四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民再87号 再审申请人（一审被告）：许志秀，女，1952年7月8日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕，女，1978年3月5日出生，汉族，住四川省双流县。系许志秀之女。 被申请人（一审原告）：成都中粮悦街企业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区大悦路**。 法定代表人：曹荣根，董事长。 委托诉讼代理人：张皓然，男，1991年12月23日出生，汉族，住河南省郸城县。系该公司员工。 委托诉讼代理人：孙牧雪，女，1991年12月22日出生，汉族，住陕西省城固县。系该公司员工。 再审申请人许志秀因与成都中粮悦街企业管理有限公司（以下简称中粮悦街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院作出的（2017）川0107民初9133号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年2月26日作出（2018）川01民申986号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年4月16日进行公开开庭审理，再审申请人许志秀及其委托诉讼代理人张乃博、张燕，被申请人中粮悦街公司委托诉讼代理人张皓然、孙牧雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2017年8月18日，原审原告中粮悦街公司向成都市武侯区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，请求：1.判决确认中粮悦街公司与许志秀签订的《【成都】大悦城•悦街商铺租赁合同（POS版）》（以下简称租赁合同）已于2017年3月5日解除；2.判决许志秀向中粮悦街公司支付所欠租赁费用及其他费用共计123159.15元；3.判决许志秀向中粮悦街公司支付违约金（暂时计至2016年12月22日）共计42802.18元，具体金额以实际支付之日产生为准；4.判决许志秀向中粮悦街公司支付商铺拆除恢复原状费用22281.2元；5.判决许志秀向中粮悦街公司支付律师代理费14000元。事实及理由：依据中粮悦街公司与许志秀签订的租赁合同，许志秀自2016年6月至2016年12月连续6个月未交纳租金及物业管理费、推广费，许志秀拖欠租金系严重违约行为，已同时满足约定解除合同和法定解除合同的条件，为维护合法利益，故诉至一审法院。 一审查明，2015年12月20日，中粮悦街公司与许志秀签订了租赁合同，约定许志秀承租位成都市武侯区号商铺，租期为两年，用于经营【阁•希】品牌。合同对商铺租金、租赁保证金、开业保证金、推广费、装修管理费、装修押金、免租装修期等都有相关约定。合同签订后，中粮悦街公司将商铺交付许志秀使用，许志秀对商铺进行装修与经营。根据中粮悦街公司提供的《商户结算单》，截至2016年12月22日许志秀共计欠付租赁费用（包括租金、推广费、物业管理费）、POS机使用费共计211979元。折抵开业保证金18707.8元、刷卡金 57079.65元、八月固定租金减免13032.40元，共计88819.85元后，许志秀尚欠租赁费用123159.15元。中粮悦街公司主张截至2016年12月22日，以欠付金额为基数，按日3‰的标准，计算违约金为42802.18元。2017年3月2日，中粮悦街公司向许志秀寄送《解约告知函》，告知许志秀解除合同并要求支付所欠费用，因超过快递结果查询时间，无法查询邮件送达结果。中粮悦街公司称其同时在商铺外张贴该告知函。另查明，中粮悦街公司为本案诉讼与上海市锦天城（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，产生并实际支付律师费14000元。中粮悦街公司于2017年12月4日与案外人四川精城建设有限责任公司签订《成都大悦城第三方（物业）整改项目工程施工合同》，并支付大悦城商铺1F-J07、1F-J08【阁•希】的恢复费用共计22281.2元。 一审法院认为，许志秀经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，故对中粮悦街公司提交的证据原件及陈述的事实予以采信。许志秀与中粮悦街公司之间签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。现许志秀未支付租金、物业管理费、推广费、POS机使用费等费用123159.25元，故中粮悦街公司请求许志秀支付123159.25元的诉讼请求一审法院予以支持。关于解除租赁合同，按照合同的约定，中粮悦街公司有权单方面终止合同，故对该诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，根据合同约定，许志秀应当履行恢复案涉商铺至交付状态的义务，一审法院对恢复原状的请求予以支持。中粮悦街公司拟自行恢复，该费用标准适当，一审法院予以支持。许志秀未支付租金、物业管理费等费用，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定及当事人合同约定，对于中粮悦街公司要求许志秀支付所欠租金、物业管理费、推广费、POS机使用费共计123159.15元及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但违约金计算标准按日3‰计算过高，一审法院酌情调整为上述欠付费用的30%，即36947.75元。根据租赁合同第17.9条的约定，许志秀应当承担中粮悦街公司因本案诉讼产生的律师费。现已实际支付律师费用14000元。故中粮悦街公司要求许志秀支付律师费14000元，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决解除双方于2015年12月20日签订的租赁合同，许志秀于判决生效之日起十日内向中粮悦街公司支付商铺恢复原状费用 22281.2元，支付租金、物业管理费、推广费、POS机使用费共计123159.15元，支付违约金36947.75元，支付律师费14000元。 一审判决生效后，许志秀不服，向本院申请再审，请求：1.撤销一审法院（2017）川0107民初9133号民事判决；2.改判驳回中粮悦街公司的诉讼请求。其事实与理由：1.一审法院未向许志秀送达开庭传票，送达程序违法，损害了许志秀的诉讼权利；2.《解约告知函》并未送达许志秀；3.《解约告知函》载明的欠付金额及许志秀向中粮悦街公司转款的发票、收据等作为新证据，足以推翻一审认定的许志秀仍应向中粮悦街公司支付租金、物管费、推广费、POS机使用费等共计123159.15元的判决；4.《公证书》证明案涉商铺至2018年11月29日仍未进行恢复，中粮悦街公司也未出具委托第三方进行恢复的相关证据，一审判决许志秀支付恢复费无事实根据；5.本案中的租赁关系与推广费、物业费、POS机使用费是不同的法律关系，一审法院将不同的法律关系合并审查，认定事实不清，适用法律错误；6.一审判决违约金过高，也没有具体损失的依据。 为证明其再审主张，许志秀向本院提交了以下证据: 1.中粮悦街公司于2017年3月2日向许志秀发送的《解约告知函》一份，载明：（1）自2017年3月5日起正式终止租赁合同；（2）截至2017年3月5日止，许志秀仅欠中粮悦街公司全部费用39424.75元；（3）于合同解除之日起3日内清退商铺并恢复原状；（4）所交纳的租赁保证金、开业保证金、POS机押金、装修押金等用于抵扣所欠租赁费用。上述证据欲证明中粮悦街公司在一审诉讼中起诉金额不实，自相矛盾。 2.收款收据8份、发票5份、银行卡租户刷卡对账单1份、商户结算单13份，涉及许志秀所交纳的开业保证金18707.8元、租赁保证金56123.4元、装修押金6000元、POS机押金5000元、资和信9800元、刷卡交费94451.5元，合计190082.7元，加上9月销售奖励10000元，减免8月房租13032元。上述证据欲证明许志秀已交纳的费用、销售奖励、减免房租等费用应当予以扣除。而许志秀实际应当交纳的全部租金的总额为211979元，故许志秀所交金额已超出所欠金额，并不欠中粮悦街公司任何费用。 3.2017年1月6日，许志秀与中粮悦街公司大悦城主管甄凌云之间的邮件往来。可以证明双方就解除合同、案涉商铺退场达成了合意，并确认终止的时间为2016年12月22日。因双方协商解除合同，故本案不存在单方违约，中粮悦街公司主张的滞纳金、违约金没有事实依据。 4.2018年12月12日，四川省成都市蜀都公证处出具的（2018）川成蜀证内经字第186477号《公证书》一份，载明现场拍摄“大悦城、悦街”一铺面照片9张。欲证明案涉商铺至今并未恢复原状，且许志秀存放的物品也未搬离。 中粮悦街公司对上述证据发表如下质证意见： 1.对第一组证据的真实性、合法性无异议。但认为《解约告知函》所述金额不准确，工作人员存在计算失误。且所述39424.75元为所欠费用抵扣租赁保证金、开业保证金、POS机押金、装修押金后尚欠费用，当时也没有计算违约金等。 2.第二组证据中，对以下三笔提出异议：第一笔“开业保证金”18707.8元，认为已用于抵扣首月全部租金和次月部分租金，不应当再行抵扣；另一笔“刷卡交费”94451.5元中有37371.85元为重复计算，原因是中粮悦街公司先向许志秀出具了该18664.05元费用的收据，其后又向许志秀换取了发票，而未收回收据；同时开具的发票中包含了上述交纳的开业保证金转化为租金的18707.8元。故该笔费用的实际金额为57079.65元；第三笔“9月销售奖励”10000元不予认可，无证据证明。对其余所涉费用及金额无异议。 3.对第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。认为甄凌云无权代表中粮悦街公司解除与许志秀之间的合同，许志秀存在违约行为。 4.对第四组证据三性无异议，但认为不能达到证明目的，公证书不能证明许志秀搬离后中粮悦街公司对店面的恢复情况。 中粮悦街公司在再审中补充提交了以下证据： 1.根据双方签订的租赁合同第五条：“乙方（许志秀）在签署本合同后10日内应向甲方（中粮悦街公司）交纳相当于第一个租赁年度1个月的基本租金、物业管理费、推广费总和共计18707.8元作为乙方开业保证金……”第十四条：“除非本合同另有约定，在乙方约定时间开业后，开业保证金自动转为乙方应交纳的首月部分租金”。欲证明许志秀交纳的开业保证金转化为2月租金及费用17953.85元，3月部分费用753.95元。 2.中粮悦街公司委托卓远地产（成都）有限公司对许志秀弃租的“阁希珍宝”铺面进行了恢复施工，包括卓远地产（成都）有限公司与重庆大方建筑装饰设计工程有限公司签订的《成都大悦城悦街工程补充协议》、《结算清单》、付款凭证。欲证明中粮悦街公司因对店面恢复原状而造成的损失，许志秀应当承担相应费用。 许志秀发表如下质证意见： 1.第一组证据。商铺在2015年12月已经开业，中粮悦街公司称将开业保证金转化为租金却发生在次年2、3月，与合同约定不符，同时，中粮悦街公司将开业保证金转化租金并未通知许志秀。 2.第二组证据。再审中中粮悦街公司提交的支付凭证载明的收款人是重庆大方建筑装饰设计工程有限公司，与一审判决载明其与四川精城建设有限责任公司签订《成都大悦城第三方（物业）整改项目工程施工合同》并向其付款的事实不符，不能证明中粮悦街公司恢复商铺原状产生实际损失。 根据双方举证质证意见，结合一审查明的双方无争议事实，本院作如下认证： 双方对以下事实无异议，许志秀在租赁期内应交纳的全部费用总额为211979元，而许志秀已向中粮悦街公司交纳了以下费用：开业保证金18707.8元、租赁保证金56123.4元、装修押金6000元、POS机押金5000元、资和信9800元。本院对上述事实予以认定。 关于中粮悦街公司于2017年3月2日向许志秀发送《解约告知函》，能够证明双方对解除合同的事实予以认可。但其中有关欠付租金及费用的内容为中粮悦街公司单方出具，不足以证明实欠租金及费用金额。 对于双方争议的“开业保证金”18707.8元是否已用于转化租金的问题。根据双方合同约定，开业后，开业保证金自动转为乙方应交纳的首月部分租金，首月（2016年2月）租赁费（固定租金）为11771.20元，本院认定该笔租金系开业保证金转化而来。中粮悦街公司称开业保证金转化2016年2月全部租金及费用,剩余部分转化为2016年3月费用，与合同约定不符，本院不予采信；许志秀否认2016年2月租金由开业保证金转化，称2016年2月租金由其另外刷卡交纳，但未提供刷卡支付的证据，本院不予以采信。 对于“2016年3月固定租金、物业管理费、推广费、POS租金共计18664.05元”是否存在重复计算的问题。许志秀提供的第二组证据中2016年3月28日《收据》载明内容“3月固、物、推、POS租金18664.05元”，与2016年3月29日两张《发票》载明内容“3月固定租金、物业管理费、推广费、POS租金共计19418元”存在重复，发票中的金额略大于收据金额。许志秀对同类科目的费用在《收据》和《发票》中重复出现未能作出合理解释。中粮悦街公司称因财务人员疏忽，向许志秀开具发票时忘记收回收据，具有合理性。本院认定3月份《收据》和《发票》中涉及收费金额18664.05元的项目为重复内容。 对于“9月销售奖励”10000元的问题，因许志秀无证据证明中粮悦街公司同意给予其该笔奖励，本院对许志秀主张扣减该笔奖励费不予采信。 对于中粮悦街公司主张恢复铺面原状损失费22281.2元。中粮悦街公司提交的卓远地产（成都）有限公司与重庆大方建筑装饰设计工程有限公司签订的《成都大悦城悦街工程补充协议》、《结算清单》、付款凭证等证据，不能证明许志秀对中粮悦街公司的铺面造成了损失。 本院认为，再审争议焦点是：一、许志秀拖欠中粮悦街公司租金及费用金额；二、违约责任；三、铺面损失负担。 关于许志秀拖欠中粮悦街公司租金及费用金额。双方对许志秀已交纳租赁保证金56123.4元、装修押金6000元、POS机押金5000元、资和信9800元无异议，本院予以确认。对双方存在争议的交费评析如下：1.中粮悦街公司出具收据载明收取许志秀“开业保证金”18707.8元，该费用许志秀已实际交纳，应从总应交费用中抵扣。又因双方所签订租赁合同的第十四条明确约定“除非本合同另有约定，在乙方约定时间开业后，开业保证金自动转为乙方应交纳的首月部分租金”，所称“租金”应当理解为“租赁费”或“固定租金”，中粮悦街公司向许志秀出具的发票中，涉及首月（2016年2月）“租赁费”或“固定租金”为11771.20元。该费用应认定为由部分“开业保证金”转化而来。许志秀否认由“开业保证金”转化而来，称系其另外刷卡交纳，但未提供刷卡转账的依据。故该11771.20元不应计入许志秀所称“刷卡交费”金额予以抵扣。2.从双方所提交的《收据》、《发票》的“收款明细”中反映出，2016年3月租金及费用中涉及18664.05元存在项目明细重复，该笔费用不应当重复计入“刷卡交费”。3.因许志秀在再审中主张折抵9月销售奖励10000元缺乏证据证实，本院不予支持。故许志秀欠付金额=总金额211979元－租赁保证金56123.4元－装修押金6000元－POS机押金5000元－资和信9800元－8月减免房租13032元－开业保证金18707.8元－刷卡费用64016.25元（即94451.50－18664.05元－11771.20元）=39299.55元。 二、关于许志秀是否应当承担违约责任。根据双方租赁合同约定，许志秀拖欠中粮悦街公司租金等费用，应当承担违约责任。中粮悦街公司主张截至2016年12月22日，以欠付金额为基数，按日3‰的标准计算违约金。一审法院认为，违约金计算标准按日3‰计算过高，酌情调整为上述欠付费用的30%，本院再审认为，一审法院调减违约金比例适当，符合法律规定，违约金金额=39299.55元×30%=11789.87元。 三、关于许志秀是否应当赔偿中粮悦街公司恢复铺面的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约方承担的损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。因中粮悦街公司未举证证明许志秀因违约对铺面结构造成了损坏，双方合同中也无恢复为清水房的相关约定，中粮悦街公司所举出的证据也不能证明为恢复铺面为清水房造成了损失。一审判决认定中粮悦街公司向四川精城建设有限责任公司支付“阁希珍宝”铺面恢复费用22281.2元缺乏事实依据，本院予以纠正。 综上，一审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款规定，判决如下： 维持成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9133号民事判决第一、五、六项，即“（一）、解除原告成都中粮悦街企业管理有限公司与被告许志秀于2015年12月20日签订的《【成都】大悦城·悦街商铺租赁合同（POS版）》；（五）、被告许志秀于本判决生效之日起十日内向原告成都中粮悦街企业管理有限公司支付律师费14000元；（六）、驳回原告成都中粮悦街企业管理有限公司的其他诉讼请求”。 撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9133号民事判决第二项，即“被告许志秀于本判决生效之日起十日内向原告成都中粮悦街企业管理有限公司支付商铺恢复原状费用22281.2元”。 将成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9133号民事判决第三项“被告许志秀于本判决生效之日起十日内向原告成都中粮悦街企业管理有限公司支付租金、物业管理费、推广费、POS机使用费共计123159.15元”变更为“被告许志秀于本判决生效之日起十日内向原告成都中粮悦街企业管理有限公司支付租金、物业管理费、推广费、POS机使用费共计39299.55元”； 将成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9133号民事判决第四项“被告许志秀于本判决生效之日起十日内向原告成都中粮悦街企业管理有限公司支付违约金36947.75元”变更为“被告许志秀于本判决生效之日起十日内向原告成都中粮悦街企业管理有限公司支付违约金11789.87元”。 一审案件受理费3976元，按原审判决负担。二审案件受理费3976元，由成都中粮悦街企业管理有限公司负担2000元，许志秀负担1976元。 本判决为终审判决。 审 判 长 何云鹏 审 判 员 杨 芳 审 判 员 邱家德 二〇一九年五月七日 法官助理 李小涛 书 记 员 温学博