四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初3315号 原告：达州市通川区国有资产监督管理办公室，住所地：四川省达州市通川区珠市街**。 法定代表人：梅楠，主任。 委托诉讼代理人：杜敏，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：易开均，四川奥飞律师事务所律师。 被告：四川石化建设投资有限公司，，住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段**嘉云台大厦** 法定代表人：赖立，执行董事。 委托诉讼代理人：赵采薇，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵清树，北京市中银（成都）律师事务所律师。 第三人：达县阳光房地产开发有限公司，住，住所地：四川省达州市达县南外镇达万路******/div> 法定代表人：江洪。 委托诉讼代理人：于康平，四川虹信律师事务所律师。 原告达州市通川区国有资产监督管理办公室（以下简称通川区国资办）与被告四川石化建设投资有限公司（以下简称四川石化公司）、第三人达县阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法组成合议庭于2018年12月7日公开开庭进行了审理。通川区国资办的委托诉讼代理人杜敏、易开均，四川石化公司的委托诉讼代理人赵采薇、赵清树，阳光房地产公司的委托诉讼代理人于康平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 通川区国资办向本院提起诉讼请求：1.确认阳光房地产公司开发的位于四川省达州市通川区，第四层办公用房，负一层2号、3号、4号商铺，负二层车库（面积394.56㎡）的所有权归通川区国资办所有；2.判令停止对前述房屋、商铺和车库的强制执行，并解除查封措施。庭审前，通川区国资办撤回了关于确认阳光南岸2-5-6、2-6-6、2-10-3、2-10-4住房四套，第四层办公用房的权属，以及停止对前述住房、办公用房的强制执行、解除查封措施的诉讼请求。事实和理由：通川区国资办在原珠市拥有办公用房3033.46㎡，门市建筑面积98.83㎡，公有住房四套（建筑面积241.92㎡），另有空坝使用面积417.8㎡。2007年，阳光房地产公司在通川区岸楼盘）项目。2008年11月3日，通川区国资办与阳光房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》。2014年12月，通川区国资办与阳光房地产公司就拆迁安置补偿进行结算，阳光房地产公司安置通川区国资办的房屋为2-5-6、2-6-6、2-10-3、2-10-4住房四套（面积为383.2㎡），第四层办公用房3075.77㎡，负一层2号、3号、4号商铺（面积为78.28㎡），负二层车库（面积394.56㎡）。2014年12月9日，阳光房地产公司将前述房屋交付通川区国资办使用收益，通川区国资办接收后，将前述房屋对外出租经营至今。2015年1月28日，本院在审理四川石化公司与阳光房地产公司的企业借贷纠纷案中，因四川石化公司申请，查封了阳光房地产公司开发的阳光南岸1-5-9、1-6-9、1-29-6、1-29-10、1-30-6、1-32-8、2-7-11、2-11-3、2-14-7、2-18-6、2-24-7、2-28-7、2-32-8、2-33-1住宅和-1-1、-1-2、-1-15、-1-16、-1-17、-2-2（仓储）的商业用房和-2-1的车库。通川区国资办作为被拆迁人对安置房屋享有优先权，在本院查封前已实际占有使用涉案房屋。 被告四川石化公司答辩称，通川区国资办无证据证明主张排除执行的负一层2、3、4号商铺与法院查封的商铺一致，法院查封商铺与通川区国资办主张商铺的位置、面积均不吻合，通川区国资办不能提供证据证明在法院查封之前实际占有了负二层车库，其排除执行的诉讼请求不应得到支持。 第三人阳光房地产公司述称，阳光房地产公司拆迁通川区国资办的房屋，应当给通川区国资办进行安置是事实，案涉房屋没有办理产权登记的原因是楼盘的遗留问题很多，阳光房地产公司经营困难，挪用了业主缴纳的税款和部分大修基金，导致房屋被法院与公安机关查封。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.通川区国资办提交的《关于执行异议申请书送达情况的说明》《拍卖公告》、通川区国资办《关于请求将达县阳光房地产有限公司被查封资产中有关拆迁安置房予以解封的函》、（2018）川01执异807号执行裁定书具有真实性、合法性和关联性，能够证明通川区国资办在本案针对案涉房屋的执行过程中提出异议，后本院于2018年8月22日作出（2018）川01执异807号执行裁定书的相关事实，本院予以采信；2.通川区国资办提交的《房屋拆迁安置补偿合同》、阳光房地产公司《关于达州市通川区财政局办公用房、商铺、车位、住宅安置结算账款清单》、拆迁安置停车位结算单、银行进账单、车库租赁合同、车库租金记账凭证、营业执照、负二层平面图、车位测绘面积图具有真实性、合法性和关联性，能够证明通川区国资办依据《房屋拆迁安置补偿合同》取得阳光南岸负二层394.56㎡的车库，并将其出租给达州市清新物业有限责任公司（以下简称清新物业公司）的事实，本院予以采信；3.通川区国资办提交的拆迁安置门市结算单3份、达州市房屋面积测绘报告、商铺租赁合同、商铺租金记账凭证、商铺租金存款凭证、负一层平面图，因通川区国资办已经撤回了关于确认阳光南岸2-5-6、2-6-6、2-10-3、2-10-4住房四套，第四层办公用房的权属，以及停止对前述住房、办公用房的强制执行、解除查封措施的诉讼请求，前述证据与本案待证事实无关联，本院不作为证据进行认定；4.通川区国资办提交的楼盘表，不能显示阳光南岸的案涉房屋被法院查封的具体情况，本院不予采信。 本案审理过程中，本院于2019年4月10日向达州市房产管理局调取了《房屋信息查询结果》，向清新物业公司调取了《租赁合同》，并对清新物业公司工作人员进行了询问。对于本院调取的《房屋信息查询结果》《租赁合同》，以及前述调查过程中形成的询问笔录的真实性、合法性和关联性，各方当事人均无异议。 经审理查明，2008年11月3日，通州区国资办作为被拆迁人与阳光房地产公司作为拆迁人签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：阳光房地产公司拆除通川区国资办位于原通川区的办公用房3033.46㎡、门市98.83㎡、公有住房241.92㎡，另有空坝417.8㎡。办公用房部分按照拆一还一就地还房，若还房建筑面积在3133.46㎡（含3133.46㎡）以内的，不补差价；超过建筑面积3133.46㎡的部分按照项目商业用房开盘时销售价据实结算。门市部分按照拆一还一就地还房，多还门市面积不补差价，少还门市面积按照建成后门市单位面积评估价补差价。住房部分按照阳光房地产公司与通川区财政局单位职工签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中还房比例的平均值计算还房面积。空坝部分以经达州市规划和建设局批准且双方盖章认可的“阳光大厦”设计平面图（合同附件4）为准，阳光房地产公司在阳光大厦负二层停车场内划整块归还通川区国资办12个车位（其中小车位10个、中巴车位2个），并按车位交付时双方认可的评估机构所评估的价格进行核算，若12个车位评估价低于空坝现评估价101.46万元，阳光房地产公司补齐差价；若高于101.46万元，通川区国资办不补差价。 2014年12月2日，阳光房地产公司与通川区国资办在阳光房地产公司《关于达州市通川区财政局办公用房、商铺、车位、住宅安置结算账款清单》盖章，确认达州市通川区财政局应付阳光房地产公司购置安装干湿变压器及设备162774.74元，4套住宅水、电、气、电视、光纤开户安装费用38600元，4套住宅装修保证金、物管费20628元，办公用房、商铺、车位物管费152343元，代收安置房专项维修资金235908.6元，合计610254.34元。品迭阳光房地产公司应支付通川区财政局少选临翠屏路商铺建筑面积6300元、少选住宅建筑面积3710.72元、货币安置临珠市街商铺977540元、未装修办公用房折计价款1400000元后，阳光房地产公司应付通川区财政局1777296.38元。 2014年12月9日，阳光房地产公司向通川区国资办出具《拆迁安置停车位结算单》，载明“拆迁户达州市通川区国有资产监督管理办公室安置在通川区岸’楼房负二层建筑面积394.56㎡”。 2016年6月15日，达州市通川区国有资产经营管理有限公司（以下简称通川区国资管理公司）与清新物业公司签订《租赁合同》，约定通川区国资管理公司将“阳光南岸”负二层停车场建筑面积约为394.56平方米出租给清新物业公司，租赁期限为2016年3月1日至2017年2月28日，年租金为30000元；合同签订前，清新物业公司一次性缴纳租赁保证金1000元。2016年6月17日，清新物业公司通过银行转账支付通川区国资管理公司31000元，交易摘要为“车位租金及保证金”。 2017年7月28日，通川区国资管理公司与清新物业公司签订《租赁合同》，约定通川区国资管理公司将“阳光南岸”负二层停车场建筑面积约为394.56平方米出租给清新物业公司，租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日，年租金为30000元。2017年7月17日，清新物业公司通过银行转账支付通川区国资管理公司30000元，交易摘要为“车位租金”。 2018年3月20日，通川区国资管理公司与清新物业公司签订《租赁合同》，约定通川区国资管理公司将“阳光南岸”负二层停车场建筑面积约为394.56平方米出租给清新物业公司，租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日，年租金为33000元。2018年4月4日，清新物业公司通过银行转账支付通川区国资管理公司33000元，交易摘要为“车位租金”。 2018年3月23日，通川区国资管理公司通过银行转账向清新物业公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5102元。清新物业公司向通川区国资管理公司出具了物管费发票。 另查明，本院在审理四川石化公司与阳光房地产公司企业借贷纠纷一案过程中，因四川石化公司的申请，于2015年1月28日作出（2015）成民保字第58-2号民事裁定书，裁定查封阳光房地产公司开发的阳光南岸1-5-9、1-6-9、1-29-6、1-29-10、1-30-6、1-32-8、2-7-11、2-11-3、2-14-7、2-18-6、2-24-7、2-28-7、2-32-8、2-33-1住宅和-1-1、-1-2、-1-7、-1-15、-1-16、-1-17、-2-2（仓储）的商业用房以及-2-1的车库。2017年1月24日，本院向达州市房产管理局送达（2016）川01执830号之三执行裁定书，对前述房屋进行了续查封。 因通川区国资办对执行标的物提出异议，本院于2018年8月22日作出（2018）川01执异807号执行裁定书，裁定驳回通川区国资办的异议请求。通川区国资办不服裁定，提起本案诉讼。 又查明，1.本院（2016）川01执830之三执行裁定书查封的阳光南岸-1-1、-1-2、-1-15、-1-16、-1-17商铺为位于该楼盘一层的商铺，阳光南岸负一层商铺在达州市房产管理局的编号方式为-（-1），本院（2016）川01执830之三执行裁定书并未查封阳光南岸负一层的商铺。 2.阳光南岸负二层车库在达州市房产管理局仅有“车库-（-2）-1”和“仓储-（-2）-2”两个编号。车库-（-2）-1的建筑面积为2314.79㎡。 再查明，2018年8月14日，四川省达州市通川区人民法院（以下简称通川区法院）受理通川区国资办与阳光房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案。2018年9月29日，通川区法院作出（2018）川1702民初3112号民事判决书，确认通川区国资办与阳光房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》《办公用房商铺车位住宅安置结算账款清单》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。并判决阳光房地产公司在判决生效之日起十日内为通川区国资办办理阳光南岸住房（2-5-6、2-6-6、2-10-3、2-10-4）四套、第四层办公用房一间的不动产登记，并承担所有相关税费；阳光房地产公司在判决生效之日起十日内支付通川区国资办拆迁安置结算款1777296.38元并从2015年7月11日起按中国人民银行同期同档贷款利率承担资金占用利息至付清时止；驳回通川区国资办的其他诉讼请求。（2018）川1702民初3112号民事判决书于2018年11月7日发生法律效力。 还查明，通川区国资管理公司为国有独资有限责任公司，股东为通川区国资办，工商登记的经营范围为“对区政府授权范围内的国有资产投资、经营、管理”。 本院认定上述事实，采信了各方当事人身份证明、（2018）川1702民初3112号民事判决书、（2018）川1702民初3112号生效证明书、《关于执行异议申请书送达情况的说明》《拍卖公告》、通川区国资办《关于请求将达县阳光房地产有限公司被查封资产中有关拆迁安置房予以解封的函》、（2018）川01执异807号执行裁定书、《房屋拆迁安置补偿合同》、阳光房地产公司《关于达州市通川区财政局办公用房、商铺、车位、住宅安置结算账款清单》、拆迁安置停车位结算单、银行进账单、车库租赁合同、车库租金记账凭证、营业执照、负二层平面图、车位测绘面积图、《房屋信息查询结果》、询问笔录等证据，以及各方当事人的一致陈述。 本院认为，通川区国资办在本案中主张权利的阳光房地产公司开发的阳光南岸负一层2、3、4号商铺，不属于本院（2016）川01执830号之三执行裁定书查封的执行标的物范围，故对通川区国资办关于阳光南岸负一层2、3、4号商铺的诉讼请求，本院不作处理。归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.阳光房地产公司开发的阳光南岸-（-2）-1车库的权属问题。2.本院应否在（2016）川01执830号执行案件中执行阳光南岸-（-2）-1车库？针对前述争议焦点，本院分述如下： 一、关于阳光房地产公司开发的阳光南岸-（-2）-1车库的权属问题 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”依据本案查明的事实，通川区国资办与阳光房地产公司于2008年11月3日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，后大部分履行了合同约定的各自义务，但双方当事人尚未依据合同约定办理所购房屋的不动产登记。《房屋拆迁安置补偿合同》的性质为债权合同，通川区国资办依据《房屋拆迁安置补偿合同》享有的是债权请求权，并未取得阳光房地产公司开发的阳光南岸-（-2）-1车库的物权，故对通川区国资办关于确认阳光房地产公司开发的阳光南岸-（-2）-1车库归其所有的诉讼请求，本院不予支持。通川区国资办可另案提起诉讼，要求阳光房地产公司履行《房屋拆迁安置补偿合同》以救济权利。 二、关于本院应否在（2016）川01执830号执行案件中执行阳光南岸-（-2）-1车库的问题 通川区国资办与阳光房地产公司于2008年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议。合同约定，阳光房地产公司以原地在建的房屋与通川区国资办的被拆迁房屋进行所有权交换；因此，该合同属于以物易物的互易合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条关于“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定”的规定，互易合同可以参照买卖合同的有关规定。 关于通川区国资办与阳光房地产公司于2008年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的效力问题，通川区法院于2018年9月29日作出（2018）川1702民初3112号民事判决书，确认合同合法有效。该民事判决书已经于2018年11月7日发生法律效力。各方当事人在本案中对（2018）川1702民初3112号民事判决书生效的事实均无异议，也没有提出相应的证据予以反驳，故本院对通川区国资办与阳光房地产公司于2008年11月3日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的效力予以确认。通川区国资办与阳光房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，明确了阳光房地产公司以特定位置、用途的房屋对通川区国资办予以补偿安置，《房屋拆迁安置补偿合同》的合同标的物具有了特定性。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁bu人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定，通川区国资办作为被拆迁人对特定的补偿安置房屋阳光南岸-（-2）-1车库的债权被赋予物权的优先效力，优先于一般债权，能够对抗基于一般债权所申请的强制执行。 综上，通川区国资办的诉讼理由部分成立，本院对其相应的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行达县阳光房地产开发有限公司开发的位于四川省达州市通川区珠市街阳光南岸负二层面积为394.56㎡的车库（具体四至以达州市通川区国有资产监督管理办公室与达县阳光房地产开发有限公司盖章确认的2008年11月3日《房屋拆迁安置补偿合同》附件4“车库部分设计平面图”为准）； 二、驳回达州市通川区国有资产监督管理办公室的其它诉讼请求。 案件受理费13931.4元，由达州市通川区国有资产监督管理办公室负担100元、四川石化建设投资有限公司负担13831.4元（达州市通川区国有资产监督管理办公室多预交的案件受理费154093.74元，本院予以退还；四川石化建设投资有限公司应负担的案件受理费13831.4元，于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  臧 永 审 判 员  徐苑效 人民陪审员  冉超凤 二〇一九年五月十三日 书 记 员  杨 琴