黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民初105号原告（执行案外人）：邹德宝，男，1966年8月10日出生，汉族，无职业，户籍住黑龙江省大庆市萨尔图区，现住黑龙江省大庆市红岗区，委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区萨环东路**九龙达小区**车库。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。第三人（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼div>法定代表人：马硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明，女，1985年6月12日出生，汉族，该公司行政人事部经理，住黑龙江省大庆市龙凤区。原告邹德宝与被告大庆国高房地产开发有限公司、第三人大庆市金地房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理，原告邹德宝委托诉讼代理人宋何伟、被告大庆国高房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘文佰、第三人大庆市金地房地产开发有限公司委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹德宝向本院提出诉讼请求：1.确认大庆市××岗区红岗新城19#楼1单元1601室房屋为原告所有，并停止对该房产的执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告得知购买的涉案房屋被查封后，于2018年12月向大庆中院提出执行异议，大庆中院于2019年2月28日作出（2019）黑06执异28号裁定，驳回原告的申请。该裁定认定事实不清，适用法律错误。一、原告就是消费者，原告提出执行异议时，法院不应对消费者作狭义理解。第三人金地公司欠大庆高新区正大建材经销处的款项，于2012年12月将涉案房屋抵偿给正大建材经销处，正大建材经销处又将涉案房屋以置换的形式抵偿给原告，并由第三人给原告出具了收到房款的收据。原告购买了涉案房屋并于2013年8月30日办理了入住手续，占有使用涉案房屋，成为消费者；二、虽未签订书面买卖合同，但在法院查封前，第三人与正大建材经销处之间、正大建材经销处与原告之间均形成了真实的房屋买卖关系。《房款收据》明确记载了当事人的名称、商品房的具体位置、房号、价款等，具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方存在商品房买卖合同法律关系；三、涉案房屋未能办理产权登记手续，是因第三人欠税无法办理网签备案手续导致，故无法办理过户手续的过错在第三人，与原告无关。综上，原告与第三人形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，原告交付了全部购房款且在法院查封前已实际占有使用了涉案房屋。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案房屋未能过户是因为第三人原因造成的，原告没有任何过错，故法院应保护原告的房屋所有权，被告的债权不能优先于原告的物权。被告大庆国高房地产开发有限公司答辩称，原告诉请不能成立，应予驳回，涉案房屋应继续执行。一、关于涉案房屋开发主体的问题。涉案房屋的开发主体为被执行人大庆市金地房地产开发有限公司，涉案房产自开发后一直未办理房屋产权过户登记及物权期待权登记，故房屋所有权一直未发生转移。涉案房屋为金地公司所有，并非案外人正大建材所有，产权一直是金地公司所有。正大建材与本案没有任何关联性。大庆中院查封涉案房屋是在查清房屋所有权仍归金地公司所有及我方提供足额担保的情况下进行的，而非正大建材或原告的房产，该查封行为合法、有效。二、正大建材及原告对涉案房屋不具有物权所有权。《物权法》第九条、第十四条及其他相关法律规定，房屋的所有权转移，必须以产权过户登记为法定要件，而涉案房屋没有办理产权过户登记。正大建材及原告在未履行完产权过户登记手续之前，对涉案房屋不具有合法的所有权。最高人民法院在（2016）最高法民申3620号指导案例《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》中明确指出：没有履行过户登记手续的以物抵债协议不能优先于一般债权的物权期待权，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的给于买卖所产生物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，以物抵债协议产生的权利未超出债权之维度，并无任何物权之属性。此处的“基础性区别”，即指“没有履行过户登记手续的以物抵债协议”中“物的交付”的“债权”性质与《执行规定》中基于买卖而产生的“物权期待权”的区别，实质上仍是指“债权”与“准物权”即“物权期待权”的区别。三、正大建材及原告未依据《物权法》第二十条之规定履行物权期待权的预告登记，即不具有法律所保护的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。其中，第29条专属于商品房买卖合同物权期待权案件的法律适用，本案即应适用该条规定内容。原告所陈述，无论“抵偿”还是“置换”，均为“以房抵债”，并非正常的商品房买卖，正大建材及原告不属于《消法》第二条所规定的消费者；正大建材对涉案房屋不具有所有权，无权处分案涉房屋。依据《物权法》第二十条规定，正大建材及原告在没有办理网签等相关登记的前提下，无法取得法律所保护的物权期待权。原告对涉案房屋的了解仅限于房屋清单及房源转出审批单等，其并未了解清楚涉案房屋的所有权主体，其自身存在明显过错。在能办理物权期待权预告登记的情况下，未申请并进行预告登记，亦存在明显过错，故原告的情形不符合《规定》第29条对商品房一般买受人及消费者物权期待权的保护。四、（2019）黑06执异28号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案争议的焦点为原告的异议能否排除执行。执行异议程序中已经查明，正大建材及原告均不符合《消法》第二条之规定，并非正常房屋买卖关系中的消费者。原告在执行异议程序中提交的房款收据证实收款方式为“抵偿”，且原告在异议申请中主张涉案房产系通过“置换”方式取得，而该“抵偿”及“置换”均非《消法》所规定的消费者之意。五、原告没有充分的事实和有效证据支持其异议主张。本案类似的执行异议案件中已查明，正大建材与第三人系以房抵债的关系，根本不存在以消费者身份购买涉案房屋之事。第三人大庆市金地房地产开发有限公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，原告邹德宝向本院提供如下证据：一、房款《收据》一份（经与原件核对无异提交复印件）。欲证明：第三人金地公司欠付高新区正大建材经销处款项，遂于2012年12月将涉案房屋抵偿给正大建材经销处，后正大建材经销处又将房屋以403021元的价格抵偿给原告，由金地公司给原告出具房款收据一份，涉案房屋现实际所有人为原告。被告大庆国高房地产开发有限公司质证称，证据的真实性无法确定，即使内容真实也证实不了原告是以消费者身份进行的正常房屋买卖，“置换”的收款方式已经表明其以物抵债的性质，收款事由也证明了这一点，另外，该收据无法看出其与案外人正大建材有任何关联性，我方对证明的问题不予认可。第三人大庆市金地房地产开发有限公司质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院认为，该份《收据》系第三人大庆市金地房地产开发有限公司出具，其真实性、合法性存疑，且该《收据》载明房屋收款方式为“置换”，即原告并未实际支付相应数额的房款，故本院不予采信。二、《入住通知单》一份（经与原件核对无异提交复印件）、《“红岗新城”进户手续流程会签单》一份（复印件）、《交房承诺书》一份（经与原件核对无异提交复印件）、《结婚证》一份（经与原件核对无异提交复印件）、2013年9月1日至今的物业费、电梯费《收据》共七份（原件）。欲证明：2013年8月30日，原告的配偶吕亚杰代表原告办理了涉案房屋的入住手续，并且缴纳了物业、电梯等费用(收据系后补)，并于2013年实际占有使用了涉案房屋。被告大庆国高房地产开发有限公司质证称，对《入住通知单》的真实性及证明的问题均有异议，该《入住通知单》通知的主体及内容中提到的智联物业均与原告有利害关系，金地公司是被执行人，智联物业是其下属单位且二者之间有债权债务关系。《入住通知单》虽记载通知的时间是2013年8月30日，但通知的时间并不等于实际入住的时间，原告没有证据证明该通知及时送达到原告且原告已及时入住。对《结婚证》无异议。从智联物业出具的七张物业费、电梯费收据内容看，其并非正规收据，存在伪造的可能；从收据记载的时间看，收费时间为2018年11月22日，不能证实原告是按照《入住通知单》记载的时间入住及占有涉案房屋的；七张收据不具有证据的合法性，应该按照非法证据排除使用。《交房承诺书》从内容上看，其承诺主体应当是写反了，承诺的责任主体为正大建材，而承诺人却是金地公司，故该份《交房承诺书》不具有证据的真实性、合法性及关联性，不能证实原告所要证明的问题。《“红岗新城”进户手续流程会签单》为复印件，我方对其真实性和所要证明的问题均不认可。第三人大庆市金地房地产开发有限公司质证称，对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。本院认为，《入住通知单》真实、合法、有效，本院予以采信；《“红岗新城”进户手续流程会签单》系复印件，真实性、合法性无法核实，且被告不予认可，本院不予采信；《交房承诺书》所记载的内容表明，其承诺主体应为案外人高新正大建材经销处，而该证据的落款为案外人吕亚杰，盖章为第三人大庆市金地房地产开发有限公司，故该《交房承诺书》的真实性、合法性存疑，本院不予采信；《结婚证》真实、合法、有效，本院予以采信；七张物业费、电梯费《收据》载明案外人吕亚杰于2018年11月22日交纳了2013年1月1日至2019年12月31日共计七年的“物业费、电梯费”，该七张《收据》的真实性、合法性存疑，本院不予采信。三、（2019）黑06执异28号执行裁定一份。欲证明：大庆市中级人民法院依被告的申请查封了涉案房屋，原告提出执行异议申请，法院作出了驳回原告执行异议申请的裁定。被告大庆国高房地产开发有限公司质证称，对证据的真实性无异议，该执行裁定恰恰证明了大庆中院审查的结论和观点，即原告的异议不符合第二十八条、第二十九条之规定，异议不能成立。第三人大庆市金地房地产开发有限公司质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院认为，该份证据真实、合法、有效，本院予以采信。对当事人争议的事实，被告大庆国高房地产开发有限公司、第三人大庆市金地房地产开发有限公司均未向本院提供证据。基于各方当事人的举证、质证情况及诉辩意见，本院查明的法律事实如下：2013年8月30日，第三人大庆市金地房地产开发有限公司向案外人吕亚杰就“红岗新城”19#楼1单元1601室出具《入住通知单》一份，载明该房屋已具备交房条件。原告邹德宝与案外人吕亚杰系夫妻关系。大庆国高房地产开发有限公司与大庆市金地房地产开发有限公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决：（一）大庆市金地房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；（二）大庆市金地房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金按照年利率24%支付逾期利息；案件受理费221800元，保全费5000元，由大庆国高房地产开发有限公司负担42586元，大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。该案审理过程中，本院于2015年12月10日作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封大庆市金地房地产开发有限公司、大庆大广房地产开发有限公司价值3600万元的财产；次日，本院作出（2015）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，查封大庆市金地房地产开发有限公司名下红岗新城的房屋；查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具协助执行通知书回执，预查封大庆红岗新城项目中房屋。该查封裁定及协助执行通知书预查封了涉案异议的19#楼1单元1601室房屋。前述判决生效后，大庆国高房地产开发有限公司向本院申请执行，本院于2016年10月28日作出（2016）黑06执200号执行裁定，以被执行人住所地及财产所在地在红岗区为由裁定由红岗区人民法院继续执行。红岗区人民法院于2018年11月5日作出（2017）黑0605执恢152号执行裁定，继续查封被执行人大庆市金地房地产开发有限公司位于大庆市××岗区红岗新城共计108套房产，查封期限为三年。该执行裁定及相应协助执行通知书同日送达大庆市房产管理局。该查封裁定及协助执行通知书继续查封了涉案异议的19#楼1单元1601室房屋。执行过程中，邹德宝作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2019年2月28日作出（2019）黑06执异28号执行裁定，驳回了案外人邹德宝的异议请求。后原告邹德宝对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；因此，原告邹德宝应就其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益负担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。针对前述法律规定的四项情形：一、原告自认并未就涉案房屋签订《房屋买卖合同》；二、原告提供证据证实，原告之配偶吕亚杰于2013年8月30日入住涉案红岗新城19#楼1单元1601室房屋，而本院预查封涉案房屋的日期为2015年12月11日，即原告在人民法院查封之前已合法占有涉案不动产；三、原告提供证据欲证明其以“置换”的方式抵偿了涉案房屋的房款，但其并未就以物抵债的基础法律事实提供证据，故其所提供的证据不足以证实其已实际支付相应的房屋价款；四、原告未提供证据证实涉案房屋未办理过户登记系买受人自身以外的原因。因此，原告能够证实其满足前述法律规定之第（二）项，但未能证实其满足前述法律规定之第（一）（三）（四）项，故无法认定原告就涉案执行标的享有足以排除被告大庆国高房地产开发有限公司强制执行的民事权益，故原告之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告邹德宝的诉讼请求。案件受理费7345元，由原告邹德宝负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 边 坤审判员 张和平审判员 毛瑞利二〇一九年五月二十三日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。