江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初862号原告（反诉被告）：江西美画教育咨询有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区汇龙铭都**楼商住楼第**，统一社会信用代码91360125071802609J。法定代表人：万莉萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程少华，江西锦成律师事务所律师，执业证号13601201710012957。被告：南昌世茂商业管理有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道**世茂广场**，统一社会信用代码91360125058845137Y。法定代表人：赵军，系该公司总经理。被告（反诉原告）：南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司，住所，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道**世贸广场商业楼****社会信用代码91360100MA36WD6P0B。负责人：林燕职务：总经理。被告：南昌世茂新发展置业有限公司，住所地：南昌市红谷，住所地：南昌市红谷滩春晖路**新龙大厦****1360125563800001C。法定代表人：汤沸职务：总经理。三被告共同委托诉讼代理人：况懿，江西策源律师事务所律师，执业证号13601201210879368。三被告共同委托诉讼代理人：叶佳伟，江西策源律师事务所律师，执业证号13601201410227005。原告江西美画教育咨询有限公司（下称美画公司）诉被告南昌世茂商业管理有限公司（下称世贸商管公司）、南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司（下称世贸置业一分公司）、南昌世茂新发展置业有限公司（下称世茂置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序。审理中，被告世茂置业一分公司提出反诉，合议庭公开开庭对本诉与反诉一并进行了审理。原告美画公司（反诉被告）的委托诉讼代理人程少华，被告世贸商管公司、世贸置业一分公司（反诉原告）、世贸置业公司的共同委托代理人况懿、叶佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美画公司诉称：2014年5月7日世茂商管公司与原告签订了租赁经营合同，世茂商管公司将位于南昌市红谷滩新区XX大道XXX号南昌XX广场之X层XXX、XXX出租给原告，租赁期限五年。原告依约交付保证金50254.2元。后与世茂商管公司、世茂置业一分公司签订了一份补充协议，约定由世茂置业一分公司作为商铺的出租方。2018年5月世茂商管公司因品牌升级调整，擅自调整原告承租的商铺，未经原告同意，将诉争商铺的设备拆除且不予以赔偿。原告起诉后得知，世茂商管公司是世茂置业公司的委托方，诉争商铺实际所有人是世茂置业公司，世茂商管公司是得到世茂置业一分公司、世茂置业公司的指示拆除诉争商铺，故三被告应对拆除商铺给原告的损失承担连带责任。为维护自身权益，原告提起诉讼，请求判令1、三被告立即返还原告保证金50254.2元。2、三被告赔偿原告各项损失合计600000元。3、本案诉讼费由三被告承担。三被告共同辩称：原告违约导致合同提前解除，不应退回保证金也不应当承担损失。审理中，世茂置业一分公司提起反诉称：反诉人及世贸商管公司与被反诉人签订了租赁经营合同书及补充协议，依约定被反诉人有配合反诉人调改铺位、按时缴纳租金等各种费用、实报营业数据等义务，若被反诉人未按约履行或擅自终止合同及违约导致合同解除，补充协议中约定的奖励优惠失效，反诉人有权要求被反诉人立即补交优惠租金并视情况单方解除合同。由于反诉人对商场进行品牌升级，与被反诉人商议调铺事宜，因被反诉人拒绝导致双方无法达成一致意见，故提起反诉，要求判令1、美画公司补交优惠租金61854.39元（包括2017年4月1日至6月30日2715.97元，2017年7月1日至9月30日2770.62元，2018年2月1日至3月31日减免租金36941.6元，2018年6月1日至6月30日减免租金19426.2元）。2、美画公司给付2018年7月1日至25日的租金15666.29元及物管费6754.85元。反诉被告美画公司辩称：1、答辩人一直按时支付租金及物管费，无任何拖延情况。2、反诉原告为获取更多利益，借故接驳地铁、对商场进行品牌升级，将答辩人随意安排，擅自解除合同。应驳回反诉原告的诉请。经审理查明：位于红谷滩新区XX大道**南昌XX广场系上海世贸商城管理有限公司开发，并由被告世贸置业公司、世贸商管公司管理，对外签订租赁合同并收取租金，享有租金收入。本案诉争租赁物位于该商场的三楼。2014年5月7日，南昌夏加儿教育咨询有限公司（乙方承租方，2015年7月更名为美画公司）与被告世贸商管公司（甲方出租方）签订租赁合同，约定1、甲方将位于红谷滩新区XX大道XXX号南昌XX广场之X层XXX、XXX出租给乙方，租赁期限五年，自2014年5月8日至2019年5月7日。乙方应在2014年7月14日起开始对外营业。2、乙方在签订合同时交付保证金50254.2元，如乙方拖延交付各项费用，甲方可从保证金中扣减，因乙方违约解除合同，甲方有权不予返还保证金。如租期届满或依法依合同约定提起解除合同，甲方不计息退还保证金给乙方。3、自2014年7月14日装修期届满甲方向乙方收取租金，其中2017年5月8日至2018年5月7日租金为每月18470.8元，2018年5月8日至2019年5月7日租金为每月19426.2元，在每月结算周期首日的七天内交付物业费（每月8376元），乙方按季支付。4、甲方有权根据需要调整乙方商铺位置和面积，若乙方拒绝配合调整的，甲方有权解除本合同，双方就合同的解除互不承担违约赔偿责任。合同签订后，被告世贸商管公司在2014年5月8日交付了租赁物，原告支付保证金50254.2元，进行装修后用于经营教学并按约交付租金到2018年5月31日。2018年2月6日，原告（乙方）与被告世贸商管公司（甲方）以及被告世茂置业一分公司（丙方）签订一份租赁合同补充协议，三方确认原租赁合同项下关于出租人的相关权利义务自2018年4月1日起由丙方承继履行至原合同约定的租赁期限终止日，同时甲方继续享有并承担原租赁合同项下与管理服务有关的权利、义务。租赁期间，原被告就租金优惠事项多次签订补充协议，其中2017年5月8日补充协议约定“2017年4月5日前缴清2017年4月至6月的租金及管理费，则按季度租金总额5%的奖励优惠，如甲方整体经营招租需要业态调整，乙方需积极配合”；2017年6月30日补充协议约定“2017年6月30日缴清2017年7月至9月的租金及管理费，则按季度租金总额5%的奖励优惠”。2017年9月30日补充协议约定“如乙方在2017年9月30日前缴清2017年10月至2017年12月的全部租金和物业费，即可免交2018年2月份的租金，在2017年12月31日前缴清2018年1月份的全部租金和物业费，即可免交2018年3月份的租金，如甲方整体经营招租需要业态调整，乙方需积极配合。任何时间乙方未按照租赁合同约定的时间支付租金、管理费及各项费用，或由于乙方擅自提前终止租赁合同或甲方因乙方违约解除租赁合同的，本补充协议约定的奖励优惠失效，甲方有权要求乙方立即补交依据本协议已奖励优惠乙方的租金，并视情况单方提前终止租赁合同”。2018年3月31日补充协议约定“2018年3月31日缴清2018年4月的租金及物业费和2018年4月30日缴清2018年5月租金及管理费，即可免交2018年6月份的租金”。根据上述补充协议，原告享受优惠租金包括2017年4月1日至6月30日2715.97元（季租金54319.34乘以5%计为2715.97元），2017年7月1日至9月30日2770.62元（季租金55412.4元乘以5%为2770.62元），2018年2月1日至3月31日减免两个月租金36941.6元，2018年6月1日至6月30日减免一个月租金19426.2元，共计61854.39元。另2018年3月30日补充协议，就租金交付方式由原每季交付一次变更为每月交付一次。原告自2018年6月1日开始未交付租金。另查，2018年5月11日被告世贸商管公司书面函告原告“因租赁物所在综合商业体世贸广场需提升形象和品牌升级，根据租赁合同的约定，要求租户在接到通知后3日内协商调整商铺事宜，如拒绝配合，作为管理方有权取消已免租金，保留解除合同的权利”。同年6月13日被告世贸商管公司再次函告原告“自2018年7月1日起，美画公司经营的商场X层XXX、XXX号商铺调整到同楼层XXX号商铺”。原告于同年6月14日回函表示“同意配合被告整改调整，改造期间发生的经营损失应给与赔偿，以第三方评估确认数额，并要求按原铺位规格标准在XX号商铺还原”。同年6月19日被告世贸商管公司向原告发出律师函，表示“原告提出的整改期间经营损失显失合理，如配合调改移铺，出租方将给与一定的优惠支持并在七日内完成移铺，合理损失双方再行协商，如协商不成，同意由鉴定机构对剩余租赁期间不可利用的装饰装修残值进行评估鉴定”。被告于2018年6月下旬开始对整个商场进行逐层整改，整改期间停止营业。原告于2018年7月19日陆续搬离诉争店铺内的物品。因双方就损失补偿及店铺还原未达成一致意见，原告未搬至被告更换的L301号店铺，而是另行承租他处店铺。上述事实有原、被告当庭陈述及双方分别于2014年5月7日签订的租赁合同，于2017年5月8日、2017年6月30日、2017年9月30日、2018年2月6日、2018年3月30日、2018年3月31日签订的六份补充协议，2018年5月11日、6月13日两份通知函及2018年6月14日回函、2018年6月19日律师函等主要证据予以证实。另原告提供世贸校区7月至8月课时费用和装修工程结算书用于证明课时费损失和装修损失，被告对三性均有异议。因课时费用表系原告单方制作，真实性、合法性不予确认，工程结算书仅有案外人加盖公司公章，未到庭证明其真实性，且无装饰装修合同等其他证据印证，故真实性、合法性、关联性均不予确认，不作为认定事实的依据。本院认为：原告与被告世贸商管公司签订租赁合同，系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方按约履行，原告交付保证金50254.2元并交付租金至2018年5月30日，因被告以经营所需调换原告承租的店铺，被告也表示同意，双方就调换铺位产生的损失赔偿未达成一致意见，导致租赁合同提前解除，事实清楚。根据租赁合同约定，出租方有权根据需要调整承租方商铺位置和面积，若拒绝配合调整，出租方有权解除本合同，双方就合同的解除互不承担违约赔偿责任。该约定系基于诉争商铺位于综合性商业广场内，存在整体管理的特殊性，出租方预先告知铺位调换的可能性，承租方也表示接受，调换约定不违反法律规定；但因此导致合同解除互不承担违约赔偿责任的约定，显失公平，该免除赔偿责任的约定易导致出租方变更合同的随意性过大，而承租方尽到配合出租方管理的义务后无法主张合理损失，不符合权利义务对等的法律原则，故该免责条款部分无效。据此认定被告调换商铺不属于违约行为，但因此造成承租方合理的实际损失应当予以赔偿。在租赁合同履行过程中，被告世茂置业一分公司自2018年4月承继原租赁合同中出租方的权利义务并经原出租方和承租方的确认，符合合同法关于权利义务转让的规定。现双方实际已解除租赁合同，原告要求被告世茂置业一分公司作为出租方返还保证金50254.2元，符合法律规定，本院予以支持；同时，被告世茂置业一分公司不具有法人资格，被告世茂置业公司作为开办设立的法人公司，依法对分公司的债务承担共同还款责任；被告世茂商管公司根据补充协议的约定，仅负责租赁物的管理服务事项，出租方的权利义务已转让给世茂置业一分公司，故不承担返还保证金的义务。另原告主张补偿经济损失60万元，包括33万元课时费损失及装修残余价值损失，因证据不足，本院不予支持。审理中，被告世茂置业一分公司提出反诉，认为反诉被告不履行配合调整铺位的义务，与事实不符，反诉被告在2018年6月回函中已明确表示同意调整铺位并在7月19日前搬离了店内物品，双方仅就补偿损失未达成一致意见而实际解除合同，根据补充协议关于“承租方不履行配合调整义务导致双方解除合同，出租方有权取消租金优惠”的约定，反诉原告要求反诉被告补交优惠的租金61854.39元，理由不成立，本院不予支持；因出租方在2018年6月就向原告提出更换铺位并于6月下旬开始对整个商场进行逐层整改，双方处于协商状态且原告自7月中旬开始陆续搬离物品，已影响承租方正常使用店铺，故反诉原告要求美画公司承担2018年7月1日至25日的租金15666.29元及物管费6754.85元，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八、八十九条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南昌世茂新发展置业有限公司、南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司于本判决生效后五日内返还原告江西美画教育咨询有限公司保证金50254.2元。二、驳回原告江西美画教育咨询有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西美画教育咨询有限公司预交的案件受理费10300元，由本诉被告承担1056元，由本诉原告承担9244元。由反诉原告南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司预交的反诉费950元，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  阚林茹人民陪审员  魏付英二〇一九年五月十五日书 记 员  武雪妮附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。