云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初638号原告：陈伟华，男，汉族，生于1982年12月7日，初中文化，江西省南昌市人，个体户，住普洱市思茅区。原告：朱彬，男，汉族，生于1974年1月3日，江西省南昌市人，住江西省南昌市进贤县。二原告共同委托诉讼代理人：杨佩玉，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：胡燕，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱浙联房地产股份有限公司（统一社会信用代码：91530800566244178U）。住所地：普洱市思茅区振兴中路**。法定代表人：诸葛礼建，系该公司董事长。原告陈伟华、朱彬与被告普洱浙联房地产股份有限公司（以下简称“浙联房产”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，适用简易程序于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告陈伟华及其与原告朱彬的共同委托诉讼代理人杨佩玉、胡燕到庭参加了诉讼，被告浙联房产经本院依法送达应诉材料及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告陈伟华、朱彬共同向本院提出诉讼请求:1.继续履行原、被告双方于2014年1月4日签订的《商品房购销合同》，并按合同第十二条约定由被告为二原告办理房屋产权登记；2.判令被告承担逾期交房的违约责任，向二原告支付逾期交房违约金88748.06元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月，二原告因购买普洱市XX路X号“普洱第一百货”XXX号商铺事宜与被告签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，约定商铺总金额为1525053元，同时约定被告应于2015年10月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给二原告，商品房建设单位组织验收合格后，被告应以挂号信及媒体公告形式通知二原告办理交接手续，交接时被告应当向二原告提交《商品质量保证书》及《商品使用说明书》，若被告逾期交房的，应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，每天按5元向二原告支付违约金，逾期120天后，按二原告已付款的0.01%乘以逾期天数向二原告支付违约金。二原告按照合同的约定及时向被告支付了购房款，但被告不仅未能在2015年10月28日前交房，而且至今仍未通知二原告办理交房手续，二原告多次催促协商未果后于2017年9月26日自行安装已建好的“普洱第一百货”XXX号商铺的门锁并粘贴对外出租广告。综上，被告逾期交房已构成违约，被告应向二原告支付自2015年10月28日起至2017年9月25日止的逾期交房违约金，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告浙联房产未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告浙联房产未到庭质证，亦未向本院提交任何书面证据材料，对原告陈伟华、朱彬提交的证据，本院认定如下：《商品房购销合同》、《补充协议》各1份，证明了原、被告双方于2014年1月2日签订了《补充协议》、于2014年1月4日签订了《商品房购销合同》，并约定了原、被告各自的权利义务、违约责任等的事实，该组证据真实、合法、有效，本院予以确认。2.《收据》2份，证明了原告陈伟华于2014年1月2日向被告支付了购房款1525053元的事实，对此本院予以确认。3.《照片》2张，系二原告自行拍摄，照片不能全面客观的反映房屋的真实情况，对该组证据的真实性本院不予确认。为查明案件事实，本院依职权从本院判决的（2017）云0802民初1657号案件中调取浙联房产提交的《交房公告》，该公告刊登于2016年11月21日出版的《普洱日报》上，证明了被告于2016年11月21日在《普洱日报》发布了交房公告的事实。该公告真实、合法、有效，本院予以确认。通过各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：2014年1月2日，陈伟华与浙联房产签订了《补充协议》，2014年1月4日，陈伟华、朱彬与浙联房产签订了编号为45862的《商品房购销合同》，合同约定：陈伟华、朱彬（乙方）向浙联房产（甲方）购买位于普洱市思茅区XX路与XX路交叉路口“普洱第一百货”XXX号商铺，该商铺套内建筑面积为24.22平方米，每平方米单价为62966.68元，房款总计1525053元；乙方于2014年1月15日前一次性将总房款1525053元支付给甲方；甲方应于2015年10月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方如未按合同约定交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，按每天5元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期120天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以挂号信及媒体公告形式通知乙方办理交接手续；甲方代乙方办理产权登记手续，乙方应积极配合，所发生的税费按有关规定各自承担，甲方应自房屋交付之日起180个工作日内代乙方办理房屋产权登记，如甲乙双方中的任何一方造成产权登记不能办理，责任各自承担，如因其他非双方原因造成未能按时办理的，办理产权登记期限相应延长。《补充协议》第三条约定：“甲方以媒体公告、挂号信的形式通知乙方办理商品房交接手续，在收到通知30日内乙方未办理商品房交接手续的，视为甲乙双方已交接房屋。”第十四条约定：“本《补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力，本《补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以本《补充协议》为准。”《补充协议》签订当日，陈伟华向浙联房产支付了购房款1525053元。2014年1月17日，陈伟华、朱彬购买的该商铺在普洱市住房保障和房地产管理中心（原普洱市房地产管理局）办理了登记备案，登记号为45862号。另查明，浙联房产于2016年11月21日在《普洱日报》刊登了《普洱第一百货交房公告》，内容为：“尊敬的普洱第一百货全体业主：由于XX路市政道路施工对我公司开发的普洱第一百货项目施工工期造成影响，普洱第一百货2016年10月才得以竣工验收，并于2016年10月22日正式交房。为了便于业主接房，我公司已经安排在物业管理处办理手续，请各位业主于2016年12月5日前尽快来办理入住手续。逾期则视为自动接房，具体事项如下：一、交房地点：普洱第一百货物业管理处。二、交房应缴纳款项及资料：根据相关部门要求及合同约定需交纳的相关税费、业主身份证原件、购房合同、发票或收据（原件）。三、详细情况咨询普洱第一百货物业管理处。请各位业主相互转告，恭祝您乔迁之喜！特此公告普洱浙联房地产股份有限公司2016年11月18日”。再查明，陈伟华、朱彬于2017年9月26日安装了涉案商铺的门锁后，将该商铺对外出租至今。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房购销合同》、《补充协议》，真实、合法、有效，本院予以确认。当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方应按照《商品房购销合同》及《补充协议》的约定，全面履行合同。合同签订后，陈伟华、朱彬按合同的约定支付了房款，但浙联房产未按合同约定于2015年10月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给陈伟华、朱彬，构成违约。因此，被告浙联房产应承担违约责任并按合同约定向陈伟华、朱彬支付违约金。关于交房时间的认定。原、被告双方签订的《补充协议》第十四条约定：“本《补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力，本《补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以本《补充协议》为准。”本案中，关于甲方用何种形式通知乙方办理房屋交接手续，《商品房购销合同》第十条及《补充协议》第三条均进行了约定，但约定不一，根据双方的约定，本院确定以《补充协议》第三条约定的交接方式为准，即甲方以媒体公告、挂号信的形式通知乙方办理商品房交接手续，在收到通知30日内乙方未办理商品房交接手续的，视为甲乙双方已交接房屋。浙联房产于2016年11月21日在《普洱日报》刊登了《普洱第一百货交房公告》，本院认定被告逾期后的交房时间为《补充协议》约定的刊登公告通知接房起30日内即2016年12月21日。综上，陈伟华、朱彬主张的违约金本院分段计算如下：1.2015年10月29日起至2016年2月25日止共计120天，按双方约定逾期120天内每天5元计算，合计600元（5元/天×120天）；2.2016年2月26日起至2016年12月21日止共计300天，根据双方约定逾期120天后按已付款的0.01%乘以逾期天数计算，合计45752元（1525053元×0.01%×300天）。以上违约金合计46352元（600元+45752元），对陈伟华、朱彬主张的超出部分，本院不予支持。关于协助办理产权登记的问题。原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条对产权登记进行了约定，即甲方代乙方办理产权登记手续，乙方应积极配合，所发生的税费按有关规定各自承担，甲方应自房屋交付之日起180个工作日内代乙方办理房屋产权登记，如甲乙双方中的任何一方造成产权登记不能办理，责任各自承担，如因其他非双方原因造成未能按时办理的，办理产权登记期限相应延长。本院认定的被告实际交房时间是2016年12月21日，根据以上约定，被告应自房屋交付之日起180个工作日内即2017年6月19日前代乙方办理房屋产权登记，庭审时，原、被告双方均未提交证据证明是否存在不能办理产权登记的原因，故对二原告要求被告继续履行《商品房购销合同》，协助其办理房屋产权登记的主张，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，被告浙联房产经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。被告浙联房产未向本院提供答辩材料及证据材料予以反驳原告陈伟华、朱彬的主张，对此应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：由被告普洱浙联房地产股份有限公司继续履行与原告陈伟华、朱彬于2014年1月4日签订的《商品房购销合同》（合同编号：45862），并于本判决生效之日起十五日内代原告陈伟华、朱彬办理位于普洱市思茅区XX路与XX路交叉路口“普洱第一百货”XXX号商铺的产权登记。由被告普洱浙联房地产股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈伟华、朱彬支付逾期交房违约金46352元。驳回原告陈伟华、朱彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2019元，减半收取1009.50元，由原告陈伟华、朱彬负担482.50元（多诉部分），由被告普洱浙联房地产股份有限公司负担527元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  姚红艳二〇一九年五月二十九日书记员  刘思陶