贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1994号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王建华，男，1966年4月8日出生，汉族，住贵州省毕节市赫章县城关镇和平路**，公 民身份号码：5224281966********。 被上诉人（原审原告）：闫爱琼，女，1968年11月26日出生，汉族，住址同上。 两被上诉人委托诉讼代理人：徐松，系毕节市七星关区杨家湾法律服务所法律工作者。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）与被上诉人王建华、闫爱琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9350号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求,本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案逾期办证事实的发生因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。只有因出卖人的原因逾期办证的，出卖人才应支付逾期办证违约金。二、被上诉人的起诉严重超过诉讼时效，请求人民法院驳回其诉讼请求。三、一审判决适用法律错误。违约金是否过高应由被上诉人举证证明其损失后进行判断，一审法院将举证责任分配给上诉人明显系适用法律错误。其次，政府怠于行使行政权利，上诉人无权追究政府的违约责任。 被上诉人未予答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：一、依法判决被告及时将其出售给原告的位于毕节市××办事处茶亭村“××市商品综合××市场”××幢地上第壹贰层房，房号为A2-1-21商品房转移登记的有关文书交付给原告;二、从2014年7月1日起，由被告向原告支付已交房款人民币507342元每日万分之二的违约金。该违约金暂计算至2018年10月31日，共计160320元（507342元×1580×2÷10000），2018年10月31日之后仍按每日万分之二计算，至该商品房转移登记的有关文书实际交付给原告之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2013年7月30日，原告作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房毕节市商品综合批发大市场小区第A2幢壹贰层21号房，总房款507342.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；办理方式是买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告按约定支付了涉案房屋购房款等费用。被告未在约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告诉至一审法院。 另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明被告位于毕节市××办事处茶亭村××“××市商品综合××市场××北区、南区××楼”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”于2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年8月15日，涉案商品房所在楼盘已办理整栋楼不动产权证。 一审法院认为：本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延办理房屋转移登记有关文书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算？二、原告向被告主张违约金是否超过诉讼时效？三、被告逾期办证是否有行政不可抗力因素？ 关于焦点一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。原告已支付了购房款，被告应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未履行该义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，2018年12月21日庭审时，被告出示了整栋楼《不动产权证书》等资料，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，故对原告要求被告为其办理转移登记的有关文书的诉请，一审法院予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年12月21日。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，但被告逾期未履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故从2014年7月1日起，开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。原告2018年11月2日诉至一审法院，故2015年11月2日至2018年12月21日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，一审法院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，一审法院不予采纳。故违约金应从2015年11月2日起，以原告已付购房款507342.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2018年12月21日止，总金额为：507342元×0.02%×1145天=116181元。 关于焦点三，对于被告鑫城房开公司提出因政府拆迁工作滞后，业主违建致被告逾期办证，被告主张适用行政不可抗力原则，不承担违约责任的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不免除被告根据合同约定应承担的违约责任。并且，涉及政府行为也并不当然属于行政不可抗力，本案合同签署于2013年，被告作为房地产开发企业，在经营过程中，对房屋产权转移登记所需条件应有充分的认识，如果在当时相关拆迁工作都还没有实施完毕，并且该拆迁工作对房屋办理相关手续有影响的情况下，被告就在合同中承诺了明确的办理产权转移登记的日期，这应属于被告对经营过程中的风险未准确认识、把握到位所致，不应属于行政不可抗力，故对被告鑫城房开公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。此外，如果相关人员违法乱搭建的行为对被告履行本案义务造成影响，则属于被告另行主张权利的问题。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告王建华、闫爱琼提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理毕节市商品综合批发大市场第A2幢壹贰层21号房屋转移登记的有关文书； 二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王建华、闫爱琼支付迟延办理房屋转移登记有关文书的违约金116181元（违约期限为2015年11月2日至2018年12月21日）； 三、驳回原告王建华、闫爱琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1753元，由原告王建华、闫爱琼负担490元、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担1263元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审争议的焦点：上诉人应否承担逾期办证违约金,违约金如何计算。 本院认为：本案中,双方合同约定2014年6月30日前上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，且约定违约按日向被上诉人支付已交付房价款万分之二的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”规定，上诉人未能在合同约定时间交付涉案房屋转移登记手续,构成违约,依法依约应承担逾期办理违约金。再根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民事诉讼时效为三年，一审判决支持被上诉人向法院提起诉讼之日（2018年11月2日）回溯3年的违约金并无不当。据此，一审判决上诉人承担逾期办证违约金，以已付购房款总额的万分之二，从2015年11月2日计算至2018年12月21日（一审法院第一次开庭审理的时间,上诉人出示了整栋楼的不动产权证书）止依法有据，本院予以维持。 关于上诉人上诉认为本案逾期办证事实的发生因政府原因导致，属于行政不可抗力的主张，政府规划、办证行为属于具体行政行为，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定。如上诉人认为政府规划、办证行为给其造成损害，其可通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服和救济。故对上诉人以不可抗力事由提出的违约责任免除主张，不予支持。 关于上诉人上诉认为本案已过诉讼时效的问题，经查，涉案合同约定的上诉人办证义务是继续性债务，上诉人未办证前均构成持续性违约，故被上诉人起诉要求上诉人办证不超过法定诉讼时效(但逾期办证违约金依照诉讼时效分段处理)，上诉人该主张不能成立，本院不予采纳。 关于上诉人上诉认为违约金过高的问题，双方合同约定违约金按日以已付购房款总额的万分之二计算，一审法院据此计算违约金为116181元，相比涉案购房款507342元而言，该违约金并不过高，故本院不予采纳该主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3506元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年五月三十一日 书记员 邱诗韵