浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初1275号 原告（反诉被告）：衢州航民望江园物业管理有限公司，住所地：衢州市衢江区江滨西路1号二楼，统一社会信用代码：9133080370460876X2。 法定代表人：程庚福，董事长。 委托诉讼代理人：朱文、洪璐，衢州市平治法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：徐建，男，1953年12月11日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：徐晓明，男，1982年8月16日出生，系被告儿子。 原告衢州航民望江园物业管理有限公司（以下简称“航民物业公司”）与被告徐建物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理，依法适用简易程序。在审理过程中，被告徐建提起反诉，本院依法将本诉、反诉合并审理，并于同年5月7日公开开庭审理并当庭宣告判决。原告航民物业公司的委托诉讼代理人朱文、被告徐建的委托诉讼代理人徐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告航民物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付自2015年1月1日起至2017年12月31日期间欠付原告的物业服务费11518.82元；2、依法判决被告支付自2016年1月1日起至实际付清之日止按每日万分之五计算应付物业服务费逾期支付滞纳金（暂计算至起诉之日合计滞纳金为4743.88元）；3、依法判令由被告徐建承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告曾为衢江区“航民望江园”小区前期物业服务企业，被告系该小区A区22号房产的业主。根据原告与小区开发商衢州航民房地产开发有限公司签订的《衢州航民望江园前期物业服务合同》约定，被告应于每年12月31日前交纳当年物业服务费。但被告自2015年1月1日起至2017年12月31日期间拖欠应付原告的物业服务费11518.82元，期间，原告向被告催缴物业费未果，故原告诉至法院，诉请如前。 被告徐建答辩称，本案主体不适格，案涉房产系自建房，被告作为该房产的开发单位、建设单位和业主，并未与原告签订物业服务合同；原告提供的判决书与本案并无关联性；前期物业服务企业没有通过招聘，故《前期物业服务合同》系无效合同；原告强迫被告接受物业服务，法院不应支持原告诉请；原告主张的按照0.9元/㎡/月的标准无事实和法律依据；原告主张的物业费逾期付款滞纳金法院应不予支持。 反诉原告徐建本院提出反诉请求：1、判决反诉被告与反诉原告不存在物业合同关系；2、判决反诉被告退还之前通过非法手段收取反诉原告的部分物业费5000元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告收益损失5000元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于1999年从衢县土地管理局处购买土地，之后自行开发建造施工。反诉被告与衢州航民房地产开发有限公司签署的物业合同对反诉原告无约束力。从2000年至2014年期间，反诉被告通过诱骗、软暴力等手段致使反诉原告向反诉被告缴纳了数万元的物业费，因反诉被告不具备向反诉原告收取物业费的前置条件，故诉请法院要求反诉被告退回部分物业费。此外，自2015年1月起，反诉被告造成别墅断水断电，致使反诉原告与案外人签署的别墅租赁合同无法履行，造成实际损失，就此提出反诉请求。 反诉被告航民物业公司答辩称，案涉房产所在地块属于反诉原告向衢县航民物业发展有限公司购买；案涉房产一直由反诉被告提供物业服务至2018年年底，反诉原告明知反诉被告系案涉房产的物业服务企业并按约定交纳物业费；反诉被告不存在故意给案涉房产停水停电的事实。 当事人围绕诉辩意见各自提交了本诉、反诉证据，本院依法组织双方进行质证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的《衢州航民望江园前期物业服务合同》2份及（2018）浙0803民初2882号民事判决书、（2018）浙08民终896号民事判决书各1份，被告主张两组合同与本案并无关联，本院认为2份《衢州航民望江园前期物业服务合同》并非与被告签订，但能够证明至2017年年底航民望江园小区内物业服务企业为原告且原告自2015年1月1日起调整物业服务价格至0.9元/㎡/月； 2、本院对原告提供的国内标准快递详情单、法律意见函、快递查询单各1份的真实性予以认可； 3、本院对原告提供的物业费发票的真实性予以认可，该证据证明被告向原告交纳了2014年全年物业费用； 4、原告提供的企业名称《变更登记情况》、《土地出让草签协议书》、《请示批复》，被告提供的《国有土地使用权出让合同书》、《请示批复》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，本院认为，以上证据能证明案涉房产系自建房，但其他证明对象与本案并无关联性； 5、被告提供的《关于物业问题要求整改函》张贴照片，本院对照片真实性予以认可，但整改函中反映的停水停电原因并无其他证据予以佐证； 6、被告提供的别墅租赁合同1份、微信截图3张、收据2张用于证明被告租赁损失，本院认为被告现有证据无法证明原告故意造成案涉房产停水停电，故对被告提供的损失证据在本案中不予认定； 7、被告提供的三份“程庚福”签名截图，草签协议与本案并无关联性，对其签名本案不予认定，两份前期物业服务合同已经生效法律文书认定，在本案中不予再次认定。 本院经审理认定，衢州航民望江园小区内包含A区、B区、C区、F区（含原D区、E区）及综合楼、自建商铺，其中A区、B区及商铺为自建房，其余为商品房。各区域间并无隔离，共用公共道路、绿化、照明等。原告航民物业公司成立于1996年4月29日，自成立以来至本案诉请的2017年12月31日，为航民望江园小区物业服务企业，并采取先服务后收费方式，于当年12月31日前计收本年物业服务费用。被告徐建系A区22号房产业主，房产面积357.15㎡。至2014年年底，被告徐建均按小区内商品房物业费标准及收费时间向原告交纳物业费。2014年11月，原告将物业费用从0.6元/㎡/月调整至0.9元/㎡/月，并从2015年1月1日起计收。2015年12月15日，被告徐建以原告对其房产停水停电为由拒交物业费。2018年11月，原告向被告邮寄法律意见函催缴物业费未果，后向法院提起诉讼。另查明2017年9月1日至同年9月5日，原告停止案涉小区物业服务5日。 本院认为，本案有以下焦点： 首先，就原、被告之间是否存在物业服务合同。本院认为，原告作为前期物业服务公司与小区建设单位签订了物业服务合同，虽未与自建房业主单独签订物业服务合同，但原告作为案涉小区的物业管理单位，在原告成立时起至2017年期间已经为案涉小区的业主提供了物业服务，被告作为航民望江园房产业主，实际享受了被告提供的物业服务，并交纳了2015年之前的物业费用，故原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，亦可认定双方之间存在事实上的物业服务合同关系。 其次，就原告的收费标准是否合理问题。被告虽为航民望江园小区自建房业主，但原告为被告提供了与小区内其他商品房无差别的物业服务，包括与商品房业主共享公共绿化、通行道路、安保服务等。故此，原告主张按照与其他商品房一致的物业服务收费标准向被告收取物业费用并无不妥。 再次，对于逾期付款滞纳金问题，本院认为被告作为自建房业主，并非恶意拖欠物业费用，故本院对逾期付款滞纳金不予支持。 最后，就反诉原告徐建的诉讼请求，本院认为，反诉原告作为案涉小区自建房业主，应当缴纳物业费用。对反诉原告提出的损害赔偿问题，反诉原告提供的证据不足以证明案涉房产停水停电系反诉被告造成。故此，对反诉原告的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《物业管理条例》第三十三条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告徐建于本判决生效之日起三日内支付原告衢州航民望江园物业管理有限公司自2015年1月1日起至2017年12月31日止欠付的物业费11518.82元； 二、驳回原告衢州航民望江园物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告徐建的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费184元，减半收取92元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告衢州航民望江园物业管理有限公司负担23元（已交），由被告徐建负担94元，于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 朱震婕 二〇一九年五月七日 代书记员 王 元 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 《物业管理条例》 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。