贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初629号原告：杨黔生，男，1956年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：魏玉明，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司住所：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。法定代表人：朱诚祥，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李秀丽、赵小娅，该公司员工。原告杨黔生与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，并于同年4月2日、5月15日两次公开开庭进行了审理。原告杨黔生的委托诉讼代理人魏玉明，被告嘉友公司的委托诉讼代理人罗佳佳（参加第一次庭审），赵小娅（更换罗佳佳后参加第二次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨黔生向本院提出诉讼请求：1、请求被告协助办理房屋产权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金25209.6元（2014年5月15日至2016年1月11日606天×416000元×0.0001）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以416000元用于购买被告开发建成的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B1幢1单元1层4号商品房，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2012年12月30日将该房屋交付原告入住，原告入住时按被告要求，向被告交付了房屋产权登记费、维修基金、契税、产权代办费。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并协助办理房产证。即被告应当2014年5月15日前办理该备案登记，但是被告于2016年1月11日才办理了备案登记，且房产证至今被告没有办理下来，没有尽到协助办证义务，已经构成违约，为此请求依法支持原告前述所请。被告嘉友公司辩称，原告的主张已过诉讼时效，且双方在合同中约定了非因我方原因造成逾期办证的免责事由，请求驳回原告诉讼请求，我方不应当承担该违约金。首先，按照双方补充协议的约定，我方在2012年12月31日交房后，为其办理所有权初始登记的日期为2015年5月26日，即原告自2015年5月26日起就知道自己的合法权益受到侵犯，且不存在任何诉讼时效中断或中止的事由，因此根据相关法律规定，本案已超过诉讼时效；其次，根据双方合同约定，我方协助办证的违约责任“退房并一次性承担赔偿责任”，为一时性违约责任，受诉讼时效的限制；再次，我方与原告已经就非因出卖人原因逾期办证事宜作出了明确的免责约定，且我方未按时为原告办理房产证完全是因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误，进而影响了我方为原告办证的时间，属于第三方的责任，不应当同我方承担相应的违约责任。此外，本案的双方当事人均在乌当区，而原告的委托诉讼代理人系云岩区法律工作者，无权跨区代理。且原告在诉状“具状人”处与授权委托书上“委托人”及《商品房买卖合同》“乙方”处签名笔迹均不一致，请法庭调查核实本案诉讼的真实性。本院经审理认定事实如下：原告杨黔生与被告嘉友公司于2011年9月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告以416000元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B1幢1单元1层4号商品房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记:……”双方于同日签订的《补充协议》（该合同附件十二）中第5条约定为：“关于产权登记的补充：……5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。……”合同签订后，原告按约支付了全部购房款416000元，被告交房时间为2012年12月30日。2016年1月11日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B1幢《商品房销售现房证明书》，涉案房屋至今仍未取得权属证书。上述事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、贵阳市商品房预售合同备案登记表、销售不动产统一发票、相关费用的收据、商品房销售证明等在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：本院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应协助原告办理房产证；2、被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金；3、本案的诉讼时效问题。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。对于第一个争议焦点，双方在合同中已明确约定商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，且在涉案房屋交付使用后，被告也收取了原告的产权代办费等相关费用，但涉案房屋至今仍未取得权属证书，被告理应履行其合同义务。故原告该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持；对于第二个争议焦点，双方在合同补充协议中对涉案房屋产权的登记事项已有明确约定，即出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2012年12月30日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年4月15日前对涉案房屋办理产权登记备案手续而未办理，直至2016年1月11日被告才完成其该合同义务，因此，被告办理产权登记备案的时间已超出合同约定的范围。对于被告提出合同中约定有免责事由，以及延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而涉案合同及补充协议中未约定有被告不能按期办理初始登记的免责事由，亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延办证期间的违约金。关于原告未按期取得权属证书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2015年4月15日前办理产权登记备案手续而未办理，应从2015年4月16日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定的是出卖人负有报备义务，而合同补充协议亦未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任。因此，被告于2016年1月11日对涉案房屋办理产权登记备案后，即履行了合同约定义务，应以此时间作为止算日期。故被告嘉友公司应当向原告支付自2015年4月16日起至2016年1月11日止共计266天的违约金，而对于原告诉请被告自2014年5月15日开始支付违约金，因与约定计算不符，本院不予支持。关于对违约金计算标准的问题，在本院此前对被告数百件相同案件的生效判决中已作出认定，本案亦参照相同标准予以支持，并对被告要求降低违约金额的主张不予采纳。对被告应向原告支付的违约金计算为：416000（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×266（违约天数）=11066元。对于第三个争议焦点，在商品房买卖合同中，守约方请求违约方支付违约金的请求权属于债权请求权，受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能简单从合同约定的办证日期届满后的第二日起算。因为，在商品房买卖合同中，虽然约定的日期届满之时，守约一方已经知道违约方不能够按照合同的约定办理权属备案，但对于违约一方是否支付违约金，守约方并不知情。且对于该债权的履行期限，在商品房买卖合同中并未有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在守约方向违约方主张履行支付违约金之义务且违约方拒不支付的情况下，守约方才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当开始计算，故本院对被告以本案超过诉讼时效为由提出的抗辩不予采信。关于被告提出的本案原告委托诉讼代理人的代理权限等问题，因原告代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在本院参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故原告代理人的代理行为合法有效，并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内，协助原告杨黔生办理位于贵州省贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B1幢1单元1层4号商品房的权属证书；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告杨黔生违约金11066元；三、驳回原告杨黔生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元（已减半收取），由原告杨黔生负担165元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担50元（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一九年五月十五日书记员  张昌玉