西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终3856号 上诉人（原审被告）：朱国湘，男，1961年5月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：刘凡，男，1987年10月17日出生，汉族，住陕西省汉阴县。被上诉人（原审原告）：蒲小艳，女，1994年5月5日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘凡，男，1987年10月17日出生，汉族，住陕西省汉阴县，系蒲小艳之夫。原审被告：陕西佳和商业运营管理有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：同小歧，男，1986年9月27日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人朱国湘因与被上诉人刘凡、蒲小艳、原审被告陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初7343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱国湘上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，发回重审或改判。事实和理由：涉案房屋虽为朱国定所有，但其与朱国定为兄弟关系，刘凡、蒲小艳能够相信其有朱国定的代理权，一审法院认定其属无权代理依据不足；涉案合同中没有约定房屋买卖合同履行的时限，朱国定从未表示过不履行涉案合同，只是因朱国定长期在国外工作生活，回国办理手续不便，所以才未继续履行，其不应赔偿刘凡、蒲小艳所诉损失。刘凡、蒲小艳辩称，朱国湘没有朱国定的委托手续而与其签订涉案合同，朱国定应当承担合同不能履行的责任。请求驳回上诉。佳和公司述称，其公司对一审判决没有意见。刘凡、蒲小艳向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年3月16日签订的房屋买卖居间合同；2.判令朱国湘、佳和公司承担连带责任退还收取的购房定金4万元、中介费12000元；3.判令朱国湘、佳和公司承担连带责任支付其房屋溢价损失45万元；4.本案诉讼费由朱国湘、佳和公司承担。一审法院认定事实：2018年3月16日，甲方朱国定、朱国湘与乙方蒲小艳、刘凡、丙方佳和公司签订《房屋买卖居间合同》约定，甲方将位于本市莲湖区XX村XX小区101.2平方米的房屋出售给乙方，甲乙双方协商一致总价款为人民币70万元。乙方在签订合同时向甲方支付购房定金4万元，甲方在签订合同时应向丙方缴纳售房保证金2万元。甲方违反合同约定义务，致使合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用；丙方收取的售房保证金不予退还。朱国湘在甲方签章处签朱国定、朱国湘（代）并在朱国湘字样处按印。合同签订当日，刘凡、蒲小艳支付定金4万元，朱国湘出具收条，载明：今朱国定、朱国湘收到蒲小艳购买陕西省西安市莲湖区XX村XX小区房屋定金4万元整。佳和公司收取刘凡、蒲小艳中介费12000元。涉案房屋登记在朱国定名下，朱国湘与朱国定系兄弟。审理中，朱国湘称朱国定未向其出具委托书，朱国定本人不同意出售房屋。一审法院认为，本案涉案房屋的所有权人系朱国定个人,朱国定与朱国湘虽系兄弟，本案中并未有证据能够充分证明朱国湘系受朱国定委托具有代理权出售该涉案房屋,故依法认定朱国湘在签订该《房屋买卖居间合同》时没有代理权。朱国湘在没有代理权的情况下,与刘凡、蒲小艳签订《房屋买卖居间合同》,并收取了定金4万元,事后也未得到朱国定的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任，故上述《房屋买卖居间合同》仅约束刘凡、蒲小艳与朱国湘,对朱国定并无法律拘束力。现因朱国定对朱国湘的代理行为不予追认,刘凡、蒲小艳与朱国湘签订的《房屋买卖居间合同》已无法继续履行,合同目的不能实现,故刘凡、蒲小艳诉请要求解除《房屋买卖居间合同》,依法予以支持。根据双方协议约定，甲方违反合同约定义务，致使合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用，现刘凡、蒲小艳主张要求返还定金4万元，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，予以准许。关于刘凡、蒲小艳主张房屋增值部分损失一节，该损失亦系蒲小艳实际损失，根据本案履行情况，增值损失本院酌定为15万元。关于刘凡、蒲小艳要求赔偿中介费损失12000元一节，因双方签订合同时，佳和公司对房屋出售方售房资格未进行严格审查，存在瑕疵，故佳和公司应将中介费退还刘凡、蒲小艳。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决:一、解除原告刘凡、蒲小艳与被告朱国湘、陕西佳和商业运营管理有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、本判决生效后十日内，被告朱国湘退还原告刘凡、蒲小艳双倍定金4万元；三、本判决生效后十日内，被告朱国湘赔偿原告刘凡、蒲小艳房屋差价损失15万元；四、本判决生效后十日内，被告陕西佳和商业运营管理有限公司退还原告刘凡、蒲小艳中介费12000元；五、驳回原告刘凡、蒲小艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，刘凡、蒲小艳已预交，由朱国湘承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。另查，朱国湘表示同意一审判决第一项，其上诉只针对一审判决第二项、第三项。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，朱国湘、朱国定为兄弟关系，涉案房屋登记在朱国定名下，朱国湘在没有取得朱国定授权情况下，以朱国定及其（代）为甲方（出售方），与乙方蒲小艳、刘凡、丙方佳和公司签订了涉案《房屋买卖居间合同》，朱国定并未在该合同上签字确认，该合同对朱国定不产生拘束力，朱国湘应当对签订合同的后果承担相应责任。一审法院判决解除涉案《房屋买卖居间合同》，裁量并无不当，本院对一审判决第一项予以确认。关于合同解除后的责任问题，涉案合同签订时，刘凡、蒲小艳在明知涉案房屋登记在朱国定名下、朱国湘没有朱国定委托授权的情况下与朱国湘、佳和公司签订涉案合同，也存在明显过错。综合刘凡、蒲小艳提出的诉讼请求及举证证据，并结合合同性质、约定内容、实际履行以及双方过错程度等因素，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定朱国湘向刘凡、蒲小艳返还定金40000元，并赔偿损失60000元，佳和公司向刘凡、蒲小艳退还中介费12000元。据此，本院对一审判决第一项、第四项、第五项予以维持，第二项、第三项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7343号民事判决第一项、第四项、第五项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7343号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，朱国湘退还刘凡、蒲小艳定金40000元。三、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7343号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，朱国湘赔偿刘凡、蒲小艳损失60000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元（刘凡、蒲小艳已预交），由朱国湘负担。二审案件受理费10800元（朱国湘已预交），由朱国湘负担。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。   审 判 长  何   强审 判 员  肖 晓 通审 判 员  朱 利 安 二○一九年五月五日  书 记 员  周   伟 1