渭南市临渭区人民法院民事判决书（2018）陕0502民初5696号原告：西安歌利实业发展有限公司。住所地：西安市莲湖区XX环XX段XX路XX庄XX号楼XX号。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX048M。法定代表人：王凤祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏栋，陕西寇弘律师事务所实习律师。被告：中国工商银行股份有限公司渭南临渭区支行。营业场所：渭南市临渭区XX街XX号。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8566。负责人：高超，该支行行长。委托诉讼代理人：邱桂梅，陕西泰普律师事务所律师。原告西安歌利实业发展有限公司（以下简称歌利公司）与被告中国工商银行股份有限公司渭南临渭区支行（以下简称工行临渭支行）、焦某某借款合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，原告撤回对被告焦某某的起诉，本院于2019年3月4日作出（2018）陕0502民初5696号民事裁定书，依法予以准许。原告委托诉讼代理人刘凯、魏栋，被告工行临渭支行委托诉讼代理人邱桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告歌利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还违约扣划的保证金694086.89元；2.判令被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约扣款利息至实际给付日；3.案件受理费11412元由被告承担。事实与理由：2010年9月10日，原告与焦某某签订了合同编号为B111的《商品房买卖合同》，约定焦某某购买原告开发建设的房屋一套，房屋总价4429376元，其中221万元由焦某某在被告工行临渭支行办理按揭贷款。2010年12月2日，焦某某作为借款人就上述购房款与贷款人被告工行临渭支行签订了合同编号为2010071的《个人购房借款/担保合同》，约定由焦某某向被告工行临渭支行借款221万元，同时由原告作为保证人为该贷款提供保证担保。原告的保证方式为阶段性连带责任保证，在办理完抵押权预告登记手续后，原告即对焦某某的债务免除保证责任。同日，三方前往房地产登记部门签订了房地产抵押登记合同并办理了抵押权预告登记，至此原告对焦某某借款的保证责任免除。但自2015年9月30日至2017年10月22日，原告发现自己在被告处的保证金被无故扣划，与被告交涉后得知是因焦某某断供。原告认为自己对焦某某借款的阶段性连带保证责任已经免除，被告的扣款违反了法律规定和双方约定，故诉至法院。被告工行临渭支行辩称：案涉《个人购房借款/担保合同》、《担保函》、《按揭贷款业务合作协议》均合法有效，原告应在保证期间届满前依法承担保证责任。原告所述在办理完抵押权预告登记手续后即免除原告保证责任的说法与事实不符。原告应向焦某某追偿，而不应要求被告返还。既然原告撤回对焦某某的起诉，那按照原、被告之间签订的《按揭贷款业务合作协议》，双方之间除阶段性连带责任保证外，还存在质押担保关系，被告扣划保证金，行使的是质权，符合法律规定和合同约定。请驳回原告诉请。被告对原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《渭南市房地产抵押贷款合同》、《房地产抵押登记申请书》、《房屋在建工程证明书》、中国工商银行对账单的真实性无异议，原告对被告提供的《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》、《按揭贷款合作协议》、《保证函》的真实性无异议，对以上证据本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的《渭南市房屋他项权利登记表》的真实性和证明目的有异议，本院认为该证据真实、合法，与本案相关，依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2010年9月10日，买受人焦某某与出卖人原告歌利公司签订《商品房买卖合同》，约定以4429376元的价格购买原告开发的位于渭南市经开区的XX楼B111号商铺（建筑面积754.63平方米），首付款2219376元已付清，剩余221万元办理银行按揭。2010年10月12日，原告作为乙方与作为甲方的被告工行临渭支行就原告开发的XX楼项目的按揭贷款签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由被告为原告预售的该楼盘提供按揭贷款，乙方在甲方处开立账户，购买者（借款人）支付的首期房款及按揭借款存入或支付至该账户。协议第五条约定：“在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。”被告工行临渭支行于2010年11月17日在该协议上签字盖章。2010年11月19日，原告向被告工行临渭支行出具《保证函》，声明焦某某为购买案涉房屋拟向被告工行临渭支行借款221万元，原告保证：“1、住房竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》，办理《房屋他项权证》，并交付贷款银行。2、借款人主动办理住房保险、保险第一受益人为贷款银行，保险期限应长于借款期限半年，并将保险单据交付贷款银行。3、本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺，在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从我单位‘保证金’存款账户上直接扣收。4、在上述1-2项完成前不动用贷款银行已转入我单位‘保证金’存款账户上的借款人的购房贷款22100.00元。本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止。单位‘保证金’存款账户户名：西安歌利实业发展有限公司。账号：XXXXXXXXXXXXXXX6173。”2010年12月2日，焦某某、原告、被告工行临渭支行三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告借款221万元给焦某某以支付上述购房款，焦某某用该房屋为借款提供抵押担保，原告歌利公司为借款提供保证。该合同第十条“保证担保”约定：“保证人承担保证责任的范围按下列第2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第B项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：……B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。”合同第20.2条约定：“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。”合同第12.2条约定：“本合同一式4份，合同当事人和公证、抵押各执一份，具有同等法律效力。”该合同尾部，除焦某某夫妻作为借款人和抵押人签名外，原告在保证人处签字、盖章，被告在贷款人处签字、盖章。该合同被告工行临渭支行、公证处、抵押登记部门（渭南市房屋产权产籍管理处）各执一份，原告称其并未持有。同日，焦某某与被告工行临渭支行签订《渭南市房地产抵押贷款合同》，约定用焦某某购得的经开区XX楼为借款提供抵押，渭南市房屋产权产籍管理处为该合同提供了监证。双方还申请办理抵押权预告登记，该处于2010年12月2日向被告工行临渭支行颁发《房屋在建工程证明书》，证明焦某某用B-111号房为221万元借款提供抵押。2010年12月3日，被告工行临渭支行依《个人购房借款/担保合同》约定将贷款221万元支付至原告公司账户。焦某某依约归还数期贷款后不再归还。2015年9月30日至2017年10月22日，被告工行临渭支行分26次从原告账号XXXXXXXXXXXXXX0034里扣款694086.89元至焦某某账号XXXXXXXXXXXXXXX9828，以归还焦某某之逾期借款，分别为2015年9月30日52858.51元，2015年10月30日26557.14元, 2015年11月30日26557.14元, 2015年12月30日26565.29元, 2016年1月28日24934.78元，2016年2月26日25566.73元，2016年3月29日25585.5元，2016年4月29日25585.49元，2016年5月30日25591.75元，2016年6月28日25579.24元，2016年7月29日25585.5元，2016年8月23日25547.95元，2016年9月20日25529.22元，2016年10月26日25566.73元，2016年11月17日25510.53元, 2016年12月22日25541.71元, 2017年1月18日25516.76元，2017年2月22日25541.7元，2017年3月28日25579.24元，2017年4月12日25479.39元，2017年5月26日25566.74元，2017年6月20日25529.22元，2017年7月25日25560.47元，2017年8月22日25541.71元，2017年9月22日25541.71元，2017年10月22日25566.74元。本院认为，原告与被告工行临渭支行之间签订《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、《保证函》均表明，原告为在其处购房的买受人的借款向被告工行临渭支行提供保证，原、被告之间的关系为保证合同关系，故本案案由应变更为保证合同纠纷。双方在保证关系下约定由原告提供一定数额的存款作为保证合同的担保，不改变双方之间的保证合同关系性质，应按双方的约定互负权利义务。《按揭贷款业务合作协议》签订于2010年11月17日，《保证函》出具于2010年11月19日，《个人购房借款/担保合同》签订于2010年12月2日。这三份文件对保证责任的保证期限约定不一致时，应以最后一份文件，即《个人购房借款/担保合同》上的约定为准。《个人购房借款/担保合同》上约定原告之阶段性连带责任保证至案涉房屋的抵押权预告登记手续办理完毕，被告工行临渭支行收到记载有抵押权预告登记信息的证明文件起，原告保证责任免除。被告工行临渭支行于2010年12月2日收到《房屋在建工程证明书》，《个人购房借款/担保合同》上约定的原告之阶段性连带责任保证免除条件成就，从即日起，原告对其的阶段性连带保证责任免除，被告无权在借款人逾期时扣划原告的保证金。其扣划行为违反合同约定，应予返还并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中国工商银行股份有限公司渭南临渭区支行在本判决生效后十日内返还原告西安歌利实业发展有限公司694086.89元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项至给付日的利息（其中52858.51元从2015年9月30日开始计算，26557.14元从2015年10月30日开始计算, 26557.14元从2015年11月30日开始计算, 26565.29元从2015年12月30日, 24934.78元从2016年1月28日开始计算，25566.73元从2016年2月26日开始计算，25585.5元从2016年3月29日开始计算，25585.49元从2016年4月29日开始计算，25591.75元从2016年5月30日开始计算，25579.24元从2016年6月28日开始计算，25585.5元从2016年7月29日开始计算，25547.95元从2016年8月23日开始计算，25529.22元从2016年9月20日开始计算，25566.73元从2016年10月26日开始计算，25510.53元从2016年11月17日开始计算, 25541.71元从2016年12月22日开始计算, 25516.76元从2017年1月18日开始计算，25541.7元从2017年2月22日开始计算，25579.24元从2017年3月28日开始计算，25479.39元从2017年4月12日开始计算，25566.74元从2017年5月26日开始计算，25529.22元从2017年6月20日开始计算，25560.47元从2017年7月25日开始计算，25541.71元从2017年8月22日开始计算，25541.71元从2017年9月22日开始计算，25566.74元从2017年10月22日开始计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11412元，由被告中国工商银行股份有限公司渭南临渭区支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。       审  判  长         黄雪锋审  判  员         王  格人民陪审员         韩普选 二〇一九年四月二十九日 书  记  员         武香娟