广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂执异18号 异议人（案外人）：安莉莉，女，1957年7月10日出生，汉族，身份证住址：新疆维吾尔自治区奎屯市，现住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西南宁市天桃路27号。 法定代表人：黄福加，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：董庆江，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被执行人：广西铭天房地产有限责任公司。住所地：广西北海市北海大道西16号海富大厦7层E座。 法定代表人：陈德生，该公司执行董事。 被执行人：广西北海市荣桂投资有限公司。住所地：广西北海市北海大道西16号海富大厦14层C座。 法定代表人：陈德生，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：陈进松，男，汉族，1972年1月15日出生，住福建省厦门市思明区。 本院在审理中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司广西分公司，2016年12月20日由中国长城资产管理公司南宁办事处更名）与广西铭天房地产有限责任公司（以下简称铭天公司）、广西北海市荣桂投资有限公司（以下简称荣桂公司）、陈进松合同纠纷一案中，本院依据（2016）桂民初15号民事裁定，于2016年7月6日查封铭天公司名下位于广西北海市长青路16号“领秀一方”小区948套房产。案外人安莉莉对上述查封的1-1801号房产不服向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年3月29日举行听证，异议人安莉莉的委托诉讼代理人刘振华、长城公司广西分公司的委托诉讼代理人董庆江到庭参加，本案现已审查终结。 安莉莉提出异议称，1、其与铭天公司于2017年6月7日签订了商品房买卖合同，约定将广西北海市长青路16号“领袖一方”小区1-1801号房产﹝产权证号：北房权证（2015）字第018094号﹞以现房方式出售给异议人，房屋总价款43.0095万元，异议人于合同签订前支付了5万元定金（现金3000元、POS机刷卡4.7万元），同日，通过POS机向铭天公司银行账户转入房屋余款38.0095万元，铭天公司向异议人开具了43.0095万元的广西增值税普通发票，2017年6月1日铭天公司将涉案房屋交附异议人，同月30日异议人已向税务机关缴纳完毕相关税费。2、涉案房屋异议人已交完全部房款并占有使用。另外需提出的是2017年5月19日申请执行人因综合各种因素的情况下，同意被执行人在一定时间内自行销售房产以偿还申请执行人的债务，异议人购买的1-1801号房产发生在申请执行人长城公司广西分公司同意铭天公司自行销售房产期间，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人对涉案1-1801号房产享有足以排除强制执行的权益，应当中止执行。虽然异议人签订购买涉案1-1801号房产的行为发生在查封之后，但是在长城公司广西分公司同意被执行人明天公司自行销售房产期间签订有效的买卖合同，涉案房款也已全部转入铭天公司账户，没有损害长城公司广西分公司的利益，根据《最高人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求解除涉案1-1801号房产的查封并中止执行。异议人同时向本院提交《商品房买卖合同》（现售）、POS签购单三份、收据一份、广西增值税普通发票、税收完税证明、物业收款收据8份等证据（均为复印件）。 长城公司广西分公司答辩称：1、案外人的执行异议不应由广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）办理，应由执行法院即北海中院立案受理。2、异议人主张解除涉案房产的查封不属于人民法院审查范围。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第五条、第二十八条、第二十九条的规定，符合解封的房产必须在查封前就签订合法有效的买卖合同，异议人主张的涉案房产是在查封后签订的合同，其要求解除查封不符合法律规定。异议人称2017年5月18日答辩人允许铭天公司在一定时间内销售涉案房屋没有事实依据。因被执行人多次要求北海中院协调解决因房屋查封不能变现偿还答辩人债务问题，经北海中院主持，答辩人同意被执行人保证依法依规销售房屋并按双方指定方案完成任务、也为配合法院的终结本次执行程序的前提下所作出的函件，异议人由此推定答辩人同意被执行人自行销售的行为是错误的，相反，答辩人发现被执行人存在擅自违法销售房屋的情况后，即于2017年7月向北海中院申请恢复执行证明答辩人向执行法院出具的函件已失去效力。请求驳回异议人的异议申请。 被执行人铭天公司、荣桂公司、陈进松未提交答辩意见。 本院查明，本院在审理长城公司广西分公司诉与铭天公司、荣桂公司、陈进松合同纠纷一案中，长城公司广西分公司于2016年6月29日向本院申请财产保全并提供担保，请求查封铭天公司、荣桂公司、陈进松名下银行存款20882.03万元或查封相等价值的其他财产。同年7月1日，本院作出（2016）桂民初15号民事裁定书，裁定查封铭天公司、荣桂公司、陈进松名下银行存款20882.03万元或查封相等价值的其他财产。2016年7月6日，本院查封登记在铭天公司名下位于广西北海市长青路16号“领秀一方”小区544套住宅房屋、9间商铺、395个地下车位共948套房产（其中48套为轮候查封），查封期限三年(自2016年7月6日起至2019年7月5日止）。2016年9月14日，本院作出（2016）桂民初15号民事调解书：一、长城公司广西分公司与铭天公司、荣桂公司、陈进松确认截止2016年5月31日，铭天公司尚欠长城公司广西分公司本金18120万元、利息1364.456666万元，之后的利息以尚未偿还的本金为基数，按《债务重组协议》约定的年利率12%计付；二、本调解书于各方签署之日起五个工作日内，由铭天公司向长城公司广西分公司付清上述本金及利息；三、铭天公司逾期支付上述本息，长城公司广西分公司有权对铭天公司抵押的544套住宅房屋、9间商铺、395个地下车位优先受偿（房屋他项权证编号具体以抵押清单记载为准）；四、铭天公司逾期支付上述本息，长城公司广西分公司有权对荣桂公司质押铭天公司100%股权优先受偿；五、荣桂公司、陈进松对上述铭天公司全部债务承担连带责任……，涉案1-1801号房产在上述调解书确定的抵押范围。 2016年9月29日，长城公司广西分公司向本院申请执行，本院以（2016）桂执8号立案执行。同年10月20日，本院作出（2016）桂执8号执行裁定，将本案指定北海中院执行。 2016年11月1日北海中院立案执行，执行过程中该院依据长城公司广西分公司提交的申请记载，长城公司广西分公司与铭天公司协商，暂不强制执行铭天公司的涉案房产，并申请解除对所查封的215套住宅房产、5间商铺的解封，北海中院于2017年1月5日作出（2016）桂05执167号执行裁定，解除上述房产及商铺的查封。经核查，上述解封的财产实际上为N北房他证2016字第××号《房屋他项权证》项下二单元的215套住宅、5间商铺，解封协助执行通知书于2017年1月6日送达北海市不动产登记中心。同月23日，长城公司广西分公司向北海中院申请恢复查封上述解封的房产，该院于2017年5月23日将协助执行通知书送达北海市不动产登记中心。经核查，涉案1-1801号房产不在上述解封房产范围。同年5月18日，北海中院依据长城公司广西分公司致函同意，于次日作出（2016）桂05执167号之二执行裁定，终结本次执行程序。2017年7月11日，北海中院以（2017）桂05执恢61号通知恢复本案执行。 另查明，本院对案外人安莉莉提交的证据原件与复印件核对无异，予以确认,可以确认以下事实:2017年6月7日，异议人安莉莉与铭天公司签订《商品房买卖合同》（现售），购买涉案争议1-1801号房产，安莉莉先后于2017年5月29日、6月7日通过POS刷卡机向铭天公司转账支付全部购房款43.0095万元，并从2017年6月1日起向该公司支付物业管理等费用。 2018年1月12日，北海中院根据本院于2017年7月25日作出的（2017）桂执异4号裁定，解除了对王云萍享有的1幢1单元1113号房的查封。同年9月14日，申请执行人长城公司广西分公司以双方已协商一致为由，申请解除对经过两次拍卖、一次变卖仍流拍的116套房屋中的9套房屋及未经拍卖的2套房屋（2-2619、2-1806）的查封。北海中院遂于2018年9月29日作出（2017）桂05执恢61号之十二执行裁定及（2017）桂05执恢61号之九协助执行通知书，解除11套房屋的查封，（具体房号为：2-2619、2-1806、2-1405、2-1801、2-2005、2-2007、2-2108、2-2507、2-2305、2-2308、2-3216）。 2019年1月22日，铭天公司以不能清偿所有到期债务、且已资不抵债为由，向北海中院申请破产清算。同年3月1日，北海中院作出（2019）桂05破申1号民事裁定，受理铭天公司的破产清算申请。 本院认为，综合当事人意见，归纳本案争议焦点为：案外人安莉莉请求解除查封涉案房屋并中止执行是否有事实和法律依据？安莉莉在本案中提出的是执行标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的执行。安莉莉虽于2017年6月7日与被执行人铭天公司签订《商品房买卖合同》，约定安莉莉以总价款43.0095万元购买涉案房屋，但涉案房产本院已于2016年7月6日已进行首轮查封，查封期限自2016年7月6日起至2019年7月5日止，安莉莉购买涉案房屋时，该房屋处于人民法院查封状态，且依据生效调解书确认，涉案1-1801号房产为长城公司广西分公司的抵押物之一，其主张对涉案1-1801号房产享有足以排除强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，以及不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。案外人安莉莉主张其与铭天公司签订《商品房买卖合同》发生在长城公司广西分公司同意铭天公司在一定时间内自行销售财产以偿还申请执行人的债务期间。经查，2017年1月5日北海中院作出（2016）桂05执167号执行裁定，解除对涉案215套住宅房产、5间商铺的查封，但在同月23日，长城公司广西分公司向北海中院申请恢复查封上述涉案房屋，协助执行通知书已于2017年5月23日送达北海市不动产登记中心，其没有证据证明长城公司广西分公司同意铭天公司对涉案1-1801号房产出售。由此可见，安莉莉主张长城公司广西分公司同意铭天公司向其出售涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。 另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理”的规定，本院是原执行法院，且采取查封保全措施，符合受理该执行异议案件的条件，长城公司广西分公司主张本案不能由本院受理的主张，本院不予支持。 综上，案外人安莉莉要求解除涉案房屋理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人安莉莉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼。 审 判 长 张秀萍 审 判 员 易凤英 审 判 员 阮传华 二〇一九年五月七日 法官助理 邓 波 书 记 员 梁芸瑕