贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)黔27执异12号案外人：都匀华盛房地产开发有限责任公司，住所地都匀市工人路**。法定代表人：张文雁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张皓伟，男，布依族，1980年5月23日生，住贵州省都匀，公民身份号码XXXXXXXXXX********。申请执行人：都匀经济开发区金信源小额贷款股份有限公司，，住所地都匀市剑江北路**利恒名苑******法定代表人：施全胜，该公司总经理。被执行人:黔南州匀海房地产开发有限责任公司，住所地都匀，住所地都匀市文明路协和****>法定代表人：罗全波，该公司董事长。被执行人：罗全波，男，布依族，1972年10月12日，住都匀市，公民身份号码XXXXXXXXXX********。被执行人：谭家勤，男，汉族，1951年11月30日生，住都匀市火车站路****。本院在执行申请执行人都匀经济开发区金信源小额贷款股份有限公司（以下简称金信源公司）申请执行黔南州匀海房地产开发有限责任公司（以下简称匀海公司）、罗全波、谭家勤企业借贷纠纷一案中，于2019年4月30日作出（2019）黔27执99-1号执行裁定，裁定查封、评估、拍卖、变卖都匀华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）已预告登记并备案在黔南州泰德贸易有限公司（以下简称泰德公司）和平靖名下位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目XXX号楼XX套房产[清单见本院(2017)黔27财保3号民事裁定书附件：查封房产清单]。案外人都匀华盛房地产开发有限责任公司不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。华盛公司提出异议请求：一、撤销（2019）黔27执99-1号执行裁定第二项内容；二、解除华盛公司名下位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目XXX号楼XX套房产的查封，并停止对上述房产的评估、拍卖、变卖。主要理由如下：一、上述82套房产登记在案外人名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”故案外人对上述房产享有排他性的权利，有排除执行的效力；二、本案申请执行人金信源公司对案涉房产不享有担保物权，亦不享有其他优先受偿权；三、执行法院裁定查封、评估、拍卖、变卖82套房产的主要依据是案外人与泰德公司、平靖签订的《商品房买卖合同》以及案涉房产的预告登记、备案，但都匀市人民法院（2016）黔2701民初1096号、1098号民事判决已认定案外人与泰德公司、平靖之间不存在房屋买卖合同关系，依据《商品房买卖合同》而进行的预告登记因此失效。此外，预告登记仅会产生防止物权变动的法律效力，不具有物权属性，不能作为房产处置的依据；四、泰德公司以及平靖并非本案的当事人，亦非申请执行人的负责人、实际控制人或股东，泰德公司及平靖向法院递交的拍卖申请书不具有法律效力，不能成为执行法院处置案涉房产的依据；五、依据相关法律及司法解释的规定，人民法院查封的财产应限于被执行人或被执行人登记或被占有在第三人名下的财产。上述82套房产的所有权权利人及预告登记权利人均不是本案的被执行人，且生效裁判以认定申请执行人不享有优先受偿权，执行法院裁定查封、评估、拍卖、变卖该82套房产的执行行为严重违法，应予纠正。本院审查查明，2017年4月27日，本院依据金信源公司诉前财产保全申请，作出(2017)黔27财保3号民事裁定，裁定查封被申请人华盛公司位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目XXX号楼XX套房产。后金信源公司就其与匀海公司、华盛公司、罗全波、张毅、谭家勤企业借贷纠纷一案向本院提起诉讼。本院一审审理查明，2013年3月15日，华盛公司与匀海公司签订《联建协议书》，主要约定由华盛公司提供其以出让方式取得的位于都匀市经济开发区纬四路西侧的X-X-XXX宗地13950㎡土地使用权，并经批准在该宗土地上开发“山水佳苑”项目，由匀海公司提供资金完成合作项目的开发。双方对利益分配为由华盛房开公司收取固定收益5500万元，匀海房开公司出资自主建设并享有全部不动产产权及销售收入。一审认定：原告金信源公司与被告匀海公司、罗全波、谭家勤之间存在借贷关系；都匀市人民法院生效判决已经认定被告华盛公司与泰德公司、平靖不存在商品房买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》办理备案登记的真实目的是为了担保债务的清偿，泰德公司及平靖均出具《申明》表明将房屋备案登记是为原告的债权提供担保，其仅是代原告进行登记，原告才是债权人及抵押权人；被告华盛房开公司与泰德公司及平靖签订《商品房买卖合同》并将商品房办理备案登记在泰德公司及平靖名下为债务提供担保的行为，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，属于非典型的让与担保，在被告匀海公司不能按期偿还债务的情况下，原告可以申请拍卖被告华盛公司的提供备案登记在泰德公司及平靖82套商品房来实现债权。2017年11月10日，本院作出（2017）黔27民初91号民事判决，判决：一、由被告匀海房地产于本判决生效之日起十日内偿还原告金信源公司借款本金1650万元，并向原告金信源公司支付截止到2017年3月底前的利息718.10万元及剩余借款利息（剩余借款利息以本金1650万元为基数，按月利率2%的标准，从2017年4月1日起计算至偿清借款之日止）；二、被告罗全波、谭家勤对本判决第一项明确的被告匀海公司应付借款本息承担连带清偿责任；三、若被告匀海公司未能按期履行本判决第一项的债务，则原告金信源公司有权申请拍卖被告华盛公司提供备案登记的82套商品房[房号详见本院(2017)黔27财保3号民事裁定书中的查封房产清单]所得价款来实现债权；四、驳回原告金信源公司的其他诉讼请求。华盛公司不服上述判决，上诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院经审理认为，一审法院认定华盛公司与金信源公司与匀海公司之间的借款合同设立了非典型的让与担保没有事实依据及法律依据，一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定不当。2018年12月28日，贵州省高级人民法院作出（2018）黔民终44号民事判决，判决：一、维持贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2017）黔27民初91号民事判决第一、二项；二、撤销贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2017）黔27民初91号民事判决第三、四项；三、驳回金信源公司的其他诉讼请求。判决生效后，因义务人不履行义务，金信源公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中，案涉房产的预告登记权利人泰德公司、平靖以及被执行人匀海公司于2019年3月25日向本院提交《拍卖申请书》，申请拍卖、变卖预告登记在泰德公司、平靖名下的82套房产以清偿匀海公司所欠债务。2019年4月17日，华盛公司向本院提交《解除查封申请书》，申请解除上述82套房产的查封。2018年4月30日，本院作出（2019）黔27执99-1号执行裁定，裁定:一、解除本院（2017）黔27财保3号民事裁定作出的对案外人华盛公司位于都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目1、2、3号楼82套房产的查封；二、查封、评估、拍卖、变卖华盛公司已预告登记并备案在泰德公司和平靖名下都匀市斗篷山路“山水佳苑”项目XXX号楼XX套房产的查封。华盛公司不服裁定第二项内容，向本院提出异议，异议请求及主要理由如前述。本院认为，本案中，华盛公司一方面主张案涉的82套房产归其所有，申请执行人并不享有担保物权及其他优先权，该82套房产不应纳入本案的执行范围，该项异议理由系对标的物主张所有权，属于案外人对执行标的权属的实体异议；另一方面，华盛公司认为其并非本案的被执行人，法院对其享有所有权的房产采取强制执行措施严重违法，应予纠正，该项异议理由虽然指向法院的执行行为，但究其实质还是基于华盛公司对案涉房屋享有实体权利而提出的异议。华盛公司所提出的两方面的异议理由均直接或间接地针对同一执行标的权属问题,具有密切关联。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”因此，本院依照民事诉讼法第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定对华盛公司的异议进行审查。依据上述分析，结合异议人的异议理由，本案最大的争议焦点在于案外人华盛公司是否享有案涉82套房产的所有权。所有权又被称为完全物权，包括占有、使用、收益、处分四项权能。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。换言之，所有权人对标的物享有全面支配权，不仅包括对标的物使用价值的支配，还包括对标的物交换价值的支配，并拥有排除他人干涉的权利。就本案而言，从权利外观来看，涉案的82套房屋已经办理了预告登记，目前来说，泰德公司及平靖仍为预告登记的权利人。预告登记具有物权的排他效力，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，对华盛公司而言，其处分权是受预告登记限制的，其对房屋享有的权利是受限制的物权，与其所主张的完全物权并不相同。依据《异议和复议规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”据此，人民法院在对案外人异议进行审查时，除需审查案外人是否权利人以及权利合法性与真实性外，还要对该权利能否排除执行进行审查，本案中，案外人对82套房物并不享有所有权，其对房屋享有的权利不足以排除法院的强制执行，其关于解除查封、停止评估、拍卖、变卖的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：驳回案外人都匀华盛房地产开发有限责任公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  田 军审 判 员  姚 斌审 判 员  李永进二〇一九年五月二十九日法官助理  肖光琴书 记 员  吴周芳