昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初370号原告：招商银行股份有限公司昆明分行，住所：云南省昆明市五华区崇仁街1号招银大厦1、2层101室以及6-15层601室。负责人：彭才茂，系该分行行长。委托代理人：王珊珊、张震，云南经典阳光律师事务所律师，一般授权代理。被告：马素文，女，回族，1965年7月6日生，身份证住址：云南省昆明市五华区。原告招商银行股份有限公司昆明分行与被告马素文金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月20日公开开庭进行审理。原告招商银行股份有限公司昆明分行的委托代理人王珊珊到庭参加诉讼，被告马素文因下落不明经本院公告送达民事诉状、举证通知书、开庭传票，公告期限届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告招商银行股份有限公司昆明分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告立即归还原告贷款本金人民币768609.62元，截至2018年8月1日的利息人民币15124.28元、罚息人民币14.78元、复息人民币86.45元，合计人民币783835.13元；3、判令被告向原告支付自2018年8月2日起至贷款实际还清之日止的利息、罚息及复息（利息、罚息以未还贷款本金人民币768609.62元为计算基数，复息以应付未付利息为计算基数，利率按照《个人购房借款及担保合同》约定计算）；4、判令被告向原告支付为实现债权而支出的律师费人民币31500元；5、判决原告对被告所有的位于昆明市学府路8号中海学府花园2号楼3层305室的房产（房屋他项权证号：昆房他证（昆明市）字第××号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；6、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年9月19日，原告（贷款人及抵押权人）与被告（借款人及抵押人）、昆明中海房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房借款及担保合同》，并办理了公证。合同约定被告因从昆明中海房地产开发有限公司处购买位于昆明市学府路8号中海学府花园2号楼3层305室的房产，向原告贷款人民币870000元用于支付购房款，并将所购房屋的全部权益抵押给原告，作为其偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息以及原告实现债权等的费用。昆明中海房地产开发有限公司为本合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间自本合同生效之日起至被告持抵押物的房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日止。贷款期限为240个月，即从2014年9月19日起至2034年9月19日止，具体贷款期限以借款借据为准。被告未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。合同还约定：“本合同在履行过程中发生纠纷，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人（即原告）所在地有管辖权的法院提起诉讼。”2016年6月16日，原告取得抵押房产的他项权证，证号为：昆房他证（昆明市）字第××号。合同签订后，原告依约于2014年9月22日向被告提供贷款人民币870000元。但被告自2018年4月1日起未按合同约定履行还款义务。根据合同约定，原告有权向被告提前收回已发放贷款的本息并要求其支付相关费用。鉴于原告多次向被告催要贷款本息未果，现为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼。被告马素文未发表答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的被告身份证、《商品房购销合同》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、房屋他项权证、逾期账单、《专项法律服务协议》、律师费发票的真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和举证、质证，本院认定事实如下：2014年8月29日，被告与昆明中海房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定被告向其购买位于昆明市学府路8号中海学府花园2号楼3层305号房屋。2014年9月19日，原告（贷款人、抵押权人）与被告（借款人、抵押人）、昆明中海房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定：被告从昆明中海房地产开发有限公司处购买位于昆明市学府路8号中海学府花园Ⅳ第2号楼第3层305号房，向原告申请个人购房贷款用于支付购房款，原告同意提供此项贷款。贷款金额为人民币870000元，贷款期限为240个月，即从2014年9月19日起至2034年9月19日止，具体贷款金额和期限以借款借据为准。被告未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。被告一旦发生违约情况，原告有权宣布本合同提前到期，并采取提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用等措施。2014年10月29日，云南省昆明市国正公证处出具编号为（2014）云昆国正证字第15862号《公证书》，对《个人购房借款及担保合同》进行了公证。2014年9月22日的《个人贷款借款借据》上记载借款期限为自2014年9月22日起至2034年9月22日，贷款执行年利率为6.15%。原告于2014年9月22日向被告提供了870000元贷款额度。被告以其购买的位于昆明市学府路8号中海学府花园2号楼3层305号房屋进行抵押并办理了抵押登记。另查明，截止至2018年8月1日，被告尚欠原告贷款本金人民币768609.62元，利息人民币15124.28元，罚息人民币14.78元，复息人民币86.45元。原告为实现本案债权支出律师费人民币31500元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”本案中，原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。原告依约向被告发放贷款后，被告未按约定如期归还所贷款项，已经构成违约。根据合同的约定，被告未按合同约定归还贷款本息的，原告有权宣布合同提前到期，并采取提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用，故本院对于原告主张解除原、被告于2014年9月19日签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求予以支持。被告还需向原告支付截至2018年8月1日尚欠的贷款本金人民币768609.62元，利息人民币15124.28元，罚息人民币14.78元，复息人民币86.45元；同时支付自2018年8月2日起至款项至还清之日止的利息、罚息、复息（按《个人购房借款及担保合同》约定的标准计算）。对于原告主张被告承担本案律师费的诉讼请求，由于原、被告双方在合同中对该项费用进行了约定，且原告提供了律师费发票予以佐证，故本院支持律师费31500元。对于原告主张对被告抵押房产的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告以其名下房产向原告进行抵押，并办理了抵押登记，则原告与被告双方的抵押关系成立并生效，现被告未按约定按时还款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”故原告享有对被告所有的坐落于昆明市学府路8号中海学府花园2号楼3层305号房屋以折价、拍卖、变卖的价款的优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司昆明分行与被告马素文于2014年9月19日签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告马素文于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司昆明分行偿还截止至2018年8月1日的贷款本金人民币768609.62元，利息人民币15124.28元，罚息人民币14.78元，复息人民币86.45元；三、被告马素文于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司昆明分行支付自2018年8月2日起至款项还清之日止的利息、罚息、复息（（按《商品房购销合同》约定的标准计算））；四、被告马素文于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司昆明分行支付律师费人民币31500元；五、原告招商银行股份有限公司昆明分行享有对被告马素文所有的坐落于昆明市学府路8号中海学府花园2号楼3层305号房屋以折价、拍卖、变卖的价款的优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11953元由被告马素文负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  段 雯人民陪审员  白云银人民陪审员  吴 菡二〇一九年五月三十日书 记 员  侯金丹