安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终513号上诉人（原审原告）：姚玉贞，女，1961年11月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：巩曼利，安徽省亳乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁敏，女，1955年10月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：王军，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛媛，安徽金睿律师事务所律师。一审第三人(被执行人)：亳州昊辉置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区希夷大道友阳花园门面房。法定代表人：丁少辉，该公司执行董事。上诉人姚玉贞因与被上诉人丁敏、一审第三人亳州昊辉置业有限公司（以下简称昊辉公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年4月15日公开开庭审理了本案。姚玉贞的委托诉讼代理人巩曼利、于腾飞，丁敏及其委托诉讼代理人王军、李媛媛到庭参加了诉讼。昊辉公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚玉贞上诉请求：撤销一审判决，改判支持姚玉贞的一审诉讼请求。事实及理由：1、姚玉贞与昊辉公司签订《商品房买卖合同》时间为2015年2月16日，网上备案时间为2015年3月5日，均在一审法院查封案涉房产时间2017年4月17日之前。姚玉贞购买案涉房屋已经进入正常交易登记程序，依法应得到保护。2、一审法院认为：“姚玉贞提供的付款凭证在商品房买卖合同签订之前，不在合理期限内，不能证明其系为购买案涉房屋而支付的对价”是错误的。2015年2月16日，姚玉贞与昊辉公司签订的合同是正式合同，此前，昊辉公司就案涉房屋存在一房二卖的情况，仅与姚玉贞草签了一份商品房买卖合同且未备案，案涉房屋备案在他人名下。姚玉贞得知后起诉昊辉公司至亳州市谯城区人民法院，后经法院调解，昊辉公司与姚玉贞才签订正式的买卖合同，并在房地产管理部门进行了备案，同时也交付了房屋。上述事实足以说明为什么双方支付购房款在前，签订合同在后的问题。3、姚玉贞未能及时办理银行按揭手续及房屋产权证的原因均不在姚玉贞，且姚玉贞的银行按揭手续即将完成审批，涉案房屋也已经具备不动产登记条件，如果丁敏解除对案涉房屋的查封，姚玉贞就能顺利按揭贷款及办理房屋产权证书。4、一审判决认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条的规定，但一审法院执行局在执行裁定中却适用了该规定的第二十八条。姚玉贞认为该两条规定均是在买受人没有进行房屋备案登记的情况下适用的，如果案涉房屋进行了网上备案登记，则上述两条规定均不适用。因为本案涉及的是预查封而非查封，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款之规定：“作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋可以进行预查封。”但如果房屋已经出售，为了保护购房人的物权期待权，则不能进行预查封，更不能进行查封。此外，根据该条第三款之规定可知，如果购房者是金钱债权执行中的被执行人，法院就可以预查封其办理了网上备案手续的房屋，此时，如果坚持认为被查封的上述房屋所有权为开发商所有，显然会产生逻辑错误，也就是说购房者是被执行人，而法院查封的却是开发商所有的房屋。因此，进行了网上备案登记的房屋不能进行查封，一审法院适用法律错误。5、本案按照财产案件收取案件受理费是错误的，应当按照《诉讼费用缴纳办法》第十三条第（二）项的规定按件交纳诉讼费用，本案诉讼费用应缴纳50-100元。丁敏答辩称：1、案涉房屋登记在昊辉公司名下，姚玉贞对案涉房屋享有的权利并不是物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益。2、人民法院可以查封已经进行网上备案登记的房屋。《商品房买卖合同》网上备案只是房地产登记机构的行政管理行为，不产生物权效力，不能排除强制执行。3、一审法院对案涉房屋采取的强制执行措施是查封，而非预查封。案涉房屋的查封并不适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，一审法院适用《异议复议规定》第二十九条之规定，适用法律正确。即使适用《异议复议规定》第二十八条之规定，姚玉贞申请银行贷款是在案涉房屋被查封之后，其申请的贷款是不可能审批下来，致使案涉房屋尾款无法支付。因此，姚玉贞的申请不符合该条第三款之规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。姚玉贞向一审法院提起诉讼请求：停止对位于亳州市谯城区希夷大道学府家园1幢1层104、105铺房屋的执行并解除查封；由丁敏承担本案诉讼费用。一审查明：2015年2月16日，姚玉贞与昊辉公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：昊辉公司将位于亳州市谯城区希夷大道学府家园1幢1层104、105铺出售给姚玉贞，房屋建筑面积均为93.74平方米，总房款1968000元。买受人在签订合同时即向出卖人支付首期房款988000元，剩余房款98万元应在合同签订七日内办理银行贷款手续等。2015年3月5日，上述合同在亳州市房地产管理部门办理了网上备案手续。姚玉贞分别于2013年8月14日、2013年8月18日、2013年10月21日、2013年11月10日、2013年11月13日及2015年2月16日合计支付昊辉公司988000元，但未能办理银行贷款支付房款。丁敏与昊辉公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年10月8日作出（2016）皖12民初3号民事判决，判决昊辉公司偿还丁敏3800万元及利息。该判决生效后，丁敏向该院申请强制执行。该院于2017年4月17日作出（2016）皖12执61号执行裁定，查封了涉案房屋。姚玉贞作为案外人提出执行异议，该院于2017年7月20日作出（2017）皖12执异18号执行裁定，裁定驳回姚玉贞的异议请求。姚玉贞遂提起本案诉讼。一审认为，本案一审争议焦点为：1、本案的法律适用问题；2、姚玉贞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于法律适用问题。《异议复议规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。该规定第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出的异议。第二十九条的规定是专指房地产开发企业商品房出售的特殊情形。而涉案房屋系房地产经营者昊辉公司所开发的商品房，故本案应适用第二十九的规定。（二）关于姚玉贞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《异议复议规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，姚玉贞虽就涉案房屋与昊辉公司签订书面买卖合同，并在房地产登记机构办理了备案手续，但其提供的付款凭证在上述商品房买卖合同签订之前，且不在合理期限内，不能证明其系为购买涉案房屋而支付的对价；姚玉贞购买的系商业性质的房屋，其在诉状中自述“姚玉贞将涉案房屋装修后出租给他人实际使用至今”也印证了这一事实，涉案房屋应认定为经营性用房，不属于用于居住的房屋。故姚玉贞主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足，不予采信。综上所述，姚玉贞的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《异议复议规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用》的解释第三百一十二条的规定，判决：驳回姚玉贞的诉讼请求。一审案件受理费22512元，由姚玉贞负担。二审庭审中，姚玉贞向本院新提交了两份证据：证据一：亳州市房地产管理局出具的《证明》一份，证明：一、未能办理贷款按揭手续和房产登记手续的过错并非姚玉贞恶意拖延，而是昊辉公司债务纠纷过多以及运行中断所致。二、如果没有本案的恶意查封，姚玉贞的按揭贷款及房屋产权证书均应当办理完毕。证据二：中国银行股份有限公司亳州分行出具的《证明》一份，证明姚玉贞在积极办理相关按揭贷款手续。丁敏质证称：首先，上述两份《证明》均没有单位负责人签字，形式不合法，并非单位的真实意思表示。其次，该两份《证明》内容不客观，没有提及姚玉贞提交办理按揭手续的时间，事实上，姚玉贞提交办理按揭手续的时间是在丁敏申请强制执行案涉房产后。再次，该两份证据与本案的争议焦点无关，争议焦点是案涉房屋姚玉贞是否享有足以排除强制执行的权利。姚玉贞必须证明其已经支付全部价款，或者是按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按法院要求交付执行，该两份《证明》与排除执行的要件无关。各方所举其他证据及证明目的同一审，相对方的质证意见亦同一审，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，姚玉贞表示同意一次性支付剩余房款，并于2019年5月9日向阜阳市中级人民法院交付了剩余购房款98万元。综合双方的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：姚玉贞对位于亳州市谯城区希夷大道学府家园1幢1层104、105铺房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，不动产物权变动依法应经登记，未经登记的权利人，只有在法律、司法解释规定的情形下，才可以对抗人民法院的执行。为保护案外人的合法权益，《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定了执行异议审查程序中，案外人的权益可以排除人民法院强制执行的情形，该《异议复议规定》可以作为人民法院审理执行异议之诉案件的参照依据。案外人只要具备《异议复议规定》第二十八条、第二十九条之一的，即可排除强制执行。《异议复议规定》第二十九条保护的是作为消费者买受人的基本居住权益。本案执行标的为经营性用房，姚玉贞也没有提供证据证明其系消费者买受人，故姚玉贞请求排除强制执行不符合《异议复议规定》第二十九条的规定。但姚玉贞的主张符合《异议复议规定》第二十八条的规定。理由如下：1、姚玉贞提交的《商品房买卖合同》、支付房款凭证、昊辉公司出具的说明等证据，证明其在案涉房屋查封之前，已与昊辉公司签订了合法有效的商品房买卖合。2、姚玉贞支付了988000元购房款，且实际占有案涉房屋。本院二审期间，姚玉贞将剩余房款98万元交至一审法院，姚玉贞已经足额支付了购房款。3、对于案涉房屋未办理过户登记的原因，姚玉贞所举证据能够证明系因昊辉公司原因导致按揭贷款未能依约办理，致使案涉房产未能办理过户登记，且丁敏也未能提供相反证据证明涉房屋未办理过户登记系姚玉贞原因所致。综上，姚玉贞的上诉主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院予以支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民初158号民事判决；二、不得执行亳州市谯城区希夷大道学府家园1幢1层104、105铺房屋。一审案件受理费22512元由姚玉贞承担；二审案件受理费22512元，由姚玉贞、丁敏各承担11256元。本判决为终审判决。审判长  汪绍平审判员  陶宝定审判员  廖永结二〇一九年五月九日法官助理杨福来书记员江亚芸附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。