河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终985号上诉人（原审被告）：刘王辉，男，1981年7月10日出生，汉族，住北京市延庆县。被上诉人（原审原告）：怀来万悦置业有限公司，住所地河北省张家口市怀来县沙城镇万悦广场。法定代表人：高建英，董事长。委托诉讼代理人：赵旺，男，公司法务。上诉人刘王辉因与被上诉人怀来万悦置业有限公司（以下简称万悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2018）冀0730民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。刘王辉上诉请求：1、撤销怀来县人民法院（2018）冀0730民初1870号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：1、万悦公司违约合同在先，没有履行合同约定的第2项，没有履行第4、5项，没有商量也没有书面形式、挂号、手机短信通知被解除合同方。2、刘王辉与万悦公司同时向法院提交了两份不同内容的《租赁合同》法院已认定刘王辉提交的合同带有公章为真，那么万悦公司提交的显然是假的，依据我国法律、行政法规规定，伪造证据应当追究承担法律责任。且一审法院对于这一重要环节给予疏漏，犯有行政行为不作为的错误。3、一审法院已经查明，甲方万悦公司承诺该区域内餐饮商家开业如未超过6家继续给予免收租金及物业费，一审未按事实为依据，法律为准绳来审判，忽略了法律强制性规定。4、一审法院适用法律不当，偏听偏信，违反了审判的法律程序规定。综上，为了维护个人利益，依据《民事诉讼法》第200条，第（二）项，原判决认定的基本事实缺乏证据证明的，第（三）项，原判决认定的事实的主要依据是伪造的，第（六）项，原判决适用法律确有错误的。故，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判或发回重审。万悦公司答辩称，其并不存在违约情形，其主张的租金及费用均到2018年10月8日，也就是对刘王辉签订商铺腾退说明以后的拖欠款未予主张。一审法院所查明的事实并无不当，虽然刘王辉与万悦公司均提交了租赁合同，但该合同仅在第一页免租事项表述存在差异，其余约定内容均一致，事实上，该两份合同是已经离职的员工违反流程签订，并非伪造的证据。对于免租事项的约定，在一审中已经查明，万悦广场内餐饮商家已经超过6家，而且一审判决也已经考虑到实际情况，顺延了刘王辉应交纳租金及物业费的期限，故不存在违法之处。请二审法院查明事实，维持一审判决。万悦公司向一审法院起诉请求：1、解除万悦公司与刘王辉签订的租赁合同；2、刘王辉腾退商铺并履行所租赁商铺的返还手续；3、扣除刘王辉已经交纳的保证金；4、刘王辉按合同约定支付所拖欠的租金及费用至履行完毕万换商铺手续或完成工商地址变更或注销登记之日。一审法院认定事实：2016年12月12日万悦公司与刘王辉双方签订了房屋租赁合同，万悦公司将其所有的位于怀来万悦广场D3座G-027、G-028、G-029号商铺租赁给刘王辉，商铺建筑面积为223平方米，在合同中双方约定租期为3年（2016年12月20日至2019年12月19日），免租期（含装修期）为2016年12月20日至2017年5月30日，租金为2元/日平方米，物业费为0.5元/日平方米，交纳方式为按季支付，即每季开始前的5个工作日内交付下季的租金、物业费，如承租方未按照约定支付租金达15日，出租方有权解除合同收回租赁房屋。截止到2018年10月8日，刘王辉共拖欠万悦公司租金及物业费270387.5元。2018年12月2日刘王辉将所承租房屋的钥匙交付给万悦公司。另查明，万悦公司与刘王辉所向法庭提交的《租赁合同》共分三页，第一页有部分内容不一致。即刘王辉所提交的《租赁合同》第一页内容增加内容为“免租期结束后，甲方承诺该区域内餐饮商家开业如未超过6家，继续给予免收租金及物业费。”刘王辉所提交的合同第一页加盖万悦公司公章。现刘王辉所经营的该商铺已停业。一审法院认为，万悦公司与刘王辉双方在签订商铺房屋租赁合同后，应各自履行各自的义务，刘王辉应按照合同约定交纳租赁费及物业费，未按时交纳属违约行为，万悦公司有权提前解除租赁合同，另刘王辉已将租赁房屋钥匙交于万悦公司，应视为同意解除合同，万悦公司和刘王辉所向法庭出示的《租赁合同》，刘王辉所出示的合同有万悦公司的公章，其效力应高于万悦公司所出示的合同效力，应按照双方所签订合同的顺延免租期限。万悦公司所主张的采暖费无具体标准，法院不予支持。对万悦公司的其他主张法院应予支持，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除怀来万悦置业有限公司与刘王辉所签订的位于怀来县商铺的租赁合同；二、刘王辉于本判决生效后十日内将所承租的怀来万悦置业有限公司商铺交给怀来万悦置业有限公司，并给付怀来万悦置业有限公司所拖欠租金物业费（自2017年10月11日至2018年10月12日）244185元，减除保证金20000元，共计给付怀来万悦置业有限公司224185元；三、驳回怀来万悦置业有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，万悦公司提交了十八份租赁合同与商铺腾退说明一份，拟证明在刘王辉所陈述的免租期结束之后已经有超过6家的商铺，刘王辉要求的继续免租不能达到约定的条件，而且刘王辉在2018年10月12日时已经将钥匙交回。本院组织刘王辉对以上材料进行了质证，刘王辉对于免租期结束后超过6家餐饮门店表示认可，交钥匙的时间也未提出异议。但对于本案事实，刘王辉补充陈述说明，万悦公司曾有一个负责人向其口头表示老板同意继续免租，承诺达到三分之二的商铺都挣钱时才支付租金。2017年底，叫范银涛的人拿了一张盖有公章的纸，大致的内容是只需缴纳物业费和取暖费就可以，租金不许缴纳。在刘王辉支付了2017年和2018年第一季度物业费之后，又继续经营了一段日子。2018年过完春节时，商铺就不足5家，按约定应该免租。2018年5月时，万悦公司在商铺门口张贴通知，要求15日内交齐物业费和取暖费，否则就停水停电锁门。5月25日停水停电，刘王辉无法经营，就关门了。腾退商铺说明是每个商铺都要签署的，在签该说明的时候就已经不再经营了，还将店内财产都扣了，刘王辉表示并非其自愿不再经营。对于刘王辉补充陈述的部分，万悦公司表示确实采取了停水停电的措施，但停水停电时商铺还有6、7家，不满足刘王辉所说的免租条件。经合议庭评议认为，万悦公司所提交的证据刘王辉未提出异议，其自行陈述在免租期刚结束时餐饮商家超过6家，对该部分事实，本院予以确认。对于交钥匙的事实，刘王辉亦未提出异议，仅说明并非出于自愿，但未能提出其他相反证据，对该部分事实，本院亦予确认。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提交证据或者提交的证据不足以证明其事实主张的，应当由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘王辉、万悦公司对于双方存在租赁合同关系不持异议，一审中双方均提交了租赁合同予以证实，一审法院结合证据的证明力，确认刘王辉所提交的第一页加盖万悦公司公章的合同效力较高，其依据该份合同对本案事实作出认定符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万悦公司已经向刘王辉提供了租赁物，刘王辉应当按照约定向万悦公司支付租金。案涉租赁合同中约定了免租期结束后如满足餐饮商家不足6家则继续给予刘王辉免租金及物业费的优惠条件，刘王辉主张其在承租期间内曾接到万悦公司相关人员的通知，免除租金，且在2018年初时餐饮商铺已经不足6家，万悦公司应当对此期间所产生的租金予以免除。对于刘王辉所主张的上述事实，根据法律规定应当提交证据予以证明，但刘王辉并未提交证据对其以上陈述事实予以证实，一审法院对其该项抗辩主张未予支持并无不当。二审中，经询问，刘王辉认可在免租期结束时，餐饮商铺已经超过6家，对于该部分当事人自认的事实，根据法律规定，万悦公司无需举证证明，本院对该事实予以采信。结合以上事实，万悦公司所承诺的免租期结束仍基于免除租金及物业费的条件尚未成就，即免租期结束后餐饮商家已经超过6家，万悦公司与刘王辉所约定的免租金及物业费的条件不成立，故万悦公司要求刘王辉支付租金的主张具有事实依据，一审法院对此予以支持并不违反法律规定。对于刘王辉陈述的2018年初时餐饮商铺不足6家的主张，其亦未能提交相应的证据证实，应当承担举证不能的不利后果，对其该项主张，本院不予支持。关于刘王辉认为一审判决适用法律错误的主张，其在上诉状中所列举的法条系审判监督程序所适用的法律依据，一审法院在审理本案时未适用以上法律条款并不存在错误，刘王辉的该项主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，刘王辉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5454元，由上诉人刘王辉负担。本判决为终审判决。审判长  马瑞云审判员  宋凯阳审判员  闫 格二〇一九年五月十六日书记员  田 佳