河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初6342号原告：河南居易置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇商业路南侧龙泊圣地龙腾**楼，统一社会信用代码91410100752281212T。法定代表人：高晓伟，董事长。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：林兴来，河南见地律师事务所律师。被告：刘士芹，女，1969年12月25日出生，汉族，住河南省封丘县。原告河南居易置业有限公司（以下简称居易公司）与被告刘士芹商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告居易公司委托诉讼代理人王俊强到庭参加诉讼，被告刘士芹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。居易公司向本院提出诉讼请求：1.确认居易公司与刘士芹于2016年8月31日签订的编号为16001617381的《商品房买卖合同》解除有效；2.判令刘士芹协助居易公司办理上述《商品房买卖合同》的合同备案注销手续、不动产预告登记注销手续和不动产预抵押登记注销手续;3.判令刘士芹向居易公司支付违约金92451元，居易公司可从刘士芹已支付的购房款中扣除该违约金；4.判令刘士芹承担居易公司支出的实现债权费用25871元。事实和理由：2016年8月31日，居易公司与刘士芹签订编号为16001617381的《商品房买卖合同》，约定刘士芹购买居易公司开发的位于新郑市××镇学府路南侧居易国际城L32号楼1单元18层1803号商品房，总购房款924510元，刘士芹应于2016年8月31日支付首付款185510元，剩余购房款739000元于2016年9月30日通过商业贷款方式向居易公司支付。《商品房买卖合同》附件四补充协议第6条第4款约定，本合同中如刘士芹采用按揭贷款方式，并由居易公司提供阶段性按揭贷款担保的，刘士芹未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同的违约。如刘士芹对按揭银行构成违约导致居易公司承担担保责任的，刘士芹应在居易公司承担担保责任后10日内，将居易公司承担担保责任的费用全额支付给居易公司；逾期超过60日未支付或者居易公司连续三个月以上承担担保责任的，居易公司在履行担保责任后有权解除本合同，有权将合同约定标的物另行出售，并按本合同房款总金额的10%向刘士芹收取违约金；居易公司有权从刘士芹已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它居易公司处理解除合同所支出的其他各项合理费用，剩余款项退还刘士芹。如居易公司损失超过向刘士芹收取的违约金时，居易公司有权向刘士芹追偿。双方签订《商品房买卖合同》后，2016年10月27日，刘士芹作为借款人，居易公司作为保证人，又与中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定刘士芹向该银行借款739000元。自2016年12月20日至2018年6月10日，刘士芹逾期未偿还银行按揭贷款本金及利息已长达18个月，居易公司作为保证人代刘士芹向银行偿还贷款本金及利息合计99681.96元。期间，居易公司多次通过电话等形式催促刘士芹履行合同义务，但刘士芹一直不予回应。2018年6月11日，居易公司按照《商品房买卖合同》附件四补充协议第2条约定的通讯地址、联系方式向刘士芹邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》。刘士芹未按约定偿还贷款本金及利息致使居易公司承担相应的担保责任，其行为已构成违约，居易公司有权按照合同约定及合同法第93条第2款规定解除上述《商品房买卖合同》，并要求刘士芹承担相应的违约责任以及协助居易公司办理相应的登记备案注销手续。为维护合法权益，特提起诉讼。刘士芹未作答辩，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，买受人刘士芹与出卖人居易公司签订一份编号为16001617381的《商品房买卖合同》，约定刘士芹购买居易公司开发的位于新郑市××镇学府路南侧居易国际城L32幢1单元18层1803号商品房，建筑面积119.54平方米，总购房款924510元，刘士芹应于2016年8月31日支付185510元，剩余购房款739000元于2016年9月30日通过商业贷款方式向居易公司支付；居易公司应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付刘士芹使用；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力。同日双方签订的补充协议（附件四）第2条约定，买卖双方的通讯地址和联系方式以本合同所填写的为准，买受人保证所填写的通讯地址和联系方式真实无误，并可以随时接受信函或邮件。出卖人或买受人双方地址和联系方式如有发生变更，应于变更之日起7日内书面通知对方。第6条第4款约定，本合同中如买受人采用按揭贷款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同的违约。如买受人对按揭银行构成违约导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担担保责任后10日内，将出卖人承担担保责任的费用全额支付给出卖人；逾期超过60日未支付或者出卖人连续三个月以上承担担保责任的，出卖人在履行担保责任后有权解除本合同，有权将合同约定标的物另行出售，并按本合同房款总金额的10%向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它出卖人处理解除合同所支出的其他各项合理费用，剩余款项退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。第8条约定，出卖人行使合同解除权时，本合同自买受人收到解除通知时解除。如买受人所留通讯方式无效或拒签时，自解除通知寄出之日起七日，本合同自行解除。上述合同签订后，刘士芹依约向居易公司支付购房款185510元。2016年10月27日，刘士芹作为借款人，居易公司作为保证人，与贷款人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定刘士芹向该银行借款739000元，贷款期限为240个月，自2016年10月27日起至2036年10月27日止。保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证方式确定。该合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕。2016年12月9日，刘士芹作为权利人办理了豫（2016）新郑市不动产证明第0008395号不动产登记证明。2017年2月18日，居易公司向刘士芹开具销售不动产增值税普通发票，金额为739000元。2018年6月11日，居易公司通过邮政特快专递方式向刘士芹发出《解除商品房买卖合同通知书》，以刘士芹逾期未偿还银行按揭贷款本金及利息长达18个月，造成该公司重大损失已构成根本违约，多次催促无果为由，自收到通知之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，收到本函后三日内办理退房手续并按合同约定承担违约责任。2018年7月18日，中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行出具一份《情况说明》，该情况说明载明，根据上述《个人购房借款/担保合同》，截至2018年6月10日，借款人刘士芹逾期未偿还贷款人按揭贷款本金及利息已长达18个月，居易公司作为保证人代刘士芹偿还该银行贷款本金及利息合计99681.96元。2018年7月18日，居易公司与河南见地律师事务所签订《委托代理合同》，约定居易公司委托该所代理其与刘士芹房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼，该所接受委托并指派林兴来、王俊强律师为居易公司提供法律服务，案件代理费为25871元。居易公司已依约向该所交纳案件代理费25871元。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及其附件，《个人购房借款/担保合同》《解除商品房买卖合同通知书》《委托代理合同》，不动产预告登记证明，《情况说明》，偿还按揭贷款历史明细表，邮政快递单，增值税发票等证据证明。本院认为，刘士芹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。居易公司与刘士芹签订的《商品房买卖合同》及补充协议，《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定如刘士芹对按揭银行构成违约，逾期超过60日未支付或者居易公司连续三个月以上承担担保责任的，居易公司在履行担保责任后有权解除本合同，现刘士芹未按合同约定的时间及时偿还银行贷款，导致居易公司作为担保人承担了担保责任，刘士芹的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，且居易公司通过邮寄方式按照双方合同约定的送达地址向刘士芹送达了解除合同通知书，故本院确认双方之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除。因居易公司与刘士芹签订了《商品房买卖合同》，并办理了有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）手续，现双方之间的商品房买卖合同已解除，刘士芹应当履行相应的附随义务，即协助居易公司办理有关备案登记的注销手续。因此，居易公司要求刘士芹协助办理《商品房买卖合同》有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）的注销手续，合法有据，本院予以支持。根据补充协议约定，刘士芹应当向居易公司支付房款总金额10%的违约金，即92451元。居易公司为提起本次诉讼支出的律师费25871元，属于居易公司维护其合法权益所支出的合理费用，根据双方约定，该项费用应当由刘士芹承担。上述违约金和律师费，居易公司可自行从刘士芹所支付的购房款中予以扣除。扣除代为支付的银行按揭贷款本息、违约金、律师费等合理费用后，居易公司应当将剩余购房款退还刘士芹。综上所述，居易公司的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告河南居易置业有限公司与被告刘士芹于2016年8月31日签订的编号为16001617381的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除；二、被告刘士芹于本判决生效后十日内协助原告河南居易置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）的注销手续;三、被告刘士芹于本判决生效后十日内支付原告河南居易置业有限公司违约金92451元；四、被告刘士芹于本判决生效后十日内支付原告河南居易置业有限公司律师费25871元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666元，公告费560元，共计3226元，由被告刘士芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  周巧凤人民陪审员  赵玉霞二〇一九年五月十三日代理书记员  王如月