江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣11民终944号 上诉人（原审被告）：徐明辉，男，1976年12月7日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省上饶市玉山县。 被上诉人（原审原告）：玉山县龙廷物业管理有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇三清广场边华云龙廷嘉园内，统一社会信用代码91361123662031973B。 法定代表人：董克水，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶林光，系江西三清律师事务所律师。 上诉人徐明辉因与被上诉人玉山县龙廷物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初386民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 徐明辉上诉请求：1.请求撤销原判，改判由上诉人承担2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，并扣除原一审判决书认定的1004.61元费用。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：2010年我的摩托车停在小区内被偷，当时我找到物业公司的经理吴旭文协商此事，吴旭文答应免除一年物业费。我提出要免除三年物业费，吴旭文没有答应，我就跟他说这三年内的物业费我是不交的。此后三年内物业公司没有找我收过这三年的物业费，因此我认为已经超过诉讼时效。而2015年的物业费我是缴纳了的，这也印证了我提出的免交三年物业费的事实。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 玉山县龙廷物业管理有限公司答辩称，1.上诉人摩托车被盗是事实，但其摩托车被盗的损失不应由被上诉人承担赔偿责任。经我们了解，我公司前任经理从未答应过上诉人减免三年物业费之事。2.上诉人所提超过诉讼时效的主张不能成立，物业服务合同是延续性的，并没有中断过，因此上诉人拖欠物业管理费的违约行为一直处于延续状态，因此不存在超过诉讼时效的问题。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。 玉山县龙廷物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告徐明辉立即支付拖欠的物业管理服务费6,040元（截至2018年12月31日止），并向原告玉山县龙廷物业管理有限公司支付违约金（违约金以拖欠的物业管理服务费为基数按每逾期一日1‰计算，截至2018年9月30日止违约金为8,169元）；2.本案诉讼费用由被告徐明辉承担。 一审法院认定事实：被告徐明辉购买了位于江西省玉山县冰溪镇三清广场边华云龙廷嘉园小区7栋2单元301号住宅商品房一套（建筑面积109.69㎡）及车库一个（建筑面积20.28㎡）,系华云龙廷嘉园小区的业主。2008年3月23日，原告玉山县龙廷物业管理有限公司与被告徐明辉签订了一份《物业管理委托合同》，该合同约定原告玉山县龙廷物业管理有限公司对被告徐明辉所在的华云龙廷嘉园小区提供物业管理服务，物业管理服务包括以下内容：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、保养、服务并进行检查与管理。物业管理服务费每半年交纳一次，每年度的1月1日至30日交纳上半年的物业管理费，7月1日至30日交纳下半年的物业管理费；多层住宅房和车库按建筑面积每月0.5元/㎡（2014年7月开始经玉山县物价局核准调增至每月0.6元/㎡），如逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日加收千分之三的违约金；物业管理服务费从2008年6月1日起收取。合同签订后，原告玉山县龙廷物业管理有限公司按照合同约定履行了物业管理服务义务；被告徐明辉交纳了2010年12月31日前的物业管理服务费和2015年度的物业管理服务费，未交纳2011年1月1日至2014年12月31日期间及2016年1月1日起至今的物业管理服务费。另查明：被告徐明辉的商品住宅房及车库总建筑面积为129.97㎡，2011年1月1日至2014年6月30日期间，物业管理服务费收费标准为每月0.5元/㎡，此期间物业管理服务费为2729.37元（129.97㎡×0.5元/㎡/月×42月﹦2729.37元），2014年7月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2018年12月31日期间，物业管理服务费收费标准为每月0.6元/㎡，此期间物业管理服务费为3,275.24元（129.97㎡×0.6元/㎡/月×42月﹦3275.24元），截至2018年12月31日止，被告徐明辉共欠交原告玉山县龙廷物业管理有限公司物业管理服务费计6004.61元（2729.37元﹢3275.24元﹦6004.61元）。被告徐明辉认为原告玉山县龙廷物业管理有限公司在物业管理服务中存在外墙漏水和水管破裂无人维修、楼道污染、小区前后门无保安、消防通道存放大型煤气罐、绿化带变菜地等情况，原告玉山县龙廷物业管理有限公司虽然多次向被告徐明辉催收欠交的物业管理费，但被告徐明辉均以此为由拒绝缴纳，故原告玉山县龙廷物业管理有限公司诉至法院，要求处理。 一审法院认为，原告玉山县龙廷物业管理有限公司与被告徐明辉签订的《物业管理委托合同》系合同各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同各方应全面履行合同义务。原告玉山县龙廷物业管理有限公司作为被告徐明辉所在小区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向被告徐明辉收取物业管理服务费的权利。被告徐明辉辩称，因其2010年停放在小区内的摩托车被盗，其与原告玉山县龙廷物业管理有限公司前任经理口头约定其可免交2011年至2014年物业管理服务费，但被告徐明辉未能提供相关证据予以证明，因此对该辩解意见不予采纳。此外，被告徐明辉还提出其外墙漏水和水管破裂无人维修、楼道污染、小区前后门无保安、消防通道存放大型煤气罐及绿化带被其他业主用来种菜等辩解意见，以此为由拒交2016年至2018年的物业管理服务费，一审法院认为，被告徐明辉提供的照片证明了原告玉山县龙廷物业管理有限公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，被告徐明辉拒交物业管理服务费具有一定的正当性，但是尚不足以构成免除其缴纳物业管理服务费的抗辩事由，根据原告玉山县龙廷物业管理有限公司提供物业管理服务的质量状况，可以酌情减收被告徐明辉的物业管理服务费，结合本案实际情况，酌定由被告徐明辉向原告玉山县龙廷物业管理有限公司支付拖欠的物业管理服务费5,000元。原告玉山县龙廷物业管理有限公司要求被告徐明辉按日支付1‰违约金的诉讼请求，因原告玉山县龙廷物业管理有限公司未提供证据证明在签订合同时充分向被告徐明辉说明、协商并征得对方同意，加重了被告徐明辉的责任，该违约条款无效；此外，原告玉山县龙廷物业管理有限公司在履行物业管理服务义务中存在一定瑕疵也是被告徐明辉拒付物业管理服务费的直接原因，故对原告玉山县龙廷物业管理有限公司要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告徐明辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告玉山县龙廷物业管理有限公司支付截至2018年12月31日止的物业管理服务费即人民币5,000元。二、驳回原告玉山县龙廷物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费155元，减半收取计78元，由原告玉山县龙廷物业管理有限公司负担50元，由被告徐明辉负担28元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理查明，二审法院认定的事实与一审认定的一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，徐明辉上诉称2010年其摩托车停在小区内被盗，当时曾与玉山县龙廷物业管理有限公司的经理吴旭文协商过免除三年物业费之事，但徐明辉并未提交任何证据证实双方就免交三年物业费已经达成协议，因此，徐明辉主张免除三年物业费，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。关于本案的诉讼时效问题，徐明辉主张诉讼时效已过，玉山县龙廷物业管理有限公司则辩称双方的物业服务合同一直处于持续状态，徐明辉未按期缴纳物业费的违约行为处于延续状态，不存在超过诉讼时效的问题。对此本院认为，双方的物业服务合同一直处于持续履行期间，并未终止，玉山县龙廷物业管理有限公司的抗辩理由具备事实依据，可以成立，本案并未超过诉讼时效。 综上所述，徐明辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐明辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  李少琴 审判员  周立峰 审判员  姜一珉 二〇一九年五月二十八日 书记员  谢雅婷