广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终742号上诉人（原审原告）：周雨晴，男，1989年12月15日出生，汉族，身份证住址：湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：伍松时、程峤明，均为广东圣禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许茂羽，男，1985年8月17日出生，汉族，身份证住址：广东省陆丰市。被上诉人（原审第三人）：许茂炽，男，1981年3月20日出生，汉族，身份证住址：广东省陆丰市。被上诉人（原审第三人）：四会市东城区嘉豪商务酒店。住所地：广东省四会市东城街道清塘大道2号（首层）二卡、之一（2-3楼）、之二（四楼）。经营者：林继洪。上诉人周雨晴因与被上诉人许茂羽、许茂炽以及四会市东城区嘉豪商务酒店（以下简称嘉豪酒店）合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2018）粤1284民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周雨晴及其委托诉讼代理人程峤明、被上诉人许茂羽、许茂炽到庭参加诉讼，被上诉人嘉豪酒店经依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周雨晴上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由许茂羽、许茂炽、嘉豪酒店向周雨晴返还91600元并支付利息（自起诉之日起至全部款项返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.一、二审诉讼费用由许茂羽、许茂炽、嘉豪酒店承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，明显偏袒许茂羽、许茂炽。第一，房屋租赁权转让与转租不能混淆。一审判决混淆了二者的法律关系。本案签订的租赁权转让合同，因许茂羽、许茂炽的转让行为，没有取得原出租人的同意，原出租人不认可周雨晴的承租人身份，周雨晴仅仅享有租赁物的使用权，并没有获得租赁权。可见本案的租赁权转让合同并没有得到原出租人的认可，应视为无效转让。第二，因许茂羽、许茂炽的原因，周雨晴没有取得租赁权，导致案涉租赁权转让合同没有得到履行，是许茂羽、许茂炽的行为造成的，应当由许茂羽、许茂炽承担相应的法律责任。综上所述，请求二审法院支持周雨晴的上诉请求。许茂羽、许茂炽共同辩称，转账7万元是四会市东城区正宝之堂大药房收的，许茂羽只是经手人。租金1.66万元是嘉豪酒店收的，不是许茂羽和许茂炽收的。押金5000元也是四会市东城区正宝之堂大药房收的，许茂羽只是经手人。一审判决正确，周雨晴上诉没有依据。嘉豪酒店没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。周雨晴向一审法院起诉请求判令：1.许茂羽向周雨晴返还91600元（转手费、租金、押金）并支付利息（自起诉之日起至款项全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由许茂羽承担。周雨晴申请追加嘉豪酒店为第三人，请求嘉豪酒店与许茂羽、许茂炽连带向周雨晴退还租金16600元及利息（利息从2018年9月4日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至还清款项之日）。一审庭审中，周雨晴增加诉讼请求为：解除周雨晴与许茂炽授权许茂羽于2018年6月18日签订的《转让协议书》。周雨晴明确诉讼请求为：1.解除许茂羽代许茂炽与周雨晴于2018年6月18日签订的《转让协议书》；2.许茂羽向周雨晴返还91600元（转手费、租金、押金）并支付利息（自起诉之日起至款项全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.嘉豪酒店、许茂羽、许茂炽连带向周雨晴退还租金16600元及利息（利息从2018年9月4日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至还清款项之日止）；4.本案诉讼费用由许茂羽承担。一审法院认定事实：2010年9月8日，以嘉豪酒店的经营者林继洪为甲方，许茂炽为乙方，双方签订了《租赁合同》，该合同约定甲方（林继洪）将位于四××市东城区××大道××中间2卡（首层）共2卡铺面约80.61平方米，租赁给乙方（许茂炽）经营使用；租赁期为10年，即从2010年9月21日至2020年9月20日止；租金按季度交，合同签订之日交押金5000元；租金按合同规定期内提前10天交付，超期10天按所交租金罚息5%计，超期30天按违约处理，甲方（林继洪）有权收回铺位，并在押金中扣除租金及罚金；乙方因各种原因在租期未满时提出退租铺位时应提前三个月向甲方提出并取得甲方同意，否则后果自负，但押金不能退回，用作补偿甲方因此引起的损失等内容。2018年6月18日，以周雨晴为乙方，许茂炽为甲方，双方签订了《转让协议书》，该协议约定甲方同意将位于四××市东城区××大道××中间2卡（首层）商铺使用权转让给乙方，建筑面积为80.61平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方；每月租金8300元，由2018年6月21日至2020年9月20日止，如需要续租有优先权；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方等内容。许茂炽确认《转让协议书》中甲方一栏“许茂炽”的签名系许茂羽代许茂炽签的，许茂炽已全权委托许茂羽代为办理案涉商铺转让的相关手续，并对《转让协议书》的内容予以认可。签订协议当天，周雨晴向许茂羽支付了7万元铺面转让费、合同押金5000元，共计75000元，许茂羽向周雨晴出具了两份收据。一审庭审中，许茂羽确认收到了周雨晴支付的75000元款项。2018年6月22日，周雨晴向嘉豪酒店缴交了案涉商铺6月20日至7月21日的租金8300元；2018年7月22月，周雨晴又向嘉豪酒店缴交了案涉商铺7月20日至8月21日的租金8300元。嘉豪酒店确认已收取周雨晴的2个月租金共16600元。嘉豪酒店自述许茂炽曾将周雨晴带至嘉豪酒店，并告知周雨晴将租金交至嘉豪酒店，嘉豪酒店亦同意由周雨晴继续交租金。另查明，位于四××市××街道清××大道××号（首层）房屋的权属人为林凤仪。嘉豪酒店自述案涉商铺是其向林凤仪承租，并出租给许茂炽。许茂羽与许茂炽系亲兄弟关系。许茂羽、许茂炽均表示同意解除2018年6月18日签订的《转让协议书》。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。许茂炽与嘉豪酒店经营者林继洪签订《租赁合同》，取得位于四××市东城区××大道××中间2卡（首层）案涉商铺的租赁经营权。许茂炽授权许茂羽和周雨晴签订《转让协议书》，该协议约定许茂炽将案涉店铺现有的装修、装饰及其他所有设备等全部转让给周雨晴，周雨晴同意代替许茂炽履行原有店铺租赁中所规定的条款，双方之间构成的是租赁合同转租关系，该《转让协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方之间的租赁合同关系合法有效。根据许茂羽提交的《委托书》，显示许茂炽已授权其办理案涉商铺转让的有关事宜，且庭审中，许茂炽对许茂羽与周雨晴签订的《转让协议书》予以确认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力”，即许茂羽系代理人，其以被代理人许茂炽名义与周雨晴签订《转让协议书》，代许茂炽向周雨晴收取的转让费7万元及押金5000元的行为，对许茂炽发生法律效力，相应的权利义务亦由许茂炽享有及承担，而与许茂羽无关。在一审法院释明后，周雨晴仍坚持向许茂羽主张返还91600元（转让费、租金、押金）及利息，无法律及事实依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，未经出租人同意转租，出租人享有的是解除合同的权利，本案中嘉豪酒店已收取周雨晴两个月的租金，并在周雨晴不交租金时，亦通过电话向其追讨过租金，即嘉豪酒店对许茂炽将案涉商铺转让给周雨晴是无异议的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”，案涉商铺已交付周雨晴，周雨晴已实际占有并使用，因此，周雨晴向嘉豪酒店主张退回租金16600元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。另外租金16600元系由嘉豪酒店收取，因周雨晴逾期未交租，导致案涉商铺被嘉豪酒店收回，责任在于周雨晴，故周雨晴主张许茂羽、许茂炽连带返还租金16600元并支付利息，无法律及事实依据，一审法院不予支持。周雨晴、许茂炽均同意解除2018年6月18日签订的《转让协议书》，故对周雨晴主张解除《转让协议书》的诉求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除周雨晴与许茂炽（许茂羽代签）于2018年6月18日签订的《转让协议书》；二、驳回周雨晴的其他诉讼请求。案件受理费2090元，由周雨晴负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院另查明，至二审期间，许茂羽、许茂炽、嘉豪酒店并未提供证据证实其租赁、使用案涉商铺已取得案涉商铺的权属人林凤仪的同意。再查明，周雨晴签订案涉合同后，向嘉豪酒店交纳了2018年8月21日前两个月的租金，后其于2018年9月4日向一审法院提起本案诉讼。又查明，周雨晴述称，其在签订案涉《转让协议书》并接手案涉商铺后，因许茂羽、许茂炽、嘉豪酒店无法提供案涉商铺的权属证明文件及权属人同意案涉租赁关系的证明，故其无法加盟“百果园”果品专卖店和对商铺进行转租。本院认为，根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：许茂羽、许茂炽、嘉豪酒店应否向周雨晴返还9.16万元。关于本案案由定性是否正确的问题。本案中，许茂炽与林继洪签订《租赁合同》承租案涉商铺，后许茂炽授权许茂羽与周雨晴签订《转让协议书》，将许茂炽与林继洪签订《租赁合同》享有的权利义务转让给周雨晴。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租关系的情况下承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。但根据上述事实，许茂炽作为承租人是退出与林继洪的承租关系，故本案并非商铺转租关系。故一审法院对本案案由定性错误，本院依法予以纠正本案案由为合同纠纷。关于案涉9.16万元如何处理的问题。因许茂羽是受许茂炽委托与周雨晴签订案涉《转让协议书》并实施相应的转让行为及收取相关款项，且许茂炽对此予以确认，根据案涉《转让协议书》的内容可知，周雨晴应知悉许茂炽为实际的转让主体，故案涉《转让协议书》相对方应为许茂炽与周雨晴。案涉商铺的租赁权是本案转让标的，许茂炽作为转让人其享有合法的租赁权是该转让协议合法履行的前提。根据查明，案涉商铺的实际权属人为林凤仪，但至二审期间，许茂羽、许茂炽、嘉豪酒店并未提供证据证实其租赁、使用案涉商铺已取得案涉商铺的权属人林凤仪的同意。本案中，周雨晴已接收了商铺，但因许茂羽、许茂炽、嘉豪酒店并未提供证据证实其对案涉商铺具有处分权，故周雨晴对案涉商铺的租赁权利具有不确定性和不完整性。因周雨晴对案涉租赁权合法性提出异议并拒交租金致案涉商铺被嘉豪酒店收回，且周雨晴与许茂炽同意解除案涉《转让协议书》，周雨晴已无法对案涉商铺行使权利。许茂炽作为案涉租赁权的转让人对此应承担一定的过错责任，而周雨晴在签订案涉《转让协议书》时未尽到审慎审查义务，亦应对此承担责任。本院根据双方的过错程度，确定周雨晴与许茂炽共同对案涉《转让协议书》无继续履行承担同等责任。现周雨晴与许茂炽均同意解除案涉《转让协议书》，一审法院解除案涉《转让协议书》的处理恰当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然周雨晴对案涉商铺的租赁权利具有瑕疵，但其确实实际占用了案涉商铺两个月，其已交纳的两个月租金16600元应作为其占用商铺的占用费，故周雨晴要求返还16600元的主张没有依据，本院不予支持。而周雨晴向许茂炽支付的转让款及合同押金共计75000元为周雨晴履行案涉《转让协议书》的实际损失，对该损失应由周雨晴与许茂炽共同分担，即由许茂炽返还37500元给周雨晴。而许茂炽占用周雨晴的37500元确实造成周雨晴的资金使用损失，故周雨晴起诉主张从起诉之日起（2018年9月4日）按照中国人民银行同期贷款利率计算利息符合法律规定，本院予以支持。对于周雨晴要求许茂羽、嘉豪酒店应承担连带责任的主张，因许茂羽、嘉豪酒店并非案涉《转让协议书》的相对方，并不对案涉《转让协议书》享有权利及承担义务，故周雨晴主张由许茂羽与嘉豪酒店承担连带责任没有依据，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，周雨晴的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2018）粤1284民初2765号民事判决第一项；二、撤销四会市人民法院（2018）粤1284民初2765号民事判决第二项；三、许茂炽应在本判决发生法律效力之日起十五日内向周雨晴返还37500元，并从2018年9月4日起以37500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止给周雨晴；四、驳回周雨晴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2090元，二审案件受理费2090元，合共4180元，由周雨晴负担2468元，由许茂炽负担1712元。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年五月十五日法官助理梁展晴书记员吴兰芳