山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初2677号原告：中共济宁市委党校，住所地：山东省济宁市红星中路**。法定代表人：孙琪，常务副校长。委托诉讼代理人：张敏敏（特别授权），山东文思达律师事务所律师。被告：济宁市任城区云金综合商店，，住所地：山东省济宁市红星中路**经营者：屈云金，个体工商户。被告：屈云金，男，1976年5月20日出生，汉族，住山东省滕州市。两被告共同委托诉讼代理人：任永顺（特别授权），山东宁泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：江坤（一般代理），山东宁泰律师事务所实习律师。被告：徐其侠，女，1976年3月22日出生，汉族，住址：山东省滕州市。原告中共济宁市委党校（以下简称市委党校）与被告济宁市任城区云金综合商店（以下简称云金商店）、屈云金、徐其侠租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张敏敏，被告屈云金与被告云金商店的委托诉讼代理人任永顺、江坤到庭参加诉讼。被告徐其侠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告市委党校向本院提出诉讼请求：1、判决三被告向原告支付房屋租赁费144990.78元及违约金（违约金按照未支付租金144990.78元的30%计算为43497.23元）；2、判令被告向原告支付自2019年2月8日逾期交付房屋之日起至2019年2月22日实际腾房之日止的房屋占有使用费1605元（3216.66元/月÷30天×15天）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告屈云金与被告徐其侠系夫妻关系，为经营烟酒茶水生意，自2009年起，与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于济宁市任城区门面房，租赁合同于2016年12月31日到期，后被告继续使用该房屋，未续签租赁合同，双方存在不定期租赁合同关系。2019年1月8日，原告通过书面形式向被告送达解除租赁合同通知书，双方不定期租赁合同关系已解除。截止2019年1月8日，被告尚欠原告房屋租赁费144990.78元。为维护原告的合法权益特提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告屈云金及云金商店辩称：1、云金商店、徐其侠并未与原告中共济宁市委党校签订房屋租赁合同，原告不应将云金商店和徐其侠列为本案共同被告；2、租赁关系中间出现中断，原告的相关诉讼请求已经超过诉讼时效；3、重新审核协商认定拖欠的租赁费数额：（1）2013年度与2014年度的房屋租赁费承租人已经采取以商店所售实物抵扣房屋租金的形式足额缴纳。（2）从2017年5月开始按照每年38600元计算房屋租赁费，承租方对此不予认可。2016年4月29日双方签订《房屋租赁合同》于2016年12月31日到期，自此双方未就房屋租赁相关事宜作出任何成文约定，亦未对房屋租赁费达成合意。4、对于原告主张的违约金不予认可。（1）2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》强化了承租方的义务，弱化承租方的权利，有失公允。（2）对违约金的约定不明确。（3）实际操作中，出租方都是每半年或者每一年收一次房屋租赁费。违约金的数额是租赁费纠纷数额的20余倍，严重违反合同的公平原则。5、诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告济宁市任城区云金综合商店系个体工商户，经营者为被告屈云金，被告屈云金与被告徐其侠系夫妻关系，其夫妻二人共同经营该云金综合商店。2009年7月1日，原告市委党校作为出租方与乙方金鑫糖酒茶（即本案云金商店）承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定:“甲方将沿街29-1营业房出租给乙方使用，租赁年限半年，从2009年7月1日起至2009年12月31日止。房租费每月为1300元，半年合计柒仟捌佰元，每季度缴纳一次·····”，代表签字系屈云金，案涉营业房由原告交付云金商店使用。2010年至2012年每年元月1日，市委党校与云金商店均有签订《房屋租赁合同》，屈云金在租赁合同上签字，云金商店未加盖公章，合同约定市委党校将案涉房屋租赁给云金商店，租赁年限均为一年，从每年的元月1日起至每年12月31日止。房租费每年1300元，全年合计壹万伍仟陆佰元，每季度缴纳一次。2013年度双方未签订房屋租赁合同，被告屈云金夫妇一直在此经营云金商店。2014年1月1日，市委党校与云金商店签订《房屋租赁合同》，代表签字系徐其侠，云金商店未加盖公章，同约定案涉房屋租赁期从2014年元月1日至2014年12月31日，月租金1800元，全年合计贰万壹仟陆佰元，每半年交纳一次，于每半年10日前预交半年租赁费。2015年度双方未签订房屋租赁合同，被告屈云金夫妇一直在此经营云金商店。2016年4月29日原告与云金商店签订《房屋租赁合同》，屈云金在租赁合同上签字，云金商店未加盖公章，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，房租费每月1800元，全年合计贰万壹仟陆佰元，每季度交纳一次。自2017年起，未在签订新的房屋租赁合同，被告屈云金夫妇一直在此经营云金商店。在所签订的2009年、2010年、2011年、2012年、2016年度的《房屋租赁合同》第五条内容均约定：“乙方在当季度10日前预交当季租赁费，每拖延一天，乙方除如数补交房租费外，从当季第一天起计算按应交款的3%交纳违约金（空头支票视为未交）”。2014年《房屋租赁合同》中没有出现拖延交纳房屋租赁费的有关约定。自2009年7月1日至2019年2月22日，案涉营业房由原告交付云金商店使用。三被告未提供其向原告支付房屋租赁费凭证。2016年10月8日，原告向金鑫名酒批发部发出房租缴纳通知书，该通知书载明2012年度欠交房租11700元；2013年度欠交18600元；2014年度欠交21600元；2015年度欠交21600元；2016年度上半年欠交10800元，以上合计84300元。被告屈云金在该房租交费通知单回执上签字确认，该款一直未予交纳。2018年10月11日，被告徐其侠在原告出具的《沿街门面29-1（金鑫名酒批发部）欠交房租统计表》上签字，确认了原告作出的2013年至2018年10月，案涉房屋房租欠交余款为137699元，该表中显示2017年房租费32933元/年，2018年房租费38600元/年。2019年1月8日，原告市委党校向屈云金发出《解除合同通知书，通知内容系:“······截止2019年1月8日（在该解除合同通知书中，原告将截止“2019年1月8日”误打成“2018年1月8日”，被告对此予以认可），您尚欠我校房屋租赁费144990.78元（我校已多次催交），为维护我校合法权益通知您：一、自本通知书发出之日起，您与我校之间的不定期房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知书后30日内腾空租赁房屋并交予我校，同时到我校财务科交纳房屋租赁费及违约”，该通知书由徐其侠签字确认。2019年2月22日屈云金将承租的济宁市任城区门面房交付原告中共济宁市委党校，原告验收房屋无损害且设施正常。本案争议焦点为：1、三被告是否是与原告市委党校签房屋租赁合同的相对人？2、被告拖欠房屋租金的具体数额？3、原告主张三被告承担拖欠其租金的违约金的依据？4、原告主张房屋租金是否超过诉讼时效期间？关于焦点1，本院认为，被告云金商店系个体工商户，其经营者为被告屈云金，屈云金与被告徐其侠系夫妻关系。关于案涉房屋的所有租赁合同，均未加盖云金商店的公章。其中2009-2012年度系原告市委党校与被告屈云金所签订的；2013年度双方未签订房屋租赁合同；2014年度系被告徐其侠所签；2015年度未签订房屋租赁合同；2016年系由被告屈云金所签订；2017-2019年未签订房屋租赁合同。该商店系由被告屈云金与被告徐其侠夫妻共同经营，屈云金与被告徐其侠夫妻二人均在原告发出的催收拖欠房租的函上签过字确认。故本院认定，与原告市委党校形成房屋租赁关系的是被告屈云金与徐其侠夫妻二人。关于焦点2，本院认为，双方自2009年形成房屋租赁关系，2016年10月8日，被告屈云金在原告出具的房租交纳通知书签字认可2012年至2016年上半年所欠原告房租的数额；2018年10月11日，被告徐其侠在原告出具的2013-2018年1-10月所欠原告房租数额统计表及交纳房租通知上签字确认。2019年1月8日，被告徐其侠在原告向屈云金发出的解除合同通知书上签字，在通知书上明确载明截止到2019年1月8日，尚欠原告房租数额为144990.78元。故，本院认定，截止到2019年1月8日，被告屈云金、徐其侠欠原告房屋租金的数额为：144990.78元。2019年1月8日,双方合同解除后,扣除原告自愿留给被告30日的搬离时间，自2019年2月9日至被告返还原告房屋之日即2月22日的计15天的房屋使用费为：1605元（3216.66元／30天×15天）。关于焦点3,本院认为,2016年度,原告市委党校与被告屈云金所签订房屋租赁合同第五条约定:“乙方在当季度10日前预交当季租赁费，每拖延一天，乙方除如数补交房租费外，从当季第一天起计算按应交款的3%缴纳违约金。被告未交纳房屋租金，应按照上述约定承担违约金。2014年度的房屋租赁合同未约定违约金；2013年度、2015年度、2017年度、2018年、2019年度未签订房屋租赁合同，可以未交纳房屋租金数额为基数，按同期银行贷款利率分段计算违约金。关于焦点4，关于被告主张原告的相关诉讼请求已经超过诉讼时效，本院认为，原告与被告屈云金、徐其侠的租赁合同关系产生自2009年7月1日至2019年1月8日消失，此期间租赁关系未发生中断，原告在2016年、2018年、2019年均向被告提出主张，被告屈云金、徐其侠亦签字认可，构成诉讼时效的中断。故被告主张原告的相关诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予采信。综上所述，被告屈云金、徐其侠自2009年其租赁原告市委党校位于沿街29-1营业房，其二人与党校签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。因合同中虽乙方署名“金鑫商店”，但未加盖商店印章，故“金鑫商店”，不是房屋租赁合同的一方当事人，不应承担责任。该合同已于2019年1月8日双方协商解除，本院予以确认合同的解除效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，在2017至2019年度双方虽未签订房屋租赁合同，原告亦未对被告租赁房屋提出异议，故，2017至2019年度双方形成不定期租赁关系，并受2016年度的《房屋租赁合同》约束。被告屈云金、徐其侠使用原告房屋后，应根据合同约定履行交付租赁期间房屋租赁费的义务。在2019年1月8日的解除合同通知书上有徐其侠签字，可认定徐其侠、屈云金已认可其欠原告的房屋租赁费的数额，现原告请求被告屈云金、徐其侠支付144990.78元房租及自2019年1月9日至被告返还原告房屋之日即2月22日的计45天的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。另外，被告主张2013年度与2014年度的房屋租赁费承租人已经采取以商店所售实物抵扣房屋租金的形式足额缴纳，因被告未提供证据证实，对于被告的辩称意见，本院不予采信。因被告未按约定交纳租金，应按合同约定或法律规定承担违约金。原告与被告屈云金、徐其侠的租赁合同关系产生自2009年7月1日至2019年1月8日消失，此期间租赁关系未发生中断，故被告主张原告的相关诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、二百三十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告屈云金、徐其侠向原告中共济宁市委党校支付2013年1月1日至2019年1月8日的房屋租金144990.78元；支付自2019年2月9日至被告返还原告房屋之日即2月22日计15天的房屋使用费为：1605元。以上合计为146595.78元，于本判决生效之日起十五日一次性付清。二、被告屈云金、徐其侠承担逾期支付房屋租金的违约金（从2013年1月1日起至案涉房屋租金付清之日止，2013年、2014年、2015年、2017年、2018年以被告拖欠的租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，作为被告实际向原告支付违约金的标准；自2016年1月1日其至实际支付房租之日止，以21600元为基数，每日按3%支付违约金）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1615元，由被告屈云金、徐其侠承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  孔翠峰二〇一九年五月二十日书记员  逯新颖