黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0691民初1866号原告：李峰，男，汉族，1981年10月14日出生，住大庆市龙凤区。委托代理人：刘钰涵，黑龙江司洋律师事务所律师。被告：大庆易万贝科技有限公司，住所地大庆市高新区服务外包产业园****。法定代表人：张宗昕，该公司总经理。委托代理人：李俊发，大庆市萨尔图区火炬法律服务所法律工作者。被告：张宗昕，男，汉族，1974年3月15日出生，大庆易万贝科技有限公司总经理，住大庆市龙凤区。委托代理人：李俊发，大庆市萨尔图区火炬法律服务所法律工作者。被告：绿地集团大庆置业有限公司，住所地，住所地大庆高新区新科路**科技创业园****iv>法定代表人：刘书健，该公司总经理。委托代理人：郭永琢，女，汉族，1979年1月24日出生，绿地集团大庆置业有限公司法务，住长春市。委托代理人：吕怡先，黑龙江庆元律师事务所律师。原告李峰与被告大庆易万贝科技有限公司（以下简称易万贝公司）、张宗昕、被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李峰的委托代理人刘钰涵、被告易万贝公司及被告张宗昕的委托代理人李俊发、被告绿地公司的委托代理人郭永琢、吕怡先到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李峰诉称：原告所购买的房屋系由被告绿地公司开发的，由被告张宗昕所有的易万贝公司及北京地洋商业管理有限公司对外进行销售，原告基于绿地公司的知名度和对绿地公司的信任，购买了绿地国际金融中心12号楼12号商服，并于2014年10月22日与被告易万贝公司签订了《商品房定购协议书》，约定：房屋总价为2668580元，定金为940000元，如因甲方原因导致合同不能履行的，甲方需向乙方双倍赔偿已付房款。协议签订后，原告依约向被告易万贝公司交付了全部购房款，易万贝公司给原告出具了相应收据。购买时三被告并未告知原告案涉房屋未取得商品房预售许可证。且目前该房屋仍未取得商品房预售许可证，导致原告协议目的不能实现。依据相关法律规定，出卖人应当向买受人承担一倍房款的赔偿责任，因三被告是合作开发关系，故被告张宗昕、被告绿地公司应当对上述款项承担连带给付责任。故原告诉至法院，请求：1、解除原告与被告易万贝公司签订的《商品房定购协议书》；2、被告易万贝公司返还原告购房款2668580元及利息46162436元（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自交款之日至实际给付之日）；3、被告易万贝公司赔偿一倍房款的赔偿金2668580元；4、被告张宗昕、被告绿地公司对上述款项承担连带给付责任；5、诉讼费用由三被告承担。被告易万贝公司辩称：1、被告易万贝公司对于原告所述被告易万贝公司与原告签订协议、收取房款事实予以认可，并同意返还原告所交房款；2、原告将张宗昕列为被告，属于诉讼主体不适格，法庭应驳回原告对张宗昕的诉讼请求，本案审理的是商品房销售合同纠纷，协议的签约方分别是易万贝公司与李峰，张宗昕在合同和收款票据上签字盖章属于职务行为，与个人无关不应将其列为被告；3、原告李峰主张一倍赔偿房款及利息如得到法律支持，应该由被告绿地公司承担，案涉房屋是由绿地公司开发建设的，被告易万贝公司于2013年9月30日与绿地公司签订定制开发协议书，取得案涉房屋所有权后方与原告签订的商品房订购协议书。是绿地公司没有办理完备商品房建设审批手续，资金链断裂，管理不善，导致案涉房屋不能按时交付，从而导致易万贝公司与原告的房屋买卖合同无法履行，违约责任应由绿地公司承担。被告张宗昕辩称：我履行的是职务行为，不应该参加诉讼。被告绿地公司辩称：一、原告第一项解除合同诉请与绿地公司没有关系。根据合同相对性原则，《绿地国际金融中心商业街商品房定购协议书》是原告与易万贝公司签订的；二、原告第二项主张返还全部房款和利息同样与绿地公司没有关系，返还义务在合同相对人和收款人。根据合同相对性原则，绿地公司不应承担向原告返还房款责任，谁收房款谁返还。原告李峰于2014年10月22日与大庆易万贝科技有限公司签订的商品房定购协议书，是向大庆易万贝公司交纳了定金及购房款。并未与绿地公司形成过任何协议，亦未向绿地公司缴纳过任何款项。根据合同相对性原则，应是易万贝公司返还李峰已付房款；三、基于合同产生的权利义务在合同相对人之间产生。原告第三项诉请要求易万贝公司赔偿一倍房款的诉请与绿地无关，从付款情况看原告违约在先无权提此诉求。四、绿地公司与易万贝公司、北京地洋公司、张宗昕之间不是合作关系，绿地公司仅是将自行开发的房屋出售给张宗昕，至于张宗昕或易万贝公司如何出售房屋与绿地公司无关。案情不同且错误的判例不能作证据使用。原告李峰提交周某某的判决书，系另一案件的判决，与本案无关系。法院根据周某某诉绿地集团大庆置业有限公司、大庆易万贝科技有限公司、北京地洋商业管理有限公司商品房预售合同纠纷案件卷宗内答非所问概念不明确的庭审笔录做了错误判决。法官问：“被告（易万贝），易万贝与地洋公司是什么关系？张宗昕答：两个公司都是我经营的，他们之间从商业角度讲是委托关系，易万贝委托地洋公司代为销售绿地房屋。我公司与绿地公司是合作关系。”此说明周某某判决仅是张宗昕一人称与绿地是合作关系，绿地公司在庭审质证中并未自认与北京地洋、易万贝公司存在合作关系。且本案李峰提供的该份判决亦不能说明本案绿地公司与易万贝公司、张宗昕之间就存在合作关系。且周某某诉讼案判决中绿地公司与周某某签订过认购协议，收取过周某某的购房款，与本案情形亦不同。本案是绿地公司未与原告李峰签订过任何协议，亦未收取过李峰任何钱款。周某某案的判决仅是根据张宗昕一人所说，法院所作的“法院认为”，而不是判决结果说是合作关系。合作关系多种多样，且并不是合作关系就要承担民事上的连带责任，合伙关系才能承担连带责任。何况绿地公司并未与北京地洋公司、易万贝公司及张宗昕之间存在合作关系。绿地公司与张宗昕就涉案的金融中心12号楼的商品房买卖关系已经于2016年6月21日解除，张宗昕声明自愿放弃认购涉案房源，定制开发协议解除，一切法律纠纷由其承担，与绿地公司无关。直至本案起诉前，绿地公司并不知晓易万贝公司已将涉案房屋卖给李峰，不存在未告知有无预售证的问题，绿地公司只是将自行开发的金融中心12#楼出售给张宗昕，至于张宗昕是否自己出售，或以其所有公司名义出售，绿地公司无权干涉，且2017年10月24日12#楼已经取得了预售许可证。五、根据原告李峰与被告易万贝公司2014年10月22日签订的定购协议书约定，“李峰应于签订定购书当日交付940000元定金，2015年12月30日前缴纳剩余定购总价。如未按规定日期交款，易万贝公司有权将已付定金扣除，商服另行出售。”从李峰提供的证据交款票据看，李峰并未按约定期交款，李峰违约在先，亦应承担其应负的违约责任。根据原告李峰与被告易万贝公司签订的协议，李峰违约易万贝公司可将房屋另售，并没收定金。本案张宗昕已于2016年6月21日与绿地公司就涉案的金融中心12号楼的商品房买卖关系解除。此行为并不排除张宗昕因李峰违约在先，后与绿地公司解除合同。综上所述，绿地公司不应承担连带责任和诉讼费。绿地公司与张宗昕签订的协议是合法有效的，是预约行为，张宗昕和其他人的买卖行为我们无权干涉，所以在张宗昕和原告签订合同的整个事件中，绿地公司不承担任何责任。在本案审理过程中，原告李峰举证如下：1、《绿地国际金融中心商业街商品房定购协议书》一份，（出示原件，提交复印件）。欲证明2014年10月22日，原告与易万贝公司之间订立了关于购买由绿地公司开发的绿地国际金融中心12号楼12号商服的定购协议书，约定总房款为2668580元，定金940000元（当日交付50万元，次日交付44万元），如因甲方原因导致合同不能履行的，甲方须向乙方双倍赔偿已付房款。经质证，被告易万贝公司、张宗昕对此份证据的真实性和证明问题均无异议。被告绿地公司对证据的真实性没有异议，但从证据可以看出是易万贝公司与原告李峰签订的协议，协议约定的权利义务等是原告和易万贝公司之间的，与绿地无关；从交款来看，原告是违约的，原告没有按约定时间交付房款，直到2016年2月3日原告还在补交房款。鉴于三被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据予以确认。2、收据5张，银行转让凭证10张（出示原件，提交复印件）。欲证明原告已经通过银行转账及现金方式向被告张宗昕交付了全部购房款，分别于2014年10月22日交付50万元，2014年10月23日交付44万元，2014年12月5日至2015年12月30日累计付款1489800元，2016年1月5日至2016年2月3日累计付款238780元，共计2668580元。经质证，被告易万贝公司、张宗昕对证据的真实性及证明问题均无异议，且易万贝公司通过张宗昕账户已收到房款2668580元。被告绿地公司对证据的真实性无异议，认为从票据来看房款是转给张宗昕的，与绿地无关，从交款时间来看，原告违约在先。鉴于三被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据予以确认。3、《定制开发协议书》、法庭审理笔录、（2016）黑0691民初1466号民事判决书各一份（出示原件，提交复印件）。欲证明被告张宗昕于2013年9月30日与绿地公司签订了关于原告所购买的12号楼的《定制开发协议》，易万贝公司系由张宗昕所有并进行经营管理的一人有限公司，绿地公司、易万贝公司、地洋公司及张、地洋公司及张宗昕之间系合作开发关系易万贝公司、张宗昕对此组证据的真实性和证明问题均无异议。被告绿地公司对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为此证据所涉案件与本案没有关联，从证据庭审笔录第9页可以看出所说的易万贝公司与绿地公司是合作关系，是易万贝公司单方说法，没有提供任何证据。周某某的案子涉案房屋绿地公司收了房款，但是本案绿地公司没签约、没收房款、不知情，所以两个案子没有关联。张宗昕也没有说明易万贝公司和地洋之间的关系，绿地公司并没有委托张宗昕卖房子，仅和张宗昕签订合同，与地洋和易万贝公司没有关系。鉴于三被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。4、行政处罚决定书2份、行政处罚决定书存根1份（出示原件，提交复印件）。欲证明大庆市国土资源局于2014年6月23日、2015年6月4日两次因金融中心二期商住项目没有办理用地审批手续和交纳土地出让金的违法行为进行处罚，认定为构成非法占地。2015年3月20日，大庆市房产局对绿地公司在金融中心项目于2013年6月16日违规预售商品房的违法行为进行处罚，绿地公司在明知土地审批手续不全、未取得商品房预售许可证的情况下仍然对外销售房屋，构成恶意。经质证，被告易万贝公司、张宗昕对此份证据的真实性和证明问题均无异议。被告绿地公司对证据的真实性无异议，但认为此证据与本案无关，这是行政上的问题与此民事案件无关，绿地于2017年10月24日与张宗昕已解除定制开发协议。鉴于三被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。5、大庆市市场监督管理局行政处罚决定书1份（出示原件，提交复印件）。欲证明2016年6月1日，大庆市市场监督管理局对绿地公司金融中心二期项目进行违法发布广告构成虚假宣传作出处罚决定，并认定绿地公司在未取得商品房预售许可证的情况下发布预售广告的事实。经质证，被告易万贝公司、张宗昕对此份证据的真实性和证明问题均无异议。被告绿地公司对证据的真实性无异议，这是行政上的问题与此民事案件无关。鉴于三被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。6、法庭审理笔录1份（出示原件，提交复印件）。欲证明案外人周某某在购买绿地公司开发的金融中心二期12号楼7号商服时向易万贝公司、北京地洋公司交付房款是绿地公司认可的，那么同理原告所购买的商服与周某某所购买的商服位于同一栋楼，其向易万贝公司交付房款的行为应该也是绿地公司认可的。经质证，被告易万贝公司、张宗昕对此份证据的真实性和证明问题均无异议。被告绿地公司对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为周某某案件是另一案件，与本案无关，周某某陈述的内容只是周某某个人陈述，并无证据证实，也没有绿地公司的认可，所以不能作为证据来认定事实。鉴于三被告对该组证据的真实性无异议，本院对该份证据真实性予以确认。7、国际城项目定制开发协议书1份（提交复印件）。欲证明张宗昕除12号楼以外还签订了关于国际城项目的定制开发协议，张宗昕的身份不能等同于一般买售人。经质证，被告易万贝公司、张宗昕对证据的真实性无异议，但认为与本案的关联性无法确定。被告绿地公司认为此证据是复印件，证据的真实性无法确认，而且此案是绿地国际城与本案没有关联性。张宗昕也有权与绿地公司签订其他合同，有权购买其他房屋。鉴于该份证据系复印件，无法确定真实性，本院对该证据的不予采信。在本案的审理过程中，被告易万贝公司提交证据如下：定制开发协议书、绿地公司收款专用收据各1份（提交复印件）。欲证明易万贝公司和张宗昕与绿地公司签订了定制开发协议书，此项目是绿地集团开发，其中12号楼定给了张宗昕和易万贝公司，由他们管理，此合同不是买卖合同，绿地公司收取了易万贝公司涉案房屋的房款308万元整。经质证，原告对证据的真实性及证明问题均无异议。但是该组证据可以证实易万贝公司、张宗昕与绿地就案涉房屋属于合作开发关系，且绿地公司实际上通过张宗昕、易万贝公司向购房人收取房款的事实。被告张宗昕对证据的真实性及证明问题均无异议。被告绿地公司对定制协议书真实性没有异议，对证明问题有异议。认为此协议书是认购协议，从协议书第5页第九条可以看出绿地公司与张宗昕是买卖关系，收据是复印件，对其真实性不予认可。但是我们说明一下，交款人是张宗昕，而不是易万贝公司，此收据是2013年9月30日收张宗昕的房款时出具的，与原告交款无关。结合本案综合考虑。因收据是复印件本院对其真实性不予确认，本院对定制开发协议真实性予以确认。在本案的审理过程中，被告张宗昕未提交证据。在本案的审理过程中，被告绿地公司提交证据如下：1、定制开发协议（提交复印件）。欲证明此协议是绿地公司与张宗昕个人签订的，约定双方间系买卖关系、权利义务都是与张宗昕产生的，与其他人和其他公司没有关系，从第九条可以看出此协议的性质就是买卖关系。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为定制开发协议的实质应为合作开发合同，绿地公司与张宗昕之间签订定制开发协议的目的是为了在未获取预售许可证的前提下，通过张宗昕个人所经营的易万贝公司及地洋公司向实际买售人吸纳资金，再将资金投入到房屋开发建设中，在其他买售人购买绿地公司开发的案涉12号楼房时，绿地公司也存在收取房款的行为。定制开发协议的实质不应当仅以内容作为认定依据，还应当结合实际开发、买卖、收房款的事实综合认定。被告易万贝公司对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为在定制开发协议中，尽管是张宗昕个人签名的，但其行为是法人行为，没有此定制开发协议，易万贝公司无权向买售人卖房。被告张宗昕对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为当时签订这份定制协议目的是与绿地公司合伙开发12号楼，取得权利后向外出售，如果是买卖合同的话，我无权对房屋整体结构进行设置，所以签订了定制合同。鉴于原告、被告易万贝公司、被告张宗昕对该份证据的真实性均无异议，本院对该份证据真实性予以确认。2、商品房预售许可证1份（出示原件，提交复印件）。欲证明争议的楼盘已经于2017年10月24日取得了预售许可证。经质证，原告对证据的真实性及证明问题均无异议，但认为该份证据可以证实原告在与易万贝公司签订认购协议时，涉案房屋未取得预售许可证的事实。被告易万贝公司、张宗昕对证据的真实性无异议，但认为绿地公司到现在无法交房是导致易万贝公司与原告无法交房的直接原因。鉴于原告、被告易万贝公司、被告张宗昕对该份证据的真实性均无异议，本院对该份证据真实性予以确认。3、张宗昕退房申请单和声明各1份（出示原件，提交复印件）。欲证明绿地公司与张宗昕签订的定制开发协议已经解除协议，张宗昕于2016年6月21日出具声明，表示如果出现任何法律责任张宗昕自行承担。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为根据该组证据可以发现解除定制开发协议时间是在原告与易万贝公司签订的订购协议及缴纳全部购房款时间之后，也就是说原告购买房屋的整个过程尚在张宗昕与绿地合作开发过程中，结合第三被告举示的第二组证据可以发现，张宗昕与第三被告解除定制开发协议时，第三被告没有取得许可证，将解除原因完全归于张宗昕是不符合情理的。被告易万贝公司、张宗昕对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为此组证据只能证明张宗昕和年德友之间就绿地公司在购买国际城一期房屋时对绿地公司作出的承诺，并不是解除了定制开发协议书。鉴于原告、被告易万贝公司、被告张宗昕对该份证据的真实性均无异议，本院对该份证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：2013年9月30日，被告张宗昕与被告绿地公司就金融中心12号楼签订了《定制开发协议书》一份。2014年10月22日原告与被告易万贝公司签订了《商品房定购协议书》，原告购买绿地国际金融中心12号楼12号商服，并约定：房屋总价为2668580元，定金为940000元。原告先后向被告易万贝公司交纳购房款2668580元，分别于2014年10月22日以转账方式向易万贝公司交纳定金500000元，2014年10月23日以转账方式向易万贝公司交纳定金440000元，2014年12月5日至2015年12元30日多次以转账方式向易万贝公司交纳购房款共1489800元，2016年1月5日至2016年2月3日多次以转账及现金方式向易万贝公司交纳购房款共238780元。被告易万贝公司分别于2014年10月22日、2014年10月23日、2015年12月30日、2016年2月2日、2016年2月3日给原告出具了收据五份，载明收款事由为购买绿地金融中心12号楼12号商服款，合计金额为2668580元。2016年6月21日张宗昕向绿地公司出具声明一份，表明其自愿放弃认购大庆绿地金融中心12号商服，之前与绿地公司签订的《定制开发协议》作废，绿地公司在该声明上盖章。涉案的楼盘绿地国际金融中心12号楼，已于2017年10月24日取得了预售许可证。本院认为，原告李峰与被告易万贝公司签订的《商品房定购协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但被告易万贝法定代表人就涉案房屋与被告绿地公司签订的《定制开发协议》已经解除，被告易万贝已经丧失涉案房屋的所有权，导致原告李峰购买涉案房屋的目的无法实现，原告李峰请求解除与被告易万贝签订的定购协议书并要求被告易万贝返还购房款，其主张合理合法，本院对其该部分诉请予以支持。关于原告主张的赔偿，因其没有法律和事实依据，本院酌情确定以原告已付款项为基数，按照人民银行同期贷款利率确定的利息计算，自原告交款之日至被告易万贝公司实际给付之日，原告超出该部分的请求，本院不予支持。被告张宗昕作为被告大庆易万贝公司的法定代表人，其行为应为履行公司法定代表人的职务行为，属于法定代表人以法人名义从事的民事行为，其法律后果由法人即易万贝公司承担，因此原告要求被告张宗昕承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依据合同相对性原则，原告应向被告易万贝公司主张权利，与他人无关。虽然被告易万贝公司与绿地公司之间就金融中心12号楼曾签订过定制开发协议，但该协议已经解除，原告未能举证证明被告绿地公司收取了原告的购房款，故对原告主张被告绿地公司承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李峰于被告大庆易万贝科技有限公司签订的《商品房认购协议书》；二、被告大庆易万贝科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李峰购房款2668580元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付该款项自2014年10月23日至实际给付之日止的利息；三、驳回原告李峰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52391元，由被告大庆易万贝科技有限公司负担31841元，由原告李峰负担20550元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审 判 长  原 艺审 判 员  郭佳雪人民陪审员  张伟山二〇一九年五月十七日书 记 员  于新平附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。