济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初946号 原告：王桂平，男，1980年10月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 被告：梁正，男，1979年9月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孟丽国，济南长清贵和法律服务所法律服务工作者。 原告王桂平与被告梁正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告王桂平，被告梁正及委托诉讼代理人孟丽国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王桂平向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款18万元；2.判令被告向原告支付自收取购房款至全部返还期间的利息，截止2019年1月21日为27180元（以18万元为基数，按照同期银行贷款利率计算）；3.判令被告赔偿原告损失16200元。事实和理由：原被告双方于2016年7月15日签订《房屋买卖合同》，被告将济南市房屋以及地下室一间出售予原告。合同约定房屋出售价格为18万元，乙方（原告）一次性付清全部购房款。同时合同约定合同生效后甲方（被告）对案涉房屋不再享有任何权利，双方发生争议的由乙方所在地法院管辖。合同签订后，原告依约向被告支付了18万元购房款。被告亦将涉案房屋交付予原告。因被告未能将案涉房屋过户至原告，原被告发生诉讼。经法院判决，以案涉房屋所占用土地为集体土地为由而判定原被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。但《房屋买卖合同》被判定无效后被告未向原告返还已经收取的购房款。另，2018年3月24日，原告将案涉房屋转让给第三人，因原被告之间签订的《房屋买卖合同》无效导致原告无法向第三人履行合同，为此原告需赔偿第三人中介费等损失。故提起诉讼，望判如所请。 王桂平在本案诉讼中明确其诉讼请求第3项即要求被告赔偿其损失16200元系中介费损失。 梁正辩称，原告诉状所述与事实完全不符，本案原、被告之间的法律关系为借贷关系。原告因他人资金需要周转，被告通过朋友与原告认识，双方就借款事宜达成口头意向。原告借给被告8万元本金，月息5分。为保证借款的偿还又订立了房屋买卖合同，双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，并非为了实现房屋买卖，所以该合同应为无效合同。被告认为原告的诉求没有事实根据和法律依据，请求查明双方之间的法律关系，并依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。1.原告与被告签订所谓的房屋买卖合同后，原告并没有按照合同的约定一次性向被告支付18万元的房款。事实是在双方签订完合同后，被告于2016年7月16日、17日收到原告在扣除4000元利息后的76000元借款，并非房款。当时原被告口头约定借款本金8万元、月息5分，借款时须先扣下当月利息。2.被告在实际收到原告的借款后，开始于2016年8月份向原告的农行账户（账号为62284802500********）存利息累计6万余元。3.原告提供的房屋买卖合同从内容及形式上看，存在严重显失公平。原告支付的房款与涉案房屋的实际价值并不对等，关于合同价格问题，对于不合理的低价购房，人民法院须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产价格信息作为参考依据。综上所述，被告认为原告的诉求既无事实根据也无法律依据，请求查明事实，驳回原告的诉求。 王桂平围绕诉讼请求依法提交了证据，包括2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》、齐鲁银行转账付款凭证、本院（2018）鲁0104民初5317号民事判决书、山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）（2019）鲁01民终183号民事判决书，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 王桂平在本案诉讼之前，曾以梁正为被告向本院提起诉讼，本院于2018年8月29日立案受理。 王桂平在该案中提出的诉讼请求为：1.请求依法确认其与梁正双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令梁正配合办理房屋过户手续；2.本案案件受理费由梁正承担。事实和理由为：其与梁正双方于2016年7月15日签订《房屋买卖合同》，梁正将济南市房屋以及地下室一间出售于其。合同约定房屋出售的价格为人民币18万元，其一次性付清全部购房款，同时合同约定合同生效后甲方（即梁正）对涉案房屋不再享有任何权利，双方发生争议的由乙方所在地法院管辖。合同签订后，其依约向梁正支付了18万元购房款；梁正亦将涉案房屋交付于王桂平。在房屋交付后梁正以出售涉案房屋时未经其配偶同意为由拒不配合办理过户手续。其认为，关于出售涉案房屋的《房屋买卖合同》成立并生效，梁正应该依照合同约定配合办理房屋过户手续。为维护合法权益，提起诉讼。 梁正在该案诉讼中辩称，王桂平诉状所述与事实完全不符。本案双方之间的法律关系为借贷关系，其因资金需要周转，通过朋友与王桂平认识，双方就借款事宜达成了口头意向，王桂平借给梁正8万元本金，月息5分。为保证借款的偿还又订立了房屋买卖合同，双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，并非为了实现房屋买卖，所以该合同应为无效合同。其认为王桂平的诉求没有事实依据和法律依据，请求法院查清双方之间的法律关系，并依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。1.王桂平与其签订所谓房屋买卖合同后，王桂平并没有按照合同约定一次性向其支付18万元的房款。事实是在双方签订合同后，梁正于2016年7月16日、17日收到王桂平在扣除4000元利息后的76000元借款，并非房款。当时其与王桂平口头约定借款本金8万元，月息5分，借款时须先扣下当月利息。2.其在实际收到王桂平的借款后，开始于2016年8月份向王桂平的农行账户存利息。3.王桂平提供的房屋买卖合同从内容及形式上看，存在严重显失公平。王桂平支付的房款与涉案房屋的实际价值并不对等，关于合同房屋价格问题，对于不合理的低价购房，人民法院须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产价格信息为参考依据。4.涉案房屋系拆迁安置房屋，当时根据政策按每口人40平方分配所得，涉案房屋共有权人实际为其及妻子姚艳艳和儿子梁志成，其无权擅自处分他人的份额，并且该房屋出售的价格与实际价值并不对等，涉案房屋也未实际交付，故该房屋买卖合同应为无效合同，其也无义务配合王桂平办理过户手续。综上所述，其认为王桂平的诉求既无事实依据也无法律依据，请求查明事实，依法驳回王桂平的诉求。 在该案诉讼中，王桂平提交了《房屋买卖合同》、《公证书》、齐鲁银行转账交易记录等证据，梁正对上述证据没有异议。本院认定事实如下： 坐落于济南市长清区崮云湖街道办事处的乐天小区二区2号楼4单元202号的房屋（以下简称202号房屋）系2005年6月3日，由梁新元从济南市长清区崮云湖街道办事处魏庄村民委员会举办的分房抽签活动中获得，该抽签活动由济南市长清区公证处进行了公证并对此出具了（2005）济长清证民字第2749号《公证书》。梁正称梁新元系其父亲，上述房屋系其所在村集体向村民安置的住房，房屋土地并非国有土地，其未取得该房屋的所有权登记，该房屋也不具备办理所有权转移登记的条件。 2016年7月15日，梁正作为甲方（出卖人），王桂平作为乙方（买受人），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将202号房屋及地下室一间以18万元的价格卖于乙方，合同签订后30日内，乙方一次性支付全部购房款。甲方保证对上述房屋相应所有权并不存在其他共有权人，也不存在其他享有优先购买权的人。合同第五条约定，本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。该合同还约定了其他事项。合同落款处，由梁正在甲方签名捺印，由王桂平在乙方签名。该合同后还加盖了济南市长清区崮云湖街道魏庄社区居民委员会公章并注明“本章只具证此房属本社区”。王桂平称上述公章系梁正带其到上述居委会变更202号房屋的购房合同时加盖。2016年7月16日及17日，王桂平的妻子刘承丽向梁正的银行账户分两次共计转款76000元。王桂平称上述款项为其支付的部分购房款，其他购房款系通过现金进行支付，但梁正未向其出具收据。 梁正否认其与王桂平之间存在真实的房屋买卖合同关系，并称上述合同系为担保其与王桂平之间的借贷而签订，其实际向王桂平借款8万元，但王桂平仅向其转账76000元，扣除4000元为第一个月的利息。后期，其又向王桂平借款10万元，但是王桂平未实际向其支付该10万元借款。涉案房屋为其所在村集体组织的拆迁安置房，不具备进行所有权转移登记的条件。 王桂平称202号房屋所在土地性质系国有土地，但未能提供证据。在此情况下，本院以本院认定的房屋买卖合同的效力与王桂平所主张的合同效力不一致，向王桂平进行了释明，并告知其可变更诉讼请求，但王桂平逾期未变更其诉讼请求。 本院在该案中认为，本案当事人均未能提交证据证明由济南市长清区崮云湖街道办事处魏庄村民委员会向梁新元分配的安置房屋所在土地已经转为国有土地，在此情况下，该土地仍然属于村集体所有，该村集体所有土地上建设的房屋如已经具备合法的建设规划，也仅能在该村集体组织成员之间进行交易。王桂平并非202号房屋所在村集体组织成员，其与梁正签订有关202号房屋的买卖合同，违反了我国有关土地管理的强制性管理制度，应属无效。本院限期要求王桂平变更诉讼请求后，其拒不变更。因此，王桂平要求确认涉案《房屋买卖合同》有效，并要求办理202号房屋所有权转移登记的诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。本院就该案作出（2018）鲁0104民初5317号民事判决，驳回了王桂平的诉讼请求。 王桂平不服本院该判决，上诉于济南中院。济南中院审理后认为，该案二审争议的焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，涉案安置房屋所在土地原为村集体所有，现王桂平主张涉案房屋所在土地已经转为国有土地，但并未提交有效证据予以证明，且该房屋目前仍不能办理产权证明，故该土地仍然属于村集体所有，该村集体所有土地上建设的房屋即使已经具备合法的建设规划，也仅能在该村集体组织成员之间进行交易。王桂平并非涉案房屋所在村集体组织成员，其与梁正签订的房屋买卖合同，违反了我国有关土地管理的强制性规定，一审法院认定无效并无不当。鉴于涉案房屋买卖合同无效，王桂平要求办理202号房屋所有权转移登记的诉讼请求，亦无事实和法律依据。该院作出（2019）鲁01民终183号民事判决，驳回王桂平的上诉，维持本院原判决。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人双方有争议的事实： 1.王桂平主张与梁正之间存在房屋买卖合同关系；梁正则主张双方之间为民间借贷关系，为保证借款的偿还订立了房屋买卖合同，双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式。 本院认为，在本案诉讼之前，王桂平与梁正曾就《房屋买卖合同》产生争议，王桂平向本院提起过诉讼。在该案审理中，梁正也曾提出与在本案中相同的答辩意见，包括主张其与王桂平之间为民间借贷关系，双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保等。但在该案审理中，本院及济南中院均未对梁正的该辩称意见予以确认。梁正在本案诉讼中再次提出该主张，但没有提供相关证据，本院对梁正的主张不予确认，确认王桂平与梁正之间存在着房屋买卖合同关系。 2.王桂平主张其在与梁正签订房屋买卖合同后向梁正支付了18万元购房款，其提供齐鲁银行网上银行行内转账付款凭证两份，一份为2016年7月16日，金额为4万元；另一份为7月17日，金额为36000元。其另主张其余购房款于合同签订当日以现金形式支付。 梁正对王桂平提供以上两份齐鲁银行网上银行行内转账付款凭证真实性无异议，确认收到了王桂平交付的76000元，但其主张以上款项是其向王桂平借款8万元扣除当月的利息4000元后，王桂平向其支付的借款。其另对王桂平主张以现金形式支付的其他购房款不予认可。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款明确规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，此即民事诉讼中的“谁主张、谁举证”基本原则。王桂平主张向梁正支付了18万元购房款，在梁正不予认可时，王桂平负有举证责任。就此王桂平仅提供了两份齐鲁银行网上银行行内转账付款凭证，载明金额分别为4万元和36000元，合计为76000元。王桂平其另主张以现金方式支付了其他购房款，因梁正不予认可，本院需要结合本案查明的事实加以综合认定。 另，梁正确认收到王桂平以上两次转账，合计76000元。但其主张以上款项系其向王桂平借款8万元扣除当月的利息4000元后，王桂平向其支付的借款。其主张的该事实王桂平不予认可，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，梁正就自己的该项主张亦应提供证据，但其在本案诉讼中及本院此前原审理的（2018）鲁0104民初5317号案件中均未提供相应充分、有效的证据，因此本院对梁正主张该76000元系借款的事实亦不予确认。 3.王桂平为证明其向梁正支付购房款18万元的事实，申请本院向济南市公安局长清区分局调查梁正的配偶姚艳艳在公安机关的陈述内容。本院向济南市公安局长清区分局大学路派出所进行调查，该所向本院提供了相应询问笔录。其中2018年4月4日16时05分－16时45分该派出所民警向姚艳艳进行询问，姚称其丈夫梁正之前和王桂平签过一下（个）18万元的借款合同，用其们在济南市长清区乐天小区二区4单元202室的房子作为抵押，具体情况其不太了解。是用该房子作为抵押，从王桂平那里借了18万，具体其不清楚。另其在2018年7月16日16时17分-16时39分接受该派出所民警询问时称梁正系其前夫，其与梁正于2017年11月份在民政局办理了离婚手续，现在已经不是夫妻关系。 王桂平认为以上姚艳艳的陈述中说明借了其18万元，证明确实是拿到了18万元。梁正则主张姚艳艳的陈述中没有体现房屋买卖的交付情况，姚艳艳的陈述证实双方之间的关系是借贷关系，并非房屋买卖，而且借款的具体情况姚艳艳并不清楚。 本院认为，以上本院调取姚艳艳在公安机关的陈述内容仅体现出姚艳艳称梁正之前和王桂平签过18万元的借款合同，并没有体现出梁正收取王桂平购房款18万的事实。如果王桂平主张采信姚艳艳的主张，那么姚的陈述中反而体现出梁正与王桂平之间系借贷关系，而不是房屋买卖关系，且姚在陈述中还说明其对具体事实并不清楚。因此本院对王桂平以姚艳艳的陈述来证明梁正收取王桂平18万元购房款的事实不予确认。 4.王桂平在本案诉讼中提供通话录音证据，内容为案外人张长会与梁正的通话记录。张在通话中询问梁正家具还要不要，不要其就给人家回信，要呢就放在楼下。梁正回称给家里说一声，愿意留就留。张称给人家说家具不要了，你这边房子也不要了，只能先给人家这么说了。梁正回称赶紧让他筹钱。王桂平主张该录音时间为2018年3月27日，其并说明张长会是其老家的兄弟，本案涉及房屋合同的签订、给梁正房款、到中介处签合同等张长会一直跟着。 梁正对王桂平提供录音的真实性无异议，但主张录音中显示的通话内容与王桂平的起诉主张没有关联性，没有显示出房款支付方式及数额。其还说明本案所涉房屋其未向王桂平交付，由其家人控制使用。 本院认为，王桂平在本案中主张已向梁正支付购房款18万元，因此要求梁正返还，但其提供的以上录音上并无此部分内容。因此本院对王桂平以该录音的证明主张不予确认。 5.王桂平在本案中要求梁正向其赔偿中介费损失16200元，其陈述该损失系其于2018年3月24日将案涉的202号房屋转让给第三人，因其与梁正之间签订的《房屋买卖合同》无效，导致其无法向第三人履行合同，为此其需赔偿第三人的中介费损失。其就此主张在本案开庭审理时提供《佣金确认单》，载明客户为其本人，成交物业为202号房屋，成交金额为54万元，佣金金额为5400元，支付日期为2018年3月24日，该《佣金确认单》中的乙方为山东利泽房地产经纪有限公司。王桂平另就主张该项损失中的10800元在开庭审理时提供《佣金确认单》复印件一份，载明客户为段益辉，成交物业为202号房屋，成交金额为54万元，佣金金额为10800元，支付日期空白，该《佣金确认单》中的乙方同为山东利泽房地产经纪有限公司。王桂平在本案开庭审理后提供了该《佣金确认单》的原件。 梁正对王桂平的以上主张不予认可，其认为本案诉争房屋经过一审和二审判决，认定双方之间的房屋买卖合同为无效合同，王桂平的损失应由王桂平自己承担。 本院认为，王桂平提供的《佣金确认单》分别显示客户为王桂平本人及段益辉，佣金分别为5400元和10800元，但以上《佣金确认单》载明的佣金是否交付、以何种方式交付在确认单中并未体现，且金额为10800元的《佣金确认单》体现的客户是段益辉，从以上《佣金确认单》并不能确认王桂平受到了佣金损失，因此本院对王桂平主张的该项事实不予确认。 本院认为，在本案诉讼之前，王桂平与梁正曾就本案涉及的《房屋买卖合同》进行过诉讼，本院及济南中院已经确认双方之间存在着房屋买卖合同关系，并确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定“（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，当事人无须举证证明：但当事人有相反证据足以反驳的除外。鉴于本案诉讼中，王桂平及梁正均未提供相反证据反驳本院及济南中院原审理确认的事实，因此本院对以上事实予以确认。 因王桂平与梁正于2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》已经被发生法律效力的裁判确认为无效，且该合同中所涉房屋梁正自述并未向王桂平交付。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。基于该规定，梁正应将王桂平支付的购房款向王桂平返还。关于购房款的数额，王桂平虽主张其已向梁正支付18万元，但依其提供的证据，本院审理确认的数额仅为76000元。因此梁正应向王桂平返还该购房款，王桂平超出该数额部分的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。 王桂平在本案诉讼中除要求梁正返还购房款外还要求梁正支付购房款的利息及赔偿中介费损失，本院分别认为：1.本院已查明并确认房屋买卖合同无效，梁正应向王桂平返还购房款76000元。就合同无效的责任和原因来说，王桂平与梁正均有责任。但鉴于梁正在收取王桂平的购房款后并未向王桂平交付房屋，也就意味着梁正获得了利益，而王桂平并未得到房屋使用上的利益，在经济上受到损失，因此王桂平要求梁正支付利息本院予以支持。但王桂平要求计算利息的基数以18万元计算缺乏依据，应以本院确认的76000元为基数计算，计算利息的时间应从梁正收到款项的时间即2016年7月16日（4万元）和7月17日（36000元）分别计算。王桂平要求参照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计算利息本院予以准许。2.关于王桂平要求梁正赔偿的中介费损失，其在本案诉讼中仅提供了两份《佣金确认单》，并不能确认王桂平所主张本案所涉房屋另行买卖的具体事宜，也不能确认《佣金确认单》载明的佣金是否交付、以何种方式交付。本院在前面已经说明对王桂平主张佣金损失的事实本院不予确认，因此王桂平的该项诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项的规定，判决如下： 一、梁正于本判决生效之日起十日内向王桂平返还购房款76000元； 二、梁正向王桂平承担以上购房款的利息，其中以4万元为基数，自2016年7月16日起计算；以36000元为基数，自2016年7月17日起计算，均参照中国人民银行规定的同期流动资金银行贷款利率的标准计算至款项返还之日止； 三、驳回王桂平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4224元，减半收取计2112元，由王桂平负担1400元，由梁正负担712元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年五月十五日 书记员  焦婷婷