广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初14号 原告：纪国萍，女，1982年2月10日出生，汉族，个体户，户籍地黑龙江省克山县，现住广西壮族自治区崇左市江州区（市直A区对面）。 原告：王永强，男，1967年3月22日出生，汉族，个体户，户籍地黑龙江省五大连池市，现住广西壮族自治区崇左市江州区（市直A区对面）。 二原告的共同委托诉讼代理人：罗月玲，广西诺尔律师事务所执业律师。 被告：陆宝忠，男，1965年12月18日出生，壮族，银行职员，住广西壮族自治区大新县。 被告：农金兰，女，1968年7月21日出生，壮族，住广西壮族自治区大新县。 二被告的共同委托诉讼代理人：许福天，广西宁泽律师事务所执业律师。 第三人：崇左市龙腾广告传媒有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市城南区独山路（东盟国际城）第A-1栋1-3203号。统一社会信用代码：91451402MA5LAB7C2X。 法定代表人：梁飞燕，该公司总经理。 原告纪国萍、王永强与被告陆宝忠、农金兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼过程中，因崇左市龙腾广告传媒有限公司（以下简称“龙腾广告公司”）与本案存在利害关系，本院依职权追加龙腾广告公司为本案第三人参加本案诉讼。原告纪国萍、王永强的共同委托诉讼代理人罗月玲，被告陆宝忠、农金兰的共同委托诉讼代理人许福天，第三人龙腾广告公司的法定代表人梁飞燕到庭参加诉讼。本案诉讼过程中，依法扣除审限45日。本案现已审理终结。 纪国萍、王永强向本院提出诉讼请求：一、解除纪国萍、王永强与陆宝忠、农金兰签订的《房屋买卖中介合同书》；二、陆宝忠、农金兰连带返还纪国萍、王永强购房款250000元；三、陆宝忠、农金兰向纪国萍、王永强支付违约金96000元。事实和理由：纪国萍、王永强通过中介龙腾广告公司向陆宝忠、农金兰购房，三方于2018年8月11日签订《房屋买卖中介合同书》，合同约定：纪国萍、王永强（乙方）向陆宝忠、农金兰（甲方）购买位于崇左市东侧（凭祥小区）第3栋xx号房屋，房屋总价为480000元，首付款250000元，余款230000元由乙方通过办理按揭贷款支付；甲、乙方委托龙腾广告公司（丙方）办理过户并进行新产权登记手续；该房屋买卖交易合同以《房屋买卖中介合同书》为准；如经丙方查档，查出此房有查封或因甲方权属关系，使房屋不能正常过户的，甲方应将乙方支付的购房款全额退款，并支付总购房款的20%违约金。合同签订当日，纪国萍、王永强即向陆宝忠、农金兰支付购房首付款250000元。2018年11月21日，龙腾广告公司在办理涉案房屋的过户手续时，被告知因陆宝忠、农金兰目前名下登记有两套“指标房”，必须将另外一套房子清退后方可办理涉案房屋的过户手续。后纪国萍、王永强与龙腾广告公司将该情况告知陆宝忠、农金兰，要求陆宝忠、农金兰清退其另外一套房屋，但遭到拒绝。纪国萍、王永强认为，配合办理房屋过户是陆宝忠、农金兰的义务，现因陆宝忠、农金兰的原因，导致涉案房屋不能办理过户手续，而陆宝忠、农金兰在纪国萍、王永强及龙腾广告公司多次要求后仍拒绝完成办理过户手续，已经构成违约。纪国萍、王永强为维护其合法权益特诉至法院，请求判如所请。 陆宝忠、农金兰辩称，一、对纪国萍、王永强要求解除合同及返还购房首付款的诉讼请求没有异议；二、陆宝忠响应政府的号召，按政府部门的规定提交材料，并经层层审批后，分别在崇左市天等小区及凭祥小区购买了两套房，但从未收到任何单位通知要求清退其中一套，也不知道购买的凭祥小区的房屋不能转让，房屋无法过户不是陆宝忠、农金兰的原因，纪国萍、王永强应当找房屋登记管理部门解决；三、陆宝忠、农金兰不存在合同约定的违约行为，不应当向纪国萍、王永强支付违约金96000元，即使法院认定陆宝忠、农金兰存在违约，纪国萍、王永强在本案中并未遭受任何经济损失，其主张的96000元违约金明显违反了《中华人民共和国合同法》第114条的规定；四、龙腾广告公司作为中介并没有尽到合理的协助义务，其明确告知原、被告双方涉案房屋可以办理过户登记，原、被告双方正是基于对龙腾广告公司的经验及专业的信赖才签订了《房屋买卖中介合同书》，如法院认定陆宝忠、农金兰存在违约，则是龙腾广告公司的行为造成，本案违约金应由龙腾广告公司支付。 龙腾广告公司陈述称：对纪国萍、王永强的诉讼请求没有异议，涉案房屋无法转移登记与龙腾广告公司无关，合同也未对龙腾广告公司的责任进行约定。 本院经审理认定事实如下：陆宝忠、农金兰系夫妻关系，陆宝忠于2010年8月12日至2017年7月18日在广西凭祥农村商业银行股份有限公司工作，期间陆宝忠在崇左市市区内购有2套限价商品房，一套坐落于崇左市东侧（凭祥小区）3栋1单元xx，面积120平方米；一套坐落于崇左市，面积122.91平方米。 2015年4月15日，中国崇左市委员会办公室、崇左市人民政府办公室印发了《崇左市干部职工违规多占住房清退处理实施细则》，规定：违规多占政府主导开发小区的住房是指在市政府主导开发的龙峡山小区、嘉苑小区、石林小区、丽江小区及八大住宅区住房里，按政府指导价购买了两套或两套以上的住房。清退处理分实物退房和补交差价款二种方式。 2017年12月4日，陆宝忠购买的崇左市东侧（凭祥小区）3栋1单元xx房取得不动产登记权证，附记注明，该不动产于2013年11月6日向崇左市东盛房地产开发有限公司购买取得。 2018年8月11日，陆宝忠、农金兰（甲方），纪国萍、王永强（乙方）与中介公司龙腾广告公司（丙方）签订《房屋买卖中介合同书》，主要约定：甲方将崇左市东侧（凭祥小区）3栋1单元xx房以480000元的价格出售给乙方，甲、乙方均知悉该房屋为崇左市八大小区之凭祥小区的限价房，甲、乙方同意委托丙方办理过户、银行按揭并进行新产权登记手续；合同签订时，乙方向甲方支付首付款250000元，余款230000元通过银行办理按揭支付；甲、丙方无条件为乙方办理房屋所有权证，甲方配合乙、丙方办理相关手续，办理过户过程中所产生的一切相关费用（如过户费、契税、个税、土地收益金等）均由乙方承担；甲方收到乙方支付的余款后将该房屋交给乙方；甲、乙方按照房屋的实际成交价的1%，各自支付丙方中介服务费4800元；该房屋在达到办理房产证（不动产证）期限时，乙方提前一周通过书面、或电话、短信、微信等形式通知甲方，如甲方不配合，每逾期一日，甲方应向乙方支付违约金1000元/日（不是甲方的原因造成的除外）；甲方中途违约，按乙方已支付购房款的二倍金额退还给乙方；甲方保证该房屋无任何担保、抵押及其他产权债务纠纷，由此引起的一切责任全部由甲方承担；如丙方经查档，查出此房有查封或者因甲方权属关系，使房屋不能正常过户的，甲方将乙方已支付的购房款全额退还，并支付总购房款的20%的违约金；甲方收到乙方购房款后不得中途违约，如有违约，由甲方违约日起3天内退还所有乙方已交购房款，并双倍赔偿乙方已付购房款。 合同签订时，陆宝忠、农金兰与纪国萍、王永强均了解涉案房屋属限价商品房，且根据崇左市的有关规定，限价商品房可上市交易时间是按照购房合同备案之日起5年后，合同签订时，涉案房屋未到可上市交易的时间。 2018年8月13日，王永强通过银行转账的方式向陆宝忠支付了购房首付款250000元。 2018年11月6日后（即涉案房屋达到可上市交易时间后），龙腾广告公司在办理涉案房屋转移登记过程中，通过崇左市房改办了解到陆宝忠、农金兰在崇左市区内购买了2套限价商品房，根据规定，陆宝忠、农金兰需清退其中一套房屋后，才能出售另一套。由于陆宝忠、农金兰不愿意清退另一套限价商品房，故涉案房屋无法进行转移登记。 另查明，截止合同签订时，陆宝忠、农金兰未接收到有关其在崇左购买的限价商品房的清退的通知。 上述事实有《房屋买卖合同中介书》、桂（2017）崇左市不动产第0005696号不动产登记证、中国建设银行客户回单、崇办发［2015］4号中国共产党崇左市委办公室文件、《住房状况证明》、《房产登记信息查询情况说明》、《调查回复函》及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：陆宝忠、农金兰与纪国萍、王永强及中介公司龙腾广告公司签订《房屋买卖中介合同书》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，纪国萍、王永强以涉案房屋无法办理房屋转移登记为由要求解除合同，现陆宝忠、农金兰及龙腾广告公司对解除合同亦没有异议，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《房屋买卖中介合同书》解除后，陆宝忠、农金兰对已收取的购房首付款250000元负有返还义务。 本案争议的焦点为合同履行过程中陆宝忠、农金兰是否存在违约行为。本案涉案房屋系限价商品房，双方在签订合同时已经知晓涉案房屋的性质，双方对政策变化导致的购房风险应该都有所预期，陆宝忠、农金兰及纪国萍、王永强也均知晓涉案房屋未达到上市交易的时间条件；且合同签订前，陆宝忠、农金兰未收到有关违规多占住房清退的通知，亦没有相关部门要求其清退其中一套限价房，陆宝忠、农金兰在不知道自己属违规多占住房清退对象的前提下，在认为达到上市交易的时间条件后便可交易的主观意愿下，签订《房屋买卖中介合同书》将涉案房屋出售给纪国萍、王永强。合同签订后，涉案房屋因政府政策导致无法办理转移登记，并不是陆宝忠、农金兰在合同履行过程存在主观恶意，拒绝履行合同义务，也不存在合同约定的因房屋权属问题导致合同无法履行等违约情形，合同无法履行系各方在订立合同时未预见到的风险，并不是陆宝忠、农金兰或龙腾广告公司违约，故本院对纪国萍、王永强要求陆宝忠、农金兰支付违约金96000元的诉讼请求不予支持。由于陆宝忠、农金兰在合同无法继续履行的情况下，未将纪国萍、王永强所支付的购房款及时退还，综合本案案情，陆宝忠、农金兰应酌情向纪国萍、王永强补偿因合同无法继续履行后，仍继续占用购房款期间的利息，利息以250000元为本金，从2018年11月7日（即房屋可上市交易后次日）计至实际退还购房款之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除纪国萍、王永强于2018年8月11日与陆宝忠、农金兰、崇左市龙腾广告传媒有限公司签订的《房屋买卖中介合同书》； 二、陆宝忠、农金兰于本判决生效之日起十日内向纪国萍、王永强退还购房款250000元，并向纪国萍、王永强补偿因合同无法继续履行后占用购房款期间的利息（以250000元为本金，从2018年11月7日计至实际退还购房款之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算）； 三、驳回纪国萍、王永强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6490元，因适用简易程序审理减半收取3245元，由纪国萍、王永强负担770元，陆宝忠、农金兰负担2475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员 张 敏 二〇一九年五月十二日 书记员 陆振涛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。