江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终725号上诉人（原审第三人）：汤太奇，男，1972年11月2日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：戴春艳，泗洪县车门法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：陈兆传，男，1974年3月15日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：赵丽娟，女，1978年08月28日出生，住泗洪县，系陈兆传妻子。被上诉人（原审被告）：江苏万诚置业有限公司，住泗洪县青阳镇洪泽湖西大街**。法定代表人：孙文化，该公司总经理。委托诉讼代理人：石光辉，江苏天沛律师事务所律师。原审第三人：陈丽丽，女，1981年9月10日出生，，住泗洪县委托诉讼代理人：戴春艳，泗洪县车门法律服务所法律工作者。上诉人汤太奇因与被上诉人陈兆传、江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚公司）、原审第三人陈丽丽商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤太奇及其委托诉讼代理人戴春艳、被上诉人陈兆传的委托诉讼代理人赵丽娟、万诚公司的委托诉讼代理人石光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤太奇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审认定事实不清。万诚公司欠汤太奇工程款，用涉案房屋抵债，故而签订商品房买卖合同。至于万诚公司为了资金周转请汤太奇为其办理按揭贷款，套出银行资金，这属于另一个法律关系，与商品房买卖合同的效力无关。万诚公司与汤太奇签订的商品房买卖合同并非虚假意思表示，一审对此认定有误。2、陈兆传一审中诉称其直至一审起诉前才知道万诚公司与其签订商品房买卖合同之前已经和汤太奇签订了商品房买卖合同，该主张与事实不符。陈兆传和万诚公司签订的房屋买卖合同中载明原房主为汤太奇，但陈兆传并未让万诚公司提供前一份商品房买卖合同，没有到房产处确认是否已经退房，也没有确认汤太奇是否向万诚公司出具了委托书。陈兆传仅凭一份买卖协议就购买了涉案房屋，是其自身的过错。3、汤太奇并非未支付购房款，只是汤太奇之前代付了工人工资，涉案房屋是万诚公司用来冲抵债务的。后来汤太奇多次要求万诚公司交付房屋，但万诚公司一拖再拖。。后来就找不到万诚公司的住所地了汤太奇认为，反正合同已经签了，而所有的手续又被妻子烧掉了，也就没有再主动找万诚公司。4、万诚公司未经汤太奇的委托和事后追认就将房屋转卖他人，这是无效的代理行为。万诚公司与陈兆传签订的房屋买卖合同无效，房屋应归汤太奇所有。陈兆传二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：2007年8月17日，陈兆传向万诚公司支付了36万元现金购买涉案房屋。2007年8月22日，陈兆传缴纳了契税、维修基金、两证的办证费用。后万诚公司交付了涉案房屋。2008年，陈兆传开始缴纳物业费、水电费，并在当年入住。签订房屋买卖合同时，万诚公司承诺六个月内办理房产证。后经多次催促，万诚公司一直没能办证。直到这两年，陈兆传妻子长期在家，才了解到小区里好几十户都是同样的情况。据了解，万诚公司当时资金周转不开，所以请了很多公务员、老师办按揭贷款套取资金。万诚公司和汤太奇之间签订商品房买卖合同就是这种情况。万诚公司二审辩称：1、汤太奇主张其与万诚公司签订的商品房买卖合同是用涉案房屋来抵万诚公司所欠工程款，但是汤太奇对此并未提供证据证实。根据万诚公司与汤太奇签订的商品房买卖合同的第六条的约定，2005年1月26日支付定金20000元，2005年3月11日付清首付款122851元，余款由买受人在付清首付款5日内到甲方指定银行办理按揭手续。汤太奇关于以房抵款的主张与商品房买卖合同内容不一致。2、万诚公司与汤太奇签订商品房买卖合同是在2005年，当时房屋销售行情不好，万诚公司为了盘活资产，取得银行贷款而与汤太奇签订合同。3、万诚公司与汤太奇签订商品房买卖合同之后，双方均没有按照合同实际履行。汤太奇一审中也承认所谓的首付款以及银行的按揭贷款均是万诚公司支付的。汤太奇甚至无法提供商品房买卖合同以及付款票据。汤太奇夫妇在政府部门及学校工作，自2005年签订合同至今十几年从未主张过购房相关权利，不符合常理。汤太奇关于购房手续被其妻子烧掉才没有主张权利的陈述亦不符合常理。陈兆传于2007年购买涉案房屋，并且在2008年入住，可以印证汤太奇从未要求交付涉案房屋。本案的情况在泗洪县不是个例。泗洪县纪委曾经组织包括建设局、税务局等单位出具过会议纪要，专门处理类似案件，以维护实际购房人的合法权利。陈兆传向一审法院起诉请求：确认陈兆传与万诚公司之间订立的房屋买卖合同有效，涉案房屋为陈兆传所有，汤太奇、陈丽丽与万诚公司之间订立的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2005年3月17日，万诚公司作为出卖人、汤太奇作为买受人签订锦绣华庭10-3室房屋商品房买卖合同（编号：GF-2004-0001581），约定价款支付方式首付及办理银行按揭。涉案房屋首付款及按揭均系万诚公司交纳，现按揭款已全部偿还完毕。汤太奇不持有买卖合同及与涉案房屋买卖相关的任何凭据。涉案房屋尚未办理权属证书。2007年8月21日，万诚公司与陈兆传签订买卖协议，将锦绣华庭嘉华苑10-3室即涉案房屋以一次性36万元的价格出卖给陈兆传。该合同还载明：系受原客户汤太齐（应为奇）委托对外出售，万诚公司负责办理权属转户手续；如房屋出现产权纠纷，一切责任由万诚公司承担。陈兆传向万诚公司支付了全部房款36万元及契税等相关费用后，万诚公司将涉案房屋交付陈兆传使用至今。一审法院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，万诚公司与汤太奇签订房屋买卖合同，系为借汤太奇之名，办理银行贷款盘活公司资金，缔约双方均无买卖的意思表示，故其双方之间商品房买卖合同无效。汤太奇、陈丽丽述称，万诚公司是用涉案房屋抵偿欠付的工程款，但二人并未提供任何证据证实，且又不持有相关凭据，故对汤太奇、陈丽丽的陈述不予采信。陈丽丽非合同相对人，陈兆传对其提起诉讼，无法律依据。万诚公司对陈兆传全部诉讼请求予以承认，且不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，一审判决：一、陈兆传与万诚公司之间订立的锦绣华庭嘉华苑10-3室商品房买卖合同合法有效；二、汤太奇与万诚公司之间订立的商品房买卖合同（编号：GF-2004-0001581）无效；三、驳回陈兆传对陈丽丽的起诉；四、驳回陈兆传的其他诉讼请求。案件受理费80元，由万诚公司负担。双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：万诚公司分别与汤太奇、陈兆传签订的商品房买卖合同的效力应如何认定。汤太奇为证明其上诉主张，提供了汤某的证言，旨在证明汤太奇介绍农民工到万诚公司工地上做工，但因为万诚公司未支付工程款，汤太奇作为介绍人代为支付工人工资。汤某当庭陈述：2003年至2005年期间，汤太奇介绍汤某到万诚公司打工，跟着包工头徐化部做工程。工资报酬是和汤太奇谈的。汤某在万诚公司开发的学府文苑小区、锦绣华庭小区、颖都家园小区都干过。和汤某一起干活的有二、三十人，都是找汤太奇结算工资，因为是汤太奇介绍去做工的。做工期间的生活开销有时是向汤太奇支取。对于万诚公司是否以房屋作工资款抵给汤太奇不清楚。不了解汤太奇和万诚公司的关系。万诚公司质证称：证人汤某与汤太奇是同姓本家，证言效力较低。汤某关于向介绍人要工资的陈述明显不合常理。汤某并不了解汤太奇与万诚公司的关系，也不清楚汤太奇主张的万诚公司以房屋抵工程款的事。因此汤某的证言不能达到汤太奇的证明目的。陈兆传质证陈：汤某关于其从介绍人汤太奇处拿生活费的陈述不合常理。陈兆传为证明其答辩主张，提交如下证据：陈兆传的委托诉讼代理人赵丽娟与汤太奇的通话录音一份。录音中陈兆传代理人称，由陈兆传一方和万诚公司协调，看万诚公司能否给汤太奇三、四万元以了结纠纷。汤太奇称，由陈兆传一方出面协调，如果万诚公司愿意给汤太奇钱，那么汤太奇不会为难陈兆传。汤太奇质证称：陈兆传一方未经汤太奇同意制作的录音，且录音的内容有诱导性，不能作为证据使用。但该录音可以证明万诚公司为了抵偿所欠工人工资而与汤太奇签订商品房买卖合同，合同有效。录音中，陈兆传的代理人一直强调三、四万元，但汤太奇并未明确表态。本院认为，汤太奇主张涉案房屋是万诚公司用来抵偿汤太奇代付的工人工资，并提供了汤某的证言。汤某虽陈述其曾在万诚公司开发的锦绣华庭小区干过活，汤太奇作为介绍人与汤某等人结算工资，但万诚公司对此并不认可，汤某的该陈述并无其他证据予以印证，不应予以采信。此外，汤某也陈述，对于万诚公司是否以房屋作工资款抵给汤太奇不清楚，不了解汤太奇和万诚公司的关系。故汤某的证言不能证明涉案房屋是万诚公司用来抵偿汤太奇代付的工人工资。汤太奇无法提供其与万诚公司签订的商品房买卖合同，也认可涉案房屋的首付款及按揭贷款并非其支付，且未提供证据证明其曾在商品房买卖合同签订以后向万诚公司主张过交付涉案房屋。万诚公司也主张其与汤太奇签订商品房买卖合同是为了获取银行贷款。故应认定汤太奇与万诚公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。汤太奇与万诚公司之间签订的商品房买卖合同无效。陈兆传与万诚公司签订商品房买卖合同之后，支付了房款、契税、维修基金，并装修入住，应认定陈兆传与万诚公司签订的商品房买卖合同合法有效。陈兆传虽然在与万诚公司签订买卖合同时，在审查房屋原买受人身份方面存在失误，但不影响陈兆传与万诚公司签订的商品房买卖合同的效力的认定。综上，汤太奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由汤太奇负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 覃卫东审 判 员 谢朝晖审 判 员 徐金鸽二〇一九年五月二十日法官助理 钱 钥书 记 员 周小凤