安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0705民初1433号 原告：安徽万泰物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区，统一社会信用代码913407007627654808。 法定代表人：杜绍华，总经理。 委托诉讼代理人：査四林，系安徽铜鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡玉兵，系安徽铜鼎律师事务所实习律师。 被告：魏泉，男，1979年12月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告安徽万泰物业管理有限公司与被告魏泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人査四林到庭参加诉讼，被告魏泉经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告立即支付原告物业管理服务费2033元及逾期付款违约金；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告魏泉就位于铜陵市铜官区的物业管理于2009年8月9日与原告签订了《铜陵万泰翡翠城前期物业服务协议》及《铜陵万泰翡翠城业主临时管理规约》，协议约定：由原告对房屋的共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、保洁服务、绿化等项目进行维修、服务与管理，协议约定高层住宅按照建筑面积每月每平米0.6元收取物业综合服务费，物业费预交半年，逾期未交的按日千分之三的标准计算违约金。被告户面积94.14平米，其物业综合管理服务费为每期338.904元，每期物业费所产生的违约金1.017元/天。被告自2016年1月1日至2018年12月31日合计共欠物业综合管理服务费2033元。 被告辩称：万泰小区自投入使用以来，物业管理水平由铜陵市物业管理行业的标杆和翘楚沦落为广大业主诟病的“管理水平差、服务态度差”的“双差物业”标杆，不过才短短的十余年。一段时期以来，入室盗窃事件频发、绿化无人管理、车辆管理混乱刮擦事件不断、非业主车辆随意穿行、随意停放等等，都暴露了万泰物业公司的只拿钱不干事的事实。单纯对于万泰翡翠城兰馨苑12栋4单元201业主而言，一些问题的长期不解决，直接导致了业主方与物业公司矛盾的不可调和。一、公共区域的不当养花种植行为直接影响到业主生活，万泰翡翠城兰馨苑12栋4单元的入户处有一避雨过道，面积约3平方米左右。该过道顶部平台与二楼住户的厨房、小房间位置平齐，与楼梯道之间有一高度约1.2米，双开玻璃窗连接，以便于采光和通风。自2015年下半年开始，有住户私自在此平台养花种草，不论寒暑，每天都攀爬进入，浇水松土，俨然当成了私人领地。特别是夏天，每天都浇水，平台内长期积水，蚊虫滋生，二楼住户不堪其扰。多次反映到万泰物业，一直置之不理，纵容不道德的住户在此变本加厉的损害他人利益。从2017年开始，该平台的花草越来越多，且长期摆放了一把菜刀，对于低层住户的人身安全带来了直接威胁，特别是夏天，夜间睡觉还能不能开窗通风了？此问题万泰物业知晓的，却一直不作为。作为一名长期在新疆地区工作的中国公民，深切感受到安保问题的重要性，在新疆地区，为安保需要，每一户的菜刀、剪刀等都是必须在册登记，刻制编号、二维码，便于安保管理，大部分家庭都是菜刀上加铁链，用完后即放进保险箱内保管。内地的安全形势虽说不比新疆，但也不至于天天家门口悬着一把菜刀。二、楼道照明电线裸露、破损，位于转角位置有一照明灯泡，长期灯罩缺失，且电线裸露。该楼道转角处高度不足2米，一般人稍微抬手即可触摸到楼道顶，和万泰物业反映时，提出了解决方案，可将该灯泡安装位置移至楼道顶角，避开人员活动区域，并恢复灯罩。既不影响照明，也可避免安全隐患，可万泰一直未处理，该灯泡裸露如常。要求，1、清理避雨平台上的花草及菜刀，并保证今后不再出现此类情况；2、修复楼道照明设施；3、赔偿该楼道内11户住户因物业不作为，长期在安全隐患严重的情况下生活的伤害。并予以公开道歉。4、上述问题不解决，拒绝缴纳物业费。 经审理查明：被告系铜陵市万泰翡翠城兰馨苑x栋x单元x室的业主，房屋面积为94.14平方米，原告系万泰翡翠城三期的物业管理公司，2008年5月8日原告与被告魏泉签订一份《铜陵万泰•翡翠城前期物业服务协议》及《铜陵万泰•翡翠城业主临时管理规约》，服务协议约定：物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理；七、消防管理；八、公共绿化。物业管理服务质量一、房屋外观1、外墙不破损，外观统一、干净，无乱张贴、乱搭建等违章现象；2、空调冷凝水按设计规定排放；3、空调室外机按设计规定安装；4、确保外观一致，无乱涂乱画现象。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、设备运行正常；2、定期维护保养（电梯由专业公司维保、按时参加年检）；3、专人维护保养。三、环境卫生1、环境整洁、无污染；2、垃圾日产日清。四、绿化1、养护得当，定期修剪；2、美观协调。五、交通秩序与车辆停放1、畅通有序；2、停放整齐。六、保安1、统一服装，持证上岗，定点定时文明值勤；2、严格门岗进出制度；3、减少和降低治安事故的发生。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修：2日完成。急修：当日处理。本物业管理区域物业服务费包括综合管理服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费和特约服务费等。（一）物业综合管理服务费1、多层住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.6元收取；2、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.05元收取（电梯运行电费以及二次供水费用按照政府部门规定执行）；3、商铺按建筑面积每月每平方米人民币1.2元收取；被告应按以下约定交纳物业综合管理服务费：（一）业主在原告寄发的《交房通知书》规定的领房时间内办理领房手续的，在《交房通知书》规定的最后一天起交纳物业综合管理服务费；（二）业主未在原告寄发的《交房通知书》规定的领房时间内办理领房手续的，在《交房通知书》规定的最后一天起计收物业综合管理服务费；（三）纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发企业原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业综合管理服务费按照现行的规定由开发企业按标准的100%交纳；（四）因业主原因空置的房屋，其物业综合管理服务费由业主按标准现行的规定由业主100%交纳，使用或装修起始日视为入住；（五）物业综合管理服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在该半年第一个月上旬履行交纳义务。违约责任：原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议还约定其他内容。2019年1月16日原告委托安徽铜鼎律师事务所向被告发出律师函向被告催缴物业费，被告未缴纳。 万泰翡翠城三期物业管理存在问题：公共部位、公共设施、设备的维护和管理未尽责。 2016年1月1日起至2018年12月31日期间物业管理费2033元（计算标准0.6元／㎡·月×94.14㎡×36月）被告未缴纳。 本院认为：原告与被告签订的《铜陵万泰•翡翠城前期物业服务协议》及《铜陵万泰•翡翠城业主临时管理规约》不违反法律规定，协议合法有效；物业服务合同是双务合同,从权利义务对等原则来看,业主交纳物业费的高低与物业企业提供的服务质量是相对应的,原告在履行合同过程中确有存在违约行为,如对公共部位、公共设施、设备的维护和管理未尽责,被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性,但是原告并非完全不履行合同义务,被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴,其行为亦构成违约；综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素,本院对原告要求支付逾期付款违约金的诉请依法不予支持,并酌情将被告应支付的物业服务费调整为1423元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告应在本判决生效后十日内向原告支付物业服务费1423元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元，在本判决生效后七日内付至本院。 本判决为终审判决。 审判员  杨富生 二〇一九年五月二十日 书记员  洪 蕾 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。