广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初6607号原告：佛山市顺德区杏坛镇览世房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇齐杏居委会杏龙路73号金海岸花园四期22栋32号商铺，统一社会信用代码：92440606MA51YAR28F。经营者：王秋娴,女，1994年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：徐嘉欣，广东卓泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志洪，广东卓泓律师事务所律师。被告：胡文宏，男，1966年10月7日出生，汉族，住安徽省定远县。第三人：麦晓莹，女，1994年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市顺德区杏坛镇览世房地产中介服务部诉被告胡文宏、第三人麦晓莹居间合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月29日对案件公开开庭进行了审理。本院庭审时，原告的委托诉讼代理人徐嘉欣、被告到庭参加诉讼；第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付居间服务费47060元及利息（利息计算方法：以47060元为基数自起诉之日起至支付完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2.被告向原告支付律师代理费6000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月5日被告及第三人经原告居间介绍签订了《房地产买卖合同》，约定被告向第三人购买其名下坐落于佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会的房屋，房屋价款2002000元,签订合同当日被告需支付定金100000元,于2019年1月25日前支付首期购房款602000元,若履行过程中被告或第三人违约,违约方需按合同总价款的3%向原告支付居间服务费。合同签订后，被告仅向原告支付了部分居间服务费13000元，但未能按《房地产买卖合同》的约定向第三人支付首期购房款,并向第三人明确表示不再履行该合同项下的义务。据此，被告在履行《房地产买卖合同》过程中存在违约行为，依照合同约定应向原告支付居间服务费60060元，抵减被告已支付的13000元，被告尚欠原告居间服务费47060元，经原告多次向被告催收，均无果。另原告为本案诉讼委托广东卓泓律师事务所提供法律服务，支出律师代理费6000元也应由作为违约方的被告承担。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，对原告起诉主张2018年10月5日被告与第三人通过原告居间签订了《房地产买卖合同》的事实无异议，但签订该份合同时，原、被告另签订了一份《佣金确定书》，约定被告应付原告中介服务费26000元，被告需先支付13000元，余款在案涉房屋产权变更登记完成后再支付。但原告在提供居间服务过程中，未全面履行合同义务，未向被告披露案涉房屋存在的重大居住瑕疵，即与客厅相邻的生活阳台长年缺乏日照，并导致被告最终与第三人解除《房地产买卖合同》；由于原告的前述瑕疵履行，被告无需支付剩余的中介服务费，亦无需承担原告主张的律师代理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告在诉讼中提供了原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、第三人的身份证复印件、《房地产买卖合同》原件、《佣金确认书》复印件、微信聊天记录截图打印件（共三页）、电话录音光盘（附文字说明）、《民事委托代理合同》原件、广东增值税普通发票原件、《房地产买卖合同解约协议书》复印件等证据以证明其诉讼请求；由于被告对前述证据的真实性无异议，第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，且原告提供的证据来源合法、客观真实，并能相互印证形成证明案件事实的证据链，本院对原告提供的前述证据的真实性予以确认。被告在诉讼中未提供任何证据；第三人在诉讼中既未陈述其意见亦未提供任何证据。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明案件事实如下：2018年10月5日经原告提供媒介服务，第三人作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的被告、作为丙方（经纪方）的原告签订《房地产买卖合同》，合同的第一条至第三条约定乙方购买甲方名下坐落于佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会的房屋，合同价款2002000元，签订合同当日被告向第三人支付定金100000元，甲、乙双方须在2019年3月20日前办理房屋产权变更登记手续或办理公证手续，同时乙方须向甲方支付首期购房款602000元；合同第七条约定甲方须于2018年10月16日将房屋交付给乙方使用；合同的第十条约定“甲、乙双方之间相互违约或单方违约导致无法交易时，不能免除向丙方支付佣金的义务。无论是一方或双方违约，违约方需按本合同总价款的3%支付佣金……如丙方需要通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费等一切相关费用”；合同第十二条约定乙方须于2019年1月25日前向甲方支付首期购房款，若逾期支付，视为乙方违约；此外，三方另对其他合同权利、义务一并进行了约定。签订合同当日，被告作为委托方与作为经纪方的原告签订了《佣金确认书》，内容为“兹有胡文宏……委托佛山市顺德区杏坛镇览世房地产中介服务部购买佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会之单位……本人承诺于2018年10月6日前向佛山市顺德区杏坛镇览世房地产中介服务部支付人民币大写为：贰万陆仟元整（小写￥26000元）作为中介费”。合同签订后，第三人于2018年10月16日将案涉房屋交付给被告，2019年1月19日原告的工作人员通过微信催促被告履行合同义务，同年1月23日被告通过微信向原告的工作人员回复了内容为“房子还给业主，押金不要了，我搬走，这事就此结束”的信息；同年1月25日原告的工作人员致电被告时，被告陈述由于不具备购房条件放弃购买案涉房屋，已交付的100000元定金无需退还，并提出已于同年1月18日将案涉房屋交还给作为业主的第三人。2019年3月27日原告向本院提起诉讼，并委托广东卓泓律师事务所律师提供法律服务，支出律师代理费6000元。2019年4月9日第三人作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的被告、作为丙方（经纪方）的原告签订《房地产买卖合同解约协议书》，约定“……甲、乙双方交易的房屋坐落于佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会之单位……由于乙方违约，自愿放弃购买该物业，经协商乙方自愿赔付甲方人民币柒万元整……【注：2019年04月09日付部分违约金人民币肆万元整（小写￥40000元），剩余人民币叁万元（小写￥30000元）于2019年04月20日前结清】……由于乙方是违约方，必须支付丙方佣金服务费60000元（已支付13000元，尚欠47000元），且因此产生律师代理费6000元。现经协商，乙丙双方同意，乙方于2019年04月09日向丙方支付人民币肆万捌仟元整（小写￥48000元）了结案号为（2019）粤0606民初6607号案件（丙方收到该款后不再就物业追讨所有相关费用）……甲方收到乙方支付的肆万元违约金，丙方收到乙方支付的肆万捌仟元违约金即本协议生效”。诉讼中，原告主张上述《房地产买卖合同》的内容是其服务部提供的格式条款，合同第三条虽然约定乙方需于2019年3月20日前向甲方支付首期购房款，但被告与第三人实际约定首期购房款须于2019年1月25日前支付，故在该合同的第十二条的“其他约定事项”部分进行了特别的约定；原告另主张被告已向其支付了13000元居间服务费。诉讼中，被告主张在签订《房地产买卖合同》当日向第三人支付了100000元定金，另于2019年1月18日将案涉房屋交还给第三人；并确认签订《房地产买卖合同》前两次到过案涉房屋查看。另，被告及第三人在诉讼中均确认由于被告未按约定向原告及第三人支付违约金，致《房地产买卖合同解约协议书》未能生效。本院认为，本案系居间合同纠纷，原告已提供媒介服务促成第三人与被告就案涉房屋的转让签订了《房地产买卖合同》，故被告应向原告支付居间服务费。虽然原、被告在《房地产买卖合同解约协议书》约定了被告应付的佣金为60060元，但该协议因被告未能向原告及第三人按约定支付违约金而未生效。而《房地产买卖合同》第十条虽约定被告及第三人在履行该合同过程中若存在违约行为导致合同无法继续履行的，违约方需按合同总价款的3%支付居间服务费，但《房地产买卖合同》属原告提供的格式条款，签订合同时被告及第三人仅就不同的约定在合同第十二条中予以明确；且上述合同第十条属加重居间合同另一方责任的条款，并未以黑体或加粗等方式予以明示，未能明显区别于合同的其他内容，原告亦未能举证证明已就该部分约定对作为居间合同另一方的被告及第三人尽了合理提示及说明义务，且上述条款与违约责任承担的规定精神不一致，故该部分约定应被认定为无效。据此，被告应付原告的居间服务费应按《佣金确认书》的约定来确定，而原、被告在《佣金确认书》中约定被告应付的居间服务费为26000元，被告已支付13000元，故对尚欠的13000元应承担支付义务；又因双方就该部分居间服务费未约定支付期限，现原告主张自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款利息，理据充分，本院予以支持。又因原、被告在《房地产买卖合同》中约定，若原告需要通过法律途径追讨居间服务费，原告支出的律师代理费由被告承担，故原告在本案中主张被告承担律师代理费，属被告可预见的违约损失，原告的该项诉请理据充分，本院予以支持；但因本案系居间合同纠纷，本院结合委托诉讼代理人的工作量，酌定被告应承担的律师代理费为5000元。原告的诉请超过本院核准部分，本院不予以支持。对于被告提出原告在提供居间服务过程中，未披露案涉房屋生活阳台缺乏日照的情况，存在瑕疵履行，被告无需支付剩余居间服务费的抗辩主张，由于被告确认签订《房地产买卖合同》前已两次到过案涉房屋查看，且未对房屋状况曾向原告提出特别的要求，故被告认为原告存在上述瑕疵履行缺乏理据，本院不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告胡文宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区杏坛镇览世房地产中介服务部支付居间服务费13000元及利息（利息计算方法：自2019年3月27日起至支付完毕之日止以13000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付）、律师代理费5000元；二、驳回原告佛山市顺德区杏坛镇览世房地产中介服务部的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1126.5元、财产保全费550.6元，合共1677.1元（原告已预交），由原告佛山市顺德区杏坛镇览世房地产中介服务部负担677.1元，由被告胡文宏负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张红月二〇一九年五月三十一日书记员  刘丽婷