河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初219号原告：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地大厂潮白河工业区。统一社会信用代码:法定代表人：孟惊，职位。委托诉讼代理人：聂晓月，北京保和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东艾，北京保和律师事务所律师。被告：李某某，男，1958年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李美娴，女，1983年11月17日出生，汉族，住吉林省临江市。第三人：中国工商银行股份有限公司大厂支行。住所地：河北省大厂回族自治县大安东街47号。统一社会信用代码:负责人：冯帆，行长。原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称华夏幸福基业公司）与被告李某某、第三人中国工商银行股份有限公司大厂支行（以下至判决主文前简称中国工商银行大厂支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告华夏幸福基业公司委托诉讼代理人刘东艾、被告李春红委托诉讼代理人李美娴到庭参加诉讼。被告中国工商银行大厂支行经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告华夏幸福基业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与补充协议；二、判令被告腾空房屋、恢复原状并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续；三、判令被告支付银行划扣的保证金147696.10元及逾期偿还保证金的利息；四、判令被告支付合同解除违约金281638.1（2816381元*10%＝281638.1）；元。五、判令被告承担原告实际支付的交易税费；六、判令被告支付律师代理费12000元；七、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年1月31日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与补充协议，被告购买原告位于河北省廊坊市大厂回族自治县涧桥新城一期0040020101号商品房，建筑面积共238.47平方米，总房款为人民币2816381元，按照约定，被告应于2013年1月31日支付首付款人民币1136381元，剩余房款人民币1680000元被告以银行按揭付款方式支付。《补充协议》第四条第4款第（2）条约定：“买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人整付相应款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买房合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买房合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续后退还买受人已付的购房款（不计利息）。如买受人已经接受该房屋的，则买受人须在《商品房买卖合同》解除后I0日内将该房屋腾空、恢复原状后交还给出卖人如买受人逾期腾空该房屋的，则买受人还须按逾期腾空的天数，每日按该商品房总房价款千分之一的标准向出求人支付房屋使用费。买受人逾期未归还商品房的出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额、违约金和利息。上述房屋使用费的约定和支付，不影响双方根据合同约定和法律规定行使其它合同权利和承担其它合同义务。”被告向中国工商银行大厂支行办按揭贷款后，未按期履行还款义务。截止至2018年11月20日，中国工商银行大厂支行将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，计人民币147696.10元。原告承担保证责任后，多次向被告催缴，被告拒不偿还。被告李某某辩称，案涉房屋已经出售给韩茂军，于2018年3月份办理了过户手续，房款已经全部支付被告。案涉房屋有结清证明，没人通知被告有违约金。本院经审理认定事实如下，2013年1月31日，原告华夏幸福基业公司与被告李某某签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，合同约定，被告购买原告所有的位于大厂回族自治县涧桥新城（一期）普通商品住宅（暂定名）第0040幢02单元1层0101号房。建筑面积238.47平方米，总金额2816381元。付款方式为按揭付款，2013年1月31日前支付全部房款的40%即1136381元（包括定金20000元），2013年2月28日前以按揭方式支付剩余房款1680000元。房屋交付期间为2014年10月31日。补充协议第四条第4款约定：“（1)若买受人（被告）未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期贷款本息及违约金、滞纳金等的，则买受人应在出卖人《缴款通知书》送达买受人之日起5日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项千分之伍的违约金。同时，如房屋尚未交付的，出卖人有权相应推迟房屋交付时间而勿需承担逾期交房的违约责任。且自约定的房屋交付期限届满时，房屋风险及物业费等由买受人承担。(2）若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人垫付相应款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买房合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买房合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续后退还买受人已付的购房款（不计利息）。如买受人已经接受房屋的，则买受人须在《商品房买卖合同》解除后10日内将该房屋腾空、恢复原状后交还给出卖人。”合同还约定了双方权利义务等其他条款。被告按照合同约定交付了首付款。2013年4月7日，被告李某某作为借款人，原告华夏幸福基业公司作为保证人与中国工商银行大厂支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为1680000元，贷款用于购买大厂县涧桥新城（一期）0040-02-0101号房房。贷款期限为108个月。保证人承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，第三人向被告发放了贷款，被告未按照合同约定履行还款义务，第三人分多次扣划原告保证金147696.10元。另查明，2018年3月17日，被告李某某与案外人唐茂军通过三河市顺心置地房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，将案涉房屋以6700000元价格卖于案外人唐茂军，并于2018年10月19日办理了产权过户手续。案外人唐茂军已支付全部购房款认定上述事实的主要证据有，原告提交的《商品房买卖合同》与补充协议、《个人一手住房贷款合同》、银行扣款凭证，被告提交的《商品房买卖合同》，本院调取的银行交易流水及情况说明，及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，原告与被告及第三人签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。被告未按照合同约定向第三人履行还款义务，导致第三人扣划原告账户上保证金147696.10元，被告应返还给原告。被告未履行合同义务亦构成违约，应承担相应违约责任。案外人唐茂军与被告签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定履行给付被告购房款的义务，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》的继续履行，有利于维护交易安全及交易秩序，更好的维护各方当事人的权益，且第三人扣划原告保证金的数额与房屋成交价格比较数额较小，故对原告提出解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予维护。原告要求被告按照合同约定的购房总款的10%标准支付违约金，合同约定违约金标准过高，本院予以调整，本院按照扣划保证金数额，根据合同的履行情况及当事人过错程度酌情予以维护。对原告要求被告支付逾期偿还保证金的利息及律师代理费12000元的诉讼请求，因被告需支付违约金予以补偿原告，故本院不再予以维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起三日内返还原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司钱款147696.10元；二、被告李某某于本判决生效之日起三日内给付原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司违约金40000元；三、驳回原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费7750元，由原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司承担3875元，由被告李某某承担3875元，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审 判 长  刘爱国人民陪审员  刘海丰人民陪审员  刘会来二〇一九年五月二十五日书 记 员  田丁娟附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。