云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初12604号原告：陈丽珠，女，汉族，1952年10月26日出生，身份证住址昆明市五华区，现住北京市。原告：李克亮，男，汉族，1951年9月16日出生，身份证住址昆明市五华区，现住北京市。二原告共同委托诉讼代理人：陈云珠、高园镇，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴正平，男，汉族，1986年6月22日出生，身份证住址云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：徐礼平，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高祥艳，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：郭平，女，回族，1962年7月1日出生，身份证住址新疆维吾尔自治区昌吉市。被告：周磊，男，回族，1985年12月28日出生，身份证住址新疆维吾尔自治区昌吉市。二被告共同委托诉讼代理人：姜朝文，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。原告陈丽珠、李克亮与被告吴正平、郭平、周磊执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈丽珠、李克亮的共同委托诉讼代理人陈云珠、高园镇，被告吴正平及委托诉讼代理人徐礼平、高祥艳，被告郭平、周磊的共同委托诉讼代理人姜朝文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽珠、李克亮向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2017）云0102执异23号执行裁定书，准许维持对位于昆明市高新开发区国际花园榕苑4幢2单元402室房屋的查封；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年6月12日，原告因房屋买卖合同纠纷向昆明市五华区人民法院提起诉讼，2017年6月19日，昆明市五华区人民法院根据原告的申请，作出（2017）云0102民初5861号民事裁定书，查封、冻结、扣押了被告郭平、周磊名下位于昆明市五华区海源中路国际花园小区榕苑4幢2单元402室房屋，该房屋系原告出售给被告郭平、周磊的，在两被告没有向原告付清购房款的情况下，以不正当的手段取得房屋所有权证。2018年1月30日，被告吴正平作为案外人对昆明市五华区人民法院查封、冻结、扣押被告郭平、周磊名下位于昆明市五华区海源中路国际花园小区榕苑4幢2单元402室房屋的行为提出书面异议，昆明市五华区人民法院于2018年6月22日作出（2017）云0102执异23号执行裁定书，中止了对查封、冻结、扣押房屋的执行。原告认为，该执行裁定存在程序、认定事实和适用法律的错误。首先，认定被告吴正平已经支付价款、相关税费并实际占有了房产，取得了房产所有权错误，被告吴正平在提出异议时并未提供支付价款的任何依据。其次，被告郭平、周磊是通过不正当的手段获取房屋产权登记证书，其他人不能基于二被告的这一无效行为取得查封房屋的所有权。再次，我国对不动产实行登记主义，被告吴正平在取得登记房屋所有权证前，并不享有房屋的所有权，执行裁定书认定被告吴正平已经取得房屋的所有权是错误的。最后，本案原告诉被告郭平、周磊房屋买卖合同纠纷一案尚在审理，被告吴正平对财产保全不服，可以申请复议，而不能提起执行异议之诉，提出执行异议的前提应是案件已进入了执行程序，开始执行，昆明市五华区人民法院按执行异议作出（2017）云0102执异23号执行裁定书程序违法。综上，原告故提起诉讼。被告吴正平辩称：被告吴正平与被告郭平、周磊就涉案房产达成的房屋买卖合同是真实的，被告吴正平通过公证处已付清了全部房款，涉案房屋被告吴正平也实际使用至今，也办理了产权变更登记，只是尚未取得房屋所有权证照。被告吴正平对涉案房屋已享有合法的所有权，请求驳回原告的诉讼请求。被告郭平辩称：被告郭平2016年向原告陈丽珠购买涉案房产，当时只付了首付款，剩余房款通过银行按揭贷款方式支付，后银行没有批准贷款。2017年3月份，一位叫程浩的案外人告诉被告郭平，称他和他朋友一起可以将房产证取出来，借80万元给被告郭平用于支付原告陈丽珠的购房余款，然后再用房产证从银行抵押贷款100万元用于偿还程浩的80万元借款。后房产证取出后，程浩找了一个叫刘春华的与被告郭平签订了《抵押借款合同》，合同签订后，刘春华用手机银行转了80万元到被告郭平建行卡上，但程浩与被告吴正平等人控制着被告郭平，不让被告郭平将款付给原告陈丽珠。程浩叫被告郭平先转了40万元到被告吴正平建行卡上，又要被告郭平提了7万元现金给程浩，还转了19.5万元到程浩招行卡上。总计向刘春华借款的80万元只剩下13.5万元，已不能支付原告陈丽珠的购房款。2017年5月12日，因被告郭平贷不了款归还刘春华的借款，程浩要被告郭平将涉案房屋转到被告吴正平名下，以被告吴正平的名义去贷款，称贷了款后归还刘春华的借款及支付原告陈丽珠的购房款。被告郭平相信后，于2017年5月26日在产权交易处办理了房产交易手续，同时强迫被告郭平写了一个收到90万元房款的收据。被告郭平发现这是一个圈套后到派出所报案，但派出所没有立案。被告郭平又到不动产权交易中心办理撤件手续，因被告吴正平不同意，撤件没有办理成功。被告郭平与被告吴正平之间的房屋买卖是虚假的事实，是程浩与被告吴正平事先设计的一个圈套和骗局。请求人民法院依法拍卖涉案房产，所得价款支付原告的售房款。被告周磊同意被告郭平的答辩意见。本案系财产保全申请人提起的执行异议之诉，财产保全的事实是：2017年6月12日，本院立案受理了原告陈丽珠、李克亮诉被告郭平、周磊房屋买卖合同纠纷一案，原告的主要诉讼请求是要求解除与被告就位于昆明市五华区海源中路国际花园小区榕苑4幢2单元402室房屋（即本案执行异议之诉涉案房产）签订的《二手房买卖合同》，要求被告返还上述房产。本院审理中查明涉案房产已变更登记在被告名下，被告已领取变更登记后的房产证，原告变更诉讼请求为要求被告支付剩余购房款。2017年9月11日，本院作出了（2017）云0102民初5861号民事判决书，判决被告郭平、周磊支付原告陈丽珠、李克亮剩余购房款85万元及违约金21.6万元。被告郭平、周磊不服本院判决，向昆明市中级人民法院提出上诉，2018年8月20日，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终1288号民事裁定书，裁定上诉人郭平、周磊未在规定期限内缴纳案件受理费，按自动撤回上诉处理。上述案件一审审理过程中，原告陈丽珠、李克亮于2017年6月15日向本院申请财产保全，请求对被告郭平、周磊名下价值108万元的财产予以保全。本院于2017年6月19日作出（2017）云0102民初5861号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被告郭平、周磊名下价值108万元的财产，并实际查封了已登记在被告郭平、周磊名下的位于昆明市五华区海源中路国际花园小区榕苑4幢2单元402室的房屋。被告吴正平向本院提出执行异议，要求撤销对上述涉案房产的查封。本院举行了听证审查，于2018年6月22日作出（2017）云0102执异23号执行裁定书，中止了对涉案房产的执行。原告陈丽珠、李克亮作为申请执行人提起本案执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”审理中，被告吴正平作为原告陈丽珠、李克亮申请财产保全被告郭平、周磊一案的案外人举证如下：一、2017年3月16日新疆维吾尔自治区乌鲁木齐米东公证处（2017）米证字第2872号公证书（为授权委托书公证，委托内容为被告周磊及其配偶王金星委托被告郭平出售共有的即本案所涉位于昆明市五华区海源中路国际花园小区榕苑4幢2单元402室房屋的事宜），2017年5月23日云南省昆明市中衡公证处（2017）云昆中衡证字第9356号公证书（为委托书公证，委托内容为被告郭平委托本案案外人周鉴钊出售本案所涉房屋的事宜），2017年5月25日云南省昆明市国信公证处（2017）云昆国信证字第26649号公证书（为二手房买卖合同公证，买卖合同内容为被告郭平、周磊及其配偶王金星将本案所涉房屋以128万的价格出售给本案被告吴正平），云南增值税普通发票，税收缴款书（二份），转让房产收入完税办结单，房屋交易和产权状况告知书。欲证明被告吴正平与被告郭平、周磊基于合法、真实的意思表示签订了《云南省二手房买卖合同》，并进行了房屋买卖合同公证，被告吴正平已按合同约定支付了房款，缴纳了相应税款，进行了房产转让的备案。原告对该组证据的真实性无异议，对证明内容不认可，认为证据只能证明就涉案房屋被告之间签订过合同并缴纳了税款，不能证明存在真实的合同关系。被告郭平、周磊对该组证据的真实性无异议，但认为其与被告吴正平之间不存在真实的房屋买卖合同关系，是案外人程浩要求被告郭平将房产所有权转移到被告吴正平名下，然后以被告吴正平的名义贷款。二、电费、水费缴费明细，收据。证明被告吴正平实际使用了涉案房产，缴纳了水、电费和物业费。原告认为该组证据不能证明涉案房产系被告郭平、周磊主动交付给被告吴正平的事实存在。被告郭平、周磊认为涉案房产系被告吴正平采取强行撬门占有的。三、平安银行业务回单，招商银行付款回单。证明被告吴正平已支付涉案房产的购房款。原告和被告郭平、周磊均质证认为该组证据与本案无关，款项并未汇入被告郭平、周磊账户内。审理中，原告提交了一份被告郭平2017年6月1日向公安部门的报案材料，以证明被告郭平、周磊系通过非正常手段取得涉案房屋的所有权证，被告吴正平也非善意取得涉案房产的所有权。被告吴正平对原告提交的报案材料中陈述的事实不认可。被告郭平、周磊认可报案材料是其交给原告的，内容是真实的，只是公安机关没有立案。审理中，被告郭平、周磊提交了一组建设银行银行卡客户交易明细单和一组微信记录。证明被告郭平于2017年4月1日通过银行转款40万元给被告吴正平，于2017年4月7日通过银行转款19.5万元给案外人程浩，还通过微信转款2万元给案外人程浩，被告郭平、周磊认为，如果是被告吴正平向其购买房屋，应由被告吴正平付款给被告郭平，不应该是被告郭平付款给被告吴正平，由此证明其与被告吴正平之间的房屋买卖合同是虚假的。原告对被告郭平、周磊提交的该组证据的真实性无异议，认可其主张。被告吴正平认为该组证据与本案没有关系。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，结合本案证据，对被告吴正平是否享有足以排除强制执行的民事权益，评判如下：本院对所涉位于昆明市五华区海源中路国际花园小区榕苑4幢2单元402室房屋予以查封、冻结，是审理原告陈丽珠、李克亮诉被告郭平、周磊房屋买卖合同纠纷一案程序过程中依照民事诉讼法采取的财产保全措施。原告陈丽珠、李克亮诉被告郭平、周磊房屋买卖合同纠纷一案是合同违约之诉而非财产权属争议之诉，双方当事人争议的并非所涉房屋的权利归属，而所涉房产又并非双方诉讼争议的标的，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案原告陈丽珠、李克亮是可以向本院提起执行异议之诉。本院采取财产保全查封位于昆明市五华区海源中路国际花园小区榕苑4幢2单元402室房屋时，该房屋产权登记在财产保全的被申请人被告郭平、周磊名下，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据不动产物权公示的原则，所涉房产属于被告郭平、周磊所有，本院对被申请人被告郭平、周磊名下的房产采取查封、冻结的财产保全措施符合法律规定。被告吴正平以该房产被被告郭平、周磊已出售给其，其已取得房产所有权为理由来排除本院对房产的查封、冻结财产保全措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告吴正平要排除本院对房产的查封、冻结必须同时具备上述规定的四种情形，被告吴正平虽提交了经公证的《云南省二手房买卖合同》并提交了已实际占有涉案房产的证据，但并未提交房款已交付给被告郭平、周磊的证据。且从被告郭平的陈述及所提交的证据反映出，被告之间的房屋买卖合同关系也存在诸多疑问。因此，被告吴正平排除本院财产保全的理由不能完全满足法律的规定，其执行异议不成立。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：准许继续对位于昆明市五华区海源中路国际花园小区榕苑4幢2单元402室房屋实施查封、冻结等的财产保全措施。案件受理费100元，由被告吴正平、郭平、周磊承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  贾 军人民陪审员  余小兵人民陪审员  王天慧二〇一九年五月二十日书 记 员  罗娅琼