湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终4297号上诉人（原审被告）：武汉惠之美物业服务有限公司，住所地东西湖区银湖科技产业开发园**。法定代表人：胡国平，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：高亮、吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福星惠誉东澜岸业主委员会，，住所地武汉市洪山区青菱乡红霞村黄家湖西路负责人：刘聪，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨艳，湖北筝辰律师事务所律师。上诉人武汉惠之美物业服务有限公司因与被上诉人福星惠誉东澜岸业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初10254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。武汉惠之美物业服务有限公司的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人福星惠誉东澜岸业主委员会的起诉；2、本案的一、二审诉讼费由福星惠誉东澜岸业主委员会承担。其上诉的理由为：1、一审法院适用法律错误，提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，被上诉人未经业主大会授权，不具有原告主体资格，应当驳回被上诉人的起诉。本案中被上诉人未经业主大会同意提起诉讼，超越职权，应驳回上诉人的起诉。2、一审法院适用法律错误，上诉人没有违反《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及合同补充协议一中的相关约定。“办理月租车辆”与“续租”并不属于《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及合同补充协议一的合同范围，上诉人并没有违反《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及合同补充协议一种的相关约定。上诉人收取的地下停车场停泊服务费并不是租金，上诉人仅为地下停车场提供停泊服务，收取“车辆停泊服务费”，该服务以接受服务方具有车位使用权为前提。3、一审法院认定事实错误，上诉人开具的“车辆租赁费”发票与本案无关。本案的诉讼标的为物业服务合同纠纷，被上诉人主张的是租赁关系，租赁关系并不在本案涉及的合同范围内，更不属于本案的审理范围。4、一审法院适用法律错误。办理地下车位泊车服务月卡并不是上诉人的合同义务，对于办理的计划、数量，需由地下车位的权利人确定。5、一审法院适用法律错误，原审判决超出被上诉人的诉讼请求。原审法院应当就上诉人该不该“为业主办理停车月卡”进行审理，然而原审法院却做出与“继续履行……关于业主办理地下泊车服务月卡的约定”的判决，两者意思完全不同，该内容并不属于案件审理范围。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人福星惠誉东澜岸业主委员会答辩则要求维持原判。2018年10月，福星惠誉东澜岸业主委员会向一审法院提起诉讼，请求判令：1、武汉惠之美物业服务有限公司继续履行物业服务合同及补充协议一，为业主办理停车月卡；2、由武汉惠之美物业服务有限公司承担本案全部诉讼费。一审法院查明：2015年9月28日，福星惠誉东澜岸小区第一届业主委员会与武汉惠之美物业服务有限公司签订《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及合同补充协议一，约定福星惠誉东澜岸小区第一届业主委员会选聘武汉惠之美物业服务有限公司对福星惠誉东澜岸小区提供物业服务，合同对物业基本情况、服务内容和标准、服务费用及双方权利义务等均作出了约定。其中合同第十四条约定停车收费包含车位（库）租金和车辆停泊服务费，具体方案由双方另行达成补充协议。合同补充协议一就小区内停车位租金、泊车服务费等进行了约定，其中第二条车辆停泊服务费约定业主车辆泊车服务收费方式为：上午8时至下午18时，上限为4元……；业主办理地下车位泊车服务月卡的，费用为220元/个月，一次性办理年卡业务的业主，优惠条件由乙方另行制定；办理地下车位长租业务的业主，每月向乙方缴纳80元泊车服务费。合同附件二列明了物业构成明细，其中包含机动车车库1幢，共3,338个车位，143,207.02平方米；合同附件四列明了物业共用设施设备明细，其中包含室内机动车车库4个143,207.02平方米。合同签订后，武汉惠之美物业服务有限公司对办理停车月卡的业主按220元每月的标准收取费用并开具发票，载明收费项目为“车位租赁费”。2018年5月7日，武汉惠之美物业服务有限公司下属东澜岸物业服务中心发布《关于规范东澜岸小区地下停车的公告》，通知业主一期地下室（一号岗）供现有月租车辆及临时进出车辆停放，其他地下车位只对已办理长租车位的业主开放，禁止外来车辆及临停车辆进入，不再新增办理月租车辆，现有月租车辆到期停止续租。此后，福星惠誉东澜岸业主委员会、武汉惠之美物业服务有限公司因小区内业主停车问题发生争议，福星惠誉东澜岸业主委员会提起本案诉讼。一审法院另查明，福星惠誉东澜岸小区为武汉市洪山区青菱街黄家湖社区下辖居民小区，该小区于2015年7月在社区居民委员会监督下按法定程序由业主投票选举产生第一届业主委员会，刘聪当选为业主委员会主任，任期5年，并到房产管理部门办理了备案登记。武汉市洪山区青菱街黄家湖社区居民委员会和武汉市洪山区青菱街公共服务办公室出具书面证明，证明福星惠誉东澜岸业主委员会与福星惠誉东澜岸小区第一届业主委员会及福星惠誉东澜岸小区业主委员会为同一主体。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1、福星惠誉东澜岸业主委员会诉讼主体是否适格？2、武汉惠之美物业服务有限公司是否构成违约，福星惠誉东澜岸业主委员会要求武汉惠之美物业服务有限公司继续履行合同和补充协议一中关于办理停车月卡的诉讼请求是否应予以支持？关于福星惠誉东澜岸业主委员会诉讼主体资格问题。福星惠誉东澜岸小区于2015年7月在社区居民委员会监督下按法定程序由业主投票选举产生第一届业主委员会，并到房产管理部门办理了备案登记，因第一届业主委员会任期5年，期满后会进行换届选举，但换届与否不影响该业主委员会主体的同一性，依法对该业主委员会具有指导和监督权的武汉市洪山区青菱街黄家湖社区居民委员会也出具证明材料证明福星惠誉东澜岸业主委员会与福星惠誉东澜岸小区第一届业主委员会及福星惠誉东澜岸小区业主委员会为同一主体，故福星惠誉东澜岸业主委员会名称虽与合同主体并不完全一致，但不影响福星惠誉东澜岸业主委员会具有本案诉讼主体资格。且福星惠誉东澜岸业主委员会作为小区业主委员会，依法有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同，并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，现福星惠誉东澜岸业主委员会就小区物业服务合同的履行提起诉讼并未超出其职责范围，也符合民事诉讼法关于起诉条件的规定，故本案福星惠誉东澜岸业主委员会主体适格，武汉惠之美物业服务有限公司关于福星惠誉东澜岸业主委员会不具备诉讼主体资格应当驳回福星惠誉东澜岸业主委员会起诉的辩称意见无事实和法律依据，不予采纳。关于武汉惠之美物业服务有限公司是否构成违约。福星惠誉东澜岸业主委员会、武汉惠之美物业服务有限公司签订的《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及合同补充协议一内容均未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对福星惠誉东澜岸业主委员会、武汉惠之美物业服务有限公司双方均具有法律约束力。根据该合同及补充协议一约定，小区地下车位属于物业共用设施设备，业主支付相应费用后可以通过临时停车、办理月卡和长租等方式使用。武汉惠之美物业服务有限公司下属的东澜岸物业服务中心于2018年5月7日发布公告称不再新增办理月租车辆，现有月租车辆到期停止续租，导致业主无法继续通过办理月卡的方式使用小区地下车位，违反了《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及合同补充协议一的约定，应承担违约责任。武汉惠之美物业服务有限公司辩称小区地下车库车位所有权属于开发商，开发商已经对相应权利进行处分，没有剩余车位供月卡车辆使用，但福星惠誉东澜岸业主委员会、武汉惠之美物业服务有限公司签订的《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及补充协议一将小区地下车位确认为物业共用设施设备并约定由武汉惠之美物业服务有限公司收取费用，表明武汉惠之美物业服务有限公司在合同期内对地下车位的使用具有管理权，，地下车位所有权属于开发商并不影响小区地下车位属于共用设施设备的性质依法应当首先满足业主的需要，业主要求按合同约定的方式使用，武汉惠之美物业服务有限公司应当配合；武汉惠之美物业服务有限公司还辩称其收取的费用为泊车服务费，但其向业主开具的发票载明其收取的费用为车位租赁费，故其该辩称意见与事实不符。因武汉惠之美物业服务有限公司的行为已经构成违约，福星惠誉东澜岸业主委员会要求武汉惠之美物业服务有限公司承担继续履行的违约责任有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：武汉惠之美物业服务有限公司于本判决生效之日起继续履行其与福星惠誉东澜岸业主委员会（福星惠誉东澜岸小区第一届业主委员会）签订的《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及合同补充协议一中关于业主办理地下泊车服务月卡的约定。案件受理费减半收取100元，由武汉惠之美物业服务有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，关于武汉惠之美物业服务有限公司上诉主张福星惠誉东澜岸业主委员会主体资格问题。一审法院对此查证、概括、总结及论述十分清楚、详尽、准确。本院予以采信。其次，福星惠誉东澜岸小区第一届业主委员会与武汉惠之美物业服务有限公司于2015年9月签订的《福星惠誉东澜岸物业服务合同》及合同补充协议一，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同及补充协议一，对双方当事人均具有法律约束力。在该合同及补充协议一期间尚未届满的情况下，武汉惠之美物业服务有限公司张贴公告，不履行合同及补充协议一项下的义务，单方面解除合同及补充协议一，有违诚信，构成违约，其应承担相应的民事法律责任，故一审法院根据福星惠誉东澜岸业主委员会的诉请，判决武汉惠之美物业服务有限公司继续履行该合同及补充协议一，并无不当。因此，武汉惠之美物业服务有限公司的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由武汉惠之美物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王阳审判员  杨玲审判员  叶钧二〇一九年五月二十三日书记员  张缤