重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初1482号原告：重庆铜铸铜业有限公司，住所地重庆市江津区双福新区土堡社区，统一社会信用代码91500116MA5U89J969。法定代表人：李俊含，总经理。委托代理人：曾晖，北京德恒（重庆）律师事务所律师，一般代理。委托代理人：罗国友，北京德恒（重庆）律师事务所律师，一般代理。被告：重庆坤煌佳源实业有限公司，住所地重庆市江津区双福新区土堡社区，统一社会信用代码91500116320310091J。法定代表人：罗娟，总经理。委托代理人：程伟，重庆伟豪（江津）律师事务所律师，特别授权。原告重庆铜铸铜业有限公司（以下简称“铜铸公司”）与被告重庆坤煌佳源实业有限公司（以下简称“坤煌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴昌华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铜铸公司的委托诉讼代理人曾晖、罗国友，被告坤煌公司的委托诉讼代理人程伟到庭参加诉讼。现已审理终结。原告铜铸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金（以已付房款4599288元为基数，按照日万分之五的标准自2017年1月21日起180个工作日的次日即2017年10月13日起算至2019年3月14日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月25日，原、被告签订《重庆坤煌佳源标准厂房定制协议》（以下简称“协议”），约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区双福新区重庆坤煌佳源实业有限公司标准厂房项目11幢1号厂房，建筑面积1703.44平方米，单价2700元/平方米，总金额4599288元，2017年1月20日前被告将涉案房屋交付原告，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，协议继续履行，被告应按日向原告方支付已付房款万分之五迟延交房期间的违约金，按照房地产权证颁证机关规定的接房后180个工作日内由被告办理房地产权证，逾期办证的违约责任与逾期交房违约责任一致等内容。协议签订后，原告按约履行，并已支付全部房款和税费，但被告于2019年3月14日才办理房地产权证。被告抗辩不存在逾期办证违约行为及要求降低违约金标准的理由均不能成立，因为：双方签订的协议对交房时间、办证时间和逾期办证责任等约定明确，其效力不因建筑法第六十一条的规定而改变，应当予以适用；协议约定逾期办证的违约金系双方的真实意思表示，不存在过高问题，应当予以支持。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告坤煌公司辩称：虽然原告接房是2017年4月6日，但案涉工程取得竣工验收备案登记证是2018年11月23日，而原、被告约定办证时间是按照房地产权证颁证机关规定的接房后180个工作日内，故办证时间时间应从2018年11月23日起算，原告于2019年3月14日取得涉案房屋不动产权证，被告不存在逾期办证的违约行为；并且，逾期办证的原因是政府逾期交地以及原告违章搭建导致不能通过消防验收造成。请求驳回原告的诉讼请求。即使要追究被告的违约责任，原告主张的违约金标准过高，要求降低按照已付房款日万分之一的20%计算，从原告实际接房之日即2017年4月6日后的180个工作日起，至原告向双福管委会承诺对隔层不予办理产权证之日即2018年6月12日止。本院经审理认定如下事实：2016年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，约定主要内容为“原告购买被告开发的位于重庆市江津区双福新区重庆坤煌佳源实业有限公司标准厂房项目11幢1号厂房，建筑面积1703.44平方米，单价2700元/平方米，总金额4599288元，2017年1月20日前被告将涉案房屋交付原告，以及付款方式、办证期限、违约责任等”。其中第十条（二）4约定：“……乙方取得房地产权证的时间，按照房地产权证颁证机关规定的接房后180个工作日内。”第十三条约定：“乙方在使用期间不得擅自改变本厂房的建筑主体结构、承重结构和设计用途……”同日，原、被告签订《的补充协议》,第2条约定“乙方取得房地产权证的时间，按照房地产权证颁证机关规定的接房后180个工作日内，方逾期办理房产证同逾期交房违约责任一致。”其后，原告按照约定支付了全部购房款。2017年4月6日，被告将涉案房屋交付给原告，且原告还签收了《消防安全责任书》《装饰装修管理服务协议》。同日，原告法定代表人李俊含向被告出具承诺书并加盖“重庆铜铸铜业有限公司”公章，载明：“本公司是坤煌佳源产业园11栋业主，根据生产需要对现有厂房办公区域现浇隔层，本公司承诺：现浇后外观色调同园区色调保持一致，在进行隔层的施工过程中，本公司将责成施工方严格执行国家建筑施工工艺和安全操作规程，并对整个过程进行严格的监控，若施工过程中发生的任何质量和安全事故，均由本公司自行承担，由隔层造成的任何房屋质量和安全事故均由本公司负责，由隔层产生的所有后果均由本公司承担，特此承诺。”2017年4月15日，原告法定代表人李俊含签收《坤煌佳源整改通知书》，载明：“违章事项：对原有结构进行隔层，并在梁柱上打孔。违反了《坤煌佳源装修管理规约》第八条严禁破坏厂房的梁、柱、楼板、承重墙、框架结构、建筑外墙等，不得在上述部位开门、开洞、凿孔打槽。请在4月25日之前恢复原貌，否则由此产生的一切问题由业主自行承担。”2018年6月2日，原告向重庆市江津区双福工业园管理委员会出具《承诺》，载明：“我司在重庆坤煌实业发展有限公司购买的‘坤煌佳源产业园’项目11#楼厂房，因我司生产工艺需要，在接房后违规对部分厂房进行局部增加隔层装修。现我司申请办理产权证，特向贵委承诺对隔层部分不予办理房屋产权证。”2019年1月7日，被告向原告发出《关于实测面积补房款的通知》，主要内容为涉案房屋经有资质的房地产测绘所实测面积为1718.73平方米，要求原告于2019年1月13日前补缴购房款41283元，被告在收到补房款后尽快办理厂房产权登记手续等。2019年1月8日，原告收到该通知后，遂即补缴了41283元购房款。2019年2月20日，被告向原告邮寄《关于及时办理产权产生滞纳金的通知》，主要内容为要求原告于2019年3月8日前签署办证相关买卖合同及提交办证需要的资料，逾期应承担未及时办理网签合同所产生的逾期办理滞纳金等内容。2019年2月23日，原告签收该通知。2019年3月7日，原、被告签订《补充协议》，主要内容为双方确认签订网签合同仅用于办理房屋产权证，双方的权利义务仍以《协议》的约定为准。2019年3月14日，原告取得涉案房屋不动产权证书。另查明，被告分别于2017年10月19日、2017年11月28日、2018年2月6日、2018年2月14日、2018年11月23日取得涉案国有建设用地使用权、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。审理中，被告举示2018年7月18日重庆市江津区双福工业园管理委员会双福工业园函﹝2018﹞200号《重庆市江津区双福工业园管理委员会关于支持办理“坤煌佳源产业园”项目消防验收的函》，载明“重庆市江津区公安消防支队：……因征地原因导致土地手续滞后，厂房修建完工时不能进行消防竣工验收；部分企业由于生产工艺及生产需要，对厂房内部进行隔层装修，企业书面承诺不予办理产权，并按消防要求完善消防设施，故请贵支队支持办理‘坤煌佳源产业园’项目1-2#、9-12#厂房消防竣工验收手续”，证明因政府征地土地手续滞后、原告对厂房内部隔层违规装修导致无法通过消防竣工验收、无法取得竣工验收备案登记证，最终导致逾期办理产权证的责任不在于被告；原告质证认为，被告超过举证期限举示上述述证据，依法应不予采纳，并且该函并未反映原告隔层阻碍了消防竣工验收，被告2016年12月30日完成竣工验收，2018年7月18日才通过管委会的函反映因原告装修导致消防验收不能通过，明显不符合常理。原、被告一致认可案涉房屋在9-12#厂房范围内。对《协议》第十条（二）4中“按照房地产权证颁证机关规定”的意思，被告认为是指“取得竣工验收备案登记证”，而原告认为这句话是被告制定合同时错误使用，不应当使用该限制语。本院认为，原、被告2016年11月25日签订的《重庆坤煌佳源标准厂房定制协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约履行自己的义务，否则应依法承担相应的违约责任。综合全案证据并结合日常生活经验判断，原告请求被告支付逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予支持；被告相应的抗辩理由成立，本院予以采纳。理由是：首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，验收合格是交付房屋的法定条件。被告虽于2017年4月6日将涉案房屋交付原告，但案涉房屋于2018年11月23日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故2017年4月6日交房不符合法律规定，原告主张该日作为办理案涉房屋产权证的起算时间于法无据。其次，《协议》第十条（二）4约定，原告取得房地产权证的时间为“按照房地产权证颁证机关规定的接房后180个工作日内”，其中“按照房地产权证颁证机关规定”的意思，按照《协议》的有关条款、目的及诚实信用原则进行理解，应为被告认为的指“取得竣工验收备案登记证”，因为原、被告签订《协议》时，均明知案涉项目尚未取得土地使用权及建设工程规划许可等审批手续，也清楚相关手续正在办理且办理的具体时间无法确定，相应地，案涉房屋产权证办理的具体时间也无法确定，因而《协议》中对办理房产证附加特定的条件（即取得竣工验收备案登记证），符合当时的实际情况和双方的预期。据此，由于案涉房屋于2018年11月23日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且原告已于之前接房，则办理产权证的时间为2018年11月23日后180日内，而原告于2019年3月14日取得涉案房屋不动产权证书，表明被告不存在逾期办证的违约行为。最后，即使原告主张办证时间为其实际接房日后的180日内成立，但是，由于原告接房后对案涉房屋进行违规隔层装修，经原告通知仍不整改，并书面承诺“由隔层产生的所有后果均由本公司承担”，而事实上，正是因为原告违规隔层装修，影响案涉房屋通过消防竣工验收，导致迟延取得竣工验收备案登记证，并最终造成办证逾期，则按照原告的书面承诺，产生的相应后果也应由其自行承担。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，判决如下：驳回原告重庆铜铸铜业有限公司的诉讼请求。案件受理费14652元，减半收取7326元，由原告重庆铜铸铜业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴昌华二〇一九年五月二十三日法官助理 陈予波书 记 员 朱 凤