沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初5436号原告：满金玲。委托诉讼代理人：佟金玲。被告：马文斌。委托诉讼代理人：陈佳宁。委托诉讼代理人：田晓东。被告：马德娟。委托诉讼代理人：陈佳宁。委托诉讼代理人：田晓东。被告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：王旭。委托诉讼代理人：张洪利。被告：沈阳悦通置业有限公司。法定代表人：刘宝华。委托诉讼代理人：解华。原告满金玲诉被告马文斌、被告马德娟、被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称“工商银行大东支行”）、被告沈阳悦通置业有限公司（以下简称“悦通公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人佟金玲、被告马文斌及被告马德娟的委托诉讼代理人陈佳宁、被告工商银行大东支行的委托诉讼代理人张洪利、被告悦通公司的委托诉讼代理人解华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求称：1、判令被告马文斌、马德娟返还原告维修基金10301元、保险费（其他）15560元、代办费用300元；2、判令被告马文斌、马德娟向原告支付利息[保险费（其他）及代办费的利息从2011年8月17日起至实际给付之日止，维修基金的利息从2012年10月3日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期存款利率标准计算]；3、判令被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行、沈阳悦通置业有限公司对上述请求承担连带责任；4、判令四被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告在悦通公司处以按揭贷款方式购买其开发建设的住宅商品房。原告经悦通公司指定到其合作的银行即本案的被告工商银行大东支行办理购房贷款。原告在办理贷款的过程中，被告工商银行大东支行要求原告先行缴纳契税等费用才能办理贷款。于是原告按照被告工商银行大东支行要求，在其营业场所418房间领取沈阳天利合地产顾问有限公司出具的“办理商品房按揭贷款收费凭证”，并持该凭证在被告工商银行大东支行营业窗口缴纳各项费用。后被告工商银行大东支行为原告办理贷款手续并发放贷款。2017年10月，原告购买的房产具备办理房屋产权登记的条件，但经原告了解得知沈阳天利合地产顾问有限公司没有将收取的维修基金等费用缴纳到相关部门，造成房屋无法办理登记手续。原告认为被告工商银行大东支行与沈阳天利合地产顾问有限公司作为共同受托人，应该按照原告的委托，妥当处理委托事务。其未能按照委托的要求完成委托事项，已经构成违约，应该承担违约责任。经查沈阳天利合地产顾问有限公司已经于2017年4月28日核准注销，被告马德娟、马文斌系沈阳天利合地产顾问有限公司的股东，应对沈阳天利合地产顾问有限公司的债务承担还款责任。被告悦通公司指定原告在被告工商银行大东支行处办理贷款手续，对受托人的指定、选任负有责任，亦应对被告马德娟、马文斌、工商银行大东支行的违约行为承担连带责任。故诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告马文斌辩称：沈阳天利合地产顾问有限公司没有收到过原告的保险费，公司作为中介代办机构仅收取契税、维修基金和代办费，其中维修基金10301元同意返还，代办费中含有向相关部门缴纳的相关手续费以及代为办理贷款手续的服务费，所以仅同意返还原告代办费300元。关于原告主张的利息，没有法律依据，我方认为不应支付。根据原告与开发商签订的购房合同以及补充协议中，明确约定了办理房产证的时间，是在房屋交付后540个工作日内，实际上房产局下发初始登记文件之后才能缴纳契税、房屋维修基金并办理房产证，而房产局下发文件后，交给开发商再由开发商转交给代办公司，所以原告以交款时间作为利息起算时间没有事实和法律依据，应该从能办理房证开始的时间计算利息。被告马德娟辩称：同被告马文斌的答辩意见。被告工商银行大东支行辩称：一、工行大东支行在为原告办理按揭贷款过程中，既未接受原告委托代其办理缴纳契税、维修基金事宜，又未收取代办费等相关款项，双方不构成委托合同关系，故原告要求工行大东支行返还维修基金、代办费用的诉讼请求，没有事实及法律依据。工行大东支行作为合法存续的金融机构，其经营范围中并无房产中介服务等内容，不能开展房产中介服务，也不可能接受原告的委托代其办理缴费等事宜，且原告提供的证据也不能够证明其委托银行代办相关事项的事实。根据原告自行向中介公司交款的事实以及原告向法院提交的《办理商品房Bank按揭贷款收费凭证》上明确盖有沈阳天利合地产顾问有限公司印章，均说明原告对委托中介公司代其缴纳相关费用并支付本案诉争的契税、维修基金、代办费用给中介公司的事实是明知的。故原告与工行大东支行不构成委托合同关系，原告诉求没有事实及法律依据。二、原告在诉状中所述事实与实际情况不符，工行大东支行既没有向原告指定代办业务的中介，也未强制要求原告先向沈阳天利合地产顾问有限公司缴存相关费用，原告与中介公司形成委托合同关系，其损失应当向受托的中介公司主张，并非工行大东支行。1、工行大东支行（作为甲方）与沈阳悦通置业有限公司（作为乙方）签订的《按揭贷款业务合作协议》第五条规定“能够办理期房抵押预告登记的，乙方应积极协助甲方及借款人办理期房的抵押预告登记。该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方应及时通知甲方，并负责协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将房屋他项权证等将由甲方保管。”即协助银行和借款人办理抵押登记手续是沈阳悦通置业有限公司的义务，而办理登记手续的前提是缴纳相关税费。因此，沈阳悦通置业有限公司作为开发商，有义务协助购房者（即借款人）办理权属凭证以及缴纳各项税费，而工行大东支行作为贷款银行，对此没有相应的合同义务，既无权也没有必要向原告指定代办中介。2、工行大东支行未强制要求原告先向沈阳天利合地产顾问有限公司缴存相关费用才能办理贷款。依据相关规定，工行大东支行作为贷款银行，在原告贷款购房过程中，只能为原告提供贷款服务，且缴存相关费用不是办理贷款的必要条件。通过对原告申请贷款时间、贷款合同签订时间、贷款发放时间以及缴纳中介费时间进行对比，发现：原告贷款涉及的中介费早在申请贷款之前就已交给中介公司，而原告向银行贷款的时间顺序是申请贷款、贷款合同签订、贷款发放，其中，原告与工行第一次接触的时间应当是申请贷款时。该笔贷款涉及的中第一笔介费缴费时间是2011年8月17日，而原告与开发商签订买卖合同的时间是在2011年8月20日，即原告在未签订房屋买卖合同之前就向中介公司缴纳了中介费，且该缴费时间早于第一次接触的贷款申请时间2011年9月1日，能够说明该笔贷款的原告在没有接触银行之前，就已经缴纳了中介费。因此，原告向中介公司缴纳中介费，并非如其所述的那样，基于工行的要求。该418房间在2013年下半年之前仅用于银行工作人员办公使用，在2013年下半年以后才用于借款人办理贷款手续的集中签约地。因此本案原告在诉状中所述其在2011年、2012年在工行418房间领取相应交款清单与事实不符。3、原告向沈阳天利合地产顾问有限公司交纳的保险费、维修基金，均属于购房者本人向保险公司、房产局缴存的法定义务，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，对此应当知晓。原告履行缴存义务，可以选择自行办理，也可以选择中介机构代办。本案中，原告向沈阳天利合地产顾问有限公司支付代办费，系中介公司代原告缴纳前述费用的报酬，且该代办费在中介公司出具给原告的收费凭证中已明确列出，原告应当知晓其将保险费、维修基金缴存给中介公司并向中介公司支付代办费用后，双方形成委托法律关系的事实。因此，原告将相关费用交给中介，因中介未履行委托事项而造成原告损失的，原告应当向中介公司主张返还，并自行承担由此产生的损失，与工行无关。三、沈阳悦通置业有限公司指定房地产经纪机构为原告提供配套服务，由于该指定的房地产经纪机构给原告造成的经济损失，沈阳悦通置业有限公司作为指定人，应当与沈阳天利合地产顾问有限公司共同承担赔偿责任。在与本案情况一致的购房者诉本案四被告的另案审理过程中，购房者均承认中介机构由开发商推荐，开发商的售楼员把被告马文斌的电话告诉购房者，再由购房者与中介公司联系代办事宜。且在前述案件中，被告沈阳悦通置业有限公司承认代办机构会在售楼处设办事点，由购房人选择。由此可以看出，被告沈阳悦通置业有限公司在将其开发的商品房出售给原告时，在其售楼处向原告指定沈阳天利合地产顾问有限公司为其按揭贷款提供配套服务，服务的内容包括缴交代收契税、维修基金、办证等各项费用，协助及时办理期房转现房和房屋他项权利协议书等相关手续。原告将保险费、维修基金、代办费用交付给沈阳天利合地产顾问有限公司，但该公司未予以代缴，由此给原告带来了损失。因此，原告委托沈阳天利合地产顾问有限公司是基于沈阳悦通置业有限公司的指定，原告由此受到的损失，应当由沈阳天利合地产顾问有限公司和沈阳悦通置业有限公司共同承担，与工行大东支行无关。综上，原告与工行大东支行无委托合同关系，其要求工行大东支行返还保险费、维修基金、代办费用，没有事实及法律依据，应当予以驳回。被告悦通公司辩称：首先答辩人与原告之间不存在委托合同关系，答辩人与沈阳天利合地产顾问有限公司、工商银行也不存在共同受托的意思表示，不存在共同接受委托的法律关系，原告向天利合公司缴纳保险费、维修基金、代办费并非基于原告与答辩人之间的商品房合同，而是基于工商银行指定沈阳天利合地产顾问有限公司作为中介机构为原告与工商银行之间建立贷款合同关系产生的上述费用，对于购房人向答辩人购房，采用一次性付款和公积金贷款的都没有中介公司的存在，故答辩人不应当向原告承担合同违约的责任，其次，答辩人对原告也不构成共同侵权责任；答辩人指定工商银行作为贷款银行是基于双方的合作关系，该指定行为不具有违法性。答辩人指定工商银行办理商业贷款与原告财产损失之间也不存在必然的因果关系。答辩人指定工商银行作为贷款银行，也不存在主观过错，沈阳天利合地产顾问有限公司是受工商银行大东支行指定作为贷款中介机构，答辩人从未以任何形式要求工商银行接受天利合公司作为答辩人的指定，正常办理中介贷款流程是房屋买受人向中介公司交纳契税、维修基金及代办费用，契税和维修基金一般都要进入银行与中介机构的账户，进行共同监管。本案的发生，原告的财产损失与工商银行出于监管存在一定的关联，一般情况下，由银行指定金融贷款中介机构，是商业惯例，工商银行否认该事实存在没有事实依据。综上所述，原告损失应该由沈阳天利合地产顾问有限公司及其股东以及工商银行共同承担连带责任，答辩人不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提供的证据进行了审查。结合当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定如下：2010年8月23日，被告工商银行大东支行与被告悦通公司签订了一份《按揭贷款业务合作协议》。约定由被告工商银行大东支行为被告悦通公司开发的“恒大名都一期”项目的购买方提供按揭贷款。2011年8月20日，原告与被告悦通公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买座落于沈阳市苏家屯区（建筑面积为179.14平方米）的房屋一处。2011年9月8日，原告与被告工商银行大东支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定由被告工商银行大东支行为原告办理上述房产的按揭贷款。该合同双方已经实际履行。另查明，沈阳天利合地产顾问有限公司在被告工商银行大东支行网点内设立了办公地点，并安排了工作人员，负责为原告等按揭贷款的客户办理贷款事宜，同时由其代收契税和维修基金，并收取代办费用（代办费用包括办理贷款手续的相关费用、代为缴纳契税和维修基金的费用），缴费地点为被告工商银行大东支行的网点窗口。原告向沈阳天利合地产顾问有限公司缴纳了保险费（其他）15560元和维修基金10301元及代办费1080元，沈阳天利合地产顾问有限公司收取该笔费用之后，为原告办理了按揭贷款相关手续，但并未为原告缴纳保险费（其他）及维修基金，且至今未向原告返还保险费（其他）及维修基金。又查明，沈阳天利合地产顾问有限公司股东为被告马文斌和被告马德娟，该公司已于2017年2月2日决议解散，并已经注销。2017年4月28日，被告马文斌及被告马德娟出具了一份清算报告，承诺公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应的责任。审理过程中，被告工商银行提供了一份《开发商指定房地产经纪机构办理业务的情况说明》（以下简称“情况说明”），该情况说明载明“沈阳悦通置业有限公司开发的恒大.名都楼盘，现指定沈阳天利合地产顾问有限公司（房地产经纪机构）为工行申请一手房按揭贷款的客户提供配套服务，服务内容包括（缴交代收契税、维修基金、办证等各项费用，协助及时办理期房转现房和房屋他项权利协议书）等相关手续。”该情况说明加盖了名称为“沈阳悦通置业有限公司”的公章，但经审查查明，该情况说明加盖的公章通过肉眼即可识别与被告悦通公司现使用的公章及作废的公章编号明显不同，故本院对于该份证据的真实性不予认可。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收款收据、《按揭贷款业务合作协议》、印章收缴证明、公司注销及股东会决议等证据、当事人陈述及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与沈阳天利合地产顾问有限公司之间存在事实上的委托合同关系，沈阳天利合地产顾问有限公司有义务为原告办理按揭贷款相关手续及代缴维修基金和保险费（其他）等费用，在完成委托事项后有义务向原告返还剩余的款项，在未能返还的情况下应赔偿原告的损失。因沈阳天利合地产顾问有限公司已经注销，根据其注销时的股东会决议，应由被告马文斌、被告马德娟共同向原告返还保险费（其他）15560元及维修基金10301元。关于被告马文斌、马德娟提出未收取原告保险费（其他）的抗辩主张，因沈阳天利合地产顾问有限公司于2011年8月17日向原告出具了收取保险费（其他）15560元及代办费1080元的收费凭证，故对于被告马文斌、马德娟的该项抗辩主张本院不予支持。关于代办费，因被告已经为原告代办了按揭贷款及其他代缴业务，现仅有保险费（其他）、维修基金业务未能办理，原告主张的返还300元代办费，具有合理性，本院予以支持。关于原告主张的利息，可视为原告的实际损失，对于利息应按照公平原则，原告主张自交费之日起计算利息具有合理性，故以15860元（15560+300元）为基数，自2011年8月17日起按照中国人民银行同期存款利率计算到实际付清之日止；以10301元为基数，自2012年10月3日起按照中国人民银行同期存款利率计算到实际付清之日止。被告工商银行大东支行为沈阳天利合地产顾问有限公司提供了办公场所，并为沈阳天利合地产顾问有限公司提供了缴费窗口，原告基于对被告工商银行大东支行的信任向沈阳天利合地产顾问有限公司缴纳了相关的费用，应视为原告与被告工商银行大东支行及沈阳天利合地产顾问有限公司之间形成了委托关系，而沈阳天利合地产顾问有限公司在收取上述费用后，未能完成委托事项，被告工商银行大东支行对此存在一定的过错，被告工商银行大东支行应当承担相应的补充赔偿责任。关于被告工商银行大东支行提出在2013年下半年以后才用于借款人办理贷款手续的集中签约地的问题，因在举证期限内被告工商银行大东支行未提供证据证明其抗辩主张，故对于该项抗辩本院不予支持。原告虽在被告悦通公司购买了商品房，并按照被告悦通公司的指定在被告工商银行大东支行办理了按揭贷款，但被告悦通公司并未与原告建立委托合同关系，被告悦通公司在本案中无过错，不应当承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六、第四百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马文斌、马德娟于本判决生效后10日内共同返还原告满金玲保险费（其他）、维修基金、代办费共计26161元；二、被告马文斌、马德娟于本判决生效后10日内共同向原告满金玲给付利息损失（以15860元为基数，自2011年8月17日起到实际付清之日止；以10301元为基数，自2012年10月3日起到实际付清之日止，均按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行对上述第一项、第二项承担补充赔偿责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费717元，减半收取358.5元，由被告马文斌、马德娟共同承担，被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行承担补充责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  吴金凤二〇一九年五月二十日书记员  王晓思