贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初1466号 原告：邓国琴，女，1981年11月12日出生，苗族，现住贵阳市白云区。 原告：邵兴武，男，1984年1月10日出生，汉族，现住贵阳市白云区。 委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日出生，汉族，现住贵阳市白云区。系该小区业主代表。代理权限：特别代理。 被告：贵阳合纵置业有限公司。住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。 法定代表人：余悦瀚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：冉兴，系该公司员工。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：杨永斌，系该公司员工。代理权限：特别代理。 原告邓国琴、邵兴武、贵阳合纵置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓国琴、邵兴武的委托诉讼代理人邓木林，被告贵阳合纵置业有限公司委托诉讼代理人冉兴、杨永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓国琴、邵兴武向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告按商品房买卖合同约定将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。二、判令被告向原告支付由于延期交付办理商品房转移登记的有关文书暂记335天产生的违约金30495.62元。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月11日，原告购买了被告位于贵阳市××××号利海米兰春天三期第××××号商品房，并到房管局办理了备案登记。双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告与2017年12月30日前向原告交付办理该商品房所有权转移登记的有关文书，至今被告仍未交付，被告将商品房买卖与原告就应当按照双方签订的《商品房买卖合同》履行，被告的行为已违反双方签订《商品房买卖合同》的约定，构成违约，应向原告承担违约责任。现原告为了维护自己的合法权益，为此，原告提起诉讼。 被告贵阳合纵置业有限公司辨称：1、请求法院依法驳回原告的诉请；2、合同是从原告收房算起，在规定期限的2年内，我们不属于违约。 原告邓国琴、邵兴武为支持其诉请，向本院提交证据如下： 1、原告身份证1份，证明原告具有合法的诉讼主体资格。被告对真实情况无异议。 2、《商品房买卖合同》1份，证明双方有买卖合同关系，约定被告2015年12月30日向原告交付房屋，第22条约定2017年12月30日前向买售人交付商品房交易文书。被告对真实性无异议。 3、《商品房借款合同》1份，证明银行借款证明已向被告付清房款。 4、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》1份，证明购买房屋的时间和合同一样。 5、《商品房住宅使用说明书》《商品住宅质量保证书》1份，证明原告已收房。 6、购房收房票据1份，证明：购房定金10000元（收据编号：80××××65，开票时间2014年1月11日），首付购房款161266元（收据两张编号：80××××95、80××××97），开票时间2014年1月11日，银行贷款370000元。被告无异议。 7、收据1份，证明《贵州省住宅专项维修资金专用收据》10625元（收据编号00××××53，开票时间2014年6月10日）。 8、收房确认书1份，证明收房时间是在被告逾期以后收的房屋。 本院经审理查明事实如下：原告于2014年1月11日购买了被告位于贵阳市××××号利海米兰春天三期第××××号商品房，原告共计交纳总房款531266元及维修基金10625元。该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权登记。为此，原告诉至本院，诉请如前。 上述事实，有原告身份证、被告工商登记信息1份、商品房买卖合同、商品房借款合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、商品房住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、购房收房票据、收据1份、收房确认书等证据及庭审笔录在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定本案基本事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告合纵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，本案原告主张的亦是被告逾期未提供商品房转移登记有关文件的违约责任；关于被告应取得并向原告提供该商品房所有权初始登记有关文书的期限，前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）明确约定为2017年12月30日前，该时间结点是明确的、具体的，不受实际交房时间及其他因素的影响而变化；被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，未向原告提供商品房转移登记有关文书，构成违约，应承担违约责任。关于被告提出的被告不存在违约的辩解意见，不符合合同的约定，本院不予采纳。关于补充合同对违约金的限定是否约束了前面主合同中关于违约金计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议”中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即违约金按日应以原告已付购房款531266元的0.01%为标准，自2017年12月31日起计算至被告实际交付商品房转移登记为止，本案原告主张暂算2018年11月30日，本院从其自愿予以支持521233×0.01%×335=17797.41元。 至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邓国琴、邵兴武支付违约金17797.41元； 二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记后向原告邓国琴、邵兴武交付办理商品房转移登记的有关文书。 三、驳回原告邓国琴、邵兴武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币562元，减半收取人民币281元（原告已预交），由原告邓国琴、邵兴武负担120元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担161元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 雷 会 二〇一九年五月十九日 书记员 蒋晓霏