海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初2751号原告：交通银行股份有限公司鞍山海城支行。住所地：海城市北关街北城路**。负责人：胡殿义，该行行长。委托诉讼代理人：林爽，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁正方圆律师事务所律师。被告：赵敏，女，1970年7月24日出生，汉族，，住所地：辽宁省海城市被告：李军，男，1970年1月24日出生，汉族，，住所地：吉林省梅河口市被告：辽宁宗骏地产开发有限公司。。住所地：海城市北关街合力委统一社会信用代码912103817816418384。法定代表人：单莹莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：李兴多，该公司员工。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行（以下简称交通银行）诉被告赵敏、李军、辽宁宗骏地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法由审判员曲立坤独任审判，于2019年5月7日公开开庭进行了审理，原告交通银行委托诉讼代理人林爽、刘晓松、被告赵敏、被告辽宁宗骏地产开发有限公司的委托诉讼代理人李兴多到庭参加诉讼，被告李军经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告交通银行诉称：2013年2月28日原告与被告赵敏、李军签订了《个人房屋抵押贷款合同》（编号：201324150000047），合同第二十三条约定被告从原告处借款20万元整，用于购买房屋，借款期限为119个月。合同第二十四条约定了贷款利率及利率调整方式。合同第二十六条约定还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为2256.43元，还款日每期末月10日。合同第十三条中13．1条约定了“提前到期事件”根据13．1条第（7）项约定，借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件。13．2条约定了提前到期事件发生后，贷款人有权采取的措施。根据13．2第（5）项约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。《个人房屋抵押贷款合同》第六款约定了抵押条款，第二十二条约定被告用其所有的住宅作为抵押，房屋坐落于海城市，建筑面积85.46平方米。第六条还约定了抵押担保范国，及抵押登记。原被告在签订合同后，依法办理了预抵押登记，抵押登记证号是房地产抵押冻结回执书2013－0768，抵押期限从2013年2月28日至2023年2月28日。原告与被告辽宁宗骏地产开发有限公司签订了《个人住房抵押贷款合作协议》约定被告辽宁宗骏地产开发有限公司为原告向美馨庄园五期业主的贷款业务提供连带保证责任。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，原告与开发商辽宁宗骏地产开发公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定在原告存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”原告对该保证金帐户内资金享有优先受偿权。现还款期限已届满，被告的贷款已经到期，经原告多次催要被告依然没有偿还借款，现原告特向贵院提起诉讼并提出如下诉讼请求：1、依法判决被告赵敏、李军偿还借款本金109，164．58元及利息（2018年6月10日起按照《个人房产抵押贷款合同》第二十四条的约定计算至实际给付之日止）。利息暂定：4，100元；2、依法判决被告赵敏、李军承担抵押担保责任；3、依法判决被告辽宁宗骏地产开发有限公司承连带保证责任，对保证金享有优先受偿权；4、依法判决全部诉讼费用由被告承担被告赵敏辩称：欠款属实，对数额也认可。我现在没有还款能力，但是会尽快想办法还款，不想放弃这个楼的所有权，请给我些时间。被告李军未到庭答辩。被告辽宁宗骏地产开发有限公司辩称：。经审理查明：2013年2月28日，原告与被告赵敏、李军、辽宁宗骏地产开发有限公司签订了《个人房屋抵押贷款合同》（合同编号：201324150000047），被告赵敏、李军从原告处借款20万元整，用于购买房屋，借款期限为119个月，贷款利率为5.185416‰（该利率系中国人民银行现行相应档次贷款下浮5%，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日），还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为2256.43元，还款日每期末月10日，逾期利率为本合同约定贷款利率基础上加收50%。合同第十三条中13．1条第（7）项约定:“借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件。”第十三条13．2第（5）项约定：“贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。”。被告赵敏、李军用其所购买的房屋作为抵押，房屋坐落于海城市，建筑而积85.46平方米，并依法办理了预抵押登记，抵押登记证号是房地产抵押冻结回执书2013－0768，抵押期限从2013年2月28日至2023年2月28日。被告辽宁宗骏地产开发有限公司为被告赵敏、李军的上述借款提供连带保证责任。合同签订后，原告依约定向被告赵敏发放了贷款20万元。截止于2019年2月28日被告尚欠原告本金109164.58元及利息、罚息共计3994.4元。另查，原告与被告辽宁宗骏地产开发公司签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定被告辽宁宗骏地产开发公司在原告存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：结婚证、个人房屋贷款抵押合同、贷款凭证、担保函、房地产抵押冻结回执书、个人贷款业务合作协议、欠款明细。以上证据经庭审质证和本院审查,所证事实足资认定，本院依法采信。本院认为：合法的合同关系受法律保护。首先，原告交通银行与被告赵敏、李军、辽宁宗骏地产开发有限公司签订的个人房屋抵押贷款合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”的规定，原告依照个人房屋抵押贷款合同向被告赵敏、李军足额发放了贷款20万元，被告赵敏、李军理应依照合同约定，按时分期足额偿还原告借款本金及利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告李军、赵敏截止于2019年2月28日尚欠原告本金109164.58元及利息、罚息共计3994.4元，显系违约，应承担违约责任，原告有权依照个人房屋抵押贷款合同的约定宣布本合同的借款提起到期，要求被告赵敏、李军立即清偿未偿还借款本金109164.58元及利息、罚息共计3994.4元，并自2019年3月1日起至借款实际付清之日止依照合同约定的计息方法计算给付利息及逾期利息。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、第三十四条第一款第一项“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”的规定，被告赵敏、李军不履行债务时，原告有权要求对其所有的抵押房屋享有优先受偿。故本院对原告要求被告赵敏、李军立即给付所欠借款本息、对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。其次，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定”的规定，依照个人房屋抵押贷款合同的约定，被告辽宁宗骏地产开发有限公司为被告赵敏、李军贷款提供连带保证责任，又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱有限受偿”，依照个人住房抵押贷款业务合作协议约定，被告辽宁宗骏地产开发有限公司为上述借款存入保证金，故本院对原告要求被告辽宁宗骏地产开发公司对上述债务承担连带保证责任、对保证金享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵敏、李军于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行借款本金109164.58元及利息、罚息共计3994.4元，并自2019年3月1日起至借款实际付清之日止依照合同约定的计息方法计算给付利息及逾期利息；二、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告赵敏、李军购买的座落于海城市，建筑而积85.46平方米的房屋在本判决第一项债权范围内享有优先受偿权；四、被告辽宁宗骏地产开发有限公司对本判决第一项债务承担连带保证责任；五、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告辽宁宗骏地产开发有限公司存进的保证金享有优先受偿权；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1283元，由被告赵敏、李军、辽宁宗骏地产开发有限公司承担，此款已由原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行垫付，三被告在履行本判决确定给付义务时加付1283元给原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  曲立坤二〇一九年五月三十日书记员  姜 军