浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终3717号 上诉人（原审被告）张宏强，男，1973年2月4日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告）严超，男，1989年2月17日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人翁德强，浙江锦丰律师事务所律师。 上诉人张宏强因与被上诉人严超返还原物纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初7471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：严超与案外人徐燕系表姐弟关系，张宏强与徐燕原系夫妻关系。2015年6月23日，严超与徐燕签订了一份《杭州市房屋转让合同》，约定：徐燕将其所有的坐落于杭州市拱墅区房屋（以下简称案涉房屋）出售给严超，房屋建筑面积为61.82平方米，房屋转让总价款为600000元，付款方式为一次性付款，严超于2015年6月23日前结清款项给徐燕；自合同签订之日起1天内，徐燕将房屋交付给严超；等等。上述合同签订后，双方于同日办理了房屋产权变更登记手续，将案涉房屋登记至严超名下。严超取得案涉房屋所有权后，一直未居住在案涉房屋内，也一直未支付购房款600000元。2017年8月，张宏强将物品搬入案涉房屋，现一直居住于案涉房屋中。严超于2018年7月提起诉讼，请求判令：1、张宏强腾退并返还严超位于杭州市拱墅区的房屋；2、张宏强支付严超占有使用费共计25900元（按照3700元每月的标准，从2017年8月1日起暂计算至2018年3月1日，实际的占有使用费计算至张宏强实际腾退之日止）。 另查明，徐燕于2018年1月31日向杭州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决解除其与严超签订的《杭州市房屋转让合同》，并将案涉房屋所有权登记恢复至徐燕名下，杭州仲裁委员会于2018年7月17日裁决驳回徐燕的全部仲裁请求。该裁决已生效。后徐燕不服，于2018年10月16日向杭州市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，杭州市中级人民法院于2018年11月29日裁定驳回徐燕的申请。 原审法院认为：严超向徐燕购买案涉房屋，双方签订了《杭州市房屋转让合同》并于合同签订当日完成了房屋产权变更登记手续，严超已经取得案涉房屋的所有权。张宏强辩称案涉房屋不属于严超所有，系因徐燕要迁移户口而暂时过户到严超名下，但其未能提供证据予以证明，且徐燕申请解除《杭州市房屋转让合同》并恢复登记于其名下的仲裁请求亦已被驳回，故对张宏强的该项抗辩意见，不予采信。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。严超作为案涉房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。张宏强占有使用案涉房屋，缺乏相应法律依据，严超有权要求返还。故对严超要求张宏强腾退、返还案涉房屋并支付占用期间的房屋占有使用费的诉请，予以支持。对于张宏强主张严超至今未支付购房款一事，不在本案审理范围内，张宏强可以另案主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张宏强于判决生效之日起十日内将位于杭州市拱墅区的房屋腾退并返还给严超。二、张宏强支付严超房屋占有使用费25900元（暂计算至2018年3月1日，此后按照3700元每月的标准继续计算至实际腾退之日止），于判决生效之日起十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计224元，由张宏强负担。严超于判决生效之日起十五日内向法院申请退费；张宏强于判决生效之日起七日内，向法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，张宏强不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清、适用法律错误，应当撤销，并在查清事实的基础上予以改判。一、案外人徐燕（即上诉人前妻）并没有将案涉房屋出卖给被上诉人的意思表示，徐燕与被上诉人双方签订的《杭州市房屋转让合同》无效。案涉房屋的所有权人系上诉人的前妻徐燕。案涉《杭州市房屋转让合同》系2015年6月30日签订，然而截至上诉之日，被上诉人仍未支付《杭州市房屋转让合同》中约定的合同价款600000元，徐燕也从未向被上诉人交付案涉房屋（后被上诉人为抢夺房屋使用暴力拆除了原先的门锁，才强行占有了房屋，徐燕和上诉人曾向拱墅区公安分局小河派出所报案，该派出所己立案受理），这显然不符合房屋买卖的市场交易习惯，不难看出买卖房屋并非徐燕和被上诉人的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，徐燕与被上诉人签订的《杭州市房屋转让合同》无效。二、因被上诉人至今尚未支付购房款，即便认为《杭州市房屋转让合同》有效，该合同亦已因被上诉人明确表示不履行合同主要义务且合同目的无法实现而解除。根据本案一审查明的事实，徐燕于2018年1月31日向杭州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决解除其与被上诉人签订的《杭州市房屋转让合同》，经上诉人向徐燕了解，被上诉人曾在仲裁中明确表示确实没有支付案涉600000元购房款，也不会向徐燕支付该笔购房款，其行为已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国物权法》等相关规定，被上诉人已经明确表示自己不会履行合同主要义务支付购房款，且其不支付购房款的行为已经致使合同目的无法实现，徐燕有权解除与被上诉人之间的房屋买卖合同，并要求被上诉人返还案涉房屋，恢复所有权登记。三、徐燕已将案涉房屋出租给上诉人，且目前仍处于租期内，上诉人系合法占有案涉房屋，根据“买卖不破租赁”原则，即使认为徐燕和被上诉人的房屋买卖关系成立，被上诉人系案涉房屋的所有权人，亦不得对抗上诉人的有权占有。徐燕和上诉人于2015年1月签订《房屋租赁合同》一份，约定徐燕将案涉房屋出租给上诉人，租期10年，自2015年1月起至2025年1月止。2015年6月，因外出务工，上诉人暂时搬离了案涉房屋，暂住别处。2017年8月，上诉人因工作调整又搬回了案涉房屋，却屡遭被上诉人骚扰。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定以及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条之规定，即便认为徐燕和被上诉人的房屋买卖关系成立，被上诉人已取得案涉房屋的所有权，亦不得对抗上诉人的承租权，故上诉人不应腾退案涉房屋。上诉人在一审过程中曾提出过这一抗辩，但一审法院并未采纳，也未在一审判决书中对不采纳该抗辩的理由加以论述，致使一审判决严重违反相关法律法规之规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。 被上诉人严超答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案被上诉人属于不动产登记簿上记载的登记人，即案涉房屋的所有权人，有权行使不动产物权不受他人侵害。根据被上诉人一审中提供的证据，房产证、土地证、契证上都显示被上诉人为案涉房屋的所有权人，且物权登记具有公示效力，即登记的不动产物权人在法律上为真正的权利人。况且上诉人不能提供相应证据证明被上诉人不属于合法所有权人，因此，被上诉人属于不动产证权属登记上的权利人，有权使其所有权不受侵害。二、上诉人占有案涉房屋无法律上的依据，属于无权占有，应向被上诉人返还并承担相应的赔偿责任。关于上诉人是否具有法律上的依据占有案涉房屋的举证责任在于上诉人，但上诉人在一审庭审中，其无法提供证据证明其属于有权占有案涉房屋，应承担举证不能的法律后果。况且，在被上诉人提交的证据照片（拍摄于2017年8月6日）、电费缴费清单等证据可以证明被上诉人取得房屋所有权至房屋被上诉人占有前，案涉房屋属于空置状态，且在被上诉人的控制范围内。但在2017年8月1日，上诉人采用暴力手段强行进入案涉房屋并居住至今。上诉人并无任何法律上的依据占有案涉房屋，且采用暴力手段侵占，其行为已经严重侵犯被上诉人的合法权利。请求驳回上诉。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、严超是否为争议房屋的合法所有权人；2、张宏强是否具有占有争议房屋的合法事由。关于争议焦点1，本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中严超系诉争房屋权属证书记载的所有权人，张宏强未提供任何有效证据推翻该不动产权属证书，故应当认定严超系诉争房屋的合法所有人，其有权行使所有权，要求不具有合法事由的占有人返还房屋。关于争议焦点2，张宏强二审主张其合法占有的依据为原所有权人徐燕将该房屋出租给了张宏强，但张宏强在一审中根本未提及该事由，反而陈述之前房屋由案外人居住，其二审主张未提供有效证据支持亦与其一审陈述相悖，本院不予支持。综上，严超作为合法所有权人有权要求不具有合法占有权的张宏强返还房屋，并支付违法占有期间的损失。原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费448元，由张宏强负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅东红 审判员  韦 薇 审判员  韩圣超 二〇一九年五月十六日 书记员  史杰馨