贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终689号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王智越，男，汉族，1988年9月28日生，住贵州省贵阳市南明区. 上诉人（原审原告、反诉被告）：国兴芬，女，汉族，1962年8月10日生，住贵州省贵阳市南明区. 二上诉人的共同委托诉讼代理人：叶田智，贵州宏贯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙里碧桂园置业有限公司，住所地贵州省龙里县谷脚工业园区，统一社会信用代码915227300720188166。 法定代表人：黄士冯，该公司总经理。 上诉人王智越、国兴芬因与被上诉人龙里碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2018）黔2730民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，因未有足以推翻一审认定事实的新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王智越、国兴芬上诉请求，1、撤销原审判决第二项判决，对一审关于租金部分的判决改判为：被上诉人向上诉人按4107元／月标准支付租金至实际履行之日（暂计至上诉之日），租金为32856元；2、撤销原审判决第三项，依法改判驳回被上诉人关于请求上诉人支付滞纳金43788元的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人逾期付款的行为构成违约错误。《商品房买卖合同》第十一条第一款约定：被上诉人应在2018年4月30日前向上诉人交付商铺。视频证据和被上诉人的自认已证实被上诉人在约定的交房日期届满后拒不向上诉人交付案涉商铺，且未提交其交房或催告收房的相关依据。《商品房买卖合同》未约定有合同法第一百三十四条规定的内容，而在第十条中约定了逾期付款的违约责任。被上诉人不得以不可归责于上诉人的原因导致的未能支付购房余款为由拒绝交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条第3款约定，被上诉人的义务为书面通知，而合同并未约定按揭还款期限，故被上诉人需先行书面通知，上诉人接到书面通知后拒绝支付款项才需承担违约责任，上诉人承担违约责任的条件未成就。上诉人个人征信良好，一审未查明贷款不能下发的原因归责于何方的情形下判决上诉人承担逾期付款的违约责任缺乏事实依据。一审判决适用《合同法》第六十七条属于法律适用错误。本案不适用先履行抗辩权，且不能以合同的相对性否认证据关联性。上诉人已经按约缴纳第一期房款，若认定先履行一方已构成违约并请求后履行一方履行时，先履行抗辩权的行使需要明示，即出卖人应履行通知、协助、保密等义务，在上诉人未支付价款时可以要求其支付价款，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，该诉请有悖于合同法的公平和诚实信用原则。被上诉人作为专业性较强的知名房地产企业，未能举证证实其已向上诉人就贷款事宜进行书面催告，应承担举证不利的后果。综上，一审法院在被上诉人未予书面催告就判决上诉人承担滞纳金，违反了公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。 碧桂园公司未提出答辩意见。 王智越、国兴芬向一审法院起诉请求：1、请求判决碧桂园公司赔偿王智越、国兴芬的损失246437元；2、请求判令碧桂园公司支付房屋租金5671元，第一、第二项诉请合计252108元（按照房屋价值的资金占用费6%计算，暂计算至起诉之日，至款项实际支付之日止）；3、本案诉讼费由碧桂园公司承担。 碧桂园公司向一审法院反诉请求：1、王智越、国兴芬立即支付剩余房款41万元及产生的滞纳金43788元（暂计至2018年12月13日，至实际支付之日，每日万分之二记取滞纳金）；2、本案诉讼费由王智越、国兴芬承担。 一审法院认定事实：2017年5月27日，碧桂园公司（出卖人）与王智越、国兴芬（二人系母子关系，系买受人）签订《商品房买卖合同》，王智越、国兴芬购买由碧桂园公司开发建设的，位于龙里县××脚镇××大道××号碧××号楼××号的商铺，建筑面积85.15平方米，套内建筑面积81.8平方米，按套内建筑面积的单价10042.25元计算，商铺总价款821456元；付款方式为：于合同签订之日，王智越、国兴芬支付首期房款411456元，余款410000元以银行按揭方式支付；交房日期为2018年4月30日。同日双方签订《商品房买卖合同》的附件十二《补充协议》，对付款期限、方式、逾期付款责任等问题作了具体的约定。其中：“第三条、关于付款方式及期限：……（3）、买受人必须在2017年6月27日前，付该商品房总价款的49.91%（银行按揭款项）给出卖人，即肆拾壹万元整；第四条、关于逾期付款责任：1、逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的滞纳金，合同继续履行。签订合同后，王智越、国兴芬如约支付了首期购房款411456元后，联系中国工商银行龙里支行办理按揭贷款的事宜，但至今仍未申请到购房贷款，现仍未支付购房余款410000元。碧桂园公司与王智越、国兴芬已经在龙里县房地产管理局办理了购买商铺的预售合同的备案登记。 2018年4月，王智越、国兴芬在接收商铺时，发现商铺内存在：从商铺左右侧墙体的中部分别向中间延伸的两段剪力墙、四根钢筋水泥立柱，影响了商铺的使用价值，故拒绝接收商铺。2018年4月，王智越、国兴芬发现商铺内存在：从商铺左右侧墙体的中部分别向中间延伸的两段剪力墙的面积为：剪力墙1：1680mm×250mm；剪力墙2：1230mm×250mm；四根钢筋水泥立柱的面积为：柱1：390mm×440mm，柱2：430mm×420mm，柱3：350mm×540mm，柱4：430mm×440mm。四根立柱在门面内的分布的位置，除柱1与左侧墙体相连，距离后面墙体2460mm外，其余三根立柱与周边墙体不相连，与墙体最近的距离970mm、最远的距离3280mm，三根立柱分别独立的分布在门面内的不同位置，占据不同的空间。王智越、国兴芬认为商铺内存在的两段承重墙、四根钢筋水泥柱影响了商铺的使用价值。在《商品房买卖合同》中附的房屋分层分户平面图中，并没有标示负1-8号商铺内存在两段剪力墙、四根钢筋水泥柱。贵州皓天价格评估司法鉴定所受一审法院委托，对商铺内存在的两段剪力墙、四根钢筋水泥柱对商铺的使用价值进行鉴定，鉴定的意见为：涉案门面内立柱及墙体造成的门面价值贬损在鉴定基准日的鉴定价格为119630元。2018年11月中旬，王智越、国兴芬向碧桂园公司提出要求接收购买的商铺时，碧桂园公司以王智越、国兴芬违约尚未付清购房款为由，拒绝向王智越、国兴芬交付商铺。 一审法院认为，碧桂园公司与王智越、国兴芬签订的《商品房买卖合同》，合同约定的内容系双方真实意思表示，合同合法有效，一审法院予以确认，双方应按合同约定行使权利、履行义务。《商品房买卖合同》中附的房屋分层分户平面图或合同的文字内容，没有显示或说明负1-8号门面内存在两段剪力墙、四根立柱，且碧桂园公司也未提供证据证明在与王智越、国兴芬签订商品房买卖合同时已经履行告知王智越、国兴芬门面内存在剪力墙、立柱的事实，故推定碧桂园公司出售给王智越、国兴芬的负1-8号门面内没有两段剪力墙、四根立柱。但客观上，现负1-8号门面内存在的两段剪力墙，四根立柱，占据了门面的使用面积，影响了门面空间的使用，对门面的使用价值、商业价值造成贬损。王智越、国兴芬选择要求碧桂园公司承担赔偿损失的违约责任，符合法律规定和本案事实，故王智越、国兴芬要求碧桂园公司赔偿门面贬损价值损失的诉讼请求一审法院按鉴定机构鉴定门面贬损价值119630元予以确认，并予以支持。碧桂园公司按期交付门面，而王智越、国兴芬拒绝接受，王智越、国兴芬后虽向碧桂园公司要求交付门面，碧桂园公司以王智越、国兴芬尚未付清购房款为由，拒绝交付门面。根据《商品房买卖合同》的约定，王智越、国兴芬应于2017年6月27日之前付清购房余款，碧桂园公司应于2018年4月30日交付门面，碧桂园公司据此提出的先履行抗辩权主张，拒绝向王智越、国兴芬交付门面，符合法律规定和本案事实，一审法院予以采纳，对王智越、国兴芬要求碧桂园公司支付租金5671元的诉讼请求不予支持。 王智越、国兴芬未按《商品房买卖合同》约定向碧桂园公司支付购房余款，已经构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，支付滞纳金。王智越、国兴芬在诉讼中主张碧桂园公司未履行催促支付购房余款的义务，且提供了案外人购房的相关证据，拟证明碧桂园公司有此义务，但本案的《商品房买卖合同》中并未明确约定碧桂园公司有书面催促王智越、国兴芬支付购房余款的义务，按合同相对性的原则，案外人购房相关的证据对本案不具有约束力，对王智越、国兴芬拟证明的事实，一审法院不予认定。支付购房余款是王智越、国兴芬的主要义务，应按合同约定履行付款义务；《商品房买卖合同》并未明确约定碧桂园公司有协助王智越、国兴芬办理购房贷款的义务，办理购房贷款应系王智越、国兴芬的义务，王智越、国兴芬未能办理到银行购房贷款，其理应积极主动的与碧桂园公司进行沟通，协商付款事宜。但客观上，从2017年6月27日至今，一年有余，王智越、国兴芬仍未按合同约定履行支付购房余款的义务。故碧桂园公司要求王智越、国兴芬支付购房款41万元，承担违约责任，支付滞纳金的反诉请求，一审法院予以支持。滞纳金数额的确认：从2017年6月28日起，到2018年12月13日止，逾期付款时间为534天，按未支付购房款41万元的每日万分之二计算，应支付的滞纳金为43788元（即534天×41万元×0.0002元/天=43788元），一审法院按此数额确认并予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）龙里碧桂园置业有限公司在判决生效后十五日内，赔偿原告（反诉被告）王智越、国兴芬购买的碧桂园天麓1号四号楼负1-8号门面的价值贬损119630元；二、驳回原告（反诉被告）王智越、国兴芬的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）王智越、国兴芬在判决生效后十五日内，向被告（反诉原告）龙里碧桂园置业有限公司支付购房余款410000元，并支付滞纳金43788元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2541元（已减半收取），原告（反诉被告）王智越、国兴芬承担1195元，被告（反诉原告）龙里碧桂园置业有限公司承担1346元；反诉案件受理费4053（已减半收取），由原告（反诉被告）王智越、国兴芬承担。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。 二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。本院经查对一审查明的事实予以确认。 本院认为，各方当事人对碧桂园公司应赔偿王智越、国兴芬购买的涉案门面的价值贬损费119630元，以及王智越、国兴芬应该向碧桂园公司支付购房余款410000元，均没有异议，本院对此予以确认。针对上诉人王智越、国兴芬的上诉主张，本案的争议焦点是：被上诉人碧桂园公司是否按期交付门面；上诉人未按时付款时，被上诉人是否存在书面通知催缴款项的义务。关于焦点一，被上诉人按期交付门面，而上诉人拒绝接受，由此造成上诉人的门面租金损失，应由其自行承担。且上诉人在一审时主张租金为5671元，二审主张租金却为32856元，租金金额相互矛盾，故，对上诉人提出被上诉人应支付其租金的主张本院不予支持。关于焦点二，因为被上诉人交付的房屋不符合双方的约定，上诉人据此为由没有接收门面，但又未按照合同约定支付购房尾款，被上诉人行使了不安抗辩权合法。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定来看，被上诉人应当具有履行通知上诉人交付房款的义务，但，被上诉人也未按合同条款的约定履行通知义务，本案中双方均存在过错，均存在违约行为。由此被上诉人在一审主张的滞纳金43788元不应得到支持，故，本院对上诉人提出的被上诉人应当向其行使通知交款的义务，其不应向被上诉人支付滞纳金 的主张本院予以支持。一审法院认定被上诉人不具有通知上诉人交费的义务，进而支持被上诉人的滞纳金（43788元）诉请不当，本院对此予以纠正。关于上诉人主张一审判决适用法律错误，因无事实依据，本院对此不予支持。 综上，上诉人王智越、国兴芬的上诉请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持龙里县人民法院（2018）黔2730民初1396号民事判决第一、二项； 二、撤销龙里县人民法院（2018）黔2730民初1396号民事判决三项； 三、王智越、国兴芬在判决生效后十五日内，向龙里碧桂园置业有限公司支付购房余款410000元； 四、驳回龙里碧桂园置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2541元，王智越、国兴芬承担1195元，龙里碧桂园置业有限公司承担1346元；反诉案件受理费4053（已减半收取），由王智越、国兴芬承担405.30元，龙里碧桂园置业有限公司承担3647.70元。二审案件受理费10680元，由王智越、国兴芬承担4592.40元，龙里碧桂园置业有限公司承担6087.60元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 陈福江 二〇一九年五月十日 书记员 刘 皓