内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终540号上诉人（原审被告）：李明杰，女，1969年11月23日出生，蒙古族，个体经营者，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：马建霞，内蒙古东日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通辽市豫通房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区。法定代表人：翟志杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：马彦田，辽宁国宸律师事务所律师。上诉人李明杰因与被上诉人通辽市豫通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李明杰上诉请求：1、撤销通辽市科尔沁区人民法院2019年1月25日作出的（2018)内0502民初4201号民事判决书，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。针对本诉的上诉：1、一审法官在明知被上诉人先行违约的情况下，于事实不顾，依然做出判决要求上诉人向被上诉人支付购买某园×-101号和×-301号商铺剩余房款200万元及利息，属事实认定不清，适用法律错误。2、关于其他费用15.8万元实际上是被上诉人销售商品房应自行承担的营业税、附加税、房产税、印花税等等费用，此费用不应转嫁给上诉人。3、上诉人购买某园×-102商铺，未支付剩余房款120万元理由：(1)102商铺从上诉人在某住房和城乡建设委员会和某消防支队调取的图纸可知，102商铺一楼与二楼之间应建有步梯，但直至今步梯仍未搭建。(2)上诉人与被上诉人签订购买102商铺时，被上诉人口头承诺1O1、301商铺条款同样适用于102商铺，从三处商铺的使用用途、装修、开业时间等等，都可以看出102商铺与101、301商铺是一个整体，但一审判决却认定1O1、301商铺合同内容不能延续至102商铺，显然是错误的。二、针对反诉：一审判决不尊重事实和法律。1、被上诉人应当按照合同约定支付800万元的利息73.0444万元。2、被上诉人应当赔偿上诉人因购买101、301商铺，红某某未能按时开业所遭受的损失合计金额是2485143.76元。3、被上诉人应赔偿上诉人购买102商铺遭受的损失金额155669.87元（360万元房款按4.75％的利率计算从2016年1月1日至2017年11月23日的利息是324425元，实际支付贷款利息是480094.87元，480094.87-324425=155669.87）。4、一审判决认定被上诉人在101-2楼、301-3楼北侧与红某某相通，并在临近处增加一部电梯，已履行了合同义务，是事实认定错误，被上诉人应按合同约定履行。5、一审判决认定因101和301商铺的2楼与3楼之间未取得规划许可，属于合同义务履行不能，因此被上诉人应当为此行为承担违约责任。通辽市豫通房地产开发有限公司辩称，一、关于被上诉人是否存在违约的问题。1、关于电梯增设的问题。被上诉人花费巨资并占用自身房屋面积近200平方米为上诉人增设电梯，以方便上诉人使用，被上诉人所增加的电梯并没有在上诉人所购房屋面积之内，根据现场勘查，在该部电梯的临近处被上诉人为上诉人开通了通道，但上诉人将该通道自行封堵，导致自己不能使用该部电梯。2、关于楼梯步道的问题。根据上诉人提供的涉案房屋设计图纸，图纸上没有2楼和3楼间的步梯通道，双方约定不能违反法律强制性规定，应认定无效，该条款对双方不产生约束力。另外，是上诉人担心增设步梯占用其经营面积，主动放弃增设楼梯，如上诉人坚持要求增设室内步梯，则将各楼层楼梯通道口处及外侧公共步梯恢复原状，被上诉人可以联系设计部门、规划部门以及住建部门为上诉人增设步梯通道。3、涉案房屋与红某某相通的问题。被上诉人已在相应位置坐了相通设计和施工，是被上诉人自行将通道封堵。被上诉人在《商品房买卖协议》中只承诺相通，并未承诺在案外人红某某的范围内为上诉人留出能够通行的专用通道。4、关于红某某营业的问题。首先，根据合同相对性原则，双方签订的协议对合同之外的当事人不产生约束力。案外人红某某是否营业并非被上诉人应履行的合同义务，双方也无权约定红某某承担按规定的时间开业的义务，没有红某某的追认，也与《合同法》规定相悖，应认定为无效。其次，上诉人未按约定支付购房款，导致被上诉人开发的楼盘没有达到红某某营业条件，上诉人在未履行主给付义务的同时要求案外人红某某在2015年年内营业并让被上诉人承担违约责任于法无据。再次，双方签订的《商品房买卖协议》对案外人红某某营业时间的约定是合同的附随义务，上诉人未履行支付购房款的主给付义务同时要求被上诉人履行附随义务没有法律依据。最后，如果法院认定案外人红某某没有在2015年年底开业是被上诉人应履行的义务，也应按《商品房买卖协议》涉及的101、301房屋已支付购房款800万元为基数计算利息，且双方约定的是银行同期利率，应以活期存款利率0.35%进行计算。二、关于涉案15.8万元欠据是否构成重大误解。上诉人认可15.8万元欠据是其本人签字，主张重大误解又不提供相关证据予以证明，于法无据。三、关于上诉人所称损失的问题。首先，上诉人作为完全民事行为能力人，在详细考察所购房屋坐落位置等综合因素购买了101、301商铺，根据自身经营又购买了102商铺，但购买102商铺时并没有约定红某某营业时间，不存在上诉人主张被上诉人承诺红某某开业时间才购买的涉案商铺。其次，上诉人主张其购买涉案商铺支付的利息、经营期间所产生的广告费及人工费用由被上诉人承担并试图与红某某营业联系在一起没有事实依据。再次，上诉人与2017年8月29日斥巨资新设一家某家居店，证明上诉人并未达到其所述购房损失致经济恶化，相反证明其购买涉案商铺后获得巨大利润才有能力开设新店，且证明即使有能力开设新店也拒不支付购房款。四、关于双方约定的合同义务。首先，被上诉人已交付房屋并为上诉人办理房屋权属证明，已完成主给付义务，上诉人至今未全部履行付款的合同主给付义务。其次，上诉人至今仍欠20%的购房款，构成违约。再次，双方在《商品房买卖协议》中约定在2楼、3楼间设步梯通道，因该约定违反法律强制性规定应认定为无效，没有法律约束力。五、关于上诉人是否具有先履行抗辩权或同时履行抗辩权的问题。双方在《商品房买卖协议》中第六条的约定是附随义务，附属义务与主给付义务不具有对价关系，被上诉人已履行了主要义务，上诉人无权主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权。在上诉人不履行主给付义务的情况下，被上诉人有权拒绝履行自己的附随义务。六、关于上诉人主张被上诉人少缴税的问题。双方涉案商铺总价款为1480万元，在双方签订的正式商品房买卖合同中，约定的购房总价为15913590元，比实际约定价格多1113590元，向税务机关缴税是按照正式的《商品房买卖合同》进行缴纳，是多缴了税费，不是上诉人所称少缴税费。对于多缴税的部分双方约定由上诉人自行承担，上诉人也出具相关欠据。七、关于上诉人所称因购买涉案房屋而产生经济恶化的问题。其主张没有事实依据，与本案无关，不能成为拒绝支付或免付购房款的理由。通辽市豫通房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、李明杰立即支付购房款3200000元，支付契税229000元和其他费用158000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日的违约金（以2000000元自2015年11月21日至2018年5月21日金额为240666.67元，以1200000元自2015年11月12日至2018年5月21日金额为152666.67元，合计393333.34元），合计3980333.34元；2、李明杰承担诉讼费用。李明杰向一审法院反诉请求：1、豫通公司支付李明杰自2016年1月1日至2017年11月23日以李明杰支付房款11600000元按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算的利息1045369.44元；2、豫通公司赔偿经济损失2640813.63元；上述两项合计3686183.07元，扣除所欠房款3200000元以及垫付契税229000元，剩余金额为257183.07元；3、豫通公司继续履行在101-2楼、301-3楼北侧设通道与红某某商场相通，并在临近处增加一部电梯的合同义务；4、豫通公司继续履行在101和301的2楼与3楼之间做步梯通道的合同义务。一审法院查明，2014年11月24日，豫通公司与李明杰订立《商品房买卖协议》，约定由李明杰购买由豫通公司开发建设的某小区商业街×-101号（1-2层，建筑面积为545.52平方米）和×-301号（第3层，建筑面积为842.21平方米）商铺，价款10000000元，产权证办理完毕后40日内付款5000000元，剩余房款2000000元在1年内付清；如逾期付款，豫通公司有权按照银行同期贷款利率收取利息。2014年12月18日，双方订立正式《商品房买卖合同》，并办理产权变更登记手续。李明杰分别于2014年11月30日、2015年2月17日和同年4月13日分别付款2800000元、200000元和5000000元，并支付相应税款，剩余房款2000000元至今未付。2015年6月8日，双方又订立《购房协议》，约定由李明杰购买由豫通公司开发建设的某小区商业街×-102号商铺（1-2层，建筑面积为536.64平方米），价款4800000元，约定由李明杰在合同生效之日起办理购房和房贷手续，在贷款到豫通公司账户后，李明杰在2015年10月1日开始付款，每月支付额度不得低于剩余房款的30%；协议还约定，如不能以银行贷款方式付款，由李明杰在2016年10月1日付清房款，并按照银行同期贷款利率支付利息。2015年8月3日，双方就房款支付问题订立《补充协议》，豫通公司按照约定办理×-102号商铺过户手续，并为李明杰垫付契税229000元。李明杰于2015年11月11日付款3600000元，豫通公司为李明杰垫付契税229000元。按照上述合同约定，以购买×-101号和×-301号商铺欠款2000000元，按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%计算，自2015年11月25日至2018年5月21日期间金额为240667元；以购买×-102号商铺欠款1200000元，按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%计算，自2016年10月1日至2018年5月21日期间，金额为94208元。另查明，1、2015年8月6日，李明杰出具给豫通公司欠据，注明李明杰欠豫通公司在有关部门缴纳的其他费用158000元。2、按照2014年11月24日双方当事人订立的《商品房买卖协议》第六条第（10）项规定，豫通公司承诺如红某某商场在2015年未能开业，从2016年1月1日起按银行同期利率支付所付房款利息，直至红某某商场开业为止。合同订立后红某某商场于2017年11月23日正式开业。以李明杰就《商品房买卖协议》支付合同价款8000000元，自2016年1月1日至2017年11月23日，按照中国人民银行同期（二年期）贷款利率计算，利息金额为730444元。3、按照《商品房买卖协议》第六条第（3）项规定，豫通公司承诺在101-2商铺、301-3商铺北侧设通道与红某某商场相通，并在临近处增加一部电梯。按照《商品房买卖协议》第六条第（5）项和第（6）项规定，豫通公司承诺为101和301商铺的2楼与3楼之间做步梯通道，并保证所售房屋通过消防验收。经现场勘查，101-2商铺有通道（位于某健身房，由李明杰用石膏板封堵）与红某某商场相通；301-3楼北侧设有铁制门（高约1.75米，门与301商铺地面有落差，由李明杰用石膏板封堵）与红某某商场相通；101-1商铺北侧门出口（由李明杰用石膏板封堵）途经某健身房可到达内设的电梯，该内设的电梯与红某某商场相通；涉案101商铺2层与3层之间没有设置步梯。此外，从有关部门制作的涉案商铺平面图纸显示，涉案101商铺和301商铺的2楼与3楼之间步梯通道没有取得规划许可。一审法院认为，豫通公司与李明杰订立的《商品房买卖协议》、《购房协议》和《补充协议》，系当事人真实的意思表示，内容不违反效力性法律规定，上述合同合法有效，当事人应当恪守合同，履行合同义务。在本诉中，李明杰没有完全履行合同义务，应当按照合同约定继续履行支付剩余房款和支付契税、其他费用以及承担违约金（支付利息）的义务，因此，豫通公司请求李明杰支付房款、支付契税和其他费用的诉讼请求成立，其请求支付利息合理部分成立，超出部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，支付违约金与赔偿经济损失不能同时并用，亦即违约金低于经济损失，当事人可以在违约金基础上予以增加；违约金过分高于经济损失，当事人可以请求减少。在李明杰的反诉请求中，李明杰对豫通公司既请求支付违约金又请求赔偿经济损失，且李明杰提供的证据不足以证明存在经济损失2640813.63元，因此，李明杰请求赔偿经济损失2640813.63元不能成立。在反诉中，李明杰在反诉请求中请求的违约金，所依据的事实是基于当事人约定。在当事人订立的《商品房买卖协议》中，存在双方当事人对违约金的约定条款，而在《购房协议》和《补充协议》中则不存在违约金约定条款，因此，李明杰基于《购房协议》和《补充协议》向豫通公司主张违约金不能成立。在《商品房买卖协议》中有关违约金条款表述为“如红某某商场在2015年未能开业，从2016年1月1日起按银行同期利率支付所付房款利息，直至红某某商场开业为止”。当事人对该约定“银行同期利率”存在歧义，由于合同当事人均从事商业行业，按照交易习惯，所谓“银行同期利率”应当理解为中国人民银行同期贷款利率。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由此可见，合同违约应当是指合同当事人不履行或者不完全履行合同约定的自己应当履行的义务，并且成为当事人承担违约责任的事实依据。也就是说，违约主体应当特定于合同当事人，违约行为也应当特定于合同当事人作出，在合同当事人作出违约行为后，才承担法律规定的相应违约责任。本案中，豫通公司作为开业主体以外的第三者，对于红某某商场开业与否，既无权作出决定，也无法实际履行，因此，豫通公司对于“红某某商场在2015年未能开业”，不构成法律规定的违约情形，李明杰以“红某某商场在2015年未能开业”请求违约金缺乏法律依据。在反诉中，李明杰在反诉请求中，请求豫通公司在101-2商铺、301-3商铺北侧设通道与红某某商场相通，并在临近处增加一部电梯，由于豫通公司已经履行了上述合同义务，因此，李明杰该项请求不能成立。在反诉中，李明杰在反诉请求中，请求豫通公司继续履行在101和301商铺的2楼与3楼之间做步梯通道的合同义务，按照相关法律规定，设置步梯通道应当取得建筑规划许可，由于设置步梯通道缺乏规划许可，属于合同义务履行不能，因此，李明杰的该项诉讼请求不能成立。综上所述，豫通公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持；李明杰的反诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告李明杰支付原告通辽市豫通房地产开发有限公司购房款3200000元，支付契税229000元和其他费用158000元，支付利息334875元（截止2018年5月21日，包括欠款2000000元的利息240667元，欠款1200000元的利息94208元，上述欠款3200000元自2018年5月21日至付款日期的利息仍按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%计算后支付），合计3921875元，于本判决生效后立即履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告通辽市豫通房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李明杰的反诉请求。案件受理费38643元，反诉案件受理费12602元，合计51245元，由原告（反诉被告）通辽市豫通房地产开发有限公司负担468元，由被告（反诉原告）李明杰负担50777元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人李明杰出示：1、××5号公证书，证明某商业街在做广告宣传时明确表明红某某将在2014年年底入住，并花大量篇幅介绍红某某的品牌效益，这对于其房屋价格超出同期临近商铺均价有重大影响，也是影响当事人订立房屋买卖合同的重要因素。红某某于2017年11月23日才正式开业，远远晚于买卖合同双方约定的2015年年内开业，出卖人构成违约，应依合同中约定的违约承担方式支付违约金。2、××4号公证书，证明在房屋买卖合同中的101-2楼、301-3楼不存在与红某某相通的可以供顾客通行的通道，且增设该通道事实上也没有建筑规划许可，属于履行不能。被上诉人在临近处增设的电梯现为某健身房专用电梯，非其会员不得使用，上诉人及其客户自然无法使用，被上诉人违反了合同第6条第三款的约定，合同目的无法实现。在101和301的二楼和三楼之间并没有步梯通道，且增设该步梯缺乏建筑规划许可，属于履行不能，被上诉人违反了商品房买卖协议第6条第5款的约定，使得合同目的无法实现。无论是依合同解释还是按正常行业惯例，合同中约定的通道应当至少如公证书照片中所显示的红某某商场中与另一个临近建筑相通使用的有防火卷帘门能供多名顾客畅通在两个卖场之间自由转换的通道，而并不是设立一些狭小常闭无法让人正常通过的，也无法通过消防验收的所谓通道。3、出示与红某某张某某会计的电话录音和与张某某本人的电话录音，证明与张某某会计的电话录音中会计说明被上诉人是接受红某某的委管，直接运营地矿商业街的红某某商场。且根据与红某某的合作方式，每年要向红某某某总部支付200万元的管理费。张某某在电话里明确说红某某也是她的，某某小区也是她开发的，综合证明被上诉人对于红某某是否开业何时开业是有决定权且可以履行的，不属于所谓的案外第三人。被上诉人质证，对证据1中公证行为的真实性无异议，但对公证所涉内容的真实性有异议且与本案无关，不能证明上诉人的主张。根据公证书第一、二、三、四、五项均显示其在互联网的百度及百度贴吧还有火爆搜索的信息均出自于互联网的内容，对其真实性不予认可，其对红某某的商业价值也无法证明，红某某具有多大的商业价值是上诉人自行判断的结果，并不是影响双方签订合同的重要因素。对证据2中公证行为的真实性无异议，但其所要证明的内容与本案无关，该份证据所显示的照片也与本案无关。根据双方及一审法院法庭的现场勘查可知，在上诉人所购买的房屋第1-3楼之间均存在可通行的通道，该通道的上诉人部分由上诉人自行将该通道封堵，导致其无法进入红某某。关于在上诉人临近处增设的电梯，上诉人所主张该部电梯非某会员不可进入没有事实依据，根据一审的现场勘查可知，如果上诉人将自行封堵打开可通过该通道使用该部电梯，被上诉人并没有违反双方的合同约定，上诉人反复主张合同的目的无法实现，被上诉人认为双方所签订的合同的目的是一方出卖房屋另一方买受房屋，即使上诉人无法使用该部电梯，也不可能导致合同的目的无法实现，因此上诉人的主张于法无据。关于增设步梯通道以及上诉人进入红某某的通道，被上诉人均认为是合同履行不能没有事实和法律依据。因双方约定的增设二楼和三楼之间的步梯通道违反了建筑法的强制规定，应认定为无效。而上诉人与红某某之间的通道没有改变房屋的主体结构，并不违反法律的强制性规定，是因为上诉人将该通道封堵使该通道无法通行，且双方在合同中也没有约定通道的宽度、高度以及其他因素。至于上诉人所主张的合同解释和行业惯例，没有事实依据。因此上诉人提交的公证书中所含照片并不能证明上诉人所主张的事实。对证据3中与会计的电话录音质证意见为，对上诉人与被上诉人的会计的电话录音只是会计个人的观点并不能代表被上诉人的观点，关于红某某是否由被上诉人委管，上诉人并没有出示其他的证据予以证明。仅凭上诉人与被上诉人的会计电话录音并不能证明其主张的事实。上诉人所称的关于贷款及税务问题，被上诉人认为与本案无关，如上诉人掌握了被上诉人的违法事实或犯罪事实，应向有关部门进行举报。对不知姓名的人与张某某的录音，对该份录音的真实性不予认可。上诉人并没有提供录音当事人的真实姓名，录音当事人也并没有作为本案的证人接受双方当事人及法庭的质询，因此上诉人不能证明其所主张的事实。关于上诉人所主张红星美凯龙是由被上诉人委管的问题，即使如上诉人所陈述的被上诉人与红某某进行了合作并委管红某某，但红某某何时入住何时开业是由红某某自身所掌握和决定。被上诉人无权决定红某某的开业时间以及是否入驻，因此被上诉人认为红某某的开业时间不能成为被上诉人违约的事实，被上诉人不构成违约。经综合认定，上诉人提交的证据1、2来源合法，对公证行为的真实性予以确认，该公证内容应视为对证据的保全，对证据1中红某某营业时间予以采信，对证据2中所证明的内容与原审双方签字确认的现场勘验笔录一致的部分予以采信。对证据3双方当事人均对其真实性不持异议，但不能证明被上诉人对红某某入驻及营业时间具有决定权，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人李明杰与被上诉人通辽市豫通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》、《购房协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应遵守合同约定，履行合同义务。被上诉人通辽市豫通房地产开发有限公司将涉案房屋×-101、301及×-102交付上诉人使用，并办理了房屋产权过户手续，已经履行了房屋买卖合同的主要义务。上诉人主张被上诉人未全面履行合同义务，没有按照约定在101-2楼、301-3楼北侧设通道与红某某相通，未在101和301的2楼与3楼之间做步梯通道，被上诉人增设的电梯没有按照约定方便上诉人使用，102商铺未按照某住房和城乡建设委员会和某消防支队调取的图纸在一楼、二楼之间建设步梯，所以对购买×-101、301剩余的200万元购房款以及购买102剩余的120万元购房款不予支付，并要求继续按照合同约定履行该部分义务。双方当事人签订合同时，应知晓交易的商铺与红某某商场位于不同楼体，经一审法院现场勘验101-2楼、301-3楼能够与红某某相通，101商铺能够通往增设的电梯，双方均在现场勘验笔录中签字确认。因双方签订的协议中并未对通道相通程度和后续改造事宜进行约定，应认定被上诉人按照合同条款履行了该部分约定的基本义务。本案中上诉人与被上诉人约定的在101和301的2楼与3楼之间做步梯通道违反规划许可，而102商铺中在一楼、二楼间设定步梯并非合同义务，且该102商铺已符合条件办理房产登记，故上诉人主张被上诉人未按照约定履行上述合同义务的上诉理由不能成立。被上诉人已完成房屋买卖合同实质意义上的给付义务，上诉人应当依照合同约定支付购房对价。原审法院认定上诉人支付剩余房款，并按照合同约定支付逾期付款利息，并无不当。对上诉人请求不予支付剩余购房款的主张不予采纳，并对上诉人要求继续履行上述内容的主张不予采纳。上诉人主张22.9万元欠据系被上诉人欺骗所致，该款项为102商铺办理贷款虚报交易价格所产生的额外税费，合同未作约定，不应由上诉人承担，15.8万元欠据实际应支付契税14.64万元，余款不应由上诉人承担。上诉人一审中认可22.9万元系房屋契税，认为15.8万元是办理贷款虚报购房价格所缴纳的税款，不应由其承担，二审中上诉人否认一审所述。诉讼禁止反言，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。诉讼期间上诉人并未提交相关证据证明其主张，上诉人的陈述不能对抗其所签订欠据的证明力，原审法院认定上诉人按照该两枚欠据支付欠款并无不当。上诉人主张因红某某未在2015年年内营业，直至2017年11月23日营业，产生贷款利息、宣传费用、人工费用等各项损失264.081363万元，因上诉人所举证据均为经营支出，并不能证明该支出系经营损失，且所举证据不能证明该部分支出与红某某营业情况存在因果关系，故原审法院未予支持并无不当，对上诉人该项主张不予采纳。上诉人主张双方约定在101和301的2楼与3楼之间做步梯通道违反规划许可属于事实上不能履行，被上诉人应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因双方约定内容违反规划许可，应属无效约定，自始没有法律约束力，上诉人主张被上诉人未履行该约定应承担违约责任于法无据，故对其主张不予采纳。上诉人主张被上诉人应按《商品房买卖协议》约定，以×-101、301已付房款800万元为基数支付2016年1月1日至2017年11月23日红某某未营业期间的利息，总额为73.0444万元，同时×-102适用该协议内容，主张已付360万元为基数在红某某未营业期间的利息。因上诉人所举证据不能证明×-102商铺《购房协议》及《补充协议》延用×-101、301《商品房买卖协议》条款，故对其主张被上诉人支付以×-102商铺已付款项产生的利息不予支持。双方当事人在协议中约定支付利息的方式不明确，根据权利义务相一致原则，《商品房买卖协议》中第三条约定上诉人未按约定支付房款应按同期银行贷款利率支付利息，故对该协议第六条第（10）项约定的“银行同期利率”应认定为银行同期贷款利率。违约条款的设定是为了担保合同履行，以补偿作用为主，兼带惩罚作用。因上诉人所举证据现不能证明其在红某某未营业期间具体产生损失情况，结合双方合同履行情况，对上诉人主张被上诉人按照×-101、301商铺已付购房款800万元为基数按照银行同期贷款利率支付红某某未营业期间利息的请求支持30%。综上所述，李明杰的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院作出的（2018）内0502民初4201号民事判决书的第一、二项；二、变更内蒙古自治区科尔沁区人民法院作出的（2018）内0502民初4201号民事判决书的第三项为被上诉人通辽市豫通房地产开发有限公司支付上诉人李明杰违约利息219133.20元（自2016年1月1日至2017年11月23日以8000000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%计算的金额730444元的30%），于本判决生效后立即履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回上诉人李明杰其他诉讼请求。一审案件受理费51245元、二审案件受理费51245元，合计102490元，由上诉人李明杰负担99857元，被上诉人通辽市豫通房地产开发有限公司负担2633元。本判决为终审判决。审判长  王孟良审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年五月六日书记员  道日娜