云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终974号上诉人（原审原告反诉被告）：周某1，女，2009年4月13日出生，汉族，住曲靖市麒麟区。法定代理人：周某2（周某1之父），男，1978年12月29日出生，汉族，户籍地云南省临沧市临翔区，现住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：周承林（周某1之祖父），男，1949年6月1日出生，汉族，住曲靖市麒麟区。特别授权代理。被上诉人（原审被告反诉原告）：曲靖市中辰物业服务有限公司，住所地曲靖市麒麟区银屯路和谐家园。法定代表人：张春枚，该公司总经理。上诉人周某1因与被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院(2018)云0302民初5111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周某1上诉请求：撤销原判，依法改判曲靖市中辰物业服务有限公司退还物业服务协议终止前未入住而收取的各种预收费和违规收费。事实和理由：周某1未入住就应退还预收物业费1948元。预交水费和二次生活用水加压费没有法律依据。物管费包含了垃圾费，生活垃圾费132元属重复收费。装修垃圾清运费，没有行政机关的批准，属违规收费。曲靖市中辰物业服务有限公司未答辩。周某1向一审法院起诉请求：一、被告退还原告因合同无效而收取的费用：1、预收物业费1948元；2、预收装修垃圾清运费500元；3、预收水费200元；4、预收生活垃圾费132元；5、预收生活用水二次加压费100元；6、装修管理费405元；7、装修许可证费30元；8、装修人员出入证费30元，合计3345元。一审法院认定事实:原告系曲靖市麒麟区曲沾大道旁田源小区5幢2单元1404号房屋业主，该房屋建筑面积为135.26㎡。该小区系曲靖市贵源房地产开发有限公司开发建设。原告企业名称原为曲靖市中辰物业管理有限公司，后变更为曲靖市中辰物业服务有限公司。2014年1月3日，曲靖市贵源房地产开发有限公司与曲靖市中辰物业管理有限公司签订《物业服务协议》一份，约定：委托方为曲靖市贵源房地产开发有限公司，受托方为曲靖市中辰物业管理有限公司。物业名称为田源小区，总建筑面积143680㎡，物业类型为电梯房、商铺，商住楼共7幢17单元952户；委托管理期限自本合同签署之日起至经依法成立的业主大会决议解除委托之日止；受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、维修基金的统筹、代收相关其他费用；物业管理服务费收费标准为：电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；代收水电费、垃圾清运费；业主或物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰，按每日累加计算承担交纳违约金及双方权利义务等内容。2014年3月10日，原告的爷爷周承林对该小区5幢2单元1404号房屋进行接房时，以原告（甲方）的名义与被告（乙方）签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》一份，约定：甲方委托乙方对田源小区5幢2单元14楼4室房屋（建筑面积135.26㎡）实施物业管理服务；委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和配套服务设施、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、养护与管理及配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作及法律法规规定由物业公司管理的其他事项；收费标准为住宅每月每平方米1.2元；期限自2014年4月1日至2017年3月31日止；违约责任为如一方违约，造成对方未完成管理目标或直接经济损失的，违约方应给予对方相应补偿，有权要求限期整改，有权终止合同等内容。同时，周承林在承诺书、消防安全责任书、装修管理规定、装修保证书、厨房及卫生间装修保证书、车辆管理规定等格式文书上签署了“周某1”姓名。其中，装修管理规定载明：装修前业主必须协同装修施工方到物业公司办理装修申请，经审批后，签订《装饰装修管理服务协议》，业主交纳装修保证金，施工单位交纳施工保证金，及装修管理服务费等相关费用，办理相关证件后，方可进行装修等内容。签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》当天，周承林以原告名义向被告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的物业费1948元、预收水费200元、预收二次加压费100元、预收生活垃圾费132元、预收装修垃圾清运费500元。2014年5月19日因装修该房屋，周承林又以原告名义与被告及施工方签订《装修管理协议》，约定：施工方向被告交纳以下费用：装修保证金3000元/户，装修出入证工本费10元/本，装修管理服务费3元/㎡，装修垃圾清运费（按房屋建筑面积交付）100平米以上500元/户。当天周承林以原告名义向被告交纳了装修管理费405元、装修许可证费30元、装修人员出入证费30元。装修完毕后，被告未退还装修管理费405元。至今原告未再交纳过物业费，被告多次催收未果。庭审中查明，曲靖市中辰物业管理有限公司于2010年10月9日成立。2011年6月21日获得曲靖市住房和城乡建设局核发的《物业服务企业资质证书》，未设定有效期限。2014年8月更名为曲靖市中辰物业服务有限公司，并更换资质证书，经营范围为物业管理、家政服务；资质等级三级；准予从事物业管理活动时间为2014年8月26日至2016年8月25日。（现国家已取消物业服务企业二级及以下资质认定的行政审批程序）。另查明，2014年1月24日曲靖市发展和改革委员会曲发改价格备案（2014）3号文件载明曲靖市中辰物业管理有限公司对田源小区的物业服务价格：高层住宅1.30元/㎡/月（含电梯运行维护费）;二次供水加压及水池清洗费100元/户/年。曲靖市发展和改革委员会于2013年11月5日向曲靖市麒麟区环境卫生管理处发出的关于规范曲靖中心城区垃圾处理费标准的批复载明：城区住户的垃圾代运费和垃圾处理费每户每月11元。一审法院认为,物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。原告系田源小区的业主，被告按照与周承林以原告的名义签订的《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》约定从事物业服务。本案争议的焦点是周承林以原告周某1的名义签订的《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》的行为是否构成表见代理，该《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》是否有效。表见代理是指行为人虽事实上属于无权代理，但因被代理人与行为人之间的关系，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本案中，原告系未成年人，其父母长期在外务工，原告与爷爷周承林及奶奶共同生活，据周承林自述该房屋系其与配偶出资购买并登记在原告名下，交付房款及接房手续均系其本人办理，其又系原告的爷爷，足以让被告有理由相信周承林有代理权，周承林以原告周某1的名义签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》的行为，构成表见代理，该《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》为有效合同，原告应对周承林表见代理行为的法律后果承担责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故原告以《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》无效，且其未入住为由，要求被告退还物业服务费1948元、预收水费200元、生活用水二次加压费100元、生活垃圾代运费132元、装修垃圾清运费500元、装修许可证费30元、装修人员出入证费30元的诉讼请求于法无据，不予支持。被告收取的装修管理费405元，未经行政机关批准，应当予以退还。被告反诉要求原告支付2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费3896元的主张成立，予以支持。因原告系未成年人，应由其法定代理人周某2支付欠交的物管费。被告反诉主张的逾期付款违约金，因双方合同中未作约定，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第六条之规定判决：一、被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司退还原告（反诉被告）周某1装修管理费405元。二、原告（反诉被告）周某1的法定代理人周某2支付被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费3896元。三、驳回原告（反诉被告）周某1的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项相抵后，原告（反诉被告）周某1的法定代理人周某2应支付被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司物业服务费3491元。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元，免交。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。本案争议的焦点是周承林以周某1的名义签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》的行为是否构成表见代理，该《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》是否有效。表见代理是指虽然行为人事实上属于无权代理，但因被代理人与行为人之间的关系，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本案中，周某1系未成年人，其父母长期在外务工，周某1与爷爷周承林及奶奶共同生活，据周承林自述该房屋系其与配偶出资购买并登记在周某1名下，交付房款及接房手续均系其本人办理，其又系周某1的爷爷，足以让物业公司有理由相信周承林有代理权，周承林以周某1的名义签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》的行为，构成表见代理，该《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》为有效合同，周某1应对周承林表见代理行为的法律后果承担责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，周某1以《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》无效，且其未入住为由，要求物业公司退还相关费用的诉讼请求不符合双方的合同约定且于法无据，因此，周某1上诉认为未入住就应退还预收物业费1948元，预交水费和二次生活用水加压费没有法律依据，物管费包含了垃圾费，生活垃圾费132元属重复收费，装修垃圾清运费，没有行政机关的批准，属违规收费的上诉理由不能成立。综上所述，周某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费免交。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请强制执行。审判长  李连毅审判员  杨美琼审判员  邵 娅二〇一九年五月二十三日书记员  朱远建