江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初321号原告：江西省长隆厨具有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城路******，统一社会信用代码：91360103556034791H。法定代表人：谌玉娣，该公司经理。委托代理人：黄志勇，江西东昉律师事务所律师。执业证号：13601200310220927。委托代理人：袁亮智，江西东昉律师事务所律师。执业证号：13601201910084627。被告：南昌市宵成建材有限公司，住，住所地：南昌市南昌县小蓝经济开发区金沙四路江西省长隆厨具有限公司小兰分公司院内一社会信用代码：91360103051610001U。法定代表人：王成，该公司经理。委托代理人：徐江帆，江西秦风（南昌县）律师事务所律师，执业证号：13601200310939658。委托代理人：刘涛，江西秦风（南昌县）律师事务所（实习）律师，执业证号：36011808110203。第三人：江西殷实实业发展有限公司，住，住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区虎山村一社会信用代码：91360121693720798P。法定代表人：殷谷泉，该公司董事长。第三人：南昌小蓝经济技术开发区金湖管理处虎山村民委员会，住，住所地：南昌小蓝经济技术开发区金湖管理处虎山村民委员会/div>负责人：殷谷泉，该村委会主任。第三人：殷文荣，男，1967年1月18日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告江西省长隆厨具有限公司（以下简称长隆公司）与被告南昌市宵成建材有限公司（以下简称宵成公司）、第三人江西殷实实业发展有限公司（以下简称殷实公司）、南昌小蓝经济技术开发区金湖管理处虎山村民委员会（以下简称虎山村委会）、殷文荣物权纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依照被告宵成公司的申请依法追加殷实公司、虎山村委会、殷文荣为本案第三人。第一次开庭原告长隆公司委托代理人黄志勇，被告宵成公司委托代理人徐江帆、刘涛，第三人殷实公司法定代表人殷谷泉、第三人虎山村委会主任殷谷泉、第三人殷文荣到庭参加诉讼。第二次开庭原告长隆公司委托代理人袁亮智，被告宵成公司委托代理人徐江帆、刘涛，第三人殷实公司法定代表人殷谷泉、第三人虎山村委会主任殷谷泉、第三人殷文荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求责院依法判令被告在10日内返还原告厂房及办公楼（位于小蓝经济开发区金沙四路以西、虎山新村进村马路以南面积约1950㎡、价值100万的1号厂房）；2：请求判令被告向原告支付占有使用费（参照市场月租金2万元暂从2018年2月1日计算至2018年11月30日，后续占用费从2018年12月1日算至搬离日止）；3、本案诉讼费用等均由被告承担。事实和理由：原告于2012年1月1日与虎山村委会签订了《土地租赁合同》，虎山村委会将位于虎山新村进村马路以北的12亩土地租赁给原告。后在2012年2月份原告与虎山村委会达成口头协议，将虎山新村进村马路以北的12亩土地换成虎山新村进村马路以南的16.2亩土地租赁给原告。原告在2012年3月份开始在租赁的土地上建造2座厂房及一栋办公楼，并在2013年1月1日与虎山村委会重新签订了一份《土地租赁合同》。原告在2014年年底将两座厂房及1栋办公楼建好，并投入使用。后由于厂房离原告距离较远，原告在2016年年底将建造好的厂房闲置。后在2018年1月份，原告发现建好的1号厂房及办公楼被被告宵成公司非法占有。原告曾找被告宵成公司协商要求被告从原告的1号厂房退出，但被告置之不理。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求判如所请。被告宵成公司辩称：1、被告宵成公司系合法承租涉案土地与厂房，并交付了租金，依法应得到保护。2018年2月18日，被告与原告法定代表人原配偶殷文荣签订了《租房合同》一份，合同约定将涉案厂房出租给被告，每年租金150000元。另被告向殷文荣出借了人民币20000元，双方约定该笔借款用于冲抵2019年租金。2、原告没有证据证明涉案厂房归其所有，被告也无法辨别该厂房是否归被告所有。该厂房并没有办理产权登记，被告在租赁厂房时无法了解厂房的所有权是谁，且虎山村委会证明了涉案厂房一直由殷文荣建设管理，殷文荣也予以了确认，故被告是合法善意取得涉案房屋的承租权。3、即使本案厂房归原告所有，鉴于殷文荣先前的行为和特殊身份，足以让人信服殷文荣有权代理原告对外出租。殷文荣虽然和原告法定代表人谌玉娣离婚，但是“离婚不离家”，两人离婚后依然长时间同居共同生活在一起，外界一直认为他们是夫妻关系。故殷文荣的出租行为属于典型的表见代理，本案被告与殷文荣签订的租赁合同合法有效。4、虎山村委会已向原告提出了解除本案土地租赁合同，原告土地租赁的权益已丧失，不享有本案涉案土地及地上建筑物的物权。故请求法院判决驳回原告诉请。第三人殷实公司述称：原告的诉请与殷实公司无关。第三人虎山村委会述称内容和第三人殷实公司一致。第三人殷文荣述称：请求法院依法判决。经审理查明：2012年1月1日原告与第三人虎山村委会签订了《土地使用权租赁经营合同》一份，虎山村委会将位于南昌小蓝经开区金沙四路以西、虎山新村进村马路以北的12亩土地租赁给原告用于开设厨房设备的生产经营加工基地，租赁期限为15年，从2012年1月1日至2027年4月1日，租金按年支付，若超过六个月不支付年租金，虎山村委会有权终止合同，收回土地。合同约定该土地原告不得转租，如需转租须经虎山村委会书面同意。该《土地使用权租赁经营合同》有虎山村委会盖章及原告公司法定代表人谌玉娣签字。2013年1月1日双方又重新签订了一份《土地使用权租赁经营合同》，合同约定虎山村委会将位于南昌小蓝经开区金沙四路以西、虎山新村进村马路以南区域的16.2亩土地租赁给原告使用。租赁期限为15年，从2013年1月1日至2028年4月1日。租金按年支付，若超过六个月不支付年租金，虎山村委会有权终止合同，收回土地。合同也约定该土地原告不得转租，如需转租须经虎山村委会书面同意。该合同均有双方签字盖章。原告公司法定代表人谌玉娣在2012年委托赵国民在租赁的土地上建造2座厂房（每座厂房面积1800平米）及一栋办公楼（三层共约600平米）。该两座厂房及办公楼均未有正规报建审批手续。厂房和办公楼完工投入使用后，第三人虎山村委会于2013年6月至2016年9月租赁了其中办公楼用于办公。2018年2月18日第三人殷文荣与被告公司法定代表人王成签订了《租房合同》一份，将涉案的1号厂房租赁给被告公司使用，租赁期限为四年，从2018年3月1日起至2022年2月28日止，每年租金150000元。被告宵成公司向第三人殷文荣交付了第一年的租金150000元并用殷文荣的借款20000元折抵了2019年部分租金。另查明：原告长隆公司法定代表人谌玉娣与第三人殷文荣原系夫妻关系，双方于2010年9月29日办理登记结婚，于2012年8月6日办理离婚登记。第三人虎山村委会于2019年3月12日向原告邮寄了《解除合同通知书》一份，以原告超过六个月未足额缴纳租金为由解除双方签订的《土地使用权租赁经营合同》。庭审后，原告将1号厂房的占用费计算方式变更为按殷文荣与被告签订的《租房合同》约定的年租金150000元标准计算，占用费从2018年3月1日算至搬离之日止。以上事实，有原告提供的《土地使用权租赁经营合同》两份、协议书、收条、照片、谌玉娣个人账户转账记录，被告宵成公司提供的《租房合同》、证明、收据、情况说明、殷实公司信息、谌玉娣和殷文荣的结婚、离婚信息、解除合同通知书、快递单记录及各方当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与第三人虎山村委会签订的两份《土地使用权租赁经营合同》，均系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，原告合法取得了合同约定土地的租赁使用权。原告在租赁土地上没有办理任何审批手续新建了办公楼一栋、厂房两座，属违法建筑，第三人殷文荣在未取得原告的书面授权的情况下将其中1号厂房租给了被告宵成公司，其行为事后也未经原告公司追认，故其租赁行为亦无效。被告宵成公司的租赁行为无效，故其使用属于原告所有的1号厂房属于侵犯了原告的物权，理应从该厂房中搬离。至于其向第三人殷文荣所支付的租金可另案向第三人殷文荣主张返还。基于被告宵成公司租赁厂房起始时间为2018年3月1日，故原告诉请被告从2018年3月1日开始计算厂房占用费的诉请，本院予以支持。鉴于1号厂房的租金标准为每年150000元，故原告诉请占用费按每年150000元标准计算至被告搬离之日止，本院予以支持。至于被告辩称的其系合法、善意取得的涉案1号厂房租赁权的辩论意见，本院认为，本案第三人殷文荣将1号厂房租赁给被告时并未取得原告公司授权，事后也未经原告公司追认，其在2012年8月6日即与原告公司法定代表人谌玉娣办理了离婚手续，其和被告公司签订《租房合同》不能构成针对原告公司的表见代理行为。故对于被告的答辩意见本院不予采纳。至于第三人虎山村委会在本案纠纷受理后于2019年3月12日向原告邮寄了《解除合同通知书》一份，以原告超过六个月未足额缴纳租金为由解除双方签订的《土地使用权租赁经营合同》一事，本院认为，第三人虎山村委会在本院受理本案纠纷前并未以原告违约向原告书面解除合同，而是在诉讼期间发出解除合同通知，该行为不能改变本案诉讼前已确定的合同效力及履行状态，故不能产生解除合同的法律效果。即第三人虎山村委会和原告之间的《土地使用权租赁经营合同》尚继续有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十八条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告南昌市宵成建材有限公司在本判决生效之日起30日内将其占用的属于原告江西省长隆厨具有限公司所有的位于南昌小蓝经济技术开发区虎山村委会金沙四路以西、虎山新村进村马路以南的1号厂房返还给原告。二、被告南昌市宵成建材有限公司在本判决生效之日起30日内向原告支付1号厂房占用费（按年租金150000元标准从2018年3月1日起计算至搬离之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由被告南昌市宵成建材有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  万明华人民陪审员  戴玖红人民陪审员  王 燕二〇一九年五月二十日书 记 员  刘文莉