆分公司收据、户口簿、评估报告及发票、情况说明、档案查询信息、证人证言等本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：中介情况说明，证人周顺出庭作证，应以其当庭陈述为准，故对中介情况说明不予采信。经审理查明：2017年3月8日，以谢金素为卖方（甲方）、林黎明为买方（乙方）、重庆燕桥置业代理有限公司为中介方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：房屋坐落璧山区XX小区X-X-X，建筑面积约93.81平方米，成交价380000元；甲、乙、丙三方一经签订本合同，则视为丙方居间成功，中介费用甲方须向丙方支付4000元，乙方须向丙方支付3800元；付款方式，乙方于2017年3月8日向丙方交纳预订价10000元，乙方全权委托丙方将订金转交给甲方并作为乙方的购房定金，该合同签字生效后，自动转为乙方的第一部分购房款；甲、乙双方一致同意办理房地产转移登记、银行按揭的方式进行交易；甲方承诺于办理网签当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙及相关手续等物交于乙方；违约责任，因甲方原因（如：迟延交付《房地产权证》和相关证据资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等己方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续，甲方须双倍返还定金于乙方，或按房价成交价的19%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过违约金的，据实赔偿，并赔偿丙方4000元中介费损失；因乙方原因（如：延迟交付预付房款、延迟交验证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或购买意向有所改变等己方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续，已付定金将不再退还或按房屋成交价的19%作为违约金支付给甲方，如实际损失超过违约金的，据实赔偿，并赔偿丙方4000元中介费损失；若本次交易是以银行按揭方式付款时：甲方须提供贷款所需的一切手续并积极配合，以使贷款顺利办理，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款服务费不予以退还；补充约定事宜：甲乙双方约定于2017年4月1日前办理网签手续（如超过时间双方互不追究）。合同签订当天，林黎明向谢金素支付定金10000元，谢金素向林黎明出具定金收条。谢金素在签订合同时已告知林黎明案涉房屋是其在开发商重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司处购买，其已向开发商付清了全款，尚未与开发商签订网签合同，房产证未办至谢金素名下。林黎明称，谢金素承诺在2017年4月由谢金素与开发商签订退房协议，再由林黎明与开发商直接签订买房合同、办理网签。谢金素称并未作出这种承诺，合同约定的办理网签是谢金素与林黎明办理网签，签订合同时不清楚2017年4月谢金素与开发商的网签是否能够办理到。2018年8月1日，林黎明的女儿陶欣给谢金素打电话，谢金素说：我老公不同意，你这个钱只有退给你。陶欣说：你同意按揭的方式，我们才签的合同，你说你这边办不到网签，我们就一直等，后来你不是说要全款。谢金素说：没有跟你说不能网签，我就是说要过一段时间做；没有说不同意按揭。陶欣说：你这边办不了按揭，你通知中介必须要我一次性付款。林黎明说：算了算了，我这个房子现在不卖了。案涉房屋产权证至今仍登记在开发商名下。谢金素称其尚未与开发商办理网签手续。林黎明申请中介工作人员周顺出庭作证，周顺称：其是案涉合同的经办人，签订合同时林黎明称不能按揭就没法买，谢金素承诺可以办理按揭，由谢金素去想办法；合同签订后谢金素称可以在开发商处将谢金素的名字变更为林黎明，谢金素办理退房手续，但谢金素未去办理；2017年7、8月谢金素要求林黎明给全款，2018年2、3月林黎明称钱凑齐了，我通知了谢金素，谢金素提出要什么利息，之后双方自行联系。林黎明申请对案涉房屋清水房状态在2018年8月27日的市场价格进行评估，我院依法委托重庆中财资产评估土地房地产估价有限公司进行司法评估，该公司作出渝中财鉴（2019）字第023号房地产司法估价报告，案涉房屋在2018年8月27日的评估总价为641700元。林黎明支付了评估费6000元。庭审中，双方均表示同意在2018年10月23日解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分，均主张在2018年8月1日前谢金素未明确表示过不出售房屋，之前双方就全款支付进行协商。林黎明主张，合同中约定的是由林黎明与开发商办理网签手续，现房屋产权已登记在开发商名下，是因谢金素未去申请过户才导致案涉房屋至今没有过户至谢金素名下；合同约定2017年4月1日前办理网签手续（如果超过时间双方互不追究），不能扩大解释为不能按照合同约定追究谢金素拒绝出卖房屋的违约责任，且在该时间之后双方仍在就继续履行合同事宜进行沟通，故双方仍应按照合同约定履行义务，是谢金素的单方原因导致合同不能履行。谢金素主张，合同约定2017年4月1日前办理网签手续（如果超过时间双方互不追究），是指如果不能按时办理网签手续，就免除迟延办理网签手续的违约责任和合同不能履行的违约责任；谢金素不卖房是基于案涉房屋不能进行网签、不能过户，是其他客观原因，不能认为是谢金素的违约行为。本院认为，林黎明与谢金素签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。本案争议的焦点是解除合同的违约责任应由谁承担。首先，在签订《房屋买卖合同》时案涉房屋尚未登记在谢金素名下，且至今仍未登记至谢金素名下，这导致林黎明无法办理按揭贷款手续和过户手续，对此林黎明并无过错，由此导致合同未能及时履行的责任应由谢金素承担，谢金素无权以此原因提出解除合同。其次，在因谢金素未取得房产证导致无法办理按揭贷款手续的情况下，谢金素要求林黎明全款支付房款，应给予林黎明合理的筹款期限。故在此情况下，谢金素提出不再出售房屋属于违约，应承担违约责任。庭审中，林黎明、谢金素一致同意在2018年10月23日解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分，故《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分已在2018年10月23日解除，林黎明、谢金素要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同因谢金素的违约而解除，谢金素应承担违约责任。合同中约定“2017年4月1日前办理网签手续（如果超过时间双方互不追究）”，应仅指对未能在2017年4月1日未能办理网签手续双方互不追究责任，并不能扩大解释为可因此原因不再继续履行合同和可免除违约解除合同应承担的责任。《房屋买卖合同》约定，谢金素应按照房价成交价的19%向林黎明支付违约金，实际损失超过违约金的，据实赔偿。谢金素不出售案涉房屋给林黎明造成了房屋差价损失，应予以赔偿。虽然谢金素在2018年8月1日向林黎明提出不再出售房屋，但是应给予林黎明合理时间与谢金素协商，以让其确定确实无法购买案涉房屋、合同无法继续履行。林黎明于2018年8月28日起诉，距谢金素提出不卖房不到一个月时间，林黎明申请对案涉房屋在2018年8月27日的房屋市场价值申请评估具有合理性，评估总价为641700元。将合同约定价格与2018年8月27日的房屋市场价格差额261700作为损失依据具有合理性。故谢金素应向林黎明支付违约金72200元及房屋差价损失189500元。合同解除后，谢金素作为违约方应向林黎明返还定金10000元。谢金素向林黎明支付的违约金及损失赔偿已足以弥补林黎明所产生的损失，但谢金素自愿向林黎明支付2017年3月8日至2017年4月30日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失，故对林黎明要求谢金素支付以10000元为基数，从2017年3月8日至2017年4月30日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告（反诉原告）谢金素在本判决生效后立即返还原告（反诉被告）林黎明定金10000元，并支付以10000元为基数，从2017年3月8日至2017年4月30日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失；被告（反诉原告）谢金素在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）林黎明违约金72200元；被告（反诉原告）谢金素在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）林黎明房屋差价损失189500元；驳回原告（反诉被告）林黎明的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）谢金素的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7000元减半收取3500元，由原告（反诉被告）林黎明负担1800元、被告（反诉原告）谢金素负担1700元，反诉案件受理费3500元由被告（反诉原告）谢金素负担，评估费6000元，由被告（反诉原告）谢金素负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇一九年五月三十日书记员  陈 实