广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终468号 上诉人（一审被告）：百色凯美装饰工程有限责任公司，住所地：百色市右江区江滨二路水岸花园E16栋。 法定代表人：陆桂李，执行董事。 委托诉讼代理人:奚秀奉，广西凌盛律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈爱民,男,1969年3月5日出生，现住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：黄亮，广西志明律师事务所律师。 上诉人百色凯美装饰工程有限责任公司因与被上诉人陈爱民租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2019年4月23日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人百色凯美装饰工程有限责任公司的委托诉讼代理人奚秀奉，被上诉人陈爱民的委托诉讼代理人黄亮到庭。本案现已审理终结。 百色凯美装饰工程有限责任公司上诉请求：撤销原判第一、二、五项，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2010年6月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为2010年8月1日至2020年7月31日。租赁期未满，不符合解除合同及搬离租赁房屋的条件。被上诉人单方解除合同不符合合同约定，一审判定解除没有事实依据。1、该份补充协议涉及与第三方广西百色市天翔贸易有限公司签署的《房屋租赁协议书》，应当由第三方盖章并作出文字说明表明已经知情且同意签署，而被上诉人提供的该份补充协议仅有第三方的盖章，无法认定其真实性；二是2018年3月29日，上诉人的法定代表人已更换为陆桂李，而签署《房屋租赁合同补充协议》系代表人杨志高，上诉人未授权杨志高签订该份协议，协议无效。二、关于法定解除。本案中上诉人因资金周转紧张，多次找到被上诉人说明情况请求分期履行，并向被上诉人索要账户转账，但被上诉人拒不提供导致上诉人无法履行，上诉人不存在法律规定的“无正当理由逾期”等情形。三、关于违约金如何计算。1、本案中违约金计算方式在合同中未约定，视为约定不明。依照《最高人民法院关于修改的批复》（法释[2000]34号）规定，对于合同当事人没有约定逾期还款或付款违约金标准的，可以要求违约金，该违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即年利率7.6%。一审依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决上诉人承担损失数额的30%违约金，显失公平。2、上诉人、被上诉人、广西百色市天翔贸易有限公司三方签订《房屋租赁协议书》，该协议系三方真实意思表示，合法有效。三方约定：广西百色市天翔贸易有限公司代付上诉人所欠被上诉人2016年6月1日至2017年12月30日的租金363000元，因此2016年6月1日至2017年12月30日期间不应当视为上诉人违约，不应计算该期间违约金。一审对该事实不予审查，认定事实错误。 陈爱民辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。1、本案解除合同是由于上诉人拖欠租金，该事实在一审审理时已经确认，上诉人行为表明其没有意愿履行合同义务，合同应予解除。2、上诉人主张资金紧张不是其违约的正当理由。上诉人从2016年6月1日开始拖欠租金，拖欠期限长达两年，至本案二审时已近三年，应支付违约金。3、关于双方当事人与案外人签订的协议书不能视为对违约责任的免除，该协议经双方后续达成的合意，其支付租金的义务仍然归咎于上诉人。 陈爱民向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付2018年6月30日前的租金共计512500元；2、请求法院判令解除原、被告双方于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》；3、请求法院判令被告搬离租赁房屋；4、请求法院判令被告向原告支付2018年7月1日以后的房屋占用费，以753.42元/日计算至被告搬离之日止；5、请求法院判令被告向原告支付违约金161000元；6、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告百色凯美装饰工程有限责任公司与原告于2010年6月1日签订了《房屋租赁合同》，承租原告位于百色市右江区的房屋，被告百色凯美装饰工程有限责任公司对于2016年6月1日以后的租金一直未支付，原、被告双方又于2018年3月29日签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定于2018年6月30日前支付2016年6月1日至2018年6月30日期间的租金共计512500元。因被告在约定到期后仍然不支付租金，原告遂向一审法院起诉。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》依法生效，被告百色凯美装饰工程有限责任公司拖延支付租金的行为已经违反合同约定，对于拖延支付的2016年6月1日至2018年6月30日期间房屋租金512500元被告应当支付。对于原告主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，因被告拖延支付房屋租金，且合同约定原告在拒付租金的情况下可以单方解除合同，故一审法院对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求给予支持；对于原告请求被告搬离房屋的诉讼请求，因被告方已经违约，故原告要求被告搬离房屋的诉讼请求给予支持；对于2018年6月30日之后产生的房屋占用费，应按照《房屋租赁合同》约定的租金价格753.42元/日来计算，直至被告搬离房屋。对于原告主张要求支付161000元违约金的诉讼请求，一审法院认为原告主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共合同合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金最高不能超过损失数额的30%，对于原告主张的161000元违约金不予支持，一审法院支持2016年6月1日至2018年6月30日期间拖欠房屋租金512500元的30%，即153750元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、解除原、被告于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告百色凯美装饰工程有限责任公司应在收到本判决之日起5日内搬离百色市右江区的房屋；三、被告百色凯美装饰工程有限责任公司向原告陈爱民支付2016年6月1日至2018年6月30日期间的房屋租金512500元；四、被告百色凯美装饰工程有限责任公司向原告陈爱民支付2018年7月1日之后的房屋占用费，按753.42元/日计算至被告搬离房屋之日止；五、被告百色凯美装饰工程有限责任公司向原告陈爱民支付违约金153750元。案件受理费10760元，减半收取5380元，由被告百色凯美装饰工程有限责任公司负担。 二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。 二审查明，上诉人于2018年9月20日签收本案起诉状副本。 其他查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点：一、涉案租赁合同解除条件是否成就，应否解除；二、上诉人应否向被上诉人支付违约金，违约金如何计付。 关于争议焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条第一款规定,当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因上诉人未按合同约定按期支付租金，被上诉人向一审法院起诉请求解除合同，虽然被上诉人在诉前未经通知程序而行使解除权，但以提起诉讼通过法院向对方送达起诉状亦是解除权人意思表达的合理方式。当载有解除请求的起诉状送达上诉人时，发生合同解除的效力，合同解除日期为上诉人签收起诉状副本之日，即于2018年9月20日解除。一审认定双方合同解除正确，但未确认合同解除时间，本院予以纠正。合同解除前，上诉人应依约向被上诉人支付租金。合同解除后，上诉人仍占用被上诉人的房屋的，应参照合同对租金的约定向被上诉人支付房屋占用费。双方在补充协议中，确认上诉人至2018年6月30日拖欠租金512500元。上诉人除应向被上诉人支付该款外，还应向被上诉人支付2018年7月1日至2018年9月20日期间的租金55559元。2018年9月21日以后仍占用租房的，按租金价格753.42元/日计付房屋占用费至搬离租房之日止。 关于争议焦点二，合同解除后，守约方可视对方违约情形要求违约方承担违约责任。上诉人未依约交付租金，构成违约，被上诉人有权请求其承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》的规定，违约金以实际损失数额为基础。一审按照上诉人迟延交付租金的百分之三十计算违约金，已根据双方履约程度，被上诉人的实际损失及上诉人的过错程度进行综合分析，符合法律规定，应予维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，对实体处理适当部分，予以维持，但遗漏认定合同解除时间，对被上诉人未得到支持的诉讼请求不予驳回不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初2731号民事判决第二、三、五项； 二、变更百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初2731号民事判决第一项为：“确认上诉人百色凯美装饰工程有限责任公司与被上诉人陈爱民2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月20日解除”。 三、变更百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初2731号民事判决第四项：上诉人百色凯美装饰工程有限责任公司向被上诉人陈爱民支付2018年7月1日至2018年9月20日期间的租金55559元；2018年9月21日之后的房屋占用费，由上诉人百色凯美装饰工程有限责任公司按753.42元/日计算向被上诉人陈爱民支付，直至上诉人百色凯美装饰工程有限责任公司搬离租房之日止； 四、驳回被上诉人陈爱民其他诉讼请求。 一审案件受理费10760元减半收取5380元，由上诉人百色凯美装饰工程有限责任公司负担；二审案件受理费3375元，由上诉人百色凯美装饰工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇一九年五月二十四日 法官助理  黎燕娜 书 记 员  陈 杨