海口海事法院   民事判决书   （2019）琼72民初2号   原告（执行案外人）：吴某，女，汉族，1985年5月1日出生，住址海南省万宁市万城镇益民村委会乐益村。   委托诉讼代理人：吴俊学，北京康达（海口）律师事务所律师。   被告（申请执行人）:平安银行股份有限公司海口分行，住所地海南省海口市金龙路**深发展大厦。   负责人：刘峙，行长。   委托诉讼代理人：张裕隆，海南信达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈超玺，海南信达律师事务所律师。   第三人（被执行人）:林鸿飞，男，汉族，1985年12月10日出生，住址海南省海口市龙华区。   委托诉讼代理人：林鸿统，男，汉族，1994年7月2日出生，住址海南省万宁市。   原告吴某诉被告平安银行股份有限公司海口分行（以下简称平安银行海口分行）、被告林鸿飞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人吴俊学，被告平安银海口分行委托诉讼代理人张裕隆、陈超玺,被告林鸿飞委托诉讼代理人林鸿统到庭参加诉讼。因被告林鸿飞庭审中明确表示支持原告的诉讼请求，本院依法将其列为本案第三人。本案现已审理终结。   原告吴某向本院提出诉讼请求：一、依法判决不得执行登记在被执行人林鸿飞名下的位于万宁市××区大命坡的103.9平方米土地[土地证号：万国用（2011)第1000**]（以下简称涉案土地）；二、确认登记在被执行人林鸿飞名下的涉案土地的土地使用权及地上建筑物产权归原告所有。   事实与理由：海口海事法院在申请执行人平安银行海口分行与被执行人林鸿飞金融借款合同纠纷一案强制执行过程中，查封登记在被执行人林鸿飞名下的涉案土地，原告已依法提起执行异议，经海口海事法院作出（2018)琼72执异70号执行裁定书，驳回案外人吴某的异议申请。原告认为，上述裁定错误，为维护自身合法权益，原告依法提出执行异议之诉。   2006年1月24日，林鸿飞、林某1、林进标（甲方）与蔡某和（乙方）签订《土地转让协议书》，约定由甲方将位于万宁市万城镇南大命坡居住316.8平方米土地以29000元的价格转让给乙方使用。2008年4月9日，原告、吴育玉与蔡某和签订购买协议，约定由蔡某和将其所受让的上述土地转让给原告与吴育玉，土地过户的有关手续由卖主解决，土地纠纷卖主处理，土地议价78000元。其中，原告受让林鸿飞的103.9平方米、林某1的103.9平方米土地，合计207.8平方米土地；吴育玉受让林进标的103.9平方米土地。上述协议签订后，原告与吴育玉全部付清78000元价款，土地也已交付原告与吴育玉，原告自2009年在该土地上建造房屋并居住使用至今。期间，原告多次催促林鸿飞等人办理土地过户手续，但林鸿飞等人均以各种理由拖延办理，故造成至今未能办理过户手续，原告对此没有过错。原告与被告林鸿飞签订的《土地转让协议书》系双方当事人真实意思表示，主体适格，该土地使用权的转让未损害国家、集体或他人的合法权益，其内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，且原告己支付了全部转让款并实际占有使用，更重要的是原告已经于2009年在该土地上修建房屋并居住使用至今，故该《土地转让协议书》应为有效合同，依法受法律保护。关于本案土地使用权是否应予停止执行的问题，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告对未办理土地过户登记手续是否有过错是本案的重点。本案中原告于2008年购得土地，后由于被告林鸿飞不配合办理土地过户手续，导致该土地一直未能过户。因此，原告并无过错，原执行法院对涉案土地予以执行不符合规定。根据土地过户的流程要求，办理过户手续应由双方当事人共同填写土地使用权转受让申请书，而后报国土管理部门审批，划拨地的出让金应当在办理土地过户手续过程中缴纳。原告认为，原告签订有效合同购买土地，全部价款己经付清，原告已在该土地上建成房屋合法居住使用至今，原告对土地未能完成过户没有任何过错，该土地上原告投资兴建的房屋权属归原告，根据地随房走、房地一体的原则，该土地使用权归原告。故原告依法提出执行异议之诉，请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。   被告平安银行海口分行辩称：一、林鸿飞、林某1、林进标与蔡某和签订的《土地转让协议书》以及蔡某和与原告签订的购买协议均系无效合同，不发生任何法律效力。涉案土地系登记在林鸿飞名下的国有划拨土地，是国家将土地无偿交由土地使用者使用，其权利的取得和处分必须严格遵循法律规定，未经有关部门批准，土地使用者不得随意处分划拨土地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，吴某受让林鸿飞名下的涉案土地，在未取得有批准权的人民政府批准转让，又未按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的情况下，依法不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”之规定，上述两份国有土地使用权转让协议均属无效合同，不发生法律效力。林鸿飞仍系涉案土地的土地使用权人。二、原告辩称受让土地未能办理过户登记手续，原告对此不存在任何过错没有事实和法律依据。首先，尽管2008年4月9日蔡某和与原告、吴育玉签订的购买协议均约定，土地过户的有关手续由卖主蔡某和解决，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，国有划拨地出让手续应由受让方即原告负责处理，购买协议约定由卖主蔡某和负责解决违反法律规定，应属无效条款。其次，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记”、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，原告受让林鸿飞名下国有土地使用权后，应当及时、依法办理变更登记。尽管原告辩称其多次催促林鸿飞等人办理土地过户手续，但原告自2008年4月9日签订购买协议后至今将近10年多的时间里以及在2011年万宁市国土环境资源局为本案争议土地换发国有土地使用权证时，原告均未办理过户登记手续或通过诉讼向林鸿飞等人主张权利，原告对此存在严重过错。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的前提基础应为被执行人与第三人之间的买卖合同须为有效合同，只有在合同有效的基础上才能适用该司法解释。如前所述，本案所涉林鸿飞、林某1、林进标与蔡某和签订的《土地转让协议书》以及蔡某和与原告签订的购买协议均系无效合同，原告主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的生效日期为2008年12月31日，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》生效时间为2015年05月05日，且其中第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”已对十七条进行进一步的补充说明，根据新法优于旧法的原则，本案应优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。四、海口海事法院作出的（2018）琼72执313号执行裁定书并未违反法律规定，原告的诉讼请求依法不应得到支持。五、本案系执行异议之诉，答辩人与原告的诉争是原告对涉案土地是否享有权利且排除强制执行。而原告诉林鸿飞并请求法院确认其系涉案土地使用权人以及地上建筑物产权归原告所有，系确认之诉，涉及的法律关系为买卖合同关系，原告的第二项诉讼请求可以另案向林鸿飞主张。   综上，原告对涉案土地不享有足以排除强制执行的权益，答辩人有权申请贵院依法强制执行林鸿飞名下土地以维护答辩人的合法权益，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。   第三人林鸿飞述称：其对两份涉案土地的转让协议的效力予以确认，是因为其自己的原因没有及时给原告办理过户手续，其对这块土地归原告所有没有异议。   原告为了支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：   第一组证据：涉案国有土地使用证、土地转让协议书2份以及转让款收据1份，证明原告于2008年签订有效协议受让土地，转让款已付清；   第二组证据：证明4份、缴纳电费凭证、建材凭证和四层房屋照片，证明涉案土地己经交付原告，且原告2009年1月开始建房，2014年建成四层房屋作为家庭居住使用至今；   第三组证据：征询异议公告和执行裁定书，证明原告依法提起执行异议之诉；   第四组证据：被告林鸿飞、案外人林某1、林某2、陈某1、陈某2、刘某等人分别出具的证明各1份和公证书3份，证明土地没有过户是由于林鸿飞不配合、是林鸿飞的过错造成的以及林鸿飞发现土地被查封后才同意做的公证，该公证书与原案件事实无矛盾等事实；   第五组证据：《海南省政府办公厅关于加强农房建设规划报建管理工作的通知》（琼府办[2016]165号），证明原告是在报建的政策要求前盖的房屋，所以至今没有办理报建等其他手续。   对于原告所举上述证据，被告平安银行海口分行质证意见如下：1.对第一组证据的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可；2.对第二组证据的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可；3.对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，该组证据恰好证明了法院对涉案土地予以强制执行的合法性；4.对第四组证据的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，其中三份公证书载明的内容与原告起诉状中关于原告取得涉案土地过程的陈述和第一组证据证明的内容自相矛盾，该组证据也无法证明造成涉案土地无法及时过户登记至原告名下的原因在于第三人林鸿飞；5.对第五组证据的质证意见为该证据与本案无关。   第三人对原告所举上述证据的真实性、合法性、关联性和证明内容均予以认可。   对于原告所举上述证据，本院的认证意见如下：1.对第一、二组证据的真实性及其所证明的事实予以认可，该两组证据可以证明原告取得涉案土地及在其上面修建四层房屋的相关事实，对其合法性将在本院认为部分予以阐述；2.第三组证据为本院法律文书，对其真实性、合法性、关联性均予以认可；3.对第四组证据即被告林鸿飞、案外人林某1、林某2、陈某1、陈某2、刘某等人分别出具的证明各1份和3份公证书的真实性予以认可，但对其证明内容将结合其他证据予以综合判断；4.《海南省政府办公厅关于加强农房建设规划报建管理工作的通知》（琼府办[2016]165号）与本案无直接关联。   原告还申请证人刘某、陈某2和李德聪就其所知悉的相关案件事实出庭作证，并接受了当事人和合议庭的询问。   被告平安银行股份有限公司海口分行和第三人林鸿飞均未向法庭提交任何证据。   本院依职权对涉案土地现状进行了现场核查，对案外人蔡某和进行了询问并制作了询问笔录，以上材料已经当事人质证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据以及现场核查情况，本院认定以下案件事实：   2006年1月24日，林鸿飞、林某1、林进标（甲方）与蔡某和（乙方）签订《土地转让协议书》，约定由甲方将位于万宁市万城镇南大命坡居住316.8平方米土地（共划分为三块）以29000元的价格转让给乙方使用。2008年4月9日，原告、吴育玉与蔡某和签订转让协议，约定由蔡某和将其所受让的上述土地转让给原告与吴育玉作为居住地使用，土地过户的有关手续由卖主帮助解决，土地纠纷卖主处理，土地议价78000元。其中，原告受让包括涉案土地在内的其中两块，吴育玉受让其中一块。上述协议签订后，原告与吴育玉已付清全部78000元土地转让款，土地也已交付原告与吴育玉使用。原告自2009年在该土地上建造瓦房自用，并于2014年开始陆续改建成四层楼房。涉案土地原登记在林鸿飞名下，土土地证号为：万国用（95）字第1**并在2011年5月3日核发了新证，土地土地证号为：万国用（2011）字第1000**地使用权人仍登记为林鸿飞。   另查明，本院在执行申请执行人平安银行海口分行与被执行人林鸿飞金融借款合同纠纷一案过程中，于2018年8月15日作出（2018）琼72执313号执行裁定，查封了登记在被执行人林鸿飞名下的涉案土地，并于同年9月20日发出征询异议公告。原告据此于2018年11月12日对执行标的物向本院提出书面异议。经审查，本院于同年11月20日作出（2018）琼72执异70号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告对此不服，遂向本院提起本执行异议之诉。   本院认为，本案系在执行程序中因案外人即本案原告提出排除对执行标的执行的执行异议而引发的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：一、原告对执行标的即涉案土地是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、能否确认涉案土地及其地上建筑物归原告所有。   一、关于原告对执行标的即涉案土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，判断原告对执行标的即涉案土地是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定来进行审查。如前所述，原告和案外人蔡某和签订土地转让协议后，原告已经付清了全部转让款，土地也已交付原告使用，原告已在该土地上建成房屋自用。因此，林鸿飞与蔡某和之间以及蔡某和原告之间签订的土地转让协议是否合法有效、是否因为原告自身原因未办理涉案土地的过户手续成为认定原告对执行标的即涉案土地是否享有足以排除强制执行的民事权益的关键。1.关于上述两份土地转让协议的效力问题。本院认为，该两份土地转让协议均系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，且签约后原告已支付了全部转让款并占有使用涉案土地至今，故应认定该转让协议为合法有效协议。虽然相关法律、行政法规及司法解释均有关于转让以划拨方式取得的国有土地使用权是应报有批准权的人民政府批准并依照国家有关规定缴纳土地出让金的规定，但这些规定均是管理性规定而并非禁止性规定，恰好说明以划拨方式取得的国有土地使用权在报经有批准权的人民政府批准并依照国家有关规定缴纳土地出让金后是可以转让的，且在实际操作过程中，先签订协议后报批的情况大量存在，从维护交易安全角度出发，应认定此类协议合法有效。2.关于是否因为原告自身原因未办理涉案土地的过户手续的问题。如前所述，虽然土地转让协议合法有效，但是在协议签订后，还应由双方共同向有批准权的人民政府批准并依照国家有关规定缴纳土地出让金后方可办理涉案土地的过户登记手续。本案中，无论是林鸿飞本人出具的证明、其委托诉讼代理人的当庭陈述还是相关的证人证言，特别是林鸿飞在涉案土地转让后仍于2011年5月3日向国土部门申请换发了土地使用权人仍登记为其自己的新的国有土地使用权证，表明其主观上和行动上均并不愿意将涉案土地过户登记至原告名下，足以证明是由于林鸿飞的原因导致原告无法办理涉案土地的过户登记手续，对此原告并不存在过错，因此原告对本案执行标的即涉案土地享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，原告要求不得对涉案土地予以强制执行的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。   二、关于能否确认涉案土地及其地上建筑物归原告所有的问题。本院认为，涉案土地转让协议虽然合法有效，原告据此对该土地享有足以排除强制执行的民事权益，但协议双方当事人尚未就涉案土地转让事宜共同向有批准权的人民政府报批并依照国家有关规定缴纳土地出让金，涉案土地也未办理过户登记至原告名下，且原告在涉案土地上修建房屋当时或事后均未向规划部门办理或补办报建手续，确认涉案土地及其地上建筑物为原告所有的条件尚未具备，本院无法认定涉案土地及其地上建筑物已属原告所有，故原告要求确认涉案土地及其地上建筑物归其所有的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：   一、停止对登记在林鸿飞名下的位于万宁市××区在林鸿飞名下的位于万宁市××区大命坡的103.9平方米土地使用权[土地证土地证号：万国用（2011)第1000**制执行；   二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。   案件受理费1750元，由原告吴某负担875元，被告平安银行股份有限公司海口分行负担875元。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 吴清武   审判员 王 艳   审判员 吴永林     二〇一九年五月三十一日       《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；