福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2603号 原告（反诉被告）：曾根明，男，汉族，1972年11月25日出生，住福建省宁德市蕉城区。 原告（反诉被告）：曾小妃，女，汉族，1979年6月20日出生，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：曾根明，系原告曾小妃丈夫。 被告（反诉原告）：宁德亿利金威投资有限公司，住所地福建省宁德市东侨区金马南路1号亿利城营销中心，统一社会信用代码91350900073233120M。 法定代表人：李辉，总经理。 委托诉讼代理人：刘鸿鹤，上海金钻（宁德）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾小玲，上海金钻（宁德）律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)曾根明、曾小妃与被告（反诉原告）宁德亿利金威投资有限公司（以下简称亿利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾根明、曾小妃、被告亿利公司的委托诉讼代理人刘鸿鹤、曾小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾根明、曾小妃向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金30818元（从2017年8月1日至2018年8月8日）；2.判令2017年11月10日的被告寄出的交房通知书为无效通知书。事实与理由：2016年5月4日原告与被告亿利公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于宁德市火车站周边棚户区改造配套项目A3＃-2901号房（即亿利城二期A3#2901房），购房金额为826245元，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条约定被告应于2017年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。届时被告工程尚未竣工，无法按照约定时间交付。几经催促，2017年11月14日原告才接到通知，通知于2017年11月17日前往交房。2017年11月22日在办理交接时，原告要求出示建设工程竣工验收备案表和房屋测绘报告，被告工作人员推脱证件正在办理，无法出示，因此原告放弃交房。此后被告没有再次书面通知原告交房，直至要办理产权证时，置业顾问说没有交房不能办理产权证，因此原告不得不在2018年8月8日办理交房。依据合同第九条约定交付时应当符合:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告等。合同第十一条约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。同时还约定交房时被告应当出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等文件，被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，具有法律效力，双方均应积极全面履行该合同义务。但被告不按合同约定，在没有取得交房应有证件而通知交房；交房通知书上也没有提前10天送达；在交房时又不能出示应有证件等。因此，原告依据合同约定有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十二条约定被告逾期交房，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告构成合同违约，被告应当向原告支付违约金30818元（违约时间为2017年8月1日-2018年8月8日共计373天，826245元x373天x0.01％＝30818元）。 被告亿利公司辩称，原告陈述与事实不符。被告通知原告2017年11月22日收房，比购房合同约定的交房时间晚114天，但这114天要扣除天气、政府行为、中高考道路禁行等不可抗力因素免责天数122天，因此被告实际无需承担逾期交房违约责任。原告收到交房通知书后未按通知时间前来办理收房手续，已构成违约，按合同约定应支付逾期收房违约金。 反诉原告亿利公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金21399.75元。事实和理由：2016年5月4日反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买宁德市火车站周边棚户区改造配套项目亿利城二期A3幢2901室房屋，购房款总额826245元，合同约定交房时间为2017年7月31日前，但由于天气、政府行为等不可抗力因素，交房时间合法顺延。2017年11月10日，反诉原告向反诉被告邮寄《宁德亿利城交房通知书》，通知反诉被告于2017年11月22日前往亿利城物业服务中心办理收房手续，但是反诉被告没有按通知时间办理收房手续，而是拖延至2018年8月8日才前来办理收房手续，逾期259天，其行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》第十一条第三款第3项之约定“买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金……”，故反诉被告应向反诉原告支付逾期收房违约金21399.75元（82.6245元/天x259天）。 反诉被告曾根明、曾小妃辩称，1、反诉被告没有逾期收房，其在2017年11月22日前往收房，要求查看工程竣工验收备案表、房屋建筑面积实测成果报告书，反诉原告工作人员说证件正在办理没有办法出示。根据合同约定，出卖人不出示证明文件，不能满足合同第九条约定，买受人有权拒绝接收，因此照成的违约责任由出卖方承担，所以反诉被告没有逾期收房。2、商品房是一种特殊的商品，反诉原告不能提供合格的房子导致反诉被告不敢接收，作为特殊商品在不能证明合格的情况反诉被告有权拒收；并且反诉被告出示的小区业主证言也可以证明亿利城没有向买受人出示。3、2017年8月7日至2019年7月30日之间的物业、公摊、水电费都已经全部缴齐，由该公司的物业进行保管，因此被告没有理由要求支付违约金，亿利公司也没有造成实际的支出，根据合同的第九条、第十条约定，出卖人通知交房应当在交付日期界满前10日，但工程竣工验收备案表时间是为2017年11月16日，所以反诉被告认为亿利公司没有遵守合同约定，导致其损失。4、2017年11月14日反诉被告收到的交房通知书，但收房时间是2017年11月17日，被告没有按照合同约定提前10天送达，反诉被告要求法庭调取交房报告和竣工报告、消防报告等原件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无争议的事实：2016年5月4日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于宁德市火车站周边棚户区改造配套项目A3＃-2901号房（即亿利城二期A3#2901房），房屋总价为826245元。合同签订后，原告已付清购房款。合同约定交房时间为2017年7月31日前，案涉商品房实际交房时间为2018年8月8日。 合同第九条约定商品房交付条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。 合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。 （二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 （三）买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金。 合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人逾期交房，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但非因出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。 本案的争议焦点是：1.2017年11月22日案涉商品房是否已符合交付条件；2.被告实际逾期交房的天数及逾期交房违约金具体金额；3.反诉被告是否需要向反诉原告支付逾期收房违约金及具体金额。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下： 一、2017年11月22日案涉商品房是否已符合交付条件。被告出示的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋建筑面积实测成果报告书》，可以证明该商品房已于2017年11月16日取得建设工程竣工验收备案证明文件，2017年6月23日取得房屋测绘报告，符合了合同第九条约定的商品房交付条件。原告认为其于2017年11月14日才收到《交房通知书》，不符合合同第十一条约定的交付日期届满前10日通知，本院认为原告收到《交房通知书》后，其自述已经按照通知的交房时间2017年11月22日前往了交房现场，因此该通知程序的瑕疵实际上并没有影响到原告的权利，也不会导致落款日期为2017年11月10日的《交房通知书》无效。 另外双方争议较大的是交付该商品房时，出卖人是否出示了满足第九条约定的证明文件，原告认为被告没有出示且证明文件正在办理也没有办法出示，被告认为其在2017年11月22日已经取得了备案证明文件和房屋测绘报告，从常理上推定没理由自找麻烦不出示给原告看，1000户左右的业主绝大部分都已经收房了，也出示给他们看了。本院认为双方都没有充分的证据证明自己的主张，但合同第十一条约定的“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”这句话中由出卖人承担逾期交付责任实际上有两个条件，一个是出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，一个是不能满足第九条约定的交付条件，核心还是要看商品房到底能不能满足合同约定的交付条件，这也是事关买卖双方的利益核心，而根据前面分析，2017年11月22日案涉商品房已经符合了合同第九条约定的交付条件，因此原告要求被告承担2017年11月22日之后的逾期交付违约责任，本院不予支持。 被告实际逾期交房的天数及逾期交房违约金具体金额。原、被告双方约定房屋交付时间为2017年7月31日前，实际通知交房时间为2017年11月22日，被告逾期交房114天。根据合同约定，因不可抗力造成的逾期交房，出卖人可不承担违约责任。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》是在2016年5月4日，自2016年5月4日至2017年7月31日期间，根据福建省宁德市气象服务中心出具的《宁德市气象灾害资料》，蕉城暴雨以上天气16天，台风天气10天，剔除重复时段，合计21天，在该延期范围内还有1天暴雨台风天气（2017年8月1日），以上共计22天，可作为因不可抗力造成的延期交付天数予以扣除。被告提供的其他关于延期交房的证据不属于不可抗力，故不予计入扣除期限。被告逾期交房114天，扣除可延期交付天数22天，实际逾期交房92天。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人应按日向买受人支付已付房价款826245元万分之一的违约金，即被告应支付的逾期交房违约金为826245元×0.01%/天×92天=7601元。 三、反诉被告是否需要向反诉原告支付逾期收房违约金及具体金额。案涉商品房在2017年11月22日前已符合交付条件，但反诉被告未按《交房通知书》通知的时间2017年11月22日履行交房义务，根据合同第十一条第三款“买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金”的约定，该违约金与物业公司的物业服务是不同性质和概念，反诉被告应从2017年11月23日起至2018年8月8日止，向反诉原告支付违约金。在商品房买卖合同关系中，买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付符合交房条件的商品房，本案反诉被告已经支付了全部购房款，结合本院近年审理同类案件中查明的当地实际情况，该逾期收房违约金约定过高，本院酌情调整为按每日28元计算，即28元/天×259天=7252元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告曾根明、曾小妃与被告亿利公司于2016年5月4日签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了支付购房款的义务，但被告未按约定时间交付房屋，其行为构成违约，应按约定承担违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金7601元，有事实和法律依据，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。反诉被告收到《交房通知书》后，未按通知的时间2017年11月22日履行交房义务，也构成违约，反诉原告要求反诉被告支付逾期收房违约金7252元，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告宁德亿利金威投资有限公司于本判决生效之日向原告曾根明、曾小妃支付逾期交房违约金7601元； 二、反诉被告曾根明、曾小妃于本判决生效之日向反诉原告宁德亿利金威投资有限公司支付逾期收房违约金7252元； 三、驳回原告曾根明、曾小妃的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告宁德亿利金威投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费570元，减半收取285元，由原告曾根明、曾小妃负担215元，由被告宁德亿利金威投资有限公司负担70元；反诉案件受理费168元，由反诉原告宁德亿利金威投资有限公司负担123元，由反诉被告曾根明、曾小妃负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  陈庄 二〇一九年五月二十一日 书记员  方亮 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -2-