云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云03民终468号上诉人（原审原告）：曲靖市恒大物业服务有限公司。地址：曲靖市麒麟区曲沾大道顺景花园小区1幢。统一社会信用代码：915303025501189270。法定代表人：张中俊，执行董事。委托诉讼代理人：洪晓清、蒋俊杰，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：曲靖市三元名城业主委员会。负责人：周正能。委托诉讼代理人：温伯轶、丁凯寅，云南慧滇律师事务所律师。特别授权代理。上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司（以下简称“恒大物业”）因与上诉人曲靖市三元名城业主委员会（“三元名城业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2018）云0302民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人恒大物业上诉请求：1、撤销原判。发回重审，或在查清案情后，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。被上诉人无正当理由，私自解除物业服务合同，属于合同违约。上诉人按照合同约定履行了合同义务，提供了优质高效的物业管理服务。在此情况下，被上诉人通过单方会议讨论，要求上诉人先行垫付10万元安装车辆识别系统、监控覆盖小区，属不理要求，垫付费用超出了上诉人可获取的物业服务费用。因此，被上诉人应承担提前解约的违约金5万元，并赔偿提前终止合同给上诉人造成的预期经济损失。一审法院未根据上诉人的申请依职权调取证据，属程序错误。上诉人三元名城业委会上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：《物业服务合同》明确约定了被上诉人的义务。同时，《会议执行函》第五条也明确：违反该协议视同违反物业服务合同，落实不力视为违反物业服务协议。由于被上诉人的违约行为才导致《物业服务合同》的解除。被上诉人的服务时间为2018年4月1日至2018年7月1日，为期3个月的管理费。物业费应按照实收物业费总额的10%提取管理费，即406520.86元的10%，管理费为406520元。上诉人已支付3个月的管理费，故上诉人已全额支付了管理费。恒大物业向一审法院主张的诉讼请求：1.由被告向原告支付拖欠的管理费23247元；2.由被告承担无正当理由提前终止合同的违约金50000元，并赔偿因提前终止合同给原告造成的预期经济损失201368元（按合同期剩余月份被告应付服务费的20%计算）；3.被告按合同约定承担本案全部的诉讼费，及因原告实现债权支付的律师费41000元。一审法院认定的法律事实是：2018年3月16日,原告恒大物业（乙方）与被告三元名城业委会（甲方）签订《物业服务合同》（薪酬制），原告恒大物业将法定代表人张中俊（曲靖市麒麟区翠峰西路3号）总面积212601.02平方米，其中，多层住宅116242.29平方米，商铺9845.18平方米，独体别墅23104.06平方米，连体别墅31688.62平方米，花园洋房10714.53平方米，高层7134.82平方米，车库13871.52平方米，公共停车位377个。委托被告提供物业服务，服务内容包含公共设备、公用设施、公共秩序、保洁服务、绿化服务、消防设施、车辆停放服务、物业档案及资料等养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，计费方式和收取办法：由业主向甲方从2018年1月1日起缴费，按年一次性支付物业服务费用，做到应收尽收。费用标准：独体别墅的物业服务费1.60元/月/平方米，连体别墅1.20元/月/平方米，花园洋房0.80元/月/平方米，单元房0.55元/月/平方米，高层电梯房1.20元/月/平方米，商铺、商场1.50元/月/平方米，车库0.55元/月/平方米，露天停车位80元/月/户，摩托车20元/辆/月，电动车15元/辆/月，自行车5元/辆/月，临时车辆收费：车辆停放超过1小时汽车3元/辆/次，超过12小时停放按6元收取。其他收费：（1）、业委会代收代缴费用（垃圾清运费及处置费等），水、电费于次月15前收取，共用区域产生的水、电费由全体业主据实全额分摊。垃圾清运费及处置费为156元/年/户（按年）收取，二次加压费60元/年/户、水池清洗费24元/年/户（按年）收取。（2）、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设施的维护养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。物业服务期限5年，自2018年4月1日至2023年3月31日。违约责任约定：因甲方业主或使用人违反业主规约的，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担责任（合同第二十五条）。乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方有权按考核标准执行。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，但赔偿额不超过当年所收取物业费的千分之一（合同第二十七条）。甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方除赔偿对方所有损失外，还须承担违约金伍万元整（合同第二十八条）。在物业服务中发生下列事由，乙方不承担任何责任（略）。本合同为薪酬制。1、物业费及其他相关费用由甲方负责全额收取，乙方按应收物业费总额的10％提取管理费，甲方按月支付管理费给乙方；按甲乙双方商定的薪酬制待遇由甲方按月支付给乙方，不得无故拖延。2、乙方工资薪酬经甲乙双方商定签字后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力（合同第三十三条）。诉讼所涉及到的相关诉讼产生的律师费、诉讼费、交通费等败诉方承担。双方还就各自权利义务等作了约定。原告恒大物业于2018年4月1日进驻“三元名城”小区。2018年7月9日，被告三元名城业委会向原告恒大物业发出《会议执行函》载明：根据7月5日晚三元名城业委会、恒大物业公司联席会议决定：一、坚决按照会议决定，调整人员就位，各部门主管安排好新进人员工作，不得有误。二、各工作岗位工作职责、岗位工作内容详细描述由恒大物业公司三天内提交业委会。三、安装车辆识别系统、监控覆盖小区，总费用预算10万元，由恒大物业公司先行垫付，从车位租赁费中返还恒大物业公司（即日起限30天落实）。四、7月9日起恒大物业公司人员按调整后岗位计发拨付工资，业委会聘请的员工由业委会计发工资，作为管理者的恒大物业有权根据工作考核，对业委会聘用的员工提出奖惩意见。五、违反联席会议决定视同违反物业服务合同，落实不力视同违反物业服务协议。2018年7月12日，三元名城业委会向原告发出《解除合约告知书》，主要内容为：曲靖恒大物业服务公司对2018年7月5日会议承诺和2018年7月9日书面要求不予理睬，违反合同约定，对2018年7月8日小区地下水管爆裂，曲靖恒大物业服务公司主要负责人未到现场，总经理关机联系不到，完全失去了物业服务应尽职责，与会人员一致表决，决定与曲靖恒大物业服务公司解除物业服务合同，请曲靖恒大物业服务公司于7月18日前有序撤出本小区，交接好相关手续，不得影响小区正常运行。同日，被告向小区住户发出《关于解聘曲靖恒大物业的情况通报》，主要内容与《解除合约告知书》相同。2018年7月14日，被告三元名城业委会形成《会议纪要》，主要内容为：认为恒大物业公司进驻已逾三月之久，小区管理服务并无明显改观，小区卫生、绿化工作饱受广大业主诟病，不满情绪较重，且之前该公司应承之事比如门禁系统、监控等软硬件投入迟迟没有兑现，导致小区管理、安保运转处于无序粗放状况，鉴于小区当前严峻的管理服务状态，将会导致全体业主怨声载道、拒交物业费用，小区管理运行难以维系，全体业主物业权益、居住权益难以保障，经全体与会人员讨论研究，一致同意依法依规解除与恒大物业公司合作，重新招聘…（略），并由业主委员会参会人员签名。2018年7月17日，被告三元名城业委会与曲靖华屋物业服务有限公司名义以银行转账方式向原告法定代表人张中俊支付2018年6月份工资94600元、7月份工资54025元，2018年4月至6月管理费40652元。2018年7月19日，原告公司撤离“三元名城”小区。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同所产生的权利义务纠纷。原、被告签订的《物业服务合同》，是在双方平等、自愿基础上形成，且未违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告要求被告支付拖欠的管理费23247元，本院予以支持，被告应当予以支付。原告发出了《会议执行函》对于调整人员、安装车辆识别系统、监控覆盖小区，双方签订的《物业服务合同》第七条“（三）公共区域秩序维护类：1、实行封闭式管理，采用人防、技防相结合的防范措施。实行24小时值班及不定时巡逻制度。6、机动车停车场地管理制度完善，管理责任明确，车辆停放有序、进出有登记，建立小区机动车档案。”条款中“采用人防、技防相结合的防范措施、建立小区机动车档案”，包括了安装车辆识别系统、监控覆盖小区的内容，“调整人员”是因业主委员会发现保安人员有利于职务便利做超出职责范围内的事，属合理要求。原告要求被告承担提前终止合同的违约金50000元，无相关事实予以佐证，本院不予支持。原告要求被告赔偿预期经济损失无法律依据，不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、由被告三元名城业委会于本判决生效后十五日内一次性支付原告恒大物业管理费23247元。二、驳回原告恒大物业的其他诉讼请求。案件受理费6034元，由原告恒大物业承担5587.48元，被告三元名城业委会承担446.52元。二审中，恒大物业向本院提供光盘一份，证明三元名城业委员使用暴力方式更换办公室门锁，导致恒大物业无法实际履行合同。经三元名城业委员质证认为，对证据的“三性”不予认可。视频不是连续性也没有拍摄日期，看不出有暴力行为和强行搬离的事实，不能证实视频中的人是三无名城的人。三元名城业委员向本院提供《曲靖市三元名城业主手册》一份，其中第45-49页关于考核要求的约定。证明恒大物业违约在先。经恒大物业质证认为，《曲靖市三元名城业主手册》编写时间是2018年5月20日，签订《物业合同》时间是2018年3月，且合同中没有约定按此手册进行考核。本院认为，对恒大物业提供的光盘一份，不能证明其要证明的目的。对三元名城业委会提供的《曲靖市三元名城业主手册》，是其单方制作，不能证实其要证明的目的。经二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同法律关系，是一种典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，其性质上是委托合同。业主享有合同的任意解除权，业主按照法定程序作出解聘物业服务企业决定，由业主委员会通知物业服务企业，解除通知到达时物业服务合同解除。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的情况下，业主决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。上诉人三元名城业委会未提供证据证明其履行了上述法定程序，故其存在违约行为。上诉人恒大物业在履行物业服务合同过程中，未全面履行合同约定的义务，其也存在违约行为。双方均存在违约行为时，应按各自过错程度分别承担相应的民事责任。对上诉人恒大物业主张系三元业委会单方违约，三元业委会应承担违约金及损失的理由，本院不予支持。现恒大物业已实际撤离“三元名城”小区，合同无法实际履行，二审中，恒大物业也表示物业服务合同因终止而解除。对上诉人恒大物业主张的下欠管理费23247元，该款属实际物业服务期间（2018年4月1日至7月18日）应提取的管理费，对此主张本院予以支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。双方上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6034元，由上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司负担3017元，由上诉人曲靖市三元名城业主委员会负担3017元。本判决为终审判决。审判长 ：邬汉洪审判员 ：孙靖然审判员 ： 廖 锐二〇一九年五月三十一日书记员 ：许津碧