广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初4807号原告：霍结玲，女，1956年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：霍少玲，女，1964年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，以上两原告共同委托诉讼代理人：梁俊宏，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市顺德区伦教童心托儿所，住所地广东省佛山市顺德区伦教羊额合龙路19号，统一社会信用代码：52440606588332216W。法定代表人：王海婷，该托儿所园长。委托诉讼代理人：曾炎玲，广东华誉品智律师事务所律师。第三人：霍英干，男，1959年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：霍思明，男，1984年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系第三人霍英干的儿子。原告霍结玲、霍少玲与被告佛山市顺德区伦教童心托儿所排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法通知霍英干作为本案第三人参加诉讼。原告霍结玲、霍少玲的共同的委托诉讼代理人梁俊宏、被告佛山市顺德区伦教童心托儿所的委托诉讼代理人曾炎玲、第三人霍英干及其委托诉讼代理人霍思明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍结玲、霍少玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止在两原告名下房屋范围内进行经营行为；2.判令被告依法清空并搬离两原告名下房屋范围内的办学设施设备，将房屋返还给两原告；3.判令被告立即将两原告名下房屋恢复原状（外墙广告及冷巷违法改建处）；4.判令被告赔偿两原告损失10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告未经两原告同意，在未与两原告签订任何《租赁合同》、未与教育部门及消防部门报备的情况下，非法占用两原告房屋二层空间用作办学使用。被告的办学范围已经严重超出依法登记时规定的办学范围，且超出部分为两原告房屋内二层空间，两原告已多次要求被告立即搬离两原告房屋并将房屋恢复原状，但被告均表示拒绝。2018年6月，被告未经两原告同意，私自拆除两原告与被告相邻的墙身（原为两建筑物间冷巷位置），改建成被告师生能直接通往两原告房屋的通道（被告私自安装门口并配备钥匙自由进出），与两原告房屋连成一体。两原告认为，被告未经相关部门报备私自改建，在侵害两原告合法权益的同时，违反了国家强制性法律规定。被告非法占用两原告房屋二层用作幼儿午休宿舍，严重违反相关办学规定。由于被告未对两原告房屋的二层空间用作幼儿午休宿舍的事实向教育部门、消防部门进行报备，因此两原告房屋的二层空间是不具备作为拖儿所宿舍的法定条件。由于被告私自违章改建，两原告的房屋是否因此而遭受结构损坏，是未经鉴定机构检测的，因此被告无法保证两原告房屋的二层空间作为幼儿宿舍的安全性。倘若被告在办学过程中出现安全事故，根据相关法律规定，两原告需对相关安全事故承担相应的法律责任，被告根本无法防范安全事故发生的风险，变相加重了两原告的法律责任，对两原告明显不公。为维护原告的合法权益，特诉至法院。诉讼中，原告明确其第1、2项诉讼请求中的房屋范围是指涉案房屋的第二层；第3项诉讼请求中的恢复原状是指清除房屋外墙广告的字体、图标及封堵涉案房屋一楼通往被告处的门洞。被告佛山市顺德区伦教童心托儿所辩称，1.被告的法定代表人王海婷已经与案涉房屋产权人即本案第三人霍英干签订租赁合同，且一直履行至今，两原告所称被告非法占用涉案房屋二层不符合事实。由于被告当时与第三人签订租赁合同主要是为了涉案房屋后的仓库场地用作户外场地，涉案房屋二层只是附带租赁，故该楼层租赁后一直闲置没有使用，被告也是近段时间才偶然将该楼层用作活动室，但使用频率很少。据第三人所称，第三人与两原告是同胞兄妹、姐弟，第三人购买了涉案房屋土地，并与两原告共同出资建造了涉案的四层房屋，当时三人口头约定，一层四间商铺由第三人和原告霍少玲各占一半，房屋二层由第三人使用、三层由原告霍结玲使用、四层由原告霍少玲使用，故在设计、建造房屋时也是各楼层独立进出，互不干涉，且房屋建成后水表也是分开的。第三人在出租涉案房屋前已在该房屋二层生活居住十几年，原告霍结玲也曾在涉案房屋三层居住生活。所以涉案房屋虽登记为按份共有，但在实际使用上两原告与第三人已完全独立分开，第三人有权将涉案房屋第二层出租给被告。2.被告在租赁案涉房屋第二层前，该房屋一楼已设有两个出入口，并且与19号房屋中间冷巷位置封顶做成杂物间，被告租赁该房屋二层后并未对涉案房屋实施改建，而19号房屋通往涉案房屋的门口是被告经19号房屋产权人梁永健同意而开设的，与原告无关，原告所称被告私自拆除两原告与被告相邻的墙身改建成被告师生能直接通往两原告房屋的通道是不符合事实的。3.案涉房屋建造时间长，外墙陈旧且部分位置出现墙体剥落，基于安全、美观的考虑，被告才对案涉房屋外墙进行粉刷装饰，被告此种行为也没有给原告造成实际损害或不利益，故原告要求被告恢复外墙原状既不可能也不必要。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人霍英干述称，1.第三人与本案无关。本案为排除妨害纠纷，是两原告与被告之间的物权法律关系，两原告也没有要求第三人承担任何法律责任，故第三人与本案无关。2.第三人与被告存在合法的租赁关系。虽然房产证上记载第三人与两原告是涉案房产的按份共有人，但实际上涉案房屋土地是第三人于1993年独资购买的，涉案土地使用权人为第三人。鉴于第三人与两原告是亲兄妹、姐弟，涉案房产竣工后，第三人与两原告协商涉案房屋的居住分配事宜，即涉案房产的一层为第三人和原告霍少玲各占一半，二层为第三人所有，三层为原告霍结玲所有，四层为原告霍少玲所有，故涉案房产实际由第三人与两原告按份共有。同时，涉案房产于1997年竣工后，第三人一直占有使用涉案房产的第二层并在那里居住了十几年，且涉案房产每一层都有独立的水电表，各自独立缴纳承担水电费，两原告亦一直没有异议，因此，第三人与被告于2014年3月20日签订《房屋及仓库租赁合同》，并将涉案房屋第二层出租给被告。该行为是第三人对自己所有权的行使，两原告无权干涉，而且第三人在与被告签订租赁合同前，已经通知了两原告，从出租到现在五年多，两原告均没有异议，因此第三人将房屋第二层出租给被告没有任何过错。第三人与本案不存在利害关系，被告在本案中追加第三人是没有任何事实和法律依据的。3.被告的行为是否侵犯两原告的权利与第三人无关。第三人与被告签订租赁合同后，将涉案房产第二层交给被告使用，被告在签订租赁合同时已经清楚涉案房产的所有权状况。然而被告对涉案房产的三层、四层正外墙粉饰是被告擅自的行为，与第三人无关。至于涉案房产一楼的楼梯间在交付时已经没有墙身，且涉案房产建成时就一直保持原样，两原告对此是明知的，至于被告是否侵犯两原告的权利，第三人不清楚，也与第三人无关。原告霍结玲、霍少玲围绕其诉讼请求向本院提供了以下证据：1.两原告身份证复印件各1份、被告国家企业信用信息公示打印件1份；2.房地产权共有（用）证复印件2份；3.光盘1张（内含照片14份、视频3段）；4.实名举报信复印件1份。被告及第三人对两原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。对于原告提交的证据4，无原件可供核对，且与本案无关联性，本院不予采信。被告佛山市顺德区伦教童心托儿所提供了以下证据：1.《房屋及仓库租赁合同》1份；2.收据1份、顺德农商银行网上银行缴费记录打印件3份；3.购地收据复印件1份，房地产权证复印件1份；4.水费发票2份、顺德农商银行恒通卡客户月结单1份、电费通知单1份、信件封面1份，电表照片打印件1份；5.17号房屋照片打印件2份、房屋现状光盘1张（当庭播放）、17号二层水电费微信缴费凭证打印件6份；6.房屋租赁合同复印件1份、19号房屋照片打印件2份。两原告及第三人对被告提交的证据2、4、5、6及证据3中的房地产权证复印件的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。对于被告提交的证据1，是被告与第三人之间签订的合同，第三人对该证据无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据3中的购地收据复印件与第三人提交的购地收据原件一致，本院确认该证据的真实性，但该收据与本案没有关联，本院不予采信。第三人霍英干提供了以下证据：1.房地产权证1份；2.购地收据1份、照片打印件2份、水费发票2份、顺德农商银行恒通卡客户月结单1份、通讯费发票1份、电费通知单1份。两原告及被告对第三人提交的证据1及证据2中的照片打印件2份、水费发票2份、顺德农商银行恒通卡客户月结单1份、通讯费发票1份、电费通知单1份真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。对于第三人提交的证据2中的购地收据，与本案没有关联，本院不予采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：两原告与第三人是亲姐弟、兄妹关系，位于顺德县伦教镇羊额管理区办事处镇阳队（旧址）（房地产权证号：粤房地证字第××号，现门牌编号为伦教羊额合隆路17号）由三人按份共有，三人各占三分之一份额。涉案房屋各层有独立的大门和单独设立的水电表。两原告与第三人约定，涉案房产的一层为第三人和原告霍少玲各占有和使用一半，二层为第三人占有和使用，三层为原告霍结玲占有和使用，四层为原告霍少玲占有和使用。2014年3月20日，第三人与被告的法定代表人王海婷签订《房屋及仓库租赁合同》，约定第三人将佛山市顺德区伦教街道羊额合隆路17号房屋二层单元及房屋后的仓库出租给王海婷用于开办托儿所，租赁期限自2014年3月17日起至2020年3月16日止，合同还约定房屋三楼及以上楼层为非出租单元，承租方应禁止一切人员进入，若因承租方过失造成人员的人身安全问题或造成该房屋三楼及以上楼层的财物损失的，由承租方承担赔偿责任。上述合同签订后，被告对涉案房屋第二层进行了装修，并对涉案房屋的外墙进行了粉刷，在三四楼外墙涂有“TongXin”的字母和图标以及“用爱养育用心教育”的广告语，在二楼外墙涂有“WelcomeToTongXin”的英文字母。另查明，被告的登记住所为顺德区××羊额××路××号，该房屋与涉案房屋相邻，中间间隔一条几十公分宽的冷巷，两间房屋一楼相邻冷巷的墙壁上各开了一个门洞，冷巷一楼的位置被改建成杂物房与两间房屋的门洞相连，形成一个可以直接从合龙路19号通往案涉房屋的通道。原告认为该通道和案涉房屋的门洞是由被告改建的，但被告及第三人陈述，被告承租时上述位置与现状一致，案涉房屋的门洞及冷巷的杂物间是1997年第三人在两原告的见证下建造的。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。这里的妨害是指非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻挡了特定的物的权利人行使权利。故本案的争议焦点在于被告的行为是否是非法或不正当的。本案中，被告占用涉案房屋的第二层是基于其与第三人签订的《房屋及仓库租赁合同》，原告认为该合同应认定无效，故被告无权占有涉案房屋。对此，本院认为，被告与第三人签订的《房屋及仓库租赁合同》并不存在应认定无效的情形，理由如下：首先，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。原告认为，被告的办学范围超出依法登记的地址且未向教育部门和消防部门报备，违反了相关的法律法规，但原告所称的上述规定均为管理性的法律规定，并非强制性的法律规定，不能据此认定合同无效。其次，被告与第三人并不存在恶意串通损害两原告合法权益的情形。被告与第三人签订合同时，知道涉案房屋是由两原告与第三人按份共有的，但案涉房屋的各层是可以独立分开使用的，水电表也是独立的，第三人在出租之前已经在案涉房屋第二层长期生活、居住，被告有理由相信，第三人对案涉房屋的第二层享有处分权，且被告与第三人在合同中约定租赁范围仅限于涉案房屋的第二层，故被告并不存在与第三人串通的恶意。最后，第三人作为房屋共有人单方出租房屋并不导致租赁合同无效。房屋租赁是对房屋行使收益权的表现，属于不动产的管理权范畴，并非狭义的处分权范畴。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。根据两原告与第三人的约定，第三人对涉案房屋第二层具有管理权利，故第三人将涉案房屋出租属于正常行使共有物管理权的行为，并非对共有物行使处分权，不能因此认定房屋租赁合同无效。综上，被告基于合法有效的租赁合同占有涉案房屋第二层具有正当、法定的事由，上述事由足以对抗两原告的排除妨害请求权，两原告有容忍的义务，故对于两原告要求被告停止在涉案房屋第二层的经营行为、清空、搬离上述地址并返还涉案房屋第二层给两原告的诉请，于法无据，本院不予支持。关于两原告要求被告封堵涉案房屋一楼通往被告处门洞的诉讼请求，本院认为，根据被告及第三人的陈述，上述门洞并非被告改建的，而是在出租之前就与现状一致，两原告并未提供证据证明上述门洞是被告改建的，故两原告要求被告恢复原状，于法无据，本院不予支持。关于两原告要求被告清除涉案房屋外墙广告的字体、图标的诉讼请求，根据被告与第三人签订的《房屋及仓库租赁合同》约定，被告承租的范围是涉案房屋的第二层及房屋后的仓库，被告在涉案房屋的外墙涂刷广告字体已经超出了其租赁的范围，且房屋外墙的广告使涉案房屋从外观上看与被告经营地的房屋形成了一个整体，会让人误以为涉案房屋整栋均用于托儿所经营，对涉案房屋其他部分的对外出租会造成一定的影响，故两原告请求被告清除涉案房屋外墙广告的字体、图标，于法有据，本院予以支持。关于两原告要求被告赔偿损失10000元的诉讼请求，因两原告并未提供证据证实存在相关的经济损失，故对于两原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区伦教童心托儿所应于本判决发生法律效力之日起二十日内，清除位于顺德县伦教镇羊额管理区办事处镇阳队（旧址）（房地产权证号：粤房地证字第××号）的外墙广告字体、图标；二、驳回原告霍结玲、霍少玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元（原告霍结玲、霍少玲已预交），由原告霍结玲、霍少玲负担15元，被告佛山市顺德区伦教童心托儿所负担10元（被告佛山市顺德区伦教童心托儿所直接向原告霍结玲、霍少玲支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 艳二〇一九年五月十四日书记员 廖炜城