河北省滦南县人民法院   民事判决书   （2019）冀0224民初495号   原告：杨学良，男，1956年6月24日出生，汉族，农民，现住河北省滦南县。   委托诉讼代理人：王翠敏，河北春风律师事务所律师。   被告：赵宏梅，女，1977年3月19日出生，汉族，农民，户籍所在地：河北省滦南县。   委托诉讼代理人：荣会玲，河北扬清律师事务所律师。   被告：赵志猛，男，1983年10月15日出生，汉族，农民，现住河北省滦南县。   被告：张文秋，男，1959年10月24日出生，汉族，农民，现住河北省滦南县。   委托诉讼代理人：贺智成，河北鸿然达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨久强，河北鸿然达律师事务所实习律师。   原告杨学良与被告赵宏梅、赵志猛、张文秋案外人执行异议一案，本院于2019年1月25日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨学良及其委托诉讼代理人王翠敏、被告赵宏梅及其委托诉讼代理人荣会玲、被告张文秋的委托诉讼代理人贺智成、杨久强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨学良向本院提出诉讼请求：1、请求撤销河北省滦南县人民法院对滦南县倴城镇天承锦绣小区307栋2单元2601室（以下简称2601室）的查封措施；2、请求确认原告杨学良与被告赵宏梅、赵志猛之间的商品房买卖合同有效。事实和理由：原告杨学良于2017年9月18日与被告赵宏梅及其丈夫被告赵志猛签订了商品房买卖合同，将登记在被告赵宏梅名下的2601室以33万元的价款卖与原告杨学良，双方签订了书面的商品房买卖合同，原告杨学良交清了全部房款。被告赵宏梅、赵志猛将房屋腾出交给原告杨学良，将房屋产权证书也交与原告杨学良。原告杨学良对房屋进行简单装修后入住。此后原告杨学良多次要求被告赵宏梅办理房屋过户手续，被告赵宏梅称生意忙，得过儿天就去办理房屋过户手续。后来就联系不到，所以房屋过户手续迟迟未能办理。2018年春节后，原告杨学良在天津做生意不经常回家。2018年9月份，原告杨学良回到2601室，却发现房屋内有他人，且他人自称是从被告赵宏梅处购买了2601室，为此，原告杨学良向滦南县公安局报案。事后得知此人叫杨彩姣。后又得知被告赵宏梅与被告张文秋的民间借贷纠纷案件中，滦南县人民法院因被告张文秋申请，于2018年6月14日作出(2018)冀0224财保174号民事裁定。依据该裁定，滦南县人民法院查封了2601室。为此，原告杨学良提出执行异议。异议审查期间，原告杨学良得知被告赵宏梅早于2017年12月就在报纸上声明土地使用证作废，并申请重新办理了不动产证书，并用争议房屋抵押贷款。滦南县人民法院以(2019)冀0224执异1号驳回原告杨学良的异议请求。现原告杨学良依法提起诉讼，请求法院依法撤销河北省滦南县人民法院对2601室的查封措施，同时请求确认原告杨学良与被告赵宏梅、赵志猛之间的商品房买卖合同有效。   被告赵宏梅辩称，同意撤销对2601室的查封措施，因为被告赵宏梅与案外人杨彩姣于2601室被查封之前已经签订了房屋买卖合同，杨彩姣付清了全部价款，并且实际占有、入住2601室，被告赵宏梅与杨彩姣签订的房屋买卖合同是合法有效的。原告杨学良与被告赵宏梅、赵志猛签订的房屋买卖合同无效，签订的主体不合法，2601室是被告赵宏梅的个人财产，而原告杨学良却要求与被告赵宏梅、赵志猛签订房屋买卖合同，且双方的交易价格明显低于市场价格，原告杨学良应当对交易过程作出合理解释并承担举证责任。原告杨学良未在合同签订后按照合同第二条付款方式的约定向被告赵宏梅一次性付清房款。房屋买卖合同的签订时间是2017年9月18日，2601室并无房贷，被告赵宏梅已于2017年9月6日还清全部房贷。如果是真实的房屋买卖合同，原告杨学良应该了解清楚房屋交易时的全部情况。原告杨学良未在签订商品房买卖合同的当日给付购房款，被告赵宏梅也未把房屋交给原告杨学良。根据合同法第132条之规定，出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。被告赵宏梅是2601室的所有权人，其依法享有对该房屋的处分权。其后于2018年8月8日与杨彩姣签订合同的行为是有权处分。综上，被告赵宏梅与杨彩姣签订的房屋买卖合同是合法有效的，并且已经按约定履行了全部付款义务，还实际占有了房屋，而原告杨学良与被告赵宏梅、赵志猛双方签订的买卖合同明显是虚假的，完全是制造的交易假象，并没有真实的交易行为，损害了被告赵宏梅及杨彩姣的财产权益，请撤销对2601室的查封，确认原告杨学良与被告赵宏梅、赵志猛双方签订的房屋买卖合同无效。原告杨学良与被告赵宏梅并无真实的买卖房屋的意思表示。依据最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，法院裁定驳回起诉。   被告赵志猛辩称，同意被告赵宏梅的答辩意见。   被告张文秋辩称，一、原告杨学良请求对房屋解除查封的请求不应得到支持，原告杨学良与赵宏梅之间签订的房屋买卖合同系虚假合同，原告杨学良没有占有涉案房屋，也没有支付全部价款，房屋也没有过户到原告杨学良名下，因此原告杨学良不具有法律规定的能够排除执行的实体权利；二、原告杨学良与赵宏梅之间所签订的所谓的房屋买卖合同，虽是名为买卖合同，但实为担保，按照法律规定，对解除查封的请求不予支持；三、案外人杨彩姣在本案中并没有提出诉讼请求的权利，被告赵宏梅依据与杨彩姣之间房屋买卖协议来要求解除对房屋的查封，这违背了民事诉讼法的规定，人民法院应按照本案的诉讼请求来审理，因此请求对被告赵宏梅的答辩意见不予采纳。   经审理查明，被告赵宏梅名下有2601室住宅楼一处。被告赵宏梅、赵志猛作为出售方（甲方），原告杨学良作为购买方（乙方），双方于2017年9月18日签订了《商品房买卖合同》。被告赵宏梅、赵志猛将该住宅楼以33万元的价格卖给原告杨学良。《商品房买卖合同》中约定：“甲方必须在收到购房款当日内腾房给乙方。”“乙方支付甲方款项时甲方必须把此房屋购房合同、交款凭证等证件原件及相关票据交付乙方保管。将来房屋所有权证及土地使用证发放后甲方必须立即配合乙方领取并交付乙方，甲方将来必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述房屋的所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方。”合同签订后，被告赵宏梅将2601室的不动产权证书交给了原告杨学良。被告赵宏梅还给原告杨学良出具了收到33万元款项的收条。原告杨学良也曾在2601室中居住。2017年12月6日，被告赵宏梅向滦南县不动产登记中心提交申请，以其所有的2601室不动产使用证丢失为由申请公告作废、补发新证。滦南县国土资源局遂于当日公告2601室的土地使用证声明作废。2018年1月23日，赵宏梅申请补发了新的不动产权证书，并于2018年1月31日以38万元的价格将2601室全部抵押给沈阳市和平区银源小额贷款有限公司，设定抵押期限自2018年1月31日至2019年1月31日。   被告张文秋与被告赵宏梅存在经济纠纷。被告张文秋于2018年8月10日向本院申请诉前财产保全，请求冻结被告赵宏梅名下的银行存款25万元或者查封、扣押同等价值的财产。本院于2018年8月14日作出（2018）冀0224财保174号民事裁定，裁定冻结被告赵宏梅名下的银行存款25万元或者查封、扣押同等价值的财产，并于2018年8月15日将被告赵宏梅名下的2601室予以查封。查封期限自2018年8月15日至2021年8月14日止。2018年8月27日，2601室所涉的抵押被注销。   案外人杨彩姣以其从被告赵宏梅处购买了2601室为由入住2601室。2018年9月，原告杨学良至少两次与案外人发生争执，并导致滦南县公安局城关派出所出警。   2019年1月10日，原告杨学良以2601室系其从被告赵宏梅处所购、应归其所有为由，提出执行异议。本院作出（2019）冀0224执异1号裁定，裁定驳回其异议。原告杨学良于2019年1月25日向本院提出案外人执行异议之诉。   以上事实，有当事人的相关陈述、《商品房买卖合同》、本院（2019）冀0224执异1号执行裁定书、登记查询资料、不动产权证书、土地使用证、被告赵宏梅给原告杨学良出具的收条、本院（2018）冀0224财保174号民事裁定书、报警记录予以证实。   本院认为，本案是案外人执行异议之诉，2601室现处于被法院查封的状态，本院需解决的问题是原告杨学良对2601室是否享有足以排除法院强制执行的权利，进而判定是否应对2601室的查封予以执行。原告杨学良从被告赵宏梅处购买了2601室，签订了书面的买卖合同，这一事实有《商品房买卖合同》可以证实。被告赵宏梅给原告杨学良出具了收到购房款33万元的收条，结合原告杨学良及其子杨海洲的转账情况，说明原告杨学良确实支付了购房款。原告杨学良曾入住房屋，此事实被告赵宏梅也予以认可，只是提出是借给原告杨学良居住。原告杨学良之所以未将房屋过户，是因为被告赵宏梅不予配合，从被告赵宏梅将不动产权证挂失、补办的情形看，也能说明这一问题，且在2601室被设立抵押后，也不能过户，故此，未将2601室过户的原因不是出于原告杨学良。综合而言，原告杨学良的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，2601室的查封不应予以执行。   综上，原告杨学良对登记在被告赵宏梅名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行，其要求对2601室的查封不予执行，应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：   对滦南县倴城镇天承锦绣小区307栋2单元2601室的查封不得予以执行。   案件受理费6250元，由被告张文秋、赵宏梅各负担3125元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 杜福林   人民陪审员 尹瑞民   人民陪审员 高彩香     二〇一九年五月二十七日   书 记 员 白 云