浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终1597号 上诉人（原审原告）：陆增平，男，1962年12月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：彭红，浙江春江明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江中置房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县县城迎春南路28号海陆世贸中心13区301号。 诉讼代表人：浙江中置房地产开发有限公司管理人，由浙江法君律师事务所担任，负责人：吴学军。 委托诉讼代理人：方贤君、何佳颖，浙江法君律师事务所律师。 上诉人陆增平与被上诉人浙江中置房地产开发有限公司（以下简称中置公司）与破产有关的纠纷一案，不服桐庐县人民法院作出的（2018）浙0122民初573号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人陆增平上诉请求：请求依法撤销一审法院的判决，改判支持陆增平一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、陆增平与周军光、中置公司原存在的借款担保关系已于2015年12月1日消灭，自2015年12月1日之后陆增平与中置公司之间为商品房买卖合同关系。一审法院认为2016年10月12日签订的商品房买卖合同仍系借款关系的担保，明显与事实不符。陆增平与中置公司于2016年10月12日签订的商品房买卖合同虽然与之前的房号有重叠，但性质是另一份新签订的商品房买卖合同，该份合同签订时并不存在担保的意思和需要担保的主债务。二、2016年10月双方重新签订的浙江省商品房买卖合同合法有效，体现了双方的真实的商品房买卖关系，应认定为合法有效。双方签订了两次浙江省商品房买卖合同，一次是2013年3月即借款发生时。借款发生时所签的商品房买卖合同体现了陆增平出借借款时，中置公司以房作为借款的担保，从借款同时签订商品房买卖的行为可以认定双方当事人之间真实的意思表示是以房提供借款担保，而在2015年12月1日双方间借款关系终止，约定陆增平购买案涉房屋的约定下，2016年10月重新因履行协议书内容而签订了一份新的商品房买卖合同，体现的当然是协议书约定的内容，该真实的意思体现是双方建立起商品房买卖关系，这样的意思表示和行为结果不违反法律禁止性的规定，不存在虚假性，应认定合法有效。三、案涉争议的房屋不属于破产企业的破产财产。最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》七十一条五项“下列不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”之规定，案涉商品房依法为特定物不属于破产财产，中置公司应履行商品房合同项下的全部义务。《关于审理破产企业案件若干问题规定》是一部现行有效的司法解释，应当在本案中适用，该规定第七十一条第五项，与《关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定（二）》第二条，并不存在抵触。案涉房屋房款陆增平已经完全支付了对价，而涉案商品房所在的揽景园项目主体结构已经封顶，大楼基本建成，陆增平所购买的商品房已经特定化，属于特定物无疑，案涉房屋依法已不属于破产企业的财产，在破产企业财产管理和变价方案处置确认由第三人替代履行商品房买卖合同主义务的情况下，本案案涉商品房合同项下义务，中置公司应也应完全履行。请求法院依法改判。 被上诉人中置公司辩称：一、一审法院认为双方真实法律关系是民间借贷而非商品房买卖关系，认定事实正确。陆增平与中置公司第二次签订的商品房买卖合同目的仍是偿还民间借贷款项，而非购买商品房。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，一审法院认定的事实与法律关系无误。第二，双方2016年10月签订的《商品房买卖合同》是以房抵债的合同。2017年1月16日，桐庐法院受理中置公司破产清算，先不论抵偿行为是否有效，抵偿协议本身因在破产受理前半年内发生，违反《破产法》第三十二条之规定，应当予以撤销。因此，管理人认定陆增平的债权为普通债权，有事实与法律依据。一审法院判决无误。二、案涉商品房是否属于中置公司的破产财产的问题。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房产系不动产，虽然进行了备案登记，但备案登记是行政监管行为，不发生物权变动的效力，案涉商品房目前仍登记在中置公司名下，并未登记至陆增平名下，故根据《破产法》第三十条之规定，陆增平认为案涉房屋不属于中置公司的破产财产没有事实与法律依据。三、案涉商品房所有权未发生变更，陆增平要求中置公司协助办理所有权变更登记并交付，属于要求中置公司及管理人对其债权进行超出其他同序列债权人的个别清偿，违反了《破产法》“公平清理债权债务”的基本宗旨，不应得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。 上诉人陆增平向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认陆增平与中置公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号为2013预0001064号、2013预0001063号）合法有效；二、请求确认前述所涉房屋不属于中置公司的破产财产；三、请求判令中置公司负有协助将案涉房屋变更登记至陆增平名下的义务;四、本案诉讼费由中置公司承担。审理中，陆增平变更第三项诉讼请求为：请求判令中置公司负有协助将案涉房屋变更登记至陆增平名下并交付的义务。揽景园项目转让时中置公司则负有由中置公司附条件转移第三人履行案涉商品房合同主要内容并将案涉房屋所有权变更登记至陆增平名下并交付的义务。 一审法院认定事实：2013年3月15日，周军光向陆增平借款400万元，并出具借条一份，约定借期6个月，月利率2%，中置公司为该借款提供担保，担保期限1年。陆增平向周军光转账交付了上述借款。当日，中置公司与陆增平签订《浙江省商品房买卖合同》三份，约定陆增平向中置公司购买桐庐县县城下杭路88号揽景园2幢2502、2001、701室住宅。同年4月3日，对上述三份合同进行了备案登记。2014年9月10日，中置公司同意为上述借款继续担保，担保期限延期1年。 2015年12月1日，中置公司（甲方）、陆增平（乙方）、桐庐滨江建设有限公司春江景苑分公司（丙方）签订《协议书》，约定：2013年3月15日甲方和乙方签订了三份商品房买卖合同，乙方向甲方购买揽景园2幢2502、2001、701室住房，乙方已支付购房款400万元。现因甲方资金困难，难以完成项目后续建设，为了使项目达到竣工验收合格，确保按时交房，维护社会和谐稳定。根据桐政办（2014）146号文件精神，经甲、乙、丙三方充分协商，签订如下协议：一、乙方同意按原销售表价的9.5折向甲方购买2001、701室两套住房，合计3546628元。甲方应退回乙方购房款453372元。二、甲方应退回乙方的购房款，直接汇入丙方设立的帮扶资金账户，由丙方转交乙方。三、甲方将应退还乙方的购房款退至丙方设立的专用账户后，甲乙双方签订的购买2502室的商品房买卖合同予以撤销。该部分房屋委托丙方监管，用于揽景园的后续工程建设。四、本协议一式四份，三方当事人签字（盖章）后生效，三方各执一份，一份送住建局备案。同日，中置公司（甲方）与陆增平（乙方）又签订《补充协议》，确认了上述内容，同时还约定：甲方应退回乙方购房款为453372元，待甲方协调其他业主补交房款到建设局监管账户后，向建设局申请退还给乙方，乙方收到退款后，向桐庐建设局提出退房（2#2502）手续。因甲方目前证书等过期，具体手续办理（包括发票开具等）待与建设局等相关部门沟通后补办。 2016年10月12日，中置公司（出卖人）、陆增平（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预0001063号、2013预0001064号）二份，约定陆增平向中置公司购买桐庐县县城下杭路88号揽景园2幢1单元701室、2001室商品房，设计用途为住宅，建筑面积均为176.50平方米，总价款分别为1651749元、1894878元；付款方式和期限为买受人于2013年3月15日前一次性付清全部房价款；出卖人应当在2013年12月31日前将符合竣工验收合格并取得竣工验收备案证明等条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同还对其他有关事项作了约定。合同签订后，中置公司一直未能将符合交房条件的房屋交付陆增平。中置公司也未按约定退还陆增平购房款453372元。 另查明：揽景园2幢已于2012年5月结顶。 2017年1月16日，一审法院裁定受理了华丰建设股份有限公司对中置公司的破产清算申请。同年3月3日，陆增平向管理人申报了债权。2017年5月20日，中置公司第一次债权人会议决议对“揽景园“工程采取整体拍卖方式进行变价。2017年12月27日，管理人确认陆增平债权为5576121.04元，债权性质为普通债权。2017年12月29日，中置公司第二次债权人会议表决通过的《破产财产管理和变价补充方案》中载明：1、消费型购房债权的认定标准为（1）个人消费者为满足生活居住需要而与中置公司签订合法有效的《商品房买卖合同》；（2）已经按照《商品房买卖合同》的约定支付全部或大部分购房款，并且购房款项实际打入中置公司账户的；（3）同一债权人在中置公司开发的“揽景园”项目中购买多套房屋的，消费型购房债权认定以一套为限，其余涉及房屋的债权仍按《企业破产法》有关法律规定处理。同时满足上述标准或在之中置公司进入破产清算程序后经相关生效法律文书（判决或裁定）确认的债权，属于本方案所述的消费型购房债权。2、消费型购房债权的处置方案：管理人在“揽景园”项目的公开拍卖公告中明确：竞买人成功竞买并续建本项目后应向消费型购房债权人交付房屋，与消费型购房债权人中选择继续要房的债权人重新签订《商品房买卖合同》，合同内容除出卖人主体、项目建设依据、交付期限、产权证交付时间、前期物业管理可做相应调整外，房屋价格、面积、房号、违约责任等基本要素仍按照原《商品房买卖合同》的约定执行。同日，一审法院作出（2017）浙0122破1号之二民事裁定：宣告浙江中置房地产开发有限公司破产。2018年1月2日，陆增平向管理人提出申请：1、请求撤销2017年12月29日《浙江中置房地产开发有限公司第二次债权人会议决议》；2、请求撤销《购买按规定不能分割出售的1#楼债权人的处置方案》、《签订2#、3#楼的商品房买卖合同但付款比例不到50%的债权本金参照1#楼债权人的处置方案》；3、请求撤销《消费型购房债权的认定标准》并别除申请人购买的商品房为破产财产；4、请求撤销“本次会议授权管理人可直接向法院及相关行政管理部门申请变更（注销）网签及预告登记”一审法院于2018年4月17日裁定驳回陆增平的申请。 一审法院认为，双方于2013年3月15日签订的三份商品房买卖合同系中置公司以其名下的三套在建房屋给周军光对陆增平的欠款提供担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2015年12月1日双方签订协议书，并于2016年10月12日签订了二份商品房买卖合同，但陆增平从未向中置公司交纳购房款，案涉的款项仍系陆增平给周军光的借款。双方再次签订的二份商品房买卖合同实质仍是中置公司为周军光对陆增平的欠款承担的担保之债，并非真实的商品房买卖合同。基于双方真实的关系系民间借贷的担保之债，中置公司管理人认定陆增平的债权为普通债权有事实和法律依据，对陆增平的诉讼请求，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条之规定，判决如下：驳回陆增平的诉讼请求。案件受理费80元，由陆增平负担。 二审中，上诉人陆增平和被上诉人中置公司均未提交新证据。 对于一审判决认定的事实，上诉人陆增平和被上诉人中置公司无异议。故本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案中陆增平与中置公司于2013年3月15日就案涉房屋签订《浙江省商品房买卖合同》的行为实质是中置公司以其名下的3套在建房屋给周军光对陆增平的欠款提供担保，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2015年12月1日双方又签订了《补充协议》，并于2016年10月12日就案涉房屋再次签订了《浙江省商品房买卖合同》。但陆增平从未向中置公司交纳购房款，《补充合同》所涉的购房款仍系陆增平给周军光的400万借款，2016年10月12日再次签订的《浙江省商品房买卖合同》实质仍是中置公司以其名下两套在建商品房为周军光对陆增平的欠款承担的担保之债，并非真实的商品房买卖合同。故本院认为一审法院据此认定双方于2016年10月12日签订的2013预1063、1064号《浙江省商品房买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉《浙江省商品房买卖合同》无效，陆增平要求中置公司或揽景园项目的受让方协助将房屋变更登记至其名下的诉请，无合同和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房产系不动产，目前仍登记在中置公司名下，并未变更登记至陆增平名下。《破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。因此，案涉房产仍是中置公司的财产，陆增平认为案涉房产不属于破产财产的主张，本院不予支持。 综上，上诉人郑勋平的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由陆增平负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏文杰 审判员  梁 琦 审判员  魏之薏 二〇一九年五月十七日 书记员  曾 玉