济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初1924号 原告：殷建德，男，1某某3年6月20日出生，汉族，住辽宁省大连市。 委托诉讼代理人：殷济清，男，1960年7月8日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王善岭，山东文瀚律师事务所律师。 被告：济南市历下区房屋征收服务中心，住所地济南市。 法定代表人：牛西照，主任。 委托诉讼代理人：高大威，北京市隆安（济南）律师事务所律师。 被告：济南珍珠泉宾馆，住所地济南市。 法定代表人：徐红军，总经理。 委托诉讼代理人：刘爱军，山东国孚律师事务所律师。 原告殷建德与被告济南市历下区房屋征收服务中心（以下简称历下区征收中心）、济南珍珠泉宾馆房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，适用简易程序分别于2018年4月19日、2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告殷建德的委托诉讼代理人殷济清、王善岭，被告历下区征收中心的委托诉讼代理人高大威、被告济南珍珠泉宾馆的委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。另，本院于2018年9月4日、2019年2月25日、2019年4月18日分别组织了证据质证或通知调查，于2019年5月13日组织了评估报告的审核。殷建德于2018年4月20日申请司法评估，至2018年8月29日期间应当扣除审限；殷建德于2018年10月25日申请对评估报告进行专家审核，至2019年5月13日期间应当扣除审限。殷建德、历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆均同意适用简易程序，并申请延长调解期间。本案现已审理终结。 原告殷建德向本院提出诉讼请求：1.济南珍珠泉宾馆赔偿房屋的现有市场价值（以司法评估的价值为准），历下区征收中心承担连带责任；2.济南珍珠泉宾馆赔偿自1998年1月起至判决生效之日止期间的租金损失暂定70万元（以司法评估的价值为准），历下区征收中心承担连带责任；3.本案的诉讼费等由被告承担。另，本院在2018年4月19日的庭审中释明，殷建德应明确要求被告赔偿损失的请求权解除，殷建德明确要求解除涉案的拆迁安置协议。事实与理由：原告殷建德是殷某某（已故）的独生子，是唯一的合法继承人。原济南市历下区泉城路某某某某某号是殷某某（已故）的私有财产，拆迁时该房屋用于经营济南市历下区某某某快餐店，系商业用房。1996年1月22日殷某某（已故）与被告历下区征收中心签订《拆迁安置协议》，因珍珠泉宾馆工程建设，历下区征收中心承担拆迁任务，将位于某某某某某号商业用房拆除。历下区征收中心将原告固定安置在县西巷某某某某某某，建筑面积为50平方米，拆迁过渡期为24个月。目前综合楼已建成并投入使用，历下区征收中心至今未依据拆迁安置协议给予安置、办理房屋手续。因涉案的综合楼被查封，历下区征收中心无法给原告办理房屋过户手续。现要求被告按照房屋的现有市场价值给予赔偿，并承担房屋建成后自1998年1月至判决生效之日止期间的房屋租金价值，具体金额以司法鉴定为准。特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告殷建德为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据: 证据1.拆迁安置协议，证明殷某某以某某快餐店的名义与济南市历下区人民政府拆迁办公室签订的，将殷某某所有的某某某某某号拆迁后安置在县西巷某某某某某某，建筑面积50平方米； 证据2.房屋所有权证、私有房屋登记换证申请表，证明殷某某拥有某某某某某号房屋所有权，县西巷某某号和某某号系同一地址; 证据3.某某快餐店的营业执照，证明殷某某在自有房产即某某某某某号开办济南市历下区某某快餐店，属于个体工商户，家庭经营； 证据4.火葬执照存根、关于证明殷某某死亡的函，证明殷某某、李某某已去世； 证据5.山东某某集团有限公司出具的《证明》、某某区教育局出具的《证明》、职工退休审批表、干部履历表、李某某的证明和身份证复印件，证明殷某某与李某某系夫妻关系，殷建德是殷某某的唯一合法继承人，依法享有涉案的房屋所有权； 证据6.房屋权属状况信息，证明涉案房屋登记在山东某某某某综合开发公司名下，现被济南市中级人民法院查封，期限自2015年8月28日至2018年8月27日； 证据7.民事裁定书，证明原告因无法确定诉讼请求，被法院裁定驳回，没有违反一事不再理的原则； 证据8.案房屋在济南市房管局档案中的相关材料（10页），证明涉案房屋已办理房产证，工程竣工验收，具备评估的条件； 证据9.鲁某某评（2018）第5022号、5023号房地产估价报告，证明涉案的房屋经评估造价为每平方米31400元，每年每平方米租金价格946元； 证据10.殷建德与山东某某土地房地产资产评估有限公司签订的自协议书照片及转账汇款业务受理回单一份，证明评估费的缴纳情况。 被告历下区征收中心辩称，历下区征收中心是本次拆迁中的受委托人，实际的拆迁人为济南珍珠泉宾馆。在本案中，因拆迁委托人自己的原因造成无法对原告进行房屋补偿，而且据历下区征收中心所知，拆迁房屋过渡费也一直是由济南珍珠泉宾馆对原告进行发放，与历下区征收中心无关。根据相关法律规定，受委托人没有过错的情况下所进行的民事行为其后果应由委托人即济南珍珠泉宾馆承担，故历下区征收中心在本案中没有责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告历下区征收中心为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据： 证据1.历下区征收中心与济南珍珠泉宾馆签订的协议书一份及拆迁委托书两份，证明本案涉案房屋系济南珍珠泉宾馆委托历下区征收中心进行拆迁工作，历下区征收中心是拆迁受托人，济南珍珠泉宾馆是实际拆迁人； 证据2.拆迁许可证三份，证明涉案房屋的拆迁符合法律规定。 被告济南珍珠泉宾馆辩称，请求法院依法驳回殷建德重复起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉和前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理：已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”原告殷建德再次起诉符合上述条件。依据法释（2018）1号最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释，原告起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回。“第二十五条市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出的行政行为，被征收人不服提起诉讼的，以房屋征收部门为被告。征收实施单位受房屋征收部门委托，在委托范围内从事的行为，被征收人不服提起诉讼的，应当以房屋征收部门为被告。”原告不具备主体资格。被拆迁人殷某某（某某快餐店业主）已于2001年4月5日死亡，被拆迁房屋未析产，原告尚未取得权利，就以唯一继承人身份进行房屋诉讼不合法，主体不适格。原告须通过继承诉讼或继承公证才能取得权利。原告诉讼超过失效。被告不存在拒不履行拆迁安置协议，同意安置原告，系原告拒不接受安置房屋方案。对于原告诉称的提出对安置房屋价值重新进行评估，以此作为请求货币补偿的基础，不符合法律规定。首先，2008年4月已委托第三方山东某某房地产评估咨询有限公司对县西巷某某号综合楼进行了评估，且已安置的业户亦是按此价格货币安置。如重新评估并按新价格安置，对已安置的业户亦不公平。该评估程序、内容、标准均符合国家规范，评估机构和评估师均具有合法资质，故原告无正当理由提出重新评估不应支持。其次，济南珍珠泉宾馆不存在拒不履行拆迁安置协议，同意安置原告，系原告拒不接受安置房屋方案。第三，依据现行拆迁政策，原告只能回迁或货币安置二选一。第四，本案不能简单适用《合同法》，而应以拆迁政策及法规为依据。原告诉求的租金损失无法律依据。本案房产安置属于历史遗留问题。原未安置的12户居民经省人大珍珠泉宾馆多次协商，并请济南市委、市政府、历下区委、区政府协助工作，现大部分已接受评估价格签订货币安置协议。现原告提出的超出原评估价格，无法接受。如按原告诉求，必将影响其他回迁安置处理及已货币安置业主的稳定，容易形成群体上访事件，影响省人大、省政府的正常办公秩序。综上所述，请求法院依法驳回原告不当诉讼请求。 被告济南珍珠泉宾馆为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据： 证据1.济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初2051号民事裁定书、起诉状和赔偿明细，证明.殷建德重复起诉； 证据2.济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初4212民事裁定书，证明殷建德起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回； 证据3.殷某某死亡证明，证明殷建德不具备主体资格； 证据4.拆迁安置协议，证明殷建德诉求超过时效； 证据5.2007年综合商业楼安置方案，证明济南珍珠泉宾馆依约对被拆迁人进行安置； 证据6.房地产评估报告，证明济南珍珠泉宾馆依约拟对被拆迁人进行货币安置进行的评估； 证据7.殷建德自1996年至2017年12月领取拆迁安置过渡费明细及收款凭据，证明济南珍珠泉宾馆一直在向殷建德发放相应的安置费用。 根据当事人提交的证据及出庭人员陈述，经审核质证，本院综合认定以下法律事实：1992年5月16日，原济南市房地产管理局颁发了济房（历）字第15某某1-1号房屋所有权证，证载所有权人为殷某某，房屋坐落为县西巷某某号，房屋现状一栏中有两行备注为“出租”的房屋记载，第一行房屋建筑面积34.37平米，第二行房屋建筑面积14.87平米，上述房屋建筑面积合计49.24平米。县西巷某某号后来变更名址为某某某某某号，上述49.24平米的房屋即为涉案的被拆迁房屋。某某快餐店系殷某某注册的个体工商户（家庭经营），注册地址位于济南市历下区某某某某某号，经营期限自1994年11月17日至1998年11月16日。另，殷某某与李某某系夫妻关系，二人生育一子即本案原告殷建德，殷某某于2001年4月5日去世，李某某于1975年8月15日去世。2013年9月6日，济南市历下区拆迁办公室更名为济南市历下区房屋征收服务中心（以下统称历下区征收中心）。 19某某年1月5日，济南珍珠泉宾馆出具拆迁委托书，委托历下区征收中心对某某某某某号所在的历下区泉城路片区进行拆迁；1994年11月3日，济南珍珠泉宾馆与历下区征收中心签订协议书，对历下区泉城路地段扩建珍珠泉宾馆的拆迁事宜进行了约定，并确定由济南珍珠泉宾馆实际承担拆迁工程所需的各种费用。为此，济南市房地产开发拆迁管理办公室分别作出了济拆许字（94）第63号、济拆许字（1995）第59号、济拆许字（96）第3号拆迁许可证。 1996年1月22日，历下区征收中心（甲方）与某某快餐店（乙方）签订拆迁安置协议，该协议落款处由殷某某加盖名章。协议约定，因珍珠泉宾馆工程建设，甲方承担拆迁任务，需拆除乙方某某某某某号房屋西屋四间，建筑面积49.24平米；甲方将乙方固定安置在县西巷综合楼二层，建筑面积约50平米，超过应安面积部分待新楼房竣工后，乙方按规定缴纳超安费后，凭此凭证领取住房迁入证，并持证办理有关手续；按合理工期加准备期，过渡安置期为24个月，过渡期间乙方自行过渡，自行过渡者发给过渡安置补助费；除不可抗力原因外，使乙方不能在过渡期限内迁入到安置房屋的，甲方应在规定的过渡期满前一个月通知乙方，并按规定发给乙方超过期限的过渡安置补助费；乙方于1996年2月2日前搬迁完毕，空方交甲方验收拆除，在规定的期限内提前搬迁有奖；甲方于1996年3月6日发放搬迁费，乙方持空房验收单、单位公章、收款收据在期限内领取。 协议签订后，殷某某自行过渡并按约定在1996年2月2日前搬迁完毕。涉案的某某某某某号房屋被拆迁后，用于建设历下区县西巷某某号综合商业楼（以下简称涉案项目）；涉案项目竣工后，济南珍珠泉宾馆于1997年11月18日向原济南市历下房管局出具济珍馆字[1997]第19号文件，称“山东某某房地产综合开发公司隶属济南珍珠泉宾馆二级单位，《建设工程规划许可证》是以我宾馆名义申报办理，经我宾馆党委会研究同意《产权证》办理至山东某某房地产综合开发公司名下，产权归某某房地产所有”。山东某某房地产综合开发公司于1997年11月取得了涉案项目的产权登记证书；该建筑的房产档案体现，涉案项目共6层，共6个自然间。目前，涉案项目二层的南部为某某酒店餐厅及办公等用房，北部为某酒店员工集体宿舍；涉案项目二层尚无符合拆迁安置协议约定的面积标准的独立房间。因案外纠纷，涉案项目在2011年8月23日至2018年8月27日期间被其他法院进行了三次司法查封。1996年至2017年12月期间，殷建德共计收到拆迁安置过渡费646650.88元。 殷建德申请对“县西巷某某号综合商业楼内二层、建筑面积为50平米的房屋价值进行鉴定估价，估价时点为2018年5月；房屋标准为毛坯房、五证齐全、具备独立使用、商业用房”。虽然拆迁安置协议约定将殷建德安置在涉案项目的二层，但双方并未确定具体安置的朝向、方位。在2018年4月19日的庭审中，殷建德明确“申请按现有位置，以2层房屋2018年5月份的均价作为评估价，面积50平方米，以毛坯房为标准，按照五证齐全的标准，具备独立使用”。同时，殷建德申请对“县西巷某某号综合商业楼内二层出租价值进行鉴定估价，时间自1998年1月1日至2018年5月期间的租金损失；房屋标准五证齐全、具备独立使用、商业用房”。经我院委托，山东某某土地房地产资产评估有限公司（以下简称某某公司）于2018年8月13日分别作出了鲁某某评（2018）第5022号、鲁某某评（2018）第5023号房地产估价报告，估价报告结论分别为：济南市历下区县西巷某某号综合商业楼内二层（整层）在2018年5月31日的市场均价为31400元/㎡，估价报告有效期自2018年8月13日起至2019年8月12日止；济南市历下区县西巷某某号综合商业楼内二层在1998年至2018年5月期间的平均租金为946元/㎡·年，估价报告有效期自2018年8月13日起至2019年8月12日止。殷建德对上述估价报告提出了异议，要求评估机构出庭接受质询；某某公司针对殷建德的异议出具了书面答复，并于2018年10月25日出庭参加质询。殷建德对某某公司的答复仍有异议，申请评估鉴定专家委员会对鲁某某评（2018）第5022号、鲁某某评（2018）第5023号房地产估价报告进行专家审核。经我院委托，山东省房地产业协会从山东省房地产估价专家委员会名单中推荐了三名专家参加本案的房地产估价报告审核；本院于2019年5年月13日组织相关上述专家对鲁某某评（2018）第5022号、第5023号房地产估价报告（含技术报告）进行了审核，审核结论为估价报告不需要重新评估，评估结果可以采用。 为处理鲁某某评（2018）第5022号、鲁某某评（2018）第5023号房地产估价，殷建德已于2018年7月25日垫付了5万元评估费，某某公司出具了5万元的评估费发票；但是，殷建德尚未支付全额评估费，殷建德为此向某某公司出具了8万元的评估费欠款单。为委托鲁某某评（2018）第5022号、鲁某某评（2018）第5023号房地产估价报告的专家评审，殷建德垫付了专家评审费3000元。 本院认为，涉案拆迁已办理了相关拆迁许可手续，济南珍珠泉宾馆系涉案拆迁的委托人，历下区征收中心系涉案拆迁的受托人，某某快餐店与历下区征收中心自愿签订的拆迁安置协议合法有效。殷某某系原被拆迁房屋的所有权人，某某快餐店系殷某某开办的个体工商户，故被拆迁人的权利义务应由殷某某享有。结合本案证据及当事人陈述，殷建德系殷某某去世时唯一的第一顺位继承人，故殷建德系本案的适格原告。 根据拆迁安置协议的约定，涉案拆迁采取产权调换的安置方式，安置房屋为历下区县西巷某某号综合商业楼内二层约50平米的房屋。但是截至本案庭审时，涉案项目二层尚未分割成符合拆迁安置协议约定的房屋，两被告更未给殷某某或其继承人交付房屋、办理产权变更登记手续，故殷建德有权解除涉案的拆迁安置协议，并主张可履行利益损失。鉴于殷建德申请将2018年5月份作为相关损失的估价时点，故本院确认涉案拆迁安置协议于2018年5月31日解除。 殷建德对鲁某某评（2018）第5022号、鲁某某评（2018）第5023号房地产估价报告提出了异议，评估机构已派员出庭接受质询并出具了异议回复，根据殷建德的申请，本院亦组织评审专家对两份估价报告进行了审核，审核结果为评估结果可以采用。故，本院根据上述两份估价报告核定殷建德的相关损失。殷建德的可履行利益损失分为两部分，一为房屋的投资价值损失，二为房屋的使用价值损失。对于第一部分损失，历下区县西巷某某号综合商业楼内二层在2018年5月31日的市场均价为31400元/㎡，故济南珍珠泉宾馆应支付殷建德房屋价值损失31400元/㎡×50㎡=1570000元。历下区县西巷某某号综合商业楼内二层自1998年1月至2018年5月期间的平均租金为平均租金为946元/㎡·年，故被安置房屋上述期间的租金总计946元/㎡·年×20年×50㎡+946元/㎡·年÷12月×5月×50㎡=965708.33元。扣除殷某某或殷建德已领取的拆迁安置过渡费646650.88元，济南珍珠泉宾馆还应支付殷建德房屋租金损失965708.33元-646650.88元=319057.45元。对于殷建德主张的2018年6月至判决生效之日止的租金损失，该请求是针对被安置房屋的使用价值而主张的损失；因拆迁安置协议已于2018年5月31日解除，故殷建德已不能再对被安置房屋主张嗣后的租金损失，但其可对157万元房屋补偿款的时间价值主张损失，故济南珍珠泉宾馆应按以下方式支付殷建德嗣后损失：以157万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年6月1日起计算至本判决生效之日止。涉案的拆迁安置协议已签订二十余年，协议未能履行并非殷建德的原因导致，故本院酌定本案的诉讼费、评估费、专家审核费均由济南珍珠泉宾馆负担。殷建德目前实际缴纳了5万元评估费，故本案中仅对实际发生的评估费进行处理。鲁某某评（2018）第5022号、鲁某某评（2018）第5023号房地产估价报告的剩余评估费实际确定后，若殷建德实际垫付了后续评估费，可以向济南珍珠泉宾馆另行主张权利。 济南珍珠泉宾馆系涉案拆迁的委托人，拆迁安置协议解除的权利义务应由济南珍珠泉宾馆承受，故对于殷建德要求历下区征收中心对济南珍珠泉宾馆的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南珍珠泉宾馆于本判决生效后十日内支付原告殷建德房屋拆迁安置的房屋损失157万元； 二、被告济南珍珠泉宾馆于本判决生效后十日内支付原告殷建德拆迁安置的租金损失319057.45元； 三、被告济南珍珠泉宾馆于本判决生效后十日内支付原告殷建德拆迁安置的嗣后损失（以157万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年6月1日起计算至本判决生效之日止）； 四、驳回原告殷建德要求被告济南市历下区房屋征收服务中心对被告济南珍珠泉宾馆的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求； 五、驳回原告殷建德超出部分的诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51700元，减半收取25850元、司法评估费50000元、专家审核费3000元，均由被告济南珍珠泉宾馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉至山东省济南市中级人民法院。 审判员  于骐宁 二〇一九年五月二十七日 书记员  刘洪明