杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初750号 原告：朱云美，女，1936年6月10日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：章云峰，浙江凯旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程宇，浙江凯旺律师事务所实习律师。 被告：王华平，男，1985年1月2日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：潘以强，浙江求直律师事务所律师。 原告朱云美与被告王华平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告朱云美的委托诉讼代理人章云峰、被告王华平及其委托诉讼代理人潘以强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱云美向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月14日签订的《租房协议》；2.被告恢复租赁物原状，并向原告返还租赁物；3.被告向原告支付房屋占用期间的租金损失（自2019年1月1日始算至判决生效之日止，按每天232.88元计算）；4.被告向原告支付违约金14166元（按两个月租金计算）；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系凤凰街1号102室房屋（以下简称租赁物）原所有权人，2016年10月14日，原告与被告签订《租房协议》，将租赁物租赁给被告用于经营理发店（店名：锐邦形象），约定租赁期限自2017年1月1日始至2021年12月31日，年租金为85000元，一年一付。原告因年事已高，加上交通不便（原告一直在三墩居住），故协议签订后一直未到租赁物处查看。期间被告也从未告知原告租赁物的转租事宜。2018年12月，原告因需将租赁物过户给案外人马某，始发现该房屋已由被告私自转租给案外人徐某，用作经营奶茶店。并发现原租赁物内隔断墙已经拆除，新增隔墙的位置向租赁物缩进，从而使得租赁物使用空间减少，相邻房屋空间增大。原告认为被告未经原告同意擅自转租租赁物，未经原告同意擅自破坏租赁物格局，其行为已侵犯原告的合法权益，原告有权解除双方租赁合同并追究其违约责任。现双方协商无果，故诉至法院，请求法院判如所请。 被告王华平辩称：第一，被告转租是经过原告同意的。第二，被告拆除相关的结构，从2008年租赁开始就已经拆除，这种现状原告也是清楚和同意的。第三，退一步而言，被告转租后，原告与第三方一起办理营业执照，已清楚知道转租的事实，亦超过了行使解除权的期限，故请求法院驳回原告全部诉请。 为证明其主张，原告朱云美提交了以下证据： 1.《租房协议》1份，欲证明原、被告签订租房协议，约定由原告将凤凰街1号102室房屋出租给被告使用的事实。 2.《店面租赁合同》1份，欲证明被告私自将租赁物转租给案外人徐某的事实。 3.不动产权证书1份； 4.分户图1份； 5.租赁物现场照片4份； 证据3-5欲共同证明本案所涉租赁物结构被更改的事实。 6.情况说明（证人马某的证言）1份，欲证明凤凰街1号102室房屋的使用权、出租权仍归原告所有的事实。 7.徐某与案外人的聊天记录、《租房合同》各1份，欲证明被告为了给次承租人办营业执照，恶意伪造了一份朱云美与次承租人之间的租房合同，进一步证明原告对转租一事并不知情的事实。 8.证人徐某的证言1份，欲证明原告虽将房产证的原件拿来配合王华平去工商局办证，但一直以为是被告王华平自己要办理营业执照，并不知道房子已经转租，这次办证系次承租人要办营业执照的事实。 为证明其主张，被告王华平提交了以下证据： 1.营业执照1份，欲证明2018年9月，徐某在其营业场所将营业执照进行了公示的事实。 2.王华平和徐某的聊天记录3页，欲证明去办营业执照当天，需要房东一起陪同并携带原件的事实。 3.餐饮（食品）许可证办照须知1份，欲证明产权证需要进行原件核对的事实。 4.录音摘要1份，欲证明原告与被告以及证人一起到办证中心进行办证，原告应当清楚是徐某办理营业执照的事实。 5.《租房协议》2份，欲证明《租房协议》自始至终是由原告提供，在第二份《租房协议》中加了第12条，“如乙方合同期已满后，不再续租102房子，应恢复房屋结构”；恢复房子结构的前提是房子结构已经改变，可见房东同意房屋结构改变的事实。 6.照片1份，欲证明在2014年2月7日房子结构已经过改变的事实。 上述证据经庭审出示、质证，本院认证如下： （一）关于原告朱云美提交的证据。被告王华平对证据1的三性无异议，证明目的有异议，认为该证据能够证明原告允许被告改变结构，该合同的第十二条清晰地表明，“如乙方合同期满后不再续租，102房子应恢复房子结构”，换言之，原告清楚、同意、认可该房子结构当时是被破坏或改变的，只是要求租赁合同到期之后予以复原。对证据2的三性无异议，证明目的有异议，认为被告并非私自转租，出租前已经告知了原告，而且原告也同意并协助办理相关的营业执照。对证据3、4无异议。对证据5，认为从该照片可以清楚地看出，被告将房屋租赁给他人，有一定的公示，被告将房屋租赁给第三方营业的过程中，原告就应当清楚地知道该事实。对证据6无异议。对证据7，认为该合同并非被告提供、签署和起草的，这仅是徐某的推测，而徐某与本案有利害关系，不能达到原告的证明目的；工商登记办证需要的也不是这份合同，即使是这份合同，双方也仅为办证需要，并未实际履行。对证据8，认为在2017年底到2018年左右，也就是距离原告起诉将近一年左右的时间，原告事实上到现场查勘过；证人自始至终没有表示或者向原告陈述过其和王华平之间是合伙关系，原告也是陪同证人一起到工商登记机关去办理营业执照，从此时应当认定原告应当知道转租的事实；关于结构的问题，证人也谈到，在转租期间，本身房屋的结构自始至终是有改变的，所以并非未经过原告许可而擅自变动；在办理营业执照当天，证人已经在进行装修了，而原告及其丈夫是在装修处集合的，也清楚地知道该装修工程，也应当知道转租的事实。 经审查，本院认为，原告朱云美提交的证据1-6均客观真实，与本案具有关联性，且被告王华平对上述证据的三性均无异议，本院予以确认；证据7的形式真实性被告王华平无异议，本院予以确认，内容真实性因无其他证据佐证，本院不予确认；证据8系证人证言，在无其他证据佐证的情况下，本院对证人证言中原、被告双方均认可的部分予以确认，其余部分不予确认。 （二）关于被告王华平提交的证据。原告朱云美对证据1的真实性无异议，但认为证人提到营业执照是在2018年9月份才挂出来的，因此对关联性有异议，该证据不能证明被告主张的待证事实，而且对该营业执照，原告实际从来没有看到过。对证据2-4的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，认为该证据不能证明被告主张的待证事实，原告从来没有否认过办证需要房产证原件，也认可当时确实是配合王华平去了工商所，但是原告系误以为被告自己要开店办证，并不知道是案外人徐某个人要办证，因此并不能证明房东明知租赁物已经转租的事实。对证据5的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，认为该证据并不能证明合同系原告提供的格式合同，合同实际由被告提供；在第二份《租房协议》上手写添加的第十二条也并非原告书写，签合同当时并没有这一条，这明显不是朱云美字迹，该证据并不能证明原告同意被告改变结构。对证据6，无法确认该照片的形成时间和地点，对其三性均有异议。 经审查，本院认为，被告王华平提交的证据1-5均客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；证据6未能体现形成时间、地点，无法反映与本案的关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告朱云美原系坐落于杭州市房屋的所有权人。2018年，该房屋变更登记所有权人为马某。经双方协商一致，该房屋的使用权、出租权仍归原告朱云美所有，出租所得收益用作原告朱云美养老。 2008年3月1日，案外人沈卫英作为乙方与原告朱云美作为甲方签订《租房协议》1份，承租上述房屋经商，租期自2008年3月1日至2011年12月31日。2016年9月7日，被告王华平作为乙方与原告朱云美签订《租房协议》1份，承租上述房屋经商，租期自2012年1月1日至2016年12月31日。该两份《租房协议》除租期不一致，后一份《租房协议》手写增加了第十二条“如乙方合同期满后不再续租102房子，应恢复房子结构”外，其余条款均一致。 2016年10月14日，原告朱云美作为甲方与被告王华平作为乙方再次签订《租房协议》1份，约定：甲方将凤凰街1号102室、面积35.50平方米的房屋使用权出租给乙方经商；租期为2017年1月1日至2021年12月31日；乙方每年支付甲方租金85000元，一年一付；乙方需按时在每年1月1日前交付租金，不得拖欠；租期内若遇使用人更改，乙方需事先告知甲方，协商待定；乙方交水电费押金10000元，退房后一次性还清；如乙方合同期满不再续租，102房子应恢复房子结构；等等。 2017年4月8日，被告王华平作为出租方、甲方与徐某作为承租方、乙方签订《店面租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于凤凰街1号102室、建筑面积30平方米的商铺出租给乙方；租赁期限为2年，自2017年5月31日起至2019年5月31日止；等等。 2017年7月6日，徐某在杭州市下城区市场监督管理局注册登记杭州市下城区澜记副食店，登记的经营场所为杭州市下城区凤凰街1号102室。根据原、被告及徐某陈述，注册当天，原告朱云美携带案涉房屋产权证与被告王华平及徐某共同前往杭州市下城区市场监督管理局。 另查明，被告王华平分别于2019年1月3日、2019年4月7日向原告朱云美支付租金45000元、40000元（该笔租金于2019年4月8日到账）。 本院认为，原、被告双方于2016年10月14日签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，履行各自义务。现原告朱云美以被告王华平擅自改变房屋结构且未经原告同意擅自转租，被告王华平违约为由主张解除该协议，对此本院认为，首先，该协议第十二条明确约定，“如乙方合同期满不再续租，102房子应恢复房子结构”，房屋结构恢复的前提应系房屋结构发生了改变，从该约定可见原告朱云美应系同意被告王华平改变房屋结构的；其次，案外人徐某就其承租的案涉房屋办理营业执照时，原告朱云美携带案涉房屋产权证一同前往，从常理来讲，该情节应视为其已知道或应当知道案涉房屋转租给徐某的事实。现原告朱云美诉称其系受被告王华平欺骗、并不知晓当天系徐某就转租的房屋办理营业执照，对此除证人徐某的证言外，原告朱云美并未能提交其他有效证据佐证，且证人徐某的当庭陈述亦并不能完全证实原告朱云美的该诉称。综上，原告朱云美的第一、二、四项诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告朱云美的第三项诉讼请求，因被告王华平已支付案涉房屋租金，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 驳回原告朱云美的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费154元，减半收取77元，由原告朱云美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 詹琳玲 二〇一九年五月二十一日 代书记员 董孝理