安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0705民初1383号 原告：铜陵瑞祥物业管理有限公司，住安徽省铜陵市福景东方城****，统一社会信用代码913407000636412942。 法定代表人：郑贤生，总经理。 委托诉讼代理人：张小芬，系办公室主任。 被告：陈金余，男，1964年4月2日出生，汉族，住安，住安徽省铜陵市铜官区div> 原告铜陵瑞祥物业管理有限公司诉被告陈金余物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张小芬到庭参加诉讼，被告陈金余经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告立即支付原告物业管理服务费3154元（自2015年8月22日起至2018年10月15日止，共37个月零22天。物业综合服务费1.05元／㎡·月*房屋建筑面积79.6平方米）及逾期违约金461元（按照未缴纳的金额3154元，从2015年8月22日起至2018年10月15日止，以人民银行同类基准贷款利率年4.75%÷12=3.958%／月计算）；以上共计3616元。事实与理由：2014年5月21日，原告与铜陵世联置业有限责任公司签订了《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，2016年8月12日双方又签订了增补合同，约定由原告继续承接福景东方苑小区的物业服务管理事宜。被告是福景东方城58栋1单元1001室的小区业主，该房屋的建筑面积是79.6㎡。2014年8月22日原告与被告签订了《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》，双方协定：原告为被告提供该房屋的物业服务，被告按高层住宅物业综合服务费1.05元/㎡/月的标准按月向原告缴纳费用，缴费时间为业主提前半年缴纳下个半年度的物业费，被告若不按约定标准和时间缴纳，自逾期之日起按每天千分之五承担违约金等合同主要条款。但被告从2015年8月22日开始无故拖延缴纳物业费及相关费用构成违约。被告享受原告提供的物业管理服务，理应按《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》向原告缴纳物业管理费，但被告至今已拖欠37个月零22天的物业管理费。原告多次向被告发出《催告函》，但被告在原告多次催缴情况下，却一直未交。原告为维护自身合法权益，特向人民法院依法提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告未答辩。 经审理查明：2014年5月21日原告与铜陵世联置业有限责任公司签订了《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，协议约定：铜陵世联置业有限责任公司选聘原告对福景东方城（二期）提供前期物业管理服务，原告提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的小修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及共用雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为:1、多层住宅:0.6元/月•㎡，2、高层住宅：0.85元/月•㎡,3、商业物业：1.8元/月•㎡；物业服务费半年缴纳一次，业主或物业使用人应在首次交房时缴纳第一年物业服务费及其他费用。以后应在每年7月5日之前履行缴纳义务，超过以上缴纳日期视为逾期之日。本合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止。2016年8月12日原告与铜陵世联置业有限责任公司签订了《福景东方城二期增补合同》，合同约定：截止2016年8月12日福景东方城二期未成立业主委员会，所有顺延原告服务合同，待业主委员会成立，代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。一切服务条款延续2014年5月21日签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》。 被告系福景东方城x栋x单元x室业主，房屋面积为79.6平方米，2014年8月22日原告与被告签订一份《福景东方城（二期）前期物业服务协议》，协议约定：物业管理服务内容：1、对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、维修、服务与管理；2、每年向被告公布不少于一次物业管理费用收支账目等。第一次缴费时间为被告所购房屋交付之日，需预交一年的物业管理费，以后每年6月交当年7-12月费用，每年12月交次年1-6月费用。高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准缴纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元的标准缴纳。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。 福景东方城（二期）物业管理存在问题：公共部位、公共设施、设备的维护和管理未尽责，卫生保洁不及时，未对进出小区内的车辆、外来人员进行登记并建立治安档案，未对小区绿化定期修建、浇灌、施肥。 2015年8月22日起至2018年10月15日期间物业管理费3154元(计算方式：1.05元／㎡·月×79.6㎡×37个月零22天)被告未缴纳。 本院认为：原告与被告签订的《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》符合法律规定，协议合法有效。物业服务合同是双务合同,从权利义务对等原则来看,业主交纳物业费的高低与物业企业提供的服务质量是相对应的,原告在履行合同过程中确有存在违约行为,如公共部位、公共设施、设备的维护和管理未尽责等,被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性,但是原告并非完全不履行合同义务,被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴,其行为亦构成违约。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素,本院对原告要求支付逾期付款违约金的诉请依法不予支持,并酌情将被告应支付的物业服务费调整为1892元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告应在本判决生效后十日内向原告支付物业服务费1892元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担，在本判决生效后七日内付至本院。 本判决为终审判决。 审判员  杨富生 二〇一九年五月二十日 书记员  章 蕾 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。