福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初4133号 原告：厦门旅游集团有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路72号中闽大厦13层01单元。 法定代表人：朱国安，副总经理。 委托诉讼代理人：王成光，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春发，福建民丰律师事务所律师。 被告：许志坚，男，1964年1月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：洪映雪，女，1964年8月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 两被告共同委托诉讼代理人：王木海，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：许丹，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 原告厦门旅游集团有限公司（下称厦门旅游公司）与被告许志坚、洪映雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门旅游公司的委托诉讼代理人王春发、王成光，被告许志坚及其委托诉讼代理人王木海、许丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门旅游公司向本院提出诉讼请求：1.解除厦门旅游公司与许志坚、洪映雪之间的房屋租赁关系，许志坚、洪映雪立即腾空归还思明区鼓浪屿康泰（太）路59号302单元房屋；2.许志坚、洪映雪支付房屋租金（租金自1999年1月1日起计至房屋实际归还之日止，按照公租房甲一标准计算）。事实与理由：厦门旅游公司系厦门市思明区鼓浪屿康太路59号（下称案涉房屋）的所有权人。案涉房屋的302单元由许志坚、洪映雪向厦门旅游公司承租，但自1999年1月1日起至今，许志坚、洪映雪一直未向厦门旅游公司交纳租金，期间厦门旅游公司多次与许志坚、洪映雪沟通，要求支付租金，但许志坚、洪映雪均以各种理由推诿，拒绝支付。 许志坚、洪映雪辩称，一、与案涉房屋有关的基本事实。案涉房屋系由许志坚父亲许瑞源生前工作单位原福建省干部休养所（下称省干休所）分配的住房。许瑞源生前任该所副所长职务，省干休所安排许瑞源一家居住在，面积约140㎡。房屋租金由省干休所从许瑞源工资中代扣。后因开发观海园项目需要，田尾路十三号的住户需要搬迁安置。因此，在1992年至1993年间，厦门市鼓浪屿干部疗养院（省干休所下放至厦门市政府，更名为厦门市鼓浪屿干部疗养院，下称鼓浪屿疗养院）另外安排两套住房给许瑞源一家居住，其中包括本案讼争的康太路59号三楼的一套房屋，另外一套是民族路37号501室房屋，房屋租金仍由鼓浪屿疗养院从许瑞源工资中代扣。1998年，前述两套房屋同时申请参加房改，民族路37号501室房屋通过房改办理产权证，产权人为许瑞源。康太路59号三楼房屋因系砖混结构，年久失修，未能通过房改。2001年1月8日，鼓浪屿疗养院向许瑞源发出通知，鉴于康太路59号已成为危房，决定从2001年2月1日起停止缴交该房屋租金，今后鼓浪屿疗养院将不负责该住房的维修，通知许瑞源尽快与有关部门联系迁出事宜。但通知并未提及如何解决许瑞源一家迁出后的居住问题。鉴于上述通知，许瑞源未再支付案涉房屋租金。此后，许瑞源及其家人多次与厦门旅游公司联系，要求维修房屋，均未得到解决，许瑞源及其家人只好自行投入资金维修房屋，排除安全隐患。许瑞源去世后，其妻儿（包括许志坚、洪映雪）等人继续居住在案涉房屋内。许志坚、洪映雪夫妻均系下岗工人，多年来为维修房屋已花费大量费用。二、本案厦门旅游公司主体不适格，遗漏诉讼当事人。根据前述事实可知，厦门旅游公司虽系康太路59号房屋的所有权人，但案涉房屋租赁关系形成于鼓浪屿疗养院与许瑞源之间，厦门旅游公司并非康太路59号302单元的出租人，也无权收取租金。厦门旅游公司与许志坚、洪映雪之间未签订任何房屋租赁合同，故其起诉许志坚、洪映雪要求解除房屋租赁关系缺乏事实依据。在许瑞源去世后，案涉房屋由许瑞源妻儿继续居住，并非只有许志坚、洪映雪在使用，即使所谓的租赁关系成立，厦门旅游公司仅起诉许志坚、洪映雪也遗漏其他诉讼当事人。三、即使认定租赁关系成立，厦门旅游公司也无权解除租赁合同。鼓浪屿疗养院于2001年1月8日向许瑞源发出通知，通知许瑞源自2001年2月1日起停止缴交租金。基于该通知，许瑞源才停止支付租金。此后，鼓浪屿疗养院或者其他单位未通知过许瑞源或其家人恢复缴交租金。故厦门旅游公司不能以未支付租金为由解除合同。四、即使认定租赁关系成立，厦门旅游公司主张的租金起算时间、面积及租金标准也不符合实际情形。许瑞源已缴清至2001年1月31日止的租金，厦门旅游公司主张自1999年1月1日起计算未缴租金缺乏事实依据。根据鼓浪屿疗养院于2016年9月26日出具的证明可知，许瑞源租用的案涉房屋面积约46㎡，厦门旅游公司主张按照84.99㎡计算租金缺乏事实依据，且鼓浪屿疗养院已以案涉房屋为危房为由通知许瑞源停止缴交租金，证明在危房情形消除之前，案涉房屋不应计收租金。故厦门旅游公司无权向许志坚、洪映雪要求支付租金，其主张按照公租房甲级一等的标准计算租金缺乏依据。五、即使认定租赁关系成立且许志坚、洪映雪应当支付租金，厦门旅游公司的部分租金请求也超过诉讼时效。根据相关法律规定，发生于2016年10月2日以后的租金才未超过原规定的一年诉讼时效。在此时间之前的租金，均已超过诉讼时效，厦门旅游公司丧失胜诉权。六、厦门旅游公司故意隐瞒重要证据。厦门旅游公司作为康太路59号房屋产权人，不可能没有任何合理理由，允许许瑞源一家人在案涉房屋居住二十多年。案涉房屋具有安置房性质，与一般公租房不同。综上，厦门旅游公司的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于厦门市思明区，总用地面积921.04㎡，于2001年8月20日登记至厦门旅游公司名下；厦门旅游公司于1998年5月7日之前的原名称为厦门市旅游总公司；1991年5月23日，厦门市旅游总公司向市房地产管理局出具一份《关于办理更换产权所有权人的报告》，载明：本公司于1984年因下属企业厦门市鼓浪屿观海园旅游村业务发展需要征用原省干休所的住房，为安置搬迁，根据有关政策精神，与鼓浪屿康太路59号原业主王平南等签订84字第26号房产买卖合约，购买该房产的所有费用均系由公司前身厦门市旅游公司支付，申请将鼓浪屿康太路59号房屋的产权所有人更换为厦门市旅游总公司。 2001年1月8日，鼓浪屿疗养院向许瑞源发出一份通知，主要内容如下：经研究，鉴于鼓浪屿康太路59号为危房，决定自2001年2月1日起停止缴交租住住房的租金，今后鼓浪屿疗养院不负责该住房维修，请尽速与有关部门联系迁出事宜。 2008年6月19日、2016年2月29日，有关部门因案涉房屋危房险情严重先后向厦门旅游公司发出两份《解危治理通知书》，要求厦门旅游公司对该危房进行治理排险，保证房屋的安全性。 2011年5月30日，厦门旅游公司向鼓浪屿康太路59号住户（许瑞源）发出一份《解危治理通知书》，要求住户于6月30日前迁离，并将房屋内所有财产一并搬出，以便对该房屋内外进行全面治理排险工程施工作业。之后，包括许瑞源在内的鼓浪屿康太路59号住户多次与厦门旅游公司就房屋维修排险等事宜进行沟通，至今未果。 2016年9月26日，鼓浪屿疗养院出具一份《证明》，载明：其单位退休职工许瑞源于2010年10月7日去世，为原省干休所副所长、1995年7月退休，退休前套改职务为副处级；其在世期间享受一套房改房（面积85.73㎡，位于思明区，租用一套公房（面积约46㎡，位于，即本案案涉房屋），未享受其他货币化补贴等住房优惠政策。另查，许志坚、洪映雪为夫妻关系；许瑞源系许志坚父亲。 审理过程中，旅游集团提交自1999年1月1日至今的公租房甲一标准，具体为：1999年1月1日至1999年7月31日期间为3.36元/平方米/月；1999年8月1日至2000年7月31日期间为4.2元/平方米/月；2000年8月1日至2001年7月31日期间为4.83元/平方米/月；2001年8月1日至2004年7月14日期间为5.07元/平方米/月；2004年7月15日至2018年11月29日期间为4.2元/平方米/月。 本院认为，厦门旅游公司与许志坚、洪映雪虽未就案涉房屋签订书面租赁合同，但根据在案证据，许志坚、洪映雪与厦门旅游公司之间成立事实上的房屋租赁关系，本院予以认定。本案中，鉴于案涉房屋系许志坚、洪映雪父亲许瑞源生前工作单位原省干休所（现为鼓浪屿疗养院）所分配的住房，属于历史遗留问题，故厦门旅游公司在未与鼓浪屿疗养院协调解决许志坚、洪映雪房源之前，尚不具备解除与许志坚、洪映雪之间的房屋租赁关系及要求许志坚、洪映雪腾空归还案涉房屋的条件，故对厦门旅游公司的该部分诉请，本院不予支持；许志坚、洪映雪在居住使用案涉房屋期间，理应按照有关规定缴纳相应的房屋租金，现厦门旅游公司要求许志坚、洪映雪支付按照公租房甲一标准计算房屋租金并无不妥，本院予以支持；至于计算租金的房屋面积，厦门旅游公司主张按照84.99㎡计算租金，证据不足，本院不予支持；根据鼓浪屿疗养院于2016年9月26日出具的《证明》，体现许瑞源租用的案涉房屋面积约46㎡，本院予以采信。此外，根据相关法律规定，厦门旅游公司主张的部分租金请求已超过诉讼时效，许志坚、洪映雪提出发生于2016年10月2日之前的租金均已超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告许志坚、洪映雪于本判决生效之日起十日内向原告厦门旅游集团有限公司支付房屋租金（自2016年10月2日起，以46㎡的房屋面积，按照公租房甲一标准计算，其中至2018年11月29日期间为4.2元/平方米/月）； 二、驳回原告厦门旅游集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1006元，由原告厦门旅游集团有限公司负担900元，被告许志坚、洪映雪负担106元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年五月二十七日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。