广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1002民初3718号 原告：黄绍伟，男，1975年1月11日出生，壮族，广西都安县人，住广西都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：苏效腾，广西桂京律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪梅，广西桂京律师事务所律师。 被告：广西百色荆楚商贸有限公司，住所地百色市右江区迎龙区YL01-06-30-4地块，统一社会信用代码：91451000MA5KE88P8N。 法定代表人：黄毅，总经理。 委托诉讼代理人：钟晓旭，广西齐川律师事务所律师。 原告黄绍伟与被告广西百色荆楚商贸有限公司(以下简称百色荆楚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄绍伟的委托诉讼代理人苏效腾，被告百色荆楚公司的委托诉讼代理人钟晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄绍伟向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月12日签订的《楚天商贸城铺面租赁合同》及补充协议；2、判令被告返还原告缴纳的铺面押金5000元；3、判令被告退还原告预付铺面租金34538元。事实和理由：百色市站前大道楚天商贸城市场由被告投资建设，该商贸城向社会公开招商，2018年4月12日原、被告签订《楚天商贸城商铺租赁合同》，约定被告将商城市场内7栋003号铺面租赁给原告用于经营水果批发，合同对铺面租期、租金、交费方式、时间及违约责任等内容作了约定，双方还签订了《补充协议》。此后，原告按约定向被告交纳了押金5000元，预付自2018年11月1日至2019年10月31日的铺面租金34538元。2018年4月25日，该商铺被百色市右江区国土资源管理局认定为违法占地建设，张贴公告，限定商户三日内自行搬离，要求被告自行拆除商铺，否则政府将组织强拆。执法人员还在该栋商铺建筑物及铺面门上标注大红“拆”字，原告已无法继续使用铺面经营。原告认为双方达成铺面租赁协议后，被告应向原告提供合法的铺面用于经营，现由于被告隐瞒了其商铺违法建设的性质，造成了原告巨大的经济损失，为此，原告诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 黄绍伟为其诉讼主张在举证期限内向本院提供的证据：1.商铺租赁合同、补充协议，证明双方存在租赁关系；2.收据，证明原告交押金、租金的事实；3.紧急通知书（限期自行拆除搬离）、相片，证明政府认定被告的商铺属于违法占地建设的事实；4.EMS快递单、签收单、解除合同通知书，证明原告通知被告解除合同的事实。 百色荆楚公司辩称，一、原告以商铺被百色市右江区国土资源局认定为违法占地建设限期拆除为由，其无法继续使用铺面造成重大损失，要求解除合同的法定条件，该主张不能成立。理由：1.截止本案开庭日，被告没有收到原告任何解除合同的通知，原告解除合同不符合法律规定的程序条件；2.截止本案开庭日，被告没有正式收到《限期自行拆除搬离紧急通知书》，依据《行政处罚法》第31条、第32条、第40条、第41条的规定，该行政行为对被告没有发生法律效力，原告以没有生效的具体行政行为作为解除合同理由，依法无据，主张错误；3.即使《限期自行拆除搬离紧急通知书》生效，也应当区分非法建筑行为和出租行为，建筑行为违法属于行政规范，其应受到行政法的制裁，出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不受建筑行为的影响，故租赁物若为非法建筑也不影响租赁合同的效力；4.百色市右江区人民法院作出的（2018）桂1002行审90号《行政裁定书》，对百色市右江区国土资源局申请拆除争诉地建筑物，法院已经不予受理，现被告所开发的“楚天商贸城”目前市场处在发展阶段，逐渐成型和成熟，入驻商家有一百多家，涉及多种行业，所有铺面基本都已出租，不存在被拆除的风险，不会影响原告的经营使用。二、原告单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任。原、被告于2018年3月28日、4月22日签订了《商铺租赁合同》、补充协议，是双方当事人的真实意思表示，2018年4月15日，原告已领取了铺面的钥匙，完成了商铺的交付，原告实际也占有和使用了商铺，被告履行了合同的约定义务，现原告单方解除合同，则构成违约，应承担违约责任。综上，“楚天商贸城”不存在原告所称的无法继续使用铺面的行为，更没有给原告造成经济损失，请法院查明事实，作出公正裁判。 百色荆楚公司在答辩及举证期限内向本院提供的证据：1.（2018）桂1002行审90号裁定书，证明百色市右江区国土局向法院提起行政申请执行，要求拆除非法占用14939.7㎡土地上的建筑物，由于已超过申请执行期限，经法院审查，裁定：不予受理。证实不影响原告正常使用的事实；2.用电记录，证明2018年4月，商铺完成交付之后，一直到原告发出解除合同，都没有办理退出的手续，原告实际占用被告铺面半年之久；3.铺面现场图片，证明铺面里面还有很多原告的用品，原告一直在使用铺面的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，百色荆楚公司对黄绍伟提交的证据1没有异议，该证据明确了双方的权力义务，系双方当事人的真实意思表示，合法有效；对证据2没有异议，但不能证明原告的证明目的，本案是原告单方面违约，定金不予返还；对证据3有异议，截至开庭日，被告没有收到任何拆除通知，照片不能证明原告目的，正常的拆迁程序，法律有规定，现还没有进入拆迁程序；对证据4的EMS快递单、签收单真实性有异议，被告没有收到这份通知书，从4月到9月，被告有证据证明原告占用了5月。对解除合同通知书没有异议，但不能证明是被告违约，相反能够证明是原告违约，证明解除合同的理由不能成立。 黄绍伟对百色荆楚公司提供的证据1没有异议，法院不予受理，理由仅仅是行政处罚决定书已经发生法律效力，所以法院不予受理，法院并没有涉及铺面是否合法的问题，不能够作为店铺合法的依据；对证据2、3有异议，是属于另外法律关系，被告应提起反诉或者另案起诉，与本案无关。本院对原、被告经质证无异议的证据的证明力予以认定，对有异议的证据结合全案证据作综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：百色荆楚公司在百色市站前大道迎龙区YL01-06-30-4宗地投资建设“楚天商贸城”，并向社会公开招租、承租商铺。2018年4月12日,百色荆楚公司（甲方）与黄绍伟（乙方）签订《楚天商贸城铺面租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将楚天商贸城市场内7栋003号铺面，共1间，面积159㎡租赁给乙方经营水果批发使用，租赁期限3年，从2018年11月1日起至2021年10月31日止，每月应交铺面租金2878.20元/月，乙方按一次性交12个月租金34538元；装修免租期为6个月，即2018年10月31日止。2.乙方在签订合同当日向甲方支付押金5000元。合同签订后，黄绍伟向百色荆楚公司分别交纳押金5000元、2018年11月1日至2019年10月31日租金34538元。 2018年4月25日，百色市右江区国土资源局在楚天商贸城张贴《限期自行拆除搬离通知书》，该通知书要求被告“在收到本通知书之日起三个工作日内拆除违法占地建设的建筑物和其他设施，恢复土地原状”。 2018年9月4日，黄绍伟通过百色市邮政速递物流分公司邮寄送达“解除合同通知书”，以承租的商铺被百色市右江区国土资源局认定为违法建筑物并要求拆除，百色荆楚公司存在违约为由，提出解除双方所签订的租赁合同。为此，原告亦与被告协商退租等问题，因协商未果，遂向法院提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点，关于原告主张与被告解除租赁合同并退还租金及押金有何事实与法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。”的规定，在本案中，由于百色荆楚公司投资建设的“楚天商贸城”没有办理《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《临时建筑用地许可证》以及申请农村集体土地使用权审批手续等，因此，百色荆楚公司之“楚天商贸城”存在违法用地及违法建筑行为。由于百色荆楚公司未经审批即建设商铺进行出租获利，并对原告隐瞒事实。百色市右江区国土资源局对楚天商贸城作出《限期自行拆除搬离通知书》之后，黄绍伟向百色荆楚公司发出了书面“解除合同通知书”，因原、被告签订的《楚天商贸城商铺租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，无效合同自始至终都无法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款的规定，按无效合同处理。现原告主张解除与被告所签订的租赁合同，并返还铺面租金及押金。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因此原告主张解除协议，本院不予支持。原告主张被告退还预付租金34538元及返还押金5000元，符合法律规定，故本院予以支持。被告辩解，以未正式收到政府主管部门责令拆除书面通知及没有收到原告解除合同通知为由，主张继续履行合同。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告虽提出辩解，但未能提供证据佐证。故本院对其辩解理由，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第三条第一款以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告黄绍伟与被告广西百色荆楚商贸有限公司于2018年4月12日签订的《楚天商贸城铺面租赁合同》无效； 二、由被告广西百色荆楚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄绍伟预付铺面租金34538元以及押金5000元； 三、驳回原告黄绍伟的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费788元，减半收取394元，由被告广西百色荆楚商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  邹冠华 二〇一九年四月二十五日 书记员  龙瑞高