广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终792号 上诉人（原审被告）：桂林市住建房产开发公司。住所：广西壮族自治区桂林市三多路19号。统一社会信用代码：914503001988752665。 法定代表人：陈东生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王序橙，男，1941年9月20日出生，汉族，退休教师，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：刘文，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广西国联投资管理有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市三多路2号。统一社会信用代码：914503002826968509。 法定代表人：邹津。 上诉人桂林市住建房产开发公司（以下简称住建公司）因与被上诉人王序橙、广西国联投资管理有限公司（以下简称国联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018)桂0302民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人住建公司的委托诉讼代理人程进宝，被上诉人王序橙的委托诉讼代理人刘文、李婧霞到庭参加诉讼，被上诉人国联公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 住建公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018)桂0302民初980号民事判决第一项、第二项；2.判决上诉人不应向被上诉人王序橙支付逾期办证违约金；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足，判决结果错误。没有证据证明已经告知过上诉人有关为王序橙办理房屋权属证书事宜，没有证据证明王序橙已经交付了所有房款，没有证据证明王序橙已经向国联公司交付了办证所需的各项资料；一审判决没有查清国联公司持有的《委托书》是否合法有效，没有查清国联公司是否有权以其自己名义向王序橙出售房屋。2.一审判决适用法律错误，本案应当适用有关一审原告因举证不能应承担不利法律后果的相关规定。 王序橙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 国联公司提供书面答辩意见称，1.住建公司是王序橙所购房屋的建设业主，其依法具有为业主办理房产证的义务，也只有住建公司才持有办理房产证的全部材料和办证资格；2.在本案之前，已有业主（代红琴）向法院起诉要求住建公司及国联公司承担逾期办证违约金，法院判决二被告连带支付违约金，住建公司向代红琴支付违约金后，另行向法院提起了追偿权纠纷，国联公司应诉。桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第813号及桂林市中级人民法院（2016）桂03民终902号民事判决认为，2007年10月24日国联公司已经向住建公司支付完毕所有税费，在这之后逾期办证的责任应当由住建公司承担。另有业主（胡若楠）向法院起诉要求住建公司承担逾期办证违约金，桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初823号、桂林市中级人民法院（2017）桂03民终408号两份判决书判决：由住建公司协助胡若楠办理房产证，并承担逾期办证违约金；3.广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民申2937号民事裁定书认定2007年10月24日之后的逾期办证违约金由住建公司承担。 王序橙向一审法院起诉请求：1.二被告立即为原告办理桂林市叠彩区门面房屋产权证书；2、二被告向原告支付逾期办证违约金166254元（以379576元为基数，按照每日万分之四支付自2015年8月15日暂计至2018年8月15日止）及自2018年8月15日至其实际为原告办理产权证书之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1996年6月5日，被告住建公司与其下属部门住建公司第四开发部就开发桂林市驿前里一号综合楼项目签订《协议书》，双方就出资方式、工程质量、工期要求、资金回收、利润分成、付款方式、违约责任等进行了约定。双方还约定住建公司第四开发部负责该工程项目的房屋销售工作。该项目于1998年5月25日竣工。1999年6月30日，住建公司第四开发部出具委托书，载明：“桂林市驿前横里一号综合楼一、二层商业铺面系我公司开发，现全权委托国联物业咨询服务有限公司对此商业铺面有权经营、租赁及管理”。1999年9月13日，被告住建公司作为甲方与邹津作为乙方签订《协议书》，约定：“甲、乙双方就有关驿前街1#综合楼有关事宜达成如下协议：一、因甲方撤销住建房产开发公司第四开发部，甲方与第四开发部所签协议中的权利、义务及债权债务全部由乙方继承，甲方为乙方办理与该楼有关的所有手续提供全力协助和给予方便??????”。上述综合楼工程通过竣工验收后，被告住建公司向被告国联公司出具了委托书，内容为：桂林市驿前横里1号综合楼一、二层商铺全权委托国联公司负责销售及管理，在售出前，国联公司对此商品房有权经营、租赁及管理。 2002年12月27日，被告国联公司作为甲方，以“甲方受住建公司全权委托代理出售门面事宜”为由，与原告王序橙作为乙方签订一份房屋买卖合同书，约定：甲方代理出售位于桂林市叠彩区门面，面积55.82平方米，总售价379576元；甲方于乙方全额付清付款之日起算250个工作日内将房屋所有权证办好。原告分别于2002年12月16日、2002年12月27日交房款50000元和149576元，被告国联公司向原告分别出具收据。2003年1月30日，原告委托王源通过中国农业银行转账180000元房款至被告国联公司账户。至此，原告已全额支付房款379576元。 该院(2016)桂0302民初823号民事判决书认定：桂林市叠彩区人民法院作出的（2010）叠民初字第275号民事判决书中查明国联公司依委托出售房屋、门面，并按协议将被告投资款、利润及开具购房发票的税费支付给了被告住建公司，被告住建公司至今未出具购房发票导致购房户无法办理产权证书。 该院(2015)桂0302民初813号民事判决书认定：被告国联公司已于2007年10月24日将办证的税费等支付给被告住建公司。在此之前的逾期办证违约责任由被告国联公司承担，之后的逾期办证违约责任由被告住建公司承担。 该院(2015)桂0302民初813号民事判决书认定：被告国联公司于2007年6月6日向被告住建公司出具的书面承诺书，承诺（2006）桂市民终字第1147号判决书（代红琴）中，其承担所有的法律责任和所有费用。其他七个门面的业主如果起诉，其同样承担相应的法律责任和费用。被告国联公司的该承诺只是明确承担（2006）桂市民终字第1147号判决书确定的给付义务，而不是承诺承担（2008）秀民初字第1086号民事判决确定的全部给付义务。2003年10月18日，被告国联公司向被告出具保证函，保证：桂林市驿前街商住楼一号楼所产生的一切债权、债务及责任由其承担。但该保证函不能免除因被告住建公司的过错应承担的违约责任。 另查明，广西国联物业咨询服务有限公司于2007年4月11日经核准变更名称为国联公司。 一审法院认为，被告住建公司于1996年6月5日与其下属第四开发部签订协议书，约定由第四开发部负责诉争门面的销售工作，属于对其业务部门的授权行为，被告住建公司下属第四开发部不具备法人资格，其行为后果应由被告住建公司承担相应的法律责任，第四开发部委托被告国联公司售房属于委托事务范畴内的转委托行为。第四开发部公章注销之后，被告住建公司与被告国联公司法定代表人邹津于1999年9月签订协议书，表示愿意继承原第四开发部的权利、义务，故被告国联公司向原告出售门面属于委托销售合同范围，被告住建公司作为最终的委托人，应对被告国联公司的代理销售行为承担民事责任。原告与被告国联公司签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律和法规的禁止性规定,系有效合同，各方均应全面履行合同所约定的各项义务。 被告住建公司与其下属第四开发部签订的内部协议及与邹津签订的协议书中均约定被告住建公司应为办理与驿前街综合楼有关的手续提供协助给予方便，且被告住建公司作为诉争房产的建设单位理应依法承担出售房产的产权办理责任，被告国联公司作为代理销售商亦负有协助办证的义务。被告国联公司已按协议于2007年10月24日将利润及办证等税费支付给被告住建公司，但被告住建公司至今仍未为原告办理房屋产权证，其行为已构成违约，因此，从2007年10月24日之后的逾期办证违约责任由被告住建公司承担。故，原告要求被告住建公司办理房屋产权证书的诉请，该院予以支持。因原告与被告国联公司签订的房屋买卖合同中没有约定逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告住建公司应承担自2015年8月15日起至实际办理房屋产权证之日止的违约金。原告要求按已付购房款总额的万分之五计算违约金的诉请，没有事实及法律依据，该院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告住建公司于本判决书生效之日起三十日内为原告王序橙办理桂林市叠彩区驿前街横一里一号综合楼8号门面所有权证；二、被告住建公司向原告王序橙支付逾期办证违约金（违约金计算方式：以379576元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2015年8月15日起计至实际办理产权证之日止）。三、驳回原告王序橙的其他诉讼请求。案件受理费9258元，适用简易程序减半收取4629元（原告已预交），由原告王序橙负担1000元，被告住建公司负担3629元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、王序橙提交的户主登记为王序橙的户口本可以证明王序橙与王嫄为父女关系；二、国联公司提交的广西壮族自治区（2017）桂民申2937号民事裁定书对住建公司第四开发部出具的《委托书》有效及2007年10月24日之后的逾期办证违约金由住建公司承担的法律事实进行了认定。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：上诉人住建公司是否应为被上诉人王序橙办理涉案门面的所有权证及上诉人住建公司是否应支付被上诉人王序橙逾期办证违约金。 本院认为，从一审王序橙提交的交款凭据及二审提交的户口本所证明的王序橙与王嫄为父女关系的事实，说明王序橙已经全额支付了购房款。根据王序橙与国联公司签订的《房屋买卖合同》的约定，门面产权办理期限为全额付清房款之日起250个工作日将房屋所有权证办好。2007年10月24日国联公司已经按照协议将利润及办证等税费交付给住建公司，住建公司至今未办理好房屋所有权证，其应承担违约责任并支付相应逾期办证违约金。依据桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第813号民事判决、本院（2016）桂03民终902号民事判决、桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初823号民事判决、本院（2017）桂03民终408号民事判决、广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民申2937号民事裁定，足以认定住建公司为涉案房屋的开发建设单位，负有办理房屋所有权证的义务且其对该义务理应知晓。由于2007年10月24日之后的逾期办证违约责任应由住建公司承担，一审认定住建公司应承担为王序橙办理所有权证的责任并支付逾期办证违约金并无不当。 综上所述，住建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3629元，由上诉人桂林市住建房产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年五月十六日 法官助理 郑艳欣 书 记 员 石宗明