四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初3809号 原告：张勤芬，女，1979年1月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏良田，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：陈柯君，男，1980年10月12日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：赖坤蓉，女，1982年2月5日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：陈云川、龙冠中，四川润方律师事务所律师。 被告：成都天翔房地产经纪有限公司，住所地：成都市青羊区蜀金路****。 法定代表人：赵晓兵。 委托诉讼代理人：肖祥玲，女，1987年3月8日出生，汉族，住重庆市荣昌县。系该公司员工。 委托诉讼代理人：朱卓，男，1995年7月14日出生，汉族，住四川省什邡市。系该公司员工。 原告张勤芬与被告陈柯君、赖坤蓉，被告成都天翔房地产经纪有限公司（以下简称天翔房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张勤芬及其委托诉讼代理人鲁良成、夏良田，被告陈柯君、赖坤蓉及其委托诉讼代理人陈云川、龙冠中，被告天翔房产公司的委托诉讼代理人肖祥玲、朱卓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张勤芬向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖合同；2.被告陈柯君、赖坤蓉支付违约金290000元；3.被告陈柯君、赖坤蓉交付的定金不予退还；4.被告陈柯君、赖坤蓉赔偿张勤芬支付的居间服务费1万元；5.被告天翔房产公司返还房屋产权证书；6.被告陈柯君、赖坤蓉承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月17日，张勤芬与陈柯君、赖坤蓉经天翔房产公司中介，签订《房屋买卖合同》，约定陈柯君、赖坤蓉交付定金5万元，2017年10月31日前陈柯君、赖坤蓉交付首付款45万元，尾款由陈柯君、赖坤蓉向银行申请组合贷款后支付。合同签订后，张勤芬积极履行合同义务，将房屋产权证书交给天翔房产公司保管，主动将房屋腾空，于2017年10月26日到房屋登记管理部门查询档案打印房屋信息，并交付陈柯君、赖坤蓉。陈柯君、赖坤蓉由于征信问题，在银行无法贷款，也无法依约支付全部款项，导致合同无法履行，其行为已构成实质性违约，张勤芬已于2017年11月3日和2018年1月4日发出《解除合同通知书》。故为维护原告合法权益，特提起本诉讼。 被告陈柯君、赖坤蓉辩称，一、张勤芬主张解除合同，无事实及法律依据。（一）2017年10月17日，张勤芬与陈柯君、赖坤蓉签订《房屋买卖合同》，签订当日，陈柯君、赖坤蓉即向张勤芬支付5万元定金。因张勤芬、陈柯君、赖坤蓉资料均有瑕疵，导致未能在2017年10月20日完成贷款流程。经各方协商，办理房产过户登记时间从合同约定的2017年10月31日延后。（二）张勤芬对合同3.2、3.3、7.2条理解有误。1.合同3.2条约定属双向选择条款，即2017年10月31日及产权过户递件成功当日均为支付首付款时间，张勤芬单纯以2017年10月31日作为陈柯君、赖坤蓉支付收款的约定时间，系片面理解3.2条。2.根据庭审中各方陈述，之所以约定两个时间点是因为签订合同时，如比较顺利，则可能在10月31日前完成过户递件，但如贷款情况比较复杂，如单纯约定10月31日，但陈柯君、赖坤蓉不能顺利办理完成贷款手续，10月31日办理过户对张勤芬不公平。同时约定“过户递件成功当日支付首付款”也是为了保障出卖人与买受人共同利益。3.张勤芬提出《房屋买卖合同》为格式条款，应当作出对中介不利的解释。但中介仅为居间方，其解释是为促进交易流程。张勤芬认为适用“在办理产权过户递件成功当日支付首付款”是对其不利解释，无依据。4.事实上，2017年10月31日之前，陈柯君、赖坤蓉就与天翔房产公司法人确定支付首付款时间，天翔房产公司赵总也明确表示已与张勤芬沟通过。（三）张勤芬认为陈柯君、赖坤蓉未在2017年11月20日备齐办理贷款的所有资料，签订贷款合同，导致2017年10月31日没有支付首付款45万元，违反合同7.2条约定，发出《终止二手房屋买卖合同告知书》，无事实依据。1.合同3.3条约定，如买方不能申请办理贷款或贷款额度不够，则双方可协商以现金方式补足房款，并与首付款同时支付。因双方并未在2017年10月31日办理递件，则不存在陈柯君、赖坤蓉违反合同约定不支付房款的事实。2.据中介陈述，2017年10月31日之前，陈柯君、赖坤蓉到中介处确认商业贷款的银行及签订贷款合同的时间，并明确表示贷款额度不够的部分以现金补足，各方在2017年10月31日均同意于2017年11月3日一起到银行办理贷款手续后再办理过户递件。中介方也于2017年11月2日下午与张勤芬确认11月3日办理贷款事宜，但张勤芬却在11月3日单方发出《终止二手房屋买卖合同告知书》，违背诚实信用原则及合同约定。3.陈柯君、赖坤蓉并未违反合同约定付款期限，且即便张勤芬行使合同解除权，也需待逾期七日，但2017年10月31日至2017年11月3日发出《终止二手房屋买卖合同告知书》仅有4日，不符合合同7.2条约定。二、因张勤芬的违约行为，给陈柯君、赖坤蓉造成了重大损失，张勤芬诉请主张损失赔偿无事实依据。陈柯君、赖坤蓉的购房目的是为小孩读书，但由于2017年11月3日张勤芬单方解除房屋买卖合同，导致其购房目的无法实现。在合同解除前，张勤芬就在链家等网站上以178万元的价格销售该房产，并多次向房管局等部门反映要求中介归还房产证，但相关部门了解情况后并未支持。根据中介方举出的房屋查档信息，张勤芬已单方补办了房产证，足以证明其单方违约的意图。成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3754号民事判决书已载明，张勤芬承担双倍退还定金，支付违约金及承担诉讼费，故张勤芬在本案中的诉请无事实依据。 被告天翔房产公司辩称，一、我方与陈柯君、赖坤蓉、张勤芬签订房屋买卖合同，并在同一时间经张勤芬同意与张勤芬签订了收据单，暂为保管房屋产权证原件，收取房屋证件系用于协助房屋交易。二、不认可张勤芬提出的陈柯君、赖坤蓉违约，天翔房产公司未归还房产权，我方不予认可。（一）根据买卖合同，卖方支付首付款的时间为2017年10月31日前或在产权过户递件成功当日内支付。根据银行的政策及工作流程，我们无法确定审核贷款时间，但为了确保卖方最后能收到房款，递件时间必须在买房银行贷款审批后方可进行。（二）根据合同7.2条约定，如逾期天数超过七日，买方仍未付款，卖方有权单方解除合同。张勤芬于2017年11月2日口头提出、2017年11月3日和4日书面提出的单方解除合同，并收回产权证不成立。三、张勤芬在单方提出解除合同后就已经重新申请办理产权，原房产证已失效。 本院经审理认定事实如下：2017年10月17日，陈柯君、赖坤蓉作为买受方（即乙方）和出售方张勤芬（即甲方），经纪方天翔房产公司（即丙方）签订《房屋买卖合同》，由张勤芬将成都市青羊区房屋（以下简称金阳路房屋）出售给陈柯君、赖坤蓉，房屋价款为145万元，该合同载明：“三、付款方式及付款期限：3.1购房定金：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币5万元……3.2首付款：人民币45万元，乙方在2017年10月31日前/在产权过户递件成功当日内支付甲方。3.3尾款款项，即人民币95万：乙方向银行申请组合贷款由银行支付甲方。乙方以银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在2017年10月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲乙双方协商按以下方式处理：以现金方式补足总房款，并与首付款同时支付。……五、房屋过户交易及物业交割：5.1丙方协助甲乙双方办理该房屋过户手续，甲乙双方应在2017年10月31日前前往房管部门办理过户手续。……七、违约责任……7.2逾期付款：乙方未按本合同约定期限，约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同，书面通知乙方并依法及依据合同第7.4条追究乙方违约责任。……7.4甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。……”。落款处卖方经张勤芬签名捺印，买方经陈柯君、赖坤蓉签名捺印，经纪方经天翔房产公司盖章。 合同签订当日，陈柯君、赖坤蓉向张勤芬支付了购房款定金5万元，张勤芬出具了收据。 2017年10月17日证件收据载明，天翔房产公司收到张勤芬交来的青羊区房屋的《房屋所有权证》。 同日，陈柯君、赖坤蓉向天翔房产公司交付购买青羊区房屋的佣金21800元。 张勤芬向天翔房产公司支付了10000元居间服务费。 2018年1月4日，张勤芬发出的《解除合同通知书》载明：“本人与你于2017年10月17日在成都天翔房地产经纪有限公司签订了关于印象金沙6幢3楼5号的《房屋买卖合同》，并于2017年11月3日向你和中介方：成都天翔房地产经纪有限公司发出了《终止二手房屋买卖合同告知书》，但你和中介方成都天翔房地产经纪有限公司至今仍未按告知书解除合同。现我决定解除《房屋买卖合同》……”。 成房权证监证字第××号《房屋所有权证书》载明：“房屋所有权人张勤芬，单独所有，房屋坐落青羊区，档案保管号权1518518”。2018年4月27日成都市城乡房产管理局网上查询记录显示，权1518518及监证2082023号无相关查询记录。 成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3754号民事判决书载明：“原告：陈柯君……原告：赖坤蓉……被告：张勤芬……第三人：成都天翔房地产经纪有限公司……本院经审理认定事实如下……2017年10月26日，陈柯君、赖坤蓉与张勤芬及天翔房产公司工作人员共同至公积金中心办理组合贷款，因陈柯君、赖坤蓉一方存在征信问题，无法办理公积金贷款。2017年10月26日之后至2017年11月2日，天翔房产公司工作人员一直在通过微信方式跟陈柯君、赖坤蓉就继续办理银行贷款的具体事宜进行沟通。2017年11月3日，张勤芬向天翔房产公司送达了《终止二手房买卖合同告知书》，载明“……因乙方违反合同第三大条，第3小节：乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在2017年10月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果一方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲乙双方协商一下方式处理：以现金方式补足总房款，并与首付款同时支付，故乙方未按合同的七大条第2小节约定期限，约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及基于合同第7.4条追究乙方违约责任。现告知人正式告知买方、中介方解除此《房屋买卖合同》”……本院认为……在合同签订后，张勤芬配合陈柯君、赖坤蓉办理了公积金贷款，但是因陈柯君、赖坤蓉一方的原因导致贷款不能办理，张勤芬对此并无过错，依据《房屋买卖合同》第3.2条的条款约定，陈柯君、赖坤蓉应在2017年10月31日前产权过户递件成功当日向张勤芬支付首付款45万元，同时结合3.3条的约定，如果不能申请到贷款的情况下，应当以现金方式将总房款补足给张勤芬，但是在2017年11月2日之前，陈柯君、赖坤蓉都未向张勤芬或天翔房产公司支付过相关款项。之后，张勤芬在2017年11月3日发送《终止二手房屋买卖合同告知书》，对此，对于该3.2条的约定，张勤芬认为应当在2017年10月31日之前支付首付款，而陈柯君、赖坤蓉及天翔房产公司认为应当在产权过户递件成功的时候才支付，各方对此条款存在误解。本院认为，因为该条款系天翔房产公司提供，而作为格式条款的提供方，应当就相关条款向当事人进行明确，对此条款理解存在差异的情况下，张勤芬、陈柯君、赖坤蓉均不存在过错。此外，从合同履行情况来看，虽然陈柯君、赖坤蓉在10月26日公积金贷款无法贷款的情况下，在2017年11月2日之前一直在与天翔房产公司就办理商业贷款问题进行沟通，因此，陈柯君、赖坤蓉并未明确表示过其不履行合同，其之前无法办理公积金贷款的行为也不会产生导致合同目的无法实现的后果。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，张勤芬在2017年11月3日发送的《终止二手房屋买卖合同告知书》、及2018年1月4日《解除合同通知书》所主张的事实及理由并不产生解除的法律效力。庭审中，陈柯君、赖坤蓉同意解除双方的房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，陈柯君、赖坤蓉与张勤芬均对解除买卖合同没有异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，陈柯君、赖坤蓉向张勤芬支付了5万元定金，该定金在解除合同之后，张勤芬应予返还。对于陈柯君、赖坤蓉主张张勤芬未配合其办理过户登记存在违约，本院认为，基于上述分析，陈柯君、赖坤蓉一直在与天翔房产公司办理商业贷款的过程中，其间并未向张勤芬主张过办理过户及支付首付款，故对陈柯君、赖坤蓉的该主张，证据不足、本院不予支持。陈柯君、赖坤蓉也未提供其他证据证明张勤芬存在其他违约情形，故对陈柯君、赖坤蓉主张张勤芬双倍返还定金，本院不予支持。同样，对于陈柯君、赖坤蓉主张张勤芬支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持……判决如下：一、被告张勤芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈柯君、赖坤蓉返还定金5万元；二、驳回原告陈柯君、赖坤蓉的其他诉讼请求”。 陈柯君、赖坤蓉及张勤芬因不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3754号民事判决提出上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终16582号民事判决书载明：“本案中，陈柯君、赖坤蓉于2017年10月26日前往银行办理公积金贷款，因其自身原因未能办理贷款。2017年10月26日至2017年11月2日，陈柯君、赖坤蓉与天翔房产公司工作人员协商继续办理银行贷款的事宜。期间，陈柯君、赖坤蓉没有向张勤芬明确表示以现金方式补足总房款，也未向张勤芬证明其有能力以现金方式全额支付房款，且在2017年10月31日当天，陈柯君、赖坤蓉与张勤芬双方均未要求对方继续履行合同办理过户递件手续并支付购房款的意思表示，直至本案受理后，陈柯君、赖坤蓉与张勤芬均一致同意解除案涉房屋买卖合同，从以上事实可以看出，双方在合同履行过程中均未按照合同约定履行相应合同义务，现双方当事人一致同意解除合同，本院认为，导致合同的解除系双方原因造成，并不能单独归责任何一方，故张勤芬应当将收取的50000元定金，返还陈柯君、赖坤蓉。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判”。 庭审中，张勤芬、陈柯君、赖坤蓉均同意解除案涉房屋买卖合同。天翔房产公司同意返还房屋产权证书。 上述事实有当事人陈述，陈柯君、赖坤蓉、张勤芬的身份证、天翔房产公司工商信息资料、《房屋买卖合同》、收条、《证件收据》房屋所有权证书、解除合同通知书、收据、网上查询记录、成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3754号民事判决书，成都市中级人民法院（2018）川01民终16582号民事判决书等证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为，陈柯君、赖坤蓉与张勤芬及天翔房产公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按协议约定履行义务，享有权利。 关于张勤芬要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求。庭审中，陈柯君、赖坤蓉与张勤芬均明确表明同意解除《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，故对张勤芬请求解除双方所签《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。 关于张勤芬要求陈柯君、赖坤蓉支付违约金290000元，不予退还陈柯君、赖坤蓉交付的定金，陈柯君、赖坤蓉赔偿张勤芬支付的居间服务费1万元的诉讼请求。根据成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3754号民事判决书及成都市中级人民法院（2018）川01民终16582号民事判决书所载内容，导致合同的解除系张勤芬与陈柯君、赖坤蓉双方原因造成，并不能单独归责任何一方，且已生效的成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3754号民事判决书判决张勤芬向陈柯君、赖坤蓉返还定金5万元，故张勤芬的上述诉请无事实依据，本院不予支持。 关于张勤芬要求天翔房产公司返还房屋产权证书的诉请。庭审中，天翔房产公司表示愿意归还案涉房屋产权证书，故本院对张勤芬的该项诉请予以支持。 综上，原告张勤芬的诉讼请求，本院给予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除陈柯君、赖坤蓉与张勤芬签订的《房屋买卖合同》； 二、成都天翔房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张勤芬青羊区房屋的《房屋所有权证》； 三、驳回张勤芬的其他诉讼请求。 案件受理费6550元，减半收取3275元，由张勤芬负担1700元，由陈柯君、赖坤蓉负担1575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  马磊 二〇一九年五月二十八日 书记员  徐新