河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终4899号上诉人（原审被告）：刘文炳，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：张玉，系刘文炳妻子。委托诉讼代理人：刘增光，系村委会推荐。被上诉人（原审原告）：河北园庆物业服务有限公司。法定代表人：邢建林，该公司经理。委托诉讼代理人：昝会利、刘月，该公司员工。上诉人刘文炳因与被上诉人河北园庆物业服务有限公司（以下简称园庆公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘文炳上诉请求：一、撤销石家庄市新华区人民法院的（2018）冀0105民初3309号民事判决书依法改判或发回重审。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清。经一审法院认定，被上诉人石家庄园庆物业服务有限公司（以下称园庆公司）与东三庄村民委员会签订了《物业服务委托合同》真实有效，合同约定被上诉人的物业服务范围包括：1.房屋管理2.设备设施维修养护，3.公共秩序维护，4.保洁服务。5.绿化养护管理，6.综合管理服务和装饰装修管理服务7.物业档案资料管理，8.车位、车辆及地下室管理。而实际工作中，园庆公司并未实际履行合同：一、设备设施维修养护不到位。2014年8月份，东三庄（弘石湾小区）B2栋4号楼1单元801室房顶漏水，上诉人及该栋楼该单元901业主多次致电物业公司保修，物业公司无正当理由一直推诿不修，直到2014年年底，经901业主和东三庄村民协调小组督促物业多次后，物业才予以修理。2015年3月份上诉人发现801房顶再次大面积漏水，多次协调物业公司予以维修，园庆公司却始终推诿，直至6月底，园庆公司才予以维修。因此次大面积漏水，造成房屋无法居住，期间，上诉人一直租住在高柱小区。2014年12月中旬，B2栋4号楼1单元501房顶漏水导致501房顶扣板、泥皮大面积脱落，橱柜被泡无法使用，上诉人找到园庆公司协商房屋被淹，家具损坏的赔偿事宜，园庆公司仅让上诉人列出清单及报价报到了园庆公司，至今未赔偿上诉人。2015年12月份，601再次漏水，导致501卫生间扣板全部脱落，浴柜及浴柜盆被砸坏，上诉人多次找到物业协商物品损坏赔偿事宜，物业公司再次让上诉人列出损坏物品清单及报价报到了园庆公司，但园庆公司未向上诉人支付物品损坏赔偿款。2016年12月，601卫生间再次漏水，导致501浴室柜及浴盆损坏。按照园庆公司的要求，上诉人多次将损坏物品清单及报价报到了物业公司，但物业公司至今未赔偿上诉人。二、未履行保洁服务义务。自入住以来，园庆公司虽有保洁工作表和保安工作表，但国庆公司并未实际履行保洁和保安义务，目前东三庄小区内仍然垃圾遍地。地下室屎尿遍地，气味呛人，更无法下脚，小区卫生如此只差，园庆公司却对此视而不见，保洁工作表成了摆设，并未对小区内垃圾和污物进行清理。小区内虽有保安值班表但并未真正履行安保义务，外来车辆和人员可以随意进出小区，保安不登记也不询问，很多时候保安岗亭无人值守，小区成了公共停车场。三、未履行绿化养护管理义务。自入住以来，园庆公司至今未履行绿化养护管理义务，小区内空地至今未绿化，目前仍是土堆、垃圾。综上所述。原审法院认定事实不清，园庆公司并未实际履行物业管理义务。请求二审法院依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。补充理由：1、一审程序违法，（1）一审没有认真核对出庭人员身份，漏了诉讼参与人，原审判决中列的张云不知道是谁，出庭人应是张玉。(2)原审的证据没有质证，原审中被上诉人没有出示证据向上诉人，法院也没有组织质证，(3)对原审判决补正程序有瑕疵，向上诉人送达的判决是2017年11月20日，后原审法院让上诉人一方持判决原件去法院，法院采用撤换最后一页方式补正笔误。2、原审法院认定上诉人不享有合同的抗辩权是错误的，原审判决认为物业管理问题系小区公共服务问题，应当有小区业主会或大会根据法律规定主张权利。首先最高院关于审理物业合同纠纷的解释的第一、三、五条的规定，业主享有抗辩权。其次物业合同约束物业公司和业主双方，为双务合同。业主享有抗辩权符合合同法的规定。3、物业费的缴纳不是全体业主一同缴纳是业主分别缴纳，单个业主享有合同抗辩权。河北园庆物业服务有限公司答辩称，一、针对上诉人所提设施设备维修养护不到位问题。上诉人所提均为屋顶漏水、墙皮脱落等房屋质量问题，首先物业的服务范围仅限于小区公共区域的部分，房屋属于业主个人财产，物业没有财产保管责任，业主也并未与物业签订财产保管协议。其次，东三庄小区自交房之日起至今并未超过法定的房屋质量保修期限。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在保修期限内由建设单位也就是开发商负责维修，保修期限外需要动用专项住宅维修基金，而非物业责任。况且在业主出现房屋质量问题时物业公司有及时向开发商反馈及时沟通，履行了法律规定以及合同约定的相关义务。第三依据《东三庄小区物业服务委托合同》第十三条明确约定了质保期内的维修由甲方也就是村委会负责协调相关责任单位维修，质保期过后的维修单项在500元之内由乙方承担，超出500元的由甲方承担。最后上诉人在上诉状中多次强调801室和601室的漏水导致其他业主财产受损，并非物业过错，可见物业对于房屋质量问题的处理上即不存在过错也不是责任相对人。二、针对上诉人所提未履行相关服务义务问题。首先在原审过程中我方提交的保安、保洁工作表等得到了上诉人的认可，其次，物业服务的垃圾清理是定时定期清理。并不是每时每刻的清理，而物业服务的范围也不仅仅是清洁卫生，还包括公共管道的疏通、化龚池的清理等等物业服务针对的是全体业主，单个业主无视物业服务或对服务不满意并不代表全体业主的意见，况且原审中我方提交的证据能够证明物业切实的履行了服务义务在此不再赘述。按时足额缴纳物业服务费用是业主应尽的法定义务，不得以任何理由拒绝缴纳。现河北园庆物业服务有限公司入住小区以来，由于业主因房屋质量问题欠缴物业费导致每月亏损近一万元，程入不敷出状态，若业主继续拒缴，不仅损害了其他交费业主的合法权益，更是侵害了物业公司的合法权益，望法院依法公正判决。针对补充的答辩理由:1、原审过程中，法官认真核对双方当事人的身份信息，我方认为判决中的张玉、张云问题纯属笔误。2、上诉人说的原审过程中并未质证，我方不认可，被上诉人在原审过程中，有向上诉人提交过证据原件，而上诉人也依次进行质证。3、上诉人说的单个业主享有抗辩权，我方不认可，根据物业管理条例第二条，物业服务针对的是全体性公共性的服务，而所签前期物业服务合同，针对也是全体业主，对单个业主没有特殊要求，根据业委会和业主大会指导规则中的规定，小区里的重大事项由业主大会和业委会进行决议，而非单个业主。4、针对上诉人说的，物业为完全履行合同义务及法定义务，没有证据我方不认可。我方在庭前已经向法庭举证证明，物业按时积极的履行了合同义务及法定义务。河北园庆物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业管理费9083元及利息暂定1000元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月18日，原告园庆公司与东三庄村民委员会签订《物业服务委托合同》，约定东三庄村民委员会将东三庄小区项目的物业管理服务事项全部委托给园庆公司负责管理，包括：房屋管理、设备设施维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务和装饰装修管理服务、物业档案资料管理、车位、车辆及地下室管理。物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准为：村民自用户：1.1元/建筑平方米/月，业主以每半年预付一次的方式缴纳其物业服务费。该合同自2014年1月1日起至2019年12月31日止。被告刘文炳系石家庄市新华区东三庄（弘石湾小区）B2-4-1-801室B2-4-1-501的业主，房屋面积均137㎡。其至今未交纳2014年10月1日至2017年12月31日的物业费。此外，2018年9月3日，园庆公司委托湖南怀治律师事务所向被告出具《律师函》，被告应缴纳所欠物业费为9083元。另查明，从交房之日起，园庆公司由1.1元/建筑平方米/月降至0.85元/建筑平方米/月收取物业费。以上事实，有原告提交的《东三庄小区物业服务委托合同》、业主入住房屋验收表、东三庄小区业主（住户）联络资料登记表、欠费统计表、《关于东三庄回迁区房屋质量问题迟迟未得到解决情况说明》、律师函、东三庄回迁区物业费调整通知、保洁员工作表、保定日常工作检查表、保安值班交接表、单元电梯、墙皮巡查登记表及原、被告的当庭陈述为证。一审法院认为，原告园庆公司与东三庄村委会签订《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。原告园庆公司亦依《物业服务委托合同》的约定为东三庄小区（弘石湾小区）提供物业维护及管理服务。被告刘文炳作为该小区业主接受原告物业服务，应当缴纳物业服务费。被告抗辩因家中暖气漏水物业维修不及时对原告方造成了损失，且小区内卫生环境差，故不应缴纳物业费。本院认为，物业服务问题系小区公共服务问题，应当由小区业主大会或业主委员会依照法律、法规以及管理规约主张权利，被告有权对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼，故被告辩称因物业服务不到位造成其损失，应另案处理。因此，原告履行了物业服务合同义务，被告应当依约定缴纳物业费，其应当缴纳物业费为0.85元/㎡/月×39月×137㎡×2＝9083元。原、被告双方未对滞纳金的支付进行约定，原告作为物业服务公司也无权向被告主张收取滞纳金，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告刘文炳于本判决生效之日起五日内支付原告河北园庆物业服务有限公司物业费9083元。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26元，由被告负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人园庆公司与东三庄村委会签订《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。园庆公司依照《物业服务委托合同》的约定为东三庄小区（弘石湾小区）提供物业维护及管理服务，上诉人刘文炳作为该小区业主接受了物业服务，应当缴纳物业服务费。关于上诉人所称房顶漏水物业维修不及时给其造成损失的问题。因该事项与本案不属同一法律关系，上诉人有权单独提起诉讼。关于上诉人所称园庆公司未完全履行合同义务，因上诉人并未提供证据证明，且被上诉人也在原审中提交了保安、保洁工作表等证据证明物业公司已履行了合同义务，因此对上诉人该主张不予支持。综上所述，刘文炳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元由刘文炳负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  杨根山审判员  卢 亮二〇一九年五月三十一日书记员  王 雨