河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终5012号上诉人（原审原告）：石家庄跃华物业服务有限公司，住所地石家庄市新华区高柱小区48-2-202。法定代表人：蔡跃华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洪涛、李辉，河北厚达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张世东，男。委托诉讼代理人：安守真，系张世东配偶，女。上诉人石家庄跃华物业服务有限公司（以下简称跃华物业）因与被上诉人张世东物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石家庄跃华物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈洪涛和李辉、被上诉人张世东的委托诉讼代理人安守真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人石家庄跃华物业服务有限公司上诉请求：1、依法请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人支付物业费及利息共计3041.5元或发回重审；2、请求判令被上诉人承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决中的审理查明部分，就物业服务是否存在瑕疵问题仅罗列了双方观点和证据，并未予以分析认定，属于认定事实不清。二、一审判决认定事实错误。一审判决中的审理查明部分，记载被上诉人提交的“信访办理事项双向责任书”中，有关部门只是记载了被上诉人的单方面陈述和观点，还有有关部门所做的协调工作，不能因为业主曾经走过信访投诉途径就直接得出物业服务混乱的结论。该文件中的“办理房产证问题”、“开发企业维修地下车库漏水问题”、“成立业主委会问题”并不是物业服务企业应承担的义务，也不是物业服务合同约定的内容，与本案无关。因此，就此两个文件得出上诉人提供的服务存在瑕疵，属认定事实错误。被上诉人提交的“石华岗知访字（2017）63号”“信访意见答复书”中没有记载任何能够证明物业服务存在瑕疵的内容，仅仅是说明，业主曾向有关部门提出信访，信访部门予以回复。仅凭一个投诉记录，就得出上诉人的服务存在瑕疵，明显属于认定事实错误。被上诉人提交的证据均不能证明物业公司的服务存在瑕疵。相关证据仅是特殊时间节点的情况，不能证明物业公司没有处理相关问题或未提供相关服务。另外，根据仔细分析被上诉人提供的光盘记载的证据，相关文件存在修改的情况，相应时间明显不符合常理，根据证据规则相关规定，不能以此认定相关事实。三、一审判决违反法定程序，适用法律错误。根据物业服务纠纷案件司法解释相关规定，业主对物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的可以向法院提出相应的诉讼请求，一审法院在被上诉人仅提出抗辩，未提出反诉的情况下，将“物业服务瑕疵”一并审理违反法定程序。根据相关法律规定，业主应依照法律、法规以及管理规约主张权利，被上诉人仅能对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼，但是被上诉人也未举证证明其自身权益遭受损失。双方当事人的前期物业服务合同约定明确，即使物业服务存在瑕疵，只有给被上诉人一方造成损失的情况下，上诉人才需要承担相应责任。在有明确的司法解释的前提下，一审法院直接引用合同法公平原则条款，滥用自由裁量权，没有任何事实和法律依据的情况下，削减了被上诉人应缴纳的物业服务费，属于适用法律错误。另，根据被上诉人一审提交的照片证据，我方发现，被上诉人一方指出的很多环境问题位于小区围墙之外，属于公共道路的部分，不属于我方物业公司的服务范围。张世东答辩称，一、上诉人要求被上诉人支付物业费及利息，没有道理。因华林苑小区物业服务费都是提前给付，即每年的6月底足额交纳下一年度的物业服务费。2016、2017年之所以两年没有交纳，是因为自2013年小区入住以来，2014、2015年被上诉人都是全额缴纳物业服务费，但被上诉人没有享受到同等的服务，就小区卫生服务脏、乱、差，门口保安年龄偏大，小区安保工作无法保证，绿化无人管理，公共设施无人维修等诸多问题多次向跃华物业公司经理反映，都没有得到有效改善。上诉人没有按合同约定履行服务及未按相关规定提供服务，已造成违约，并违约在先，被上诉人在过去五年应享有的服务因上诉人服务违约而严重缺失且不可弥补。二、《华林苑业主手册》中的《前期物业管理服务合同》完全是有被上诉人单方面编制的霸王式条款格式合同，合同中只规范了业主守则，逃避了物业责任，有关物业服务条款的内容和标准严重缺失，完全违背了另一方当事人的意愿，是一份强迫业主不得不接受的霸王合同。同时，被上诉人向石家庄市住建局物业处咨询过合同问题，物业处工作人员明确指出《华林苑业主手册》中的《前期物业管理服务合同》并非正式物业合同，正式物业合同应为石家庄市物业招投标中心招标确认的前期物业服务合同。石家庄市物业招投标中心于2013年3月28日通过招标确定上诉人为华林苑小区的物业服务企业，中标内容包括前期物业合同，上诉人请出示中标的前期物业合同，依合同办事。石家庄跃华物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告支付物业服务费2839.2元及利息202.3元，共计3041.5元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告对其与原告签署的前期物业管理服务合同无异议，对原告起诉书中欠费的日期和金额没有异议，表示未收到被告催缴物业费的电话或律师函，不缴纳物业费是因为原告提供的物业服务存在各种问题且未改进。庭审中，被告提交视频、录音用以证明物业服务存在诸多问题。原告称，业主认为原告提供的服务质量存在瑕疵，但是物业服务是由物业服务合同明确约定的，业主认为不符合其认定的标准作为理由，拖欠物业服务费的，不符合前期物业管理服务合同约定。庭审中，被告提交新华区石岗街道办事处石华岗告知访字[2017]63号文件，该文件显示华林苑业主提出物业管理混乱等信访事项。庭审中，被告提交信访意见答复书，显示华林苑业主反映物业管理混乱问题，街道已组织物业公司与业主代表见面，就业主提出的关于物业管理的系列问题进行了面对面沟通，物业将会就物业管理方面进行改进。原告称，有关部门没有和我们协调过上述问题，是被告单方的问题。一审法院认为，根据原、被告双方的陈述，并结合被告提供的证据，可确认原告提供的物业服务存在一定瑕疵，物业服务费应酌情减免10%为宜，故被告应向原告缴纳2016年7月1日至2018年6月30日物业服务费2555.28元（2839.2×90%）。因被告在未交物业费期间已经向街道办提出物业管理混乱问题，原告未提交证据证实其在该服务期间的改进情况，故对原告主张的利息，一审法院不予支持。经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下，一、被告张世东于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄跃华物业服务有限公司2016年7月1日至2018年6月30日物业费2555.28元。二、驳回原告石家庄跃华物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.0元，由原告石家庄跃华物业服务有限公司负担3.0元，由被告张世东负担22.0元。本院二审期间，上诉人提交相关照片和巡检记录，欲证明己方的物业服务水平已经达标。被上诉人不认可，辩称己方上访后卫生服务有所改善，绿化没有改善，上诉人提交的是2019年的证据，但其起诉要求被上诉人支付的是2016至2018年的物业费。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、本案中被上诉人主张上诉人的物业服务存在瑕疵，虽未提出反诉，但属于对上诉人诉讼事实和理由的抗辩，一审法院据此审理，并根据被上诉人提供的一系列达到民事证明效力的物证和书证认定上诉人的物业管理服务存在瑕疵不属于程序错误，实体认定亦无不当，本院依法予以维持。二、由于上诉人提供的物业服务确有瑕疵，一审判决对于上诉人主张的利息部分不予支持并无不当，本院依法予以维持。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，业主拒交物业费必须有“正当理由”作为抗辩。但众所周知，物业费是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，业主以物业服务不合标准拒交物业费的行为，除了影响物业公司的正常经营，还损害了正常交费业主的利益。因此，为防止该抗辩权被部分业主滥用，对“正当理由”的适用条件理应作出从严解释。首先，有权提出该抗辩权的主体应为业主委员会、业主大会或绝大多数业主等能代表小区公共利益的组织或群体。本案中，虽然被上诉人主张本小区大部分业主均未交纳物业费，但未提出切实证据加以证明，亦未提交小区绝大多数业主对其进行合法授权的文件，故被上诉人的意见不能认定为代表了小区绝大多数业主的意见，其无权提出本司法解释第六条“正当理由”的抗辩。第二，司法解释第六条中的“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等根本违约行为之内，而不能包括本案中被上诉人主张的“卫生打扫不彻底、服务态度不好、维修不及时、绿化率不高”等一般违约行为。综上，对于上诉人的一般违约行为，被上诉人应通过业主委员会或居民委员会向物业提出协商改进意见，而不能成为被上诉人拒交物业费和要求降低物业收费标准的法定“正当理由”，一审判决认定“物业服务费应酌情减免10%为宜”属于适用法律错误，本院依法予以纠正，被上诉人应足额缴纳其欠付的物业费。综上所述，石家庄跃华物业服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3126号民事判决；二、被上诉人张世东（原审被告）于本判决生效之日起十日内支付上诉人石家庄跃华物业服务有限公司（原审原告）2016年7月1日至2018年6月30日物业费2839.2元；三、驳回上诉人石家庄跃华物业服务有限公司（原审原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由石家庄跃华物业服务有限公司负担3元，由张世东负担22元。二审案件受理费50元，由石家庄跃华物业服务有限公司负担10元，由张世东负担40元。本判决为终审判决。审判长  李淑然审判员  姜瑞祥审判员  黄良涛二〇一九年五月二十日书记员  王 瑾