太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初618号原告：张悟明，男，1959年1月22日出生，汉族，住太原市。委托代理人：乔利刚，山西决疑律师事务所律师。被告：山西百德兴房地产开发有限公司，住所地太原市小店区龙堡街**百德尚景******，统一社会信用代码×××。法定代表人：张国樑，执行董事兼总经理。委托代理人：王庆刚，男，该公司员工，住太原市小店区龙堡街**百德尚景小区。被告：太原市第一建筑工程集团有限公司，住所地太，住所地太原市杏花岭区精营东边街**信用代码×××。法定代表人：王贵聪，董事长。委托代理人：姚利利，山西知达律师事务所律师。委托代理人：孙立平，男，该公司项目部负责人，住太原市千峰北路彭西四巷**院**楼****。原告张悟明与被告山西百德兴房地产开发有限公司（以下简称“百德兴公司”）、被告太原市第一建筑工程集团有限公司（以下简称“一建公司”）侵权纠纷一案，本院于2019年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张悟明及委托代理人乔利刚，被告百德兴公司的委托代理人王庆刚，被告一建公司的委托代理人姚利利、孙立平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张悟明诉称，2014年4月30日，原告向被告百德兴公司全款购买了其开发的百德·尚景21幢1-2层1002号（合同编号：201XXXXXXXX）、1003号（合同编号：201XXXXXXXX）的商铺。被告百德兴公司于2017年1月12日向原告发出《现状交房通知书》，通知原告于2017年1月15日前办理房屋收房手续。原告依通知于2017年1月15日签收了《房屋交接清单》，办理了收房手续，实际取得了该房屋。2017年6月15日，原告前往上述商铺筹备装修事宜时，发现1002号商铺门锁被撬，被他人用另外链子锁关闭，1003号商铺门锁被撬，另有工人在其中居住。经询问，对方自称为被告一建公司的员工，由于被告百德兴公司拖欠其部分工程款，因此撬了门锁并占据房屋。原告不得已于2017年6月19日向被告百德兴公司发出《房屋被施工方侵占通知》，要求被告百德兴公司与被告一建公司进行协调，将商铺归还原告。但时至今日，被告百德兴公司一直未能协调成功，上述商铺仍由被告一建公司非法侵占。综上，二被告的行为侵害了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告一建公司立即腾出原告所有的位于百德.尚景21幢1002号（合同编号201XXXXXXXX）、1003号（合同编号201XXXXXXXX）的商铺交付原告使用；2、被告百德兴公司、被告一建公司共同向原告支付占用房屋期间的773527.38元（自2017年1月15日起，暂算至2018年12月15日，按每天2元/平方米计算）及至实际腾出房屋之日止的损失；3、本案的诉讼费用由二被告承担。被告山西百德兴房地产开发有限公司辩称，认可答辩人与被答辩人存在买卖关系。2017年1月份被答辩人在答辩人处购买了商铺，被答辩人已经付清房款，答辩人也已将商铺钥匙交付给被答辩人。现在商铺由被告一建公司占用。被答辩人主张的租金标准合理，是否支付答辩人需考虑决定。被告太原市第一建筑工程集团有限公司辩称，1、答辩人系涉案房屋的施工总承包方，百德尚景住宅小区工程尚未办理竣工验收手续，答辩人也未将工程交付发包人即被告百德兴公司，百德尚景住宅小区尚不具备使用功能。2012年3月1日，被告百德兴公司与答辩人签订了《太原市百德尚景住宅小区1#、2#及地下车库》的施工合同；2013年2月28日，双方就百德尚景住宅小区工程施工又签订了一份施工合同，并进行了合同备案，双方在合同中就承包范围、质量标准、竣工验收、工程款支付等进行了约定。2015年3月12日，双方就工程验收、工程款及工程结算达成协议，约定达到竣工条件后，被告百德兴公司支付答辩人工程款达到工程总造价的90%，答辩人向被告百德兴公司办理工程交验。后被告百德兴公司未按上述约定付款。2015年5月双方又签订《补充协议》，约定被告百德兴公司按照计算总额将工程款支付至70%，双方组织验收，验收合格后被告百德兴公司尽快将工程款支付至90%，答辩人将全部工程交付被告百德兴公司并交钥匙。但被告百德兴公司未组织工程竣工验收也未向答辩人支付工程款，答辩人也没有将工程及钥匙交付被告百德兴公司。百德尚景在没有验收的情况下应属于在建工程，不具备使用功能。2、1001号商铺现由被告百德兴公司强行占用，现答辩人只占有1002和1003。3、被答辩人与被告百德兴公司属于恶意串通损害答辩人利益。被告百德兴公司在明知情况下将不具备使用条件的房屋交付被答辩人，双方都明知所谓的交房为现状交房。另买卖合同上没有实际的合同签订时间，且被答辩人未将购房款支付被告百德兴公司，而是将部分款项支付给被告百德兴公司的法定代表人个人。4、办理房屋交付时购房人都应该缴纳专项维修基金、物业费、配套设施费、取暖费等，但本案房屋交付时被答辩人未缴纳上述费用，被告百德兴公司也没有要求其支付，故被答辩人打给被告百德兴公司的法定代表人的钱并非购房款，双方系其他关系，是以合法形式掩盖非法目的。5、被答辩人要求答辩人支付房屋占用期间的损失没有法律依据。被答辩人可以请求被告百德兴公司向其支付未按合同约定交付的违约金。答辩人所占有的是尚未交付的在建工程。因被告百德兴公司拖欠工程款，答辩人支付不了实际施工的农民工工资，占有房屋的是未结算工资的工人，答辩人未将该房屋出租，也未实际投入使用。综上，应驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）百德兴公司曾分别签订三份商品房买卖合同（合同编号：201XXXXXXXX、201XXXXXXXX、201XXXXXXXX）并办理网签备案登记，合同约定，原告购买被告位于太原市小店区龙堡街4号百德.尚景住宅小区第21幢1-2层1001、1002、1003号房，商品房预售许可证号为（2013）并商房预售字第0080号，购房款总金额分别为3681730元、3327870元、3865160元。出卖人应当在2015年5月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同另约定了其他条款。2012年5月29日、2013年7月20日，原告分别向被告百德兴公司的法定代表人张国樑个人账户转账支付193万、193万，合计386万。2014年4月30日，原告向被告百德兴公司的法定代表人张国樑个人账户转账支付579万元。同日，被告百德兴公司出具三份收据，分别载明收到原告张悟明合同编号为201XXXXXXXX（第21幢1-2层1001号）、201XXXXXXXX（第21幢1-2层1002号）、201XXXXXXXX（第21幢1-2层1003号）的商铺款3681730元、3327870元、3865160元。三套商铺购房款合计10874760元，原告共向被告百德兴公司的法定代表人张国樑个人账户转账支付965万元，其余1224760元，原告称系以现金方式支付。因百德.尚景项目未按约交房导致业主不断上访，经政府协调方才办理交房，现大部门业主均已办理入住。2017年1月12日，被告百德兴公司给原告出具《现状交房通知书》，通知原告拟就其所购买的三套商铺现状交付，要求原告于2017年1月15日前办理交房手续。2017年1月15日，被告百德兴公司以现状交付的形式向原告交付上述三套商铺，并将房屋钥匙移交原告。2017年6月19日，原告向被告百德兴公司送达《房屋被施工方侵占通知》一份，载明原告于2017年6月15日到上述商铺筹备装修事宜时，发现1001号、1002号商铺被他人用门锁关闭，1003号商铺有工人在其中居住。经询问，占用方解释因被告百德兴公司与施工的被告一建公司存在建设工程施工合同纠纷，被告百德兴公司欠被告一建公司工程款，因此占据房屋。2017年7月10日，被告百德兴公司向原告送达《协调结果说明》一份，载明经其与被告一建公司核实，确实存在因其与被告一建公司建设工程施工合同纠纷导致原告物权被侵害的情况，其正在积极协调处理。因原告已支付全部购房款，其会尽力协助原告收回房屋。另查明，被告一建公司系涉案百德.尚景项目的施工方，二被告就工程款存在纠纷，该项目尚未办理竣工验收备案。本院确认以上事实的依据有《商品房买卖合同》、银行转账凭证、收据、交房通知书、房屋交接清单、《房屋被施工方侵占通知》、《协调结果说明》、建设工程施工合同及补充协议，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在案佐证，足以采信。本院认为，因被告百德兴公司认可原告所主张的双方存在买卖合同关系且原告已支付全部购房款的事实，另结合原告提供的经网签备案的商品房买卖合同、银行转账凭证、收据，可以认定原告与被告百德兴公司之间存在商品房买卖关系且原告已支付全部购房款。双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告履行支付购房款义务，被告百德兴公司应按约向原告交付房屋。合同约定被告百德兴公司应于2015年5月1日前向原告交付房屋，被告百德兴公司未按期交房已构成违约。经政府协调，现该项目大部分业主均已办理入住，就原告所购房屋双方也于2017年1月15日办理了交房手续，故虽该项目因客观原因尚未办理竣工验收备案，但原告在对此明知的情况下仍办理了收房，系原告对其权利所做的处分，应当认定被告百德兴公司已将该房屋实际交付原告。因被告百德兴公司已将涉案房屋实际交付原告，而被告一建公司系在被告百德兴公司将房屋交付原告后又因工程款纠纷将该房屋占用，而非作为施工方将该房屋作为在建工程持续占用，对其所称该房屋系在建工程故应由其合法占用的主张，本院不予支持。综上，对原告主张被告一建公司腾出其所购买的百德.尚景住宅小区第21幢1-2层1002、1003号商铺的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张二被告支付其房屋被占用期间损失的诉讼请求，其仅提供了互联网租房信息截屏予以佐证，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告太原市第一建筑工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张悟明位于太原市百德.尚景住宅小区第21幢1-2层1002、1003号的商铺。二、驳回原告张悟明的其他诉讼请求。案件受理费14494元（原告已预交），由被告太原市第一建筑工程集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张少华 二○一九年五月二十四日书记员 侯梦捷