贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1664号上诉人（原审被告）：贵州利泉房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区北京路瑞鑫大厦9楼，统一社会信用代码9152030032223888X5。法定代表人：文永道，总经理。上诉人（原审被告）：李万江，男，汉族，1954年4月21日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：罗义刚，男，汉族，1964年5月18日出生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈安俊，贵州舸林律师事务所律师。上诉人李万江、贵州利泉房地产开发有限公司（以下简称利泉房开公司）因与被上诉人罗义刚租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初8924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李万江、利泉房开公司上诉请求：原判程序违法，事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院查清事实发回重审或依法改判。理由：一、原判程序违法。1.上诉人李万江在《房屋租赁合同》上签字系履行职务行为，法律责任应由公司承担，原判判决李万江承担违约责任严重损害李万江合法权益，李万江诉讼主体不适格。根据《房屋租赁合同》及原判认定，均可确认《房屋租赁合同》系被上诉人罗义刚与上诉人利泉房开公司签订，上诉人李万江在上诉人利泉房开公司担任经理职务，其在《房屋租赁合同》上签字仅代表公司，系履行职务行为，其作为公司代表所作出的行为应由公司承担责任。而原审认定李万江系《房屋租赁合同》一方当事人，并承担违约责任，严重损害李万江合法权益。2.本案应追加房屋所有权××遵义市红花岗区民政福利事业服务中心（下称民政福利中心）参与诉讼，而原审法院遗漏当事人，违反法定程序；二、原判事实不清、证据不足，适用法律错误。1.原审已查明本案涉案房屋所有权人系民政福利中心，而被上诉人罗义刚在与上诉人利泉房开公司签订《房屋租赁合同》时是以涉案房屋所有权人自居，未告知上诉人涉案房屋真实情况，属欺诈行为。2.《房屋租赁合同》签订后，上诉人利泉房开公司向被上诉人罗义刚索要涉案房屋手续未果，故没有按时交付租金、押金；被上诉人罗义刚亦未按合同约定将涉案房屋交付上诉人管理、使用，双方仅是签订《房屋租赁合同》，仅表明双方有租赁涉案房屋之意思表示，而本案合同并未实际履行。3.根据《房屋租赁合同》“第四条：交付房租期限甲方应于本合同生效之日起5日内将水电接通至每层楼后，将该房屋交付给甲方”之约定，本案被上诉人罗义刚并未将涉案房屋交付给上诉人使用，且涉案房屋不符合使用条件。在被上诉人罗义刚未提供租赁房屋手续，即在被上诉人罗义刚证明其对租赁房屋享有处分权、具备处分租赁房屋的主体资格前，上诉人有权拒绝支付房屋租金、押金。4.根据《商品房屋租赁管理办法》第十一条第一款“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，承租人转租房屋需经出租人书面同意，本案被上诉人罗义刚未告知上诉人涉案房屋的实际所有权人是谁，更未向上诉人提供所有权人书面同意转租的意见，使上诉人在违背真实意思表示的情况下与其签订《房屋租赁合同》。罗义刚上诉请求：撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初8924号民事判决第三项，判令李万江、利泉房开公司立即支付因其违约产生的房屋租金损失52500元，并承担以52500元为本金按照年利率6%计算自2018年6月11日起至该租金付清之日止的资金占用费。事实和理由：1.双方签订合同后，我多次催告，利泉房开公司、李万江均答复要继续租房，并多次以缺少资金周转为由拒不缴纳第一期租金，我为减少损失，通过手机短信通知解除合同，一审法院仅支持违约金，不支持两个月的租金损失及资金占用费不当；2.一审认定上诉人在签订合同时存在过错不当，我已将房屋系从遵义市红花岗区民政福利事业服务中心租赁所得的情况口头告知利泉房开公司、李万江，一审以房屋不属我为由，认定我存在过错没有依据；3.一审认定我未将房屋交付利泉房开公司、李万江不当，按照房屋租赁合同的交易习惯，我在签订合同前已将房屋全部腾空并开通了水电，应视为已完成了交付义务，利泉房开公司、李万江未接收、使用房屋过错不在我。罗义刚向一审法院起诉请求：1.判令解除罗义刚与利泉房开公司、李万江签订的《房屋租赁合同》；2.判令利泉房开公司、李万江立即向罗义刚支付房屋租赁合同约定的违约金60000元；3.判令利泉房开公司、李万江立即向罗义刚支付自2018年6月11日起至2018年8月14日止的房屋租金52500元，并承担以52500元为本金按照年利率6%计算2018年6月11日起至该租金付清之日止的资金占用费；4.本案诉讼费用由利泉房开公司、李万江承担。一审法院认定事实：1.2018年6月11日，罗义刚（甲方）与利泉房开公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落于红花岗区老城街道办事处大兴路的房屋出租给乙方，房屋共七层，包含主楼和附属楼，甲方自2018年6月11日起将出租房租交付给乙方使用，至2023年3月10日收回，房屋前三年租金每年300000元，后两年租金每年316000元，合同签订当日，乙方向甲方支付全年租金，押金20000元，甲方应于合同生效之日起五日内将水电接通至每层楼后，将该房屋交于甲方。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。后双方又补充约定付款方式为半年一付，年租金的一半。合同签订后，利泉房开公司、李万江未交付租金、押金，罗义刚也未交付房屋，罗义刚经多次与李万江联系未果后，于2018年8月将涉案租赁物分楼层转租给案外人麻顺波、贵州省遵义市名城公证处。现罗义刚认为利泉房开公司、李万江未按合同约定交付租金以及押金，已经构成违约，利泉房开公司、李万江应当承担违约责任以及房屋空缺两个月的损失，酿成诉争。另查明，本案所涉租赁房屋系罗义刚向遵义市红花岗区民政福利事业服务中心租赁所得，且遵义市红花岗区民政福利事业服务中心同意罗义刚转租；一审法院认为，罗义刚与利泉房开公司、李万江签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，该合同内容并未违反法律的禁止性规定，对双方均具有法律上的约束力。利泉房开公司辩称合同并没有约定生效时间，合同尚未生效，双方并没有在合同中约定合同生效的条件或期限，故合同成立时生效，对利泉房开公司的辩称不予采信。关于罗义刚要求利泉房开公司、李万江支付违约金60000元之诉请，依据庭审查明的事实，本案所涉租赁房屋系罗义刚从遵义市红花岗区民政福利事业服务中心租赁所得，与《房屋租赁合同》中第一条载明的“甲方将自有的坐落在红花岗区老城……”不符，而利泉房开公司辩称因向罗义刚索要租赁房屋手续未果，故没有按时交付租金、押金，法院认为利泉房开公司、李万江向罗义刚索要房屋手续系租赁事务中的合法合理要求，符合交易习惯，而《房屋租赁合同》载明的信息亦与客观事实不符，但利泉房开公司、李万江不履行交付租金押金也未及时通知罗义刚，双方在履行合同的过程中均存在过错，按照先付费后使用的原则，利泉房开公司、李万江属于先履行合同的一方，利泉房开公司、李万江中止履行合同应当先通知罗义刚方，但利泉房开公司、李万江并没有及时通知对方不履行合同的缘由，相反系罗义刚多次联系李万江未果，故在本案《房屋租赁合同》履行过程中系利泉房开公司、李万江存在违约行为。根据相关法律规定，酌情将违约金调整为20000元。对罗义刚要求利泉房开公司、李万江支付房屋租金52500元及资金占用费的诉请，罗义刚并未将房屋交付利泉房开公司、李万江使用，故对该项诉请不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，对罗义刚要求解除罗义刚与利泉房开公司、李万江签订的《房屋租赁合同》之诉请予以支持。李万江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席判决。据此判决：一、解除罗义刚与贵州利泉房地产开发有限公司、李万江于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》；二、贵州利泉房地产开发有限公司、李万江于本判决生效之日起十日内向罗义刚支付违约金20000元；三、驳回罗义刚的其他诉讼请求。案件受理费2560元，减半收取计1280元，由罗义刚负担680元，贵州利泉房地产开发有限公司、李万江负担600元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.利泉房开公司、李万江要求追加遵义市红花岗区民政福利事业服务中心（下称民政福利中心）参与诉讼是否应当支持；2.利泉房开公司、李万江是否应支付罗义刚房屋租金损失及占用费和违约金。针对本案第一个争议焦点，本院认为，虽然本案所涉租赁房屋系罗义刚向民政福利中心租赁所得，但民政福利中心同意罗义刚转租。故利泉房开公司、李万江以民政福利中心系涉案房屋所有权人，应追加民政福利中心参与诉讼没有依据，本院不予支持。针对本案第二个争议焦点，本院认为，罗义刚与利泉房开公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，该合同内容并未违反法律的禁止性规定，对双方均具有约束力。关于罗义刚要求利泉房开公司、李万江支付违约金60000元和房屋租金损失52500元及占用费的问题。根据一审查明事实，本案所涉租赁房屋虽系罗义刚从遵义市红花岗区民政福利事业服务中心租赁所得，与《房屋租赁合同》中第一条载明的“甲方将自有的坐落在红花岗区老城……”不符，但民政福利中心同意罗义刚将争议之房转租，罗义刚将争议之房转租给利泉房开公司并无过错。因双方在合同中约定：合同签订当日，利泉房开公司向罗义刚支付全年租金，押金20000元。但利泉房开公司未按合同约定交付租金、押金，也未告知罗义刚不履行合同的缘由。且罗义刚多次联系利泉房开公司均没有结果。按照先付费后使用的交易习惯，利泉房开公司属于先履行合同的一方。故利泉房开公司在本案《房屋租赁合同》履行过程中存在违约行为。利泉房开公司上诉主张罗义刚违约的理由不充分，本院不予采信。双方于2018年6月11日签订合同后，利泉房开公司未按照合同履行，罗义刚分别于2018年8月28日和8月14日将涉案租赁物分楼层转租给案外人麻顺波、贵州省遵义市名城公证处，给罗义刚造成了两个多月的租金损失，应予赔偿。因双方约定房屋前三年租金为每年300000元，罗义刚要求利泉房开公司赔偿其房屋租金损失52500元，符合本案实际，本院予以支持。对罗义刚要求利泉房开公司以52500元为本金按照年利率6%计算自2018年6月11日起至该租金付清之日止的资金占用费的主张，因双方对此并无约定，也不符合法律规定，本院不予支持。因本院对罗义刚要求利泉房开公司赔偿房屋租金损失52500元的主张已经支持，故对罗义刚要求利泉房开公司按双方合同约定支付其违约金的主张不予支持。因李万江系利泉房开公司员工，其在《房屋租赁合同》上签字系履行职务行为，不应承担责任。罗义刚要求利泉房开公司、李万江共同支付违约金没有依据，本院不予支持。原审法院认为在本案《房屋租赁合同》履行过程中罗义刚与利泉房开公司、李万江均存在违约行为，酌情将违约金调整为20000元不当，本院予以纠正。双方对解除《房屋租赁合同》均无异议，本院予以确认。综上所述，李万江的上诉请求成立，本院予以支持。贵州利泉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。罗义刚的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实不清，判决不当，应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初8924号民事判决主文第一项；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初8924号民事判决主文第二项、第三项；三、由贵州利泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付罗义刚房屋租金损失52500元；四、驳回罗义刚其余诉讼请求。如义务人在判决确定的期间未履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1280元，二审案件受理费3672.50元，共计4952.50元，由罗义刚负担1952.50元，贵州利泉房地产开发有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 李 宗 洪二〇一九年五月二十日书记员 杨  静