湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初1851号 原告：怀化市天衡物业管理服务有限责任公司，住所：湖南省怀化市鹤城区北环路88号澳海澜庭1栋202号， 法定代表人：郑田华。 委托诉讼代理人：彭元元，湖南宏峰律师事务所专职律师， 被告：严琳艳，女，汉族， 委托诉讼代理人：李吉元（特别授权），男，汉族， 原告怀化市天衡物业管理服务有限责任公司（以下简称天衡物业公司）诉被告严琳艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告天衡物业公司的诉讼代理人彭元元、被告严琳艳的诉讼代理人李吉元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天衡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4824元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月1日原告（乙方）与怀化市金宸房地产开发有限公司（甲方，以下简称金宸公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：属于2017年8月1日后业方应交纳的物业费归乙方所有；乙方进场后对金口岸（物流量贩城）业主收取物业费、物业费按照1元/㎡/月计收,计收时间从业主收房或实际使用之日计算；服务期限从2017年8月至2021年7月止。被告与怀化市金宸房地产开发有限公司（甲方）签订《怀化市商品房买卖合同》，购买的商品房为金口岸（物流量贩城）项目中的第6幢-1166/-1167号房，建筑面积为365.79/253.7平方米；约定房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司的物业管理规定，并按时交纳物业管理费用及水电等费用。原告根据《湖南省物业管理条例》规定，调整物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米0.65元收取。从2018年1月1日至2018年12月31日，被告一直未交纳原告物业服务费，共计4824元。综上所述，原告认为原告按照《前期物业服务合同》的约定履行了物业维护与管理的义务，被告享有物业服务，同时也应该履行交纳物业费的义务，但被告违反合同约定未向原告交纳物业服务费。原告多次催促被告履行合同义务，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。 被告严琳艳辩称：1、被告的主体不适格，原告不是房屋买卖合同中的前期物业，原告与被告不存在任何关系；2、原告不是通过招投标的方式选聘的物业公司，原告是建设单位恶意组建的二级子公司，所承接的物业完全不合法，构成欺诈行为；3、原告与建设单位私自签订的所谓《前期物业服务合同》为欺诈行为，不合法，属无效合同；4、从怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明，案涉-1166、-1167房屋至今还是可售状态没有备案，所有权还在建设单位金宸公司名下，根据法律规定，未出售房屋的物业服务费应由建设单位交纳；5、案涉房屋至今未验收合格，还在施工并且漏水，没有取得《竣工验收备案表》，不具备房屋交付的条件，建设单位和原告并未将房屋交付给被告，被告也没有签署任何交房确认书，根据法律规定，交房前的物业费由建设单位承担；6、原告在听取业主多次反映及收到业主决议后，在业主完全不认可其物业并明确提出必须停止向业主收费的情况下，原告置之不理，造成后续费用的增加；7、即使房屋符合交易合同的约定并且验收合格交付后，收取0.65元每平方每月的物业服务费标准也明显过高。综上，原告收取物业服务费没有事实和法律依据，法院应当驳回其诉讼请求。 原、被告双方围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告的身份信息；2、《前期物业服务合同》；3、《怀化市商品房买卖合同》；4、房屋照片；5、怀化市房产局网上签约信息系统查询结果。关于原告提交的收费公告及催费通知，系原告单方面制作，被告不认可，故对该证据本院不予采信。对原告提交的其他业主的物业费收款收据，因与本案无关联性，本院不予采信。关于被告提交的商品房预售许可证存根2015-0137号、2015-0138号，因与本案无关联性，本院不予采信。关于被告提交的金口岸地下仓储物业费收缴的决议以及关于金口岸地下仓储物业收费标准的决议，拟证明业主未认可原告为前期物业，建设单位与原告签订的物业合同属于无效合同，因该证据不能实现被告的证明目的，本院不予采信。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2016年3月23日，被告与金宸公司签订《商品房买卖合同》，约定金宸公司将其开发建设的金口岸（物流量贩城）一期6幢-1层-1166/-1167号房屋出卖给被告。买受人同意将所购房屋委托怀化市邦德商业运营管理有限公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司指定的物业管理规定，并按时交纳物业管理费及水电等费用，双方并约定了其他相关事宜。 2017年8月1日，原告与金宸公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为金口岸（物流量贩城）前期物业服务企业，服务期限为2017年8月至2021年7月，原属怀化市邦德商业运营管理有限公司全体物业人员由原告实施重组，独立核算，自负盈亏。根据接管物业实际情况，原告进场后对金口岸（物流量贩城）业主收取物业费，物业费按1元/㎡/月计收，计收时间从业主收房或已实际使用之日起计算。双方并约定了其他相关内容。 上述合同签订后，原告进入金口岸（物流量贩城）提供物业服务，现案涉房屋的状态为预售、查封状态。现原告认为被告享有物业服务但拒绝交纳物业费，故酿成纠纷。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告与金宸公司签订的房屋买卖合同中虽约定委托怀化市邦德商业运营管理有限公司进行物业管理，但此后金宸公司与原告签订了《前期物业服务合同》，根据法律规定，该《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告天衡物业公司主张被告系金口岸（物流量贩城）项目中的第6幢-1层-1166号和-1167号房屋的买受人，即为受《前期物业服务合同》约束的业主，应当依照约定交纳物业服务费。被告抗辩该房屋尚未交付，也未实际占有和使用，拒绝支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物权法中的业主是指物业的所有权人，或者基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。本案被告虽买受案涉房屋，但否认占用该房屋，且该房屋至今未办理不动产权证，原告又未能举证证明被告合法占有案涉房屋的事实，故被告尚不具备法律意义上的业主身份，则《前期物业服务合同》对其不具约束力。依照法律规定的举证原则，原告缺乏其他证据证明存在被告应当交纳物业服务费的理由，应承担举证不能的法律后果，故对其诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告怀化市天衡物业管理服务有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由怀化市天衡物业管理服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇一九年五月二十日 代理书记员  肖雅方 附：相关法律条文 1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。