吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0204民初3270号 原告：金英玉，女，1962年6月28日出生，朝鲜族，吉林市龙潭区人民法院退休干部，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。 被告：吉林市鑫安房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区深圳街**。 法定代表人：刘宝德，总经理。 第三人：付志杰，男，1957年2月6日出生，汉族，住吉林市。 第三人：中国工商银行股份有限公司吉林市临江门支行，，住所地吉林市船营区长春路** 代表人：运慧然，该支行行长。 委托诉讼代理人：汪海波，男，1976年10月18日出生，汉族，该支行职员，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：刘德英，男，1977年3月18日出生，汉族，该支行职员，住吉林市船营区。 第三人：吉林市房政房地产经营有限公司，住，住所地吉林市船营区雾凇西路中凯红星家居建材港**酒店******/div> 法定代表人：张波，总经理。 委托诉讼代理人：沈怡君，吉林恒正达律师事务所律师。 原告金英玉与被告吉林市鑫安房地产开发有限公司（下称鑫安房地产公司）、第三人付志杰、中国工商银行股份有限公司吉林市临江门支行（下称工行临江门支行）、吉林市房政房地产经营有限公司（下称房政担保公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金英玉的委托诉讼代理人杨娜，第三人工行临江门支行的委托诉讼代理人汪海波、刘德英，第三人房政担保公司的委托诉讼代理人沈怡君到庭参加诉讼，被告鑫安房地产公司、第三人付志杰经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金英玉向本院提出诉讼请求：1、确认金英玉与鑫安房地产公司签订的房屋售购协议合法有效；2、确认鑫安房地产公司与付志杰签订的商品房购销合同无效；3、确认付志杰与工行临江门支行签订的借款及抵押合同无效；4、判决鑫安房地产公司协助金英玉办理该房屋产权手续；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、金英玉是吉林市船营区鑫安小区**房屋的实际所有人，该房屋是本人付款购买，合法取得，且实际居住。2003年4月14日金英玉与鑫安房地产公司签订了房屋售购协议，购买了其开发的坐落于吉林市鑫安小区X号，面积为156.63平方米房屋。并依约支付了购房款191791元，并于次日交付物业费及入户费9049元，供热费（2年）7831.5元。并由鑫安房地产公司交付钥匙，办理了入住手续。同日，鑫安房地产公司给金英玉出具了房屋私有率100%的小产权证。随后，金英玉对该房屋进行装修，搬迁入住，至今已经十余年，且每年都以房屋所有权人的身份交纳供热费、水费、电费、物业费等各种费用。综上，吉林市船营区鑫安小区X号房屋系金英玉支付全部购房款购买，善意合法取得，且实际居住，根本不存在付志杰按揭购买的事实；二、鑫安房地产公司冒用付志杰名义签订虚假购房合同，与工行临江门支行恶意串通，以办理虚假借款抵押手段骗取贷款的行为无效。2002年，鑫安房地产公司为办理虚假借款，冒用付志杰的名义与鑫安房地产公司签订了商品房购销合同，以该房屋作抵押与工行临江门支行签订个人购房借款合同，付志杰没有购买此房屋，亦没有与工行临江门支行签订个人购房借款合同(含抵押）。故鑫安房地产公司将该房屋出售给付志杰及以付志杰名义与工行临江门支行签订的借款及抵押合同是虚假的，均不具有法律效力。综上，鑫安房地产公司的行为侵犯了金英玉对该房屋所享有的所有权，导致金英玉无法办理房屋产权登记。根据物权法第十五条之规定，金英玉和鑫安房地产公司所签订的房屋售购协议合法有效，且已实际居住，故本人是房屋的实际所有人。为维护金英玉的合法权益，根据物权法和民诉法的相关规定，请求法院依法裁决。 被告鑫安房地产公司、第三人付志杰未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。 第三人工行临江门支行述称：金英玉要求确认借款及抵押合同无效的诉请无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。一、依据工行临江门支行提供的证据，借款人付志杰在贷款时提交了身份证、户口本、收入证明、结婚证书等材料，并与鑫安房地产公司签订了商品房购销合同，与工行临江门支行签订了借款抵押合同，工行临江门支行实际发放了贷款，抵押已办理登记，签字真实、手续齐全，工行临江门支行的债权和抵押权应予以保护；二、借款人付志杰仅仅为了逃避还款责任，矢口否认贷款，不能抹杀借贷抵押的事实。而且没有任何司法机关生效法律文书认定借款抵押合同无效，工行临江门支行贷款抵押真实、合法有效；三、工行临江门支行抵押已办理合法有效的抵押登记，享有抵押优先受偿权，假设房屋存在开发商“一房两卖”，也是开发商鑫安房地产公司的责任，依据《物权法》106条的规定，工行临江门支行对抵押房屋享有“善意抵押权”；四、工行临江门支行经过公示的抵押权是物权，是“对世权”；金英玉依房屋售购协议仅取得诉争房产的债权，仅能产生合同法意义上的权利义务，不能对抗工行临江门支行的抵押权；五、假设房屋存在开发商“一房两卖”，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。据此，金英玉应向开发商鑫安房地产公司主张双倍赔偿的债权责任，而不应该主张抵押无效。 第三人房政担保公司述称：房政担保公司同意金英玉的诉请。 经审理查明：2002年1月28日，工行临江门支行与鑫安房地产公司签订按揭贷款业务合作协议，约定，工行临江门支行同意作为鑫安房地产公司销售鑫安小区项目的按揭贷款银行，鑫安房地产公司在工行临江门支行开立指定帐户；工行临江门支行对购买该项目的借款人提供单笔贷款最高限额为30万元，贷款最长期限不超过20年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商品房)；在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。 2002年1月30日，鑫安房地产公司冒用付志杰的名义与鑫安房地产公司签订商品房购销合同，该商品房购销合同中约定“付志杰”购买鑫安房地产公司开发的鑫安小区X号房屋，房价款为191715元，付志杰本人没有签字，系他人以“付志杰”名义签字，同时付志杰亦未交纳购房款，亦未占有、使用房产。 因付志杰在鑫安房地产公司打工，2002年2月10日，付志杰与工行临江门支行签订个人购房借款合同，约定：付志杰向工行临江门支行借款13.40万元，用于购买鑫安房地产公司开发承建的本市独立路鑫安小区X号房屋，建筑面积为156.63平方米，借款期限为10年，自2002年2月10日起至2002年4月10日止月利率为4.65‰。付志杰以所购房屋作为抵押担保，该借款合同、抵押物清单由付志杰本人签字。2002年3月4日，付志杰与房政担保公司及工行临江门支行签订贷款保证合同，约定：房政担保公司同意为付志杰向工行临江门支行借款13.40万元用于购买鑫安房地产公司开发承建的吉林市独立路鑫安小区X号房屋提供承担连带责任的保证。该保证合同系付志杰本人签字。2002年3月12日，工行临江门支行发放贷款13.4万元，并存入鑫安房地产公司帐户。吉林市独立路鑫安小区X号房屋在吉林市房地产交易中心办理了抵押（按揭）登记备案批准书，载明：抵押人付志杰，抵押权人工行临江门支行，保证人鑫安房地产公司，房屋抵押面积156.63平方米。期间，工行临江门支行收到鑫安房地产公司偿还的部分借款本息，截止2008年4月13日，尚欠本金107502.69元、利息26910.63元。2004年12月8日，鑫安房地产公司因未按规定参加年检被工商行政管理机关吊销营业执照。 2003年4月14日，金英玉与鑫安房地产公司签订房屋售购协议，约定：金英玉购买鑫安房地产公司开发的鑫安小区X号房屋，建筑面积156.63平方米，房屋价款为191791.00元。金英玉交纳全部购房款，鑫安房地产公司为金英玉办理了入户手续，自2004年4月开始金英玉即占有、居住在鑫安小区**房屋至今，并交纳该房屋的供热费、水费、电费等各项费用。 2008年6月17日，工行临江门支行在本院提起诉讼，请求：1、解除工行临江门支行与付志杰签订的借款合同；2、付志杰返还借款本金107502.69元及利息26910.63元；3、鑫安房地产公司、房政担保公司承担连带责任；4、工行临江门支行对付志杰贷款抵押物鑫安小区X号房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由付志杰、鑫安房地产公司、房政担保公司承担。2009年5月31日，金英玉得知本案诉讼情况及其购买居住的房屋已被设定抵押权，遂申请以独立请求权第三人身份参加诉讼。审理过程中，吉林市公安局昌邑分局于2009年9月9日对吉林市鑫安房地产开发有限公司原负责人张域涉嫌贷款诈骗立案侦查，并作出吉公昌刑立字（2009）09001号立案决定，本院遂将本案及与本案相同法律关系的十七起案件移送吉林市公安局昌邑分局处理。2017年10月12日，吉林市公安局昌邑公安分局以没有犯罪事实为由撤销张域涉嫌贷款诈骗一案。 认定上述事实的证据：（一）金英玉提供的证据：金英玉与鑫安房地产公司签订的房屋售购协议；吉林市双星物业管理有限责任公司出具的购房款收据；吉林市鑫安房地产开发有限公司出具的吉林市公有房屋使用证;进户验收单、进户通知单；吉林市城区供用热专用合同书、吉林市富源热力有限公司出具的供热费发票、吉林省居民卫生费用专用票据;付志杰的商品房购销合同、公证书、个人购房借款合同；（2008）船民二初字第252号案件卷宗内付志杰的答辩状、庭审笔录及（2007）船民二初字第287号起诉状、庭审笔录;（2007）船民二初字第435、436号民事判决书;(二)工行临江门支行提供的证据：工商银行吉林市分行公银吉市发（2005）297文件；借款人付志杰借款档案，借款人付志杰及林淑彦的身份信息、户口本、结婚证；付志杰、林淑彦的个人经济收入证明、付志杰、林淑彦出具承诺书；中国工商银行个人住房贷款申请审批表；编号为0014的商品房购销合同和销售不动产发票；吉工银吉林市分行临江门支行（2002）0092号个人购房借款合同及抵押物清单；（2002）吉证字第X5号公证书；个人住房贷款凭证；吉林市房地产抵押（按揭）登记备案批准书（编号：05-X-0012）；吉林市个人住房贷款保证合同（编号：2002年保字第EX42号）；吉林市方正房地产评估咨询有限责任公司房地产估价报告单、中国人民保险公司吉林市船营支公司个人抵押贷款房屋保险单；贷款存折和限期还款催收通知书。上述证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：一、付志杰与鑫安房地产公司签订的商品房购销合同并未成立。鑫安房地产公司冒用付志杰的名义于2002年1月30日与鑫安房地产公司签订商品房购销合同，商品房购销合同中付志杰本人未签字，付志杰并无向鑫安房地产公司购买鑫安小区X号房产的意思表示，对购房一事亦不知情，也从未占有、使用、居住鑫安小区**房屋，因此，付志杰未与鑫安房地产公司签订商品房购销合同，鑫安房地产公司与付志杰签订购房合同的事实并不能成立；二、鑫安房地产公司以付志杰的名义与工行临江门支行、鑫安房地产公司签订了个人购房借款合同无效。综合本案证据，虽然付志杰不否认个人购房借款合同签字的真实性，但应当认定付志杰并未购买亦未使用商品房购销合同中约定的房屋，鑫安房地产公司为获取贷款，假借其职员付志杰个人名义签订个人购房借款合同并由鑫安房地产公司使用贷款，付志杰本人并未购买房屋及使用贷款，鑫安房地产公司的行为属于以合法的形式掩盖非法目的，违反法律强制性规定，故工行临江门支行与付志杰于2002年2月10日签订的个人购房借款合同无效。因本案主合同即个人购房借款合同无效，导致工行临江门支行与房政担保公司、付志杰签订的个人住房贷款保证合同亦无效；三、抵押登记备案批准书不具有房屋抵押登记效力。由于本案中商品房购销合同未成立、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）无效，付志杰没有购买坐落于鑫安小区X号房屋，未支付购房价款，付志杰与工行临江门支行未形成借款合同关系，付志杰不具有抵押人主体资格，因此记载于吉林市房地产交易中心的抵押登记备案批准书（编号05-X-0012号）不具有房屋抵押登记效力，应当予以注销；四、金英玉与鑫安房地产公司签订的房屋售购协议有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”金英玉与鑫安房地产公司签订的房屋售购协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合同有效。金英玉在不知道鑫安房地产公司已办理所购房屋抵押登记的情况下与鑫安房地产公司签订商品房买卖合同、交纳了购房款，占有、使用所购房产，鑫安房地产公司有协助金英玉办理鑫安小区X号不动产产权登记的合同义务。综上，本院对金英玉的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告金英玉与被告吉林市鑫安房地产开发有限公司于2003年4月14日签订的房屋售购协议有效； 二、第三人付志杰与第三人中国工商银行股份有限公司吉林市临江门支行签订的个人购房借款合同无效； 三、吉林市房地产交易中心依据无效借款合同作出的吉林市鑫安小区X号房地产抵押（按揭）登记备案批准书不具有抵押登记的效力；第三人中国工商银行股份有限公司吉林市临江门支行于本判决生效后三日内到登记机关予以注销； 四、被告吉林市鑫安房地产开发有限公司于本判决生效后三日内协助原告金英玉办理坐落于吉林市船营区鑫安小区X号不动产产权登记。 诉讼费4220元（其中案件受理费4100元、公告费120元）由被告吉林市鑫安房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  侯利平 人民陪审员  李罕殊 人民陪审员  王秀英 二〇一九年五月二十四日 代理书记员  孙翀文