广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1342号 原告:蔡劲宏，女，1965年5月28日出生，汉族，桂林理工大学教师，住广西桂林市七星区。 原告:蒋安宾，男，1963年12月7日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 二原告委托诉讼代理人：曾永红，广西和强律师事务所律师。 被告：秦雨生，男，1971年6月27日出生，汉族，桂林矿产地质研究院特邦新材料有限公司员工，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：邓云腾、龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。 原告蔡劲宏、蒋安宾与被告秦雨生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡劲宏及二原告委托诉讼代理人曾永红，被告秦雨生及其委托诉讼代理人邓云腾、龚泽锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告蔡劲宏与被告于2005年4月14日签订的房屋转让协议书;判令被告立即将位于桂林市七星区房屋腾空交付给原告；2、请求法院判令被告支付房屋占用期间的房屋占用费人民币123000元(暂从2006年1月计至起诉之日，并从起诉之日起按每月1500元计至被告实际交付涉案房屋之日止)；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：蔡劲宏、蒋安宾原系夫妻关系，1997年7月29日双方协议离婚。2005年4月14日，经被告的姑妈介绍，蔡劲宏与被告签订了一份《房屋转让协议书》，将桂林市七星区房改房屋转让给被告，但未取得蒋安宾的同意;被告的姑妈向桂林市房地产管理局咨询后得知未经蒋安宾的同意无法办理过户手续。事后被告多次通过其姑妈找蒋安宾做工作，但蒋安宾不同意交易，故一直无法办理手续。因蔡劲宏与被告在房屋共有人不知情的情况下签订《房屋转让协议书》，侵害了蒋安宾的权利，同时也侵害房屋原所有权单位的优先购买权，该协议书未向桂林市房改办办理上市交易审批手续，未取得产权共有人及原产权单位的同意，故尚未生效。为此蔡劲宏于同年就及时与被告沟通，要求解除合同并将房屋交还，但被告不同意，一直强占原告的房屋拒不归还。被告为达到强行交易的目的，于2017年5月26日起诉蔡劲宏，要求确认桂林市七星区房屋属于被告所有，蔡劲宏协助被告办理房产过户登记手续，诉请被一审法院驳回，上诉到中院也被驳回。原告认为因为双方的交易违反了《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》第九条第四款之规定:“属共有房屋的还应提供共有人同意上市交易的书面意见”，协议尚未生效，且无法履行，依法应当解除，将房屋返还给原告;另被告无故长期占用原告合法房屋，应支付房屋占用费给原告。 被告辩称，1、被告与蔡劲宏签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。协议签订后被告依约支付了全部购房款，蔡劲宏亦将房屋钥匙及房屋交付给被告使用，并将房屋所有权证、土地证使用权证等房屋所有权证件交付给被告。双方签订的《房屋转让协议书》没有约定解除合同的条件，合同履行过程中也不存在法定解除的情形，且被告已履行了合同全部义务，蔡劲宏也已履行合同主要义务，现原告起诉要求解除合同，既没有法律依据也没有事实依据。原告应当本着诚实信用原则向房改管理部门递交房改房上市申请并为被告办理房屋过户登记手续。2、蔡劲宏转让该房屋构成表见代理。签订合同时，蔡劲宏已经与蒋安宾离婚多年，但该房屋的产权仍然登记在蔡劲宏名下，因此被告与蔡劲宏签订《房屋转让协议书》时，完全有理由相信蔡劲宏处分该房屋是合法有效的，蒋安宾从未提出过异议，该协议对蒋安宾也具有约束力。3、被告已支付了购房款，系合法占有所购买房屋，原告诉请房屋占用费没有事实依据和法律依据。4、原告应当为被告办理房屋过户登记手续。现阶段房改房已普遍上市，只要二原告提出过户申请即可办理。若在签订合同后，相对人都不履行合同义务，随意毁约，此种情形势必会对交易的稳定，社会的诚信造成极大的负面影响，与我国民法初衷相悖。5、二原告在合同签订以后，拒不履行相应的合同义务，是导致本案合同成立而未生效的原因。原告在得知涉诉房屋即将拆迁以后，为了取得拆迁补偿，拒不为被告办理过户手续，更是在2017年挂失其交给被告的房产证，补办了新的房屋产权证书，原告希望通过违约的方式来获取额外的利益，不应当得到法律的支持。若二原告拒不履行过户义务，应按市场价值赔偿被告的经济损失75.4万元。6、原告要求解除合同、支付房屋占用费已过诉讼时效或除斥期间。 本院经审理认定事实如下：蔡劲宏(甲方)与被告(乙方)于2005年4月14日签订《房屋转让协议书》，约定:“甲、乙双方通过友好协商，甲方同意将桂林市金星路2号6栋3-1-5房屋转让给乙方，转让价格为人民币伍万伍仟元整(￥55000.00元)。甲方收到款项后即把房屋所有权证和土地使用权证交给乙方，待乙方需要过户时，甲方协助办理过户手续，过户费用由乙方承担。过户手续完毕本协议自动作废。特签订本协议。”协议签订后，被告支付了购房款给蔡劲宏，蔡劲宏将房屋及权属证书交付给原告，但双方未办理房屋权属变更登记手续。另查明，1996年6月27日，蔡劲宏(乙方)与矿产地质研究院(甲方)签订《房改住房买卖契约》，约定:“甲方将本案所涉房屋出售给乙方;乙方在院内购房后(自购房生效日起)必须为院服务八年以上，未服务八年而调离本院、辞职、出国定居及被院除名者，将其住房退回本院，院按原售房款扣除住房折旧后将余款退还职工。本契约第四条如果与本条款约定有矛盾时，均以本款约定为准。”1996年7月3日，蔡劲宏领取了本案所涉房屋所有权证，登记的房屋所有权人为蔡劲宏。1997年7月29日，蔡劲宏与蒋安宾协议离婚，财产分割协议的其中一项内容为:房屋三房一厅1套购公房归蒋安宾所有，即为本案所涉房屋。蔡劲宏与蒋安宾离婚后，房屋先由蒋安宾居住使用，之后一直由蔡劲宏出租至将房屋出售给被告。2000年10月2日，案涉房屋换发新权证，所有权人仍登记为蔡劲宏。2017年6月19日，蔡劲宏向桂林市国土资源局官网挂失交付给被告的房屋权属证书，同年7月11日，桂林市不动产登记局给蔡劲宏补办了本案所涉房屋的(2017)桂林市不动产权第0012412号不动产权证书。上述事实，已为桂林市中级人民法院发生法律效力的（2018）桂03民终479号民事判决所确认。 蔡劲宏于2017年5月19日向被告发出《解除房屋转让协议通知》，同年5月26日，被告起诉至本院，要求确认桂林市七星区房屋属于其所有，蔡劲宏协助其办理房产过户登记手续。本院于2017年11月7日作出（2017）桂0305民初1389号民事判决，驳回了被告的诉讼请求。被告不服提出上诉，桂林市中级人民法院于2018年4月23日作出（2018）桂03民终479号民事判决，驳回上诉，维持原判。同时该生效判决认定，本案争议的房屋虽然登记在蔡劲宏一人名下，但该房屋是蔡劲宏和蒋安宾的夫妻共同财产；且涉案房屋原产权单位为矿产地质研究院，其上市交易必须经过原产权单位的同意，同时蔡劲宏与矿产地质研究院签订的《房改住房买卖契约》第四条也约定了在同等条件下矿产地质研究院享有优先购买、租用权。因此，蔡劲宏与被告签订的《房屋转让协议书》虽成立，但未向桂林市房改办办理上市交易审批手续，未取得产权共有人蒋安宾及原产权单位的同意，该合同尚未生效。经询，二原告不同意配合被告办理公有住房上市申请、过户等手续。 本院认为,根据民事判决的既判力原理，已经生效的前诉裁判具有既判力，后诉不得作出与前诉相反的判断。已发生法律效力的桂林市中级人民法院（2018）桂03民终479号民事判决认定，蔡劲宏与被告签订的《房屋转让协议书》虽成立，但未向桂林市房改办办理上市交易审批手续，未取得产权共有人蒋安宾及原产权单位的同意，该合同尚未生效，故本院对被告关于蔡劲宏转让该房屋构成表见代理，其代理行为有效的辩解不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”在蒋安宾不配合被告办理公有住房上市申请、过户等手续的情况下，上述《房屋转让协议书》已事实上不能履行。二原告请求解除蔡劲宏与被告签订的《房屋转让协议书》，被告返还桂林市七星区金星路2号6栋3-1-5房屋的诉讼请求，本院予以支持。但在被告迁出上述房屋之前，应给予其适当的安置期限。被告认为二原告应赔偿其经济损失，可另案提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。蔡劲宏未取得房屋处分权，在合同签订之后，应当采取积极措施促成合同生效并依约履行合同，但蔡劲宏并无履行合同的诚意，不配合被告办理讼争房屋上市手续，还将其交给被告的权属证书挂失并补办新证，其行为显属违约。因此，致使房屋所有权不能转移的责任在于蔡劲宏，被告占有、使用该房屋有合同依据，二原告请求判令被告支付房屋占用期间的房屋占用费，本院不予支持，本案诉讼费用亦应由二原告自行负担。 《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，故被告辩称原告请求解除《房屋转让协议书》、交付房屋超过诉讼时效期间，本院不予采信。原告请求支付房屋占用费部分超过诉讼时效期间，因该项请求本院不予支持，诉讼时效问题不再赘述。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项之规定，判决如下： 1、解除原告蔡劲宏与被告秦雨生于2005年4月14日签订的《房屋转让协议书》; 2、被告秦雨生应于本判决书生效之日起三个月内将桂林市七星区金星路2号6栋3-1-5房屋返还给原告蔡劲宏、蒋安宾； 三、驳回原告蔡劲宏、蒋安宾的其他诉讼请求。 案件受理费1930元（原告已预付本院），由原告蔡劲宏、蒋安宾负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3860元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李旻 二〇一九年五月二十三日 书记员  李捷