广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初736号 原告：徐燕，女，1965年11月13日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：谭震宇，男，1992年2月17日出生，汉族，住南宁市青秀区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：罗雅静，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被告：吴国亮，男，1981年6月19日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：潘绍兵，广西正营律师事务所律师。 原告徐燕、谭震宇与被告吴国亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄国、罗雅静，被告的委托诉讼代理人潘绍兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐燕、谭震宇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2012年12月27日签订的《房屋租赁合同》，并将贵港市港北区（宏桂·城市广场）4栋502号房屋返还原告；2.被告支付欠付原告的租金27699元（3957×7＝27699，租金按月租金3957元从2018年7月1日计算至返还房屋之日止，暂计算至2019年1月31日止），支付违约金4099元（违约金以27699元为基数，按年利率2%从2018年7月1日起计算至返还房屋之日止，暂计至2019年2月13日），合计31798元；3.本案的受理费由被告承担。原告当庭主张将诉讼请求第二项中的“年利率2%”更正为“月利率2%”。事实与理由：原告谭震宇、徐燕为母子关系，2012年12月27日，原告以其母亲徐燕的名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于贵港市港北区（宏桂·城市广场）4栋502号房出租给被告作为经营皇冠假日国际酒店使用，租赁期限为180个月，即2013年1月1日至2027年12月31日止，第一、第二年每月租金为3210元，从第三年起每月租金每平方米比上一年度递增10%，租金交付方式为押三付三，即押三个月租金为押金，并预交三个月的租金，承租人拖欠租金累计达一个月的出租人可以终止合同收回房屋，如承租人逾期交付租金，每逾期一日，则承租人须按日租金的3倍支付滞纳金等。合同履行初期，被告能够按约定支付租金，但在2018年7月份起就不再向原告支付租金，到目前为止已累计拖欠7个月租金，合计27699元。原告多次向被告催讨，被告仍然拒绝支付，被告拖欠租金的行为已构成严重违约，原告根据双方的约定及《中华人民共和国合同法》的规定依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告吴国亮辩称：1.被告不同意解除《房屋租赁合同》；2.《房屋租赁合同》第四条第二款明确约定，被告租赁原告的房屋仅作为酒店经营使用。被告系贵港市港北区宏桂广场皇冠假日酒店（以下简称皇冠酒店）的经营者，签订租赁合同是履行职务行为，租赁房屋是皇冠酒店的经营行为，相应的法律后果应当由皇冠酒店承受，被告的诉讼主体不适格；3.《房屋租赁合同》是徐燕与吴国亮签订，根据合同的相对性，租赁合同仅在当事人之间生效，谭震宇与本案无直接关系，其诉讼主体不适格；4.《房屋租赁合同》没有约定违约金，根据合同法的规定，没有约定的情况下，一般应按实际损失来计算。原告主张以27699元为基数计算违约金明显不当。综上，被告请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告徐燕、谭震宇系母子关系，贵港市港北区（宏桂·城市广场）4栋502号房屋（以下简称“系争房屋”）的所有权人为谭震宇。2012年12月27日，经原告谭震宇同意，原告徐燕（甲方）以自己的名义与被告吴国亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将贵港市港北区（宏桂·城市广场）4幢502号房出租给乙方作为酒店经营使用；租赁期限共180个月，自2013年1月1日至2027年12月31日止；第一、第二年每月租金为3270元，从第三年起每月租金每平方米比上一年度递增10%；租金交付方式为押三付三，即押三个月租金为押金，并预交三个月的租金，并在约定的日期向甲方预付下三个月租金；本合同签订之日起，乙方向甲方预付三个月押金9810元及三个月的房租9810元，甲方给乙方2个月做为装修期，以三个月为一季下次交纳租金为季度前5天；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方逾期交付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。 合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告向原告支付了9810元押金。2018年7月1日起，被告开始拖欠租金，截至2019年1月31日，被告共拖欠7个月租金合计27699元。原告催讨未果，遂诉至本院。 诉讼中，原、被告均主张以被告所交的押金9810元抵扣欠付租金。 以上事实，除当事人的陈述外，有身份证、户口簿复印件、房产证、《房屋租赁合同》、银行账户交易明细等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告徐燕、谭震宇系母子关系，徐燕经谭震宇同意将谭震宇名下的系争房屋出租给被告吴国亮并收取租金，两原告为委托人与受托人的关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”徐燕已通过诉讼的方式向吴国亮披露了其与谭震宇的委托代理关系，故诉争合同的甲方虽由徐燕签名，但甲方的实际权利义务人应为谭震宇，因此，本案诉争合同的相对方应认定为谭震宇与吴国亮，吴国亮关于谭震宇的诉讼主体不适格的抗辩主张，本院不予支持。 原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》第九条第三款约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计3个月以上。”被告从2018年7月1日起未能按约定向原告支付租金，其行为已经构成违约，原告有权解除合同，收回出租房屋。原告提起的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有向对方主张解除合同的通知效力，故合同应于民事起诉状送达被告之日起解除。本院于2019年3月25日向被告送达相关诉讼材料，故徐燕与吴国亮签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日已经解除。综上所述，两原告诉请解除徐燕与吴国亮于2012年12月27日签订的《房屋租赁合同》，并将系争房屋返还，符合合同约定以及法律的规定，本院予以支持。 被告吴国亮应向原告谭震宇支付租金以及房屋占有使用费。根据合同的约定：第一年（2013年）及第二年（2014年）每月租金为3270元，从第三年起（2015年）租金比上一年度递增10%。依此类推，系争房屋2016年的月租金应为3957元，因此，原告要求被告按每月3957元支付2018年7月1日起的租金，未超出合同约定的范围，从2018年7月1日至2019年1月31日止，被告应向原告支付租金27699元（3957元/月×7个月）。案件在审理过程中，原、被告均主张用被告已经给付的押金9810元抵扣相应租金，为了减少诉累，本院支持双方的上述主张。抵扣后，被告还应向原告支付租金为17889元（27699元-9810元），合同解除后因被告还占有承租的房屋，被告应按合同约定向原告支付房屋占有使用费。因此，原告主张被告支付至2019年1月31日止的租金27699元以及之后的租金以及房屋占有使用费按月租金3957元计付至返还房屋之日止的诉讼请求，以本院认定的为准，超出部分，不予支持。 根据合同约定，被告逾期交付租金，每逾期一日，则须按日租金的3倍支付滞纳金。现原告主张以27699元为基数，按月利率2%，从2018年7月1日计至返还房屋之日止。根据合同的约定，以三个月为一季，交纳租金为季度前5天。结合原告的诉请，本案的违约金应按每季租金11871元，自每季度首月6日起分段计算，暂计至2019年2月13日的违约金计算方式为：1.11871元×2%÷30天×223天（2018年7月6日至2019年2月13日）＝1764.8元；2.11871元×2%÷30天×131天（2018年10月6日至2019年2月13日）＝1036.7元；3.11871元×2%÷30天×39天（2019年1月6日至2019年2月13日）＝308.6元；上述金额合计以上合计3110.1元，此后的违约金以欠付租金17889元为基数，按月利率2%，从2019年2月14日起计至付清之日止。原告诉请的违约金，以本院认定的为准，超过部分，不予支持。 被告辩称其签订租赁合同是履行职务行为，相应的法律后果应当由皇冠酒店承受，其作为诉讼主体不适格。本院认为，《房屋租赁合同》系被告以个人名义签订，皇冠酒店不是租赁合同的相对方，因此，被告的该抗辩主张于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下： 一、原告徐燕与被告吴国亮于2012年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除； 二、被告吴国亮向原告谭震宇返还位于贵港市港北区（宏桂·城市广场）4幢502号房屋； 三、被告吴国亮向原告谭震宇支付租金（租金计算方法：截止2019年1月31日为17889元，从2019年2月1日至2019年3月25日止，租金按每月3957元计算）； 四、被告吴国亮向原告谭震宇支付房屋占用费（房屋占用费的计算方法：从2019年3月26日起至返还房屋之日止，按月租金3957元计付）； 五、被告吴国亮向原告谭震宇支付违约金3110.1元（暂计至2019年2月13日，此后的违约金以17899元为基数，按月利率2%，自2019年2月14日起计至付清之日止）; 六、驳回原告徐燕、谭震宇的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费594元，减半收取计297元，由被告吴国亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费594元汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄俊山 二〇一九年五月二十三日 书记员  廖炳华