贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终620号上诉人（原审原告）：全志茂，男，1976年1月7日生，侗族，住天柱县。被上诉人（原审被告）：周承韵，男，1974年3月9日生，侗族，住天柱县。被上诉人（原审被告）：唐燕妮，女，1988年6月2日生，苗族，住天柱县。被上诉人（原审被告）：印恒春，男，1975年2月20日生，侗族，住天柱县。被上诉人（原审被告）：周承章，男，1987年11月7日生，侗族，住天柱县。被上诉人（原审被告）：邹昌妹，男，1970年9月27日生，苗族，住天柱县。上诉人全志茂因与被上诉人周承韵、唐燕妮、印恒春、周承章、邹昌妹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2018）黔2627民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。全志茂上诉请求：撤销（2018)黔2627民初2134号民事判决，并改判支持上诉人在原审中提出的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实有误。原审认定事实为：被告邹昌妹于2013年7月9日向原告全志茂借款10万元，截止2017年2月被告邹昌妹尚欠原告全志茂借款5万元。被告邹昌妹与龙步海、罗永政共同向吴本丽购买一块位于天柱县凤城镇原农修厂背后集体土地，并在该土地上建有四楼一底的房屋一栋，被告邹昌妹分得左边两进间的四楼一底房屋，该房屋至今未办理房屋产权手续。因被告邹昌妹未能偿清原告借款，2017年2月19日便将该房屋第三层以188000元的价款卖给原告，并签订了《房屋买卖合同》。2017年2月20日，原告折抵被告邹昌妹尚欠的5万元借款后，支付给被告邹昌妹购房款138000元，并于2017年农历10月4日搬进该层房屋居住，但至今未办理过户手续。2017年-2018年本院在被告周承韵、唐燕妮、印恒春、周承章等人申请执行被告邹昌妹民间借贷纠纷系列案中，委托中介机构对被告邹昌妹位于天柱县××城镇××路原农修厂背后集体土地上的1-3层房屋进行评估、拍卖。原告全志茂以该房屋第三层的权属属他所有为由，于2018年9月17日诉至本院。上述事实认定中，“2017年-2018年本院在被告周承韵、唐燕妮、印恒春、周承章等人申请执行被告邹昌妹民间借贷纠纷系列案中，委托中介机构对被告邹昌妹位于天柱县××城镇××路原农修厂背后集体土地上的1-3层房屋进行评估、拍卖。原告全志茂以该房屋第三层的权属属他所有为由，于2018年9月17日诉至本院。”认定事不清。特别是“委托中介机构对被告邹昌妹位于天柱县××城镇××路原农修厂背后集体土地上的1-3层房屋进行评估、拍卖”的具体时间未如实认定，基本事实不清。事实上，原告与邹昌妹买房以及原告接受房屋交付并入住使用房屋在先，法院委托评估、拍卖房屋在后。原告看到法院的拍卖公告包含了原告所买房屋，将原告购买的房屋当成被告邹昌妹房屋进行拍卖，原告已向原审法院提出执行异议申请，因原告的异议申请被裁定驳回，原告才依法提起本案诉讼。二、原审判决裁判理由违背事实，适用法律错误。1、原审判决认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告对被告周承韵等人在申请执行邹昌妹民问借贷纠纷系列案中公开拍卖邹昌妹房屋提出执行异议之诉，原告虽与被告邹昌妹签订了《房屋买卖合同》且已经交付全部价款并占有该房屋，但未办理过户手续，原告也未能提供证据证明该房屋已取得建房相关审批手续，故其权属得不到法律保护，双方签订的《房屋买卖合同》无效。从上述裁判理由中可以提出，其理由与本案事实相违背。正如原审事实部分认定“被告邹昌妹与龙步海、罗永政共同向吴本丽购买一块位于天柱县凤城镇原农修厂背后集体土地，并在该土地上建有四楼一底的房屋一栋，被告邹昌妹分得左边两进间的四楼一底房屋，该房屋至今未办理房屋产权手续”。因邹昌妹对房屋未执有房屋产权手续，故原告与邹昌妹购买的房屋尚未办理过户手续，并非原告自身原因。因此，原告提出执行异议，完全符合法律规定的人民法院应予支持的条件。原审裁判理由明显与本案客观事实相矛盾。原审法院以原告未提供证据证明该房屋已取得建房相关审批手续为由，认定原告与邹昌妹双方签订的《房屋买卖合同》无效，明显不符合法律规定的确认合同无效的法定条件，原审认定原告买房合同无效是错误的。至于建房相关审批手续问题，原告买邹昌妹房屋与法院拍卖邹昌妹房屋的条件是一致的，如果原告买房未提供建房审批手续而使买卖合同无效的话，法院拍卖该房屋难道又有效吗？原审法院该理由不能自圆其说，明显不能成立。2、原审判决以合同法第五十二条对本案进行处理，适用法律错误。按该法律条款的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，原告与邹昌妹订立的房屋买卖合同，根本不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，原审认定本案房屋买卖合同无效，违反法律规定，应当纠正。三、原审判决对本案的处理结果不当。原审判决结果为：驳回原告全志茂的诉讼请求。该判决结果既违背本案事实，也违反相关法律规定。结合本案事实，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告关于本案执行异议的诉讼请求完全符合人民应予支持的条件。需要提请注意的是，本案诉讼所涉房屋尚未“登记在被执行人名下”，只是有证据证明邹昌妹有权处分。邹昌妹将其有权处分的房屋出卖给原告，没有违反法律规定，双方订立的房屋买卖合同合法有效。综上所述，原告在本案一审诉讼中所提出的诉讼请求于法有据，应当受到法律保护。原审判决驳回原告的诉讼请求，背离本案事实，并违反相关法律规定，明显错误。为此，今特提起上诉，盼上级法院依据本案相关事实，依法对本案作出公正的处理。周承韵、唐燕妮、印恒春、周承章、邹昌妹没有提出二审答辩意见。全志茂向一审法院起诉请求：1、不得执行拍卖原告向被告邹昌妹购买的位于天柱县××城镇××路原农修厂背后（平安小区）的房屋第三层；2、请求确认原告与被告邹昌妹及其家庭成员于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》有效，原告向被告邹昌妹购买的位于天柱县××城镇××路原农修厂背后的房屋第三层归原告所有。一审法院认定事实：被告邹昌妹于2013年7月9日向原告全志茂借款10万元，截止2017年2月被告邹昌妹尚欠原告全志茂借款5万元。被告邹昌妹与龙步海、罗永政共同向吴本丽购买一块位于天柱县凤城镇原农修厂背后集体土地，并在该土地上建有四楼一底的房屋一栋，被告邹昌妹分得左边两进间的四楼一底房屋,该房屋至今未办理房屋产权手续。因被告邹昌妹未能偿清原告借款，2017年2月19日便将该房屋第三层以188000元的价款卖给原告，并签订了《房屋买卖合同》。2017年2月20日，原告折抵被告邹昌妹尚欠的5万元借款后，支付给被告邹昌妹购房款138000元，并于2017年农历10月4日搬进该层房屋居住，但至今未办理过户手续。2017年-2018年本院在被告周承韵、唐燕妮、印恒春、周承章等人申请执行被告邹昌妹民间借贷纠纷系列案中，委托中介机构对被告邹昌妹位于天柱县××城镇××路原农修厂背后集体土地上的1-3层房屋进行评估、拍卖。原告全志茂以该房屋第三层的权属属他所有为由，于2018年9月17日诉至本院，诉请如前。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付4执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告对被告周承韵等人在申请执行邹昌妹民间借贷纠纷系列案中公开拍卖邹昌妹房屋提出执行异议之诉，原告虽与被告邹昌妹签订了《房屋买卖合同》，且已经交付全部价款并占有该房屋，但未办理过户手续，原告也未能提供证据证明该房屋已取得建房相关审批手续，故其权属得不到法律保护，双方签订的《房屋买卖合同》无效，即原告全志茂不能以权利人身份排除对该房屋的执行，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告全志茂的诉讼请求。案件受理费100元，由原告全志茂负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、全志茂与邹昌妹及其家庭成员于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、全志茂对购买的位于天柱县××城镇××路原农修厂背后（平安小区）的房屋第三层是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案是案外人执行异议之诉。1、关于全志茂与邹昌妹及其家庭成员于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。经审理认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定的或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案《房屋买卖合同》属于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，依上述法律规定自合同成立时生效。该房屋虽未办理物权登记，但不影响《房屋买卖合同》的效力。因此，全志茂与邹昌妹及其家庭成员于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、关于全志茂对购买的位于天柱县××城镇××路原农修厂背后（平安小区）的房屋第三层是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。经审理认为，虽然邹昌妹、全志茂对位于天柱县××城镇××路原农修厂背后（平安小区）的房屋第三层均未办理物权登记，但天柱县法院在2018年7月10日对该房屋进行拍卖之前，全志茂已于2017年2月19日就与邹昌妹及其家庭成员签订了《房屋买卖合同》，并于2017年11月21日（农历10月4日）搬进该房屋居住，且已支付全部价款。而没有办理过户登记也不是因为全志茂自身的原因，而是由于邹昌妹本身就没有办理房屋的初始登记，从而导致不能办理转移登记。足以证明全志茂取得了对涉案房屋的债权请求权，而邹昌妹对涉案房屋既没有物权请求权，也没有债务请求。上述情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定情形。而法院拍卖该房屋并不必然产生邹昌妹对涉案房屋取得登记效力的结果。因此，人民法院对全志茂排除执行位于天柱县××城镇××路原农修厂背后（平安小区）的房屋第三层的主张，应予支持。综上所述，全志茂的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销贵州省天柱县人民法院（2018）黔2627民初2134号民事判决；二、停止执行全志茂位于天柱县××城镇××路原农修厂背后（平安小区）的房屋第三层；三、驳回全志茂的其他诉讼请求。一审案件受理费100.00元，由周承韵、唐燕妮、印恒春、周承章、邹昌妹负担；二审案件受理费200.00元，由周承韵、唐燕妮、印恒春、周承章、邹昌妹负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  刘 琴审判员  杨再幸二〇一九年五月二十八日书记员  杨 兰