西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初3914号原告：和记黄埔地产（西安）有限公司，住所地：西安市高新区楼。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：延绥斌，男，1984年4月4日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：张敏学，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩少宁，陕西至正律师事务所律师。原告和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和记黄埔公司）与被告延绥斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日作出（2017）陕0113民初11020号民事判决，延绥斌对该判决不服，上诉至西安市中级人民法院，该院于2018年10月30日作出（2018）陕01民终9788号民事裁定，裁决撤销（2017）陕0113民初11020号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和记黄埔公司的委托诉讼代理人周曙光，被告延绥斌的委托诉讼代理人张敏学、韩少宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和记黄埔公司诉称，2016年9月13日，原、被告签订了逸翠园·西安（四期）项目的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同登记号：Y16141413，以下简称“买卖合同”），约定被告购买原告开发的逸翠园·西安（四期）项目第5幢2单元9层20901号房，总价款2354560元。按照合同约定，被告应于2016年9月13日前付清首期楼款，该楼款在扣除已缴纳的定金30000元后为440912元；二期楼款为243648元，应于2016年10月13日前付清；三期楼款为1640000元，应在2016年12月12日前付清。同时，买卖合同补充协议第三条约定：如果被告逾期付款，不超过90日，违约金根据逾期应付款数额按照每日万分之一计算；如被告逾期付款超过90日，则原告有权以书面形式通知被告解除合同而无需另行催告被告。如原告选择解除合同，则被告须按商品房总价款的百分之十支付违约金。买卖合同签订后，被告仅支付首期及二期楼款共计714560（含定金30000元），尚欠三期楼款1640000元未支付。从2016年12月13日截止到2017年7月7日，被告已逾期207天。期间原告曾先后分别以催款通知书、追款通知书、律师函等方式向被告催要，被告仍未支付。故请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同登记号：Y16141413），并由被告配合原告办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续；2、被告向原告支付违约金235456元；3、本案诉讼费由被告承担。被告延绥斌辩称，2016年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定的付款方式及期限为按揭付款，即扣除定金后440912元，于2016年9月13日前付清；二期楼款243648元，于2016年10月13日前付清，楼款余额164万元，于2016年12月12日前付清。《选单位确认书》中选择按揭付款方式为7成30年。本合同总价款为2354560元，按照协议约定的按揭付款比例，被告已经支付的定金30000元及一、二期楼款为首付款，楼款余额164万元采用按揭方式付款。按揭付款就是用按揭贷款的方式向开发商支付购房款。按揭贷款要求开发商与银行合作，购房人才能以所购住房做抵押，开放商为银行提供阶段性担保，办理完相关手续后，银行一次性将贷款划入开放商在银行开立的监管账户，购房人完成按揭付款义务。按揭贷款发放的时间银行有决定性的作用，被告无权选择按揭贷款银行，必须到原告指定的与其有合作关系的银行申请贷款，办理过程中必须有原告的配合及担保，贷款发放时间被告无法控制。按揭贷款涉及原告、贷款银行及被告三方，而购房合同中没有对按揭贷款的审批条件和时间进行约定。原告要求被告按照《商品房买卖合同》约定的时间支付第三期按揭贷款明显不合理。实际履行中，2017年2月8日，被告支付二期楼款后，达到按揭贷款首付款比例，原告才开始给被告指定按揭贷款银行，先后安排被告到其合作的农业银行高新支行、中信银行、建设银行曲江支行、工商银行东大街支行等四家银行办理按揭贷款。2017年4月21日，工商银行东大街支行受理后，接收了被告提交的贷款资料。原告在合同楼款余额付款期限之后安排被告办理按揭贷款的行为，已经延长了按揭付款的时间。起诉时却认为被告逾期支付三期楼款，明显与合同实际履行情况不符。按照《商品房买卖合同》关于付款方式的约定，原告作为出卖方，在收到工商银行东大街支行退回被告提交的贷款资料，知悉贷款未办理成功的情况下，应及时通知被告，继续安排其他银行办理按揭贷款，或者协商变更付款方式。但原告并没有履行通知义务，也没有继续安排银行办理按揭或协商变更付款方式。2017年7月，被告得知工商银行东大街支行贷款未办理成功后，就积极与原告的置业顾问王某某联系，协商继续办理按揭贷款或变更付款方式，并主动提出2017年底前支付完楼款余额，王某某能够证明原告拒绝了被告的变更付款方式意见。随后，原告于2017年8月就像法院提起解除合同之诉。原告诉状中提到的《追款通知书》、《催款通知书》、《律师函》，被告从未收到。从落款时间看，都是在原告给被告安排银行办理按揭贷款之前，与合同实际履行行为存在矛盾，因此，原告认为被告构成违约与事实不符。2017年12月6日，被告收到应诉通知后，就积极多方筹借资金，于2018年1月4日将楼款余额汇入原告账户。2016年9月，被告在购买原告房产的同时，从西安天地源曲江房地产开发有限公司也购买了一套住房，需要按揭贷款177万元，2017年4月申请按揭贷款，2017年8月14日在中信银行西安分行办理成功，几乎同时申请按揭贷款，中信银行西安分行能够通过审批，工商银行东大街支行却没有通过审批，未能按揭付款的责任不应归咎于被告。原告解除合同的依据为《补充协议》，该《补充协议》为原告单方制定能够重复使用的格式条款合同。上述条款约定买受人逾期付款超过90日，两年内出卖人有权选择继续履行合同或者书面方式通知买受人立即解除合同而无需另行催告买受人，明显有利于出卖方原告，无论发生任何情况，出卖方均可选择对自己有利的方式行使权利。在付款期限延长后，不经协商、不经催告直接行使合同解除权，没有给被告协商的机会及合理的履行期限，剥夺了买受人应享有的权利。由被告对其不能控制的贷款结果承担逾期付款的违约责任，加重了被告的责任。该格式条款无效，不能作为认定被告违约和解除合同的依据。原告作为知名地产商，依据其签订合同时的优势地位，设定对其有利的格式条款合同，在房屋价格上涨期间，选择行使解除合同的权利，企图获得房屋价格上涨的利益，严重违背了诚实信用原则，有失知名地产商的信誉。故请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月13日，原、被告签订了合同登记号为Y16141413的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的逸翠园-西安（四期）项目第5幢2单元9层20901号房，该商品房预测建筑面积共281.75平方米，每平方米8356.91元，总价款2354560元。合同第七条付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款：按揭付款：扣除定金后即人民币440912元，于2016年9月13日前付清；二期楼款：即243648元，于2016年10月13日前付清；楼款余额：即1640000元，于2016年12月12日前付清。合同第八条约定逾期付款责任双方协商一致按照补充协议第四条的约定执行。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。附件十二补充协议第四条约定：买受人超过本合同约定的时间支付本合同项下各应付款项即逾期付款，则应当向出卖人支付违约金。买受人逾期付款不超过九十日，违约金根据逾期应付款数额按每日万分之一计算。计算期间为自本合同约定的最后付款日期的次日起至实际付款日止。“实际付款日”是指买受人将有关的逾期应付款及其利息、违约金和其它有关的应付款项全额支付给出卖人的当日。买受人逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内出卖人有权按本条约定选择继续履行本合同或选择以书面形式通知买受人立即解除本合同而无需另行催告买受人。若出卖人选择解除本合同，则买受人须按该商品房总价款的百分之十支付违约金给出卖人，买受人已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由出卖人在有关政府部门注销本合同登记备案后三十日内不计息退还给买受人。若买受人支付的违约金尚不足以弥补出卖人因买受人违约而遭受的损失，不足部分应由买受人在出卖人转售该商品房后三十日内赔偿给出卖人。出卖人解除本合同后，有权转售该商品房给任何第三方。”买受人采取贷款的付款方式时，发生买受人的贷款申请未能得到贷款机构批准，或者买受人实际取得之贷款额少于房价款余额，且买受人未能继续按照本合同原定的付款期另行支付该部分价款的，买受人为此应按照本条约定以及本合同其它有关约定承担逾期付款的责任；买受人采取贷款的付款方式时，应自买受人签署本合同之日起十日内将符合贷款机构要求的资料提供齐全。该补充协议部分通过划线予以提示，且原、被告均在该部分签字盖章确认。2016年8月29日，被告向原告支付定金30000元。签约次日，被告向原告付清首期楼款440912元（不含定金30000元）。2017年2月8日，被告向原告付清二期楼款243648元；三期楼款1640000元未按合同约定支付。2015年4月19日，原告向被告发出律师函，要求被告按照合同约定支付三期楼款及逾期付款违约金，因被告仍未支付，故原告于2017年7月7日诉至本院要求解除合同等形成本诉。庭审中，被告延绥斌表示其已于2018年1月4日向原告支付三期楼款1640000元，原告要求解除合同没有依据；对此，被告表示其已起诉要求解除合同，现被告支付房款系其单方意思表示，与原告无关，且其已于2018年1月22日向被告退还该款。对此，被告予以认可，表示已经收到该款。另外，被告延绥斌表示因合同约定的付款方式为按揭付款，但因原告的原因导致银行未批准贷款，对此，原告不予认可。后经被告延绥斌申请，本院工作人员前往中国工商银行股份有限公司西安东大街支行调查相关贷款情况，该行于2018年1月19日出具情况说明一份，该情况说明载明被告延绥斌购买涉案房屋，于2017年4月21日在该行申请个人住房按揭贷款。经审核，因客户提供的资料不能满足对其收入要求，于2017年5月11日通知客户退回此笔贷款。庭审中，被告提供了原告原工作人员王某某的证人证言，王某某称其原为原告处员工，由其接待被告与原告签订了《商品房买卖合同》，被告申请贷款时，因原告与银行有合作，会向被告推荐贷款银行，但由被告自行向银行提交贷款资料。因被告自身原因，多次向银行申请贷款均未通过。被告未按照合同约定期限付款后，原告曾催要过，被告提出一次性付款压力太大，要求分批支付，未获原告同意，后证人王某某离职，对后续情况不清楚。被告对于证人王某某的身份及陈述无异议。以上事实，有商品房买卖合同、收据、转账凭证、律师函、邮寄单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，应当予以保护，原、被告双方均应按照合同内容履行各自的义务。合同签订后，被告已向原告支付了定金、首期楼款及二期楼款共计714560元，但其未按照合同约定支付三期楼款1640000元，逾期付款已经超过90日，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已符合法律规定及合同约定的应当解除合同的情形，故原告诉请要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号：Y16141413）的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告辩称原告以实际行为同意被告延长楼款余额的付款期限的主张，被告并未提供相关证据证明原告同意其延长付款期限，且在其办理按揭贷款过程中，原告的工作人员仅向被告推荐了贷款银行，并无其他行为配合被告办理贷款。在被告提出不能一次性付款，要求分批付款后，原告亦明确表示不同意。故对被告该辩称，本院依法不予采纳。对于被告辩称办理贷款时间其无法控制，双方约定显失公平的主张，双方在补充协议中明确约定，发生买受人的贷款申请未能得到贷款机构批准，或者买受人实际取得之贷款额少于房价款余额，且买受人未能继续按照本合同原定的付款期另行支付该部分价款的，买受人为此应按照本条约定以及本合同其它有关约定承担逾期付款的责任。本案中，贷款未获审批系因被告自身原因，且原告按照合同约定已对被告进行了催告，在被告逾期付款长达九个月之久后才提出解除，已履行了其自身义务，故对被告该辩称，本院亦不予采纳。关于被告辩称其已支付三期楼款1640000元，因被告未在合同约定的时间内付款，逾期已经超过九十日，其付款时原告已提起诉讼要求解除合同，被告支付三期楼款系其单方行为，原告也已退还该款，故对此辩称本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因该合同已解除，故被告应配合原告办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续。同时原告应向被告退还已付楼款714560元。对于违约金部分，因原、被告双方在买卖合同中约定，因被告逾期付款超过九十日而原告选择解除合同的，被告应当向原告支付商品房总价款的百分之十的违约金，现房屋总价款为2354560元，故对于原告要求被告支付违约金235456元的诉请，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告和记黄埔地产（西安）有限公司与被告延绥斌于2016年9月13日签订的合同登记号为Y16141413的《商品房买卖合同》及该买卖合同的补充协议。二、被告延绥斌于本判决生效之日起十日内协助原告和记黄埔地产（西安）有限公司办理备案登记号为Y16141413的《商品房买卖合同》的备案注销手续。三、被告延绥斌于本判决生效之日起十日内向原告和记黄埔地产（西安）有限公司支付违约金235456元。四、原告和记黄埔地产（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告延绥斌返还购房款714560元（含定金30000元）。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25636元，由被告延绥斌承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  王亚兰人民陪审员  徐 凯二〇一九年五月十日书 记 员  刘丽娜1