广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0321民初11号 原告：广西阳朔县益田置业有限公司,住所：广西桂林市阳朔县阳朔镇将军路11号工商质监局办公楼五楼。 统一社会信用代码：91450321340282382B。 法定代表人：黎志强,董事长。 委托诉讼代理人：王配永，男，汉族，1991年1月25日生，住重庆市渝北区，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：莫庭轩，男，汉族，1989年4月9日生，住广西阳朔县，该公司营运经理。 被告：魔王餐饮管理（深圳）有限公司，住所：深圳市南山区沙河街道白石东路8号欢乐海岸曲水湾21栋二楼。统一社会信用代码：91440300MA5DRGCW7X。 法定代表人：朱海昆，总经理。 被告：朱海昆，男，汉族，1970年9月22日生，住西安市莲湖区。 共同委托诉讼代理人：蒋雄辉，广西寿阳律师事务所律师。 原告广西阳朔县益田置业有限公司（以下简称益田置业公司）与被告魔王餐饮管理（深圳）有限公司（以下简称魔王餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王配永、莫庭轩到庭参加诉讼，被告朱海坤及其共同委托诉讼代理人蒋雄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益田置业公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告支付原告截至2018年1月15日的租金等费用以及相应的滞纳金(滞纳金暂计算至2018年11月28日，最终计算至实际清偿之日止），共计355351.23元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日，原告与被告朱海昆签订编号为(2016)西街租赁第138号的《益田西街租赁合同》，被告朱海坤租赁原告的益田西街B117号商铺作“魔王”品牌特色酒吧经营之用。租赁期限自2016年11月8日起至2020年12月22日。被告魔王餐饮公司系被告朱海昆投资设立的公司，2016年12月，原告与二被告签署《合同主体变更协议》，即被告魔王餐饮公司。被告益田西街门店自开业以来连续拖欠租金、管理费、水电费、排污费、垃圾清运费以及相应的滞纳金等费用共计355351.23元，经原告多次催缴，被告拒绝缴纳欠款，严重损害了原告的合法权益。为恶意逃避债务，2018年1月5日，被告擅自停止营业后逃场。为追缴欠款，2018年1月12日原告向被告书面送达欠款催缴函，被告仍拒绝缴纳欠款。为维护原告合法权益，避免损失扩大，鉴于被告擅自停业逃场，以及拖欠租金等费用超过40个自然日，原告根据合同约定及法律法规，2018年1月15日和2018年1月17日分别向被告送达了关于解除租赁合同的告知函和关于限期搬离及交还商铺的通知函，以敦促被告限期将商铺内的设施设备搬离，并按照合同约定交还商铺，被告拒绝按照合同约定履行交还商铺的义务。鉴于上述事实，根据双方签署的《益田西街租赁合同》第20.4条、20.5条约定，租赁期限内，被告拖欠支付租金、管理费及其他费用达到40个自然日，或者被告中断停止其业务，原告均有权单方面终止租赁合同，收回商铺，被告缴纳的租赁保证金不予退还。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，已构成根本违约。鉴于被告未及时缴纳欠款及单方停止营业，原告将按照合同约定及法律规定解除租赁合同并没收租赁保证金。综上所述，原告已全面履行自己的义务，被告长期拖欠租金、管理费、水电费、排污费、垃圾清运费以及相应的滞纳金等费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七规定，被告应当按照合同约定支付原告上述费用。二被告行为已经严重损害了原告的经济利益。为维护自身合法权益，原告特诉请人民法院判允前列诉讼请求。 被告魔王餐饮公司作出以下答辩：一、原告对租金的诉请已经过了诉讼时效。根据法律的有关规定，因租赁合同在履行过程中延迟支付或拒付租金引起的纠纷诉讼时效期间为一年。被告在2018年1月前就停止经营，原告也将商铺收回，本案主张的租金为2017年4月至2018年1月15日。根据双方签订的《租赁合同》第5.1.4约定，每月租金需于每月1日前支付，本案诉讼时效起算时间为2017年12月31日，因此原告于2019年1月向法院起诉已超过诉讼时效。且依据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”本案依据双方签订的《租赁合同》约定房租按月支付，因此原告应在被告每次支付租金的截止日期一年内向被告主张权利。解除合同后，原告最后一次是在2018年1月15日向原告要求给付租金，因此至原告起诉之日计算，2017年的租金已经过了诉讼时效，原告只能主张2018年1月份的租金。二、原告本身具有过错，且造成被告重大损失。1、被告朱海坤长期在深圳市经商，原告在深圳市招商时大力宣传益田细节项目前景，对该项目做了过多夸大宣传，吸引不知情的被告承租经营，但益田西街开业后，一直人气不佳，游客稀少，且每月租金、物业费等费用高昂，导致被告经营惨淡，入不敷出。2017年初，被告要求解除合同，退出经营，但由于益田西街刚开业，为了继续招商吸引其他业主入驻，原告一直拖延，哄骗被告继续经营，承诺被告可以不支付租金。因此从2017年4月至2017年12月期间原告未付租金，只缴纳水、电、物业、排污、推广等费用，原告也认可且从未通过任何形式进行催收租金。2、由于益田西街一直吸引不了游客，被告每月亏损严重，而原告又采取措施手段强制要求被告不能停止营业，被告实在无法承受于2018年停止经营。被告因经营之需花费了约150万元对酒吧进行装修。原告未经被告同意，擅自处置被告财产，将酒吧及酒吧内设施整体转给其他人经营，造成被告重大损失。从原告提交的证据显示，2018年1月份该商铺的水电、排污费明显高于之前月份，但被告在2018年1月份已经停止营业足以证实。由于益田西街人气不足，导致被告损失不断扩大，因此不能认定合同解除是被告单方过错造成。三、对于租金原告承诺不收租金现又反悔，有违诚信及公平原则。原告不仅违法没收了被告的保证金还要求被告承担违约责任，其主张的违约金已经超出了法律规定的最大比例，对被告显失公平。即使判决被告应支付部分租金，根据《租赁合同》第5.24条的约定，租赁保证金作用是抵扣原告的损失，在本案中应予互相抵扣，即被告的租金也应从租赁保证金中先予以抵扣。四、原告主张的其他费用部分没有依据。1、物业费：根据《物业管理条例》第四十条的有关规定，本案合同约定物业管理费为40元每平方米，被告每月需缴纳6665.6元，但并未得到物价部门的审核批准，费用明显过高。2、水、电、排污费：依据原告提交的材料显示，原告酒吧每月电费为5000-8000元之间，在2018年1月份被告已经停止营业，但当月电费为10320元，明显超过之前月份数据，而水费、排污费与之前月份基本一致，很显然与被告已经于2018年1月份停止经营的事实不符。综上，原告的主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 原告为支持其诉请向本院提供了以下证据：1、《益田西街租赁合同》（包括6个附件），拟证明原、被告之间成立合法有效的房屋租赁合同，被告拖欠原告费用的计算依据；2、合同主体变更协议，拟证明被告朱海昆对被告魔王餐饮履行合同权益权利义务承担连带责任；3、益田西街商户收铺交接表，拟证明原告履行交付义务及计租日期；4、商铺能源明细表，拟证明被告租赁商铺期间产生的水电费及排污费，被告拖欠费用的计算依据及金额；5、被告撤场时水电表读数，拟证明被告撤场时的水电表读数，被告拖欠费用的计算依据；6、被告签收的缴费通知单，拟证明原告每月向被告送达缴费通知，催告及时缴款；7、被告缴纳的所有款项回单，拟证明被告缴纳的所有款项，以及被告拖欠费用的计算依据；8、被告缴纳的所有款项回单，拟证明被告缴纳的所有款项，以及被告拖欠费用的计算依据；9、2018年1月15日送达给被告的解除租赁合同告知函及快递单，拟证明经原告多次催缴，被告拒绝缴纳欠款，被告构成根本违约，原告在解除合同前已书面通知被告；10、2018年1月17日送达给被告的限期搬离设施设备并交还商铺的通知函、快递单，拟证明被告构成根本违约，原告书面通知被告合同解除事宜，并要求被告限期搬离商铺内的设施设备，被告拒绝搬离。 二被告为支持其答辩向本院提交了以下证据：1、投资明细，拟证明被告共投入约150万进行装修，但该酒吧的设备在合同解除后被原告擅自处分，给被告造成重大损失；2、2017.7洪灾财产损失说明，拟证明在2017年7月由于暴雨倒灌益田西街造成被告停业一个星期，并且财产损失达108600元的事实。 经庭审质证，二被告对原告提供的证据1主合同真实性无异议。对附件合同3,4有异议，这两份合同没有原被告盖章签字，该附件合同明确约定附件需双方加盖骑缝章确认合同效力，但该合同没有被告骑缝章，即本附件合同没有生效，不能约束被告，在最后一个月原告变更了计算方式。因此对其租金约定的计算及物业管理费被告有异议。物业费收费标准没有得到被告认可，对被告不具有约束力。对证据2、3无异议。对证据4中的倍率问题表示不理解，由法院认定。对证据5的真实性不予认可，辩称没有具体时间显示也不能确定该表是被告使用商铺的电表。照片拍摄的也不清楚，数据看不清。对证据6、7的真实性无异议，辩称6,7组证据证明了2017年4月至12月被告缴纳的费用是除了租金以外的其他费用的事实，也能证明原告当时是免除了被告的租金，否则在那期间不会仅要求被告缴纳其他费用而不催收租金。对证据8、9、10的真实性无异议，辩称该证据只能证明原告向被告发过函，不能证明其快递发函的内容。 原告对二被告提供的证据1不予认可，辩称被告确实进行了前期投资，包括装修、设计，但对其投资金额不予确认，只凭投资明细无法确认金额的真实性；对证据2的真实性予以认可，辩称2017年7月整个阳朔县城发生了暴雨洪灾，停业一周属于事实，但暴雨洪灾属于不可抗力，损失应当由被告自行承担，且被告所提交的证据已经超过举证期限。 本院对原、被告提供的证据作以下分析：原告提供的证据客观真实，来源合法，是认定本案事实的基本依据，对此本院予以采信；被告提供的证据虽客观真实，但与本案无关联性，对此本院不予采信。 结合全案证据及庭审查明情况，本院确认以下法律事实：2016年7月1日，益田置业公司与朱海昆签订编号为(2016)西街租赁第138号的《益田西街租赁合同》（以下简称“租赁合同”)，约定益田置业公司将其位于阳朔县商铺出租给朱海坤用于经营魔王品牌酒吧，商铺交付日期为2016年11月8日，租赁期限自2016年11月8日起至2020年12月22日。租赁合同第五条对租金、费用作出的约定为：乙方应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准，合同所累租金均含税。（5.1.1条）；上述租金并不包括乙方交付之管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）（5.1.2条）；除每月基本租金于租金起付日外，每月基本租金须于每月1日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延（5.1.4条）；首月基本租金为乙方在该月实际租赁天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日基本租金金额所计算出的得数，首月日基本租金额为商铺承租面积乘以280元除以30天（该自然月总天数）的得数（5.1.5条）；最后一个月的基本租金以乙方在该月实际租赁天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以基本租金额所计算出的得数，最后一个月的日基本租金额为商铺承租面积乘以370元除以31天（该自然月总天数）的得数，如合同提前终止，则最后一个月的日基本租金以提成数额为准，乙方应于该月7日前向甲方补足提成数额多余基本租金部分的款项（5.1.5条）；乙方应缴纳的管理费按该商铺承租面积计算每月每平方米40元，合同所列管理费均含税（5.3.1条）；甲方将不时为益田西街商场进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费，推广费案该商铺承租面积计算每月每平方米8元，合同所列推广费均含税（5.4.1条）；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用（5.5.1条）。租赁合同第十三条对经营条款作出约定：乙方同意租用甲方提供的POS专用收银机（含收银机软硬件）。租用POS专用收银系统的收费标准为每台每月100元（自装修期结束之次日或乙方营业之日开始计算，与租金同时支付，金额含税金，押金3000元/台。乙方租用甲方POS专用收银系统1台，POS租金每月合计100元，押金3000元（13.1条）。租赁合同第二十条对乙方违约责任作出约定：租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或管理费和/或推广费的，经甲方书面通知（即租赁/联营结算单），仍未能于7个自然日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金（20.1条）；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权当面终止合同，收回商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：拖欠支付租金、管理费及其他费用达到40个自然日（20.4.5条）；甲方依据本合同第20.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方3个自然日内迁离并交回商铺；乙方已缴纳的租赁保证金不予退还；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿（20.5条）。此外，《益田西街租赁合同》附件三、附件四分别对物业管理费、推广费、电费、水费及排污费以及POS专用收银系统租用协议作出了约定。2016年12月份，益田置业公司与二被告签订《合同主体变更协议》，约定朱海昆在《益田西街租赁合同》中的全部权利义务转由魔王餐饮公司负责具体履行，朱海昆向益田置业公司承诺并保证对魔王餐饮公司履行租赁合同承担连带责任，该变更协议同时约定将租赁保证金变更为109315.84元，该费用不是预付的租金、管理费及推广费，仅是被告履行合同约定义务的保证。 《益田西街租赁合同》签订后，被告于2016年11月8日开始进场装修，至2018年1月5日被告停止营业离场。被告在营业期间拖欠原告的费用包括：2017年4月、2017年7月1日至2018年1月15日的租金共321955.65元，其中2017年4月租金15553.07元、2017年7月至2017年11月每月租金为46659.2元、2017年12月租金48110.58元、2018年1月租金24966元；2017年4月、2018年1月的管理费共5447.16元；2017年4月、2018年1月的推广费共1089.42元；2017年4月、2018年1月的POS系统租金共100元；2018年1月电费3760元、水费315元、排污费179.55元。原告在被告停止经营后，于2018年1月12日将欠款催缴函邮寄给被告，又于2018年1月15日及2018年1月17日分别向被告邮寄解除租赁合同告知函和关于限期搬离及交还商铺的通知函，2018年1月25日，原告将被告商铺内的设备拆除变卖，并将商铺重新出租。 另查明，原、被告签订《益田西街租赁合同》后，被告向原告缴纳了租赁保证金109315.84元、水电费押金10000元、POS机押金3000元、装修押金9998.40元。被告尚有活动款1400元未使用。 本案争议的焦点为：1、本案合同在履行过程中原告是否有过错；2、原告诉请的各项费用是否合法有据。 关于争议焦点一：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告双方于2016年7月1日签订的《益田西街租赁合同》是双方真实、自愿的意思表示，且合同内容未超出法律规定的范围，是依法成立的真实有效的合同，该合同自双方签字确认时成立并生效。原告已按合同约定于2016年11月8日履行了交付租赁商铺的义务，且在被告租赁涉案商铺期间，原告一直保持商铺符合约定的用途，故原告已经履行了合同约定的义务。被告也未能提供证据证明原告在合同履行中存在过错。 关于争议焦点二：本院认为，租赁合同作为一个整体，其所确定的每月应当支付的租金、管理费、推广费等各项费用应当理解为整个合同整体权利义务的有机组成部分。因此，对于原告与被告签订的《益田西街租赁合同》，可认定为同一债务分期履行的情形，对于一个长期的分期履行的租赁合同，应避免债权人在合同履行过程中要时刻关注诉讼时效期间届满的情形所带来的过重负担。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，被告在2018年1月5日停止经营，原告在2018年1月15日解除合同，并在2019年1月2日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。 本案中，被告自租赁涉案商铺以来除交了部分租金、管理费、推广费、POS租金和水电、排污费外，未按合同约定全面如实履行向原告支付租金、管理费、推广费、POS租金和水电、排污费、垃圾清运费等义务，已然违背了诚实信用原则。故原告关于请求被告支付租金、管理费、推广费、POS租金和水电、排污费、垃圾清运费的诉请，本院予以支持。经计算，被告拖欠租金共321955.65元、管理费共5447.16元、推广费共1089.42元、POS系统租金共100元、水费315元、排污费179.55元；关于电费部分，虽原告主张2018年1月份电费为10320元，但根据原告提供的证据《魔王酒吧能源明细表》所显示该月份电费为3760元，原告未能提供其他证据予以佐证被告2018年1月份实际使用费用为10320元，结合被告已于2018年1月5日已经停止营业的实际情况，本院认可该月电费为3760元，以上合计332846.78元。在本案中，被告还向原告缴纳了租赁保证金109315.84元，该保证金性质是如果被告违约给原告造成损失便于原告及时用该款项直接抵扣以减少损失，并不具有定金性质。另，被告除租赁保证金外，还向原告支付了水电费押金10000元、POS机押金3000元，装修押金9998.40元，另有1400元活动款，以上租赁保证金及各项押金费用共计133714.24元，应予抵扣被告尚欠的各项费用。经抵扣后被告应再支付原告租金、管理费、推广费、水电费、垃圾清运费等各项费用199132.54元。 关于滞纳金的问题。2018年1月15日，原告向被告邮寄送达了解除租赁合同的告知函，原、被告双方的租赁合同已解除。其请求按合同约定支付2018年1月16日起各项欠缴费用的滞纳金，实质为逾期利息，对于符合法律规定的部分，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下： 一、被告魔王餐饮管理（深圳）有限公司应支付原告广西阳朔县益田置业有限公司租金、管理费、推广费、POS租金、水电费、排污费、垃圾清运费等各项费用共计199132.54元及利息（利息从2018年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止），被告朱海昆对上述应支付费用承担连带责任； 二、驳回原告广西阳朔县益田置业有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费6630元，适用简易程序审理减半收取即3315元，由被告魔王餐饮管理（深圳）有限公司、朱海昆负担1856.4元，原告广西阳朔县益田置业有限公司负担1458.6元。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6630元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 黎瑞勇 二〇一九年五月二十二日 法官助理 李 美 书 记 员 莫智晴