河北省赵县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0133民初91号原告石家庄自强房地产开发有限公司。住所地：赵县赵州镇自强路北侧1-2-5.法定代表人陈英琦，该公司总经理。委托代理人孟靖，该公司法务。被告陈国松，男，1961年6月1日生，汉族，住赵县。委托代理人贾国昌，河北邦友律师事务所律师。原告石家庄自强房地产开发有限公司与被告陈国松房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟靖、被告陈国松及其委托代理人贾国昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令收回被告非法占有的世博家园小区2单元1403室。126.91平方米归还原告，市场价格约126.91平米X6500=824915元；2、判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。事实与理由：原、被告于2014年2月6日签订协议，第一条约定“甲方因东晏头村城中村改造、开通李春大道项目，涉及拆迁乙方住宅一处。由于东晏头城中村改造项目，因赵县政府尚没有批文，拆迁工作不能正常进行。又因乙方急需用房，世博家园小区占用了2单元1403号，面积是126.91平方米，如果在2014年年底前县政府批准上诉项目，甲乙双方按县政府出台拆迁置换标准和村委会条文签订置换补偿协议，冲抵乙方住宅的置换面积，如果在2014年年底前政府没有批准上述项目，乙方应按照所占房屋的路段市场价付款，按开发商的正常购房手续办理。甲乙双方不能达成协议，甲方有权收回单元楼，乙方装修及一切费用不予退还。”根据协议的约定，被告已构成违约，应承担违约责任。原告曾多次找被告协商，要求按协议约定履行义务，被告以各种理由拒不履行协议的约定，至今拒不返还所占原告的房子。故原告为维护合法权益，依法诉至贵院，望给予支持。被告答辩意见：原告的诉讼请求不符合情理和法律，依法不应当得到支持。经双方同意，被告选择了原告开发的世博家园小区，占用了2单元1403室并装修入住至今。原告在2013年8月21日向被告交纳了14600元的维修基金和后期费用。当时没有签订任何协议，应原告要求双方在2014年2月6日签订了一份书面协议，约定了如果县政府没有批准项目，按照2014年年底的市场价付款。原告应以双方的约定，依照2014年年底赵县房地产的市场价格据实结算房屋价款。原告的诉求不合情，更不合理，也不符合法律的规定，依法应当不予支持。经审理查明，原告提交2014年2月26日原、被告签订的协议一份，协议内容为“甲方：石家庄自强房地产开发有限公司；乙方：陈国松。甲乙双方因东晏头村城中村改造，开通李春大道项目，拆迁补偿以及认购房屋问题，经双方充分协商，自愿达成如下协议：1、甲方因东晏头村城中村改造、开通李春大道项目，涉及拆迁乙方住宅一处。由于东晏头城中村改造项目，因赵县政府尚没有批文，拆迁工作不能正常进行。又因乙方急需用房，世博家园小区占用了2单元1403号，面积是126.91平方米，如果在2014年年底前县政府批准上述项目，甲乙双方按县政府出台拆迁置换标准和村委会条文签订置换补偿协议，冲抵乙方住宅的置换面积，如果在2014年年底前政府没有批准上述项目，乙方应按照所占房屋的路段市场价付款，按开发商的正常购房手续办理。甲乙双方不能达成协议，甲方有权收回单元楼，乙方装修及一切费用不予退还。”证明如果政府批准原告为拆迁开发方，原告给被告一定补偿，如果政府不能批准，被告应按约定归还原告房屋或按市场价支付原告房款。被告现在仍占有原告方所有的房屋世博家园小区2单元1403室。原告主张的该房屋价值是按2019年的市场价格计算的。现在原告没有开发被告的房屋，是别的开发商开发的，也给了被告房屋，村委会也给了被告补偿，应归还原告的房屋。被告质证意见：对证据的真实性无异议，但该协议是不公平的，在2013年原告收取了被告的款项之后将房屋交付给被告，被告投入巨资进行了装修，在2013年底就已经入住，该协议是在被告装修入住之后补签的协议，这当中有甲方（原告）收回该楼房，乙方（被告）的装修等费用不应退还的条款是显失公平的，被告相信原告能够开发成功，不会出现不能取得该项目资质的可能才签的字。被告装修后实际入住了五年，如果原告无偿收回，是不公平的，其他意见同答辩状意见。并提交：1、原告2013年8月21日收取被告维修基金4370元的收据一份；2、2013年8月21日原告收取被告后期费用10230元的证据。以上两份证据，证实诉争房屋是在2013年双方进行的交易；3、2013年到2018年被告交物业费的收据，证实被告入在该房屋居住；4、提交照片和视频，证实被告居住的房屋的现状及装修的情况。原告对被告提价的证据质证意见：对2013年-2018年的2单元1403室物业费真实性无异议，对后期费用的票据不能证明交的是2单元1403室的费用。2013年2月21日维修基金的内容无异议，但不能证明交的是2单元1403室的费用。对被告提交的照片真实性无异议，只能证明被告进行了装修，但不能证明是巨资装修的。后期费用的清单没有盖章和签名，不能作为证据使用。本院认为，根据双方的举证、质证及庭审情况，能够认定原告在2013年8月21日已将诉争房屋交付给被告占有使用，并收取了被告14600元的维修基金、后期费用等，该小区物业收取被告自2013年至2018年物业费，被告装修后居住至今，且原、被告双方在2014年2月26日又补签了协议。故原告占有诉争房屋是基于双方的合意，不存在非法占有问题。另外，原、被告双方在2014年2月26日签订的协议，虽系双方当事人的真实意思表示，但涉及城中村改造拆迁补偿的背景，有其特殊性。根据协议约定，“如果在2014年年底前政府没有批准上述项目（原告获得开发权），乙方（被告）应按照所占房屋的路段市场价付款，按开发商的正常购房手续办理。”截止到2014年年底，原告应知道了或者应当知道自己没有取得拆迁开发权，应当及时向被告主张房款，但原告怠于行使自己的权利，存在过错。本案中，双方对按哪个时间节点的市场价计算房款存在争议。上述约定中，计价时间节点约定不是很明确，但该约定前面冠以了“如果在2014年年底前……”。故被告理解为2014年年底的市场价不无道理，但原告理解为诉讼之时即2019年，没有任何根据，显然不合理。原告以被告不同意按2019年的市场价作为“甲乙双方不能达成协议”的前题条件，进而要求“甲方有权收回单元楼，乙方装修及一切费用不予退还”，不予支持。原告要求被告无条件退还房屋，违背民法有关公平原则。且截止到2014年年底，原告就知道或者应当知道自己是否获得了县政府的批文，也就知道了是给被告置换房屋还是卖给被告房屋。根据当时的情况，显然是应当卖给被告房屋。原告未举证证明被告不同意按约定的市场价给付房款的事实，故原告主张被告违约没有事实依据。此外，原告排除自己故意或者过失使“双方不能达成协议”的情况，强行无偿收回房屋（装修及一切费用不予退还），属于“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”的免责情形，为原告的免责条款。根据合同法第53条第（2）项的规定，该免责条款为无效条款，不具有法律拘束力。故被告占有世博家园小区2单元1403室，是基于双方的约定，并非非法占有，原告以被告非法占有世博家园小区2单元1403室为由，要求无条件收回房屋不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十三条第（二）项、第六十条之规定，判决如下：驳回原告石家庄自强房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12049元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当地人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审 判 长  李翠平人民陪审员  曹立存人民陪审员  邢献敏二〇一九年五月二十一日书 记 员  王晓静