中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终508号 上诉人（原审原告、执行案外人）：赵波，男，1990年6月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：魏可，北京大成（昆明）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭礼达，北京大成（昆明）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。 原审被告（被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。 原审被告（被执行人）：陈春蕊，女，1977年3月16日出生，汉族，住云南省昆明市。 原审被告（被执行人）：陈为民，男，1969年1月25日出生，汉族，住云南省昆明市。 原审被告（被执行人）：崔玉婷，女，1984年4月26日出生，白族，住云南省昆明市。 上诉人赵波因与被上诉人王嘉庸、原审被告云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、陈春蕊、陈为民、崔玉婷案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2018）云民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。赵波及其委托诉讼代理人魏可、郭礼达，王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼。海运公司、金福地公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷等原审被告经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵波上诉请求：撤销原审判决，改判支持不得执行昆明市海运花园小区6幢2单元***号房屋的请求，本案一、二审案件诉讼费由王嘉庸负担。事实和理由：（一）一审法院对《商品房购销合同》签订时间认定错误。1.如王嘉庸对《商品房购销合同》签订时间提出异议，应由其举证予以证实。但一审法院在没有任何证据支持的情况下，仅凭主观推测便推翻《商品房购销合同》中的签订时间属认定事实错误。在（2017）云执异116号执行异议审查过程中，赵波并未自认《商品房购销合同》中的签约时间非真实的购房时间，一审法院执行法官不仅诱导性发问，还曲解赵波笔录中回答的真实意思表示。事实上，赵波回答的真实意思是其在款项支付完毕后拿到的合同，而非款项支付完毕后签署合同。一审法院认为赵波延迟十个月后付清全部款项而未被海运公司追究违约责任不符合常理，但一审所述在没有任何合同保障的情况下支付全部款项后再签订《商品房购销合同》更不符合常理。购房款收据是海运公司单方开具，一审法院以单方开具的购房款收据与实际付款时间不对应，便不认可双方真实的签约时间是错误的。2.一审法院未认定赵波为真实善意的购房人。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益，法院为了实现其他债权而针对不动产采取执行措施，极易对善意买受人产生利益侵犯。当特殊债权与普通金钱债权发生冲突和矛盾时，具体把握权利保护的顺位和原则时，前者应优先考虑，这是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台的立法本意，亦是法律通过利益衡量后作出的对第三人的信赖利益侧重保护的一项价值选择。真实善意购房人的合法利益应受保护。本案中的情况是，2014年上半年，案涉房屋周围楼盘均价为7000元/平方米左右，赵波以7010.6元/平方米的市场价支付全款购买案涉房屋，并且接房后就开始装修房屋用于居住。虽然赵波是在法院查封后才将购房款支付完毕，但赵波如果不是善意的，其不会进行装修入住。3.一审法院未认定案涉房屋是赵波唯一的实际用于居住的房屋。赵波在购买案涉房屋时，并未有其他用于居住的房屋，且房款系赵波父母积蓄支持，将用于居住养老。所以本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定。（二）一审判决法律适用错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条审理本案，第二十八条规定的是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，而第二十九条明确是“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，由此可以确认，第二十九条是针对购买房地产开发企业商品房的特别规定，符合本案的情况。而一审法院同时适用第二十八条及第二十九条显然是增加赵波法律上的义务，不符合法律规定。赵波作为案涉房屋的买受人已具备法定的排除执行的情形，无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》还是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，都体现了真正购房人的权益更应当优先于普通债权出借人的权益这一价值取向。 王嘉庸辩称，赵波与海运公司之间签订的《商品房购销合同》存在时间倒签的问题，其不是善意的购房者。赵波在房屋被查封的情况下与海运公司签订合同接收房屋不能排除强制执行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 海运公司、金福地公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷等原审被告未予答辩。 赵波向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）云执异116号执行裁定书；2.终止对“海运花园”小区6幢2单元***号房屋的拍卖及拍卖程序；3.确认其为“海运花园”小区6幢2单元***号房屋产权人，房屋价值544462元；4.诉讼费由王嘉庸等共同负担。 一审法院认定事实：赵波与海运公司签订《商品房购销合同》，签约时间载明为2014年3月22日。合同约定赵波购买海运公司开发的“海运花园”小区6幢2单元***号房屋，房屋总价款543462元，于2014年3月22日一次性付款。2014年9月9日及2015年1月17日，赵波分别支付了购房款343462元、20万元。海运公司向赵波出具了收到“海运花园”小区6幢2单元***号房屋购房款543462元的收据，出具日期载明为2014年3月22日。2014年9月9日，海运公司向赵波交付了“海运花园”小区6幢2单元***号房屋。 一审法院另查明，王嘉庸诉陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定，查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，一审法院发出（2014）云高执保字第2-2号查封公告，查封了“海运花园”部分房屋和部分土地使用权，其中包括案涉的“海运花园”小区6幢2单元***号房屋。案件进入执行程序后，一审法院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，拍卖“海运花园”小区价值18416.77万元的房地产、车位、车库。赵波以其对执行标的案涉车位享有合法权益为由，向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年12月28日作出（2017）云执异116号执行裁定书，驳回其异议请求。 综合各方当事人的诉辩主张，一审法院认为争议焦点是：1.赵波对案涉房屋是否享有所有权；2.赵波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于赵波对案涉房屋是否享有所有权的问题。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”该案中，案涉房屋至今登记于海运公司名下，故赵波并非其所有权人。赵波要求确认其为案涉房屋产权人的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于赵波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审法院认为，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定予以审查。 首先，关于案涉房屋买卖合同的签订时间。在执行异议审查过程中，赵波明确表示其于2014年8月至“海运花园”小区购买房屋，分别于2014年9月9日及2015年1月17日分两次付清全部购房款后，才与海运公司签订房屋买卖合同，合同及收据上载明的购买及收款时间均为海运公司要求填写的时间，并非真实的购房时间。现赵波主张其与海运公司于2014年3月22日签订了关于案涉房屋的买卖合同，在执行异议过程中系因记忆不清导致对签约时间陈述错误。一审法院认为，购买房屋是个人生活中的重要经济事务，一般人即使无法准确记忆合同签订及购房款支付的具体时间，对二者孰先孰后尚不至于发生混淆；若案涉房屋买卖合同确于2014年3月22日签订，付款时间亦约定于当日，赵波迟延近十个月后才付清全部款项而未被海运公司追究任何违约责任，显不符合常理；在案付款凭证亦能证明购房款收据所载日期并非真实付款时间，故一审法院依法采信赵波在执行异议审查程序中关于案涉房屋买卖合同签订时间的陈述，即在2015年1月17日付清购房款后才与海运公司签订案涉房屋买卖合同。该签订时间后于一审法院对案涉房屋的查封时间。第二，根据赵波提交的证据材料及其陈述，海运公司于2014年9月9日将案涉房屋交付其实际占有，亦在一审法院对案涉房屋查封之后。第三，赵波亦未能提交相关证据证明其购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。因此，赵波所提出的执行异议不符合上述司法解释中关于不动产物权期待权保护的规定，对其关于停止对“海运花园”小区6幢2单元***号房屋执行的异议请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院认为，赵波对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回赵波的诉讼请求。一审案件受理费9245元，由赵波负担。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院二审认定事实：在2017年11月29日云南省高级人民法院向赵波询问后形成了笔录，其载明：问：你的合同是什么时候签订的？赵：我记不清了。付款是三月份付的。问：交房是什么时候？赵：2014年9月份的时候交房，10月份我就找了装修公司进行装修，2015年2月份我正式入住。在2017年12月27日云南省高级人民法院向赵波询问后形成了笔录，其载明：问：针对你的案子有几个问题要重新核实一下。你是几月份付的款？赵：我记得应该是14年。问：收据上的日期是3月22日，刷卡小单显示是2014年9月9日，另一笔是2015年7月17日（系笔误，实为2015年1月17日），和你收据上的时间不一致。赵：当时是海运写的日期，是他们说要写这个日期，我也不清楚……问：合同上的日期也有问题，写的是3月22号，也是海运花园让你落的日期吗？赵：是海运花园让我写的这个日期。问：合同是什么时候给你的？赵：付款的时候。 根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本院认为，本案二审争议焦点为：赵波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评述如下： 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条之间并非排斥关系而是并列关系，案外人只要举证证明符合其中任何一条规定的条件即可排除强制执行，故一审法院对本案是否符合上述两条进行逐一审查，并未加重赵波的举证义务，反而是从慎重保护赵波对案涉房屋享有的合法权利的角度出发而为。因此，赵波上诉主张一审法院同时参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系适用法律错误的理由不能成立。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋的交付时间是2014年9月，而人民法院查封时间是2014年4月，交付案外人占有的时间在查封之后，故不符合上述第二十八条第一款第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之情形，赵波不享有依据该条款主张排除强制执行的权益。 再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定适用的主体是与房地产开发企业签订商品房买卖合同的买受人，本案中赵波系与作为房地产开发企业的海运公司签订《商品房购销合同》，应当认定赵波属于该条规定的适格买受人主体。在此基础之上，应当审查本案是否符合该条规定的要件。由于案外人提出异议所主张对抗的是人民法院依法进行的强制执行，因此，在审理案外人执行异议之诉案件参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，人民法院应当对相关事实和证据从严审查认定。本案中，虽然合同载明的签订时间是2014年3月22日，但该时间的真实性存在以下疑点：第一，从赵波的陈述“（合同上的日期）是海运花园让我写的这个日期”“（收据上的日期）当时是海运写的日期，是他们说要写这个日期，我也不清楚……”看，合同的签订时间以及出具收款收据的时间均是海运公司确定的。第二，从赵波收到合同的时间为“付款的时候”来看，赵波付第一笔款的时间是2014年9月，而此时也是赵波拿到合同的时间。如合同早在2014年3月既已签订，则此后的近半年时间内，赵波既无合同也无付款凭证，根本无法证明自己已经与海运公司之间签订了商品房买卖合同，这显然会将自己置于海运公司可能会一房二卖的风险之中，这种做法明显与一般买房人的交易习惯不符。第三，合同约定的付款日期是2014年3月22日，且为一次性付款，但在当日赵波并未支付任何款项，且于合同签订后的数月内亦未支付任何款项，这既与约定不符，也有违常理。综合以上因素，仅凭现有证据，难以认定合同签订时间为2014年3月22日的事实具有高度可能性。相反，却存在开发商海运公司在明知房屋被查封的情况下而将合同签订时间倒签，从而规避法院执行的可能。赵波对于上述有悖于常理和交易习惯的情况未能足够重视，在这种情况下迳行进行交易，存有一定过错。综上，赵波依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定主张排除执行的理由不能成立。 综上所述，赵波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9245元，由赵波负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 李延忱 审判员 马成波 二〇一九年五月三十一日 法官助理唐部 书记员罗映秋