广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2022号原告：张秀，女，1981年5月19日出生，汉族，住广东省饶平县。原告：詹生福，男，1979年11月21日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：蓝战立、赖文静，均系广东金亚律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路**,统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：郑重。委托诉讼代理人：余小晔，女，1981年4月23日出生，汉族，住广州市天河区，系被告公司员工。原告张秀、詹生福与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：“雅居乐”公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀、詹生福的委托诉讼代理人蓝战立及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人余小晔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀、詹生福向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期交房违约金97832.25元给二原告（从2016年5月5日起每日按照总房款97832.5元的万分之一为标准，计算至2019年5月6日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月8日，原被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化市街口街××地××区（××）802房一套。房屋建筑面积：111.35平方米，房款总额892630元。合同中，对原被告之间的权利义务进行了详细约定：根据合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订合同后，原告已按照合同约定向被告全额支付了购房款，履行了自己作为一个房屋买受人应尽的付款义务。但时至今日被告提供给原告所购买的房屋用电并非居民永久生活用电，而是“临时用电”，该用电类别不能满足购房人的日常生活用电基本条件，且随时面临被供电企业终止供电的风险，根据同小区法院判决的案例如已生效的案号为（2019）粤0117民初413号的民事判决书等均已查明“被告为原告购买的房屋所在楼盘提供的用电目前仍为临时用电，而且存在多次停电情况，不能保证用电期间临时供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人日常生活的基本条件。”由此可见被告交付给原告的房屋不能满足商品房交付原告所必须的基本居住要求，严重影响了原告的正常使用。因此该房屋尚未达到交付条件，被告应承担迟延交楼的违约责任。被告雅居乐公司答辩称：1、原告已在2015年10月2日办理收楼手续，视为原告已经接受房屋的交付条件；2、根据补充协议第6条规定，甲方向乙方发出收楼通知后，在乙方办理收楼手续时，向乙方出示竣工验收备案表和保证书，使用说明书视为符合交付条件，乙方同意办理收楼手续，因此，涉案房屋的交付标准是竣工验收备案表；3、涉案房屋于2014年9月29日已完成竣工验收备案手续，取得竣工验收表；4、补充协议第17条第五款规定，本补充协议如与商品房买卖合同不一致，以本补充协议规定为准，双方对条款内容应有充分了解和认识，并了解后果；5、根据《中华人民共和国建筑法》，建筑工程竣工经验收合格是商品房的交付条件，均可交付使用，而我方于2014年9月29日完成相关验收备案；6、根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引，粤高法（2017）191号文，第30条第二款的规定，交付使用的商品房应经过竣工验收合格，并在当地行政主管部门办理竣工验收备案，因此，省高院的意见也是以工程验收备案认定为房屋的法定交付条件；7、粤高法（2017）191号文，第47条规定，买受人请求出卖人支付逾期交付违约金从合同约定或法定约定期限期满之日起计付诉讼时效，按月或按日计付违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效，由于原告已于2015年10月2日办理收楼手续，因此原告的诉求已过诉讼时效，因予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：2014年3月8日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园二期D、E、F区第J155栋8层802房，房屋地址为从化区沙贝村地段二期F区（J155栋）802房；建筑面积111.35平方米；总金额为892630元；原告以按揭贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的70.87%，金额632630元；除首期款外，剩余房款金额260000元须于2014年3月10日前申请办理银行按揭手续。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理售楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖印方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款892630元，被告对该事实予以确认。庭审中，原被告一致确认原告于2015年10月2日办理收楼手续，被告自认房屋现仍为临时用电。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下几个问题：一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但，该变更损害了购房人的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已于2014年9月29日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。二、被告是否应当承担逾期交楼违约责任问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，但原告已于2015年10月2日收楼，视为原告同意按现状收楼。原告收楼之后，被告逾期交房问题已不复存在，亦无需承担逾期交房的违约责任。故，原告主张被告支付2016年5月5日至2019年5月6日期间的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张秀、詹生福的诉讼请求。本案受理费1123元，由原告张秀、詹生福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年五月二十三日书记员  李 蕴