陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终4598号上诉人（原审被告）陕西省现代农业发展中心。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫科，男，汉族，1985年XX月XX日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗艳，女，汉族，1984年XX月XX日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人闫科、罗艳商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1、依法撤销或改判（2018）陕0113民初13618号民事判决书；2、依法判令闫科、罗艳承担一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的违约金过高，请求法院依法予以减少。1、涉案楼盘“高新第五季”的开发商几经更迭，遗留问题颇多，现代农业中心为了处理这些问题，延误了房产证的办理；2、涉案房屋已交付使用，房产证没能按期办理，并不影响闫科、罗艳居住或出租该房屋，未给闫科、罗艳造成实际损失；3、购房合同中约定的因逾期办理房产证而产生的日万分之一的违约金已经远远超出了闫科、罗艳的实际损失，故现代农业中心按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,请求依法予以减少。闫科、罗艳辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，现代农业中心的上诉理由不能成立；2、原审法院判决“并支付从2018年7月1日起至将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金”是正确的；3、现代农业中心对2018年7月1日后的违约金的判项，并未提出异议。闫科、罗艳向原审法院起诉请求：1、现代农业中心将闫科、罗艳购买的房屋办理权属登记需由现代农业中心提供的资料报产权登记机关备案。2、现代农业中心向闫科、罗艳支付迟延办理产权证的违约金（以总房款为基数，按日万分之一计算，截止2018年6月30日，已产生27657元，具体请至判至出证之日）。3、诉讼费用由现代农业中心承担。事实与理由：2015年2月7日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由闫科、罗艳购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路与锦业二路十字西北角的高新第五季小区（项目备案名为：卓越熙郡）4号1单元302室房屋一套，合同同时约定现代农业中心应在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人应按已付购房价款的日万分之一支付违约金。合同订立后，闫科、罗艳支付了购房款，现代农业中心也于2015年9月7日，向闫科、罗艳交付了房屋，并按照实测面积办理了面积补差手续，签订了补充合同，实际房屋总房款为562149元。但现代农业中心却未能在合同约定的期限内为闫科、罗艳办理房产证。现代农业中心辩称，承认闫科、罗艳在本案中所主张的事实，但认为，虽然涉案楼盘延迟办理房产证，但不影响闫科、罗艳对房屋的居住或出租，认为闫科、罗艳要求的违约金过高，希望法庭予以调整。 一审法院经审理查明，2015年2月7日，双方签订《商品房买卖合同》，约定闫科、罗艳购买现代农业开发的位于西安市雁塔区XX路口高家堡卓越熙郡第4幢1单元3层10302室房屋一套，建筑面积为89.34平方米，总金额为562842元。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同十五条还约定，出卖人应当在涉案房屋交付使用后的365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。即《商品房买卖合同》补充协议中约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一支付违约金。合同订立后，闫科、罗艳支付了购房款，现代农业于2015年9月7日向闫科、罗艳交付了房屋，并按照实测面积89.23平方米办理了补差手续，订立了补充合同，实际房屋总房款为562149元。现代农业至今未将闫科、罗艳所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，经询闫科、罗艳明确其诉请中要求“现代农业支付违约金至出证之日”的“出证之日”实际为现代农业将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人理应按照合同约定履行自己的义务。根据合同十五条的约定，现代农业作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理产权登记备案义务，而现代农业在闫科、罗艳依约向其支付购房款后，未在约定的期限内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已经构成违约，理应继续履行合同，故对闫科、罗艳要求现代农业将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的诉请，本院依法予以支持。关于闫科、罗艳要求现代农业承担违约责任一节，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，现代农业应当按照协议约定承担逾期违约金，且违约金应按商品房交付使用后365个工作日后计算，对闫科、罗艳的该项诉请本院依法予以支持。至于现代农业辩称违约金约定过高一节，因现代农业未提供证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，故对于现代农业的该项辩称本院依法不予采纳。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起三十日内将原告闫科、罗艳购买的位于西安市雁塔区XX路口高家堡卓越熙郡第4幢1单元3层10302室房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内给付原告闫科、罗艳违约金27657元（截止2018年6月30日），并支付从2018年7月1日起至将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费491元，由被告承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。本院经审理查明，二审中，双方均未提供新证据。现代农业中心对闫科、罗艳在原审中的诉称无异议。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，闫科、罗艳与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。3、详见《商品房买卖合同》补充协议”。双方又在《商品房买卖合同》附件七第八条关于产权登记的补充条款中约定：“出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日起，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金”。上述合同签订后，闫科、罗艳依约向现代农业中心支付了购房款，但现代农业中心于2015年9月7日向闫科、罗艳交付了房屋后，至今未将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，故现代农业中心的行为已构成违约，应按照双方合同约定向闫科、罗艳承担逾期办证违约责任。现代农业中心上诉称，双方在合同中约定的违约金过高，应予降低。但现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，故该上诉请求，不能成立。原审判决按合同约定的已付购房价款的日万分之一向闫科、罗艳支付逾期之日至2018年6月30日违约金27657元的认定，并无不当，本院予以确认。但对于闫科、罗艳起诉要求现代农业中心支付违约金至取得房屋产权证书之日的诉讼请求，鉴于违约时间的不确定性，对于2018年7月1日之后的违约金在实际违约事实发生之后，闫科、罗艳可另行主张。原审判决对此处理不妥，应予变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初13618号判决第一项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初13618号判决第二项为：陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内给付闫科、罗艳逾期办证违约金27657元（截止2018年6月30日）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费491元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。 审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审  判  员  李 美 红  二〇一九年五月二十九日  法官助  理  王  学  堂书 记 员  孙    妍   1