.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市东河区人民法院民事判决书（2019）内0202民初453号原告（执行案外人）：李凯，男，汉族，1971年5月3日出生，户籍住址包头市东河区南门外大街**街坊512队**楼**，送达地址包头市东河区龙藏兴瑞园3号楼601。委托代理人：石凤君，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。被告（申请执行人）：李福珍，男，汉族，1954年10月7日出生，户籍户籍住址包头市，地址包头市石拐区后营子村喜桂图新区熠辉小区******。被告（被执行人）：马学忠，男，回族，1954年4月6日出生，户籍户籍住址包头市，地址，地址包头市东河区东门大街旧回中教学楼内**楼楼内span>被告（被执行人）：薛梅梅，女，回族，1962年1月14日出生，户籍户籍住址包头市，地址，地址包头市东河区东门大街旧回中教学楼内**楼楼内span>被告（被执行人）：马凯，男，回族，1989年3月3日出生，户籍户籍住址包头市，地址，地址包头市东河区保利百合小区**楼****span>原告（执行案外人）李凯诉被告（申请执行人）李福珍及被告（被执行人）马学忠、薛梅梅、马凯案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）李凯及委托代理人石凤君、被告（申请执行人）李福珍、被告（被执行人）马学忠、薛梅梅、马凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（执行案外人）李凯向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决不得对东河区龙藏兴瑞园3号楼601号房屋一套的执行；2.请求法院依法确认2011年8月16日马某、白蓉与李凯签订的《房屋买卖协议书》合法有效，诉争房产归李凯所有，房屋价值49万元；3诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李福珍与马学忠、薛梅梅、马凯因民间借贷纠纷一案，2016年11月8日东河区人民法院下达（2016）内0202民初2392号民事判决书，马学忠、薛梅梅、马凯拒不履行判决书的义务，李福珍无奈申请法院强制执行。2017年5月27日东河区人民法院（2017）内0202执222-226号裁定书“查封马凯名下兴瑞园3号楼601号房屋一套（2010）-9000519”，面积为138.86平方米。实际所有人为马某和妻子白蓉共同共有的房屋。2010年3月19日马某和白蓉购买东河区龙藏兴瑞园3号楼601号房屋一套，而马某由于有不良记录，无法办理贷款而无奈之下求自己的叔伯兄弟马凯帮忙，将这套房屋当时为了能办理贷款办到了马凯名下，属于临时借名登记。实际出的首付款和还贷都是马某夫妻二人出的钱。办手续是马某和马凯俩人一起办的。总房款为322000元，刚开始准备办按揭贷款交13万元房款后马某的父亲马学林一次性将房款交清了。2011年8月16日马某、白蓉与李凯签订了一份《房屋买卖协议书》将上述房屋以490000元卖给了李凯，李凯按着约定交付了490000元后对该房屋进行装修入住至今。李凯认为与马某和白蓉的买卖关系，是双方真实意思表示，正常合法买卖关系，支付了合理市场价，并且对该房屋进行了装修居住至今，合法取得。2017年12月6日，原告向法院提出案外人执行异议申请书，请求法院依法中止对东河区龙藏兴瑞园3号楼601号房屋一套的执行。法院以“李凯所提到的是与马某、白蓉签订房屋买卖协议，而房屋所有登记人为马凯，无法认定买卖协议是否有效，需另行诉讼，李凯所提执行异议内容，不在执行异议审理范围”为由驳回异议人李凯提出的异议申请，原告2019年元月5日收到(2018)内0202执异42号执行裁定书，原告认为该裁定书严重侵犯了自己的合法权益。原告与马某和其妻白蓉2011年8月16日签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，并支付了合理对价，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，该合同早已履行完毕，李凯于合同签订之日合法占有该诉争的房屋。因本小区开发商的原因，全小区都未办理产权登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第308条之规定诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向法庭提供证据有：1.包头市商品房买卖合同一份，补充协议一份，房屋交验单一份、住宅使用公约一份和交付房款收据10份,用于证明⑴诉争的房屋原始的购房合同、补充协议和收据等原件在原告手里，由马某和妻子白蓉转交给原告的⑵证明虽签协议是马凯，但交房款人是马某和马学林，收据的交款人一栏中是马某和马学林⑶马某和妻子白蓉因征信不好办不下来贷款，因此马某借其弟马凯的名字，准备办理贷款⑷证明没有办理贷款2011年4月21日，由马学林将余款全部交清⑸马某交付的首付款129000元，余款l93000元由马学林交付，共计交付了332640元。；2.房屋买卖协议书和收条3份，用于证明⑴马某和白蓉2011年8月6日将该楼房卖给了李凯⑵双方约定总价款49万元，李凯分3次交付了马某、白蓉房款共计460000元，余下3万元双方约定协助办理产权手续后再议⑶双方不但签定了买卖协议交付了房款并且将该房屋交付给了李凯并把购房手续的原件交付给了原告；3.李凯对该房屋进行了装修，入住至今由华厦物业公司公务员小区物业办，给开具有证明一份和李凯交纳的楼道亮化费、物业费、暖气费、电费单据20份（2012年至2018年），用于证明⑴现在的诉争房屋由李凯一直居住至今。⑵证明由该房居住等历年产生的各种费用情况；4.因马某2012年涉嫌合同诈骗一案，包头市公安局东河分局2012年11月7日16时15分对马凯的询问笔录，用于证明⑴证明马某和马凯是叔伯兄弟⑵证明实际的拥有人是马某，马某有不良记录，贷不了款以马凯的名义购买是为了能办贷款⑶证明办诉争的房屋是马某和马凯一起去办手续。马凯明确表态诉争房屋所有人是马某⑷马某的父亲一次性将后续的房款交清这一事实，是马学林交的房款⑸整个小区没有办房本的事实⑹证明当时为办理贷款白蓉的名字也没有办成，白蓉也有不良银行贷款记录，不能办贷款；5.⑴证人马某出庭证明原始购房和卖房情况⑵证人崔某出庭证明马某和白蓉将房子卖给李凯情况；6.（2018）内0202执异42号执行裁定书，用于证明：我们是在法律规定的时间内提起异议之诉。被告（申请执行人）李福珍辩称，我和原告不认识。马凯和马学忠欠我的钱。我和原告没有关系，我也不知道原告为啥要告我。起诉状中所写，我不认可。当初去该房的时候，法院也做了视频记录。我和原告没关系，我只是和马凯、马某要钱。其他没有了。被告为证明其主张及反驳原告诉讼请求所依据的事实提供的证据有，1.执行裁定书，用于证明马凯欠我钱，执行了案涉房屋。被告（被执行人）马学忠辩称，一、异议人的申请理由不充足，不足以排除异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行应当同时满足四个条件，其一是本案诉争的合同是否属于查封前签订的有效买卖合同，其二是是否在查封前合法占有，其三是已支付全部价款，其四是非因买受人原因未办理过户登记。现异议人李凯的申请不满足第三条及第四条的条件，关于是否支付全部价款的问题，异议人末提供完整的转账明细。且本案诉争的房屋，在房管局登记备案的网签合同以马凯及开发商作为合同相对方，异议人在起诉前从未向马凯提出变更合同主体的意思表示，也未与马凯进行磋商，其未能办理变更合同主体属于归责于异议人一方的原因，故异议人的申请并不同时满足上述规定的四项条件，不足以排除执行。二、关于马凯与马某、白蓉之间合同效力的问题。马某为筹措借款，向马凯举债，并以诉争房屋作为抵押，因该房尚不能办理所有权登记，为保障马凯正当权益，双方口头约定以诉争房屋作为抵押，故网签合同中以马凯作为买受人签订了购房合同，待马某偿还借款后再将房屋过户至马某名下，现马某未能按约偿还借款，马凯依约定享有诉争房屋的所有权，故李凯与马某的合同效力属于可撤销合同，李凯不能依此享有排除执行的权力。三、李凯的购房合同不具备善意。以购房市场的交易习惯来看，在买受人购房时不仅仅具备查验房屋的义务，还应当有审查出卖人是否具备出卖标的所有权的注意义务，本案中，诉争房屋虽然由出卖人马某占有，但房屋的网签合同的相对人指向本案被告马凯，作为买受人的李凯，理应审查所有权归属，并应当询问公示的权利人马凯，但其在长达8年的占有使用期间均未与公示权利人马凯进行有效沟通，故李凯的意思表示明显非善意，且无法排除李凯与马某恶意串通的可能，其不具备排除执行的正方性前提。综上所述，应驳回案外人李凯的诉请。被告为证明其主张及反驳原告诉讼请求所依据的事实提供的证据有，1.借条，用于证明2010年马某向马凯借钱购买房屋。被告（被执行人）薛梅梅辩称意见与被告（被执行人）马学忠辩称意见一致。被告（被执行人）马凯辩称意见与被告（被执行人）马学忠辩称意见一致。经审理查明：李福珍与马学忠、薛梅梅、马凯民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月8日作出(2016)内0202民初2392号民事判决书，判决内容有“一、被告马学忠、薛梅梅、马凯于判决生效后十日内偿还原告李福珍借款本金42000元；/二、被告马学忠、薛梅梅、马凯支付上述借款利息，以人民币42000元为本金，按照月利率1.5%计息，从2016年6月6日起计算至上述款项还清时止，利随本清；/三、驳回原告的其他诉讼请求。/案件受理费2050元，减半收取计1025元（原告已预交），由被告马学忠、薛梅梅、马凯负担。”。申请执行人李福珍于2017年1月11日申请强制执行，本院于2017年1月11日立案执行，执行案号为(2017)内0202执222号。在执行过程中，以(2017)内0202执字第222-226号裁定书，依法将被执行人马凯名下的的位××区号房屋（2010）-9000519一套进行了查封。案外人李凯向本院提出执行异议申请，请求中止对东河区龙藏兴瑞苑3号楼601号房屋一套的执行。本院于2018年11月28日作出（2018）内0202执异42号执行裁定书，认为“异议人（案外人）李凯所提到的是与马某、白蓉签订房屋买卖协议，而房屋所有登记人为马凯，无法认定买卖协议是否有效，需另行诉讼。异议人（案外人）李凯所提执行异议内容，不在执行异议审理范围，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人李凯提出的异议申请。”。原告（执行案外人）李凯遂在法定期限内提起了案外人执行异议之诉。另在审理中查明，案涉房产备案的包头市商品房买卖合同（合同编号：2010-9000519）及补充协议显示的买受人是马凯，签订时间是2010年3月19日，合同中约定的商品房座落于东河区龙藏新城兴瑞苑3-601，价款是322000元。本案中当事人出示的包头市龙藏置业有限公司的收据显示交款人与收到人人名不一致，收到人人名均为马凯，交款人为马某的有4笔金额共计290000元款项为房款，交款人为马凯的有1笔金额为32000元款项为房款,交款人为马学林的5笔金额共计10640款项为预存水费、物业费、装修垃圾处理费、预存电费及维修基金。本案在案证据证明原告李凯从2012年开始已经实际占有使用案涉房屋。本院认为，本院对马凯为买受人的办理了包头市商品房买卖合同登记备案手续的案涉房屋进行的查封，是对未进行房屋所有权登记的房屋的预查封。本案当事人争议的焦点问题是原告对案涉房产是否享有足以排除人民法院就执行标的强制执行的民事权益。原告提出确认案涉房屋归李凯所有的诉讼请求不能成立，因为其是基于主张买卖合同而享有的合同权利包括债权请求权，买受人物权期待权等权利，如欲取得案涉房屋的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记，所以，其要求确认对该房屋拥有所有权的诉求，不予支持。案涉房屋的登记备案合同及包头市龙藏置业有限公司的收据上载明的权利人均为马凯。原告李凯明知房屋出售人与相关合同及票据所载的权利人不一致而购买，是风险自担行为。原告李凯与马某之间就买卖案涉房屋的事实没有争议，但是，在马某既未取得案涉房屋所有权，处分权又存在争议的情况下，原告主张其享有足以排除人民法院就执行标的强制执行的民事权益，缺乏事实证据及法律依据。为此，原告请求停止对案涉房屋的执行，不能成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）李凯的诉讼请求。案件受理费8650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 王 忠人民陪审员 张雨萍人民陪审员 周 刚二〇一九年五月二十四日书 记 员 蒋宇峰本判决所附条文《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。