贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1652号 上诉人（原审被告）：贵州嘉业兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道东南环线，统一社会信用代码：91520000697512793W。 法定代表人：杨茂禄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王涛，贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15205201710203644。 委托诉讼代理人：徐静，贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15205201811022529。 被上诉人（原审原告）：付开武，男，1970年2月9日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。 被上诉人（原审原告）：甘良均，女，1971年1月24日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。 上诉人贵州嘉业兴房地产开发有限公司因与被上诉人付开武、甘良均商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告付开武、甘良均提起诉讼，请求判决：１.解除原告付开武、甘良均与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司签订的《金沙县商品房买卖合同》，并确认原告退还在被告天逸城处购买的房号为1－1F－1的房屋；2.被告返还原告已付房款、房屋维修基金、登记备案费共计8万元，且原告无需支付其余任何购房款；3.被告按照原、被告双方签订的《金沙县商品房买卖合同》约定支付原告逾期交房违约金1600元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年原告与金沙县洛街道办事处签订《金沙县2017年棚户区改造房屋征收补偿合同》，原告的房屋被征收，金沙县洛街道办事处还未支付征收补偿金给原告。因房屋征收需预留购房款用于购房，2018年6月原告在被告贵州嘉兴业房地产开发有限公司开发的天逸城处看房后，欲购买被告天逸城房号为1－1F－1的房屋一套，便向被告交纳了定金8万元，交了定金后被告称如原、被告签订购房合同后，由被告向西洛街道办事处催收棚改款作为剩余购房款。2018年6月27日，原告请求西洛街道办事处出具了《棚户区改造房屋征收情况证明》，原告购房款差额部分由原告委托西洛街道在其应付征收补偿款中扣划给被告，原告将该证明交给了被告。2018年7月19日，被告通知原告签订合同，于是原、被告双方签订了《金沙县商品房买卖合同》，原告交给被告的定金8万元经被告计算，其中71650元作为购房款，7800元作为维修基金，550元作为备案登记费。原、被告双方签订合同后，被告将一份合同送金沙县房产管理局备案，备案号为Y18033189，另一份送金沙县洛街道办事处用于催收棚改款作为购房款使用。双方签订的合同第十一条约定“交房时间和条件：出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房”，第十三条约定“逾期交房责任：（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人该当自收到退房通知之日起三十内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”，被告至今未将该房屋交付给原告。因被告违约，双方约定的退房条件已成就，符合合同解除情形。 原审被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司答辩称：1、被告并不存在违约行为，原告请求解除双方签订的《金沙县商品房买卖合同》的条件不成就，被告也未逾期交房。原告请求支付逾期交房违约金1600元无事实和法律依据；2、鉴于已签订的《金沙县商品房买卖合同》解除条件不能成就，原告不能请求被告返还已付房款、房屋维修基金、登记备案费共计8万元；3、即使本案认定应当解除《商品房买卖合同》，由于房屋维修基金7800元、登记备案费550元已交给金沙县房产管理局，该部分费用不能够进行返还，应当返还的金额为71650元。 原审经审理查明：2017年12月30日，付开武与金沙县洛街道办事处签订了《房屋征收补偿合同》，由金沙县洛街道办事处对付开武的房屋进行征收，征收人应付的款项包括房屋及装修、附属设施补偿款与奖励共计776711.24元，合同约定了付款方式。付开武与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司经过协商，决定向被告购买被告开发的商铺一套。2018年6月27日，征收方金沙县洛街道办事处向原告出具了《棚户区改造房屋征收情况证明》，该证明中有“该户预留购房款不足以支付所购房屋价款的，差额部分由付开武委托西洛街道在该户其他应付征收补偿款中扣划给被告公司”的内容，同时，西洛街道在证明中要求被告公司给原告办理购房手续，原告得到证明后即将该证明交给被告。原、被告于2018年7月13日签订了《商铺填页表》，约定了购买的商铺房号、价格等内容，在付款方式上注明的付款方式为“棚改一次性”，该表注明原告需要预付的款项为8万元，其余708350元由政府在征收房屋扣款中支付。2018年7月19日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》合同约定的主要内容为：购买房屋的房号为1－1Ｆ－1，建筑面积为66.94平方米，总价为780000元；第8条约定了付款方式为一次性付款；第11条约定的交房时间为2018年9月30日前；第13条约定了逾期交房责任“（1）逾期在30日之内，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（２）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，合同签订当日原告向被告支付了预付款80000元（被告出具的收据表明其中购房款为71650元，维修基金为7800元，备案登记费为550元）。2018年8月3日，被告向金沙县房产管理局就该房进行了商品房预售合同备案登记。金沙县洛街道一直未按照所出具证明中的内容向被告公司支付购房款差额。被告称在2018年7月19日双方签订合同时房屋处于可以交付状态，被告至今未向原告交付涉案房屋。 原审认为：本案的焦点是原告是否有合同解除权及解除合同后被告应否承担违约金责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同符合法律的规定，属于有效合同。关于双方的付款方式，根据原告因房屋拆迁补偿向被告购房的事实，结合双方签订的《商品房买卖合同》、《商铺填页表》及西洛街道出具的证明的内容，可以确定双方约定了购房款780000元中除原告支付的预付款80000元外，余款由西洛街道办事处在应付原告的征收款中向被告支付。原、被告双方在购房合同中约定了被告逾期交房超过30日，原告即可解除合同，因被告在约定的交房时间2018年9月30日后一直未向原告交房，故原告要求解除合同符合双方约定的解除条件，原告有权要求解除合同；同时，由于双方约定在合同解除后被告应退还全部已付款，即被告应将原告已付的80000元预付款退还给原告，故被告所称的只应退还71650元的辩解不符合双方的合同约定，不予支持。对于原告要求支付逾期交房违约金的请求，因第三方西洛街道未按照原、被告双方的预期及约定代为支付购房款，被告如果在此时按照约定交房而一直不能得到购房款，将使合同双方的权利义务出现较大失衡，故在原告要求解除合同的情况下，作利益衡量后不再支持原告要求被告支付违约金的请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，原审判决：一、解除原告付开武、甘良均与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、由被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司在判决生效后三十日内退还原告80000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费920元（已减半收取），由被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，贵州嘉业兴房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、《商品房买卖合同》约定，被上诉人应一次性支付购房款78万元，因双方未约定付款时间，故上诉人随时可以要求被上诉人履行。上诉人也曾多次要求被上诉人履行购房款支付义务，但被上诉人均以征收补偿款还在金沙县洛街道办事处为由称无法支付，并由金沙县洛街道办事处出具《棚户区改造房屋征收情况说明》，表明被上诉人差欠的购房款由金沙县街道办事处支付给上诉人。但金沙县洛街道办事处出具情况说明对上诉人不具有关联性，金沙县洛街道办事处亦未向上诉人支付购房款。在被上诉人未一次性向上诉人支付全部购房款的情况下，上诉人才基于法律关于先履行抗辩权的规定，拒绝向被上诉人交房，故被上诉人不享有因上诉人逾期交房而解除合同的权利。二、即便被上诉人享有主张《商品房买卖合同》的权利，但根据本案事实，被上诉人向上诉人支付的8万元中，维修基金7800元和备案登记费550元已经交给金沙县房产管理局，上诉人并不实际占有该两笔费用，客观上不能向被上诉人返还。一审判决上诉人返还被上诉人维修基金7800元和备案登记费550元错误。 被上诉人付开武、甘良均未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人负有于2018年9月30日前向被上诉人交付商品房的义务，上诉人称未履行该义务系基于被上诉人未付清购房款而行使法定先履行抗辩权的体现。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。案涉《商品房买卖合同》虽约定被上诉人应一次性支付上诉人购房款78万元，但未约定被上诉人支付款项的具体时间，故不能明确被上诉人向上诉人履行付款义务在先，上诉人向被上诉人履行交房义务在后，上诉人主张行使先履行抗辩权，缺乏事实依据。上诉人未就付款事宜与被上诉人达成相关补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一、第六十二条的规定，可随时向被上诉人主张支付购房款，上诉人称其多次向被上诉人催要购房款，但未对此提交证据证明，本院不予采信。上诉人怠于向被上诉人主张权利，仍应受《商品房买卖合同》关于其履行义务约定的约束。上诉人未按照合同约定于2018年9月30日前向被上诉人交付商品房，且逾期交房超过30日，已符合《商品房买卖合同》约定的合同解除条件。被上诉人据此主张解除合同，事实及法律依据充分，一审判决支持其该项诉求并无不当，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人因逾期交房致买受人退房的，应退还买受人全部已付款。被上诉人因购买案涉房屋向被上诉人共计付款80000元，上诉人应当全部返还。上诉人主张其应返还71650元缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1840元，由上诉人贵州嘉业兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年五月十六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青