浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终88号上诉人（原审被告）：孙海虎，男，1965年10月9日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：林明军，北京大成（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡继华，男，1968年2月16日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：董夏通，浙江震舟律师事务所律师。原审第三人：庄钱明，男，1971年7月17日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。原审第三人：柴义芬，女，1974年3月7日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。上诉人孙海虎因与被上诉人胡继华、原审第三人庄钱明及柴义芬确认合同无效纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因各方申请庭外和解，本院于2019年4月26日暂停审限，5月17日恢复审理。本案现已审理终结。孙海虎上诉请求：依法撤销二审判决，驳回胡继华一审诉请。事实和理由：一、被上诉人不具备原告资格。被上诉人在一审中以原告身份要求确认抵押合同无效，首先应举证证明被上诉人是抵押权人，即具有合法的诉讼基础。但胡继华既未提供证据证明是房屋的所有权人，也未证明是基于其他合法享有使用权，况且，被上诉人与第三人之间均系不同经济组织成员，农村房屋买卖是无效的，不受法律保护，被上诉人缺乏请求权基础。二、《转让书》不符合抵押合同特征。1.根据担保法的规定，抵押法律关系是不转移抵押财产的。上诉人自接收房屋后直至房屋拆迁前的6年多时间里，一直对房屋进行实际占有使用，被上诉人从未对房屋进行管理，也未对上诉人的装修、出租等行为予以干涉，双方之间显然形成房屋买卖的法律关系，根本不符合抵押法律关系的特征。2.被上诉人将房屋转让给上诉人后，从未向上诉人归还过借款或者支付利息，上诉人也未再向胡继华主张过借款本金及利息。况且，被上诉人在支付3个月利息后不再支付借款利息，从那时直至2012年5月13日，即使按照月息2分计算，借款本息至少140万元，这与被上诉人以150万元价格从第三人处购买的价格接近，并不存在显失公平的情况。一审仅着眼之前的行为，而未关注后续的实际履行和变更行为，显然断章取义。三、《转让书》系房屋买卖合同，符合“以房抵债”特征。根据《转让书》约定的三个月后，被上诉人无法清偿100万元债务，其将与第三人之间购买房屋合同、向村委会缴纳配套管理费的收据等材料均一并交付给上诉人。双方以后续行为实际上变更了原法律关系，达成“以物抵债”协议，即将房屋作为清偿100万元债务的对价，消灭之前的债权债务关系，性质上属于折价买卖协议而非流抵契约，这是双方对各自权利义务的重新确认，并未被法律禁止，应属有效。四、一审适用法律错误。根据《物权法》和《担保法》的规定，抵押人所有的房屋和其他地上附属物可以抵押，只有纯粹的土地使用权及其宅基地不能抵押，故一审以宅基地不得抵押，直接认定地上房屋不能抵押，违背法律规定。胡继华辩称，1.上诉人在一审中自认先是抵押的事实，就是将案涉房屋作为100万元债权的抵押。如果是房屋买卖合同，应当另行签订书面协议，两个法律关系不能在同一个协议中写，但事实上本案只有一份协议。2.按照转让书约定的三个月后被上诉人交付从第三人处购买房屋的合同、收据等材料不能推定出《转让书》系房屋买卖法律关系的事实。3.法律适用方面，除《担保法》规定外，根据《物权法》第一百八十四条关于流抵押的规定，也应认定《转让书》无效。综上，一审认定事实正确，请求维持原判，驳回上诉人诉请。原审第三人庄钱明陈述，其认可与被上诉人之间房屋买卖合同的真实性，并已实际履行完毕。上诉人与被上诉人之间的纠纷与其无关。原审第三人柴义芬未发表意见。胡继华向一审法院起诉请求：确认其与孙海虎于2012年2月13日签订的协议无效。一审法院认定事实：庄钱明、柴义芬系夫妻关系。南泥湾36号房屋（舟房权证定字第××号，建筑面积209.62㎡；舟集用2008字第0100075号，土地面积98.8㎡，性质为批准拨用宅基地）登记在庄钱明名下。2009年9月27日，庄钱明、柴义芬作为出卖方，胡继华作为买受方，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定胡继华以150万元的价款向第三人庄钱明、柴义芬购买南泥湾36号房屋，款项在2009年11月1日前付清，庄钱明、柴义芬于在2009年11月1日前将该房屋交付胡继华。该买卖合同上，庄钱明的堂兄庄国启作为见证人签名。合同签订后，胡继华支付了150万元并向南泥湾36号房屋所在地的舟山市定海区城东街道义桥村民委员会交纳了相关配套费等合计4.16万元，占有了该房屋。2010年6月18日，胡继华向孙海虎借款40万元，孙海虎通过中国工商银行向胡继华汇款40万元。2010年12月18日，胡继华又向孙海虎借款57.60万元，孙海虎通过中国工商银行向胡继华账户存款57.60万元。后因胡继华未向孙海虎归还上述借款。2012年2月13日，胡继华向孙海虎出具《转让书》一份，内容为“今借到孙海虎人民币壹百万元整，以南泥湾36＃房屋作抵，在三个月内如没还清债务，则一切房屋产权归孙海虎所有。”之后，因胡继华仍未向孙海虎归还借款，孙海虎占有了南泥湾36号房屋。2018年7月1日，因城中村（旧城）改造建设需要，舟山市定海区人民政府决定对南泥湾36号房屋所在地的定海义桥区块的房屋及其他附属物实施征收。2018年7月31日，孙海虎就南泥湾36号的房产、土地使用权及相关附属物，与舟山市定海区旧城区改造建设办公室签订了产权调换和货币补偿协议。此外，胡继华户籍所在地舟山市定海区，系农业户口。孙海虎系城镇居民。庄钱明系舟山市定海区城东街道义桥村村民。一审法院认为，该案的争议焦点是：胡继华于2012年2月13日向孙海虎出具的《转让书》的性质。胡继华认为，《转让书》虽然名称为转让书，但其内容的真实意思是向孙海虎100万元后，以南泥湾36号房屋作为抵押，如胡继华在三个月内没有还清债务，则该房屋归孙海虎所有。因此该《转让书》性质为抵押协议。而孙海虎认为，《转让书》是一份附条件的房屋转让合同。双方签订合同的原因是在2010年12月18日之前胡继华向孙海虎借款。后因胡继华未及时归还借款，胡继华便以该房屋抵押给孙海虎。至2012年2月13日之前，因胡继华仍不能及时归还该借款，胡继华提出再拖延三个月。如三个月内仍不能归还借款本息，胡继华将该房屋以其尚欠孙海虎的借款本金及利息总额为对价出卖给孙海虎，于是双方签订了转让书。故该协议并非抵押协议，而是一份附条件的房屋转让合同。庭审中，孙海虎对《转让书》中“以南泥湾36＃房屋作抵”进行解释：作抵首先是抵押的意思，即胡继华向孙海虎承诺在三个月内归还100万元借款而将房屋进行抵押担保，如到期仍未归还，则履行房屋过户手续。如果胡继华在三个月内还清借款，该房屋仍属于胡继华。一审法院认为，胡继华认为《转让书》的性质是抵押合同法律关系，孙海虎认为是附条件的买卖合同法律关系。由此产生对合同条款理解的争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据法律的规定，抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而转让的含义是“把自己的东西或应享的权利让给别人。”因此通过《转让书》的名称，不能确定双方是基于何种法律关系转让房屋，所以不能根据名称确定《转让书》的法律性质。对《转让书》的性质，应从其具体内容，结合双方对该《转让书》内容的解释及履行《转让书》的过程等确定。首先，该《转让书》中“今借到孙海虎人民币壹百万元整”应是主合同，“以南泥湾36＃房屋作抵，在三个月内如没还清债务，则一切房屋产权归孙海虎所有。”是从合同。该从合同的内容符合抵押合同法律特征。其次，孙海虎对《转让书》中“以南泥湾36＃房屋作抵”的意思也认为先是作抵押。再次，孙海虎并非在胡继华出具《转让书》时即占有了案涉房屋。因此该《转让书》中约定的“以南泥湾36＃房屋作抵，在三个月内如没还清债务，则一切房屋产权归孙海虎所有。”性质系抵押合同。胡继华买受南泥湾36号房屋后，为向孙海虎归还借款，于2012年2月13日向孙海虎出具的《转让书》，其中“以南泥湾36＃房屋作抵，在三个月内如没还清债务，则一切房屋产权归孙海虎所有”的从合同内容，性质为抵押合同，约定的抵押物应为农村宅基地及地上房屋。孙海虎辩称《转让书》性质首先是抵押的意思，然后是附条件买卖合同，没有法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（二）项的规定，宅基地不得抵押。因宅基地不得抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押。因此，《转让书》中约定的抵押合同应属无效。事实上该《转让书》的抵押权实际也并未设立，且也是无法设立的。至于所涉的双方之间的借款关系、胡继华与第三人之间的房屋买卖关系及相应的法律后果，基于胡继华的诉讼请求，不属于该案的评判范围，不作置评。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条和《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十七条第（二）项、第（六）项之规定，判决：确认胡继华于2012年2月13日向孙海虎出具的《转让书》中约定的“以南泥湾36＃房屋作抵，在三个月内如没还清债务，则一切房屋产权归孙海虎所有。”无效。一审案件受理费40元，由孙海虎负担。二审中，双方均未提供新证据。二审另查明：1.《转让书》约定的三个月后，经双方协商，胡继华将其与第三人之间的买卖房屋合同，以及向村委会缴纳配套管理费的收据、承诺书（庄国启出具给胡继华）、收条（庄国启出具给胡继华）等材料，一并交付给了孙海虎。2.胡继华将房屋交付给孙海虎后，孙海虎一直对房屋实际占有、使用和收益，直至2018年与定海区旧城区改造建设办公室签订产权调换和货币补偿协议。3.除孙海虎外，胡继华未向他人出具过类似案涉协议书。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：胡继华向孙海虎出具的《转让书》性质。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。当事人意思表示发生变化，除被法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，孙海虎与胡继华围绕《转让书》后续实施了一定行为，要结合实际行为来探究当事人的真实意思表示。对此，分析如下：1.结合《转让书》内容和当事人陈述，胡继华在向孙海虎出具《转让书》之初，孙海虎尚未直接占有房屋，故双方之间存在约定期限内的抵押意思表示。但对《转让书》的真实意思表示和法律性质的认定，不能仅着眼于先前的行为，还要兼顾前后的实际履行情况，综合判断当事人是否保持稳定的意思表示还是变更之前的意思表示。2.胡继华在三个月的约定期限未向孙海虎清偿债务，其将房屋交付孙海虎同时，也将与之前购买房屋相关的所有合同、票据、收条等材料一并予以交付。对胡继华而言，这些涉及房屋买卖的原始材料相当重要，该交付并非抵押人的义务。结合“在三个月内如没还清债务，则一切房屋产权归孙海虎所有”的约定，可以认定双方是在约定的债务履行期限届满后，以实际交付行为对之前抵押的意思表示进行变更，达成折价买卖房屋的意思表示。即将房屋折价归孙海虎所有，从而消灭双方之间的债权债务关系。3.孙海虎接收房屋后，一直对房屋进行占有、使用和收益，直至2018年7月定海区城中村（旧城）改造。期间，胡继华从未对孙海虎占用、使用房屋等行为提出异议。此时，从双方后续行为分析显然不符合抵押的基本特征。同时，胡继华在交付房屋和有关合同、票据等材料后，胡继华也未再履行原债务，说明双方交付房屋等行为的目的是使之前的100万元债务归于消灭，更符合从抵押变更为房屋买卖法律关系的情形。4.因农村宅基地不得抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，故《转让书》中约定的抵押法律关系应属无效。同理，案涉房屋系农村房屋，胡继华和孙海虎均非房屋所在集体经济组织成员，故双方后续形成的房屋买卖法律关系也应属无效。根据上述分析，在出具《转让书》之初，胡继华和孙海虎系抵押法律关系，三个月履行期限届满后，双方以实际行为表明将房屋折价归孙海虎所有，形成的是房屋买卖法律关系。但是，无论之前的抵押法律关系还是后续的房屋买卖法律关系，均因违反法律法规的禁止性规定归于无效。法律关系的认定应从整体上把握，一审仅关注胡继华和孙海虎先前的意思表示，未注意双方后续实际行为所表明的法律性质，在法律适用上存在瑕疵，应予指正。鉴于胡继华的一审诉请系确认合同无效，一审判决仅确认《转让书》无效，可予维持。至于孙海虎主张胡继华不具备请求权基础一节，胡继华仅以合同相对人身份诉请合同效力，并非以抵押权人身份主张抵押权属，且各方均对胡继华与庄钱明、柴义芬之间的房屋买卖事实均无异议，本案仅涉及合同成立和效力问题，不涉及抵押权的权属问题，故对孙海虎的该项上诉请求，不予支持。综上所述，孙海虎对于《转让书》系房屋买卖法律关系的上诉请求部分成立。一审适用法律存在瑕疵，但判决结果可予维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人孙海虎负担20元，由被上诉人胡继华负担20元。本判决为终审判决。审 判 长 陈立东审 判 员 谢 佑审 判 员 褚 炅二〇一九年五月十七日法官助理王丽民代书记员 毛 贇