河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1728民初278号原告（申请执行人）：河南德诚建设有限公司。住所地:河南省林州市国家红旗渠经济技术开发区展示中心。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：高江坤，河南众得成律师事务所律师。被告（案外人）：罗慧，女，1979年11月6日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王思合，河南驿城律师事务所律师。被告（被执行人）：河南贵人居房地产开发集团有限公司。住所地:河南省平顶山市湛河区亚兴路6号院南环路办事处办公楼三楼。法定代表人：苏学义，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏东阳，该公司员工。原告河南德诚建设有限公司（以下简称德诚公司）与被告罗慧、被告河南贵人居房地产开发集团有限公司（以下简称贵人居公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德诚公司的委托诉讼代理人高江坤、被告罗慧的委托诉讼代理人王思合、被告贵人居公司的委托诉讼代理人苏东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德诚公司向本院提出诉讼请求：请求依法撤销遂平县人民法院（2018）豫1728执异57号执行裁定书，准许对遂平澜湾壹号小区6号楼3单元14层东北户住房一套的强制执行。事实和理由：原告与被告河南贵人居房地产开发集团有限公司建设工程施工合同纠纷强制执行一案，遂平县人民法院于2018年10月15日将遂平澜湾壹号小区6号楼3单元14层东北户住房查封，被告罗慧以2015年8月10日已经购买该房屋为由提出执行异议，遂平县人民法院于2018年12月12日作出（2018）豫1728执异57号执行裁定书，裁定中止执行。原告德诚公司认为，执行局法官没有查明签订购房协议的真实原因及履行情况，被告罗慧的异议不足以排除原告德诚公司申请强制执行的权利，故提出执行异议之诉。被告罗慧辩称，第一，原告申请法院执行所依据的2135号民事调解书确定的工程款优先受偿，我们认为是错误的，其理由是该优先受偿以调解书的形式确定，与合同法286条及2002年最高法关于工程款优先受偿的司法解释是相悖的，该优先权的处分不是调解双方可以自由确定的，其中涉及到第三人利益，优先受偿的范围也没有经过审计确认及法院查证。第二，经我们了解，被执行人到目前为止还有门面商业物业及车位使用权没有出售，有可以执行的财产，应当请求法院予以执行。完全能够实现债权。第三，被告罗慧提出异议后已经得到遂平县人民法院支持并以裁定方式予以明确，该裁定依据查明的事实根据相关法律规定所作出的结论合法有效，具有合理性也符合法律规定的宗旨。应予以支持。第四，原告的诉讼请求及主张明显是对法律规定的曲解，请求依法驳回。第五，被告罗慧与贵人居公司签订的商品房买卖合同无违反法律禁止性规定，应是合法有效的，罗慧已经全部履行了合同义务，至今没有取得房屋是因为开发企业严重违约造成的。既然合同有效，并且给付金钱的一方已经履行了全部义务，如果是基于法院执行让合法有效的合同不能全部履行的话也是与法律规定相违背的。被告贵人居公司辩称，同意罗慧代理人意见。经审理查明，被告罗慧与被告贵人居公司签订有房屋认购单，因驻马店三和担保公司无力偿还被告罗慧的投资款，用贵人居公司的房屋抵顶购房款。2015年8月10日，被告贵人居公司向被告罗慧出具了收到购房款261279元的收据。2016年10月13日，罗慧与被告贵人居公司签订《商品房买卖合同》，约定被告罗慧向被告贵人居公司购买贵人国际.澜湾壹号北苑小区6号楼3单元8层东北户房屋面积96.77平方米，房屋总价款261279元。后于2018年12月6日申请在遂平县房地产管理所进行了合同登记备案，但被告贵人居公司至今未向被告罗慧交付该房屋。本院在执行原告德诚公司与被告贵人居公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告德诚公司的申请，本院于2018年10月15日作出（2018）豫1728执138号之二执行裁定书，对涉案房屋进行了查封。被告罗慧以涉案房屋其已于2015年8月10日一次性全款购买，并于2016年10月13日与被告贵人居公司签订正式《商品房买卖合同》，并在房管部门登记备案为由向本院提出执行异议。本院于2018年12月12日作出（2018）豫1728执异57号执行裁定书，中止对该涉案房屋的执行。原告德诚公司于2018年12月20日收到该裁定后不服该裁定，于2019年1月3日向本院递交起诉书提起执行异议之诉。庭审中，被告罗慧认可跟三和公司的帐顶了15万，又交了11万多现金。上为本案事实。以上事实，有当事人陈述及当事人提供的（2018）豫1728执异57号执行裁定书，被告罗慧与被告贵人居公司签订的《商品房买卖合同》，收款收据、不动产登记中心证明等证据经庭审质证相印证，足以认定。本院认为，本案双方争议的焦点是：被告罗慧对涉案房屋是否享有足以排除查封执行行为的民事实体权益。关于本案的起诉期限，根据河南省遂平县人民法院预交诉讼费用通知书和原告提供的送达回证显示，预交诉讼费用通知书、原告收到裁定书日期分别为2019年1月3日2018年12月20日，而原告在2019年1月3日向遂平县人民法院递交起诉书提起诉讼，并没有超过十五日的期限，所以本案并没有超过法律规定的起诉期限。关于是否享有足以排除查封执行行为的民事实体权益问题，根据本院查明的事实，被告罗慧虽与被告贵人居公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，后办理了合同登记备案，但至今未办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为了保障将来实现物权，在记载于登记簿之前，其权利性质仍属于债权。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理的范畴。而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度。预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。合同备案登记与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度是存在本质区别的。本案被告罗慧对涉案房屋在遂平县房地产管理所的备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。因此，根据物权的排他性原则，本案被告罗慧对涉案房屋不享有物权或者准物权，其对涉案房屋享有的债权不能对抗本院对涉案房屋的查封行为，本院的查封合法有效。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）……（四）……”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中涉案房屋在本院查封之前并未交付被告罗慧，且被告罗慧与被告贵人居公司签订《商品房买卖合同》的实质是以房抵债，其对本院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告德诚公司诉称被告罗慧的异议不足以排除其强制执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准许执行本院（2018）豫1728执138号之二执行裁定书查封的遂平县澜湾壹号小区6号楼3单元14层东北户的涉案房屋。案件受理费5219元，由被告罗慧、河南贵人居房地产开发集团有限公司负担。案件受理费原告河南德诚建设有限公司已预交，被告罗慧、河南贵人居房地产开发集团有限公司应于判决生效之日起十日内径行支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式七份及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。本院（2018）豫1728执异57号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 郜 宏人民陪审员 赵 琴人民陪审员 李封东二〇一九年五月二十七日书 记 员 熊晓龙