福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初29号 原告：漳州玮隆房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区景山村福晟钱隆学府毅达莘园17幢D01-D05号店面，统一社会信用代码91350603081610555M。 法定代表人：陈和杰，总经理。 委托诉讼代理人：吴秋香，女，公司员工。 被告：吴忠华，男，1975年3月6日出生，汉族，住漳州市云霄县。 被告：李美华，女，1976年4月6日出生，汉族，住漳州市云霄县。 第三人：中国农业银行股份有限公司漳州龙文支行，住所地漳州市龙文区荣昌花园荣昌广场D-E座D10-14号，统一社会信用代码91350603856560099H。 主要负责人：黄志国，行长。 委托诉讼代理人：胡德强，男，该行员工。 原告漳州玮隆房地产开发有限公司（以下称“玮隆公司”）与被告吴忠华、李美华、第三人中国农业银行股份有限公司漳州龙文支行（以下称“农行龙文支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。玮隆公司的委托诉讼代理人吴秋香、农行龙文支行的委托诉讼代理人胡德强到庭参加诉讼，吴忠华、李美华经公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玮隆公司向本院提出诉讼请求：1、解除玮隆公司与吴忠华、李美华于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007936），协助玮隆公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；2、吴忠华、李美华支付玮隆公司违约金208186元（按购房款总价1040932元的20%计算）；3、吴忠华、李美华支付玮隆公司被银行扣收贷款62991.7元及因代垫该款产生的利息（自银行扣款之日起至吴忠华、李美华向玮隆公司实际还清款项之日止计算）；自立案后至合同解除前玮隆公司被银行扣收的贷款从吴忠华、李美华已支付购房款中扣除。事实和理由：2017年4月5日，玮隆公司与吴忠华、李美华双方签订《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007936）。合同约定，“吴忠华、李美华向玮隆公司购买址于漳州市蓝田开发区北环城路以南漳州钱隆公馆11幢405号商品房，建筑面积114.25平方米，每平方米9111元，总价款1040932元，其中吴忠华、李美华支付首付款210932元（含30000元定金），余款830000元办理银行按揭贷款支付。” 2017年5月27日，吴忠华、李美华与农行龙文支行签订《个人购房担保借款合同》，吴忠华、李美华向银行借款830000元，玮隆公司作为担保方提供阶段性连带责任保证。截至2018年10月，吴忠华、李美华已连续8个月未偿还按揭贷款本息，致使银行要求玮隆公司承担保证责任并从公司账户上直接扣款用于归还吴忠华、李美华的贷款违约本息62991.7元。玮隆公司于2018年4月25日以EMS特快专递的方式向吴忠华、李美华发《催款通知书》要求支付代垫款项及因代垫产生的利息，但吴忠华、李美华拒绝向玮隆公司支付代垫款项。吴忠华、李美华已构成违约，根据《商品房买卖合同》附件四约定玮隆公司有权解除合同。综上请求支持玮隆公司的诉讼请求。 吴忠华、李美华未作答辩。 农行龙文支行述称，承认玮隆公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（附当事人提交的证据目录清单），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月5日，玮隆公司与吴忠华、李美华签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：350600010001032017007936）。《商品房买卖合同》及补充协议载明，“……第一章合同当事人：出卖人玮隆公司，买受人吴忠华。第二章商品房基本情况：第三条3.该商品房为第一条规定项目中的福建漳州市蓝田开发区北环城路以南漳州钱隆公馆11幢405号。4.该商品房预测建筑面积114.25平方米，其中套内建筑面积92.19平方米。第三章商品房价款：第七条付款方式及期限，4.买受人应当于2017年4月5日前支付房款180932元，余款830000元向银行申请贷款支付。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：7.买受人承诺：在买受人获得银行贷款后，且在出卖人承担阶段性担保期内，如果出现买受人不能按期偿付贷款本息的情况，在出卖人自银行履行担保责任后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人偿还全部应付款。若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并有权单方解除合同及本补充协议，并要求买受人按合同总房价的20%支付违约金……。” 2017年5月27日，吴忠华、李美华、玮隆公司与农行龙文支行签订《个人购房担保借款合同》，玮隆公司提供阶段性连带责任保证。2017年6月1日农行龙文支行向吴忠华、李美华发放贷款830000元并受托支付至玮隆公司账户。截止2018年10月1日，因吴忠华、李美华自2018年2月至2018年9月止连续8个月未返还按揭贷款，农行龙文支行自玮隆公司账户中分三次扣收相应款项62991.7元（2018年4月24日扣收23799.19元；2018年7月10日扣收23562.7元；2018年9月30日扣收15629.81元）用于偿还按揭贷款本息。其中贷款本金为36888.88元，利息26102.82元。 2018年4月25日，玮隆公司向吴忠华、李美华发出《催款通知书》，载明“吴忠华、李美华客户：……2018年4月12日起至今我司多次催促你（吴忠华、李美华）按期归还贷款银行本息，您置之不理。根据合同附件四第7条约定……。现请您收到本通知之日起7日内向我司一次性归还保证金23799.19元，自我司被扣保证金之日按银行同期贷款利率向我司支付利息……。”但吴忠华、李美华亦未向玮隆公司支付银行扣收的款项23799.19元。 诉讼中，本院向农行龙文支行释明其可作为本案有独立请求第三人提出诉讼请求，农行龙文支行明确表示不提出诉讼请求，要求另行处理。 本院认为，玮隆公司与吴忠华、李美华签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 本案吴忠华、李美华自2018年2月起已连续8个月（八期）未返还按揭贷款本息，玮隆公司代为履行保证责任，吴忠华、李美华的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》补充协议附件四第7条约定，该违约行为符合双方约定解除合同条件，现玮隆公司要求解除《商品房买卖合同》，依约成立本院予以支持。合同解除后，吴忠华、李美华已支付购房款及利息玮隆公司应予返还，利息应自付款之日即2017年4月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。 诉讼中本院向农行龙文支行释明其可作为本案有独立请求第三人提出诉讼请求，农行龙文支行明确表示不提出诉讼请求，要求另行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本院不审理《个人购房担保借款合同》。 玮隆公司要求吴忠华、李美华支付违约金、协助办理《商品房买卖合同》撤销备案手续的诉求，均有合同依据，应予支持。违约金根据合同补充协议第四条第8项的约定，确定为购房款总额1040932元的20%计208186元。 玮隆公司要求吴忠华、李美华支付银行扣收贷款本息62991.7元的诉求，因玮隆公司支付该扣收款项系做为《个人购房借款担保合同》中保证人应承担的保证责任，且《商品房买卖合同》解除后，吴忠华、李美华未偿还的贷款部分亦应由玮隆公司返还银行，玮隆公司要求吴忠华、李美华支付该款项的诉求于法不符本院不予支持，但玮隆公司因代垫该款项产生的利息应予支持，根据合同补充协议第四条第8项的约定，自银行扣款之日即2018年4月24日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定“被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。”本案吴忠华、李美华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 一、解除漳州玮隆房地产开发有限公司与吴忠华、李美华双方于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：350600010001032017007936）； 二、吴忠华、李美华应于本判决生效之日起10日内支付漳州玮隆房地产开发有限公司违约金208186元； 三、吴忠华、李美华应于本判决生效之日起10日内支付漳州玮隆房地产开发有限公司承担保证责任所产生的利息（以23799.19元为基数自2018年4月24日起；以23562.7元为基数自2018年7月10日起；以15629.81元为基数自2018年9月30日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 四、吴忠华、李美华应于本判决生效之日起10日内协助漳州玮隆房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续； 五、漳州玮隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还吴忠华、李美华购房款210932元及利息（以210932元为基数，自2017年4月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至本判决确定履行期限届满之日止）； 六、驳回漳州玮隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14168元，由吴忠华、李美华负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  苏碧恋 人民陪审员  张惠卿 二〇一九年五月九日 法官助理杨晓敏 书记员刘婧