陕西省石泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0922民初409号 原告：冉龙海，男，1963年8月9日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县饶峰镇. 原告：陆龙云，女，1961年2月13日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县饶峰镇. 以上二原告共同委托诉讼代理人：姬鹏程，陕西奇声律师事务所律师。 被告：杨斌，男，1968年12月15出生,汉族,陕西省石泉县人,住石泉县城关镇. 被告：李学慧，女，1960年1月19日出生,汉族,陕西省石泉县人,居民,住石泉县城关镇. 被告：王付芝，女，1973年11月25号出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 被告：王晓娥，女，1963年12月16日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 被告：成小丽，女，1966年1月18日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 被告：徐存凤，女，1978年5月25日出生，汉族，陕西省石泉县人，住汉中市南郑县濂水镇. 被告：黄开莲，女，1964年5月20日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 被告：徐先锋，女，1957年5月4日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 被告：汪永宏，男，1957年6月6日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 被告：李学珍，女，1957年10月8日出生，汉族，陕西石泉县人，住石泉县城关镇. 以上被告共同委托诉讼代理人：刘平，陕西奇声律师事务所律师。 第三人：刘冬艳，女，1986年9月26号出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 委托诉讼代理人：曹汉军，陕西奇声律师事务所律师。 第三人：刘文武，男，1964年5月9日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 第三人：刘冬，男，1992年10月16日出生，汉族，陕西省石泉县人，住石泉县城关镇. 第三人：石泉县上坝餐饮娱乐有限公司，住所地：石泉县城关镇. 法定代表人：刘文武，经理。 原告冉龙海、陆龙云与被告杨斌、李学慧、王付芝、王晓娥、成小丽、徐存凤、黄开莲、徐先锋、李学珍、汪永宏及第三人刘文武、刘冬艳、刘冬、石泉县上坝餐饮娱乐有限公司（以下简称上坝餐饮公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2018年3月29日诉至本院，本院依法组成合议庭进行了审理。原告冉龙海及原告委托诉讼代理人姬鹏程到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人刘平到庭参加诉讼，第三人上坝餐饮公司法定代表人刘文武到庭参加诉讼，第三人刘冬艳委托诉讼代理人曹汉军到庭参加诉讼，第三人刘冬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案经合议庭评议，审委会讨论，现已审查终结。 原告诉讼请求：1、请求法院停止对陕（2017）石泉县不动产权第00013**房产的查封并不得执行原告依法取得的该财产；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月2日，原告与第三人上坝餐饮公司达成买卖协议，购买了其名下（2017）石泉县不动产产权第00013**产。购买房产初始，因第三人欠原告和陈家琴的钱，因此，购买房产是原告和陈家琴共同冲抵债权后再共同出资购买，因陈家琴家中原因导致其退出购买，由原告出资购买，但第三人所欠陈家琴的债务由原告承担。原告并于当日替第三人将其所欠大建公司80万元债务予以偿还，从大建公司将第三人的房产证拿回。原告付完款后，第三人2017年12月9日正式将房屋交付原告，原告将房屋出租给贾仕富经营使用。此后，原告与第三人积极办理过户手续，由于税务机关审核资料的原因，才于2018年2月22日将契税交清，后到不动产登记部门办理房产过户手续才得知该房产已被人民法院查封。综上所述，原告与第三人签订的买卖合同系其双方真实意思表示，且原告全额支付了房价款并实际占有，虽然未办理过户手续，但原告不存在过错，是因审核部门的原因导致未办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被告执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。根据该规定，原告作为该条文的第三人，在未成功办理过户手续并无过错，贵院当然不能依法予以查封原告的财产并予以执行。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告购买涉案房产的行为也完全符合该规定，因此法院的查封行为违反法律规定，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明其诉称事由成立，向本院提交了以下证据： 证据一：门面转让协议一份。证明该协议系在人民法院查封以前双方已签订，是双方真实意思表示； 证据二：由上坝餐饮娱乐公司出具的收条，80万元转账凭证，借条。证明原告已按合同约定将房价款全部支付完毕； 证据三：欠条一张。证明在2017年12月22日出具收条后，由陈家琴向刘冬艳出具了这张欠条。当时房款是303.7万元，公司家具物品折20万元，原告不同意，后来协商的总价是310万元，当时是原告和陈家琴合伙买的，冲抵了债务后不够310万元，还差38万元，我们约定由陈家琴来出这38万元，所以陈家琴当时打了这个条子，但后来陈家琴退出了，不与原告合伙买了，后来原告给刘利华转了28万元，又支付了10万元的现金，就将这个欠条拿回来了； 证据四：冉龙海银行卡流水账单。证明2017年12月2日刷卡向大健公司支付70万元，2017年10月23日两张借条，其中39万元借款实际发生借款时间是2016年12月27日、实际借款本金30万元，从原告资金来源情况，原告有能力出借，以印证第三人前期欠原告钱的事实； 证据五：2018年3月14日听证笔录。证明庭审陈述案件事实与3月14日陈述案件事实是一致的，陈家琴证言真实，在听证过程中，原告出具了成小丽借条的复印件，达成房屋买卖协议后，成小丽和他丈夫找到原告，要求扣除第三人欠他们的借款，以证实本案被告是知晓原告与第三人达成了真实有效的买卖协议的这一事实； 证据六：租房合同一份。证明原告已实际占有该房屋，并将房屋出租给贾仕富在经营； 证据七：完税证明一份，交税发票四张。证明缴纳税54.4127万元，原告在办理过户手续中不存在过错，是由于税务机关审核流程问题，没有及时完成房屋过户手续； 证据八：本案刘文武微信中转发的本案涉案房屋出售的公告，时间是2017年10月16日。证明第三人出售房屋是在签订买卖协议之前早已发出公告，并不是原告与第三人为了规避债务达成买卖协议； 证据九：视频资料。证明原告与第三人、陈家琴2017年12月2日在酒店多次出现，协商房屋买卖一事属实，2017年12月8日酒店在办酒席，2017年12月9日贾仕富正式接手经营酒店。 证据十：证人贾仕富、谭志会、左文华出庭证言。证明其从原告处租赁了诉争的房屋经营。 证据十一：证人张廷龙出庭证言。证明第三人在2015年5月份左右向大健公司借了50万元，约定的期限大约是一两年，按季付息，但借出以后，本息一直未还，当时借钱的时候，刘文武将连心桥休闲山庄的房产证抵押在大健公司，直到2017年12月底还了，利息是按月息2.5分计算，本息共大概87.6万元。他来还钱的时候钱还不够，过了几个小时又借了一点钱，还是不够，证人代表大健公司与他约谈，协商如他能一次性给付的话，可以本息只还80万元，当天他就还了80万元。 对原告提供证据，被告发表了以下质证意见：证据一不具有真实性，是为了规避债务而订的一份虚假协议，首先这份协议的第一条分别约定的门面和库房面积与实际面积不符，房屋的价款明显偏离本县门面房的出售价格；原告证据二中的收条是虚假的，因大额的购房款应该有转账凭证或者资金来源，两张共28万元的转账凭证与上坝餐饮娱乐公司没有关系，且这笔转账的用途从票据上也无法看出来；POS机支付的消费单，这两张票据的真实性无异议，对其关联性有异议，大健公司与本案的争议没有任何关系，原告给大健公司支付的80万元不能说明该款与第三人及本案有任何关联性；同一天出据两张金额较大的借条应提供相关的资金来源证明，这两张借条是虚假的，这两张借条也与房屋买卖没有直接关系，原告提供这份证据的目的是要证明与房价款有关系，首先要提供证据证明这两张借据的真实性、合法性，这两张借条的本身真实性都无法证明；汇款回单金额3万元，收款方是杨传美，这张借条的真实性无异议，但与本案没有关联性，杨传美与上坝餐饮娱乐公司没有任何联系，2014年9月23日借条及2016年12月1日借条应该与2017年10月23日的借条联系起来，2014年9月23日借的20万元没有清本息，在2016年12月1日借的20万元也没有清本息，在2017年10月23日又借两笔巨额借款，被告认为这些借条都是虚假的，没有资金来源证明；三张借条的借款人是陈家琴，对这三张借条的真实性有异议，借款年限均在2015年之前，这些借款是否进行偿还本案无法证实，也无法证实是否发生，这三张借条与本案也没有关联性；对原告证据三有异议，明显是不真实的，这个欠条也不符合逻辑，因陈家琴总共本息算了70.9万元，加到所有票据中共303.7万元，这38万元的欠条与70.9万元究竟是什么关系。公司出卖房子，是公司对个人，但原告出具所有的票据与公司都没有关系；对原告证据四有异议，与本案没有关联性；对原告提供证据五真实性无异议，但对证明目的有异议，成小丽有一张借条和借款协议为什么在原告手上，说明刘冬艳给陈家琴写了30万元的欠条，而成小丽欠的钱又不让她抵账；对原告提供证据六有异议，合同是虚假的，争议的房屋始终是第三人公司经营着；对原告证据七税务机关出具的证明和税票的真实性无异议，但时间均是2018年2月22日，在人民法院查封之后，不能达到证明的目的，也不能证明完税行为是合法的，因在此时间前已经查封了；对税务机关刘涛的谈话记录有异议，不具有真实性，这个谈话是工作人员的谈话，税务机关的申报等都应有税务机关的文件证明；对原告提供证据八真实性有异议，这份证据出具自刘文武手机，他发出的消息仅限于朋友圈，不是对社会的公告，与本案也没有关联性；对原告证据九视频有异议，视频显示时间与原告欲证明的时间不一致，不是法定机关或原、被告双方当事人在场提取，视频中出现的人也与本案无关；对原告提供的证人证言，证人庭审的证言与在听证过程中第三人、原告承认的事实不符，整个买卖过程证人与原告都是联合在一起的，对证人证言真实性有异议，对证人张廷龙出庭证言有异议。 第三人刘文武、上坝餐饮公司发表了以下质证意见：对原告提供证据一无异议，合同是真实有效的，购房所有税收是由原告承担的。对原告提供证据二、三、四、五无异议。成小丽当时问我要钱，我没同意给，当时已达成购房协议，成小丽就找到原告，要求扣除我欠她的欠款，原告也没同意。对原告提供证据六、证据七无异议，我们是2017年12月9日将酒店正式交给贾仕富经营、我们收到法院查封裁定书是2018年2月26日，在这之前我并不知道该房产已查封。对原告提供证据八无异议，这个公告是我在2017年10月15日在广告公司打印出来了，在大街上都贴的有，我微信朋友圈也发的有。 第三人刘冬艳对原告证据发表了以下质证意见：证据一、二均无异议，收条的310万元是借款累积下来冲抵的。对原告提供证据三、四、五无异议，刘冬艳与刘文武是父女关系，上坝餐饮娱乐公司实际一直是刘文武在经营。对原告提供证据六、七无异议，对人民法院下发的查封裁定书，从时间看是2018年2月11日，当时法院应当是把裁定书给本案第三人，请求法庭查询一下该裁定书送达的时间以及是否给税务机关送达。对原告提供证据八、九、十真实性无异议。 被告辩称,原告与第三人门面房买卖协议是虚假的，首先原告没有交付房价款，第三人于2017年12月12日给原告出具的收到310万元购房款条据是虚假的，因在上次执行异议听证过程中，第三人和原告举不出310万资金的来源情况及转账相关事实，匆促的拿出一些民间借贷的借款条据及与本案无关的汇款条据，其真实性无法核实，其汇款的收款人与本案卖房的上坝餐饮公司无关，充分证明原告并未支付房价款。合同关于房价款的约定也极不合理，合同约定的是门面房买卖，第三人位于上坝村的楼房第二层系门面房，面积是1300多平方米，而合同约定门面面积只有480多平方米，门面是通前至后，不存在库房，门面房的价格实际只有2000多元每平方米，与我们当地门面房的价格是相差甚远的。原告称房屋已交付使用是不符合事实的，买卖的合同就是虚假的，不存在交付的问题，在听证会上，房屋没有交付，仍由第三人经营这一事实，是几方都承认的。原告与第三人存在恶意串通，目的是为了规避正常债务，而套取现金，原告也是为了从中谋取不可告人的利益，原告的起诉没有事实根据，也没有法律根据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告对其辩称理由，未向本院提交证据。 第三人述称，签订合同时，法人代表是刘冬艳，后来又变更成刘文武了，被告说第三人为了规避债务，是不符合逻辑的，2017年12月2日签订的买卖协议，是刘冬艳与原告签订的，真实有效。由于门面的房产证在大建公司押着的，后来原告把钱转给大健公司才拿到房产证。当时把法人代表变更成刘冬艳是为了贷款，但最终没有贷成，刘文武就打广告卖门面，在大街小巷，微信上等都打的有广告。签订协议后，2012年12月8日我第三人接了一起酒席，2018年12月9日第三人就正式交给别人经营了。 第三人上坝餐饮公司及刘文武向本院提交以下证据： 证据一：上坝餐饮公司与大健公司签订的借款合同复印件一份； 证据二：大健公司收款收据一份。 原告对第三人提供证据均无异议。被告对第三人提供证据一真实性有异议，认为协议签订是公司对公司，就应提供双方公司进出账的相关资料，如果没有进出账的相关资料，这个协议即使签订了也是没有履行的，且第三人提供的是复印件，真实性无法考核，对第三人提供证据二有异议，认为是刘文武个人行为，与公司没有任何关系。 第三人刘冬艳向本院提供了以下证据： 证据一：刘冬艳身份证复印件； 证据二：上坝餐饮公司营业执照。 原、被告及第三人上坝餐饮公司、刘文武对刘冬艳提供证据均无异议。 庭审中，本院组织了当事人进行了举证、质证，对原、被告及第三人提交的证据当事人无异议的本院予以确认，对有异议的证据在本院认为中综合说明。 经审理查明，2017年10月16日，第三人刘文武在其微信朋友圈发布了售房公告。2017年12月2日，甲方刘冬艳、上坝餐饮公司与乙方冉龙海、陆龙云签订《门店买卖协议》约定：“第一条、甲方同意出售自建的位于石泉县连心桥桥头（现连心桥休闲山庄）一层门店给乙方。门店面积478.5平方米，单价4100元/平方米；门店后库房面积890.5平方米，单价1200元/平方米，不动产权证号：0001301。甲方保证此房产一切情况介绍属实，此房产无任何权属和经济纠纷，同意出售。第二条、甲乙双方同意房产的成交价格为3100000.00；具体面积按后续实际丈量为准，多退少补。本合同签订后，乙方向甲方一次性支付310万元。第三条、办理过户及房产交付1.甲方应收到乙方付款后3日内将不动产权证交于乙方；2.甲方2017年12月30日将房产交付乙方使用经营…”。原告提供了证据证明其全额支付了房价款：上坝餐饮公司向冉龙海出具收条载明“今收到冉龙海购房款3100000.00元。收款人刘冬艳，2017.12.2”。其中包括：1、2017年12月2日，原告向陕西大健实业有限公司通过pos机二笔转入75.5万元及支付现金4.5万元。同日，陕西大健实业有限公司出具收款收据，证实收到刘文武偿还借款本息80万元。2017年12月8日和26日原告分别向刘文武的女儿刘利华农行尾号为372账号转账8万和20万元。另外，原告和第三人均认可2018年2月11日下午冉龙海给刘冬艳支付了10万元现金，没有出具收据。2、2014年9月30日，借款人刘文武、上坝餐饮公司出具的借条“今借到冉龙海现金贰拾万整（¥200000.00元），年息48000.00元。”2016年12月1日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向冉龙海出具的借条“今借到冉龙海现金贰拾万整（¥200000.00元）。”2017年12月2日，冉龙海在上述借条上，分别添写利152000.00元、利48000.00元。3、2017年10月23日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向冉龙海出具的两张借条分别载明，今借到冉龙海现金贰拾贰万捌仟元（228000）和叁拾玖万整（390000）。从以上借条显示，上坝餐饮公司共欠原告1218000元。4、2017年6月2日，原告向杨传美（刘冬艳的姨母）账户转入30000元，刘冬艳对此表示承认属于原告给付的房价款。5、2014年元月1日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向陈家琴出具借条载明：“今借到陈家琴现金贰拾万元整（200000.00元）年息48000元”。2015年6月7日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向陈家琴出具借条载明：“今借到陈家琴现金拾万元整（100000.00元）年息24000元”。2015年9月5日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向陈家琴出具借条载明：“今借到陈家琴现金壹拾贰万伍仟元整（125000.00元）年息30000元”。结算时，该三张条据上分别被添写利144000.00元、60000.00元和80000.00元。从以上借条显示上坝餐饮公司共欠陈家琴709000元。后经三方协商，此709000元抵作房价款，后转由原告向陈家琴支付，原告向陈家琴出具了欠条，后由原告独自购买本案诉争房产。以上合计3137000元构成原告向第三人支付房价款的依据。2017年12月7日，原告与证人贾仕富签订房屋《租房合同》，约定原告将本案诉争房产租赁给贾仕富使用一年，租金为10万元。 另查明，被告于2018年2月9日申请诉前保全，申请本院查封上坝餐饮公司位于石泉县上坝二组陕（2017）石泉县不动产权第0001301号房屋二层，建筑面积为1369.03平方米，并提供了相应的担保。本院于2018年2月11日作出（2018）陕0922财保2号民事裁定书，查封上坝餐饮公司位于石泉县上坝二组陕（2017）石泉县不动产权第0001301号房屋二层，建筑面积为1369.03平方米，查封期限为三年。次日，本院向石泉县不动产登记管理局送达了（2018）陕0922执保2号民事裁定书，2月26日向刘文武进行了送达，并进行了现场查封登记。原告在2018年2月22日在石泉县地方税务局城郊税务所办理了涉案房屋的完税手续。原告对该查封措施提出书面异议，本院受理后，作出了（2018）陕0922执异1号裁定书，驳回原告的异议请求。原告收到该执异裁定后，遂诉至本院提出如上所请。 还查明，上坝餐饮公司在2017年8月17日，法定代表人为刘冬艳，股东为刘冬艳和刘冬。经营范围：餐饮服务，农家宾馆；游乐设施租赁管理服务，休闲观光农业及水上乐园开发管理服务；健身休闲娱乐服务；旅游商品、根雕、奇石加工、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。住所地是陕西省安康市石泉县城关镇上坝村**。2018年1月31日，上坝餐饮公司的法定代表人变更为刘文武，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。经营范围和住所地未变化。 根据原、被告诉辩主张，本案存在以下争议焦点：1、原告诉讼请求是否成立。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对无过错买受人民事权益进行保护，其均属判断原告（案外人）民事权益能否排除强制执行的法律依据。原告在案涉房屋被查封后提出了执行异议，原告申请解除法院对涉案房产的查封，必须同时具备以下条件：1.在查封、扣押、冻结之前执行标的物应已经出卖给原告，其中不动产的买卖需要签订合法有效的书面合同；2.原告已经支付全部价款，或者原告根据不动产买卖合同约定支付部分价款并按照人民法院要求将剩余价款交付执行；3.在查封、扣押、冻结之前该执行标的物已由原告实际占有；4.原告对于需登记的财产未办理过户登记手续没有过错，其中不动产执行标的物未办理过户系非基于原告自身的原因。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告与第三人签订门店买卖协议后，本院将查封裁定书向不动产登记局进行了送达，起到了公示公信的法律效力。但直至本院查封前，原告一直未办理案涉房屋过户登记手续。原告在庭审中虽然提交了一份其代理人对证人的调查笔录，但该笔录系证人证言，证人未出庭作证，其证据不符合证据的形式要件，对该份证据本院不予采信。原告提供的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。原告的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下： 驳回原告冉龙海、陆龙云的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  罗金忠 审 判 员  张昌勇 人民陪审员  黄 瑛 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  周和巧