海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初629号原告：韩淑梅，女，1965年5月26日出生，汉族，吉林省辽源市人，住该市。委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。被告：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇滨海北路18号。法定代表人：郑玉洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：娄向东，该公司职工。原告韩淑梅诉被告东方滨海花园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人代建中，被告的委托诉讼代理人娄向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩淑梅向本院提出诉讼请求1、请求人民法院判令被告向原告支付逾期办证的违约金91420.21元（逾期办证时间为：自2016年11月1日至2018年8月28日止，逾期办证665天；违约金计算：665天x0.0002元/天x687370元=91420.21元）；2、请求法院判令被告向原告支付律师费2500元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于海南省东方市××镇东侧“海·东方”第3幢24层15号房屋；建筑面积为75.76平方米，其中，套内建筑面积：60.47平方米，公共部位与公共用房屋分摊建筑面积为15.29平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，商品房单价为：9027.99元，总房款共计：687370元。原告向被告支付了全部购房款。被告按时将商品房交付给原告使用。2014年11月1日，原告开始缴纳物业费。2015年1月3日，被告为原告开具购房款发票。2018年8月28日，原告领取到涉案房屋的《不动产权证书》根据合同第十五条约定：被告应当在2016年11月1日前，为原告办理完毕房屋权属转移登记，但是被告直到2018年8月28日，才将涉案房屋的《不动产权证书》登记在原告的名下，被告已经逾期办证665天（逾期办证时间为：自2016年11月1日至2018年8月28日止，逾期办证665天）。根据该条约定：“买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”被告应当按照合同约定全部购房款的按日万分之二向原告支付违约金，违约金的金额为91420.21元（665天x0.0002/天x687370元=91420.21元）。根据《补充协议》第十四条约定，违约方应当承担诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用，因为被告违约，没有按照合同约定的时间将房屋权属证书办理到原告名下，原告为主张自己的权利支付律师费2500元应当由被告承担。综上所述，被告没有按照合同约定的时间为原告办理产权证，已经构成违约，根据合同约定以及本案的实际情况，被告应当向原告支付违约金91420.21元；同时，被告作为违约方应当负担原告因此案所支付的律师费2500元。根据法律相关规定，向贵院提起诉讼，请支持原告的诉求。被告东方滨海花园房地产开发有限公司辩称，一、自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。因政策发生重大变更，在法律上已无法实现，原告诉请要求被告办理房屋所有权证没有法律依据。双方未就涉案房屋的办理不动产权证补充约定，属于约定不明。二、首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款约定，商品房交付后，涉案房屋的房屋所有权证的办理，应由原告负责，而不是被告负责。其次，即便双方约定被告承诺在房屋交付之日起730日内为被告办理完毕房屋权属转移登记，被告也不构成任何违约，被告办理房屋所有权证的期限为2017年2月20日，被告在2016年1月11日已办理了房屋所有权大证，具备了办理涉案房屋的房屋所有权证条件。原告仍然以该约定主张被告逾期办理房屋所有权证构成违约而要求被告支付违约金没有任何依据。于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过审查，并于2017年8月15日公告，不日涉案房产即将取得的不动产权证。原告至今拒不配合提供相关资料，由此造成无法办理不动产权证的责任由原告承担。综上所述，恳请人民法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据第一组证据：1、《商品房买卖合同》2、《购房款发票》证明：2015年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于海南省东方市××镇东侧“海·东方”第3幢24层15号房屋；建筑面积为75.76平方米，其中，套内建筑面积：60.47平方米，公共部位与公共用房屋分摊建筑面积为15.29平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，商品房单价为：9027.99元，总房款共计：687370元。原告向被告支付了全部购房款。被告按时将商品房交付给原告使用。2015年1月3日，被告为原告开具购房款发票。第二组证据：《业主临时管理规约》《前期物业管理服务合同》《物业费缴费收据》证明：原告从2014年11月1日起，开始缴纳物业费。第三组证据：1、《契税发票》2、《维修基金收据》3、《不动产权证书》证明：1、原告已经缴纳契税、维修基金、转移登记费。2、2018年8月28日，被告才将涉案房屋的《不动产权证书》登记在原告的名下；第四组证据：1、《法律事务委托合同》2、《律师费发票》。证明：原告为本次诉讼支付律师费2500元。被告提供的证据：证据一、海东方物品交接表，证实涉案房屋交付日期为2015年2月20日，按合同约定办理涉案房屋的房屋所有权证的截止期限为2017年2月20日；证据二、房屋所有权证，证实被告在2016年1月11日已取得涉案的房屋所有权大证；证据三、关于实施不动产统一登记的通告，证实（1）被告取得涉案的房屋所有权大证；（2）合同约定办理涉案房屋的房屋所有权证的截止期限为2017年2月20日；证据四、办理房屋所有权证材料清单，证据五、国有建筑物、构筑物所有权初始登记，证据六、建筑物、构筑物所有权转移登记，证实办证程序；证据七、房屋国有土地所有权分割转让审批；证据八、不动产首次登记公告，证实办理不动产权证登记手续。证据九、关于办理不动产权证书的申请，证实被告于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证宗地分割手续；证据十、不动产中心关于办理不动产权证书的函；证据十一、东方市不动产登记中心窗口受理时间，证明被告于2018年3月12日将办证的全部材料交至该中心。上述证据来源客观、真实、与本案有关联性。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年1月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市海东方小区第3幢24层15号房屋，房屋总价款为687370元。原告向被告支付了全部购房款。被告按时将商品房交付给原告使用。2014年11月1日，原告开始缴纳物业费。2015年1月3日，被告为原告开具购房款发票。原告已履行合同约定的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记”。被告于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证申请手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过宗地分割审查，并于2017年8月15日公告，2018年3月12日被告完成了协助东方市不动产登记中心涉案房产的不动产权证办证义务。韩淑梅为本案诉讼委托海南权直律师事务所律师，并支付律师服务费2500元。本院认为，原、被告于2015年1月22日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且内容未违反国家法律和行政法规规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。本案争议的焦点问题是：一、东方滨海花园是否逾期办理房屋权属转移登记；二、如果逾期办证，违约金如何计算；三、被告是否应承担相应的律师服务费。关于第一焦点问题。在商品房买卖中，办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。本案在办理房屋权属登记过程中，前期工作由被告办理，最终核准颁证的是行政机关。具体办证完毕的时间不在于被告，故韩淑梅主张以办证完毕时间为计算违约金的截止日期不当。根据本院查明被告交完办证全部材料时间截止为2018年3月12日。而原、被告双方合同约定的办证截止时间为2016年10月31日；原、被告于2015年1月签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市海东方小区第3幢24层15号房屋，房屋总价款为687370元。原告向被告支付了全部购房款。被告按时将商品房交付给原告使用。2015年1月3日，被告为原告开具购房款发票。2014年11月1日，原告开始缴纳物业费。原告已履行合同约定的义务。原、被告双方约定730天内办理房屋所有产权证；被告于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过审查，并于2017年8月15日公告，被告由于在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，被告主张已履行合同约定的办证义务没有事实依据，双方约定期限内，被告没有在约定期限内提交相关申请材料办证，其行为已构成违约。关于第二个焦点问题。本案中，韩淑梅认为应当按照已付款万分之二的标准收取违约金，本院认为，根据减轻损失原则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，进行综合判断，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质。综上，违约金的计算应定为从2016年11月1日起至2018年3月12日（496天），按韩淑梅已支付全部房款按日万分之一计算，即东方滨海花园应支付违约金687370元*1/10000*496天=34093.55元。关于第三个焦点问题。双方当事人在《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”本案中，东方滨海花园因逾期办理房屋权属证书违约，按照合同约定应承担对方即韩淑梅由此产生的律师费。因此，韩淑梅为本案诉讼所支付的律师服务费2500元应由东方滨海花园承担。综上，原告诉请要求被告支付违约有理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告东方滨海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告韩淑梅支付因逾期办证的违约金34093.55元及律师费2500元。二、驳回原告韩淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2148元，原告已预交，由原告韩淑梅负担1074元；被告东方滨海花园房地产开发有限公司负担1074元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 吉进宁审判员 刘智莉审判员 覃卫东 二○一九年五月五日书记员 王 杰附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自依法变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。