成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初7693号 原告（反诉被告）：成都和忠物资有限公司，住所地四川省成都市成华区青龙乡石岭村5组。 法定代表人：何伦忠。 委托诉讼代理人：周振兴，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘才娥，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毛君，男，汉族，1975年1月26日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘鑫，四川明炬律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都和忠物资有限公司（以下简称和忠公司）与被告（反诉原告）毛君土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月21日、2019年2月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）和忠公司的委托诉讼代理人周振兴、刘才娥，被告（反诉原告）毛君及其委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和忠公司向本院提出诉讼请求：判令毛君返还占有和忠公司位于成华区青龙街办青龙乾院靠近铁路闲置地块两亩并恢复原状，同时自2016年7月10日之日起向和忠公司支付违约金暂计40000元。和忠公司于2018年12月20日变更诉讼请求为：1.判令毛君返还占有和忠公司位于成华区青龙街办青龙乾院靠近铁路闲置地块两亩并恢复原状，同时自2016年7月10日之日起至实际腾退完毕之日向和忠公司支付违约金暂计89800元；2.判令毛君支付自2016年8月31日至实际返还地块之日的联营费，每年为16000元，同时自2016年8月31日之日起至实际支付完毕之日向和忠公司支付滞纳金暂计84600元。事实及理由：和忠公司与毛君于2011年8月签订《联营协议》，双方约定，和忠公司以两亩的案涉土地作为联营地块，毛君应于每年8月31日前3天向和忠公司支付当年度的联营费合计16000元，若逾期，则每超过一天应向和忠公司支付10000元/天的滞纳金。双方还约定，在联营期间，因政府政策调整需收回的，毛君应无条件配合返还并恢复到联营前的状态，若毛君在收到和忠公司通知时限内部退出的，每超过一天应向和忠公司支付10000元/天的违约金。和忠公司又于2012年1月16日将案涉地块所附构筑物8间一并移交给毛君。但毛君自2016年8月31日至今未再向和忠公司支付联营费已构成违约，同时，在和忠公司已于2016年6月30日收到案涉土地的使用权人成都睿华建设投资有限责任公司（以下简称睿华公司）收回案涉土地的通知并及时将该通知送达毛君，毛君造收到后并不予以签字，后和忠公司多次催促，但毛君仍拒不返还，亦不拆除违建建筑。 毛君辩称，1.本案中和忠公司没有诉讼主体资格，不应当作为本案和忠公司，在2015年底，睿华公司声称毛君占有的土地是其所有，因铁路改扩建需要毛君及相应商户全部拆除所有建筑，在这时，毛君才知道该地块不是和忠公司所有，因此和忠公司无资格起诉毛君要求归还土地；2.虽然和忠公司与毛君在2011年8月31日签订了联营协议，但是该协议所约定的土地在2015年底就被睿华公司收了回去，所以不存在毛君向毛君返还土地，由于和忠公司与毛君签订的协议约定有国家政策调整的条款，毛君认为拆除临时建筑应当给与一定的临时拆迁补偿，由于双方没有谈好和忠公司才答应在拆除之后原有三分之一的地面上无偿修建建筑物，不需要给与任何费用。到了2016年，毛君修好建筑物后，和忠公司及睿华公司就停止了供水供电等基本要求，所以本案中和忠公司没有权利要求毛君返还。 毛君向本院提出反诉请求：1.判令和忠公司向毛君退还“土地工程费”100000元；2、判令和忠公司向毛君承担损失100000元。事实及理由：和忠公司与毛君于2011年8月31日签订了《联营协议》，约定将成华区青龙街办青龙乾院靠近铁路的两亩土地交与毛君经营，因土地上有极少部分建筑物，2011年11月16日交付土地时和忠公司以“土地工程费”的名义向毛君收取了100000元。随后毛君于2012年夏天开始进行商业营运。期间，毛君一直按约支付所谓的联营费，直到2015年冬，和忠公司和案外人成都睿华建设投资有限责任公司（以下简称睿华公司）以铁路改扩建为由强行拆除了所有构筑物，后因无法与毛君等人达成赔偿协议，又组织毛君等人在原有仅存三分之一的地盘上修建构筑物继续经营。2016年初夏，毛君刚把构筑物修好，和忠公司就出尔反尔，马上做出断水断电的行为，让毛君无法经营，导致毛君前后损失共计上百万元。为此，毛君及相邻商户等人多次找和忠公司要求赔偿，但无果。和忠公司作为企业法人，在明知没有处置权和出租权的情况下仍然把土地出租给毛君，其应当承担主要责任。 和忠公司辩称，1.和忠公司当初交给毛君的建筑物不是极少部分，是521平方米，收取了10万元的土地工程费，是521平方米的临时建筑物的成本；2.毛君所说的构筑物不是客观事实，其每年以16000元的价格将两亩地出租给毛君，和忠公司又将其以每年20000元出租何老五（何某），不是毛君修建的；3.毛君营业时间是从2011年的8、9月份开始的；4.睿华公司在铁路改扩建强行拆除只拆除了三分之二，并非所有构筑物。在仅存的三分之一地盘上，修建的建筑物也是何某出钱修的，直到现在还在经营，毛君没有损失，在持续盈利；5.和忠公司认为其对土地有处分权。 经本院审理查明，和忠公司（甲方）与毛君（乙方）于2011年8月31日签订了《联营协议》约定：1.甲方将位于成华区青龙街办青龙乾院靠近铁路闲置地块（面积2亩）与乙方进行联营；2.一年共计联营费16000元；3.乙方自签订协议之日起三日内一次付清当年的联营费用。乙方以后付费时间为每年8月31日前三日，若逾期，则每超过一天应向甲方支付10000元/天的滞纳金；9.在联营期间，如政府有关政策调整，需要收回该地块时，乙方无条件配合。甲方要求收回该地块时，提前15天书面通知乙方，乙方应在接到通知10日内无条件交回联营地块，否则甲方有权自行将该地块恢复到联营前的地面状况，其产生的费用由乙方双倍承担；10.乙方退出土地时，不得向甲方提出该地款范围内任何拆迁补偿等要求；11.乙方退出地块超过甲方通知时限时，每超过一天应向甲方支付10000元/天的违约金。 和忠公司于2012年1月16日开具移交清单，将青龙乾院靠近铁路沿线闲置土地上建设的钢架房A-1至A-4，B-1至B-4共八间，共计521平方米移交给了毛君，并约定从移交之日起，以上房屋所有权归毛君。 又查明，国有土地登记审批表“成国用（2009）字第228号”、“成国用（2009）字第257号”确认成华区青龙街道办事处西林村一组、成华区青龙街办西林社区2二组的土地使用权归睿华公司所有。2011年8月31日，睿华公司作为（甲方）与和忠公司作为（乙方）签订了《土地委托代管协议》约定：1.甲方同意将位于成都市成华区闲置地块约20亩土地暂交给乙方管护及临时使用；4.委托代管期限暂定为自本协议签订之日起三年内（甲方有权提前收回）。托管土地期间，乙方不得对外出租该地块，不得对外设定任何担保，不得修建永久性建筑物，甲方发现乙方有以上违约行为，有权单方面解除本协议，并立即收回所有委托乙方代管的土地；5.委托代管土地期间，如政府有关政策调整，需要回收该片土地，乙方应无条件配合。委托代管地块上的搭建物等所有物品均应无条件自行解除。 还查明，和忠公司于2016年12月2日发出的拆除和腾退的通知上均有毛君的签名。 庭审中，和忠公司提交了睿华公司2016年6月30日签发的通知，其上有毛君的签名，毛君对此的质证意见为该签名是受欺骗所签订的。 毛君认为其给付和忠公司的100000元与合同没有关联，和忠公司应退还，向本院出具了和忠公司于2011年11月16日开出的收据。毛君对此的质证意见为该款项是移交515平米的房屋给毛君所产生的，房屋的建筑成本是100元/平米，折算下来是50000元，剩余50000元是作为租金扣除的。 毛君为证明其遭受的损失向本院提交了两份收条：其一载明其在2012年修建青农场铁路边厂房工程材料及人工费458000元；其二载明其在2016年修建青农场铁路边厂房时花费256000元。毛君对此的质证意见为两张收条均为手写，没有收款人的资料也没有其余证据佐证。 和忠公司为证明毛君在以低廉的价格与和忠公司形成租赁关系后又与其他人形成了租赁合同关系并收取高额利润，一直持续经营且案涉标的物房屋建设均不是毛君所为，在庭审中申请证人何某出庭，其在庭审中陈述，其于2015年2月15日与毛君妻子付国英签订租赁合同，最开始每月向其交付20000元租金，后来租金为8000元，并于2015年5月份开始修房，花费共近一百多万；但是证人不仅租用毛君房屋，还租用和忠公司房屋。 认定上述事实有《联营协议》、移交清单、《土地代管协议》、收据一份、国有土地审批表两份、腾退通知三份、收据一份、收条两份、停水停电通知、证人证言及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，和忠公司与毛君所签订的《联营协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。和忠公司基于与睿华公司签订《土地委托代管协议》限制了和忠公司对案涉土地的对外出租权，但该协议仅能约束和忠公司与睿华公司，并不能约束和忠公司与毛君之间签订《联营协议》的履行，故毛君抗辩和忠公司主体不适格的抗辩意见，本院不予采信。 关于和忠公司主张毛君返还案涉土地的问题。根据《联营协议》约定，毛君应于接到腾退通知之日起10内返还涉案土地。双方均认可已经毛君已经因睿华公司的原因返还了部分土地，且2016年12月2日毛君在和忠公司出具的腾退通知上签名，故毛君应在10内返还涉案土地，但其未按约定返还土地的行为，已经构成违约，和忠公司主张毛君返还土地恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。毛君返还土地应以现在实际占有的面积为限。 关于和忠公司主张毛君支付联营费的问题。因睿华公司与和忠公司之间的合同纠纷上诉未决，虽不能确定2014年8月之后和忠公司对该土地是否还具有代管权，但是毛君一直占用涉案土地至今，且是与和忠公司签订了合同，理应将每年16000元的联营费交于和忠公司，故和忠公司主张毛君支付联营费的诉讼请求，本院予以支持。 关于和忠公司主张毛君支付逾期腾退违约金和逾期付款滞纳金的问题。本院认为，上述两项费用虽为不同违约原因所致，但均有违约金性质，且和忠公司主张上述两项费用均依照合同约定的标准调减后为100元/天计算，若依照和忠公司主张的标准计算，其两项违约金叠加的金额明显过高，故本院酌情认定，因毛君的违约行为结合约定的联营费为每年16000元的标准，其应从2016年8月31日起至联营费付清之日止，按20元/天计算利息支付给和忠公司。 由于毛君支付的土地工程费100000元是其自愿出资为日后经营所用，根据《联营协议中》第9条、第10条的约定，和忠公司按约定要求毛君腾退房屋，不需要向毛君支付任何费用。因此对于毛君提出的要求和忠公司退还土地工程费100000元的反诉请求，本院不予支持。毛君主张和忠公司赔偿损失10万元的反诉请求，由于毛君系违约方，且毛君出示的证据也无法证明损失确实存在的事实，故本院对毛君的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）毛君于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）成都和忠物资有限公司位于成都市成华区闲置地块（现占有的实际面积为限）并恢复原状； 二、被告（反诉原告）毛君自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都和忠物资有限公司支付联营费（自2016年8月31日至实际返还地块之日，按16000元/年计算）； 三、被告（反诉原告）毛君自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都和忠物资有限公司支付违约金（从2016年8月31日起至联营费付清之日止，按20元/天计算）； 四、驳回原告（反诉被告）成都和忠物资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）毛君的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5286元、反诉受理费4300元，合计9586元，减半收取4793元，由被告（反诉原告）毛君负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  丁翔 二〇一九年五月十五日 书记员  李昕