云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初471号原告：柳兴聪，男，1981年2月15日生，汉族，大专文化，无业，户籍所在地云南省丽江市古城区。原告：胡君丽，女，1979年8月24日生，汉族，大专文化，无业，户籍所在地云南省丽江市古城区。二原告共同委托代理人（特别授权）：王诗阳，云南泰联律师事务所律师。被告：永胜榴茗生物资源开发有限公司，住所云南省丽江市永胜县永北镇西山居民区。法定代表人：郑和英。被告：郑和英，女，1970年2月18日生，汉族，户籍所在地永胜县。二被告共同委托代理人（特别授权）：李亮波，云南李寿刚律师事务所律师。被告：关振萍，男，汉族，1968年4月17日生，户籍所在地云南省丽江市永胜县。被告：关山秋月，男，汉族，1992年8月7日生，户籍所在地云南省丽江市永胜县。二被告共同委托代理人（特别授权）：和勰，云南李寿刚律师事务所律师。原告柳兴聪、胡君丽诉被告永胜榴茗生物资源开发有限公司（以下简称榴茗公司）、郑和英、关振萍、关山秋月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日受理后，依法适用简易程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告柳兴聪、胡君丽及其代理人王诗阳、被告代理人李亮波、和勰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求人民法院判决被告履行合同义务，立即将位于丽江市古城区雪山中路99号和业家园**幢*号房屋所有权过户到原告名下；2.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2018年4月25日，原告柳兴聪与被告关山秋月、郑和英签订《购房协议书》并约定：被告将位于和业家园**幢*号房屋以人民币150万元整出售给原告柳兴聪，原告柳兴聪先支付100万，被告关山秋月、郑和英负责把不动产产权证换成柳兴聪的名字，所有手续完成后柳兴聪支付尾款50万，所有过户费用由双方各自承担。协议签订后，原告柳兴聪立即向被告关山秋月账户内汇入人民币100万元，被告关山秋月、郑和英当场向柳兴聪出具收到预付房款100万元的收条。在办理房产过户过程中，经核实，和业家园**幢*号房屋实际登记的产权所有人为榴茗公司，被告关山秋月、郑和英系该公司股东，持股比例为：郑和英持股51.79%，关山秋月持股48.21%，郑和英系该公司法定代表人。2018年6月28日，原告柳兴聪、胡君丽与被告榴茗公司重新签订《房地产转让合同》并约定：被告榴茗公司将位于和业家园**幢*号房屋以人民币150万元整出售给原告柳兴聪、胡君丽，款项分三次付清：2018年4月25日付100万，2018年6月28日付30万，尾款20万在办理完过户手续后5个工作日内支付完毕，办理过户登记过程中的相关税费，双方根据国家政策指导各自缴纳。合同签订后，原告立即向被告关振萍银行账户内汇入人民币30万元，被告关振萍、郑和英当场向柳兴聪出具收到第二笔购房款30万元的收条。至此，原告总共向被告支付购房款130万元。2018年9月19日，被告关振萍将和业家园**幢*号房屋钥匙交付给原告，原告于2018年9月26日正式入住。综上，原告认为，在本次房屋买卖交易过程中，原告已按照合同约定及时向被告履行了付款义务，被告却迟迟未能将房屋产权过户到原告名下，原告多次催促被告履行合同义务，但被告总以各种理由拒绝，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告榴茗公司、郑和英辩称：榴茗公司及其法定代表人从未与原告签订过房屋买卖合同，公司未收到购房款，郑和英作为法人也未收到购房款。被告关振萍辩称：2018年6月28日关振萍出于处置家庭共有财产的角度与二原告签订了房屋买卖合同，公司章是关振萍拿去盖的，关振萍这一行为是个人行为。而案涉房产是榴茗公司名下的房产，关振萍无权处分，故其所签的买卖合同无效。被告关山秋月辩称：2018年4月25日关山秋月确实与原告方签订了合同，但这一行为是关山秋月个人行为，郑和英不知情，家里只有关振萍知道关山秋月的这一行为。而案涉房产是榴茗公司名下的房产，关振萍和关山秋月无权处分，故其所签房屋买卖合同无效。为证明自己的诉讼请求，原告向本院提交了如下5组证据材料：1.身份证、结婚证、企业信用信息公示报告，拟证明原被告身份情况、榴茗公司的股东及法人登记情况；2.购房协议书、银行汇款凭证、收条，拟证明被告郑和英与关山秋月将榴茗公司名下位于古城区和业家园小区**幢*号房屋以150万元的价格出售给原告柳兴聪，原告于当日向关山秋月汇款100万元，关山秋月、郑和英出具了收条；3.房地产转让合同、银行汇款凭证、收条，拟证明2018年6月28日，被告郑和英、关振萍又以榴茗公司的名义重新与二原告签订合同，柳兴聪于当日向关振萍账户汇入第二笔购房款30万元，关振萍、郑和英出具了收条；4.不动产权证，拟证明案涉房屋登记在被告榴茗公司名下，至今未过户到原告名下；5.证明、身份证、收条、收据，拟证明原告一家于2018年9月26日正式入住并实际占有案涉房产。被告榴茗公司、郑和英对原告提交的第1、4、5组证据三性无异议；对第2组证据中的银行汇款凭证真实性无异议，但对购房协议三性及待证内容不予认可；对第3组证据中的银行汇款凭证真实性无异议，但对房地产转让合同和收条的三性不予确认。被告关振萍、关山秋月对原告提交的第1、2、4组证据三性无异议；对第3组证据待证内容不予认可，2018年6月28日签订合同的行为是个人行为；对第5组证据的关联性不予认可。经质证及审查，四被告虽然提出郑和英与榴茗公司都没有收到过房款，收条和合同上也不是郑和英本人的签字，房屋转让行为系关山秋月、关振萍的个人行为，但是四被告不主张对笔迹进行鉴定，故本院对原告提交的5组证据的三性均予以确认，上述证据作为认定本案法律事实的依据。上述证据结合关山秋月系榴茗公司监事，郑和英陈述关振萍参与公司管理，以及郑和英后来知晓房屋被卖但没有阻止、部分房款用于公司贷款等情况，法庭确认本案卖房一事并非关山秋月、关振萍的个人行为，而系房产所有权人榴茗公司的公司行为。为证明自己的诉讼主张，被告榴茗公司、郑和英向本院提交了1组证据材料：房地产转让合同，拟证明该合同是关振萍签订的，虽然上面盖了榴茗公司的章，但公司并未授权关振萍，且该份合同与原告提交的合同不一致，上面并没有郑和英的签名。原告对被告榴茗公司、郑和英提交的合同三性予以认可，对待证事实不予认可。被告关振萍、关山秋月对被告榴茗公司、郑和英提交的合同三性均无异议。经质证及审查，本院对被告榴茗公司、郑和英提交的房地产转让合同的三性予以确认，该证据作为认定本案法律事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：本案争议的位于丽江市古城区和业家园**幢*号房屋系被告榴茗公司名下资产，郑和英系榴茗公司法定代表人，其子关山秋月系公司监事，其夫关振萍参与管理公司。2018年4月25日，原告柳兴聪与被告关山秋月、郑和英签订《购房协议书》并约定：被告将位于丽江市古城区和业家园**幢*号房屋以150万元整的价格出售给原告柳兴聪，原告柳兴聪先支付100万，被告关山秋月、郑和英负责把不动产产权证换成柳兴聪的名字，所有手续完成后柳兴聪支付尾款50万，所有过户费用由双方各自承担。协议签订后，原告柳兴聪向被告关山秋月账户内汇入人民币100万元，被告关山秋月、郑和英出具收到预付房款100万元的收条。2018年6月28日，原告柳兴聪、胡君丽与被告榴茗公司重新就该案涉房产签订《房地产转让合同》，约定被告榴茗公司将位于和业家园**幢*号房屋以150万元整出售给原告柳兴聪、胡君丽，款项分三次付清：2018年4月25日付100万，2018年6月28日付30万，尾款20万在办理完过户手续后5个工作日内支付完毕，办理过户登记过程中的相关税费，双方根据国家政策指导各自缴纳。合同签订后，原告向被告关振萍银行账户内汇入人民币30万元，被告关振萍、郑和英出具了收到第二笔购房款30万元的收条，原告共计向被告支付购房款130万元。2018年9月19日，被告关山秋月腾出房子后，关振萍将房屋钥匙交付给原告，原告于2018年9月26日正式入住。但被告却未按约定将房屋产权过户到原告名下，原告多次催促被告履行合同义务未果，诉至法院。本院认为：原告与被告榴茗公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。原告已经按照约定支付了办理过户登记前应当支付的130万元房款并入住案涉房屋，被告榴茗公司应当按照约定及时办理过户手续并按照国家政策承担相关税费。被告郑和英、关山秋月、关振萍并非案涉房屋所有权人和房屋买卖合同相对方，故原告对三人提起的诉讼于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告永胜榴茗生物资源开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将位于丽江市古城区雪山中路99号和业家园**幢*号房屋所有权过户到原告名下；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费18300元，减半收取计9150元，由被告永胜榴茗生物资源开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  和晓琴二〇一九年五月二十七日书记员  常媛媛【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。