湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初483号 原告：湖南贝卡汽车科技股份有限公司，住所地长沙市开福区浏阳河街道福元西路史家坡社区**鲍新凯、鲍新杰私宅。 法定代表人：徐加江。 委托诉讼代理人：凌辉，湖南天楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩冲，湖南天楚律师事务所律师。 被告：鲍新杰，男，1964年3月12日出生，汉族，住长沙市开福区。 被告：鲍新凯，男，1960年10月22日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告湖南贝卡汽车科技股份有限公司与被告鲍新杰、鲍新凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日作出（2018)湘0105民初974号民事判决，原告湖南贝卡汽车科技股份有限公司不服，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）湘01民终7432号民事裁定书，认为原判决认定主要事实不清，裁定撤销本院（2018)湘0105民初974号民事判决，案件发回本院重审。本院重审立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖南贝卡汽车科技股份有限公司的委托诉讼代理人凌辉、韩冲到庭参加诉讼，被告鲍新杰、鲍新凯经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告湖南贝卡汽车科技股份有限公司（以下简称贝卡公司）向本院提出诉讼请求：一、两被告赔偿原告各项损失合计50万元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月21日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于长沙市开福区福元西路洪山旅游局史家坡社区42号和43号房屋用于商业经营，租期为10年，自2015年9月11日起至2025年9月11日止。后原告投入100多万元对承租房屋进行装饰和装修，添附了设施设备，并在之后对外正常营业。2017年，长沙市开福区人民政府发布房屋征收公告，原告承租的房屋属于征收范围，2017年6月份，原告被迫停业，至今已停业半年多。原告认为，原告承租被告房屋系以长期用于商业经营为目的，合同签订过程中，原告系信赖于所承租房屋不会有产权变动以及其他影响房屋使用的情形下，才与被告签订租期十年的《房屋租赁合同》。现原告在承租两年时便因房屋拆迁，导致合同无法继续履行，被告因此遭受巨大经济损失。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。 被告鲍新杰原审辩称，一、虽然双方签订十年的房屋租赁合同，但房屋拆迁是国家政策要求，不是被告个人原因。二、签订房屋租赁合同时只是听说房屋会拆迁，就在合同上约定若被告房屋遇政策性拆迁，原告有权获得赔偿，但政府拆迁时并没有补偿原告的损失。 被告鲍新凯原审辩称，一、双方签订房屋租赁合同时跟原告讲过房屋可能会拆迁，原告是明知的；二、房屋拆迁补偿标准是统一的，拆迁补偿款中并没有对原告进行补偿。 被告鲍新杰、鲍新凯重审未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院查明：2015年8月22日，原告贝卡公司（承租方、乙方）与被告鲍新杰、鲍新凯（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方同意将自己的产权房屋出租给乙方，出租房屋坐落于长沙市开福区福元西路洪山旅游局史家坡社区42号和43号房及房屋相连附属建筑；双方商定房屋租期为10年，自2015年9月11日起至2025年9月11日止；每月租金为8200元，租金第2租赁年度开始以每年10%递增；租金每半年度付一次，原则上到期前7天内支付，遇国家节假日可以顺延；甲方将房屋交给乙方后，乙方自行装修，装修不得破坏主楼承重结构，装修费用甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；甲方房屋若遇到政策性拆迁，乙方应该表示理解给予支持，但乙方可获得政策内赔偿。合同签订后，原告对房屋整体进行了装修并依约向被告支付租金。根据2017年长沙市开福区人民政府发布的房屋征收公告，原告承租的房屋属于征收范围，原告于2017年6月份停业，2018年1月份搬离，2月份房屋已经被拆迁。因原告承租房屋被拆迁，导致合同无法继续履行，故原告诉至本院，要求被告赔偿其损失。庭审中，原告称要求被告赔偿50万元损失的组成为：一是被告缔约过失但合同成立有效，要求被告赔偿5万元，二是基于合同约定被告应赔偿25万元，三是因原告装修房屋后，合同无法继续履行，被告应赔偿其装饰装修损失残值20万元。 另查明，2015年8月17日，长沙市开福区浏阳河街道办事处史家坡社区居民委员会出具一份《证明》，该份《证明》载明：“兹有鲍新凯、鲍新杰房屋一套，坐落在长沙市开福区浏阳河街道福元西路史家坡社区**，该房屋不是危房，不是临时建筑，不是违章建筑，产权证正在统一办理中，经征得有利害关系业主同意，由住宅房改为经营性用房，租给湖南贝卡汽车科技股份有限公司作为办公使用。” 2017年7月25日，被告鲍新杰、鲍新凯分别与长沙市开福区征地拆迁事务所签订《房屋拆迁补偿协议书》，鲍新杰的房屋拆迁补偿金额为743495元（其中房屋补偿192595元、房屋装饰装修及设施补偿费129000元、购房补助费234000元、房屋搬迁补助费3600元、房屋过渡补助费43200元、按期拆迁奖58500元、住宅房屋室外设施补偿费65000元、生产用房补助费15600元、家用工具牲畜补助费2000元），鲍新凯的房屋拆迁补偿金额为773323元（其中房屋补偿费189423元、房屋装饰装修及设施补偿费127800元、购房补助费268200元、房屋搬迁补助费3600元、房屋过渡补助费43200元、按期拆迁奖58500元、住宅房屋室外设施补偿费65000元、生产用房补助费15600元、家用工具牲畜补助费2000元）。原告称承租房屋因为拆迁有获得相应的房屋装饰装修补助及搬迁补助费用，根据原、被告签订的房屋租赁合同，原告有权向被告主张该费用。 庭审中，原告向本院提交房屋装修合同、不可移动设施设备收据及投入明细表，证明原告承租房屋后，对房屋进行了装饰装修，购买了不可移动的设施设备等。 本院认为，一、原告贝卡公司与被告鲍新杰、鲍新凯签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。二、原告贝卡公司依据其与被告签订的房屋租赁合同，已使用涉案房屋，对房屋进行了装修，并进行了经营。因涉案房屋被列入征收范围，合同实际于2017年6月解除，因合同的解除系由不可归责于双方的事由导致，因此，原告贝卡公司作为合同租赁方因合同提前解除所致损失，应由双方分担，且双方在《房屋租赁合同》中约定房屋若遇到政策性拆迁，原告可获得政策内赔偿。原告可获补偿应参照征收的各项补偿以公平原则予以确定。三、被告鲍新杰、鲍新凯作为房主与长沙市开福区征地拆迁事务所签订了《房屋拆迁补偿协议书》，领取了因土地征收房屋的拆迁补偿金，补偿金包括房屋补偿、房屋装饰装修及设施补偿费、购房补助费、房屋搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁奖、住宅房屋室外设施补偿费、生产用房补助费、家用工具牲畜补助费等。本院酌情认定如下：1、房屋装饰装修及设施补偿费、住宅房屋室外设施补偿费，因原告对房屋进行了装饰和装修，添附了设施设备，因此原告获得房屋装饰装修及设施补偿费项及住宅房屋室外设施补偿费的80%；2、房屋搬迁补助费及按期拆迁奖，搬离房屋及按期拆迁系由房主与租赁方共同实施，因此原告获得房屋搬迁补助费项及按期拆迁奖项的50%。四、被告鲍新杰、鲍新凯虽作为出租方共同与原告签订租赁合同，但作为两个独立房主，分别领取了征收拆迁补偿，因此应根据其各自领取的征收拆迁补偿金额分别对原告进行退补:1、被告鲍新杰，领取房屋装饰装修及设施补偿费129000元、住宅房屋室外设施补偿费65000元，退补80%,即（129000+65000）×80%＝155200元；领取房屋搬迁补助费3600元、按期拆迁奖58500元，退补50%，即（3600+58500）×50%＝31050元，共计退补186250元。2、被告鲍新凯，领取房屋装饰装修及设施补偿费127800元、住宅房屋室外设施补偿费65000元，退补80%,即（127800+65000）×80%＝154240元；领取房屋搬迁补助费3600元、按期拆迁奖58500元，退补50%，即（3600+58500）×50%＝31050元，共计退补185290元。五、被告鲍新杰、鲍新凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告鲍新杰在本判决生效之日起五日内支付原告湖南贝卡汽车科技股份有限公司补偿款186250元； 二、被告鲍新凯在本判决生效之日起五日内支付原告湖南贝卡汽车科技股份有限公司补偿款185290元； 三、驳回原告湖南贝卡汽车科技股份有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费4400元，由被告鲍新杰承担2300元，被告鲍新凯承担2100元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  蔡瑜平 人民陪审员  颜建玲 人民陪审员  刘丽清 二〇一九年五月二十二日 代理书记员  王 瑾 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。