福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初268号 原告（反诉被告）：漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第一村民小组，住所地：漳州市龙文区朝阳镇登科村下社组。 主要负责人：肖志斌，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：赖振雄，漳州市龙文区“148”法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）：漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第二村民小组，住所地：漳州市龙文区朝阳镇登科村下社组。 主要负责人：肖秋沿，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：赖振雄，漳州市龙文区“148”法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：肖天来，男，1973年2月27日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：陈帅，福建闽卫律师事务所律师。 原告（反诉被告）漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第一村民小组、漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第二村民小组（以下简称“登科村下社一组、二组”）与被告（反诉原告）肖天来租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）登科村下社一组、二组的共同委托诉讼代理人赖振雄，被告（反诉原告）肖天来的委托诉讼代理人陈帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 登科村下社一组、二组向本院提出诉讼请求：1、登科村下社一组、二组与肖天来于2011年5月11日签订的《登科村下社“太阳山”出租合同》终止履行。2、肖天来返还登科村下社一组、二组所有的址在漳州市龙文区下社“太阳山”（地名）的土地。3、肖天来支付登科村下社一组、二组2017年度和2018年度土地租金合计40200元。诉讼中，登科村下社一组、二组变更诉讼请求为：1、解除登科村下社一组、二组与肖天来于2011年5月11日签订的《登科村下社“太阳山”出租合同》。2、肖天来返还登科村下社一组、二组所有的址在漳州市龙文区下社“太阳山”（地名）的土地。3、肖天来支付登科村下社一组、二组2017年度和2018年度土地租金合计40200元。事实和理由：2011年5月10日，登科村下社一组、二组与肖天来经协商签订了一份《登科村下社“太阳山”出租合同》，约定：出租的土地范围详见朝阳镇登科村飞地（地名：太阳山）测绘图；租赁期限为十年，自2011年5月10日起至2021年5月10日止；土地租金定为每年20100元，付款方式为自本合同签订之日一次性付清两年租金，以后的土地租金按每两年以现金方式支付一次，直至租赁期限届满；若肖天来超过本合同约定的付款时间，则登科村下社一组、二组有权收回该山地，并终止本合同等内容。合同签订后，肖天来先后向登科村下社一组、二组交纳了2011年度至2016年度的土地租金。但自2017年5月10日起至今，肖天来却一直未按约定支付上述两年度的土地租金。经多次追索，肖天来不但拒绝支付租金，而且明确表示不再继续履行《登科村下社“太阳山”出租合同》。鉴于肖天来拒付租金的行为，符合双方约定的解除合同的情形，为此请求依法支持登科村下社一组、二组上述请求。 肖天来辩称，1、肖天来无违约行为，登科村下社一组、二组无权要求解除合同。理由是双方签订的案涉合同，没有约定具体的付款日期，仅约定租金每两年一付。但从登科村下社一组、二组提交的收款收据来看，肖天来2015年、2016年的租金，也是直至2016年1月27日才交清，说明双方对这种支付租金的方式已形成了默示的意思表示，且登科村下社一组、二组在起诉状中也说肖天来是“提前”支付。因此，对于2017年、2018年两年的租金，肖天来只要在2019年5月10日前交清就不属违约。由于本案在5月10日前已经进入诉讼，且肖天来也提出反诉请求，之所以至今尚未结清2017年、2018年两年租金的原因，是因为双方对租金是否需要调整存在争议，但肖天来表示如法院认为其有欠租金，则其愿意支付。另外其也愿意将已被诉讼保全的财产直接作为租金进行履行。2、登科村下社一组、二组违反合同约定及法律规定，导致肖天来无法完全正常使用租赁地，才要求自2017年度开始减少租金或者不支付租金。2017年1月，由于国省干线联六线漳州龙文区过境公路工程施工，防洪堤被挖坏，通往太阳山的道路无法通行，致使租地上的种植物无法正常耕种、交易。肖天来要求村组织解决道路问题或者减免租金，登科村下社一组、二组代表也口头答应可将租金降为1.5万元每年，事后却以自己不能作主，无法解决为借口，不予书面答复。登科村下社一组、二组的上述行为违反了适租义务，构成违约行为，登科村下社一组、二组作为违约方无权解除合同。同时，肖天来有权要求对案涉租金进行调整。3、登科村下社一组、二组实际未按约交付租赁土地，肖天来已多付了租金，故不存在拖欠租金的事实。肖天来于2011年5月10日签订合同时当即付清两年租金，但登科村下社一组、二组并未按期将土地交给肖天来，直至2013年9月登科村下社一组、二组才将全部租地交给肖天来。但肖天来却支付了2011年5月至2013年9月期间的租金，该租金属肖天来多付的租金，可抵扣期后的租金，所以2017年和2018年的租金早已提前支付。4、由于通往租赁地的道路被封堵、占用，无法通行，肖天来在租赁地上种植了大量的珍稀、珍贵的植物，如果强行移植将导致肖天来严重损失，为此请求依法驳回登科村下社一组、二组上述请求。 肖天来向本院提出反诉请求：1、判令继续履行本案讼争租赁合同。2、判令自2017年度开始肖天来有权减少支付或者不支付讼争租金直至恢复对通往租赁地道路的通行为止。3、判令本案诉讼费由登科村下社一组、二组承担。事实和理由：2017年1月，由于国省干线联六线漳州龙文区过境公路工程施工，防洪堤被挖坏，通往太阳山的道路无法通行，致使租地上的种植物无法耕种、交易。肖天来多次向登科村下社一组、二组反映，要求村组织解决道路问题或者减免租金，登科村下社一组、二组代表也口头答应可将租金降为1.5万元每年，但却以自已不能作主，无法解决为借口，不予书面答复。故登科村下社一组、二组违反了适租义务，属于违约行为，违约方无权解除合同。上述道路无法通行后，肖天来找项目部沟通，项目部表示原道路属于施工红线内，施工单位有权占用，而该道路是通往租赁地的必经之路，登科村下社一组、二组作为出租方不管不顾，致使肖天来不能对租赁地正常使用、收益，为此请求依法支持肖天来上述反诉请求。 登科村下社一组、二组辩称，一、肖天来主张继续履行案涉合同没有事实和法律依据。理由是：首先因登科村下社一组、二组提起本诉的诉讼请求就是为了达到解除案涉合同的目的，肖天来认为案涉合同尚未符合解除条件，完全可以通过答辩或抗辩的方式进行应诉，无需另行提出反诉，肖天来以反诉方式主张继续履行案涉合同缺乏诉讼的必要性，依法应予驳回。其次，肖天来逾期支付租金的行为已构成违约，登科村下社一组、二组在本诉中主张解除案涉合同有事实依据，相反，肖天来的违约行为，符合合同约定的终止合同履行的条件，为此请求依法驳回肖天来要求继续履行合同的反诉请求。二、肖天来提出自2017年开始其有权减少支付或不支付讼争土地租金直至恢复对通往租赁地道路的通行为止的反诉请求也没有事实和法律依据。1、案涉合同履行期间，肖天来尚能在“两年一付”的年度内支付租金，足以证明其对自己实际已经接管并使用土地的事实无异议。现肖天来又以反诉方式主张自2017年开始有权减少支付或不支付讼争土地租金的反诉请求与客观事实确有相悖之处。况且，肖天来的该项反诉请求既不明确，也不具体，不符合诉的法律要件。2、肖天来诉称案涉土地因国家公共道路施工而造成其无法正常承包经营的事实不能成立。因为，在过境公路工程施工过程中，施工方已另行开辟一条临时便道供肖天来使用，并未对肖天来的承包经营造成不便或利益受损。退一步说，若已造成经济损失，也与登科村下社一组、二组没有关联，肖天来应当另案主张权利。双方曾于2013年9月18日就部分山地被侵占问题达成一致意见，登科村下社一组、二组同意以延长三年租期的方式对肖天来多年来一直提出部分土地被占用造成其经济损失以及其他困难的问题作出相应补偿，现肖天来再次以同样问题主张登科村下社一组、二组违约且应承担相应责任的理由没有事实依据，现其未提供充分证据证明经济损失这一事实，为此肖天来所称的违反适租义务、未全面履行保持租赁物符合约定用途致其利益受损的事实不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。登科村下社一组、二组为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、漳州市龙文区民委员会出具的山地权属证明，拟证明址在漳州市龙文区飞地（地名：太阳山）的山地系登科村下社一组、二组集体所有的事实。2、漳州市龙文区民委员会出具的证明和代表人身份证明书，拟证明登科村下社一组、二组组长身份的事实。3、漳州市龙文区法律服务中心见证材料中民事合同见证申请表、肖智华、肖文庆、肖天来的居民身份证、登科村下社“太阳山”出租合同、朝阳镇登科村飞地（地名：太阳山）测绘图、见证书，拟证明双方签订《登科村下社“太阳山”出租合同》的事实。4、登科村下社一组、二组关于收回登科村飞地（地名：太阳山）的会议记录，拟证明登科村下社一组、二组分别于2018年9月18日和2018年9月19日召开本村民小组大会，集体表决同意采取法律手段终止与肖天来的合同关系等事实。5、收款收据，拟证明肖天来缴交2013年至2016年租金的事实。肖天来对此除对上述证据4认为属单方面陈述有异议外，对上述证据1、2、3、5均无异议。肖天来为支持其反诉请求，提供了以下证据：1、龙文检民督（2011）02号督促起诉意见书、协议书及证明书、全体村民于2011年9月联名致朝阳镇政府的起诉书，拟证明登科村下社一组、二组未及时交付出租的土地，导致肖天来支付郑荣隆等人9000元的事实。2、现场照片，拟证明由于国省干线联六线漳州龙文区过境公路工程施工，防洪堤被挖坏，通往太阳山的道路无法通行，肖天来无法完全实现合同目的，有权要求减少租金或者不支付租金。登科村下社一组、二组对此除对上述证据1中的龙文检民督（2011）02号督促起诉意见书的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为不能作为其未及时交付土地的事实依据外，对上述证据1中的其他证据以及证据2均有异议。现因肖天来对登科村下社一组、二组提供的证据1、2、3、5以及登科村下社一组、二组对肖天来提供的证据1中的龙文检民督（2011）02号督促起诉意见书的真实性均没有异议，本院对此予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：一、登科村下社一组、二组提供的证据4，因该证据系登科村下社一组、二组之间内部处理事务的流程，与本案无关联，对此不予采信。二、肖天来上述证据1中的龙文检民督（2011）02号督促起诉意见书及协议书，能证明2011年2月12日漳州市龙文区人民检察院作出的督促起诉书，查明：……，自2008年以来该太阳山的部分山地被村民郑荣隆非法占用，……。协议书及证明书，仅证明郑荣隆同意将其种植的所有树苗转让给肖天来所有，肖天来支付转让金额9000元。郑荣隆和肖智华等人在太阳山上种植榕树在检察院处理后已转让给肖智华等三人。该证据不能证明肖天来所欲证明的登科村下社一组、二组没有及时将出租土地交付的事实。三、肖天来提供的上述证据1中的起诉书，系村民联名所为，且该证据系孤证也无其他证据加以佐证，故本院对该证据，不予采信。四、肖天来提供的上述现场照片，与现场勘查一致，予以采信。但现场勘查还有一条辅路。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院对本案事实作如下认定： 位于漳州市龙文区下社“太阳山”（地名）的土地，系登科村下社一组、二组所有的。2011年5月10日，登科村下社一组、二组（甲方）与登科村下社村民（乙方）肖天来签订一份《登科村下社“太阳山”出租合同》，约定：1、出租的土地范围，详见附件：朝阳镇登科村飞地（地名：太阳山）测绘图。2、租金和付款方法。租金每年为20100元。乙方需按本合同签定（订）日一次性现金付给甲方两年租金，以后租金每两年一次性现金付清，以此类推至本合同期满。乙方如超过本合同规定付款时间，甲方有权收回该山地，并终止合同，该山地上由乙方投资的生产物品、生产设施等由甲乙双方共同确认后，由乙方于本合同终止日起15日之内自行处理完毕，如逾期不处理完毕，甲方有权处理，乙方无权干涉。3、租赁期限为十年，自2011年5月10日起至2021年5月10日止；……。上述合同经各方签字、捺印后，双方申请办理见证手续。2011年5月10日，原漳州市龙文区法律服务中心经审查核实作出（2011）漳文“148”法见字第06号见证书。合同履行期间，登科村下社一组、二组将上述案涉土地交由肖天来经营。肖天来在签订合同时支付登科村下社一组、二组2011年至2012年的租金40200元，之后又分别于2013年9月18日和2016年1月27日支付2013年至2014年及2015年至2016年的租金共计80400元。 另查明，2013年9月18日，登科村下社一组、二组与肖天来就太阳山部分土地被侵占的有关事项经协商，达成如下协议：1、现有该山地被侵占部分，村理事会必须尽力协助承租方讨回；2、因该山地被侵占部分在2013年9月清理完整，补偿乙方延长叁年租期，该租金2021年5月10日一次性交清。2017年上半年，因国省干线联六线漳州龙文区过境公路工程施工，原通往案涉租赁山的一条道路被损毁，但现场有重新开通一条临时便道可供通行。嗣后，双方因原道路被损毁是否需要调整租金引发纠纷，双方各持己见，调解无果。 2019年1月22日，本院根据登科村下社一组、二组的申请，作出（2019）闽0603民初268号民事裁定书，查封、扣押、冻结肖天来相当于价值为37896元的财产。 现双方争议的焦点是:一、租金支付的时间？二、肖天来是否不需要支付的2011年至2012年的租金以及该租金是否可以抵扣2017年至2018年的租金？三、《登科村下社“太阳山”出租合同》是否应当解除还是应当继续履行？四、肖天来是否有权减少支付或者不支付租金？ 关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法(?http:?/??/?140.0.1.219:8266?/?FullText?/?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百二十五条(?http:?/??/?140.0.1.219:8266?/?FullText?/?javascript:SLC(21651,125)?)规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……”,虽然案涉合同中双方对每两年的租金具体付款的时间没有约定，但综合本案实际情况，该合同条款约定：“乙方需按本合同签定（订）日一次性现金付给甲方两年租金，以后租金每两年一次性现金付清，以此类推到本合同期满”，说明双方在订立合同时就已将首付租金确定为订立合同之时，那以后租金以此类推的话，第二笔的租金应当在首期满后的二年开始即2013年5月11日，第三笔租金在前期租金满两年后的开始即2015年5月11日，以此类推，2017年5月11日就是支付2017年至2018年两年租金的时间。 关于焦点二，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（一）（二）项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，肖天来主张因案涉合同的被案外人侵占，其直至2013年9月18日始得案涉的土地，因其未能提供有关证据加以证明，且其提供上述证据1中的协议书能证明案外人郑荣隆于2011年5月10日已将树苗转让给了肖天来，对此对肖天来所主张的其于2011年5月10日至2013年9月17日未收到案涉土地，该期间的租金不应当计算以及其所支付该租金属多支出的租金应相应抵扣期后租金的理由不能成立。 关于焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”的规定，诉讼中，登科村下社一组、二组未能提供有关证据证明其有催告以及肖天来在合理期间拒不支付租金的事实，鉴于肖天来的财产已被保全37896元，以及考虑到肖天来坚持要求继续履行合同，若解除合同其移栽所种植树木会造成损失等因素，以案涉合同不解除为宜。 关于焦点四，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”诉讼中，双方均确认系案外人因过境工程建设，致通往案涉出租地的道路被损毁。登科村下社一组、二组对此不应承担责任。故肖天来要求减少或不支付租金的反诉请求，于法无据，不应支持。 综上所述，本院认为，登科村下社一组、二组与肖天来签订《登科村下社“太阳山”出租合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应当依照约定全面履行自己的义务。因登科村下社一组、二组已按约定将出租的土地交由肖天来使用，属已履行了自已的义务，作为承租方的肖天来应当按合同约定及时支付租金，由于肖天来未及时支付租金，构成违约，但鉴于登科村下社一组、二组未经催告以及肖天来愿意支付租金，登科村下社一组、二组的合同目的可以实现，同时，考虑到肖天来所种植的树木成长周期较长，故案涉合同应当继续履行，以不解除为宜，因此登科村下社一组、二组要求解除与肖天来签订的上述案涉合同，返还案涉土地的诉讼请求，理由不足，予以支持。对登科村下社一组、二组要求肖天来支付2017年至2018年租金40200元的诉讼请求，于法有据，予以支持。由于上述合同有效，肖天来要求减少支付或不支付租金直到恢复对通往租赁地道路的通行为止的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。鉴于2013年9月18日，登科村下社一组、二组与肖天来就太阳山部分土地被侵占的有关事项达成协议，视为双方就该事项已处理完毕，已无争议。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 1、漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第一村民小组、漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第二村民小组与肖天来于2011年5月10日签订的《登科村下社“太阳山”出租合同》继续履行； 2、肖天来应于本判决生效之日起十日内支付漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第一村民小组、漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第二村民小组2017年至2018年两年的租金合计40200元； 三、驳回漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第一村民小组、漳州市龙文区朝阳镇登科村下社第二村民小组的其他诉讼请求； 四、驳回肖天来的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4315元，反诉案件受理费402.5元，合计4717.5元，由肖天来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈仙莺 人民陪审员  陈加新 人民陪审员  王芳武 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  陈玮昉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。