江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0483民初1698号原告：胡钉根，男，1948年9月5日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告：杨爱珍，女，1956年12月20日出生，系原告胡钉根之妻。委托代理人：胡钉根，男，系原告杨爱珍丈夫。被告：斯达远东置业（江西）有限公司，住所地江西省庐山市温泉镇，营业执照注册号360400510000525。法定代表人：陈渔光，公司董事长。委托代理人：蔡灿超，男，1993年7月22日出生，公司法务。委托代理人：于卉，江西际民律师事务所律师。原告胡钉根、原告杨爱珍与被告斯达远东置业（江西）有限公司（下简称“斯达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡钉根、被告斯达公司的委托代理人蔡灿超、于卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡钉根向本院提出诉讼请求：1.判令被告按购房合同约定的标准验收，交付使用，办理房屋不动产权属证；2.判令被告赔偿未达标、未完工的装饰设备工程款144000元；3.判令被告支付逾期交房（2016年5月1日—2018年4月30日）的违约金73204元，余额按实际交房日期的实际逾期天数继续追偿；4.诉讼费全部由被告承担。后原告在第二次庭审时将第二项诉求变更为：依据2017年版本的造价双倍赔偿。事实和理由：本人于2011年4月26日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，同时还签订了一份产权式酒店委托租赁合同及一份借款合同，但至今被告未履行交房和办证义务。关于逾期交房日期的认定，委托租赁期限从2011年5月1日起至2016年4月30日止，自2016年5月1日起，被告没有就该房屋继续交付租金，被告也没有将该房竣工交付买受人使用。因此原告主张逾期交房违约金应从2016年5月1日起，至实际交付使用日止，已扣减五年租赁使用期，由于交房日期不确定，所以本人暂主张2016年5月1日至2018年4月30日二年的逾期交房违约金，余额按实际逾期天数继续追偿。依据合同第九条第1项第（2）款的约定，被告应向原告支付迟延交房违约金为：200575*0.2*365*2=73204元；关于购房总价款的认定，买受人签约时，已付购房款人民币92181元；依据租赁合同签约时返还的87394元，已计入购房款，该租金计入已付购房款是双方真实意思，合法有效；依据借款合同买受人按约于2011年8月1日还款21000元，合计200575元。依据购房合同，该房应于2011年10月1日前交付使用，但实际上该工程早在2011年6月就已经停工，至今未能竣工。鉴于被告经营状况恶化，已无力履行合同内容，我方于2011年11月1日依约暂停付款，因此原告不存在欠付房款问题。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告斯达公司辩称，1.该房屋已经于2012年1月23日竣工验收完毕。2、根据原被告间《商品房买卖合同》规定，交房的前提是买受人已付清购房款及其他各项费用，而原告只支付了购房总价款349875元中的179575元，被告享有先履行抗辩权，被告不存在逾期交房的情形；购房合同约定的交房时间为2011年10月1日，但在当天原告与被告签订了产权式酒店租赁合同，明确被告交付给原告使用，租期至2016年4月30日止。可见，签订商品房买卖合同时，原被告均知晓2016年4月30日前无法实际交付给原告；2.原告请求被告支付装饰设备工程款144000元，既无法律依据也无事实依据，商品房买卖合同第十三条及附件三只是表明被告交房给原告时房屋装饰、设备应达到的标准，因原告一直无法付清购房款，被告无法交付房屋，被告不应当承担双倍差价。原告提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明已付购房款合计179575元，约定交房日期2011年10月1日；约定交房标准、装饰、设备标准、逾期交房的违约金比率；未达标的装饰、设备赔偿依据；2、产权式酒店委托租赁合同，证明签约时返还五年租金87394元，已计入购房款；租赁期限自2011年5月1日至2016年4月30日止；3、借款合同，证明2011年8月1日按计划还款21000元，补充条款中约定出卖人违约，借款人有权终止还款。4、收款收据，证明签约时付款92181元。5、现金存款凭证，证明2011年8月1日按约定还款21000元；6、九江银行交易记录一份，证明2011年8月1日按约定还款21000元；7、陈晓峰名片，证明斯达远东置业和酒店管理方是同一个老板。被告质证如下：对证据1的关联性有异议，合同约定的交房日期是原被告均知无法交付使用的日期，逾期交房违约金由于原告没有付清购房款，被告有先履行抗辩权，被告不存在逾期交房的情形；对证据2的三性有异议，该合同的当事人是原告及九江斯达酒店管理有限公司，被告只是作为担保方，正是该合同的存在可以证明双方明知2016年4月30日前无法交付给原告；对证据3无异议，该合同名为借款合同实际为还款计划，合同约定原告如何支付剩余的17万元购房款；对证据4、5、6三性无异议，21000元已经和公司查证属实；对证据7三性有异议，该证据仅是陈晓峰个人名片，无法达到原告的证明目的。本院认证如下：对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性予以确认，但仅凭证据7不能达到原告证明目的。被告提交证据如下：证据1商品房买卖合同，证明原告没有付清购房款；证据2产权式酒店委托租赁合同，证明酒店合同约定的交付日期是2016年5月1日，原告仅2011年8月1日支付了21000元后，此后分文未付；该租赁合同租金问题，已经判决被告及九江斯达酒店管理有限公司承担责任；证据3竣工验收备案书，证明2012年1月13日该项目所有房屋均已竣工验收。原告质证：对证据1认可没有交清总房款，合同约定2011年4月1日交房，但2011年6月份停工，被告违约，我是依法暂停付款，且经陈晓峰同意；开发商、酒店都有违约行为；对证据3备案不等于质量合格，应由相关部门颁发建筑工程质量合格证书，才是合格的工程，没有合格证办不了产权证明，该工程的消防工程未完工，没有合格证；备案书注明的签收日期是2012年12月31日，与合同约定不符。本院认证如下：对上述证据的真实性予以认可，但仅凭证据3不能证明涉案房屋达到合同约定的交付标准。因原告申请，本院依法启动鉴定程序，委托九江正捷工程造价咨询有限公司对涉案房屋所需装饰、设备价款进行鉴定。2019年5月9日，九江正捷工程造价咨询有限公司出具价鉴（2019）0509号工程造价鉴定意见书（以下简称0509号鉴定意见书）。原告对该鉴定意见书的意见为：鉴定意见书漏算了很多项目，但我保留意见，认可鉴定意见书的证据效力，请求法庭采用2017年版本预算定额。被告的意见为：对鉴定意见书的价格结果予以认可，但被告无法交房的原因系原告未付清购房款，因此被告不应承担双倍差价的违约责任。原被告双方对0509号鉴定意见书均不持异议，本院认可其证据效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月26日，原告胡钉根与被告斯达公司签订《商品房买卖合同》，原告从被告斯达公司处购买庐山温泉华侨度假村第A幢2单元8-2018号房，房屋总价349575元。合同第六条第2项约定：付款方式为分期付款，签约当日原告支付购房款179575元（注：原告签约当日实际支付92181元，原告自认另外的87394元系用五年租金抵扣房款），剩余欠付购房款170000元定于2013年4月25日还清。第八条约定：出卖人应当在2011年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日……；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价万分之五的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告以与被告斯达公司签订《借款合同》的形式对剩余欠付购房款170000元作出分期支付的安排计划，约定2011年8月1日、2011年11月1日、2012年2月1日、2012年5月1日、2012年8月1日、2012年11月1日、2013年2月1日每次分别支付购房款21000元，2013年4月25日支付购房款23000元。其中借款合同补充条款约定：如出卖人斯达远东置业（江西）有限公司在商品房买卖合同或产权酒店委托租赁合同履行过程中违约，本合同借款人有权终止还款，本合同第四条第三项效力自动失效。同日，原告还与被告斯达公司以及九江斯达酒店管理有限公司（下简称“斯达酒店公司”）签订《产权式酒店委托租赁合同》，原告将购买的上述房屋委托给斯达酒店公司出租或用于酒店等项目的经营，委托租赁期限从2011年5月1日至2016年4月30日止，五年租金87394元（注：原告自认已抵扣购房款）。被告斯达公司自愿为案外人斯达酒店公司提供保证担保，如斯达酒店公司违约，由斯达公司承担连带责任保证。2011年8月1日原告向被告账户打入购房款21000元，剩余款项至今未予支付。原告于2019年1月7日向法院递交书面申请，申请对涉案房屋所需装饰、设备价款进行鉴定。法院应原告申请依法启动鉴定程序，委托九江正捷工程造价咨询有限公司对上述事项进行鉴定。2019年5月9日，九江正捷工程造价咨询有限公司出具价鉴（2019）0509号工程造价鉴定意见书，造价鉴定意见为：我公司计算得出所需的装饰、设备价款为：（1）按合同要求交付时期：陆万壹仟叁佰捌拾玖元陆角伍分，￥61389.65元；（2）按案件起诉时期：陆万陆仟贰佰陆拾壹元柒角肆分，￥66261.74元。原告为此支付鉴定费2000元。本院认为，原告胡钉根与被告斯达公司于2011年4月26日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。原告已支付购房款200575元，涉案房屋尚未交付，原、被告对上述事实不持异议。结合商品房买卖合同、借款合同、0509号鉴定意见书、原告支付购房款的时间，涉案房屋至今尚未达到合同约定的交付标准，因被告经营不善导致涉案房产项目停止运营，房屋未交付的责任应由被告承担。原告基于此中止支付剩余购房款，于法有据。被告辩称因原告未付清购房款，致使涉案房屋未交付，与事实不符，不予支持。原告诉求判令被告按购房合同约定的标准验收，将涉案房屋交付使用，于法有据，本院予以支持。关于原告办理权属证书的诉请，鉴于涉案房产项目的现状，涉案房屋尚未达到合同约定的交付标准，客观上房屋尚不具备办证的条件，原告可待条件成就时再行主张。关于原告主张逾期交房2016年5月1日至2018年4月30日期间违约金73204元，被告未能按约交付房屋，应承担相应的违约责任，鉴于涉案房屋所谓租赁款在签订商品房买卖合同时已折抵房屋价款的事实，原告主张自2016年5月1日起以已付房款总额200575元为基数起算违约金，并无不当。依据商品房买卖合同约定，原告主张该期间违约金73204元（200575元*2*365天*0.0005），于法有据，本院予以支持。关于原告主张依据2017年版本的造价双倍赔偿装饰、设备差价，即要求被告双倍赔偿装饰、设备差价132523.48元（66261.74元*2），符合客观实际，且有0509号鉴定意见书为凭，并无明显不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告斯达远东置业（江西）有限公司应于本判决生效后十五日内将符合商品房买卖合同约定标准的房屋即庐山温泉华侨度假村第A幢2单元8-2018号房交付给原告。二、被告斯达远东置业（江西）有限公司应于本判决生效后十五日内向原告支付逾期交房违约金73204元（暂计算至2018年4月30日，此后应按照合同约定继续计算。）三、被告斯达远东置业（江西）有限公司应于本判决生效后十五日内双倍赔偿原告装饰、设备差价款132523.48元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4558元及鉴定费2000元，由被告斯达远东置业（江西）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  郭华清审判员  曲振强审判员  汤国军二〇一九年五月二十七日书记员  吴 微