西安市莲湖区人民法院民事判决书（2019）陕0104民初2828号原告：西安筑家物业管理服务有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：孙心赪，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡欣瑞，女，1977年1月12日出生，汉族，该公司职员，住该公司。委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：董晓，女，1970年10月18日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张佐国，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳妮，陕西韬达律师事务所律师。原告西安筑家物业管理服务有限公司（以下简称筑家公司）诉被告董晓物业服务合同纠纷一案,本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑家公司的委托诉讼代理人胡欣瑞、勾晓强，被告董晓及其委托诉讼代理人张佐国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告筑家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费5125.5元和采暖费2387.3元；2.判令被告向原告支付2013年1月1日至2018年10月31日的逾期付款违约金共计57328.8元，并承担自本案起诉之日起至物业费用全部结清之前的按照《物业服务合同》约定计算的逾期付款违约金;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与汉杰枫尚小区业主委员会于2012年6月19日签订《物业服务合同》，开始为该小区提供物业服务。2015年9月28日又签订《物业服务合同书补充协议》，继续提供物业服务至2016年6月30日。此时，原告筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会协商解除了《物业服务合同》及《物业服务合同书补充协议》并撤离汉杰枫尚小区。在原告提供物业服务期间，被告故意拖欠原告物业费用5125.5元（包括物业费、电梯费、垃圾费、热能费）和暖气费2387.3元。按照《物业服务合同》第十五条第七项关于逾期每日支付相关费用总额的3‰的违约金规定，被告的逾期付款违约金经计算为57328.8元。该用户拖欠物业费用5125.5元，欠费时间为2013年1月-2016年6月，原告暂时计算至2018年10月31日，被告共计违约2131天。该用户拖欠暖气费2387.3元，欠费时间为2013年11月15日-2016年3月15日，截至2018年10月31日，共计违约1812天，违约金经计算为12977.4元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告董晓辩称，原告诉请的事实与真实情况不符，我并没有拖欠物业费，如果原告认为在2013年至2016年之间我没有交费，物业公司就应该断水断电。物业公司从未向我催缴物业费，也没有电话通知过我。如果我欠费就应该早点起诉，原告时隔几年后才来法院起诉，已经超过诉讼时效。我觉得我没有违约，违约金不应该存在。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年5月23日，被告董晓就其位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX室房屋与西安唯德物业服务有限公司（下称唯德公司）签订《前期物业管理服务协议》，由唯德公司为其提供物业服务。2012年6月19日，该小区成立的业主委员会代表业主与原告筑家公司签订了《物业服务合同》一份，合同约定：由筑家公司为汉杰枫尚小区业主提供物业服务，物业服务费采取包干制计费方式，住宅房屋的物业服务费按每月每平方0.9元计算，住宅房屋的电梯费按每月每平方米0.2元计算，代收代缴的电费按每度0.6元计算，采暖费执行政府公布的基准价加二次交换成本。2015年9月28日，该小区业主委员会代表业主与筑家公司又签订了《补充协议》，双方约定：1、汉杰枫尚小区物业管理费自2015年10月1日起由原0.9元/㎡/月调整为1.2元/㎡/月；2、电梯运行费自2015年10月1日起由原0.2元/㎡/月调整为1号楼5-15层0.35元/㎡/月……；3、根据双方约定，物业服务费调整后，乙方必须严格按照《西安市物业服务行业二级服务标准》对园区进行管理服务；4、甲方按合同要求及服务标准对乙方在小区的管理服务工作进行监督，并对工作中的不足提出建议和指导。如乙方对园区的管理服务工作达不到二级服务标准，甲方有权提出解约要求，并协商终止服务合同事宜；考察期限为2015年10月1日至2016年3月31日。2016年6月，筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会解除物业服务协议，于2016年6月25日签订《物业服务退出协议》，双方约定：由于汉杰枫尚小区基础设施太差，物业服务难度太大，经双方协商达成如下协议：一、筑家公司同意退出该小区物业服务；……三、退出时间：2016年7月1日……。2016年6月29日，筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会及接替筑家公司为该小区提供物业服务的西安大田物业管理有限公司（以下简称大田公司）共同签订《汉杰枫尚小区物业服务工作三方交接协议》，三方共同约定：2016年6月30日为筑家公司收取汉杰枫尚小区所有费用（物业应收费用、代收代缴费用等）的截止日期；2016年7月1日为大田公司收取汉杰枫尚小区所有费用（物业应收费用、代收代缴费用等）的起始计费日期；……原告筑家公司退出该小区后，曾于2016年8月26日通过漫道统一通讯平台向包含董晓在内的欠费业主发送催费短信，短信发送至董晓1390920XXXX、1399285XXXX号手机号码，短信内容称：汉杰枫尚小区1-809户业主董晓您好！您拖欠我公司2013年1月-2016年6月物业费等费用共计5125.5元，三个采暖季暖气费2387.3元。希望您收到短信通知后尽快与我们联系，缴纳欠费，现在缴纳免除违约金及滞纳金。我们公司已聘请律师将于月底对欠费业主进行诉讼，望相互理解。联系电话：029-6234XXXX。庭审中，被告对原告自2016年7月1日退出汉杰枫尚小区并不再提供物业服务并无异议，同时向本院提供了2018年7月1日至2019年3月31日期间其向大田公司缴纳物业费、电梯费、生活垃圾费等费用的票据作为证据，证明其缴纳物业费是连续的，并未拖欠筑家公司的相关费用。本院认为，被告虽未与原告直接签订物业服务合同，但2012年6月19日汉杰枫尚小区业主委员会代表业主与筑家公司签订《物业服务合同》后，筑家公司开始进入该小区为包含被告在内的全体业主提供物业服务，故2012年6月19日至2016年6月30日期间原、被告之间建立事实上的物业服务合同关系。原告起诉要求被告支付拖欠的2013年1月至2016年6月期间产生的物业费、电梯费、垃圾费和热能费共计5125.5元和2013年11月15日至2016年3月15日期间产生的暖气费2387.3元，被告虽辩称其不拖欠物业费，但根据本案查明的事实，大田公司自2016年7月1日才开始为该小区提供物业服务，被告提供大田公司开具的收到2018年7月至2019年3月期间物业费的票据以证明其并未拖欠2013年1月至2016年6月期间的物业费，该证据显然不能支持其抗辩意见，本院对被告的抗辩意见难以采信。因被告提供的证据不能证明其已向原告缴清了2016年7月1日前的相关物业费和暖气费，故本院对原告要求被告清缴所拖欠物业费用的诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张的滞纳金问题，其主张标准明显过高，远超其实际损失，本院考虑到违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，并根据合同双方的履约情况，酌情将合同约定的逾期付款违约金标准调整为被告逾期付款期间欠款金额相对应同期贷款利息的130%。关于被告辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，原告于2016年8月26日曾向被告发短信催缴欠款，诉讼时效已发生中断，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案并未超过三年诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一把七十九条第（七）项、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告董晓向原告西安筑家物业管理服务有限公司支付2013年1月至2016年6月期间产生的物业费、电梯费、垃圾费和热能费共计5125.5元及相应逾期付款违约金（以欠款5125.5元为基数，自2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至实际清偿之日止）；二、本判决生效后十日内，被告董晓向原告西安筑家物业管理服务有限公司支付2013年11月15日至2016年3月15日期间产生的暖气费2387.3元及相应的逾期付款违约金（以欠款2387.3元为基数，自2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告西安筑家物业管理服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1421元（原告已预交），本院减半后收取710.5元，由原告西安筑家物业管理服务有限公司承担660.5元，由被告董晓承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员    赵兴华 二〇一九年六月十日 书   记   员    邓雪珊  1