四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1049号 上诉人（原审原告）：成都市青羊区房产管理局，住所地四川省成都市金牛区观音阁后街**。 负责人：黄婉，局长。 委托诉讼代理人：陈世通，四川世正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹钧齐，四川世正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都鸿泰房地产开发公司，住所地四川省成都市锦江区华兴东街**。 法定代表人：武振荣，总经理。 被上诉人（原审被告）：文殊院，，住所地四川省成都市青羊区 负责人：释宗性。 委托诉讼代理人：杨成林，四川公生明律师事务所律师。 原审第三人：赵成蓉，男，1963年10月22日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人成都市青羊区房产管理局（简称青羊房管局）因与被上诉人成都鸿泰房地产开发公司（简称鸿泰公司）、文殊院、原审第三人赵成蓉所有权确认纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初9337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青羊房管局上诉请求：1.依法撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初9337号民事判决，并依法改判；2.本案上诉费由鸿泰公司、文殊院承担。事实和理由：1.《产权调换协议》为成都市房管局提供的制式文本，《拆迁安置协议》为成都市拆迁管理处制式文件，一审判决割裂了二者之间的紧密联系，认定错误；2.《拆迁安置协议》第一条明确约定案涉房屋产权归青羊房管局所有，且原审第三人赵成蓉对此也不持有异议；3.一审适用法律不当，错误否决了青羊房管局依法享有的案涉房屋优先权；4.无法判定《固定资产移交说明》及清单这一证据材料的真实性，一审法院以此作为定案依据认定错误。 鸿泰公司辩称，青羊房管局没有举出任何证据以证明案涉房屋为其所有。文殊院与青羊房管局签订的《固定资产移交说明》和相应《偿还移交的房屋面积和坐落地址清单》约定的产权调换及偿还建筑面积确定清晰，且双方按约定时间按时完成交接。无论按照政策还是法律规定，青羊房管局作为本案的唯一被拆迁人，理应在其产权调换的相等建筑面积房屋范围内对其原房屋承租人进行安置。青羊房管局将不属于其所有的本案案涉房屋以《公有住房租赁合同》出租给赵有堂，该合同违背基本合同要件，有恶意串通、损害鸿泰公司合法权益之嫌。综上，本案案涉房屋应属于鸿泰公司所有，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 文殊院辩称，文殊院没有诉争主张房产的所有权，根据《固定资产移交说明》，诉争房屋没有移交青羊房管局。《住宅房屋拆迁安置协议书》的签订主体是文殊院和赵有堂，青羊房管局非该安置协议的签订主体。对拆迁房屋的补偿是根据有关文件进行的，符合规定。青羊房管局主张诉争房屋所有权缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉。 赵成蓉述称，文殊院和鸿泰公司出面拆迁公房时，文殊院和其父亲赵有堂进行了协商赔偿。所居住的案涉房屋应为青羊房管局所有的公房。 青羊房管局向一审法院诉请：请求确认成都市金牛区金沙北二路4号1栋1单元4楼4-1号房屋（简称案涉房屋）为青羊房管局所有，并判令鸿泰公司、文殊院共同将该房产过户登记到青羊房管局名下。 一审法院认定事实：1995年，文殊院经行政许可拆迁，其拆迁范围包含青羊房管局所有并出租给赵有堂（赵成蓉之父，于2016年去世）的西马道街47-22号公房。1995年7月27日，文殊院与鸿泰公司签订《委托拆迁安置合同书》，约定：文殊院将含47-22户在内的共88户被拆迁户的搬迁安置和旧房拆除工作交鸿泰公司承包；鸿泰公司以大包干的方式进行承包，即由文殊院拨付拆迁安置费，由鸿泰公司组织房源，动员、安置、完结手续，交出拆迁完毕建设用地；拆迁安置完毕后，鸿泰公司必须负责办理完拆迁的有关产权转移等手续；拆迁户的安置善后工作概由鸿泰公司负责等。1995年8月30日，青羊房管局（甲方）、文殊院（乙方）签订《拆迁国有直管公房产权调换协议》，约定乙方在西马道街41-49号，福善巷1号规划红线范围内，拆除甲方管理的西马道街41-43号、44-46号、47-49号国有直管公房住宅142户，乙方用购买在光荣四组3幢、光荣二组3号楼新建成套住宅偿还甲方产权，其偿还的住宅建筑面积不少于3249平方米。超面积和新旧房屋结构差互不结算。1996年10月16日，文殊院与赵有堂签订《协议书》，约定因赵有堂确存在一些困难，将原安置房屋光荣小区3幢3单元5号套二型房屋变更为光荣小区3幢1单元13号和17号两套套一型房屋。1996年10月21日，文殊院（甲方、拆迁人）与赵有堂（乙方、被拆迁人）就上述两套房屋分别签订《住宅房屋拆迁安置协议书》，其中涉及光荣小区3幢1单元13号房屋的《住宅房屋拆迁安置协议书》约定：甲方拆除西马道街47号附22号乙方居住的公有房屋，建筑面积14㎡，该房产权系青羊房管局所有；甲方以光荣小区3幢1单元13号4楼套一房屋，建筑面积40.85㎡（不含楼梯间），安置乙方居住，产权归青羊房管局所有。后赵有堂一家在上述房屋内居住至今。1997年1月24日，文殊院作为移交单位与青羊房管局作为接收单位签署了《固定资产移交说明》及清单，载明“住宅应偿还3249㎡，实际偿还3459.69㎡，多偿还210.69㎡，作为补偿，不再作结算”；新建地址位于“关荣小区3栋1、2、3单元（34）套。”。涉案房屋未列于上述清单之中。2002年1月1日，成都金发房屋开发公司（卖方、甲方）与鸿泰公司（买方、乙方）签订《成都市商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于成都市金牛区光荣三组3幢1单元1-1、1-4、2-3、4-1、4-2、7-3,2单元4-1、4-2，3单元1-3、5-1、7-2等11套房屋，建筑面积共计628.3012平方米，每平方米1200元。同日，成都金发房屋开发公司出具《四川省成都市销售（转让）不动产发票》，记载收到鸿泰公司753761元。2002年8月9日，成都市房地产管理局填发的原《蓉房权证成房监证字第××号房屋所有权证》载明：坐落于金牛区营门口乡光荣村**的幢号为3-1、房屋总层数：7；幢号3-2、所在层数：4；幢号3-3、所在层数1.5.7的房屋所有权人为成都鸿泰房地产开发公司。另外附记中备注载明：1单元：1-1，1-4，2-3，4-1，4-2，7-3；2单元：4-1，4-2；3单元：1-3，5-1，7-2等信息。《川（2017）成都市不动产权第0307190号不动产权证》载明：金牛区金沙北二路4号1栋1单元1、2、4、7层，金牛区金沙北二路4号1栋2单元4层，金牛区金沙北二路4号1栋3单元1、5、7层，1单元：1-1，1-4，2-3，4-1，4-2，7-3，2单元：4-1，4-2，3单元：1-3，5-1，7-2为权利人成都鸿泰房地产开发公司单独所有。2017年9月25日，成都市不动产档案科查询的成都市不动产登记信息载要显示：坐落于金牛区金沙北二路******1、2、4、7层为成都鸿泰房地产开发公司单独所有。变动记录载明：更正所有权登记，坐落变更；状态：有效。2016年5月26日，成都市公安局金牛区分局光荣派出所出具的《证明》载明：房屋所有权证，《蓉房权证成房监证字第××号，所登记的位于金牛区营门口乡光荣村三组的3幢1单元1-1，1-4,2-3,4-1,4-2,7-3，2单元4-1,4-2，3单元1-3,5-1,7-2共11套产权人系成都鸿泰房地产开发公司，现地址变更为金牛区金沙北二路4号1栋1单元1-1，1-4，2-3，4-1，4-2，7-3，2单元4-1，4-2，3单元1-3，5-1，7-2。上述光荣小区3幢1单元13号房屋也即该套房屋。 一审法院认定上述事实主要依据《委托拆迁安置合同书》、《拆迁国有直管公房产权调换协议》、《固定资产移交说明》及清单、《协议书》及《住宅房屋拆迁安置协议书》、《成都市商品房购销合同》、房屋信息摘要、房产证及公安机关出具的地址变更证明，当事人身份证明材料、以及庭审笔录等证据。 一审法院认为，关于诉讼时效。因确认物权请求权不适用诉讼时效的规定，故对相应的答辩意见不予采纳。关于涉案房屋产权。根据青羊房管局与文殊院所签《拆迁国有直管公房产权调换协议》和《固定资产移交说明》及清单，文殊院已按约对其所拆除的青羊房管局所管理的国有直属公房进行了产权调换偿还。青羊房管局主张其所签署的《固定资产移交说明》及清单虽未列涉案房屋于清单，但《固定资产移交说明》及清单并非全部资产的移交，并不代表不再继续向青羊房管局偿还面积，却无证据予以支持，且不符合常理，一审法院不予采纳。青羊房管局的主张及相应的证据不能证明涉案房屋登记的所有权人与事实不符，对其诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回青羊房管局的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由青羊房管局负担。 二审期间，鸿泰公司提交（2018）川0106民初3303一案中赵成蓉提交的《公有房屋租赁合同》，拟证明青羊房管局与赵有堂签订租赁合同系恶意串通、非法侵占鸿泰公司合法所有的商品房。经本院组织各方进行质证，青羊房管局认为无法确认证据的真实性，且与本案不具有关联性。文殊院、赵成蓉未发表质证意见，请求法院依法审查。本院对证据审核认定如下：因《公有房屋租赁合同》系复印件，无法核实该证据来源及证据的完整性，本院对证据真实性不予认可，且该证据与本案待证事实之间不具有关联性，故对该证据依法不予采信。 本院查明，因坐落地址变更，光荣小区3幢1单元13号房屋地址变更为金牛区金沙北二路4号1栋1单元4楼4-1号房屋。 以上事实有公安机关出具的地址变更证明在案佐证。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋所有权的归属问题。1995年青羊房管局与文殊院签订《拆迁国有直管公房产权调换协议》，约定文殊院拆除青羊房管局管理的西马道街41-43号、44-46号、47-49号国有直管公房住宅142户，文殊院用购买在光荣四组3幢、光荣二组3号楼新建成套住宅用于偿还青羊房管局产权。同年，文殊院与鸿泰公司签订《委托拆迁安置合同书》约定文殊院将含47-22户在内的共88户被拆迁户的搬迁安置和旧房拆除工作交鸿泰公司承包；由文殊院拨付拆迁安置费，鸿泰公司组织房源，动员、安置、完结手续，交出拆迁完毕建设用地等。因拆迁范围包含青羊房管局所有的出租给赵有堂（原审第三人赵成蓉之父））位于西马道街**公房拆迁安置中，赵有堂与文殊院签订协议约定退出原安置房屋光荣小区3幢3单元5号套二型房屋，重新将光荣小区3幢1单元13、17号套一房屋两套安置于赵有堂。后文殊院与赵有堂根据成都市房屋拆迁管理处印制的《住宅房屋拆迁安置协议书》，就重新安置的两套房屋分别进行约定。其中涉及案涉房屋的《住宅房屋拆迁安置协议书》约定：文殊院拆除西马道街47号附22号赵有堂居住的公有房屋，建筑面积14㎡，该房产权系青羊房管局所有；文殊院以光荣小区3幢1单元13号4楼套一房屋，建筑面积40.85㎡（不含楼梯间），安置赵有堂居住，产权归青羊房管局所有。本案中，从青羊房管局与文殊院签订的《拆迁国有直管公房产权调换协议》约定的内容可知，文殊院拆除青羊房管局管理的国有直管公房，系按住宅户数拆迁，采取产权置换的方式，文殊院以其购买的光荣四组3幢、光荣二组3号楼新建住宅偿还青羊房管局公房产权。同时，根据文殊院与赵有堂签订的《住宅房屋拆迁安置协议书》约定的内容，各方对拆除西马道街47号附22号公有房屋后，安置给赵有堂居住本案案涉房屋的产权归青羊房管局所有作了明确约定。本院认为，西马道街47号附22号公有房屋的性质系直管共有公房。因前述公房拆迁后，文殊院以本案案涉房屋和光荣小区3幢1单元17号房屋用于偿还青羊房管局47号附22号公房面积，通过产权置换后的房屋的公房性质及权利归属未因此发生变更或灭失。二审中，鸿泰公司抗辩青羊房管局与文殊院于1997年1月24日确认的《固定资产移交说明》及《偿还移交的房屋面积和落座地址清单》中并不包含涉案房屋，故案涉房屋不属于安置的范围。本院认为，赵有堂与文殊院约定退出原安置房屋光荣小区3幢3单元5号套二房屋，重新将光荣小区3幢1单元13、17号两套套一房屋安置于赵有堂。在前述《偿还移交的房屋面积和落座地址清单》中，赵有堂所退出的光荣小区3幢3单元5号房屋未列于前述移交清单。而按照《住宅房屋拆迁安置协议书》约定的安置给赵有堂的光荣小区3幢1单元13、17号屋两套中，仅有3幢1单元17号房屋列于前述移交清单。从产权置换的前因及案涉房屋由赵有堂、赵成蓉居住的事实可知，安置给赵有堂的光荣小区3幢1单元13、17号房屋均是基于西马道街47号附22号公有房屋的拆迁安置于赵有堂。关于《固定资产移交说明》及《偿还移交的房屋面积和落座地址清单》的性质仅是各方在拆迁安置工作中的交接，不能据此否认《住宅房屋拆迁安置协议书》中对安置房屋权属的约定效力，从而认定本案案涉房屋不属于产权置换的面积范围。综上，鸿泰公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，不动产登记簿仅对于不动产权利具有推定力，但不能最终决定实体上法律关系的存在。本案中，案涉房屋虽登记在鸿泰公司名下，在案证据足以证明青羊房管局系案涉房屋的真实权利人。故青羊房管局请求确认案涉房屋归青羊房管局所有，由鸿泰公司、文殊院协助过户登记至青羊房管局名下的上诉请求，本院予以支持。 综上所述，青羊房管局的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初9337号民事判决； 二、位于成都、位于成都市金牛区金沙北二路**********房屋归成都市青羊区房产管理局所有v> 三、成都鸿泰房地产开发公司、文殊院于本判决生效之日起三十日内协助将位于成都市金牛区金沙北二路4号1栋1单元4楼4-1号房屋过户至成都市青羊区房产管理局名下； 四、驳回成都市青羊区房产管理局的其他诉讼请求。 一审案件受理费按照一审判决方式负担的；二审案件受理费8800元，由成都鸿泰房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 谭默娜 审判员 谢 芳 二〇一九年五月三十日 书记员 张国葱