贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0181民初316号 原告：张仁翠，女，1979年1月13日出生，汉族，住贵州省清镇市卫城镇腊拜村上坝组，现住清镇市。 委托诉讼代理人：刘国友，贵州驰远律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：杜远强，贵州驰远律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街下段百花新城**楼**房，统一社会信用代码91520181556649622Y。 负责人：李云高，经理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司，住，住所地合江县九支镇安居社区滨河路一社会信用代码91510522797871005X。 法定代表人：成小华。 二被告共同委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄潇瑶，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告张仁翠与被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地分公司）、合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张仁翠委托诉讼代理人刘国友、杜远强，被告新天地分公司、新天地公司共同委托诉讼代理人王栋、黄潇瑶到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告张仁翠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因延期办理、交付房产证的违约金63367元；2.诉讼费等费用由被告承担。 事实和理由：原告于2013年11月27日与被告订立《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于清镇市××道西侧××翠××（××）××单元××号的混合结构商品房一套，建筑面积78.37平方米，合同第七条约定总价款为287892元；合同第十一条第一款约定在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条第三款转移登记的有关约定如下：“(一)出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权转移登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的百分之0.1承担违约责任；2、约定日期起90日后，……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款（未填写）的违约金。”，该约定未对延期办理、交付房产证的违约金作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条【办理房产证迟延的责任】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告至今未办理完毕房产证，逾期办理1339天，已产生违约金63367元(287892元×O.06×1339／365=63367元)。原告多次要求被告支付违约金，被告拒不支付，新天地分公司系新天地公司的分公司，根据法律规定，新天地公司应对新天地分公司的行为承担责任。特提起诉讼，请求判如所请。 被告新天地分公司、新天地公司辩称，根据原告与被告签订的合同，被告不负有交付和办理房产证的法定义务。原告主张违约期间计算至交付房产证没有事实依据。原告所购房屋位于碧翠红枫二幢，贵阳市中级人民法院作出的(2017)黔Ol民终1382号民事判决书对被告已于2017年4月26日提交完毕资料用于办理初始登记的时间进行了认定，故本案的违约金计算时间截至2017年4月26日。另外，原告于2019年1月15日才向人民法院起诉立案，本案原告的部分诉讼主张已超过诉讼时效，从2019年1月15日倒推三年为2016年1月15日，被告认可原告2016年1月15日至2017年4月26日期间的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年11月27日，新天地分公司（出卖人）与张仁翠（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于清镇市××道碧翠红枫2幢（2）1单元17层1号房屋，总价款287892元。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。 合同签订后，张仁翠已支付完购房款。2014年11月28日，新天地分公司代收张仁翠交纳的房产证费80元、土地证费33元。新天地分公司还收取了原告宗地图、办证费297元。张仁翠所购案涉房屋已于2017年8月18日办理不动产权证。 2018年8月28日，原告等95户到清镇市人民法院立案登记。 2019年1月23日，清镇市不动产登记中心出具《情况说明》载明：新天地分公司碧翠红枫1幢、7幢、8幢楼的初始登记时间为2015年1月27日；2幢楼的初始登记时间为2017年5月27日；5幢、6幢楼的初始登记时间为2016年7月7日；3幢、4幢楼的初始登记时间为2016年7月11日。 诉讼中，原告申请保全，本院已裁定采取保全措施。 庭审中，原告将要求判令被告向原告支付因延期办理、交付房产证的违约金63367元的诉请变更为要求判令被告按购房款金额从2015年1月1日起按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算向原告支付因逾期取得商品房所有权初始登记、交付商品房转移登记的有关文书（包含房产证）直至被告将商品房转移登记的有关文书含房产证交予原告时止。 本院认为，原告与新天地分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告属违约行为，依法应按合同约定承担相应逾期办证违约金。逾期办证违约金属继续性债权，随着时间的推移，违约金的数额均以固定值增加，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日生效，本案中，从2014年12月31日起至2015年9月30日期间的逾期办证违约金已超过民法通则规定的2年诉讼时效，该期间的诉讼请求不受法律保护。因被告新天地分公司代收了原告交纳的房产证费和土地证费，故违约金应从2015年10月1日起计算至办理完毕商品房转移登记手续之前一日即2017年8月17日止，违约天数共计687天。 关于逾期办证违约金计算标准问题，因双方在《商品房买卖合同》中对超过90日以后购房人不退房情形下的违约责任未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，又鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。违约金按原告自行主张的以287892元为基数计算为32512元(287892元×6/100／365天×687天) 新天地分公司不具有法人资格，其民事责任由新天地公司承担，故新天地公司与新天地分公司共同对上述债务承担责任。 综述，对原告诉请合理部分予以支持，不合理部分不予支持。对被告所提辩解意见的不合理部分，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同支付原告张仁翠逾期办证违约金32512元； 二、驳回原告张仁翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1384元，减半收取692元，保全费654元，共计1346元，由原告张仁翠负担646元，被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司共同负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  郑橙 二〇一九年五月二十七日 书记员  牟瑶