广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初430号原告:梁荣祥，男，1969年1月3日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：甘永波、严巧玲，均系广东创亮律师事务所律师。被告：黄章松，男，1952年9月20日出生，汉族，居民，住新兴县。被告：张秀芬（系被告黄章松的儿媳），女，1980年7月19日出生，汉族，居民，住新兴县。第三人：新兴县新城镇雷邦装饰设计中心（个体经营者：黄洪权），住所地：新兴县新城镇城北商住区C7、C8地块（新兴装饰材料城601、602、603号商铺）。原告梁荣祥诉被告黄章松、张秀芬及第三人新兴县新城镇雷邦装饰设计中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适合简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁荣祥及其委托诉讼代理人严巧玲到庭参加诉讼，被告黄章松、张秀芬及第三人新兴县新城镇雷邦装饰设计中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁荣祥向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告黄章松于2018年7月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。2.判令被告黄章松履行合同义务立即到税务部门对登记在黄章松名下位于新兴县新城镇祥和街[土地证号为：新府国用(2005)第X**、房产证号为：粤房地证字第**]的房产办理完税手续。3.判令被告黄章松协助原告办理将登记在黄章松名下位于新兴县新城镇祥和街[土土地证号为：新府国用(2005)第X**、房产证号为：粤房地证字第**]房产过户登记到原告名下的相关手续。4.判令两被告赔偿违约金给原告（违约金从2018年12月31日起每日按总楼价2310000元的l‰计至涉案房产过户登记至原告名下之日止，暂计至2019年1月10日止为25410元）。5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告经第三人介绍相识。被告黄章松是涉案房产的所有权人，被告张秀芬是被告黄章松的儿媳兼其委托办理该房产买卖的代理人。2018年7月15日，被告黄章松将其权属位于新兴县新城镇祥和街[土地土地证号为：新府国用(2005)第X**、房产证号为：粤房地证字第**]产卖给原告，双方就买卖相关事宜签订了一份《房地产买卖合同》。该合同明确约定了房屋总价款为2310000元，价款分为两部分：分别为定金10000元（在签订合同时支付）和定金余款2300000元（在交契税前支付1650000元，在完税后五个工作日内支付550000元，在出证后付清余款110000元）。本次交易须在2018年12月30日前办理完结，并约定了为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由卖方（即被告）承担，在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类的变化也由卖方（即被告）承担。合同中的违约责任约定了逾期超过十天仍未履行的，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的l‰支付违约金。后由于被告方就该房产在银行办理了抵押登记，经双方协商一致，双方同意由原告先支付770000元给被告方赎证，再支付1240000元，合计2010000元给被告方，待完成房产过户登记至原告名下再支付余款300000元。合同签订后，原告依约将合计2010000元购房款支付给被告方，但是被告方在合同履行过程中，一直迟延不到税务部门办理完税手续。经原告多次催促，被告方仍以涉案房产税费过高拖延至今。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方当事人应当全面履行合同之义务。现原告已经依约履行了支付价款的义务，而合同明确约定涉案房产的税费由被告方承担，本次交易也约定了须在2018年12月30日前完成，但被告方经原告多次催促仍不履行合同义务，责任在于被告方。基于以上事实，根据我国《合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及合同之约定，被告方出现上述违约情形，原告有权要求被告方立即到税务部门进行完税，协助原告办理房产过户登记手续，并要求被告方从2018年12月31日起按每日总楼价的l‰支付违约金给原告。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，并提出前述请求。被告黄章松、张秀芬及第三人新兴县新城镇雷邦装饰设计中心无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。本案经审理认定事实如下：原告经第三人新兴县新城镇雷邦装饰设计中心介绍得知被告黄章松欲出售其位于新兴县新城镇祥和街的房屋【土地证土地证号：新府国用（2005）第X**产房地产权证号：粤房地证字第**】有意购买，被告张秀芳是被告黄章松的儿媳，黄章松授权其全权代为处理房屋买卖事宜。2018年7月15日，原告作为买方、被告黄章松作为卖方，第三人新兴县新城镇雷邦装饰设计中心作为经纪方，三方共同签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定如下：1.被告黄章松将登记在其名下位于新兴县新城镇祥和街（地号：016113089）的物业（占地面积为65平方米）转让给原告；2.买、卖双方同意该物业总楼价为2310000元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）；3.为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由卖方承担，在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化由卖方承担；4.卖方合法持有房产证，号码为C0294279；5.买卖双方同意该物业交付使用的时间为2018年8月1日；6.转让款支付方式：买方应在签署本合同时自行交付定金10000元给卖方，出宗地图、测绘图后三天内买卖双方到房管局部门办理递件过户手续，交契税前，买方把首期楼款1650000元（含定金）划入卖方账户，完税日起五个工作日内买方把尾期楼款550000元划入卖方账户，出证后付清余款110000元；7.本次交易需在2018年12月30日之前办理完结；8.因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同约定的，逾期超过十天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金。此外，协议还约定了由卖方支付代理费等权利义务内容。合同签订后，因被告黄章松此前将该房屋用作抵押向广东新兴农村商业银行股份有限公司申请贷款，故办理了抵押登记，为了注销抵押登记办理过户手续，双方协商一致对付款方式作出变更，即：原告分别于2018年7月17日、7月20日、7月25日支付了购房款770000元、880000元、360000元，合共支付了购房款2010000元给被告黄章松用于偿还银行贷款，并注销涉案房屋的抵押登记。原告每次支付购房款，均由被告张秀芬收取，并在收款当日即出具收据交原告收执。对上述已付购房款情况，双方在《房地产买卖合同》备注栏予以记录，并约定余下购房款300000元在出证时一次性付清。随后，被告黄章松依约于2018年8月1日将涉案房屋交付给原告，原告接收房屋后，将其用作出租，获取租金收益至今。合同约定的履行期限届满后，被告方仍未能将涉案房屋过户给原告，原告经多次催办无果后，遂于2019年3月8日诉至本院，并提出前述请求。诉讼中，被告方缴纳了涉案房屋过户相关契税，并于2019年5月9日将涉案房屋办理变更登记至原告名下，原告于2019年5月25日取得涉案房屋的不动产权证书。为此，原告向本院申请撤回上述第二、三项诉求。庭审后，本院组织原、被告双方协商调解，在调解过程中，被告黄章松提出涉案房屋买卖合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，并表示违约金应为10000元适宜，对此原告不同意，认为违约金应为200000元适宜，对此双方无法达成一致意见。经询，对于为何迟延办理变更登记，被告方的理由是涉案房屋经历了三次评估打价等繁琐手续，以及因过户税费过高遂搁置迟延办理；对于迟延过户对原告造成的损失，原告认为该损失包含了因本案诉讼支出的律师费、诉讼费以及其对外举债用于支付本案购房款的利息（月利率2%）损失，但对该损失，原告并无提供相关证据证实。以上事实，有原告提供的原告身份证、两被告身份证、第三人企业信用信息公示报告、土地证、房产证、委托书、授权委托书、《房地产买卖合同》、3份收据、1份转账凭条，本院调取的不动产登记资料查询结果证明以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2018年7月15日签订的《房地产买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故对原告要求确认原、被告双方于2018年7月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效的请求，本院予以支持。本案在诉讼过程中，被告方按合同约定交纳涉案房屋过户相关契税，并将房屋变更登记至原告名下，故此原告申请撤回其第二、三项诉求，合情合理，本院予以准许。对于原告请求的逾期办证违约金问题，被告黄章松作为涉案房屋出卖人，负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，原、被告双方在合同中约定须在2018年12月30日前完成房屋过户手续，但被告黄章松逾期直至2019年5月9日才将涉案房屋变更登记在原告名下，依照合同约定，被告黄章松的行为构成违约，依约应承担违约责任。原、被告双方虽在合同中约定了逾期办证的每日按总楼价2310000元的1‰计算违约金，但对此被告方认为约定过高，请求法院予以调整，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的适用原则是补偿损失为主、惩罚为辅，且以实际损失为基础，原告自2018年8月1日起已接收涉案房屋用于出租，获取租金收益，而对逾期办证给其造成的损失，原告并无提供充分的证据证实。被告黄章松在原告提起本案诉讼后于2019年5月9日将涉案房屋变更登记至原告名下，鉴于该情形，结合被告方迟延办证出具理由的过错程度以及原告已获取租金收益的情况，本院依照公平合理原则，对违约金予以调整，同时参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，结合被告方迟延履行的期间，以原告已付购房款2010000元为基数，按年利率6%计算，酌定被告黄章松需支付给原告的违约金为50000元。原告要求被告张秀芬共同支付违约金，但张秀芬在本案中仅作为被告黄章松的代理人处理房屋出售事宜，并非涉案房屋的出售人和合同的相对人，原告要求其承担支付违约金的责任，理据不足，本院不予支持。此外，需要指出的是，根据双方约定，对剩余购房款300000元，原告须在出证时一次性付清给被告黄章松，现原告已于2019年5月25日取得涉案房屋的不动产权证书，应付清余款300000元给被告黄章松，望原告能依约履行。鉴此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告梁荣祥与被告黄章松于2018年7月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。二、被告黄章松应于本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金50000元给原告梁荣祥。三、驳回原告梁荣祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费217.63元，由被告黄章松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈红梅二〇一九年五月三十日书记员  张丽莎附相关法律条文：《中国人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。