湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2211号原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄**会所。法定代表人：曹丰，执行董事。委托诉讼代理人：陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：毛谆，男，1974年4月2日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）与被告毛谆物业服务合同纠纷一案，本院2019年2月28日受理后，依法适用简易程序由审判员史毅独任审判，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告天环物业公司的委托诉讼代理人陈丽，被告毛谆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天环物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令毛谆支付物业管理费1547元（计至2017年12月31日）；2、判令毛谆承担本案诉讼费用。事实及理由：天环物业公司于2014年7月接受湖南新鸿业置业有限公司（以下简称新鸿业公司）的委托，为九峰小区第五区全体业主提供物业服务，并签订《九峰小区第五区前期物业服务合同》，其中第二十三条约定：（1）高层和公寓式住宅1.80元/月·平方米；（2）集中商业（5号栋）二层3元/月·平方米，三层及以上2.80元/月·平方米;(3)临街及内街配套商业一层2.70元/月·平方米，二层2.50元/月·平方米；（4）地）地下负**（超市）10元/月·平方米，地，地下负**（超市）10元月·平方米。物业费从建设单位书面通知买受人办理交房手续之日的次月开始计算。天环物业公司于2014年7月进入小区，依约提供物业服务，但毛谆怠于履行缴纳物业费的义务，至今仍欠付天环物业公司自2017年6月1日至2017年12月31日的物业费共计1547元（122.79平方米×1.80元×7)。经天环物业公司多次催收，至今未履行清缴义务。被告毛谆辩称：对欠缴物业费的期间有异议，其已经交纳了2017年6月的物业费。此外，小区内部环境不佳。第一，裙楼门面采用鼓风机排风进小区烟道油烟倒灌和裙楼门面餐饮排污，严重影响环境；第二，私自改建、侵占小区公摊公共面积；第三，小区垃圾站设在小区中心位置，清理次数有限，严重影响居住环境和居民健康；第四，小区公共设施维护不善，如入户玻璃需要更换，公共区域内墙瓷砖脱落严重，绿化草坪成活率很差；第五，物业的工作内容缺乏监管，如不和业主沟通就私自在电梯间布置电子广告屏和悬挂广告、未按时公开公益收支、小区安全隐患大、建筑垃圾和生活垃圾未及时清理、收费高昂等；第六，开发商未兑现买方承诺，私自处理停车位问题。1、开发商此前承诺小区与一期互通，规划中也是互通，但事实上却用护栏将小区与一期隔离。且小区6、7栋之间的消防通道也被锁死关闭。2、开发商和物业没有和业主及业主代表协商，即私自上涨车位租金。3、开发商在车库私自建立杂物间。经审理查明：毛谆系位于天心区房屋的所有权人，该房屋面积为122.79平方米。2016年4月24日，天环物业公司（甲方）与毛谆（乙方）签订《九峰小区五区（九峰·远见）前期物业服务协议》，主要约定：一、甲方为物业管理区域内全体业主和使用人提供物业服务，主要包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，业主共有的公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理等；二、前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅按1.80元／月／平方米交纳；三、物业服务费至少每一年预缴一次，缴纳费用时间为每三个月周期的第1个月10日前，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；四、如乙方连续三个月未交纳物业费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务费及滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的3‰。上述合同签订后，天环物业公司于涉案的九峰小区五区提供了物业服务。毛谆于2016年4月24日交纳了2016年6月24日至2017年6月23日的物业服务费共计2652元，此后未向天环物业公司支付过物业服务费。天环物业公司催收未果，遂酿成本案纠纷。另查明：天环物业公司于涉案小区提供物业服务期间，该小区存在车库停车秩序混乱、电梯故障未及时处理、商业公司违规占用公共部位进行安装改造等管理不善之处，小区业主就上述情况函告天环物业公司，亦向小区业主委员会（2018年成立）和相关部门进行了集中反映。以上事实，有天环物业公司提交的《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、催收记录、照片、《巡逻签到表、报岗记录表、消杀记录表、保洁工作检查记录表、电梯使用标志、水井设备设施巡视运行记录》，毛谆提交的物业费发票为证，经本院审核，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。本院认为，天环物业公司系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。毛谆与天环物业公司签订《《前期物业服务协议》，约定由天环物业公司为涉案小区提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。毛谆抗辩称天环物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故其不应交纳物业费，并提交了其于涉案小区拍摄的照片予以佐证。本院认为，物业服务具有整体性、持续性的特点，上述照片仅能证明被告辩称的其居住小区短期内存在的部分问题，不能证明天环物业公司在履行物业服务合同过程中存在严重瑕疵，且涉案小区也未出现生活秩序发生恶化、严重影响业主的正常生活的情形，故上述情况不足以构成毛谆拒绝交纳物业费的正当理由，本院对该抗辩意见不予采纳。天环物业公司已于涉案小区提供了基本的物业服务，毛谆应当支付拖欠的物业费。关于实欠物业费的金额，天环物业公司主张毛谆欠交2016年6月24日至2017年6月23日的物业费共计1547元，毛谆抗辩称其已将物业费交至了2017年6月23日，并提交了相应收据予以佐证。经核对，天环物业公司对此无异议，故本院认定毛谆实欠的物业费为1407.17元（1.80元×122.79平方米÷30天×191天）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告毛谆于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告湖南天环物业管理有限责任公司交纳物业服务费1407.17元；二、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告毛谆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告毛谆承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  史毅二〇一九年五月二十八日代理书记员  王悦附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。