浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终295号上诉人（原审被告）：嘉善嘉欣纺织服饰有限公司。住所地：嘉善县罗星街道阳光西路******。统一社会信用代码：913304217943604024。法定代表人：吴引春，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丽军，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉善佳和欣绣品有限公司。住所。住所地：嘉善县罗星街道金秀路**社会信用代码：9133042175119909XJ。法定代表人：朱晓红，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊徐斌，浙江思贤律师事务所律师。上诉人嘉善嘉欣纺织服饰有限公司（以下简称嘉欣公司）为与被上诉人嘉善佳和欣绣品有限公司（以下简称佳和欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初4911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。嘉欣公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：第一、一审判决嘉欣公司在15日腾退，时间过短。根据嘉欣公司目前的生产经营规模以及年关将近等情况，应当给予嘉欣公司三个月的腾退时间。第二、关于厂房面积，嘉欣公司租赁的厂房面积为1392平方米，有证据为证。佳和欣公司的厂房原有电梯被认定为违章建筑，经责令整改，佳和欣公司更换电梯，时间在2018年3月到6月。因拆除和重新安装电梯影响嘉欣公司正常生产经营，造成嘉欣公司订单减少、产量减少等，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第三、佳和欣公司在2017年合同到期后没有与嘉欣公司签订合同，直到2018年7、8月份才给嘉欣公司一份合同要求签字。佳和欣公司安装电梯给嘉欣公司造成巨大损失，嘉欣公司一直要求与佳和欣公司协商解决，佳和欣公司仅同意扣减水电费，对于其他损失不予赔偿。导致不定期租赁合同解除的过错一方在于佳和欣公司。嘉欣公司自2011年就开始租赁涉案厂房，一直按合同支付租金。佳和欣公司一直要求上涨租金并且合同只能一年一签。佳和欣公司不顾诚信，恶意提价，最终导致双方无法签订书面合同。因此，一审判决嘉欣公司支付滞纳金错误，嘉欣公司不应支付。佳和欣公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。佳和欣公司向一审法院起诉请求：1、解除与嘉欣公司关于嘉善县罗星街道金秀路81号3号厂房的租赁合同关系；2、嘉欣公司立即搬离、腾空租赁的罗星街道金秀路81号3号厂房；3、嘉欣公司支付（按照月租金10.5元/月/平方米标准）自2018年5月15日起至2018年12月14日止的租金，暂计算7个月的租金计105619.5元并请求计算至嘉欣公司实际搬离腾空日；4、嘉欣公司以105619.5元为基数，按照每日万分之五为标准承担自2018年4月14日起至实际付款日期间的滞纳金，暂计算20000元；5、嘉欣公司承担至租赁结束及搬离厂房日止的水电费。一审法院认定事实：佳和欣公司系嘉善县罗星街道金秀路**房屋的所有权人。2017年5月20日，佳和欣公司和嘉欣公司双方签订《房屋租赁契约书》一份，约定嘉欣公司向佳和欣公司承租位于嘉善县罗星街道金秀路81号3号厂房，建筑面积约1437平方米，为承租人生产之用。租赁期共壹年，自2017年5月15日至2018年5月14日止。双方约定5000元作为担保金即押金。租金为10.5元每平方米每月（不含税），厨房5000元每年，应税事务由承租方承担。租赁开始后每提前一个月交纳12个月的租金。承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金按拖欠租金的万分之五每天计算。合同同时约定，租赁期间内之水电卫生等其他因承租方需要所生之费用由承租方负担，承租方应于迁离前向出租方结清全部的水电卫生费用。于租期届满或契约终止时，承租方应将房屋恢复原状交还出租方，租期届满或契约终止时，承租方未将房屋恢复原状致出租方损害的，出租方可主张损害赔偿。双方还对其他事项作了约定。合同到期后，双方未另行签订租赁协议，嘉欣公司继续使用上述房屋至今，但未支付2018年5月15日至今的房屋租赁费及自2018年8月起的水电费。佳和欣公司诉至一审法院。一审法院认为，第一，关于佳和欣公司和嘉欣公司的租赁合同能否解除及佳和欣公司能否要求嘉欣公司腾退并支付占用期间租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，佳和欣公司和嘉欣公司均认可双方的租赁合同已经于2018年5月14日届满，双方未另行签订租赁协议，但嘉欣公司仍在继续使用涉案租赁场地，佳和欣公司也没有提出异议，故应视为双方间存在不定期租赁关系，佳和欣公司可以随时解除合同，现佳和欣公司以诉讼的方式要求解除合同并无不当，故佳和欣公司和嘉欣公司间的租赁合同应自一审法院向嘉欣公司送达起诉状副本之日，即2018年10月30日起解除。另，法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故在双方间租赁协议解除的情况下，嘉欣公司理应腾退并向佳和欣公司返还该租赁场地。另外，嘉欣公司现仍实际占有并使用涉案租赁场地，故其理应按双方约定的10.5元每平方米每月的标准向佳和欣公司支付自2018年5月15日起至实际腾退日止的租金。关于双方租赁的实际面积问题。因双方在合同中约定租赁厂房的建筑面积约1437平方米，嘉欣公司虽辩称实际租赁的面积少于1437平方米，但其并未提供证据予以证实，故对其抗辩意见不予采信。嘉欣公司应按照1437平方米的租赁面积向佳和欣公司支付租金。第二，关于嘉欣公司是否需要向佳和欣公司支付滞纳金的问题。根据双方签订的《房屋租赁契约书》第四条的约定，租赁开始后在每提前一个月交纳12个月的租金。承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金按拖欠租金的每天万分之五计算。本案中，嘉欣公司在租赁期满后继续使用涉案房屋，但未支付租金，理应按照合同约定向出租方支付滞纳金。虽嘉欣公司辩称不支付租金是由于佳和欣公司违约在先，拒不向其赔付因更换电梯所带来的经济损失，故应当默认佳和欣公司给予嘉欣公司租期延期。但一审法院认为，嘉欣公司所陈述的上述抗辩内容不能作为其免除向佳和欣公司支付房屋租金的理由，且佳和欣公司也否认曾同意嘉欣公司延长租期，故对嘉欣公司的该项抗辩意见，不予采信。因合同约定租赁开始后在每提前一个月交纳12个月的租金，双方的租赁合同于2018年5月14日届满，故佳和欣公司要求嘉欣公司以2018年5月15日起至2018年12月14日止尚欠的租金105619.5元为基数，自2018年4月14日起支付滞纳金并无不当。但因嘉欣公司认为约定的滞纳金过高，要求予以调整，酌情调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率来计算。关于佳和欣公司要求嘉欣公司承担至租赁结束及搬离厂房日止的水电费的诉请。一审法院认为，因嘉欣公司已实际使用及尚需使用的水电费尚不明确，因此佳和欣公司的该项诉请并不明确，不予支持。双方可待上述费用实际产生后另行进行结算。另，关于嘉欣公司要求佳和欣公司退还其2017年度厨房租金及向其赔偿各项损失的抗辩意见，嘉欣公司可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、佳和欣公司与嘉欣公司于2017年5月20日签订的《房屋租赁契约书》于2018年10月30日解除；二、嘉欣公司于判决生效之日起十五日内腾退佳和欣公司所有的位于嘉善县罗星街道金秀路81号的3号厂房；三、嘉欣公司于判决生效之日起十五日内按10.5元每平方米每月的标准（计算面积为1437平方米）向佳和欣公司支付自2018年5月15日起至实际腾退日止的租赁费用；四、嘉欣公司于判决生效之日起十五日内向佳和欣公司支付自2018年4月14日起至实际腾退日止，以105619.5元基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的滞纳金；五、驳回佳和欣公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2812元，减半收取1406元，财产保全费1120元，合计2526元，由嘉欣公司负担。二审中，嘉欣公司提供证据如下：1、电梯费用分摊表和费用清单，证明租赁厂房的实际面积为1392平方米，而非1437平方米，要求减少相应租金；2、收条一份，证明除一审认定的5000元押金外，佳和欣公司另收取嘉欣公司5000元押金；3、照片、微信截图、委托加工合同和发票一份，证明佳和欣公司在2018年3月到6月拆除和更换电梯，新的电梯安装在室内，不仅占用嘉欣公司租赁厂房的面积，导致嘉欣公司不得不重新布局，也对嘉欣公司正常生产造成妨害；4、房屋租赁契约书，证明佳和欣公司在2016年以后出租涉案厂房合同开始一年一签，在2018年5月14日合同到期后，因佳和欣公司安装电梯没有与嘉欣公司签订合同，直到7、8月份才突然提出要涨价，并且直接将合同给嘉欣公司，不协商，不赔偿。佳和欣公司质证后认为证据一是复印件，真实性无法确认，关联性有异议；证据二佳和欣公司仅收到嘉欣公司押金5000元，没有另外收取押金；证据三安装电梯的情况属实，但安装时间仅有一个月，没有给嘉欣公司造成损失，因为原来的电梯照常使用，并不是把原来的电梯拆了再安装，而是另行安装电梯；证据四都是复印件，对与本案有关的最后一份合同真实性无异议，2018年5月20日承租方没有盖章是因为佳和欣公司要求签合同，但嘉欣公司一直没有盖章不愿意签合同。本院认证意见：证据一系嘉欣公司单方提供，无佳和欣公司确认，对该证据不予认定；证据二双方合同约定押金5000元，在嘉欣公司仅提供一张5000元收条的情况下，无法认定佳和欣公司除已收取5000元押金外还另外收取嘉欣公司5000元押金；证据三不能证明安装电梯的具体时间，不予认定；证据四表明佳和欣公司和嘉欣公司就涉案房屋签订过租赁合同，2018年5月20日的租赁合同无嘉欣公司盖章，说明双方最终没能续签合同。二审中，佳和欣公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为嘉欣公司应否支付佳和欣公司租金和滞纳金。本案中，佳和欣公司和嘉欣公司于2017年5月20日签订的《房屋租赁契约书》约定的租期于2018年5月14日届满后，双方未续签书面合同，嘉欣公司继续使用涉案厂房，佳和欣公司未提出异议，故《房屋租赁契约书》继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，佳和欣公司可随时解除合同，并有权按照合同约定向嘉欣公司主张租金和滞纳金。尽管嘉欣公司认为佳和欣公司重装电梯造成其损失，且恶意提高租金、要求合同一年一签，故嘉欣公司无需支付相应租金和滞纳金，但嘉欣公司未提供充分证据证明佳和欣公司重装电梯的具体期间以及对嘉欣公司造成何种影响；另外，出租房屋获取利润系佳和欣公司作为市场主体作出的正当法律行为，嘉欣公司可根据自身实际情况选择是否与佳和欣公司签订合同，接受佳和欣公司提出的租金、租期等合同内容。因此，嘉欣公司拒付租金和滞纳金的理由不能成立，一审判决其支付相应租金和滞纳金并无不当。至于嘉欣公司上诉提出的厂房租赁面积和腾退时间问题，《房屋租赁契约书》明确约定租赁面积为1437平方米，嘉欣公司签订合同时未提出异议，提供的证据亦不足以证明实际租赁面积小于合同约定的面积；目前，除现场遗留部分工业废料外，嘉欣公司已从涉案厂房搬离，也就不存在腾退时间是否合理的问题。因此，嘉欣公司该部分上诉理由亦不能成立。综上，嘉欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2812元，由上诉人嘉善嘉欣纺织服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年五月六日书记员 赵婉沁