安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0705民初5748号 原告：周飞，男，1984年11月18日出生，汉族，住铜陵市铜官区。 原告：徐芳芳，女，1986年9月24日出生，汉族，住铜陵市铜官区。 两原告委托代理人：耿宏志，安徽克群律师事务所律师。 被告：陈柏胜，男，1970年5月19日出生，汉族，住铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：周良红，安徽古圣律师事务所律师。 被告：王立娟，女，1969年7月31日出生，汉族，住铜陵市义安区。 原告周飞、徐芳芳诉被告陈柏胜、王立娟买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周飞、徐芳芳及其委托诉讼代理人耿宏志、被告陈柏胜委托诉讼代理人周良飞到庭参加诉讼，被告王立娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告周飞、徐芳芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行合同，立即办理福景东方城54栋702室房屋过户有关手续；二、判决被告支付违约金127500元（从2017年12月1日计算至2018年12月10日共375天，按己付款额34万元日1‰计算。三、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：二原告为夫妻关系，二被告亦为夫妻关系。2016年原告通过铜陵市天赐房产中介有限公司要求出售福景东方城54栋702室房屋。12月2曰经中介撮合，原、被告双方在中介处签订了《房屋买卖协议》。协议约定“甲方（即被告）出售产权没有争议的位于福景东方城54栋702室住宅，面枳120.20平方米。乙方（原告）认购总价为人民币叁拾柒万捌仟元整。”在协议第四条“付款方式”中约定：“1、甲方交房给乙方，乙方付甲方叁拾肆万元整（含定金）2、甲方负责办理好自己的不动产证.自己费用自己承担： 3、甲方过户乙方费用由乙方承担。”在第五条“补充条款”中又约定“2、甲方须于收到乙方人民币叁拾肆万元整将该房完好无损交与乙方“5、甲乙双方须于2017年12月1日前办理该房过户手续”。在协议第九条后又手写约定“乙方要求过户，甲方应积极配合，如不配合，按房款（已付房款〉日1‰赔付”。合同签字后，原告即向被告支付了5万元定金，又于12月9日一次性向被告汇出了29万元。（另有3.8万元双方协议在房产过户时支付）被告也按约将房屋交给了原告。原告又东挪西借投入了28万多元对房屋进行了装修，并搬进房屋居住至今。但没有想到的是，被告此后却用百般借口拖着不办理房产登记。无奈原告求助于中介公司，中介公司也做了很多工作，这才知道是因为近期房价有所上涨，被告反悔了。为维护原告的合法权益，维护社会的基本诚信，特提起民事诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陈柏胜辩称，原告诉请的福景东方城54栋702室房屋为周其爱、陈麟、陈明新及陈柏胜和王立娟共同所有，陈柏胜、王立娟与两原告达成房屋买卖合同，侵害了周其爱、陈麟、陈明新的房屋所有权，该房屋买卖合同应当认定为无效合同。周其爱、陈麟、陈明新已经就该本案房屋买卖合同确认为无效进行诉讼，本案应当依据《民事诉讼法》相关规定，应中止本案的审理，待确权诉讼后才能就本案事实及合同效力进行审理。 由于两原告未按照房屋买卖合同的约定交付房款，尚欠被告38000元房款，依据该合同第五条第三款，陈柏胜和王立娟未违约，因此，原告就违约金的诉讼请求无事实及法律依据；且如果本案房屋买卖合同确认为无效，两原告的诉请的违约是没有事实依据的；如果双方买卖合同即使是有效的情况下，该违约金也诉请过高。请求法院依法公正判决。 被告王立娟未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年，因铜芜路绿化带项目建设需要，陈柏胜等人居住的位于铜陵市铜官区栖凤居委会栖凤组房屋处于拆迁范围。为此，原铜陵市狮子山区政府与陈柏胜（被征收人）签订《征收补偿安置协议》，约定：一、征收房屋情况：房屋面积189.8平方米，其中合法房屋面积174.8平方米，超过产权证记载或批准面积15平方米。二、征收安置：乙方（陈柏胜）一层实际经营房屋合法面积60平方米，可在东郊商贸园等面积申购商业用房60平方米，价格为2350元/平方米；乙方用于居住房屋合法面积114.8平方米，可在西湖北片安置点组合申购住宅房屋面积114.8平方米，安置住房120平方米以内一套。三、过渡：乙方家庭实际常住人口5人，包括陈柏胜、王立娟、陈麟、周其爱、陈明新。该协议乙方由陈柏胜一人签名。2016年6月22日，原铜陵市狮子山区征迁安置房工程建设项目管理部与陈柏胜签订《福景东方城小区安置协议》，协议载明的回迁安置户主姓名为陈柏胜，安置姓名（1）陈柏胜、王立娟、周其爱；安置姓名（2）陈麟、陈明新。乙方（陈柏胜）持回迁安置55号自愿选择福景东方小区54栋702室住宅，面积120.62平方米。该协议乙方也由陈柏胜一人签名。 2016年12月2日，陈柏胜、王立娟作为甲方（出售方）与周飞、徐芳芳作为乙方（认购方），在铜陵市天赐房产中介有限责任公司居间中介下，签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方出售产权没有争议的位于福景东方城54栋702室住宅、面积120.62平方米；二、乙方认购总价378000元；三、乙方交付现金5万元作为定金，正式合同签订后计入乙方房款中；四、付款方式：1.甲方交房给乙方，乙方付甲方34万元（含定金5万元）；2.甲方负责办理好自己的不动产证，自己费用自己承担；3.甲方过户乙方，费用由乙方承担；4.乙方要求过户，甲方应积极配合，如不配合，按房款（已付房款）千分之一每天赔付。双方须于2017年12月1日前办理该房过户手续。2016年12月12日，周飞向陈柏胜、王立娟支付定金5万元。2016年12月29日，徐芳芳向陈柏胜、王立娟支付购房款29万元，陈柏胜、王立娟共同出具了收条。收款后，陈柏胜、王立娟即将涉案房屋交付给了周飞与徐芳芳，周飞、徐芳芳对房屋进行了装修并居住至今。 另査，周其爱、陈麟、陈明新诉陈柏胜、王立娟、周飞、徐芳芳确认陈柏胜、王立娟与周飞、徐芳芳签订的《房屋买卖协议》无效本院于2019年1月4日立案后，于2019年2月25日判决驳回周其爱、陈麟、陈明新的诉讼请求。周其爱、陈麟、陈明新不服提起上诉，铜陵市中级人民法院于2019年5月21日判决驳回上诉，维持原判。 上述事实，有原、被告陈述，原、被告身份证复印件、《结婚证书》、公安机关出具的人口信息、《房屋买卖协议》、定金5万元收条、房款收条和银行转账凭证、安置协议复印件、受理案件通知书、（2019）皖0705民初157号、(2019)皖07民终351号 等相关证据予以佐证，可以认定。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告与周飞于2016年12月2日签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示,该《房屋买卖协议》经（2019）皖0705民初157号判决和(2019)皖07民终351号判决确定为有效。原告按照协议的约定支付了房屋的购房款给被告，履行了买受人的合同义务，被告未能按协议约定于2017年12月1日前办理该房过户手续，已构成违约。故对原告要求判令被告履行合同，立即办理福景东方城54栋702室房屋过户有关手续及支付违约金的主张，本院予以支持。但原、被告按日1‰约定支付违约金显然过高，应调整为按银行同期同类贷款利计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告周飞、徐芳芳诉被告陈柏胜、王立娟 一、被告陈柏胜、王立娟于本判决生效后五日内协助原告周飞、徐芳芳办理福景东方城54栋702室房屋过户手续。 二、被告陈柏胜、王立娟于本判决生效后五日内给付原告周飞、徐芳芳以34万元为基数从2017年12月1日按中国人民银行同期同类贷款利计算至本判决生效之日止的违约金。 案件受理费8855元，减半收取4427.5元，由,被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  万多春 二〇一九年五月二十三日 书记员  邓层层 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。