四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初1831号 原告：达州市天行汽车检测有限责任公司。 统一社会信用代码：915117007566006399。 法定代表人：向东，执行董事。 住所：达州市通川区。 委托诉讼代理人：朱牧，四川绥定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王勇，四川绥定律师事务所律师。 被告：达州市灵通青山汽车销售服务有限公司。 统一社会信用代码：915117007958085635。 法定代表人：吴志林，董事长。 住所：达州市通川区。 委托诉讼代理人：蒋信斌，四川法之缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓鹤，男，1968年5月3日出生，汉族，中专文化，住通川区，系公司员工。 原告达州市天行汽车检测有限责任公司（以下简称天行公司）诉被告达州市灵通青山汽车销售服务有限公司（以下简称灵通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告天行公司的委托诉讼代理人朱牧、王勇，被告灵通公司的委托诉讼代理人蒋信斌、谢晓鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天行公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》于2018年12月31日解除；判令被告将其在原告处租用的位于通川区北外镇大桑湾的房屋、场地腾退并交换原告；2、判令被告向原告支付2018年12月31日之前的租金138368元；3、判令被告向原告支付水电费7673元；4、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年4月27日房屋、场地占有使用费94348.8元；5、判令被告赔偿原告逾期取得拆迁补偿款的损失118750元（该损失以1000万元为基数，按照工商银行1-3年期贷款年利率4.75%，暂从2019年2月1日计算至2019年4月30日。其后续按照年利率4.75%计算至被告将租赁物交还原告之日止）；6、判决确认原、被告签订的《场地租赁合同》第2.1条第二款约定的：“如遇拆迁，政府赔偿属甲方所有，与乙方无关”合法、有效；7、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月17日，原、被告签订《场地租赁合同》，原告将通川区北外镇大桑湾的房屋、场地出租给被告，租期为10年，合同第2.1条第二款约定“如遇拆迁，政府赔偿属甲方（原告）所有，与乙方（被告）无关。”合同签订后，原告将出租屋交给被告使用。2014年12月4日，双方签订《场地租赁补充协议》，对出租屋部分进行了调整。因棚户区改造，2017年10月30日达州市通川区人民政府颁布征决字[2017]第5号《达州市通川区国有土地上房屋征收决定书》，决定征收达州市通川区老城区棚户区改造二期（川鼓片区）项目区域及周边的房屋，原告的出租屋在政府征收范围内。经政府数次给原告做工作，原告决定予以支持，并于2018年10月16日与通川区征地拆迁办公室签订《达州市通川区老城区棚户区改造二期（川鼓片区）项目房屋征收补偿安置协议书》，协议约定原告完成搬迁移交钥匙给通川区征拆办后，通川区征拆办在10个工作日内将征收补偿（助）和奖励1000万元支付给原告；原告于2019年1月20日之前交付全部房屋、土地，逾期按照2万元/天向通川区征拆办支付违约金。2018年10月25日，原告通知被告解除租赁合同，并在2018年12月底之前自行搬迁。被告接到通知后，于2018年11月21日与原告进行了对账，确认截止2018年11月，应付租金114176元，并承诺在2018年12月底搬迁之前付清。之后被告不但未支付租金、水电费，还要求获得租赁物的部分拆迁款，并以此要挟至今拒不搬迁，导致通川区征拆办至今未向原告支付1000万元，造成原告资金利息损失，对此应当被告赔偿。为维护原告合法权利，诉至贵院。 原告向本院出示以下证据： 1、原告营业执照复印件；2、被告工商登记信息；3、达州市房权证自权字第××号房产证复印件；4、房产登记档案打印件；5、国有土地使用证复印件；6、场地租赁合同复印件；7、场地租赁补充协议复印件；8、《达州市通川区国有土地房屋征收决定书》复印件；9、《关于老城区改造二期（川鼓片区）项目区域内国有土地上房屋征收的公告》复印件；10、《达州市通川区老城区棚户区改造二期（川鼓片区）项目房屋征收补偿安置协议书》复印件；11、通知复印件；12、对账单复印件；13、三方协议复印件。 被告灵通公司辩称，1、原、被告双方签订场地租赁合同和场地租赁补充协议属实，双方签订对账单时即已解除合同，且被告现已将租赁物交由征拆办；2、被告应支付原告的租金是对账单上的114176元，原告起诉多出的24192元不予认可，因为原、被告双方未就装修补偿等相关问题达成一致意见才导致租赁物没有交付给征拆办，此时被告已经停止经营实际并未使用租赁物，所以原告要求被告承担占用期间费用应不予支持；3、对于水电费没有异议，应该支付；4、原告诉请被告支付其应取得的而征拆办还未支付的拆迁补偿款1000万元按银行利率计算的损失118750元，原告对征拆办的补偿不服已起诉，该征拆补偿协议还未生效，并对征拆协议提出反诉。 被告向本院出示以下证据： 1、《关于解决达州市天行汽车检测有限责任公司与达州市灵通青山汽车销售服务有限公司租赁合同遗留问题的三方协议》复印件；2、对账单复印件；3、征收补偿安置协议复印件；4、构筑物评估结果明细表复印件；5、估价结果一览表复印件；6、租赁合同复印件。 本案经审理认定事实如下：原告天行公司、被告灵通公司经依法登记成立。2003年11月11日，原告取得达州市北外镇高家坝居委砖厂旁15823.35平方米土地使用权。2006年4月10日，原告依法取得通川区北外高家坝大桑湾自建房屋所有权，建筑面积4043平方米，房屋权证号为：达州市房权证自权字第××号。2013年7月17日，原告天行公司（甲方）与被告（乙方）灵通公司签订《场地租赁合同》，约定：“第一条：承租场地位置1.乙方承租甲方场地位于北外高家坝天行汽车检测站内（高家坝路2号）。1.1圆弧汽车展厅。内有二层办公室5间。1.2维修车间，内有库房1间，办公室2间等。1.4甲方房屋现状交付乙方，由乙方使用，管理、修换、维护。并在合同到期保证功能完好，打扫清洁后交付甲方。并完好归还借用设备。第二条：租赁期限2.1租赁期限为10年。自2013年9月1日起至2023年8月31日止。在合同期内，乙方不得私自转租。如遇拆迁，政府赔偿款属甲方所有，与乙方无关。甲方退还未使用月份已交的租金。3.1租金：……2015年9月1日至2016年8月31日年租金为28.35万元，从2018年9月1日起在上年的租金基数上上涨8%至2023年8月31止。3.2租金为每年9月1日到期，应提前一个月，于8月31日前，一次性支付下年租金，如有拖延，甲方可拒绝向乙方供电。第五条：适用法律及争端解决5.1双方产生争端，应友好协商，互谅互让，协商不成，任何一方可向所在辖区的人民法院起诉。”2014年12月4日，原、被告双方签订《场地租赁补充协议》，对租赁场地及相关事项补充了相关约定，并对2015年9月1日至2016年8月31日的场地租金变更为256000元。2017年11月1日，通川区人民政府发布《达州市通川区国有土地上房屋征收决定书》及《关于老城区棚户区改造二期（川鼓片区）项目区域内国有土地上房屋征收的公告》，征收范围含原告坐落于通川区北外镇高家坝大桑湾2号房屋及附属物。2018年10月16日，原告（乙方）与达州市通川区征地拆迁办公室（甲方）签订《达州市通川区老城区棚户区改造二期（川鼓片区）项目房屋征收补偿安置协议书》约定：乙方被征收房屋及附属物座落于通川区北外镇高家坝大桑湾2号，房屋征收货币补偿安置。协议签订后，乙方于2019年1月20日前交付全部房屋、土地和资产。被告在原告处租赁使用的房屋、场地等在该拆迁范围内。庭审中，原告陈述其对征收补偿安置协议书确认工业用地、商业用地面积不服已起诉。对2018年10月25日，原告向被告发出达市天行（2018）47号书面通知一份，通知被告在2018年12月底之前务必自行搬迁。2018年11月21日，原、被告签《对账单》一份，双方确认在2018年11月30日前，被告下欠原告房租费114176元（2018年9月、10月、11月月租金为24192元），被告在2018年12月底付清。被告到期后未支付该款项，并以应得到相应拆迁补偿款为由未按原告通知的交付时间将租赁物交予原告。被告对下欠原告水电费7673元的事实无异议。2019年4月25日，原（乙方）、被告（丙方）与达州市通川区征地拆迁办公室（甲方）签订《关于解决达州市天行汽车检测有限责任公司与达州市灵通青山汽车销售服务有限公司租赁合同遗留问题的三方协议》，约定“因乙方尚未完全交付场地甲方无法向乙方支付下余征拆补偿款，为切实维护乙丙双方利益，经甲方召集已丙双方座谈，达成以下协议条款：三、丙方承诺，无论通过协商还是诉讼解决乙、丙双方租赁合同的遗留问题，最迟在2019年4月28日前完成租赁场地范围内，属于丙方资产腾退搬迁，并向乙方移交租赁场地。超过期限，租赁场地内的资产由甲方处置，丙方放弃资产权利主张。”被告于2019年4月27日将租赁场地全部交予拆迁办，原、被告对该事实无异议。 本院认为，一、关于本案《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》的合同效力问题。原告天行公司与被告灵通公司签订的《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认，故原告请求确认原、被告签订的《场地租赁合同》第二条2.1约定的：“如遇拆迁，政府赔偿属甲方所有，与乙方无关”合法、有效，本院予以支持。 二、关于原、被告解除《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》的时间问题及要求被告将其在原告处租用的位于通川区北外镇大桑湾的房屋、场地腾退并交换原告的问题。本案中原告于2018年10月25日向被告发出达市天行（2018）47号书面通知一份，通知被告在2018年12月底之前务必自行搬迁。被告在通知的时间内未搬迁，被告仍然占有租赁物，双方亦未约定原告将通知被告搬迁的时间视为合同解除时间，故2018年12月31日不能认定为是原告与被告合同解除时间。后因被告以应当获得相应补偿款为由不腾退租赁物，原、被告及拆迁办公室又签订三方协议，将租赁物交付时间确认为2019年4月28日，应认定为拆迁办同意原告交付全部房屋、土地和资产的时间由《达州市通川区老城区棚户区改造二期（川鼓片区）项目房屋征收补偿安置协议书》约定的“2019年1月20日前”变更为“2019年4月28日”。被告于2019年4月27日将租赁场地交予了拆迁办，故原、被告解除合同的时间应确认为2019年4月27日。原告虽陈述其已对征收补偿安置协议认定工业用地或商业用地面积不服已起诉，但不影响征收拆迁事实的认定及约定的房屋、土地和资产交付时间的认定。原告请求被告将其在原告处租用的位于通川区北外镇大桑湾的房屋、场地腾退并交换原告，因被告已交付，故该请求的事实已不成立。 三、关于被告向原告支付租金及租赁房屋、场地占有使用费的问题。原告请求被告支付2018年12月31日之前的租金138368元及2019年1月1日至2019年4月27日房屋、场地占有使用费94348.8元。原、被告及拆迁办签订三方协议，将交付全部房屋、土地和资产的时间由“2019年1月20日前”变更为“2019年4月28日”，原、被告实际解除租赁合同的时间为2019年4月27日，故原告在此期间享有收取租金的权利，被告因占有租赁物有按约定支付租金的义务，故被告应按租赁合同支付2019年4月27日前下欠原告的租金，从2018年6月1日起至2018年10月30日止租金应当按双方在对账单确认的114176元为准，从2018年12月1日至2019年4月27日租金为按约定计算为118540.8元（24192元/月×4个月+24192元/月÷30天×27天），下欠租金总额为232716.8元。 四、关于原告请求被告支付水电费7673元的问题。审理中，被告对此予以认可，故该请求本院予以支持。 五、关于原告逾期取得拆迁补偿款的损失问题。原告请求被告赔偿原告逾期取得拆迁补偿款的损失118750元（该损失以1000万元为基数，按照工商银行1-3年期贷款年利率4.75%，暂从2019年2月1日计算至2019年4月30日。其后续按照年利率4.75%计算至被告将租赁物交还原告之日止），因原、被告所签订的租赁合同及补充合同以及本案其他证据不能证明对逾期取得拆迁补偿款的损失有约定，不属于本案审理范围，不予支持。 六、关于被告辩称，由于未就装修补偿等相关问题达成一致意见才导致租赁物没有及时交付给征拆办，并对征拆补偿问题提起反诉问题。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令590号）第二条规定：“为了公共利益需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”拆迁补偿合同的相对方不涉及承租方，故拆迁补偿问题不属于本案审理范围，也不符合反诉条件，本案不作处理，若被告举证证明原告占有了其应得的拆迁补偿费用，可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告达州市天行汽车检测有限责任公司与被告达州市灵通青山汽车销售服务有限公司签订的《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》于2019年4月27日解除； 二、被告达州市灵通青山汽车销售服务有限公司在本判决生效后三日内支付下欠原告达州市天行汽车检测有限责任公司租金232716.8元； 三、被告在本判决生效后三日内支付原告水电费7673元； 四、原告与被告签订的《场地租赁合同》第二条2.1约定的：“如遇拆迁，政府赔偿属甲方所有，与乙方无关”合法、有效； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费6723元，减半收取3361.5元，由被告达州市灵通青山汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  寇菊 二〇一九年五月二十九日 书记员  王婷