广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终8999号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱珠，女，1974年7月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨哲宇，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武东燕，女，1976年12月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：易湘磊，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：习雄凯珺，广东卓建律师事务所实习律师。原审第三人：倪凯生，男，1968年9月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人朱珠因与被上诉人武东燕、原审第三人倪凯生房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初15344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱珠上诉请求：1.撤销广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初15344号民事判决第二项，改判武东燕向朱珠退还租金90191.78元；2.撤销广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初15344号民事判决第三项，改判武东燕双倍返还朱珠交纳的租赁保证金60000元；3.撤销广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初15344号民事判决第四项，改判朱珠无需支付武东燕房屋损坏赔偿6000元；4.本案鉴定费用、诉讼费用、保全费全部由武东燕承担。事实和理由：一、一审法院无视书面证据，通过推理得出双方已变更了合同内容是违反事实和证据规则的。根据《文书司法鉴定意见书》鉴定意见，显示武东燕提供的合同内容系其后来自行添加的，显然该份合同并没有经过双方签字确认，即并没有任何书面证据可以证明双方有签订新合同的意思。根据书面证据大于言辞证据的原则，现有的书面合同仅有2015年4月9日签订的一份《房屋租赁合同》。在有书面证据的情况下，一审判决根据推理来进行所谓事实的还原，明显违反了举证规则。二、武东燕要求的房屋损失没有任何证据作为支持。武东燕单方提供的照片、报价单均没有原件，根本无法作为证据使用。一审法院在这种情况下，竟酌定朱珠赔偿损失6000元，明显滥用了自由裁量权。三、一审判决将朱珠晚交物业管理费的原因归咎为朱珠违约是明显错误的。物业管理费在2017年之前一直是由朱珠交费至武东燕账号，后武东燕要求朱珠直接交到物业，由于缴费方式发生了变更,且此时武东燕已明显违约，其多次要求朱珠全家提前搬离，双方已多次发生口角。四、武东燕在合同履行的过程中，不断地违反诚实信用原则。在双方己经签订三年合同，租金、押金均已完全确定的情况下，武东燕为了多收钱涨租，不断的采取各种手段，并不惜通过自行添加手写内容来试图达到推翻原合同的目的。五、鉴定费用应全部由武东燕负担。该形成时间鉴定证明了武东燕提供的证据完全是事后添加的，与武东燕的陈述完全不相符合。武东燕辩称，一、一审法院是通过双方提交的证据进行一一阐述，结合证据原则认定合同变更的事实。二、通过武东燕向一审法院提供的证据可以看出，由于朱珠的行为给武东燕的房屋造成了巨大的经济损失，维修费用需要59485元。三、朱珠迟延缴纳2017年至其搬离房屋的管理费，已经严重违反合同的相关条款，构成违约。倪凯生未到庭亦未提交书面参诉意见。朱珠向一审法院起诉请求：1.确认朱珠、武东燕签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月20日解除；2.武东燕立即双倍返还朱珠交纳的租赁保证金60000元；3.武东燕返还朱珠多支付的租金90191.78元；4.本案诉讼费全部由武东燕承担。武东燕向一审法院反诉请求：1.朱珠、倪凯生连带支付房屋修复费用总计59485元；2.朱珠、倪凯生支付未按时支付租赁保证金的违约金19000元；3.朱珠、倪凯生支付逾期搬离物业期间的双倍租金即从2017年7月8日至2017年7月20日止17333元；4.武东燕没收朱珠、倪凯生房屋租赁保证金36600元；5.朱珠、倪凯生承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月10日，武东燕（出租方、甲方）与朱珠（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区科苑路xxxx12栋10A号房屋（涉诉房屋）出租给乙方作住宅使用，建筑面积181.45平方米；租赁期限自2015年4月11日起至2018年4月10日止；租金每年18万元，乙方按年支付，乙方应于2015年4月10日前支付一年租金18万元；租赁期间因使用该物业及相关设施所发生的管理费、水电费、煤气费等由乙方支付；乙方已于2015年4月7日向甲方支付相当于两个月租金数额的租赁保证金3万元，合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除），包括所有使用的家私家电如有损坏，照价赔偿，以照片为准，如有大面积损坏请乙方及时通知甲方，也请乙方及时恢复原样；乙方在使用物业过程中，如非因乙方过错，该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，相关费用由乙方承担，如乙方拒绝维修期间超过7日或维修金额超过1000元，甲方有权解除本合同并不退还租赁保证金，乙方仍需承担维修费用；签署本合同后，乙方不按约定支付租赁保证金的，乙方须支付甲方15000元作为违约金，乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金，租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，或欠交管理费、水电费等金额达1000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；合同终止或解除后，甲方有权收回物业，乙方应在1天内无条件立即迁出，甲方有权就逾期时间部分向乙方收取双倍租金；及其他内容。以上合同共计两页，第二页背面列明了现有家私，并有武东燕书写的确认收到第一年（2015年4月11日至2016年4月10日）租金18万元的内容。2015年4月7日，朱珠的配偶倪凯生向武东燕转账支付租赁保证金3万元；2015年4月10日，朱珠的家人向武东燕转账支付首年租金18万元；2016年4月7日，倪凯生向武东燕转账支付第二年租金18万元。武东燕向一审法院提交了一份《房屋租赁合同》，合同列武东燕为出租方（甲方），列朱珠、倪凯生为承租方（乙方），约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方作住宅使用；租赁期限为2016年4月8日至2017年4月7日；租金每年22万元，按年支付，乙方应于每年7日前支付租金；乙方应于2016年4月7日支付首年租金18万元（该条款旁边手写：欠肆万元）；乙方应于2016年4月7日向甲方支付相当于两个月租金数额的租赁保证金36600元（该条款旁边手写：欠6600元）；乙方在使用物业过程中，如非因乙方过错，该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修或委托乙方代为维修；因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，相关费用由乙方承担，如乙方拒绝维修期间超过7日或维修金额超过1000元，甲方有权解除本合同并不退还租赁保证金，乙方仍需承担维修费用；签署本合同后，乙方不按约定支付租赁保证金的，乙方须支付甲方19000元作为违约金，乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金，租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，或欠交管理费、水电费等金额达1000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；合同终止或解除后，甲方有权收回物业，乙方应在1天内无条件立即迁出，甲方有权就逾期时间部分向乙方收取双倍租金；备注：墙体不能有任何损害，不能打洞；所有使用的家私家电如有损坏，照价赔偿，如有大面积损坏请乙方及时通知甲方，也请乙方及时恢复原样；及其他内容。合同尾部落款处，甲方有武东燕签名，落款时间为2016年4月7日；乙方无签名。该合同共两页，第一页背面无合同内容，第二页背面有如下手写内容：1、列明了现有家私；2、“所欠款肆万元整（40000）2016年6月30日前付款”；3、“备注：从2017年4月8日到2017年7月7日超出时段按每月壹万玖仟元整（19000）付款。2015年所签的合同失效”；4、第1-3项手写内容下方有倪凯生的签名及落款日期2016年4月13日。各方当事人确认，朱珠与武东燕2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》系由武东燕复印了空白合同文本并填写好内容后，双方签字。武东燕表示其提交的2016年4月的《房屋租赁合同》是以同一份空白合同文本复印后填写。关于武东燕提交的上述合同，武东燕、倪凯生确认：1、合同第二页背面的倪凯生签名、日期系其本人所写；2、合同第二页背面所列的现有家私系在倪凯生签名时当场书写；3、合同第二页背面的倪凯生签名、日期以及所列的现有家私的手写内容均形成于2016年4月13日。武东燕、倪凯生对上述合同的争议：（一）倪凯生主张：1、倪凯生在合同第二页背面签名时，并未见过合同第一页，且合同第二页正面为空白文本，没有手写内容；2、倪凯生在合同第二页背面签名时，没有“所欠款肆万元整（40000）2016年6月30日前付款”以及备注内容，倪凯生对该内容不予认可。（二）武东燕主张：1、合同第一页以及第二页正面的手写内容皆由武东燕于2016年4月7日事先填写好，倪凯生看过合同第一页及第二页正面手写内容；2、合同第二页背面手写的“所欠款肆万元整（40000）2016年6月30日前付款”以及备注内容均是在武东燕、倪凯生在场的情况下当场书写。诉讼过程中，倪凯生申请对武东燕提交的上述《房屋租赁合同》中以下第1、2项内容的形成先后顺序以及形成的时间差进行鉴定：1、合同第二页背面所列现有家私的手写内容、倪凯生的签名及日期；2、合同第二页背面“所欠款肆万元整（40000）2016年6月30日前付款”以及“备注：从2017年4月8日到2017年7月7日超出时段按每月壹万玖仟元整（19000）付款。2015年所签的合同失效”的手写内容。一审法院依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，广东南天司法鉴定所作出粤南[2018]文鉴字第315号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：以上第2项字迹的书写时间晚于第1项内容字迹约1.6个月。鉴定费11541元，由倪凯生预缴。2016年7月3日，倪凯生向武东燕转账支付4万元。武东燕称：合同履行至第二年，朱珠、倪凯生提出因小孩要于2017年前往香港上学，希望将原合同期限缩短一年，故双方约定租赁期限至2017年4月，并约定租期第二年即2016年4月至2017年4月的租金为年22万元。武东燕据此主张，倪凯生支付的上述4万元系双方约定增加的第二年租金。朱珠对武东燕以上关于重新约定租期及租金的陈述不予认可，并称：第二年租金为18万元，已经支付完毕，倪凯生支付的4万元系第三年租金的一部分，因武东燕表示自己经济困难，要求朱珠、倪凯生提前支付第三年的租金。武东燕提交了其与朱珠、倪凯生之间的短信记录，该短信记录显示：2016年4月13日，倪凯生发短信称于6月30日前支付4万元；2016年6月27日，武东燕发短信称“6月底了，别忘了转钱”；2016年6月30日，武东燕发短信称“已经30号了，今天下午转一下租金，别让我再催你了，说好的事情”。朱珠向一审法院提交了其与武东燕的微信记录，该微信记录显示：2017年2月18日，武东燕发微信称“4月初到期了，还有一个半月，你们提前做好搬家准备吧”，朱珠未回复。一审庭审中，一审法院询问朱珠、倪凯生，若未与武东燕就租赁合同重新进行约定，为何要在2016年4月重新签署一份家私清单。对此，朱珠、倪凯生表示，因武东燕提出要求查看房屋内家私是否完好，故双方重新签署家私清单。2017年3月28日，倪凯生向武东燕转账支付6万元。武东燕称：根据双方的重新约定，租赁合同应于2017年4月到期，但朱珠、倪凯生又提出希望租住至2017年7月孩子放暑假，双方约定2017年4月至2017年7月租金共计6万元，故倪凯生于2017年3月28日向武东燕支付6万元。朱珠、倪凯生则称上述6万元系第三年租金的一部分。2017年7月3日，倪凯生向武东燕转账支付4万元。武东燕称：2017年6月，朱珠、倪凯生又提出希望再续租3个月，愿意向武东燕支付3个月租金共计8万元，武东燕要求支付9万元；后倪凯生于2017年7月3日支付了租金4万元。朱珠、倪凯生则称上述4万元系第三年租金的一部分。各方当事人均向一审法院提交了录音资料。倪凯生提交的其与武东燕2017年5月13日的对话录音显示：倪凯生称武东燕对合同作假，其只与武东燕签署了桌椅问题的内容，双方发生争执。武东燕提交的录音资料显示：2017年6月17日，倪凯生表示无法搬走，武东燕称双方合同已经到期，倪凯生提出支付8万元住3个月，武东燕要求按照每月3万元，3个月共计9万元。2017年7月20日，朱珠、倪凯生搬离涉诉房屋。武东燕向一审法院提交了照片、修缮工料报价表，拟证明朱珠、倪凯生损坏了涉诉房屋及屋内物品，维修费用需59485元。朱珠、倪凯生对武东燕的以上证据及主张不予认可。关于租赁期间的物业管理费、水费等费用的支付情况。朱珠向一审法院提交的其与武东燕的微信记录显示：武东燕于2016年12月26日转发了管理处的关于未扣到2016年12月管理费等相关费用、要求尽快缴纳的短信通知，武东燕发微信要求朱珠每月按时去管理处缴费；2017年2月17日，武东燕发微信称“杂费里扣不到钱了，存一些吧”。武东燕提交了xxxx管理处出具的涉诉房屋2017年1月至7月的管理费、水费等费用统计表，以证明2017年1月至7月的管理费、水费等合计4993.69元，其中2017年1月至6月的费用朱珠于2017年6月24日才缴清。朱珠对统计表的真实性无异议。倪凯生于一审庭后向本院提交情况说明，表示其在未告知朱珠的情况下于2016年7月7日向武东燕转账6601.5元（1.5元系手续费），让武东燕代缴管理费等费用，倪凯生预估该款可以支付约11个月的管理费和水费，而朱珠在不知情的情况下又于2016年8月3日向武东燕转账1443.54元，为2016年6月、7月的管理费、水费，倪凯生表示，武东燕也未告知其管理费不足。一审法院认为，朱珠与武东燕于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。上述合同约定租赁期限为3年，自2015年4月11日至2018年4月10日，租金按年支付，每年18万元。武东燕主张在朱珠的要求下，双方在2016年对租赁合同重新进行了约定，将租赁期限变更为2年，至2017年4月，且第二年租金变更为22万元。朱珠不予认可。为证明其主张，武东燕向一审法院提交了由其一方落款于2016年4月7日的《房屋租赁合同》，朱珠、倪凯生均对该合同不予认可，倪凯生申请一审法院对合同第二页背面的手写内容进行形成时间的鉴定。根据鉴定结论，合同第二页背面“所欠款肆万元整（40000）2016年6月30日前付款”以及“备注：从2017年4月8日到2017年7月7日超出时段按每月壹万玖仟元整（19000）付款。2015年所签的合同失效”的手写内容形成时间晚于倪凯生的签名及落款时间，以及家私清单的书写时间。该鉴定结论可与倪凯生关于其签名时只有家私清单手写内容、并无“所欠款肆万元整（40000）2016年6月30日前付款”以及“备注：从2017年4月8日到2017年7月7日超出时段按每月壹万玖仟元整（19000）付款。2015年所签的合同失效”的手写内容的主张相印证。武东燕未举证证明书写“所欠款肆万元整（40000）2016年6月30日前付款”以及“备注：从2017年4月8日到2017年7月7日超出时段按每月壹万玖仟元整（19000）付款。2015年所签的合同失效”的内容时，朱珠、倪凯生在场并得到其确认，故一审法院依法采信朱珠、倪凯生的主张。关于武东燕提交的《房屋租赁合同》第一页、第二页正面，因该合同只有武东燕的单方签名，无朱珠或倪凯生的签名，朱珠、倪凯生对该合同亦不认可，故一审法院对该合同不予采信。关于双方是否于合同履行至第二年时对合同进行了变更。一审法院查明的相关事实如下：1.2016年4月13日，武东燕、倪凯生再次对涉诉房屋的家私清单进行签名确认；2.2016年4月13日，倪凯生向武东燕发短信称于6月30日前支付4万元；3.2016年6月30日，武东燕向朱珠、倪凯生发短信称“已经30号了，今天下午转一下租金，别让我再催你了，说好的事情”；4.2016年7月3日，倪凯生向武东燕转账支付4万元；5.2017年2月18日，武东燕向朱珠发微信称“4月初到期了，还有一个半月，你们提前做好搬家准备吧”，朱珠未回复。朱珠、倪凯生称，因武东燕提出要求查看房屋内家私是否完好，故双方于2016年4月13日重新签署家私清单，且武东燕表示自己经济困难，要求朱珠、倪凯生提前支付第三年的租金，故倪凯生2016年7月3日支付的4万元系第三年租金的一部分。对此，一审法院认为，首先，朱珠、倪凯生的以上主张无证据予以证明，其次，朱珠与武东燕在2015年签订合同时，已签署了家私清单，朱珠所称的在双方履行合同期间因武东燕查看了房屋故而重新签署家私清单，有违常理；第三、2016年4月，倪凯生表示于6月30日前支付租金4万元，而武东燕于2016年6月30日向其发送的短信，明显是在催告支付租金，与朱珠、倪凯生所称的武东燕因经济困难请求朱珠、倪凯生提前一年支付租金所应有的语气、状态全然不吻合；第四、2017年2月18日，武东燕短信告知朱珠合同将于4月初到期，请朱珠做好准备。若双方正常履行原定三年期的合同，朱珠理应对此持有异议，而其未回复，亦无证据证明其对此提出过异议。综上，一审法院可以认定，武东燕与朱珠、倪凯生对原租赁合同进行了变更，而结合以上查明的事实，一审法院可采信武东燕的以下主张：合同期限由3年变更为2年，第二年租金由18万元变更为22万元。据此，一审法院认定，倪凯生2016年7月3日支付的4万元系第二年增加的租金，合同变更后租赁期限至2017年4月10日。关于2017年3月28日倪凯生向武东燕转账支付的6万元。双方变更后的租期至2017年4月10日，而朱珠、倪凯生已经付清合同期限内的租金（第一年18万元、第二年22万元），关于其为何在合同期限即将届满时又再支付租金6万元，武东燕称，因朱珠、倪凯生提出希望租住至2017年7月，故双方约定2017年4月至2017年7月租金共计6万元。武东燕的该主张与朱珠、倪凯生继续使用房屋的事实可相印证。而朱珠、倪凯生称上述6万元系第三年租金的一部分，无事实依据且不合常理，一审法院不予采信。据此，一审法院认定，2017年4月10日双方合同到期后，双方形成续租3个月的合意，倪凯生2017年3月28日支付的6万元系2017年4月11日至2017年7月10日的租金。根据武东燕提交的录音资料，2017年6月17日，倪凯生表示无法按时搬走，提出支付8万元再租3个月，武东燕要求按照每月3万元支付租金，双方未协商一致。2017年7月20日，朱珠、倪凯生搬离涉诉房屋，其与武东燕的《房屋租赁合同》事实上于当日解除，故朱珠诉请确认涉诉《房屋租赁合同》于2017年7月20日解除，一审法院予以支持。关于2017年7月11日至2017年7月20日的租金，因租赁双方未能达成一致，故一审法院参照2017年4月11日至2017年7月10日双方实际履行的租金标准，确认2017年7月11日至2017年7月20日的应付租金为6452元。倪凯生于2017年7月3日支付租金4万元，武东燕应将其多付的租金33548元退还。朱珠、倪凯生搬离前处于与武东燕就续租进行协商的阶段，后因租金问题未能与武东燕达成一致，其并不属于合同终止或解除后拒不搬离，故武东燕请求朱珠、倪凯生支付2017年7月8日至2017年7月20日逾期搬离的双倍租金17333元，一审法院不予支持。关于租赁保证金。武东燕提交的2016年4月《房屋租赁合同》未经朱珠、倪凯生签署，武东燕主张依照该合同，朱珠、倪凯生应再支付租赁保证金6600元，一审法院不予采纳，故武东燕请求朱珠、倪凯生承担未足额支付租赁保证金的违约责任，支付违约金19000元，一审法院不予支持。关于朱珠、倪凯生依据2015年4月《房屋租赁合同》支付的租赁保证金3万元。按照该合同约定，租赁期间，管理费、水费等费用由承租方支付，承租方欠交管理费、水电费等金额达1000元视为其违约，出租方有权没收租赁保证金。根据管理处出具的管理费、水费统计表，2017年1月至5月的管理费、水费，朱珠、倪凯生于2017年6月24日缴清，上述费用已逾1000元，武东燕请求不予退还租赁保证金3万元，符合合同约定。倪凯生称其于2016年7月在朱珠不知情的情况下向武东燕支付了一笔费用并预估足以支付11个月的管理费、水费，又称武东燕未告知管理费不足的事实，对此，一审法院认为，缴交管理费、水费系朱珠、倪凯生的合同义务，倪凯生的上述主张不足以反驳其欠缴管理费、水费的事实，故朱珠请求武东燕双倍返还租赁保证金合计6万元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。武东燕请求按照其提交的2016年4月《房屋租赁合同》没收租赁保证金36600元，亦无事实及法律依据，其可不予退还朱珠租赁保证金3万元。关于武东燕主张的房屋损坏。根据合同约定，因承租人使用不当或不合理使用，导致涉诉房屋或其附属设施出现或发生损坏的，承租人应及时通知出租人并负责维修或赔偿，承租人拒不维修或赔偿，出租人可代为维修，相关费用由承租人承担。武东燕提交了照片及维修报价单，据此请求朱珠、倪凯生赔偿维修费用59485元。一审法院认为，武东燕提交的照片不足以证明损坏与其主张的维修费相当，且无证据证明武东燕已实际支出了维修费59485元，但照片显示涉诉房屋的木地板、玻璃等确实存在一定程度的损坏，一审法院根据案件实际情况，酌情判令朱珠向武东燕赔偿6000元，倪凯生与朱珠系夫妻关系，并共同履行房屋租赁合同，武东燕请求倪凯生与朱珠共同承担责任，一审法院可予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认朱珠与武东燕2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月20日解除；二、武东燕于本案判决生效之日起十日内向朱珠退还租金33548元；三、武东燕不予退还朱珠、倪凯生租赁保证金3万元；四、朱珠、倪凯生于本案判决生效之日起十日内支付武东燕房屋损坏赔偿6000元；五、驳回朱珠的其他诉讼请求；六、驳回武东燕的其他反诉请求。一审案件受理费3303.96元、保全费1270.98元，合计4574.94元，由朱珠负担3552.94元，由武东燕负担1022元；反诉受理费1475元，由武东燕负担1074元，由朱珠、倪凯生负担401元。鉴定费11541元，由朱珠、倪凯生负担8963元，由武东燕负担2578元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人对2015年4月10日签订《房屋租赁合同》的事实没有异议，争议的焦点在于双方在该合同履行期间是否协商一致变更合同内容。2016年4月13日，倪凯生在武东燕提供的《房屋租赁合同》第二页背面对涉诉房屋的家私清单进行签名确认，武东燕在该页备注“所欠款肆万元整（40000）2016年6月30日前付款”。广东南天司法鉴定所虽出具该备注晚于倪凯生签名时间1.6个月的鉴定结论，但对武东燕提出的异议未作解释答复。即便按该鉴定结论所认定的书写时间，上述备注系在双方正常履行合同期间书写，与双方发生矛盾时间相隔较远，可排除武东燕恶意添加的可能，且该备注与倪凯生、武东燕的短信内容相符，倪凯生亦实际履行了相应的支付义务，足以证实该备注系双方协商一致的约定。倪凯生支付4万元的时间距2016年租期开始不足半年，朱珠主张倪凯生因武东燕经济困难提前支付下一年租金明显不符常理，本院不予采信。因此，一审判决认定双方当事人在原租赁合同履行过程中对租赁期限及租金进行变更合法有据，本院予以确认。朱珠主张按原租赁合同计算租金及武东燕违约没有事实和法律依据，本院不予支持。朱珠搬离涉案房屋时，未与武东燕进行交接，故对涉案房屋物品是否存在损毁应根据双方当事人提交的证据进行认定。武东燕已经就涉案房屋的损失提交初步证据证明，朱珠未能举证证明其搬离时涉案房屋的状态，亦未就武东燕的主张提供反证，应承担举证不能的法律后果。武东燕主张维修费用59485元，一审判决酌定朱珠、倪凯生赔偿房屋损失6000元并无不当，本院予以确认。武东燕提交的微信记录显示其在2016年12月16日告知朱珠直接缴交物业管理费，朱珠亦确认2016年底知晓此事，故自2017年1月起，朱珠负有直接缴交物业管理费的义务。朱珠逾期缴交涉案房屋2017年1月至5月的管理费、水费，且逾期费用超过1000元。依照合同约定，朱珠逾期缴费行为构成违约，应承担相应违约责任。武东燕主张不予退还租赁保证金3万元符合合同约定，本院予以支持。朱珠主张无需承担逾期缴费的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，涉案鉴定对合同是否存在变更的事实认定没有实质影响，一审法院按胜负比例确定鉴定费的承担并无不当，本院予以确认。综上，朱珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2752.87元，由上诉人朱珠负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年五月十六日书记员  胡谈盛