西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕01民终2383号上诉人（原审原告）梁军，男，1959年3月26日出生，汉族，西安市红会医院职工，住该单位家属院。委托代理人朱花宁，陕西希友律师事务所律师。委托代理人刘海泉，陕西希友律师事务所律师。上诉人（原审被告）朱钟益，男，1980年1月10日出生，汉族，陕西瑞新升建筑装饰有限公司法定代表人，住西安市雁塔区。委托代理人潘金辉，陕西元智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安乌托邦房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人黄浩，该公司经理。上诉人梁军、朱钟益因与被上诉人西安乌托邦房地产营销策划有限公司（以下简称乌托邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初5780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁军向本院提起上诉，上诉请求：l、请求依法撤销一审判决第四项，改判为朱钟益赔偿梁军损失32万元；2、请求依法撤销一审判决第五项，改判为朱钟益向梁军支付违约金15万元：3、本案一审、二审诉讼费由朱钟益承担。事实与理由：一、梁军按合同约定履行义务，但朱钟益拒不履行合同义务并提出解除合同，明显违约，应当按照合同约定向梁军退还定金并支付违约金，原审法院认定朱钟益未违反双方签订的《房屋买卖定金协议》属事实认定错误。二、原审法院考虑案件具体情况酌定朱钟益赔偿梁军损失13万元明显过低，不足以弥补朱钟益违约给梁军造成的损失，朱钟益应当赔偿梁军房屋溢价损失32万元。本案中，由于朱钟益的违约行为，致该合同无法履行而解除，导致梁军购买同地段、同等品质的房屋须另支付超过原合同约定价格的溢价部分方能实现，故此部分房屋价值的差额，系朱钟益的违约行为给梁军造成的损失，朱钟益应当赔偿。关于房屋的溢价数额，梁军结合当地房地产交易市场的价格，对涉诉房屋的市场价值酌情确定为每平方米12500元，故梁军主张房屋的溢价数额为32万元，但实际市场价值远远高于梁军主张的该价格。原审法院未查明涉诉房屋的溢价损失的事实，酌定赔偿梁军溢价损失13万元明显过低，导致判决所得赔偿无法填平梁军遭受的实际损失。朱钟益辩称，一、首先我是诚心卖房而非炒房，由于本人生意经营出现资金紧张情况急需出售房屋来周转本人名下财务情况可以证明。二、我们的交易方式并非传统的房屋协议过户，而是注销更名的交易方式，我本人也没有买卖房屋的经验，是错信了中介的承诺以为可以通过注销更名而顺利地完成交易。而注销更名的交易方式本身就存在一些不可控的因素，这些问题中介和买方也是是知晓的。三、至于买方说我拒不履行合同义务，不配合办理注销更名手续，这纯属颠倒是非黑白。首先办理更名手续应该是中介去办理的，我只配合签字，合同上8万的更名费是付给中介而非付给我朱钟益的，这一点买方是很清楚的。至于买方说一直联系不上我的问题，是存在本人工作原因可能电话时常无法接听的问题，但这并非是针对买方的，包括我的家人等也经常无法电话联系到我。因此完全不存在买方提出的我拒不履行合同义务和不和配合办理更名手续的问题。四、买方所提出的更改交易方式我们不履行的问题。在第一份合同里面显示70天我们会收到第二笔房款，在我心里认为在合同约定时间内我并未收到足额的房款，所以我认为是他们违约。由于注销更名的交易方式出现一些不可控的阻力，买方提出更改交易方式，我提出要和家里商量在作回复，但并不能由此而判定我们不履行合同义务，这只是买方单方面的意愿，对提出的新的交易方式我当然有权利考虑并拒绝。五、买方提出的双倍返还定金和房屋溢价要求，首先造成交易无法完成的责任并非在我卖方，这属于市场风险，不应由我来承担，再者说买方只是付了15万的定金并不会对他买其他房屋造成多大影响。综上，买方要求我赔偿溢价损失的要求完全不能成立，希望法院能依法审理，驳回买方的要求。  乌托邦公司辩称，同意梁军的上诉意见，不同意支付诉讼费。朱钟益向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决中第四项：朱钟益于判决生效后15日内赔偿梁军损失13万元，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由梁军、乌托邦公司承担。事实与理由：原审法院在法律事实清楚的前提下，在判定朱钟益不违约的判决下，以并不存在的、主观臆断的梁军的损失为由并判决由朱钟益承担赔偿，适用法律明显有误，依法应予撤销改判。 一、原审法院未能准确适用合同法关于合同解除的法律规定，所作由朱钟益向梁军赔偿损失的判决明显错误。二、原审法院关于“解除房屋买卖定金协议必然给梁军造成损失”的认定完全是主观臆断，判决由朱钟益对此不存在的损失予以赔偿更无法律依据。退一步讲，即便认为房价的波动是一种合法的可期待利益，然而法院既然已经认定了朱钟益没有违约，又如何要求无过错、无过失的朱钟益就此可期待利益承担赔偿责任？这种判决的法律甚或法理依据何在？梁军辩称，1、朱钟益上诉理由不成立，造成双方协议不能继续履行的是朱钟益怠于履行约定的90天内准备相关资料办理完过户手续，在房屋具备可以交易的情形下 ，梁军多次联系朱钟益要求支付90%房款完成交易（签协议进行过户），朱钟益仍拒绝，其本质是在房屋价格暴涨后不再出售，想寻求更大的利益的情形下不再出售房屋，所以朱钟益有明显的违约行为。2、对于给梁军造成的损失部分，朱钟益的上诉理由明显是错误的，双方签署定金买卖协议后房价暴涨的事实客观存在，朱钟益是知晓的，在双方合同未解除的情形下朱钟益拒绝履行，造成梁军延迟再行选购房屋，在此期间梁军的损失是必然发生的，所以朱钟益认为房价下跌是与事实不符的。综上，请求驳回朱钟益的上诉。乌托邦公司辩称，不同意朱钟益的上诉，18年5月10日我公司告知双方更名手续可能会推迟，先付90%房款，双方均同意商量。我们一直联系朱钟益并给梁军做工作，但是一直联系不上朱钟益，梁军一直催我们，这时候房价开始暴涨，我们再次联系朱钟益，最终于18年6月28日在公司进行协商，我们沟通不管采取什么方式，所有费用由乙方承担，客户可以选择交易方式，再与朱钟益联系，又联系不到了。18年7月2日告知该房屋不卖了，我们和业主沟通，梁军表示可以加价购买房屋，18年7月10日我们给客户做工作说业主不卖了，业主说把定金和房款一退，双方都同意。23号联系又表示不同意退房款。梁军向灞桥区人民法院提出诉讼请求，1、解除梁军与朱钟益、乌托邦公司于2018年3月18日签订的《房屋买卖定金协议》。2、朱钟益返还梁军购房定金15万元，支付违约金15万元，律师费2万元，乌托邦公司承担连带责任。3、乌托邦公司退还梁军居间服务费8400元。4、朱钟益赔偿房屋溢价损失32万元。5、本案诉讼费由朱钟益、乌托邦公司承担。事实和理由：2018年3月18日梁军通过乌托邦公司购买朱钟益所有的位于西安市浐灞生态区XX大道XX城XX号楼XX单元XX室房屋，并于当日三方签订《房屋买卖定金协议》，朱钟益以128万元的价格将房屋出售给梁军，并约定了各方权利义务。合同签订后，梁军依约履行了自己的义务，但朱钟益未按合同约定履行义务，不配合乌托邦公司办理房屋的注销手续，亦不配合办理产权转移过户手续，致使合同无法履行，朱钟益应承担违约责任。朱钟益辩称，其急需用钱清偿个人债务，于是于2018年3月18日与梁军及乌托邦公司签订了《房屋买卖定金协议》，约定：房款支付方式为全款，房款支付时间为合同签订后70日内，房屋交付时间为其收到全款后。当天三方又补签了《补充协议》，约定乌托邦公司如无法促成其与梁军之间的房屋更名交易，则梁军有权收回已向其及乌托邦公司支付的全部款项。以上协议签订后，梁军向其支付了15万元定金外，余款借故无法办理房屋注销登记手续而拖延给付。2018年5月20日三方会面就余款支付等问题进行了协商，当天乌托邦公司表示，由其直接负责办理的注销更名手续现可能无法办理，但房屋交易可以以另行订立协议的方式继续完成。在协商过程中，梁军坚持如无法办理注销过户则其不同意按照原约定的70日内支付房屋全款的方式继续交易，故三方未能另行订立补充协议。因乌托邦公司最终未能办理注销更名手续，梁军也未按约定支付购房全款，70天付款期满后，其遂向乌托邦公司送达了合同解除告知函。在整个合同履行过程中，其一直空置房屋等待向梁军交付，梁军则由于其委托的乌托邦公司未能办理注销更名手续的问题，拒绝履行向其及时、足额给付购房款的先行义务。其依照买卖协议约定，有权留存梁军已给付的15万元定金，更无需承担违约责任以及赔偿所谓的房屋溢价等损失。同意解除房屋买卖定金协议。乌托邦公司辩称，2018年3月18日梁军（乙方），朱钟益（甲方）及其公司（丙方）签订了房屋买卖定金协议，交易方式为合同更名，乙方支付甲方定金15万元。2018年5月10日丙方告知甲乙双方由于房地产政策收紧，更名手续可能会推迟，丙方告知甲乙双方，乙方先支付甲方总房款的90%，并约定在5月20日在公司讨论具体细节事宜。经过协商，甲方告知乙方和丙方继续协调更名手续并给足10天时间，并与乙方协商最后一笔尾款多少问题进行双方考虑，并在2018年6月1日之前给予答复。事后丙方一直联系甲方，最终甲乙双方约定于2018年6月28日在其公司进行协商，此时由于西安市房地局新政，涉案房屋已满足正常交易条件，其公司出示西安市存量房买卖合同，甲方称其需与家人商量。2018年7月2日甲方告知丙方该房屋不卖了，丙方通知乙方，乙方提出加价购买该房屋，甲方未同意，乙方要求甲方退还定金15万元，丙方退还中介费8400元，并把乙方卡号发给甲方，但甲方未退还定金。其公司同意解除房屋买卖定金协议，退还梁军中介费8400元。其公司对定金、违约金及律师费不应承担连带责任。一审法院经审理查明，2014年11月15日朱钟益为买受人，西安金图置业有限公司为出卖人签订商品房买卖合同，约定买受人购买恒大御景一期15幢1单元18层11802号房，合同登记号Y14125454。2018年3月18日梁军（乙方）、朱钟益（甲方），乌托邦公司（丙方）签订房屋买卖定金协议，约定甲方自愿将其西安市浐灞生态区XX大道XX号楼XX单元XX室及其附属设施以128万元出售给乙方，房款支付方式为全款，产权转移方式为更名。乙方在签订本协议时向甲方支付15万元作为购买房屋定金，甲乙双方商定签署本协议后90天内准备相关资料办理完过户手续。交房时间为乙方拿到西安金图置业有限公司（下称开发商）盖章确认的认购书及开发商向乙方出具的收款收据时，甲方拿到全款。若乙方反悔则所付定金为违约金被甲方没收，若甲方反悔应向乙方2倍退还定金。乙方支付丙方佣金8400元，本合同所指商品房注销单经甲方签字后，甲乙丙三方共同去该房屋的贷款银行邮政银行纺织城支行，乙方将款项转该银行视为乙方支付甲方购房款，本次乙方应支付的首次房款为565000元，银行不足部分甲方补足，剩余部分乙方将该笔剩余款项转至甲方。银行结清证明由丙方保管，并尽快办理注销登记，办理周期70天（从本合同签订之日计算）。另外，乙方支付丙方佣金2万元，更名费8万元。乙方拿到开发商与乙方就该房屋重新签字盖章的《房屋认购书》时应向甲方支付尾款565000元，支付丙方佣金1万元，办理周期30天（从房屋注销单确定之日起算）。同日三方签订补充协议，约定甲方将开发商认购协议及开发商向其出具的购房收款收据丢失，经丙方与开发商沟通确认，丙方仍旧可以促成甲方与乙方之间的房屋更名交易，在此之间如无法促成交易，丙方、甲方向乙方全额退款已付款项（含已付房款及佣金），退款时间限定在一周之内。当日梁军支付朱钟益定金15万元，支付乌托邦公司首次中介费8400元。嗣后由于更名手续暂时无法办理，乌托邦公司协调双方以存量房买卖方式交易并起草了西安市存量房买卖合同，因朱钟益称需与家人商量，三方未能签订合同。2018年7月8日朱钟益通过微信方式给乌托邦公司发出合同解除告知函。乌托邦公司将该函发送给梁军。梁军于2018年8月2日向西安市未央区人民法院提起诉讼。朱钟益对管辖权提出异议，该院审查后将案件移送本院。一审法院认为，双方签订的房屋买卖定金协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。协议约定以更名方式进行房屋买卖，在更名方式不能办理时，乌托邦公司协调买卖双方以签订存量房买卖合同的方式进行房屋买卖即买卖双方需就履行方式进行变更，朱钟益以需与家人商量为由，买卖双方就履行方式的变更未能达成一致意见。朱钟益发出合同解除告知函，梁军随后向法院提起诉讼要求解除房屋买卖定金协议，鉴于买卖双方均要求解除房屋买卖定金协议，本院依法予以解除。朱钟益应当返还梁军定金15万元，乌托邦公司应当返还梁军居间服务费8400元。因买卖双方就变更履行方式未能达成一致意见，故不能认定朱钟益违反房屋买卖定金协议约定，梁军主张违约金15万元及律师费2万元，无事实根据及法律依据。解除房屋买卖定金协议必然给梁军造成损失，本院考虑案件具体情况，酌定朱钟益赔偿梁军损失13万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、梁军与朱钟益、西安乌托邦房地产营销策划有限公司于2018年3月18日签订的房屋买卖定金协议自判决生效之日起解除。二、朱钟益于判决生效后15日内返还梁军定金15万元。三、西安乌托邦房地产营销策划有限公司于判决生效后15日内返还梁军居间服务费8400元。四、朱钟益于判决生效后15日内赔偿梁军损失13万元。五、驳回梁军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10284元，本院减半收取5142元，原告已预交。该费用由朱钟益负担3000元，西安乌托邦房地产营销策划有限公司负担100元，于判决生效后15日内直接给付原告，原告自行负担2042元。本院二审经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人均无异议。本院认为，本案争议的焦点是，房屋买卖定金协议解除后，梁军上诉要求朱钟益赔偿损失32万元，支付违约金15万元；朱钟益上诉认为不应赔偿损失的理由应否得到支持。双方签订的房屋买卖定金协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。协议约定以更名方式进行房屋买卖，在更名方式不能办理时，乌托邦公司协调买卖双方以签订存量房买卖合同的方式进行房屋买卖即买卖双方需就履行方式进行变更。由于双方签署定金买卖协议后房价暴涨的事实客观存在，在双方合同未解除且具备正常交易条件的情形下，经三方协商，本可以选择交易方式，但朱钟益表示不再出售房屋，最终致合同解除，造成梁军另行选购房屋。原审法院鉴于本案的实际情况，认为解除房屋买卖定金协议必然给梁军造成损失，对梁军主张违约金的请求未予支持，酌定朱钟益赔偿梁军损失13万元符合本案实际。综上，梁军、朱钟益的上诉理由均不能成立，其上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。梁军缴纳的二审案件受理费6400元，由梁军承担；朱钟益缴纳的二审案件受理费2900元，由朱钟益承担本判决为终审判决。  审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年五月十三日 书 记 员  孙   妍 1