西安市长安区人民法院     民 事 判 决 书   (2018)陕0116民初4762号   原告代博。   原告委托代理人倪璐，上海市XX城（西安）律师事务所律师。   被告李国林。   委托代理人张健良，陕西森淼律师事务所律师。   被告孔瑛。   委托代理人胡敏，陕西泽诚律师事务所律师。   被告西安市长安区公证处。   住所地：西安市长安区XX街XX号。   统一社会信用代码：126XXXXXXXXXXX。   法定代表人：王竹玲   被告委托代理人高建荣，陕西琴剑律师事务所律师。   被告委托代理人王超，陕西琴剑律师事务所实习律师。   第三人薄荣。   委托代理人姬骏，陕西信予心律师所律师。   原告的诉讼请求如下：1、请求判令解除原告和被告李国林、第三人西安市长安区纪荣房地产中介所签订的《房地产买卖定金合同》、2014年7月18日签订的房地产买卖契约；2、请求判令解除和被告李国林、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市钟楼支行，保证人陕西八百家融资担保有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；3、请求依法判令被告李国林、孔瑛返还原告购房款人民币30万元及至实际给付之日止的同期贷款利息。4、请求判令被告李国林、孔瑛返还原告购房贷款人民币20万元及至实际给付之日的偿还的银行贷款利息。5、请求赔偿装修损失20392元。6、请求依法判令被告李国林、孔瑛向原告赔偿因其违约致使合同解除造成的房屋上涨损失50.29万元。7、被告西安市长安区公证处对上述款项承担连带责任。8、本案的诉讼费、保全费、担保费、鉴定费等费用由被告承担。   事实和理由:原告与被告李国林经西安市长安区纪荣房地产中介服务部介绍，购买了被告李国林、孔瑛所有位于西安市长安区XX小区XX号楼XX单元XX号房产的该套房产。被告李国林出具了合法的所有权证书和孔瑛授权李国林出售房屋的公证书.2014年5月20日，原告与被告及西安市长安区纪荣房地产中介公司三方签订房地产买卖定金合同。合同约定被告李国林于2014年7月20日前过户至原告名下，如任一方迟延履行，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款、购置税、中介费等共计54.9万元，并对该房进行了装修,共计花费2.5万元。在该房产即将过户时，被告前妻孔瑛（当时未离婚）突然找到原告，告知原告被告李国林出售房屋时所提供的委托书以及公证书均系伪造，并以该房产系原告与被告共同财产为由拒绝过户。由于被告李国林上述行为，造成原告无法将该房屋过户到自己名下，无法完成物权变更登记，被告的行为给原告造成了巨大损失，故诉至法院请求判决如诉求。   被告李国林辩称，因自己需要资金给父母看病，但产权证所有人为孔瑛和李国林，第三人薄荣在知晓孔瑛无出售意思表示的情况下，主动要求去莲湖区公证处办理虚假公证，莲湖区公证处公证员发现办理公证的孔瑛，并非身份证上的“孔瑛”时，拒绝出具公证书，其后第三人主动联系长安区公证处，办理虚假公证，故原告同李国林签订的《房地产买卖定金合同》应属无效合同。无效合同不存在解除，其后签订的购房借款及担保合同也应无效，同意返还购房款50万元并承担银行的同期贷款利息。2014年7月原告即知道孔瑛不同意卖房，此后的损失为原告自行扩大，故被答辩人主张截止起诉时的房屋差价没有法律依据，诉讼请求不能成立。   被告孔瑛辩称，涉案房产为孔瑛和李国林共同财产，在2014年3月孔瑛起诉李国林的离婚案件中作为夫妻共同的财产进行分配。2014年8月11日，孔瑛通过律师郑重告知长安区房管局要求暂时中止对涉案房屋的过户，随后向房管局提供《申明》一份，称该涉案房屋的交易所涉材料均是虚假，自己从未同意出售交易房产。本案中,孔瑛不是适格的被告，此次交易与孔瑛无关。该房屋的房款由李国林一人获取，孔瑛不应当承担一切责任。   被告西安市长安区公证处辩称，原、被告和第三人的《房地产买卖定金合同》签订在公证书出具之前，故该合同与公证处无关。原、被告在没有公证书的情况下签订的《房地产买卖定金合同》，并履行了该合同，与公证书没有关系。李国林伙同关某甲到西安市长安区骗取公证文书，办证人进行了审查，而公证书的作用是办理过户使用，当发现造假时，撤销了该公证书，并向派出所报案，故长安区公证处不应当承担相应的责任。   第三人薄荣述称，当时经手此事的员工全程参与该房屋买卖的过程，符合正规的流程，故不应当承担责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实本院认定如下：原告代博与被告李国林经西安市长安区纪荣房地产中介介绍，于2014年5月20日签订《房地产买卖定金合同》，该合同约定由代博购买位于西安市长安区XX小区XX栋XX单元XX号房产,房屋价款50万元，当场支付定金3万元。2014年5月21日，被告李国林同案外人关某甲在提供虚假结婚证、身份证，以关某甲假扮被告孔瑛在西安市长安区公证处，骗取了以孔瑛为委托人，李国林为被委托人的公证书，该公证书记载,被委托人李国林代孔瑛办理如下事项：“代为出售上述房产”。2014年7月18日原告同中国邮政储蓄银行签订个人购房借款及担保合同，由中国邮政储蓄银行向代博发放贷款20万元。2014年7月18日，代博向李国林支付27万元， 2014年7月22日，代博向李国林支付剩余房款20万元。其后代博收房并装修入住该房屋。2014年8月20日西安市长安区公证处告知西安市长安区住房保障和房屋管理局撤销公证书，并在2014年8月21日向西安市公安局长安分局韦曲派出所报案称李国林伪造结婚证、身份证骗取公证书。   2014年6月5日，孔瑛在西安市长安区人民法院起诉要求与李国林离婚，分割夫妻共同财产。该案审理中，2015年6月1日审判人员告知孔瑛，位于长安区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋已被李国林变卖，房款50万元，是否认可。孔瑛回答认可50万元作为分割依据。2015年6月1日，西安市长安区人民法院作出（2014）长安民初字第03556号民事判决书，判决原告孔瑛和被告李国林离婚，将位于长安区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋判归李国林所有，李国林向孔瑛支付补偿款323425元。该判决原、被告均未提出上诉，对于未上诉的理由，孔瑛在庭审中叙述为：“当时我自己的父母生病了，没有时间和精力去办理这个事情，当时把钱给我,我就不说啥了，但是李国林提出了再审。”该判决生效后，李国林未能向孔瑛支付补偿款，孔瑛向西安市长安区人民法院提出执行申请，要求李国林支付离婚案件中的补偿款，并申请执行上述房屋。代博于2015年10月5日提出书面执行异议,西安市长安区人民法院2015年11月13日作出执行裁定书，上述李国林在出卖房屋的过程中,故意隐瞒了未征得房屋共同所有人孔瑛的同意的事实,因此该房屋买卖行为无效，驳回了代博的执行异议。2015年12月7日，代博提出申请执行异议之诉，被告为孔瑛，第三人为李国林，诉讼请求为：1、停止对长安区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告代博及第三人李国林于2014年5月20日签订的《房地产买卖定金》合法有效，并确认上述房产归代博所有。3、判决孔瑛和李国林立即协助和配合原告办理上述房产的过户手续。在该案件的审理中，孔瑛认为该房屋属于夫妻共同财产，李国林骗取公证书卖房，未取得她同意，另外该房屋未过户，依法可以执行。第三人李国林表示同意原告的诉求。西安市长安区人民法院2016年12月6日作出的（2015）长安民初字第06102号民事判决书中认定，原告在进行房屋买卖的过程中，由于第三人李国林未征得房屋共同所有人的同意，因此房屋买卖行为自始无效，加之该房产现登记在第三人李国林和被告孔瑛名下，故原告要求确认位于西安市长安区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋归原告所有及请求判决被告孔瑛、第三人李国林立即协助配合原告办理房屋产权过户登记的诉讼请求依法不予支持。代博对此不服，上述至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院2018年5月2日作出民事判决书，认为该案为执行异议案件,代博要求确认房屋买卖合同效力及办理房屋产权过户登记的诉讼请求依法不予处理，该房屋未办理产权登记，故代博要求确认房屋归其所有的诉求于法无据。变更西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第06102号民事判决书，为：驳回代博、任永华（代博妻子）要求确认西安市长安区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋归其所有的诉讼请求。   同时，2015年6月1日西安市长安区人民法院作出（2014）长安民初字第03556号民事判决书生效后，李国林申请了再审，西安市中级人民法院于2016年6月24日作出（2015）西中民申字第00285号民事裁定书，裁定再审该案。西安市中级人民法院依法另行组成合议庭审理本案时，于2016年9月6日作出（2016）陕01民再42号民事裁定书，裁定撤销原民事判决有关财产部分，发回西安市长安区人民法院重审，西安市长安区人民法院2017年8月17日作出（2017）陕0116民初377号民事判决书，判决西安市长安区XX街XX幢XX单元XX号房屋归孔瑛所有。孔瑛、李国林均不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院2018年3月15日作出（2017）陕01民终12322号民事判决书，对上述判决项予以维持。另外，2017年9月28日，李国林对代博出具承诺书，称中院审理结束后，及时配合代博办理房屋过户，如不能办理过户，及时赔偿代博所有经济损失。   2016年9月30日，代博以房屋买卖纠纷为由起诉至西安市长安区人民法院，要求解除房屋买卖合同并要求李国林赔偿,后撤诉。   本案的审理过程中，李国林同意终止房屋买卖合同，配合原告与中国邮政储蓄银行解除了房屋买卖贷款合同，李国林一次性将剩余房屋贷款付清，代博截止该贷款合同终止时共支付房屋贷款及利息64564.61元。本案审理中，原告申请对房屋的增值损失进行了评估，西安天正房地产价格评估咨询有限公司2018年11月23日作出评估价格100.29万元。    本案对于事实部分的争议为：1、被告均对评估的时间不予认可，认为应当按照原告明确知道合同无效时房屋价值进行评估。2、由于孔瑛拒绝对房屋进行实地评估，故仅针对同户型进行估价。   孔瑛自述2014年7月底便向代博告知该房屋存在争议，代博坚持购买此房屋，存在过错，代博认为孔瑛2014年8月才告知房屋存在购买风险，亦未明确告知什么风险，这时候自己已经支付了全部房款。双方对此未能提交相关证据证明。   本案争议焦点一：原告代博和被告李国林签订的《房屋买卖合同》是否有效。   被告李国林和被告代博签订房屋买卖定金协议后，李国林骗取了了公证文书，获取后续顺利交易的可能性，代博对该实际情况并无知晓的可能性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性合法性予以证明。被告李国林所持公证文书，代博有理由相信其具有代理权，且随后按照合同约定完全履行了付款义务，在李国林交付房屋，代博装修入住后，被告孔瑛才告知与李国林处于离婚案件争诉中，公证书为李国林骗取的事实，所以实际代博在交易过程中无过错且善意履行，符合房屋正常交易流程，支付了合理对价。同时，孔瑛诉李国林离婚纠纷一案审理中，2015年6月1日审判人员告知孔瑛，李国林已经将房屋进行了出卖，房款50万元，问孔瑛是否认可，孔瑛称：“我认可50万元作为分割依据依据。”2018年6月20日本案开庭中，审判人员问孔瑛为什么一审离婚案件不上诉，孔瑛回答：“当时我父母在生病，如果把钱给我我就不说什么了”，可以认为孔瑛在李国林出卖房屋后，对出卖房屋行为，本身没有异议，只是希望分得相应的补偿款。故应当认为李国林和代博签订的房屋买卖合同合法有效。现被告孔瑛不同意继续履行，被告李国林同意终止履行，故该合同现无法继续履行，故应当解除该合同。   本案争议的焦点二:谁应当承担对原告的赔偿责任。   公民在签订合同时应当符合诚实信用的原则,李国林为出售自己名下的房屋,与案外人关某甲串通,由关某甲假扮该房屋共有人孔瑛,骗取公证机关的公证文书,从而签订房屋买卖合同,该行为严重违法，直接导致后续原告在支付了全部款项后无法获得本案争议房屋的所有权。随着房价的不断上涨，原告损失巨大，李国林应当对原告的损失承担赔偿责任。被告孔瑛在与李国林离婚诉讼期间，李国林私自出售双方共同财产，孔瑛自述知道此事件后通知了原告，但在离婚诉讼中，对此并没有提出异议，并同意按照代博与李国林签订房屋的价格进行分配，在2015年6月判决将该房屋判决给李国林后，亦对判决内容没有提出异议，应当认为其对李国林的卖房行为进行了追认，因为李国林和孔瑛后续纠纷，造成该房屋一直无法过户，后又将该房屋判归孔瑛所有,孔瑛拒绝继续出售该房屋，故孔瑛亦应当承担连带责任。   李国林和关某甲办理假结婚证， 共同在公证处办理假公证手续，公证处没有可以识别结婚证的能力，故无法审查出李国林和关某甲提供的虚假证明材料，且公证书并非办理房屋买卖的必要手续，是在李国林无法出具其他原始证件，满足交易流程的情况下，对委托书的公证，公证处不是损失的直接责任人。   本案争议焦点三:被告应当对原告的赔偿范围。   原告的损失包括房屋价款损失，房屋增值损失、装修费损失、贷款利息损失。因房屋装修部分已与房屋作为整体进行评估，故不存在单独的房屋装修损失。因对房屋的增值损失予以赔偿，故对代博要求房屋款利息及装修损失的诉讼请求依法不予支持。   本案争议的焦点四：赔偿的标准。被告称原告在2015年作出的执行裁定时便知晓该协议无效，但其后原告提出了执行异议，截止2018年5月，该执行异议二审最终审结，此时原告已诉至法院，诉讼中经评估的房屋增值部分损失为赔偿依据，符合事实及法律。被告李国林在诉讼中偿还了剩余的银行贷款和利息，代博亦解除了银行贷款，故对该部分诉求不再予以处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、九十三条、一百零七条、一百一十二条、一百一十三，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下：   一、依法解除原告和被告李国林、第三人西安市长安区纪荣房地产中介所签订的《房地产买卖定金合同》、2014年7月18日签订的房地产买卖契约；   二、被告李国林于判决生效后三日内立即偿还原告支付的房屋款30万元。   三、被告李国林于判决生效后三日内立即赔付原告已偿还的贷款及利息64564.61元。   三、被告李国林于判决生效后三日内立即赔付原告房屋增值损失50.28元。   四、被告孔瑛对上述债务承担连带清偿的责任。   五、驳回原告其余诉讼请求。   诉讼费14562元，保全费4520元，担保费4000元，评估费5007元原告已预交，由被告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审判长   倪琳   审判员   李翌平   人民陪审员    贺应杰   二〇一九年 五 月二十六日   书记员   王继婷        1