苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0591民初2040号 原告：怡合置业(苏州)有限公司，统一社会信用代码91320594675488227M，住所地苏州工业园区华池街****。 法定代表人：陈镜平。 委托诉讼代理人：季海兵，江苏简文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张心源，江苏简文律师事务所律师。 被告：苏州小鸟企业管理有限公司，统一社会信用代码91320594MA1N369BXU，，住所地苏州工业园区通园路****楼****B12 法定代表人：游遵新。 委托诉讼代理人：夏莹，江苏夺锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙嘉明，江苏夺锦律师事务所实习律师。 原告怡合置业(苏州)有限公司与被告苏州小鸟企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日受理后，依法于2019年4月16日、5月8日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人季海兵、张心源,被告委托诉讼代理人夏莹、孙嘉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怡合置业(苏州)有限公司诉称：原告与被告签订了《晋合广场租赁协议》两份，合同中约定原告将位于苏州市商铺出租给被告，租赁期限自2017年4月10日至2021年3月31日止。双方在租赁合同中约定，租金采用先付后租的方式每月支付一次。如被告未能按照本协议的规定支付租金，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠款总额千分之三的滞纳金。合同生效后，原告依约交付了商铺。但被告未按时交纳租金，原告曾多次向被告发函通知被告解除租赁协议并收回出租物业，但被告一直未付清拖欠费用，且未将出租物业交还。原告提出诉讼请求：1、判令被告将苏州市商铺返还给原告；2、判令被告支付拖欠租金93171.27元及迟延支付租金造成的损失13050.17元；3、判令被告支付营销管理费10000元；4、判令被告支付房屋占有使用费，按照合同约定的租金标准，从合同解除之日起计算至被告实际搬离之日止，起诉时暂计95645.84元；5、判令被告支付物业管理费99530.56元，水电费9403.4元；6、判令被告支付违约金78777.26元；7、判令本案的诉讼费用由被告承担。原告诉讼过程中变更诉讼请求：1、撤回第一项诉请；2、判令被告支付物业管理费126200.02元，水电费无变化。 被告苏州小鸟企业管理有限公司辩称：1、被告确实存在拖欠租金情况，但不应该同时支付逾期利息、滞纳金及违约金，具体金额由法院酌定；2、合同解除后，原告不允许被告搬离，故不应支付使用费。 经审理查明：2017年4月10日，原告与被告签订了《晋合广场租赁协议》两份，均约定：原告将位于苏州市商铺出租给被告，租赁期限自2017年4月10日至2021年3月31日止；租金采用先付后租的方式每月支付一次，如被告未能按照本协议的规定支付租金，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠款总额千分之三的滞纳金；如被告违反该协议任何条款，且在收到原告书面通知后7日内没有纠正违约，原告有权终止协议，收回出租物业，没收保证金作违约金；本协议提前终止时，被告应立即将该物业及其所有固定设备、装置和设备恢复到其初始状态，并经原告方最终的检查和确认后，以良好整洁可出租的状况交还给原告；协议附件中明确租赁保证金分别为33798.22元及44979.04元，年度营销推广咨询费5000元。合同生效后，原告依约交付了商铺，被告交纳了租赁保证金合计78777.26元。因被告拖欠租金及物业管理费，案涉房屋所属物业服务方发函被告告知自2018年10月1日起开始停电，原告于2018年10月12日开始向被告发送多份律师函，明确：1、双方的《晋合广场商铺租赁合同》已于2018年9月15日解除；2、请贵司在2018年10月15日前向委托人支付拖欠的租金人民币193798.47元(暂结算到2018年9月30日)及滞纳金，物业管理费64667.48元，水电费8171.60元，对于贵司未及时返还房屋所产生的占有使用费委托人保留主张的权利；3、请贵司在2018年10月15日前将晋合广场2幢106-2、106-3号商铺恢复到初始状态并交还委托人；4、若贵司未能履行上述约定，委托人将从2018年10月16日起正式收回出租物业，出租物业内所有遗留物品视为贵司放弃。诉讼过程中，原被告双方共同确认：1、双方租赁协议已于2018年9月15日解除；2、截至2018年9月15日，共结欠租金93171.27元；3、截至2018年9月15日，尚结欠物业管理费，计费标准为每平方米28.69元/月，面积共计为347.19平方米；4、截至2018年9月20日，水电费发生金额为8171.6元。2019年3月22日，原告方将案涉商铺清理腾空后对外出租。双方遂引发纠纷，原告诉至本院。 上述事实由当事人陈述、租赁协议、物业通知、律师函等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告之间签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方理应全面按约履行协议。本案中，被告欠付2018年9月15日之前的部分租金及物业管理费，已违反承租人应按约如期支付租金的合同义务，构成违约，理应承当相应违约责任。被告抗辩事发后双方还在磋商，但未能提供原告同意延期支付的证据，故相应抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约责任，合同虽约定了租金损失计算标准和违约金，但由于违约金具有弥补损失兼具惩罚的功能，原告的诉请具有重复性且明显过高，缺乏法律依据，本院参考案涉房屋月租金标准酌情予以调整，仅支持违约金65000元。 关于房屋交还时间，法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，并不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方均一致确认协议于2018年9月15日解除终止履行，双方均有义务采取适当措施防止损失扩大。一方面，被告以原告不同意搬离相抗辩，由于缺乏事实依据证明，本院不予采信；另一方面，原告已经发函被告明确自2018年10月16日收回物业，但却一直拖延到2019年3月21日才收回，存在明显扩大损失之嫌，对扩大的使用费损失，本院依法不予支持。本院根据合同终止时应立即恢复到初始状态并归还房屋的约定，结合实际恢复所需时间，酌定2018年10月15日为双方的合理止损日，相应的房屋使用费、物业管理费、水电费均应支持计算至该时间。对于2018年9月21日至10月15日期间的水电费，由于原告已缴纳2018年9月21日至12月31日期间水电费1231.8元，本院酌定该期间发生水电费用为500元。 关于106-2号房屋营销推广费，协议约定每年5000元。原告称该费用用于商场开展营销推广活动。被告106-3号房屋已缴纳1万元，现主张106-3号房屋两年共10000元。被告称原告没有做营销推广，不认可该费用。本院认为，该费用收取具有合同依据，其用途并非单指用于被告，故被告相应抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。但由于两份协议约定“每年”存在歧义，双方协议履行时间均仅17个月，不满2整年，故本院据实整体核定尚结欠该费用为4167元。 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告据此亦应退还被告所缴纳的保证金78777.26元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州小鸟企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司租金93171.27元; 二、被告苏州小鸟企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司房屋使用费21254.41元; 三、被告苏州小鸟企业管理有限公司于本判决生效之日 起七日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司物业管理费74706.6元、水电费8671.6元、营销管理费4167元; 四、被告苏州小鸟企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司违约金65000元； 五、原告怡合置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起七日内退付被告苏州小鸟企业管理有限公司租赁保证金78777.26元； 六、驳回原告怡合置业（苏州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3878元，由原告负担878元，被告负担3000元。此款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行上述义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  陈建峰 二〇一九年五月十四日 书记员  姜 平