福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初142号 原告：福建省润成房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道罗星西路**（原罗星路北侧）罗星商务广场（中环广场）4层01电影院（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105593496960C。 法定代表人：周辉，董事长。 委托诉讼代理人：黄诚浩，福建知望律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：孟麦娟，福建知望律师事务所执业律师。 被告：崔小彬，男，1990年4月8日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 原告福建省润成房地产有限公司（以下简称润成公司）与被告崔小彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。润成公司的委托诉讼代理人黄诚浩到庭参加诉讼，崔小彬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润成公司向本院提出诉讼请求：1.判令润成公司与崔小彬签订的《中环广场商铺租赁合同》自润成公司起诉之日解除；2.判令崔小彬向润成公司支付2017年5月16日至2017年9月15日的经营免租期租金31200元；3.判令崔小彬向润成公司支付拖欠的2017年9月16日至2019年1月2日的房屋租金126282元，并以每月欠缴租金为基数，按日利率0.5%支付自2017年8月26日起至实际付清房屋租金之日止的逾期支付房屋租金的违约金；4.判令崔小彬向润成公司支付自合同解除次日起至房屋腾空交还润成公司之日止的房屋占有费（自合同解除之日按月租金200%标准计算）5.判令崔小彬立即腾空房屋并将房屋恢复原状后交还给润成公司；6.判令崔小彬承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年7月8日，润成公司与崔小彬签订了《中环广场商铺租赁合同》，约定润成公司将福州市马尾区的商铺出租给崔小彬使用，崔小彬在该商铺内经营品牌为“蜜菓”的餐饮小吃店。协议对租赁期限、计租面积、房屋租金及支付方式、违约责任等事项进行了约定。2017年4月6日，双方对商铺进行了交接，并签署了《租赁场所交付确认书》。协议签订后，润成公司严格依约履行协议约定的义务，然而崔小彬长期拖欠润成公司房屋租金，经润成公司多次催讨后，崔小彬仍拒不支付。崔小彬的行为严重侵害了润成公司的合法权益，润成公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉至本院，请求判如所请。 崔小彬未作答辩。 润成公司围绕诉讼请求依法提交了证据，崔小彬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，润成公司提交的《中环广场商铺租赁合同》、租赁场所交付确认书、产权证明，真实合法，与本案具有关联，本院均予以确认并在卷佐证。 根据润成公司陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2016年7月8日，润成公司与崔小彬签订《中环广场商铺租赁合同》，双方约定：“润成公司将位于福州市马尾区的商铺出租给崔小彬使用，建筑面积65平方米，崔小彬承诺租赁场所作为经营饮品、小吃使用，品牌为‘蜜菓’。租赁期限为五年，自合同第3.5条所述的最迟开业日或崔小彬租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算。第一年月租金为7800元，第二年月租金为8190元，第三年月租金为8599.5元，第四年月租金为9029.48元，第五年月租金为9480.95元。第一个租赁年度的租金自租赁起始日起4个月租赁月度届满后次日起缴交（即免租期4个月，若合同期内因崔小彬原因提前终止本合同，需返还润成公司此免租优惠）。崔小彬应于每个自然月末的25日前向润成公司支付下一个自然月度的租金。如果崔小彬逾期支付租金，每逾期一日，应向润成公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。润成公司同意给予崔小彬不少于40天的装修期，装修期内崔小彬无需向润成公司支付租金。崔小彬应在签订本合同后5日内向润成公司支付21580元作为履约保证金。任何因崔小彬违约而导致润成公司提前解除合同的，润成公司有权没收该履约保证金而不予退还。无论何种原因，本合同解除或终止后，崔小彬应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的状态返还给润成公司。若崔小彬未在退还期内搬离并返还租赁场所且未经润成公司书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订。自退还期届满次日起，崔小彬在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向润成公司支付占用费。”2017年4月6日，双方对商铺进行了交接，并签署了《租赁场所交付确认书》。合同签订后，崔小彬向润成公司支付履约保证金24570元，但至今未支付租金。崔小彬经营上述店面至2018年12月后便未再经营。因崔小彬未到庭参加诉讼，本院于2019年2月14日在人民法院报刊登公告，自公告之日起经过60日即视为送达。 本院认为，润成公司与崔小彬签订的《中环广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守。崔小彬拖欠租金的行为，已构成违约，按照合同约定，润成公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，润成公司在起诉前并未向崔小彬发出解除合同的通知，而是在本案起诉时提出解除合同的诉求，故其主张《中环广场商铺租赁合同》自起诉之日解除，无事实依据，《中环广场商铺租赁合同》应自本院相关诉讼材料送达崔小彬时解除。因崔小彬未到庭参加诉讼，本院于2019年2月14日在人民法院报刊登公告，自公告之日起经过60日即视为送达，故《中环广场商铺租赁合同》于2019年4月16日解除。 根据合同约定，若因崔小彬原因提前终止合同，崔小彬需返还润成公司4个月的免租优惠，故润成公司要求崔小彬支付2017年5月16日至2017年9月15日的免租期租金31200元（7800元/月×4月），本院予以支持。本案双方为平等民事主体，润成公司主张没收履约保证金24570元不予返还，不符合法律规定，本院不予支持。该履约保证金用于抵扣崔小彬拖欠的免租期租金，故崔小彬实际应向润成公司支付免租期租金6630元（31200元－24570元）。支付租金是承租方应当履行的义务。案涉店面于2017年4月6日交付，故崔小彬应自此开始支付租金。按照双方关于每一年度的租金标准计算，润成公司要求崔小彬支付2017年9月16日起至2019年1月2日止的租金126282元，未超过合同约定的数额，本院予以支持。崔小彬违约，应承担相应的违约责任，但润成公司要求崔小彬按日利率0.5%，自2017年8月26日起支付逾期支付租金的违约金，明显高于合理标准，本院酌情调整按中国人民银行同期贷款利率计算。 崔小彬在润成公司解除合同后，至今仍占有租赁房产未搬离。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定和《中环广场商铺租赁合同》相关约定，润成公司要求崔小彬腾空租赁房屋并将其恢复原状后予以交还，有事实和法律依据，本院予以支持。关于占用费，润成公司要求崔小彬自合同解除次日起按月租金200%计算，明显过高，鉴于崔小彬在2018年12月后已实际停业，故本院酌定自合同解除次日起崔小彬按合同解除前的约定租金8599.5元的标准支付占用费至实际返还租赁房屋之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条规定，判决如下： 确认原告福建省润成房地产有限公司与被告崔小彬签订的《中环广场商铺租赁合同》于2019年4月16日解除； 二、被告崔小彬应于本判决生效之日起五日内将位于福州市马尾区的商铺腾空并恢复原状后返还给原告福建省润成房地产有限公司； 三、被告崔小彬应于本判决生效之日起五日内向原告福建省润成房地产有限公司支付拖欠的2017年5月16日至2017年9月15日的免租期租金6630元； 四、被告崔小彬应于本判决生效之日起五日内向原告福建省润成房地产有限公司支付拖欠的2017年9月16日起至2019年1月2日止的租金126282元，并以每月欠缴租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期之日起至实际付清租金之日止的违约金； 五、被告崔小彬应于本判决生效之日起五日内向原告福建省润成房地产有限公司按每月8599.5元的标准继续支付自2019年4月17日起至实际返还租赁物之日止的占用费； 六、驳回原告福建省润成房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6109.43元，由原告福建省润成房地产有限公司负担3473.23元，由被告崔小彬负担2636.2元。被告崔小彬负担的案件受理费2636.2元，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  丁建旺 人民陪审员  钟承荣 人民陪审员  叶立斌 二〇一九年五月三十日 书 记 员  朱艳楠 附：一、本判决书引用的有关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。