山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1003民初5149号 原告：王宗林，男，1974年11月14日出生，汉族，居民，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于凯，山东德衡（威海）律师事务所律师。 被告：吕明利，男，1972年1月6日出生，汉族，居民，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：张琼，山东德平律师事务所律师。 第三人：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。 法定代表人：高立香，经理。 委托诉讼代理人：王伟，公司副总经理。 委托诉讼代理人：郭万万，公司法务经理。 原告王宗林与被告吕明利、第三人威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宗林及其委托诉讼代理人王传辉、于凯，被告吕明利及其委托诉讼代理人张琼，第三人天山公司的委托诉讼代理人郭万万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王宗林向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《顶账房转让合同》并交付房屋；2.判令被告、第三人协助原告办理涉案房屋的备案手续，并在房屋具备条件时协助办理产权登记手续。3.本案诉讼费、保全费、担保保险费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.判令解除原被告于2017年12月31日签订《顶账房转让合同》；2.判令被告向原告返还购房款250000元并赔偿损失299000元。事实和理由：2017年12月31日，原告与被告签订了《顶账房转让合同》，合同约定被告将其位于威海市文登区的顶账房转让给原告。涉案房屋建筑面积为120平方米，转让价款为528000元，付款方式为2018年春节前支付150000元，余款五年付清，房屋交付时间为2018年2月18日。同时，被告保证对房屋享有独立处分权，涉案房屋不存在产权纠纷及其他权利瑕疵等。合同签订后，原告已向被告支付购房款250000元，但被告至今未能交付房屋并拒绝履行合同。原告认为，双方签订的《顶账房转让合同》是合法有效的，被告目前拒绝继续履行合同的行为已经构成违约，违背诚实信用原则。同时，由于涉案房屋为第三人所开发，第三人应对于房屋产权登记进行协助。根据合同法有关规定，违约行为发生后，被告应承担继续履行合同的义务；若合同无法继续履行，被告应承担其违约给原告造成的所有经济损失。 被告吕明利辩称，浙江钱江建设集团有限公司是天山公司开发房产的施工方，浙江钱江建设集团有限公司欠付被告工程款，就转给被告包括涉案水榭花都7号楼301室的三套房产，除涉案房产外，其余两套房产的手续已经办理完毕，对于涉案房产，天山公司只向被告出具了金额为228505元的收据，尚欠300000元的收据未出具，被告已经起诉天山公司及浙江钱江建设集团有限公司，待案件审结，同意履行与原告之间的合同。对于原告变更后诉讼请求，被告辩称不同意解除合同，合同可以继续履行。因涉案房屋不具备法律意义上的交付条件，待条件成熟后，被告同意交房。 第三人天山公司述称，天山公司与浙江钱江建设集团有限公司及被告间确实存在事实上的三方抵顶协议，现在被告尚有300000元房款未付清，天山公司曾催促要求被告补齐，但被告未能付清。涉案房屋没有备案，没有签订房屋买卖合同，在补齐了房屋尾款后，天山公司可以与原告签订房屋买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及无争议的证据，本院认定事实如下： 2017年12月31日，吕明利作为转让方（甲方）与王宗林作为受让方（乙方）签订《顶账房转让合同》一份，约定吕明利将其取得的位于威海市文登区户的工程顶账房（面积120平米）以528000元的价格出售给王宗林，交房时间约定为2018年2月18日，房款支付方式为王宗林在2018年春节前支付吕明利150000元，余款五年内付清，年付款数额不低于90000元。自合同订立之日起，房屋市场价格的涨跌与吕明利无关，由王宗林全部承担。吕明利保证该房屋不存在产权纠纷，未设定抵押、未出租、未一房多售、未被查封或存有其他权利瑕疵；吕明利保证其对该房屋享有独立处分权，保证该房屋不被他人合法追索。合同关于违约责任中约定：由于甲方（吕明利）未履行义务的原因，致使乙方（王宗林）在履行合同约定时超过三个月未按约交接房屋产权，不能取得房屋所有权或不能正常使用该房屋的，乙方有权解除合同并要求甲方在违约之日其5个工作日内返还乙方已经支付的合同价款。甲方不如实告知乙方有关情况或与开发商和建筑公司签订不合法合同的，存在一房多售的情况的，致使合同目的不能实现的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方在违约之日起5个工作日内返还乙方已经支付的合同价款。甲方由于开发商和建筑公司拖延未按约交接房屋产权超过三个月，影响乙方正常使用该房屋的，应向乙方支付地产公司赔付的违约金，甲方超过约定一年仍未交付乙方房屋的，乙方有权解除合同。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，王宗林分别于2017年12月31日、2018年2月8日、2018年5月20日分别向吕明利付款50000元、100000元、100000元，合计250000元。后因吕明利不能按约定交付房屋，王宗林未再向吕明利付款。 本案诉争房产位于威海市文登区产（即原被告协议中的7-1#楼301户）系天山公司开发建设，该房曾被天山公司用于抵顶与浙江钱江建设集团有限公司及吕明利三方之间的工程款，天山公司向吕明利出具了金额为228505元的收据，但天山公司认为涉案房屋尚有300000元尾款未能付清，因此未向吕明利交付房屋。现吕明利已就上述纠纷将天山公司、浙江钱江建设集团有限公司诉至本院，案件正在审理过程中。 本案审理过程中，王宗林申请对涉案房屋房产价值的增值数额进行评估，经本院委托，威海华地土地房地产评估有限公司作出评估意见为：本次估价对象在2017年12月31日满足本次估价的假设及限制条件下的评估价值为66万元；在2019年1月18日满足本次估价的假设及限制条件下的评估价值为82.7万元。王宗林因本次评估花销鉴定费4135元。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王宗林与吕明利签订的《顶账房转让合同》中约定，因吕明利未履行义务致使王宗林超过三个月未按约交接房屋产权，不能取得房屋所有权或不能正常使用该房屋的，王宗林有权解除合同并要求返还已付合同价款。因吕明利不能按照协议约定时间向王宗林交付涉案房屋已超过三个月时间，故根据该合同约定内容，王宗林有权要求解除合同并返还已经支付的房款250000元。关于王宗林要求吕明利赔偿房屋增值损失299000元的问题，本院认为，房屋增值利益属于可得利益损失，属于违约损害赔偿的一种。在对房屋增值利益分配时，应当考虑合同内容、履行情况、违约性质以及可预见性等因素。本案中，首先，根据双方合同内容来看，该合同系对工程款顶账房屋的转让约定，转让价格亦低于当时的市场评估价格。合同中对吕明利违约的责任约定较为具体，但未涉及到合同因违约而解除后房屋增值利益的损失赔偿约定。其次，根据原告方在审理过程中的陈述：“原告曾去第三人天山公司售楼处了解，告知原告该房屋已经出售给被告”和吕明利也向王宗林出示了天山公司出具的收款收据的事实，可知被告吕明利并未隐瞒该房屋相关情况，王宗林对涉案房产的相关情况知晓并到售楼处进行过核实。涉案房屋无法交付系天山公司与施工方之间工程款结算出现纠纷导致，吕明利表示可在工程款抵顶涉案房屋纠纷结束后继续履行协议内容，故吕明利未交付房屋不属于恶意违约，但客观存在吕明利无法交付，也无法明确具体交付时间的事实。第三，根据该房屋的房款支付方式和履行情况，房款系分期支付，吕明利实际付款金额未超过约定总房款半数，约定付款时间跨度超过五年，房屋交付方式也不同于一般商品房买卖合同在款项付清后交付的交易习惯。基于以上因素，对本案中房屋增值利益损失的处理应区别于一般商品房买卖交易纠纷中房屋出售方违背诚信原则、恶意违约的处理方式。本院认为，吕明利不能按照约定时间交付房屋系导致涉案合同解除的主要原因，其应当对此承担违约责任，即吕明利除需返还王宗林已付购房款外，还应赔偿王宗林的房屋增值利益损失及本案诉讼中产生的合理必要费用，但其中房屋增值利益损失金额不宜按照王宗林主张的以评估价减去合同转让价确定。结合涉案合同性质、合同内容、履行情况、过错程度、状态、损失的可预见性以及至评估基准日确定的房屋评估价值等情况，本院酌定按涉案房屋至评估基准日2019年1月18日确定的评估价格与合同转让价格差（即原告主张的增值金额299000元）乘以王宗林已付款金额占合同转让价格的比例来确定吕明利赔偿王宗林房屋增值部分的损失较为妥当，即吕明利应赔偿王宗林141572元。因吕明利违约引起本案诉讼，王宗林为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费等系王宗林的合理必要费用，属于王宗林的损失部分，应由吕明利承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告王宗林与被告吕明利于2017年12月31日签订的《顶账房转让合同》。 二、被告吕明利于本判决生效之日起五日内返还原告王宗林已付购房款250000元并赔偿王宗林房屋增值部分的损失141572元。 三、被告吕明利于本判决生效之日起五日内支付原告王宗林诉讼保全担保保险费750元。 四、驳回原告王宗林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9280元，由原告负担2095元、被告负担7185元；保全费2020元、评估费4135元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  周 力 人民陪审员  王德强 人民陪审员  于志海 二〇一九年五月六日 书 记 员  于晓钰