云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初752号原告骆远亮，男，蒙古族，1974年6月12日生，云南省西畴县人，家住西畴县。委托诉讼代理人：胡兴兵，云南轩浩律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司），统一社会信用代码：91532600750678224C。法定代表人：杜光伟，系该公司执行董事。住所：云南省文山市开化南路永通桥头。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告骆远亮与被告文山金源商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日受理后，依法适用简易程序于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告骆远亮及其委托诉讼代理人胡兴兵，被告文山金源商贸有限公司的特别授权代理人卢灿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骆远亮向本院提出诉讼请求：（一）判决解除骆远亮与文山金源商贸有限公司签订的《商铺内部认购合同》；（二）判决被告返还骆远亮所收购房款476978.00元；（三）请求金源公司承担资金占用期间的6%的利息至购房款还清止；（四）承担返租租金147862.00元；（五）案件受理费由被告承担。事实及理由，原告骆远亮与金源公司于2017年7月1日签订《商铺内部认购合同》二份，约定骆远亮向金源公司分别购买了位于该公司开发的金源农副产品综合批发市场13-A105号（价款为240519.00元）、13-A104号（价款236459.00元）二套商铺，共计总价款为476978.00元，同时双方签订了《商铺委托租赁经营合同》返祖商铺，租金从第二年开始返还，共计返还租金190790.00元，交房时间为2018年6月30日。骆远亮于当日付清全部房款，可至今金源公司未能交房，也未支付第三年及今后的租金。现金支付了第二年的租金42928.00元。同时骆远亮发现金源公司至今未能取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同的，该合同无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”的规定，金源公司与骆远亮签订的内部认购合同具备商品房买卖合同的性质，但由于金源公司未取得商品房预售许可证明，该内部认购合同无效。金源公司应当按照我国合同法第五十八条规定返还该合同取得的财产，同时应承担骆远亮的经济损失：包括租金损失、利息损失（利息参照民间借款未月定利息的年息6%的资金占用费计算至本金还清止。）经双方协商未果，为此，原告于2019年2月28日起诉至本院并提出如前请求。被告金源公司辩称：（一）本案的合同属于无效合同。（二）根据无效合同处理的相关法律规定以及无效合同取得的财产应当返还。本案中被告承担的责任是所收取原告的购房款扣减已租金形式支付的部分款项，所余款项返还给原告。（三）原告所主张的租金损失及租金部分无法律依据，应当不予支持。本案在审理过程中，原告为支持其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、金源农副产品综合批发市场商铺置业计划书二份、商铺内部认购合同二份，证明双方签订商品房买卖合同的事实；2、收款收据及银行转账凭证，证明原告支付购房款给被告的事实；3、证明双方达成商铺反租合同，被告应当按双方约定支付原告租金；4、借记卡账户明细清单，证明被告仅支付原告第二年租金的事实。5、商品房预售许可证明，证明被告销售给原告的商铺未在预售审批许可范围，被告至今未取得商品房预售许可证明。6、照片三张，证明被告未交付房屋的事实。经质证，被告文山金源商贸有限公司对原告骆远亮列举的第1组证据的真实性不予认可，没有签名。内部认购合同书真实性无异议，不具有合法性。对第2组转账凭证无异议，但是原告方实际转款金额与合同书有2万元差额。对第3组委托租赁合同主合同无效，附属合同无效，合法性有异议，对第4组证据无异议，金额在被告承担返还金额后，租金应以扣减；对第5组无意见。对六组不予认可，反应不出时间、地点，证明观点不能成立。被告金源公司对其辩解理由，无证据向法庭列举。通过庭审举证、质证，本院认为：原告提交的1组证据均客观、真实，但是因被告方至今未取得商品房预售许可证，故该证据属于无效的合同，予以采信。第2组证据客观、真实、合法且与本案相关联，予以采信；第3组证据因该份合同属于从合同，从合同的效力依据主合同确定，主合同原、被告均认可无效，故该从合同属于无效合同，予以采信，但是原告据此主张赔偿损失的待证事实不予采信。第4组证据客观、真实且与本案相关联，予以采信。第5组证据客观、真实、合法，但与本案无关联性，予以彩信。第6组证据虽然客观、真实，但是仅凭三张照片不能证实原告方的待证事实。经过庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：原告骆远亮与金源公司于2017年7月1日签订《商铺内部认购合同》二份，约定骆远亮向金源公司分别购买了位于该公司开发的金源农副产品综合批发市场13-A105号（价款为240519.00元）、13-A104号（价款236459.00元）二套商铺，共计总价款为476978.00元，同时双方签订了《商铺委托租赁经营合同》返租商铺，租金从第二年开始返还，共计返还租金190790.00元，交房时间为2018年6月30日。骆远亮于当日付清全部房款，可至金金源公司未能交房，也未支付第三年及今后的租金。现金支付了第二年的租金42928.00元。因金源公司至今未能取得商品房预售许可证明，双方签订的内部认购合同具备商品房买卖合同的性质，但由于金源公司未取得商品房预售许可证明，该内部认购合同无效。金原告公司应当按照我国合同法第五十八条规定返还该合同取得的财产及赔偿损失。经双方协商未果，为此，原告于2019年2月28日起诉至本院并提出如前请求。本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2017年7月1日签订《商铺内部认购合同》和《商铺委托租赁经营合同》，其中签订《商铺内部认购合同》的行为，属商品房预售合同，系双方的真实意思表示，但该合同因被告未取得商品房预售许可证，依法应认定为无效合同。合同签订后，原告已履行了合同约定义务。而被告未能在合同约定履行约定义务。关于本案的焦点（一）本案中双方签订的合同是否有效的问题，首先，双方签订的《商铺内部认购合同》是否有效？庭审中双方均认可该合同属于商品房预售合同且被告方至今未取得商品房预售许可证，也未开发建设的事实，依照法律的规定应当认定该合同无效。其次双方签订的《商铺委托租赁经营合同》是否有效？因该合同约定的委托租赁经营的标的是前一份合同约定购买的标的物，故该合同从属于前一份合同而存在。因前一份合同依法应当认定为无效合同且约定标的物尚未建设，故后一份合同因前一份合同无效而无效。关于本案的焦点（二）原告方主张的赔偿损失及资金占用期间的利息是否合法有据？庭审中，原告主张的赔偿损失及资金占用期间的利息是基于合同有效提出的，但是其在事实及理由陈述却自认合同无效，经法庭当庭释明后原告方不愿变更诉讼请求。依据不诉不理的原则，原告方不愿变更诉讼请求，故原告方的该二项诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。本案中，关于原告的第一项诉讼请求，因双方均认可合同无效，那么无效的合同自始无效，故请求解除合同无法律依据，不予支持。关于原告请求退还购房款的诉讼请求，依照法律规定因合同无效取的财产应当返还，而本案中被告因该无效合同取得了原告支付的购房款，原告因该无效合同取得得二年的房屋租金，依照法律的规定均应当返还，故该项诉讼请求应当在扣减了被告已经支付的租金后予以支持。被告方辩解，部分符合法律规定，予以采纳，有部分辩解无证据印证，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告骆远亮购房款的434050.00元（已扣减已付房租）；二、驳回原告骆远亮的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050.00元，减半收取5025.00元，由原告骆远亮负担1025.00元，由被告文山金源商贸有限公司负担4000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖玉忠二〇一九年五月十三日书记员  阮建峰