湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2153号原告：许伟旗，男，1967年1月23日出生，汉族，现居住地长沙市天心区，户籍地长沙市芙蓉区。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**长沙铁路科调大楼**。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。原告许伟旗与被告长沙铁路房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告许伟旗、被告长沙铁路房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许伟旗向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担未在规定期限内办理所涉房屋的所有权证书和土地使用权证的违约责任，并支付违约金58697元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2015年5月5日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的香芙嘉园5栋1004室的现房一套，面积142.61㎡，房屋总价623116元，交房日期为2015年12月31日前。协议生效后，被告于2016年1月31日向原告交付了该商品房。但直到2018年2月12日被告才告知原告已办妥房屋不动产权证。由于被告违约的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书。虽合同约定，在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同约定在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，属于被告方格式合同的霸王条款，不应采纳。双方并无需要特殊约定的理由。根据双方在合同第二十条的约定，如因出卖人责任，致使买受人不能在规定期限内办理房屋所有权证书和土地使用权证，双方同意按受让人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥之日止，出卖人每日按已付房价万分之一支付违约金，被告应向原告支付自2016年1月31日后的90日，即2016年5月2日至2018年12月1日止，计942天，则违约金为58697元（623116×0.01%×942天）。原告现诉至法院，请求判如所请。被告长沙铁路房地产开发有限公司辩称：1、被告销售给原告的房屋是铁路内部职工的福利性限价限购房，被告的行为不是盈利性的市场开发行为，双方也不是普通的商品房买卖关系。该小区全部应用于长沙铁路南北站迁建职工安置和解决铁路部门职工住房困难问题，全部定向对铁路职工销售、限定销售价格，同时只有符合条件的铁路职工才能申购。2016年1月至6月天心区商品房均价为6190元/㎡，而原告的购房价格只有4120元/㎡，比市场价低了2070元/㎡。2、按照广铁公司（集团公司）《关于公布（广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）的通知》（广房发（2011）192号）第二十五条第（四）款规定：“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租”。由于原告购房未满5年，不符合上市交易的条件，故即使没有办理产权证也没有给原告造成损失。3、双方签订的《商品房买卖合同》第二十条规定：“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担约责任。”本案中，由于新政策要求将房屋所有权证和国土证合并为不动产证（即“两证合一”），长沙市人民政府在2016年8月19日发布通告，2016年8月29日至9月8日共11天停止办理所有权不动产登记业务。虽然公告停办业务的时间只有11天，但由于老证换新证带来的排队预约及相关手续的变化等原因，两证合一实际给办证带来延误的时间远远超过了11天的时间。同时，2019年2月21日，被告委派吴春彦到长沙市不动产中心查询，不动产中心告知：原告购买的5栋办理栋证（即商品房首次登记）的进窗时间为2018年5月29日、出窗时间为2018年7月11日。长沙市不动产中心规定商品房首次登记的办证时间为15个工作日（6月19日），所以本案由于不动产中心的原因比规定的时间延误了22天。因此，被告不应由于第三人的原因承担违约责任。4、原告要求在商品房交付后90天开始计算逾期违约金不符合合同的约定，应按合同约定期限计算办证时间。5、合同约定的违约金过高，由于逾期办证不同于逾期交房，即使不动产证未及时办理好也不影响原告所购房屋的正常使用，且该房屋5年内不得上市交易，没有给原告造成实质影响和损失，请求法院参照长沙市中院判例酌情减少违约金到日万分之0.2。经审理查明：2015年5月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买的商品房坐落于天心区湘府西路299号第5栋10层1004号房，建筑面积为142.61㎡，单价为4369.37元/㎡，总房价623116元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款523116元，余款100000元向指定银行申请贷款；出卖人应在2015年12月31日之前交房；出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同第八条约定的交付日期即2015年12月31日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2015年12月31日后一年半以内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按己付房款的万分之一支付违约金处理；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款及物业专项维修资金等其他相应的费用，并通过银行按揭贷款10万元支付了剩余房款。被告于2016年1月31日向原告交付了涉案房屋。2018年10月26日，被告为原告办理了涉案房屋的《不动产权证》（湘长沙市不动产权第0261904号）。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、广铁公司（集团公司）《关于公布（广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）的通知》（广房发（2011）192号）、长政发【2016】15号《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》、销售不动产统一发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告许伟旗按约向被告长沙铁路房地产开发有限公司支付了购房款，被告于2016年1月31日向原告交付了涉案房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，被告应于商品房交付后一年半内（即2017年7月31日之前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，其于2018年10月26日办妥了该房的《不动产权证》。经核算，逾期时间为452天。合同还约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；由于长沙市人民政府于被告向原告交付涉案房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，导致延迟办证22天，原告当庭认可该事实，故按照约定不应算作被告逾期办证时间。因此，被告实际逾期办证时间为430天（452天-22天），应承担逾期办证的违约责任。由于涉案房屋为已竣工房屋，原告认为因出卖人的原因，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，其作为买受人自合同订立之日起90日届满后仍未能取得房屋权属证书，故应按合同订立之日起满90日届满后计算被告逾期办证时间，承担相应的违约责任。但根据该第十八条第（一）款的规定，出卖人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后，承担违约责任，而本案双方当事人对办理房屋权属证书的时间有明确的约定，因此，原告的该主张违背了合法约定优先于法定的原则，本院不予采纳。被告逾期办证，原告主张按照合同约定以己付房款的日万分之一的标准支付违约金；被告认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的调整应当以原告的实际损失为基础。再根据《关于公布的通知》第二十五条第（四）款其中“购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售”的规定，参照时年同地段房屋的市场价格，本院对被告辩称涉案房屋价格低于市场价格的意见予以采纳，故本案的违约金标准在情理上亦不宜过高。综合本案合同履行情况、被告过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案逾期办证的违约金以已付购房款623116元为基数，按每日万分之零点二的标准计算430天，为5359元，原告诉求中超过的部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下:一、被告长沙铁路房地产开发有限公司应承担未在规定期限内办妥案涉房屋房地产权权属证书的违约责任，并应于本判决生效之日起10日内向原告许伟旗支付逾期办证的违约金5359元；二、驳回原告许伟旗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1268元，减半收取634元，由原告许伟旗承担609元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周长军二〇一九年五月七日代理书记员  唐 莉