黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初399号 原告：赵秀梅，女，1966年1月10日出生，住牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：王超，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告：王铁军，男，1976年11月21日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：洪钟哲，黑龙江九洲律师事务所律师。 第三人：高玉凤，女，1957年4月5日出生，住牡丹江市爱民区。 原告赵秀梅与被告王铁军、第三人高玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告赵秀梅的委托诉讼代理人王超、被告王铁军及其委托诉讼代理人洪钟哲、第三人高玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵秀梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2017年1月6日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告协助原告办理过户手续；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年1月6日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定被告将其所有的位于牡丹江市爱民区大庆路庆南三路、面积19.5平方米房屋以价值2万元的价格出售给原告，原告支付了购房款。在原、被告办理相关手续时，第三人阐述该房产是其所有。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，诉请如上。 王铁军辩称：原、被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，根据买卖合同司法解释的相关规定，原、被告签订的买卖协议是合法有效的，因本案诉争房屋系无产权房，无法办理过户手续，所以被告无法配合原告办理过户手续。 高玉凤述称：一、高玉凤是本案诉争房屋的所有权人，王铁军与赵秀梅签订的《房屋买卖协议》自始无效，王铁军无权将该房屋过户到赵秀梅名下。本案争议房屋位于爱民区富江镇棚户区改造项目内，大庆路庆南五路树脂厂家属楼南侧，是高玉凤、其儿子周嘉磊及其弟弟高学军共同建成，该房屋权利人为高玉凤。王铁军与该房屋毫无关系，对该房屋不享有任何权利，更无权对该房屋的所有权进行任何变更和处置；二、王铁军明知本案诉争房屋的所有权人是高玉凤，故意谎称该房屋为其自己所有，并与赵秀梅签订所谓的《房屋买卖协议》，将该房屋出售给赵秀梅，骗取赵秀梅2万元购房款。根据《中华人民共和国刑法》的相关规定，王铁军已涉嫌诈骗罪，请求中止审理本案并移送公安机关，待刑事案件结束后再恢复本案的审理。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求或将本案移送公安机关。 本案的争议焦点：一、原、被告签订的房屋买卖协议书是否有效；二、被告是否应协助原告办理过户手续；三、诉争房屋是否是第三人高玉凤建造、是否归其所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告赵秀梅举示的证据一、房屋买卖协议书复印件（与原件核对无异）1份，证明被告王铁军将牡丹江市爱民区大庆路庆南三路一处房屋出售给原告赵秀梅，面积19.5平方米，价款为2万元，于2017年1月6日一次性支付完毕，因该买卖协议是在复印社套用的制式文本，所以买卖协议中还体现有家具、取暖费、水费等，同时该价款也是在复印社现金一次性支付给被告的。被告王铁军对该份证据没有异议。第三人高玉凤质证认为该份证据与其无关。 本院认为，该协议书是由原、被告本人签名并捺印，能够证明是原、被告的真实意思表示，以及被告收到原告支付的购房款的事实，本院对此予以确认。 证据二、牡丹江市华夏房地产估价有限公司出具的照片3张，证明本案争议标的爱民区大庆路庆南三路一处房屋，在征收动迁后，牡丹江华夏房地产估价有限公司前往现场拍照估价时房屋内环境，同时证明，原告一直实际占有该房屋，且在房屋征收时，无任何人提出异议，原、被告签订买卖协议后，原告因身体原因，无法在现场使用或居住，同时被告提出暂时使用该房屋，原告也予以认可，以至于估价公司在前往现场时所留的房屋所有权人（或联系人）为王铁军。被告王铁军对该份证据没有异议，被告当时确实占有使用该房屋，可以证明在评估和棚户区拆迁公告时没有其他人对该房屋主张过权利的事实。第三人对该份证据没有异议。 本院认为，被告王铁军及第三人对该份证据没有异议，本院予以确认。 证据三、无照房房屋认定审批表1份（共6页）、争议说明1份，证明在该申请表中，庆达社区认可的本案诉争无照房面积为19.5平方米，所有权人为赵秀梅，同时，牡丹江市规划局、牡丹江市综合行政执法局、牡丹江市国土资源局、牡丹江市住房保障和房产管理局也在该审批表中盖章并确认无照房屋面积19.5平方米、申请人为本案原告，同时因第三人向牡丹江市城投公司提交的争议声明致使原告无法履行拆迁补偿手续，在社区及相关部门等证据予以认定的情况下，原告认为，原告对该无照房屋拥有所有权，同时该证据也恰恰说明第三人所举示的证人证言、社区证明中均表述房屋为27平方米应与本案无关。被告对该组证据没有异议。第三人对该组证据形式要件无异议，对申请人居住期间有异议，也不赞成。 本院认为，被告对该组证据无异议，第三人对该组证据的形式要件无异议，本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据能够证明，经牡丹江市规划局、牡丹江市综合行政执法局、牡丹江市国土资源局、牡丹江市住房保障和房产管理局确认诉争房屋建筑面积19.5平方米，申请人为赵秀梅，房屋用途为住宅。2018年8月8日，第三人高玉凤递交争议声明，称房屋是其所有。本院对上述事实予以确认。因无照房房屋认定审批表中社区盖章部分内容与第三人高玉凤举示的证据一中的社区证明相矛盾，本院依法到该社区核实，经核实，该社区称因当时征收时情况比较多、地理位置偏、居民居住少、且城投公司说过盖章就是一种形式，城投公司会进一步核实，所以该社区才盖的章，涉案房屋具体由谁建造、居住、使用，社区并不知情。故本院对该审批表中社区盖章部分及第三人高玉凤举示的该社区出具的证明均不予确认。 证据四、谷歌地图照片2张，证明本案诉争房屋建造日期应在2010年6月14日以后。被告对该份证据没有异议。第三人对该份证据有异议，认为此证据不清楚，并且来源不清楚，第二张房子旁边还有个房子，地图上不是诉争房屋地点。 本院认为，该组证据模糊不清，看不清楚涉案房屋的具体情况，故本院对该组证据不予确认。 被告王铁军未举示证据。 第三人高玉凤举示的证据一、社区证明1份、证人证言3份、照片6张，证明诉争房屋就是第三人的，是无照房也属实，别人无权对该房屋进行买卖。原告赵秀梅对照片形式要件没有异议，证实了现场具体情况；对证人证言有异议，根据法律规定，证人证言需证人本人到庭接受质询，否则无法确定证人证言的真伪，证人证言形成的时间均为2018年7月份，而证人证言按照第三人所述，均是该无照房屋所处的邻居，实际征收日期应为2017年10月份以后，那么，该邻居所表述的证人证言中无照房屋的面积也为27平方米，与实际不符；对社区证明有异议，首先，根据民事诉讼解释规定，单位或企业出具证明除加盖公章外，还要有负责人或出具人的签字盖章，该证明只有社区加盖公章，并没有负责人及出具人签字，同时该证明形成的时间是2018年7月19日，证明该房屋面积为27平方米，而房屋实际面积为19.5平方米，该19.5平方米是由征收部门及房地产估价公司等多方予以认可，因此该证明与实际不符。被告王铁军对照片形式要件无异议，该照片不能证明诉争房屋系第三人所有及其建造；对证人证言合法性有异议，根据证据规则规定，证人证言需证人本人到庭接受质询，否则无法确定证人证言的真伪，证人不能出庭的，证人证言不能作为认定案件事实的依据，从证人证言内容看，三份证人证言指向的是周嘉磊，并非第三人，证人证言对房屋的面积与征收部门及房产评估部分所确定的面积不一致，证人证言要证明的房屋与本案是否系同一房屋无法确定，证人所居住的地点与本案诉争房屋不是同一地点；对社区证明的形式要件没有异议，对其关联性有异议，首先，证明的内容系南路树脂厂家属楼南侧5米所翻盖一处房屋，与本案诉争房屋不是一处房屋，因证明所确认的面积与征收部门及房屋评估部门确定的面积不一致，其次，房屋的位置与本案诉争房屋的位置不一致，因此该份证明无法证实证明中的房屋与本案诉争房屋系同一房屋，最后，该份证明系庆达社区居委会为牡丹江市城投公司单独出具的证明，并不是向法院或其他人出具的证据，社区居委会不是城市的建设部门，也不是城市的规划部门，居委会没有权利对房屋的建设及地址出具证明，所以该证据不具有合法性，该份证据无法证明本案诉争房屋系第三人翻盖及所有。 本院认为，原、被告对照片的形式要件无异议，本院予以确认。牡丹江市爱民区大庆街道办事处庆达社区居民委员会出具的证明，本院在原告举示的证据三中已经认证，故不再赘述。结合法庭调查，能够证明诉争房屋是无照房，本院对此予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第一款规定：“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可”。第五十五条第一款规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”。本案中，第三人提供了三份证人证言，但证人未到庭接受质询，且原、被告对此均有异议，同时，证人证言中的房屋面积均为27平方米，与第三人当庭自认的19.5平方米不符，因证人未出庭接受质询，无法确定证人证言中所称的房屋与本案房屋是否是同一处房屋，故本院对原告所要证明的其他问题不予确认。 证据二、记账明细单1份，证明第三人在盖诉争房屋时所有的花费情况。原告赵秀梅对该份证据有异议，该份证据无法证实与本案有关联性，同时该证据是第三人自行书写，无法确定真实性。被告王铁军对该份形式要件无异议，对关联性及合法性有异议，该份证据只是第三人自行书写，没有经过第三人或相关部门、本案原、被告的确定，所以无法证明本案房屋系第三人翻盖及第三人翻盖该房屋的支出情况。 本院认为，该份证据是第三人自行书写，且原、被告均有异议，故本院对此不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月6日，原告王铁军（甲方）与被告赵秀梅（乙方）签订了房屋买卖协议书，主要内容为：甲方将私产房屋牡丹江市爱民区大庆路庆南三路一处无照房屋卖给乙方，面积19.5平方米，经双方同意，签订以下房屋买卖协议书。一、上述房屋成交价格为贰万元整（20000元）；二、乙方于2017年1月6日将房款全款一次性交给甲方贰万元整。原、被告在该协议书上签字并捺印。原告赵秀梅于签订协议当日，将购房款20000元交于被告王铁军，王铁军将房屋交付给原告。后原告因身体原因，并经过协商，诉争房屋由被告王铁军暂时使用。征收过程中，牡丹江华夏房地产估价有限公司到现场拍照，加盖公章及造价师名章，载明王铁军无照房。现诉争房屋由原告赵秀梅占有、使用。 2017年11月18日，经牡丹江市规划局、牡丹江市综合行政执法局、牡丹江市国土资源局、牡丹江市住房保障和房产管理局确认诉争房屋建筑面积19.5平方米，申请人为赵秀梅，房屋用途为住宅。 2018年8月8日，第三人高玉凤提交了争议声明，主要内容为：高玉凤现在已经就无照房一事报案了。并不是要谁补偿，只是想把自己的房子要回来。高玉凤在大庆路庆南五路树脂厂宿舍南侧有一处20平方米左右的砖混结构的小房被别人用欺骗的手段卖给了赵秀梅，她以欺骗的手段在城投认定并登记审批表。这房子是高玉凤的，是高玉凤的亲朋好友及邻居们帮忙盖起来的。当时盖房子的手续证明及一切材料都有。在这期间谁要动了这房子，在没有判决书的情况下把房子搞没了，谁承担法律责任，高玉凤就搬谁家住去。 原告及第三人均称不在诉争房屋所在的小区里居住，在该小区没有其他房屋。被告王铁军称在该小区居住，其所住的房屋距离诉争房屋4-5米，诉争房屋是由其岳父建造，用来装杂物，没有水、电、暖气。第三人高玉凤称其在牡丹江纺织厂宿舍住，因为生活比较拮据，就找了个偏僻的地方，从王芬芝那买了个棚子，把棚子拆了，盖的诉争房屋，是为了征收，平时是其儿子或弟弟去住，去烧火。 本院认为：一、关于原、被告签订的房屋买卖协议书的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原、被告签订了房屋买卖协议，约定将位于牡丹江市爱民区大庆路庆南三路、建筑面积19.5平方米的无照房屋出售给原告，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 二、关于原告赵秀梅主张要求被告协助办理过户手续的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，诉争房屋属于无照房屋，未办理初始登记，没有产权证照，原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求无法实现，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 三、关于第三人高玉凤称诉争房屋是其建造、归其所有的问题。第三人高玉凤称其在王芬芝处购买了棚子，由其儿子周嘉磊、弟弟高学军、邻居洪波及其雇佣的工人一起翻盖的诉争房屋，但其举示的证人证言中均称房屋面积为27平方米，与本案诉争房屋的实际面积19.5平方米出入较大，且证人未出庭接受质询，无法确定证人证言中的房屋与本案诉争房屋是同一房屋。其举示的记账明细，是在2018年8月自行书写，与其所称的房屋建造于2009年，事隔9年，无法反映其所称的建造房屋时的客观情况。因第三人高玉凤未提供有效证据，故对其抗辩主张，本院不予支持。 综上所述，本院对原告赵秀梅要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持，对原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第一款、第五十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告赵秀梅与被告王铁军于2017年1月6日签订的房屋买卖协议书有效； 二、驳回原告赵秀梅其他诉讼请求。 案件受理费1263元，减半收取计631.50元，由被告王铁军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  刘双喜 二〇一九年五月二十七日 书记员  张 羽