江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0611民初3614号原告：洪书建，男，1980年1月23日出生，汉族，住江苏省海安市。委托诉讼代理人：顾颖警，江苏大生律师事务所律师。被告：缪永和，男，1963年7月7日出生，汉族，住江苏省如东县。原告洪书建与被告缪永和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪书建及其委托诉讼代理人顾颖警、被告缪永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪书建向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租房协议》；2.判令被告向原告支付违约金4200元；3.判令被告将所承租的南通市港闸区永兴盛和花苑9幢405室房屋恢复至毛坯状态并交还原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年3月8日签订了《租房协议》一份，约定原告将其所有的南通市港闸区永兴花苑9幢405室房屋出租给被告使用，被告不得私自装修或转租，如违约则需向原告支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用，但被告在租赁期间却擅自对房屋进行改造、破坏原有结构、毁坏承重结构和转租，原告多次要求被告恢复原状、腾还房屋，其均置之不理，故成讼。缪永和辩称，与原告签订《租房协议》、对房屋进行了装修和转租房屋是事实，但原告的受托人冒峰在协议签订前即已知晓被告系做房屋转租生意的，需要对所承租的房屋进行装修、转租，故应认定原告知晓并同意被告对房屋进行装修和转租；协议签订时，原告、被告、房屋中介和冒峰均在现场，大家对于房屋装修和转租心知肚明，只是被告碍于情面未及时对协议的内容进行修改，因此原告要求解除合同的理由不能成立；协议签订后，被告根据原告的要求进行了整改，不同意腾还房屋，应驳回原告的诉请。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提交了《租房协议》、通知、违法建设（用地）限期整改通知书、照片（打印件）、房屋所有权证等证据；被告提供了《房屋租赁合同》、《租房协议》、光盘、证人证言等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：位于南通市港闸区房屋系洪书建、张晓花共同共有。2018年3月8日，洪书建（甲方）与缪永和（乙方）签订了《租房协议》一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期自2018年4月1日至2026年3月30日止，租金1400元/月，租金一年缴纳一次；乙方不得有私自装修或转租等行为，否则乙方同意甲方无条件收回房产；乙方违约需贴对方三个月损失。合同签订后，洪书建依约将房屋交付给缪永和使用，缪永和支付了2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金。租赁期间，缪永和对上述房屋进行了装修、改造，并转租给他人使用。2018年11月8日，因缪永和违规改造上述房屋结构造成楼下房顶裂痕，相关部门向洪书建发出了《违法建设（用地）限期整改通知书》一份，要求洪书建在收到通知书之日起七日内自行整改。2018年11月15日，洪书建向缪永和发出了《通知》一份，主要内容为：缪永和未经出租方同意擅自动用房屋结构和私自装修房屋，违反合同约定，出租方不予认可，现限承租方在一周内搬离。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：双方未能达成允许缪永和对案涉房屋进行装修、改造和转租的口头协议或者说洪书建并未同意或认可缪永和对案涉房屋进行装修和转租。理由如下：从缪永和提供的证据来看，其提供的《房屋租赁合同》或《租房协议》与本案的关联性难以认定，况且上述合同或协议中就是否可以装修、转租约定不一致，不能作为洪书建同意缪永和装修或转租的依据；双方签订的《租房协议》明确载明案涉房屋不得装修或转租，《租房协议》系直接、书面证据，而缪永和与冒峰的聊天录音系间接、言辞证据，《租房协议》的证明效力高于聊天录音；证人包益平对双方当事人在签订协议时洪书建是否达成了允许缪永和对案涉房屋进行装修、改造和转租的口头协议语焉不详，该证人证言难以达到缪永和的证明目的。简言之，尽管缪永和从事房屋转租生意，甚至冒峰作出需将洪书建的房屋进行装修、转租的意思表示，但现有证据尚不能证明本案双方当事人之间达成了对案涉房屋进行装修、改造、转租的共同意思表示。本院认为，本案双方的争议焦点为：洪书建要求解除《租房协议》的理由是否成立？《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。原告依约将案涉房屋交付给被告使用，被告亦应按约使用。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《租房协议》明确约定被告不得有私自装修或转租等行为，否则乙方同意甲方无条件收回房产。合同履行过程中，被告私自装修和转租，原告有权要求解除《租房协议》。被告关于原告知晓并同意其对案涉房屋进行装修和转租，原告无权要求解除合同的抗辩意见，缺乏证据证实，故不予采纳。关于合同解除时间的问题，虽然原告曾向被告发出通知要求被告搬离，但难以确定被告于何时收到该通知。原告于2018年11月27日向本院提起诉讼，明确要求解除合同，被告于2018年11月30日签订了民事起诉状等诉讼材料，本院确认原、被告签订的《租房协议》于2018年11月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，被告应将所承租的房屋恢复原状后返还给原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案被告私自装修和转租，构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金4200元（1400×3）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、洪书建与缪永和签订的《租房协议》于2018年11月30日解除；二、缪永和于本判决生效之日起十日内向洪书建支付违约金4200元；三、缪永和于本判决生效之日起十五日内将南通市港闸区永兴花苑9幢405室房屋恢复至毛坯状态后返还给洪书建。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由缪永和负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费160元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  范建军二〇一九年五月二十一日法官 助理  邓述勇书 记 员  许媛媛拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。