深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初14300号原告：张庆民，男，1944年12月21日出生，香港居民，委托诉讼代理人：朱剑波，广东迈凯律师事务所律师，执业证号14403199910487790。被告：深圳市翠芳园投资开发有限公司，住所地深圳市罗湖区布吉路丰湖大厦****，统一社会信用代码91440300789204405E。法定代表人：庄映龙。被告：深圳市华威达信贸易有限公司，住所，住所地深圳市罗湖区东门街道人民北路耀华楼602社会信用代码914403000883407706。法定代表人：连丹华。委托诉讼代理人：姚瑛瑛，广东瑞霆律师事务所律师，执业证号14403201011935168。原告张庆民与被告深圳市翠芳园投资开发有限公司（简称翠芳园公司）、深圳市华威达信贸易有限公司（简称华威达信公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张庆民及其委托诉讼代理人朱剑波，被告华威达信公司的委托诉讼代理人姚瑛瑛到庭参加了诉讼。被告翠芳园公司经过本院公告传唤，期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告翠芳园公司与被告华威达信公司签订的二手房买卖合同无效;二、判决被告翠芳园公司与被告华威达信公司连带承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：一、判决被告翠芳园公司与被告华威达信公司就深圳市××翠竹路××号大院住宅楼1栋103房签订的二手房买卖合同无效;二、判令将该房产返还至被告翠芳园公司名下;三、判决被告翠芳园公司与被告华威达信公司连带承担本案诉讼费用。原告提出诉讼请求的事实与理由：2014年1月20日,原告是出借人,与庄映龙、庄泽楷签订了《借款合同》,借款金额为港币350万元,借款期限12个月，庄映龙是被告翠芳园公司的法定代表人。2014年5月19日,庄映龙、庄泽楷和被告翠芳园公司与原告签订了《担保协议书》,被告自愿为上述债务承担无限连带清偿担保责任。2014年5月28日,被告翠芳园公司明知有即将到期的债务并且尚未偿还的情况下,将涉案房产出售给被告华威达信公司,被告翠芳园公司有逃避债务的故意。被告华威达信公司明知涉案房产属于旧城改造的被拆迁的房屋,被告翠芳园公司也不是涉案房产真实的权利主体,但被告华威达信公司在此情形下仍与被告翠芳园公司串通并且以明显低于市场价的价格进行交易,被告华威达信公司有恶意。两被告的上述二手房买卖的行为存在故意并且直接导致原告的债权无法实现,两被告签订的二手房买卖合同是无效合同。原告特此提起诉讼,请判允所求。被告华威达信公司答辩称，一、原告诉称两被告恶意串通,没有事实依据。涉案房屋的不动产权资料电脑查询结果表显示,答辩人被告翠芳园公司处购买涉案房屋的时间是2014年4月17日,而原告与被告翠芳园公司签订《担保协议书》的时间是2014年5月19日,其签订时间在答辩人购买涉案房屋之后。二、原告诉称涉案房屋交易价明显低于市场价,没有证据支持。经贵院委托的评估公司评估,涉案房屋的市场价的确略高于涉案房屋的交易价,但这一差异并未达到明显低于市场价的情形,既未达到合同法第74条债权人行使撤销权的条件,更未满足合同法第52条合同无效的情形。综上,原告提起的是合同无效之诉,但从本案事实和证据来看,原告诉请不符合合同法第52条及相关法律规定的合同无效的任一情形。恳请法院从维护交易安全和秩序的角度,驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理确认如下事实：一、2014年1月20日,原告与案外人庄映龙、庄泽楷签订了《借款合同》,约定原告向庄映龙、庄泽楷出借港币350万元,借款期限从2014年1月20日至2015年1月19日止；借款利率每月4.5%。双方还约定了其他事项。后原告向借款人庄映龙、庄泽楷提供了借款港币350万元。庄映龙是被告翠芳园公司深圳市翠芳园投资开发有限公司的法定代表人。2014年5月19日,案外人庄映龙、庄泽楷和被告翠芳园公司与原告签订了《担保协议书》,翠芳园公司自愿为上述债务承担连带清偿责任，担保期限为主债务到期后两年。双方还就担保范围及其他事项进行了约定。后借款人未能如期还款，张庆民以庄映龙、庄泽楷、翠芳园公司为被告向深圳市福田区人民法院提起（2015）深福法民一初字第1917号案件诉讼，要求被告庄映龙、庄泽楷归还借款港币350万元以及相应利息，并要求被告翠芳园公司对庄映龙、庄泽楷的债务承担连带清偿责任。2015年7月22日，原、被告达成调解协议，深圳市福田区人民法院出具了《民事调解书》，内容如下：一、被告庄映龙、庄泽楷、翠芳园公司确认尚欠原告张庆民借款本金350万元及利息；二、原告张庆民及被告庄映龙、庄泽楷、翠芳园公司同意上述借款本金及利息在2015年11月30日前偿还；三、上述义务履行完毕后，本案双方权利义务关系终结。后该案被告未履行《民事调解书》的义务，原告向深圳市福田区人民法院申请强制执行，案号为（2016）粤0304执4544号。在执行过程中，深圳市福田区人民法院未发现被执行人有可供执行的财产，于2016年11月17日作出（2016）粤0304执4544号之一《执行裁定书》，裁定终结该次执行程序。二、涉案房产系位于深圳市××翠竹路××号大院住宅楼1栋103房，原产权人系被告翠芳园公司，房产性质为商品房，建筑面积为79.90平方米。2014年4月17日，被告翠芳园公司（卖方）与被告华威达信公司（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》[深（罗）房现买字（2014）第3447号]，约定翠芳园公司向华威达信公司转让涉案房产，转让价款为881297元，付款方式为一次性付款。双方还就其他事项进行了约定。涉案房产于2014年5月28日转移登记至被告华威达信公司名下。深圳市不动产登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》记载：“市场商品房。该权利人于2014年4月17日购买该商品房。”原告认为被告翠芳园公司、华威达信公司恶意串通，以明显低于市场价的价格转让涉案房产，导致原告的债权无法实现，被告的行为应当认定为无效。2018年6月15日，原告向本案提起本案诉讼，要求确认涉案房屋买卖合同无效、将涉案房产返还至翠芳园公司名下。三、2012年10月16日，案外人庄映龙、庄泽楷、深圳华昱房地产开发有限公司分别向案外人深圳市兆邦基小额贷款有限责任公司借款，分别签订《借款合同》（合同编号分别为：2012101601、2012101602、2012101603）。2014年4月16日，案外人深圳市兆邦基小额贷款有限责任公司向庄映龙、庄泽楷、深圳华昱房地产开发有限公司、被告翠芳园公司（担保人）出具《委托收款确认书》，通知将前述三份《借款合同》项下的贷款本金和利息合计人民币15963000元转入到债权人在中国工商银行盐田支行的账户。2014年4月16日，被告翠芳园公司向债权人出具《委托付款通知书》一份，载明：2012年10月16日，我司与贵司签订《借款合同》（合同编号：20121011601）及《借款管理合同》（合同编号：2012101601A）；我司现委托深圳市华威达信贸易有限公司向贵司支付上述《借款合同》及《借款管理合同》结欠的全部债务，共计人民币5321000元；付款账户为华威达信公司在中国建设银行深圳龙岗支行的44×××70账户。2014年4月17日，被告华威达信公司通过其在中国建设银行深圳龙岗支行的44×××70账户向案外人深圳市兆邦基小额贷款有限责任公司的银行账户转入15963000元。被告华威达信公司主张，其于2014年4月17日向案外人深圳市兆邦基小额贷款有限责任公司代偿的借款本息15963000元，其中5321000元系代被告翠芳园公司偿还《借款合同》（合同编号：20121011601）及《借款管理合同》（合同编号：2012101601A）项下的借款本息5321000元；其代被告翠芳园公司偿还的该5321000元包括了涉案房产的购房款881297元，其已支付了涉案房产的购房款。四、在本案审理过程中，经本院委托，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对涉案房产在2014年4月17日的市场价值进行了评估。深圳市永信资产评估房地产估价有限公司作出《房地产估价报告》，评定涉案房产于价值时点2014年4月17日的评估值为人民币1160100元。2019年5月14日，原告向本院申请对被告华威达信公司提交的证据《委托付款通知书》（落款日期为2014年4月16日）落款处的印文“深圳市翠芳园投资开发有限公司”、“深圳市兆邦基小额贷款有限责任公司”以及《委托收款确认书》（落款日期为2014年4月16日）落款处的印文“深圳市兆邦基小额贷款有限责任公司”的形成时间进行鉴定。2019年5月22日，原告在本院组织双方当事人质证时，撤回了该鉴定申请。五、2014年4月17日，被告华威达信公司向被告翠芳园公司购买了包括涉案房产在内的37套房产。原告认为，被告华威达信公司支付的5321000元远不足以支付该37套房产的购房款，因此，涉案房产的房款并未支付。被告华威达信公司主张，其代翠芳园公司偿还的贷款5321000元就包括了涉案房产的购房款881297元；其余房产的房款亦已支付，但与本案无关。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告认为被告翠芳园公司、华威达信公司恶意串通，以明显低于市场价的价格转让涉案房产，导致原告的债权无法实现，两被告的行为应当认定为无效。本院认为，其一，本案中，涉案房产的成交价881297元为评估价格的75.97%（881297÷1160100=0.7597），难以据此认定两被告以不合理的低价转让涉案房产。其二，被告华威达信公司代翠芳园公司偿还借款5321000元，华威达信公司主张该5321000元包括了涉案房产的购房款881297元。考虑到华威达信公司于2014年4月17日购买涉案房产，其于2014年4月17日代翠芳园公司偿还借款5321000元，二者时间相吻合，故对于该还款5321000元包含涉案房产的购房款881297元的主张，本院予以采信。其三，被告华威达信于2014年4月17日购买涉案房产，而被告翠芳园公司于2014年5月19日才签署《担保协议书》，为案外人庄映龙、庄泽楷对原告负有的港币350万元债务提供担保。两被告对涉案房产的处分早于被告翠芳园公司为港币350万元债务提供担保的时间，原告主张两被告买卖涉案房产时双方存在恶意串通的故意，原告的该主张与正常逻辑不符。综上，被告华威达信公司购买涉案房产系善意购买人，其支付的对价并未明显低于市场价格。对于原告称两被告恶意串通以不合理低价转让涉案房产的主张，本院不予采纳。根据我国民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。原告未举证证明两被告买卖涉案房产存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的任一种情形，原告要求确认该合同无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告要求将涉案房产返还至被告翠芳园公司名下的诉讼请求，是建立在涉案房屋买卖合同无效的基础上的；鉴于原告要求确认该合同无效的诉讼请求未获本院支持，原告的该诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张庆民的全部诉讼请求。案件受理费12613元、保全费4926元、评估费4500元、公告费300元，均由原告张庆民负担。如不服本判决，原告张庆民可在本判决书送达之日起三十日内，被告深圳市翠芳园投资开发有限公司、深圳市华威达信贸易有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王冬梅人民陪审员  冯 铭人民陪审员  梁进荣二〇一九年五月二十八日张春丽书记员夏梓豪