广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3690号上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司东莞市分公司。住所地：广东省东莞市莞城区汇峰路**汇峰中心******，统一社会信用代码：91441900315250098T。负责人：齐军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王云昭，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭舟瑜，中国铁塔股份有限公司员工。上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司。住。住所地：北京市海淀区阜成路****一社会信用代码：91110000717843275N。法定代表人：佟吉禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王云昭，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭舟瑜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：温金海，男，1977年2月27日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：温傍兴，女，汉族，1981年5月2日出生，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：温金河，男，汉族，1979年4月6日出生，住广东省东莞市莞城区，原审被告：中国移动通信集团广东有限公司东莞分公司。住所地。住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区科技九路**会信用代码：91440000712250622X。负责人：许永刚，该公司总经理。原审被告：中国移动通信集团广东有限公司。住所地：。住所地：广东省广州市天河区珠江新城珠江西路**广东全球通大厦），统一社会信用代码：91440000707653099T。法定代表人：魏明，该公司总经理。上诉人中国铁塔股份有限公司东莞市分公司（以下简称铁塔东莞分公司）、中国铁塔股份有限公司（以下简称铁塔公司）因与被上诉人温金海及原审被告中国移动通信集团广东有限公司东莞分公司（以下简称中国移动东莞分公司）、中国移动通信集团广东有限公司（以下简称中国移动公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初24169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认温金海和中国移动东莞分公司签订的《南城区“仁和街隔涌”基站场地租赁合同》无效；二、铁塔东莞分公司应于一审判决发生法律效力之日起十五日内将东莞市城区周溪社区上和坊仁和街隔涌31号4楼顶天面返还温金海；三、铁塔东莞分公司、铁塔公司应于一审判决发生法律效力之日起十五日内向温金海支付2016年9月23日至2017年11月30日期间的房屋占有使用费差额14266.67元；四、铁塔东莞分公司、铁塔公司应于一审判决发生法律效力之日起十五日内向温金海支付2017年12月1日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费30000元，并自2018年12月1日起按2500元/月的标准向温金海支付房屋占有使用费至一审判决第二项履行完毕之日；五、驳回温金海的其他诉讼请求。本案一审受理费3269.84元，由温金海负担2855.44元，铁塔东莞分公司、铁塔公司负担414.4元。铁塔东莞分公司、铁塔公司上诉请求：一、撤销一审判决第一至四项，并依法驳回温金海的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由温金海承担。事实与理由：一、本案温金海作为原告，诉讼主体不适格，应驳回温金海的起诉。案涉房屋没有办理房产证。案涉租赁合同虽然系2014年5月20日由温金海作为案涉房屋（东莞市城区上和坊仁和街隔涌31号）的出租方与承租方签订的，当时温金海向承租方提交了由东莞市城区周溪社区居委会（现为东莞市城街道周溪社区居民委员会）于2014年5月7日出具的《证明》，证明案涉房屋系温金海所有。而2017年9月13日，温金海出具《代签合同的情况说明》，确认案涉房屋系温金河所有，且2017年9月14日周溪社区居民委员会出具《证明》，证明案涉房屋系温金河所有。周溪社区居民委员会就同一房屋的产权问题先后出具了完全不同的证明，温金海此前也确认案涉房屋系温金河所有。本案一审开庭审理时，温金海称案涉房屋系其家人（包括其父母、兄弟姐妹）共有，但又仅有温金海一人作为原告起诉，原审法院也没有追加其他人参与诉讼。因此，原审判决认定温金海系案涉房屋的所有人，依据不足，温金海作为原告，诉讼主体不适格。二、铁塔东莞分公司、铁塔公司使用案涉屋顶面积并未超过案涉租赁合同的约定，原审判决酌情认定应按2500元/月的标准向温金海支付占有使用费，没有事实和法律依据。铁塔公司的设立，是贯彻落实党的十八届三中全会精神的具体行动，是推动国有企业改革积极探索，是促进电信行业资源整合共享、提升电信网络基础设施效率和效益的有益途径。案涉基站的改造、升级，也正是为了实现共建共享，提升电信网络基础设施效率，更好地为公众提供电信服务。铁塔东莞分公司、铁塔公司对案涉基站的改造、升级，是征得了温金海的同意的，否则铁塔东莞分公司、铁塔公司也就不能进到楼顶施工。在安装好屋面天线后，由于温金海及其家人的无理阻拦（不允许运营商上楼安装调试），至今该基站的改造都没有完成，以致该基站增加的设备一直没有投入使用。而且，增加的天线、机柜等所使用的面积加上移动公司原有天线、机柜等，远远没有达到合同约定的面积20平方米。原审判决对温金海提交的广东广量测绘信息技术有限公司出具的《房屋面积测绘成果实测报告书》没有采信是正确的，但又在温金海没有提供任何证据证明铁塔东莞分公司、铁塔公司使用的面积超过了合同约定的面积20平方米的情况下，酌情认定、判决铁塔东莞分公司、铁塔公司需在合同约定的租金标准的基础上增加1000元/月，即按2500元/月的标准支付占有使用费，明显没有事实和法律依据。同时，温金海在原审庭审时陈述案涉房屋每层出租的租金约为3000元/月，而案涉租赁标的物楼顶天面，不属于封闭的空间，与房屋的功能用途完全不能相提并论，从温金海原审提交的实测报告书后所附照片可见，除铁塔东莞分公司、铁塔公司外的其他人也在使用楼顶天面，铁塔东莞分公司、铁塔公司增加的设备并未对其他人的使用产生影响。原审判决认定按2500元/月的标准支付占有使用费，明显与常理和生活经验不符。三、原审判决认定温金河基于案涉租赁合同于2017年9月22日起诉，可视为温金海向铁塔东莞分公司、铁塔公司主张权利，产生诉讼时效中断的效力，明显错误。温金河与温金海都属于自然人，是独立的诉讼主体，而且其二人所提起的诉讼请求也不一样，温金河的起诉不能视为温金河向铁塔东莞分公司、铁塔公司主张权利，温金海的诉请超过了一年诉讼时效的规定。温金海答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，铁塔东莞分公司、铁塔公司上诉理由不成立，应依法驳回。一、温金海作为原告，且为租货合同出租方在合同上签名并实际收取租金，事实清楚，关系明确，同意原审判决观点，温金海基于租赁合同关系提起诉讼，主体适格。一审法院己依法发函至东莞市城房地产管理所，东莞市城房管所回复案涉房屋在房管所没有办理产权登记，温金海在东莞市辖区内名下无房屋登记信息。一审法院依法发函至东莞市城乡规划局，东莞市城乡规划局回复案涉房屋无法查询到办理建设规划工程许可证的相关资料。案涉房屋属温金海及家人共同使用，温金海已出具《情况说明》，在取得家人一致同意后，以温金海为代表与中国移动东莞分公司签订租赁合同，并出具了《代签合同的情况说明》。尽管东莞市城区周溪社区居委会于2014年5月7日与2017年9月14日前后出具《证明》证明案涉房屋属温金海、温金河所有，实际上案涉房屋属温金海及家人共同使用，温金海、温金河为兄弟关系。由于对法律知识和合同相对性缺乏认识，错误以兄弟温金河的名义起诉铁塔东莞公司、铁塔公司，案号为（2017）1971民初25360号，发现错误后于2017年10月31日向法院申请撤诉，东莞市第一人民法院裁定准予撤诉。本案属租赁合同纠纷，温金海作为代表在租货合同出租方在合同上签名并实际收取租金，事实清楚，关系明确，温金海主体适格。二、一审判决要求铁塔东莞分公司按2500元／月的标准支付占有使用费，符合当地及同业基站租赁合同的租金标准，温金海同意一审判决。中国移动东莞分公司在合同签订时约定使用面积约为20平方米，但实际安装面积已大大超过合同约定面积，线管及装置设备布满整个天面面积和栏河栏杆地方。铁塔公司于2015年9月在没取得温金海同意和签订合同的情况下，私自在天面梯房楼顶安装了水桶状的设备，且没有向温金海交纳租金。温金海经过长期四处打听，找到铁塔东莞分公司相关联系人，但铁塔东莞分公司并没有解决租金的意思，多年来不停地更换负责人，电话关机或恐吓温金海，声称加件属合同范围内，温金海不能加收租金，一审法庭参考了同业基站租货合同的标准及涉案房屋基站安装的情况给出较为合理的租金，尽管租客在楼顶晾晒衣服，但也仅限于晾晒衣服这些不占用地面面积的使用活动，其它均为基站占用面积。一审中判决铁塔东莞分公司按2500元／月的标准支付占有使用费，按照涉案基站实际的占用面积及同业租货合同，该租金标准已为最低标准，但因温金海考虑到不想再花费太多时间、精力在涉案事件上，同意按原审判决的租金标准。三、关于诉讼时效中断问题，实际上自中国移动公司加装设备后，发现案涉基站占用面积超大，所装设备需比约定多时，温金海及家人与到场工作人员反映情况，工作人员一直声称信号不好，所以实际所装设备需比预期多，并于2015年9月在没取得温金海同意后再加装桶装设备，温金海及家人一直以各种方式联系铁塔公司联系人进行交涉，交涉未果后于2017年9月22日以温金河名义进行起诉，案涉事件跟踪从未间断过，不存在诉讼时效中断问题。2016年4月，温金海发现天面楼顶因加装设备导致漏水，与铁塔公司负责人取得联系，要求铁塔公司对漏水地方进行修复。从那开始，温金海便与铁塔公司相关人员取得联系，以电话、微信、0Q、面谈等方式进行交涉，并约定加装设备需补签合同。铁塔公司以温金河、温金海诉讼主体不一致，并主张案涉占有使用费超过诉讼时效，明显强词夺理。铁塔公司捏造温金海及其家人无理阻拦，不允许运营商上楼安装调试，至今该基站的改造都没有完成的事实。实际上，铁塔公司工作人员一直更换，管理混乱，没有指定部门、工作人员跟进此事情，温金海到铁塔公司汇峰中心办公场所，电话约谈的工作人员最终没有出现。温金海可提供腾讯公司微信等沟通记录。中国移动东莞分公司、中国移动公司未在法定期限内向本院提出答辩意见。二审期间，铁塔公司、铁塔东莞分公司提交如下证据：一、照片、公证书，拟证明铁塔东莞分公司于2018年12月12日委托中通服建设有限公司到案涉房屋拆除楼顶设备，但温金海采取拒接电话、紧闭大门等方式不配合，为此，铁塔东莞分公司于2018年12月29日向温金海发出书面通知，并进行保全证据公证；二、确认书、照片，拟证明铁塔东莞分公司已于2019年1月18日将案涉房屋楼顶的全部设备拆除，并按房主要求做好了防水、安全护栏等工作，已将案涉租赁标的物退还房东。温金海对上述证据发表质证意见如下：一、对于证据一，对照片中显示的电话号码无异议，确认是温金海的电话号码，铁塔公司是有工作人员联系过温金海，对照片中显示的房屋确认是案涉房屋所在地，但情况不了解，铁塔公司工作人员事先没有联系温金海，温金海及家人均对铁塔公司人员到过现场不知情；二、对于证据二照片及确认书确认，温金海积极配合铁塔公司拆除设备。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：铁塔公司、铁塔东莞分公司与温金海均确认案涉位于东莞市城区周溪社区上和坊仁和街隔涌31号4楼顶天面的全部设备已于2019年1月18日拆除。本院认为，本案为租赁合同纠纷。温金海未举证证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，东莞市房产管理局及东莞市城乡规划局也无法查询到案涉房屋已办理房产证及建设工程规划许可证的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，温金海和中国移动东莞分公司签订的租赁合同及温金海与铁塔东莞分公司成立的租赁合同均属无效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对铁塔东莞分公司、铁塔公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、温金海是否为适格原告；二、案涉2016年9月23日之后的租金差额是否已超过诉讼时效；三、场地使用费应如何认定。关于焦点一。本案为租赁合同纠纷，温金海作为出租方在合同上签名且实际收取了租金，温金海基于租赁合同关系提起本案诉讼，主体适格。原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于焦点二。温金海与温金河为兄弟关系，温金海主张案涉房屋为其与家人共同所有，并提交了《确认书》予以证明。温金河基于案涉租赁合同于2017年9月22日向原审法院提起诉讼，温金海对此知情并表示同意，故温金河起诉的行为可视为温金海向铁塔公司、铁塔东莞分公司主张权利，原审法院认定温金海本案主张的2016年9月23日之后的租金差额未超过诉讼时效并无不当。关于焦点三。案涉租赁合同约定承租方共占用场地面积约20平方米。中国移动东莞分公司在合同签订后案涉房屋天面地板上铺设管道、设置美化水管及在旁摆放通信设备，温金海并未举证证明曾就承租人使用租赁物的面积及租金问题提出过异议，双方的合同正常履行了一年多时间，应视为温金海对中国移动东莞分公司使用租赁物的情况及租金问题没有异议。铁塔东莞分公司成为承租人后，在租赁物增加一个大的美化水桶及一个大电源柜，实际增加了租赁面积，温金海有权要求铁塔东莞分公司增加租金金额。原审法院根据等价有偿的市场经济原则，结合双方合同履行的实际情况及双方合同目的的综合考量，酌情认定铁塔公司应按照2500元/月的标准向温金海支付占有使用费，并无不当。铁塔公司、铁塔东莞分公司应向温金海支付2016年9月23日至2017年11月30日期间的房屋占有使用费差额14266.67元。因铁塔东莞分公司、铁塔公司已于2019年1月18日将租赁物上设置的天线、通信设备等拆除并将租赁物返还给了温金海，故铁塔公司、铁塔东莞分公司应按照每月2500元的标准向温金海支付2017年12月1日至2019年1月18日期间的房屋占有使用费。综上所述，铁塔东莞分公司、铁塔公司已于2019年1月18日将租赁物上设置的天线、通信设备等拆除并将租赁物返还给了温金海，案涉房屋占有使用费应计算至2019年1月18日。本院在查明上述事实的基础上予以改判，但二审诉讼费应由铁塔东莞分公司、铁塔公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初24169号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初24169号民事判决第二项、第五项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初24169号民事判决第四项为：中国铁塔股份有限公司东莞市分公司、中国铁塔股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内按2500元/月的标准向温金海支付2017年12月1日至2019年1月18日期间的房屋占有使用费；四、驳回温金海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3269.84元，由温金海负担2855.44元，由中国铁塔股份有限公司东莞市分公司、中国铁塔股份有限公司负担414.4元；二审受理费906.67元，由中国铁塔股份有限公司东莞市分公司、中国铁塔股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年五月十六日书记员 廖瑜欢