江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏03民再97号上诉人（原审原告）：徐飞，男，1978年1月4日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：马洪星，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张春红，女，1976年8月29日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：梁苏成，男，1972年2月8日出生，汉族，住新沂市.上诉人徐飞因与被上诉人张春红房屋买卖合同纠纷一案，不服新沂市人民法院（2018）苏0381民再5号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案受理后，依法组成合议庭于2018年12月3日组织了询问。上诉人徐飞及其委托诉讼代理人马洪星，被上诉人张春红的委托诉讼代理人梁苏成到庭接受询问。本案现已审理终结。徐飞上诉请求：依法撤销新沂市人民法院（2018）苏0381民再5号民事裁定，将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定本案法律关系是民间借贷明显错误。1、房屋买卖合同是双方从复印社取得的格式合同版本，双方口头约定将此前5万元借款作为定金，并填写在合同空白处，有何不妥。借款转化为定金既是约定，也是事实，怎么能说关于定金的约定与实际情况不符呢。2、房屋买卖合同签订于2010年12月21日中午，约定乙方（上诉人）于2011年2月21日前一次性付清剩余购房款，这是为了留有余地，而徐飞下午就筹集到了款项，晚上交付给被上诉人，这与合同“关于2011年2月21日前一次性付清剩余购房款”约定有何矛盾。3、合同约定的购房款是12万元，上诉人实际交付给被上诉人14万元（5万元的借条和9万元的卖房款收条），合同签订后予以变更实属正常现象。4、原审中上诉人因故未出庭，是委托刘通律师和陈建筑出庭的，“多付的2万元是后来付的”这句话是陈建筑说的，上诉人在再审庭审中已作了更正，一审裁定却将“多付的2万元是后来付的”这句话作为上诉人在原审中的陈述，借此说明上诉人的陈述前后不一。这种张冠李戴的做法不知出于何意。5、正因为合同第三条约定，办理房产证、土地证的手续费和过户费由张春红承担，故当上诉人向其交付购房款时张春红反悔并提出了异议，上诉人为了促成合同履行，才导致多付了2万元给被上诉人。这竟然成了一审法院认定合同虚假的理由了，实在是牵强附会。6、原审起诉状是上诉人的代理律师刘通起草的，未经上诉人审核就提交立案了。刘通律师开庭前经过详细询问上诉人才得知房屋已交付这一事实，故在开庭时做了相应变更。这都是诉讼中常有的事，且再审中上诉人也作了说明。一审裁定却仍将其归结为上诉人“自己居然说不清楚”，令人费解。7、关于上诉人的购房款是借谁的，借了多少，何时还的，这些问题与本案毫无关联。一审裁定用大量篇幅叙述这一过程，并以上诉人向案外人的借款数额与交付给被上诉人的购房款不能产生对应关系为由，否定房屋买卖合同的真实性，置“借条”和“收条”两份书证与不顾，显失偏颇。8、证人马某,4是本案所涉5万元借款的保证人，且多次使用被上诉人所借款项并代付利息，与本案存在直接的利害关系，其证言效力极低，遗憾的是一审法院居然采信了。此外，被上诉人在本案中做了大量虚假陈述。被上诉人在2013年的民事申诉状中称，房屋买卖合同是其在受逼迫的情况下签订的，9万元的收条是原先的5万元借款，连同利息4万元合计写在一起的；而在2017年的再审申请书中称，经商谈签订了一份房屋买卖合同，9万元收条的组成是之前的借款5万元，加上新借的3万元，再加上如不能还款则作为起诉的费用1万元。前后陈述不一，一审法院却视而不见。综上所述，本案中上诉人为支持其主张提供的合同、借条、收条等书证，证明力明显大于被上诉人提供的证人证言。一审法院作的所谓分析都是建立在推测、怀疑基础上的，缺乏证据支持，纯属主管臆断。实际上，本案是由最初的借款转化为买卖的法律关系。若不是近年来房价持续上涨，便不会有被上诉人的再审申请。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人张春红辩称：上诉人上诉理由陈述的都与事实不符，双方不存在房屋买卖关系，也不存在反悔问题。被上诉人没有收到上诉人所说的9万元购房款，双方之间就是一个民间借贷合同。双方签订的房屋买卖合同只是应上诉人要求为借贷提供担保而已。请求驳回上诉人的上诉请求。徐飞向原审法院起诉请求：2012年1月3日，徐飞具状起诉张春红，请求：1、依法继续履行房屋买卖合同。2、依法交付房屋。3、依法协助办理房屋过户手续。事实与理由：2010年12月21日，原被告签订房屋买卖合同，被告将其现代商城11幢3单元202室房屋出卖给原告，双方约定房屋价款为12万元，原告共支付给被告14万元，被告将房屋的房产证、土地证交付给原告，但被告经多次催促，至今未有交付房屋，故提起诉讼。庭审中，徐飞称涉案房屋已于2011年12月份交付。张春红经公告送达未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见及证据材料。原审法院审理查明，2010年12月21日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订一份房屋买卖合同，被告将其所有的坐落于新沂市现代商城11幢3单元202室房屋出售给原告，双方约定:一、甲方自愿将房产卖给乙方所有，面积约90平方米。二、经双方协议，该房产总卖价为人民币12万元。乙方预交定金5万元，于2011年12月21日前乙方须一次性交清余款，房屋产权归乙方所有。三、办理房产证、土地使用证的手续费由甲方负责，过户费用由甲方承担。在办理过户时，甲方有义务协助乙方办理。四、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等与该房屋有关的问题，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。五、此合同签后，乙方全面了解上述房屋情况，现自愿购买，乙方将房屋转让费一次性付清给甲方，双方永不反悔，特立此据，以此为证。如违约，违约方付守约方违约金10万元。六、本协议一式三份，甲乙各持一份，房管局一份，签字生效。该合同约定定金5万元，由被告向原告借款5万元冲抵，余下购房款原告在实际支付给被告时多付了2万元，即支付了9万元给被告，购房款交清后，被告将买卖房屋的房产证、土地使用证交付给原告。被告一开始没有将房屋及时交付给原告，后来原告及其代理人陈建筑找到被告协商，被告在2011年12月份将房屋交付给原告，原告一直使用至今。被告在交房后下落不明，为此，原告请求依法判令被告履行合同约定的义务，办理以上房屋的房产、土地过户手续。原审法院认为，原告徐飞与被告张春红间的房屋买卖合同依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告徐飞按照合同约定交清且超过合同约定的全部购房款，被告张春红也将房屋交付给原告徐飞。按照房屋买卖合同约定，被告张春红应该按照房屋买卖合同第三条的约定，协助原告办理房屋的产权、土地过户手续。原告诉请要求被告协助办理房屋、土地过户手续的主张，本院应予支持。2012年8月1日，该院作出（2012）新民初字第0266号民事判决，判决张春红于本判决生效后十日内协助原告徐飞办理新沂市现代商城11号楼3单元202室的房屋产权、土地使用权过户手续。张春红得知以上判决及涉案房产已被执行后，于2013年7月5日具状后向原审法院申请再审，主要理由为：再审申请人与被申请人之间没有房屋买卖的合意，双方之间的关系名为房屋买卖，实为民间借贷，且借款金额是8万元。由于双方不存在房屋买卖关系，所以也就不存在房屋交付给被申请人之说。故原审认定的案件事实不清、不实。请求撤销原审法院（2012）新民初字第0266号民事判决，依法改判驳回被申请人在原审中的诉讼请求。原审法院于2015年11月4日立案审查[案号:（2015）新民申字第00085号]。2015年12月18日，张春红申请撤回再审申请。当日，原审法院裁定准许张春红撤回再审申请。2017年5月20日，张春红再次具状向原审法院申请再审。原审法院于2017年9月1日立案审查，并于2017年11月17日作出（2017）苏0381民申8号民事裁定书，裁定再审本案。原审法院经过再审，对无争议的证据和事实认定如下：2010年2月13日，张春红向徐飞借款5万元。为此，张春红给徐飞出去借据一张，借据内容是：今借徐飞现金伍万元整（￥50000.00），从2010年2月13日至2010年3月13日止。张春红在借据上注明“自愿将房产证现代商城11号3单元202室作为抵押担保，逾期不还房子归徐飞所有”。案外人马某,4作为张春红担保人在借据上签字作保。借款期限届满后，张春红未有偿还借款。2010年12月21日，张春红与徐飞签订房屋买卖合同，合同内容是张春红将现代商城11幢3单元202室房屋出售给徐飞，房屋总价为12万元，徐飞预交定金5万元，并于2011年2月21日前一次性交清余款；办理房屋过户手续等费用由张春红负担。马某,4作为见证人在合同书上签字。当日，张春红给徐飞出具收条，收条内容是“今收到现代商城（1109幢3单元202室）房屋买卖款9万元（玖万元整）2010年12月21日卖方：张春红”。原审法院在对若将本案的法律关系认定为房屋买卖则存在诸多矛盾和不合理之处分析后，认为原审认定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系缺乏证据证明。基于再审查明的事实，并结合证人马某,4的证言，可以确认本案双方当事人之间并不存在真实的房屋买卖关系，真正的法律关系是民间借贷。双方所签订的房屋买卖合同只是为民间借贷提供担保。本案原审按房屋买卖合同法律关系进行审理并作出判决是错误的。根据法律规定，原审法院向徐飞进行了法律释明，告知其可以变更诉讼请求，徐飞拒绝变更。2018年6月28日，原审法院作出再审判决：一、撤销新沂市人民法院（2012）新民初字第0266号民事判决；二、驳回原审原告徐飞原审起诉。本院审理查明的事实除与原审法院再审查明的相关事实一致外，另查明：张春红从徐飞处得到的款项只有8万元。2010年12月21日，张春红给徐飞出具的9万元收条，当时徐飞只拿出3万元，此9万元收条中含2010年2月13日张春红向徐飞借款5万元，另1万元是预设的诉讼等费用。此事实担保人（见证人）马某,4在原审法院审查及再审期间已多次到庭证实，与张春红的陈述基本一致，也能得到张春红录取的与知情人陈建筑的谈话录音印证。原审判决生效后，徐飞即申请执行。根据原审法院（2012）新执字第0758号协助执行通知书，产权登记部门于2012年12月20日即将张春红所有的涉案房产变更为徐飞所有。次日，徐飞即将该房产卖与王静芳，并办理了相关权属变更手续。本院认为，从原审法院原审和再审的审理情况综合分析，本案的争议焦点为上诉人徐飞与被上诉人张春红之间是否存在涉案房屋买卖行为。如何评判此问题，应按房屋买卖合同的一般规则，从双方是否有合意、合同是如何履行的即付款和房屋交付情况等方面综合分析。1、关于双方是否有房屋买卖合意问题。首先，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》前，没有买卖房屋的意愿。被上诉人在此之前曾向上诉人借款5万元并将房产证交给上诉人作抵押是双方均认可的事实，该5万元也一直未归还。但在签订《房屋买卖合同》前，双方从未谈到买卖房屋一事。不但被上诉人从未提出要出卖涉案房屋一事，上诉人也未谈到因何要购买涉案房屋。也就是说在签订《房屋买卖合同》之前，双方只有借款的事实，没有买卖涉案房屋的共同意愿。其次，双方签订《房屋买卖合同》是为了解决以前的借款问题以及继续借款。《房屋买卖合同》签订后，上诉人并未按合同约订交定金5万元，也未按张春红写的收条向其支付房屋买卖款9万元，而只是交给张春红3万元。无论是上诉人讲的原5万元借款冲抵定金，还是被上诉人讲的5万元借款包含在收条9万元之内，该5万元借款在《房屋买卖合同》签订后有了新的说法。为何要签订该《房屋买卖合同》，上诉人在原审法院再审庭审中并没有说明详细情况，只是讲“就是她卖房子我买房子”。被上诉人的观点是签订《房屋买卖合同》实质上是出借人为了先后借出去的钱收回有保障，以被上诉人名义与上诉人签订《房屋买卖合同》，其实质为民间借贷。马某,4既是5万元借款的担保人，也是《房屋买卖合同》的见证人，其在原审法院审查及再审期间多次到庭证实，被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》，实际是借款，是民间借贷关系，就是以房屋买卖的形式借钱。虽然马某,4使用了部分涉案借款，但其是整个事情的实际知情者、参与者，且其证言与张春红的陈述能印证一致，应作为认定本案相关事实的重要依据。因此，本案双方当事人虽然签订了《房屋买卖合同》，其主要目的是为了解决以前的借款问题以及继续借款，并没有买卖房屋的真实意愿。2、给付款项的诸多矛盾说法，说明《房屋买卖合同》并未得到实际履行。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据再审查明的事实，一方面，上诉人徐飞关于给付购房款的各种说法，均不能与《房屋买卖合同》中的相关约定自圆其说，且有诸多矛盾之处，不能得出其两次付出的款项，是按合同约定履行的付款义务。另一方面，作为合同中卖房者的被上诉人，其自认在签订《房屋买卖合同》后只得到上诉人给付的3万元，按常理其该继续追要卖房款，但其直到申请再审本案前并未向上诉人索要欠款。说明被上诉人自《房屋买卖合同》签订后，根本没有考虑再要卖房款问题，或者说也从未想认真履行该合同，从而也进一步说明其并没有卖房的意愿。3、涉案房屋是否交付事实不清，进一步说明《房屋买卖合同》未得到实际履行。原审期间，陈建筑作为徐飞的代理人在庭审中认可房屋交接时被告即张春红在场。在原审法院再审期间，徐飞对此问题的陈述是：当时是陈建筑把钥匙交给我的，我打开房门就在里面住的。而张春红一直陈述其没有将钥匙交给陈建筑，也不存在房屋交付之说。结合徐飞在原审诉讼时请求依法交付房屋等内容，涉案房屋何时交付、如何交付之事实，是不清楚的。在交付事实不能得到证实的情况下，进一步说明自《房屋买卖合同》签订后，双方并未实际履行该合同。以上分析说明，上诉人徐飞与被上诉人张春红之间不存在涉案房屋买卖行为，原审法院再审认为本案双方当事人之间并不存在真实的房屋买卖关系，真正的法律关系是民间借贷，双方所签订的《房屋买卖合同》只是为民间借贷提供担保的评判意见，符合该案的客观事实，并无不妥。根据该评判意见在向上诉人释明后所作出的裁定，并无不当之处。综上，原审法院再审裁定认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。上诉案件受理费1650元，由上诉人徐飞负担。本裁定为终审裁定。审判长  马伯亚审判员  徐作云审判员  杜有刚二〇一九年五月二十八日书记员  唐 诚