内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终593号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁淑清，女，1954年6月19日出生，汉族，退休工人，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王兴隆（袁淑清之子），男，汉族，1981年4月13日出生，公司职员，现住北京市昌平区，公民身份证号码×××。被上诉人（原告原告、反诉被告）：王海军，女，1978年9月30日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：姜楠，内蒙古蒙鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：通辽市科尔沁区永清大街万邦房产中介信息服务部，住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：张赢宇，经理。委托诉讼代理人：冷绍成，男，蒙古族，1984年2月1日出生，万邦中介职员，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份证号码×××。上诉人袁淑清因与被上诉人王海军、通辽市科尔沁区永清大街万邦房产中介信息服务部（以下简称万邦中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初8469号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。袁淑清上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并依法改判，支持上诉人的一审反诉请求。2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、案件基本事实：上诉人与被上诉人王海军于2018年7月18日签订的《通辽市存量房屋买卖合同》，在合同中明确约定，房屋价款700000元，被上诉人王海军支付首付款200000元（含定金50000元），被上诉人王海军自行向银行申办贷款500000元。在签订合同时，被上诉人王海军根本就没有购买房屋的经济能力，一直没有支付首付款。上诉人是因为急需用钱才将房屋出售，上诉人多次向被上诉人王海军索要首付款，但被上诉人王海军迟迟不能支付房屋首付款。2018年9月，被上诉人王海军无力支付首付款，向上诉人提出，降低首付款到140000元（含定金50000元），增加贷款至560000元。上诉人为了尽快拿到房款，同意了被上诉人王海军的请求。为此，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：如因被上诉人王海军原因导致贷款审批未通过，双方按照合同第四条的约定，被上诉人王海军自行筹齐剩余房款，30个工作日内一次性付清剩余购房款。2018年9月13日至14日，按照被上诉人万邦中介的安排，上诉人及被上诉人万邦中介前往××银行办理贷款；2018年9月19日，被上诉人万邦中介接到××银行通知贷款未通过。被上诉人万邦中介也未能自行筹集房款。二、一审法院查明事实不清，认定事实错误。上诉人申请一审法院调取三项证据的请求，其一，向××银行股份有限公司×××支行调取王海军于2018年9月13日至14日按揭贷款面签手续；其二，向××银行股份有限公司××分行个贷金融部按揭贷款审批手续；其三，王海军和上诉人于2018年9月13日和14日9时一12时，2018年9月17日9时一18时，在××银行股份有限公司×××支行的视频资料。但一审法院仅仅调取了××分行个贷中心的说明，内容是不具备录像条件，故我行未受理该笔业务。对其他调取事项××银行未做说明，一审法院也未做解释说明。但一审判决查明的是，2018年9月19日，被上诉人万邦中介接到××银行通知贷款未通过。上诉人需要特别说明的是，如果是××银行在2018年9月13日至14日没有受理该业务，为什么是到2018年9月19日被上诉人万邦中介才接到××银行通知贷款未通过贷款未通过与不受理业务肯定不是同一概念。如果按照被上诉人万邦中介的说法，贷款未通过，肯定存在按揭贷款面签或审批手续，如果没有该手续。那结论就是，要么是被上诉人万邦中介做虚假陈述，要么××银行做虚假证词，但无论何种情况，一审判决同时存在两种情况，属于查明事实不清。一审判决认定支付定金、首付款及房屋交付并装修己经履行了房屋买卖的合同的主要义务，属于认定错误。房屋买卖合同的主要义务是交付房款（如按揭贷款已经批准），交付房屋、房屋所有权转移。与房屋装修无关，且本案中被上诉人王海军装修房屋也没有得到上诉人同意。更没有完成所有权转移、交付全款或按揭贷款已经批准，何谈完成主要义务。三、一审判决错误。2018年9月13日至14日银行贷款没有受理之后，上诉人又配合了被上诉人的贷款，现在银行贷款没有批准，是被上诉人万邦中介的原因，且双方约定的过户日期己过，自行筹集房款的日期已过。改变《补偿协议》约定的贷款方式属于对原合同主要条款的变更。根据《合同法》的相关规定，当事人协商一致，可以变更合同。也就是可以变更的前提是双方协商一致，在本案中上诉人与被上诉人王海军并未针对该事宜进行协商，上诉人也未同意变更贷款银行，因此也没有义务继续配合被上诉人王海军到××银行继续办理贷款面签手续。根据《合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被上诉人万邦中介贷款审批未通过，且被上诉人又拒绝一次性付清剩余购房款。其符合双方约定的解除合同条件，因此，一审法院应依法判决上诉人与被上诉解除合同，被上诉人应依照合同约定支付上诉人总房款20％的违约金，上诉人并依照合同约定对房屋恢复原状。如果按照一审判决的观点，驳回了被上诉人房屋权属转移登记手续，同时又驳回了上诉人解除房屋买卖合同的诉求。那么将会导致一个非常危险的社会后果和消极的法律后果。道理很简单，被上诉人王海军不支付房款，也不支付房租，无偿的占有上诉人的房屋，而上诉人也无权解除房屋买卖合同收回房屋，也得不到房款，难道会不了了之？综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。王海军辩称，一审判决依据事实客观真实，适用法律正确，证据采信合理，审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。万邦中介辩称，希望双方交易继续履行，配合办理贷款。王海军向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告袁淑清协助原告办理房屋买卖银行贷款的面签手续以及房屋权属转移登记手续；2.请求判令被告万邦中介对原告办理房屋按揭贷款手续以及房屋权属转移登记手续提供协助义务。袁淑清向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除双方签订的《通辽市存量房屋买卖合同》；2.请求判令反诉被告恢复房屋原状后交付给反诉原告；3.请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金140000元；4.请求判令被告万邦中介应承担相应赔偿责任。一审法院认定事实：2018年7月18日，原告（反诉被告）王海军与被告（反诉原告）袁淑清经被告万邦中介的联系签订了《××市存量房屋买卖合同》一份，约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）名下的坐落于××市××区的房屋一处，价款700000元，定金50000元，交付定金后将房屋交付给原告。关于贷款问题，双方在合同第四条第（四）项作出约定，原告（反诉被告）向银行申请贷款500000元。原告（反诉被告）因自身原因未能获得银行批准，双方同意由原告（反诉被告）自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给被告（反诉原告）。同日，原告（反诉被告）与二被告还签订了《居间服务合同》，约定被告万邦中介有义务提供居间服务促成原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的房屋交易，交易的后续手续由被告万邦中介协助办理。2018年9月13日至14日期间，按照被告万邦中介安排，双方到××银行个人贷款中心办理贷款面签手续。因被告（反诉原告）要求银行提供双录资料，而××银行个人贷款中心因暂时在××银行××支行临时办公，不具备录像条件没有受理该笔业务。2018年9月16日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）又签订了《补充协议》一份，约定被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）申请贷款560000元。如贷款审批款递减，则首付款相应增加。原告（反诉被告）承诺于2018年9月22日前一次性付清首付款140000元（包含50000元定金）。如因原告（反诉被告）原因导致贷款审批未通过，双方按照合同第四条的约定，原告（反诉被告）自行筹齐剩余房款，30个工作日内一次性付清剩余购房款。原告（反诉被告）未能筹齐剩余款项，原告（反诉被告）自愿赔偿被告（反诉原告）总房款20%的违约金。被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）全部房款，合约解除，房屋退还。2018年9月19日，被告万邦中介接到银行通知，告知2018年9月12日至14日办理的贷款未通过审批。被告万邦中介遂通知双方准备到××银行继续办理贷款审批事宜。被告（反诉原告）以被告万邦中介未告知贷款未通过审批的原因为由，未再配合继续办理贷款手续。另查明，2018年7月18日，合同签订后，原告（反诉被告）交付了定金50000元，被告（反诉原告）将房屋交付给原告（反诉被告），原告（反诉被告）对房屋进行了装修。2018年8月3日，被告（反诉原告）取得涉案房屋产权证明。2018年9月18日，原告（反诉被告）根据补充协议约定，交付首付款90000元。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护，民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，在被告万邦中介的居间服务下，双方签订了《××市存量房屋买卖合同》和补充协议，在双方之间已建立了房屋买卖合同关系。被告万邦中介与双方签订了《居间服务合同》，与双方建立了居间服务合同关系。在房屋买卖合同关系中，因双方约定除定金和首付款外以涉案房屋抵押贷款的方式支付剩余房款。在被告万邦中介的安排下，双方按照约定已到银行申请办理了贷款手续即双方当事人所主张的面签手续。贷款没有通过审批，是因为被告（反诉原告）要求银行提供双录资料，由于××银行个人贷款中心不具备录像条件而没有受理该笔业务。从该行为上看，被告（反诉原告）作为当事人到银行办理重大事项比如涉案贷款时，要求提供双录资料留存，是个人与银行之间的服务关系范畴，不在房屋买卖合同约定之内，属于正常的请求，没有不当之处。可见，贷款没有审批是因为贷款银行没有受理，而不是因双方个人信誉等方面的原因所致。所以，双方认为对方负有责任的主张，不能成立。合同签订后，原告（反诉被告）已经交付了定金和首付款，被告（反诉原告）已将涉案房屋交付给了原告（反诉被告），涉案房屋已经转移占有，并且原告（反诉被告）已对房屋进行了装修。可以说，双方已经履行了房屋买卖合同的主要义务。虽然贷款没有被审批，但属于不可归责双方的原因。事实上，按照合同所约定的办理贷款面签手续以及产权转移登记手续的期限已过，也就是履行的条件和期限等客观情形发生了变化。对此，被告万邦中介作为中介服务方又为双方联系了其他银行继续办理贷款事宜。重新办理手续，属于对原合同主要条款的变更。从诉讼请求中可以看出，原告同意被告万邦中介提出的该方案。但是，被告（反诉原告）并不同意，对此双方没有达成协议。一方面双方没有达成新的协议，另一方面双方已经履行了合同的主要义务。在这种情况下，不应再继续采取抵押贷款的方式作为履行合同的方式，也不宜解除合同，双方可根据合同第四条的约定继续履行，由原告（反诉被告）自行筹齐剩余房款。由于原告（反诉被告）尚未交付剩余购房款，所以请求办理所有权转移登记手续，不能成立。因原告（反诉被告）对贷款未经审批也没有责任，所以，被告（反诉原告）主张解除合同，没有事实依据。综上所述，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）王海军的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）袁淑清的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计50元，由原告（反诉被告）王海军负担。反诉案件受理费减半收取计775元，由被告（反诉原告）袁淑清负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审期间上诉人申请调取1、王海军于2018年9月12一14日向××银行股份有限公司××分公司××分行个贷金融部申请的涉案房屋按揭贷款面签办理，××银行是否同意面签申请，如同意面签，请××银行经办人员提供已成立的面签手续和王海军提供的面签所用资料，包括涉案房屋买卖合同等。2、王海军于2018年9月以后向，××银行股份有限公司，××分行个贷金融部提交的涉案房屋按揭贷款审批手续包括涉案房屋买卖合同，2018年9月16日增加的涉案房屋买卖合同补充协议和首付款流水凭条等，请××银行工作人员提供，××银行是否同意放款，如已同意或未同意放款。3、王海军和申请人袁淑清于2018年9月12-14日9时-12时和2018年9月17日9时-18时在中国建设银行股份有限公司通辽分行个贷金融部的视频资料。经我院调取××银行股份有限公司××分行个贷个贷中心向我院出具说明:“关于王海军购买二手房欲在我行办理二手房贷款一事，我行已于2018年12月11日向科区法院作出说明”。上诉人袁淑清质证后认为：1、2019年5月15日的说明仅仅写明于2018年12月11日向科区法院作出说明。而向科区法院的说明写明：一办理按揭贷款，面签之后，因售房人袁淑清的儿子要求我行提供双录资料，因我行个贷中心装修暂在华泰支行临时办公，不具备录像条件，故我行未受理该笔业务。2、但从上述答复中可以看到已经进行了面签，既然进行了面签，××通辽分行就必然收取了当时的面签手续，以及面签所提供的所有面签资料，包括买卖合同、申请金额等。这个时间阶段是2018年9月11日～14日。3、2018年9月18日，××银行通辽分行又收取了房屋买卖合同补充协议和首付款流水。该证据××银行分行也有能力提供。上述意见中提到需要××银行分行提供的证据，是本案的核心证据，关系到本案合同未履行的原因，但××银行××分行拒不提供，关系到案件判决结果，为此，建行通辽分行属于有能力提供而拒不提供，避重就轻，致使法院无法查明案件事实，请求法院再次要求××银行××分行提供所有面签资料，包括买卖合同、房屋买卖合同补充协议、首付款流水、申请金额等。被上诉人王海军质证后认为，无异议。万邦中介质证后认为，无异议。审查后认为，本院调取的××银行股份有限公司××分行个贷个贷中心说明，对其真实性和合法性及与本案的关联性予以确认，对于上诉人再次要求调取××银行股份有限公司××分行证据的请求，不予准许。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，在万邦中介的居间服务下，双方签订了《××市存量房屋买卖合同》和补充协议，在双方之间已建立了房屋买卖合同关系。万邦中介与双方签订了《居间服务合同》，与双方建立了居间服务合同关系。在房屋买卖合同关系中，因双方约定除定金和首付款外以涉案房屋抵押贷款的方式支付剩余房款。在万邦中介的安排下，双方按照约定已到银行申请办理了贷款手续即双方当事人所主张的面签手续。贷款没有办理成功，是因为上诉人要求银行提供双录资料，由于××银行个人贷款中心不具备录像条件而没有受理该笔业务。从该行为上看，上诉人作为当事人到银行办理重大事项比如涉案贷款时，要求提供双录资料留存，是个人与银行之间的服务关系范畴，不在房屋买卖合同约定之内，属于正常的请求，没有不当之处。可见，贷款没有审批是因为贷款银行没有受理，而不是因双方个人信誉等方面的原因所致。所以，双方认为对方负有责任的主张，不能成立。合同签订后，王海军已经交付了定金和首付款，上诉人已将涉案房屋交付给了王海军，涉案房屋已经转移占有，并且王海军已对房屋进行了装修。可以说，双方已经履行了房屋买卖合同的主要义务。虽然贷款没有被审批，但属于不可归责双方的原因。事实上，按照合同所约定的办理贷款面签手续以及产权转移登记手续的期限已过，也就是履行的条件和期限等客观情形发生了变化。对此，万邦中介作为中介服务方又为双方联系了其他银行继续办理贷款事宜。重新办理手续，属于对原合同主要条款的变更。从诉讼请求中可以看出，王海军同意万邦中介提出的该方案。但是，上诉人并不同意，对此双方没有达成协议。一方面双方没有达成新的协议，另一方面双方已经履行了合同的主要义务。在这种情况下，不应再继续采取抵押贷款的方式作为履行合同的方式，也不宜解除合同，双方可根据合同第四条的约定继续履行，由王海军自行筹齐剩余房款。由于王海军尚未交付剩余购房款，所以请求办理所有权转移登记手续，不能成立。因王海军对贷款未经审批也没有责任，上诉人主张解除合同，将房屋恢复原状等请求，没有事实依据，不予采纳。综上所述，袁淑清的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人袁淑清负担。本判决为终审判决。审判长  刘景国审判员  包永春审判员  董明华二〇一九年五月三十一日书记员  金 玲