吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0291民初132号 原告：王海波，男，1972年11月10日出生，汉族，吉林省通榆县邮政局工人，住吉林省。 委托诉讼代理人：刘万利，吉林延年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐延年，吉林延年律师事务所律师。 被告：杨问政，男，1941年5月18日出生，汉族，北华大学退休干部，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：刘影，吉林市丰满区邦尼法律服务所法律工作者。 第三人：林春，男，1968年3月19日生，汉族，无职业，住吉林省。 委托诉讼代理人：梁少铎，吉林汇烨律师事务所律师。 第三人：长春冠洋国际房地产开发有限公司，住所地长春市普阳街**汽贸大厦**。 法定代表人：夏云志。 原告王海波与被告杨问政，第三人林春、长春冠洋国际房地产开发有限公司（以下简称：冠洋公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王海波及其委托诉讼代理人唐延年，被告杨问政及其委托诉讼代理人刘影，第三人林春的委托诉讼代理人梁少铎到庭参加诉讼。第三人冠洋公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 王海波向本院提出诉讼请求：1.停止对异议人王海波所有的案涉房屋的拍卖（房价人民币1600000元）；2.请求法院确认2007年7月14日王海波与冠洋公司签订的《协议书》合法有效，位于吉林省通榆县汇元商厦临繁荣大街**面积约311.37平方米商业楼归原告所有；3.本案诉讼费由被告杨问政承担。事实与理由：法院在执行申请执行人杨问政与被执行人林春一案中，查封了登记在冠洋公司名下的吉林省通榆县汇元商厦临繁荣大街二层面积约311.37平方米商业用房（以下简称案涉房屋），并进行评估拍卖，属于侵犯了案外人王海波的个人合法财产，王海波向法院提出了执行异议，法院于2019年1月24日作出了（2019）吉0291执异3号执行裁定书驳回了王海波的异议请求，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，特向法院提起执行异议之诉。登记在冠洋公司名下的案涉房屋属于原告王海波所有，并非林春享有所有权，案涉房屋是原告王海波于2007年以160万元的现金价格购买的，2007年7月14日，王海波与冠洋公司签订了《协议书》，2007年7月22日林春出具了160万元的收据，原告在被告林春出具该收据的同时将现金实际交付给林春。至此，原告履行了《协议书》约定的支付全部购房款的付款义务，林春按照协议书约定的时间在2008年年初将案涉房屋实际交付给原告，原告实际占有、使用案涉房屋至今，而案涉房屋至今没有办理产权登记的原因是由于开发商的原因，而非原告自身的原因。（2019）吉0291执异3号执行裁定书认为：“案涉房屋是林春、王海波与长春冠洋国际房地产开发有限公司签订的协议书由于林春下落不明无法核实协议书及收条所对应的事实真实存在、房屋的面积和实际交付的面积不符、王海波没有提供资金来源的证据无法认定160万元款项交付的事实、2018年王海波方提出执行异议不符合常理、未提供证据证明未办理物权登记的原因非本人自身的原因、提供的承租人支付租金的证据均是本院查封房屋之后”是错误的。整个汇元商厦原来是林春借用冠洋公司的资质，以挂靠的形式开发建设的，这是不争的事实。但林春开发的同时将案涉房屋出卖给王海波也是不争的事实。当时由于没有完工，没有进行测绘，面积有出入也是在所难免的，关于160万元就是现金支付的，这是原告的一种交易习惯，而时隔十几年了，相关的交易凭证无法找到，并且当时原告及其爱人在通榆县代理经销吉林原酿白酒，有很大的经济收入，并且在异议审查时王海波也提供了部分资金的来源（签订协议前一天处理自己的基金将近20万元的基金业务确认单），原告的父亲在当地做生意有很大的收入，给予原告买案涉房屋资金的帮助，还有原告自己的房屋动迁获得了一定的补偿，多方资金凑到一起购买的案涉房屋，另外，在异议审查时王海波已经提供了其占有、使用房屋的证据均是在法院查封之前（通榆县吉健内衣服饰广场自2011年10月1日起租赁期为三年的证明、2015年8月1日吴姝与林春签订的房屋租赁协议及相关的银行流水）无论是王海波第一次还是第二次租赁案涉房屋均是在法院查封之前，至于原告为什么很晚才知道自己的房屋被法院查封的原因是原告及其爱人在黑龙江省承包了大量的土地种植油莎豆，因此长期在黑龙江泰康镇居住，而不在通榆县居住，加之承租户没有及时通知原告导致的。综上，王海波与冠洋公司签订的协议书合法有效，案涉房屋归原告所有，法院查封案涉房屋没有事实和法律依据，侵犯王海波的个人合法财产，请法院依法裁决支持原告的上述请求。 杨问政辩称，答辩人依据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定答辩如下：一、依据王海波提交的冠洋公司与其签订的《协议书》不具备合法性。该争议房屋在王海波起诉前开发商并未取得《商品房预售许可证明》，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第四项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故长春冠洋国际房地产开发有限公司与王海波签订的《协议书》不具有合法性是无效的，无效合同自始不受法律保护。二、《协议书》内容与执行标的房屋不符，不能充分证明其所购房屋系执行标的房屋。1.该《协议书》第二条，房屋交付使用时间为2008年1月1日前，王海波起诉状中也自认其购买的房屋在2008年年初交付并占有使用，而答辩人有证据证明执行标的房屋在总层十二层的第二层，开工建设时间为2008年5月12日，竣工时间2009年5月20日，也就是说，王海波所购买的房屋已经实际占有并使用时，执行标的房屋还没有开工建设，因此王海波诉讼房屋与执行标的房屋不一致，证明不了王海波《协议书》中约定的购买房屋系执行标的房屋。2.该《协议书》第三条，约定购买面积500平方米，而执行标的房屋面积为311.37平方米，不能证明原告购买的房屋是执行标的房屋。3.该《协议书》甲方冠洋公司所加盖公章是伪造的，答辩人有证据证明该《协议书》公章同真实的公章不符。三、该《协议书》疑点重重，不具备最基本的商品房买卖合同要素，相互矛盾，不相吻合，存在诸多不符合常理之处。该执行标的房屋实际面积311.37平方米、每平米3000元，购房金额理应不足100万元，而《协议书》第三条约定房屋面积500平米，每平米3000元，购房金额是150万元，王海波所提供付款凭证《收据》金额是160万，相互矛盾。又是现金支付并非银行付款转账，百万元购房款不可能都拿现金交付，购房款收据名称是林春收取，既然《协议书》签订名头是冠洋公司，房款收据理应是冠洋公司收取。尤其是《协议书》第七条第二款“如乙方将房屋另行出售，甲方有优先购买权，五年内如乙方出售价格按3000元每平方米甲方收回”，没听说过商品房买卖合同中对于出售的房屋还约定了“回收”政策，有驳常理，闻所未闻。因此更进一步证实了甲乙双方签订房屋买卖《协议书》并非双方“房屋买卖”真实意思表示，依据《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”依据《协议书》内容客观分析和推定其是想通过虚假的买卖形式掩盖和隐匿另一个民间借贷法律行为。故王海波尚不能构成《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。四、早在2012年答辩人与林春欠款纠纷诉讼期间，吉林高新法院对含执行标的房屋所在的汇元商厦十二层楼全部进行了查封保全，案件进入执行阶段后林春将执行标的房屋于2015年1月27日再一次主动提供给执行法院执行，并承诺该房屋没有抵账、抵押等，当时该房屋处于空置状态，没有任何人占有、使用和租赁（执行法院办案人多次进入现场）。2015年8月1日林春将执行标的房屋出租给了吴姝，年租金6万元，2017年4月19日林春同意对执行标的房屋进行评估拍卖。该事实与王海波所述相驳。至此王海波对执行标的房屋并未占有和使用。在对该房屋展开测绘、评估和第一次拍卖时，执行法院已经对该房屋下达了限期提出执行异议和优先购买通知，王海波没有理由不知情，而是在第二次拍卖房屋价格又降低30%后提出执行异议，显然是双方为了阻止和规避第二次拍卖成功而故意为之。综上，王海波与冠洋公司签订的《协议书》无效。王海波异议之诉，不符合法律规定，不能对抗法院的强制执行。 林春述称，1.我与本案第三人冠洋公司之间，通过杨问政介绍，于2005年达成“项目开发协议书”约定由我使用冠洋公司的资质，开发通榆县政府宾馆，约定由我投资开发，建成后产权归我，我缴纳管理费即可。2.当初，我向杨问政借款100万元，因项目开发周期太长，不能及时变现，杨问政急于追讨欠款，按照约定利息较高，虽然偿还大部分本金，经过对账仍然欠杨问政很多利息，杨问政起诉，法院查封了争议的房屋引起王海波提出执行异议，被驳回后，引起此案的执行异议之诉，要求确认房屋买卖合同效力。3.早在2007年7月14日，我以冠洋公司的名义，与王海波签订了房屋买卖协议，约定出售给王海波500平方米房屋，由于动迁回迁房的原因，在最后分割面积是不到500平方米，约定的150万元加上前期交付的10万元定金，只收上来160万元。这160万元其中一部分用于抵偿黄式鹏的欠款，所以，签订协议时，让黄式鹏充当担保人。4.我欠黄式鹏钱，以房屋抵债给黄式鹏，黄式鹏指示交付给王海波，王海波出租他人收取租金，产权以协议的形式早都抵偿给王海波了，王海波出租，收取租金收益，原告王海波实际占有和使用，只是由于开发商冠洋公司营业执照被吊销，不能办理产权初始登记手续而已，事实上，物权所有权就是原告王海波所有，我方对于当初2007年7月14日签订的房屋买卖合同是认可的。5.即使冠洋公司不参加本案的诉讼，答辩人也能说清楚事情的来龙去脉。对于案件事实不否认，不推脱责任，事实如上所诉，请法院依法裁决。 冠洋公司未到庭答辩，庭前亦未向本院提供书面答辩意见。 经审理查明：申请执行人杨问政与被执行人林春民间借贷、委托合同、保证合同纠纷执行案件，执行案号分别为（2013）吉高新执129号、（2014）吉高新执122号、(2014)吉高新执123号。因三起案件申请执行人均为杨问政，被执行人均为林春,本院合并执行。本院于2015年1月27日作出（2013）吉高新执字第129/（2014）吉高新执字第122号、123号执行裁定，查封了冠洋公司名下的（实际所有权人林春）位于吉林省通榆县汇元商厦**约800平方米、二层约为330平方米的房产。查封期限为两年。又于2017年4月19日作出（2014）吉高新执字第122号、123号/（2013）吉高新执字第129号之一执行裁定，续查封了上述房产。查封期限为三年。本案依据申请执行人杨问政的申请于2017年5月12日委托吉林吉堪勘察设计有限公司对汇元商厦二层商业用房进行测绘，测绘面积为311.17平方米。委托吉林方正房地产评估公司进行评估，估价为1683266元。本院于2018年10月12日作出（2014）吉高新执字第122号、123号/（2013）吉高新执字第129号之三执行裁定，裁定拍卖实际所有权人为林春的冠洋公司名下的坐落于吉林省通榆县汇元商厦二层、建筑面积为311.17平方米的商业用房。拍卖过程中，案外人王海波提出异议。本院于2019年1月24日作出（2019）吉0291执异3号执行裁定书，裁定：驳回案外人王海波的异议。 另查明：2005年6月6日，长春冠洋公司（甲方）与林春（乙方）就通榆县政府原宾馆大院项目开发达成协议，双方在协议中约定：“二、乙方计划投资拟建1.8万平方米，一、二层为商业用房，三-六层为商品房销售。该项目所占土地及全部财产，均为乙方所有。”同日，冠洋公司向林春出具了项目开发承包授权书。 王海波持有的协议书载明：甲方冠洋公司，乙方王海波。内容：甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,经双方协商，平等自愿的情况下,就乙方购买甲方汇元商厦临繁荣大街二层商业楼签定如下协议:一、标的位置:原通榆县政府宾馆,现汇元商贸拟开发新区面临繁荣大街二层。二、交付使用时间为2008年1月1日前，其标准与商厦其余位置相同。甲方负责在2008年6月1日前为乙方办理房照,乙方负责费用。三、乙方购买甲方楼层面积约500平方米，价格为每平方米3000元，总价款为壹佰伍拾万元整，￥1500000.00元。如乙方增加购买面积与甲方协商解决。四、付款方式:合同签定之日前付人民币壹拾万元￥100000.00元，余款7月25日前付齐。五、乙方应服从甲方对商厦整体的使用用途及装修装潢方式的各项规定及要求，不得擅自改变房屋结构:不得擅自乱搭乱建，如需装修及装潢，需向甲方申请，并递交装修及装潢方案。六、甲乙双方签定此协议之后，乙方应服从汇元商贸的物业管理，并享有业主的权利。乙方自觉履行做为汇元商贸业主应尽的义务，与汇元商贸物业管理部门签定物业管理协议。七、乙方需要做外墙广告，甲方积极配合乙方，并负责提供二楼整体位置，广告牌挂墙期限甲乙双方协商解决。如乙方将房屋另行出售，甲方有优先购买权，五年内如乙方出售价格按3000元每平方米甲方收回。八、房屋交付使用之后，乙方自行负责所属区域的火灾、盗灾并对所使用的固定资产进行财产保险，如因此造成损失,乙方自行负责，并赔偿因此给甲方造成的损失。九、甲乙双方应自觉履行上述条款,如有违约甲乙双方协商解决，协商不成可诉讼当地人民法院解决，并要求经济赔偿。十、一楼门市房回租费用由甲方负责，电梯等费用按建筑面积均摊给乙方。十一、本合同一式两份，双方签字后生效，未尽事宜，另行补充协议解决。签订日期载明为：2007年7月14日。甲方处加盖有冠洋公司公章。乙方处签名为：王海波。担保人处签名为：黄式鹏。 林春于2007年7月22日出具的“收据”中载明：人民币：壹佰陆拾万元整￥1600000元，上款为购买汇元大厦二楼购房款。 王海波当庭提供的林春与吴姝于2015年8月1日签订的房屋租赁协议载明：房屋位置：通榆县汇元商贸综合楼2楼面积约300平方米。租期及租金：2015年8月1日至2020年8月1日，租金总价款30万元。租金给付方式：分期支付，2016年8月起每年支付一次。此房屋实际产权人拥有人为王海波，由于未能按期交工，林春同意王海波退房。王海波收到购房款后该房屋归林春所有原购楼合同解除。林春未付清王海波购房款之前该房屋归王海波所有，林春有权完善使用功能后出租，扣除各项施工方费用后租金由王海波收取。并约定了违约等条款。 王杨问政当庭提供的建设工程竣工备案证载明，通榆县汇元大厦（原政府宾馆），建筑面积7450平方米，开工时间2008年5月12日，竣工时间2009年5月20日。 再查明：王海波持有的协议书上加盖的冠洋公司的公章与林春与冠洋公司签订的项目开发达成协议书及冠洋公司出具的项目开发承包授权书上加盖的冠洋公司的公章不一致。 又查明：林春于2015年1月27日向本院出具保证书，内容：通榆县繁荣大街汇元商厦一至二层我没有抵账没有抵押，如果有抵账抵押愿意接受法律处罚处分，如需处理必须经吉林高新区法院同意。 本院认为，本案争议焦点是：王海波对汇元商厦二层311.17平方米的商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 针对该焦点问题，本院评析如下：王海波提供的证据不能证明其对汇元商厦二层311.17平方米的商业用房享有足以排除强制执行的民事权益。第一，王海波提供的协议书中约定有回购条款，并且回购价格与购买价格一致，而该协议签订时间系在房屋尚未建设的情况下签订，按照通常情况，房屋在未建成前的销售价格会低于建设后的房屋销售价格，故该回购条款约定不符合常理。第二，王海波提供的协议书中加盖的冠洋公司公章与林春与冠洋公司签订的项目开发协议书及冠洋公司出具的项目开发承包授权书上加盖的冠洋公司的公章不一致。在王海波未提举可证明其买卖房屋协议书中加盖的冠洋公司的公章的真实性的情况下，本院无法判断该协议的真实性。虽林春对该公章的真实性予以认可，但因案外人执行异议之诉案件中，被执行人对案外人的主张予以认可的，并不能免除异议人的证明责任。第三，王海波提供的协议中载明的房屋面积与实际不符，并且价格为150万元，而林春出具的收据载明的房屋价款为160万元，存在房屋面积及价格不一致的问题。第四，王海波不能提供其主张已经交付购房款来源的证据。王海波主张其给付的160万元购房款均为现金，而其不能提供款项来源的证据，故本院无法认定其交款的真实性。虽，王海波申请的证人黄式鹏证实王海波的购房款中的98万元现金林春在收取现场即偿还给黄式鹏，但因黄式鹏亦表明其收到的98万元未存入银行，故在无其他证据可以佐证的情况下，仅凭黄式鹏的证言不足以证明该事实的存在。另外，王海波陈述其现金交付共计分四次给付林春，而林春每次并未出具收条，只是后来出的总收条。而王海波主张交付的四次金额都属于大额，其未要求林春出具收条与常理不符。第五，王海波提供的林春与吴姝签订的房屋租赁协议，载明就涉案房屋出租方是林春，而正常情况下签订房屋租赁协议应是房屋的权利人，故林春就涉案房屋与吴姝签订房屋租赁协议与王海波主张房屋是其已经购买存在矛盾。第六，从林春于2015年1月27日向本院出具的保证书内容来看，该内容含有涉案房屋未转让的意思表示。综上，王海波提供的证据不能证明其与林春存在真实的房屋买卖关系，亦即不能证明其对涉案房屋现有足以排除强制执行的民事权益，对王海波的诉讼请求本院无法支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告王海波的全部诉讼请求。 案件受理19200元，由原告王海波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 员  刘 强 二〇一九年五月二十二日 代理书记员  黄春禹