鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0303民初3897号原告（反诉被告）：鞍山市跃龙野马汽车有限公司。住所，鞍山市千山区建设大道**。法定代表人：王杰，该公司经理。委托诉讼代理人：庞大勇，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马黎，该公司员工。被告（反诉原告）：鞍山神州准新车二手车经营有限公司。住。住所，鞍山市铁**二道街**/div>法定代表人：郭丽娟，该公司经理。委托诉讼代理人：孙良武，该公司员工。被告：神州买卖车（天津）科技发展有限公司。住所。住所，天津自贸试验区（空港经济区）环河北路与中心大道交口空港商务园**10-1,2-201div>法定代表人：张志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：李琳，该公司员工。原告鞍山市跃龙野马汽车有限公司（以下简称跃龙野马公司）与被告鞍山神州准新车二手车经营有限公司（以下简称神州准新车公司）、神州买卖车（天津）科技发展有限公司（以下简称神州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29受理后，神州准新车公司提出反诉，本院依法合并审理，依法组成由审判员王扬担任审判长，代理审判员李瑞颖、人民陪审员曹明锐参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告跃龙野马公司的委托代理人马黎、庞大勇，被告神州准新车的委托代理人孙良武到庭参加诉讼，被告神州公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。跃龙野马公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿损失542500元及滞纳金58333元。被告于2015年7月22日与原告签订房屋租赁合同1份，租赁期限自2015年7月31日至2018年2月28日，合同约定被告承租位于鞍山市千山区工业园区汽贸城四号楼，建筑面积888平方米的房产，并将，并将房产注册为其新设立的神州准新车公司住所地，且办理了工商注册登记租赁合同已到期，被告从该房产搬离。原告之后又将房屋出租给他人用于公司注册经营，在办，在办理工商注册时发现被告的工商登记住所地信息未办理变更原告目前无法在该房产上办理公司注册，房产一直处于闲置状态，给原告造成了损失。神州准新车公司辩称，一、关于跃龙野马公司所称的租赁房屋恢复原状主张，即无法定依据，亦无合同依据，请求依法驳回。2016年9月23日，神州准新车公司与跃龙野马公司、神州公司签署《主体变更协议》，一致同意将跃龙野马公司与神州公司于2015年7月22日签署的《房屋租赁合同》项下全部权利与义务转让给神州准新车公司，租期至2018年2月28日。房屋租赁合同第九条3、4项约定，答辩人应于房屋租赁期满后，将承租房屋及承租房屋前的附属设施、设备交还跃龙野马公司。交还的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，被答辩人有权处置。租期届满及答辩人腾退租赁房屋后，答辩人已按房屋租赁合同要求向被答辩人交还了合格的租赁房屋。另外，房屋租赁合同中并未要求在答辩人腾退租赁房屋时，需要将租赁房屋完全恢复原状，答辩人并无将租赁房屋恢复原状的义务，这里需要特别指出的是，答辩人在承租租赁房屋时，对租赁房屋原有的破旧装修进行了拆除、替换、更新，并为此支付了数万元的费用，现有的装修状况仍具有相当的经济价值。况且，答辩人交还租赁房屋给被答辩人一时，被答辩人一并未提出任何异议，基于诚实信用原则和经济效益原则，不宜要求答辩人将租赁房屋恢复原状，且被答辩人主张的租赁房屋恢复原状并无合同依据和法定依据，请求驳回该项诉讼请求。二、关于被答辩人所称的公司注册地址未迁出的损失主张，即无法律依据和合同依据，也无事实依据，其主张不予成立，请求驳回。关于公司注册地址迁出问题，第一房屋租赁合同中并未就公司注册地址迁出作出时间上的要求，也不存在迁出损失的问题，第二被答辩人向答辩人提出注册地址迁出要求时，答辩人积极的办理了注册地址变更，并于2018年11月7日完成了注册地址变更登记，履行了在合同约定不明时的合理配合义务。第三，答辩人注册地址在2018年11月7日已进行了变更登记，并未造成被答辩人任何的直接损失。因此，请求驳回该请求。神州公司辩称，答辩人并非适格的诉讼主体，在本案中不宜将答辩人作为被告。2015年7月22日，答辩人与被答辩人签署《房屋租赁合同》，被答辩人将房屋租赁给答辩人使用，租期自2015年7月31日起至2018年2月28日止。2016年9月23日，答辩人与被答辩人、神州准新车公司签署《主体变更协议》，三方一致同意答辩人将租赁合同项下全部权利与义务转让给神州准新车公司。根据合同相对性原理，答辩人与被答辩人不存在房屋租赁合同关系，与本案不存在直接的或间接的利害关系。请求驳回原告的诉讼请求。神州准新车公司反诉诉称，请求判令跃龙野马公司退还保证金50000元。2016年9月23日，反诉原告与反诉被告、案外人神州公司共同签署《主体变更协议》，一致同意将反诉被告与案外人神州公司租赁合同项下的全部权利与义务转让给反诉原告，租期至2018年2月28日。房屋租赁期间，反诉原告已全额支付租金及缴纳保证金50000元。房屋租赁期限届满后，反诉原告按约定将租赁房屋交还反诉被告。现反诉被告拒不按房屋租赁合同约定退还保证金，严重侵犯了反诉原告的合法权益。跃龙野马公司反诉辩称，不同意返还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2015年7月27日，跃龙野马公司与时代共享（天津）科技有限公司签订1份《房屋租赁合同》，约定，跃龙野马公司将位于鞍山市千山区湾工业园区宝润汽贸城四号楼南一号4S店南侧店租赁给时代共享（天津）科技有限公司，建筑面积888㎡；租赁期限2015年7月31日至2018年2月28日；租赁年租金70万元；保证金5万元，保证金旨在保证房屋以及附属设施的完好，如合同期满验收房屋及附属设施完好须全额退还保证金；租赁期满，承租方应如期交还该房屋，逾期交还，则每逾期一日应支付原租金三倍的滞纳金，承租方还承担因逾期归还给出租房造成的损失。合同签订后，双方按照合同约定履行。2016年3月29日，时代共享（天津）科技有限公司更名为神州买卖车（天津）科技发展有限公司。2016年9月，跃龙野马公司与神州公司、神州准新车公司签订1份《主体变更协议》，约定：跃龙野马公司同意神州公司将其在《房屋租赁合同》中的全部权利及义务转让给神州准新车公司，由神州准新车公司继续租赁，租赁期限届满后，跃龙野马公司将保证金5万元返还给神州准新车公司。合同签订后，神州准新车公司开始租赁房屋。2018年3月10日，跃龙野马公司员工马黎与神州准新车公司员工许伏签订1份交接记录，约定：双方于3月10日房屋交接完毕，其中房屋设施无缺失完好。另查，神州准新车公司原工商登记地址为鞍山市千山区建设大道591-4#，2018年12月5日变更为鞍山市铁东区二道街85号。上述事实，跃龙野马公司提供的证据有：1、《房屋租赁合同》2份；2、《主体变更协议》1份；3、交接记录1份；4、工商信息1份；5、照片1组及房产证1份。神州准新车公司提供的证据有：1、《房屋租赁合同》1份；2、收款收据5张；3、协议书2份。神州公司没有提供证据。以上证据经当庭质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。对于跃龙野马公司提供的马黎与冯家林签订的租赁合同及解除协议，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。对于跃龙野马公司提供的劳务协议及物业费收据，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。本院认为，跃龙野马公司与神州公司签订的《房屋租赁合同》以及跃龙野马公司与神州公司、神州准新车公司三方签订的《主体变更协议》意思表示真实、合法有效。神州准新车公司作为承租人，租赁合同到期后，应当将租赁房屋返还出租人。租赁合同于2018年2月28日到期，神州准新车公司未能提交相应证据证明其在合同到期前将租赁房屋返还，根据跃龙野马公司提供的证据，双方于3月10日将房屋交接完毕，神州准新车公司延期交房10天，构成违约，根据租赁合同的约定，承租人逾期交还，每逾期一日应向出租人支付原租金三倍的滞纳金，庭审中，神州准新车公司认为违约金约定过高，申请予以调整，本院调整为按照原租金的1.3倍计算违约金，双方年租金为70万元，违约金为24931元（70万元÷365天×1.3×10天），神州准新车公司应当给付跃龙野马公司。关于跃龙野马公司主张神州准新车公司赔偿损失542500元一节，本院认为，租赁期限内，神州准新车公司以租赁房屋为公司注册登记地，虽然双方在租赁合同中没有约定租赁期限届满后有关工商登记迁出的问题，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁房屋作为工商登记注册地属于对房屋的一种使用方式，在租赁期间届满后，承租人应当将工商登记迁出，神州准新车公司晚迁出279天，给跃龙野马公司造成了损失，但跃龙野马公司主张按照租金计算该损失明显超过合理范围，本院酌定按照每天100元计算，即27900元。关于跃龙野马公司主张神州公司赔偿损失，没有法律依据，本院依法不予支持。关于神州准新车公司反诉请求判令跃龙野马公司返还保证金5万元一节，根据《房屋租赁合同》的约定，保证金旨在保证房屋以及附属设施的完好，如合同期满出租人验收房屋及附属设施完好须全额退还保证金。合同到期后，跃龙野马公司已经验收房屋，房屋设施完好，因此，跃龙野马公司应当按照合同约定返还保证金5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、鞍山神州准新车二手车经营有限公司于本判决生效后十日内赔偿鞍山市跃龙野马汽车有限公司52831元；二、鞍山市跃龙野马汽车有限公司于本判决生效后十日内返还鞍山神州准新车二手车经营有限公司保证金5万元；三、驳回鞍山市跃龙野马汽车有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9808元，由鞍山市跃龙野马汽车有限公司负担8946元，由鞍山神州准新车二手车经营有限公司负担862元。反诉案件受理费525元，由鞍山神州准新车二手车经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 扬代理审判员  李瑞颖人民陪审员  曹明锐二〇一九年五月十三日书 记 员  杨玉旸