江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣02民初18号 原告：景德镇市景客隆天天好药品超市有限公司浙江路分公司，地址：江西省景德镇市广场南路大江房地产G栋14号、15号店面。 负责人：吴松英，该公司经理。 委托代理人：邵平，江西景扬律师事务所律师。 被告：景德镇农村商业银行股份有限公司黄泥头支行，住所地：江西省景德镇市珠山区新厂东路249号。 负责人：吴监奇，该行行长。 委托代理人：雷鹏，上海恒睦律师事务所律师。 委托代理人：吴海涛，上海恒睦律师事务所律师。 第三人：陈华，男，1981年11月30日出生，汉族，住江西省。 第三人：胡敏，女，1980年2月13日出生，汉族，住江西省。 第三人：胡小阳，男，1963年6月28日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 第三人：胡立金，女，1968年5月24日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 第三人：胡良智，男，1992年11月7日出生，汉族，住江西省，系胡小阳之子。 原告景德镇市景客隆天天好药品超市有限公司浙江路分公司（以下简称“景客隆天天好药品超市”）与被告景德镇农村商业银行股份有限公司黄泥头支行（以下简称“景德镇农村商业银行黄泥头支行”）、第三人陈华、胡敏、胡小阳、胡立金、胡良智执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告负责人吴松英及委托代理人邵平，被告委托代理人雷鹏、吴海涛、第三人胡小阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景客隆天天好药品超市向本院提出诉讼请求：1、确认被告无权申请原告腾出并向买受人（即第三人胡小阳、胡立金、胡良智）移交因承租而占有被执行的景德镇市珠山区浙江路大江新城二期G栋1层14号、15号店面；2、确认原告在与陈华于2018年2月5日签订的《房屋租赁合同》租赁期内（租期至2023年5月30日止）停止向第三人胡小阳、胡立金、胡良智移交占有被执行的景德镇市珠山区浙江路大江新城二期G栋1层14号、15号店面；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1、原告自2008年7月成立以来，一直承租景德镇市珠山区浙江路大江新城二期G栋1层14号、15号店面经营药品，并与涉案店面产权人签有房屋租赁合同。即使产权人在承租期间发生过变更，但相关租赁合同从未有过中断。原告在与陈华于2018年2月5日签订的《房屋租赁合同》租期至2023年5月30日止，依据买卖不破租赁的原则，被告无权申请原告腾出并向买受人移交景德镇市珠山区浙江路大江新城G栋1层14号、15号店面；2、原告在收到景德镇市中级人民法院（2018）赣02执51号公告和相关执行裁定书后，在规定期限内提交了涉案店面的《房屋租赁合同》；3、江西省景德镇市中级人民法院（2019）赣02执异第4号执行异议裁定，认定2014年3月29日原告与胡敏签订的《房屋租赁合同》是全新的租赁合同完全是曲解事实；4、原告提交的多份租赁合同均可证实，原告是在景德镇市中级人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，人民法院应予支持”。 被告景德镇农村商业银行黄泥头支行辩称：1、2018年6月15日，景德镇中院向被告依法送达公告，明确要求对标的享有抵押、买卖、租赁等相关权利者，于2018年6月22日前，将持有的相关权利资料原件及复印件交由法院审查，原告在生效期满后才提供租赁合同，应当视为放弃相关法律权利；2、即使原告后续提供的三份合同能够作为证据，但主体不同，租期重叠，也没有付款凭证。按时间顺序排列的第一份合同，出租方为郑某，第二份合同出租方变更为胡某，第三份合同出租方变更为陈华。后两份合同租期存在部分重叠，三份合同不但主体不同，租期也重叠，没有付款凭证，不能形成证据链，不具有法律上的连续性，所以不能有效阻却案涉房屋执行交付；3、原告提交的证据均过举证期限，请法院不予认定。 第三人胡小阳述称，我买这个店面的时候，拍卖公告上显示的租期时间是2019年1月31日，原告景客隆天天好药品超市经营者说暂时租到5月份，我都同意了，没想到原告现在主张租期到2023年。 第三人陈华、胡敏、胡立金、胡良智均未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 原告景客隆天天好药品超市为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据，证明其主张： 第一组证据：身份信息，拟证明原告的诉讼主体身份； 第二组证据：江西省景德镇市中级人民法院（2019）赣02执异第4号《执行裁定书》及送达回证，拟证明原告提起本案案外人执行异议之诉程序的合法性； 第三组证据：景德镇市中级人民法院（2018）赣02执异51号《公告》，胡小阳、胡立金、胡良智身份信息，拟证明本案各第三人的诉讼主体资格的真实性； 第四组证据：1、景德镇市景客隆贸易有限公司、景客隆天天好药品超市股东变更信息，拟证明徐润生、吴燕是代表景客隆天天好药品超市签订涉案租赁合同的合法性；2、景客隆天天好药品超市企业信息登记材料，拟证明成立于2018年7月3日，经营地址是景德镇市大江房产G栋14号。自2018年7月份起一直承租涉案店面进行经营； 第五组证据：1、原告承租涉案店面的四份承租合同及部分出租房出具的收取租金的收据，拟证明原告承租时间自2012年6月1日至2023年5月30日；2、景德镇市房产登记申请书（抵押权设立登记），拟证明涉案店面在2014年3月26日抵押给被告；3、景德镇市中级人民法院查封涉案店面时景德镇市不动产登记中心签收的《送达回证》，拟证明涉案店面查封时间为2018年6月6日。 上述证据综合证明涉案店面在抵押给被告之前已由原告承租，且原告承租涉案店面也是在景德镇市中级人民法院查封之前。 被告景德镇农村商业银行黄泥头支行质证认为： 1、对第一组、第二组、第三组证据，三性予以认可； 2、对第四组证据，股东变更信息真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。无法证明徐润生、吴燕是代表景客隆天天好药品超市签订三份合同； 3、对第五组证据，对于收据的三性均不予认可，收据无法证明是陈华本人出具的，主体上发生变更，时间上无法保证连续性。无法证明承租时间是2012年6月1日至2023年5月30日；对景德镇市房产登记申请书（抵押权设立登记）和景德镇市中级人民法院查封涉案店面时景德镇市不动产登记中心签收的《送达回证》三性予以认可。 第三人胡小阳质证认为，对于以上证据其不清楚，没有异议。 被告景德镇农村商业银行黄泥头支行、第三人陈华、胡敏、胡小阳、胡立金、胡良智均未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实经审查论证，本院认定事实如下：在执行申请执行人景德镇农村商业银行股份有限公司黄泥头支行与被执行人陈华、胡敏借款合同纠纷一案过程中，本院于2018年1月23日10：00至2018年11月24日10：00，依法在淘室网上对包括景德镇市浙江路大江新城二期G栋1层14号、15号店面在内的陈华、胡敏名下多项资产进行拍卖。其中，本案争议店面被胡立金、胡小阳、胡良智成功竞买。2018年12月，本院执行裁定将景德镇市浙江路大江新城二期G栋1层14号店面所有权及相应其他权利归胡良智所有，景德镇市浙江路大红新城一期G栋1层15号店面所有权及相应其他权利归胡立金、胡小阳所有，并限期搬离。景客隆天天好药品超市认为按照“买卖不破租赁的原则”，双方租赁合同应当继续履行，被告无权申请原告腾出并向买受人移交景德镇市珠山区浙江路大江新城G栋1层14号、15号店面，向本院提出执行异议，并向本院提交四份租赁合同：第一份合同起止日期为2012年6月1日至2015年6月1日，出租方为郑妙志，承租方为异议人，签订时间为2012年11月7日；第二份合同起止日期为2014年4月1日至2015年6月1日，出租方为胡敏，承租方为徐润生，签订时间为2014年3月29日；第三份合同起止日期为2015年6月1日至2018年6月1日，出租方为陈华，承租方为异议人，签订时间为2015年5月27日；第四份合同起止日期为2018年6月1日至2023年5月30日，出租方为陈华（仅该份合同在公告规定的期限内提交）。另查明，2014年3月26日，景德镇市珠山区浙江路大江新城二期G栋1层14号、15号店面办理抵押登记，抵押权人为本案申请执行人景德镇农村商业银行股份有限公司黄泥头支行。2019年1月14日，本院作出（2019）赣02执异第4号裁定，认为异议人在法定期限内提交的一份租赁合同的起止日期为2018年6月1日至2023年5月30日，在店面抵押合同登记4年之后，明显不具备“买卖不破租赁”的效力，不能对抗执行，裁定驳回景客隆天天好药品超市提出的执行异议。景客隆天天好药品超市不服，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本院认为，根据我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件及材料，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。按照上述法规规定，在签订租赁合同后，应当在30日内，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。庭审中，景客隆天天好药品超市未提交办理了登记备案手续的相关证据。2014年3月26日，景德镇市珠山区浙江路大江新城二期G栋1层14号、15号店面办理抵押登记，抵押权人为申请执行人景德镇农村商业银行股份有限公司黄泥头支行，该诉争房屋一直处于抵押状态，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，该租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”景客隆天天好药品超市在法定期限内提交的一份租赁合同的起止日期为2018年6月1日至2023年5月30日，在店面抵押合同登记4年之后，不具备“买卖不破租赁”的效力，不能对抗执行。 综上，景客隆天天好药品超市的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）款之规定，判决如下： 驳回原告景德镇市景客隆天天好药品超市有限公司浙江路分公司的诉讼请求。 案件受理费11000元，由原告景德镇市景客隆天天好药品超市有限公司浙江路分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。 审判长 方 莉 审判员 周 杲 审判员 陈苾铃 二〇一九年五月六日 法官助理章汝秀 书记员胡澍妮