.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终691号   上诉人（一审被告）：许相董，男，1967年7月11日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）:包头中宇物业服务有限公司，统一社会信用代码:×××。   法定代表人:温巨龙，该公司总经理。   委托诉讼代理人:张存国，该公司总经理助理。   上诉人许相董因与被上诉人包头中宇物业服务有限公司（以下简称中宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   许相董上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由中宇物业承担。具体理由如下：   中宇物业并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”，使原告逃避了违约责任。   为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。   物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。这一类合同就是继续性合同，物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务。这样每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算；同样，第二个交费期没有交付，诉讼时效就从第二个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算，以此类推来适用诉讼时效。   二审审理过程中，许相董补充上诉意见如下：中宇物业是在香林湾小区交房一年后入住，当时入住率已超过50%。根据物权法的规定，地产公司无权更换物业公司，必须经过业主大会或业主委员会同意才能更换，所以中宇物业是违法入驻本小区。本人房屋漏水，多次找物业维修，但未果。2105年，本人看到小区维修漏水，找到物业联系维修，但最终也没有给修。后来，张存国在说物业拿出1500元给本业主，让本业主自己维修，但是遭到本业主拒绝。此后，就再也没有给修过，直至2017年秋天，物业找人给修房，2018年状告本业主，本业主认为2017年物业为我修房目的不纯，其只不过是在为告本业主做铺垫。   关于我家孩子被物业保安关在小区外一事，一审法院称己向本业主释明，不足以服众，因为保安受雇于物业公司，其本身是一个团体，与中宇物业纠纷很大一部分是因为此事，怎能说与本案无关，另案处理。一审判决书中提到，物业公司无须与每一位业主签订物业合同，与本业主和朗立地产签的购房合同不符。购房合同13条物业管理一条中，规定由业主与物业公司签订合同。一审判决书中多次提到，物业公司未按物业服务合同的约定尽善尽美地履行合同，中宇物业未举证；中宇物业2015年终止单方面服务关系，其未举证。关于房屋漏水问题，7号楼18楼西户房屋漏水，物业公司给免物业费一直到送了两个车位才截止，她家3号楼女儿的儿子在小区门口撞了人，物业公司也免了一年物业费，而我房子至今己有10年漏水，还未解决。   中宇物业答辩称，中宇物业严格按照合同履行，尽到了合同约定的义务。根据物业合同第二十六条约定，本物业服务合同仍在有效期内，中宇物业收取物业服务费符合法律规定。关于诉讼时效，本合同未终结，中宇物业仍依约提供物业服务，中宇物业已及时告知了其及时履行缴费义务，许相董的请求无法律依据。许相董以工程质量为由拒绝缴纳物业服务费不应得到法律认可。   中宇物业向一审法院起诉请求:1.许相董支付中宇物业2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7220.16元；2.许相董支付中宇物业违约金902.52元；3.本案诉讼费由许相董负担。   一审法院认定事实：2011年5月26日，中宇物业的前身包头市中宇物业有限责任公司（乙方）与内蒙古朗立房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》1份，合同约定，甲方将坐落于包头市××区以东、龙江道以北的香林湾佳苑住宅及底店物业委托给乙方进行物业管理，本合同期限自双方签字之日起至业主委员会代表业主与选聘的物业管理服务企业签订《物业服务合同》生效时终止。本物业管理区域物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，采取包干制收费，住宅为每月每平方米1.50元（一层及底店每月每平方米1.00元）。双方就物业服务的内容及质量标准等事项进行了约定。合同还约定，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按服务费5%的标准向乙方支付违约金。被告许相董坐落于包头市××区普通住宅建筑面积为100.28平方米，物业服务费按每月每平方米1.50元标准收取，许相董未向中宇物业交纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7220.16元。中宇物业多次向许相董索要，许相董未支付。   许相董自述其住宅2010年5月交付后即发现漏雨，许相董每年向中宇物业反映漏雨情况，中宇物业派人修复过三四次，但一直未修复好，许相董最后一次修复是2017年，漏雨情况有所好转，但仍未完全修复；中宇物业认可许相董陈述，同时提出，许相董向其反映漏雨情况后，中宇物业即联系内蒙古朗立房地产开发有限公司，联系不到内蒙古朗立房地产开发有限公司，中宇物业自行出资修复，也找过专业人员修复，但未修好。双方均认为修复不好的主要原因是施工质量问题。以上事实，该院予以确认。   诉状中，许相董要求中宇物业赔偿孩子精神损失费及心理疏导费总计10万元，要求中宇物业向许相董书面道歉并在小区门口公示并无条件退出许相董所居住的包头市××区，该院当庭释明，许相董的请求与本案无关，建议许相董另案起诉。   一审法院认为，中宇物业的前身包头市中宇物业有限责任公司（乙方）与内蒙古朗力房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。许相董作为香林湾佳苑住宅小区业主，应受上述合同的约束。中宇物业依约为许相董所居住的小区提供物业服务，许相董应向中宇物业支付物业管理服务费。现中宇物业要求许相董支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7220.16元，该院予以支持。中宇物业要求许相董支付违约金902.52元，许相董房屋漏雨后，多次向中宇物业反映，中宇物业几次修复未修好，中宇物业应告知许相董其服务的内容及主张权利的途径，另外，中宇物业是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，中宇物业未举证，故中宇物业关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。许相董提出本案已过诉讼时效，中宇物业入驻许相董所在小区后，曾几次催缴物业服务费，对此，许相董也认可并称因存在争议未给付，故许相董诉讼时效已过的抗辩理由，该院不予采信；内蒙古朗力房地产开发有限公司与中宇物业签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，中宇物业无须与每一位业主签订物业服务合同，许相董以未与其本人签订物业服务合同且未征得业主同意为由拒缴物业服务费，依据不足；许相董提出的有关办理产权证及缴纳房屋维修资金等问题，系许相董与内蒙古朗力房地产开发有限公司之间的购房合同关系，与本案的物业服务合同关系无关，许相董以此抗辩，依据不足；内蒙古朗力房地产开发有限公司向被告交付房屋,许相董当年即发现房屋漏雨，内蒙古朗力房地产开发有限公司应对许相董房屋的漏雨情况进行维修，许相董向中宇物业反映漏雨情况后，经中宇物业联系，许相董的漏雨房屋维修过几次。中宇物业在许相董房屋漏雨问题上已尽到了基本义务且修复后，漏雨情况有所好转。现许相董以此为由拒缴物业服务费，依据不足，该院不予采信；许相董提出中宇物业存在欺诈行为，双方2015年终止服务关系，对此，原告未举证，双方均认可中宇物业于2017年还为许相董维修房顶，故许相董的该抗辩理由，该院不予支持。许相董提出的要求中宇物业赔偿孩子精神损失费及心理疏导费总计10万元，要求中宇物业向许相董书面道歉并在小区门口公示并无条件退出许相董所居住的包头市××区的请求，该院当庭释明，不宜与本案一并处理，许相董可另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告许相董支付原告包头中宇物业服务有限公司2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7220.16元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头中宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因本案适用简易程序减半收取25元，原告包头中宇物业服务有限公司已预交，由被告许相董负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头中宇物业服务有限公司。   二审中，许相董向本院提交照片四张，拟证明其居住的房屋从交付以后一直漏水。中宇物业质证称，对真实性和证明目的均认可。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的基本事实一致，本院依法予以确认。   本院另查明，涉案小区尚未成立业主委员会。该事实有双方当事人陈述在案佐证。   本院认为，本案双方争议的焦点问题为：1、许相董是否应当向中宇物业缴纳物业服务费；2、中宇物业的诉讼请求是否已过诉讼时效。   一、关于许相董是否应当向中宇物业缴纳物业服务费的问题。中宇物业与涉案小区的建设单位内蒙古朗力房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同约定的合同期限是至业主委员会代表业主与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时终止。涉案小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，中宇物业与内蒙古朗力房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》尚未终止，对小区全体业主均具有约束力。故许相董提出的中宇物业违法入住小区的上诉意见无事实和法律依据，本院不予采纳。   双方均认可许相董居住的房屋漏水是因房屋质量问题。根据《物业管理条例》的规定及《前期物业服务合同》的约定，中宇物业的服务内容是对物业共用部位的维护和管理、共用设施设备的日常运行和维护等，对于因房屋质量产生的问题，并非中宇物业的服务范围，且中宇物业已经对漏水问题进行了基本的维修，已尽到合同义务。故许相董的该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。   综上，中宇物业与许相董形成了合法有效的物业服务合同关系，中宇物业依约提供了物业服务，许相董应当依约向中宇物业支付物业服务费。   二、关于中宇物业的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。一审庭审中，许相董对于中宇物业提交的2014年至2017年的6份向其催缴物业服务费的《关于缴纳物业服务费的通知》的真实性和证明目的均予认可。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”和第一百九十五条第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新起算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”的规定，中宇物业的诉讼请求未超过诉讼时效。许相董提出的中宇物业的诉讼请求已过诉讼时效的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。许相董的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人许相董负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 乔瑞全   审 判 员 邢海峰     二〇一九年五月二十七日   法官助理 常慧青   书 记 员 杨苏敦   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。