广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初368号 原告：蒋受灿，男，1951年3月23日出生，汉族，住广西全州县。 被告：全州县房地产开发公司。住所：全州县全州镇朝阳路口。 法定代表人：唐松。 委托诉讼代理人：周宏明，广西千里目律师事务所律师（特别授权）。 原告蒋受灿与被告全州县房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋受灿，被告的委托诉讼代理人周宏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋受灿向本院提出诉讼请求：1、判令被告未能按期交付超过30日未办理交接手续，被告应向原告支付总房款5%（20544元）的违约金；2、判令被告因不办理交付手续，每逾期一天，被告应按日向原告支付该套房总房款万分之一的违约金，起诉时累计违约金8875元；3、将合同第八条交付期限变更为：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；4、将合同第九条第1（1）项变更为：出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行、第1（2）项变更为：出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；5、将合同第十五条关于产权登记的约定第1项变更为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自买受人付款之日起，按照10%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；6、将合同第十五条第2项变更为：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金；7、判令被告拆除天龙佳苑1栋2单元705室安装的塑钢窗户，应当按照合同附件三的约定，安装铝合金中空镀膜玻璃窗。事实和理由：被告全州县房地产开发公司在全州县南侧开发建设的天龙佳苑商住楼项目，其户内外销售广告称：“天龙佳苑，现房特惠，全城热销，现房特惠2800元/m2起”。原告看中该楼盘是现房销售，无购房风险，逐承诺与被告签订购房协议，当被告销售人员了解到原告一次性交付房价款时称：“现房销售不需要签订协议，你把全部购房款汇进公司帐户后，就直接在网上签合同后就交房”。原告信其承诺，原告借够房款，于2018年6月11日按被告要求向其提供的中国银行全州支行的帐户一次性交付全部购房款410880元。2018年6月12日，被告提供完全打印好不许改动的格式合同要原告签字，面对不公平的合同，因原告已掉进被告精心设计的“先交钱后签约”的陷阱中，又想是一手钱一手货的现房买卖，也就非常不情愿的被迫在被告单方意思表示的合同上签了字。签订该合同前后，被告违反《商品房销售管理办法》第二十三条规定，没有向原告明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，也没有明示《城市商品房预售管理办法》。其后，原告又按被告通知，于2018年6月19日缴物业维修资金9587元和契税5869.72元。原告依被告要求将《物业维修基金专用现金缴款单》第2联交给被告售楼部人员要求交房，销售人员称：还要向秦会计在中国银行的帐号：62×××03汇进入户门、水、电入户等费用4761元后才能交房。这也是老板的意思，比你后买房的交了这些费用都交了房装修了，你到其他买房的地方问一问，都要交这些费用，不交费就不交房。原告认为：买受人履行了支付房价款合同义务，出卖人应履行现房交付义务。被告没有任何依据和理由另行收取合同未予标明的任何费用，被告以拒绝交房相胁迫强行要原告在商品房价格之外支付入户防盗门、水、电基础设施费用，是价外加价的不法行为，被告违反《商品房销售明码标价规定》第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”之规定。天龙佳苑的大旺旺商场和人民公社饭店已开业两年，该楼商品房已入住十多户人家，被告的销售广告称：“天龙佳苑，现房特惠，全城热销，现房特惠2800元/m2起”，被告的格式合同却是“预售商品房”和交付期限“出卖人应当在2019年12月30日前”，被告的行为违背众所周知的事实，有欺诈的故意，并实施了欺诈行为，从而使原告陷入错误的认识，在违背真实意思的情况下与被告签订了不公平的合同。该格式合同免除出卖人责任，被告将“现房特惠”的要约欺诈变为“预售商品房”和“出卖人应当在2019年12月30日前交付”。该格式合同加重对方责任，合同第十一条交接第一款不规定出卖人的责任，该条第三款却规定“买受人不办理交付手续的，每逾期壹天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金，如超过30天未办理交接手续的，则出卖人有权将此房自行处理并收取买受总房款5%的违约金。”按该规定买受人每天向出卖人支付724.41元违约金，是出卖人逾期交房万分之0.5的35.26倍，是逾期交房万分之一的17.63倍。该格式合同极力减轻逾期办理产权登记出卖人的责任。合同第十五条关于产权登记的约定，买受人退房，90日内退房款，并按已付房价款的1%(4108.8元）赔偿买受人损失。买受人退房，出卖人按已付款的0.5%(2054.4元）向买受人支付违约金。依据《合同法》平等、公平、诚信、遵纪守法和权利义务对等原则，根据合同第十三条约定，商品房达到交付使用条件后，现由于出卖人原因，出卖人不办理交付手续的每逾期一天，出卖人应按日向买受人支付该房款万分之一的违约金，如超过30日未办理交接手续的，出卖人应向买受人支付房款5%(20544元）的违约金。根据《合同法》的规定，格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》同时规定提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。《合同法》还规定在订立合同时显失公平的，一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条之规定，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、三十九条、四十条、四十二条、五十四条、一百一十三条规定请求人民法院变更该格式合同。依合同赔偿原告的损失。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼。 被告全州县房地产开发公司辩称，1、被告销售商品房取得了相关资质，与原告签订的合同合法有效；2、原告要求被告支付违约金没有法律和合同依据。按照合同的约定，交房的条件未达成，交房时间没有逾期，被告不应承担违约责任；3、原告购买房屋的时间是2018年6月份，起诉要求变更交房时间为2016年12月30日没有法律依据；4、原告的第4、5、6、7项诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告针对其主张提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，用以证明原告一次性支付购房款410880元，合同中关于违约金的约定显失公平，被告销售房的行为存在欺诈；2、首期物业维修资金交款通知书、维修资金专用收据和广西农村信用社业务通知单，用以证明原告已按通知要求交了物业维修资金，被告应当按照约定交房，未交房则构成违约；3、商品房预售许可证，用以证明房屋的竣工日期，原告购买房屋时是现房销售；4、被告销售房屋的广告和人民公社饭店开业两周年店庆照片，用以证明合同约定预售商品房是欺诈行为；5、购房款收据、增值税普通发票，用以证明原告交了购房款410880元；6、税收缴款书，用以证明已按规定缴纳了契税；7、被告出具的费用清单，用以证明被告要求原告缴纳清单上的费用之后才交房。 被告针对其答辩意见提交了如下证据：1、被告的营业执照、法定代表人的身份证复印件，用以证明被告具有合法的经营资质；2、被告的企业资质证、单位建房建设用地规划审批单、建设用地规划许可证、单位建房建设工程规划审批单、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、全州县发展和改革局文件、全州县住房和城乡建设局文件、国有土地使用权证，用以证明被告修建和销售房屋均办理了相关手续，不管是修建房屋还是出售房屋均具有合法性；3、原告的交款单、增值税发票、维修资金专用收据、商品房买卖合同备案证明、《商品房买卖合同》，用以证明：（1）原告购买了被告出售的房屋并已交清房款；（2）合同约定的交房期限为2019年12月30日前，被告不存在逾期交房情形，不应当承担违约责任；4、部分购房户交纳的水电入户费用汇款单据，用以证明部分业主按照被告的要求交纳了水电入户费用。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的第1、2、3、5、6、7组证据的真实性没有异议，对原告提供的第4组证据有异议。原告以被告超出举证期限和未收到被告提供的证据为由，对被告提供的证据不发表质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的第4组证据有异议，但未提供充分证据予以反驳，对该组证据的真实性，本院予以确认。被告提供证据的时间超过了本院确定的举证期限，原告不发表质证意见，但这些证据与案件的基本事实有关，与原告提供的证据有一致性，对被告提供的4组证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经确认的证据，本院确认以下法律事实：2018年6月11日，原告蒋受灿通过银行转账，向被告全州县房地产开发公司一次性支付了购房款410880元。2018年6月12日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于全州县房屋一套，该商品房建筑面积共136.96平方米，单价为每平方米3000元，总价款410880元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前，将符合国家和全州县住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：买受人应该在交付之日三日内通知出卖人，出卖人经确定属实，30日内补齐附件三约定的标准。合同第十五条约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送全州县房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如因国家政策及当地政府因素造成的，双方协商解决。合同附件三约定，门窗：进户为防盗门，其它门留门洞，窗为铝合金中空镀膜玻璃窗。合同签订后，原告于2018年6月14日缴纳了契税5869.72元，又按照被告的首期物业维修资金交款通知书于2018年6月19日交了9587元维修资金，之后要求被告按通知书上载明的：凭银行柜台盖章生效的《物业维修资金专用现金缴款单》第2联办理交房手续。被告要原告再交纳水电入户费、入户门、测绘预测实测费、宗地图、房屋分户图、工本费等费用4761元后才交房，原告认为这些费用超出了合同约定，又没有提前告知，收取不合理，拒绝交纳，双方为此产生纠纷。还查明，2018年6月28日，全州县人民政府房地产管理所对原、被告签订的《商品房买卖合同》登记备案。 本院认为，原告蒋受灿与被告全州县房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意愿表示，没有违反法律强制性规定的情形，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前，将符合国家和全州县住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。按照合同约定，涉案房屋交付没有达到约定的条件，双方尚未办理房屋交付手续，被告不构成逾期交房，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。原告于2018年6月11日交清购房款，第二日与被告签订合同，双方约定的交房时间为2019年12月30日前，原告诉请将房屋的交付期限变更为2016年12月30日，该请求违反合同的约定且与购房时间明显不相符，本院不予支持。关于逾期交房和逾期办理产权登记违约金的标准，原告认为合同的第九条和合同的第十五条中关于原告和被告要承担的违约金比例不一致，显失公平，要求变更。本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定双方对逾期交房和逾期办理产权登记要承担的违约金标准不一致，但合同对双方对等的权利义务都进行了约定，并没有免除、排除其中一方当事人的权利和义务，且根据合同法的相关规定，当事人若认为违约金过高或者过低均可以申请人民法院予以调整，合同关于违约金的约定并不构成显失公平。原告诉称被告销售房屋存在欺诈的情形，未提供充分证据证实，本院不予支持。因此，原告以被告存在欺诈以及约定的违约金标准显失公平为由，要求变更合同第九条、合同第十五条内容的诉请，没有法律依据，本院不予支持。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：买受人应该在交付之日三日内通知出卖人，出卖人经确定属实，30日内补齐附件三约定的标准。由于涉案房屋尚未交付，合同约定的条件尚未达成，对原告要求被告拆除天龙佳苑1栋2单元705室安装的塑钢窗户，按照合同附件三的约定，安装铝合金中空镀膜玻璃窗的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告蒋受灿的全部诉讼请求。 本案受理费936元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费936元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  刘维雄 人民陪审员  蒋春林 人民陪审员  王荣鹏 二〇一九年五月二十日 书 记 员  李 琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人就当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。