河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民再32号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曹宝春，女，1966年2月17日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：冯凯，北京万典律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：涿州市恒昌集团房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市华阳中路**。法定代表人：刘志成，总经理。委托诉讼代理人：谌业明，河北博典律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王敬平，男，1966年8月17日出生，汉族，住饶阳县。委托诉讼代理人：吴亮平，河北佳篷律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：康艳，女，1981年9月9日出生，汉族，住涿州市。委托诉讼代理人：刘会刚，河北元恒律师事务所律师。再审申请人曹宝春因与被申请人涿州市恒昌集团房地产开发有限公司、王敬平、康艳财产损害赔偿纠纷一案，不服本院（2019）冀06民终27号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）冀民申7580号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人曹宝春及其委托诉讼代理人冯凯，被申请人涿州市恒昌集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谌业明、被申请人王敬平的委托诉讼代理人吴亮平、被申请人康艳的委托诉讼代理人刘会刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人曹宝春申请再审称，1.有新的证据证明王敬平与康艳签订的《房地产买卖合同》、涿州市恒昌集团房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）与康艳签订的《房屋拆迁补偿安置协议》都属于非法买卖集体土地，依法属于无效；2.恒昌公司在集体土地上实施房屋拆迁属于违法行为，涉案《房屋拆迁补偿安置协议》属于无效；3.原审认定曹宝春的宅基地证已经由王敬平办理的房屋所有权变更为国有土地，没有事实和法律依据；4.原审认定康艳属于善意取得涉案土地和房屋，没有事实和法律依据，且适用法律错误；5.曹宝春请求赔偿的数额都是按照恒昌公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》计算的，应当依法裁判。请求依法支持再审请求。恒昌公司辩称，1.关于2016年9月7日王敬平与康艳签订的《房地产买卖合同》问题。王敬平有涉案房屋所有权证、土地使用证，拥有该被拆迁房屋的所有权，与康艳签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效，如果说王敬平的处分其财产行为，侵犯了曹宝春的财产利益，曹宝春也只能向王敬平主张权利；2.关于2016年9月18日恒昌公司与康艳签订的《房屋拆迁补偿安置协议》问题。恒昌公司是从康艳手中合法取得涉案土地使用权，按着土地面积给予被拆迁人康艳进行补偿。对于该土地上的所有建筑物、附属物按照约定由康艳负责拆除。曹宝春认为该合同无效，没有充分证据予以证实；3.本案所诉被拆迁房屋的所有权人为王敬平，王敬平卖给康艳后，恒昌公司通过合法手续从康艳手中获得所有权。与曹宝春没有法律上的利害关系；4.曹宝春要求恒昌公司给付安置房53.17平方米或者折价款691210元，没有法律依据，恒昌公司也没有义务支付；5.政府信息公开答复意见不是新的证据，该事实早已存在。王敬平辩称，1.涿州市双塔办事处字第新0229**号房产证系王敬平通过合法途径办理的，2008年6月17日经登保定日报通知办理情况，王敬平并不存在欺骗隐瞒的情况。2.上述房产中房产证中的面积并不包括本案中曹宝春所称的两间配房的面积，王敬平与康艳签订的房地产买卖合同是按上述房产证的面积进行签订的，并没有处分东、西配房，不属于无权处分，对此，曹宝春已认可房产证中面积不包括东西配房的面积，已经提起行政诉讼，要求变更房产证面积，因此，王敬平在办理房产证及买卖房产过程中并不存在过错，请法院驳回曹宝春的再审请求。康艳辩称，同意恒昌公司的答辩意见。1、王敬平向康艳转账的房屋有房屋所有权证书，符合上市交易的条件，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律的强制规定，康艳支付了合理的对价款，因此房屋买卖合同合法有效，康艳与恒昌公司签订的拆迁协议同样合法有效；2、曹宝春无权向康艳主张赔偿损失的权利，根据王敬平与康艳签订的房地产买卖合同第四条第一项约定，如果曹宝春真有损失也应该向王敬平主张。曹宝春向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告赔偿34平方米房屋的价款（按照赔偿时的市场价格计算）、拆迁费、装修费及房屋，总计500000元。2、判令被告赔偿原告房屋内物品损失10000元，后曹宝春申请将诉讼请求增加至763810元；依法确认2016年9月7日王敬平与康艳签订的房屋买卖居间合同无效；依法确认恒昌公司与康艳签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、曹宝春证据，河北省涿州市人民法院（2001）涿民初字第1125号民事判决书，河北省保定市中级人民法院（2002）保民终字第1656号民事判决书、河北省保定市中级人民法院（2013）保民再终字第43号民事判决书。证明本案诉争房地产中两间配房属原告所有，双方在离婚案中对宅基地未进行实际分割，宅基地应当属于原被告和儿子共同所有。恒昌公司质证，判决书真实性没有异议，证明目的不认可。王敬平质证，对三份判决书真实性认可，不能证明我方与康艳签订的买卖合同无效，而且该判决书已经确认房屋北房三间属于王敬平所有，王敬平有权出售。康艳质证，同意恒昌集团质证意见。法院认定，能证明涿州市双塔办事处华夏路北侧纺织器材厂家属院王敬平所属院内，两间配房1998年所建，归曹宝春所有。但该系列离婚判决书恒昌公司与康艳事前不知情。二、曹宝春证据，房屋产权证书，证实本案诉争房产仍登记在王敬平名下，未办理变更登记。恒昌公司质证，对王敬平所有房产证没有异议，房产证**××96号真实性不认可。王敬平质证，同意恒昌公司质证意见。康艳质证，同意恒昌公司质证意见。法院认定，02××96号房产证真实有效，未办理变更登记不能对抗善意第三人。三、曹宝春证据，宅基地使用证，证实宅基地使用权人为3人，即曹宝春、王敬平、和二人之子王莹。恒昌公司质证，对宅基地证真实性认可，归王敬平个人所有，证明目的不认可。王敬平质证，宅基地使用证早已换发新的房屋所有权证，换发时间是2009年5月8号新的证号新0229**号。康艳质证，（一）1.宅基地证并没有书写证号，2.宅基地证上的宅基地四××与本案争议房产的房产证四**不符，怀疑真实性。（二）按照提交的房产证，02××96号，证明宅基地已经确权为房屋所有权证及国有土地。（三）假设宅基地使用权真实存在，曹宝春在2012年与王敬平离婚，曹宝春已经不是王敬平家庭成员，根据宅基地法律规定一户一宅，宅基地使用主体是农村集体组织成员，曹宝春户籍在河北省涿州市，为城镇户口，也不是宅基地所在史庄村村民。法院认定，1995年11月13日颁发的《宅基地证》是集体用地，已于1996年1月24日颁发的《房屋所有权证》变更为国有土地。四、曹宝春证据4，曹宝春与恒昌公司职工马玉江、张春利的谈话录音光盘及录音文字记录，证实恒昌公司在拆迁涉案房屋前，明知被拆迁房地产有原告部分产权。曹宝春证据5、马玉江和张春利出具的现场图及房地产面积计算表各一份，证实在拆迁前恒昌公司明知被拆迁房地产有曹宝春部分产权。曹宝春证据6，恒昌公司职工通讯录照片。证实马玉江和张春利为恒昌公司工作人员。曹宝春证据7，拆迁征求意见函照片1张，证实恒昌公司在拆迁涉案房屋前征求了曹宝春意见，证实其明知涉案房屋有原告产权。曹宝春证据8，涉案房屋被拆除后现场照片3张，证实涉案房屋已经由恒昌公司拆除。曹宝春证据9，恒昌公司广告一份，证实恒昌公司在涉案地址处开发的房屋以每平米13000元价格出售。恒昌公司质证，录音内容不认可，录音取得方式不清楚，马玉江不在公司工作，不是工作人员；证据5没有公章和签字不认可，2013年、2014年没有内容，空白的置换协议不认可。对员工通讯录不认可，不知道哪一年的。对广告页不认可。征求意见函我们没有向曹宝春发过。2014年6月16日征求意见函真实性不认可，并没有盖章和签字。王敬平质证，4至9是同恒昌发生的关系，与我方无关。康艳：对证据5至7，属于来历不明的影像卷或者复印件，不予质证。法院认定，曹宝春证据4至9，不能证实真实性和与本案具有关联性，应进一步完善。五、恒昌公司证据，1.房产证一份8页，证明该房产房主是王敬平，是唯一的所有人，房产证号为双塔办事处022989号，面积为78.68，与恒昌公司签订的拆迁面积一致。2.王敬平宅基地登记表一份，使用人是王敬平。3.房屋拆迁补偿安置协议，证明恒昌公司与康艳签订双方约定了权利义务并且已经履行，4.王敬平与康艳签订的房屋买卖合同一份证明康艳是从王敬平手中购买的房屋是一种的合法转让行为受法律保护。5.康艳打款记录，通过农业银行实际支付98万元并且已经履行。6.王敬平的收款条一张证明王敬平已经收到卖房款98万元，双方买卖行为已经履行完毕。曹宝春质证，1.对房产证合法性不认可，该房产证是由旧的房产证丢失补发的，而旧的房产证并没有丢失，是王敬平隐瞒事实虚构丢失的事实，骗取有关部门取得的，该证来源是非法的，该房产证应该属于无效的证明，房产证是房屋管理机关对房屋产权进行的登记，其内容中的土地使用权问题应当以土地管理部门登记的证书为准2.宅基地登记表真实性认可，但是登记表中人口数明确显示是三人而不是由王敬平一人使用。3.房屋买卖合同的合法性不认可，根据合同内容是王敬平将整个院落转让给了康艳，从合同内容中有宅基地证号显示有原告两间配房，虽然合同中未注明，但事实上是真实存在的，并且处于合同中宅基地之上，康艳不属于该村居民，不能购买宅基地，因此王敬平处分原告共有财产未经原告同意，该合同无效。4.对拆迁协议合法性不认可，首先因王敬平无权出售涉案房屋，康艳无权购买该房屋，买卖合同无效，没有做变更登记手续，未取得涉案房屋所有权，无权与恒昌公司签订安置协议，恒昌公司明知康艳不是涉案房屋产权人仍与康艳签订协议，该协议无效。5.对收条和转账凭证不认可，涉案房屋没有做变更登记手续。王敬平质证，对证据一真实性认可，该份证据证明王敬平拥有73.68平米，平房三间。证据二，已经失效，房屋已经办了房屋所有权证。宅基地登记表失效。证据三拆迁安置协议真实性认可，该份证据证明了73.68平米房屋进行拆迁安置补偿没有显示曹宝春所述配房两间，对证据四真实性认可，但该合同证明我方出售给康艳的是经法院确认的我方合法房产是北房平房三间面积73.68平米并不包括东西配房，也没有显示出售宅基地所有权，证据五，六认可证明我方出售房屋收到转账款98万元。康艳质证，证据一真实性没异议，证据二所标注的四××与恒昌提供的登记表四××仍然不一致，证据三，真实性没异议，补偿标准138.76平米X1.15，而不是按照院内的建筑面积置换，有多少房与拆迁安置补偿计算没有关系，证据四真实性没有异议，该合同约定并没有购买东西配房，由甲方保证该房产的真实性，否则承担违约责任，康艳受到王敬平的欺骗，康艳是根据房产证及基于对中间人和王敬平的信任购买的房屋和土地，我方保留追究王敬平诈骗行为的权利，收条和转账凭证认可，康艳全款支付房款98万元。法院认定，王敬平与康艳房屋买卖已经完成。六、王敬平证据，1.房屋所有权证一份2009年5月8日颁发的房产证一份，字号新0229**号证明王敬平拥有合法房产73.68平米，2.法院和保定中院判决书三份，证明王敬平拥有纺织器材厂北房正房三间，3.王敬平与康艳于2016年9月7日签订的房屋买卖协议书一份，证明我方出售的是北房平房三间面积73.68平米，并没有出售本案诉争的东西配房，合同上没有涉及到土地使用，4.农业银行交易记录证明收到康艳交易款，合同履行完毕。曹宝春质证，证据一王敬平骗取所得，在知道房产证在曹宝春手中，骗取有关部门所得，判决书真实性合法性认可，将涉案房屋进行了分割未对宅基地使用权分割，双方房屋均坐落在该土地之上，判决书并没有规定土地使用权归王敬平所有，对证据三合法性不认可按照被告陈述只出售了三间房屋价值98万元，不包括土地使用权，其陈述明显不合理，没有土地使用权被告的三间房屋无法行使所有权，对银行交易记录不认可。恒昌公司质证，对证据证明目的全部认可。康艳质证，真实性认可，证明目的不认可，被告康艳98万购买的是房和土地，是王敬平签订合同时将房产证原件和登记表给了康艳，上面写有原件已丢失，证明我们购买的是房和地，也不是王敬平所述购买的是房子，不符合逻辑。法院认定，王敬平主张没有出售两间配房，合同上没有涉及到土地使用，没有事实依据,也违反了“房地一体原则”。一审法院认为，1996年1月24日颁发的《房屋所有权证》，明确了涉案不动产的权属，房产所有权人为王敬平，建筑面积73.68平方米。按照“一物一权原则”1995年11月13日宅基地使用权归于消灭。河北省涿州市人民法院（2001）涿民初字第1125号生效的民事判决书，也认定了“正房三间是原告（王敬平）婚前个人财产，归原告所有…”。曹宝春主张“将涉案房屋进行了分割未对宅基地使用权分割，双方房屋均坐落在该土地之上，判决书并没有规定土地使用权归王敬平所有”没有事实和法律依据，一审法院不予认定。河北省涿州市人民法院（2001）涿民初字第1125号生效的民事判决书载明，在王敬平取得房屋所有权之后，1998年修建了附属设施两间配房，并在曹宝春与王敬平离婚案件中，判给了曹宝春所有。2016年9月7日，王敬平与康艳签订的《房地产买卖合同》也将涉案两间配房出售，该两间配房王敬平属于无权处分。曹宝春认为《房地产买卖合同》无效。但是，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条明确了，因无权处分订立的买卖合同，无论权利人追认与否，若不违反法律强制性规定和公共利益，买卖合同有效，故曹宝春主张合同无效没有法律依据，不予支持。王敬平主张“出售的是北房平房三间面积73.68平米，并没有出售本案诉争的东西配房，合同上没有涉及到土地使用权转让”。《中华人民共和国物权法》一百四十七条明确规定了，建筑物转让包括建筑物本身及其附属设施和建设用地一并转让。在王敬平与康艳签订的《房地产买卖合同》第一条2款也约定了“…附属设施包括：地：地产建筑物不动”，也就是王敬平将曹宝春拥有的附属物配房两间也同时转让给康艳。所以王敬平该主张一审法院不予支持。曹宝春与王敬平离婚案件中的河北省涿州市人民法院（2001）涿民初字第1125号民事判决书，河北省保定市中级人民法院（2002）保民终字第1656号民事判决书以及河北省保定市中级人民法院（2013）保民再终字第43号民事判决书，没有证据证明购房者康艳知悉，也就是说康艳对两间配房归属曹宝春一事不知情，因此，康艳为善意取得。也没有证据证明恒昌公司知晓上列人民法院判决书。故曹宝春关于“恒昌公司、王敬平和康艳在明知涉案房地产有原告的份额，三方恶意串通，损害原告合法权益”主张没有事实依据，其请求恒昌公司、康艳承担民事赔偿责任，一审法院不予支持。本案中，由于王敬平处分曹宝春财产，应承担民事赔偿责任。但由于曹宝春诉讼请求763810元，计算标准和事实依据不足，况且登记房屋同一平米的价值与附属设施的配房同一平米价值不能等同。所以，曹宝春应承担举证不能后果，待进一步完善证据后可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国物权法》一百四十七条之规定，判决：“驳回原告曹宝春诉讼请求。案件受理费11438元，由曹宝春负担。”曹宝春不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，依法改判：（1）确认2016年9月7日王敬平与康艳签订的房地产买卖合同无效；（2）确认2016年9月18日恒昌公司与康艳签订的房屋拆迁补偿安置协议无效；（3）判令恒昌公司给付曹宝春安置房屋53.17平方米或相当市场价值的房屋折价款691210元，并支付我拆迁费、装修费、房租合计62600元，并赔偿屋内财产损失10000元，总计763810元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审组织当事人进行了证据交换和质证。曹宝春提交如下证据：曹宝春于2016年9月21日与一审法院执行法官的通话录音光盘一份，曹宝春称录音时该执行法官并不知情，用以证实在原离婚案件执行过程中，王敬平承认东西配房是曹宝春的，地，地是王敬平的恒昌公司承认曹宝春有十八平米。恒昌公司对上述证据不认可，称与本案不具有关联性，且没有与录音同步的书面内容，不属于新证据。王敬平不认可上述证据，称光盘中所涉的执行法官未出庭作证，无法确认谈话内容的真实性，且录音中涉及王敬平承认事实部分的陈述系他人所述，对传来证据的真实性不认可。康艳同意上述恒昌公司、王敬平的质证意见。对当事人二审争议的事实，认定如下：上诉人提交的录音光盘三被上诉人均不认可，该录音未经被录音人允许，无法核实该录音内容的真实性，且该录音证据无其他证据佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、第七十条之规定，曹宝春提交的上述证据无法作为证据使用，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。二审认为，关于涉案房地产买卖合同和拆迁安置补偿协议的效力，按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法，故一审法院根据王敬平提交的02××96号房产证认定涉案房屋所在的土地性质已由宅基地变更为国有土地，并无不当。该房屋所有权证上并未载明存在配房两间，且曹宝春亦未提交证据证实康艳在购房时对河北省涿州市人民法院（2001）涿民初字第1125号民事判决书、河北省保定市中级人民法院（2002）保民终字第1656号民事判决书以及河北省保定市中级人民法院（2013）保民再终字第43号民事判决书三份判决书是知悉的，故王敬平在与康艳签订房地产买卖合同时，对两间配房的权利系无权处分，康艳系善意取得，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条之规定，王敬平的无权处分不能对抗善意第三人，一审判决据此认定涉案房地产买卖合同有效，并无不当。恒昌公司与康艳签订的拆迁安置补偿协议的依据系02××96号房屋所有权证，且该协议第四条第2项明确载明“甲方对乙方宅基地不再另行补偿”，曹宝春主张应当由恒昌公司对其两间配房以及其所有的宅基地份额进行补偿，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持，并无不当。故一审认定恒昌公司与康艳签订的拆迁安置补偿协议有效，亦无不妥。关于恒昌公司是否存在违法拆除曹宝春配房的侵权行为，曹宝春所举证据不足以证实涉案两间配房系恒昌公司拆除，故对于该项主张，本院不予采信。关于曹宝春主张的赔偿请求数额，曹宝春一审中提交的相关证据中对于损失的计算标准和依据并未明确载明，且未对其损失进行鉴定，配房被拆除的损失以及王敬平对两间配房及宅基地的无权处分给上诉人造成的损失，待曹宝春完善相关证据后，可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11438元，由上诉人曹宝春负担。”围绕当事人的再审请求，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹宝春提交的最高人民法院的指导案例，一份国务院的文件，关于深化改革严格土地管理的决定，国务院办公厅1999年关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知，证明依据国家政策和最高人民法院的指导性案例，康艳作为城市居民，购买涉案集体土地证房屋依法属于无效。恒昌公司质证意见，对信息公开意见不是新证据，该事实早已经存在。案例对本案没有指导意义，国务院的决定是法律法规，不予质证。王敬平质证意见，曹宝春提交的证据都不是新证据。对通知书对本案没有关联性，涉案房屋不包括东西配房，不是集体土地。最高院案例与本案没有关联性，国务院土地管理的决定的真实性没有异议，但并不适于本案，本案买卖房屋不涉及集体土地。康康艳质证称，曹宝春提供的证据都不属于新证据，其提供的案例与本案案情不一致，与本案也没有关联性，康艳受让的是具有房屋所有权证书的房屋，根据地随房走的原则，受让房屋占用范围内用地的使用权一并由康艳受让，双方交易的对象并不是土地。本院再审查明的其他事实与原二审法院查明认定的事实一致。本院再审认为，本案所争议的焦点是王敬平与康艳签订的房地产买卖合同以及恒昌公司与康艳签订的房屋拆迁安置协议是否侵害了曹宝春的合法权益。1.关于该涉案房地产买卖合同和拆迁安置补偿协议的效力，按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法，该房屋所有权证上并未载明存在配房两间，且曹宝春亦未提交证据证实康艳在购房时对河北省涿州市人民法院（2001）涿民初字第1125号民事判决书、河北省保定市中级人民法院（2002）保民终字第1656号民事判决书以及河北省保定市中级人民法院（2013）保民再终字第43号民事判决书三份判决书是知悉的，王敬平在与康艳签订房地产买卖合同后，康艳按着合同约定支付了房屋所有权人王敬平相应的价款，原审判决据此认定涉案房地产买卖合同有效，并无不当。恒昌公司与康艳签订的拆迁安置补偿协议的依据系02××96号房屋所有权证，曹宝春主张应当由恒昌公司对其两间配房以及其所有的宅基地份额进行补偿，缺乏事实及法律依据，原审法院未予支持，并无不当，恒昌公司与康艳签订的拆迁安置补偿协议有效，亦无不妥。2.关于恒昌公司是否存在违法拆除曹宝春配房的侵权行为，曹宝春所举证据不足以证实涉案两间配房系恒昌公司拆除，关于曹宝春主张的赔偿请求数额，曹宝春原审中提交的相关证据中对于损失的计算标准和依据并未明确载明，且未对其损失进行鉴定，配房被拆除的损失以及王敬平对两间配房无权处分给曹宝春造成的损失，曹宝春可另行主张赔偿。综上所述，再审申请人曹宝春的再审请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持本院（2017）冀06民终5430号民事判决。一审案件受理费11438元，二审案件受理费11438元，均由曹宝春负担。本判决为终审判决。审判长 韩 皓审判员 段 超审判员 刘华锋二〇一九年五月二十七日书记员 黄 涵