辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终7123号上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区城市建设局，住所地沈阳市沈河区南顺城路88号。法定代表人:王森，该局局长。委托诉讼代理人:苗恩利，男，1960年1月26日出生，汉族，该局工作人员，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人:温澄，辽宁鑫成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢淑芳，女，1936年1月17日出生，汉族，退休人员，住址沈阳市和平区。上诉人沈阳市沈河区城市建设局与被上诉人卢淑芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市沈河区城市建设局上诉请求:撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初156号民事判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一审法院认定事实有误，应依法纠正。一审法院认定上诉人就该楼存在144.03平方米面积差是否参加房改存在异议，但这和给予被上诉人货币补偿没有直接因果关系。上诉人依据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》沈阳市人民政府2004年31号令规定，被拆迁人是房屋所有权人，上诉人是当时的拆迁人，双方已经签订了拆迁补偿安置协议，并已经实际履行完毕。现被上诉人主张有未补偿的剩余面积，要求变更协议，增加补偿费用，但被上诉人主张的未补偿面积，没有经原产权单位确认，也没有经原产权单位房改，即使该楼确有未补面积，也属原产权单位，不属于被上诉人。且原产权单位未明确放弃产权，因此不是上诉人对被上诉人是否参加房改有异议，而是被上诉人根本未取得诉争补偿面积的所有权，上诉人作为拆迁人无法对被上诉人按被拆迁人进行补偿，或依据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定按未补差额面积80%给予补偿。一审法院未能查明案件相关事实。被上诉人房屋评估单价为5570元/平方米，一审法院用包括过度补偿等费用的补偿总金额除去补偿面积确定房屋补偿单价是没有法律依据的。卢淑芳辩称,同意一审法院判决。卢淑芳一审诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》(协议编号LF-2003-0109)第二条：“建筑面积”再增补2.877平方米。2、请求法院判令此协议第三条第1项：“房屋的货币补偿金额”再增补16137.00元；第三条第4项：“过渡补偿费”再增补138元；共增补16275.00元，或判令其它补救措施，如判令签订相应的补充协议。3、由被告支付诉讼费。事实和理由：原告是沈阳市沈河区万泉街20-1号拆迁楼被拆迁居民，此地原属于沈阳大学小河沿校区(原沈阳市师范学校)教师(家属)住宅楼，共45户。被告是拆迁人沈阳市沈河区城市建设局(证据4和证据5)。根据辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书(2016)辽0103民初8071号(证据1)民事判决第一项：“被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告陶春生2.877平方米的房屋补偿款16023.3元”。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2018)辽01民终2519号(证据2)判决第二项:“变更沈阳市沈河区人民法院民事判决书(2016)辽0103民初8071号民事判决第一项“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付陶春生2.877平方米的房屋补偿款16023.3元”为“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告陶春生2.877平方米的房屋补偿款16137元”。原告认为，原告与陶春生都是沈阳市沈河区万泉街20-1号拆迁楼被拆迁居民，属于本楼45户居民之一，判决书中所提到的未补偿的144.032平方米(全楼的面积差额)也有原告的份额(证据1、证据2、证据4和证据5)。根据辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书(2016)辽0103民初8071号(证据1)第15页：“本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按约定义务履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行且已履行完毕。但后经原告提供依据，证明该拆迁建筑的实际面积与产权证记载的面积不符，尚有144.03平方米的面积未以补偿，被告对其事实予以认可，并同意将其补偿给原告的原产权单位沈阳大学。本院认为根据上述法律规定，按照合同的相对性原则，该补偿款应补偿给原告，可视为合同未履行完毕，被告应承担继续履行的义务，因签订上述补偿协议的金额是根据当时的产权证记载的建筑面积计算，并无过错，故被告不存在违约行为，只承担继续履行的补救措施。关于补偿的面积及金额的计算问题，原告应补偿的面积为44.219平方米(原告房屋确定面积)÷2213.968平方米(最后确定全楼面积)×144.032(全楼的面积差额)=2.877平方米。44.219平方米(原告房屋确定面积)÷2213.968平方米(最后确定全楼面积)×144.032(全楼的面积差额)=2.877平方米。根据涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》(第一次协议和第二次协议)(证据5)中显示的具体内容，以及2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的一封信》(证据3)和2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补差面积及补偿公示》(第二次拆迁补偿方案)(证据4)公示标准，拆迁补偿面积相应的补偿金额有：房屋的货币补偿金额(面积补偿金额)、过渡补偿费(过渡安置费)和奖励(折迁奖励费)共三项。增加的房屋的货币补偿金额，计算上述2.877平方米增补面积相应的补偿金额涉及相应的补偿单价，如面积补偿单价、过渡补偿费单价、奖励单价。但涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》(第一次协议)(证据5)中没有相应的补偿单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2018)辽01民终2519号(证据2)第5页“本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为新补偿部分面积的单价应按何标准计算。本案中，双方当事人最后一次就拆迁补偿房产的货币补偿单价达成一致意见的时间为2015年2月9日，双方在《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中约定了涉及陶春生房产的货币补偿金额为248039元。根据该货币补偿金额和该协议书载明的建筑面积44.219平方米，可以计算双方认可的补偿面积单价为5609元。因此，涉案新补偿部分面积2.877平方米的单价亦应按照双方当事人最后一次达成的货币补偿单价进行计算。综上，涉案补偿面积2.877平方米的补偿款应为16137元”。本案中，涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》(第一次协议和第二次协议)(证据5)中涉及原告房屋的货币补偿金额为248040.00元。该协议书载明的建筑面积为44.219平方米，可以计算房屋的货币补偿单价=“房屋的货币补偿金额”÷“建筑面积”=5609.00元/平方米。因此，原告认为，涉案增补面积2.877平方米相应的增补金额应为：16137.00元人民币。在2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的一封信》(证据3)中拆迁方明确表示：“在过渡期限内，由拆迁人每户每月按照被拆迁房屋建筑面积每平方米12元标准支付临时过渡补助费。”在2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补差面积及补偿公示)(第二次拆迁补偿方案)(证据4)中也表明，过渡补偿费(过渡安置费)(补)每户都有。在涉案(城市房屋拆迁补偿安置协议》(第一次协议)(证据5)中显示的具体内容中，也确实有过渡补偿费这一项。但没有相应的过渡补偿费单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2018)辽01民终2519号(证据2)第5页“本院认为。”中的单价计算方法，过渡补偿费单价=“过渡补偿费”÷“建筑面积”=2.122÷44.219=48元/每平方米×N个月(即12×N，N=24)；因此，原告认为，涉案增补面积2.877平方米相应的过渡补偿费应为：138元人民币。总之，被告在拆迁中明显占有优势，在订立合同时获得的利益超过了法律允许的限度，致使双方权利与义务明显违反公平、等价有偿的原则。严重导致了原告的合法权益受到侵害。为了维护法律的尊严，维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第十七条、第四十八条。(中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第五十四条提起诉讼。沈阳市沈河区城市建设局一审辩称，依据合同法第8条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的拆迁补偿协议合法有效，且也实际履行完毕，现原告要求变更补偿协议增加补偿费用没有事实和法律依据，被告认为原告的房屋是房改房，该房屋的原来的产权单位是沈阳大学，该房屋所在楼的总面积是否存在144平方米的面积差，应由原产权单位予以确认，同时如确实相差144平方米的面积，还需原产权单位沈阳大学对原告进行房改，也就是说由原告缴纳房改款取得144平方米分摊的面积，原告还可以要求被告予以补偿，否则原告没有依据要求被告给予拆迁补偿，因此被告不同意原告的诉讼请求，同时要求追加沈阳大学为本案第三人。一审法院认定事实如下：2009年8月13日，被告作为甲方（拆迁人），原告爱人作为乙方（被拆迁人），签订《城市房屋拆迁货币补偿补偿安置协议》。协议书载明：甲方经审查批准，领取了拆许字（2009）第01号《房屋拆迁许可证》，在规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。乙方房屋坐落在，面积37.78平方米。甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、房屋的货币补偿金额226521元；2、住宅搬迁补助费400元；3、过渡补偿费1813元；4、奖励20000元；5、电话、有线迁移费200元，金额总计248934元。另查，《沈河区万泉街20-1号楼应补差面积及补偿公示》载明：卢淑芳原证上或（协议书）面积37.78，应补差面积2.583，应补阳台面积3.856，计算后实际面积44.219，评估单价5570,补差面积阳台面积及补贴面积补偿金额21519，过渡安置费（补）309，应补补偿费合计21828元。2015年7月22日，被告出具《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的函》内容为：“沈阳市师范学校：万泉街20-1号楼原为贵校单位自管公房，后经房改，为居住该楼的45户居民办理了私有产权。拆迁时，万泉街20-1号楼45户被拆迁居民的房屋签约面积为1934.36平方米（居民房屋所有权证记载的建筑面积）。后期，部分被拆迁居民反映，房屋的所有权证记载的面积与实际面积不符，我们经核算竣工图纸，确认确实存在279.608平方米的差额建筑面积，在此基础上，我们与45户被拆迁人又签订了二次补充协议，将多出的279.68平方米建筑面积分摊给了45户居民。这样，实际签约建筑面积总计为2213.968平方米。此后，又有居民向我们提供了1997年9月23日，沈阳市房产局为贵校办理的万泉街20-1号楼所有权证，登记面积为2358平方米。经了解，该面积是该楼竣工后贵校向市房产部门申请报备时提供的面积数据（当时竣工房屋的建筑面积实行申报制）。这样，该楼的实际面积与登记面积相差了144.03平方米，而这部分差额面积的拆迁补偿受益人应是贵校。请贵校与被委托拆迁人沈阳万安城市房屋拆迁有限公司联系，办理上述差额面积的拆迁货币补偿事宜。”2015年8月17日，沈阳大学资产管理处出具《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的复函》，内容为：“沈河城市建设局：首先，万泉街20-1号楼虽然原属我校的单位自管住房，但经房改后，已全部出售给45户单位职工，至动迁时已全部为住户个人产权住宅。该楼动迁确定补偿面积的整个过程中，完全针对的是45户动迁居民，并未涉及原产权单位任何补偿事宜。我们理解，该楼的所有权益已全部属于45户动迁居民，学校已无其它权益。其次，144.03㎡面积的产生，是被拆迁人多次上访的结果，这其中所涉及的动迁政策和给动迁户的具体承诺等细节都是由贵局实际操作的。如果144.03平方米面积补偿款拨付给学校，按照学校财务管理制度和上级财政部门的要求，进入学校财务管理制度和上级财政部门的要求，进入学校财务账面的所有收入都是上缴市财政局的。因此，就目前状况来看，学校仍然坚持原来的观点和态度，希望贵局按政策对144.03㎡面积的补偿款进行具体处置。”。一审法院认为，原告卢淑芳与被告签订的《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，能够证明原、被告之间形成房屋拆迁安置合同关系。现原告提供的依据能够证明其房屋所在的被拆迁楼的实际面积与产权证记载的面积不符，尚有144.03平方米的面积未予以补偿，故综合本案实际情况，本院认定原告房屋的拆迁安置面积还应相应予以增补，其对应的补偿款应给付原告。关于原告补偿面积及补偿金的问题，原告应补偿面积为：44.219平方米（原告房屋确定面积）÷2213.968平方米（最后确定全楼面积）×144.03平方米（全楼的面积差额）=2.877平方米，具体单价应为5609元（248040元÷44.219平方米）,故被告应给付原告补偿面积的金额为2.877㎡×5609元/㎡=16137元。关于原告主张的增加过渡补偿费的问题。根据两次房屋拆迁货币补偿安置协议书内容约定的过渡补偿费金额与面积，可以计算出过渡补偿费的单价标准为48元/㎡（2122元÷44.219平方米），故就增补面积2.877㎡原告应得的过渡补偿费为138元（2.877㎡×48元/㎡）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告卢淑芳2.877平方米的房屋补偿款16137元；二、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告卢淑芳2.877平方米的过渡补偿费138元；三、驳回原告卢淑芳的其他诉讼请求及被告沈阳市沈河区城市建设局的抗辩。如被告沈阳市沈河区城市建设局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取174元，由被告沈阳市沈河区城市建设局负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院认为，上诉人与被上诉人签订了案涉房屋的拆迁补偿协议，系双方真实的意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，双方均应当恪守履行。关于上诉人提出其已经履行完毕合同义务的主张。双方就案涉房屋协议拆迁后，经双方及原产权单位确认，案涉房屋存在未补偿的差额面积。上诉人作为拆迁单位，是双方合同权利义务的实体承受者，应当对被拆迁人产权房屋拆迁面积负责，对于确认的未补偿面积应当承担补偿责任。因此，对于该项上诉主张本院不予支持。关于上诉人提出补偿单价应当依据评估价格的问题。根据双方签订的协议约定的合计补偿金额和合计补偿面积可以计算双方认可的补偿单价。因此，一审法院据此单价计算涉案补偿面积2.877平方米的补偿款并无不当，本院予以支持。综上所述，沈阳市沈河区城市建设局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由沈阳市沈河区城市建设局负担。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 陈 铮审判员 相 蒙二〇一九年五月三十日书记员 张鑫桐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；