陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕03民终1113号 上诉人（原审被告）：李宏武，男，汉族，1973年1月30日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 上诉人（原审被告）：张丽，女，汉族，1975年10月25日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系李宏武之妻，住址同上。 共同委托诉讼代理人：李小兵，陕西际傧律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：闫亚宁，陕西际傧律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：高敏，男，汉族，1990年4月18日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市。 委托诉讼代理人：秦安美瑜，陕西康嘉律师事务所律师。 原审第三人：宝鸡致臻和房地产营销有限公司，住所地宝鸡市二期38号门面，统一社会信用代码91610301MA6XF2CM1G。 法定代表人：聂哲哲，任执行董事。 原审第三人：宝鸡邦房企业管理有限公司，住所地宝鸡市商铺，统一社会信用代码91610301MA6XDT7H1X。 法定代表人：周勇，任总经理。 委托诉讼代理人：苏改平，系公司员工。 上诉人李宏武、张丽因与被上诉人高敏、原审第三人宝鸡致臻和房地产营销有限公司(以下简称致臻和公司)、原审第三人宝鸡邦房企业管理有限公司（以下简称邦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初850号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李宏武、上诉人张丽共同委托诉讼代理人李小兵、闫亚宁，被上诉人高敏委托诉讼代理人秦安美瑜，原审第三人致臻和公司法定代表人聂哲哲，原审第三人邦房公司委托诉讼代理人苏改平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人李宏武、上诉人张丽共同上诉请求：依法撤销原判第三项；一、二审诉讼费由被上诉人高敏承担。主要理由：一审认定事实不清，被上诉人在合同履行中也存在过错；一审认定被上诉人房屋差价损失过高；一审判决的违约金已超过损失的30%。 被上诉人高敏辩称一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人致臻和公司二审称对一审判决无意见。 原审第三人邦房公司二审称对一审判决无意见。 高敏向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令二被告返还原告定金50000元；3、判令二被告支付原告违约金104000元；4、判令二被告支付居间服务费10400元；5、判令二被告支付原告律师代理费11000元；6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理，查明事实如下：2018年11月19日，原告(买方、乙方)与被告（卖方、甲方）及第三人(丙方）签订《房地产买卖居间合同》。该协议第一条载明：甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的、座落于渭滨区XX路XX号XX幢XX层XX单元XX号房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方；第二条载明：此房屋所有权证号003XXXX、0030195，房屋用途住宅，建筑面积88.9㎡；第四条载明：该房屋成交价格为520000元。2018年11月19日交房屋定金50000元；乙方于网签当日交付400000元作为首付款；2019年4月30日前办理房屋过户手续；第七条载明：乙方应向丙方按照该房屋成交价款的2%支付信息咨询/居间服务费10400元。甲、乙双方任何一方违约，均不影响丙方对上述费用的收取，并由违约方承担全部费用；第八条载明：如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金；第十二条载明：守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担。双方还就其他事项进行了约定。第十四条载明：经甲、乙双方协商并同意，2018年11月19日乙方向甲方交付购房定金人民币10000元整，剩余购房定金40000元整，乙方于2018年11月22前全部交付给甲方，由于甲方房屋有抵押，甲方承诺在办理该房屋网签手续之前自行还款解押，网签时间为2018年12月25日之前，网签手续办理完毕后当日，甲方将房屋交付乙方，甲方交付房屋后，所有物业欠款、剩余尾款70000元于过户当日全部支付甲方，过户时产生的全部费用由乙方承担，甲方在本合同签订叁日向丙方交付的5000元，交房保证金待交房手续办理完毕，甲、乙双方在交房确认书上确认无误后，丙方将5000元交房保证金全部退还甲方，其他事宜友好协商。合同签订当日原告向被告支付定金10000元向第三人支付中介服务费10400元。原告于2018年11月22日向被告支付定金40000元。因被告未按合同约定的时间于2018年12月25日前办理完毕涉案房屋的解除抵押手续，被告遂提出先向原告交付房屋，并于2019年4月30日前一并办理房屋的网签及过户手续，原告表示同意。随后被告于2019年1月2日向原告交付了房屋，原告遂搬入涉案房屋内居住。被告随后向原告提出要求原告先支付房款350000元，原告未予同意。被告遂向第三人提出两种解决方案：其一为原告先交房款350000元，原告继续居住在房屋内，双方于2019年4月30日办理网签和过户手续；其二双方于2019年4月30日一并办理网签和过户手续，原告同时支付房款，但前提为原告必须搬离房屋。第三人随将被告的意见告知原告，原告向第三人提出其不同意被告提出的两种解决方案。第三人于2019年1月6日将原告意见告知被告，被告提出要求原告交付房屋钥匙，其退还定金。原告遂于2019年1月19日左右从涉案房屋内搬离，被告更换了房屋门锁。2019年1月20日第三人告知被告，原告将通过诉讼程序解决其与被告纠纷，被告向第三人提出可以将涉案房产在网上出卖。被告于2019年1月4日向涉案房屋的贷款银行还清了房屋贷款本息124989.19元。但因被告在该银行还有其他贷款未还，该银行未为被告办理解除涉案房屋抵押的手续，致使被告无法完成房屋抵押解除手续。本案涉案房产所在小区的房屋价格截止2019年3月，每平方上涨约995元左右。原告为提起本次诉讼，委托律师代理诉讼，支付律师费11000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告及第三人三方于2018年11月19日签订的《房地产买卖居间合同》的真实性均无异议，该合同系原、被告双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，予以确认。原、被告均应依据合同约定履行各自的义务。依据查明的事实，原、被告在合同履行中，对合同相关条款进行了变更，即被告于办理网签手续前交付房屋，双方于2019年4月30日一并办理网签与过户手续。原、被告口头商定在变更房屋买卖合同主要条款时，对交付房屋价款的数额及时间未明确进行约定，对此双方可协商解决争议。但在被告交付房屋后，被告以原告不同意向其支付部分价款为由，要求原告搬离房屋，其后在原告表示按原合同继续履行时，又向第三人作出将其房屋另行在网上出售的意思表示，对此本院认为，被告已明确作出了其不再履行合同的意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一，当事人可以解除合同：(一)……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，原告请求解除其与被告签订合同的请求，予以支持。第三人在庭审中亦表明其同意解除《房地产买卖居间合同》，故确认原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》于本案庭审之日即2019年3月13日解除。被告辩称其继续履行合同的意愿明显，但被告仅提交了其还清房屋贷款的证据，并未提交其已办理完毕房屋解除抵押手续的证据，因办理房屋抵押解除手续，是原、被告办理房屋网签手续的前提，故被告的行为不能证实其能够按约履行完网签及过户手续，故对被告此项辩称不予采信。合同解除后，被告收取原告的定金应予返还，原告要求被告返还50000元定金的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，被告应当承担的损失赔偿额应当以其应预见到的因违反合同可能造成的损失为限。依据原告提交的由第三人提供的案外人在近期出售同地段所在小区房屋的成交价格，可以认定目前房地产市场价格处上涨趋势，被告的上述违约行为致使原告丧失与他人缔约机会，必然导致在其另行购买同等条件房屋时付出更高价款，原告损失客观存在。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在被告违约后，应积极采取措施减少损失，积极寻求缔约机会，结合双方发生争议的时间、原告寻找缔约机会的合理期限、涉案房产所在地区房价上涨因素及原告起诉时间等情况，酌情认定原告因房屋价格上涨造成的房屋差价损失为80000元。关于原告主张的居间服务费损失10400元，因原告已将该居间费用实际支付给第三人，原告在履行房屋买卖合同中亦无违约行为，故该损失属于原告的直接损失，依房屋买卖合同约定应由被告承担。关于原告支付的律师费损失11000元，因原、被告签订的房屋买卖合同中明确约定，违约方承担守约方因诉讼产生的律师费，原告在履行合同中没有违约行为，且原告支付的律师费数额符合我国法律规定的律师收费标准，故该项损失予以认定。综上，原告的损失酌定认定为101400元（80000元＋10400元＋11000元）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方约定违约金为本合同成交价格20%的，即104000元。原、被告签订的房屋买卖合同中约定的违约金数额并未超过认定的原告损失的30%，并不过高，予以认定。原告主张被告支付违约金104000元的诉讼请求，予以支持。原告主张的其他损失，因认定的违约金已足以弥补其损失，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第(二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决：一、原告高敏与被告李宏武、张丽及第三人宝鸡致臻和房地产营销有限公司、第三人宝鸡邦房企业管理有限公司签订的《房屋居间买卖合同书》于2019年3月13日解除。二、被告李宏武、张丽于本判决生效之日起十日内返还原告高敏定金50000元。三、被告李宏武、张丽于本判决生效之日起十日内支付原告高敏违约金104000元。四、驳回原告高敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告高敏承担228元，被告李宏武、张丽承担1672元。 二审审理中，上诉人提交一份新证据，XX组XX小区房屋出售信息，欲证明涉案房所在小区房价同期上涨幅度仅为268元-700元。被上诉人质证称，该证据真实性不认可，与本案涉案房屋无直接对比效应，对证明目的不认可。合议庭评议认为，该证据来自个人网上信息发布，真实性无法核实，与本案事实有关联，但证明效力不足。 二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，经济活动中应遵循诚实信用原则，本案中房屋买卖合同关系明确，各方当事人意思表示真实，合同合法有效，应作为解决双方合同纠纷的依据。相关合同权利人的合法权益理应得到法律保护。一审法院依据查明事实，依据对法律的理解，已详细论证本案合同效力问题，本院予以认同。 本案中，上诉人对其履约能力和条件认识不足，造成合同无法履行，构成违约，应依法承担违约责任。关于违约责任，双方在合同中有明确规定，故应依法依约履行支付违约（520000*20%=104000元）的义务。一审法院经审查最终核定的被上诉人的各项经济损失为101400元，被上诉人对此未提出上诉，同时上诉人、被上诉人的合同中也未约定违约金支付和赔偿经济损失可以同时适用，故一审核定的被上诉人的经济损失并未超出双方约定的违约金赔偿标准和限额。 二审中，上诉人仍未能提交充分证据，证明被上诉人在本案房屋买卖中存在违反合同约定，不履行合同义务的法律事实，故上诉人应承担举证不能的法律后果。 关于本案房屋差价损失，一审法院结合查明案件事实、法官对社会实践情况的了解，依据法律赋予法官在个案审判中的自由裁量权，依法酌情认定并无不当，本院予以尊重、认同。 综上，上诉人上诉理由无事实和法律依据，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，结论正确，应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由李宏武、张丽共同承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 任小剑 审 判 员 陈 蔚 二〇一九年五月二十七日 法官助理 罗永超 书 记 员 李佳玺 1