四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0522民初3701号 原告（反诉被告）：杨孙，男，1980年9月17日生，汉族，四川省合江县人，居民，住合江县。 原告（反诉被告）：何希，女，1985年6月25日生，汉族，四川省合江县人，居民，住合江县。 二原告委托诉讼代理人：姚利华，四川凯翰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川百庆实业有限公司，住隆昌县金鹅镇白塔路二段**。 法定代表人：王刚，总经理。 委托诉讼代理人：温碧波，男，1980年12月15日生，汉族，四川省成都市锦江区人，住，住锦江区该公司职工。 委托诉讼代理人：罗晨，女，1988年7月12日生，汉族，四川省合江县人，住，住合江县该公司职工。 原告杨孙、何希与被告四川百庆实业有限公司（以下简称：百庆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理。其间，被告提出管辖异议，本院经审核后认为本院对此案享有管辖权，故裁定驳回被告的管辖权异议。后被告提起上诉，泸州市中级人民法院驳回其上诉请求。本案审理中，被告又提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并依法组成合议庭适用普通程序，于2019年2月28日、4月11日公开开庭进行了审理。原告杨孙（反诉被告）及其委托代理人姚利华，被告（反诉原告）百庆公司的委托代理人温碧波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨孙、何希向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的原告向被告购买百庆·尚西国际X区X幢X层X号X号商铺认购协议无效，被告双倍返还原告交付的203号商铺定金20万元。2、判决撤销原、被告签订的原告向被告购买合江县合江镇菜坝社区贵妃大道X幢X层X号201号、202号《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＳ127782、ＸＳ127787），被告分别返还原告已支付的购房款641356元、176574元，并从原告付款之日起，以月利率2%的标准，支付资金占用利息。3、判决被告赔偿原告因合同履行不能的损失10万元。事实与理由：二原告系夫妻，二原告欲购买被告所有，现由他人正在经营的“小龙坎火锅”全部店面，该店面位于合江县合江镇百庆·尚西国际X区X幢X层X号，由201、202、203号商铺共同组成。2018年4月18日，二原告与被告签订了“百庆·尚西国际认购协议”（以下简称《认购协议》）。协议约定，201号商铺建筑面积119.49平方米，优惠后总价为1051356元；202号商铺建筑面积32.57平方米，优惠后总价286757元；203号商铺建筑面积517.86平方米，优惠后总价4342070元；均约定以按揭方式付款。同时约定，原告在2018年4月30日前与被告签订正式合同及补充协议等相关文件。二原告在协议签订当天向被告支付三间商铺的定金各10万元。后在原告方的多次催促下，被告与原告签订了201、202号商铺购房合同，原告按约分别向被告支付了商铺首付款641356元、176574元,合同原件被告以需公司盖章为由，未向原告交付。对203号商铺合同，被告一直拖延不与原告签订买卖合同。后经原告多方查实，系因该商铺在原告购买时即被人民法院查封，致该商铺无法签订正式合同。因201、202、203号商铺实际是一整体，单独购买任何一个商铺无法实现购买目的和商业价值，原告经与被告多次协商未果，遂提起出上列诉求。 被告（反诉原告）百庆公司辩称并反诉称，1、原、被告在签订本案所涉201、202号商铺《商品房买卖合同》过程中，双方进行过多轮蹉商，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在重大误解、显失公平或者乘人之危等可以撤销的情形，合同合法有效，对双方具有法律约束力。2、原、被告签订203号商铺的《认购协议》，从法律性质上属于预约合同，不是正式的《商品房买卖合同》，被告不存在“先查后卖”的情形，《认购协议》合法有效，双方应该继续履行；双方在《认购协议》中通过手写载明“出卖人在可签订网签手续后5个工作日内通知买受人补款及后续手续”，即特别约定了签订正式《商品房买卖合同》的时间，原告对203号商铺的现状是明知的，被告不存在任何隐瞒和欺诈。2019年2月13日，203号商铺已具备办理网签备案手续后，被告第一时间通知原告前来办理《商品房买卖合同》签订及付款手续，原告拒绝。原告违约再先，要求被告加倍退还定金无法律依据。3、原告诉称201、202、203号商铺应统一销售、统一购买无法律依据，三个商铺的物理连通系基于商业利用，但三个商铺系独立的，被告未将其“打包”出售。本案系房屋买卖合同纠纷，原告的合同目的系支付购房款取得房屋所有权，本案不存在合同履行不能的情况，原告主张合同履行不能的损失无事实及法律依据。4、原告拒绝与被告签订商品房买卖合同、未按合同约定在商品房合同签订之日起7日内办理房屋按揭贷款手续亦未在合同签订之日起三十日内向被告支付剩余购房款已购成违约，被告应承担继续履行和支付违约金的责任。故向本院提起反诉，诉请：1、依法判决反诉被告支付201、202号商铺购房款52万元及利息，利息从2018年7月22日起按银行同期贷款年4.75%计算至购房款付清日止；2、反诉被告继续履行2018年4月18日签订的203号商铺的《百庆尚西国际认购协议》。 经审理查明，被告百庆公司系合江县“百庆.尚西国际”楼盘项目房产开发商。2018年4月18日，被告百庆公司（出卖人）与二原告（买受人）分别签订“百庆.尚西国际认购协议”三份，就二原告认购被告开发的“百庆.尚西国际”项目相应物业达成协议，即买受人自愿向出卖人认购百庆.尚西国际C区X幢X层X号附201、202、203号商铺。其中，201号商铺预测建筑面积119.49平方米，优惠后总价为1051356元，于合同签订之日一次性向出卖人付清全部首付款计人民币641356元，余款由买受人向银行申办按揭贷款支付出卖人；附202号商铺，预测建筑面积32.57平方米，优惠后总价286574元，于合同签订之日一次性向出卖人付清全部首付款计人民币176574元，余款由买受人向银行申办按揭贷款支付出卖人；203号商铺，预测建筑面积517.86平方米，优惠后总价为4342070元，于合同签订之日一次性向出卖人付清全部首付款计人民币26120720元，余款由买受人向银行申办按揭贷款支付出卖人。同时约定，买受人自愿签订认购协议并就认购的各商铺分别支付定金人民币10万元整，在双方签订《商品房买卖合同》、合同附件及补充协议后，定金转为买受人购房款的一部分。原告当日向被告支付定金30万元。2018年5月18日，二原告与被告就201、202号商铺签订《商品房买卖合同（现售）》、《尚西国际商铺现房销售附件及补充协议》，二原告补齐对应商铺的首付款617930元。被告向二原告出具收到房款817930元（含定金转款）的收款收据，并就双方签订的《商品房买卖合同》在房管部门办理备案登记（备案合同编号：XS127782、XS127787）。对203号商铺，《认购协议》下方手工书写“出卖人在可签定网签手续后5个工作日内通知买受人办理补款及后续手续”。二原告经向被告催告签订203号《商品房买卖合同》未果，经向房管部门查实该商铺处于被人民法院查封状态，与被告协商未果，遂于2018年10月23日向本院提起诉讼，以被告出售司法机关已查封房产，致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，致双方合同目的无法实现为由，要求解除原、被告签订的认购协议，被告返还二原告支付房款及利息，双倍返还已付定金等。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判决确认原、被告签订的203号商铺认购协议无效，被告双倍返还原告交付商铺定金20万元。2、判决撤销原、被告签订的201、202号商铺的《商品房买卖合同》，被告返还原告已支付购房款，并从原告付款之日起，以月利率2%的标准，支付资金占用利息。3、判决被告赔偿原告因合同履行不能的损失10万元。 另查明，本案诉争的203号商铺，于2016年12月1日被泸州市中级人民法院裁定予以查封。二原告与被告签订《认购协议》时，该房产系处于查封期间。本案审理过程中，泸州市中级人民法院于2019年1月23日裁定解除案涉203号商铺房产的查封。2019年2月13日，被告向原告送达书面告知函，要求原告在收到告知函5日内补足203号商铺的购房首期款，并与出卖人签署合同及被充协议等相关文件。 同时查明，本案所涉201、202、203号商铺系现房带租约销售。原、被告签订《认购协议》时，上述三个商铺已租赁他人，为便于商业利用，三个商铺处于物理连通状态，经整体装修从事餐饮经营。原、被告签订的《补充协议》第五条载明：“商品房（商铺）为现房，买受人已知晓并接受商铺租赁现状（不限于商家装修改造、布局以及设施设备的调整）、买受人已明晰租赁条款，并接受出卖人同商家签订的租赁合同所有条款（包括不限于租赁时限、免租期、违约条款等）……”。审理中，原告表示对具体租赁时限、租金收取等情况不清，未收到租赁合同附件。被告表示，诉争房屋租赁情况与本案不具有关联性。《商品房买卖合同》签订后，原告未向被告支付201、202号商铺余款，被告亦未向其交付房屋及转付租金。 上述事实，除原、被告当庭陈述外，还有原、被告签订的201、202、203号商铺认购协议，201、202号商铺《商品房买卖合同》、《补充协议》，（2016）川05执保19号民事裁定书、查封楼盘房屋清单、原告付款凭证、百庆.尚西国际C区规划认可书、竣工验收备案表。被告向原告送达的通知函等在卷佐证。经庭审质证，双方对证据真实性无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人在从事民事活动时，应当诚实、守信、正当行使权利和履行义务，既要对他人诚实不欺，恪守诺言，讲究信用;同时亦应依善意的方式行使权利，在获得利益的同时，充分尊重他人的利益和社会利益，不滥用权利加害他人。本案纠纷系原告催告被告签订203号商铺《商品房买卖合同》未果而起，双方对签订《认购协议》时，203号商铺房屋处于人民法院查封状态的事实不持异议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；此种情形下，案涉203号商铺因系被人民法院查封物，依法不得转让的，故原、被告双方所订立的《认购协议》因协议项下标的物为禁止流通物，其协议内容违反法律的强制性规定，系无效合同。无效合同从签订之日起自始无效，故对被告（反诉原告）要求原告继续履行协议的请求，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方协议项下认购的房屋处于司法机关查封状态，属房屋权属存在重大瑕疵，被告作为出售方，应如实、明确的告知，不得隐瞒真实情况。故对被告提出，其在认购协议中，手写载明“出卖人在可签订网签手续后5个工作日内通知买受人办理补款及后续手续”应推定为原告已知晓房屋处于查封状态，权属存在瑕疵的主张本院不予采信。被告百庆公司在《认购协议》签订时故意隐瞒事实，存在过错，应返还原告交付的定金，并就原告未能签订合同所致损失，承担赔偿责任。故对原告主张被告百庆公司双倍返还定金的请求，本院予以部分支持。对案涉的的201、202号商铺，本案审理中，双方虽在格式合同中笼统性载明“买受人已明晰租赁条款，并接受出卖人同商家签订的租赁合同所有条款……”，但原告方陈述从未见过租赁合同，未对租赁情况明晰，被告亦表示房屋租赁合同与双方商品房买卖系独立的法律关系，并非合同的附件。同时，201、202号商铺与203号商铺间产权权属虽具有独立性，但其合计面积不足203商铺的三分之一，商业房产面积大小对其商业价值有直接的影响。被告向原告出售时，201、202、203号商铺处于物理连通整体装修，且已打包租赁他人使用的事实客观存在，现有状态其商业利用上处于不可分性。对买受人而言，三个商铺能一并购买既是商业利用的统一考量，亦是所附租赁合同正常履行的保障。原告作为房产开发销售一方，就其销售带租约的房屋，租赁合同细则及其所销售房屋存在的权属瑕疵，系依公平交易的合理商业标准对买方对应予以如实披露的情况，被告违反诚实信用原则，欺诈地未予披露，故意隐瞒真实情况，使原告陷入错误认识，与被告签订《商品房买卖合同》。依照法律规定，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。被撤销的合同自始无效，当事人无需履行合同；因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款并赔偿损失的主张，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张的因合同履行不能所致的损失10万元，属于因合同无效、被撤销而致信赖利益损失的赔偿范围，考虑原告在订立案涉商铺认购协议、买卖合同过程中，为履约所支出的的合理费用，及因支出房款、定金等费用而失去的利息，本院对原告损失请求予以支持。原告在主张合同履行不能的信赖利益损失的情况下，另行要求被告按民间借贷最高保护利率即月利率2%计付已付房款利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）款、第五十四条第（二）款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杨孙、何希与被告四川百庆实业有限公司签订的原告购买百庆.尚西国际C区X幢X层X号203号商铺认购协议无效。 二、撤销原告杨孙、何希与被告四川百庆实业有限公司 签订的原告购买合江县合江镇菜坝社区贵妃大道X幢X层X号201号、202号商铺的《商品房买卖合同》（合同编号：XS127782、XS127787）。 三、被告四川百庆实业有限公司返还原告杨孙、何希定 金10万元、购房款817930元，并赔偿原告为履约所致损失10万元，合计支付1017930元，限于本判决生效之日起十日内支付。 四、驳回原告杨孙、何希的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告四川百庆实业有限公司的全部诉讼 请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉部分15745元，由原告杨孙、何希负担1745元，被告四川百庆实业有限公司负担14000元，反诉费22880元，由被告四川百庆实业有限公司负担（本诉案件受理费被告承担部分，原告已垫付，被告在判决生效后10日内向原告支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  黄 霞 审 判 员  赵益平 人民陪审员  杨 学 二〇一九年五月二十九日 书 记 员  赵丽娜