黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0126民初62号原告：王忠霞，女，1977年9月21日出生，汉族，住巴彦县。被告：巴彦县悦和天下房地产开发有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：田畅，职务：经理。委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。被告：黑龙江华星房地产开发集团有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：杨成，职务：经理。被告：韩永河，男，1958年11月6日出生，汉族，住巴彦县。第三人：巴彦县人民政府，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：董少涛，职务：县长。委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。原告王忠霞与被告巴彦县悦和天下房地产开发有限公司（以下简称悦和公司）、黑龙江华星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）、韩永河、第三人巴彦县人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，于公开开庭审理了此案。原告王忠霞，被告悦和公司委托诉讼代理人李默涵，第三人巴彦县人民政府委托诉讼代理人顾祥国到庭参加诉讼。被告华星公司、韩永河经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王忠霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即交付房屋及赔偿损失；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：我于2013年6月7日在华星公司（法人杨成，实际控股人韩永河）购买馨馨花园6号楼1单元1403室，面积94平方米，共计交付现金16万元，当时约定2014年房屋交工，但之后华星公司一直未动工，未按合同约定履行义务。2016年巴彦县人民政府明知该地块已经将未建地上房屋卖出的情况下仍以棚户区改造的名义将该地通过挂牌方式出让给巴彦县悦和公司，悦和公司与韩永河有内部协议，悦和公司在我购房所在地开发建设悦和家园小区，建设小区图纸完全改变，现该小区建盖完毕，并未向我交付房屋。故诉讼请求被告及第三人立即履行义务，交付房屋及赔偿损失。被告悦和公司辩称，第一、悦和公司与华星公司针对案涉房屋开发建设并非为前后接续的法律关系，原告是与华星公司签订的房屋买卖合同，该合同由于华星公司没有开发建设也没有相应的房屋出售的预售许可及相关的批准文件，合同根据最高院审理商品房买卖司法解释规定为无效的买卖合同。悦和公司并非为该合同的合同当事人，也没有承接该合同义务的法定义务，因此悦和公司认为本案诉争房屋买卖合同无效，应由原告与华星公司另行主张权利，在合同无效的情况下，悦和公司无法交付房屋及赔偿损失；第二、悦和公司开发建设案涉房屋所在小区是经过正规的土地招拍挂程序，持有五证以及缴纳了土地出让金，该项目从开发审批文件上根本显示不出与华星公司之间的关系。综上，悦和公司认为原告诉请无事实及法律依据，应驳回对悦和公司的诉请。第三人巴彦县人民政府辩称：本案属于买卖合同纠纷，涉案合同的主体是原告与华星公司，巴彦县政府不是合同主体，对于该合同没有法律上的利害关系，至于政府通过招拍挂程序下属职能部门将土地出让悦和公司属于职能部门与悦和公司之间的土地出让合同关系，与本案争议的合同买卖关系无关联性，因此原告将政府列为本案的第三人没有事实和法律依据，政府也不承担法律责任。被告韩永河未向本院提交书面答辩状，亦未出示反驳或抗辩的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、关于《股份制运作合作协议》及交款收据。悦和公司质证认为：原告作为买受人在已经交付了房款，但是没有得到合同约定的房屋，的确值得同情。从本案原告所举证据，能否认定原告与华星公司之间是否是单纯的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系是否是合法的民事法律关系，悦和公司对原告所持的房屋销售的收据是否有交付房屋的义务，悦和公司认为从原告单纯的证据来看无法直接确认案涉房屋是通过房产交易形成房屋买卖合同关系，而在原告与华星公司之间形成的合法有效的房屋买卖合同关系。另一方面，原告的证据也无法证实悦和公司应属于该买卖合同关系交付房屋的合同义务人。第三人巴彦县人民政府质证认为：真实性无异议，但认为该证据没有县政府的公章，或者能够体现政府责任的相关的材料，所以与政府没有关联性。本院认证认为，原告举证的交款收据加盖了华星公司收款章，证实了华星公司收取原告购房款的事实，对证据的真实性予以确认，但该证据与悦和公司及韩永河的关联性应有其他证据佐证；2、关于宋俊峰、汤继福、于明志在信访接访时讲话资料。原告拟证明：应当由悦和公司原址安排我们的住房。悦和公司质证认为：对待证事实有异议，的确有几百户业主没有房源，但县政府能在宏观上调解安置业主，在具体的处理事宜过程中，如果通过法院判令悦和公司直接交付原告的房屋，首先在法律上无法可依；其次，原告的类型，还不同于回迁业主。第三人巴彦县人民政府质证认为：回迁安置与房屋买卖不是同一法律关系，本案争议的是房屋买卖法律关系，原告所举的证据县政府对信访户进行协调，并不代表政府承担回迁安置的责任，也更不代表政府对全款购房户承担法律责任，政府只是协调，并没有承担法律责任的义务。本院认证认为，对证据的真实性予以确认，其证明效力应有其他证据佐证；3、关于悦和公司举示的营业执照、资质证书、建设工程许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、土地出让合同书、缴纳土地出让金票据。悦和公司拟证明：案涉地块悦和公司进行开发和建设具备开发主体的资格，工程建设的批件完备，该工程是悦和公司通过国有土地招拍挂的手续获得土地使用权后进行开发和建设与华星公司在土地招拍挂之前的回迁行为毫无关联。既不是与华星公司之间就房地产项目的转让也不是在完全接受了华星公司与原告所达成的回迁协议书的内容之后进行的开发建设的，因此华星公司与原告所形成的动迁合同关系与悦和公司无关。原告质证认为：悦和公司说再交10万元就给房子，已经有20多户这么做的了，还是应该由悦和公司履行义务。第三人巴彦县人民政府质证认为：对证据真实性无异议。本院认证认为，对证据真实性、合法性及关联性予以确认。本院经审理查明：2013年6月7日，华星公司收取王忠霞购房款16万元，华星公司所出具的加盖公司财务专用章的收据上载明收款事由为王忠霞购买馨馨花园6号楼1单元1403室房屋，双方未签订《商品房买卖合同书》。出具购房收据时，华星公司未取得该地块开发建设资格及商品房预售许可证明。此时案涉地段仅处于被拆迁阶段。2016年9月13日及以后，悦和公司相继取得《建设用地审批文件》、《国有建设用地使用权出让合同和建设用地交地确认书》、《发改委企业投资备案确认书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地批准书》、《不动产产权证书》等，即通过土地招拍挂形式获得案涉土地开发建设资格。2016年11月15日，悦和公司向巴彦县人民政府作出《关于悦和天下房地产开发公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》：“2016年8月我公司通过土地招拍挂依法取得该地块的土地使用权，为解决原开发单位遗留的回迁安置问题，我公司将依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《巴彦县国有土地上房屋征收与补偿政策规定》（巴政发[2011]11号文件）的补偿标准，对未安置的回迁户进行原地安置。”因王忠霞等数十人或与华星公司以买卖方式签订购房合同、或以被拆迁人身份与华星公司签订回迁安置合同，均未获实际履行，巴彦县棚改开发工作领导小组办公室向巴彦县人民政府于2017年6月21日发出《情况专报》，其中涉及“相关人员到县悦和家园（馨馨花园）小区项目现场，就项目后续建设、回迁等问题召开现场会议”的内容记载。王忠霞因未实现购房目的，以县政府也有责任，县政府承诺我们让悦和公司安置全款户和回迁户，现在属于不作为，我们是在华星公司买的房子，悦和公司和政府应承担责任为由，要求立即交付房屋并赔偿损失。被告悦和公司及第三人巴彦县人民政府均以坚持答辩意见的抗辩理由，不同意原告的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据和查明的案件事实，本案的焦点问题是：一、如何确认原告王忠霞与被告华星公司购房合同的效力；二、被告悦和公司、韩永河应否履行案涉合同的义务；三、第三人巴彦县人民政府应否承担被告不能履行合同义务的连带责任。关于如何确认原告王忠霞与被告华星公司签订购房合同的效力问题。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律行政法规强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《商品房买卖合同司法解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原告王忠霞与被告华星公司签订的商品房买卖合同，至起诉前，华星公司未取得预售许可证明，而是另一房地产开发公司即被告悦和公司通过招拍挂形式实际取得该地块开发建设资格，华星公司已不能取得及进行该地块房屋的预售活动，原告王忠霞与被告华星公司签订的商品房买卖合同，违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。关于被告悦和公司、韩永河应否履行案涉合同义务的问题。本院认为，被告华星公司与被告悦和公司分别为不同的专业房地产开发公司，原告王忠霞签订合同的义务主体为华星公司，被告悦和公司通过招拍挂方式获取涉案土地开发建设，根据庭审证据，其开发建设及销售房屋手续齐备，且均为悦和公司单独取得，无证据佐证华星公司与悦和公司就案涉地块的开发建设具有承继关系，故原告王忠霞主张由悦和公司承继合同义务的法律依据不足，悦和公司依法不承担合同义务。关于原告主张由韩永河履行合同义务问题，因未有证据证明韩永河与案涉商品房买卖合同的关联性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的不利后果。关于第三人巴彦县人民政府应否承担被告不能履行合同义务的连带责任的问题。本院认为，政府的监督职能是按照符合社会道德法律、规范标准，引导、监督社会各个生产生活环节。但政府的监督必须是在一定范围内，不能无限扩大其职能。本案中，华星公司作为专业的房地产开发公司，依法进行开发建设是其权利，其与王忠霞达成购房合意并签订合同，虽系双方自愿，但因双方所进行的民事活动违反法律的效力性强制性规定导致合同无效，而巴彦县人民政府又非合同义务承受主体，故其无须对王忠霞与华星公司合同无效的法律后果承担责任。综上，依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告坚持交付房屋及赔偿因未能如期交付房屋产生的租赁损失，因合同无效，不能得到支持。其可选择向合同相对方华星公司主张返还财产及赔偿损失之诉。综上所述，原告王忠霞的诉讼请求不成立，不予支持。被告巴彦县悦和天下房地产开发有限公司、第三人巴彦县人民政府的抗辩主张有理，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第八十八条、第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王忠霞的诉讼请求。案件受理费人民币100.00元，财产保全费1,320.00元，合计1,420.00元，由原告王忠霞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院审判员  杨广新二〇一九年五月二十日书记员  裴立斌