福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1725号 原告：厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区火炬园火炬路**火炬**。 法定代表人：王卫杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李水发,福建贝盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽娟,福建贝盈律师事务所律师。 被告：厦门致兴金属制品有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区火炬园创新城**厂房。 法定代表人：欧阳文龙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈俊聪，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炎昇，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 原告厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称火炬物业）与被告厦门致兴金属制品有限公司（以下简称致兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告火炬物业的委托诉讼代理人李水发、陈丽娟，被告致兴公司的委托诉讼代理人陈俊聪、陈炎昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 火炬物业向本院提出诉讼请求：1.判令致兴公司向火炬物业支付2015年6月23日至2018年9月22日止的综合管理服务费187727.75元、公共维修金46931.94元。2.判令致兴公司向火炬物业支付逾期付款滞纳金（滞纳金以234659.69元为基数，按每月2%的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。3.本案诉讼费由致兴公司承担。事实和理由：2005年8月2日，致兴公司与厦门火炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称火炬管委会）签订《委托建设合同书》，致兴公司委托火炬管委会在厦门火炬高新区团建设案涉厂房，建筑面积为12009平方米。2006年6月1日，厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心与火炬物业公司签订一份《物业管理服务合同》，约定由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，服务的受益人为产业区业主、代业主或使用人，火炬物业在提供物业管理服务后有权向业主收取综合管理服务费、公共维修金等费用；综合管理服务费按0.8元／月／平方米收取，公维金按0.2元／月／平方米收取等。致兴公司于2006年6月23日入住该园区至2015年6月22日，均未向火炬物业支付任何物业管理费用，火炬物业只能被迫起诉向致兴公司主张权利。但2015年6月23日至今，经火炬物业多次催缴，致兴公司仍拒绝缴纳综合管理服务费、公共维修金等，火炬物业起诉请求判如所请。 致兴公司辩称，1.致兴公司的厂房系独立产权区域，有独立的用地红线，一直都是致兴公司自行负责物业管理工作，致兴公司从未与火炬物业签订书面的物业服务合同或者接受火炬物业提供的事实物业服务，火炬物业主张物业费缺乏事实依据。2.依据相关法律法规规定，致兴公司享有自行管理厂房的权利，火炬物业向致兴公司主张物业费没有依据。火炬管委会《厦门火炬高新技术产业开发区物业管理暂行规定》第六条明确规定，火炬开发区内自建独立厂房的企业，由企业自行管理或委托火炬物业公司管理。《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》第二条规定，物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准地范围确定。《关于物业管理区域划分办法的实施意见》第二条规定，物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图，立项或规划批准的范围确定。《厦门市物业管理若干规定》第七条规定，物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定。上述行政法规、规章均明确规定以用地红线范围划分物业管理区域，单独物业管理区域范围内的业主有权自行负责物业管理工作，致兴公司的厂房为其自建厂房，单独出让用地、独立红线范围，致兴公司有权自行管理。3.火炬物业所主张的“公共服务”系土地出让的配套公共设施、条件，且政府也单独编列财政预算委托火炬物业及市政园林等其他公共服务部门进行管理，火炬物业无权再向致兴公司重复主张。火炬物业主张的“消防水泵”、“地下官网维护”和电水气等公共官网一样，属于政府出让用地所必须配备的配套公共设施，其管理维;地下官网维护&rdquo业或政府部门，土地使用者在受让土地时向政府缴交的“配套费”等税费，已经包含对上述公共设施服务的建设、维护服务应，其在日常使用过程中只需根据使用数量支付相应价款，无需额外承担其他费用。4.在火炬物业提起首次诉讼后，致兴公司已经在厂房四周沿着市政道路自行修建了围墙，且围墙范围之内一直由致兴公司自行负责管理，火炬物业也从未提供任何服务，无权向致兴公司主张物业费。5.即使致兴公司应向火炬物业支付物业费及公维金，火炬物业所主张的2015年6月23日至2015年10月1日期间的诉求已经超过二年诉讼时效，依法不应予以支持，且火炬物业主张滞纳金没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对火炬物业提交的外商投资企业基本信息、委托建设合同书、（2017）闽02民终2426号民事判决书、两份物业管理合同，致兴公司提交的（2015）湖民初字第9088号民事判决双方对表面真实性均无异议，本院予以确认。对火炬物业提交的物业费催款通知书、水管维修报告、通知、水泵房运行记录、保安值班及交接班记录表、绿化养护员作业记录单、四害消杀记录表、垃圾清运协议、征收城市生活垃圾处理费协议书等，致兴公司对真实性不予确认，但火炬物业持有证据原件，在致兴公司未提交相反证据情况下，对上述证据的表面真实性本院予以确认。同理，对致兴公司提交的照片、垃圾清运费收据、人员/车辆进出登记表本院亦予以确认。结合各方当事人的陈述及经审查认定的上述证据，本院认定事实如下： 2015年12月25日，火炬物业向本院起诉致兴公司，要求其支付2006年6月23日至2015年6月22日期间的综合管理费和公维金等。本院依法作出（2015）湖民初字第9088号民事判决书后，火炬物业提起上诉，厦门市中级人民法院于2017年9月8日作出（2017）闽02民终2426号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。已生效的（2015）湖民初字第9088号民事判决书查明如下事实：位于厦门市翔安区的厦门火炬（翔安）高技术产业开发区系国家科委和厦门市人民政府于2003年9月共同创办的产业基地，该基地设立的火炬管委会系市政府派出机构，作为火炬高新区的管理服务部门。火炬物业系火炬管委会的下属企业，取得由福建省建设厅核发的二级物业资质及厦门市诚实园林绿化三级资质等级。2006年6月1日，厦门火炬高新区财政服务中心（甲方）与火炬物业公司签订（乙方）《物业管理服务合同》；其中合同第一条约定甲方作为火炬《翔安》产业区业主单位委托乙方提供专业化物业管理服务事宜；第三条约定乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的业主、代业主或使用人；第四至十条约定了委托管理事项包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，管理区域内车辆停放及交通秩序的维持、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修的管理、物业档案资料管理、公共绿化及建筑小品等的养护和管理；第十七条约定乙方依照上述委托事项实行物业管理服务，有权向物业使用人收取以下相关费用：综合管理服务费0.8元/月·平方米，2006年9月30日之前综合管理服务费按0.56元/月·平方米收取，公共维修金0.2元/月·平方米；合同第十八条约定甲方每月15日前须向乙方交纳本月综合管理服务费及相关费用，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三向乙方交纳滞纳金；合同第三十一条约定本合同委托期间为2006年6月1日至2007年6月30日止；合同还对其他事项作了约定。2009年1月1日，厦门火炬高新区财政服务中心（甲方）与火炬物业公司签订（乙方）再次签订《物业管理服务合同》，将委托期限延期至2011年12月31日，同时该份合同约定：若合同到期乙方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动续期。2006年4月20日，厦门市翔安区发展和改革局作出翔发价（2006）001号文即关于重新核定厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复，根据提供的服务内容，暂定收费标准为（按建筑面积）：厂房、办公楼管理服务费0.8元/月·平方米、房屋公共维修金0.2元/月·平方米，本批复执行时间自2006年5月1日起至2007年4月30日止。2007年6月7日，厦门市翔安区发展和改革局作出翔发价（2007）003号文即关于重新核定厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的通知，同意厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费按原规定的标准执行，即：厂房、办公楼管理服务费0.8元/月·平方米、房屋公共维修金0.2元/月·平方米，本通知执行期限二年，自2007年6月8日起至2009年6月7日止。2007年6月25日，厦门市翔安区发展和改革局作出翔发价（2007）004号文即关于停止执行厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的函，告知火炬物业公司，根据闽价房（2007）31号文第七条规定，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，翔发价（2007）003号文自2007年6月27日起停止执行，要求火炬物业公司按照《福建省物业服务收费管理实施办法》的有关要求与业主委员会代表或直接同业主签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定提供服务和收费，同时在收费窗口按《物业服务收费明码标价规定》要求明码标价。 位于厦门火炬（翔安）产业区元厂房系致兴金属制品公司所有，宗地面积为9260.5平方米，总建筑面积为12033.83平方米（三层）。上述厂房系致兴金属制品公司于2005年8月2日委托火炬管委会所建。2006年6月23日，致兴金属制品公司签署了《业主交房入住验收表》。 本院于2016年10月25日至厦门市火炬高新区厂房及附近进行现场勘验，发现火炬产业园区属于开放性园区，园区道路与市政道路直接相通，进入园区无界限标志。案涉厂房一面紧邻市政道路，路上可见市政环卫工人打扫路面，余三面外围卫生、绿化状况不佳，致兴公司门口自设保安岗，由其聘请的保安人员值班。本院于本案诉讼过程中至厦门火炬高新区致兴公司厂房及附近进行现场勘验，发现致兴公司周围道路路面整洁，车辆停放有序，树枝已进行修剪。 另查明，火炬物业于2017年12月16日向致兴公司邮寄物业费催收材料，该邮件于2017年12月22日退回。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。1.厦门火炬（翔安）产业区系政府部门开发、创办，并由火炬管委会负责管理。鉴于厦门火炬（翔安）产业区内企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬管委会的事业单位法人财政服务中心代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并未违反法律法规的强制性规定。因此，前述《物业管理服务合同》对致兴公司具有法律约束力。生效判决认定致兴金属公司作为地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而火炬物业系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位，因此致兴公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致致兴金属制品公司客观上成为火炬物业公司提供的物业服务的受益人，即二者存在事实上的物业服务关系。火炬物业提交的水管维修报告、通知、水泵房运行记录、保安值班及交接班记录、绿化养护员作业记录单、四害消杀记录表、垃圾清运协议、征收城市生活垃圾处理费协议书等可以认定火炬物业已经提交初步证据证明其提供了合同约定的物业管理和服务。致兴公司提交的垃圾清运费收据、人员/车辆进出登记表可以证明致兴公司为其厂区范围内的垃圾清运及人员出入另行聘请人员处理，但不能以此推翻火炬公司为园区公共部分提供的服务的事实，故本院认定致兴公司应向火炬物业公司支付物业管理费用，致兴公司关于其自行管理厂区内物业故其无需向火炬物业支付物业费的抗辩，没有事实依据，本院不予采信。致兴公司提出的对2015年至2018年间水泵房的维护费用及公共区域外围道路的安保、保洁费用进行鉴定的申请，本院亦不予准许。 关于物业综合管理费用的缴交标准问题，2009年1月1日厦门火炬高新区财政服务中心与火炬物业签订的《物业管理服务合同》约定的综合管理费用标准为每月0.8元/平方米、公维金标准为每月0.2元/平方米，结合本院现场勘验的物业服务情况及合同约定的标准，火炬物业主张按每月按0.4元/平方米支付综合管理费用按0.1元/平方米支付公维金本院予以准许。因火炬物业提交的催讨函系2017年12月16日发出的，其未提交在2017年10月1日前向致兴公司催讨综合管理服务费用的证据，故2015年9月22日前的综合管理费用因在2017年10月1日前二年诉讼时效期限已经届满，火炬物业主张2015年9月23日前的综合管理服务费用，本院不予支持，致兴公司该部分抗辩意见有事实和法律依据，本院予以采信。致兴公司应缴纳的2015年9月23日至2018年9月22日期间的综合管理服务费为173287.15元（36月×0.4元/月/平方米×12033.83平方米=173287.15），对火炬物业主张的综合管理服务费，本院予以支持173287.15元。因公维金属于代收性质，致兴公司未缴纳该部分费用将造成其他业主损失，故致兴公司关于该部分费用已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信，致兴公司应缴交的2015年6月23日至2018年9月22日期间的公维金为46931.94元（12033.83平方米×0.1元/月/平方米×39月=46931.94元）。 关于逾期付款滞纳金问题。火炬物业主张的滞纳金实质是逾期付款违约金。本院认为火炬物业起诉主张综合管理服务费用后，致兴公司仍未支付，故致兴公司应向火炬物业支付综合管理服务费用的逾期付款违约金。因公维金系代收性质，火炬物业主张逾期付款违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。致兴公司关于其无需支付违约金的抗辩已经包含违约金过高的抗辩，在火炬物业未提交证据其实际损失情况下，火炬物业主张按月2%支付逾期违约金过高，本院依法予以调整为中国人民银行同期同类贷款利率，即对火炬物业主张的逾期付款违约金本院予以部分支持，逾期付款违约金应自以173287.15元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年1月26日起计算至实际还清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、厦门致兴金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付2015年9月23日至2018年9月22日期间的综合管理服务费173287.15元、公维金46931.94元。 二、厦门致兴金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司逾期付款违约金（以173287.15元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年1月26日起计算至实际还清之日止）。 三、驳回厦门火炬集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2410元，由厦门火炬集团物业管理有限公司负担129元、由厦门致兴金属制品有限公司负担2281元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈惠清 二〇一九年五月十三日 书记员  陈凌野 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。