江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初7206号原告（反诉被告）：常盼盼，女，1984年5月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：臧道连，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫胜男，江苏绿象律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：章志远，男，1981年12月20日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：王春梅，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林光前，浙江九州大众律师事务所律师。原告常盼盼与被告章志远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日受理后，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。庭审中，被告提出反诉，本院依法受理与本诉合并审理。本院于2019年4月10日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告（反诉被告）常盼盼及其委托诉讼代理人臧道连、闫胜男，被告（反诉原告）章志远（第一次到庭）及其委托诉讼代理人王春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常盼盼向本院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告于2018年7月10日签订的《房屋买卖定金协议》，要求被告返还定金80000元并赔偿违约金196000元(总房款的20%)。2、本案起诉费由被告承担。3、本案财产保全费由被告承担。事实与理由：2018年7月10日，被告与原告签定房屋买卖定金协议，约定被告以人民币980000元将坐落于苏州市相城区房屋出让给原告。协议第六条约定30日内办理网上存量房买卖契约和资金托管手续，第十条约定在办理第六条手续前，被告须还清银行贷款，解除抵押，并配合办理过户手续。之后被告以各种理由推迟，一会让原告去温州签合同，一会说已经还清贷款，材料给中介了，你去找中介，但就是不出现，也不配合办理过户手续。中途原告以多种方式多次催告，让被告尽快办理相关手续，但其不履行协议，还颠倒黑白，企图掩饰自己的实际违约行为，不去还清贷款、配合办理相关手续，还私自加价转卖他人，实属一房多卖。原告于2018年11月6日接到中介电话，被要求去相城区房管局，原告才知道对方已经将房屋转卖他人，急于过户，过户过不了，被告想要通过投诉的方式强制撤销网挂手续达到转卖他人的恶意欺诈目的。被告章志远辩称，1、被告属行使先履行抗辩权，不存在违约，不应承担违约责任。根据双方签订的协议第六条的约定和被告了解的二手房交易流程，签订网签合同和将买家购房资质送审是继续履行后续合同义务的必要前置步骤。被告提供的证据显示，被告一直要求并催促经纪公司抓紧办理相关手续，并提供了全部材料供其送审和网签。整个过程，被告要求继续履行合同的意思表示非常明显、强烈。而据原告所述，原告买房是为了转卖，原告因为转卖未成功，所以一直拒不履行协议约定的前置步骤。正是基于原告违约行为在先，无法确认原告是否具备购房资格，不确定能否签订正式网签合同，为了维护自己合法权益才未注销抵押。2、原告迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，其违约行为已导致协议目的无法实现。原告履行网签、送审的义务在先，被告注销抵押义务在后。原告一直未配合履行网签房屋买卖合同义务、未将是否具有购房资质的材料提交送审，其违约在先，应由其承担违约责任。被告因资金紧张才以低于市场价约100000元的价格出售涉案房屋，但原告经被告多次催告后仍一直拒绝履行协议，导致被告想通过出售房屋缓解资金紧张压力的目的未能实现，被告不得不依法解除合同，原告应按协议约定承担支付违约金的责任。3、本案系原告违约，诉讼费、保全费应由原告承担。现提出反诉，请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖定金协议》（编号1800591）于2018年8月22日解除。2、反诉被告赔偿反诉原告违约金126000元（计算方式为房屋总价款的20%，并扣除70000元定金）。3、反诉被告赔偿反诉原告居间代理服务费（中介费）10000元。4、反诉费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告将第2项诉讼请求中的违约金明确为：根据协议第十三条、第十五条的约定，由违约方承担房屋实际成交价的20%为196000元，扣除反诉被告已支付反诉原告的购房定金80000元，主张违约金116000元。原告常盼盼对于反诉辩称，我方不存在违约情况，不应承担违约责任。协议第十条约定，若房屋已经抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押，同时该协议第六条约定，在定金协议生效后三十日内签订市房管局提供的网上存量房契约并办理资金托管手续。我方与章志远是在2018年7月10日签订的协议，从协议约定可知，双方在2018年8月8日前签订网上存量房买卖契约并办理资金托管手续，而在办理资金托管手续前章志远应在8月8日前注销抵押，否则无法进行后面的网签及资金托管。直至现在，涉诉房屋抵押权仍未注销，明显是章志远违背协议约定，使得整个交易无法进行。其次，章志远以我方未送审主张我方违约实属狡辩，我方在2018年7月20日就将身份证、户口本、离婚证等送审材料交给中介，由中介代办送审，这点有中介证人证言可以证实。而通过章志远提交的与中介黄某微信聊天记录第十七页可以看出在2018年8月9日章志远还未交清物业费，导致无法送审，证人黄某也在证人证言中证实了这点。同时，章志远提交的第一次咨询相城区房屋交易中心的录音（关于房屋交易大致流程的录音翻译文本）也证实了送审无需买卖双方去办理，而是将送审材料交给中介，中介网上上传房管局审核，我方实际履行了协议第十五条约定的第二项义务，而章志远则未能履行其应尽义务，明显违约。同时也证明了二手房买卖交易流程为先网签后送审再进行资金托管，而非章志远所认为的先送审再网签。房屋买卖定金协议对送审没有约定，而是直接约定了网签和资金托管。在进行网签前，章志远必须注销抵押。根据章志远与中介黄某的聊天记录可知，2018年7月13日中介黄某提醒章志远及时注销抵押，但章志远一直置之不理，只是催促送审。在房屋买卖定金协议约定的网签及办理资金托管的日期之后，章志远不顾合同约定，以未送审为借口，单方解除合同。我方为了促进交易顺利进行，于2018年8月20日从苏州赶往温州，与章志远协商房屋交易事宜。在2018年8月20日至21日，我方获知因章志远母亲嫌房价过低，不愿出售涉案房屋，故没有办理注销抵押。双方在协商过程中，章志远要求房屋总价由980000元涨至1020000元，我方认为涨价过多，但中介愿意不收章志远的中介费一万元以促成交易，双方未达成合意。2018年8月22日，章志远在其律师的授意下，向我方发送了合同单方解除通知书，可见章志远既不想卖也不想承担违约责任，提前谋划想要免除己方责任，将自己的责任转嫁他人又难圆其说。由上述事实和理由可知，我方不存在违约行为，相反，是章志远后悔低价出售房屋，一直不办理注销抵押和拖延送审，致使整个协议无法履行。涉案房屋低于市场价100000余元，我方想以低价买入，不可能不促成交易，从章志远在2018年8月17日就咨询苏州律师（章志远与黄某微信聊天记录26页）准备转卖他人的行为来看，章志远是有预谋的，想给自己的违约披上合法的外衣，谋取不正当利益，侵犯我方利益。综上，我方不存在任何违约行为，而是章志远违反协议约定，未履行协议规定的义务，并单方解除房屋定金协议。请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2018年7月10日，章志远为售房人、甲方，常盼盼为购房人、乙方，易居房友为中介方，三方共同签订《房屋买卖定金协议》一份，主要内容为：甲方向乙方出售位于苏州市相城区房屋，该房屋建筑面积为87.08平方米，成交价格为人民币98万元（此价格包含固定装修，含三个空调）。乙方于2018年7月10日前向甲方支付定金8万元，定金最终充抵房款，乙方支付房款的方式为：①支付定金8万元，②首付27万元，③贷款63万元。甲方向乙方交付房屋的时间为过户完结。双方约定协议生效后30日内签定市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。若协议签订之前，该房屋已抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押。甲方向中介方支付佣金1万元，乙方向中介方支付佣金1万元。第十三条约定，如甲、乙任何一方拒绝履行本协议或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付房屋成交价20%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担中介方的全部佣金费用。其他约定：①甲方保证此房无产权争议，②甲乙双方配合中介方过户手续，③双方不得私自违约，违约按房价20%赔付对方。协议落款处，甲乙双方分别签名，中介方黄某签名。协议订立当天，常盼盼支付人民币80000元，章志远出具收据写明收到相城区相城大道877号2-31004室定金80000元。章志远当天支付中介费10000元。常盼盼在庭审中提供的房屋所有权证复印件显示，坐落于相城区相城大道877号2-31004室房屋登记所有权人为章志远，共有人包括章立财、陈雪花。2018年8月30日，常盼盼向章志远发出“要求履行房屋定金协议内容、否则将承担违约责任通知书”，通知书记载因贵方违约，在定金协议生效后30日内不愿签订网签协议，恶意抬价，不剔除贷款，致使无法办理资金托管，且贵方在2018年8月22日恶意发出合同解除通知书，欲盖弥彰，企图掩饰自己实际违约行为。我方向贵方发函明确：贵方务必于收函后一周内按照约定及时剔除贷款，进行网签、资金托管、过户等手续，否则我方将以贵方拒绝履行合同、根本违约选择司法途径维护我方合法权益，到时会通过司法途径导致贵方返还8万定金、承担196000元违约金（或双倍返还定金），增加诉讼费、保全费、律师费、违约金等费用。该通知章志远实际收到。2018年9月17日，常盼盼再次向章志远发出“因为贵方违约，特此通知解除合同，返还定金，承担违约责任通知函”，通知函记载我方在2018年8月底前给与贵方最后机会，但贵方时至今日还是未履行合同及时剔除贷款，进行网签、资金托管的相关手续，特发函明确：因贵方违约，我方提出解除合同，并要求贵方返还我方8万元定金且按照合同承担违约责任。该通知函章志远也实际收到。另查，在章志远提供的其与常盼盼的微信聊天记录中，章志远于2018年8月22日向常盼盼发送合同解除通知书，内容为按照合同规定时间，2018年8月10日前你没有在房管局办理网签履行合同，已构成违约，经过多次协商不能达成一致，我决定合同解除、定金没收，并保留对你违约责任起诉的权利。2018年9月15日，章志远又向常盼盼微信发送通知书，记载由于你方违约在先，我方现通知你方，合同已经解除，现在要转卖了，并保留对你违约责任起诉的权利。以上事实，有常盼盼提供的《房屋买卖定金协议》、房屋所有权证复印件、通知书、通知函、邮寄凭证，章志远提供的收据、微信聊天记录等证据以及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，常盼盼申请黄某出庭作证，黄某陈述，我是原被告签订的《房屋买卖定金协议》的中介，我公司名称叫苏州洪源居房产经纪有限公司，我是法定代表人，在协议中中介方写的“易居房友”是因为苏州洪源居房产经纪有限公司是“易居房友”的加盟店。签协议时，为什么签30日内双方去签网签合同并办理资金托管手续，是因为被告当时说没有钱去办理抵押注销，需要问亲戚借钱办理抵押注销，原告讲原告的首付钱不够，也要准备资金，虽然是写的30天内去签网签合同并办理资金托管手续，但实际上当时讲好是30天后开始办理网签及资金托管手续，签协议时讲好先在30天内由被告办理抵押注销手续，30天后再开始办理网签合同及资金托管手续。对被告提供的与我的聊天记录及被告发送给我的催告函的真实性无异议，但是被告与我在2018年7月23日的聊天记录不全，被告可能有删除，但是我手机上2018年8月6日之前的聊天记录已经删除，目前不能还原2018年7月23日的全部聊天记录。对收据真实性认可……。存量房买卖合同的草签手续我已经办过了，但是还没有送审（审查购房资格），正式的存量房买卖合同没签。二手房的交易流程是这样的，先由买家付定金，签定金买卖协议，下一步卖方注销他项权证，之后双方提供身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证等材料进行网上公示，这一步是网签，网签完之后打印网签合同，双方在网签合同上签字，之后再进行资金托管，资金托管完后由买方将购房首付款支付到资金托管账户，之后办理贷款，贷款下来后交税过户，产证下来后买方拿产证，卖方拿购房款。双方把网签需要的材料和证件都交给了我。被告于2018年7月9日将房产证、土地证交给我，于7月13日将其和房屋共有人的身份证交给了我，8月9日被告将物业费发票交给了我，被告将资料交全了。原告在2018年7月20日将身份证、户口本、离婚证都交给了我。办网签手续不用原被告到场，我们中介自己办理的。因为被告没有注销他项权证，我在2018年8月13日叫被告到苏州来签补充协议，因为原告想做高评，高评的意思就是将房屋总价写高点，首付少点，贷款多点。后被告没有到苏州来签协议。后来被告说不想卖房了。之后我就和原告在2018年8月20日一起到温州找被告签补充协议做高评，后被告说原告拖他时间了要求涨价，想涨到102万，当时被告同意到苏州办理卖房相关手续，后来被告又不来了。被告与我之间沟通的相关事宜重点的我都和原告讲过了。针对本案的交易流程约定的第一个流程就是卖方把贷款还清，把贷款注销，在合同约定的时间内被告没有把贷款还清。常盼盼对证人证言没有异议。章志远质证表示从证人证言可以看出证人和原告的关系比较密切，言辞间都是在袒护原告，所作的证言大多都是对被告不利，没有站在居间人公平公正的角度，其也没有尽到居间人应尽的义务，从证人的证言可以证实，被告要求办理交易手续的意思证人都某经转达给了原告，原告仍然没有履行办理网签和送审义务。章志远向本院举证：1、与中介黄某的微信聊天记录打印件42页、与常盼盼的微信聊天记录打印件16页、与常盼盼的通话录音翻译文本1页、通话录音光盘1份，证明常盼盼购买房屋的目的是为了转卖赚差价，因其转卖未成功而迟延履行送审网签等义务，其行为已严重违约并导致章志远的合同目的无法实现，损害了章志远的合法权益，双方的通话时间是在2018年8月16日下午3时46分左右。2、聊天记录打印件1份，证明常盼盼经其催告仍不履行协议义务，2018年8月18日，其向中介发送催告函1份，要求中介转告常盼盼已构成违约，3日内与其进行协商，否则合同解除、定金没收。3、录音翻译文本3页（通话双方是其与相城区房产中心的工作人员）、苏州市房产交易网截图打印件1张、苏州市存量房交易流程图截图打印件1张，证明其于2018年12月17日三次咨询相城区房产中心关于房屋交易的大致流程，流程是先网签后送审，是办理资金托管的前置程序，而且要经过房产中心审核购房资质通过后才进行资金托管，解除抵押不是房产中心强制要求的资金托管前置步骤。经质证，常盼盼发表如下质证意见：证据1、对黄某与章志远的聊天记录其不知情，如果黄某认可，其也认可，对章志远的证明目的不认可；对原被告聊天记录的真实性认可，对章志远的证明目的不认可；原被告通话录音翻译文本和通话录音的真实性无异议，录音时间也是对的，但通话背景是双方在签订《房屋买卖定金协议》时，双方讲好之前被告同意原告如果原告找到合适的买家，被告愿意配合原告将涉案房屋转卖出去，但双方也讲好如果原告转卖不出去，原告自己出资购买。证据2、对章志远发送给中介催告函其不知情，如果黄某认可其也认可，但对章志远的证明目的不认可，因为已经过了双方约定的网签时间。证据3、对录音的真实性没有异议，但具体的买房程序都是双方委托中介办理，常盼盼是苏州本地人，可以购买3套房，签订协议时其名下没有房产，具备购房资格，从录音中也可以得知，只有买家同意不注销抵押时才可以在有抵押的情况下办理资金托管，根据协议第十条，双方已明确约定被告需于办理资金托管手续前注销抵押。对苏州市房产交易网截图、苏州市存量房交易流程图截图的真实性无异议。审理中，双方确认后未签订网上存量房买卖合同，也未办理资金托管手续。章志远认可涉案房屋确实有抵押，至今没有注销抵押，表示按照相城区二手房交易流程，应先将买方的购房资格送审并签订正式的网签合同后，卖方再注销抵押，如果买方不具备买房资格的话不能签订网上存量房买卖契约，也不能办理资金托管手续，送审由中介在网上提交送审材料，房管部门审查买方有无购房资格。常盼盼则表示根据协议第六条、第十条，章志远并未按照约定签订网上存量房买卖契约并办理资金托管手续，也未注销抵押，根据第十五条约定，章志远并不配合中介办理过户手续，故章志远应承担违约责任。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，本案中，章志远系涉案房屋的所有权人，常盼盼与章志远经中介居间自愿签订的《房屋买卖定金协议》，内容符合法律规定，依法成立并生效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。依协议第十条约定，若定金协议签订前，该房屋已抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押。第十五条约定，甲乙双方配合中介方办理过户手续。协议订立后，虽然双方对未在30日内签订网上存量房买卖契约的原因各执一词，但根据中介黄某出具的证人证言，可以证实：一、当时各方口头约定30天后开始办理网签及资金托管手续，签协议时约定先在30天内由章志远办理抵押注销手续，30天后再开始办理网签及资金托管手续；二、章志远于2018年8月10日前将房产证、土地证、房屋共有人身份证、物业费发票交给中介，常盼盼在2018年7月20日将身份证、户口本、离婚证交给中介，即双方均已将相关材料交给中介，后因章志远没有还清贷款、注销他项权证，故未办理网签和资金托管手续。证人还确认针对本案的交易约定的第一个流程就是卖方把贷款还清，但在合同约定的时间内卖方没有把贷款还清。章志远在庭审中对其出卖房屋存在抵押和他项权的事实也不持异议，故表明章志远未按约定履行其义务，存在违约行为。2018年8月9日至2018年8月18日期间章志远与中介黄某的聊天记录无法证明常盼盼要求解除《房屋买卖定金协议》，也没有证据表明常盼盼不同意继续履行该协议。然章志远于2018年8月18日通过中介黄某向常盼盼发送催告函，要求中介转告常盼盼3日内与其进行协商，否则合同解除、定金没收。在此情况下，常盼盼与黄某于2018年8月20日至章志远的住所地，要求协商继续履行房屋买卖协议，后协商未成。章志远于2018年8月22日通过微信通知常盼盼解除合同，并在常盼盼于2018年8月30日书面通知要求继续履行买卖协议的情况下，章志远于2018年9月15日通过微信通知常盼盼“合同已经解除、现在要转卖了”。黄某也证实章志远后来不肯来苏州办理卖房相关手续。纵观整个过程，章志远未积极配合履行合同义务并违反合同约定的事实清楚，证据确实充分，本院应予认定。章志远称证人黄某与常盼盼关系比较密切，没有站在公平公正的角度，缺乏事实依据，本院不予采信。《房屋买卖定金协议》中未约定协议解除条件，章志远于2018年8月22日通过微信通知常盼盼解除合同，而常盼盼于2018年9月17日书面通知章志远解除合同，据此，双方就解除协议达成一致，故《房屋买卖定金协议》应自该书面通知到达之日即2018年9月18日解除。章志远应将收取的定金80000元返还常盼盼，并应承担违约责任。虽然《房屋买卖定金协议》第十三条、第十五条约定违约方应承担房屋价款20%的违约金，但违约金金额应与损失额度相适应，因章志远违约给常盼盼造成的损失，常盼盼未提供相应证据予以证明，分析2018年7月和当前该地段的商品房价格水平，本院酌情支持由章志远承担违约金80000元。章志远主张常盼盼因转卖未成功，故拒不履行协议约定的前置步骤，还主张常盼盼未将是否具有购房资质的材料提交送审，其违约在先，但其并未提供证据予以证实，且与常盼盼在2018年7月20日即将身份证、户口本、离婚证等资料交付中介，常盼盼于2018年8月20日赴章志远所在地要求协商继续履行买卖协议以及常盼盼于2018年8月30日书面通知要求继续履行协议等事实不符，本院对此不予认定。故对于章志远反诉要求常盼盼赔偿违约金和居间代理服务费（中介费）的诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、常盼盼与章志远于2018年7月10日签订的《房屋买卖定金协议》于2018年9月18日解除。二、章志远返还常盼盼定金80000元，并赔偿常盼盼违约金80000元，合计人民币160000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账支付，请汇入常盼盼指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013299）。三、驳回章志远要求常盼盼赔偿违约金和居间代理服务费（中介费）的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2720元、财产保全费1900元，合计人民币4620元，由常盼盼负担1942元，章志远负担2678元（常盼盼预交的诉讼费用，由本院退还，章志远负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至中国建设银行股份有限公司苏州相城营业部，收款账号：32250199743600001331023839）。反诉案件受理费人民币1410元，由章志远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇一九年五月二十四日书记员  林晓华