吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终188号 上诉人（原审原告）：吉林西部现代产业园股份有限公司。 住所：吉林省白城市。 法定代表人：蒋志新。 委托诉讼代理人：张小东。 上诉人（原审被告）：中绿食品集团有限公司。 住所：厦门市。 法定代表人：孙少锋。 委托诉讼代理人：崔长河。 上诉人吉林西部现代产业园股份有限公司（以下简称西部公司）因与上诉人中绿食品集团有限公司（以下简称中绿公司）农业承包合同纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法院于2018年11月19日作出的（2018）吉08民初51号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。西部公司的委托诉讼代理人张小东、中绿公司的委托诉讼代理人崔长河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 西部公司上诉请求:请求撤销一审判决第二项，依法改判中绿公司支付土地租金人民币20225625.00元；上诉案件受理费由中绿公司承担。事实与理由：1.西部公司已交付了出租的土地，只是中绿公司未接收土地，接收土地是中绿公司履行合同的应尽义务，中绿公司为了不交付租金而恶意不履行接收土地的义务。2.双方合同约定：在土地交付的10日内中绿公司向西部公司支付土地租金。中绿公司是否交付租金应由西部公司是否交付土地来决定，而不能以中绿公司是否接收土地来决定。接收土地与交付租金均是中绿公司履行合同的义务，中绿公司以自己不接收土地为由拒不交付租金是对权利义务的错位认识。一审法院以中绿公司未履行接收土地的义务而免除了其交付租金的义务是错误的。3.双方合同约定：中绿公司不按时交纳土地租金，逾期60天以上的，西部公司有权解除合同。一审法院认定是西部公司未及时实施合同解除权使损失进一步扩大进而驳回了西部公司主张中绿公司给付租金的诉求。一审法院的这一认定是对合同解除权的曲解。西部公司虽然取得了合同解除权，但同时也有权选择不解除合同，要求中绿公司继续履行合同，这是因中绿公司的违约使西部公司产生的权利而不是义务。一审法院不判决强制中绿公司履行合同义务反而剥夺西部公司的选择权、强制西部公司实施合同的解除权，是对双方权利义务的逆转和不平等对待。4.中绿公司在西部公司多次催促继续履行合同的情形下仍拒不履行合同义务，具有重大过错，西部公司无奈才诉求解除合同。中绿公司应支付合同未解除前的土地租金。综上所述，一审法院判决驳回西部公司诉请中绿公司给付土地租金的请求是错误的，请求撤销一审判决第二项，改判维护西部公司的合法权益。 中绿公司二审辩称：1.《土地使用权租赁合同》签订后，西部公司一直没有交付土地，在近五年的时间内不告知中绿公司履约，直到2017年6月22日，西部公司向中绿公司发《律师催告函》，主张租金。西部公司未积极履行合同约定，至今未通知和组织土地丈量，没有确定交付土地面积，应对双方纠纷的法律后果承担全部责任。2.一审判决对合同目的存在认知错误。《粗杂粮种植基地项目合同书》、《土地使用权租赁合同》和《会议纪要》不可分割。《会议纪要》是对原来合同的延续和变更。《土地使用权租赁合同》中表述为可耕种粗杂粮的土地，而非草地；《粗杂粮种植基地项目合同书》第三条也能证明我公司租赁土地的性质为耕地。双方对西部公司向中绿公司出租适合种植杂粮的耕地、中绿公司向西部公司支付租金，达成了共同意思表示。西部公司作为出租人，对讼争土地应承担符合耕种目的的义务。 中绿公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项，改判驳回西部公司全部诉讼请求；由西部公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、案涉合同交易目的为中绿公司租赁土地种植粗杂粮，当前土地未完成整理，大部分土地争议尚存，根本不具备交付条件。西部公司未完成土地交付的准备工作，一审法院认定其已经做好交付准备工作，属事实认定错误。二、西部公司未曾请求中绿公司承担违约责任。一审法院对西部公司未予起诉，中绿公司未做答辩的问题作出认定，系超范围裁判，属严重程序违法，应当依法撤销。三、西部公司依据合同法第九十三条第二款行使合同约定解除权，而一审判决却根据合同法第九十四条第二项作出合同解除的判决，属于法律适用错误。一审法院以“中绿公司未接收土地，是以行为表明了不履行合同义务”为由作出合同解除的判决，系事实认定错误。中绿公司从始至终均表示不同意解除合同，愿意继续履行合同，根本不存在“以行为表示不履行合同义务”的情形，而是因西部公司未履行先合同义务，致使土地交付及租金支付条件未成就。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决确有错误，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。 西部公司二审辩称：1.西部公司已按照合同的约定完成了出租方应尽的全部义务。合同签订后，双方共同实地踏查了土地，指明了四至和界线，且在合同的附注地图中对此进行了描述和明确标注。西部公司多次催促中绿公司依约接收土地并履行合同义务。西部公司已完成了合同约定的交付出租土地的义务。2.双方合同约定：在土地交付的10日内中绿公司向西部公司支付土地租金。中绿公司是否支付租金应由西部公司是否完成交付土地的义务来决定，而不能以中绿公司是否接收土地来决定。西部公司有权选择不解除合同，要求中绿公司继续履行。中绿公司在西部公司多次催促继续履行合同的情形下拒不履行合同义务，具有重大过错，应支付合同未解除前的土地租金。 西部公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令中绿公司向西部公司支付第一个五年租金人民币17587500元【70.35元/亩/年×50000亩×5年（2012年12月31日至2017年12月31日共五年）】以及截止合同解除之日的第二个五年开始的前九个月土地租金人民币2638125元【70.35元/亩/年×50000亩×9个月（2018年1月1日至2018年9月1日共九个月年）】，合计人民币20225625元；2.请求判令解除西部公司与中绿公司间的《土地使用权租赁合同》；3.本案诉讼费用全部由中绿公司承担。事实和理由：西部公司与中绿公司于2013年11月8日在白城市工业园区管委会签订《土地使用权租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条等相关规定，该合同已经生效。合同签订后，西部公司已履行了合同所约定的交付出租土地的义务。《土地使用权租赁合同》第六条第6.2款约定“自土地实际交付之日起至10日内支付首次租金……。”西部公司于2017年6月16日前往中绿公司住所地厦门市催促中绿公司履行合同义务，并分别于2017年6月22日以及2018年3月12日以《催告函》的方式敦促中绿公司接收土地并及早履行合同项下给付租金的义务，但截止2018年9月6日，中绿公司仍未履行合同项下的任何义务。因此，西部公司有权依照《土地使用权租赁合同》第六条第6.2款请求中绿公司支付第一个五年未付的租金人民币17587500元，以及第二个五年开始的前九个月土地租金人民币2638125元，合计人民币20225625元。双方于《土地使用权租赁合同》第十条第10.2.3项约定“乙方不按合同约定按时缴纳土地租金，逾期60天以上的”西部公司可以单方解除，显然截止2018年9月6日，中绿公司支付租金的期限已严重超过了这一约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，西部公司有权解除与中绿公司间的合同。综上，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，恳请法院依法支持西部公司的诉讼请求，维护西部公司的合法利益。 中绿公司辩称，中绿公司作为一家主营绿色食品的标准种植、加工的食品企业集团，也是国内知名品牌，中绿公司向西部公司租土地是为了作为粗杂粮种植农用耕地，获取粗粮作为原材料。作为白城市政府引进“中绿食品集团有限公司投资30亿元的中绿集团（白城）粗杂粮种植基地、加工中心和交易中心项目”，中绿公司与白城市人民政府围绕以发展现代粗杂粮种植基地为核心，开展并签订一系列以粗杂粮种植为目的合同、协议，但西部公司一直未交付讼争土地。1.西部公司尚未交付租赁标的物土地，中绿公司基于先履行抗辩权无需支付租金，所以西部公司无权解除合同，中绿公司也不同意西部公司解除合同；2.讼争合同目的在于租赁可适用于粗杂粮种植的土地，目前西部公司土地尚未达到交付条件，中绿公司无需接收，也无需支付租金，中绿公司保留追究西部公司逾期交付土地的违约赔偿权利；3.退一万步讲，假设西部公司已经交付土地，且所交付土地适用于种植粗杂粮及合同约定条件，西部公司也不可能在合同签订前一年交付土地，更不可能交付后四年多，给中绿公司免费使用四年的土地，方才催讨租金，西部公司放任挽救损失的行为不符合商业逻辑；4.退一万步讲，即使西部公司有权主张租金，相关诉求也早已超过法定诉讼时效，丧失了胜诉的权利。西部公司首次提出租金主张是在2017年10月起诉时，如西部公司认为在2012年12月31日就交付土地，那租金的支付时间应在2013年1月10日之前。西部公司的租金诉求早已超过了法定诉讼时效。综上所述，西部公司在没有实际交付的情况下，以耕地价格上浮5%的标准向中绿公司主张尚未交付的土地租金，并且要求解除合同的行为已经损害了中绿公司的合法权益，中绿公司除在本案中提出反诉要求确认解除无效外，保留对西部公司逾期交付违约行为提出主张的权利。中绿公司认为，在西部公司交付土地之前，中绿公司没有支付租金的义务，西部公司行使解除权毫无事实和法律依据。恳请法庭依法查明事实，驳回西部公司的全部诉讼请求。 一审法院经审理查明：2013年11月8日，西部公司（甲方）与中绿公司（乙方）在吉林省白城市签订《土地使用权租赁合同》。约定租赁土地概况为：甲方出租给乙方的土地位于吉林省白城市洮北区镇南种羊场山头分场以东草地，面积为5万亩，租赁地块的位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示，由双方按实际丈量确认。约定租赁土地用途为：地类为草地，乙方如须改变本合同规定的土地类型，须取得甲方和政府规划行政主管部门、国有土地管理部门及草原管理部门审批同意，并依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同或订立补充协议，办理土地使用权变更登记等相关手续。约定土地租赁期限为：土地使用权租赁期限为20年，2012年底前将标的草地交付给乙方。分批分期交付之不同地块的租赁期限自实际交付之日起分别计算。租金标准及支付约定为：自合同签订之日起，参照镇赉县土地整理（盐碱地改造）后的耕地价格67元/亩/年，前10年每年高出该基数5%，即前10年租金价格为70.35元/亩/年，后10年租金价格为80.4元/亩/年，由乙方向甲方支付。租金每五年支付一次，每个五年开始之日起10日内支付该五年租金，即自土地实际交付之日起10日内支付首次租金，第二个五年开始之日起10日内支付第6年至第10年的第二个五年租金，依此类推，直至付清全部租金。如分批分期交付土地，则不同批次交付的土地按各自实际交付时间分别计付租金。本合同面积内的有争议的土地，或已经与甲方签订了长期承包合同的土地，甲方可以待争议解决或承包期满交付乙方，自交付之日起乙方向甲方支付租金。乙方的权利与义务约定：乙方以不改变地类为前提，根据生产需要，自行调整使用土地，进行土地平整、土壤改良、改变原来的地界标记设施、改造水利设施和机耕道路等，需取得甲方同意，如需政府部门批准，应依法定程序办理相关审批手续。合同约定双方均可以解除的条件为：双方协商一致解除；因不可抗力本合同无法履行或履行已经没有意义的；非任何一方原因，该宗土地灭失的；法律、行政法规另有规定的。合同约定甲方有权解除合同的情形为：由于本合同生效后国家立法的变动，甲方必须提前解除本合同的；由于本合同生效后国家产业政策的变更，甲方必须提前解除本合同的；乙方不按合同约定按时交纳土地租金，逾期60天以上的，甲方有权解除合同；本合同另有约定的。合同约定乙方有权解除合同的情形为：由于本合同生效后国家立法的变动，乙方必须提前解除本合同的；由于本合同生效后国家产业政策的变更，乙方必须提前解除本合同的。与本案相关的违约责任约定：如乙方未能按时支付本合同约定的应付款项，从延迟付款之日起，每天按应交款项的3‰缴纳滞纳金；任何一方不履行合同义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向守约方赔偿其违约行为所造成的实际损失。合同约定签订之日生效。但是，自2013年11月8日双方签订合同后，中绿公司始终没有接收土地。 2017年6月22日，西部公司向中绿公司发出《律师催告函》，要求中绿公司支付拖欠的第一个五年的租金17587500.00元。2018年3月5日，西部公司再次向中绿公司发出《催告函》，要求中绿公司在收到《催告函》后20日内接收土地，逾期不来人接受土地，将采取相应的措施处置双方签订的《土地使用权租赁合同》。2018年3月14日中绿公司关于土地租赁相关事宜给西部公司回函，称近期将派人前往白城接洽土地交接事宜。但至本案提起诉讼时，中绿公司始终没有来白城接收租赁的土地。 另查明，2017年9月4日，西部公司起诉中绿公司，要求支付土地租金。后西部公司提出撤诉申请，白城市中级人民法院2018年2月23日作出民事裁定书，准许西部公司撤诉。 一审法院认为，一、双方当事人签订的《土地使用权租赁合同》并未实际履行；中绿公司应该对没有履行合同承担违约责任。 西部公司主张合同签订后，中绿公司没有给付土地租金，而中绿公司提出的主要抗辩理由概括为以下三点：其一是土地出租方没有交付符合耕种的土地。一审法院认为，双方合同约定的土地明确是草地，乙方如需改变本合同规定的土地类型，须取得甲方和政府规划行政主管部门、国有土地管理部门及草原管理部门审批同意，并依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同或订立补充协议，办理土地使用权变更登记等相关手续。而且在乙方的权利与义务中，明确约定乙方以不改变土地类型为前提，根据生产需要，自行调整使用土地，进行土地平整、土壤改良、改变原来的地界标记设施、改造水利设施和机耕道路等。因此，中绿公司以西部公司交付的不是耕地为由，拒绝接收土地，不符合合同约定，该抗辩理由不成立，不予支持；其二是出租的土地有部分区域存在争议，出租方没有，也不能交付土地。一审法院认为，合同约定了5万亩草地及地块的位置与四至范围，并附《土地示意图》，由双方按实际丈量确认。那么，该约定实际明确了5万亩土地的区域，而5万亩并不是一个定数，只是一个概数。对该区域内的土地存在的不同状况，合同约定区域内有争议土地，或已经与甲方签订了长期承包合同的土地，甲方可以待争议解决或承包期满交付乙方，自交付之日起乙方向甲方支付租金的解决方式。因此，按照合同约定，中绿公司提出的此点土地不能接收的理由，也与合同约定不符。根据双方的合同约定，对于约定区域内的土地，是可以分期分批交付的。但是，自合同签订以来，中绿公司未出示证据证明，其与西部公司接洽土地交接。相反，其出示的土地现状照片，恰恰证明上述区域内的土地现状仍为空置的草地，西部公司已经为履行合同做好了准备工作，但中绿公司在对方当事人多次催告后，依然没有派人接收土地，这一点充分证明中绿公司并无履行合同的诚意；其三是土地出租方没有交付土地，所以按照合同约定，中绿公司不能给付土地租金。一审法院认为，中绿公司的此点抗辩意见，看似符合合同约定，但实际是一个悖论。由于合同约定的5万亩草地是可以分期分批交付，在土地交付的10日内承租方向出租方支付土地租金。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，对于租赁土地的交付，不同于动产租赁的交付，出租人以《土地示意图》的方式划定了出租土地的区域及四至，承租人与出租人对边界四至实地踏查、丈量，即视为交接了土地。但在西部公司已经明确了出租土地的区域位置的情况下，中绿公司不派人踏查、丈量，不接收土地，是以其行为表明了不履行合同义务，中绿公司应该对没有履行合同承担违约责任。 二、西部公司要求中绿公司支付租金20225625元的诉请，一审法院不予支持。 一审法院认为，合同约定的租金支付方式为交付土地后10日内给付租金。西部公司明知中绿公司没有来接收土地的情况下，不采取积极有效的催告方式，督促其接收土地，而是在对方未接收土地的情况下，主张对方给付五年零九个月的土地租金，显然与合同约定的租金交付方式不符。由于中绿公司违反合同约定，没有接收土地，双方签订的土地租赁合同没有实际履行，已经出现违约的情形时，作为守约方的西部公司应该依法通知解除合同，以避免损失扩大。但西部公司没有积极止损，直至起诉前通知其解除合同，并主张中绿公司给付五年零九个月土地租金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，西部公司的请求属于扩大的损失，不予支持。退一步讲，即使按照西部公司的理解，交付土地与给付租金是同一概念、同时履行的义务，那么，按照双方合同约定的承租方不按合同约定按时交纳土地租金，逾期60天以上的，出租方有权解除合同。为避免损失扩大，西部公司也应该按照合同约定的解除条件提出解除合同，而不是等待五年零九个月后提出给付该期间的租金、解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，中绿公司以其行为表明了不履行合同义务，西部公司应该要求其承担违约责任。由于西部公司在本诉中未主张违约责任，故违约责任的承担，不属于本案审理的范围。 三、西部公司要求解除合同的诉讼请求应予支持。 一审法院认为，双方签订的《土地使用权租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，合法有效。由于中绿公司自合同签订生效后，一直未接收租赁的土地，经西部公司二次催告后，仍不派人接收土地，是以其行为表明了不履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，西部公司在诉讼请求中明确提出了解除合同的请求，并已经人民法院通过送达诉状的方式，送达对方当事人。因此，西部公司请求解除合同，符合法律规定，予以支持。 综上，中绿公司没有履行合同义务，应承担违约责任。因双方当事人签订的土地租赁合同没有实际履行，西部公司要求中绿公司给付2012年12月31日至2018年9月1日共五年零九个月的土地租金20,225,625.00元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条（二）项、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：解除2013年11月8日吉林西部现代产业园股份有限公司与中绿食品集团有限公司签订的《土地使用权租赁合同》；驳回吉林西部现代产业园股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费142,928.13元，由中绿食品集团有限公司负担。 二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。 本院二审期间，中绿公司提交了《粗杂粮种植基地项目合同书》一份，称双方签订的《土地使用权租赁合同》的签订系以该合同为依据，应将该合同与《土地使用权租赁合同》作为整体看待。西部公司对证据的真实性、合法性无异议，但对证明问题不予认可，认为该合同不属于新证据，且与本案无关。本院认为，该合同与本案无关，不予采信。 本案的主要争议焦点为：1.双方签订的《土地使用权租赁合同》是否应予解除；2.中绿公司是否应支付土地租金。 本院认为：双方签订的《土地使用权租赁合同》应予解除，西部公司要求中绿公司支付五年零九个月租金的主张不应予以支持。具体理由如下： 一、关于西部公司与中绿公司签订的《土地使用权租赁合同》是否应予解除的问题。 经查，《土地使用权租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《土地使用权租赁合同》明确约定租赁土地地类为草地；乙方（中绿公司）根据生产需要，进行土地平整、土壤改良，故中绿公司以西部公司未完成土地整理为由拒绝接收土地不能成立，本院不予支持。《土地使用权租赁合同》对租赁土地的位置、四至范围以合同附件的形式进行了明确，且合同第二条载明“附件一《土地示意图》由双方按实际丈量确认”，双方在庭审中亦认可对土地进行了踏查；合同第四条约定“分批分期交付之不同地块的租赁期限自实际交付之日起分别计算”，故案涉土地可分期分批交付，中绿公司亦认可有两万亩土地不存在争议，故中绿公司以部分地块存在争议为由拒不前往白城接收土地，本院不予支持。《土地使用权租赁合同》约定甲方（西部公司）有权解除的情形包括：“乙方（中绿公司）不按合同约定按时交纳土地租金，逾期60天以上的”，故西部公司依合同约定享有合同解除权。合同签订后中绿公司一直未接收土地，且在2018年3月5日西部公司发出催促接收土地的《律师催告函》、2018年3月14日中绿公司就“近期派人接收土地”回函后，直至本案提起诉讼之日长达六个月，中绿公司始终未接收土地。在中绿公司无正当理由拒绝接收土地的前提下，其行为属于逾期60天以上未按合同约定按时交纳土地租金的情形，现西部公司以诉讼的方式请求解除合同，且约定解除合同的条件成就，根据《合同法》第九十三条第二款之规定，双方签订的《土地使用权租赁合同》应予解除。在西部公司明确主张约定解除的情况下，一审法院以法定解除条件成就为由判处合同解除不妥，本院依法予以纠正。 二、关于中绿公司是否应支付土地租金的问题。 经查，《土地使用权租赁合同》约定“租金每五年支付一次，每个五年开始之日起10日内支付该五年租金”，合同签订后中绿公司一直未接收土地，西部公司直至2018年3月5日才向中绿公司发出《律师催告函》。西部公司作为出租方，应该及时采取措施督促中绿公司接收土地、向中绿公司讨要租金或在合同约定的解除条件成就时主张合同解除，另寻租户，避免损失扩大，但西部公司并未采取上述积极的措施，而是怠于行使权利，放任损害后果的扩大，故其应自行承担扩大部分的损失。故一审未予支持西部公司要求中绿公司支付五年零九个月租金的主张并无不当。 综上，上诉人吉林西部现代产业园股份有限公司、中绿食品集团有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。另据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，一审法院虽然依据法定解除判决合同解除错误，但判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费285,856.26元，分别由上诉人吉林西部现代产业园股份有限公司负担142，928.13元，由上诉人中绿食品集团有限公司负担142，928.13元。 本判决为终审判决。 审 判 长  苏 浩 审 判 员  芮海宏 代理审判员  赵承吉 二〇一九年五月二十四日 法官 助理  罗生智 书 记 员  吕双峰