陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终5720号上诉人（原审被告）：蓝田县绿之圣实业有限公司，住所地：陕西省蓝田县西侧（蓝田县绿之圣农业技术开发有限公司内北二楼东段原电教室）。法定代表人：马宏建，董事长。委托诉讼代理人：马群力，陕西群鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周小兰，女，1969年3月15日出生，汉族，西安市蓝田县村民，。 原审被告：陕西海之莲商贸有限公司，住所地：陕西省西安市新城区。法定代表人：范荣惠，董事长。委托诉讼代理人：吴智伦，男，1993年6月11日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区。上诉人蓝田县绿之圣实业有限公司（以下简称绿之圣公司）因与被上诉人周小兰及原审被告陕西海之莲商贸有限公司（以下简称海之莲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2018）陕0122民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿之圣公司的委托诉讼代理人马群力及被上诉人周小兰到庭参加诉讼。原审被告海之莲公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿之圣公司上诉请求：1.撤销原判，并改判驳回周小兰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由周小兰负担。事实和理由：《承诺书》是绿之圣公司法定代表人马宏建向蓝田县信访局作出的，不是向业主单独作出的。马宏建承诺的前提是各业主不再上访、成立业主委员会并与绿之圣公司重新签订合同，但各业主却继续上访、未成立业主委员会也未与绿之圣公司重新签订合同，同时根据承诺当时的情况，很多业主根本不同意该方案，故该承诺未生效，一审判决认定该承诺有效并按该承诺支持业主要求绿之圣公司支付租金损失的请求错误。本案，业主认为其与绿之圣公司存在合同关系，就只能起诉绿之圣公司，若其认为其与海之莲公司存在《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，只能另案诉讼，一审法院追加海之莲公司为被告，程序违法。周小兰辩称，2017年6月起，广大商铺业主多次找蓝田县政府请求协调解决绿之圣公司为海之莲公司拒付业主租金承担责任并赔偿损失的问题。在此情况下，绿之圣公司法定代表人马宏建于2018年1月27日在蓝田县信访局就此问题向广大商铺业主作出《承诺书》。该《承诺书》真实有效，是马宏建代表绿之圣公司向广大商铺业主作出的因其自身原因导致海之莲公司不能履行与业主之间的租赁合同而代海之莲公司履行支付租金义务的承诺。因该承诺是对业主与海之莲公司签订的《商铺租赁合同》履行的担保，同时绿之圣公司与海之莲公司也签订了《商铺租赁合同》，上述承诺及合同将业主、绿之圣公司及海之莲公司就租金密切关联，因此一审法院追加海之莲公司为共同被告，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人海之莲公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。周小兰向一审法院起诉请求：1、依法判令绿之圣公司履行2018年1月27日《承诺书》，向周小兰支付2017年5月1日起至新的运营商与业主签订租赁合同之前的租金损失（暂计算两年，自2017年5月1日起至2019年4月30日止，两年租金共计287817×5.5%×2=31660元）；2、本案诉讼费由绿之圣公司承担。诉讼中，周小兰变更第一项诉讼请求为：要求绿之圣公司、海之莲公司共同支付周小兰租金31660元。一审法院认定事实：2014年3月31日，周小兰与被告绿之圣公司签订编号为2014-1-2-283的《商品房买卖合同》，约定由周小兰购买绿之圣公司开发的位于XX街XX路的绿之圣大厦1单元2层2-219号商铺，该商铺建筑面积共17.33平方米，套内建筑面积9.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.23平方米；该商品房单价为每平方米16608.02元，总金额为287817元，周小兰签合同时一次性付款287817元；绿之圣公司应于2014年12月31日前将本合同约定的商铺交付周小兰使用。该合同（附件五）第二条约定：绿之圣公司聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场；第三条约定：周小兰可委托本商场物业管理公司代为出租该商铺。合同签订当日，周小兰向绿之圣公司交付购房款287817元。2015年6月3日，绿之圣公司（甲方）与海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商铺租赁合同》，约定绿之圣公司将位于蓝田县XX路XX段XX大厦商业部分及其设施租赁给海之莲公司，租赁面积为20297平方米（含设备用房及公共设施面积），租赁期限为八年，自2016年5月1日至2024年4月30日，年租金为6000000元；海之莲公司在本合同约定期限范围内，绿之圣公司要协助海之莲公司与绿之圣公司所销售商铺的业主签订租赁协议（合同），绿之圣公司要配合海之莲公司与各商铺业主进行租金条件的谈判，所签订的租金总额将在海之莲公司付给绿之圣公司的合同总租金中扣除，不足部分由绿之圣公司承担，绿之圣公司必须负责让所有所售各商铺业主与海之莲公司签订商铺租赁合同；绿之圣公司于2015年10月1日向海之莲公司交付合同约定的面积及设施。2015年12月11日，经绿之圣公司协调，周小兰（甲方）与告海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，周小兰将其购买的上述商铺租赁给海之莲公司，周小兰保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给周小兰的标准为准，租赁期限为九年，即2016年5月1日至2025年4月30日。在合同有效期内，海之莲公司以该商铺的实际购房总价为基准向周小兰支付租金，前三年每年支付租金为商铺实际购房总价乘以5.5%，即15830元，海之莲公司从2016年5月1日开始按年向周小兰支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金，海之莲公司在30个工作日内一次性支付周小兰本年度租金，第一年支付租金期限为2016年5月1日至2016年6月1日，第二年支付租金期限为2017年5月1日至2017年6月1日，第三年支付租金期限为2018年5月1日至2018年6月1日。并对以后几年的租金及支付方式进行了约定。2018年1月27日，绿之圣公司法定代表人马宏建向周小兰作出《绿之圣实业有限公司承诺书》。该承诺书第一项内容为：马宏建2018年1月27日在蓝田县信访局会议室承诺绿之圣实业公司承担支付已签运营合同业主2017年5月1日至新的运营商与业主签订租赁合同之前的租金（按原租赁合同执行）。一审庭审中，周小兰表示绿之圣公司已经向其交付了涉案商铺，周小兰也已经按照租赁合同的约定将涉案商铺交付给承租方海之莲公司，且周小兰收取了2016年5月1日至2017年4月30日的租金，周小兰当庭表示要求继续履行周小兰与海之莲公司签订的租赁合同。                                                                                             一审法院认为，本案的争议焦点在如下两个方面：1、周小兰与海之莲公司签订的租赁合同是否有效并实际履行；2、马宏建出具的承诺书效力及性质如何认定。对于第一个争议焦点，一审法院认为，周小兰与海之莲公司签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同。周小兰与海之莲公司未约定具体的交付方式，只是约定周小兰保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给周小兰的标准为准。周小兰购买的商铺为开放式商铺，周小兰与绿之圣公司签订的商铺买卖合同约定出卖人聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场，买受人可委托本商场物业管理公司代为出租该商铺。根据周小兰与绿之圣公司买卖合同中委托代为出租的约定、绿之圣公司与海之莲公司出租商铺的约定及周小兰与海之莲公司租赁合同的形成过程，可以认定周小兰已经通过指示绿之圣公司交付商铺的方式将出租商铺交付给海之莲公司的事实。综上，一审法院认定周小兰与海之莲公司签订的租赁合同有效，周小兰已将涉案商铺向海之莲公司交付，且周小兰已经收取了海之莲公司2016年5月1日至2017年4月30日的租金。现海之莲公司未按合同约定支付2017年5月1日至2019年4月30日的租金，已构成违约，依法应承担支付租金的民事责任，故周小兰要求海之莲公司继续支付租金，依法应予支持。租金的计算标准依照合同约定，自2017年5月1日计算至2019年4月30日，共计31660元。对于第二个争议焦点，一审法院认为，绿之圣公司与海之莲公司签订租赁合同约定，绿之圣公司对海之莲公司不能向业主足额支付的租金由绿之圣公司承担，而马宏建系绿之圣公司法定代表人，其有权代表绿之圣公司对外行使职权，其向包括周小兰在内的业主承诺履行合同，周小兰以该承诺书要求被告绿之圣公司支付租金，依法应予支持。综上，海之莲公司、绿之圣公司应共同承担向周小兰支付上述租金的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：被告蓝田县绿之圣实业有限公司、陕西海之莲商贸有限公司于本判决生效后十五日内共同支付原告周小兰自2017年5月1日起至2019年4月30日止的租金31660元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费591元（原告已预交），由被告蓝田县绿之圣实业有限公司、陕西海之莲商贸有限公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.周小兰与海之莲公司签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》是否有效并实际履行；2.绿之圣公司法定代表人马宏建出具的《承诺书》是否有效及绿之圣公司是否应向周小兰支付租金。关于焦点1，2014年3月31日，周小兰与绿之圣公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺，该合同附件五第二条约定出卖人聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场、第三条约定买受人可委托本商场物业管理公司代为出租该商铺。2015年6月3日，绿之圣公司与海之莲公司签订《绿之圣大厦商铺租赁合同》，该合同第6.3条第1款约定乙方（海之莲公司）在本合同约定期限范围内，甲方要协助乙方与甲方所销售商铺的业主签订租赁协议（合同）。甲方要配合乙方与各商铺业主进行租金条件的谈判。所签订的租金总额将在乙方付给甲方的合同总租金中扣除，不足部分由甲方承担。甲方必须负责让所有所售各商铺业主与乙方签订商铺租赁合同，并且在2015年11月30日前配合乙方与各商铺业主签完全部合同，满足商业运营需要”、第8.1条约定甲方（绿之圣公司）于2015年10月1日向乙方交付合同约定的面积及设施。2015年12月11日，周小兰与海之莲公司签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对商铺的具体交付方式未作约定，只在第二条约定甲方（周小兰）保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给甲方的标准为准。海之莲公司已按《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》约定向周小兰支付了第一年度即2016年5月1日至2017年4月30日的租金。通过以上各合同条款约定的内容及海之莲公司向周小兰支付第一年度租金的事实可以认定，周小兰已向海之莲公司交付涉案商铺。海之莲公司未按合同约定向周小兰支付2017年5月1日至2019年4月30日的租金，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，一审法院判决海之莲公司支付周小兰2017年5月1日至2019年4月30日的租金，于法有据。关于焦点2，马宏建系绿之圣公司的法定代表人，其有权代表绿之圣公司对外行使职权，故其向包括周小兰在内的业主出具《承诺书》应视为其履行职务行为，后果应由绿之圣公司承担。因此，该《承诺书》有效，周小兰依据该《承诺书》要求绿之圣公司支付2017年5月1日至2019年4月30日的租金，应予支持。综上，一审判决绿之圣公司、海之莲公司共同承担向周小兰支付租金的民事责任，并无不当。综上所述，绿之圣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由蓝田县绿之圣实业有限公司负担。本判决为终审判决。   审判长   陈平审判员   李刚审判员   李涛二〇一九年五月十三日书记员     张媛20190157201969315113302011993611103145201801221732122017620181271201812720175120175120194302878175523166023166020143312014122831222191733910823166080228781728781720141231287817201563202972016512024430600000020151012015121120165120254305515830201651201651201743030201651201661201751201761201851201861201812720181272017512016512017430122016512017430201751201943020175120194303166020175120194303166059112120143312015636312015113081201510120151211201651201743020175120194302017512019430220175120194305921