包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终555号   上诉人（一审原告）：孔祥东，男，1968年12月8日出生，汉族，包头市东银汽车贸易有限公司董事长，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：李臻，内蒙古塞星律师事务所律师。   上诉人（一审原告）：包头市东银汽车贸易有限公司。   法定代表人:孔祥东，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李臻，内蒙古塞星律师事务所律师。   上诉人（一审被告）：内蒙古兰德汽车销售有限责任公司。   法定代表人：刘冰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：崔俊峰，内蒙古卓铄律师事务所律师。   委托诉讼代理人：徐鹏程，内蒙古卓铄律师事务所律师。   上诉人孔祥东、上诉人包头市东银汽车贸易有限公司（以下简称东银汽车）因与上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司(以下简称兰德公司)租赁合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2017)内0291民初326号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰德公司的法定代表人刘冰、委托诉讼代理人崔俊峰，上诉人孔祥东以及孔祥东与东银汽车的共同委托诉讼代理人李臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孔祥东、东银汽车上诉请求：撤销一审判决，支持孔祥东、东银汽车的一审诉讼请求中的第二、三项，一、二审诉讼费、鉴定费、律师费由兰德公司承担。二审庭审中，孔祥东、东银汽车明确表示其放弃律师费的诉讼请求，并将其一审装修损失的诉讼请求的数字变更为鉴定意见的数字6599405元。其上诉理由为：   一审判决认定事实错误，适用法律错误。既然案涉《租赁合同》是有效的，那么兰德公司在签订《租赁合同》前隐瞒土地用途、未交付符合约定用途的土地及房屋，在孔祥东、东银汽车催促下仍不履行变更手续，隐瞒规划局勒令停工的通知，违反了出租人的义务及通知的附随义务，导致孔祥东、东银汽车投入1000余万元巨额装修改造费用，却无法达成租赁物的使用目的，兰德公司严重违约。而孔祥东、东银汽车没有违约，所以兰德公司应当承担造成合同无法履行的完全过错责任，鉴定意见得出的损失数额应全部由兰德公司承担。   兰德公司答辩称：首先，一审判令兰德公司分担装修改造损失没有合同依据，场地一直在对方控制之下，且已经生效的双方当事人之间的另一案件的判决书已经判令对方返还场地并赔偿损失，那么本案中孔祥东、东银汽车关于退还租赁费的请求已经失去意义了。其次，孔祥东、东银汽车诉请的基础是在工业用地上不能经营汽车4S店，这个障碍完全是由于行政机关具体适用法律造成的，在签订合同时，兰德公司已经将土地和房屋的性质告知孔祥东，孔祥东凭借土地使用证、房本等注册了东银汽车。且现在案涉土地、房屋周围有不止一家汽车4S店在经营。所以孔祥东、东银汽车提出的不能经营汽车4S店的主张没有法律规定为依据。其余答辩意见与上诉意见一致。   兰德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孔祥东、东银汽车的全部诉讼请求，一、二审诉讼费、鉴定费用全部由孔祥东、东银汽车承担。其上诉理由为：   一、一审判决认定事实不清，导致适用法律错误。案涉《租赁合同》及其补充件合法有效，应受到法律保护。按约定，涉案设备属于孔祥东所有。而一审所作鉴定意见第三项：设备工程造价896547元是属于孔祥东、东银汽车所有的，一审判令兰德公司予以50%的赔偿，没有约定和法律依据。且这些设备已经闲置7年，能否正常使用不清楚，而且也存在折旧。更让人遗憾的是，鉴定书中竟然鉴定出丢失的设备造价115730元。鉴定机构是依据哪一个报案文件确定缺失的设备是丢失的？   二、装修改造产生的费用按约由孔祥东承担，且合同履行期满后孔祥东已经放弃了装修改造费用的请求权。   三、一审法院委托的鉴定机构采用的鉴定方法是错误的。孔祥东于2012年初完成装修改造，到鉴定时已经历经6年多的时间，存在折旧。而鉴定机构按照2012年装修时的造价确定损失的数额，是错误的。   四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条是在租赁合同无效情况下处理装修物的规定，第十条是租赁合同有效的前提下处理装修物的规定。而一审判决在认定合同有效的情况下，却适用合同无效的规定即上述司法解释第九条第二款的规定处理了赔偿装修损失的诉讼请求，还故意回避了该司法解释明文规定的按照现值进行处理的规定，适用法律错误。此外，出租人没有义务和权力对承租人进行装修的审核，但现在却要承担装修的损失！   孔祥东、东银汽车答辩称：首先，虽然《租赁合同》有效，但孔祥东没有任何违约、违法行为，所以不应承担任何损失，我方是有权向兰德公司要求赔偿损失的。其次，周边的4S店和孔祥东、东银汽车的情况是不一样的。再次，兰德公司2013年12月向供电部门申请了停电，我方从那时起对案涉房屋和场地既未占也未用。   孔祥东、东银汽车起诉请求：1、依法确认双方当事人签订的《租赁合同》无效；2、依法判令兰德公司返还孔祥东、东银汽车支付的租金、保证金2968000元及按月利率2%计算的利息（从2011年8月30日计算至本息还清之日止）；3、依法判令兰德公司赔偿孔祥东、东银汽车装修损失9931038元及按月利率2%计算的利息（从2012年1月1日计算至本息清偿之日止）；4、诉讼费、鉴定费、律师费由兰德公司承担。   一审法院认定事实：2011年11月11日、2011年11月12日，孔祥东与兰德公司陆续签订了一份《租赁合同》及两份《租赁合同补充件》。上述合同及补充件约定：兰德公司将其所有的位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路东侧53号土地、地上建筑物出租给孔祥东。孔祥东承租场地仅限于经营中高端汽车4S店、沙滩摩托、农机、海星汽车销售和维修。租赁期限为2012年1月1日至2016年8月31日。租金分期交付。   双方签订合同后，兰德公司将租赁物交付孔祥东使用。孔祥东交纳了2012年1月1日至2012年8月30日的第一期租金3100000元，兰德公司退还对方132000元，实收孔祥东的租金金额为2968000元。   2012年1月12日，孔祥东以租赁场所为住所地成立了东银汽车并以东银汽车的名义从事经营活动。经营范围为汽车及汽车配件、摩托车及配件、农用机械、通用机械、汽车装饰品、钢材、建材、五金用品的销售。此后，东银汽车投资对其所租赁的厂房进行了改造和装修。期间，内蒙古深基钢结构工程有限公司收到了包头市规划局稀土高新区分局下发的《建设项目未批准先建停工通知书》，该通知书载明：“你单位在稀土高新区稀土路以南、黄河大街以北建设工业厂区项目，未经批准擅自违反规划使用用途，属违法建设行为。请你单位接到此通知后立即停止建设行为。   兰德公司是由内蒙古深基钢结构工程有限公司经工商部门核准后，进行名称变更而成立，本案租赁标的物属于兰德公司所有。本案所涉土地的用途为工业，厂房的房屋性质为工业用房，至今尚未办理商业用地、商业房屋的变更手续。   本案诉讼过程中，东银汽车向一审法院提出鉴定申请，要求对诉争租赁物的改造、装修装饰、及设备安装工程进行鉴定，一审法院依法委托相关部门进行鉴定，内蒙古兴原工程造价咨询有限责任公司于2018年8月7日出具内兴价鉴字（2018）第010号基本建设工程造价鉴定意见书，涉案工程造价共计6599405元（6609375元-9970元）。   一审法院认为，孔祥东与兰德公司于2011年11月11日、2011年11月12日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充件》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同及补充件合法有效，孔祥东与兰德公司就土地及地上建筑物形成租赁合同关系，故对孔祥东、东银汽车关于确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。双方签订合同后，兰德公司将租赁物交付孔祥东使用，孔祥东支付了2012年1月1日至2012年8月31日的租金，双方虽然在履行合同的过程中发生纠纷，但在上述期间，双方仍然存在合法有效的租赁合同关系，且孔祥东、东银汽车亦实际占有并使用租赁物，孔祥东、东银汽车应当履行支付此期间的租赁费的义务，故法院对孔祥东主张的要求兰德公司返还租金、保证金2968000元及按月利率2%计算的利息的诉讼请求，不予支持。关于装修、改造损失的诉讼请求，虽孔祥东、东银汽车对鉴定意见不予认可，但其向法庭提供的证据无法客观、具体的反映涉案租赁物的装修损失为9931038元，而该鉴定意见的做出程序合法，内容客观、真实，能够公正的反映鉴定部分的工程造价，故法院采纳该鉴定结论。双方均在明知土地用途为工业，厂房的房屋性质为工业用房的情况下，仍然出租、承租，并在租赁合同中约定租赁物用于商业经营且至今未办理土地用途变更手续，致使合同目的无法实现，双方对合同不能继续履行均负有一定的责任，结合该合同约定的履行期间至今已届满的客观实际，法院酌情认定双方应各自承担50％的责任，即兰德公司应当赔偿孔祥东、东银汽车装修、改造损失6599405元的50%，计3299702.5元。对于孔祥东、东银汽车主张按月利率2%计算装修、改造损失利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。对于孔祥东、东银汽车主张律师费的诉讼请求，孔祥东并未向法庭提供相关证据，且该诉讼请求无事实依据，法院不予支持。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告孔祥东与被告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司于2011年11月11日、2011年11月12日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充件》具有法律效力；二、被告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿原告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司装修、改造损失3299702.5元；三、驳回原告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司要求被告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司返还租金、保证金2968000元及相应利息的诉讼请求；四、驳回原告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司的其它诉讼请求。案件受理费99195元（原告已预交），由被告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司负担33198元，由原告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司负担65997元。鉴定费70000元（原告已预交40000元），由被告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司负担35000元，由原告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司负担35000元。   二审经审理查明，就同一份《租赁合同》，除本案外，双方当事人之间还存在另一起诉讼，兰德公司为原告，孔祥东、东银汽车为被告，兰德公司的诉讼请求为：1、孔祥东、东银汽车立即归还其租赁兰德公司的场地及房屋；2、孔祥东赔偿兰德公司自2012年9月1日起至2013年8月31日止的场地占用费损失3198000元；2013年9月1日起至2014年8月31日的场地占用费损失3334000元；以上请求合计6532000元，2014年9月1日之后的场地占用费按每月289750元之标准计算至实际交还租赁物之日止，东银汽车对本项诉讼请求承担连带给付责任；3、诉讼费由孔祥东、东银汽车负担。   就该案，本院于2019年1月8日作出（2018）内02民终44号判决，在本院认为部分有“至于兰德公司诉请的占有使用费损失，因兰德公司对合同履行不能负有主要责任，孔祥东对此负有次要责任，所以本院结合本案案情，酌定兰德公司对2012年9月1日起至返还之日止的房、地占有使用费损失承担60%，孔祥东承担40%，计算标准参照案涉《租赁合同》中对租金的约定”的表述与认定。该案的判决主文部分为：   一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2017)内0291民初1225号民事判决第一项，即“被告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司于判决生效之日起十日内向原告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司返还位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路东侧53号土地及地上建筑物”；二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2017)内0291民初1225号民事判决第二、三、四、五项，即“被告孔祥东于判决生效之日起十日内赔偿原告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司从2012年9月1日起至2013年8月31日止的场地占用费损失1599000元；2013年9月1日起至2014年8月31日止的场地占用费损失1667000元；以上合计3266000元；被告孔祥东于判决生效之日起十日内赔偿原告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司自2014年9月1日起至实际返还之日止的场地占用费损失,按每月场地占用费144875元计算；被告包头市东银汽车贸易有限公司对以上场地占用损失承担连带给付责任；驳回原告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司其它诉讼请求”；三、上诉人孔祥东于判决生效之日起十日内赔偿上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司从2012年9月1日起至2013年8月31日止的占有使用费损失1279200元；2013年9月1日起至2014年8月31日止的占有使用费损失1333600元；上诉人孔祥东于判决生效之日起十日内赔偿上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司自2014年9月1日起至实际返还之日止的占有使用费损失,按每月占有使用费115900元计算；四、上诉人包头市东银汽车贸易有限公司对以上给付内容与上诉人孔祥东承担共同给付责任；五、驳回上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司的其它一审诉讼请求。一、二审案件受理费172572元，由原告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司负担103543.2元，由被告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司负担69028.8元。该民事判决现已发生法律效力。   除此之外，二审法院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。   二审期间，孔祥东、东银汽车向本院申请从供电部门调取兰德公司从2012年至今的停、用电及交纳电费的情况，以此证明是兰德公司于2013年向供电部门申请停电，进而证明租赁物的占有使用情况和导致租赁物闲置的原因。因已发生法律效力的（2018）内02民终44号判决已对双方当事人对案涉《租赁合同》不能履行的责任作出了认定，所以无需再行调取兰德公司从2012年至今的停、用电及交纳电费的情况，本院对孔祥东、东银汽车的上述申请不予准许。   本院认为，案涉《租赁合同》及其两份补充件的法律效力，已被已发生法律效力的（2018）内02民终44号判决认定为有效，故案涉《租赁合同》及其两份补充件是有效的。所以，本案的争议焦点一是兰德公司是否应向孔祥东、东银汽车赔偿装修改造损失以及损失具体数额应为多少的问题。   首先，本案无争议的事实是，兰德公司与孔祥东在签订案涉《租赁合同》时，对于约定用作商业经营（经营汽车4S店）的案涉房屋、土地的性质为工业用房、工业用地一事均是明知的。   既然双方当事人约定孔祥东承租场地的用途是“经营中高端汽车4S店、沙滩摩托、农机、海星汽车销售和维修”，那么兰德公司作为出租人，就有确保孔祥东按照合同约定的上述用途正常经营的合同义务。而兰德公司未能尽到上述合同义务，故综合以上两点，本院认定兰德公司对合同履行不能造成的装修改造损失负有主要责任，孔祥东对合同履行不能造成的装修改造损失负有次要责任。双方当事人所提出的导致合同履行不能造成的装修改造损失的责任全部在于对方当事人，自身没有违约、不应承担责任的主张，没有事实依据，本院均不予支持。   其次，关于一审法院委托鉴定机构所作内兴价鉴字（2018）010号工程造价鉴定意见书是否应予采信的问题。   一、虽然双方当事人对孔祥东、东银汽车停止营业的时间均未提交证据予以证实，但即使按照兰德公司的陈述，孔祥东、东银汽车于2012年装修改造完毕之后也只对案涉房屋和土地使用了很短一段时间，到兰德公司主张租赁费的案件第一次一审开庭时即2013年，案涉4S店已经停止营业。   二、虽然该鉴定意见中确有已丢失的设备115730元，但鉴定机构内蒙古兴原工程造价咨询有限责任公司已经在本次一审期间对该数字作出了书面解释（2018年7月31日的《情况说明》），鉴定机构对设备工程造价的认定是沿用了本案第一次一审时的评估机构内蒙古荣融评估有限责任公司对设备工程造价的认定。所以虽然在鉴定机构鉴定时有部分设备已经丢失，但该数字仍然是有效的。同理，本院对设备工程造价896547元的鉴定意见也予以采信，应当计入装修改造损失。   三、该鉴定意见对装修改造损失的数额6599405元虽为造价而非鉴定时的残值，但装修改造的投入因案涉土地和房屋不能用作商业经营而基本上全部变为了经济损失，且兰德公司虽对鉴定意见有异议，但其在本院释明之后，明确表示既不申请鉴定人员出庭作证，又不申请重新鉴定，所以一审法院将鉴定意见6599405元认定为装修改造的损失数额，本院认为并无不当。   又因兰德公司对合同履行不能负有主要责任，孔祥东对此负有次要责任，所以本院结合本案案情，酌定兰德公司对装修改造损失承担60%即3959643元，孔祥东、东银汽车自行承担40%即2639762元。   本案的争议焦点二是兰德公司是否应向孔祥东、东银汽车返还已付的2012年1月1日至2012年8月30日租金2968000元的问题。与房地占有使用费、装修改造损失的责任划分同理，因兰德公司对合同履行不能负有主要责任，孔祥东对此负有次要责任，所以本院结合本案案情，酌定孔祥东、东银汽车自己承担已付租金2968000元的40%即1187200元，兰德公司承担60%即1780800元。   综上，一审判决认定事实部分有误，本院依法予以纠正。兰德公司的上诉请求，本院不予支持；孔祥东、东银汽车的上诉请求，本院据实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2017)内0291民初326号民事判决第一项，即“原告孔祥东与被告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司于2011年11月11日、2011年11月12日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充件》具有法律效力”；   二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2017)内0291民初326号民事判决第二项、第三项、第四项，即“被告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿原告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司装修、改造损失3299702.5元；驳回原告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司要求被告内蒙古兰德汽车销售有限责任公司返还租金、保证金2968000元及相应利息的诉讼请求；驳回原告孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司的其它诉讼请求”；   三、上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司装修改造损失3959643元；   四、上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人孔祥东已付租金1780800元；   五、驳回上诉人孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司的其他一审诉讼请求。   一、二审案件受理费297585元，由上诉人孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司负担165151元，由上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司负担132434元；评估费19589元，由上诉人孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司负担10871元，由上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司负担8718元；鉴定费70000元（孔祥东、东银汽车已预交40000元），由上诉人孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司负担38848元，由上诉人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司负担31152元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο一九年五月十三日   书记员 杨 曼   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。