山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终896号上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地大同市向阳西街98号（综合楼）。法定代表人：郭某，董事长。委托诉讼代理人：韩某，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：靳某，男，1969年10月9日出生，汉族，大同市凝巨力燃气有限公司经理，现住大同市。委托诉讼代理人：王某，山西雁北律师事务所律师。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司因与被上诉人靳某买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人韩某，被上诉人靳某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决的第一项、第二项内容，依法驳回被上诉人诉请的违约金195313元;2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：违约方不是上诉人，上诉人不应当承担违约金，一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1、2项处理”明确约定，如果系因上诉人的责任，那么上诉人要承担相应的违约责任。但根据《大同市商品房买卖合同》第五条约定:“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”以及本合同的附件四--《合同补充协议》第四条也有详细的约定:“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出,签订确认表和面积误差补充协议是买受人也即被上诉人的合同义务，这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了，并且在合同的附件四中又被强调性的约定、说明了一次。因此，上诉人已经对被上诉人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务。被上诉人也就应及时与上诉人签订相应的确认表和误差补充协议,如果没签导致上诉人无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时,那是被上诉人的责任;出卖人也即上诉人只是代办人,并不是办理房屋产权证的办证主体，也就更不可能控制被上诉人在某个固定时间内来签订确认表和面积误差补充协议。其次，因案涉房屋实际测绘面积与合同约定面积不符，而房款需要据实结算，根据情况多退少补，故而在测绘面积确认后，双方应据实签订《认购户型确认表》，并签订《凯德世家面积误差补充协议》,然后交房管部门审核通过后，上诉人才能办理房屋产权登记手续。而上诉人多次通知被上诉人签订上述确认表和面积误差补充协议,但被上诉人一直拖延未签,导致上诉人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。因此,没有办理房产手续的原因和责任不在上诉人方。所以上诉人没有违约，上诉人也就更不应当承担任何违约责任!二、待被上诉人签订补充协议后，上诉人也将依约履行办理房产手续。被上诉人签订确认表和补充协议、据实结算房款后，上诉人也将依约履行办理房产手续。而如果被上诉人不配合签订上述协议，上诉人是无法在判决第一项规定的判决生效后15日内完成房产证的办理手续的。三、合同第十五条第2款中有打印错误。因上诉人工作人员打印失误,没有认真查看是否合同中涉及数字的部分都做了下划线处理，导致《大同市商品房买卖合同》中第十五条本应为2、“出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”变成了“万分之二的违约金”，而根据本案整体合同的文本模板,违约金部分万分之几处也应有一个下划线，故合同约定的违约金标准实为万分之一。四、一审判决违约金过高，有违民法公平合理原则。因该案是系列案，一审法院判决支持了原告二年的违约金，且违约金计算至房屋产权手续办理完成之日止，很明显支持的违约金过高，有失公允。如果贵院仍然认定上诉人有违约责任，望能在合理范围内予以调低。综上所述,本案上诉人并未违约，反而是被上诉人存在违约的行为，损害了上诉人的合同利益，而在这种情况下法院判决明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人诉求。靳某辩称，一审判决正确，应当驳回上诉人的上诉请求。1、2012年10月15日，双方签订了《大同市商品房买卖合同》及办理了房屋网签备案手续。同日上诉人一次性向答辩人收取了办理房屋产权手续的全部费用及物业服务费用，并向答辩人交付了房屋。按照合同约定，上诉人应当在2013年10月10日前为答辩人办理房屋产权登记备案手续，但至今上诉人都没有为答辩人办理，上诉人显然存在违约行为。2、2015年6月12日，上诉人给答辩人出具了《认购户型确认表》，该表确认了上诉人交付房屋的实际面积比预售合同载明的面积少了3.71平方米，确认了上诉人多收取了答辩人3.71平方米面积的房款，但上诉人至今未给答辩人退房款，亦未告知要与答辩人签订补充协议。3、关于违约金的标准，上诉人称“万分之二”为打印错误，该理由不具有合法性。4、关于违约金，按照双方当事人的约定，从2013年10月11日开始，每日按照已付房价款万分之二向答辩人支付违约金，但一审法院只判决上诉人支持两年的违约金，这已经大大降低了上诉人实际应当承担的违约金数额，上诉人仍认为违约金过高显然是错误的。靳某向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令被告继续履行合同约定的义务，并为原告办理凯德世家小区6号楼3单元1802号房屋产权证书；2．判令被告支付延期交房违约金8359元；3．判令被告向原告退还多付的购房款18211元；4．判令被告向原告支付延期办理房屋产权手续违约金195313元（以总房款781253元为基数，按照每日万分之二计算，时间从2013年10月11日计算至2018年10月10日）；5．判令被告向原告支付非法占用原告资金利息13328元（以被告收取原告费用44427元为基数，按照年利率6％计算，时间从2013年10月11日计算至2018年10月10日）；6．判令被告继续按照每日万分之二向原告支付办理房屋产权为违约金及继续按照年利率6％向原告支付占用原告资金利息，直到为原告办理房屋产权证书完毕止；7．本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月15日，原、被告签订了《大同市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大同市城区迎宾街北侧凯德世家6号楼3单元1802号房屋一套，房屋预测建筑面积159.16㎡，单价每平方米4908.6元，总金额781253元。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告方责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定金额交纳购房款，被告亦向原告交付房屋。2012年10月15日被告向原告收取代收预告登记费80元、产权证查档费100元、抵押权预登记费80元、他项权证查档费200元、不动产契税31250元、公共维修基金11937元、产权证工本费80元、代办费700元，共计44427元。2015年6月12日，被告出具认购户型确认表，确认原告所购房屋测绘面积为155.45平方米，房屋总价763042元，比原销售面积少3.71㎡，被告需退还原告18211元，原告在认购户型确认表上签字。因被告未能为原告办理房屋权属证书，原告遂诉至一审法院，要求被告履行商品房买卖合同约定的各项义务，双方成讼。一审法院认为，原、被告签订的《大同市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已经足额支付了购房款，被告向原告收取了包括不动产契税、公共维修基金等在内的共计44427元的办理房屋所有权登记所需的各项费用，现原告主张办理所购房屋的产权手续，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于违约金，原告要求被告支付2013年10月11日至2018年10月10日延期办理房屋产权登记的违约金195313元。一审法院认为，原、被告双方签订认购户型确认表，确认原告所购房屋测绘面积为155.45平方米，被告应向原告退还多支付的购房款。本着诚信，兼顾惩罚、补偿、公平合理的原则，按照原、被告双方商品房买卖合同约定，一审法院酌情支持被告向原告支付两年的延期办理房屋产权登记证书违约金114063元（781253元×0.0002／日×730天）。原告主张被告支付延期交房违约金、支付占用资金的利息等的其他请求，于法无据，一审法院不予支持。被告关于驳回原告诉讼请求的辩解，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决如下：1、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告靳某办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家小区6号楼3单元1802号房屋的产权登记手续；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告靳某支付违约金114063元（计算至2018年10月10日），违约金计算至房屋产权手续办理完成之日止；三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告靳某退还购房款18211元；四、驳回原告靳某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4928元，减半收取2464元，由原告靳某负担1080元，被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担1384元。本院二审期间，双方当事人对签订的买卖合同及购买房屋金额及面积均无异议，本院对双方当事人无争议事实，予以确认。对当事人二审争议的问题，本院总结如下：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司在履行合同中是否存在违约行为，如存在违约，违约金如何计算。关于大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司在履行合同中是否存在违约的问题。靳某向法院提交《大同市商品房买卖合同》及房款收据等，证明合同签订后，其已履行合同义务，但大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司至今未按照合同约定办理房屋产权手续，该公司存在违约。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司称房本一直在陆续办理中，有部分办下来了，因该房屋实际面积及合同约定面积存在误差，双方未签订误差补偿协议，房管局一直不给办理房本。另称因上诉人工作人员打印失误,没有认真查看是否合同中涉及数字的部分都做了下划线处理，导致《大同市商品房买卖合同》中第十五条本应为2、“出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”变成了“万分之二的违约金”，而根据本案整体合同的文本模板,违约金部分万分之几处也应有一个下划线，故合同约定的违约金标准实为万分之一。并申请证人其工作人员魏某到庭陈述:“在网签合同录入过程中,没有认真查看涉及到的数字下划线。”本院经审查,证人魏某当庭陈述所有的购房合同均存在此种情形，并不只是本案诉争的合同存在下划线错误。本院认为，本案诉争的购房合同系由上诉人出具，合同条款属于上诉人提前拟制好的格式条款，上诉人作为大同市颇具规模和名气的房地产企业，起草此类合同务必会经专业人士认真斟酌审查，避免法律风险。现上诉人与被上诉人所签订购房合同约定的违约金比例与其他购房者的购房合同约定一致，则上诉人认为“万分之二”是笔误，应当是“万分之一”的说法，理由明显不能成立，其辩解本院不予采纳；双方当事人签订合同后，应当按照合同约定履行各自的义务。被上诉人靳某已经足额支付了购房款，但上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司至今未按照合同约定办理房屋产权手续，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称未办理产权的原因系被上诉人未及时与签订补充协议导致，但上诉人未向法院提交其通知被上诉人签订补充协议的证据，故其辩解不构成违约的上诉理由，也不能成立。关于违约金，双方签订《大同市商品房买卖合同》第十五条载明“出卖人应当在商品房音乐会使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。”一审法院据此酌情判决大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司向靳某支付两年的延期办理房屋产权登记证书违约金114063元（781253元×0.0002／日×730天）并无不当。靳某二审中虽然认为一审支持的违约金偏低，因其未提出上诉，本院对该请求不作处理；综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4206元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二〇一九年五月二十二日书记员 樊芙蓉