江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民终4269号上诉人（原审原告）：孙卫康，男，1965年7月21日生，汉族，住常熟市。上诉人（原审原告）:时佩娟，女，1963年4月17日生，汉族，住常熟市。共同委托诉讼代理人：杨维江，上海融孚律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人(原审被告)：温薇燕，别名温微燕，女，1968年5月13日生，汉族，住常熟市。被上诉人(原审被告)：江苏省常熟职业教育中心校，住所地常熟高新区。法定代表人：苏建青，该校校长。委托诉讼代理人：黄志荣，该校员工。上诉人孙卫康、时佩娟因与被上诉人温薇燕、江苏省常熟职业教育中心校（以下简称常熟职教中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2018)苏0581民初2338号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙卫康、时佩娟上诉请求：撤销原裁定并指令一审法院继续审理。事实和理由：本案不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（以下简称《通知》）第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”规定的范围，人民法院应当对本案进行实体审理。1.一审法院忽视孙卫康、时佩娟的原告诉讼地位和诉讼请求，仅关注温薇燕、常熟职教中心之间的关系，得出本案不属于法院工作范围的结论是错误的。2.根据江苏省高级人民法院民一庭的意见，适用《通知》第三条，“应严格认定单位内部建房、分房引发的占房、腾房纠纷，必须同时满足单位内部建房、分房的原因，以及占房、腾房的结果两个要件，除此之外，单位基于福利补助与内部职工签订售房协议引发的纠纷，属于平等民事主体之间的纠纷，人民法院应予受理。”孙卫康、时佩娟诉请为确认房屋所有权并办理变更登记，系基于与职教中心之间的生效合同，且孙卫康、时佩娟已经履行付款义务且实际居住涉案房屋多年，故本案纠纷属于平等主体之间的民事纠纷。3.《通知》发布时间为1992年，具有局限性，《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定“政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”因此，本案属于法院工作范围。温薇燕、常熟职教中心辩称，服从原审裁定。孙卫康、时佩娟向一审法院起诉请求：1.判决常熟市东圩段29号1幢103室房屋属于孙卫康、时佩娟所有。2.温薇燕、常熟职教中心协助办理上述房屋过户至孙卫康、时佩娟名下的手续。3.本案诉讼费由温薇燕、常熟职教中心负担。一审法院认定事实：常熟职教中心由常熟农副职中等职业学校于2005年合并而成。孙卫康、温薇燕均系原常熟农副职中的教师，现仍为常熟职教中心教师。1988年下半年起，常熟农副职中发动教职工集资在常熟市行灶桥堍（即现常熟市建造教职工住宅两幢。该房屋于1989年建成，案涉房屋属其中部分。1993年6月20日，常熟农副职中（甲方）与温薇燕（乙方）签订《教职工购买住房协议书》，约定“甲方为解决本校教职工住房困难……现根据全体教职工通过的分房方案，经九〇年分房小组批准，同意温薇燕的申请，将农副新村一幢103室安排给乙方。双方……就上述住房的产权、付款、使用、维修、纳税等问题达成协议如下：一、本套住宅……购房总价24000元……甲方承担5760元；市局九〇年四月建房文件规定支持教职工个人出资买房奖金1833元。其余房款均有乙方和配偶单位负担，如配偶单位无力负担，有乙方承担。乙方在八九年至九二年期间已付学校房款14690元，余款1717元限于九三年六月三十日……付清。乙方付清全部房子欠款后，上述房产权归属乙方所有。二、由于购房和建房费中，有一小部分是属教师人头建房分摊经费及学校建房利润费，又考虑到教职工今后购房补贴需要和行灶桥教工宿舍外部维修需要，乙方必须遵守以下条款：1.乙方因故不需继续居住而需出售该房时，甲方有优先购房权。房价按国家折旧率计算。乙方不得单方面自行处理。如甲方明确不需购房时，乙方才能随意处理。2.住户购房后五年之内，组织调动……除外，自己要求调动……必须做到先退房、后办调动手续。甲方归还乙方原投入的房款。（不加利息一次性归还）。3.乙方付清购房款后，五年内不得变动。在校工作满五年以后，根据上述规定可以进行调换、出售。售后收入，增值部分，售房者和原补贴单位按原购房投入款和补贴款的比例进行分配。”该协议的签署经常熟市公证处公证。1993年6月30日，常熟农副职中收到前述温薇燕名下“利息分摊款”5760元、“市局住房成本”1833元。1994年12月20日，案涉常熟市东段圩29号1幢103室办理了房屋产权登记，登记在温薇燕名下。该房屋建筑面积64.66平方米，砖混结构。案涉争议房屋等教职工住宅楼建成不久即发现整体下沉。1997年初，常熟市教委与常熟农副职中商议，确定两个处理方案：一是以当时教工住宅价格，每平方米700元收回全部住房，住户自行解决房源搬迁；二是底层八户搬迁，改建成车库。2001年1月，该两幢房屋被判定为危房。2001年4月，常熟市政府协调会确定按当时优惠购房成本价收回房屋。2000年7月，温薇燕购买了常福一区89幢501室教工住宅房屋，结算清单载明的房屋单价为每平方米912.06元。2002年2月4日，时任常熟农副职中副校长沈文郊向常熟农副职中财物室出具书面意见：“收购温薇燕行早桥底楼住宅64.66㎡，每平方米700元，总计肆万伍仟贰佰陆拾弍元，已付弍万元，尚余贰万伍仟贰佰陆拾弍元给她打到金穗卡上。”时任常熟农副职中校长殷力公在该意见上批示：“同意支付”。2002年2月27日，常熟农副职中通过收回借款（2万元）、以转账支票向温薇燕转账（25262元）的方式，向温薇燕交付了45262元。殷力公、沈文郊均确认：因前述房屋被鉴定为危房，常熟农副职中按照每平方米700元的价格，收回了包括温薇燕名下东段圩29号1幢103室在内的底楼房屋，相关房主并将各自房产证交给了常熟农副职中。常熟农副职中完成房屋的维修加固后对收回的房屋予以出售。一审法院向沈文郊调查时，“问：如果温薇燕在行灶桥的房子不退回来，学校有无可能另外分配房子给温薇燕？”沈文郊明确：“不可能的。我们学校也不可能再给温薇燕四万多元钱。”本案审理过程中，孙卫康、时佩娟提交了一份《协议书》草稿，载明：“根据孙卫康老师申请，经和学校共同协商订立如下协议：1.同意孙卫康老师向学校购买行早桥农副新村住宅底楼弍套（103室、104室），价格为700元/㎡，面积按实测定。2.考虑到办理手续尚需一段时间，同意孙卫康老师先付4.5万元后先使用该两套房子，余额在办理房产证过户手续时一次性付清。3.如一年内不能办理过户手续，则学校退回定金，孙卫康老师退出住房。4.本协议一式两份，双方各执一份。江苏省常熟农副职中代表签字：购房者签字：”。沈文郊确认“此协议书确认为本人所写草稿，内容真实。”孙卫康、时佩娟及常熟职教中心均未能提交经双方签署的该协议书。2002年4月20日，孙卫康以现金向常熟农副职中交付了房款45000元，其余款项至今未付。温薇燕向常熟农副职中交付了案涉103室房屋的房屋所有权证及钥匙。诉争房屋自2002年始由孙卫康、时佩娟占有使用至今。该房屋目前仍登记在温薇燕名下，该房屋的房屋所有权证原件由孙卫康、时佩娟持有。本案庭审中，温薇燕确认“2001年以后我把房子交给了学校进行整改，后来就什么都不知道了”。温薇燕称其在购买常福一区房屋交首付时，向常熟农副职中借了2万元。（问：房产证和土地证你是什么时候交给学校的？）“大概也是那个时候，因为我觉得借了学校的钱，房产证和土地证交给学校保管也是合情理的。”（问：房屋的钥匙、房产证是不是一起交给学校的？）“时间长了记不得了，当时学校要整改，钥匙交出去协助整改。”（问：这些房子你后来有没有和学校讲这么处理？）“我一直在等学校来跟我协商这件事情，但是学校没有找过我。”（问：孙卫康、时佩娟有没有来找过你？）“孙卫康、时佩娟来找过我，但是我跟孙卫康、时佩娟没有任何关系，我也不知道他和学校之间的关系是怎么样的。”（孙卫康问：如果这个房子是你的，为什么我住在里面十几年你都没有来找我？）“因为我觉得我借了学校的钱，后学校处理是合理的。”一审法院认为：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，常熟农副职中并非从事房地产的开发经营者，其为解决本校教职工住房困难根据当时政策集资建房，并按照全体教职工通过的分房方案，由温薇燕申请，经学校分房小组批准，将诉争房屋安排给温薇燕。购房协议明确购房者温薇燕对所涉房屋的处分权等权利受一定限制，出售时的增值需与常熟农副职中按比例分配。温薇燕购房时仅支付了部分购房款，其余由学校等负担。相关房屋出现问题后，双方并非按照普通商品房买卖合同予以处理。且本案孙卫康、温薇燕现均仍系常熟职教中心的教师。常熟职教中心由常熟农副职中等职业学校合并而成，常熟农副职中的权利义务由常熟职教中心享有承担。故本案属单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。本案所涉纠纷，应由常熟职教中心依法依规处理，或可申请教育行政主管部门等部门予以解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回孙卫康、时佩娟的起诉。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议为，孙卫康、时佩娟要求确认涉案房屋权利归属并请求办理房产权属变更登记手续，是否属于人民法院工作范围，争议核心为本案是否适用《通知》第三条的规定。本院就此认为，首先，单位分配房屋通常附加了对单位职工的奖赏和单位福利，是单位行使管理权的表现之一，涉案房屋于1993年由常熟农副职中安排给其职工温薇燕，从房产性质及双方签署的合同条款，均可以看出温薇燕取得涉案房屋确系福利分房的性质，常熟农副职中依照相应的管理规定进行分房系行使正当的管理职权；但是，涉案房屋后续出现质量问题，常熟农副职中通过支付对价形式收回涉案房屋，并在维修加固后对涉案房屋再行出售，即便孙卫康属于原常熟农副职中、现常熟职教中心的职工，本案中并无证据证明双方之间属于单位分房性质。其次，孙卫康购买涉案房屋，且已经实际入住多年，现因涉案房屋权属及办理产权过户登记纠纷诉至法院，纠纷并非产生于常熟职教中心行使管理职权对涉案房屋的分配，亦不存在占房、腾房的情况，故本案系因平等民事主体之间的财产关系发生的民事权益纠纷，不应适用《通知》第三条的规定，人民法院应当对本案进行实体审理。综上所述，孙卫康、时佩娟的上诉请求成立，一审法院适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院(2018)苏0581民初2338号之一民事裁定；二、本案指令江苏省常熟市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇一九年五月十九日法官助理 郭 玮书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。