安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初2756号 原告：合肥悦隆物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市跃进路******，统一社会信用代码91340100677593661Y（1-1）。 法定代表人：方婷婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：童家云，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琳，安徽睿正律师事务所实习律师。 被告：合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路**新天地广场201商铺，统一社会信用代码92340103MA2N5Y7Q9R。 经营者：凌亮，男，1988年7月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：凌亮，男，1988年7月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：凌德保，男，1962年6月28日出生，汉族，住安徽省合肥市。 被告:童有桂，女，1963年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：王佐民，男，1957年7月4日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：邢志鸿（系王佐民配偶），住安徽省合肥市。 被告：计敏，女，1972年11月30日出生，汉族，住安徽省合肥庐阳区。 被告：罗薇，女，1963年7月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：万晴，女，1970年12月9日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告合肥悦隆物业管理有限责任公司(以下简称悦隆物业公司)与被告合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店（以下简称亮辣酒店）、凌亮、凌德保、童有桂、王佐民、计敏、罗薇、万晴物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。悦隆物业公司委托诉讼代理人童家云、徐琳，亮辣酒店经营者凌亮，童有桂，王佐民委托诉讼代理人邢志鸿到庭参加诉讼，凌德保、计敏、罗薇、万晴经公告送达开庭传票，未到庭参加诉。本案现已审理终结。 悦隆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令亮辣酒店、凌亮支付2017年4月至2018年10月期间所欠物业费32220.62元及违约金28908.84元（自欠付之日起以欠付金额为基数按日0.3%分别暂计至2018年10月31日，直至所欠物业费支付时止）；2.判令亮辣酒店、凌亮支付悦隆物业公司代缴2017年6月至2018年9月的空调使用费24769.4元及违约金18620.15元（自应付之日起以应付金额为基数按日0.3%分别暂计至2018年10月31日，直至空调使用费付清时止）；3.判令凌德保对亮辣酒店、凌亮欠付物业费及违约金合计61129.46元中的19779元承担连带支付责任；4.判令童有桂对亮辣酒店、凌亮欠付物业费及违约金合计61129.46元中的8680.08元承担连带支付责任；5.判令王佐民对亮辣酒店、凌亮欠付物业费及违约金合计61129.46元中的8781.97元承担连带支付责任；6.判令计敏对亮辣酒店、凌亮欠付物业费及违约金合计61129.46元中的6296.17元承担连带支付责任；7.判令罗薇对亮辣酒店、凌亮欠付物业费及违约金合计61129.46元中的6296.17元承担连带支付责任；8.判令万晴对亮辣酒店、凌亮欠付物业费及违约金合计61129.46元中的11295.88元承担连带支付责任；9.本案诉讼费用由亮辣酒店、凌亮、凌德保、童有桂、王佐民、计敏、罗薇、万晴承担。事实与理由：2017年3月23日，亮辣酒店、凌亮作为新天地广场201-206号商铺经营者和实际承租人与悦隆物业公司签订了《物业服务协议》，协议明确约定悦隆物业公司为亮辣酒店、凌亮提供物业服务，亮辣酒店、凌亮依据协议按时、足额交纳物业费。每月10日前预收当月物业费，逾期按日0.3%收取违约金。同日，凌亮开始装修并经营火锅餐饮。被告一直未缴纳物业费、空调使用费。为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 亮辣酒店、凌亮共同辩称，1.悦隆物业公司并非本案适格的原告，自2018年1月起，提供物业服务的主体已经变更为安徽时代物业管理有限公司；2.悦隆物业公司未按照合同约定提供物业服务；3.悦隆物业公司提供的物业服务质量达不到合同和相关法律规定的要求；4.悦隆物业公司主张的空调使用费无事实和法律依据，空调使用费不属于物业费且亮辣酒店未使用悦隆物业公司的空调；5.悦隆物业公司存在擅自停电、排水管道维护不利、放任其他业主擅改公共通道等侵害亮辣酒店权益的事实。故请求驳回悦隆物业公司全部诉讼请求。 童有桂辩称，同亮辣酒店、凌亮的答辩意见。 王佐民辩称，其系业主，不是物业实际使用人。其他意见同亮辣酒店、凌亮答辩意见。 凌德保、计敏、罗薇、万晴未作答辩。 本院经审理认定事实如下：亮辣酒店系个体工商户，组成形式为个人经营，经营者是凌亮。2017年3月23日，凌亮与悦隆物业公司就濉溪路168号新天地广场商铺201-206室的物业服务签订物业服务协议一份，协议约定由悦隆物业公司提供物业管理服务。协议第一条第一款第五项约定“物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。”关于费用及支付方式，约定房屋所有人或使用人每月10日前缴纳当月物业费，逾期未缴按照日0.3%的标准收取违约金，此条款同时适用于水电费及其它应缴费用；物业费按建筑面积347.97㎡计，4.8元/㎡/月，每月应付金额1670.20元；公摊能耗费用按照建筑面积据实分摊。协议还约定了双方权利义务、物业管理服务内容、代收代缴收费服务、违约责任及其他事项。 另查明，2018年2月起，悦隆物业公司对濉溪路168号新天地广场商铺的物业管理服务整体转交安徽时代物业管理有限公司负责。 还查明，濉溪路168号新天地广场商铺201室登记所有人系凌德保，房屋建筑面积112.59㎡；濉溪路168号新天地广场商铺202室登记所有人系童有桂，房屋建筑面积49.41㎡；濉溪路168号新天地广场商铺203室登记所有人系王佐民，房屋建筑面积49.99㎡；濉溪路168号新天地广场商铺204室登记所有人系计敏，房屋建筑面积35.84㎡；濉溪路168号新天地广场商铺205室登记所有人系罗薇，房屋建筑面积35.84㎡；濉溪路168号新天地广场商铺206室登记所有人系万晴，房屋建筑面积64.3㎡。上述房屋实际使用人是亮辣酒店，建筑面积总计347.97㎡。 上述事实，有悦隆物业公司提供的物业服务协议、装修申请表、委托书、房地权证复印件、缴费通知单、网银跨行支付业务客户回执、律师函、邮政回单复印件、催款通知函、王佐民提交的房屋租赁合同复印件及当事人陈述予以证实。悦隆物业公司提交的安徽增值税专用发票（电力）、安徽增值税普通发票（热力）、承诺函、维修巡查记录表，亮辣酒店提交电器维修服务单与本案缺乏关联性；悦隆物业公司提交业务处理单复印件、空调检修视频，亮辣酒店提交照片、视频手机银行转账记录复印件，对方不予认可，真实性难以认定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。悦隆物业公司为新天地广场商铺提供了物业服务，业主及物业使用人应当依据国务院物业管理条例的规定及双方协议的约定，及时主动向物业公司交纳物业费。 本案中，原被告的争议焦点主要为1.物业服务合同的相对方是亮辣酒店还是凌亮个人；2.悦隆物业公司主张2018年2月份以后的物业费是否正当；3.亮辣酒店以悦隆物业公司未完全履行物业服务合同义务拒交物业费是否正当；4.悦隆物业公司主张的空调使用费是否正当；5.业主是否应当对其所有房产欠交物业费承担连带责任。 关于争议焦点1.物业服务合同的相对方是亮辣酒店还是凌亮个人。凌亮虽辩称其于2017年3月23日和悦隆物业公司就濉溪路168号新天地广场商铺201-206室的物业服务签订的物业服务协议是以个人身份，但其签订时亮辣酒店已经依法登记注册，其也向物业公司表明所租赁的商铺系用于火锅店的经营，悦隆物业公司有理由相信凌亮与其签订物业服务协议时是以亮辣酒店的经营者身份代表该个体工商户签订的协议，且此后的物业使用人亦是亮辣酒店，故本院认定物业服务合同的相对人系亮辣酒店。 关于争议焦点2.悦隆物业公司主张2018年2月份以后的物业费是否正当。根据庭审查明事实，悦隆物业公司已于2018年2月份将濉溪路168号新天地广场商铺的物业服务整体转交安徽时代物业管理有限公司负责，其违反物业服务协议关于不得物业整体管理责任转让第三方的约定，且实际造成提供物业服务的主体变更，故本院对悦隆物业公司主张的2018年2月至2018年10月期间的物业费不予支持。 关于争议焦点3.亮辣酒店以悦隆物业公司未完全履行物业服务合同义务拒交物业费是否正当。亮辣酒店虽辩称悦隆物业公司提供服务中存在对公共部位管理不利、对公用设施卫生绿化等维护不到位等诸多未能完全履行物业服务合同义务的情形，但未能提供充分有效的证据加以证明。且物业服务是一项长期、复杂、繁琐的综合服务，难免出现一时或一处的瑕疵，即使悦隆物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主或物业使用人亦可通过要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等责任，但不得以此作为拒交物业费的理由。故对亮辣酒店关于有权拒交物业费的辩称，本院不予支持。 关于争议焦点4.悦隆物业公司主张的空调使用费是否正当。虽然物业服务协议中约定公摊能耗费按建筑面积据实分摊，但是从悦隆物业公司提供的公共区域分摊费用核算方案和空调分摊明细表难以直接计算并得到亮辣酒店应当分摊的空调使用费用。且悦隆物业公司对空调分摊明细表中水电指数、分摊总面积未能提供充分有效的证据加以证明，亮辣酒店对此不予认可，故本院对悦隆物业公司主张的空调使用费24769.4元及违约金18620.15元的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点5.业主是否应当对其所有房产欠交物业费部分承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，本案中濉溪路168号新天地广场商铺201-206室的业主凌德保、童有桂、王佐民、计敏、罗薇、万晴应当对其所有的房产面积应交物业费部分承担连带责任。 关于物业费，亮辣酒店应当交纳2017年4月至2018年1月期间的物业费16702元（1670.20元/月×10个月）。关于违约金，合同虽有约定，但约定标准过高，本院酌定为5000元。业主按照各自所有的房产面积承担连带责任份额分别为：凌德保物业费5404.3元（112.59㎡×4.8元/㎡/月×10个月）、违约金1617.8元，共计7022.1元；童有桂物业费2371.6元（49.41㎡×4.8元/㎡/月×10个月）、违约金709.98元，共计3081.58元；王佐民物业费2399.5元（49.99㎡×4.8元/㎡/月×10个月）、违约金718.31元，共计3117.81元；计敏物业费1720.3元（35.84㎡×4.8元/㎡/月×10个月）、违约金514.99元，共计2235.29元；罗薇物业费1720.3元（35.84㎡×4.8元/㎡/月×10个月）、违约金514.99元，共计2235.29元；万晴物业费3086.4元（64.3㎡×4.8元/㎡/月×10个月）、违约金923.93元，共计4010.33元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百 零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店于本判决生效之日起十日内支付合肥悦隆物业管理有限责任公司物业费16702元、违约金5000元； 二、凌德保对合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店欠付合肥悦隆物业管理有限责任公司的上述第一款债务中7022.1元承担连带清偿责任； 三、童有桂对合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店欠付合肥悦隆物业管理有限责任公司的上述第一款债务中3081.58元承担连带清偿责任； 四、王佐民对合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店欠付合肥悦隆物业管理有限责任公司的上述第一款债务中3117.81元承担连带清偿责任； 五、计敏对合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店欠付合肥悦隆物业管理有限责任公司的上述第一款债务中2235.29元承担连带清偿责任； 六、罗薇对合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店欠付合肥悦隆物业管理有限责任公司的上述第一款债务中2235.29元承担连带清偿责任； 七、万晴对合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店欠付合肥悦隆物业管理有限责任公司的上述第一款债务中4010.33元承担连带清偿责任； 八、驳回合肥悦隆物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2557元，由原告合肥悦隆物业管理有限责任公司负担2082元，由被告合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店、凌德保、童有桂、王佐民、计敏、罗薇、万晴负担475元；公告费400元，由被告合肥庐阳区亮辣酒店濉溪路店、凌德保、童有桂、王佐民、计敏、罗薇、万晴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  许欣竹 审 判 员  李 照 人民陪审员  邓 琴 二〇一九年五月十七日 书 记 员  程垠苏 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。