安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1621民初2013号原告(被反诉人):董丹丹，女，1982年9月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人:牛婧，安徽永恒律师事务所律师。被告(反诉人):周卫华，男，1966年5月13日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被告(反诉人):蒋昭群，女，1977年9月23日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人:赵冉，安徽天静律师事务所律师。第三人:安徽龙庭阳光房产中介有限公司，住所地安徽省涡阳县紫光大道阳光花园******，统一社会信用代码:91341621MA2PHH9N8W。法定代表人:葛梦龙，总经理。委托诉讼代理人：康博，该公司员工。原告(被反诉人)董丹丹诉被告(反诉人)周卫华、蒋昭群，第三人安徽龙庭阳光房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原被告及各自委托诉讼代理人、第三人安徽龙庭阳光房产中介有限公司的委托诉讼代理人康博到庭参加诉讼。在本院审理过程中被告周卫华、蒋昭群提出反诉。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1、判令原告与被告周卫华、蒋昭群解除《房屋买卖合同》、《协议书》2、判令被告周卫华与第三人共同退还购房款380000元、支付资金占用期间利息27233元(以38万元为基数，按年利率6％，自2017年12月18日暂计算至2019年2月21日，此后利息计算至款清时止)3、判令被告周卫华退还物业费9173元及按揭还款12555元，并支付违约金11000元、违约金363元(以55万元为基数，按日利率3‰，自2019年1月30日暂计算至2019年2月21日，此后利息计算至款清时止);4、判令被告蒋昭群对上述第二项、第三项请求承担连带还款及赔偿责任。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告经第三人介绍购买被告周卫华所有的位于涡阳县同济万象城C8幢305号房屋，不动产权登记编号为皖(2017)涡阳县不动产权第0010693号，于2017年12月18日签订《房屋买卖合同》、《协议书》办理公证手续。根据《房屋买卖合同》约定:该房屋建筑面积为113.93平方米，房屋总价款为55万元;其中，首付款38万元，余款17万元待银行确定贷款金额时支付;不动产变更登记前、转移占有后产生的水、电、物业费等由原告承担，之前的费用由被告周卫华承担并于转移占有时缴付完毕，并约定违约方按合同总房价款每日3‰支付违约金且赔偿相应损失。签订《房屋买卖合同》后原告便积极履行合同义务，按约定支付购房首付款38万元，每月按期向银行偿还被告周卫华的房屋按揭贷款，但被告周卫华在房屋转移占有时违反《房屋买卖合同》第十一条约定，至今未缴纳物业费、水费、电费等应由其缴纳的费用，最终由原告代为缴纳，其行为已严重违约，应依合同约定支付违约金。根据原告与两被告签订的《协议书》约定:原告于支付购房首付款38万元后，余款17万元继续以被告周卫华的名义向银行清偿，待全部清偿完毕后，被告周卫华配合其办理产权变更登记手续，并约定了违约方需承担房屋总价款20％的违约金等法律责任。该《协议书》已经安徽省涡阳县公证处进行公证，具备法律效力。《协议书》签订后，原告积极履行偿还银行按揭贷款义务，积极与被告周卫华协商办理不动产权变更登记手续，但被告周卫华以各种理由推拖，协商无果;被告于2019年2月17日收到原告寄发的《关于继续履行与董丹丹房屋买卖合同的律师函》，该函明确告知被告周卫华应于2019年2月20日前办理不动产权变更登记手续，但，被告周卫华至今未履行相关义务，鉴于其已严重违约，原告已单方解除《房屋买卖合同》、《协议书》，根据约定应承担支付违约金的违约责任;两被告既是夫妻关系，又是《协议书》的一方主体，应承担连带责任。第三人是从事二手房买卖的专业中介机构，但其在本次居间活动过程中，却收取原告的购房款，现原告购买房屋的合同目的已无法实现，合同已解除;故第三人应履行退还购房款的义务。经多次协商未果，为此，原告诉至我院并提出上述请求。被告(反诉人)周卫华、蒋召群辩称：合同应当继续履行，应当由被答辩人承担违约责任和违约金，返还垫付的按揭贷款及利息，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人辩称:针对原告的起诉，我公司只是起到了资金监管的作用，手续做完后资金就转到卖房方。两被告提出反诉请求：1、判令董丹丹支付周卫华、蒋昭群代为垫付的银行按揭贷款16155元及利息(自2018年8月至今)；2、判令董丹丹支付违约金11000元；3、判令董丹丹承担律师费及反诉受理费。事实和理由：周卫华与董丹丹于2017年12月18日签订房屋买卖合同，董丹丹购买周卫华位于涡阳县同济万象城C8幢305号的房屋，不动产权登记编号为皖(2017)涡阳县不动产权第0010693号，该房屋总面积113.93平方米，房屋总价款55万元，首付款38万元，剩余17万元待银行确定贷款金额时支付。合同签订后，双方于2017年12月18日就剩余17万元房款的付款方式重新协商确定，双方约定自2017年12月份开始，周卫华因购买此房所欠银行按揭贷款由董丹丹清偿，董丹丹以周卫华的名义清偿按揭款期间，应严格按原合同约定清偿，不得给周卫华造成信贷信誉损失，在银行按揭款全部清偿完毕后，周卫华配合董丹丹办理产权转移过户手续，所需税费由董丹丹承担，且约定违约方承担房屋总价款20％的违约责任。该份协议书由涡阳县公证处予以公证，并出具(2018)皖涡公证字第377号公证书。合同签订后，周卫华履行了合同的主要义务，董丹丹亦按月偿还被告银行按揭贷款1795元。但2018年7月份开始，董丹丹开始找理由不偿还银行按揭贷款，完全不顾主合同及协议书约定的付款义务。周卫华为了防止信贷信誉损失，并希望继续履行合同，代为垫付了董丹丹拖欠的银行按揭贷款，自2018年8月至今共计16155元。现因董丹丹根本违约，应依协议书承担违约金110000元。原告董丹丹辩称：因被告在房屋交付后没有依照约定缴纳物业费、水电费，原告没有违约行为，应当驳回对原告的反诉请求。经审理，本院查明事实为：原被告经第三人介绍，于2017年12月18日签订《房屋买卖合同》、《协议书》，并办理了公证文书，由原告购买被告所有的位于涡阳县同济万象城C8幢305号、不动产权登记编号为皖(2017)涡阳县不动产权第0010693号的房屋一处。双方之间的合同约定：房屋建筑面积为113.93平方米，房屋总价款为55万元；其中，首付款38万元，余款17万元待银行确定贷款金额时支付。《房屋买卖合同》签订后，原告按约定支付购房首付款38万元，接手了房屋，按期向银行偿还房屋按揭贷款。在履行合同过程中，原告交纳了被告拖欠的物业费、水费、电费计款9173元，被告交纳了应当由原告负担的按揭款16155元。经双方微信协商，双方同意互相折抵。因双方发生分歧，原告通过向被告下发律师函，要求解除合同未果，引发本次纠纷。上述事实有原告举证的房屋买卖合同、协议书、公证书、银行转账凭证、收条、物业和水电费费用票据、律师函；被告举证的交易明细、微信聊天记录等及原告陈述、被告陈述、第三人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原被告双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵照履行。在履行过程中，被告支付应当由原告负担的物业费、水费、电费等计款9173元，被告支付应当由原告负担的按揭贷款16155元，因双方微信聊天沟通，已达成折抵的共识。根据双方签订的协议，可以认定双方的行为均不构成根本违约。案涉房屋已经实际交付于原告，原告已经支付大部分房款，签订合同的目的能够足以在实现。为了促进合同关系稳定、维护公平的交易秩序，因此双方的合同应当继续履行。至于原告代缴的物业费用及被告代缴的按揭款应相互抵销后，应由原告返还被告相应差额6982元。对原告的所有诉讼请求，本院不予支持。对被告主张继续履行合同、原告返还差额款6982元之外的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下：一、驳回董丹丹的诉讼请求；二、周卫华、蒋昭群与董丹丹签订的房屋买卖合同继续履行；三、董丹丹于本判决生效之日起10日内返还周卫华、蒋昭群6982元；四、驳回周卫华、蒋昭群的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9193元、减半收取4596.5元，由董丹丹负担；反诉费1412元、减半收取706元，由董丹丹负担50元，周卫华、蒋昭群负担656元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  刘继业二〇一九年五月二十四日书记员  张思瑶