广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初394号 原告：广西恒祥物业管理有限公司。 法定代表人：石磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：叶春勇。 被告：伍燕凤。 原告广西恒祥物业管理有限公司与被告叶春勇、伍燕凤关于物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄兆文独任审判，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加了诉讼，被告叶春勇、伍燕凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求如下：1、判决被告叶春勇、伍燕凤向原告支付物业费1060.50元、电梯维护费735元、二次加压电费34.10元、自用电费1963.20元、公摊电费337.50元，公摊水费11元，违约金993.91元，共计5135.21元（暂计至2018年7月，以后另计）;2、本案诉讼费由被告叶春勇、伍燕凤承担。 事实和理由：被告是钦州XXXX号房屋所有人，房屋面积为67.35平方米。2013年12月29日，原告与被告叶春勇、伍燕凤签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告提供物业管理服务。合同签订后，原告履行了合同约定的权利和义务，依法依约为被告叶春勇、伍燕凤提供物业管理服务。但是，被告叶春勇、伍燕凤自2016年11月起一直未交纳物业费、电梯维护费，于2016年10月起未交纳公摊水费、公摊电费、自用电费、二次加压电费。截止2018年7月，被告叶春勇、伍燕凤已拖欠各项费用共4141.30元。根据《前期物业服务委托合同》第七条第（8)款约定，拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额的日万分之八交纳滞纳金，直至交清欠费为止。以此计算，被告叶春勇、伍燕凤拖欠21个月所产生的违约金为993.91元，合计欠费5135.21元。原告己多次向被告催讨相关费用，被告叶春勇、伍燕凤均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求判如所求。 被告叶春勇、伍燕凤未作答辩，亦未举证。 综合双方当事人的诉辩意见及全案证据，本院确认法律事实如下： 2013年8月30日，原告（作为合同乙方）与被告叶春勇、伍燕凤（作为合同甲方）签订了《前期物业服务委托合同》一份，约定：根据国家有关法律、法规和《物业管理条例》的要求，甲方同意由乙方提供前期物业服务。乙方的服务项目：1、为甲方提供以下服务：(1)实施24小时保安值班、巡逻。(2)每日定点收集生活垃圾并负责清运（未含市政府规定收取的垃圾处理费）。(3)公共场所、房屋公共部份的秩序维护和清洁卫生。(4)公共照明设施维护。(5)公共绿化、花木、园林小品的养护和管理。(6)公共设施（即：供水、供电、通讯、监控、电梯）零星维护，中、大维修费用由物业区域内享用的各户分摊或者维修基金中列支。(7)代收代缴（公共用）水电费。(8)协助或组织各种社区文体活动。(9)协调开发商房屋保修期内的保修、维护与管理。(10)管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料。(11)房屋保修期责任外小修，实行24小时服务，一般小修三个工作日内处理（费用按责任来划定）。2、专项有偿服务（另行收费）：(1)小汽车、摩托车、自行车停放秩序的管理。(2)代业主报装有线电视服务、高速宽带网服务。(3)家政综合服务。(4)康体中心。(5)通下水道、沙井、排污管道及化粪池清理。(6)其它服务事项。 甲方的权利和义务：……5、甲方在房款结算之日起（报纸公告交楼前己结算的按公告日期）10个工作日内，必须办理房屋交接手续（书面签字正式接收本合同房屋），甲方逾期办理房屋交接手续的，除按规定缴交物业费外，逾期接房按《商品房买卖合同》约定执行，直至甲方办妥接房手续止。6、甲方办理接房手续须持下列证件、资料（商铺参照使用）：(1)《交房通知书》：由房地产开发商及乙方确认购房手续齐全、费用己缴清。(2)购房合同：提供购房合同原件及购房合同复印件一份。(3)《前期物业服务委托合同》：复印件一份。……9、甲方必须遵守小区物业服务相关规约，根据《住户手册》第一章第六条第2款的规定及时交纳物业费及其它公摊费用，并自觉接受乙方依照有关规定进行的服务。 第五条乙方的权利和义务：1、在业主委员会成立之前，根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理规约。……7、负责向业主和物业使用人收取物业费等费用。 第四章第六条关于小区共同设施使用说明：1、本小区内电梯为公共设施，为本合同中约定的业主使用，甲方交纳的电梯维护费只包括电梯的日常保养及年检费用；不包括保修期外更换零配件的费用、保修期外按检验单位要求的维修费用；不包括中、大维修费、更新改造及折旧费。2、电梯的日常保养及维护在保修期内（钦州市有关主管部门验收合格之日起12个月内）由乙方负责。保修期满后，电梯大、中修以及更新改造折旧等，由业主筹集或经业主代表大会同意后在公共维修基金中开支。 第七条关于物业费的约定。1、物业费使用采取“取之于业主，用之于业主”的原则。2、甲方按地方物价部门审核标准向乙方支付物业费：(1)从第二层起住宅商品房按建筑面积0.75元/月/m2计收；……(以上物业费按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记时按房屋买卖合同记载的面积计算，不多退少补）。3、电梯用电由本单元从二层（含二层）以上业主按楼层系数共同分摊。4、本物业费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修、更新、改造的费用以及公共能源费用分摊。5、本物业内公共能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、泵房电费）分摊由本物业内所有使用人按户进行分摊（计费办法参考有关规定及参照同行计算方法)。6、甲方出租物业的物业费仍由甲方缴交，也可委托承租方缴交，但甲方承担缴交物业服务费的连带责任，如承租方不交物业费，乙方有权依法向甲方追收。1、甲方缴交费用的时间：每月10日前。8、物业费始交时间：从报刊公告交房之日起或《商品房买卖合同》约定的房产交付之日起，下一个自然月开始全额计缴物业费；拒交或延迟交物业费的，除按规定金额补交每月拖欠的物业费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向乙方缴纳滞纳金，直至欠款人缴清欠费为止；违约超过3个月的或者恶意拖欠、拒交物业费的业主，乙方有权公开甲方欠款情况并通过法律途径向甲方追收欠款。 第五章违约责任。第八条：1、若乙方违反本合同约定，未达到管理服务质量约定内容的，甲方有权要求乙方限期改止，逾期未改正给予甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2、(1)甲方在签订本合同前，请详细阅读与本合同相关的附件，并承诺遵守。若甲方违反本合同约定，使乙方未达到管理质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任。(2)若甲方违反本合同约定，不依时缴交有关费用的，己方可按本合同第一章第六条第四点第2款处理。 第十条本合同生效与变更：1、本合同自生效之日起计算管理服务期限，期限暂定二年。如双方无异议可自动延长，直到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。2、合同期限内物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立并与选聘物业管理服务企业签订《物业服务委托合同》，经业主大会同意，自该合同履行之日起，本合同终止履行，甲乙双方互不承担违约责任。 合同签订后，原告提供了物业管理服务，被告叶春勇、伍燕凤自2016年11月起一直未交纳物业费、电梯维护费，于2016年10月起未交纳公摊水费、公摊电费、自用电费、二次加压电费。 本院认为：一、关于物业公司直接与业主签订物业合同是否有效的问题。 《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。被告与原告签订格式合同《前期物业服务委托合同》，系业主委员会成立之前，物业服务企业与住宅小区内业主签订的关于住宅小区内因房屋产权为基础的物业管理为内容的合同，除违反法律禁止性规定合同条款无效外，其他合同条款合法有效，本院予以确认。 二、关于格式合同的问题。 本案合同为格式合同，格式合同的内容虽由一方事先拟定，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致意思表示，合同即成立。 《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 本院认为，本案合同的违约金条款，属于加重对方责任的情形，原告应该对违约金合同条款进行字体加粗加黑，作重要提示，因此，该合同条款违反法律禁止性规定，超出违约造成的损失的部分应确认无效。该无效合同条款不影响其他合同条款，其他合同条款未违反法律禁止性规定，本院予以确认。 三、关于收费标准的问题。 根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第六条第二款的规定，前期物业服务收费实行政府指导价，对于本案涉案的小区，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会在2013年6月6日针对恒祥豪苑的物业收费标准进行批复后，此后没有再作出其他的批复。虽然桂价格（2007）122号文件已经被2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）废止，但原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会作出《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》时桂价格（2007）122号文件仍然在实施，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会依据有效的指导性文件作出的《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》是合法有效的，且本案在审理期间，钦州市中级人民法院就2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）颁布后，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会颁布的《钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）（钦市价格[2013]51号）、《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》（钦市价格[2013]66号）文件的适用对象以及钦州市物业服务等级评定的相关情况等问题分别向钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局发函咨询，相关管理部门已明确答复，该两份文件适用的对象是取得市房产行政主管部门评定的物业服务等级的物业服务企业及其管理的住宅小区，并报市价格主管部门核准备案后方可执行，在该两份文件发布后，钦州市住房和城乡建设委员会在2014年6月9日印发了《关于规范住宅小区物业管理服务等级备案（认定）工作的通知》，开始在市中心城区有普通住宅的小区中受理物业服务等级备案（认定）申请的工作。经核实，原告在文件出台前已获得物价部门物业服务收费的批文，在相关文件出台后其并未申请物业服务等级备案（认定），在原告没有向市价格主管部门申请核准备案的情况下，其收费标准仍按照钦市价格（2013）30号批复的规定执行。 《前期物业服务委托合同》第七条第4点约定，物业管理费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修、更新以及公共能源费用分摊。第5点物业内公共能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、泵房电费）分摊由物业内所有使用人按户进行分摊。但《恒祥豪苑业主临时规约》第二十七条规定，“物业服务收费采取包干制方式，即物业费用由业主……按月每平方米约定”。当事人之间的合同对物业服务成本或者物业服务支出构成未作明确的约定，故《前期物业服务委托合同》与《恒祥豪苑业主临时规约》内容并不矛盾。再且，2013年12月29日签订合同之后，被告支付部分的物业费、电梯维护费、公摊水费、公摊电费、加压电费，其积极行为表明合同的真实意思表示，即公摊水电费、加压费用不包含于物业费内。原告关于公摊水电费、加压费用的请求，与物业费的诉求并不重复，本院依法予以支持。 四、关于原告是否有权收取水电费的问题。 本院认为，如合同第三条第（7）项，原告的服务项目中包括“代收代缴（公共用）水电费”，据此，除公共用水电费外，业主自己消费的水电费本不在代收代缴的范围。但是，根据房地产开发小区的特殊情况，房地产开发商建设好商品房销售合同约定的电力设施（含电表安装）后，移交申办开户资料给供水供电公司（如与物业公司有委托关系的，由受委托的物业公司移交给供水供电公司），供水供电公司验核相关手续及设施后，与商品房业主成立供水、供电合同，之后再由供水代电公司向业主收取水、电费。因此，在业主与供电供水公司合同成立生效前，一般供电供水公司一般不向业主直接收取水电费，而是向开发商或物业公司收取，开发商或物业公司则向业主收取费用。本案，原告按供电公司的供电价格向被告收取电费，没有从价格差获利，因此，原告向被告收取自用水电费，性质是代理缴交，属于物业管理服务活动，其诉求符合法律规定，本院予以支持。 五、关于电梯维护费的负担问题。 关于电梯维护费，被告与其他业主因存在建筑物共有关系，属于法定性债务，被告拒交电梯维护费，实质是损害其他业主利益的行为，原告作为物业服务、管理人，本质是行使、履行代收前述款项的权利、义务，其起诉主张被告给予前述费用，符合法律规定，本院予以支持。 六、关于逾期付款违约金的问题。 如前评述，本案合同约定超出违约造成的损失的部分应确认无效，关于被告违约造成原告的损失，原告未举证证明，故本院确认为利息损失，按银行同期同类流动资金贷款利率计付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条第一款、第五十三条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告叶春勇、伍燕凤给付原告广西恒祥物业管理有限公司物业费1060.50元、电梯维护费735元、二次加压电费34.10元、公摊电费337.50元，公摊水费11元、自用电费1963.20元；合计4141.30元； 二、被告叶春勇、伍燕凤给付广西恒祥物业管理有限公司逾期付款违约金（2018年6月30日前的违约金为823元；从2018年7月1日起至债务清偿之日止，以4141.30元为基数，按银行同期同类流动资金贷款利率计算）。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，还应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由原告广西恒祥物业管理有限公司负担5元，被告叶春勇、伍燕凤负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  黄兆文 二〇一九年五月三十日 书记员  李 里