海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0105民初1113号 原告：强禾玮，男，1984年12月6日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：彭显明，海南京园律师事务所律师。 被告：谢文贞，女，1968年11月2日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：刘宴辰，海南威盾律师事务所律师。 第三人：海南乌兰投资发展有限公司，住所地海口市秀英区蓝海路2号，统一社会信用代码：91460000693176753T。 法定代表人：杨荣，执行董事。 委托诉讼代理人：郝永明，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖文娟，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。 原告强禾玮与被告谢文贞、第三人海南乌兰投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告强禾玮及其委托诉讼代理人彭显明到庭参加诉讼，被告谢文贞的委托诉讼代理人刘宴辰到庭参加诉讼，第三人海南乌兰投资发展有限公司的委托诉讼代理人郝永明、廖文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告强禾玮诉称：2014年1月10日，原告与被告签订《商品房转让合同》，被告将从第三人内部职员受让的位于海口市××路东户房屋转让给原告，合同约定：该房原面积共133.66平米，单价为每平方米10200元，总金额136.3332万元，合同签订之日乙方一次性支付136.3332万元，甲方应当在2014年2月1日前交付使用，甲方全力协助乙方办理房产证以及过户相关手续。合同还对逾期交房的违约责任、甲方保证及承诺等进行了约定。合同签订后，原告依约将全部购房款136.3332万元一次性支付给被告，被告却未能如约办理房屋交付办证手续，第三人作为房屋开发商并将该房出售给内部职员，理应协助办理房屋产权证。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告所签署的《商品房转让合同》合法有效；2、被告及第三人协助办理海口乌兰集团公寓楼1号楼一单元一楼东户房屋产权证至原告名下；3、被告承担本案的诉讼费用。 被告谢文贞辩称：一、被告从第三人海南乌兰投资发展有限公司内部职员受让的的位××路东户房屋一套属实。但原告强禾玮诉称与其于2014年1月10日订立《商品房转让合同》一节不符合事实。被告从未与原告强禾玮签订过任何《商品房转让合同》，也未收到其付房款分文。原告强禾玮出具2014年1月10日所签订的《商品房转让合同》在乙方(签章）一栏强禾玮的姓名是自己加上，并非原合同真实姓名，其实真正签订合同人是李某，并非强禾玮。付款人为刘某，也非强禾玮。其转账的交易信息中也没有注明系替强禾玮支付购买谢文贞位于××路房产。而刘某出具的“付款说明”仅为单方说明，并非2014年1月10日被告与强禾玮签订其《商品房转让合同》，而是与李某签订《商品房转让合同》。刘某付款说明仅为事后炮制，不足以证明为其付款，对被告与原告强禾玮之间没有约束力。若强禾玮的诉求得到法院的支持，另一合同当事人李某若要起诉被告过户，那么被告不是一房二卖吗？成为诈骗犯了吗？这个法律责任谁来负责，故被告认为从未与原告强禾玮有商品房买卖合同，强禾玮主张其房屋产权办理过户其名下，因为没有合同关系，也没有付款凭证。显然缺乏事实依据和法律依据，依法应驳回原告强禾玮的诉讼请求。二、原、被告各举证一份均为2014年1月10曰刘某代为签订的《商品房转让合同》。但其合同的主体不同，原告举证的合同当事人为谢文贞和强禾玮，而被告举证的合同当事人为甲方谢文贞，乙方为李某。被告所举证的合同因二0一八年十一月间，龙华分局认为与案件有关而传被告谢文贞到该局经侦大队，经调查并经交付原件核实其合同是真实的。故请求法庭到龙华区公安分局经侦大队502房调卷调查便可证实真假。若原告举证法庭的《商品房转让合同》是虛假的。若原告强禾玮要求办理过户至其名下，理应在本案撤诉后，由刘某、李某、强禾玮、被告四方协商一致后，解除被告与李某订立的合同，被告在能够办理过户的条件下，协助办理该房屋产权过户手续的，故本案明显事实不清，缺乏依据。被告请求驳回原告强禾玮的诉讼请求。 第三人海南乌兰投资发展有限公司述称：一、第三人从未将海口乌兰集团公寓1号楼1单元1楼东户房屋出售给被告谢文贞，双方并未对海口乌兰集团公寓1号楼1单元1楼东户房屋的买卖达成合意。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”，即房屋买卖应当签订要式的书面合同。本案中，第三人从未与被告谢文贞签订过书面的商品房买卖合同，双方也从未对商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任进行约定。无论从形式上看，还是从实质上看，第三人与被告未就海口乌兰集团公寓1号楼1单元1楼东户的房屋买卖事宜达成合意。事实上，海口乌兰集团公寓系海南乌兰投资公司母公司鄂尔多斯市乌兰煤炭（集团）有限责任公司（下称“乌兰集团公司”）内部员工特价房，谢文贞并非乌兰集团公司内部员工，无享受乌兰集团公司内部员工特价房的资格。2013年谢文贞所持股的海南金亚洲酒店管理有限公司与乌兰集团公司的关联公司海南乌兰温泉大酒店有限公司系合作关系，谢文贞准备基于此种关系以乌兰集团公司内部员工价格购买海南乌兰投资公司所有的房屋，故向乌兰集团公司支付了部分款项。但经乌兰集团公司党委和工会集体讨论研究，并未同意谢文贞这一请求，故双方最终未签订书面的商品房买卖合同，也没有对房号、房屋面积、价格、交付时间、质量要求等内容进行过约定。即，双方的房屋买卖关系并未成立。二、海口乌兰集团公寓1号楼1单元1楼东户房屋自2013年4月起即被第三人作为质量和办证等履约担保的预留商品房，暂缓销售，第三人不可能将该套房屋出售给被告。2013年4月，第三人根据海口市住建局要求，向其提供了《商品房预售方案》，承诺将海口乌兰集团公寓1号楼101、102、103、104、201、202、203、204号房屋；2号楼102、103、104号房屋以及3号楼104号房屋（合计面积为1579.8㎡）作为质量担保的预留商品房，待第三人全部依法履行完房地产开发行为后，才申请上述预留商品房销售。上述质量担保情况，第三人已在海口市房屋交易与产权管理中心系统中备案登记。故，第三人不可能将该套房屋出售给被告，原告所述不属实。三、退一步讲，即使人民法院认定第三人与被告之间存在房屋买卖关系，原告与被告之间的《商品房转让合同》也是无效的，原告的第一项诉讼请求不能成立。退一步讲，即使人民法院认定第三人与被告之间存在房屋买卖关系，根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，本案中，海口乌兰集团公寓1号楼1单元1楼东户房屋登记的产权人始终为第三人，被告谢文贞未依法登记领取权属证书就与原告签订《商品房转让合同》，该合同当属无效，原告的第一项诉讼请求不能成立。四、退一步讲，即使人民法院认定第三人与被告之间存在房屋买卖关系，第三人也无义务配合原告将房屋变更至其名下。原告通过向人民法院起诉，要求将房屋直接变更至其名下，企图逃避国家税收。五、原告已于2018年1月23日就本案向贵院提起过诉讼，在诉讼过程中，自知其起诉行为依据不足，在庭审结束后，主动要求撤回起诉。却又于2019年2月22日以同样的诉讼请求及事实和理由再次提起诉讼，实有恶意诉讼之嫌。 经审理查明：涉案的位于海口市××区房(即海口乌兰集团公寓1号楼1单元1楼东户)系由第三人开发,海口乌兰集团公寓楼系海南乌兰投资发展有限公司母公司鄂尔多斯市乌兰煤炭(集团)有限责任公司内部员工特价房,被告并非乌兰集团公司内部员工,无享受乌兰集团公司内部员工特价房的资格,2013年被告所持股的海南金亚洲酒店管理有限公司与乌兰集团公司的关联公司海南乌兰温泉大酒店有限公司系合作关系,被告基于此种关系打算以乌兰集团公司内部员工价格购买第三人所有的房屋,被告向第三人支付了801960元购房款。之后经乌兰集团公司党委和工会集体讨论决定,未同意被告的购房请求,故双方最终未签订任何书面购房合同。但第三人一直未将上述801960元购房款退还给被告。第三人于2013年4月向海口市住建局提交《商品房预售方案》,承诺将涉案的1号楼2层102房作为质量担保的预留商品房并在海口市房屋交易与产权管理中心系统中进行备案登记,待第三人全部依法履行完房地产开发行为后,才申请上述预留商品房销售。海口市房屋交易与产权管理中心出具的《情况说明》同样显示,开发商已申请将涉案102房作为质量和办证等履约担保,暂缓销售。2014年1月10日,被告与案外人刘某协商同意将涉案的102房转让给案外人李某,并由刘某代李某签订了《商品房转让合同》,房屋总价款为1363332元,刘某分别于2014年1月10日、1月17日向被告支付购房款363332元以及100万元,共计1363332元。原告于2018年9月11日向海口市公安局龙华分局控告被告涉嫌合同诈骗,经海口市公安局龙华分局询问,被告在询问笔录中承认将涉案102房转让给李某,并未转让给原告,并向龙华公安分局提交了其与李某签订的《商品房转让合同》、第三人出具的收取801960元房款的收据等材料。海口市公安局龙华分局经审查认为该案属于经济纠纷,没有犯罪事实,不需要追究刑事责任,于2019年1月15日作出《不予立案通知书》。原告于2019年2月22日向本院提起诉讼,诉称其于2014年1月10日与被告签订《商品房转让合同》,要求确认《商品房转让合同》合法有效,被告及第三人协助将涉案的102房房产证办理至原告名下。经审查,原告提供的其于2014年1月10日与被告签订的《商品房转让合同》和被告提供的其于2014年1月10日与李某签订的《商品房转让合同》的文本内容完全一样,原告强禾伟和李某的签名均为刘某代签。刘某于2014年1月18日出具《付款说明》,表明刘某于2014年1月10日及1月17日付给被告的1363332元购房款系替原告支付购买被告102房的房款。被告辩称原告提供的原告与被告签订的《商品房转让合同》中的”谢文贞”的签名并非其本人所签,该《商品房转让合同》系原告单方伪造,被告只将涉案的102房出售给李某,并未出售给原告,并未与原告签订任何商品房转让合同,被告及第三人均不同意将涉案102房出售并过户给原告,遂成讼。涉案的上述102房目前仍登记在第三人名下。 上述事实，有《两份商品房转让合同》、《付款说明》、《特种转账借方凭证》、《个人活期账户明细》、《不予立案通知书》、《收据》、《询问笔录》、《情况说明》、《商品房预售方案》、《不动产权证书》、当事人陈述及开庭笔录等证据为凭，足以认定。 本院认为：原告诉称其于2014年1月10日与被告签订《商品房转让合同》,并提交了双方签名的《商品房转让合同》,被告虽然对”谢文贞”的签名不予认可,但未申请鉴定也未提供相反的证据予以证明,因此,本院对原告提供的双方于2014年1月10日签订的《商品房转让合同》予以确认。 该《商品房转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同。本案中，被告在与原告签订《商品房转让合同》时虽未取得涉案102房的所有权或处分权，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，本院认定原告与被告于2014年1月10日签订的《商品房转让合同》合法有效。由于涉案的102房系由第三人开发并登记在第三人名下。被告与第三人并未对涉案102房的买卖达成合意,双方最终并未签订商品房买卖合同,也没有对房屋面积、价格、交付时间、办证时间等内容进行约定,被告与第三人之间的房屋买卖关系并未成立。因此,原告要求被告及第三人协助将涉案102房房产证过户登记至其名下没有事实和法律依据,本院不予支持。被告及第三人的相关抗辩于法有据,本院予以采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告强禾玮与被告谢文贞于2014年1月10日签订的《商品房转让合同》合法有效。 二、驳回原告强禾伟的其他诉讼请求。 本案受理费8585元，由原告强禾玮承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 书记员  黄清海 印刷：许斯娜 海口市秀英区人民法院2019年5月15日印制 （共印9份） {文书日期} 书记员黄清海 印刷：许斯娜 海口市秀英区人民法院2019年5月15日印制 （共印9份）