江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终690号上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市金融财富中心**金融办公楼**。法定代表人：陈尚生，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵海权，男，1977年11月7日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：丁根林，江苏首诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，江苏首诚律师事务所律师。上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人赵海权商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初7064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒开公司上诉称，撤销一审判决，请求判决恒开公司不承担违约金，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；如果法院判决承担违约金，违约金计算标准应当调低，已支付的租金以及政府行为停工期间的违约金应当扣除。事实及理由：1、案涉房屋逾期交房除恒开公司自身原因外，还有政府的不可抗力因素。现恒开公司已经累计按月向赵海权支付租金16040元。2、恒开公司2017年9月20日、2018年8月3日作出的承诺系因业主上访和政府部门协调产生即被迫作出的。3、赵海权的损失已得到填补，恒开公司不应向赵海权支付违约金。如果法院判决支付违约金，违约金计算标准应当调低，已支付的租金以及政府行为停工期间的违约金应当扣除。赵海权辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、双方之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。上诉人未能在约定期限交付涉案房屋应当按照合同约定交付延期交房违约金。2、关于租金补偿属于恒开公司对小区全体业主的承诺。承诺书以及备忘录均加盖恒开公司印章，其发布之日起就对恒开公司产生法律拘束力。按照承诺书以及备忘录内容可知，房租补偿与逾期交房违约金没有关联，不可以扣除。3、关于上诉人所说的因政府原因导致停工，不符合实际情况，上诉人也未提供任何证据证明，该观点不应得到支持。4、关于违约金的标准，在合同中有明确约定，并且也未超过法律规定，应当按照约定标准进行计算。赵海权向一审法院起诉请求：判令恒开公司向赵海权支付逾期交房违约金，以1081270元为基数，按照日利率万分之一点五，自2017年1月1日起计算至实际交房之日止；本案诉讼费由恒开公司承担。一审法院经审理查明：2015年9月9日，赵海权与恒开公司签订一份商品房买卖合同（合同编号：201509090056），约定赵海权购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园5幢102号商品房一套，建筑面积200.62平方米，房屋总价为942914元，赵海权应于2015年9月9日前付清首付款542914元，余款400000元办理银行按揭手续。同年10月9日，赵海权与恒开公司签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为201510090016和201510090019），合同分别约定赵海权购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园5幢自行车库29号、30号，房屋价款分别为51260元、87096元；赵海权应于2015年10月9日一次性付清上述两项款项。三份合同均约定，出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，赵海权按约支付房款，恒开公司就涉案房屋所属工程至今未取得《工程竣工验收备案表》，未能向赵海权交付房屋。2017年9月20日,恒开公司就其逾期交房行为给业主造成的损失向业主做出承诺：从2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/㎡标准先行支付逾期交房租金补偿……此租金补偿与交房违约金无关。承诺做出后，恒开公司自2017年9月起按每月1604元标准向赵海权支付租金，合计支付16040元。2018年8月3日，恒开公司签订宿豫区恒开滨河城业主8月3日到市集访处置备忘录，约定恒开公司于2018年8月3日向业主进行临时交房，不愿临时交付房屋的业主，违约金按照原标准累计，自同年8月1日起，租房费按每平方16元支付。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；双方应按照合同约定全面履行自己的义务。恒开公司未在约定期限内交付房屋，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任，向赵海权支付逾未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；双方应按照合同约定全面履行自己的义务。恒开公司未在约定期限内交付房屋，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任，向赵海权支付逾期交付的违约金。关于恒开公司已付的租金补偿是否应从其应承担的逾期交房违约金中扣除的问题，赵海权主张租金补偿与逾期交房违约金无关，并提供了恒开公司出具的承诺书予以证明，恒开公司质证认为，该承诺书的内容不是其真实意思表示，属无效承诺。对此，一审法院认为，恒开公司已按承诺书中约定的标准向赵海权等业主支付了租金，且其之后签订的备忘录中亦承诺对未接收房屋的业主同时支付租金和逾期交房违约金，由此可认定该承诺书系恒开公司出具，系其真实意思表示，对其具有法律约束力。根据承诺书约定，恒开公司已付的租金与逾期交房违约金无关，不应从恒开公司应承担的逾期交房违约金中扣除。恒开公司辩解延期交房系因政府行为导致停工而造成，其对此未能提供证据加以证实，不予采信。对恒开公司关于交房违约金约定的标准过高应予调低的主张，因其未能举证证实约定的违约金过高造成的损失，故不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：恒开投资发展宿迁有限公司于判决生效后十日内支付赵海权逾期交房违约金（以1081270元为基数，自2017年1月1日起按日利率万分之一点五计算至恒开公司取得《工程竣工验收备案表》之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1237元，由恒开投资发展宿迁有限公司负担。期交付的违约金。关于恒开公司已付的租金补偿是否应从其应承担的逾期交房违约金中扣除的问题，赵海权主张租金补偿与逾期交房违约金无关，并提供了恒开公司出具的承诺书予以证明，恒开公司质证认为，该承诺书的内容不是其真实意思表示，属无效承诺。对此，一审法院认为，恒开公司已按承诺书中约定的标准向赵海权等业主支付了租金，且其之后签订的备忘录中亦承诺对未接收房屋的业主同时支付租金和逾期交房违约金，由此可认定该承诺书系恒开公司出具，系其真实意思表示，对其具有法律约束力。根据承诺书约定，恒开公司已付的租金与逾期交房违约金无关，不应从恒开公司应承担的逾期交房违约金中扣除。恒开公司辩解延期交房系因政府行为导致停工而造成，其对此未能提供证据加以证实，不予采信。对恒开公司关于交房违约金约定的标准过高应予调低的主张，因其未能举证证实约定的违约金过高造成的损失，故不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：恒开投资发展宿迁有限公司于判决生效后十日内支付赵海权逾期交房违约金（以1081270元为基数，自2017年1月1日起按日利率万分之一点五计算至恒开公司取得《工程竣工验收备案表》之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1237元，由恒开投资发展宿迁有限公司负担。二审中双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，恒开公司上诉主张案涉承诺书及备忘录系被迫作出，属无效承诺；但恒开公司并未举证证实案涉承诺书及备忘录系被胁迫作出，且恒开公司已连续十个月左右按承诺书的约定向赵海权等业主支付了的相应费用，时隔近一年之后恒开公司出具的备忘录中亦载明与承诺书基本一致的内容，应当认定案涉承诺书及备忘录系恒开公司真实意思表示，合法有效，故本院对恒开公司该上诉主张不予支持。恒开公司还上诉主张案涉承诺书及备忘录即使有效，亦仅对在承诺书及备忘录上签字的业主有效。对此，本院认为，虽然案涉承诺书末尾处载明“同意以上意见的业主签字”，但依据案涉承诺书称谓处载明的“恒开滨河城小区业主”及备忘录载明的内容，应当认定该承诺书及备忘录系恒开公司面向全体业主出具；该承诺书及备忘录自作出时就对恒开公司产生法律拘束力，承诺书并未设定签字时限，且该承诺书及备忘录系对赵海权有利，恒开公司之后向赵海权履行了承诺即连续十个月左右按承诺书的约定向赵海权支付相应费用，赵海权之后亦以实际行为接受了承诺内容，故赵海权有权依照案涉承诺书主张权利，本院对恒开公司该上诉主张不予支持。关于违约金的支付问题，恒开公司上诉主张应从其应承担的逾期交房违约金中扣除已付的租金补偿；但其出具的承诺书已明确载明“此租金补偿与交房违约金无关”，该上诉主张明显与其承诺相悖，故本院对其该上诉主张不予支持。恒开公司还上诉主张应从其承担的逾期交房违约金中扣除因政府行为导致停工造成的延期期间违约金；但恒开公司未能举证证实因政府行为导致停工的事实，故本院对恒开公司该上诉主张不予支持。恒开公司还上诉主张逾期交房违约金约定的标准过高应予调低；但该计算标准系双方当事人明确约定的计算标准，不违反法律规定，且恒开公司未能举证证实约定的违约金计算标准过分高于造成的损失，故本院对恒开公司该上诉主张，不予支持。综上，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2474元，由上诉人恒开公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 万 焱审 判 员 朱 海二〇一九年五月十七日法官助理 刘宗强书 记 员 赵媛媛