江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初5363号原告：苏州合丰财富投资管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区李公堤三期8号楼101、201、301、401。法定代表人：卜琪明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆亚萌，江苏苏明律师事务所律师。被告：苏州苏城机动车检测中心服务有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区春申湖东路68号。法定代表人：王剑平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐逊，江苏卓岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏荣文，该公司会计。原告苏州合丰财富投资管理有限公司（以下简称合丰公司）与被告苏州苏城机动车检测中心服务有限公司（以下简称苏城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日受理后，依法由审判员卢秋明独任审判。本案于2018年9月20日公开开庭进行了审理，原告合丰公司的委托诉讼代理人查文霄、李文颖，被告苏城公司的法定代表人王剑平及其委托诉讼代理人徐逊、夏荣文到庭参加诉讼。因案情需要，依法裁定转普通程序审理，并依法组成合议庭。本案分别于2018年11月21日、2019年1月24日、3月29日公开开庭进行了审理，原告合丰公司的委托诉讼代理人查文霄（第三次开庭未到）、李文颖（第三次开庭变更为陆亚萌），被告苏城公司的法定代表人王剑平及其委托诉讼代理人徐逊、夏荣文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合丰公司诉称，原、被告双方于2014年4月30日经江苏省高级人民法院组织，就租赁事宜达成调解，按照（2014）苏民再提字第0061号民事调解书约定：原告于2012年7月1日起，将位于苏州市相城区的房地产合计建筑面积为11036.06平方米出租给被告使用，期限自2012年7月1日起至2021年12月31日止。被告应在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日支付下半年租金。此外，2012年7月1日至2014年4月30日的租金，被告于2014年6月5日之前一次性付给原告。被告如未能按期足额给付租金，原告有权单方解除租赁合同。根据《合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故原、被告之间约定，当被告未按期足额给付租金，原告有权单方解除租赁合同。2018年6月30日，被告未能依约向原告支付2018年上半年的租金。租赁合同解除条件成立，根据《合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2018年7月4日向被告发出通知，解除双方之间的租赁合同，并要求被告自收到通知后三十日内搬离完毕。该通知已于2018年7月5日到达被告处，故原、被告之间的租赁合同于2018年7月5日解除。被告于2018年7月5日补交2018年6月30日前的租金800000元，但未能按照通知要求于2018年8月5日前搬离，亦未支付逾期搬离的房屋占有使用费。现原告诉至法院，请求判令：1、确认双方租赁合同解除，被告将位于苏州市相城区的房地产腾空、搬离后交还给原告；2、被告按照双方原租赁协议约定的租金标准向原告支付自2018年8月5日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（暂计算至2018年8月10日为20000元)；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告合丰公司将第一项诉讼请求中要求被告将位于苏州市相城区的房地产腾空、搬离后交还给原告表示放弃；对第二项诉讼请求变更为要求被告按照双方原租赁协议约定的租金标准向原告支付自2018年8月5日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费。被告苏城公司辩称，一、其没有收到本案所谓的“合同解除通知”。原告诉称于2018年7月4日寄给其“合同解除通知”，但没有提供该通知什么时候送达、被告由谁签收的证据。二、其没有任何违约行为。虽省高院的调解书确定了固定付款日期，但双方实际履行中，对租赁费支付协商一致进行微小变通，每次支付固定顺序，即：由原告先开收据给被告，然后被告付款，原告收到款后再开出发票。由原告根据自己报税来决定提前付还是推后付，双方之前对此无异议。换言之，早付晚付都以原告什么时候开出收据为标志，早开早付，晚开晚付，前后就相差三、四天左右，自始至终就是这个模式，无一例外。这次同样在7月4日开过来收据，其也当天付款，怎么就变成被告违约了呢？其用于支付2018年上半年租金的钱已在账上，就等原告开具收据通知付款，且其财务人员也于6月底7月初主动电话催促原告，但原告才于7月4日将收据开给被告，被告就付清款项。三、原告之后上欺下骗的行径更证明了这一点。原告利用春申湖路道路施工机会，将其名下并未在拆迁红线范围内的土地和房产，通过关系对外打扮成能强制拆迁模样进行欺骗，再通过上述手段把被告扫地出门，想以此全部侵吞被告巨额拆迁补偿款，用心极为险恶。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告合丰公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交的证据有：1、江苏省高级人民法院（2014）苏民再提字第0061号民事调解书，证明苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方面解除租赁合同。2、关于缴纳2018年上半年租金及解除租赁合同的通知及快递寄件单，证明因被告逾期付款原告于2018年7月4日发函给被告，要求收函之日起解除租赁合同，且该函经查询已于2018年7月5日由门卫代签收。3、中国民生银行转账记录，证明被告于2018年7月5日才支付租金80万元。4、2018年4月23日发给被告的通知及被告的回函，证明原告以相同的地址和联系方式向被告发出通知，被告不仅收到，而且作出了回复，证实其发出的解除函的送达地址是有效的，如果被告没有收到，应当由被告自行承担相应的后果。被告苏城公司质证称，对证据1的真实性无异议，其对调解书中的约定没有意见。对证据2中客户存根的真实性不持异议，但上面没有签收人，其对查询单上的内容不认可，对证明目的也不认可的。对证据3无异议，其认可。对证据4的真实性无异议，但不能证明被告收到解除通知。被告苏城公司在举证期限内向本院提交证据有：1、查询结果及照片，证明其公司不设传达室，也没有门卫。2、2014年-2018年合丰往来明细，证明虽调解书约定于6月30日之前、12月31日之前支付租金，但其在履行过程中，双方经合意作了修改，即原告什么时候开收据，其什么时候付款。根据交易习惯，先开收据，后付款，有早付、有晚付的。其中：⑴、2015年7月1日原告开具的收据，被告的付款凭证；⑵、编号为1783274、1783275的收据，2017年12月29日银行付款凭证；⑶、2018年7月5日收据,7月5日的付款凭证，证明原、被告的交易习惯，有提前，有滞后，先由原告开收据，后再由被告付款，再后来由原告开具发票给被告。3、催交2018年下半年租金收据的函及回复函，证明被告是按照先收据、后付款再开发票来履行。原告合丰公司质证称，对证据1的真实性没有异议,但与本案无关联性，无法证明被告没有收到解除通知。对证据2的真实性合法性不持异议,但与本案无关联性，且对被告的证明目的也不予认可。首先，双方并不存在原告先开收据，被告再付款的这种交易习惯。其次，从2014年12月到2017年12月底，被告向原告付款七次，其中六次按照调解书的约定按期支付，只有2015年7月1日这次晚一天支付，故双方对付款时间不存在用惯例的方式进行调整。再次，针对被告所说的先开收据再付款，而被告于2015年12月30日、2016年12月30日、2017年6月30日由不同公司进行的汇款可以看到，如果按照被告的逻辑原告先开票，原告是不知道哪个公司具体付多少钱的，根本不可能事先开好收据并写明不同的付款公司给被告。对证据3的真实性无异议，但其对被告的证明目的不认可，因该函是在原告诉讼后发的，且原告就相关问题已回复被告。经审理查明，2014年5月9日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏民再提字第0061号民事调解书，调解内容为：一、合丰公司将坐落于苏州相城区春申湖东路68号的房地产合计建筑面积为11036.06平方米(其中南边建筑物面积为2221.61平方米，北边建筑物面积为8814.45平方米)出租给苏城公司使用。租金为12元/平方米·月，租赁期限自2012年7月1日至2021年12月31日。二、苏城公司在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日之前缴纳下半年的租金。此外，2012年7月1日至2014年4月30日的租金，苏城公司于2014年6月5日之前一次性付给合丰公司。苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方解除租赁合同。三、苏城公司在租赁期间，因使用租赁物而发生的包括但不限于水、电、气、通讯、环保、绿化、消防、卫生、治安等任何报批手续及相关费用，由苏城公司承担。四、租赁物的用途按政府批准为准，限于二手车交易市场，不得作为他用，如改变用途则视为违约，合丰公司有权单方解除租赁合同。五、在苏城公司无违约情形下，合丰公司不得擅自解除合同。否则，合丰公司承担赔偿苏城公司投资损失的责任。六、因自然灾害、国家建设、规划变化、拆迁等情况下，本协议自动终止。七、租赁期限届满后，苏城公司在租赁期间内形成的附合于土地、房屋的不可拆除的装饰、装修物归合丰公司所有。八、因拆迁、征用、规划调整而产生的赔偿、补偿权利按国家相关规定处理，双方不得提出任何异议。九、双方关于该租赁关系的纠纷一次性了断，再无任何争议。十、双方当事人一致同意本调解协议自各方在调解协议上签字或盖章之日(2014年4月30日)起即生效。江苏省高级人民法院将根据该协议制作民事调解书，任何一方拒不签字不影响本协议效力。十一、本协议一式两份，留江苏省高级人民法院和江苏省苏州市中级人民法院各一份存档。该民事调解书生效后，截止2017年12月31日，被告苏城公司按约向原告合丰公司支付房屋租金，但自2018年1月1日起，被告未按约向原告支付涉案房屋2018年上半年租金。对此，原告于2018年7月5日向被告发出《关于缴纳2018年上半年租金及解除租赁合同的通知》，明确：一、自贵公司接到本通知之日起解除租赁合同。二、自贵公司接到本通知后七日内缴纳2018年上半年租金，三十日内搬离完毕。但被告未按约履行义务，故原告诉至法院。另查明，被告苏城公司自2014年起，向原告合丰公司支付租金分别为：2014年5月8日支付1000000元、同年6月5日支付800000元、同年12月30日支付800000元、2015年7月1日支付800000元、同年12月30日支付800000元、2016年6月30日支付800000元、同年12月30日支付800000元、2017年6月29日支付800000元、同年12月29日支付800000元、2018年7月5日支付800000元。再查明，原告合丰公司曾于2018年4月23日向被告苏城公司发出书面《通知》，明确：因租赁地块及房地产涉及苏州市中环快速路北线二期工程项目建设，被列入政府拆迁范围，目前已经开始相关拆迁工作，提出双方之间的租赁关系于2018年5月31日终止，租金计算至该日期为止，并在上述日期届满前腾空并搬出租赁场地等事项。被告收到后进行了回函，明确表示不同意提前于2018年5月31日终止双方的租赁关系。双方的租赁合同并未实际终止。又查明，2018年7月10日，苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会、苏州市恒澄建设发展有限公司（甲方）与合丰公司（乙方）签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，明确：一、补偿金额：总计人民币69880000元，其中：包含土地证号相国用（2011）字第0700287号，面积21504.3平方米；房地产评估价值、装修装饰和附着物评估价值、停产停业损失补助费、机器设备设施搬迁补助费、奖励等（详见补偿明细）。二、乙方算签订协议后至2018年8月15日止将企业未作补偿的设备及材料等物品搬运完毕并交出钥匙，对已作补偿资产归属甲方，由甲方负责拆除。三、补偿金额支付方式：1、甲、乙双方签订本协议后，甲方须于2018年7月25日之前先支付给乙方补偿总额的50%（乙方在签约前须先将土地证正本及房产证正本交付甲方）；2、乙方交付钥匙，甲方验收合格后，30个工作日内甲方支付给乙方剩余补偿额的50%。该协议还约定了其他事宜。协议签订后，原告已取得50%的拆迁补偿款，但涉及拆迁的房屋原告并未交付，双方约定最后移交时间为2019年4月18日。以上事实，由原告提供的营业执照、企业信用信息、（2014）苏民再提字第0061号民事调解书、关于缴纳2018年上半年租金及解除租赁合同的通知及快递寄件单、银行转账记录、通知、对2018.4.23《通知》的回函，被告提供的收据、苏州银行单位客户专用回单、企业（工业）房屋搬迁补偿协议书，以及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。本院认为，人民法院的民事调解书送达当事人，表明双方当事人对曾经发生争议的民事法律关系已经取得共识并得到法律的确认，原先争议的法律关系演变为无争议的法律关系，权利方应依法行使权利，义务方应依法履行义务，双方当事人从此不得对此法律关系再发生争议，这是法院调解书在实体法上的效力。民事调解书与民事判决书具有同等法律效力，双方当事人理应严格按照民事调解书确定的内容自觉履行。本案中，被告苏城公司称已与原告合丰公司就租金支付达成合意，即先由原告开具收据，后由被告支付租金，再由原告开具发票的交易习惯，但根据被告提供的相关证据，并不能完全确认原告同意被告就租金支付达成合意，也不能证明原告放弃对被告违约责任的追究。即使双方对租金支付存在交易习惯，也不能作为原告的承诺，只能理解租金支付是一种协商，故被告提供的证据不能证明双方对租金支付方式进行重新约定，也不能证明原告放弃追究违约责任，现被告未按调解书确定的义务履行，原告按照调解书的约定行使解除权并无不妥，被告的辩解意见，无事实依据，本院不予采纳。根据江苏省高级人民法院（2014）苏民再提字第0061号民事调解书第二条的约定：苏城公司在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日之前缴纳下半年的租金。苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方解除租赁合同。而本案中，被告应于2018年6月30日之前缴纳2018年上半年租金，但被告未能按期给付租金，仅于2018年7月5日缴纳租金，被告已构成违约，原告于2018年7月4日向被告发出通知解除双方之间的租赁合同，有相应的事实和法律依据，本院应予支持。关于解除合同的时间的认定。根据原告提供的证据，能够证实其于2018年7月4日通过顺丰速运向被告邮寄送达解除租赁合同的通知，该通知已于同年7月5日由门卫代签收，且原告曾于2018年4月23日以同样的方式向被告送达了通知，被告收到后也进行了回复，故应认定被告于2018年7月5日收到该通知，故本院认定双方的租赁合同解除时间为2018年7月5日。关于原告主张要求被告支付自2018年8月5日起至2019年2月28日的房屋占有使用费的认定。本院认为，虽涉案房屋涉及拆迁，且原告于2018年7月10日与苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会、苏州市恒澄建设发展有限公司签订了《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，并已得到50%的补偿款，但涉案房屋原告并未交付，双方约定最后移交时间为2019年4月18日，且原告为按时交付房屋一直与次承租户协商，至2019年3月初，原告对次承租户进行了相应的补偿，这说明原告在移交房屋前仍享有房屋产权，但因被告于2018年7月5日解除合同后一直占有涉案房屋至今，故原告要求被告支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。但对于房屋占有使用费数额的认定，根据（2014）苏民再提字第0061号民事调解书第一条的约定：合丰公司将坐落于苏州相城区春申湖东路68号的房地产合计建筑面积为11036.06平方米出租给苏城公司使用，租金为12元/平方米·月，故每月租金标准应为132432.72元（11036.06平方米×12元/平方米·月），因原告自愿要求被告支付自2018年8月5日至2019年2月28日间的房屋占有使用费，并不违反法律规定，应予准许，故本院认定被告支付原告自2018年8月5日至2019年2月28日的房屋占有使用费为918200.19元[（132432.72元/月÷30天）×208天]。对于原告自愿放弃要求被告将房屋腾空、搬离后交还给原告的请求，系原告对实体权利的处分，并不违反法律规定，应予准许。至于被告就其租赁房屋涉及拆迁补偿问题，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定及相关法律规定，判决如下：一、原告苏州合丰财富投资管理有限公司与被告苏州苏城机动车检测中心服务有限公司的租赁关系已于2018年7月5日解除。二、被告苏州苏城机动车检测中心服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州合丰财富投资管理有限公司房屋占有使用费918200.19元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费计人民币12982元，由被告苏州苏城机动车检测中心服务有限公司负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告负担之款，由其于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  乔宁宁审 判 员  卢秋明人民陪审员  卢芝华二〇一九年五月二十七日书 记 员  李 益