安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初1902号 原告：六安市精诚物业服务有限公司，住所地安徽省六安市裕安区城南镇南河别墅小区，统一社会信用代码91341500669457248J。 法定代表人：王蕾，公司经理。 委托诉讼代理人：袁圆，江苏海越律师事务所律师。 被告：张登阳，男，汉族，1990年4月1日生，住安徽省六安市裕安区。 原告六安市精诚物业服务有限公司（以下简称精诚物业公司）与被告张登阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理，本院依法决定适用小额诉讼程序审理，被告张登阳书面要求适用简易程序审理，2019年5月9日本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告精诚物业公司的委托诉讼代理人袁圆、被告张登阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告精诚物业公司诉称：2014年1月7日，原告精诚物业公司与南河置业有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向安徽省六安市裕安区南河佳苑二期提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全业主和使用人，受益人应按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告张登阳系南河佳苑小区44幢2108室的业主，物业面积104.67平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业服务费。原告己按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，被告拒不履行自己的缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果。故请求判决被告立即支付拖欠原告的2016年7月2日截止到2018年12月31日物业服务费3767元及按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金，本案诉讼费由被告承担。 被告张登阳辩称：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，如走访业主、问卷调查等，很多问题得不到处理，业主前去沟通，物业人员置之不理，态度蛮横，语言粗暴，导致业主与物业公司矛盾激化，对本小区不按时交物业费的业主也未进行入户或电话调查说明，一直敷衍了事。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、恐吓、恶意断水断电、门上贴条、发律师函最后到法院诉讼。1、原告从未开展任何社区文化活动，小区内连最基本的老年活动室、锻炼设施也没有；2、原告从第一批业主入住至今从未对物业财务收支明细进行公示；3、小区各入口的门禁道闸长期开启，非小区住户和闲杂人员随意出入，导致每年都有很多户业主家被盗，很多业主汽车剐蹭，南河佳苑是一个封闭式小区，但小区各处都可以看到业主的车和外来的车辆随意停放，物业没有做到应尽的职责；4、原告对刚入住的新业主在装修过程没有做到监督和告知义务，高层区域很多业主随意侵占公共设备平层、公共消防通道，高层外墙外装空调外机等等，原告视而不见，造成隐患；5、原告对小区公共区域绿化以及各楼层经常无人打扫，施工的场地长时间没有清理，且对特殊雨雪天气，降雪后产生的积雪处理速度慢，导致经常有老人小孩滑倒；6、原告私自将本该属于所有业主共有架空层租赁，电梯内其他位置放置商业广告牌收入费用，并没有向业主公布其收入的流向，其广告和公共区域车位收益应该为全体业主共有，原告将业主公共区域划成车位，以500元/年租给业主，原告的行为严重侵害全体的权利；7、业主缴纳物业费原告只开收据，拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税；8、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，大部分单元的单元门锁以及门禁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出，电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里，电梯内的外呼设备无反应；9、原告作为服务企业没有服务态度，不解决业主问题的同时，还恶意切断业主家用电、用水，导致业主因断水、断电产生经济损失5500元；10、小区内的各楼层的消防器械失效，消防通道堵塞、小区内存在私人小型加工厂，物业不制止等等，存在严重的消防安全隐患。综上，被告延迟缴纳物业费是因原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权拒绝履行约定，暂时拒绝缴纳物业费。 原告精诚物业公司为证明其主张，向本院提供证据如下：一、前期物业服务合同，证明自2014年10月24日起，六安市精诚物业服务有限公司为南河佳苑小区全体业主提供物业管理服务；二、六安市裕安区物价局文件，证明六安市裕安区物价局审核通过，自2015年9月1日起执行南河佳苑小区收费标准；三、催收短信，证明该户业主已经经过合法催收，仍拒不缴纳物业服务费用。 被告张登阳质证意见：证据一是到业主委员会成立之日，业主委员会已经成立，服务合同不能成立；证据二文件是2015年9月1日执行，请提供最新执行标准；证据三短信没有收到。 被告张登阳向本院提供证据如下：一、消防通道被堵、门禁损坏、公共平台被占用等照片，证明物业服务管理不到位；二、损失照片，证明前期物业恶意断水断电造成的损失。 原告精诚物业公司质证意见：证据一的真实性与关联性不予认可，该组照片不能显示拍照时间，不能证明原告构成根本违约，不能证明原告未提供物业服务，不构成被告不交物业费的正当理由。证据二真实性与关联性不予认可，该证据与本案无关，不能认定原告恶意切断被告家水电，也不能看出其损失。 经举证、质证，本院认证如下：对原、被告所举证据中，质证无异议部分，本院予以认定，其他证据本院予以综合评定。 本院查明的事实如下：被告张登阳系南河佳苑小区44幢2108室的业主，房屋建筑面积104.67平方米。原告精诚物业服务有限公司2014年1月7日与南河置业有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向安徽省六安市裕安区南河佳苑二期（36#-44#）提供物业管理服务。2014年10月24日起为南河佳苑小区全体业主提供物业管理服务，自2015年9月1日起执行六安市裕安区物价局审核通过的南河佳苑小区收费标准。被告张登阳自2016年7月2日起至2018年12月31日，欠交纳物业服务费3767元。原告通过被告在其处留存的电话号码以短信的方式向被告催缴物业费未果，遂诉至法院。 另查明，被告张登阳所居住的南河佳苑小区44幢消防通道被堵、单元门门禁损坏属实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的服务合同，对业主具有约束力”的规定，建设单位依法与其选聘的物业服务企业签订的《物业管理服务合同》，对业主具有法律约束力。业主应当按照《物业管理服务合同》履行相应的义务。被告未按时交纳物业服务费引起本案讼争，应承担支付物业费的民事责任。原告物业服务存在瑕疵，原告收取的住宅物业服务费，本院依法酌定按70%予以计算，款为1318.86元（104.67×0.6×30×70%），但原告收取的电梯运行和二次供水维护费系对高层住宅居民基本生活的根本保障，电梯运行维护费1256.04元（104.67×0.4×30）和二次供水维护费628.02元（104.67×0.2×30），本院依法予以支持。被告张登阳辩称，因原告物业服务人员断水断电，导致其家庭物品受损，属另一法律关系，其可根据相关证据，依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告张登阳于本判决生效之日起十日内给付原告六安市精诚物业服务有限公司住宅物业服务费、电梯运行维护费、二次供水维护费合计3202.92元； 二、驳回原告六安市精诚物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告张登阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  罗永 二〇一九年五月十日 法官助理邵莉莉 书记员姜亚男 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。