云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初725号原告：昆明怡宁房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区海源路海源社区龙院八组一号地块，统一社会信用代码：915301026626035997。法定代表人：毕龙，董事长。委托诉讼代理人：郭晓琴，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：古明洁，云南会凌律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：姜吉琳，女，汉族，1984年9月27日出生，身份证住址贵州省六盘水市钟山区。原告昆明怡宁房地产开发有限公司与被告姜吉琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明怡宁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭晓琴、古明洁到庭参加了诉讼。被告姜吉琳审理中下落不明，本院依法公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、举证须知和开庭传票，公告期届满后，被告姜吉琳没有到庭应诉，本院依法对其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告昆明怡宁房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告返还房屋，房屋价值868725元，并协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销抵押、合同备案等相关手续，被告承担前述手续产生的相关费用；3、判令被告向原告支付违约金173745元；4、判令被告偿还原告代偿银行贷款利息14785.25元；5、判令被告支付原告代偿银行贷款本息的利息（以中国人民银行同期贷款利率计算自2018年11月6日至《商品房买卖合同》解除之日止，暂计至起诉之日为5028元）；6、判令被告向原告支付律师费用28947元；7、本案案件受理费用、保全费用、担保费用、公告费、邮寄费等由被告承担。事实和理由：2017年4月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（含补充协议），约定原告将位于商品房一套出卖给被告，总价款为868725元。合同签订后，被告向银行申请按揭贷款，原告为此提供阶段性担保。为明确双方权利义务，原、被告签订了合同补充协议。2018年4月起，被告持续断供，导致贷款银行要求原告履行贷款逾期违约的连带保证义务。截止2018年11月6日，原告依约履行了担保义务，并代被告向贷款银行偿还贷款本息等693475.51元。原告代偿上述费用后，被告并未按约向原告支付代偿款，故原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院。被告姜吉琳未到庭，无答辩。审理中，原告昆明怡宁房地产开发有限公司为证明自己的诉讼主张，提交了以下证据：1、商品房买卖合同、补充协议、合同登记备案表、个人购房借款/担保合同、公证书。证明被告于2017年4月6日从原告处购买春城慧谷二期A3地块19幢3109号房屋，并向中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行贷款69万元用于支付房款，原告为前述贷款提供连带保证责任。2、律师函、承担保证责任告知函、承担保证责任确认函、代偿证明、结清历史明细。证明被告未按时履行银行还款义务致中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行要求原告承担保证责任。原告于2018年11月6日履行了担保义务。3、催款函、公证书、EMS查询单、保全费用收据、保险单、担保费发票、律师费发票、邮寄费发票。证明原告已按约向被告告知代偿情况，要求被告归还原告代偿的所有款项并支付利息。原告为实现债权支出了保全费用、担保费用、律师费、邮寄费。本院认为，被告姜吉琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告所举证据抗辩的权利。原告昆明怡宁房地产开发有限公司提交的证据形式合法、内容真实、与本案具有关联性、能够证明原告主张的事实，故本院对原告提交的证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据原告昆明怡宁房地产开发有限公司的陈述和所提交的证据，本院认定本案法律事实如下：被告因购房需要与原告签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定作为出卖人的原告向作为买受人的被告出售其开发建设的商品房一套，该商品房为春城慧谷二期A3地块的19幢31层3109号，总价款为868725元，被告在签订合同前已向原告支付定金50000元，用于抵作商品房价款。被告采取贷款方式付款，被告应当于2017年4月6日前支付首期房价款178725元，余款690000元向中国工商银行昆明西市区支行（以下简称工行西市区支行）申请贷款支付。合同附件四3.5条还约定，被告未能向贷款银行履行其应尽的义务，导致原告作为担保人承担了担保责任的，被告应在接到原告通知之日起十日内除全额返还原告代付款及该代付款总额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向原告支付代付款的赔偿利息。若被告未按规定时间支付上述款项，原告有权选择解除本合同，原告解除合同的，被告应当承担原告为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向原告支付违约金。2017年4月6日，双方对上述商品房办理了商品房买卖合同备案登记。2017年4月20日，被告作为借款人与作为保证人的原告、作为贷款人的工行西市区支行签订一份《个人购房借款/担保合同》并办理了公证，合同约定由被告向工行西市区支行贷款690000元用于购买春城慧谷二期A3地块19幢3109号房屋一套，贷款期限为30年，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮10%，还款方式为按月等额本息还款，借款人同意贷款人将贷款一次性划入户名为原告，账号为25×××23的银行账户中。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定。保证人向贷款人提供连带责任保证。保证期间为本合同项下的贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。如借款人或保证人违约，应当承担贷款人为实现合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。合同签订后，工行西市区支行于2017年4月24日依照约定发放了贷款690000元，截止2018年10月10日，被告连续5期未按约定归还贷款，工行西市区支行于2018年10月11日向被告发出律师函，于2018年10月24日向原告发出承担保证责任告知函，载明因被告逾期还款由原告承担连带保证责任，代被告向工行西市区支行偿还贷款本金678690.26元及截止2018年10月24日的利息11185.55元，逾期利息3459.33元。2018年11月6日，原告代被告向工行西市区支行偿还了贷款本金678690.26元、利息14785.25元。2018年11月29日，原告向被告邮寄送达了催款函、承担保证责任告知函、代偿证明，并对此进行了公证，该邮寄材料于2018年12月1日被签收。另确认，原告为本次诉讼产生了邮寄费128元、财产保全保险费7310元、律师代理费28947元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方在自愿平等的基础上所签订，内容不违反国家法律法规的规定，应为有效。有效的合同对各方当事人均有约束力。因被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，致使原告作为连带保证人向工行西市区支行代偿了693475.51元的款项，承担了相应的保证责任。根据担保法的规定及《商品房买卖合同》附件3.5条的约定，本案原告在承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向被告进行追偿，故原告现主张被告支付其代偿的银行贷款利息14785.25元的诉请，本院予以支持。而原告主张的代偿银行款项的利息的诉请，因合同附件3.5条对此已有约定，且也属于原告的实际损失，故本院对此予以保护。本案中，原告已于2018年11月29日依据被告提供的地址邮寄送达了原告代偿银行款项的相关材料，该邮寄材料已被签收，由此可以表明被告对原告代偿银行款项的事实是知晓的，但被告至今未作出任何的意思表示，故根据《商品房买卖合同》附件3.5条的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议。合同解除后，被告应当将其所购买的春城慧谷二期A3地块的19幢31层3109号商品房返还给原告，原告则应当将被告所支付的商品房首付款178725元予以退还给被告。关于原告主张的违约金，虽然在《商品房买卖合同》附件3.5条中有明确约定按总房价款的20%计算，但原告代偿款项的行为，是其作为保证人履行保证责任的法定义务，并非是原告以此来约定被告向其承担违约责任的依据，且被告向工行西市区支行的贷款也已实际支付给了原告，原告不能通过订立格式条款的形式让被告在承担完对工行西市区支行的违约责任后再向原告承担二次的违约责任，故关于违约金的该条款加重了被告的责任，应为无效。并且在本院已判令被告返还涉案房屋给原告的情况下，原告的损失已能得到实际的弥补，因此，本院对原告主张的关于违约金的诉请不予支持。至于原告主张的由被告协助办理解除《商品房买卖合同》、注销抵押、合同备案等相关手续，并承担前述手续产生的相关费用的诉请，因不属于本案审理的范畴，且该费用也未实际发生，故本院在此不作处理。原告主张的律师费28947元，在合同中有明确约定，原告也提交了律师代理费发票予以证明，故本院予以支持。对于原告主张的财产保全保险费，因该费用系原告为实现财产保全目的，基于对诉讼风险的不确定性而为自己购买的财产保全责任保险的费用，并不属于必然产生的损失，故对该费用本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明怡宁房地产开发有限公司与被告姜吉琳签订的关于房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告姜吉琳于本判决生效后十日内向原告昆明怡宁房地产开发有限公司返还位于的房屋；三、原告昆明怡宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告姜吉琳支付的房屋首付款178725元；四、被告姜吉琳于本判决生效后十日内支付原告昆明怡宁房地产开发有限公司代偿款14785.25元及自2018年11月7日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；五、被告姜吉琳于本判决生效后十日内支付原告昆明怡宁房地产开发有限公司律师代理费28947元；六、原告昆明怡宁房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14621元、财产保全费5000元、邮寄送达费128元，由被告姜吉琳承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  贾 军人民陪审员  余小兵人民陪审员  王天慧二〇一九年五月十五日书 记 员  罗娅琼