广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终539号上诉人（原审被告）：阳春市昊林达房地产开发有限公司，住所地：广东省阳春市。法定代表人：吴国雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：范绍勇，男，1977年1月31日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：叶揆，男，1981年12月5日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：林舜霞，女，1985年12月4日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人阳春市昊林达房地产开发有限公司（以下简称昊林达公司）因与被上诉人叶揆、林舜霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初1632号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊林达公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判昊林达公司向叶揆、林舜霞返还购房款108483.60元；二、二审案件诉讼费由叶揆、林舜霞承担。事实理由：一、涉案商品房总价款为542418元，叶揆、林舜霞在2015年5月18日是交付购房款542418元给昊林达公司，并非定金。二、叶揆、林舜霞交付款项总数与涉案商品房总价款一致，即使认定为定金，定金也已转化为购房款，不再适用定金罚则。三、叶揆、林舜霞一审诉讼请求也是明确要求昊林达公司返还购房款542418元。综上所述，请求法院支持昊林达公司的上诉请求。叶揆答辩称：一、不同意昊林达公司的上诉请求。双方签订的《新时代广场认购书》第二条明确载明定金人民542418元。二、叶揆与昊林达公司签订认购书的目的是获得房屋，一审判决解除认购书不当，应继续履行认购书，请求二审法院将本案发回重审。叶揆、林舜霞一审诉讼请求：一、确认叶揆、林舜霞与昊林达公司签订的《新时代广场认购书》合法有效，且应认定为商品房预售合同，昊林达公司为叶揆、林舜霞办理新时代广场XXX号的商品房预售合同登记备案手续；二、如昊林达公司不能为叶揆、林舜霞办理新时代广场XXX号的商品房预售合同登记备案手续，则解除叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》，昊林达公司返还购房款542418元、定金108483.6元和支付利息（该利息以542418元为基数，按照年利率24%的标准，从2015年5月20日起计算至购房款实际返还之日止；暂计至2018年5月20日的利息为390540元）给叶揆、林舜霞。三、本案诉讼费用由昊林达公司负担。一审法院查明事实：昊林达公司是于2008年7月3日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售等。案涉商品房所在的新时代广场楼盘是由昊林达公司开发建设。2015年5月20日，昊林达公司作为甲方（出售方）与叶揆、林舜霞作为乙方（认购方）签订《新时代广场认购书》，主要约定叶揆、林舜霞以542418元的总价款认购昊林达公司开发建设的案涉商品房（建筑面积133.05平方米）等内容条款。该《新时代广场认购书》第二条载明“二、认购定金与付款方式：乙方应于签订本《认购书》时向甲方支付认购定金人民币伍拾肆万贰仟肆佰壹拾捌元￥542418元整，且同意选择下列第1种付款方式：1、一次性付款方式：乙方须于2015年5月27日前一次性付清总房款，可获认购总价基础上额外优惠/折（若逾期，则不再享该额外优惠），购房总房款为￥542418元（含已支付的定金），并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》；”第三条第三、四、六款载明“3、乙方已向甲方支付的定金为房价的一部分，乙方应按双方约定的付款方式和期限支付应付房款。若乙方未按期支付应付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付房款的万分之五支付延期违约金；若乙方逾期付款超过3天的，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。若造成甲方损失，乙方应承担赔偿责任。4、乙方应在甲乙双方签订本认购书后约定的时间内，凭本认购书和已付首期房款/全额房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权要求乙方每延期一日按总价的万分之五支付违约金；若乙方逾期超过三天仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方弃权，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。若造成甲方损失，乙方应承担赔偿责任。6、在甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，如甲方无合理理由单方面解除本认购书，应以书面形式通知乙方，同时向乙方双倍返还定金作为违约补偿，并退还已付房款本金。因不可抗力致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书，定金及已付房款的收据及其它从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后十日内通过银行转账方式将已付定金及房款本金返还给乙方，甲方不再承担其它任何责任。”2017年1月10日，阳春市住房和城乡规划建设局向昊林达公司颁发了《商品房预售许可证》（编号：春预许字2017第XXX号）。该《商品房预售许可证》载明项目名称为新时代广场，项目坐落为阳春市春城街道XXX号，备注栏注明由原春预许字2016第XXX号变更等内容。一审庭审中，叶揆、林舜霞主张在2015年5月20日交付了购款542418元给昊林达公司，并由昊林达公司出具《收据》给其执存，叶揆、林舜霞提供了《收据》到庭加以证明。该《收据》主要载明“今收到徐光XXX房房款于2015年5月20日转叶揆、林舜霞。金额伍拾肆万贰仟肆佰壹拾捌元零角零分￥542418.00元。”昊林达公司确认其在2015年5月18日收到徐光交付的案涉商品房购房款542418元并在2015年5月20日转为叶揆、林舜霞交付的购房款542418元，但该购房款542418元不包含定金。叶揆、林舜霞则主张双方在《新时代广场认购书》中明确约定了定金是542418元，因此，叶揆、林舜霞交付的购房款542418元应作定金处理，但由于法律规定定金不能超过主合同标的额的20%，故542418元的20%即108483.6元作为定金，超过20%部分433934.4元可作为预付购房款处理。一审庭审中，叶揆、林舜霞还主张其与昊林达公司签订《新时代广场认购书》后，通过上门或者电话方式多次催告昊林达公司与其签订《商品房买卖合同》，并于2018年5月26日通过邮寄方式向昊林达公司发出《催告函》，要求昊林达公司在收到《催告函》三天内与其签订《商品房买卖合同》。昊林达公司则抗辩认为其没有收到叶揆、林舜霞寄送的《催告函》。叶揆、林舜霞与昊林达公司还确认，双方至今仍没有签订《商品房买卖合同》，昊林达公司亦没有将案涉商品房交付给叶揆、林舜霞使用。一审期间，一审法院于2018年8月10日去函阳春市国土资源局调查案涉商品房权属登记的相关情况。阳春市国土资源局于当日出具《不动产登记资料查询结果证明》。该《不动产登记资料查询结果证明》载明案涉商品房的权利人登记为黄国荣，产权证号为粤（2018）阳春市不动产证明第XXXX号，登记时间为2018年2月7日。经庭审质证，叶揆、林舜霞与昊林达公司对《不动产登记资料查询结果证明》的真实性、合法性和关联性均没有异议，但昊林达公司认为案涉商品房的权利人登记为案外人黄国荣，形式上是买卖，实质是其将案涉商品房抵押给案外人黄国荣。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日自愿签订《新时代广场认购书》，主要约定叶揆、林舜霞以542418元的总价款认购昊林达公司开发建设的案涉商品房。该《新时代广场认购书》是叶揆、林舜霞与昊林达公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。同时，该《新时代广场认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，昊林达公司已经按照约定收受了叶揆、林舜霞支付的购房款，且于2017年1月10日取得了案涉商品房的《商品房预售许可证》。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，因依法认定叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》成立有效，且为商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。叶揆、林舜霞请求确认其与昊林达公司签订的《新时代广场认购书》合法有效，且应认定为商品房预售合同，理据充分，应依法予以支持。本案双方当事人争议的焦点是：一、叶揆、林舜霞请求判令昊林达公司为其办理案涉商品房的商品房预售合同登记备案手续是否应予支持；二、叶揆、林舜霞实际交付了多少定金给昊林达公司；三、叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》是否应予解除；四、昊林达公司是否应返还购房款542418元、定金108483.6元和支付利息给叶揆、林舜霞。关于叶揆、林舜霞请求判令昊林达公司为其办理案涉商品房的商品房预售合同登记备案手续是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案中，虽然叶揆、林舜霞与昊林达公司签订的《新时代广场认购书》合法有效且为商品房买卖合同。但昊林达公司在2015年5月20日与叶揆、林舜霞签订《新时代广场认购书》后，又与案外人黄国荣签订了《商品房买卖合同（预售）》，将案涉商品房另行销售给案外人黄国荣，且案涉商品房的权利人已于2018年2月7日登记为案外人黄国荣。昊林达公司目前在事实上和法律上均已不能为叶揆、林舜霞办理案涉商品房的商品房预售合同登记备案手续。叶揆、林舜霞请求判令昊林达公司为其办理案涉商品房的商品房预售合同登记备案手续，理据不足，应依法不予支持。关于叶揆、林舜霞实际交付了多少定金给昊林达公司的问题。叶揆、林舜霞与昊林达公司共同确认叶揆、林舜霞在2015年5月20日交付了购房款542418元给昊林达公司，虽然该542418元的《收据》载明的是购房款，但是叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》中第二条已明确约定叶揆、林舜霞应在签订本《新时代广场认购书》时向昊林达公司支付认购定金542418元，结合《新时代广场认购书》其他条款多处载有定金的内容，可以证实叶揆、林舜霞与昊林达公司在签订《新时代广场认购书》时已经将叶揆、林舜霞交付的上述542418元约定为定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，叶揆、林舜霞与昊林达公司签订的《新时代广场认购书》的合同标的额是542418元，其20%是108483.6元，因此，对于叶揆、林舜霞交付的定金数额超过合同标的20%部分即433934.4元，应依法不予支持。昊林达公司抗辩认为没有收到叶揆、林舜霞定金，理据不足，应依法不予采纳。关于叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，昊林达公司与叶揆、林舜霞于2015年5月20日签订《新时代广场认购书》后，又与案外人黄国荣签订了《商品房买卖合同（预售）》，将案涉商品房销售给案外人黄国荣，且案涉商品房的权利人已于2018年2月7日登记为案外人黄国荣，至今亦没有将案涉商品房交付给叶揆、林舜霞使用。昊林达公司的上述行为已构成违约，并导致叶揆、林舜霞无法实现合同的目的。同时，虽然昊林达公司在庭审中主张其与案外人黄国荣签订的《商品房买卖合同（预售）》名为买卖，实质上是将案涉商品房抵押给案外人黄国荣，且没有将案涉商品房交付给案外人黄国荣。但无论昊林达公司与案外人黄国荣之间存在商品房买卖合同关系还是抵押合同关系，亦均导致叶揆、林舜霞无法实现合同的目的。综上，叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》已符合法律规定的解除条件，叶揆、林舜霞可以请求解除其与昊林达公司签订的《新时代广场认购书》。现叶揆、林舜霞请求判令解除其与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》，符合法律规定，理据充分，应依法予以支持。昊林达公司抗辩认为其与叶揆、林舜霞没有明确约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，其没有与叶揆、林舜霞签订《商品房买卖合同》不构成违约，故叶揆、林舜霞无权解除双方签订的《新时代广场认购书》，理据不足，应依法不予采纳。关于昊林达公司是否应返还购房款542418元、定金108483.6元和支付利息给叶揆、林舜霞的问题。叶揆、林舜霞的该项请求实为要求昊林达公司返还购房款和支付利息及双倍返还定金，如前所述，昊林达公司的违约行为导致叶揆、林舜霞无法实现合同的目的，并致使双方签订的《新时代广场认购书》被解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，结合叶揆、林舜霞的诉讼请求，叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》解除后，昊林达公司应返还购房款433934.4元（已付购房款542418元-定金108483.6元）双倍返还定金216967.2元，并赔偿占用购房款期间的利息损失给叶揆、林舜霞，该利息损失应以433934.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年5月20日起计算至购房款实际返还之日止。叶揆、林舜霞请求判令昊林达公司返还购房款542418元，返还定金108483.6元，并以542418元为基数，按照年率24%的标准计算支付从2015年5月20日起至购房款实际返还之日止的利息，超出一审法院认定部分，理据不足，应依法不予支持。昊林达公司抗辩认为其不存在违约行为，不应返还购房款、返还定金和计算支付利息给叶揆、林舜霞，理据不足，应依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、解除叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》；二、昊林达公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还购房款433934.4元和支付利息（该利息以433934.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年5月20日起计算至购房款实际返还之日止）给叶揆、林舜霞；三、昊林达公司在本判决发生法律效力之日起5日内双倍返还定金共216967.2元给叶揆、林舜霞；四、驳回叶揆、林舜霞的其他诉讼请求。一审案件受理费14173元，由昊林达公司负担9921元，叶揆、林舜霞负担4252元。二审期间，双方均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，商品房认购书是开发商与准买受人直接确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购买合同的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应对明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期…….。”本案中，叶揆、林舜霞与昊林达公司于2015年5月20日签订的《新时代广场认购书》仅约定了拟认购房屋的房号、价格、付款方式、付款时间等内容，但对房屋交付使用条件及交房日期并没有约定，而交付房屋是开发商的主要义务，交付日期是合同实际履行的主要内容，故该《新时代广场认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应该具备的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，本案应为商品房预约合同纠纷。一审法院将该认购书认定为商品房买卖合同并将本案定性为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。该认购书是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。综合双方的诉辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点为：叶揆、林舜霞支付给昊林达公司的542418元购房款中是否包含定金；如果包含定金，昊林达公司应否双倍返还定金给叶揆、林舜霞。本案中，叶揆、林舜霞与昊林达公司签订的《新时代广场认购书》第二条载明叶揆、林舜霞应于签订本《认购书》时向昊林达公司支付认购定金542418元整，但由于涉案房屋的总价款亦为542418元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，叶揆、林舜霞与昊林达公司约定的定金超过了合同标的额的百分之二十，一审法院认定双方在认购书中约定的定金为108483.60元（542418元×20%）正确，本院予以维持。昊林达公司上诉主张没有约定理据不足，本院不予采纳。由于昊林达公司存在一房二卖情形致使涉案认购书解除，对此昊林达公司负有全部过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，一审判决昊林达公司双倍返还收取的定金共216967.20元给叶揆、林舜霞正确，本院予以维持。昊林达公司主张不应双倍返还定金理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果正确，本院予以维持。昊林达公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2470元，由阳春市昊林达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年五月二十四日法官助理李凤霞书记员詹礼迪附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。