贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初3898号原告：遵义市金宁物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市香港路港澳广场，统一社会信用代码91520301761398252B。法定代表人：何涛，公司总经理。委托诉讼代理人：张阳旭，男，1988年出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，系公司法务。被告：袁兴勤，女，1973年出生，汉族，贵州省绥阳县人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘猛，男，1973年出生，汉族，贵州省绥阳县人，住遵义市红花岗区。系袁兴勤之夫。原告遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）与被告袁兴勤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张阳旭、被告袁兴勤及其委托诉讼代理人刘猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4711.20元；2.判令被告向原告支付物业服务费违约金397.50元(物业费加违约金合计5108.70元)；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告金宁物业系凯莱国际小区物业管理服务公司，且签订了《凯莱国际前期物业服务合同》，合同约定由原告为凯莱国际小区提供物业管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，收益人按房屋面积每月毎平方米1.5元向原告支付物业管理服务费用，被告袁兴勤系上述物业13栋1单元303号的业主，物业面积98.15平方米，被告自2016年9月1日起就未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年4月30日共计拖欠32个月物业管理服务费用4711.20元，根据《凯莱国际前期物业服务协议》第五条第三项约定“物业服务费到期的前十日内缴纳下一年物业服务费用，如逾期缴纳，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的33‰收取违约金”，违约金为（98.15㎡×1.5元/月×3‰)×(32月×30天）=397.50元，物业费加违约金合计5108.70元。经原告催缴，被告一直拒绝缴费，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果，特诉至贵院，请依法判决。被告袁兴勤辩称，与原告签订的《凯莱国际前期物业服务合同》不是在公平自愿的情况下签订，合同条款不合理，当时是不签物业服务合同就不交房，无奈之下被迫签订的，属无效合同；被告于2016年3月21日在小区因路灯不亮摔倒受伤导致骨折，3月25日就到原告物业公司报备，直到现在原告公司无人回复，也未对进行慰问；接房时原告明确承诺装修期间免半年物定管理费，故原告起诉欠物管费的时间应扣除半年；小区内原告的服务质量太差，公共设施不完善，因上述原因被告不交纳物业管理费。本院经审理认定事实如下：2014年12月5日，原告金物业公司与凯莱国际小区的开发方遵义东都房地产开发公司签订了《东都·凯莱国际一期前期物业管理委托合同》，合同约定遵义东都房地产开发公司将“凯莱国际”项目委托原告金宁公司物业管理，被告袁兴勤系凯莱国际小区业主。2015年7月5日被告袁兴勤接房时，与原告签订《凯莱国际前期物业服务协议》，载明被告物业建筑面积为98.15平方米，物业服务费自物业交付之日起计算，每月每平方米1.50元计算。2016年3月，被告袁兴勤晚上在小区行走时摔倒受伤导致骨折。被告物业管理费交纳到2016年8月31日,原告多次催收未果诉来本院。本院在审理同期的原告金宁物业公司起诉凯莱国际小区业主物业管理纠纷案件中查明，2018年11月3日，凯莱国际一期小区全体业主名义向遵义市人民政府信访局提交联名信，以凯莱国际一期临街营业房被二手车商家租用，大量二手车辆长期停放在消防通道和人行通道进行售卖，导致整条商业街消防通道和人行通道完全被堵塞，存在极大的安全隐患，房屋开发商和物业公司又无法解决为由，要求该局督促政府职能部门解决二手车商占道经营和堵塞消防及人行通道的问题。该联名信还载明，2018年8月，原告金宁物业公司已将相关资料提交至社区及南部新区政府部门，请求政府相关部门出面协调处理凯莱一期商业街二手车商家占用消防通道停放车辆问题，随后保利社区和城市综合执法部门协同凯莱国际物业对二手车市场进行整顿并规划停车线，但收效甚微。上述事实，有原告、被告的陈述，原告提供的《凯莱国际前期物业服务协议》、凯莱国际一期小区全体业主致遵义市信访局联名信、催款通知单、被告提交的物业管理旨收据等证据在卷佐证，经庭审认证，足以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起”的规定，原告与被告签订的《凯莱国际前期物业服务协议》对双方均具有约束力，原告提供了物业管理服务后，被告理应及时按合同约定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，对原告主张被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，合理部分本院予以支持。被告袁兴勤关于与原告金宁物业公司签订的《凯莱国际前期物业服务协议》的效力，原、被告双方系平等主体，《凯莱国际前期物业服务协议》是格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告以原告不交房无奈之下签订，故应看双方签订的《凯莱国际前期物业服务协议》是否违反该条法律的规定，根据国务院《物业管理条例》第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”和第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定看，业主购买物业时，建设单位在业主委员会成立前，应有前期物业服务合同的相关内容，因此业主的签订商品房买卖合同或接房时签订物业管理服务合同是有法律依据的，故被告关于被迫签订物业服务合同的辩解理由不充分，本院不予采纳；关于被告袁兴勤在小区行走时摔倒受伤导致骨折，被告可以搜集相应证据后与原告协商或向人民法院起诉主张权利，不能作为拒绝交纳物业管理费的理由。关于被告辩解接房时已交纳一年的物业管理费，原告承诺装修期间免半年物业管理费，应按照双方签订合同的约定执行，双方签订的《凯莱国际前期物业服务协议》第五条第一项“物业服务费自《商品房买卖合同》约定房屋交付之日开始计算”，装修期间减半收取物管费合同上没有无约定，被告对其辩解也没有提交相应的证据证明，故辩解理由不能成立；对被告关于原告服务质量太差，公共设施不完善的辩解，结合本院审理相同时期涉及凯莱国际小区物业管理合同纠纷案件过程中查明原告物业服务中存在的瑕疵部分，本院判决时酌情予以参考。本案中，被告对原告金宁物业公司主张的自2016年9月1日起就未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年4月30日共计拖欠32个月物业管理服务费用4711.20元的欠费时间和数额在庭审中有异议，结合被告提交的接房时物业管理费收据，本院认定被告的欠费是从2016年9月1日起。但原告金宁物业公司在管理过程中，由于房开公司在相关设施设置以及原告主观以外的原因，商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，影响了被告生活，虽然其向政府有关部门反映要求进行整顿便于管理，但收效甚微，车辆乱停乱放现象仍很严重，属未严格履行《凯莱国际前期物业服务协议》合同约定的义务，应酌情扣减物业管理费，结合本案查明的事实和原告的履约情况，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院酌情判决被告支付90%的物业管理费即4240.08元。关于违约金，因原告在管理过程中物业服务存在瑕疵，对其违约金的请求本院不予支持。另指出，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降如下恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第一百零九条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第二十二条、第二十五条的规定，判决如下：一、由被告袁兴勤于本判决生效后十日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司2016年9月1日至2019年4月31日物业服务费人民币4240.08元；二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由原告遵义市金宁物业管理有限公司负担5.00元，被告袁兴勤负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  罗小林二〇一九年五月二十二日法官助理郭小霞书记员杨媛媛