福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6006号 原告（反诉被告）：福安市中阳天润房地产开发有限公司，住所地福安市阳头福星花园8-10号商场D1区，统一社会信用代码91350981062292109Q。 法定代表人：陈明芳，董事长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文静，福建韩诚律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：王黎珍，女，汉族，1992年7月21日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：杨文华，住福安市，系王黎珍之丈夫。 原告福安市中阳天润房地产开发有限公司（以下简称“中阳天润公司”）与被告王黎珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案。诉讼过程中，王黎珍提起反诉，本院经审查予以准许，并依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中阳天润公司的委托诉讼代理人张神朋，被告（反诉原告）王黎珍的委托诉讼代理人杨文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中阳天润公司向本院提出诉讼请求：判令王黎珍向中阳天润公司支付代偿款173446.64并赔偿逾期利息损失（按中国人民银行同期贷款利率标准计算，其中20800元从2015年8月24日起算，14646.64元从2015年9月28日起算，8000元从2016年1月28日起算，7000元从2016年2月29日起算，10000元从2016年3月28日起算，10000元从2016年4月26日起算，10000元从2016年5月30日起算，7000元从2016年7月27日起算，6000元从2016年8月24日起算，7000元从2016年9月23日起算，7000元从2016年10月27日起算，7000元从2016年11月28日起算，6000元从2016年12月23日起算，6000元从2017年1月22日起算，7000元从2017年2月24日起算，7000元从2017年3月29日起算，7000元从2017年4月26日起算，6000元从2017年5月24日起算，7000元从2017年6月26日起算，7000元从2017年7月27日起算，6000元从2017年8月25日起算，均算至实际还款之日止）。 事实和理由：中阳天润公司系房地产开发企业，其于2013年3月受让福安市天润房地产开发有限公司开发的，位于福安市阳头阳泉溪口S2地块的天润国际御景湾房地产项目。2013年7月22日，王黎珍与中阳天润公司签订一份《商品房买实合同》(含补充协议，合同编号201300419)，约定：王黎珍向中阳天润公司购买天润国际御景湾项目预售的第E幢2单元2603号房；房屋建筑面积共134.93平方米，总价款为1430271元；王黎珍应于合同签订当日向中阳天润公司支付首付款430271元，余款100万元办理银行按揭支付。合同订立后，王黎珍于2013年8月5日支付了购房首付款430271元，余款100万元亦已通过按揭贷款支付。2015年8月至2017年8月间，因王黎珍未按约向贷款银行履行分期还款付息义务，导致中阳天润公司资金被贷款银行按合同约定扣收，用于代偿到期贷款本息，共计173446.64元。期间，中阳天润公司曾于2017年4月8日向王黎珍发出通知函，要求其结清欠款，并办理交房手续，但王黎珍不但不予清欠，而且也不履行接收房屋的义务，致使合同权利义务至今无法终止。为此，特具状起诉，望法院判如原告所请。 王黎珍辩称，承认中阳天润公司有为王黎珍向贷款银行垫付房屋按揭款173446.64元的事实，但由于中阳天润公司存在逾期交房的在先违约行为，且按合同计算的违约金数额已超过该垫付的款项，故王黎珍可以要求以该违约金抵扣代偿款，并在违约情形消除前，有权拒付该垫付的款项。 王黎珍向本院提出反诉请求：中阳天润公司赔偿王黎珍逾期交房830天的违约金损失178068.74元。 事实和理由：2013年7月22日，王黎珍与中阳天润公司签订一份《商品房买实合同》(含补充协议，合同编号201300419)，约定：王黎珍向中阳天润公司购买天润国际御景湾项目预售的第E幢2单元2603号房；房屋建筑面积共134.93平方米，总价款为1430271元；王黎珍应于合同签订当日向中阳天润公司支付首付款430271元，余款100万元办理银行按揭支付；中阳天润公司应于2014年12月30日将符合条件的房产交付给王黎珍。合同订立后，王黎珍于2013年8月5日支付了购房首付款430271元，余款100万元亦按约通过按揭贷款支付。然，中阳天润公司实际于2018年8月31日才向王黎珍发出交房通知。即便算至其主张的通知交房时间（2017年4月8日），中阳天润公司也已逾期交房830天，按照合同约定的逾期交房违约金标准计算，中阳天润公司应付王黎珍违约金178068.74元。为此，提出反诉。 中阳天润公司对王黎珍反诉辩称，首先，中阳天润公司未按合同约定交房是由于政府未兑现相应承诺造成的，属于不可抗力，可不承担违约金责任；其次，即便要计算违约金，其违约金的计算期间应从2014年12月30日计至2015年8月24日。 本院经审理认定本案事实如下： 2013年7月22日，王黎珍与中阳天润公司签订一份《商品房买实合同》及附件(合同编号：201300419)，约定：王黎珍向中阳天润公司购买天润国际御景湾项目预售的第E幢2单元2603号房；房屋建筑面积共134.93平方米，总价款为1430271元；王黎珍应于合同签订当日向中阳天润公司支付首付款430271元，余款100万元办理银行按揭支付；中阳天润公司应于2014年12月30日前将符合条件的房产交付给王黎珍；如发生不可抗力（包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、法律法规、政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件），且出卖人在发生之日起60日内书面通知买受人的，出卖人可据实延期交房；出卖人逾期交房超过60日后，买受人可以要求继续履行合同，但如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按已付款日万分之一点五的标准，向买受人支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止的违约金；在房产达到交付条件时，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发《交付通知书》，通知买受人办理交付手续；不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间。 上述《商品房买实合同》附件六第四条“对本合同第七条约定补充”第（3）项约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除合同，买受人应按所买房屋首付款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付各出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足”。 上述合同签订后，王黎珍已于2013年8月5日支付了购房首付款430271元，余款100万元也已于2014年1月通过银行按揭贷款方式支付。但中阳天润公司于2017年4月8日才向王黎珍发出交房通知。另外，由于王黎珍未按约履行银行按揭还款义务，中阳天润公司为其代偿银行按揭款合计173446.61元，其中2015年8月24日代偿20800元、9月28日代偿14646.64元，2016年1月28日代偿8000元、2月29日代偿7000元、3月28日代偿1万元、4月26日代偿1万元、5月30日代偿1万元、7月27日代偿7000元、8月24日代偿6000元、9月23日代偿7000元、10月27日代偿7000元、11月28日代偿7000元、12月23日代偿6000元，2017年1月22日代偿6000元、2月24日代偿7000元、3月29日代偿7000元、4月26日代偿7000元、5月24日代偿6000元、6月26日代偿7000元、7月27日代偿7000元、8月25日代偿6000元。现双方就合同履行问题产生争议，遂诉至本院。 以上事实有中阳天润公司提供的《商品房买实合同》（含附件）、房屋预告登记证明、销售不动产统一发票、扣收贷款证明、通知函、邮递单及到庭当事人的庭审陈述等为据，足以认定。 本院认为，案涉《商品房买实合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的禁止性规定，受法律保护。《商品房买实合同》签订后，双方当事人均应按照合同约定，完全履行各自义务。中阳天润公司按约应于2014年12月30日交房，但却于2017年4月8日才通知王黎珍交房，已逾期交房830天。王黎珍应按约缴纳房屋按揭贷款，但却未履行该义务，导致中阳天润公司陆续为其垫付按揭款173446.64元，已对中阳天润公司构成违约。由于前述交房义务与支付按揭款的义务是两项相互独立的义务，故中阳天润公司与王黎珍应分别按合同的约定，向对方承担相应违约责任。按照合同约定，中阳天润公司应自2014年12月31日起，按已付购房款日万分之一点五，即每日214.54元的标准，向王黎珍支付逾期交房违约金。经计算，中阳天润公司应支付给王黎珍的逾期交房违约金截至2015年8月24日为50845.98元，截至2015年9月28日为58354.88元，截至2016年1月28日为84528.76元，截至2016年2月29日为91394.04元，截至2016年3月28日为97401.16元，截至2016年4月26日为103622.82元，截至2016年5月30日为11917.18元，截至2016年7月27日为123360.5元，截至2016年8月24日为129367.62元，截至2016年9月23日为135803.82元，截至2016年10月27日为143098.18元，截至2016年11月28日为149963.46元，截至2016年12月23日为155326.96元，截至2017年1月22日为161763.16元，截至2017年2月24日为168842.98元，截至2017年3月29日为175922.8元。中阳天润公司虽从2015年8月24日起陆续为王黎珍代偿银行按揭款，但由于中阳天润公司所代偿的款项数额均小于其到期应付给王黎珍的逾期交房违约金的数额，故王黎珍可以以中阳天润公司应向其支付的到期逾期交房违约金抵销中阳天润公司的相应金额的代偿款，即双方之间的债务自2015年8月24日起可部分抵销。庭审中，王黎珍明确主张，以中阳天润公司应向其支付的到期逾期交房违约金抵销相应金额代偿款，视为已通知抵消，故应认定双方之间的上述债务已在相同数额范围内抵销。双方抵销了173446.61元后，中阳天润公司还应继续支付王黎珍逾期交房违约金4622.1元。现中阳天润公司主张王黎珍再支付代偿款及利息，已缺乏相应事实及法律依据，应予驳回；王黎珍再主张中阳天润公司赔偿其逾期交房违约金178068.74元，也缺乏相应事实及法律依据，不予支持，但王黎珍仍可要求中阳天润公司支付其逾期交房违约金4622.1元。中阳天润公司主张其无需支付逾期交房违约金或违约金计算期间仅从2014年12月30日起至2015年8月24日止，均无相应法律依据，不予支持。此外，中阳天润公司虽在庭后补充提交的书面代理词中主张，王黎珍的部分违约金主张已超出诉讼时效，但由于王黎珍对中阳天润公司享有的违约金债权，在双方之间的债“最初得为抵销时”尚未超出诉讼时效，而且中阳天润公司的该项抗辩主张也与其当庭陈述不相一致，故中阳天润公司的该项抗辩主张，依据不足，不予支持。 综上所述，中阳天润公司的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。王黎珍的反诉请求，依据充分部分，本院予以支持；依据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福安市中阳天润房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付王黎珍逾期交房违约金4622.1元； 二、驳回福安市中阳天润房地产开发有限公司的诉讼请求； 三、驳回王黎珍的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费3770元，减半缴纳计1885元，由福安市中阳天润房地产开发有限公司负担；反诉受理费3862元，减半缴纳计1931元，由福安市中阳天润房地产开发有限公司负担50元，王黎珍负担1881元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员 杨 胜 二〇一九年五月十日 书记员 张夏溦 附注：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 裁判文书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 －9－