四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初973号 原告:曾德昌，男，1975年5月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：贾兴宝，男，1966年3月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告委托诉讼代理人：蒋园，四川得力律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：陈恒伦，四川得力律师事务所律师。 被告：四川时代金橙汽车贸易有限公司，住所地四川省成都市成华区熊猫大道******，统一社会信用代码91510108MA61RUP07R。 法定代表人：刘天军，总经理。 委托诉讼代理人：王书帅，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋雪萍，四川英特信律师事务所律师。 原告曾德昌、贾兴宝与被告四川时代金橙汽车贸易有限公司（以下简称四川时代金橙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告曾德昌、贾兴宝及其委托诉讼代理人蒋园，被告四川时代金橙公司的委托诉讼代理人王书帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 曾德昌、贾兴宝向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋占有使用费767500元；2.判令被告赔偿原告装修损失793464元。事实及理由：2016年11月10日，原被告签订《4S店租赁合同书》，合同约定原告按照被告要求的功能（具备汽车销售展厅、办公场所、售后维修）、面积、结构进行设计和施工建设4S店（位于简阳市凯立威大道**），然后出租给被告使用。租金构成为租赁物建设总成本除以4加上原告每年的土地租赁成本，租期为14年（从2017年5月1日起至2031年4月30日止），且被告承诺租赁期限不低于4年，被告应于每年4月1日前一次性支付一年的租金，同时双方还约定由简阳市人民法院诉讼管辖。原告按照合同约定于2017年5月1日将租赁物交付给被告使用。原被告双方通过2017年5月2日签订的《会议纪要》和2017年6月20日签订的《〈4S店租赁合同〉补充协议》对480万元的租赁物建设总成本、48万元/年的土地租赁费、租金为166万元/年（118万元/年+48万元/年的土地租赁费）进行了确认。在被告分期交纳了第一年租赁费后（未按合同约定时间交付），因被告自身经营不善导致汽车4S店无法继续经营，不仅不按合同约定支付下一年度租金、继续占用租赁物还对原告提起诉讼（案号：2018川01**民初3628号），在法院的组织下，原被告双方于2018年10月17日达成租赁物交接合意，同时，2018年12月6日简阳市人民法院（2018）川0180民初3628号判决书认定《4S店租赁合同书》无效。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身的合法权益，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 四川时代金橙公司辩称，2018年案涉房屋被国土局调查，不能用于商业经营，我公司已经按照国土局的要求没有经营，2018年7月双方办理了交接手续，我公司没有正常使用相应的租赁房屋并因此而获利，也没有实际占有、控制、使用案涉租赁场地，故不应当承担相应的场地占有使用费。另原告不存在装修损失，我公司不应该进行赔偿。请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，曾德昌、贾兴宝与四川时代金橙公司、简阳宝兴公司三方签订了一份《4S店租赁合同书》，租赁合同载明：“出租方：曾德昌、贾兴宝（以下简称甲方）.承租方：四川时代金橙公司（以下简称乙方）.担保方：简阳宝兴公司（以下简称丙方）.合同约定：甲方在位于简阳市凯力威大道6号投资建设具有汽车销售展厅、办公场所、售后维修功能的4S店（以下简称租赁物），建筑面积5231.60平米，并按本合同约定时间将租赁物交付乙方使用。甲方应按照乙方要求的汽车4S店的功能、面积和结构进行设计和施工建设，工程建设的设计任务书、施工图纸及修建费用应经审计和乙方书面签字确认。甲方按照乙方的要求设计的基础和装修方案及其费用应经审计和乙方书面签字确认。甲方应确保租赁物土地使用权合法取得，并经该宗土地所有权人、使用权人、抵押权人、诉讼保全人等权利人的同意乙方的租赁合同；租赁物建筑设施应当取得当地政府建设规划、报建的相关手续，否则视为甲方违约，由此导致乙方的任何损失（包括但不限于乙方的违约金、员工工资、场地租赁费、第三方损失违约金、律师费、诉讼费和未完租赁期的预期利润等）损失慨由甲方承担。甲方确保租赁物取得主管部门的工程竣工验收合格证明，否则视为甲方违约，由此导致乙方的任何损失（包括但不限于乙方的违约金、员工工资、场地租赁费、第三方损失违约金、律师费、诉讼费和未完租赁期的预期利润等）损失慨由甲方承担。甲方于2017年5月1日将租赁物交付乙方使用。乙方承租面积共计5231.60平米，其中1﹟厅415.60平米，2﹟厅2266平米，3﹟厅1870平米，公共通道680㎡，3﹟厅尖房待建未计面积；租赁期限为十四年，即从2017年5月1日起至2031年4月30日止。租赁期满，乙方如需续租，需提前1个月提出，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。甲方保证乙方最低有限租期不得低于四年，除不可抗力、国家政策因素之外，其它任何原因导致甲方不能履行合同的，均视为甲方违约，由此导致乙方的任何损失（包括但不限于乙方的违约金、员工工资、场地租赁费、第三方损失违约金、律师费、诉讼费和未完租赁期的预期利润等）损失慨由甲方承担。乙方承诺租赁期限不得低于四年，除不可抗力、国家政策因素之外，乙方不得单方面提出解除或终止本合同，但甲方原因除外否则视为乙方违约；按照先付后租的原则，乙方于每年4月1日以前，一次性向甲方支付一年的租金。甲方违约时，按双倍赔偿乙方履约定金。乙方违约时，甲方没收乙方履约定金。本协议生效后，甲、乙双方应认真履行本协议约定的内容，任何一方不履行或不完全履行本协议所约定的义务，应当依法承担违约责任，并赔偿对方的损失。甲方有下列情形之一时，乙方有权单方面解除或终止本合同，且不承担违约责任，但并不能解除甲方的责任：1.甲方交付乙方的租赁物的功能、面积和结构及装修方案，不符合乙方要求的；2.甲方交付乙方的租赁物未取得合法的土地使用权；3.甲方交付乙方的租赁物未取得当地政府建设规划许可；甲方交付乙方的租赁物未取得政府有关主管部门的工程竣工验收合格证明的；5.甲方交付乙方的土地使用权和租赁物有权利瑕疵的。甲方在办理相关手续期间，未影响乙方正常使用租赁物的情况下，不视为甲方违反本合同。如甲方不能正常履行本合同，由丙方代为执行本合同，并承担甲方的全部责任。”合同签订后，曾德昌、贾兴宝按合同约定将租赁物交付给了四川时代金橙公司使用。2017年5月3日，甲、乙双方形成的会议纪要明确了第一年乙方需向甲方交纳房屋租赁费用120万元/年、土地租赁费用48万元/年、保证金30万元、代装费用143568元（外墙铝板装饰），乙方已向甲方支付120万元、一辆野马T70新车（折价计7.68万元），2017年5月31日前乙方支付代装费用及部分租赁费用25万元，2017年10月15日前乙方向甲方支付53万元，甲方提走的野马T70车辆折价费用作为保证金使用，后续租赁期的租金需提前一个月全额支付下一年度费用。2017年6月26日，曾德昌、贾兴宝与四川时代金橙公司签订了《4S店租赁合同》补充协议，约定：“1.甲方（出租方）、乙方（承租方）共同确认主合同第一章第四条第一点所涉的年租赁费用核算为：118万/年+甲方每年土地租赁成本。租用范围为主合同附件一中的土地租赁范围的场地及建筑物。2.租赁期限最终确认为14年，前四年双方权责按主合同条款执行，后续租赁期内，甲方不得以任何理由取消乙方的既定租赁期限，乙方若不继续承租，需提前6个月向甲方书面提出。若遇不可抗力造成合作终止，若产生第三方赔偿金，由甲乙双方分享相关赔偿费用。3.整个租赁期分三个周期分段计算年租金，房屋租赁费用第一个周期为四年，年租金为118万/年；第二个周期为五年，年租金为第一周期的年租金上调5%；第三个周期为五年，年租金为第二个周期的年租金上调5%。4.第一租赁周期的保证金为50万元，冲抵第四年的年租金。交付节点为2017年10月15日交纳30万元。第二年租赁费用交纳时交纳20万元。甲方收取的房屋租赁保证金用于扣除乙方应当承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。5.租赁期间，甲方须保证乙方经营性水、电的正常供应，但供应部门因故障、检修以及乙方未缴纳水、电费和应当缴纳的其它费用等原因造成的断供除外，由此产生的费用由乙方承担。6.甲方承诺除收取上述租金、物业管理费、保证金、水、电费用外，甲方不再收取乙方其它费用。7.甲乙双方于2017年5月3日在简阳丰荷苑签定的《会谈纪要》视为主合同的有效附件，若有冲突，以本补充协议为准。8.本协议与主合同具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。9.本协议及主合同书，均为合同相关方签字盖章完成即生效。”2017年7月24日，甲乙双方再次签订补充协议，确认合同中的租赁面积为5714.29平方米，第一年的土地年租金为48万，后续递增以此为基数。2017年7月27日，四川时代金橙公司与曾德昌、贾兴宝签订工程整改协议书，对3﹟厅进行装修，共计90万元。四川时代金橙公司在第一年向曾德昌、贾兴宝交纳了保证金37.68万元（其中车辆一辆折价7.68万元），并支付了第一年的租金。2018年5月7日，简阳市国土资源局向简阳宝兴公司下达了责令改正违法行为通知书，要求就其擅自将出让取得的位于简阳市简城镇凯利威大道的国有工业用地上修建4S店租赁给四川时代金橙公司用于汽车销售不按照批准用途使用国有土地的行为进行改正。四川时代金橙公司知道后就未按租赁合同约定向曾德昌、贾兴宝支付第二年的租金。2018年5月30日，曾德昌、贾兴宝向四川时代金橙公司发送了催收租赁费通知书，通知四川时代金橙公司于2018年6月1日前按照合同约定支付欠付的租赁费，如在催收期限届满后未支付欠付的租赁费，将解除双方签订的《4S店租赁合同书》。四川时代金橙公司在催收期限届满后未支付欠付的租赁费，曾德昌、贾兴宝于2018年6月2日向四川时代金橙公司发送了解除《4S店租赁合同书》通知书。2018年7月双方曾就4S店现有设备财产进行了清点，因欠付租赁费问题协商未果，四川时代金橙公司未能将设备财产拉走。2018年10月17日，本院组织双方就租赁房屋进行了腾退。 另查明，简阳市凯力威大道6号土地的使用权人是简阳宝兴公司，因简阳宝兴公司欠曾德昌、贾兴宝工程款，于2016年9月30日将该土地租赁给了曾德昌、贾兴宝，租赁期限为十五年。2017年6月26日，四川时代金橙公司将承租的1号展厅另出租给了名叫徐堃的个人，2018年7月31日双方终止房屋租赁。2018年8月7日，四川时代金橙公司曾向本院起诉曾德昌、贾兴宝等租赁合同纠纷一案。 以上事实，有原告的身份证，被告的企业信息、营业执照，《4S店租赁合同书》、会议纪要、补充协议，展厅转租合同书，违法行为通知书，解除合同通知书等证据以及双方当事人的陈述予以证明，以上证据经庭审质证符合法律规定，本院予以确认。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告曾德昌、贾兴宝作为出租人在2016年11月10日与承租人被告四川时代金橙公司签订《4S店租赁合同书》时未取得建设工程规划许可证，至2018年8月7日被告四川时代金橙公司起诉的租赁合同纠纷案法庭辩论终结前亦未取得，故2016年11月10日双方签订的《4S店租赁合同书》无效。关于原告要求被告四川时代金橙公司支付房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告四川时代金橙公司在原告送达解除合同通知书后仍然在占有使用案涉房屋，应当支付房屋使用费，对原告要求被告支付2018年5月1日起至2018年10月17日止的房屋占有使用费767500元的诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿装修损失的问题。原告无证据证明因合同无效造成了其装修损失，对其要求被告赔偿装修损失的损失请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川时代金橙汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告曾德昌、贾兴宝房屋占有使用费767500元； 二、驳回原告曾德昌、贾兴宝的其他诉讼请求。 案件受理费9424元，由原告曾德昌、贾兴宝负担4790元，被告四川时代金橙汽车贸易有限公司负担4634元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾富云 二〇一九年五月二十九日 书记员  王 婷