贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1366号上诉人（原审原告）：李英，女，汉族，1977年12月28日生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张荣，贵州张荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义大华房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场。法定代表人：崔彦军，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢思勇，公司员工。委托诉讼代理人：王建民，河北弘宇律师事务所律师。上诉人李英因与被上诉人遵义大华房地产开发有限公司（以下简称遵义大华房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初9556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李英上诉请求：请求二审法院依法改判。事实和理由：一审法院认定“上诉人与被上诉人签订的商业房买卖合同不是双方的真实意思表示，且未实际履行。以及原告并未履行购房款支付义务”，据此驳回上诉人的诉讼请求错误。理由：1、上诉人支付了首付款49800元给被上诉人并办理了贷款105000元进入被上诉人账户，上诉人已经履行购房款的支付义务，也说明上诉人与被上诉人进行商品房买卖是真实意思表示。2、被上诉人的证据证明了被上诉人虽然代上诉人支付了2007年8月前归还银行部分按揭，但该款项被上诉人已经从上诉人父亲李永明承建被上诉人工程的工程款中抵扣，在被上诉人代上诉人归还银行部分按揭的凭证上都有其公司分管负责人签字并说明从上诉人父亲李永明承建被上诉人工程的工程款中抵扣的事实，因此被上诉人代上诉人归还银行部分按揭的证据只能证明是上诉人实际归还了银行按揭。3、由于被上诉人公司在2007年9月左右发生股东变更，因此上诉人在中国银行重新开立银行账户继续履行归还银行按揭直至还清银行按揭。遵义大华房开公司答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉人理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1、关于真实意思表示。《商品房买卖合同》没有依法备案，上诉人没有持有银行按揭贷款合同，上诉人没有持有交付余款的凭证，上诉人没有持有诸如还款专户存折、交付贷款凭证等归还房贷的手续，上诉人在合同签订之后十五年来从未主张合同权利、要求被上诉人交房、办证，以上情况，明显不符合常理和交易习惯。2、关于履行合同义务。上诉人并未支付首付款，其不能说明如何交付首付款的事实情况。上诉人仅提交了贷款已经还清的银行证明，欲证明其归还了银行贷款，但一个完整的还款证据链需要诸如收款人出具的收到银行贷款的收据、借款人归还银行抵扣的专户存折、专户存折内的款项进入、流出情况等，上诉人并未提交这些证据材料，也未能说明还款款项来源、每次归还金额等具体情况。被上诉人承认与上诉人父亲李永明、哥哥李朝强存在施工合同，李永明、李朝强、李英三人共同买受了被上诉认C-F-1、2、3共三套房，所抵扣款项是C-F-1、2、3的购房款，而不是抵扣涉案C-C-2房的购房款。李英向一审法院起诉请求：1、请求判令解除李英与遵义大华房开公司于2003年5月16日就位于遵义市红花岗区××大道××广场××号（建筑面积129平方米，合同价154800元）签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令遵义大华房开公司返还李英购房款154800元及利息（从2003年5月25日至今的贷款利息170790.84元）和赔偿损失（105000贷款支付的利息52920元、从2004年4月30日起至今的房租损失168000元），合计人民币546510.84元，同时判令遵义大华房开公司承担李英已付购房款一倍的赔偿责任154800元，总计701310.84元。一审法院认定事实：2003年5月14日，李英与遵义大华房开公司签订书面《商品房买卖合同》（合同编号：2003年个房售字第016号），约定李英作价154800元购买遵义大华房开公司开发的位于遵义市红花岗区××大道××广场××号（建筑面积约129㎡）住宅房**，遵义大华房开公司在该合同上加盖公司合同专用章；同日，遵义大华房开公司向李英出具书面收款收据一份，载明其收到李英交来购房款49800元，遵义大华房开公司亦在该收款收据上加盖公司财务专用章。同年5月22日，李英作为借款人（抵押人或购房人）、遵义大华房开公司作为保证人与案外人中国银行遵义分行签订《住房抵押贷款合同》，约定以位于海尔大道中段富华广场C栋C-2室（建筑面积：129㎡、购房总价154800元、商品房买卖合同编号：2003年个房售字第016号）抵押物，向案外人贷款人民币105000元，贷款期限10年，还款方式为等额本息还款法，即每月还款1115.74元，扣款账号为89×××46。同日，该房屋办理了他项权证，房屋他项权人为中国银行遵义分行、房屋所有权人为李英、房屋所有权证号为T0010051。同年5月25日，遵义大华房开公司向李英出具收款收据一份，载明收到李英交来的105000元，注明为“中行贷款转存”。根据案外人中国银行遵义分行出具的贷款结清通知书和贷款还清凭证显示，案涉房屋贷款已于2012年7月30日提前结清。2018年11月21日，中国银行遵义分行个人金融部出具还款证明载明：借款人李英（身份证：）于2003年5月22日在我行办理个人住房贷款，贷款金额105000元，贷款期限10年，该笔贷款借款人还款时间为：2008年11月25日至2012年7月30日，还款账号：89×××04。另查明，自2004年1月至2007年8月期间，遵义大华房开公司共计向李英在案外人中国银行遵义分行的账号为89×××46的贷款账户转入人民币48000元；遵义大华房开公司又向李英上列账户分别于2010年1月19日转入人民8700元、于2010年6月28日转入6000元、于2011年3月29日转入10500元、于2011年9月27日转入6900元、于2011年12月26日转入3500元、于2012年6月29日转入7010元，合计42610元；上述两笔款项共计90610元。2012年7月，遵义大华房开公司出具《关于扣16号楼工程尾款说明》，载明：“因遵义大华房开公司与贵州化学工程总公司（李永明、李朝强）于2012年7月2日签订了“遵义城市广场16#楼土建工程尾款支付协议”，我司应支付1059600元工程尾款给贵州化学工程总公司（李永明、李朝强）。现由于李永明、李朝强、李英在遵义大华房地产开发有限公司购商住房在中行按揭未按时归还，我司为担保公司，故中行在2012年6月从我司在中行的保证金账户中扣划了三套住房未按时归还的按揭款（李永明22855元、李朝强6470元、李英7010元）36335元，我司在银行查询得知，以上三套住房一次性归还按揭本金金额为（李永明尚欠本金39843.30元、李朝强尚欠本金11717.77元、李英尚欠本金12303.71元）63864.78元，具体归还时还有利息金额有所变动，变动金额在每套房3000.00元。李永明、李朝强同意将上述款项在2012年7月2日签订的协议支付款中扣除，致此2012年7月2日签订的协议我司应支付贵州化学工程总公司（李永明、李朝强）16号楼工程尾款应为1059600元-36335.00元-72864.74元=950400.26元（因归还的利息是变动的，所以为三套住房归还的利息现暂按每套3000元计算，办理完后多退少补）”。李朝强在同意人处签名、捺印。2012年7月20日，遵义大华房开公司向中国银行遵义分行支付了72864.74元，财务基站的载明用途为：根据扣16号楼工程尾款说明，应为李永明、李朝强、李英办理中行房屋按揭款。据此，遵义大华房开公司自2004年1月19日至2012年7月20日期间，共计为案涉房屋归还按揭贷款金额为105913.71元（48000元+42610元+12303.71元+3000元）。另，案涉房屋即位于贵州省××大道中段××广场××号（建筑面积130.55㎡）房屋现以沈大兴为抵押人在遵义市不动产登记事务中心设定抵押，抵押权人为中国工商银行遵义市红花岗支行，抵押日期为2005年9月21日，抵押数额为137000元。一审法院认为：购买房屋的首付款收据及分期归还贷款的凭证，是买受人履行了商品房买卖合同义务的依据，应由履行义务人保管、持有；本案中李英除出示首付款收据以外，并未举证证明其已实际履行了支付购房款或依据《抵押贷款合同》约定按期支付按揭贷款的义务，相反，在案涉房屋办理抵押按揭后至房贷还清时止，遵义大华房开公司所举证据能够证明其共计偿还了105913.71元的房贷，其所偿还的贷款比例占案涉房屋所贷款项较大比例，且分期偿还房贷的原始票据均在遵义大华房开公司处留存，可以说明李英并没有实际偿还房贷的行为，同时，李英自与遵义大华房开公司签订《商品房买卖合同》后至今已逾15年，期间其并未向遵义大华房开公司主张交付房屋或依据合同主张权利，该行为与实际的购房交易习惯明显不符，且李英对首付款支付详情、分期还贷金额等基本情况不能做出合理说明，结合遵义大华房开公司关于双方签订合同的真实目的系为了套取银行按揭贷款的抗辩意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项：“具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实；”的规定，可以认定原、被告于2003年5月14日签订的《商品房买卖合同》的目的并非原告购房亦即该合同内容并非双方真实意思表示，且该合同并未实际履行，故对李英主张解除合同的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，李英购买房屋须支付相应价款，因李英并未履行购房款支付义务，其要求遵义大华房开公司双倍返还购房款和利息及赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，一审法院判决如下：驳回李英的诉讼请求。本院二审期间，上诉人李英提交的第一组证据是一份（2003）遵市融证字第1189号公证书，证明不是虚假按揭，上诉人与被上诉人于2003年6月2日在遵义市公证处就李英购买的房子进行了公证。被上诉人遵义大华房开公司质证意见为：公证书不属于新证据，应当在一审提交，而上诉人未提交。办按揭贷款银行要求必须办理融证，公证的内容实际是不真实的，是为了办理“假按揭”的需要。上诉人李英提交的第二组证据是李英、李永明、李朝强三人的《住房抵押贷款合同》三份，证明同样的贷款方式，李永明和李朝强能够正常入住，但是李英不能入住。《住房抵押贷款合同》里的（2003）遵市融证字第1189号公证书对应的是李英购买的C栋C-2室；（2003）遵市融证字第1188号公证书对应的李朝强购买的C栋C-1室；（2003）遵市融证字第1187号公证书对应的李永明购买的C栋F-1、F-2、F-3室，但是判决书只出现了三套住房，现在出示的证据表明李永明一人就有三套房，李英与李朝强各一套，共计是五套房。被上诉人遵义大华房开公司质证意见为：上诉人应该有一份抵押合同原件，而不应当到公证处复印，关于李家一共向被上诉人购买了3套房还是5套房的问题，在一审中被上诉人已经向法院提交了证据，证明只购买了3套房。李英提供的三份抵押合同来证明李家购买了5套房的证明目的不成立，房屋买卖不应只看合同，还要有完整的证据链，李英既然是买的房子，为何没有合同原件及票据原件，而是复印。上诉人李英提交的第三组证据是李英存折账号89×××04明细流水，第四组证据是李英与遵义大华房开公司签订的房屋买卖合同原件，证明以便核对李英履行了购房者的相关义务。被上诉人遵义大华房开公司质证意见为：被上诉人支付C栋C-2室是因为股东变化，资金可能不清楚，上诉人的代理人曾是被上诉人的法律顾问，在股东变化期间账目不清楚，上诉人就找了此漏洞，被上诉人不否认李家向被上诉人购买三套房的事实。对购房合同原件的真实性没有异议，经核对后，将原件退还上诉人。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：上诉人李英与被上诉人遵义大华房开公司签订《商品房买卖合同》是否是双方的真实意思表示。根据双方提交的证据，被上诉人遵义大华房开公司提交的证据能够证明其从涉案房屋办理抵押按揭后到房贷还清时止，是遵义大华房开公司以上诉人李英的名义在向银行支付按揭款，有关票据在大华房开手里。上诉人李英除出具购买房屋合同和首付款收据以外，并未提交其它有效证据证明其实际履行了银行按揭。虽然上诉人提交了支付首付款的依据，但其对首付款支付详情、分期还贷金额等基本情况不能做出合理说明。按正常的交易习惯，如双方是真实的买卖，在房开商未交房或未履行合同的情况下，买受人会及时地找房开商协调，要求解决，或依法定程序主张权利，但没有证据表明本案上诉人在长达十多年的时间主张过权利或找房开商解决，有违常理。相反，房开商将涉案房屋卖与他人，并再次进行按揭贷款。综上，一审法院结合遵义大华房开公司关于双方签订合同的真实目的系为了套取银行按揭贷款的抗辩意见，综合全案双方证据，认定上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖的真实意思并无不当。根据《民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”上诉人与被上诉人签订合同的行为无效，故对上诉人主张解除合同的诉讼请求没有法律和事实依据，一审法院不予支持正确。综上所述，李英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10580元，由上诉人李英负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年五月三十日法官助理窦川书记员吴明英