河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终2623号上诉人(原审被告)河南豪盛商贸有限公司。住所地南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人陈兰，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人康建平、葛杨鑫，该公司员工，特别授权。被上诉人(原审原告)朱保仓，男，汉族，1967年9月12日生，住方城县。委托诉讼代理人吴庆红，河南子午律师事务所律师，特别授权。上诉人河南豪盛商贸有限公司因与被上诉人朱保仓租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月22日开庭进行了审理。上诉人河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人康建平、葛杨鑫，被上诉人朱保仓的委托诉讼代理人吴庆红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南豪盛商贸有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判上诉人支付被上诉人租金35723元或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，租赁合同约定租金未依据市场价格而是以房款为标准按百分比缴纳租金是售后返租的明显特征,应为无效条款。一审法院未审明此点,依据无效约定认定上诉人欠租款项应属事实认定不清。2009年上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议,协议约定上诉人按照被上诉人所购房屋价值的11.5%向被上诉人支付租金,然后被上诉人将房屋交付上诉人,由上诉人进行经营管理。但上诉人经营期间市场出现重大变故,上诉人经营该商铺每平方经营成本每月为35元,支付被上诉人每平方每月租金177元,共计212元,而上诉人所得收益每平方每月仅90元,计每平方净亏损每月122元,十年期间上诉人总计亏损217258元。以上事实已充分证明，双方所签订的合同严重显失公平。根据《合同法》第54条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第72条的规定,应予撤销。根据上诉人市场调查及评估,出现情势变更情况，涉诉房屋的租金应适当降低。朱保仓答辩称：一、租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。1.按照房款的一定比例计算租金标准，是双方合意，上诉人称违反法律、法规的禁止性规定，没有依据。2.售后返租合同特征是出租人与承租人是同一主体，与本案事实不符。3.租金标准是上诉人签订租赁协议时主动自愿确定的，上诉人应诚信履行。二、上诉人的上诉理由不能成立。1.上诉人请求撤销租金的约定已经超过一年的撤销期限。2.本案不适用情势变更原则的法律规定。上诉人单方拟定的租金计算标准，与事实相反，被上诉人不接受。请求驳回上诉，维持原判。朱保仓向一审法院起诉请求：原、被告双方于2008年9月24日签订《鸿德购物公园商铺租赁协议书》，将原告购买的鸿德购物公园流行前线负一楼商铺租给被告，租金每月2633.4元，被告支付租金至2016年11月份后不再支付剩余租金。1.请求被告支付原告租金暂定1万元，并自起诉之日起按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。2.诉讼费由被告承担。庭审过程中原告变更诉讼请求为：1.依法判令被告河南豪盛商贸有限公司支付原告2016年11月以后至今的租金，月租金2633.4元，并自欠付租金之日起按日万分之二支付违约金至租金付清之日止；2.自2019年2月5日合同到期后解除合同；3.按照产权面积分割商铺交付原告；4.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2008年9月29日，原告朱保仓（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订的租赁协议约定：甲方为鸿德购物公园流行前线负一层299号商铺产权所有人，自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。租赁期限自2008年9月24日起至2019年2月5日止。乙方每年支付31600.85元租金费用给甲方，折合每月2633.4元。租金费用按自然月支付，自甲方交清房款及有关费用之日起开始计算，乙方每月20日前将上月度租金存入甲方在乙方指定银行所开账户。商铺租赁期间，甲方享有收取本协议约定的租金费用权利，乙方应按约定将上述租金费用支付甲方。乙方如不按期支付甲方租金，每逾期一天，加收乙方滞纳金支付给甲方，滞纳金计算标准为逾期支付租金的万分之贰。本协议期满前12个月，双方协商本协议是否续签。如双方约定本协议不再续签，则乙方应于本协议期满后将商铺按产权证分割并安装隔断交还甲方。在以下情况下，本协议自动终止：1.本协议期满后，双方约定本协议不再续签的；2.因不可抗力，乙方长期无法继续行使使用权的。协议签订后，原、被告双方按照约定履行了合同义务，截止租赁合同于2019年2月5日期限届满，被告欠原告租金26个月，每月租金2633.4元，共计68468.4元租金未支付。2012年6月4日河南鸿德购物公园商业管理有限公司变更为河南豪盛商贸有限公司。一审法院认为，原告朱保仓与被告河南豪盛商贸有限公司之间签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在协议中虽约定为滞纳金，但实际为违约金，且不违背法律规定，因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金及违约金。关于租赁合同是否应当解除问题，因被告未按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。双方在签订租赁合同时约定了解除条件，一是协议期满双方协商不再续签，二是因不可抗力一方无法继续行使使用权的。基于双方在订立合同时对合同的解除有特别约定，现租赁合同期限已经届满，合同自然解除，双方是否续签一审法院尊重双方的合意。关于原告主张将争议商铺按产权面积分割交付的请求，一审法院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告朱保仓租金人民币68468.4元，并以月租金为基数，分别自逾期之日起按未付租金金额的日万分之二支付违约金至付清之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由被告河南豪盛商贸有限公司承担。本院二审期间，经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，其内容不违反我国法律、法规的强制性规定，应属有效协议。上诉人称双方在签订买卖合同后，又约定租赁属于以租代售，但双方在签订租赁协议的同时签订房屋买卖协议，被上诉人足额支付房屋买卖价款，双方之间成立租赁关系与房屋买卖关系，并不互相替代，也未规避相关的法律、行政法规规定，不属于以租代售。双方在合同中约定的房屋租金是双方达成合意以后，由上诉人拟制格式合同，被上诉人在合同上签字，不存在受到胁迫、欺诈、重大误解的情形，故不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。且该合同自合同签订之日履行至今，已经超过我国合同法规定的撤销期限；双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的、不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，故双方应当自行协商变更合同，在双方未协议变更租金条款前，一审法院认定双方应当诚信履行租金条款与事实及法律规定相符，上诉人对此的上诉理由本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费619元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年五月二十三日书记员  李 斌