湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0105民初4397号原告：李国良，男，1963年11月27日出生，汉族，住浙江省东阳市，委托代理人：刘海彬、童银枝，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。被告：秦连平，男，1962年11月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区，现于湖北省汉阳监狱服刑。被告：章新利，男，1961年8月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托代理人：姜华、周稳，湖北楚润律师事务所律师，特别授权代理。被告：方敏，男，1977年9月6日出生，汉族，住武汉市黄陂区，被告：秦和平，男，1954年3月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：秦秋兰，女，1951年10月8日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：秦菜兰，女，1956年8月31日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：秦桂兰，女，1959年6月4日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：秦望兰，女，1968年4月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：秦利兰，女，1970年3月15日出生，汉族，住武汉市汉阳区，本院于2016年11月9日立案受理了原告李国良诉被告秦连平、章新利、方敏房屋买卖合同纠纷一案，依法追加秦和平、秦秋兰、秦菜兰、秦桂兰、秦望兰、秦利兰作为被告参加诉讼。依法适用普通程序，于2019年3月19日开庭进行了审理。原告李国良及代理人刘海彬、童银枝、被告秦连平、被告章新利及代理人姜华、被告方敏、被告秦和平参加了诉讼。被告秦秋兰、秦菜兰、秦桂兰、秦望兰、秦利兰经本院公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李国良诉称：2013年2月5日，原告与被告秦连平的父亲秦富忠（已于2014年10月9日死亡）签订《拆迁还建房（期房）买卖协议书》，约定：秦富忠将自己编号为0001938号的拆迁补偿协议中约定的还建房卖给原告，原告支付购房款390,000元。协议同时约定：秦富忠全权委托自己的儿子即被告秦连平办理各项法律手续，包括收取转让费用。被告章新利和被告方敏作为保证人，承担保证责任。2013年2月5日，原告依据协议的约定支付给被告秦连平390,000元，被告秦连平向原告出具了该款项的收条。2016年10月，原告得知涉案还建房目前登记在被告名下，而被告不肯交付该房屋。负责办理手续的被告秦连平因一房多卖涉嫌刑事诈骗被另案处理无法联系，担保人均不愿承担担保责任。故原告向法院提起诉讼，请求：1、确认2013年2月5日原告与秦富忠之间签订的《拆迁还建房（期房）买卖协议书》有效；2、判决被告交付房屋给原告，并要求被告在过户条件成就时协助办理过户手续；3、判决被告章新利、方敏承担连带保证责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告秦连平辩称：房屋是章新利介绍买卖的，房价390,000元，我拿了300,000元，章新利拿了90,000元。我现在在坐牢，无法履行合同。房屋现状也不清楚。被告章新利辩称：1、合同形式来看是一般担保，但担保时效已过。2、诉争房屋为小产权房，主合同无效，担保合同也无效。3、章新利在合同上签字，其主观意愿为证明合同双方的买卖关系，没有担保意愿，担保没有约定内容、责任等。4、章新利即使作为担保人，在本次合同履行中也没有过错。被告方敏辩称：李国良是我介绍的，李国良要我签字，他只认得我，我就签了字。我不清楚担保内容，我只是证明我认得他们。被告秦和平辩称：房屋本来是68平方米，我和秦连平两人将房屋扩建。我父亲留了遗嘱，我和秦连平都签字确认。房屋是小产权房，不能买卖交易。我父亲年纪大了，不清楚房屋交易手续，我父亲的身份证在我手上，不可能无身份证交易，即使交易也应由我和秦连平签字。我一分钱没得，谁得了钱，就应由谁来处理此事。被告秦秋兰、秦菜兰、秦桂兰、秦望兰、秦利兰未到庭答辩。经审理查明：秦富忠在汉阳区江堤街红卫村××号原有房屋一处，2005年双登双录面积为427.92平方米。该房屋后被纳入拆迁范围。2010年6月6日，秦富忠向拆迁办提交分户申请并得到同意，将其427.92平方米的房屋面积进行分户，秦富忠自己分得127.92平方米，分给案外人汤映霞50平方米，分给秦利兰130平方米，分给案外人刘小云120平方米。同日，秦富忠作为被拆迁人（乙方）与拆迁人武汉市汉阳区江堤街红卫村民委员会（甲方）签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》，约定乙方被拆迁房屋坐落在红卫村××号，认定合法建筑面积127.92平方米，乙方准入安置人口1人，自愿选择还建安置房建筑面积127.92平方米。2012年12月17日，秦富忠、秦和平签署授权委托书，就秦家湾三十五号秦富忠房屋拆迁相关事宜，委托秦连平全权处理拆迁、补偿、安置、分配房屋的一切事宜，秦连平保证分配秦和平100平方米房屋面积（无任何附加条件）。原告经被告方敏介绍得知被告秦连平手上有房出售，原告有意购买。2013年2月5日，原告作为乙方与甲方秦富忠签订《拆迁还建房（期房）买卖协议书》，约定甲方将于2010年6月6日与其村委会签字的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》编号为0001938，还建面积127.92平方米的房屋，该房屋还建坐落于江堤××××北路地段（其中100平方米转让给李国良），以390,000元的价格转让给乙方。本协议签订生效后，乙方以现金一次性支付给甲方。甲方全权委托自己儿子秦连平办理各项法律手续，包括收取转让费用。书面委托另下。甲方有关还建房的其他权益归甲方所有。甲方协助乙方办理变更手续，一切费用由乙方承担。双方如有违约，违约方罚款违约金300,000元。本协议双方签字，代理人及担保人签字即生效。被告章新利、方敏在协议书担保人处各自签名。协议签订时，被告秦连平在场。同日，秦富忠签署委托书，将处置编号为0001938《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》中还建房（127.92平方米）事宜，全权委托秦连平办理，委托事项为：1、以自己名义签订房屋买卖（转让合同）；2、收取转让金；3、签署相关法律文件；4、其他应由本人办理的事务。同日，原告将房款390,000元通过转账方式一次性支付给秦连平，秦连平出具收条。秦连平将其中90,000元作为介绍费支付给章新利，其余300,000元据为己有。2014年10月9日，秦富忠去世。秦和平处持有遗嘱一份，该遗嘱上遗嘱人处签有秦富忠的名字并有捺印，秦连平在该遗嘱见证人处签名，遗嘱日期为2013年3月14日，遗嘱内容系打印形成。该遗嘱内容为：“鉴于秦富忠位于汉阳秦家湾35号的房屋为68平方米，后经两个儿子秦和平、秦连平共同出资将该房屋改建为252平方米房屋，现因房屋被拆迁，秦连平已将该252平方米所得的拆迁利益中的一半转为自已所有。为了公平起见，该房屋剩余拆迁利益仅剩秦富忠名下的127.92平方米拆迁还建房。现针对秦富忠名下127.92平方米的拆迁还建房，秦富忠本人现立遗嘱如下：本人愿将名下127.92平方米的拆迁还建房所有权，由秦和平继承所有。”秦和平在汉阳区××号原有房屋一处（建筑面积724.25平方米），该房屋拆迁时秦和平进行了分户，秦和平本人分得124.25平方米，其妻郭建芹分得100平方米，其长子秦志威分得400平方米，其次子秦天宇分得100平方米。分户后，秦天宇就上述100平方米房屋与武汉市汉阳区江堤街红卫村委员会签订了《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》。2015年年底秦天宇办理还建房选房手续时，秦和平将秦富忠名下安置面积107.64平方米转入秦天宇名下，秦富忠名下的剩余20余平方米安置面积则进行了货币补偿结算。秦天宇名下还转入了其他人的安置面积，秦天宇选取房屋三套，分别为汉阳区鲤鱼洲家园x栋18xx号（建筑面积124.09平方米）、x栋x0x号（建筑面积107.68平方米）、x栋x号（建筑面积107.64平方米），该三套房屋均在秦天宇名下并由其占有使用。鲤鱼洲家园小区所用土地已办理国有土地使用权证，地类（用途）为城镇住宅用地（还建房），使用权类型为划拨，目前尚不能办理房屋“两证”。现双方因房屋买卖问题协商未果，原告起诉来院。以上事实有当事人陈述、拆迁还建房（期房）买卖协议书、委托书、收条、遗嘱、户籍信息、集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书、分户申请、房地产平面图、国有土地使用权证等证据证实，可作如上认定。本院认为：原告与秦富忠签订了《拆迁还建房（期房）买卖协议书》，该协议中约定的标的是秦富忠名下还建房屋面积127.92平方米中的100平方米，没有约定具体明确的房屋，该协议实质是还建房指标的买卖。该协议未违反法律规定，为有效合同。但该协议是还建房指标的买卖，还建房屋本身并不确定，尚需双方进一步明确。此后，双方未能进一步签订补充协议以明确具体的标的房屋，也未能办理秦富忠名下拆迁补偿协议的更名手续及选房移交手续，原告要求交付的房屋不能确定。在上述协议签订之后，还建房选房之前，秦富忠去世。秦富忠去世后，在办理还建房选房手续时秦和平将秦富忠名下107.64平方米的还建房安置面积转入案外人秦天宇名下，即秦富忠名下的还建房安置面积已移转更名至案外人秦天宇名下。案外人秦天宇据其名下的还建房安置面积共选取了三套还建房，该三套还建房均在案外人秦天宇名下并由其占有使用，案外人秦天宇已实际取得该三套房屋的支配、处分权。原告现要求被告交付房屋并在具备过户条件时协助过户，一方面如上所述原告要求交付的标的房屋不能确定；另一方面秦富忠名下的还建房安置面积已更名转入案外人秦天宇名下的房屋之中，事实上也履行不能。经本院释明后，原告拒绝变更诉讼请求。因此，对原告要求被告交付房屋并在具备过户条件时协助过户以及要求被告方敏、章新利承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。原告若认为因该合同遭受损失，可另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告李国良与秦富忠于2013年2月5日签订的《拆迁还建房（期房）买卖协议书》有效；二、驳回原告李国良的其他诉讼请求。本案案件受理费7,150元（原告已预交）以及公告费560元（原告已预交260元），由原告李国良、被告秦连平各承担3,855元，被告秦连平于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费直接支付给原告李国良。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  周洪元人民陪审员  张建芬二〇一九年五月二十八日书 记 员  卢雨阳