贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2563号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李庭松（特别授权），该公司员工。 被上诉人（原审原告）：汪永健，男，1993年3月23日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪应红，贵州众正律师事务所律师。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人汪永健商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告汪永健提起诉讼，请求判决：1.被告为原告办理瑞丰铭城2-604号商品房所有权转移登记证书（房屋所有权证书或不动产登记证书），并将权属证书交付给原告；2.被告支付原告逾期办证违约金暂计92,667.00元（从2017年10月31日起计算至2018年7月31日，最终违约金以购房总额308,890.00元为基数，每日按0.1%从2017年10月31日起计算至向原告交付产权证书之日止）；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2013年1月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告瑞丰铭城2-604号房屋一套，该房屋建筑面积为120.89平方米，套内建筑面积为98.68平方米，总价为308,890.00元。被告应于2013年10月31日前向原告交房，被告承诺于2017年10月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付原告，如不能按照约定交付相关文书，被告按已付房款的日0.1%承担违约责任。该合同是被告提前打印好提供给原告签订的格式合同，双方是在充分理解和完全知晓合同内容条款的情况下，并在平等自愿协商一致的基础上订立了合同。合同签订后，原告依约支付了被告的购房款及银行贷款等相关费用，被告也基本按时将该房屋交付原告居住使用，但至今为止，被告却未将该房屋的权属证书交付给原告，导致原告居住房屋长期呈现不属于自己产权的状况，对房屋使用或出租出售、抵押等均为不便，被告的违约行为客观上造成原告正常生活的极大不便，严重损害了原告的合法权益，应当依法承担违约责任。因为被告未按约定期限给原告办理房产证，导致原告无法出售该房，导致原告买第二份房也不能使用公积金等诸多不便。请求判决支持原告的诉讼请求。 原审被告瑞丰公司辩称：一、购房合同约定的逾期办证违约金过高，以日0.1%计算每月的违约金高达总购房款的3%，该违约金的数额比最高法规定的民间借贷2%还高，作为购房合同，出卖方负有办证及交付义务，交房义务已履行完毕，原告方已实际使用房屋，在此情况下，按购房总款的3%每月承担违约金显然过高，因此，被告请求按贵院已生效的判决对同类情况的处理依法判决本案，以贷款基准利率的130%计算逾期办证违约金。二、经贵院（2017）黔0502民初4602号判决作出的判决内容，二审法院依法支持了一审判决中的逾期办证违约金的计算标准，根据同院同案同判决的原则，作出公正判决。 原审经审理查明：2013年1月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号00023号）。“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节市七星关区贵毕大道毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目**工程，土地编号为七星关区**的地块上建造的第**第****住房；建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米；该商品房总价款为308,890.00元；付款方式为合同签订之日交付首付款92,890.00元，余款216,000.00元以【银行按揭】付款的方式支付；出卖人应当于2013年10月31日前，向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2014年2月11日交付给被告开户费829.00元、维修基金9,067.00元、契税4,633.00元、办证费787.00元。被告于2014年2月11日向原告交付涉案房屋。被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金。另查明：被告在庭审中称，涉案房屋现不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，故对原告要求办证的诉讼请求，不予支持。但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，应予支持。 关于双方约定的违约金是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。因此，支持按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准计算违约金。故应从2017年11月1日起，以原告已付购房款308,890.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告汪永健逾期向不动产登记机构提交为原告汪永健办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款308,890.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准计算,从2017年11月1日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日止）。二、驳回原告汪永健的其他诉讼请求。案件受理费1,058.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：上诉人一审主张不能依约如期为被上诉人办理房屋权属登记原因系因不动产登记政策调整，房屋权属登记工作由住建部门变更为国土部门的不动产登记中心办理，因机构调整、业务培训等因素，2015年3月至2016年6月相关部门就房屋权属登记工作暂停办理，且国土部门为此重新核实并办理土地落宗等事宜，需逐户进行房屋实际测绘，致上诉人就涉案房屋的办证工作工作量增加数倍，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，不动产登记政策变化属重大情势变更，办理案涉房屋权属登记的时限应从毕节市国土部门实际全面启动房屋权属登记工作之日起重新计算时限。一审未考虑不动产登记政策调整的情势变更因素，判决上诉人支付被上诉人逾期办理案涉房屋权属证书违约金显失公平。 被上诉人汪永健答辩称：原审认定事实清楚，程序合法，但一审按被上诉人的答辩认可的违约金标准予以判决，适用法律错误。为减轻答辩人诉累和节约审判资源，答辩人未提起上诉。现上诉人恶意上诉，拖延诉讼时间，且其上诉主张与本案事实不符，其虚构的上诉理由不成立，请求驳回上诉，依法改判按照双方合同约定判决上诉人向被上诉人支付违约金。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：上诉人一审答辩意见对其违约及被上诉人请求其支付违约金的请求并未提出异议，仅提出应按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付违约金，其上诉提及的一审对其主张违约原因系不动产登记政策变化的情势变更所致未予考虑，作出的判决显失平的上诉意见无事实依据，且其对二审提出的上诉主张未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本院仅应围绕上诉人的上诉请求是否成立进行审理。被上诉人未提起上诉，视为对一审结果判决服判，其在答辩中提出的请求本案不作审查。 综上，上诉人的上诉无事实及法律依据，对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2116元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  殷 勇 二〇一九年五月十六日 书记员  何曼青