广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤19民终5945号上诉人（一审原告、反诉被告）：谢炳根，男，1944年7月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈进祥，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：周应娣，女，1945年1月25日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈进祥，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈真潮，男，1981年3月26日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，委托诉讼代理人：刘红军，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳瑶，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：谢尚东，男，2001年3月28日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈进祥，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。上诉人谢炳根、周应娣、陈真潮因与被上诉人谢尚东确认合同无效纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初10133号之三民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢炳根、周应娣上诉请求：1.撤销（2017）粤1972民初10133号之三民事裁定第一项判项，改判《土地转让合同》无效；2.本案一、二审诉讼费由陈真潮承担。事实与理由：（一）经过国土部门确认案涉土地为集体建设用地，谢仲凡生前与陈真潮就集体土地的转让行为因违反法律强制性规定，《土地转让合同》自始无效。1.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；2.根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效”；3.广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十条“土地使用权交易，有下列情形的，必须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意：依法应当报县级以上人民政府批准的，由土地行政主管部门审核后报有批准权的人民政府批准…(三)农民集体所有的建设用地使用权转移或抵押的…”。综上所述，显然《土地转让合同》违反了法律强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定，应认定为无效合同。（二）既然《土地转让合同》自始无效，根本不存在一审判决中认定的“能否通过补办手续致使违章建筑合法化尚不能确定”的情况，《土地转让合同》与桩基建设未领取建设工程规划许可证、未拆除没有关联性，应认定为无效合同。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理”。（三）《土地转让合同》是谢仲凡关于集体土地使用权转让的约定，其与是否存在地上建筑没有关联性。（四）国土部门出具的关于（2017）粤1972民初10133号函的复函以及东莞市大朗镇竹山社区居民委员会出具的证明，均直接证明谢炳根才是案涉土地的使用权人，谢仲凡并非使用权人，陈真潮却与其签订《土地转让合同》，实际上是侵害了谢炳根的权益。综上所述，一审裁定并未就《土地转让合同》的效力作出认定，显然没有事实和法律依据，依法应予以改判。陈真潮上诉请求：1.撤销（2017）粤1972民初10133号之三民事裁定；2.指令一审法院进行实体审理；3.本案诉讼费用由谢炳根、周应娣、谢尚东承担。事实及理由：（一）一审法院认定事实错误。一审法院认定案涉土地虽然经国土部门回复称为集体建设用地，但土地转让后在该土地上进行的桩基建设未领取建设工程规划许可证，目前有关桩基亦未被拆除。而在桩基被拆除前，能否通过补办手续致使违章建筑合法化尚不能确定。一审法院进而认为该不确定性导致双方签订的《土地转让合同》效力不确定，也导致了本案双方诉求无法处理的认定是错误的。1.根据一审法院调取的东莞市国土资源局《关于(2017)粤1972民初10133号函的复函》、东莞市城市综合管理局大朗分局《关于大朗镇竹山社区谢炳根建设行为的情况说明》、东莞市城市综合管理局《责令停止违法行为决定书》的内容可知，事实上行政主管部门已对涉及的土地及地上建筑物、构筑物或其他设施进行了认定及处理，不存在一审法院所称未处理的情形。2.本案为确认合同无效纠纷，案涉《土地转让合同》的效力与事后建设桩基行为的行政管理关系没有必然关联，即桩基是否违建不是判断《土地转让合同》效力的前提条件，地上建筑物的行政管理规定不属于《土地转让合同》的效力判断的法律依据范畴。案涉《土地转让合同》是否有效是由《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律规定作为判定依据的。因此，一审法院认为违章建筑合法化不确定导致《土地转让合同》效力不确定，进而认定一审诉求无法处理。前述认定是无事实依据和法律依据的。（二）一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”之规定作出裁定。然而，一审法院并没有阐明本案的事实依据哪一部法律之规定，属于哪一类应当由其他机关处理的争议或应向哪一个行政机关申请处理。即使一审法院认为双方当事人均应申请行政主管部门对案涉土地上的桩基进行处理，但对此一审法院并没有法律依据予以支持。况且本案案由为确认合同无效纠纷，涉及《土地转让合同》效力没有法律规定需由某其他机关处理解决，一审法院对此案由纠纷由其他机关处理也没有阐明法律依据。因此，一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定予以裁定错误，进而导致适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条亦是错误的。综上所述，一审裁定认定事实错误，适用法律错误。陈真潮恳请二审法院查清事实，依据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百三十二条“查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理“之规定，依法支持陈真潮的上诉请求。谢尚东未提交书面意见。谢炳根、周应娣、谢尚东向一审法院起诉请求：1.确认谢仲凡与陈真潮签订的《土地转让合同》无效；2.撤销谢仲凡与陈真潮签订的《协议书》；3.判令本案之诉讼费由陈真潮承担。陈真潮向一审法院反诉请求：1.判令谢炳根、周应娣、谢尚东向陈真潮返还1100000元并支付资金占用期间的利息（以100000元为本金从2016年9月29日起，以1000000元为本金从2016年11月30日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年5月16日为78177.08元）；2.判令谢炳根、周应娣、谢尚东向陈真潮赔偿损失3580000元；3.本诉及反诉的诉讼费均由谢炳根、周应娣、谢尚东承担。一审法院经审查认为，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，应裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，谢仲凡向陈真潮转让的土地虽然经国土部门回复称为集体建设用地，但土地转让后在该土地上进行的桩基建设未领取建设工程规划许可证，目前有关桩基亦未被拆除。而在桩基被拆除前，能否通过补办手续致使违章建筑合法化尚不能确定。该不确定性导致双方签订的《土地转让合同》效力不确定，也导致了谢炳根、周应娣、谢尚东有关撤销《协议书》的诉求以及陈真潮要求返还购地款及赔偿损失的诉求无法处理。故此，谢炳根、周应娣、谢尚东及陈真潮均应先申请行政主管部门对案涉地上的桩基进行处理，处理后，才可以对因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：一、驳回谢炳根、周应娣、谢尚东的起诉；二、驳回陈真潮的反诉。本院经审查认为，本案为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。首先，桩基是建筑物的基础部分，属于不动产的范畴。就本案而言，谢炳根、周应娣、谢尚东请求撤销的《协议书》所称前期施工费用以及陈真潮请求赔偿费用均包含有案涉桩基的施工费用。目前，案涉桩基未被定性为合法，亦未被拆除，仍然处于未处理的状态。另外，从城市建设的角度来讲，废弃桩基将会给日后的工程建设造成重大障碍，应该作出拆除的处理。其次，对于人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》已经作出了明确的规定。概而言之，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，应裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，谢仲凡向陈真潮转让的土地虽然经国土部门回复称为集体建设用地，但土地转让后在该土地上进行的桩基建设未领取建设工程规划许可证，目前有关桩基亦未被拆除。而在桩基被拆除前，能否通过补办手续致使违章建筑合法化尚不能确定。该不确定性导致双方签订的《土地转让合同》效力不确定，也导致了谢炳根、周应娣、谢尚东有关撤销《协议书》的诉求以及陈真潮要求返还购地款及赔偿损失的诉求无法处理。因此，谢炳根、周应娣、谢尚东及陈真潮均应先申请行政主管部门对案涉地上的桩基进行处理后，才可以对因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起诉讼。据此，一审法院裁定驳回谢炳根、周应娣、谢尚东的起诉和陈真潮的反诉并无不当，应予维持。综上，谢炳根、周应娣、陈真潮的上诉请求均不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  吴国鹏审判员  李远伦审判员  钟满福二〇一九年五月二十三日书记员  杨淑芬