广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0804民初139号原告：陈治麟，男，汉族，1960年5月28日出生，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：胡余旺，广东朝胜律师事务所律师。被告：湛江市俊丞贸易有限公司，住所地：湛江市坡头区鸡咀山路北海湾商住城**楼。法定代表人：文泓铸，职务：总经理。原告陈治麟诉被告湛江市俊丞贸易有限公司（以下简称俊丞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈治麟的委托诉讼代理人胡余旺到庭参加诉讼，被告俊丞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈治麟向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金209682元；2、依法判决被告将验收合格的商品房交付给原告使用；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月25日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同号：湛房商201205351），购买湛江市坡××区××山路××花园××房。原告按合同要求完成交款纳税等各项手续与义务，无任何违约。合同第八条约定，被告应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。但被告至今未通知原告收房，至今未将验收合格的商品房交付原告使用，严重违约。合同第九条约定，被告未按合同规定期限交房（且逾期超过30日），原告选择继续履行合同时，被告应从交房期限截止日的第二天起至实际交付日止，每日向原告按已交付房款的万分之五支付违约金。从2013年9月1日起计算，至2019年1月3日，被告已违约620天，原告已交付购房款676395元。根据合同第九条约定计算，被告应该向原告支付交房违约金：676395（购房款）×0.0005×620（违约天数）=209682元。请法院支持原告的诉讼请求。被告丞俊公司不到庭应诉、答辩，在举证期限内没有证据提交。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭审查，本院对原告提交的如下证据予以确认并在卷佐证：证据1、《商品房买卖合同》，证明被告交房违约、办理房地产权属证书违约；2、《购房发票》，证明原告履行交付购房款义务；3、《完税凭证》，证明原告履行了购房的纳税义务；4、《权证综合费收据》，证明原告缴纳了权证综合费（办理房地产权属证书费用）；5、《住宅专项维修资金缴款单》，证明原告缴纳了住房维修资金；6、原告身份证复印件，证明原告身份；7、《个人贷款支付凭证》，证明原告贷款付清房款；8、《商品房合同登记备案证明》，证明办理合同登记备案中心预告登记。根据原告的陈述及原告提供的证据，结合本案庭审的查明，本院认定事实如下：2012年7月25日，被告俊丞公司（出卖人）与原告陈治麟（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201205351），合同约定原告陈治麟购买俊丞公司开发的位于湛江市坡××区××山路××花园××房，该商品房建筑面积150.31平方米，房屋总价款为676395元，合同第八条约定：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2013年8月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已支付了全部购房款及住宅专项维修基金和契税。但被告至今却未能依合同约定将房屋交付给原告使用。截至本院作出判决前，原、被告未能就涉案的房屋向本院提供行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，被告也未能提供证据证明涉案商品房已具备交付条件。原告在庭审中确认：请求被告支付自2013年9月1日起至2019年1月3日止逾期天数实际为1950天，但原告仅请求支付其中的620天违约金，余下天数的违约金不再请求被告给付。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告就涉案商品房在2012年7月25日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。原告已依照合同约定支付了全部购房款及住宅专项维修基金和契税，但被告至今却未能依约将房屋交付给原告使用，被告的行为构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，原告主张按已交付房价款每日万分之五来计算违约金属于双方的约定，且没有违反法律规定，本院予以支持。原告现主张被告逾期交房的时间从2013年9月1日起至2019年1月3日止共1950日，但原告仅请求其中620天的违约金，并要求按已付购房款676395元的每日万分之五的标准计算违约金，即是676395×0.0005×620=209682元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告主张的违约金应参照上述规定来计付，即违约金不能高于已付房款的30%，涉案房屋总价款为676395元，房屋总价款的30%即为202918元。原告请求的逾期交房违约金比上述金额多出了6764元，对于超出部分，本院依法不予支持。关于原告请求被告俊丞公司将验收合格的商品房交付给原告使用的问题。由于目前原、被告均无法提供行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，即涉案楼房尚未竣工验收合格，亦没有提供其他证据证明涉案商品房已具备交付条件，故交付涉案房屋尚不具有履行的客观可能。故原告的该项请求本院不予支持。被告俊丞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湛江市俊丞贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈治麟支付从2013年9月1日起至2019年1月3日止的逾期交房违约金202918元。二、驳回原告陈治麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4445.23元，由原告陈治麟负担144.23元，由被告湛江市俊丞贸易有限公司负担4301元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄木荣审 判 员  单晓冬人民陪审员  宋克礼二〇一九年五月八日代书 记员  庞占春附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。