重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2161号原告：重庆博景物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区石小路158号3-17-2，统一社会信用代码915001070863194841。法定代表人：刘清菊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王朋，男，1978年11月20日出生，系该公司员工。被告：黄东香，女，1986年11月4日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：传先焱，男，1984年2月12日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆博景物业管理有限公司与被告黄东香、传先焱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆博景物业管理有限公司委托诉讼代理人王朋、被告黄东香到庭参加了诉讼，被告传先焱经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆博景物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付下欠原告物业服务费4100.63元和公共能耗费180.22元，合计4280.85元。2、被告以欠款金额为基数，按每日千分之三的标准向原告支付违约金至付清之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告《前期物业服务合同》，该合同对原告和被告的权利和义务、物业服务标准、物业服务费标准等进行了约定，被告也向原告出具承诺书，认可遵守重庆博翔置业有限公司制定的《博翔誉峰临时管理规约》及《前期物业服务合同》。2016年6月30日被告接房，从2016年11月起，被告开始拖欠物业服务费，截止2019年4月30日，共欠物业费4100.63元；以及于2016年10月1日至2018年12月31日的公共能耗费180.22元。为此原告诉至法院。被告黄东香辩称，被告未交纳物业管理费，有一定的理由：1.物管费收取标准不合理，我们小区是按特级小区的标准收取物管费，然而没有享受特级小区业主的待遇，要求原告出具评定特级小区的资质证书。2.南川区发改委发（2017）422号文件中要求贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》中规定的物业服务费实行一费制，物业企业不得另行收取电梯费和公摊水电费，最高不得超过1.6元一个平方。原告要求我们小区业主缴纳1.6元每平方米的物业费后，还要缴纳公摊水电费。所有该物业合同中的收费条款无效，违反了法律的禁止性规定。原告只能按照每平方0.85收费或按照1元计算。且因违反文件规定，应较少物业服务费，按文件50%缴纳。3.物管不作为，2017年12月我停在车库的摩托车电瓶、反光镜相继被盗，物管都未能作出回应。4.楼道卫生，墙面全部都是脏的。5.保安亭值班人员没有24小时值班。被告传先焱未到庭，但其提交的书面答辩状与被告黄东香的答辩意见一致。经审理查明：重庆博翔置业有限公司系XX·XX小区的建设单位。2014年1月25日，原告（乙方）与重庆博翔置业有限公司（甲方）签订《“XX·XX”一期项目前期物业服务合同》，合同约定：重庆博翔置业有限公司选聘原告为XX·XX小区一期项目提供前期物业服务。物业管理区域物业收费选择包干制，由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅2.2元/月·平方米；小高层住宅1.8元/月·平方米；高层住宅1.6元/月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金）的，应按的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年1月26日起至2017年1月26日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年3月12日，原告与被告签订《临时管理规约》，协议约定：由重庆博景物业管理有限公司为XX·XX小区一期提供物业服务，物业服务费标准高层住宅1.60元/平方米·月（含电梯费，不含公共水电费摊销）；共用部位、共用设备的用水、用电费用未进入物业收费成本，进行独立核算，合理向业主分摊计收。各业主在月前10日内履行交费义务，未能足额按时地缴纳服务费，按应缴费用千分之五的标准按日加收违约金。该规约还约定了其他事项。2016年10月20日，原告（乙方）与重庆博翔置业有限公司（甲方）又签订了《XX·XX一期项目前期物业服务合同延期协议》，第一条约定“甲乙双方严格遵守原《XX·XX一期项目前期物业服务合同》第三十五条（合同期限）外的所有合同条款”。第二条约定“本协议期限自2017年1月26日起至2020年1月25日止，但在协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。另查明，被告系重庆市南川区XX·XX小区XX栋X单元XX-X号房屋的物业产权人，系高层住宅，建筑面积为87.37㎡，从2016年11月1日至2019年4月30日期间未向原告交纳物业服务费、以及从2016年10月1日至2018年12月31日的未向原告缴纳公共能耗费。现原告起诉至本院要求被告交纳物业费等费用。再查明，2017年9月27日，南川发改委函[2017]55号《重庆市南川区发展和改革委员会关于XX·XX物业收费相关事宜的复函》，复函内容为：根据《重庆市国土房管局重庆市物价局关于全面贯彻执行重庆市物业服务收费管理办法的通知》和《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法》关于“已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行”等有关精神，经研究，同意XX·XX按照你公司与重庆博翔置业有限公司签订的前期物业合同和XX·XX临时管理规约的标准执行（但多层住宅每月每平方米不得突破1.8元）。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、重庆市南川区发展和改革委员会关于XX·XX物业收费标准的通知、重庆市南川区发展和改革委员会关于XX·XX物业收费相关事宜的复函等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，重庆博翔置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。被告作为XX·XX小区的业主，应受到小区物业服务合同的约束。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告享受了物业服务后，理应及时按照物业服务合同约定交纳物业服务费，故原告要求被告支付下欠的物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。被告从2016年11月1日至2019年4月30日期间应交纳的物业服务费为4193.76元（1.6元/平方米·月×87.37平方米×30个月），原告主张被告应交纳的物业管理费为4100.63元，本院依法予以支持。对于原告主张2016年10月1日至2018年12月31日期间的公共能耗费，原被告在双方签订的临时管理协议中对公共能耗费的分摊达成了合意，且上述期间的公共能耗费根据据实分摊应为179.98元，有原告举示的票据和公示表予以佐证，本院予以支持，超出部分不予支持。上述费用共计4280.61元。对于原告主张的违约金，由于原告未能及时与被告协调其反映的相关问题，属于服务有一定的瑕疵，因此，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告黄东香、传先焱于本判决生效后十日向原告重庆博景物业管理有限公司支付2016年11月1日至2019年4月30日期间的物业服务费、以及2016年10月1日至2018年12月31日期间的公共能耗费，共计4280.61元。二、驳回原告重庆博景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告黄东香、传先焱负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇一九年五月二十八日法官助理 彭恒瑶书 记 员 周 雄