宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初17号原告：马楠，男，1987年2月22日出生，满族，宁夏天净元光电力有限公司职工，住宁夏银川市。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏银川高新区科技园B8号。法定代表人：任彦豹，该公司董事长。委托诉讼代理人：石薇，宁夏兴业律师事务所律师。原告马楠与被告宁夏汇融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，适用简易程序审理，在审理过程中发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2019年3月27日转为普通程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告马楠、被告宁夏汇融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石薇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马楠向本院提出诉讼请求： 1.判令被告给原告办理位于银川市西夏区同心北街以西常春藤小区13号楼住宅801室房屋的产权手续并向原告提供工程竣工验收备案证明文件；2.判令被告向原告支付违约金16148.54元（违约金暂自2017年1月18日计算至2018年12月17日，此后以此标准计算至被告实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月16日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告位于银川市西夏区同心北街以西常春藤小区13号住宅楼xxx室房屋，建筑面积114.86平方米，总房价462708.82元。后原告全额交付了462708.82元购房款。被告于2016年10月19日向原告交付了涉案房屋。现经原告多次催促，被告至今未给原告办理房屋产权过户登记手续。被告逾期办证的行为构成违约应向原告支付迟延办理房屋产权过户手续的违约金。双方合同约定条款中未明确约定违约金计算标准，原告要求被告以按日计算全部已付购房款的万分之0.5为计算违约金方式支付逾期办证违约金。故原告诉至本院，请求判如所请。被告宁夏汇融房地产开发有限公司辩称：1.涉案房屋已于2019年4月4日取得不动产权证，目前已经满足办理产权过户登记的需求，相关工程竣工验收备案证明文件等手续也已交付房管部门。涉案房屋迟延办理产权证的主要原因是政府未考虑涉案小区实际需求调整规划导致，并非被告主观过错导致。因此，被告不存在过错。2.关于逾期办理房屋产权过户手续的违约金问题。原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，未约定逾期办理房屋产权手续的违约金，原告主张无合同约定。违约金以一方的违约行为给守约方造成实际损失为前提条件。本案中原告全额缴纳房款，但逾期办证未对原告造成实际损失。另外本案所涉房屋交付时间应为2016年10月30日，即使被告存在提前交房的行为，原告也因为该行为实际获取利益，该利益系被告主动赠与，不能因该赠与行为加重被告的责任。本院经审理认定事实如下：被告系银川市西夏区同心北街以西常春藤小区的开发商。原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）于2014年10月16日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市西夏区同心北街以西常春藤小区13号住宅楼xxx室房屋一套，该房屋规划用途为住宅，房屋单价为每平米4028.46元，总价款为462708.92元。被告应当在2016年10月30日前向原告交付该商品房。合同对涉案房屋办理房屋权属证书的时间及逾期办理房屋权属证书的违约责任均无约定。另查明，依据涉案房屋实测面积，原告向被告实际缴纳购房款为463917.45元。2016年10月19日，原告向被告缴纳公共维修基金等相关费用，被告将涉案房屋交付给原告占有使用。2019年4月4日银川市自然资源局向被告颁发西夏区同心北街468号常春藤小区13号住宅楼不动产权登记证书。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、发票2张、收据2张、被告提交的宁（2019）西夏区不动产权第xxx号不动产权证书1份附卷佐证，并经当庭举证、质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告支付了房款，被告在交付房屋后理应协助原告办理房屋权属证书，现涉案房屋已于2019年4月4日取得不动产权证，已满足原告要求被告办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉讼请求。庭审中，原告自愿放弃要求被告向其提供涉案房屋工程竣工验收备案证明文件的诉讼请求，是在法律范围内对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。双方签订的合同虽对涉案房屋办理房屋权属证书的时间未约定，现被告也于2019年4月4日取得涉案房屋不动产权证，但超出法律规定办理涉案房屋权属证书的时间，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”，故被告逾期办理涉案房屋权属证书，仍应承担违约责任。原告诉讼主张从2016年10月19日延后90日即从2017年1月18日起暂计算至2018年12月17日止，要求被告以按日计算全部已付购房款的万分之0.5为计算违约金方式，向其支付逾期办证违约金16148.54元（462708.92元×0.00005/天×698天）。该违约金的计算方式不违反法律规定，本院予以支持。原告同时要求被告以此标准计算逾期办证违约金至被告实际给付之日止，因涉案房屋不动产权证取得时间为2019年4月4日，故自2018年12月18日起至2019年4月4日止期间被告逾期办证的违约金2475元（462708.92元×0.00005/天×107天），被告也应一并向原告支付，故被告应向原告合计支付逾期办证的违约金18623.5元（16148.54元+2475元)。被告以涉案房屋迟延办理房屋产权证原因是政府行为并非被告主观过错以及原、被告签订的合同没有约定办理房屋权属证书的时间，亦未约定支付逾期办理房屋权属证书的违约金，据此不承担任何责任的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马楠逾期办理房屋权属证书违约金18623.5元；二、驳回原告马楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。  审  判  长   张 瑛人 民 陪 审 员   曹顺英人 民 陪 审 员   丁丽芳 二〇一九年五月二十日 书  记  员   郝 飞 附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。