河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民初1531号 原告：申风喜，男，1952年2月10日生，汉族，住正定县。 委托代理人：李建强，正定县新城铺镇司法所兼职调解员。 被告：申凤海，男，1958年4月15日生，汉族，住正定县。 委托代理人：刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。 委托代理人：黄金岩，河北刘立杰律师事务所律师。 被告：申志欣，女，1976年10月25日生，汉族，住正定县。 原告申风喜与被告申凤海、申志欣为确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申风喜及其委托代理人李建强、被告申凤海及其委托代理人刘立杰、黄金岩、被告申志欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申风喜向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令两被告签订的《宅基地转让协议》无效。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于正定县光照巷**的院落系原告申风喜于1981年8月分家析产所取得，原告在此居住已30多年，并于2008年对房屋进行了大修（房屋1958年盖）。2018年8月，申凤海夫妇找到申风喜称本案所指宅基地已归其所有，出卖人是申志欣夫妇，并限七日内搬离，原告对此不知情，对被告的诉求不能认可，申凤海夫妇在大街上对原告公然言语侮辱，对原告造成了严重的精神伤害，并扬言要动用挖掘机铲平该房屋。2019年3月，原告第一次见到了《宅基地转让协议》内容，才知道二被告是2005年10月签的转让协议，而在2006年7月份原告曾召集子女和其他长辈商议过分家事宜，当时二被告均在场，二被告故意隐瞒转让协议一事，后因分家条款被告申志欣认为显失公平而分家未果。原告直系亲属有长子申志华、申志欣夫妇及次子申志坤、李小芬夫妇，多年来一直没有分家，申志欣夫妇未经原告同意，擅自处分原告的财产，致申风喜夫妇于老无所居的境地，被告申凤海明知哥哥申风喜一家分家未果还和申志欣夫妇签订宅基地转让协议，明显被告双方有恶意串通之嫌。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现原告不予追认，被告申志欣协议签订后也未取得处分权，二被告签订的宅基地转让协议应当认定为无效。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告申凤海辩称，一、原告申风喜对申志欣转让涉诉宅院的行为是知情、同意的。1、答辩人与原告申风喜系亲兄弟关系，后答辩人过继给大伯家。申风喜与申志欣系父女关系，后申志欣留到家中招婿，丈夫申志华。申志欣、申志华夫妇结婚后一直居住在本案涉诉的宅院内，申风喜夫妇、申风喜母亲与申风喜二子申志坤一家居住在涉诉宅院北边的二层楼房内。2005年，申志欣夫妇打算买与涉诉宅院同一胡同西边的一处比较新的宅院，同时打算把二人当时居住的本案涉诉宅院转让，于是申志欣夫妇通过中人任跃进找到了答辩人，因为答辩人家是两个儿子，当时在东咬村村内只有一处宅基地，经任跃进撮合，答辩人于2005年10月21日与申志欣签订《宅基地转让协议》，以7000元的价格购买了申志欣夫妇居住的本案涉诉宅院。2、签订协议后，恰好正定县政府在全县范围内对农村宅基地使用权进行土地登记，东咬村也不例外。于是2005年12月20日答辩人作为涉诉宅院的土地权利申请人提出土地登记申请，并经村委会、土地管理部门、县政府层层审核于2007年取得涉诉宅院的集体土地使用证（正定集用（2007）第008717号）。对于东咬村进行宅基地使用权登记一事，是关系全村村民的大事，村民人尽皆知，原告也一直生活居住在东咬村，其如果对申志欣转让涉诉宅院一事不知情或者不同意，该宅基地使用权2005年原告应当申请登记在其名下才对，绝不会放弃权利。相反，涉诉宅基地却由答辩人申请登记在了答辩人名下，原告未提出任何异议，也未主张任何权利。2008年，答辩人因为给两个儿子分家，将本案涉诉宅院又变更登记在长子申志国名下，并且已完成了土地变更登记。对此，原告也未提出任何异议。因此，基于以上事实，足以证明原告对申志欣转让宅院的行为是知情的、认可的。现在时隔14年之久后，其又以申志欣无权处分为由，主张确认合同无效，出尔反尔，违反了禁止反言原则和诚实信用原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二、关于原告提到的其在涉诉宅院居住的事实。2005年答辩人购买涉诉宅院后，因为答辩人当时在正定县城打工，暂时住不着该宅院，2008年的时候，原告找到答辩人提出，因为和申志坤一家居住不便，想借用答辩人的该住宅居住，因为念及兄弟情义，答辩人同意了，并称让原告简单修整、装修一下再住，也不要原告任何租金。后，原告简单修整、装修后，和妻子、母亲三人便搬至涉诉宅院居住。根本不是原告在起诉书中对房屋进行了大修。三、原告在起诉书中提到的其2006年给两个子女分家一事，不是事实，原告曾于2001年给两个子女分家，当时答辩人夫妇到场后，原告将分家单给答辩人夫妇、申凤河夫妇念了念，将本案涉诉的宅院分给了申志欣、申志华夫妇。并且该宅院也一直是申志欣、申志华夫妇居住，故答辩人有理由相信，申志欣、申志华夫妇已经取得了涉诉房产的所有权，有权利转让涉诉房产。其处分该房产系有权处分。综上，答辩人与申志欣签订的《宅基地转让协议》合法有效，原告的诉讼请求不成立，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 被告申志欣述称，当年因为丈夫看中了一套邻居的二手房比较新，所以买下了。我守在父母身边总得孝敬他们，为了有所表示便将父母的一套旧房卖给了叔叔。在我认为应该是我的，但又不敢明要的情况下，偷偷跟叔叔签了协议，准备以后慢慢找机会跟父亲说。不料因为家庭矛盾叔叔突然赶父亲走，致使产生极大冲突，激起父亲愤恨一发不可收拾，我向叔叔提出返还房款收回合同他不同意。多次经人调解无果至父亲提出控告。 经审理查明，原、被告均为正定县东咬村村民。原告与被告申凤海系亲兄弟关系、与被告申志欣系父女关系。1981年原告分家取得位于正定县光照巷7号宅院一处（本案涉诉宅院），并于1987年经政府批准取得宅基地使用权。2005年10月21日，被告申志欣与被告申凤海签订《宅基地转让协议》，被告申志欣将本案涉诉的宅院以7000元的价格转让给被告申凤海，申凤海已将7000元价款全部给付申志欣。2005年12月20日，被告申凤海申请将涉诉宅基地的使用权登记在自己名下，并于2007年取得涉诉宅基地的宅基地使用权证书。2008年9月25日，涉诉宅基地使用权又变更登记在申凤海长子申志国名下，申志国取得涉诉宅基地的《集体土地使用证》。 另查明，原告申风喜一直生活居住在东咬村。被告申志欣与被告申凤海签订《宅基地转让协议》时，原告未在涉诉宅院内居住。被告申凤海购买涉诉宅院后未在涉诉宅院内居住，原告在申志欣夫妇从涉诉宅院搬走后，搬至涉诉宅院内居住。 又查明，被告申凤海有两个儿子，在东咬村各有一处宅基地，长子申志国名下的宅基地即为本案涉诉宅基地。 以上事实，有1981年分单、《正定县宅基地清理登记表》、《宅基地转让协议书》、申凤海土地登记审批材料、申志国土地变更登记审批材料、《集体土地使用证》、东咬村村委会出具的《证明》、原被告陈述、庭审笔录为证，本院予以确认。 本院认为，原告主张二被告签订的《宅基地转让协议》无效的理由之一是涉案宅院系其所有，申志欣未经其同意转让涉案宅院的行为构成无权处分，故要求确认协议无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故，本院对原告主张的该理由不予支持。原告主张涉诉协议无效的理由之二是该协议违反了《合同法》第五十二条的规定，属于合同无效的情形。但是通过本院查明的事实来看，该《宅基地转让协议》是二被告双方真实意思的表示，协议签订后，被告申凤海已经支付全部价款，并在2007年取得涉诉宅基地的合法使用权，2008年该宅基地使用权又变更登记在案外人申志国名下，物权已经发生两次变动，申志国现为涉诉宅基地的合法权利人，原告主张涉诉协议违反了法律、行政法规的强制性规定的理由不能成立，本案涉诉协议亦不存在《合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形。故，对原告主张确认涉诉协议无效的诉讼请求，本院不予支持。原告如若认为被告申志欣处分其宅院的行为侵犯了其合法权益，可以依据相关法律规定向被告申志欣另行主张权利。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告申风喜的诉讼请求。 案件受理费用80元，减半收取，由原告负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  张金良 二〇一九年五月二十二日 书记员  田 天