河北省石家庄市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀01民终5206号 上诉人（原审原告）：彭敏捷，女，1964年1月29日生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：杨颖，河北姜钟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁进霞，女，1979年12月17日生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：乔建超，河北正晨律师事务所律师。 原审第三人：永昌地产集团有限公司，住所地石家庄南二环东路**。 法定代表人：袁万永。 委托诉讼代理：冯敬涛，河北正大祥实律师事务所律师。 委托诉讼代理：赵建光，河北正大祥实律师事务所律师。 上诉人彭敏捷因与被上诉人梁进霞物权保护纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3353号民事驳回起诉，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭敏捷及其委托诉讼代理人杨颖、王佳佳、被上诉人梁进霞及其委托诉讼代理人乔建超、第三人永昌地产集团有限公司的委托诉讼代理人冯敬涛、赵建光到庭参加诉讼。 上诉人彭敏捷的上诉请求：1、依法撤销石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3353号民事裁定书，指令石家庄市裕华区人民法院审理；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人为亲戚关系，涉案房屋为被上诉人单位的团购房，价格比市场价格优惠，因被上诉人无购房需求、无资金且涉案房屋手续不全无法办理贷款，被上诉人就将团购房的购房资格转让给了上诉人。上诉人、被上诉人之间借名买房理由合理，与客观事实相符，借名买房关系明确，且该购房资格转让的行为不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，双方应依约履行。上诉人以被上诉人名义购买涉案房屋，全部购房款均是由上诉人直接交于第三人永昌地产集团有限公司，第三人向上诉人出具收据，上诉人持有购房款收据原件，上诉人作为涉案房屋的实际出资人是真正购房人。上诉人作为实际购房人支付了涉案房屋的全部购房款后办理了收房手续，收房后投入资金对涉案房屋进行装修，支付物业费、水电费、燃气费、采暖费等相关各类费用，并居住至今。故上诉人为涉案房屋的实际权利人，上诉人与被上诉人之间存在购房资格转让合同。一审人民法院没有查清本案事实，无视上诉人的诉讼请求，仅片面认为：本案争议的房屋尚未办理不动产权证书，该房屋不具备办理网签合同的买受人信息变更手续以及后续房屋权属登记等手续的事实条件，无视上诉人其他诉求。一审人民法院的上述认定属于事实错误。第二、一审法院适用法律错误。一审法院选择适用的法律规定为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，但第三十八条适用条件为房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。本案中实际权利人为上诉人，并不涉及将涉案房屋进行转让的问题，不应适用上述规定。而上诉人的诉求为被告协助原告办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续以及房屋权属登记等相关手续，第三人予以配合；商品房备案合同“变更”实质是将备案的《商品房买卖合同》由名义购房人即被上诉人名下撤销，退回至房地产开发企业即第三人名下，再由房地产开发企业即第三人协助备案至实际购房人即上诉人名下。故上诉人认为上诉人的诉求具备现实履行性，上诉人的起诉符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。上诉人认为上诉人的起诉完全符合该法条的规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百零八条规定：人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。上诉人认为上诉人的起诉符合起诉条件，不应驳回起诉。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人望二审法院查清事实，依据《最高人民法院关于适用，的解释》第三百三十二条之规定“查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理”，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人梁进霞答辩称，一、答辩人从未将团购房的购房资格向被答辩人转让。答辩人自始至终从未将团购房资格转让给被答辩人，双方也没有签订过房屋购买协议或者团购房资格转让协议。答辩人所谓的“借名买房”仅属其单方观点不是事实。答辩人所取得的团购房资格，在答辩人与房屋开发单位签订的委托建房协议中非常明确约定，受托方发现委托方非省直单位在册人员，受托方有权解除本协议，并扣除委建房款的10%作为违约金，因此，答辩人不可能将委建房屋团购资格以2万元转让给被答辩人，自己因违反委建协议向受托方支付4.63506万元违约金，被答辩人所称答辩人以2万元价格转让购房资格是歪曲事实，答辩人不可能将团购房屋转让他人。房屋买卖合同应为要式合同，答辩人不可能口头就将房屋转让出售，且被答辩人没有任何证据证明双方存在房屋转让合同关系。答辩人之所以未在涉案房屋居住，理由详见一审答辩状。答辩人购买房屋权利清晰明了。答辩人已经和第三人签订了《商品房买卖合同》且经过房产管理部门备案登记，第三人给答辩人开具了购房发票，后答辩人足额缴纳了购房契税，这足以说明答辩人才是房屋的买受人，并不存在被答辩人所谓的“借名买房”，同时，因该房屋未取得房屋权属证书，乜有完全权属变更登记手续，也不能构成物权法106条善意取得。退一步讲，即使本庭采纳被答辩人主张（购房转让资格），根据2014年民事审判指导第57辑“出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者买受人请求请求强制履行房屋买卖合同的，人民法院应驳回买受人继续履行合同的诉求。”二、答辩人为涉案房产的权利享有人，应得到法律保护。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：未依法登记领取权属证书的不得转让；本案涉案的房产并未取得权属证书，且该房屋不具备房屋转让条件。同时根据《物权法》第9、10、14、34条之规定，答辩人才为涉诉房屋权利人，被答辩人对涉诉房屋不享有任何权利。综上所述，恳请法院维持一审裁定，驳回上诉人上诉。 原审第三人永昌地产集团有限公司答辩称，上诉人与被上诉人之间是否构成借名买房不清楚，且与第三人无任何关系。 彭敏捷向一审法院起诉请求：1．判令原、被告之间的购房资格转让合同有效；2．判令被告继续履行与原告之间的购房资格转让合同；3．判令被告协助原告办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续以及房屋权属登记等相关手续，第三人予以配合；4．本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：本案争议的房屋尚未办理不动产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该房屋不具备办理网签合同的买受人信息变更手续以及后续房屋权属登记等手续的事实条件，原告的诉求缺乏现实履行性，经本院释明后，原告坚持原诉讼请求，故原告的起诉不符合法律规定，应予驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，一审法院裁定如下：驳回原告彭敏捷的起诉。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审查明事实同一审。 本院认为，上诉人彭敏捷诉请的主要是确认上诉人、被上诉人之间的购房资格转让合同是否有效，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，原裁定依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，驳回上诉人的一审起诉，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3353号民事裁定； 二、本案指令裕华区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年四月二十九日 书记员  张 林