西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终4108号 上诉人（原审被告）：韩皓，女，1970年12月15日出生，汉族，住西安市莲湖区房韩皓，女，1970年12月15日出生，汉族，住西安市莲湖区景寓学府小区10幢4单元31层02号房。委托诉讼代理人：陆淑娟，陕西轩举律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安景寓置业有限公司。住所地：西安市莲湖区房住所地：西安市莲湖区丰庆路86号景寓学府12号楼1单元19层04号房。 法定代表人：琚保卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨理论，陕西润海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。上诉人韩皓因与被上诉人西安景寓置业有限公司（以下简称景寓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初8346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩皓上诉请求：1.请求撤销原审判决并依法改判驳回景寓公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由景寓公司承担。事实和理由：双方签订的《商品房内部认购协议》第五条第二款约定：签订本协议时其按照约定向景寓公司支付总房款的50%，在景寓公司取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款。协议签订后，其按照约定交付了50%房款，景寓公司向其交付房屋时，其又交了20万元，已支付合同约定的总房款的69.7%；景寓公司在办理《商品房预售许可证》过程中经测量，其购买的房屋实际为151.04㎡，因西安房价大幅上涨，景寓公司不守诚信、漫天要价，要求其支付高额的余款，双方在履行余款时产生争议，并非其不愿履行付款义务。一审法院认定其迟延履行合同主要义务，符合法定解除条件，无事实依据；一审法院认定景寓公司多次向其发出通知要求签订《商品房买卖合同》并支付下余款项，但在一审卷宗中没有证据能够证明景寓公司向其索要余款，景寓公司不能解除合同；一审法院没有向其释明是否针对购房款问题提出反诉，且景寓公司一审诉讼请求也没有针对70多万元购房款，一审判决景寓公司向其返还购房款，超越了景寓公司诉讼请求。景寓公司辩称，涉案合同中明确约定了剩余款项的付款时限，其公司早已将涉案房屋交付给韩皓使用。2015年6月26日其公司取得《商品房预售许可证》后，多次向韩皓催要下余购房款373948元，韩皓一直不予交付；其公司于2015年8月向韩皓邮寄送达《告知函》，于2015年10月1日委托律师按韩皓合同上的地址及实际住址分别向韩皓邮寄送达（2015）陕润律函字第79号律师函，明确通知韩皓就涉案房屋办理一次性付款或按揭付款，补交房屋面积差价，然韩皓一直未能办理；其公司迫于无奈，于2018年1月25日按韩皓签约地址及实际住址再次分别向其邮寄送达NO.2018.1.25-7号告知函，再次告知韩皓在2018年1月31日前缴纳余款或及时完善按揭手续，如逾期交付，其公司自2018年2月1日起停止该套房屋物业服务，并通过法律程序解除双方之间购房协议。然韩皓在知悉其要求履行义务时，拒不与其公司进行沟通、签订房屋网签协议、交付剩余购房款及房屋面积补差款，韩皓的行为已经构成根本违约，其公司完全有权解除双方之间签订的《商品房内部认购协议》。请求驳回上诉，维持原判。景寓公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除其公司与韩皓所签《商品房内部认购协议》，并判令韩皓支付违约金4万元；2.判决韩皓承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月12日甲方景寓公司与乙方韩皓签订《商品房内部认购协议》，约定由乙方购买甲方开发的位于本市XX路XX段XX村丰庆路东段原建新村地块上建设商品房，暂定名为景寓学府，第10幢4单元31层02号房，用途为住宅，建筑面积412.05平方米。第四条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。本协议约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方签署经房屋管理局备案的《商品房买卖合同》时，《商品房内部认购协议》约定的房屋位置与楼层、单价、交房日期、装修标准等内容不经乙方同意不得变更，若该房屋测量面积与《商品房内部认购协议》中约定面积有差异，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价，并在《商品房买卖合同》中对面积、总价等项目进行相应调整。第五条付款方式及期限，分期付款，分两次付清总房款，甲方给以7173 元/平方米的优惠价格。签订本协议时买受人付总房款的 50%，计伍拾零万玖仟肆佰陆贰元叁角叁分。在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款。协议签订后，韩皓支付购房款709462 元，下余房款未付。2014年，景寓公司将房屋交付韩皓使用至今。2015年6月26日，景寓公司取得涉案房屋预售许可证后，向韩皓发送邮件，通知韩皓交纳剩余房款，韩皓称其未收到，其于 2016 年或 2017 年得知涉案房屋取得预售许可证，其未付余款的原因系因为余款数额没有确定及涉案房屋办理在建工程抵押。景寓公司于2015年10月向韩皓所购买涉案房屋地址及韩皓户籍所在地邮寄律师函，催告签订《商品房买卖合同》及付款事宜。2018年1月，景寓公司再次向韩皓发出《告知函》，告知韩皓于2018年1月31日前缴纳余款或及时完善办理按揭所需要手续，如逾期交付剩余购房款或逾期办理按揭手续，其公司将自 2018年2月1日起停止该套房屋物业服务，并通过法律程序解除双方之间的购房协议。2018年10月景寓公司诉至一审法院，要求解除其公司与韩皓签订的《商品房内部认购协议》。 一审法院认为,景寓公司与韩皓签订的《商品房内部认购协议》是双方当事人在平等协商的基础上形成的,是双方真实意思表示一致的结果,不违反法律及行政法规的强制性规定,该协议合法有效。双方当事人应当按照协议的约定,全面正当行使权利、履行义务,以保障对方当事人的合法权益。协议约定在景寓公司取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款，景寓公司取得预售许可证后，多次向韩皓发出通知要求签订《商品房买卖合同》并支付下余款项，韩皓称其未收到相关函件，但认可其自2014 年房屋交付后一直居住至今，景寓公司亦向涉案房屋邮寄函件，故可以认定景寓公司已履行相应告知义务。景寓公司诉请解除《商品房内部认购协议》,因双方未约定解除条件,故依法应适用法定解除情形。根据《中华人民共 和国合同法》第九十四条,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期 限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。景寓公司以韩皓迟延履行合同主要义务为由请求解除合同,符合法律规定解除条件，依法予以准许。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行 情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措 施、并有权要求赔偿损失。本案中，景寓公司应将韩皓已交付的 709462 元购房款退还韩皓，韩皓应将已交付的房屋退还景寓公司，因涉案房屋景寓公司已装修使用，因韩皓拒不配合提供其装修相关情况，故对房屋装修本案不做处理。关于景寓公司要求韩皓支付违约金一节，无事实与法律依据，不予支持。一审法院遂依据《中 华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第 九十七条之规定,判决如下: 一、解除原告西安景寓置业有限公司与被告韩皓于2010年12月12日签订的《商品房内部认购协议》； 二、本判决生效后十日内，原告西安景寓置业有限公司返还被告韩皓购房款709462元； 三、驳回原告西安景寓置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费 800 元（景寓公司已预交），减半收取 400 元，由韩皓承担 300元，景寓公司自行承担 100 元。本院二审期间，韩皓提交EMS1014076123227查询单，证明经其查询景寓公司于2018年1月25日向其现实际居住地通过EMS邮寄的信函没有妥投，未妥投原因称收件人名址有误。景寓公司未提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。景寓公司对韩皓提交证据的真实性不予认可，称其公司按照韩皓在合同上留存的地址及实际居住地通过EMS快递邮寄送达催款函，韩皓所述投寄名址有误，与事实不符。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。本XX组XX号院组织当事人当庭核对了单号为EMS1014076123227的信函寄送的姓名及地址，该EMS上所留姓名及地址与韩皓实际住址相符，韩皓亦承认西安市莲湖区XX路XX号楼XX单元XX号丰庆路景寓学府10号楼4单元3102号为其实际居住地址的事实。对于韩皓二审提交的EMS快递查询单，既不属于二审中新的证据，也不能否定景寓公司举证证据的效力，本院对该证据不予采纳。本院认为，当事人对已经存在的确须履行的债务，约定当未来的某一不确定事实发生时履行，此类约定就其本质而言是有关履行期限的约定。本案中，涉案《商品房内部认购协议》约定的付款方式为分期付款，合同第五条第二款约定：分两次付清总房款，甲方（景寓公司）给以7173元/㎡的优惠价格。签订本协议时，买受人（韩皓）付总房款的50%，在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款。按照上述约定，2015年6月26日景寓公司取得《商品房预售许可证》后，涉案《商品房内部认购协议》中所约定的剩余款项付款期限已经届至，但因双方当事人在《商品房内部认购协议》中所约定的期限非固定或确定的期限，应当给予韩皓一定的合理期限履行支付余款义务，以完成交易。然，景寓公司于2015年10月通过发出律师函的形式，催告韩皓签订《商品房买卖合同》及付款事宜后，韩皓没有履行支付余款义务。2018年1月，景寓公司再次向韩皓发出《告知函》，催告韩皓于2018年1月31日前缴纳余款或及时完善办理按揭所需要手续，并明确：如逾期交付剩余房款或逾期办理按揭手续，其公司将自2018年2月1日起停止该套房屋物业服务，并通过法律程序解除双方之间购房协议。韩皓仍一直未履行支付余款义务。景寓公司于2018年10月提起本案之诉要求解除合同时，韩皓未支付的到期价款的金额已超过全部价款的1/5，且逾期支付明显超过了合理期限，虽韩皓在诉讼中称其未收到景寓公司催告支付房款的相应函件，但其承认其于2016年或2017年已得知涉案房屋取得预售许可证，并认可其自2014年房屋交付后一直在涉案房屋居住生活的事实，而景寓公司亦向涉案房屋邮寄相应的催告通知，故，韩皓以其没有收到景寓公司催告支付剩余购房款通知为由，对景寓公司催告债权的行为提出的抗辩，理由不能成立。对于韩皓所称，未付余款的原因系余款数额没有确定问题，涉案双方在合同第四条中已经对面积确认及面积差异处理进行了明确约定，景寓公司取得《商品房预售许可证》后，签订《商品房买卖合同》的条件已经具备，韩皓完全可以如约支付余款，并与景寓公司签署经房屋备案的《商品房买卖合同》，以进一步明确各自权利义务。但韩皓在近三年期间，既不将剩余房款支付给景寓公司，也没有与景寓公司协商签订《商品房买卖合同》，其行为确已构成根本违约，有悖诚信。一审法院判决解除涉案《商品房内部认购协议》，裁量符合法律规定，判处并无不当。韩皓上诉要求继续履行合同，依据不足，本院不予支持。关于一审法院就韩皓所付购房款问题做出的处理，既综合了合同履行情况、合同性质等情况，也考虑韩皓已装修使用涉案房屋、拒绝提供装修情况等因素，景寓公司服从原审处理结果，一审法院裁处亦无不妥。至于韩皓在二审中表示愿意继续履行合同并支付剩余购房款问题，韩皓已构成根本违约，景寓公司明确表示不愿接受并已行使合同解除权，对于韩皓之该项主张，本院不予支持。综上所述，韩皓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13970元，由韩皓负担。本判决为终审判决。  审  判  长  何    强审  判  员  高    玮审  判  员  肖 晓 通 二〇一九年五月二十二日 书 记 员 周    伟     1