浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初728号 原告（反诉被告）张先庚，男，1955年1月6日出生，汉族，住址杭州市余杭区。 原告（反诉被告）张耐秋，女，1958年1月12日出生，汉族，住址杭州市余杭区。 二原告委托代理人王雷、孔子莹，浙江锦丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州世茂嘉年华置业有限公司。住所地杭州市江干区凤起东路****。 法定代表人孙岩，该公司董事长。 委托代理人陈洋、陆冬君，该公司员工。 原告张先庚、张耐秋为与被告杭州世茂嘉年华置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房销售合同纠纷一案，于2019年1月18日向本院起诉，反诉原告世茂公司于2019年3月19日提起反诉。本院受理后依法由审判员叶文军独任审判，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告张先庚、张耐秋及其委托代理人王雷、孔子莹、被告世茂公司委托代理人陈洋、陆冬君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张先庚、张耐秋诉称，2018年2月11日，张先庚、张耐秋与世茂公司签订了商品房买卖合同1份，约定由张先庚、张耐秋购买世茂公司开发建设的杭州市江干区茂宸金座7幢1801室房屋1套，房屋总价为23393996元，张先庚、张耐秋已依约支付了全部房款。根据合同第7条约定，世茂公司应当在2018年6月30日前交付房屋。后因调整房屋户型需要，双方经协商一致同意交房时间变更为2018年7月31日。但世茂公司最终于2018年10月23日才将房屋交付给原告，逾期交房已长达84天。按照合同第8条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第7条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。张先庚、张耐秋与世茂公司商讨违约金事宜，世茂公司均置之不理。原告张先庚、张耐秋提出以下诉讼请求： 判令被告世茂公司支付逾期交房违约金589529元。 被告世茂公司辩称，世茂公司不存在逾期交付，房屋实际交付时间晚于合同约定原因在于张先庚、张耐秋干扰阻挠施工和个性化改造等，不应视为世茂公司逾期交房。一、张先庚、张耐秋在双方约定的交付日期前，每天前往房屋对施工现场进行所谓的监督施工，在该过程中，张先庚、张耐秋对施工工艺和材料材质提出了许多超过规范要求和合同约定的苛刻要求。为了维护和提高客户满意度，世茂公司尽最大可能满足了张先庚、张耐秋的部分要求，但这导致部分施工内容出现反复，工期延长。最终使得案涉房屋在2018年8月10日才具备合同约定的交付条件。如果没有张先庚、张耐秋所谓的监督施工，案涉房屋将在双方约定的2018年7月31日前完成施工，且具备合同约定的交付条件，因此2018年8月1日至8月10日期间不应视为世茂公司逾期交付。二、张先庚、张耐秋在双方约定的交房日期前多次要求世茂公司对房屋进行个性化改造、装修。经多次沟通，世茂公司于2018年8月10日开始按照张先庚、张耐秋需求对案涉房屋内以及相关公共部位进行了个性化改造施工以满足张先庚、张耐秋对房屋的更高品质要求。张先庚、张耐秋又于2018年9月17日书面向世茂公司提出新的个性化改造需求，上述个性化施工需要对房屋原有装修进行拆除，重新订货安装施工面等，整个个性化改造工期长达约90日，部分改造甚至延续到了张先庚、张耐秋收房之后。世茂公司在案涉房屋符合交付条件后又投入了大量的人力和物力，对案涉房屋进行个性化改造，该个性化改造系独立于双方房屋买卖合同之外的法律关系，个性化改造期间更不应视为世茂公司逾期交付。张先庚、张耐秋在监督施工和个性化改造期间，多次向世茂公司项目负责人和工程人员表示，只要按照其要求施工和完成个性化改造，因此导致的工期延误不会因此追究开发商的逾期交付责任，产生的费用张先庚、张耐秋也愿意承担。正是基于客户的前述承诺世茂公司才会一次次的满足客户的需求，即使其中存在不合理的要求，在世茂公司满足张先庚、张耐秋的需求后，张先庚、张耐秋立即向世茂公司提出索赔要求承担逾期交付的责任也违背了诚实信用原则，不应得到法律的支持，请求驳回张先庚、张耐秋的所有诉请。 反诉原告世茂公司诉称，2018年2月11日，张先庚、张耐秋购买世茂公司开发建设的茂宸金座小区7幢1801室房屋，并约定2018年7月31日交付该房屋。张先庚、张耐秋在收房前、收房过程中，多次要求世茂公司委托的精装单位对房屋进行个性化装修。为提高客户满意度，世茂公司同意张先庚、张耐秋要求，并对房屋部分已装修施工完毕户内装修、与该房屋相毗邻的户外部分进行拆除改造后再装修，共产生64597元装修费用。后因张先庚、张耐秋自身原因于2018年10月23日完成收房。反诉原告世茂公司提出以下反诉诉讼请求： 判令反诉被告张先庚、张耐秋支付改造费用共计64597元。 反诉被告张先庚、张耐秋辩称，张先庚、张耐秋从未提出过要求对案涉房屋进行个性化装修，更加没有对已装修好的部分要求拆除再装修，其主张的6万多改造费用毫无事实依据和法律依据。至于世茂公司在装修过程中为提高客户满意度而实施的相应施工，从未涉及工时和费用的问题。 经审理本案事实认定如下： 世茂公司（出卖人）曾与张先庚、张耐秋（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买杭州市江干区茂宸金座7幢1801室商品房，建筑面积共为386.42平方米，单价为每平方米60540.33元，总金额为23393996元，其中包含全装修总价3091360元；合同签订之日，买受人一次性支付商品房总价款23393996元；出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人应于本合同约定的交付日前将商品房交付买受人，买受人应在上述期限内自行到出卖人项目现场办理领房手续，届时出卖人不再另行通知买受人，买受人未按期来领房的，不视为出卖人逾期交付；出卖人逾期交房不超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；等等。张先庚、张耐秋已按约于2018年2月10日前支付完毕所有购房款。 2018年5月3日，张先庚出具承诺函，载明：本人于2018年2月11日购买了贵司开发建设的茂宸金座7幢1801室房屋；鉴于房屋合同附件1的房屋平面图与贵司前期对外宣传资料存在差异，该差异为贵司根据本人要求对户型进行调整后的结果，且双方确认以合同附件1的房屋平面图为准；本人承诺不就前述差异向贵司主张违约责任或其他责任，或主张赔偿或补偿；此外因户型调整影响工程进度，本人同意该房屋合同约定的交付时间由2018年6月30日变更为2018年7月31日，不视为贵司逾期交付；若有违反的，本人应向贵司支付10万元违约金并赔偿贵司因此遭受的全部损失；等等。后双方一致协商同意房屋交付时间由2018年6月30日变更为2018年7月31日。 2018年10月23日，世茂公司与张先庚、张耐秋签署商品房交接书，双方确认：交付房屋为杭州市江干区茂宸金座7幢1801室房屋，实测建筑面积为386.42平方米，房屋总价款为23393996元，张先庚、张耐秋已付全部房价款，世茂公司已开具发票；出卖人逾期交房的违约责任按照商品房买卖合同及附件约定执行；等等。 张先庚、张耐秋曾要求世茂公司对餐厅背景柜的装修做如下修改：1、原餐厅矮柜和大理石踢脚线取消，业主自己提供鱼缸代替；2、背景墙面墙纸饰面型号与客厅墙纸相同；3、背景两侧木饰面上顶天花、下至地面。双方未约定因装修改动而产生的费用承担、工期增加等事项。 世茂公司委托第三方制作了个性化装修明细及说明，列举了共计18项个性化改造施工项目，施工费用共计64597元。 上述事实，有原告张先庚、张耐秋提交的商品房买卖合同、刷卡凭证、承诺函、购房款发票、商品房交接书、世茂公司提交的个性化装修申请、个性化装修明细及说明、本案庭审记录证实。 本院认为，张先庚、张耐秋与世茂公司签订的商品房买卖合同、承诺函合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。商品房买卖合同约定出卖人应于合同约定的交付日前将商品房交付买受人，买受人应在上述期限内自行到出卖人项目现场办理领房手续，届时出卖人不再另行通知买受人。案涉房屋约定的交付日期为2018年7月31日，即若案涉房屋在2018年7月31日前已具备交付条件的，则世茂公司无需书面通知张先庚、张耐秋交房。世茂公司陈述案涉房屋于2018年8月10日才具备合同约定的交付条件，且世茂公司于当日在案涉房屋施工现场口头通知张先庚、张耐秋可以收房。故2018年7月31日前案涉房屋并未达到交付条件，世茂公司仍负有书面通知张先庚、张耐秋办理房屋交付手续的责任。世茂公司主张其于2018年8月10日当天口头通知张先庚、张耐秋收房，但未提供证据予以证明，故实际交房日期本院认定为双方签署商品房交接书的日期，即2018年10月23日。 商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。案涉房屋约定的最后交付期限为2018年7月31日，实际交付日期为2018年10月23日，逾期交付已超过60天，故世茂公司应当按照合同约定向张先庚、张耐秋支付违约金，经计算为589529元。 张先庚、张耐秋曾要求对案涉房屋的装修进行改动，世茂公司由此主张张先庚、张耐秋曾承诺承担装修改动的费用，并不向世茂公司主张由此而产生的逾期交房违约责任。本案审理中未有证据证明张先庚、张耐秋与世茂公司就装修改动的费用承担、工期延长问题达成过合意；世茂公司委托第三方制作的个性化装修明细及说明中统计的施工费用共计为64597元，大大小于商品房买卖合同约定的全装修总价3091360元；因此，世茂公司主张工期延长及要求张先庚、张耐秋承担装修改造费用依据不足。世茂公司要求张先庚、张耐秋支付改造费用64597元的反诉诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州世茂嘉年华置业有限公司向原告张先庚、张耐秋支付逾期交房违约金人民币589529元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回反诉原告杭州世茂嘉年华置业有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费人民币4847.50元，由杭州世茂嘉年华置业有限公司负担；反诉案件受理费人民币708元，由杭州世茂嘉年华置业有限公司负担。 杭州世茂嘉年华置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 叶文军 二〇一九年五月十五日 法官助理杨文婕 代书记员 张莉敏