德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0603民初593号 原告：德阳市元友房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市宝山街219号，统一社会信用代码9151060078911328XD。 法定代表人：范元友，董事长。 委托诉讼代理人：蔡中荣，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李考会，四川言品言律师事务所律师。 被告：杨光辉，男，1983年6月27日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：谢勤，女，1984年6月7日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：杨光辉（系被告谢勤丈夫），本案被告之一。 原告德阳市元友房地产开发有限公司与被告杨光辉、谢勤商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德阳市元友房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡中荣、李考会，被告杨光辉、谢勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德阳市元友房地产开发有限公司（以下简称德阳元友公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款100000元，支付逾期付款违约金21625元（计算截止日为2018年11月30日，请求判决计至实际支付之日止），庭审中，原告变更违约金计算方式为：判令被告支付截止2018年11月30日的违约金为64875元（详见违约金计算表），且从2018年12月1日起，以100000元为基数，按每日万分之三计算至付清之日止；2.判令被告承担本案全部诉讼费。庭审后，原告表示放弃主张从2014年10月31日至2016年3月9日的违约金共计36015元，仅主张以100000元为基数，从2016年3月11日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止的违约金。事实和理由：2013年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于市区岷山路二段456号元友南城都汇D栋XXX号商品房，房屋总价款500000元，付款方式为分期付款，2013年12月22日支付第一期房款250000元，2014年10月30日支付250000元等。合同签订后，2015年4月原告为被告办理了房屋所有权证及国有土地使用权证，但截止起诉之日，被告尚欠房款100000元未支付，原告多次催促，被告都不予理会。被告的行为已构成严重违约，故为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告杨光辉辩称：原、被告之间存在合作关系，2016年9月时，范元友说用保证金抵购房款，遂双方口头约定剩余100000元的房款以履约保证金的方式支付，且在2016年9月已向原告支付，现因双方合作产生了纠纷，原告就否定当时的口头约定，答辩人不存在违约；合同中约定的违约金条款是不公平、不平等的；原告未依照合同约定向答辩邮寄书面催收函，答辩人未收到过催款通知；原告存在虚假宣传；原告主张的违约金过高且部分已过诉讼时效，就算答辩人要承担违约金也只应从2017年10月1日起按银行同期存款利率支付违约金。 被告谢勤辩称：原告存在虚假宣传，其违约在先，被告不存在违约；诉讼时效已过；违约金过高。其他意见同杨光辉一致。 经本院审理查明： 2013年12月22日，原告（出卖人、甲方）与两被告（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》及其附件，该合同与本案相关的约定有：1.乙方购买甲方位于德阳市区岷山路二段456号元友南城都汇D幢XXX号房屋，建筑面积127.54平方米，其中套内建筑面积106.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.10平方米，该商品房总价款500000元；2.买受人采取分期付款方式支付，买受人须在合同签订时（即2013年12月22日）支付第一期房款250000元，在合同签订后（即2014年10月30日前）支付余款250000元；3.买受人未按约定的时间付款的，按照第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；4.出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；5.本合同经双方签字（盖章）之日起生效。 被告分别于2013年12月26日前后、2016年1月13日、2016年3月10日向原告支付购房款250000元、50000元、100000元。 被告向本院提交加盖了吉林省元友房地产开发有限公司（以下简称吉林元友公司）财务专用章的《收据》一份，载明：收款事由：物业服务履约保证金，收款金额100000元。 被告申请的证人董某（系被告开设的吉林省元友物业服务有限公司的员工）称其在被告处工作时，曾听到案外人范元友提出用上述100000元履约保证金冲抵被告杨光辉在德阳购房的房款。原告称2016年被告向其申请过用履约保证金抵扣房款，但原告没有同意，证人董某的证言不能达到证明目的。 2018年10月25日，原告向两被告邮寄《催收购房款通知》，通知要求两被告支付剩余购房款100000元，填写的收件人手机号码为139××××8250、187××××6185，快递显示收件人已取走邮件。两被告称未收到过《催收购房款通知》，但在庭审中认可其联系方式为139××××8250、187××××6185。 案涉房屋于2015年11月18日登记至两被告名下。 以上事实,有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收据》邮寄单、《催收购房款通知》等证据予以佐证。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。 关于物业履约保证金能否冲抵购房款。原告认为吉林元友公司和德阳元友公司是两个不同的主体，不认可物业履约保证金冲抵购房款的说法。被告认为吉林元友公司和德阳元友公司是家族企业，法定代表人都是范元友，范元友已与被告口头约定用物业履约保证金冲抵购房款，被告不存在拖欠房款，不存在违约。本院认为，首先，董某系被告公司的员工，与被告存在利害关系，仅凭董某的证人证言不足以认定原、被告双方达成了用物业履约保证金冲抵购房款的合意。其次，100000元的物业服务履约保证金是由吉林元友公司收取的，即使吉林元友公司与德阳元友公司的法定代表人是同一人，但两个公司属于不同的主体，也不能相互抵销。最后，被告称由于履约保证金抵扣了剩余房款，故原告才将案涉房屋过户登记至被告名下，但经本院查明，案涉房屋过户登记在前，被告支付履约保证金在后，不能以案涉房屋已过户直接推论出被告同意以履约保证金抵扣房款。综上，本院认定被告提交的证据不足以证明100000元履约保证金已用于冲抵购房款，被告尚欠原告100000元房款未支付。 关于诉讼时效的问题。被告认为本案已过法定诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定。同时根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，原、被告约定余款250000元的付款时间为2014年10月30日前，2016年9月原告要求被告支付剩余购房款100000元，被告提出以履约保证金抵扣房款，此时诉讼时效中断，同时因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，故购房款可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，原告于2018年11月27日以先调方式立案要求被告支付购房款100000元及相应的违约金未超过诉讼时效的规定。 关于原告主张的违约金。原告认为被告逾期支付购房款，应按合同约定支付违约金；被告认为其不存在违约，不应支付违约金，且违约金过高。本院认为，根据《商品房买卖合同》及其附件约定，被告须在2013年12月22日前支付第一期房款250000元，2014年10月30日前支付余款250000元，若被告未按约定时间付款，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。被告至今仍欠原告100000元购房余款未支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告虽认为违约金的标准过高，但未提交相关的证据予以证明，本院不予采纳，被告应按合同约定支付违约金。限于原告诉请，本院认定被告应以未付购房款为基数（初始金额为100000元），从2016年3月11日起按日万分之三的标准支付违约金至购房款付清之日止。 综上，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨光辉、谢勤于本判决生效之日起十日向原告德阳市元友房地产开发有限公司支付购房款100000元； 二、被告杨光辉、谢勤于本判决生效之日起二十日内向原告德阳市元友房地产开发有限公司支付违约金，违约金计算标准为以未付购房款为基数（初始金额为100000元），从2016年3月11日起按日万分之三的标准计算至购房款付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收受理费1799元、保全费1370元，共计3169元，由被告杨光辉、谢勤全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  廖虹琳 二〇一九年五月十四日                                                                                                               法官助理  李秋月                                                                                                                 书记员  黄丹