四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终570号 上诉人（原审原告）：陈晓燕，女，汉族，生于1975年4月21日，住四川省泸州市龙马潭区，现住泸州。 上诉人（原审原告）：沈孝，男，汉族，生于1976年8月27日，住四川省泸州市纳溪区，现住四川省泸州市龙马潭区。 二位上诉人共同委托诉讼代理人：刘佳棋，重庆博志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州融豪房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳南路**楼，统一社会信用代码91510500558239280Q。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：罗代刚，四川秉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何文，四川秉和律师事务所律师助理。 上诉人陈晓燕、沈孝因与被上诉人泸州融豪房地产开发有限公司（以下简称融豪房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月19日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月15日组织双方当事人听证。上诉人陈晓燕及其与沈孝的共同委托诉讼代理人刘佳棋，被上诉人融豪房地产的委托诉讼代理人罗代刚、何文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈晓燕、沈孝称，一、合同约定，如购房者逾期支付房款，则以未付房款为基数，每日按万分之三支付违约金，法院以该利率未超过法律规定的年利率24%为由，认定该约定合法有效。同样合同约定，售房者逾期交房的违约金也按每日万分之三支付，却调整为每日万分之一。逾期付款和逾期交房承担的责任不对等；二、融豪房地产主张逾期交房的违约金按每日万分之三计算过高，融豪房地产应举证予以证明，证明违约金是否过高的举证责任不应当分配给上诉人；三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金的计算方式，违约金数额参照人民银行同期贷款利率计算。本案中双方约定了违约金的计算方式，违约金的计算标准不应低于中国人民银行同期贷款利率。四、同一楼盘因逾期交房产生的争议，泸州市江阳区人民法院曾判令按每日万分之三的标准计算违约金。因此，上诉人请求二审法院撤销原审判决，并依法改判按每日万分之三计算逾期交房违约金。 被上诉人融豪房地产辩称，原审法院依照司法解释相关规定，在当事人提出抗辩的情况下对违约金进行适当调减，符合法律规定。因此，被上诉人请求二审法院驳回上诉、维持原判。 陈晓燕、沈孝于一审起诉时请求判令：一、融豪房地产支付逾期交房违约金共计176349元；二、由融豪房地产承担本案诉讼费。 原判认定，陈晓燕、沈孝与融豪房地产于2015年4月签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈晓燕、沈孝购买融豪房地产开发的位于泸州市江阳区住房一套，预测建筑面积127.41㎡，房款总价617301元。合同第十一条交付条件（一）约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（该违约金比率应当小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。根据《商品房买卖合同》的补充协议附件五付款方式及期限的约定，陈晓燕、沈孝采取按揭付款方式支付购房款。陈晓燕、沈孝于签订合同时首付房款148670元，其余房款采取向银行按揭贷款方式支付，银行于2015年11月10日向陈晓燕、沈孝发放贷款400000元并支付给融豪房地产。融豪房地产逾期交房后，陈晓燕、沈孝多次到融豪房地产处催促交房并要求其承担违约责任支付逾期交房违约金。陈晓燕、沈孝接到融豪房地产接房通知后，于2018年5月18日前往融豪房地产处办理接房手续，因涉及逾期交房违约金计付、交付房屋存在质量问题等，双方意见不合，经多次协商未果，陈晓燕、沈孝至今也未接收房屋。 陈晓燕、沈孝于2018年3月20日在民政部门办理离婚登记，离婚协议中对本案坐落于泸州市江阳区住房进行分割，约定归陈晓燕所有。因按揭贷款尚未清偿完毕，双方未办理房屋不动产过户登记。 一审审理中，融豪房地产提出双方约定的违约金过高，要求依法予以调整为按每日万分之零点五的标准计算。此外，陈晓燕、沈孝对融豪房地产逾期交房对其造成的损失未提交证据证明。 原判认为，陈晓燕、沈孝与融豪房地产之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现融豪房地产未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任。 关于本案诉讼时效问题。本案违约金系基于融豪房地产未按约履行交房义务的违约行为而产生的。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，违约金是每日按已付款的万分之三累加计算的。相对于陈晓燕、沈孝来说，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，陈晓燕、沈孝作为购房者可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权并以分别起算诉讼时效予以限制，这与双方当事人在合同中约定的累加计算违约金的本意相悖，有违当事人意思自治的原则。结合本案的实际情况，融豪房地产认为约定的交房时间届满后，陈晓燕、沈孝长期未主张权利，既不符合本案《商品房买卖合同》的订立目的，亦有违常理。要求陈晓燕、沈孝在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。因此，权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知道其权利遭受侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起算。融豪房地产关于本案违约金已经超过诉讼时效的辩解，与事实不符亦无法律依据，不予支持。 关于陈晓燕、沈孝诉请的违约金请求是否过高的问题。双方在合同中约定的违约金是按已付房款每日万分之三计算，现融豪房地产提出该约定过高，请求依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而陈晓燕、沈孝并未举证证明其损失的大小，原审法院兼顾合同履行情况、融豪房地产的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理。 关于本案违约金的起算时间的问题。融豪房地产同意陈晓燕、沈孝采取按揭付款的方式支付购房款，陈晓燕、沈孝按照约定支付首付款并向银行办理了按揭贷款，银行已经发放贷款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”的约定，违约金应以陈晓燕、沈孝实际支付的购房款为基数分段计算。现陈晓燕、沈孝主张融豪房地产支付违约金自2015年8月1日起至2018年5月16日止按支付房款金额分段计算，符合法律规定及合同的约定，予以支持。违约金计算的基数分别为：从合同约定的交房时间次日即2015年8月1日起至2015年11月9日以首付房款217301元为基数，2015年11月10日起至2018年5月16日止，以全部购房款617301元为基数。违约金为：217301元×0.1‰×101天＋617301元×0.1‰×919天=58925元（取整数）。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告泸州融豪房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告陈晓燕、沈孝逾期交房违约金58925元；二、驳回原告陈晓燕、沈孝的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1913元，由被告泸州融豪房地产开发有限公司负担。” 本案二审审理过程中，上诉人陈晓燕、沈孝向法庭提交以下证据材料：一、融豪房地产于2016年1月27日向先贵华出具的《逾期交房赔付》及《承诺书》；二、泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于2016年6月26日向全体业主出具的《业主诉求回复函》。拟证明融豪房地产交房逾期后，与业主达成了一致意见，即逾期交房违约金按已交房款每日万分之三的标准计算，则本案应按每日万分之三的标准计算违约金。被上诉人融豪房地产经质证认为，《逾期交房赔付》和《承诺书》并非二审新证据，《业主诉求回复函》并非融豪房地产出具，与本案无关。经审查，《逾期交房赔付》、《承诺书》及《业主诉求回复函》的内容均是对合同约定的逾期交房违约责任内容的确认，即融豪房地产应按购房者已付房款每日万分之三的标准计付逾期交房违约金。但双方就逾期交房违约金的支付发生争议后，融豪房地产有权提出违约金过高的抗辩。在争议发生前双方达成的协议或单方作出的承诺，均不能排除当事人在诉讼中享有法律赋予的对违约金进行调减的抗辩权利。因此，上诉人出示的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 被上诉人融豪房地产无新证据向法庭提交。 本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致，本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：融豪房地产逾期交房应按何种标准向上诉人支付违约金。上诉人认为，双方的合同约定和融豪房地产的单方承诺均表明融豪房地产逾期交房应按已付房款每日万分之三的标准支付违约金，融豪房地产抗辩该标准过高但并未举证证明，原审法院将违约金标准调减至每日万分之一，没有依据。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》中虽约定了逾期交房的违约金按已付房款每日万分之三的标准计付，融豪房地产在交房逾期后也作出承诺按已付房款每日万分之三的标准支付逾期交房违约金。但诉讼过程中，融豪房地产明确提出抗辩认为按该标准计付违约金过高，要求进行调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，当事人认为约定的违约金过高的有权请求予以适当减少。原审基于陈晓燕、沈孝未举证证明其实际损失的情况下，兼顾合同履行情况以及融豪房地产的过错程度等综合因素，酌定按已付房款每日万分之一的标准计算逾期交房违约金。该标准符合甚至略高于讼争房屋所在地段当下清水房出租的租金标准，已达到对上诉人损失进行弥补和对融豪房地产违约行为进行惩罚的目的，符合上述法律及司法解释的规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人陈晓燕、沈孝的上诉理由不成立。原审法院法认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3826元，由陈晓燕、沈孝负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 平 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年五月十七日 书记员 杨 雯