海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初660号原告：郭凤玲，女，1974年12月27日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：杨丽媛，海南建亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦尚杰，海南建亚律师事务所实习律师。被告：李凤英，女，1977年10月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省同江市。第三人：三亚百味众品美食餐饮管理有限公司，住所地三亚市海涛路171号。法定代表人：冯曙彬。原告郭凤玲与被告李凤英及第三人三亚百味众品美食餐饮管理有限公司（以下简称百味公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭凤玲及其委托诉讼代理人杨丽媛、麦尚杰到庭参加诉讼。被告李凤英与第三人百味公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告郭凤玲向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告口头订立的“八戒猪脚饭”商铺转租合同无效；2.判令被告向原告返还商铺转租费，共计人民币35500元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告在三亚市××路经营“八戒猪脚饭”商铺。2018年年初，被告称可以转租商铺给原告，并保证原告在承租之后能正常经营。双方于2018年5月3日口头订立了商铺转让合同，原告向被告支付了35500元的转租费。在并未签订书面合同的情况下，被告于当日离开三亚。原告接收商铺后，经小吃街管理人员杨先生告知，被告未经小吃街同意擅自转租商铺，要求原告马上停止营业。随后，小吃街的管理人员将商铺进行停水停电，原告在得知被告事先未经小吃街同意后，立刻与被告联系，要求被告回三亚处理，被告均推诿，导致原告根本无法经营商铺。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告明知其无权自行转租商铺的情况下，谎称其可以转租商铺，向原告承诺可以正常经营商铺，然其转租行为未能获得商铺出租方的追认，导致商铺被断水断电，自始至终无法正常经营，合同目的无法实现，原被告之间签订的商铺租赁合同效力依法应当认定无效。被告依法应当退还原告为接收商铺向被告支付的商铺转租费人民币35500元。被告辩称，2017年9月左右我入驻三亚市海涛路171号地下小吃街经营“八戒猪脚饭”商铺，当时小吃街负责人杨鹏口头承诺，可以转租转让，但得按转租费用的20％缴纳相关费用。2018年5月3日，我经与郭凤玲协商，郭凤玲向我缴纳24000元的转租推位费，6000元的设备、技术费用，5500元是我已交当月的管理费，共计35500元。上述费用缴纳后，我将该推位转让给郭凤玲，在该小吃街进行转租转让摊位的也不只是我一人。和小吃街没有合同的事情，郭凤玲知晓并同意接受转租，不存在任何隐瞒情况。我与郭凤玲协商时转租费的20％的相关费用应由郭凤玲缴纳给杨鹏，由于郭凤玲没有缴纳给杨鹏，才导致杨鹏断水、断电，与我没有任何关系。上述口头协议是双方的真实意思表述，不违反法律规定。郭凤玲提出转租合同无效，没有道理。我不同意原告的诉讼请求。第三人百味公司未作答辩。经审理查明：2017年9月，被告李凤英承租第三人百味公司位于三亚市××路的地下小吃街“八戒猪脚饭”商铺。2018年5月3日，原告郭凤玲与被告李凤英达成口头转租协议，约定被告将其经营的商铺转租给原告。双方在达成口头协议当日，原告向被告微信转账24000元，并支付现金11500元，共计支付35500元转租费用。但被告在转租商铺给原告时，并未告知出租人百味公司商铺转租的情况，被告在转租之后随即离开三亚，没有与原告签订书面合同。2018年5月6日，百味公司以涉案商铺转租未经其同意为由将商铺停水停电，导致原告无法经营商铺。商铺闲置至今。庭审中，原告申请涉案小吃街商铺承租人之一的证人王丽华到庭作证称，原、被告有口头转租协议的事实，商铺的转租必须经过小吃街的同意，小吃街不同意被告李凤英的转租行为，在原告承租后三天内就将“八戒猪脚饭”商铺的水电关停。以上事实，有微信转账记录、图片、短信记录、收条、证人证言，以及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案的焦点问题为：1.原被告双方口头订立的商铺转让的合同效力问题；2.商铺转租费35500元是否应返还的问题。关于焦点一、依据《中华人民共和国合同法》(https://www.itslaw.com/search/lawsAndRegulations/lawAndRegulationsearchMode=lawsAndRegulations&lawAndRegulationId=9ec6644d-60c4-4d74-a64c-06c673895914&lawRegulationArticleId=2382863“”_blank)第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告虽口头协议转让涉案铺面，但并未提供证据证实该转租行为已取得了出租方第三人百味公司的同意，以致百味公司知道被告将铺面转租后关停水电，致使原告无法经营。被告的这一转租行为，因未取得百味公司同意，为无权处分应为无效。该案所涉铺面经营权依附于被告租赁使用的房屋上。原告转让铺面经营权的目的是利用铺面使用的房屋、执照继续经营，转租、转让行为是相互联系、不可分割的。因铺面转租行为无效依附于租赁物上的经营权转让行为也应无效。原告主张涉案铺面转租行为无效，于法有据，本院应予支持。关于焦点二、被告擅自转租铺面应承担引起该案转让行为无效的主要责任，原告在转让他人铺面时，对铺面是否可以转租不做调查核实，对该无效行为也应承担一定的责任。综合本案，本院酌情按被告承担80%、原告承担20%的的责任比例承担责任。原告用以经营的铺面因百味公司以断水断电的行为表明拒绝追认，原告不能按双方约定使用该铺面进行经营，合同目的不能实现，被告已收取原告的转让费35500元，应按80%的责任比例退还，即退还28400元（35500元×80%）。原告请求被告返还商铺转租费28400元，本院应予支持；原告超过该数额部分的请求，本院不予支持。被告李凤英及第三人百味公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郭凤玲与被告李凤英口头订立的“八戒猪脚饭”商铺转租合同无效；二、被告李凤英应于本判决生效之日起十日内向原告郭凤玲返还商铺转租费28400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343元（原告郭凤玲已预交），由被告李凤英负担274元，原告郭凤玲自行负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吉才军 二〇一九年五月十五日书记员 郑志崇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。