四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终13972号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司南充分行。住所地：四川省南充市北湖路63号。 负责人：袁雄飞，行长。 委托诉讼代理人：张皓，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华小榕，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川捷祥置业发展有限公司。住所地：四川省成都市武侯区玉通巷5号。 法定代表人：赵留京。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川资达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都市解难典当有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯大道顺江段27号。 法定代表人：石磊。 委托诉讼代理人：陈宗友，男，系该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：夏忠远，男，1970年2月22日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡磊，四川迪扬律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李星明，男，1955年2月27日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡磊，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司南充分行（以下简称南充农行）因与被上诉人四川捷祥置业发展有限公司（以下简称捷祥置业）、成都市解难典当有限责任公司（以下简称解难典当）、夏忠远、李星明房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南充农行上诉请求：撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4799号民事判决，依法认定南充农行对后续修建费不承担责任，由捷祥置业、解难典当、夏忠远、李星明承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决事实认定不清。解难典当向捷祥置业购买诉争房屋并于1998年5月10日签订了书面购房合同，南充农行基于（2000）南中法执字第42号民事裁定书依法继承了解难典当的合同权利，该房屋已经抵偿给南充农行。南充市中级人民法院委托成都市锦江区房地产评估事务所对南洋大厦一、二层房屋进行整体评估评估事项只能是解难典当基于《成都市商品房购销合同》所享有的合同权利，而非捷祥置业所有的在建工程，捷祥置业也认可南充农行取得的是解难典当的合同权利。法院的执行只是变更了合同主体，并未免除捷祥置业作为开发商应当履行的合同义务及法定义务，包括但不限于交付房屋与办理房屋产权证书。2.一审法院认定事实超出了本案审理范围。捷祥置业在一审庭审中出示的会议纪要与协议书系复印件，一审法院依据真实性无法确认的复印件便直接认定案外人成都艳丽贸易有限责任公司（以下简称艳丽公司）是南洋大厦的后续性建设投资人无事实与法律依据。即使艳丽公司为续建投资人，也是因为捷祥置业因资金不足，为完成开发义务所采取的融资或联建行为，也只能约束捷祥置业与艳丽公司，艳丽公司也无权向南充农行主张权利。捷祥置业作为开发商其主张的续建款及利息、后期消防工程费用均应由捷祥置业承担，一审法院不仅不加以认定，还为艳丽公司主张请求创设了条件，明显超出本案审理范围。 捷祥置业辩称，一、南充农行对“南洋大厦”第一、二层房屋的权限仅限于（2000）南中法执字第42号民事裁定书的范围，其明知案涉房屋办证需要后期续建和各项手续；二、“南洋大厦”第一、二层房屋经捷祥置业与案外人合作由烂尾楼续建为可以办证的商品房，该房屋的增值部分与捷祥置业的续建和完善各项报批手续具有直接关系，捷祥置业关于续建费的请求符合法律规定。 解难典当辩称，本案应以（2000）南中法执字第42号民事裁定书作为裁判依据，请求依法裁判。 夏忠远、李星明辩称，夏忠远、李星明系通过拍卖方式购买案涉房屋，捷祥置业主张的续建费与夏忠远、李星明无关。 捷祥置业向一审法院起诉请求：一、南充农行立即向捷祥置业给付“南洋大厦”第一、二层共3917.59平方米分摊的房屋续建款1976894元及利息（从2005年12月9日起计算至实际给付之日止的银行同期贷款利率）；二、南充农行承担后期消防工程费2000000元（具体金额以实际费用为准）；三、南充农行立即向捷祥置业给付2000000元管理费用；四、南充农行向捷祥置业给付应得利润11752770元；五、南充农行立即向捷祥置业给付物管费用2757983元（从2005年12月9日起暂计算至2016年8月8日）；六、判令南充农行向捷祥置业承担损失2000000元；七、诉讼费用由南充农行承担。 一审法院认定事实：1998年5月10日，原成都市解难典当行（后更名为解难典当）与捷祥置业签订《成都市商品房购销合同》，约定原成都市解难典当行购买捷祥置业开发的位于成都市成华区房屋，使用性质为商场，面积6608.18平方米。 2000年3月18日，捷祥置业与解难典当签订《备忘录》，约定：“鉴于南洋大厦建设工程目前状况，解难典当已用1998年5月10日所签《成都市商品房购销合同》中的权利为他人提供担保而面临被法院执行的现实情况......双方达成一致共识：一、双方确认该合同履行期间其权利将被南充中院依法执行的部分，捷祥置业予以认可并配合今后的权利变更与登记事宜；除去该部分合同权利，余下部分的合同权利全部退还捷祥置业。二、双方确认，捷祥置业承继解难典当的抵债义务后，双方债权债务清结（捷祥置业承继解难典当的担保义务仅以南充中院今后作出的生效执行文书中裁定的范围为限）。三、捷祥置业承继解难典当的担保义务，双方自愿解除《成都市商品房购销合同》，任何一方都无须向对方支付违约金或赔偿金。” 1999年10月23日，四川省南充市中级人民法院（以下简称南充中院）就南充农行与南充市成华实业有限公司、解难典当、四川诚信实业有限公司银行承兑汇票结算纠纷一案作出（1999）南中法经初字第63号民事调解书，确认债务履行期届满，如南充市成华实业有限公司与解难典当不能清偿欠款本息，则将解难典当所购买的位于成都市.18平方米）变卖，所获价款用于清偿债务；在1999年12月31日前不能变现，则由法院依法强制拍卖（或变卖）。 上述调解书发生法律效力后，经南充农行申请执行，2000年8月4日，南充中院委托成都市锦江区房地产评估事务所对案涉房屋进行评估，成都市锦江区房地产评估事务所作出锦评2000年总第173号评估报告，南洋大厦地上第一、二层营业房2000年8月1日的公开市场价值为3108万元，其中地上一层面积为1940.17平方米，地上二层为1977.42平方米进行评估，最终结果应以产权部门登记认定为准。该评估报告“个别因素分析”载明：南洋大厦位于成都市立交桥东北侧，估价对象为南洋大厦地上一、二层裙楼中的一部分，钢筋混凝土框架结构，层高约4.5米，楼地面铺设地砖，展台部分铺设地毯或木地板，内墙涂料，顶棚为石膏板吊顶，配有两部自动扶梯，设有消防报警系统，有充足的地下和地上停车位。从估价对象的设计用途看，其用途为营业房，从使用现状看，估价对象南洋家具城的一部分作营业使用，经估价人员现场勘察，估价对象的工程质量及使用情况良好，确认为9.5成新的完好房。 2000年8月9日，南充中院作出（2000）南中法执字第42号民事裁定书，裁定：将解难典当购买的，由捷祥置业开发销售的，位于成都市营业用房共计3917.59平方米，按评估报告作价3108万元，抵偿给南充农行。2000年10月23日，南充中院向成都南洋实业公司发出通知，载明“本院（2000）南中法执字第42号民事裁定书已发生法律效力，你公司承租的南洋大厦地上第一、二层营业用房的产权已属南充农行所有”；同年10月27日，南充中院向成都南洋实业公司发出协助执行通知书，载明“请协助执行下列项目：一、你公司所承租的南洋大厦一、二层营业用房，已由一审法院依法裁定执行给南充农行所有”。 2006年9月，南充农行与四川成都华联拍卖行有限公司（以下简称华联拍卖行）签订《委托拍卖合同》，约定南充农行委托华联拍卖行对南洋大厦地上第一层、第二层营业用房整体拍卖，同年11月2日，夏忠远、李星明与华联拍卖行签订《拍卖确认书》，夏忠远、李星明拍得南洋大厦地上第一、第二层营业用房，两层参考总面积约3900平方米，成交金额1500万元。 2007年南充农行与夏忠远、李星明签订《协议书》，载明的主要内容为：因南洋大厦一、二层营业用房存在部分工程和配套设施尚未完工，未办理产权登记，未过户南充农行名下等问题，拍卖前南充农行已通过华联拍卖行以《标的拍卖的说明》，将资产现状及相关事宜全部告知竞买者，夏忠远、李星明对《标的拍卖的说明》无任何异议。鉴于办理产权还需完善后续工程及交税费等原因，经南充农行上级行批准，在拍卖价款中抵扣后续工程款及南充农行应承担的税费等450万元，南充农行同意夏忠远、李星明在应支付的购房款中直接抵扣南充农行应承担的续建工程款及税费等包干价款450万元，即夏忠远、李星明实际给南充农行支付拍卖款为1050万元整。上述一、二层营业房所设的后续工程完善、产权登记、过户等相关事宜，由夏忠远、李星明自行完善和办理，所需全部税金、费用（包括应由南充农行承担的部分）均由夏忠远、李星明承担，概与南充农行无关。 2010年11月19日，四川省营山县人民法院（以下简称营山法院）为执行南充中院（1999）南中法经初字第63号民事调解书，作出（2003）营法执字第84号民事裁定书，该裁定书申请执行人为南充农行，被执行人为南充市成华实业有限公司、四川诚信实业有限公司、解难典当、捷祥置业，裁定内容为：捷祥置业位于成都市整层营业用房（面积以实测面积为准）的房屋产权及土地使用权归夏忠远、李星明所有。同日，营山法院向成都市房管局发出协助执行通知书，要求将捷祥置业位于成都市整层营业用房（面积以实测面积为准）的房屋产权过户给夏忠远、李星明所有。2012年11月22日，成都市房管局将案涉南洋大厦第一层、第二层房屋从捷祥置业名下过户至夏忠远、李星明名下，总面积为4312.87平方米。 一审法院另查明，根据四川省西充县人民法院（以下简称西充法院）（2015）西充刑初字第169号刑事判决书载明的事实，2006年11月2日，南充农行将抵偿所得、未办理过户手续的南洋大厦房产委托华联拍卖行以1500万元的价格拍卖给夏忠远、李星明后，夏忠远、李星明一直不能办理产权登记。2010年下半年，李星明找到营山法院法官李骏，请求李骏帮忙办理产权登记，李骏利用本人职权，借用执行员任颖涛的名义，伪造南充中院指令执行函，擅自制作（2003）营法执字第84号民事裁定书和协助执行通知书，将捷祥置业虚列为被执行人，裁定将南洋大厦第一层整层、第二层整层营业房的房屋产权及土地使用权归夏忠远、李星明所有，李骏本人和安排他人到成都市房屋管理局办理了将原权属人捷祥置业变更为夏忠远、李星明。2013年1月，夏忠远、李星明以南洋大厦第一层营业房作抵押，在恒丰银行股份有限公司南充分行贷款4000万元。后捷祥置业向相关部门举报，2013年6月南充中院督办。2013年7月17日，营山法院作出（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书，以执行时评估和抵偿面积与实测面积不符，实测面积多出390余平方米，权属存在争议，营山法院将其裁定给夏忠远、李星明属实体错误，应予纠正，经营山法院审判委员会讨论决定，裁定撤销营山法院（2003）营法执字第84号民事裁定书。 同年8月10日，营山法院向成都市房管局出具（2003）营法执字第84号附1号协助执行通知书，要求对位于成都市营业用房原登记给夏忠远、李星明的房屋产权证予以注销；2014年4月28日，成都市房屋产权登记中心向营山法院发函称已注销南洋大厦地上第二层房产证，第一层因办理抵押登记暂未注销。西充法院最终以李骏滥用职权罪，判处免予刑事处罚。 捷祥置业一审庭后提交2007年3月26日该公司出具的一份《情况说明》，载明的内容，南洋大厦是历史遗留项目，捷祥置业从案外人成都金康房屋开发有限公司受让该项目后，因开发商经营不善，在四川省高级人民法院执行局协调下将南洋大厦全部房产分割裁定给众债权人，并出具了法律文书，为了该大厦不成为烂尾楼，捷祥置业配合众业主继续投资完善大厦的后续工作。经过三年的努力，已得到有关各方签署的合格文件和有关部门专项验收合格证书，出于历史原因，进馆资料中有建筑资料复印件，为此捷祥置业向成都市城市建设档案馆承诺，南洋大厦进馆资料所有复印件的真实性，并承担一切法律责任和承担终生责任。2007年3月26日，成都市城建档案馆出具成城建档（2007）建筑第0091号《城建档案进馆审核意见书》，载明“捷祥置业在成华区府青立交桥东南侧修建的南洋大厦工程现已竣工，其工程竣工档案经审核基本符合进馆要求，已接收进馆。” 2004年3月23日，案外人甲方成都南洋物业管理中心（发包人）与乙方（承包人、投资人）艳丽公司、丙方捷祥置业三方签订《南洋大厦投资项目承包协议书》，载明，南洋大厦已通过司法程序，由法院将大厦全部处置给各银行和企业权利人，由于未完工未经综合验收，致南洋大厦众权利人无法使用，办理产权证，更无法转让变现。甲方全权委托乙方对南洋大厦进行全面实施投资、收购、建设施工、销售、经营，全面实行自负盈亏，自主经营之原则，本项目所需资金全部由乙方投入，丙方是原开发商，在法律上有规定义务，因此作为连带责任保证人承担甲方应尽义务，乙方有权自行确定投资实施扫尾工程，由甲方完成综合验收合格后，乙方以丙方名义对外经营转让；乙方向甲方交纳承包管理费300万元，甲方除收取承包管理费外，在南洋大厦项目上无任何实体权利。2004年8月9日，艳丽公司作为投资方，捷祥置业作为开发商，成都建设城建工程监理有限责任公司作为工程监理，施工单位四川浩橼建筑工程有限责任公司四方签署《南洋大厦复工前2004年8月9日会议记录》，对南洋大厦工程复工的相关内容进行了载明。 一审法院认为：根据一审法院查明的基本事实，2000年8月4日，经南充中院委托，成都市锦江区房地产评估事务所对案涉房屋进行评估，从评估分析来看，案涉房屋南洋大厦地上第一、二层在南充中院强制执行时，属于9.5成新的尚未完工的在建工程，评估机构所作的价格评估结果是针对南洋大厦当时的房屋现状进行的，因而，南充中院以评估价为基础，以裁定的方式将南洋大厦地上第一、二层3917.59平方米的建筑物作价3108万元，抵偿给南充农行，南充农行对南洋大厦地上第一、二层建筑物享有的权利仅限于该大厦已完成的施工部分。捷祥置业虽为南洋大厦的开发商，但在南充中院强制执行南洋大厦第一层、第二层房屋时，捷祥置业已停止整个南洋大厦工程的施工，已完成的施工部分已作价抵偿给相应的债权人，建筑物的权利主体已经变更，应由享有该建筑物权利的主体完成工程的续建，捷祥置业对南洋大厦的施工义务不再履行。而且从南充农行与夏忠远、李星明签订的《协议书》载明的“鉴于办理产权还需完善后续工程及交税费等原因，经南充农行上级行批准，在拍卖价款中抵扣后续工程款及南充农行应承担的税费等450万元，南充农行同意夏忠远、李星明在应支付的购房款中直接抵扣南充农行应承担的续建工程款及税费等包干价款450万元”等内容来看，南充中院作价将南洋大厦抵偿给南充农行时，南充农行是清楚后续施工费用应由其自行承担的事实。故南洋大厦整体恢复重建以后，南洋大厦第一层、第二层续建的费用应由享有建筑物权益的主体承担。 根据捷祥置业一审庭后提交2007年3月26日的《情况说明》载明的内容，南洋大厦系捷祥置业从案外人成都金康房屋开发有限公司受让的项目，因开发商经营不善，在四川省高级人民法院执行局协调下将南洋大厦全部房产分割裁定给各个债权人，为了该大厦不成为烂尾楼，捷祥置业配合众业主继续投资完善大厦的后续工作；从捷祥置业提交的《南洋大厦投资项目承包协议书》和《南洋大厦复工前2004年8月9日会议记录》载明的内容来看，南洋大厦项目后续建设资金由艳丽公司投入，组织完成施工，并以捷祥置业的名义对外经营转让，艳丽公司除每年向成都南洋物业管理中心交纳300万元管理费外，成都南洋物业管理中心在南洋大厦项目上无任何实体权利。上述事实说明，南洋大厦后续工程续建系案外人艳丽公司投资完成，捷祥置业并未举证证明其投入了资金，完成了南洋大厦的后期续建工程，因此，捷祥置业所举证据尚不足证明其履行了后续工程建设的垫资义务，其尚不享有向相关受益人主张债权的权利。捷祥置业要求南充农行支付房屋续建款及利息的诉讼请求事实和法律不足，一审法院依法不予支持。 至于捷祥置业主张的后期消防工程费用，即使存在捷祥置业所主张的南洋大厦第一层、第二层消防工程尚未竣工验收，需要对消防工程进行施工的事实，但消防验收工程应该由谁去完成实施，以及实施完成后实际施工的费用是多少，目前均无法确定。捷祥置业申请一审法院对消防工程的费用进行审计，由于消防工程尚未进行施工，司法鉴定的对象尚不能确定，故本案尚不具备消防工程司法鉴定的条件，对捷祥置业申请对消防工程所需费用的鉴定申请一审法院依法不予准许。由于消防工程并未实际施工，施工的费用亦无法确定，捷祥置业并未举证证明其履行了施工义务，其主张南充农行应支付后期消防工程费的诉讼请求于法无据，一审法院依法不予支持。 捷祥置业与解难典当之间的商品房购销合同已于2000年3月18日通过签订《备忘录》的形式予以解除，捷祥置业作为开发主体，负有协助相关买受人办理房屋权属证书的义务，捷祥置业办公场地费用、工人工资、财务审计等经费属于捷祥置业经营办公所需的开支，与案涉房屋抵偿给南充农行的行为没有任何关联性，且捷祥置业主张的相关费用和续建的增值部分应得的利润损失以及南充农行未及时履行义务给捷祥置业造成的损失的依据亦不足，故对捷祥置业主张的管理费用2000000元及应得利润损失11752770元以及赔偿损失2000000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 至于捷祥置业主张的物管费用，因捷祥置业并非物业管理的主体，且物业服务合同所涉的法律关系与本案各方当事人争议的法律关系并非同一法律关系，不应在本案中处理。一审法院对捷祥置业的该项诉讼请求依法不予支持。 综上，捷祥置业的诉讼请求依法不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回捷祥置业的全部诉讼请求。本案一审按规定征收的案件受理费减半收取80283元，由捷祥置业承担。 二审中，南充农行举示了四川省高级人民法院（2018）川民终432号民事判决，拟证明南充农行取得的是案涉房屋的合同债权而非物权。捷祥置业、解难典当、夏忠远、李星明对该证据的真实性无异议，本院予以确认。 二审中，捷祥置业举示了《南洋大厦投资项目承包协议书》和《南洋大厦复工前2004年8月9日会议记录》，南充农行质证认可《南洋大厦投资项目承包协议书》有原件，但表示对其真实性无法核实；对《南洋大厦复工前2004年8月9日会议记录》的真实性不予确认。本院认为，南充农行未举证证明《南洋大厦投资项目承包协议书》上的当事人印章存在虚假，故本院对《南洋大厦投资项目承包协议书》的真实性予以确认；因《南洋大厦复工前2004年8月9日会议记录》无艳丽公司、捷祥置业、成都建设城工程监理有限责任公司、四川浩橼建筑工程有限责任公司盖章，仅有经办人员签字，而除捷祥置业之外的其余合同当事人均非本案当事人，无法核实签字人员的身份，故本院对一审查明的“2004年8月9日，成都艳丽商贸有限责任公司作为投资方，捷祥置业作为开发商，成都建设城建工程监理有限责任公司作为工程监理，施工单位四川浩橼建筑工程有限责任公司四方签署《南洋大厦复工前2004年8月9日会议记录》，对南洋大厦工程复工的相关内容进行了载明”这一部分事实不予确认。 本院审理查明的事实与一审法院查明的其他事实一致。 本院另查明：夏忠远、李星明另案起诉南充农行、捷祥置业，诉请：1、确认其与南充农行之间关于南洋大厦第一、二层整层营业用房的房屋买卖合同关系不成立，并有效；2、确认位于成都市的营业用房归其所有；3、南充农行、捷祥置业协助其办理南洋大厦第一、二层营业用房的房屋产权证。本院作出（2017）川01民初722号民事判决，判决：1、夏忠远、李星明与南充农行之间关于南洋大厦第一、二层整层营业用房的房屋买卖合同关系成立，并有效；2、南充农行、捷祥置业协助夏忠远、李星明办理南洋大厦第一、二层营业用房的房屋产权证（3917.59平方米）；3、确认南洋大厦第一、二层营业用房中的395.28平方米属捷祥置业所有；4、驳回夏忠远、李星明的其他诉讼请求。四川省高院人民法院作出（2018）川民终432号民事判决，维持（2017）川01民初722号民事判决。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为:南洋大厦第一层、第二层房屋的续建费是否应由南充农行承担。从查明的事实来看，（1999）南中法经初字第63号民事调解书（以下简称63号调解书）确认解难典当将其从捷祥置业所购的南洋大厦第一、二、三层楼用于清偿其对南充农行所欠的债务，为执行63号调解书，（2000）南中法执字第42号民事裁定书（以下简称42号裁定书）裁定将南洋大厦第一、二层营业用房（以下统称为案涉房屋）3917.59平方米按评估报告（锦房2000年第173号评估报告）作价3108万元用于抵偿债务2358.5万元。本院认为，1、从42号裁定书内容来看，抵偿给南充农行的案涉房屋面仅为3917.59平方米，南充农行对案涉房屋的权利范围仅限于42号裁定书的抵偿面积（3917.59平方米），并未及于案涉房屋的现有全部面积，故如果后续修建行为仅增加了案涉房屋的面积、续建利益未及于抵偿给南充农行的3917.59平方米的话，南充农行因未就增加的房屋面积享受权益，不应承担续建费用；2、如果后续修建产生的利益及于抵偿给南充农行的3917.59平方米，现南充银行已将案涉房屋3917.59平方米以拍卖方式出售给夏忠远、李星明，722号生效民事判决亦已经判决南充农行协助夏忠远、李星明办理3917.59平方米的房屋产权证，并确认另外的395.28平方米属捷祥置业所有，鉴于生效民事判决的可执行性，可以认定南充农行对案涉房屋3917.59平方米不再具有物的利益，且从南充农行与夏忠远、李星明签订的《协议书》来看，南充农行在拍卖款中已扣除了可能发生的后续工程款，故即使后续修建行为及于及于抵偿给南充农行的3917.59平方米，南充农行亦未享有续建行为产生的利益。综上两点，即使存在后续修建行为，南充农行亦不应当承担后续修建费用，其关于不应当承担后续修建费用的理由成立，但不影响一审的判决结果，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22592元（中国农业银行股份有限公司南充分行预交160566元），由上诉人中国农业银行股份有限公司南充分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  李俊 审判员  赵韬 二〇一九年五月三十日 书记员  罗菲