河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终1935号 上诉人（原审被告）：魏斌，男，1984年5月27日出生，汉族，现住石家庄市长安区。 上诉人（原审被告）：田风霞，女，1985年11月2日出生，汉族，现住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：张江南，男，1990年3月7日出生，汉族，现住石家庄市高邑县。 委托诉讼代理人：武晓磊，河北俱时律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：王汝刚，男，1990年2月4日出生，汉族，现住北京市海淀区。 上诉人魏斌、田风霞因与被上诉人张江南、王汝刚房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初4078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏斌、被上诉人张江南及其委托诉讼代理人武晓磊、被上诉人王汝刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人魏斌、田风霞的上诉请求：1、请求撤销石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初4078号民事判决书，发回重审或者依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，上诉人已足额交纳一审涉案房租，没有违约不应承担支付租金的责任。上诉人田风霞于2018年3月10日已将2018年3月至9月共计6个月房租合计48000元通过微信转账的方式交给王汝刚，转账公分四笔，分别是2018年3月10日转账18000元，2018年3月13日转账两笔，分别是10000元和10000元，2018年2月13日转账一笔10000元。上诉人田风霞实际上已经向王汝刚支付了2018年3月至9月的房租，微信转账记录作为证据提交至二审法院。王汝刚对收到48000元事实认可，但是该笔租金对应期间应是2018年3月至2018年9月，一审对该事实没有调查清楚，导致错误判决上诉人应当承担2018年7月1日至2018年9月12日租金的责任系对事实认定错误。二、上诉人已如数全额交付一审诉讼请求中所称2018年7月1日至2018年9月12日租金，不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金。王汝刚已经接收涉案租金，至于张江南从王汝刚处接手商铺后二人是否办理涉案房租交接手续与上诉无关。该二人交接房租产生的分歧和纠纷和引发的损失与后果应由二人自行解决与上诉人无关。三、上诉人没有拖欠物业费，不应承担一审诉讼请求中230元物业费。张江南没有举证证明上诉人拖欠租赁期间的物业费的事实，张江南一审提交的证据仅能证明、上诉人在租赁期间一直交纳物业费，不能证明上诉人拖欠物业费，2018年9月12日上诉人撤离商铺前从未拖欠物业费。上诉人搬离后产生的物业费与上诉人无关。一审没有查明230物业费产生时间和计算依据，也未能查明该笔费用与上诉人是否具有关联性。一审法庭在张江南一审举证不利的情况下，草率认定上诉人承担来路不明的230元物业费缺乏事实及法律依据。判决上诉人承担该笔物业费理据不足。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，关于案件的重要事实没有调查清楚、判决错误，请求二审法院撤销或者改判。 被上诉人张江南答辩称，2018年4月我方同第三人处接受该店铺承租权的时候，被告知房租已经交至2018年6月底，自2018年7月份开始，由原告代收一二楼的租金，一起交给房东，根据第三人与房东签订的租赁合同，该合同约定第一年租金是2万元每月，第二年租金是2.1万每月，总租金共计49.2万元，虽然合同签订的租期是自2017年10月1日起，但第三人也是从别人处接手，按照合同签订时的真实意思表示，租金是自2017年7月1至2018年6月30日，每月租金为两万元，从2018年7月1日开始租金上涨1千元，即每月2.1万，张江南与房东签订的合同直接按第二年的标准，即从2018年7月1日起，租金为2.1万元，第三人与上诉人田风霞签订的合同约定第一年租金为8000元每月，第二年租金为9000元每月，总租金204000元，田风霞也是从别人处接手该铺面，按照签订合同时真实意思表示，自2018年7月1日起，租金应按9000元每月的标准，在上诉状中，上诉人田风霞主张其在3月份交了6个月的房租48000元，其在一审中主张的是2月份交的，这6个月的房租是按照每月8000元的标准交的，与第三人告知被上诉人张江南的情况是一致的，租金只交到2018年6月份，其在上诉状中租金已经交到2018年9月份，与合同签订的金额不一致，上诉人只是借此逃避支付租金的义务。2、关于违约金，我方主张违约金一是因为被告不按约定支付租金，构成违约，二是因为上诉人提前退租构成违约。因合同约定的违约金过高，我方自动调低标准，仅要求支付9000元的违约金。3、关于电费及物业费，上诉人在一审中已经承认其9月份的电费物业费一直未交，共计230元。 被上诉人王汝刚答辩称，上诉人从2018年2月份交了6个月的工资，交到8月份租金，合同上是提前一个月交房租。如果9月份不再干了，9月份的租金就不用交了。 张江南向一审法院起诉请求：一、请求判决二被告支付租金21600元（2018年7月1日至2018年9月12日）；二、请求判决二被告支付违约金9000元；三、请求判决二被告支付拖欠的电费及物业费230元；四、请求判决二被告支付破坏租赁房屋造成的损失3000元；五、请求判决第三人对以上二被告应支付的租金承担连带支付责任；六、请求判决本案诉讼费由二被告及第三人承担。 一审法院认定事实：被告田凤霞与被告魏斌系夫妻关系，共同经营美容院。2017年6月第三人王汝刚从他人处承接美发店经营，并与姚婧签订关于石家庄市裕华区翟营大街91号众美城A-3商业楼0115号房屋的《租赁协议》，约定第三人承租姚婧的房屋，期限自2017年10月1日至2019年7月1日，每三个月缴纳一次房租。在经营期间，第三人将承租的房屋二层转租给被告田风霞，并于2017年9月28日签订《租赁协议》，约定租期两年自2017年10月1日至2019年7月1日，第一年租金8000元每月，第二年租金9000元每月，租金每六个月缴纳一次；每次租金提前一个月交，第一次租金于2018年1月1日交清，以后支付方式以此类推；并约定违约责任。合同签订后，被告向第三人交付第一次租金6个月即48000元。第三人经营一段时间后将店铺转让给原告张江南，包括被告承租的二层一并在内。原告与姚婧重新签订《租赁协议》，约定租期一年自2018年7月1日至2019年7月1日。原告与第三人均是收取被告房租后再转交给姚婧。原告主张被告欠付2018年7月11日至2018年9月12日租金，被告否认。对于物业费及电费230元，被告认可自己尚未缴纳。原告主张房屋损失3000元未提交证据。被告于2018年8月中旬通知原告不打算经营，想转让，之后经营至2018年9月12日不再经营。 一审法院认为，原告与姚婧、被告与第三人签订的协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。当事人应按照协议内容履行。第三人与被告签订的协议以及第三人陈述结合协议内容，被告已经将房租交付至2018年7月底；被告尚欠2018年8月至9月12日的房租未缴纳，已经协议约定，第一年房租8000元每月，因此欠付租金为11200元。被告在2018年8月需交付租金时未交付租金拖欠至9月，因此应向原告承担违约责任，支付原告违约金，协议约定违约金过高，原告仅主张9000元符合法律规定，本院予以确认。被告认可欠物业费及电费230元，本院予以确认。原告主张房屋损失3000元系其估算，且未提交有效证据，本院不予支持。被告拖欠租金时，第三人已经转让给原告，因此第三人不承担相应民事责任。二被告系夫妻关系，且共同经营，因此共同承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、被告田风霞、魏斌于本判决生效后五日内，一次性支付所欠原告张江南租金11200元；并支付违约金9000元，所拖欠的物业费及电费230元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323元，由被告田风霞、魏斌负担。 经审理查明，上诉人田风霞在履行和被上诉人王汝刚签订的租赁合同期间，租赁费已交至2018年9月份；由上诉人提交的微信转账记录和被上诉人王汝刚的当庭陈述证实。二审查明的其他事实同一审。 本院认为，上诉人田风霞在履行和被上诉人王汝刚签订的租赁合同期间，租赁费已交至2018年9月份，被上诉人王汝刚和被上诉人张江南转让时对租赁费价格如何约定与上诉人无关，被上诉人张江南现要求上诉人支付2018年7月1日至2018年9月12日房租，明显与实际情况不符，本院不予支持；原判认定上诉人拖欠2018年8月至2018年9月12日房租11200元，认定事实错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、撤销石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初4078号民事判决； 二、上诉人田风霞、魏斌于本判决生效后五日内，一次性支付所欠被上诉人张江南物业费及电费230元； 三、驳回被上诉人张江南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费323元，由上诉人田风霞、魏斌负担23元，被上诉人张江南负担300元；二审案件受理费646.0元，由被上诉人张江南负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年五月九日 书记员  张 林