重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初1620号原告（反诉被告）：杨波，男，汉族，1975年4月26日出生，住址重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张萧，重庆中钦律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙长波，男，汉族，1965年8月30日出生，住址浙江省奉化市。被告（反诉原告）：蒋志国，男，汉族，1961年5月26日出生，住址浙江省奉化市。委托诉讼代理人：邓贵军，重庆聚兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雪，重庆聚兴律师事务所律师。第三人：重庆神龙物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区通江大道201号，统一社会信用代码：91500108747466298J。法定代表人：刘倩。委托诉讼代理人：罗书，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：解人，重庆百君律师事务所律师。原告（反诉被告）杨波与被告孙长波、蒋志国（反诉原告）、第三人重庆神龙物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法由审判员初攀东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨波及其委托诉讼代理人张波，被告孙长波及蒋志国的委托诉讼代理人邓贵军、冯雪，第三人重庆神龙物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗书、解人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨波向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将《房屋租赁协议》约定的广告位和楼顶办公用地交付原告使用；2、判决被告向原告赔偿租金335060.83元，人工损失328413.36元（自2018年4月16日至2018年6月1日期间的租金、人工损失；2018年6月20日至实际恢复用水、用电、用电梯期间的租金、人工损失，计至2018年9月30日）；3、被告向原告承担律师费3万元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月28日，原告（乙方)与被告孙长波、蒋志国（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定由甲方将其位于重庆市渝北区xx镇xx路x号龙溪建材大厦六层面积为4045平米出租给乙方做经营使用，租期八年零三个月，从2017年7月1日起至2025年9月30日止。甲方当初购买房屋时，开发商在《房屋买卖合同》中列明，由甲方可享受的广告位以及楼顶办公用地等权益，在租赁期内归乙方享有。《房屋租赁协议》还约定2017年7月1日至2017年9月30日为装修免租期，2017年10月1日起计算租金，2019年6月30日前租金为76855元/月，2019年7月1日至2025年9月30日租金为80900元/月，租金为不含税价。2018年6月1日，被告蒋志国、孙长波向原告签署《房屋租金调正协议》，明确前述房屋租金从2018年6月1日起调正为每平方米16元，从2020年7月1日起租金调正为每平米17元整，原租房协议其他内容按原协议执行。上述协议签订后，原告接手租赁房屋并实际使用，但被告蒋志国、孙长波将租赁场地的楼顶办公用地提供给重庆神龙物业管理有限公司使用，至今未支付原告使用。原告使用期间，已按约定向被告支付租金。2018年4月16日，重庆神龙物业管理有限公司闸断了租赁房屋的电源导致原告无法正常使用租赁房屋，直至2018年6月1日才恢复通电，期间导致原告租金损失115282.5元，人工费损失116732.5元。2018年6月20日，重庆神龙物业管理有限公司再次闸断了租赁房屋电源导致原告无法正常使用租赁的房屋至今，至2018年9月30日，已产生的租金约为219778.33元，人工费用损失为211680.87元。2018年7月3日，原告委托重庆坤源衡泰律师事务所向被告蒋志国发出律师函，要求被告在收到律师函后三日内恢复供电等事宜，但被告至今未予以解决，案涉房屋仍处于断水、断电、电梯关闭状态。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告（反诉原告）孙长波、蒋志国辩称:根据租赁合同，被告将房屋移交给原告，双方约定在广告位、屋顶200平米办公用地是被告委托给原告自行向物业管理公司取得，签订合同后被告履行了交付房屋和出具委托书的义务，至于这些损失从被告了解看是由于原告与楼下经营户发生经营矛盾造成的，具体第三人清楚，被告没有所谓的违约行为，请求驳回原告全部诉请。第三人重庆神龙物业管理有限公司述称：1、本案是租赁合同纠纷，诉讼主体应是出租人与承租人，第三人与本案案由无关，且原告诉讼请求并未要求第三人承担任何责任，因此第三人无需承担任何责任。2、原告第1项诉请从字面看双方约定的是原告享有权益，但原告诉讼请求要求交付没有依据。被告（反诉原告）孙长波、蒋志国向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告于2017年6月28日签订的《房屋租赁协议》已于2018年10月30日解除；2、请求判决反诉被告立即向反诉原告支付涉案房屋自2018年10月1日起至2018年10年30日止的租赁费64720元（4045平米×16元/平米×1个月）；3、请求反诉被告立即向反诉原告支付逾期支付租金利息（以64720元为本金，按24%年利率计算至实际付清之日止）；4、反诉被告支付自2018年11月1日起至其实际搬离案涉房屋止的占有使用费（以129440元/月为标准计算）；5、反诉被告向反诉原告支付解除合同的违约金194160元（64720元/月×3个月），依据合同违约金是一个季度租赁费。6、反诉被告交纳的10万元押金不予返还。7、反诉被告结清其在租赁期间的一切电话费、宽带费、水费、电费、物业管理费等费用及其使用不当所造成的维修费用，租赁协议第4条第5款约定由原告承担。这些费用被告也未缴纳，要求原告向相关部门缴纳相关费用。8、反诉被告承担本案诉讼费、律师费。原告（反诉被告）杨波针对被告孙长波、蒋志国反诉请求辩称：被告诉称与事实不符，双方签订协议后，被告未完全履行合同义务，合同约定交付给原告的三个广告位和200平米使用区域至今只交付1个广告位，且2018年6月20日物管称因被告告知其原告不再是租户，就闸断涉案房屋水电，并关闭电梯，导致房屋不能正常使用，原告要求被告解决至今未处理，原告于2018年7月3日发出律师函要求解决问题，并告知将迟延缴纳租金，行使合同履行抗辩权，2018年9月28日在问题仍未解决情况下原告再次函告被告解决问题，并将继续暂缓支付租金，故原告暂缓租金行为不构成违约，被告无权解除合同，被告请求违约金也不符合合同约定，故被告反诉请求无事实与法律依据。即使认定我方违约，违约金标准也过高。经审理查明：2017年6月28日，以被告（反诉原告）孙长波、蒋志国为甲方，以原告杨波为乙方，签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于重庆市渝北区xx镇xx路x号xx建材大厦六层，建筑面积共4045平米出租给乙方使用且不得转租，租赁期限自2017年7月1日至2025年9月30日，2017年7月1日至2017年9月30日为装修免租期，2017年10月1日起计算租金。关于房屋租金及支付方式，第一阶段自2017年7月1日至2019年6月30日租金为76855元/月，第二阶段自2019年7月1日起至2025年9月30日，租金为80900元/月；房屋租金按季度支付，第一季度租金于签订合同之日支付，自第二季度始，乙方需在每季度开始前5日内支付该季度租金。协议签订之日，乙方向甲方支付押金10万元，于租赁期满且在结清房屋租金、物业、水、电等所有费用后，全额无息退还；乙方若逾期支付租金，则以逾期部分租金为本金按月利率3%支付利息至付清租金止。双方还约定，乙方承担租赁期内或合同解除后实际占有使用期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、物业管理费等费用及使用不当所造成的维修费用，但由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担；乙方在租赁期满后十日内或合同解除后十日内将该房屋钥匙及该房屋相关设施设备一览表中所列物品交还给甲方，超过十日后甲方有权处置并处分室内物品以抵扣相关损失，费用由乙方承担；甲方当初购买房屋时，开发商（重庆五通物业发展有限公司）在《房屋买卖合同》中列明，由甲方可享受的广告位及楼顶办公用地等权益，在租赁期内归乙方享有，甲方另行为乙方出具委托书，委托乙方办理相关权益的取得。关于违约，双方约定，租赁期内若非乙方过失，甲方单方面解除本协议，应向乙方支付一个季度租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失，甲方还应据实赔偿，同时甲方需至少提前30日通知，否则乙方有权拒绝搬迁；乙方违约，应向甲方支付相当于一个季度租金作为违约金，同时押金不予退还，且甲方有权单方解除合同，自解除通知到达乙方时合同解除，乙方应当支付合同解除后至将房屋交付给甲方前的相当于2倍租金的实际占有使用费。甲方有权留置并处分室内所有物品以抵扣损失。租赁期满或合同解除或双方协商一致终止本协议后，乙方应在十日内搬迁，如乙方逾期拒绝搬迁，应当支付逾期期间相当于2倍租金的实际占有使用费。双方还约定，履行协议过程中发生的一切争议，由双方协商解决，协商不成诉讼解决。违约方承担由此产生的一切费用，包括但不限于仲裁费、律师费、差旅费、保全费、保全担保费、执行费、公告费、评估费、拍卖费、保管费、鉴定费等其他合理费用。2018年6月1日，蒋志国、孙长波向杨波出具《房屋租金调正协议》，载明：“xx建材大厦六层从2018年6月1日起租金调正为每平米16元整。从2020年7月1日起租金调整为每平米17元整。原租房协议其他内容按原协议执行。”2004年5月15日，以案外人重庆五通物业发展有限公司为甲方，以孙长波、蒋志国为乙方，签订《补充协议》，主要约定：为了协助乙方对所购房产的招商事宜，经甲乙双方友好协商，甲方为乙方提供下列便利条件：（1）供电180KW专用线路；（2）供水、消防专用水管连接点；（3)24小时使用电梯，步行梯通道；（4）无偿提供三个广告位，其中路旁地面或墙面一个（面对红石路主干道第一块，宝路卫浴“广告牌上方，20m长），电梯进口处一个，有关主管部门审批手续由乙方自理，甲方配合，其余广告位按大厦有关规定执行；（5）甲方在屋面无偿提供200㎡以内的指定区域供乙方使用，如搭建临建用房，审批手续乙方自理；（6）空调安装位置，停车位及其费用按神龙物业管理公司指定位置和有关规定执行；（7）安装各种管道、线缆，乙方自行联系，甲方配合，有关方面的安装必须符合大厦的整体规划。2017年9月15日及2017年11月15日，孙长波、蒋志国先后两次向杨波出具委托书，委托杨波到重庆五通物业发展有限公司及第三人重庆神龙物业管理有限公司办理租赁合同约定的广告位及楼顶办公用地的相关权益。2018年10月29日，孙长波、蒋志国向杨波邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，主要载明：根据与你方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租金调整协议》，约定我方将坐落于重庆市渝北区xx镇xx路x号xx建材大厦六层出租给你方，租期为8年零3个月，自2017年7月1日起至2025年9月30日止，2018年6月1日至2020年6月30日租金为16元/平米/月，租金按季度支付，你方应当提前5日内支付下期租金，你方向我方缴纳押金10万元；另约定，你方若逾期支付租金则以逾期部分租金为本金按月利率3%支付利息至付清租金为止，若拖欠租金超过15天，协议终止，我方有权收回房屋，向你方通知解除租赁合同，并按约定收取房屋租金并要求你方承担违约责任。根据合同第三条第二款约定，你方应于2018年9月30日之前支付下一季度租金194160元，但至今未支付，基于以上事实，现郑重通知你方：1、从你方收到本通知之日起解除《房屋租赁合同》；2、限你方5日内腾空房屋并原样交还给我方，否则我方有权留置并处分室内所有物品以抵扣损失，或授权并允许重庆神龙物业管理有限公司协助腾空并使用；3、立即向我方支付2018年10月份租金64720元，并按合同约定单价2倍（129440元/月）支付房屋占用损失直至实际将房屋交还我方之日止；4、一次性向我方支付违约金194160元；5、你方缴纳的10万元保证金不予退还；6、立即与物业公司结清物业管理费、水电费。2018年10月30日，杨波收到上述解除通知。另查明，杨波向孙长波、蒋志国交纳租金至2018年9月30日。再查明，孙长波、蒋志国委托重庆聚兴律师事务所代理本案支出律师费2万元。庭审中，杨波举示了2018年6月20日及2018年9月14日《重庆市公安局案（事）接报回执》，其中，6月20日接报回执主要载明：2018年6月20日9时54分许，报警人杨勇系xx建材大厦6楼鑫夫人建材超市工作人员，称该建材超市的水电被物管关停，民警出警到现场，经前往xx建材大厦物业了解情况，现场物业负责人李忠平在场，另一钟姓工作人员称房东蒋志国与鑫夫人建材超市解除了租赁合同，房东到现在为止未与物业公司签订物业合同，我们无权为鑫夫人建材超市服务。2018年9月14日接报回执主要载明：2018年9月14日16点41分，杨波报称，在自家广告栏区域粘的纸质广告被物管公司撕掉，民警到场向物管方询问情况，物管方称该广告区域是物管方面提供给商城6楼业主使用的，6楼的业主将6楼区域租给杨波，物管方面随后就该广告区域的使用问题直接与杨波签有协议，2018年5月因杨波拖欠租金，6楼业主正式告知了物管公司6楼区域的出租合同已终止。被告及第三人对接报回执真实性无异议，但认为不能证明关闭案涉房屋水电，且事实上并未关闭水电。另，杨波述称自2018年6月20日因不能使用案涉房屋已经关门了，孙长波、蒋志国对该事实不予认可。上述事实，有房屋租赁协议、房屋租金调正协议、补充协议、关于解除房屋租赁合同的通知、重庆市公安局案（事）接报回执、发票及原被告的当庭陈述等证据在案为证，足以认定。本院认为，杨波与孙长波、蒋志国签订的《房屋租赁协议》及《房屋租金调正协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务并行使权利。一、关于本诉中交付广告位和楼顶办公用地请求。孙长波、蒋志国已经向杨波出具委托书，履行了合同义务，而相关权益具体能否取得，应由杨波自行到相关部门办理相关审批手续，故即使杨波现在仍不能使用广告位和楼顶办公用地，其责任也应自行承担，不应由蒋志国、孙长波承担交付义务，故对杨波请求将广告位和楼顶办公用地交付使用的诉请，本院不予支持。二、关于本诉中租金和人工损失以及律师费问题。杨波主张自2018年6月20日至2018年9月30日孙长波、蒋志国对案涉房屋停水停电导致房屋实际不能使用，但孙长波、蒋志国及第三人重庆神龙物业管理有限公司对停水停电的事实均不予认可，且从杨波举示的拟证明停水停电事实的唯一证据《重庆市公安局案（事）接报回执》来看，该证据的内容尚无法确定孙长波、蒋志国自2018年6月20日至2018年9月30日一直对案涉房屋进行了断水断电的事实，故对杨波基于该事实的存在而主张的租金和人工损失，因缺乏事实依据，本院不予支持。同时，杨波主张的律师费亦无事实依据，本院不予支持。三、关于反诉《房屋租赁协议》解除以及2018年10月1日起至2018年10年30日止的租赁费问题。合同约定，房屋租金按季度支付，乙方需在每季度开始前5日内支付该季度租金，故杨波应在2018年9月30日前支付2018年第四季度租金，而直至2018年10月29日孙长波、蒋志国向杨波邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，杨波并未缴纳2018年第四季度租金，杨波的行为已构成违约，孙长波、蒋志国有权解除合同，自解除通知2018年10月30日到达杨波之日，双方合同解除，故本院对《房屋租赁协议》已于2018年10月30日解除予以确认。杨波自2018年10月1日起至2018年10年30日租赁期内正常使用房屋，租赁费应当支付，金额为64720元（4045平米×16元/平米×1个月）。四、关于反诉逾期支付租金利息问题。双方合同约定，“乙方若逾期支付租金，则以逾期部分租金为本金按月利率3%支付利息至付清租金止”，上述约定实为对逾期支付租金的违约金做出的约定，因按月利率3%支付利息过分高于因违约方违约给守约方造成的利息损失，且杨波提出违约金过高的抗辩，本院酌情对逾期支付租金利息按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以调整。杨波应在2018年9月30日前支付2018年第四季度租金而未支付，故应自2018年10月1日起支付租金利息。由上，杨波应自2018年10月1日起，以64720元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向孙长波、蒋志国支付逾期支付租金利息，直至实际付清之日止。五、关于反诉房屋占有使用费、解除合同的违约金及10万元押金问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，根据双方合同约定，若乙方违约，应向甲方支付相当于一个季度租金作为违约金，同时押金不予退还，且甲方有权单方解除合同，自解除通知到达乙方时合同解除，乙方应当支付合同解除后至将房屋交付给甲方前的相当于2倍租金的实际占有使用费。甲方有权留置并处分室内所有物品以抵扣损失。依上述约定，双方合同于2018年10月30日解除后，杨波未及时搬离，孙长波、蒋志国有权请求自2018年11月1日起支付房屋占有使用费。合同中约定的“相当于2倍租金的实际占有使用费”带有违约金性质，而违约金的适用以弥补守约方损失为目的，故本院对房屋占有使用费按租金的1.3倍予以调整。杨波主张其自2018年6月20日因房屋不能使用已经关门，但结合其租金缴纳至2018年9月30日，且其未提供有效证据证明已经关门或者实际搬离，故对杨波陈述的上述事实，本院不予采信，同时本院认定孙长波、蒋志国尚不具备“留置并处分室内所有物品以抵扣损失”的条件。由上，杨波应自2018年11月1日起按租金的1.3倍（84136元/月）向孙长波、蒋志国支付房屋占有使用费，直至实际交付房屋之日止。因按租金的1.3倍（84136元/月）支付房屋占有使用费已足以弥补因杨波违约导致孙长波、蒋志国解除合同所造成的损失，且杨波亦提出违约金过高的抗辩，故孙长波、蒋志国主张解除合同的违约金及不予退还10万元押金，本院酌情不予支持。六、关于电话费、宽带费、水费、电费、物业管理费等费用及其使用不当所造成的维修费用，因孙长波、蒋志国未举证证明相关费用是否已经产生以及产生的金额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。七、律师费。孙长波、蒋志国要求杨波承担其向重庆聚兴律师事务所支付的律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨波与被告（反诉原告）孙长波、蒋志国于2017年6月28日签订的《房屋租赁协议》于2018年10月30日解除；二、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙长波、蒋志国支付2018年10月1日起至2018年10年30日租赁费64720元；三、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙长波、蒋志国支付逾期支付租金利息（自2018年10月1日起，以64720元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，支付至实际付清之日止）；四、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙长波、蒋志国支付房屋占有使用费（自2018年11月1日起，以84136元/月为标准，支付至实际交付房屋之日止）；五、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙长波、蒋志国支付律师费20000元；六、驳回原告（反诉被告）杨波的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）孙长波、蒋志国的其他诉讼请求。本诉案件受理费11340元，按简易程序减半收取5670元，反诉案件受理费5670元，合计11340元，由原告（反诉被告）杨波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  初攀东二〇一九年五月二十八日书记员  谢 帆