贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1339号 上诉人（原审被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：谭小军，男，1979年6月21日出生，汉族，住湖南省邵东县。 被上诉人（原审原告）：阎艳群，女，汉族，1982年9月18日出生，住湖南省邵东县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李朝胜、左帅，贵州众正律师事务所律师。 上诉人贵州翰林置业有限公司（以下简称：翰林置业）因与被上诉人谭小军、阎艳群商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 翰林置业上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8380号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人请求支付违约金的请求属债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十九条规定，其请求支付逾期办证违约金的请求权已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。2、上诉人未能在约定期限内办理产权证，并非上诉人的原因所致。上诉人开发的涉案房产位于毕节市德××新区，按规定应有供电部门的双回路供电，但因毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不稳定。正因供电达不到要求，才导致消防工程验收未能通过，上诉人不能办理产权证书。为此，上诉人应免责。3、即使上诉人应当承担逾期办证的违约责任，也应按照被上诉人遭受的实际损失依法对违约金进行酌减。因被上诉人已于2013年12月开始对涉案房产进行正常的出租经营管理使用，其未遭受任何损失，且还有收益。另外，从产权证书的用途看，也不能证明上诉人的逾期办证行为给被上诉人造成了损失。故在被上诉人未遭受到任何损失的情形下，仍按照约定的违约金支付，对上诉人显然不公平。4、一审法院审理的彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案系逾期交房，比逾期办证的后果严重，但二审仍认为应当以实际损失为基础来承担违约责任。综上，被上诉人购房是就收取了租金获得了利益，上诉人已实际履行了交房义务，不应承担逾期办证的违约责任。即使要承担，也应是适当补偿。 被上诉人谭小军、阎艳群答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 谭小军、阎艳群向一审法院起诉请求：1.判令被告及时为原告办理关于毕节远航综合专业市场（位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处））地上**5-1-85-1-12号房屋产权登记并交付相关产权证；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，暂定60000元（以原告购房款为基数，从2015年10月1日起按每日万分之二计算至开庭之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2013年10月31日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0239、0240），合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××号、××号两套商业营业用房。5-1-8号建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为411,600.00元；5-1-12号建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为411,600.00元。在两份《商品房买卖合同》中，被告均承诺于2015年4月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了上述商品房的购房款共计823,200.00元。同时，被告代收了其他相关费用。 另查明，被告于2017年12月29日取得《毕节市商品房屋备案证明书》，涉案商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件。 一审法院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出逾期办证事实的发生系城市基础设施落后等原因导致，被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩意见，不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年11月26日庭审时，被告出示了《毕节市商品房屋备案证明书》，证明涉案的商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年11月26日。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2015年4月28日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年4月29日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于原告主张的2015年10月1日起至2018年11月26日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，不予采纳。故违约金应从2015年10月1日起，以原告已付购房款823,200.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2018年11月26日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于原告谭小军、阎艳群缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告谭小军、阎艳群办理位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××号、××号商品房不动产权属证书；二、被告贵州翰林置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭小军、阎艳群逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以823,200.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至2018年11月26日止。案件受理费650.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1、原审认定的诉讼时效是否得当？2、上诉人是否应当承担违约责任？3、双方当事人约定的违约金应否调整？ 第一、关于原审认定的诉讼时效是否得当的问题。原审判决关于诉讼时效的适用认定事实清楚，适用法律准确，并无不当，本院予以确认，不再赘述； 第二、关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2015年4月28日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人负有在2015年4月28日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务。因上诉人未在约定期限内履行上述义务，违约事实客观存在，应当依据合同约定承担违约责任。上诉人上诉认为其不能办理初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人，系基于非“出卖人原因”导致，其不应承担违约责任或者应当减轻其责任。经查，供电部门的供电问题系第三人原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人应当向守约方的被上诉人承担违约责任。原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约，据此判决其按约支付违约金并无不当； 第三，关于双方当事人约定的违约金应否调整的问题。违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的上诉人单方提供的格式合同，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人未能完成前述举证证明责任，故其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的违约金调整主张，本院不予支持。 综上所述，贵州翰林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人贵州翰林置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年五月十三日 法官助理  郭友浪 书 记 员  主宏亮