云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终697号上诉人（原审被告）叶万超，男，生于1963年10月29日，汉族，云南省盐津县人，农村居民，住盐津县。被上诉人（原审原告）周飞，男，生于1990年1月15日，汉族，四川省筠连县人，城镇居民，住四川省筠连县。上诉人叶万超因与被上诉人周飞商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省盐津县人民法院（2017）云0623民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：原告在兴隆乡仁富社区建房。2014年1月20日，原告与被告签订了房屋转让协议，约定原告将其产权的房屋出售给被告，房屋位于原告与黄兴玖等人合作共建房屋的负一层1号，面积226.56平方米（以盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积为准），单价1,680元/平方米，总房款380,620元，被告分三期支付给原告，第一期100,000元，协议签订之日支付，第二期150,000元，于协议签订之日起三个月之内支付，第三期130,620元于协议签订之日起五个月内支付。协议同时约定，由被告承担3.5%的契约和印花税，房地产管理所产权登记费550元/本等。现原告已将房屋交付被告使用，被告向原告支付购房款250,000元，还剩130,620元未支付，且被告应承担过户手续费用13,871元。盐津县人民政府向原告颁发了盐房权证盐津县字第（2013）0580号房权证书。该房屋的实际建筑面积为226.56平方米，其中分摊面积17.93平方米，房屋套内面积208.63平方米。被告应还支付原告购房款130,620元及承担的过户手续费13,871元。双方因房屋的实际面积与产权证登记的面积不符，发生争议，原告为此起诉至本院。2017年10月16日被告叶万超申请对双方争议的房屋面积进行司法鉴定，2018年9月8日收到云拓土科技有限公司房屋测绘报告，该报告仅测绘出房屋套内面积201.38平方米。原审人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当严格履行合同约定的义务。本案双方的争议焦点为：一、本案涉及的房屋面积计算标准；二、原告和被告是否存在违约行为。一、本案房屋面积计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定后者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出百分之三。买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定。本案双方对房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，如何处理没有约定，只能按照没约定的处理。原告交付给被告的房屋实际面积（以套内面积计算）为201.38平方米，但房产证登记的套内面积为208.63平方米，房屋实际面积小于合同约定的面积。实际房屋面积的误差比为3.6%，已超出百分之三，依照上述规定，本案计算房屋套内面积只能以双方共同申请鉴定的云拓土科技有限公司房屋测绘报告201.38平方米为准。因该测绘报告无法测绘分摊面积，本院以房地产管理所记载的17.93为准。关于被告提出在买房时双方约定不包括分摊面积，但原告提交的房产证记载的面积却包括了分摊面积，要求本案涉及房屋面积仅以套内面积（以云南拓土科技有限公司的测绘报告）为准的抗辩主张。双方对房屋面积是否包括分摊面积，没有在合同中明确约定，根据商品房买卖的交易习惯，房屋面积应涉及分摊面积，且根据双方合同约定房屋面积最终以房产证登记的总建筑面积为准，据此，本案对被告的抗辩主张不予支持。二、原告和被告是否存在违约行为。按照双方合同约定，被告在交付第三期房价余款时原告交付房产证，该交付的房产证应解释为由原告负责办理的已过户给被告的房产证，但原告只办理了登记在自己名下的房产证，并没有将其过户给被告。产权过户主要是双方积极配合到不动产登记机关办理，属于双方共同履行的义务，本案因双方房屋面积的计算标准发生争议，原告未办理过户登记，被告未交房价余款，且双方也未到不动产登记机关办理过户登记，双方均存在违约。故原告要求被告支付房价余款，被告要求原告交付已过户其名下的房屋产权证，本院均予以支持。被告提出原告交付的房屋存在质量问题，因未提供其相应的证据予以证明，本院对其抗辩主张不予支持。综上所述，被告向原告购房总建筑面积为219.73平方米，房总价款369,146.40元，被告已支付250,000元，还欠119,146.4元。另外，被告还应支付双方约定房屋过户费用13,871元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告叶万超在本判决生效后10日内一次性支付原告周飞房屋价款119,146.4元和房屋产权过户手续费用13,871元；二、原告周飞和被告叶万超在本判决生效后10日内共同到不动产管理机构协商办理房屋产权登记的过户手续〖证号为盐房权证盐津县字第（2013）0580号〗，产权所有人过户为叶万超；三、驳回原告周飞的其他诉讼请求。案件受理费3,190元，由原告周飞和被告叶万超各负担1,595元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决书送达后，被告叶万超不服一审判决，向本院提起上诉，上诉认为：一审法院认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。1、上诉人与被上诉人在2013年2月2日签订的房屋转让协议中没有约定公摊面积，双方的口头协议中也明确约定没有公摊面积。被上诉人出售的房屋前没有公用的坝坝，房屋左右两面是历史形成的街子和农贸市场的公用通道，不是建房的公摊面积，房屋前面是农贸市场，不应该成为商品房的公摊面积，上诉人购买的房屋在实际中没有任何公摊面积，但判决中认定了公摊面积，与客观事实不符。2、云南拓土科技有限公司对房屋进行鉴定后，并没有让上诉人签字认可，就把房屋面积鉴定报告提交给盐津县人民法院。3、被上诉人只是办理了登记在自己名下的房产证，并没有将房产证过户给上诉人，所以被上诉人首先违约。综上，请求撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担；请求判决被上诉人将房产证过户成上诉人姓名，交给云南省盐津县法院，上诉人到盐津县人民法院结清应该支付的购房余款领取房产证。被上诉人周飞未作答辩。本案二审中，上诉人除对一审认定的涉案房屋有17.93平方米的公摊面积有异议外，对其余事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议焦点是：一、原审判决计算公摊面积是否恰当？二、被上诉人是否首先违约？针对本案争议焦点，本院认为：一、原审判决计算公摊面积是否恰当的问题？叶万超与周飞于2014年1月20日签订的《房屋转让协议》，约定周飞将位于盐津县兴隆乡仁富社区与黄兴玖等人合作共建房屋属周飞享有产权的负一层1号房屋共计226.56平方米，按168元/平方米计算，总房款380620元。并约定叶万超分三期支付该房款给周飞。由此可见，该协议对出售房屋的平方面积，价款等作了清楚明确的约定，双方本应按协议约定全面履行合同义务，叶万超支付周飞250000元购房款后，认为产权证上载明的面积与实际房屋面积不符，房产证上有公摊面积，双方约定是没有公摊面积为由，不支付剩余房款，周飞则认为协议中的面积是算了公摊面积的，要求叶万超按协议支付剩余购房尾款，双方因此对所售房屋有无公摊面积各持一词，从双方签订的上述《房屋转让协议》看并未明确约定是否包含公摊面积，原审结合双方签订的协议及根据商品房买卖交易习惯，认定房屋面积应涉及公摊面积并无不当。对于本案房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，根据双方共同申请鉴定的云拓土科技有限公司房屋测绘报告证明本案实际房屋面积为201.38平方米，而房产证登记套内面积为208.63平方米，房屋分摊面积17.93㎡，误差比为3.6%，已超出百分之三，原审根据上述规定，认定本案计算房屋套内面积以201.38平方米为准，由于测绘报告无法测绘公摊面积，公摊面积按房管所记载的17.93为准，从而认定叶万超向周飞购房总建筑面积为219.73平方米，房总价款369146.40元，叶万超已支付250000元，尚欠119146.4元于法有据。至于测绘报告是否合法的问题，在原审审理过程中，上诉人向盐津县人民法院申请，对涉案房屋面积进行现场勘验，与被上诉人共同协商后，双方选定了盐津不动产登记中心所委托的云南拓土科技有限公司为涉案房屋的测绘单位。2018年4月13日，盐津县人民法院人员带领云南拓土科技有限公司测绘人员到现场进行实际测量，当事人周飞及11户买房人到现场进行指界，因此本案测绘程序合法，上诉人也未对测绘结果提出异议，上诉人对此的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，叶万超与周飞的《房屋转让协议》对公摊面积没有进行约定，上诉人叶万超也没有任何证据证实双方约定所出售的房屋面积没有公摊面积。故叶万超主张原审判决中认定的面积与客观事实不符合的上诉请求不成立，原审法院不予支持。二、关于被上诉人是否首先违约的问题？叶万超与周飞于2014年1月20日签订了《房屋转让协议》，协议对双方权利义务作了明确的规定，被上诉人周飞应当将涉案房屋产权登记至叶万超名下，并向其交付房屋产权证，根据《房屋登记办法》第十二条的规定，申请房屋登记，应当由叶万超与周飞共同申请，叶万超在第三次付款时间届满未支付购房尾款，双方也未到不动产登记机关申请房屋登记，因此，双方均存在违约行为。原审判决双方均存在违约行为并无不当，叶万超的上诉主张没有事实根据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3190元，由上诉人叶万超负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  肖荣蓉二〇一九年五月六日书记员  张 勤