福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初1438号 原告：池淑婉，女，1953年12月10日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告：蔡瑜琨，男，1977年6月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 两原告共同委托诉讼代理人：蔡瑞沛，男，1950年9月11日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。 法定代表人：吴怀捷，该公司执行董事。 被告：泉州市土地储备中心，住所地泉州市丰泽。 法定代表人：郑建南，该中心负责人。 两被告共同委托诉讼代理人：王美琼、陈柳清，福建泉中律师事务所律师、实习律师。 原告池淑婉、蔡瑜琨与被告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称“土地公司”）、泉州市土地储备中心（以下简称“土地中心”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告池淑婉、蔡瑜琨的委托诉讼代理人蔡瑞沛，被告土地公司、土地中心共同委托诉讼代理人王美琼、陈柳清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池淑婉、蔡瑜琨向本院提出诉讼请求：1、判令土地公司立即为池淑婉、蔡瑜琨办理址在泉州市丰泽区的不动产权证书；2、土地公司、土地中心承担池淑婉、蔡瑜琨办理上述不动产权证书所需的全部费用；3、土地公司、土地中心承担本案全部诉讼费。庭审中，池淑婉、蔡瑜琨当庭变更其第1项诉讼请求为：判令土地公司立即协助池淑婉、蔡瑜琨办理址在泉州市丰泽区的不动产权证书。庭审中，池淑婉、蔡瑜琨向本院明确其诉讼请求第2项中办理上述不动产权证书所需的全部费用包括住宅专项维修基金13405.6元及税费，但是税费不能明确具体金额。事实与理由：池淑婉因拆迁于2004年9月16日腾空交房，于2005年1月23日和土地公司、土地中心签定《泉州市道路拓宽及片区改造住宅拆迁补偿安置协议书》（以下简称为《拆迁协议》），并于2013年4月10日与土地公司、土地中心签定《东涂街东段道路拓宽及其片区改造住宅拆迁补偿安置（产权调换）补充协议书》（以下简称为《补充协议》）。因池淑婉、蔡瑜琨拆迁时双证齐全，经双方商定在办理土地证和房产证时，以原有拆迁时同等面积办理，不存在另行收费等问题。根据《拆迁协议》规定交房过渡期30个月，即2007年7月23日前就要交房，但上述二单位逾期未交房，明显违约。理应承担违约所带来的一切法律责任和经济责任。如果按协议规定的时间交房，就不存在缴交住房维修资金的问题，其责任在违约方。最近土地公司通知池淑婉、蔡瑜琨办理土地房产证，池淑婉、蔡瑜琨也按时交付全套完整的拆迁材料，但因土地公司要再收取安置房维修资金，故不能办理。池淑婉、蔡瑜琨认为办理土地房产证和收取安置房维修资金是不同的两件事情，双方签定的《拆迁协议》和《补充协议》都没有涉及到房屋维修资金的问题，而房屋维修资金并不是办证的必备条件。泉房［2007］212号文件和泉房［2007］年175号文件第二条规定“合同中未做上述约定的，维修资金由售房单位负责交纳，不得向购房者收取。”；《拆迁协议》第八条也约定“房屋交付使用后，甲方应提供安置证明等相关手续。由乙方自行向有关职能部门申请办理《土地使用证》及《房屋所有权证》，办理时应交的税、费，由甲、乙双方按规定分别承担”。而且池淑婉、蔡瑜琨在拆迁补充协议里面的特约条款已经明确规定“经双方商定，办理土地证、房产证时，以原有拆迁时同等面积办理，不存在另行收费等问题”。故起诉至法院，以维护池淑婉、蔡瑜琨的合法权益。 土地公司、土地中心辩称，一、关于协助办证义务，据双方签订的《补充协议》第八条约定，土地中心、土地公司仅需提供安置证明等相关手续，由池淑婉、蔡瑜琨自行向有关职能部门申请办理相关权证。土地中心、土地公司已按约定将安置证明等手续交付，即已经完成了协助办证义务。池淑婉、蔡瑜琨无法办证是因为其没有缴纳专项公共维修资金。二、池淑婉、蔡瑜琨诉称“双方签订的《拆迁协议》和《补充协议》都没有涉及到房屋维修资金的问题，而房屋维修资金并不是办证的必备条件”不能成立。双方签订的《补充协议》第八条明确约定：“办理《土地使用权证》及《房屋所有权证》时应交的税费，由双方按规定分别承担”。而根据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第（四）项的规定：“安置房的业主应当在办理房屋入住手续前，按购房建筑面积交存首期专项维修资金……业主未缴交首期住宅专项维修资金的，房地产主管部门不予办理房屋所有权证书”，故在池淑婉、蔡瑜琨未能按照规定缴纳住宅专项维修资金的情况下，并不具备办理不动产权登记手续的条件。三、池淑婉、蔡瑜琨称按安置协议规定的时间交房，则不存在缴交住房维修资金的问题，其责任在违约方的说法，明显不能成立。根据相关规定可以明确，住房专项维修资金系专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。不论是安置房、商品房在保修期届满后必然产生需要维修和更新、改造的情况，则需要有相应的资金支持。四、池淑婉、蔡瑜琨要求土地公司、土地中心承担专项公共维修资金等费用缺乏依据。基于合同的相对性，权利义务的约定仅限于签订合同的双方，公共维修资金的性质是用于诉争房屋今后的修缮，收取人也不是土地中心、土地公司，不属于双方能够自行约定的范围。池淑婉、蔡瑜琨以双方《补充协议》特约条款为依据，要求土地中心、土地公司支付该款项缺乏依据。 本院经审理认定事实如下：2004年11月24日，土地中心取得址在泉州市拓宽及片区改造工程的《房屋拆迁许可证》。2005年1月23日，池淑婉、蔡瑜琨与土地中心签订一份《泉州市道路拓宽及片区改造住宅拆迁补偿安置协议书》，约定因池淑婉、蔡瑜琨原址在丰泽区涂社区源淮16号房屋被土地中心拆迁，产权调换建筑面积472.34平方米，“甲方（土地中心）应于2007年6月1日之前，提供回迁安置房设计图纸供乙方（池淑婉、蔡瑜琨）按选房证的顺序号选房”。2013年4月10日，池淑婉、蔡瑜琨与土地中心、土地公司签订一份《东涂街东段道路拓宽及其片区改造住宅拆迁补偿安置（产权调换）补充协议书》，约定池淑婉、蔡瑜琨上述被拆迁房屋产权调换至3Ｃ地块8号楼1705室、2号地块3号楼1302室、2号地块4号楼1002室、2号地块4号楼506室房屋，协议第八条约定：“房屋交付使用后，甲方（土地中心、土地公司）应提供安置证明等相关手续，由乙方（池淑婉、蔡瑜琨）自行向有关职能部门申请办理《土地使用证》及《房屋所有权证》，办理时应交的税费，由甲、乙双方按规定分别承担”；协议第十七条〈特约条款〉约定：“3、办理土地证、房产证时，以原有拆迁时同等面积办理，不存在另行收费等问题”。另查明，2015年3月10日，诉争房屋所在项目办理了初始预登记。庭审中，双方当事人一致确认，2018年9月份，土地公司受土地中心委托，电话通知池淑婉、蔡瑜琨办理诉争房屋的《不动产权证书》，池淑婉、蔡瑜琨亦将办证所需资料提交给土地公司，但因土地公司要求其缴纳住宅公共维修资金，但池淑婉、蔡瑜琨拒不缴纳，故土地公司未开具安置证明等办证所需资料给池淑婉、蔡瑜琨，该房屋的《不动产权证书》至今尚未办理。 本院认为，泉州市住房和城乡建设局、泉州市财政局于2011年8月12日联合出台的《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第（四）项明确规定：“安置房的业主应当在办理房屋入住手续前，即根据法律、法规和房屋买卖双方合同的约定……按购房建筑面积交存首期住宅专项维修资金。安置房首期住宅专项维修资金统一由建设单位（拆迁人）代收代缴……业主未缴交首期住宅专项维修资金的，房地产主管部门不予办理房屋所有权证书”。2013年4月10日，池淑婉、蔡瑜琨与土地中心、土地公司签订的《东涂街东段道路拓宽及其片区改造住宅拆迁补偿安置（产权调换）补充协议书》第十七条〈特约条款〉约定：“3、办理土地证、房产证时，以原有拆迁时同等面积办理，不存在另行收费等问题”。由于池淑婉、蔡瑜琨与土地中心、土地公司在签订上述补充协议时，《泉州市住宅专项维修资金管理规定》已经出台，故其对诉争安置房应缴纳住宅专项维修资金方可办理房屋权属证书及该款项由土地中心、土地公司代收代缴是知道或者应当知道的。另，建设部、财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”；第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”；《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第六条规定：“泉州市住房和城乡建设局负责管理泉州市区（鲤城、丰泽、开发区）住宅专项维修资金，负责具体的归集、使用和代管工作”。基于上述规定，池淑婉、蔡瑜琨应缴纳的住宅专项维修资金，所有权人是池淑婉、蔡瑜琨，其用途系用于诉争房屋“共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造”，即受益人亦是池淑婉、蔡瑜琨，且土地中心、土地公司仅是代收代缴该住宅专项维修资金，最终应归集给泉州市住房和城乡建设局统一代管及使用。故双方签订的《补充协议》第十七条〈特约条款〉所约定的“办理土地证、房产证时……不存在另行收费等问题”，按双方签订合同时的真实意思表示及通常理解，应解释为土地中心、土地公司不得再向池淑婉、蔡瑜琨收取所有权归土地中心、土地公司的任何费用。本案中，土地中心、土地公司欲向池淑婉、蔡瑜琨收取的住宅专项维修资金，其所有权并不归属于土地中心、土地公司，故不属于上述协议特约条款所约定的不得另行收取费用的范畴。综上，池淑婉、蔡瑜琨诉请土地中心、土地公司承担其办理诉争房屋的《不动产权证书》所需缴纳的住宅专项维修资金13405.6元， 缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于池淑婉、蔡瑜琨诉请土地中心、土地公司承担其办理诉争房屋的《不动产权证书》所需缴纳的税费，但其并无法明确具体金额，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。诉争房屋所在项目的初始登记已于2015年3月10日办理，但因池淑婉、蔡瑜琨未缴纳住宅专项维修资金，土地中心、土地公司未将诉争房屋办理权属登记所需的安置证明等资料完整地交付给池淑婉、蔡瑜琨，但向池淑婉、蔡瑜琨完整交付办证所需资料既是双方协议约定的内容也是土地中心、土地公司应履行的法定协助办证义务范畴。鉴于池淑婉、蔡瑜琨存在未缴纳住宅专项维修资金等应缴款项的情形，土地中心、土地公司可在向其出具的安置证明中予以如实记载，但仍需履行交付安置证明等办证所需资料的义务，池淑婉、蔡瑜琨诉请土地公司履行该协助办证义务，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助池淑婉、蔡瑜琨办理址在泉州市丰泽区房屋《不动产权证书》的义务； 二、驳回池淑婉、蔡瑜琨的其他诉讼请求。 案件受理费235元，由减半收取117.5元，由池淑婉、蔡瑜琨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  谢燕玉 二〇一九年五月五日 书记员  陈江艺 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。