重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初13626号原告：钟某某，男，2010年1月7日，汉族，住重庆市渝**。法定代理人：李云华，女，1982年8月20日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县，系钟某某母亲。委托诉讼代理人：谭彦，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德鹏，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：钟伟，男，1983年1月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：钟时菊，女，1949年8月22日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：谢馥蔚，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔方鑫，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。原告钟某某与被告钟伟、钟时菊确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理，由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员范娅、代小戈组成合议庭，适用普通程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告钟某某的法定代理人李云华、委托诉讼代理人人谭彦、李德鹏，被告钟伟，被告钟时菊的委托诉讼代理人谢馥蔚、崔方鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟某某向本院提出诉讼请求：1.判令钟伟与钟时菊签订的房屋买卖合同无效；2.钟时菊在判决生效后五日内将重庆市北部新区XX大道XX号X幢X-X房屋交付给钟伟，并协助将该房屋产权转移登记至钟伟名下；诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年1月30日，钟伟与李云华结婚，婚后生育一子钟某某，并购买了位于重庆市北部新区XX大道XX号X幢X-X住房一套。2017年4月6日，双方因感情不和登记离婚，约定夫妻共同财产重庆市北部新区XX大道XX号X幢X-X房屋由钟伟和钟某某各占50%的所有权，该房屋登记在钟伟名下。钟某某随李云华生活，李云华是钟某某的法定监护人。2017年6月20日，钟伟在未征得钟某某监护人李云华的同意下，将案涉房屋转让给其姑妈钟时菊，并过户。钟伟擅自将与钟某某共有的房屋出售给其亲人，损害了未成年人钟某某的合法权益，钟时菊应返还房屋，故钟某某起诉来院。被告钟伟辩称，不同意钟某某的诉讼请求。钟伟与李云华离婚时，李云华要抚养权、外债不承担、房子不要，但要求将房屋的一半送给钟某某，钟伟同意了李云华的方案。后来钟伟到中山工作，李云华提出将钟某某的抚养权给钟伟，要求钟伟支付100000元，钟伟也同意了。钟伟考虑到钟某某要与自己一起生活，还需要还债，故考虑卖房。当时钟伟并未将房屋产权50%赠与给钟某某一事告诉钟时菊，钟时菊也打算在重庆买房，钟时菊从2008年开始一直对钟伟借款帮助，用于生活、买房，故钟伟未计较房价，决定把房子以2015年的购买价格650000元卖给钟时菊。钟时菊和其女儿李杰一共借给钟伟1010000元，房子抵了650000元，钟时菊没有实际付购房款。后来了解到重庆房价，钟伟找到钟时菊补签了合同，将房价定为1020000元，钟伟欠钟时菊1017250元，钟时菊向钟伟补款2750元。被告钟时菊辩称，钟时菊与钟伟签订的房屋买卖合同合法有效，钟时菊在本案前并不知晓钟伟与李云华离婚协议与财产分配方案，钟伟是案涉房屋的产权登记人，钟时菊买房价格符合市场行情，房屋已过户并交付，故钟时菊是合法取得案涉房屋产权，请求驳回钟某某的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《自愿离婚协议书》、不动产登记申请表、不动产登记受理通知单、庭审笔录、QQ聊天记录、通话录音、《房屋买卖补充协议》、《债务冲抵确认书》、个人业务凭证、转账借方传票、银行历史明细清单等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：交易截图，真实性无法核实，本院不予采信。经审理查明：钟伟与李云华于2008年1月30日结婚，婚后生育一子钟某某，婚后购买重庆市北部新区XX大道XX号X幢X-X房屋，登记在钟伟名下。2017年4月6日，双方离婚，签署《自愿离婚协议书》，约定：钟某某由李云华抚养；财产处理：男方，重庆市渝北区XX大道XX号X幢X-X住房一套，产权50%归男方所有，无共同存款分割；女方，不分得共同财产，无共同存款分割；备注：无共同债权。共同债务：男方亲戚李杰处700000元整由男方承担，位于重庆市渝**XX大道****X-X住房**（现产权人钟伟），该房屋产权的50%归钟某某所有，在其未成年期间由男方代管。2017年6月20日，钟伟与其姑妈钟时菊签订《房屋买卖合同》将重庆市渝北区XX大道XX号X幢X-X房屋，套内面积121.19平方米，以650000元的价格出售给钟时菊，并完成了过户登记，登记在钟时菊名下。钟伟称因钟时菊及其女儿李杰曾借款1017250元给钟伟，故钟时菊并未实际支付房款，仅是抵销了650000元的债务。2018年4月28日，钟伟和钟时菊、李杰签订《房屋买卖补充协议》，主要约定：房屋售出后钟伟得知出售价格远远低于当时的市场价格，三方协商一致，约定将房价变更为1020000元，由李杰向钟伟支付房款差价370000元；因钟伟曾在2008年1月至2017年6月间陆续向李杰借款1017250元，后钟伟、李杰通过债务冲抵的方式冲抵了借款中的650000元，钟伟仍需向李杰偿还借款367250元，钟伟、李杰一致同意将上述借款用于冲抵钟时菊应付钟伟房款差价中的367250元，李杰以现金方式向钟伟支付剩余房款2750元，在本合同经各方签字后即视为李杰已代钟时菊付清全部购房款，即上述冲抵行为已完成。同日钟伟和李杰还签订《债务冲抵确认书》确认上述内容。2018年6月14日，李云华和钟伟通电话，李云华问：你房子卖给你姑妈卖多少钱？钟伟答：我现在不是卖给她，是还给她。李云华问：你欠她多少钱？钟伟答：700000元。李云华问：那你还给她多少钱？钟伟答：我欠她多少钱，那个东西本来就是她借钱买的，还给她，我不欠他们钱了现在。另查明，李杰、钟时菊另案起诉钟伟、李云华、钟某某，要求确认钟伟、李云华向钟某某赠与重庆市渝北区XX大道XX号X幢X-X房屋50%产权的行为无效。我院作出（2018）渝0112民初17142号民事判决书，驳回了李杰、钟时菊的诉讼请求。重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终7489号民事判决书予以维持。在该案的庭审笔录中，钟伟的委托诉讼代理人陈述：在钟伟将与李云华离婚的事实告知李杰和钟时菊后，钟时菊、李杰就要求钟伟还钱，当时钟伟也没有其他财产，只有房屋，而且因为借款多年钟时菊、李杰都没有正式要求过钟伟还钱，钟伟觉得不好意思，无奈之下就卖房还钱。恰好李杰说要买一套房屋给钟时菊养老，所以双方就商量把房屋卖给钟时菊，拿购房款抵借款。庭审中，钟时菊举示了个人业务凭证、转账借方传票、银行明细清单，拟证明钟时菊向钟伟出借款项。钟某某认为，钟伟在李杰公司上班，因此有经济往来，并不能证明所有款项都是借款，对借款的数额有异议。钟某某主张，钟时菊与钟伟系亲戚关系，知晓了钟伟离婚的情况，不可能不知晓房屋的处分情况；钟伟、钟时菊并非真实的房屋买卖合同关系，且未支付真实、合理的对价；出售房屋时钟伟、钟时菊是在中山，但现在信息发达，不可能不知道重庆的房价水平；故钟伟、钟时菊是恶意串通。钟伟称，仅告知了钟时菊离婚一事，对债务如何承担、房屋如何分配都没有说，律师代我陈述的不是事实；出售房屋时人在中山，不知道重庆房价水平；在签订补充协议后，还给李云华所欠款金额是700000元是不想和李云华有过多的牵扯，不想给她汇报。钟时菊称，钟伟、李云华离婚时将房屋赠送给钟某某，并未作变更登记，对外产权人还是钟伟，不能对抗第三人钟时菊，钟时菊在本案前并不知晓房屋分配的情形；购买房屋时人在中山，不知道重庆房价水平。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。钟伟和李云华离婚后，案涉房屋虽然登记在钟伟名下，但根据离婚协议的约定，钟某某对案涉房屋享有50%的所有权。第二，钟伟与钟时菊系亲戚关系，钟伟称在其离婚前钟时菊未要求过还款，钟伟将其与李云华离婚的事实告知钟时菊，钟时菊立即要求钟伟归还欠款。在此种情形下，钟伟主张未告知钟时菊债务和房产处置情况与常理不符。第三，2017年6月20日钟伟将房屋出售给钟时菊时仅约定房款为650000元，远低于房屋在当时的实际价值，钟伟、钟时菊人在中山不知晓重庆房价水平的抗辩亦不符合常理。虽然钟伟、钟时菊举示了2018年4月28日签订《房屋买卖补充协议》，拟证明房价变更为了1020000元，把欠款金额明确为1017250元，但在其后的2018年6月14日，李云华追问欠款金额时，钟伟仍回答是700000元，与《房屋买卖补充协议》确定的金额不符。第四，钟时菊并未实际支付房款，仅主张房款用欠款予以抵扣，但就欠款金额亦未举示充足的证据予以佐证，且钟时菊、钟伟主张的欠款金额1017250元与离婚协议上载明的外债700000元亦不相符。综上，钟伟将其与钟某某的共同财产案涉房屋出售给钟时菊，钟时菊应当知道该房屋的所有权情况，且并未以合理价格转让，也未实际支付相应的价款，属于恶意串通损害未成年人钟某某的合法权益，故钟伟与钟时菊签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故钟某某要求钟时菊返还案涉房屋给钟伟，并将案涉房屋产权恢复转移登记至钟伟名下的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告钟伟与被告钟时菊签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告钟时菊在本判决生效后五日内将重庆市北部新区XX大道XX号X幢X-X房屋返还给被告钟伟，并协助被告钟伟将重庆市北部新区XX大道XX号X幢X-X房屋产权恢复登记至被告钟伟名下；案件受理费10300元、保全费3770元，由被告钟伟、钟时菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  黄明真人民陪审员  范 娅人民陪审员  代小戈二〇一九年五月十四日书 记 员  李 洁