广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初401号 原告:中国农业银行股份有限公司扶绥县支行，地址：广西扶绥县新宁镇南密路**，统一社会信用代码91451421899651994W。 法定代表人：凌奇，该支行行长。 诉讼代理人：林涛，该支行职员。 诉讼代理人：凌高星，该支行职员。 被告：苏耀安，男，1975年5月7日出生，壮族，地址：广西南宁市江**。 被告：刘玉春，女，1974年2月2日出生，壮族，地址：广西南宁市江**。 被告：广西扶绥县永达房地产开发有限公司，地址：广西壮族自治区崇左市扶绥县山圩镇山圩街，统一社会信用代码914514215640175294。 法定代表人：顾祥志，该公司总经理。 诉讼代理人：刘巍，广西双贺律师事务所律师。 中国农业银行股份有限公司扶绥县支行诉苏耀安、刘玉春、广西扶绥县永达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人林涛、被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司诉讼代理人刘巍到庭参加诉讼，被告苏耀安、刘玉春经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司扶绥县支行诉称，1.解除原告与苏耀安、刘玉春、广西扶绥县永达房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 2.判令苏耀安、刘玉春立即归还尚欠借款本金376331.63元（利息从2018年3月5日起，暂计至2019年1月22日，此后至债务履行完毕之日的利息另计），合计393800.32元，被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带偿还责任； 3.确认原告农业银行扶绥县支行对广西扶绥县山圩商贸城8#-1、8#-2号楼、8#-1-02号房抵押物享有优先受偿权； 4.判令由被告负担本案诉讼费及其他实现债权的费用。 事实与理由：被告苏耀安、刘玉春于2017年5月4日向原告借款38.5万元，期限为20年，到期日为2037年5月3日，借款用途为购房，房屋地址为广西扶绥县山圩商贸城8#-1、8#-2号楼8#-1-2号房，借款合同编号为45020120170023610。还款方式为等额本息还款法，贷款担保方式采用阶段性担保+抵押，由房开商作为保证人提供保证担保，为借款人的债务承担连带保证责任。被告苏耀安从借款日2017年5月4日起到2019年1月22日，断断续续还了9期，最后一次还款为2018年2月4日，累计归还本息2267.49元，其中本金8668.37元、利息14008.12元。截止2019年1月22日尚有逾期11期未还贷款本息，未收回逾期本金11035.62元、利息17468.69元。截止2019年1月22日，被告苏耀安尚欠贷款本金376331.63元、利息17468.69元。上述贷款被告已经违约，刘玉春作为苏耀安的配偶，对婚后债务有共同偿还义务。经原告多次催收，被告没有归还。按照合同约定，房开商作为阶段性保证人应自贷款发放之日起，办妥以原告为抵押权人的抵押手续，并将房屋他项权证移交原告，时至今日房开商尚未办理抵押权登记手续，其行为已经构成违约，应当承担违约责任对借款人债务承担连带保证责任。上述合同依法成立，被告违约，侵犯原告合法权益。特向法院起诉，望贵院判如所请。 原告为证明自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：证据1《借款凭证》证明借款已经发生的事实；证据2《借款合同》证明借款双方的权利义务；证据3《贷款本息清单》证明欠款的事实；证据4《贷款抵押证明》证明抵押登记事实。 被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司辩称，原告要求我方承担连带偿还责任没有合同及法律依据，我方不是该个人购房担保合同的一方当事人，没有提供担保的意思，请法院驳回原告对我方的诉讼请求。 被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司没有提供任何证据。 被告苏耀安、刘玉春没有答辩也没有向法庭提交任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告苏耀安、刘玉春本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法、内容清楚、与本案相关联，可作为本案定案的依据，本院予以确认，可以作为本案证据使用。 经审理查明，苏耀安与刘玉春系夫妻关系。2017年3月被告苏耀安向被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司购买位于广西扶绥县山圩商贸城8#-1、8#-2号楼8#-1-2号房，因资金不足，遂向原告申请贷款，于是双方于2017年3月29日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号4502012070023610）。合同约定：借款金额为385000元，借款用途为购房，借款期限为240个月。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入广西扶绥县永达房地产开发有限公司的账户。借款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础进行调整。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。借款担保方式为阶段性保证+抵押，即由广西扶绥县永达房地产开发有限公司进行阶段性保证，并将购买的房屋进行抵押，保证期限为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同还约定了其他条款。合同有借款人苏耀安签字、贷款人盖章及代理人签字、保证人广西扶绥县永达房地产开发有限公司盖章及法人代表顾祥志印章、抵押人苏耀安及刘玉春签字。合同签订后，原告如约向广西扶绥县永达房地产开发有限公司账户汇入了借款385000元，被告苏耀安在借款前期偿还部分本息，2018年3月5日以后，苏耀安再也没有偿还借款本息，尚欠借款本金376331.63元。双方到扶绥县不动产登记局办理了本案所涉房产进行了预售商品房买卖预告登记，权利人为苏耀安、刘玉春。目前苏耀安、刘玉春没有取得房地产权属证照。 本院认为，原告与被告苏耀安签订《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规强制性的规定，合同合法有效，双方当事人应当准守履行合同约定的义务，被告苏耀安没有按期足额交纳借款本息，已经构成了违约，按照双方合同约定，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。原告起诉要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告苏耀安提前归还尚未到期的借款本息，有合同和法律依据，本院予以支持。被告刘玉春作为苏耀安的妻子，对苏耀安借款及借款用途是清楚的，苏耀安借款应视为夫妻共同债务，刘玉春应当和苏耀安共同承担偿还这笔债务。本案争议的焦点为广西扶绥县永达房地产开发有限公司是否承担保证连带偿还责任。案件办理中，原告提交证据副本复印件有一部分《个人购房担保借款合同》后面签字盖章栏中没有保证人广西扶绥县永达房地产开发有限公司签字盖章，有一部分有签字盖章，本院发给广西扶绥县永达房地产开发有限公司的证据副本是没有签字盖章，庭审中，原告向法庭提交了《个人购房担保借款合同》原件，原件上有广西扶绥县永达房地产开发有限公司在保证人栏上签字盖章，广西扶绥县永达房地产开发有限公司对原件上的签字盖章表示存疑，但不提出司法鉴定。本院认为，参照金融个人购房担保借款合同的交易习惯，房开商应作为保证人对借款进行保证担保，同时原告在法庭上出示了具有广西扶绥县永达房地产开发有限公司盖章签字的合同原件，虽然广西扶绥县永达房地产开发有限公司对该原件存疑，但没有提供证据加以证明，同时在法庭释明的情况下，没有进行司法鉴定，因此，原告提交的《个人购房担保借款合同》原件，本院予以采信，广西扶绥县永达房地产开发有限公司应当承担保证连带偿还责任。关于原告对于房屋抵押享有优先受偿权的问题，本案涉案房屋办理的是预售商品房买卖预售登记，而不是不动产抵押登记，我国法律规定，登记是不动产物权设立的法定要件，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，我国《物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此原告对涉案房屋不具有优先受偿的条件，对原告的该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司扶绥县支行与被告苏耀安、刘玉春、广西扶绥县永达房地产开发有限公司于2017年3月29日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告苏耀安、刘玉春于判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司扶绥县支行借款本金376331.63元及利息（利息计算：以本金376331.63元为基数，从2018年3月5日起，按双方签订的个人购房担保借款合同约定的利率及方法计算，计至苏耀安、刘玉春实际偿清之日止）； 三、被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司对苏耀安、刘玉春上述债务承担连带偿还责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司扶绥县支行的其他诉讼请求； 五、案件受理费7207元，由被告苏耀安、刘玉春、广西扶绥县永达房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  程达院 人民陪审员  刘喜学 人民陪审员  农华斌 二〇一九年五月六日 书 记 员  谭颂银