咸阳市渭城区人民法院           咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2018）陕04**民初3519号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司，住所地为陕西省西安市未央区XX路XX号XX城XX号楼XX层。负责人：丁彦伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。被告：赵瀚，男，汉族，1993年XX月XX日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵占山，男，汉族，1963年XX月XX日出生，住西安市雁塔区。    原告深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司（以下简称彩生活物业陕西分公司）与被告赵瀚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彩生活物业陕西分公司的委托诉讼代理人蔡治，被告赵瀚的委托诉讼代理人赵占山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彩生活物业陕西分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告立即支付自2016年4月21日至2018年3月21日共拖欠物业费、垃圾费共计11502.02元及违约金1150元。（违约金暂计算至9月30日）；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月27日，原被告签订了XX新城小区《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、《入伙会签单》并入住该小区。原告作为XX新城前期物业管理服务企业按照约定提供了物业服务。自2016年4月起，被告未交纳任何物业相关费用。此后，原告多次催交，被告一直未予交纳，自2016年4月21日至2018年3月21日共拖欠物业费、垃圾费共计11502.02元及违约金1150元。根据我国相关法规、司法解释之规定及物业服务合同、公约等相关约定，被告应向原告支付相应的物业费用。故原告向贵院提起诉讼，请求判如所请。赵瀚辩称：一、原告不具备本案诉讼主体资格。2015年8月27日赵瀚与深圳市彩生活物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，而不是与本案原告签订的。依照合同相对应原理，本案原告与赵瀚没有合同关系，赵瀚也不同意由本案原告来履行赵瀚与深圳市彩生活物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》。原被告不是合同的相对方。二、2015年8月27日，赵瀚与深圳市彩生活物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，根据《物业管理条例》第六十七条规定“业主逾期不缴纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍未缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴业主无正当理由拒绝缴纳或在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求要业主支付物业费的，人民法院应予以支持”。原告没有履行书面催缴的前置程序，所以应驳回其诉讼请求。并且赵瀚有证据证明原告的违约行为及不作为行为。三、《物业管理条例》第三十二条规定，“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书”。而原告方的物业管理人员基本都未取得资格证书，基本都是附近村民，故服务达不到标准在所难免。根据《物业管理条例》规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，应承担相应责任。四、赵瀚与深圳市彩生活物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，而深圳市彩生活物业管理有限公司将该协议履行委托给原告，违反了《物业管理条例》第六十二条之规定。深圳市彩生活物业管理有限公司的行为和原告的行为均违反了法律法规，被告保留另案诉讼的权利。五、依据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，应承担相应的法律责任。首先，原告从来没有向业主公布过账目；其次，巡查流于形式，物业未对屋顶和外墙进行维护；再次，绿地完好率不达标，小区私搭乱建现象严重；最后，该房屋目前仍然处于空置状态。彩生活物业陕西分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：空港新城小区《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、钥匙领取签收单、收楼意见书各一份，欲证明原告系XX新城前期物业服务的合法提供者，有权向拖欠费用的业主主张权利，《前期物业管理服务协议》签订之日（2015年8月27日）即为物业费起算之日，协议第四条第一款规定：“自开发商通知入伙之日起由业主按其建筑面积交纳，赵瀚房屋建筑面积为176.46平方米，物业服务费标准为2.8元/平方米；《前期物业管理服务协议》第十条：“甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准承担违约责任直至交纳全部费用为止”。赵瀚C19-101欠费明细一份，欲证明欠费的时间段为2016年4月21日至2018年3月21日，欠费金额11502.02元及违约金1150元。    赵瀚为支持其主张，向本院提交了如下证据：照片5张（内容为墙体渗水），欲证明C19-10101室承重墙体渗水，这部分属于物业服务义务。住宅工程质量分户验收表，欲证明C19-10101室在2015年8月25日前验收合格。XX新城空置房月巡查表，欲证明C19-10101室于2016年1月20日至2017年8月28日处于空置巡查，巡查流于形式。钥匙托管回执1张，欲证明C19-10101室一套钥匙托管给原告。照片2张（内容为室内的烟头等），欲证明原告服务不到位，制度不健全。照片7张（内容为室外绿地），欲证明C19-10101室外围绿地遭破坏三年之久。照片10张（内容为房屋渗水等），欲证明C19-10101室二层楼顶渗水，下水管道堵塞无人管理，墙体裂缝脱皮。照片9张，欲证明物业管理区域内部存在私搭乱建现象。空置证明1份，欲证明房屋目前仍处于空置状态。    经质证，赵瀚对彩生活物业陕西分公司提交的证据认可无异议。彩生活物业陕西分公司对赵瀚提交的照片不认可，照片拍摄时间为2018年11月，而彩生活物业陕西分公司已于2018年3月21日撤出该小区。并且根据《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程质量管理条例》房屋承重墙渗水的保质期为5年，质保期范围内，由开发商承担质保责任，质保期外，自有部分，自己承担；公共部分，需要动用大修基金。对住宅工程质量分户验收表认可无异议。对XX新城空置房月巡查表不认可，认为物业公司是给小区提供公共服务，而不是给个人提供私人服务。对房屋空置状态认可无异议。    以上证据经合议庭评议后认为，原被告提交的证据均符合证据客观性、合法性的要求，并与本案具有关联性，本院依法予以确认，并在卷佐证。经审理查明，XX小区XX栋XX号房屋业主，该房屋建筑面积176.46㎡。2015年8月27日深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称：彩生活公司）作为甲方与乙方赵瀚签订了《前期物业管理服务协议》。同日，赵瀚向彩生活公司出具了《承诺书》，确认已详细阅读彩生活物业陕西分公司临时管理规约，该临时管理规约第四条约定：由彩生活物业陕西分公司根据《物业服务合同》和本临时管理规约的规定对本物业服务区域提供物业管理服务。由彩生活物业陕西分公司对房屋共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。按建筑面积每月每平方米2.8元计算物业费。乙方须在当月10日前交纳物业费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止。本合同协议期限自合同签署之日生效，业主大会/业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。因赵瀚房屋系空置房，合同签订后，赵瀚按7折比例向彩生活物业陕西分公司交纳了2015年8月27日至2016年4月20日的物业费、垃圾费。2018年3月21日彩生活物业陕西分公司撤出了该小区，不再向该小区提供物业服务。赵瀚未向彩生活物业陕西分公司交纳2016年4月21日至2018年3月21日期间的物业费。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，赵瀚提出彩生活物业陕西分公司不是合同的相对方，不是本案的适格原告，但从赵瀚向彩生活物业陕西分公司出具的《承诺书》、《物品放行协议书》中均可以看出，赵瀚是认可并接受彩生活物业陕西分公司向其提供物业管理服务的，且赵瀚在前期也接受了彩生活物业陕西分公司的物业服务并交纳了前期的物业费，即赵瀚与彩生活物业陕西分公司已经形成了事实上的物业服务合同关系。故对赵瀚提出彩生活物业陕西分公司不是合同相对方，无权主张物业费的辩解理由，本院依法不予支持。根据权利义务对等原则，彩生活物业陕西分公司已经向赵瀚提供了物业管理服务，赵瀚应向彩生活物业陕西分公司支付相应的物业费。关于该房屋的状态，庭审中双方对该房屋系空置房均予以认可，根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款规定，经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业合同约定收费标准的70%交纳。关于彩生活物业陕西分公司的物业服务质量问题，依据双方当事人的当庭陈述及举证情况可以看出，彩生活物业陕西分公司的物业服务存在一定的瑕疵，应进一步改进服务质量，因彩生活物业陕西分公司已退出该小区的物业服务，故对已经产生的物业费应酌情予以减少，结合本案本院认为减少物业费10%的比例为宜。即赵瀚应按物业合同约定收费标准的60%向彩生活物业陕西分公司支付2016年4月21日至2018年3月21日期间的物业费6818元；2016年4月21日至2018年3月21日期间的垃圾费为138元。关于违约金，考虑到彩生活物业陕西分公司的物业服务质量存在一定的瑕疵，故对彩生活物业陕西分公司要求违约金的诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款之规定，判决如下：一、赵瀚于本判决生效之日起十日内向深圳市彩生活物业陕西分公司陕西分公司支付物业费6818元、垃圾费138元，共计6956元。二、驳回深圳市彩生活物业陕西分公司陕西分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费116元，由深圳市彩生活物业陕西分公司承担50元，赵瀚承担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                             审  判  长   陈  斌                         审  判  员   梁  霄                         审  判  员   牛传旺                           二〇一九年四月  日                             书  记  员   文  娜         附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。    第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条  当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；    （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。    前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项  业主在物业管理活动中，履行下列义务：    (五)按时交纳物业服务费用;《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业合同约定收费标准的70%交纳。    1