江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣1102民初852号原告张贇，男，汉族，1976年3月30日出生，江西省上饶县人，住江西省上饶市上饶县。委托代理人李愿，江西邦隆律师事务所律师，特别授权。委托代理人陈静雯，江西邦隆律师事务所律师，特别授权。被告江西天添实业有限公司，住所地：江西省上饶市信州区三清山大道**，统一社会信用代码：91361100763359564Y。法定代表人：徐晓清，该公司董事长。第三人：王祥伍，男，汉族，1964年6月26日出生，江西省铅山县人，住江西省上饶市信州区。原告张贇诉被告江西天添实业有限公司及第三人王祥伍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张贇的委托代理人陈静雯，第三人王祥伍到庭参加了诉讼，被告江西天添实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张贇诉称：被告系“天达雅居”楼盘开发商，2008年10月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：00130702，商品房预售许可证号：（饶）房预售证第044号。合同约定被告将位于上饶市信州区三清大道204号“天达雅居”小区1幢3单元702号商品房出售给原告，该商品房建筑面积150㎡，套内建筑面积为137.18㎡，公共部分与公用房屋分推面积12.82㎡，单价2,571.43元／㎡，总价为385,715元。后经测量，该商品房实际面积为137.18㎡，原、被告协商一致将面积变更为137.18㎡，并在原合同单价的基础上优惠了388.09元/㎡，实际以单价2,183.34元/㎡，总价299,510元成交。后原告按照合同约定支付了首付房款99,510元，剩余房款200,000元以银行按揭贷款方式支付给被告，且至今每月都按时向银行偿还房屋按揭贷款。由于被告开发的房屋有多套房屋存在"一房多卖"的现象（第三人王祥伍），致使原告购买的房屋无法交付和办理产权登记。基于上述事实，原告认为，原告依约支付了全部购房款，履行了全部合同义务，而被告至今未能按《商品房买卖合同》的约定交付房屋，也没有为原告办理房屋产权登记，被告已构成违约。为此，原告为主张合法权益，提出诉讼请求：1.判令被告立即交付原告购买的位于上饶市信州区三清大道204号“天达雅居”第1幢3单元702号商品房，并为原告办理该商品房不动产权证书；2.本案诉讼费用由被告承担。被告江西天添实业有限公司未到庭答辩。第三人王祥伍诉称：因徐晓清欠其5万元广告费，08年6月向其推销“天达雅居”4栋楼，双方商定两套总价30万。08年6月其交现金5万、广告费抵扣5万，交清10万预付款。08年7月8日其通过建行转帐了16万给徐晓清，尚差4万，徐晓清叫我写下欠条，7月12日我还清4万欠款，徐晓清在欠条上签好字叫我拿着4万欠条及10万预付款收据、16万转账凭证到财务换开30万总收据后，再签订《商品房买卖合同》。因4幢楼一直未动工，徐晓清在我追问下，主动提出用“天达雅居”一栋楼3单元701和702室两套现房作置换，并要我加付10万现金，我未同意。因为天达雅居一撞楼五层以上属超规划建筑，不能公示，不能备案登记，不能办房产证(该小区至今尚有很多业主不能办证,可以实地调查证实)。签订的合同只是“象征性”的表示，房价约是能办证的一半……。因我了解内情,所以,在房价上没有上当(是按不能办证的房价置换)。徐晓清见我了解内幕,议价后叫我写下承诺书(若补批、能办证、按1,600元/平方补交余款、换合同)，并自愿赔偿违约金1.5万(是写欠条给我的)。2009年2月22日交付了签好的两份《商品房买卖合同》及换开好的30万交房款收据给我。我要徐晓清给我违约金,他只转了5千给我,余下的1万要我免掉,并收回欠条。2010年5月徐晓清父子俩主动找我协商说:“两套房产,只能给你701室一套”。我没同意,徐晓清就威胁我说：你的702室及其他人的几套,我已“套出”百多万,即使你起诉法院,也是没用的……。2010年6月徐晓清因“一房多卖”等诈骗罪投案自首。至此,我才完全知道徐晓清在2009年6月2日又把701室卖给张景麟，702室也以张赟名义,签订了购房合同(面积做成150平方、房价做成2,571.43元/平方)并用于骗贷款。2010-2013年法院调查审理徐晓清“民间借贷”一案时,没有传我参与诉讼,就己经定性我是“房屋买卖关系”了,法院有案底证实。还有我的购房合同上注明是“房屋买卖关系”,30万收款收据上徐晓清亲笔备注“交房款”三个字，以强调证实我所交的款是用于购房,与他是《房屋买卖》关系。天达雅居1栋楼08年房价约是1,500-1,800元/平方，双方商定701、702室按能办证房价是1,600元，按不能办证是1,000元(我实花去1,I70元/平方)。因徐晓清退不出30万购房款及违约金,出于无奈,我才同意置换。那时,这两套根本不值30万，即便是现在有证房价才约4,0O0元/平方。2012年,政府为平息纠纷,补批了手续。由此,一栋楼五层以上16套违章建房,签订的“象征性”购房合同，由不合法自然过渡到合法、由不能办证转为可以办证。答辩理由:2010年5月,徐晓清对我说：“我把702室以我亲戚(张赟)的名义,做了份合同用于贷款。因为是违建房,不能办理抵押贷款。我花了大钱,找人才办好的。你就不要再纠缠了,留了701室给你,也对得起你了……”。我没同意,他就略带威胁地说:“即使你起诉法院,也是没用的。你那套(702室)的钱,我早就套出了。法院只会相信我说的,不会信你，故原告与被告的购房关系,其真实性令人质疑的。一、对原告提供的《商品房买卖合同》的真实性表示质疑:1、《商品房买卖合同》显示的建筑面积为150平方,而江西省上饶市恒诚房产测绘事务所(项目绸号201120702),为“天达雅居”施测的本案(702室)房产面积为I28.17平方米。2、《商品房买卖合同》显示的单价是2,571.43元/平方,而“天达雅居”2008年能办证的房价是1,500-1,800元/平方,以最高价1,800元/平米计,高于市场价42.85%:若按不能办证房价1,000元/平方计,则高于市场价157.14%。二、对原告张赟提供的《个人购房担保借款合同》表示质疑。1、本案争议的702室属于超规划建筑，不能备案登记，不能办房产证,更不能办理抵押贷款。2、《个人购房担保借款合同》显示，抵押的购房合同面积为133.71平方,与《商品房买卖合同》的面积150平方不符。3、原告没有提供:“2008年12月3日,向农行上饶信江支行申请办理的抵押贷款20万,转到江西天添实业有限公司账号14×××93凭证。4、原告没有提供:“从2008年12月3日至今向农行上饶信江支行每月还款”的明细清单。及首付款99,510元转账凭证。5、原告张赟提供的“抵押贷款”材料不合法,不能说明原告与被告是“房屋买卖关系”，只能证明被告花钱制假。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系伪造、办理的《抵押贷款》属违法,因此,不存在“房屋买卖”关系。故请求:将“天达雅居”1栋3单元702室交付并过户给第三人,并依法支付违约金11万元，抵未交清房款。原告张贇针对自己的主张向本院提供的证据有：1、原、被告于2008年10月21日签订的《商品房买卖合同》，合同编号为：00130702。拟证明：2008年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于上饶市信州区三清大道204号1幢3单元702号商品房一套；原、被告双方约定以首付加银行按揭贷款的方式支付购房款；2、2008年12月3日被告向原告出具的《收据》，2008年12月3日原告与农行信江支行签订的《个人购房担保借款合同》，2018年10月4日原告妻子张莉中国农业银行账户明细清单，2016年5月23日农行信江支行客户部出具的《证明》，2018年10月22日农行信江支行出具的《情况说明》，2019年4月26日农行信江支行出具的《证明》。拟证明：原告依照合同约定支付了首付款99,510元；原告按合同约定办理了20万元银行按揭贷款，并且款项已直接汇入被告账户（个人购房担保借款合同第3条第2款中明确约定）。至此，原告已经完全履行了《商品房买卖合同》中约定的所有义务；被告依照合同约定一直履行还款义务，从未出现逾期；3、被告公司法定代表人徐晓清于2010年7月15日在上饶市公安局经侦支队作的《询问笔录》，上饶市公安局经侦支队于2013年5月14日询问被告公司法定代表人徐晓清时所作的《询问笔录》。拟证明：被告与第三人之间不存在真实的商品房买卖合同关系，仅为普通的债权债务关系，第三人无权主张标的房屋的所有权。被告江西天添实业有限公司未到庭，未质证。第三人王祥伍质证认为：对第一组证据真实性无异议，但认为购房合同所记载面积与该房产实际面积不相符，且认为合同价格高于当时的市场价格，因此，该合同是一份虚假的购房合同；对第二组证据中的收款收据有怀疑，收款收据入账日期是2009年12月3日，下面是2008年12月3日，对其他证据不懂，不质疑；对第三组证据不予认可，认为被告的法定代表人所作口供是虚假的。本院结合查明的事实予以综合评判。第三人王祥伍针对自己的主张向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同复印件一份，证明：第三人于2009年2月22日与被告江西天添实业有限公司签订商品房买卖合同，是象征性表示，案涉房产是属超规划建筑，不能公示、不能备案登记、不能办理房产证，当时双方协商1,000元不能办证，1,500-1,800元能办证的，第三人一次性付款三十万买了1栋楼的两套房子，2008年就预定了4栋楼的两套房子，后来4栋楼一直没有动工第三人就找到被告，被告就拿1栋楼3单元701和702号房子与第三人进行置换，所以是2009年2月22日签订合同；2、房屋户（室）面积对照图复印件一份、证明：第三人购买的房屋实际面积为128.17平方米；3、欠条复印件一份、收款收据复印件、建设银行转账明细复印件一份，证明：1.第三人购买了《天达雅居》两套房产，共支付叁拾万元，2008年1栋楼的房价只有1,500-1,800元左右是能办房产证的，不能办证的只有1,000元平方；2.第三人于2008年7月8日转账给被告法人代表徐晓清账户160,000元整。原告张贇的代理人质证认为：对第一组证据的三性均不予认可，1.第三人提供的是复印件，对真实性不予以确认；2.第三人也没有提供付款的凭证；3.在被告法人代表徐晓清作的询问笔录中明确可以看出第三人与被告签订合同时已经知晓该房屋已经出售给原告了，被告与第三人签订合同是基于之间的借贷关系，用该房屋象征性的做抵押，该合同不能证明被告与第三人之间存在真实的房屋买卖关系；4.第三人购买的房屋的价格是远远低于市场价的，原告购买房屋的单价是2,571.43每平方米，第三人的价格是1,121.83元，连原告购房单价的一半都不到，原告认为该价格不合理，可以证明其不真实的房屋买卖关系；对第二组证据不予认定，原告认为面积应当以原告与开发商签订的合同约定为准；对第三组证据的三性均不予认可，1.因为欠条和转账凭证是复印件，对真实性不予以确认；2.欠条的时间是2008年7月8日，转账时间也是2008年7月8日，转账金额涂改的是160,000元，真实性不确定，2009年2月22日的收据，时间相隔比较长远，不能证明第三人所说的两笔款项，不能说明是收款收据叁拾万元中的其中二十万；3.对于收款收据所说的剩余十万元是没有相应的付款凭证的，因此原告认为这三组证据不能证明第三人支付了案涉房屋的房款，仅能证明第三人与被告之间存在借贷关系。被告江西天添实业有限公司未到庭，未质证。本院经审查认为，根据上饶市公安局经济犯罪侦查支队对被告法定代表人徐晓清所作的询问笔录，被告法定代表人徐晓清确认本案诉争的房产实际购买人为原告张贇，其与第三人王祥伍之间是债权债务关系，而第三人所提供的证据显示其购买两套商品房的总价为30万元，明显低于当时市场价格，结合被告法定代表人的询问笔录，故对原告代理人认为被告于第三人之间不存在真实商品房买卖，只是债权债务关系的质证意见予以采信，第三人的意见本院不予采信，所举的证据本院不予认可。经审理查明，本案涉诉房屋为被告江西天添实业有限公司开发的天达雅居小区第1幢3单元702号房屋。2008年10月21日，原告张贇作为买受人，被告江西天添实业有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定：订购房屋为第1幢3单元702号房，该商品房建筑面积共137.18平方米，商品房单价为每平方米2,183.34元，房屋总房款为299,510元，付款方式为首付款99，510元，余款20万元银行贷款，出卖人应当在2008年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人。2008年12月3日，原告按照合同约定支付被告首付款99，510元，被告出具收款收据一张，并于同日在中国农业银行办理了商品房按揭贷款，贷款金额为20万元，之后原告每月均足额缴纳按揭款，未出现逾期。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，该合同不违反法律的禁止性规定，系合法有效的合同。且原告张贇按合同约定履行了付款义务，故原告要求被告交付本案诉争的房屋并办理产权登记的主张，本院予以支持。关于第三人王祥伍要求履行合同并支付违约金的主张，第三人王祥伍提供了《商品房买卖合同》及收款收据。因收款收据为两套房屋的总金额，该金额明显低于当时市场价格。第三人王祥伍称是2008年原先从被告处购买了两套房子，因被告违约交付不了后双方协商置换的，第三人王祥伍未能提供相关证据证明该主张，故本院不予支持。结合被告法定代表人徐晓清在上饶市公安局经济犯罪侦查支队所作的询问笔录，徐晓清陈述“我从王祥伍那里借了150,000元钱（最后欠他本息达到50万元），就做了两份购房合同，把房号1-3-701和1-3-702两套房子抵给王祥伍，其实这两套房子我在抵之前就分别卖给了张景麟和张贇。这两套房子卖掉的情况，当时王祥伍也是知道的，他叫我象征性的拿两套房子作个抵押，到现在我都没有还他钱。”故本院认定第三人王祥伍与被告江西天添实业有限公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，第三人的理由不充分，其主张本院不予支持。综上，依照《中华民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西天添实业有限公司于本判决生效后十日内将上饶市信州区三清大道204号“天达雅居”第1幢3单元702号商品房交付给原告张贇，并为其办理该商品房的不动产权证书；二、驳回第三人王祥伍的诉讼请求。案件受理费13,235元，减半收取6,617.5元，由被告江西天添实业有限公司负担2,896元，第三人王祥伍负担3721.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  郑伟东二〇一九年五月二十日书记员  丁丽芸