辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0682民初1961号 原告：凤城市中润合房地产开发有限公司住所地：凤城市凤凰城管理区苏苑路天合佳园小区****。 法定代表人：张延伟，该公司经理。 原告：张鹏宇，男，1963年10月13日出生，汉族，无业，住沈阳市大**。 二原告委托诉讼代理人：梁雪飞，丹东市振安区中心法律服务所法律工作者。  被告：凤城市魁赫置业有限公司住所地：辽宁省丹东凤城市凤凰城管理区龙源路富民小区****/div> 法定代表人：魏冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾郎律师事务所律师。 第三 第三人：大连市金州区迈普环卫设备厂住所地：大连市金州区站前街道马家村iv> 经营者：侯洪霞，该厂总经理。 委托诉讼代理人：侯洪亮，男，1975年5月24日出生，汉族，该厂业务经理，住丹东，住丹东市元宝区县iv> 原告凤城市中润合房地产开发有限公司（以下简称中润合公司）、张鹏宇诉被告凤城市魁赫置业有限公司（以下简称魁赫置业公司）、第三人大连市金州区迈普环卫设备厂（以下简称迈普环卫厂）租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张延伟及委托诉讼代理人梁雪飞、被告魁赫置业公司的公司法定代表人魏冰及委托诉讼代理人何晓东、杨明月和第三人迈普环卫厂的委托诉讼代理人侯洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中润合公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告签订的《凤城市龙源路步行街商亭租赁合同》；2、请求人民法院依法判令被告给付原告租金812500元；3、请求人民法院依法判令被告将涉案21个商亭倒出给原告经营；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月，原告中润合公司、张鹏宇与被告三方签订《凤城市龙源路步行街商亭租赁合同》，三方约定在抵顶被告施工工程款后，两名原告同意赠送给被告五个商亭，并且将各自的8个商亭租赁给被告使用，但必须每年提前一个月缴纳下年租金，如有违约，该合同自动解除。双方的租赁合同已经签订三年多，原告多次要求被告给付租金，被告以各种理由推脱，拒绝给付。两名原告于2018年4月17日给被告邮寄通告函，要求解除合同并支付拖欠租金，被告收到函告后仍然置之不理。被告的行为侵害了原告的合法权益，原告诉至本院。 被告魁赫置业公司辩称：被告不存在违约行为，故原告请求解除租赁合同腾倒21个商亭给付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。1、原、被告之间签订商亭租赁合同主要约定由被告垫资修建涉案商亭及步行街休闲椅及景观路灯，设施的工程均由被告垫付，原告同意其中五个商亭归被告所有；2、本案原告将其拥有16个商亭租赁给被告，租金为每年每个30000元。双方合同约定是用被告垫资工程款与原告的租金相抵销。涉案租赁合同签订后，原告并未按合同相关约定向被告交付16个商亭，其实际交付数量为12个，其中一个归凤城市人民防空办公室管理使用，两个交付凤城市环卫处管理使用，一个交付凤城市综合执法局管理使用，所以原告实际交付商亭的数量与合同约定不相符；3、从合同签订之日起至给付之日止，涉案商亭的租金为108万元，且在合同履行过程中，原告已收取部分租金合计56.5万元，被告并不清楚原告租金。4、为了查明事实，被告申请对被告垫付修建的商亭及步行街休闲椅、景观路灯、花池等相应工程款进行鉴定，总工程价款911839.42元。两项合计超过租金数额，不存在拖欠租金问题，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称：单侧位加管理间移动厕所即商亭是由我方安装，与被告魁赫置业公司签订的买卖合同。进行过结算，被告已经给付27万元，尚欠357500元。 原告围绕诉讼请求依法提交了《人防工程及地下商城建设项目协议书》、租赁合同、被告与第三人之间的买卖合同及欠款明细、股东会议决议、照片九张、快递传真及通告函，人防工程指挥部说明一份，被告向本院提交商亭租赁合同、原告与凤城市人防办签订的协议书、凤城市环境卫生管理处证明一份、回迁协议书、凤城市环境卫生管理处与案外人曹吉国、谭玉明签订的协议书、厕所照片两份、凤城市城市管理综合执法局步行街指挥亭使用确认书一份、凤城市人民防空办公室步行街指挥亭使用确认书一份、被告魁赫置业公司与各承租户的租赁合同及收款收据各四份、刘言的证人证言及银行流水单据、建设相关工程的采购合同、六份证明、鉴定意见书，第三人未提交证据，原、被告和第三人对原告提供的协议书真实性无异议，被告对原告提交的其与第三人之间的买卖合同及欠款明细、照片九张、快递传真及通告函真实性无异议，对所证明的问题有异议，被告对原告提交的股东会议决议的真实性有异议；原告对被告提交的租赁合同、原告与凤城市人防办签订的协议书、收据四份、鉴定意见书真实性无异议，但对所证明的问题有异议。原告对被告提交凤城市环境卫生管理处证明一份、凤城市环境卫生管理处与案外人曹吉国、谭玉明签订的协议书、厕所照片两份、凤城市城市管理综合执法局步行街指挥亭使用确认书一份、凤城市人民防空办公室步行街指挥亭使用确认书一份、租赁合同、刘言的证人证言及银行流水单据、采购合同、六份证明的真实性有异议。第三人对被告提供的证据无异议。本院对原、被告提供的证据的证据效力以及证明力均予以认可并在卷佐证。 综合上述证据本院查明：2013年6月20日，原告中润合公司与凤城市人民政府签订《人防工程及地下商城建设项目协议书》，龙源路商业步行街地面改造工程由中润合公司投资建设。2013年8月15日，原告中润合公司与凤城市人民防空办公室签订《凤城市龙源路地下商业街人防工程建设协议书》，确认龙源路步行街地面改造工程由中润合公司投资建设。 2004年10月18日，凤城市环境卫生管理处分别与曹吉国、谭玉明签订协议书，投资建设环保公厕，使用期限为十二年。2013年10月28日，凤城市环境卫生管理处、中润合公司作为甲方，赫明哲、李丽娟、谭玉明、李园园作为乙方签订《回迁协议书》，回迁协议书上写明：因凤城市人防工程需要，现将凤城市步行街四个环保公厕拆除一事，甲乙双方达成如下协议：1、凤城市步行街人防工程改造结束后，甲方必须保证给乙方《四家环保公厕回迁原址》。2、如果步行街改造后，只设两个环保公厕，甲方必须保证在步行街内两个售货亭做为补偿给乙方。3、步行街人防工程改造工期从2013年10月10日起至步行街人防工程改造结束后所需用时间，甲方必须加在乙方与环境卫生管理处协议书租赁时间内为准。乙方租赁时间到期后，甲方必须保证给乙方优先权。 2015年4月3日，原告召开股东会会议，股东会决议：1、公司投资开发凤城市龙源路地下商业街人防工程项目，将其中地上21个疏散人员指挥停（以下简称商亭）用于商业经营。2、商亭南起凤凰路为Ａ1商亭，Ａ1-Ａ8由张延伟经营，Ａ9至Ａ16由张鹏宇经营。3、由于凤城市魁赫置业有限公司同意垫资完成全部地上商亭、厕所、水电等施工工程，公司同意将公司的5个商亭从Ａ17-Ａ21无偿给凤城市魁赫置业有限公司使用，不得收取租金。因此在扣除21个商亭实际垫资的工程款后，将其中的16个商亭以每年每个30000元的价格租赁给魁赫公司。4、公司从2015年8月1日起向凤城市魁赫置业有限公司收取16个商亭一年租金，且每年提前一个月缴纳下一年度商亭租金，如凤城市魁赫置业有限公司未能按时支付垫付施工垫资款或未能按期缴纳租金，公司、张延伟、张鹏宇有权收回凤城市魁赫置业有限公司租赁给全部商亭，共计21个商亭。5、会后，由张延伟、张鹏宇在近日完成与凤城市魁赫置业有限公司的签约，并做好商亭的交接工作，具体合同内容由三方协商拟定。全体股东张延伟、张媛媛签字，列席人张鹏宇签字。 2015年4月14日，原告中润合公司作为乙方与凤城市人民防空办公室作为甲方签订《凤城市龙源路地下商业街疏散人员指挥亭工程建设使用协议》，协议约定：1、已建工程出入口21个，地上紧急避难疏散人员指挥亭21个。该工程由乙方承担全部建设费用，工程总投资约为100万人民币。工期为2014年12月20日至2015年5月15日。2、乙方投资建设的人防工程，按照沈阳军区（2008）8号文件规定，产权归甲方所有，乙方管理使用40年，不得出售产权。乙方管理使用时间，发生一切事宜与甲方无关，战时或遇突发事件由人防部门无偿收回，统一调度使用；战后或突发事件解除后仍由乙方继续使用，期满后由甲方收回国家所有。3、该指挥亭所有产权归甲方所有，甲方不给予办理任何商业产权证明。甲方需加强对乙方管理使用情况的监督，如乙方管理使用超出本协议范围对第三方造成损害行为，由乙方承担全部责任。乙方在管理使用期间，必须与城市管理综合执法局签订管理协议。4、如政府总体规划需拆迁该指挥亭时，甲方有权通知乙方按规定时间内拆除，乙方必须无条件服从，甲方不给予任何形式的赔偿。5、产权的4%（1个指挥亭）归甲方管理使用，平时由乙方统一管理，资金作为平战结合收入，纳入人防专用账户。6、乙方设一指挥型（1个指挥亭），无偿交付综合执法局管理使用。另外，由乙方出资建设两个公厕，建成后无偿交付市环卫处管理使用，如需修缮翻新，由市环卫处在原址自行修建等条款。双方在协议上盖章。 原告中润合公司通过签订协议获得了开发凤城市龙源路商业步行街地面改造工程项目，随后原告中润合公司作为甲方、张鹏宇作为乙方、被告魁赫置业公司作为丙方签订《凤城市龙源路步行街商亭租赁合同》，合同约定：1、甲方依法取得了凤城市人防办签订的龙源路步行街地上21个疏散人员指挥亭的使用权，使用期限40年，甲方同意将其中的8个商品归乙方所有，5个商亭归丙方所有。2、甲、乙双方同意将各自拥有的8个商亭租赁给丙方（16个），丙方拥有经营权和管理权，每个商亭每年租金3万元，商亭位置由甲、乙双方协议与丙方另行签订协议。丙方无条件服从。3、租赁费以每年提前一个月交纳，即商亭使用之日起，如丙方未按上述约定日期给付甲、乙双方租赁费，该合同自动解除。4、商亭及步行街上的休闲椅、景观花池、景观路灯所需的建设资金全部由丙方垫资修建。丙方可在甲、乙双方租赁给丙方的16个商亭的租金内扣除丙方垫付的租金。步行街的整体建筑图纸及规划，由甲乙双方提供，丙方负责建筑。5、丙方同意按甲方与凤城市人民防空办公室签定的凤城市龙源路地下商业街疏散人员指挥停工程建设使用协议的内容执行，合同签定完毕丙方取得经营权后，有自主经营权，丙方需同行政执法部门签订管理协议，丙方对受让的商亭有使用、出兑、租赁、收益等支配的权利。甲、乙双方不得干涉。丙方使用出兑、租赁时，不得对商亭造成人为的损坏（不包括不可抗力因素），否则由丙方负责维修；如果根据经营需要对商亭整体改造，需事先拟好改造方案，书面征求甲、乙双方同意，才能对商亭实施改造，所需费用由丙方负责。6、丙方负责解决甲方与原商亭使用者的回迁及安置，所收的费用归丙方。甲、乙双方要保证取得商亭经营权的合法性，因为商亭的不合法性导致合同无法履行，丙方同意按甲、乙双方与市人防办签订的协议执行，丙方保证在使用期间和租赁期间对商亭的合法使用，丙方在租赁期间发生任何安全事故和违法经营由丙方自行承担。（包括不及时缴纳各种税费）导致商亭被处罚停止经营等由丙方自己负责，如果人为造成商亭永久不能经营，丙方赔偿甲、乙双方因此造成的损失。龙源路步行街道板维修和管理由丙方负责，费用由丙方承担等条款。 合同签订后，被告魁赫置业公司按合同约定进行工程建设，与第三人迈普环卫厂签订《工业品买卖合同》，合同约定购置21个单侧位加管理间移动厕所即商亭，实际制作22个，价值627500元，被告魁赫置业公司支付第三人价款27万元，尚欠357000元。 2015年8月工程完工。双方均同意租赁合同的开始时间为2015年8月1日。 2015年11月12日，被告魁赫置业公司将B4商业亭交付综合执法局使用，将B5商业亭交付凤城市人民防空办公室使用,现经营盆栽花、花盆。建成两个厕所交付凤城环卫处。 在工程未完工前即2014年12月，原告中润合公司收取准备租赁商亭商户第一年租金刘杨租金60000元、康艳娟租金80000元、韩雪松租金55000元、孙轶慧租金100000元，合计295000元。有中润合出具的收据和魁赫置业公司与商户签订的租赁合同为证。被告主张中润合收取商户刘岩租金150000元，但未能提供中润合收据，仅能提供刘岩与魁赫置业签订的租赁合同，刘岩作为证人到庭证实从银行取款15万元现金交付原告工作人员顾靖华，并提交银行取款清单。 2016年8月22日，原告中润合公司和被告魁赫置业公司共同向凤城市人防办作出《关于凤城市步行街绿化建设和物业管理的情况说明》，写明：凤城市步行街因整体施工改造完毕，现有路灯19个，花坛10个，厕所2个，休闲椅10个，现路灯、花坛、厕所、休闲椅修建完毕。因前期在厂家制定的休闲椅与样板不符尺寸较小，未能及时安装，正在与其他厂家订货，预计15日内全部安装完毕。原有花坛的树与整体不协调现已拆除，正在重新修建改造成鲜花花坛，具体方案由我们向市人防办提交设计施工方案，保证近期内完成。关于步行街管理问题，早期一直是我们物业公司负责管理，后管理权移交给市行政执法局，如需要我们继续管理，请人防办与市行政执法局协调，我们将按市政府和相关部门的要求进行正规管理，以上情况特此说明。 原、被告双方对被告承建的工程价款未达成一致意见，被告申请鉴定，2019年1月，丹东恒信工程造价咨询有限公司作出丹恒信工造咨字（2018）第007号鉴定意见书，对凤城市龙源路步行街22个商亭附属设施项目的造价鉴定为284339.42元。支付鉴定费10000元。被告总工程造价911839.42元。 涉案的21个商亭，原为Ａ字排列，现按Ａ区、Ｂ区重新排号，凤城中行至一商店一段现称Ｂ区，商亭现称Ｂ商亭，凤城中行至中心市场现称Ａ区，商亭现称Ａ商亭。各协议中称谓Ａ、Ｂ商亭，均指同一个商亭。 本院认为：原、被告双方签订的商亭租赁合同系双方真实意思表示，协议已实际履行，该协议合法有效。双方应当按照协议约定全面履行合同义务。该合同虽名为租赁合同，实际还包含垫资施工合同及被告为完成施工工程与第三人之间的买卖合同、附条件赠与、动迁安置问题。 本案争议的焦点问题是：一、原、被告之间的租赁合同是否应当解除，21个商亭是否应当返还。 本案中，被告共承建22个商亭，其中有争议的是21个商亭。因该工程将由被告垫资完成，租赁合同中明确约定中润合公司享有8个商亭，魁赫置业公司享有5个商亭，张鹏宇享有8个商亭。魁赫置业享有的5个商亭，因施工工程完工，赠与条件已成就，且实际占有该商亭，故5个商亭赠与成立，应归被告魁赫置业公司无偿使用。 双方在租赁合同中约定16个商亭租赁给被告使用，但必须每年提前一个月缴纳下年租金，如有违约该合同自动解除。原告以被告没有给付租金为由，要求解除合同，返还21个商亭。关于合同的法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 租赁合同解除的条件是被告是否未给付租金或迟延履行主要债务。本案需要计算给付的租金。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定支付租金，并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。故本案应查明实际交付租赁物即商亭的数量。 1、关于双方争议的是按16个商亭还是按12个商亭收取租金的问题。双方在合同中约定出租16个商亭，原告主张按16个商亭计算租金，被告主张按12个商亭计算租金。 被告提出租赁合同中约定的16个商亭中的4个已经按租赁合同的约定交付相关部门，向本院提交原告中润合公司与凤城市人民防空办公室签订《凤城市龙源路地下商业街疏散人员指挥亭工程建设使用协议》、凤城市综合执法局、凤城市人民防空办公室接收商亭确认书及凤城市环境卫生管理处与原告等回迁协议书复印件、凤城市环境卫生管理处与他人的出租协议书复印件及两个厕所现场图片，证明被告已将4个商亭交付相关部门，实际仅经营12个商亭，被告提供的证据能够相互印证，形成完整的证据链条，本院予以确认。原告提出涉案商亭没有交给政府部门使用的主张，本院不予采信。 原告提出租赁合同中约定是16个商亭交给被告使用，被告就应当按16个商亭收取租金。被告如何使用与原告无关，如果政府相关部门侵犯了被告的权益，应由被告另案诉讼。本案租赁合同中约定原告中润合公司、张鹏宇将16个商亭租赁给被告魁赫置业公司，每个每年租金30000元；同时也约定被告需要对原商亭使用者进行回迁安置，并按凤城市龙源路地下商业街疏散人员指挥亭工程建设使用协议的内容执行，凤城市龙源路地下商业街疏散人员指挥亭工程建设使用协议是原告与凤城市人民防空办公室签订的协议，要求原告履行相关的义务，合同的相对方是原告与凤城市人民防空办公室。该协议中要求将2个商亭交付凤城市环境卫生管理处进行回迁安置，1个商亭交付综合执法局使用，1商业亭交付凤城市人民防空办公室。被告是按照租赁合同的约定履行原告的义务。被告已经按租赁合同的约定交付4个商亭，如果原告对此有异议，应由原告另行主张权利。原告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告实际租赁原告12个商亭，应当按实际租赁物给付租金。每个商亭每年租赁3万元，12个商亭3年应付租金1080000元。 2、关于被告承建的工程价款问题。 原告中润合公司在与凤城市人民防空办公室签订《凤城市龙源路地下商业街疏散人员指挥亭工程建设使用协议》协议中约定工程由原告中润合公司承担全部建设费用，工程总投资约为100万人民币。故原告中润合公司在与被告魁赫置业公司签订的租赁合同中约定商亭及步行街上的休闲椅、景观花池、景观路灯所需的建设资金全部由魁赫置业公司垫资修建，约定了可在双方租赁给魁赫置业公司的16个商亭租金内扣除垫付的资金。本案被告垫资修建商亭等相关工程，双方签订的租赁合同已经履行三年，一直未进行结算，原告仅认可购买商亭价款627500元，对被告的其他投入不认可，导致被告是否拖欠租金双方存在争议。经司法鉴定凤城市龙源路步行街22个商亭附属设施项目的造价为284339.42元，被告投入的工程总价款911839.42元。原告主张对工程造价鉴定意见书中垃圾箱25200元提出应予扣除，未向本院提交相关证据，被告提交了购买垃圾箱的证明，鉴定过程中确有垃圾箱实物，本院认定垃圾箱为被告出资购买，原告的抗辩证据不足，本院不予支持。 3、关于被告主张原告收取第一年商亭租金56.5万元应否从租金中扣除的问题。 被告向本院提交原告中润合公司出具收取刘杨租金60000元、康艳娟租金80000元、韩雪松租金55000元、孙轶慧租金100000元收款收据4张及4人与被告签订的租赁协议，原告对被告提交的收取租金收据的真实性无异议，对收取刘杨60000元租金数额提出异议，承认收取45000元，但未向本院提交相应的证据，原告提出的租金并非商亭的租金而是其他租金，但未向本院提交相关证据。原告同时提出收取的租金是在双方签订合同之前，不应扣除。商户提前预交的租金，是租赁商亭所用，即使租赁合同之前交付，亦应当从租金中扣除。 被告实际租赁原告12个商亭。每个商亭每年租赁30000元，3年应付租金1080000元。被告购买第三人商亭627500元，修建地上附属设施鉴定为284339.42元，合计911839.42元。合同中约定该垫资资金可以从租金内扣除。原告收取商户预交商亭租金有原告加盖公章的租金为295000元，两项合计1206839.42元，已超过应付租金，故被告不存在拖欠租金或迟延履行主要债务事实，故原告主张解除合同将21个商亭倒出给原告经营不成立，本院不予支持。 二、本案争议的焦点问题：被告是否应给付原告租金812500元。 本案被告实际租赁原告12个商亭。每个商亭每年租赁3万元，3年应付租赁108万。被告垫资建设款911839.42元。原告收取商户预交商亭租金有公章收据为295000元，两项合计1206839.42元，应当予以扣除。原告诉讼请求中要求给付租金812500元，是按16个商亭、每个30000元3年总计1440000元，扣除购买22个商亭货款627500元计算所得。原告在庭审中主张按被告实际支付270000元计算。被告魁赫公司在与第三人签订《买卖合同》时，应付货款627500元，实际支付270000元，尚有货款357500元未付。被告是否付清全部货款，是被告魁赫公司与第三人之间结算问题，合同约束的相对方是被告魁赫公司与第三人，且原告在诉讼请求中是按全额货款627500元计算扣除租金，原告行使不安抗辩权不成立，原告提出的抗辩理由本院不予以支持。另外，原告提出被告管理的商业街存在破损现象，租赁合同中约定龙源路步行街道板维修和管理由被告负责，费用由被告承担，该问题不符合法定及约定解除合同的条件，原告可就赔偿问题，另行主张权利。 依据《中华人民共和国合同法》第九十一条（三）项、第九十四条（三）项、第九十六条、第一百八十五条、第一百九十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告凤城市中润合房地产开发有限公司、张鹏宇诉讼请求。 案件受理11925元（原告预交），鉴定费10000元（被告预交），总计21925元，由原告凤城市中润合房地产开发有限公司、张鹏宇承担。 审 判 长  白洪梅 人民陪审员  孙 璎 人民陪审员  齐帮士 二〇一九年五月二十三日 书 记 员  许玉红