陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2019）陕01民终2591号 上诉人（原审原告）：朱国安，男，1970年2月19日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：史玉凤，陕西维谨律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘春花，女，1970年12月20日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：史玉凤，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任晓娟，女，1988年7月21日出生，汉族，住西安市未央区路口豪顿国际小区B座4单元1704室。委托诉讼代理人：任增强，陕西文星律师事务所律师。上诉人朱国安、上诉人刘春花因与被上诉人任晓娟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初15450号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年12月3日，朱国安与西安大明宫万达广场有限公司、珠海兴业绿色建筑科技有限公司签订《协议书》一份，约定西安大明宫万达广场有限公司（以下简称万达公司）以西安大明宫万达广场B-7-10702号建筑面积为244.74平方米的商品房一套冲抵应付工程款1832546元，朱国安在协议签署时与西安大明宫万达广场有限公司签订购房合同，如朱国安拟将房屋更名到他人名下，应书面向西安大明宫万达广场有限公司申请，每套房屋可更名一次，对于西安大明宫万达广场有限公司确认予以更名的房屋，朱国安应与新购房人一起到售楼处按要求办理更名手续。2016年12月3日，朱国安与任晓娟签订《房屋买卖合同》，约定：任晓娟以225万元购买朱国安的B-7-10702号房屋，任晓娟须在签订合同时支付100万元、2016年12月10日前付25万元、剩余100万元在朱国安办理完房屋更名手续当天支付；朱国安保证房屋没有产权纠纷且已经征得共有权人同意，因朱国安原因造成不能办理更名手续或发生债权债务纠纷由朱国安承担责任；朱国安在收到第一笔125万元后应及时办理房屋更名手续，任晓娟要积极支持与配合，及时缴纳相关税费和提供相关证件。《房屋买卖合同》签订后，李民生代任晓娟支付房款128.8万元，其中2016年12月4日支付80万元、2016年12月7日支付20万元、2016年12月23日以银行承兑汇票方式支付28.8万元。李民生又于2017年1月24日向朱国安公司员工王勇微信发送了任晓娟的身份证照片，王勇于2017年2月25日向李民生微信发出告知函，要求任晓娟5日内付清余款，逾期将启动司法程序。庭审中，刘春花、朱国安称，任晓娟提供身份证照片的时间已经超过了2017年1月2日的最后期限，且只提供照片无法办理更名手续，须提供纸质复印件，任晓娟严重违约，且房屋共有人刘春花不同意出售该房屋，涉案合同应予解除；任晓娟称王勇发送的告知函收函主体为“白晓娟”，并非本案“任晓娟”，且其已经履行了合同约定的付款义务及配合义务。2018年9月18日，刘春花、朱国安诉至西安市未央区人民法院称，其二人于1995年8月21日登记结婚，2016年11月，朱国安因个人承揽的工程急需资金周转，在未经刘春花同意的情况下拟将西安大明宫万达广场有限公司购买的万达公馆B-7-10702号商品房（面积244.74平方米）进行出售。2016年12月3日，朱国安与任晓娟签订《房屋买卖合同》，约定该房屋成交价为225万元，任晓娟应分两次付款，第一次为签订合同时向朱国安支付125万元，第二次为办理房屋更名手续当天向朱国安支付100万元。关于付款时间双方又约定：合同签订后付房款100万元，剩余25万元在12月10日付清。任晓娟支付第一笔款后朱国安应及时办理房屋更名手续。合同签订后，朱国安积极履行更名义务，自2016年12月5日起，朱国安就多次催促任晓娟，尽快提交相关证件、资料，但任晓娟未履行付款及配合义务，存在严重违约情形。首先，任晓娟委托李民生代为付款，于2016年12月4日、2016年12月7日分别向朱国安转账80万元、20万元，此后直到2016年12月23日，任晓娟又通过承兑汇票的形式向朱国安支付房款28.8万元，每期付款均迟延，也未支付剩余房款。其次，任晓娟一直推脱、拒绝提供办理更名手续所需资料，朱国安于2017年2月25日向任晓娟及李民生发出书面《告知函》，要求任晓娟立即付清剩余房款，任晓娟仍未履行，恶意拖延。且刘春花作为涉案房屋的共有权人，不同意出售涉案房屋，该《房屋买卖合同》不具备继续履行的条件，其诉至法院要求：1.解除朱国安与任晓娟于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费由任晓娟承担。任晓娟辩称，双方签订的买卖合同第四条第一款规定以黑体字加粗的形式声明朱国安对涉案房屋的买卖行为已征得共有权人的同意和授权，且涉案房屋并非由朱国安出资购买，而是工程抵账房，朱国安向其出示过涉案房屋的相关抵账协议。按照合同约定，首次付款金额为125万元，但其实际支付为128.8万元，合同第三条第二款约定，朱国安完成更名手续后由其支付剩余房款100万元，因朱国安未履行房屋更名手续，故不符合支付剩余房款的条件，同时双方签订的合同中已经附了双方的身份证复印件，不存在其拒不提供身份证复印件的情况。涉案房屋抵账价为每平方米7487元，实际出卖单价为每平方米9193.34元，比抵账高出1705.66元，故其属于善意第三人。综上，其不同意刘春花、朱国安的全部诉讼请求。一审法院认为，朱国安与任晓娟签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。任晓娟已付清第一笔款125万元，虽然违反了合同约定的2016年12月10日前，但朱国安已经接受，应视为双方协商变更了付款时间，房屋更名手续办理期间顺延。双方签订的《房屋买卖合同》后附有任晓娟的身份证复印件，房屋买受人身份确定，且2017年1月24日李民生再次将任晓娟的身份证拍照后发送给朱国安的联系人王勇，朱国安主张的任晓娟未配合办理更名手续并迟延支付房屋尾款的事实不予采信。刘春花并非《房屋买卖合同》的合同当事人，办理房屋更名手续亦无需刘春花予以协助，且朱国安在签订《房屋买卖合同》时已声明房屋没有产权纠纷已经征得共有权人同意，故该《房屋买卖合同》未出现约定解除的情形，亦无法定解除条件，朱国安、刘春花主张的解除朱国安与任晓娟于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回朱国安、刘春花的全部诉讼请求。本案受理费100元（朱国安、刘春花已预交），由朱国安、刘春花负担。宣判后，刘春花、朱国安不服原审判决，向本院提起上诉称，任晓娟未按期向其支付第一期购房款125万元已构成违约，其在任晓娟违约的情形下，接受任晓娟方支付的第一期购房款，并不意味着其认可任晓娟的违约行为，更不是双方已协商变更了付款时间以及对房屋更名手续办理期间进行顺延。对于剩余房款，其曾多次催要，任晓娟拒不支付，已构成根本违约。其已于2017年2月25日向任晓娟和李民生发出书面《告知函》，要求任晓娟收到该函5日内付清剩余购房款，任晓娟拒不回复，致其签订合同的目的无法实现，其享有法定解除权，涉案《房屋买卖合同》依法应予以解除；刘春花虽并非《房屋买卖合同》的合同当事人，但该涉案房屋为刘春花与朱国安夫妻共同财产，处分该共有财产须经共有权人刘春花的同意，刘春花不同意处分该共有财产，朱国安处分房产的行为无效。上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除朱国安与任晓娟2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》；2.一、二审诉讼费由任晓娟承担。任晓娟辩称，朱国安签订合同的目的系出卖该房屋并获得房款，其购买房屋的目的系取得房屋，其已经履行前期付款义务，并多付款3.8万元，朱国安合同目的已部分实现，待朱国安配合更名义务后，其即可支付剩余款项，朱国安可实现获取尾款的目的，涉案合同并不存在合同目的不能实现的情况；涉案房屋没有登记在朱国安名下，且该房屋开发企业万达公司明确表示，只要朱国安书面申请，该公司愿意协助任晓娟办理房屋更名手续，涉案合同应当继续履行。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，涉案《房屋买卖合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案合同中约定，任晓娟以225万元购买B-7-10702号房屋，在合同签订时支付100万元、2016年12月10日前付25万元、剩余100万元在朱国安办理完房屋更名手续当天支付。合同实际履行中，案外人李民生代任晓娟支付了房款128.8万元的时间虽然晚于合同约定，但朱国安并没有提出异议或行使解除权，其收款后于2016年12月23日出具房款收条的行为应当视为愿意继续履行合同。《房屋买卖合同》中约定，剩余100万元在朱国安办理完房屋更名手续当天支付，朱国安一直没有给任晓娟办理房屋更名手续，任晓娟拒绝支付剩余房款符合《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定。刘春花、朱国安以任晓娟逾期支付购房款、其有权行使解除权等理由诉请解除合同，理由不能成立，本院不予支持。至于刘春花以其系共有权人、对涉案交易不知情为由要求解除合同问题。刘春花并非《房屋买卖合同》当事人，办理房屋更名手续无需刘春花协助，且朱国安在签订合同时已明确表示房屋没有产权纠纷并已经征得共有权人同意。同时，根据刘春花提供的证据，亦不能认定其对涉案交易不知情的事实。综合以上情况，一审法院未采纳刘春花基于共有权人身份提出的解除合同之意见，亦无不妥。综上，刘春花、朱国安提出的上诉意见，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予采纳。其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24800元（刘春花、朱国安已预交），由刘春花、朱国安负担。本判决为终审判决。  审 判 长  何    强审  判  员  肖 晓 通审  判  员  朱 利 安二〇一九年五月二十七日 书 记 员   周    伟     1