四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0181执异42号 异议人（利害关系人）：都江堰鹿归国际酒店有限责任公司。住所地：都江堰市幸福街道幸福社区都江堰迎宾大道**。 法定代表人：徐永平，公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈权，男，1975年1月14日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：四川省中建锦华置业顾问股份有限公司。住所地：四川省成都市天府新区天府大道南段**和美.海堂中心（天府创客）****。 法定代表人：周燕梅，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈梦，女，1989年4月24日出生，汉族，住成都市青羊区，系四川省中建锦华置业顾问股份有限公司员工。 申请执行人：刘元松，男，1966年8月25日出生，汉族，住四川省金堂县。 申请执行人：吴鹰，女，1969年12月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：王安德，男，1954年4月26日出生，汉族，住四川省郫都区。 申请执行人：曾才其，男，1966年3月13日出生，汉族，住四川省郫都区。 申请执行人吴鹰、王安德、曾才其的委托诉讼代理人：欧阳璐，四川法典律师事务所律师。 申请执行人：四川名杰消防工程有限责任公司。。住所地：成都市武侯区洗面桥街**** 法定代表人：白勋，公司董事长。 申请执行人：叶建康，男，1964年11月13日出生，汉族，住四川省崇州市。 申请执行人：周晓杨，男，1968年1月30日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：王华超，男，1966年1月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：卢亮，男，1976年9月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：董旭明，男，1970年3月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：王国良，男，1963年6月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：唐国林，男，1969年2月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：曹文军，男，1974年12月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 申请执行人：唐龙怀，男，1961年10月23日出生，汉族，住拉萨市城关区。 申请执行人：张光伟，男，1978年10月27日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 申请执行人：李华，女，1967年6月21日出生，汉族,住四川省郫都区。 申请执行人：蒲晓勇，男，1974年12月25日出生，汉族，住四川省崇州市。 申请执行人：刘帅，男，1989年8月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：梁忠树，男，1964年8月20日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：陈杨，北京安博（成都）律师事务所律师。 本院在执行刘元松与梁忠树房屋租赁合同纠纷一案中［执行案号为（2015）都江执字第1544号］，将其他涉及上列申请执行人与被执行人的相关案件并入（2015）都江执字第1544号案件一并执行。执行中，本院作出（2015）都江执字第1544-5号执行裁定书，裁定将被执行人梁忠树位于都江堰市幸福镇迎宾路55号1栋-1楼1号、1栋1—11楼1号（面积3582.3平方米）以5800万元抵偿给申请执行人四川省中建锦华置业顾问股份有限公司（以下简称中建锦华公司），并解除对执行标的物的查封和抵押。案外人都江堰鹿归国际酒店有限责任公司（以下简称鹿归酒店公司）对该执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人鹿归酒店公司称：都江堰法院作出的将被执行人梁忠树位于都江堰市幸福镇迎宾路55号1栋-1楼1号、1栋1—11楼1号以5800万元抵偿给申请执行人中建锦华公司违反法律规定，侵犯了异议人就该抵偿房屋享有的优先购买权。理由为：（1）直接抵偿被执行的房产违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条。根据该条规定拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价的，“到场”的申请执行人或其他债权人申请或同意拍卖，才能以流拍价予以拍卖，但本案的抵偿行为并不符合该条的规定。同时，法院抵偿裁定载明的2017年4月23日、6月28日的两次司法拍卖时间与事实不符，两次拍卖时间分别应是2017年4月24日、8月17日，因此认为裁定书载明时间拍卖的根本不是本案标的物，裁定书存在严重错误。（2）法院淘宝网拍卖信息中已列明了异议人的优先购买权人身份，2017年8月17日进行的拍卖中异议人已经筹集到保证金600万元，但异议人在拍卖开始后准备报名前，法院即撤回了拍卖，导致异议人无法报名，无法参与标的物的拍卖。（3）法院依据已失效的《评估报告》确定的金额作为抵偿依据违反法律规定。综上，请求法院依法撤销（2015）都江执字第1544-5号执行裁定书。 申请执行人中建锦华公司提出意见称，1、被执行人梁中树所有的最终抵押资产已由法院进行多次拍卖后均流拍，法院以最终流拍价5800万元抵偿作为优先受偿权人的我公司债务，合法合规。虽然以资抵债的裁定书中将最终拍卖流拍的时间错误的记载为2017年6月28日，但该记载的错误并未影响以资抵债资产最终流拍的实质，故不能仅以记载错误为由撤销抵偿我公司债务的以资抵债裁定。2、异议人鹿归酒店公司作为梁忠树的抵债资产承租人，法院已在拍卖公告中明确了其优先购买权利并予以公示，但在2017年8月17日拍卖结束前其并未缴纳保证金参与竞买，故法院同意我公司抵债申请并未侵害鹿归酒店公司作为抵债标的物承租人的任何权益。3、法院对抵债资产进行拍卖时评估报告并未过期，且最终拍卖流拍时当地的市场价格并未发生较大波动，以拍卖资产的最终流拍价抵偿我公司债务并无不当。综上，请法院依法驳回鹿归酒店公司的异议请求。 经审查查明，一、本院在执行案号为（2015）都江执字第1544号刘元松与梁忠树房屋租赁合同纠纷一案中，因被执行人梁忠树在本院涉及执行案件17件，本院将其中15件案件并入执行案号为（2015）都江执字第1544号案件一并执行。 二、本院在执行（2015）都江执字第1544号中，于2015年12月10日依法查封了被执行人梁忠树所有的位于都江堰市幸福镇迎宾路55号1栋-1楼1号车库、1栋1楼至11楼的1号商业用房。根据申请执行人刘元松的申请，本院于2016年8月1日依法委托四川大友房产评估咨询有限公司对前述被查封的商业用房进行评估。2016年9月13日，四川大友房产评估咨询有限公司出具房产评估报告，评估结论为：于价值时点2016年9月6日的市场价值为8533万元，平均单价为4485元／㎡。同时，该评估报告载明：估价报告的使用期限为2016年9月13日至2017年9月12日。之后，本院对上述房产公开进行了二轮共计五次网拍。第一轮拍卖情况：（1）2016年11月1日，本院发出第一次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2016年11月17日10时至2016年11月18日10时止，起拍价：8533万元，保留价：8533万元。网拍记录载明：无优先购买权人记录、无保证金记录、无报名人信息、无竞价记录；竞价结果：系统流拍。（2）2016年11月29日，本院发出第二次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2016年12月15日10时至2016年12月16日10时止，起拍价：6826.4万元，保留价：6826.4万元。网拍记录载明：无优先购买权人记录、无保证金记录、无报名人信息、无竞价记录；竞价结果：系统流拍。（3）2016年12月20日，本院发出第三次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年1月5日10时至2017年1月6日10时止，起拍价：5461.12万元，保留价：5461.12万元。该次网拍无优先购买权人记录，交付保证金参与网拍的竞卖人有4人（各交付保证金600万元），分别为刘子煜、何靖、成都兴化亿缘商贸有限公司、成都润祥福商贸有限公司，经过85次出价后，所拍卖的房产最终以6291.12万元的价格由竞卖人何靖竞拍成交。2017年1月18日，何靖将剩余拍卖款项5691.12万元转入本院指定帐户。次日，何靖以“本次拍卖公告载明的税费承担方式与标的物拍品现状的‘特殊说明’一栏中对税费的承担方式载明不一致，认为本次拍卖程序有重大瑕疵“为由提出请求，要求本院退还其已交付的全额拍卖款并赔偿损失，随后，本院经审查后将何靖所交付的购房款退还其本人。第二轮拍卖情况：（1）2017年3月23日，本院发出第四次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年4月23日10时至2017年4月24日10时止，起拍价：5973.1万元，保留价：5973.1万元。网拍记录载明：优先购买权人为都江堰鹿归国际酒店有限责任公司、无保证金记录、无报名人记录、无竞价记录，竞价结果：系统流拍。（2）2017年7月31日，本院发出第五次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年8月16日10时至2017年8月17日10时止，起拍价：5800万元，保留价：5800万元。网拍记录载明：优先购买权人为都江堰鹿归国际酒店有限责任公司，无保证金记录、无报名人记录、无竞价记录，竞价结果：系统流拍。 三、成都市中级人民法院于2017年9月15日调解结案的（2017）川01民初3237号即原告四川巨和贸易有限公司（以下简称巨和公司）与被告成都棕树投资有限公司（以下简称棕树公司）、梁忠树借款合同纠纷案，巨和公司于2017年10月10日向成都中院申请强制执行［执行案号：（2017）川01执2632号］。执行中，巨和公司将其在（2017）川01民初3237号民事调解书中所确定的债权转让给四川省中建锦华置业顾问股份有限公司（以下简称中建锦华公司），经中建锦华公司申请，成都中院于2017年11月1日出具（2017）川01执异2373号执行裁定书，裁定：将（2017）川01执2632号执行案件的申请执行人由巨和公司变更为中建锦华公司。2017年11月30日，成都中院向本院出具（2017）川01执2632号参与分配函，同时将中建锦华公司2017年11月21日提交的《参与分配及以物抵债申请书》一并转交给本院，认为因申请执行人中建锦华公司对梁忠树所有的位于都江堰市幸福镇迎宾路55号的房产享有优先受偿权，故将该执行案件移交由本院依法处理。 四、2018年6月11日，本院出具（2015）都江执字第1544-5号执行裁定书，裁定：一、将被执行人梁忠树位于都江堰市幸福镇迎宾路55号的房产1栋-1楼1号（权0290507）、1栋1楼1号（权0290558）、1栋2楼1号（权0290556）、1栋3楼1号（权0290557）、1栋4楼1号（权0290559）、1栋5楼1号（权0290560）、1栋6-11楼1号（权0290561）{土地证号：都国用（2013）字第159**，面积：3582.3平方米}以5800万元抵偿给申请执行人中建锦华公司，差额18200571元由申请执行人中建锦华公司在本裁定书生效十日内补差；二、申请人中建锦华公司可持本裁定书到相关机构办理房产登记手续，办理过户产生的所有税费（包含隐行税费）由中建锦华公司自行承担，房屋自行交接；三、解除对位于都江堰市幸福镇迎宾路55号的房产1栋-1楼1号（权0290507）、1栋1楼1号（权0290558）、1栋2楼1号（权0290556）、1栋3楼1号（权0290557）、1栋4楼1号（权0290559）、1栋5楼1号（权0290560）、1栋6-11楼1号（权0290561）{土土地证号：都国用（2013）字第159**面积：3582.3平方米}的查封；四、解除对上述房产的抵押。”同时，该裁定书的尾部载明“申请执行人、被执行人对以物抵债有异议的，应当自收到本裁定之日起十日内向本院提出书面异议。逾期，本裁定书发生法律效力。”该裁定书分别送达给19位申请执行人与被执行人梁忠树后，其中16位申请执行人（含受抵偿人中建锦华公司）与被执行人对该裁定书不服，均向本院提出执行异议。 另查明，2015年7月5日，被执行人梁忠树与唐孝良、徐永平签订《房屋租赁合同》，载明：梁忠树将其所有的位于都江堰市迎宾大道55号地下1层至地上11层，总建筑面积为15970平方米的清水房屋出租给唐孝良、徐永平用于酒店经营；租期20年，自合同约定的免租期届满之次日起计算；因出租方需对租赁物的部份设施进行完善及承租方需进行装饰、装修，双方商定免租期为物业交付之日起11个月零18天；出租物业交付使用时间为2015年7月9日等内容。之后，梁忠树将房屋交付唐孝良、徐永平进行装修装饰。2015年10月29日，唐孝良、徐永平注册成立都江堰鹿归国际酒店有限责任公司，徐永平担任公司法定代表人，系公司执行董事。 本院认为，1、川友房估20160408号《房地产评估报告》载明：估价报告的使用期限为2016年9月13日至2017年9月12日，而本院对案涉标的物所组织进行的二轮共计五次拍卖的时间均在评估报告载明的使用期限内，且每次拍卖均是按照法律规定确定拍卖标物的底价，5800万元是最后一次拍卖的流拍价格，故以该金额作为抵偿价格符合法律规定。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞卖人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”该规定明确了“其他执行债权人”也可以申请或者同意以该次拍卖所定的保留价以物抵债。本院在第二轮拍卖的最后一次拍卖流拍后，根据享有抵押担保物权的优先受偿权人中建锦华公司提交的《以物抵债申请书》，依法裁定将案涉房产抵偿给中建锦华公司符合法律规定。3、本院启动的第二轮拍卖程序中的二次拍卖结果在拍卖系统上均显示为流拍，异议人在本案审查中未提供证据证明其所称“2017年8月17日进行的第二次拍卖因法院进行了撤拍，导致其无法正常报名，无法参与标的物的竞买，侵犯了其优先购买权”之事实，故本院对此意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人都江堰鹿归国际酒店有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向四川省成都市中级人民法院申请复议。 审判长 刘易兵审判长刘易兵 审判员 毛   爱   军 审判员 黄       虹 二〇一九年五月三十日 书记员 邱   怡   婷