山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初893号原告：辛建华，女，1973年1月18日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈为春，山东辰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晓伟，男，1970年5月26日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。被告：季绍卿，女，1958年1月2日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。被告：季绍玲，女，1960年5月5日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。被告：季绍芹，女，1964年3月8日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。被告季绍卿、季绍玲、季绍芹共同委托诉讼代理人：季树金，山东蓬博律师事务所律师。被告：张志香，女，1968年1月24日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：初庆利，男，1967年5月31日出生，汉族，住烟台经济技术开发区，系被告张志香之夫。原告辛建华与被告季绍卿、季绍玲、季绍芹、张志香农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛建华及其委托诉讼代理人陈为春、吕晓伟，被告季绍卿、季绍玲、季绍芹共同委托诉讼代理人季树金，被告张志香及其委托诉讼代理人初庆利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与邹淑英、季绍玲、季绍卿、季绍芹于2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令四被告共同赔偿因合同无效给原告造成的经济损失269833.36元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月24日，原告辛建华(乙方)与邹淑英（甲方）及其女儿季绍玲、季绍卿、季绍芹签订《买卖房屋合同》，约定原告以11万元购买烟台开发区张家庄村××房屋，并约定：甲方及其家人也同意该合同条款，并同意甲方为其全家人的全权代表签订本合同。邹淑英及其女儿季绍玲，季绍卿、季绍芹在落款处签字，并于同日向原告出具办理该房产变更、过户等手续的委托书。次日，季绍卿取走原告支付的11万元房款并由邹淑英出具收条，被告于当日交付房屋。涉案房屋交付原告后，张志香与邹淑英、季绍玲、季绍卿、季绍芹之间因该房产发生继承纠纷，经烟台市中院于2017年6月19日作出（2017）鲁06民再12号终审判决，诉争房产74.79平米中的56.49平米归张志香继承，剩余18.30平方米由张志香与季绍玲、季绍卿、季绍芹各继承50%。邹淑英于2012年11月21日去世。被告于2018年2月9日退还原告房款11万元。原告认为，原告既未享受到涉案房屋的任何使用利益也未享受涉案房屋的任何拆迁利益，虽然被告已将房款退还原告，但因《买卖房屋合同》无效致使原告的信赖利益受到损害。经烟台市中院(2017)鲁06民再12号判决查明事实，诉争房产因拆迁获得补偿款447291.7元。原告损失利益为该房拆迁价值447291.7元减去原告2010年购买该房的价值11万元，邹淑英及被告应当承担80%的责任，应当赔偿原告269833.36元。原告多次与被告协商赔偿事宜无果，特诉至贵院，望贵院依法裁判以维护原告的合法权益。被告季绍卿、季绍玲、季绍芹共同辩称，1、原告要求确认与三被告房屋买卖合同无效没有事实根据和法律依据，2010年12月24日，卖方是邹淑英，买方是辛建华，三被告不是合同当事人，因而原告第一条诉讼请求不成立；2、答辩人的母亲邹淑英分割到的遗产9万余元三被告自愿凑上11万元全部归原告所有，三被告的母亲也没有其他遗产，三被告也放弃继承母亲的遗产，因而根据继承法三十三条规定继承遗产以遗产的实际价值为限，超过遗产实际价值部分继承人自愿偿还的不在此限，继承人放弃继承的对被继承人依法应当缴纳的税款和债务不负偿还责任，综上所述原告起诉三被告没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告张志香辩称，1、涉案房屋不是我们卖的；2、我方没有过错；3、其他三位被告卖房侵犯我的合法权益，我方对卖房完全不知情。请求法院依法调查。我没有继承邹淑英遗产，所以我没有承担赔偿责任的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邹淑英与季恩荣生有女儿五人，分别为季绍卿、季绍玲、季绍芹、季绍兰、张志香。1971年邹淑英与季恩荣离婚，五个女儿都归季恩荣抚养。1972年邹淑英与张家进结婚，其户口于1972年5月11日迁入烟台经济技术开发区大季家街道张家庄居委会。1974年张志香加入邹淑英与张家进的家庭共同生活。张家进原为烟台开发区大季家街道张家庄居委会居民，生于1940年2月25日，于2008年6月22日因病去世。张家进父亲张廷富与其妻子季淑兰生有子女五人，分别为张家进、张家财、张家明、张培英、张培花。张廷富于1958年去世，季淑兰于1978年去世，张家财于1987年去世，张家明于1995年去世。涉案房屋原位于烟台开发区大季家街道张家庄居委会××，正房四间、东平房一间，西与张家明合山合界，东与张廷甲房屋相邻。1972年9月10日张家进母亲季淑兰立有分书一份，分书内容为“立分书人季淑兰生有三子，长子家进、次子家财、三子家明。早年家境贫寒，含辛茹苦，历尽艰难。今长子已婚，余者成年，虽母子和睦，兄弟团结，但人员众多，家务难料，故情愿分居，议事若干，立字存证。议定事项：一、家进分新宅正房四间；二、家财分现存木料（用余下备做寿盒）并由家进、家明各出肆佰元正备盖房用，盈亏自理，盖房时家进、家明各出一百五十斤粮，玉米小麦各半，并分有自行车一辆；三、家明分旧宅三间厢房二间，翻新时家进、家财各出人民币二百五十元正，余下自理；四、每户每年出六百分为养老费，老人百年之后殡费均摊。见证人张某1、张某2、张某3、张某4、张某5、张某6，代字人张佳籍”。2008年6月12日烟台开发大季家法律服务所出具见证书一份，载明：被继承人张家进立下遗嘱，将位于烟台开发区大季家街道办事处张家庄村村东房屋四间及附属物平房一间由其女儿张志香继承。该房屋房主张家进，房产证未办，门牌号××；家中的其他一切家用品也全部由张志香继承。2009年12月30日，邹淑英在烟台经济技术开发区大季家司法所见证下立遗嘱一份，决定将张家庄村的房屋由其长女季绍卿、次女季绍玲、三女季绍芹、四女季绍兰平分继承。2011年5月26日，邹淑英再次在烟台经济技术开发区大季家司法所见证下立下遗嘱，决定2009年12月30日所立遗嘱作废，其所有财产（包括动产和不动产）全部由长女季绍卿、次女季绍玲、三女季绍芹继承。后诉争房产被拆迁，2016年5月16日拆迁协议中载明该房建筑面积为正房面积56.49平方米，东平房面积为18.30平方米，共74.79平方米，该房得补偿款427291.70元及全村整体拆迁后的奖励20000元，共计447291.70元。2016年12月20日本院作出（2013）开民再重字第4号民事判决书，认定：一、2008年6月12日张家进在大季家法律服务所法律工作者王学奎、周滨的见证下立下之遗嘱符合代书遗嘱的有效要件，系有效遗嘱，相关遗产应当按照该代书遗嘱进行处理；二、涉案房屋的东平房系邹淑英与张家进婚后共同财产，张家进仅有权处分其所占的份额，无权处分邹淑英所占的份额，邹淑英所占份额应依其遗嘱由季绍卿、季绍玲、季绍芹继承。该涉案房屋拆迁所得补偿款计447291.70元以拆迁协议中载明的74.79平方米为基数平均计算,正房56.49平方米应得补偿款337846.07元应由张志香继承所得,东平房18.30平方米应得补偿款109445.63元应由张志香一方和季绍卿、季绍玲、季绍芹一方各继承50%。据此作出判决：位于烟台经济技术开发区大季家街道张家庄居委会××房产拆迁补偿款447291.70元，由原审原告张志香继承392568.88元，由原审被告季绍卿、季绍玲、季绍芹继承54722.82元。烟台万华项目占地盛核桃补偿款27168.75元、南阱转让款17671.50元作为邹淑英的遗产由被告季绍卿、季绍玲、季绍芹继承。2017年6月19日烟台市中级人民法院作出（2017）鲁06民再12号民事判决维持了本院再审判决。2010年12月24日原告与邹淑英签订房屋买卖合同，双方约定：邹淑英自愿将烟台经济技术开发区张家村××房屋以11万元之价格卖给原告；如邹淑英反悔，其要按市场价双倍补偿给原告；房屋如遇拆迁、补偿、变更、过户等，房屋一切补偿归原告所有；邹淑英保证房产手续齐全真实，无任何纠纷，否则给原告造成损失由邹淑英承担；邹淑英及其家人也同意该合同条款，并同意邹淑英为其全家人的全权代表签订本合同，合同落款处有邹淑英、原告、被告季绍卿、季绍玲、季绍芹、见证人张某7签字。合同签订次日，原告向邹淑英交付购房款110000元。2018年2月9日原告丈夫吕晓伟收到被告季绍卿、季绍玲、季绍芹退回房款共计110000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、如何认定2010年12月24日房屋买卖合同效力。原告主张根据合同法第五十二条涉案房屋为农村房屋，该房屋买卖违反国家强制性法律规定，属于无效情形；其次，邹淑英及前三被告未取得涉案房屋的所有权，无权处分且事后未取得房屋所有人的认可，同样属于合同无效情形。四被告均认为其非合同相对方，不应承担合同义务。本院认为，2010年12月24日房屋买卖合同合同双方系原告及邹淑英，四被告该合同一方，故原告在本案中请求确认2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》无效无事实及法律依据。二、四被告是否应当共同赔偿原告主张的经济损失。原告主张由原告与邹淑英、被告季绍卿、季绍玲、季绍芹与其签订的合同，除提交买卖合同中有被告季绍卿、季绍玲、季绍芹签字，原告还提供2010年12月24日由邹淑英与被告季绍卿、季绍玲、季绍芹共同签署的委托书一份，内容为：由于本人工作繁忙，今委托辛建华（身份证号）全权代为办理此处房产的变更、过户、转让等相关手续事宜，特此证明。被告季绍卿、季绍玲、季绍芹主张三被告非合同相对人且三被告放弃继承邹淑英的遗产；被告张志香主张涉案房屋不是其卖予原告，其没有过错并且其未继承邹淑英遗产。本院认为，原告与邹淑英签订房屋买卖合同，该合同的相对方系原告与邹淑英，且原告亦将房款交付给邹淑英，故原告认为四被告作为合同相对方在上述合同行为中存在过错本院不予支持，即使上述合同行为中存在过错，亦应当由邹淑英承担赔偿责任，被告季绍卿、季绍玲、季绍芹已退回原告房款110000元，已经超过（2013）开民再重字第4号民事判决书中确定的被告季绍卿、季绍玲、季绍芹继承邹淑英遗产数额（总数额共计99563.07元），而被告季绍卿、季绍玲、季绍芹明确放弃继承邹淑英其他遗产，故被告季绍卿、季绍玲、季绍芹亦无需再在继承邹淑英遗产范围内因邹淑英在合同行为中的过错向原告担赔偿责任，被告张志香明确表示放弃继承邹淑英遗产，其亦无需承担赔偿责任。本院认为，首先，虽然原告与邹淑英签订的房屋买卖合同以及委托书中有被告季绍卿、季绍玲、季绍芹的签字，但原告并未提交证据证明三被告系该买卖合同的合同相对方，且结合原告将购房款交付给邹淑英的事实，本院认定涉案房屋买卖合同的相对方系原告与邹淑英，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，该合同确定的权利义务应当约束于原告与邹淑英。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告主张合同无效后，有过错的合同相对方应当赔偿原告因此受到的损失，及即使涉案合同无效且邹淑英有过错，该损失应当由邹淑英承担赔偿责任，此时原告与邹淑英之间形成合同侵权之债，另根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，三被告已经退还原告购房款110000元，已经超过（2013）开民再重字第4号民事判决书中确定的三被告继承遗产数额，且四被告作为邹淑英遗产的继承人放弃继承邹淑英其他遗产，四被告对上述合同侵权之债不符偿还责任。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条,《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定,判决如下:驳回原告辛建华请求确认原告与邹淑英、被告季绍玲、被告季绍卿、被告季绍芹于2010年12月24日签订的《房屋买卖合同》无效并请求判令季绍卿、季绍玲、季绍芹、张志香共同赔偿因合同无效给原告造成的经济损失269833.36元的诉讼请求。案件受理费5348元减半收取2674元，由原告辛建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孟广新二〇一九年五月二十五日书记员  孙岩峰