湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鄂0111民初3296号 原告（反诉被告）:夏黎,男,1984年9月20日出生,汉族，住湖北省武汉市洪山区, 委托诉讼代理人：胡波，湖北法善律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：丁苏秦，湖北诚智成律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）:刘美秀,女,1959年2月15日出生，汉族,住湖北省武汉市东湖开发区， 委托诉讼代理人：陈超、杨凯，湖北百思得律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉被告）：武汉优居房地产经纪有限公司,住所地：湖北省武汉市洪山区卓刀泉路**凯乐桂园******。 法定代表人：商怀阳，该公司执行董事。 第三人：中国工商银行股份有限公司武汉水果湖支行，住所地：，住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路**v> 负责人：易志坚，系该银行行长。 委托诉讼代理人：周小华、陈彦霓，系该公司员工，一般授权代理。 原告（反诉被告）夏黎诉被告（反诉原告）刘美秀、被告（反诉原告）武汉优居房地产经纪有限公司（以下简称优居公司）、第三人中国工商银行股份有限公司武汉水果湖支行（以下简称工行水果湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与人民陪审员张明、人民陪审员葛胜新组成合议庭,于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏黎及其委托诉讼代理人胡波，被告（反诉原告）刘美秀及其委托诉讼代理人杨凯、被告（反诉原告）优居公司的法定代表人商怀阳、第三人工行水果湖支行的委托诉讼代理人周小华、陈彦霓出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）夏黎向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告2016年9月28日签订的《存量房居间（买卖）合同》以及2016年12月17日签订的协议；2、被告刘美秀支付原告违约金56万元，原告退还被告刘美秀首付款140万元；3、被告优居公司退还原告鄂（2016）武汉市洪山区不动产权第0029749号《不动产权证书》；4、两被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2016年9月28日，夏黎与刘美秀、优居公司签订合同编号为20160928A的《存量房居间（买卖）合同》，合同约定刘美秀作为买方，优居公司作为经纪代理方，夏黎将坐落于武汉市洪山区南湖半岛6栋1902房屋出售给刘美秀，房屋成交价为282万元，付款方式为在合同签订之日支付定金10万元，在签订合同之日起两日内支付首付款120万元，尾款162万元刘美秀已委托优居公司办理商业贷款，办理过户的全部税费由刘美秀承担。在合同签订七日内提供全部资料给优居公司，优居公司在资料齐全后7日内为刘美秀办理贷款手续，刘美秀违约逾期不交付房款，夏黎解除合同的，按全部房款的20%支付违约金。同时约定夏黎配合优居公司办理房产公证委托第三方全权处理，夏黎房屋在银行的按揭贷款110万元由刘美秀找优居公司垫资。合同签订后，夏黎依约将全部证件及房产资料交给优居公司，并于2016年9月29日按优居公司的要求办理了房屋出售的委托公证书，为优居公司指定的吴晓锋办理了委托书。刘美秀在支付首付款120万元后，迟迟不能办理贷款，经原告多次催促，直到2016年11月30日，优居公司才将夏黎不动产权证办理出来，对剩余款项一直没有支付。2016年12月17日，夏黎、刘美秀与优居公司签订协议，约定：刘美秀在12月18日前支付房屋首付款20万元，优居公司保证在2017年1月16日夏黎拿到余款。协议签订后，刘美秀与优居公司承诺的付款时间未能履行，导致夏黎从2016年10月至今未归还银行贷款。 被告（反诉原告）刘美秀辩称：夏黎诉讼请求没有法律依据，合同签订后，刘美秀如实履行了付款义务支付了120万元，符合合同中关于首付款支付的约定，在合同签订及履行过程中，刘美秀无任何违约行为。双方于2016年12月17日又签订了协议对合同部分内容进行了变更，刘美秀与2016年12月18日向夏黎又支付了20万元购房款，符合协议第二条约定，由此可知刘美秀在补充签订的协议履行过程中无任何违约行为。其次，夏黎诉讼请求没有事实基础，诉状中的事实理由仅仅说明刘美秀支付120万元房款，但刘美秀作出让步又支付20万元房款，并已经实际支付到位，夏黎在合同履行过程中不断向刘美秀提出额外增加费用的无理要求。第三、夏黎诉讼请求不符合日常逻辑，是过户当日拿款，过户在前，付款在后，夏黎既不配合过户又要求先付款的行为，既不符合约定，亦不符合逻辑。 被告（反诉被告）优居公司辩称：刘美秀与夏黎签订了南湖半岛6-1902买卖合同，签订合同第二天刘美秀和优居公司及夏黎到开发商支付了房屋面积差价，到南湖半岛支付了物业费，并进行房屋更名。第三日优居公司陪同夏黎去开发商领取办证资料，然后到汉阳公证书进行房屋委托公证处理，公证给第三方吴晓锋。后期办理过程由优居公司去房管局办理房产证手续，办完手续后通知夏黎预约还款。夏黎本人一直在云南未回，经过多次催促，夏黎才从云南回来进行预约。这期间优居公司先是协助刘美秀儿子签完贷款并通过银行审批，后由于政策变化，限购导致刘美秀儿子不能买。优居公司不得已重新找刘美秀丈夫签贷款，贷款审批通过后，夏黎不配合到第三方签字，导致赎楼贷没有办法办下来，夏黎一直催促要钱，最后三方协商，又支付了夏黎一部分款项，同时要求夏黎配合办理后期手续。但是夏黎收到房款后，一直不来配合签字，导致买卖合同无法进展下去。 被告（反诉原告）刘美秀向本院提出反诉的诉讼请求：1、被告立即协助原告办理位于洪山区××半岛××室房屋过户更名手续；2、被告向原告支付686000元逾期交房违约金（计算方式：2017年1月16日-2017年3月6日，每逾期一日按已交付房款的1%，已交付房款为140000元，1400000*1%*49天=686000元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：夏黎、刘美秀于2016年9月28日在优居公司处签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定武汉市洪山区南湖半岛6栋1902，框架结构、建筑面积232平方米，房屋成交价2820000元，并于合同签订之日起两日内向夏黎支付1200000元购房款，尾款1620000元委托优居公司办理贷款支付。合同签订后，刘美秀如实的配合夏黎、优居公司履行合同，并足额的打入夏黎指定账户，包括购房款1200000元、支付房屋面积差价9884元、物业费28878元、办理房产证费用26000元、维修基金费16965元，共计1281727元。但夏黎推脱合同义务，不配合办理银行还款及过户手续。后刘美秀多次向夏黎催告要求办理银行还款及过户手续，双方于2016年12月17日在优居公司处又签订了补充协议，按夏黎要求刘美秀又于2016年12月18日向夏黎支付购房款200000元，补充协议约定：预计过户时间在2017年1月16日左右，并且双方必须配合优居公司完成银行还款及过户手续，如任何一方不配合，则视为不配合一方违约，违约方应承担相关法律责任及经济损失。补充协议签订后，刘美秀如实的支付了购房款200000元到夏黎指定的账户，但夏黎经刘美秀多次催告后仅交付了钥匙及物业手续，迟迟不愿配合刘美秀进行银行贷款办理及房屋过户手续。 原告（反诉被告）夏黎针对反诉请求辩称:刘美秀并未支付超过合同外的费用。9月28日签订合同以后，刘美秀知晓其房屋未办证，也属于毛坯，必然在交易中产生办证费用、面积补差、物业费、维修金等费用。刘美秀交付上述费用是履行合同行为，而非夏黎违约行为。其次，夏黎未推脱合同义务，不存在推脱办理银行贷款。在9月28日签订合同之后，9月30日夏黎就带刘美秀物业更名，在10月1日，带优居公司办理全权委托房产公证书，夏黎在积极履行合同过户及买卖手续。在办理公证书中，无须夏黎在场情况下，吴晓峰可随时办理房屋过户。夏黎存在银行贷款刘美秀知晓，且双方在合同14条第4款明确约定夏黎银行贷款由刘美秀找优居公司垫资，费用由刘美秀承担，但在合同履行中，刘美秀拒不归还夏黎银行贷款，反而要求夏黎借款去归还银行贷款，刘美秀的行为违反合同约定，而且拒不履行合同行为。夏黎无归还银行贷款的义务。在夏黎多次催促刘美秀归还银行贷款未果情况下，双方在2016年12月17日签订协议，刘美秀与优居公司再次承诺在2017年1月16日可以在房屋过户事宜处理完毕，也即此时，刘美秀应将夏黎银行贷款清偿完毕，才具备过户条件，而实际上，夏黎又等待将近1个月，依然未看到刘美秀和优居公司归还房屋贷款的意思。而且，房屋贷款从签订合同后，刘美秀未按合同约定归还银行贷款，导致夏黎自行归还房屋贷款自起诉至今长达4个月，夏黎支付至2017年9月份。故因刘美秀未按合同约定归还夏黎银行贷款，导致房屋无法过户，夏黎剩余购房款迟迟得不到。故请求驳回刘美秀的诉请。 被告（反诉被告）优居公司针对反诉请求辩称:整个事实过程中，最根本原因在于银行贷款未还，导致房屋不能交易。夏黎房屋买卖合同中约定的价款两部分组成，一部分为银行贷款，一部分为首付款，首付款140万已支付，银行贷款140万审批已通过，若赎楼部分，仍由刘美秀替夏黎未还银行贷款部分，则相当于刘美秀多支付。此部分只能由刘美秀代夏黎去借款。夏黎银行尾款未还，现夏黎要求刘美秀偿还工行未还的房贷，如刘美秀向第三方借款140万，即夏黎银行未结清贷款，则刘美秀多支付140万。补充条款第4条，甲乙双方全力配合银行履行贷款手续，则要求夏黎配合签字，但夏黎拒不签字，是违约的根本原因。 第三人工行水果湖支行述称：夏黎违约6期，从2017年9月至今未偿还贷款。夏黎本人未到银行办理提前还贷手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，存量房居间（买卖）合同、2016年12月17日协议、公证委托书、不动产权证书、微信聊天记录、银行还款记录、补充协议、转账记录、收条。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下：2016年9月28日，卖方夏黎与买方刘美秀、经纪代理方优居公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：一、夏黎所出售的房屋坐落于武汉市洪山区南湖半岛6栋1902，为框架结构，建筑面积232平方米，房屋所有权证号为洪080819884号；二、上述房屋交易成交价为人民币282万元；三、付款方式：1、本合同签订之日，刘美秀支付定金10万元；2、办理夏黎名下两证费用由刘美秀承担，于签订本合同之日起七日内，夏黎将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料，交由优居公司保管，用于办理夏黎名下两证。刘美秀将办理夏黎名下两证费用25000元于签订本合同之日起十日内打入到优居公司账户，优居公司在收到该款项后三十日内办理夏黎名下两证，该两证出证后由优居公司保管，用于办理后期过户及贷款相关手续，具体出证日期以各区局公示时间为准；3、刘美秀首付款110万元，签订本合同之日起两日内，由刘美秀打入夏黎指定账户；4、尾款人民币162万元，刘美秀委托优居公司办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准。在见到已是刘美秀名下的房屋房产证收件单以后三日内，由刘美秀在优居公司陪同下，至贷款银行通知放款到夏黎指定账户。如首次贷款金额、年限不足或因刘美秀原因银行拒签，刘美秀在得到银行或优居公司通知后七日内，更换贷款银行；四、刘美秀承担本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用等一切费用；五、本合同签订之日，刘美秀按宗须向优居公司支付经纪代理费4万元。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，共计56000元。双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，共计56000元；六、本合同签订之日起七日内，双方须提供相关证件及资料交由优居公司办理贷款及过户手续。优居公司在双方提供相关证件、资料齐全后，于七日内为刘美秀办理贷款手续，在贷款审批通过30日内协助办理过户手续（遇节假日顺延）；七、夏黎保证其所提供的上述房屋的贷款、抵押、面积等信息资料真实、合法、有效。如夏黎房屋有贷款问题、面积争议、未结费用、设定抵押等行为或情况应告知刘美秀，并自行解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生纠纷不能正常交易时，由夏黎承担全部违约责任；八、夏黎应在收到刘美秀全部房款后当日内，与刘美秀进行物业交接，并将房屋钥匙交于刘美秀。房屋交付刘美秀前夏黎应结清水、电、物业费等相关费用；十、夏黎违约，逾期不交付房屋给刘美秀，刘美秀不解除合同，夏黎每逾期一日，按已付房款的1%向刘美秀支付违约金；刘美秀解除合同的，夏黎应退还刘美秀所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的20%向刘美秀支付违约金；十一、刘美秀违约，逾期不交付房款给夏黎，夏黎不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向夏黎支付违约金；夏黎解除合同的，按全部房款的20%向夏黎支付违约金；十二、优居公司在双方提供资料齐全的情况下，协助双方办理房产过户手续，如未履行义务，应承担经纪代理费每日1%的违约责任，优居公司在刘美秀按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担经纪代理费每日1%的违约责任。十四、补充协议：1、夏黎配合优居公司把该房产公证委托给第三方全权处理；2、刘美秀在见到夏黎公证委托书后，交夏黎首付款120万元（含定金10万元）；3、后期所有税费由刘美秀承担，夏黎净得282万元（其中2万元由优居公司交抵）；4、夏黎银行房屋（南湖半岛6-1902）贷款约110万元，由刘美秀找优居公司垫资，费用4万元由刘美秀承担。 合同签订后，2016年9月29日，夏黎收到刘美秀支付的房款60万元；2016年9月29日，刘美秀向房屋开发商湖北天马置业有限责任公司支付房屋面积差价9884元；2016年9月30日，夏黎收到刘美秀支付房款60万元；2016年10月28日，刘美秀向优居公司支付办证费用26000元；2016年11月3日，刘美秀向优居公司支付维修基金16965元；刘美秀支付了28878元物业费。 2016年12月17日，夏黎、刘美秀、优居公司签订《协议》，约定：1、夏黎在12月17日协同刘美秀到南湖半岛进行物业交割、更名手续；2、刘美秀在12月18日前转房屋首付款20万元给夏黎；3、优居公司保证夏黎在过户当日拿到房款约32万元（预计过户时间在2017年1月16号左右）；4、双方必须全力配合优居公司完成银行还款及过户手续，如任何一方不配合，则视不配合一方违约，违约方应承担相关法律责任及经济损失。该《协议》签订后，2016年12月18日，夏黎收到刘美秀支付的20万元。此后，刘美秀占有使用该房屋。 另查明，2016年11月30日，夏黎取得涉案房屋的不动产权证书，房屋面积为232.4平方米，房屋抵押权人为工行水果湖支行，担保主债权的数额为128万元，履行债务期限为2009年8月3日至2039年8月3日，抵押设定日期为2016年12月7日。 本院认为，夏黎、刘美秀、优居公司签订《存量房居间（买卖）合同》及《协议》是各方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。合同主文约定房屋交易价为282万元，签订当日支付首付款120万元，尾款162万元办理新的商业贷款支付给夏黎，合同补充条款又约定夏黎房屋原商业贷款110万元由刘美秀向优居公司垫资，因涉案房屋交易总价并未变化，而按合同补充条款约定夏黎既得到162万元商业贷款，又获得刘美秀代为支付的房屋原商业贷款，与合同约定的总价款不符，亦与合同第七条约定夏黎自行解决房屋贷款、抵押等问题不符，根据《合同法》第六十二条第五款规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中夏黎归还房屋原商业贷款如果不向案外借款人或者优居公司借款出具借条，也应向刘美秀借款出具借条，而夏黎拒绝向任何一方出具借条，且在拒绝借款后仍未按约定自行归还房屋原商业贷款的行为构成违约，后夏黎拒绝办理银行贷款面签手续，致使合同无法继续履行，构成根本性违约，本案中刘美秀请求继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持，而夏黎请求解除合同，要求刘美秀支付违约金，并要求优居公司退还不动产权证书的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。2016年12月18日后刘美秀一直占有使用涉案房屋，故刘美秀主张逾期交房的违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。本案中，刘美秀同意以一次性付款的方式支付剩余购房款282-120-20=142万元，该履行方式客观上更有利于夏黎收取购房款的合同目的的实现和合同继续履行，本院予以认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第五款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决如下： 一、原告（反诉被告）夏黎应于本判决生效之日起十五日内向第三人中国工商银行股份有限公司武汉水果湖支行清偿涉案房产即位于武汉市洪山区洪山乡卓刀泉村南湖半岛6栋1902号（不动产权证号为鄂（2016）武汉洪山不动产权第0029749号）的抵押债务，逾期未清偿的，可由被告（反诉原告）刘美秀在十五日内代为清偿； 二、若原告（反诉被告）夏黎清偿抵押债务，被告（反诉原告）刘美秀应在涉案房产注销抵押登记之日起十五日内向原告（反诉被告）夏黎支付尾款142万元；若被告（反诉原告）刘美秀清偿抵押债务，则被告（反诉原告）刘美秀代为清偿的款项应抵扣购房款，支付剩余款项； 三、上述第一条、第二条约定款项支付后，原告（反诉被告）夏黎于十五日内协助被告（反诉原告）刘美秀办理该房屋产权过户手续； 四、驳回原告（反诉被告）夏黎本诉的全部诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）刘美秀反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22440元，保全费5000元，反诉案件受理费5330元，由原告（反诉被告）夏黎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长 向  真 人民陪审员 张  明 人民陪审员 葛 胜 新 二〇一九年五月十日 书 记 员 董  曼 书 记 员 蔡郑美佳