广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民再3号 再审申请人（一审被告）：广西某投资管理有限公司，住所地:钦州市南珠西大街，统一社会信用代码：9145xxx。 法定代表人：雷某某，董事长。 委托诉讼代理人：吴世锋，广西立辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈善进，广西立辉律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：潘某某，女，1971年9月12日出生，壮族，居民，住广西南宁市隆安县。 委托诉讼代理人：黄海林，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗某某（系潘某某配偶），男，1968年4月24日出生，壮族，居民，住广西南宁市隆安县。 再审申请人广西某投资管理有限公司（以下简称某公司）因与被申请人潘某某租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1207号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月20日作出（2018）桂07民申9号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年3月12日公开开庭进行审理。再审申请人某公司的委托诉讼代理人陈善进，被申请人潘某某及其委托诉讼代理人黄海林、罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人某公司申请再审称，一、请求撤销一审法院(2017)桂0702民初1207号民事判决；二、判决驳回被申请人潘某某诉讼请求；三、判决被申请人潘某某承担本案原审诉讼费用。 事实和理由：一、原审法院认定事实错误,再审申请人的宣传资料及广告内容不是“要约”,不属于合同的内容。再审申请人的宣传资料所作的说明和允诺并不具体确定。再审申请人在宣传资料中所作的说明和允诺，在配套的宣传广告页面专门就广告宣传内容及相关配套的说明中对不构成要约作出过声明,且再审申请人与被申请人就市场规划配套及相关交铺条件在双方签订的合同中均有明确的约定,在履行过程中,应以双方合同约定的为准。再审申请人虽然进行了广告宣传,但是参照同期同地段其他商铺的租赁价格,该宣传广告的内容并未对被申请人租赁合同的价格形成重大影响。本案某市场位于钦州最繁华的的商业路段——人民路,是钦州最大的农贸市场,已有三十年的经营沉淀，是钦州人和外地人投资的热点,被申请人租赁某市场商铺,是基于其对某市场特有商业地位的了解和判断,被申请人也无法证明其是因为再审申请人的介绍及提供了全套改造效果图之后才决定租赁商铺的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,则应当承担违约责任。”之规定,再审申请人在上述广告宣传中的说明和允诺不应当视为合同内容,对再审申请人并不具备约束力。 二、原审法院适用法律错误导致判决错误。原审法院认为,被申请人租赁的商铺并没有达到其应有的使用目的,导致双方之间订立的合同已不可能履行,再审申请人行为属违约行为,应当承担违约责任。因此依照《中华人民共和国合同法》第94条的相关规定判决解除双方签订的《某市场·商铺20年使用权合同书》及补充协议,并判决某公司返还承租人的租金、经营保证金和租金利息,判决错误。再审申请人已经向承租人交付了符合双方约定的商铺,全面履行了合同义务,不存在违约行为,更没有根本违约,因此不应承担违约责任。在项目实施过程中,某公司根据市场消费结构及需求的变化对规划进行了调整,且已经将规划调整等情况明确告知了承租人,双方亦就此调整签订了《某市场·商铺20年使用权合同书补充协议》,补充协议对商铺的规划方案、市场定位、商铺具体位置、商铺面积、面积差额款、交铺日期、租赁期限等约定进行了变更。该补充协议是双方的真实意思表示,不违反法律及行政法规的禁止性规定,合法有效。某公司已经按照合同、补充协议及交铺标准交付商铺。也就是说承租人在收铺之前对市场规划的调整方案是知晓并认可的。被申请人能够使用承租的商铺,其合同目的已能实现,不存在根本违约的情形。根据合同法第二百一十二条的规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。被申请人作为承租方,其租赁商铺的目的就是为了进行经营。在本案中,被申请人已经将其承租的2B122、2B124、4B208号商铺投入经营,现该商铺能够正常用于经营,并已经取得了收益,可见被申请人其租赁商铺的目的能够实现,且已经实现。本案中,被申请人要求解除租赁合同的理由仅是收益达不到预期收益。事实上从市场已出租的商铺的收益来看,如能妥善经营,其获利是十分可观的。再审申请人在向被申请人出租商铺时,已为被申请人预留了极大的利润空间,被申请人租赁商铺的目的完全能够实现。但任何投资都存在风险,这是市场规律决定的,被申请人投资租赁商铺也是一种风险投资。众所周知,这几年网店对实体店的冲击力度之大,很多实体店已经无法经营下去,这种大环境下,被申请人所租商铺的收益达不到其预期是正常的,不能单纯因此把投资风险转嫁给开发商。请求人民法院支持再审申请人提出的请求,依法做出正确判决。 被申请人潘某某辩称，一、被申请人对再审申请人请求撤销一审判决没有意见。二、关于本案双方签订的《某市场·商铺20年使用权合同书》及《补充协议》合同的效力，被申请人有新证据证实再审申请人没有向住建委办理相关用地手续，施工及规划许可证等，根据法律规定，双方签订的合同无效，一审认定合同有效，合同效力的定性错误，一审适用法律也错误。三、被申请人认为合同无效，按照无效合同的处理原则，再审申请人收取的租金及利息应该返还给被申请人。 潘某某向一审法院起诉请求：1、解除《某市场·商铺20年使用权合同书》及《补充协议》（合同编号：2—Bxxx）；解除《某市场·商铺20年使用权合同书》及《补充协议》（合同编号：2—Bxxx）；解除《某市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：4—Bxxx）；2、判决被告返还租金221128元给原告；3、判决被告支付违约金52207元给原告。 一审法院认定事实：2013年初，被告对位于钦州市钦南区人民路5号的某市场进行改造，并通过广告及宣传彩页手册等方式推销其商铺，其广告宣传内容定位：某市场成为钦州商业升级的榜样，打造成钦州持续领先20年的现代化商贸中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、生活配套六大功能于一体，六大优势，影响三代人；规模4.2万平方米商业体，一层农贸1000多个摊位，二至四层百货商场近2000个摊位，每天超过10万人消费，是钦州市任何百货、农贸市场无可比敌的超大型购物、批零中心；商品无所不有，容纳了数以万计的商品类型。钦州唯一星级品质，独立的抽风系统，打造一条200多米长的时尚购物街，借鉴传统老街的“骑楼式”设计，二层天桥、过道均加设顶盖。被告还在部分宣传手册后页底下以较小的文字注明“本手册包含的所有图片及文字仅供参考，不构成合同要约的附件，投资商保留最终解释权”。2013年3月30日，原告与被告签订了《某市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：2—Bxxx）和《某市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：2—Bxxx）、2014年8月15日，原告又与被告签订了《某市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：4—Bxxx），承租了某市场二楼2—B122号、2—B124号及四楼的4—Bxxx号商铺的20年使用权。其中，合同编号为2—Bxxx和2—Bxxx的合同第八条第5点规定“任何一方违约，经对方催告在合理期限内未能改造至符合合同约定的，违约方向履约方支付违约金人民币（小写）￥20000；（大写：贰万元整）。”合同签订后，原告依约分别向被告缴纳了租金76800元、83290元和61038元等共计221128元。2015年5月23日，原告在被告处办理商铺领取手续。时至2016年，被告认为某市场改造竣工后的状况与先前广告宣传并不相符，与集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、生活配套六大功能不符，且至今没有出现广告宣传的一条200多米长的时尚购物步行街。2017年5月5日，原告以其基于信赖被告广告宣传升级改造某市场进行租赁商铺的投资项目，没有达到应有的功能定位，没有继续履行合同的实质意义，要求解除合同等诉求，向本院提起诉讼。 一审法院认为，原告与被告签订的三份《某市场·商铺20年使用权合同书》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，是有效合同，合同双方均应依约履行。本案中，原告基于被告广告宣传的承诺而承租商铺，虽然双方当事人签订的合同中没有将广告宣传资料承诺的内容写到正式的《某市场·商铺20年使用权合同书》及补充协议中，但被告标明了改造某市场位置，改造后规模、装修条件、物业管理、配套设施等，改造后某市场定位为钦州商业升级的榜样，钦州持续领先20年的现代化商贸中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、生活配套六大功能于一体，钦州唯一星级品质，独立的抽风系统，打造一条200多米长的时尚购物街，借鉴传统老街的“骑楼式”设计，二层天桥。另外被告在部分宣传手册后页底下以较小的文字注明“本手册包含的所有图片及文字仅供参考，不构成合同要约的附件，投资商保留最终解释权”，但因字体较小并不足以引起承租人的注意和提示，且被告未能证明其已尽了提示和说明的义务。因此，被告在对某市场改造出租商铺中的商业广告和宣传资料即具有具体、确切的内容，应当认定该内容进入被告将来正式订立的《某市场·商铺20年使用权合同书》及补充协议中。根据《中华人民共和国合同法》第十五条第二款“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”以及参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，原告基于被告的广告和宣传资料内容而承租商铺，被告的广告和宣传材料的内容具体确定，对原告的订立合同和商铺价格的意愿产生了重大影响，应视为要约，双方签订合同后应视为合同内容。现原告已经依约交付租金，但被告广告宣传承诺与竣工改造后状况不相符，与集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、生活配套六大功能不符，且没有出现广告宣传中的一条200多米长的时尚购物步行街。本案原告租赁的商铺并没有达到其应有的使用目的，导致双方之间的合同已不可能履行，被告的行为属于违约，应当承担违约责任。因被告现已对某市场进行改造完毕并已投入使用，双方之间订立的合同已不可能履行，原告诉请解除合同并返还已付租金于法有据，予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉求，经查，《某市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：2—Bxxx）和《某市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：2—Bxxx）作出了明确规定的，本院予以支持，《某市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：4—Bxxx）未作出明确规定的，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除原告潘某某与被告广西某投资管理有限公司于2013年3月30日签订的《某市场·商铺20年使用权合同书》及《补充协议》（合同编号：2—Bxxx）、《某市场·商铺20年使用权合同书》及《补充协议》（合同编号：2—Bxxx、2014年8月15日签订的《某市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：4—Bxxx）；二、被告广西某投资管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告潘某某租金221128元；三、被告广西某投资管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告潘某某违约金40000元。四、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。案件受理费2750元，由被告广西某投资管理有限公司负担。 再审中，再审申请人提交本院2018年12月4日作出的（2018）桂07民终213号民事判决书。证明二审对相同类型的案件作出生效判决，判决认定合同有效继续履行，并对一审判决作了变更。被申请人质证认为，该判决在认定事实和适用法律错误，再审申请人向一审和二审隐瞒事实，某市场项目没有规划许可及建设工程许可证等手续，一审判决没有对这个问题进行核实和查明，判决应依法进行纠正。 被申请人提交2019年2月26日钦州市住房和城乡建设委员会出具涉案市场的答复，证实某市场关于建设用地许可证没有办理以及建设工程许可证等手续均没有办理。 再审申请人质证认为，本案某市场不是在建工程，是在原有基础上改造，不需要重新办理建设工程许可证等。同时，本案改造施工，是由钦州市市场服务中心向钦州市政府报备，并得到钦州市政府的批复，合法合规。 再审对双方当事人提交证据的真实性予以确认。 双方当事人对一审判决查明的案件事实无异议，再审予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、再审申请人与被申请人签订的合同是否有效；二、被申请人请求解除合同和退还租金以及违约金是否有事实和法律依据。 一、被申请人潘某某与再审申请人某公司签订的《某市场?商铺20年使用权合同书》及其补充协议，向某公司租用某市场的商铺用于经营，该合同及补充协议是双方真实的意思表示，是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同合法有效，双方应依据合同的约定履行自己的义务。被申请人认为某市场的建设没有经当地住房和城乡建设委员会批准，没有办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，合同标的物不符合法律规定，合同无效的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”某市场属钦州市市场服务中心管理，由该中心向钦州市住房和城乡建设委员会申请升级改造。再审申请人在原有基础上进行改造，并将已改造完成的部分商铺使用权出租，并已交付被申请人使用，双方签订的合同没有违反法律、行政法规的强制性规定。 二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”只有符合法定解除合同的条件才能够解除合同，在本案中，虽然某公司在广告宣传中对于某市场的升级改造作出了一定的夸大宣传，该招商广告宣传在一定程度上夸大了某市场的商业价值，会对投资者的投资决心产生一定的影响，但这并不是被申请人潘某某购买某市场商铺使用权从事投资经营的唯一决定性因素，且被申请人潘某某对商铺进行投资，在追求获取利润的同时，也应承担市场风险。因市场经济的波动，其所租赁的商铺暂时无法产生预期收益，是受多方面的因素所影响，广告宣传所承诺的内容并不是导致其所租赁的商铺无法产生预期收益的唯一因素。因此，被申请人潘某某以商铺无法达到预期收益主张解除双方签订的合同不符合法律规定的解除合同的条件。再审申请人某公司已依约将商铺交给被申请人潘某某使用，合同已实际履行，合同的目的已经实现。被申请人潘某某请求解除双方所签订的《某市场商铺20年使用合同书》及《补充协议》是没有事实和法律依据的，依法不予支持。被申请人潘某某请求解除合同返还租金的诉讼请求没有事实和法律依据的，依法予以驳回。 本案中，再审申请人某公司向被申请人潘某某提供的广告和宣传资料，就租赁标的所在的某市场改造升级所作的有关具体允诺、对租赁合同的订立确实存在重大影响，根据诚实信用原则，再审申请人某公司应当对某市场进行相应改造。根据本院查明的事实，再审申请人某公司对整个某市场已进行改造完毕已无再进行改造的可能，本院在综合考虑双方签订合同的因素以及在履行合同过程中的行为，酌情确定由再审申请人某公司补偿给被申请人潘某某经济损失40000元。 综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判决解除双方的租赁合同不当，依法予以纠正。再审申请人某公司的再审请求部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1207号民事判决第四项; 二、撤销钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1207号民事判决第一项、第二项; 三、变更钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1207号民事判决第三项为:由再审申请人广西某投资管有限公司补偿被申请人潘某某经济损失40000元。 一审案件受理费2750元，由再审申请人广西某投资管理有限公司1375元，由被申请人潘某某负担1375元 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向钦州市钦南区人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 韦乐熙 二〇一九年五月十五日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽