贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再92号再审申请人（一审原告、二审被上诉人)：苟利红。委托诉讼代理人：汪登发。系苟利红的丈夫。被申请人（一审被告、二审上诉人)：李薇。委托诉讼代理人：程朝华。委托诉讼代理人：赵勇。原审第三人：张会。原审第三人：邹清文。系张会的丈夫。再审申请人芶利红因与被申请人李薇及原审第三人张会、邹清文案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2018)黔03民终3059号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年10月24日作出（2018）黔民申2225号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人苟利红委托代理人汪登发、被申请人李薇委托代理人程朝华、赵勇及原审第三人邹清文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苟利红申请再审称：（一）申请人与张会签订的《房屋买卖合同》真实有效，张会向申请人交付了房屋原产权证、拆迁还房的相关手续及房屋钥匙，申请人已是该房的实际所有人，因张会与邹清文在外躲债，一直联系不上，导致申请人未能办理房产权过户手续。二审判决以该房屋未办理产权过户登记为由撤销一审判决，驳回申请人的诉讼请求，违背诚信原则和法治精神。（二)二审判决认定事实缺乏证据证明。本案争议房屋已由申请人实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，申请人与张会签订的《房屋买卖合同》是在执行案件办理前且已抵付全部价款并实际占有了该财产。因张会躲债联系不上和故意拖延导致申请人未能办理产权过户登记手续，申请人对此并无过错。（三）二审判决在没有证据支撑的情况下认定申请人与张会签订的《房屋买卖合同》是以物抵债协议，是债务人履行债务的变通方式，损害了其他与张会存有债权债务关系的当事人的合法权利和救济途径系歪曲事实，本案应适用《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，二审判决错误适用物权法的规定裁判，属枉法裁判。综上，请求支持申请人的诉讼请求。李薇辩称：首先，根据物权法的相关规定，物权已变更登记为变动的形式要件，在涉案房屋的物权未变更之前，即使芶利红与张会的以物抵债房屋买卖协议是真实的，双方也仅仅形成房屋买卖的债权债务关系，该债权并没有优先性，不能对抗法院的合法查封。其次，芶利红与张会签订的房屋买卖协议实质为以物抵债，而双方之间债的真实性并不清楚，是否真实合法有待进一步查实。第三，从遵义市不动产登记中心于2017年10月30日出具的《证明》可知，诉争房屋已于2015年办理了商品房初始登记，一审认定诉争房屋未办理初始登记错误，故被上诉人未办理房屋产权登记系自身原因造成，其存在过错。即使根据法律规定，也不应支持其物权期待权。第四，一审法院以被上诉人与第三人张会签订合同后，张会将原房屋的产权证、还房的相关手续及还房钥匙交给被上诉人，便认定被上诉人取得了占有错误，该房屋至今一直为毛坯房，无人入住，且在2014年10月13日后至今未交物管费，说明申请人并未实际占用、管理和使用争议房屋。综上，申请人的再审请求和理由均没有法律和事实依据，应予驳回。苟利红向一审法院起诉请求：撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302执异44号执行裁定书，解除对红花岗区××东升白沙水榭B-9住房一套的查封执行措施。一审法院认定事实：张会与邹清文是夫妻，邹清文开办了“黔创资产管理公司”。2014年5月9日，张会向苟利红借款550000元，约定了利率、分红比例。2015年12月29日，张会向李薇借款200000元。因张会到期后没有偿还苟利红的借款本息共计687500元，2016年7月20日，苟利红与张会签订了《房屋买卖合同》，约定张会将位于红花岗区××东升白沙水榭B-9拆迁还房一套出以640000元的价格出卖给苟利会，购房款冲抵部分借款本息，尚欠47500元借款本息由张会在两年内支付给苟利红。合同签订后，张会将原拆迁房屋的产权证明、还房的相关手续及还房钥匙交给了苟利红。由于买卖合同签订时，还房的产权手续尚未办理，故产权变更手续至今没有办理。因张会没有偿还李薇的借款本息，李薇于2016年9月向一审法院起诉。一审法院作出（2016）黔0302民初6103号民事判决书，判决张会偿还李薇的借款200000元及利息。一审法院在执行该判决时，查封了白沙路东升白沙水榭B-9（902号）拆迁还房，苟利红提出执行异议后被一审法院驳回，苟利红遂提起本案诉讼。一审法院判决：一、苟利红对红花岗区××东升白沙水榭B-9住房（902号）一套提出的执行异议成立；二、停止一审法院对上述房屋的执行。李薇不服一审判决，上诉请求：撤销原判，发回重审，并由苟利红承担本案诉讼费用。二审法院查明，案涉房屋系张会的拆迁还房，该房屋所在楼盘现已办理了商品房初始登记，案涉房屋现仍为毛坯房。其余认定事实与一审法院审理查明的事实一致。二审法院认为，本案二审期间争议的焦点为李薇要求继续执行案涉房屋的请求是否应当支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋系张会的拆迁还房，因张会未办理产权登记，在与苟利红签订《房屋买卖合同》后亦未能将房屋的产权变更登记到苟利红名下，因此从物权公示的角度来看，即使张会与苟利红办理了房屋交接手续，也不能据此认定苟利红取得案涉房屋的所有权。案涉房屋的买卖合同的订立系基于苟利红与张会之间的借款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，是债务人履行债务的变通方式，该协议的目的在于消灭苟利红对张会的债权而非单纯的房屋买卖。以物抵债协议约定的交付房产是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋产权变更登记之前，债权人只有债权请求权，并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与张会存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，苟利红对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。二审法院判决：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初6032号民事判决；二、驳回苟利红的诉讼请求。再审查明的事实与一、二审一致。本院再审认为，双方争议的焦点问题为：苟利红针对涉案被查封房屋提出的执行异议理由是否成立。首先，根据芶利红提供的《借款合同》、银行转账凭证、收据载明的信息和张会的自认内容，足以认定芶利红与张会之间有真实、合法的借款关系存在。其次，在张会无法偿还芶利红借款的情况下，双方就借款本金及利息进行了结算，并达成了新的房屋买卖合意，而法律并不禁止以借款冲抵购房款来履行房屋买卖协议，故芶利红与张会签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。第三，涉案房屋系毛坯还房，在张会将原房屋的产权证、还房的相关手续及还房钥匙交给了苟利红的情况下，足以认定芶利红实际管理并占有了该房屋。同时，因案涉房屋属于拆迁还房，需完成被拆迁人张会的房屋初始登记后才能最终变更产权登记并过户到芶利红名下，在张会的初始产权未办理，且在庭审中邹清文、张会表示因其也属于受害者，不愿协助办理相关产权手续的情况下，芶利红对无法将产权变更登记到其名下并无过错。故李薇作为张会的普通债权人，执行标的为金钱给付而非其他，而苟利红对张会享有的是物权期待权（进行产权登记的权利）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，李薇的金钱给付请求权不能对抗苟利红的物权期待权，一审法院对案涉房屋的查封应予解除，苟利红提出的排除执行异议成立。综上所述，芶利红的再审请求成立，应予支持；二审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）黔03民终3323号民事判决；二、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初6032号民事判决。本判决为终审判决。审判长 张 鹏审判员 吴梦吟审判员 陈 娜二〇一九年五月二十日法官助理周益书记员向珣