安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0824民初1275号原告：卢群，男，1967年2月5日出生，汉族，工人，住安徽省潜山市。原告：江丽君，女，1967年7月9日出生，汉族，住安徽省潜山市。上述二原告共同委托诉讼代理人：贾先云，安徽皖激扬律师事务所律师。被告：潜山市正阳房地产开发有限公司（原潜山县正阳房地产开发有限公司），住所地：安徽省潜山市综合经济开发区，统一社会信用代码91340824698954390P。负责人：林燕苹，该公司经理。委托诉讼代理人：杨乐天，安徽皖激扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋作明，安徽皖激扬律师事务所律师。第三人：林斗和，男，1962年4月13日出生，汉族，住安徽省潜山市。原告卢群、江丽君与被告潜山市正阳房地产开发有限公司（以下简称正阳房产公司）、第三人林斗和合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告卢群及卢群、江丽君的共同委托诉讼代理人贾先云、被告正阳房产公司的委托诉讼代理人杨乐天、第三人林斗和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢群、江丽君向本院提出诉讼请求：1、请求判令正阳房产公司限期向卢群、江丽君交付其所开发的茗桂公馆临乔公路第一层房屋壹间（面积不小于宽3.5米×11米）、第二层标准单元房壹套（面积不少于109平方米）；2、请求判令正阳房产公司限期为卢群、江丽君办理并交付前项不动产登记证书，并承担全部办证费用；3、请求判令正阳房产公司赔偿卢群、江丽君因延期交付第一层房屋所致租金损失50,000元和房屋装修差价损失30,000元。事实和理由：卢群系国有驼岭林场职工，与江丽君系夫妻关系。因江丽君无业且身体长期患病，为就医方便，卢群、江丽君于1999年11月14日与林斗和签订《房屋转让协议书》，购买其位于县城彰法山路45号的房屋（占地面积132.83平方米，建筑面积80.30平方米），并于同年12月12日向林斗和付清全部购房款27,000元，林斗和将房屋及房产证土地证原件交付卢群、江丽君。卢群、江丽君购买该房后，加盖了部分房屋，建筑面积增至约142平方米。2011年11月份，正阳房产公司因开发茗桂公馆房地产项目需要，须利用卢群、江丽君上述所购买的房屋土地，遂向卢群、江丽君提出置换要求。为支持和方便正阳房产公司项目建设，卢群、江丽君应正阳房产公司要求，于2011年11月29日与其签订《房地产互换协议书》，同意以卢群、江丽君前述房地产与正阳房产公司所开发的茗桂公馆商品房进行置换。双方约定：正阳房产公司置换给卢群、江丽君的房地产为正在建设中的期房，位于彰法山路一侧正阳房产公司建设的茗桂公馆小区，具体为：1、普祥商贸公司临乔公路两间门面房之间中心轴的对面、临乔公路第一层给壹间（不小于宽3.5米×11米，建筑面积含公摊面积）；2、第二层给标准单元房壹套（建筑面积不少于109平方米，建筑面积含公摊面积）；正阳房产公司置换给乙方的房屋为全框架结构毛坯房。正阳房产公司保证置换给卢群、江丽君的房屋符合国家规定的质量标准。还约定正阳房产公司在卢群、江丽君交付置换房地产之日起两年内向其交付约定的房地产，并约定由正阳房产公司为其办理置换房屋产权证并承担全部办理费用、产权证在正阳房产公司置换房屋交付后半年内交付。上述协议签订后，卢群、江丽君及时将所置换房地产交付正阳房产公司、由正阳房产公司自行拆除。因正阳房产公司茗桂公馆项目建设施工过程中发生工亡事故，正阳房产公司该项目直至2018年下半年才竣工。期间，卢群、江丽君多次向正阳房产公司要求交付置换房屋，但均未果，故具状起诉。正阳房产公司在庭审中辩称，1、本案的权利主体应该是卢群、江丽君和林斗和，权利证书是证明房屋所有权直接的证据，诉争房屋法律上的所有权人是林斗和。2011年11月因建设工程需要找到卢群、江丽君和林斗和，要求他们将讼争的房屋置换给正阳房产公司，林斗和当时不同意，因为他的房屋与卢群、江丽君之间转让过户有纠纷，因此正阳房产公司与林斗和重新签订了一份买卖合同，由林斗和将房屋卖给了正阳房产公司，正阳房产公司为建筑需要，用超出市场10倍的价格给卢群、江丽君和林斗和，如林斗和不是法律上的所有权人，是不可能将房屋给正阳房产公司的，当时的过户费用由正阳房产公司给林斗和，权利人应该是卢群、江丽君和林斗和。2、该协议是无效协议，土地必须经过招标拍卖挂牌的方式才可以取得，其他方式不行，土地使用权取得后才可以进行合法建设，卢群、江丽君、正阳房产公司与林斗和之间名为置换，实为买卖土地，故应该查清事实，否则会导致国家土地流失。3、本案诉讼时效已过，协议交付时间是2012年，已经有6年时间，卢群、江丽君、正阳房产公司和林斗和之间没有任何时效中断的情形，他们应该在2015年前主张权利，诉讼时效是法律的强制性规定，故请法院查明事实，驳回卢群、江丽君诉讼请求。林斗和在庭审中述称，1、林斗和妻子没有签字，与卢群、江丽君房屋买卖合同不合法，故合同无效；2、正阳房产公司在转户时承诺给林斗和拆迁补偿，但也没有给。根据当事人陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：卢群系国有驮岭林场职工，与江丽君系夫妻关系。1999年11月14日，卢群与林斗和签订房屋转让协议，以27,000元价格购买林斗和位于潜山市梅城镇彰法山路45号房屋（证载用地面积132.83平方米，建筑面积77.83平方米）。协议签订后，林斗和向卢群交付房屋及房产证土地证原件，卢群给付林斗和27,000元，林斗和出具收条。交易完成后，双方一直未到房屋管理部门办理过户登记。后卢群夫妻加盖部分房屋，房屋总面积增至约142平方米，所增加房屋面积也未至房屋管理部门办理产权登记。2011年11月29日，正阳房产公司因建设茗桂公馆工程需要置换卢群夫妇正在居住使用的房屋及土地，与卢群夫妇签订房地产互换协议。双方约定：1、卢群夫妇交付给正阳房产公司的房地产位于乔公路，土地使用权面积132.83平方米，建筑面积142平方米（其中有证面积77.83平方米，证载所有权人为林斗和），卢群夫妇承诺该房地产从林斗和处合法购买并享有所有权。2、正阳房产公司置换给卢群夫妇的房地产为正在建设中的期房，位于彰法山路一侧正阳房产公司建设的茗桂公馆小区，具体为普祥商贸公司临乔公路两间门面房之间中心轴的对面、临乔公路第一层给壹间（不小于宽3.5米×11米）、第二层给标准单元房壹套（建筑面积不少于109平方米）。3、卢群夫妇腾空并交付房地产时间为2012年2月20日，正阳房产公司交付置换房地产时间为卢群夫妇交房之日起两年内。4、所交付的置换房房产证、土地证由正阳房产公司负责办理、承担所需费用并在房屋交付后半年内交付卢群夫妇。5、因证载权利人为林斗和，正阳房产公司需要过户时，卢群夫妇有义务找到林斗和并让其配合办理过户手续。协议签订后，卢群将登记人为林斗和的房产证、土地证及林斗和出具的27,000元收据复印件交付正阳房产公司。2012年2月27日，在林斗和配合下正阳房产公司完成置换房屋的产权变更登记。2012年4月1日，正阳房产公司与卢群夫妇达成补充协议，如卢群在4月3日前将居住的房屋腾空交付，正阳房产公司奖励其10平方米的公共摩托车位，逾期交付或不能保守秘密，则该协议不生效。后卢群夫妇腾空并交付房屋，正阳房产公司在该地块建成茗桂公馆。卢群多次要求正阳房产公司交付置换的房屋未果，遂具状成讼。本院认为，本案争议的焦点是林斗和与本案是否相关及卢群夫妇与与正阳房产公司签订的房屋置换协议是否有效。林斗和早在1999年将房屋卖给卢群，双方签订房屋买卖协议是当事人真实意思表示，不违反法律规定。尽管林斗和的妻子当时未在协议上签字，但房屋实际交付卢群夫妇长期居住并由其加盖房屋，应当认定林斗和妻子默认该买卖行为，双方签订的房屋买卖协议合法有效。虽然卢群购买房屋后未办理产权变更登记，但协助办理产权变更登记是林斗和所签订合同应尽的附随义务。从林斗和夫妇配合签字办理产权变更登记时起，林斗和即完成自己的合同义务，退出权利义务关系。林斗和与本案没有关联性。正阳房产公司在未支付对价的情况下凭一纸协议取得他人房产并将该物权变更登记在自己名下，现又以双方签订协议无效且卢群夫妇主张权利时间超过诉讼时效为由进行抗辩，有违诚实信用的原则。卢群夫妇基于对正阳房产公司的信任，与正阳房产公司签订房屋置换协议，是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，不是合同法规定的合同无效的法定情形，故双方所签订的置换协议合法有效。尽管双方约定正阳房产公司交付安置房的时间是卢群夫妇交付房屋后的两年内，但现实情况是到期后正阳房产公司未完成建设无房可交，卢群夫妇后来催促交付安置房可视为双方以实际行动对交付期限进行变更，卢群夫妇诉至法院主张权利并未超过诉讼时效。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢群夫妇与正阳房产公司签订房屋置换协议后，在林斗和配合下已将权利人变更登记为正阳房产公司，并向正阳房产公司交付了房屋，完成合同约定的义务。正阳房产公司在完成茗桂公馆的建设后，以种种理由拒不交付卢群夫妇安置房产并办理产权证，已构成违约。故卢群夫妇要求正阳房产公司交付合同约定的房屋并办理产权证的诉讼请求依法应予支持。卢群夫妇要求正阳房产公司赔偿其租金损失50,000元和房屋装修差价30,000元未能提供证据证明，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告潜山市正阳房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告卢群、江丽君交付其所开发的茗桂公馆临乔公路第一层房屋壹间（面积不小于宽3.5米×11米）、第二层标准单元房壹套（面积不少于109平方米）并自担费用为原告卢群、江丽君办理不动产权利证书；二、驳回原告卢群、江丽君的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费8,800元减半收取4,400元，由原告卢群、江丽君负担704元，被告潜山市正阳房地产开发有限公司负担3,696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  聂小宁二〇一九年五月二十八日书记员  魏 玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。