重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初23498号原告:刘智勇，男，1977年9月29日出生，汉族，住重庆市渝**。原告:谭亮，男，1979年9月15日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：谭克卫，男，1954年1月4日出生，系谭亮父亲。原告:沈奇志，男，1965年7月4日出生，汉族，住重庆市渝**。原告:陈立静，女，1979年4月12日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：刘智勇，男，1977年9月29日出生，汉族，住重庆市渝**。原告:李兆林，女，1977年1月16日出生，汉族，住重庆市渝**。原告:吴光兰，女，1958年8月22日出生，汉族，住重庆市渝**。原告:赵倩，女，1970年8月10日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：赵继坤，男，1942年8月21日出生，系赵倩父亲。被告:重庆大昌祥物业发展有限公司，住所地重庆市渝**龙溪花卉园东路**，统一社会信用代码91500112202870493X。法定代表人:李钟庆，总经理。委托诉讼代理人：聂风雷，重庆树深律师事务所律师。被告:渝北区龙溪街道黄金堡学府小区业主委员会，住，住所地重庆市渝**松牌路**/div>负责人：叶腾书，主任。原告刘智勇、谭亮、沈奇志、陈立静、李兆林、吴光兰、赵倩与被告重庆大昌祥物业发展有限公司（以下简称大昌祥物业公司）、被告渝北区龙溪街道黄金堡学府小区业主委员会（以下简称黄金堡小区业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、刘朝利组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘智勇、谭亮的委托诉讼代理人谭克卫、沈奇志、陈立静的委托诉讼代理人刘智勇、李兆林、吴光兰、赵倩的委托诉讼代理人赵继坤，被告大昌祥物业公司的委托诉讼代理人聂风雷到庭参加诉讼。被告黄金堡小区业委会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘智勇、谭亮、沈奇志、陈立静、李兆林、吴光兰、赵倩向本院提出诉讼请求：判令二被告于2016年11月7日签订的学府小区物业服务合同无效。事实和理由：（1）黄金堡学府小区业委会是属于非法成立的，不是经业主大会选举产生的，而是由物业公司伪造业主签名，替代业主大会选举表决的结果，成立业委会的相关要件也均未向业主公示过。（2）两被告于2016年11月7日签订的物业服务合同程序严重违法，内容严重损害和出卖业主利益。为维护业主的合法权益，故起诉来院。被告大昌祥物业公司辩称，案涉小区至今由我方在提供物业服务，原告诉请无事实和法律依据，亦无证据证明，请求法院驳回其诉讼请求。被告黄金堡小区业委会未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告的产权证复印件以及部分原告的商品房买卖合同、业主委员会备案证明、黄金堡学府小区物业服务合同、2016年3月24日的物管工作会议纪要、（2015）渝北法民初字第13811号民事判决书、（2016）渝01民终900号民事判决书、（2018）渝0112民初4729号民事判决书，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对被告举示的《关于黄金堡学府小区业主委员会相关情况说明》、《学府小区第三届业委会选举候选人公示》、《学府小区业主委员会委员选举结果公示》、《会议纪要》、《关于签订黄金堡学府小区物业服务合同的业主大会意见征求通知》、《黄金堡学府小区业主大会决议公示》，原告虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据予以推翻，且上述证据有业主委员会或相关部门的印章，本院予以采纳。被告黄金堡小区业委会未到庭，视为其放弃举证、质证的权利，应承担相应的法律后果。对原、被告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘智勇、谭亮、沈奇志、陈立静、李兆林、吴光兰、赵倩均系小区的业主。2015年11月3日，安家嘴社区居委会和龙溪街道办事处出具《关于黄金堡学府小区业主委员会相关情况说明》，主要载明，黄金堡学府小区业主委员会任期于2010年12月到期，2011年1月23日业主委员会负责人（李昌华）在小区公告辞职，期间原业主委员会的主任、副主任及委员已先后辞职，故业主委员会于2011年1月23日自动解散。目前，小区仍然没有成立新的业主委员会，正在龙溪街道办事处和安家嘴社区的指导下进行业主委员会的重新选举的筹备工作。2015年11月30日，重庆市渝北区龙溪街道办事处安家嘴社区居民委员会出具《学府小区第三届业委会选举候选人公示》，主要载明拟对本届业主委员会正式候选人进行公示。2016年1月20日，重庆市渝北区龙溪街道办事处安家嘴社区居民委员会出具《学府小区业主委员会委员选举结果公示》，主要载明小区业主委员会委员经过业主实名投票选举，选举叶腾书等8人为小区业主委员会委员。2016年2月18日，黄金堡学府小区业主委员会在重庆市渝北区人民政府龙溪街道办事处进行业主委员会备案。备案证明上载明联系人为叶腾书。2016年3月24日，黄金堡学府小区业委会（叶腾书作为代表人签字）与大昌祥物业公司签订《黄金堡学府小区物管工作会议纪要》，主要就小区公共收益问题进行协商约定。2016年9月27日，吴成莲、张容智等5人作为业主委员会代表与大昌祥物业公司代表，主要就黄金堡学府小区物业合同草案主要内容及续签事项进行协商，形成《会议纪要》。2016年10月8日，黄金堡小区业委会发出《关于签订黄金堡学府小区物业服务合同的业主大会意见征求通知》，主要就物业服务合同的内容征求业主的意见，并载明以书面征求意见的形式召开业主大会。2016年10月24日，黄金堡小区业委会在小区告示栏张贴《黄金堡学府小区业主大会决议公示》，主要载明，就小区签订物业服务合同的方案以“书面征求全体业主意见”的形式于2016年10月18日至23日召开业主大会，目前业主意见征求工作已完成，现将征求业主意见的情况及业主大会的决议公示如下：一、物业基本情况：小区总户数586户，总建筑面积71319.99平方米。二、同意的业主合计数408户，合计建筑面积50369.62平方米，同意业主户数占总业主户数的比例为69.6%；同意产权面积占总建筑面积比例为70%。……三、本次业主大会已达到69.9%的业主签字通过和产权面积达到70%，符合《物权法》和《重庆市物业管理条例》有关业主大会决议的规定。因此业主委员会决定“与重庆大昌祥物业公司签订物业服务合同”……。2016年11月7日，被告黄金堡小区业委会作为委托方（甲方）、被告大昌祥物业公司作为受托方（乙方）签订了《黄金堡学府小区物业服务合同》，主要约定甲方委托乙方对黄金堡学府小区实行物业管理服务。该合同尾部甲方的代表人处吴成莲、程元缙签字。2016年11月7日，大昌祥物业公司将该物业服务合同向重庆市渝北区房屋管理局进行备案。截止本案法庭辩论终结前，被告大昌祥物业公司仍在案涉小区提供物业服务。另查明，2015年8月27日，大昌祥物业公司向本院提起诉讼，起诉本案原告之一的沈奇志，要求其支付拖欠的2011年1月至2015年5月期间的物业费、公摊费、水费、违约金等。该案经一审、二审，认定大昌祥物业公司与黄金堡学府小区业主委员会在2009年1月10日签订的《黄金堡学府小区物业服务合同》合法有效，判决支持了大昌祥物业公司主张的物业费、公摊费、水费的诉讼请求。2018年2月2日，大昌祥物业公司向本院起诉沈奇志，要求其支付拖欠的2015年6月至2017年5月的物业管理费3422.4元及公摊费、垫交书费、违约金等。本院适用小额诉讼程序于2018年4月24日作出（2018）渝0112民初4729号民事判决书，判决支持了大昌祥物业公司主张的物业费、公摊费的诉讼请求。该案中未涉及黄金堡学府小区业主委员会与大昌祥物业公司于2016年11月7日签订的《黄金堡学府小区物业服务合同》。本院认为：本案争议的焦点是关于大昌祥物业公司与黄金堡小区业委会于2016年11月7日签订的《黄金堡学府小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同）的效力问题。本案中，大昌祥物业公司作为一个服务机构，不负责也未参与案涉小区业主委员会的组建工作，案涉小区业主委员会成立是否合法，大昌祥物业公司并不知情，签订物业服务合同时大昌祥物业公司也没有义务审查业主委员会组建程序是否规范合法，并且无论业主委员会成立程序如何均不影响作为善意相对人的物业服务企业签订的物业服务合同效力。从查明的事实看，大昌祥物业公司与黄金堡小区业委会在2016年11月7日签订物业服务合同时，黄金堡小区业委会已成立并在街道办事处进行了备案，黄金堡小区业委会在签订案涉物业服务合同前发出通知书面征求业主意见，随后又作出与大昌祥物业公司签订物业服务合同的决议并公示，物业服务合同上虽没有叶腾书的签字，但有业主委员会成员吴成莲、程元缙的签字且加盖了“重庆市渝北区黄金堡学府小区业主委员会”的印章，而业主委员会是以其公章对外履行职责，故大昌祥物业公司在订立案涉物业服务合同时有理由相信黄金堡小区业委会是具有资质的主体，原告亦未举示证据证明案涉物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故《黄金堡学府小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。原告要求判令两被告于2016年11月7日签订的学府小区物业服务合同无效，依据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘智勇、谭亮、沈奇志、陈立静、李兆林、吴光兰、赵倩的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘智勇、谭亮、沈奇志、陈立静、李兆林、吴光兰、赵倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  彭钦梅人民陪审员  刘朝利二〇一九年五月三十日书 记 员  龙 倩