浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终2328号 上诉人（原审原告）：孙小萍，女，1967年8月24日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人（原审被告）：高志明，男，1972年6月24日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国、金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：汪惠英，女，1973年10月31日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国、金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：高燕茹，女，1996年3月8日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国、金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陈通，男，1993年10月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市，现住杭州市江干区。 上诉人孙小萍与上诉人高志明、汪惠英、高燕茹以及被上诉人陈通因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：高志明、汪惠英系高燕茹父母。2015年12月13日，孙小萍与高志明、汪惠英、高燕茹签订《安置房买卖合同》，约定高志明、汪惠英、高燕茹出售房屋（头格社区安置房）给孙小萍，面积55平方户型，房屋总价350000元，付款方式为现金一次性支付房款。高志明、汪惠英、高燕茹收到房款后，等社区交房时，必须配合办理水电、煤气等相关手续工作。因该房屋属于政府安置房，若今后国家政策调整，需要办理产权证所产生的相关费用，由孙小萍承担，高志明、汪惠英、高燕茹无条件配合办理产权证，高志明、汪惠英、高燕茹不能以此要求孙小萍支付任何费用。如高志明、汪惠英、高燕茹以后反悔不卖房屋收回按当时市场价装修费用的双倍赔偿孙小萍。 2015年12月15日，高志明收到孙小萍支付的购房款350000元，并出具收条一份。 原审法院另查明：2009年3月30日，杭州东升拆迁服务有限公司（甲方）受拆迁人杭州经济技术开发区城市建设发展中心委托，就头格社区征地拆迁补偿安置事项，与高志明（乙方）签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定乙方有常住在册户口可安置人员3人，包括高志明、汪惠英、高燕茹，因高燕茹为独生子女，可增加安置人口1人，合计安置人口为4人，实际安置人口以正式安置时审核为准，乙方安置（预安置）面积220平方米，实际安置面积以正式安置时审核为准，安置用房为头格社区农转居多层公寓范围内，房源类型为高层、小高层。 2017年12月8日，杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心（甲方）与高志明（乙方）签订《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》，约定乙方原房屋坐落杭州市江干区头格社区，产权性质私有，原合法房屋建筑面积330平方米，回迁安置人口5人，合计应安置建筑面积275平方米，甲方安置给乙方的房屋位于头格江景家园，安置房：一区9幢1单元802室，实测建筑面积141.76平方米；一区9幢1单元801室，实测建筑面积85.25平方米；二区7幢1单元804室，实测建筑面积57.57平方米。回迁安置人口由4人增加为5人，系因高燕茹结婚后其丈夫陈通享有一人份额。 高志明、汪惠英、高燕茹拿到上述回迁安置房后拒绝向孙小萍交付房屋。2017年12月18日，孙小萍向原审法院提起诉讼，诉请判决确认孙小萍与高志明、汪惠英、高燕茹2015年12月13日签订的《安置房买卖合同》合法、有效，高志明、汪惠英、高燕茹继续履行《安置房买卖合同》、交付房屋并协助申请人办理房屋所有权过户手续。2018年4月18日，原审法院作出判决：确认孙小萍与高志明、汪惠英、高燕茹2015年12月13日签订的《安置房买卖合同》有效，并以高志明、汪惠英、高燕茹不愿意按照合同约定交付房屋，且高志明名下拆迁安置人员有所变更，增加了其女婿陈通作为被安置人员，被安置人员未就被安置房屋进行分配，协议约定的高志明、汪惠英、高燕茹交房义务无法实际履行为由，驳回孙小萍交付房屋并协助孙小萍办理房屋所有权过户手续的诉请。高志明、汪惠英、高燕茹提起上诉，杭州市中级人民法院作出了维持原判的终审判决。现高志明家庭安置的杭州经济技术开发区头格江景家园一区9幢1单元801室的房屋已经登记在高燕茹、陈通名下，共有情况系共同共有；头格江景家园一区9幢1单元802室的房屋已经登记在高志明、汪惠英名下，共有情况系共同共有；头格江景家园二区7幢1单元804室的房屋已经登记在第三人陈通名下。 孙小萍于2018年8月6日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除孙小萍与高志明、汪惠英、高燕茹签订的《安置房买卖合同》；2、高志明、汪惠英、高燕茹返还孙小萍购房款350000元；3、高志明、汪惠英、高燕茹、陈通赔偿因其恶意违约而导致的涉讼房屋增值部分的损失1300000元；4、本案诉讼费用（包括诉讼费、保全申请费、评估费、保全担保保险费）由高志明、汪惠英、高燕茹、陈通承担。 原审诉讼中，孙小萍申请对头格江景家园二区7幢1单元804室房屋的价值作司法评估。浙江中企华资产评估有限公司作出司法鉴定项目资产评估报告，该报告载明：截止评估基准日2018年10月15日，房屋评估价值为1535300元。孙小萍支付评估费1万元。此外，孙小萍在本案中提出财产保全申请，支出诉讼财产保全责任保险费1200元。 原审法院审理认为：孙小萍与高志明、汪惠英、高燕茹签订的《安置房买卖合同》系双方的真实意思表示，且已经法院作出生效判决，确认案涉《安置房买卖合同》有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按约履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点是如何确定高志明、汪惠英、高燕茹赔偿孙小萍的损失金额。对此本院作如下评述：（一）关于高志明、汪惠英、高燕茹认为造成合同无法履行的原因是由于分不到55平方米户型的房屋是否成立。高志明向原审法院提交杭州市江干区头格社区居委会情况说明一份，原审法院认为该情况说明属证人证言范畴，证人证言与其他证据相比具有一定的主观因素，故证明人应派代表出庭接受质证，但该居委会未出庭作证，故该情况说明不符合证据的形式要件，原审法院对该份证据不予确认。由此，高志明、汪惠英、高燕茹辩称因客观原因无法分到55平方米房屋的理由原审法院不予采信。案涉合同无法继续履行的真正原因，是房价上涨后，高志明、汪惠英、高燕茹不愿意继续履行合同，故其已构成根本性违约。基于高志明、汪惠英、高燕茹根本性违约，孙小萍有权主张解除合同，高志明、汪惠英、高燕茹还应返还孙小萍购房款并承担相应的违约责任。此外，鉴于双方签订的《安置房买卖合同》在履行过程中客观存在诸多不确定因素，如合同无明确具体的房号、面积及交付时间等房屋买卖合同中必备的要件，故案涉合同与通常的房屋买卖合同存在区别。因此，孙小萍在签订合同时，更有必要对履行合同存在的风险和隐患有所预见和防范，并以违约责任条款制约合同相对方。（二）关于案涉合同约定的违约责任条款的理解。高志明、汪惠英、高燕茹认为合同约定的“如以后反悔不卖房屋收回按当时市场价装修费用的双倍赔偿对方”指赔偿装修费用的双倍。孙小萍认为指赔偿房屋现在的市场价值及装修费用的2倍，因房屋没有装修，所以应赔偿房屋市场价值。原审法院认为，该条款约定内容不明确，在双方当事人对约定不明确的条款不能达成一致意见的情况下，可根据交易习惯及有利于守约方的原则确定违约责任。关于赔偿金额的确定问题，房屋评估价值为1535300元，但该房的面积略大于合同约定的55平方米，故房款应相应扣减。此外，合同约定的标的物的具体情况（如幢数、楼层、单元朝向等）均存在不确定性，故对头格江景家园二区7幢1单元804室做出的评估，仅作为确定赔偿金额的一项参考。本案中，孙小萍虽然作为诚实守信一方，但考虑到孙小萍签订存在风险隐患较大的合同，且对违约责任又未作明确的约定，其自身存在一定过错，原审法院酌情确定高志明、汪惠英、高燕茹赔偿孙小萍两倍购房款即70万元。关于孙小萍主张的评估费，原审法院酌情确定由双方各半承担。关于孙小萍主张的财产保全保险费，合同未作约定，原审法院不予支持。（三）关于第三人陈通的法律责任认定问题。陈通不是案涉合同的当事人，案涉合同对其无约束力，故陈通不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院于2019年1月25日判决：一、孙小萍与高志明、汪惠英、高燕茹签订的《安置房买卖合同》于判决生效之日起解除；二、高志明、汪惠英、高燕茹于判决生效之日起十日内返还孙小萍购房款35万元；三、高志明、汪惠英、高燕茹于判决生效之日起十日内赔偿孙小萍房屋增值部分的损失70万元；四、高志明、汪惠英、高燕茹于判决生效之日起十日内支付孙小萍评估鉴定费5000元；五、驳回孙小萍其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案诉讼费18300，减半收取9150元，财产保全申请费5000元，共计14150元，由孙小萍承担5150元，高志明、汪惠英、高燕茹承担9000元；孙小萍于判决生效后十日内来原审法院申请退费，高志明、汪惠英、高燕茹于本判决生效后七日向原审法院交费。 宣判后，孙小萍及高志明、汪惠英、高燕茹均不服，分别向本院提起上诉。孙小萍诉称：原审判决判令高志明、汪惠英、高燕茹赔偿事实700000元有失偏颇，判令陈通不承担责任系错误。 高志明、汪惠英、高燕茹共同辩称：案涉合同不能履行的原因不可归责于双方当事人，孙小萍的诉讼请求应予驳回。 陈通未在法定期间提出答辩状。 高志明、汪惠英、高燕茹共同诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。高志明、汪惠英、高燕茹不应承担违约责任。 孙小萍辩称：根据评估，孙小萍的损失有1400000元，评估费及保全费用均应由高志明、汪惠英、高燕茹承担。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：关于案涉房屋买卖合同的性质及其效力，原审法院以及本院出具的生效判决已作出明确约定。高志明、汪惠英、高燕茹不能依法推翻生效判决的法律效力，也不能依法举证以否定生效判决所认定的事实，本院对其就案涉合同性质的主张不予采信。孙小萍已按约履行给付价款的义务，而高志明、汪惠英、高燕茹未按约履行转移标的物所有权的义务已构成根本性违约，高志明、汪惠英、高燕茹不能举证证实其存在法定免责情形，原审判决判令其承担违约责任系正确。陈通并非案涉房屋买卖合同的当事人，孙小萍诉请判令其承担违约责任缺乏事实及法律依据，原审判决不予支持并无不当。因案涉房屋买卖合同对于高志明、汪惠英、高燕茹违约责任的约定并不明确，双方当事人各自提出相应理解，原审判决依照交易习惯、诚实信用原则作出认定符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定。高志明、汪惠英、高燕茹于2017年12月获得回迁安置房屋后因房价上涨而不履行其案涉房屋买卖合同的交付义务，据此构成违约，孙小萍嗣后也已提起诉讼。本案中，孙小萍申请司法鉴定以2018年10月15日为基准日作出的评估结论之金额并非高志明、汪惠英、高燕茹违约时应当预见到的损失，原审判决未予采纳而是根据相应事实酌情认定孙小萍的可得利益损失未700000元亦无不当。孙小萍及高志明、汪惠英、高燕茹的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20700元，由孙小萍负担9850元，由高志明、汪惠英、高燕茹共同承担10850元。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年五月二十四日 书记员 王 勤