西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初14077号原告：李娜，女，1986年2月1日出生，汉族，住天津市静海县，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨依宁，陕西致易衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏涛，陕西致易衡律师事务所律师。被告：刘忠霞，女，1983年4月24日出生，汉族，住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王益，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵敏婕，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被告：陈岳，男，1974年4月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王益，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵敏婕，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区与XX路******。法定代表人：徐万刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷小娟，女，1990年2月4日出生，汉族，住陕西省韩城市，该公司员工。委托诉讼代理人：彭美，女，1993年10月16日出生，汉族，住陕西省合阳县，该公司员工。原告李娜与被告刘忠霞、陈岳，第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人杨依宁、李鹏涛，被告刘忠霞及其与陈岳的共同委托诉讼代理人王益、赵敏婕，第三人链家公司的委托诉讼代理人彭美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜诉称，2018年4月4日，经第三人居间介绍，原告、被告及第三人签订了《西安市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，约定被告将其所有的位于西安市高新区XX路XX号XX号楼XX幢XX单元XX室（建筑面积114.11m²）房产一套以268万元价格出售给原告。合同签订后，原告按照三方合同约定于合同签订当日向被告支付房屋定金5万元，同时向第三人支付房屋中介相关费用共计84400元。依据三方合同第二条第（四）款规定，涉案房屋已设定抵押，被告应于2018年4月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2018年5月31日前办理完毕注销抵押登记手续。但被告迟迟不履行上述义务。为此，第三人2018年5月30日以书面形式向被告发出催告函，要求被告按照合同约定履行义务，在合同约定期限内办理完毕注销抵押登记手续。之后，原告、原告委托代理人也分别于2018年6月26日、2017年7月3日两次以书面形式向被告发出催告函，要求被告尽快办理撤押手续，取得房屋产权证原件，以便办理购房资格审核及网签、资金监管等后续手续。但被告仍拒绝履行合同。无奈，原告只好依据《合同法》第九十三条第二款规定及三方合同第十条约定，于2018年7月10日向被告邮寄了书面的《解除合同通知书》，正式通知被告双方的合同予以解除。被告也已收到上述解除通知。故请求依法判令：1、二被告向原告返还定金50000元。2、二被告向原告赔偿违约金536000元、中介费84400元。3、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。被告刘忠霞、陈岳共同辩称，被告与原告2018年4月14日签订了以第三人为中介的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘忠霞将其坐落于西安市高新区XX路XX号XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋出售给原告。双方签订房屋买卖合同后，被告即将面临无可住房屋的局面，为满足孩子学习和老人生活的需要，被告急需购置新的住房。但是在2018年4月份后，西安市XX市场XX房XX号的政策，导致被告购买房屋困难，难以实现出售旧房购买新房的目的。被告与原告沟通协商希望提高首付款，原告并未同意。但现实生活的客观情形要求被告必须尽快购置新住房解决家庭生活问题，被告将房屋出售给他人实属无奈之举。被告于2018年4月18日将房屋出售给承诺一次性支付房款的案外人闫某某，被告当时口头告知了中介机构并承诺将定金退回。由此可知双方实际履行合同时间较短，该行为并未给原告造成实际损失。经被告查询，西安市2018年4月份房价在2万3千元左右，双方签订合同房屋价格也在2万3千元左右，在被告履行不能时，该房屋价格并未明显提高，并且根据被告与叶军智之间的合同得知，当时房屋价格在2万元左右，因此原告主张的违约金数额明显高于原告的实际损失。且原告名下至今未有西安市房产，被告的行为并未给原告造成房屋差价产生的损失。另外，西安市二手房屋成交价格呈现下降趋势，请求法院降低违约金数额以维护被告合法权益。第三人链家公司辩称，2018年4月4日，原、被告在第三人的居间服务下签订了《西安市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》（合同编号：100001587113），上述合同均为各方真实意思表示签订、合法有效，合同各方应按照合同内容履行义务、积极办理交易相关流程，配合完成交易事项。合同签订后，原告向被告支付定金5万元，被告要求原告再向其自行支付部分定金，原告不同意，认为应该按照原合同继续履行。被告经第三人及原告多次催告，一直未按照合同约定办理解抵押手续，拒绝继续履行合同。综上，第三人认可原告请求被告退还5万元定金、赔偿违约金、居间服务费84400元的诉求，具体违约金金额以庭上根据交易情况判决为准。经审理查明，2018年4月4日，原告李娜（买受人）与被告刘忠霞（出卖人）签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由刘忠霞出售坐落于西安市高新区XX路XX号XX号楼XX幢XX单元XX室（以下简称涉案房屋），建筑面积为114.11平方米；该房屋已经设定抵押，刘忠霞应于2018年4月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且刘忠霞最迟应于2018年5月31日前办理完毕注销抵押登记手续；该房屋成交价格为268万元；李娜于2018年4月4日之前将第一笔定金5万元支付刘忠霞，李娜于网签形成且银行批贷后三个工作日内将第一笔购房款/首付款85万元整以房管局监管支付的方式支付刘忠霞，李娜向银行拟贷款178万元，双方应于网签形成后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；刘忠霞将该房屋出售给第三方的，构成根本违约，李娜有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，刘忠霞应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向李娜支付违约金。同日，李娜与刘忠霞及第三人链家公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费为80400元，贷款服务费为3000元、权证服务费为1000元；其中第四条第3款约定，除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议；第五条第3款规定，李娜或刘忠霞违反本合同第四条约定，导致第三人不能继续履行义务的，第三人不承担责任，且第三人有权收取本合同约定的居间服务费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，被告陈岳出具了《配偶（共有权人）同意出售证明》，证明其同意出售与刘忠霞共有的涉案房屋。合同签订当日，李娜向刘忠霞账户转账支付定金5万元，并向第三人交纳了中介费用84400元。后二被告向原告提出增加首付款数额，原告未同意。2018年4月18日，刘忠霞、陈岳与案外人闫某某签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，将涉案房屋出售给闫某某，成交价为270万元，付款方式为全额付款。2018年5月30日，第三人向刘忠霞发出《催告函》，要求其于2018年5月31日24:00前办理涉案交易房屋的解押手续。2018年6月26日，原告向二被告发出《继续履行房屋买卖合同催告函》，催告被告立即履行还贷解押手续。2018年7月1日，原告再次向二被告发出律师函。2018年7月10日，原告向二被告发出《解除合同通知书》，称因二被告逾期履行合同约定义务已超过十五日，已构成根本违约，原告宣布从即日起解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》以及《补充协议》，并要求二被告返还定金、赔偿违约金并赔偿中介费等。本案审理过程中，二被告向本院提交评估申请，请求对涉案房屋截止2018年11月30日的价值进行评估。经委托，陕西公信房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价结果为涉案房屋评估单价：24520元/平方米；评估总值：280万元。原告对此提出异议，陕西公信房地产评估有限公司作出《房地产评估报告异议书的答复》，对于原告的异议进行了答复，但未变更评估价值。原告提供了西安泽林瑞房地产营销策划有限公司提供的证明，证明与涉案房屋同户型的房屋每平方米均价在2.8万-3万元之间。二被告对该证据真实性及证明目的均不予认可。上述事实，有西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）、补充协议、居间服务合同、配偶（共有权人）同意出售证明、转账记录、收据、西安市存量房买卖合同（自行交易版）、催告函、律师函、解除合同通知书、房地产估价报告、房地产评估报告异议书的答复等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，原告李娜与被告刘忠霞签订的《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及李娜、刘忠霞与第三人共同签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，双方均应依照该合同约定履行各自义务。陈岳出具了《配偶（共有权人）同意出售证明》，证明其同意出售涉案房屋，应与刘忠霞共同承担责任。该合同签订后，李娜按照合同约定向刘忠霞支付定金5万元并积极履行合同。后二被告向李娜提出增加首付款，未获同意后，二被告于2018年4月18日与案外人闫某某签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，将涉案房屋出售给闫某某。按照合同约定，二被告将该房屋出售给第三方的，构成根本违约，原告有权解除双方签订的《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，并要求二被告返还定金、支付中介费及违约金。对于违约金数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定违约金为该房屋总价款的20%，但从合同签订至二被告违约历时较短，原告仅收取二被告定金5万元。且根据《房地产估价报告》，截止2018年11月30日，涉案房屋价值为280万元，房价涨幅不大。因原告在本案中的损失属于预期利益损失，双方约定的违约金已明显高于可能给原告造成的损失，但同时房价具有很大的变动因素，故本院依法酌情对违约金适当减少，参考实际给原告造成的损失等因素，二被告应向原告支付违约金20万元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘忠霞、陈岳于本判决生效之日起十日内向原告李娜返还定金5万元。二、被告刘忠霞、陈岳于本判决生效之日起十日内向原告李娜支付中介费84400元。三、被告刘忠霞、陈岳于本判决生效之日起十日内向原告李娜支付支付违约金20万元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李娜的其余诉讼请求。本案案件受理费10504元，由被告刘忠霞、陈岳承担。因原告已预交，二被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  韦玉梅人民陪审员  张 娜二〇一九年五月十日书 记 员  刘丽娜1