四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终13561号 上诉人（原审原告）：田小利，女，1978年1月5日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：廖艳，四川星宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑丹，女，1977年10月13日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：姚蕴珊，男，1960年7月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：王晓红，女，1962年1月2日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：杨晓峰，男，1960年3月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被上诉人（原审被告）：何跃辉，女，1963年3月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人田小利因与被上诉人郑丹、姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初5799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案受理后，依法组成合议庭于2018年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人田小利的委托诉讼代理人廖艳到庭参加诉讼，被上诉人郑丹、姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 田小利上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）川0191民初5799号民事判决；2.涉诉一二审费用全部由郑丹、姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉承担。事实和理由：1.姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉委托郑丹出售的是位于成都市高新区桂溪乡三瓦窑2幢2单元19楼76号房屋，而没有委托郑丹出售成都市高新区金桂路238号2栋2单元19层1904号房屋，一审认定事实错误；2.一审法院未对本案及（2015）高新民字初第3228号案件认真分析即断章取义。该居间合同纠纷中，即使田小利因郑丹违约在先（未在2014年12月10日前将房屋过户给田小利）致使其不能如约实现合同目的，这也只是合同履行问题，不能构成田小利以《合同法》第425条之规定拒绝支付居间费的正当理由。（2015）高新民字初第3228号案件因为居间合同纠纷案件中是买方还是卖方违约非其案件重点，故其未在判决书中赘述，但一审法院只摘抄其中对田小利最为不利的一句话，显然是事实认定不清；3.如前所述，本案是郑丹违约在先，未能在2014年12月10日前办理过户手续，之后也未以任何形式催促田小利支付房款，于2015年9月15日将案涉房屋另售他人，通过实际行动来表示不愿履行合同。郑丹的行为已违反合同约定和相关法律规定，田小利有权主张赔偿责任。且田小利曾于（2015）高新民字初第3228号案中向法院申请追加郑丹等五人为第三人，并要求其返还定金，法官未能允许，因此田小利在2017年再次单独起诉主张合法权利未超过法律对权利的保护期限，并无不妥，一审法院以田小利时隔三年才主张权利为由认为其请求不应得到支持是错误的；4.因郑丹违约在先，田小利有权依据合同要求其返还定金、承担违约金并解除合同，一审法院依据合同法第六十条驳回田小利诉讼请求属于适用法律错误，应当依法予以撤销。 郑丹、姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉未发表答辩意见。 田小利向一审法院提出诉讼请求：1.解除田小利与郑丹签订的编号为:0014975《房屋转让合约》；2.郑丹、姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉连带向田小利返还定金20000元并向田小利赔偿违约金220000元。 一审法院查明的事实：案涉房屋位于成都市高新区金桂路238号2栋2单元19层1904号，该房屋系姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉共同所有。2009年10月29日，杨晓峰、何跃辉出具《委托书》，委托郑丹代为出售案涉房屋，并办理了公证。2009年12月9日，王晓红、姚蕴珊也出具《委托书》，委托郑丹代为出售案涉房屋，并办理了公证。2012年8月20日，姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉取得了案涉房屋的房屋所有权证。 2014年12月4日，田小利与姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉的共同代理人郑丹、经纪方四川中原物业顾问有限公司签订《房屋转让合约》（编号为：0014975），约定：姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉将共同所有的位于成都市高新区金桂路238号2栋2单元19层1904号房屋出售予田小利，转让价为1100000元；定金20000元须在签本合约之同时付清；余款一次性付清；买卖双方同意，买卖双方须于2014年12月10日或之前至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；若卖方在收取定金后不依合约条款将物业出售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，另需赔偿该物业成交价20%给买方作为违约金。合同签订后，田小利支付了定金20000元。 一审另查明，案外人四川中原物业顾问有限公司于2015年5月12日将田小利诉至成都高新技术产业开发区人民法院要求田小利支付上述房屋买卖合同的居间服务费。2015年10月26日，成都高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高新民初字第3228号民事判决书，其上载明：经审理查明，田小利未与卖方姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉按期履行房屋转让合约，田小利陈述未履行合同的原因是郑丹未取得房屋共有人之一的授权，后田小利也不愿意履行上述房屋转让合约。 一审还查明，姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉于2015年9月15日将案涉房屋出售给案外人张向军。 一审法院认为，郑丹在签订《房屋转让合约》之前已经取得了案涉房屋共有人姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉的书面授权并经公证处公证，故该授权合法有效，郑丹有权代表姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉与田小利签订《房屋转让合约》，其产生的法律后果应由被代理人姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉承担，故田小利要求郑丹承担责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。 田小利与姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉签订《房屋转让合约》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行相应义务。现田小利认为姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉未按约履行合同要求解除合同。一审法院认为，根据（2015）高新民初字第3228号民事判决书中田小利关于《房屋转让合约》未履行的原因是郑丹未取得房屋共有人的授权，后田小利也不愿意履行该合约的陈述，以及合同约定2014年12月10日办理过户手续，但田小利在2017年才到法院起诉要求解除合同的事实，一审法院认为，田小利与姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉签订《房屋转让合约》未履行的主要原因在于田小利不愿意继续履行。现田小利要求解除合同，但其不具有法定或约定的合同解除权，故一审法院对田小利要求解除合同的诉请不予支持。田小利的第二个诉请是在合同解除的基础上提出，由于田小利并无合同解除权，故田小利的第二个诉请一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回田小利的全部诉讼请求。一审案件受理费4900元、公告费300元，由田小利负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第3228号民事判决认定，案涉房屋与成都高新区桂溪乡三瓦窑2幢2单元19楼76号房屋系同一房屋。 本院认为，郑丹代表姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉与田小利签订《房屋转让合约》系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据田小利的上诉情况，本案的争议焦点一是案涉合同是否应当解除，二是合同解除后的违约责任如何承担。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉合同是否应当解除的问题。本院认为，第一，在成都高新技术产业开发区人民法院另案审理的（2015）高新民初字第3228号案件中，田小利陈述案涉合同无法履行有自己不愿意履行的原因，但在该案中郑丹、姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉不是案件当事人并未到庭参加诉讼，四川中原物业顾问有限公司作为中介机构，并非姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉的代理人，其不愿履行的陈述不应视为该意思表示已到达出卖人，加之本案无证据证明案涉房屋出售他人是因田小利上述陈述所导致，故一审法院据此认定房屋未履行的主要原因在于田小利不愿意继续履行证据不足，本院予以纠正。第二，田小利起诉称导致房屋不能过户的原因为是作为房屋共有人之一的杨晓峰出具的委托书载明的地址与房产证上的地址不一致，郑丹缺乏有效的授权委托，但已生效的（2015）高新民初字第3228号民事判决认定，该委托书载明的房屋与案涉房屋实际为同一房屋，因此杨晓峰的委托并无不当，田小利以此为由请求解除合同的诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。田小利一审诉请解除合同的理由虽然不能成立，但案涉房屋现已出售给案外人张向军，客观上已经不具备继续履行条件，合同当事人的权利义务应当及时有结。从及时恢复当事人权利义务关系和减少诉累，避免当事人继续受僵尸合同束缚的角度出发。人民法院应依职权解除该合同关系，田小利上诉时提出案涉房屋已出售他人，案涉《房屋转让合约》应当解除，故其关于解除合同的上诉意见成立，本院予以支持。 二、关于合同解除后的责任承担问题。本院认为，如上所述，田小利以郑丹缺乏有效授权请求解除合同的理由不能成立，案涉合同因不可归责于一方原因导致解除，故田小利所提姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉及其受托人郑丹应承担违约责任的上诉意见不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，在案涉合同解除的情况下，田小利请求姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉返还定金的诉讼请求成立，应当予以支持。郑丹系出卖人姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉的受托人，其在代理权限范围内实施民事法律行为的后果应由四名委托人承担，故田小利请求郑丹承担连带责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人田小利的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但在案涉房屋已出卖他人的情况下未判令合同解除存在法律适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初5799号民事判决； 二、解除田小利与姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉签订的《房屋转让合约》； 三、姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉于本判决生效之日起十日内退还田小利定金20000元； 四、驳回田小利其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4900元、公告费300元，共计5200元由田小利负担4570元，由姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉负担630元；二审案件受理费4900元，由上诉人田小利负担4490元，由姚蕴珊、王晓红、杨晓峰、何跃辉负担410元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  张卫敏 审判员  尹 英 二〇一九年五月七日 书记员  方丽雯