广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初824号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道文锋东路**三水恒福广场**701（仅作办公场所使用），统一社会信用代码：9144060766988301XE。法定代表人：林杰龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：成开梅，女，该公司员工。被告：范志良，男，1975年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福公司”）诉被告范志良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒福公司的委托诉讼代理人成开梅、被告范志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金23168.40元，并主张计至实际付清之日；二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年3月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定由被告购买原告开发的位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆2座22单元2层222号房，房价总款为378607元，通过按揭贷款方式支付。合同签订后，被告按揭款部分已通过贷款方式支付，但被告未按时足额支付首期款。据此，原告认为，根据合同的约定，被告未按照约定时间付款，其行为已属违约，依法应承担违约责任。因逾期付款产生的违约金，暂计至2019年1月28日合计为23168.40元，故诉至法院,请法院依法判如所请。被告范志良辩称，一、答辩人按照合同规定按时交付了首付款。首付款是签订房屋买卖合同的基本要求与前提条件，按照行业交易规则，首付款不交清，原告是不会与购房者签订合同的；按照商品房销售相关规定，首付款不交清也是不允许签订商品房买卖合同的；答辩人与原告于2017年3月28日已签订了房屋买卖合同，意味着首付款已全部付清。二、首付款中的59000元，答辩人已与原告签订免息借款合同，从签订合同之日即2017年3月28日起两年内即到2019年3月28日分8期还清，每3个月还款一次，还7375元。由于原告知道首付款借款合同是违规的，因此，双方签字的借款合同只有原告持有，原告并没有返还借款合同给答辩人。三、在原告的催告函通知书上，已经写明双方是签订有借款59000元的借款合同的事实，因此，原告按照房屋买卖合同第9条规定要求答辩人支付逾期违约金是没有法律依据的。四、原告是与所有购房者签订有首付款借款合同，不仅仅与答辩人一个人签订借款合同的，且原告在广告宣传中也写有“首付仅需5-8万元，贷款两年免息”的宣传内容，首付款中的59000元是独立于房屋买卖合同之外的一个民间借款合同，按照民间借贷的司法解释和法院的判例，年利率超过12%是不受法律保护的。因此，对于首付款中的59000元在法律上应视为已按期交清但双方另外存在一个借款合同，或者在法律上应视为虽延迟交付59000元，但答辩人是征得了原告的同意，不应该视为逾期。答辩人只负偿还本金的义务，不应该承担逾期责任。五、答辩人虽然没有按照借款合同的规定按期偿还借款，是原告没有按照“即签即收租”的规定向答辩人返还租金，以及因为房屋存在质量问题，原告没有按照合同约定在2017年8月31日向答辩人交楼，答辩人可以行使抵消和抗辩权。2019年2月2日，答辩人已提前56天还清了59000元欠款。六、在原告的诉讼请求中，原告故意不提借款合同之事，把借款事实当做答辩人违约之行为并起诉到法院，这是一种极不诚信的行为，在履行借款合同过程中，原告也没有尽到债务到期告知义务。七、原告如果认为答辩人未按时交付首付款，但同时答辩人与原告事实上又存在借款合同，借款合同中已经注明借款是用来支付首付款的，答辩人借了原告的钱已经把首付款交清了，不存在未按时交首付款的问题，也不存在违约，不可能未按时交付首付款与借款合同这两个法律事实同时存在。八、答辩人的购房贷款已于2017年8月10日正式发放，按照商品房抵押贷款合同的规定，必须交清首付款才能办理抵押贷款手续，如果答辩人没有交清首付款，银行就不会发放贷款给答辩人。九、答辩人已经支付了59000元首付款，法院应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告恒福公司在诉讼中提交以下证据：1.《商品房买卖合同（现售）》，证明原、被告就涉案房屋的买卖经过协商一致达成交易。2.购房款收据，证明被告未按时支付首付款，根据合同的约定，被告已经违约。被告范志良在诉讼中提交以下证据：1.催告函，证明被告与原告有签订免息借款合同，具体是原告向被告借款59000元，在两年内分八期等额还清，每三个月还款一次。2.购房款收据，证明被告向原告恒福公司已经支付了全部房款。3.恒福丽铂公馆广告宣传图片、借款合同照片，证明根据宣传图片中显示“盛大开盘，首付仅需5到8万，贷款两年免息……”，存在被告向原告借款用于支付首付款，两年内免息的事实，本案中，被告向原告借的首付款也是两年内免息，并分期还款。4.证人王某、曾某、彭某、李某的证言以及证人李某提供的通知函，证明该四名证人在购买恒福丽铂公馆房屋时，均与原告签订了借款合同，由原告向业主提供首付款免息贷款并分期还款的事实。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证，原、被告提交的证据，本院认证意见如下：一、原告提交的《商品房买卖合同（现售）》、购房款收据，被告对其三性无异议，对其真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认采信。二、被告提交的催告函，恒福丽铂公馆广告宣传图片，借款合同照片，证人王某、曾某、彭某、李某的证言，证人李某提供的通知函，上述证据能够相互印证，反映出被告范志良在购买涉案房屋的过程中，针对本案讼争的剩余首期款项的支付方式，原告恒福公司给予被告范志良两年分八期免息付款的优惠措施，本院对上述事实予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：年3月28日，被告范志良作为买受人与原告恒福公司作为出卖人签订合同编号为20170328037305的《商品房买卖合同（现售）》一份，约定：被告购买原告恒福公司开发建设的位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆2座22单元2层222号房屋，该房实测建筑面积为56平方米，其中套内建筑面积为42.67平方米，房屋总价款为378607元；付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本合同网上签订之日起1日内支付198607元；剩余房款180000元应于2017年4月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第九条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在120日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。案涉《案涉《商品房买卖合同（现售）》签订当日，针对首期房款中的59000元款项的支付问题，原告恒福公司与被告范志良达成一致协议，原告恒福公司给予被告范志良两年分八期等额免息支付的优惠。被告分别于2016年12月28日支付购房款（首期款）50000元、于2017年2月6日支付购房款（首期款）30000元、于2017年2月13日支付购房款（首期款）59607元、于2017年8月4日支付购房款（按揭款）180000元、于2017年9月7日支付购房款（首期款）14750元、于2018年3月15日支付购房款（首期款）7125元、于2018年9月27日支付购房款（首期款）7125元。原告提起本案诉讼后，被告范志良于2019年2月3日又支付购房款（首期款）30000元，原告恒福公司在庭审中确认被告已付清全部购房款378607元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2017年3月28日签订的编号为20170328037305的《商品房买卖合同（现售）》系双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制规定，上述合同均已成立且合同有效。本院认为，本案的争议焦点为：原告诉请被告支付逾期支付首期款违约金是否合法有据；如存在支付首期款违约，如何计算违约金。被告范志良主张，就案涉购房合同约定的首期款198607元当中的59000元，原告恒福公司与其达成了借款协议，原告恒福公司同意向其出借59000元，由被告范志良在两年内等额分八期免息归还，故上述59000元购房款，被告已经付清，此时被告实质上只是欠原告59000元借款。本院认为，即使被告范志良与原告恒福公司就上述59000元的购房款有签订借款合同或借款协议，但被告范志良未能举证证明原告恒福公司有向其实际交付借款资金，故双方并不存在真实的借贷关系，应视为双方就上述59000元的首期购房款重新达成了两年分八期付款的约定。由于被告范志良并未按照双方达成的分期付款协议履行，即未在约定的两年期限内分八期按期向原告恒福公司偿还7375元，而是分别于2017年9月7日支付购房款（首期款）14750元、于2018年3月15日支付购房款（首期款）7125元、于2018年9月27日支付购房款（首期款）7125元，于2019年2月3日支付购房款（首期款）30000元，才向原告恒福公司付清了该59000元，故被告范志良就该59000元的首期款已构成逾期支付，属于违约。至于被告范志良提出原告恒福公司就案涉房屋存在质量问题，未支付返租租金等，均不能作为其拒绝向原告恒福公司支付剩余购房款的法定抗辩事由，故本院对该抗辩意见不予采纳。本院考虑到被告范志良逾期支付购房款客观上给原告恒福公司造成了资金被占用的利息损失，除此之外，原告恒福公司亦无举证证明其因此造成了其他损失。综合双方在履行案涉房屋买卖合同过程中的过错程度，以及原告恒福公司的具体损失等因素，本院酌定被告范志良从2017年6月30日起计至2017年9月7日止，以第一期逾期支付的购房款7375元为本金；从2017年12月30日起至2018年3月15日止，以第三期逾期支付的购房款7375元为本金；从2018年3月15日起至2018年9月27日止，以第三期逾期支付的购房款250元为本金；从2018年3月30日起至2018年9月27日止，以第四期逾期支付的购房款7375元为本金；从2018年9月27日起至2019年2月3日止，以第四期逾期支付的购房款500元为本金；从2018年6月30日起至2019年2月3日止，以第五期逾期支付的购房款7375元为本金；从2018年9月30日起至2019年2月3日止，以第六期逾期支付的购房款7375元为本金；从2018年12月30日起至2019年2月3日止，以第七期逾期支付的购房款7375元为本金，分别按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告恒福公司计付违约金，原告恒福公司诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范志良应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（从2017年6月30日起计至2017年9月7日止，以第一期逾期支付的购房款7375元为本金；从2017年12月30日起至2018年3月15日止，以第三期逾期支付的购房款7375元为本金；从2018年3月15日起至2018年9月27日止，以第三期逾期支付的购房款250元为本金；从2018年3月30日起至2018年9月27日止，以第四期逾期支付的购房款7375元为本金；从2018年9月27日起至2019年2月3日止，以第四期逾期支付的购房款500元为本金；从2018年6月30日起至2019年2月3日止，以第五期逾期支付的购房款7375元为本金；从2018年9月30日起至2019年2月3日止，以第六期逾期支付的购房款7375元为本金；从2018年12月30日起至2019年2月3日止，以第七期逾期支付的购房款7375元为本金，分别按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计190元（原告已预交），由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担150元,被告范志良负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  卢秀丽二〇一九年五月十日书记员  梁浩然