上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初17834号原告：陈志刚，男，1963年9月3日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：顾建平，上海顾建平律师事务所律师。被告：刘士兵，男，1973年9月18日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：徐仁，上海市经纬律师事务所律师。原告陈志刚与被告刘士兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年11月14日、2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈志刚的委托诉讼代理人顾建平，被告刘士兵及其委托诉讼代理人徐仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号商铺(以下简称系争房屋)；2.判令被告支付原告自2018年5月1日起至2018年7月31日止的租金9,000元；3.判令被告支付原告自2018年8月1日起至2018年9月30日止的房屋使用费6,000元；4.判令被告支付原告违约金1,000元。事实和理由：原、被告于2013年8月1日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将系争房屋出租给被告，租期为5年(自2013年8月1日起至2018年7月31日止)，房屋租金每月3,000元，支付方式为先付后住，每次到期付房租需提前5天交付，如到期不付，房东有权收回房屋并作违约处理。合同签订后，被告租赁房屋并支付租金至2018年4月底，之后，被告继续使用房屋，但不付房租。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合同期限已到期，被告理应向原告交还房屋，并承担违约责任。被告刘士兵辩称，不同意原告的诉讼请求，被告的主体资格也不对。2013年8月1日，原告的妻子李喜妹与被告签订合同，房屋有三层。在2014年8月1日后，原告与案外人上海诺艺装饰工程有限公司签订协议，将220个平方租给该公司，两层、三层和四层阁楼出租，期限是2014年8月1日至2019年7月31日。被告认为，两至三层的租期没到，而且租给另外一个公司，故原告不应当主张权利。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，双方之间签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方(房主)为陈志刚，乙方(承租人)为刘士兵，甲方向乙方出租系争房屋，面积为240㎡，用途为商业；房屋租赁期为自2013年8月1日起至2018年7月31日止，房屋租金为每月3,000元，支付方式为按先付后住的原则，押金为3,000元；每次到期付房租需提前5天交付，如到期不交，房东有权收回房屋，并做违约处理；如有一方违约需支付对方违约金1,000元。双方当事人对于上述于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》的真实性均无异议，双方确认被告于2013年8月1日实际向原告支付的押金为2,000元。另外，被告确认其就系争房屋支付租金至2018年4月30日。另查明，上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室于2014年8月19日出具《房屋产权证明》一份，载明：位于上海市松江区小昆山镇平原街********(房屋坐落的详细地址)的房屋，2004年建造，房屋面积160平方米，房屋用途：商业，房屋原始产权属陈志刚所有，该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。审理中，被告又提供《租房协议》一份，其称案外人上海诺艺装饰工程有限公司于2014年8月1日与原告签订了该《租房协议》，由案外人上海诺艺装饰工程有限公司向原告承租坐落于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号二层三层的房屋，房屋面积为160平方米，(二层三层)附加四层60平方米，共220平方米，租房期限为2014年8月1日至2019年7月31日，租金为每月2,000元，一年24,000元，付款方式为每年一次支付，并押金一个月2,000元。被告称其系上海诺艺装饰工程有限公司的法定代表人，并称上述《租房协议》系在签订上述《房屋租赁合同》之后的变更协议，而原告则称其没有签订过上述《租房协议》，对该《租房协议》不予认可。鉴于此，被告陈志刚申请对上述《租房协议》落款“甲方”处的“陈志刚”签名进行笔迹鉴定，本院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所鉴定署期“2014年8月1日”的《租房协议》上落款“甲方”处的“陈志刚”签名字迹与样本材料上供比对的“陈志刚”签名字迹是否为同一人所写。上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所于2019年1月25日出具防伪司法鉴定所[2018]文鉴字第1283号《司法鉴定意见书》，载明如下鉴定意见：署期“2014年8月1日”的《租房协议》上落款“甲方”处的“陈志刚”签名字迹与样本材料上供比对的“陈志刚”签名字迹不是同一人所写。审理中，原告还称按照合同约定的每月3,000元的标准主张截止至系争房屋实际返还之日的房屋占有使用费，且双方当事人均同意从系争合同无效后果一并处理的原则出发，处理本案系争房屋的占有使用费及押金。以上事实，有房屋租赁合同、房屋产权证明、司法鉴定意见书、营业执照及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方当事人之间于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据防伪司法鉴定所[2018]文鉴字第1283号《司法鉴定意见书》所载明的鉴定意见，署期“2014年8月1日”的《租房协议》上落款“甲方”处的“陈志刚”签名字迹与样本材料上供比对的“陈志刚”签名字迹不是同一人所写，故被告所称该《租房协议》系本案《房屋租赁合同》变更协议的陈述并无依据，上述《租房协议》对于原告并无约束力。现本案《房屋租赁合同》系无效合同，故被告应当向原告返还系争房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案《房屋租赁合同》系无效合同，原告第二项诉讼请求中所主张的租金应当定性为房屋占有使用费，后原告又于审理中称按照合同约定的每月3,000元的标准主张截止至系争房屋实际返还之日的房屋占有使用费，且双方当事人均同意从系争合同无效后果一并处理的原则出发，处理本案系争房屋的占有使用费及押金，故原告有权参照该《房屋租赁合同》约定的租金标准(即每月3,000元)向被告主张自2018年5月1日起至系争房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，但鉴于被告已于2013年8月1日向原告支付了押金2,000元，故该笔押金应当从上述应付的房屋占有使用费中予以扣除。因本案《房屋租赁合同》系无效合同，故原告主张依据该无效合同中关于违约金的约定向被告主张违约金1,000元，并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告刘士兵于本判决生效之日起十日内返还原告陈志刚位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号商铺；二、被告刘士兵于本判决生效之日起十日内支付原告陈志刚自2018年5月1日起至位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号商铺实际返还之日止的房屋占有使用费(按照每月3,000元计算，且须扣除被告刘士兵已支付的押金2,000元)；三、驳回原告陈志刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，鉴定费2,500元，合计诉讼费2,540元，由原告陈志刚负担5元(已付)，被告刘士兵负担2,535元(已付2,500元，其余35元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一九年五月二十七日书记员 何正为附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……