文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0243民初3947号原告：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村**）。统一社会信用代码：91500243709306437J。法定代表人：魏勇，系该公司经理。原告：重庆渝云建设有限公司彭水分公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村综合楼）。统一社会信用代码：91500243671021486R。法定代表人：卜天其，系该公司经理。以上二原告共同委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。被告：彭水县银利源建材市场有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区山谷路**澎湖花园**第**。统一社会信用代码：91500243093135077Q。法定代表人：王源超，系该公司董事长。委托诉讼代理人：楚才伟，重庆市彭水县郁山法律服务所法律工作者。原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力公司）、重庆渝云建设有限公司彭水分公司（以下简称渝云公司）诉被告彭水县银利源建材市场有限公司（以下简称银利源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永力公司、渝云公司共同委托诉讼代理人冯应明、被告银利源公司委托诉讼代理人楚才伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永力公司、渝云公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年10月15日签订的《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》，并责令被告立即将租赁房屋退还原告；2.被告立即支付原告2017年1月25日至2018年1月24日和2018年1月25日至2019年1月24日的房屋租赁费7735200元，并承担违约金1547040元（按照租赁费的百分之二十计算违约金）；3.被告按《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》第四条第一款第一项之标准计算租赁费至房屋实际交付之日止；4.本案受理费由本案被告承担。庭审中，原告永力公司、渝云公司明确第一项诉讼请求：请求解除的合同含补充协议，并变更诉讼请求中的第三项，变更内容如下：第三项诉讼请求中的租金标准首先按照合同约定的租金标准支付对应期间的房屋占用费，如对应期间租赁合同中无约定，则按合同约定的第十五年的标准计算。事实和理由：原告与被告于2014年10月15日签订了“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同。合同约定了租赁房屋的位置、面积及用途、房屋租赁期限、房屋租赁费用标准及支付期限；明确约定了被告方在房屋租赁期间内，次年房屋租赁费用的缴纳，应当在当年租赁届满前一个月前向甲方一次性支付全额支付房屋租赁费用，同时约定了违约金的计算方式。根据《房屋租赁合同》约定，被告方缴纳2017年1月25日至2018年1月24日的租赁费用，应在2016年12月25日前一次性全额缴纳。据此，被告应向原告缴纳本年房租费的期限已逾半年有余，原告不仅多次口头向被告催收，而且于2017年1月7日书面向被告送达催收通知。被告至今仍未缴纳。被告银利源公司辩称：1.原告方主张解除房屋租赁合同，既无事实依据，也无法律依据。2.原告方主张被告支付2017年1月25日至2019年1月24日期间的房屋租赁费7735200元及违约金1547040元的诉讼请求，于法无据；3.原告无权向被告主张未到期的房租费及违约金；4.租赁物内主水管阀门脱落，造成被告方赔偿了4500000元，至今被告方未得到原告方的赔偿，被告依法享有不安抗辩权；5.原告方主张的违约金过高，请求予以适当减少；6.对于房屋占有使用费，希望按照当时的市场价格计算。本院经审理认定事实如下：2015年3月7日，原告永力公司（甲方1）、原告渝云公司（甲方2）作为共同出租方与承租方被告银利源公司（乙方）签订“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同，约定如下：“第一条租赁房屋的权限范围在房屋租赁期间，乙方对租赁甲方的房屋只享有承租人的权利，没有房屋的所有权。第二条租赁房屋的位置、面积及用途1、乙方租赁甲方的房屋位于彭水县汉葭街道沙沱社区山谷路22号澎湖花园综合楼。2、A栋负二层至负四层的商业用房（除拆迁安置还房、车库和消防通道、车道、人形通道和其他综合验收要求不能出租的房屋外）租赁给乙方整体经营，共计三层，房屋建筑面积总计约10021㎡。其中：第四层（负四层）房屋建筑面积约3640㎡、第五层(负三层）房屋建筑面积约3074㎡、第六层（负二层）房屋建筑面积约3303㎡（最后以测绘部门的实际测绘面积为准）。3、B栋从标高250高层起（小区坝子一层）至滨江一层的部分商业用房（除拆迁安置还房、车库和消防通道、车道、人形通道和其他综合验收要求不能出租的房屋外）租赁给乙方整体经营，共计三层，房屋建筑面积总计约4437㎡……第三条房屋租赁期限1、房屋租赁期限为十五年。甲方从二〇一四年十一月一日起将出租的房屋分别交给乙方装饰装修，甲、乙双方在交付房屋时应签订交接房清单，注明本合同租赁物业的详细状况；因甲方的消防验收合格手续办理时间未确定，从甲方将租赁房屋消防验收合格手续交付给乙方之日起顺延六个月开始计算房屋租赁费用和计算房屋租赁期限，直至十五年到期后甲方收回出租的房屋……第四条房屋租赁费用标准及租赁费用的支付1、经甲、乙双方议定，若乙方承租的房屋建筑面积以14458㎡计算，十五年的房屋租赁费用总额约为7615万元。其中由房屋维修维护费占总金额的25%、设施设备管理费占总金额的25%、房屋租金占总金额的50%的三部分组成，其具体明细如下：（1）、第一年至第三年（预计在2015年7月1日至2018年6月30日），租赁费用单价按22元/月/㎡计算（其中，房屋维修维护、设施设备管理费用11元/月/㎡、房屋租金11元/月/㎡），合计金额为381.69万元×3年=1145万元。（2)、第四年至第五年（预计在2018年7月1日至2020年6月30日），租赁费用单价按24.2元/月/㎡计算（其中，房屋维修维护、设施设备管理费用12.1元/月/㎡、房屋租金12.1元/月/㎡），合计金额为,840万元×2年=1145万元……2、上述约定的租赁费用总额及预计的分期租赁费用数额，若因乙方承租的房屋建筑面积有出入时，最终以测绘部门的实际测绘面积为准，拒实结算多退少补，但约定的房屋租赁费用单价不变。3、乙方向甲方交纳的房屋租赁费用，采取按年度支付的方式向甲方交纳，具体交纳的支付方式和时间约定如下：……（3）、乙方在房屋租赁期内，次年房屋租赁费用的缴纳，乙方应在当年期届满一个月前向甲方一次性全额支付房屋租赁费用，依次类推。……第六条……4、合同到期后，乙方应在60日内撤出，在撤离期内，乙方应将所有权属于乙方货物清除。在撤离期间，甲方不收取乙方租赁费用……第七条甲、乙方的权利何义务（一）、甲方的权利和义务1、有权按本合同的约定按时足额收取房屋租赁费用，有权在租赁届满之后，向乙方收回出租房屋的使用权……（二）、乙方权利和义务……9、乙方应正常使用并爱护租赁房屋及甲方提供的各项设备设施，乙方使用房屋或设备设施出现损坏或发生设备设施故障，乙方应负责及时维修赔偿。若乙方无法维修，甲方可代为维修，维修所产生的全部费用由乙方承担（除国家规定的保修期除外）。第八条租赁房屋设施设备的管理……3、提供原设计标准的电功率供乙方使用，由物业管理公司控制。甲方应对本租赁物业的表前供水、供电设备设施进行维护保养，并承担全部费用；乙方应对本租赁物业的表后供水、供电设备设施进行维护保养，并承担全部费用……第九条合同争议、终止的解除办法……2、甲、乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当提前三个月书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向当地人民法院诉讼。第十条违约责任1、该合同签字生效后，如因乙方违约，致使合同不能正常履行的，给对方造成损失，违约方向守约方按当年租赁费用总额的二倍支付违约金，但人力不可抗拒或国家政策规定的因素除外……3、乙方违反本合同约定，延迟交付房屋租赁费用，装修损坏房屋结构或使用功能；未按时足额向甲方缴纳房屋租赁费用及其他相关费用，甲方有权解除本合同并按规定由乙方进行赔偿。4、任何乙方擅自提前终止合同的，均视为严重违约。违约方应向守约方支付合同租赁费用总额20%的违约金，若损失高于违约金则按实际损失赔偿……”。2015年3月7日，原告永力公司（甲方1）、原告渝云公司（甲方2）作为共同出租方与承租方被告银利源公司（乙方）签订“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同的“补充协议”，约定在原免租期限的基础上再延期四个月等内容。前述协议签订后，原、被告按照约定进行了房屋交付，被告方在房屋内进行装修并对外进行分开招租。2016年9月29日凌晨4点左右，澎湖花园A栋供水管阀门（位于原告方租赁给林彬家具经营部的办公区）阀口脱落，将被告部分经营场地浸淹，家具、办公用品泡损。事故次日，原告永力房地产公司将阀门更换并清理积水。原告永力房地产公司维修阀门、清理积水后，被告银利源公司将被浸淹过的部分经营场地继续对外出租。原、被告一直未对赔偿事宜与赔偿方案达成一致。2017年6月7日，永力公司澎湖花园开发部向银利源公司发出《催款通知》，称按照合同约定乙方（银利源公司）应于2016年12月25日前缴纳2017年的房屋租赁费，租金金额为租赁面积14650㎡×22元/月/㎡×12个月=3867600元（大写叁佰捌拾陆万柒仟陆佰元）。截止法庭辩论终结前，被告方仍在涉案房屋中经营。庭审中，原、被告双方一致确认：涉案合同原、被告双方从2016年1月25日开始计算租金，被告从2017年开始未向原告方支付租金。另查明，2014年12月26日，彭水苗族土家族自治县公安消防大队出具彭公消验字（2014）第0035号《建设工程消防验收意见书》，综合评定澎湖花园B、C栋建设工程消防验收合格。2015年3月25日，彭水苗族土家族自治县公安消防大队出具彭公消验字（2015）第0023号《建设工程消防验收意见书》，综合评定澎湖花园A栋建设工程消防验收合格。庭审中，经原、被告方一致确认：涉案租赁租赁房屋“澎湖花园”商业用房建筑面积共计为14650㎡。再查明，2017年7月3日，原告永力公司、渝云建公司向本院提起诉讼，请求银利源公司向其支付2017年1月25日至2018年1月24日的房屋租赁费3867600元，并承担违约金773520元。该次诉讼中，二原告未主张解除合同。诉讼过程中，银利源公司提起反诉，主张前述事实中澎湖花园A栋供水管阀门（位于原告方租赁给林彬家具经营部的办公区）阀口脱落导致的经济损失，请求二原告连带赔偿200万元。本院作出(2017）渝0243民初2540号民事判决书。银利源公司不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院受理后，作出（2018）渝04民终46号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法重审后，二原告向本院申请申请起诉，银利源公司向本院申请撤诉反诉，本院作出（2018）渝0243民初1910号民事裁定书，裁定准许双方撤回诉讼。2018年9月13日，银利源公司向本院提起诉讼，主张永力公司、渝云建公司承担违约、赔偿等责任。2019年1月23日，本院作出(2018)渝0243民初3778号民事判决书，银利源公司不服提起上诉，现该案正在二审中。永力公司、渝云建公司于2018年8月23日向本院提起诉讼，要求解除其与银利源公司签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋，支付租金及违约金等。本院受理后，于2018年9月4日银利源公司送达了起诉状副本。本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷，其争议焦点在于：被告方是否违约，即原告方是否享有单方面解除合同的权利；如若被告方违约，被告方需要缴纳的租赁费、违约金如何确定。关于被告方是否违约（原告方是否享有单方面解除合同权利）问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2014年10月15日签订了《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》，其中约定了双方的义务，其中包括了租赁费用支付义务以及房屋维修维护、设备管理义务。被告方认为涉案供水管阀门阀口脱落未得到原告方赔偿，其享有欠缴租赁费用的不安抗辩权。本案的事故起源于凌晨4点左右，主供水管阀门阀口脱落所致，二原告作为业主方，事故后第一时间将阀门进行更换，也派员参与善后事宜，以上事实足以认定，二原告在事故发生后积极在履行合同约定的房屋维修维护、设备管理义务，二原告并未逃避责任，而被告方未获得原告方相应赔偿，原因在于责任主体、责任大小尚未明确；同时，被告方举示的证据亦不足以证明二原告无能力履行赔偿义务。综上，被告方辩称其享有不安抗辩权，无事实和法律依据，本院不予确认。银利源公司从2017年7月1日起未缴纳涉案房屋租赁费，经永力公司澎湖花园开发部催告后仍未支付租金，根据以上认定，其拖欠行为并无法律和事实依据，明显违反了合同约定，该行为系违约行为；同时，二原告起诉后，本院已于2018年9月4日向银利源公司送达了起诉状副本，现《房屋租赁合同》约定的合同解除条件已成就，故本院认定，二原告与银利源司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，于2018年9月4日解除。综上，对二原告要求解除其与银利源公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议、并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金数额问题。原、被告双方一致确认涉案合同从2016年1月25日起开始计算租金、涉案物业建筑面积共计为14650㎡，该意思系双方真实意思表示，本院予以确认。被告方从2017年度开始拖欠租金，故租赁期间拖欠的租赁费时间段应当从2017年1月25日起至2018年9月4日（租赁合同解除之日）。涉案合同第四条中约定，被告方应当在当年租期届满一个月前向原告方缴纳次年房租，2017年1月25日至2018年1月24日期间的租金，被告方应当于2016年12月25日至2017年1月24日期间缴纳，该段时间合同中约定租赁费用单价按22元/月/㎡计算，涉案物业建筑面积共计为14650㎡，故该段时间租金为3867600元（14650㎡×22元/月/㎡×12个月）；2018年1月25日至2019年1月24日期间的租金，被告方应当于2017年12月25日至2018年1月24日期间缴纳，又因涉案合同于2018年9月4日解除，故该租赁期间应当计算为2018年1月25日至2018年9月4日；涉案合同约定2015年7月1日至2018年6月30日期间租赁费用单价按22元/月/㎡计算，2018年7月1日至2020年6月30日期间租赁费用单价按24.2/月/㎡计算，故本案2018年1月25日至2018年6月30日期间租赁费用单价按22元/月/㎡计算，共计1666291元（14650㎡×22元/月/㎡×5.17个月），2018年7月1日至2018年9月4日期间租赁费用单价按24.2元/月/㎡计算，共计755148.9元（14650㎡×24.2元/月/㎡×2.13个月）。综上2017年1月25日至2018年9月4日租赁期间的租赁费用共计为6289039.9元。关于违约金问题。原告方按照拖欠租金的20%计算违约金，该标准符合法律规定，亦不违反合同约定，本院予以准许；但经本案认定被告方拖欠租金数额为6289039.9元，故本案违约金为计算为1257807.98元（6289039.9元×20%）。原告方主张2017年1月25日至2019年1月24日期间的租金，以该租金计算违约金。本案系房屋租赁合同，而合同解除后双方权利义务终止，故本案实际租赁期间仅能计算至2018年9月4日，被告方应当承担的违约责任，亦应当系合同存续期间的违约责任，故本案按被告方实际拖欠的租金计算违约金，对于原告方前述计算方式不予采纳。被告方主张违约金计算标准过高，要求调低违约金。被告方第一笔租金3867600元按照合同约定应于2017年1月24日前支付，直至合同解除之日，该笔款项逾期约20个月；第二笔租金2421439.9元应于2018年1月24日前支付，直至合同解除之日，该笔款项逾期约8个月；前两笔逾期租金，按法律规定的民间借贷中最高年利率计算24%,其利息高于本案认定的违约金1257807.98元；而本院参照年利率24%该标准，原因在于涉案合同中约定的违约金计算标准：租赁费用总额二倍支付，该约定的标准明显过高，故本院参照年利率24%标准审查庭审中二原告重新主张的违约金计算标准。综上，本院认为，根据二原告庭审中主张按尚欠租金的20%计算的违约金并不过高，对于被告前述主张不予支持。关于房屋占用费起止时间及计算标准。根据涉案合同第六条第4项中约定，被告方享有60日的腾房期（不收取租金），故本案按照60日计算被告方合理腾退房屋的期间，该期间届满，被告方应当向原告方支付逾期腾房的占有使用费。涉案合同于2018年9月4日解除，60日后届满之日为2018年11月3日，故本案房屋占用费从2018年11月4日起计算至腾退之日止。关于计算标准，本院酌定以合同解除时的租金标准（每月每平方米24.5元）进行计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十二条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论决定,判决如下：一、原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司与被告彭水县银利源建材市场有限公司于2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年9月4日解除；二、被告彭水县银利源建材市场有限公司于本判决生效之日起60日内将原告彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区山谷路22号澎湖花园综合楼A栋商业用房(负二层至负四层)、B栋商业用房（滨江第一、二、四层）腾退给原告原告彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司；三、被告彭水县银利源建材市场有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司支付自2017年1月25日起至2018年9月4日的租金6289039.9元及因欠付租金应承担的违约金1257807.98元；四、被告彭水县银利源建材市场有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司支付房屋占用使用费（以14650平方米面积计算，按照每月每平方米24.2元的标准，从2018年11月4日起计算至腾退房屋之日止的占有使用费）；五、驳回原告彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76776元（原告彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司已预交38388元），减半收取计38388元，由原告彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水分公司负担6074.5元，由被告彭水县银利源建材市场有限公司负担32313.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  冉建二〇一九年五月二十八日书记员  王娟