黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初583号原告：袁淑春，女，1964年7月21日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市。原告：赵丹丹，女，1987年3月15日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市。原告：赵金锋，男，1996年5月2日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市。三原告共同委托诉讼代理人：曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。被告：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晓琳，黑龙江龙程律师事务所律师。原告袁淑春、赵丹丹、赵金峰与被告铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁淑春、赵丹丹、赵金峰的共同委托诉讼代理人曲直、王齐平，被告骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁淑春、赵丹丹、赵金峰向本院提出诉讼请求：1.要求解除与骏腾公司于2014年10月7日签订的拆迁安置用房协议；2.要求骏腾公司赔偿房款损失387,464.40元（2,580元/平方米×150.18平方米）；3.要求骏腾公司赔偿车库差价款171,000.00元；4.要求骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）78,000.00元；5.骏腾公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年10月7日，三原告与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁三原告188平方米房屋，为三原告回迁安置世纪尚都小区9号楼东数第3单元2层西厅、3层西厅面积均为80.18平方米的住宅楼两套，14号楼东数第1单元3层西厅70平方米房屋一套，位于**楼南侧东数**车库38平方米，回迁日期为2015年10月30日前，如果骏腾公司不能按期交房，则应赔偿每月搬迁过渡费2,000.00元，直至交工为止。现骏腾公司交付1号楼2单元201室抵偿世纪尚都小区9号楼东数第3单元2层西厅房屋。回迁到期后，骏腾公司没有按约定交付回迁楼房及车库，至今三年有余，现因案涉房屋已另售他人，导致拆迁协议无法履行，造成应得回迁房屋损失，依骏腾公司公示的住宅单价每平方米2,580.00元计算损失为387,464.40元，骏腾公司未交付协议约定的38平方米车库，该小区车库市场价值为4,500.00元/平方米，骏腾公司应赔偿三原告车库差价款171,000.00元。骏腾公司违约期间，依据协议约定自2015年10月1日至2019年2月1日共39个月，每月搬迁过渡费2,000.00元，合计78,000.00元,应由骏腾公司赔偿。骏腾公司应给付三原告损失共计636,464.40元。故提出上述诉讼请求。骏腾公司辩称：1.双方签订的《拆迁安置用房协议》存在显失公平情形。⑴该协议中约定的内容对征收人也就是骏腾公司明显不公平。三原告188平方米房屋要求回迁三套住宅面积分别为80.18平方米两套和70平方米一套及38平方米车库，车库按2:1折合住宅为76平方米，总面积合计306.36平方米，回迁比例超过1.6倍。2014年左右，铁力市回迁比例最高也只是1:1.2，这种回迁比例明显违反了当时的交易习惯，也明显的损害了骏腾公司的利益。⑵协议订立中，三原告利用骏腾公司工程开工时间限制的急迫情况，向骏腾公司提出高比例的回迁条件，骏腾公司并非出于自愿而签订拆迁协议。2.骏腾公司无法按协议约定的位置为三原告安置回迁房屋是因政府调整用地规划而非骏腾公司违约。案涉小区于2014年经铁力市人民政府铁政发[2014]32号文件批准由骏腾公司开发建设。建设过程中，铁力市政府颁发铁政发[2018]10号文件对该小区用地规模进行了调整，将世纪尚都小区B区地块作为城市公益项目建设预留地收回，导致骏腾公司无法按原协议位置安置回迁户，该行为系政府行为而非骏腾公司违约。骏腾公司仍然同意为三原告在该小区调整其他回迁位置。3.三原告要求给付78,000.00元租房费无事实及法律依据。双方并未约定明确的回迁日期，该协议第四条约定2015年10月30日不是具体的回迁日期，而是骏腾公司在2015年10月30日前通知三原告具体的回迁日期，这个截止时间只是通知回迁日期的时间节点，并不是具体的回迁日期。该协议第二页手写内容约定，14号楼回迁日期为2016年10月1日，三原告要求以2015年10月30日作为回迁日期要求骏腾公司给付租房费的请求不能成立。双方在协议中对逾期交房按每月2,000.00元予以赔偿的约定标准过高，结合铁力市及该房屋所在位置，每月租金扣除取暖费都达不到500.00元，依据《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第二十七条和第二十九条的规定，对于约定的违约金高于造成的损失应当予以调整。另外，因铁力市政府调整建设用地，导致骏腾公司无法按协议约定位置回迁安置，并不是骏腾公司违约，不应承担违约责任，不应当给付租房费。4.三原告要求住宅按2,580.00元/平方米、车库按4,500.00元/平方米标准赔偿无事实及法律依据。因案涉小区属于棚户区改造项目，由政府实施拆迁安置工作，因2014年拆迁当年，铁力市政府没有颁发征收补偿方案，所以，应当参照铁力市2016年或2019年房屋征收补偿方案规定的内容予以补偿。因为三原告房屋性质为住宅，应按住宅每平方米1,350.00元或1,550.00元的标准予以补偿。本案争议焦点：1.双方签订的拆迁安置用房协议效力如何；2.该协议是否显失公平；3.双方当事人是否存在违约行为；4.三原告的各项诉请是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.骏腾公司对三原告所举拆迁协议的真实性无异议，对待证事实提出异议认为，该协议违反棚户区改造拆一还一的产权调换补偿原则，显失公平。本院认为，上述证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，予以确认。2.三原告所举两份视频资料和照片一张。主要内容为，骏腾公司回迁办公室情况，墙上贴有回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层2,580.00元/平方米”字样。三原告主张上述视频资料和照片由房贵珠（另案原告曹永臣妻子）于2019年3月10日拍摄于案涉小区回迁办公室。拟证实，骏腾公司应回迁给三原告的住宅楼单价为2,580.00元/平方米。骏腾公司提出异议认为，无法证实拍摄地点为骏腾公司回迁办公室，墙上粘贴的收费明细未加盖骏腾公司公章，无法证实是骏腾公司对外公示的价格。本院认为，经对本案骏腾公司另一代理人该公司工作人员朱桂荣询问，其承认拍摄地点为骏腾公司回迁办公室，收费明细是骏腾公司制作和张贴，是对回迁户超出回迁面积的部分按此价格收费。上述证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，予以确认。3.骏腾公司对三原告所举本院（2018）黑0781民初1005号民事判决书真实性无异议，对三原告主张的按该判决认定的车库价格4,500.00元/平方米来认定本案车库的价格提出异议认为，该案在伊春市中院进行再审环节，尚未作出最终判决，该案一审判决所依据的证据只是案件当事人提供的非正规发票，该判决认定案涉小区车库价格4,500.00元/每平方米的证据不够充分。本院认为，伊春市中院虽然对该案进行了再审立案审查，但因骏腾公司撤回再审申请，并未进入再审程序，该判决已发生法律效力，本院予以确认。4.关于骏腾公司所举铁力市政府铁政发（2014）32号、（2018）10号文件以及铁力市政府2016年、2019年房屋征收补偿方案。拟证实，铁力市政府对世纪尚都小区用地规模进行了缩减，导致骏腾公司无法按协议原位置为三原告回迁，回迁楼房价格应当参照铁力市政府2016年和2019年征收补偿方案的规定，住宅每平方米按1,350.00元或1,550.00元的标准予以补偿。本院认为，本案拆迁协议签订于2014年，政府调整用地发生在2018年，此时，拆迁协议约定的回迁楼房已经建成，况且铁力市政府在收回B区地块时增加了A区地块的建设用地面积，也增加了A区的建筑面积。另外，本案并非被拆迁人不服政府拆迁补偿裁决而发生的纠纷，而是平等的民事主体达成协议后产生的纠纷，不能按照政府征收补偿方案的价格确定回迁楼房的价格。综上，骏腾公司所举上述证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年10月7日，三原告与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁三原告188平方米房屋，为三原告回迁安置世纪尚都小区9号楼东数第3单元2层西厅、3层西厅面积均为80.18平方米的住宅楼两套，14号楼东数第1单元3层西厅70平方米房屋一套，位于**楼南侧东数**车库38平方米，回迁日期为2015年10月30日前，由骏腾公司通知三原告，办理入户手续。其中第四条约定，如果骏腾公司不能按期交房，则应赔偿每月租房费2,000.00元，直至交工为止。回迁到期后，骏腾公司用1号楼2单元201室回迁安置给三原告，尚有9号楼东数第3单元3层西厅、14号楼东数第1单元3层西厅房屋、位于**楼南侧东数**车库没有为三原告回迁安置。双方重新约定14号楼回迁日期为2016年10月1日。庭审中，骏腾公司自认本案拆迁协议约定的未回迁楼房已经回迁安置给其他回迁户。本院（2018）黑0781民初1005号民事判决书曾认定案涉小区车库价格为4,500.00元/平方米。另查明，骏腾公司在其回迁办公室张贴回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层2,580.00元/平方米”字样，案涉小区至今尚未验收。本院认为：1.关于本案合同效力。三原告与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。2.关于本案合同是否显失公平。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，骏腾公司所作本案合同因显失公平的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，三原告原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，三原告没有违约行为。骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，已经迟延履行合同义务，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，三原告主张解除拆迁协议，赔偿损失，本院予以支持。4.关于三原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，三原告的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后房屋的价格赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。三原告所举视频资料和照片已经证实骏腾公司在回迁户回迁入户时，回迁楼房如果超出拆迁协议约定的面积，骏腾公司对住宅楼中的二、三、四层统一按照2,580.00元/平方米收取面积差价，三原告主张以此价格作为计算损失的依据，本院予以支持。因双方当事人不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，三原告已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其未申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。经计算，骏腾公司应当赔偿三原告不能回迁楼房的损失为387,464.40元（2,580.00元/平方米×150.18平方米）。三原告主张按回迁后车库的价格赔偿损失，符合法律规定，予以支持。三原告所举本院生效判决已经确定车库的价格为4,500.00元/平方米，三原告主张以此价格作为计算损失的依据，予以支持。骏腾公司应赔偿三原告车库损失为171,000.00元（4,500.00元/平方米×38平方米）。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2015年10月30日前向三原告交付回迁楼房，其在2018年1月才交付三原告一套住宅楼，三原告主张每月房租费损失2,000.00元，符合双方约定，本院应予支持。应分段计算租房费损失为52,000.00元（从2015年11月至2017年12月，2,000.00元×26个月）；租房费损失为16,000.00元（从2018年1月至2019年2月，2,000.00元÷3×2×13个月），合计68,000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决如下：一、解除袁淑春、赵丹丹、赵金锋与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年10月7日签订的拆迁安置用房协议；二、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿袁淑春、赵丹丹、赵金锋房屋拆迁损失387,464.40元、车库损失171,000.00元、租房费损失68,000.00元，合计626,464.40元；三、驳回袁淑春、赵丹丹、赵金锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,165.00元，减半收取计5,082.50元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担5,003.00元，袁淑春、赵丹丹、赵金峰负担79.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  赵为群二〇一九年五月十三日书记员  赵雨萱