广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初12376号原告（反诉被告）范平南，男，汉族，1976年9月1日出生，身份证住址湖南省隆回县，委托代理人胡英杨，广东广锐律师事务所律师。委托代理人王东，广东广锐律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部，住所地深圳市宝安区沙井街道环镇北路404号10-12铺，统一社会信用代码92440300MA5DE0T33B。经营者江淦安，男，汉族，1965年5月9日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人李立夫，广东普罗米修律师事务所律师。上列原告范平南诉被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡慧玲担任审判长，与人民陪审员赖学秀、金炳德组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡英杨和王东、被告的委托代理人李立夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月15日，原告与被告签订了一份《租赁合同书》，约定被告将其位于宝安区沙井步涌工业区C区环镇北路号以楼的7-16号商铺出租给原告经营餐饮；租期4年即2016年5月15日至2020年5月14日止；租金为38000元/月（租金自2016年10月1日起计租）；租赁保证金为76000元；租金支付时间为每月5日前；商铺内的装修、水电安装、消防设施安装等由乙方负责。合同第十五条约定“合同期前两年时间内该物业被拆迁，甲方需赔偿乙方投资损失封顶人民币叁拾万元整（不包括押金）”。合同签订并生效后，被告向原告交付租赁商铺、原告也依约向被告缴交了租赁保证金76000元后即开始装修、运营。为打造餐厅特色及规模，原告对承租的商铺投入了18万元的装修，并购置了11.8万元的设施设备。2018年月初，因被告出租给原告的商铺部分属违章建筑，被政府相关部门要求限期拆除。因自政府相关部门的工作人员在商铺门在喷上大大的“拆”字后，导致原告经营的餐馆客流量急巨下滑，生意惨淡。为此，原告多次要求被告消除影响，被告却对原告的要求置之不理。2018年3月10日，在经原告多次要求被告消除影响且双方协商无果后，原告不得以向被告发出《终止租赁合同通知书》，告知被告自2018年3月10日起原告解除与被告于2016年5月15日签订的《租赁合同书》，并要求与被告协商赔偿原告经济损失并退还原告租赁保证金。然，被告在收到原告《终止租赁合同通知书》后，迟迟不与原告协商，还于2018年4月1日，在未事先通知原告的情况下强行更换了租赁商铺的门锁。原告认为，因被告在双方租赁合同期内未能依约保障原告对承租商铺的正常使用，且在原告多次要求消除影响的情况下仍不予不能解除，其行为已直接导致原告承租商铺的合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。依据双方合同约定，被告依约应赔偿原告经济损失并退还原告租赁保证金以及原告的装修损失。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.确认原、被告双方于2016年5月15日签订的租赁合同已于2018年3月10日解除；2.被告退还原告租赁保证金76000元；3.被告赔偿装修、物品及经营损失共计598000元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为确认涉案租赁合同无效。被告辩称，一、无论本案合同效力如何，其租赁关系解除的原因是由于原告经营不善，拖欠租金，并单方发函要求解除租赁合同，并不存在原告所称的由于执法部门拆迁导致生意下滑无法经营。二、从租赁合同书第12条可知，由于原告违约在先，被告是有权要求赔偿2个月的租金即76000元。根据租赁合同书第15条物业被拆迁，被告才需要向原告支付赔偿金。但是，目前物业仍正常使用，并未拆迁，并且已经再次出租，被告并未对原告造成任何的损失，更没有存在过错，且条款约定的赔偿金额为封顶人民币30万元，并要经第三方评估。三、退一步讲，租赁合同被认定无效的情况下，被告有权要求原告支付免租期即2016年5月15日至2016年10月1日共4个半月的场地占用费。但是被告本着息诉止争的原则，才不向原告主张退还涉案的保证金。原告拖欠租金、水电费、恶意损坏物业的正常使用，在其经营不善的情况下，恶意捏造事实，要求被告赔偿金额高达598000元，明显属于恶意诉讼，为了维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2016年9月1日，原告实际占用被告位于深圳市宝安区沙井街道步涌工业区C区环镇北路404号1楼的商铺用于餐饮经营，租期于2020年5月14日期满，租金为每月38000元。2018年2月初，原告向被告反映，因其自身经营不善，打算解除被告与原告签订的《租赁合同书》，并编造借口说因商铺需要拆迁，要求被告赔偿损失。被告明确保证，商铺不会拆迁，原告可以继续经营或解除合同。2018年3月，原告拒绝向被告支付商铺租金（占用费）、水电费等费用，被告多次要求原告缴纳上述相关费用，否则要求原告清场交还商铺。原告假意协商，实为拒绝交还商铺。在原告占用上述商铺期间，原告仍拖欠被告水费、电费合计2450元拒不支付。同时，被告在收回上述商铺时发现，原告并没有妥善占用上述商铺，现场遗漏大量垃圾、墙体受损、下水道塞等情况，导致被告需重新清理、修复才可以正常使用上述商铺，因此造成被告18000元的直接经济损失。综上，被告为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求判令：1.原告向被告支付商铺租金（占用费）76000元；2.原告向被告支付水、电费合计2450元；3.原告向被告赔偿清理费、修复费18000元；4.本案全部诉讼费用由原告承担。后，原告当庭变更诉讼请求，将第二项诉讼请求数额变更为1919元；将第三项诉讼请求数额变更为14200元。针对被告的反诉，原告答辩称，一、被告的第一项反诉请求没有事实和法律依据。首先，原告已经根据合同约定和事实向被告发函要求解决所租商铺被标注“拆”字的状态，但被告一直没有解决，故原告决定自2018年3月10日起正式解除与被告的租赁合同，至此原告并没有实际控制并占用被告的商铺。相反，是被告自3月10日后自行更换了涉案商铺的门锁，商铺也由被告实际控制。因此，被告要求支付两个月的商铺占用费没有事实依据。二、关于第二项水电费主张，原告没有参与具体的水电费结算，且被告提供的水电费单据不完整，无法确认。三、关于第三项反诉请求，是被告违约，自行委托第三方对原属于原告装修及购置的财物进行处理所产生的，其行为本身涉及违法侵害原告的合法权益，该费用不应当由原告承担。经审理查明，2016年5月15日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订了《租赁合同书》，约定甲方将位于宝安区沙井步涌工业区C区环镇北路404号1楼的7-16号商铺租给乙方经营餐饮用途，租赁期限为4年，自2016年5月15日起至2020年5月14日止，租金为每月38000元；甲方收取乙方76000元作为租用商铺保证金及一个月预付租金38000元，该保证金在合同期满乙方办结有关手续及结清相关费用后十天内一次性无息退还给乙方；乙方应于每月5日前交付租金，超期未缴付租金，甲方有权解除合同，由此造成甲方损失则由乙方负责赔偿；合同期内乙方如需要提前终止本合同，必须提前三个月通知甲方，并经双方协商处理；合同期间该出租物业如因深圳市外环高速公路建设需要征收拆迁，甲方提前三个月通知乙方，甲方有权随时提出终止合同，如乙方在接甲方通知三个月内无法搬迁退回商铺给甲方，甲方可视为违约，保证金不退还给乙方，由此造成的损失和责任由乙方负责；合同期前两年时间内该物业被拆迁，甲方需照价赔偿乙方投资损失封顶30万元（不包括押金），需经第三方评估；租金从2018年9月1日起，在原有租金基础上调15%至合同终止等。上述合同签署后，被告依约交付涉案场地给原告使用，原告依约向被告缴纳了保证金76000元。2018年3月10日，原告通过快递的形式向被告的经营者江淦安送达了《终止租赁合同通知书》，以租赁房屋为铁皮房系违章建筑在合同期内面临政府拆除为由要求自2018年3月10日起解除涉案租赁合同书并要求被告协商赔偿经济损失及退还租赁保证金。2018年4月20日，原、被告双方因涉案租赁房屋产生纠纷，原告向公安机关进行了报警。另查，双方庭审中确认涉案租赁房屋的租金自2018年3月起未予以支付。又查，涉案租赁房屋未取得产权证或者建设工程规划许可证，也未办理其他合法报建手续。庭审中，原告明确第三项诉讼请求的装修、物品及经营损失共计598000元，包括：1、装修损失为180000元，并向法院提供了广告装饰制作合同、工程预算表和4份收据作为证据材料；2、购置餐厅物品损失118000元，并提供了2份昌盛厨具行出具的送货单及2016年9月28日收款收据证明其主张的事实；3、根据涉案租赁合同第15条规定，合同期前两年内该物业被拆迁，甲方（被告）需赔偿乙方（原告）投资损失30万元（不包括押金）。被告对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为是原告与案外人串通，且工程预算表的各项价格高出市场价格数倍，也没有任何转账记录。被告明确第二项诉讼请求的水电费1919元，包括2018年2月份水费200元，电费1719元，并提供了电费通知单、收款收据予以证明。原告对上述证据均不予认可。庭后，本院前往涉案租赁物现场调查，得知涉案租赁物已出租给案外人深圳市宝安区沙井街道烧卤原味食品烧腊加工坊（以下简称沙井烧腊加工坊）经营使用，装饰装修已发生较大变动。根据营业执照显示，该沙井烧腊加工坊于2018年3月16日成立，登记的经营场所为涉案租赁物所在地；被告的经营者江淦安与案外人廖伟杰就涉案租赁物签订的租赁合同书的签订时间为2018年5月16日。以上事实有租赁合同书、收据、照片、终止租赁合同书，快递单、广告装饰制作合同、工程预算表、送货单、收款收据、电费通知单、工程报价单、中国移动客户清单、网面截图以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原、被告双方签订的《租赁合同书》无效。因涉案合同无效，根据无效合同的处理原则，故被告应当向原告返还租赁保证金76000元。关于房屋占有使用费。原告实际使用了涉案租赁物，故应向被告支付实际使用期间的房屋占有使用费。房屋占有使用费可参照双方签订的租赁合同中约定的租金标准计算。关于占有使用费计算的期间。原告主张其于2018年3月10日向被告《终止租赁合同通知书》并要求自2018年3月10日起解除涉案租赁合同书；被告主张原告应支付2018年3月、4月的场地占用费，因为被告于2018年5月16日方与案外人烧腊加工坊签订租赁合同书出租涉案租赁场物。本院认为，案外人沙井烧腊加工坊于2018年3月16日注册成立，登记的经营场所为涉案租赁物所在地，租赁合同却在2018年5月16日，不符合常理，故本院对被告主张的占有使用费计算的期间不予采纳，本院酌定占有使用费从2018年3月1日起计至2018年3月10日止，参照双方合同约定的每月为38000元租金标准计算，则上述期间的占有使用费计为12666.67元。关于装修损失。对于合同无效，原、被告双方均有过错，被告作为出租方，明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而将其出租，对合同的无效应承担主要过错责任，而原告对此未尽到合理的注意义务，对合同无效应承担次要过错责任。由于本案双方均未委托评估机构对装修装饰物的现值进和评估，且涉案租赁物装修装饰物已经被拆除，本院无法确定涉案租赁物装修的现值，故本院根据本案的实际情况酌情确定被告赔偿原告装修装饰损失50000元。关于水电费。被告已缴纳涉案房屋的水电费，原告作为商铺实际使用人理应被告支付相关的水电费。被告主张原告拖欠2018年2月水费200元，电费1719元，共计1919元。根据原告提交的收款收据显示涉案房屋2017年11月至2018年1月期间平均每月水费为1034.67[（1152元+1032元+920元）÷3]，电费为5737.5[（6202.5元+5572.50元+5437.50元）÷3]。被告主张的2018年2月份水电费未超过上述每月水电费金额，故本院对被告主张的数额予以采纳，认定原告应当被告支付涉案铺位2018年2月水电费1919元。关于原告主张被告赔偿购置餐厅物品损失。原告因经营自行购置的餐厅物品并不属于形成附合的装饰，原告向被告提出解除涉案租赁合同时可自行搬离，其主张被告赔偿该项损失没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿投资损失30万，因涉案租赁合同无效，原告该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告赔偿清理费、修复费。该项请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告范平南与被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部于2016年5月15日签订的《租赁合同书》无效；二、被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部应于本判决生效之日起十日内向原告范平南返还租赁保证金76000元；三、被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部应于本判决生效之日起十日内向原告范平南支付装修装饰损失50000元；四、原告范平南应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部支付占有使用费12666.67元；五、原告范平南应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部支付2018年2月水电费1919元；六、驳回原告范平南的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10540元，由原告范平南承担8569元，被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部承担1971元。反诉受理费2211.20元，由原告范平南承担336元，被告深圳市宝安区沙井安顺陶瓷经营部承担1875.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 胡  慧  玲人民陪审员 金  炳  德人民陪审员 赖  学  秀二〇一九年五月十四日书 记 员 李秀秀（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。