内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终113号上诉人（一审被告）：内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：茹松涛，董事长。委托诉讼代理人：奇小兴，该公司员工。委托诉讼代理人：邢志生，内蒙古蒙烁律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：呼和浩特市土地收购储备拍卖中心，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郭文广，主任。委托诉讼代理人：王慧，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅正红，内蒙古上都律师事务所律师。上诉人内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司（以下简称鼎诚房地产公司）因与被上诉人呼和浩特市土地收购储备拍卖中心（以下简称呼市土储中心）建设用地使用权合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人鼎诚房地产公司的委托诉讼代理人奇小兴、邢志生，被上诉人呼市土储中心的委托诉讼代理人王慧、梅正红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎诚房地产公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民初319号民事判决第三项，依法改判并按照同期人民银行贷款利率的三倍计算违约金；2.本案一、二审诉讼费由呼市土储中心承担。事实和理由：（一）一审法院认为呼市土储中心占用土地整理费的行为与本案没有直接关联，但呼市土储中心占用土地整理费是引发本案的根本原因。鼎诚房地产公司之所以迟延缴纳土地出让价款，并非其恶意拖延，而是因为呼市土储中心和回民区政府从2007年至2017年拖欠鼎诚房地产公司土地整理费4627.795万元及利息5795.3311万元至今未付。因上述资金被占用长达十年之久，导致鼎诚房地产公司资金紧张，加上全国整体经济环境恶化及信贷收缩，无法按期支付土地出让金。（二）一审法院判决鼎诚房地产公司欠缴土地出让金的违约金按日千分之一计算明显超过呼市土储中心的实际损失,加重了鼎诚房地产公司的负担，有违诚实信用、公平原则，违背了违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质。一审法院认为《国有建设用地使用权出让合同》关于违约金的规定是政策性规定，不属于双方能够任意协商达成的条款，并以此为依据确认各方当事人的民事权利义务违反法律规定。首先，建设用地使用权出让合同纠纷属于民事合同争议范围，违约金应适用相关民事法律法规和司法解释规定。根据《中华人民共和国合同法》的立法原意及精神，对于合同中违约损失的赔偿，原则上应当以守约方所遭受的损失为限。本案中，鼎诚房地产公司逾期支付土地出让金给呼市土储中心造成的损失，也仅仅是该土地出让金缴纳进国库之后所产生的存款利息。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案即使按照人民银行的贷款利率计算，超过年利率的30%（即年利率的1.3倍）就应当依法认定为过分高于造成的损失。而本案一审法院在同样法律关系、相同法律事实的同类型案件中，对于建设用地使用权出让合同纠纷中违约金约定过高的问题，有过适用《中华人民共和国合同法》和上述司法解释的相关规定，将违约金调整为按照同期银行贷款利率三倍计算的先例。其次，虽然行政规定中对于未及时交纳土地出让金的责任有规定，但是这些规定属于其他规范性文件，不能直接作为审理民事案件的依据，更不能作为民事合同中违约金承担的依据。再次，根据最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第6条规定，一审法院在双方违约金明显过高的情况下拒绝作出调整，明显违反该规定。呼市土储中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鼎诚房地产公司的上诉理由不能成立。（一）呼市土储中心并未占用鼎诚房地产公司土地整理资金。土地整理资金的问题是鼎诚房地产公司与回民区政府之间的法律问题，与本案无关，鼎诚房地产公司应另行起诉回民区政府。（二）鼎诚房地产公司无权要求下调逾期支付土地出让金产生的违约金。鉴于土地所有权归国家所有的特殊性，土地使用权的出让虽然适用民事法律的规定，但也应当遵守代表国家行使相应职权的有关部委的相应规定。本案出让合同约定的违约金标准不是收储中心或国土局自行规定的，而是依据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条规定确定的。这一规定系针对国有土地交易市场作出的政策性规定,不属于双方能够任意协商达成的条款，且该条款不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，所以法院不应依职权作相应调整。土地出让金违约金的约定是双方真实意思表示，鼎诚房地产公司在签订出让合同时，对于逾期支付地价款的违约责任的约定以及逾期付款的后果是明知且认可的，不存在其不能预见的情形。呼市土储中心一审诉讼请求：1.判令鼎诚房地产公司向呼市土储中心支付地价款人民币2341.0006万元；2.判令鼎诚房地产公司向呼市土储中心支付利息人民币102.6224万元；3.判令鼎诚房地产公司按迟延支付款项千分之一/日的标准向呼市土储中心支付从2015年7月26日起至实际付清地价款之日止的违约金（截止2018年7月31日，暂计1818.0495万元）；4.本案的诉讼费由鼎诚房地产公司承担。一审法院查明的事实：鼎诚房地产公司于2015年6月25日经公开竞价以45341261元竞得宗地编号为呼土收储挂2015012号、宗地位置为成吉思汗西街以南、阿拉善北路以东的国有建设用地使用权。就上述国有建设用地使用权，鼎诚房地产公司与呼市土储中心签订了编号为呼土收储挂2015012号的《呼和浩特市挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书》，确认宗地面积为11900.656平方米，用地性质为批发零售用地（商业），出让年限为40年等事项。2015年12月24日，出让人呼和浩特市国土资源局与受让人鼎诚房地产公司签订合同编号为C-2015-23-GB的《国有建设用地使用权出让合同》，约定本合同项下出让宗地编号为呼土收储挂2015012号，宗地面积17228.48平方米，其中出让宗地面积11900.66平方米，本合同项下的出让宗地坐落于阿拉善北路以东、成吉思汗西街以南；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为45341261元，按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期22670631元，付款时间2015年7月25日前；第二期22670630元，付款时间2016年6月25日前，分期支付出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期价款时同意按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；补充条款第四条约定本合同约定的地价款、违约金及因容积率变化需要受让人补交的地价款等，由呼市土储中心负责收取，如受让人迟延履行交款义务时，呼市土储中心有权直接作为本合同的权利主体（呼市土储中心或仲裁申请人）依照相关规定进行追缴。2016年1月18日，呼和浩特市国土资源局作出呼国土发[2016]32号《关于移交的函》，发函对象为呼市土储中心，其中载明将案涉编号为C-2015-23-GB的《国有建设用地使用权出让合同》移交，请按相关规定履行未缴地价款、违约金的收缴工作。2018年8月30日，呼和浩特市国土资源局作出呼国土发[2018]852号《关于执行出让合同中约定出让金、违约金及利息收取事宜的函》，载明呼市土储中心《关于办理土地出让金、违约金及违约利息债券转让的函》收悉，进行函复，其中载明案涉2015012号地块《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款有上述约定，请呼市土储中心按合同约定完成出让金、违约金及利息的收取。案涉国有建设用地使用权出让成交后，鼎诚房地产公司共支付21931255元，剩余23410006元经呼市土储中心书面通知催缴后至今未缴。一审庭审中，对于鼎诚房地产公司主张的因呼市土储中心无偿占用其资金导致无法按时支付土地出让金的抗辩事由，呼市土储中心陈述土地挂牌前呼市土储中心、鼎诚房地产公司和回民区政府签订过三方协议，依据协议进行土地整理，该协议与土地出让无关，系不同法律关系，土地整理完毕后，呼市土储中心应把土地前期整理成本返还，但经企业同意后双方转账将该款项直接转为地价款。一审法院认为，本案的争议焦点为：呼市土储中心诉求的由鼎诚房地产公司向其支付地价款及相应利息是否有事实和法律依据，违约金是否约定过高，是否应当调整。本案诉争编号C-2015-23-GB的《国有建设用地使用权出让合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方应按约履行。根据该合同补充条款第四条约定及呼国土发[2016]32号及呼国土发[2018]852号函件内容，呼市土储中心有权向鼎诚房地产公司主张出让价款、违约金及利息。本案双方对于已付款数额21931255元及欠付数额23410006元均无异议，故鼎诚房地产公司有义务向呼市土储中心支付所欠出让价款本金23410006元。关于利息，诉争《国有建设用地使用权出让合同》约定分期支付出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期价款时同意按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息，故鼎诚房地产公司有义务按约支付利息，以第二期价款本金22670630元为基数，按照第一期价款应付截止日2015年7月25日的当日中国人民银行六个月至一年期人民币贷款基准利率4.85%，自2015年7月25日计算至第二期价款应付截止日2016年6月25日，共计应付1026224元。关于违约金，诉争《国有建设用地使用权出让合同》约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，故鼎诚房地产公司有义务支付因迟延付款产生的违约金，因第一期价款尚欠739376元未付，故该笔款项应自2015年7月25日起按每日1‰标准计付违约金；第二期价款22670630元应自2016年6月25日起按每日1‰标准计付违约金，综上呼市土储中心请求按千分之一/日的标准支付违约金至2018年7月31日暂计18180495元并计算至实际付清之日止，一审法院予以支持。鼎诚房地产公司主张对于加重其责任的条款，提供格式条款一方未尽到合理提示及说明义务；以及违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以调整。一审法院认为，第一，诉争《国有建设用地使用权出让合同》中关于“按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息”的约定并未超出合理范畴，不违背公平原则，并不存在提供格式条款一方免除或限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。第二，土地出让合同相较普通民事合同具有特殊性，作为合同一方的政府国土资源行政主管部门提供的合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件约束，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第七条“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任”，该通知对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让金的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果，此规定系针对国有土地交易市场作出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。鼎诚房地产公司在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形，故对其请求调整违约金的主张不予支持。鼎诚房地产公司还主张因呼市土储中心无偿占用其资金导致无法按时支付土地出让金。一审法院认为，鼎诚房地产公司对于其主张未提供证据证明数额、具体约定等基本事实，无法证明其不能履行支付土地出让金是由于呼市土储中心的过错而导致，且与本案并非同一法律关系，鼎诚房地产公司该抗辩理由不能成立。综上，呼市土储中心的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、鼎诚房地产公司于本判决生效之日起十日内向呼市土储中心支付国有建设用地使用权出让价款23410006元；二、鼎诚房地产公司于本判决生效之日起十日内向呼市土储中心支付利息1026224元；三、鼎诚房地产公司于本判决生效之日起十日内向呼市土储中心支付截至2018年7月31日的违约金18180495元，并以未付国有建设用地使用权出让价款为基数，按照每日1‰的标准，计付自2018年7月31日至实际付清出让价款之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254883.63元，由鼎诚房地产公司负担。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实相同，予以确认。本院认为，依据鼎诚房地产公司的上诉请求、理由及呼市土储中心的答辩，本案审理的焦点为：关于鼎诚房地产公司请求以人民银行同期贷款利率3倍标准计付违约金是否成立的问题。依据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第七条“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任”的规定，一审判决正确。鼎诚房地产公司要求按人民银行同期贷款利率3倍标准计付违约金的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上，鼎诚房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130882.97元，由内蒙古鼎诚房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈立斌审判员  刘红兵审判员  裴 彪二〇一九年五月二十日书记员  石俊峰