广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1284民初948号原告：四会市金凯盛物业管理有限公司，住所地：四会市东城街道畔台庭苑**（首层）。统一社会信用代码：914412845682388710。法定代表人：吴亦桥。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云飞，广东安驰律师事务所实习律师。被告：廖子龙，男，汉族，1994年12月27日出生，住四会市。被告：程玉霞，女，汉族，1974年9月15日出生，住四会市。两被告共同委托诉讼代理人：马晓阳，广东国政（四会）律师事务所律师。原告四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称“金凯盛物业”）诉被告廖子龙、程玉霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢宇霞、马云飞，被告廖子龙、程玉霞及委托诉讼代理人马晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一.判令被告支付物业管理务费15678.8元（物业管理服务费从2017年7月1日起，计算至2019年1月31日）；二、判令被告支付滞纳金14086.16元（滞纳金每日按所欠费用3‰的标准计算，从逾期之日起暂计算至2019年1月31日，以后顺延至款清时止）；三、判令被告支付本案律师费3000元；四.本案诉讼费用由被告负担。上述第一、二、三项诉求合计32764.96元。事实和理由：原告与被告程玉霞签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：“原告向被告程玉霞位于四××市××城大道××房提供物业管理服务，被告程玉霞每个月向原告缴纳825.2元物业管理费（建筑面积330.08㎡×2.5元/㎡/月）”。后被告程玉霞将案涉房屋转让给被告廖子龙居住使用，但房屋至今未过户，从2017年7月1日起，被告未按《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费及产生的滞纳金。原告多次向被告催要均无果。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告向法庭提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明被告程玉霞是涉案房屋所有权人。2.前期物业管理服务协议，证明原告系金凯盛小区的物业服务公司，原、被告约定：原告为被告所在小区共有部分提供服务，被告按建筑面积向原告交纳2.5元/月/㎡的物业费，并约定滞纳金的计算标准。3.收楼确认书。4.入住合约。证据3-4证明被告程玉霞于2015年11月15日收楼。5.房屋转让协议，证明两被告之间的房屋转让关系。6.入住合约（被告廖子龙）。7.入住承诺书（被告廖子龙）。证据6-7证明被告廖子龙于2017年4月1日入住的事实，并承诺遵守《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》、《用户手册》等。8.律师函。9.邮件追踪流程。10.邮递单。证据8-10证明原告委托律师向被告催收物业费。11.委托代理合同，证明原告为实现债权，委托广东安驰律师事务所对被告通过法律途径追索，支出律师费3000元。庭前补充证据：12.不动产登记资料查询结果证明，证明被告程玉霞是案涉房屋所有权人。被告廖子龙辩称：因为案涉房屋是低层建筑，原告主张的的物管费不符合物价局的规定，故对原告方收取的物管费有意见。物价局的物管费标准是2元/平方米。滞纳金按0.3%计算高于国家的规定，被告认为不应该计算滞纳金。被告程玉霞辩称：1.被告程玉霞不是适格的被告，根据原告提供的证据5-7，可以明确被告程玉霞在2017年3月31日将案涉的房屋出售给本案的被告廖子龙，并在2017年4月1日配合原告与被告已办理了物业方面的移交手续及签订了金凯盛·誉城业主/租户入住合约和入住承诺书。因此被告程玉霞认为本案适格的被告应该是被告廖子龙。2.本案中拖欠物业管理费期间享受物业服务的为被告廖子龙，因此根据合同的相对性以及权利义务对等的原则，应当由被告廖子龙支付相应物业管理费。3.对物业管理费的意见，被告程玉霞同意被告廖子龙的说法，应当按照物价局2元/平方米的标准计算，计算方式为：330.08㎡×2元/㎡/月×19月=12543.04元。对于滞纳金，被告程玉霞认为过高，请法院予以调整。按照法律相关规定，因为拖欠管业管理费对原告造成的是金钱占用的损失，故被告程玉霞认为其损失应当按照同期银行贷款利率每年4.35%计算，应为863.9元，计算方式为：12543.04元×4.35%÷12月×19月=863.9元。综上所述，请法院依法驳回原告对被告程玉霞的起诉。对于原告要求被告程玉霞支付律师费，原告未提交相关的证据予以证实，也无相应的事实基础，不应予以支持。两被告均未向本院提交证据。经审理查明：2014年11月7日，被告程玉霞与四会市鼎城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买案涉的四会市大沙镇誉城大道金凯盛·誉城誉翠湾六座603A号房屋。2015年11月15日，被告程玉霞收楼，同时作为乙方与原告（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成有关协议。该协议载明了案涉房屋建筑面积为330.08平方米；乙方交纳费用时间：每月5日前交纳当月的物业服务费，别墅住宅按建筑面积每月每平方2.5元计算；对违约责任约定：乙方违反本协议第四条约定，未依收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补缴拖欠费用并从逾期之日起每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金……此外，《前期物业管理服务协议》还约定了双方其他的权利义务，物业管理服务内容等。被告程玉霞还与原告签署了《金凯盛·誉城业主/租户入住合约》，声明同意将来若该单位物业转移（包括但不限于出售、转让、赠与或互易）时，需取得受让人签署与本合约内容相同的《业主/租户入住合约》；并在该单位物业产权转移后一个月内将受让人签署的该份《业主/租户入住合约》交开发（发展）商及物业服务公司，以确保该受让人遵守《金凯盛·誉城商铺租户公约》的规定。另同意，以书面形式通知开发（发展）商及物业服务公司关于该单位物业产权所有人的变更及受让人的姓名，联络地址及其他有关资料。同意在物业服务公司收到受让人签署的《业主/租户入住合约》前，如上述受让人有违反《金凯盛·誉城商铺租户公约》的行为（包括但不限于拖欠管理费或有关费用），由本人（若该单位物业产权属自然人个体时）或本公司（若该单位物业产权属企业时）及受让人承担连带法律责任。确认并明白，本人或本公司所需要负责交纳给“四会市金凯盛物业管理有限公司”每月物业管理费金额等于：所拥有该单位物业的总建筑面积之和（另有约定的除外）乘以该小区（金凯盛誉城）该阶段、该类型物业管理费的单价之值；并明确物业管理费用每月交纳日期及方法。2017年3月31日，被告廖子龙（乙方，房屋受让方）与被告程玉霞、案外人严铭超（甲方，房屋转让方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方向乙方出售案涉房屋的相关事项。次日，原告与被告廖子龙就案涉房屋签订《金凯盛·誉城业主/租户入住合约》和《入住承诺书》，并将上述《房屋转让协议书》予原告备案。原告确认被告廖子龙已缴纳2017年4月1日至2017年6月30日的物业管理费及装修押金等共6600多元，但认为该费用中的物业管理费计算标准是2.5元/平方米，三个月合共2475.6元，余下的款项还包含了垃圾清理费、许可证工本费等费用。另查明，案涉房屋仍登记在被告程玉霞名下。原告曾于2019年1月28日分别向两被告身份证地址及案涉房屋地址分别邮寄了《律师函》，就2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业服务费进行催缴。本院认为：根据《物业管理条例》第六条:“房屋的所有权人为业主”及《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，虽被告程玉霞主张其已在2017年3月31日将案涉的房屋出售给本案的被告廖子龙，但案涉房屋至今仍登记在被告程玉霞名下，即尚未发生物权转移的效力，故被告程玉霞仍为案涉房屋的所有权人（即业主）。被告程玉霞与被告廖子龙签订《房屋转让协议书》后，被告廖子龙随即与原告签订关于该房屋的《金凯盛·誉城业主/租户入住合约》及《入住承诺书》，因此被告廖子龙应为案涉房屋的实际使用人。又根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”，第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，原告已按合同的约定，为被告提供了物业管理服务，作为实际使用人的被告廖子龙应当履行支付物业服务费的义务，原告请求作为业主的被告程玉霞对物业服务费承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。至于两被告之间就该物业服务费的纠纷，可另行解决。关于收费标准问题。原告与被告程玉霞签订的《前期物业管理服务协议》，明确约定被告程玉霞应于每月5日前交纳当月的物业服务费，别墅住宅按建筑面积每月每平方2.5元计算。现原告主张按照2.5元/㎡/月标准计算案涉房屋的物业服务费理据充分，本院予以支持。被告主张按低层建筑物业服务费2元/㎡/月标准计算案涉房屋物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张的计价面积、计价时间段，被告均没有提出异议或提供反驳依据，故本院确认两被告应向原告支付自2017年7月1日至2019年1月31日拖欠的物业管理服务费15678.8元（2.5元/㎡/月×330.08㎡×19个月）。关于原告主张的滞纳金问题。交纳物业服务费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业服务费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定：“乙方违反本协议第四条约定，未依收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补缴拖欠费用并从逾期之日起每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金”，现原告依据上述条款主张被告按每日3‰的标准计付滞纳金（实际应为违约金），被告认为过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，在原告未能举证存在其他损失的情况下，被告迟延交纳物业服务费，给原告造成的损失是资金占用的利息损失，根据上述规定，本院对合同约定的违约金在本案中予以适当调整，从2017年7月份起，分别以每月应交物业服务费为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自当月6日起计至还清日止为宜。关于原告主张的律师服务费问题。虽然该律师费是因与被告的诉讼产生，但并非属于原告必然发生的费用，且没有原、被告之间的合同约定，故本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告廖子龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四会市金凯盛物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年1月31日的物业服务费15678.8元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月6日起计至缴清日止）。二、被告程玉霞应对上述物业服务费及违约金承担连带清偿责任。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费310元，由原告四会市金凯盛物业管理有限公司负担162元，被告廖子龙、程玉霞负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年五月二十八日书记员 梁碧琪