云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云03执异50号异议申请人(案外人)马乐非，女，汉族，1974年10月2日生，住址山东省寿光市。申请执行人云南建投第十一建设有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区三台路。法定代表人：陈飞鹏，系该公司董事长。委托代理人李强，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人张峻伟，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被执行人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司。住所地：罗平县九龙大道与文笔路交叉口。法定代表人：舒兴金，系该公司董事长。本院在办理云南建投第十一建设有限公司（以下简称“建投第十一公司”）申请执行罗平跃鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“跃鑫房产公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人马乐非对执行查封中涉及的执行标的提出书面异议，本院于2019年5月6日立案受理后，依法组成合议庭对该案进行审查，现已审查终结。异议申请人称，2015年10月12日，异议申请人与跃鑫房产公司签订了《商品房购销合同》，约定将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙印象”3幢1906号商品房出售给异议申请人。异议申请人支付了全部房款，且已实际占有并入住。购房款总计280000元，当时买的是现房，先付了2000元，剩余的分两次支付，第一次是委托我姐夫王德芳支付了98000元，剩余的180000元存入开发商的账户。2016年3月9日交完全款就接房了，目前未装修，但物管费每年都交。法院的执行行为侵害了异议申请人的合法权益，为此，请求贵院解除对案涉房屋的查封。异议申请人为证实其主张，向法院提交了如下证据：1、异议申请人马乐非身份证复印件、马乐非与韩立学结婚证复印件；2、编号为YX3-1906的《商品房购销合同》（未备案登记）；3、跃鑫房产公司出具的购房款《收据》3份；4、涉案房屋的接房、房屋使用的物业费、水电费等相关费用收据5份；5、中国农业银行股份有限公司寿光寒桥分理处出具的韩立学向王德芳转款的《交易明细清单》；6、中国农业银行股份有限公司罗平县支行出具的王德芳银行卡交易明细清单；7、中国农业银行股份有限公司罗平九龙分理处出具的马乐非存入跃鑫房产公司账户180000元的《现金缴款单》。通过对异议申请人提供的证据进行审查，2015年10月7日，异议申请人向跃鑫房产公司支付购买涉案房屋的购房款2000元，2015年10月12日，马乐非与跃鑫房产公司签订《商品房购销合同》，约定将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙印象”3幢1906号住房（面积为101.03平方米，单价为2771.45元）以人民币280000元的价格出售给异议申请人，并约定购房款于2015年10月12日前一次性支付。跃鑫房产公司出具的收据显示2015年10月12日收到马乐非住房首付款98000元，2016年3月9日收到马乐非购房款180000元。中国农业银行股份有限公司寿光寒桥分理处出具的韩立学向王德芳转款的《交易明细清单》中记载，2015年10月8日韩立学（马乐非丈夫）向王德芳转款86000元；中国农业银行股份有限公司罗平县支行出具的王德芳银行卡交易明细清单记载，2015年10月8日韩立学转存至王德芳账户86000元，王德芳于2015年10月12日现金支取97500元；中国农业银行股份有限公司罗平九龙分理处出具的《现金缴款单》记载，2016年3月9日马乐非现金存入跃鑫房产公司账户180000元的购房款。2016年3月9日马乐非交纳相关费用接房，跃鑫房产公司对前述接房费的交付和物业费等相关费用的支付出具收据确认。建投第十一公司辩称，第一，执行裁定书是法院执行行为的合法体现，未违反法律规定。第二，被执行房产不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。据以执行的生效法律文书（2017）云03民初15号民事调解书确认被告支付工程价款金额内对被告开发的“跃鑫﹒九龙印象”项目车位、商铺、住宅折价、拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿的权利；异议申请人与跃鑫房产公司签订的《商品房购销合同》及购房款收据应属债权关系，不发生物权变动的事宜，缺乏法律依据。第三，执行异议和复议期间不停止执行，本案自立案以来已历时一年有余，被执行人不仅有财产不清偿债务，还处处设置障碍致使执行案件迟滞，法院应尽快执行以维护申请执行人的合法权益。经查明，建投第十一公司与跃鑫房产公司因建设工程施工合同纠纷诉至我院，2016年12月20日，建投第十一公司向本院申请财产保全，请求对被申请人跃鑫房产公司开发的“九龙印象”小区未销售的住宅200套、商铺5790.60平方米、车位139个及公司银行账户予以保全。本院于2016年12月22日作出（2016）云03财保25号民事裁定书，将申请保全财产予以冻结、查封。2017年1月22日，建投第十一公司向本院申请解除上述财产的保全措施，本院于当日作出（2016）云03财保25-2号民事裁定书，解除上述财产的保全措施。本院于2017年1月23日依法作出（2017）云03民初15号民事调解书，调解书确认：一、双方一致确认，原告云南建投第十一建设有限公司根据双方所签《建设施工合同》及补充协议为被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司所做罗平跃鑫“九龙印象”工程竣工且验收合格；二、经双方核算，工程总价款为11775万元，被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司已支付原告云南建投第十一建设有限公司的工程款为人民币9723.435万元，被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司尚欠原告云南建投第十一建设有限公司工程余款人民币2051.565万元；三、原告云南建投第十一建设有限公司同意留470万元质保金在被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司处一年，剩余工程款由被告于2017年1月25日前向原告支付600万元，余款于2017年5月31日前、7月31日前、8月31日前共分三次向原告平均支付，如逾期支付，每逾期一天，则应按未付金额的千分之二支付逾期付款违约金直至款项付清时止，同时，原告可就剩余全部款项向法院申请强制执行；四、被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司须在2017年1月27日前配合原告云南建投第十一建设有限公司向罗平人力资源和社会保障局协调退还农民工保证金人民币120万元给原告；五、双方现确认的工程款为人民币9723.435万元，现因单子不全，双方一致同意在30天内由双方持单核对，并以核对后双方确认金额为被告实际已支付原告的工程款，如有争议，双方另案解决；六、案件受理费236876元，减半收取118438元，由原告云南建投第十一建设有限公司负担。由于跃鑫房产公司未依法履行生效法律文书确定的义务，建投第十一公司依法向本院申请执行，本院依法向被执行人跃鑫房产公司发出（2017）云03执269号执行通知书。2017年9月13日，本院作出（2017）云03执269号之三民事裁定书，裁定对被执行人跃鑫房产公司开发的位于罗平县城“九龙印象”小区未销售的住宅61套、商铺23间予以查封。查封住宅清单涉及异议申请人所主张权利之房产。2019年4月23日，本院发出公告拟对查封房产进行评估、拍卖。本院认为，本案的焦点问题是异议申请人对涉案房屋的权利主张能否排除法院的查封行为。对于案外人提出的排除执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人马乐非于2015年10月12日与跃鑫房产公司签订《商品房购销合同》，将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙印象”3幢1906号住房以280000元出售给马乐非，并约定一次性支付全部购房款。本院查封涉案房屋的时间是2017年9月13日，在人民法院查封之前已签订买卖合同。在支付了2000元首付款后，剩余购房款分两次付清，第一次现金支付的98000元，马乐非之丈夫韩立学转账给王德芳由王德芳现金支付给跃鑫房产公司，相应的银行交易明细证明了转账、现金提取的过程，其数额基本一致；第二次支付的180000元，直接存入跃鑫房产公司账户，有相应的银行缴款凭证予以证实。该两笔购房款的支付转账、提现支付的时间和数额与跃鑫房产公司出具的收据的时间、数额基本能对应一致，应视为异议申请人已支付全部购房价款，双方购房合同的合法性和有效性应予以认定。涉案房屋于2016年3月9日接房，符合在人民法院查封前已合法占有之情形，办理过户登记是开发商应尽之义务，非因异议申请人自身原因未能办理。故异议申请人的理由成立，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止（2017）云03执269号之三民事裁定书中对罗平跃鑫房地产开发有限责任公司开发的位于罗平县城“九龙印象”小区3幢1906号住房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  骆建才审判员  何 林审判员  刘 恒二〇一九年五月二十七日书记员  徐 丹