安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初1828号原告：陈剑，男，1976年4月7日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：董玉香，女，1979年12月11日出生，汉族，住安徽省宿松县凉亭镇太阳村老屋组168号。委托诉讼代理人：黎文超，安徽律维律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈麒，安徽律维律师事务所律师。被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。原告陈剑、董玉香与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称宿松鑫鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告陈剑、董玉香共同委托诉讼代理人黎文超、被告宿松鑫鑫公司法定代表人汪国鑫及其委托诉讼代理人吴建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈剑、董玉香向本院提出诉讼请求：一、依法判令宿松鑫鑫公司返还陈剑、董玉香按合同约定购买房屋面积而多交购房款13866元；二、依法判令宿松鑫鑫公司双倍返还陈剑、董玉香按合同约定购买房屋面积与房屋实际面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款22573元;三、本案的诉讼费用由宿松鑫鑫公司承担。事实和理由：2015年2月26日，双方经协商一致，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾1幢二单元203室的房屋出售给陈剑、董玉香，并签订《商品房买卖合同》。合同约定：该房屋的建筑面积为107.5平方米，套内面积为94.78平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为12.72平方米，房屋计价为按建筑面积计算，单价为4299.6元每平方米，总金额462207元。合同签订后，陈剑、董玉香按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也向陈剑、董玉香交付了该商品房，并为陈剑、董玉香办理了字号为皖（2018）宿松县不动产权第0004275产权证书。但该产权证书登记的面积仅为107.5平方米，合同约定面积比实际面积相差5.85平方米，误差比为5.44%。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定：房屋交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：（1）面积误差比绝对值在3%以内（包含3%）的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价由出卖人双倍返还买受人。事后双方经协商未果。为维持自身合法权益，陈剑、董玉香起诉来院，要求判如所请。宿松鑫鑫公司辩称，陈剑、董玉香诉称所购房屋少面积5.85平方米，应退多交面积购房款和双倍返还超出的误差面积的房款，没有事实和法律依据。一、双方签订的《商品房预售合同》第五条，对面积的确认及差异的处理，双方均同意选定按该合同第五条的第1种方式进行处理，即以发证部门测量面积为准，据实结算。二、双方签订的《商品房预售合同》第三条第5项中初步预测约定是总建筑面积在107.5㎡以内，并不是绝对面积107.5㎡，而且该条中还特别约定是“套建筑面积94.78㎡”，因此，我公司是按套出卖，只要不少于94.78㎡，就没有违约行为，该合同的计价方式与价款也是选定第1种的计价方式，也没有约定多少平方的面积来计算总房价。因此，在该条1、2、3的计算总房价均全部一致。三、双方同意按签订的《商品房预售合同》第五条第1种的约定方式，处理面积误差，陈剑、董玉香还应按发证部门测量面积据结算。涉案房屋为101.65㎡，而合同已约定是每套面积94.78㎡，是多出了6.87㎡，故应当补交购房款。我司保留另行起诉的权利。四、涉案房产交房时间为2014年11月30日，至今已有四、五年的时间，明显超过了两年的诉讼时效。综上，应当驳回陈剑、董玉香的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月26日，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾1幢二单元203室的房屋出售给陈剑、董玉香，并签订《商品房预售合同》（合同编号201500863035138）。合同约定：该房屋的建筑面积为107.5平方米，其中套内面积为94.78平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为12.72平方米。该合同第四条计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4299.60元，总金额（人民币）462207.00元”；该合同第五条面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理1、双方自行约定：（1）以发证部门测量面积为准，据实结算”。合同签订后，陈剑、董玉香按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也向陈剑、董玉香交付了该商品房。陈剑、董玉香于2018年8月1日办理并领取了皖（2018）宿松县不动产权第0004275产权证书。该产权登记证书登记房屋建筑面积101.65㎡，其中专有建筑面积89.34㎡，分摊建筑面积12.31㎡。因双方协商未果，现陈剑、董玉香涉诉来院，要求判如所请。上述事实，有陈剑、董玉香提交的陈剑、董玉香的身份证复印件、宿松鑫鑫公司企业登记信息、商品房预售合同、房产证；宿松鑫鑫公司提交的其营业执照复印件、法人身份证明、不动产证领取凭证、房屋登记申请书、商品房预售合同等以及当事人陈述予以证实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，陈剑、董玉香与宿松鑫鑫公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示,内容并不违反国家法律的强制性规定,应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈剑、董玉香接收的房屋权属登记面积比合同约定少了107.5㎡－101.65㎡＝5.85㎡,因双方约定了面积差异处理方式是“以发证部门测量面积为准，据实结算”，故对原告主张面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款双倍返还和返还不超出3%部份的房款，本院不予支持双倍返还，只支持返还多交房款，即宿松鑫鑫公司应返还陈剑、董玉香多收的购房款25149.15元（5.85㎡×4299元/㎡）。陈剑、董玉香取得房屋所有权证的时间为2018年8月1日,知悉合同约定面积和登记面积有误差,于2019年4月24日主张权利,并未超过诉讼时效，宿松鑫鑫公司辩称超过诉讼时效的意见，本院不予支持。宿松鑫鑫公司辩称超过诉讼时效的意见，本院不予支持。关于宿松鑫鑫公司提交的双方于2015年2月26日签署的《宿松县房屋登记申请书》、陈剑作为领房人于2019年1月28日签收的《不动产证》领取凭证的性质应如何认定的问题，本院认为，宿松县房屋登记申请书不是办理不动产登记的必备手续，虽该申请书中载明“套价462207元”、“每套面积差异的处理”“以发证部门测量为准、按实计价”等内容，因双方前期签订的《商品房预售合同》已经在相关部门办理了备案手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，理应重新办理相关登记变更手续或者双方重新签订对于商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同。本案中双方未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，故该《宿松县房屋登记申请书》不应视为双方对涉案商品房计价方式的变更；陈剑在《不动产证》领取凭证中签字行为，只能视为买受人陈剑对双方申请办理不动产权的事项的确认，不应视为对涉案房屋误差面积的相关权利的放弃。再说，即使双方对涉案商品房计价依据进行了变更，但依据《商品房销售管理办法》第十九条“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”之规定，双方若变更商品房销售依据时，应当约定误差范围及处理方式，本案中既未约定误差范围，亦未约定处理方式，作为买受人可以退房或者重新约定总价款。现买受人起诉要求返还误差面积房款的，应视为重新约定总价款的一种形式，故宿松鑫鑫公司辩称以套方式计算价款、不应退还误差面积价款的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还陈剑、董玉香多交购房款25149.15元；二、驳回陈剑、董玉香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，减半收取355元，由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张宏二〇一九年五月二十七日书记员  时进附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。