河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终2212号上诉人（原审被告）：河北神池房地产开发有限责任公司，住所地：平山县温塘镇温塘村。法定代表人：何红建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：任利巧，女，1973年12月6日出生，汉族，住平山县。委托诉讼代理人：张爱君，平山县法律援助中心律师。上诉人河北神池房地产开发有限责任公司（以下简称神池房地产公司）因与被上诉人任利巧商品房预售合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河北神池房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2101号民事判决，直接改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认为合同约定日期就是房屋交付日期是错误的。1、一审已经查明，双方签订《商品房预售合同书》的时间是2016年1月14日。尽管合同第二条约定的交房日期为2013年6月30日，但该约定明显与事实不符，更不可能是双方的真实意思表示。试问，双方尚未签订购房合同，亦未明确房屋的具体坐落及面积，上诉人如何将房屋交付给被上诉人，将哪个房屋交付给被上诉人。在此种情况下，一味地以文字表述为依据，却抛弃最基本的事实，没有体现“以事实为根据”的司法精神。2、双方在2013年8月30日签订的《商品房预售合同书》项下的房屋与2016年1月14日签订的《商品房预售合同书》项下的房屋明显不同。因为合同中所存在的差异，绝非是简单的数字调整，而是在房屋面积，付款方式这些最主要合同条款上的发生的质的变化。所以后者不是前者的延续，更不是前者的变更，而是双方经过协商后重新订立的合同，在后者合同成立后，前面的合同实质上已经全部作废。一审判决依据作废的合同进行判决显然是错误的。如果认为2013年8月30日的合同仍有效的话，由于被上诉人根本没有付清款项，所以上诉人完全可以拒绝向其交付房屋。一审判决适用双重原则，采用移花接木的笔法，进行错误认定，有失公允。二、一审判决没有对房屋的实际交付使用时间进行查明和认定。合同房屋的实际交付使用时间不仅是认定合同是否存在违约情形的重要事实，也是适用相关法律规定的重要依据，但一审判决却没有对此重要事实进行查明。而是仅仅依据合同约定内容做出判决，有失草率。事实上，无论房屋是否具备交付使用的条件，在被上诉人购买的房屋特定化之前双方均无法实施房屋交付和接受行为。所以，房屋交付时间至早不会早于合同签订时间，即2016年1月14日。三、一审判决在合同有约定，且被上诉人也未举证证明其损失大小的情况下径行调整赔偿金额没有事实根据和法律依据。事实上，被上诉人购买商铺已经出租并取得收益权，办证与否不会对其收益造成任何影响，也没有因此对其造成现实的损失。四、一审判决将未辨真伪的证据（承诺书）作为认定案件事实的依据，略显唐突。五、一审判决在援引《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，申请不动产登记，应当由当事人双方共同申请的情况下，却认为只有上诉人有提供办证材料的义务，而否认被上诉人有提供办证材料的义务，且在被上诉人没有提供任何证据证明其曾经请求过上诉人协助其办证的情况下，判令上诉人承担责任明显错误。综上，恳请二审法院依法审理后，撤销原判，发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。任利巧答辩称，一、一审判决认定双方合同约定交房的日期为2013年6月30日，完全符合客观事实。1、2016年1月14日双方签订的《商品房预售合同》是起源于被上诉人2011年10月16日与上诉人签订《平山北国商场认购协议书》,当时被上诉人以5000元购买上诉人VIP金卡后获得购买涉案房屋的资格和优惠待遇。2013年8月30日,双方补签了《商品房买卖(预售)合同》,合同约定的是由被上诉人以银行按揭的方式购买北国商场4-048号商铺,该合同体现了被上诉人已于2011年10月21日向上诉人交纳了首付款56939元,也写明了交房时间是2013年6月30日,之所以又有了2016年1月14日的《商品房买卖(预、售)合同》,就是因为上诉人不能办理贷款,导致2013年8月30日的合同无法实现贷款,也造成被上诉人不能买到4-048号商铺,因此只能按被上诉人先交的56939元作为原4-048A号商铺基本一半的面积的全款,商铺号更改为4-048A商铺,合同变为全款付清购买4-048A号商铺,上诉人辩称被上诉人2016年1月14日的合同与之前合同没有关联性纯属狡辩,如果按上诉人所言双方2016年签订的合同怎么会出现约定2013年6月30日交房这样的低级错误呢?为什么会出现房号和面积、房款均有关联性呢?上诉人的谎言不攻自破！2、2010年上诉人取得涉案房屋的土地使用权,2011年在最初北国商场刚刚动工时就开始预售涉案房屋,为了谋取更高的利润,上诉人在出售商品房时,就承诺将房屋交付时间以及租赁时间衔接并确定下来,承诺合同约定的交房时间就是租赁时间,不论商铺是否建起,上诉人这样的承诺就大大打消了购房者花重金购买回商铺收成本和利润需要长时间的顾虑,因此在此背景下被上诉人等业主才花巨资购买商铺,如果没有上诉人这样的承诺,被上诉人是不会下手购买的,事实上上诉人也是这样履行的,也就出现了在2016年1月14日同一天,被上诉人与上诉人既补签了《商品房买卖(预、售)合同》,又与上诉人提供的石家庄神北企业咨询管理有限公司补签了《神池·北国商城商铺租赁合同》,而租赁合同和顶售合同均明确载明了房屋交付的时间与租赁合同计算租赁费的时间恰恰是完全一致的,这些事实足以证明原判决认定的交房时间2013年6月30日是完全符合客观事实的。上诉人辩称涉案商铺交付时间不能早于合同签订时间2016年1月14日在本案讨论没有任何意义。二、原判判决违约金基本原则正确，但违约金过低，实际是偏袒照顾上诉人，上诉人继续上诉狡辩的理由不能成立。上诉人在2018年5月5日的承诺是在当时政府部门为解决北国商城业主反映开发商不给办证不支付租赁费信访问题时公开做出的,在此背景下上诉人做出的承诺可以说妇孺皆知,上诉人提供了当时拍摄的照片为证,上诉人竟然矢口否认,真是滑天下之大稽,这样违背诚实信用原则公然信口雌黄的开发商真是不多见!合同约定的交房时间2013年6月30日之后180个工作日办理不动产登记,但上诉人没有办理,2018年5月5日的公开承诺恰证明了上诉人这一违约行为。按照双方协议,上诉人仅需支付的违约金为房款56939元的0.01%即5.7元,显然约定的违约金过低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约数额”。第十八条规定:出于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除去当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案上诉人应当在2014年2月20日前将被上诉人办证的所有资料报不动产机构,但至今未报备，至2018年8月20日共计4年零6个月,按银行逾期贷款利息要远远高于年利率6%,但是法院按年率6%支付约金,判决上诉人给付被上诉人为违约金56939元×6%×4.5年=15373.53元,被上诉人因诉讼早已是疲惫不堪就勉强接受,但上诉人称不办房产证不影响受益没有损失的说法不能成立,办理房产证是对涉案房产权属的最终确认。如果有房产证,被上诉人可以用房产证抵押贷款进行投资做生意,被上诉人还可以将涉案房产出售或转让,但因为没有房产证造成被上诉人无法进行上述行为,这样的损失将是非常巨大的,租赁受益在短期内远远不能弥补损失,更何况因为租赁费不能到位现在仍然在诉讼中,上诉人也知道该事实。最高院在关于商品房买卖合同司法解释中,载明未按期办理房产证,要求开发商支付违约金是按日计算违约金的,拖得越久支付的违约金越多,也就意味着该条款实际是具有惩罚性质,借此来督促开发商及早办理房产证。如果按上诉人所言,涉案房屋40年也不用办理房产证没有任何代价的话,届时商铺40年期限一到,就无须办房产证,这样的道理显然是强盗逻辑。原判决公平公正地坚持原则支持被上诉人违约金是对开发商违背诚实信用原则的制裁!三、原判判决上诉人在限定期限内向不动产机构提供办理商铺不动产登记的相关材料，并协助被上诉人办理不动产登记符合规定。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定,申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请,上诉人提供办理不动产登记的相关资料,由县不动产登记机构按规定进行登记办理。在原一审中法院要求其提供向不动产部门报备登记的材料,但是上诉人根本不能提供,说明其没有按合同约定报备材料。对于属于被上诉人准备的材料,被上诉人必定积极去办理,期间被上诉人到不动产登记部门了解到必须由开发商牵头去报备材料后才能进行不动产登记,如果业主个人申请根本不能办理。故原审判决内容是合法的。综上所述，被上诉人认为，一审判决事实清楚、证据确凿，上诉人上诉没有事实和法律依据，恳请二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。任利巧向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即将位于神池时代广场原告的4-048A号商铺办理不动产证书的相关材料提供给不动产登记机构并向相关部门交纳各种办证的费用，协助原告办理不动产登记。2、判决被告支付原告违约金25622元，并继续支付违约金自2018年8月20日始按购买的房款比照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息支付至将不动产证交付原告之日止。一审法院认定事实：神池房地产公司以出让方式取得位于平山县编号为国用（2010）第35-2310号地块的土地使用权，使用年限自2010年4月8日至2050年2月4日。2011年10月原告任利巧与被告神池房地产公司签订了平山北国商场认购协议书，以5000元的价格定购了VIP金卡（购商品房优惠卡）。2011年10月16日原、被告签订了《神池北国商城定购协议》，协议约定原告购买神池房地产公司开发的北国商城4-048号商铺一套，建筑面积13.2平方米。2013年8月30日原、被告补签了《商品房买卖（预、销售）合同》，合同第六条第一款第三项约定：原告购买方式为银行按揭，2011年10月21日向被告交纳首付款56939元，贷款56000元。第八条：“交付期限，出卖人应当在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。后因被告无法办理银行按揭贷款手续，2016年1月14日原、被告再次签订《商品房买卖（预、销售）合同》，合同第八条载明：在2013年6月30日前交付4-048A号商铺。合同第六条载明：付款方式为一次性交清房款56939元。第十五条载明：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，不能在规定期限内达到办理房地产权属证书条件的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、出卖人协助买受人办理产权证，如因买受人原因未能办理房产证手续，买受人承担责任。当日被告给原告补开收到任利巧神池北国商城4-048A房款56939元。同日原告与石家庄神北企业管理咨询有限公司签订了《神池·北国商城商铺租赁合同书》。因被告一直未协助原告办理商铺的产权证书及双方因租赁费发生纠纷，后原告等多名业主到县政府相关部门协调，被告于2017年5月5日公开向原告等业主出具承诺书，内容为：尊敬的业主，根据北国铺位业主的要求，神池公司本着实事求是和解决问题的态度，诚恳承诺，在2018年5月31日前，将其各业主购买的北国商城铺位的不动产证办下来，发到大家的手中。办理过程中，如需要各位的配合，敬请大家积极配合。特此承诺并致谢。至今被告仍未将原告等业主的不动产资料交产权登记机构。上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖（预、销售）合同》及承诺书等证据所证实。一审法院认为，原、被告于2016年1月14日签订的《商品房买卖（预、销售）合同》，属于双方自2011年始以按揭方式最终演变成以全款购买方式确定的合同书，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。根据该合同第八条和第十五条的约定，被告应当在约定的2013年6月30日交房日向后延续180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．01％向买受人支付违约金。被告应在2014年2月20日前将办证的所有资料报产权登记机关备案，但被告在庭审中提供的石家庄市商品房买卖合同（现售）的合同复印件，原告提出异议，也非原告的报备登记，应当认定被告没有为原告履行办理产权证书的报备登记和提供其他相关办证的资料，且被告在2017年5月5日公开承诺自2018年5月30日前为原告等业主办理不动产权证书，故本院认定被告违约，根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，被告提供办理不动产登记的相关资料，由县不动产登记机构按规定进行登记办理。故被告应当协助原告办理所购房产不动产登记权利证书。按双方合同约定的违约责任，被告仅需支付的违约金为房款56939元的0.01%即5.6939元，显然约定的违约金过低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”。第十八条规定：出于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除去当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案被告应当在2014年2月20日前将原告办证的所有资料报不动产机构，但至今未报备，至2018年8月20日共计4年零6个月，原告主张的违约金过高，本院不予支持，按年率6%支付违约金为宜，被告应给付原告违约金56939元×6%×4.5年=15373.53元。一审判决：一、被告河北神池房地产开发有限责任公司于判决生效后60日内，向不动产登记机构为原告任利巧提供办理北国商城4-048A号商铺不动产登记的相关材料，并协助原告办理不动产登记；二、被告河北神池房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告任利巧违约金15373.53元；三、驳回原告任利巧其他诉讼请求。案件受理费220元，由被告河北神池房地产开发有限责任公司负担，判决生效后五日内交纳。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，上诉人和被上诉人在《商品房买卖（预、销售）合同》约定2013年6月30日前交房，但在另案生效判决（2018）冀01民终11588号民事判决书确认的交付时间为2015年7月31日。二审查明其他事实与一审基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年1月14日重新签订的《商品房买卖（预、销售）合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。上诉人主张未向登记机构备案是被上诉人不配合办理，但未提供证据加以证明，本院不予采信。上诉人未在案涉房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机构备案，构成违约，应按照《商品房买卖（预、销售）合同》的约定向被上诉人支付的违约金为房款56939元的0.01%即5.7元。被上诉人未提供证据证实其实际损失大于合同约定的违约金，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按年利率6%标准计算违约金，依据不足。综上所述，河北神池房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2101号民事判决第一项、第三项；二、撤销河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2101号民事判决第二项；三、上诉人河北神池房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付被上诉人任利巧违约金5.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，二审案件受理费220元，合计440元，由上诉人河北神池房地产开发有限责任公司和被上诉人任利巧各负担220元。本判决为终审判决。审判长  靳建军审判员  李 祥审判员  高瑞江二〇一九年五月六日书记员  王 琪