安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初1205号 原告：北京亿展资产管理有限公司安徽分公司，住所地安徽省合肥市政务区习友路1973号恒大华府22幢404室。 负责人：宋延昭,总经理。 委托诉讼代理人:杨天祥，安徽星阑律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄显发，安徽星阑律师事务所律师。 被告：韩秀好，男，汉族，户籍所在地安徽省寿县，经常居住地合肥市政务区。 原告北京亿展资产管理有限公司安徽分公司与被告韩秀好物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄显发及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出依法判令被告立即支付原告2014年6月30日至2018年12月31日期间的物业服务费7653元的诉讼请求。事实与理由：被告系国贸天琴湾7幢1602室业主，该房屋的建筑面积为98.41平方米。被告于2014年4月9日在国贸天琴湾项目现场与合肥天同地产有限公司办理了案涉房屋的交接手续。同日，原被告双方签订了《国贸天琴湾前期物业服务协议》，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、维修基金的管理和使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等事项进行了明确的约定。其中，协议第三条约定了物业管理服务费用的交纳时间及计算标准为：自交房之日起7日内缴纳当年度物业管理服务费，次年度物业管理服务费用在头一年度的最后一个月一次性交清；物业管理服务费自交房之日起，住宅按建筑面积1.44元/月/平方米收取。协议第十六条约定：本合同自签字之日起生效，至本小区成立业主委员会，并与新的物业管理公司签订小区的《物业服务合同》为止。涉案小区物业服务费收取标准已被合肥市蜀山区物价局核准。协议签订后，原告依约为被告提供了优质、规范的物业管理服务，但被告自2014年6月30日起至今无故拖欠物业服务费。期间，原告的工作人员曾多次上门、张贴费用缴交提醒单以及打电话等方式向被告催要物业服务费，均无效果，致使原告的物业管理工作受到严重影响。综上所述，原被告签订的《国贸天琴湾前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方均具有约束力。协议履行期间，原告依约为被告提供了物业服务，依据双方协议约定及法律规定，原告有权向被告收取物业服务费。 被告辩称，原告未能证明已按《前期物业管理服务协议》的全部约定履行了物业服务。因此，原告请求被告向其支付物业费的诉讼请求没有事实根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告应该是首先要履行好服务而收费，而不是因为签订了合同而收费。原告枉顾事实和诚信原则，非但违约在先，而且长期敷衍、不作为，已严重侵害了被告的各项正当权益，对此原告应承担全部责任。原告要求被告支付原告自2014年6月30日至2018年12月31日期间的物业费合计7653元，事实上被告最后一次物业费交纳的时间为2016年1月1日至2016年12月31日（有收据为证），在此之前被告一直房屋空置未入住，经与原告多次协商一致，答应被告免除2014年6月30至2015年12月31日物业费用（当时收据上标注的是未交，要求写免交，开单人说没事这样就行了）。但原告明显枉顾事实和诚信原则，不但入住前减免的要收，已经收过的还要重复收。根据《业主服务手册》第二章国贸天琴湾“小区房屋装饰装修管理服务规定：物业服务中心每天将不定时对装修户进行检查，监督装修情况，对违规操作现象，轻者现场给予纠正，重者物业服务中心有权作出以下处理：责令停工，责令恢复原状，扣除或没收工具或赔偿经济损失，同时保留追究法律责任的权利。但在实际操作中原告并未真正履行此项义务。被告楼下住户当初在做阳台封装时根本未留公共下水检查口，原告在被告楼下住户的整个装修期间从未做过检查和提醒工作，装修结束也未履行《房屋装饰装修管理协议》监管验收职责，就直接退还保证金并终止协议，导致被告的阳台下水口通往公共管道部分堵塞至今无法有效疏通，入住数年来洗衣拖地只能用水桶搬来倒去，家人因此患上长期腰肌劳损，苦不堪言。期间，被告曾多次主动找物业协调处理，原告总是托辞。原告除违约之外，还涉嫌违法，侵害业主利益，涉嫌偷税漏税，请求据实维护业主的正当权益，原告私自侵占本该属于所有业主共有的公共区域经营性收入，如停车位收益、广告收入（电梯间楼道／小区出入口等）、租金收入（商店、母婴馆、投递柜等）等，并且没有向业主公布其收入的流向，原告的行为严重侵害全体业主的权益，应扣除必要成本后冲抵物业费或转入小区的公共维修基金内，并定期向业主公布收支情况。另外，业主缴纳物业费，原告只开收据拒绝开发票，已违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。根据合约对等性原则，原告只有履行了合约中应尽的义务，才能要求被告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合约义务，应当承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合约义务。另外，小区管理也十分混乱，如摆摊设点、卫生脏乱差、公共门窗损坏无人维修等，被告自2017年停交物业费，一切源头皆因原告违约在前，失信于后，长期敷衍、不作为所致。因此，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 本院经审理查明：2014年4月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份国贸天琴湾《前期物业服务协议》，协议第三条物业管理服务费用约定了交纳费用时间为自交房之日起7日内缴纳当年度物业管理服务费，次年度物业管理服务费用在头一年度的最后一个月一次性交清；物业管理服务费自交房之日起，住宅按建筑面积1.44元/月/平方米收取。协议第九条违约责任约定，甲方违反合同，未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正。协议第十六条约定本合同自签字之日起生效，至本小区成立业主委员会，并与新的物业管理公司签订小区的《物业服务合同》为止。协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容等事项进行了约定。协议签订后，原告为该小区提供了物业服务。 被告系国贸天琴湾7幢1602室业主，房屋的建筑面积为98.41平方米。自2014年6月30日至2018年12月31日的物业服务费7652元（98.41㎡×1.44元/月/平方米×54个月）。2016年2月26日，被告交纳2016年度的物业费2305元。尚欠物业费5347元。 本院认为，原被告签订的国贸天琴湾《前期物业服务协议》合法有效。原告为该小区提供了物业管理服务，被告未按照协议约定的时间交纳物业服务费，应当承担违约责任。故原告要求被告支付物业服务费5347元,本院予以支持。超出部分,没有事实和法律依据,本院不予支持。被告关于原告侵害了被告各项正当权益及业主的利益的辩称，本院认为该辩称不属于本案审理范围，被告关于其有“先履行抗辩权”的辩称，因《前期物业服务协议》约定预先交费，不适用“先履行抗辩权”的相关规定，以上辩称本院均不予采纳。物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是全体业主的利益。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告韩秀好于本判决生效之日起十日内支付原告北京亿展资产管理有限公司安徽分公司物业服务费5347元； 二、驳回原告北京亿展资产管理有限公司安徽分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩秀好负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈锡庆 二〇一九年五月二十日 书记员  石 琳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。