成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初5629号 原告：成都市成华区汇融名城第一届业主委员会，住所地四川省成都市成华区二环路北四段9号。 负责人：孙晓群，女，汉族，1954年8月31日出生，住成都市金牛区。 被告：成都汇融物业服务有限公司成华分公司，住所地成都市成华区二环路北四段9号。 负责人：林庆辉，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：吴蓉，女，汉族，1963年1月26日出生，住成都市成华区，该分公司员工，一般授权。 被告：成都汇融物业服务有限公司，住所地成都市锦江区锦华路三段88号。 法定代表人：薛丽清，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨建忠，男，汉族，1962年8月2日出生，住成都市成华区，该公司员工，一般授权。 原告成都市成华区汇融名城第一届业主委员会（以下简称汇融名城业委会）与被告成都汇融物业服务有限公司成华分公司（以下简称汇融成华分公司）、成都汇融物业服务有限公司（以下简称汇融物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年6月24日受理后，于2017年9月18日以原告主体不适格为由，裁定驳回起诉。原告不服提起上诉，成都市中级人民法院认为原告经业主大会授权有权就与物业管理有关的涉及全体业主公共利益的事宜提起诉讼，据此裁定撤销原裁定，指令本院继续审理。本院重新立案后，依法适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行审理，原告负责人孙晓群、被告汇融成华分公司代理人吴蓉、被告汇融物业公司代理人杨建忠到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告汇融名城业委会向本院提出诉讼请求：判令被告汇融成华分公司将二环路北四段XXXXXX1室房屋租金81224元归还原告（2013年2月1日至2015年11月25日），被告汇融物业公司对上述债务承担补充清偿责任。庭审中，经释明，原告认可案涉房租应归全体业主所有，其系经授权代表全体业主诉请被告返还房租并代为保管。事实和理由：从2008年9月起汇融名城陆续交房，业主在购房时与汇融物业公司签订有前期物业服务协议，由其提供物业管理服务。2009年11月汇融物业公司成立成华分公司，其后便以分公司名义为小区提供物业服务至今。2015年3月，原告与分公司负责人座谈时，知悉该分公司将汇融名城C区XXX1室本属于全体业主共有的66.68平方米物管用房擅自改变用途，于2013年1月25日对外出租并收取租金。2015年11月25日，经原告强烈要求及媒体介入，承租人搬离，但房租81224元至今未交付原告，已严重侵犯到全体业主合法权益。遂提起诉讼，望判如所请。 被告汇融成华分公司、汇融物业公司共同辩称，汇融成华分公司于2013年1月25日签订《租赁合同》将案涉物业用房出租给案外人尹华军使用，2013年11月30日原告成立后强行收回该房屋上锁，酿成汇融成华分公司与尹华军的租赁纠纷，此后经八里庄社区调解，于2015年11月30日达成协议解除租赁关系，根本不存在原告所称81224元物业租金，实收租金仅为25410元，时段为2013年2月至2013年12月，每月2310元，已经全部用于维修小区设施设备。原告系在上述租金收取10个月后成立，原告本案负责人于2014年上任，2016年11月30日原告任期已届满，不应再以过期身份主张本案权益。被告与开发单位签订有《前期物业管理服务合同》，约定案涉物业用房归被告无偿使用，现该合同仍在有效期内，不存在侵犯全体业主权益并造成损失之说。二被告系独立核算的公司，即便分公司应承担责任，总公司均不负补充清偿责任。据此请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，汇融名城小区由四川汇融地产有限公司开发建成，汇融物业公司是该小区提供物业管理服务的前期物业公司，与开发单位签订了《前期物业管理服务合同》，约定物业管理期限从2008年9月30日起，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；同时第十九条约定物业管理用房属于全体业主所有，汇融物业公司在本合同期限内无偿使用。汇融成华分公司是该小区实际提供物业管理服务的公司，于2013年1月25日与案外人尹华军签订《租赁合同》，约定将汇融名城C区6-1号66平方米房屋出租，租期从2013年2月1日至2017年1月31日，房租含物管费前两年每平方米35元，后两年每平方米40元，季付租金。经尹华军请求，由本区八里庄社区人民调解委员会主持，与汇融成华分公司于2015年11月30日达成《民事调解协议书》约定，上述租赁合同于2015年11月30日终止，因业主委员会与物管公司的纠纷影响承租人的正常经营，汇融物管公司不再追收2014年1月至2015年11月共23个月租金，承租人放弃提前终止合同的违约金索赔和装修费补偿请求。原告是该小区第一届业主委员会，印章有效期为2013年11月29日至2016年11月29日，组织机构代码证有效期为2014年4月23日至2018年4月23日。根据原告提供的资料记载，2016年4月9日该小区召开第二次业主大会，表决事项包括授权业主委员会通过法律程序收回属于全体业主的商铺及租金；2016年5月10日该小区业主大会及业主委员会合署发出公告称，该表决事项总住户的同意率为64.8%。 庭审中，被告汇融成华分公司依据所举2015年4月15日两张监控系统维修费发票（总金额13万元）、监控系统照片、更换电梯监控系统温馨提示，主张因小区监控系统老化失修，所收取的25410元租金已全部用于更换和维修上述监控系统，因此未动用业主维修基金，相关前期物业管理协议亦约定物业公司可以使用小区公共收益贴补公区维修费用。原告质证认为，案涉租金应属全体业主所有，使用案涉租金应经业主大会表决或业主委员会同意，但未见被告提请该程序，且维修监控系统按照约定本属物业公司履行日常维修义务范畴，应从被告收取的物业费中支出，故不认可被告上述抗辩意见。 上述事实，有各方身份信息，原告举出的前期物业管理服务协议、物管费专用收据、房屋信息摘要、产业权属告知书及回复、租赁合同、业主大会召开公告、公示及照片，被告举出的临时管理公约、前期物业管理服务合同和协议、人民调解协议书、维修费票据，以及各方当庭陈述在案证实。 本院认为，位于成都市成华区房屋（面积约66平方米）属汇融名城小区全体业主所有。汇融物业公司通过与开发单位签订《前期物业管理服务合同》，在无偿取得包含该房屋在内的物业用房使用权后，交由下属汇融成华分公司使用并为该小区提供物业服务，但是汇融成华分公司却违反《物业管理条例》第六十五条规定，擅自改变物业管理用房的用途用于出租营利，其行为不仅违反行政法规规定，也损害到小区业主权益，对此汇融成华分公司应当向小区全体业主交付其违法收益。鉴于原告经业主大会授权提起本案诉讼维权收回属于全体业主的租金，本院认为原告有权代表全体业主收取被告交付的违法收益，但是使用用途必须遵循《物业管理条例》第六十五条规定的法定用途即“所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”来安排使用。对于租金收益金额，因从辖区人民调解委员会主持达成的《民事调解协议书》内容反映，从2014年1月起至2015年11月30日共23个月期间，承租人因业主委员会与物业公司之间的纠纷未能正常使用案涉房屋并实际交纳租金，本院按汇融成华分公司实际收取的租金25410元认定。对于二被告抗辩的已全部用于小区监控系统维修，因该租金使用途径未参照业主维修基金使用程序通告业主并经业主同意，关联性本院不予确认。对于二被告抗辩的原告任期届满的主体资格，因原告初始提起本案诉讼系在任期内，且提起本案诉讼获得业主大会授权，此后任期届满不应影响其参与本案诉讼并获得判决的权利。对于原告所诉请求由汇融成华分公司返还租金及汇融物业公司承担补充清偿责任，因汇融成华分公司庭审已陈述该款已经使用，且分公司不具备法人主体资格，其应负担的民事责任按照《公司法》第十四条规定对外应由总公司汇融物业公司承担，故本院判决由汇融物业公司直接向原告支付。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第六十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都市汇融物业服务有限公司应在本判决生效之日起十五日内将下属被告成都汇融物业服务有限公司成华分公司违法收取的案涉房屋出租收益25410元支付给原告成都市成华区汇融名城第一届业主委员会（代汇融名城小区全体业主保管）。 二、驳回原告成都市成华区汇融名城第一届业主委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费915元，由原告成都市成华区汇融名城第一届业主委员会负担629元，被告成都市汇融物业服务有限公司负担286元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  晏莉 二〇一九年五月八日 书记员  严茂