吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初426号 原告：毕诗洋，女，1978年12月28日出生，汉族，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：郭丽贤，吉林证律律师事务所律师。 被告：吉林兰天房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区西山街**兰天国际商贸中心**楼**。 法定代表人：朱知启，董事长。 委托诉讼代理人：任晓池，吉林正大方圆律师事务所律师。 原告毕诗洋与被告吉林兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕诗洋的委托诉讼代理人郭丽贤、被告兰天公司的委托诉讼代理人任晓池均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕诗洋向本院提出诉讼请求：1.请求判令毕诗洋与兰天公司签订的《兰天国际商贸中心商铺买卖协议》有效；2.请求判令兰天公司协助毕诗洋办理坐落于吉林市昌邑区西山街吉林兰天国际商贸中心28栋06号房屋（建筑面积108.14平方米）产权登记手续。庭审中，毕诗洋增加诉讼请求：要求与兰天公司签订的商品房买卖合同，由兰天公司出具不动产销售发票，并办理网签登记。事实与理由：2016年2月6日，毕诗洋与兰天公司签订《兰天国际商贸中心交款确认单》，交纳1万元。2016年2月17日，双方签订《兰天国际商贸中心商铺买卖协议》，约定:“毕诗洋购买兰天公司开发的商铺位于吉林市昌邑区西山街吉林兰天国际商贸中心28栋06号，建筑面积108.14平方米，每平方米单价为5825.78元，总价款为63万元，毕诗洋于2016年2月17日前一次性付清确认的总价款。”协议签订当日，毕诗洋按照兰天公司签约代表人张某的要求将房屋价款62万元汇入其账户，兰天公司将房屋交付给毕诗洋。但房屋交付后，兰天公司没有通知毕诗洋签订《商品房买卖合同》，并办理网签登记及房屋产权证等事宜。2018年6月，兰天公司以毕诗洋未交纳部分购房款为由，将毕诗洋商铺上锁。毕诗洋多次与兰天公司沟通未果。毕诗洋认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的商铺买卖协议书是在自愿平等的基础上，在意思表示真实的情况下订立的，属合法有效的合同，对双方发生法律效力，兰天公司有协助毕诗洋办理房屋产权登记证的义务。毕诗洋已经按照约定在协议签订当日完成全部房屋价款的支付，因兰天公司公司财务管理不规范导致的问题，与毕诗洋没有关联，兰天公司不能以此为由拒绝为毕诗洋办理房屋产权登记证。综上所述，为维护毕诗洋的合法权益，依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，特请求法院依法支持毕诗洋的诉讼请求。 兰天公司辩称，1.毕诗洋起诉的事实与实际不符。在兰天公司只有毕诗洋交纳10万元定金的财务收据，收到收据时间为2016年3月3日，不是毕诗洋说的2月7日；收据上明确载明余款于2016年7月底前交清；该房屋现在为兰天公司物业存放用品用房；2.对毕诗洋提出的第一项和第二项诉讼请求有异议。兰天公司认为还没有到逾期签订房屋买卖协议的阶段，兰天公司已经取得了预售和销售许可证，具备正式的房屋销售资质和能力。如果毕诗洋交付全款，兰天公司完全可以给毕诗洋签订房屋买卖协议，之所以没有签订房屋合同和出具发票，是因为兰天公司没有收到全款。基于以上，兰天公司认为毕诗洋的诉讼请求不能支持。 毕诗洋提供的《兰天国际商贸中心交款确认单》、《兰天国际商贸中心商铺买卖协议》、张某的吉林银行资金交易清单和业务凭据、结婚证、催缴供热费滞纳金通知书、商铺收回通知书、收据，因兰天公司对上述证据的真实性无异议，故本院予以确认；证人张某的证言，虽然兰天公司对张某的证言提出异议，但兰天公司并没有提供证据否认张某为兰天公司的工作人员，且张某陈述的毕诗洋购房经过，能够与毕诗洋的陈述及其他证据相佐证，故本院对张某的证言予以采信。 兰天公司提供的收据与毕诗洋提供的收据一致，故本院予以采信；其提供的《兰天国际商贸中心交款确认单》与毕诗洋提供的该确认单不一致，且毕诗洋否认该证据的真实性，故本院对该证据不予确认。 本院经审理认定事实如下：2016年2月6日，毕诗洋欲购买兰天公司开发的兰天国际商贸中心28栋06号房屋。毕诗洋向兰天公司交付1万元，后兰天公司向毕诗洋出具《兰天国际商贸中心交款确认单》，载明购买房屋的位置及交款数额等事项。毕诗洋和兰天公司销售经办张某在确认单上签字确认。2016年2月17日，兰天公司与毕诗洋签订《兰天国际商贸中心商铺买卖协议》，约定毕诗洋购买兰天公司开发的位于吉林市昌邑区西山街吉林兰天国际商贸中心28栋06号房屋，建筑面积108.14平方米；房屋每平方米单价5825.78元，总价款63万元；毕诗洋于2016年2月17日前一次性付清总价款63万元，同时还约定了其他事项。该协议中张某以兰天公司的签约代表人在该协议上签字，并加盖了兰天公司合同专用章。同日，毕诗洋通过其丈夫张宏剑向张某的吉林银行账户存款47万元、转账15万元，共计62万元。同日，兰天公司向毕诗洋交付了案涉房屋。2016年3月3日，兰天公司为毕诗洋开具了金额为10万元的房款收据。2018年4月26日，蓝天热力有限公司在案涉房屋上张贴了《催缴供热费滞纳金通知书》。兰天公司于2018年6月4日在案涉房屋上张贴了《商铺收回通知书》，载明因毕诗洋未付清房款，已构成违约，决定收回案涉房屋。 另查明，案涉房屋在房产部门登记的房屋位置坐落于吉林市西山街199号吉林兰天国际商贸中心28号楼6号商铺，房屋所有权人为兰天公司，建筑面积108.14平方米，不动产权证书号：吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号。 本院认为，毕诗洋与兰天公司签订的《兰天国际商贸中心商铺买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应当认定为合法有效。故毕诗洋提出的此项诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽然毕诗洋与兰天公司签订的《兰天国际商贸中心商铺买卖协议》为预约合同，但鉴于毕诗洋提供的《兰天国际商贸中心交款确认单》和张某的吉林银行资金交易清单等证据，能够证明毕诗洋已将全部购房款63万元交付给兰天公司，且兰天公司已实际将案涉房屋交付给毕诗洋，由此可见，双方系以自己的行为履行了合同主要义务，因此，该认购书已具有了本约合同的性质。关于兰天公司抗辩其仅收到毕诗洋给付的购房款10万元，而没有收到其余购房款的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”张某作为兰天公司签约代表（销售经办），其以兰天公司的名义与毕诗洋签订协议，并收取购房款的行为，均系履行职务的行为，其行为应由兰天公司承担。至于张某在收取全部购房款后是否交给兰天公司，系兰天公司内部管理问题，对外不发生法律效力。关于占有案涉房屋问题。在签订买卖协议后，兰天公司已将案涉房屋交付给毕诗洋，后兰天公司以毕诗洋没有交付全部购房款为由占有了房屋，故现毕诗洋已交付了全部购房款，因此，兰天公司主张的理由已不能成立。关于毕诗洋请求兰天公司协助其办理房屋产权登记手续的问题。本院认为，案涉房屋已经具备办理不动产权登记证书的条件。兰天公司为毕诗洋办理产权登记没有事实上及法律上的障碍，因此，兰天公司作为出卖人应全面履行合同义务，协助毕诗洋办理不动产权登记。毕诗洋提出的此项诉讼请求，本院予以支持。关于毕诗洋提出要求其与兰天公司签订的商品房买卖合同的问题。因法律并未赋予人民法院要求一方当事人强制缔约（签订合同）的权利，故对毕诗洋提出的该项诉讼请求，本院不予支持。关于毕诗洋提出由兰天公司出具不动产销售发票并办理网签登记的问题。因毕诗洋提出的此项诉讼请求属于兰天公司为其办理房屋产权更名过户的相关事宜，现本院已支持毕诗洋要求兰天公司为其办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，故对毕诗洋提出的此项诉讼请求，不予审理。如双方以后为此发生纠纷，毕诗洋可另寻救济途径。 综上所述，毕诗洋主张的部分诉讼请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、毕诗洋与吉林兰天房地产开发有限公司于2016年2月17日签订的《兰天国际商贸中心商铺买卖协议》有效； 二、吉林兰天房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助毕诗洋办理坐落于吉林市西山街199号吉林兰天国际商贸中心28号楼6号商铺（建筑面积108.14平方米）的产权登记手续； 三、驳回毕诗洋的其他诉讼请求。 案件受理费5050元，由吉林兰天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 林 杰 二〇一九年五月三十一日 书记员 隋畅怡