山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2749号上诉人（原审被告）：牛瑞岗，男，1972年3月4日出生，汉族，农民，住太原市。委托诉讼代理人：李美珍，女，1967年4月14日出生，汉族，住清徐县。委托诉讼代理人：刘俊兰（系上诉人妻子），女，1973年1月27日出生，汉族，农民，住太原市。。被上诉人（原审原告）：李喜德，男，1977年10月30日出生，汉族，农民，太原市人，住太原市。上诉人牛瑞岗因与被上诉人李喜德租赁合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人牛瑞岗及其委托代理人刘俊兰、李美珍，被上诉人李喜德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛瑞岗上诉请求：一、请求二审法院依法撤销山西省太原市晋源区人民法院（2019)晋0110民初518号民事判决书；二、请求二审法院依法改判为驳回被上诉人原审诉讼请求；三、一、二审诉讼费用要求由被上诉人承担；事实与理由：一、原审法院认定事实不清，二审法院应查明事实；一审法院认定事实不清，2017年11月3日，上诉人与被上诉人签订一份《土地租赁合同》约定将位于太原市晋源区高家堡村曲家地的土地及该土地上的九间房屋以有偿的方式租赁给乙方作为库房、厂房建设用途使用，该土地总面积为7200平方米，东西长60米，南北长120米，租赁期限为16年，自2018年1月1日起至2034年1月1日止。并且，上诉人与被上诉人在《土地租赁合同》第三条书面约定在本租赁合同生效后，甲方将土地按现状交付乙方使用，而且乙方同意按土地现状承租，租金第一年至第五年，每年租金为140000元，第六年至第十年，每年租金为154000元，第十-年至第十六年，每年租金170000元，合同签订之日由被上诉人先行支付两年的租金280000元，2018年6月1日再一次性支付三年租金420000元。被上诉人签订合同之日交付原告两年租金，根据合同约定2018年1月1日开始被上诉人可以使用案涉标的，并且根据合同约定2018年6月1日被上诉人应支付上诉人三年租金420000元。首先，一审法院认定上诉人未在2018年1月1日将案涉标的上存放的煤运出，导致被上诉人至今无法正常使用案涉土地的认定是错误的，上诉人与被上诉人书面约定案涉标的交付方式，以土地现状交付被上诉人，并且被上诉人同意以土地现状承租。二、一审法院适用法律法规有误，判决显示公平；根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等法律法规规定，上诉人与被上诉人所签订的合同，具有真实意思的表达，合法的标的。那么上诉人与被上诉人根据诚实信用原则，应恪守合同约定，履行合同义务，上诉人应以土地现状交付被上诉人，并且被上诉人应在2018年6月1日一次性支付原告三年租金420000元。在本案中一审法院只听片面之词作出显失公平的判决，极为不公，审查出合同约定，并且写在本院认定事实部分，却以被上诉人拒不交付土地为由，认定上诉人违约。本案真正违约是被上诉人，其未在2018年6月1日支付租金的行为己构成违约行为，并且向人民法院提出诉讼的行为是恶意诉讼。综上所述，本案案涉合同合法有效，上诉人与被上诉人应依约履行合同，案涉合同于2017年11月3日签订，根据合同约定，应在2018年1月1日幵始履行，而被上诉人签订合同之后，应积极履行其权利义务。在被上诉人诉至人民法院时，案涉合同已经履行一年有余，其不仅怠于履行其权利义务，还在其违约的前提下恶意提起诉讼，而一审法院的判决不仅倾向于被上诉人，同时还给上诉人带来巨额的财产损失，判决及其不公。一审法院判决违背法律基本原则、违反法律规定，故此上诉人请求二审法院依法撤销山西省太原市晋源区人民法院（2019)晋0110民初518号民事判决书，依法改判为驳回被上诉人原审诉讼请求。被上诉人李喜德辩称，签订合同是2017年11月3日签订的，应该是从2018年1月1日起实时生效。但是这期间就给了他当时和他租地的时候，上面有煤、有铲车、有煤塞、还有藏獒狗。当时和他签订合同的时候也是给了一段时间，让他把里面的煤、棚子自行拆迁，拉走，他也答应了，年后，3月份左右把里面的东西全部倒走就可以了，当时都是口头约定的。这期间了，我也打电话发短信和上诉人沟通过，多会把煤拉走，他说把3年的租金都给了，就拉煤，我已经付了两年租金了，正常应该从2018年的1月1日起，这个地方就应该归我使用。因为上诉人一直未腾出场地后就向晋源区人民法院提起了诉讼。一审判决认定事实清楚，应予维持。原告李喜德向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告和被告签订的土地租赁合同;2、依法判决被告返还原告土地租赁费280000元;3、依法判决被告支付原告依据合同约定造成的违约金84000元;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年11月3日,原告与被告签订了土地租赁合同,约定被告将位于太原市晋源区高家堡村曲家地的土地及土地上的九间房屋有偿租赁给原告作库房及厂房建设用途使用,该土地总面积7200平方米,东西长60米,南北长120米,该土地性质为建设用地。租赁期为16年,自2018年1月1日起至2034年1月1日止。合同签订之日原告就按照合同约定将两年租赁费280000元打到被告的指定账户。随后原告组织人员及设备准备进场,但发现场地中堆放着大量的煤和数条大狗,致使没法开工。一年来,原告多次通过口头、电话及微信一直催促被告赶紧清场,但被告一直以各种理由推辞,场地也未清理,至今也未将大门钥匙交给原告,造成原告至今无法正常施工与建设,给原告造成的巨大的损失。综上所述,被告的行为严重侵犯了原告的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十二规定,向法院提起诉讼,请求依法支持原告诉讼请求。一审法院经审理查明的事实:2017年11月3日,原告(承租人)与被告(出租人)签订了一份土地租赁合同,约定:被告将位于太原市晋源区高家堡村曲家地的土地及该土地上的九间房屋以有偿的方式租赁给原告作库房、厂房建设用途使用,该土地总面积7200平方米,东西长60米,南北长120米,该地块性质为建设用地;租赁期限为16年,自2018年1月1日起至2034年1月1日止;在本租赁合同生效后,被告将土地按现状交付原告使用,而且原告同意按土地现状承租;原、被告双方约定,该土地租赁第一年至第五年,期间每年租金为140000元,从第六年至第十年,每年租金为154000元,第十一年至第十六年,每年租金为170000元;自本协议签订之日起原告先行支付两年的租金280000元,2018年6月1日再一次性支付三年租金420000元;本合同签订后,双方应按本合同约定履行,不得反悔,若乙方违反本合同第五条第4项以外的其他条款,则由违约方向守约方按年租金14万元的30%承担违约责任。协议签订当日,原告向被告支付了前两年的租金280000元,被告给原告出具了收条。合同签订后,被告在2018年1月1日未将其在案涉土地上存放的煤运出,导致原告至今无法正常使用案涉土地。期间,原告多次与被告沟通腾地事宜,被告以原告应先支付5年租金为由,拒不交付土地,故原告诉来本院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中,被告作为出租人,在签订土地租赁合同并收取原告支付的前两年租金后,未按合同约定将其占用的案涉土地腾出,导致原告一直未能使用所承租的土地，被告的行为已违反合同约定及法律规定。根据上述法律规定,原告有权要求解除合同。合同解除后,被告应将原告交付的前两年租金280000元返还原告。根据土地租赁合同约定,一方违约的,由违约方向守约方按年租金14万元的30%承担违约责任,因此,对于原告主张的违约金,应按合同约定,按年租金140000元的30%计算,违约金为42000元。被告认为原告应先交清5年租赁费后再交付土地,证据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定,判决如下:一、解除原告李喜德与被告牛瑞岗于2017年11月3日签订的土地租赁合同;二、被告牛瑞岗在本判决生效后十日内返还原告李喜德土地租赁费280000元,并赔偿原告李喜德违约金42000元,共计322000元。本院二审期间，上诉人提供证据一、2017.9.28视频资料，证明双方确定租赁合同内容后就是现状交付，当时没有约定要把煤清除。签订合同前与签订合同之后以及现在都是有煤的，煤也不影响被上诉人使用。证据二、4张照片，2019.3.1涉案厂房7200平米，应交付的厂房随时可以入驻，是被上诉人不使用。证据三、2018.2网上截图，上诉人处理机器，2018年正月十六卖了型煤机，2018年2月卖了电机，证明上诉人积极的履行合同。被上诉人质证认为，证据一真实性无异议，但我租场地是要建厂房、库房使用，2018年1月1日合同生效，当时要求上诉人把场地清理干净；证据二最近没去，不清楚，大概就是这个样子。证据三，不清楚。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是双务、有偿合同，出租人应按照合同约定的时间和方式交付租赁物，负有保持租赁物符合约定用途、保证租赁物的法定或约定品质的义务。本案中，双方当事人对被上诉人在合同签订后按约支付了第一、二年的租金、被上诉人一直未进入租赁场地的事实无异议，双方争议焦点为上诉人是否按约向被上诉人提供租赁场地？按照合同约定的履行期限，上诉人应当从2018年1月1日即向被上诉人提供合同约定的土地，实现被上诉人作为库房、厂房的合同目的，双方均认可该时间段案涉土地上存放有上诉人煤、设备及厂房等，上诉人辩称合同约定“按现状”交付，被上诉人明知现状就是合同签订时场地就有煤堆、设备等物，理由不充分；且上诉人亦未向被上诉人交付大门钥匙，故一审判决认定上诉人构成违约，合法有据。合同签订后，被上诉人预交了第一、第二年的租金，但并未使用租赁场地，上诉人应将该租金予以返还。同时，一审判决判令上诉人由于违约应当承担合同约定第一年租金的30%违约金，并无不当。综上所述，牛瑞岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3380元，由上诉人牛瑞岗负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 姜宏亮审判员 成志刚 二〇一九年五月十七日书记员 崔 帅