安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1221民初6262号 原告：临泉县金忆世佳家居有限公司，住所地：临泉县建设北路东侧。统一社会信用代码91341221MA2N2JAJ3T。 法定代表人：孙美玲，任经理。 委托诉讼代理人：贺明智，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺峰，安徽弘大（合肥）律师事务所实习律师。 被告：临泉县瑶海新兴家倶有限责任公司，住所地：安徽省阜阳市临泉县工业园区前进东路。统一社会信用代码91341221691055851R。 法定代表人：韩占扬，任经理。 委托诉讼代理人：马林，安徽鸣理律师事务所律师。 原告临泉县金忆世佳家居有限公司(以下简称金忆公司）与被告临泉县瑶海新兴家俱有限责任公司（以下简称瑶海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金忆公司的委托诉讼代理人贺明智、贺峰，被告瑶海公司的委托诉讼代理人马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金忆公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同；2、依法判令被告支付原告违约金、租金、装修费、广告费、转让费、搬运费、经营损失等共计420197元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告加工销售家具、床垫、沙发等产品。2016年7月15日原告与被告签订厂房租赁合同，原告承租被告位于临泉县工业园区内瑶海新兴家具广场1号标准厂房，租期从2016年7月15日至2019年7月14日，年租金60000元，房租原告已交到2018年7月15日。2017年9月18日，原被告签订房屋租赁合同，原告承租被告位于瑶海新兴家具广场1楼A1-8摊位，租赁期限自2017年9月18日至2018年9月17日，年租金81900元，该摊位是张俊转租给原告的，原告支付转让费20000元。2018年7月9日，被告违反合同约定单方解除合同，按照合同第七条、第八条、第十八条的约定，被告应当按照年度租金的10%向原告支付违约金，减收相应的租金，并赔偿原告相应的装修费、广告费、转让费、搬运费、经营损失等一切经济损失共计420197元。综上所述，原告与被告租赁合同虽是一年一签，但双方约定的是长期租赁，为此，原告投入了大量的装修费用，现被告突然单方违约解除合同，原告损失严重，为维护自身合法权益，原告特具此状，恳请贵院依法支持原告诉求。 被告瑶海公司辩称，原告诉请要求支付违约金、租金、装修费、广告费、转让费、搬运费、经营损失等共计420197元，无事实及法律依据。标准厂房租赁时间实际是2016年5月15日至2019年5月15日，而非7月15日；租赁面积不是388平方米，而是1100平方米。《专卖店装饰装修合同》不能证明原告实际花装修费78000元，应当结合装修费相应税票来认定，不排除装修费夸大虚假的可能。原告提供的管理费收据，只能证明原告支付相应租金，被告收取相应租金，不能证明被告违约。原告提供的销货清单、广告花费清单不能证明其实际花费，而且销货清单没有出处来源，没有销货单位公章，不能证实实际广告费用，而且广告费用不属于被告应当赔偿的项目。《价格评估报告书》鉴定的专卖店装修及财产损失有异议，该鉴定不客观不真实，因为在评估项目分项中显示有不合理不合法的项目，例如税金，本案原告支付装修费并没有税票，谈不上税金。报告中显示标准厂房费用及不可搬迁费用5万余元，该数额不客观不真实，同样显示税金，由被告承担不合理，该税金没有证据证明。评估报告中显示搬迁费用2万余元不客观不真实不合法，而且先前类似的两个案件判决书已明确不支持搬迁费用，正在二审审理中。评估报告中经营损失11万余元不客观不真实不合法，所谓经营损失只有在原告实际有经营而且有利润的情况下才有经营损失，在本案中原告并没有提供相应经营收入流水账目及销售收入税票，不能证明其经营利润，因此经营损失依法不予认定。而且先前类似的两个案件判决书已明确不支持经营损失，正在二审审理中。对此评估报告，报告已提出明确异议，而且向评估机构邮寄，至今没有答复，评估公司至今也没有向法庭作出书面解释和说明，因此该评估报告依法不予认定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金忆公司经营家具、床垫、沙发加工销售。2016年7月15日，原告金忆公司与被告瑶海公司签订《标准厂房租赁合同》，被告将阜阳市临泉县工业园区内瑶海新兴家具广场1号标准厂房租赁给原告使用，用于生产家具于销售，厂房建筑面积经实际丈量为388平方米；租赁期限暂定三年，即从2016年7月15日至2019年7月14日止，年租金6万元。合同第18条约定：出租方不得在本合同有效期内，并且承租方无违约行为时，向出租方提出终止合同的要求，否则应赔偿承租方的一切经济损失。合同签订后，原告使用厂房，租金支付至2018年7月14日。 2017年9月18日，原告金忆公司法定代表人孙美玲（乙方）与被告瑶海公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方一楼A1-8号场地，面积320平方米，用以经营金忆套房家具系列产品；租赁期限自2017年9月18日至2018年9月19日，租金为每平方米22元，自合同签订之日起即日付12个月租金84480元，以后每次提前30日缴纳下年租金。第七条约定：甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照年度租金总额的10%向对方支付违约金，其他手续由乙方自行办理。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金。合同签订后，原告按约定支付房租，并装修经营。 2018年6月1日，被告向包括原告在内的各经营商户发出通知：“本商场决定自2018年7月1日起开始升级改造的装修工作。自即日起，本商场所有经营商家，应积极配合进行清货和撤场工作”。同年7月9日，被告向原告下达告知函，因被告与居然之家合作，商场将闭店升级改造，自本函告之日解除双方签订的租赁合同关系，双方友好协商终止合同的解决方案，现提前通知你方在2018年7月15日前做好撤场搬迁工作并缴清租金，被告将于2018年7月16日收回摊位。被告的违约造成原告无法在该经营场所营业。 另查明：审理期间原告申请对其商铺装修费、财产损失、搬迁和经营损失等进行评估。本院依法委托阜阳市明磊价格评估有限公司对上述事项进行评估，结论为：金忆公司经营场所搬迁造成装修费、财产损失、搬迁和经营损失的价格评估金额为装修费及财产损失190830.57元；搬迁费（含安装调试费）21058.40元；经营损失（参照临泉县人民政府《关于印发临泉县城关镇街道办事处西城社区古城社区集体土地征收拆迁补偿安置实施方案的通知》临政秘（2017）86号文件为117350.40元，共计329239元。原告支付评估费20000元。被告向评估公司提出异议，认为该评估鉴定中的装修费用没有装修材料清单及税务票据；营业收入没有营业流水和合法税收收入税票；货物损失没有清单、购买发票及低价贬值处理货物时的实际销售发票；搬迁费用没有依据。阜阳市明磊价格评估有限公司未对被告提出的异议进行说明。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告金忆公司与被告瑶海公司签订的《标准厂房租赁合同》和《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同的约定依法全面履行各自的义务。因瑶海公司在租赁合同履行期间，单方解除合同，瑶海公司的行为不符合双方的约定和法律规定，构成根本违约，应承担相应支付违约金并赔偿损失的违约责任。原告要求被告继续履行合同，因被告已与居然之家合作，单方违约要求解除合同，原告已经停止经营并搬出，双方已无继续履行的合同的基础和事实，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告提前要求解除合同，根据《租赁合同》约定，被告应承担违约金8448元（84480元×10%），并减收相应租金，鉴于原告已支付全年的租金，对多收的租金部分应予退还。根据被告的告示函，应认定原告实际经营至2018年6月30日，被告应退还A1-8号摊位租金18284.71元（84480元÷365×79）、标准厂房租金2301.37元（60000元÷365×14）。对于原告主张的装修费和财产损失费，因租赁合同签订后，为经营需要，原告对租赁场地进行了装修，该装修已经形成附合，现因被告的违约行为，导致原告无法享用已附合的装饰装修的价值并由此遭受财产损失，对此被告应承担民事赔偿责任。依据评估结果，原告的装修及财产损失为190830.57元，被告应予赔偿。对于原告主张的经营损失，因评估报告以临泉县城关街道办事处社区集体征收拆迁补偿安置方案内的标准计算该项损失，拆迁安置补偿费用是以拆迁方与被拆迁方协议达成的，以拆迁补偿安置方案内的标准用于本案计算经营损失显属不当，原告亦未提供合法的纳税证明及收支流水明细，原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。原告主张的搬迁费用，因合同履行完毕后，必然发生搬迁的事实，该费用应由原告自行承担。原告主张的广告费损失，因其未提供充分的证据材料，本院不予支持。原告主张转让费20000元，该费用系原告与原承租户之间的约定，与被告无关，不应由被告承担。综上，被告应承担违约金、退还租金和赔偿原告的损失共计219864.65元。被告辩称的装修费用中的税金原告并未实际支付，对该项损失不应支持。本院认为，税金属于工程款（装修费）中的一部分，原告支付了装修费，该项费用已实际发生，为原告的实际损失，应予支持。故对被告的该辩解意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、被告临泉县瑶海新兴家俱有限责任公司于判决生效之日十日内向原告临泉县金忆世佳家居有限公司支付租金、承担违约金及赔偿损失共计219864.65元； 二、驳回原告临泉县金忆世佳家居有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3801元，评估费20000元，合计23801元，由原告临泉县金忆世佳家居有限公司负担11347元，被告临泉县瑶海新兴家俱有限责任公司负担12454元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇一九年五月二十日 书记员  吴旭丽 附：判决依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理: (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。