新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1638号上诉人（原审被告、反诉原告）：范聚宝，男，1963年12月23日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：刘龙萍，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。委托诉讼代理人：叶文瑞，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜金福，男，1965年7月20日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：蒋新耀，乌鲁木齐市新市区金诚法律服务所法律工作者。上诉人范聚宝因与被上诉人颜金福房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初9765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭于2019年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人范聚宝的委托诉讼代理人刘龙萍，被上诉人颜金福及其委托诉讼代理人蒋新耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范聚宝上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判范聚宝返还颜金福装修补偿款300,804元，颜金福给付范聚宝租金60,000元或发回重审；2.由颜金福承担本案诉讼费用。事实和理由：1.附属物补偿款64,678元应当属于我所有。本案双方租赁合同并未约定拆迁时附属物也归颜金福，因此，一审判决认定的附属物补偿款应归我方，我方应向颜金福支付装修补偿款300,804元。2.一审判决少判房屋租金20,000元。一审法院已经查明本案的房租为每年130,000元，4年合计应付租金为520,000元，但颜金福仅向我方给付了460,000元租金，剩余60,000元租金未付。一审法院判决颜金福向我方给付租金40,000元有误。请求二审法院支持我方的上诉请求。颜金福辩称，不同意范聚宝的上诉请求，事实和理由。涉案附属物是我施工建造的，双方签订租赁合同时，范聚宝只负责将水、三相电和暖气接入，并未约定有其他附属物，补偿款应归我所有。另外，我欠付的租金也仅为40，000元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。颜金福向一审法院起诉请求：1.判令范聚宝返还押金30,000元；2.判令范聚宝返还装修补偿款365,482元；3.本案诉讼费、邮寄费由范聚宝承担。范聚宝向一审法院提出反诉请求：1.判令颜金福支付租金70,000元；2.反诉诉讼费、送达费由颜金福承担。一审法院认定事实：2014年2月22日，范聚宝（甲方）与颜金福（乙方）签订房屋租赁合同约定，甲方将位于乌鲁木齐市新市区每层320平方米左右共5层（包括地下室）整栋楼及所有墙面屋面的使用权租给乙方使用，并允许乙方出租，可作为商用营业等，自2014年6月1日起至2026年5月31日止共计12年，自本合同签订之日起生效；第一年至第五年每年租金13万元，第六年至第十年的租金每年在前一年基础上递增1万元，第十一年租金为19.5万元，第十二年租金为21万元；合同签订之日乙方向甲方交纳押金3万元，并在2014年4月底前向甲方付完第一年租金，后期租金以此类推；甲方应在乙方使用前将水、三相电及暖气接入进户，不影响乙方使用，租赁期间房屋由乙方使用及管理，所产生的水、电、暖及其它营业所产生的费用由乙方承担；乙方在不影响房屋结构承重的情况下，经甲方同意可以改变室内结构，外墙装修时必须做到外墙保温；如甲方在合同期内收回房屋或造成乙方不能正常使用房屋的，甲方应向乙方交违约金30万元并赔偿乙方装修造成的所有经济损失、退还剩余房租；如该房屋遇到征迁，合同有效期内乙方所有装修部分补偿归乙方所有，同时甲方须协助乙方与拆迁方索要营业损失，营业损失归乙方所有；乙方不按时交付租金达一个月以上的，视为违约，如一方违约应向对方支付违约金30万元。上述合同签订当日，范聚宝出具“今收到压金（押）叁万元”收条一份，其在同年4月10日还出具一份“补租房押金条，压金款叁万元整”。同年4月30日，范聚宝出具房租款13万元收条一份。2015年5月29日、9月10日及11月13日，范聚宝分别出具房租款5万元、4万元及2万元收条各一份，该三份收条金额合计11万元。2016年6月24日，范聚宝出具房租款13万元收条一份。2017年6月26日、7月11日及8月17日，颜金福分别向范聚宝的儿子转账支付1万元、5万元及3万元，合计9万元。2018年4月，范聚宝与高新区（新市区）二工乡人民政府签订二工乡三工村集体土地上房屋征收拆除补偿协议，协议载明范聚宝被拆除房屋总建筑面积1633.40平方米，附属设施包括水泥地坪、三相电、砖彩房、锅炉等，被拆除房屋及附属物一次性货币补偿的总金额为3300018元，其中房屋补偿金额2895036元、装修补偿金额305804元、附属物补偿金额64678元、奖励金额3万元、过渡费金额4500元（后附评估报告）。在装修及附属物预评估结果一览表中，1.1＃一层装修328.38平方米51556元（单价157元）2.1＃二层装修328.38平方米51556元（单价157元）3.1＃三层装修328.38平方米78154元（单价238元）4.1＃四层装修329.34平方米78383元（单价238元）5.1＃五层装修16.93平方米2810元（单价166元）6.1＃负一层装修338.63平方米43345元（单价128元）7.负一层砖混房36.64平方米36640元（单价1000元）8.摄像头5个750元（单价150元）9.带扶手台阶9.40平方米2632元（单价280元）10.花砖地坪182.70平方米14616元（单价80元）11.三相电1组5000元12.台阶10平方米2000元（单价200元）13.彩钢楼梯间（封闭）6.08平方米3040元（单价500元），合计370482元。上述协议签订后，房屋于2018年8月被拆除。本案一审审理中，范聚宝明确反诉主张租金7万元为2016年6月1日至2017年5月31日期间2万元、2017年6月1日至2018年5月31日期间5万元。范聚宝对2014年4月10日补租房押金条、2015年9月10日收条、2016年6月24日收条不予认可并申请司法鉴定，经委托鉴定，该三份收条笔迹与提供的范聚宝样本字迹是同一人所写。一审法院认为，对于颜金福、范聚宝争议焦点一，范聚宝应否返还颜金福押金3万元，范聚宝先是否认颜金福交纳押金3万元，后又对房屋租赁合同签订当日其出具的押金3万元收条无异议且承认颜金福已交纳，故颜金福主张范聚宝返还押金3万元的请求成立。对于颜金福、范聚宝争议焦点二，颜金福是否欠付范聚宝租金7万元，范聚宝反诉主张该7万元为2016年度的租金2万元及2017年度的租金5万元。范聚宝否认2016年6月24日房租款13万元的收条，但经鉴定为其所写，该收条未载明相应的租期，无证据证明其中2万元为补交上一年度的租金，而双方合同约定的年租金即为13万元，故应认定颜金福2016年度租金13万元已付清。2017年度的租金仍为13万元，颜金福转账支付三笔合计9万元，颜金福对其另现金支付4万元无相应证据证明，而范聚宝对2017年5月31日后颜金福仍占有使用房屋一个月才搬离也未提供相应证据，故应认定颜金福欠付2017年度租金4万元。对于颜金福、范聚宝争议焦点三，范聚宝应否返还颜金福装修补偿款365,482元，颜金福对房屋征收后范聚宝取得装修补偿305,804元、附属物补偿64,678元合计370,482元无异议，颜金福主张除三相电5,000元外的装修及附属物补偿即365,482元归其所有。从双方合同内容来看，范聚宝出租房屋需在颜金福使用前将三相电及水、暖接入，且经其同意，颜金福在不影响房屋结构承重的情况下可以改变室内结构，范聚宝将整栋楼出租给颜金福作为经营场所使用，而合同中对于房屋的装修、附属构筑物以及设施、设备并无约定。合同约定如遇征迁则合同期内颜金福所装修部分补偿归颜金福所有，无证据证明范聚宝出租时房屋已包含评估表所列除三相电之外的装修及附属物或者出租后由范聚宝添设，而颜金福为经营所需进行装修、添设附属物在情理之中，故颜金福主张返还包括除三相电之外的附属物及装修补偿款365,482元成立，予以支持。判决：一、范聚宝于本判决生效之日起十日内返还颜金福押金30,000元；二、范聚宝于本判决生效之日起十日内返还颜金福包括附属物在内的装修补偿款365,482元；三、颜金福于本判决生效之日起十日内给付范聚宝租金40,000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，颜金福向法庭提交借记卡账户历史明细清单一份，拟证明2016年5月28日，颜金福向范聚宝的儿子账户转账20,000元用于补交2015年房租的事实。范聚宝对该证据发表质证意见认为，对该份清单的真实性、合法性及关联性均予认可，对颜金福已经缴清2015年房租的事实亦予认可。本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予确认。本院对一审查明的事实及所依据的证据予以确认。二审庭审中，上诉人范聚宝对颜金福已缴清2015年房租的事实予以认可，不再坚持颜金福还应向其再支付2万元租金的主张。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，一方面，范聚宝将其所有的房屋出租给颜金福使用，双方当事人对房屋交接时是否存在目前争议的部分装修和附属物并未进行确认，亦无书面或口头约定。另一方面，根据双方租赁合同约定，颜金福可以在不影响房屋结构承重的情况下，改变室内结构。范聚宝对颜金福承租涉案房屋后，对房屋进行了装修和添附的事实亦予认可。现范聚宝主张双方争议的附属物由其建造，附属物补偿款64,678元应归其所有，则应由范聚宝举证证明这些附属物在其向颜金福交付租赁房屋的时候就已经存在。然一、二审庭审中，范聚宝均未能提交充分有效的证据证明该事实，故本院对范聚宝的该上诉理由不予采信。二审庭审中,范聚宝对颜金福已缴清2015年房租的事实予以认可，不再坚持颜金福还应向其再支付2万元租金的主张，本院对此予以确认，对范聚宝的该上诉理由不再审理。综上所述，上诉人范聚宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,716.95元（上诉人范聚宝已预交），由上诉人范聚宝负担。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  卫杨审判员  庞艳二〇一九年五月二十七日书记员  刘杨