四川省荥经县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1822民初81号 原告：雅安市商业银行股份有限公司荥经支行，住所地荥经县严道镇康宁路东一段126号。 负责人：刘定鸿，该支行行长。 委托诉讼代理人：李黎，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 被告：荥经添一物流有限公司，住所地荥经县附城乡南罗坝村。 法定代表人：李兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李林骏，该公司工作人员。 第三人：张荥，男，生于1966年5月22日，汉族，四川省荥经县人，住成都市青羊区。 第三人：彭晓玲，女，生于1967年11月12日，汉族，四川省荥经县人，住成都市武侯区。 两个第三人的委托诉讼代理人：张艳，四川天授律师事务所律师。 原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行与被告荥经添一物流有限公司、第三人张荥及彭晓玲返还原物纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行的委托诉讼代理人李黎、被告荥经添一物流有限公司的法定代表人李兵及委托诉讼代理人李林骏、第三人张荥及彭晓玲的委托诉讼代理人张艳到庭参加了诉讼。后因案情复杂及争议较大，依法转为普通程序，于2019年3月25日再次公开开庭进行了审理。原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行的委托诉讼代理人李黎、被告荥经添一物流有限公司的法定代表人李兵及委托诉讼代理人李林骏到庭参加了诉讼，第三人张荥、彭晓玲及委托诉讼代理人张艳均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行诉称，第三人控股的公司因差欠原告借款不能偿还，原告与第三人经协商决定以第三人自有房屋（借款担保抵押物）抵偿债务。原告遂于2016年12月29日正式取得位于荥经县严道镇荥兴路西二段93号1栋1-5层的所有权，并依法办理了不动产权证书〔编号：川（2016）荥经县不动产权第0000734号〕，在原告接收该房屋的过程中，发现被告无法定理由拒绝移交该房屋，原告多次催促无果。原告认为被告与第三人在2015年4月1日签订的《租赁合同》存在真实性无法认定、合同性质与合同法之租赁合同不符的客观现象和法律认定，因此本案不适用《中华人民共和国合同法》买卖不破租赁的法律规定。根据合同的相对性，租赁合同对签约双方有约束力，不能对抗协议之外的第三人。被告根据租赁合同对案涉房产所享有的权利不能对抗原告所享有的物权。原告依法已经取得案涉不动产物权，被告无法定理由占用该案涉不动产，其行为已严重侵害原告的合法财产所有权。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于荥经县严道镇荥兴路西二段93号1栋1-5层的房屋，并将该房屋交予原告。2、判令由被告承担本案诉讼费、公告费等费用。庭审中，原告根据案涉房产的实际现状和查实情况，就第一项诉讼请求明确为：判令被告荥经添一物流有限公司立即腾退其占用的荥经县严道镇荥兴路西二段93号不动产，将该不动产返还给原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行。 被告荥经添一物流有限公司辩称，被告与第三人于2013年5月21日签订了借款协议，到期未还，双方经反复协商，于2015年4月1日签订房屋租赁合同，约定房租折抵借款利息。租赁合同期限为借款还清为止，双方均按租赁合同履行。第三人与被告的租赁合同是合法有效的，且已履行四年了。2015年12月，第三人与原告协议变更房屋产权须符合担保抵押规定，但第三人将与被告的租赁合同交给了原告，第三人与原告协议变更房屋产权，并办理了不动产权证书，原告明知该房屋已租赁给被告，却在变更时不查验房屋情况，不公告，不通知答辩人，搞暗箱操作。既然不通知答辩人，那被告与原告就没有因果关系，故被告就不是实质上的被告。第三人与被告签订的租赁合同是合法有效的，且已履行四年，第三人与原告协商变更产权，应先终止租赁合同。现该租赁合同未终止，是合法有效的，受法律保护的。因此，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。 第三人张荥、彭晓玲述称，该案涉房屋的确是以物抵债给原告的，房屋在签订过户之前是出租给被告的，这一情况在签订抵债协议时是详细告知了原告，并提供了租赁合同给原告，原告是知晓租赁情况和租赁内容的，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，被告荥经添一物流有限公司（乙方）与荥经豫川铁合金有限责任公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：一、债务人荥经豫川铁合金有限责任公司尚欠乙方借款为人民币（大写）贰佰贰拾肆万元整。二、为确保乙方债权安全，甲方自愿将登记于其本人名下的位于荥经县严道镇荥兴路西段的以下资产租赁给乙方：1、办公综合楼1、2层（茶和天下茶艺馆），房屋所有权证号严道镇字第00××25号，国有土地使用权证号荥国用（二00二）第0203-1房屋所有人：张荥，身份证号5131231966××××××××。三、租金及支付方式：1、年租金为陆拾万元整；2、支付方式以甲方应支付乙方借款利息予以抵销，抵销后，双方互不找补。四、本协议有效期直至甲方按照原《借款协议》还清所有借款本金止。五、甲乙双方债务结清后，继续租赁与否双方协商解决。六、乙方债权未得到清偿前，甲方不得对乙方租赁的资产作任何处置。否则，乙方有权拒绝搬离。七、鉴于甲方尚在办公综合楼办公，因此租赁期间，乙方消费车辆有权从停车场出入并免费停车。八、租赁期间，门卫工资由甲方承担，水费电费等相关费用由乙方承担。九、本协议经甲乙双方签章（捺印）后生效。十、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，具有相同法律效力。甲方：张荥签名捺印、荥经豫川铁合金有限责任公司加盖公司印章，乙方：李兵签名捺印、荥经添一物流有限公司加盖公司印章。合同签订后，第三人张荥即按合同约定将所有权登记在其名下的办公综合楼1-2层交付给了被告，被告占有该房产后未改变房产用途，继续用来经营茶楼至今。 2016年12月22日，原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行（甲方）与荥经豫川铁合金有限责任公司（乙方）及第三人张荥、彭晓玲（丙方）签订《抵债协议书》，协议约定：根据甲、乙双方于2015年07月02日签订的雅商行荥经支行第2015060500800117号《流动资金借款合同》和雅商行高抵字ＺＧＥＤＢ008901201500005号《最高额抵押合同》的约定，乙方向甲方借款本金10800000.00元人民币，抵押物为丙方拥有的电站、别墅、办公用房和国有土地使用权。截至2016年12月22日，乙方尚欠甲方本金及利息等费用共计12220943.50元人民币。现乙方无力偿还甲方的到期债务，丙方自愿代乙方偿还该笔债务，丙方愿意将上述四宗抵押物中共同享有所有权的办公用房、国有土地使用权折价抵付给甲方，以冲抵乙方所欠甲方的该笔借款的全部债务，本息合计人民币12220943.50元（实际差欠的本息金额以办妥过户手续当日甲方系统确认的金额为准）。甲、乙、丙三方经充分协商，平等自愿的达成如下协议。第一条甲方同意丙方通过上述抵押物中共同享有所有权的办公用房、国有土地使用权用于抵偿乙方欠甲方该借款的全部债务，本息合计12220943.50元。上述办公用房、国有土地使用权基本信息如下：（一）办公用房所有权人：张荥、彭晓玲，地址：荥经县严道镇荥兴路杨柳新区，建筑面积：951.11平方米，权证号：房产证号00××25、土地证号0203-××号，是否有抵押、查封：已抵押，抵押权人为甲方：目前被名山区港汰小额贷款有限公司起诉查封，是否出租：已出租。（二）国有土地使用权人：张荥、彭晓玲，地址：荥经县严道镇荥兴路西段，面积：2589.59平方米，权证号：0203号，是否有抵押、查封：已抵柙，抵押权人为甲方。第二条本合同签订后，乙方欠甲方的上述借款债务12220943.50元至办理完毕抵付办公用房、国有土地使用权的过户手续，且甲方实际接收抵债资产后，方可视为乙方对甲方的上述借款债务约12220943.50元已履行完毕。第三条本合同所述借款债务是指乙方尚欠甲方本金10800000.00元，利息1420943.50元（实际差欠的本息金额以办妥过户手续当日甲方系统确认的金额为准）。第三条丙方保证：对上述办公用房、国有土地使用权的所有权及使用权无任何争议，上述房产是一次性所得（非按揭），上述国有土地使用权已完全缴纳土地出让金，对上述办公用房、国有土地使用权的合法性负责，2016年12月27日前保证上述抵押物电站、别墅、办公用房、国有土地使用权解除查封，且无任何产权争议及相关行政争议。第四条乙方和丙方按照本合同约定解除上述抵押物查封后，甲方保证将解除本合同中所述四宗抵押物中的三宗抵押物（别墅、办公用房和国有土地使用权）的抵押登记，剩余一宗抵押物（电站）待本合同所述办公用房解除租赁后方可解除抵押登记。同时丙方保证在解除抵押登记当日将办公用房、国有土地使用权的权证及相关资料一并实际交付给甲方。第五条丙方应当为甲方办理上述办公用房、国有土地使用权的过户手续，办理过户手续的费用由甲方承担，丙方与甲方应当在2016年12月27日之前办理完毕上述房产、国有土地使用权的过户手续。第六条上述办公用房、国有土地使用权在未办妥过户手续之前，发生的毁损、灭失等风险由丙方承担。特别约定：丙方保证在2016年12月31日前自行解除抵债资产的租赁关系，保证甲方在接收抵债资产时能行使使用、出租、处置等权利。第七条丙方上述办公用房、国有土地使用权的权证及相关资料交付给甲方后，甲方即为上述资产的实际所有权人，办公用房、国有土地使用权在甲方占有期间（指甲方已实际占有上述资产，但尚未办理完毕过户手续期间）发生的一切纠纷由丙方承担。第八条本协议一式七份，甲方执两份，乙、丙双方各执一份，登记机关执两份，税务机关执一份，各份均具有同等法律效力。第九条本协议经甲、乙、丙三方签字盖章后成立，办妥抵债资产过户手续后生效。 另查明，第三人张荥和彭晓玲系夫妻关系。张荥系荥经豫川铁合金有限责任公司的法定代表人。该案涉房屋的原所有权是登记在第三人张荥名下，2016年12月29日，原告正式取得了该案涉房屋的所有权，并在荥经县国土资源局依法办理了不动产权证书〔编号：川（2016）荥经县不动产权第0000734号〕。原告与第三人在签订《抵债协议书》及办妥抵债资产过户手续之前未通知过被告。 以上事实，有当事人的身份证、营业执照、法人身份证明、《租赁合同》、《抵债协议书》、荥房他证他权字第××号房屋他项权证、荥他项（2015）第0075土地他项权证、川（2016）荥经县不动产权第0000734号不动产权证书及当事人的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案系返还原物纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产时，权利人可以请求返还原物。”即返还原物请求权是指所有权人在其物被他人非法占有时，依法要求该占有人返还原物的权利。本案中，被告荥经添一物流有限公司与荥经豫川铁合金有限责任公司经协商于2015年4月1日签订了《租赁合同》，自愿将所有权登记在第三人张荥名下的案涉房屋1-2层租赁给被告经营管理，故被告是基于租赁关系占有了该案涉房屋。2016年12月22日，原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行在明知该案涉房屋已被租赁这一事实的情况下，其仍与荥经豫川铁合金有限责任公司、第三人张荥及彭晓玲签订了《抵债协议书》，将已租赁的案涉房屋直接抵债给原告，并特别约定由张荥自行解除抵债资产的租赁关系，保证原告在接收抵债资产时能行使使用、出租、处置等权利，但张荥未按合同约定解除与被告之间的租赁关系，至今该租赁物仍由被告占有和使用。因此，被告是基于租赁关系占有该案涉房屋而非无权占有，原告以其后取得的该案涉房屋的物权为由，要求被告返还原物，不符合《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，本院不予支持。原告认为《租赁合同》的真实性存疑、合同性质与合同法之租赁合同不符，不适用买卖不破租赁的法律规定，且根据合同的相对性，租赁合同对签约双方有约束力，不能对抗协议之外的第三人等主张，其并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行的诉讼请求。 案件受理费22800元（原告已预交），由原告雅安市商业银行股份有限公司荥经支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判长  樊久俊 审判员  李世香 审判员  卢一锋 二〇一九年五月十三日 书记员  张 丽