呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民再26号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵国秀，男，无固定职业，户籍所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市。现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：青松，女，无固定职业，户籍所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市。现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：孙敏，内蒙古秀合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古峰宇房地产集团有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区攸攸板镇青山村回迁小区商业房**。法定代表人：郝石头，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘雪银，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。再审申请人赵国秀因与被申请人内蒙古峰宇房地产集团有限公司（以下简称峰宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）内01民终1094号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2018年11月13日作出（2018）内民申2065号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人委托诉讼代理人孙敏、青松；被申请人委托诉讼代理人刘雪银、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵国秀申请再审称，再审请求：1、请求人民法院依法撤销呼和浩特市中级人民法院作出的（2017）内Ol民终1094号民事判决书的判决内容。2、请求人民法院依法判决被申请人支付申请人违约金陆万贰仟零叁拾伍元捌角陆分（小写：￥62035.86元）（以购房款412827元为基数，从合同约定90日宽限期满之次日即2014年12月30日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年12月25日）并要求判决至实际交付房屋之日止。3、一审、二审的诉讼费用以及鉴定费用均由被申请人承担。申请事由依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项“有新的证据，足以推翻原判决的”以及本条第（六）项“原判决适用法律有错误的”规定，申请人特向贵院申请再审。事实与理由：（一）具体事实：2013年4月25日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）。双方约定被申请人将都摩市B区--金岸第三幢一单元1815号建筑面积共76.28平方米的商品房一套出售给申请人。上述合同约定该商品房总金额为人民币412827元，付款方式为按揭付款，并约定被申请人于2014年9月30日前交付符合商品房交付条件的房屋给申请人使用。申请人已经按约定缴纳了购房款，但截止申请人开始启动一审诉讼程序之日即2016年9月29日，被申请人仍然未向申请人交付房屋。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金。根据双方在合同中违约金的计算标准，即从2014年12月30日起，以购房款412827元为基数按日万分之0.3暂计算至2017年12月25日共计13511.8元，每年违约金为4520元，每月的违约金为376元。此违约金计算标准明显低于因被申请人的逾期交付房屋的行为给申请人造成的在外租赁房屋花费的实际损失。（二）具体理由：1．申请人有新的证据，足以推翻原判决。2017年12月20日，申请人委托内蒙古景通房地产评估有限公司对本案中涉案的房屋从2014年12月30日起至2017年12月25日止期间的租金损失进行评估，估价结果为涉案房屋从2014年12月30日起至2017年12月25日止的公允市场租赁总价为34452元，租赁单价为957元／月。据此可知涉案房屋的年租金为11484元。同时，结合房屋中介公司即呼和浩特市雅典房地产经纪有限公司与内蒙古程泰房地产经纪有限公司出具的租金证明知，涉案房屋及附近小区房屋年租金为10000元左右。另外参照58同城在2017年6月份对外公布的关于涉案房屋所在小区的其他房屋出租信息可知，本案中同地段、同类型房屋的年租金为13200元左右。据此，双方当事人在《商品房买卖合同》中关于违约金的约定明显低于被申请人逾期交房给申请人产生的实际损失。2．呼和浩特市中级人民法院作出的（2017）内Ol民终1094号民事判决书，适用法律错误。申请人符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项“原判决适用法律有错误的”的规定。(1)《民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。同时，《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被申请人逾期交付房屋的行为本已经构成违约，其违约行为造成申请人在外租赁房屋，且申请人提供的租房合同已经充分说明双方约定的违约金低于造成实际损失。故呼和浩特市中级人民法院应当对本案中所涉及的违约金进行调整，但该院未进行调整。(2)《最高院关于民诉法司法解释》第九十六条规定：民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益；……；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；……。《民事诉讼法》第五十五条规定对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为，有关主体可以向法院提起诉讼。鉴于本案中的被申请人作为售房者，其逾期交房的违约行为已经涉及众多消费者的合法权益，故本案一审法院为了遵循公平原则，也为了查明案件事实，主动调取相关的租金证明亦是合法合理。参照一审法院调取的涉案房屋同地段同类房屋的租涉案金标准，表明案涉所在区域内房屋年租金13000元左右。据此，也充分说明双方当事人在《商品房买卖合同》中关于违约金的约定明显低于被申请人逾期交房给申请人产生的实际损失。(3)呼和浩特市中级人民法院在（2017）内01民终1094号民事判决书中认定一审法院调取的租金违反程序。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。但是呼和浩特市中级人民法院却未依法发回重审，而在未查清事实的情况下直接违法改判，严重剥夺了申请人的辩论权。(4)《最高院关于民诉法司法解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……。在涉案房屋所在地，根据我们日常生活经验法则也能知道，在外租赁一套楼房的房屋年租金亦应在13000元左右甚至以上。此事实亦属于我们众所周知的事实，故结合我们的已知的事实以及日常经验，另外结合申请人在诉讼过程中提交的证据，均能够充分说明双方当事人在《商品房买卖合同》中关于违约金的约定明显低于被申请人逾期交房给申请人产生的实际损失。（五）《最高院关于民诉法司法解释》第三百九十条规定：有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：……；（二）确定民事责任明显违背法律规定的；……；（六）明显违背立法原意的。呼和浩特市中级人民法院作出的（2017）内01民终1094号民事判决书的判决内容明显违背《民法总则》第六条规定与《合同法》第一百一十四条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的立法原意，其判决书确定的民事责任也明显违背法律规定。综上所述，呼和浩特市中级人民法院作出的（2017）内01民终1094号民事判决书适用法律明显存在错误，且结合申请人提供新的证据，也足以推翻原判决。据此，申请人现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项与第（六）项规定向贵院提起民事再审申请，望贵院依法判令所请。峰宇公平辩称，一、申请人要求被申请人按同期银行贷款利率支付逾期交房违约金无事实及法律依据。具体理由如下：1、被申请人与申请人双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，且在合同中已明确约定的逾期交房的违约责任，即被申请人逾期交房的，自交付期限届满后第91日至实际交付之日，按已交房价款的日万分之0.3支付违约金。故双方因严格按照约定承担违约责任，如申请人认为合同约定的逾期交房违约金低于给其造成的实际损失，请求人民法院增加的，则应提供相应的证据证明其实际损失。但根据申请人在原一审二审中提供的租赁合同来看，第一该合同是其他区域的商业用于经营，不是因被申请人逾期交房导致申请人租赁房屋居住，第二没有实际付款凭证，故而不能证明申请人的实际损失。2、在申请人未能证明其实际损失的情况下，申请人自行委托中介机构出具的估价报告所确定的同地段同类房屋租金标准并不是申请人实际损失的依据，更不能证明合同约定的违约金明显低于其实际损失。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于逾期付款和逾期交房违约责任的相关规定，是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时才适用，针对本案而言，双方签订的合同关于违约金已经有明确约定，应严格按照合同约定执行。二、在案涉房屋具备交付条件后，被申请人曾通知申请人办理交房手续，但申请人未予配合。本案原二审结束后，被申请人分别于2017年9月1日，2017年9月4日在《北方新报》、《呼和浩特晚报》上刊登交房公告，通知案涉项目业主于2017年10月1日前办理交接手续。逾期，一切责任均由业主承担，且自被申请人通知的办理交接手续日期起，视为房屋已经交付。故，本案逾期交房违约金诉请即便能得到支持，期限应截止到2017年10月1日。综上，关于逾期交房违约金应严格按照合同约定执行，申请人请求调增违约金的请求无事实及法律依据而不能成立。赵国秀向一审法院起诉请求：1.判令提高原、被告在合同第九条约定的逾期交付房屋违约金计算标准至按照中国人民银行同期贷款利率计算；2.判令被告按提高后的标准支付原告违约金，以购房款为基数，从2014年12月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际交付房屋之日止。一审法院认定的事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据商品房买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2013年4月25日，原告赵国秀与被告峰宇公司签订商品房买卖合同（商品房预售许可证号为土左房预销售证2012第013号），约定原告购买金川开发区东区都摩市××区金岸第3幢1单元1815号房屋，建筑面积76.28平方米，单价5412元，总房款412827元。该房屋定于2014年9月30日交付；2、2013年4月10日，原告向被告峰宇公司交纳购房定金1万元，2013年4月25日，原告向被告峰宇公司交纳定房款122827元，2014年2月28日，原告向被告峰宇公司交纳按揭款28万元，共计412827元，被告为以上款项出具收据；3、对于原告提供的公证书真实性予以确认，表明原告已将剩余购房款28万元以银行按揭贷款方式给付被告峰宇公司；4、原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任中约定，出卖人如未按合同规定的期限即2014年9月30日将商品房交付买受人使用，（1）买受人给予出卖人90日的宽限期，宽限期内买卖合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）宽限期满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人，自买卖合同约定的交付期限届满后第91日起至实际交付之日，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行，截止本案开庭时被告未将案涉房屋交付原告；5、对于原告提供的租房合同，因原告租赁的房屋位于呼和浩特市赛罕区，并不是案涉房屋所在区域，故本院认为其与本案没有关联性；6、对于本院调取的案涉房屋同地段同类房屋的租金标准，表明案涉房屋所在区域内房屋年租金分别为1.08万元、1.2万元、1.3万元、1.4万元，因该标准系第三方中介机构出具，故本院对其真实性、合法性以及金额予以确认。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方于2013年4月25日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。原告按照合同约定履行了交付购房款的义务，被告峰宇公司未按合同约定的日期将房屋交付原告赵国秀，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。结合以上法律规定，本院认为，本案系因被告峰宇公司逾期交房而引起的买受人起诉出卖人的房屋买卖合同系列案，出卖人延期交房的直接后果，即买受人不能按期居住房屋，导致买受人需要租赁房屋，故租赁房屋产生的费用即为买受人的实际损失。本案中，合同约定的违约金计算标准明显低于房屋租赁费用，故原告要求调整违约金的请求于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，本院综合买受人的租房费用及合同履行情况，参考案涉房屋所在的同地段同类型房屋租赁费，酌定以已付房款为标准，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，较为合理、公平，故本院对于原告要求以购房款为基数，从2014年12月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算的请求予以支持。一审法院判决：被告内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵国秀违约金（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以412827元为基数，自2014年12月30日起计算至房屋实际交付之日）。峰宇公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回赵国秀的诉讼请求。二审法院认定的事实：二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，峰宇公司至今未将涉案房屋交付于赵国秀，该项事实经本案双方当事人认可并记录在卷。二审法院认为：本案二审的争议焦点主要包括以下两个方面：一、一审法院调取的租金证明能否作为本案的定案依据；二、赵国秀的诉讼请求有无事实和法律依据的问题。关于焦点一，本院认为，一审法院为查清事实，在赵国秀及峰宇公司都未向法院提交调取证据的书面申请情形下调取了房屋租金证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条：民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。由此可见，一审法院调取的租金证明的行为不在法律规定的“人民法院依职权调取”的证据范围内，故该份证据不能作为本案的定案依据。关于焦点二，本案中，双方当事人已经在《商品房买卖合同》中明确约定了“峰宇公司逾期交房的，自买卖合同约定的交付期限届满后第91日起至实际交付之日，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行”。合同约定的交房日期为2014年9月30日，本案中房屋的实际交付日期已经超过约定交付日期90逾日，因此峰宇公司应当支付赵国秀相应的违约金。赵国秀认为，合同中约定的违约金过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。赵国秀在一审中仅提供了《房屋租赁合同》，欲证明合同中约定的违约金明显低于因峰宇公司逾期交房产生的损失，因此请求法院调整违约金的数额。但赵国秀并未能证明其就该租赁合同已实际履行了交付房租的义务，即未能提供相应的付款凭证证明其损失明显高于《房屋租赁合同》中约定的违约金数额，且其提供的租赁房屋合同中涉及的房屋并非在涉案房屋所在区域，故赵国秀该项主张不能成立，本院不予支持。因此一审法院对于违约金数额的认定有误，本院予以纠正。二审法院判决：变更呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初2575号民事判决，即：“被告内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效后十日内给付赵国秀违约金（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以412827元为基数，自2014年12月30日起计算至房屋实际交付之日）”，为：上诉人内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人赵国秀违约金（自2014年12月30日起，以412827元为基数按照日万分之0.3计算至房屋实际交付之日止）。本院再审审理过程中，围绕当事人的再审请求，对有争议的证据和事实认定如下：对双方当事人提交证据的真实性本院均予以确认。赵国秀提交的三份新证据，可以形成证据链证明其主张的事实且峰宇公司未能证明赵国秀提交的证据不具有客观性。故本院对赵国秀提交的证据予以采信。峰宇公司提交的两份交房公告载明，案涉房屋于2016年8月30日可交付使用，但上述两份公告直至2017年9月才登报公告。且峰宇公司亦未能证明其曾采用其他方式通知过赵国秀办理交房手续。故本院对峰宇公司提交证据所要证明的问题不予采信。本院再审查明，二审判决生效后，赵国秀委托内蒙古景通房地产评估有限公司（以下简称景通公司）对案涉房屋的租金进行评估，该评估公司于2018年1月5日作出内景通估字[2018]第0010号房地产估价报告，起止时间为2014年12月30日至2017年12月25日，房地产租赁总价：34452元，房地产租赁单价：957元/月。赵国秀支付鉴定费1000元。上述事实由《房地产估价报告》、鉴定评估发票予以佐证。同时，截至再审开庭时，峰宇公司未将案涉房屋交付于赵国秀，该项事实双方当事人在庭审中均予以认可。本院再审查明的其他事实与一、二审法院审理查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、赵国秀提交的新的证据能否作为本案的定案依据。一、赵国秀的再审请求是否有事实及法律依据。关于争议焦点一，赵国秀提交的新的证据内容真实、形式合法，符合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》对审判监督程序中新证据的规定，可以作为本案的定案依据，本院予以采信。关于争议焦点二，首先，本案系房屋买卖合同纠纷。赵国秀与峰宇公司签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。峰宇公司未按照合同约定的日期交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，赵国秀与峰宇公司虽在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算标准，但约定的违约金数额明显低于因峰宇公司违约给赵国秀造成的实际损失。如果仍按双方约定计算违约金，既违反了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故赵国秀请求调整违约金于法有据。其次，关于违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，景通公司受赵国秀委托，评估案涉房屋的月租金为957元。该租金损失即为因峰宇公司违约给赵国秀造成的实际损失额。赵国秀主张以购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，数额明显超过其实际损失，本院对其主张不予采纳。故违约金的计算标准应为957元/月。再次，关于违约金计算期间。峰宇公司虽主张案涉房屋交房日期为2017年10月1日，违约金计算期限应截止至2017年10月1日。但其提交的证据未能证明该主张，亦未提交证据证明曾采用其他方式通知过赵国秀办理交房手续，本院对其主张不予采纳。故违约金的计算期间应从2014年12月30日起计算至峰宇公司向赵国秀实际交付房屋之日止。最后，《房地产估价报告》鉴定费系因峰宇公司的违约行为致赵国秀主张权利时产生的费用，故依法应当由峰宇公司承担。综上所述，赵国秀的再审请求部分应予支持。本院基于新证据依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2017）内01民终1094号民事判决及呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初2575号民事判决；二、内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效后十日内给付赵国秀违约金（按照月租金957元的计算标准，自2014年12月30日起计算至峰宇公司向赵国秀实际交付房屋之日止）、鉴定费1000元。三、驳回赵国秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费560元；二审案件受理费7490元，以上共计8050元。由内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担7500元，由赵国秀负担550元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 窦 双审判员 杨利民 二〇一九年五月二十三日书记员 徐佳妮