广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初3745号原告：珠海市湾仔镇资产经营中心，住所地：珠海市湾仔南湾南路3007号三楼办公室。法定代表人：尤应平，总经理。委托诉讼代理人：李丽英，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海市永生源投资发展有限公司，住所地：珠海市南屏镇河排村东侧珠屏实业公司工业小区1号厂房C四楼403。法定代表人：罗思华。委托诉讼代理人：赵巧燕，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告珠海市湾仔镇资产经营中心（以下简称湾仔资产中心）与被告珠海市永生源投资发展有限公司（以下简称永生源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湾仔资产中心的委托诉讼代理人李丽英、被告永生源公司的委托诉讼代理人赵巧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湾仔资产中心诉称，2013年10月，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告所有的位于湾仔海味中心大楼部分物业10年，该合同第2.1条约定从第三年起（即2015年10月15日起），租赁费用每年按上年标准递增5%；合同2.4条约定被告应于每月的10日前以银行转账的方式一次性把当月租赁费用等付入原告指定的银行账户。2015年9月23日，被告请示要求“在2018年10月前三年免递增、维持现租金40元/m2”，对此原告没有同意。后来，基于被告的实际情况，原告同意免收被告2015年10月15日至2018年10月14日三年递增部分租金共计620004元。租金按合同约定逐年递增后，2018年10月15日至2019年10月14日期间，每月每平方米租金为48.62元，每月租金为202503元，但被告却拒绝支付递增部分租金。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，诉讼请求：一、判令被告向原告支付所欠租金70267元（包括2018年10月15日至31日递增部分租金15121元和2018年11月1日至12月31日递增部分租金55146）；二、确认租赁费用按《租赁合同》2.1条约定执行，具体为：从2015年10月15日起每年应按上年标准递增5%，递增后，2018年10月15日至2019年10月14日的租金为每月每平方米48.62元；三、判令被告承担本案全部诉讼相关费用。在庭审过程中，原告湾仔资产中心提出因本案提起诉讼至今被告欠付的租金金额不断增加，因此增加诉讼请求：判令被告向原告支付至全部欠付租金清偿之日止的租金，暂计至2019年4月30日，被告累计拖欠租金人民币180561元（该金额已包括第一项请求中的欠付租金金额）。原告湾仔资产中心向本院提交如下证据：1、租赁合同；2、关于申请永生源养生广场免递增的请示；3、关于调整租赁费用的通知；4、催款通知书；5、关于调整租赁费用的通知的复函；6、建设工程规划许可证；7、关于办理临时海味中心延期的复函。被告永生源公司答辩称，一、关于本案的事实。2013年10月，被告与原告签订《租赁合同》，被告承租原告湾仔海味中心大楼的部分物业，租赁期限共10年，自2013年10月20日起至2023年10月19日止。合同第2.1条约定，每月租金按40元每平方米计算，从第三年起（即2015年10月15日起），租赁费用每年按上年标准递增5%。合同签订后，被告积极投入建设，将该物业打造成养生广场并进行招商，但是由于原告的种种原因及该租赁物业基础设备的不完备，导致被告招商工作严重受到影响，改造后的物业空置无法盘活，造成被告几百万的经济损失。鉴于上述事实，被告于2015年9月23日向原告发出《关于申请永生源养生广场免递增的请示》，该请示明确提出“由于原告的原因导致被告经济损失严重，项目流产，严重影响到招商工作，综合以上原因，申请原告在2018年10月前三年免递增，维持现租金40元每平方米”，原告也是自认并认可被告提出的上述实际情况，同意被告的免递增申请，因此，自2018年10月前，双方是按照40元每平方实际履行的。被告提出的是“免递增的请示”即不要递增的意思，并非原告理解的“免递增部分租金”，是原告对双方新达成的意思表示存在理解上的偏差，具体理由如下：1、2015年9月23日，被告向原告发出的是《关于申请永生源养生广场免递增的请示》，而非《免递增部分租金的请示》；2、请示中明确提出：在2018年10月前三年免递增，维持现租金40元每平方米，而非请示在2018年10月前三年免收取递增部分的租金；3、根据当时提出请示的实际情况及基于公平公正的原则均可以看出：在由于原告的原因导致被告项目流产，严重影响到招商工作，造成被告经济损失达到几百万元的情况下，被告提出请示的真实意思表示一定不是原告理解的，请示免收三年二三十万元的递增部分租金，如果按照原告的理解，一是被告不可能同意及罢休，二也与事实不符，三则造成被告几百万的经济损失用二三十万来补偿，则明显显失公平；《合同法》第125条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，根据本案被告提出免递增请示的背景及实际履行的情况，结合被告提出免递增请示的真实意思表示，可以得出双方2015年达成新的合意后的合同目的是免递增而非免递增部分的租金。三、原告对被告的请示没有提出过任何异议，且双方一直是按被告的请示内容在实际履行的，因此双方已经在2015年达成了新的合意。2015年9月23日，被告向原告发出《关于申请永生源养生广场免递增的请示》，该请示明确提出：在2018年10月前三年免递增，维持现租金40元每平方米。原告收到请示后没有提出过任何异议，且用实际行为认可并同意了被告的请示内容，事实上双方也一直是按被告请示的内容实际在履行。因此，虽然双方签订的《租赁合同》第2.1条约定，从第三年起（即2015年10月15日起），租赁费用每年按上年标准递增5%，但是自被告2015年9月23日向原告提出免递增请示，原告用实际行动同意且双方实际按请示内容履行后，双方即达成了新的意思表示，根据民法有关履行治愈的法律规定，双方已经在2015年达成了新的合意，从而改变了双方于2013年10月签订的《租赁合同》2.1条的规定。四、租赁合同约定租金按上年标准递增，那么何为上一年标准？本案争议的租金的上一年即为2018年10月15日之前的租金，该期间的租金标准只有每月40元每平方米，何来40多元每平方米之说？被告认为，既然原告同意了2018年10月前的租金免递增仍按每月租金40元/㎡计算，那么根据《租赁合同》2.1条的约定，租赁费用每年是按上年标准递增5%。现在调整的是2018年10月15日起至2019年10月14日的租金，那就应该按照2018年10月15日上一年的租金每月40元/㎡为标准，在此基础上递增5%，即调整后的租金应为每月每平方米人民币42元，又何来原告要求的每月48多元的租金？这个租金双方就从来没有谈及过，被告也从来没有认可过。五、原告作为有国资背景的出租方，在签订合同时被告明显处于弱势，现被告2015年提出免递增请示的原因仍存在，至今仍对被告造成不可挽回的损失，在这种情况下，原告要求被告按照不利于被告的解释，要求被告承担高额的租金明显显失公平。1、原告属于有国资背景的出租方，资源丰富，从双方签订的租赁合同内容可以看出，被告为了租赁涉案物业，不但要投入大量的财力按原告的要求进行建设装修，还得承担每月巨额的租金，明显属于弱势群体。2、从被告2015年提出免递增及2016年提出缴交租金均提出：（1）由于原告消防设施不完善（未按设计要求安装自动喷水灭火系统），导致被告2013年6月投入建设的养生广场项目物业主体消防工程建设完工后至今未能得到消防验收；（2）南湾大道市政公路改造及通至横琴轻轨建设，建设施工期间严重影响该物业及周边地区的人群及车辆出行不便，造成客流量减少再加上施工的灰尘和噪音，严重影响到养生广场的招商，目前该路段至今仍在施工；（3）由于涉案物业北楼门楼及中央空调主机房规划建设等问题，导致被告不得不将60多户商户160多万元退回，经济损失严重。目前上述事实理由至今仍存在，仍对被告租赁的物业造成巨大的影响及重大的经济损失，在这种情况下，作为强势一方的出租方请求按照他的单方解释要求被告承担高额的租金，明显显失公平及违反诚实信用原则。综上所述，根据双方签订的《租赁合同》2.1条的约定：租赁费用每年按上年标准递增5%。及被告2015年9月23日向原告发出的《关于申请永生源养生广场免递增的请求》，结合原告认可并同意2018年10月前三年租金免递增，仍按每月租金40元/㎡计算且双方在2018年10月15日前一年的租金实际为每月40元/㎡，均可以得出被告与原告关于2018年10月15日至2019年10月14日的租金约定明确，即2018年10月15日至2019年10月14日的租金应当按照合同的约定以2018年10月15日前一年的租金每月40元/㎡为基础递增5%，递增后的租金应为每月每平方米人民币42元。被告已按照租赁合同的约定，向原告按时足额支付租金，履行合同义务，未有任何违约行为。因此，恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的全部诉讼请求。被告永生源公司在庭审补充答辩意见如下：原告诉讼请求的第二项不属于诉讼请求的事项，而是第一项诉讼请求的理由和依据。被告永生源公司向本院提交如下证据：1、租赁合同；2、关于申请永生源养生广场免递增的请示；3、关于暂缓缴纳拖欠租金的申请；4、关于调整租赁费用通知的复函；5、租金发票；6、收据；7、现场照片；8、关于湾仔海味中心南楼首层海味市场安装自动喷淋灭火系统的函；9、律师函。本院经审理认定事实如下：2013年10月，原告湾仔资产中心作为甲方与乙方被告永生源公司签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市××镇××路规划工程建设许可证为建字第临（香洲）2013-067号的临时社区农贸市场内的湾仔海味中心大楼内的建筑面积4165平方米的建筑物，其中：南楼二层2400平方米、南北楼二层通道165平方米、北楼首层850平方米和北楼二层750平方米按现状租赁给乙方，乙方自行完成建筑物的土建消防工程的完善和报验工作，租赁物只能作商务、药材产品及时尚娱乐项目经营，乙方不得擅自改变用途；租赁费用按自然月计算，不足一个自然月的按实际使用天数计算；前两年，甲方每月按40元每平方米向乙方收取租赁费用，每月租赁费用合计人民币166600元，从第三年起（即2015年10月15日起），租赁费用每年按上年标准递增5%；协议履约保证金人民币80万元，由于电费由甲方代收代缴，用电保证金人民币20万元，乙方在签订协议时向甲方转账支付；物业管理费、垃圾处理费、电费和税费等，按使用者自负原则，其中甲方收取公共区域内的绿化费、排污费、渠道疏通费合计每月人民币4165元；乙方于每月的10号前以银行转账的方式一次性把当月租赁费用、公共区域费用和上月水电费付入甲方指定的银行账户；租赁期限十年，自2013年10月20日期至2023年10月19日止；乙方在租赁期限届满前3个月提出书面申请，经甲方书面同意后，双方可重新签订租赁协议，在同等条件下，乙方有优先权；自协商生效之日起3日内，甲方按现状将租赁物交付乙方使用。同时，租赁合同还对免租期、租赁物的装修、转租双方权利义务、协议的提前终止、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告湾仔资产中心按照约定将上述租赁物交付给被告永生源公司使用。2015年9月23日，被告永生源公司向原告湾仔资产中心发出一份《关于申请永生源养生广场免递增的请示》，内容为：1、原定2013年9月初开业的养生广场，在2014年初开始持续由商户要求退场，因北楼及中央空调主机房规划建设没及时得到协调处理，导致60多户商户分批上访要求退款。公司为避免发生上访事件给政府部门带来困扰，最终不得不将60多户商户160多万元退回，导致公司经济损失严重。2、因贵中心自行管理经营的首层湾仔海味干货市场消防设施不完善，导致我司2013年投入建设的养生广场项目物业主体消防工程建设完工后至今未能得到消防验收。这是造成物业空置至今没有盘活使用的真正原因，给我司造成重大经济损失。3、南湾大道市政公路改造及通至横琴轻轨建设，严重影响物业及周边地区的人群及车辆出行。综上，恳请贵中心在2018年10月前三年免递增，维持现租金40元/平方米。2016年1月26日，被告永生源公司向原告湾仔资产中心发出一份《关于暂缓缴纳拖欠租金的申请》，内容为：1、因贵中心自行管理经营的首层湾仔干货市场消防设施不完善（未按设计要求安装自动喷水灭火系统），导致我司建设的永生源养生广场项目消防工程至今未能通过。这是造成物业空置至今没有盘活使用的真正原因，给我司造成重大经济损失。2、湾仔大道市政公园改造及通至横琴轻轨建设，建设施工周期为期36个月，严重影响到我司永生源养生广场的招商。2016年3月初，我司将重新向市消防局申报主体消防验收，望贵中心在2016年4月1日前落实完善首层湾仔干货市场消防设施（未按设计要求安装自动喷水灭火系统）。否则将会导致主体消防验收不能通过，导致我公司租赁的物业继续空置无法使用。由此造成的一切损失由贵方负责，我司将于2016年4月开始停止缴纳租金。如在贵中心大力支持配合下，主体消防验收通过后，我司及时调整招商方向及盘活物业，在有收益后，将所拖欠的租金一次性交清。2018年10月8日，原告湾仔资产中心向被告永生源公司发出一份《关于调整租赁费用的通知》，内容为：根据我中心与贵司于2013年签订的《租赁合同》第二条2.1款：租赁费用按自然月计算，不足一个自然月的按实际使用天数计算；前两年，甲方每月按40元每平方米向乙方收取租赁费用，每月租赁费用合计人民币166600元，从第三年起（即2015年10月15日起），租赁费用每年按上年标准递增5%。我中心已免收贵贵司2015年10月15日至2018年10月14日期间的租金递增费用。2018年10月1日至2018年10月14日租金75239元、2018年10月15日至2018年10月31日租金111050元，合计2018年10月租金为186289元。另，按照《租赁合同》约定，贵司从2018年10月15日起至2019年10月14日的租赁费用应按上年租赁费用标准递增5%，调整为每月每平方米48.52元。2018年10月16日，原告湾仔资产中心向被告永生源公司发出一份《催款通知书》，内容为：贵公司于2013年10月20日与我中心签订了承租湾仔海味中心二楼及中心办公楼首层物业的租赁合同，按照合同约定：从第三年起（即2015年10月15日起），租赁费用每年按上年标准递增5%（我中心已免贵公司2015年10月15日至2018年10月14日三年内租金的递增费用）。现从2018年10月15日起至2019年10月14日的租赁费用按合同约定的租赁费用标准每年递增5%，即10月份应缴租赁费用186289元，11月1日至2019年10月14日每月租金为202503元。截止2018年10月15日，我中心收到贵公司交来10月总费用179434元（租金166600元、管理费4165元、水电服务费8669元），其中10月15日至10月31日租金递增额19689元未交纳。为此，我中心特致函，请你公司务必于2018年10月22日前将2018年10月租金余额19689元全部缴清，否则将采取法律措施。2018年10月17日，被告永生源公司向原告湾仔资产中心发出一份《关于调整租赁费用通知的复函》，内容为：一、2013年贵中心和我司签订了《租赁合同》，其中2.1条约定：前两年，贵中心每月按40元每平方米收取租赁费用，从第三年起（即2015年10月15日起），租赁费用每年按上年标准递增5%。二、由于租赁标的物北楼门楼及中央空调主机房规划建设未及时处理、消防设施不完善等原因，2015年9月23日，我司向贵中心发出《关于申请永生源养生广场免递增的请示》，申请2018年10月前三年免递增，维持现租金40元/平方米。贵方表示认可并同意2018年10月前的租赁免递增，仍按每月租金40元/平方米计算。三、现贵中心发函通知我司，按照双方签订的《租赁合同》的约定，2018年10月15日起至2019年10月14日的租赁费用应按上年租赁费用标准递增5%，调整为每平方米48.62元。我司认为，既然贵中心同意了2018年10月前的租赁仍按每月租金40元/平方米计算，那么根据《租赁合同》2.1条的约定，租赁费用每年是按上年标准递增5%。现在调整的是2018年10月15日起至2019年10月14日的租金，那就应该按照2018年10月15日前一年的租金标准，在此基础上递增5%，即调整后的租金应为每月每平方米人民币42元。其后，被告永生源公司按照每月每平方米42元的标准向原告湾仔资产中心支付租金。根据原告湾仔资产中心的计算，截止2019年4月30日，被告永生源公司累计欠付租金人民币180561元，其中：2018年10月15日至2018年10月31日欠付租金15121元、2018年11月1日至2018年11月30日欠付租金27575元、2018年12月1日至2018年12月31日欠付租金27575元、2019年1月1日至2019年1月31日欠付租金27575元、2019年2月1日至2019年2月28日欠付租金27575元、2019年3月1日至2019年3月31日欠付租金27575元、2019年4月1日至2019年4月30日欠付租金27575元。本院认为，原告湾仔资产中心与被告永生源公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。根据双方签订的《租赁合同》约定，从第三年起（即2015年10月15日起），租赁费用每年按上年标准递增5%，虽然被告永生源公司在2015年9月、2016年1月分别向原告湾仔资产中心提出租金免递增的申请，但是没有提交其他书面证据证明原告湾仔资产中心同意其该项申请，应自行承担举证不能的法律后果。关于被告永生源公司提出在履行过程中，在2018年10月15日前双方实际上仍按照合同约定的每平方米40元的标准收付租金，即原告湾仔资产中心通过其行为表示同意了该司提出的免递增申请。根据原告湾仔资产中心于2018年10月向被告永生源公司发出的两份通知，原告湾仔资产中心明确表示其仅同意免收被告永生源公司在2018年10月15日前递增部分的租金，并没有作出租金免递增的意思表示。据此，双方对于租金免递增并没有达成合意，租金标准仍应当按照《租赁合同》的约定执行，即从2015年10月15日起租赁费用每年按上年标准递增5%，故被告永生源公司自2018年10月15日起至2019年10月14日，每月应向原告湾仔资产中心支付的租金为人民币202503元（166600×105%×105%×105%×105%），即每月每平方米人民币48.62元。原告湾仔资产中心请求确认被告2018年10月15日至2019年10月14日期间每月租金人民币202503元，理据充分，本院予以支持。因被告永生源公司自2018年10月15日起，均没有按照上述标准支付租金，构成违约，原告湾仔资产中心请求被告永生源公司支付欠缴的租金人民币180561元，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告珠海市永生源投资发展有限公司2018年10月15日至2019年10月14日期间，每月应向原告珠海市湾仔镇资产经营中心支付租金人民币202503元（每月每平方米人民币48.62元）；二、被告珠海市永生源投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市湾仔镇资产经营中心支付截止2019年4月30日欠付的租金人民币180561元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币7425.15元，由被告珠海市永生源投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇一九年五月六日书记员  周慧敏苏海婷