河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终2008号上诉人（原审被告）:闫宗智，男，1965年3月29日出生，汉族，现住获嘉县。委托诉讼代理人:冯红兰，河南博苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:新乡市腾飞物业管理有限公司，住所地获嘉县红旗路。法定代表人:李鑫，经理。委托代理人:徐永红，男，1968年4月18日出生，汉族，住获嘉县城区，系原告公司员工。上诉人闫宗智与被上诉人新乡市腾飞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，已由河南省获嘉县人民法院于2019年3月28日作出（2019）豫0724民初304号民事判决。上诉人闫宗智不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。闫宗智上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判或者依法发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与长垣县金源房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》中没有约定物业费的收费标准，在约定不明的情况下，应当依据《合同法》第六十条第二款之规定，执行政府定价或者政府指导价，但被上诉人未提交相关证据。二、中央商务公馆业主委员会与被上诉人签订《协议书》签订时间为2016年11月19日，而中央商务公馆业主委员会的成立时间为2016年4月份，业主委员会无权在其成立之前签订涉及广大业主切身利益的协议。三、被上诉人没有将物业收费公示，案涉小区营业性住宅物业费的收费标准低于普通住宅，不符常理。四、被上诉人管理小区期间，没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，产生了集体信访等事件，上诉人拒交物业费符合客观事实和法律规定。五、被上诉人于2016年11月10日撤离中央商务公馆，其要求支付2015年10月10日至2016年6月28日的物业管理费的请求已超过诉讼时效。被上诉人新乡市腾飞物业管理有限公司辩称，物业管理费的收费标准在购房合同上有明确规定为每平方米0.85元，已经过公示，也有服务公约，被上诉人在此过程中一直在起诉，没有超过诉讼时效。一审法院已经作出了相似的多份判决，且均已生效。因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人诉讼请求。新乡市腾飞物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的物业管理费984.36元。一审法院查明事实：位于获嘉县同盟大道中段北侧的中央商务公馆系金源公司开发建设。2015年10月10日，金源公司与原告腾飞公司签订《物业管理委托合同》，委托腾飞公司对中央商务公馆实行物业管理，委托管理期限为3年，即自2015年10月10日起至2018年10月10日止。2016年5月6日，中央商务公馆业主委员会与河南冠捷物业管理服务有限公司（以下简称冠捷公司）签订物业管理服务合同。2016年6月29日，冠捷公司进驻获嘉县中央商务公馆进行服务。2016年11月19日，中央商务公馆业主委员会与原告签订《协议书》，约定由腾飞公司收取自2015年10月10日至2016年6月28日期间的物业管理费，收费标准为每月每平方米0．85元。被告闫宗智系中央商务公馆1号楼东单元9楼西户业主，房屋建筑面积为132.10㎡。被告于2015年收麦子时候接收房屋，并于2016年年初入住，至今未向原告交付2015年10月10日至2016年6月28日期间的物业管理费。2019年1月16日，原告诉至本院，要求被告支付拖欠的物业管理费984.36元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告腾飞公司与金源公司就中央商务公馆签订的《物业管理委托合同》合法有效，对业主具有约束力。被告闫宗智作为中央商务公馆小区的业主，在原告提供物业服务期间，应依法向原告交纳物业管理费。被告闫宗智应向原告支付自2015年10月10日至2016年6月28日期间的物业管理费984.36元（132.10㎡×0．85元÷30天×263天）。被告辩解其入住时小区管理比较混乱，消防通道不畅通，且经常停水、停电，但未能提交相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，被告以此抗辩不应支付原告物业费，不符合法律规定，该院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告闫宗智应于本判决生效后三日内向原告新乡市腾飞物业管理有限公司支付物业管理费984.36元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告闫宗智承担。本院二审期间，上诉人依法提交了新证据，被上诉人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人共提交了5份证据，证据一是一审法院的（2017）豫0724民初2588号判决书一份，证明被上诉人征收的商铺物业费为每平方米0.5元，高于住宅业主的物业服务费。证据二是中央商务公馆业主委员会备案登记表，证明中央商务公馆业主委员会登记备案时间为2016年4月1日，而一审法院认定每平方米0.85元的证据是中央商务公馆业主委员会与被上诉人在2016年11月19日签订的《协议书》，业主委员会无权在成立之前签订涉及广大业主切身利益的协议。证据三是长垣县金源房地产开发公司向获嘉县住建局提供的针对中央商务公馆业主信访问题的答复，证明小区管理混乱，被上诉人胁迫上诉人交费。证据四是小区消火栓照片，证明小区管理存在瑕疵。证据五是网络上关于小区物业管理出现严重问题的报道，证明小区存在严重的物业管理瑕疵问题，其物业服务质价不符。被上诉人对上诉人的证据真实性没有异议。但对证据的关联性异议。被上诉人认为证据一是其他物业公司的，与被上诉人无关。证据二是被上诉人与业主委员会签订的物业管理合同，合法有效，对上诉人具有约束力，上诉人应当按照合同履行。证据三的信访事项与被上诉人无关。证据四和证据五存在问题照片不是被上诉人服务时期，与被上诉人无关，其在2016年就撤出了案涉小区。本院对上诉人提交的证据分析认定如下：确认上诉人证据的真实性。证据一只能证明案涉小区商铺的收费标准高于住宅的收费标准，不能否定住宅物业收费标准，对其证明效力不予认定。业主委员会是代表广大业主的利益，其与被上诉人签订《协议书》是对被上诉人进行物业管理服务事实的认可，证据二只能证明业主委员会的登记备案时间，不能否定被上诉人进行物业管理服务的事实，对证据二的证明效力不予认定。证据三无法证明是由于被上诉人的管理原因引起的信访问题，对其证明效力不予认定。证据四、证据五无法证明是在被上诉人管理期间存在问题，对其证明效力不予认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在本案中，被上诉人新乡市腾飞物业管理有限公司在2015年10月10日至2016年6月28日对中央商务公馆进行了物业管理服务，其与业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，对上诉人具有约束力，上诉人应当按照约定履行该合同。对上诉人辩称合同不对其产生约束力的理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”上诉人卜东方作为中央商务公馆小区的业主，在原告提供物业服务期间，应依法向原告交纳物业管理费。对上诉人辩称的收费标准没有公示，上诉人没有相关证据证明，本院不予支持。对案涉小区的普通住宅物业收费标准在合同中有明确约定，且不违反相关强制性规定，应认定合法有效，对上诉人辩称案涉小区营业性住宅物业费收费标准低于普通住宅的理由，本院不予支持。对上诉人辩称物业服务质量差的理由，上诉人没有证据证明是被上诉人服务期间发生的，本院不予支持。对于上诉人辩称的诉讼时效问题，被上诉人在此期间多次起诉相关业主，依法主张自己的合法权利，并不违反诉讼时效的规定，对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫宗智承担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年五月二十八日书记员  张 征