四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终660号 上诉人（原审被告）：四川暨阳置业有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区。 法定代表人：严世国，经理。 委托诉讼代理人：胡孟宁，四川诚谨和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：顾荣，男，1976年1月11日出生，汉族，住江苏省射阳县。 被上诉人（原审原告）：张学莉，女，1975年2月10日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王裕华，四川言品言律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李蓉，四川言品言律师事务所律师。 原审第三人：康健，男，1979年1月19日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原审第三人：刘红，女，1982年1月25日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人四川暨阳置业有限公司（以下简称“暨阳公司”）因与被上诉人顾荣、张学莉及原审第三人康健、刘红商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 暨阳公司上诉请求：一、撤销原判，改判暨阳公司向顾荣、张学莉退还已经交付的首付款144921元及资金利息；二、本案一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由顾荣、张学莉承担。事实及理由：一、一审程序错误，顾荣、张学莉在诉讼中变更增加了请求金额，一审法院没有按照《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定要求顾荣、张学莉补交诉讼费，对暨阳公司不公，也违反民事诉讼法及相关规定。二、一审法院错误地将《签约流程表》认定为商品房买卖合同，将预约合同作为本约合同审理不当。 顾荣、张学莉辩称：一、根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条，顾荣、张学莉提出增加诉讼请求的申请，旌阳区人民法院依法受理后，顾荣、张学莉在收到法院的补缴通知后，已经在规定的时间内补交了费用，我们也当庭提交了补交费用的票据。二、关于暨阳公司认为是预约合同而非本约合同的意见，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，暨阳公司和顾荣、张学莉都提供的《签约流程表》明确载明了购房者的姓名、房号面积房屋价款、银行按揭金额及首付款金额，已经具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，暨阳公司依据《签约流程表》收取了签约应付房款，应当认定双方建立了商品房买卖合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条，采取书面形式订立合同，在签字或者盖章之前当事人一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。暨阳公司在一审中提交了商品房买卖合同的尾页，从另一个侧面说明双方签订有商品房买卖合同。本案的事实是双方在亲亲里销售中心就价格、价款的合同条款达成一致后，签订了《签约流程表》，同时又签订了商品房买卖合同，暨阳公司的工作人员以需要拿到公司总部盖章为由全部收走顾荣、张学莉等按揭手续办下来后再拿合同。即使上诉人未在合同上签章，但由于顾荣、张学莉已依合同向暨阳公司交付了首付款，履行了合同约定的主要义务，应当认定为双方建立了商品房买卖合同。 原审第三人康健、刘红未作答辩。 顾荣、张学莉向一审法院起诉请求：一、判令暨阳公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、判令本案保全费、诉讼费由暨阳公司承担。庭审中，顾荣、张学莉变更全部诉讼请求为：一、判令解除顾荣、张学莉与暨阳公司《商品房买卖合同》；二、判令暨阳公司返还顾荣、张学莉已付购房款144921元并支付利息（以144921元按6%/年计算至债权清偿时止）；三、判令暨阳公司支付顾荣、张学莉惩罚性赔偿金144921元；四、判令暨阳公司赔偿顾荣、张学莉损失513520元；五、本案诉讼费、保全费由暨阳公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月26日的《签约流程表》显示：客户：顾荣、张学莉，客户认购物业确认：房号5栋1单元8楼1号，建筑面积128.38平方米；房屋折后套内单价4619.04元，房屋折后总价482921元；付款方式：银行按揭338000元20年，签约应付房款144921元；首付30%。 2016年11月26日，顾荣、张学莉通过刷卡方式向暨阳公司支付144921元，暨阳公司向顾荣、张学莉出具《收款收据》一份，该收据载明：四川暨阳置业有限公司收款收据NO：0002135客户姓名顾荣、张学莉，房号5-1-8-1，金额144921元费别房款，结算方式：刷卡。暨阳公司在该收据上加盖其公司财务专用章。 2016年11月26日，张学莉出具的《收条》载明其收到四川独木成林电子商务有限公司借款140000元。 眉山市方夏商贸有限责任公司出具《关于代四川暨阳置业有限公司向独木成林公司转款的情况说明》（以下简称《情况说明》）：2016年7月份和11月下旬，暨阳公司通知我单位，请我们代其向四川独木成林公司转款。因我单位与暨阳公司存在业务关系，双方经济往来比较多，因此我们就按照暨阳公司提供的账号和具体金额要求。在2016年7月7日向四川独木成林公司转了690000元，11月25日转款494197元。 2018年4月11日，四川独木成林电子商务有限公司出具《关于眉山市方夏商贸有限责任公司代暨阳置业有限公司转入我公司资金的使用说明》（以下简称《使用说明》）：2016年7月7日，我公司收到暨阳公司委托眉山市方夏商贸有限责任公司代其转入690000元，同年11月25日，又收到494197元。前述两笔转入款，均系暨阳公司的资金，出借给了顾荣、张学莉、薛某、文某等人购买该公司的“亲亲里”商品房。 暨阳公司向一审法院提交的《商品房买卖合同》尾页，顾荣、张学莉在买受人处签字，暨阳公司未在出卖人处签章，暨阳公司陈述因《商品房买卖合同》未签订，故只有尾页，没有其他内容。 2018年3月5日，暨阳公司与康健、刘红签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以616224元的价格出售给康健、刘红，次日，暨阳公司向康健、刘红出具《收款收据》一份，该收据载明：四川暨阳置业有限公司收款收据NO：0002409客户姓名康健、刘红，房号5-1-8-1，金额616224元费别房款，暨阳公司在该收据上加盖其公司财务专用章。2018年3月9日，暨阳公司与康健、刘红签订的《商品房买卖合同》在德阳市住房保障和房屋管理局进行了备案。 四川大友房地产评估咨询有限公司于2018年11月20日出具的［川友房估20180587-1号］《报告书》显示，案涉房屋于价值时点2018年9月14日的市场价值为总价767800元，单价5981元/㎡（按建筑面积计）。 暨阳公司提交的杨某的《德阳亲亲里项目申请优惠服务说明书》中载明的付款方式优惠第3点为：零首付购房89折。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1．顾荣、张学莉与暨阳公司之间是否存在真实的房屋买卖意思；2．顾荣、张学莉与暨阳公司之间的商品房买卖合同是否成立并生效；3．顾荣、张学莉与暨阳公司之间的商品房买卖合同应否解除；4．顾荣、张学莉诉请的返还购房款及利息，赔偿损失及已付购房款一倍的赔偿责任能否支持。 关于顾荣、张学莉与暨阳公司之间是否存在真实的房屋买卖意思的问题。顾荣、张学莉称其存在真实买卖房屋的意思，只是向案外人借款支付的首付款；暨阳公司称顾荣、张学莉的首付款来源于暨阳公司，顾荣、张学莉与暨阳公司系假以买房为名办理按揭贷款以解决暨阳公司的资金困难，不存在真实的房屋买卖意思。一审法院认为，首先，暨阳公司称顾荣、张学莉与暨阳公司假以买房为名套取银行按揭贷款，但未提交证据，暨阳公司称顾荣、张学莉无需偿还所借的首付款及按揭贷款，也未提交证据。其次，暨阳公司出具的《收款收据》显示暨阳公司已收到顾荣、张学莉的购房款144921元。再次，顾荣、张学莉向暨阳公司支付的首付款高于四川独木成林电子商务有限公司支付给顾荣、张学莉的借款，顾荣、张学莉“亏本”协助暨阳公司办理按揭贷款不符合常理。最后，结合暨阳公司的优惠政策中有“零首付购房”一项，一审法院认定顾荣、张学莉与暨阳公司之间买卖案涉房屋的意思表示是真实的，对暨阳公司所称的假以买房为名套取银行按揭贷款的主张，不予采信。 关于顾荣、张学莉与暨阳公司之间的商品房买卖合同是否成立并生效。顾荣、张学莉认为其与暨阳公司签订了商品房买卖合同，顾荣、张学莉与暨阳公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。暨阳公司认为，顾荣、张学莉与暨阳公司之间签订的《签约流程表》及顾荣、张学莉签字的《商品房买卖合同》的尾页，属于商品房买卖合同交易过程中的“预约合同”，顾荣、张学莉与暨阳公司之间未签订正式的《商品房买卖合同》，也不存在网签备案的合同，顾荣、张学莉与暨阳公司之间未形成商品房买卖合同关系。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，首先，2016年5月16日的《签约流程表》已载明了商品房买卖合同中的当事人姓名和住所，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。暨阳公司已于2016年7月8日收取了顾荣、张学莉依照《签约流程表》支付的签约应付房款144921元，可认定顾荣、张学莉与暨阳公司双方已签订了商品房买卖合同。其次，暨阳公司提交了顾荣、张学莉签字的《商品房买卖合同》尾页，暨阳公司称该份合同只有尾页没有其他内容不符合常理，故一审法院认定顾荣、张学莉与暨阳公司之间存在一份《商品房买卖合同》，且顾荣、张学莉对合同中约定的内容无异议。顾荣、张学莉已向暨阳公司支付“签约应付房款144921元”，此处的“签约”应理解为“签订商品房买卖合同”，暨阳公司虽未在商品房买卖合同的尾页签章，但其收取“签约应付房款”的行为应认定为其对该份商品房买卖合同的内容无异议。最后，就暨阳公司提出案涉商品房买卖合同未在房管局备案的问题，一审法院认为商品房买卖合同备案只是行政管理的要求，未备案不影响合同的成立及生效。综上，一审法院认定，顾荣、张学莉与暨阳公司之间已经签订了商品房买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 关于顾荣、张学莉要求解除商品房买卖合同的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”。本案中，暨阳公司将案涉房屋另行出售给康健、刘红并办理了备案登记，其以自己的行为表明不再履行顾荣、张学莉与暨阳公司之间的房屋买卖合同，故对顾荣、张学莉解除合同的诉请，予以支持，该合同自解除合同的通知送达暨阳公司之日起解除（2018年9月14日）。 关于顾荣、张学莉要求暨阳公司返还已付购房款144921元并支付利息、支付惩罚性赔偿金144921元、赔偿损失513520元的诉请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，商品房买卖合同订立后，顾荣、张学莉依约支付了首付款，但暨阳公司将合同约定的商品房另售他人，其实质是一房二卖，致使顾荣、张学莉购买案涉房屋的目的无法实现。依据上述司法解释的规定，一审法院认定暨阳公司应向顾荣、张学莉退还购房款144921元并支付利息，利息计算方式为：以未返还购房款为基数（初始金额144921元），从2016年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至购房款全部退还完毕之日止，暨阳公司同时应向顾荣、张学莉支付已付购房款一倍的赔偿责任，即144921元。就顾荣、张学莉主张房屋差价损失，一审法院认为，评估报告中假设的案涉房屋已缴清国家税费、水电气三通、消防验收合格等与顾荣、张学莉购买房屋时所要求的房屋状况是一致的，顾荣、张学莉购买房屋时也是按照备案面积128.38平方米计价，故对评估意见予以采信，但结合顾荣、张学莉仅支付部分购房款而非全部购房款的客观情况，一审法院酌情考虑案涉合同的履行程度、暨阳公司的过错程度等因素，酌情支持损失85464元［（767800元-482921元）×30%］。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、顾荣、张学莉与暨阳公司之间的商品房买卖合同于2018年9月14日解除；二、暨阳公司应于本判决生效之日起十日内返还顾荣、张学莉已付购房款144921元并支付利息，利息计算方式为：以未返还购房款为基数（初始金额144921元），从2016年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至购房款全部退还完毕之日止；三、暨阳公司应于本判决生效之日起十日内支付顾荣、张学莉已付购房款一倍的赔偿144921元；四、暨阳公司应于本判决生效之日起十日内赔偿顾荣、张学莉损失85464元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案征收案件受理费11833元，由顾荣、张学莉负担6305元，由暨阳公司负担5528元；本案征收保全费2935元，由暨阳公司负担。 二审中，顾荣、张学莉提交了人民法院诉讼收费专用票据，用以证明其已经补交了诉讼费。暨阳公司质证认为，缴费时间系一审判决后，违反相关规定。经本院审查，该票据上显示的时间系票据打印时间，非实际缴费时间，根据该票据可以证明顾荣、张学莉补充缴纳了相应的诉讼费。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合当事人诉辩意见，本院针对本案二审争议焦点分别评判如下： 一、一审是否违反法定程序。暨阳公司主张，顾荣、张学莉在诉讼中变更增加了请求金额，一审法院没有按照《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定要求顾荣、张学莉补交诉讼费，违反民诉法及相关规定，一审程序错误。顾荣、张学莉辩称，一审时提出增加诉讼请求的申请，一审法院依法受理后，顾荣、张学莉在收到法院的补缴通知后，已经在规定的时间内补交了费用，也当庭提交了补交费用的票据。本院认为，经核查，顾荣、张学莉已按照规定补交了相应的案件受理费，一审法院对变更后的诉讼请求进行审理并作出判决并无不当。 二、案涉《签约流程表》可否认定为商品房买卖合同。本案中，《签约流程表》已载明了商品房买卖合同中的当事人姓名和住所，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，暨阳公司也收取了顾荣、张学莉依照《签约流程表》支付的签约应付房款144921元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，一审法院将《签约流程表》认定为商品房买卖合同并无不当。 综上所述，暨阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1980元，由四川暨阳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇一九年五月三十一日 书记员  邱 婷