重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0151民初1301号原告（反诉被告）：胡朝良，男，1952年11月2日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：韩春荣，重庆巴岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：时渝，重庆奕平律师事务所律师。原告（反诉被告）：叶华珍，女，1951年10月5日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：韩春荣，重庆巴岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：时渝，重庆奕平律师事务所律师。原告（反诉被告）：胡健华，女，1978年4月20日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：韩春荣，重庆巴岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：时渝，重庆奕平律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡朝菊，女，1968年10月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区，公民身份号码5102281968********。委托诉讼代理人：袁登胜，重庆龙都律师事务所律师。被告（反诉原告）：冷敏，女，1992年8月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告（反诉原告）：张怀兵，男，1971年10月6日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。原告胡朝良、叶华珍、胡健华与被告胡朝菊、冷敏、张怀兵房屋买卖合同纠纷（立案案由为确认合同无效纠纷）一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用简易程序，并于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告胡朝良、叶华珍、胡健华的委托诉讼代理人韩春荣到庭参加了诉讼，被告胡朝菊及其委托诉讼代理人袁登胜到庭参加了诉讼，被告冷敏、张怀兵经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2018年5月7日，被告胡朝菊、冷敏、张怀兵提出反诉请求。因案情复杂，本院于2018年5月8日裁定转为普通程序审理，并于2018年5月31日，2018年8月30日，2019年5月16日公开开庭进行了审理。第二次庭审，胡朝良、叶华珍、胡健华的委托诉讼代理人韩春荣，胡朝菊及其委托诉讼代理人袁登胜、冷敏、张怀兵的委托诉讼代理人杨道明到庭参加了诉讼。第三次庭审，胡朝良、叶华珍、胡健华的委托诉讼代理人韩春荣、胡朝良，胡朝菊及其委托诉讼代理人袁登胜、冷敏、张怀兵的委托诉讼代理人杨道明到庭参加了诉讼。第四次庭审，胡朝良、叶华珍、胡健华的委托诉讼代理人时渝、胡朝良，胡朝菊及其委托诉讼代理人袁登胜、冷敏、张怀兵的委托诉讼代理人杨道明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡朝良、叶华珍、胡健华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年8月10日签订的协议及2013年6月17日签订的补充协议无效；2、被告将其占用原告的位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX村XX二路XXX号房屋返还原告；3、原告给付被告垫付的修建房屋款149008元，并返还被告支付原告的宅基地补偿款16500元；4、判决被告支付原告房屋使用费108000元；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：三原告长期在外务工，对当时铜梁县政府建设XX村市级新农村，拆老宅基地原有房屋集中在XX村建新房的政策不知情。胡朝菊隐瞒真相，采取欺骗手段，在没有如实告诉三原告政策情况下，于2011年8月10日单方写了一个协议邮寄到温州让胡朝良签字，胡朝良受骗了遂签了名。2013年6月17日，胡朝菊单方写了一个补充协议让胡健华签字。胡健华也受骗了遂签了字。2011年8月26日，胡朝菊以其个人名义与铜梁县黄桷门农业开发有限公司签订了XX街道XX村新农村建设项目搬迁协议书，与重庆春力房地产开发有限公司、铜梁县黄桷门农业开发有限公司签订了委托建房协议书，后被告以原告名义投入资金建房，房屋竣工后被告选房，接收建成的新房并住进了原告所有的位于铜梁区XX街道办事处XX村XX二路XXX号房屋。2017年1月，胡朝良回家看到老宅基地原有房屋已被拆除，从村委会了解到新农村建设的真实情况，原告再不能取得宅基地。根据法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售。三被告系铜梁区XX街道办事处城镇居民，不是XX街道办事处XX村本村村民，无权购买、占有原告的宅基地房屋。双方签订的协议及补充协议，不是原告的真实意思表示，且违反了法律强制性规定，该协议应当认定无效。为了维护自身合法权益，特诉请法院希判决如诉讼请求。被告胡朝菊、冷敏、张怀兵辩称，双方签订的协议及补充协议系双方真实意思表示，不存在欺骗的事实，应当有效，故应当驳回原告的诉讼请求。即使法院认定无效，胡朝菊、冷敏、张怀兵为了案涉房屋前后投入六十多万元，原告也应赔偿被告损失。反诉原告胡朝菊、冷敏、张怀兵向本院提出反诉请求：1、判决胡朝良、叶华珍、胡健华返还胡朝菊、冷敏、张怀兵已付的款167700元，并从2011年8月10日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息；2、判决胡朝良、叶华珍、胡健华赔偿胡朝菊、冷敏、张怀兵房屋装修费用125808元；3、判决胡朝良、叶华珍、胡健华赔偿胡朝菊、冷敏、张怀兵房屋增值部分的差额335400元；4、本案诉讼费、鉴定费均由胡朝良、叶华珍、胡健华负担。事实和理由：虽然协议无效，但反诉人为案涉房屋投入了大量资金，包括支付宅基地补偿款15000元、建房资金150000元、装修价款、设施设备等，共计50余万元。胡朝良、叶华珍、胡健华起诉并仅同意给付165000元，明显不符合反诉人实际投入款项和该套房屋的现行市场价值。反诉人购买被反诉人购房资格系双方充分考虑和多次协商后达成的协议，且反诉人是在保证不会反悔，若反悔自愿双倍赔偿及按银行贷款利率4倍支付资金利息等前提下，才同意投入大量资金购买该套房屋的。一切责任均在于被反诉人的不诚信和出尔反尔，如今提起反诉实属无奈。另外，张怀兵与胡朝菊于2015年4月16日离婚后，胡朝菊支付张怀兵15万元后，张怀兵自愿放弃对该房屋共有部分的分割，现该房屋实际权利人为胡朝菊和冷敏。反诉被告胡朝良、叶华珍、胡健华针对反诉请求辩称，同意支付胡朝菊、冷敏、张怀兵建房款149008元及宅基地补偿款16500元。案涉房屋胡朝菊、冷敏、张怀兵投入装修费用不超过20万元，且能搬走的其应当自行搬走。合同无效，故不存在利息、增值部分赔偿的问题。本院经审理认定事实如下：2011年8月10日，胡朝良（甲方）与胡朝菊（乙方）签订了《协议》，约定：“一、甲方胡朝良自愿放弃修建XX村风情小镇3人宅基地房屋。二、胡朝良、叶华珍、胡健华3人自愿将XX村风情小镇宅基地房屋指标一家承让给家妹胡朝菊修建。三、乙方胡朝菊在XX村风情小镇选房顺序号抓阄，抓到顺序号不管是在大街或小巷，还是最偏壁座落房屋，都由胡朝菊出钱所建所得。4、甲方胡朝良、叶华珍、胡健华不得找任何方式或理由要回XX村风情小镇房屋。5、甲方胡朝良、叶华珍、胡健华只能享受国家补贴下来的户头钱，假如国家有其它补贴下来，也由胡朝良一家3人享有所得。6、当甲方胡朝良产权证下来，甲方应把房屋产权证拿到公证处，将产权证公证到胡朝菊户头上。7、甲方假如要在一年半之前毁约，就由修建房屋的单价，加2倍付给乙方。超过一年半后，更不能用任何方式夺回他3人在XX村风情宅基地房屋。8、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效具有同等法律效力……”。胡朝良保存的协议上胡朝良在甲方处签字并捺印，胡朝菊在乙方处签字并捺印。胡朝菊保存的协议上胡朝良、胡健华在甲方处签字并捺印，见证人胡朝贵在协议见证人处签字，胡朝菊在乙方处签字并捺印。2011年8月26日，铜梁县黄桷门农业开发有限公司（甲方）与胡朝良（乙方）签订了《XX街道XX村新农村建设项目搬迁协议书》，协议约定：“……二、建房补助。乙方自愿落户XX村风情小镇，应搬迁3人，可享受补助3人，共计建房补助费¥43500.00元（大写肆万叁仟伍佰元整）。三、建房方式。采取委托建房，即由乙方委托有资质的施工单位在风情小镇红线范围内按照甲方统一规划建房，同时签定《委托建房协议书》。房屋建号后再全村统一选房，以签定本协议的顺序号作为选房的顺序号。四、房屋占地面积差额款。乙方新建房屋为C户型，占地面积91.98平方米。面积差额款为¥-996.00元。五、付款方式。乙方应领的搬迁补偿费、搬家补助费、建房补助费、房屋占地面积差额款及房屋残值费共计¥42504.00元（大写肆万贰仟伍佰零肆元整）。上述所有费用不直接支付给乙方，在乙方与施工方进行新房工程款决算时全部计入建房款。同时乙方缴纳的建房保证金直接计入建房款……九、特别声明。乙方系家庭承包户和房屋所有权人的代表，乙方的签字行为系征得家庭成员和房屋所有权人的同意……”。铜梁县黄门农业开发有限公司在甲方处盖章，胡朝菊在乙方处签字并捺印。另外，胡朝菊代胡朝良在《XX村搬迁补偿结算表》《XX村搬迁补偿明细表》《委托建房协议书》等文书上签字确认。2013年6月17日，胡朝良、叶华珍、胡健华（甲方）与胡朝菊、张怀兵、冷敏（乙方）签订了《补充协议》，约定：“甲乙双方本着诚实守信的原则，经过友好协商，在原协议基础上，自愿达成如下协议：一、甲方由于资金困难，无力建房，自愿将其享有的铜梁县XX街道办事处XX村风情小镇宅基地房屋修建指标让与乙方，由甲方委托乙方办理各种相关手续，需要甲方亲自办理的手续甲方必须出面办理。所建房屋资金由乙方以甲方名义全额出资，即使产权证在甲方名下，但该房屋实际产权归乙方所有。乙方有权转让该房屋，乙方转让该房屋，甲方无条件协助乙方办理相关手续，并对乙方转让房屋的行为不持任何异议。二、乙方已投入建房资金150000元，另外乙方已给付甲方宅基地补偿款每人5500元，乙方共投入资金165000元。政府补偿的建房款每人14500元归甲方所有。甲方不得以任何理由毁约，如甲方以后主张甲乙双方签定的协议无效，要回房屋，这属于甲方违约，甲方要按悔约时该房屋市场价格给付乙方房屋价款，并向乙方支付违约金，违约金从2011年8月10日起至甲方付清乙方房屋市场价值时止，以乙方投入的资金165000元按商业银行同期贷款利率的4倍计算损失，由甲方向乙方给付违约金。三、因今后该房屋享有政府的任何优惠或补贴，属于甲方享有。因政策原因，需要拆迁该房屋，政府或开发商给付的补偿款归乙方所有……”。胡健华在甲方代表签字处签字并捺印，胡朝菊在乙方代表签字处签字并捺印。截止2013年6月18日，胡朝菊、冷敏、张怀兵支付胡朝良、叶华珍、胡健华房屋补助款共计60000元，其中每人国家补助建房款14500元/人，地基补偿款5500元/人。另外，胡朝菊、冷敏、张怀兵向委托建房公司支付106504元。2013年12月14日，胡朝菊代为选房，房号为XXX#即重庆市铜梁区XX街道办事处XX村XX二路XXX号房屋。同日，胡朝菊代为签订了《黄门风情小镇综合管理制度》等文书，并接房。接房后，胡朝菊一家开始装修。胡朝菊、冷敏、张怀兵向物管公司缴纳了水电气开通费910元，向重庆潜能燃气股份有限公司支付安装及材料费286元。装修后，胡朝菊一家入住该房。2018年1月25日，胡朝良与胡朝菊因房屋问题发生争议，辖区办事处及村社工作人员进行了调解，但未达成调解协议。2018年2月23日，胡朝良、叶华珍、胡健华起诉来院。另查明，案涉房屋至今未取得房产证。胡朝菊与张怀兵于2015年4月16日经本院调解离婚，离婚时并未处理案涉房屋。事后，胡朝菊与张怀兵两次达成协议对案涉房屋进行分割，胡朝菊支付张怀兵15万元，案涉房屋归胡朝菊所有。胡朝菊、张怀兵、冷敏均不属于重庆市铜梁区XX街道办事处XX村XX组集体经济组织成员，且现均系城镇户口。庭审中，胡朝菊、冷敏、张怀兵于2018年5月7日向本院提出申请:1、对案涉房屋装饰装修价值进行司法评估；2、对案涉房屋现行的建造单价和总造价进行司法评估。因第2项鉴定并无实际意义，故本院不同意第2项鉴定申请，但同意其第1项鉴定申请，并委托重庆龙源资产房地产土地评估有限公司（以下简称龙源公司）对案涉房屋装饰装修价值（无法拆除部分）进行司法鉴定。胡朝菊支付鉴定费3000元。2018年7月16日，龙源公司作出龙源[2018]司鉴字第019号司法鉴定意见书，经鉴定，案涉房屋装饰装修价值（无法拆除部分）为125808元。胡朝良申请鉴定人出庭接受质询，并交纳了鉴定人出庭费用800元。本院通知鉴定人汪明出庭接受询问。汪明陈述案涉房屋的鉴定未考虑折旧因素，系按全新价格进行的鉴定，部分项目采用了施工图纸估算工程量，与现场实际测量存在部分差异。龙源公司向本院出具了补充说明一份，调整减少评估金额3718元。因该鉴定并未考虑折旧因素，本院询问双方当事人是否让龙源公司继续补充鉴定，因胡朝良坚决表示不愿龙源公司补充鉴定，并要求重新选择鉴定机构鉴定。本院依法委托重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称开睿源公司）进行相关司法鉴定。开睿源公司于2018年11月19日作出渝开睿源评报字[2018]第K108号资产评估报告，评估结论为截至评估基准日，案涉房屋装饰装修（无法拆除部分）的市场价值为50282元。2019年1月17日，开睿源公司向本院发函表示因该案评估现场查勘过程中存在瑕疵，开睿源公司撤回评估报告，并退回鉴定费。本院遂重新委托重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称瑞升公司）进行相关司法鉴定。瑞升公司于2019年4月8日作出瑞（2019）咨字第0027号报告书，评定案涉房屋室内装饰装修及不可移动物品的现值为55182元。胡朝良向瑞升公司支付鉴定费5000元。胡朝菊申请鉴定人出庭接受询问，支付鉴定人出庭费用1200元。庭审中，鉴定人陈述有30平米左右的厨卫工程未纳入评估范围原因为该部分未经当事人确认。胡朝菊申请重新鉴定，本院认为该部分系胡朝菊为方便其自己使用擅自改变房屋结构修建的，鉴定机构未纳入鉴定内容，并无不当，故不同意重新鉴定。另外，胡朝菊、冷敏、张怀兵申请对案涉房屋现市场价格进行鉴定，本院先后委托开睿源公司和重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称信通公司）进行相关鉴定，均被鉴定机构退还。开睿源公司退回函陈述“……了解到该涉案房地产修建在农村宅基地上。由于类似房地产属于不能在市场上正常交易的房地产，故市场上无相应的交易案例，不能对其市场价值进行评估。我司将此情况与沟通联系后，现退回该案委托鉴定”。信通公司向本院出具情况说明，称“……我公司根据贵院提供的《民事起诉状》复印件、《民事反诉状》复印件发现案涉房产为政府修建的集体安置性农房，根据现行的房地产评估方法，对政府集体安置性农房的市场价值暂无适应性方法进行评估，且现行办法对政府集体安置性农房的市场价值不具备司法说服力。根据《司法鉴定程序规定》，现申请退回该案”。胡朝良、叶华珍、胡健华申请对房屋占用费进行鉴定，因案涉房屋并非无因占有，故本院不同意该项鉴定申请。上述事实，有原、被告的陈述，协议、抓阄委托书、补充协议、收据、拆迁协议书、补偿结算表、补偿明细表、委托建房协议书、选房回执、XX风情小镇综合管理制度、民事调解书、离婚协议、协议、收条、房屋现状照片、会议记录、乡村房屋所有权证复印件、司法鉴定意见书（龙源公司）、关于司法评估鉴定补充说明（龙源公司）、资产评估报告（开睿源公司）、关于撤回司法评估报告的函（开睿源公司）、信通公司情况说明、瑞升公司报告书、鉴定费票据、出庭人员出庭费用收据等，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。庭审中，胡朝菊另行提交了其他房屋的买卖合同等材料，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同的主体及效力情况；二、合同效力认定后的法律后果以及赔偿的问题。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于合同主体和效力的问题。本案中，虽然《协议》中甲方为胡朝良，乙方为胡朝菊，但是《补充协议》甲方为胡朝良、叶良珍、胡健华，乙方为胡朝菊、张怀兵、冷敏，《补充协议》是对《协议》的进一步明确约定，甲方的授权代表胡健华和乙方的授权代表胡朝菊签字进行了确认。胡朝良、叶华珍对于授权（委托）胡健华签字的行为并无异议，张怀兵、冷敏对授权（委托）胡朝菊签字的行为也无异议。据此，合同的主体应当认定为胡朝良、叶良珍、胡健华与胡朝菊、张怀兵、冷敏。关于合同的效力问题。从《协议》和《补充协议》的内容上看，其实质是农村房屋的买卖，其土地性质为农村宅基地。根据现行法律规定，宅基地属于农民集体所有。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给集体经济组织以外的民事主体。胡朝菊、张怀兵、冷敏不是案涉房屋所在村社的成员，故《协议》和《补充协议》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。据此，胡朝良、叶华珍、胡健华请求确认《协议》《补充协议》无效的主张，本院予以支持。二、关于合同效力认定后的法律后果以及赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，合同无效，胡朝菊、冷敏、张怀兵应向胡朝良、叶华珍、胡健华返还重庆市铜梁区XX街道办事处XX村XX二路XX号房屋，胡朝良、叶华珍、胡健华应当返还胡朝菊、冷敏、张怀兵因房屋买卖交付的价款。胡朝菊、冷敏、张怀兵向委托建房的公司支付的106504元，向胡朝良、叶华珍、胡健华每人支付的20000元共计60000元，向物管公司及天然气支付的1196元，胡朝良、叶华珍、胡健华均应当返还。据此，胡朝良、叶华珍、胡健华应当向胡朝菊、冷敏、张怀兵返还167700元。关于损失赔偿的问题。胡朝菊、冷敏、张怀兵请求赔偿房屋装修费用125808元的主张，因本院依法委托的鉴定机构瑞升公司作出的鉴定意见为案涉房屋装修（无法拆除部分）现值55182元，该金额具有合理性，本院予以采信，故本院支持房屋装修损失55182元。胡朝菊、冷敏、张怀兵请求赔偿房屋差价损失的主张，因案涉房屋系农村集体土地上修建的房屋，且至今未取得房产证，本院两次委托鉴定机构进行相关鉴定均被退回，胡朝菊、冷敏、张怀兵因身份问题无法购买类似房屋，故该项请求，缺乏证据支持，本院不予主张。关于胡朝菊、冷敏、张怀兵请求从2011年8月10日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息的主张，因合同无效，且其自身也具有过错，故对该项请求，本院不予支持。关于胡朝良、叶华珍、胡健华请求支付房屋占用使用费的主张，因胡朝菊、冷敏、张怀兵依据双方的协议支付了对价后使用案涉房屋，并非无因使用，房屋占用费不应纳入房屋买卖合同无效后的相互返还以及赔偿的范围，故对该项请求，本院不予支持。综上，胡朝良、叶华珍、胡健华的诉讼请求，本院部分予以支持。胡朝菊、冷敏、张怀兵的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认2011年8月10日订立的《协议》和2013年6月17日订立的《补充协议》无效；二、胡朝菊、冷敏、张怀兵于本判决生效后十五日内将位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX村XX二路XXX号房屋返还胡朝良、叶华珍、胡健华；三、胡朝良、叶华珍、胡健华于本判决生效后十日内返还胡朝菊、冷敏、张怀兵已付款167700元并赔偿装修损失55182元；四、驳回胡朝良、叶华珍、胡健华其他诉讼请求；五、驳回胡朝菊、冷敏、张怀兵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10447元（本诉5402元和反诉5045元），由胡朝良、叶华珍、胡健华负担6269元，胡朝菊、冷敏、张怀兵负担4178元；鉴定费8000元，由胡朝良、叶华珍、胡健华负担5000元，胡朝菊、冷敏、张怀兵负担3000元；鉴定人出庭费用2000元，由胡朝良、叶华珍、胡健华负担1200元，胡朝菊、冷敏、张怀兵负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  罗光模审 判 员  李明星人民陪审员  肖思胜二〇一九年五月二十二日书 记 员  肖雪玲