广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初12736号原告深圳市盛城投资发展有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道海岸城**2001，统一社会信用代码91440300279327130X。法定代表人吴振城。委托代理人吴乐佳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告刘春华，男，汉族，1969年8月15日出生，身份证住址湖南省株洲市石峰区，委托代理人黄娟，广东天汇律师事务所律师。原告深圳市盛城投资发展有限公司与被告刘春华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡慧玲担任审判长，与人民陪审员金炳德、赖学秀组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴乐佳，被告刘春华及其委托代理人黄娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月16日，原告和被告签订《房屋租赁合同（厂房）》和《房屋租赁合同（宿舍）》，约定将深圳市宝安区沙井街道新和大道丽城科技工业园I栋六楼北的厂房和丽城科技工业园B2栋201/202/308-310的宿舍等物业出租给被告。依据前述租赁合同的约定，被告应于每月10日前缴清上月水电费以及当月租金、物业管理费、卫生费、电梯使用费等，否则原告有权停止水电供应，并按每日1%计算拖欠费用的滞纳金。租赁合同还约定，若被告单方面提前终止合同，必须提前一个月通知原告，以履约保证金（押金）赔偿原告，并必须结清所有租赁费用后方可离场，否则原告有权扣留和处置被告遗留在出租房屋的所有物品。合同签订后，原告依约向被告交付了全部租赁物业，但被告在合同履行过程中一直未能依约支付租金及其他相关费用。后因被告出现经营困难，被告于2017年6月1日单方提出解除合同，之后拖欠5月水电费及6月租金的情况下，被告一直避而不见、拒绝与原告沟通和结算相关费用，并继续占用租赁物业至2017年8月2日。综上所述，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告在2016年12月16日签署的《房屋租赁合同（厂房）》、《房屋租赁合同（宿舍）》于2017年6月1日解除，原告无须退还租赁保证金；2、被告向原告支付2017年5月水电费1426.46元及6月份厂房租金13057.25元、宿舍租金3200元、物业管理费900元、电梯费600元、基本电费480元；3、被告向原告支付2017年7月逾期场地占用费18837.75元（租金13057.25元、宿舍租金3200元、管理费900元、卫生费600元、电梯费600元、基本电费480元）；4、被告向原告支付逾期付款违约金（以39101.96元为基数，按每日千分之一标准计算，自2017年6月11日暂计至起诉日为13881.20元，并应计至全部款项付清为止）；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、2017年6月4日因被告刘春华被公安羁押，当天原告将被告的厂房上了锁，自此之后被告没有实际进入该场地，而且原告没有让被告清点场地的财产，也没有向被告出具一个财产清单，就拒绝被告入内及让被告处分自己的财产。二、被告于2017年6月1日向原告递交退租申请表，且原告也在该退租申请表加盖公章并同意解除双方的租赁合同，那么从2017年6月1日起原被告的租赁合同解除，而且原告已经实际取得该房屋的使用权，被告也没有实际使用该房屋，因此，从2017年6月1日之后所产生的一切费用均与被告无关。三、由于双方同意解除，原告应当按照合同约定返还被告所缴纳的房屋押金，且被告无须向其承担违约责任。四、因原告的强行收房行为导致被告的财产损失，被告另行起诉。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年12月16日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《丽城科技工业园厂房租赁合同》和《租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区沙井街道新和大道丽城科技工业园I栋六楼北厂房和丽城科技工业区B2栋201/201/308-310房间出租给被告使用，租赁期限均为2017年1月1日至2019年12月31日，厂房租金13057.25元/月（不含税），房间租金3200元/月，物业管理费900.5元/月，卫生费600元/月，电梯使用费600元/月，厂房电费暂定0.997元/度，宿舍电费暂定1.2293元一度，水费暂定6元/吨；签订合同时，乙方应于2017年1月1日交付厂房履约保证金26114.5元及首月租金135057.25元（不含税）；签订合同时，乙方应向甲方缴纳一个月的宿舍租金和两个月的押金共计9600元等。上述合同签署后，原告依约交付涉案厂房和宿舍给被告使用，被告依约向被原告缴纳了厂房的租赁保证金26114.5元和宿舍租赁押金6400元。2017年6月1日，被告向原告出具了退租申请表，以因经营原因无法继续维持下去为由向原告申请解除涉案租赁合同关系，要求提前解约退租。同日，被告填写了原告出具的厂房和宿舍的退租申请表。该退租申请表载明了被告未结清费用的情况，物业财务部签章一栏有原告工作人员签字确定，落款日期为2017年6月30日。2017年7月24日，原告在深圳商报刊登了启事通知，其内容为告知被告拖欠租金及相关费用超过合同约定期限，并要求被告于本通知见报之日起5日内至原告处办理相关手续及付清拖欠的费用，逾期，原告将依法处理室内滞留物品，由此产生的相关经济及法律责任由被告自行承担。庭审中，原告主张被告拖欠2017年5月的水电费共计1426.46元，被告对欠款的事实没有异议，但辩称双方未进行结算确认。庭后，在法院的释明下，原告经核实仍无法提供涉案房屋的建设规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续的相关材料。以上事实有土地使用合同书、租赁合同书、银行流水账单、退租申请表、报纸、缴费明细、房屋租赁凭证、公函、报警回执、收款收据、银行转账记录、通讯录、聊天记录以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原、被告双方签订的《丽城科技工业园厂房租赁合同》和《租赁合同》无效。因涉案合同无效，根据无效合同的处理原则，原告应当向被告返还厂房的租赁保证金26114.5元、宿舍租赁押金6400元。关于房屋占有使用费及相关费用。因被告实际占有并使用了涉案租赁房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告实际占有使用涉案租赁房屋，应当向原告支付占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金标准计算。被告主张于2017年6月4日没有实际使用涉案厂房和宿舍，但是没有提交有效证据证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果，故本院采信原告的主张，认定占有期间从2017年6月1日起计至2017年7月31日止。房屋使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算，即租金16257.25元（13057.25+3200元）/月，物业管理费900.5元/月（原告主张按900元/月计算），卫生费600元/月，电梯使用费600元/月，则按上述标准计算被告应付原告2017年6月1日至2017年7月31日期间的房屋使用费为32514.5元（16257.25元×2个月）、物业管理费1800元（900元×2个月），卫生费1200元（600元×2个月），电梯使用费1200元（600元×2个月）。原告主张被告应承担基本电费480元/月没有有效证据证明，本院不予支持。关于水电费。被告确认拖欠原告2017年5月水电费，对原告主张的数额未予以否认，故本院采纳原告的主张，认定被告告应支付原告2017年5月水电费1426.46元。关于原告要求被告按每日千分之一支付逾期付款违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告深圳市盛城投资发展有限公司与被告刘春华于2016年12月16日签订的《丽城科技工业园厂房租赁合同》和《租赁合同》无效；二、原告深圳市盛城投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告刘春华返还厂房的租赁保证金26114.5元、宿舍租赁押金6400元；三、被告刘春华应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盛城投资发展有限公司支付2017年6月1日至2017年7月31日期间的房屋使用费32514.5元、物业管理费1800元、卫生费1200元、电梯使用费1200元；四、被告刘春华应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盛城投资发展有限公司支付2017年5月水电费1426.46元；五、驳回原告深圳市盛城投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1124.58元，由原告深圳市盛城投资发展有限公司承担292元，被告刘春华承担832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 胡  慧  玲人民陪审员 金  炳  德人民陪审员 赖  学  秀二〇一九年五月十五日书 记 员 李秀秀（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。