湖北省房县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0325民初737号原告黄春龙，男，1974年4月23日出生，汉族，农民，住湖北省房县。委托诉讼代理人李铭钊，男，生于1965年2月18日，汉族，房县林业局职工，住湖北省房县。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，代收法律文书。委托诉讼代理人李芬（原告黄春龙妻子），女，汉族，生于1981年5月19日，住湖北省房县。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，代收法律文书。被告齐桂江，男，1973年3月30日出生，汉族，农民，住湖北省房县。被告许明云（被告齐桂江妻子），女，1980年7月24日出生，汉族，农民，住湖北省房县。委托诉讼代理人刘天河，湖北鸿法律师事务所法律工作者。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解,代收法律文书。原告黄春龙与被告齐桂江、许明云农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周明于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告黄春龙的委托诉讼代理人李铭钊、李芬，被告齐桂江、许明云及其委托诉讼代理人刘天河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄春龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交付位于房县××××号房屋；2、判令被告支付违约金3万元；3、判令被告支付原告经济损失20000元，4、判令被告从2018年9月1日起以每月400元的标准支付原告占用房屋费用。事实与理由：2018年3月1日，原、被告双方签订房屋买卖合同，合同约定：被告将位于房县××××栋平房作价143900元卖给原告。原告于签订合同当日一次性付清了房款，被告将房产证和土地使用证交给了原告。合同还约定，被告于2018年9月1日前交付房屋。合同签订一个月后，被告单方面反悔违约，并向房县法院起诉，要求解除双方所签订的房屋买卖合同。房县法院判决驳回了被告的诉讼请求，被告不服上诉到十堰市中级人民法院，市中级法院作出了“驳回上诉，维持原判”判决。双方所签订的合同合法有效，双方必须依法履行合同约定条款，被告违约必须承担法律责任。被告齐桂江、许明云辩称：齐桂江与黄春龙签订房屋买卖合同后，因齐桂江父母知道后不同意出售房屋。为此，我们于2018年3月21日就及时给原告发出书面通知，及发短信、微信通知黄春龙，要求解除房屋买卖合同关系，并发出退款通知，黄春龙收到后未有异议。黄春龙虽然支付了购房款，但是作为房屋共同权利人对处理该房屋意见不一致，在未实际交付房屋、且未办理房屋产权过户情况下，我们及时履行了通知义务，要求解除合同，明确向原告表明不再履行交付房屋的合同义务。现在，我们以及齐桂江的父母都住在房屋里面，也没有别的房屋居住。我们因不能履行合同义务，愿意返还原告所支付的全部购房款，并承担相应的违约责任。原告所主张的经济损失缺少依据和证据，请求法院驳回原告要求被告交付房屋和赔偿其损失的诉讼请求。原告黄春龙为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同书一份。2.收条一份。3.房县法院于2018年8月20日作出（2018）鄂0325民初717号民事判决书一份，十堰市中级人民法院于2019年2月11日作出的（2019）鄂03民终330号民事判决书一份。4.房屋所有权证、土地使用证复印件各一份。5.未到庭证人肖某、马某、蒋某、徐洪浪各一份。其中肖某的证明用于证明黄春龙的父母租赁其家房屋居住，每年租金为3000元，属于其经济损失部分;马某、蒋某、徐洪浪三人的证明用于证明黄春龙妻子李芬为处理与齐桂江、许明云房屋买卖合同纠纷一案，致黄春龙所开办的“锦欣大酒店”雇请马某（即证人）顶替其妻子李芬职位，每月支付给雇请人员马某工资5000元，用于确定其经济损失。经质证，被告齐桂江、许明云对原告黄春龙所提交的上述证据发表如下质证意见：一、对证据1、2、3、4项的真实性、关联性、合法性均无异议。二、对证据5的质证意见，认为4个证人均没有到庭，不认可其真实性，与证明目的（原告所主张的经济损失）不具有关联性。被告齐桂江、许明云为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：1.2018年3月21日，齐桂江向黄春龙发信息截屏一份一张；2018年3月21日，齐桂江向黄春龙妻子李芬发微信截屏一份一张。2.2018年3月21日，齐桂江、许明云给黄春龙发出的解除合同《通知》存根一份。3.2018年6月18日，齐桂江、许明云给黄春龙发《退款通知书》存根一份。经质证，原告黄春龙对上述被告齐桂江、许明云所提交的证据均表示无异议。经审理，本院认定事实如下：2018年3月1日，原告齐桂江（甲方）与被告黄春龙（乙方）签订了一份《房屋买卖合同书》，该合同书约定：“1.甲方将位于房县××××组的混砖房屋一栋（含猪圈、厕所）出售给乙方；2.房屋售价14.5万元，乙方一次性给付；3.乙方付清房款后，甲方将房产证和土地使用证交给乙方；4.甲方将房屋西头约0.2亩菜园子无偿转让给乙方使用耕种；5.根据国家政策，房屋需要办理过户手续时，甲方积极协助乙方办理；6.甲方因暂时没有合适的房屋搬迁，乙方同意甲方在该房屋内暂住5个月，但甲方在2018年9月1日前必须搬迁；7.若一方反悔违约，除承担3万元违约金外，另还要承担因反悔违约给对方造成的一切损失”。合同签订后，被告黄春龙与原告齐桂江协商将房屋价款优惠1100元，定为143900元，被告黄春龙按约给付了购房款143900元，齐桂江于2018年3月1日给黄春龙出具了一份143900元的购房款收条；原告齐桂江亦按照合同约定向黄春龙交付了房屋所有权证和土地使用权证。2018年3月21日，齐桂江、许明云向黄春龙发出书面通知，并采用信息、微信方式通知黄春龙，提出解除双方所签订的房屋买卖合同。因黄春龙拒绝解除合同，齐桂江、许明云二人于2018年5月4日向本院起诉，要求解除双方于2018年3月1日所签订的买卖合同关系，一并返还黄春龙所支付的143900元购房款。该案诉讼中，黄春龙于2018年5月22日将其户籍由湖北省××××组移入房县城关镇白土村5组。本院于2018年8月20日作出（2018）鄂0325民初717号民事判决书，判决驳回了齐桂江、许明云的诉讼请求。因齐桂江、许明云不服判决而上诉，十堰市中级人民法院于2019年2月11日作出的（2019）鄂03民终330号民事判决书，作出了“驳回上诉，维持原判”判决意见。此后，因齐桂江、许明云一直未履行交房义务而引起诉讼。另查明，涉案买卖房屋位于房县××社区（××）××组，该房屋（房屋所有权证号：房县房权证城关镇字第201101525-1、201101525-2）为齐桂江、许明云共同共有。齐桂江、许明云系从房县白土村6组村民贺修云手中购买取得，其土地使用证仍登记在贺修云名下。本院认为：涉案房屋买卖性质，属农村房屋买卖，其买卖关系应遵循《中华人民共和国土地管理法》中有关农村宅基地的相关规定。依法成立的合同，才对当事人具有法律约束力。原告齐桂江与被告黄春龙签订《房屋买卖合同书》后，黄春龙即按约履行了合同约定的付款义务，齐桂江也按约定将房屋所有权证和土地使用证交给黄春龙。合同履行过程中，在双方签订合同后的第二十日（2018年3月21日），齐桂江、许明云二人即以能够确认的方式通知黄春龙，要求解除所签订的房屋买卖合同，并退还黄春龙购房款143900元。在黄春龙拒绝解除合同后，齐桂江、许明云以向法院起诉的方式主张解除合同，且在合同约定的交付房屋时间2018年9月1日过后，被告齐桂江、许明云仍拒绝履行交付房屋的义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任”，被告齐桂江、许明云拒绝履行合同义务，应依法承担相应法律责任，鉴于被告齐桂江、许明云属房县城关镇白土村村民，除了涉案房屋外，别无其他房产，加之农村房屋买卖，属重大民生关切问题，关乎当事双方各自的生存生活的根本利益，被告齐桂江、许明云在房屋尚未实际交付、产权未过户前选择毁约不再卖房，并及时通知对方的做法，合乎本地房屋买卖交易习惯，可以选择以赔偿损失的方式承担违约责任。故，对于原告黄春龙要求被告齐桂江、许明云交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告齐桂江、许明云支付违约金后，黄春龙所主张的其他经济损失部分能否支持问题。双方在《房屋买卖合同书》第7项中明确约定了违约责任：“若一方反悔违约，除承担3万元违约金，另还要承担因反悔违约给对方造成的一切损失”，可见，双方在合同中既约定了违约金又约定了损失赔偿金，任何一方违约均应严格依照合同的约定承担违约责任。被告齐桂江、许明云在签订合同后的2018年3月21日即通知黄春龙，要求解除合同，其通知时间是在合同约定的交付房屋时间2018年9月1日之前，此时黄春龙户籍尚在湖北省××××组，尚不是房县城关镇白土村的农村集体经济组织的成员，其户口迁入登记时间是2018年5月22日，在此之前黄春龙作为购买方与齐桂江签订的《房屋买卖合同书》，因黄春龙尚不具备购买该房屋的合法主体资格，所以此时的《房屋买卖合同书》因违背《中华人民共和国土地管理法》中有关农村宅基地买卖的相关规定而不是有效的合同。齐桂江、许明云反悔合同，不愿出售房屋后，黄春龙在双方尚未取得新的一致的房屋买卖意见情况下，为实现合同生效、达到购房目的，单方将个人户口迁入白土村的行为与《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方”的规定精神相悖，对其擅自扩大的损失，依法不予支持。被告齐桂江、许明云若按约定支付原告黄春龙3万元违约金，已足以弥补原告黄春龙的经济损失，黄春龙再另行主张新的经济损失，缺少事实依据和法律依据，故本院对黄春龙主张违约金以外的损失部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告齐桂江、许明云于本判决生效后5日内返还原告黄春龙购房款143900元，并支付原告黄春龙违约金30000元；二、原告黄春龙于本判决生效后5日内返还被告齐桂江、许明云所交付的房屋所有权证和土地使用证；三、驳回原告黄春龙的其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由被告齐桂江、许明云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费4100元。户名：湖北省十堰市中级人民法院，帐号：17×××01，开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员 周 明二〇一九年五月二十七日书记员 丁雪丽附：本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。