湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1081民初1844号原告：李双珊，女，1988年12月25日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市晋宁路市。原告：夏小毛，男，1960年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。两原告共同的委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师，特别授权。被告：王勇，男，1969年10月2日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。被告：王强，曾用名王小豹，男，1975年8月9日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。第三人：张芳芝，女，1974年8月8日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。系被告王勇妻子。第三人：资兴市瑞泰房地产有限公司，住所地湖南省资兴市东江街道迎宾路**。法定代表人：王勇，该公司执行董事。两被告及两第三人共同的委托诉讼代理人：谭春立，湖南春立律师事务所律师，特别授权。原告李双珊与被告王勇、王强，第三人张芳芝、资兴市瑞泰房地产有限公司合伙协议纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，夏小毛申请作为共同原告参加诉讼，本院依法予以准许。本案适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告夏小毛及两原告共同的委托诉讼代理人曾向前，被告王勇及被告王勇、王强、第三人张芳芝、资兴市瑞泰房地产有限公司共同的委托诉讼代理人谭春立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李双珊、夏小毛向本院提出诉讼请求：1.判令解散原、被告间合伙关系，责令被告立即组织进行合伙清算；2.判令两被告立即支付两原告应分得的合伙利润及退还出资本金合计14262710.77元，第三人张芳芝、资兴市瑞泰房地产有限公司承担连带责任；3.案件受理费、财产保全费、证据保全费、保全保险费、审计评估费，由两被告负担。事实与理由：2011年11月10日，被告王勇以受让方式取得资兴市东江街道罗围村渡口组城中村改造土地中“地块一”的土地开发使用权（国有土地出让宗地编号为Z-11-24），拟在该宗土地上开发建设瑞泰时代广场项目。因资金不足，被告王勇遂邀请两原告参与该项目的合伙开发。2011年12月16日，原告李双珊、夏小毛（合同乙方）与被告王勇、王强（合同甲方）签订《项目合股开发协议》，约定1-4层（不包含地下车库）为商业门面、商铺，由被告王勇、王强开发，不属于合伙开发范围，5层及以上商品住房由原、被告合伙开发，地，地下车位面积以**商业门面铺建筑面积与5层以上商品住房建筑面积的比例进行分配，5层以上住房分得的车位面积属于原、被告双方共同所有。因两被告声称已支付地块一的土地费和保证金合计1600万元，双方以此基础进行测算后协商约定合伙总股本金1800万元，其中被告王勇、王强占股60%，股本本金议定为1080万元，原告李双珊、夏小毛占股40%，股本本金议定为720万元，原、被告双方按股出资、按股分红。协议签订后，两原告即向两被告指定银行账户分批转入人民币500万元。之后，两原告发现被告王勇仅支付土地出让金849万元，出让土地面积也略小于《项目合股开发协议》载明的规划用地面积，遂向两被告提出异议，后经协商，双方口头约定两原告的出资以已经支付到位的500万元为准，占股比例不变。为保障投资安全，原告李双珊书面委托其父亲李国元参与合伙项目的开发建设与经营管理。2011年12月20日，被告王勇、王强注册成立第三人资兴市瑞泰房地产有限公司具体负责“瑞泰时代广场”项目开发建设，李国元作为原告李双珊的委托代表参与“瑞泰时代广场”项目四层以上商品住宅的开发建设与经营管理，该部分项目所涉资金单独设账、独立核算，相关账目由两被告安排财务人员负责，李国元代表原告审核签字。在共同经营管理过程中，两被告多次违背财务规则，乱报滥报，并将公账资金随意转入其个人及家属名下。涉案项目住宅销售金额近亿，但两被告始终以账目未核算完成为由拒绝向原告分红。2017年10月，在原告多次强烈要求下才取得了部分财务明细，根据该部分财务明细，两原告得知双方合伙开发建设的商品住宅已基本销售完毕，其收取的销售款项高达9207万余元，而实际开发成本按照相关建设合同、员工工资测算约为6000万元，据此计算，两原告可分得的合伙利润应在1000万元以上，并还有部分剩余资产可供分配。为此，两原告多次要求与两被告进行合伙清算，但两被告均置之不理，并指使其聘用的财务人员蓄意躲避，拒不提供完整的财务明细。两原告认为，两被告的行为已严重侵害了其合法权益，两被告应将两原告可分得的合伙利润及剩余资产及时交付，同时，两被告在项目开发过程中，将大量资金转入第三人张芳芝、资兴市瑞泰房地产有限公司名下，因此第三人张芳芝、资兴市瑞泰房地产有限公司应当对合伙收益承担连带责任。为维护自身合法权益，两原告遂提起诉讼。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司辩称：1.关于解除合伙关系问题。原、被告双方合伙从事的是房地产项目的开发建设，而不是单独的房屋建设，作为房地产开发商不仅要按批准的规划、设计完成主体工程建设，还要完成如小区道路、园林绿化、路灯、监控等与市政设施配套的相关建设。而现阶段，合作开发的地下层还未建成，小区道路以及绿化、亮化等工程都未开工建设，销售、产权办证也未完成，故两原告所述合伙事务已基本完成，明显与事实不符，其诉请解散合伙关系，亦不应得到支持。2.关于退还投资本金问题。原、被告双方合伙从事的是房地产项目开发，双方的投资款项都已用于合伙项目工程建设，但涉案工程尚未完工，还需建设资金，且即使已完工的工程也大部分还未进行工程款结算，没有付清工程款项，故两原告作为项目合伙人在尚未结清外债的情形下就要求将投资款收回，不仅违背国家法律规定，也不利于本项目的开发建设，不应得到支持。3.关于合伙利润分配问题。分配合伙利润，必须符合以下两个条件，一是合伙事务已全部完成，二是合伙债务已全部结清，但现在，合伙事务尚未完成，合伙债务尚未结清，不符合分配合伙利润的条件，故两原告诉请分配合伙利润，不应得到支持。4.关于第三人张芳芝是否为本案适格主体问题。两原告将张芳芝列为本案第三人，并要求其与两被告承担连带责任，缺乏事实依据和法律依据。5.关于审计报告的效力问题。涉案审计报告不符合客观实际，亦不准确，不能作为本案的定案依据，理由如下：其一，审计报告第五项其他事项说明第2条中指出对未结算数的收支项目采用了合同价及竣工图纸面积计算的支出，而非实际结算金额，如有精确的结算资料，应按结算数据调整。而在实际开发建设中，竣工结算价格与合同价格几乎没有一致的，如桩基基础工程，经双方对账，法院已查实认定支付工程款3536820元，而审计报告仅认定已付工程款3418217.73元，显然与事实不符。同时审计报告还遗漏图审费、建筑垃圾处理费、城建档案费、雷击风险评估费、招待费等几十项支出。其二，账面体现已支付营销费160余万元，而审计报告仅认定82万余元，明显不准确。其三，关于未销售的商品住宅，审计报告认定的保全价格是不确定的。同时，审计报告将尚未建成、也未销售的地下停车位以90000元/个计算收入，明显不是审计，而是对不动产的价值评估，由于审计人员既无造价师资质，也无资产评估师资质，该部分审计内容显然无效。其四，关于土地成本价，审计报告未按原、被告《项目合股开发协议》约定的建筑面积850元/㎡计算，明显违背了审计中立原则，缺乏公正性。其五，由于原、被告合伙事务尚未完成，销售收入与建设成本支出尚不能确定，故审计报告在其他事项说明中第2条也明确指出，此报告只是各方协商处理合股成果分配的参考结论，因此不能作为法院裁决的依据。6.关于土地成本问题。土地成本应按合同约定的850元/㎡计算，涉案合伙项目的土地成本为21072112元（850元/㎡×24790.72㎡），理由如下：其一，《项目合股开发协议》关于“土地费按五层以上住宅建筑面积850元/㎡计算，该土地费已包含土地出让金、购地所有税费和土地范围的拆迁、安置补偿费，不另摊其他任何费用”的约定是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定。其二，两被告在涉案项目中支付了拆迁与安置补偿费4000余万元（不含土地出让金及税费），《罗围社区渡口组城中村改造实施方案》也明确约定两被告需给予每户拆迁户货币补偿70万元，由于这些费用在协议中约定由两被告承担，故在支付补偿款时，两被告没有索要正式发票，也没有列入会计账目。7.关于商业面积与住宅面积所占比例问题。其一，审计机构是按照图纸计算的商业面积与住宅面积，而不是以实际竣工测绘的面积计算各自所占比例，明显存在误差。从现实情况来看，住宅实际面积为24790.72㎡，而非图纸体现的24425.05㎡，已建成的商业面积只有6662.26㎡，尚有部分待建。其二，审计机构采取去尾法保留到小数点后两位明显欠妥，鉴于本案收支金额较大，建议四舍五入到小数点后四位。如商业面积按图纸计算，住宅面积据实计算，住宅占比65.91%，商业占比34.09%。8.关于合伙人的占股比例问题。按《项目合股开发协议》约定，原、被告双方共同出资1800万元，其中两原告出资720万元，两被告出资1080万元，现两被告实际出资1180万元，而两原告实际出资500万元，双方实际共出资1680万元，故两原告占股29.76%，两被告占股70.24%。当事人围绕诉讼主张提交了证据，对当事人无异议的原告李双珊、夏小毛提交的证据5.工商登记信息、证据6.房地产开发手续证照及相关文件，本院予以确认并在卷佐证。对原告李双珊、夏小毛提交的其他证据，本院认定如本下：证据1.《项目合股开发协议》，拟证明原、被告双方约定合伙开发瑞泰时代广场四层屋面以上商品住宅及相应地下车库，双方约定合伙份额比例及出资约定，被告称土地费为1400万元，但实际出资没有1400万元。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据1的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为涉案项目的土地开发成本实际不止1400万元，两原告仅考虑了土地出让金及相关税费，但未考虑拆迁安置费用。本院对证据1的真实性予以确认。证据2.转账凭证，拟证明两原告已出资人民币500万元。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据2的真实性无异议，认可两原告实际出资500万元。本院对证据2予以确认。证据3.委托书，拟证明原告李双珊委托了李国元参与项目经营管理，李国元履行了代理人职责。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据3有异议，认为该委托书并未交给两被告，但认可李国元在工地进行管理属实。本院认为，结合两被告及第三人的质证意见，对证据3予以确认。证据4.国有建设用地使用权出让合同（宗地编号为Z-11-24），拟证明被告王勇个人取得涉案土地使用权，土地费实际为849万元。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据4的真实性没有异议，但认为该合同只体现了土地出让费用，并未包括两被告实际支出的拆迁安置费。本院对证据4的真实性予以确认，但关于具体土地成本，由于原、被告在涉案《项目合股开发协议》有明确约定，故应以双方约定为准。证据7.各类建设期内施工资料，拟证明涉案协议约定的项目以资兴市瑞泰房地产有限公司名义开发建设及建设成本构成情况。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据7的真实性无异议，但认为两原告举证不全面，没有包括全部支出费用。本院对证据7的真实性予以确认，但由于上述合同并不全面，故关于建设成本，以审计机构认定的最终数据为准。证据8.员工工资表及部分财务核算资料，拟证明涉案协议约定的项目已建设完成、销售也基本完成，已实际取得销售收入9200余万元，但尚未进行清算。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据8的真实性无异议，但认为两原告举证不全面，实际销售收入也没有达到9200余万元。本院对证据8的真实性予以确认，但由于上述证据体现内容不全面，故关于销售收入，以审计机构认定的最终数据为准。证据9.被告及第三人身份信息，拟证明被告王勇、王强及第三人张芳芝的身份情况。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据9的真实性无异议，但认为第三人张芳芝与本案无关。本院对证据9的真实性予以确认。证据10.审计报告，拟证明经审计机构审计，确认原、被告双方合伙项目（包括四层屋面以上商品住宅及按照面积比分得的相应地下车位）的利润总额为22369861.55元。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据10的真实性、合法性均有异议，认为审计报告遗漏了支出费用，虚高了收入情况，且土地费用计价明显不合理。本院对该审计报告囊括的财务收入、财务支出（从2012年3月1日至2017年10月31日）具体项目类别予以确认，但在本案审理中，审计机构已根据相关情况进行数据调整后出具补正报告，故关于涉案合伙项目具体收支金额，本院将以补正报告为依据进行调整认定。证据11.国有建设用地使用权出让合同(宗地编号为Z-14-24）及相关票据、图纸，拟证明罗围村渡口组43户居民的拆迁安置由该宗出让土地解决，与涉案的一期建设用地无关。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据11的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为瑞泰时代广场一、二期项目共需安置村民51户，被告购买该宗土地是为了安置当地村民，另还需补偿每户安置费70万元及评估确认的拆房损失，故两原告所述村民安置与一期项目无关不是事实。本院对证据11的真实性予以确认。证据12.诉讼保全及保险服务费票据，拟证明两原告支付证据保全费、财产保全费及保险服务费，合计20080元。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对证据保全费、财产保全费无异议，但对保险服务费有异议，认为该费用应由两原告自行承担。本院对证据保全费、财产保全费票据予以确认，关于保险服务费，由于该费用系原告为申请财产保全提供担保支出的相关费用，且对该费用的负担，原、被告间无明确约定，亦无法律规定，故该费用与两被告无关，本院不予确认。证据13.费用清单，拟证明因两被告未参加首次对审计机构遴选而要求重新选择审计机构，导致原告向原选定机构支付费用4033元。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对该费用有异议，认为大信会计事务所并未实际开展审计工作，亦未开具正式票据。本院认为，该清单列明费用没有正式票据予以佐证，本院不予确认。证据14.审计报告补正书，拟证明审计机构对本案的相关数据进行调整，最终确定合伙利润为23156776.93元。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对该证据有异议。本院认为，该审计报告补正书是具备审计资质的专门机构对两被告提供的财务资料所作审计后形成，两被告及第三人虽有异议，并在庭审中要求进行重新审计，但未能举证证明该审计程序违法或违反审计规则，故对两被告申请重新审计，本院不予准许，对该审计报告补正书认定的合伙收入及除去土地成本之外的其他部分合伙开支，本院予以确认，关于审计报告补正书所涉土地成本，由于原、被告双方在合伙协议中有明确约定，本院将根据双方约定据实调整。被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司在向本院提交的证据清单中列明拟提交19组证据，但其在证据清单中备注为“说明”的证据7.建安工程类费用中的建筑安装工程费（A栋与公寓及地下车库）、绿化工程费，备注为“说明”的证据8.市政基础设施费，备注为“见会计资料”的证据12.营业费用中的资兴电子政务公开平台广告费，备注为“见会计资料”的证据13.管理费用中的业务招待费、个人费用支出、无票据支出，备注为“说明”的证据19.其他事项中的香草酒店资料，均未提交证据附卷，不能作为其提交证据，本院将不在本判决中列举并作认定。对被告王勇、被告王强、第三人张芳芝、第三人资兴市瑞泰房地产有限公司提交的证据，本院认定如下：证据1.《项目合股开发协议》，拟证明：1.双方合伙开发的事实；2.双方约定土地成本按住宅建筑面积850元/㎡计算，购地、拆迁、安置等由被告承担；3.原告投资720万元，占股40%；4.住宅与商铺建设费用按各自面积各自承担，其余公共费用按住宅与商铺面积比例分摊等双方的权利与义务。两原告对证据1的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为拆迁安置费应由两被告负担，且与涉案合伙项目无关，最终土地成本应以实际发生费用为准，同时由于两被告支付的土地费不足1400万元，且故意抽逃出资，故原、被告口头约定两原告出资500万元，占股比例不变。本院对证据1的真实性予以确认。证据2.收据与借据，拟证明：1.原告没有按约定金额出资；2.原告自知投资回报不如银行利息，故对其借款不认可为投资；3.原告实际出资只有500万元，占股只有29.76%，而不能认定为40%。两原告对证据2中收据的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为由于两被告对其出资做了虚假陈述，故双方口头约定两原告还占股40%，对证据2中的借据，认为与本案无关，并且借贷关系未实际履行。本院对证据2中收条的真实性予以确认，对证据2中的借据，因被告王勇在庭审中认可并未实际提供借款，本院不予确认。证据3.所有权首次登记产权清册，拟证明：1.已建成的住宅面积为24790.72㎡，而不是图纸上的24425.05㎡；2.还有部分商业及地下室未建设，合伙事务还未完成，两原告要求解散合伙关系没有事实依据；3.审计报告计算的住宅与商业面积占比是错误的。两原告认为产权清册中登记的商业面积部分与本案无关。本院对证据3的真实性予以确认，该证据证明实际建成住宅面积24790.72㎡。证据4.A栋住宅已签购房合同清册、B栋住宅已签购房合同清册、规划处证明，拟证明：1.A栋住宅合同总价42401928元，实际到账42359443元，还有42485元未到账；2.B栋住宅已签合同总价42824660元，实际到账42592764元，没有销售的住宅可计库存，不应计作收入；3.地下车位尚未建成，计作收入明显不妥，合伙事务尚未完成，解散合伙没有理由，审计报告认定地下室收入700余万元是评估值，比市场价明显偏高，且非实际到账收入。两原告对证据4中的A栋住宅已签购房合同清册、B栋住宅已签购房合同清册没有异议，对规划处证明有异议，认为不具有合法性。本院对证据4中A栋住宅已签购房合同清册、B栋住宅签购房合同清册的真实性予以确认，但关于销售收入问题，以审计机构最终认定的数据为准，对证据4中规划处证明的真实性予以确认，该证据证明由于市规划局规划瑞泰时代广场二期工程与一期工程配套相连接，致一期工程多项分工程未完工及未完工工程具体情况。证据5.城中村改造实施方案、项目合股开发协议、所有权首次登记产权清册，拟证明：1.安置补偿费为70万元/户，两被告应支付的安置补偿费超过4000万元；2.住宅实际建筑面积24790.72㎡，土地成本按协议约定的850元/㎡计算，应为21072112元（24790.72㎡×850元/㎡）。两原告对证据5的城中村改造实施方案有异议，认为原、被告合伙在前，实施方案在后，安置补偿费用与本案无关。本院对证据5的真实性予以确认。证据6.前期费用类建设工程设计合同，拟证明合同金额952000元，但因为基础修复、AB栋连接处的改变、18楼复式楼的改造等项目增加了设计工作量，需增加费用，但双方尚未最终结算，上述费用预估增加5万元左右。城建档案费收据，拟证明花费4000元，审计报告未认定该项目支出。资兴市气象科技服务部收款收据，拟证明支付雷击风险评估费68400元，审计报告未认定该项目支出；消防大队收款收据，拟证明支付消防服务费70000元，审计报告未认定该项目支出；环卫处收款收据，拟证明支付垃圾处理费79720元，审计报告未认定该项目支出；房产局收款收据，拟证明支付廉租房代建基金146511元，审计报告未认定该项目支出；郴州市施工图审查中心有限公司收款收据，拟证明支付施工图审查费80000元，审计报告未认定该项目支出；老售楼部建设和装修费用的支出票据，拟证明支出205856元，审计报告未认定该项目支出；样板房装修工程施工合同及收款收据，拟证明支付样板房装修费用20000元，审计报告未认定该项目支出。证据7.建安工程类费用地下车库的图片，拟证明：1.地下车库尚未建成；2.地下室的装修、灯光、道路、标志标线及出入口的设施等均未建设；土方合同与结算单，拟证明实际费用为663750元，审计报告认定金额为315074.96元，相差348675.04元；改造设备销售合同，拟证明18-19层复式改公寓的电梯采购费用59800元，审计未认定，且商业不分摊；改造设备安装合同，拟证明18-19层复式改公寓的电梯安装费用75700元，审计未认定，且商业不分摊；B栋18F-19F改造工程合同、结算单与领条，拟证明B栋18F-19F改造工程支出119643元，审计未认定，商业不分摊；九皇门业销售合同，拟证明防盗门支出124000元全部属于住宅，商业不分摊，审计报告认定分摊，少认定支出43400元；玻璃雨棚制作安装合同与结算单，拟证明实际费用为19342元，审计报告认定金额为17584元，相差1758元；承包合同（广场硬化）与结算书，拟证明广场硬化需支付工程费用600043.32元，审计未认定；强电设计相关票据，支出140000元，审计未认定；弱电智能化工程承包合同书与工程报价表，拟证明需支付给湖南联郴网络系统集成有限公司工程款265000元，审计未认定；楼宇亮化工程施工合同，拟证明需支付给资兴市炫彩虹多媒体广告262000元，审计未认定；园林工程设计合同与领条，拟证明支付园林设计费用36000元，审计未认定；2013年3月13日活动板房相关票据，拟证明支付19000元，审计未认定；居民用户管道燃气设施配套合同，拟证明支出262800元全部属于住宅，商业不分摊，审计报告认定分摊，少认定支出91980元；烨达公司产品销售合同（二份），拟证明供水设备采购需支付277100元，审计认定110640元，相差166460元；瑞泰广场配电及用户表工程结算审核表，拟证明需支付3269825.66元，审计认定3200000元，相差69825.66元。铝合金窗工程承包合同与结算单，拟证明需支付铝合金门窗费用1329853.28元，全部属于住宅，商业不分摊，审计认定分摊661421.15元，相差668431.85元；电梯门人造石套制作安装工程合同与结算，拟证明实际结算80598元，审计认定68712元，相差11886元；（2017）湘10民终2357号民事判决书，拟证明：1.桩基础工程实际付出3536820元，审计认定3418217.73元，相差118602.27元；2.缴纳反诉案件受理费13301元及鉴定费29000元；（2019）湘10民终320号民事判决书，拟证明需支付长信公司基础修复费937047.70元，2.承担案件受理费24261元，审计未认定；工程款支付申请表，拟证明需支付欧红长抽芯检测费150700元，审计未认定；注浆工程相关票据，拟证明支出56800元，审计未认定；桩基础工程合同书、结算单与发票，拟证明需支付周晨彩探岩费用569344.30元，审计未认定；预应力管桩压桩施工合同、桩基础工程施工合同（长螺旋）与领条、发票，拟证明支付给郑有才工程款144817元，审计未认定。证据8.电梯维护保养合同，拟证明需支付电梯维保公司19500元，审计未认定。证据9.其他费用类湖南省社会保险基金收款收据，拟证明缴纳了社会保险费用300000元，审计未认定，该款项是没有退的；晶瑞软件销售合同，拟证明支付给郴州市开发区晶瑞软件服务中心服务费10200元，审计未认定；维护合同，拟证明支付给资兴市敬淦网络科技三年的电脑及网络维护费1800元，审计未认定。证据10.开发间接费用类水电费票据（部分），拟证明实际结算80819.72元，审计认定59136.10元，相差21683.62元。证据11.营业费用花卉租赁协议书及发票（部分），拟证明实际结算34100元，审计认定19360元，相差14740元；瑞泰时代广场销售提成表（笑傲），拟证明实际结算843291元，审计认定425852.05元，相差417438.95元，且这些都是住宅部分的销售提成，商业是不分摊的；网站制作维护及网络推广合同，拟证明支付网站维护及网络推广费20000元，审计未认定；三维动画专题片制作合同，拟证明支付动画制作费48000元，审计未认定；2015年资兴市房、车联展交易行参展合同书，拟证明支付参展租赁费30000元，审计未认定；2016年房交会参展费转账凭证，拟证明支付参展费90000元，审计未认定；模型制作合同，拟证明支付模型制作费48600元，审计未认定；门头广告牌制作合同，拟证明支付20600元，审计未认定；2012年群发短信协议，拟证明支付短信宣传费9000元，审计未认定；2013年群发短信费相关票据，拟证明支付3000元，审计未认定。证据12.管理费用类法律服务费，拟证明实际支出178000元，审计认定36000元，相差142000元；郴仲裁字（2017）30号裁定书，拟证明经裁决赔付给蔡超雄41752.8元，缴纳反诉仲裁费2900元，审计未认定，且该费用是住宅部分产生的费用，商业部分不应分摊。证据13.财务费用类利息支出相关票据（部分），拟证明实际支出6347413.30元，审计认定2529669.05元，相差3817744.25元；李金玲的领款凭条与转账单，拟证明支付给李金玲（李双珊之母）借款利息47500元，审计未认定；刘鸥的领款凭条与转账单，拟证明支付给刘鸥借款利息405000元，审计未认定。证据14.营业外支出类捐赠支出相关票据，拟证明实际支出115360元，审计认定20580元，相差94780元。证据15.各项税费支出。滞纳金历史查询明细，拟证明实际支出12044.72元，审计认定2501.82元，相差9542.90元；综合验收耗材税，拟证明28019.26元，审计未认定；城镇土地使用税历史查明明细，拟证明截止2018年9月份已缴纳174563.59元，审计未认定，且还需继续缴纳。证据16.产权证办理费用类房屋实测报告费转账明细，拟证明已支付29443元，审计未认定。证据17.后续费用（2017年12月、2018年9月、2018年10月、2018年11月公司财务会计资料），拟证明这部分费用在审计中未认定，截止到2018年12月份，大约产生100万元，由于合伙事务尚在建设中，还会继续产生，目前还无法统计精准数据。证据18.其他事项电梯年检费一般缴款书与领款凭证，拟证明支付电梯年检费2142元，审计未认定；领条及转账电子回单，拟证明支付李国元职称使用费5000元，审计未认定。两原告对证据6，认为两被告在审计中并未提供，且现在又未提交原件，不予认可，同时认为证据6中的城建档案费是瑞泰公司代施工单位支付的，不能作为开支，证据6中的消防费用，合伙协议并没有约定具体分摊比例，根据实际情况，大部消防费用应摊入商业部分；对证据7、8、9、10、11、12、13、14、15、16不予认可，认为应以审计报告认定数据为准，同时认为证据16.房屋实测报告票据，两被告及第三人提交的转账凭证为转账至被告王强名下，并非转入房屋实测部门，也未提交房屋实测报告予以佐证，认为证据18与本案无关。本院认为，关于涉案合伙项目的财务支出，在本案审理中，具备审计资质的会计师事务所已对涉案项目从2012年3月至2017年10月间相关财务开支进行审计，因此关于2012年3月至2017年10月间项目开支（除去土地成本之外），应以审计机构最终确认的数据为准，故对上述证据6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、18所涉及的项目支出，本院不予确认，关于上述票据涉及的2017年11月之后至本案合伙关系解散前的新增项目开支，原、被告可通过自行清算或委托审计方式进行确定。两原告对证据17有异议，认为在审计期间，审计部门多次要求两被告提供除去法院扣押财务资料之外的与涉案合伙项目有关的财务会计资料，但两被告均不予提供，且上述财务资料部分注明为二期开支，故对该证据中涉及财务支出部分的凭证，均不予认可，但对上述财务凭证中三笔收入包括退还的劳动保证金80万元，土地征税返还的30万元及后期房屋销售收入予以认可。本院认为，由于上述财务资料为2017年11月之后的财务会计资料，审计机构未予审计，原、被告亦未达成一致意见，本院不予确认，原、被告双方可就2017年11月之后至本案解散前的新增项目开支另行清算或委托审计。根据当事人的陈述，及本院确认的证据，本院查明案件事实如下：2011年11月10日，被告王勇以受让方式取得了资兴市东江街道罗围村渡口组城中村改造土地中“地块一”的国有建设用地使用权（出让宗地编号为Z-11-24），拟在该宗土地开发建设瑞泰时代广场项目。2011年12月16日，经双方协商，原告李双珊、夏小毛（合同乙方）与被告王勇、王强（合同甲方）签订《项目合股开发协议》，合伙开发上述“地块一”城中村改造项目，合同主要内容有：1、合伙开发范围为涉案项目5层以上（含5层）住宅，1-4层商业门面、商铺，属于被告王勇、王强单独开发，与两原告无关；2、总股金按4层屋面以上商品住宅面积约2万平方米（最终按设计施工图以竣工面积为准计算），暂折合人民币1800万元，两原告占股40%、股本本金720万元，两被告占股60%、股本本金1080万元，原、被告双方按股份出资，拨付工程进度款；3、5层以上（含5层）住宅的土地成本按建筑面积850元/㎡计算，该土地费包含土地出让金、所有税费及拆迁安置补偿费，不另摊其他任何费用；4、地下车、地下车位以**商业门面筑面积与5层以上住宅建筑面积的大小比例进行分配，5层以上（含5层）住宅分得的地下车位面积属于原、被告双方共有；5、基础工程（指地下车库地面结构以下桩基、桩承台、承台梁部分），室外供电、给排水、道路硬化、绿化、美化、亮化及4层屋面上地坪、绿化、美化、亮化，主体工程（含地下车库）、室内毛坯装修、室内供电、室内给排等，以实际发生费用，按1-4层商业门面、商铺建筑面积与5层以上住宅建筑面积的比例进行分摊，室内外精装修、电梯费用，以4层屋面顶面标高为界按1-4层商业门面、商铺与5层以上住宅各自负担；5、5层以上（含5层）住宅对外销售，账目单列、单独核算等。签订上述协议后，两原告共交给被告王勇投资本金500万元。2011年12月20日，被告王勇、王强作为股东注册成立第三人资兴市瑞泰房地产有限公司，具体负责瑞泰时代广场项目的开发建设。涉案项目取得预售许可后，于2014年10月开始对外销售，至今，5层以上住宅部分还剩22套未售。2018年1月5日，资兴市不动产登记中心为涉案项目房屋办理国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记，确认涉案项目住宅面积合计24790.72㎡，已建成商业用房面积6662.26㎡。目前，由于市规划局规划瑞泰时代广场二期工程与一期工程配套相连接，致一期工程（包括部分商业面积）多项分工程未完工。另，2017年11月21日，根据原告李双珊申请，本院查封、扣押了第三人资兴市瑞泰房地产有限公司财务处的与瑞泰时代广场项目商品住宅及地下车位有关财务资料。2018年1月18日，原告李双珊申请对“瑞泰时代广场一期”合伙范围内的财务收支情况进行审计。经郴州同兴有限责任会计师事务所对我院查封的2012年3月1日至2017年10月31日间财务资料进行审计，于2019年1月20日出具郴同会所鉴字（2018）第07号审计报告，认定涉案合伙开发项目利润总额22369861.55元。2019年5月9日，郴州同兴有限责任会计师事务所根据相关数据进行调整，出具（2018）第07号审计报告补正书，最终认定合伙开发项目利润总额23156776.93元。本院认为：一、关于涉案合伙关系是否符合解散条件。两原告主张涉案项目合伙开发的住房已建设完工，并已对外销售，目前仅剩22套住房未售，应认定合伙事项已完成，符合合伙解散条件。两被告则认为，原、被告双方合伙从事的是房地产项目的开发建设，作为房地产开发商除了要按规划设计完成主体工程的建设施工外，还要完成与小区相配套的基础设施建设，配合业主办理房屋产权证书，然而至今，地下车位还，地下车位还未建设完成及绿化、亮化工程尚未开工建设，销售、产权证的办理也未完成，故涉案合伙关系尚不符合解散条件。本院认为，原、被告在《项目合股开发协议》中约定的合伙开发范围为涉案项目5层以上（含5层）住宅，现涉案房屋主体部分已建设完成，且从2014年10月对外销售至今已逾四年，目前仅剩22套住房未售，故应认定合伙事项已基本完成。同时，虽两被告辩称小区地下停车位、小区道路、绿化及亮化工程多项附属工程尚未完工，但根据两被告提交的资兴市规划服务中心证明，涉案瑞泰时代广场一期工程多项分项工程未进行施工，是由于市规划局规划二期工程配套连接所致。本案中，两原告入股至被告处已逾七年，两被告作为资金实际控制人，明显在合伙事务管理中处于优势地位，且二期项目不属于原、被告合伙开发范围，如因不属于原告合伙范围内的二期工程建设问题导致原告合伙收益不能及时得到兑现，则明显对两原告不公平。综上，本院认定原、被告合伙事务符合解散条件，对原告诉请解散合伙关系，本院依法予以支持。关于两原告诉请两被告立即组织合伙清算，因两被告认为涉案合伙项目尚不符合解散条件，原、被告对合伙项目收支情况无法达成一致意见，在本案审理中，经原告李双珊申请，本院已依法委托具备审计资质的专门机构对合伙收支情况进行审计，故对两原告该项诉讼请求，本院不再支持。二、关于合伙利润问题。关于土地成本问题。两原告主张涉案项目土地成本应以审计报告认定的实际发生金额为准。两被告则主张原、被告在合伙协议中已对土地成本进行明确约定，双方约定的土地成本考虑了实际发生但未入账的拆迁安置费用，故土地成本应按合同约定计算，根据双方约定的计算方式，土地成本为21072112元。本院认为，原、被告在《项目合股开发协议》中已明确约定“土地成本以5层以上住宅开发建筑面积为准，按850元/㎡计算”，该约定是双方当事人的真实意思表示，且不违法法律强制性规定，依法对原、被告具有约束力，故土地成本应以双方约定为准，对审计报告补正书中认定的土地成本不予确认，现5层以上住宅实际建筑面积为24790.72㎡，按850元/㎡计算，土地成本为21072112元（850元/㎡×24790.72㎡）。关于合伙开发项目的收入及除去土地成本之外的其他部分开支。经原告李双珊申请，法院对外委托，郴州同兴有限责任会计师事务所作为具备审计资质的专门机构对合伙收入及开支情况进行审计后，最终于2019年5月9日出具郴同会所鉴字（2018）第07号补正书，两被告及第三人虽对该审计报告确认的数据提出异议，但未能举证证明该审计程序违法，故对该审计报告补正书认定的合伙收入及除去土地成本之外的其他部分开支，本院予以确认。综上，本院确认涉案合伙开发项目收入总额98515992.60元、应缴各项税费13595390.14元、开发成本费用69376332.33元（其中包含的土地成本以合同约定方式计算，为21072112元）、开发间接费用2657825.51元、营业费用543687.83元、管理费用1285823.41元、财务费用1660543.55元、营业外支出20407.93元，即合伙开发项目利润总额为9375981.9元。同时，本案中，由于审计机构对涉案项目财务支出的审计范围为本院查封的2012年3月至2017年10月间财务资料，关于涉案合伙项目从2017年11月至合伙关系解散期间所产生新增费用支出，原、被告可通过自行清算或另行委托审计方式进行确认。三、关于两原告应分配的合伙利润及退还投资本金问题。两原告主张其占股比例为40%，两被告则主张两原告仅出资500万元，根据出资份额据实计算，其占股比例为29.76%。本院认为，原、被告在《项目合股开发协议》中约定“总股本金按四层屋面以上商品住宅建筑面积约为2万平方米（最终按设计施工图以竣工面积为准计算），暂折合人民币1800万元”，该总股本金1800万元系双方根据预估的住宅建筑面积所协商确认的股本金额，并非准确的应出资金额，且两原告实际出资500万元后，双方并未就总股本金额及占股份额进行重新约定，故本院认为两原告的占股比例应以双方在合伙协议中协商确认的比例为准，即两原告占股40%。涉案合伙项目利润总额为9375981.9元，两原告占股40%，即可分得合伙利润3750392.76元。本案合伙关系解除后，两被告作为合伙资金的实际管理人应退还两原告投资本金5000000元，并支付两原告合伙利润3750392.76元，合计8750392.76元，对于两原告主张的超出部分，本院不予支持。四、关于第三人资兴市瑞泰房地产有限公司是否承担连带责任问题。本院认为，原、被告签订《项目合股开发协议》，决定共同开发涉案瑞泰时代广场一期项目后，两被告注册成立了资兴市瑞泰房地产有限公司具体负责项目开发建设，原、被告合伙出资也已实际转入公司账户，由公司具体管理和使用，原、被告在合伙期间经营积累的财产，亦已实际成为公司资产，故两原告诉请第三人资兴市瑞泰房地产有限公司承担连带责任，本院予以支持。五、关于第三人张芳芝是否承担连带责任问题。本案中，两原告主张两被告在合伙期间将大量合伙资金转入第三人张芳芝名下，第三人张芳芝应承担连带责任。本院认为，第三人张芳芝不是本案合同相对人，两原告亦未举出充分证据证明两被告将合伙资金大量转入第三人张芳芝名下，故对两原告诉请第三人张芳芝承担连带责任，本院不予支持。六、关于财产保全保险服务费问题。两原告诉请两被告承担财产保全保险服务费，由于该费用系原告为申请财产保全提供担保支出的相关费用，且对该费用的负担，原、被告间无明确约定，亦无法律规定，故对两原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第三十条、第三十二条、第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：原告李双珊、夏小毛与被告王勇、王强关于共同开发瑞泰时代广场一期项目5层（含5层）以上住宅的合伙关系于2019年5月28日解除；被告王勇、王强于本判决生效之日起十五日内退还原告李双珊、夏小毛投资本金5000000元，并支付原告李双珊、夏小毛合伙利润3750392.76元，合计8750392.76元；第三人资兴市瑞泰房地产有限公司对上述款项承担连带责任；四、驳回原告李双珊、夏小毛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107376元、财产保全费5000元、证据保全费80元、审计评估费145000元，合计257456元，由原告李双珊、夏小毛负担92323元，由被告王勇、王强负担165133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  杨 军审 判 员  陈丽萍人民陪审员  张碧清二〇一九年五月二十八日法官助理李贤书记员朱旭霞书记员徐莹附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。第三十二条合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。