广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终81号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区伦教卡卡名邸第一届业主委员会，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道城南新区大成围滨江西路南侧地块。负责人：曾伟康。委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶芯铜，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区日荣房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会滨江西路1号卡卡名邸25号铺，统一社会信用代码91440606582978278W。法定代表人：NIPHONTHAMPHATANAPORN。委托诉讼代理人：陈耕，广东顺帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁毅陶，广东顺帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何骏业，男，汉族，1993年8月4日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：饶熠，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳剑欣，广东力创律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：魏慧芳，女，汉族，1996年11月14日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：魏梅嫦，女，汉族，1976年6月28日出生，住广东省佛山市顺德区，系魏慧芳之母。上诉人佛山市顺德区伦教卡卡名邸第一届业主委员会（以下简称卡卡业委会）因与被上诉人佛山市顺德区日荣房产有限公司（以下简称日荣公司）、何骏业、魏慧芳排除妨害纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8997号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卡卡业委会上诉请求：1.改判支持卡卡业委会在一审中的第二、三项诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用全部由日荣公司、何骏业、魏慧芳承担。事实和理由：一、本案系建筑物区分所有权纠纷，一审法院错误定性为排除妨害纠纷。一审法院认定涉案物业管理用房属于卡卡名邸全体业主所有，日荣公司于2016年11月9日将其附送给何骏业，后何骏业将涉案物业管理用房连同卡卡名邸26号商铺出租给魏慧芳使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，日荣公司作为建设单位，何骏业、魏慧芳作为无权处分人，其行为导致涉案物业管理用房被擅自占用、处分，致使卡卡名邸全体业主无法行使相关权利，故本案属于建筑物区分所有权纠纷。二、一审法院认定事实错误，日荣公司将涉案物业管理用房附送给何骏业，同时向何骏业收取了50000元的占用费，日荣公司因此获利。何骏业在一审庭审中提供了日荣公司出具的50000元占用费收据，以证明涉案物业管理用房确实系由日荣公司在收取利益情况下附送给何骏业使用，该事实记录在一审庭审笔录中，可见一审法院认为无证据证明日荣公司因涉案物业获利故无需支付占有使用费是错误的。三、日荣公司、何骏业、魏慧芳均存在过错，侵犯了卡卡名邸全体业主对涉案物业管理用房的产权，应向卡卡业委会支付占有使用费。1.日荣公司作为卡卡名邸建设公司，其明知涉案物业管理用房系卡卡名邸全体业主共有，且该权属证明亦在相关部门备案，其对涉案物业管理用房没有任何处分的权利，却于2016年ll月9日附送给何骏业使用，更在平面图上对二层物业管理用房阴影部分签章确认。自该无权处分行为开始，卡卡业委会丧失对涉案物业管理用房控制、管理的权利，致使卡卡名邸业主无法使用该共有部分。2．何骏业在接收日荣公司附送的物业管理用房时，已知悉该物业管理用房属于卡卡名邸业主共有，而其更于2016年11月29日将卡卡名邸26号商铺连同涉案物业管理用房委托给佛山市顺德区汇商企业管理咨询有限公司经营管理，并签订《商铺委托经营管理合同》，后将卡卡名邸26号商铺连同涉案物业管理用房出租给魏慧芳使用，更加侵犯了业主占有、使用的权利。3.魏慧芳在承租卡卡名邸26号商铺时，应审查相关的权属文件再签署《商铺租赁合同》，但其无对其中附送的物业管理用房性质提出质疑就承租，用作开设并经营舞蹈室，导致涉案物业管理用房被实际占用至今。日荣公司、何骏业、魏慧芳的以上侵权行为，侵犯了卡卡名邸全体业主对涉案物业管理用房的产权，证据确凿，其行为存在过错且具有因果关系，日荣公司、何骏业应对其无权处分行为，魏慧芳应对其占用行为承担支付占有使用费的责任。四、退一步而言，即使本案属于排除妨害纠纷，对于日荣公司、何骏业、魏慧芳的妨害行为，卡卡业委会有权要求其赔偿损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十八条的规定，物权受到侵害的，当事人可以通过请求确认权利、排除妨害、损害赔偿等方式保护自己的权利，而前述方式可合并主张。涉案物业管理用房被日荣公司、何骏业、魏慧芳用作经营，导致卡卡名邸全体业主不能正常使用，不能发挥涉案物业管理用房服务业主的功能，理应按照日荣公司一般商铺的租赁标准计算该物业管理用房的使用费，作为对业主的赔偿。五、本案属于侵权法律关系，日荣公司、何骏业、魏慧芳的共同过错造成了同一损害结果，属于“多因一果”，日荣公司、何骏业、魏慧芳应就侵权结果承担连带侵权责任，包括返还侵占物业、赔偿损失。一审法院仅仅要求魏慧芳返还侵占物业并未判决日荣公司、何骏业、魏慧芳承担侵权的损害赔偿，与客观损害结果相违背。因为日荣公司、何骏业、魏慧芳侵占物业，其损失是导致卡卡名邸业主不能使用，该物业在市场上有价值，一审时已提供了相关计算依据，日荣公司将同一小区相邻铺位出租他人是可信的，损失是明确的。日荣公司辩称，一、日荣公司没有侵占涉案物业，日荣公司不应承担向卡卡业委会返还涉案物业的义务。二、卡卡业委会并未证明日荣公司因涉案物业取得非法利益，而且卡卡业委会于一审中请求的物业占有费是一种持续性因占有使用而产生的。一审中卡卡业委会认为日荣公司将涉案物业赠送给何骏业是矛盾的，何骏业提供所谓50000元收据也并非卡卡业委会主张因侵占物业而持续产生的占有使用费，因此日荣公司不应就涉案物业被占有而承担赔偿义务。三、卡卡业委会主张参考其他物业出租标准支付使用费不符合法律规定和事实。涉案物业没有产权，与其他有产权的物业所产生的收益不能同比。实际上，在涉案物业被占有期间，物业公司有其他地方办公，卡卡业委会没有受到实际损害，因此一审判决驳回其要求支付占有使用费的请求是符合事实和法律规定的。何骏业辩称，本案一审结束后，何骏业与魏慧芳解除了租赁关系，2018年10月30日清空了涉案物业管理用房，也交回了钥匙。关于占用费，日荣公司将涉案物业交给何骏业使用时，卡卡业委会还没有成立，前期的物业管理在法律上是由日荣公司和其实际控制的物业公司进行管理，各业主也对日荣公司和其所控制的物业公司进行前期物业管理是有充分授权的，法律也赋予日荣公司和其控制的物业公司权限，因此，何骏业有理由相信日荣公司有权将涉案物业管理用房交付给其使用。同理，魏慧芳也是相信何骏业有权出租涉案物业管理用房的。此外，实际出租涉案物业管理用房的并非是何骏业，收取租金的也不是何骏业，实际是日荣公司的关联公司佛山市顺德区汇商企业管理咨询有限公司受日荣公司的委托与何骏业签署了《商铺委托经营管理合同》，该委托经营管理也是由日荣公司及其实际控制的物业公司一手安排的。顺利港房产中介也是日荣公司的关联公司，该中介也是日荣公司及其控制的物业公司一手安排的，何骏业作为商铺购买方完全有理由相信日荣公司及其控制的物业公司是有权将使用权交付给其，且日荣公司也收取了何骏业50000元的使用费。魏慧芳作为刚毕业的人完全有理由相信日荣公司将使用权交给何骏业并指定日荣公司的关联企业进行管理，完全合法合理。关于占用费，同意日荣公司的答辩意见，物业管理用房不存在租金的收费标准，不能参照市场及佛山市顺德区汇商企业管理咨询有限公司与何骏业、魏慧芳签订的标准。何骏业没有收取租金、缴纳物业管理费，何骏业没有轻信发展商，但也支付了50000元的费用，何骏业、魏慧芳没有任何过错，不应承担任何侵权责任。请法庭查明谁应承担责任。魏慧芳辩称，同意何骏业的答辩意见。卡卡业委会向一审法院起诉请求：1.判决何骏业停止占用131.2㎡共有物业，清空、退出该共有物业并恢复原状（详见后附平面图，斜线部分135.83㎡为卡卡名邸全体业主共有）；2.判决日荣公司、何骏业按照每月3629元向卡卡业委会支付该物业的占有使用费及利息，直至何骏业实际返还之日（占有使用费参照租金标准，自2016年11月9日起暂计算至2018年5月9日，共65322元；利息按中国人民银行同期同类贷款利息4.35%从起诉之日计算至占用费全部返还之日）；3.判决日荣公司、何骏业承担本案诉讼费。后变更诉讼请求为：1.判决何骏业停止占用整个物业管理用房（平面图显示二层物业管理用房部分），返还给卡卡业委会并恢复空置、毛坯状态；2.判决日荣公司、何骏业按照每月3629元向卡卡业委会支付该物业的占有使用费及利息，直至何骏业实际返还之日（占有使用费参照租金标准，自2016年11月9日起暂计算至2018年5月9日，共65322元；利息按中国人民银行同期同类贷款利息4.35%从起诉之日计算至占用费全部返还之日）；3.判决魏慧芳就第一、二项诉讼请求的义务承担连带责任；4.判决日荣公司、何骏业、魏慧芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于广东省佛山市顺德区伦教街道常教居委会滨江西路1号卡卡名邸26号铺登记产权人为何骏业。2016年11月9日，日荣公司与何骏业签订《商品房买卖合同》，约定何骏业购买日荣公司位于广东省佛山市顺德区伦教街道常教居委会滨江西路1号卡卡名邸26号铺。同时在平面图上对二层物业管理用房（共有，153.83）部分划阴影，日荣公司作为甲方盖章，何骏业作为乙方签名，在盖章与签名下写：以上阴影部分131.2㎡，使用权归乙方使用，阴影部分按每月1.5元/㎡收取物管费。其后，何骏业与佛山市顺德区日高物业管理有限公司签订《商户物业管理协议书》，约定何骏业购买26号铺，建筑面积为81.28平方米，附送面积为131.2平方米。物业管理服务费用按照每月每平方米3元计收，附送面积131平方米按每月1.5元计算物业管理。何骏业作为委托方（甲方），与佛山市顺德区汇商企业管理咨询有限公司作为受托方（乙方），签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的卡卡名邸26号商铺（套内面积63.96平方米，建筑面积81.27平方米，附送面积131.2平方米）委托乙方进行经营，委托经营期限为2年，即自2016年11月29日起至2018年11月28日止。2016年10月26日何骏业通过卢敏英向曾秋瑜的账户转款50000元，日荣公司出具收取50000元的《收据》。2018年1月18日，何骏业作为甲方（出租方），魏慧芳作为乙方（承租方），顺利港房产中介作为丙方（经纪方），共同签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广东省佛山市顺德区伦教街道常教居委会滨江西路1号卡卡名邸26号铺建筑面积81.28平方米，附送面积131平方米，合计212平方米出租给乙方使用。2018年2月1日至2018年4月30日为装修期，免租金。2018年5月1日至2018年11月30日每月租金为肆仟伍佰元，租金由杜俊瑶收。2018年12月1日至2021年1月31日每月租金为肆仟伍佰元，租金由卢敏英收。庭审中，各方当事人确认涉案物业管理用房部分现由魏慧芳使用。何骏业陈述其从未交纳过物业管理费用，亦未收取过租金，《商铺租赁合同》中收款人卢敏英为何骏业的母亲。一审法院认为，关于本案的案由。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”卡卡业委会主张佛山市顺德区伦教卡卡名邸全体业主对涉案物业管理用房享有所有权，日荣公司、何骏业、魏慧芳对此均无异议，即各方当事人之间对于涉案物业管理用房的权属不存在争议。但卡卡业委会认为日荣公司、何骏业、魏慧芳使用涉案物业管理用房的行为对业主的权益造成损害，并要求排除妨害、赔偿损失，故本案的案由应为排除妨害纠纷。对于日荣公司、何骏业、魏慧芳应否向卡卡业委会返还涉案物业管理用房并支付占有使用费的问题。第一，日荣公司是否应返还涉案物业管理用房的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害的义务主体为占有、使用标的物，造成权利人行使权益存在障碍的占用人、使用人。虽然于写有“以上阴影部分131.2㎡，使用权归乙方使用，阴影部分按每月1.5元/㎡收取物管费”字样的平面图上有日荣公司盖章，姑且不论上述字样是否为日荣公司书写，即便是日荣公司所写，并无证据证明日荣公司占有、使用该物业，亦无证据证明日荣公司因该涉案物业获利，故日荣公司无需向卡卡业委会返还涉案物业管理用房，亦无需支付占有使用费。第二，何骏业是否应返还涉案物业管理用房的问题。虽然何骏业与佛山市顺德区日高物业管理有限公司签订《商户物业管理协议书》，约定何骏业购买26号铺，附送面积为131.2平方米。但其后何骏业又与佛山市顺德区汇商企业管理咨询有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：附送面积131.2平方米委托乙方进行经营，委托经营期限为2年。至2018年1月18日，何骏业与魏慧芳、顺利港房产中介签订《商铺租赁合同》，约定2018年5月1日至2018年11月30日期间的租金由杜俊瑶收。自2018年12月1日起始由何骏业收取租金。即从何骏业与日荣公司约定涉案物业归何骏业使用开始，至庭审之日止，何骏业并未实际占有涉案物业，既未收取租金，亦未支付物业管理费，故何骏业无需向卡卡业委会返还涉案物业管理用房，亦无需支付占有使用费。第三，魏慧芳是否应返还涉案物业管理用房的问题。庭审中，各方当事人确认涉案物业管理用房现由魏慧芳使用。魏慧芳租用该物业时是与何骏业、顺利港房产中介签订的租赁合同，并非与涉案物业的实际权属人签订，何骏业、顺利港房产中介的上述出租行为为无权处分行为，且事后未得到佛山市顺德区伦教卡卡名邸全体业主或卡卡业委会的追认，故魏慧芳应向卡卡业委会返还涉案物业。此处虽然魏慧芳是向卡卡业委会返还涉案物业，但该物业的实际权属人为佛山市顺德区伦教卡卡名邸全体业主，卡卡业委会仅是基于全体业主的委托而代为持有涉案物业，其权利应归于佛山市顺德区伦教卡卡名邸全体业主所有。但卡卡业委会根据商场13-24、36-44号商铺的租金标准主张占用使用费，而上述使用费是针对商铺的租赁费用，而涉案物业为物业管理用房，其租金标准不一致，且魏慧芳在使用物业期间，已经向顺利港房产中介支付了租金，故对卡卡业委会要求魏慧芳支付占有使用费的诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院认为卡卡业委会诉请中合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、魏慧芳于判决生效之日起五日内清空所占用的位于佛山市顺德区伦教卡卡名邸的物业管理用房，并向卡卡业委会返还；二、驳回卡卡业委会的其他诉讼请求。案件受理费716.53元（已减半收取），由卡卡业委会负担666.53元，由魏慧芳负担50元。二审中，魏慧芳提交了《商铺租赁合同》、收据2张、银行账户对账单、图片11张。卡卡业委会、日荣公司、何骏业进行了质证。本院对上述证据的真实性予以确认。另，本院向佛山市宜华物业管理有限公司发出调查函，该公司向本院出具了回复函。各方当事人对该回复函进行了质证。本院对该回复函的真实性予以确认。本院二审对一审认定的事实予以确认。另查明，魏慧芳于二审中提交一份《情况说明》，其中阐述“经双方协商（日高公司的财务李小姐和魏慧芳）最终于2019年2月22日赔偿五万元装修费和九千元的双倍保证金（共一万八千元）。即日赔偿到账，魏慧芳马上归还钥匙给卡卡名邸物业管理办公室的员工手里。”佛山市宜华物业管理有限公司向本院出具的回复函中阐述“一、我司为佛山市顺德区伦教卡卡名邸物业管理有限公司。公司从2018年7月1日接管小区物业管理工作。二、魏慧芳已清空并搬离佛山市顺德区伦教卡卡名邸的物业管理用房，听魏慧芳说已交于我保安人员处，但具体是谁，管理处至今不知，因为保安流动性大，或许已离职。应在2018年10月30日已清空、搬离，但钥匙在2019年3月13日，管理中心在保安放钥匙处找到。三、管理中心不清楚第一届业主委员会知不知道管理用房已清空、搬迁、交付钥匙?四、按照魏慧芳的说法，钥匙是交于保安的，也就是员工个人，并未交于客服前台登记。致使我管理中心不清楚已收钥匙，更不用说把钥匙交于第一届业主委员会。”本院认为，本案系排除妨害纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：日荣公司、何骏业、魏慧芳是否应向卡卡业委会支付涉案物业管理用房的占有使用费及利息，计算标准和计算起止时间。本院分析如下：一、关于是否应承担损害赔偿责任及承担主体根据查明的事实，卡卡名邸全体业主对涉案物业管理用房享有所有权。2016年11月9日，日荣公司将卡卡名邸26号铺售予何骏业，同时约定涉案物业管理用房使用权归何骏业，何骏业为此支付使用费50000元，日荣公司向何骏业出具了收据。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因涉案物业管理用房具有使用价值，该房被他人占有使用，必然造成权利人损害，故本案中卡卡业委会可以请求损害赔偿。卡卡业委会主张的占有使用费实际系其基于涉案物业管理用房享有的物权被侵害而主张的损害赔偿。因涉案物业管理用房由他人占有使用，系因日荣公司的无权处分行为导致，故本案应由日荣公司承担损害赔偿责任。卡卡业委会诉请何骏业、魏慧芳承担损害赔偿责任缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于损害赔偿的计付本案损害赔偿的计付，可参照占有使用费的计付。首先，关于计付起始时间。本案中，日荣公司与何骏业就卡卡名邸26号铺签订买卖合同的时间为2016年11月9日，相关图纸注明涉案物业管理用房使用权归何骏业的签署时间亦为2016年11月9日，卡卡业委会据此主张从2016年11月9日起计算占有使用费。本院认为，上述时间不能代表实际占有使用时间，鉴于何骏业与佛山市顺德区汇商企业管理咨询有限公司签订《商铺委托经营管理合同》约定委托经营期限自2016年11月29日起，本院确认占有使用费的起始时间为2016年11月29日。其次，关于计付截止时间。魏慧芳陈述于2019年2月22日将涉案物业管理用房钥匙交给了卡卡名邸小区的物业管理公司，结合佛山市宜华物业管理有限公司向本院出具的回复函确认2019年3月13日找到钥匙，本院认为魏慧芳的陈述合理，故本院对魏慧芳于2019年2月22日交钥匙的时间予以确认。至于魏慧芳没有将钥匙交给卡卡业委会，本院认为，物业管理公司具有对物业的管理服务权责，魏慧芳将钥匙交给物业管理公司人员并无不妥。据此，本院确认占有使用费的计付截止时间为2019年2月22日。再次，关于计付标准。卡卡业委会主张参照卡卡名邸其他商铺租金标准支付占有使用费。本院认为，本案所涉的为物业管理用房，并非商铺，其价值和使用价值均有所差别，故不能参照卡卡名邸其他商铺租金标准计付占有使用费。本院参照何骏业、魏慧芳与顺利港房产中介签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准，并综合考虑商铺和物业管理用房的区别等因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定本案占有使用费标准按2000元/月计付。综上，日荣公司应向卡卡业委会赔偿53704.76元（即2000元/月÷30天×2天+2000元/月×26个月+2000元/月÷28天×22天），利息自起诉之日即2018年5月15日按月利率4.35%计算至赔偿款实际给付之日止。另需说明的是，一审判决魏慧芳清空涉案物业管理用房并予以返还，鉴于二审期间魏慧芳已清空并返还这一新事实的出现，本院对此予以改判。综上所述，卡卡业委会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8997号民事判决；二、佛山市顺德区日荣房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿佛山市顺德区伦教卡卡名邸第一届业主委员会53704.76元并支付利息（以53704.76元为本金，自2018年5月15日起按月利率4.35%计算至实际给付之日止）；三、驳回佛山市顺德区伦教卡卡名邸第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费716.53元，由佛山市顺德区日荣房产有限公司负担589.10元，佛山市顺德区伦教卡卡名邸第一届业主委员会负担127.43元。二审案件受理费1333.05元，由佛山市顺德区日荣房产有限公司负担1095.97元，佛山市顺德区伦教卡卡名邸第一届业主委员会负担237.08元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一九年五月二十三日书记员  郭淑怡