河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初945号原告：李兆炎，男，1988年11月30日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，董事长。委托诉讼代理人：杨可心，员工。被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊行宫东大街北侧。法定代表人：牛宪强，总经理。委托诉讼代理人：李建波，员工。原告李兆炎与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰房地产）、三河市久居房地产经纪有限公司（以下简称久居房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兆炎及其委托诉讼代理人沈月江、被告秀兰房地产委托诉讼代理人杨可心、被告久居房地产委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李兆炎向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一的商品房预售合同；2.判决被告一向原告立即返还预交购房款111万元，并按银行同期贷款利率支付利息，双倍返还定金10万元。3.二被告对原告的诉讼请求承担连带给付责任。事实和理由：2017年2月24日，被告二向原告推销被告一的房屋，促成与被告一签订了《认购意向书》由原告购买被告一开发的位于香河县秀兰左岸小镇，约定：交付定金5万元及首付款61万元，原告在2017年2月27日将定金5万元，首付款61万元通过银行转账给被告一,被告一为原告出具了对应的收据同日被告二让原告又将购房款50万元汇到被告二的账上，由被告二再转给被告一，原告共支付定金5万元。预付房款111万元。由于被告一开发的房产手续不全，无法按时建设及交付房屋，于2018年4月28日与原告签订了《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》该协议签订后被告一只是向原告补偿了部分损失，但交付原告房屋遥遥无期。综上。原告与被告一预购房屋，由于被告开发手续不全，严重违约，致使原告合同目的不能实现，被告一收取的5万元定金要双倍返还原告，预付房款111万元被告要全部返还，并按银行同期贷款利率支付利息，被告二明知被告一不具备预售房屋资格却与被告一合作，帮助介绍推销并代收房款也存在违法行为，应当对原告的诉讼请求承担连带责任，敬请贵院支持原告的诉讼请求。秀兰房地产辩称，一、本案案由为商品房预售合同纠纷，原告李兆炎未向被告缴纳111万元购房款，实际仅向被告缴纳61万元购房款、5万元为定金。被告在签订《认购意向书》前，己向原告李兆炎告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，原告李兆炎现恶意毁约要求退房，依据《合同法》第一百一十五条规定“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”原告李兆炎交付的5万元定金无权要求返还。二、原告李兆炎诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定以及法律依据，原告李兆炎没有实际利息损失，且原告李兆炎主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，主张的利息损失不应支持。三、被告仅收到原告李兆炎购房款共61万元以及购房定金5万元，除此之外，被告再未向原告李兆炎收取过其他任何费用，也未指定李兆炎向久居房地产缴纳任何费用。对于原告李兆炎向久居房产缴纳的费用，被告没有法律规定以及合同约定返还义务，不应当承担共同返还责任，更不应该承担其相应的利息。五、对原告李兆炎第二项诉讼请求不认可，被告的和解大门一直为原告敞开，原告李兆炎采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。六、被告与原告李兆炎于2018年4月签订《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第6条约定如原告李兆炎提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付被告一年期总利息(按年12%计算)作为违约金，该部分款项从房款中扣除。被告已向原告李兆炎支付利息99000元，按协议约定，原告李兆炎应将利息99000元退还被告，一年期总利息79200元作为违约金应从房款中扣除。综上，原告李兆炎所缴纳房款应扣除一年期总利息以及返还被告已支付利息，被告同意向原告退还481800元购房款,请法院驳回原告对被告的其他诉讼请求。久居房地产辩称，原告购买的是更名房，原房主将房屋让我们卖，原房主加价40万更名，我们收了10万中介费。不同意退款。本院经审理认定事实如下：2017年2月24日，原告（乙方认购方）与被告秀兰房地产（甲方出售方）签订认购意向书，约定由原告购买被告开发建设的秀兰左岸小镇项目房产，房号为34B-204，暂定建筑面积111.29平方米，单价19647.84元，总价2186609元。鉴于该房产的土地手续正在办理中，经甲乙双方平等协商，签订本意向书。一、乙方同意在签订本协议同时，向甲方缴纳定金5万元。二、乙方同意在2017年3月1日前，按照协议规定的付款方式缴付首付款61万元。三、本协议约定的商品房买卖合同单价、户型、建筑面积以政府有关部门批文及商品房合同为准，总价根据面积误差多退少补。四、甲方取得商品房预售许可证后，双方签订商品房买卖合同及按揭相关手续。五、此房交房时间不确定。该意向书签订后，原告依约向被告秀兰房地产交付了定金5万元，并于2017年2月27日向被告秀兰房地产交付首付款61万元。同日，原告向被告久居房地产账户转账50万元。另查，被告久居房地产与被告秀兰房地产系合作关系，被告久居房地产为被告秀兰房地产销售商品房。2018年4月28日，被告秀兰房地产与原告签订《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》，约定甲方按照乙方签订的认购协议书中的已付首付金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给乙方支付利息，根据上述乙方已付房款，按照年化收益12%进行利息计算，按季每季末进行返还。甲乙双方自本协议签订后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。原告与被告秀兰房地产在庭审中认可被告秀兰房地产共计已向原告支付利息99000元。上述事实，有当事人陈述、原告提交的认购意向书、补充协议、收据、POS机刷卡凭条等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告秀兰房地产于2017年2月24日签订的《认购意向书》，约定由原告购买被告开发建设的秀兰左岸小镇项目房产，房号为34B-204，暂定建筑面积111.29平方米，单价19647.84元，总价2186609元。该意向书签订后，原告依约向被告秀兰房地产交付了定金50000元及首付款610000元。该《认购意向书》条款具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况、总价及单价、付款时间、方式、交付日期、违约责任，且原告已经按照约定给付被告购房首付款，故该《认购意向书》具备商品房买卖合同要件。《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》系针对《认购意向书》的补充，系商品房买卖合同的从合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而原告所购买的涉案房屋至今未能取得该项目的商品房预售许可证明，故原告与被告秀兰房地产签订的《认购意向书》应属无效合同，《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》作为从合同亦应无效。合同无效后，被告秀兰房地产应将收取的原告给付的定金及首付款共计660000元退还原告，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告支付资金占用期间的利息。原告应当将获得的利息99000元返还给被告秀兰房地产。无效的合同自始没有法律约束力，故此本院对原告主张被告秀兰房地产双倍返还定金的诉讼请求不予支持。《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房；受托房地产中介服务机构销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。本案中被告秀兰房地产与被告久居房地产系代理销售关系，被告秀兰房地产将未取得预售许可证的商品房委托被告久居房地产对外销售，被告久居房地产在应当知道涉案房屋无预售许可证的情况下接受委托从事代理销售活动，二被告的行为均存在过错。被告在代理销售时收取原告的500000元款项属于不当得利，应当返还给原告，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算向原告支付资金占用期间的利息。被告久居房地产抗辩称其公司收取的500000元中有400000元系房屋加价款，未提交证据予以证实本院不予采信。因被告久居房地产系受被告秀兰房地产的委托进行销售秀兰房地产开发的项目，被告秀兰房地产对于被告久居房地产在购房首付款以外收取原告其他费用的行为应当是知情的，故此被告秀兰房地产应与被告久居房地产承担共同还款义务。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：一、原告李兆炎与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》无效。二、被告香河秀兰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告李兆炎定金及首付款共计660000元,并以该数额为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告支付自2017年2月27日起至本判决确定的债务履行之日止的资金占用期间的利息。三、原告李兆炎于本判决生效后立即返还被告香河秀兰房地产开发有限公司购房首付款利息99000元。四、被告香河秀兰房地产开发有限公司与被告三河市久居房产经纪有限公司于本判决生效后立即共同退还原告购房款项500000元，并以该数额为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告支付自2017年2月27日起至本判决确定的债务履行之日止的资金占用期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7895元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担5200元，由被告三河市久居房产经纪有限公司负担4400元，由原告李兆炎负担1705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王金生二〇一九年五月十日书记员  张宗杰