重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初6793号原代：袁伦，男，汉族，1968年4月25日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：徐蜀帆，重庆晓帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明，男，汉族，1976年4月10日出生，住重庆市沙坪坝区，系原告袁伦妻弟。被告：左长河，男，汉族，1937年5月10日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：陈胜珍，女，汉族，1944年1月20日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：左明鑫，男，汉族，1966年3月11日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：龚灵，女，汉族，1968年3月27日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：左钦，女，汉族，1990年11月18日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：龚红武，女，汉族，1964年12月30日出生，住重庆市北碚区。以上6位被告共同委托诉讼代理人：龚政同，重庆金码律师事务所律师。原告袁伦诉被告左长河、陈胜珍、左明鑫、龚灵、左钦、龚红武确认合同无效纠纷一案，2018年3月26日，由重庆市沙坪坝区人民法院立案受理。2018年5月8日，重庆市第一中级人民法院裁定指定本院审理。本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告袁伦的委托诉讼代理人徐蜀帆、陈明，被告的共同委托诉讼代理人龚政同到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告袁伦向本院提出如下诉讼请求：一、确认被告左明鑫、龚灵与被告龚红武就X甲镇XX路XX号即X甲镇XX坪一期安置房XX号房屋买卖合同及转让行为无效；2、撤销被告龚红武X甲镇XX路XX号及X甲镇XX坪一期安置房XX号房屋产权登记；3、本案的诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2004年11月23日，被告左长河作为户主代表与原告签订《安置房指标有偿转让协议》，原告当场支付现金2万元，没有打收条。2005年元月27日，原被告共同到重庆大学城建设委员会售房部选房，面积133.11平方米。经过核价，原告于2005年1月31日向大学城建设委员会全额缴纳了购房款项110078.6元，同时还退缴了左长河选择货币安置时获得的奖励10000元。2005年2月1日，原告与重庆大学城城区建设委员会正式签订了拆迁还房安置协议。2006年8月，原告接房，一直用于出租至今。2018年3月，原告向沙坪坝区X甲镇法庭起诉，要求被告过户。调查取证时才发现，涉案房屋已经于2018年2月2日过户至龚红武名下。2018年3月8日，龚红武等人私自叫开锁匠打开了房门。龚红武整个交易过程有违一般交易习惯，从没有去看过房子。原告认为被告之间恶意串通，损害了原告的合法权益，故起诉至法院。被告左长河辩称：左长河与原告没有签订过大学城安置房指标有偿转让协议。转让人处的签字也无法确定是左长河本人所签，因为当时儿子左明鑫和儿媳龚灵在新疆打工，并不在家。自己本身也是体弱多病，就在X甲镇X甲村张村长家与张村长的舅母岑宗伟签过一次委托选房的委托书，从来没有与任何人签订过转让协议，与原告不认识，也没有见过面，更没有收取过2万元钱，因此原告起诉左长河没有事实和法律依据。被告陈胜珍、左明鑫、龚灵辩称：拆迁安置是对一个户头的所有人的安置，并不是对某一个人的安置，即使作为户主的左长河也无权单独进行物权处分，安置房是一家人共有的财产。根据物权法第97条的规定，左长河在没有取得陈胜珍、左明鑫、龚灵的书面授权的情况下无权对该安置房进行处分。更何况左长河没有与原告签订过任何转让协议，也没有收到原告的2万元钱。被告左钦的辩称：2003年的时候，左钦只有13岁，是未成年人，正处于父母对其监护的阶段，左钦是拆迁安置的被安置人之一，根据民法通则第18条第1款，民法总则第35条的规定，左钦的爷爷左长河无权处分左钦的财产。且其父母没有，也无权授权左长河处分其财产。综上原告的起诉没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告龚红武辩称：龚红武与左明鑫、龚灵签订房屋买卖协议合法有效，是诉争房屋的合法所有权人，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、双方签订房屋买卖是真实意思表示，符合合同法的规定。2、签订协议后，双方在沙坪坝区不动产登记中心依法进行了登记，并在登记过程中并没有发现该房存在争议的事实。3、已经按照协议约定支付完毕购房款，水电气在取得不动产权证后也已经完成了权属过户，根据物权法第9条规定，龚红武是涉案房屋的所有权人，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年8月15日，左长河（乙方、被拆迁户、户主）与重庆市沙坪坝区征地办公室（甲方）签订《征地拆迁货币安置住房协议书》，因重庆大学城建设需要，甲方需对乙方房屋进行拆迁，……乙方选择货币安置住房方式，甲乙双方达成协议如下：一、乙方现有在籍农转非人员五人（户主左长河、妻陈胜珍、子左明鑫、媳龚灵、孙女左钦）……货币安置费为80000元。……六、乙方在签订本货币安置住房协议时，在本协议书内注明整户不再大学城统建区购买住房的，在规定时间内旧房拆迁并与甲方签订不回购住房承诺书，每人可另外一次性奖励2000元，按户结算。七、综合以上各项（第五、六项除外），甲方应支付乙方110686.5元……。2003年8月20日，左长河出具《承诺书》，载明：兹有XX镇XX村XX社社员左长河，该户因重庆市大学城征地拆迁，该户自愿选择货币安置住房。特此承诺货币安置住房后，不回购沙区征地办为征地农转非人员提供的经济适用房，同时放弃回购房屋的相关优惠政策，一次性领取奖不定点购买住房奖励费。2004年11月23日，袁伦（受让方）与左长河（转让方）签订《大学城安置房指标有偿转让协议》，约定，转让人将自己大学城应分配的回购房指标有偿转让给受让人袁伦出资购买，现达成如下协议：一、转让人将大学城应分配的回购房在沙坪坝区X甲镇安置区内，房内的水、点、气设备金费由受让人承担。二、应由受让人袁伦出资购买，付款后即产权属袁伦所有，办理过户手续经费由受让人承担，由转让人提供相关证件并无条件协助受让人办证过户。三、现由袁伦一次性给付转让人回购房指标转让费贰万元。四、违约责任：单方违约不按协议履行的，违约方给付未违约方违约金拾万元正。五、双方签订本协议本着自愿原则，达成回购房指标有偿转让协议。六、本协议一式两份，双方协议人各执一份，双方签字生效，具有同等法律效力。协议中有左长河的签名及手印。左长河不认可签字及手印，申请司法鉴定，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2019年3月30日作出西政司法鉴定中心[2018]鉴字第4859号司法鉴定意见书，鉴定意见为：依据现有样本，认定落款时间“2014年11月23日”《大学城安置房指标有偿转让协议》原件上转让方处“左长河”署名字迹与供检的“左长河”样本字迹是同一人书写；同部位红色押名指印是左长河右手拇指指纹所捺印。原被告对司法鉴定意见书均无异议。原告拟证明以现金形式向左长河支付了20000元指标转让费，申请证人张元良、岑宗伟出庭作证。证人张元良陈述：岑宗伟到我岳母家来说，她那里有个熟人说要卖安置房指标，我当时是X甲镇X甲村的书记，认识的人比较多，当时我们那里卖指标的人很多，都叫我介绍，岑宗伟叫我去找个买主，说当时有5个人，我说人太多了，可能不好卖，我去问一下。有一次我与袁伦吃酒时说起了这件事，说现在价格便宜，说5个人是大户型，问他要不要，他说他考虑一下。问了过后大约几天后袁伦就打电话问多少钱，我说不清楚，只有我去问了岑宗伟之后才知道，袁伦要求我为他约买卖方当面谈。又过了几天，岑宗伟把左长河领过来我家，袁伦和陈明一起也来我家，他们双方自行谈价，最后5个人的指标谈成了2万元。左长河也认可了，当时就付了2万元钱，我与我的家人和岑宗伟都在场，当时我就帮忙办理买卖的手续，包括选房委托书，安置房购买协议，左长河的身份证，户口本及左长河的安置协议。付了钱后，让左长河写收条，左长河的手很抖，就说我们在场这么多人就没有打收条了。在2007年还2008年的样子，左长河说价格卖便宜了，要求涨价，不然办证过户的时候不配合。我就约双方再次面谈，左长河要求5万，而袁伦只承诺再给2万元，双方差异太大就没谈拢，左长河就说以后办证的时候你袁伦总要再来找我。选房时不清楚袁伦与左长河是否一起去的，但是按照大学城安置房选房的惯例，左长河不去也可以，只要有村委会盖章的选房委托书，左长河的身份证等就可以了。证人岑宗伟陈述，左长河向袁伦出售过安置房的事情，是我介绍的。我带左长河去我妹夫张元良家里，左长河和袁伦面谈的，还有我和张元良，及两个不认识的人。后来谈好了说，看到了左长河签字盖手印，左长河收了大约1、2万元钱，具体记不清当时付没付钱。后面是否涨价不清楚。原告对证人的质证意见为：两证人的证言是与客观事实相符，能证实左长河与原告签订指标，转让协议，及支付转让协议款项的情况。被告的质证意见为：证人的证言有矛盾的地方，两证人对价款的陈述不一致，是否交款不一致。在签订转让协议的陈述也有不一致的地方。从重庆市沙坪坝区XX镇人民政府调取的落款为2004年12月17日的《申请》，载明：本人系XX镇XX村XX社社员，现申请将货币安置协议中不回购改为回购陈家坪，应退奖励金金额为10000元。户主“左长河”签名，申请人“陈明”签名。被告对左长河签名的真实性不认可。2005年1月31日，袁伦以左长河的名义向重庆大学城城城区建设委员会支付“回购安置房款和附属设施款”110078.6元。2005年2月1日，《重庆市大学城拆迁还房安置协议书》抬头载明的甲方：重庆市大学城城区建设委员会，乙方：（被拆迁房或取得房屋安置权人）左长河。一、甲方拆除乙方在沙坪坝区XX镇X甲社房屋1栋。二、甲方安置给乙方房屋座落在沙坪坝区X甲镇，砖结构房屋1套，占第XX层1，合计建筑面积133.11平方米，该还建房屋用途为住宅，该房的优惠价格为750元/㎡，上浮优惠价为825元/㎡，成本价为1200元/㎡，合计金额103815.25元。袁伦在乙方代理人处签字。2014年，XX村民委员会出具《证明》，载明的主要内容有，左长河，系户主，该户系2003年大学城建设征地拆迁安置对象，安置房源在X甲镇一期安置房，房号为XX号该房产权属于左长河所有，因办理产权证跨越时间过长，其本户购买安置房的相关协议及票据不慎遗失。2014年8月6日，左长河、陈胜珍、左明鑫、龚灵、左钦提交《还建安置房分割协议》，载明将涉案房屋以左明鑫、龚灵办理产权登记和重庆市房地产权证，左钦、左长河、陈胜珍放弃上述拆迁安置房所有权。2014年8月27日，涉案房屋产权证办理至龚灵、左明鑫名下，证书号：XX房地证XX字第XX号，地址沙坪坝区XX路**。被告举示的《房屋买卖协议》，甲方（出售人）龚灵、乙方（购买人）龚红武，落款2014年6月12日。载明的主要内容有：甲方将自有的位于沙坪坝区X甲镇XX坪一期安置房XX号（如果门牌号有变化，以产权证为准）一套，建筑面积133.11㎡（如有出入，以过户后证载面积为准）房屋出售给乙方。房屋价款人民币贰拾伍万元整，过户税费由乙方承担，国土收益金由甲方承担。二、乙方理解并认可安置房交易存在不能及时过户的风险，甲方也同意乙方分两期支付房屋价款。第一期：在本合同签订之日乙方向甲方预付现金人民币壹拾万元整。第二期，自甲乙双方过户完毕之日（以乙方领取不动产权证书之次日起算）起60个工作日内乙方向甲方付清余款壹拾伍万元整。三、其他约定1.双方在房屋产权交易部门办理产权过户手续时，不论乙方是否出示给甲方交付第一期房款10万元的收条，甲方协助办理了产权过户登记手续的，均应视为甲方收到该款的认可与确认，甲方不得以未见乙方出示该收条为由拒绝协助办理过户登记手续。2.鉴于安置房可能存在共有人的情形，甲方保证如有共有人的，已经取得共有人的同意出售此房，共有人应当在本协议签字确认；共有人未在本协议签订确认的，共有人在甲乙双方办理产权过户登记时在产权过户相关文件的签字，视为对本协议效力的追认。原告对证据不予认可，认为协议落款时间在龚灵取得产权证之前，无权签订买卖协议。在重庆市国土资源和房屋管理局登记备案的《重庆市房屋买卖合同》载明：龚灵、左明鑫（甲方）与龚红武（乙方），签约时间2018年2月2日，房屋坐落为沙坪坝区XX路XX号，房屋建筑面积133.08平方米，成交金额为250000元。2018年2月2日，涉案房屋过户至龚红武名下，产权证号：渝XX沙坪坝区不动产权第**。2018年4月14日，龚灵通过中国农业银行转账至龚红武账户150000元。被告代理人陈述，龚灵与龚红武系亲姐妹。左长河与陈胜珍系夫妻关系，左明鑫是左长河与陈胜珍的儿子，龚灵与左明鑫是夫妻关系，左钦是左明鑫的女儿。龚红武在买房之前看过房屋的大环境，但是没有进屋去看，不知道房屋由他人占有。龚灵和龚红武在产权证过户之后，一起去涉案房屋找换锁匠换了钥匙，承租人李小松在场。据说是一个姓陈的老年人将房屋出租给承租人的。从左长河签订拆迁安置协议一直到2018年3月8日去换钥匙期间，被告没有实际占用过该房屋。原告陈述：2006年8月原告接房，房屋一直由原告家人（妻弟陈明、岳父陈生中）代为管理，主要用于出租。2018年3月8日，龚红武等人在没有通知并征得承租人李小松的同意的情况下，以钥匙掉了进不了屋为由，私自叫锁匠打开了房门，正好碰到了回家取东西的李小松，双方发生了纠纷还报警了。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案，左长河与袁伦签订了《大学城安置房指标有偿转让协议》，袁伦支付了涉案房屋的购房款，左明鑫、龚灵与龚红武之间就涉案房屋的买卖行为，侵害了袁伦的合法权益。本案的争议焦点为：被告左明鑫、龚灵与龚红武之间就涉案房屋的买卖行为是否恶意串通。对此，本院评判如下：1、左长河否认《大学城安置房指标有偿转让协议》中的签名和指纹，但经鉴定确系左长河本人所签字和捺印，左长河向法庭的陈述存在不实之处；2、从2004年袁伦与左长河签订《大学城安置房指标有偿转让协议》至2018年，长达十四年，左长河一家人并未支付涉案房屋的房款，并未实际占用过涉案房屋，也并未向有关部门主张过相关的权利，却于2018年将涉案房屋过户登记至龚灵的亲姐姐龚红武名下，明显存在恶意。3、龚灵与龚红武就涉案房屋的买卖行为存在有违常理之处：首先，被告龚灵与龚红武系亲姐妹，被告举示的龚灵与龚红武之间的《房屋买卖协议》落款时间是2014年6月12日，与登记备案的《重庆市房屋买卖合同》时间即2018年2月2日相差近四年，这期间被告龚红武并不曾要求查看、交付涉案房屋，不符合常理，故《房屋买卖协议》的真实性存疑；其次，房屋买卖作为人们生活中的重大事项，特别是二手房的装修、产权是否清晰的情况，对房屋的价格和交易安全都存在重大影响，对房屋的实地查看系二手房交易的必要环节，而被告龚红武自述在购房房屋之前并未实地进入房屋查房房屋现状，称不了解房屋被他人占有，有违常理。再次，龚灵与龚红武的交房行为，系共同前往涉案房屋叫开锁匠换涉案房屋的门锁，不符合正常情况下的交易习惯，有违常理；最后，对于房款的支付情况，龚灵、龚红武称第一期房款10万元已经现金支付，由于交易金额较大，双方称现金支付，也没有其他证据佐证，该笔款项是否实际支付存疑。龚红武向龚灵转账的15万元，是在房屋过户的两个月之后（即2018年4月14日），也是在原告向重庆市沙坪坝法院起诉之后，款项支付的真实性存疑。综上，本案的证据可以形成优势证据，证明被告之间就涉案房屋的买卖行为存在恶意串通，以达到规避向袁伦过户的目的，损害了袁伦的利益。本院认定，左明鑫、龚灵与龚红武关于重庆市沙坪坝区XX路XX号房屋的买卖行为无效，即龚灵与龚红武签订的落款2014年6月12日的《房屋买卖协议》无效，龚灵、左明鑫与龚红武于2018年2月2日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。原告要求撤销龚红武关于沙坪坝区XX路XX号房屋产权登记，因不动产权登记系行政机关依法行使的行政职责，不属于人民法院民事案件受案范围，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告龚灵与被告龚红武签订的落款2014年6月12日的《房屋买卖协议》无效；二、被告龚灵、左明鑫与被告龚红武于2018年2月2日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。三、驳回原告袁伦的其他诉讼请求。案件受理费2502元，减半收取1251元，保全费4513元，由被告左长河、左明鑫、龚灵、龚红武负担。鉴定费1800元，由被告左长河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  刘凤华二〇一九年五月二十三日书记员  张 芸