江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初3241号原告：王晓凤，女，1978年9月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。被告：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322675493421T，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。原告王晓凤诉被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称为华希南岸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，于2019年4月9日组织双方进行证据交换，后依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告王晓凤的委托诉讼代理人刘超、被告华希南岸公司的委托诉讼代理人毛适之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓凤向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间就沭阳县房屋的商品房买卖合同关系成立；二、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年5月4日，原、被告经平等协商，达成商品房买卖协议，被告将其开发的位于沭阳县房屋出售给原告，原告按被告要求给付了500000元首付款，并约定按备案价结算，剩余购房款按按揭贷款的方式结付。同日，原告向被告交纳了2791元维修基金、53元产证工本费。2018年5月15日，原告又向华希·南岸丽景小区前期物业单位宿迁正全物业管理有限公司交纳2018年物业费620元、装修保证金500元、垃圾清运费400元。原告对涉案房屋进行了装修并入住。2018年年底,原告要求与被告签订文本合同并备案，被告推诿至今未办。被告华希南岸公司辩称：原、被告之间没有签订书面的商品房买卖合同，也没有签订书面的认购协议，双方一直没有达成合同条款的一致意思表示，而合同的成立必须是双方形成一致的合意，因此原、被告之间未就涉案房屋成立商品房买卖合同关系。诉讼费及保全费不应由被告承担。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、被告向原告出具的收据三份，证明原告于2018年5月4日向被告交纳购房首付款500000元、维修基金2791元、产权证工本费53元；二、宿迁正全物业管理有限公司向原告出具的收费凭证三份，证明原告于2018年5月15日向宿迁正全物业管理有限公司交纳物业费620元、垃圾清运费400元、装修保证金500元，并称：宿迁正全物业管理有限公司是被告指定的前期物业公司，无需业务委员会选举，由开发商直接指定，该公司向我们收取物业费，就视为被告向我们交付房屋；三、居民用户供用气合同一份，证明涉案房屋经被告交付，原告已经实际占有使用；四、从沭阳县物价局调取的涉案房屋价目表一份，证明被告向物价局报备案的涉案房屋面积为139.55平方米，单价为6680元/平方米，总价为932194元，并称：该表载明的价格是开发商向物价部门报备案的最高价格，如果超过该价格，将无法完成商品房买卖合同备案及办理产权证等相关手续，所以我们主张按该价目表载明的价格作为双方最终成交价；五、涉案房屋照片四张，证明原告就涉案房屋已实际装修入住。被告质证认为：对证据一的真实性没有异议，三份证据载明的款项被告均已收到，但该三份收据不能证明原、被告之间就涉案房屋成立了商品房买卖合同关系，仅有这三份证据，只能证明原、被告双方对房屋标的、位置及首付款进行了约定，而商品房买卖合同中更为重要且必须具备的条款即余款支付的期限及方式，双方没有约定，因此原、被告之间没有就涉案商品房的买卖达成合意。对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告与宿迁正全物业管理有限公司之间不存在前期物业服务合同关系，被告聘请的小区前期物业公司是宿迁惠安物业服务有限公司，小区还有一个管理安置房的物业公司，可能是宿迁正全物业管理有限公司，即使宿迁正全物业管理有限公司确实收取原告的物业费、垃圾清运费、装修保证金等费用，仍然不能证明原、被告之间就涉案房屋成立了商品房买卖合同，根据商品房买卖的交易习惯，业主入住房屋需要开发商出具款项结清证明，但原告至今仅交纳500000元首付款，双方对后续款项的交付没有达成一致意见。对证据三、五的真实性、合法性、关联性均不予认可，即使该证据真实，原告已入住涉案房屋，恰恰证明原告在未向被告交纳全部购房款、签订正式商品房买卖合同前，私自入住涉案房屋，已对被告构成侵权。对证据四的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据系打印件，即使真实，也仅是行政管理部门的行政行为，不能据此认定原、被告之间已对合同总价这一必要条款达成一致意见。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、华希·南岸丽景住宅认购协议一份（打印件），系原告单方签署，被告并未签字盖章，证明原、被告此前确实对涉案房屋的买卖进行商谈，其中单价为8961元/平方米，总房款为1250000元，并非原告现在要求确认的价格；二、沭阳县人民法院（2019）苏1322民初1017号民事裁定书一份，证明法院于2019年1月25日对涉案房屋采取保全措施，即使确认原、被告之间成立商品房买卖合同，该合同也不具备法律规定的能够继续履行的条件，无法完成过户手续；三、催告函及邮寄快递单各一份，证明被告于2018年12月19日向原告邮寄催告函，催告函载明原、被告曾对涉案房屋总价1250000元进行商定，但没有形成书面的一致意见，原告仅支付了500000元首付款，一直未支付余款，在此情况下，原告擅自对涉案房屋进行装修，所以被告向原告发出催告函，要求原告在收到催告函后七日内支付余款750000元，但原告至今未支付，因此原、被告之间没有达成涉案商品房买卖的合意，对房屋总价及履行方式没有达成一致意见。原告质证认为：对证据一的真实性没有异议，该认购协议具备了合同成立的基本条款要件，证明原、被告双方就涉案房屋成立了商品房买卖合同关系，付款方式为首付500000元，余款按按揭贷款方式支付，该认购协议载明的房屋单价及总房款高于沭阳县物价局的价目表，原告请求按照沭阳县物价局价目表载明的价格认定原、被告双方的最终房款总价。对证据二的真实性没有异议，但与本案没有关联性，本案原告主张与被告成立合同关系，并未主张对涉案房屋享有物权，裁定书的落款时间为2019年1月25日，而原、被告的房屋买卖行为发生于2018年5月4日，且当月原告就占有、使用了涉案房屋，原告将另案主张请求撤销该保全裁定。对证据三，经查询邮政快递单，显示“他人收”，原告没有签收，该催告函的内容具备合同成立的基本条款要件，反而证明原、被告之间就涉案房屋成立了商品房买卖合同。庭审中，原告申请证人汪某出庭作证，证人汪某当庭证言：我是被告华希南岸公司的会计，从2016年6月起担任该公司会计至今。2018年5月4日，原告向被告华希南岸公司交纳购房首付款500000元、维修基金2791元、产权证工本费53元，是我经手收取的，涉案房屋也是我介绍原告购买的。当时原、被告双方商谈房屋总价款为1250000元，原告给付500000元首付款，余款750000元以按揭贷款的方式支付，公司只向原告开了房票，双方没有签订认购协议，后来因公司资金紧张，想让原告多付一点现金，原告没有付，就耽误了。华希·南岸丽景小区的前期物业是否是宿迁正全物业管理有限公司我不清楚，但是我们公司确实有物业，交房是公司交给物业，物业交给业主的，原告买的是现房，交了首付款以后，房屋就交付给原告了。公司在2019年4月9日法院组织证据交换时提交的房屋认购协议是后补的，原告单方签字，公司没有盖章，因为当时房子被法院保全了，公司不敢盖章了。原告在法院组织证据交换时提交的从沭阳县物价局调取的房屋价目表是真实的，公司向沭阳县物价局报备案是2013年，那时候房子便宜，一开始涉案房屋是留给别人的，但是这人一直没有交钱，公司也不敢卖出去，2018年的时候，公司准备卖10000元一平方的，因为是花园房，所以价格高一点，后来原告想买这套花园房，就找我跟公司领导说看看的，双方商谈单价是9000元一平方，总价是1250000元多一点，去掉零头，整起来是1250000元。对证人汪某证言，原告质证认为：证人证言属实，证明原、被告双方达成了商品房买卖的合意，就涉案房屋成立商品房买卖合同关系。被告质证认为：我们认可当时与原告商谈房屋总价款1250000元，但是原告交纳首付款500000元，被告并未将房屋交付给原告，原告什么时候占有涉案房屋我们也不清楚，原告是通过宿迁正全物业管理有限公司办理房屋交付手续的，但是我们与该物业公司没有任何法律关系，我们向原告发出催告函就是因为发现原告私自装修，对证人其他证言没有异议。本院认证意见：被告对原告提交的证据一真实性没有异议，本院予以认定；原告提交的证据二、三系原件，来源和形式符合法律规定，本院予以认定；原告提交的证据四系从沭阳县物价局调取，对其真实性本院予以认定；原告提交的证据五与证据二、三相互印证，能够证明原告已对涉案房屋装修入住。原告对被告提交的证据一真实性没有异议，本院予以认定；被告提交的证据二系本院制作的民事裁定书，对其真实性本院予以认定。证人汪某作为被告公司的会计及介绍原告购买涉案房屋的中间人，能够具体陈述原、被告双方就涉案房屋商谈买卖的过程，对其证言，本院予以认定。被告提交的证据三，原告称未收到该催告函，但认为该催告函的内容能够证明其诉讼请求，结合证人证言，本院对催告函内容的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，原告认购被告华希南岸公司开发的位于沭阳县房屋，房屋单价为8961元/平方米，面积约139.5平方米，总房款为1250000元，付款方式为2018年5月4日首付500000元，按揭750000元。同日，原告向被告交纳购房首付款500000元、维修基金2791元、产权证工本费53元，由被告向原告出具收据。2018年5月15日，原告向宿迁正全物业管理有限公司交纳物业费620元、装修保证金500元、垃圾清运费400元，后对涉案房屋进行装修并入住。2018年12月18日，被告作出催告函，内容为：“业主王晓凤：你在我公司开发的华希·南岸丽景认购的11＃-2-102室于2018年5月4日和5月5日共交纳了首付房款伍拾万元整（￥500000.00）…剩余房款柒拾伍万元整（￥750000.00）还没有支付。现我公司正式告知你方在七日内交清余款…”2019年1月18日，本院立案受理案外人胡逊诉被告华希南岸公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2019年1月25日，案外人胡逊申请对涉案房屋予以保全，本院于同日作出（2019）苏1322民初1017号民事裁定书，对涉案房屋进行查封。另查明：本案在审理过程中，原告王晓凤于2019年3月26日申请对涉案房屋予以保全，支出保全费4020元。本院认为：合同成立应当具备以下条件：一、存在双方或多方订约当事人；二、订约当事人对合同的主要条款达成合意。本案中，原、被告双方明确了原告购买房屋的房号，约定了房屋的单价、总价及付款方式，且原告已经向被告支付了部分购房款，被告予以接受，故能够认定原、被告双方对合同的主要条款达成合意，就涉案房屋成立了商品房买卖合同关系，缺少其他条款并不影响商品房买卖合同的成立，双方可根据相关法律规定，采用合同解释规则，来填补合同的漏洞，对合同条款进行补充。被告辩称双方未就合同主要条款达成合意，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。原告主张保全费由被告承担，因保全费涉及到合同能否继续履行，现在无法确定原、被告之间的商品房买卖合同能否继续履行，故保全费并非必要支出费用，原告要求由被告承担，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原、被告之间就位于沭阳县房屋成立商品房买卖合同关系；二、驳回原告王晓凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担；保全费4020元，由原告王晓凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10800元。审判员  黄海军二〇一九年五月十七日书记员  高 雅书记员  张姗姗附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。