贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2021号原告:陆发友，男，汉族，1968年1月19日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：邓书琼，女，汉族，1969年5月5日出生，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司董事长委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。原告陆发友、邓书琼与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆发友、邓书琼，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币26,113.16元及该违约金的实际占用期间的利息599.51元（利息以26,113.16元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的标准即年利率4.35%计算自2018年8月11日起暂计算至2019年2月16日，实际计算应以26,113.16元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至债务偿还完毕之日止；2、判令被告退还原告两通费2,865.00元（闭路电视入户费365.00元、管道煤气入户费2,500.00元）及该两通费的实际占用期间的利息约510.86元（利息以2,865.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的标准即年利率4.75%计算自2014年10月5日起暂计算至2019年2月16日，实际计算应以2,865.00元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至债务偿还完毕之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2012年8月,原告在被告处购买位于毕节市七星关区××（东客站旁)博泰美欣明珠(二期)第5幢1单元11层8号商品房,原告与被告签订了《商品房买卖合同》。后原告按约定分别于2012年8月16日、2012年8月20日、2014年10月4日合计向被告交付了282,610.00元的购房款,然被告却未按《商品房买卖合同》第十一条的约定于2015年12月31日向原告交房,直至2018年7月11日,被告才向原告交付房屋钥匙。另,被告于2014年10月4日另行向原告收取了两通费2,865.00元(即闭路电视入户费365.00元、管道煤气入户费2,500.00元)。关于逾期交房问题,原告认为:该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款,被告也应按照协议约定向原告交付房屋,根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条:“民事主体依照法律规定和当事人约定,履行民事义务,承担民事责任”的规定,被告应如期向原告交付房屋,而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约,原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十三条:“逾期交房责任”的约定,要求被告向原告支付逾期交房违约金26,113.16元(该违约金实际占用期间的利息621.40元[利息以26,113.16元为基数,按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准(即年利率4.35%)自2018年8月11日起暂计算至2019年2月16日(共437天),(26,113.16×4.35%X190)÷360≈599.51元,实际计算应以26,113.16元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至债务偿还完毕之日止])。关于三通费问题,原告认为被告收取上述三通费用的行为违法,该三通费属于房开商的开发成本,已计算在购房款中,根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下:(一)土地征用费及拆迁补偿费。(二)前期工程费。(三)建筑安装工程费。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容…(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定,商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用,故被告收取三通费系重复收费，已经损害了原告的合法权益。另,双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同,被告在签约前未对原告就三通费用进行说明,且《商品房买卖合同》中第十四条第(四)款第1项约定内容涉及上述闭路电视入户费、管道煤气入户费,本应包含在房屋价格成本中,被告将上述费用转嫁给原告承担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,该条款应属无效。因此,被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据,其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失,故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。综上所述,自《商品房买卖合同》合同签订后,原告依约履行向被告支付了全部购房款,但被告不仅未如期向原告交付房屋,还违法向原告收取三通费用,原告多次与被告协商退还未果,原告为维护自身合法权益,根据《民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定,特向贵院提起诉讼,望法院判如所请。庭审中，原告陆发友、邓书琼明确诉请的逾期交房违约金以已付购房款280,000.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年12月31日起计算至2018年7月11日。审理过程中，原告陆发友、邓书琼撤回诉请第2项。被告博泰房开公司答辩称：本案逾期交房并非完全由于被告的原因造成的，应当扣除施工过程中恶劣天气，法定节假日，中高考放假等期间之后再予以计算，就逾期支付违约金的利息损失，双方合同并未进行约定，原告的该诉请不应支持；两通费问题与本案并非同一法律关系，原告要求退还该费用无事实和法律依据。原告为支持其诉讼请求依法提交了如下证据：二原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据4份、协议书；被告为支持其抗辩主张依法提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证复印件；原、被告双方对对方所提供证据真实性均无异议，本院予以确认。根据以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年10月4日，原告陆发友、邓书琼作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区××路陈家祠堂（东客站旁）博泰.美欣明珠（二期）第5幢1单元11层8房，建筑面积为112平方米；总价款为280,000.00元，付款方式为一次性付款，买受人应于2014年11月1日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，若逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款280,000.00元。2018年7月11日，被告将涉案房屋交付原告使用。原告认为被告未按照合同约定支付逾期交房违约金，遂以前述诉请诉来法院，请求支持诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告应当于2015年12月31日前向原告交付涉案商品房，原告已经按照合同约定履行完毕支付全部购房款的义务，被告应当及时履行交付涉案房屋的义务，但被告直至2018年7月11日才将涉案房屋交付原告，已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。关于逾期交房违约金的起止时间问题，因被告于2018年7月11日才将涉案房屋交付原告使用，故，本案计算逾期交房违约责任的时间应当从2016年1月1日计算至2018年7月11日（共计923天）；关于逾期交房违约金的计算标准问题，因原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的标准为逾期超过60日，按照日万分之一计算，故应当按照日万分之一的标准进行计算。综上，原告主张的逾期交房违约金方式为，以原告已付购房款280,000.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年1月1日计算至2018年7月11日；即被告应当支付的违约金为25,844.00元。对原告主张被告支付逾期支付违约金的资金占用利息的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出应当扣除施工过程中恶劣天气，法定节假日，中高考放假等期间之后再予以计算的抗辩主张，因被告未提供证据加以证明涉案商品房在施工过程中存在因不可抗力导致应扣除的情形，故，对该项抗辩主张，本院不予采纳。审理过程中，原告撤回诉请的第2项，是对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陆发友、邓书琼逾期交房的违约金25,844.00元；二、驳回原告陆发友、邓书琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277.00元，由原告陆发友、邓书琼负担40.00元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担237.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年五月十三日书记员  葛红霞