湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初744号 原告（反诉被告）：杨涛，男，1970年8月12日出生，汉族，住湖南省北湖区。 委托诉讼代理人：王程，湖南奋斗者律师事务所律师。 被告：欧阳能，男，1977年9月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县，现在耒阳监狱服刑。 委托诉讼代理人：陈六花，女，1979年9月24日出生，汉族，住郴州市苏仙区，系被告欧阳能之妻。 被告（反诉原告）：郴州星滋光游乐场有限责任公司，住所地：郴州市苏仙区青年大道**阳光瑞城******。 法定代表人：陈庆荣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨丽华，湖南银光律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨涛与被告欧阳能、郴州星滋光游乐场有限责任公司（反诉被告，以下简称“星滋光公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王程，被告（反诉原告）星滋光公司的委托诉讼代理人杨丽华到庭参加诉讼。被告欧阳能经合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方租赁合同的法律关系；2、请求判令被告从所租用的阳光瑞城4栋2层64-67号商铺搬离，并将该铺位恢复原状交还给原告；3、判令被告支付原告商铺租金173166元（2017年7月1日暂计至2018年5月1日，以后计算至被告实际将租用商铺交还给原告之日止）；4、判令被告向原告支付违约金69266.4元；以上合计242432.4元；5、判令本案的所有诉讼费用由被告承担。庭审中，原告同意扣除已交20000元押金。事实与理由：原告与被告于2017年1月1日签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将阳光瑞城4栋2层64-67号商铺(面积412.3m)租赁给被告经营电玩项目，同时合同约定了被告应支付给原告的租赁及其他相关费用以及合同期限，合同期限从2017年1月1日起至2023年12月31日止。另合同约定原告给予被告6个月的免租期(即2017年1月1日至2017年6月30日)，但免租期过后被告却至今未支付任何费用给原告，无论原告怎么催讨，被告均以各种理由借口拖欠就是拒不支付。综上，原告认为，被告的行为已经构成根本违约，给原告带来了巨大的经济损失，理应支付其拖欠原告的各项费用及承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告欧阳能未予答辩，亦未向本院提交证据、 被告星滋光公司辩称，原告自己也有违约，2018年7月向湘达物业公司要求断了我方水电，导致不能营业，违约金也计算过高，请求法院依法予以核减。原告应当依照签订合同的主体要求相对方承担租金。保证金我们是交了五万元，被告欧阳能现在在坐牢，很多证据欧阳能的代理人陈六花无法取得，不知道放在哪里了。 反诉原告星滋光公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人返还反诉人装修设计款计320000元；2、依法判令反诉人承担本反诉诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年1月1日签订了《商铺租赁合同》，被反诉人租赁阳光瑞城项目4栋2层64、65、66、67商铺给反诉人经营电玩项目，合同约定：“乙方(即反诉人)就该商铺的装修方案应事先交甲方(即被反诉人)和物业公司审查同意后实施。甲方(即被反诉人)和物业公司应当在收到装修方案后的15个工作日内作出书面意见，否则视为同意。”反诉人经过被反诉人和租赁地郴州市湘达物业服务有限责任公司同意后对该租赁商铺进行了装修，共花费装修费320000元，现被反诉人提出解除原告与被告于2017年1月1日签订了《商铺租赁合同》，不是反诉人提出，且被反诉人在合同履行过程中有违约行为，因此被反诉人应当返还反诉人的实际装修费给反诉人。为维护反诉人合法权益多次找被反诉人协商未果，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 反诉被告杨涛辩称，1、反诉原告长期恶意拖欠租金严重违约在先；2、反诉被告并没有在反诉原告没有违约的情况下去解除合同或者去收回铺面，也没有任何阻碍反诉原告经营的情形。在本案审理的过程中，是反诉原告于2018年11月27日主动向法院以及反诉被告请求将设备搬离到他处经营，就不存在反诉原告要求反诉被告赔偿的情况；3、反诉原告装修时并没有通知反诉被告，而是直接找了开发商和物业公司，如果因为装修使某一方获利也是反诉原告去找实际的获利人追偿，与原告无关；4、根据租赁合同第七条的约定，如果反诉原告不处理，反诉被告处理的费用也要反诉原告承担，就更加不存在向反诉被告讨要赔偿。综上，反诉原告的请求没有任何法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 2017年1月1日，原告杨涛作为甲方（出租人）与被告欧阳能作为乙方（承租人）签订了《商铺租赁合同》，合同主要内容有：“甲方将阳光瑞城4栋2层64-67号商铺(面积412.3m)租赁给乙方经营电玩项目；本合同租赁期为6年，每12个月为一个租赁年度，自2017年1月1日起至2023年12月31日止；原告给予被告6个月的免租期(即2017年1月1日至2017年6月30日)；起始租赁费用为（包含租金16.80元/月/㎡、设备租赁使用费12.60元/月/㎡、场地使用费12.60元/月/㎡）合计42元/月/㎡；租赁费用的支付采用预付制，乙方应在免租期届满一周内预交付第一个年度租赁费用，以后再每年度届满前7日内预缴下个年度的租赁费用，如逾期缴纳，则乙方应按欠缴租赁费用额3‰元/天向甲方支付违约金，逾期30天，甲方有权解除合同，并扣除乙方支付的履约保证金作为违约金赔偿；乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳合同保证金，计：50000元；乙方延期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日；乙方就该商铺的装修方案应事先交甲方和物业公司书面审查同意后实施。甲方和物业公司应当在收到装修方案后的15个工作日内作出书面意见，否则视为同意；本合同提前解除或终止后的15日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完、地面装修完整性的前提下复到与甲方交接商铺时的状态（正常使用及时间因素损耗除外），并交还甲方；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还合同保证金及乙方已缴纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租赁费用的经济损失。乙方应在合同解除后30日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第五条约定向乙方收取迟延履行违约金；因甲方违约导致合同解除的，租赁费用按实际发生租期结算，物业管理费、能源费等，据实结算；乙方迟延支付租赁费用、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的或累计超过30日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条第4项约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按第七条约定归还商铺，则甲方有权采取措施，比如封铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担；特别约定：1、甲方保证乙方电玩项目在阳光儿童城的唯一性。2、乙方公司成立后加盖公章确认。”合同签订后被告欧阳能向原告支付了2万元押金，且乙方公司即被告星滋光公司成立后在该合同上加盖了公章。但免租期过后，被告除支付2万元押金外，至今未支付任何费用给原告。 另查明，2017年4月24日，被告星滋光公司申请对阳光瑞城商铺予以装修，并进行了实际装修。 再查明，租赁期间，在阳光儿童城内另有酷乐跳亲子乐园在营业；审理过程中被告欧阳能的代理人与原告协商将电玩城设备搬离，原告同意后，被告于2018年12月24日将设备搬离该商铺。 本院认为，本案的争议焦点有四。一是被告星滋光游乐场公司是否应当承担责任；二是租金计算至多久，原告诉请的违约金是否过高；三是原告诉请恢复原状反诉原告的请求是否能得到支持；四是反诉原告的请求是否能得到支持。 关于焦点一。因《商铺租赁合同》存在特别约定：乙方公司成立后加盖公章确认。且乙方公司即被告星滋光公司成立后亦在该合同上加盖了公章，故被告星滋光公司已成为《商铺租赁合同》的相对方，未按合同约定支付费用给原告，存在违约行为，依法应当承担违约责任。 关于焦点二。因被告于2018年12月26日搬离该商铺，故租金应计算至被告搬离商铺之日即2018年12月24日止，故租金实为294382.2元（412.3㎡×42元/㎡/月×17个月）。原告在庭审中同意扣除已交20000元押金，故被告应支付租金为274382.2元。 因《商铺租赁合同》约定：因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还合同保证金及乙方已缴纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租赁费用的经济损失。乙方应在合同解除后30日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第五条约定向乙方收取迟延履行违约金。现原告诉请违约金总额69266.4元，相当于四个月的租赁费用，但本案原告未提供证据证明被告迟延履行所造成损失的范围、金额，故本院酌情支持原告三个月租赁费用的违约金。 关于焦点三。本案中，被告迟延支付应付款项超过15日，根据合同约定已构成严重违约，原告有权单方解除合同。另《商铺租赁合同》约定：本合同提前解除或终止后的15日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完、地面装修完整性的前提下复到与甲方交接商铺时的状态（正常使用及时间因素损耗除外），并交还甲方。现原告诉请被告将该商铺恢复原状交还原告，但因审理中，被告欧阳能的代理人经原告同意后已于2018年12月24日将电玩城设备搬离该商铺，且该商铺已交接完毕，故本院不予支持。 关于焦点四。反诉原告星滋光公司并无证据证明其装修征得原告杨涛同意，且对商铺予以装修属于被告正常经营所需，并不存在损失，另其辩称原告违反租赁合同电游项目唯一经营的约定，但酷乐跳亲子乐园并不属于电游项目，对该辩称本院不予采纳，故对反诉原告的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨涛与被告欧阳能、郴州星滋光游乐场有限责任公司于2017年1月1日至2023年12月31日所签订的租赁合同； 二、被告欧阳能、郴州星滋光游乐场有限责任公司支付原告杨涛租金274382.2元，限在本判决生效后十日内履行； 三、被告欧阳能、郴州星滋光游乐场有限责任公司支付原告杨涛违约金51949.8元，限在本判决生效后十日内履行； 四、驳回原告杨涛其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告郴州星滋光游乐场有限责任公司全部诉讼请求。 如未在本判决指定的上述期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4936.49元，由被告欧阳能、郴州星滋光游乐场有限责任公司负担，反诉费3050元，由反诉原告郴州星滋光游乐场有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  周小卫 人民陪审员  陈景荣 人民陪审员  龙艳兰 二〇一九年五月三日 书 记 员  唐 倩