河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终903号上诉人（原审被告）：张家口经济开发区沈家屯镇沈家屯村民委员会，住所地张家口经济开发区沈家屯镇沈家屯村。法定代表人：李刚，村主任。委托诉讼代理人：陈君，张家口经济开发区垣通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李建军，男，1970年7月23日出生，汉族，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：田松渊，桥西区华源法律服务所法律工作者。上诉人张家口经济开发区沈家屯镇沈家屯村民委员会（以下简称沈家屯村委会）因与被上诉人李建军土地租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。沈家屯村委会上诉请求：撤销张家口市经济开发区人民法院（2017）冀0791民初513号民事判决，发回重审或改判。事实和理由：一、案涉土地租赁问题及租赁约定事项。1、2004年5月，沈家屯村委会从解放军张家口高炮旅租回面积为123.89亩土地，其中包含本案的21.25亩土地，约定租赁期限至2005年5月，合同还约定乙方不得在场地上新建，添建永久性建筑物，2005年5月租赁到期后，双方再次续签合同，租赁期至2006年5月。2、2005年6月，沈家屯村委会将案涉土地（21.25亩）租赁给李建军兴办企业，合同中虽未约定乙方不得在场地上新建、添建永久性建筑物，但是李建军未经相关行政部门审批，其盖建了库房和办公用房，至2018年3月本案争议的厂房及办公用房在拆除前仍未办理过相关审批手续，也没有在土地部门进行过任何备案，已构成未经审批违法用地建房行为，造成的损失须由李建军自行承担责任。二、一审法院已认定李建军租赁土地地上建房构成违法建筑，对其做出的司法鉴定结论作为赔偿依据标准显属错误认定，李建军作出的司法鉴定毫无意义。三、一审法院认定沈家屯村委会租赁行为有过错，做出的过错承担比例依据不清，导致判决显失公平，对沈家屯村委会造成极大经济损失。综上，一审法院判决认定事实错误，为维护沈家屯村委会的合法权益，请求查明事实支持沈家屯村委会的上诉请求。李建军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李建军向一审法院起诉请求：沈家屯村委会赔偿租赁土地的地上建筑物损失336.37万元以及附属设施损失4558967.2元，合计7922677.2元。一审法院认定事实：李建军（乙方）与沈家屯村委会（甲方）于2005年6月19日签订了《土地租赁协议》一份，该协议载明：“甲方：沈家屯村委会，乙方：李建军，结合市区南移，为进一步招商引资，开发项目，发展经济，增加集体效益，根据国家和地方政府的有关规定，甲方将其所有的原部队闲置场地一块租赁给乙方兴办企业，经双方协商，达成如下协议：一、甲方将其村西南旧铁路以西原部队训练场地一块（南北长130米，东西长109米）21.25亩租赁给乙方兴办企业（即四至：南至沙河，北至回收公司，西至荒坡，东至旧铁路）。二、租赁年限为35年，从2005年6月20日起至2040年6月29日止。三、租赁费用：每年800元/亩，21.25亩×800元＝1700元，35年共计59.5万元。四、给付办法：乙方采取租金提前支付甲方，每5年给付一次，即2005年交付前5年的租金8.5万元，以后依次类推，每5年交付一次。六、乙方在承租期内所建的一切设施，在承租期满后，如不再承租或不能承租的情况下交付甲方，具体事宜另行协商。七、在承租期内，如遇战争需要乙方应无条件服从，如国家规划需要占用，甲方应提前通知乙方，乙方应予以服从，有关赔偿事宜甲方协助乙方与占用方协商解决。十一、乙方租赁该土地，只用于兴办企业及办公管理设施，不得改做其他用途，如改做其他用途，须经甲方同意，并就有关事宜另行协商（其他内容详见协议书文本）”。该协议的甲方加盖有村委会印章，乙方有李建军的签字捺印，落款日期为2005年6月19日。该协议签订后，李建军在该土地上新建了办公用房和库房，并将库房出租。但未向当地政府有关部门办理用地及建筑物的报建手续。另查明，1971年9月，原中国人民解放军一八四六部队征用了位于现张家口经济开发区沈家屯镇沈家屯村村西的原属沈家屯村委会的土地，1988年5月，中国人民解放军五二九六八部队与沈家屯村委会及张家口市物资回收公司对土地权属界线进行了核定，1989年10月，中国人民解放军五二九六八部队办理了国有土地使用证书，土地使用者为中国人民解放军张家口陆军预备高射炮兵旅（以下简称解放军张家口高炮旅）所属原五二九六八部队五营，用途为军事用地，确定用地面积123.89亩。2004年5月，沈家屯村委会从解放军张家口高炮旅租回该幅土地，约定租赁期至2005年5月，合同还约定不得在场地上新建、添建永久性建筑物；不得擅自转租等。2005年5月租赁到期后，双方再次续签合同，租赁期至2006年5月。2005年6月，沈家屯村委会将本案诉争土地（21.25亩）又擅自转租给本案李建军兴办企业，租期35年。2008年12月和2009年3月，解放军张家口高炮旅与张家口市政府签订军用土地使用权转让协议及补充协议，将123.89亩土地使用权转让给张家口市政府（2009年9月，中国人民解放军总后勤部批准同意，2009年11月，张家口市政府预付高炮旅2800万，尚欠2775.05万），2010年1月，中国人民解放军土地管理局下发军队空余土地转让项目确认书，确认该宗土地转让给张家口市政府，但对土地使用权一直未办理过户变更登记。2013年，李建军开始将该房屋及场地租赁给张家口供电公司，双方一直续签至2015年12月，现合同已终止。2016年解放军张家口高炮旅以李建军为被告、沈家屯村委会和张家口供电公司为第三人诉至张家口经济开发区人民法院，要求李建军拆除租赁土地上的所有建筑物及办公用房，返还租赁的土地21.25亩，2016年6月20日张家口经济开发区人民法院出具（2016）冀0791民初111号民事判决书，判决内容为：“李建军于本判决生效后三十日内拆除其所建的位于张家口经济开发区沈家屯镇沈家屯村村西中国人民解放军张家口陆军预备役高射炮兵旅享有土地使用权的土地上的所有建筑库房和办公用房，交还占用的21.25亩土地”。李建军对该判决不服上诉至张家口市中级人民法院，该法院于2016年9月27日作出（2016）冀07民终1656号民事判决书，该判决书内容为“驳回上诉，维持原判”。二审判决后，李建军向河北省高级人民法院提起再审申请，该法院于2017年8月17日作出（2017）冀民申3312号民事裁定书，裁定内容为：“驳回李建军的再审申请”。2018年3月本案争议的厂房及办公用房均已经拆除，本案争议的土地已经返还给解放军张家口高炮旅。因本案涉及争议土地使用权权属归解放军张家口高炮旅，沈家屯村委会无权转租给李建军，现李建军起诉要求沈家屯村委会承担赔偿责任。关于本案土地租金情况，庭审中李建军陈述：“租金按合同约定每年都付了，没有预付租金，不需要退还租金”。关于本案李建军所建库房和办公用房情况，李建军陈述：“至拆除前该房屋仍未办理相关审批手续，也没有在土地部门进行备案，盖好厂房经营了一段时间，后来就将厂房进行了出租”。现李建军要求沈家屯村委会对租赁土地的地上建筑物以及附属设施予以赔偿，经鉴定，河北宏大资产评估有限公司出具的宏大资评[2018]（估）字第03012号《资产评估报告书》对地上建筑物的评估价值为336.37万元，宏大资评[2018]（估）字第07033号《资产评估报告书》对附属设施的评估价值为455.9万元，合计792.27万元。一审法院认为，因本案涉及争议土地使用权权属归解放军张家口高炮旅，沈家屯村委会与解放军张家口高炮旅签订租赁合同时，明确约定租赁期为2004年5月至2005年5月，不得在场地上新建、添建永久性建筑物，不得擅自转租等。而沈家屯村委会却将仅租赁1年的土地擅自转租给李建军35年，且允许李建军在该土地上兴办企业。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，沈家屯村委会与李建军约定35年的租期违反了法律规定。沈家屯村委会无权处分该争议的土地，导致李建军签订的《土地租赁协议》无效，沈家屯村委会未经解放军张家口高炮旅同意，擅自转租有过错，应当承担主要的过错责任。双方之间签订《土地租赁协议》时载明了土地为原部队闲置场地，表明沈家屯村委会与李建军都知晓讼争土地性质，在此情况下双方仍签订土地租赁协议，李建军在充分未了解土地的性质和所有权属情况下草率签订《土地租赁协议》，且在该土地未取得合法建设手续的情况下，李建军仍然建设厂房，事后又未能办理地上建筑物有关审批手续，其也应负造成损失的次要过错责任。李建军在该争议的土地上新建了厂房及办公用房，未经审批违法用地建房所造成的损失应由李建军自行承担部分责任。现本案争议的厂房及办公用房均已经拆除，该争议的土地已经返还给解放军张家口高炮旅。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，沈家屯村委会为主要过错责任方，对于李建军的财产损失本院酌定沈家屯村委会承担80%的赔偿责任。李建军自身也有过错，且涉案土地自2006年6月19日起已实际交付李建军使用，李建军至2018年已实际占用该土地13年多，应自行承担20%的财产损失。李建军要求沈家屯村委会对所租赁的土地上的建筑物及附属设施部分进行赔偿，对李建军主张的地上建筑物财产损失336.37万元，法院酌定由沈家屯村委会承担80%的责任（即336.37万元×80%=269.096万元）。该争议的土地已经返还给解放军张家口高炮旅，因合同无法继续履行，李建军在该争议土地上附属设施的评估价值为455.9万元，沈家屯村委会承担80%的责任（即455.9万元×80%=364.72万元），合计633.816万元。故法院酌定支持李建军赔偿金额为人民币633.816万元，沈家屯村委会经法院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响法院在查明事实的基础上作出判决。判决：一、张家口经济开发区沈家屯镇沈家屯村民委员会于本判决生效之日起给付李建军赔偿款人民币633.816万元；二、驳回李建军的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审无异。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。沈家屯村委会将其无权处分的土地出租给李建军，且土地使用权人对此表示不予认可，一审法院认定沈家屯村委会与李建军所签订的土地租赁协议无效符合法律规定，本院对此予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。沈家屯村委会在明知其不能将案涉土地转租的情况下，仍与李建军签订35年租期的租赁协议具有过错，且根据其与李建军的约定，沈家屯村委会对于李建军承租土地用于开办企业明知，双方对李建军进行扩建的费用承担问题并未作出约定，但李建军未能对案涉土地上的建筑向政府有关部门申请进行审批，故一审法院按照以上法律规定，确认沈家屯村委会承担80%的过错责任并无不当。关于鉴定程序的问题，就李建军在案涉土地所投入的建设费用，系经当事人申请，由一审法院委托有资质的鉴定机构作出，对此，李建军提交了相应的证据证实其对案涉土地所进行的建设情况，将定机构基于本案证据作出鉴定意见，鉴定程序不违反法律规定。沈家屯村委会在一审期间，经一审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，应当视为其对诉讼权利的放弃，二审期间，沈家屯村委会亦未能提交证据对一审法院委托鉴定机构作出的鉴定意见予以反驳，故该鉴定意见能够作为证据使用，一审法院依据该鉴定意见认定沈家屯村委会所应当承担的赔偿数额并不违反法律规定。沈家屯村委会上诉认为李建军所建设的建筑未经审批不应得到赔偿以及一审法院确定的赔偿比例较高的主张，不具有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张家口经济开发区沈家屯镇沈家屯村民委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67259元，由上诉人张家口经济开发区沈家屯镇沈家屯村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  马瑞云审判员  宋凯阳审判员  闫 格二〇一九年五月二十日书记员  田 佳