新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1574号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋翠华，女，1974年8月2日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：任梦莹，新疆普创律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟方圆，新疆普创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：国家税务总局乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）税务局，住所地乌鲁木齐市北京南路钻石城**。负责人：韩文磊，该局党委书记、局长。委托诉讼代理人：苏松涛，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔莉，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人宋翠华因与被上诉人国家税务总局乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）税务局（以下简称高新区税务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭于2019年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人宋翠华的委托诉讼代理人任梦莹，被上诉人高新区税务局的委托诉讼代理人苏松涛、孔莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋翠华上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判驳回高新区税务局要求支付违约金的诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，依法改判高新区税务局赔偿装修损失40,000元；3.判令高新区税务局承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决错误。我与高新区税务局自2009年7月以来形成了长期的房屋租赁关系，房屋租赁期间，双方一直是租期每满一年签订一次租赁合同。近十年的租赁期间，我每年都根据经营需要对房屋进行装修，但2017年双方最后一次租赁合同期满前，我多次联系高新区税务局商议续签事宜，对方一直不予明确答复。我基于双方多年来的信赖关系，认为高新区税务局会续签租赁合同，遂花费高额装修费对租赁房屋进行了装修。高新区税务局不与我续签合同的行为对我造成了巨大的经济损失，且我并无违约行为。请求二审法院查明案件事实，支持我的上诉请求。高新区税务局辩称，不同意宋翠华上诉请求的事实及理由。本案租赁合同的期间是2016年9月1日至2017年8月31日，合同明确约定，租赁期满合同终止，宋翠华必须退还房屋，如要继续租赁房屋，需提前三个月书面说明，我局同意方可续签合同。宋翠华并未提前三个月向我局书面说明要续签租赁合同，我局也不同意续签，因此宋翠华应当将租赁房屋交还我局。宋翠华至今未向我局交还房屋，构成违约，应当向我局赔偿违约金。另外，双方合同约定装修需事先征得我局的书面同意，宋翠华在未通知我局的情况下进行装修，造成的损失应当由其自行承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高新区税务局向一审法院起诉请求：1.判令宋翠华腾退乌鲁木齐高新技术产业开发区地方税务局原办公楼；2.判令宋翠华支付自2017年8月31日至2018年8月31日期间占用费138,000元、判令宋翠华支付违约金6,900元、判令宋翠华支付逾期付款的滞纳金25,185元；3.判令宋翠华承担全部诉讼费用。宋翠华向一审法院反诉请求：1.判令高新区税务局支付装修损失40,000元；2.判令高新区税务局承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月1日，高新区税务局（原乌鲁木齐高新技术产业开发区地方税务局与原乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）国税局合并）与宋翠华签订《房屋租赁合同》，高新区税务局将坐落于昆明路南二巷共叁层，建筑面积叁佰平米房屋出租给宋翠华，租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日，租金拾叁万捌仟元整，付款方式一次性付清，2016年9月15日前付清，租赁用途为餐厅。合同第八条约定：关于装修和改变房屋结构的约定，宋翠华不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得高新区税务局书面同意，费用由宋翠华自理，退租时，除另有约定外，由承租方自行拆除，但必须恢复原状或无偿留于出租方；第九条约定：租赁期满后，本合同即终止，届时宋翠华必须将房屋退还高新区税务局，如宋翠华要求继续租赁，则须提前叁个月书面向高新区税务局提出，如高新区税务局同意继续租赁，则续签租赁合同，如高新区税务局不愿续约合同，则在合同期满之日终止合同；第十二条约定：违约责任：租赁期间双方必须信守合同，在任何一方违反本合同规定，按年度须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金，宋翠华逾期未缴纳租金的，每逾期一日，高新区税务局有权按月租金的5%向宋翠华加收滞纳金……。协议签订后，宋翠华于2016年10月12日缴纳了当年租金138000元。租赁合同到期后，宋翠华未搬离。2017年12月4日，高新区税务局向宋翠华送达书面通知一份。该通知载明：依据2016年9月1日双方签订的《房屋租赁合同》，我局坐落于乌鲁木齐市高新区房屋（建筑面积叁佰平米），租赁期限已于2017年8月31日到期。按照该合同第九条甲、乙双方达成协议：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方必须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，须提前三个月书面向甲方提出，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。如甲方不愿续约合同，则在合同期满之日终止合同”，你未提前提出续约书面请求。鉴于我局亟需装修此房屋为职工宿舍，不再出租，并于三个月之前已通知你。现合同期满已超过三个月，你未按合同协议腾退我局房屋，亦未缴纳超期房屋租金，你已违约。望务于接到此通知后三日内腾退我局此房屋，并按合同第十二条协议承担违约责任。现宋翠华仍占用涉案房屋。审理中，宋翠华提交了其与案外人张国生2017年6月10日的《装修合同》及十张结算单据，用于主张高新区税务局支付装修损失40000元。高新区税务局对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。宋翠华提供付款凭证系白条，不能客观、公正的反映是否装修及花费数额等事实，对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认定。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，高新区税务局与宋翠华所签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日止，该合同已履行完毕，高新区税务局亦向宋翠华送达了腾退房屋的通知，宋翠华理应向高新区税务局返还租赁物并支付占有使用期间的费用。现宋翠华同意返还租赁物并支付租金138,000元，故对高新区税务局主张宋翠华腾退乌鲁木齐市昆明路南二巷乌鲁木齐高新技术产业开发区地方税务局原办公楼及主张宋翠华支付占有使用费138,000元的请求，予以支持。宋翠华在接到高新区税务局腾退房屋的通知后，仍占用房屋拒不归还，构成违约，应当依照租赁合同约定支付违约金6,900元（138,000元×5%）。宋翠华的辩称双方形成不定期租赁的意见无事实依据，不予采纳。高新区税务局主张宋翠华支付逾期付款滞纳金25,185元，一审法院认为，租赁期限届满后，《房屋租赁合同》终止，宋翠华占用房屋，高新区税务局可要求其承担相应的占有使用费用，无权主张逾期支付租金违约金责任，故对高新区税务局的该项请求，不予支持。宋翠华主张高新区税务局支付装修损失40,000元，一审法院认为，宋翠华提供的证据不足以证实其装修的事实，应当承担败诉的不利后果；即便宋翠华装修属实，租赁合同于2017年8月31日届满，宋翠华在未征得出租人是否同意续租的情况下径行装修，存在过错，该费用理应由其自行负担。故对宋翠华的该项请求，不予支持。判决：一、宋翠华向国家税务总局乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）税务局腾退位于乌鲁木齐市昆明路南二巷的乌鲁木齐高新技术产业开发区地方税务局原办公楼；二、宋翠华支付国家税务总局乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）税务局占有使用费138,000元（2017年9月1日至2018年8月31日）；三、宋翠华支付国家税务总局乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）税务局违约金6,900元；四、驳回国家税务总局乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）税务局的其他诉讼请求；五、驳回宋翠华的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于宋翠华是否应向高新区税务局支付违约金的问题。宋翠华与高新区税务局签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。依照该合同约定，合同期满后即终止，届时宋翠华必须将房屋退还高新区税务局。此种返还系基于合同权利义务终止而发生的法律后果，无需高新区税务局提前通知宋翠华，双方合同也未约定高新区税务局租期届满时的书面通知义务。相反，按照合同约定，宋翠华如想继续租赁，须提前三个月书面向高新区税务局提出，如高新区税务局同意则续签租赁合同，如不同意则在合同期满之日终止合同。故高新区税务局在合同期满后要求收回房屋的行为符合法律规定及合同约定，宋翠华在合同期满后未按约定退还房屋，违反双方合同约定，构成违约，一审法院依照租赁合同约定判令宋翠华向高新区税务局支付违约金6,900元并无不妥，本院予以维持。其次，关于宋翠华主张的装修损失是否应予赔偿的问题。宋翠华与案外人签订装修合同的时间为2017年6月10日，此时距本案租赁合同届满之日不足三月。宋翠华在租赁期限即将届满，且未得到出租人的书面装修同意或明确答复愿与其续签租赁合同的情况下，径行对租赁房屋装修，应属宋翠华在其经营活动中的自行决策，与出租人无关。同时，根据双方租赁合同约定：“乙方（宋翠华）不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方（高新区税务局）书面同意，费用由乙方自理。退租时，除另有约定外，由承租方自行拆除，但必须恢复原状或无偿留于出租方。”综合上述事实及双方合同约定的内容，宋翠华在明知双方合同约定退租时需将装修无偿留给出租方，且租赁合同即将到期的情况下，自行选择对租赁房屋进行装修，该部分费用应由其自行承担，其要求高新区税务局赔偿装修损失40,000无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人宋翠华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972.5元（上诉人宋翠华已预交），由上诉人宋翠华负担。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  卫杨审判员  庞艳二〇一九年五月二十七日书记员  刘杨