河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异71号案外人：褚某某，女，1972年10月11日出生，汉族，住唐山市迁西县。委托诉讼代理人：李某某，男，1979年10月22日出生，汉族，住唐山市迁西县。委托诉讼代理人：赵某虎，男，1962年6月1日出生，汉族，住唐山市迁西县。申请执行人：杨某如，女，汉族，1985年4月5日出生，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所实习律师。被执行人：唐山市鸿禧建筑材料有限公司，住所地唐山市路**南新西道**。法定代表人：高春辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯某忠，该公司工作人员。被执行人：唐山正东房地产开发有限公司，住所，住所地唐山市路**沁园春小区div>法定代表人：孙彦来，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯某忠，该公司工作人员。被执行人：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住所，住所地唐山市路**南新西道**div>法定代表人：孙彦来，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯某忠，该公司工作人员。被执行人：李某东，男，1971年5月12日出生，汉族，住唐山市路**。委托诉讼代理人：侯某忠，男，汉族，1956年6月18日出生，住河北省唐山市迁西县。被执行人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地唐山路，住所地唐山路**光明西里****北侧被执行人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地唐山路**，住所地唐山路**光明西里****北侧iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>诉讼代表人：北京市炜衡律师事务所。负责人：徐立佳。委托诉讼代理人：薛某坤，男，1989年12月10日出生，住山西省大同市城区。系唐山柒麟正东房地产开发有限公司管理人工作人员。被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市槐安东，住所地石家庄市槐安东路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：程耿，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志禄、王占命河北济达律师事务所律师。在本院执行杨某如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司（以下简称鸿禧公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投公司）、唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）、唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟公司）、唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东公司）、李某东借款合同纠纷一案中，案外人于2019年3月13日对执行某小区西区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求解除石家庄市中级人民法院2016年8月8日、2016年11月21日，对某小区西区我的住宅的查封，目前，我县正集中力量全面解决房地产开发项目中的“办证难、入住难”问题，确保买受人的合法权利受到保护，正在为买受人办理产权登记证。在办证进行中我得知贵院于2016年8月8日、2016年11月21日将我个人住宅予以查封，我的住宅在贵院查封前，于2012年就已经出售给我个人，现房屋所有权和土地使用权属于我自己，当时只是开发公司因为资金紧张和其它原因未给我们办理房产登记，贵院不经调查核实，查封我的财产是错误的，事实售出在前，法院查封在后，案外人认为，法院查封的住宅财产权利属于我自己的合法财产，应该得到法律保护，法院不应该因申请执行人申请执行被执行人单位的债务来执行我个人的财产，该执行查封侵犯了我的合法权益，此案因贵院查封使买受人应办的产权登记得不到办理，给孩子入学和支取公积金等带来困难，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出解封异议申请，恳求法院对我住宅给予尽快解除查封。案外人向本院提交以下证据：证据一、入住手续一张，拟证明案外人于2017年4月28日领取房屋钥匙已经入住案涉房产；证据二、认购诚意金协议一份，拟证明案外人褚某某于2012年10月19日购买203楼2单元902号房屋，总价款455,452元；证据三、河北省住宅专项维修资金专用票据、住房专项维修资金收缴证明各一份，拟证明2017年4月28日缴纳某小区203-2-902号房屋的专项维修资金13,412元，该票据业主刘彬、李鑫。证据三、收据七张，其中房款收据三张：2017年4月28日收据（票号0001770）203-2-902房款1,216元；2017年4月27日（收据票号0001768）203-2-902房款、203-1-59地下室金额477,795元；2012年10月19日（收据票号0004086）203-2-902金额465,452元。水电费、物业费、装修费收据三张，2017年4月28日，预存水费、物业费、装修许可证押金分别为500元、2,405元、500元。收款通知单一份。杨某如的质证意见如下：证据一：入住手续书对真实性、合法性、关联性均不认可。1、法院查封期间不允许转让、抵押、变更所有权等处分行为，交付行为无效。并且申请人申请法院查封正东房地产公司名下财产的时间是2016年8月8日查封的土地使用权、2016年11月21日查封的该房产，正东房地产公司无权将已经查封的房产交付他人使用。异议主体与实际收房人不一致。证据内容显示正东房地产于2017年4月28日将某小区203楼2单元902室房屋交付刘彬、李鑫使用，但是异议申请人是褚某某，并非刘彬、李鑫。证据二：认购诚意金协议对真实性、合法性、关联性均不认可。该证据只是认购诚意金协议，并非真实的房屋买卖合同，无任何证据证明正东房地产公司与褚某某之间存在房屋买卖关系。证据三：河北省住宅专项维修资金专用票据对真实性、合法性、关联性均不认可，该证据显示刘彬、李鑫于2017年4月28日缴纳某小区203-2-902号房屋的专项维修资金13,412元，与异议申请人褚某某无关，且法院查封的房产不可能交易，正东房地产公司违反法律规定，其处分查封财产的行为无效。证据四：收据（7份）对真实性、合法性、关联性均不认可。法院已于2016年11月21日查封该房产，之后正东公司无权再处分，如若再行收取款项应交予法院处置。2012年10月19日的收据上显示，正东房地产公司收到褚某某房款465,452元，2017年4月27日的收据上显示，刘彬、李鑫缴纳房款及地下室款477,795元，2017年4月28日的收据上显示刘彬、李鑫缴纳房款1,216元，该缴纳房款的时间是在法院查封之后，正东公司违反法律规定，出售被查封的房屋，其行为无效，以上收据并无相应的实际付款凭证加以证明，并且褚某某与刘彬、李鑫缴纳的收据费用总和远远超出房屋的实际价值。其提交的收据不具有真实性。剩余三张收据显示2017年4月28日刘彬分别缴纳的装修许可证押金（无收据原件）、预存水费500元、物业费2,405元。正东房地产公司在法院查封该房产后，无权将房屋交付给他人，并且案外人出具的只有收据，并无实际付款凭证。综上，案外人褚某某与正东公司之间并无真实有效的购房合同，且未提交缴纳相应购房款的的付款凭证，也没有提交实际占有案涉房屋的证据。其所提交证据内容缴费的主体是刘彬、李鑫，褚某某不具有异议申请人资格。杨某如向法院申请查封唐山正东房地产开发有限公司名下财产，程序合法，符合法律规定，请求贵院依法驳回案外人的申请，维护申请执行人的合法权益。本院查明，杨某如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李某东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决，判令：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨某如借款本金2,080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2,080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利息按借款合同约定的月利率18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2,080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李某东对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任。（四）驳回原告的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨某如向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定，裁定（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下（1）位于唐山市××区××道南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第72**土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市××区××道南侧，土土地证号为冀唐国用（2013）第75**地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市××××道北侧，土地土地证号为冀唐国用（2013）第72**使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市××××道北侧，土地证土地证号为冀唐国用（2013）第72**用权，面积4633.40平方米；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市××中路东侧，土地证号土地证号为：迁国用（2012）第0**权，面积2115.58平方米；（三）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县××花园住宅小区××＃商业，房产证号为迁房权证迁西字第**的房产，面积2245.26平方米；（四）查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定，裁定（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（三）查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（四）查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封唐山正东房地产开发有限公司名下房产清单显示共计查封某小区南区商业7套、某小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的203楼2单元902室房屋（203-2-902、××）房屋。另查明，案外人购买正东公司开发的某小区西区203楼2单元902房屋。案外人褚某某于2012年10月19日支付房款465,452元、2017年4月27日、28日刘彬、李鑫分别支付房款（203-2-902房款、203-1-59地下室）金额1,216元、477,795元。案外人于2017年4月28日交纳了住宅专项维修资金，后正东公司将房屋交付给刘彬、李鑫。另，案外人褚某某称其于2014年10月20日从正东房地产开发有限公司某小区购买楼号203-2-902一套，现门牌号××，地下室203-1-5，地下室203-1-59一次性付清477,795元。由于个人原因于2017年4月27日转让刘彬，并于当天办理交房手续，于2017年4月28日向住建局交维修基金13,412元，并当年入住。对此，案外人未向本院提供证据。还查明，迁西县住房和城乡规划建设局房屋产权交易所于2019年5月17日向本院出具说明，主要内容为，“正东某小区共建设3幢高层住宅楼，在我所商品房交易系统登记楼号为1#、2#、3#，房地产开发企业对外销售时使用楼号为201#、202#、203#”。此外，河北省唐山市路北区人民法院于2018年7月13日作出（2018）冀0203破1号民事裁定，受理唐山市路北区城市建设投资有限公司对唐山柒麟正东房地产开发有限公司的重整申请。并于2018年8月8日作出（2018）冀0203破1号决定书，确定北京市炜衡律师事务所为唐山柒麟正**地产开发有限公司管理人，负责人为徐立佳。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽在本院查封之前购买了正东公司案涉房产，且将全部购房款支付给正东公司，但未在本院查封之前合法占有案涉房屋。案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形。综上所述，案外人主张对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回褚某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  何东华审判员  高福兴审判员  王珊珊二〇一九年五月二十一日书记员  贾胜杰