云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初784号原告：玉溪宏泰物业服务有限公司，住所地云南省玉溪市红塔区玉带街道冯井社区八组3幢16号，统一社会信用代码91530402MA6KXRD7XC。法定代表人：张亚斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭义坤，云南汇欣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑洲，云南汇欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司，住所地云南省玉溪市红塔区高仓街道高仓社区居民委员会五组。统一社会信用代码91530400763861554W。法定代表人：曾晓荘，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈新国，云南滇兴律师事务所律师，特别授权代理。原告玉溪宏泰物业服务有限公司诉被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑洲、谭义坤，被告的法定代表人曾晓荘及委托诉讼代理人陈新国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业管理费41917.37元，并支付自2018年2月1日至2019年1月10日的滞纳金7189元（按每日万分之五的标准计算），之后的滞纳金继续按每日万分之五的标准支付至款项付清之日；2、案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告系时代明珠小区业主及开发商。2017年11月14日原告与时代明珠小区业主委员会签订了《物业服务合同》，双方约定遵守协议，合同中约定物业管理标准为1.10元/平方米，消防栓测费为100元/年，代收垃圾费96元/每年，逾期欠费用业主按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。合同中约定每年的一月底交清物业费。时代明珠小区1-901一直未交付，该套房屋建筑面积为180.66平方米，2018年物业服务费为1769元，被告一直未缴纳。被告作为小区业主管理使用商铺，面积为5839.9平方米，2017年通过政府工作组协调，被告以最低档次向业主委员会缴纳了商铺及其他部分物业费为55294.43元，且今后按此标准进行缴纳，但2018年被告至今仍欠缴物业服务费40148.37元。原告采取短信提醒、电话通知、张贴通知及上门催缴等多种合法措施，经多次催告与催缴，被告仍未按照协议的约定及时足额向原告交纳相关费用，侵害了原告的合法权益。综上，现依照《物业管理条例》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、时代明珠小区A-1-901号房屋的产权人不是被告，所以款项不应由被告承担。2、其余的商铺部分因为与住宅部分是相独立、相区别的，不属于同一个物业管理范围，因此不应当向原告支付物业费。故请求驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就本案的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告系高仓社区时代明珠小区商住一体的开发商。2016年11月，高仓社区时代明珠小区通过召开业主大会换届选举产生了新一届业主委员会，并形成了大会决议：从2017年1月1日起该小区不再聘请被告前期委托的物业服务企业玉溪嘉禾物业服务有限公司。2017年高仓社区时代明珠小区业主委员会在没有外聘到物业服务公司的情况下成立了物业工作小组对该小区物业工作进行过渡自治管理。经高仓社区时代明珠小区业主委员会与被告协商，被告于2017年的5月23日、9月19日、11月24日三次向高仓社区时代明珠小区业主委员会交纳了2017年的物业费共计55294.43元。2017年11月14日高仓社区时代明珠小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，其中约定：委托管理期限为叁年，自2018年1月1日起至2020年12月30日止。乙方每年一月底之前负责向业主和物业使用人收取双方约定的包干物业管理费及约定的其他费用。自业主房屋交付之日起，无论是否占用、出租或空置，业主应缴付100%的物管费和每年96元的垃圾清运费；未装修的业主缴付其应缴物管费的70%，免缴每年96元的垃圾清运费。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。业主的物业管理费由乙方按建筑面积向业主收取，每平方米1.1元/月；业主代收垃圾清运费：96元/年/户；商铺与非商铺包含开发商的商铺、地下停车位、银行的物管费由乙方进行收取，最低标准按2017年政府、业委会同开发商协商缴纳总额收取，如乙方无法协调时，甲方配合乙方进行有效协商解决；消防检测费：人民币100元/户/年（商铺按小于100平方米按每户收取，大于100开方米按每100平方米为一户收取）。2018年11月12日，原告向该小区1单元901室张屹发出了2018年度物业费催缴通知，通知要求其在11月25日前交纳拖欠的物业服务费共计人民币1769元，逾期未缴费将按有关法律规定按日收取国家银行同期利息及超期罚息。2018年11月25日，原告向被告发出了2018年度物业费催缴通知，通知要求被告在11月30日前交纳拖欠的物业服务费共计40148.37元，逾期未缴费将按有关法律规定按日收取国家银行同期利息及超期罚息。另查明，张屹向被告购买的高仓社区时代明珠小区A-1-0901号房屋至今被告与张屹未办理房屋交接手续，张屹未实际占有房屋，该房屋的建筑面积为180.66平方米，尚欠2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费1769元。本院认为，物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素。房屋所有权人为业主，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，被告辩驳其商铺不属于原告的物业管理范围，但从该商铺与住宅的建筑规模、共用设施设备、社区建设等情况看，该商铺应属高仓社区时代明珠小区的物业管理区域，故对被告的辩驳意见，本院不予采纳。原告系具有物业管理服务资质的企业，其与高仓社区时代明珠小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告均应遵照履行。被告辩驳其2017年交纳的费用55294.43元不是物业管理费的辩驳意见证据不足，本院不予采纳。原告提供了物业管理服务，被告作为商铺的业主应按约给付物业管理费，原告按2017年与被告商定并交纳的物业费55294.43元的标准计算，扣减已交的其他部分的物业费后，要求被告支付尚欠的2018年1月1日至2018年12月31日期间总面积为5839.90平方米的商铺的物业管理费40148.37元及被告未交付给张屹的该小区A-1-0901号房屋的物业管理费1769元，合计41917.37元，本院予以支持。但原告主张的2018年2月1日至2019年1月10日及之后的滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第九条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条及《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告玉溪宏泰物业服务有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费41917.37元；二、驳回原告玉溪宏泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，由原告玉溪宏泰物业服务有限公司负担75元，被告云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司负担439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 钟 梅二〇一九年五月五日书记员 赵梓淇