浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终1492号 上诉人（原审被告反诉原告）：兰溪市三立饮食服务有限公司，住所地浙江省兰溪市云山街道延安路30号。统一社会信用代码：330781000044656。 法定代表人：栾永刚，系执行董事。 委托诉讼代理人：黄建林，浙江溪源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告反诉被告）：包韬，男，1980年2月6日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：叶晓明，北京盈科（金华）律师事务所律师。 上诉人兰溪市三立饮食服务有限公司（以下简称三立饮食公司）因与被上诉人包韬租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2018）浙0781民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三立饮食公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认为“征收补偿协议中可以确认归包韬所有的金额为1040448.90元，具体为，5、水电一户一表补助240元；8、包韬对租赁房屋进行了主要装修，房屋装修补偿费的70%计879675.30元；9、停产停业损失补偿费按10%计算为47209.60元系认定事实错误。水电的一户一表补偿费不应当归包韬所有，因为水电一户一表本身就是三立饮食公司所有。电表缴费户名虽是包韬，但实际产权是三立饮食公司。停产停业损失补偿款根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，是对房屋所有者作出的补偿，与包韬无关。而相关房屋装潢装修费则是三立饮食公司依据房屋所有者和房屋本身装潢、装修情况依法取得，与包韬没有法律上联系。一审法院将三立饮食公司与兰溪市征迁部门签订的补偿额按70%分配，没有法律依据和事实依据。二、一审法院混淆了拆迁法律关系和房屋租赁合同法律关系两个不同的法律关系。包韬与三立饮食公司之间是房屋租赁关系，在因不能履行租赁合同时，应当依据双方所签订的租赁合同和相关法律进行处理。而不能将拆迁法律关系与房屋租赁合同法律关系混同处理。依据三立饮食公司与包韬签订的租赁合同约定，遇市政拆迁情况，合同自然履行终止，三立饮食公司无须对包韬进行补偿或赔偿。故一审判决没有事实和法律依据。 包韬辩称，一、电表的一户一表的补助款240元应当归包韬所有。在包韬承租期间，与兰溪市供电局重新签订了低压供电合同，由包韬重新办理了一户一表的手续，该一户一表的产权人为包韬，补助款应归包韬所有。二、停产停业损失款与包韬的经营直接相关。《浙江省国有土地房屋征收与补偿条例》第二十九条规定：“征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的5%。生产营者认为，其停产停业损失超过前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供相应的材料进行相应的评估”。从该条的内容来看，停产停业损失的补偿对象应该是生产经营者。从本案的实际情况来看，包韬是兰溪市漫居风尚假日宾馆的业主，是涉案的生产经营者，而三立饮食公司仅仅是作为房屋的业主，其已经将房屋出租并没有实际生产经营，一审判决第二款明确三立饮食公司实际已取得了房屋的租金，获得了出租的收益。因此，停产停业损失是与包韬直接相关。在认定生产经营者以及评估的时候，是以兰溪市漫居风尚假日宾馆进行评估的。三、房屋装修款的70%归包韬所有，有事实和法律依据。从房屋征收评估表明细中可以看到，所列项目都是宾馆所用，包括电视机墙、卫生设施、固定衣橱、门窗、地面内墙、吊顶等等。从房屋租赁合同上来看，对装修进行了约定，由包韬负责装修。一审中，包韬也提供了装修的合同、图纸费用、照片等等，与评估表的内容基本相符。综上，包韬在承租房屋以后对房屋进行了根本性的全面装修，房屋的补偿款本应100%归包韬所有，包韬是为了避免诉累才没有上诉。四、一审判决适用法律正确。双方签订的房屋租赁合同中，包韬的装修是经过三立饮食公司同意的。因市政规划建设征收，合同自然终止，但是双方对已经形成的附属装饰装修物的处理没有明确约定，仅仅约定“双方与拆迁单位共同协商解决”。一审法院对三立饮食公司从房屋征收部门取得的补偿款进行了分配，并不是三立饮食公司赔偿包韬的损失，而是对取得赔偿款的再分配。综上，请求驳回上诉，维持原判。 包韬向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订《房屋租赁合同》；2、判令三立饮食公司向包韬支付房屋装修补偿、停产停业损失补偿、搬迁费补助、水、电、空调以及补助、附属用房补偿款等等，合计1920570元；3、诉讼费用由三立饮食公司承担。 三立饮食公司在一审法院反诉请求：1、包韬支付2017年8月1日至2018年5月30日止的房屋租金125573元；2、包韬支付违约金15万元。 一审法院认定事实：2012年5月29日，原告（反诉被告）包韬与被告（反诉原告）三立饮食公司签订房屋租赁合同，约定将位于营业房主楼1-4层（不包括顶楼机房及四楼一间机房）；附房1-3层，附房地下室一层及附属设施共计约12000平方米，整体出租给包韬作为餐饮、住宿等项目经营使用。同日，双方另行签订房屋租赁合同补充协议，就双方房屋租赁合同未尽事宜，进行约定：承租物业为三立饮食公司与兰溪市房产管理处共有物业，三立饮食公司同意将该物业出租给包韬8年，房屋租赁合同租期自行调整为8年，年租金及年递增比例不变。包韬在签订租赁合同后，对所租赁房屋进行装修，于2013年1月23日经消防安全检查合格，2013年2月19日取得特种行业许可证，2013年2月27日取得兰溪市漫居风尚假日宾馆的营业执照，系个体工商户。自2017年3月份开始，兰溪市人民政府对桃花坞区块棚户区改造进行准备工作，2017年5月22日公布了征收范围图（红线图），包韬的租金交纳至2017年7月底。2017年9月29日，兰溪市人民政府发布了兰政告［2017］16号房屋征收决定公告，包韬所租赁房屋也在上述征收范围内。2018年5月7日，三立饮食公司与房屋征收部门、房屋征收实施单位签订了兰溪市云山街道自由路3-4（一层）、兰溪市云山街道自由路3-4（二层）国有土地上房屋征收货币补偿协议二份，获得包括房屋主体值补偿费、房屋装修补偿费、附属物补偿、搬迁费补助、停产停业损失补偿费、水电空调移机补助等等合计11752869元。与本案有关联的为其中房屋装修补偿费1256679元、附属物补偿96832元、搬迁费补助6289元、停产停业损失补偿费472096元、电话迁移补助3564元、宽带迁移补助3300元、数字电视迁移补助3300元、水“一户一表”补助700元、电“一户一表”补助240元、空调移机补助8340元、太阳能热水器拆迁补助11000元、其他58230元。 一审法院认为，包韬与三立饮食公司签订的房屋租赁合同，应当以三立饮食公司签订征收补偿协议之日，作为合同终止的时间，在此之前，包韬仍应当按合同约定交纳租金。因本案租赁的房屋属政府征收，并不存在当事人故意违约，对三立饮食公司反诉要求包韬支付违约金，不予支持。征收补偿协议中可确认归包韬所有的金额为1040448.90元，具体为：1、搬迁费补助6289元；2、电话迁移补助3564元；3、宽带迁移补助3300元；4、数字电视迁移补助3300元；5、电“一户一表”补助240元；6、空调移机补助8340元；7、太阳能热水器拆迁补助11000元；8、包韬对租赁房屋进行了主要装修，房屋装修补偿费的70%计879675.30元；9、停产停业损失补偿费的按10%计算为47209.60元；10、附属物补偿中，以消防工程、消防钢楼梯、广告牌、房门磁卡锁等为主，可按50%计算为48416元；11、其他补偿的58230元，资产为电梯、管道泵、热泵热水器、不锈钢储水桶、镀锌给水管，用于开设的宾馆，也可按50%计算为29115元。对包韬解除房屋租赁合同，因该房屋已被征收，合同已经终止，包韬要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、兰溪市三立饮食服务有限公司支付包韬征收补款1040448.90元。二、包韬于判决生效后十日内支付兰溪市三立饮食服务有限公司房屋租金115955元（自2017年8月1日至2018年5月7日止）。三、上述第一、二项相抵，由兰溪市三立饮食服务有限公司于判决生效后十日内支付包韬924493.90元。四、驳回包韬的其他诉讼请求。五、驳回兰溪市三立饮食服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11042.50元（已减半收取），由包韬负担4417元，兰溪市三立饮食服务有限公司负担6625.50元。本案反诉受理费2717元（已减半收取），由包韬负担1087元，兰溪市三立饮食服务有限公司负担1630元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。 本院认为，涉案房屋被征收，征收补偿协议的主体是三立饮食公司。但因包韬与三立饮食公司签订了房屋租赁合同，双方存在租赁合同法律关系。在三立饮食公司获得政府征收补偿款后，包韬作为承租人，有权依据房屋租赁合同第十一条“租赁期内该营业房如因市政规划建设需要拆除，合同自然终止，三立饮食公司不赔偿包韬损失，由三立饮食公司、包韬与拆迁单位共同协商”的约定，对提前解除合同的合理损失在征收补偿款范围内向三立饮食公司进行主张。该款项并非三立饮食公司对包韬的赔偿，而是对征收补偿款进行合理分配。故本案不存在混淆法律关系的问题。根据在卷证据证实，涉案电表是由包韬在承租后与兰溪市供电局重新办理了一户一表的手续，用户名为兰溪市漫居风尚假日宾馆，一审认定该一户一表补助款归包韬所有并无不当。关于房屋装修补偿款问题。根据在卷证据及当事人陈述，涉案房屋在包韬承租前系开设浴室和宾馆，包韬承租涉案房屋后，对房屋进行重新装修，用于经营宾馆。虽然三立饮食公司出租的房屋有过装修，但装修时间较长，用途与包韬的经营项目也不完全一致，故涉案房屋在征收时的装修主要由包韬投入，且租赁合同尚未到期，原审根据本案实际，将装修补偿款酌定由包韬享有70%合法合理。三立饮食公司主张装修补偿款应属其所有依据不足。关于停产停业损失补偿费问题。本案中，虽然包韬不是被征收人，但包韬承租房屋用于开设宾馆，投入较大，租赁经营期限较长，故租赁房屋被征收提前解除合同，给承租户造成的停业损失客观存在且损失较大，原审结合租赁剩余期限、经营投入等综合因素，酌情确定包韬享有10%停业停产损失补偿费并无不当。 综上所述，三立饮食公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13100元，由上诉人兰溪市三立饮食服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  陈旻尔 审 判 员  郑青蓝 二〇一九年五月二十一日 代书记员  洪 倩