广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终640号上诉人（原审被告）：邓葵安，女，1980年7月25日出生，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓巧媚,女，1989年11月29日出生，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：清远市嘉和房地产代理有限公司，住所地：清远市。法定代表人：刘伟芳。上诉人邓葵安因与被上诉人邓巧媚、清远市嘉和房地产代理有限公司（以下简称嘉和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓葵安的上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由邓巧媚和嘉和公司承担。二审庭审中，邓葵安变更上诉请求为：1、改判原审判决第一项，依法减低赔偿数额或者不需要邓葵安承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由邓巧媚和嘉和公司承担。事实与理由：一、本案中邓巧媚和嘉和公司在明知涉案房屋所有权人邓国正拒绝出售房屋的情况下，亦知道邓葵安无权代理的情况下，仍通过各种方式骗取邓葵安代为签订买卖合同，因此，本案责任不在于邓葵安，邓巧媚也存在过错。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，邓巧媚应当承担一定的责任。原审法院遗漏邓巧媚存在过错的认定，判决邓葵安承担大部分责任，处理欠妥。二、本案中邓巧媚不存在损失，也没有依据要求邓葵安承担赔偿责任。根据邓巧媚在（2017）粤1802民初1668号案的陈述，邓巧媚已经在2017年3月份另行购买了房屋，并且邓葵安已经将收取的10000元及时返还，邓巧媚已经收取，因此其不存在损失问题。而邓巧媚在本案中，自认邓国正不同意出售房屋的日期是2017年3月5日，但是此时房价并没有升，因此，没有造成邓巧媚任何损失。三、若在房屋升值的时候，升值利益归邓巧媚所有，倘若房价下跌，是否邓巧媚又可以此要求赔偿呢？法律必须是明确的给人一种行为规范，而不可能使人处于一种巨大的不确定性之中，邓葵安认为，应以双倍定金返还为限，无效则退还已经收取的定金即可。综上，请求二审法院查明事实，支持邓葵安上诉请求。邓巧媚答辩称：一、邓葵安无权代理的事实已经过法院查明，另外，邓葵安也当庭确认其没有代理权限。事实上，邓葵安的行为是故意的，其存在全部过错。原审法院区分过错，邓巧媚对此处理存在异议。二、邓葵安与房屋所有权人事亲属关系，并在买卖房屋时出示了亲属证明，房产权证，并在专业中介机构的参与下进行本次交易，邓巧媚基于对邓葵安和嘉和公司的信任，支付了定金，因此，邓巧媚不存在过错。三、对于损失，双方都清楚在2017年3月份房屋涨价，原审法院不采纳邓巧媚提出以此节点进行鉴定而是以邓巧媚另外购买房屋的时间点确认损失处理欠妥，邓巧媚对此也是有异议的。嘉和公司经本院合法送达，无正当理由未到庭参加诉讼，其庭前向本院提交书面答辩意见。嘉和公司书面答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律和划分责任正确，应当予以维持。本案中，邓葵安以其为涉案房屋的真实屋主及其登记屋主即邓国正的姐姐声称其有完全的代理权而出售涉案房屋，邓葵安也提供了涉案房屋交易的资料并作出了相应的产权声明保证，邓葵安也在涉案房屋上代表邓国正进行签名交易并收取了定金，基于邓葵安的上述身份和保证行为，嘉和公司有充分的理由信赖邓葵安有代理权或处分权，因此才同意作为居间方参与邓国正、邓葵安与邓巧媚的交易。其他意见按照原审意见一致。邓巧媚向原审法院起诉请求：1.判令邓葵安、嘉和公司向邓巧媚赔偿房屋差价损失320825元；2.判令邓葵安、嘉和公司赔偿评估费损失2343元；3.判令邓葵安、嘉和公司赔偿诉讼费1450元和财产保全费损失1170元；4.本案的诉讼费用由邓邓葵安、嘉和公司承担。原审法院认定事实：位于清远市清城区XX大道XX号XX花园XX座XX梯XX层XX号的房屋登记所有权人是邓葵安的弟弟邓国正，该房屋套内面积为88.95平方米。2017年2月11日，邓巧媚与邓葵安、嘉和公司签订一份《房屋买卖合同》，约定卖方（邓国正）将上述房屋出售给买方（原告邓巧媚），约定价款为460000元；付款方式为申请商业贷款，定金10000元由买方在签署合同同时交付给卖方，买卖双方应于签署合同后七日内提供相关资料、证件和费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，并向银行申请320000元的银行按揭贷款；首期楼款（不含定金）130000元买方在房管部门成功受理本次交易的递件回执当天向卖方支付；楼价余款320000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方。合同的“卖方/卖方委托人”签名处由邓葵安签上了“邓国正”三个字，并注明“邓葵安（代）”。同日，邓葵安在嘉和公司提供的一份具结书上签名，主要内容为邓葵安为涉案房屋的代理人，现按上述《房屋买卖合同》出售涉案房屋，该房屋的产权人对该合同的所有条款及所签署的一切文件知悉并同意，如有任何隐瞒及欺诈，邓葵安愿意负一切的法律责任。上述合同签订当天，邓巧媚向邓葵安支付了定金10000元，邓葵安为此出具一张收款收据给邓巧媚收执，主要内容为邓国正收到邓巧媚交来的房屋首期款10000元。此后，邓国正明确表示拒绝履行该合同，认为邓葵安签订合同出售涉案房屋没有经过其同意以及追认，是无权代理。此后，邓巧媚收到了房屋出卖方退还的定金10000元。2017年3月19日，邓巧媚与清远市中凯房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定邓巧媚向该公司购买由该公司开发建设的位于清远市清城区XX大道XX号XX花园XX幢XX层XX号房屋，套内建筑面积为88.84元，房屋总价款为570000元。2017年4月13日，原审法院立案受理了邓巧媚诉邓国正房屋买卖合同纠纷一案〔案号为（2017）粤1802民初1668号〕以及嘉和公司诉邓国正居间合同纠纷一案〔案号为（2017）粤1802民初1673号〕。经过审理，原审法院于2017年6月20日作出（2017）粤1802民初1673号民事判决书，认定邓巧媚与邓葵安以及嘉和公司于2017年2月11日所签订的《房屋买卖合同》中的出卖人，虽然写明是邓国正，“但没有证据证明出卖方的签订合同的代表人是邓葵安本人或邓葵安授权的代理人，亦没有证据证明邓葵安对该合同签订人邓葵安该行为予以追认的事实，因此，该《房屋买卖合同》对邓葵安不发生法律效力具有约束力。邓巧媚所持有邓葵安本人签名确认的户口簿、身份证、未婚证、不动产权证书、中国邮政储蓄银行卡复印件的依据，没有邓葵安处分财产或委托处分财产的内容，不具有证明邓葵安出卖或委托出卖位于清远市清城区附城大道33号东城御峰花园二座七梯6层03号房屋事实的高度盖然性。”该判决宣判后，双方当事人没有上诉，该案判决已于2017年7月21日生效。2017年11月30日，原审法院依法作出（2017）粤1802民初1668号民事判决书，驳回了邓巧媚的诉讼请求，该案受理费1450元以及保全费1170元由邓巧媚负担。宣判后，双方当事人没有上诉，该判决亦已生效。对于合同的签订过程，邓巧媚在（2017）粤1802民初1668号案中陈述合同签订前嘉和公司工作人员让其去找邓国正，当邓巧媚到达邓国正工作单位后，由于电话没接通，邓巧媚于是回到嘉和公司的门店。嘉和公司的工作人员说邓葵安可以代签，之后就由邓葵安与邓巧媚签订了《房屋买卖合同》。邓巧媚陈述当时邓葵安拿着涉案房屋的房地产权证，嘉和公司也复印了一份给邓巧媚，且邓葵安与邓国正是亲姐弟关系，因此邓巧媚相信嘉和公司说的邓葵安有权代签合同，而且当时邓葵安也表示其出售房屋经过了邓国正的同意。被告邓葵安则称邓巧媚与嘉和公司的人员直接带着合同去到邓国正工作单位找到了邓国正，邓国正明确向邓巧媚以及嘉和公司的工作人员表示拒绝出售房屋。因当时邓葵安手机没电，邓国正没能及时通知到邓葵安，而邓巧媚与嘉和公司工作人员却告诉邓葵安，邓国正是同意出售房屋的。邓葵安因此认为邓巧媚及嘉和公司的行为明显属于欺诈，诱骗邓葵安签订《房屋买卖合同》。嘉和公司则表示由于当时邓葵安持有户口本、房地产权证等证书原件，并在具结书上签字告知了嘉和公司其有权代理邓国正出售涉案房屋。因此，嘉和公司就相信了邓葵安，由邓葵安在卖方一栏进行签名。对于邓巧媚主张的差价损失，邓巧媚提供了一份由广东正恒资产土地房地产评估有限公司于2018年1月3日作出的房地产估价报告。该报告显示广东定海针（清远）律师事务所于2017年12月29日委托该公司对涉案房屋进行价值评估，该公司评估认为涉案房屋在2017年12月29日的市场单价为7500元/平方米，总价为780825元。广东定海针（清远）律师事务所于2018年1月12日向该评估公司支付了2343元评估费。此后，经原审法院向邓巧媚释明，其提供的评估报告的价值时点不当，邓巧媚在2017年3月19日另行购置商品房的时候其因与邓葵安所签合同不能履行所造成的损失在该日期就已确定，因此应以2017年3月19日作为评估的价值时点。邓巧媚向原审法院提交评估申请，由原审法院对外委托有资质的评估机构对涉案房屋在2017年3月19日的价值进行评估。2018年8月27日，本院委托的广东国政土地房地产评估测绘有限公司作出房地产估价报告，该公司评定涉案房屋在2017年3月19日的市场单价为5120元/平方米，总价为533043元。邓巧媚为此支付评估费2665元。房地产估价报告送达后，邓巧媚坚持认为评估价值时点应以其提交的评估报告确定的时间为准，以2017年3月19日作为评估价值时点不合理。原审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：1、邓巧媚的损失如何确定；2、对于邓巧媚的损失，如何确定赔偿义务主体。对于第1个争议焦点。邓葵安、嘉和公司与邓巧媚就涉案房屋交易签订《房屋买卖合同》，但是由于邓国正表示未授权由邓葵安出售涉案房屋，而在（2017）粤1802民初1673号案中也认定涉案《房屋买卖合同》对邓国正不发生约束力，邓巧媚因此无法请求产权人转移房屋所有权，合同最终不能履行。邓巧媚因邓葵安未经邓国正的同意，擅自出售涉案房屋给邓巧媚而未能取得所有权，导致邓巧媚以相同的价格在同一地段已买不到相同品质的商品房，由此造成差价损失。对于差价损失，因邓巧媚已在2017年3月19日已另行购置了商品房，邓巧媚在另行购置商品房的时候差价损失已经确定，因此，评估涉案房屋的市场价值应将2017年3月19日确定为价值时点。根据原审法院对外委托的评估机构所作出的房地产估价报告，邓巧媚的差价损失为73043元（533043元-460000元）。对于评估费损失，邓巧媚已支付2665元评估费，其主张2343元评估费，予以支持。对于邓巧媚主张的（2017）粤1802民初1668号案中其负担的案件受理费1450元以及保全费1170元，属于其因合同不能履行维护自身合法权益所支出的费用，亦予以支持。因此，邓巧媚的损失有：差价损失73043元、评估费损失2343元、案件受理费损失1450元、保全费损失1170元，合共78006元。对于第2个争议焦点，因邓葵安无权处分涉案房屋与邓巧媚签订《房屋买卖合同》最终导致邓巧媚未能取得房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，邓巧媚可以请求邓葵安赔偿其因此遭受到的损失。嘉和公司作为从事房地产中介服务的专业房地产经纪机构，应该清楚出卖人出卖他人名下的房产应取得产权人的明确授权同意，但是嘉和公司仅在邓葵安出具具结书而没有得到产权人邓国正确认的情况下，认定邓国正委托邓葵安出售房屋，并安排邓巧媚与邓葵安订立《房屋买卖合同》，最终导致邓巧媚无法取得房屋取得所有权而造成损失。显然嘉和公司在本案的房屋交易中，未能尽到居间人谨慎审查和如实报告的义务，对于邓巧媚的损失，嘉和公司亦存在一定过错。嘉和公司认为邓葵安向其出具了具结书，其可以因此免责。因此，对于该抗辩意见，原审法院认为邓葵安在具结书的承诺只是其与嘉和公司对于责任分担的内容约定，嘉和公司不能以此对抗邓巧媚请求其承担未尽审查如实报告义务的责任的权利。因此，嘉和公司应按照其过错程序，对邓巧媚的损失承担相应的赔偿责任。对于邓葵安提出的认为邓巧媚及嘉和公司在明知邓国正不同意出售涉案房屋的情况下，仍然诱骗邓葵安签订《房屋买卖合同》的意见，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，邓葵安对此没有提供任何证据予以证实，无法证明其所主张的事实。邓巧媚在（2017）粤1802民初1668号案中，虽然陈述没有找到房屋所有权人后，经纪方就安排双方签订合同，但邓巧媚陈述的该事实不足以证明邓葵安所主张的邓巧媚及中介方知道邓国正不同意出售房屋而欺骗邓葵安签订《房屋买卖合同》的事实。因此，对于邓葵安的该抗辩意见，不予采纳。综合以上分析，根据邓葵安以及嘉和公司的各自过错，酌情确定邓巧媚的损失由邓葵安负担70%即54604.20元（78006元×70%）、嘉和公司负担30%即23401.80元（78006元×30%）。对于邓巧媚请求邓葵安、嘉和公司承担连带责任，由于连带责任的承担需有法律的明确规定或者当事人的约定，而本案并无连带责任适用的空间。因此，对于邓巧媚请求邓葵安、嘉和公司承担连带责任的请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年月9日12判决如下：一、邓葵安于判决生效之日起10日内向邓巧媚赔偿损失54604.20元；二、清远市嘉和房地产代理有限公司于判决生效之日起10日内向邓巧媚赔偿损失23401.80元；三、驳回邓巧媚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6186元，减半收取计3093元，由邓巧媚负担2352元、邓葵安负担519元、清远市嘉和房地产代理有限公司负担222元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合邓葵安的上诉请求与邓巧媚的抗辩意见，归纳本案争议焦点：邓葵安的上诉是否予以支持。本案中，邓葵安和邓巧媚、嘉和公司签订《房屋买卖合同》，提供邓国正的户口簿、身份证、未婚证、不动产证书、中国邮政储蓄银行卡等复印件，而在上述证件复印件均有邓国正本人签名；其次，邓葵安与邓国正是姐弟关系。结合上述证据，邓巧媚有理由相信邓国正授权邓葵安签订《房屋买卖合同》，因此，涉案合同应当对邓国正具有约束力。双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。经审查，邓巧媚与邓葵安、嘉和公司签订《房屋买卖合同》后，邓巧媚即向邓葵安支付10000元定金，邓葵安也将收取的定金交给邓国正。邓国正收到定金后，又将定金退回给邓巧媚，以实际行为明确不再履行合同。在此情况下，邓葵安、嘉和公司明知邓国正不愿继续继续交易，邓葵安仍以邓国正的名义与邓巧媚、嘉和公司签订三方的《房屋买卖合同》，造成邓巧媚无法在相同地段以相同的价格购买到相同品质的房屋，其主要原因是邓葵安、邓国正、嘉和公司造成的；此外，由于原审法院已作出生效民事判决认定邓国正不承担违约责任，原审判决判令邓葵安、嘉和公司承担溢价部分，以及邓巧媚为维护自身合法权益支出费用并无不当，本院予以维持。综上所述，邓葵安的上诉理据不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1165元，由邓葵安负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年五月十三日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。