甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初1301号 原告：张萌，女，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：张冰（系张萌姐姐），住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：霍红霞，甘肃吉乾律师事务所律师。 被告：胡大宁，男，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：张莉（系胡大宁妻子），住天水市秦州区。 第三人：孙青桃，女，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：王丽敏，甘肃鑫盾律师事务所律师。 原告张萌与被告胡大宁、第三人孙青桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张萌委托诉讼代理人张冰、霍红霞、被告胡大宁及其委托诉讼代理人张莉、第三人孙青桃委托诉讼代理人王丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张萌向本院提出诉讼请求:1.依法判令原告的前夫张和平与胡大宁签订的位于秦州区青年南路粮食局xxx室房屋买卖合同有效；2、依法判令位于秦州区青年南路粮食局xxx室房屋所有权归原告张萌，被告胡大宁配合原告张萌办理过户手续。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令第三人协助原告办理位于秦州区青年南路粮食局xxx室房屋所有权转移登记手续。事实与理由：在张和平与原告婚姻存续期间，张和平与被告达成口头房屋买卖合同，约定张和平购买被告父亲名下位于秦州区青年南路粮食局家属院xxx室房屋，2001年8月30日，张和平支付给被告房款6万元，被告出具收条，约定剩余27000元待办理产权证后再支付。同日，被告将房屋交付原告和张和平使用至今，但被告一直不配合办理产权过户手续。2007年3月，原告与张和平协议离婚，离婚协议约定案涉房屋归原告所有，但至今案涉房屋仍未办理过户手续。原告作为善意第三人，支付了合理对价，一直相信被告及其父亲会配合办理产权过户手续，但被告父亲去世后，被告却放弃了对于案涉房屋的继承权将该房屋登记在其母亲第三人名下，而且原告购买房屋至今已经19年，被告父母应该知道被告出售房屋的事实，但并未主张权利，应视为其对被告出售行为的认可，被告的代理行为有效，故状诉到院，请求支持原告的诉讼请求。 胡大宁辩称，案涉房屋以前登记在我父亲胡慰祖名下，父亲去世后，转至我母亲孙青桃名下，案涉房屋曾经作为我的婚房我居住过。我居住的时候，张和平在我家楼下经营着一家酒吧，因噪音过大，影响我们的正常生活，我就将案涉房屋出售给张和平，但是我并没有告知父母，只给父母说将案涉房屋出租，就形成了在我父母不知情的情况下草率与张和平达成的售房协议。但之后我试探过父母是否可以将案涉房屋出售，父母明确表示只同意出租，不同意出售，我便多次与张和平及张萌协商，表示愿意退回房款并承担相应利息，但并没有协商一致，故不存在我们故意不配合过户的事实。因为我法律意识淡薄，处理欠妥，给父母和张和平都带来了麻烦，我深感歉疚。 第三人陈述，我只知道被告将房屋出租并非出售，我坚决不同意出售案涉房屋。被告是无权处分行为，案涉房屋是第三人与其丈夫胡慰祖的共同财产，从缴纳水电费凭证也可看出第三人对出售房屋不知情。被告并不是以房屋所有权人的名义进行交易，而是以自己的名义进行交易，原告购买房屋时未审查房屋产权证书，收据也没有房屋所有权人的签名，原告也没有证明被告是以胡慰祖代理人的身份出售房屋，不属于表见代理。被告与第三人是养子女的关系，并没有一起居住生活，胡慰祖去世后被告与第三人来往也不多，第三人对被告出售案涉房屋的行为并不知情，也未进行追认，原、被告双方口头达成的房屋买卖合同属于无效合同，附随的过户义务也不应当支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张萌为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.收条1份，拟证明张和平支付购房款6万元及案涉房屋已交付原告和张和平使用的事实； 2.证明、自愿离婚协议书、离婚证、录音资料，拟证明原告和张和平离婚时，约定案涉房屋归张萌所有的事实； 3.房屋租赁合同及暖气、水、电缴费发票，拟证明原告自2001年至今使用案涉房屋的事实。 经质证，被告对证据1无异议；对证据2不发表质证意见，认为与其无关；对证据3中房屋租赁合同的真实性无法确认，对于缴费票据无异议，对于原告的证明目的认可。第三人对证据1真实性认可，证明目的不认可，认为收条证明胡大宁当时仅代表自己出售的房屋，属于无权处分的行为；对证据2不认可，认为张和平应该出庭佐证；对证据3中房屋租赁合同真实性无法确认，缴费票据真实性认可，但缴费票据中的缴费人并非真正的房屋所有权人，印证了被告是无权处分行为。 本院审核认为，被告对证据1无异议，第三人对证据1的真实性无异议，该证据能证明2001年，被告以87000元的价格将案涉房屋出售给张和平，张和平支付6万元房款后，被告将案涉房屋交付给张和平和原告使用至今的事实，故本院予以采信并在卷佐证；证据2中张和平的证明、录音资料和离婚证、自愿离婚协议书相印证，能证明张和平与原告离婚时，约定案涉房屋产权归原告所有的事实，故本院予以采信并在卷佐证的事实；被告和第三人对证据3中的缴费票据均无异议，本院予以采信并在卷佐证，房屋租赁合同，因合同相对方并未出庭作证，对于该合同的真实性无法认定，故不予采信。被告对于原告自2001年使用案涉房屋的事实认可，故对于原告的证明目的，本院予以采信。 胡大宁未提交证据。 孙青桃为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.房屋所有权证复印件1份，拟证明被告出售案涉房屋时，该房屋的所有权人为被告父亲胡慰祖的事实； 2.不动产权证1份，拟证明案涉房屋的产权证书一直由第三人持有，胡慰祖去世后，2017年6月8日该房屋产权人变更为第三人的事实； 3.收款收据1份，拟证明在2014年10月26日本案第三人向秦州区粮食局物业管理办公室缴纳水费及第三人对被告出售房屋不知情的事实。 经质证，原告对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但该房产证是2017年办理的，被告明知房屋已经出售却放弃自己的份额将案涉房屋不动产权人登记为第三人，违背了诚实信用原则；对证据3真实性无异议，但该款项是被告缴纳的，因为2008年张萌与张和平的孩子患病后前往外地治疗，孩子去世后张萌伤心就在外地工作未回到天水，导致案涉房屋拖欠水费，被告去秦州区粮食局缴纳的。被告对上述证据均无异议。 本院审核认为，原告对上述证据的真实性认可，被告对上述证据均无异议且表示证据3中的水费系其向秦州区粮食局缴纳，本院予以采信并在卷佐证，上述证据可以证明2001年案涉房屋的所有权人为被告父亲胡慰祖，胡慰祖去世后，第三人于2017年6月8日成为案涉房屋不动产权人，被告曾于2014年10月26日向秦州区粮食局物业管理办公室缴纳水费1194元的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张和平系原告前夫，胡慰祖和孙青桃系被告父母。被告结婚时，胡慰祖和孙青桃将位于天水市秦州区青年南路25号区粮食局住宅楼xxx室房屋（建筑面积64㎡）交付给被告作为婚房居住使用。2001年8月3日，张和平与被告达成口头房屋买卖合同，约定被告将其父亲胡慰祖名下的案涉房屋出售给张和平，张和平支付购房款6万元，被告出具收条1张，载明：“今收到张和平预付购房款陆万元正（￥60000），尚余贰万柒仟元（￥27000），待产权证办妥后再付。”同日，被告将案涉房屋交付给原告和张和平使用至今。2005年胡慰祖去世。2007年3月5日，原告与张和平协议离婚，约定案涉房屋产权归原告所有。2014年10月26日被告向秦州区粮食局物业管理办公室缴纳案涉房屋的水费1194元。2017年6月8日，被告放弃了其对案涉房屋的继承权，第三人取得（2017）秦州区不动产权第xxx号不动产权证书，案涉房屋登记为第三人单独所有。2001年至今，第三人从未就案涉房屋产权问题向原告主张过权利。 本院认为，本案争议的焦点为原告与被告就案涉房屋达成的口头房屋买卖合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，本案中，案涉房屋出售时登记在胡慰祖名下，虽然胡慰祖没有给被告出具书面的代理文件，但是原告购买房屋时案涉房屋由被告居住使用，原告支付了合理对价，被告自2001年将案涉房屋交付原告使用至今，被告出具收条时表示待产权证办妥后再付余款，其并未提起胡慰祖不知情的事实，胡慰祖与孙青桃并未与其共同居住，而且另有住房，被告系胡慰祖与孙青桃的唯一儿子，无论根据继承法还是根据我国的风俗习惯，原告都有理由相信被告有权代理其父亲出售房屋，且胡慰祖和孙青桃作为被告的父母，对于被告居住房屋是出租还是出售，如果说在长达18年的时间内完全不知情显然有悖生活常理，而胡慰祖和孙青桃并未主张权利，故应认定被告代理胡慰祖出售房屋的行为有效，张和平与被告对于案涉房屋达成口头房屋买卖合同有效。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，胡慰祖去世后，被告在明知案涉房屋已经出售的情况下，仍然放弃其继承权，将案涉房屋登记在第三人名下，有悖诚实信用原则，而案涉房屋2001年就已经出售给张和平，张和平与原告协议离婚时约定案涉房屋产权归原告所有，故原告为案涉房屋的真实权利人，第三人应该协助原告办理案涉房屋不动产权转移登记手续。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，判决如下： 一、原告张萌的前夫张和平与被告胡大宁于2001年8月3日就天水市秦州区青年南路25号区粮食局住宅楼xxx室房屋达成的买卖合同有效； 二、第三人孙青桃于本判决生效后5日内日协助原告张萌办理位于天水市秦州区青年南路25号区粮食局住宅楼xxx室房屋的不动产权转移登记手续； 三、不动产权转移登记手续办理完成后，原告张萌支付给被告胡大宁购房款27000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由被告胡大宁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  马冰 二〇一九年五月二十二日 书记员  王琪