安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初15号 原告：王新淮，男，1954年3月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：丁全，安徽思文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖军，安徽思文律师事务所律师。 被告：安徽芜湖金泰融资担保有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码91340222688103656N。 法定代表人：潘华正，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘波，安徽繁阳律师事务所律师。 第三人：繁昌县江塔新型建材有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，组织机构代码68360760-1。 法定代表人：李晓春，系该公司经理。 原告王新淮诉被告安徽芜湖金泰融资担保有限公司（以下简称金泰担保公司）、第三人繁昌县江塔新型建材有限公司（以下简称江塔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新淮及其委托诉讼代理人丁全、肖军、被告金泰担保公司的委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼；第三人江塔公司，经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王新淮向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对原告购买的登记在繁昌县三泰水泥有限公司（以下简称三泰公司）名下位于繁昌县荻港镇的房产（房产证号：繁昌房023242）中306室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的査封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月6日繁昌县人民法院作出（2014）繁执字第00191-3号执行裁定书，查封了原告购买的登记在三泰公司名下位于繁昌县荻港镇的房产（房产证号：繁昌房023242）中306室房屋，后原告提出执行异议申请，2018年12月13日原告收到（2018）皖0222执异12号执行裁定书。原告认为人民法院驳回原告执行异议的裁定，缺乏事实和法律依据。1、裁定书认定三泰公司与第三人江塔公司存在赠与关系属于对事实认定错误，三泰公司与第三人江塔公司之间不存在赠与关系。登记在三泰公司名下的涉案房屋早已出售给原告。（1）原告于2006年6月8日已经从三泰公司名下购买了涉案商住楼中的306室房屋，双方签订了《购房合同》，原告之后一直实际占有和使用该套房屋，该房屋在三泰公司于2009年进行关闭清算时已经属于原告所有，不属于三泰公司清算报告第五条所记载的商住楼未出售的部分。（2）本案中的涉案房屋属于不动产，其与动产赠与交付即完成有着本质的区别。不动产赠与首先要赠与人与受赠人之间达成合意，签订相关的赠与合同，其次是要完成不动产转移登记，将赠与不动产登记到受赠人名下，整个赠与行为才生效。而在本案中，首先三泰公司在清算时只是为了解决己出售的涉案房屋分割登记问题，才在工商部门的要求下，提出由第三人江塔公司代替三泰公司办理商住楼的房产分割过户，三泰公司没有要将涉案房屋赠与给第三人江塔公司的意思表示。其次，第三人江塔公司对于如何代替三泰公司办理商住楼的房产分割过户一事也没有与三泰公司形成书面文件，只是由三泰公司在清算报告中简单的进行了记载，第三人江塔公司对此也没有作出任何确认，双方也没有签订任何书面的合同。所以第三人江塔公司也没有接受赠与的意思表示。最后，由于办理涉案房屋分割登记需要将登记在三泰公司名下的涉案房屋过户到第三人江塔公司名下，并由江塔公司承担相关税费，但江塔公司作为代办分割过户的受托方，不愿承担该笔税费，所以直至江塔公司关闭，商住楼都没有变更到江塔公司名下，而是始终登记在三泰公司名下。所以也不符合不动产赠与要完成转移登记，整个赠与行为才生效的要求。因此，三泰公司选择第三人江塔公司代办分割过户只是为了响应政府政策，解决涉案房屋的分割登记问题，双方之间不存在赠与关系，三泰公司与第三人江塔公司之间根本就没有赠与和接受赠与的合意，而且涉案商住楼也一直登记在三泰公司名下，与第三人江塔公司没有任何关系，涉案房屋不应属于被执行的财产范围。2、执行裁定书以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条作为采取执行措施的依据属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规记》第十九条：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人己向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。该条是对被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，在执行中的具体规定，而本案三泰公司从未有过要将涉案房屋出售给第三人江塔公司的意思表示，江塔公司也从未向三泰公司支付过任何购房款，并且涉案房屋在三泰公司清算前就已经出售给了原告，三泰公司与第三人江塔公司之间既不存在房屋买卖关系，也不存在赠与关系，涉案房屋一直都登记在三泰公司名下，根本不属于第三人江塔公司的财产，执行裁定书以第十九条作为采取执行措施的依据明显属于适用法律错误。3、执行裁定书认为原告需要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定才能对抗人民法院的强制执行，同样属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条规定的都是对已经登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案涉案房屋自始至终都登记在三泰公司名下，三泰公司从未通过出售、赠与的方式将涉案房屋过户登记至第三人江塔公司名下，涉案房屋始终都不属于江塔公司的财产。原告购买涉案房屋后支付购房款的对象应是三泰公司，而非第三人江塔公司，至于原告购房后是否足额支付购房款与第三人江塔公司没有任何利害关系。因此，第二十八条和第二十九条的规定不适用于本案，执行裁定书以该两条规定为依据认定原告所主张的权利不得对抗法院的强制执行，同样属于适用法律错误。综上，原告认为，执行裁定书作出的三泰公司将涉案房屋赠与第三人江塔公司的认定没有任何证据予以支持，完全是推断，明显是对案件事实认定错误，并且不顾涉案房屋始终都登记在三泰公司名下的事实，错误适用最高院关于执行的相关规定。现原告为维护自身的合法权利，依法向人民法院提起诉讼，请依法审理并支持原告的全部诉请。 原告王新淮为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格； 2、被告企业信息查询单复印件，证明被告诉讼主体资格； 3、民事判决书复印件，证明被告所享有的债权与原告及三泰公司无关； 4、执行裁定书原件，证明原告对被告申请执行原告房产申请了执行异议，但法院驳回了原告的异议； 5、购房合同原件、房地产权证复印件，证明原告于2006年6月8日从三泰公司购买了涉案房屋，当时房屋产权人为三泰公司； 6、三泰公司清算报告复印件，证明三泰公司在2009年政策性关停时为将登记在公司名下的房屋分割登记至购房人名下，单方请求江塔公司代为办理分割过户事项，但江塔公司并未接受； 7、企业注册信息查询单复印件、准予注销登记通知书复印件，证明三泰公司已于2009年2月10日注销登记； 8、繁昌县政府办公室抄告单复印件，证明繁昌县政府明确要求如江塔公司代替三泰公司办理涉案房屋分割过户，必须先将涉案房屋过户至江塔公司名下，并交纳相关税费，但江塔公司直至关停也没有接受，最终繁昌县政府批准三泰公司原法定代表人李平的申请，直接将登记在三泰公司名下的涉案房屋过户到购买人名下； 9、房地产权证原件，证明部分购房人已从三泰公司名下办理了分割过户，而原告所有的涉案房屋因未办理分割手续，仍登记在三泰公司名下。 被告金泰担保公司辩称：本案所涉及的房产是由三泰公司自建的，在2009年三泰公司注销时，三泰公司清算组将案涉房产依法处置给了江塔公司，后因江塔公司拖欠债务，涉案房产被法院采取冻结措施。现在原告提起诉讼，理由有两点，一是原告主张是在清算之前，三泰公司已经将房产出售给原告，二是三泰公司没有将房产赠与给江塔公司。针对原告方的上述两个观点，我方阐述以下意见：1、案涉房产属于不动产，目前仍然登记在三泰公司名下，原告仅仅提供购房合同，就主张其已取得房屋的产权，并提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据此规定，原告的诉请不应得到法院的支持；2、三泰公司和江塔公司之间的赠与是否成立，我方将提供证据予以证实，另外需要强调的是，三泰公司与江塔公司之间的关系是否成立，与本案原告没有任何直接的利害关系，原告无权提出异议，综上请求法庭驳回原告诉请。 被告金泰担保公司为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料： 1、三泰公司的企业注册信息查询单、江塔公司的企业注册信息查询单，证明三泰公司和江塔公司的基本情况，以及股东构成； 2、三泰公司注销登记申请材料，证明（1）三泰公司于2009年已经注销登记，主体已经不存在；（2）其清算组成员既包括本案原告，也包括江塔公司的两名股东；（3）三泰公司清算组对于其所自建的未出售的商品房，已经处置给了江塔公司，江塔公司的两名股东，均为三泰公司的清算组成员，该两名股东应当是对该房产的处置明知并接受的。 第三人江塔公司未到庭，但向本院提交书面情况说明一份，本院对其内容概括如下：2009年三泰公司政策性关停注销，当时登记在其公司名下的一栋商住楼因为未将产权分割过户登记至购房人名下，三泰公司便请求我公司代为办理，并记录在三泰公司清算报告第五条中。但因办理分割过户需先将登记在三泰公司名下的商住楼变更登记至我公司名下，并且还要我公司承担17万多元的税费。考虑到三泰公司只是找我公司代办分割过户，并不是把商住楼赠送或转让给我公司，我公司没有义务承担该笔税费。所以代办分割过户一事自始至终没有实际实施，三泰公司清算报告中的第五条完全是三泰公司单方的想法，我公司从未表示接受，商住楼也一直登记在三泰公司名下，与我公司没有任何关系。 本院经审理认定事实如下：坐落于荻港镇黄山路的三泰商住楼系由三泰公司开发建设。2006年6月8日，三泰公司与王新淮签订《购房合同》一份，约定三泰公司将该商住楼中三层306室房屋出售给王新淮，房屋建筑面积为116.08平方米，每平方售价1250元，总房价为145100元；合同中还约定首付款不得低于购房款的50%标准，余款一年内分期付清（无息还本）。《购房合同》签订后，王新淮并没有按照合同约定支付购房款，但却在该房屋中居住。2006年12月12日，三泰公司取得三泰商住楼的房产证，权证字号：房地权繁昌房字第××号。2009年2月8日，三泰公司清算小组作出《繁昌县三泰水泥有限责任公司财务清算报告》，其中第五条载明：原三泰水泥有限责任公司商住楼未出售的商品房产权归新建的繁昌县江塔新型建材有限公司所有。2009年2月10日，三泰公司办理了注销登记。后因涉案商住楼产权过户问题，2014年9月22日，繁昌县荻港镇人民政府应三泰公司股东李平、李先春的申请，向县政府提交《关于请求免除原繁昌县三泰水泥有限公司商住楼房屋产权证变更相关税费的请示》，该请示中载明：“三泰公司关停时，尚有1002.83平方米的房屋未售出，房屋产权证也一直未能分割到户，三泰公司在资产清算中将该栋楼产权划归新成立的江塔公司所有，现江塔公司也被政策性关停，根据繁昌县房管局意见，必须将房屋产权证变更到江塔公司名下，再分割到购房户，需要交纳二次税费。”后该税费减免请示并未得到县政府的同意，而是建议先征后返。2015年6月16日，繁昌县荻港镇人民政府再次应三泰公司股东李平申请，向县政府提交《关于原繁昌县三泰水泥有限公司商住楼房屋产权证变更相关事项的报告》，载明：“三泰公司关停时，尚有1002.83平方米的房屋未售出，房屋产权证也一直未能分割到户，三泰公司在资产清算中将该栋楼产权移交新成立的江塔公司所有，现江塔公司也被政策性关停，如果将房屋产权证变更到江塔公司名下，在分割到购房户，需要交纳二次税费，购房户认为不应承担二次税费，致使购房户一直未能办理产权证。”之后经政府部门协调，登记在三泰公司名下的1002.83平方米房产中的654.59平方米直接从三泰公司名下已经过户到购房户名下。2016年4月6日，本院作出（2014）繁执字第00191-3号执行裁定书，查封了被执行人江塔公司所有的登记在三泰公司名下的位于繁昌县荻港镇的房产（产权号为繁昌房××号）。2018年4月25日，王新淮书写欠条一张，载明：“经协商，306房总金额伍万元整（50000元）。该款于2018年4月25日已经付款贰万元整，下欠叁万元整。该叁万元欠款计划于2019年底还款贰万元整，2020年底还款壹万元整”。在欠条下方，李平书写如下：“李平于2018年4月25日收到王新淮购房款贰万元整”。 另查明，案外人李晓春于2011年5月31日向徽商银行芜湖繁昌县支行借款100万元，被告金泰担保公司为该笔借款提供连带责任担保，案外人李世娟、李先春及第三人江塔公司则向金泰担保公司的上述担保行为提供反担保。借款到期后，金泰担保公司代偿了借款本息合计1040787.61元，李晓春之后归还了代偿款80万元，仍剩余代偿款240787.61元未归还，为此金泰担保公司起诉至本院，本院于2013年12月5日作出（2013）繁民二初字第00383号民事判决书，判决：1、李晓春于本判决生效之日起十日内归还金泰担保公司代偿款240787.61元及截至2013年11月1日的违约金计251420.53元，合计492208.14元。2013年11月1日后的违约金按代偿本息240787.61元的2%每月计算至代偿款结清时止。2、律师费17000元、案件受理费4083元、保全费3020元，合计24103元由李晓春承担。3、李世娟、李先春、江塔公司对上述第一、二项款项承担连带清偿责任。 再查明，三泰公司于2000年10月18日成立，于2009年2月10日注销。注销前三泰公司的股东分别为：李平（占股36.9%）、李先春（占股29.16%）、王新淮（占股36.82%），法定代表人为李平。江塔公司于2008年12月18日成立，于2012年12月24日吊销。江塔公司的股东在2011年2月25日发生变更，由原来的李先春（占股23%）、李晓春（占股57%）、徐乃华（占股20%）变更为李先春（占股43.33%）、李晓春（占股56.67%），法定代表人为李晓春。 本院认为，本案的争议焦点包括：一是原告王新淮对涉案房产享有何种权利；二是原告王新淮所享有的权利能否排除本院的强制执行。 一、原告王新淮对涉案房产享有何种权利。原告向本院提交了《购房合同》以证明其系涉案房屋的买受人，本院经审查认为，原告虽然在2006年6月8日与三泰公司签订了《购房合同》并在涉案房产中居住，但根据购房合同条款约定，至少支付50%的首付款并在一年内付清全部购房款，而原告王新淮在合同签订后到2016年4月6日本院查封该房产之前，长达十余年的时间里一分钱没有支付，直到2018年才向已被注销登记的三泰公司原法定代表人李平支付20000元，远低于合同约定的总房款145100元，由此可见，原告系违反购房合同约定的房屋买受人。 二、原告王新淮所享有的权利能否排除本院的强制执行。王新淮作为房屋买受人，涉案房屋在过户前被人民法院查封的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人需要同时满足以下要件才能排除人民法院的强制执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案中，原告王新淮作为房屋买受人，既没有支付涉案房屋全部价款，也没有按照合同约定支付合同价款，并且因其自身原因没有办理房屋产权过户登记，因此，原告作为房屋买受人而享有的权利不能排除本院的强制执行。 其他事项。对于原告在诉状及庭审中提出涉案房产属于三泰公司等情形，可由相关权利人根据法律规定进行主张，不属于本案的审查范围。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王新淮的诉讼请求。 本案案件受理费人民币80元（原告预交），由原告王新淮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  叶进财 人民陪审员  李春喜 人民陪审员  盛能胜 二〇一九年五月九日 书 记 员  余灵蓉 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。