广西壮族自治区灵山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0721执异4号 案外人南宁银象房地产开发有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道333号。 法定代表人李春阳，总经理。 委托代理人梁周，男，1981年9月15日出生，汉族，住南宁市，系南宁银象房地产开发有限责任公司的员工。 申请人方元，男，1991年2月22日出生，汉族，灵山县居民。 被申请人张智，男，1965年5月23日出生，汉族，灵山县农民。 本院在审理原告方元与被告张智民间借贷纠纷一案，原告方元向本院提出财产保全申请，本院于2016年10月14日作出（2016）桂0721财保25号民事裁定。案外人南宁银象房地产开发有限责任公司不服本院（2016）桂0721财保25号民事裁定，对查封被告张智位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼401号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭审查。本案现已审查终结。 案外人南宁银象房地产开发有限责任公司称，请求中止对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼401号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。事实与理由：一、涉案房屋仅进行预告登记及预售合同备案登记，权利人虽为张智，但未进行权属变更登记，案外人享有涉案房屋的所有权，张智基于《商品房买卖合同》享有的是房屋交付及权属登记请求权。案外人与张智于2015年9月28日签订了《商品房买卖合同》，约定由张智购买案外人开发的南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼401号房屋，涉案房屋虽然进行了预告登记及预售合同备案登记，但房屋产权未进行变更登记至张智名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”据此，涉案房屋的所有权没有发生转移仍然属于案外人，是案外人的合法财产。二、涉案房屋的房屋预告登记及预售备案登记已失效，灵山县人民法院查封涉案房屋的基础条件已不存在。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。因张智严重违约，南宁市良庆区人民法院判决解除涉案房屋的《商品房买卖合同》，该法律文书于2018年9月26日生效，因此，涉案房屋的预告登记证及预售合同备案登记已失效。三、案外人已依法解除与张智签订的《南宁市商品房买卖合同》，已经采取的查封措施应当解除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。综上所述，涉案房屋是案外人的合法财产，任何人无权处分该房屋，特提起执行异议，请求人民法院支持案外人的异议请求。 方元答辩称，一、灵山县人民法院（2016）桂0721财保25号民事裁定书没有违反法律规定，合法有效。根据南宁市房产档案服务部于2015年11月19日提供的证明，查询清单载明张智系涉案房屋的现所有权人，2015年10月30日，涉案房屋已办理了商品房买卖合同登记备案证明，故灵山县人民法院于2016年10月14日进行查封时，涉案房屋系张智名下的合法财产。二、案外人主张张智未支付完购房款与事实不符，不能依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条要求解除查封。涉案《商品房买卖合同》第七条约定：2015年9月16日前支付首期房款266622元，2015年9月16日前办理银行按揭贷款申请手续；第八条第1款第（2）项约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。张智如是仅支付了部分首付款31622元，其早已违约，案外人根本不用等到张智断供房贷时再解除涉案合同，张智亦不可能办理商品房买卖合同登记备案证明。案外人提供的南宁市良庆区人民法院（2017）桂0108民初3099号民事判决书认定了：张智向中国民生银行股份有限公司南宁市分行申请的贷款610000元已于2015年10月12日划入案外人的账户，证明张智的购房款已支付完毕。该610000元是张智欠中国民生银行股份有限公司南宁市分行的贷款。三、方元申请保全查封涉案房屋在前，案外人依据的生效法律文书在后，其提出的执行异议不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，应依法驳回案外人的异议。综上所述，请求人民法院继续执行（2016）桂0721财保25号民事裁定，驳回案外人的异议请求。 本院查明，原告方元与被告张智、方艳娟民间借贷纠纷一案，原告方元向本院提出财产保全申请，本院于2016年10月14日作出（2016）桂0721财保25号民事裁定，裁定：对被申请人张智所有的位于南宁市××大道××号恒大绿洲36号楼401号房在价值113500元限额内进行查封，查封期限为两年。案件经审理，本院于2016年12月15日作出（2016）桂0721民初2099号民事判决，判决：张智归还方元借款100000及利息（利息计算方式：以本金100000元为基数，按年利率24%，从2016年3月1日起计至案件生效判决确定的履行期限最后一日止，并减去已支付的利息1800元）。判决发生法律效力后，方元申请执行与张智民间借贷纠纷一案，本院已立案受理，案号为（2017）桂0721执407号。 再查明，南宁银象房地产开发有限责任公司与张智商品房预售合同纠纷一案，南宁市良庆区人民法院于2018年4月28日作出（2017）桂0108民初3099号民事判决，判决：一、解除南宁银象房地产开发有限责任公司与张智2015年9月28日签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、张智于本判决生效之日起10日内协助南宁银象房地产开发有限责任公司到有关部门办理南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼401号房的商品房买卖合同登记备案证明(登记编号：201510121812)和预告登记证（编号：邕房预字第1649475号）注销登记；三、驳回南宁银象房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。该判决于2018年9月26日已发生法律效力。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款：“人民法院对诉讼标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出执行异议之诉。”的规定，案外人南宁银象房地产开发有限责任公司对本院在诉讼执行中作出的对位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼401号房屋予以查封的财产保全裁定不服，有权基于房屋的实体权利提出书面异议。本院对涉案房屋采取查封措施系基于张智与案外人南宁银象房地产开发有限责任公司于2015年9月28日签订的南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼401号商品房的买卖合同，但涉案房屋未进行权属变更登记，案外人南宁银象房地产开发有限责任公司享有涉案房屋所有权。南宁市良庆区人民法院作出（2017）桂0108民初3099号民事判决，判决解除张智与案外人南宁银象房地产开发有限责任公司签订的涉案房屋的买卖合同。目前，该民事判决仍为生效法律文书。据此，本院继续对涉案房屋采取查封措施的基础条件已不存在。综上所述，案外人南宁银象房地产开发有限责任公司的异议成立，本院予以支持。案外人南宁银象房地产开发有限责任公司请求解除对涉案房屋的查封，但根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第二款：“人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”的规定，方元作为申请保全人，如其未在法定期间提起执行异议之诉的，本院才能依法解除对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼401号房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼401号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审判长 叶   自   璟 审判员 刘玉材审判员施崇 二〇一九年五月七日 书记员 邓   宇   权