江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初3314号原告：苏州市相城区北桥新三合宠物经营部，住所地江苏省苏州市相城区北桥漕湖村张华。经营者：陈延波，男，1971年5月3日生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场，住所地江苏省苏州市相城区北桥漕湖村。经营者：沈卫星，男，1970年1月4日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：李永清，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部与被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日受理后，依法由审判员王建根独任审判，于2018年8月14日以简易程序公开开庭进行了审理，原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部的经营者陈延波、被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场的委托诉讼代理人李永清到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭，由审判员王建根担任审判长并主审，人民陪审员吴进兴、冯建林参加评议，于2018年12月24日以普通程序公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部的经营者陈延波、被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场的委托诉讼代理人李永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部诉称，原、被告于2017年10月30日签订房屋租赁合同一份，约定被告将南圈房屋及土地租赁给原告使用，租赁期限自2017年10月30日至2018年10月30日。合同签订前，被告承诺在该租赁期内不会发生拆迁行为，后原告依约支付了一年的租金18000元，并对涉案房屋、土地进行了装修，作宠物经营使用，期间原告共支出装修费用117690元。2018年1月，被告单方面告知原告提前解除租赁合同，并于同年4月24日断电断水逼迫搬迁，原告无奈自救低价出售犬只，为未能及时出售的犬只寻找寄养处，被告应承担相应的违约责任。请求法院依法判令：1、被告支付原告装修补偿费117690元。2、被告支付原告自2018年1月至2018年10月的经营损失250000元。3、被告支付原告犬只寄养费用43800元（寄养天数暂按照30天计算，主张算至实际寄养天数）。本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求第一项虽然写了装修补偿费实际是拆迁补偿费，117690元的金额是按实际支出的费用主张的。诉讼请求第三项中的寄养费要求计算至实际纠纷解决之日止，是按寄养协议约定计算的。本案转普通程序审理中,原告明确诉讼请求为1、判令被告按拆迁补偿的实际情况补偿原告97644.03元。2、判令被告支付原告犬只寄养费用按每个月43800元乘以3个月。3、判令被告在合情合理合法的情况下适当赔偿经营损失。4、本案的诉讼费由被告承担。被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场辩称，被告被政府拆迁，且在签订拆迁协议之后及时的告知了原告解除合同，根据原、被告之间签订的房屋租赁合同书第六条规定，如果乙方（本案原告）在合同期内遇到拆迁，甲方不承担乙方一切损失，只按实际天数退还房租费。所以被告认为既然合同有约定，双方应当按照约定来履行，至于原告主张的诉讼请求第一项被告认为不是事实，原告没有装修，第二项被告认为与本案无关，第三项也是与本案无关。所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同一份，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定了租赁期限及违约责任。2、个体工商户营业执照一份、税务登记证复印件一份、组织机构代码复印件一份，共三页，以证明原告租赁涉案房屋土地用于宠物经营，依法取得合法经营手续。3、沈卫星微信名片截图复印件一份，原告支付一年租金微信转账记录复印件二份，共三页，以证明原告已实际支付被告一年租金，共计18000元。4、微信聊天记录及微信朋友圈动态截图复印件23页，以证明被告承认2017年已评估同意拆迁，仍与原告签订房屋租赁合同。因被告于2018年1月通知原告提前收回涉案租赁物及土地。原告无奈开始低价出售犬只及与被告就拆迁善后微信沟通聊天记录。5、原告涉案土地、房屋原始面貌朋友圈截图复印件一份，以证明被告所出租的房屋年久失修，土地上荒草一人多高，简易版房门窗损坏，羊粪便每个屋子到处都是。电路损坏、开关缺失。6、原告对涉案房屋、土地装修、清理的微信朋友圈截图复印件共18页，以证明原告于2016年10月24日至2017年4月19日，对涉案房屋、土地的装修建设过程。明确记录每次建设过程中的事项，精确记录到每时每刻。7、原告涉案房屋、土地建设后，正在使用中的照片复印件21份，以证明原告对所租赁的房屋及土地倾注大量心血及时间建设，投入大量资金才有了现在的规模和面貌。由于被告提前解约收回，造成巨大经济损失。8、装修费用的收款收据原件6份，销货清单原件3份，送货单原件2份，人工费用收据原件1份，共12页，以证明原告装修涉案的房屋、土地作宠物经营使用所产生的装修费用。9、2017年度工商申报年度营业收入申报记录复印件一份，共4页，以证明原告经营宠物的最低年收入证明。10、犬只寄养协议原件三份，寄养费收款收据原件三份，共6页，以证明因被告提前收回租赁房屋土地并断水断电，原告无奈自救寄养未能出售的犬只所产生的费用。11、苏州供电公司申请销户申请表复印件一份，漕湖村出具的情况说明复印件二份，以证明在原告全家居住的情况下，在孩子上小学的情况下，被告2018年4月20日申请销户断电逼迁。在原告4月24号被断电后自救，搭接附近村民临时用电的情况下，被告于2018年5月7日通过关系威胁村民再次给原告断电，如不断电，被告就举报村民违法用电，村民质问被告：合理补偿人家为什么不走？没有补偿人家怎么好走？电是我合法购买后，愿意给谁用与你无关。被告所求无果。12、苏州市规划局、苏州市人民政府法制办、苏州市国土局、苏州市城乡建设局信息查询函四份（提供三份原件），拆迁政策的查询函复印件一份，以证明原告所涉案的租赁房屋及土地，在国土局、规划局都查询不到征收文件，国土局回函明确告知原告，到查询，原告按照国土局所留电话打通后，对方工作人员告知是拆迁办的办公电话。后至拆迁办查询，证实被告确于2018年1月签订协议拆迁。集体土地拆迁无公示公告，证明并不是政府征收拆迁。13、苏州市人民政府征收土地方案通告（苏府通（2016）29号、苏府通（2018）17号）复印件共15页，以证明原告所涉房屋、土地在苏州人民政府公告公示征收文件中不存在，证明不在政府征收范围，被告的拆迁协议是自愿申请拆迁的预拆迁也就是协议拆迁。协议拆迁在法律上就突出表达一个词汇自愿。协议拆迁也不具有强制性。因在国务院590号令及相关政策法规中没有这一概念。而被告自愿签署协议拆迁而绕开合法承租户，质疑协议拆迁的法律效力。补充向法庭提交证据：1、2018年10月18日拆迁补偿6号房具体明细一份，2018年1月9日企业房屋拆迁补偿协议一份及平面图、房屋拆迁补偿价值评估表、苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场设备明细表、苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场房屋产价评估单（1）、（2）、（3）、（4），以证明拆迁是我进入全部装修好后就开始测量，第一次是我签字的，现有的是第二次复量的时候我一一整理分出来的。拆迁补偿协议中的38项都是我的，目前都存在，是我入场后添置的，补偿款应当给我。拆迁补偿协议是北桥拆迁办取得的，根据拆迁补偿协议我立了一份清单。被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场质证称，对证据1房屋租赁合同的真实性认可，合同第六条，遇到拆迁甲方不承担乙方一切经济损失，只按实际租赁天数退房租费，对原告的证明目的，被告有异议。对证据2、个体工商户营业执照，原告营业执照是2013年办的，不是合同上租赁的地址。2013年，原告申办营业执照的时候还没有租赁被告养殖场的土地，原告利用租赁养殖场的土地不是合法经营，没有经营登记。对证据3沈卫星微信名片截图，原告支付一年租金微信转账记录认可，收到了房租。对证据4微信聊天记录及微信朋友圈动态截图，聊天可能是真实的，证明的内容不是原告所述已经评估同意拆迁，拆迁的问题经村民委员会和北桥镇政府找过被告几年，一直要拆迁，但一直没有付诸行动，说拆到实际拆迁有可能长达十几年，具体什么时候拆不确定。2018年1月份证实北桥政府要拆迁。原告在被告养殖场之前可能已经在从事宠物经营，也说明并非被告的养殖场这个地方才能经营宠物，其他地方也是可以的，进一步说明原告在收到被告因为拆迁需要解除租赁合同之后是可以终止合同，转移经营地址，转移以后是可以重新经营宠物，不存在低价经营犬只，如果真的存在是原告选择错误，与被告通知拆迁解除合同没有关系。对证据5、原告涉案土地、房屋原始面貌朋友圈截图，是出租后杂草重生，不是年久失修，原告只是进行了整理，不是装修。对证据6、原告对涉案房屋、土地装修、清理的微信朋友圈截图，不存在装修，就是整理一下。对证据7、原告涉案房屋、土地建设后，正在使用中的照片，通过整理后面貌不一样了，不能说明投入大量资金造成原告巨大损失。对证据8、装修费用的收款收据原件6份，销货清单原件3份，送货单原件2份，人工费用收据原件1份，装修费用是发生在2016年，被告不认可，是否发生在租赁土地上被告无法核实，即使存在被告也不认可发生在养殖场土地上。据被告方陈述，租赁在土地上的建筑物都是被告之前搭建好的。对证据9、2017年度工商申报年度营业收入申报记录，被告认为，该份记载的营业收入不代表原告的年收入。营业收入不代表原告的实际收入。对证据10、犬只寄养协议，对寄养费收款收据，原告的相对方也是经营部性质的个体工商户，只是签名，没有盖章，真实性无法核实，退一步来说即使是真实的，与本案也无关，即使损失存在也是原告的扩大损失，是原告选择的结果，原告在收到被告解除合同收回房屋的通知后应当及时转移，由于原告选择不当，哪怕选择断水断电也是情有可原。对证据11、苏州供电公司申请销户申请表，漕湖村出具的情况说明，对原告所述的证明对象有异议，是宠物经营，而原告无权全家居住，但是同时原告也说明了一个问题，虽然被告断水断电，但是原告通过关系还是接通了临时用电，被告没有达到断水、断电的目的。原告目前还是正常在使用者租赁房屋和场地。被告没有销户，是村里申请的。对证据12、苏州市规划局、苏州市人民政府法制办、苏州市国土局、苏州市城乡建设局信息查询函，拆迁政策的查询函复，是政府拆迁，不是苏州市政府的政府拆迁，可能是政府的拆迁。对证据13、苏州市人民政府征收土地方案通告（苏府通（2016）29号、苏府通（2018）17号），因为不是苏州市政府的拆迁，拆迁如何补偿没有统一标准，每个地方拆迁补偿标准是不一样的，政府拆迁没有搬迁费一说。对补充提供的证据需要核实。本案审理过程中，被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场未向本院提交书面证据。经审理查明，2017年10月30日,原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部（乙方）与被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场签订房屋租赁合同书一份，合同约定：甲方同意将南圈房屋及设施租赁给乙方使用。租赁期限自2017年10月30日至2018年10月30日共计一年。房屋租赁每年人民币18000元，每年一次性提前贰个月付清。其中，合同第六条约定：如果乙方在合同期内遇到拆迁，甲方不承担乙方一切经济损失，只按实际房租天数退还房租费，但可适当补助房租费作为乙方补助损失，但需要配合甲方做好善后工作。合同书对其他事项亦作了相应的约定。原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部经营者陈延波，被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场经营者沈卫星在合同书上签名。合同履行过程中，2017年12月25日苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场的拆迁补偿和搬迁损失补偿价值评估完毕，被告的经营者沈卫星于2018年1月9日签订了拆迁补偿协议。2018年4月始，原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部租赁场所出现停电停水。嗣后，原、被告就相关事宜协商未成，原告遂诉讼来院。审理中，本院调取了《企业房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁补偿价值评估表》等拆迁资料一组。经组织质证，原、被告对上述拆迁资料真实性均无异议。查明，2017年12月25日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具《房屋拆迁补偿价值评估表》一份，对苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场房屋、设备等资产进行了评估，并附有房屋建筑面积平面图一份。原告租赁的是房屋建筑面积平面图中的6#厂房。评估结果一览表显示：设备搬迁补偿价值76383元、停产停业损失52911元、货币安置增加补偿26455元。再查明，2018年1月9日，苏州市相城区漕湖村村民委员会（甲方）与苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场（乙方）签订《企业房屋拆迁补偿协议》一份，协议第一条约定旧房拆除期限：乙方应在2018年2月9日前将各种设备及材料等物品搬出旧房并交出钥匙，由甲方统一负责拆除。协议另约定甲方补偿乙方拆迁补偿款2297577元；评估以外零星物品补偿款18223元；签字奖励费20000元；上述补偿款合计2335800元。沈卫星作为被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场的拆迁户主在乙方落款处签字。2019年1月9日，本院组织原、被告双方去现场核实相关财产情况，并就原告提供的2018年10月18日拆迁补偿6号房具体明细表中的项目由沈卫星进行核实。沈卫星对于具体明细表中的项目4监控、项目6铁丝网围栏、项目7彩钢板围栏、项目8空心楼板、项目10彩钢板棚、项目12围墙、项目13披、项目17彩钢棚（南墙边）、项目20灶台、项目22砖砌池、项目25搪池水池、项目29夹芯板门、项目30铁门（大门）、项目34半砖隔墙、项目35铁皮宝们（场区）、项目36铁丝网围栏（跑笼）都予以认可。对于项目5普通水泥地认可的，但是原来就有红砖的，原告租赁后在红砖地的基础上浇了水泥地。对项目9扣板顶、项目11地毯、项目14搪瓷水池、项目15夹芯板房（笼子）、项目16夹板木隔断、项目18地砖、项目19地砖踢脚线、项目21瓷面盆、项目23水井、项目24彩钢板棚、项目26彩钢板隔断（院内）、项目27夹板木隔断、项目28水井、项目31浴缸、项目32抽水马桶、项目33拖把池、项目37地砖、项目38夹芯板木隔断不予认可。并称有的我不清楚，有些是原来就有的。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同书》、转账截图、本院调取的《企业房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁补偿价值评估表》等及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，租赁期内，涉案房屋被拆迁，房屋租赁合同继续履行受到影响，出租人应在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，被告自2017年10月30日起将涉案房屋及场地出租给原告，但2017年12月25日即对苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场的拆迁补偿和搬迁损失补偿价值评估完毕，被告的经营者于2018年1月9日签订了拆迁补偿协议然后才将拆迁事宜通知作为承租人的原告。被告其行为有悖合同的诚实信用原则，对原告造成的损失应承担相应的赔偿责任。本案中，因政府拆迁致使原、被告之间的合同无法继续履行，相关财产的处理应根据双方合同的约定及拆迁补偿的相关规定进行分配。关于原告主张被告按拆迁补偿的实际情况补偿原告损失问题，被告在答辩时称原告没有进行装修，现场核实情况后被告认可装修了部分项目，而对另外一部分原告主张的装修项目表示“有的我不清楚，有些是原来就有的”，可见，被告前后陈述矛盾，对哪部分项目原来有还是没有并不确定。且双方签订的房屋租赁合同中没有明确标明租赁的具体设施名称，被告亦没有举证哪些设施、项目系其租赁给原告的，其不利的法律后果应由被告承担。原告根据房屋拆迁补偿价值评估表所立的项目明细并按照评估价计算的价值人民币107442.77元应由原告享有。关于原告要求被告支付犬只寄养费用的诉讼请求，原告虽提供了犬只寄养协议及寄养费收款收据，但原告并没有举证如果由其自己养殖所需的成本及寄养费用的具体计算依据，该诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于原告主张的要求被告在合情、合理、合法的情况下适当赔偿经营损失的诉讼请求，原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》约定租期自2017年10月30日至2018年10月30日，且原告至今尚未实际搬离。但考虑到因原告承租场地拆迁并停水停电，必然对原告造成一定的停业损失，本院酌情认定停业损失人民币30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区北桥新三合宠物经营部人民币137442.77元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013296）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7472元，由被告苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场负担（原告预交的诉讼费，由本院退还。被告负担的诉讼费，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专用户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331023835）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王建根人民陪审员  冯建林人民陪审员  吴进兴二〇一九年五月三十一日书 记 员  颜 涛