广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0881民初3248号 原告（反诉被告）：陈志丽，女，1979年8月13日出生，汉族，住桂平市。 原告（反诉被告）：梁响，男，1973年3月2日出生，汉族，住桂平市。 上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：黄辉伦，广西诚济律师事务所律师。 上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：周伟丽，广西诚济(桂平)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黎进新，男，1961年7月8日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：梁庆树，广西旭成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋信全，广西万大律师事务所律师。 被告（反诉原告）:黎有辉，男，1986年5月7日出生，汉族，住桂平市。 被告（反诉原告）：张保英，女，1959年5月5日出生，汉族，住桂平市。 被告（反诉原告）黎有辉、张保英的共同委托诉讼代理人：黎进新，男，本案被告。 被告（反诉原告）黎有辉、张保英的共同委托诉讼代理人：蒋信全，广西万大律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈志丽、梁响与被告（反诉原告）黎进新、黎有辉、张保英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序审理。本案后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，分别于2017年12月25日、2018年11月14日、2018年12月6日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因本案须以另一案审理结果为依据，另一案尚未审结，本案裁定中止诉讼。本案审理过程中，黎进新、黎有辉、张保英针对本诉提出反诉，本院经审查后决定将本诉、反诉一并合并审理。本案因案情复杂，经批准延长审限。原告（反诉被告）陈志丽、梁响及两原告的共同委托诉讼代理人黄辉伦，被告（反诉原告）黎进新及其委托诉讼代理人梁庆树、蒋信全，被告（反诉原告）黎有辉、张保英及两被告的共同委托诉讼代理人蒋信全、黎进新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈志丽、梁响就本诉向本院提出诉讼请求：1.请求判决由三被告协助原告办理位于桂平市虾公岭房屋的不动产权证的变更登记手续[国有土地使用证证号:浔国用(x)字第x号，地号：x；房屋所有权证证号:浔房权证字第××号]；2.请求判决由被告支付办理不动产权证变更登记手续的有关费用约50万元给原告；3.请求判决由被告支付逾期为原告办理房屋所有权证及国有土地使用证的违约金50万元给原告。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2014年3月6日两原告与三被告签订房屋转让合同，约定三被告自愿将其所有的位于桂平市虾公岭的房屋（以下简称涉案房屋）及其土地使用权转让给两原告，转让价款500万元；被告应在交房后30日内配合原告办理完毕房屋所有权证及国有土地使用证更名手续，如被告违约，则须按房屋成交总价日千分之五向原告支付违约金，直至原告取得变更登记后的房屋所有权证及国有土地使用证之日止；买卖房屋所产生的税费由被告承担，包括但不限于查档费、契税、交易手续费等项费用。 签订合同后，原告己支付500万元至被告指定的收款人的银行账户，三被告亦于2014年3月12日出具收到购房款500万元的收条给原告收执。被告于2014年8月31日将房屋交付给原告使用后，至今也没有配合原告办理涉案房屋房屋所有权证及国有土地使用证更名手续至两原告名下，依合同约定被告应向原告支付258.5万元违约金，现考虑被告的支付能力有限，原告酌情请求被告支付50万元违约金。 被告因欠案外人陈仲南等人款项，2014年10月30日桂平市人民法院(以下简称桂平法院)作出(2014)浔执恢字第11-11号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。原告于2014年11月28日向桂平法院提出了书面异议，桂平法院经审查于2015年2月6日作出(2014)浔执异字第12号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告不服，于2015年3月17日向桂平法院提起案外人执行异议之诉，桂平法院于2016年12月14日作出(2015)浔民初字第1435号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，上诉至贵港市中级人民法院（以下简称贵港中院），贵港中院经审理于2017年5月27日作出(2017)桂08民终553号民事判决，判决撤销桂平法院(2015)浔民初字第1435号民事判决，停止对涉案房屋的强制执行，且该生效判决亦确认了原、被告所签订的房屋转让合同合法、有效，原告己支付全部价款给被告，在人民法院查封之前原告己合法占有涉案房屋，且非因原告的原因未办理涉案房屋产权变更登记手续等事实。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告提出的诉讼请求。 被告（反诉原告）黎进新、黎有辉、张保英就本诉共同辩称，不同意原告提出的诉讼请求。理由如下：1、原、被告之间不存在真正的房屋买卖合同关系；2、原、被告虽签订房屋转让合同，但原告没有按合同约定支付房屋转让价款给被告，原告所主张的支付给案外人黄信华的282万元，桂平法院作出的民事调解书已确认借款无效，该款不应认定属原告支付的购房款，故被告在没有收到房屋转让价款的情况下有权拒绝协助原告办理涉案房屋的不动产变更登记手续，且原告从来没有向被告提出协助办理涉案房屋的不动产变更登记手续的要求；3、原告违约在先，因此原告提出的第2、3项诉讼请求无事实依据。另，原告所主张的违约金过高，原告对此并没有造成具体的实际损失，因此请求法院调整违约金，应以转让款为基数，按年利率6%计付违约金；4、原告提供的贵港中院作出的(2017)桂08民终553号民事判决，被告已向广西壮族自治区高级人民法院（以下简称区高院）申请再审，本案开庭前区高院已组织双方进行听证。综上，请求法院依法驳回原告就本诉所提出的诉讼请求。 被告（反诉原告）黎进新、黎有辉、张保英就反诉向本院提出反诉请求：解除被告（反诉原告）黎进新、黎有辉、张保英与原告（反诉被告）陈志丽、梁响于2014年3月6日签订的房屋转让合同，梁响将登记在张保英名下的国有土地使用证[证号：浔国用（x）字第x号]，房屋所有权证[证号：浔房权证字第××号]退还给张保英。事实与理由：有关裁判文书认定如下法律事实：2014年3月6日，反诉原、被告签订房屋转让合同，双方约定反诉原告将登记在张保英名下的涉案房屋以500万元的价格转让给陈志丽、梁响；签订房屋转让合同后，双方应共同向房屋登记部门申请办理变更登记手续，反诉原告配合反诉被告办理房屋所有权证及国有土地使用证更名手续等事宜。陈志丽、梁响在签订房屋转让合同后，将242万元汇款到黄信华账户，将247万元汇款到案外人陈成秋的账户，并支付了11万元现金，已全部支付了500万元购房款给反诉原告。张保英于2014年5月3日将国有土地使用证、房屋所有权证交付给梁响收执，作为2014年3月6日借到反诉被告陈志丽、梁响600万元的抵押物。 2014年3月6日，反诉原、被告签订补充协议，约定反诉原告在2014年9月30日前退500万元购房款给反诉被告的，反诉被告将解除双方签订的房屋转让合同。双方签订补充协议后，反诉原告根据陈志丽、梁响的要求，于2014年3月13日通过案外人黎有福的账户将235万元汇款至户名为陈成秋的银行账户，于2014年3月22日通过黎有福的账户将250万元汇款至户名为陈志丽的银行账户，于2014年5月5日通过黎有福的账户将9万元汇款至户名为梁响的银行账户，另外向陈志丽支付了6万元现金。反诉原告在退还全部购房款后，通知反诉被告解除房屋转让合同，并要求梁响将国有土地使用证、房屋所有权证退还给张保英，陈志丽、梁响均不理会。反诉被告的行为已经严重侵犯了反诉原告的合法权益，反诉原告提起反诉，请法院依法公正判决。 原告（反诉被告）陈志丽、梁响就反诉共同辩称，1、涉案房屋的转让合同已发生法律效力，陈志丽、梁响已支付购房款并实际占有涉案房屋，反诉原告提出解除合同，没有事实与法律依据。2、反诉原告一再主张没有得到购房款，但其陈述内容与生效的裁判文书认定法律事实不符，应以生效的裁判文书认定法律事实为准，且反诉原告在反诉中所主张的款项在桂平法院正在审理的（2017）桂0881民初4450号案件中已主张，反诉原告所提反诉属于重复诉讼。综上，请求法院依法驳回反诉原告所提反诉诉讼请求。 当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的证据，予以确认证据之间相互印证部分的事实。 结合本诉、反诉原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：1、三被告是否有违约行为；2、三被告是否负有协助原告办理涉案房屋的不动产物权变更登记手续的义务；3、三被告应否支付违约金给原告，违约金如何计算；4、反诉原告提出的反诉是否属于重复诉讼；5、涉案合同是否应予解除，反诉被告应否返还房屋产权证书给反诉原告。 本院经审理认定如下法律事实：涉案房屋一幢登记于被告张保英名下。2014年3月6日，原告陈志丽、梁响（合同乙方）与被告黎进新、张保英、黎有辉（合同甲方）签订房屋转让合同，约定：甲方将涉案房屋以500万元的价格卖给乙方；签订合同当日乙方一次性支付购房款500万元给甲方；买卖涉案房屋所产生的税、费由甲方负担，包括但不限于：查档费、契税、测绘（晒图）费、交易手续费、印花税、工本费、登记费、营业税、个人所得税、防洪保安费、评估费、抵押登记费、土地增值税、手续费、城市建设维护税、教育费附加、公证费、更名费等；房屋处于抵押状态，甲方必须于交房日前还清借款，解除抵押关系；甲方应于2014年8月31日前搬离该房屋，并把房屋交付乙方占有、使用、收益、处分。甲方未按约定交付房屋的，应按房屋成交价每日千分之五的金额向乙方支付违约金，直至房屋交付之日止。甲方超过约定交房日30日仍未交房的，乙方有权解除合同，甲方须将约定违约金和乙方所付购房款一次性退还给乙方，甲方无法在期限届满的次日一次性退还购房款及违约金给乙方的，甲方必须向乙方双倍返还购房款；该房屋的附属构筑物、设施、设备、装修和一切手续、证件、资料应在房屋交付之日一同无偿交付乙方，包括但不限于房屋产权证书及其附件、购房发票、土地使用证……；签订本合同后，甲乙双方应共同向房屋登记部门申请办理转户登记手续，甲方必须及时、有效配合乙方办理房产证及土地使用证更名手续等事宜，做到根据甲方要求随传随到，并应在交房后30日内办理完毕。因甲方原因或房屋原因而无法在约定期限内办理完毕转户登记手续的，甲方须按房屋成交总价每日千分之五的金额向乙方支付违约金，直至乙方取得变更登记后的房产证和土地使用证之日止，自交房后45日内乙方仍未取得房产证和土地使用证的，乙方有权解除协议，甲方须将约定违约金和乙方所付购房款一次性退还给乙方，甲方无法在期限届满的次日一次性退还购房款及违约金给乙方的，甲方必须向乙方双倍返还购房款，并同意乙方以任何方式处置该房屋用于补偿乙方经济损失……。同日，被告黎进新、黎有辉、张保英（协议甲方）和原告陈志丽、梁响（协议乙方）签订补充协议，约定：如甲方在2014年8月31日无法搬离该房屋，经甲乙双方协商，乙方同意将搬离日期延长至2014年9月30日；甲方于2014年9月30日前退还购房款给乙方，乙方无条件将该转让协议解除；甲方如果在2014年9月30日无法退还购房款给乙方，甲方须无条件配合乙方办理过户手续，但甲方可以继续居住至2015年9月30日；在甲方居住期间，甲方可以退回购房款给乙方，乙方须无条件配合甲方办理过户手续，过户一切费用由甲方负担，但甲方须支付约定的利息给乙方。 2014年3月6日，被告黎进新、张保英、黎有辉共同签署了一张收条交给原告收执，载明:“今收到乙方陈志丽、梁响交来购买房屋的款伍佰万元整”。2014年3月12日，被告黎进新又再次签署了一张收据交给原告收执，载明：“梁志丽、梁响：我方已收到你方购房款500万元（其中汇到黄信华账户242万元，汇到陈成秋账户247万元，现金11万元）”。签署上述收条后，被告黎进新、张保英、黎有辉已将涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件交由原告收执。原、被告至今未办理涉案房屋不动产变更登记手续。 原、被告签订上述房屋转让合同后，原告陈志丽于2014年3月6日分三次向案外人黄信华账户汇入合计242万元，黄信华当日立即分两次将241.5万元转汇到案外人陈成秋的账户。原告陈志丽于2014年3月9日、2014年3月12日分四次将合计247万元汇入陈成秋的账户。陈成秋从2014年3月6日起至2014年4月30日止，分八次将合计641万元汇入案外人黎有福的账户。 从2014年9月2日起，原告陈志丽以出租人的身份分别与案外人周汉斌、吴彬彬签订了租赁合同出租涉案房屋，被告黎进新作为见证人亦在上述租赁合同上签名，案外人周汉斌、吴彬彬从2014年9月2日起均直接向陈志丽交付房屋租金。 因案外人陈仲南、覃小玲、陈应权、满世芬、傅国成、廖家荣、潘梅与被告黎进新、黎有辉存在经济纠纷，上述7名案外人根据本院已经发生法律效力的民事调解书向本院申请强制执行。本院于2014年10月30日作出（2014）浔执恢字第11-11号执行裁定书，裁定对登记于张保英名下的涉案房屋予以查封。原告陈志丽、梁响获悉情况后，即向本院提出执行异议。本院在处理原告提出的执行异议期间，曾于2014年12月30日召集各方当事人进行听证，黎进新、张保英、黎有辉委托莫子桐律师作为委托诉讼代理人出庭参与听证。在听证过程中，莫子桐律师对房屋转让合同、补充协议、2014年3月6日的收条、2014年3月12日的收条、银行转账单等证据均承认其真实性，没有提出异议。本院遂于2015年2月6日作出执行裁定，裁定驳回原告提出的执行异议。 2014年12月30日，本院对黄信华进行调查时，其在调查笔录中声称陈志丽汇给其的242万元是其向陈志丽借款的款项，其并立有600万元的借条交给陈志丽收执，上述款项不是转交给黎进新、张保英、黎有辉的购买涉案房屋的购买款。其当时立具的借条是被欺骗所立，因为其所得的242万元在款到其账户当日已经根据陈志丽的要求立即转账给陈成秋，其并没有实际得到借款。2015年7月24日，黄信华与案外人桂平市华艺贸易有限公司（以下简称华艺公司）向本院起诉，请求确认其交给陈志丽收执的金额为600万元的借条无效[（2015）浔民初字第3127号民事案件]。在该案审理过程中，黄信华又声称其没有向陈志丽借款，是黎进新借其账户使用，陈志丽汇款进其账户后，黄信华已立即转账给陈成秋。该案经本院调解，确认以下法律事实：“2014年3月，被告陈志丽等因欲购买他人的房屋,借用黄信华的账户转账。原告黄信华并于2014年3月6日立下《借条》,借条内容为:‘兹有黄信华现向陈志丽借到人民币(大写)陆佰万元正(￥6000000.00元)。借款期限从2014年3月6日至2014年4月6日止。借款人用(空白)作为借款抵押物。如果借款人不按期归还借款的,由担保人归还借款。从借款之日起按月利率10﹪收取利息,有权对借款人的抵押物进行处理及办理过户手续,借款人无条件配合办理一切过户手续。借款期限暂定一个月,如遇资金有困难可提前两天缴纳下月利息(利息按月利率8%计),借款期限不能超过三个月。如超过三个月按照利息的10%每天累计。’，原告黄信华、华艺公司作为借款人均签名及盖章。被告陈成秋签名与第三人桂平市凯博房地产开发有限公司（以下简称凯博公司）的代表李洪清及王立军以凯博公司的名义盖章作担保。2014年3月6日,被告将款241.5万元汇入黄信华账户(另交现金5000元),同日,黄信华将款242万元汇入陈成秋账户。陈成秋并将该款105万元汇入黎有福账户。2014年3月13日后继续汇入他人账户。此后,原、被告认为本案借条的借款没有产生借贷行为。”，本院于2015年9月18日作出（2015）浔民初字第3127号民事调解书，黄信华、华艺公司与陈志丽确认2014年3月6日立下的借条无效。 原告陈志丽、梁响不服执行异议，于2015年3月17日向本院提起案外人执行异议之诉诉讼，本院经审理于2016年12月14日作出（2015）浔民初字第1435号民事判决，判决驳回原告陈志丽、梁响的诉讼请求。原告陈志丽、梁响不服一审判决上诉至贵港中院，贵港中院经审理于2017年5月27日作出了(2017)桂08民终553号民事判决，判决撤销本院(2015)浔民初字第1435号民事判决，停止对涉案房屋的强制执行。且(2017)桂08民终553号民事判决“本院认为”部分论述“……陈志丽、梁响与黎进新、黎有辉、张保英签订《房屋转让合同》，符合房屋买卖的形式要件，合同内容及其他补充内容并没有明确的借贷意思表示，不符合借贷的特征。上诉人作为善意的房屋买受人，支付了与市场价格相适当的价款，买受了权属明确，没有抵押、没有被查封的房屋，其行为是正当的、善意的，买卖行为中也不存在无偿、明显低价转让等情形……陈志丽、梁响与黎进新、黎有辉、张保英双方签订房屋转让合同后，陈志丽汇入242万元到黄信华账户，当天再由黄信华账户转账241.5万元到陈成秋账户，同年3月12日陈志丽汇入247万元到陈成秋账户。为此，黎进新、黎有辉、张保英两次签署了收条及收据给上诉人，在2014年3月12日出具的收据还注明‘梁志丽、梁响：我方已收到你方购房款500万元，（其中汇到黄信华账户242万元，汇到陈成秋账户247万元，现金11万元）’，证明上诉人陈志丽于2014年3月6日、12日汇入黄信华、陈成秋的欠款是经黎进新、黎有辉、张保英的指定汇入的购房款，并已经全部支付完毕，在一审审理中，陈成秋也出庭作证也承认了黎进新委托其代收购房款的事实。黄信华虽然在一审法院执行过程中曾主张汇入其账户里的钱款属于其向陈志丽所借的借款，但该笔款在汇入黄信华账户20多分钟后就转汇入陈成秋的账户，与黄信华陈述并不相符，而且黄信华事后也诉至法院否认了与陈志丽存在该笔借贷关系的事实。上述的证据以及上诉人所提供的汇款单能够相互印证，构成完整的证据链证实上诉人已经交付500万元的购房款给黎进新、黎有辉、张保英……从2014年9月起，陈志丽开始作为出租人出租本案所涉讼房屋，陈志丽分别和周汉斌、吴彬彬签订了《租赁合同》，黎进新作为见证人亦在《租赁合同》上签名，两位租户从2014年9月起均直接向陈志丽交付房屋租金。也已经实际占有和使用涉案房屋，可见房屋已经交由上诉人占有。经本院核实，按照上诉人与黎进新、黎有辉、张保英约定，是在2014年8月份办理房屋过户手续，但在社会中一般的房屋买卖中过户手续的办理都往往因为很多原因没有及时办理的情况也是比较常见的，一审法院是同年10月就对涉讼房屋查封，也是房屋没有得到过户的一个原因，所以涉讼房屋没有过户的原因并非上诉人的原因……”。 被告黎进新、黎有辉、张保英不服二审判决，向区高院申请再审，区高院再审审理后于2018年6月21日作出（2018）桂民再57号民事判决，判决维持贵港中院（2017）桂08民终553号民事判决。且（2018）桂民再57号民事判决“本院认为”部分论述“……黎进新等三人与陈志丽、梁响签订《房屋转让合同》并签署金额为500万元的《收条》，是客观存在的事实。黎新进等三人与陈志丽、梁响签订涉诉《房屋转让合同》时，当事人均为完全民事行为能力人，双方自愿就涉诉房屋买卖达成一致协议，该合同形式合法，内容没有违反法律及行政法规禁止性规定，故二审判决认定该合同为真实有效合同并无不当。2014年12月30日在本案执行异议听证过程中，黎进新等人的委托代理人对涉案《房屋转让合同》、《补充协议》、2014年3月6日和12日两份《收条》、银行转帐凭证等证据均承认其真实性，并无异议。黎进新等三人在执行异议之诉中否认房屋买卖的真实性并主张已偿还所欠陈志丽、梁响的款项，该主张明显与其在执行异议中承认涉诉房屋买卖关系的陈述相矛盾，且未能作出合理解释，其在再审过程中亦未能提交足以否认涉案房屋转让合同真实性的证据，故黎进新等要求确认其与陈志丽的房屋转让合同的无效理由不成立，本院不予支持……”。 另查明，本案被告黎进新、黎有辉及案外人黎有福作为原告以本案原告陈志丽、梁响及案外人陈成秋作为被告、案外人凯博公司、黄信华作为第三人提起不当得利纠纷一案[(2017)桂0881民初4450号]，认为2014年3月6日黎进新借到陈志丽、梁响600万元，但陈志丽、梁响却将该款的500万元作为购买涉案房屋的款项，后黎有福、凯博公司、黄信华分多次合计转账956.6元给陈志丽、梁响、陈成秋，依据法律许可的利息范围，黎进新等人除已还清借款外，还多支付了338.5万元，该款属不当得利款应予返还。黎进新、黎有辉、黎有福在该案中提供的汇款凭证中，亦包括本案反诉原告提供的2014年3月13日，案外人黎有福将235万元汇至陈成秋的银行账户；2014年3月22日，黎有福将250万元汇至原告陈志丽的银行账户；2014年5月5日，黎有福将9万元汇至原告梁响的银行账户的汇款凭证。另，原、被告亦认可黎有福向陈志丽支付了6万元现金。庭审中，原告及被告黎进新均认可上述款项属于原告与被告黎进新之间的其他经济纠纷，并非涉案房屋款项的往来款项。 被告黎进新与被告张保英于2011年10月12日补办理结婚登记手续，2014年9月2日办理离婚登记手续。被告黎进新自认涉案房屋属于被告黎进新、张保英婚后建设，两人离婚时已约定将涉案房屋归被告张保英所有。 原告陈志丽庭审中自认，涉案房屋的国有土地使用证[证号：浔国用（x）字第x号，登记土地使用者：张保英，颁证时间：1999年11月15日]、房屋所有权证（证号：浔房权证字第××号，登记房屋所有权人：张保英）由其收执。 再查明，2018年11月13日，黄信华、黎有福分别向本院申请作为本案第三人参加诉讼，本院经审查于2018年11月14日分别作出（2017）桂0881民初3248号之二、（2017）桂0881民初3248号之三民事裁定书，分别裁定驳回黄信华、黎有福申请作为第三人参加诉讼的申请；2018年11月13日，被告黎进新、黎有辉、张保英向本院申请追加黄信华、黎有福、陈成秋作为本案第三人参加诉讼，本院经审查于2018年11月14日作出（2017）桂0881民初3248号之四民事裁定书，裁定驳回黎进新、黎有辉、张保英申请追加黄信华、黎有福、陈成秋为本案第三人的申请。 本院认为，关于三被告是否有违约行为及三被告是否负有协助原告办理涉案房屋的不动产物权变更登记手续的义务的问题。依据已经发生法律效力的（2018）桂民再57号民事判决所认定，黎进新、张保英、黎有辉与陈志丽、梁响签订房屋转让合同并签署收到金额为500万元的收条，是客观存在的事实。黎进新、张保英、黎有辉与陈志丽、梁响签订房屋转让合同时，均为完全民事行为能力人，双方自愿就涉案房屋买卖达成一致协议，意思表示真实，该合同形式合法，内容没有违反法律及行政法规禁止性规定，合同为真实有效合同。 原、被告于签订房屋买卖合同同日，就履行合同的相关事宜经协商达成补充协议，亦属双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规禁止性规定，且没有损害国家、集体及第三人的合法权益，应属合法、有效之协议。 被告黎进新自认涉案房屋产权证书虽登记于被告张保英名下，但属黎进新、张保英婚姻关系存续期间共同建造，被告黎有辉对涉案房屋没有相应份额。原告陈志丽、梁响庭审中亦认为被告黎有辉是被告黎进新家庭主要成员，其在合同上签名，主要证实是作为家庭成员亦同意转让涉案房屋。本院认为，被告黎有辉虽在涉案房屋买卖合同上签名，但是现有证据无法证实其是涉案房屋的实际权利人，故被告黎有辉对涉案房屋不享有权利及承担义务。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。依据上述法律规定，被告作为涉案房屋的出卖人负有将涉案房屋交付给原告，并将涉案房屋所有权转移给原告的义务。原、被告签订房屋买卖合同及补充协议后，从2014年9月2日起，原告陈志丽已以出租人的身份分别与案外人周汉斌、吴彬彬签订了租赁合同出租涉案房屋，案外人周汉斌、吴彬彬亦从2014年9月2日起均直接向陈志丽交付房屋租金，至此涉案房屋已经由原告实际管理使用。依据上述法律规定及房屋买卖合同、补充协议的约定，被告应在涉案房屋交付给原告管理使用后30日内协助原告办理涉案房屋不动产物权变更登记手续至原告名下，但被告黎进新、张保英没有履行上述义务，构成了违约，应承担由此而产生的违约责任，故原告诉请被告黎进新、张保英协助办理涉案房屋不动产物权变更登记至原告名下，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告黎有辉协助办理涉案房屋不动产物权变更登记至原告名下，如前所述，被告黎有辉并非涉案房屋的物权所有人，其对涉案房屋不具有相应物权，故原告该诉请于法无据，本院不予支持。 关于三被告应否支付违约金给原告，违约金如何计算的问题。依据上述论述观点，被告黎进新、张保英未能在交付房屋给原告使用后30日内协助原告办理涉案房屋不动产物权变更登记至原告名下，应依照双方签订的房屋买卖合同及补充协议的约定承担违约责任，被告黎进新、张保英应支付违约金（以购房款500万元为基数，从2014年10月2日起计至原告取得涉案房屋不动产登记证书之日止）给原告。原、被告虽在房屋买卖合同中约定如被告违约则按日千分之五的标准计付违约金，被告对此提出异议，认为双方约定的违约金过高请求予以调整。本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告未能及时依约协助原告将涉案房屋不动产物权变更登记于原告名下，原告虽未能提供充足证据证实其因此造成的直接经济损失，但结合被告已足额收取购房款，给原告造成了资金占用的损失，也因未能办理不动产产权变更登记一定程度限制原告物权的行使等情况，本院酌定按年利率24%的标准计付违约金。综上，被告黎进新、张保英应以购房款500万元为基数，从2014年10月2日至原告取得涉案房屋不动产登记证书之日止，按年利率24%计付违约金（以原告主张的50万元为限）给原告。至于被告黎有辉，也如前所述观点，其不对此承担违约责任，原告诉请被告黎有辉支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。被告黎进新、黎有辉、张保英辩称依合同约定原、被告应共同到不动产登记部门办理不动产物权变更登记手续，但原告从来没有向被告提出该要求，且原、被告签订房屋买卖协议后，涉案房屋已被法院查封，不能办理不动产物权变更登记手续，故被告没有违约行为不应承担违约责任。本院认为，依合同约定，原、被告均有义务共同办理不动产物权变更登记手续，原告即使没有提出要求，但依上述法律规定，被告作为房屋出卖人转移产权是其义务之一，被告更应积极主动履行该项义务。至于涉案房屋被查封，是由于被告与案外人有其他经济纠纷所导致，被告对此存在过错，因此被告上述辩解意见，理由不充分，本院不予支持。 关于反诉原告提出的反诉是否属于重复诉讼的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，反诉原告主张双方签订房屋买卖合同后，又达成了补充协议，根据补充协议的约定，如果三被告于2014年9月30日前退还购房款给原告，原告则应无条件将房屋买卖合同予以解除，反诉原告对此提供了支付款项的证据予以证实其反诉主张。但庭审中，被告黎进新已经很明确表示反诉原告在反诉中所提供的汇款凭证所涉及的款项并非本案涉案房屋的购房款，而是与原告其他经济纠纷所产生的汇款凭证，反诉原告提供上述证据即使与被告另案提交的证据存在一致，但是只能证实反诉原告就其反诉提供证据不充足，无法证实其主张，而无法证实反诉原告提起的反诉已违反上述法律规定，因此，反诉原告针对本案本诉所提反诉不属于重复诉讼。 关于涉案合同是否应予解除，反诉被告应否返还房屋产权证书给反诉原告的问题。依上述论述观点，涉案房屋买卖合同及补充协议合法、有效，反诉原告对其主张解除涉案合同没有提供充足证据证实存在应予解除的法定事由或约定事由，因此，反诉原告诉请主张解除合同，并请求反诉被告返还涉案房屋的产权证书给反诉原告，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黎进新、张保英应共同协助原告（反诉被告）陈志丽、梁响办理位于桂平市虾公岭房屋[国有土地使用证证号:浔国用(x)字第x号，地号：x；房屋所有权证证号:浔房权证字第××号]的不动产物权变更登记手续至原告（反诉被告）陈志丽、梁响名下； 二、被告（反诉原告）黎进新、张保英应共同支付违约金[以购房款500万元为基数，从2014年10月2日至原告取得涉案房屋不动产登记证书之日止，按年利率24%计付（以原告主张的50万元为限）]给原告（反诉被告）陈志丽、梁响； 三、驳回原告（反诉被告）陈志丽、梁响的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）黎进新、张保英、黎有辉的诉讼请求。 本诉受理费13800元（原告已预交,原告法庭调查终结前减少诉讼请求，应收受理费8800元），反诉受理费100元（被告已预交），公告费350元（原告已预交），合计9250元，由被告（反诉原告）黎进新、张保英共同负担；余下受理费5000元退还给原告（反诉被告）陈志丽、梁响。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起二十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉部分为8800元，反诉部分为100元），款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴逢仕 审 判 员  杨 进 人民陪审员  韩 萍 二〇一九年五月十六日 代书 记员  陈丽虹