广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂执异15号 异议人（案外人）：潘金胜，男，1950年10月21日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西南宁市天桃路**。 法定代表人：黄福加，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：董庆江，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被执行人：广西铭天房地产有限责任公司。。住所地：广西北海市北海大道**海富大厦**** 法定代表人：陈德生，该公司执行董事。 被执行人：广西北海市荣桂投资有限公司。住所。住所地：广西北海市北海大道**海富大厦****div> 法定代表人：陈德生，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：陈进松，男，汉族，1972年1月15日出生，住福建省厦门市思明区。 本院在审理原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司广西分公司，2016年12月20日由中国长城资产管理公司南宁办事处更名）与被告广西铭天房地产有限责任公司（以下简称铭天公司）、广西北海市荣桂投资有限公司（以下简称荣桂公司）、陈进松合同纠纷一案中，作出（2016）桂民初15号民事裁定，查封被告铭天公司、荣桂公司、陈进松名下银行存款208820300元或相等价值的其他财产，并于2016年7月6日查封铭天公司名下位于广西北海市长青路16号“领秀一方”小区948套房产。2016年10月20日，本院作出（2016）桂执8号执行裁定将该执行案件指定北海市中级人民法院（以下简称北海中院）执行。案外人潘金胜对本院诉讼保全查封的北海市海城区长青路16号领秀一方1-2712号房产不服，向本院提出书面异议。本院于2019年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。该案于同年3月29日组织当事人举行质证、询问，异议人潘金胜的委托诉讼代理人刘振华、长城公司广西分公司的委托诉讼代理人董庆江到庭参加，本案现已审查终结。 案外人潘金胜提出异议称，2017年7月1日，其与铭天公司签订《商品房买卖合同》（现售），双方约定铭天公司将其所有位于广西××海城区××路××号领秀一方1单元2712号的房产（即1-2712号房，以下简称涉案房屋）出售给其，房屋总价款289116元，其当天已经支付20000元定金，同年7月3日其通过农业银行向铭天公司支付剩余房款，铭天公司向其开具了289116元广西增值税普通发票，次日，铭天公司向其交付涉案房屋。其于同年7月4日向税务机关缴纳相关税费，与广西电网有限责任公司北海供电局就涉案房屋签订《居民供用电合同》，并向管理涉案房屋的物业公司缴纳物业管理费。同年10月20日，其向北海市管道燃气有限公司缴纳燃气费，其已实际占有该房屋并居住。后发现涉案房屋因长城公司广西分公司与铭天公司、荣桂公司、陈进松合同纠纷一案被本院于2016年7月6日保全查封并指定北海中院执行。2017年5月19日，长城公司广西分公司因其综合原因，同意铭天公司、荣桂公司、陈进松在一定时间内自行销售财产以偿还申请执行人的债务，北海中院对该案终结本次执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其对涉案房屋享有足以排除执行的权益，应中止执行。虽然对于涉案房屋本院查封在前，其与铭天公司签订《商品房买卖合同》（现售）在后，但合同签订的时间是在长城公司广西分公司同意铭天公司在一定时间内自行销售财产以偿还申请执行人的债务之后才发生的，即系长城公司广西分公司同意铭天公司向其出售涉案房屋且全部购房款打入铭天公司账户，并没有侵害长城公司广西分公司的债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其请求法院解除对涉案房屋的查封，并裁定中止对该房产的执行。潘金胜向本院提交如下证据：《北海市商品房预售许可证》、民事调解书、《商品房买卖合同》（现售）、个人结算业务申请书、广西增值税普通发票、税收完税证明、居民供用电合同、北海市管道燃气有限公司缴费收款收据、物业收款收据、房屋交易与产权档案查询证明等证实。 长城公司广西分公司答辩称，1、根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三条、第五条的规定，本案程序违法，应由执行法院受理，而不是本院受理。2、异议人主张其同意被执行人在一定时间内销售涉案房屋与事实不符；且主张北海中院（2016）桂05执167号之二执行裁定以及该裁定中申请执行人向法院去函同意排除执行亦不成立。其已申请北海中院恢复对该执行案件的执行，因此异议人认为申请执行人同意被执行人销售涉案房屋是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十八条和第二十九条的规定，异议人在法院查封后购买涉案房屋，应当驳回其申请。 被执行人铭天公司、荣桂公司、陈进松未提交答辩意见。 本院查明，原告长城公司广西分公司诉被告铭天公司、荣桂公司、陈进松合同纠纷一案，本院于2016年7月1作出（2016）桂民初15号民事裁定书，查封被告铭天公司、荣桂公司、陈进松名下银行存款208820300元或相等价值的其他财产。2016年7月6日，本院查封登记在铭天公司名下位于广西北海市长青路16号“领秀一方”小区544套住宅房屋、9间商铺、395个地下车位共948套房产（其中48套为轮候查封），查封期限三年(自2016年7月6日起至2019年7月5日止）。本院于2016年9月14日作出（2016）桂民初15号民事调解书，确认：一、截止2016年5月31日铭天公司尚欠长城公司广西分公司逾期未还本金18120万元、利息13644566.66元。之后的利息以未偿还的本金为基数，按《债权重组协议》约定的年利率12%计付；二、签署本调解协议书之日起五个工作日内，铭天公司向长城公司广西分公司付清上述欠款本金和利息；三、铭天公司逾期支付上述欠款本息，长城公司广西分公司有权对铭天公司抵押的544套住宅房屋、9间商铺、395个地下车位优先受偿。《房屋他项权证》编号分别为：N北房他证2015字第××号、N北房他证2015字第××号、N北房他证2016字第××号、N北房他证2016字第××号（详见抵押清单）。四、铭天公司逾期支付上述本息，长城公司广西分公司有权对荣桂公司质押铭天公司100%股权优先受偿；五、荣桂公司、陈进松对上述铭天公司全部债务承担连带责任……。涉案房屋在上述调解书确定的抵押范围。该调解书生效后，铭天公司、荣桂公司、陈进松拒不履行法律文书确定的义务，长城公司广西分公司向本院申请强制执行。本院于2016年9月30日立案执行，案号为(2016)桂执8号。 鉴于本案被执行人铭天公司、荣桂公司及其已抵押、质押的财产所在地均在北海市，本院于2016年10月20日作出（2016）桂执8号执行裁定，即将本院(2016)桂执8号执行案件指定北海中院执行，北海中院立执行案号为（2016）桂05执167号。 北海中院在执行过程中依据长城公司广西分公司提交的申请记载，长城公司广西分公司与铭天公司协商，暂不强制执行铭天公司的涉案房产屋，并申请解除对所查封的215套住宅房屋、5间商铺的解封，北海中院于2017年1月5日作出（2016）桂05执167号执行裁定，解除上述房屋及商铺的查封。经核查，上述解封的财产实际上为N北房他证2016字第××号《房屋他项权证》项下二单元的215套住宅、5间商铺，解封协助执行通知书于2017年1月6日送达北海市不动产登记中心。同月23日，长城公司广西分公司向北海中院申请恢复查封上述解封的房产，该院于2017年5月23日将协助执行通知书送达北海市不动产登记中心。经核查，涉案房屋不在上述解封房产范围。同年5月18日，北海中院依据长城公司广西分公司致函同意，于次日作出（2016）桂05执167号之二执行裁定，终结本次执行程序。2017年7月11日，北海中院以（2017）桂05执恢61号通知恢复本案执行。 另查明，2017年7月1日，案外人潘金胜与被执行人铭天公司签订《商品房买卖合同》（现售），约定潘金胜以总价款289116元购买涉案房屋。潘金胜于签订合同当天已经向铭天公司支付20000元定金，同年7月3日通过农业银行支付剩余房款，即潘金胜已向铭天公司支付全部购房款289116元。铭天公司向其开具了289116元增值税普通发票，同年7月4日，潘金胜已缴纳物业管理费等费用，并已入住涉案房屋至今。 2018年1月12日，北海中院根据本院于2017年7月25日作出的（2017）桂执异4号裁定，解除了对王云萍享有的1幢1单元1113号房的查封。同年9月14日，申请执行人长城公司广西分公司以双方已协商一致为由，申请解除对经过两次拍卖、一次变卖仍流拍的116套房屋中的9套房屋及未经拍卖的2套房屋（2-2619、2-1806）的查封。北海中院遂于2018年9月29日作出（2017）桂05执恢61号之十二执行裁定及（2017）桂05执恢61号之九协助执行通知书，解除11套房屋的查封，（具体房号为：2-2619、2-1806、2-1405、2-1801、2-2005、2-2007、2-2108、2-2507、2-2305、2-2308、2-3216）。 2019年1月22日，铭天公司以其不能清偿所有到期债务，且已资不抵债为由，向北海中院申请破产清算。同年3月1日，北海中院作出（2019）桂05破申1号民事裁定，受理铭天公司的破产清算申请。 本院认为，综合当事人意见，归纳本案争议焦点为：案外人潘金胜请求解除查封涉案房屋并中止执行是否有事实和法律依据？潘金胜在本案中提出的是执行标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的执行。潘金胜虽然于2017年7月1日与被执行人铭天公司签订《商品房买卖合同》，约定潘金胜以总价款289116元购买涉案房屋，潘金胜也已经支付全部房款289116元，并实际入住，但涉案房屋本院已于2016年7月6日已进行首轮查封，查封期限自2016年7月6日起至2019年7月5日止，潘金胜购买涉案房屋时，该房屋处于人民法院查封状态，且依据生效调解书确认，涉案房屋为长城公司广西分公司的抵押物之一，其主张对涉案房屋享有足以排除强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，以及不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。案外人潘金胜主张其与铭天公司签订《商品房买卖合同》发生在长城公司广西分公司同意铭天公司在一定时间内自行销售财产以偿还申请执行人的债务期间。经查，2017年1月5日北海中院作出（2016）桂05执167号执行裁定，解除对涉案215套住宅房屋、5间商铺的查封，但在同月23日，长城公司广西分公司向北海中院申请恢复查封上述涉案房屋，协助执行通知书已于2017年5月23日送达北海市不动产登记中心，其没有证据证明长城公司广西分公司同意铭天公司对涉案房屋出售。由此可见，潘金胜主张长城公司广西分公司同意铭天公司向其出售涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。 另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理”的规定，本院是原执行法院，且采取查封保全措施，符合受理该执行异议案件的条件，长城公司广西分公司主张本案不能由本院受理的主张，本院不予支持。 综上，案外人潘金胜要求解除涉案房屋理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人潘金胜的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼。 审 判 长 张秀萍 审 判 员 阮传华 审 判 员 易凤英 二〇一九年五月七日 法官助理 邓 波 书 记 员 梁芸瑕