江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0114民初5241号 原告：周金裔，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：蓝某某，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：刘洁，江苏丰典律师事务所律师。 被告：周建国，户籍所在地南京市建邺区，现住南京市雨花台区。 被告：黄世翠，户籍所在地南京市建邺区，现住南京市雨花台区。 原告周金裔诉被告周建国、黄世翠委托合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员尚小强担任审判长，与人民陪审员朱玉景、孙蓉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周金裔及委托诉讼代理人蓝某某和刘洁、被告周建国、被告黄世翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周金裔向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告建邺区露园xx号房屋租金共计107.5万元（包含13万元+15万元以及赔偿被告故意降低租金给原告造成的损失37.5万元，并以145万元为基数自2018年10月9日按银行贷款利率支付利息；2.判令被告返还凤凰街xx1室、凤凰街xx2室房屋租金576502.17元，并支付以该金额为基数自2018年10月9日起按银行贷款利率支付利息；3、被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：原告与被告周建国系亲兄妹关系，两被告系夫妻关系，原、被告之间基于相互信任，原告自2001左右开始委托被告办理位于建邺区露园23幢99号房屋租赁等事宜。在处理房屋租赁期间，被告周建国一直以涉案房屋大修处于空关状态、国内租房市场不景气房租太低等等为由，向原告主张涉案房屋的租金收入远低于其维修支出。因原告一直远在国外，对国内租房市场并不了解，且系兄妹关系，便相信了两被告的谎言。2018年2月，原告发现被告竟在2015年3月21日将建娜区露园xx号房屋以转让费13万元+租金5万元/年的方式向涉案房屋承租人张某出租，13万元现金交付，2015年3月21日至2017年3月20日租金共计15万元（5万元3年）已直接支付给周建国，但当时建邺区露园xx号房屋的市场租金为12.5万元左右，被告故意降低涉案房屋租金，侵害了原告权益。2017年12月15日至2019年12月14日被告以日租金为2元/平米、2019年12月15日至2021年12月14日以日租金为2.1元/平米的标准，将凤凰街xx1室、凤凰街xx2室出租给南京炫酷游戏厅。原告向被告多次主张返还涉案房屋全部租金，被告均予拒绝。原告周金裔委托被告出租涉案房屋并收取租金，双方间构成委托合同关系，被告完成委托事项后，应将处理委托事项取得的财产转交给原告。原告向被告主张返还代收的租金，合法有据。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告周建国辩称，原告与被告周建国系姐弟关系，两被告已于2010年9月7日离婚，且原告应当知悉。原告现持有日本国籍，依法不应享受中国公民待遇，被告不认可原告的双重国籍身份。原告于2001年赴日本经商，将其名下国内二套房产委托给被告周建国出租并收取租金。十余年来，双方并无委托合同，也没有明确具体租赁费用标准，更没有约定代理费用。原告仅仅通过市公证处办理了委托公证。尽管其中一份委托公证于2011年12月31日截止，被告仍然协助原告进行房屋租赁和管理。2011年前，原告每年均回国与被告交接房屋租金收入与房屋修缮费用。原告先后分别留下字条，凡款项已结清，均在被告记录本上作标注并签名。先后有2005年8月30日、2006年9月19日、2007年5月4日、2008年1月3日、2010年7月28日、2012年3月18日和2015年6月1日书证。事实上2015年以前的双方账款已经全部结清。而且，原告绝非对国内租房市场不了解，十余年来，原告都回国清算钱款，2010年7月，原告还回国美容，并由被告周建国代付医疗费66599.62元。而原告主张的13万元转让费已被前承租人收取。原告主张被告返还房屋租金107.5万元与576502.17元，没有事实依据，现被告原告就2015年后的账款继续结算，原告账目混乱，请求法院驳回原告诉请。 被告黄世翠辩称，同被告周建国答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院经审理认定事实如下：原告周金裔与被告周建国系姐弟关系，被告黄世翠为被告周建国前妻（两人于2010年9月7日离婚）。2002年2月25日，原告周金裔在南京市公证处签订《委托书》一份，写明，原告周金裔委托被告周建国在其赴日本期间作为其代理人，有权处理其名下座落于南京市私有门面房（以下简称99号门面房）的维修保管、出租及房屋买卖事宜，并有权代理其处理在南京的金融手续、法律诉讼等事宜。2006年9月21日，原告周金裔在南京市公证处另签订《委托书》一份，写明，因原告周金裔长住日本，现委托被告周建国办理江苏省南京市蔚蓝之都商业裙楼2154室和2220室房产（即南京市凤凰街9号2154室和2220室，以下分别简称2154室房产、2220室房产）事宜，包括办理及领取房产证和土地证，支付剩余房款和缴纳税费、管理和协调有关房产与商场之间的相关事宜、出租和收取租金；委托期限自2006年12月31日至2011年12月31日。上述两份委托书均于签订之日经南京公证处公证并出具公证书。后被告周建国按约定代为管理上述所涉房屋的出租及收取租金事宜至2017年12月份。现双方就上述房屋出租间收益产生争议，未能协商一致，原告遂诉。 另查明，自2012年1月1日至2015年5月31日期间，由被告周建国经江苏银行所开账户收取的xx2室房产和xx1室房产的租金共计348205.4元。自2012年至2017年，99号门面房由被告周建国每年收取的租金为50000元。 经双方当庭确认，2015年3月份由被告周建国收取的99号门面房的租金5万元已于2015年7月29日支付原告周金裔的保费。自2015年6月1日至2017年12月份，由被告周建国收取的租金共计403675元。被告周建国亦表示愿意给付原告周金裔。 以上事实，有房屋所有权证、公证书、银行流水记录、及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认并附卷佐证。 原告周金裔另提供证人张某证词一份，以证明被告周建国在2015年3月份出租xx号门面房过程中，收取承租人张某转让费13万元，并认为该费用系出租房屋收益，应当给付原告周金裔。被告周建国在答辩时认为该证词表述的收取转让费的“他”系原房屋承租人，其后在第一次庭审中证人张某到庭时承认系由其收取的转让费，其后又于第二次、第三次庭审中陈述，该款项虽系其收取，但其后转交给了原承租人。 被告周建国提供记事本便条一份及照片打印件两份，以证明被告周建国所代原告周金裔出租房屋而获取的租金，分别对2011年之前、2013年上半年、2015年6月1日前的租金进行过结算，现2015年6月1日前租金已经结清。原告周金裔质证认为，2011年之前房租结清所涉便条虽系其出具，但认为可能是结算工资时出具，并非结算房屋租金；而对于另外两份结算便条照片打印件，原告质证认为对其真实性存在异议，且上面未经双方确认，不足以证明被告主张。 本院认为，受托人应当按照委托人的要求报告委托事务的处理情况，因处理委托事务取得的财产应当转交给委托人。本案中，原告周金裔委托被告周建国处理房屋出租事宜，周建国应出租案涉房屋而取得的收益应当交付给周金裔，但其未将全额取得的收益交付周金裔，应承担本案纠纷责任。 关于周建国应当转交给周金裔的租金数额。本院认为，一、对于2011年12月31日之前的租金收益。周建国提交了周金裔出具的结清便条，周金裔虽质证认为该便条内容并非针对房租结算出具，但不能提供合理说明及相反证据，故对双方关于2011年12月31日之前的涉案房屋租金收益已经清算完毕的事实，本院予以确认。二、对于2012年1月1日至2015年5月31日之间的租金收益。周建国虽提交便条照片打印件以证明该期间内租金已经结算完毕，但其未能提供相应便条原件，便条打印件内容上也无周金裔签字确认，且在长达三年多时间中，周建国也未能提交任何一笔向周金裔转交租金收益的依据，显然有违常理。此外，通过周建国所提交的银行流水记录看，该流水记录显示的租金随存随取的情况与周建国陈述在周金裔回国时现金转交情况明显不符，故周建国抗辩认为该期间租金已经结算完毕，本院不予采信。经核对周建国收取租金的江苏银行账户记录，并根据双方当庭陈述，自2012年1月1日至2015年5月31日之间的租金收益为548205.4元（2154室房产和2220室房产租金收益348205.4元，99号门面房租金收益200000元），扣除周建国已经代周金裔支付的保费50000元，周建国尚需给付周金裔租金收益498205.4元。三、对于2015年6月1日之后的租金收益403675元，经双方当庭确认，本院予以确认。四、关于2015年3月由周建国收取的99号门面房转让费13万元，周建国虽辩称转交给原承租人，但其未能提供将款项交付原承租人的证据，且对于该款项的收取情况在庭审中前后陈述不一，故对其该辩解本院不予采信。该款项系基于出租案涉房屋而取得的收益，依法应当转交给周金裔。综上，周建国在受托处理周金裔房屋出租过程中的收益1031880.4元，依法应当给付周金裔；但考虑周建国在处理房屋租赁事宜期间确实付出相应劳务，应当适当给予补偿，综合考虑双方关系，周建国付出劳务情况，租金收益情况，酌定周金裔给付周建国补偿150000元，故周建国实际应给付周金裔房屋出租收益881880.4元。 周金裔诉请周建国赔偿故意降低租金造成的损失145万元及利息，因周金裔对房屋出租金额并未明确指示，也未能提供证据证明周建国故意或者存在重大过失给其造成损失，故对其该项诉请本院不予支持。周金裔诉请黄世翠承担房屋出租收益，本院认为，黄世翠虽曾代周建国处理部分受托事宜，但并非委托关系当事人，周金裔也未举证证明其持有相关收益，故该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周建国于本判决生效之日起十五日内给付原告周金裔房屋出租收益881880.4元； 二、驳回原告周金裔其他的诉讼请求。 如果被告周建国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费31612元、保全费5000元，合计36612元，由原告周金裔负担17512元，被告周建国负担19100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费31612元。 审 判 长  尚小强 人民陪审员  孙 蓉 人民陪审员  朱玉景 二〇一九年五月十日 见习书记员  包蓓蓓