广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终2969号上诉人（一审原告）：曾世根，男，1969年8月13日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：李新胜，广东道正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。上诉人（一审被告）：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：胡晖，该司总经理。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。上诉人曾世根与上诉人佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初828号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人曾世根上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项及案件受理费、保全申请费承担项；2.改判能润公司向曾世根支付从2010年10月13日起以808254元为本金按月利率6厘计算至2011年7月15日止的利息，从2011年7月16日起以2808254元为本金按月利率6厘计算至全部款项清还完毕之日止的利息；3.依法判令能润公司赔偿曾世根已付购房款一倍的赔偿款2808254元给曾世根；4.改判能润公司负担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审判决对能润公司出卖涉案房屋给第三人的行为未予认定构成违约，属认定事实不清。2010年10月12日，曾世根与能润公司在平等自愿的基础上签订了《山水龙盘花园商品房确认书》，确认书约定曾世根购买能润公司开发建设的佛山市三水区物业，单价13800元/平方米，总价为3958254元，同时确认书对付款方式、违约等条款作了约定。确认书签订后，曾世根分两次共向能润公司支付购房款2808254元，能润公司确认收到款项后向曾世根出具了收款凭证和收据。嗣后，曾世根多次催促能润公司签订正式购房合同，但能润公司却以种种理由推诿，直至起诉前曾世根仍抱一线希望到能润公司售楼部请求能润公司给予配合，但能润公司售楼部陈经理继续敷衍拖延，始终未给予明确答复，并隐瞒了能润公司已将涉案房屋出卖给第三人的事实。无奈之下曾世根遂诉诸法院，在一审开庭时能润公司在法官进行法庭调查时才不得不承认涉案房屋己于2017年1月20日出卖给第三人吴某。能润公司一直隐瞒将涉案房屋出卖给第三人的行为有悖于诚实信用原则,完全违背了商品房购销合同中相关法律法规精神，构成根本违约、恶意毁约。因此一审判决未予认定能润公司违约行为属认定事实不清。二、一审判决未判令能润公司承担自曾世根支付购房款之日起计算的利息损失属适用法律错误。正如上述第一点，曾世根认为，正是能润公司在与曾世根之间商品房确认书订立后，又将涉案房屋出卖给第三人，能润公司的根本违约、恶意毁约，最终导致了曾世根遭受利息等损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条等有关规定，能润公司理应赔偿曾世根全部利息损失。退一步讲，曾世根与袁乐生个人之间曾于2017年1月6日达成涉案房屋以15900元/平方米再补40万元，即总价5020063元卖给袁乐生的约定，但该约定并不具备买卖合同应具备的基本要件，袁乐生也从未支付过分文购房款，也从未告知并征得曾世根同意将涉案房屋出卖给第三人吴某，曾世根更不可能同意能润公司远低于约定价，即13000元/平方米，总价3777410元出卖给第三人吴某，能润公司故意隐瞒出卖事实，直至曾世根诉讼后在开庭时能润公司才不得不公之于众，涉案房屋可能仅是被能润公司以左手换右手的方式继续控制，能润公司的行为已严重侵犯了曾世根的权益。三、一审判决没有依法制裁能润公司将涉案房屋出卖给第三人的恶意毁约行为，没有支持曾世根要求能润公司承担赔偿责任，属适用法律错误。曾世根与能润公司签订的商品房确认书包含了买卖合同应当具备的当事人的资料和房屋、数量、价款、履行地点和方式等内容，具备了买卖合同应具备的基本要件，己经形成了具有实质内容的商品房买卖合同，且曾世根给付了大部分房款，因此该确认书合法有效，应受法律保护。但能润公司在收到曾世根支付的2808254元购房款后，在2017年1月20日没有告知曾世根更没有征得其同意的情况下私自将涉案房屋出卖给第三人，从而严重侵害了曾世根的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定“有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。……（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”人民法院应依法制裁和遏制能润公司恶意毁约、摒弃诚实信用原则、损害市场交易安全等行为，促进社会诚信制度的确立。因此，一审法院适用法律错误。综上，一审判决未能认定能润公司存在的违约行为，未能判令能润公司赔偿曾世根的购房款实际造成利息损失，未能判令能润公司将涉案房屋出卖给第三人的赔偿责任，属认定事实不清、适用法律错误。上诉人能润公司辩称：一、曾世根认为一审判决未能认定能润公司出售涉案房屋给第三人的行为构成违约，属于认定事实不清，是错误的。根据一审查明事实，在涉案房产卖给第三人之前的2017年1月6日，双方已就案涉房产进行过磋商，而且双方就此事达成一致并签名确认，不存在隐瞒事实之说。二、关于利息损失，一审法院也明确指出由于双方未就利息进行约定，故酌定从起诉之日起按中国人民银行同期利率计算至房款实际支付之日止，故能润公司并不存在根本违约或恶意违约行为。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的适用有两个前提条件：第一，“出卖人未告知买受人”，该条件不能适用本案；第二，“商品房买卖合同订立后”，本案双方根本未签订商品房买卖合同，双方签订的仅是商品房买卖确认书。上诉人能润公司上诉请求：依法改判能润公司向曾世根返还购房款808254元，及以此金额为本金，从2017年2月24日起至购房款实际返还之日止的利息。事实和理由：一审判决认定事实有误。一审判决认为佛山新延和建筑公司（以下简称新延和公司）代曾世根支付200万元，能润公司出具收据，虽异于正常商品房买卖付款方式，但新延和公司还用同样方式以其工程款支付了曾世根的其他两处物业的相关费用，符合双方之间的商品房买卖交易习惯。曾世根提供的证据已形成完整证据链，足以证明其陈述的事实。从而，一审法院认定涉案的200万元就是曾世根向能润公司支付的购房款，曾世根认为一审法院认定事实有误，理由如下：一、银行进账单明确载明，出票人为广东万源建设工程有限公司（以下简称万源公司），备注栏注明为“工程款”。这与曾世根所称“通过广东万源建设工程有限公司向上诉人支付购房款”不相符合。二、根据能润公司与万源公司的工程结算书，工程造价为47996078.84元，而能润公司已付工程款为52745681.57元，多付万源公司工程款4749602.73元。很明显，该笔款项就是万源公司把多收的工程款中的200万元退还给能润公司，与曾世根的购房款无关。三、根据《山水龙盘花园商品房确认书》的约定：曾世根首次于2010年10月12日付808254元，第二次需于2010年12月31日前付59万元，第三次需于2011年3月30日前付59万元。但该笔2011年7月15日的款项200万元从时间和金额看，明显与上述约定不符。四、该笔款项虽然能润公司给曾世根开具了收据，但收据上并未写明用途，而第一笔款项808254元的收据上清楚地写明了用途为“曾世根山水龙盘花园海棠语岸9座房款808254元”。五、收据上虽然写有收到曾世根款项，但能润公司认为这是公司财务人员操作不严谨所致，因为能润公司和涉案房屋的实际施工人新延和公司的特殊身份关系，实际施工人新延和公司又挂靠在万源公司名下，所以能润公司的财务人员在开具收据时一时疏忽，错写成收到曾世根款项。六、收据并不是证明双方资金收付的唯一要素。因为收据的开具内容没有法定的要求，由于现实生活的复杂性，所以不能单纯从收据的字面上确定资金往来，而应该从真实的资金往来轨迹探究其隐含的真实意思表示。综上，一审判决认定事实有误，请求二审法院依法改判。上诉人曾世根辩称：能润公司在上诉状中的陈述不属实，曾世根已针对200万元的性质和用途提供了相关证据予以证实。案涉200万元就是曾世根向能润公司购买案涉房产所支付的购房款，该款项系曾世根委托新延和公司向能润公司支付的，对此新延和公司也予以证明，此交易习惯与曾世根较早之前向能润公司购买同一楼盘10号、12号房款的交付方式一致，因此案涉200万元属曾世根支付案涉房屋的购房款是无疑问的。新延和公司的经办财务人员李永祥也可证实200万元的性质和过程。曾世根向一审法院起诉请求：1.能润公司向曾世根返还购房款2808254元及利息（其中808254元从2010年10月13日起按月息6厘计算至2011年7月15日止，2808254元从2011年7月16日起按月息6厘计算至实际清偿日止）。2.诉讼费由能润公司承担。曾世根在一审期间增加诉讼请求：1.解除双方签订的《山水龙盘花园商品房确认书》。2.能润公司在曾世根原来的诉讼请求上增加赔偿已付购房款的一倍的赔偿款，即2808254元。一审法院认定事实：1.2010年10月12日，曾世根与能润公司签订《山水龙盘花园商品房确认书》（编号：0000191），约定曾世根向能润公司购买位于佛山市三水区的物业，单价13800元/㎡，总价为3958254元，定金200000元，付款方式为一次性付款。同时又约定首期款1988254元分三次付清：分别于2010年10月12日支付808254元、于2010年12月31日前支付590000元、于2011年3月30日前支付590000元。该确认书签订当日，曾世根向能润公司支付了808254元，能润公司出具《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》，载明“兹收到曾世根房款808254元”。2.对于涉案的2000000元：（1）2011年7月15日，万源公司开具两张支票：一张为10304430-08065279号，金额为2000000元，无收款人；一张为10304430-08065280号，金额为778600元，收款人为“曾德华”。两张支票均有“李永祥”在“附加信息”栏签名。同日，能润公司收到万源公司的转账2000000元，进账单注明为“工程款”，能润公司同时出具《收据》，载明“今收到曾世根人民币200万元正”。同日，“曾德华”收到万源公司的转账778600元，进账单注明为“工程款”。（2）2011年7月15日，“李永祥”出具《收据》，载明：“今收到广东万源建设工程有限公司山水龙盘一期土建工程款3000000元”。（3）2017年4月6日，新延和公司出具《说明》，陈述“受曾世根先生委托于2011年7月15日通过合作方广东万源建设工程有限公司划款200万元到佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司作为曾世根先生房款”。2017年10月9日，新延和公司出具《说明》，陈述其曾用相同方式为曾世根的另外两个物业（三水龙盘海棠语岸10座、12座）支付专项维修基金、契税、房款并提供了《收据》。原告陈述，由于新延和公司拖欠曾世根的款项，故该公司以其工程款偿付曾世根的购房款。（4）2017年9月19日，一审法院依法向万源公司行政部胡焕玲调查取证，其陈述：“我问过财务，我们是给新延和支票……我们没有支付给能润置地，新延和有否背书，支票给谁，我们也不知道，进账单亦不是我们填写的”；“不认识（曾世根）”；“支票头显示是新延和的财务李永祥签收取走。能润置地给我们300万元工程款，我们7月15日亦开具了收据。同日，我们按新延和的要求，分两笔，其中一笔为没有收款人的200万元支票，另外100万元扣除税金、管理费后余款70多万元按要求转至曾某账户”。3.2017年1月6日，曾世根与能润公司的法定代表人袁乐生进行协商,曾世根亲笔书写“语岸9座，15900元卖给袁乐生主席，补40万曾世根完事”，曾世根及袁乐生均签名并加盖指模。上述内容是写在了《委托代售协议》的空白处，该《委托代售协议》的内容为曾世根委托案外人吴某包括涉案房产在内的三个物业进行出售，但该《委托代售协议》并未签署。4.2017年1月20日，案外人吴某与能润公司签署了《商品房买卖合同》（编号：20170120028005），购买了涉案房产，单价为13000元/㎡，总价为3777410元，低于曾世根的购买价格。5.佛山市东方世通贸易有限公司（以下简称东方世通公司）是个人独资企业，曾世根是该企业的唯一股东，曾某为公司监事。曾某同时为佛山新延和公司的股东。一审法院认为：因曾世根是澳门特别行政区居民，故该案属于涉澳商事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编“涉外民事诉讼程序的特别规定”的相关规定。由于双方当事人均同意一审法院适用中华人民共和国内地法律进行审理，故一审法院有管辖权且应适用中华人民共和国内地法律。该案的焦点在于涉案的2000000元的性质是否为曾世根的购房款。新延和公司代曾世根支付2000000元，能润公司出具《收据》，虽异于正常商品房买卖付款方式，但新延和公司还用同样方式以其工程款支付了曾世根的其他两处物业的相关费用，符合双方当事人之间的商品房买卖交易习惯。曾世根提供的证据已经形成完整证据链，足以证明其陈述的事实。能润公司如需推翻曾世根的主张，需要证明的是双方之间还存在商品房买卖合同关系以外其他关系并直接影响涉案2000000元的性质认定。综合该案的证据及双方陈述，无论能润公司是否向万源公司多支付了工程款，还是新延和公司与万源公司之间是否存在建设工程挂靠关系，均不影响涉案款项的性质认定，若确实存在多支付工程款的情况，能润公司可以另案主张不当得利。至于曾世根与新延和公司之间的关系，曾世根个人独资的东方世通公司及新延和公司均为有限责任公司，公司法人与个人的权利义务并非同一概念。能润公司拟以新延和公司的股东同时是曾世根的企业中的监事来证明曾世根与新延和公司存在特殊关系，进而证明涉案款项不是曾世根个人支付的购房款，但其提供的证据显然没有达到其期望的证明力，故能润公司应当承担举证不能的不利后果。一审法院依法认定涉案的2000000元是曾世根向能润公司支付的购房款。由于涉案物业已经于2017年1月20日卖给了案外人吴某，故一审法院依法确认双方当事人之间于2010年10月12日签订的《山水龙盘花园商品房确认书》（编号：xx）于2017年1月20日解除。能润公司收到的2808254元购房款应当返还给曾世根。至于曾世根起诉是否超过诉讼时效及能润公司是否应当承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题，根据曾世根与能润公司的法定代表人在涉案房产卖予案外人之前的2017年1月6日就涉案房产进行磋商，双方就此事达成一致并签名确认的事实，可以认定曾世根一直在主张权利并得到能润公司的确认，起诉并未超过诉讼时效，同时可以认定能润公司并不存在欺诈行为。曾世根主张由能润公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的依据不足，一审法院不予支持。对于利息，双方在《山水龙盘花园商品房确认书》（编号：xx）签订后的数年都未签订正式的商品房买卖合同，均违反了合同的约定，应当各自承担相应的责任，且由于双方并未就利息进行约定，故一审法院依法酌定利息以2808254元为本金，从起诉之日即2017年2月24日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至涉案购房款实际返还之日止。对于曾世根主张过高部分，一审法院不予支持。综上所述，曾世根主张合法有理的部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、确认曾世根与能润公司于2010年10月12日签订的《山水龙盘花园商品房确认书》（编号：0000191）于2017年1月20日解除。二、能润公司于判决生效之日起十日内向曾世根返还购房款2808254元。三、能润公司于判决生效之日起十日内向曾世根支付以2808254元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2017年2月24日起计至购房款实际返还之日止的利息。四、驳回曾世根的其他诉讼请求。案件受理费68777元、保全申请费5000元，共计73777元，由曾世根负担43737元，能润公司负担30040元。曾世根在二审期间提交证据如下：李永祥的证人证言，证明万源公司向新延和公司支付了300万元的工程款，新延和公司的出纳李某根据公司领导的指示将其中的200万元作为购房款代曾世根向能润公司支付。李某曾以该种方式代曾世根缴纳其在能润公司其他两套住房的维修基金等款项，有关款项是从新延和公司的工程款中划拨出去作为购房款项的。能润公司经质证，对上述证人证言的真实性及关联性均有异议，曾世根购买另外两套房屋的交易习惯不能作为本案的证据使用，因为双方签订的《山水龙盘花园商品房确认书》上有明确约定的付款时间和金额，在有约定的情况下不应适用双方以往的交易习惯。经认证，上述证人证言的真实性及关联性将结合本案其他证据在“本院认为”部分予以论述。能润公司在二审期间未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：曾世根是澳门特别行政区居民，故本案具有涉澳因素，属于涉澳民事纠纷。一审法院适用内地法律审理本案，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本上诉案争议焦点是：1.案涉200万元应否认定为购房款；2.能润公司将案涉房产出卖给案外人吴某的行为是否构成违约，应否承担已付购房款一倍的赔偿责任；3.曾世根主张能润公司支付从购房款交付之日起计算的利息应否予以支持。关于案涉200万元应否认定为购房款的问题。新延和公司的财务人员李某向本院提供证人证言称，案涉200万元是其根据新延和公司领导的指示通过万源公司代曾世根向能润公司支付的购房款。李某的证人证言与万源公司胡某的证言可相互印证，本院对此予以确认。上述证人证言结合2011年7月15日的《进账单》及《收据》，可以证明案涉200万元的性质为曾世根就讼争房产所支付的购房款。能润公司认为该款项是万源公司向其退还的多收工程款，但其提供的证据不足以证明上述事实，本院对此不予采信。关于能润公司将案涉房产出卖给案外人吴某的行为是否构成违约，应否承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题。经查，曾世根、能润公司在案涉《山水龙盘花园商品房确认书》签订后的数年都未签订正式的商品房买卖合同，已违反合同约定。虽然合同双方均认为未签订商品房买卖合同的责任在对方，但双方均未能提供证据证明，故此，一审法院认定曾世根、能润公司均有违约行为，本院予以确认。此外，曾世根与能润公司的法定代表人袁乐生曾就案涉房产的后续处理进行了协商，双方在《委托代售协议》上就案涉房产的处置条件达成一致并签名确认，故能润公司此后将案涉房产对外出售不存在欺诈，曾世根主张能润公司承担已付购房款一倍的赔偿责任没有事实及法律依据，本院不予支持。关于曾世根主张能润公司支付从购房款交付之日起计算的利息应否予以支持的问题。案涉《山水龙盘花园商品房确认书》并未约定有关利息计算方式，曾世根主张按月利率0.6%的标准及从各笔购房款支付的次日起计算利息没有合同及法律依据，本院不予确认。一审法院基于曾世根、能润公司在本案中均存在的违约行为，酌定利息从曾世根起诉之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至案涉购房款实际返还之日止的处理正确，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曾世根、能润公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人曾世根的二审案件受理费39511元，由其自行负担。上诉人佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司的二审案件受理费22800元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  梁亦民审判员  谢达辉二〇一九年五月二十七日法官助理巫江禺书记员任小青