安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终998号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽元安房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市范岗镇工业园**101。 法定代表人：丁磊，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：张国英，女，1964年5月21日出生，汉族，务工人员，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：邹正来，安徽同合律师事务所律师。 上诉人安徽元安房地产开发有限公司（以下简称元安房地产公司）与被上诉人张国英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2018）皖0881民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人安房地产公司的委托诉讼代理人孙江涛，被上诉人张国英的委托诉讼代理人邹正来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 元安房地产公司上诉请求：一、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、撤销原判第二项，改判依法解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，判令被是上诉人向上诉人交还元安名都第5幢101号房；三、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与第三人刘华生之间不存在债权债务关系，原审认为“刘华生将其享有的对元安房地产公司的债权369455元转让给张国英”无任何证据证明。二、被上诉人与上诉人于2014年6月签订《商品房买卖合同》，并于2014年6月26日办理备案登记后，因被上诉人未及时按约向上诉人给付购房款，经第三人刘华生出面个人以借款名义作为被上诉人应付购房款的担保，要求上诉人开出收据，该收据并不代表上诉人收到被上诉人实际支付的购房款。之后被上诉人及第三人均未向上诉人给付任何购房款。合同的利息应存在相应的、真实的对价。合同签订后，被上诉人未支付相应购房款，其要求上诉人为其办理案涉房产的权属证书没有事实和法律依据，上诉人有权依据合同约定要求解除案涉《商品房买卖合同》。请二审法院支持上诉人的上诉请求。 张国英辩称，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示合法有效，上诉人出具给被上诉人的购房房款收据证明被上诉人付款方式是第三人刘总的借款予以抵付，上诉人出具了该收据表明了上诉人对付款方式的认可，故应当视为被上诉人已经付清了购房款；涉案房屋已经交付被上诉人使用，也印证了上诉人对被上诉人已经履行了付款义务的事实的认可，一审判决符合法律规定，请求二审驳回上诉人上诉请求，维持原判。 张国英向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理该套房产的权属证书，并承担逾期办理该套房产权属证书的违约责任；2.本案诉讼费用由被告承担。 元安房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.依法解除元安房地产公司与张国英签订的合同编号201404139号《商品房买卖合同》，判令张国英向元安房地产公司交还元安名都第5幢101号房；2.本案全部诉讼费用由张国英承担。 一审法院认定事实：2014年6月，原告与被告签订了合同编号201404139号《商品房买卖合同》一份，被告将位于桐城市交汇处元安名都第5幢101号的预售商品房出卖给原告，该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金；3.如因政府部门原因致使产权登记延期的，出卖人可以免责。2014年6月26日，该《商品房买卖合同》在桐城市房地产管理局办理了备案登记。2014年6月27日，原、被告双方又签订《合同补充协议》一份。2014年6月30日，被告向原告出具收款收据一份并加盖被告单位财务专用章，收据写明：“交款单位：张国英，收款方式：刘总（刘华生）借款，人民币：叁拾陆万玖仟肆佰伍拾伍元，收款事由：房款5＃101”。后被告将该房屋交付给原告居住至今。原告因被告一直未予办理该房屋权属证书，遂诉至本院，要求被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理该套房产的权属证书，并承担逾期办理该套房产权属证书的违约责任。审理中，被告提出反诉，要求解除《商品房买卖合同》，原告向被告交还元安名都第5幢101号房。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张国英与元安房地产公司签订的合同编号201404139号《商品房买卖合同》，合法有效，刘华生将其享有的对元安房地产公司的债权369455元转让给张国英，元安房地产公司表示认可，并向张国英出具了收条，视为同意张国英将该债权抵付购房款369455元。因此，元安房地产公司提出张国英至今未实际向元安房地产公司支付相应购房款的理由，不能成立，本院不予采纳。张国英要求元安房地产公司继续履行《商品房买卖合同》，办理该套房产的权属证书，并承担逾期办理该套房产权属证书的违约责任的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。根据该约定，元安房地产公司应向张国英支付违约金1108.37元（369455元×0.3%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、限被告（反诉原告）安徽元安房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，于本判决生效后一个月内为原告（反诉被告）张国英办理该套房产的权属证书，并支付张国英违约金1108.37元。二、驳回被告（反诉原告）安徽元安房地产开发有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费80元，合计160元，由被告（反诉原告）安徽元安房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。上诉人元安房地产公司二审申请复核下列证据：被上诉人提交的2017年12月28日水费收据，目的：经开庭后上诉人了解，被上诉人并未实际入住该房屋，该水费收据仅仅是物业部门收取的涉案房屋的用水开户费用而不是被上诉人实际使用的水费。 被上诉人认为，上诉人已经将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人是否实际居住与已经交付使用的事实无关。 承办人认为，上诉人复核该份证据系为说明被上诉人未实际未入住案涉房屋，但对案涉房屋已实际交付给被上诉人的事实未提出异议，上诉人复核证据的目的与本案处理缺乏关联性。 经审理查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：原判决上诉人为被上诉人办理房屋权属证书并支付违约金是否正确，上诉人主张解除涉案商品房买卖合同理由能否成立。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人认为被上诉人未依照合同约定支付购房款，从本案事实及证据看，被上诉人虽未实际向上诉人支付购房款，但上诉人于2014年6月30日向被上诉人出具的收据载明“交款单位：张国英，收款方式：刘总（刘华生）借款，人民币：叁拾陆万玖仟肆佰伍拾伍元，收款事由：房款5#101”，该收据内容说明，上诉人与上诉人约定以“刘总（刘华生）借款”的方式支付购房款，上诉人及出具该收据及此后将案涉房屋交付给被上诉人的行为也表明上诉人对约定的购房款支付方式并无异议。上诉人主张刘华生是以借款名义作为被上诉人应付购房款的担保，但无证据证实。被上诉人要求上诉人办理房屋权属证书并支付违约金符合双方《商品房买卖合同》约定，原审法院对该请求予以支持并无不当。上诉人要求解除涉案商品房买卖合同无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人安徽元安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人安徽元安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  马 骥 审判员  陈铜林 二〇一九年五月二十九日 书记员  王 璜 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。