浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初1279号 原告：衢州航民望江园物业管理有限公司，住所地：衢州市衢江区江滨西路1号二楼，统一社会信用代码：9133080370460876X2。 法定代表人：程庚福，董事长。 委托诉讼代理人：朱文、洪璐，衢州市平治法律服务所法律工作者。 被告：徐友兴，男，1950年12月24日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 委托诉讼代理人：陈香岳，女，1956年8月15日出生，系被告徐友兴妻子。 原告衢州航民望江园物业管理有限公司（以下简称“航民物业公司”）与被告徐友兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理，依法适用简易程序，并于同年5月6日公开开庭审理并当庭宣告判决。原告航民物业公司的委托诉讼代理人朱文、被告徐友兴及其委托代理人陈香岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告航民物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付自2012年1月1日起至2017年12月31日期间欠付原告的物业服务费22857.50元；2、依法判决被告支付自欠缴之日起至实际付清之日止按每日万分之五计算应付物业服务费逾期支付滞纳金（暂计算至起诉之日合计滞纳金为12752.26元）；3、依法判令由被告徐友兴承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告曾为衢江区“航民望江园”小区前期物业服务企业，被告系该小区A区107号房产的业主。根据原告与小区开发商衢州航民房地产开发有限公司签订的《衢州航民望江园前期物业服务合同》约定，被告应于每年12月31日前交纳当年物业服务费。但被告自2012年1月1日起至2017年12月31日期间拖欠应付原告的物业服务费22857.50元，期间，原告向被告催缴物业费未果，故原告诉至法院，诉请如前。 被告徐友兴答辩称，本案主体不适格，案涉房产系自建房，被告作为该房产的建设单位和业主，并未与原告签订物业服务合同；建设单位招聘前期物业服务企业即原告不合法，双方签订的前期物业服务合同无效；两份前期物业服务合同明显造假，恶意串通损害第三人利益；被告及其他业主曾经交纳物业费，不能推断为涨价合法，案涉小区以0.9元/㎡/月的标准无事实和法律依据；本案部分诉请已超过诉讼时效，被告并未收到原告的法律意见函；原告关停照明2天、停止服务5天，严重违约，应当扣除八个月的物业费用。 当事人围绕诉辩意见各自提交了证据，本院依法组织双方进行质证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的《衢州航民望江园前期物业服务合同》2份及（2018）浙0803民初2882号民事判决书、（2018）浙08民终896号民事判决书各1份，被告主张两组合同与本案并无关联且前期物业服务合同系虚假合同，本院认为2份《衢州航民望江园前期物业服务合同》的真实性已经生效法律文书认定，在本案中不作累述，两份前期物业服务合同并非与被告签订，但结合两份判决书能够证明至2017年年底航民望江园小区内物业服务企业为原告且原告自2015年1月1日起调整物业服务价格至0.9元/㎡/月； 2、原告提供的国内标准快递详情单、法律意见函各2份、快递改退批条1份，本院对上述证据真实性予以认可，该份证据能够证明原告在2013年5月6日及2018年11月22日已按被告原身份证地址邮寄催收函的事实； 3、原告提供的企业名称《变更登记情况》、《土地出让草签协议》，被告提供的《国有土地使用权有偿出让合同书》、《建设工程规划许可证》、《房屋产权测绘成果表》，及原、被告均提供的《请示批复》，本院认为以上证据能证明案涉房产系自建房，但其他证明对象与本案并无关联性； 4、被告提供的企业信用信息公示报告2份及联合声明1份的真实性本院予以认定，但不能证明被告的待证事实； 5、被告提供的三份“程庚福”签名截图，草签协议与本案并无关联性，对其签名本案不予认定，两份前期物业服务合同已经生效法律文书认定，在本案中不予再次认定； 6、对被告提供的第四组证据的真实性予以认定，该组证据证明2017年原告暂停物业服务5天，并群发短信催缴物业费。 本院经审理认定，衢州航民望江园小区内包含A区、B区、C区、F区（含原D区、E区）及综合楼、自建商铺，其中A区、B区及商铺为自建房，其余为商品房。各区域间并无隔离，共用公共道路、绿化、照明等。原告航民物业公司成立于1996年4月29日，自成立以来至本案诉请的2017年12月31日，为航民望江园小区物业服务企业，并采取先服务后收费方式，于当年12月31日前计收本年物业服务费用。被告徐友兴系A区107号房产业主，房产面积424.45㎡。2012年之前，被告徐友兴曾按小区内商品房物业费标准及收费时间向原告交纳物业费。2012年年初至2014年年底，原告对案涉小区商品房物业费收费标准为0.6元/㎡/月，从2015年1月1日起至2017年年底，按0.9元/㎡/月计收。2017年9月1日至同年9月5日，原告停止案涉小区物业服务5日。2013年5月6日，原告向被告邮寄法律意见函催缴物业费未果。2014年12月15日，原告提起诉讼要求被告交纳物业费，经审理于2015年4月7日撤诉。2018年11月，原告再次向被告邮寄法律意见函催缴物业费未果。 本院认为，本案有以下焦点： 首先，就被告是否应当向原告交纳物业费用。本院认为，原告作为前期物业服务公司与小区建设单位签订了物业服务合同，虽未与自建房业主单独签订物业服务合同，但原告作为案涉小区的物业管理单位，在原告成立时起至2017年期间已经为案涉小区的业主提供了物业服务，被告作为航民望江园房产业主，实际享受了被告提供的物业服务，并交纳了2012年之前的物业费用，故原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，亦可认定双方之间存在事实上的物业服务合同关系。 其次，就原告的收费标准是否合理问题。被告虽为航民望江园小区自建房业主，但原告为被告提供了与小区内其他商品房无差别的物业服务，包括与商品房业主共享公共绿化、通行道路、安保服务等。故此，原告主张按照与商品房一致的物业服务收费标准向被告收取物业费用并无不妥。 再次，关于诉讼时效问题。本院认为，原、被告之间的事实物业服务合同可参照前期物业服务合同。本案前期物业服务合同期限分别从2012年1月1日起至2016年12月31日止及2017年1月1日起至2018年12月31日止。合同中虽有约定付款节点，但原告的物业服务是持续的，且合同履行期限的整体性不可分割，故应当从合同最后一期届满之日计算诉讼时效。故本案原告的诉请并未超过诉讼时效。 最后，对于逾期付款滞纳金问题，本院认为被告作为自建房业主，并非恶意拖欠物业费用，故本院对逾期付款滞纳金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《物业管理条例》第三十三条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告徐友兴于本判决生效之日起三日内支付原告衢州航民望江园物业管理有限公司自2012年1月1日起至2017年12月31日止欠付的物业费22857.50元； 二、驳回原告衢州航民望江园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费690元，减半收取345元，由原告衢州航民望江园物业管理有限公司负担124元（已交），由被告徐友兴负担221元，于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 朱震婕 二〇一九年五月六日 代书记员 王 元 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 《物业管理条例》 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。