陕西省淳化县人民法院民事判决书 (2019)陕0430民初201号 原告：淳化县马宁养殖专业合作社（以下简称马宁合作社），住所地陕西省咸阳市淳化县。法定代表人：马宁。委托诉讼代理人：胡超奇，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：文冰，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：张宝峰，男，汉族，1985年5月10日出生，住陕西省凤翔县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：贾广堂，陕西宝吉律师事务所律师。原告马宁合作社诉被告张宝峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马宁合作社法定代表人马宁及其委托诉讼代理人胡超奇、文冰，被告张宝峰及其委托诉讼代理人贾广堂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马宁合作社向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告间租赁合同关系并由被告支付拖欠原告的2018年租赁费14万元；2、依法判令被告按2018年全年租赁费38万元的30%向原告支付违约金11.4万元；3、依法判令被告向原告承担恢复场地费用45800元。事实与理由：原告与被告于2017年3月21日签订《租赁协议》，协议约定，原告将养殖场地租赁给被告进行养猪，租期三年，从2017年3月21日至2020年3月21日，租赁费一年一交，第一年租赁费39万元，第二年租赁费38万元，第三年租赁费37万元，在租赁期满后恢复原状。被告第一年如约履行了给付租赁费的义务，第二年断断续续履行了租赁费25万元后便弃场地而逃，该25万元包括合同租赁费24万元，在合同之外，被告还使用原告租赁猪场外的土地，租赁费1万元，现租赁协议已无继续履行可能。协议约定，任何一方违约，按照租赁费的50%承担违约金，原告自愿降低违约金计算比例，请求由被告按第二年全年租赁费的30%承担违约金。根据合同约定，被告撤离猪场应当将猪场恢复原状，被告弃场后，现在猪场荒草长满、门扇损坏等，恢复场地费用45800元应由被告承担。被告张宝峰答辩称，1、被告在承租原告养猪场之前，原告向被告出示了相关合格证件，故被告租赁了原告的养猪场，但2018年淳化县环境保护局认定原告出租给被告的养猪场未取得环评手续和动物卫生防疫条件合格证，土地局也称土地没有取得承建养猪场的批复，被告多次找原告反映情况，要求整修，但原告只是说修，一直未见动静。因政府认定该猪场不符合合同约定条件，被告不存在违约行为。2、2018年11月21日被告以发短信及微信告知原告解除双方之间的合同，且被告向原告发出解除合同之日的租赁费已经付清。3、被告撤离之前已经雇人清洗了养猪场，通知原告前来接收，但原告迟迟未来，对因原告不接收猪场所扩大的损失，不应由被告承担。4、原告所称场外土地的租赁费1万元，双方曾经约定由被告使用原告猪场外土地，租赁费每年1万元，但被告在使用土地时遭到当地村民阻拦，原告也未出面化解此事，导致被告无法完全使用该土地，故被告认为，被告向原告支付的25万元，不含该1万元，应全部属于租赁协议项下养猪场的租赁费。5、被告在使用场地过程中，因补充设施的需要，向原告派驻场地的工作人员马政爱微信转款3500元，用于垒墙、搭彩钢瓦，该部分费用本应由原告承担，故该3500元应为被告向原告支付的租赁费。综上，被告与原告签订租赁协议属实，但因原告未按照政府职能部门要求依法办理相关手续，导致被告承租的养殖场不能正常从事生猪养殖，本案租赁合同无法履行，被告已于2018年11月21日通知原告解除合同并对场地进行清理后撤离，租赁费也已支付至2018年11月，合同解除后，被告不应再履行租赁费给付义务，被告无违约行为，不支付违约金，场地已清理，无需支付恢复场地费用。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织了证据交换及质证。对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的证据3现场照片30张、赔偿清单1份，拟证明被告使用原告养殖场后，造成养殖场部分财产损坏，财产损失数额达45800元。被告对该证据的真实性不予认可。因原告提供的30张照片无拍摄时间、拍摄地点，缺乏养殖场原貌相关证据可供对比，真实性、关联性难以确认；赔偿清单系原告单方拟定，其中所列被损坏财产的类别、价值也无其他证据相佐证，缺乏客观性，故对该两份证据本院不予认定。2、对原告提交的证据4《猪舍选址审批表》2份，拟证明原告出租的猪场用地经政府审批可用于猪舍建设，被告对该证据真实性无异议，但认为该审批表的主体是“马宁”、“马政爱”，而本案原告是马宁合作社，若养殖场属个人财产，则原告主体不适格。本院认为，本案是租赁合同纠纷，出租人是否享有租赁物所有权并不是影响租赁合同成立的前提条件，且原告马宁合作社是经依法登记成立的农民专业合作经济组织，具有民事主体资格，同时，原、被告签订合同时，原告已向被告出具了合作社的相关证照，合同履行过程中，被告也多次要求原告以合作社相关证照配合其养殖活动，可见被告对合同相对方系马宁合作社是明知的。根据合同相对性原则，案涉合同的相对人是原告马宁合作社与被告张宝峰，被告关于原告主体不适格的辩解意见不成立，本院不予支持，对原告提交的该组证据本院于以认定。3、对被告张宝峰向本院提交的第一组证据，证据1淳化县农牧局2018年7月16日作出的《马宁养殖专业合作社（李高顺）整改方案》；证据2《淳化县环境保护局关于建设项目环境影响登记表备案无效的公示》；证据3原告提供给被告的《动物防疫条件合格证》，拟证明原告未按照政府职能部门要求办理建设项目环境影响登记表备案及《动物防疫条件合格证》，导致被告承租的养猪场不能正常从事生猪养殖，本案涉及的租赁合同事实上无法继续履行。原告对该组证据真实性无异议，但认为养殖场被相关部门调查的起因是被告在其经营过程中没有按照环保要求做好环保工作，环评手续即建设项目环境影响登记表备案工作、《动物防疫条件合格证》原告曾经办理过，但在2018年因政策变动，政府部门将原告曾办理的环评手续认定为无效，原告得知情况后，积极配合办理，并于2018年12月重新完善了环评手续，而农牧局提出的整改意见要求动物防疫证要求在2018年年底之前办理，并不影响被告继续经营，故不认可被告的证明目的。本院认为，原告提交的该组证据能够证明被告经营的养猪场因环境问题被政府职能部门责令整改，养殖场缺少建设项目环境影响登记表备案及《动物防疫条件合格证》是需要整改的问题之一但并非全部，被告自身的养殖行为也存在问题；从整改方案来看，上级部门对养殖场的要求仅是整改，而非强制停业，也未禁止被告继续从事生猪养殖；结合原告提交的证据，在接到被告关于上级要求整改的通知后，原告也配合完善了部分行政手续，被告提交的证据尚不足以证明原告存在妨碍被告实现租赁目的的违约行为，对该组证据的真实性本院予以认定，对其证明目的本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，原告马宁合作社与被告张宝峰签订《租赁协议》，由被告张宝峰承租原告马宁合作社位于淳化县XX村的养殖场，用于生猪育肥。双方约定租赁期限三年，自2017年3月21日至2020年3月21日，第一年租赁费39万元，第二年租赁费38万元，第三年租赁费37万元，租赁费一年一交，一次付全年租金。若一方违约应按租赁费的50%赔偿对方违约金。合同签订后，原告将养殖场交付被告使用，第一年度租赁费被告已如约向原告支付，第二年度，即2018年3月21日至2019年3月20日期间的租赁费，经原告催要，被告陆续向原告支付了25万元，另向原告派驻养殖场的工作人员马政爱转款3500元用于猪场内设施维修。2018年11月22日被告以原告不按政府职能部门要求办理相关证照影响被告正常经营为由，撤离养殖场，并短信告知马政爱退租事宜，拒绝支付剩余租金。本院认为，本案争议焦点： 一、原、被告之间的租赁合同是否已经解除，如果尚未解除，该租赁合同是否应当解除。原、被告签订的《租赁协议》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉合同未约定合同解除的条件，对被告于2018年11月22日撤离猪场、短信通知原告方退租的行为，原告并未作出同意解除合同的意思表示，双方对解除合同事宜未达成合意，在原告不存在根本违约行为的情况下，被告不享有合同解除权，其单方面的解约行为不发生法律效力，该《租赁协议》未解除。被告在合同履行期内撤离租赁场地，并拒不履行支付剩余租赁费义务，其行为已构成违约，合同已无继续履行的可能，现原告请求解除合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告起诉解除合同是行使法定解除权，其请求并未向被告张宝峰直接提出，而是向人民法院提起诉讼，但其行使的法定解除权是否成立，需由人民法院根据合同履行情况和法律规定进行判定；何时解除，应以人民法院的判决生效为准。二、被告是否构成违约，如构成违约，应如何承担违约责任。原、被告签订的《租赁协议》尚未解除，对双方当事人仍具有法律约束力。原告已依约向被告交付养殖场，被告应当按照合同约定全面履行支付租金的义务。现被告未完全履行给付剩余租金的义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告请求被告继续支付其拖欠的2018年3月21日至2019年3月20日期间租赁费、支付违约金，本院予以支持。关于剩余租金数额的确定，本院认为，双方合同约定的第二年度租金总额为38万元，被告在该年度内已向原告支付了25万元，原告虽认为其中1万元系被告使用原告养殖场外空地产生的租赁费，不包含在案涉合同租金内，但并未进一步举证加以证明，其主张因缺乏证据不能成立，本院不予支持，该25万元应全部认定为案涉合同租赁费。被告所述向马政爱转款3500元用于场内修缮，要求折抵租金，因该款与租金性质不同，也无证据证明存在折抵事由，故对被告该项主张本院不予支持。综上，扣除被告已支付原告的25万元，被告还应向原告支付剩余租赁费13万元。关于违约金数额的确定，本院认为，原、被告双方约定违约金为“租金的50％”，现原告请求按第二年度全部租赁费38万元的30%支付违约金，虽低于双方约定，但结合合同实际履行情况及实际造成的影响，仍属过高，本院酌定违约金按第二年剩余租赁费13万元的30%计算，即3.9万元。综上所述，被告应继续向原告支付2018年3月21日至2019年3月20日期间剩余租赁费13万元，并向原告承担违约金3.9万元。三、被告是否需承担场地恢复费用，如需承担，应承担费用的具体数额为多少。原、被告虽约定“三年后必须原状退租，如有损坏，照价赔偿”，但原告并未就养殖场原貌提供证据，出租场地及其内部财产在租赁前后有无损坏或改变状态无从对比，原告所列财产损坏清单中的财产价值也并无客观依据。对原告要求被告支付场地恢复费用45800的主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告淳化马宁养殖专业合作社与被告张宝峰签订的《租赁协议》；二、由被告张宝峰于本判决生效之日起十日内向原告淳化马宁养殖专业合作社支付租赁费130000元、违约金39000元，共计169000元；三、驳回原告淳化马宁养殖专业合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由原告淳化马宁养殖专业合作社负担620元，由被告张宝峰负担930元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。    审    判    员      朱小林 二〇一九年五月二十日  法  官  助  理      赵  姗书    记    员      栗  盼 证据目录：原告举证1、《租赁协议》一份；2、马宁合作社一方与张宝峰微信聊天记录截图38张；3、赔偿清单一份及现场照片30张；4、猪舍选址审批表两份（复印件）；5、建设项目环境影响登记表1份。被告举证第一组证据：1、2018年7月16日淳化县农牧局出具的《马宁养殖专业合作社（李高顺）整改方案》一份（复印件）；2、《淳化县环境保护局关于建设项目环境影响登记表备案无效的公示》一份（复印件）；3、原告提供给被告的《动物防疫条件合格证》（照片打印）。第二组证据：被告向原告支付2018年度租赁费的凭据（转账记录）。第三组证据：被告于原告单位常驻猪场的现场负责人马政爱的微信聊天记录及短信记录。引用法条：《中华人民共和国合同法》第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条   有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条   当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条   当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。  当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。     201904302019361043063201985510038XXXXXXXXXXXXXXXXXX2019351201814238301143458002017321201732120203213938372525241503045800120182201811213411125153500350020181121201811133014580030242312018716201820181220182017321201732120203213938375020183212019320253500201811222018112220183212019320382512535002513503830133039201832120193201339458001300003900016900031001550620930 1