陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕03民终569号 上诉人（原审被告）：眉县XX园，住所地：眉县XX镇XX街XX段，统一社会信用代码：52610326762591046Y。 法定代表人：马菊梅，该园园长。 委托诉讼代理人：黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婉莉，陕西西虢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：章永安，男，生于1963年11月22日，汉族，小学文化，农民，住岐山县，身份证号：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：陈奇斌，福建典格（厦门）律师事务所律师。 原审被告：马连山，男，生于1962年7月10日，汉族，住陕西省眉县，身份证号码：610XXXXXXX********。 原审被告：马菊梅，女，生于1968年3月29日，汉族，住址广东省佛山市南海区，身份证号码：610XXXXXXX********。 原审被告：眉县太白山旅游开发区房地产经营部。住所地：宝鸡市眉县汤峪口，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2504。 法定代表人：常忠平，任公司经理。 上诉人眉县XX园因与被上诉人章永安、原审被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部（简称房地产经营部）、原审被告马菊梅、马连山房屋买卖合同纠纷一案，不服眉县人民法院(2018)陕0326民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人眉县XX园的委托诉讼代理人黄侃祥、杨婉莉，被上诉人章永安的委托诉讼代理人陈奇斌，原审被告房地产经营部的法定代表人常忠平到庭参加了诉讼。原审被告马菊梅、马连山经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 眉县XX园上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、一审认定基本事实不清。一审判决对涉案房屋的出卖人并没有确认。一审法院也没有查明合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后的一年内，买受人也即被上诉人因出卖人的原因无法办理所有权登记。2、一审判决适用法律错误。上诉人认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，应确认被上诉人解除合同的请求超过了法律规定的合理期限。一审法院《解释》第十九条适用法律错误。3、一审判决上诉人眉县XX园承担责任不符合合同的相对性原则。4、一审判决解除合同过于草率，也无法律依据，会造成不良社会影响。 章永安辩称，1、出卖人明显没有尽到合同约定义务，属于单方违约，一审判令解除合同合法。2、《解释》第十五条针对的是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，本案出卖人方已构成根本违约，一审适用《解释》第十九条并无错误。3、一审判决确认上诉人为实际产权所有人，马菊梅加盖了私章，上诉人、马连山均收取了部分购房款，上诉人也是买卖合同的相对人。一审判决支持被上诉人退房退款的诉讼请求，判令上诉人承担房屋买卖合同解除后返还购房款责任是正确的。 房地产经营部辩称，一审对我经营部承担责任的判决有误，我们和被上诉人没有签订任何合同也没有收取任何费用，合同本身无效。请求撤销一审判决。 章永安向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2014年1月8日签订的《阳光商城商铺买卖合同》；2、判令位于陕西省宝鸡市眉县XX镇XX街XX段XX大厦XX、XX号商铺退还给被告；3、判令被告立即退还原告126000元购房款，并支付相应利息（以126000元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年1月8日起计算至实际付清之日止）给原告；4、判令被告因未能在约定期限内办理讼争商铺登记在原告名下须支付违约金1260元给原告；5、判令被告赔偿原告损失147541元（其中：2015年1月8日至2017年1月8日租金损失26460元，可获得房价上涨预期利益损失121080元）；6、判令本案诉讼费由被告承担。第3、4、5项暂合计274801元。 一审法院认定事实：2011年9月9日，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县XX小区XX园（乙方）签订《合作开发建设合同》，合同约定：一、项目概况：该项目位于眉县XX街XX段东临净光寺，南临眉县XX小区XX园，西临经济小区，北临美阳街，占地约4.54亩，建设商品住宅一栋......；二、合作开发形式及权属：1、该项目由乙方将土地使用权手续转入甲方，然后由甲方实施开发。项目的实施由甲方负责，乙方给甲方交项目管理费用......；2、开发建设所需的全部资金由乙方投入，乙方项目的规划、运作、销售由甲方负责实施；3、该项目由甲乙双方共同管理，乙方自负盈亏；4......;5、建设项目完成后土地使用权属及甲方开发所有建筑物归乙方所有;6、项目部负责销售，乙方负责物业管理，甲方负责出具相关印件手续协助乙方办理房屋产权证等内容。该项目在建设过程中定名为“XX大厦”。2014年1月8日，原告章永安与眉县XX大厦签订了一份《商铺买卖合同》，购买了XX大厦第4层F4-68、69号商铺，合同落款处加盖有“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有章永安签名，合同约定两个商铺建筑面积为24平方米，房屋单价为5250元/平方米，房屋总价款为126000元，还约定自合同签订之日起3年内给买受人办理产权登记手续并取得产权证书，如在合同约定期限内未能为买受人办理完产权登记手续，买受人退还所认购房产，出卖人一个月内无条件退还买受人实际缴纳的全部款项，并支付给买受人实际缴纳认购款项的1％作为违约金等条款。2014年1月8日原告章永安交购房款126000元，收款人向原告出具收款收据一张，收款收据上加盖“眉县XX大厦财务专用章”。后由于被告方原因，原告所购商铺至今尚未取得产权证书。2014年1月8日，原告章永安与眉县XX大厦又签订了《商铺委托经营合同》，原告将其购买的XX大厦第4层F4-68、69号商铺委托给眉县XX大厦招商租赁、运营管理，由XX大厦按该合同约定的租金标准给原告支付租金，合同落款处加盖有“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有章永安签名，但XX大厦没有按合同约定付清全部租金。现原告以被告已严重违约为由，状诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2014年1月8日签订的《阳光商城商铺买卖合同》；2、判令位于陕西省宝鸡市眉县XX镇XX街XX段XX大厦XX、XX号商铺退还给被告；3、判令被告退还原告126000元购房款，并支付相应利息（以126000元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年1月8日起计算至实际付清之日止）给原告；4、判令被告因未能在约定期限内办理讼争商铺登记在原告名下须支付违约金1260元给原告；5、判令被告赔偿原告损失147541元（其中：2015年1月8日至2017年1月8日租金损失26460元，可获得房价上涨预期利益损失121080元）；6、本案诉讼费由被告承担。另查明，眉县XX小区XX园现更名为眉县XX园，该幼儿园的法定代表人为马菊梅，马连山为该幼儿园的委托代理人，处理该幼儿园的事务。再查明，眉县太白山旅游开发区房地产经营部于2016年1月13日取得XX大厦项目商品房预售许可证。 一审法院认为，结合双方当事人的诉辩观点，重点审查了以下几个方面的问题： 1、涉案《商铺买卖合同》效力问题。建设部《商品房销售管理办法》第4条规定，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。2011年9月9日，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县XX小区XX园（乙方）签订《合作开发建设合同》，合同约定该项目的规划、运作、销售由甲方负责实施。根据《合作开发建设合同》约定和建设部《商品房销售管理办法》的规定，涉案商品房的销售应该由被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部实施，应加盖其印章和法定代表人私章，但本案《商铺买卖合同》落款处加盖了“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，“眉县XX大厦”仅为双方合作开发项目的名称，并不是实体单位或组织，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部应该对其违规销售行为负责，鉴于原告是在该项目售楼部签订的《商铺买卖合同》，可以按表见代理认定商铺销售行为系被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部所为，可以认定该合同为有效合同。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该《商铺买卖合同》签订时，尚未取得商品房预售许可证明，但在原告起诉时已取得了商品房预售许可证，也可以认定该合同有效。 2、涉案《商铺买卖合同》能否解除问题。现原告起诉请求解除《商铺买卖合同》，被告不同意，认为原告解除权限期限已届满，该权利消灭，原告现已丧失解除该合同的权利。本院认为，双方在《商铺买卖合同》中约定自合同签订之日起3年内给买受人办理产权登记手续并取得产权证书，如在合同约定期限内未能为买受人办理完产权登记手续，买受人退还所认购房产，出卖人一个月内无条件退还买受人实际缴纳的全部款项，并支付给买受人实际缴纳认购款项的1％作为违约金；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，《商铺买卖合同》签订日期为2014年1月8日，至今已超过双方约定的办证期限一年有余，由于被告的原因，原告仍未取得产权证书，属被告单方违约，原告现在要求解除《商铺买卖合同》，符合双方合同的约定及司法解释的规定，应该予以支持。 3、涉案《商铺买卖合同》解除后责任承担问题。原告起诉要求四被告共同承担责任，但从本案查明的情况来看，马菊梅系被告眉县XX园的法定代表人，马连山为该幼儿园的委托代理人，受托处理幼儿园的事务，两人的行为均为职务行为，不应由其个人承担责任。眉县太白山旅游开发区房地产经营部与眉县XX小区XX园（眉县XX园）签订《合作开发建设合同》，合同约定开发建设所需的全部资金由眉县XX园投入，项目的规划、运作、销售由眉县太白山旅游开发区房地产经营部负责实施，该项目由双方共同管理，眉县XX园自负盈亏，建设项目完成后土地使用权属及开发的所有建筑物归眉县XX园所有等内容。从《合作开发建设合同》可以看出，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部为涉案项目的开发商，房屋的销售由其负责，其应该对房屋销售中的违规操作承担责任，也应该对《商铺买卖合同》解除后购房款的返还等承担责任；被告眉县XX园为项目的投资方，且项目建成后其为实际产权所有人，应该对《商铺买卖合同》解除后购房款的返还等承担责任。 4、承担什么责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。根据以上规定，涉案《商铺买卖合同》解除后，原告关于退还被告商铺、被告返还原告购房款、支付原告实际缴纳认购款项的1％作为违约金的诉讼请求符合法律的规定，应该予以支持。原告要求支付利息的请求因合同中只约定了违约金，没有约定利息，故不予支持。原告要求的租金损失，因其系《商铺委托经营合同》而产生，与本案不属同一法律关系，不予审理，双方可协商解决，协商不成时可另案诉讼。原告要求的房价上涨预期利益损失，没有提供有效证据证明，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决：一、解除双方2014年1月8日签订的《商铺买卖合同》。二、原告章永安将购得的眉县阳光大厦第4层F4-68、69号商铺退还给被告眉县XX园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部。三、由被告眉县XX园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部于判决生效后七日内返还原告章永安购房款126000元，并支付违约金1260元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5422元，由原告负担2912元，被告眉县XX园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部负担2510元。 二审中，原审被告房地产经营部提交了眉县不动产登记局于2019年4月30日颁发的《不动产权证书》，用以证明行政机关职能变化致房屋登记迟延，上诉人不应承担违约责任。被上诉人对证据真实性无异议但对证明目的不予认可,认为书证载明土地用途为住宅用地、政府部门改制不影响房屋登记的办理。本院认证意见如下：上诉人提交的证据仅能证实不动产权证书换发的事实，无法证实被上诉人未能按合同约定取得房屋权属证书应归责于不动产行政管理部门。 本案二审查明的案件事实与一审法院查明相同。 本院认为，结合各方当事人的诉辩意见，本案上诉争议焦点为：一审认定事实是否清楚；适用法律是否正确；责任主体确定是否准确。 关于事实认定的问题。第一，一审判决依据行政法规及本案事实，明确认定涉案商铺的销售行为系房地产经营部所为，即房地产经营部为法律规定的出卖人，事实清楚。上诉人主张一审未明确认定涉案房屋出卖人的上诉理由不能成立。第二，依据《商铺买卖合同》第十条的约定，出卖人应自合同签订之日起3年内给买受人办理产权登记手续并取得产权证书。即自合同签订之日起3年内，出卖人负有协助办理房屋产权登记手续并取得产权证书的合同义务。否则，出卖人应当承担违约责任。本案中，至一审庭审结束时，已超过双方约定的办证期限一年以上，买受人仍未取得房屋产权证书。上诉人也未能举证证明非因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限内取得房屋产权证书，依法应承担举证不能的法律后果。一审法院认定系出卖方的原因，符合本案事实。故上诉人主张一审认定事实不清的上诉理由缺乏事实根据，本院不予采信。 关于法律适用的问题。本案《商铺买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限为自合同签订之日起3年，至一审庭审结束时已届满且超过一年。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《审理商品房买卖合同解释》）第十九条买受人行使法定解除权的情形。一审法院适用法律并无不当。上诉人主张本案应适用《审理商品房买卖合同解释》第十五条第二款确定解除权行使期限系对法律的曲解，本院不予采信。 关于责任主体的问题。首先，一审法院审理过程中，上诉人自认《商铺买卖合同》的出卖方为上诉人及房地产经营部。其次，在实际销售中，上诉人以“眉县XX大厦”的名义对外销售涉案商铺，违反了《商品房销售管理办法》的规定及其与房地产经营部签订的《合作开发建设合同》约定。上诉人作为实际出卖人、投资方，应对其违规销售行为承担相应的法律责任。一审法院判令上诉人承担还款责任，并无不当。上诉人主张一审判令其承担责任不符合合同相对性原则的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。 综上所述，眉县XX园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2510元，由眉县XX园负担。眉县XX园预交5422元，本院退回2912元。 本判决为终审判决。 审 判 长 任小剑 审 判 员 李 喆 审 判 员 陈 蔚 二〇一九年五月三十一日 法官助理 王云飞 书 记 员 李佳玺 1