福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初4374号 原告：张贵旺，男，1979年9月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈刚天、陈金枝，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：福建和家置业有限公司,住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：李巧云，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张丽、焦永艾，公司员工。 被告：福州市仓山区永鑫房产中介所，住所地福建省福州市仓山区。 经营者：苏孔针，男，1989年11月28日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：何建峰，福建建达（马尾）律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州南门支行，住所地福建省福州市鼓楼区。 负责人:林昭，行长。 委托诉讼代理人：王焰、马睿，公司员工。 第三人：郑丽华，女，1972年11月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告张贵旺与被告福建和家置业有限公司、福州市仓山区永鑫房产中介所及第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行、郑丽华居间合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张贵旺及其委托诉讼代理人陈金枝，被告福建和家置业有限公司委托诉讼代理人张丽、焦永艾，被告福州市仓山区永鑫房产中介所委托诉讼代理人何建峰，第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行委托诉讼代理人王焰到庭参加诉讼；第三人郑丽华经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张贵旺向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付自2017年8月起至2018年5月10日期间的按揭利息损失50438.3元及应收售房款的利息损失56250元（以1250000元为基数,按年利率6%计算,自2017年9月起至2018年6月5日止共计9个月的利息）；2.判令二被告立即向原告支付因诉讼而引起的律师代理费损失15000元和诉讼费损失6600元;3.判令二被告立即向原告返还“关系疏通费”5000元。以上合计:133288.3元；4.判令本案案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用均由二被告共同承担。事实和理由：2017年3月份,福州市仓山区永鑫房产中介所的经营者苏孔针主动联系原告,可以帮原告出售其坐落于福州市仓山区的房屋（以下简称“诉争房屋”）,且向原告保证可以为其尽快办理诉争房屋的解押手续,保证诉争房屋的正常交易。因此,原告便同意由福州市仓山区永鑫房产中介所负责出售诉争房屋。因福州市仓山区永鑫房产中介所挂靠在被告福建和家置业有限公司名下,原告与被告福建和家置业有限公司及第三人郑丽华三方于2017年5月14日签订了《房产买卖经纪服务合同》,约定由第三人郑丽华购买原告名下的诉争房屋,房屋总价款为2450000元等。合同签订后,第三人郑丽华曾于2017年7月4日向原告支付1196000元解押款,原告据此也多次到第三人中国工商银行殷份有限公司福州南门支行申请办理解押手续,但第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行均不予办理。原告亦多番联系被告福州市仓山区永鑫房产中介所尽快解决诉争房屋的解押手续,被告福州市仓山区永鑫房产中介所却以各种理由拖延,还向原告索要5000元“关系疏通费”,但在原告为向被告福州市仓山区永鑫房产中介所支付“关系疏通费”后,被告福州市仓山区永鑫房产中介所仍不能办理解押手续。为此第三人郑丽华于2017年8月向福州市仓山区人民法院提起诉讼（案号:【2017】闽01**民初4032号）,要求原告配合办理诉争房屋的解押及过户手续,以及要求原告承担诉讼费等费用。在仓山区人民法院的调解下,双方达成调解协议,原告于2018年5月9日收到第三人郑丽华解押款1200000元后方才办理完毕解押手续,之后于6月5日收到剩余购房款1250000元。按照正常的房屋买卖交易流程,合同签订后,向银行申请解押办理过户,一个半月至两个月即可完成全部手续。但因二被告的过错导致原告直至一年多以后才实际收到售房款,在此期间,原告也为此遭受了较大的经济损失,包括诉争房屋因延期解押使原告多支付的按揭款利息、迟延收到售房款的利息损失、因第三人郑丽华起诉而支出的律师费、诉讼费损失等。具体如下:1、2017年8月起至2018年5月10日止,原告支付按揭款多支付利息损失50438.3元;2、2017年9月起至2018年6月5日期间,共计9个月,原告迟延收到1250000元售房款的利息损失,按照年利率6%计算,即利息损失为1250000元＊6%÷12个月＊9个月＝56250元;3、因第三人郑丽华起诉导致原告支出的律师代理费5000元、诉讼费6600元损失;4、原告因提起本案诉讼而支出的律师代理费用10000元;5、原告支付给被告二的5000元“关系疏通费”,以上合计为133288.3元。 被告福建和家置业有限公司辩称，一、两被告是各自独立的民事主体，且无任何的法律关系，也无其所谓的加盟或挂靠关系，苏孔针也并非被告福建和家置业有限公司的工作人员。被告福建和家置业有限公司自始至终不曾向原告承诺帮忙疏通银行关系以提前解除诉争房产抵押，解除房产抵押权本就是原告自身为履行合同应尽的义务，更不存在向原告收取“关系费”的行为。原告的起诉状上也明确说了所谓的关系疏通费是其与苏孔针二人之间的私事。原告要求被告福建和家置业有限公司返还“关系疏通费”并无事实及法律依据。二、二手房产交易手续的完成时间并无固定的，是根据买卖双方的交易方式及具体情况而定。且原告与第三人郑丽华的买卖交易手续拖延，实际是由于原告自身的过错导致，原告诉请按揭利息损失、应收售房款利息损失、律师代理费及诉讼费损失于理于法均无据，应予以驳回。诉争合同签订时，被告福建和家置业有限公司已将诉争房产的相关信息如实告知买卖双方，买方也在合同第三条第（二）款明确表示知悉诉争房产的他项权利设定。而且按照房产交易的商业惯例，只要被告与银行双方协商一致，就可在借款发放后一年内提前还款，及时办理解押还款手续。原告实则是因房价上涨，为了另行出售诉争房产，故意去银行闹事，以希望能阻止交易条件的成就，还于2017年7月22日私下挂失了交易的产权证书。诉争房产原本能及时履行的，正因原告以自己的行为明确表示不愿意继续履行诉争合同，第三人郑丽华方才起诉原告，才有了后续的纠纷。原告因此支出诉讼费6600元及15000元律师代理费是原告作为应诉方应自行承担的诉讼成本，与本案无关，该笔费用不应由被告福建和家置业有限公司承担。再者说，该笔损失也不属于合同约定赔偿的损失，且原告违约事实明确，原告也理应自行承担因自己违约行为而引起的相应诉讼费、律师费。解除房产抵押权，是原告履行合同过程中的义务，且二手房交易具有复杂和独特性，解押手续办理完毕的时间具有不确定性，被告福建和家置业有限公司并非银行工作人员，无法、更不曾向原告承诺在何年何月何日可办理完毕解押手续，被告福建和家置业有限公司始终积极按照合同约定协助买卖双方履行相关交易手续，何况诉争房产系因原告故意拖延办理解押手续，再者说，向银行支付贷款利息，本就是原告作为借款人在占有使用借款本金期间所应支付的对价，原告所主张的“按揭利息损失”从何谈起？另，诉争合同约定的是买方以商业按揭贷款方式购买房产，此种交易模式，从合同签订之日起到收取全额房款本就需要历经较长的周期，且该交易方式，最常发生银行政策原因导致银行额度紧张，无法及时发放贷款的情况。且原告与案外第三人郑丽华的买卖交易，系因原告不配合履行交易手续才导致的，原告是在第三人郑丽华起诉原告后，经过法院庭审及调解，第三人郑丽华同意一次性付款，且房产交易政策频频出台，房产价格出现回落，原告才主动自愿与第三人郑丽华达成和解，并与第三人郑丽华、被告福建和家置业有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行签订相应调解协议。原告同意第三人郑丽华于2018年5月10日前备齐购房款2400300元（含解押款），在第三人郑丽华领取登记至其名下的不动产权证后，再收取相应的购房款。于2018年中旬收取购房款，是买卖双方协商一致对原合同交易方式进行变更的结果，协议签订后，原告也在协议约定的期限收到了全额的购房款。而且，诉争房产是在2018年6月1日才交接给第三人郑丽华的，也就是说，从合同签订之日起直至2018年6月1日，均是由张贵旺本人在占有使用房屋的。这是在占有使用房屋期间合理的成本和对价。原告声称的应收售房款利息损失及相应的计算方式着实令人质疑。三、作为原告与第三人郑丽华诉争房产的居间方及交易服务方，被告福建和家置业有限公司始终积极依照合同约定的义务履行交易服务手续，不存在任何的违约行为，且现诉争房产的交易手续已全部履行完毕，本案的诉讼费用应由原告自行承担，被告不应承担任何的违约责任。综上所述，被告福建和家置业有限公司认为其始终积极履行合同约定义务，也未曾收取原告所谓的“关系疏通费”，更不存在任何违约行为。 被告福州市仓山区永鑫房产中介所辩称，一、该所不是适格的主体，与本案没有任何法律关系，原告诉请承担责任没有事实和法律依据。根据合同法第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。从这个法条明确可以知道，合同是对民事权利义务关系进行约定的协议，原告所诉称请求的法律基础是《房产买卖经纪服务合同》，而该所不管是个体经营主体还是经营者本人，都不是该合同的合同相对方。不管是苏孔针本人还是永鑫房产中介所，都没有参与居间服务，也未与原告签订书面合同或者达成口头协议，根据合同的相对性原则，原告将该所列为被告实属错误，本案的居间服务方是福建和家置业有限公司，并非该所。因此该所不是适格主体，对于该所的诉请应予以驳回。二、该所与原告之间并未形成居间服务关系，也并未给予原告任何承诺保证，也未收取所谓的关系疏通费。该所与福建和家置业有限公司没有任何关系，也并未挂靠在福建和家置业有限公司。在正常的房屋买卖过程中，作为卖方，原告理应知道其作为卖方需承担解押还款义务，该义务是卖方专有的，并不能因他人的承诺而转嫁到他人身上，更何况在本案中也没有任何人承诺一定能够办理解押。而实际上的情况是，在交易过程中，原告于2017年5月14日签订合同之后，因房价上涨，想恶意毁约不成，就极力想阻碍抵押银行办理还款手续，客观上达到合同履行不能的目的。三、房产交易手续的完成时间是根据买卖双方的具体情况而定的，而并未固定的，之所以造成手续拖延的原因在于原告自身的过错。原告作为完全民事行为能力人，应当对于自己签订合同而产生的义务承担责任，而据该所所知，原告因为房价上涨为了达到合同不能履行的目的，而故意阻碍被告和家公司工作人员办理解押手续，致使买方起诉至法院追究其合同责任，经法院调解，双方达成了调解协议。而本案中其所诉请的拖延履行的时间，亦属于其买卖双方自行协商约定的办理时间，与该所没有任何法律关系。因该拖延手续而造成的损失也应该由原告自行承担。四、原告诉请的按揭利息损失、应收售房款利息损失以及律师代理费、诉讼费等费用的请求，与该所无关，也不属于居间服务合同约定赔偿的损失。 第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行述称，1、2017年2月24日,该行依据其与张贵旺签订的闽营南门2017年二手0015号个人借款合同，向其发放贷款1200000元；2、2018年5月9日，张贵旺到该行办理提前还款手续，该行于当月为其办理完成解押手续。该行依法合规发放该笔贷款，且贷款现已结清，解押手续已完成。 第三人郑丽华未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人郑丽华未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。当事人对真实性无异议的证据：原告提供的《房产买卖经纪服务合同》、(2017)闽0104民初4032号民事调解书，被告福建和家置业有限公司提供的福州市仓山区永鑫房产中介所及福建和家置业有限公司的《企业信用信息公示报告》、《关于张贵旺权证遗失声明》、民事起诉状、答辩状、不动产权证书，第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行提供的中国工商银行股份有限公司福州南门支行营业执照及金融许可证、原告身份证、户口簿、结婚证、闽营南门2017年二手0015号的《个人借款/担保合同》、借款凭证、闽营南门2017年二手0015号的借据历史明细本地查询（利息还款清单），本院经审查确认，并在卷佐证。对双方有异议的证据及有争议的事实，本院认定如下：原告提供的微信记录、银行转账凭证、录音文字整理，拟证明原告向福州市仓山区永鑫房产中介所经营者苏孔针支付关系疏通费5000元，被告福州市仓山区永鑫房产中介所经营者承认收到该5000元款项，但认为系咨询感谢费。因微信记录的内容无法说明该款系关系疏通费，故本院不予采信。原告提供的委托代理合同、律师费、发票，被告未提供证据否定其真实性，本院予以采信。原告提供的银行账户历史明细清单，被告未提供证据否定其真实性，且交易相对方第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行对真实性无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月至2017年7月间，原告与苏孔针通过微信沟通房产解押事宜，苏孔针表示可以搞定解押，但未明确具体时间。2017年5月26日，原告通过微信向苏孔针转账5005元。 2017年5月14日，原告与被告福建和家置业有限公司及第三人郑丽华签订《房产买卖经纪服务合同》，约定张贵旺应在将其名下《房屋所有权证》/《不动产权证书》交由福建和家置业有限公司代管后的伍日内向抵押权人申请解押。附件二关于解押约定：张贵旺的解押方式为其向第三人借款并向相关担保公司申请提供借款担保。 2017年7月22日，张贵旺在福州市不动产登记和交易中心网站发布案涉房产不动产权证遗失声明。 2017年8月至2018年5月期间，张贵旺向中国工商银行股份有限公司福州南门支行支付按揭款利息共计50438.3元。 2018年1月5日，福州市仓山区人民法院就原告郑丽华与被告张贵旺、第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行、福建和家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）闽0104民初4032号民事调解书，当事人确认如下法律事实：2017年5月14日，郑丽华委托潘伟建作为买方与作为卖方的张贵旺及作为中介服务方的福建和家置业有限公司签订《房产买卖经纪服务合同》，约定：张贵旺将坐落于福州市仓山区［面积121.65㎡，权证号：闽（2017）福州市不动产权第9007658号］出售给郑丽华；总成交价2450000元；房屋存在抵押，张贵旺应在将其名下不动产权证交由福建和家置业有限公司代管后五日内向抵押权人申请解押；合同签订当日，郑丽华应支付购房保证金80000元作为履约担保，该购房保证金在交易过程中交由福建和家置业有限公司代为无息监管等。合同签订当天，郑丽华向福建和家置业有限公司支付了购房保证金80000元。另，张贵旺就购买坐落于福州市仓山区向中国工商银行股份有限公司福州南门支行申请了按揭贷款1200000元。当事人达成调解协议，约定郑丽华于2018年5月10日前备齐购房款，张贵旺于2018年3月31日前向中国工商银行股份有限公司福州南门支行申请提前偿还按揭贷款等等，其中张贵旺承担案件受理费6600元，并为本案支出律师费5000元。 庭审中，原告确认其与被告福州市仓山区永鑫房产中介所未签订居间合同，没有向被告福州市仓山区永鑫房产中介所支付中介服务费。签订案涉合同当天苏孔针并没有在场，经办人员系“小胡”。关于解押事宜，原告有联系“小胡”，但“小胡”一直说有在催银行。第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行确认2017年5月之后，原告来过银行多次申请解押，但并未提交书面申请。 本院认为，原告与被告福建和家置业有限公司及第三人郑丽华签订的《房产买卖经纪服务合同》，系各方真实意思表示，应为合法有效。原告主张被告福州市仓山区永鑫房产中介所与被告福建和家置业有限公司存在挂靠关系，但未提交证据证明，本院不予采信。原告以被告福州市仓山区永鑫房产中介所经营者苏孔针明知无法解决房屋提前解押问题，仍向原告作出提前解押承诺，致使原告陷入错误认识与被告福建和家置业有限公司建立居间合同关系，并最终导致原告与第三人郑丽华的交易无法如期正常进行，要求福建和家置业有限公司及福州市仓山区永鑫房产中介所承担相应责任，然《房产买卖经纪服务合同》中并未约定福建和家置业有限公司应在何时协助原告完成案涉房产的解押手续，且原告与苏孔针的微信聊天记录中，苏孔针亦未承诺何时完成解押手续，另外，原告于合同履行过程中，通过挂失不动产权证的方式阻止合同履行，其与第三人郑丽华之间因案涉房产的诉讼，以调解方式结案，亦未明确违约责任方。综上，原告诉请两被告支付按揭利息损失50438.3元、应收售房款的利息损失56250元、律师代理费损失15000元及诉讼费损失6600元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请两被告返还“关系疏通费”5000元，但没有证据证实该5000元系“关系疏通费”，也未证明两被告对该款项的支出负有过错、应承担责任，故本院不予支持。第三人郑丽华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张贵旺的全部诉讼请求。 案件受理费2965元，由原告张贵旺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴清云 人民陪审员  伍建英 人民陪审员  王传城 二〇一九年五月八日 法官助理刘海燕 书记员张思祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。