河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初1963号原告廊坊市恒泰物业服务有限公司承德分公司，住所地承德市双桥区。负责人哈洪双，职务总经理。委托代理人王艳波，男，1974年7月16日生，汉族，该公司员工，住廊坊市安次区。委托代理人魏建民，男，1970年4月3日生，汉族，该公司员工，住承德市双滦区。被告石艳军，男，1982年4月28日生，汉族，住承德市双桥区。原告廊坊市恒泰物业服务有限公司承德分公司与被告石艳军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告廊坊市恒泰物业服务有限公司承德分公司委托代理人王艳波、魏建民，被告石艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告所管理的宏泰御龙湾小区的业主，2013年2月22日，被告与开发商承德市永仑房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得御龙湾小区4幢1单元2002室房产，建筑面积为92.58平方米。2014年9月21日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议书》，约定原告受小区开发商委托，在业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务。根据《前期物业管理服务协议书》第七条，物业服务费由被告按其拥有物业的建筑面积缴纳；根据《前期物业管理服务协议书》第八条第三款，被告应于每年7月31日前交纳下一年度的物业服务费用；根据《前期物业管理服务协议书》第二十三条，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按年度物业费总额的千分之三向被告加收滞纳金，被告逾期三个月不交的，原告可以依法向人民法院起诉。协议生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业费，被告共欠物业管理费5876.00元，滞纳金5632元（暂计算至2018年11月30日）。原告多次催缴费用，未有效果。被告拒不缴纳物业费的行为严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议书》，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告给付4年物业管理费，共计5876.00元；二、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金5632.00元（滞纳金暂计算至2018年11月30日），并承担2018年11月30日起至实际偿还之日滞纳金；三、诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院出示如下证据：1、前期物业服务协议，拟证明原告与被告于2014年9月21日签订前期物业管理服务协议，被告有向原告交纳物业服务费用和其他各项费用的义务，物业服务费用按年交纳，被告应在每年7月31日之前交纳下一年度的物业费，总额为1469.00元，包括物业服务费855.00元，电梯使用费500.00元，公共照明费60.00元，生活垃圾处理费54.00元;被告逾期交纳物业费以及其他各项费用原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按年度物业费总额的千分之三加收滞纳金。2、物业费催款单，拟证明原告欠缴2015至2019年四年物业费共计5876.00元，原告分别于2015年4月1日、2016年7月10日、2017年6月20日、2018年5月12日、2018年11月11日、2018年12月1日多次在被告房屋门上张贴催款单，催缴物业费。被告辩称,其不交物业费是有原因的，物业现在的服务标准为二级，但实际并未达到二级标准。首先二十四个小时，二个小时一巡逻是没有的，有一个出入口常年不开，保洁也不是二级标准。我们家墙面裂缝，物业给修了一次，现在又裂缝了。玻璃漏风的问题一直没解决，修理的人过来之后说过保质期了。我们门口的地面是不平的，电梯经常坏，也不修理，楼道的灯也经常坏。物业收取的水电费没有发票，张贴广告等收取的费用没有公示，我们小区安全也没有保障，经常有闲散人员在小区内闲逛，有的时候半夜敲门。小区内有的地方并不符合开饭店的条件，但物业仍然让开饭店。我们小区的业主可以办房本，现在迟迟办理不了，找开发商，开发商说把手续给物业了，物业说我们不交物业费就不给我们办理房本。领钥匙时有一个老带新的优惠政策没有实施，消防通道长期有自行车、电动车堵着消防通道等很多问题。被告为支持其答辩主张，向本院出示如下证据：1、照片四张，拟证明被告家墙体开裂，房屋质量不合格；2、照片四张，拟证明楼道楼梯的卫生不合格；3、照片三张，拟证明小区内有广告，但费用没有公开公示；4、照片两张，拟证明小区内停车不规范；5、照片四张，拟证明消防通道长期有车占用；6、照片一张，拟证明小区底商有饭店；7、照片两张，拟证明楼道灯有时不亮；8、照片一张，拟证明电梯显示器坏了好长时间，最近刚修好，楼宇门现在还是坏的，没有修理。经庭审质证，被告对原告提交的1号证据真实性无异议，但认为其不交物业费是因为物业服务未达到标准。对2号证据认可原告催缴四次，强调其一直在与物业进行沟通，欠费是有原因的；原告对被告提交的1号证据认为与其无关，应找开发商解决物业可以代为沟通。对2号证据不予认可，物业保洁为八小时工作制，对照片的真实性不予认可。3号证据小区内确实有公告，收取共不到500.00元费用都用于修理小区内地砖了。4号证据因小区是老小区没有车棚，当时物业对内部车辆已经划线规范了，对外部车辆采取一小时一清理。5号证据消防通道因没有车棚有时停放三轮车、摩托车，可以临时停放第二天都清走。6号证据底商开饭店的问题物业没有权利去管。7号证据楼道灯出现问题只要有业主投诉物业都会去处理。8号证据电梯显示器坏了因厂家是广州的所以修复慢，但不影响正常使用。本院根据证据采纳规则综合判定如下，对原告提供的1、2号证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。对被告提供的2、3、4、5、6、8号证据的真实性、合法性、关联性予以认可，予以采信；对1、7号证据真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性，不予采信。通过双方当事人陈述及上述有效证据，本院审理查明事实如下:被告于2013年2月22日购得御龙湾小区4幢1单元2002室房产，建筑面积为92.58平方米，为宏泰御龙湾小区的业主。原告于2014年9月21日，与被告签订《前期物业管理服务协议书》，约定原告受小区开发商委托，在业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务。《前期物业管理服务协议书》中约定，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，每年7月31日前交纳下一年度的物业服务费，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起每日按年度物业费总额的千分之三向业主加收滞纳金，业主逾期三个月不交的，原告可以依法向人民法院起诉。协议生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，被告经原告催收后，未向原告交纳物业费等其他费用，被告共欠物业费3420.00元、电梯费2000.00元、公共照明费240.00元、生活垃圾费216.00元，合计5876.00元。本院认为,原、被告签订的《前期物业管理服务协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。原告为被告提供服务，被告应当按照协议约定缴纳物业费、电梯费、公共照明费、生活垃圾费合计5876.00元，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。因原告在为被告提供物业服务时,存在卫生清理不及时、公共区域管理不善、公共物品损坏维修不及时等问题,即原告在履行物业服务合同过程中亦存在违约行为,故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第六十七条之规定,判决如下:一、被告石艳军于本判决生效之日起十日内一次性给付原告廊坊市恒泰物业服务有限公司承德分公司物业费、电梯费、公共照明费、生活垃圾费合计5876.00元。二、驳回原告廊坊市恒泰物业服务有限公司承德分公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍部分债务利息的计算方法依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。案件受理费44.00元(已减半),由被告石艳军承担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  栾佳为二〇一九年五月二十九日书记员  陈 丽附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百二十条当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。