河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终3566号 上诉人（原审被告）：河北塔坛房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区胜利南大街305号。 法定代表人：刘立辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵鹏波，河北千山恒业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱延芳，河北千山恒业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭文倩，女，1994年4月6日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：张亚玲，北京盈科（石家庄）律师事务所律师。 上诉人河北塔坛房地产开发有限公司（以下简称塔坛公司）因与被上诉人彭文倩房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北塔坛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵鹏波、朱延芳、被上诉人彭文倩的委托诉讼代理人张亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人塔坛公司的上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人提供的因政府原因造成的停工通知，一审法院未扣除该相应天数，属认定错误。双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》附件十一中，第二条第四款，明确约定由于政府或有关部门原因造成工期延误，交房期予以顺延。并未约定必须是合同签订后由于政府原因造成工期延误才能顺延交房时间，一审法院错误理解该条款内容。同时双方签订合同真实有效，应当按照合同约定进行裁决，一审法院违反合同内容裁决，并对于石家庄市污染天气工地停工的事实情况，不予认定，明显违反合同和事实情况。二、一审法院认定的违约责任及违约金错误。双方签订的附件十一《补充协议》第二条第1款2项，对逾期交房的违约责任进行了变更，写明“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在30日内将买受人已付房款返还给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行”。该条款对逾期交房后，买受人解除合同的，出卖人应当承担违约责任进行变更，同时对合同继续履行后的责任进行了变更。不再适用双方签订的《商品房买卖合同》中第十二条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金”的约定。依据《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，同时该《补充协议》约定只有在解除合同时，被上诉人才有权要求上诉人按日向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，但是本案中，被上诉人是要求继续履行合同，则不能要求上诉人承担任何责任。三、被上诉人主张的违约金过高，该违约金数额超过房款总价的25%，明显超出其实际损失，且被上诉人未提供任何证据证明其损失数额。依据《合同法》第一百一十四条之规定，一审法院判决的违约金明显超出其损失，应当予以减少。 被上诉人彭文倩答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人提供的政府下发的停工通知时间均早于双方签订合同时间，说明上诉人对因政府原因可能面临的停工问题完全可以预料到，但其仍与被上诉人约定在2015年12月31日交房，应承担相应法律后果。2、根据双方签订的合同约定，在产生逾期交房的情况下，被上诉人既可以解除合同，也可以选择继续履行合同，并主张逾期交房违约金，因此一审法院认定上诉人承担违约责任属于认定事实清楚。3、违约金系当事人之间真实意思表示，双方应按照合同约定履行，上诉人关于违约金过高的请求，既没有事实依据也没有法律依据。 彭文倩向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金98608元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月1日，原告与被告河北塔坛房地产开发有限公司签订《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2015090117352867416），该合同约定：原告购买被告开发建设的位于石家庄市桥西区房屋，建筑面积56.05平米，单价为7480元每平米，总价款419254元。其中该合同第十一条约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八项第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金……”上述合同中附件十一补充协议第二条约定：“关于交付期限的约定……4、由于政府或有关部门原因或其他非出卖人原因造成的工期延误，交房期予以顺延。”原告于2015年9月1日向被告支付了首付款219254元，余款200000元向银行进行了贷款，被告向原告出具已收付款的收据一张。后，涉案房屋备案登记在原告名下。原告主张交房时间为2018年1月17日，被告对此提出异议，认为交房日期为2018年1月13日。现原告主张被告支付自2016年1月1日起至2018年1月17日止计748天，按全部房款万分之三计算的逾期违约金94080元。 被告主张根据双方所签订的《商品房买卖合同》，认为应适用补充协议第二条第4款的约定，并主张应当扣减逾期天数140天。原告对此不认可，认为开发商承担的是无过错责任，逾期交房已经构成违约，因此应当承担相应的违约责任。另，通过被告提交的证据可以看出政府下发通知的时间早于原、被告合同签订之日。因此，被告是可以预料到该情况的，但仍然与原告约定于2015年12月31日交房，应承担的相应的法律后果。对于被告要求扣除天数140天左右，文件上面没有明确的工期延长期限，也没有显示要求停止施工的具体天数，认为不应予以扣减。 以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》及《补充协议》、银行卡流水及收据、《塔坛公寓写字楼物业管理服务协议》及物业费收据、门禁卡收据、取暖费收据，被告提交的停工的相关材料，在卷佐证。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。原、被告应按合同约定享有权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告未在合同约定期限向原告交付案涉房屋，根据双方合同约定，故原告要求被告支付逾期交房违约金94080元的主张，本院予以认可。关于交房日期，有原告的陈述及提交的《塔坛公寓写字楼物业管理服务协议》及物业费收据、门禁卡收据、取暖费收据，被告对该证据予以认可，对具体交房日期2018年1月17日不予认可，但未提交相关证据证实其主张，故对原告主张的实际交房日期为2018年1月17日，本院予以认定。自逾期交房之日（2016年1月1日）起计算至2018年1月17日止共计748天。根据双方签订的合同约定，在产生逾期交房的情况下，原告既可选择解除合同，也可选择继续履行合同并主张逾期交房违约金，故对于被告的抗辩意见，本院不予支持。被告提交的停工相关材料大部分系发生在合同签订之前，亦无具体停工施工的天数，故被告主张扣除140天的逾期天数，理据不足，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条的规定，一审法院判决如下：一、被告河北塔坛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭文倩支付逾期交房违约金共计94080元；二、驳回原告彭文倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2266元，减半收取计1133元，由被告河北塔坛房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审查明事实同一审。 本院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定认真履行。被上诉人按合同约定履行了向上诉人支付购房款的义务，上诉人未在合同约定期限向被上诉人交付案涉房屋，根据双方合同约定，上诉人理应承担违约责任。关于违约金的计算天数问题，原判已写明计算依据，本院不再赘述；关于是否应给付违约金的问题，双方签订的《补充协议》第二条第1款2项约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在30日内将买受人已付房款返还给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行”。《商品房买卖合同》第十二条载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八项第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金……”。《补充协议》第二条明确约定，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金……”。原判根据双方的约定，判决上诉人给付违约金，适用法律并无不当，对上诉人的上诉理由，本院不予采信。综上所述，河北塔坛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,266.0元，由上诉人河北塔坛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年五月十六日 书记员  张 林