宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁05执异14号 异议人（被执行人）温怀德，男，生于1944年11月20日，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县城北街。 申请执行人中宁农村商业银行股份有限公司（原中宁县农村信用合作联社）。住所地：宁夏回族自治区中宁县县城平安东街。 法定代表人刘占明，该社理事长。 委托代理人李甲利，该行副行长，代理权限为特别授权代理。 被执行人温怀德，男，生于1944年11月20日，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县城北街。 被执行人韩凤英，女，生于1953年2月11日，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县城北街，系温怀德之妻。 被执行人温超，男，生于1987年4月29日，汉族，住宁夏回族自治区中宁县城北街，系温怀德之子。 本院在执行申请执行人中宁农村商业银行股份有限公司（以下简称中宁农商行）与被执行人温怀德、韩凤英、温超金融借款合同纠纷一案中，被执行人温怀德对本院作出（2014）卫执恢字第4号执行裁定，将其抵押财产以物抵债于申请执行人中宁农商行的执行行为不服，于2019年5月20日向本院书面提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人温怀德称:1.宁夏正业通资产评估有限公司正业通鉴报（2015）第11号司法鉴定意见书鉴定程序违法、鉴定结论错误，不能作为以物抵债的依据，裁定依据不具备合法性。鉴定意见书选定的鉴定方法不符合事实，异议人房屋地点位于中宁县城育才路枸杞西苑西侧，属于老县城繁华商业地段的商品房，产权证书齐全，房屋周围城市基础设施齐全，商业氛围浓厚，商业前景远大，其中三套是住宅房，其余都是营业房，评估时正是出租的营业房，2015年评估时住宅房价值每平方米4500元左右，营业房在5500元左右，营业房租金每年每平方米100元，未来升值空间巨大。但鉴定意见书竟然说“本次鉴定对象不具有独立获利能力，故不使用收益法”，鉴定意见书不但没有调查清楚房屋用途和商业价值，没有实事求是的考虑房产升值和收益问题，没有使用“收益法”，而且还违背事实，编造各种贬值因素，生搬硬套的扣除重置成本，采用所谓“成本法”。异议人认为鉴定方法错误，是不符合房屋实际情况的。申请人怀疑鉴定机构在偏袒申请执行人，存在鉴定方法不符合房屋实际情况，鉴定结论不公平的问题，不能作为裁定以房抵账的依据。2.鉴定意见书鉴定过程和程序不合法，裁定书没有保障异议人申请重新鉴定的权利。鉴定时鉴定机构的工作人员只拉了尺寸面积，根本没有进行任何调查工作，根本就没有调查了解被鉴定资产的历史及现状以及实际使用情况，没有收集相关资料，所以异议人当时就没有在现场签字。鉴定意见书中没有具体鉴定过程的记载，不符合《司法鉴定程序通则》之规定。在鉴定书中应有调查过程和调查材料的记录，比如房屋坐落位置、房屋结构、周围环境、房屋租金、房屋市场价格等的记录资料，但鉴定意见书中却没有看到这些内容，异议人多次申请重新鉴定，但法院不予准许，异议人认为异议人的合法权益没有受到法律保护。综上，异议人强烈要求本院撤销于2016年8月18日作出的（2014）卫执恢字第4号以物抵债裁定，对异议人的房屋资产价值进行重新评估鉴定。 异议人向本院提交国家税务总局中宁县税务局出具的《非住宅房产评估价格核定单》，拟证明案涉房屋核定计税价格为7715464.58元。经本院审核，该证据来源合法，与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。 本院查明，申请执行人中宁农村商业银行股份有限公司（以下简称中宁农商行）与被执行人温怀德、韩凤英金融借款合同纠纷一案，依据已经发生法律效力的本院（2010）卫民初字第29号民事判决：一、解除申请执行人与温怀德签订的4份借款合同(借款金额130万元)；二、温怀德、韩凤英共同清偿申请执行人借款130万元及利息93398.23元(其余利息随本结清)，于判决生效后三十日内付清；三、申请执行人对温怀德借款时提供的抵押物(8套房产)经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；四、温超对上述借款本金130万元及利息93398.23元承担连带清偿责任；五、温超承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定有权向温怀德追偿。案件受理费17341元，由温怀德负担。该判决生效后，由于被执行人在判决指定期限内没有主动履行付款义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院立案受理。2011年11月14日，经申请执行人同意，本院作出（2011）卫执裁字第10号执行裁定，终结本次执行程序。2014年8月27日，根据申请执行人申请，本案恢复执行，案号（2014）卫执恢字第4号。 执行中，本院依法选定宁夏正业通房地产估价事务所为本案评估机构，2015年10月14日，在双方当事人参与下，我院组织评估机构对异议人温怀德抵押的位于中宁县县城北街枸杞商城8号加工厂内证号为64013*****、64013*****、64013*****、64013*****、64012*****、64012*****、64012*****、64012*****号八套房屋及占用国有出让土地使用权进行评估。2015年10月20日，宁夏正业通房地产估价事务所出具正业通鉴报（2015）第11号司法鉴定意见书，温怀德抵押房地产整体评估价值为3500100元。温怀德对评估价不服，向本院提出重新评估申请。经宁夏正业通房地产估价事务所复核，认为评估价值并无不当，本院依据评估机构的书面回复向温怀德作出答复。2015年12月11日，本院依法启动拍卖程序对上述财产进行拍卖，三次拍卖均流拍。经征求申请执行人意见，本院于2016年8月18日作出（2014）卫执恢字第4号执行裁定，将异议人温怀德上述房产及土地使用权以第三次流拍保留价3225000元作价3225000元，交付申请执行人抵偿本案案款3225000元。该案尚有1406936.42元未执行到位，由于被执行人再无其他财产可供执行，本院于2017年9月5日作出（2014）卫执恢字第4-3号执行裁定，终结本案本次执行程序。 另查明，按照国家税务总局中宁县税务局出具的《非住宅房产评估价格核定单》，本案案涉房屋在交易时间2018年4月11日核定计税价格（含税）7715464.58元。 本院认为，税务机关在征收房地产交易税款时，应用评税技术核定房地产交易计税价格，该评税技术通过采集覆盖本地各个区域的房地产数据信息，并根据采集数据中的房地产价格构成情况，应用市场比较法原理，将数据分片区、分类别进行整理，测算房地产基准价格及价格影响因素修正系数，因此税务机关的计税价格，能够比较客观地反映案涉房地产的市场价格。本案在处置被执行人温怀德抵押房地产过程中，选定宁夏正业通资产评估有限责任公司为案涉房地产评估机构，该公司在评估中，鉴于有合理比较基础的可比交易案例不易寻得，对案涉房屋采取成本法进行鉴定，该评估方法未能考虑案涉房屋的升值因素和市场价格，同时扣除了一定比例的成新率，其所评估案涉房屋的价格与税务机关核定计税价格相差悬殊。本院依照该评估价格对案涉房屋进行处置，并作出（2014）卫执恢字第4号执行裁定，将异议人温怀德上述房产及土地使用权作价交付申请执行人以物抵债，可能存在损害异议人温怀德的合法权益。综上，异议人温怀德的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款（二）项规定，裁定如下： 撤销本院（2014）卫执恢字第4号执行裁定。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宁夏回族自治区高级人民法院申请复议。 审判长 李 斌 审判员 张广平 审判员 张艳霞 二〇一九年五月二十八日 书记员 张 俊 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。