广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10472号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司，住所地广州市番禺区南村镇里仁洞村华南碧桂园会所，统一社会信用代码91440113783787953M。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：许妹，该公司员工。委托诉讼代理人：林汉文，该公司员工。被告：李海燕，女，1952年12月1日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司诉被告李海燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司委托诉讼代理人林汉文到庭参加诉讼，被告李海燕经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法审理，现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年12月至2016年02月物业服务费2014.05元；自2016年08月至2018年09月物业服务费16783.75元；自2015年12月至2018年9月水费651.6元；自2015年12月至2018年09月污水费345.93元；自2015年12月至2017年07月电费2239.91元。2、被告向原告支付至被告交付全部拖欠物业服务费之日止的违约金，暂计至2018年10月的违约金为45151.66元。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。原告在第三次询问笔录中变更诉讼请求为：1、被告向原告支付自2018年2月至2018年8月物业服务费4699.45元。2、被告向原告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金的违约金为2574.62元（暂计至2018年10月初）。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市番禺区南村镇迎宾路段华南碧桂园翠山蓝天苑*座*房商品房（该商品房的房屋实测建筑面积为268.54平方米），并于2007年12月20日与原告签订的《碧桂园前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费5‰的违约金（上述各月所计付违约金数额未超过该月应交的物业服务费）；同时双方约定水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用如由原告代为收取，被告应按时缴交相关费用，逾期支付的，逾期违约金按相关行业的具体标准计收。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业费，自2015年12月至2016年02月物业服务费2014.05元；自2016年08月至2018年09月物业服务费16783.75元；自2015年12月至2018年9月水费651.6元；自2015年12月至2018年09月污水费345.93元；自2015年12月至2017年07月电费2239.91元，截至2018年10月违约金为67186.9元（上述各月所计付违约金数额未超过该月应交的物业服务费）；被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向贵院起诉，恳请法院判如诉请。被告李海燕无答辩，也未向本院提交证据。本院经审查原告提交证据，并结合其庭审陈述，认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司是具备一级资质的从事物业管理服务的股份有限公司，原告系该公司的分公司。广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑*座*房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为268.54平方米，业主为被告李海燕，其于2018年2月28日取得上述地址房屋的产权证书。原告提供一份《华南碧桂园前期物业服务合同（翠山蓝天苑）》（以下简称前期物业合同）显示，案外人广州碧桂园物业发展有限公司与原告签订上述协议，约定原告为华南碧桂园六期（翠山蓝天苑，以下简称涉案小区）提供物业管理服务。委托管理期限从2013年1月1日至2015年12月31日。合同期满，若双方无异议，合同自动续约三年。合同第五条约定，带电梯四层及以上住宅/别墅物业管理服务费为2.5元/月·平方米。第十九条规定，业主逾期交纳物业管理费的，每逾期一天，需支付拖欠物业服务费0.5%的违约金。合同中约定业主每月10日前交纳物业服务费。合同对其他事项也作了相关约定。合同尾部日期处，合同双方均未填写日期，显示出案外人广州碧桂园物业发展有限公司（开发公司）与原告存在密切的利益关系。另查明，涉案物业原为案外人林超、欧阳一玲共同所有，并于2014年8月26日取得上述地址房屋的产权证书。涉案物业于2018年1月被广州市越秀区人民法院司法拍卖，案号为（2017）粤0104执2424号，被告李海燕成为涉案房屋的买受人。广州市越秀区人民法院于2018年2月8日向被告李海燕送达过户《执行裁定书》、成交确认书。被告于2018年2月28日取得涉案房屋的产权证书。原告诉称被告拖欠2018年2月至2018年8月物业服务费4699.45元，追讨未果诉至本院。2019年5月30日，本院依法向原告释明涉案物业于2018年1月被广州市越秀区人民法院司法拍卖，案号为（2017）粤0104执2424号，被告李海燕成为涉案房屋的买受人。广州市越秀区人民法院于2018年2月8日向被告李海燕送达过户《执行裁定书》、成交确认书。被告李海燕于2018年2月28日取得上述地址房屋的产权证书。原告当庭变更其诉讼请求。本院认为，原告为被告所在小区提供物业服务，有权向被告收取物业服务费用。被告未出庭抗辩，本院在无相反证据的情况下，应推定原告已经按照合同约定为涉案小区提供相应的物业服务。在本案中，被告李海燕通过司法拍卖成为涉案物业的买受人，并于2018年2月28日获得涉案物业的产权证书。被告李海燕于2018年2月8日签收涉案房屋的过户《执行裁定书》及成交确认书，仅确认被告自2018年2月8日确定为涉案物业的买受人，可办理上述房屋的交易过户和权属登记手续。但被告于2018年2月28日才取得涉案房屋的产权证书，成为涉案物业的业主。因物业管理费应由业主或者使用人交纳，因此被告应于2018年3月起支付涉案的物业管理费。原告与开发公司签订的前期物业服务合同，约定涉案房屋按照每平方米每月2.5元的标准交纳物业服务费，逾期交纳均按照每日千分之五交纳违约金。其中前期物业合同中约定物业服务费交纳时间为每月10日前。被告逾期交纳物业费，应在每月11日计算逾期交纳的违约金。拖欠物业费的金额，自2018年3月至2018年10月，共计8个月，每月物业服务费671.35元（268.54平方米*2.5元），合计物业费为5370.80元（671.35元*8个月）。原告要求被告支付物业管理4699.45元，属于其对自身权益的处分，本院依法予以确认。关于违约金部分，原告利用格式合同及与开发公司的特殊关系，约定每逾期一日支付拖欠物业服务费千分之五的违约金，该违约金约定明显过高，且原告未提供证据证实被告拖欠物业费对其所造成的实际损失，本院酌情将拖欠物业费的违约金调整为中国人民银行同期贷款利率。每月物业服务费的违约金从该月11日开始计算，均计算至被告清偿当月物业服务费之日止。被告李海燕经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李海燕应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司支付自2018年3月至2018年10月的物业管理费4699.45元及违约金（每月物业服务费的违约金，以671.35元为基数，自当月11日按中国人民银行同期贷款利率计算，每月物业服务费的违约金分别计算，均计算至被告李海燕清偿欠款之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司承担1332元，被告李海燕承担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  黄焕萍二〇一九年五月二十五日书 记 员  何震宇