广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初580号原告：广州市黄埔房地产开发总公司，住所地广州市黄埔区大沙东路260号丰乐大厦15-17层，统一社会信用代码91440112191161279B。法定代表人：刘松霖，总经理。委托诉讼代理人：王燕妍，广东尹远律师事务所律师。被告：莫杜明，男，1950年1月5日出生，汉族，住所地广州市黄埔区，本院受理的原告广州市黄埔房地产开发总公司（以下简称黄埔房地产公司）诉被告莫杜明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王燕妍、被告莫杜明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还位于广州市黄埔区港湾路××号商铺；2.判令被告向原告支付商铺占用费（占用费按照每月11401元计算，自2017年2月1日起计算至被告返还商铺之日止）；3.判令被告向原告支付迟延支付商铺占用费所产生利息（以月占用费11401元为本金，参照民间借贷利息标准以2%月利率为利息计算标准，从月占用费月结次日即每月21日起计算至实际付清之日止）。事实和理由：2013年11月19日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于黄埔区港湾路××号之商铺出租给被告使用，租赁期限为2014年4月1日至2017年1月20日止，双方依据该租赁合同条款，互为履行双方的权利义务。该租赁合同第七条，乙方的权利和义务第3点约定：“租赁期届满，应将承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同”。合同到期前，被告未提前与原告协商续租意向，合同到期后，被告也未与原告续签合同，原告多次催促被告续租，被告也不予理会，不但未将涉案商铺返还原告，且提出无理要求，继续非法占有原告商铺，未向原告支付占用商铺的相关费用。经原告多次与被告协商及催促其续租、支付租金，被告一直不予理会，故酿成纠纷，诉至法院，请法院依法判决。被告辩称，一、原告诉状的事实和理由与事实不符，理由如下：1.被告未能与原告签约的主要原因是被告认为原告定出的租金标准是完全无能力负担，并提出可否参照以前的一贯做法协商，但被一口拒绝，并被认为是无理要求，因而未能签约续租；2.被告在2017年1月20日前后就开始与原告协商续租事宜，但由于原告公司调整，一直没人与被告协商，此后至4月，原告的潘员工多次与被告协商，但因租金标准、租期问题未能协商一致而搁置，被告未与原告续签合同是与原告所述事实不符合和事出有因的。二、涉案商铺于2017年2月左右关门，原告送达的关于办理续租合同的通知因被告不在现场而无法收取，原告理应通知被告到原告处签收取件；被告对该通知内容毫不知情，不应负有与此通知相关的任何法律责任。三、根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第六条约定，被告拖欠租金2个月以上的，原告可解除合同收回房屋，原告若能及时行使自己的权利予以制止并解除合同收回房屋，不至于拖延欠租2年之久，原告不作为并以此追究被告的租金是不公平的，其行为也欠缺法律依据，被告认为原告应负有不作为和过失责任，根据合同法第119条规定，原告没有履行减损义务，采取适当措施防止损失进一步产生和扩大，无权就扩大的损失请求赔偿；且原告一直没有对被告续租和提出收回房屋，根据合同法第236条规定，双方租赁关系继续存续，原合同继续有效，租金数额、支付方式、支付时间不变，租赁期限为不定期，被告不构成占用房屋或拒绝返还，即使认定被告存在违约行为，原告主张被告支付租金损失赔偿的计算只能依据原合同的租金标准计算。四、合同法实施至今，这种只由一方开条件，另一方只能予以满足的做法，对当事人是不公允的。整件事发展到今日，不是一方的责任可以概括的，被告愿意放弃涉案商铺的所有权益，希望双方既往不咎，尽快圆满解决本案，与原告达成和解。五、根据民法通则第136条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第3条的规定，原告主张被告支付租金损失赔偿的诉讼请求已超过一年的法定诉讼时效，请求法院依法裁定。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：涉案商铺位于广州市黄埔区港湾路××号。1987年7月，黄埔房地产公司与黄埔港务局签订《合建工程协议书》，约定合建工程为港湾路商业网点第一段工程，工程位置为黄埔区港湾路文化宫地段，合建工程由黄埔港务局提供沿街保证有人行道5米以外的建筑用地，由黄埔房地产公司负责组织、设计、报建、施工、拆迁等，负责全部工程的投资，负责办理产权分割手续，办理营业使用的供水供电等;分配：黄埔港务局提供用地建成后，黄埔港务局得建筑面积的25%左右，按在靠近新建影剧院一端部分（南端），其他部份的属黄埔房地产公司所有，由黄埔房地产公司安排使用，出租出售。黄埔房地产公司提交其向区政府申请合建商场的《报告》，载明：“区政府：根据区政府的要求，为尽快改变港湾路的市容面貌，完成大沙地两条商业街改造任务，经与港务局协商，双方同意在港湾路港务局文化宫门前临街面路段合建五栋二层（临建）商铺，建筑面积1460平方米，预计投资50万元，首层主要用于安排原大排档铺面，望予批准。广州市黄埔区房地产管理局于1987年12月25日批示同意，广州市黄埔区人民政府于当日批示：同意，请区建委办理手续。”黄埔房地产公司另提交一份《修建杂项工程申请表》载明：“申请日期：1988年1月8日，许可证编埔88字第10号，报建单位：黄埔区房地产开发公司，工程地点：港湾路港务局文化宫门前地段。用途：商场，层数：二层。申请人说明事项：1.本工程是根据区政府要求经区政府批准实施的；2.本工程的地皮是港务局的，与港务局合作建设。广州市黄埔区建设委员会于1988年1月12日出具审核意见：经办公会议讨论研究同意报送设计的三个方案建商场，并抓紧施工落实。”黄埔房地产公司还提交一份编号为埔建88字第10号的《修建工程许可证》复印件，发证机关为广州市黄埔区建设委员会，发证日期为1988年1月12日，工程项目为港湾路港务局文化宫地段二层商场，工程地点为港湾路文化宫临街，报建单位为黄埔区房地产开发公司。1988年12月8日，黄埔房地产公司向区政府提交的《关于港湾路临街商场分配方案的补充意见》载明：“一、考虑到原档主在拆迁过程中，停业了一段时间，经济收入受到一定的影响，为此给予以下优惠：1.原档主回迁（原档主的确认，凭整顿办发出的拆迁通知）按已确定的位置，将原定首层价格1730元/平方米改为1500元/平方米；2.转让十年期满后，若原档主需要继续租用，租用租金五年内按当时租金标准七折收租；从第六年开始，至第十年止，租金按当时的标准八折收租，十年后取消优惠待遇。二、原档主的铺位不得转让或变相转让，发现转让，则取消优惠，并收回铺位另作处理。三、安排原档主回迁后，余下的铺位（包括二楼）一律由我公司采取公开招标投标的形式，通过平等竞争，决定铺位权属”。1988年12月13日，广州市黄埔区建设委员会及广州市黄埔区人民政府批准同意黄埔房地产公司的上述补充意见。1988年12月26日，广州市黄埔区人民政府批准黄埔房地产公司提交的《港湾路临街商场分配后余下铺位分配方案》，该方案内容为：港湾路临街商场安排原有档主后，余下的铺位，经区政府批准，以公平招标的方式进行分配，招标工作由我公司组织实施。二、招标方法：3.标底：首层：1730元/平方米，二层1550元/平方米。中标者获得中标铺面的十年使用权，期满后，招标单位收回使用权。2013年12月19日，黄埔房地产公司（出租人、甲方）与被告莫杜明（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁契约》，约定：甲方同意将坐落在黄埔区港湾路××号的房地产出租给乙方作商业用途使用。租赁期限：2014年1月21日至2015年1月20日月租金为4300元，2015年1月21日至2016年1月20日月租金为4645元，2016年1月21日至2017年1月20日月租金为5015元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方，乙方向甲方交纳10750元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。合同第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的3%向甲方支付违约金；3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另订合同。第八条其他约定：4.在没有征得甲方同意的情况下，乙方不得把商铺转租给第三方，否则转租合同无效。被告莫杜明向黄埔房地产公司交付租金至2017年1月20日，此后未再缴纳。2017年4月21日，黄埔房地产公司向莫杜明发出《关于办理续租合同的通知》载明：双方之间关于黄埔区港湾路××号商铺的租赁合同已于2017年1月20日到期，莫杜明至今没有与黄埔房地产公司续签合同并继续占用商铺，现通知莫杜明，如需续租请于2017年4月28日前与黄埔房地产公司办理续租手续。逾期不办理的，黄埔房地产公司将视为莫杜明自愿放弃优先续租的权利，并请于2017年5月5日前把商铺交还给黄埔房地产公司及办理有关退场手续，如逾期未交还商铺的，则按新租金标准计租并依法追究法律责任。续租合同的主要条件如下：1.租期：1年；2.租金：9600元/月。莫杜明对该通知三性不予确认，其没有收到该通知。2019年3月11日开庭期间，莫杜明当庭向黄埔房地产公司交付涉案商铺，并将涉案商铺的钥匙交还黄埔房地产公司，黄埔房地产公司当庭变更诉讼请求，撤回返还涉案商铺的请求，并变更商铺占用费的计算期间为2017年2月1日至2019年3月11日；同时，双方当事人确认：黄埔房地产公司收取莫杜明押金10750元尚未退还，并同意在莫杜明应交费用中抵扣。上述事实，有黄埔房地产公司提交的《广州市房屋租赁合同》《关于办理续租合同的通知》《报告》《修建工程许可证》《工程申请表》《合建工程协议书》、办文呈批表、《关于港湾路临街商场分配方案的补充意见》《港湾路临街商场分配后余下铺位的分配方案》、收款收据、被告提交的关于办理续租合同的通知及双方当事人陈述等予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。其他证据与本案无关，本院不予采信。本院认为：涉案商铺的建造具有特定历史背景，黄埔房地产总公司已举证证明涉案商铺的工程立项、拆迁动员、回流分配均由区政府讨论决定，业经主管部门批准建设，故莫杜明与黄埔房地产总公司订立的租赁合同应为有效，双方均应诚信履行。根据双方签订的租赁合同，莫杜明承租涉案商铺的租期至2017年1月20日届满；黄埔房地产公司在2017年4月21日向莫杜明发出《关于办理续租合同的通知》，但莫杜明在限期内未与黄埔房地产公司签订租赁合同，其在庭审中也明确表示无法接受续签合同的租金标准，在双方没有就涉案商铺签订新的租赁合同的情况下，莫杜明仍然占有使用涉案商铺，且并未向黄埔房地产公司交纳占用费，于法无据，黄埔房地产公司请求莫杜明支付从2017年2月1日起至涉案商铺实际交还之日2019年3月11日的商铺占用费，于法有据，本院予以支持。黄埔房地产公司主张涉案商铺的占用费按照每月11401元计算，但未提交相关证据证实其主张的占用费标准是涉案商铺租赁的市场价格，故该商铺占用费标准本院不予采信。因黄埔房地产公司与莫杜明签订的租赁合同期限届满后双方没有继续签订合同，黄埔房地产公司向莫杜明发出了续签合同的通知，莫杜明未向黄埔房地产公司继续按原租赁合同支付租金，可以证实黄埔房地产公司未与莫杜明形成不定期租赁合同关系，双方也未就商铺占用费达成一致意见，故本院参照双方在原租赁合同中约定的租金标准5015元/月计算涉案商铺的占用费，即莫杜明应向黄埔房地产公司支付2017年2月1日至2019年3月11日的商铺占用费为127154.5元（5015元/月×25月+5015元/月÷31日/月×11日）；因双方当事人均同意莫杜明交纳的押金10750元在其应交的商铺占用费中扣除，故被告莫杜明实际应向黄埔房地产公司支付的上述期间的商铺占用费为116404.5元。关于涉案商铺占用费的利息。涉案商铺的租赁合同到期后，在双方未就继续租赁涉案商铺达成一致意见的情况下，莫杜明不将涉案商铺交还黄埔房地产公司，也不向该公司交纳商铺占用费，导致该公司逾期收取占用费的法定孳息损失，故该公司请求涉案商铺占用费的利息于法有据，本院予以支持。因莫杜明交纳的押金应从其欠付的商铺占用费中抵扣，按照时间顺序抵扣欠付在前的商铺占用费，故可以抵扣2017年2月1日至同年3月31日的商铺占用费和同年4月商铺占用费中的720元，2017年4月欠付商铺占用费应为4295元。因黄埔房地产公司请求的商铺占用费利息的标准过高，本院依法予以调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；利息起算时间参照双方当事人在原租赁合同中约定的租金交付的时间，2017年4月莫杜明欠付商铺占用费的利息以4295元为本金从2017年4月6日起计至实际清偿之日止，以后每月的商铺占用费利息按照当月应付的商铺占用费5015元为本金从欠付当月的6日起计至实际清偿之日止。关于涉案商铺占用费的诉讼时效。莫杜明认为黄埔房地产公司主张的租金损失赔偿的诉讼请求已超过一年的法定诉讼时效，本院认为，双方当事人之间的租赁合同在2017年1月20日期限届满，在该日期之后，双方未就涉案商铺的租赁达成一致意见，但莫杜明依然占有、使用涉案商铺，黄埔房地产公司请求的商铺占用费的起算时间为2017年2月1日，其主张的商铺占用费的诉讼时效应从2017年2月1日起算；依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，从该日起的商铺占用费的诉讼时效期间为一年，而《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日起施行，至该施行日，涉案商铺的占用费并未超过其诉讼时效；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，根据该规定，莫杜明认为涉案商铺占用费已经超过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：被告莫杜明在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市黄埔房地产开发总公司支付2017年2月1日至2019年3月11日的商铺占用费116404.5元及按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息（2017年4月的利息以4295元为本金，其后每月的利息均以5015元为本金，从拖欠商铺占用费的当月6日起计至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5248元，原告广州市黄埔房地产开发总公司负担2927元，被告莫杜明负担2321元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  钱浩德人民陪审员  曲 英二〇一九年五月二十七日书 记 员  林碧婷孙晓华附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。