济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初6716号 原告：刘玉东，女，1959年1月20日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘晓璐（刘玉东之女），女，1984年4月11日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。 被告：庞华，男，1988年10月5日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省依安县，现住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：刘梁梁，北京市京师（济南）律师事务所律师。 第三人：济南西开置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 原告刘玉东与被告庞华、第三人济南西开置业有限公司（以下简称西开置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，原告刘玉东申请财产保全并提供担保，本院依法采取了相应的保全措施。本院依法适用普通程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告刘玉东的委托诉讼代理人王罡、刘晓璐、被告庞华及其委托诉讼代理人刘梁梁、第三人西开置业的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉东向本院提出诉讼请求：1.判决登记在庞华名下的位于槐荫区兴福寺路北侧、东营路东侧的地块恒大金碧新城16号楼1单元xxxx室的房产归我所有；2.判决西开置业配合庞华办理完毕不动产登记证书后，庞华将上述房产过户至我名下，过户费用由我承担。事实和理由：我的女婿与庞华系朋友关系，2015年庞华与西开置业签订了商品房买卖合同，在金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业）贷款购买了涉案房产。后因庞华无力偿还贷款，金碧物业诉至法院，济南市历下区人民法院作出（2016）鲁0102民初6279号民事判决书，判决庞华向金碧物业偿还借款77002元及逾期付款违约金。判决后，庞华无力偿还该款，亦无力支付剩余房款，面临涉案房产将被西开置业或金碧物业收回，故找到我，经双方协商后，达成了代购协议书，约定我是以庞华的名义购买涉案房产，以庞华的名义将欠款和未付房款支付给金碧物业及西开置业，该房产归我所有，我向庞华支付20万元的借名服务费。后我按照约定在庞华的带领下将相应款项支付给了金碧物业及西开置业，并依据代购协议书取得了涉案房产，该房产现由我占有使用。因庞华欲反悔，为保证我的权益不受侵害，故诉至法院。 诉讼过程中，刘玉东增加诉讼请求为：1.判决庞华支付违约金265566.78元（以已付款1327833.91元为基数，按20%计算），理由为：庞华在签订代购协议之后又将涉案房屋出售给他人，一房两卖，构成违约，且根据代购协议书的约定，庞华应协助办理交房事宜，但庞华故意消失，构成严重违约；2.判决庞华支付代理费15000元。 庞华辩称，1.涉案房屋归我所有，不归刘玉东所有，代购协议书系伪造的，不属于双方真实意思表示，属于虚假意思表示，应属无效。我哥哥庞庆涵于2015年5、6月份因资金紧张向张长坡（又名安景刚，刘玉东女婿）借款30万元，后庞庆涵因资金紧张无力偿还对张长坡的债务随即给张长坡出具欠条，截至2017年累计至137万余元。后因庞庆涵无力偿还该债务，张长坡提出以登记在我名下的位于槐荫区恒大金碧新城16号楼1-xxxx室的房产作为抵押物折抵债务，为此张长坡以其岳母刘玉东的名字与我伪造了代购协议书，以造成该房产是我替刘玉东代为购买的假象，实际上代购协议书签订的时间为2017年10月，并不是2015年8月1日。后张长坡不仅没有免除其债务，还继续讨债并企图占有庞庆涵所有的另一套房产，无奈之下，庞庆涵与孙燕串通，制造虚假诉讼并申请法院保全涉案两套房产对抗张长坡对涉案两套房产的主张；2.基于无效法律行为签订的协议应属无效，我不存在违约行为，因此刘玉东主张违约金及代理费等，均没有事实和法律依据；3.因刘玉东于2018年10月开始强制霸占涉案房屋至今，严重损害我的合法权益，一旦法院认定合同无效，我不仅保留向刘玉东主张支付房屋占用期间损失的诉权，同时有权依法向公安机关以侵占罪进行报案，依法追究刘玉东的刑事责任，并对张长坡巨额财产来源不明的犯罪线索向公安机关进行举报；4.对于刘玉东代我向西开置业及金碧物业偿还剩余房款及借款的事实，刘玉东可另案诉讼主张债务偿还。刘玉东与庞庆涵之间的债权债务关系，并不必然导致涉案房产所有权发生变动。我国《物权法》不承认物权变动的无因性，基础关系不成立、无效或者被撤销的，即使不动产已经办理了登记手续，仍不能发生物权变动，更何况本案中未进行公示登记的情形。因此刘玉东的请求不能成立，请求法院依法驳回。 西开置业述称，刘玉东与庞华之间的代购协议为私下签订，我公司并不知情，因涉案房屋暂未取得房产权属证书，没有取得初始登记，故双方的交易行为不发生物权变动，我公司不予认可。我公司没有义务配合刘玉东办理涉案房屋的各项手续，针对我公司与庞华关于涉案房屋办证等各项手续，我公司将遵循双方之间的商品房买卖合同约定的时间履行义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括刘玉东提交的（2016）鲁0102民初6279号民事判决书、中国民生银行个人账户对账单、收据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年，庞华作为买受人，与作为出卖人的西开置业签订济南市商品房买卖合同，约定庞华购买西开置业开发建设的恒大金碧新城16号楼1-xxxx号商品房（以下简称xxxx室房产），总价款为1283362元，交房时间为2017年12月31日。庞华因资金周转问题，在认购上述房屋过程中向金碧物业借款，用于购买该商品房。2015年9月13日，双方签订借款协议，金碧物业同意免息出借给庞华474844元，用于向西开置业支付购房款，庞华分6期偿还。后因庞华未按照约定还款期限于2016年3月13日、2016年9月13日前向金碧物业偿还金额均为38501元的两笔借款，金碧物业将其诉至济南市历下区人民法院。该院于2017年3月20日作出（2016）鲁0102民初6279号民事判决书，判决庞华向金碧物业偿还借款77002元，并支付逾期付款违约金。该判决生效后，刘玉东代庞华向西开置业支付西开置业为庞华代偿的银行贷款785744.91元，向金碧物业支付了购房借款529233元，其还为庞华支付了违约金11126元及诉讼费1730元。 另查明，涉案房产目前尚未办理初始登记。2018年6月15日，西开置业向刘玉东交付了该房屋。 又查明，安景刚曾冒用张长坡之名，在济南市槐荫区城市管理行政执法大队张庄中队任中队长。因其犯贪污罪、受贿罪被本院判处刑罚，现在山东省泰安监狱服刑。 诉讼过程中，庞华向本院申请调取庞庆涵、庞华等涉嫌虚假诉讼罪刑事案卷卷宗，因该案尚在侦查阶段，本院未予调取。但是为查明案件事实，本院依法向安景刚进行了调查核实。安景刚称当时庞华向西开置业购买xxxx室房产，支付首付款后没有能力偿还贷款，且西开置业要收回房屋，故安景刚咨询律师后由律师草拟了代购协议书，并由刘玉东与庞华、霍佳丽在自愿情况下签订。安景刚为了防止庞华反悔，签字时还用手机进行了录像。因为安景刚本人没有钱，由其岳母刘玉东出钱实际购买涉案房屋，故代购协议书写刘玉东的名字。安景刚还称西开置业已经向刘玉东交付了房屋，但交楼流程表上不是庞华本人的签字，具体是谁签的不清楚。 双方有争议的证据和事实有： 1.刘玉东向本院提交其与庞华、霍佳丽签订的代购协议书，拟证明其与庞华、霍佳丽买卖房屋的事实。该协议书显示：刘玉东为甲方，庞华、霍佳丽为乙方，商品房坐落于恒大金碧新城16号楼1单元xxxx室，合同项下全部权利义务为甲方所有，乙方仅为房产名誉产权人，不享有该房产的任何权利，甲方享有该房产的所有权、居住使用权、收益权等全部权利；甲方支付乙方20万元借名服务费，乙方不得以任何借口、任何理由再向甲方索要任何费用；协议第三条规定：甲方以甲方名义向恒大支付剩余款项，乙方必须无条件积极配合该房产解除抵押手续；协议第四条规定：乙方应当按照恒大、房屋管理部门通知办理不动产权证3日内提交办理材料，不得无故拖延，否则承担违约责任；协议第五条规定：乙方应当在恒大交付商品房时及时通知甲方，由甲方直接办理交付手续，该房产交付至甲方名下，乙方无条件积极配合；协议第八条规定：若一方违反上述合同约定应当承担违约金500万，承担违约责任包括但不限于违约金、诉讼费、保全费、律师费、交通费、执行费等全部费用，承担违约责任并不影响房屋所有权归甲方的事实；协议落款时间为：2015年8月1日，并对其他事项进行了约定。刘玉东尚未支付该协议中约定的20万元“借名服务费”。 庞华对代购协议书不予认可，质证称该协议实际签订时间为2017年10月17日，庞华与西开置业签订商品房买卖合同时与刘玉东并无代购房产的意思表示，是庞华借刘玉东的钱偿还金碧物业和西开置业的购房款。而在2017年10月份，正值济南市房价上涨的高峰期，庞华完全可以将涉案房产以高于代购协议约定价值的房价卖于他人。而从刘玉东提交的银行对账单中显示购买涉案房产的款项是由安景刚账户转入刘玉东账户，由此可以印证庞华的答辩主张。 刘玉东认可代购协议书的实际签订时间不是2015年8月1日，而是2017年10月之前，根据西开置业的要求只有一次性付清全部房款，并结清判决书中全部款项后，庞华与西开置业签订的商品房买卖合同才能继续履行。刘玉东、安景刚与庞华还没有达到一次性出借100多万元的交情，如果是借贷关系的话，至今庞华也没有偿还该款项的能力。刘玉东与庞华之间是房屋买卖合同关系，并非借名买房的关系，只是通过事后补签代购协议的方式履行双方关于房屋买卖的权利义务，以方便其自己与西开置业之间办理涉案房屋的交接等事宜。协议中约定的“借名服务费”实际亦为购房尾款，之所以未支付系因为双方口头约定在办理房屋手续时再支付该款项。为证明庞华自愿签订代购协议书的事实，刘玉东向本院提交双方签订代购协议书现场的录像。庞华对录像的真实性无异议。 诉讼过程中，刘玉东明确表示不要求霍佳丽承担责任，不追加其为被告。 2.刘玉东向本院提交定金支付书、房屋买卖合同、佣金确认单及证明复印件各一份，拟证明庞华在与其签订了代购协议书之后于2017年9月6日擅自将xxxx室房产二次出售，一房两卖，构成违约。房屋买卖合同、定金支付书、佣金确认单显示的落款时间均为2017年9月6日。庞华对证据的真实性予以认可，质证称该证据恰恰证明庞华已于2017年9月份将涉案房产以180万元的价值出售给案外第三人，房屋买卖在代购协议签订之前，因安景刚从中作梗，所以未能交易。 3.西开置业向本院提交其向庞华邮寄送达交房通知书记录的扫描件及交楼流程表，拟证明一直联系不上庞华，邮寄的通知书被退回。刘玉东对证据的真实性不清楚。庞华对证据真实性不予认可，质证称快递记录系扫描件不是原件，且交楼流程表中业主确认一栏并非庞华本人的签字，西开置业并未通知其本人办理交房事宜，而直接将房产交付给刘玉东，交付行为应属无效。西开置业认可交楼流程表中业主确认一栏并非庞华本人签字，但具体是谁签的不清楚。对此本院认为，交楼流程表中业主签字并非庞华本人所签，且邮寄通知书记录系扫描件，并非原件，故本院对该组证据在本案中不予采信。 4.刘玉东向本院提交其与济南槐荫冠博法律服务所签订的委托代理合同，拟证明其支付委托代理费15000元。庞华对证据的真实性不予认可，质证称该证据未加盖执业机构的公章，同时也未提供付款凭证，不能证明代理费的实际花费，即便是存在该项费用，也与本案无关。 5.关于违约金，庞华不同意支付，辩称刘玉东并无实际损失，且庞华本身不存在违约事实，房屋出卖给他人是在代购协议书签订之前，交房事宜其并未收到西开置业的通知，而是直接将涉案房屋交付给刘玉东，且刘玉东主张的违约金过高，应当予以调整。刘玉东主张代购协议中约定的违约金过高，故自行调整到20%。 为证明存在的损失，其向本院提交：1.刘玉东名下所有的位于济南市历下区工业南路319号2号楼3单元203室房屋所有权证，拟证明因庞华拒绝办理xxxx室房屋的交房手续，导致其无法将203室房屋进行出租造成了租金损失，203室房屋的出租价格为每月3000元；2.刘宏轩招商银行账户历史交易明细表，拟证明金碧物业责令其交纳应交房之日起至实际收房之日止的物业费，该费用是由庞华逾期收房造成的，应由庞华承担；3.庞华还应承担刘玉东多次找西开置业及庞华产生的交通费用，以及庞华拒绝交房给刘玉东造成的精神损失费。 庞华对房屋所有权证和银行账户历史交易明细表的真实性无异议，但质证称房屋租金为预期利益，非必然产生的收益，非实际损失；刘宏轩与刘玉东的身份关系无证据证明，且无法核实所付费用与本案房屋的关联性。 本院认为，本案立案案由虽然为所有权确认纠纷，但在诉讼过程中，刘玉东以其与庞华之间存在房屋买卖合同关系为由变更了其诉讼请求，故本案的案由应当调整为房屋买卖合同纠纷。 经审理，本案双方争议的焦点问题为代购协议书法律性质的认定。代购协议作为一份民事合同，其法律性质的认定，应当依照该合同相关条款所体现出的合同当事人的意思表示以及合同履行过程中合同当事人的行为所反映的真实意思表示予以确认。从查明的案件事实看，庞华与西开置业签订的商品房买卖合同发生在刘玉东与庞华签订代购协议书之前，故庞华购房在先，刘玉东购房在后，并不存在事先借名买房的事实。即，借名购房的意思表示实际为刘玉东与庞华的虚假意思表示。从双方签订该合同的具体约定及履行看，合同约定的内容为刘玉东向庞华支付一定的对价（包括代为清偿庞华的债务），庞华最终将涉案房屋的所有权转让给刘玉东，此意思表示符合买卖合同中支付对价获得物的所有权的特征，且刘玉东实际按照该合同的约定支付了大部分对价，履行了作为买方的大部分合同义务。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”依据该法律规定，刘玉东与庞华之间虚假意思表示所实施的所谓借名购房的法律行为应为无效，但该虚假意思表示下所隐藏的房屋买卖合同的法律行为并不必然无效。房屋买卖行为是否无效，应当依法对其重新进行评价。 庞华辩称其受到安景刚的逼迫才与刘玉东签订代购协议书，意思表示不真实，协议整体应属无效，但未能举证证明其受到逼迫。刘玉东提交双方签约过程最直接证据的签约录像也未显示其受到胁迫。庞华认为存在胁迫以及房价过低的问题，该协议也应涉及是否撤销而非是否无效的法律后果。即使按照庞华主张的代购协议书的签订时间，庞华也未在一年的除斥期间内行使合同撤销权。现刘玉东也已代庞华支付欠付的债务及违约金等，履行了双方合同的约定，故刘玉东与庞华签订的代购协议书中所反映的房屋买卖关系是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，有关房屋买卖关系的意思表示合法有效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照该协议所隐藏的房屋买卖关系约定履行各自的义务。 合法有效的合同应当履行，但同时相关合同必须在事实上和法律上具备可履行性。经本院查明，xxxx室房产目前尚未办理初始登记，故庞华尚不能办理不动产登记证书，更不具备将该房屋变更登记至刘玉东名下的条件，客观上暂时无法履行。其要求西开置业配合庞华办理完毕不动产登记证书后，庞华再将该房屋变更登记至刘玉东名下的诉讼请求，实际系要求解决尚未发生的，并不确定必然产生的纠纷，其该项诉讼请求也暂不具备履行条件，本院不予支持。另依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”刘玉东要想取得xxxx室房产的所有权，必须经过转移登记才能发生法律效力，故刘玉东要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。诉讼过程中，刘玉东明确其不要求霍佳丽承担责任，不申请追加其为被告，系对其权利的自有处分，本院予以准许。 关于庞华是否构成违约，本院认为，1.根据本院已查明的事实，庞华将xxxx室房产出售给案外人的时间是2017年9月6日，而代购协议书的签订时间为2017年10月，代购协议书签订在后，故不存在刘玉东主张的庞华在向其出售涉案房屋后再一房二卖的事实；2.在刘玉东与庞华、霍佳丽签订的代购协议书中明确约定，庞华应当在西开置业交付商品房时及时通知刘玉东，而庞华与西开置业签订的商品房买卖合同约定了商品房的交付时间为2017年12月31日，在西开置业按期交付xxxx室房产的情况下，即使庞华未接到西开置业的交房通知，其作为商品房买受人，在商品房买卖合同明确约定了交房时间的情况下，其也应当在交付期限届满后及时与出卖人取得联系，并按照合同约定向刘玉东办理交付手续。但是，庞华并未主动与西开置业取得联系，也未直接协助刘玉东接受涉案房屋；3.在代购协议书中还约定xxxx室房产直接交付至刘玉东名下，刘玉东享有该房产的所有权、居住使用权、收益权等全部权利，故西开置业直接将房屋交付给刘玉东符合协议的约定，并无不妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，庞华违反了代购协议关于交付房屋的约定，其应当对刘玉东承担违约责任，刘玉东要求庞华支付违约金，具有法律依据。 关于违约金是否过高，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”刘玉东主张违约金按照已付款1327833.91元的20%计算，庞华辩称该计算方式过高，要求调低，故本院应以庞华的违约行为造成的刘玉东的实际损失为依据进行裁判。本案中，庞华的违约行为为逾期交付涉案房屋，故刘玉东的损失应以该违约行为造成的损失作为认定违约金是否合理的标准。但诉讼过程中，刘玉东主张损失系其名下另一套房屋未能出租的租金损失每月3000元、2018年1月1日至2018年6月15日期间涉案房屋的物业费损失，以及其他交通费、精神损失费。对此本院认为，刘玉东未能证明其提交的显示户名为刘宏轩的账户历史交易明细中支出的费用与本案存在关联性，故其未能举证证明物业费损失的具体数额，对刘玉东提交的该部分证据本院均不予采信；其也未提交证据证明交通费的具体数额，且精神损失费不属于实际损失，故刘玉东主张实际损失包括交通费、精神损失费的意见本院不予采纳。对于案外房屋的租金损失，刘玉东主张因庞华逾期交房导致其名下另一套房屋未能出租所产生的损失，因该损失并未实际发生，且庞华逾期交房并不必然导致刘玉东对另一套房屋产生收益损失，二者缺乏直接的因果关系。因庞华也不必然明知该房屋的实际存在，刘玉东主张该房屋的租金损失超出了庞华签订合同时的可预见范围，故该意见本院不予采纳。但是，涉案房屋为精装修房屋，具备交付后合理期限内即可使用的条件。因庞华未按协议约定及时交付房屋，刘玉东无法使用涉案房屋，客观上给刘玉东造成涉案房屋的经济损失却是可预见的。在庞华要求对刘玉东主张的违约金数额予以调低的情况下，结合涉案房屋逾期交付可产生的逾期损失，以及庞华的主观过错及合同履行情况，本院酌定违约金数额为20000元为宜。对刘玉东诉讼请求中超出20000元的部分，于法无据，且无对应的证据予以支持，本院不予支持。 关于委托代理费，本院认为，因原被告双方在代购协议书中有明确约定，由违约方承担违约金、诉讼费、保全费、律师费、交通费、执行费等全部费用，且刘玉东的委托代理人实际出庭参与诉讼活动，表明刘玉东与法律服务所之间已经形成了委托代理关系，故刘玉东要求庞华支付律师费用具有事实依据。至于刘玉东是否实际向法律服务所支付了代理费用，是履行委托代理合同的问题，与本案无关。刘玉东要求庞华支付委托代理费15000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 另需说明，双方约定的20万元“借名服务费”实际亦为刘玉东应支付给庞华的购房对价，应定性为购房款。刘玉东称该费用双方约定过户时支付，但其并未提交证据证明。在双方对该款项的履行期限约定不明的情况下，庞华有权随时要求刘玉东支付该购房款。但因庞华在本案中并未提出相应的反诉请求，且其对涉案代购协议书的性质及效力与刘玉东之间存在根本分歧，故该费用在本案中本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、庞华于本判决生效之日起十日内向刘玉东支付违约金20000元； 二、庞华于本判决生效之日起十日内向刘玉东支付律师费15000元； 三、驳回刘玉东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16350元，由刘玉东负担15000元，由庞华负担1350元，保全费5000元，由庞华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 人民陪审员  高金辉 人民陪审员  付玉俊 二〇一九年五月十四日 书 记 员  裴立红