山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初562号原告：孙云星，男，1986年9月7日出生，汉族，现役军人，住西安市原告：梁悦，女，1987年4月25日出生，汉族，无业，住山东省章丘市两原告共同委托诉讼代理人：黄贤卓，山东强源律师事务所律师。被告：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：冯林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：支绍桦，山东招法律师事务所律师。原告孙云星、梁悦与被告济南立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙云星、梁悦的共同委托诉讼代理人黄贤卓，唐人置业公司的委托诉讼代理人支绍桦、冯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙云星、梁悦向本院提出诉讼请求：1.判令唐人置业公司向孙云星、梁悦支付逾期交房违约金，自2018年1月1日起每日按总房款万分之一计算至取得竣工验收备案证明之日止；2.判令唐人置业公司向孙云星、梁悦支付交房后基础设施未达到交付使用条件的违约金，自交付宽限期满30日起每日按总房款万分之零点五计算至达到交付使用条件之日止。诉讼过程中，孙云星、梁悦明确第一项诉讼请求逾期交房违约金分别为以住宅房屋款1019282元为基数、自2018年1月31日起至2018年4月30日止，以车位款120000元为基数、自2018年1月6日起至取得竣工验收备案证明之日止，均按日万分之一计算，并放弃第二项诉讼请求。事实与事由：2016年6月29日，孙云星、梁悦与唐人置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定：孙云星、梁悦购买唐人置业公司位于济南市市中区103省道以西、南北康片区A-4地块5#楼1单元1201室商品房，建筑面积124.09平方米，总价款1019282元，唐人置业公司应于2017年12月31日前交房，逾期交房的，应按日向孙云星、梁悦支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。2016年5月15日，孙云星、梁悦支付120000元购房款；2018年4月8日，孙云星、梁悦与唐人置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定：孙云星、梁悦购买唐人置业公司位于济南市市中区103省道以西、南北康片区A-4地块1单元-2层-258车位，建筑面积28.21平方米，总价款120000元，唐人置业公司应于2018年1月5日前交付，逾期交房的，应按日向孙云星、梁悦支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。孙云星、梁悦已经按约履行完付款义务，唐人置业公司未在2017年12月31日前和2018年1月5日前向孙云星、梁悦交付约定的商品房，构成违约。唐人置业公司交付商品房之日起经过30日的宽限期，基础设施未达到交付使用条件，也构成违约。故为维护自身合法权益，孙云星、梁悦诉至法院，提出上述诉请。唐人置业公司辩称：1.在合同履行过程中，因政府部门政策、法令、采取临时措施等原因导致唐人置业公司停工达十几次，根据双方商品房买卖协议补充协议的规定，唐人置业公司可以据实顺延交房日期，结合协议约定的宽展期，唐人置业公司定于2018年5月1日后交房，无须承担违约责任。2.唐人置业公司所交付的房屋符合法律规定的交房标准，被告不存在违约行为。涉案房屋于2017年12月19日经验收合格，并在济南市城乡建设委员会进行了竣工验收备案，唐人置业公司在具备交房条件后向孙云星、梁悦发出了交房通知，依约履行了交房义务。3.分期综合验收备案证明不是法定的交房标准，也不是合同约定的交房标准。国务院于2004年5月19日发布《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项明确将《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的相关规定取消。根据《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋交付标准是验收合格，分期综合验收备案证明并不是法定交房标准。房屋验收备案系政府部门的行政管理措施，并非法律、法规的强制性规定的房屋交付条件。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发【2009】11号）系山东省建设厅下发的部门规章性文件，并非法律法规的强制性规定。相关法律、行政法规均以“验收合格”作为房屋交付的法定条件。因此，补充协议第四条系对主合同房屋交付条件的变更，不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，被告交付的房屋符合合同约定，请依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孙云星、梁悦提交的济南市商品房买卖合同（含合同补充协议）两份、发票、收款收据、济南唐人中心交房收费详单、济南市城乡建设委员会《关于朱红市民政府信息公开申请的回复》，唐人置业公司提交的交房通知书、入住须知、建筑工程竣工验收报告、交房收费详单等证据的真实性，当事人未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.唐人置业公司提交的自2016年12月至2018年3月期间济南市及相关部门公告、通知等文件14份并未涉及直接要求其停工作业，即便采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响对涉案楼盘进行竣工验收，故本院对唐人置业公司关于其据此顺延交房日期而无需承担违约责任的主张，本院不予认定。2.唐人置业公司提交《告业主函》及EMS特快专递邮寄单，虽系原件，但因前述其顺延交房日期的抗辩理由未予以采信，其即使告知业主延期交房，亦不能免除其承担相应的延期交房的责任。综合上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年6月30日，孙云星、梁悦（买受人）与唐人置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同（含合同补充协议）一份，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市市中区济南唐人中心一期A-4地块5号楼1单元1201室房屋一套，建筑面积124.09平方米，房屋总价款为1019282元；出卖人应当在2017年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议（注：出卖人为甲方，买受人为乙方）约定：“关于房屋交付的补充约定……2.该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件；房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，乙方不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行；乙方拒绝接受房屋的，视为甲方已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，甲方就此不承担延期交房责任。3.甲方发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式；乙方应在甲方《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）……6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（7）市政配套的批准的延误；（8）因气候原因造成临时性施工中断；（9）因行政审批程序等原因；（10）其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后90日内通知乙方，如甲方未履行通知义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。8、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，乙方无权据此解除合同……第十五条……本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力；如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”上述合同签订后，孙云星、梁悦按约交纳购房款1019282元。2016年5月15日，孙云星、梁悦向唐人置业公司支付车位款120000元。2018年4月8日，孙云星、梁悦（买受人）与唐人置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同（含合同补充协议）一份，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市市中区济南唐人中心一期A-4地块地下车库及配套商业的1单元-2层-258号车位，建筑面积28.21平方米，房屋总价款为120000元；出卖人应当在2018年1月5日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议中关于车位交付的补充约定内容中除宽展期为60日外，其他内容与前述房屋交付补充约定内容基本相同。唐人置业公司未按约定时间交付涉案房屋和车位。2018年4月份，唐人置业公司向孙云星、梁悦送达了交房通知书及入住须知，通知孙云星、梁悦办理涉案房屋和车位交付手续的时间为2018年5月22日。2018年6月28日，孙云星、梁悦与唐人置业公司办理了涉案房屋交付手续，自2018年5月1日至5月22日期间的违约金已抵扣相应数额的物业费。2018年11月26日，孙云星、梁悦与唐人置业公司办理了涉案车位交付手续，自2018年5月1日至11月26日期间的违约金已抵扣相应数额的车位管理费。另查明，2017年12月19日，建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五大主体对济南唐人中心一期A-4地块房地产开发项目5#楼进行竣工验收，并出具《建筑工程竣工验收报告》，该报告载明“该工程符合国家有关法律、法规和强制性标准的规定，质量合格，一致同意验收”。本院认为，本案系孙云星、梁悦与唐人置业公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案双方当事人所签的商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《商品房买卖合同》中约定涉案房屋及车位的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签补充协议中约定“该房屋/车位的交付条件为该房屋/车位竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋/车位交付的必要条件”，鉴于该补充约定，一是并未免除出卖人的责任、加重买受人的责任、排除买受人的主要权利，二是不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，三是孙云星、梁悦也未在法定期间内，以出卖人违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致其没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定，故本院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。唐人置业公司通知孙云星、梁悦办理房屋交付手续的时间为2018年5月22日，唐人置业公司已取得涉案房屋竣工验收报告，其此时交付的涉案房屋符合双方约定的交付条件，孙云星、梁悦无正当理由未按上述时间办理接收涉案房屋，应视为唐人置业公司已交付涉案房屋。按照合同约定唐人置业公司应当于2017年12月31日前向孙云星、梁悦交付涉案房屋；按照补充协议约定，因唐人置业公司未按期交付涉案房屋，孙云星、梁悦应给予唐人置业公司30日宽展期，故唐人置业公司应于2018年1月30日前向孙云星、梁悦交付涉案房屋，其未按照合同约定的期限交付房屋，构成违约，理应按照协议约定的违约金标准及计算方式向孙云星、梁悦支付违约金。又因孙云星、梁悦在收房时，自2018年5月1日至5月22日期间的违约金抵扣了相应数额的物业费，且孙云星、梁悦明确其房屋的逾期交房违约金计算至2018年4月30日止，故涉案房屋违约金以1019282元为基数，自2018年1月31日起按日万分之一计算至2018年4月30日止。孙云星、梁悦与唐人置业公司签订关于车位商品房买卖合同的时间为2018年4月8日，晚于合同约定的车位交付时间即2018年1月5日，亦晚于合同约定的宽展期即2018年3月6日，在此情况下，可认定合同签订当日唐人置业公司即可以向孙云星、梁悦交付涉案车位，其未交付应承担相应的逾期交付违约金；因唐人置业公司未提供车库竣工验收报告，无法确认车库竣工验收时间，且孙云星、梁悦已实际接收车位，其承担的车位逾期交付违约金应计算至孙云星、梁悦实际接收之日止。又因孙云星、梁悦收车位时，自2018年5月1日至接收之日止期间的违约金已抵扣了相应数额的违约金，故本案中逾期交付车位违约金应计算至2018年4月30日。孙云星、梁悦主张的超过上述部分的诉讼请求，本院不予支持。唐人置业公司关于其不应承担违约责任的主张，证据不足，本院不予采纳。孙云星、梁悦在本案中放弃第二项诉讼请求，系对自身合法权益的处分，符合法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告孙云星、梁悦逾期交付违约金，其中房屋以1019282元为基数，自2018年1月31日起至2018年4月30日止，按照日万分之一计算；车位以120000元为基数，自2018年4月9日起至2018年4月30日止，按照日万分之一计算。二、驳回原告孙云星、梁悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告济南立天唐人置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  栾桂秀人民陪审员  刘爱群人民陪审员  查 珩二〇一九年五月二十八日书 记 员  胡 越