呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初273号原告：阳彦杰，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王占玺，内蒙古瀛昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞娜，内蒙古瀛昊律师事务所律师。被告：乔军，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵国辉，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。第三人：李艳霞，女，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：武秀峰，男，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市。。委托诉讼代理人：林林，内蒙古蒙信律师事务所。原告阳彦杰与被告乔军，第三人李艳霞房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳彦杰的委托诉讼代理人王占玺和刘瑞娜，被告乔军的委托诉讼代理人赵国辉以及第三人李艳霞的委托诉讼代理人武秀峰和林林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阳彦杰向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年6月19日签订的《房屋买卖置换协议书》，判令被告返还位于呼和浩特市玉泉区水语青城三区7号楼B503号房屋；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年6月19日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《房屋买卖置换协议书》，协议约定出卖人将位于呼和浩特市玉泉区水语青城****楼**房屋折价80万元让与买受人，买受人支付对价方式为支付现金20万元，余款以每件单价为600元的泸州老窖1000件作为对价交付。并约定1000件酒在2015年7月15日到位，如未到位，买房（方）自动放弃使用权，且买受人无权买卖此房。协议签订后，原告支付现金20万元，剩余房屋对价60万元的酒水至今未予交付。原告当时同意被告用酒水互易，是基于原告在呼市施工工地的食堂使用，现因工程完工食堂撤销，原告及工人均已返回原籍，已不再呼市居住，即使被告交付约定酒水原告亦不能消费，为此多次通知被告返还房屋或以货币形式交付60万元，被告一直推诿搪塞。由于被告的违约行为，无法实现合同目的，且协议约定1000件酒在2015年7月15日不能到位，买房（方）自动放弃使用权及合同解除。为此提出上述诉讼请求，望判如所请。被告乔军辩称，针对实际购房人乔军已经向第三人李艳霞一次性付款购买了该房屋，原告也为被告出具了收据，原告也配合我方到开发商处变更了手续，现在房屋的手续为开发商与我方，原告无权要求解除协议，房屋已经实际交付我方使用，并交付多年费用，期间原告并未主张任何权利，其主张超出了诉讼时效。第三人李艳霞辩称，1、就本案而言，乔军不具有违约情形，本案交付1000箱酒的实际义务人为本案第三人；2、从原、被告签订了的置换协议书来看，虽然约定如未到期，买方自动放弃使用权，但作为一份房屋买卖合同，放弃使用权并不能牵强解除为合同的解除权，本案原告并不享有合同的约定解除权，原告在诉状中称，1000箱酒用于食堂使用，因施工工地的食堂并不允许饮酒，故不能证明原告丧失合同目的，如果原告要主张法定解除权，应当先行通知并给予合理的履行期限，在仍未履行的情况下，方享有法定解除权，在本案中，原告法定解除权、约定解除权均不享有；3、本案原告诉请为解除及返还，返还的前提是针对房屋享有物权，本案中，原告从始至终不享有物权，充其量享有物权期待权，物权期待权不享有解除权。4、本案第三人实际向原告履行过200箱酒，剩余的酒未交付，是因为原告欠付第三人配偶民间借贷债务6.5万元。综上，原告的诉请，缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原被告举证质证的基础上认定事实如下：2015年6月19日原告阳彦杰和被告乔军签订《房屋买卖置换协议书》，约定原告阳彦杰将水语青城三区七号楼B503号房屋用现金和酒置换，将房屋置换于乔军，房屋总面积148.68平米，每平米单价4950元，总金额735966元，用现金200000元以及泸州老窖1000件置换，酒的单价600元每件，合同签订之日现金已经支付完毕。在合同中同时约定，欠酒2015年7月15日时间到位，如未到位，买方自动放弃使用权，且买受人无权买卖此房。合同签订后，被告乔军未履行向原告阳彦杰提供1000件泸州老窖的约定，但是依据庭审可以得知，本案中提供1000件泸州老窖的实际履约人是第三人李艳霞，第三人李艳霞提供了案外人贺为华收货200件泸州老窖的收据。同时被告乔军向第三人李艳霞320000元的实际购房款。内蒙古巨东房地产开发有限公司和被告乔军签订了水语青城认购协议书，证明涉案房屋出售给了被告乔军。依据房屋价款，原告阳彦杰为被告乔军出具了收取购房款564984元的收据。目前该房屋一直被告乔军占有使用两年之久。另查明，原告阳彦杰和第三人李艳霞丈夫武秀峰之间存在借贷关系，原告阳彦杰于2015年7月14日向武秀峰借款65000元。以上事实有房屋买卖置换协议书、水语青城认购协议书以及相应的房款、相关费用的收据、欠条予以证明。本院认为,本案的争议焦点是本案是否有约定解除权或者是否具备法定解除权的构成要件.能否要求解除合同。首先，解除权是指一种单方的形成权，合同解除是指合同依法成立后尚未履行或尚未完全履行合同之前，依法终止合同关系。当事人可以协商一致解除合同，当事人可以约定解除条件成就时直接解除合同，也可以依据法定解除权的行使方式，当条件成解除合同。本案中依据原告阳彦杰提供的证据《房屋买卖置换协议》书中约定的“在2015年7月15日时间到位，如未到位，买方自动放弃使用权的，且买受人无权买卖此房的约定”不应宽泛的理解为是一种约定解除权，该条款是约定了未完全履行合同的情况下买受人无法全面享有房屋所有权的一种约定，当条件成就时买方不能使用和享有处分权，限制了买受人乔军的权利行使范围，但是没有约定条件成就时即合同解除的内容，为了市场交易的稳定性，依据诚实信用原则，也不应过分扩大解除权的内容和行使范围，因此对于原告阳彦杰主张的合同约定解除权本院不予采纳。其次，《房屋买卖置换协议》是否构成法定解除的条件。当法律规定的解除条件成就时，当事人可以解除合同。对于《中华人民共和国合同法》第九十四条中载明的有其他违约行为致合同目的不能实现的条款，应该是可以看出根本违约的宽限是以合同目的是否能实现为标准，要综合考虑不完全履行存在瑕疵部分在合同义务中的地位，结合不完全履行中有瑕疵的部分在事实上能否补救或即使在事实上可以补救但是是否使合同相对人已丧失商业机会和预期收益。本案中，对于被告乔军抗辩的诉讼时效已过的事实，由于该案违约行为一直在继续未终止，故对于其已过诉讼时效不予认可。因此，本案中违约行为对于原告阳彦杰综合其可获得商业机会和预期收益，应认定合同目的无法实现，构成了法定解除条件,应予以解除。最后，本案中《房屋买卖置换协议》中约定的合同相对人系原告阳彦杰和被告乔军，合同的交付义务人应该为被告乔军，对于第三人李晓霞在庭审中自认自己是合同的实际履行人，也不影响本案中违约行为的状态。作为合同的当事人一直未向原告阳彦杰支付剩余1000箱酒，对于第三人李晓霞抗辩的已交付贺为华的200箱酒因为没有证据证明贺为华与原告阳彦杰的关系本案不予认可，故不完全履行的部分系未给付剩余1000箱泸州老窖，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。本案中，被告乔军履行合同未超过总价款的75%以上，故原告阳彦杰要求返还呼和浩特市玉泉区水语青城三区7号楼B503号房屋的诉讼请求应该支持。对于原告阳彦杰与第三人李晓霞的丈夫武秀峰之间的借贷关系不属于本案审理的范畴，双方可以另案起诉处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，的规定，判决如下：一、依法判令解除原告阳彦杰和被告乔军于2015年6月19日签订的《房屋买卖置换协议书》。二、被告乔军于本判决生效之日起十五日内返还原告阳彦杰位于呼和浩特市玉泉区水语青城小区三区7号楼B503号房屋。案件受理费5900元，由被告乔军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王琳 二〇一九年五月六日书记员 赵忠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。