福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初462号 原告长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市福田区彩田南路星河世纪大厦A座34层，统一社会信用代码914403001922197869。 法定代表人：陈耀忠，总经理。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所律师。 被告陈振鹏，男，1979年9年23日出生，汉族，住福州市马尾区。 原告长城物业集团股份有限公司（以下简称“长城物业公司”）与被告陈振鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托代理人王雪香、被告陈振鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城物业公司诉称：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费10558.4元（2015.5--2018.8，40个月）、水费2898.05元(2014.5-2018.7)，支付违约金100元（按日万分之五计），合计13561.04元，撤回原起诉公共水电能耗费1356.48元(2015.12.-2018.6)的诉讼请求；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2012年3月31日与名城地产（福建）有限公司签订《名城银河湾前期物业服务合同》，约定名城地产（福建）有限公司委托原告对名城银河湾实行专业化的物业管理服务，物业服务费为高层住宅2元/月/平方米，被告购买的名城银河湾18#3101于2014年5月15日验收交房，房产面积为131.98平方米，被告每月应支付的物业费为263.96元。被告自2015午5月起开始至2018年8月拖欠物业费10558.4元，从2014年5月起至2018年7月拖欠水费2898.05元。依据原告与名城地产（福建）有限公司签订《名城银河湾前期物业服务合同》第52条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。综上，原告认为，原告依约为名城银河湾及被告提供物业服务，被告作为产权人，应依合同约定支付物业费、水费和公共水电能耗费。为维护原告合法权益，现依据《民事诉讼法》第119条提起诉讼，恳请支持原告诉讼请求。 被告陈振鹏辩称，长城物业公司违反《名城银河湾前期物业服务合同》，未依约履行物业管理服务义务，违背诚实信用原则，违约在先，造成答辩人严重损失，损失远远超过原告主张的物业费，因而原告不应收取所主张物业费，并应对答辩人大厅空调安装问题予以协调解决，以避免答辩人损失的扩大。1.事实：答辩人购买的名城银河湾18#3101房产于2014年5月交房后，答辩人发现大厅空调安装位置排气窗户被隔壁相邻的3102号房主以砖头水泥封死，导致无法安装空调。在答辩人多次要求原告履行物业管理职责，进行协调处理，但原告均未进行处理。答辩人只能自己将排气窗封堵物拆下，但3102号房主随即又将排气窗以木板封住钉死，答辩人多次要求原告协调处理，原告仍未进行处理，后答辩人又只能自行将封堵的木板拆除。其后3102号直接把排气窗以玻璃包围起来，致使答辩人始终无法安装客厅空调，后又多次找原告工作人员要求协调解决，但时至今日，原告一直未予解决。此外，原告还有其他违反合同的行为，如设置商业广告牌未按合同第16条约定通知业主征得相关业主同意，以及出租小区游泳池收费使用不明，未按合同约定配备人员等。2.理由：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主可基于对住宅特定使用功能的合理需要，无偿利用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分。答辩人利用大厅外墙面空调位安装空调室外机，这是答辩人的合理需要与合法权益。根据《名城银河湾前期物业服务合同》第二章第二条规定，共有部分管理、装饰装修管理是物业管理服务的一项重要职责，但原告未能依约履行该职责，致使答辩人空调安装位置排气窗户被3102号业主包围占用，造成答辩人始终无法安装客厅空调，已严重影响了答辩人一家的正常生活。答辩人母亲因大厅经常潮湿，不能安装室调引起风湿严重。比较严重的一次2018年4月入医院治疗8天，至今还定时去医院检查并靠药物长年控制以缓解因此带来的风湿痛。同时原告还有其他违约行为。而物业服务合同是双务合同，原告只有履行了服务义务，才有权要求答辩人依约定足额缴纳物业费，有服务才有收费，而不是不服务或服务不符合约定也收费，所以答辩人依据合同法规定，在原告履行物业管理服务义务不符合合同要求时，有权行使抗辩权，有正当理由拒绝原告相应的物业费缴纳要求。否则将纵容原告作为物业公司变本加厉地不履行合同约定的物业管理服务义务，既不符合公平原则，也将使业主合法权益受到更大损害。综上，请求法院依法驳回原告要求缴纳相应物业费的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年4月12日，原告与名城地产（福建）有限公司签订《名城·银河湾前期物业服务合同》，约定由原告对名城地产（福建）有限公司开发的坐落于福州市马尾区的名城银河湾住宅实行专业化的物业管理服务。《名城·银河湾前期物业服务合同》第八条约定：高层住宅的物业服务费为2元／月每平方米，物业管理区域内的公共水电能耗按实分摊；第五十二条约定：业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告购买了名城银河湾18＃楼3101房产，并于2014年5月15日验收交房，房产面积为131.98ｍ2，每月应支付的物业服务费为263.96元。原告于2012年4月1日出具委托书，委托长城物业集团股份有限公司福州分公司对名城·银河湾小区的物业费进行催缴和收取物业服务费。2018年8月18日，长城物业集团股份有限公司福州分公司向被告发出催费缴费单，并于同年9月6日向被告发出律师函。因被告未按时缴纳相关费用，故原告向本院起诉。在诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付2015年12月至2018年6月止的公共水电能耗费1356.48元的诉讼请求。庭审中，被告对原告诉求其拖欠2015年5月至2018年8月止物业费10558.4元，以及尚欠2014年5月至2018年7月止的水费2898.05元，至今未支付的事实，不持异议。但提出原告在处理被告与3102单元空调位置事情上态度不积极，至今没有沟通协调好。 以上事实有双方当事人陈述、原告提供的《名城•银河湾前期物业服务合同》、验房通知书、催收物业服务费委托书、催收缴费单、律师函、快递邮件详情单为证，足以认定。 本院认为:被告系名城银河湾18#楼3101房业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与名城地产（福建）有限公司签订的《名城·银河湾前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按《物业管理条例》第四十二条的规定和《名城·银河湾前期物业服务合同》的约定，每月向原告交纳物业服务费用263.96元。被告至今未向原告支付2015年5月至2018年8月止物业费已构成违约，原告要求被告支付上述期间的费用，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。另，原告要求被告支付尚欠2014年5月至2018年7月止的水费2898.05元，被告不持异议，本院亦予以支持。被告以原告至今未协调好其与3102单元空调位置一事而拒交物业等费用，缺乏理由和依据，本院不予支持。诉讼过程中，原告申请撤回对2015年12月至2018年6月止公共水电能耗费1356.48元的诉讼请求，系原告行使处分权的行为，没有违反相关法律的规定，本院予以准许。鉴于被告仅以拒交物业费作为原告出面沟通协调条件，并无故意拒交物业费的用意，且原告在协调被告与3102单元空调位置一事的确存在工作方式的瑕疵，故原告要求被告支付违约金100元，依据不足，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈振鹏应于本判决生效后十日内向原告长城物业集团股份有限公司支付2015年5月至2018年8月止物业服务费10558.4元； 二、被告陈振鹏应于本判决生效后十日内向原告长城物业集团股份有限公司支付2014年5月至2018年7月止水费2898.05元； 三、驳回原告长城物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费172.94元，减半收取86.47元，由原告长城物业集团股份有限公司负担8.47元，被告陈振鹏负担78元，被告陈振鹏负担的案件受理费应于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  宋健 二〇一九年五月十日 书记员  方敏 附引用的主要法律条文： 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。