辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终1291号上诉人（原审被告）：朝阳市坤合房地产开发有限公司，住所地朝阳市龙城区大平房镇黄花滩村。法定代表人：王国元，经理。委托诉讼代理人：赵青天，男，1992年2月1日出生，汉族，该公司法务主管，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：凌源市鸿远物业管理有限公司，住所地凌源市铁北路东段天元小区**楼**。法定代表人：张吉春，经理。委托诉讼代理人：魏文泉，辽宁万盟律师事务所律师。上诉人朝阳市坤合房地产开发有限公司（以下简称“坤合公司”）因与被上诉人凌源市鸿远物业管理有限公司（以下简称“鸿远公司”）物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2018）辽1382民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。坤合公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，依法改判确认物业合同无效，驳回被上诉的诉讼请求。事实和理由：庭审证据足以证明合同订立程序违反了国家相关强制性规定，合同内容存在当事人恶意串通损害房屋购买人等众多第三人利益的情形，合同本身己违反《合同法》第五十二条多款规定。已有证据已经证明该物业合同既未公开招标，也未经物业所在区、县房产行政部门批准采用协议方式选聘，是第三人王仕卓擅自以上诉人名义和被上诉人自行签订的，违反了《物业管理条例》第二十四条关于物业合同签订过程的强制性规定，属于违反《合同法》第五十二条第五款规定的情形。对于合同内容违法方面，合同第一条第二款约定“业主在取得钥匙之前，按所购楼房的建筑面积和本物业合同的收费标准，向乙方缴纳五年的物业管理服务费”强行要求业主一次性缴纳五年物业费的约定明显不合理，目的是以侵害众多业主利益实现不法利益。合同中关于收取装修保证金的约定内容同样不合理，目的同样是侵害业主利益以实现不法利益。关于合同无效的认定，是人民法院负有应当依职权审查的义务，本案应认定涉案物业合同无效。鸿远公司答辩称：上诉人的上诉请求不应得到法律的支持，依法应当予以驳回。答辩人和上诉人签订的物业合同合法有效，上诉人应按合同的约定给付物业费。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款的规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的效力性规范，因此，未经招投标程序签订的住宅前期物业服务合同有效。上诉人与答辩人签订的物业管理合同中涉及到的所有费用及项目，经过了物价部门公示和备案，合理、合法、合规，根本不存在损害第三人的情形。答辩人与上诉人签订的物业合同，已经凌源市房地产主管部门同意并备案。上诉人与答辩人签订的物业管理合同，现已履行将近三年多的时间，楼房早已竣工且交付购买者使用，业主和答辩人均签订了物业服务合同，业主认可物业合同且已实际履行多年。此外，上诉人在和答辩人签订物业合同前，答辩人当时听说天元小区也进行过招标。因小区建筑面积只有6万平方米，且在交工前只售出100多户楼房，哪个物业公司参与都面临亏损的风险，因此没有任何一家物业公司愿意经营管理该小区。后来是上诉人与答辩人协商让答辩人经营管理该小区。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。鸿远公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告物业服务费598,907.4元及利息；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：凌源市天元小区系被告开发建设，原告与被告经过协商，被告将该小区的物业交予原告管理，并于2016年10月1日签订了《凌源市天元小区物业管理合同》。合同约定，纳入物业管理范围的已竣工未出售或者因甲方（被告）原因未能按时交给物业买受人的住宅（阁楼按半价收费）、车库、商业用房物业服务费按每月每平方米0.5元，本合同签订之日由甲方把上述的全部楼房、车库、商业用房五年的物业服务费一次性全额缴纳给乙方（原告）。待甲方将上述楼房、车库、商业用房交付给买方时，甲方向买方直接收取应缴纳年限的物业服务费。被告现未出售的楼房面积19,963.58平方米，按合同约定，应给付原告物业费598,907.4元。此款虽经原告多次催要，被告却始终未予给付。一审法院认定事实：2016年10月1日，以被告(原远达房产公司)为甲方、原告为乙方，双方就甲方开发的凌源市天元小区的物业管理事宜签订了一份《凌源市天元小区物业管理合同》,合同约定：未售楼房的物业费，纳入物业管理范围的已竣工未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的住宅（阁楼按半价收费）、车库、商业用房物业服务费按0.5元/㎡/月，本合同签订之日由甲方把上述的全部楼房、车库、商业用房五年物业服务费一次性全额缴纳给乙方;待甲方将上述楼房（车库）、商业用房交付给买方时，甲方向买方直接收取应交纳年限的物业服务费，甲方收取买方的物业服务费是买方领取入户钥匙之日至2021年10月1日期间的物业服务费（因乙方收取天元小区业主五年的物业服务费的截止时间是2021年10月1日）。本合同期限自2016年10月1日起至2021年10月1日止。合同结尾处分别由原、被告双方代表人王仕卓、张吉春签名确认，并分别加盖了双方的公章。合同签订后，原告对凌源市天元小区进行了物业管理。2016年12月3日，原、被告双方对天元小区后期费用进行了公示。依据被告于2018年9月23日向北控智慧能源（凌源）有限责任公司提出的其开发建设的天元小区项目未使用住宅、车库、库房、门市及会所的2018年至2019年度暂停供暖的申请，被告未使用面积包括住宅12,483.37㎡、车库2,574.47㎡、门市房4,502.56㎡、其他报停面积345.03㎡,以上合计19,905.43㎡。一审法院另查，2014年5月23日，被告（原朝阳市远达房地产开发有限公司，以下简称“远达房产公司”）法定代表人王国元向案外人王仕卓出具了一份“远达房产公司法定代表人授权委托书”，内容载明，“远达房产公司法定代表人王国元，授权“凌源天元小区项目”股东王仕卓为我单位全权代表。代表我单位全权办理“凌源天元小区项目”开发经营管理全部工作；并签署相关文件、协议、合同，处理“凌源天元小区项目”有关的一切事宜，其签署真迹如本授权书所示：我单位对被授权人签署的文件负全部责任。本授权书有效期限为：从即日起，到“凌源天元小区项目”开发经营管理工作全部结束为止。该授权委托书结尾处，由被告（原远达房产公司）法定代表人王国元、被授权人王仕卓分别签名确认，并加盖了被告（原远达房产公司）的公章。远达房产公司于2017年5月22日将名称变更为坤合房产公司。一审法院认为，原告与被告于2016年10月1签订的《凌源市天元小区物业管理合同》，系双方自愿、协商一致情况下达成的，且合同内容不违反相关法律法规规定，故合法有效。原告为被告所开发建设的凌源市天元小区进行了实际物业管理，被告理应按合同约定及时给付物业服务费，其未给付行为当属违约，应承担相应的民事责任。被告提出涉案合同是案外人王士卓擅自以其公司名义与原告所签订的损害房产买受人利益的合同，存在恶意串通损害第三方利益情形，该合同应为无效的辩解，因被告（原远达房产公司）于2014年5月23日向案外人王仕卓出具了“远达房产公司法定代表人授权委托书”，该授权委托书授权案外人王仕卓代表被告公司全权办理“凌源天元小区项目”开发经营管理全部工作；并签署相关文件、协议、合同，处理“凌源天元小区项目”有关的一切事宜，被告公司对被授权人签署的文件负全部责任。为此，案外人王仕卓当然有权代表被告公司签署涉案合同，且被告对涉案合同无效的辩解亦未提供合法有效证据予以证明，对此应承担于己不利法律后果，被告的这一辩解理由于法无据，该院依法不予采纳。诉讼过程中，虽被告提出涉案合同所盖公章与其公司公章不一致，但经核实确认，被告公司有两套公章，而涉案合同所加盖的公章是其中一套，对此双方无异议。原告要求被告向其给付所欠物业服务费598,907.4元的请求，因被告开发建设的天元小区项目未使用面积为合计19,905.43㎡，物业服务费按每月每平0.5元计算，五年的物业服务费为597,162.9（19,905.43㎡×每月每平0.5元×12月×5年）元，故被告应向原告给付物业服务费597,162.9元。原告要求被告向其支付所欠物业服务费利息的请求，因双方对此并未有约定，故被告应自原告向法院主张权利之日即2018年9月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付所欠物业服务费利息至物业服务费付清之日止。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据的合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，一审法院判决：一、被告朝阳市坤合房地产开发有限公司于该判决生效后十五日内偿还所欠原告凌源市鸿远物业管理有限公司物业服务费597,162.9元，并自2018年9月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付所欠物业服务费利息至物业服务费付清之日止。二、驳回原告凌源市鸿远物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,894元，由被告负担。当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审事实本院认定如下：被上诉人鸿远公司向本院提交了凌源市住宅小区物业管理办公室出具的证明一份，用以证明本案涉案物业管理合同已经在凌源市住宅小区物业管理办公室备案，经过房地产主管部门同意。上诉人对上述证据真实性及合法性未提出异议，但认为凌源市住宅小区物业管理办公室没有资质出具证明，也不是相关主管部门，只能证明被上诉人提交过备案手续，不能证明被上诉人想要证明的问题。本院经审查认为，被上诉人对上述证据真实性及合法性未提出异议，本院予以采信。被上诉人鸿远公司向本院提交了三份与案涉小区业主签订的物业管理合同，用以证明已经履行了上诉人和被上诉人签订的合同的内容。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人于2016年10月1签订的《凌源市天元小区物业管理合同》，系双方自愿、协商一致情况下达成的，且合同中关于双方权利义务的约定不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。被上诉人为上诉人所开发建设的凌源市天元小区进行了实际物业管理，上诉人理应按合同约定及时给付物业服务费，其未给付行为当属违约，应承担相应的民事责任。上诉人提出涉案合同是案外人王士卓擅自以其公司名义与被上诉人所签订的损害房产买受人利益的合同，存在恶意串通损害第三方利益情形，该合同应为无效的辩解，因上诉人（原远达房产公司）于2014年5月23日向案外人王仕卓出具了“远达房产公司法定代表人授权委托书”，该授权委托书授权案外人王仕卓代表上诉人公司全权办理“凌源天元小区项目”开发经营管理全部工作；并签署相关文件、协议、合同，处理“凌源天元小区项目”有关的一切事宜，上诉人公司对被授权人签署的文件负全部责任。为此，案外人王仕卓当然有权代表上诉人公司签署涉案合同，本案《凌源市天元小区物业管理合同》中关于双方权利义务的约定对双方当事人均具有约束力。诉讼过程中，虽上诉人提出涉案合同所盖公章与其公司公章不一致，但经核实确认，上诉人公司有两套公章，而涉案合同所加盖的公章是其中一套，对此双方无异议。被上诉人要求上诉人向其给付所欠物业服务费598,907.4元的请求，因上诉人开发建设的天元小区项目未使用面积为合计19,905.43㎡，物业服务费按每月每平0.5元计算，五年的物业服务费为597,162.9（19,905.43㎡×每月每平0.5元×12月×5年）元，故上诉人应向被上诉人给付物业服务费597,162.9元。被上诉人要求上诉人向其支付所欠物业服务费利息的请求，因双方对此并未有约定，故上诉人应自被上诉人向法院主张权利之日即2018年9月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向被上诉人支付所欠物业服务费利息至物业服务费付清之日止。关于上诉人提出的案涉物业管理合同既未公开招标，也未经物业所在区、县房产行政部门批准，违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，根据合同法第五十二条第五款应属无效的上诉意见，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而《物业管理条例》第二十四条属管理性规范，并非决定合同效力的效力性强制性规定，故对上诉人这一上诉意见本院不予支持。需要说明的是，物业服务企业向业主收取物业服务费用，应当依照国家、省、市有关规定和物业服务合同约定收取，不得加重业主负担。综上，坤合公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9772元，由上诉人朝阳市坤合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇一九年五月二十七日书记员  毕 雪