河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终1792号 上诉人（原审被告）：邯郸市安联房地产开发有限公司，住所地邯郸市新兴大街**安联水晶坊**楼。。 法定代表人：黄金龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人:石胜利,北京德和衡(邯郸)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李庆余，男，1956年8月13日出生，汉族，住邯郸市。 委托诉讼代理人：李强，男，汉族，1983年4月25日生，住邯郸市。系李庆余儿子。 委托诉讼代理人：温玉泉，河北紫微星律师事务所律师。 上诉人邯郸市安联房地产开发有限公司（以下简称安联公司）因与被上诉人李庆余房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 安联公司上诉请求：一、请求撤销原判第三项，依法改判驳回李庆余的该项诉讼请求；二、诉讼费用、评估费用由李庆余承担。事实和理由：一、房屋差价已经包含了李庆余已付房款的银行利息损失，故房屋差价损失和已付房款的银行利息各行不能同时主张。一审法院判令安联公司赔偿房屋差价损失及购房利息，有悖公平原则，没有法律依据。二、一审法院判决安联公司支付利息的数额超出了李庆余一审的诉讼请求，且判决按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算没有法律依据。 李庆余答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。 李庆余向一审法院起诉请求1.解除2011年6月24日安联公司与李庆余签订的房屋《认购协议书》；2.解除2012年1月4日安联公司与李庆余签订的地下室《认购协议书》；3.判决安联公司返还购房款374920元；4.判决安联公司赔偿购房款利息损失143088元；5.判决安联公司承担购房款一倍即374920元的赔偿责任；6.判决安联公司按房屋市场价值差额赔偿损失，以鉴定结果为准（496200元）；7.诉讼费用由安联公司承担。 一审法院认定事实，2011年6月24日，安联公司（甲方）与李庆余（乙方）签订了一份《认购协议书》，双方约定：房屋地址：安联.德国印象3号楼1单元2001号（中华大街北延以西规划梦城路以南、新二中以北，规划御路大街以东）。该房屋建筑面积为：100㎡（实际产权面积以房产测绘机构认定面积据实结算），单价3538/平方米，总价353800元。乙方选择一次性付款，乙方预付1000元，余款352800元在本协议签订之日起7日内付清。交房日期暂定为2014年5月31日。如遇不可抗力、配合政府行为、异常天气、灾害疫情等突发事件造成工程延误的甲方应在发生之日起90天内通知乙方交房日期顺延，交房标准为毛坯房。乙方在收到甲方签订《商品房买卖合同》通知之日起一周内须与甲方签订《商品房买卖合同》。由于乙方原因导致正式合同不能订立影响双方交易进程的，甲方有权将该房屋另行出售。甲方应按照规定时间交付房屋，如有违反，自超过本协议书规定的交付时间之第二天起至交房正式通知之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，协议继续履行。认购人完全熟知该项目相关手续正在办理中，并认可该认购协议等内容。当日，李庆余支付安联公司1000元，安联公司为李庆余出具了收款收据一张，内容为：“交款人：李庆余，收款方式：现金，房号：3号楼-1-2001，款项明细：定金1000元，户型及面积：三室一厅，人民币：1000元”。2011年6月29日，李庆余支付安联公司352800元，安联公司为李庆余出具了收款收据一张，内容为：“交款人：李庆余，收款方式：现金，房号：3号楼-1-2001，款项明细：楼款352800元，户型及面积：三室一厅，人民币：352800元”。 2012年1月4日，安联公司（甲方）与李庆余（乙方）签订了一份《认购协议书》，双方约定：乙方购买安联.德国印象项目（暂定名）地）地下室**楼****华大街北延以西规划梦城路以南、新二中以北，规划御路大街以东）。该地下室合同约定建筑面积共13.2平方米，其中公摊50%。按建筑面积计算，该地下室单价1600元/平方米，总价21120元。甲方在2014年5月31日前，将地下室交付乙方使用。甲方按约定如期保质交付房间。乙方已完全熟知该项目相关手续正在办理中，并认可该认购协议等内容。当日，李庆余支付安联公司21120元，安联公司为李庆余出具了收据一张，内容为：“今收到：李庆余，交来：安联.德国印象地下室3-2-301号楼款，人民币：21120元”。 另查明，2011年8月11日，安联公司取得中华大街以西、御路大街以东、梦城路以南、新二中以北的建设用地规划许可证，用地项目名称：安联印象。2011年9月6日，安联公司取得中华大街以西、梦城路以南的建设用地规划许可证，用地项目名称：安联印象，用地性质：商业金融业用地（Ｓ2地块：Ｃ2）,用地面积：43407.5平方米。2011年11月17日，安联公司取得邯县国用（2011）第01113号土地使用证，座落：邯郸县黄粱梦镇御路大街东侧，地类用途，地类用途用地。2012年5月4日，安联公司取得中华大街以西、梦城路以南的建设工程规划许可证，建筑项目名称：安联印象1﹟-3﹟住宅楼及裙房商业、住宅区地下车库、1﹟-2﹟商业楼。2014年4月17日，邯郸市城乡规划局发邯规函（2014）82号文件送邯郸市国土资源局，关于出具调整中华大街北延2号地块规划条件的函“2011年6月16日，安联公司与贵局签订了国有土地使用权出让合同，根据2014年3月21日邯郸市规划委员会第44次会议纪要，同意将该项目用地范围和部分地块用地性质进行调整……”2014年7月16日，安联公司取得邯县国用（2014）第01292号和邯县国用（2014Ｂ）第01113号土地使用证，座落：邯郸县黄粱梦御路大街东侧，地类用途，地类用途用地。2014年6月12日，安联公司取得梦城路以南、御路大街以东、中华大街以西的建设用地规划许可证，用地项目名称：安联印象。2014年11月17日，安联公司取得梦城路以南、御路大街以东、中华大街以西的建设工程规划许可证，建筑项目名称：安联印象。安联公司开发建设的“安联.德国印象”的整体规划调整，2016年12月30日，安联公司取得（2016）邯房预售字第××号商品房预售许可证，其中包括安联印象3号楼。2017年9月29日，安联公司出具通知函，告知李庆余办理更换房源手续。2017年10月2日，李庆余回复对安联公司提出的“房源更换”变更合同条款邀约行为不能接受，要求安联公司继续履行2011年6月24日签订的房屋《认购协议》，交付安联.德国印象3号楼1单元2001号房屋并赔偿损失。双方未达成一致意见，李庆余诉至本院。 再查明，李庆余申请法院对位于丛台区房屋和3号楼2单元301号地下室的市场销售价格进行评估鉴定。本院委托河北中诚房地产估价有限责任公司进行估价，确认位于丛台区房屋市场单价为每平方米7800元，3号楼2单元301号地下室的市场单价为每平方米2300元。李庆余支付评估费8910元。 2018年5月12日，安联公司与王庆家签订商品房买卖合同（预售）一份，安联公司将位于丛台区房屋，建筑面积共177.86平方米，户型及面积：四室二厅二卫，出卖给王庆家。 一审法院认为，李庆余与安联公司签订的两份《认购协议书》，是双方真实意思表示，应为有效。李庆余称安联公司将所购房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现，无法取得房屋，要求解除合同，由安联公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于李庆余购买安联公司开发建设的安联德国印象3号楼1单元2001号房屋和3号楼2单元301号地下室，因邯郸市城乡规划局出具的邯规函（2014）82号文件“关于出具调整中华大街北延2号地块规划条件的函”，根据2014年3月21日邯郸市规划委员会第44次会议纪要，将该项目用地范围和部分地块用地性质进行调整，安联公司已建成的3号楼不存在1单元，且已建成的3号楼2001号房屋与3号楼1单元2001号房屋的建筑面积、户型均不同。本案中，李庆余认购的安联德国印象3号楼1单元2001号房屋为三室一厅、100㎡，安联公司建成的3号楼2001号房屋为四室二厅二卫、177.86㎡。故李庆余主张安联公司将所购房屋出卖给第三人不能成立。因此，对李庆余要求安联公司赔偿已付购房款一倍的诉讼请求，本院不予支持。因李庆余与安联公司签订的两份认购协议书已不能履行，且安联公司同意解除合同，故李庆余的该项诉请，本院予以支持。李庆余要求安联公司返还购房款374920元并赔偿利息损失143088元，支付违约金45994元，按房屋市场价值差额赔偿损失496200元。本案中，李庆余与安联公司签订的认购协议书中明确交付房屋的日期为2014年5月31日。安联公司在2012年5月4日即取得安联印象1﹟-3﹟住宅楼及裙房商业、住宅区地下车库、1﹟-2﹟商业楼建设工程规划许可证，2014年3月21日邯郸市规划委员会第44次会议纪要，将该项目用地范围和部分地块用地性质进行调整，安联公司没有及时通知李庆余中止合同，而是在2017年9月29日才告知李庆余办理更换房源手续，明显有过错。安联公司虽辩称2014年多次通过电话、见面沟通等形式与李庆余进行协商，但李庆余不认可。因安联公司未提交证据证明，故对安联公司的抗辩理由，本院不予采纳。安联公司应及时返还李庆余的购房款374920元及利息（以353800元为基数，自2011年6月24日起至该款偿付完毕之日止；以21120元为基数，自2012年1月4日起至该款偿付完毕之日止，均按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）。李庆余主张的违约金45994元，因双方在2011年6月24日认购协议书中约定“应按照规定时间交付房屋，如有违反，自超过本协议书规定的交付时间之第二天起至交房正式通知之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金”，因2014年3月21日规划调整，双方履行合同不能，故李庆余的该项请求，本院不予支持。安联公司不能按期交付房屋未及时通知李庆余，给李庆余造成损失，应承担赔偿责任。李庆余要求安联公司按房屋市场价值差额赔偿损失496200元，因位于丛台区房屋，市场评估单价为每平方米7800元；3号楼2单元301号地下室，市场评估单价为每平方米2300元。故安联公司应赔偿李庆余的损失为435440元（7800元－3538元＝4262元×100㎡＝426200元，2300元－1600元＝700元×13.2㎡＝9240元，426200元＋9240元＝435440元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2011年6月24日李庆余与邯郸市安联房地产开发有限公司签订的认购协议书；二、解除2012年1月4日李庆余与邯郸市安联房地产开发有限公司签订的认购协议书；三.邯郸市安联房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还李庆余购房款374920元及利息（以353800元为基数，自2011年6月24日起至该款偿付完毕之日止；以21120元为基数，自2012年1月4日起至该款偿付完毕之日止，均按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；四、邯郸市安联房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿李庆余损失435440元；五、驳回李庆余的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。……（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将房屋出卖给第三人。本案中，原审以项目用地范围和部分地块用地性质进行调整，安联公司已建成的3号楼不存在1单元，且已建成的3号楼2001号房屋与李庆余认购的3号楼1单元2001号房屋的建筑面积、户型均不同，认定李庆余主张的安联公司将所购房屋出卖给第三人不能成立。基于此事实李庆余主张返还已付房款利息并赔偿损失，没有法律依据。因安联公司在规划调整后未能及时通知李庆余，导致李庆余合同目的不能实现，给李庆余造成损失，故安联公司应承担赔偿损失的责任，一审法院判决安联公司赔偿李庆余房屋差价损失后，再赔偿李庆余利息损失不当，应予更正。综上所述，邯郸市安联房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初443号民事判决书第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初443号民事判决书第三项为邯郸市安联房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还李庆余购房款374920元。 一审案件受理费17708元，评估费8910元，共计26618元，由李庆余负担5803元，邯郸市安联房地产开发有限公司负担20815元。二审案件受理费3185元，由被上诉人李庆余承担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一九年五月二十三日 法官助理赵鹏 书记员张高静