河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终5028号上诉人（原审原告）：张欢欢，女。委托诉讼代理人：李进考，河北新星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河北文荣房地产开发有限公司，住所地新乐市新蒿路**。法定代表人：牛瑞沾，该公司总经理。委托诉讼代理人：盖雪军，河北世纪联合律师事务所律师。上诉人河北文荣房地产开发有限公司（以下简称文荣公司）因与张欢欢物业服务合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北文荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人盖雪军、上诉人张欢欢的委托诉讼代理人李进考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张欢欢上诉人请求：1.撤销一审判决第二项；判令被上诉人返还上诉人天然气接头费4500元及利息。2.被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实错误。被上诉人收取上诉人4500元天然气初装费，违反了《河北省天然气价格管理办法》、《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《价格法》等相关规定，是违法的。双方之间签订的《商品房买卖合同》中没有约定被上诉人收取上诉人天然气初装费。其次，无论房价中是否包含燃气初装费，房产开发企业均无权另行收取该项费用。基于此，原审判决以“合同约定的房屋价款中不包括天然气接头费，本案中原告自愿向被告支付了天然气接通费用，……服务合同已然成立并已实际履行。”为由，认定上诉人主张返还天然气接头费理由不成立，与事实不符，是错误的，违反了法律和法规规定。上诉人河北文荣房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人无需退还装下电梯使用费1133元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定“业主装修运货使用电梯，这属于正常使用，相应的电梯维保费用已经包含在物业费中”，属于认定事实错误；一审判决认定“上诉人收取被上诉人的装修电梯使用费1133元于法无据”，属于适用法律的错误。具体理由如下：一、事实认定错误。（一）上诉人建设的“鑫城小区”未安装装修电梯、货运电梯，被上诉人使用乘客专用电梯载货，并非正常使用。上诉人一审证据《商品房买卖合同》附件三装饰设备标准约定，被上诉人所购房屋的附属设备不包括电梯；该合同第十九条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。上诉人虽然在鑫城小区安装了乘客电梯（见上诉人证据其他业主的商品房买卖合同），但没有安装货运电梯、装修电梯。被上诉人使用乘客专用电梯运输货物，违反了乘客电梯“载客使用”的使用要求，增加了乘客电梯的能耗、载荷及损坏的风险，也加重了上诉人作为房屋出卖人对乘客电梯的保修、维修、维护的责任。因此，本案被上诉人没有免费使用乘客电梯载货的合同权利和法定权利，即使作为小区公共设施的共有权人，不合规使用电梯也会加重上诉人的风险和责任，如：向其他业主不合格交付乘客电梯的风险、加重承担保修责任，一审判决将被上诉人载货使用乘客电梯认定为正常使用，属于认定事实错误。（二）上诉人作为建设单位收取的电梯使用费，被上诉人自愿支付的使用乘客专用电梯载货的费用，不属于物业服务企业收取的物业费。被上诉人一审证据《现金收款收据》明确载明，电梯使用费和物业费，是分开收取的两笔费用。一审判决将电梯使用费归属于物业费，并无事实依据。二、适用法律错误。一审判决认定“上诉人收取被上诉人的装修电梯使用费1133元于法无据”，属于适用法律的错误。（一）被上诉人支付电梯使用费后，已实际使用了乘客电梯载运货物，符合谁受益，谁付费的公平交易的民法基本原则、合同法的有关规定。一审已查明，房屋交付时，被上诉人已向上诉人支付了电梯使用费，被上诉人已实际使用乘客电梯，搬运了建材、家具，进行了装修。本案中，无论房屋买卖合同，还是前期物业服务合同，上诉人均没有提供货运电梯、装修电梯的合同义务，被上诉人没有免费使用乘客电梯载货的合同权利和法定权利。在被上诉人按照与上诉人口头商定的价款，支付了电梯使用费，并实际使用乘客电梯载运货物，上诉人提供乘客电梯由被上诉人载运货物后，根据合同法第36条之规定，上诉人与被上诉人之间的有关的乘客电梯载货的特约有偿服务合同，已然成立并实际履行完毕。本案中，上诉人没有获得非法的额外利益，已经承担了乘客电梯的能耗、超载荷及损坏的风险，作为房屋出卖人的保修、维修、维护的责任已经被加重。被上诉人已实际获得了货物的载运服务，也没有任何损失。所以，被上诉人主张返还的不当得利，根本不能成立，依法应予以驳回。（二）上诉人收取电梯使用费，不违反法律、法规、规章的禁止性规定。根据2017年6月26日《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第十七条第二款、第三款规定，“保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用不计入物业服务成本。物业共用设施设备运行维护费可单独制定”。由此可见，上诉人作为建设单位收取的电梯使用费，是对其自身承担的保修职责被加重而收取的合理费用，既不属于住宅专项维修资金的支出，也不属于物业服务企业收取的物业服务费。并且，物业管理条例以及我省物业服务收费的相关规范性文件中，也没有禁止房地产开发企业提供特约有偿服务并收取费用的规定。因此，一审判决以上诉人收取不符合《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定为由，将之认定为违法收费，属于适用法律错误。基于上述理由，上诉人依法提起上诉，请依法予以支持。另，案涉房屋买卖合同中没有开发商交付乘客使用电梯给买房人的约定。河北文荣房地产开发有限公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚。双方签订的房屋买卖合同合法有效。一审法院已查明：合同约定的房屋装饰、设备交付标准中仅是预留天然气管道位置及接口，房屋价款中不包括天然气街头费，所以上诉人应自行办理燃气接通入户手续、承担燃气接通入户所产生的费用。该项事实认定正确，且有双方的房屋买卖合同佐证。二、一审判决适用法律正确。1.一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，认为上诉人提出的《河北省天然气价格管理办法》等地方性法规，不属于法律和行政法规，不能作为否认房屋买卖合同合法有效的依据，完全正确。进一步讲，燃气经营企业收取用户燃气初装费（接通入户费用），并没有被上述地方性法规所禁止，上述地方性法规也只是对燃气公司的收费行为加以规范。2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十一条的规定，认定上诉人与答辩人之间关于燃气接通入户的费用代收代缴、组织安装等服务合同已然成立并已实际履行，适用法律完全正确。本案中，上诉人应自行办理燃气接通入户手续、承担燃气接通入户所产生的费用，上诉人与答辩人虽然没有签订书面的燃气接通入户的相关服务合同，但上诉人已自愿支付了燃气接通费用，答辩人已向燃气公司统一代收代缴了燃气接通费、燃气报警器费，并安装了燃气计量表等附属设备。据此，一审判决适用上述法律规定，认为上诉人主张答辩人返还天然气接头费不成立，完全正确。张欢欢答辩称，一审判决文荣公司返还不同数额的电梯装修使用费，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。文荣公司收取上述费用构成不当得利，同时违反河北省物业服务收费管理实施办法第十六条规定，物业服务企业不得向业主收取装修保证金、装修管理服务费、装修电梯使用费，所以退还我方上述费用是正确的，请求驳回文荣公司的该项诉求，维持一审判决第一项。张欢欢向一审法院起诉请求：1.依法判令被告退还原告天然气接头费4500元；（装修）电梯使用费1133元；装修押金1000元，合计6633元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月28日被告将其开发的位于新乐市市区文荣鑫城4-3-1801房屋出售给原告。2017年6月13日，被告向原告收取天然气接头费4500元，装运费1133元，装修押金1000元，合计6633元。原告认为被告收取天然气接头费、装修电梯使用费、装修押金是违反国家政策规定，是违法的，应予以返还。为证实其主张，原告提供以下文件内容：1.《国家计委、财政部关于全国全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（价格[2001]585号）》文件第五条规定，证明国家不允许收取天然气接头费。2.《河北省天然气价格管理办法》第十条规定，“城市燃气初装费由公共管网建设费和庭院管网建设费构成。新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。”3.《河北省物价局关于规范天然气价格管理的指导意见》第四条第二款规定“新建商品房燃气初装费，由房地产开发企业缴纳，不得向用户单独收取。”。4.《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条规定“业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定。物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。”。关于原告主张的天然气接头费，被告不予认可，并提交2016年5月17日原、被告双方的签订《石家庄市商品房买卖合同》一份。合同附件三装饰、设备标准约定“1.外墙……7.卫生间：地面加防水处理。预留卫生洁具，上下水，天然气管道位置及接口，排风管道。8.阳台：封闭式。9.电梯：XX。10.其他：天然气供暖，预留集体供暖接头”。原告认可合同上系其本人签字，但对于合同内容不予认可，原告未提供相关证据予以反驳。另外，被告与新乐中燃翔科燃气有限公司于2017年2月16日签订了《居民燃气入户合同（集体）》和购买燃气报警器的《产品销售合同》。被告向燃气公司缴纳了小区内全部604用户的燃气初装费2416000元（4000元/户），燃气报警器费用157040元（260元/户），燃气计量表等附属设备已安装。关于装修电梯使用费（装运费），被告提供2018年10月5日双方签订的《前期物业服务合同》。合同第五条约定：物业管理服务费不包括公用设施、设备大修、更新等费用，也不包括电梯能耗费用。并指出一、文件中提到的装修电梯使用费与本案争议的乘客电梯载货使用收费，并非同一概念。用乘客电梯载货，会造成乘客电梯的额外的能耗、维修维护，甚至是损坏的风险。双方就单独乘客电梯载货协商、口头商定收费或使用，不违反法律法规规定，且已履行完毕，无法返还。二、关于电梯使用费是被告收取的原告使用乘客专用电梯载货的运输费用。三、原告所支付的费用已经实际使用了乘客专用电梯载运了货物，双方达成的合同已经履行完毕。四、双方达成的实际履行合同已经履行完毕，且法律上、客观上无法返还，是有效合同。五、本案原告商品房买卖合同附件6相关设备标准约定原告所获得的电梯是乘客专用电梯。原告已经收房，对付款使用电梯是同意的。关于装修押金，被告指出，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，并没有禁止装修押金的规定。装修押金是原告同意向被告缴纳的，被告只是对这种过渡性的原告提供担保性费用，进行临时性管理，并没有取得所有权，因此，谈不上不当得利。原告有装修许可条，待装修完毕后，报物业公司进行验收。若没有违法违规损坏事项后，被告将装修押金予以返还。以上有三张收费票据、协议书、商品房买卖合同、居民燃气入户合同、产品销售合同、前期物业服务合同及本案庭审笔录在案为证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，判断合同是否有效以是否违反法律和行政法规的强行性规定为依据。本案中，被告提供了双方签订的商品房买卖合同，原告认可合同上系本人签名，但对合同内容不予认可。由于原告未提供相反证据予以反驳，且其依据的《河北省天然气价格管理办法》等地方性规定不属于法律、行政法规范畴，故一审法院认为原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强行性规定，该合同是合法有效的。合同约定的装饰、设备标准中仅是预留天然气管道位置及接口，房屋价款中不包括天然气接头费。所以原告应自行办理燃气接通入户手续、承担燃气接通入户所产生的全部费用。本案中双方虽然没有签订代收代缴燃气初装费的书面合同，但在原告自愿向被告支付了燃气接通费用，被告也已向燃气公司统一代收代缴了燃气接通费、燃气报警器费，并安装了燃气计量表等附属设备的情况下，原、被告之间有关燃气接通入户的费用代收代缴、组织安装等服务合同已然成立并已实际履行。原告主张返还天然气接头费的理由不成立，依法不予支持。关于电梯使用费问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、《中华人民共和国物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主所有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”及《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”之规定，电梯属于小区公共设施，归全体业主所有。业主装修运货使用电梯，这属于正常使用，相应的电梯维保费用已经包含在物业费中。另外依据《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提供收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其以收取的违规费用的，人民法院应予支持。”之规定，被告收取原告的装修电梯使用费1133元于法无据，应予以返还。关于装修押金问题。《物业管理条例》第五十二条规定“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”。由于装修押金是被告对原告装修过程进行临时性管理，防止原告在装修过程中出现一些禁止行为，被告并没有取得装修押金所有权。因此，原告可待装修完毕后，报被告进行验收。验收合格后，被告将装修押金1000元予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十九条、第八十一条、《物业管理条例》第二十七条、第五十二条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下，一、被告河北文荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张欢欢交纳的装修电梯使用费1133元。二、驳回原告张欢欢要求被告河北文荣房地产开发有限公司退还天然气接头费4500元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原、被告均担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1.关于天然气初装费的问题。上诉人张欢欢并无证据证明其交纳燃气接通费用并非出于自愿，且双方签订的合同相关条款也显示天然气管道只是预留接口，开发商并不负责最终接通天然气。则在上诉人张欢欢资源交纳相关费用，且文荣公司也实际履行了“向燃气公司统一代收代缴燃气接通费、燃气报警器费，以及安装了燃气计量表等附属设备”义务的情况下，一审判决认定上诉人张欢欢主张“返还天然气接头费的理由不成立”并无不当，本院依法予以维持。2.关于电梯使用费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯属于小区公共设施，明显应归全体业主所有。在小区未安装货运专用电梯的前提下，业主在进行装修、搬家等特殊活动时临时使用本单元客运电梯运送必要的装修材料、家电家具等货物，与从事生产经营活动的运货行为性质有本质区别，属于电梯运行过程中的正常损耗，亦未增加电梯的运营和维修成本，并未超出电梯“正常使用”的范畴，一审判决认定“相应的电梯维保费用已经包含在物业费中”并无不当，本院依法予以维持。综上所述，河北文荣房地产开发有限公司、张欢欢的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河北文荣房地产开发有限公司负担50元，由上诉人张欢欢负担50元。本判决为终审判决。审判长  李淑然审判员  姜瑞祥审判员  黄良涛二〇一九年五月十六日书记员  王 瑾