贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1425号上诉人（原审被告）招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码91520500590775593X。法定代表人赵军，该公司董事长。被上诉人（原审原告）罗秀，女，汉族，1990年2月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人张競、郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人罗秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为显然属于事实认定错误。（一）根据明确约定上诉人与被上诉人是共同向房屋登记机关办理商品房的转移登记，即向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的责任。而在本案中上诉人为了方便相关政府部分及被上诉人，由上诉人代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助被上诉人递交资料，这完全是上诉人的一种好意帮助行为，并不是受委托办理这些事情。而且任何人也不应当让上诉人因为自己的好意帮助而遭受不利。（二）根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。而本案中上诉人在2016年9月26日获得《商品房备案证明书》（即初始登记）。无论是从合同的约定还是法律规定上诉人都是在合法合理期限内获得初始登记的，因此上诉人在2016年9月26日就已经具备相应的办理转移登记的条件。因为是共同办理转移登记，上诉人为了方便相关政府部分及被上诉人，由上诉人代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助被上诉人递交资料，所以上诉人无需将相关文书实际交付给被上诉人，而是由被上诉人交付给上诉人后由上诉人协助代缴及递交。（三）为了共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，上诉人于2016年6月20日，上诉人通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》，并告知：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了“办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，被上诉人也能够预料到在该时间内上诉人将取得相应的《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务。之后在被上诉人收取房屋之时以及缴纳相关办理转移登记的相关费用之时被上诉人都会向其现场告知关于共同办理转移登记的相关事宜，并且还有电话等形式的告知。上诉人在《商品房买卖合同》及法律规定的时间内符合了办理转移登记的条件，也对被上诉人进行了多次的告知，而且被上诉人也向上诉人交纳了代收代缴的相关费用，也恰好可以证明上诉人履行了相应的告知义务，不存在违约行为。二、一审法院未认定上诉人提供的证据：邮政快递单，而否定上诉人已经履行了通知义务显然与事实及常理不相符。该邮件确实已由邮递公司寄出去，而且该邮件的地址及电话都是被上诉人在签订合同时候所填写的地址及电话，根据《商品房买卖合同》附件6条6.4买受人确认本合同上所填写的联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任。本案中被上诉人也在签字的《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既然认可收到了“入伙通知书”那么自然也收到了附件“收费明细及入伙指引”，而且在与上诉人相关的系列案件业主也认可是收到了该邮件的。如果没有通知，被上诉人是因为什么原因在来交纳代收代缴的费用及收取房屋呢。一审法院未认定上诉人提供的证据邮政快递单。而否定上诉人已履行完毕通知义务显然违背了客观事实及被上诉人的认可。三、被上诉人没有能够取得房屋所有权证书的原因系毕节地区实行统一的不动产登记政策及被上诉人不配合及不关心所导致，并不是上诉人的原因。2016年9月19日毕节市政府通知毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地也需要重新测绘、落宗等，导致了办证慢、办证难的问题。而被上诉人的转移登记也要根据新政策的规定办理，即办理商品房幢首登，但是这并不是上诉人双方之间所约定的内容，我们不能用新政策去解释上诉人与被上诉人所签订《商品房买卖合同》所约定的内容，更不能否定上诉人已经按照约定履行了约定的关于交付办理转移登记相关文书义务的事实，毕竟上诉人在约定的时间已经符合了办理商品房转移登记的条件，对此不存在过错。在办理转移登记过程中被上诉人对办理商品房转移登记也毫不关心，迟迟不予办理收房手续及缴纳相关税费，其对未能办理商品房转移登记具有重大过错。所以被上诉人未能办取得商品房所有权证书的原因系不动产政策的实施及被上诉人的不配合不关心所导致，并不是上诉人的原因，上诉人反而在积极协助被上诉人共同办理转移登记。四、一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为被上诉人办理不动产权证书,显然是将行政机关的行政行为强加给了上诉人，本身不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，办理转移登记对于上诉人来说仅仅为共同的协助义务，上诉人之间并不存在委托办理房产证的问题。不能仅仅因为上诉人为了方便相关部门统一办理及被上诉人的便利，由上诉人协助收集资料统一递交及代收代缴相关费用，就认定被上诉人与上诉人之间就形成了事实上的委托办证关系，有博弈客观事实。同时不动产权证书的办理是行政机关的行政行为，并非上诉人的义务，上诉人也不可能代替行政机关的行政行为，上诉人只需要把收集的相关资料协助被上诉人递交相关部门即可，至于行政机关能否在90日之内办理完毕，不是上诉人能够控制的。同时办理不动产权证书并不属于合同约定的内容，也不属于法律强制性的规定。一审法院不应把行政机关的行政行为强加给上诉人，更不能作为判决的形式出现。因此，一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为被上诉人办理不动产权证书根本不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。五、一审法院适用法律错误，完全不顾及合同的约定及被上诉人的逾期收房及交纳税费的违约行为，而且认定的违约金也严重过高。（一）本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且上诉人都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是上诉人的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。（二）根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项的约定：逾期交付办理商品房转移登记相关文书超过180个工作日的处理方式为由被上诉人解除合同，本案中如上诉人真的存在逾期行为被上诉人不行使该解除《商品房买卖合同》权利视为其放弃自己的权利，其无权向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，只约定了逾期180个工作日的违约金，180个工作日之后的违约金并没有约定，因此，即便认定上诉人违约也应当将违约金进行分段计算，即180个工作日之内的违约金与180个工作日以后的违约金。同时根据《商品房买卖合同》附件十二第3.2条的约定：“买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续、由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延其不承担任何违约责任”。本案中通知被上诉人收房的时间及缴纳相关税费的时间为2016年6月20日前，但是被上诉人实际收房以及缴纳相关税费的时间为2016年7月29日。所以如上诉人真的存在违约行为也无需承担违约责任。（三）本案中被上诉人的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。上诉人都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时上诉人也通知了被上诉人，同时新政策出台后上诉人也在积极协助被上诉人共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定上诉人违约也应结合上诉人履约情况、被上诉人的过错、政策原因、被上诉人的实际损失来进行认定，本案中被上诉人并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定即双方的约定。被上诉人罗秀未作答辩。原审原告罗秀起诉请求：1.判令被告立即为原告办理并交付招商花园城E8幢25层4号(房号:E8-25-4)商品房转移登记的有关文书及产权证;2.判令被告以已付购房款378712.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定64116.40元);3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年9月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:BJHYC-EZ0492),约定由原告购买被告开发的位于毕节市城市南部新区招商花园城××号(房号:E8-25-4)商品房，合同约定的购房款总价为378712.00元。本案合同签订后，原告即按照合同的约定向被告支付了房屋首付款118712.00元，余款260000.00通过银行按揭方式已支付完毕，并按照被告的要求，向其预付了契税、印花税、土地证办证费用、产权登记费、公共维修基金等费用，至此，原告完全履行了自己的付款义务。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当在2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。然而时至今日，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。因此被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。一审认定事实：2014年9月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ0492），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房；建筑面积105.01平方米，套内建筑面积86.53平方米；该商品房总价款为378712.00元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款118712.00元，余款260000.00元以公积金贷款支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期同类存款利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款378712.00元；2016年7月29日，被告向原告交付涉案房屋，并向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用；2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的E8幢楼的商品房备案证明书；2018年7月12日，被告取得涉案房屋所属的E8幢楼的不动产权证。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至一审法院。一审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年7月29日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。同时，原、被告形成事实委托办证关系，被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故，对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E8幢楼的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已尽到告知原告的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，有合同约定，予以支持。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年6月30日前，故应从2016年7月1日开始起算违约时间，如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务,而被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告，而庭审（2018年12月22日）中，被告提交涉案房屋所属的E8幢楼的商品房备案证明书及不动产权证书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告。故原告主张的违约金计算期限为：2016年7月1日至2018年12月22日止；关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额378712.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额378712.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月1日计算至2018年12月18日。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告罗秀交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告罗秀办理涉案房屋的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗秀逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币378712.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至2018年12月22日止）；三、驳回原告罗秀的其他诉讼请求。案件受理费701.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确；3.一审判令上诉人限期办理不动产权证书是否得当。本院认为：关于焦点一，上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2016年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、上诉人收取税费以及代为提交办证所需资料系基于好意帮助的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知被上诉人其已办理商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示，上诉人于2016年9月26日取得商品房备案证明书，完成了涉案房屋的初始登记，其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就，但上诉人所举证据不足以证明其已尽到通知义务。理由如下：上诉人主张已通过邮寄“入伙通知书、收费明细及入伙指引”的形式履行了通知义务。即便依上诉人所言，被上诉人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”，但是，“收费明细及入伙指引”送达被上诉人之时，上诉人尚未完成涉案房屋的初始登记、不具备办理房屋转移登记的条件。在此情形下，不能以通知到达时间作为上诉人履行完毕文书交付义务的时间，否则可能引发出卖人仅关注通知义务而怠于办理商品房初始登记的不诚信风险。上诉人另以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，上诉人举证不足，本院不予采信；至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。综上，一审对上诉人违约事实的认定，事实和法律依据充分，本院予以确认。关于焦点二，一审判令上诉人限期办理不动产权证书是否得当的问题。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人限期为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，一审该项判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。关于焦点三，一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，被上诉人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人招商商置公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1402.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年五月二十日书记员  曹晶