广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初15794号 原告：李新平，男，1967年8月7日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市， 原告：李想林，男，1966年5月14日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市， 原告：毛傲澜，男，1988年5月9日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市， 原告：吴先军，男，1972年2月29日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市， 四原告共同委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：郭蕾，广东君厚律师事务所实习人员。 被告：薛命朝，男，1978年10月28日出生，汉族，身份证住址福建省福清市， 被告：李德青，男，1975年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区， 上述两被告共同委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。 被告：吕瑞华，女，1970年7月20日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区， 原告李新平、李想林、毛傲澜、吴先军与被告薛命朝、李德青、吕瑞华租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭庭进行了审理。原告李新平、李想林、毛傲澜、吴先军的共同委托诉讼代理人刘艳平、郭蕾，被告薛命朝、李德青的共同委托诉讼代理人田芳到庭参加了诉讼。被告吕瑞华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李新平、李想林、毛傲澜、吴先军向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔偿原告可得利益损失3302545元（此金额为初步测算金额，具体金额以法院委托的鉴定机构鉴定结果1563837元为准）；2、三被告承担本案的受理费、保全费。事实与理由：广州市白云区黄石东金岭北路金利街686号之二属于军队物业，中国人民解放军95007部队（下称“95007部队”）系该物业的出租人。2015年9月22日，被告薛命朝（甲方、出租方）与原告李新平（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市白云区黄石东金岭北路金利街686号之二（下称“涉案房产”）按现状出租给乙方使用（该物业包括一楼现有的酒店大堂，二至四楼客房共91间客房及部分功能间），及停车场管理权，使用权70%；租期从2015年10月1日至2022年3月31日止，甲方承诺租期到期后甲方再向乙方签订三年一定续租合同，等等；合同第九条“补充与附件”还约定，此合同在丙方即部队物业产权人缺失的情况下签订，特立以下几条作为补充：1、甲方必须提供给乙方甲方与丙方签订的原始租赁合同原件的复印件，由双方在合同上签字做确认，乙方保证只起鉴定作用，不挪作他用；2、甲方未出具丙方的转租同意书，甲方承诺乙方，丙方（物业产权人）已授权甲方转让给物业给乙方；3、合同期内，丙方回收该物业所造成乙方一切损失，由甲方赔偿乙方一切经济损失；4、乙方有权转让该物业也有优先续租权；5、甲方不得乱加费用。上述合同签订后，由四原告与三被告作为合同的实际履行双方，被告薛命朝和李德青确认三被告属合伙经营涉案场地。原告依约向被告支付租金，不存在任何欠付租金的违约行为。2017年11月10日，95007部队通知收回涉案房产，导致本案所涉《租赁合同》无法履行而解除，给原告造成巨大经济损失。为此，2017年8月15日，原告向法院起诉，要求三被告赔偿装修损失及酒店经营权转让费损失等。经一审和二审，均认定《租赁合同》因95007部队提前收回涉案场地而解除，三被告应赔偿原告的装修损失。对于酒店经营权转让费损失，二审法院以该案不属同一法律关系为由，指引原告另案起诉解决。根据生效判决查明，三被告事实上并未取得95007部队及其上手承租人的同意的情况下，将涉案房产转租予原告，鉴于生效判决认定《租赁合同》因部队提前收回涉案场地而解除，根据《租赁合同》第九条第3款以及《合同法》第一百二十一条的规定，三被告构成违约，应向原告承担违约责任。鉴于95007部队2017年11月10日通知收回涉案物业，原告已无法使用涉案场地，故对于自2017年11月10日起至租赁期满之日（即2022年3月31日）止因无法使用涉案场地遭受的经营利润损失（可得利益损失），根据《合同法》第一百一十三条规定，应由三被告予以赔偿，故诉至法院。 被告薛命朝、李德青辩称，一、原告要求赔偿可得利益损失无事实与法律依据，应予驳回。首先,《租赁合同》之所以约定第九条，前提是“此合同在丙方即部队物业产权人缺失的情况下签订”，即纯粹是原告基于在签订合同时对部队不同意我方转租，而使得该合同无效的担心，因此，才会约定“合同期内部队回收该物业所造成的一切损失由我方赔偿”这样的字眼，而根据原告之前起诉我方案件的生效判决书认定的事实，涉案场地的产权人95007部队对我方转租的行为是确认的，因此生效判决并未支持原告主张合同无效的请求；事实上，原告从2015年10月至部队收回涉案场地时间长达二年有余，一直正常使用涉案场地，完全可以证明部队是同意我方进行转租的，否则原告不可能使用涉案场地如此之久，所以不存在原告所称我方未经部队同意而转租的事实；况且，部队收回涉案场地，并非由于不同意我方转租的行为，而是因为不可抗力因素。其次，部队收回涉案场地依据的是中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会出于军队改革和建设大局的全国性规定，属于不可抗力因素，我方不因为部队收回涉案场地而造成违约，本案情形不适用合同违约条款。2、原告主张可得利益损失，根据合同法第一百一十三条规定，赔偿损失必须是“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，而我方在履行合同中并无此行为，前述生效判决也并未认定我方有违约行为，因此不适宜该条款。况且，部队收回涉案场地，并非由于我方违约，而是不可抗力因素，不是我方在签订合同时可以预见到的，依据合同法第一百一十七条规定，我方不承担所谓的违约责任。二、原告要求赔偿可得利益损失无收入方面的事实依据，应予驳回。原告在涉案场地经营酒店期间经营收入并不好，因为生意不好，所以要求降低租金，由此可证明原告经营收入较差，原告现以刚开业三个月的自行制作收入情况来计算可得利益损失和作为评估依据，不符合事实也不科学，要求调取从2015年10月至2018年1月税务机关申报企业所得税、增值税等报税资料作为评估依据。 被告吕瑞华辩称，无答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事判决书、租赁合同、军队房地产租赁许可证、评估结论书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李新平、李想林、毛傲澜、吴先军与薛命朝、李德青、被告吕瑞华、被告中国人民解放军95007部队租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日作出（2017）粤0111民初10841号民事判决书，判决：一、李新平与薛命朝于2015年9月22日签订的《租赁合同》予以解除。二、自判决生效之日起五日内，薛命朝、李德青、吕瑞华赔偿李新平、李想林、毛傲澜、吴先军装修损失55546.48元；三、自判决生效之日起五日内，李新平、李想林、毛傲澜、吴先军向薛命朝、李德青支付欠缴租金261080元及利息（自2017年9月7日起按照中国人民银行同期贷款利率，分别以100000元为本金计算至本判决作出之日止，以261080元为本金计算至实际付清之日止）；四、驳回李新平、李想林、毛傲澜、吴先军的其他诉讼请求；五、驳回薛命朝、李德青的其他反诉请求。李新平、李想林、毛傲澜、吴先军不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2018年9月5日作出（2018）粤01民终12325号民事判决书，判决：一、维持（2017）粤0111民初10841号民事判决第一、二、四项；二、撤销（2017）粤0111民初10841号民事判决第三项；三、变更（2017）粤0111民初10841号民事判决第五项为：驳回李德青、薛命朝的反诉请求；四、于本判决送达之日起10日内，薛命朝、李德青、吕瑞华向李新平、李想林、毛傲澜、吴先军返还租赁保证金100000元。上述生效判决查明：2015年9月22日，薛命朝（甲方、出租方）与李德青（乙方、承租方）签订《租赁合同》，甲方同意将位于广州市白云区黄石东金岭北路金利街686号之二按现状出租给乙方使用（该物业包括一楼现有的酒店大堂，二至四楼客房共91间客房及部分功能房），及停车场管理权、使用权70%；租期从2015年10月1日至2022年3月31日止，甲方承诺租期到期后甲方再向乙方签订三年一定续租合同；每月租金为10万元，可通过现金、支票或转账方式支付，租金按月支付，乙方必须于每月5日前支付当月租金，不得以任何理由逾期交租；签订本合同时，乙方须向甲方支付该物业的首月租金，从租期第二年起，月租金每年比上一年递增2%，乙方使用的水、电统一由甲方按水表，电表实际计量收费；在签订合同时，乙方向甲方交付保证金（一个月租金）10万元，在租期内，保证金不得当租金抵扣，合同租期内，乙方遵守合同之规定，交清租金及合同规定的其他费用并迁出时，甲方应于一个月内将保证金无息如数退还乙方；此合同在丙方即部队物业产权人缺失的情况下签订，特立以下补充：1、甲方必须提供给乙方甲方与丙方签订的原始租赁合同原件的复印件，由双方在合同上签字做确认，乙方保证只起鉴定作用，不挪作他用；2、甲方未出具丙方的转租同意书，甲方承诺乙方，丙方（物业产权人）已授权甲方转让该物业给乙方；3、合同期内，丙方回收该物业所造成乙方一切损失，由甲方赔偿乙方一切经济损失；4、乙方有权转让该物业也有优先续租权；5、甲方不得乱加费用。 2015年9月23日，李德青向薛命朝提供编号（2012）空房屋合字第××号《军队房地产租赁合同》复印件，该合同于2012年3月28日由李德青（乙方、承租方）与中国人民解放军95007部队（甲方、出租方）签订，约定甲方将坐落在广州市白云区黄石东金岭北路金利街自编688号之二（空广粤6801A字）的房屋建筑面积2635平方米，场地面积200平方米，出租给乙方使用，租赁期限自2012年4月1日至2022年3月31日，年租金为144万元，房屋租金按建筑面积计算，每平方米租金20元，场地租金按地皮面积计算，每平方米每月租金86.5元，于每月前十日内交付甲方。乙方按年租金额的17%向甲方支付房地产租赁保证金14万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起三个月内将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际投入作出赔偿。甲方因其他军事需要提前终止合同的，应当提前六个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的财产全部交还给甲方，甲方按乙方实际投入作出赔偿，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金。 2015年9月22日，薛命朝（甲方）与李新平（乙方）签订《股权转让协议》，约定甲方同意将持有的广州金大洋酒店管理有限公司（以下简称金大洋公司）100%的股权，以2300000转让给乙方（含如家酒店品牌保证金人民币20万元及租赁押金人民币10万元），乙方同意按此价格及金额购买上述股份。乙方同意在合同签订次日内一次性支付甲方1000000元；剩余1300000元于合同签订之日起七日内一次性结清给甲方。甲方转让其股权后，其在金大洋公司原享有的权利和应承担的义务，随股权转让而转由乙方享有承担。协议签订后，李想林依约分别于2015年9月22日、2015年9月29日向薛命朝共支付2300000元。2015年10月1日起，四原告接收涉案场地。2015年10月9日，四原告与被告薛命朝、李德青、吕瑞华重新签订了《股东转让出资合同书》，并办理了股权变更登记手续，变更后的股东为：李想林持股31%、吴先军持股23%、毛傲澜持股23%、李新平持股23%。原告出具以“广州金大洋酒店管理有限公司”作为承租人的2013空军房租证字第××号《军队房地产租赁许可证》、消防验收意见书以及变更股权后的金大洋公司工商登记备案材料。 原告就涉案广州市白云区黄石东金岭北金利路自编686号之二“如家酒店”的装修价值向本院申请司法评估，本院经摇珠依法委托广州德高价格评估有限公司进行评估。经成本法评估，评估基准日2017年8月15日的广州市白云区黄石东金岭北金利路自编686号之二“如家酒店”部分装饰装修价值为55546.48元。 95007部队确认于2017年11月10日正式通知收回场地，分别于2017年11月10日、12月10日在涉案场地粘贴通知。双方对于2017年11月10日通知收回场地无异议。 李德青确认是从潘虹竹处承租了涉案场地，潘虹竹是向郑汉烈承租，郑汉烈是向95007部队承租。李德青的租金缴纳给潘虹竹。95007部队对上述情况予以确认，并确认场地产权属于部队，已办理消防验收证，部队对该场地拥有使用权。 诉讼期间，李新平、李想林、毛傲澜、吴先军申请对“如家酒店”的可得利益损失进行评估（评估时点为2017年11月10日至2022年3月31日止），我院经摇珠广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，薛命朝、李德青委托代理人向国家税务局广州市白云区税务分局第二税务所调取广州金大洋酒店管理有限公司自2015年10月至2018年1月在税务机关的税收申报资料，2019年1月24日，广州市华盟价格事务所有限公司出具评估结论书（初稿），薛命朝、李德青提出质证意见，广州市华盟价格事务所有限公司复函后于2019年3月11日作出穗华价估（2019）051号关于广州市白云区黄石东金岭北金利路自编686号之二如家酒店经营收益价格评估结论书，评估2017年至2022年如家酒店的经营可得利益损失为1563837元。原告李新平、李想林、毛傲澜、吴先军支付评估费30000元。四原告对评估报告表示无异议，应被法院采信，同意按评估报告结论1563837元要求三被告赔偿。被告薛命朝、李德青提出评估结论是根据原告自行制作所谓经营期间的一些收入，没有附任何财务凭证，所列经营成本也不合理，没有将应付成本加进来，评估报告不是一个公正、有依据的报告。 本院认为，李新平与薛命朝于2015年9月22日签订的《租赁合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告李新平、李想林、毛傲澜、吴先军与被告薛命朝、李德青、吕瑞华为租赁合同的实际履行双方，本院予以确认。四原告诉请要求因部队提前收回涉案场地而解除合同，三被告构成违约，要求三被告赔偿因无法使用涉案场地遭受的经营利润损失即交还场地2017年11月10日至2022年3月31日止合同期满期间可得利益的损失，首先，四原告主张因部队提前收回涉案场地而解除合同构成违约，部队因停偿工作要求收回涉案物业，责任不在于三被告，四原告主张三被告违约，缺乏依据，本院不予采纳。其次，合同第九条第三款是基于部队物业产权人缺失情况下进行的约定，部队回收该物业所造成承租方一切损失，由出租方赔偿承租方一切经济损失，双方签订合同时对部队可能收回涉案场地是有预见的，四原告主张该损失包括承租人可得利润的损失，租赁合同是对租赁物交付使用签订的合同，并不涉及租赁物如何经营使用，损失应为实际发生的损失，四原告因无法使用涉案场地导致投入的装修损失此前已向法院起诉并判决，原告现主张租赁物的经营损失，缺乏依据，本院不予采纳。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告吕瑞华经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告李新平、李想林、毛傲澜、吴先军的全部诉讼请求。 本案受理费18874.53元、财产保全费5000元，由原告李新平、李想林、毛傲澜、吴先军负担。本案评估费30000元，由原告李新平、李想林、毛傲澜、吴先军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  孙 慧 人民陪审员  刘美卿 二〇一九年五月十四日 书 记 员  郑萍军