四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0132民初820号 原告：杨成君，女，汉族，住四川省新津县。 原告：钟宏燕，女，汉族，住四川省新津县。 共同委托诉讼代理人：周楷，四川法之识律师事务所律师。 被告：王学成，男，汉族，住四川省新津县。 被告：黄国英，女，汉族，住四川省新津县。 共同委托诉讼代理人：夏应洪，男，1955年10月2日出生，汉族，住四川省双流县。 原告杨成君、钟宏燕与被告王学成、黄国英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。杨成君、钟宏燕的共同委托诉讼代理人周楷，王学成、黄国英及其共同委托诉讼代理人夏应洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨成君、钟宏燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除杨成君、钟宏燕与王学成、黄国英签订的房屋租赁合同。2、判令王学成、黄国英归还杨成君、钟宏燕位于瑞通路207号房屋。3、判定王学成、黄国英支付杨成君、钟宏燕房屋租金（从2018年11月11日起至返还房屋时止），赔偿违约金（150元*150天）22500元。4、本案诉讼费由王学成、黄国英承担。事实与理由：杨成君、钟宏燕与王学成、黄国英于2017年9月11日签订《租房合同》，租房合同约定：杨成君、钟宏燕将位于瑞通路207号的房屋整体出租给王学成、黄国英做餐饮使用，租赁期限自2017年11月11日至2025年11月11日，当年租金每年150000元。若王学成、黄国英延迟缴纳租金，则从2018年10月11日起，每天缴纳违约金为年租金的千分之一。由于王学成、黄国英未按约定缴纳房租，双方在2019年2月1日签订一份协议，约定：王学成、黄国英于2019年2月19日缴纳150000元租金（2018年11月11日至2019年11月11日），如到期王学成、黄国英未按约定交付租金，王学成、黄国英必须在2019年2月22前撤离，并支付2018年11月11日至搬离日期间的租金。但是，王学成、黄国英没有按照合同和协议约定时间缴纳租金，其行为已构成违约，根据约定，杨成君、钟宏燕可解除与王学成、黄国英签订的《租房合同》和协议，王学成、黄国英应当退还房屋。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 王学成、黄国英辩称，1.同意解除双方签订的房屋租赁合同；2.解除合同后，要求杨成君、钟宏燕赔偿王学成、黄国英对房屋装修、改造所花费的费用；3.因案涉房屋前的道路从2017年11月9日至2019年4月29日封闭修路，王学成、黄国英未实际营业，要求对房租减半进行收取；4.王学成、黄国英因客观原因未营业，没有相关收益，故不承担违约金。即使杨成君、钟宏燕主张的违约金得到法院支持，该违约金计算标准过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，杨成君、钟宏燕与王学成、黄国英签订《租房合同》，杨成君、钟宏燕将其位于新津县的房屋出租给王学成、黄国英作为餐饮使用。该合同第二条约定：“租赁期限自2017年11月11日至2025年11月11日，计8年。租金当年收取。2017年9月11日至2017年11月10日为装修时间，不收取租金。前4年租金不变，第5年随行就市，双方协商。”第三条约定：“房屋当年租金为150000元，合同签订时首付20000元，剩余130000元必须在2017年11月11日之前付清。如王学成、黄国英未能按照约定时间付清剩余款项，一周之内，必须无条件撤离房屋，室内装修和首付20000元归杨成君、钟宏燕所有。”第六条约定“本年度租赁期满后，王学成、黄国英须在2018年10月11日前缴纳2018年11月11日到2019年11月11日的租金。王学成、黄国英如果延迟缴纳租金，从2018年10月11日起，每天缴纳违约金为年租金的千分之一。如王学成、黄国英在2018年11月11日前没有缴纳2018年11月11日到2019年11月11日的租金，房租到期后，王学成、黄国英必须马上无条件撤离房屋，不得以任何理由拒绝撤离。”合同签订后，杨成君、钟宏燕按约将房屋出租给王学成、黄国英经营，王学成、黄国英支付了2017年11月11日至2018年11月11日的租金。 2018年11月11日，房屋租期到期后，王学成、黄国英未按期支付房租。为此，王学成、黄国英与杨成君、钟宏燕签订一份《协议》，王学成、黄国英承诺于2018年12月30日一次性付清2018年11月11日至2019年11月11日的房租150000元，若未履行承诺，则无条件搬离农家乐，并支付期间房租及违约金共计30000元。协议签订后，王学成、黄国英仍未按期支付房租。2019年2月1日，双方再次签订一份《协议》，王学成、黄国英承诺于2019年2月19日支付2018年11月11日至2019年11月11日的150000元租金，如未按约支付，则在2019年2月22日前搬离农家乐，并支付2018年11月11日至搬离日期间的租金。直至本案审理终结前，王学成、黄国英仍实际占用上述房屋且未支付前述租金。 庭审中，王学成、黄国英明确表示同意解除双方签订的《租赁合同》，其要求杨成君、钟宏燕赔偿装修、改造费用以及修路期间未营业减半收取房租的主张仅作为答辩意见，不提起反诉。杨成君、钟宏燕明确其本案中仅主张违约金为22500元，对后续产生的违约金自愿放弃。 上述事实，有经庭审质证本院予以采信的杨成君、钟宏燕提交的《租赁合同》、协议两份以及杨成君、钟宏燕、王学成、黄国英当庭陈述等在案证明。 本院认为，1、关于合同是否解除的问题。杨成君、钟宏燕与王学成、黄国英签订的《租房合同》及两份《协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，该《租房合同》及两份《协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，杨成君、钟宏燕将案涉房屋出租给王学成、黄国英经营，王学成、黄国英应当按约支付租金。庭审查明，王学成、黄国英未在《租房合同》及两份《协议》约定的期限内支付租金，且直至本案审理终结前，其仍未支付前述租金，其违约行为致使杨成君、钟宏燕通过出租房屋获取租金的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，杨成君、钟宏燕有权要求解除合同，庭审中王学成、黄国英也明确表示同意解除合同，故对杨成君、钟宏燕要求解除双方《租房合同》的诉讼请求本院依法予以支持。本院认定合同解除时间为本案法庭辩论终结之日即2019年5月5日。合同解除后，合同当事人有证据证明其存在损失的，可另行主张，王学成、黄国英提出要求杨成君、钟宏燕赔偿装修、改造费用以及修路期间未营业减半收取房租的抗辩理由，因其仅作为抗辩意见，未提起反诉，故本院对其抗辩理由不予采信。 2、关于杨成君、钟宏燕主张的租金问题。庭审中，王学成、黄国英抗辩因道路施工未实际经营，要求对房租减半收取。从庭审查明的事实来看，双方签订的《租房合同》中未对房租调减进行明确约定，且王学成、黄国英向杨成君、钟宏燕出具的两份《协议》时间均在道路施工发生之后，王学成、黄国英在庭审中亦明确表示两份《协议》系其真实意思表示，其要求调减房租缺乏法律依据，故对其抗辩要求调减租金的请求本院不予采纳。王学成、黄国英已将案涉铺面的租金支付至2018年11月10日，尚应支付的租金应从2018年11月11日起算，根据双方合同约定房屋年租金为150,000元，按照一年365天计算，房屋的日租金为410.96元。截止2019年5月5日双方解除合同时，王学成、黄国英应向杨成君、钟宏燕支付租金71918元（410.96元/天×175天）。合同解除后，若王学成、黄国英未按照指定的期限腾退房屋，则应按照实际使用天数继续向杨成君、钟宏燕支付房屋使用费，支付标准按410.96元/天计付。 3、关于杨成君、钟宏燕主张的违约金问题。《租房合同》约定，若王学成、黄国英延迟缴纳租金，从2018年10月11日起，每天缴纳违约金为年租金的千分之一。王学成、黄国英未按期支付租金的行为已违约，应当承担相应的违约责任。其抗辩未营业没有收益，不应承担违约金缺乏法律依据，本院不予支持。庭审中，杨成君、钟宏燕自愿对违约金进行了调整，并明确其主张的违约金主要是资金利息损失，王学成、黄国英仍抗辩该违约金过高，请求本院依法予以调整，本院结合合同的履行情况、王学成、黄国英的过错程度以及杨成君、钟宏燕的预期利益等，本院酌定违约金为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认杨成君、钟宏燕与王学成、黄国英2017年9月11日签订的《租房合同》于2019年5月5日解除； 二、王学成、黄国英在本判决生效后十日内腾退移交位于四川省新津县房屋给杨成君、钟宏燕； 三、王学成、黄国英在本判决生效后十日内向杨成君、钟宏燕支付房屋租金71918元及违约金10000元； 四、王学成、黄国英自2019年5月6日起至实际腾退上述房屋之日止，按410.96元/天的标准向杨成君、钟宏燕支付房屋使用费用。 五、驳回杨成君、钟宏燕的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取963元，由王学成、黄国英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘建鑫 二〇一九年五月五日 法官助理 朗召初 书 记 员 周盈作