黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终3110号上诉人（原审原告）：哈尔滨强石新材料技术开发股份有限公司，住所地哈尔滨市双城区新兴乡新华村。法定代表人：关紫星，董事长。委托诉讼代理人：李方武，男，1966年12月2日出生，汉族，该公司部门经理，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨六合桂源混凝土有限责任公司，住所地哈尔滨市阿城区新利街建设村。法定代表人：杨宏伟，董事长。委托诉讼代理人：肖福山，黑龙江信义律师事务所律师。上诉人哈尔滨强石新材料技术开发股份有限公司（以下简称强石公司）因与被上诉人哈尔滨六合桂源混凝土有限责任公司（以下简称六合桂源公司）买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2018）黑0113民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。强石公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判强石公司与六合桂源公司于2014年6月27日签订的《磨账协议》无效，六合桂源公司立即给付货款1351176．20元，并自2014年6月27日起按同期银行贷款利率向上诉人支付迟延付款利息至实际给付之日;2.一二审案件受理费由六合桂源公司承担。事实与理由：1.一审法院认定《磨账协议》有效是错误的。六合桂源公司欠强石公司货款1351176.20元，双方之间的《磨帐协议》是来源于双方的债权、债务，本案用以抵账的房屋产权人并非六合桂源公司，虽然六合桂源公司持有产权人为刘井库的该抵账房屋的产权证，但并不能产生合法转让的法律资格，其如果以刘井库的该房屋用于抵账，必须采取上诉人、被上诉人和刘井库三方协议的方式才能达成以房抵账的法律合同，形成以房抵账的客观行为。六合桂源公司的处分行为是无权处分，虽然一审开庭时产权人刘井库表示同意，但在上诉人与被上诉人签订《磨账协议》时刘井库并未出面参与或出具授权委托，双方签订的《磨账协议》在2014年6月27日只能相当于对双方债权债务关系的确认，不能产生以房抵账的法律后果，一审法院以开庭审理时产权人的表态来确认四年多之前的合同行为效力的认定明显错误，属于对事实认定的明显错误。即使退一步，如果通过四年多以后的开庭审理时的产权人刘井库的表态来追认双方《磨账协议》的效力，那双方签订的《磨账协议》在签订之时也至少属于合同效力待定的情形，而并非判决书认定的合同合法有效。2.一审法院对于房屋的交付的认定存在简单化错误。房屋交易或转让属于要式法律行为，需要通过登记过户的形式发生实际的法律交付后果。本案中，六合桂源公司将房屋的钥匙和房产证、土地证和部分其它凭证交付，但实际上不能产生实际交付房屋的法律后果，房屋产权人对房屋的转让行为未出具任何手续，也未参与双方的《磨账协议》签订。强石公司在取得房屋钥匙和房产证、土地证后并不能获得房屋的所有权和处分权，只有在交付同时具有产权转移特征的行为才能以房屋交付认定。该房屋并非与产权人刘井库之间的交易行为，而是通过李云森，但房屋抵账到被上诉人手中的抵账过程缺乏必要的证据证实其合法性和有效性，因此被上诉人取得该房屋的合法性和有效性尚处于待证状态，由此更无法认定被上诉人与上诉人之间的所谓交付行为的合法性和有效性。3.该房屋有抵押贷款，虽然在双方《磨账协议》签订后，上诉人起诉前贷款归还，但认定双方签订的《磨账协议》有效或无效不能以签订之后的行为来加以补充确认，而应当以双方签订《磨账协议》时的时间点来确认，一审法院以事后行为的改变确认《磨账协议》有效无效的做法明显属于事实认定错误。4.一审判决在审理程序上存在明显错误。本案庭审中刘井库出庭证实将自己的房产抵账给市建公司的李云森，而李云森是否同意抵给被上诉人，一审法院没有查清该事实。一审判决书中有询问李云森的字样，但并未出示该询问笔录，也未让李云森出庭接受双方质证，而李云森的证言直接关系本案抵账房屋的取得过程是否合法。六合桂源公司辩称，1.双方签订的抹账协议合法有效，并且在2017年最高院发布的第十五批指导性案例之案例72，该案例已经将以物抵债确立为诺成性合同，以房抵债协议应合法有效，所以双方签订的协议不违法法律强制性规定。2.双方对以物抵债的房屋已进行交付，不因为房屋所有权证书没有变更就认为房屋实际没有交付，按照物权法规定房屋买卖实际交付是以标的物交付为准，并不是以房屋所有权利证书转移为准。3.抵账房屋已具备过户条件，并且双方在签订抹账协议时上诉人明知该房屋有贷款，而且上诉人在起诉时该房屋已具备过户条件。4.一审判决程序合法，没有违反法定程序。5.根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件第三条规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，应驳回上诉人诉请。强石公司向一审法院起诉请求：1.依法判令六合桂源公司立即支付货款人民币1351176.20元及利息（自2013年10月16日起直至给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。2.六合桂源公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：哈尔滨工业大学强石混凝土技术开发有限责任公司是原告强石公司的前身，因与被告六桂源公司有经济上的往来，截止2013年10月16日，被告六桂源公司尚欠原告外加剂货款人民币1351176.20元。2014年6月27日，原、被告签订“抹账协议”，协议约定：被告用一套坐落于哈尔滨市××街××小区××单元××室，面积156平方米抵账给原告，抵顶欠原告材料款1351170.60元，并约定由被告协助原告办理过户手续，费用由原告负担，还约定，由于房屋价格高于材料款，交房后双方账目结清。协议签订后的2015年11月4日，原告以被告抵账的房屋未交付、不协助办理过户手续以及该房屋抵押给银行贷款为由，诉至法院要求被告六桂源公司给付所欠材料款1351176.20元及利息。一审法院认为，被告六桂源公司为了清偿债务，经与原告强石公司协商，双方自愿签订了“磨账协议”，用一套抵账来的房产抵偿原告强石公司的货款，该“磨账协议”是双方当事人真实意思表示，该协议内容不违背法律、行政法规等强制性规定，是合法有效的协议，双方当事人应当遵守及履行。原告强石公司提出签订协议后被告未交付房屋的问题，原、被告双方当事人在签订“磨账协议”时就被告六桂源公司就将该房屋的所有证件及过户所需资料、该房屋钥匙全部交给原告，原告强石公司接收并签字，应视为该房屋已交付给原告。关于被告六桂源公司未协助办理过户手续及该房屋有抵押贷款的问题，双方在签订“磨账协议”时，对该房屋何时办理过户手续的时间未作约定，且根据被告提供的刘井库的证言可以看出，刘井库对该房屋抵账行为无异议，并同意随时协助办理过户手续。关于该房抵押贷款的问题，即使该房屋刘井库有抵押贷款，双方在协议中未约定，且在原告起诉时，该房贷款已还清，争议房屋已具备过户条件。关于原告提出关于争议房产系刘井库顶给市建一公司的李云森，李云森是否同意抵给原告的问题，经对李云森的询问，李云森表示是因为其欠六桂源的商混款还不上，才用朋友刘井库的房子抵顶给六桂源公司。综上，原、被告之间签订的“磨账协议”合法有效，双方自签订之日起，双方之间债权债务关系消灭，被告六桂源公司已按协议约定将抵账房屋的钥匙及相关手续交付给原告强石公司，强石公司已实际接收该房屋，代物清偿协议已实际履行，故原告强石公司与被告六桂源公司之间的原债权债务关系已经消灭，强石公司仍要求被告六桂源公司给付货款的诉讼请求，没有事实和法律依据。依法判决如下：驳回原告哈尔滨强石新材料技术开发股份有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：六合桂源公司对欠付强石公司货款1351176.20元无异议，但抗辩通过与强石公司签订磨帐协议，用哈尔滨市××街××小区××单元××室房屋已抵偿上述货款，双方债权债务关系已消灭。本案二审争议的焦点是双方签订的磨（抹）帐协议是否有效，案涉房屋是否已实际交付，六合桂源公司应否偿还上述货款及利息。本案中，案涉房屋系六合桂源公司通过抵账合法取得，房屋未办理产权过户不影响其对该房屋具有处分权利，且该房屋产权人刘井库对该房屋抵账事实予以认可，并证实该房屋已具备过户条件。强石公司与六合桂源公司签订的磨帐协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方对各自权利进行处分的真实意思表示，故原判决认定磨帐协议合法有效并无不当。强石公司所提签订《磨账协议》时刘井库未参与或出具授权委托，不能产生以房抵帐的法律后果，不符合法律规定的合同无效的情形。故对于强石公司要求改判磨帐协议无效的上诉请求，本院不予支持。二审中，强石公司自认涉案房屋已实际交付使用，且磨帐协议亦明确约定交房后双方账目结清，现强石公司要求六合桂源公司支付货款无事实和法律依据。对强石公司要求六合桂源公司给付货款及利息的上诉请求，本院不予支持。综上所述，强石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16961元，由上诉人哈尔滨强石新材料技术开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴立辉审判员  赵红霞审判员  李雪晶二〇一九年五月十五日书记员  陈思佳