咸阳市渭城区人民法院           咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2018）陕04**民初3510号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司住所地：陕西省西安市未央区北辰路860号绿地·香树花城53号楼19层负责人：丁彦伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。被告：李毅，男，汉族，1965年XX月XX日出生，住西安市新城区XX城XX路XX号XX号。原告深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司（以下简称彩生活物业陕西分公司）与被告李毅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彩生活物业陕西分公司的委托诉讼代理人蔡治，被告李毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彩生活物业陕西分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告立即支付自2015年7月1日至2018年3月21日共拖欠物业费、垃圾费共计17965.24元及违约金1796元。（违约金暂计算至9月30日）；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月16日，原被告签订了XX小区《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、《入伙会签单》并入住该小区。原告作为XX小区前期物业管理服务企业按照约定提供了物业服务。自2015年7月起，被告未交纳任何物业相关费用。此后，原告多次催交，被告一直未予交纳，自2015年7月1日至2018年3月21日共拖欠物业费、垃圾费共计17965.24元及违约金1796元。根据我国相关法规、司法解释之规定及物业服务合同、公约等相关约定，被告应向原告支付相应的物业费用。故原告向贵院提起诉讼，请求判如所请。李毅辩称：1.被告于2015年1月16日交纳了6个月零2天（2014年12月30日至2015年6月30日）的空置房物业费2306.80元、垃圾费36.40元。2.原告未按协议履行自己的义务，所提供的服务和质量均未达到合同所约定的标准已构成合同违约。3.原告所述多次催交物业费，事实是本人只接到几次深圳总部客服打来的回访电话，对物业服务质量满意度进行调查。本人每次就服务表达了不满和改进的诉求并要求对方予以记录、录音和书面答复，但至今未得到任何回复。亦未接到任何催交物业费和物业费优惠交纳政策的通知。4.由于原告的违约行为使被告一直未能装修入住，已造成被告损失。原告出台的优惠政策没有顾及到被告的具体情况有失公平。5.本人交纳的物业费原告只开具了收款收据，至今未开正式发票。彩生活物业陕西分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：XX小区《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、XX小区业主入住手续会签单、钥匙领取签收单、房屋结算及进户凭证各一份，欲证明原告系XX小区前期物业服务的合法提供者，有权向拖欠费用的业主主张权利，《前期物业管理服务协议》签订之日（2015年1月16日）即为物业费起算之日，协议第四条第一款规定：“自开发商通知入伙之日起由业主按其建筑面积交纳，李毅房屋建筑面积为194.07平方米，物业服务费标准为2.8元/平方米；《前期物业管理服务协议》第十条：“甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准承担违约责任直至交纳全部费用为止”。李毅B8-105欠费明细一份，欲证明欠费的时间段为2015年7月1日至2018年3月21日，欠费金额17965.24元及违约金1796元。李毅为支持其主张向本院提交了钥匙托管回执、钥匙领取签收单、收楼意见书复印件、收款收据、照片，欲证明彩生活物业陕西分公司没有按照合同履行相应的义务并且存在造假现象。经质证，李毅对彩生活物业陕西分公司提交的证据真实性认可无异议，但对部分证明目的不认可。收房日期并不是入住日期，房子存在质量问题，物业公司也没有提供自己反映的问题的记录。彩生活物业陕西分公司对李毅提交的钥匙托管回执、钥匙领取签收单真实性无异议，证明目的不认可，只能证明收房的事实。收楼意见书、照片均不认可，是复印件并且内容看不清。收款收据无异议。    以上证据经合议庭评议后认为，原、被告提交的证据均符合证据客观性、合法性的要求，并与本案具有关联性，本院依法予以确认，并在卷佐证。经审理查明，李毅系XX小区B8栋10105号房屋业主，该房屋建筑面积194.07㎡。2015年1月16日彩生活物业陕西分公司（甲方）与李毅（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定甲方为XX小区提供前期物业服务。甲方对房屋共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。按建筑面积每月每平方米2.8元计算物业费。乙方须在当月10日前交纳物业费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止。本合同协议期限自合同签署之日生效，业主大会/业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。当日，李毅向彩生活物业陕西分公司签署了《承诺书》，声明如下：“一、确认已详细阅读深圳市彩生活物业公司陕西分公司临时管理规约（以下称“本临时管理规约”）；二、同意遵守本临时规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任”。因李毅房屋系空置房，合同签订后，李毅交纳了2014年12月30日至2015年6月30日的物业费2306.80元、垃圾费36.4元，共计2343.2元。2018年3月21日彩生活物业陕西分公司撤出了该小区，不再向该小区提供物业服务。李毅未向彩生活物业陕西分公司交纳2015年7月1日至2018年3月21日期间的物业费。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，彩生活物业陕西分公司向李毅提供了物业管理服务，李毅应按协议约定支付相应的物业费，故本院对彩生活物业陕西分公司要求李毅支付物业费的诉请，依法予以支持。关于该房屋的状态，本院结合双方当事人提交的证据可以认定该房欠交物业费期间仍属于空置房。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款规定，经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业合同约定收费标准的70%交纳。关于彩生活物业陕西分公司的物业服务质量问题，依据双方当事人的当庭陈述及举证情况可以看出，彩生活物业陕西分公司的物业服务存在一定的瑕疵，应进一步改进服务质量，因彩生活物业陕西分公司已退出该小区的物业服务，故对已经产生的物业费应酌情予以减少，结合本案本院认为减少物业费10%的比例为宜。即李毅应按物业合同约定收费标准的60%向彩生活物业陕西分公司支付2015年7月1日至2018年3月21日期间的物业费10661元。2015年7月1日至2018年3月21日期间的垃圾费为196.2元。关于违约金，考虑到彩生活物业陕西分公司的物业服务质量存在一定的瑕疵，故对彩生活物业陕西分公司要求违约金的诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款之规定，判决如下：一、李毅于本判决生效之日起十日内向深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司支付物业费10661元、垃圾费196.2元，共计10857.2元。二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费294元，由深圳市彩生活物业陕西分公司承担100元，李毅承担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                              审  判  长   陈  斌                         审  判  员   梁  霄                                                                     人民陪审员   贾建国                          二〇一九年四月  日                             书  记  员   文  娜 附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条  当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；    （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。    前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项  业主在物业管理活动中，履行下列义务：    (五)按时交纳物业服务费用;《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款  经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业合同约定收费标准的70%交纳。    1