海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终284号上诉人（原审被告）:三亚远盛实业有限公司，住所地三亚市荔枝沟工业开发区海润大道。法定代表人：林远跳，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊，邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丹，女，1979年2月16日出生，公民身份号码：×××，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。上诉人三亚远盛实业有限公司（以下简称远盛公司）因与被上诉人王丹房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10417号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，本依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。远盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由王丹承担。事实和理由：一、远盛公司不应承担违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，远盛公司逾期承担责任的前提条件是完全出于“出卖人责任”导致王丹未如期取得房产证。因此，远盛公司无需承担违约责任。远盛公司系由于政府各职能部门之间关于涉案项目的施工图纸抗震意见不一致导致延误办理房产证，远盛公司无需承担违约责任，相应期间应予顺延。直至2017年8月10月三亚市天涯区综合行政执法局作出天综执（一大队）罚决字[2016]001号《行政处罚决定书》后此事结束。因此，远盛公司不应承担违约责任，合同约定的720日办证材料递交期限应当顺延自2017年8月11日开始计算。二、一审判决违约金标准明显过高，应酌情予以调低。远盛公司延误办证客观上是第三方政府原因导致的，远盛公司主观上无恶意违约。三亚市规划局对远盛公司的进行罚款是由于远盛公司未对加筑的抗震结构版与相连的房屋公共区域进行隔离，导致所有购房人客观上可以任意使用该区域，实际增加使用面积。王丹已经从远盛公司的行为中获取巨额利益，相当于远盛公司已经向王丹相应违约赔偿。且王丹实际占有使用涉案房屋，未取得房产证对王丹造成的损失轻微，合同约定的万分之五违约金远超出实际损失，应当予以调整。综上，恳请二审法院依法查明事实，支持远盛公司的上诉请求，以维护远盛公司的合法权益。王丹未做答辩。王丹向一审法院起诉请求：1判决远盛公司向王丹支付未在合同期限内办理房屋产权证书的违约金151,200元（自2017年9月17日起，以总房款720,000元为基数，按日万分之五计算，至2018年11月12日，违约天数为430天）；2、案件受理费由远盛公司承担。一审法院认定事实：2015年7月17日，王丹和远盛公司签订《商品房买卖合同》，约定王丹购买远盛公司开发的位于三亚市××区房，建筑面积为56.81平方米，套内建筑面积为45.89平方米，总金额为720,000元。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因或政府审批拖延等原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任”。合同签订后，王丹向远盛公司支付购房款720,000元。2015年9月17日，远盛公司向王丹交付涉案房屋。远盛公司开发的涉案楼盘没有完成初始登记，涉案楼盘还没有取得大产权证，至今还不具备办理分户权证的条件。一审法院认为，本案的争议焦点是，1、远盛公司是否应向王丹承担逾期办证违约责任；2、合同约定的逾期办证违约金是否应予以调整。一审法院认为，关于远盛公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。王丹与远盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同约定远盛公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由远盛公司提供的资料报产权登记机关备案，否则，远盛公司应承担逾期办证的违约责任。本案涉诉房屋的交付时间为2015年9月17日，远盛公司按合同约定应在2017年9月6日前将符合办理房产过户的资料及相关完税费证明提交有关办证部门办理房产证过户手续。远盛公司至今尚未完成备案义务，已构成违约，应承担违约责任。故远盛公司应自2017年9月7日起向王丹支付逾期办证违约金。王丹诉求远盛公司支付自2017年9月17日起至2018年11月12日止的逾期办证违约金于法有据，一审法院予以支持。远盛公司辩称，涉案楼盘未办理初始登记系政府原因所造成，但未举证证明，对该辩解，一审法院不予采纳。关于是否应调整违约金的问题。合同约定逾期办证违约金为每日以已付房价款的万分之五计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定,在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。本案合同中所约定的按日万分之五计算逾期办证违约金，并未超过受保护的年利率24%，并不“过高”。因此，远盛公司关于双方约定的违约金过高，要求调整的主张，一审法院不予支持。综上所述，逾期办证违约金仍应按合同约定的每日以已付房价款的万分之五计算。自2017年9月17日起至2018年11月12日止，远盛公司应支付给王丹的违约金为151,560元（720,000元×0.0005×421天），王丹诉求远盛公司向其支付违约金151,200元，系其权利的自由处分，一审法院予以照准。判决：三亚远盛实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向王丹支付逾期办证违约金151,200元。本院二审期间，王丹提交了一份新证据：聊天记录。拟证明小区业主组成业主委员会，业主和政府沟通商量解决办证问题。远盛公司质证意见如下：对该份证据三性及证明目的均不予认可，实际上是开发商主导办证事宜，为了及时把情况反映给业主，业委会也派出了相应人员见证这些事。从法律上来说，业委会也不是办证主体，如果只是业委会处理，政府不会进行实际性处理，因为业委会没有主体资格。本院对王丹的证据认证如下：对王丹上述证据真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可。该份证据仅是业主间的聊天记录，无法证明业主自行解决办证事宜。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为远盛公司是否应承担逾期办证的违约责任以及如何承担责任的问题。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，当事人应该恪守履行。《商品房买卖合同》签订后，王丹向远盛公司交纳了全部购房款，涉案房屋也已经于2015年9月17日交付使用，按照《商品房买卖合同》第十五条约定的内容主要是远盛公司理应在房屋交付之日起即2015年9月17日之日起720日内办理完毕涉案房屋的房屋所有权证。但是至今，涉案房屋的房屋所有权证仍未办理至王丹名下。远盛公司上诉主张因政府部门的原因导致办证逾期。但本案中，远盛公司在取得涉案房屋所在楼宇的商品房预售许可证后，将涉案房屋出售给王丹，理应按照合同约定为王丹办理房屋权属证书。但按照远盛公司上诉主张的事实，是远盛公司在项目已经对外预售后，和政府各部门就项目的施工图是否符合要求、能否通过竣工验收以及办理工程规划许可证、是否具备办理大证的条件等进行协调，并直至2017年8月10月，远盛公司因违法改建、加建行为被三亚市天涯区综合行政执法局给予行政处罚后，三亚市规划局于2018年2月12日才同意给其办理建设工程规划许可证。可见，涉案房屋无法按约定的时间办理房屋权属证书是远盛公司自身原因导致，具体体现在：一、项目预售后，涉案项目未正常通过政府部门的竣工验收，未及时办理出办理房屋权属证书所需的建设工程规划许可证，二、未能通过竣工验收的原因是施工图一直不符合政府部门的要求，且因改、加建行为被行政处罚。远盛公司主张逾期办证的原因是政府部门审批导致，其不应承担逾期办证的违约责任。但，合同具有相对性，且远盛公司作为房地产项目的开发商，其对项目审批流程及所需办理的时间应该有合理预知，远盛公司在商品房买卖合同中与业主均约定交房后720日作为远盛公司将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的期间，其就应在该期间内办理完毕办理房屋权属证书所需的所有审批手续，而其却并未在合同约定的期间内履行其义务，违反了合同约定。因此，远盛公司应该按照合同约定向王丹承担逾期办证的违约责任。远盛公司上诉主张，约定的逾期办证违约金过高，应予以调整。由于远盛公司对项目的加建、扩建违反了政府审批要求，导致至今无法按照约定的时间为业主办理房屋权属证书，已经侵害了王丹的权利，理应按照约定承担违约责任。远盛公司主张约定的违约金过高，但是其提出的标准并没有合法、合理的计算依据，对远盛公司的该项上诉主张本院不予支持。综上所述，远盛公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3324元，减半收取计1662元（王丹已预交），由王丹负担。二审案件受理费1662元（远盛公司已预交1662），由远盛公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈太洪审 判 员 梁 朝审 判 员 李 祎 二〇一九年五月十六日法官助理 郭帅帅书 记 员 唐 毅附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。