贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1828号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：钟影，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201511616943。 委托诉讼代理人（特别授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 被上诉人（原审原告）:王艳霞，女，汉族，1985年11月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。 委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司因与被上诉人王艳霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告王艳霞提起诉讼，请求判决：1.被告在60日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.被告向原告支付逾期交房的违约金，暂计1,000.00元（实际金额以原告已付总房款347,163.00元为基数，按日0.1%的标准计算从2014年5月31日至被告向原告实际交付房屋时止）；3.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计1,000.00元(实际金额以原告已付总房款347,163.00元为基数，按日0.1%的标准计算从2017年5月31日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止)；4.本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由:原告于2013年7月19日与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其开发的瑞丰铭城房号为4-A13-3的房屋，出卖人于2014年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……;逾期交房责任；逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.1/%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告已按合同约定全面履行了合同义务，向被告付清了347,163.00元购房款，但被告至今未向原告交付涉案房屋及办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。庭审中，原告王艳霞申请撤回第1项诉讼请求。 原审被告瑞丰房开公司辩称：被告不应承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，理由如下:一是被告方已将房屋交付原告使用，原告对房屋的实际使用已不再出现损失，且被告不能如期办理产权登记的原因，一是政府关于房屋产权的登记的政策发生巨大变化，从2015年3月1日起，不再办理房屋产权登记，统一改为不动产登记，其申报不动产的相关手续更加细化，需对房屋进行土地落宗及重新每户都要测绘，因此，不动产登记的履行时间应该顺延，被告不应该承担政府政策变化所导致的违约情形。二是从2016年7月暂停办理瑞丰房开公司的办证事宜，理由是瑞丰房开公司欠缴土地出让金，但至2017年7月，政府查明我司并没有欠缴土地出让金，才逐步恢复办证手续，现瑞丰铭城的办证工作正在进行中，由于政府政策变化所导致的期间应该扣除。三是原被告双方约定的日0.1%的违约金标准系被告的重大误解所致，该标准与原告所受到的实际损失明显差距过大，与法律支持的民间借贷的利率相比也明显过高，原告在接收房屋后因未办理证件逾期所致的实际损失较小，加之原告方逾期付款的标准仅为日万分之0.1,从公平角度应将逾期办证违约金调整与逾期付款违约金相同。 原审经审理查明：2013年7月19日，原告王艳霞作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00405）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢A单元13层3号房，房号为4-A13-3；该商品房建筑面积119.27平方米，套内建筑面积98.7平方米；该商品房总价款347,163.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107,163.00元，余款240,000.00元以银行按揭方式支付；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款347,163.00元。现涉案房屋尚未进行消防验收，被告现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理产权转移登记，应承担违约责任。 原审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定确实过高，请求法院予以调整，结合原、被告双方的履约情况，经综合考量，予以调整为以原告已付购房款347,163.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。故，本案违约金应以原告已付购房款347,163.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府的原因及政策变化导致，应扣除政策变化停止办证期间的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋所属房地产开发项目尚未通过消防验收，未取得消防验收合格证明，不具备综合验收合格要件。被告未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，不予采纳。对被告提出合同约定的日0.1%的标准计算违约金系重大误解，与原告所受损失差距大，应调整为与逾期付款违约金相同的抗辩主张，被告认为合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准系重大误解造成，但被告未行使撤销权撤销该条款，则该约定有效，当事人应按合同约定履行义务。 庭审后，原告申请撤回第2项诉请；原告在庭审中申请撤回第1项诉请及庭审后申请撤回第2项诉请，是原告对自己权利的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付支付原告王艳霞逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款347,163.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告王艳霞的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 一审宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：上诉人一审主张不能依约如期为被上诉人办理房屋权属登记原因系因不动产登记政策调整，房屋权属登记工作由住建部门变更为国土部门的不动产登记中心办理，因机构调整、业务培训等因素，2016年6月起相关部门就案涉房屋产权登记工作暂停办理，且国土部门为此重新核实并办理土地落宗等事宜，需逐户进行房屋实际测绘，致上诉人就涉案房屋的办证工作工作量增加数倍，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，不动产登记政策变化属重大情势变更，办理案涉房屋权属登记的时限应从毕节市国土部门实际全面启动房屋权属登记工作之日起重新计算时限。一审未考虑不动产登记政策调整的情势变更因素，判决上诉人支付被上诉人逾期办理案涉房屋权属证书违约金显失公平。胡登智与上诉人商品房预售合同纠纷一案，一、二审判决系参照中国人民银行同类贷款基准利率130%计付违约金，而本案则以被上诉人已付购房款为基数按日万分之三计付违约金，同案不同判，应予纠正。 被上诉人王艳霞未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉讼主张及本案事实，本案二审争议焦点是:1.上诉人应否承担逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约责任？一审适用的违约金标准是否恰当？ 关于上诉人应否承担逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书违约责任的问题。首先，上诉人未举证证明2016年6月起房屋登记机关暂停案涉房屋产权转移登记工作。其次，涉案房屋消防验收合格是案涉房屋办理初始登记及转移登记应当具备的前提条件，而上诉人2018年10月7日一审开庭时认可案涉房屋仍未通过消防验收，故案涉房屋至迟在2018年10月7日前房地产登记部门是否正常开展房屋产权转移登记的办理工作，不会影响案涉房屋办理产权登记。因此，上诉人不能依约将办理案涉房屋转移登记有关文书交付被上诉人自身原因所致，与不动产登记政策调整及房屋登记机关相关工作均无涉。故上诉人提出不应承担本案违约责任上诉主张，不予采纳。 关于一审适用的违约金标准是否恰当的问题。案涉《商品房买卖合同》在转移登记项下约定：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，双方约定的违约金确实过高，原审在上诉人请求调减的情形下，结合双方履约情况，违约金以被上诉人已付购房款为基数，按日万分之三计付并未违反法律规定。故对上诉人关于本案违约金存在同案不同判，请求予以纠正的上诉主张，不予采信。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  殷 勇 二〇一九年五月十六日 书记员  何曼青