广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初2035号原告：深圳市盛孚物业管理有限公司，住所深圳市南山区创业路海珠城**东，统一社会信用代码91440300192369848A。法定代表人：串鹏。委托诉讼代理人：刘立华，女，汉族，1982年7月26日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓龙，男，汉族，1986年6月9日出生，系该公司员工。被告：何冰（曾用名何小兵），男，汉族，1972年10月23日出生，住址广东省深圳市福田区。原告深圳市盛孚物业管理有限公司与被告何冰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月5日受理后，依法适用普通程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘立华，被告何冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告依法受深圳市福田区嘉鑫阳光雅居业主委员会的委托，自2012年1月开始对位于深圳市福田区梅林路梅北路70号嘉鑫阳光雅居整体物业实行专业化、一体化的物业管理。物业合同到期后，双方于2016年11月20日续签了《物业服务合同》，约定合同期限为叁年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。上述《物业服务合同》均约定原告对嘉鑫阳光雅居进行如下事项的物业管理：房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系统）的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场）的维修、养护、管理；本物业规划红线内配套服务设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内附属物业管理范围的公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；组织开展社区文化娱乐、体育活动；物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作；法律、法规等规定由乙方负责服务的其他事项。《物业服务合同》第四条第1项约定，住宅服务管理费标准为人民币3.3元/月/平方米（建筑面积），专项维修资金人民币0.25元/月/平方米（建筑面积）。《物业服务合同》第四条第3项约定，业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应缴费用万分之五的滞纳金。原告依国家、深圳市物业管理法律法规的规定及《物业服务合同》的约定，为包括被告在内的嘉鑫阳光雅居全体业主或物业实际使用人提供全面的物业管理服务，被告系嘉鑫阳光雅居A2-308房的业主，被告在享受原告提供的物业服务的同时，依法依约负有向原告缴纳相关物业服务管理费用的义务。但被告长期违约，没有履行自己的交费义务，被告从2016年7月1日起至2018年9月30日期间嘉鑫阳光雅居A2-308房产拖欠原告物业管理费用人民币9298.95元（物业管理费：5920.03元，水费：802.15元，专项维修资金：461.43元，排水费：258.39元，垃圾处理费：227.39元，滞纳金1629.56元，合计人民币9298.95元）。在此期间，原告虽多次催讨，但被告仍拖而不还。被告拖欠原告上述各项物业服务管理费用的行为，已严重损害了原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付嘉鑫阳光雅居A2-308房产自2016年7月1日起至2018年9月30日至所欠的物业服务管理费5920.03元，水费802.15元，专项维修资金461.43元，排水费258.39元，垃圾处理费227.39元，滞纳金1629.56元，合计9298.95元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告答辩称，答辩人不是不交管理费（愿意按每月每平方米建筑面积2.8元缴纳，被答辩人不收），而是不愿意按照被答辩人擅自提高的标准（每月每平方米建筑面积3.3元）缴纳物业管理费。理由如下：一、答辩人与被答辩人之间没有合同关系。被答辩人是深圳市盛孚物业管理有限公司，而案外人深圳市福田区嘉鑫阳光雅居第二届业主委员会签订《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》合同的合同主体是深圳市盛孚物业管理股份有限公司，以该合同作为诉讼依据，原告主体不适。答辩人从未直接或间接与被答辩人依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》第四十条签订《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》，购房时答辩人只与卖方深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，在该合同第15页明确规定物业管理费为每月每平方米建筑面积2.8元。答辩人与被答辩人之间没有合同关系，被答辩人承接的是前期物业服务企业的权利和义务，应认可每月每平方米建筑面积2.8元物业管理费这一标准。二、答辩人没有委托他人与被答辩人签订《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》。答辩人从来没有委托他人与被答辩人签订《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》，依据合同法第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，案外人深圳市福田区嘉鑫阳光雅居业主委员会（以下简称业委会）与被答辩人之间订立的《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》，未经包括答辩人在内的过半业主书面授权，该合同对包括答辩人在内的全体业主不发生效力。三、被答辩人主张每月每平方米建筑面积3.3元物业管理费没有法定依据。1、案外人业委会擅自以全体业主名义对外签订合同，其自行承担相应责任。业委会是代表全体业主对外行使权利义务的执行机构，全体业主授权其对外行使权利是执行业主大会的表决结果，《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》签订前需向全体业主公示及送达，总数过三分之二业主书面签字同意业委会才得到真正授权。被答辩人提供的序号2证据，证明嘉鑫阳光雅居小区2016年10月23日召开的业主大会，该证据均为复印件，不能证明答辩人委托他人对外签订合同的事实。案外人业委会没有依据《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十二条第一款“业主大会会议表决应当通过市主管部门建立的电子投票系统进行，但业主大会依法决议不采用电子投票的除外。电子投票规则由市主管部门另行制定。”的规定采用电子投票系统，因与原告有利害关系，存在作弊的极大可能。投票结果存疑，已被包括答辩人在内的一百多位业主投诉到政府相关部门。选票上没有业主签名认可投票事项，等同于包括答辩人在内的全体业主没有委托或授权业委会对外签订《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》。案外人业委会未经包括答辩人在内的全体业主同意，擅自以全体业主名义与被答辩人签订《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》，其自行承担相应责任。2、《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》没有经过全体业主表决通过。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》〉第七十六条第一款第(七)项、《物业管理条例》第十一条第一款第(七)项均规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”由业主共同决定，《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》属于共有和共同管理权利的重大事项，必须由全体业主共同决定。包括答辩人在内全体业主没有委托业委会签订该合同，案外人业委会没有按法定程序公示且没有表决通过该合同，全体业主从来没有见过《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》。3、被答辩人没有按法定条款作为，却主张每月每平方米建筑面积3.3元的物业管理费标准，答辩人不接受。每月每平方米建筑面积2.8元的物业管理费在本地段属较高收费水平。答辩人自2008年底入住本小区，亲身经历小区前期物业（花样年物业公司）、被答辩人承接前期至承接后期相关物业管理的变化。本着实事求是，被答辩人在承接本小区管理的前期一段时期内，体现了较好的物业管理水平，随着时间推移，被答辩人的物业管理水平直线下降，现实管理状况在本地段处于较低的水平。在小区管理持续恶化的状况下，被答辩人不降低收费标准，反而擅自提高物业管理费。在原基础上提高物业管理费，需要充分的理由和依据，而被答辩人没有提高物业管理费的充分理由，没有比原物业管理水平更上档次，也没有经过总数过三分之二业主表决通过。被答辩人要提高物业管理费，首先要依照《广东省物业管理条例》第四十六条、第四十九条，《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条、第九十六条，《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十八条第三款以及相关法律法规的规定作为；其次要经第三方审计小区物业管理收支状况，把帐算清楚，看是否有提高物业管理费的可能；再看提高物业管理费是否能提高物业服务水准。被答辩人不按约定作为，收支盈亏不明，业主们不知提高物业管理费的用途，包括答辩人在内的全体业主不确定被答辩人是否能提高物业服务水准，也不确定小区财务盈余和每月正常收入是否超过正常支出。4、答辩人认可购房时原约定每月每平方米建筑面积2.8元的物业管理费标准。卖方承诺物业管理标准、内容，双方签订购房合同，等同于答辩人接受每月每平方米建筑面积2.8元缴纳物业管理费。被答辩人承接卖方委托的前期物业服务企业的管理标准、内容以及权利义务，也承接每月每平方米建筑面积2.8元向业主收取物业管理费。被答辩人承接前期物业管理，标准和内容不应降低或减少。综上，被答辩人擅自向包括答辩人在内的全体业主收取每月每平方米建筑面积3.3元物业管理费，显然没有法定依据和理据。四、被答辩人侵害业主合法权益，达不到约定物业服务标准，仍要求提高物业管理费，于理于法，答辩人均不接受。随着物价上涨，被答辩人主张提高物业管理费，答辩人可以理解。包括答辩人在内的全体业主需要被答辩人陈述提高物业服务标准的具体措施和提高物业管理费的理由。被答辩人却有诸多侵害业主合法权益的行为，且物业服务标准没有达成承诺的标准。综上所述，在答辩人与被答辩人没有合同关系、答辩人没有委托他人与被答辩人签订合同、被答辩人没有提高物业管理费的法定依据、被答辩人侵害业主合法权益且达不到约定物业服务标准的情况下，被答辩人强行向答辩人收取每月每平方米建筑面积3.3元物业管理费，没有法定依据和理据，答辩人不能接受。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《物权法》第七十六条第一款第(五)项和第(七)项、第二款，《物业管理条例》第十一条第一款第(七)项，《广东省物业管理条例》第四十六条、第四十九条，《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条、第九十六条，《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十八条第三款以及相关法律法规的规定，请求人民法院依法判决，驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2016年11月20日，深圳市福田区嘉鑫阳光雅居业主委员会（委托方、甲方、下称嘉鑫业委会）与深圳市盛孚物业管理股份有限公司（被告更名前名称、受托方、乙方）签署《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》约定，在平等、自愿协商的基础上，就甲方委托乙方对嘉鑫阳光雅居实行物业一体化服务管理达成一致，住宅服务管理费标准为3.3元/月/平方米（建筑面积），专项维修资金0.25元/月/平方米（建筑面积），物业服务管理费用由乙方直接向业主收取，乙方需按照政府规定程序收费，不得超出合同约定乱收费；业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应缴费用万分之五的滞纳金；甲方有权修改业主公约；审核乙方拟定本物业的年度工作计划、年度费用预算、年度财务报告；乙方负责向业主或物业使用人按月收取物业服务管理费用、专项维修资金等费用；专项维修资金按每平方米（建筑面积）0.25元由乙方向业主、物业使用人收取；业主拖欠专项维修资金的，由乙方按照拖欠物业服务费的规定进行处理；本合同期限自2016年12月1日至2019年11月30日止；本合同自双方签字并盖章之日起生效，对甲乙双方及嘉鑫阳光雅居全体业主具有约束力。2018年4月12日，原告向被告寄发律师函，该邮件于2018年4月17日显示未妥投，原因为拒收退回。2018年9月26日，原告嘉鑫阳光雅居管理处出具催费通知单载明，嘉鑫阳光（A2-308）欠费时间2016年7月-2018年9月，欠费金额分别为管理费5920.03元、滞纳金1277.08元、水费802.15元、滞纳金148.95元；排水费258.39元，滞纳金50.29元；本体维修金461.43元，滞纳金102.31元；垃圾处理费227.39元，滞纳金50.93元。原告为证实其已履行物业服务合同义务并代为垫付了水费、垃圾处理费、污水处理费等费用，向我院提交了清洁绿化消杀合同、城市垃圾清运合同、电梯维保合同及相应费用支出票据予以佐证。另查，2014年3月10日，深圳市福田区住房和建设局出具《业主委员会换届备案通知书》载明，给予嘉鑫业委会备案，任期三年，从2014年1月18日起至2017年1月17日止。2016年8月8日，原告经中华人民共和国住房和城乡建设部评定为物业服务企业一级资质等级。2016年9月30日，嘉鑫业委会发布《嘉鑫阳光雅居业主大会进行表决的公告》载明，业主大会议题之一为是否同意调整嘉鑫阳光服务管理费住宅3.3元/月/平方米，会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程张贴在物业管理区域的显著位置；业主大会采用书面形式召开，大会表决结果在物业管理区域内公示15天以上，业主有权查阅资料；业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。2016年10月23日，嘉鑫业委会发布《业主大会投票表决结果公示》载明，将于2016年10月23日14:30进行业主大会投票表决结果统计开箱点票会议，届时邀请社区工作站、梅林街道办工作人员参加，业主大会表决内容在小区一楼公示栏进行公示，公示期七天。同日，嘉鑫业委会出具《嘉鑫阳光业主大会投票表决结果确认书》载明，关于是否同意调整嘉鑫阳光服务管理费住宅3.3元/月/平方米的大会审议决议事项，同意13204票占与会票权数比例为64%，同意占与会业的人数比例为60%。该确认书尾部同时盖有嘉鑫业委会、深圳市福田区梅林街道办事处梅都社区工作站、深圳市福田区梅林街道办事处印章。同日，嘉鑫业委会出具《嘉鑫阳光雅居业主大会表决统计情况公示》载明，关于是否同意调整嘉鑫阳光住宅服务管理费为3.3元/月/平方米，同意占与会人数的比例为60%，本议题已通过。庭审时，原告称被告足额支付物业管理等费用至2016年6月，原告通过每月发催费通知单的形式向被告催缴费用，原告主张的物业费是按照3.3元/月/平方米来计算的，业主大会是在第二届业委会有效期内召开的，原告调高物业费后一共有七家业主没有缴纳物业费，被告曾想按照2.8元的标准缴纳物业管理费，但原告拒收；被告称具体缴纳物业等费用到什么时候记不清楚了，业委会于2017年1月17日到期后就解散了，不认可业主大会决议事项的效力，涉案房产权利人是被告，建筑面积为68.38平方米，并由被告在居住，因经常不在家，不清楚有没有收到催缴通知书，小区共有370家用户，每个月大概就280、290家交物业费，被告没有参加表决提高物业费的业主大会，对业主大会的表决结果持异议，有些业主向社区和街道投诉，目前还没有结果，也没有通过法律途径解决，我不是不交管理费，只愿意按照2.8元的标准缴纳。本院认为，嘉鑫业委会在任期内与原告签署的《深圳市嘉鑫阳光雅居物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方成立合法有效的物业服务合同关系，对小区业主均具有约束力。本案中，嘉鑫业委会在业主大会召开前在小区公告栏均对召开时间、地点、议题、议程进行了公示，由福田区梅林街道办梅都社区工作站、福田区梅林街道办对业主大会投票表决结果进行盖章确认，表决结果显示，同意调整嘉鑫阳光住宅服务管理费为3.3元/月/平方米，该结果亦依据《物业管理条例》的规定公示7天，被告称其一直在涉案房屋居住，但其在公示期间并未对表决结果提出异议，亦未采取法律途径救济，其他业主的投诉也尚未有处理结果，故对被告称原告擅自提高物业管理费的标准的抗辩意见不予采信，被告提交的小区现状照片亦无法证明原告未按约定履行合同义务，据此，被告作为涉案房产的业主，在接受原告提供的物业服务后，应按照业主大会表决结果及物业合同约定的标准缴纳物业管理等费用，原告请求被告支付2016年7月1日至2018年9月30日期间的物业服务费5920.03元、专项维修资金461.43元及原告代付的水费802.15元、排水费258.39元、垃圾处理费227.39元未超过其可主张范围，本院予以支持。关于滞纳金，合同约定，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应缴费用万分之五的滞纳金，拖欠专项维修资金的，按照拖欠物业服务费的规定进行处理，原告称被告曾欲按照2.8元/月/平方米标准向原告缴纳物业管理费，但原告拒收，故2.8元/月/平方米部分的物业管理费滞纳金属于原告自行扩大的损失，应由原告自行承担，被告还须支付0.5元/月/平方米部分的物业管理费滞纳金119.81元、专项维修资金滞纳金91.02元，关于原告代付的水费、排水费、垃圾处理费滞纳金，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告何冰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盛孚物业管理有限公司支付2016年7月至2018年9月期间的物业服务管理费5920.03元、专项维修资金461.43元、水费802.15元、排水费258.39元、垃圾处理费227.39元及滞纳金210.83元；二、驳回原告深圳市盛孚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担8元，被告负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  吴日莲二〇一九年五月二十七日书 记 员  王 芸附法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按照交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。