贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1664号 上诉人（原审被告）：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：522421000151938， 法定代表人：丁昌泽，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：商瑞崇，本芳律师事务所律师，执业证号：15224200810687842。 被上诉人（原审原告）：何仕江，男，汉族，1984年4月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：顾贵菊，女，汉族，1985年12月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201511820078。 二被上诉人委托诉讼代理人：吴敏，贵州圣谋律师事务所实习律师，身份证号码：5224011993********。 上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司（以下简称：天厦公司）因与被上诉人何仕江、顾贵菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 天厦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉《商品房买卖合同》签订于毕节市实施不动产统一登记政策之前，故《商品房买卖合同》约定的上诉人应当交付的办理商品房转移登记的有关文书是指依据《房屋登记办法》办理房屋所有权证的有关文书，而非办理现行不动产权证的有关文书。毕节实施不动产统一登记制度的客观情况发生在上诉人履行合同义务的期限届满前，属于不可抗力事件，基于此上诉人应免于承担违约责任。二、如前所述，基于不动产统一登记制度的实施，《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书已随之转变为交付办理不动产权属转移登记的有关文书。因双方未对变更后的文书交付义务进行约定，被上诉人亦未向上诉人主张过权利并给予上诉人必要的履行期限，故本案不存在上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约情形。三、《商品房买卖合同》仅约定逾期60日内的违约责任，对于逾期60日后的违约责任并未进行约定，一审判决上诉人以日万分之二的标准承担违约金，缺乏事实依据。 被上诉人何仕江、顾贵菊未作答辩。 原审原告何仕江、顾贵菊起诉请求：一、被告立即为原告办理并交付毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的第T2幢3单元16层1号(房号:T2-3-16-1)商品房转移登记的产权证及有关文书。二、被告以238982.00元购房本金为基数，按每日已付购房款千分之一支付原告自2017年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金(暂定10000.00元)。三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的T2-3-16-1号房，该商品房总价款为238982.00元。付款方式为银行按揭贷款。被告承诺于2016年12月31日前取得涉案住房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以内，按已交房款的万分之十承担违约责任，60日以后，买受人不退房的，按日以已交房款的万分之十承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付办证费。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的期限届满后，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。涉案房屋未具备法定办证条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年12月31日前为原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，但截止本案一审法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期超过60日以后，仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之十承担违约责任。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称不存在逾期办证的情形及原告未造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。本案约定的违约金为按日以原告已交房款的万分之十承担违约责任约定过高本院根据本案的实际情况进行调整为按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。故被告逾期提交办理涉案住房转移登记的有关文书的违约金，以原告已付购房款238，982.00元为基数，按日万分之二的标准计算。从2017年1月1日计算至2018年10月30日，共计667日，被告应当支付这断期间的逾期违约金为238，982.00元×667日×2÷10000=31，880.20元。对于2018年10月31日之后至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止的违约金，仍然以238982元为基数，按日万分之二的标准计算。对原告请求被告立即为原告办理并交付毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的第T2幢3单元16层1号(房号:T2-3-16-1)商品房转移登记的产权证及有关文书。因涉案房屋未具备法定办证条件，属法律上不能履行，待被告具备办证条件时，原告再行主张，故对原告的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告何仕江、顾贵菊位于毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的第T2幢3单元16层1号房逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金31,880.20元。2018年10月31日起至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止的违约金，以238,982元为基数，按日万分之二的标准计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费299.00元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，上诉人提交了证据： 1.不动产权证书、办证材料及领条；拟证明：上诉人积极履行办证义务，于2019年1月31日取得案涉房屋不动产权初始登记证书后及时通知被上诉人提交相关资料用于办证，并于2019年3月19日为被上诉人办理完毕不动产权证并交付被上诉人，故上诉人不存在违约行为。被上诉人质证认为，对该证据真实性、客观性无异议，但达不到上诉人的证明目的。根据该证据，上诉人于2019年3月19日才将案涉房屋的不动产权证交付给被上诉人，已超过合同约定的期间，故上诉人应当承担2017年1月1日至2019年3月19日的违约金。 2.办理不动产权证的通知照片。拟证明：上诉人于2018年9月及2019年2月18日在办理不动产初始登记过程中就已通知各业主提交相关办证资料的事实。被上诉人质证认为，对该证据三性不予认可，理由如下：该证据无原件予以核对；上诉人留有被上诉人联系方式，不需要以张贴公告的方式通知；上诉人通知的时间显示在一审开庭前，而一审开庭时，上诉人尚不具备办证条件，故通知与客观事实不符，达不到上诉人的证明目的。 经审查，本院认为，上诉人提交的证据1符合证据三性，对其证明力予以确认；证据2未能显示通知张贴地点以及张贴时间，达不到上诉人已通知被上诉人办证事宜的证明目的，不予采信。 被上诉人二审未提交证据。 本院经审理查明：双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该和商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任”。对于约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的后果，双方未进行约定。 2019年1月31日，上诉人取得案涉商品房初始登记。2019年2月26日，被上诉人向上诉人提交了办理案涉商品房转移登记的有关资料。2019年3月19日，被上诉人从上诉人处领取了案涉商品房的不动产权证书。二审认定的其余事实与一审认定的一致。 本院认为：本案二审争议焦点是：1.上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？2.一审判决适用的违约金标准是否恰当？ 关于焦点1，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在2016年12月31日前取得案涉商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。鉴于上诉人接受被上诉人委托，代为申请办理涉案商品房的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人于2019年1月31日取得案涉商品房初始登记，始具备办理案涉商品房转移登记的条件，上诉人主张其已于2018年9月向被上诉人尽到了通知义务，但其所举证据不足以证明该主张成立，故对其该主张不予采信。结合被上诉人关于其“于2018年底即将过年的时候，接到上诉人电话通知办证事宜”的陈述可知，上诉人至迟已于2019年2月4日通知了被上诉人办证事宜，据此，本院认定上诉人已于2019年2月4日向被上诉人尽到了通知义务。上诉人因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应向被上诉人承担违约责任的期间为2017年1月1日至2019年2月4日。 关于上诉人提出的基于不可抗力事由，其应免于承担违约责任的上诉意见，本院认为，涉案《商品房买卖合同》于2016年4月7日签订，彼时《不动产登记暂行条例》已经颁布并施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于上诉人履行合同期间遭遇的不可抗力事由，故对上诉人依据不动产登记政策调整提出的违约责任免除意见，本院不予采纳。 关于焦点二，鉴于《商品房买卖合同》对上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过60日的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，上诉人以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，向被上诉人支付违约金较为适宜。一审判决以被上诉人已付购房款的日万分之二作为案涉违约金计算标准，缺乏事实依据，予以纠正。 综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6118号民事判决； 二、上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以被上诉人何仕江、顾贵菊已付购房款238982元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，向被上诉人何仕江、顾贵菊支付2017年1月1日至2019年2月4日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金； 三、驳回被上诉人何仕江、顾贵菊的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费299元，由上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司负担200元，被上诉人何仕江、顾贵菊负担99元；二审案件受理费598元，由上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司负担400元，被上诉人何仕江、顾贵菊负担198元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年五月二十九日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青