山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初5867号 原告：李某，男，1988年4月5日出生，汉族，住山东省费县。 委托诉讼代理人：贾秀任，山东隆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽晔，山东隆泰律师事务所律师。 被告：高某某，男，1987年11月21日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：唐慧慧，山东三禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱玉，山东三禾律师事务所律师。 被告：临沂市某某房屋置换有限公司，住所地：临沂市兰山区涑河南街和通达路交汇处向东100米路南瑞联温州街A座10号楼1012室。 委托诉讼代理人：张驰，山东有泰律师事务所律师。 原告李某与被告高某某、临沂市某某房屋置换有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人周丽晔，被告高某某的委托诉讼代理人唐慧慧、朱玉，被告某某公司的委托诉讼代理人张弛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同书》(0000106)及补充协议;2.请求判令被告偿还给原告购房款185000元及利息;3.请求判令被告高某某支付原告违约金165000元;4.请求判令涉案房屋到目前为止升值部分15万元(按照市场价值70万元计算)归原告所有。事实与理由：2018年3月25日，原告与被告高某某签订《房屋买卖合同书》,约定被告高某某将其拥有的临沂市兰山区北城新区阜丰大成郡28号楼1单元1002号房屋(包括配房)以550000元的价格出卖给原告,双方对付款方式、房屋交付、产权办理、违约责任等进行了约定。合同签订后,原告当即通过支付宝支付了定金20000元。2018年4月4日双方签订补充协议,原告又支付了购房款140000元,被告高某某出具收款收据。截止2019年3月18日，原告共向被告支付购房款185000元。被告某某公司提供中介服务。房屋符合办理贷款、产权转移手续后,原告多次要求被告高某某按照合同约定办理手续,但被告要求原告增加购房款,并拒不履行合同义务,导致原告至今无法取得房屋所有权。综上,被告的行为属于严重违约,侵犯了原告的权益,并给原告造成了严重损失,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向法院提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告高某某辩称，原告所述与事实不符，我并未违约，合同不能继续履行不是由我造成的，并不是原告所说的我要求增加购房款，我不应承担违约责任，也不应赔偿原告损失。具体理由如下：买卖合同签订后原告先支付了首付款，我按照合同约定办理了抵押手续以便配合原告办理过户手续，之后原告在申请贷款时，由于合同约定房屋成交价格低于市场价值，评估公司无法按照合同价格作出评估，导致原告申请银行贷款不通过，无法贷款，原告又无法通过其他途径支付剩余购房款，致使买卖合同不能继续履行。被告是通过向个人借款来还清剩余房贷才办理解押的，被告承担了借款的高额利息，原告无法贷款又不愿意通过其他途径支付剩余房款，明显不愿继续履行合同，给被告造成了高额利息损失，被告要求原告赔偿利息损失，并未要求原告增加购房款。因此，我同意解除合同，但不构成违约，不承担任何违约责任，更不应该承担涉案房屋的升值部分，被告保留向原告要求赔偿损失的权利。由于原告所支付的首付款165000元在银行资金监管，不应由我返还，20000元定金是原告支付给被告某某公司的中介费，也不应由我返还。综上，请求法院驳回原告的第二至四项诉讼请求。 被告某某公司辩称，我公司作为居间方，在此纠纷案中，根据合同相对性被列为被告主体不合适，我公司应当被列为第三人，不承担违约责任。另外，我公司作为居间方促成双方签订合同且合同成立有效，已尽到居间义务，根据合同约定，由买方支付中介佣金费用。关于合同未继续履行的原因，签合同当时还没有办理房产证，在能办理房产证时因房子涨价双方产生了价格纠纷，房东想在其他中介公司卖，赔给买方违约金，当时签订合同之后，双方去银行贷款需要评估公司对房屋进行价格评估，评估出来的价格达到70万左右，和约定价格有差距，办理资金监管首付也有所增加，之后房东要求买方增加5万元，我方作为中介公司尽量给协调，但最后没有达成一致协议，合同继续履行不下去了。 经审理查明，2018年3月25日，原告李某（买受人）与被告高某某（出卖人）、某某公司（中介）签订了《房屋买卖合同书》一份，该合同约定，由原告李某购买被告高某某所有的位于临沂市兰山区柳青街道阜丰大成郡小区28号楼1单元1002室房屋及配房一套，产权证号为鲁（2019）临沂市不动产权第0017323号，主房面积为83.55平方米，储藏室面积为8.21平方米，共计91.76平方米，总价款为55万元。合同第十条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约一方应承担违约责任并支付佣金费，若甲方（高某某）违约，双倍返还乙方（李某）购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。违约方除在案本合同第十条、第十一条赔付对方外，还须以此房成交价的30%赔偿对方”。双方还对其他事项进行了约定。2018年4月4日，三方签订补充协议一份,对各方的权利义务进一步进行了强调。合同签订后，原告于2018年3月25日通过支付宝付款方式向被告某某公司交纳购房定金2万元，于2018年4月4日通过建设银行向被告高某某账户支付房屋首付款14万元。后在办理房屋贷款手续时,因首付款比例不符合银行要求,2019年3月18日，经原、被告协商，原告另行通过工商银行支付给被告高某某购房首付款165000元，被告通过其他账户退还给原告原购房首付款14万元。后原、被告因房屋价格发生争议，原告诉至本院。 庭审中，原告提供了中介工作人员赵海迪与李某的通话录音及录音书面材料,证明被告高某某违约的事实。在该录音中，赵海迪陈述被告高某某向中介明确要求涨价5万元,否则违约。原告还提供了临沂市不动产登记信息查询证明,证明本案房屋在被告高某某名下,属于其所有，原告起诉前该房屋无查封无抵押状态,符合过户条件。 上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，原告李某与被告高某某、某某公司签订的《房屋买卖合同书》及补充协议，是三方之间房屋买卖合同和居间合同的复合体。其中的房屋买卖合同部分，系原告李某与被告高某某双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同第五条的约定，房产成交价为55万元，根据原告提交的录音证据和被告某某公司的答辩意见可以看出，合同签订后，因片区房价上涨，被告高某某要求将房屋成交价增至60万元，遭到原告拒绝后，被告拒绝履行交付房屋的义务，其行为构成合同违约，应当承担相应的违约责任。其合同第十一条约定：“甲乙双方任何一方违约超过30日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方应按照合同第十条约定承担违约责任”。根据上述约定，原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同书》及补充协议，要求被告返还原告支付的购房首付款16.5万元，符合法律规定，本院予以支持。其合同第十条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约一方应承担违约责任并支付佣金费，若甲方（高某某）违约，双倍返还乙方（李某）购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明，若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金找优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。违约方除在按本合同第十条、第十一条赔付对方外，还须以此房成交价的30%赔偿对方”。考虑临沂北城新区房价近年上涨较大的事实，以双方约定标准计算的违约金数额并不突兀，本院对此予以支持。被告应当按照合同约定支付给原告违约金的数额为16.5万元（55万元×30%）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原告可以根据合同约定要求被告支付一定数额的违约金，或者要求被告赔偿其损失。本案中原告要求被告支付违约金16.5万元，能够涵盖其主张的因被告违约给其造成房屋的升值损失15万元，其再另行要求被告赔偿房屋升值损失15万元及被告占用购房款期间的利息损失，该主张属于重复主张，本院对此不予支持。对于原告主张的财产保全责任保险费，该费用不属于必要的支出，本院对此不予支持。 被告某某公司为原告李某与被告高某某的房屋买卖提供中介服务，已经促进了双方房屋买卖合同成立，该房屋买卖合同只是在履行阶段出现问题，不能否定被告某某公司的劳动付出及收取中介费的权利。该合同第八条约定：“鉴于丙方（某某公司）为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，佣金费用为房产买卖总价款的2.7%，金额为14850元，乙方负担14850元，佣金费从定金中优先扣除，于合同签订之同时一次性支付给丙方”。根据该约定，原告应支付给被告某某公司相应的中介费。原告李某向被告某某公司交纳定金2万元，扣除佣金14850元后，被告某某公司应返还给原告剩余的款项5150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告李某与被告高某某于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议； 二、被告高某某返还给原告李某购房首付款16.5万元； 三、被告高某某支付给原告李某购房合同违约金16.5万元； 四、被告临沂市某某房屋置换有限公司退还给原告李某剩余定金款项5150元； 五、驳回原告李某的其他诉讼请求。 上述第二至四项，均于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元（已减半），保全费3020元，由被告高某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张培亮 二〇一九年五月二十九日 书记员  张卓然