湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民再135号原再审申请人（一审原告、二审上诉人）：伍欣煜，男，汉族，1963年11月23日出生，安化县人，住安化县，现在长沙监狱服刑。原再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王巩固，男，汉族，1953年5月26日出生，安化县人，住安化县。原再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王建爱，女，汉族，1969年2月4日出生，安化县人，住安化县。原再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王友爱，女，汉族，1954年12月27日出生，安化县人，住株洲市石峰区。原再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陶胜梯，女，汉族，1968年7月13日出生，安化县人，住安化县。一审被告、二审被上诉人：刘礼飞，又名刘礼辉，男，汉族，1966年4月18日出生，安化县人，住安化县。一审被告、二审被上诉人：陶美娣，女，汉族，1975年4月27日出生，安化县人，住安化县，系陶胜娣之妹。一审第三人、二审被上诉人：陈电开，男，汉族，1954年1月14日出生，安化县人，住安化县。原再审申请人伍欣煜、刘美花与原被申请人陶胜娣、二审被上诉人陶美娣、刘礼飞、陈电开、刘应时房屋买卖纠纷一案，湖南省益阳市中级人民法院于2010年5月11日作出（2009）益民一再字第6号民事判决，已经发生法律效力。本院经审查于2011年12月19日作出（2011）湘高法民监字第0035号民事裁定，提审本案。再审审理过程中，刘美花、刘应时相继过世，刘美花继承人王建爱、王友爱、王巩固要求参与诉讼，本院将其列为当事人参与诉讼。刘应时继承人表示不参与诉讼。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。原再审申请人伍新煜到庭参加诉讼，其他当事人经合法传唤均未到庭。本案现已审理终结。伍新煜称：1、伍欣煜与陈电开之间仅仅达成意向协议，尚未签订正式房屋买卖合同，陈电开无权买卖该房屋。2、原审超诉讼请求判决，伍新煜在原审仅仅是要求陶胜娣返还房屋，停止侵害，原审却判决涉案房屋归陶胜娣所有，由陶胜娣支付5000元购房款。3、伍欣煜与陈电开未签订正式合同，陈电开转让的只能是意向协议中约定的权利，对于房屋价款双方并没有约定，认定买卖行为有效，没有任何事实依据。且即使认定协助办理过户手续的协议，陶胜娣并没有履行该协议约定的义务，无权取得房屋。请求：1、撤销湖南省益阳市中级人民法院（2007）益法民一终字第134号、（2009）益民一再字第6号民事判决；2、判令陶胜娣、刘礼飞、陶美娣将其以无效合同侵占的房屋返还给刘美花、伍欣煜且限期搬出；3.判令陶胜娣承担赔偿责任。伍欣煜向一审法院起诉请求：请求判令陶胜娣停止侵害、返还房屋、恢复原状。刘美花向一审法院起诉请求：请求判令陶胜娣、刘礼飞和陶美娣停止侵害、返还房屋、恢复原状。一审法院认定事实，1994年第三人刘应时在的砖木结构房屋。1997年3月3日，刘应时借原告伍欣煜1.5万元，1998年1月24日，刘应时借原告刘美花1万元。刘应时未按时还款，伍欣煜、刘美花诉至湖南省安化县人民法院，该院作出（1998）安江民初字第84号民事判决书，判决刘应时偿还伍欣煜、刘美花借款本金及利息。判决生效后刘应时未能及时履行，1999年5月8日湖南省安化县人民法院作出（1999）安执字第381号民事裁定书，将刘应时所有的座落在安化县的砖木结构房屋一幢折抵伍欣煜、刘美花欠款27453元，并办理了过户手续，伍欣煜拥有该房屋的所有权证，所有权证号为安房权证江字第（99）0025号，刘美花拥有该房屋的共有权证，共有权证号为安房江共字第（99）0001号。2000年10月6日、7日，安化县人民法院强制执行将刘应时全家搬出了此房屋。伍欣煜、刘美花搬入此房居住，因刘应时的妻子吵闹，原告伍欣煜、刘美华难以安静生活，不到一个月两原告便搬出此屋，原告伍欣煜将此屋大门用挂锁锁住，刘应时也在此屋大门上加上了一把挂锁。原告刘美花在江南镇街上另租房居住。2005年10月2日，原告伍欣煜、刘美花将此房，以27400元出售给第三人陈电开，第三人陈电开支付了价款后获得了原告伍欣煜的房屋所有权证和刘美花的房屋共有权证。第三人陈电开欲管理该房屋时受到第三人刘应时的阻拦。原告伍欣煜、第三人陈电开、第三人刘应时凭当地居委主任肖建文、法律工作者王国章及江南派出所干警小周达成口头协议，允许第三人刘应时在一个月内以28000元赎回此房。此后第三人刘应时联系卖房，2005年10月26日第三人刘应时与被告陶胜娣达成房屋买卖协议，被告陶胜娣向第三人刘应时预付28000元。2005年10月30日，第三人刘应时支付给第三人陈电开28000元，第三人陈电开便将此房屋的原产权证书（即伍欣煜的房屋所有权证和刘美花的房屋共有权证）转给第三人刘应时。同日，第三人刘应时与被告陶胜娣签订房屋买卖协议，第三人刘应时将该房屋的原产权证书转给被告陶胜娣。同年11月，被告陶胜娣将该房屋的厨房、厕所、楼梯间进行了改建，并将木窗改换成了铝合金窗，对房屋进行了全面装修。2005年农历12月下旬，被告陶胜娣、刘礼飞搬入此房居住，此后被告陶美娣也搬入此房屋居住，三被告一直居住至今。2006年11月24日，原告伍欣煜与被告陶胜娣达成办理过户手续的协议，此协议未履行。在一年多时间内，两原告没有向有关部门主张过权利。一审法院判决：驳回原告伍欣煜、刘美花的诉讼请求。案件诉讼费1210元，由两原告共同负担。伍欣煜、刘美花不服一审判决，上诉请求：依法改判，支持一审原告全部诉讼请求。二审法院认定事实，1、2005年10月2日，伍欣煜与陈电开签订买卖房屋意向协议书，该协议约定：①伍欣煜有义务配合陈电开处理该房屋的麻纱纠纷，伍欣煜保证陈电开能够顺利搬入该房屋居住；②伍欣煜须先交付该房屋的权属证书，在陈电开到房产管理部门核实该证的真伪后，陈电开须向伍欣煜预交现金27400元，在确保陈电开能安稳居住后，双方再签订正式的房屋买卖协议书，房屋买卖的成交价在正式签订买卖协议之时议定。③如果陈电开搬入该房屋后不能安稳居住的话，由伍欣煜退还已预交的27400元给陈电开。④在双方签订好正式买卖协议书后，由伍欣煜负责办理好该房屋的产权过户手续，过户费用由陈电开承担。意向协议签订后，陈电开预交房款27400元给伍欣煜。伍欣煜将其房屋所有权证和刘美花的房屋共有权证交给陈电开。2、2005年10月30日，刘礼辉、陶胜娣与刘应时签订房屋买卖协议书，协议约定，2005年10月，伍欣煜将房屋卖给陈电开，并签订书面买卖协议。在未过户前，因刘应时提出收回房屋，陈电开同意刘应时在一个月内按买价28000元收回房屋，刘应时于2005年10月26日交给陈电开人民币28000元。刘应时愿将房屋作价30000元卖给陶胜娣、刘礼辉夫妇；房屋过户手续归刘应时找伍欣煜办理妥当。刘礼辉、陶胜娣与刘应时均在协议书上签名，陈电开等人作为在场人亦签名。陶胜娣、刘应时在二审庭审时均承认，双方当时约定的房屋买卖价格实际是35000元，但在合同上只写30000元，陶胜娣已付了30000元给刘应时，尚有5000元未付。3、1998年7月12日，安化县人民法院就刘应时与伍欣煜、刘美花借款一案作出(1998)安江民初字第84号民事判决：由刘应时偿还伍欣煜、刘美花借款本金25000元及利息5500元，共计30500元。2000年11月7日，安化县人民法院执行该借款一案时，伍欣煜只要求刘应时偿还27000元，法院拟将刘应时房屋执行给伍欣煜、刘美花时，刘应时要求将房屋作价32000元，伍欣煜、刘美花应找补其5000元。后经双方协商，伍欣煜、刘美花按补刘应时4000元，刘应时搬出房后，法院为伍欣煜、刘美花办理了房屋过户手续，伍欣煜给付4000元现金给刘应时。4、其他事实与原一审认定的事实一致。二审法院认为，伍欣煜与陈电开双方签订买卖房屋意向协议书后，陈电开按意向协议书支付购房款27400元给伍欣煜，伍欣煜将房屋所有权证、刘美花的房屋共有权证已交付给陈电开。双方虽然没有就房屋的最终价款达成一致意见，但伍欣煜欲将房屋出售给陈电开的意思表示真实、明确。陈电开将此房以28000元出卖给刘应时，并将该房屋的原产权证和共有权证也转移给刘应时，按照有关法律规定，陈电开在没有和伍欣煜最终确定房屋买卖价款的情况下，确实无权将涉案房屋另行出卖，其出卖房屋的价格确实低于伍欣煜取得该房屋的价格，也低于刘应时转卖后的价格。但是，陈电开将房屋出卖的行为并不与伍欣煜欲将房屋出卖的真实意思相违背。刘应时已将此房屋出售给陶胜娣，陶胜娣已支付3万元价款，并获得该房屋的原产权证书。同时，陶胜娣亦对该房屋进行了大量装修。此外，伍欣煜得知陶胜娣购买该房屋后，亦没有及时阻止，而且还与陶胜娣达成了如何将房屋产权办在陶胜娣名下的协议。虽然双方由于各种原因未履行该协议，但该协议表明，陶胜娣取得该房屋并不违背伍欣煜的真实意思，伍欣煜的真实意思只是因其获得的房屋价款过低而要求相应补偿。因此，本案所涉的三个房屋买卖合同虽然因陈电开无权出卖涉案房屋而通归无效，但考虑陶胜娣已经居住涉案房屋并进行了较大价值装修这一实际情况，可不必因合同无效而返还房屋，可以视为伍欣煜同意将房屋出卖给陶胜娣。陶胜娣与刘应时谈妥的房屋买卖价格符合当时的市场行情，涉案房屋的价格可以参照确定。本案中，伍欣煜获得的房屋价款确实过低，其有权要求获得补偿。但因其没有及时主张其权利，其要求按现行房屋价款予以补偿的请求不应支持。刘应时在本案房屋买卖中，实际已取得2000元利息，其无权要求额外利益。陶胜娣应当给付的5000元房款，根据本案实际可直接给付给伍欣煜，伍欣煜获得补偿后，亦有义务协助陶胜娣办理好房屋过户手续。办理产权过户手续的相关费用，可以参照相关规定由买受方陶胜娣、刘礼飞负担。陶胜娣、刘礼飞明知刘应时不是房屋产权证上登记的所有人而与刘应时达成房屋买卖合同，其行为具有过错。二审法院判决：1、撤销湖南省安化县人民法院（2007）安法民一初字第109号民事判决；2、座落在安化县一幢二层砖木结构房屋归被上诉人陶胜娣、刘礼飞所有。3、由陶胜娣、刘礼飞付给伍欣煜、刘美花购房款5000元（限判决生效之日20日内给付）。4、伍欣煜、刘美花协助陶胜娣、刘礼飞办理的房屋过户手续，由陶胜娣、刘礼飞承担相应费用。一审案件诉讼费1210元，二审案件诉讼费475元共计1685元，由伍欣煜、刘美花负担285元，陶胜娣、刘礼飞一陶美娣负担1000元，陈电开负担200元，刘应时负担200元。再审法院认定事实，伍欣煜出卖给陈电开的房屋，自伍欣煜、刘美花因刘应时妻子为该房屋抵债经常吵闹无法安居而搬出之后，长达四、五年的时间，一直无人问津。2005年10月2日，伍欣煜为筹措在安化县建房的所需资金，将刘应时抵债的房屋变卖给陈电开，并与陈电开签订了买卖该房屋的意向协议。同时，伍欣煜在陈电开因刘应时阻止该房买卖、刘美花拒绝提供身份证复印件而将该房出卖给刘应时，刘应时又出卖给陶胜娣之后，于2006年11月24日，与陶胜娣签订了协助办理过户手续的协议，约定：陶胜娣支付伍欣煜3000元现金后，由伍欣煜提供过户的相关证件，并负有协助陶胜娣过户的义务，但不承担任何的过户费用，或者陶胜娣支付伍欣煜6000元现金后，提供证件等资料，配合伍欣煜办理过户手续，但不承担任何的过户费用；二个方案，限定在2006年阴历10月25日前，由陶胜娣选择并兑现其中一个；过期，伍欣煜有权将该房卖给他人，陶胜娣无权干涉，并自行搬出房屋。协议签订后，陶胜娣未按协议向伍欣煜履行给付义务，伍欣煜也未给陶胜娣办理房屋过户手续。另认定，益阳市中级人民法院的(2007)益法民一终字第134号民事判决生效后，湖南省安化县房地产管理局已将本案所诉争房屋的所有权人由伍欣煜、刘美花变更为陶胜娣，并于2008年4月8日向陶胜娣颁发了房屋所有权证。此外，伍欣煜、刘美花请求返还房屋，对陶胜娣、刘礼飞为改善居住条件而进行房屋改造、装修所支付的实际费用，拒绝评估、补偿。其他事实，与二审查明的一致。再审法院认为，伍欣煜与陈电开签订的买卖房屋意向协议，意思表示真实，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。第一，伍欣煜与刘美花的共有房屋，位于安化县，原属于刘应时所有，刘应时将该房屋抵给伍欣煜、刘美花用以清偿债后，因刘应时之妻经常吵闹，伍欣煜、刘美花无法安居搬出该房屋一直无人间津，已长达四、五年之久，而伍欣煜在安化县建房又需资金投入，因此，出卖该房屋确系出自伍欣煜的真实意愿。第二，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十二条第一款明确规定，共有房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证，其余共有人各执一份房屋共有权证。伍欣煜出卖其与刘美花的共有房屋，不仅提供了伍欣煜的房屋所有权证，还提供了刘美花的房屋共有权证，而刘美花不仅是房屋的共有权人，与伍欣煜又系岳母、女婿关系，陈电开作为伍欣煜出卖房屋的买受人，完全有理由相信，伍欣煜出卖其与刘美花的共有房屋，已经共有权人刘美花同意；同时，刘美花并无证据证明陈电开买受该房屋，与伍欣煜签订买卖房屋意向协议存在恶意，因而相对于伍欣煜和刘美花，陈电开应为房屋买卖的善意买受人，刘美花的代理人称伍欣煜出卖共有房屋，作为共有人刘美花既不知晓也不同意，不得对抗房屋的善意买受人陈电开。所以，刘美花的代理人所提伍欣煜与陈电开的买卖房屋意向协议无效的主张，该院不予采纳。陈电开与刘应时、刘应时与陶胜娣买卖伍欣煜、刘美花房屋的合同，可视为陈电开对购买伍欣煜出卖房屋所订买卖房屋意向协议中权利的转让。第一，陈电开与伍欣煜的房屋买卖合同，因陈电开无法顺利入住所要购买的房屋，双方尚未商定房屋买卖的成交价格而不能成立，陈电开对伍欣煜出卖的房屋不仅没有取得所有权，而且也没有取得处分权。第二，陈电开因购买伍欣煜所出卖的房屋，与伍欣煜签订的买卖房屋意向协议合法有效，且其在意向协议中的权利确实存在。同时，陈电开已向伍欣煜预付购房款27400元，履行了其与伍欣煜所订买卖房屋意向协议约定的给付义务。第三，陈电开已将伍欣煜的房屋所有权证、刘美花的房屋共有权证转交陶胜娣，并从陶胜娣交纳的购房款中收回其向伍欣煜预付的购房款。同时，陈电开与刘应时、刘应时与陶胜娣买卖伍欣煜、刘美花房屋的合同，因陈电开尚未取得伍欣煜、刘美花房屋的处分权，相互间对伍欣煜、刘美花房屋价格的约定无效。所以，陈电开根据与刘应时的房屋买卖合同将伍欣煜的房屋所有权证、刘美花的房屋共有权证转交陶胜娣，并从陶胜娣交纳的购房款中收回其向伍欣煜所预付的购房款的行为，可视为陈电开对其与伍欣煜所订买卖房屋意向协议中预付27400元购房款后的权利转让。伍欣煜与陶胜娣签订的协助办理过户手续协议，是伍欣煜对陈电开转让与其所订买卖房屋意向协议中权利的追认以及伍欣煜、陶胜娣对房屋买卖价格的确定，伍欣煜、陶胜娣的房屋买卖合同成立，且合法有效。第一，陈电开不能顺利入住所购伍欣煜出卖的房屋，伍欣煜并未因此根据与陈电开买卖房屋意向协议的约定，退还陈电开预付的27400元购房款，反而与陶胜娣签订了协助办理过户手续的协议，意思表示真实。第二，伍欣煜与陶胜娣协助办理过户手续协议的签订，表明伍欣煜已知晓陈电开转让与其所订买卖房屋意向协议中权利，并予以了认可。第三，根据伍欣煜与陶胜娣协助办理过户手续协议的约定，陶胜娣向伍欣煜仅负有支付现金3000元，并承担办理过户手续相关费用的义务。所以，伍欣煜与陶用娣的房屋买卖合同，因陈电开将其与伍欣煜买卖房屋意向协议中的权利转让给陶胜娣以及伍欣煜与陶胜娣协助办理过户手续协议的签订而成立，房屋买卖净价格为30400元。伍欣煜、刘美花所提陶胜娣对其房屋进行改造、装修和占用已构成侵权，请求返还房屋的主张，该院不予支持。该院二审根据房屋买卖时当地的市场行情和本案实际情况作出的判决，并无不妥。伍欣煜、刘美花的再审请求，该院不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回申请再审人伍欣煜、刘美花的再审请求，维持该院（2007）益法民一终字第134号民事判决。原再审认定的事实正确，本院再审予以确认。本院再审认为，本案争议焦点是伍欣煜与陈电开之间房屋买卖合同、陈电开与刘应时之间房屋买卖合同以及陶胜娣与刘应时之间房屋买卖合同是否有效，陶胜娣应否返还涉案房屋。伍欣煜提出其与陈电开之间房屋买卖合同仅是意向协议，事后双方没有签订正式合同，陈电开无权转让房屋，故上述系列转让均无效，陶胜娣应返还涉案房屋。经查，涉案房屋先后存在三次买卖，即伍欣煜卖与陈电开、陈电开卖与刘应时、刘应时卖与陶胜娣。2005年10月2日，伍欣煜与陈电开签订买卖房屋意向协议书，约定将房屋作价27400元给陈电开，签订协议后陈电开支付了约定价款，伍欣煜也将产权证交付给陈电开。虽然协议约定为房屋买卖意向书，也约定需另行签订正式合同，但该协议对房屋位置、价款以及支付方式等房屋买卖合同主要内容进行了约定。双方在协议中约定另行签订正式合同主要是要议定价格，但根据陈电开在二审中陈述，该约定主要是考虑房屋不能正常入住，为了保护陈电开利益而采取一种的策略，即一旦不能正常入住陈电开则可以解除合同。同时从价格来看，该房屋当初是以三万余元折抵给伍欣煜、刘美花，虽然时隔五年，但因原房主一直吵闹无法正常使用，致使价格有较大影响，该房屋价格没有明显低于房屋价值，且在协议中约定的价格并不是整数，而是精确到百元，故可以认定双方就房屋价款已达成一致。合同签订后双方已按照该合同履行完毕，并没有另行签订协议。伍欣煜对事后几次房屋转让事实均知晓，并无证据显示其对房屋转让提出异议，亦没有将房款退还并要求返还产权证，相反还与陶胜娣签订协助过户协议，其行为表明对上述转让事实予以认可。另外，刘美花的起诉状中亦陈述伍欣煜已将房屋出卖给陈电开。因此，本案伍新煜对房屋出卖给陈电开系其真实意思表示，双方房屋买卖的意思明确，且买卖合同已履行完毕，双方买卖关系成立。即使伍欣煜所述与陈电开之间仅是买卖意向，按照协议约定也只是对于房价要另行协商，而伍欣煜在与陶胜娣于2006年11月24日签订的协助办理过户手续协议中要求陶胜娣另外支付过户费用3000元，也即伍欣煜当初要求的房屋价格也就是3万余元，其提出的要求与原审判决确定房款总额大体相当，故原审判决合符当事人意思，亦没有损害其利益。刘美花虽然没有在上述协议上签字，但刘美花系伍欣煜岳母，鉴于双方身份关系以及事后伍欣煜将房屋所有权证及刘美花的房屋共有权证均交付给陈电开的事实，陈电开有足够理由相信伍欣能代表刘美花，伍欣煜行为构成表见代理。同时，由于刘美花并没有申诉要求再审，视为对原再审判决的认可。因此，本案伍欣煜与陈电开之间买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。此后陈电开与刘应时之间以及刘应时与陶胜娣之间的买卖合同，同样均是当事人真实意思表示，没有违反法律规定，亦合法有效。陶胜娣根据合同约定支付了对价，且实际占有房屋多年并进行装修，涉案房屋归其所有，即使伍欣煜提出的陈电开无权处分涉案房屋，但因陶胜娣属于善意第三人，也不影响陶胜娣取得涉案房屋所有权。况且，涉案房屋在二审判决生效后已办理了产权过户手续，双方交易至今已十多年，为稳定交易秩序，本案也不宜认定合同无效而由陶胜娣返还房屋。故伍欣煜要求退还房屋以及认为陶胜娣侵权的主张不予支持。对于伍欣煜提出的超诉讼请求问题，因伍欣煜要求返还房屋、停止侵害，自然涉及房屋权属确认，同时原审基于对房屋价款的认定并考虑伍欣煜利益，同时为减轻当事人诉累，直接判决由陶胜娣另行支付房款5000元给伍欣煜、刘美花并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原再审申请人伍新煜再审理由不成立，其再审请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》三百三十四之规定，判决如下：维持湖南省益阳市中级人民法院（2009）益民一再字第6号民事判决。本判决为终审判决。审判长  孙建立审判员  吴爱莲审判员  周光清二〇一九年五月十四日法官助理赵娟书记员邱冰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……