湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3369号原告：长沙中锦物业管理有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区枫林三路**涉外花园小区****房。法定代表人：李长安。委托代理人：陈航浩，男，1992年6月9日出生，住湖南省浏阳市，系长沙中锦物业管理有限公司的法务工作人员。被告：湖南省核工业地质局，住所地湖，住所地湖南省长沙市韶山北路**v>负责人：何寄华，局长。委托诉讼代理人：吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭，湖南天弘远律师事务所律师。原告长沙中锦物业管理有限公司（以下简称原告）与被告湖南省核工业地质局（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈航浩，被告的委托诉讼代理人吴煊、陈铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费107564.76元；2.被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的违约金24202.07元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与梓园花苑小区业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定原告提供的物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照建筑面积向原告支付物业费，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照一定的标准承担相应的违约金。自2018年1月1日起至2018年12月31日止，被告一直拒绝交纳物业费，原告多次催交未果。截止2018年12月，被告所欠物业费共计107564.76元。被告拖欠物业费的行为已侵犯了原告的合法权益，被告应向原告支付截止至2018年12月31日的违约金24202.07元及直至物业费付清之日止的后续违约金（按照合同约定日率3%计算）。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1.原告未提交证据证明《物业管理合同》和《补充协议》系经业主委员会召开业主大会决议通过，甚至可能系根本没有召开业主大会，故《物业管理合同》和《补充协议》均违反了法律的强制性规定，不具有合法性。2.《补充协议》属刻意针对被告作出的专属性约定，但原告起诉后，被告才看到该协议，原告严重侵犯了答辩人的知情权和投票权，对被告不具有法律效力。3.原告要求被告按照3元／㎡／月的标准支付物业费缺乏事实依据和合理性。被告所属的物业系临街门面，独立于小区的住宅区，与住宅区物业基本无交集，原告无需被告提供物业服务。此外，被告从未给原告提供过任何物业服务，原、被告之间不存在事实上的服务关系。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，梓园花苑小区业主委员会（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订1份《物业管理合同》，合同约定：（一）甲方委托乙方对位于长沙市雨花区梓园路486号梓园花苑小区的住宅楼、办公楼和门面进行物业管理。（二）合同期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。（三）物业管理的范围为房屋建筑本体公共部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围内的市政共用设施的维修、养护和管理。（四）私家多层住宅房屋根据建筑面积按1.5元/㎡/月计算物业费；车库改商铺的根据建筑面积按1.7元/㎡/月计算物业费；写字楼作办公用途的根据建筑面积按2.1元/㎡/月计算物业费；写字楼作商业用途的根据建筑面积按2.4元/㎡/月计算物业费；乙方承诺商铺纳入小区的统一管理，乙方根据长沙市物业收费标准和实际服务项目，确定具体收费单价后计算物业费。（五）甲方保证本合同约定之事宜已经业主大会合法决议通过。同日，梓园花苑小区业主委员会与原告签订1份《梓园花苑物业合同补充协议》，协议约定：（一）梓园花苑小区业主委员会委托原告对梓园花苑小区1栋1、2层商铺纳入小区进行统一的物业管理。（二）根据长沙市物业费收费标准即1栋商铺每月的物业费收取标准为3元/㎡，向业主或物业使用人收取。（三）补充协议有效时间跟主体合同一致即2018年1月1日至2018年12月31日止。因被告未缴纳物业费，原告委托湖南雄天律师事务所向被告发《律师函》催收物业费。2019年1月3日，被告的机关后勤服务中心向原告出具1份《关于梓园花苑商铺物业费律师函的回函》，载明原告委托湖南雄天律师事务所的律师函件已收悉，就此事请原告尽快与被告联系进行协商解决。另查明：（一）梓园花苑小区包括了住宅、写字楼、商铺等部分组成，均系统一规划，共用一套排水排污系统，其中商铺包括了8间门面，总建筑面积2987.91㎡，产权均登记在被告名下。（二）截至原告起诉时止，被告未支付过物业管理费。（三）被告提交的“收款收据”显示，2018年6月11日，被告的一间商铺的租赁户向原告支付冲洗下水道服务费2000元。原、被告因物业费纠纷未能协商一致，原告遂于2019年4月4日诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原、被告的身份资料，《物业管理合同》，《梓园花苑物业合同补充协议》，房屋所有权证，收款收据，《关于梓园花苑商铺物业费律师函的回函》以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，梓园花苑小区业主委员会与原告签订的《物业管理合同》和《梓园花苑物业合同补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以采信。被告主张上述合同和协议系梓园花苑小区业主委员会超过职责和权限与原告签订，均系无效合同，被告的该主张属于业主与业主委员会之间的纠纷，而非物业费纠纷的审查范围，本院对被告的该主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。因被告系梓园花苑小区的业主，故该小区业主委员会与原告签订的《物业管理合同》和《梓园花苑物业合同补充协议》，对被告均具有约束力。被告主张原告未提供物业服务，无权要求被告支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本院认为，被告所购买的商铺系与梓园花苑小区的其他建筑统一规划，属于小区不可分割的组成部分，被告将不可避免地接受原告为维护小区公共秩序和安全所提供的物业服务。被告不能以原告未对其提供保洁和保安等物业服务，而否定原告为维护小区公共设施设备和公共秩序所提供的综合性服务。故被告以未享受相关物业服务为抗辩理由拒不支付物业费不符合法律规定，本院对被告的该主张不予支持。根据《梓园花苑物业合同补充协议》，被告应按3元/㎡/月的标准支付商铺的物业费，因原告并未完全依照物业服务合同的约定向被告提供物业服务，并且原告在服务期间，曾于2018年6月11日向商铺的租赁户另外收取了冲洗下水道服务费，故原告不应按照合同约定的标准收取物业服务费。由于原、被告未能在诉讼中就物业服务费的收取标准达成一致意见，本院结合原告的服务内容、服务质量以及被告对商铺的清洁、维修和维护已主动承担部分费用等因素，酌情确定原告收取物业服务费的标准为1.20元/㎡/月。被告的总建筑面积即物业面积为2987.91㎡，被告应向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费43025.90元（1.20元/㎡/月×12月×2987.91㎡）。原告还主张要求被告支付违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，且被告并无拖欠物业费的主观恶意，故本院对原告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南省核工业地质局自本判决生效之日起7日内向原告长沙中锦物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费43025.90元；二、驳回原告长沙中锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2935元，因适用简易程序减半收取1467.50元，由被告湖南省核工业地质局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  苏辉二〇一九年五月二十七日书记员  凌蕾附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。