山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1982号上诉人（原审被告）：太原市城市雕塑研究院，住所地太原市迎泽区老军营东巷**,统一社会信用代码×××。法定代表人：梁秀庭，院长。委托诉讼代理人：李利剑，山西晋一律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕，山西晋一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武来旺，男，1954年5月4日出生，汉族，太原市迎泽区旺盛浴池经营者，住太原市。委托诉讼代理人：田伟，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。上诉人太原市城市雕塑研究院因与被上诉人武来旺房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市城市雕塑研究院的法定代表人梁秀庭及其委托代理人李利剑、张硕与被上诉人武来旺及其委托代理人田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原市城市雕塑院的上诉请求：1、依法撤销太原市迎泽区人民法院作出的(2018)晋0106民初35l号民事判决第一项。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误,应当依法予以撤销。一、本案原审判决认定事实不清。原审判决中认定,本案在房租赁合同履行过程中,上诉人未能履行提供水、电、暧的义务,导致被上诉人为了满足经营,先后花费共计403988.22元采购了煤气采暖安装工程、锅炉、换热器及水处理设补及空调等。事实上,被上诉人在原审提供的证据中载明,上述设备均购置于2005年6月和8月，被上诉人租赁的房屋处于正常使用状态,上诉人己按约定履行了正常供应水、电、暖的义务,其购置上述设备完全是为了提高服务标准、满足其日常经营的高要求,根本与上诉人的行为无关。被上诉人与上诉人的另一房屋租赁合同纠纷即(2018)晋01民终4267号案件开庭理时曾认可涉案房屋至今未移交给上诉人,仍由其对外出租,原审判决中涉及的煤气采暖安装工程、锅炉、换热器及水处理设备、空调及发电机等亦均未移交给上诉人，更谈不上由上诉人物尽其用,因此,原审判决在未查清事实的基础上要求上诉人支付被上诉人上述设备的采购费用,有失公允。二、本案原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条明确规定,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除，形成附合的装饰装修物,因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。本案涉及的煤气采暖安装工程、锅炉、换热器及水处理设备、空调及发电机等设备并不全部都是形成附合的装饰修物。也就是说,本案即便认定上诉人存在违约行为,且涉案房屋已移交给上诉人,那么上述设备大部分也都是可以拆除且不影响使用的,不能拆除的部分亦应当在扣除折旧后对残值部分给予补偿。原审判决却直接以煤气采暖安装C程、锅炉、换热器及水处理设备及空调2005年的全部购置价及发电机2013年的全部购置价认定上诉人应当给予补偿的金额,显然属于适用法律错误。三、关于人工工资问题。原审中,被上诉人对其主张的人工工资提供的证据仅为自行编制的工资表,没有任何劳动合同、社保缴纳证明等，根本不足以证明其确实发放过工资、遭受了损失。被上诉人称其经营场所于2013年4月起即停止营业,且被上诉人亦未再向上诉人支付过任何房租,也就是说,自2013年4月起被上诉人即属非法占用上诉人的房屋，那么,上诉人不仅没有收到房租,还要对非法占用其房屋的被上诉人所支出的费用给予赔偿,缺乏事实和法律依据。综上,原审判决认定事实不清、适用法律错误,上诉人请求贵院依法撤销原判、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人武来旺辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，理由如下：上诉人与被上诉人双方租赁合同已由涉案相关系列判决均予以认定合法有效，而在涉案租赁合同及补充协议中，双方权利义务有明确约定，正是由于上诉人原因未能按照约定向被上诉人提供必要经营场所需的水电暖及停车问题而造成本案相关诉讼，上诉人应当根据双方约定承担赔偿责任。一审判决虽然没有完全覆盖被上诉人的损失，但被上诉人本着息事宁人的态度，认可一审判决，该损失均为客观存在，上诉人应当依照双方合同约定对被上诉人进行赔偿。上诉人武来旺向一审法院起诉请求：1、请求判令被告因水、电、暖及停车场不能正常使用和临建房另租给他人等造成的经营损失100000元；2、判令被告退还违反约定多收取的电费9296.8元；3、判令被告赔偿自2013年8月21日至2015年9月计25个月因停电造成的损失1668588元(其中:合同约定应付房屋租金900000元、工人工资364600元、锅炉损失16万元，换热器及水处理设备5万元，空调8万元，煤气管道82488元，购买发电机损失31500元)。以上三项共计1777884.8元。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年2月18日，太原国旺环保型煤有限公司（下称国旺型煤公司）与被告太原市城市雕塑研究院签订房屋租赁合同，并有原告武来旺签字，约定：太原市城市雕塑研究院将其位于太原市老军营东巷6号共计1679.3平方米房屋，以年租金36万元出租给国旺型煤公司，租期10年。租赁用途：办公、洗浴、餐饮、娱乐等。同时约定甲方保证水、电、暧、电话等公共设施使用渠道的畅通，如因第三方原因导致上述设施使用障碍，甲方应及时解决。乙方根据经营需要，有权无偿在甲方现办公楼前的院落内停放车辆，但应遵循甲方的统一管理。并约定甲方及其工作人员不得非法干涉乙方的正常经营活动。甲方如擅自解除合同，应赔偿给乙方造成的各项损失，包括装潢费用，改扩建费用、营业损失、及追索损失的相关费用。2005年6月22日，国旺型煤公司与被告太原市城市雕塑研究院签订补充协议，双方就租金、改、扩建事宜进行了约定，并约定由被告太原市城市雕塑研究院应国旺型煤公司改、扩建的需要办理相关手续。在租赁期内，如因甲方或城建、规划、园林部门因素造成乙方不能正常使用承租房屋时，由此给乙方造成的经济损失由甲方承担。如房屋租赁合同无法继续履行时，甲方除应赔偿乙方所有投资外，还需赔偿乙方壹年的经营损失和追索损失所花费的一切费用。甲方应排除出租房屋相邻及本单位人员的干扰，因此造成的损失由甲方承担。2009年8月1日，武来旺、武建国与杨长大、杨荣兵签订转让合同，将国旺型煤公司转让给杨长大、杨荣兵。原告武来旺并向被告太原市城市雕塑研究院送达了有关债权债务变更的书面通知。之后租赁房屋所有费用都是以武来旺的名义交付。原告武来旺为继续履行合同先后采购煤气采暖安装工程82488.22元、锅炉160000元、换热器及水处理设备50000元、空调80000元。2013年4月1日起原告武来旺承租被告太原市城市雕塑研究院房屋经营的太原市迎泽区旺盛浴池停止营业。2013年8月15日，被告太原市城市雕塑研究院给原告武来旺送达了电费涨价缴费通知单，确认以后按每度电1.3元向原告武来旺收取，并让原告武来旺分摊2013年6月电费5920元和补交7月份涨价电费差额3376.8元，共计9296.8元。2013年8月20日，被告太原市城市雕塑研究院向原告武来旺送达停电通知。次日太原市城市雕塑研究院将原告武来旺经营的旺盛浴池断电。2013年8月23日，原告武来旺购买31500元的发电机一台。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。原告武来旺与被告太原市城市雕塑研究院签订的《房屋租赁合同》不违背法律规定，依法成立，合法有效，故双方均应当按合同的约定履行各自的义务。被告太原市城市雕塑研究院因自身原因，未能向合同相对方提供经营必需的水、电、暖及停车问题，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被告太原市城市雕塑研究院应当承担违约责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，原、被告在租赁合同中明确约定了原告武来旺租赁标的物的用途及出租方应对水、电、暧提供的义务，但在合同履行过程中，被告太原市城市雕塑研究院未能提供上述义务，导致原告武来旺为了满足经营，先后支付煤气采暖安装工程82488.22元、锅炉160000元、换热器及水处理设备50000元、空调80000元及发电机31500元，共计403988.22元。为了物尽其用，上述物品应由被告太原市城市雕塑研究院利用，并给付原告武来旺补偿款403988.22元。2013年8月20日被告太原市城市雕塑研究院收取了原告武来旺6月和7月补交和分摊的费用3376.8元和5920元，共计9296.8元，应退还原告武来旺。原告武来旺提交其单方制作的2013年1月至2015年8月期间的工资发放表证明其员工损失。本院认为太原市迎泽区旺盛浴池已于2013年4月1日停止营业，无法正常经营，但是相应的善后事宜仍需工作人员完成，酌定支持2013年8月至2014年8月间发生的必要的人工工资97200元（总经理3000元、保安2500元、消防2100元、会计500元×12个月）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、被告太原市城市雕塑研究院于本判决生效之日起十日内赔偿原告人工工资损失97200元，并支付煤气采暖安装工程费用、锅炉、换热器及水处理设备、空调及购买发电机费用，并退还原告武来旺多收取电费9296.8元，共计510485.02元。二、驳回本诉原告武来旺其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，上诉人对一审查明事实中被上诉人采购设备的时间提出异议，经审查，其异议内容并不构成对本案争议事实认定的改变。对一审法院查明无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的履行情况。二、合同履行中是否存在违约，违约责任如何承担。被上诉人武来旺与上诉人太原市城市雕塑研究院签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应依约履行。根据当事人双方租赁合同约定，上诉人太原市城市雕塑研究院应保证涉案出租房屋的水、电、气、暖的正常使用，如因上诉人太原市城市雕塑研究院的原因造成被上诉人武来旺不能正常使用承租房屋时，所造成损失，由上诉人承担。上诉人太原市城市雕塑研究院在履行《房屋租赁合同》过程中，未能依约向合同相对方提供经营所必需的水、电、暖及解决停车问题，构成违约。合同履行过程中，被上诉人武来旺因上诉人太原市城市雕塑研究院合同违约，导致其为了满足经营需要，支付了煤气采暖安装工程费用、购买了锅炉、换热器、水处理设备、空调及发电机，产生了费用共计403988.22元。以上支出均为履行房屋租赁合同的必要支出，应属被上诉人武来旺在履行房屋租赁合同过程中因相对方违约所造成的损失。根据合同法关于违约责任的规定，应由违约方即上诉人太原市城市雕塑研究院来承担，所增添的设备应由上诉人所有。另外，在被上诉人对承租的房屋无法正常经营后，确需相关工作人员进行善后管理，所产生的必要工资也应列为损失。一审法院酌定支持被上诉人所主张的必要人工工资97200元，相对合理，并无不妥。综上所述，太原市城市雕塑研究院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8904.85元，由上诉人太原市城市雕塑研究院负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 温冠华 二○一九年五月二十七日书记员 聂 璐