广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终647号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：黄丽梅，女，1985年4月30日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人黄丽梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2836号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年12月23日起至2018年12月25日止、按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算。二、本案的诉讼费用由黄丽梅负担。事实与理由：黄丽梅购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与黄丽梅共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为黄丽梅办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与黄丽梅合理协商解决延期办证违约金问题。黄丽梅辩称，黄丽梅一审提供的证据材料充分，一审法院认定事实清楚，引用法律依据恰当。黄丽梅一审起诉请求：（一）月亮湾公司为黄丽梅办理阳西县xxx小区xxx号房的产权证至黄丽梅名下；（二）月亮湾公司向黄丽梅支付逾期办理产权证的违约金（从2017年12月23日计至月亮湾公司实际办理完毕房地产权证之日止）；（三）月亮湾公司向黄丽梅退还多收的办证费用15725元；（四）本案诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，黄丽梅以390512元的价格向月亮湾公司购买其位于阳西县xxx小区xxx房，并签订了一份《商品房买卖合同》。该份合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。签订《商品房买卖合同》和补充协议后，黄丽梅依约付清该商品房的购房款390512元及相关办证费用15725元给月亮湾公司。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2016年1月1日，月亮湾公司将涉案商品房实际交付给黄丽梅使用。其后，黄丽梅认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至一审法院，诉如所请。另查明，本案一审的法庭辩论终结时间为2018年12月25日。一审法院认为，黄丽梅与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。合同签订后，黄丽梅已依约付清该商品房的购房款390512元及相关办证费用15725元给月亮湾公司，但月亮湾公司没有按照合同约定的时间为黄丽梅办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续。本案中，月亮湾公司在2016年1月1日将涉案商品房实际交付给黄丽梅，其理应依约在涉案商品房实际交付后720日内即2017年12月22日之前为黄丽梅办理完毕涉案商品房权属转移登记手续，但其逾期未办理完毕。故月亮湾公司的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现黄丽梅请求月亮湾公司办理涉案商品房的房地产权属证书并支付逾期办证的违约金，一审法院予以支持。由于月亮湾公司至今尚未依法取得涉案商品房的大产权证书，致使黄丽梅、月亮湾公司未能共同申请办理涉案的xxx小区xxx房的权属转移登记手续，故黄丽梅请求逾期办证的违约金应以390512元为基数按日万分之一，从逾期办理之日即2017年12月23日起暂计至本案法庭辩论终结时即2018年12月25日止按逾期368天计算为390512元×0.01%×368天＝14370.84元，但本案法庭辩论终结后即2018年12月26日后的违约金可另循法律途径解决。黄丽梅主张月亮湾公司向其收取的相关办证费用15725元属于预收款项，该费用不仅包括契税，还含有公共维修金及其他费用。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至黄丽梅的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定。故黄丽梅请求月亮湾公司退还办证费用15725元，一审法院不予支持。黄丽梅可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与月亮湾公司据实结算或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，作出判决：一、限月亮湾公司在判决发生法律效力之日起六十日内为黄丽梅办理位于阳西县xxx小区xxx号房的房屋权属转移登记手续；二、限月亮湾公司在判决发生法律效力之日起六十日内支付逾期办证的违约金14370.84元给黄丽梅；三、驳回黄丽梅的其他诉讼请求。一审案件受理费584元，减半收取计292元，由黄丽梅负担25元，月亮湾公司负担267元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。黄丽梅与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，月亮湾公司对一审判决其从2017年12月23日起至2018年12月25日止按房屋价款日万分之一的标准计付逾期办证违约金没有异议，其仅就只需承担上述违约责任的60%提起上诉。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司主张其应承担60%逾期办证违约责任的理据是否充分。月亮湾公司上诉主张，涉案商品房的权属转移登记属于一手房权属转移登记，需月亮湾公司取得权属登记证书后才可与黄丽梅共同办理权属登记转移手续。月亮湾公司的该项主张属因自身原因而影响办证进程，其不能以此减轻其逾期办证的违约责任。月亮湾公司还主张逾期办证受施工单位未能按时提供完整的办证前期资料影响，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。因此，月亮湾公司以上述理由主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年五月十五日法官助理陈欢欢书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。