新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民事判决书（2019）新2325民初373号原告：新疆西域金鑫房地产开发有限公司，住所：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县东关街**。法定代表人：薛江，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。被告：玛纳斯县好宜多超市，经营场所：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县亚中凤凰广场负**。负责人：雷江，该超市店长。被告：雷涛，男，1972年6月29日出生，汉族，个体，住，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市/div>以上二被告共同委托诉讼代理人：何志明，新疆航迪律师事务所律师。原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司（以下简称西域金鑫房产公司）与被告玛纳斯县好宜多超市（以下简称好宜多超市）、雷涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西域金鑫房产公司的委托诉讼代理人魏春、被告好宜多超市委托诉讼代理人雷涛、被告雷涛及其委托诉讼代理人何志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西域金鑫房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2016年1月27日所签订的《房屋租赁合同》，并向原告交付租赁房屋；2、二被告共同支付所欠原告租金1625000元；3、二被告从2019年4月1日起按每日租金1780.82元向原告支付租金至二被告实际交付租赁房屋为止；4、二被告共同向原告支付违约金195000元；5、二被告共同向原告支付消防维保设施费用16540.02元；6、二被告共同支付所欠原告电费1680元、暖气费220534元，共计222214元；本案诉讼标的的金额共计：2058754.02元；7、本案的诉讼费、邮寄费及其他费用全部由二被告共同承担。事实与理由：2016年1月27日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于××县部分房屋（面积4892平方米，具体位置面积以红线图为准）出租给二被告使用，租赁期限为2016年10月1日至2026年9月31日，共计10年租期，前3年每年65万元租金，每多一年增加相应的租金，并且约定了租金支付方式及违约责任，其中，如被告不支付租金或不按约定支付租金及其他费用连续长达15日，应按当年租金的30%向原告支付违约金，同时原告有权解除合同，收回租赁房屋。合同还约定水、电、暖、消防维保设施费等相关费用由二被告承担，但截至今日被告仍未支付约定的租金和相关费用。另，第一被告的登记经营者为雷江，实际经营者为雷涛，两人系兄弟关系。诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求，维护其合法权益。被告好宜多超市辩称，超市并非2016年10月8日签订的合同一方当事人，故不在本案中承担责任。被告雷涛辩称，1、原告要求解除2016年的合同客观事实不符合，双方租赁合同是2016年10月8日重新签订合同，2018年5月14日实际解除，因此原告解除2016年1月27日的合同不符合规定；2、租赁费问题，被告以将多种方式全部租金超额支付完毕，不存在拖欠租赁费的问题；3、双方租赁关系2018年5月14日解除，所以被告并不存在再向原告支付租赁的问题；4、原告主张的消防费不应该由被告承担，被告不存在违约行为，所以被告不应该付违约金，请求法庭查明事实，驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。原告西域金鑫房产公司为证实其主张成立向本院提供证据如下：1、房屋租赁合同2份，证明：1、原、被告2016年1月27日签订了房屋租赁合同，第一份合同，被告好宜多超市在合同上盖有章子，被告雷涛在超市法定代表人处签字。第二份合同，承租方被告雷涛签字，没有盖超市的章子，两份合同内容一致。二被告与原告共同签订了房屋租赁合同，证实两被告共同承租人，共同承担该合同项下的合同义务、合同责任的事实；2、该合同约定了房屋租金，承担违约金，其他费用、维护费等费用承租人承担的事实。二被告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为：1、双方2016年1月27日签订合同后，原告未约定时间向被告交付房屋；2、房屋面积4892平方米因被告并不需要这么大面积，根据所需2016年10月8日重新签订了房屋租赁合同，承租了原告房屋的一半；3、房屋租赁合同出租房是新疆西域金鑫房地产开发有限公司奇台分公司，合同编号为xjf-2016-002号。因2016年10月8日双方重新签订合同，取代了2016年1月27日签订的合同，该证据不能证实原告的主张。本院对该组证据的真实性予以确认。2、新疆古城人家无业服务管理有限责任公司向新疆保通永安消防设施检测维修有限公司签订的新疆建筑消防事实维护保养合同1份、补充协议1份、新疆恒安消防设施检测公司出具的电子发票1张，奇台县古城人家物业公司出具的情况说明1份，证明：被告承租之后经营的金鑫优购超市消防维护的费用由奇台县古城人家物业公司垫付的事实。二被告对该份证据的真实性不认可，认为合同是复印件，无法核实真实性，电子发票出具单位是新疆恒安公司，根据原告提供的合同承包方是新疆永安保通公司，出具发票单位及签订合同单位相互矛盾，因此对电子发票证据来源真实性不认可，对关联性，证实的问题不认可。缴纳消防维保费的单位是新疆古城人家物业公司，并非本案原告，本案原告没有权利向被告追偿该笔费用，关联性不认可。本院认为，该合同属复印件，无法与原件核对，本院对该组证据的真实性不予确认。3、新疆古城人家物业公司2018年7月30日、2018年12月15日出具的情况说明2份、新疆西域金鑫房产公司缴纳电费票据2张，证明，原告已向古城人家无业公司垫付电费的事实。二被告对真实性、关联性均不认可，原告公司与古城人家物业公司是关联公司，出具的说明没有证明效力，而且被告经营超市期间，用购电卡的方式购电使用，不存在拖欠电费问题。本院认为，古城人家物业公司不属于本案当事人，本院对该组证据的真实性、关联性不予确认。4、古城人家居住小区-地下一层分层分户平面图复印件1份，证明，被告承租测绘面积是5513.34平方米，应当按照实际使用面积缴纳取暖费，被告拖欠取暖费用事实。二被告，对平面图复印件真实性认可，证实的问题不认可，被告承租面积为2414平米，认可2017-2018年采暖费没有交付，应当按照2414平方米计算。2018年5月14日双方合同自动解除，2018-2019采暖费被告不予支付，该费用原告自行承担。本院对该组证据的真实性予以确认。5、图纸1份，证明：位置和分线图上甲方和乙方签字，甲方是出租房签字，承租的超市面积是4892平方米，乙方是本案被告雷涛，证明雷涛对红线图面积确认签字，签字日期是2016年1月27日的事实。二被告对红线图真实性认可，关联性不认可，该红线图签字日期是2016年1月27日所签订，因原告未按照合同约定没有向被告交付房屋，所以2016年10月8日双方重新签订合同，并且对租赁面积重新做了调整。本院对该组证据的真实性予以确认。被告好宜多超市、雷涛向本院提供证据如下：1、2016年10月8日，原、被告签订的房屋租赁合同复印件1份，证明：因原告逾期交房，双方于2016年10月8日重新签订合同。合同编号xjf-2016-002号，租赁面积2414平方米，交工时间2016年11月1日，免租期为6个月，交付期推延的事实。原告对该证据真实性、关联性均不认可，被告提交的是复印件，原告并没有与被告签订该合同。本院认为，该合同属复印件，无法与原件核对，本院对该组证据的真实性不予确认。2、原告工作人员张斌签字的超市移交清单2份，证明：原告向被告移交超市时间是2017年1月19日的事实。原告对清单真实性、关联性均不认可，清单上均没有原告方盖章，张斌不是我公司员工。清单上只是一些物品的交接，并不能证实租赁房屋交付时间。本院对该证据的真实性予以确认。3、玛纳斯县农村信用合作社现金缴款单1份，证明：被告向原告支付100000元租赁费的事实。原告对被告给付的100000元的事无异议，但100000元是定金，并不是租金。本院对该证据的真实性予以确认。4、奇台县金鑫优购生活超市出具承诺书1份，会员存款单18张，证明：原告收到被告价值380000元储值卡，已给付150000元，剩余230000元冲抵租赁费的事实。原告对承诺书真实性认可，关联性不认可，原告购买的是金鑫优购超市的储值卡，超市是独立的经营实体，与本案没有关系，不能冲抵本案租金，本案双方是租赁关系，不是买卖关系。本院认为，原告购买奇台县金鑫优购生活超市储值卡，与本案没有关联性，本院不予确认。5、新疆西域金鑫房地产开发有限公司奇台分公司工商登记信息网络打印件1份，证明：该公司注销日期2016年5月10日的事实。原告无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。6、2017年5月8日，被告雷涛与原告公司负责签订合同的相关负责人的通话光碟1张，证明：房屋租赁合同客观真实存在，并该两份合同原件原告持有并将丢失的事实。原告对通话记录不认可，认为录音声音无法判断是王总，王总不是本案原告西域金鑫房产公司管理人员，她是新疆金鑫生物科技公司的管理人员，录音内容听不出来被告所主张的另外一份合同的事情，时间可以看出来被告一直拖欠原告租金，只在签订合同是支付100000元的事实。7、3段录音、1段视频录像，证明：双方于2016年10月8日签订的合同，于2018年5月14日实际解除。原告公司要对地下超市重新进行招租，另找其他商家进行经营的事实。视频录像证实超市停业后，原告公司员工阻止被告进入超市并通往超市的门上自行加锁的事实。原告对录音真实性不认可，但录音内容证明，因为超市工作人员出现问题，经营困难涉及缓交租金的问题，另一段录音被告雷涛自称停止营业，没有涉及租赁合同解除问题，超市停止营业并不代表双方租赁合同的解除。对视频录像真实性不认可，录像内涉及的对象是物业公司，不是原告房产公司，而且是在搬超市的货架，没有涉及房屋租赁合同解除问题。关联性、证明的问题不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。本院依职权调取的证据：调查笔录1份（王庭泽，新疆西域房地产开发有限公司总经理），拟证实原告与被告雷涛2016年1月27日，签订了租赁合同，原告不认可2016年10月8日与被告雷涛签订的房屋租赁合同，原告称双方从未签订过这份合同，被告租赁面积为4892平方米，被告雷涛全部装修投入使用我公司与雷涛没有解除租赁合同，雷涛打电话通知原告因管理问题无法继续经营下去超市已关门，没有向原告告知解除合同的事实。经质证，双方当事人无异议，本院对该调查笔录予以确认。本院认定事实如下：2016年1月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于××县面积4892平方米房屋出租给二被告使用，租赁期限为2016年10月1日至2026年9月31日，共计10年租期，租赁费前3年每年650000元租金，第四年715000元，第五年780000元，第六年845000元，第七年940000元，第八年100000元，第九年110000元，第十年租金为120000元；2016年5月1日至2016年9月30日为装修期，原告不收取租赁费。《房屋租赁合同》约定的条款还有：租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前180日向甲方提出续租要求，甲未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前90日通知对方；甲方交付时间以双方确认的交付确认清单日期为准。本合同签订之日期七日内乙方一次性支付该房屋合同履约金100000元；水电暖、设备维护、物业管理、垃圾清运、安保、保洁等费用由甲方承担。违约责任“1、甲、乙双方若违反本合同，违约方向守约方支付当年租金的30%违约金，同时，合同约定了其他事项。出租方甲方（盖章）新疆西域金鑫房地产开发有限公司．赵永盛…2016年1月27日承租方（乙方）盖章玛纳斯县好宜多超市雷涛”。另查明：原、被告于2016年5月1日完成了该房屋的交付。被告已经将《房屋租赁合同》中本案争议标的物装修并经营超市。本案中被告好宜多超市、雷涛的起诉状副本本院于2019年2月14日送达。本院认为，本案争议焦点为1、被告好宜多超市在本案中是否承担共同清偿责任；2、2017年1月27日原告与被告好谊多超市、雷涛签订的《房屋租赁合同》是否解除，解除时间；3、被告是否应当支付租房款、物业费、设备维护费等费用？4、被告是否承担违约责任？本案中，原告西域金鑫房产公司与被告好宜多超市、雷涛签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的竞争力性强制性规定，属有效合同，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告主张被告逾期未交纳本案争议租赁房屋的房屋租金，要求解除与被告好宜多超市、雷涛于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》。原、被告在合同中明确约定“不按合同约定时限交付租金及相关费用终止及解除合同。被告逾期交纳租金及相关费用。被告雷涛作为本案争议租赁房屋实际使用人，认为合同已终止，没有解除的必要，本案中被告存在逾期交纳房屋租赁费的违约情形，根据双方当事人在合同中的约定本院应予解除合同。同时，被告也同意解除合同。本院对原告主张解除与被告好宜多超市、雷涛于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》的请求予以支持。原告要求二被告在本案中承担共同清偿责任，被告好宜多超市辩称超市并非2016年10月8日签订的合同一方当事人，故不在本案中承担责任。被告好宜多超市在本案中是否承担共同清偿责任成为本案的第一个争议焦点。经本院庭审查证，2016年1月27日原告与被告好宜多超市、雷涛签订的两份《房屋租赁合同》，其中一份合同中有被告好宜多超市加盖公章，被告好宜多超市与原告之间存在直接的合同关系，故根据该合同书，本案中被告好宜多超市、雷涛应承担共同清偿责任；被告雷涛因经营不善，于2018年5月14日计划停业并电话告知原告公司负责人，即本案争议租赁房屋停止营业并锁门，该公司物业于2018年5月14日在该租赁房屋上加了一把锁。原告主张2016年1月27日与被告签订《房屋租赁合同》的房屋租金及相关费用应算至二被告实际交付租赁房屋为止，被告雷涛辩解2018年5月14日本案争议租赁房屋被告雷涛停止经营，被告雷涛只同意将租赁费用算至2018年5月14日。故引起本案争议的第二个焦点问题是：2017年1月27日原告与被告好谊多超市、雷涛签订的《房屋租赁合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故原告起诉请求解除合同并得到支持的，原告起诉状副本送达对方当事人的时间应为合同的解除时间。原告于2019年2月14日向本院主张权利，被告好宜多超市、雷涛的起诉状副本于2019年2月14日送达，故原告与被告好宜多超市、雷涛于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2019年2月14日。原告主张的本案争议房屋租赁费的计算应是：2016年10月1日至2019年2月14日，共计28个月零14天，即租赁费应为650000÷12个月×28个月+650000÷12个月÷30天×14天=1541945元。被告向原告交纳的履约金100000元，上述已交纳的房屋租金应予扣除。被告好宜多超市、雷涛辩解可以扣减原告在“金鑫优购购物超市”办理230000元消费卡的金额。金鑫优购超市并非本案主体，被告另案起诉主张，本院在本案中不做也处理。故原告主张被告支付租金的主张，本院予以确认。被告还应向原告支付租赁费的金额应为1541945元-100000元=1441945元，故本院对原告要求被告支付租金1441945元的诉讼请求予以支持；本案争议的第三个焦点问题对于原告主张的物业费、消防维保设施费、电费、暖气费按照合同约定，被告租赁期间产生的应由被告承担，但原告代为金鑫优购超市交纳物业费、消防维保设施费、电费、暖气费，应当向金鑫优购超市主张，金鑫优购超市不是本案主体，故对于原告主张的部分物业费消防维保设施费、电费、暖气费本院不予支持。本案争议的第四个焦点问题关于被告是否应向原告公司支付违约金的问题，原告公司已按租赁合同的约定将房屋交付被告使用，被告于2016年10月1日对本案争议房屋进行装修并投入使用，而未按合同约定交纳租金，已构成违约，应承担违约责任，原告主张被告支付违约金195000元过高，依法予以调整为130000元，原告多主张部分本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十四条第二款第（二）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司与被告玛纳斯县好宜多超市、雷涛于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告玛纳斯县好宜多超市、雷涛于本判决生效后立即向原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司交付租赁房屋；三、被告玛纳斯县好宜多超市、雷涛于本判决生效后十五日内向原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司支付房屋租金1441945元、违约金130000元，合计：1571945元；四、驳回原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23270元，减半收取计11635元，由原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司负担2162元，由被告玛纳斯县好宜多超市、雷涛负担9473元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 员 古 丽 旦二〇一九年五月三十日法官助理 马   兰书 记 员 依力提帕提