河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初1092号原告：中国工商银行股份有限公司光山支行（以下简称“工商银行光山支行”）。统一社会信用代码91411522877128852X。负责人：靖卫，系行长。委托诉讼代理人：邬元钊，男，1986年8月3日出生，汉族，户籍所在地：河南省光山县，系该行职员。被告：胡成辉，男，1962年8月24日出生，汉族，户籍所在地：光山县。被告：刘正贞，女，1964年8月24日出生，汉族，户籍所在地。与胡成辉系夫妻关系。被告：河南金凯帝房地产开发有限公司。住所地：河南光山官渡河产业集聚区航空路，统一社会信用代码：914115227919322684。法定代表人：杨彩婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟，河南紫弦律师事务所律师。原告工商银行光山支行与被告胡成辉借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告工商银行光山支行的委托诉讼代理人邬元钊、被告胡成辉、被告河南金凯帝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王伟均到庭参加了诉讼。被告刘正贞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行光山支行向本院提出诉讼请求：1.请法院依法判令解除2015年4月26日原告与被告胡成辉、刘正贞签订编号：A［住房］字信阳行光山支行［2015］年［135］号合同2.请法院依法判令被告胡成辉、刘正贞立即归还我行贷款本金652691.8元及利息59487.1元（利息暂计算至2018年11月）并支付至全部贷款本金实际还清之日止的逾期利息；3.请法院依法对被告胡成辉、刘正贞所有的房屋（××光山县××广场××号，房他证号：字第**）进行变卖或拍卖，所得价款原告享有优先受偿权（详见抵押清单），判令河南金凯帝房地产开发有限公司依法承担连带责任；4.本案的诉讼费用及其他实现债权的费用均由被告承担。事实与理由:2015年4月26日原告工商银行光山支行与被告胡成辉、刘正贞签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告从原告处借款78万元，期限10年，贷款年利率按人民银行公布的同档次基准年利率上浮30％执行，合同另约定，贷款罚息执行利率按照合同执行利率上浮30％计收利息。被告胡成辉、刘正贞以其所有的位于光山县××广场××号房屋进行抵押担保，并依法办理了抵押登记。河南金凯帝房地产开发有限公司依法签订保证合同，承担连带保证责任，保证期限为本合同项下贷款到期之日起2年。同时河南金凯帝房地产开发有限公司向原告依法出具担保函，担保函中约定借款人未按主合同约定履行偿付借款本息和相应费用的义务，需向原告承担连带责任，同时授权原告无需征得河南金凯帝房地产开发有限公司的同意即可从该公司在原告处开立的所有账户中扣收上述借款。合同生效后，原告依法履行合同义务，但被告一直未能按期还款，原告为此不间断地向被告发出催收逾期贷款本息。但被告迟迟未履行还款责任。原告为了维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。并向法庭提交了其与胡成辉签订的购房借款/担保合同、胡成辉还款的交易流水单及胡成辉为贷款提交的相关材料。被告胡成辉辩称，贷款属实，自己未能履行还款义务的原因是目前经济困难，没能力偿还，同意解除借款合同，以抵押担保的房产拍卖偿还贷款。被告刘正贞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告河南金凯帝房地产开发有限公司的诉讼代理人辩称：该公司并未与原告签订担保合同，原告出具的“抵（质）押人声明”本人声明项只有公司印章，保证人签字栏中只有法人印章，没有签字，对被告金凯帝房地产开发有限公司没有法律效力，且被告胡成辉并不是购房贷款，光山县金凯帝城市广场是独立于光山县金凯帝公司的一个建设项目，胡成辉是该项目的投资人，其为了融资，将其分得的该项目部分面积以购买商铺的方式向原告方申请贷款，其用于抵押担保的三间商铺，有两间系消防通道，胡成辉利用该项目部掌管的金凯帝公司的公章，实施了为该消防通道办理房产证、购房合同、抵押合同等行为，该抵押行为对被告河南金凯帝房地产开发有限公司应为无效合同，应驳回原告要求被告河南金凯帝房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。并当庭出示了胡成辉与其共同出资人一、二层内部分布图复印件、信阳市中级人民法院（2016）豫15民初114号民事调解书、金凯帝城市广场项目部股东会决议声明及剩余资产价值清单、金凯帝城市广场项目部内部股东资产分配情况证明、项目部原股东资产分配确认表等证据。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月11日，被告河南金凯帝房地产开发有限公司（甲方）与自然人王明新、黄虎（乙方）签订房地产合作开发协议，该协议约定乙方自愿出资开发甲方竞拍所得的位于光山县××东路两侧宗地的第一、二、四、五号地，享有独立开发经营的权利，自主经营，自负盈亏，自负税费，单独设立经营账号，乙方的开发经营以甲方的名义等内容。后王光胜、胡成辉投资参与该项目建设，并成立河南金凯帝房地产开发有限公司金凯帝.城市广场项目管理部。涉本案胡成辉贷款抵押房的商用楼盘建成后，对未销售出去的建设面积，四合伙人进行了分配。甲乙双方在合作过程中发生多种矛盾，后引发诉讼，2017年12月6日，河南省信阳市中级人民法院作出（2016）豫15民初114号民事调解书，对原告（反诉被告）河南金凯帝房地产开发有限公司与被告王明新（反诉原告）、黄虎（反诉原告）房地产开发经营合同纠纷一案调解结案，该调解书调解协议第二项载明：黄虎、王明新（包括黄虎、王明新共同认可的投资人）原已分配资产56531384元，该资产由黄虎、王明新提供平面图经双方签字认可，河南金凯帝房地产开发有限公司认可该资产已经剥离，不再主张。该已分配资产中包含的安全通道等不能作为商铺出售部分（该部分不得为个人办理房产证），产权由所有业主共同所有并无偿使用，但是办理按揭贷款的部分必须由办理按揭贷款的人员按照贷款合同清偿贷款；该调解书调解协议第四项载明：黄虎、王明新（包括黄虎、王明新共同认可的投资人）已分配资产56531384元资产中可以办理个人产权证书部分和拟分配7712万元资产，都需办理产权证书。办理产权证书需要的登记备案验收的各项工程竣工资料以及合作开发协议约定的3枚公章等，由黄虎、王明新在协议签订之日起1个月内全部无偿交付给河南金凯帝房地产开发有限公司等内容。2015年4月26日，被告胡成辉、刘正贞与原告工商银行光山支行签订三份个人购房借款/担保合同，涉本案的个人购房借款/担保合同约定，胡成辉、刘正贞向原告借款人民币780000元用于个人购置商用房，贷款期限10年，按月等额本息还款法还款，借款人不享有宽限期。合同第九条对罚息的约定为：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定按合同第五十二条约定的利率基础上加收30％确定。该合同还约定用胡成辉、刘正贞所有的房屋（××光山县××广场××号，房他证号：字第00**：字第**山县房地产管理所办理了抵押登记，胡成辉、刘正贞签了同意抵押声明，还签署了共同还款承诺书。后原告将上述贷款发放到河南金凯帝房地产开发有限公司金凯帝.城市广场项目管理部。在原告提供的证据“担保函”中担保人栏，有被告河南金凯帝房地产开发有限公司的签章，法定代表人（授权代理人）栏有杨彩婷印章，签署日期为2015年3月17日。原告提交的证据“抵（质）押人声明”抵（质）押人签字栏，胡成辉、刘正贞均签名，保证人申明项有被告河南金凯帝房地产开发有限公司的签章，保证人签字栏有杨彩婷印章，无签名。2017年7月份，被告胡成辉、刘正贞开始不按约还款，出现违约，经原告工作人员多次催要，被告胡成辉、刘正贞均未能及时履行还款义务，致原告诉至本院，并提上述诉求。本院认为，被告胡成辉、刘正贞在原告工商银行光山支行处借款，签订了个人购房借款/担保合同，约定了借款金额、还款时间及利率等，原告向被告实际发放了借款，原被告间债权债务关系清楚，被告胡成辉理应按合同约定按月主动偿还相应的借款本息，但其不按约定的时间及金额还款，且停止还款的行为，违反了双方签订的借款合同，故原告要求判令解除2015年4月26日原告与被告胡成辉签订编号：A［住房］字信阳行光山支行［2015］年［135］号合同的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条规定借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条规定借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。故本案原告主张要求依法判令被告胡成辉归还原告贷款余额人民币652691.8元并支付至全部贷款本金实际还清之日止的逾期利息的诉讼本院依法应予支持。由于被告在原告处借款签订借款合同，同时签订了房屋抵押合同，虽然涉案房产办理了房产证，且已到房屋产权管理部门办理抵押登记手续，但涉案的光山县××广场××号商铺，实为胡成辉参与投资建设并分得的建筑面积，且系该广场的安全消防通道，信阳市中级人民法院在（2016）豫15民初114号民事调解书中对该问题已作出处理，即“该（光山县金凯帝城市广场）已分配资产中包含的安全通道等不能作为商铺出售部分（该部分不得为个人办理房产证），产权由所有业主共同所有并无偿使用，但是办理按揭贷款的部分必须由办理按揭贷款的人员按照贷款合同清偿贷款”，原告工商银行光山支行在办理该笔贷款审核时，应对抵押物的真实情况进行审核，且本案被告胡成辉用其分得的光山县金凯帝城市广场的建筑面积（实为消防通道）作为抵押行为损害光山县金凯帝城市广场所有业主的合法权益，该抵押担保行为应为无效。对被告胡成辉辩称该一楼在建筑设计时，所有建筑面积均设计为商铺，该消防通道系后来改造而成的辩解意见，与胡成辉系专业投资建设开发的商人，且任何商场必然设计有消防通道的常识不符，故对其辩解意见本院不予采信。故对原告请求法院依法对被告胡成辉、刘正贞所有的房屋（××光山县××广场××号，房他证号：字第000242**）进：字第**告享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。原告工商银行光山支行作为出借人，应对借款人提供材料的真实性、有效性进行审查，以保证出借资金的安全性，但对借款人胡成辉提供的担保函及“抵（质）押人声明”抵（质）押人中需要担保人签字的地方，涉本案被告河南金凯帝房地产开发有限公司的签字栏，只有该公司法人的印章，并无具体的经办人签名，且被告河南金凯帝房地产开发有限公司与被告胡成辉等人建设的光山县金凯帝城市广场项目部只是合作关系，金凯帝城市广场项目部有独立开发经营的权利，自主经营，自负盈亏，自负税费，单独设立经营账号的项目，涉案贷款系被告胡成辉、刘正贞申请，利用其投资建设的项目部与河南金凯帝房地产开发有限公司合作关系的便利，制作虚假的购房合同，以自己分得的建筑面积作抵押，贷款发放到金凯帝城市广场项目部而非被告河南金凯帝房地产开发有限公司等事实可看出，原告工商银行光山支行对胡成辉提供的贷款的材料、用途、担保抵押的财产、担保函、及抵（质）押人声明均没有尽到一定的审查义务，且胡成辉拒不向法庭陈述担保函上被告河南金凯帝房地产开发有限公司的公章及法人章是如何签来的，原告工商银行光山支行也说明不了上述情况，也无法证明原告在办理该笔业务中系善意且无过失。故本案被告胡成辉与被告河南金凯帝房地产开发有限公司之间不构成表见代理，盖有河南金凯帝房地产开发有限公司公章的担保函和抵（质）押人声明对被告河南金凯帝房地产开发有限公司不具有法律效力。故对被告河南金凯帝房地产开发有限公司辩称其对胡成辉贷款780000元不知情，不应承担担保责任的辩解意见本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司光山支行于2015年4月26日与被告胡成辉、刘正贞签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：A［住房］字信阳行光山支行［2015］年［135］号）；二、被告胡成辉、刘正贞于本判决生效后30日内归还原告中国工商银行股份有限公司光山支行贷款余额人民币652691.8元，并支付自2017年7月起至全部贷款本金实际还清之日止的逾期利息（按双方约定的计算方式计算利息）；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司光山支行对被告河南金凯帝房地产开发有限公司的诉讼请求。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司光山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11022元，减半收取5511元，由被告胡成辉、刘正贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  周红霞二〇一九年五月二十四日书记员  李清宇