福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0322民初7655号 原告(反诉被告）：仙游县大地汽车驾驶员培训有限公司，住所仙游县鲤南镇工业园区(福建艾力爱体育用品有限公司旁)，统一社会信用代码913503227775457120。 法定代表人：谢万里，总经理。 委托诉讼代理人：王志君、朱国森，福建佘云律师事务所律师，系特别代理。 被告（反诉原告）傅梅金，女，1962年3月29日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：黄春辉，福建辉扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世腾，福建朗天律师事务所律师。 第三人：仙游县赖店镇留仙村民委员会，住所仙游县赖店镇留仙村。统一社会信用代码：54350322B2418983X8。 法定代表人：王国强，系该村委会主任。 原告（反诉被告）仙游县大地汽车驾驶员培训有限公司，（以下简称“大地公司”）与被告（反诉原告）傅梅金、被告仙游县赖店镇留仙村民委员会（以下简称“”）土地承包经营权纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，于2018年12月6日转为普通程序审理，并于2018年12月11日、2019年4月19日两次公开开庭审理了本案。第一次开庭时，大地公司的委托诉讼代理人王志君、被告傅梅金及其委托诉讼代理人黄春辉、黄世腾、第三人法定代表人王国强到庭参加诉讼，第二次开庭时，大地公司的委托诉讼代理人王志君、被告傅梅金的委托诉讼代理人黄春辉、黄世腾到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大地公司向本院提出诉讼请求：1、确认大地公司与傅梅金于2016年10月27日签订的《土地转包合同书》无效；2、判令傅梅金将收取的定金16万元以及承包费50万元退还给原告。事实与理由：傅梅金有向承包位于烈士墓红旗台66.33亩茶园地，2016年10月27日，傅梅金与大地公司签订《土地转包合同书》，约定傅梅金将上述园地转承包给大地公司作为汽车培训场、考试场使用，转承包时间从2016年12月1日起至2045年11月30日止，转让承包金额为165.8万元，付款方式为签订之日付定金16万元，第一期于2016年12月1日付款50万元；第二期于2018年11月1日付款50万元；第三期于2020年11月1日付款498000元。之后，大地公司根据合同约定分别向傅梅金支付定金16万元和承包费50万元，但2016年12月1日傅梅金就与终止承包关系，导致合同目的无法实现，同时双方签订的《土地转包合同书》亦违反《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条和《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条的规定，应属无效合同。综上，大地公司认为，大地公司与傅梅金于2016年10月27日签订的《土地转包合同书》，但傅梅金于2016年12月1日即丧失了对涉案土地的承包权，同时双方签订的《土地转包合同书》亦违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项等规定应属无效合同，傅梅金所收的定金16万元及承包费50万元应如数退还给大地公司。事后经大地公司多方协商，傅梅金均不予返还所收的款项，故诉至贵院，请求法院依法判如所诉。 傅梅金辩称：1.大地公司与傅梅金承包合同书经过第三人同意，是双方的真实意思表示是合法有效的，2、大地公司是为了管理方便提出直接与第三人签定承包合同，傅梅金与第三人签订终止土地合同书，大地公司与傅梅金之间的土地转包合同书内容与原来的合同书内容不变，并制作以甲方为傅梅金，乙方为大地公司，见证人为第三人的承包协议，大地公司以协议书拿去盖章为由不拿回给傅梅金和第三人，大地公司至今对烈士墓茶园地进行经营管理，3、大地公司与傅梅金之间土地承包经营权已经实际履行，该合同签订后即将其交与大地公司打理，大地公司也依约向傅梅金支付定金16万元并支付第一期转包金50万元，因傅梅金催讨第二期转让金引发本诉讼，4、大地公司与傅梅金签订土地承包经营合同书未违反法律强制性规定，且大地公司承诺若需要审批报备手续该由大地公司处理，所以该土地转包合同书应继续履行，由于大地公司行为傅梅金将行使不安抗辩权，大地公司应将第二期转让金50万元，第三期49.8万元一次性支付给傅梅金，大地公司与傅梅金还在履行2016年10月27日合同书，双方还在按约履行，傅梅金无需返还。 第三人述称：承包前期是第三人将其租赁给傅梅金，合同书是大地公司与傅梅金私下协商签订，傅梅金说这要同村里协商，直至与驾校签订转包合同，第三人不参与该转包协议，该地块承包权是属于傅梅金，为了方便驾校开办管理，第三人加收4万管理费，转包协议经过村民代表会同意。 傅梅金反诉请求：依法判决大地公司立即向傅梅金支付承包转让金人民币99.8万元。事实与理由：傅梅金与第三人于2005年10月10日签订《烈士墓、红旗台茶园承包合同书》，傅梅金承包了66.33亩茶园地，承包期限为2006年1月1日至2045年12月31日，傅梅金已向第三人交付了整个承包期的承包款；2016年10月27日，大地公司找到傅梅金要承包上述茶园，傅梅金提出要征得第三人同意，大地公司表示村镇有关工作他们已经做好，只要傅梅金按商定条件签订合同就好，双方遂签订《土地转包合同书》，约定：1、承包时间从2016年12月1日起至2045年11月30日止，2、转让承包金额为人民币165.8万元，付款方式为合同签订后支付定金16万元，第一期于2016年12月1日支付50万元，第二期于2018年11月1日支付50万元，第三期于2020年11月1日支付49.8万元，2016年10月31日，大地公司依约向傅梅金支付定金16万元；之后，大地公司表示最好由其与第三人委会直接签订土地承包合同，并自愿另外每年向第三人缴纳管理费4万元，经三方友好协商后，2016年12月1日大地公司与第三人再签订《土地承包合同书》，同时傅梅金与第三人签订《土地承包终止合同书》，为方便有关合同主体置换，三方制作了《承包权转让协议》，傅梅金与第三人签章后，大地公司以把该协议带回签章为由将三份协议拿走，而没有把应由傅梅金保管的协议交返；2017年1月9日，大地公司向傅梅金交付第一期承包权转让金50万元，大地公司于2017年10月30日设立莆田大地农业生态观光园有限公司，对烈士墓红旗台66.33亩茶园地进行经营管理。2018年11月1日，第二期付款期限届满，傅梅金向大地公司催讨承包权转让金，大地公司找借口拖延，恶意推脱应负的付款义务，无奈之下，傅梅金只得提起反诉，依据有关约定，请求人民法院依法判令大地公司立即支付第二期、第三期承包权转让金99.8万元，以保护傅梅金的合法权益。 对于傅梅金的反诉，大地公司辩称：大地公司与傅梅金于2016年10月27日签订《土地转包合同》，但2016年12月1日傅梅金与第三人协商并签订《土地承包终止合同书》，终止傅梅金与第三人涉案土地的承包关系，并约定由第三人与大地公司重新签订，故傅梅金即不再具有对涉案土地的承包权，其也无权对外转包，所以大地公司与傅梅金之间签订的合同因无法履行而终止，傅梅金不仅无权依据合同向大地公司要求继续支付承包费，其之前所收的66万元费用也应该退回给大地公司，同时大地公司与傅梅金之间签订的合同也违反法律强制性规定，属于无效，傅梅金不但不能向大地公司继续主张支付费用，其所收的66万元费用一样也应退回，至于傅梅金主张大地公司自愿另外每年向第三人缴纳管理费4万元并不属实，该费用是傅梅金与第三人终止土地承包合同后，大地公司与第三人签订的合同书中约定的大地公司应支付给第三人的承包费，不存在也没有必要大地公司另外支付给第三人所谓管理费的事实。不管是傅梅金或是第三人与大地公司签订承包合同后，涉案的土地至今仅向大地公司交付一小部分，之后大地公司有浇灌通向涉案土地的水泥道路，但大地公司对所交付的一小部分土地浇灌水泥时被政府部门强行拆除。至于傅梅金提及的莆田市大地农业生态观光园有限公司并非是由大地公司设立，据了解该公司并没有实际经营，与本案没有任何关联，本案不存在傅梅金所述不安抗辩权事由，傅梅金反诉请求不能成立。 对于傅梅金的反诉，第三人述称：村里至今没有参与管理，傅梅金转包应该合理合法，反诉是合理的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，大地公司提供以下证据证实： 1.2016年10月27日大地公司与傅梅金签订的《土地转包合同书》一份，欲证明傅梅金有向承包位于烈士墓红旗台66.33亩茶园地，2016年10月27日傅梅金与大地公司签订《土地转包合同书》约定将上述园地转承包给原告作为汽车培训场、考试场使用，转承包时间从2016年12月1日起至2045年11月30日止，转让承包金额之日付定金16万元，第一期于2016年12月1日付款50万元；第二期于2018年11月1日付款50万元；第三期于2020年11月1日付款498000元。 2.付款凭证复印件一份，欲证明大地公司已支付给傅梅金定金16万元及承包费50万元。 3.与傅梅金于2016年12月1日签订土地承包终止合同一份，欲证明2016年12月1日傅梅金即与终止承包关系，导致大地公司合同目的无法实现。 4.现场现状照片及被破坏照片，欲证明涉案大部分土地仍由村委会或傅梅金实际管理使用并没有向大地公司实际交付，大地公司在傅梅金所交付的小部分土地上浇灌水泥被政府强制拆除，可印证双方签订的合同是违法的。 对于大地公司提供的证据1，傅梅金及第三人质证认为没有异议，双方意思表示真实，合同合法有效；证据2，傅梅金没异议，认为也证明大地公司在履行转包合同，表示不知情。对于证据3，真实性没异议，认为合同内容第二行“茶园转承包给乙方作为驾校培训场、考试场使用”有瑕疵，为方便驾校办理相关手续设置的形式合同，双方应以之前转包合同为准,大地公司不能证明其所要证实的内容，2016年12月1日傅梅金与签订的终止承包协议书不是双方当事人真实意思表示，认为，该终止合同书只是形式合同，不是事实终止；对于证据4，傅梅金认为，66.33亩已经全部实际交付给大地公司，水泥地被行政执法与傅梅金无关，因为在之前签订转包协议约定由大地公司自行去办理相关审批手续，大地公司所述事实不成立，土地已经实际全部交付，交付一小部分不可能成立且不真实，如何管理是大地公司自行决定，认为村委会未参与管理。 对有争议的事实与证据，傅梅金提供了以下证据证实： 1.2016年10月27日傅梅金与大地公司签订的土地转包合同书一份，欲证明转包协议已经将其用途及金额作出约定。 2.2016年12月1日与大地公司签订的土地承包合同书、2016年12月1日与傅梅金签订的土地承包终止合同书、2016年12月1日傅梅金作为甲方作为见证人的承包权转让协议书复印件各一份，证明大地公司为方便经营管理与第三人直接签订协议，大地公司与傅梅金之间权利义务不变。 3.2016年10月31日及2017年1月9日中国农业银行业务回单（付款）各一份，欲证明大地公司已经支付给傅梅金承包款。 4、福建省村集体专用收款票据、傅梅金与第三人签订“烈士墓、红旗台”茶园承包合同书一份，证明傅梅金是一次性支付承包款。 5.莆田市大地农业生态观光园有限公司的营业执照、福建省市场主体住所（经营场所）申报承诺表基础版企业信用报告各一份、现场照片四张，欲证明莆田市大地农业生态观光园有限公司对该地块进行经营管理。 6.2016年11月25日的会议记录，欲证明当时傅梅金与第三人有在形式上配合大地公司办理驾校相关手续，尔后村委会召集村民代表进行审议。 对于傅梅金提供的证据，大地公司及质证认为，对证据1，大地公司对真实性无异议，但认为2016年12月1日傅梅金与村委会签订终止土地承包合同，造成该合同无法实际履行，同时该合同违反法律强制性规定是无效合同，因该合同约定涉案土地用于非农业用途，所以该合同无效，且该涉案土地发包给集体土地外的大地公司，未经过村委会3分之2以上村民或代表同意并经过政府部门批准因此也是无效的，认为有经过村民委员会3分之2以上村民人数或代表通过；对证据2.大地公司认为终止合同书真实性无异议，该合同书可以证实傅梅金与第三人之间的土地承包关系于2016年12月1日终止，当时合同约定由村委会与大地公司另行签订合同书，该约定可以证实大地公司与傅梅金之间土地转包合同书已无法履行已实际终止，对土地承包合同书真实性无异议，可以证实本案涉案土地承包合同最终签订双方是大地公司与第三人，从该合同内容上可以看出支付方式与大地公司同傅梅金签订的合同约定不一致，可以证实该份土地承包是就大地公司与第三人达成一致意见的新合同书，该合同书签订后大地公司已实际履行，大地公司不可能与傅梅金再行履行他们之间的合同，对承包权转让协议书真实性、合法性、关联性均有异议，大地公司未与傅梅金进行商定，且该证据也没有原件，本案不存在傅梅金与第三人所述因原大地公司为方便管理与第三人再另行签订合同，傅梅金与第三人终止合同是他们双方协商一致的结果，合法有效，对证据2无异议；对于证据3，大地公司对真实性无异议，但对证明事实有异议，大地公司在2017年1月9日支付承包费原因是2016年12月1日大地公司与第三人签订土地承包合同书后，大地公司担心村委会无法按照合同履行义务所以先行支付承包费50万，事后大地公司与第三人之间已经实际履行承包合同，大地公司依约支付4万元及5万元，总合计9万元，因此可以证实大地公司与傅梅金之间已经没有履行必要，合同违反法律强制性规定是无效的，因此大地公司提起傅梅金返还承包款及支付违约金；对于证据4，大地公司认为其不是该合同的相对方，该证据真实性由法院依法认定，没有异议；对于证据5.大地公司对真实性无异议，但对证明对象有异议，该公司不是大地公司设立的，该公司成立的时间为2017年10月30日，与本案无关联，据了解该公司成立后也无实际运营，涉案茶园仍是由傅梅金或第三人管理，同时该证据内容也均未涉及到本案土地，故与本案无关；对于证据6.大地公司对于真实性、合法性、关联性均有异议，认为如该会议记录是真实的在上一次开庭时已经存在，但傅梅金并未在上一次开庭时提交，已超过举证期限，不予质证，也不应在本案中认定，附条件质证，大地公司认为该会议记录是傅梅金事后为了本案应诉而伪造的，并不真实，会议纪要内容来看，会议纪要并未体现村民或者村民代表参会情况以及参会人员所作出表决情况，故不能证实傅梅金将所承包土地转让给大地公司已经过村民或村民代表三分之二以上同意，该会议记录内容仅体现傅梅金所承包土地转让给大地公司作为会议议题征求村民代表或村民的意见，并不能证明傅梅金所要证明该会议记录是为了形式上配合大地公司办理驾校相关手续而征求村民的意见，即不能证明傅梅金所要证明内容，该记录与另一案件即大地公司起诉村委会时村委会的陈述相矛盾，该案中大地公司有问村委会代理人，2016年10月27日涉案土地转让有无征求村委会及村民代表的意见，当时其代理人明确回答是没有，故可印证傅梅金所提交会议记录不真实的，同时，村委会签订与大地公司于2016年12月1日签订了本案涉案土地承包合同，与傅梅金终止承包关系，故该份会议记录也与本案不具有关联性。 本案在审理过程中，经大地公司申请，本院向仙游县国土资源局赖镇国土资源所调取了本案涉案土地的使用性质，赖店国土资源所于2019年3月7日向本院出具证明（内容为：经实地核实，仙游县大地汽车驾驶员培训有限公司租用仙游县赖店镇留仙村烈士墓红旗台，面积66.33亩，其中耕地约20亩，其余为园地）。大地公司和傅梅金对赖店镇国地资源所的意见均没有意见，并认为由法院依法审查。 本院审查认为，对于大地公司提供的证据，对于证据1，傅梅金及均没有异议，本院予以确认，至于该合同是否有效，待以下分析本案争议焦点时一并分析；对于证据2，傅梅金及均没有异议，本院予以确认；对于证据3，对该证据的真实性应予认定，因本案大地公司诉求确认2016年10月27日大地公司与傅梅金签订的《土地承包合同》的效力及财物返还问题，傅梅金反诉是请求继续履行双方的《土地承包合同》，根据合同的相对性原理，该合同与本案属不同的法律关系，故本案对证据3的合法性、关联性不作审查；对于证据4的真实性应予确认，至于能否印证《土地承包合同》是否有效，待以下分析本案争议焦点时一并分析。对于傅梅金提供的证据，证据1的真实性、合法性、关联性应予确认，至于该合同是否有效，待以下分析本案争议焦点时一并分析；对于证据2中的土地承包合同书、土地承包终止合同书的真实性应予确认，因本案大地公司诉求确认2016年10月27日大地公司与傅梅金签订的《土地承包合同》的效力及财物返还问题，傅梅金反诉是请求继续履行双方的《土地承包合同》，根据合同的相对性原理，故本案对证据中的土地承包合同书、土地承包终止合同书的合法性、关联性不作审查，因承包权转让协议没有大地公司的签字盖章且没有原件核对，故对其真实性、合法性、关联性不予确认；对于证据3的真实性、合法性、关联性应予确认；第三人对证据4没有异议，故对该证据的真实性、合法性、关联性应予确认；对于证据5的真实性应予确认，可以认定大地公司有在涉案的土地上设立莆田市大地农业生态观光园有限公司进行投资开发；对于证据6，因该证据是涉及到2016年10月27日大地公司与傅梅金签订的土地转包合同效力问题，故待以下分析本案争议焦点时一并分析。对于赖店国土资源所的证明，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月10日，傅梅金向承包位于“烈士墓、红旗台”66.33亩茶园，承包期限自2006年1月1日至2045年12月31日，承包金为22.9万元，傅梅金已全部交清。2016年10月27日，大地公司与傅梅金签订《土地转包合同书》，双方约定傅梅金向承包的上述66.33亩茶园转承包给大地公司作为汽车培训场、考试场使用，转承包期间自2016年12月1日至2045年11月30日，转让承包金额为165.8万元，付款方式为：合同签订后支付定金16万元、2016年12月1日支付50万元、2018年11月1日支付50万元、2020年11月1日支付49.8万元。2016年10月31日，大地公司支付给傅梅金16万元，2017年1月9日，大地公司支付给傅梅金50万元。经仙游县国土资源局赖店国土资源所核实，大地公司转包烈士墓红旗台的66.33亩土地中，其中耕地约20亩，其余为园地。 对于双方争议的焦点：2016年10月27日，大地公司与傅梅金签订《土地转包合同书》是否有效？本院现已查明，并作如下分析认定：大地公司主张，大地公司与傅梅金之间合同明确约定土地用途是用于给大地公司作为驾校需要，该行为是违法行为，该合同应为无效，傅梅金所述应由大地公司办理相关手续，在合同中并未约定之后亦无口头约定，按法律规定征地应是先批后征，傅梅金所主张的先征后批违反法律规定，观光园与本案无关。傅梅金认为，傅梅金与第三人签订茶园承包合同并支付的全部承包款取得承包经营权，按《土地承包法》第32条规定是可以流转，是合法有效的，大地公司应该继续支付承包款，不存在有违反法律强制性规定的情形，不需要向村委会备案，大地公司改变农业用途，有关手续办理应由大地公司自行办理，傅梅金没有责任及义务为大地公司办理相关手续，大地公司是为方便管理与第三人签订土地承包合同并自愿向第三人另外支付管理费，在签订之后大地公司向傅梅金支付承包金客观上大地公司已经认定转包合同内容并已经实际履行，大地公司所述与傅梅金之间签订的合同无效没有法律依据应予驳回，根据承包权转让协议第4条约定如果大地公司没有按约按时支付承包金，傅梅金有权行使不安抗辩权要求大地公司就剩余的全部转让金向傅梅金一次性付清；认为大地公司已预付50万可以证实傅梅金与大地公司的转包合同有效。本院审查认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”。第三十八条规定“土地经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和生态环境；……”。本案中，涉案承包地部分为耕地，部分为园地，大地公司与傅梅金未经有关部门批准，傅梅金就将位于烈士墓红旗台66.33亩茶园转包给大地公司，转包行为违反上述法律规定，是无效的。 综上所述，本院认为，本案中，涉案承包地部分为耕地，部分为园地，未经有关部门批准，傅梅金就将位于烈士墓红旗台66.33亩茶园转包给大地公司，转包行为违反法律规定，是无效的。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故大地公司请求确认大地公司与傅梅金于2016年10月27日签订的《土地转包合同》无效、并请求傅梅金返还定金16万元及承包费50万有理，本院予以支持。因双方签订的《土地转包合同》无效，傅傅梅金反诉请求大地公司继续支付承包转让金99.8万无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款、第三十八条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、仙游县大地汽车驾驶员培训有限公司与傅梅金于2016年10月27日签订的《土地转包合同》无效。 二、傅梅金应在本判决生效之日起十日内返还仙游县大地汽车驾驶员培训有限公司定金及承包费计66万元； 三、驳回傅梅金的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10500元，由傅梅金负担；反诉受理费6890元，由傅梅金负担。 审 判 长  郑玉珍 人民陪审员  张玉凤 人民陪审员  蒋玉楼 二〇一九年五月二十三日 书 记 员  张慧钒 附相关法条及申请执行提示： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第十一条农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。 国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。 第三十八条规定土地经营权流转应当遵循以下原则： （一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转； （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和生态环境； （三）流转期限不得超过承包期的剩余期限； （四）受让方须有农业经营能力或者资质； （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。