广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终219号 上诉人（一审被告、反诉原告）：杨杰华，女，汉族，1968年10月6日出生，交通局货运服务站工作人员，广西藤县人，原住广西藤县藤州镇津南路**，现住藤县。 委托诉讼代理人：袁付生，男，汉族，1973年2月10日出生，现住藤县，与杨杰华为夫妻关系。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：藤县中和基础设施投资有限公司，住，住所地藤县藤州镇潭东村中和陶瓷产业园（办公楼）一社会信用代码：914504225984434975。 法定代表人：覃雄健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎钊，广西益远（藤县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏俊文，广西益远（藤县）律师事务所实习律师。 上诉人杨杰华因与被上诉人藤县中和基础设施投资有限公司（以下简称中和公司）租赁合同纠纷一案，不服藤县人民法院（2018）桂0422民初285号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月21日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人杨杰华不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、五项，改判双方继续履行之前签订的商铺租赁合同，被上诉人退还消防验收备案（2015年10月27日）前的租金43338元给上诉人，2015年10月27日至今的租金调整至按合同约定的60%收取，退还多交的租金62426元给上诉人；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人严重违约，提供租赁物有严重瑕疵，理应不收或者少收租金，中和公司理应修复涉案商铺的供水、供电和排污等设备；二、被上诉人最近才开始有物管人员，以前是没有的，不应当收取以前的物业管理费。 被上诉人中和公司辩称，一、被上诉人已经按照合同约定履行了相关义务，上诉人也没有证据证实被上诉人提供的租赁物有瑕疵或应当减少租金的情形。二、上诉人提出的物管人员问题，物管人员不仅仅包括物业管理，也包括如清洁、维修人员，所以被上诉人对物业管理人员一开始就安排到位。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请法院依法维持一审判决。 中和公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告签订的商铺（房屋）租赁合同（合同编号为ZH2014010号、ZH2015024号）；2.请求依法判决被告支付租金68380元及利息（利息从起诉之日起按银行同期利率计至支付完租金之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。 杨杰华向一审法院提出以下反诉请求：1.判令原、被告继续履行双方签订的商铺（房屋）租赁合同（合同编号为：ZH2014010号、ZH2015024号）；2.判令反诉被告中和公司退还消防验收备案（2015年10月27日）前的租金人民币43338元给反诉原告；3.调整租金标准，从2015年10月27日起至今的租金按合同约定的50%收取，反诉被告退还租金人民币62426元给反诉原告；4.判令反诉被告中和公司支付铺设地板费用8000元、安装水泵等费用2000元；5.判令反诉被告中和公司及时修复完善涉案商铺梧州市陶瓷产业园中和集中区综合商业街10号、24号的供水、供电、排污等设备；6.本案诉讼费用全部由反诉被告中和公司承担。上述2、3、4项总标的共115764元。在庭审中，杨杰华变更反诉请求第四项铺设地板瓷砖的费用为15000元。 一审法院经审理查明，被告通过招标方式承租原告位于梧州市陶瓷产业园中和集中区综合商业街的10号、24号商铺。原、被告双方分别于2014年11月4日签订了10号商铺（合同编号为：ZH2014010号）的《商铺（房屋）租赁合同》及合同附件《商铺（房屋）情况说明》；于2015年6月19日签订了24号房合同编号为：ZH2015024号的《商铺（房屋）租赁合同》及合同附件《商铺（房屋）情况说明》。两合同均为格式合同，除房号、面积、租金、管理费、租期等不同之外，其余条款及合同附件均相同。双方在合同中对租赁房屋的基本情况、租赁期限及租金、租赁期间相关的责任、费用及税金、商铺（房屋）的修缮与使用、违约责任、合同的解除或终止等均作了约定。原、被告签订租赁合同后，被告于2014年11月4日分别汇70000元、33500元（款项来源均为：铺租及押金）到原告在中国建设银行藤县支行帐户（帐号：45×××20）、2015年6月10日被告在其藤县农村信用合作联社帐户转汇70266元（附言：租金）到原告在中国建设银行藤县支行帐户（帐号：45×××20），上述三笔款项合计173766元作为被告交付10号、24号商铺一年的租金和管理费及押金。本案案涉商铺分别于2014年7月24日，取得《建设工程质量竣工验收意见书》；于2014年10月10日取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；于2015年10月20日取得《房屋所有权证》；于2015年10月27日取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。被告接收涉案商铺时，两商铺的地板均没有铺设瓷砖，被告用10天时间对两商铺的地板瓷砖铺设完毕。2018年10月8日，广西评值价格事务所有限公司对被告铺设两商铺地板瓷砖的人工、材料费用进行评估并作出《价格评估结论书》，鉴定结论是：价格鉴定标的价值为人民币壹万伍仟捌佰玖拾壹元整（￥15891）。2017年4月13日原告曾向该院起诉要求解除双方签订的租赁合同并要求被告支付尚欠的租金，后原告以与被告庭外自行协商解决纠纷为由而撤回起诉。2018年1月4日原告向被告发出《缴交商铺租金、管理费的通知》，要求被告在2018年1月8日前到被告公司办理缴交租金手续，被告没有交款。因此，原告遂诉至该院，请求法院判决解除双方签订的租赁合同并要求被告支付尚欠的租金及管理费。 一审法院认为，综合双方诉辩主张，双方当事人争议的焦点为：1.原、被告双方签订的10、24号商铺的《商铺（房屋）租赁合同》是否有效，应否解除合同；2.被告（反诉原告）应否向原告（反诉被告）支付租金和管理费；3.被告（反诉原告）提出的五项反诉请求，有无事实及法律依据，是否超过反诉期限。1.关于原、被告双方签订的两份《商铺（房屋）租赁合同》是否有效，应否解除合同的问题。被告通过招标方式承租原告位于梧州市陶瓷产业园中和集中区综合商业街的10号、24号商铺并自愿于2014年11月4日和2015年6月19日分别签订10号、24号商铺的《商铺（房屋）租赁合同》及其附件。两商铺于2014年7月24日取得《建设工程质量竣工验收意见书》，2014年10月10日取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，2015年10月27日取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，被告承租后，一直使用这两间商铺，并缴交了部分租金和管理费，且原、被告双方签订两间商铺的《商铺（房屋）租赁合同》没有违反《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《商品房屋租赁管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，应认定租赁合同有效。双方在履行合同中，被告没有按合同约定足额缴交租金和管理费给原告，10号和24号商铺分别尚欠三年九个月、两年九个月的租金和管理费未缴纳；且原告于2018年1月4日向被告发出《缴交商铺租金、管理费的通知》，要求被告在三日内到被告公司办理缴交租金手续，但被告也没有履行交款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”和原、被告双方签订的《商铺（房屋）租赁合同》第八条第一款约定：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同，收回该商铺（房屋）。……(5)商铺（房屋）管理维护费超过约定缴纳时间3个月以上的;……”，故原告请求解除合同，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。2.关于被告（反诉原告）应否向原告（反诉被告）支付租金和管理费问题。原、被告双方自愿签订《商铺（房屋）租赁合同》，是双方的真实意思表示，是合法有效的。在合同中双方对租赁房屋的租金和管理费的收取都作了具体的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金和管理费，合理合法，应予支持。10号商铺截至2018年10月29日止（实计至2018年11月8日，扣减被告铺设地板瓷砖时间10天后为2018年10月29日），欠租金和管理费合计30913.28元，其中，计至2018年6月9日，10号商铺尚欠三年四个月的管理费5460元（1638元×3年＋136.5元×4个月）和租金115000元（34500元×3年＋2875元×4个月），减去已缴纳两年押金69000元和一年租金34500元后尚欠租金和管理费合计：16960元；10号商铺从2018年6月10日起至2018年10月29日止的商铺租金和管理费共13953.28元（月租金2875元×4个月19日+月管理费136.5元×4个月19日）；24号商铺截至2018年11月10日止（实计至2018年11月20日，扣减被告铺设地板瓷砖时间10天后为2018年11月10日），欠租金和管理费共45051.94元，其中，计至2018年6月21日，尚欠两年九个月的管理费4504.5元（1638元×2年＋136.5元×9个月）和租金96615.75元（35133元×2年＋2927.75元×9个月），合计应交101120.25元，减去已缴纳两年押金35133元和一年租金35133元后尚欠租金和管理费合计30854.25元；24号商铺从2018年6月22日起至2018年11月10日止的商铺租金和管理费共14197.69元（月租金2927.75元×4个月19日+月管理费136.5元×4个月19日）。对原告要求被告从起诉之日起至支付完租金之日止按银行同期利率计付利息问题，因双方签订的租赁合同没有约定支付利息，所以原告要求被告支付利息，没有事实依据，该院不予支持。3.关于被告（反诉原告）提出的五项反诉请求，有无事实及法律依据，是否超过反诉期限问题。在诉讼中，被告（反诉原告）提出以下反诉请求：（1）关于反诉原告要求继续履行双方签订的《商铺（房屋）租赁合同》问题。综合该院对争议焦点1的分析，反诉原告经反诉被告催告后在合理期限内仍未履行支付租金及管理费义务，反诉被告请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及合同的约定，反诉原告要求继续履行合同没有事实及法律依据，该院不予支持；反诉原告认为其不支付部分租金是行使不安抗辩权，且反诉被告严重违约，不同意解除合同的主张与本案查明的事实不符，故该院不予采纳；（2）关于反诉原告要求反诉被告退还2015年10月27日消防验收备案前的租金人民币43338元的问题。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，本案案涉商铺出租不属于依法应当进行消防验收并验收合格后方可投入使用的建设工程，反诉原告提出因消防未通过被迫停工以及当时管委会领导承诺会补偿装修时间的主张，没有充足证据证实，且反诉原告在消防验收备案前直至现在均一直在使用租赁房屋，现以未通过消防验收而要求扣除该期间的租金，没有法律依据，该院不予支持；（3）关于反诉原告要求从2015年10月27日起至今的租金按合同约定的50%收取，要求反诉被告退还租金人民币62426元的问题。被告提出原告交付的租赁房屋存在种种严重的安全隐患和瑕疵、基础设施及楼房质量差以及发布虚假广告等等存在违约行为，但中和公司不予认可，反诉原告亦没有提供充足证据予以证实，因此其要求原告退还50%租金的请求，没有事实及法律依据，该院不予支持；（4）关于反诉原告要求反诉被告支付铺设地板费用15000元、安装水泵等费用2000元问题。根据双方签订的《商铺（房屋）租赁合同》的合同附件《商铺（房屋）情况说明》第四条约定，中和公司租赁的商铺已做好基本装修，内墙及天花面为腻子粉，地板面及楼梯已铺瓷砖，但其没有铺设，现反诉原告铺设的人工、材料费应由出租人即中和公司承担，铺设地板砖所用的时间也应从其承租的期间中予以扣减。经该院委托有关部门对铺设两商铺地板瓷砖的人工、材料费用进行鉴定，鉴定结论人工、材料费为人民币15891元。因此，被告要求原告负担铺设两商铺地板瓷砖的人工、材料费15000元，没有超过鉴定价格，该院予以支持；关于反诉原告要求中和公司支付安装水泵费用问题，租赁合同没有约定被告需要安装水泵，且该水泵的所有权属杨杰华，可由其自行处置，故杨杰华要求中和公司支付安装水泵的费用2000元，没有事实及法律依据，该院不予支持。（5）关于反诉原告要求中和公司及时修复完善涉案商铺的供水、供电、排污等设备问题。根据双方签订的《商铺（房屋）租赁合同》的合同附件《商铺（房屋）情况说明》第八条：“本次拍卖的标的商铺供水、供电、排污设施和市场经营秩序纳入相关部门管理。”的约定，且双方签订《商铺（房屋）租赁合同》约定的附条件解除合同的条件已成就，故反诉原告的该项反诉请求没有事实及法律依据，该院不予支持；关于被告的反诉请求是否超过反诉期限问题。被告杨杰华在本案辩论终结前提出反诉请求，该院决定与本诉合并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”和第五百五十二条：“……最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用”的规定，被告的反诉请求没有超过法定期限，故对原告提出被告的反诉请求超过法定期限的主张，该院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《商品房屋租赁管理办法》第六条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第五百五十二条的规定，判决：一、解除原告藤县中和基础设施投资有限公司与被告杨杰华签订的合同编号为ZH2014010号的《商铺（房屋）租赁合同》和合同编号为ZH2015024号的《商铺（房屋）租赁合同》；二、被告杨杰华应支付10号商铺截至2018年10月29日止的租金和管理费合计30913.28元给原告藤县中和基础设施投资有限公司；三、被告杨杰华应支付24号商铺截至2018年11月10日止的租金和管理费合计45051.94元给原告藤县中和基础设施投资有限公司；四、原告藤县中和基础设施投资有限公司应支付被告杨杰华铺设10号和24号商铺地板瓷砖的人工、材料费共15000元；五、驳回反诉原告杨杰华的其他反诉请求。本诉案件受理费1510元（本诉原告已预交），由本诉原告藤县中和基础设施投资有限公司负担454元，本诉被告杨杰华负担1056元；反诉受理费1307.5元（反诉原告已预交），由反诉原告杨杰华负担1138元，反诉被告藤县中和基础设施投资有限公司负担169.5元；评估费5000元(反诉原告已预交)，由反诉被告藤县中和基础设施投资有限公司负担。 二审期间被上诉人杨杰华向本院提供了以下证据材料：证据一：照片打印件两张，拟证明招标的时候被上诉人承诺商铺要多旺就有多旺，还会有银行入驻，但是到2018年12月份的时候才有一个银行柜员机入驻，连银行都没有。证据二：水电费和物业费的缴费通知单壹份，拟证明被上诉人没有物业管理，对方没有把水电交给管理部门来管理。证据三：藤县中和基础设施投资有限公司2018年12月3日通知复印件壹份。证据四：藤县县城征收生活垃圾处理费收费标准表复印件壹份。证据五：藤县中和陶瓷产业园区房产设施物业管理服务项目（项目编号：WZZC2018-C3-30008-GCTX）的第二章《磋商报价表》复印件壹份。证据六：两段视频，拟证明漏水和设施不完善的情况。 被上诉人中和公司对上诉人提供的上述证据质证后认为，对照片的真实性、合法性和关联性不予认可，认为没有办法证明照片的拍摄时间。缴费通知单证明了上诉人存在违约行为。证据三到五真实性、合法性和关联性没有异议，反而证明了被上诉人方履行了合同的义务。对两段视频的真实性、合法性和关联性均不予认可，上诉人无法证明拍摄地点、拍摄人和拍摄时间，不能证明上诉人所要证明的事实。 被上诉人中和公司在二审中没有提交新的证据材料。 上诉人杨杰华提供的上述证据无法体现与本案存在关联性，也不能证明上诉人所要证明的事实，本院不予采纳。一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、关于双方签订的涉案合同应继续履行还是应当解除的问题；2、被上诉人是否应当退还部分租金以及调整租金标准。 关于双方签订的涉案合同应继续履行还是应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”杨杰华作为承租人，其基本义务就是按照合同约定定时向出租人中和公司支付租金。虽然中和公司租赁交付的商铺存在没有铺设地板面及楼梯瓷砖的瑕疵。对于没有铺设地板面及楼梯瓷砖的瑕疵，杨杰华有先履行抗辩权，有权拒绝支付自行铺设瓷砖费用的相应部分租金，但杨杰华不能以此为由拒绝支付全部租金，而且10号和24号商铺的租金、管理费分别欠交长达三年九个月和两年九个月。杨杰华拒绝支付全部租金超出了行使履行抗辩权的范围，也违背了诚实信用原则，应认定构成违约，且其违约行为也符合了上诉人与被上诉人双方签订的《商铺（房屋）租赁合同》第八条约定解除合同的成就条件，故一审判决据此解除租赁合同并无不妥，本院予以确认，上诉人上诉人请求继续履行合同无据，本院予以驳回。 关于被上诉人是否应当退还部分租金以及调整租金标准的问题。上诉人要求被上诉人负担铺设两商铺地板瓷砖的人工、材料费15000元一审判决已经予以支持；《商铺（房屋）租赁合同》的解除是上诉人长期不缴纳租金的违约行为所造成的，上诉人杨杰华不能因其违约行为而获得退还租金和降低租金的利益。关于上诉人认为被上诉人中和公司交付的租赁商铺存在严重瑕疵并造成严重损失的主张，因上诉人未能提供证据予以证明，应依法承担举证不能之责任，故对上诉人该主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人杨杰华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费3935元（上诉人杨杰华已预交），由上诉人杨杰华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎    江    玲 审 判 员 李    庆    春 审 判 员 莫        芮 二〇一九年五月十七日 法官助理 韦    钦    仁 书 记 员 覃烯附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。