辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1104民初第1002号 原告:盘锦蓝湾物业管理有限公司。住所地：盘锦市大洼区大洼镇振兴社区。 法定代表人：周杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：解学国，辽宁双兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王贝宁，辽宁双兴律师事务所律师。 被告：翟严冬，男，1989年12月28日出生，汉族，务工人员，住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：王洪吉，盘锦市大洼区东风法律服务所法律工作者。 原告盘锦蓝湾物业管理有限公司（以下简称蓝湾物业公司）与被告翟严冬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蓝湾物业公司的委托诉讼代理人解学国、王贝宁，被告翟严冬及其委托诉讼代理人王洪吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝湾物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告支付2016年至2019年2月拖欠的物业费4349元及违约金；二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年8月11日，被告翟严冬与盘锦蓝湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买清河湾9-3-401号房屋，建筑面积为124.99平方米。2015年9月10日，被告与原告签订《清河湾住宅小区前期物业管理服务协议》，约定由原告对清河湾小区进行物业管理，双方对物业服务内容进行了约定，并约定“每月每平方米收取1.2元为物业费，乙方应在每年5月份前（按照每年）交纳全年物业管理费，若不按收费标准和时间交纳，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。”目前，被告作为清河湾9-3-401号房屋业主，享受了原告提供的物业服务，但却没有按时向原告交纳物业费，被告自2016年9月至2019年2月，共拖欠物业服务费4340元及违约金，且被告已拖欠了2年的电梯费960元，总计5309元。经原告多次催要，被告一直不予交纳，故原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望依法判如所请。 被告翟严冬辩称，一、驳回原告要求被告交纳全部物业费的不合理诉讼请求；二、判令原告根据原告的服务水平和服务质量按照每平方米每月0.8元的价格交付物业费；三、判令原告按照合同约定的收费标准收取停放泊位服务费每年300元，退回已经多收取的停车泊位费；四、判令原告退回重复收取的业主装修运料使用电梯费。五、判令原告停止继续服务收费，撤出清河湾小区并将清河湾小区物业管理权交给小区业主大会管理。六、由原告承担本案诉讼费。事实和理由：原告没有认真严格执行各级政府及主管部门关于物业管理方面的各项规定精神，没有认真履行其与物业买受人（业主）签订的《清河湾住宅小区前期物业管理服务协议》，没有为业主提供与其收费标准相适应的服务。一、原告收费对象错误。《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业将会给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费”。清河湾小区物业在交付买受人时并没有达到交付条件，各项设施均不完备，连水、电、气、暖都不具备。道路、绿化尚未完工，门卫、监控都不完善，而且至今尚未验收合格。按照《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定前期物业费应当由建设单位收取物业费，而不应当向被告收取物业费。二、原告没有资格继续服务收费。《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定：“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案”。原告于2015年5月之前就已经进入到清河湾小区管理物业，到2018年5月早已超过三年，其前期物业合同早已期满。因原告不肯提供具体进入日期，被告只能从缴纳物业费比较的业主交费时间推定）。该条例第六十二条第三款规定：“合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝”。原告前期物业合同早已期满，在没有续签合同也没有备案的情况下，已经不具有继续从事该小区物业管理服务的资格，继续服务收费没有法律依据也无合同依据，被告依法有权拒绝交费。三、原告擅自将部分绿地改为车库和停车位收费牟利，违反《辽宁省物业管理条例》的相关规定。《辽宁省物业管理条例》第六十八规定：“任何单位和个人不得擅自占用物业管理区内业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆，确需占用的，应当经业主大会同意。”2017年原告没有经过业主大会同意，擅自将规划中的草坪和绿地改为停车位出租谋取利益，严重违反了相关法律规定，侵害了广大业主的权益。四、原告擅自提高收费标准，重复收费，违反《协议》约定。1.原告与被告签订的《清河湾住宅小区前期值物业管理服务协议》第5条第1款第1项规定：“根据甲方制定的收费标准收取停放泊位服务费，300元/年”。原告违反约定，擅自把收费标准从约定的每年300元提高到每年1500元，而且还强行规定必须一次缴纳三年的，每个车位每年多收1200元，一次就多收每位租赁车位的业主3600元。2.原告强行收取业主装修房屋运料电梯使用费，没有法律依据也没有合同依据，属于重复收费。《辽宁省物业管理条例》第62条规定：“物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝”。原告应当把重复收取的电梯费归还给交费的业主。五、原告没有按照《协议》约定，向业主提供与其收费标准相适应的物业服务。《清河湾住宅小区前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”）第4条约定：“小区内24小时监控”；第七条约定：“小区实行24小时保安制度”，原告没有按照该协议约定履行义务。1.在与买受人签订《协议》时他们承诺三个月之内封园。事实是清河湾小区自2015年开始陆续入住，到2018年11月1日才开始封园。在长达三年多的时间里，小区的三个门只有一个门有门卫却也形同虚设，无人管理。各种车辆随便出入，小区安全没有保障，被盗、被砸、被骗事件时有发生。2016年5月骗子进入小区以安装煤气表为名骗走1号楼1单元1103室王军家600元钱。2018年6月前后，先后有1号楼2单元1304室盖学录家、1号楼2单元602室、1号楼2单元1004室、1号楼2单元2202室李志远家多户人家电动车电瓶被盗。2018年1月23日14号楼2单元1501室赵素洁（即王希闻家）被盗，丢失现金2000元和六块银元。公安机关已经立案，公安人员去查监控，却被告知监控不好使。由于没有监控资料，不能为办案提供有价值的线索，致使案件至今未破，被告的损失不能追回。2018年12月13日夜间，郝占国玻璃和停在门口的汽车被人用钢珠枪射击，打碎了车玻璃和门玻璃，案发现场距离物业的门卫房和监控探头不足十米远，保安人员竟然没有发现。而且受害人的车辆当时就在监控探头的范围之内，公安人员查看监控刀光录像时，却被告知监控设备坏了，没有为公安机关提供必要的视频录像证据，以至于该案件至今尚未破获，造成受害人的损失无法追回。2.小区监控形同虚设，协议约定小区内24小时监控，实际上所谓监控就是摆设，每当有案件发生公安人员查看监控视频时，监控设备总是失灵无法查看。小区内发生多起被盗案件都是如此，没有发挥监控作用，致使广大业主在这个小区居住毫无安全感可言。（二）没有提供良好的环境卫生服务。小区内随处可见宠物粪便，长期无人打扫，小广告乱贴。1.二号楼前面喷泉里百垃圾漂浮一层，无人清理；2.一号楼和二号楼之间的垃圾成堆无人打扫；3.地下车库垃圾常年堆放；4.一号楼一单元负一层电梯门口垃圾遍地，墙体破损、污秽，常年无人打扫；5.2号楼1单元1004室刘明家门前的过道里自2016年9月开始堆放着五六袋建筑垃圾，刘明多次找物业要求清理，物业置之不理，直至今日无人清理。上述情况只是诸多问题当中的极少部分，还有许多类似的问题，因时间关系就不一一列举了，而且这些问题至今都还依然存在并没有整改。（三）没有提供符合规定的供暖服务。清河湾小区没有并入区里的供暖网内，由原告自己供暖，许多住户室内温度达不到规定的标准，当事人多次与原告协商要求给予解决，原告推脱搪塞，就是不予解决。7号楼1单元104室室内温度只有15度。1号楼2单元1304室盖学录家里窗户上都结冰了，虽然多次找物业，原告对此漠视无睹。住户请求测温和查找原因，原告或迟迟不来，或查完不管。2号楼1单元1004室刘明家室内温度南屋只有17度，北屋的温度只有13度。4号楼2单元801室杨荣家室内温度只有十五六度，多次找原告要求测温，原告总是推诿扯皮，直到供暖期结束也没有给测温。（四）没有履行协议约定和法律、法规规定的维修、养护和维护义务。合同第三条第九款约定：“小修1、接到报修后30分钟内到场检修，及时率98%以上，返修率不大于1%”。几年来小区房屋共享部分及公共设施和业主家的房屋墙体多处出现裂缝、墙体粉化、墙皮脱落、进户门和电梯故障、窗户漏风、地下车库渗水、楼檐雨排管漏水等各种问题。原告对这此问题视而不见，接到住户反映也是不理不睬，扯皮推诿。不要说是接到报修30分钟到场维修，有的已经过了三个月甚至三年都没有进行维修。14号楼2单元1501室东卧门左上方墙体通透裂缝，卫生间墙体裂缝排水通道裂缝，从2016年12月8日起就多次找到原告要求维修，原告答应过完年就维修，事过两年多时间到现在也没有维修。12号楼1单元1204室业主张立华2015年11月22日入住时无水无电，墙体和窗户连接处没有打封闭胶，往室内漏风，找到原告要求进行维修，原告推到工程队至今没有解决。2016年4月，原告改装天然气管道，将12号楼1单元1204室张立华家和7号楼2单元502室、503室张跃明家室内装修地面破坏，事前说好改装完毕后给予恢复或给予补偿，事后却不管不问。当事人多次找原告，原告置之不理，既不给恢复也不给予补偿。2号楼2单元301室毕洪光家墙体裂缝向物业反映，事过三年不予解决。12号楼2单元701室和2号楼2单元402室以及1号楼1单元101室外墙皮脱落至今不维修，危及人身安全。（五）没有按照规定设立无障碍通道。政府相关法律规定，公共设施应设立无障碍通道。小区内许多公共部位没有设立无障碍通道，许多业主向原告提出要求设立无障碍通道，原告口头答应，但是几年来一直没有设立无障碍通道。上述问题在清河湾小区是普遍存在的，这里只是列举一部分事实。小区多数业主对原告的服务不满意，要求更换物业服务企业。综上所述，一、清河湾小区配套建筑及设施设备尚未经建设行政主管部门竣工综合验收合格，将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当由建设单位承担相应的责任，并承担前期物业服务费。原告应当向建设单位收取物业费，而不是向被告收取。二、原告作为前期物业管理服务企业，其合同期已满三年。没有续签合同，也没有向主管部门备案，更没有与业主签订物业服务合同，不应当继续服务收费，被告有权依法拒绝交纳其合同期满后的物业费。原告应撤出清河湾小区，将小区物业交给业主大会管理。三、原告擅自将部分绿地改为车库和停车位收费牟利，擅自提高收费标准，重复收费，没有按照协议约定向业主提供与其收费标准相适应的物业服务，按照权利与义务对等的原则，原告不应按照协议约定每平方米每月1.2元的标准收取物业费，而应当按照每平方米每月0.8元的标准收取物业费，并退回擅自提高收费标准收取的停车泊位租金和重复收取的电梯费，请求法院支持原告的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，被告翟严冬与盘锦蓝湾房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告购买该公司开发建设的房屋，建筑面积为124.99平方米。2015年9月10日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订“清河湾住宅小区前期物业管理服务协议”一件，在该协议中约定了双方的权利和义务。甲方的权利包括共用部位、公用设施设备、绿化、保安、交通等项目的维护、修缮与管理，并不得占用共用部位及共用设备设施或改变其功能。对乙方自用部位、自用设施设备维护养护等有偿服务。乙方遵守物业管理制度和物业使用守则，装饰装修房屋时，遵守《房屋装修管理协议》，同时在该协议中对物业服务内容进行了约定。乙方应在每年五月份前（按照每年）交纳全年物业管理费；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。在该协议中，约定了根据甲方制定的收费标准收取停放泊位服务费每年300元。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、热费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。违约责任约定为：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。在房屋装饰装修管理协议中第十一条规定：“因搬运、装饰装修原因确需合理使用共用部位、共同设施设备的，事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，按约定交纳费用，造成损失的给予赔偿。” 现二被告拖欠原告2016年9月至2019年2月物业服务费4349元（124.99平方米×1.2元/平方米×29个月） 本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告为被告所居住的小区提供物业服务后，被告作为业主应当按照约定交纳物业管理服务费，故对原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告拖欠物业费已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。即便物业服务合同存在期限，我国合同法第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此在原告一直提供物业服务的前提下，业主接受服务，双方亦形成事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。故对被告辩称原告收费对象错误及无资格继续收费的意见，本院不予采纳。被告概括性的辩称，原告未尽到安全保障义务，导致财产损失，如家中被盗等等不能成为其不交纳物业费的理由，物业服务企业的安保义务源于法律规定与合同约定。如果被告能够证明原告有安保义务，相关业主可根据原告安保责任的范围及其具体损失酌情减少物业费。被告并未提供上述相关证据，同时应该指出，物业企业不是万能的，不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生，不能苛求其对这种不确定的危险承担过重的义务。另对被告辩称，原告提供的服务存在瑕疵。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主单凭提供几张照片不能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分的证据，形成完整的证据链加以证明。业主拒绝交纳物业费毕竟是少数，其不交纳物业费人仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交纳费用业主的利益。综上分析，对被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。若被告对原告的服务不满意，可以通过正常的沟通协商解决。也可就存在的服务质量问题向业主委员会反映，通过业主委员会与原告沟通加以解决，还可通过业主大会行使对物业服务企业的选择权加以解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告翟严冬于判决生效后3日内给付原告支付2016年9月至2019年2月拖欠的物业费4349元及违约金。 2016年度违约金自2016年9月起至本判决确定给付之日止以1800元为基数按照日1‰计算；2017年度违约金自2017年9月起至本判决确定给付之日止以1800元为基数按照日1‰计算；2018年9月至2019年2月违约金自2018年9月起至本判决确定给付之日止以749元为基数按照日1‰计算。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），退回原告25元，其余25元，由被告翟严冬共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员 吴 军 二〇一九年五月二十四日 书记员 张晓霞