湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1081民初512号原告：曹好月，女，1951年7月23日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告：廖周清，男，1974年10月26日出生，汉族，住湖南省资兴市。俩原告委托诉讼代理人：周海英，湖南宇剑律师事务所律师。被告：廖时平，男，1952年11月23日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：廖泽伟，男，1984年2月21日出生，汉族，住湖南省资兴市，系廖时平之子。委托诉讼代理人：袁光胜，资兴市星光法律服务所法律工作者。被告：廖周武，男，1976年9月15日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告曹好月、廖周清与被告廖时平、廖周武农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖周清及俩原告的委托诉讼代理人周海英，被告廖时平的委托诉讼代理人廖泽伟、袁光胜，被告廖周武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认诉争的房屋归俩原告与被告廖周武所有；2.确认被告廖时平与被告廖周武于2013年12月6日签订的《房屋买卖契约》无效；3.被告廖时平把占用俩原告的房屋退还给俩原告。事实与理由：原告廖周清与被告廖周武俩兄弟因父亲廖壁阶2009年4月29日去世而与母亲曹好月共同继承了位于资兴市蓼江镇东兴村禾一组的《资集建（91）字020705（08006）号》房屋。2013年12月6日被告廖周武未经俩原告同意，擅自将该房屋中的两间半（87.89平方米）卖给被告廖时平，并签订的《房屋买卖契约》。原告知情后要求俩被告退房退款，遭被告廖时平拒绝。原告认为，上述《房屋买卖契约》违反法律效力性规定而无效，特诉请法院判决。被告廖时平辩称，俩被告签订的《房屋买卖契约》合法有效，有村干部和同组村民参与房屋买卖的协调。原告廖周清在签订《房屋买卖契约》后的10多天即知情，俩原告声称一直在外务工，对该契约不知情与事实不符。被告廖时平于2014年3月至6月对该房屋进行了翻修、添建，并于同年7月占有、入住，至今达6年之久，原告明知被告廖时平进行了翻修、添建不提出异议，现才起诉退房，于法无据。被告廖时平有理由相信被告廖周武出卖房屋有代理权，按《房屋买卖契约》交付了房屋款32600元，依法善意、有偿取得房屋。原告起诉的事实和理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告廖周武辩称，出卖房屋前电话征求俩原告意见时，俩原告不同意；自作主张出卖房屋后，欺骗俩原告是将房屋以每月200元租金租给被告廖时平。同意俩原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告廖时平提交的证据1《房屋买卖契约》、证据2《收条》，可以证明被告廖周武将[资集建（91）字020705（08006）号集体土地建设用地使用证]房屋中的两间半2层整套房屋（87.89平方米）出卖给被告廖时平，收取房屋款32600元，双方签订《房屋买卖契约》，并由当时的村民委员会主任、秘书签字，加盖了村民委员会公章，部分在场村民签字；证据3《刘凤香证明》、证据4《蒋光贤证明》，证人到庭作证，可以证明当时的村民委员会主任刘凤香、秘书蒋钟贤（又名蒋光贤）在场签字，并加盖了村民委员会公章；证人廖某出庭证言可以证明买卖房屋时在场，并在《房屋买卖契约》签字，但该证言不能证明买卖房屋时廖周武电话征得了曹好月同意；证据10《现场照片》，结合原告陈述，可以证明原告知晓被告廖时平对房屋装修、居住的事实。证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据11，原告均提出异议，相关证人没有出庭作证，本院不予认定。本院根据认定的证据和当事人的陈述，认定本案事实如下：原告廖周清、被告廖周武系兄弟，为原告曹好月之子。原告廖周清、被告廖周武的父亲廖壁阶于2009年4月29日去世，生前与原告曹好月居住在[资集建（91）字020705（08006）号集体土地建设用地使用证]房屋中，该集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为廖壁阶，用地面积壹佰玖拾陆点伍平方米。2013年12月6日，被告廖周武与被告廖时平签订《房屋买卖契约》，将[资集建（91）字020705（08006）号集体土地建设用地使用证]房屋中的两间半2层整套房屋（87.89平方米）以32600元出卖给被告廖时平。当时的村民委员会主任刘凤香、秘书蒋钟贤（蒋光贤）在场签字，并加盖了“资兴市蓼江镇东塘村村民委员会”公章，《房屋买卖契约》上还有双方的亲戚、村民方跃云、廖红周等4人在场签字。同日被告廖时平交清购买房屋款，并于2014年3月至6月对该房屋进行了装修，同年7月入住至今。原告知晓被告廖时平装修、入住该房屋的事实。被告廖周武与被告廖时平在签订《房屋买卖契约》后,没有办理[资集建（91）字020705（08006）号集体土地建设用地使用证]宅基地使用权及房屋所有权的转移登记。2019年4月1日，原告以被告廖周武欺骗是将房屋租赁给了被告廖时平，并不知道出卖了房屋为由，提起本案诉讼。本院认为，本案因买卖共有的农村房屋而产生纠纷，因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷确定案由，故案由不是原告起诉提出的物权保护纠纷，且原告并非单独就合同效力提出确认请求，案由也不是确认合同无效纠纷。故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。原告的第一项诉讼请求是确认诉争房屋归俩原告与被告廖周武所有。本院认为，对于原告的该请求的基础事实，即《房屋买卖契约》指向的房屋属于俩原告与被告廖周武共有的事实，当事人均无异议，对该权利义务没有争议，本案的法律关系不是所有权确认的物权保护法律关系，原告提出该项诉讼请求，没有诉的利益，本院不予支持。原告第二项诉讼请求是确认《房屋买卖契约》因违反合同法第五十一条而无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，该条没有直接规定为无效，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，虽然被告廖周武未经共有人同意，处分共有财产，但《房屋买卖契约》并不因此而无效。且法律、法规并不禁止农村宅基地转让，该《房屋买卖契约》并无其他违反效力性强制性规范的情形，故原告提出的合同无效的主张，本院不予支持。被告廖时平提出被告廖周武出售房屋的行为符合表见代理的法律制度。本院认为，因被告廖周武不是以全部共有人的名义，而是以自己的名义与被告廖时平签订《房屋买卖契约》，不符合表见代理情形，不适用《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，故对被告廖时平的该项抗辩主张不予采纳。被告廖时平提出，其按《房屋买卖契约》支付了房屋款，善意、有偿取得了被告廖周武出售的房屋，并占有房屋达6年之久，原告不能以被告廖周武擅自处分共有房屋的行为对抗被告廖时平的购买行为，而只能追究被告廖周武的民事责任。原告认为，被告廖时平不构成善意，且即便合同有效，也未发生物权变动的法律效果。本院认为，被告廖周武与被告廖时平签订《房屋买卖契约》时邀请了双方亲戚和村民委员会主任等人到场，村民委员会还盖章认可，被告廖时平有理由相信被告廖周武对该房屋有处分权。原告主张被告廖时平不构成善意，应当承担举证证明责任，原告没有证据证明被告廖时平不构成善意，故对原告提出的被告廖时平不构成善意的主张，本院不予支持。虽然不否认被告廖时平购买房屋是善意的，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项规定“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，本案转让的是农村宅基地使用权及房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》的相关规定，应当办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记。本案当事人签订《房屋买卖契约》后，至今没有办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记，按上述法律规定，宅基地使用权及房屋所有权没有发生转移。被告廖时平提出取得了购买的房屋的所有权主张不符合法律规定，本院不予支持。故原告提出的没有发生物权变动的法律效果的主张成立，请求返还诉争房屋本院予以支持。综上所述，被告廖时平在与被告廖周武签订《房屋买卖契约》后，虽然交付了购房款项，对房屋装修并入住多年，原告也知晓装修、入住的事实。但被告廖周武出售房屋不符合表见代理法律制度，事后没有取得俩原告的追认，原告知晓装修、入住的事实并不代表对被告廖周武出卖房屋的追认，且至今没有办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记，按《中华人民共和国物权法》的相关规定，本案诉争房屋的买卖因未登记而不发生所有权变动的效力，被告廖时平没有依法取得诉争房屋所有权，原告可以依法追回该房屋，故本院对原告提出返还房屋的诉讼请求予以支持。被告廖时平购买房屋而支付的款项32600元、装修支出的费用或损失，因在本案中没有提出请求，可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条、第九十七条、第一百零六条第一款、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条，《不动产登记暂行条例》第五条第（六）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告廖时平返还《资集建（91）字020705（08006）号集体土地建设用地使用证》中的两间半2层整套房屋（87.89平方米）给原告曹好月、廖周清和被告廖周武，限本判决生效后60天内交付（履行）；二、驳回原告曹好月、廖周清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告廖周武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  王跃华二〇一九年五月十六日书记员  刘文琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《不动产登记暂行条例》第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（六）宅基地使用权；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。