江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0582民初15088号原告：衡传远，男，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：黄亚峰，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓丹，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。被告：张家港博华新能源机械有限公司,住所地江苏省张家港市凤凰镇西参村。法定代表人：黄燕琴，该公司总经理。被告：徐瑞华，男，汉族，住江苏省张家港市。两被告共同委托诉讼代理人：秦华平，江苏国瑞律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张丹芬，江苏国瑞律师事务所实习律师。原告衡传远诉被告张家港博华新能源机械有限公司（以下简称博华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月30日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于同年4月19日公开开庭进行了审理。审理中，原告衡传远申请追加徐瑞华为本案共同被告，本院依法予以准许。双方当事人均两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告衡传远向本院提出诉讼请求：一、被告博华公司退还原告定金25万元并支付违约金50万元；二、被告徐瑞华对被告博华公司的本案债务承担连带清偿责任；三、本案的诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：原告与被告博华公司于2018年10月17日达成协议，约定被告博华公司将苏高新科技发展（张家港）有限公司（以下简称苏高新公司）开发的工业用地机械厂房（A9厂房）转让给原告，总价为1610万元，原告支付定金25万元并由被告博华公司法定代表人及徐瑞华共同出具收条一份。现因被告博华公司拒绝将购买厂房的权利转让给原告，故起诉至法院。被告博华公司、徐瑞华共同辩称：一、双方之间的协议系预约合同，原告违约在先，我方有权解除该预约合同并没收定金；二、因我方至今未取得工业厂房的所有权及土地使用权，故预约合同无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，徐瑞华、黄燕琴共同出具《收条》一份，主要内容为：今收到衡传远购买苏高新公司工业用地机械厂房（A9厂房）定金人民币250000元（贰拾伍万元整），土地及厂房总价为人民币壹仟陆佰壹拾万元整。如反悔不将此厂房卖给衡传远或提高总价，自愿承担违约金人民币伍拾万元整，如衡传远悔约，自愿承担定金250000元违约金。同日，衡传远通过银行转账方式向徐瑞华交付了25万元。2018年10月18日，衡传远与徐瑞华互加微信。徐瑞华于同年10月23日通过微信与衡传远进行沟通：徐瑞华（徐）：“衢老板你好，等一下你们过来把转让协议打印好带过来把收条的定金条也要带过来，我们签条重新写一份收条，正式签约是11月10日左右15号交首付款细节过来谈。”衡传远（衡）：“到哪里签？”徐：“到我厂里。”衡：“好。”徐：“厂房要明天转让协议签了因为我要去处理别墅的事情早点办好，你在别墅也要的你们可以晚点点签，让你50万元这样可以了吧？不定下来我们不好操作明天恳定要定不定下来钱退给你。”衡：“厂房肯定要。”徐：“厂房要签掉你叫律师打比好，我去把别墅处理掉。”同年10月26日，双方再次通过微信沟通：徐：“衡老板你好，我们之间为了友好合作，也让你顺利成章的拿到厂房，我决定今天下午去和苏高新签约了，购房款我去付掉，你们也不要找徐总了，简单的事情简单办，搞来搞去太复杂了，我签好合同，你们来和我签合同，需要向你说明的是，我以自己公司名义即张家港博华新能源机械有限公司名义与开发商订预定协议，为体现诚意，现由我本人及公司联合通知你两天内与我们签订书面转让协议，如你再不来签订书面转让协议的，将视为你不要求购买上述工业房地产，我们将定金退还我们自己买下自己用。”2018年10月27日，徐瑞华、博华公司向衡传远邮寄《关于签订转让协议的催促函》一份，主要内容为：关于我们与你约定的转让苏高新公司开发的工业用地机械厂房（A9厂房）事宜，我已经在2018年10月17日向你出具了收到定金25万元的收条，当时你答应两三天内签订转让协议。但经过我多次催促，你仍没有来与我们签订书面转让协议。由于与开发商苏高新公司签订转让合同的时间已经定于2018年11月10日，相关付款条件须按照开发商要求办理，加上这个转让的金额较大，对你我双方都比较重要，为此，特此发函催促你在五天内与我们签订书面的转让协议。如你不来签订书面转让协议的，将视为你不要求购买上述工业房地产，我们将另行处理。需要向你说明的是，我以自己的公司名义即张家港博华新能源机械有限公司名义与开发商订立预定协议，为体现诚意，现由我本人及公司联合通知你。请你及时答复。谢谢！该催促函于2018年10月28日由衡传远签收。2018年10月31日，衡传远向博华公司、徐瑞华回函，表示：贵司及徐瑞华完全颠倒事实，违背城市信用之基本原则。当时贵司及徐瑞华承诺可以成立一个新公司（新公司股东包括本人及徐瑞华），以新公司的名义与苏高新公司重新签订购买合同，将土地厂房直接登记在新公司名下。现经我方核实，无法与苏高新公司重新签订合同，该土地及厂房只能登记在博华公司名下，因此，贵司及徐瑞华存在明显的欺诈行为，诱使本人相信并支付了25万元定金。本人保留追究贵司及徐瑞华进行诈骗违法行为的权利。2018年11月3日，徐瑞华、博华公司委托江苏国瑞律师事务所律师秦华平向衡传远发出《律师函》一份，主要内容为：据徐瑞华与博华公司陈述并经核对其提供的材料，本律师查明以下事实：2018年10月17日，你方与徐瑞华、博华公司达成以1610万元转让苏高新公司开发的工业用地机械厂房（A9厂房）购买权的合意，你向徐瑞华交纳了25万元定金。徐瑞华向你方出具收条一份并与你口头约定三日内签署正式的购买权转让协议。后经多次催促，你方未与徐瑞华及博华公司签约。徐瑞华与博华公司于2018年10月26日向你方发出《关于签订转让协议的催促函》，限你方于五日内与徐瑞华、博华公司签订书面转让协议，逾期未履行签约义务的，视为你方不再购买上述工业用地与厂房。你方收到上述催促函并于2018年10月31日向徐瑞华、博华公司发出《关于签订转让协议的催促函的回函》，该回函内容与事实不符，你方至今未来签约。本律师认为：徐瑞华、博华公司虽未与你签订书面的预约合同，但你交纳定金的行为应视为对该合同关系的确认。你方在收到徐瑞华、博华公司发出的催促函后仍未就签约进行协商并签约，徐瑞华、博华公司可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定解除与你方的预约合同，为此，本律师代表徐瑞华、博华公司通知如下：1、徐瑞华、博华公司与你方关于转让苏高新公司开发的工业用地机械厂房（A9厂房）购买权的预约合同于你方收到本律师函之日起解除；2、你已经支付的25万元定金徐瑞华、博华公司有权没收。该《律师函》于2018年11月4日由衡传远签收。2018年11月7日，衡传远委托江苏竹辉（张家港）律师事务所律师黄亚峰向徐瑞华、博华公司发出《律师函》一份，主要内容为：根据衡传远提供的资料及其陈述显示，2018年10月17日，你方、博华公司与衡传远就土地厂房买卖事宜达成一致，你方与衡传远注册成立新公司，以新公司的名义重新与苏高新公司签订购买协议，购买A9厂房，厂房总价为1610万元（该款全部由衡传远转入新公司账户后，由新公司直接支付给苏高新公司），相应的产权证直接办理至新公司名下。衡传远并于当日向你方、博华公司交付了定金25万元。你方、博华公司于2018年10月26日向衡传远发出催促函一份，要求衡传远与你方、博华公司签订转让协议，并将款项直接支付给你方、博华公司，明显是违反了各方当时的约定，是你方、博华公司单方面违约。本律师根据衡传远的授权，特通知如下：你方、博华公司应于收到本函后三日内与衡传远办理相关手续，并与苏高新公司签订相应的协议，继续履行土地厂房购买事宜之义务。徐瑞华、博华公司确认收到该函件。2018年11月9日，衡传远通过微信向徐瑞华告知：“徐总我与你前期购买厂房事宜全权委托苏裕昆与你沟通洽谈。”2018年11月12日，徐瑞华通过短信向苏裕昆表示：“苏总不好意思，我们厂房不卖了，自己用明年我们有大行（项）目”。2018年11月28日，徐瑞华通过短信再向苏裕昆表示：“苏总您好！我们商量好了，决定自己拿不卖了，自己拿自己用了。”2018年12月17日，徐瑞华与衡传远通过微信沟通如下：衡：“徐总你好！你看一下这是你你们夫妻俩个白字黑字签的名字，你给句痛快话你现在准备怎么处理？”徐：“把钱退给你。”衡：“你不卖给我你违约了，你要承担50万元的违约金的。你仔细看一下你白纸黑字写的收条。”徐：“那么你起诉吧，我们没有违约，责任全部在你自己身上，这个你清楚的。”衡：“你违不违约我们法庭上见。”博华公司（乙方）于2016年与苏高新公司（甲方）签订《销售预定协议》一份，主要内容为：一、预售厂房：本协议转让的工业用地及机械厂房（A9厂房）原产权属于甲方，位于张家港市，黄桥路以西、青龙路以东、北横塘以北，土地权属性质为国有，用途为工业用地，厂房建筑面积约为4507.88平方米（最终面积以测绘报告为准）；二、销售价格：销售单价：3050元/平方米，销售总价：13749034元（最终以实际交付面积乘以单价为准）；三、乙方须在本协议签订后十日内向甲方支付购房保证金人民币13.8万元（约总价的1%）；四、交付时间：厂房预计交付时间为2017年11月。2018年12月，苏高新公司（出卖人）与苏州丽晟精密科技有限公司（买受人，以下简称丽晟公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定将出卖人以出让方式取得坐落于苏高新张家港节能环保创新园（张家港市地块的建设用地使用权出卖给丽晟公司。该合同由丽晟公司盖章并由徐瑞华签字。合同签订后，丽晟公司向苏高新公司支付了首付款。博华公司成立于2016年1月19日，系自然人独资，股东为徐瑞华。丽晟公司成立于2018年11月7日。股东为徐瑞华、肖正才。关于本案纠纷的经过情况，原告衡传远表示：苏高新公司将其在张家港市塘桥镇开发的工业园厂房分割销售，由于苏高新公司要求购买厂房的企业必须是新注册的公司，因此衡传远与徐瑞华计划注册成立一个新公司，购房款1610万元由衡传远汇至新公司账上，以新公司的名义与苏高新签订正式的买卖合同，再由新公司支付给苏高新公司。1610万元与13749034元之间的差价，以徐瑞华转让新公司股权的形式支付给徐瑞华。衡传远支付25万元定金后办理注册新公司的事宜，新公司名称核准为张家港市贝德斯机械有限公司。衡传远与徐瑞华于2018年10月22日一起去塘桥镇工商所办理相应的手续，工商所工作人员称需要办理相应的环保手续才能领取正式的营业执照，故当天没有办成。之后徐瑞华认为案涉厂房卖给衡传远要亏560万元，就不配合相关工作，故新公司未实际设立。徐瑞华和其战友肖正才于2018年11月7日成立了丽晟公司，并以该公司名义与苏高新公司签订了房屋买卖合同。两被告在第一次庭审时做如下陈述：当时约定是三方各签订两份合同，博华公司与苏高新公司签订合同时按照要求，要先支付房屋总价款的30%，该预付款按照约定应当由衡传远支付。考虑到厂房的投资较大，徐瑞华因资金困难，所以同意转让给衡传远，转让价中没有差价，而且衡传远也没有同意支付差价。由于苏高新公司要求在其塘桥开发的工业园内购买厂房的企业必须是作为苏高新公司招商引进的新注册公司，故双方计划共同成立新公司作为与苏高新公司的签约主体。徐瑞华已经于2018年10月19日与衡传远一起向张家港市市场监督管理局局核准了张家港市贝德斯机械有限公司为企业名称，准备用这个名称与苏高新公司签订正式的买卖合同，当时是诚心诚意把厂房转让给衡传远。两被告在第二次庭审时则做如下陈述：在衡传远支付定金后，徐瑞华确与衡传远一起去办理核准登记。但在办理过程中，工商所提出需要有营业场所的证明，衡传远不愿意与苏高新公司签订租赁合同，无法提供场所证明，导致新公司的营业执照没有办成。徐瑞华参与设立新公司，仅是为了配合衡传远节省转让过程中的税费，并不代表对原转让方式的变更，案涉合同标的物仍应按照约定由博华公司向苏高新公司购买，购买之后再通过签订书面转让协议的方式转让给衡传远。博华公司与苏高新公司预计的签约时间为2018年11月15日，后因苏高新公司的消防验收未通过，其于11月15日前通知延后签约日期，实际签约日期为同年12月底。本院认为，虽然《收条》并未就采何种方式购买案涉厂房进行约定，但原告衡传远在《收条》出具后的第二天即前往工商行政管理部门申请核准成立新公司，被告徐瑞华亦于2018年10月22日与原告衡传远共同前往工商行政管理部门对核准的新公司申请注册登记，从上述双方的履行行为及被告博华公司、徐瑞华在第一次庭审时的陈述来看，原告衡传远主张案涉厂房的交易模式系由原告衡传远与被告徐瑞华注册成立新公司并以该新公司的名义与苏高新公司签订正式的厂房买卖合同的陈述符合事实。虽然被告徐瑞华在与原告衡传远于2018年10月26日的聊天中及之后的数次发函中均表示案涉厂房应由被告博华公司向苏高新公司购买，再通过签订书面转让协议的方式转让给原告衡传远，该交易模式的单方变更未取得原告衡传远的同意，故不产生变更合同的效果。且从案涉厂房最终由被告徐瑞华新成立的丽晟公司作为买收方向苏高新公司购买等情形来看，原告衡传远主张的交易模式应当为购买案涉厂房实际可行的操作模式。被告博华公司、徐瑞华违反诚信原则，单方要求变更合同履行方式，是导致案涉预约合同无法正常履行的根本原因。综上，本院认为，黄燕琴作为被告博华公司的法定代表人与被告徐瑞华作为被告博华公司的唯一自然人股东共同向原告衡传远出具《收条》，《收条》中双方已经就厂房名称、总价、数量、违约责任等作了约定，亦明确将来订立房屋买卖合同，可以认定被告博华公司与原告衡传远之间的房屋买卖预约合同依法成立，合法有效，双方应当按约积极履行订立本约的合同义务。在履行过程中，未征得原告衡传远的同意，被告博华公司单方变更合同履行方式，应视为违约。现双方当事人均表示同意解除案涉预约合同，本院予以确认。合同解除后，原告衡传远有权要求被告博华公司返还已经支付的定金并支付违约金，综合考虑原告衡传远的信赖利益、被告博华公司的过错程度等因素，根据公平原则及诚信原则，本院对原告衡传远请求的违约金数额调整为25万元。被告徐瑞华系被告博华公司的唯一股东，在其无法举证证明个人财产独立于公司财产的情形下，应当对本案债务承担连带清偿责任。被告博华公司、徐瑞华的辩称系原告衡传远违约没有事实依据，辩称预约合同无效没有法律依据，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国公司法》第六十四条及相关法律的规定，判决如下：一、被告张家港博华新能源机械有限公司应于本判决生效后10日内返还原告衡传远定金25万元并支付违约金25万元；二、被告徐瑞华对被告张家港博华新能源机械有限公司的本案债务承担连带清偿责任；三、驳回原告衡传远的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，财产保全费4270元，合计15570元，由原告衡传远负担3750元，由被告张家港博华新能源机械有限公司、徐瑞华共同负担11820元，应由两被告负担的部分限于本判决生效后7日内交纳至本院（户名：张家港市人民法院；开户行：中国银行张家港分行营业部；账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长 王 烈人民陪审员 钱 勇人民陪审员 赵丽珍二〇一九年五月九日书 记 员 陈 璞