广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1637号原告：雷立志，男，1975年12月5日出生，汉族，住深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：欧阳开方，广东商达（龙岗）律师事务所律师。被告：佛山市智联房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：黄河，董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师所律师。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所。原告雷立志与被告佛山市智联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭审理了本案。原告雷立志及其委托诉讼代理人欧阳开方，被告委托诉讼代理人徐飞，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告解除商品房买卖合同，退还原告购房款1084369元（包括暂计30期的商铺租金）以及已付的契税和办证代收款66168元；2.被告支付原告已付款20%的违约金230107.4元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月20日原被告签订《商品房买卖合同》购买商铺一间，成交价为1323369元，交房时间为2016年6月1日。签订合同当天支付了首付款273369元，并缴纳了契税和办证代办费66168元。因银行按揭政策变化，双方于2016年7月30日签订《补充合同》，约定原告于当天支付全部房款的50%计665000元，剩余30%房款通过租金返还（从2016年8月开始，分5年共60期付清），原告已按照合同约定切实履行付款义务，但直至2018年底被告一直未通知原告办理验收交接，连要求看房都不能实现，也未办理房屋产权属证书，被告的行为已构成根本违约，给原告造成巨大的经济损失。被告辩称：一、被告已按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付了房屋和为原告办理了不动产权证书，原告要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。首先，被告依据原告签署的《物业经营管理授权委托书》以及《物业接收授权委托书》于2016年7月将位于佛山市南海区××镇××路××号××号楼××房（以下简称涉讼房屋）交付给广东××管理服务有限公司（以下简称××公司），欣盛公司向原告每月支付经营管理收益，原告主张被告未按时交付不是事实。原告于2015年11月20日向被告购买涉讼房屋，双方于2015年9月签订认购书，于2016年2月28日正式签订《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），该合同已备案登记。合同约定房款1323369元、2016年6月1日交付，从约定之日交付起视为涉讼房屋已交付。因买受人原因造成该房屋不能办理房产登记由买受人承担责任。2015年11月20日原告签署《物业经营管理授权委托书》、《物业接收授权委托书》以及《委托经营管理合同》，原告将涉讼房屋委托欣盛公司经营管理，故被告直接向欣盛公司交付物业。二、被告已经为原告缴纳契税并办理不动产权证书，现要求退还购房款、已付契税和办证代收款及支付违约金没有事实和法律依据。原告因为没有办法办理按揭，于2016年7月30日与被告签订《补充协议》，双方对于房款的支付进行了明确约定。其中房款30%即390000元，原告分5年共60期付清，从2016年8月开始逐期支付，因此按照合同约定，因买受人的原因，即使出现延迟办理产权登记，出卖人也无需另行告知买受人，而本案事实上无论是交付还是办理产权登记，被告均没有延迟也没有违约，已完全按照涉讼合同履行交付物业及办证义务。被告不同意解除涉讼合同，由于原告尚未付清所有购房款，要求原告本着诚实信用原则，继续履行付款义务，否则被告有权要求追究原告的相关违约责任，同时请求法院驳回原告的诉请。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告企业机读档案登记资料复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《委托经营管理合同》之补充合同原件2份，用以证明原告于2015年11月20日支付首期房款时，已经与××公司达成了《委托经营管理合同》之补充合同，××公司的法人是被告的股东，且××公司的经营范围仅限于自有物业的租赁和经营，被告与××公司实际是同一控股关联公司。3.《补充协议》原件2份，用以证明原、被告对于涉讼合同的付款期限达成新的约定。4.收款收据原件6份，用以证明原告已按合同约定支付了首期房款，以及《补充协议》中总房款的50%即660000元，同时还包括委托办证代收款、契税款共66168元，原告确实履行了付款义务。经质证，被告对原告举证1、4无异议，对举证2、3真实性无异议。其中：举证2不能证明被告与××公司为同一控股管理公司，被告与××公司是两家独立的法人主体，是否存在关联关系与本案焦点无关。举证3，因其中1份加盖的法定代表人印章有误，所以才会有2份，应以盖有“黄河”印章的那份为准。举证4，被告已按照原告的委托代为支付和代缴契税、物业维修基金等。诉讼中，被告举证如下：1.被告营业执照复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》原件1份，《合同补充协议》原件1份，用以证明原、被告于2016年2月28日签订涉讼合同，原告购买被告投资建设的涉讼房屋。总房款为1323369元，2016年6月1日交付，从约定交付之日起，视为该房屋已经交付，原告应从约定交付之日承担房屋所有人的责任，因原告原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由原告承担全部责任，原告须按买卖合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）以及其他相关费用后才具备收楼条件，如原告未按约支付前述款项，则出卖人有权顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于原告原因未能按期交付房屋。3.《补充协议》原件1份，用以证明原、被告于2016年7月30日签订《补充协议》，就原告购买被告投资建设的涉讼房屋的付款期限达成协议，约定原告于2015年11月20日前支付总房价款的20%，金额为273369元，总房价款的50%，金额660000元于2016年7月30日前支付完毕，总房价款的30%，金额390000元分5年共60期付清，从2016年8月份开始逐月支付，每月支付6500元。4.《物业接收授权委托书》原件1份，《物业经营管理授权委托书》原件1份，《委托经营管理合同》原件1份，用以证明被告依据原告向××公司出具的《物业接收授权委托书》、《物业经营管理授权委托书》以及原告与××公司签订的《委托经营管理合同》，已将原告所购买的涉讼房屋交付给欣盛公司经营管理。5.授权委托书（2015年11月20日）原件1份，税收完税证明复印件2份，物业维修基金存折复印件1份，粤（2019）佛南不动产权第××号《不动产权证书》原件1份，用以证明原告于2015年11月20日签署《授权委托书》，授权被告代为办理涉讼房屋的产权所有证等相关事宜。被告已为原告代缴契税和办理了涉讼房屋的不动产权证书。由于原告尚未付完涉讼房屋总房款，故该不动产权证书原件尚未交付给原告。6.回复函原件1份。7.情况说明原件1份。举证6、7，用以证明涉讼房屋已交付××公司。8.竣工验收备案表（复印件加盖佛山市南海区国土城建和水务局印章）1份。9.佛山市商品房现售备案证明原件1份。10.广东省佛山市南海区商品房预售许可证复印件1份。举证8-10，用以证明涉讼房屋已经竣工验收备案。经质证，原告对被告举证1、3、4，举证5中授权委托书、不动产权证书的真实性无异议。对举证2的真实性无异议，该合同签订后，被告没有将合同原件交付给原告。对举证5中税收完税证明、存折的真实性不予确认。对举证6、8有异议，但确认2017年5月5日办理了竣工验收备案，根据被告举证2第八条的约定，涉讼房屋逾期交付将近一年，根据第九条的约定，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款，并支付违约金。对举证7、9、10不予质证，是被告庭后才提交。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告举证5中税收完税证明、存折，举证10均为复印件，原告有异议，本院对其真实性不予采信。2.被告举证6-9，原告对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××镇××路××号××号楼××房，登记权属人是原告，登记日期为2019年1月16日。2015年11月20日，原告签署《物业接收授权委托书》，委托××公司代为处理与涉讼房屋接收有关的手续，包括代为办理涉讼房屋的检验与接收手续、代为签署与涉讼房屋接收有关的文件等。另，原告与××公司签订了《委托经营管理合同》，约定：原告将涉讼房屋自物业正式交付使用之日起9年内的租赁权委托给××公司进行经营管理，××公司每年向原告支付固定的经营委托收益。2016年2月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（即涉讼合同），约定：原告向被告购买预售的涉讼房屋，总金额1323369元；原告自该合同签订之日起1日内支付273369元，在2021年1月28日前支付660000元，在2021年6月1日前支付390000元；被告应当在2016年6月1日前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的20%向原告支付违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。2016年7月30日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《补充协议》，约定：原告承诺在2015年11月20日前支付房款273369元，房款660000元于2016年7月30日前支付，房款390000元分5年共60期付清，从2016年8月份开始逐月支付，每月的1号支付金额为6500元。2017年5月5日，涉讼房屋所在的××号楼工程办理了竣工验收备案。2019年3月14日，××公司出具《情况说明》，确认：××公司在2016年6月30日正式接收涉讼房屋，因涉讼房屋按合同约定是毛坯交付（无门窗），没有相关钥匙等需交接，故欣盛公司在接收时没有向原告出具书面接收证明。诉讼中，原告陈述：××公司从2016年8月开始每月支付涉讼房屋的租金予原告。本院认为：涉讼合同是原被告真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。原告委托××公司代为办理涉讼房屋的接收手续，××公司作为原告的委托代理人代为接收涉讼房屋的行为所产生的法律后果应由原告承担，现××公司确认已接收了涉讼房屋，原告亦确认收到了××公司从2016年8月起支付的委托经营收益，现涉讼房屋所在的5号楼已于2017年5月5日办理了竣工验收备案，被告主张涉讼房屋在本案诉讼之前已经交付原告，本院予以采信。原告提起本案诉讼时涉讼房屋已交付，涉讼房屋的权属证书亦于当日（2019年1月16日）办妥，现原告以被告逾期交付房屋、逾期办理房产证为由要求解除涉讼合同并由被告支付按已付房款20%计算的违约金，本院不予支持。若原告认为被告在履约过程中存在瑕疵履行的情况的，原告可另案向被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告雷立志的其他诉讼请求。案件受理费17225.79元，减半收取计8612.9元（原告已预交9688.4元），由原告负担。原告多预交的1075.5元（9688.4－8612.9），在本判决生效后十日内经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年五月三十一日书记员  程学斌