浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终2639号 上诉人（原审被告）：杭州匡源健康管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区青平里****。 法定代表人：陈贺雯，总经理。 委托代理人：楼晓平，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐森风，女，1982年11月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：张敏，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州匡源健康管理有限公司（以下简称匡源公司）与被上诉人唐森风合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年4月23日，唐森风、匡源公司协商一致，以“承包”名义将唐森风承租的位于杭州西湖风景名胜区房屋转租给匡源公司使用，租期自2017年5月1日起至2020年4月30日止，首年租金360000元，押金30000元。匡源公司分别于2017年4月23日、5月10日通过案外人陈女账户向唐森风支付押金30000元、租金360000元。唐森风于2017年5月1日前向匡源公司交付案涉房屋。2018年4月17日，匡源公司通过案外人黄锐账户向唐森风支付租金100000元。2018年6月14日，唐森风向匡源公司发出《告知函》一份，载明：“……贵司应于2018年4月1日缴纳2018年5月1日－2019年4月30日的房屋承包费￥37.8万元，由于贵司严重延期不按时缴纳承包费，已产生每天千分之五的滞纳金（￥37.8万元*0.005=￥1890元/天），截止至今日已逾期76天*1890元每天，产生滞纳金￥143640元，又因贵司未经唐森风女士同意擅自破坏前院园林、拖欠燃气费￥266.6元已产生滞纳金，综上所述，由于是贵司严重违约在先，请贵司在接到本通知之日起择日当面交接相关事宜并及时清场（偿），如若贵司逾期仍不履行通知内容，唐森风女士将于6月15日更换门锁，若贵司不及时处理，唐森风女士将于6月15日更换门锁……”2018年6月15日，唐森风将案涉房屋后门门锁更换。2018年6月19日，唐森风发现匡源公司在案涉房屋前门加锁，并从该门进出。双方因纠纷多次向公安机关报警。现唐森风诉至法院，请求依法解决。 另查明，2013年11月9日，案外人敖玉华、王兰与唐森华签订《租赁合同》一份，约定敖玉华、王兰将坐落于杭州西湖风景名胜区房屋、房屋周边场地出租给唐森华使用，租赁期限为10年，自2013年11月9日至2024年1月8日止。在租赁期间内，如需转租的，必须征得敖玉华、王兰同意，重新签订房屋租赁合同，否则视为违约。2017年1月18日，唐森风与案外人敖玉华、唐森华签订《关于租赁三方协议》一份，约定敖玉华、唐森华于2013年11月9日签订的租赁合同，由唐森风代替唐森华继续履行房屋租赁合同，合同规定的租赁期限和所有合同条款保持不变。2017年1月25日，案外人敖玉华在上述《租赁合同》尾部备注：“根据《关于租赁的三方协议》的约定，本人同意从2017年1月9日开始，由唐森风来承租，合同条款保持不变，继续履行该合同，特此确认。”经查，案外人敖玉华明确表示不知情，亦表示不同意唐森风的转租行为。 在诉讼过程中，双方对案涉房屋目前由匡源公司工作人员看管使用陈述一致。 唐森风的诉讼请求为：1．判令解除双方达成的承包管理协议；2．判令匡源公司向唐森风支付承包费用26000元（自2018年5月1日至实际腾空房屋之日止，暂计算至2018年8月31日）；3．本案诉讼费由匡源公司承担。 原审法院认为：唐森风、匡源公司之间的口头协议虽名为“承包管理协议”，但双方之间除关于房屋使用的约定外，并无经营管理的相关约定，故唐森风、匡源公司之间的协议实为“转租协议”，且双方对此均为明知。但因该转租行为未经出租人同意，故原审法院确认唐森风、匡源公司之间的口头协议应属无效，对唐森风要求解除该协议的诉请，原审法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经原审法院释明，唐森风表示若案涉转租合同无效，其要求匡源公司参照年租金378000元的标准支付自2018年5月1日起至判决之日止的占有使用费（暂算至2018年8月31日为26000元）。但双方对约定的租金标准存在争议，对此原审法院分析如下：其一，唐森风主张首年租金为360000元，之后每年上浮5%，但因双方并无书面合同，唐森风亦未提供证据证明双方曾对租金上涨作出约定，故原审法院对唐森风关于租金上浮的主张不予支持。其二，匡源公司辩称年租金原为360000元，后因实际与唐森风共同使用，故双方口头约定将年租金变更为180000元。对此原审法院认为，匡源公司未提供证据证明双方曾对租金约定作出变更。且匡源公司在收房后向唐森风交付了360000元，并于次年又向唐森风交付100000元，期间均未对费用提出任何异议，故原审法院该抗辩不予采信。综上，原审法院确认双方约定的租金标准为360000元/年。因唐森风于2018年6月15日将案涉房屋后门换锁，虽匡源公司于2018年6月19日起又重新控制案涉房屋，但唐森风的换锁行为对匡源公司使用房屋确实造成不便，结合本案实际，原审法院参照年租金360000元的标准，酌定匡源公司应向唐森风支付2018年5月1日至同年6月14日及2018年6月19日至2019年1月7日期间的占有使用费220000元。因匡源公司已经支付上述期间使用费100000元，匡源公司仍需向唐森风支付120000元。关于匡源公司要求将押金30000元抵扣租金的抗辩，因唐森风不同意直接抵扣，且匡源公司就此亦未提出反诉，原审法院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、匡源公司于判决生效之日起10日内支付唐森风使用费120000元；二、驳回唐森风的其他诉讼请求。 若匡源公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 预收案件受理费450元，减半收取225元，由匡源公司负担。 宣判后，匡源公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对已有证据证明的涉案房屋属于双方“共同使用”的事实未予以认定，属于事实认定不清。匡源公司在一审中已经提供了双方的报案记录、唐森风在灵隐派出所对于房屋为共同使用的笔录及涉案租赁房屋仍挂唐森风开办的公司的招牌、经公证的唐森风发布的朋友圈等，均能证明涉案房屋并非匡源公司独立使用而是和唐森风共同使用的。原租赁协议约定的36万元年租金是匡源公司独立承租应支付的租金，后因为唐森风无法腾空房屋，且坚持仍需要以该租赁房屋地址对外开展唐森风设立的“浙江东方财智企业发展交流中心”等单位的经营活动，唐森风提出与匡源公司合作共同使用该租赁房屋，匡源公司可以利用唐森风办培训班的资源拓展生意，唐森风可以继续使用该场所，双方共同分担房租。上述事实匡源公司均已提供证据并形成了证据链，一审判决却在判决书中回避上述事实，仍以36万元年租金来判决匡源公司承担租金，没有事实依据。二、一审法院判决匡源公司支付房屋占有使用费的计算方式也是错误的。一审法院已经查明，唐森风在2018年6月15将租赁房屋撬锁换锁，却又认定匡源公司在6月19日之后重新获得了房屋控制权，该认定与事实不符。匡源公司在一审中已经提供证据证明唐森风通过非法手段撬锁换锁后，其已经可以自由进出该场所。为了逼迫匡源公司腾退，唐森风又在6月22日以一年前租赁给匡源公司时房屋内有字画，现发现字画不见为由，在无法提供任何字画清单情况下，诬陷匡源公司的租赁经办人盗窃，导致匡源公司的员工全部被灵隐派出所以涉嫌盗窃询问。之后唐森风又多次纠集社会人员上门骚扰，使用武力强行腾退，唐森风多次报警。唐森风的上述违法行为导致从6月15号以后，匡源公司没有使用且也已经无法独立使用该房屋，何来重新获得房屋控制权。唐森风借用刑事手段及暴力手段处理租赁纠纷，其过错明显大于匡源公司，一审法院无视上述事实，仍判决匡源公司在6月15日后仍需承担房屋占用费，无事实和法律依据。三、一审法院要求匡源公司将押金3万元另行诉讼处理，不符合法律规定。匡源公司要求将3万元押金一并计入房屋租金的计算，属于对同种债权的抗辩权，无需另行提起反诉。原租赁协议虽约定3万元是押金，但该租赁协议已经被一审法院认定无效，即不存在租金或者押金的概念，均是匡源公司已经支付给唐森风的钱款，应当在案件中一并处理。在民间解决租赁合同的解除或终止事宜中，租金和押金也是一并计算处理的。一审法院在诉讼中未向匡源公司释明要反诉，现又以匡源公司未提出反诉为由要求匡源公司另行诉讼处理，导致双方当事人增加诉累，也挤占司法资源，与目前法院案多人少的现状和“案结事了”的精神都是相违背的。四、一审法院既认定这个合同为无效，占有使用费也不能按照无效口头协议约定的这个租金标准来计算。而应当是从一方的实际损失出发，按照唐森风原租赁合同约定的租金标准，15万一年，按照这个标准来计算，同时还要考虑双方的这个过错程度。综上，请求：1、撤销原审判决，驳回唐森风的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由唐森风承担。 针对匡源公司的上诉，唐森风发表答辩意见称：关于双方的共同使用问题。双方在签订承包管理协议以后，房屋包括房屋内的用品，全部交给匡源公司使用，唐森风在该房屋中花费的装修有100多万，双方约定的费用为36万1年。一审法院以36万每年来计算是正确的，计算方式也没有问题。双方在2019年6月15日之后，一直处于一个纠纷状态中。灵隐派出所也多次出警，一审法院在判决的时候已经考虑到这个情况，酌情扣减相应费用。关于押金问题。匡源公司一方面不支付费用，另一方面又不腾空房屋给唐森风造成巨大损失，并且匡源公司不支付费用的行为已经构成违约，押金应当不予退还，同时退还押金与本诉无关，不应当在本案中处理。 二审举证期限内，唐森风未提交属于二审程序的新的证据。匡源公司向本院提交如下证据材料： 视频和照片一组，拟证明：唐森风多次驱赶匡源公司，致匡源公司无法使用该场所，匡源公司在8月7日后已经搬离，之后是偶尔派人查看场所消防等安全事项并非使用该场所。 上述证据材料经出示，唐森风发表意见称：原件与复印件核对一致。真实性和合法性无异议，关联性和证明目的有异议，匡源公司所提供的视频和照片均无法证明匡源公司在2018年8月7日已经搬离案涉房屋，且匡源公司在原审中承认直到一审开庭，仍有工作人员在案涉房屋中。 本院经审核认为，上述证据材料尚难达到匡源公司的证明目的，唐森风的异议成立，对该组证据材料，本院不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院一致。 本院认为：二审案件应当围绕当事人的诉讼请求的范围进行审理。当事人对其主张，负有举证义务，举证不能的，因承担不利的法律后果。本案中，匡源公司主张应当按照180000元的标准支付租金，其有理由为“刚开始谈的租金是360000元，但由于唐森风无法腾退，属于共同使用，所以租金应该是180000元”，但其提交的证据材料尚不足以证实双方共同使用，也无证据证实双方曾就租金进行调整，匡源公司二审中也自认双方并无租金180000元的约定，因此原审法院参照合同约定的标准，确定占有使用费的标准为360000元并无不当。匡源公司认为合同无效，因此合同约定的标准不能作为计算占有使用费的标准，该主张与法律规定相悖，本院不予采信。因合同无效，匡源公司应当腾退返还房屋，但截至本案二审期间，匡源公司自认仍未办理交接手续，且二审中也表示偶尔派人查看场所消防等安全事项，因此仍应认定匡源公司实际占有该房屋。原审法院已将唐森风换锁期间的费用扣除，对于匡源公司占有该房屋期间的占有使用费，匡源公司仍应支付。原审法院判决匡源公司支付占有使用费至2019年1月7日，而唐森风并未就此提出异议，故本院予以维持。因唐森风不同意在本案中一并处理3000元押金，匡源公司在本案中也未提出反诉，且双方尚未就案涉房屋进行交接，故原审法院对该部分费用不予处理并无不当，本院予以维持。 综上，匡源公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人杭州匡源健康管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年五月十七日 书记员  徐森燕