重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初2274号原告：彭少伟，男，汉族，1987年7月31日，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：邓小春，重庆市北碚区复兴法律服务所法律工作者。被告：黄远贵，男，汉族，1973年10月11日出生，住重庆市北碚区。被告：喻洪英，女，汉族，1976年3月6日出生，住重庆市长寿区。被告：黄诗丝，女，汉族，1997年6月24日出生，住重庆市北碚区。被告：陈某,男，汉族，2002年6月20日出生，住重庆市长寿区。法定代理人：喻某，女，系陈某母亲。四被告的共同委托诉讼代理人：唐云文，重庆远博律师事务所律师。第三人：重庆馨月房地产营销策划有限公司，住所地：重庆市江北区鱼嘴东路151号1幢2单元7-2，统一社会信用代码：915000003395972130。法定代表人：张树平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈万勇，男，系该公司员工。原告彭少伟诉被告黄远贵、喻洪英、黄诗丝、陈某，第三人重庆馨月房地产营销策划有限公司（以下简称馨月公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告彭少伟及其委托诉讼代理人邓小春，被告喻洪英并同时作为被告陈某的法定代理人,被告黄远贵及四被告的共同委托诉讼代理人唐云文，第三人馨月公司的委托诉讼代理人陈万勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭少伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2016年12月16日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效；2、判令被告履行合同并协助原告办理位于重庆市北碚区××街×号×栋×单元×-×号房屋（价值36万）的过户登记手续；3、判令被告立即支付中介费7200元、法务费8000元及违约金5000元（以33万元为本金，从2019年2月11日起至过户之日止，按照每日万分之五计付违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回了对法务费8000元的诉讼请求。事实和理由：黄远贵与喻洪英系夫妻关系，原被告经多次协商，被告决定将重庆市北碚区××街×号×栋×单元×-×号房屋（90.47平方米）的房屋出售给原告，2016年12月10日，原告向被告支付房屋定金15000元，2016年12月12日，原被告前往第三人馨月公司签订了《重庆市房屋买卖合同》，确定了房屋总价款为360000元及过户条件。合同签订当日，原告向被告转款共计315000元，余下30000元待房屋过户之日支付。被告收取购房款后，就将该房屋交付给原告使用至今。2018年12月10日，重庆市北碚区复兴镇龙门社区居民委员会向辖区居民送达领取房屋产权证的通知，被告收到通知并领取产权证后经第三人多次电话通知要求协助原告办理产权过户登记手续，被告至今未前往办理。故起诉来院，请求判如所请。被告黄远贵、喻洪英、黄诗丝、陈某辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、2016年12月16日签订房屋买卖合同是无效的，因为案涉房屋的共有人黄诗丝和陈某没有在合同上签字也没有向黄远贵、喻洪英出具委托书，而且事后也没有追认，而且陈某至今还是未成年人，因此该合同对黄诗丝、陈某构成了侵权不应当具有法律效力；2、因为共有人黄诗丝、陈某不愿意出售案涉房屋，他们对房屋买卖一事不知晓，一直认为房屋被父母对外出租现在才知晓房屋被出售，因此他们不同意出售及办理过户手续；3、被告方也不同意，其中被告黄诗丝和陈某对出售房屋事实不知晓，没有任何过错；4、本案诉讼费的承担由法院确定。第三人馨月公司辩称：我方认为合同是有效的，在签订合同时被告出示了重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司的交房手续，交款人为黄远贵。重庆两江新区物业管理有限公司保证金和除渣费的收据，证明合同是本人签订的。根据合同签订的内容被告应当配合原告办理过户。原、被告双方向法院举示了证据，并到庭陈述，依据双方举示的证据及陈述，本院认定事实如下：因重庆两江新区水土高新技术产业园建设，征收了包含被告黄远贵房屋所在地的北碚区复兴镇全部（部分）土地。按照规划，征地范围内的房屋必须全部拆除，为做好拆迁户房屋拆迁后的住房安置工作，重庆市北碚区人民政府征地办公室作为甲方与户主黄远贵（乙方）于2012年10月15日签订了《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》，该协议约定此次征地农转非安置人员共计三人，分别为黄远贵、喻洪英、陈某。双方约定，此次拆迁采取货币安置的方式，由甲方按照相关规定支付黄远贵、喻洪英、陈某货币安置住房款、搬迁奖励费、搬家补助费、搬迁补助费等共计45500元，甲方对乙方实行货币安置住房后，乙方不得再以征地拆迁的理由向国家申请住房安置。2015年11月30日，重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（甲方、卖方）与黄远贵、喻洪英、黄诗丝、陈某（乙方、买方）签订了《商品房定向买卖合同》，合同载明：乙方属征地拆迁户，为两人以上的共同共有，约定将甲方开发建设的位于重庆市北碚区××街×号×幢×单元×-×号房屋定向销售给乙方。房款计算为1700元/㎡×90.47㎡=153799元。2016年12月16日，黄远贵、喻洪英（甲方、出卖人）与彭少伟（乙方、购买人）签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定黄远贵、喻洪英将位于北碚区复兴镇××街×号×幢×单元×-×号房屋以360000元的价格卖给原告彭少伟。合同约定中介服务费7200元由买方支付。该合同第四条约定付款方式为分期付款，第一期：由丙方代乙方向甲方支付购房定金15000元；第二期：于签订本协议当日乙方向甲方支付315000元；第三期：余下尾款30000元于产权过户当日乙方支付给甲方。该合同第八条“相关违约责任：……（三）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任。甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：1、因甲方责任导致的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款20%的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金。……、注：1、如买卖双方任何乙方违约或双方自行解除本合同，经纪方所收服务费均不予退还……”该合同第九条“其他约定：……备注：（备注条款与前述条款不一致的以备注条款为准）经甲、乙、丙三方友好协商达成如下协议：1、甲方需无条件积极配合乙方及丙方办理该房屋的产权过户手续及善后手续；2、甲方在领取产权证三个工作日需将该房屋的产权证交于丙方，由三方协商过户时间；3、该房屋的过户税费以产权过户当时的当前政策为准；4、甲方承诺出售该房屋已经过产权共有人同意，有完全的支配权及处理权，如在过户之时该房屋因产权原因不能正常过户，或有非正常税费（注：非正常税费为20%个税、遗产税、赠予税），由此产生的一切法律责任及经济责任由甲方产权人、共有人或继承人全权承担。”2016年12月15日，第三人馨月公司代彭少伟支付黄远贵案涉房屋定金15000元；合同签订当日，彭少伟向黄远贵、喻红英共计支付315000元。被告将案涉房屋钥匙及相应票据交付给原告。后，被告方取得了涉案房屋产权证，登记权利人为黄远贵、喻洪英、黄诗丝、陈某。原告于2019年1月31日向黄远贵、喻洪英邮寄《房屋过户通知》，黄远贵、喻洪英于2019年2月15日收到该通知，但被告以黄诗丝、陈某对于卖房一事不知晓为由，拒绝配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。另查明，黄远贵与喻洪英于2012年2月6日登记结婚，双方均系再婚，黄诗丝系黄远贵与前妻的子女，陈某系喻洪英与前夫的子女，陈某于合同签订时系未成年人。涉案房屋坐落于重庆市北碚区××街×号×幢×-×-×，不动产权证号：×××号，建筑面积90.47㎡；权利人：黄远贵、喻洪英、黄诗丝、陈某；共有情况：共同共有。本院认为，黄远贵、喻洪英与彭少伟签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于过户的问题，被告陈某和黄诗丝提出他们不是合同当事人，不同意协助过户的问题。被告陈某系未成年人，其法定代理人喻洪英签订了房屋买卖合同，应视为陈某也知道该合同的存在和签订合同后将房屋交付给彭少伟使用的事实，喻洪英签字的行为应视为代表陈某认可出卖房屋的行为。如果未成年人的法定代表人签字确认后，又允许以未成年人的名义提出异议，则有违诚实信用原则，不利于交易的稳定。关于被告黄诗丝提出的抗辩，因签订合同时黄诗丝年满20周岁，且在房屋买卖合同中双方明确约定“甲方承诺出售该房屋已经过产权共有人同意，有完全的支配权及处理权”，且当时被告方已经和重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司签订了《商品房定向买卖合同》，表明原告方应当知晓所出售房屋尚有其他共有权人，其应当预见到未要求所有共有权人一起签订房屋买卖合同的风险。同时，虽然黄诗丝作为被告方的家庭成员，家庭的安置房已经交付给他人装修使用了2年多时间，应推定其知悉房屋出售的事实，但知晓和同意是两回事，其知晓后可以在法律规定的时间内提出异议。从诉讼的角度来说，黄诗丝知晓后可以在诉讼时效规定的时间内提出异议，只要是在诉讼时效期间内，于何时提出异议是黄诗丝的权利。案涉房屋买卖合同签订时间为2016年12月16日，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为3年，至今尚未过诉讼时效期，即是黄诗丝仍然可以提出异议。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”案涉房屋系黄远贵、喻洪英、黄诗丝、陈某四人共同共有，因此处分该房屋需要全体共同共有人同意，现在黄诗丝表示不同意出售和过户该房屋，故原告要求过户的诉讼请求不能得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方合同约定，被告应在领取产权证三个工作日将该房屋的产权证交于第三人馨月公司，由三方协商过户时间。原告于2019年1月31日向黄远贵、喻洪英邮寄《房屋过户通知》，并载明于收到通知后10个工作日内前来协调办理过户登记手续，黄远贵、喻洪英于2019年2月15日收到该通知，最迟应在2019年3月2日前配合原告办理涉案房屋的转移过户手续，但由于共同共有人黄诗丝不同意协助过户，事实上不能履行关于过户的约定。根据合同的约定，黄远贵和喻洪英承诺出售该房屋已经过产权共有人同意，有完全的支配权及处理权，但共有人黄诗丝现明确表示不同意出售该房屋，导致房屋不能过户，黄远贵和喻洪英的行为违反了双方合同约定，应承担所有的违约责任。现因黄远贵和喻洪英的违约行为导致交易不能完成，故对原告要求黄远贵和喻洪英支付中介费损失和违约金的请求予以支持。关于违约金的起算时间，因双方对过户时间未作具体约定，在原告方催告后，被告方最迟应在2019年3月2日前配合原告办理涉案房屋的转移过户手续，本院认为，违约金的起算时间为2019年3月2日较为恰当，根据合同约定，违约金计算应以330000元为本金，按照每日万分之五给付，截止时间为实际向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续日止，但因案涉合同也能最终得不到完全履行而会终止，因此违约金计付时间也可能因为案涉合同的权利义务终止而截止。关于中介费，因原告并未举示充分证据证明其实际缴纳了中介费，不能确定该损失实际发生，故对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告彭少伟与被告黄远贵、喻洪英于2016年12月16日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效；被告黄远贵、喻洪英于本判决生效之日起十日内支付原告彭少伟违约金，违约金以33万元为基数按照每日万分之五从2019年3月2日起计算至实际向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续日止或者彭少伟与黄远贵、喻洪英2016年12月16日签订的《重庆市房屋买卖合同》权利义务终止之日止；驳回原告彭少伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告黄远贵、喻洪英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 甘文杰二〇一九年五月二十三日法官助理 孟欣欣书 记 员 卜若桓