上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8278号原告：陈波，男，1968年5月17日生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：刘伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：向磊、陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告陈波与被告上海绿茵置业有限公司(以下均称“绿茵公司”)间委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘伟、被告委托诉讼代理人陈焰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈波向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付自2017年12月15日起至2018年12月14日止就位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX室(以下均称“系争商铺”)的租金收益人民币(以下币种同)165,705.6元(计算方式：2,761,760元*6%)；2.要求被告支付从2019年1月15日起算至实际付款之日止逾期付款违约金(计算方式为：以165,705.6元为本金，违约六十日内的按照应付款每日万分一计算为994.23元；违约六十日至九十日的按照应付款每日万分之二计算为994.23元；违约超过九十日的暂计至2019年5月15日，按照应付款每日万分之四计算为1,988.46元，以上共3,976.92元；2019年5月16日至实际支付之日止的违约金，以165,705.6元为本金，按每日万分之四计算)；3.要求被告返还2016年12月15日至2017年12月14日的市场培育补贴165,705.6元及相应逾期付款违约金26,512.9元；4.被告按照一年保底收益的10%支付逾期营业违约金16,570.56元；5.要求被告承担律师费3,000元。事实和理由：2016年3月20日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》(以下均称“《出售合同》”)一份，约定陈波购买绿茵公司出售的系争商铺一套，合同总价2,761,760元。同日，双方签订了《南翔绿茵商业广场商铺委托经营管理协议》(以下均称“《商铺委托经营管理协议》”)，该《商铺委托经营管理协议》3.1条约定了系争商铺的租赁期为自2016年12月15日至2026年12月14日止；第4.3条约定了租金收益标准为每年租金收益不低于《出售合同》签约价的6%(即165,705.6元/年)，并且约定了绿茵公司应2019年1月15日前，支付陈波就系争商铺2017年12月15日至2018年12月14日的租金收益165,705.6元；第6.1条约定：双方均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均应构成违约。违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并承担守约方为维护自身权益所产生的相关费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用；第6.2条约定绿茵公司应按期支付陈波费用，逾期支付在60日内的，绿茵公司向陈波支付逾期应付款按每日万分之一计算的违约金；逾期支付超过60日未超过90日的部分，绿茵公司应向陈波支付逾期应付款按每日万分之二计算的违约金；逾期支付超过90日，按逾期应付款的每日万分之四计算。截止起诉之日，被告绿茵公司未曾支付原告陈波任何租金收益及逾期付款违约金，经多次催讨无果。原告为了维护自己的合法权益，故诉至本院。被告绿茵公司辩称，1.同意支付陈波就系争商铺的租金收益165,705.6元及2019年1月16日至2019年3月16日的(按应付款每日万分之一计算)的60日内违约金994.23元；2.关于60日之后的逾期付款违约金，该计算标准过高，希望法院酌情调整；3.依据原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》4.1条约定的2016年12月15日起至2017年12月14日的培育金应归绿茵公司所有，陈波的主张无合同及法律依据；4.原告主张的逾期营业违约金亦无合同和法律依据；5.关于律师费，原告仅提供3,000元的律师费发票，未提供相应付款凭证加以证明。原告依据的委托合同及承诺书中关于律师费的约定，但并不适用于本案委托合同的情形，且绿茵公司愿意支付租金收益及违约金，原告无需聘请律师，其自行聘请律师扩大损失应由其自行负担。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月20日，原、被告签订《出售合同》一份，约定陈波购买绿茵公司出售的系争商铺，合同总价2,761,760元。同日，陈波(乙方)与绿茵公司(甲方)签订了《商铺委托经营管理协议》一份，合同3.1条约定：商铺经营管理期限第一阶段为10年，从2016年12月15日至2026年12月14日止。租金收益计算日期从2016年12月15日至2026年12月14日止。商铺经营管理期限第二阶段为10年，从2026年12月15日至2036年12月14日止。租金收益计算日期从2026年12月15日至2036年12月14日止；合同4.1条约定：为保障市场的兴旺，乙方同意将所购商铺自2016年12月15日至2017年12月14日的全部租金收益作为市场培育补贴全部归甲方所有，供甲方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、市场审批交际等费用和租营风险均由甲方承担。2016年12月15日前因市场运营所产生的所有费用由甲方自行承担；合同4.3条约定：第一阶段委托期内，从2017年12月15日起算至2026年12月14日乙方保底年收益为该商铺买卖合同签约总价的6%。乙方应得的年收益由甲方每年度支付一次，支付时间为下一年度的第一个月15日以前。乙方在领取上述收益前向甲方提供等额有效发票。如乙方无法提供发票的，由甲方代开发票并扣除代开发票税金后向乙方支付收益；合同6.1条约定：双方均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均应构成违约。违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并按该商铺买卖合同签约总价的30%承担违约责任；若违约金不足以赔偿守约方损失的，则需另行赔偿由此给守约方所造成的损失，并承担守约方为维护自身权益所产生的相关费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用；合同6.2条约定：甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之一计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之二计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过90日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)本协议继续履行，超过90日部分的违约金，按逾期应付款的每日万分之四计算;(2)在与甲方另行签订自营管理协议后，解除本协议，由乙方自营或自行出租经营，乙方承诺在自营或自行出租经营时遵守商场管理公约及甲方与第三人的约定。如乙方无事先书面通知甲方并擅自违反约定，将承担相应违约责任。本协议的解除，并不免除甲方所欠费用及违约金的支付义务。之后，陈波向绿茵公司支付了相应的购房款，并于2016年7月1日取得了系争商铺的《上海市房地产权证》。2019年2月16日，陈波与上海市浩信律师事务所(下称“浩信律所”)签订《民事诉讼委托代理合同》一份，合同约定浩信律所指派刘伟律师代理本案，律师费固定费用为3,000元，风险代理部分为本案实际到账钱款的10%签订合同同时支付3,000元，余款待本案实际到账钱款当日支付。2019年2月18日，上海市浩信律师事务所向陈波开具了金额为3,000元的律师代理费发票。现绿茵公司未按约支付系争商铺相应租金收益及违约金，故原告陈波诉至本院。审理中，原、被告一致确认系争商铺2017年12月15日至2018年12月14日租金收益的支付时间应为2019年1月15日，支付金额应为165,705.6元。本院认为，原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。陈波将系争商铺委托给绿茵公司实施经营管理，双方之间形成委托合同关系，绿茵公司应当按照约定向陈波支付租金收益。现绿茵公司同意向陈波支付2017年12月15日至2018年12月14日期间租金165,705.6元，本院予以确认。根据双方约定，绿茵公司逾期支付上述租金的，应当支付逾期付款违约金。关于该违约金的计算标准，其中逾期付款时间在六十日内的，绿茵公司同意按照陈波主张的日万分之一计算，对此本院予以照准。之后陈波主张的按照日万分之二及日万分之四计算的违约金，绿茵公司抗辩称标准过高，请求本院予以调整。本院认为，该违约金中按照日万分之二计算的部分，尚属合理，本院不予调整；按照日万分之四计算的部分过高，本院酌情调整为按日万分之二计算，经核算为33.14元/日。关于陈波诉请主张的市场培育补贴及违约金，《商铺委托经营管理协议》已明确约定该市场培育补贴归绿茵公司所有，用于进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有投入等及租营风险由绿茵公司承担，陈波主张返还该培育补贴及支付违约金缺乏合同依据。关于逾期营业违约金，并无合同及法律依据，本院不予支持。关于陈波诉请的律师费损失，鉴于其已在本案中主张了逾期付款违约金，且本案原告代理人系批量代理，故本院酌情确定绿茵公司赔偿律师费损失2,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈波自2017年12月15日至2018年12月14日的租金收益165,705.6元；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈波就上述租金收益自2019年1月16日至实际付款之日止的逾期付款违约金(其中2019年1月16日至2019年3月16日的逾期付款违约金为994.23元，2019年3月17日至实际付款之日止的逾期付款违约金按33.14元/日计算)；三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈波律师费损失2,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,022元，减半收取3,011元，由原告陈波负担1,656元，被告上海绿茵置业有限公司负担1,355元，双方负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一九年五月三十一日书记员  韩 坤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……