福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初1719号 原告（反诉被告）：朱建娥女，1983年1月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）：连佑辉男，1985年2月10日出生，汉族，住福建省福安市。 上述二人共同委托诉讼代理人：郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈宏琦男，1987年2月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱建娥、连佑辉与被告（反诉原告）陈宏琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱建娥及委托诉讼代理人郭东洪、陈宏琦委托诉讼代理人曾雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱建娥、连佑辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除朱建娥、连佑辉与陈宏琦于2017年2月27日签订的《房产租赁合同》，并判令陈宏琦向朱建娥、连佑辉支付租金至合同解除之日止（暂计至2019年2月份为5000元,2019年3月份起为5500元）；2.依法判令陈宏琦返还朱建娥、连佑辉代为向国网福建省电力有限公司福州供电公司补交的电费9659.08元，违约使用的电费28977.24元，共计38636.32元；3.依法判令陈宏琦结清解除合同之日前的水电费、物业费，暂计至2019年1月份水费为158.2元，电费为1226.57元，物业费为200元；4.依法判令陈宏琦向朱建娥、连佑辉支付违约金15000元；5.本案诉讼费由陈宏琦承担。事实与理由：朱建娥、连佑辉系夫妻关系。2017年2月27日，朱建娥与陈宏琦签订《房产租赁合同》，约定由朱建娥、连佑辉将其坐落于福州市仓山区金山桔园二期和园×#×号单元出租给陈宏琦办公、美容使用。双方约定租期自2017年3月3日至2020年3月2日止，月租金为5000元，2019年3月3日至2020年3月2日租金为5500元/月，支付租金时间为每个月5日前支付。租赁期间，因陈宏琦使用特制的装置窃电，导致朱建娥、连佑辉作为房东被迫向国网福建省电力有限公司福州供电公司补交电费9659.08元，违约使用电费28977.24元，共计38636.32元。按照《房产租赁合同》第八条违约责任第1款：“甲乙任一方未能履行合约规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合约，所造成的损失由责任方承担”。陈宏琦违反国家用电管理办法，使用特制的装置窃电，构成违约。另从2019年2月起陈宏琦未按合同约定时间按时向朱建娥、连佑辉支付租金，亦构成违约。现提起诉讼，请求判如所请。 陈宏琦辩称，关于本案事实，双方已于2019年1月14日就本次纠纷事宜达成一致，内容包括：1.双方协商一致解除租赁合同；2.陈宏琦立即搬离涉诉房屋并处理好陈宏琦与其客户的一切关系；3.2019年1月不再计租，陈宏琦已支付的5200元作为陈宏琦支付给朱建娥、连佑辉的电费补偿；4.朱建娥、连佑辉退还陈宏琦押金15000元。5.其他费用朱建娥、连佑辉承担。协议达成之后陈宏琦就立即搬离，搬离到一半时连佑辉自己走掉从而导致大件物品物业不让出门，并直接导致拖到今天。陈宏琦已经履行了搬离义务的情况下，朱建娥、连佑辉提起诉讼完全是没有依据的。 陈宏琦向本院提起反诉，请求：1.确认朱建娥、连佑辉与陈宏琦于2017年2月27日签订的《房产租赁合同》已于2019年1月14日解除；2.判令朱建娥、连佑辉退还押金15000元；3.本案的诉讼费由朱建娥、连佑辉承担。事实和理由：2017年2月27日，朱建娥与陈宏琦签订了《房产租赁合同》一份，约定陈宏琦向朱建娥承租位于福州市仓山区，租赁用途为开设美容店；每月房租5000元，押金15000元。2019年1月10日，国网福建省电力有限公司福州供电公司以“窃电”为由，停止对上述租赁标的进行供电。断电后，陈宏琦的店面无法经营，较多客户误以为陈宏琦即将关闭门店，纷纷要求陈宏琦退款。无奈之下，陈宏琦将剩余款项如数退还。鉴于上述情况，陈宏琦要求朱建娥、连佑辉对租赁标的进行检查，以确保该房产再无隐患，日后不得再出现上述情况。然而，朱建娥、连佑辉却以“房屋并非其装修”为由拒绝陈宏琦要求。在此情况之下，陈宏琦与朱建娥、连佑辉协商提前终止该合同。2019年1月14日，双方达成一致解除上述租赁合同，朱建娥、连佑辉退还陈宏琦押金15000元。陈宏琦当日开始搬离上述房屋。事后，陈宏琦多次要求朱建娥、连佑辉来接收房屋，朱建娥、连佑辉却拖延至今。鉴于此，为确保陈宏琦的合法利益，现提起反诉，请求判如所请。 朱建娥、连佑辉针对陈宏琦的反诉辩称，陈宏琦的反诉请求没有事实和合同依据：1.陈宏琦在租赁房屋内从事美容服务期间，案涉房屋因存在使用特制的装置窃电，朱建娥、连佑辉于2019年1月10日被国网福建省电力有限公司福州供电公司要求“补交电费9659.08元，违约使用的电费28977.24元”，共计38636.32元”，因陈宏琦没有及时补交，朱建娥、连佑辉只能代为缴纳的。《房产租赁合同》第八条“违约责任：1、甲乙任一方未能履行合约规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合约，所造成的损失由责任方承担。…”的约定，陈宏琦租赁期间，违反国家用电管理办法，使用特制的装置窃电，存在窃电行为，已经构成违约。2.从案涉房屋用电缴费明细可以确认，2019年2月份陈宏琦还在继续经营美容服务并产生电费336.93元，说明陈宏琦在2月份的时候并没有搬离案涉房屋；最后，根据物业工作人员与朱建娥的微信聊天也可以确认：物业公司于2019年2月22日微信告知朱建娥，陈宏琦要搬东西出去。说明陈宏琦至少2月份时候还在继续经营美容服务活动，并产生用电，电费为336元，显然与陈宏琦于2019年1月14日合同解除的主张也是矛盾的。综上所述，请求驳回陈宏琦的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈宏琦对朱建娥、连佑辉提交的窃电处理结果通知书、供电公司确认书、福建增值税电子普通发票、银行流水、历月电费明细，昵称为“剑娥飞舞”及昵称为“小潘潘”的微信聊天记录、微信截屏、昵称为“剑娥飞舞”及昵称为“玉华”的微信聊天记录真实性未持异议，对上述证据的形式真实性本院予以采信。惠安县好利友超市营业执照与本案无关。2.朱建娥、连佑辉对陈宏琦提交的历月电费明细、微信聊天记录截图真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。证人潘某和林某有出庭作证，对证人证言的形式真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 朱建娥、连佑辉系夫妻关系，二人系坐落于福州市仓山区和园（原金山桔园二期）×＃×号单元房屋的所有权人。2017年2月27日，朱建娥与陈宏琦签订《房产租赁合同》，约定朱建娥将上述房产出租给陈宏琦作为办公、美容，押金15000元；租赁期限自2017年3月3日至2020年3月2日，月租金5000元（2019年3月3日至2020年3月2日为5500元），付款时间每月5日前支付，任何一方未能履行合约规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合约，所造成的损失由责任方承担；合同期间，任何一方违约都应赔偿对方15000元；陈宏琦应按时缴纳租赁期间产生的水、电、宽带、物业管理费等有关一切费用，合同期满必须结清所有水、电、物业等相关费用。 上述合同签订后，陈宏琦即开始使用讼争房屋，并支付租金至2019年2月2日。2019年1月10日，国网福建省电国有限公司福州供电公司向连佑辉发出《窃电处理结果通知书》，告知因和园小区×#×号单元（户名：×××）使用特制的装置窃电，根据《供电营业规则》的规定，现场终止供电；因窃电时间不明，故按180天计算，追补电量12279千瓦时，应补交电费9659.08元，违约使用电费28977.24元，合计38636.32元。2019年1月17日，连佑辉支付了上述费用。 另查，诉讼过程中，朱建娥、连佑辉确认陈宏琦于2019年5月13日搬离、腾空并交还了讼争房屋。 本院认为，朱建娥作为讼争房屋的合法所有权人之一，与陈宏琦在自愿基础上签订的《房产租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。连佑辉作为朱建娥的配偶及讼争房屋的产权人之一，在《房产租赁合同》履行过程中未持异议，且作为本案原告提起诉讼主张权利，应视为其对朱建娥签订合同行为的追认。根据《房产租赁合同》的约定，陈宏琦应于每月5日前支付租金，但自2019年2月3日起至今，陈宏琦未能及时支付租金，已构成违约，现朱建娥、连佑辉要求解除《房产租赁合同》，符合合同的约定，本院予以支持。讼争《房产租赁合同》解除后，朱建娥、连佑辉应将已收取的押金15000元及时退还陈宏琦。陈宏琦辩称双方已于2019年1月14日就解除合同达成一致意见，并以此为据提起反诉要求确认双方的《房产租赁合同》已于当日解除，本院认为，根据双方提交的微信聊天记录以及证人证言的内容可知，虽然双方在2019年1月14日有就陈宏琦退出讼争房屋进行商议，但双方并未最终达成一致意见，也并未进行押金的退还、房屋的交接达成一致意见，且陈宏琦在此之后仍有继续使用讼争房屋，因此，陈宏琦要求确认双方的《房产租赁合同》已于2019年1月14日解除的反诉请求，本院不予支持。 鉴于陈宏琦已于2019年5月13日搬离、腾空并交还了讼争房屋，故陈宏琦应向朱建娥、连佑辉支付2019年2月3日至2019年5月13日的租金18016.67元﹝5000元（2019年2月3日至3月2日）+5500元/月×2月（2019年3月3日至5月2日）+5500元/月÷30天/月×11天（2019年5月3日至5月13日）﹞。同时，因陈宏琦未及时支付租金，故陈宏琦依约应向朱建娥、连佑辉支付违约金15000元。关于朱建娥、连佑辉诉请的电费9659.09元、违约使用的电费28977.27元，本院认为，根据国网福建省电国有限公司福州供电公司的《窃电处理结果通知书》，讼争房屋虽有发生窃电事实，但具体的窃电时间并不明确，朱建娥、连佑辉提交的现有证据也无法证实在陈宏琦使用讼争房屋期间，有存在窃电的行为，故其要求陈宏琦承担上述费用的诉请，本院不予支持。 根据双方的约定，租赁期间产生的水、电、物业管理费等有关一切费用由陈宏琦承担，并在合同期满结清。根据双方提交的历月电费明细及双方在庭审中的陈述，自2018年11月起至2019年2月有产生电费1226.57元，该项费用陈宏琦按约应予支付；朱建娥、连佑辉主张的其他至合同解除之日止的电费、水费、物业服务费，未提交相应证据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除朱建娥与陈宏琦于2017年2月27日签订的《房产租赁合同》； 二、陈宏琦于本判决生效之日起十日内向朱建娥、连佑辉支付2019年2月3日至2019年5月13日的租金18016.67元、违约金15000元； 三、陈宏琦于本判决生效之日起十日内向朱建娥、连佑辉支付2018年11月起至2019年2月的电费1226.57元； 四、朱建娥、连佑辉于本判决生效之日起十日内向陈宏琦退还押金15000元； 五、驳回朱建娥、连佑辉的其他诉讼请求； 六、驳回陈宏琦的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1318元，由陈宏琦负担（陈宏琦应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）；反诉案件受理费775元，由陈宏琦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一九年五月二十七日 书记员  陈 颖 附注：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。