广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初120号原告（执行案外人）：张新钢，男，汉族，住址：广东省梅州市梅江区梅州三路**，现住梅州市梅江区。被告（申请执行人）：梅州农村商业银行股份有限公司，，住所地：广东省梅州市梅县区嘉应西路农信大厦代表人：谢永伟，该公司董事长。委委托诉讼代理人：谢乃煌，广东义致律师事务所律师。被告（被执行人）：张维新，男，汉族，，住址：广东省梅州市梅江区被告（被执行人）：蓝通，男，，住址：广东省兴宁市被告（被执行人）：梅州市梅江区华利贸易有限公司，住所地：广东省梅州市江南梅江二路**。法定代表人：蓝通。原告张新钢与被告梅州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、张维新、蓝通、梅州市梅江区华利贸易有限公司（以下简称“华利贸易公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用普通程序，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告张新钢、被告农商银行的委托诉讼代理人谢乃煌到庭参加诉讼，被告张维新、蓝通、华利贸易公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张新钢向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院撤销（2018）粤1403执异17号裁定；二、解除对异议人坐落于梅州市××江××号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：粤房地证字第××号）的查封；三、停止对异议人坐落于梅州市××江××号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：粤房地证字第××号）的拍卖；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于梅州市××江××时代广场××地下层车位××业主（梅州市××江××时代广场只××栋地下层车位），该时代广场地下层车库已由原告的上手业主黄秋霖向梅州市梅江区华利房地产开发有限公司购买所得，于2007年8月12日签订补充协议由首层的23号车位调换为地下3号停车位，在2010年1月2日转让予原告后占有使用至今，在使用过程中从未有任何个人和单位向原告提出过有争议。2018年9月梅州市梅县区人民法院在小区内张贴公告告知法院依法对华利贸易公司所有的位于梅州市××江××号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：粤房地证字第××号）进行司法网络拍卖，原告在得知法院的公告后，多次与梅州市梅县区人民法院沟通并告知该院查封的车库系异议人购买所得，产权属于异议人，不属于华利贸易公司所有，法院查封是错误的，并向梅州市梅县区人民法院提出执行异议申请，但该院却作出裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，原告向梅州市梅江区华利房地产开发有限公司购买座落于梅州市××江××时代广场××地下层车位××业主（梅州市××江××时代广场只××栋地下层车位）事实依据清楚，有与梅州市梅江区华利房地产开发有限公司签订的《购车位补充协议书》为证。原告与梅州市梅江区华利房地产开发有限公司签订的购买车位协议书是双方真实意思的表示，该协议不违反国家有关法律、法规的强制性规定，该协议书合法有效，原告购买所得的车位是属于原告所有的财产，同时，原告认为农商银行与华利贸易公司有串谋恶意放贷的嫌疑，因在2007年时大部分车位已涂写有“已售”的标志，只要到现场即能知道车位已售的事实。所以梅州市梅县区人民法院在没有查清事实的情况查封异议的财产并进行拍卖的行为显属错误，原告为了维护自己的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护异议人的合法权益。同时，请梅州市梅县区人民法院核查01、02栋，不动产权证号：粤房地证字第××号的不动产权证的真实性，因为梅州市××江××号时代广场地下层车位只有H栋地下层车位。综上，原告请法院查明相关事实，依法支持上述诉讼请求。被告农商银行辩称，一、原告提供的购买讼争标的（车位）使用权的协议书效力存疑，提请法院依法仔细审查。二、2008年10月8日，答辩人即与抵押人华利贸易公司签订了抵押担保合同，办理了抵押登记。抵押人对车位享有完整的所有权。答辩人在此抵押权设置过程中全程善意无过错，对“粤房地证字第××号”车库（车位）享有完整合法的抵押权。三、假设“粤房地证字第××号”指向的标的与原告提出异议的标的一致，同时假设原告提供的“购买”车位使用权的协议真实合法：（一）该合同购买的标的是使用权而非所有权（以买代租），不能阻却答辩人抵押权的行使。原告的权利不能排除执行。另外，依物权优先于债权的法律原理，原告基于合同的债权，不能对抗答辩人对异议标的享有的他项物权。原告且无证据证明购买车位属于消费。（二）在答辩人的他项权涂销之前，原告与华利贸易有限公司关于异议标的的“买卖合同”属于履行不能。原告只能请求“卖方”承担违约责任，包括赔偿损失等。“先占先赢”的逻辑不合法。四、“购买车位使用权协议”订立于2007年8月29日，但协议购买的是“使用权”，不妨碍抵押人设置抵押，也不能阻却抵押权人行使抵押优先受偿权。上述协议买方为黄某。不认可原告主体资格。“购房协议”与本案无关。且对其真实性、合法性均不认可。综上所述，原告的诉求于法于理均不成立。请法院依法驳回起诉。本院经审理认定事实如下：本案涉案车库坐落于梅州市××江××号**广场地下层车库（01、02栋），权属人系梅州市梅江区华利房地产开发有限公司，该房产于2003年11月17日办理粤房地证字第**房地产权证。2007年8月29日，梅州市梅江区华利房地产开发有限公司（作为甲方）与黄秋霖（作为乙方）签订了《购车位补充协议书》，双方合意由甲方将其所有的地下停车场3号车位调换原订购的首层23号车位给乙方，主要内容包括：一、乙方原订购甲方时代广场首层23号车位，因首层停车场（实为商场）整体销售，经双方协定甲方同意将时代广场地下停车场3号车位调换给乙方。(原购房合同中车位项目作废，以此补充协议为准)二、乙方所调换的车位不做房地产权证，属购房附属合同，此车位乙方使用年限，随土地使用年限使用。三、此车位2007年10月1日交付乙方使用。四、购车位人员严格按照车位停放车辆，服从物业管理条例及物业管理人员管理，任何人不得在通道设阻，堆放障碍物。五、甲方保证调换给乙方的车位无产权纠纷，不重复出售、出租，如有争议由甲方负责，本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份。梅州市崇福房地产开发有限公司代表梅州市梅江区华利房地产开发有限公司在甲方签名处加盖印章，被告华利贸易公司对此协议予以确认。上述协议书签订后，梅州市梅江区华利房地产开发有限公司将该涉案车位交付给原告占有使用，且按合同约定未办理车位房地产权证。2009年12月8日，黄秋霖将梅州市梅江二路75号时代广场H栋203房和涉案地下停车场3号车位转让给原告张新钢，并将上述《购车位补充协议书》交由原告收执。本院于2012年11月13日立案受理了梅县农村信用合作联社（以下简称“梅县信社”）诉张维新、华利贸易公司、蓝通金融借款合同纠纷一案，于2012年12月19日作出(2012)梅县法民二初字第288号民事判决书，判决：一、张维新应于本判决生效后十日内偿还借款本息合计人民币2188850.72元（其中本金200万元、利息188850.72元，利息计至2012年10月26日，2012年10月27日至还清本金止利息按中国人民银行有关逾期贷款利率规定另计）给梅县信社；二、梅县信社对华利贸易公司提供的抵押物享有优先受偿权；三、蓝通对张维新借款承担连带清偿责任。该抵押物为梅州市××江××号**广场地下层车库（01、02栋）（房地产权证号为粤房地证字第**）。因张维新、华利贸易公司、蓝通逾期未履行上述已发生法律效力的判决书，根据梅县信社的申请，本院于2013年3月27日立案执行，案号为(2013)梅县法执字第325号，2013年6月18日该案终结本次执行。2016年8月22日，该案恢复执行，案号为（2016）粤1403执恢33号。2016年11月13日，该案再次终止本次执行。2018年8月14日该案再次恢复执行，案号为(2018)粤1403执恢70号。2018年8月30日，本院作出（2018）粤1403执恢70号之五执行裁定书，裁定查封上述时代广场地下层车库，查封限额为2225415.72元，查封期限为三年。2018年9月18日，本院作出(2018)粤1403执恢70号之六裁定书，裁定拍卖上述时代广场地下层车库。2018年10月26日，本院作出（2018)粤1403执恢70号执行决定书，决定暂缓执行拍卖上述时代广场地下层车库，暂缓执行至2018年12月26日。原告张新钢作为案外人于2018年11月2日向本院提出书面异议，认为其购买所得的车位属于异议人所有的财产，请求法院依法撤销对梅州市××江××号时代广场地下层车库（01、02栋）（房房地产权证号：粤房地证字第**）查封和停止对上述时代广场地下层车库的拍卖，本院作出（2018）粤1403执异17号执行裁定书，驳回原告的异议请求。因此原告提出本案的执行异议之诉，并提起上述诉讼请求，被告农商银行则提出上述答辩意见。被告华利贸易公司、被告张维新、蓝通经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出答辩。另查明，一、被告农商银行于2018年10月17日成立，梅县信社即解散，其债权债务、财产、劳动关系等均由被告农商银行承继。2011年6月17日，梅州市梅江区华利房地产开发有限公司变更为华利贸易公司。我院向梅州市自然资源局发出征询函，内容为：1、梅州市××江××号时代广场01、02栋地下层车库有无修建关于《中华人民共和国人民防空法》规定的人民防空工程？如有修建，是否在粤房房地证字第**地产权证的范围内？2、该粤房地房地证字第**产权证能否办理分证？即拆分成各户业主的车位产权证？3、案涉的34户车位是否包含在粤房地证房地证字第**权证的范围内？请注明具体位置。4、根据当事人陈述，上述房地产权证在建设工程竣工前已经办理产权证，是否属实？如属实，为何会出现该情况？梅州市自然资源局于2019年5月6日作出《关于时代广场地下车库征询函的复函》，内容如下：1、根据2001年10月10日梅州市人民政府办公室文件梅市府办[2001]25号《转发市人民防空办公室关于结合民用建筑修建防空地下室的意见通知》，从2001年11月1日起，凡在市、县（市、区）所在地的城市规划区范围内新建、扩建、改建的民用建筑，都必须修建防空地下室或交纳易地建设费，任何单位和个人都无权减免。2、梅州市××江××号时代广场，已于2001年10月29日核发了建设工程规划许可证。时代广场01、02栋地下层车库为半地下室车库，不是人防工程。3、该粤房地证字房地证字第**证可以办理分证，根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交住建部门同意分割或合并的批准文件。4、粤房地证字第房地证字第**是产权人未进行申请分割的一本地下层车库（01、02栋）大证，车位是由开发建设单位按照规划报建图纸自行进行划分和编号，你所提到的34户车位是否在该房地产权证范围内，应由开发建设单位进行明确。5、根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应提交土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料等申请材料。三、本院工作人员于庭后向被告张维新、蓝通（被告华利贸易公司的法定代表人）作询问笔录。被告张维新表示：对于包含本案在内的31宗执行异议之诉系列案的案情均不了解情况，与其无关，对该系列案的起诉状、答辩状及原、被告提供的证据内容均无异议。本案涉案借款由张维新出面向梅县信社借的，借款200万元，借来是给华利贸易公司用的，张维新与该公司合作做生意，当时梅县信社将钱打入张维新的账户上，张维新当即将200万元借款转入蓝通的账户上。借款后梅县信社一直与蓝通联系，向蓝通催收本息。被告蓝通表示：关于执行异议之诉系列案中原、被告提供的证据的真实性由法院进行核定。此协议书所体现的标的物是车位使用权，当时系约定一次性收取使用至2051年的租金且减免一部分费用而签订的合同，合同约定明确是购买使用权，并约定了不办证。案涉的车位包含在被告农商银行提交的房产证图纸范围内，共计有四五十个地下车位。案涉标的物梅州市××江××号**广场地下层车库（01、02栋）从2004年起多次设置抵押登记，分别为：1、权利人：江南农村信用合作社，约定抵押期限：2004年1月1日至2005年12月31日，注销抵押日期：2004年8月20日；2、权利人：工商银行梅州市分行，设定日期：2004年8月23日至2006年9月28日，注销日期：2007年12月3日；3、权利人：广东发展银行股份有限公司梅州分行，设定日期：2008年1月25日至2010年1月25日，注销日期：2008年6月17日；4、权利人：梅县南口农村信用合作社，设定日期：2008年9月5日至2013年9月5日。以上事实，有经过质证的原、被告、被告主体身份证明、《购车位补充协议书》、（2018）粤1403执异17号执行裁定书、（2012）梅县法民二初字第288号民事判决书、粤房地证字第×房地证字第**梅市房押贷登记字第××号他项权利登记证、《征询函》、《关于时代广场地下车库征询函的复函》和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告就执行标的（梅州市××江××号**广场01、02栋地下层车库）是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于该执行标的的权属。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该执行标的所有人是被告华利贸易公司，该公司有权将名下的地下层车库为他人的债务设置抵押担保。经本院（2012）梅县法民二初字第288号生效民事判决确定，梅县信社（后变更为被告农商银行）对该抵押物享有优先受偿权；因债务人逾期未履行生效判决内容，抵押权人有权处理该抵押物用于偿还债务，因此被告农商银行有权申请执行该执行标的。其次，关于《购车位补充协议书》的效力问题。该协议是黄秋霖与涉案车位所有人××××区华利房地产开发有限公司（后变更为华利贸易公司）自愿签订的，是双方的真实意思表示。按照协议书约定，所调换的地下停车场3号车位不做房地产权证，约定使用年限随土地使用年限。而根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中梅州市梅江区华利房地产开发有限公司转移的系涉案车位的使用权，并未转移所有权，因此本案的《购车位补充协议书》不能满足买卖合同的构成要件，该合同的实质上应是“名为买卖，实为租赁”的车位租赁合同。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”《购车位补充协议书》第二条约定“随土地使用年限使用”内容，因违反上述法律规定，该条款中超过二十年租赁期限的合同内容无效，其余合同内容合法有效，本院予以认定。原告从黄秋霖处受让梅州市梅江二路75号时代广场H栋203房和涉案地下停车场3号车位，黄秋霖将《购车位补充协议书》交由原告收执。因此，原告作为涉案地下停车场3号车位的继受人，《购车位补充协议书》对原告具有约束力。综上，时代广场地下层车库的所有权属于被告华利贸易公司，原告对涉案车位仅是享有使用权，现被告农商银行作为抵押权人依法享有对该执行标的物变价款的优先受偿权，而原告享有的使用权不足以对抗已登记的抵押权。因原告对该执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出撤销执行异议裁定、解除查封并停止执行涉案车库的请求于法无据，本院不予支持。综上，被告张维新、蓝通、华利贸易公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张新钢的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告张新钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  宋海东审 判 员  刘伟梅人民陪审员  王发明二〇一九年五月三十日书 记 员  谢 妮