江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初9696号原告:孙某，男，1950年2月13日生，汉族，住东海县。原告：吕某，女，1952年11月9日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：孙宜前、周伟，江苏众昇律师事务所律师。被告:于某，女，1959年3月16日生，汉族，住东海县。委诉讼托代理人：徐某，男，1984年12月8日生，汉族，住江苏省。系于某儿子。委托诉讼代理人：方美军，江苏方美军律师事务所律师。被告:徐某，男，1984年12月8日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：方美军，江苏方美军律师事务所律师。原告孙某、吕某与被告于某、徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2019年4月16日、2019年5月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，二原告的共同委托代理人周伟、解立新及被告于某的委托代理人徐某、王义绪到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告孙某、吕某、二原告的共同委托代理人孙宜前、周伟及被告于某的委托代理人方美军到庭参加诉讼。案件审理过程中，二原告申请追加徐某作为共同被告参加诉讼，本院予以准许。第三次庭审中，原告孙某、二原告的共同委托代理人孙宜前、周伟及二被告的共同委托代理人方美军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某、吕某向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法履行房屋买卖协议，配合原告将房屋所有权人转移登记为原告；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告孙某、吕某系夫妻关系，被告于某、徐在玉（已故）系夫妻关系。2001年11月，原告孙某与徐在玉双方达成协议，徐在玉将案涉房屋作价7万元出卖于原告，双方按照约定履行了合同，原告以现金方式交付购房款并接收了房屋及产权证，居住至今。因徐在玉生病、死亡等原因未能及时办理过户手续，现需要被告配合办理，故诉至贵院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告于某辩称，徐在玉与孙某签订房屋买卖协议，答辩人并不知情。从该协议形成时间上看，当时徐在玉身患重病，精神恍惚，属于乘人之危，违背了徐在玉的真实意思表示，应为无效。原告称已支付购房款7万元，但未提供证据证明，且答辩人未收到房款，也未曾听徐在玉生前说过此事。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告徐某辩称，答辩人没有在徐在玉死亡后继承过任何财产，如果有继承的发生，答辩人也主动放弃继承权，故没有依据让答辩人承担本案的诉讼义务。经审理查明，2001年11月5日，原告孙某（乙方）与案外人徐在玉（甲方）签订房屋买卖协议书，内容为：“1、甲方同意将利民小区89号5栋4单元27、28号房及水、电、院墙固定设施和附着物的所有权一次性卖给乙方。2、范围面积27、28号房相加计壹壹壹平米（建筑面积）。3、甲方提供该房屋所有权证。4、议定价格柒万元整（70000.00元）。5、付款方式现金支付。6、自二○○一年十一月四日起，以前该房屋所有纠纷或遗留问题以及为此造成的一切损失均由甲方负责。7、自二○○一年十一月五日起，该房所有权属乙方所有。8、未尽事宜自乙方购买之日起，房屋的维修等所有与该房有关事宜均由乙方负责。9、上述条款是经甲、乙双方协商而定，若甲方所悔，按反悔时市场房地产价格的贰倍赔偿给乙方，并赔偿乙方由此造成的所有损失，若乙方反悔，其所有投入作放弃处理。10、此协议时效永久，具备法律效力。11、甲乙双方若无异议，双方签字（盖章）生效，永不反悔。”孙某、徐在玉在该协议书上签字、捺印。合同签订后，孙某取得上述涉案房屋所有权证，并占有使用至今。房屋权证载明涉案房屋坐落于两套房共用一本产权证）116.8平方米，所有权人为徐在玉。被告举证的东海县职工购买共有住房审批表载明涉案房屋系徐在玉、于某共同购买。2003年8月18日，涉案房屋在东海县供电局的户名由徐某变更为孙某，用电过户审批手续中无于某的签字。庭审中孙某称当时是与于某一起办理的上述过户手续，对此于某不认可。目前涉案房屋在东海县供电公司、东海县自来水公司、东海县广电网络有限公司的户名均为孙某。另查明，被告于某与案外人徐在玉原系夫妻关系，涉案房屋系1998年二人夫妻关系存续期间购买公有用房取得。2004年10月24日，徐在玉因病去世，于某、徐某为徐在玉的第一顺序继承人。以上事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议书、东海县职工购买共有住房审批表、供电局变更户名材料等证据予以证实。本院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。涉案房屋为于某、徐在玉于婚姻关系存续期间所购，为夫妻共同财产，本院依法予以确认。根据法律规定，夫妻一方对夫妻共同财产作重要处理决定的，应当平等协商，取得一致意见。因涉案房屋买卖协议书仅有徐在玉一人签字，未出现于某的签名，原告主张被告于某明知并且默许，当负举证责任。现被告提供的供电局变更户名材料等证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的后果。原告主张徐在玉的行为构成表见代理，其售房行为属于家庭事务。本院认为，徐在玉出售房屋的行为属事关家庭生活的重大事项，明显超过家事代理权的范围，其未经共有人同意的处分行为，应属无权处分。因涉案房屋并未办理过户登记，存在不能转移所有权的情形。经本院释明，原告不变更诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告孙某、吕某的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告孙某、吕某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1550元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。审 判 长  李明哲审 判 员  侯书宇人民陪审员  魏忠田二〇一九年五月十三日法官 助理  马 跃书 记 员  赵方会法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（二）、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。（三）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。