福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初6205号 原告：福建省平潭县农业机械公司，住所地福建省平潭县城关东大街21号，组织机构代码15494142-8。 法定代表人：刘小斌，经理。 委托诉讼代理人：林小鸿、阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被告：周茂恩，男，1983年11月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：薛素玲、周香香，福建志昂律师事务所律师。 原告福建省平潭县农业机械公司（以下简称农机公司）与被告周茂恩返还原物纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，于2018年12月10日适用简易程序进行审理。之后，因案情需要裁定转为普通程序，并于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告农机公司的委托诉讼代理人林小鸿、阮逸嫔，被告周茂恩的委托诉讼代理人薛素玲、周香香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农机公司向本院提出诉讼请求：1.周茂恩向农机公司返还占用房屋（位于平潭县潭城镇中埔街农机公司楼下从南向北第16间摩托维修店）；2.周茂恩按每间3000元/月支付自2010年11月1日起的房屋占用费（实际以评估为准）；3.本案诉讼费用由周茂恩承担。事实与理由：农机公司系全民所有制企业。2006年3月，周茂恩租用农机公司位于平潭县潭城镇中埔街农机公司楼下从南向北第16间摩托维修店。因双方未签订书面合同，成立不定期租赁合同关系。2010年10月20日，农机公司改制工作领导小组向周茂恩发出《房屋租用户搬离通知书》，要求周茂恩于2010年10月底前搬离。但周茂恩既未提出异议也未搬离，双方不定期租赁合同自通知送达之日解除，周茂恩继续占用的行为构成无权占有。为避免国有资产进一步流失，特提起诉讼。 周茂恩辩称：1.农机公司营业执照于2006年12月31日吊销，已丧失本案的诉讼主体资格，应予以驳回；2.农机公司主张的房屋占用费已超诉讼时效，不应得到支持；3.农机公司主张占用费3000元/月缺乏依据，亦远高于市场价，应按照原合同约定租金标准继续履行。 农机公司为支持其诉讼主张，向本院提供证据材料如下： 1.营业执照、组织机构代码证、负责人任命书，旨在证明农机公司的诉讼主体资格。 2．土地登记审批表，旨在证明涉案店面原系农机公司所有的事实。 3.房屋租用户搬离通知书（2份）、个体工商户登记基本信息，旨在证明：周茂恩自2010年11月至今一直占用农机公司位于平潭县潭城镇中埔街农机公司楼下从南向北第16间摩托维修店，以及农机公司通知搬离的事实。 4.信访信件，旨在证明：2010年农机公司要求解除租赁合同并通知周茂恩搬离，2010年10月至2018年双方一直就返还店面及支付占用费问题进行协商，但因占用费标准问题无法达成一致意见的事实。 经庭审，本院认定事实如下：1995年3月25日，农机公司成立，系全民所有制企业。1995年10月20日，农机公司在平潭县潭城镇中埔街涉案地块权属性质、面积、用途及办公楼的建筑面积通过土地管理等相关部门的审批，所建成的第一层街面房屋作为店面出租，涉案店面为从南向北第16间。2006年12月31日，农机公司被吊销营业执照，工商尚未注销登记。2010年10月20日，农机公司为配合县政府的企业改制，以企业改制领导小组名义向所出租房屋的各租户发出《房屋租用户搬离通知书》，载明：县农机公司已经县政府决定，实行企业改制，公司解散，固定资产由政府收回，面向社会公开拍卖；为做好拍卖前期各项工作，根据县政府要求，县农机公司各房屋租用户应在2010年10月底前搬离；于2011年3月18日再次发出《房屋租用户搬离通知书》要求各租户于2011年3月31日前搬离，逾期不搬，责任自负。 2005年至2006年期间，周茂恩向黄立奇转租涉案店面经营摩托车维修店，租金每月400元，租金交至2010年10月止，此后未再缴纳租金。农机公司于2018年9月20日以周茂恩拒不搬离涉案店面为由向本院提交诉讼材料，本院于2018年10月31日正式立案受理。 本院认为，本案是农机公司提出返还被占用涉案店面以及追索店面被占有期间使用费的诉讼请求，周茂恩提出农机公司无诉讼主体资格，追索店面占有使用费超过诉讼时效等问题进行抗辩，对双方的争议分析评判如下： 首先，农机公司是否具备诉讼主体资格问题。农机公司是依法成立的全民所有制企业，虽然农机公司营业执照2006年被工商吊销，但并未进行工商注销登记，其企业法人主体资格尚在，可以自己的名义进行诉讼活动。涉案店面的权属应是全民所有的财产，属于农机公司的经营管理，并无争议。显然，农机公司有权主张返还被占用的房屋及依法追索被占有使用费。 其次，农机公司与周茂恩之间形成的法律关系问题。有关农机公司的店面出租的客观事实是：农机公司将临街的十几间房屋作为店面出租，因企业改制，于2010年10月、2011年3月两次发出书面通知不再出租店面；实际也不存在继续收取租金，这是租户及周边人员众所周知的事实。因此，农机公司的店面租赁关系可以认定为2011年3月31日起终止。至2018年9月20日之前的几年时间，农机公司怠于行使权利，对涉案店面疏于行使管理权。本案双方对约定租金每月400元及租金缴纳到2010年10月的事实并无争议，但在2011年3月31日双方之间的房屋租赁关系便已终止，次承租人不再拥有占有使用涉案店面的合同依据，使得次承租人对出租人所有的租赁店面构成无权占有，应认定次承租人周茂恩无权占用涉案店面。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，周茂恩负有腾退涉案店面及支付占有使用费的义务。 第三，如何计算涉案店面占有使用费的问题。农机公司主张周茂恩应按现有的市场价格自2010年11月1日起支付至返还占用房屋之日止，周茂恩则主张按照合同约定的400元/月计算租金并提出诉讼时效抗辩。从既保障当事人诉讼权利又方便当事人诉讼的角度来讲，使用费计算应当在遵循公平原则的基础上考虑必要的诉讼成本问题。如果严格以当时当地同地段房屋的市场租赁标准参照计算虽然对双方都比较公平，但必然增加审计费用、时间耗费等诉讼成本，不利于定纷止争。客观来讲，租赁关系虽然终止，但双方约定的租金条款，应该是双方经磋商后达成的一致意思表示。根据意识自治的基本原则，确定使用费时应当首先参照合同的约定标准进行处理，这样可以使诉讼公平和诉讼效率同时得到兼顾。鉴于本案租赁关系终止之前租金是确定的，占用期间平潭地区经济是逐年发展，房屋租赁市场的租金逐年走高上涨的现实情况，因此，本案的占有使用费可酌定按2010年度的实际租金标准为基数，以每年度递增10%确定下一年度使用费标准为妥当。本案周茂恩应从2011年4月1日起按440元/月至2011年12月31日，以及以2011年度使用费440元为基数逐年度递增10%计算从2012年1月1日至返还涉案店面之日止的使用费。 第四，本案追索占有使用费是否超过诉讼时效的问题。本案双方之间的租赁合同关系于2011年3月31日解除，但周茂恩仍继续占有涉案店面的事实客观存在，涉案双方均确认周茂恩于2010年11月以后未支付过任何费用。然而，对于周茂恩提出的农机公司追索占有使用费超过诉讼时效的抗辩，农机公司没有提供证据证明在2018年9月20日向本院提交材料主张权利前曾向周茂恩提出支付租金或占用费的主张，作为房屋占有费的请求权应适用诉讼时效制度的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一项规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，农机公司怠于行使权利事实存在，追索2015年9月20日之前的占有使用费确已超过诉讼时效，因此，本院仅支持自2015年9月21日起至返还涉案店面之日止的占用费，即以644元/月为标准逐年递增10%计算至实际返还房屋之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、周茂恩应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县农业机械公司返还占用房屋（位于平潭县潭城镇中埔街农机公司楼下从南向北第16间摩托维修店）； 二、周茂恩应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县农业机械公司支付店面占有使用费（从2015年9月21日起计至返还店面之日，其中2015年度按644元/月为基数计算，2016年1月1日之后的每年按上一年度的使用费标准递增10%计算）； 三、驳回福建省平潭县农业机械公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5530元，由福建省平潭县农业机械公司负担3871元，由周茂恩负担1659元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任魁钰 人民陪审员  肖 红 人民陪审员  任文莹 二〇一九年五月十七日                                                                                                                           法官助理   高巧萍                                                                                                                         书记员     王亚兰