太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初2412号原告张俊君，女，1978年2月26日出生，汉族，住太原市。委托代理人程丽红，山西见青律师事务所律师。被告周媖荣，女，1963年3月20日出生，汉族，住太原市。委托代理人张利，山西晋联律师事务所律师。被告王孝贤，男，1958年3月27日出生，汉族，住太原市。被告戎慧军，女，1958年8月6日出生，汉族，太原市，现被公安机关羁押。二被告委托代理人范业飞，山西晋联律师事务所律师。原告张俊君与被告周媖荣、王孝贤、戎慧军执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理，其后经审理作出（2018）晋0105民初3103号民事判决书，被告周媖荣不服判决，提起上诉。2019年1月31日，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终324号民事裁定书，裁定撤销（2018）晋0105民初3103号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年3月6日立案受理后，依法由审判员赵龙担任审判长，与人民陪审员赵翠梅、张育红共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张俊君及其委托代理人程丽红、被告周媖荣及其委托代理人张利、被告王孝贤、戎慧军的共同委托代理人范业飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊君诉称，2016年太原市小店区人民法院对原告与被告王孝贤、戎慧军及太原市正大医药保健品有限公司借款合同纠纷一案作出（2016）晋0105民初4404号民事裁定书，查封了被告王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭3号2幢西单元1层2号（产权证号为房权证并字第XXXX号）房屋。后法院对该案审理后判决被告王孝贤偿还原告借款人民币2400000元及利息（自2015年4月15日至全部清偿之日止按年利率18%计算）、违约金58800元、律师费24000元，太原市正大医药保健品有限公司、戎慧军对上述债务承担连带还款担保责任，案件受理费26697元，保全费5000元由被告王孝贤负担。判决生效后，法院对前述房屋张贴了查封公告。2018年被告周媖荣对执行标的提出书面异议，法院于2018年3月21日作出（2018）晋0105执异8号执行裁定书，裁定中止对杏花岭区3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权并字第XXXX号）房屋的执行。原告认为，2004年被告王孝贤即已取得上述房屋100%产权的房产证，但直至2016年9月原告申请法院查封时被告周媖荣仍未办理过户登记手续，裁定认为被告周媖荣没有过错，显然不符合法律规定与立法本意。故原告诉至法院，请求判令准许执行被告王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭3号2幢西单元1层2号（产权证号为房权证并字第XXXX号）房屋。被告周媖荣辩称，90年代初，被告王孝贤单位分配本案所诉争的房屋一套，由于被告王孝贤与我是亲属关系，就将此房屋让给我购买居住。2006年7月12日我与被告王孝贤签订了房屋买卖协议，其将位于太原市杏花岭区3号2幢102号房屋以总价95856.5元卖给我，该房屋一直都是我在居住使用，同时被告王孝贤从未在该房屋中居住生活。因为该房屋属于公房，故使用被告王孝贤的资料及姓名进行房屋登记。因此原告申请执行的标的并不是被告王孝贤的财产，不能作为被告王孝贤与原告的债权债务纠纷的执行标的，应当驳回原告的诉讼请求。被告王孝贤、戎慧军辩称，90年代初，被告王孝贤单位分得本案诉争房屋一套，由于被告王孝贤与被告周媖荣是亲属关系，被告王孝贤就将此房屋让给被告周媖荣购买居住，该房屋一直都是周媖荣在使用；与原告的债权债务关系是在买卖房屋之后，我方与被告周媖荣的房屋买卖合同合法有效，她才是该房屋的实际所有人，希望法院依法判决。经审理查明，被告王孝贤、戎慧军系夫妻关系，案外人王孝纲与被告王孝贤系兄弟关系，王孝纲与被告周媖荣系夫妻关系。1993年左右，被告王孝贤所在单位市体育局集资修建职工宿舍楼，其分得坐落于杏花岭3号2幢西单元1层2号住房一套；该房于2004年3月19日办理房产证，产权证号为：房权证并字第XXXX号，登记的房屋所有权人为被告王孝贤，建筑面积54.47平方米。2006年7月12日，被告周媖荣（甲方）与被告王孝贤（乙方）签订一份购房协议，主要内容为：甲方全额出资人民币购房费16959元、补交房费765元、补交成本价房款8001元、测图费54.50元、登记费67元等购买乙方的涉案房屋；由于购买该房名义及缴款姓名要求使用乙方的姓名及相关资料，故使用乙方姓名进行登记，但乙方承诺该房屋与其没有任何关系，该房所有、使用权均归甲方所有。同日，被告王孝贤出具收据一份，内容为：“今收到周媖荣购房款70000元整。”对此被告周媖荣陈述该70000元为其与被告王孝贤口头达成的房屋差价，但双方并未签订书面协议对此事予以确认。其后，被告周媖荣和王孝贤一直未办理该套房屋的过户手续，具体原因为被告王孝贤一直没时间办理；被告周媖荣陈述期间一直催促办理此事，并提交了2016年3月8日在太原市房产产权档案馆所开具的房产证明欲证明此事。庭审中，被告周媖荣出具了证人证明、水电暖及物业费缴费票据、有线电视缴费证等证据用以证明涉案房屋由其实际出资购买并长期居住使用。另查明，2016年8月25日，本院对原告与被告王孝贤、戎慧军及太原市正大医药保健品有限公司借款合同纠纷一案作出（2016）晋0105民初4404号民事裁定书，于2016年9月6日查封了被告王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭3号2幢西单元1层2号（产权证号为房权证并字第XXXX号）房屋。其后就该案本院作出（2016）晋0105民初4404号民事判决书，判决内容为由被告王孝贤偿还原告借款人民币2400000元及利息（自2015年4月15日至全部清偿之日止按年利率18%计算）、违约金58800元、律师费24000元，太原市正大医药保健品有限公司、戎慧军对上述债务承担连带还款担保责任，案件受理费26697元，保全费5000元由被告王孝贤负担。该判决生效后，本院对涉案房屋张贴了查封公告。2018年被告周媖荣对执行标的提出书面异议，本院于2018年3月21日作出（2018）晋0105执异8号执行异议裁定，裁定内容为：1、中止对杏花岭区3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权并字第XXXX号）房屋的执行。2、解除对被执行人王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭区3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权并字第XXXX号）房屋的查封。原告对该裁定不服，诉至本院。上述事实，有原、被告的身份证明、购房协议、收据、房屋所有权证、水电暖气费各类收据，单位证明，判决书，执行裁定书，财产保全裁定书、交款证明及庭审笔录在案为凭，且经当庭质对，可以采信。本院认为，本案中原、被告各方当事人对于涉案的坐落于杏花岭区3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权并字第XXXX号）房屋登记在被告王孝贤名下的事实均无异议；对该房屋自1995年左右即由被告周媖荣居住使用至今的事实，结合本案相关证据本院亦予以确认。2016年9月6日本院对该房屋采取保全措施时，该房屋尚依法登记于被告王孝贤名下，故本案争议的焦点为涉案房屋是否属于可执行的财产。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此分析：第一、关于被告周媖荣和被告王孝贤之间对涉案房屋的买卖问题，2006年7月12日双方之间所签订的购房协议上所列的各种款项均系原出售单位所收取的各项费用，该部分费用实际上由被告周媖荣支付，同日所出具的收据载明被告王孝贤又收到被告周媖荣支付的购房款70000元，被告周媖荣称此为其与被告王孝贤口头达成的关于房屋差价的费用，各被告均认可二者相加即为全部购房款并据此对抗原告的诉求；对此考虑到被告之间的亲属关系和无其他证据对此事加以证明的情况，对该两部分款项之和是否为全部购房款本院无法判断，故仅凭现有证据尚不足以说明被告周媖荣已支付全部购房款。第二、被告周媖荣自1995年至2016年9月6日本院采取保全措施查封该房屋之时一直在居住、使用涉案房屋，此事从本案所涉的相关证据可以证明，但基于不动产的所有权需经产权机关登记确认的法律规定，并不能以实际占有对抗司法机关依法采取的强制措施。第三、关于被告周媖荣对涉案房屋至本院查封时尚未与被告王孝贤办理过户手续有无过错的问题，涉案房屋在2004年即取得了房屋产权证，具备过户条件，至2016年9月6日本院查封该房屋之时时间跨度长达12年之久，其陈述未办理过户的原因仅为被告王孝贤工作繁忙无时间办理，并非合理理由、也与常理不符，在如此长的时间内，买卖双方不办理房屋产权过户手续足以说明被告周媖荣存在怠于行使买受人权利的过错；被告提交了2016年3月8日在太原市房产产权档案馆所开具的房产证明欲证明其催促被告王孝贤办理过户事宜，但该证据难以确认与办理房屋过户手续有直接关系，也不能直接证明被告王孝贤曾参与此事，即使如被告所称双方之间确实存在房屋买卖关系，但长时间未办理过户手续客观上造成了涉案房屋的所有权归属存在不确定性，在此情况之下本院所采取的保全及执行措施并无不当之处。综上分析，对本案中被告周媖荣仅凭其已支付购房款并实际居住为由要求本院不得执行涉案房屋的抗辩意见，证据不足，不符合相关法律规定，本院不予采信。原告要求执行涉案房屋的诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院的解释》第三百一十三条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：准许执行被告王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权证并字第XXXX号）房屋。案件受理费5350元（原告已预交），由被告周媖荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 龙人民陪审员 赵翠梅人民陪审员 张育红 二○一九年五月三十一日书 记 员 窦 渊