西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2017)陕01民初1394号 原告（反诉被告）：西安市轨道交通集团有限公司。住所地：西安市。法定代表人：贺简政，董事长。委托诉讼代理人：冉广双，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡真，陕西弘业律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西悦邦置业投资有限责任公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：张胜荣，总经理。委托诉讼代理人：杨永政，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡芳，陕西维谨律师事务所律师。原告(反诉被告) 西安市轨道交通集团有限公司（以下简称“轨道公司”）与被告（反诉原告）陕西悦邦置业投资有限责任公司（以下简称“悦邦公司”）合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。轨道公司之委托诉讼代理人冉广双、孟凡真，悦邦公司之委托诉讼代理人杨永政、胡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轨道公司向本院提出诉讼请求：1.判令悦邦公司向其公司支付西安地铁北大街站征地拆迁费用共计2445.3838万元。2.判令悦邦公司向其公司支付西安地铁北大街站马某甲、马某乙、郑方文三户居民拆迁过渡费共计448.6055万元。3.判令悦邦公司向其公司支付西安地铁北大街站马某甲、马某乙、郑方文三户居民拆迁房屋置换费用（具体数额以评估结果为准）。4.判令本案诉讼费用由悦邦公司承担。诉讼中，轨道公司增加诉讼请求：判令悦邦公司向其公司支付西安地铁北大街站马某甲、马某乙（马可、马开为马某乙继承人）、郑方文三户居民拆迁过渡费651.049万元及评估费12万元。事实和理由：2008年4月，按照西安地铁二号线北大街站口建设规划要求，需要对北大街站十字西北角进行拆迁工作。其公司委托西安市莲湖区XX号线北大街站十字西北角4.19亩地铁建设用地进行拆迁工作。其中包括市自行车零件三厂、市房产管理局第二分局、马某甲、马某乙、郑方文三户居民。2008年3月19日，其公司与马某甲、马某乙、郑方文三户居民签订《房屋拆迁安置协议书》约定对以上三户居民进行就地安置，安置房由其公司提供。2010年1月20日，陕西省拍卖中心有限公司、陕西鼎音拍卖有限责任公司发出拍卖公告，对西安金懋广场有限公司所有的位于西安市莲湖区北大街与莲湖路十字西北角所属项目用地进行拍卖。根据《陕西省拍卖中心有限公司、陕西鼎音拍卖有限责任公司关于拍卖的特别规定》约定，因地铁建设需要由有关部门已实施拆迁的原肯德基、市自行车零件三厂等房屋，该房屋所涉的货币补偿或就地安置等事宜，均由买受人承担。因该部分遗留纠纷可能产生的委托人的相关民事责任由买受人承担。2010年2月，北大街十字西北角共21.487亩（包含地铁建设用地4.19亩在内）土地使用权由悦邦公司通过拍卖获得，拍卖标的明确不含地铁建设用地4.19亩的拆迁费用。因此，悦邦公司应当支付其公司对地铁建设用地4.19亩的拆迁费用。悦邦公司辩称，2012年7月23日，轨道公司曾向其公司送达《关于明确地铁北大街站西北角地块实际花费的函》主张支付3985余万元，其公司予以拒绝，2013年12月23日，西安市财政投资评审中心出具《地铁2号线北大街站征收拆迁费用结算评审报告》结算评审结果评定，轨道公司北大街征地拆迁费用为2445.3838万元，但该报告并未向其公司送达，轨道公司亦未向其公司函告相关情况或主张相应权利。轨道公司最后一次支付涉案过渡费的时间为2015年7月3日，在2012年7月至2017年9月提起诉讼前，轨道公司没有向其公司主张过相关权利，轨道公司提出的诉讼请求早已过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求；《陕西省拍卖中心有限公司、陕西鼎音拍卖有限责任公司关于拍卖的特别规定》中明确列明因地铁建设需要已实施拆迁的范围仅为原肯德基、市自行车零件三厂，不包括西安市房产管理局第二分局、马某甲、马某乙、郑方文四户，轨道公司扩大了条款中“等”字的解释，将本不属于其公司的义务强加给其公司，增加了其公司应付成本，对其公司不公；涉案宗某某的拍卖时间为2010年1月，根据轨道公司提交的证据表示，轨道公司在2010年以后仍然与相关被拆迁人签订了相关协议并支付了相关费用，其公司仅应负担涉案宗某某拍卖前已完成的拆迁费用，轨道公司为其公司设定的义务，属无权代理行为，在其公司没有追认的情况下，其公司对随后新产生费用没有法律上的支付义务；轨道公司所称的马某甲、马某乙、郑方文三户已经以实物房屋进行了安置，不存在拆迁房屋置换费用，该费用轨道公司也没有实际支付，轨道公司诉请该费用没有事实和法律依据，应予驳回；涉案宗某某拍卖时的《标的简介》第四部分表述，地铁占用土地为99.56㎡（折合0.149亩），其公司应负担拆迁安置责任的地铁占用土地面积仅为该99.56㎡，对其余土地的拆迁安置责任没有负担义务；XX道XX号线北大街站征收拆迁费用向西安市财政局报送的工程款总额为3985余万元，西安市财政投资评审中心出的评审结论为2445余万元，政府结算审定结果并不是项目相关资金的支付凭据，轨道公司仅依据政府结算评审结果主张债权，依据不足；其公司竞拍宗某某的总面积为21.487亩，其中包括地铁占用土地99.56㎡，拍卖完成后，才在轨道公司发给其公司的函件中知道地铁实际占用宗某某4.19亩（折合约2793.33㎡），轨道公司占用宗某某造成其公司巨额损失，应予赔偿。综上，请求驳回轨道公司诉讼请求，支持其公司反诉请求。悦邦公司提出反诉请求：1.判令轨道公司向其公司赔偿损失3000万元（具体金额以损失鉴定结果为准）；2.判令轨道公司承担本诉及反诉全部诉讼费用。事实和理由：位于西安市莲湖区北大街与莲湖路十字西北角的“世金贸大厦”项目原本由西安金懋广场有限公司负责开发建设，后由于该公司破产清算，2010年2月，其公司通过拍卖程序，竞买购得“世金贸大厦”项目用地。在拍卖手册中明确标明：项目用地21.487亩，其中净用地13.704亩，绿化广场3.352亩，代征道路4.431亩，已缴纳全部土地出让金的土地13.704亩，其中已办理土地使用权证的土地11.46亩。地铁建设占用土地情况：因西安市地铁建设需要占用项目用地，但目前 没有取得任何以显示所拆迁具体面积与位置的书面材料，经破产管理人及评估公司估算地铁需占用项目净用地99.56㎡（折合0.149亩）。根据轨道公司本诉诉状可知，轨道公司实际占用涉案项目土地4.19亩（折合约2793.33㎡），然根据其公司反复测算，轨道公司为修建地铁实际占用涉案土地约628㎡，致使其公司无法对宗某某进行统一开发建设，地上规划设计面积总计减少约6908㎡（具体面积以损失鉴定结果为准）。同时，按照地铁设计规范，邻近地铁的建筑物须退让10㎡进行建设，其公司因地铁退让导致地下使用面积 减少约1118.32㎡，地下规划设计面积总计减少约4473.28㎡（具体面积以损失鉴定结果为准），给其公司造成巨大经济损失。轨道公司应赔偿其公司损失。轨道公司针对反诉辩称，2010年1月20日陕西省拍卖中心有限公司、陕西鼎音拍卖有限责任公司发出拍卖公告，对西安金懋广场有限公司所有的位于西安市莲湖区北大街与莲湖路十字西北角所属项目用地进行拍卖，经破产管理人及评估公司估算地铁公司占用原世金茂大厦项目净用地仅有约定99.56平方米，其公司所拆迁的4.19亩均为规划绿地，该绿地不在悦邦公司商用地之上，且其公司拆迁用地已多年，悦邦公司反诉请求其公司赔偿已超过诉讼时效。请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年1月20日，陕西省拍卖中心有限公司与陕西鼎音拍卖有限公司受西安金懋广场有限公司破产管理人委托，联合发出拍卖公告,对位于西安市莲湖区北大街与莲湖路什字西北角的西安金懋广场有限公司破产财产原世金茂大厦项目用地进行拍卖。公告中明确标的现状及瑕疵详见评估报告及特别说明。其中，标的简介载明:根据2007年5月陕西 华地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告书》及《世金贸大厦项目用地现状调查及拆迁费用测算报告》，以下所涉标的物及瑕疵描述内容仅供参考。该标的物及瑕疵应以现状及竞买人自行了解的情况为准。一、土地现状：项目用地21.487亩，其中净用地13.704亩、绿化广场3.352亩，代征道路4.431亩。已交纳土地出让金的土地为13.704亩，其中已办理《国有土地使用权证》的土地为11.46亩。备注：项目规划用地21.487亩，具体范围由西安市勘察测绘院于1992年进行测量，并出具（92）市规审字第94号《西安市勘察测绘院征地成果表》，其中净地面积18.776亩、代征道路2.711亩；1998年西安市勘察测绘院对项目用地重新进行了测量，并出具了《西安市勘察测绘院实测成果表》，受规划调整影响，此次测量成果为：总征地21.487，其中净用地13.704亩、绿化广场3.352亩、代征道路4.431亩。同年，在金懋公司申请办理土地证时，因其与西安工业品贸易中心就13.704亩土地中的2.244亩一直没有达成拆迁补偿协议，原西安市土地管理局按照搁置争议、分割办证的原则，先给13.704亩净用地中的11.46亩颁发了西安莲国用（98）字第000012907号《国有土地使用证》。 二、地上建筑物现状。地上建筑总面积为11519.61平方米，其中：砖混结构房屋5975.07平方米，砖木结构房屋2691.56平方米，石棉瓦顶、彩钢顶、活动房等简易结构房屋2160.18平方米，简易棚房692.8平方米。地上建筑物现为**所占有、使用，其中已拆迁地上重建房屋39户，建筑面积4049.34平方米；未签订协议户口**，建筑面积6788.87平方米，有疑义房屋7户，建筑面积681.4平方米。三、土地评估情况。根据陕西华地房地产估价咨询有限公司出具的《土地估价报告》（陕华地【2007】估字第175号），已由金懋公司交纳土地出让金的9136平方米（折合13.704亩）土地在假设为平整条件下评估的价值为9084.8384万元。四、、地铁建设占用土地情况因西安市地铁建设需要占用金懋公司项目用地，现拆迁工作已实施完毕，破产管理人，华地公司分别多次与西安市地铁建设指挥部办公室联系，但均未取得任何可以显示所拆过具体面积与位置的书面资料。现经华地公司工作人员咨询了解，并出具了《关于地铁占用世金贸大厦项目用地对原净用地面积、、地价影响的补充说明》该说明显示：该XX道XX线XX路向西45米，XX路XX线沿北大街向北50米，两点连线经外部分为地铁占用，根据该规划条件及世金贸大厦项目用地测量成果，采用解析法可求得地铁需占用世金贸大厦净用地99.56平方米（折合0.149亩,估算价值为99.0025万元。 ……。《关于本次拍卖会的特别规定》：……。四、本次拍卖，采取对拍卖标的的现状拍卖，竞买人应在规定时间内完成对标的了解、考察核实。2007年5月华地公司出具的《房地产估价报告书》及2008年3月出具的《世金贸大厦项目用地现状调查及拆迁费用测算报告》，因2008年3月地铁施工及根据2009年6月《西安市城市建设管理提升年工作领导小组办公室专题会议纪要》精神，对部分地上建筑物予以拆除，故现状已经发生变化。以上变化竞买人应详尽了解，拍卖人已将所知情况及所掌握材料全部告知竞买人，拍卖人不承担对瑕疵担保责任。……八、因地铁建设需要而由有关部门已实施拆迁的原肯德基、自行车零件三厂等房屋，该房屋所涉的货币补偿或就地安置等事宜，均由买受人自行承担。因该部分遗留纠纷可能产生的委托人的相关民事责任由买受人承担。在与地铁公司未达成协议、委托人免责前暂不办理土地使用权过户手续。因地铁建设部门拆迁时占用的西安金懋广场有限公司名下《土地使用权证》项下的截止2009年6月29日估算面积99.56平方米土地，其补偿事宜由买受人自行协商解决。九、西安市房地产管理局第二分局进行的拆迁安置及过渡费用事实由竞买人核实，遗留未解决事宜（包含但不限于26户工商户已签订拆迁安置协议，但未安置且未支付过渡费用）由买受人与原被拆迁户、西安市房地产管理局第二分局自行协商解决，费用自担。竞买人在拍卖会前应当向人民法院及委托人提交承担拆迁安置遗留问题的承诺书。……。后悦邦公司以3600万元竞拍取得了破产财产。2010年4月15日，西安金懋广场有限公司破产管理人申请本院确认该拍卖有效。本院作出（2004）西民四破字第12-40号民事裁定书，裁定：确认陕西省拍卖中心有限公司、陕西鼎音拍卖有限公司对西安金懋广场有限公司破产财产的拍卖有效。2012年7月23日 ，西安市地铁建设土地储备开发中心向悦邦公司作出的《关于明确地铁北大街站西北角地块实际花费的函》（市地铁土储函【2012】10号）载明：2008年4月因地铁二号线北大街站建设需要，，地铁公司委托莲湖区政府区住建局）对北大街十字西北角4.19亩地铁建设用地范围实施动迁（见西规地【2007】167号规划定点图）。莲湖区住建局分别与征拆范围内产权人市自行车零件三厂、市房产管理局第二分局及马某甲、马某乙、郑方文三户回民等达成拆迁安置协议，并分别以货币和实物安置形式对其进行了拆迁安置，该站1号出入口得以顺利建设。2010年2月，北大街十字西北角共21.487亩（包含4.19亩在内）土地使用权由贵公司通过拍卖获得，拍卖标的明确不含该4.19亩征拆费用。现将4.19亩土地征拆安置成本函告如下：一、莲湖区住建局报审该4.19亩土地征地拆迁工程款（包括直接费及间接费）共计：3985.6241万元（此项费用已由莲湖区住建局报审工程结算，市财政局评审中心正在审核中）。二、马某甲等三户回民1015㎡商业面积实物安置（含132.37㎡公摊），，地铁公司将其安置在北大街十字西南角地下负**商业面积内目前尚未回迁，且即将支付2011年9月至2012年9月过渡费约317万元。请贵公司加紧与我中心磋商该宗土地实际花费的返还方案，我中心将总牵头负责与贵某某进行对接，协调推进关于项目结建及轨道保护安全避让距离方案的深化工作。2012年8月23日，悦邦公司作出的《复的复函》（悦邦字【2012】008号）载明：贵中心关于《西安市地铁建设土地储备开发中心关于地铁北大街站西北角地块实际花费的函》悉。对于函中列举的几个问题，复函如下：一、关于征地拆迁补偿及工程间接费用问题。从贵中心提供的资料来看，基本上说明不了贵公司 支付给被拆迁户的相关凭证和真实依据。建议我们双方约定时间，收集、调取相关支付凭证，根据贵公司的拆迁补偿支付凭证，计算清楚后再做确认。二、关于马某甲等三户回民的实物安置问题。我公司同意贵公司按照拆迁安置协议完成安置工作，至于实物安置部分价格补偿，按照贵公司已经签订的协议予以确认。三、关于地铁占用我公司建设用地问题。经测量，，地铁公司 联通线以及北大街出口共占用我公司 建设用地约700平方米加上因地铁建设给我公司建设方案的形成造成的影响和损失，我公司目前无法评估。因此，建议待我公司项目控规批准后，将贵公司的拆迁费用和占用我公司建设用地问题一并考虑解决。四、关于我们公司项目与地铁北大街出口西北角对接方案汇报的问题。……。此后，悦邦公司与西安市地铁建设土地储备开发中心及西安市地下铁道有限责任公司（以下简称地铁公司）虽还有一些函件联系，但双方一直未就拆迁补偿款问题协商一致，悦邦公司也一直没有对宗某某进行实际建设施工。又查，2008年4月18日，安置人地铁公司（甲方），拆迁人西安市莲湖区建设局（丙方）分别与被安置人马某甲、马某乙、郑方文（乙方），签订三份《房屋安置协议》。三份协议均约定，根据地铁二号线北大街车站的规划建设要求，甲方委托莲湖区建设局负责对车站西北角建设用地的拆迁工作，丙方于2008年3月15日与乙方分别签订了拆迁安置补偿协议（协议号为0018147），对乙方位于北大街什字西北角的营业房（肯德基和尚品咖啡）进行了拆迁，拆除的马某甲、马某乙、郑方文882.63平方米营业房进行实物安置，实物安置房由甲方提供。现依据马某甲、马某乙、郑方文2008年4月3日签订的安置房屋产权析产协议（经市公证处公证），甲、乙、丙三方就营业房屋安置事宜经协商签订以下协议条款。一、安置地点：甲方在北大街什字建设的地下广场负一层。根据甲方在北大街什字地下广场的实际建设情况，乙方首选西北角地下广场，若规划不能建，选择西南角，西南角若不能建，选择东南角。安置具体位置待各点地下广场施工图设计完成后由乙方商（马某甲、马某乙、郑方文中的另两人）确定，乙方及另两人（马某甲、马某乙、郑方文中的另两人）对房屋安置位置具有优先选择权。二、安置面积：507.51平方米（其中使用面积441.3平方米，公摊面积 66.21平方米）。三、安置时间：2010年9月30日。四、费用结算：乙方原房屋及附属设施补偿、过渡期补偿费用及与甲方安置房产权调换差价的结算情况已由莲湖区建设局与乙方（马某甲、马某乙、郑方文）签订拆迁安置补偿协议。本协议不再涉及费用补偿事宜。五、若甲方不能按期安置乙方入住，延长期内甲方向乙方按有关拆迁政策规定补发过渡补偿费用。六、……。2011年2月15日，安置人地铁公司（甲方），拆迁人西安市莲湖区建设和住房保障局（丙方）又分别与被安置人马某甲、马某乙、郑方文（乙方），签订合同编号为：D2-QJ-022011032、D2-QJ-022011033、D2-QJ-022011034的三份《西安市地铁二号线北大街站房屋安置协议补充协议》。三份补充协议均约定：……由于北大街什字西北角地下广场不能建设，故经甲、乙双方及另两人（马某甲、马某乙、郑方文中的另两人）共同协商，乙方及另两人（马某甲、马某乙、郑方文中的另两人）同意选择位于甲方在北大街站什字西南角建设的地下商场负一层内的安置方案。现甲、乙双方就营业房屋安置事宜经协商一致下条款，以资共同遵照执行。一、房屋安置具体位置。甲方在北大街什字西南角建设的地下商业广场负一层（具体平面位置详见附图）。二、安置面积 ：1、安置房屋建筑面积为507.51平方米，其中公摊面积66.21平方米，使用面积441.3平方米（净使用面积425.3平方米+扣除原拆迁房屋室内卫生间及楼梯间面积16平方米）（详见附图）。2、乙方的安置面积中包括1/2宽（约2米宽）的商场消防安全疏散通道，具体位置详见附图所示）3、甲方安置乙方的房屋为毛坯房，交房时不进行任何装修。三、安置时间2011年9月30日。四、费用结算：乙方原房屋及附属设施补偿、过渡期补偿费用、与甲方安置产权调换差价的结算情况，以及因拆迁安置过渡超期增发的过渡费（增发过渡费一年至2011年9月30日）已由莲湖区建设局与乙方及另两人（马某甲、马某乙、郑方文中的另两人）签订拆迁补偿协议结清，本协议不再涉及。五、……。因马某甲、马某乙、郑方文对原安置方案提出异议，并书面提出要求对原安置方案进行调整，2013年5月、2013年8月28日安置人地铁公司（甲方），分别与被安置人马某甲、马某乙、郑方文（乙方），分别签订编号为D2-QJ-02200835-B02-2013052、D2-QJ-022010162-B03-2013066的《西安地铁二号线北大街站房屋安置补充协议》。对被拆除的马某甲营业用房总计面积441.3平方米，房屋安置调整为北大街什字西南角地下商业广场地上一层75平方米，，地下负**350平方米调整后安置房屋面积不变，建筑面积507.51平方米，净使用面积425.3平方米，其中，建筑面积中包括1/2宽的商场消防安全疏散通道。。地上**安置净使用面积75平方米，地下**安置净使用面积 353平方米，交房时间为2013年6月30日；对被拆除的马某乙营业用房总面积264.8平方米，房屋安置调整为北大街什字西南角地下商业广场地上一层45平方米，，地下负**210平方米调整后安置房屋面积不变，建筑面积为304.51平方米，净使用面积255.2平方米，其中建筑面积中包括1/2宽的商场消防安全疏散通道。。地上**安置净使用面积45平方米，地下**安置净使用面积 2102平方米，交房时间为2013年6月30日。2013年12月23日，西安市财政投资评审中心向市财政局、、地铁建设指挥部办公室作出的《关于地铁**线北大街站征地拆迁费用结算的评审报告 》市财评审地字【2013】215号载明：根据市财政局、、地铁建设指挥部办公室通知（市财发【2007】**）我中心对地铁2号线北大街站征地拆迁费用结算进行了评审。一、基本情况。地铁。地铁**线北大街站征地拆迁工程位于北大街与莲湖路十字西北角征地拆迁采用货币安置和实物安置两种补偿方式，拆迁总面积 3001.12平方米，未报审预算，实施单位为莲湖区建设和住房保障局。……三、评审结果。送审费用结算总额39865241元，审定费用结算总额24453838元，审减额15402403元，审减率38.64%。审减原因分析：1、房屋补偿标准高套审减直接费21.01万元。2.逾期过渡费标准高套审减直接费1417.34万元。3.垃圾清运、拆除劳务费标准高套审减间接费用1.21万元。4.相应取费审减100.68万元。该评审报告所附评审汇总表显示：一、直接费用包括：1.房地二分局（临街7-10号）；2.房地二分局（临街1-6号）及过渡费；3.房地二分局租赁费；4.西安自行车零件三厂；5、马某甲、马某乙、郑方文；6、马某甲（肯德基）逾期过渡费。二、间接费用。1.拆迁评估费；2、动迁劳务费；3.垃圾清运、拆除劳务费；4、拆迁管理费。2014年4月，地铁，地铁公司作为委托人）与受托人西安市莲湖区建设和住房保障局（乙方）签订编号为D2-QJ-022010162-B04-2014030的《西安地铁二号线北大街站房屋安置补充合同》，约定甲方已委托乙方实施地铁二号线北大街站站口拆迁事宜，由乙方与各拆迁户签订拆迁协议。乙方与拆迁户马某甲（原房屋面积441.3平方米）、郑方文（原房屋面积176.5平方米）于2008年3月15日就莲湖路1号地铁站拆迁事宜签订的拆迁安置协议（协议号：0018147）中，过渡费按120元/㎡/月支付给被拆迁户，共支付30个月。2010年9月，30个月过渡期已到，但拆迁户的安置房尚未完成，后签订补充协议，支付12个月过渡费，这12个月到期后，仍未安置，经协商，于2012年12月14日再次签订补充协议（D2-QJ-022010162-B01-022012117），协议约定：甲方向乙方按150元/㎡/月标准支付拆迁户的延期安置过渡费，时间为2011年9月30日起至2013年3月30日，延期过程过渡期间的面积仍按原房屋面积计算。现补充协议（D2-QJ-022010162-B01-022012117）已执行完，但拆迁户的安置房尚未完成，特再签订补充协议。本协议签订后，甲方向乙方按150元/㎡/月标准支付拆迁户的延期安置过渡费，2013年3月31日起至安置之日止，延期过渡期间的面积仍按原房屋面积计算，本次支付2013年3月31日至2014年3月30日的过渡费，共计12个月，后期支付根据安置时间据实结算。本次甲方支付给乙方过渡费总计：壹佰壹拾壹万贰仟零肆拾元整（￥1112040元）。其中，马某甲：柒拾玖万肆仟叁佰肆拾元整（￥794340元），郑方文：叁拾壹万柒仟柒佰元整（￥317700元），由乙方支付给马某甲、郑方文。该笔款项应专款专用，乙方应及时向上述拆迁户支付，不可用于其他。若因乙方不及时或不足额支付，引起纠纷，由乙方承担责任并负责处理。2015年4月15日，安置人地铁公司（甲方），与被安置人马某甲，马可、马开，郑方文分别签订编号为D2-QJ-022008035-B03-2015011、D2-QJ-022008104-B01-2015012、D2-QJ-022008037-B01-2015013的《西安地铁二号线北大街站房屋安置补充协议》，对被拆除马某甲营业用房总计441.3㎡，房屋安置调整为北大街什字西南角地下商业广场地上一层75㎡，地下，地下负**350㎡后面积不变，建筑面积为507.51㎡，净使用面积为425㎡，其中地上一层安置净使用面积75㎡，地下，地下**安置净使用面积 350㎡拆除的马某乙营业用房总计面积264.8㎡，房屋安置调整为北大街什字西南角地下商业广场地上一层45㎡，地下，地下负**210㎡后安置房屋面积不变，建筑面积304.51㎡，净使用面积255㎡，其中，地上，地上**安置净使用面积45㎡，地下**安置净使用面积210㎡方文营业用房总计面积203㎡，房屋安置调整为北大街什字西南角地下商业广场地上一层18㎡，地下，地下负**152㎡后安置房屋面积不变，建筑面积203㎡，净使用面积170㎡，其中，地上，地上**安置净使用面积18㎡，地下**安置净使用面积152㎡协议同时约定，根据马某甲，马可、马开，郑方文提出安置净面积不应包含消防通道公摊面积的要求，废除了原协议中关于商场消防安全通道公摊的条款。协议约定的交房时间均为2015年7月30日。过渡费发放至2015年7月30日。2015年6月26日，委托人地铁公司（甲方）与受托人西安市莲湖区建设和住房保障局（乙方）签订编号为D2-QJ-022010162-B05-2015020的《西安地铁二号线北大街站房屋安置补充合同》约定，……2010年9月，30个月过渡期到期时，因安置房不具备回迁条件，甲乙双方陆续签订三次补充协议，约定过渡费按150元/㎡/月标准支付，面积仍按原房屋面积计算。甲方乙按协议约定支付过渡费至2014年3月30日，其中，被征收人马某乙因病未领取2013年3月31日至2014年3月30日期间过渡费。2015年4月15日甲方与三户被征收人分别就房屋安置签订补充协议（2014年7月，马某乙去世，由其子马可、马开作为被征收人签订协议），约定过渡费最终发放至2015年7月30日。本次支付标准为:2014年3月31日至2014年9月30日共6个月，按196.6元/㎡/月标准支付；2014年9月30日至2015年7月30日共10个月，按210.3元/㎡/月标准支付；面积仍按882.63㎡计算（马某乙未领取的12个月过渡费仍按150元/月标准支付）。甲方本次支付给乙方过渡费总计：叁佰叁拾柒万肆仟零壹拾伍元整（小写3374015元），其中马某甲：壹佰肆拾肆万捌仟陆佰壹拾元玖元整（小写1448611元）；郑方文：伍拾柒万元玖仟叁佰柒拾玖元整（小写579379元）；马可和马开：壹佰叁拾肆万陆仟零贰拾伍元整（小写1346025元），由乙方支付给马某甲、郑方文、马可和马开。本协议为三户被征收人882.63㎡房屋安置过渡费发放的最终协议，包括但不限于本次支付的过渡费，协议签订履行后，不再发生其他任何补充协议及经济纠纷，甲乙双方遵照执行，不得反悔。2018年2月6日，甲方地铁公司与乙方郑方文，马可、马开，马某甲，丙方西安市莲湖区建设局拆迁安置办公室签订编号为D2-QJ-02201010162-B06-2018003的《地铁二号线北大街站口房屋征收补充协议》载明：……为了妥善解决3户群众的回迁安置问题，2015年签订了补充协议，并在北大街地铁站B出口地下商业广场予以实物安置，其中郑方文安置建筑面积203平方米，马可、马开安置建筑面积304.51平方米，马某甲安置建筑面积507.51平方米。由于安置房手续问题，乙方多次以此为由要求补偿2015年商业房屋安置后的经营损失。为了妥善解决地铁二号线北大街站口房屋征收历史遗留问题，经地铁公司多次专题会议研究，甲乙双方共同委托丙方协调解决遗留问题，本着公平、公正、平等、互利的原则，特订立本补充协议。一、甲乙双方同意由丙方代表委托西安天正房地产价格评估咨询有限公司对乙方2015年7月-2017年8月租金价格进行评估。甲乙双方认可西安天正房地产价格评估咨询有限公司出具的估价报告 ，租金单价为230元/㎡/月，实际租赁价格在评估价格±10%都是可能的，即207-253元/㎡/月。二、三方责任。1.甲方。（1）甲方对乙方2015年7月30日-2018年2月15日期间30.5个月经营损失按210.3元/㎡/月的标准进行补偿，经营损失补偿费为6510490元（不含税费，若需缴纳由甲方代缴）。在本协议签订之日起10个工作日内，将资金转至丙方账户。（2）按照丙方与西安天正房地产价格评估咨询有限公司签订的委托协议，在本协议签订之日起10个工作日内，将评估咨询费120000元转至丙方账户。（3）甲方负责确保2017年10月底前北大街站口商住安置楼完成消防验收，能够正常经营。（4）甲方在安置房房产证未办理完之前，协助乙方办理招租经营者的工商营业执照工作。2.乙方（1）乙方同意按照租金210.3元/㎡/月的标准结算2015年7月30日-2018年2月15日期间30.5个月经营损失，其中郑方文经营损失1302072元，马可、马开经营损失1953173元，马某甲经营损失3255245元。（3）……。同日，地铁，地铁公司作为甲方还分别与郑方文、马开，马某甲签订了编号为D2-QJ-022008035-B04-2018004、D2-QJ-022008035-B04-2018005 、D2-QJ-022008035-B04-2018006的《西安地铁二号线北大街站房屋安置补充协议》，约定了安置房交房事宜。诉讼中，轨道公司还提交其公司与西安市莲湖区建设和住房保障局签订的合同编号为D2-QJ-022010162、D2-QJ-022010162-B01-02201211 、D2-QJ-022010162-B2-022013026的《西安地铁二号线北大街站征地拆迁项目补充合同书》及陕西省行政事业单位资金往来结算票据等证据，证明其公司现已全部履行支付过渡费及交付安置房屋义务之事实。2017年4月，西安市莲湖区建设和住房保障局、西安市地下铁道有限责任公司委托西安天正房地产价格评估咨询有限公司，对安置给郑方文、马可、马开、马某甲房屋的、西安市莲湖区XX路XX号XX大街XX广场XX层、第-1层、第-2层1015.02平方米安置商业用房市场租金价值评估，西安天正房地产价格评估咨询有限公司于2017年8月2日作出天正评估（2017）0422610号《房地产估价报告》认定：2015年7月26日至2017年7月26日期间估价对象租金单价为230元/㎡/月。再查，2007年10月19日，西安市规划局向地铁公司颁发编号为（2007）167号的《建设用地规划许可证》，许可地铁二号线北大街站使用北大街与XX路、XX路交叉口的土地。用地面积征地60.754亩，其中地上18.517亩，地下，地下162亩（代征道路18.169亩、绿地7.726亩）。地铁。地铁**线北大街站建设过程中，地铁公司委托西安市莲湖区建设局对位于北大街什字西北角的营业房基和尚品咖啡）进行了拆迁。诉讼中，轨道公司及悦邦公司均提出评估鉴定申请。轨道公司请求评估其公司向马某甲，马可、马开（马某乙），郑方文实际安置房屋（马某甲房屋位于北大街十字西南角地铁地下商业广场地上一层、地下、地下负**面积507.51㎡；马某乙房屋位于北大街十字西南角地铁地下商业广场地上一层、地下、地下负**面积304.51㎡；郑方文房屋位于北大街十字西南角地铁地下商业广场地上一层、地下、地下负**面积203㎡）在2018年2月份时的市场价值进行评估。悦邦公司请求对因轨道公司施工建设地铁占用其名下土地，致使该部分土地无法开发建设给其造成的损失进行鉴定。另， 2019年3月1日地铁公司经西安市工商行政管理局核准，将企业名称更名为轨道公司，企业名称变更后，公司的法定代表人、注册、注册地址均保持不变span>本院认为，悦邦公司通过拍卖程序拍得西安金懋广场有限公司位于西安市莲湖区北大街与莲湖路什字西北角的原世金茂大厦项目用地前，地铁，地铁公司已因西安地铁**线北大街站的建设需要对该项目用地上的部分房屋进行了拆迁省拍卖中心有限公司与陕西鼎音拍卖有限公司受托联合发出的拍卖公告中已经明确了标的现状及瑕疵，并要求竞买人在规定时间内完成对标的的了解、考虑核实，《关于本次拍卖会的特别规定》第八条明确规定：因地铁建设需要而由有关部门已实施拆迁的原肯德基、自行车零件三厂等房屋，该房屋所涉的货币补偿或就地安置等事宜，均由买受人自行承担。因该部分遗留纠纷可能产生的委托人的相关民事责任由买受人承担。在与地铁公司未达成协议、委托人免责前暂不办理土地使用权过户手续。因地铁建设部门拆迁时占用的西安金懋广场有限公司名下《土地使用权证》项下的截止2009年6月29日估算面积99.56平方米土地，其补偿事宜由买受人自行协商解决。根据上述规定，悦邦公司在拍得破产财产后应当承担地铁建设需要而由有关部门已实施拆迁的原肯德基、自行车零件三厂等房屋所涉的货币补偿或就地安置等责任。轨道公司提起本案之诉，要求悦邦公司向其公司承担因地铁建设需要已实施拆迁房屋所涉的相应债务之理由成立，本院予以支持。悦邦公司以时某某由提出的抗辩意见，理由不能成立，本院不予支持。关于本诉。1、对于轨道公司要求支付西安地铁北大街站征地拆迁费用2445.3838万元问题。轨道公司提供了西安市财政投资评审中心向市财政局、地铁、地铁建设指挥部办公室作出的《关于地铁**线北大街站征地拆迁费用结算的评审报告》（市财评审字【2013】**）审报告为政府部门依职权作出，具有较强的证据证明力，根据该评审报告中载明的相应内容，最终审定费用24453838元中，已因房屋补偿标准高套、使其过渡费标准高、垃圾清运、拆除劳务费标准高、相应取费等原因，对送审费用3986524元审减了15402403元，审减率38.64%。悦邦公司虽对该评审报告确认的征地拆迁费数额提出异议，但没有提供足以反驳的相反证据。本院对轨道公司述称意见及举证证据予以采信，悦邦公司应当按照24253838元向轨道公司支付西安地铁北大街站征地拆迁费用共计24453838元。2、对于轨道公司要求悦邦支付马某甲、马某乙、郑方文三户居民拆迁过渡费448.6055万元问题。涉案《房屋安置协议》中约定的安置地点为地铁公司在北大街什字建设的地下广场负一层。根据轨道公司在北大街什字地下广场的实际建设情况，首选西北角地下广场，若规划不能建，选择西南角，西南角若不能建，选择东南角。悦邦公司拍得涉案宗某某土地使用权后，一直没有进行开发建设，轨道公司至今没有完成北大街什字西北角地下广场的建设，悦邦公司应当在实际安置前承担支付过渡费及逾期过渡费的相应责任。按照《关于地铁2号线北大街站征地拆迁费用结算的评审报告》所附《地铁2号线北大街站征地拆迁工程结算明细表》显示内容，编号为2013026和2012117号的《补充协议》拆迁过渡费及逾期过渡费已在审定费用结算总额24453838元中予以涉及，据此， 2013年3月30日前的过渡费及逾期过渡费已包含在24453838元中。轨道公司与西安市莲湖区建设和住房保障局于2014年4月签订的合同编号为D2-QJ-022010162-B04-2014030的《西安地铁二号线北大街站房屋安置补充合同》中约定的过渡费支付期间为2013年3月31日至2014年3月30日，共计1112040元。于2015年6月26日签订的合同编号为D2-QJ-022010162-B05-2015020的《西安地铁二号线北大街站房屋安置补充协议》约定的过渡费支付期间为2014年3月31日至2015年7月30日，共计3374015元。轨道公司在诉讼中提供的2014年5月、2015年7月的两张陕西省行政事业单位往来结算票据的金额能够与上述合同约定内容相对应，足以认定轨道公司已通过拆迁人西安市莲湖区建设和住房保障局向被拆迁人马某甲、马某乙、郑方文三户居民支付2013年3月31日至2015年7月30日期间拆迁过渡费的事实，轨道公司要求悦邦支付马某甲、马某乙、郑方文三户居民拆迁过渡费448.6055万元理由成立，应予支持。3、对于轨道公司要求悦邦公司支付马某甲、马可、马开、郑方文三户居民拆迁过渡费651.049万元及评估费12万元问题。涉案拆迁户马某甲、马可、马开、郑方文最终于2018年2月方与轨道公司、西安市莲湖区建设局拆迁安置办公室签订《地铁二号线——北大街站口房屋征收补充协议》及《西安地铁二号线北大街站房屋安置补充协议》等，并实际完成商业安置房屋场地的移交工作。轨道公司为履行完安置义务所支付的拆迁过渡费、逾期过渡费及评估费用等实际花费，悦邦公司亦应全额承担。本院对轨道公司要求悦邦公司支付马某甲、马可、马开、郑方文三户居民拆迁过渡费651.049万元及评估费12万元之请求，亦予以支持。4.关于轨道公司要求悦邦公司支付马某甲、马可、马开、郑方文三户居民拆迁房屋置换费用，并申请对所置换房屋2018年2月市场价值评估问题。轨道公司最终安置给马某甲、马可、马开、郑方文三户居民的房屋系其公司自建房屋，悦邦公司拍得涉案宗某某后所应承担的只是货币补偿或就地安置等事宜的债务。对于实行产权调换的房屋，应以被拆迁房屋产权建筑面积为安置依据，价格以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与安置用房的房地产市场评估价格相抵进行结算。XX道XX市场价值购买房屋后对被拆迁人进行安置的，故，轨道公司应以其公司与被拆迁人实际发生的拆迁安置费用主张权利为宜。现轨道公司在诉讼中申请评估安置房屋2018年2月份的市场价值，与其公司本案主张及拍卖公告内容不符，本院对其公司评估申请不予准许。对于轨道公司请求悦邦公司支付马某甲、马可、马开、郑方文三户居民拆迁房屋置换费用之请求,本案暂不予处理。关于反诉。悦邦公司申请对因轨道公司施工建设地铁占用其公司名下地下土地，致使该部分土地无法开发建设给其公司造成的损失进行鉴定。对于该鉴定申请，因涉及侵占土地使用权引起的侵权争议，与本案的因合同发生的债务纠纷非同一法律关系，故，对悦邦公司的该鉴定申请不予准许。至于拍卖公告标的简介中所载明地铁需占用世金贸大厦净用地99.56平方米（折合0.149亩,估算价值为99.0025万元）问题，双方对此没有异议。悦邦公司可据拍卖公告载明内容主张权利。涉案项目至今未完成开发建设，存在着未来市场销售价格和销售情况不能确定等客观因素，将来既可能产生利润，也可能造成亏损，悦邦公司基于地铁占用项目用地的事实，要求轨道公司对项目可能产生的利润损失承担赔偿责任，缺乏相应的事实及法律依据，本院对其公司反诉请求不予支持。综上所述，本院对轨道公司本诉部分诉请予以支持，对悦邦公司反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十九条，《中华人民共和国合同法》第二十一条、第六十条之规定，判决如下：一、陕西悦邦置业投资有限责任公司于本判决生效后十日内，一次性向西安市轨道交通集团有限公司支付西安地铁北大街站征地拆迁费用共计24453838元。二、陕西悦邦置业投资有限责任公司于本判决生效后十日内，一次性向西安市轨道交通集团有限公司支付西安地铁北大街站马某甲、马某乙、郑方文三户居民2013年3月31日至2015年7月30日期间的拆迁过渡费共计4486055元。三、陕西悦邦置业投资有限责任公司于本判决生效后十日内，一次性向西安市轨道交通集团有限公司支付西安地铁北大街站马某甲、马某乙、郑方文三户居民2015年7月31日至实际安置之日止的拆迁过渡费共计6510490元及评估费120000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回陕西悦邦置业投资有限责任公司全部反诉请求。本诉案件受理费219652元，由西安市轨道交通集团有限公司负担19652元，由陕西悦邦置业投资有限责任公司负担200000元。反诉案件受理费95900元，由陕西悦邦置业投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审  判  长  张 亚 凤审  判  员  肖 晓 通审  判  员  何    强 二〇一九年五月二十一日书 记  员 周    伟    1