江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初21050号原告：黄振林，男，1985年1月18日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：郑宝华，上海申浩（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红，上海申浩（昆山）律师事务所实习律师。被告：袁振典，男，1983年10月13日生，汉族，住江西省吉安市青原区。被告：欧阳带群，女，1987年9月15日生，汉族，住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：叶昌虎，江苏誉腾律师事务所律师，同时代理上述两被告。第三人：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路**，统一社会信用代码91320583665778175Y。原告黄振林与被告袁振典、欧阳带群、第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月18日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2019年4月29日公开开庭进行了第二次审理。原告黄振林及其委托诉讼代理人郑宝华和孙红（参加第一次庭审）、被告袁振典、欧阳带群的共同委托诉讼代理人叶昌虎到庭参加诉讼。第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄振林向本院提出诉讼请求：1、两被告返还定金50000元及利息损失(以50000为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2018年4月1日起至实际支付完毕之日止)。2、两被告支付总房款20%的违约金244000元。3、两被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年3月31日，原告和两被告经过第三人居间服务签订房屋买卖合同，由原告购买被告所有座落昆山市，建筑面积103.02平方米，总售价1220000元，合同签订之时支付购房定金50000元，房款530000元(含定金)，贷款690000元，于2018年8月30日前办理过户登记手续同时约定，双方在签订合同后，未按约定时间过户，逾期二个月内，如被告违约，退还原告定金，另赔偿原告总房价的20%。合同签订后原告依约支付购房定金50000元。2018年十一国庆后，被告的房产证已由开发商办理下来，但是被告迟迟不拿房产证。同时明确房屋不卖了，要卖也可以，必须在2018年10月30日前过户，并且过户前房屋全款122万到被告手上，否则不过户。现原告早已准备好房款，等待过户交易。以上，被告单方根本违约，合同已无法正常履行，特提出请求。被告袁振典、欧阳带群共同辩称：两被告不具备房屋买卖专业知识，所有事项均由第三人操作。事先第三人与两被告商议的房屋到手价为120万元，而合同约定的房屋售价为122万元，两被告询问第三人时，第三人称两被告只需到手120万元就可以了，其他不用管，该情况导致两被告对第三人丧失信任。签订合同时，各方均知晓两被告尚未取得房屋产权证且银行贷款约为50万元。签订合同之前，两被告提出另行购买房屋、偿还银行贷款、办产证等需要用钱，便要求原告支付53万元的首付款，原告也同意支付首付款53万元。各方对两被告需要首付款支付房屋贷款的情况均为明知，两被告依据合同的约定将钥匙和门禁卡交给第三人保管。在合同履行过程中，两被告急于购房，一再催促原告支付首付款53万元，原告和第三人以房产证没有下来，不可能先支付首付款为由，要求过户当日支付首付款。合同第三条第一款约定了首付款53万元和办理过户手续时间，两被告要求原告在2018年8月30日以前支付首付款以代偿贷款，并以为合同条款就是此意。合同第三条第二款，两被告应当在过户当日将房款余额交给第三人，待双方签字后，由第三人转交两被告，并留1万元在交房时结清。两被告于2018年10月16日取得房产证后一直要求原告支付首付款，但原告和第三人坚持要求过户时才能支付，两被告得知不偿还银行贷款无法过户，遂根据合同约定要求原告在过户时一次性支付购房全款。因原告不如期支付首付款，造成涉案房屋不能按约交易，并导致两被告无法购买其他房产，两被告保留提起反诉的权利。第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2018年3月31日，原告（乙方）和两被告（甲方）在第三人提供中介服务下签订《房屋买卖合同》1份，约定：1、两被告将位于昆山市房屋以1220000元的价格出售给原告，房屋建筑面积103.02平方米；2、购房定金50000元，于合同签订时支付，首付款530000元（合同中未约定具体支付时间），贷款部分690000元，双方于2018年6月30日前办理过户手续，尾款10000元在交房日退房时结清；3、双方在签订合同时，未按约定时间过户，逾期两个月内，如两被告违约，退还原告定金，另行补偿原告总房价20%，如原告违约，所付定金作为违约金，两被告不予退还，双方配合第三方办理终止手续，逾期超过2个月，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同中用手写方式特别写明“1、甲乙双方须提供真实有效证件并配合中介方办理过户手续；2、甲方产权证未拿到，后续等产权证出来，甲方须第一时间及时通知中介办理过户的一切手续；3、因甲方产权未办理拿到，如开发商产证办理延期，不是甲方个人因素导致过户延期，甲方不承担违约责任，甲乙可商量延期8月30日前或当天过户；4、甲方的贷款银行及账户，中国银行，贷款金额大概50万元”。第三人在合同文本上将过户时间由原先约定的2018年6月30日手动更改为2018年8月30日。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，原告转账支付两被告购房定金50000元。因两被告的产权证还在办理过程中，双方未能按照合同约定的过户时间即2018年8月30日完成过户，原告亦未将首付款支付两被告。此时，双方就何时支付首付款发生争议。原告认为产证未下来不应支付首付款。两被告则认为合同约定的过户时间为2018年8月30日，首付款应当在2018年8月30日之前支付。2018年9月8日第三人微信联系被告欧阳带群，第三人提出待产证出来后按照合同约定继续交易，被告欧阳带群称房屋不卖了，除非价格变更为1300000元。2018年9月11日，涉案房屋登记在两被告名下。2018年10月13日，在第三人的安排下，双方就合同事宜进行协商，协商中的谈话录音显示，两被告曾经向原告提出过解除合同或者2018年10月30日前过户完毕并全款到账的处理方案，但原告均未同意。至此，房屋买卖合同未能继续履行。2018年12月5日，原告诉至本院。本院认为，原告和两被告于2018年3月31日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有以下行为的，可以中止履行：（一）、经营状况严重恶化；（二）转移财产，抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权，该权利是先为给付义务的一方担心自己先行履行义务后，对方无法对待履行而设立的。本案中，依据交易惯例，买受人是应当在过户前支付首付款，即原告具有先行支付首付款的义务，待首付款支付完毕后，两被告具备房屋过户义务，原告和两被告有先后履行顺序。二手房买卖合同属于大额交易，关系买卖双方重大利益，在双方没有明确约定必须在2018年8月30日前支付首付款的前提下，对于首付款支付的具体时间应从优先保证交易的安全性角度出发，允许买卖双方在条件成就时行使不安抗辩权。因在约定过户日期即2018年8月30日，两被告尚未取得涉案房屋的产权证，原告完全有理由相信两被告无法按照约定时间履行过户义务，足以让原告对履行顺序、履行方式产生不安，原告有权行使不安抗辩权，暂时中止合同的履行，原告未支付首付款的行为不构成违约。从微信聊天记录和谈话录音记录可以看出，原告提出的待产证出来后再支付首付款，其仅是出于保证交易安全、防止合同目的不能实现的善意目的，不存在故意毁约的意思表示，而两被告提出的解除合同、涨价或2018年10月30日前过户完毕并全款到账的主张，是致使合同无法继续履行的原因所在，两被告应当承担合同解除所带来的违约责任。原告诉请被告返还定金50000元并按照总房款20%的标准支付违约金的主张，符合合同的约定，本院予以支持。定金利息属于法定孳息，属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金足以弥补原告的全部损失，对其要求两被告承担定金占有期间利息损失的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告袁振典、欧阳带群于本判决生效之日起十日内返还原告黄振林购房定金50000元并赔付违约金244000元，共计294000元。二、驳回原告黄振林的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费5710元，保全费2020元，合计7730元，由两被告承担。原告预交的7730元，本院予以退还，两被告应承担的7730元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户、帐号32250198643600000811100461、开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  李加好人民陪审员  李 萍人民陪审员  杨培芬二〇一九年五月三十日书 记 员  王 芳