辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2949号原告（反诉被告）：王徐，男，汉族，1974年4月12日生，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：蔡京杉，系其配偶。委托诉讼代理人：王笑笑，系王徐所在单位大连航宝汽车销售服务有限公司推荐。被告（反诉原告）：于顿迪，男，汉族，1987年7月17日生，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙宁宁，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：洪智勇，男，汉族，1967年1月19日生，户籍地辽宁省大连市西岗区，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙宁宁，系辽宁瑾宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长春，系洪智勇所在大连市甘井子区辛寨子街道华鑫社区推荐。被告：大连德邦房屋开发有限公司，统一社会信用代码9121020075158422XE，住所辽宁省大连市西岗区团结街**。法定代表人：祝岩，系董事长。委托诉讼代理人：苗晓飞，系辽宁法大律师事务所律师。原告（反诉被告）王徐【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）于顿迪【以下简称“被告（反诉原告）”】、被告洪智勇、被告大连德邦房屋开发有限公司（以下简称“被告德邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本案经大连市西岗区人民法院移送本院管辖并于2017年4月1日立案受理后，由审判员董允瑞（原承办人）担任审判长，与人民陪审员由舒莹、方靖组成合议庭，于2017年4月26日第一次开庭进行了审理。后因原告（反诉被告）申请回避及承办人岗位调整原因，本案两次变更承办人，故由审判员马雯菁（现承办人）担任审判长，与人民陪审员张晓青、陈梅另行组成合议庭，并于2019年5月10日第二次开庭进行了审理，本次庭审，原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人蔡京杉、王笑笑，被告（反诉原告）及被告洪智勇的委托诉讼代理人孙宁宁律师，被告洪智勇的委托诉讼代理人刘长春，被告德邦公司的委托诉讼代理人苗晓飞律师均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2010年12月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了房地产买卖合同，约定由原告（反诉被告）受让被告（反诉原告）位于大连市甘井子区山东路（南）、建筑面积为1246.63平方米的房屋，合同约定总价款为11219670元，原告（反诉被告）先后将4416753.57元付给被告洪智勇。因为该房屋是被告洪智勇抵债过来的，借用被告（反诉原告）名字签订的《商品房买卖合同》。但被告（反诉原告）迟迟不按合同约定办理房屋过户手续。2011年11月18日，被告已将房屋交付原告（反诉被告），并约定房屋过户前无偿使用。但2016年5月30日，被告洪智勇将原告（反诉被告）工作人员打伤，私自将电闸断开，原告（反诉被告）已报警。2016年6月11日，被告洪智勇又纠集30余不明身份的社会人员，将原告（反诉被告）办公室物品强行搬出，将工作人员赶出门外。原告（反诉被告）又一次报警，后被告洪智勇安排社会人员24小时强占此房，至今未交付给原告（反诉被告），造成重大损失。故诉请判令：1、被告（反诉原告）继续履行原、被告双方房屋买卖合同，将大连市甘井子区山东路（南）过户到原告（反诉被告）名下；2、被告德邦公司协助过户；3、被告洪智勇立即将房屋交付给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的所有诉讼请求。理由：第一、根据大连市不动产登记中心的《查询结果》载明，案涉房屋坐落于大连市甘井子区山东路，建筑面积为1246.63平方米，房屋用途为非住宅，房屋类别为公建；商品房合同备案信息为权利人于顿迪，备案时间为2009年2月16日。第二、原告（反诉被告）没有证据证明其与被告（反诉原告）建立房屋买卖合同法律关系，更没有证据证明原告（反诉被告）曾向被告（反诉原告）支付分文购房款。于顿迪与洪智勇虽是亲戚关系，但从未委托被告洪智勇将案涉房屋出售给原告（反诉被告），原告（反诉被告）也没有证据来证明被告（反诉原告）曾向任何人出过授权委托书。根据相关法律规定，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）未对案涉房屋作出买卖的意思表示，双方的房屋买卖法律关系未成立，所以不存在针对案涉房屋进行继续履行、过户及交付。第三、大连市西岗区人民法院作出的（2017）辽0203民初778号裁定书，查封案涉房屋没有法律依据，符合保全错误的情形，应予解除查封。被告洪智勇辩称，根据调取的公安局卷宗记录，2010年12月20日案涉房屋房地产买卖合同为复印件，不能证明原、被告间建立了房地产买卖合同关系，该证据不具有真实性。被告德邦公司辩称，第一、我公司不是本案适格的被告，我公司对原告（反诉被告）不负有“协助过户”的合同义务和法定义务，其该项请求，无事实和法律依据。原告（反诉被告）与我公司之间没有房屋买卖（包括商品房买卖）合同关系，我公司对其不负有相关的合同义务，包括协助过户的义务。其诉请没有合同依据，不能成立。2、我公司不负有协助原告（反诉被告）将案涉房屋过户至其名下的法定义务，其也不享有法律赋予的该项权利，其该项请求，没有法律依据，不能成立。第二、原告（反诉被告）向我公司提出的该项诉讼请求，违反了合同自治原则、合同的相对性原则以及房屋交易的合法流程，损害了国家对房产交易税费的征收，该请求不能得到法律的支持。1、我公司与被告（反诉原告）签订有《商品房买卖合同》，并对其负有合同项下办理案涉房屋产权的合同义务。任何人不能突破合同相对性要求我公司向原告（反诉被告）履行案涉《商品房买卖合同》项下的义务，包括将案涉房屋的产权过户至其名下。2、如果原告（反诉被告）对我公司提出的诉讼请求得以成立，则意味着我公司将在违背自身意愿的情况下，与原告（反诉被告）间建立了合同关系并承担了合同义务，这也违反了合同自治原则和合同相对性原则。3、如果案涉房屋买卖合同有效并得以继续履行，案涉房屋交易产生的契税也应缴纳两次。但是如原告（反诉被告）诉请得以支持，则原告（反诉被告）将由二手房的买受人变成商品房的买受人，本应当发生两次的契税征收变成了一次，直接损害了国家对房屋交易契税的征收。第三、就案涉房屋买卖合同的效力，因被告（反诉原告）尚未取得案涉房屋的所有权，无权对案涉房屋进行处置，故该房屋买卖合同并未生效，合同不能得以继续履行。综上，原告（反诉被告）对我公司提起的协助过户的诉讼请求无事实和法律依据，且违反法律规定，应予驳回。被告（反诉原告）反诉称，我方与原告（反诉被告）未曾建立任何房屋买卖及房屋租赁法律关系，原告（反诉被告）自认自2011年11月18日至2016年6月11日（共1669天）占用案涉房屋。其擅自占用案涉房屋，并对案涉房屋进行改造破坏，并在案涉房屋进行寻衅滋事，导致案涉房屋至今都无法正常向外出租，给我方造成难以弥补的重大经济损失，故原告（反诉被告）理应向我方履行赔偿责任，根据相关法律规定，诉请判令：原告（反诉被告）给付房屋使用费2080625.47元（按每天每平1元计算）。被告（反诉原告）于2017年4月24日递交的反诉状中另有一项反诉请求为给付物业费164600元。后在本院最后指定的举证期限内（2019年4月23日），其明确反诉请求为判令原告（反诉被告）给付房屋使用费2080625.47元。原告（反诉被告）辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求。被告洪智勇已陈述买卖房屋事实，被告（反诉原告）一再就房屋买卖事实进行否定，我方认为存在欺诈嫌疑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：一、根据被告德邦公司及被告（反诉原告）提供的《商品房买卖合同》（编号为0401025），被告德邦公司及被告（反诉原告）于2009年2月13日签订，被告（反诉原告）购买被告德邦公司开发的位于大连市甘井子区山东路、建筑面积为1246.63平方米的公建。合同价款为6856465元，付款方式为：合同签订同时支付。关于房屋交付时间，合同约定为：被告德邦公司应在被告（反诉原告）付清全部房款后3日内交付。关于房款及房屋的交付情况，被告德邦公司称案涉房屋存在工程款抵债情形，现被告德邦公司认可合同所约定的房款已全部结清，且房屋于2010年已交付。根据被告（反诉原告）所提供的房屋信息查询结果，该商品房合同已于2009年2月16日进行备案，但被告（反诉原告）并未取得房屋权属登记。同时该房屋上有抵押登记，另由多个法院进行预查封。庭审中，本院向被告（反诉原告）及被告洪智勇核实案涉房屋的购买人，其二人均表示被告（反诉原告）系购买人并享有《商品房买卖合同》项下权利。二、关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）、被告洪智勇就案涉房屋所签订的书面合同，原告称其与房屋真正的所有权人洪智勇所签订的书面合同已找不到，但被告洪智勇在双方发生争议后向公安机关提交过。原告（反诉被告）申请本院向大连市甘井子分局兴华街派出所调取的公安行政卷宗(2016年6月28日山东路广汽传祺4S店扰序案)中载有数份对被告洪智勇的询问笔录，主要内容为：“芙蓉人家（甘井子）号楼的公建是我的，是我从德邦房屋公司买的，我有买房合同。2010年末（12月份）我又将该公建一部分卖给了王徐，我和王徐各一半，王徐的部分有1050平，其用作车行，房屋买卖合同讲清当时支付100万，剩余11219670元随后付清，但直至现在，其也尚未付清，2016年6月3日，王徐叫着其朋友周彬（音）和我谈，说6月9日前王徐付给我不少于150万，如果不付我将其请走，但10日9时许，王徐也未付我钱，我便从地铁站（甘井子劳动局）雇了9个力工，将王徐二楼大办公室内几张办公桌上的资料，装了七、八箱，又将四个资料柜一起搬到王徐自己的房间了（该房也位于同一楼的公建处），当时现场有王徐公司的一个大姐在现场，那大姐还帮我收拾了。”（2016年6月10日询问笔录）“……问：你名下的公建是哪一套？另一套是谁名下的？答：我名下的是山东路（南）39-2号公建，另一套山东路（南）39-1号是我外甥于顿迪名下的（这套房子实际也是我的，只是落在于顿迪名下）。问：这两套公建你是否有买卖合同？答：我和于顿迪都有和开发商德邦公司的买卖合同，目前我和于顿迪目前都有这两套公建的所有权。问：王徐向你购买的是哪套公建？你们之间是否签订房屋买卖合同？答：王徐向我购买的是山东路（南）39-1号，我和王徐签订了房屋买卖合同，另一套公建我们之间有口头买卖协议。问：山东路不在你的名下，你为何和王徐签订房屋买卖合同？答：山东路实际上也是我的，于顿迪当时给没给我出委托书我现在想不起来了。当时的委托书我需要回去找找。……问：你是否和王徐签订过山东路公建买卖合同？答：没签过。问：王徐向公安机关提供的你和王徐签订的山东路（南）39-2号房屋买卖合同你怎么解释？答：王徐提供的是假合同，我没有签过，上面我的签名也是伪造的。……问：你和王徐签订的山东路公建提出可以为王徐办理产权，但是你只拥有山东路的使用权，你是否可以为王徐办理产权？答：当时可以的，只要王徐将房款交齐，我就可以带王徐去开发商那里，将我和开发商签订的房屋买卖合同改成王徐的名，这样王徐就可以以一手房的手续办理房屋的产权，可以节省不少的税费的费用。问：你和王徐签订的山东路公建买卖合同的履行情况？答：王徐未按合同在30天内1次付清所有房款，王徐也未在和我签订合同当天给我定金，后来我和王徐说，如果你现在拿不钱来，那么你就租我的房子，每个月房租10万元，这些钱以后也可以算在房款里，在2013年12月28日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款2600元。2014年1月14日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款2000元。2015年10月20日在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房屋租金68000元。2016年4月29日，王徐付我房屋租金10万元。2016年2月5日王徐付我房屋租金8万元。2015年3月21日，王徐付我租金6.8万元。2015年7月21日王徐付我房屋租金6.8万元。2015年8月5日王徐付我房屋租金10万元。2015年9月10日，王徐付我房屋租金6.8万元。2015年12月20日，王徐付我房屋租金6.8万元。2014年12月19日，王徐付我房屋租金7万元。以上共计79.46万元，在王徐以后购买我的房子时候，这些钱都可以算作王徐付给我山东路（南）39-1号公建的房款。问：王徐是否以其他形式付给过你山东路（南）39-1号公建的房款？答：王徐还给了我3台广汽传祺的吉普车，当时可以算作房款。这三台车总价值约40万元。这其中还有两台车没有过户，还是在王徐名下，我只是使用。问：王徐向公安机关提供付款记账凭证是怎么回事？上边注明是付洪智勇款。答：2011年12月20日，王徐的付款记账凭证记录王徐付给我支票41万元，但是这张支票是空头支票，支票原件还在我的手中，我都没有存。2011年4月26日，王徐还给我一张100万的空头支票（这笔钱是王徐在2009年末向我借的钱，王徐是还我这100万元）。2010年末至2012年，我利用爱人于琴的信用卡（卡号52×××99）向王徐所有的账户陆续打了800余万元，然后王徐再将这些现金转给我，所以才产生了王徐注明是付洪智勇款的付款凭证。问：你向王徐的哪些账户打过钱？答：兴业银行大连分行信付通，大连金龙汽车销售服务有限公司，大连奔腾天安汽车服务有限公司。问：你向王徐打的借条是怎么回事？答：2011年5月19日，我委托王徐向外借了109万元（实际上王徐给我打了98万元，在2012年1月19日王徐的付款凭证中记录），还款日期是2011年7月18日。因为王徐还欠我的钱，我也就没还王徐这98万元。后来还款日期到了之后，王徐说钱是他在外边借的钱替我还上了，于是我又向王徐打了一张126.792万元的借条和133.782万元的借条，用于还前边的王徐替我借的109万元款。2012我向王徐借了50万元，我在2011年10月9日向王徐打了1张57.88万元的借条，还款日期是2011年11月12日，因为我到期未还，所以我在2012年1月13日又向王徐打了一张67.04万元的借条。问：你为何因同一笔款向王徐打多张借条？为何不将旧借条销毁？答：王徐自己说都撕掉了，我也没有查看。问：133万的借条我没还，但是67万的借条我将我的奔驰车给了给了王徐，用于还款。……问：关于你和王徐在2013年10月30日的借条中声明‘王徐所购买的洪智勇和于顿迪的两套房屋手续未办理落户手续前，洪智勇不得以任何理由借款和要钱’你有什么要说的？答：开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款，所以我也不想将房子卖给他了，也不要他的钱，所以我才和王徐有上边的声明。问：王徐未付清山东路房款，为何还使用山东路？答：因为王徐装修4S店的时候厂家验收面积不够，所以王徐和我商量，可不可以先借给王徐使用，待厂家验收完毕后再将山东路还给我，当时我同意了，我说要是有人租山东路，你就将房子倒给我。后来时间一长，没有人租，我也就让王徐先用着了。”（2016年7月6日询问笔录）在公安卷宗内载有一份《房地产买卖合同》复印件（第一页下面空白处手写有“洪智勇提供”），合同首部出卖人处填写为“洪智勇”，买受人处为空白，合同尾部出卖人处填写为“洪智勇”、买受人处填写有“王徐”并加盖手印，且填写有日期“2010.12.20”。合同主要内容：买受人购买坐落于大连市甘井子区山东路公建，建筑面积为1246.63平方米。房屋总价款为壹仟壹佰贰拾壹万玖仟陆佰柒拾元整。买受人支付给卖受人房屋订金人民币100万元于买卖双方交接房款时冲抵房款。房屋款需于本合同签订后30日内一次付清。三、关于房款交付情况，在（2017）辽0211民初2951号案件已列举原告（反诉被告）所提交的相关证据。原告（反诉被告）称其一直系向被告洪智勇支付房款并未向被告（反诉于顿迪）支付款项，支付的款项先支付山东路房屋的房款，其余部分系支付案涉房屋的房款。被告洪智勇在另案中对收到款项的质证意见为均非房款。本院认为，被告洪智勇虽辩称公安卷宗中所载的《房地产买卖合同》为复印件，但结合询问笔录中其的陈述，本院对原告（反诉被告）与被告洪智勇于2010年12月20日所签订的《房地产买卖合同》的真实性予以认可。本案的争议焦点为该份《房地产买卖合同》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”案涉房屋由被告（反诉原告）与被告德邦公司签订《商品房买卖合同》购买，但该份《商品房买卖合同》并未履行完毕，被告（反诉原告）并未取得案涉房屋的权属登记，而仅为商品房合同备案。同时与原告（反诉被告）签订《房地产买卖合同》的主体为被告洪智勇，故该份《房地产买卖合同》出现了两类无处分权的情形，一为合同签订人并非《商品房买卖合同》备案的购买人；二为《商品房买卖合同》备案的购买人也没有取得房屋产权登记。本院认为，虽然被告洪智勇在公安机关的询问过程中表示案涉房屋由其实际购买，被告（反诉原告）仅为名义上的购买人，且原告（反诉被告）也称因相信被告洪智勇的陈述而与被告洪智勇签订案涉合同。但《商品房买卖合同》已经过备案，无论被告洪智勇与被告（反诉原告）对案涉房屋另有什么约定，均应以该备案登记为准。且庭审中，被告（反诉原告）与被告洪智勇也明确案涉房屋由被告（反诉原告）购买，被告（反诉原告）也明确否认与原告（反诉被告）间形成案涉房屋的买卖合同关系，即被告（反诉原告）作为合同备案的购买人明确拒绝追认被告洪智勇所签订的此份《房地产买卖合同》，故即使被告（反诉原告）取得了案涉房屋的权属登记，原告（反诉被告）与被告洪智勇间签订的《房地产买卖合同》也无法再发生效力。现原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）继续履行《房地产买卖合同》并与被告德邦房屋将案涉房屋过户。但原告（反诉被告）与被告（反诉原告）、被告德邦公司间并未形成合同关系，原告（反诉被告）与被告洪智勇间的房屋买卖合同虽成立，但因被告（反诉原告）拒绝追认及房屋权属未登记而无法再生效，故原告此项诉请，本院予以驳回，并按照《诉讼费交纳办法》“非财产案件”类收取100元案件受理费。关于原告（反诉被告）诉请被告洪智勇交付房屋，本院认为，被告洪智勇虽与原告（反诉被告）签订合同，但其并非案涉房屋的权利人，该项诉请本案中无法进行处理，原告预先交付的该部分诉请的诉讼费用亦予以退回。关于原告（反诉被告）诉称其因案涉合同的履行向被告洪智勇支付了房款，但其支付的款项未能明确区分本案与（2017）辽0211民初2951号案件的两处房屋，且原告（反诉被告）也称房款先支付山东路，剩余款项再支付案涉房屋，故原告（反诉被告）可待与被告洪智勇就山东路的房款收付情况明确后，再另行向被告洪智勇主张返还案涉房屋房款。关于被告（反诉原告）所提出的房屋使用费的反诉请求，首先，被告（反诉原告）认为其与原告（反诉被告）间不存在合同关系，故其系以案涉房屋的物权人的主体身份来主张损失，但被告（反诉原告）并未取得案涉房屋的物权登记，其暂不具备主张物权损失的主体身份。其次，被告洪智勇在公安机关的询问笔录中也表示案涉房屋系由其让原告（反诉被告）租用，故被告（反诉原告）应先明确物权的侵权主体。综上两点，被告（反诉原告）对房屋使用费的反诉请求，本案中暂不进行处理，对于此部分诉请的案件受理费，本院予以退回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王徐主张继续履行合同、被告（反诉原告）于顿迪、被告大连德邦房屋开发有限公司协助办理房屋过户的本诉请求。二、驳回原告（反诉被告）王徐的其他本诉请求（程序上）。二、驳回被告（反诉原告）于顿迪的全部反诉请求（程序上）。本诉案件受理费人民币89118元【按照诉请交付房屋（价款为11219670元）预收】，由原告（反诉被告）自行承担100元，其余部分89018元，待本判决生效后退回。反诉案件受理费12380元【按照原反诉请房屋使用费及物业费2245225.47元减半预收】，本院不予收取，待本判决生效后退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  马雯菁人民陪审员  张晓青人民陪审员  陈 梅二〇一九年五月三十一日书 记 员  王 月本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。