广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终5716号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何丽青，女，1985年12月10日出生，壮族，户籍住址广西龙州县，现住南宁市。 委托诉讼代理人：农林宜，男，1981年2月15日出生，壮族，住广西龙州县。系何丽青丈夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁美华，女，1981年6月19日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：邓云升，广西桂三力律师事务所律师。 原审第三人：南宁房天下房地产经纪有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路16号汇东国际E座E3010号。统一社会信用代码914501033306409754。 法定代表人：徐瑞东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘莹，南宁房天下房地产经纪有限公司法务经理。 上诉人何丽青因与被上诉人梁美华、原审第三人南宁房天下房地产经纪有限公司（以下称房天下公司）合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2016)桂0107民初6484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何丽青的委托诉讼代理人农林宜和被上诉人梁美华的委托诉讼代理人邓云升到庭参加了诉讼。原审第三人房天下公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何丽青上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院在审理过程中程序严重违法，并未在法定审期内结案，案件超期审理，且不合理对本案房产采取长期查封措施使房产其他权益实现受限，损害上诉人的利益，因为上诉人经济上承受不了银行房贷压力才急着卖房，虽然双方产生纠纷并诉至法院，只要法院依法定期限审结，上诉人不至于被借贷银行起诉和面临被收房的危险，同时个人信誉严重受损。二、一审法院在审理过程中带有明显的倾向性，从对案件发生过程、证据的收集及采信仅服务于有利被上诉人一方，背离公平公正原则。被上诉人起诉要求解除合同并索要双倍定金的理由一是上诉人卖房中对还贷出现断供“恶意隐瞒欺骗”被上诉人，二是上诉人不按合同规定索要尾款。如果存在“恶意隐瞒欺骗”，合同应确认无效，何来违约及双倍返还定金？另外，被上诉人收房并装修后，并没有按约定安排自住，而是转租给第三人从中牟利，完全背离了双方有关买方补偿卖方贷款利息的约定，故上诉人从2016年8月起主张被上诉人即时结清买房余款是合理的。且被上诉人从2016年11月起拒绝履行合同约定的补偿卖方贷款利息每月1400元，被上诉人接手该房后一直未交物业费、水电费，己欠4676元。违约的是被上诉人。一审法院认为卖方应在买方支付首期款之前涂销抵押是错误的，合同实际上是约定双方办理房产过户同时到场，被上诉人支付该首期款，上诉人办理抵押解除手续。同时由于开发商的原因，该房屋均未能办理产权登记并领取产权证，故不存在转户的前提，作为负有该项义务的出卖人只要在可办理产权过户前履行了涂销抵押义务、没有因未及时涂销抵押义务影响过户，就不构成违约。被上诉人投入的2万元装修费不应由上诉人承担，上诉人并没有因被上诉人投资的装修获益，且被上诉人只是简单的装修，无论将来谁入住，都要面临拆除的问题，拆除己装修部分并恢复原状费用也应由被上诉人承担。 梁美华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求、理由没有事实法律依据，上诉人隐瞒该涉案房屋曾有断供的事实，且上诉人也没有依法办理该涉案房屋的解押手续，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人房天下公司提交书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。 梁美华向一审法院起诉请求：判令何丽青违约并解除于2016年3月15日签订的房地产买卖（居间）合同，合同编号为NO:20160000140；判令何丽青归还梁美华所交购房款13万元，违约金13万元，装修费2万元；由何丽青承担本案诉讼费。 何丽青一审反诉请求：判决驳回梁美华在本诉之诉请；判令梁美华承担因拒不履行已签订并生效的房屋买卖合同的违约责任，赔偿何丽青的损失：包括恢复房屋原状的费用、按同等地段及同质楼盘的房屋平均月租金2500元向何丽青支付其因先期已入住该房费用（从2016年3月17日起，暂计至2017年4月17日，共32500元，后续另算）、所拖欠物业费加水电费等共4676元；判决梁美华承担违约责任后，双方解除合同；梁美华承担案件的诉讼费。 一审法院认定事实：2016年3月15日，第三人房天下公司（经纪方）接受梁美华（买方）、何丽青（卖方）之委托，促成了买卖双方对西乡塘区号房的买卖事宜，三方签订一份《房地产买卖（居间）合同》（NO：20160000140），其中：第二条第1款约定：“该物业成交价为人民币陆拾伍万元整，￥650000元整。”第2款约定：“付款方式：买卖双方均为按揭。（1）定金：人民币壹拾叁万元整（￥130000元），买方应于签署本合约时自行交付卖方人民币柒万元整（￥70000元），剩余定金人民币陆万元整（￥60000元）买方应于2016年4月15日前，由买方自行支付给卖方。（2）首期楼款（不含定金）：人民币柒万元整（￥70000元），买方应于双方到房产局办理过户手续并出据过户回执当日自行支付给卖方。”……（4）楼价余款：人民币肆拾伍万元整（￥450000元）由买方贷款，银行在买方办理完毕抵押登记手续后一次性划给卖方。”第4款约定：“该物业有抵押，买卖双方同意以下列第（1）种方式办理解除抵押手续：（1）卖方同意自行于办理抵押的解除手续，确保产权清晰可正常过户；（2）……”第8款约定：“买卖双方均同意卖方交付该物业予买方使用之日期为：2016年3月15日。”第三条第2款约定：“卖方应在该物业正式交付使用前，交清该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务、及水电、煤气、电话、网络使用、有线电视、管理费等费用）。卖方保证在交易后买方无需对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿。”第五条约定：“因买方或卖方本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交房、逾期支付房款等无故不履行合同项以下义务，则：1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同之日起五日内退还。2、签订本协议之日起，如因买、卖任何一方违约，一方因房屋买卖所支付于经纪方的所有相关费用，经纪方不予退还，由违约方将这部分费用赔偿给守约方。”第十三条约定：“1、……2、卖方交房给买方使用后，买方应于每月的15日前支付人民币壹仟肆佰元整（￥1400）给卖方作为卖方贷款利息补偿金直到过户为止，该笔款项计入总房价款内；3、该物业为部分装修，物业交付买方使用后，买方可自行装修使用，若买方违约，卖方无需赔偿买方装修费用，若卖方违约，则需赔偿买方装修费用人民币贰万元整（￥20000）。”此外，三方还在合同中对其他事项作出了约定。签订合同后，梁美华已向何丽青支付13万元，何丽青于2016年3月29日向梁美华出具一张《房款收据》，载明收到梁美华交来购买位于南宁市号房之定金13万元。2016年3月至2016年10月间，梁美华每月均向何丽青支付1400元，2016年11月起不再支付该款。据南宁市青秀区人民法院2016年11月25日对中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下称农行广西分行营业部）诉何丽青、南宁市瀚和房地产开发有限公司（以下称瀚和公司）金融借款合同纠纷一案作出的（2016）桂0103民初3554号民事判决书所载：2013年3月13日，何丽青与农行广西分行营业部、瀚和公司签订一份《个人购房担保借款合同》，何丽青以购买的西乡塘区号房作为抵押向农行广西分行营业部借款，并已办理抵押权预告登记；农行广西分行营业部依约向何丽青发放了贷款381000元，但何丽青未依合同约定偿还借款本金及利息，截止2015年8月11日，何丽青拖欠农行广西分行营业部贷款本金364121.91元、利息10745.5元、罚息70.7元、复利148.31元。青秀区法院对该案作出如下判决：何丽青向农行广西分行营业部偿还借款本金364121.91元等，瀚和公司对何丽青的前述债务承担连带清偿责任。 在案件审理过程中，梁美华陈述称何丽青已于2017年11月收回涉案房屋，何丽青则称其是于2017年12月收回涉案房屋。一审法院询问何丽青是否已履行南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初3554号民事判决书所确定的债务，何丽青称有还款计划书，但称其是否正常月供是其与银行之间的事情，与梁美华无关，故不提供这方面的证据；何丽青还称其已收到（2016）桂0103民初3554号案的二审判决书，但不告知二审判决结果。 另查明：涉案房屋每月应交纳物业服务费138.8元，2016年3月至2017年12月共应交纳物业服务费3053.6元。涉案房屋应交纳2016年4月至2016年12月电费共计187.3元，应交纳2016年3月至2017年2月、2017年6月至2017年10月公摊电费共计269.4元，应交纳2016年3月至2017年10月水费共计102.2元，应交纳2017年1月至2017年公摊水费、二次加压用水电公摊等费用共计6.4元。应交纳2016年3月至2017年12月生活垃圾处理费共计176元。以上物业服务费、电费等各项费用总计3794.9元。 一审法院认为，梁美华、何丽青、房天下公司签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应全面履行合同义务。关于合同解除问题，合同第五条约定，涉案房屋设有抵押权，由卖方自行办理抵押的解除手续，即合同约定了出卖人办理涂销抵押手续的义务。农行广西分行营业部诉何丽青、瀚和公司金融借款合同纠纷一案已经过一审、二审，但现无证据证明何丽青已履行涂销抵押的义务。何丽青在签订《房地产买卖（居间）合同》后，长时间不履行合同约定的涂销抵押义务，该违约行为已足以影响梁美华合同目的的实现，梁美华要求解除合同的诉请于法有据，依法应予以支持。此外，从合同中的“卖方同意自行于办理抵押的解除手续，确保产权清晰可正常过户”及“买方应于双方到房产局办理过户手续并出据过户回执当日”向卖方支付首期款的约定可知，依照买卖双方的意思，卖方应在买方支付首期款之前涂销抵押，因为卖方未涂销抵押或经预告登记的权利人同意，难以办理过户登记手续。关于梁美华诉请何丽青归还定金13万元、支付违约金13万元（即双倍返还定金），何丽青不依约履行涂销抵押义务的违约行为，是导致合同解除的原因，故何丽青应根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定及《房地产买卖（居间）合同》第五条的约定承担违约责任。当事人约定的定金不超过主合同标的额的20%，且现无证据证明买卖双方已将买方支付的定金转化为购房款，因此，何丽青作为收受定金的一方，不履行约定义务，导致合同解除，应当向梁美华双倍返还定金共计26万元。关于装修费。梁美华提供的收据、发货单等证据，证明其对涉案房屋进行了装修。根据合同的约定，卖方违约的，应赔偿买方装修费用2万元，因此，对于梁美华要求何丽青支付2万元装修费的诉请，一审法院予以支持。关于梁美华是否存在违约行为。何丽青与梁美华签订合同的时间为2016年3月15日，而银行起诉何丽青的时间为2016年4月21日（法院受理时间），青秀区法院（2016）桂0103民初3554号民事判决书则显示，截止2015年8月11日，何丽青拖欠银行贷款本金共计364121.91元，可见，何丽青在与梁美华签订合同前已存在不按时向银行履行还款义务的行为（即“断供”），只是梁美华对此不知情。自签订合同当月即2016年3月起至2016年10月，梁美华每月均依照合同的约定向何丽青支付1400元；梁美华在得知何丽青存在“断供”行为及被银行起诉后，不再支付该款项，是行使同时履行抗辩权的表现，不构成违约，何丽青主张梁美华构成违约的意见不能成立，对于何丽青要求梁美华承担违约责任、支付恢复房屋原状的费用的反诉请求，一审法院不予支持。关于何丽青要求梁美华支付租金的反诉请求。在买卖合同法律关系中，向买受人交付标的物是出卖人的主要义务；梁美华依据合法有效的房屋买卖合同占有何丽青依照约定交付的房屋，为合法占有，何丽青主张用益返还（租金）没有法律依据。但梁美华已将涉案房屋出租，为均衡双方利益，一审法院认为梁美华应给予何丽青适当补偿。合同约定交付房屋后梁美华每月向何丽青支付1400元，一审法院参照该约定，确定梁美华应对2016年11月至2017年12月间占有涉案房屋向何丽青补偿19600元。梁美华主张何丽青于2017年11月已收回房屋，但未提供证据予以证明，一审法院不予支持。对于梁美华要求何丽青返还2016年3月至2016年10月支付的11200元的诉讼，一审院亦不予支持。关于物业服务费、电费等费用。为减少当事人诉累，本案对何丽青的该部分反诉请求一并处理。房屋交付后，除当事人另有约定外，物业服务费等费用应由接收房屋的一方当事人负担。根据何丽青所提供的证据，涉案房屋交付后至收回时已产生物业服务费、电费、公摊电费、水费、公摊水费、生活垃圾处理费等各项费用共计3794.9元。何丽青提供的2018年3月缴费通知单，可佐证前述费用已向物业公司交纳，因此，梁美华应向何丽青支付物业服务费、电费、公摊电费、水费、公摊水费、生活垃圾处理费等各项费用共计3794.9元。何丽青要求梁美华支付房屋交付前的物业服务费等费用，与《房地产买卖（居间）合同》第三条第2款的约定不符，何丽青也未能举证证明买卖双方约定由买方承担房屋交付前所欠付的物业服务费等费用，故一审法院不予支持。梁美华主张2016年6月至2016年10月的物业服务费，是其租客向物业公司交纳，但未提供证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）梁美华与被告（反诉原告）何丽青、第三人南宁房天下房地产经纪有限公司于2016年3月15日签订的《房地产买卖（居间）合同》（NO：20160000140）；二、被告（反诉原告）何丽青向原告（反诉被告）梁美华双倍返还定金共计26万元；三、被告（反诉原告）何丽青向原告（反诉被告）梁美华支付装修费用2万元；四、原告（反诉被告）梁美华向被告（反诉原告）何丽青补偿19600元；五、原告（反诉被告）梁美华向被告（反诉原告）何丽青支付物业服务费、电费、公摊电费、水费、公摊水费、生活垃圾处理费等各项费用共计3794.9元；六、驳回被告（反诉原告）何丽青的其他反诉请求。本诉案件受理费5500元（梁美华已预交），由何丽青负担。反诉案件受理费364.7元（何丽青已预交），由何丽青负担137元，由梁美华承担227.7元。 综合各方当事人的诉辩意见，二审各方当事人的争议焦点是：本案谁违约。 本院二审期间，何丽青提交了以下证据：证据一、《房地产买卖（居间）合同》复印件，欲证明何丽青和梁美华于2016年3月15日依法签订了房屋买卖合同。证据二、（2016）桂0103民初3554号判决书复印件，欲证明何丽青与农行广西区分行营业部金融借款合同纠纷案件与梁美华无关。证据三、房屋租赁合同复印件，欲证明涉案房产同小区其他房屋的租金数额。证据四、应交款统计一览表复印件，欲证明被反诉人接手涉案房屋后拖欠物业、水电费，该拖欠部分是何丽青代为缴纳。证据五、银行还贷流水账单复印件，欲证明何丽青已经将银行按揭还款的款项偿还清楚了，且从2016年11月起，梁美华拒付1400元补偿金。梁美华认为何丽青提交的上述证据在一审时都已经提交过了，且一审法院也已经组织双方对该证据进行了质证，无需再次质证。 就上述证据，本院认定如下：证据一、二、四以及证据五中的起止时间为2016年2月14日至2017年2月14日的农行银行卡交易明细清单已在一审时提交且一审法院就此也已经组织双方进行了质证，故这些证据不属于新证据。证据三与本案没有直接关联。证据五中的起止时间为2017年10月1日至2018年1月22日的农行银行卡交易明细清单系复印件，且何丽青也没有提供其与农行广西区分行营业部达成的有关按揭借款清偿的数额、方式、期限等消灭债权债务相关约定的材料相印证，仅凭该农行银行卡交易明细清单复印件，无法充分证明何丽青已经履行完毕其在（2016）桂0103民初3554号判决书中被法院判决的还款义务。 对一审法院认定的事实，各方当事人均没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人何丽青上诉主张其如果存在“恶意隐瞒欺骗”，本案合同应确认为无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，因欺诈而签订的合同并不能当然地确认为无效。本案的《房地产买卖（居间）合同》系梁美华、何丽青、房天下公司自愿签订，何丽青没有对梁美华明确告知其存在对按揭借款银行“断供”的事实，存在欺诈行为，梁美华有权请求人民法院撤销合同。上诉人何丽青混淆了因欺诈行为而导致的申请撤销合同权利和合同无效两者的法律后果。因此，何丽青的该项上诉主张，本院不予支持。 关于本案谁违约的问题。本案的《房地产买卖（居间）合同》第4条约定，涉案房屋设有抵押权，由卖方自行办理抵押的解除手续，即合同约定了出卖人办理涂销抵押手续的义务。而根据一审判决上述认定的事实，何丽青对按揭借款银行农行广西分行营业部“断供”是事实，并于2016年4月21日被农行广西分行营业部诉至青秀区法院，该案判决后，何丽青现无充分证据证明其已经履行完毕其在（2016）桂0103民初3554号判决书中被法院判决的还款义务，也无法证明本案涉案房屋没有因涉及相关诉讼被法院查封等限制房屋过户的情形。因此，何丽青在签订《房地产买卖（居间）合同》后，由于其“断供”行为，导致长时间不履行合同约定的涂销抵押义务，也不能办理涉案房屋过户，足以影响梁美华合同目的的实现，故何丽青在本案存在违约行为。一审法院根据何丽青的违约事实和本案《房地产买卖（居间）合同》关于解除合同、定金、装修费等有关约定，判决解除本案《房地产买卖（居间）合同》、何丽青向梁美华双倍返还定金共计26万元及何丽青向梁美华支付装修费用2万元等并无不当，本院予以维持。 关于梁美华是否存在违约行为的问题。梁美华在得知何丽青存在“断供”行为及被银行起诉后，从2016年11月起不再按原约定支付每月1400元的款项，是行使不安抗辩权的表现。同时，虽然梁美华将本案房屋出租，但《房地产买卖（居间）合同》没有明确约定本案涉案房屋交付后不能出租，因此梁美华的上述行为不构成违约，何丽青主张梁美华构成违约的意见不能成立，对于何丽青要求梁美华承担违约责任、支付恢复房屋原状的费用的反诉请求，一审法院不予支持是正确的。但一审法院认定梁美华从2016年11月起不再支付1400元系行使同时履行抗辩权不当，本院予以纠正。 关于何丽青要求梁美华支付租金的反诉请求。梁美华与何丽青系买卖房屋合同关系，梁美华依据房屋买卖合同占有何丽青依照约定交付的房屋，为合法占有，何丽青主张返还租金没有法律依据，何丽青依照合同约定可获得的是每月1400元的贷款利息补偿金。一审法院基于梁美华2016年11月至2017年12月期间将涉案房屋出租的事实，为均衡双方利益，判决梁美华按每月1400元标准，向何丽青补偿19600元并无不当，本院予以维持。关于物业服务费、电费等费用。为减少当事人诉累，本案对何丽青的该部分反诉请求一并处理。房屋交付后产生的物业服务费等费用，除当事人另有约定外，应由接收房屋的一方当事人负担。根据何丽青所提供的证据，涉案房屋交付后至收回时已产生物业服务费、电费、公摊电费、水费、公摊水费、生活垃圾处理费等各项费用共计3794.9元，何丽青已向物业公司交纳该款，因此，梁美华应向何丽青支付该款项。何丽青要求梁美华支付房屋交付前的物业服务费等费用，与《房地产买卖（居间）合同》第三条第2款的约定不符，何丽青也未能举证证明买卖双方约定由买方承担房屋交付前所欠付的物业服务费等费用，故一审法院不予支持该主张是正确的。梁美华主张2016年6月至2016年10月的物业服务费，是其租客向物业公司交纳，因未提供证据予以证明，一审法院不予支持亦是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人何丽青上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5865元，由上诉人何丽青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 许 威 二〇一九年五月二十四日 法官助理 邢桂枝 书 记 员 李佳萍