四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终469号 上诉人（原审原告）：唐鑫，男，汉族，生于1984年11月19日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：郑国松，四川祥裕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄龙，男，汉族，生于1976年5月9日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：罗健全，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：安德厚，男，汉族，生于1971年7月18日，住四川省梓潼县。 唐鑫与黄龙、安德厚案外人执行异议之诉一案，唐鑫不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人唐鑫及其委托诉讼代理人郑国松、被上诉人黄龙及其委托诉讼代理人罗健全、被上诉人安德厚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐鑫上诉请求：撤销原判，改判支持唐鑫的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.2014年1月10日唐鑫与安德厚签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，而查封房屋的时间是2014年11月13日，在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，在签订房屋买卖合同当天安德厚向唐鑫出具了委托书，该委托书不能否定双方之间系真实的房屋买卖合同关系；2.根据忠信物业公司出具的证明，证实唐鑫在2014年2月便入住案涉房屋，案涉房屋系安德厚移交给上诉人唐鑫的，唐鑫系合法占有。由于房屋登记在安德厚名下，忠信物业公司起诉安德厚支付物业费与唐鑫入住并不冲突。3.唐鑫与安德厚虽然在签订房屋买卖合同前存在债权债务关系，但唐鑫用安德厚的债权冲抵房款，并用现金方式支付房款并无不当，安德厚也出具了收条，证明唐鑫已经支付了房款；4.房屋买卖合同中约定由安德厚自行消除抵押便于过户不违反法律规定。唐鑫向安德厚支付90万元房款，安德厚没有用此款归还银行贷款，是安德厚违约，唐鑫可以另案主张权利，追回相关款项再归还银行消除抵押，虽然房屋存在抵押，但不影响唐鑫作为买受人具有对抗执行的效力。 黄龙答辩称，应驳回上诉，维持原判。安德厚与唐鑫之间不是真实的买卖关系，没有证据证明支付房款，唐鑫也没有占有房屋；根据签订合同的时间，房屋价款当时不超过120万元，但合同约定的是180万元。 安德厚答辩称，与唐鑫之间是借贷关系，唐鑫约了二三十人将本人堵在机场，当天晚上被控制在成都一家酒店，在胁迫下回绵阳后签订了房屋买卖合同，实际上没有将房屋卖给唐鑫。 唐鑫向一审法院起诉请求：1.请求依法确认绵阳市科创园区园艺北街139号田森*奥林春天6栋4单元1号系原告出资购买并享有所有权；2.依法判决停止对绵阳市科创园区园艺北街139号田森*奥林春天6栋4单元1号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月10日，安德厚与原告就绵阳市科创园区园艺北街139号田森*奥林春天6栋4单元1号房屋签订了买卖合同，约定购房款180万元，合同签订后原告支付了购房款并入住了该房屋。2016年11月24日，黄龙因与安德厚民间借贷纠纷案诉至法院，并进行了查封，现进行到执行阶段。原告购买了该房屋并已实际入住，房屋应归原告所有，该案的执行指向财产错误，现依法提起诉讼。 一审法院审理查明的事实：2010年8月13日，安德厚与四川田森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定安德厚购买四川田森房地产开发有限公司开发的位于园艺路139号奥林春天一期6栋4单元101号房屋一套，建筑面积165.82平方米，套内面积159.84平方米，总价款879721元，首期支付50.3%，其余向中国农业银行按揭贷款。2011年8月11日四川田森房地产开发有限公司出具发票，载明一期房款879721元，首付451201元，按揭45万元。2014年11月13日，一审法院依据被告黄龙的申请以50万元为限查封案涉房屋。2016年该案进入执行阶段，2016年12月22日，原告向一审法院提出案外人执行异议，认为原告在法院查封之前即与被告安德厚签订房屋买卖合同并支付房款合法入住，房屋至今未能办理过户是因安德厚的原因，原告系案涉房屋真正的所有权人，一审法院不应执行该房产，一审法院以（2016）川0703执异48号执行裁定书裁定驳回异议，原告遂起诉来院。 庭审中，原告陈述在2014年1月10日与安德厚签订房屋买卖合同时，安德厚就向其移交了房屋的水、电、天然气卡，其2014年2月入住的该房屋，但在诉讼中其向承办法官陈述是2014年底入住该房屋。 一审法院认为，本案争议焦点为原告唐鑫是否系案涉房屋权利人及其权利能否排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持其异议：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，安德厚在与唐鑫签订买卖合同的当日，又向唐鑫出具委托书，委托唐鑫代领并持有案涉房屋产权及土地使用证原件，唐鑫有权与任何人签订案涉房屋买卖合同，并收取售房款等，可以认定在2014年1月10日时安德厚并非是将案涉房屋出售给了唐鑫，如安德厚是真实的将案涉房屋出售给了唐鑫，此时双方均明确唐鑫是房屋的所有人，安德厚无权再委托唐鑫出售。其次，原告唐鑫在与安德厚签订房屋买卖合同前即已向安德厚支付了部份款项，在没有证据证明双方有其他经济交往的情况下可以认定房屋买卖合同签订前唐鑫与安德厚之间存在债权债务关系。安德厚与唐鑫签订的买卖合同中约定了以现金，债务抵偿及其他法律规定的方式支付房款，在该合同签订前唐鑫已支付安德厚近90万元，案涉合同中载明了由安德厚在半年内消除房屋上的担保债务，原告出示的安德厚的购房发票也载明按揭45万元，因而余款90万元足以消除该房屋上的债务担保，按生活常情理应支付完银行贷款余额，消除该房屋上的债务担保以便于房屋过户，但该合同却约定为由出卖人安德厚自行消除房屋上的担保与日常交易常情不符，案涉房屋至今未能登记于原告名下其自身有不可推卸的责任。第三，在案涉房屋存在抵押的情况下，抵押人安德厚未经抵押权人同意转让抵押房屋，与原告唐鑫签订的房屋买卖合同效力虽不受影响，但抵押权未消灭的情况下，原告作为买受人不能取得房屋所有权，依据房屋买卖合同所享有的权利应是债权，不具备排除强制执行的效力，不能对抗被告黄龙。第四、原告与安德厚的买卖合同中约定合同签订后二日内付款，原告所举证据是2014年4月2日才从他人处筹集资金，与合同约定的交款日期不符，另外证人在法庭上陈述的交付款地点与原告陈述矛盾，且原告只需向安德厚一人付款，通过转账方式支付更方便快捷，原告却舍简求繁，让证人先向银行申请大额取现后，以现金去向安德厚支付不符合生活常情，原告所举署名为安德厚的收条也未载明收款时间，不能证实是何时收到该款项，原告所举证据不足以证明原告唐鑫将案涉房屋购房款已全部交于了安德厚。第五、案涉房屋唐鑫是否实际入住，虽然原告提供了2014年2月7日忠信物业公司出具的居住证明，证实唐鑫已入住该房屋，但2015年该公司却因为未收到案涉房屋的物管费而起诉安德厚，说明该物业公司并不知道唐鑫入住该房屋的事实，原告当庭陈述2014年1月10日签订买卖合同时，安德厚已将案涉房屋的水、电、天然气卡移交给自己，但却是由案涉房屋的物业管理公司2015年5月27日发出欠缴水费的停水通知后才去缴纳水费10.71元，因而原告所举证据不足以证明原告唐鑫在一审法院查封案涉房屋之前已实际入住。 依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，一审法院于2014年11月13日出具（2014）涪民保字第716号民事裁定书，以50万元为限对登记于安德厚名下的绵阳市科创园区园艺街北段139号田森奥林春天6栋4单元1-2层1号房屋进行查封，在原告唐鑫向一审法院提出执行异议申请后，于2017年1月5日出具（2016）川0703执异48号《执行裁定书》，驳回原告唐鑫的异议请求，并无不当。对原告唐鑫要求停止对绵阳市科创园区园艺街北段139号田森奥林春天6栋4单元1-2层1号房屋的执行程序，并解除对该套房屋的查封的诉求，以及依法确认该套房屋（绵阳市科创园区园艺街北段139号田森奥林春天6栋4单元1-2层1号房屋）归原告所有的诉求，一审法院均不予支持。原告唐鑫与安德厚之间的债权债务关系可另行主张。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告唐鑫的诉讼请求。本案收取诉讼费21000元，公告费600元，由原告唐鑫承担。 二审审理中，安德厚陈述其与唐鑫之间存在借贷关系，不是真实的房屋买卖，也没有收到唐鑫支付的90万元房款，安德厚向唐鑫的借款金额是56万元，但安德厚向唐鑫转账支付了70.8万元。唐鑫对收到安德厚70.8万元无异议，但认为是其他经济往来，唐鑫对安德厚陈述的其他事实不予认可。 本院对一审法院审理查明的其他事实予以认可。 本院认为，唐鑫与安德厚签订了《房屋买卖合同》，但安德厚对该《房屋买卖合同》不予认可并称双方不存在真实的房屋买卖关系，从本案证据来看，虽然唐鑫提交了安德厚书写的收到180万元购房款的收条，但双方之间大额的资金交易一次性现金交付的可能性较小，且唐鑫也没有提供其他直接证据佐证向安德厚交付了房款，故对唐鑫与安德厚之间购买房屋的事实不能认定，原判驳回唐鑫的诉讼请求并无不当，予以维持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21000元，由上诉人唐鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 志 审判员 田 苑 审判员 陈兴旺 二〇一九年五月二十三日 书记员 杨 丽