云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1386号原告：周远刚，男，汉族，1975年11月25日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：黄祺、张蓉，云南滇东北（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中豪置业有限责任公司。住所：云南省昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：王振宇，经理。委托代理人：杨柔情、赵嘉宇，该公司员工，特别授权代理。原告周远刚诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告周远刚及委托代理人黄祺、张蓉，被告云南中豪置业有限责任公司（以下简称“被告”）委托代理人赵嘉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周远刚诉称：2012年4月29日，原告与被告签订合同编号为ZL00026的《商品房购销合同》，原告向被告购买位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期第6幢第10层1X号房子，房屋价款为叁拾玖万玖仟肆佰零捌元整（￥399408.00）。当日，原告一次性支付了该房屋款项及契税、印花税、工本费、维修基金、配套费等全部费用。编号为ZL00026的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“在乙方（本案原告周远刚）办理完毕以下事项后，甲方（本案被告）于180个工作日内（即2013年2月1日）向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、税款、行政规费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需要的相关材料，如委托书、产权登记申请表、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方己履行完毕协助办理产权的义务。”2012年5月17日，原告向被告履行了《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定相关义务，同日，被告向原告履行了交房义务，但被告至今仍未为原告向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续。在长达六年的时间里，由于被告怠于履行合同义务，使原告不能办理房屋产权登记手续，原告由于做生意需要资金周转，不能用本案房屋进行银行抵押贷款，只能以自己所居住房屋向银行抵押贷款，贷款额度较低，给原告生意需要资金周转带来极大不便，给原告造成了较大的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”在本案中，被告应向原告承担违约责任，违约金以人民币叁拾玖万玖仟肆佰零捌元整（￥399408.00）为基数，自2013年2月1日开始（2012年5月17日起后推180个工作日）按照年利率6.37%计算至已办理完毕房屋产权证为止。综上所述，为维护原告自身合法权益，向法院起诉请求：一、判令被告立即为原告办理位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期第6幢第10层1X号房屋的不动产产权登记手续；二、判令被告向原告支付违约金壹拾伍万零伍佰叁拾叁元伍角伍分（￥150533.55），违约金以人民币叁拾玖万玖仟肆佰零捌元整（￥399408.00）为基数，自2013年2月1日开始（2012年5月17日起后推180个工作日）按照年利率6.37%计算至2018年12月31日；三、判令被告向原告支付自2019年1月1日开始至已办理完毕房屋产权证为止的违约金（违约金以人民币叁拾玖万玖仟肆佰零捌元整￥399408.00为基数计算；四、本案诉讼费由被告承担。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性及关联性认可，对证据2的真实性、合法性及关联性认可；对证据3的《交房确认书》的真实性、合法性及关联性认可，对《物业服务协议》不予质证，对《交付使用证明》的真实性、合法性及关联性不认可；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可。针对本案，原告向本院提交如下证据：1、原告身份信息、被告身份信息，欲证明原被告主体适格；2、编号ZL00026的商品房购销合同、1X号写字楼的房屋价金、代收契税、代收印花税、代收工本费、代收维修基金、配套费发票、1X号写字楼订购单（回执），欲证明2012年4月29日原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期第6幢第10层1X号房，总价款为399408元，当日原告一次性支付该房屋款项及契税等全部费用，被告于2013年5月30日给原告开具产权证正在办理证明，但房屋产权证至今未办理下来；3、交房确认书、昆明螺蛳湾国际商贸城物业服务协议、交付使用证明，欲证明2012年5月17日，原告向被告履行合同约定产权登记事宜，被告向原告交付房屋，但被告至今未为原告办理产权登记证书；4、招商银行个人授信及担保协议、公证书，欲证明原告因生意需要贷款，但不能用本案房屋进行抵押，给生意造成极大不便，给原告造成较大的损失。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性及关联性认可，对证据2的真实性、合法性及关联性认可；对证据3的《交房确认书》的真实性、合法性及关联性认可，对《物业服务协议》不予质证，对《交付使用证明》的真实性、合法性及关联性不认可；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可。针对本案，被告无证据提交。本院认为，原告提交的以上证据真实、合法，本院予以确认。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告周远刚与被告于2012年4月29日签订《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：ZL00026），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于官渡区宏仁片区的昆明螺蛳湾国际商贸城二期6幢10层1X号房屋，建筑面积37.44平方米、总价款399408元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2012年5月31日前，第十二条约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、税款、行政规费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”合同签订后，原告周远刚所购买的昆明螺蛳湾国际商贸城二期6幢10层1X号房屋于2012年4月29日备案登记至原告名下，合同登记号为KM2012042914563。2012年4月29日，原告周远刚向被告交付了全部购房款、代收契税、代收印花税、代收工本费、代收维修基金、配套费等费用。被告于2012年5月17日向原告交付了本案涉案房屋。因被告未按约定为原告办理房屋不动产登记，原告诉至本院主张如上诉请。本院归纳本案的焦点为：1、被告是否应当为原告办理不动产登记证？2、被告是否应当向原告支付违约金？针对焦点1，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”，双方在书面合同中对办证事宜进行了约定，约定由被告于原告付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后180个工作日内向产权登记机关报送合格资料，相应约定符合产权登记的一般流程，其中由被告向产权登记机关报送合格资料的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请，原告已按被告要求向被告交付相应房款、代收税费、维修基金及工本费等，被告已将房屋实际交付原告，但迄今涉案交易房屋权属仍未转移登记至原告名下，现原告诉请要求被告办理涉案不动产权证书，其请求实质为申办房屋权属转移登记，在涉案交易房屋权属转移未实际完成的情况下，被告仍应继续履行买卖合同项下标的物权属转移的合同义务，但自2016年6月30日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收房屋所有权证和土地使用证的办理，针对具体房地产项目不动产登记证的申办流程和要求有待进一步明确，涉案项目是否可正常申办不动产证、办理不动产证需具备什么条件以及何时能够办理完毕不动产登记证均不明确，需待不动产登记机关进行审核并按照新的办证流程来办理，且办理不动产登记证是由行政机关依法进行审批，对于办证期限也无法明确，故对原告要求被告为其办理涉案房屋权属证书的请求在本案中暂不予处理；针对焦点2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，被告应于2013年2月1日前（自2012年5月17日起后推180个工作日）履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，被告须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任，对被告辩解的原告未提交委托资料故未能履行义务的抗辩理由，被告作为出卖人一方负有转移交易房屋所有权的义务，在办理权属转移登记申请过程中，如买受人一方确实未提供委托资料或资料不符合要求，被告可通过通知原告等方式解决。在被告无依据证明其已履行通知义务或者原告拒绝配合的情况下，不足以免除其责任，故本院对被告的辩解不予采信；因双方未书面约定逾期办证的违约金，根据违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当的原则，根据查明的事实，涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益，故本院对原告主张的违约金的计算标准不予采信，综合本案实际情形，对逾期办证的违约金本院酌情确定为按交易房屋总价款每日0.05‰计算，自2013年2月1日起计算至2016年6月30日，故对逾期办证的违约金本院支持24863.15元（399408元×0.05‰/天×1245天）；对于2016年7月1日以后被告应承担的违约责任，根据昆明市地区不动产登记机构开展不动产统一登记情况及被告实际履行转移权属情况另行处理，在本案中暂不予处理；对于被告辩解部分违约金已过诉讼时效的问题，因被告的违约行为一直处于持续状态，本院对被告的该项辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告周远刚截止2016年6月30日的违约金24863.15元；二、驳回原告周远刚的其他诉讼请求。案件受理费3310元，由被告云南中豪置业有限责任公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  付宜禾人民陪审员  赵德昌人民陪审员  杨 凡二〇一九年五月五日书 记 员  杨玉池