云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2143号上诉人（原审被告）：王珏，女，汉族，1994年8月23日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆明市盘龙区恒信经济信息咨询服务部，住所地：昆明市北京路延长线金桥花园******。经营者：周莲丽,女，汉族，1974年7月14日生，住云南省大理白族自治州宾川县。委托诉讼代理人：包亚琼，女，汉族，1988年4月3日生，住昆明市五华区，系服务部员工。上诉人王珏因与被上诉人昆明市盘龙区恒信经济信息咨询服务部（以下简称恒信服务部）居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王珏的上诉请求：1、撤销昆明市盘龙区人民法院作出的(2018)云0103民初9418号《民事判决书》，改判驳回被上诉人全部诉请；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为该判决事实认定不清，适用法律严重错误，致使处理结果错误，请二审法院撤销原判后依法予以改判，理由如下：一、原审合同应该是无效合同，被上诉人的经营范围是:经济信息的咨询，并不具有房地产经纪服务这项资格，所以被上诉人主体资格错误，没有收取佣金的权利。二、房屋买卖合同并未实际履行。假设合同成立的情况下，按照合同约定“本合同签订完成后，在过户当日，当乙方看到产权部门出具的写有自已姓名的收件时，丙方向乙方收取佣金(居间服务费)7000元。”二手房买卖的程序包含促成后续正式《二手房买卖合同》的签订，网签、过户、完税、交件，产权登记回执等事项，而被上诉人并未完成合同约定的“乙方看到产权部门出具的写有自己姓名的收件时”事项，居间服务没有完成，所以没有权利收取佣金。三、合同约定的2%违约金过高，应当调整。在涉案合同中，被上诉人只是促使双方达成意向，没有促成后续正式《二手房买卖合同》的签订，网签、过户、完税、交件，产权登记回执等事项并没有完成，所以对于约定的2%违约金过高，应当调低。综上，被上诉人主体不符，在居间活动中未促成正式《二手房买卖合同》的签订，房屋买卖合同并未实际履行，没有达到合同约定收取居间佣金的条件，合同约定的2%违约金过高，应当调整。上诉人请求支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人恒信服务部答辩称，第一，被上诉人同意接受一审判决结果。第二，王珏的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回，并维持一审判决：一、王珏认为原审合同为无效合同没有法律依据。原审合同系居间合同，被上诉人为房屋买卖双方提供居间服务，而且合同已经签订，系各方真实意思表示，并不违反法律和行政法规，也不存在合同无效的法定情形。另一方面，提供房屋买卖居间服务，法律或行政法并没有强制性规定需要特别资质条件。二、上诉人自述房屋买卖合同没有实际履行与事实不符。双方签订房屋买卖合同，购房人支付了定金，已经实际履行合同。合同未能继续履行的原因系王珏明示违约，把房屋另行销售第三人，已经构成实质性违约。三、王珏所述违约金约定过高，没有事实依据和法律依据。诉争《房屋买卖合同》第十条清楚约定“如果因卖方单方的原因最终导致未完成该房产权过户的，则由卖方支付房屋成交价2%的佣金给丙方”，该约定2%佣金系违约性佣金，系对违约方的惩罚性约定，属于违约责任约定，为诉争各方的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，诉争各方都应遵守执行。只要违约，都应当依约受到惩罚。四、根据《合同法》第107条、108条规定，王珏依法应当承担违约责任。通过一审庭审活动及证据材料，已经充分证明上诉人有明示违约行为。上诉人一房二卖，且在与被上诉人签订《房屋买卖合同》之后，再次签订《房屋买卖合同》，属于明显的恶意违约。王珏实际上应该承担的佣金为13720元(即房屋总价686000元*2%)，只不过被上诉人对上诉人给予宽容和谅解，没有进一步主张该权利。综上所述，请依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告恒信服务部向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付佣金13720元（686000元×2%）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月11日，在原告的居间服务下，被告与案外人王镜雯签订了《房屋买卖合同》，约定被告（卖方）将位于昆明市盘龙区金星园丁小区9幢3单元401号的房屋以686000元的价格出售给案外人王镜雯（买方），签订合同时由买方向卖方支付定金20000元；约定2019年2月28日前办理过户手续，过户当日收到产权部门出具写有买方名字的收件收据时由买方一次性支付全额房款给卖方且约定由买方先支付200000元给卖方赎证。合同约定佣金（居间服务费）为7000元，如因买方单方原因导致未完成房屋产权过户，由买方支付佣金给原告；如因卖方单方原因导致未完成房屋产权过户，由卖方支付佣金给原告。合同还详细约定了买卖双方的其他权利义务。合同签订后，被告认为王镜雯支付房屋尾款的时间过长，与王镜雯协商提前支付尾款，且与原告协商更改支付房屋尾款的时间。三方协商未成，被告于2018年10月25日将上述房屋另售他人且已完成房屋过户登记。现原告认为上述《房屋买卖合同》因被告单方原因未能履行，诉至一审法院要求被告支付佣金13720元。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当向原告支付佣金13720元？依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案原告作为居间人，已经促成被告与案外人王镜雯签订了《房屋买卖合同》，提供了居间服务。现因被告原因不能履行合同，依据该房屋买卖合同的约定，应当由卖方也就是被告支付佣金给原告。被告答辩认为其并未同意合同约定的支付尾款时间的意见，一审法院认为，被告作为完全民事行为能力人，独立实施民事法律行为，应当对自己所实施的民事法律行为承担相应的民事责任。被告与原告、王镜雯签订的合同中约定了支付尾款时间，被告在合同上签字的行为视为其已经认可了对支付尾款时间的约定，故对被告的该答辩意见不能成立。被告还答辩认为其与原告约定了买方支付房款的时间，并没有合同载明的时间这么长，一审法院认为，被告并未提交证据证明与原告有此约定进而证明原告违背被告意愿促成涉案合同，故对该答辩意见，一审法院亦不予采纳。至于佣金的金额，虽然合同中约定的佣金为房屋成交价的2%，但是涉案《房屋买卖合同》手填书写的佣金为7000元，应当视为三方对佣金进行过变更，故一审法院支持由被告支付原告佣金7000元，其他部分无事实依据，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条的规定，判决：“一、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付佣金7000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。”二审中，上诉人提交微信聊天截图，欲证明2018年9月19日，上诉人已将案外人交付的20000元定金转给了被上诉人。被上诉人无证据提交并质证认可收到上诉人支付的20000元定金，但其并未支付佣金。另，上诉人、被上诉人对一审判决认定的事实无异议。综上，二审补充查明以下法律事实：上诉人于2018年9月19日将案外人支付的定金20000元转给被上诉人。同时二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付佣金7000元？根据一、二审查明的事实：在被上诉人的居间服务下，上诉人与案外人签订了《房屋买卖合同》，约定上诉人将房屋出售给案外人，并约定佣金为7000元，如因卖方单方原因导致未完成房屋产权过户，由卖方支付佣金。合同签订后，三方协商变更支付尾款的时间未成，上诉人就将上述房屋另售他人且已完成房屋过户登记，故被上诉人作为居间人，已经促成上诉人与案外人签订《房屋买卖合同》，理应按照约定收取佣金，同时案涉房屋未能按照合同约定完成交易的原因在于上诉人，其应按照合同约定支付佣金7000元，一审法院对此处理得当，本院予以维持。至于上诉人所提被上诉人的经营范围仅为经济信息的咨询，故《房屋买卖合同》的签订已经超出其经营范围，该合同无效的主张，经查，被上诉人营业执照所载的经营范围包含房产经纪信息咨询，上诉人所提该主张无证据证实，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费143元，由王珏负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 李 娜审判员 杨章亮审判员 刘 涛二〇一九年五月二十三日书记员 袁 源