山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终673号上诉人(原审被告)：大同市华阳博中房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村。法定代表人：赵连如，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩亚峰，山西雁北律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓璐，山西雁北律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：武志喜，男，1986年7月13日出生，汉族，住大同市。上诉人大同市华阳博中房地产开发有限公司因与被上诉人武志喜商品房预售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市华阳博中房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩亚峰、马晓璐，被上诉人武志喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市华阳博中房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已履行了合同约定的备案，原审判决认定事实不清。上诉人早在2016年11月18日就将案涉《商品房买卖合同》提交产权登记机关房屋办理了备案，《商品房买卖合同》首页明确盖有大同市房产管理局的“《商品房买卖合同》备案专章”，足以说明上诉人已按约履行了备案义务。一审判决无视前述事实，而且对“已备案”的这一客观事实只字未提，错误认定上诉人违约没有备案，判决实属错误。二、上诉人不存在违约，不应承担违约责任。1、案涉《房屋买卖合同》签署时间（2017年4月18日）晚于备案时间完全是被上诉人不按上诉人通知的时间亲自签署造成的，责任不在上诉人。2、因政策原因，2018年3月大同市政府才明确包括案涉小区在内的大同市100余家小区可以办理权属登记，案涉房屋所在小区办理权属登记属于历史遗留问题，是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》第一百一十七条的规定，上诉人的合同义务履行期应从政府确定的能够办理房屋权属登记之日起算360日，上诉人早已通知被上诉人办理权属登记，而且大同日报也正式公告上诉人所购房屋从2018年6月21日起可以办理权属登记手续。上诉人不存在违约。三、被上诉人也存在违约行为。被上诉人在收房后擅自毁坏其所购房屋的承重墙，到处开孔挖坑，造成房屋安全隐患。为此，被上诉人亲笔签字承诺恢复原状，但至今未能恢复原状，被上诉人违反法律强制性规定和“商品房买卖合同”第18条规定，是严重的违法违约行为。被上诉人须先承担恢复原状的法律责任。综上所述，请求二审法院支持上诉人的请求，撤销一审判决，依法改判或发还重审。武志喜辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判，因为政策原因不属于法律。武志喜向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、要求被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金63269元（按照逾期贷款年利率6％加收30％计算29个月）；3、要求被告向原告支付交纳维修金期间的利息1150元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月14日，原告武志喜预定了被告华阳地产公司开发的大同市华阳星月城5栋2单元2202室商品房一套，交纳定金20000元，2013年11月19日交纳房款157750元。2016年1月26日，被告退还原告面积误差0.6平方米的房款2100元。2016年2月25日，原、被告签订协议书，约定房屋总价款为337750元，面积为96.1平方米，原告交纳剩余房款160000元及维修基金7193元。2016年3月1日被告向原告交付房屋。2017年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为95.9平方米，每平方米3500元，总价335650元，付款方式为一次性付清全部房款，交付期限2015年12月30日前。约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之六的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意愿的表示，且不违反法律规定，合同真实有效。原告主张被告为其办理房屋所有权证合法予以支持，被告应提供相关产权登记资料并协助原告办理相关房屋所有权手续。原告主张按照逾期贷款年利率6％加收30％支付逾期办理房屋所有权证的违约金63269元。被告称未能办理房屋所有权证是因历史遗留原因，非被告所致，其所举证据不能证实该主张，故对其抗辩不予采纳。被告未如约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能及时办理房屋所有权证，应按照合同约定承担相关违约责任，即被告应支付原告违约金10069.5元（335650元×3％）。原告主张被告应支付交纳维修金期间的利息1150元，因被告已向相关部门交纳该费用，对原告该主张不予支持。判决如下：一、被告大同市华阳博中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告武志喜办理大同市华阳星月城5栋2单元2202号商品房的产权登记手续；二、被告大同市华阳博中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告武志喜违约金10069.5元；三、驳回原告武志喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，减半收取755元，由原告负担729.5元，被告负担25.5元。本院二审期间，大同市华阳博中房地产开发有限公司提交证据：（1）《建设工程设计合同》、《建筑设计防火规范》、新旧规范对比，欲证明影响办证进度是因为国家提高了消防标准，导致整个项目必须整改后才能验收，强制标准的变更属于不可抗力。（2）《商品房预售许可证》、《规划许可证》、《施工许可证》，欲证明案涉小区的项目证件齐全。被上诉人质证认为与办理房本没有关系。本院认为，上诉人提交证据不属于不可抗力免责事由的范围。武志喜提交《答复意见书》、信访投诉及信访事项受理告知单，欲证明大同市华阳博中房地产开发有限公司迟延缴纳维修基金。上诉人质证认为，上诉人已向相关部门缴纳维修基金，不存在迟延缴纳。本院认为以上证据能够证实未在约定时间内办理房本，同时证实从2018年6月已经可以办理产权。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院查明事实予以确认。本案的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，并应该承担违约责任？本院认为，上诉人与被上诉人于2017年4月18日签订了《商品房买卖合同》，双方所主张的权利义务应当依据《商品房买卖合同》。被上诉人依约定向上诉人支付了全部购房款，上诉人却未能依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书，上诉人存在违约行为，并应承担违约责任。上诉人认为办理权属登记是因为国家提高了消防标准，竣工验收办不了影响办证进度,是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。在商品房买卖合同中不可抗力是指商品房买卖双方在订立和履行合同过程中不能预见、不可抗拒的外来力量，是不受买卖双方意志左右、支配并且影响商品房买卖合同正常履行的自然现象和社会现象。不可抗力的构成要件有：（1）不能预见。按一般人的标准去衡量，商品房买卖合同双方在尽到了应有的注意义务而仍不能预见，就具备不可抗力的主观要件。（2）不能避免。不能避免是指当事人对事件的发生不能进行控制。（3）不能克服。是指当事人对事件的发展及结果不能进行控制。（4）因果关系。不可抗力与造成合同不能或不能完全履行有因果关系才可以作为免责的事由。不可抗力免责，需同时具备以上四个要件。上诉人提交的证据不能证明其同时符合以上四个要件，因此，以不可抗力免责的主张不成立。武志喜于2016年3月1日入住案涉房屋，根据双方的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金。”上诉人未如约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人未能及时办理房屋所有权证，应按约定向被上诉人支付违约金。一审法院对违约金的判决并无不当。上诉人主张被上诉人在收房后擅自毁坏其所购房屋的承重墙，造成房屋安全隐患，被上诉人须先承担恢复原状的法律责任，但上诉人提交的证据无法证明是案涉房屋。故对其主张不予支持。综上所述，大同市华阳博中房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由大同市华阳博中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 二〇一九年五月六日书记员 常 佳