广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2390号上诉人（原审原告）：李自光，男，1980年8月22日出生，汉族，住址：湖北省江陵县，委托代理人：吴云华，广东德荣律师事务所律师。被上诉人一（原审被告）：张国诚，男，1984年11月13日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区，被上诉人二（原审被告）：惠州市万国美食汇实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：张海斌。被上诉人一、二共同委托代理人：黄淋，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人三（原审被告）：惠州市佑盛达装饰工程有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：谭仲秋。上诉人李自光与被上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司、惠州市佑盛达装饰工程有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3529号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。李自光上诉请求：一、请求撤销一审判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院“合同约定的房屋面积与原告取得的房产证上的面积不一致，故原告以自行测量的面积少于房产证登记面积为由请求被告退还不足面积部分房屋款，依据不足，不予支持”的认定是错误的。被上诉人应当退还上诉人商铺不足面积部分房屋款。根据《商铺买卖合同》第三条：“计价面积有差异的，以房产证上登记的面积为准。面积误差比绝对值超出3%。商铺实际面积小于合同约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人”的约定，商铺面积差异的对比对项为商铺实际面积和房产证上的登记面积，非合同约定面积和房产证上登记的面积。一审法院在认定商铺面积差异时，将合同约定面积及房产证面积作对比，明显认定事实错误。2、一审法院关于“原告请求返还商铺装修款属于不同法律关系，本案不作处理”的认定属法律适用错误。装修款数额、支付方式、保证人关于装饰、设备标准承诺的违约责任在《商铺买卖合同》中第三条、第四条、第十一条有明确约定，《商铺买卖合同》的附件也约定了装修标准，可见装修是附属于《商铺买卖合同》的，法院应当就装修款返还事宜一并作出相应处理。根据《商铺买卖合同》第十一条约定，商铺装修不符合合同约定装修标准，被上诉人应当返还上诉人支付的装修费。3、一审法院在“商铺三年闲置损失是否应当支付”的问题上，适用法律错误，判决不公正。根据《商铺买卖合同》第七条约定，上诉人将自签订合同之日起至2017年9月30日期间三年的经营权让渡给被上诉人的目的是：被上诉人在三年免租期间对商铺进行整体策划、包装、改造、升级及招商、经营等，以提升商铺的整体商业价值。可见，上诉人对被上诉人使用商铺三年免租是附条件的。被上诉人在三年免租期间没有履行相应义务，达不到免租条件。依据合同法的公平原则，被上诉人应支付上诉人商铺三年闲置期间的租金损失。综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用错误，判决结果不公正。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司答辩称：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，被答辩人以自行测量的面积少于房产证登记面积为由要求退还不足面积部分房价款，没有事实和法律依据。《商铺买卖合同》第三条约定：“房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理……”，可知：商铺面积差异的对比对象是房产证登记面积和合同约定计价面积。被答辩人上诉认为“商铺面积差异的对比对象为商铺实际面积和房产证上的登记面积”这一说法，显然与合同约定不符。根据《商铺买卖合同》第二条约定，涉案商铺的建筑面积共7.06平方米，套内建筑面积3.60平方米。另据房产证登记显示，涉案商铺建筑面积7.06平方米，套内建筑面积3.60平方米。由此可见，无论是涉案商铺的建筑面积还是套内建筑面积，房产证登记面积和合同约定计价面积是完全一致吻合的。被答辩人以自行测量的面积少于房产证登记面积为由要求退还不足面积部分价款。没有事实和法律依据。二，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，被答辩人要求答辩人支付三年闲置损失没有事实和法律依据。《商捕买卖合同》第七条第1项约定“该商铺出售后”自买卖双方签订本商铺买卖合同之日起至2017年9月30日止，保证人享有该商铺的经营权，因经营该商铺所获得的收入归保证人所有，买受人不得干涉。据此可知，涉案商铺在2017年9月30日之前的一切经营收益和风险均由答辩人自行承担，无论经营好坏，均与被答辩人无关。且事实上，涉案商铺在2017年9月30日之前确实有众多商家进驻经营，不存在所谓的“闲置”，被答辩人主张支付三年闲置期间的租金损失没有任何事实和法律依据。综上所述，答辩人认为一审法院查明事实清楚。证据确凿。适用法律正确。请求依法维持一审判决。驳回被答辩人全部上诉请求。李自光向一审法院起诉请求：1、判令被告张国诚与被告万国公司连带退还原告房屋款人民币18440.64元及利息（利息按同期人民银行贷款利率，自起诉之日计算至还清之日）；2、判令被告张国诚、被告万国公司、被告佑盛达装饰公司连带退还原告房屋装修费人民币35300元及利息（利息按同期人民银行贷款利率，自起诉之日计算至还清之日）；3、判令被告张国诚与被告万国公司连带支付原告店铺三年闲置损失人民币31446元；4、判令被告限期完善土地手续，办理土地使用证件；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月13日，出卖人张国诚、委托代理人及保证人万国公司、买受人李自光签订《商铺买卖合同》，约定李自光购买位于惠州市××区淡水文x楼第一层1xx0号铺，建筑面积为7.06平方米，套内建筑面积为3.6平方米，总价款210000元，其中房价款174700元，装修款35300元，合同第七条第一项还约定：商铺出售后，自买卖双方签订本商铺买卖合同之日起至2017年9月30日止，保证人享有该商铺的经营权，因经营该商铺所获得的收入归保证人所有，买受人不得干涉。合同签订后，原告向被告万国公司支付房价款174700元，向惠州市佑盛达装饰工程有限公司支付装修款35300元，被告对涉案商铺进行了简单装修间隔。2015年3月20日，原告取得了涉案房屋的《房地产权证》，证号为粤房地权证惠州字第**，房屋建筑面积为7.06平方米，套内建筑面积为3.6平方米，与合同约定的面积一致。被告万国美食汇曾向原告出示商铺交接确认书，原告表示因测量的实际面积少于房产证登记面积、商铺的装修不达标、商铺不具备土地使用证件等原因，遂向本院起诉。庭审时，原被告双方确认本案案由变更为房屋买卖合同纠纷。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。根据原告提交的证据显示，合同约定的房屋面积与原告取得的房地产权证上的面积一致，故原告以自行测量的面积少于房产证登记面积为由请求被告退还不足面积部分房屋款，依据不足，不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，原告请求返还商铺装修款属于不同法律关系，本案不作处理，可由原告方另循法律途径解决。根据原、被告双方签订的《商铺买卖合同》第七条第一项的约定：商铺出售后，自买卖双方签订本商铺买卖合同之日起至2017年9月30日止，保证人享有该商铺的经营权，因经营该商铺所获得的收入归保证人所有，买受人不得干涉。由于2017年9月30日前的商铺经营收益归保证人所有，经营期后被告没有继续使用原告商铺，原告据此请求被告支付店铺三年闲置损失，依据不足，不予支持。被告按约定为原告办理了《房地产权证》，合同没有约定被告须办理土地使用证件，故对于原告诉请被告限期完善土地手续，办理土地使用证件，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一四十二条的规定，判决如下：驳回原告李自光的全部诉讼请求。本案受理费1930元（原告已预交965元），由原告李自光负担。本院二审期间，被上诉人向本院提交证据：证据一、《万国美食汇商铺限期收铺通知书》，拟证明上诉人多次催促上诉人前来收铺。证据二，一系列判决书，拟证明小业主以逾期办证、虚假宣传、消防不合格、面积不符等为由向法院起诉要求解除合同、退还款项等，经法院审理查明，均被驳回起诉，目前已有大量生效判决证明。上诉人对上述证据发表质证意见：证据一，真实性无法确认，没有提供相关报纸。该证据不能证明被上诉人所述，因为本案纠纷就是因为被上诉人所交付的铺面不符合双方合同约定，不符合要求，所以上诉人在接受铺面时已经拒收及表达相关整改意见的表示。证据二，本案诉求与其提交的证据没有关联性，被上诉人主张的与查明本案事实没有关联。一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、装修费用是否应返还上诉人；二、商铺三年闲置损失是否应支持；三、能否认定商铺存在面积差。分析如下：第一，根据双方签订的《商铺买卖合同》第三条约定，涉案商铺总价款包括房价款及装修款，上诉人的房价款与装修款支付对象不同，其中装修款向惠州市佑盛达装饰工程有限公司支付，合同附件二约定的装修标准较为基础，上诉人现要求返还装修款，但并未提出证据证明装修未达标准的具体情况及需返还装修款的具体差额，而是笼统的要求返还全部装修款项，缺乏合同依据。若上诉人有证据证明装修不达标及价款差额，可另行向惠州市佑盛达装饰工程有限公司主张权利。第二、关于商铺三年闲置费问题，根据《商铺买卖合同》第七条，商铺出售后，自买卖双方签订本商铺买卖合同之日起至2017年9月30日止，惠州市万国美食汇实业有限公司享有该商铺的经营权，经营该商铺所获的收入归惠州市万国美食汇实业有限公司所有，上诉人不得干涉，上诉人同意办理该商铺经营权交接后不得以任何理由向惠州市万国美食汇实业有限公司索取任何租金、管理费用或其他经营费用。2017年9月30日前的商铺经营收益归惠州市万国美食汇实业有限公司所有，经营期后被上诉人没有继续使用上诉人的商铺，上诉人请求支付店铺三年闲置损失没有事实依据。第三、能否认定商铺存在面积差问题，《商铺买卖合同》第三条约定计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准，据房产证登记显示，涉案商铺建筑面积7.06平方米，套内建筑面积3.60平方米。房产证登记面积和合同约定计价面积是完全一致的。上诉人以自行测量的面积少于房产证登记面积为由要求退还不足面积部分价款，没有事实和法律依据。综上所述，上诉人李自光的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由上诉人李自光负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  胡 江二〇一九年五月九日法官助理周莎书记员黄慧