贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初797号 原告：林祥，男，1968年12月13日生，穿青族，无业，住惠水县， 委托诉讼代理人：赵黔玉，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201199410828968，代理权限：特别代理。 被告：贵州鸿顺房地产开发有限公司，住所地：惠水县和平镇圆台东路县医院大门对面； 法定代表人：曹东国，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹健湫，男，1970年10月26日生，汉族，住惠水县，代理权限：特别代理。 第三人：贵州惠水农村商业银行股份有限公司，住所地：惠水县和平镇人民北路3号。 统一社会信用代码：91522731MA6DJDF479。 单位负责人：谭军，系该公司代理董事长。 委托诉讼代理人：范阳，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理； 委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告林祥诉被告贵州鸿顺房地产开发有限公司、第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司合同纠纷一案。本院于2019年3月21日受理后，依法由审判员赵灵丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林祥及其委托诉讼代理人赵黔玉、被告贵州鸿顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹健湫、第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人范阳、李红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认惠水县涟江印象商住楼B幢门面房屋B幢-7号所有权属原告所有；2、判令被告全面履行合同，并依约办理原告名下门面房屋的产权登记手续；3、诉讼费用由被告承担。 事实及理由：为响应惠水县城市改造总体方案，原、被告于2013年10月11日签订了一份《门面拆迁协议》，该协议主要内容有：原告将名下门面房28.48平方米交由被告开发拆除，原告将该原门面房产权证交给被告，被告开发建好房屋后，按门面房的同等面积置换给原告，被告并负责办理原告名下的房屋产权证。《门面拆迁协议》签订生效后，原告按双方协议约定，及时将门面房及产权证原件交由被告处理，被告开发建设完成后，于2016年12月将32.1平方米的门面房B幢-7归还了原告使用，原告对接收的新门面进行了装修、经营、物管等使用至今。就新门面房产权证办理问题，原告多次找寻被告，要求被告按约履行，被告总是以种种借口拖延，或者干脆避而不见，至今，被告未依约给原告办理门面房屋产权登记手续。原告了解到，被告在交付门面房的同时，已把原告门面产权手续办理在被告或他人名下，并以此向银行抵押贷款。综上所述，被告的上述行为，违约且侵权，损害了原告合法权益。故原告诉至法院，诉请如前。 被告贵州鸿顺房地产开发有限公司对原告的诉请无意见。 第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司辩称并提出独立诉讼请求：原告所举证据与案涉房屋缺乏关联性，其《拆迁协议》上并未明确置换房屋的具体的位置、号牌，不能认定案涉房屋就是被告置换给原告的房屋。第三人取得案涉房屋的抵押权是善意的，第三人对案涉房屋的抵押权合法有效，本案的裁判结果会对第三人的权利义务产生影响，因此第三人申请以有独立请求权的第三人身份参加本案的诉讼合法合理，故原告的诉讼请求不应当得到支持。第三人提出独立诉讼请求：1、确认第三人对原、被告争议的标的物享有抵押权以及优先受偿权；2、本案诉讼费用由原被告承担。 经审理查明：原、被告于2013年10月11日签订了一份《门面拆建协议》，该协议主要内容有：原告李兴国将名下门面房28.48平方米交由被告贵州鸿顺房地产开发有限公司开发拆建，原告将该原门面房产权证交给被告，被告开发建好房屋后，将32.1平方米房屋置换给原告。《门面拆建协议》签订生效后，原告按双方协议约定，及时将门面房及产权证原件交由被告处理，被告开发建设完成后，于2016年12月将位于惠水县××印象商住楼××号门面房交付原告，原告将该门面对外出租收取收益至今。其后，原告多次要求被告按约履行办理新门面房产权证的合同义务，被告至今未依约给原告办理门面房屋产权登记手续。后被告于2016年7月8日将交付给原告的门面产权登记在被告公司名下，并于2016年7月29日将门面作为抵押向第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司申请贷款。为此，双方发生纠纷，原告诉至本院，要求判如所请。 上述事实有原、被告及第三人的当庭陈述、身份证复印件、营业执照、《门面拆建协议》、收条、房产证、前期物业管理服务协议、室内装饰装修管理服务协议、房屋产权证、惠水县房地产管理所出具的情况说明、惠国用（2014）第0580001号国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、租赁协议、涉案门面租赁人的营业执照、复函、查询结果、证明、消防情况说明、借款申请书、《借款合同》、《借款借据》、进账单、《最高额抵押合同》、他项权证、《贷款支付授权委托书》等证据在卷为证，应予认定。 本院认为： 一、关于惠水县涟江印象商住楼B幢门面房屋B幢-7号的权属问题。 2013年10月11日，原告与被告签订《门面拆建协议》，双方约定：采用拆迁产权房置换产权房的方式，归还原告新建的产权门面房。被告于2016年12月将其修建的惠水县××印象商住楼××号门面房交付原告。本案证据充分证明原告门面房系合法取得，原告行使了占有、使用、收益的权益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即被拆迁人优先受偿原则，本案诉争门面虽然已经进行抵押登记贷款，但本案诉争门面产权应属原告。 二、关于原告诉请判令依约办理原告名下门面房屋的产权登记手续能否得到支持的问题。 本案中，原告要求被告办理原告名下门面房屋的产权登记手续，因现阶段该涉案楼盘消防施工未经相关行政管理部门验收合格，消防设施的验收具有科学性、专业性和规律性，故对何时验收合格的时间无法确定。因验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，办证的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在办理房屋产权证的条件尚未成就的条件下，原告要求人民法院判决被告办理原告名下门面房屋的产权登记手续的主张，本院不予支持。若具备办证条件后，被告仍未依约履行合同义务，原告可再行诉讼。 三、关于被告将涉案门面房在第三人处抵押贷款效力问题。 第三人抗辩，提出涉案门面房的抵押权有效，第三人享有优先受偿权。本案原告合法取得涉案门面房且已经实际占有、使用、收益，受法律保护，应依法确认。抵押权是基于所有权而产生，被告贵州鸿顺房地产开发有限公司违反合同约定，隐瞒事实将该门面产权办至公司名下，并将该门面进行抵押担保贷款，应属抵押无效，故第三人对涉案门面不享有优先受偿权。依照《物权法》第一百七十二条第二项规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”故虽然被告与第三人不动产抵押无效，对第三人要求确认原、被告诉争得标的物享有抵押权并享有优先受偿权的主张，本院不予支持。但不影响第三人按与被告签订的借款合同向被告主张债权，第三人可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、确认惠水县涟江印象商住楼B幢门面房屋B幢-7号产权属原告林祥所有； 二、驳回第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司要求确认对惠水县涟江印象商住楼B幢门面房屋B幢-7号享有抵押权并享有优先受偿权的诉讼请求； 三、驳回原告林祥的其余诉讼请求。 案件受理费六十元，减半收取三十元，由被告贵州鸿顺房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  赵灵丽 二〇一九年五月二十二日 法官助理杨俊 书记员谢燕（代）