河北省辛集市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0181民初435号原告：辛集市新万佳物业有限公司。住所地：辛集市。法定代表人：李仁广，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王彦考，河北新雨律师事务所律师。被告：耿政波，男，1956年2月15日出生，汉族，住辛集市。原告辛集市新万佳物业服务有限公司（以下简称：物业公司）与被告耿政波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人王彦考、被告耿政波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告物业费及滞纳金共计5748元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告为从事物业服务活动的企业，具有独立的法人资格，为包括被告在内的明珠花园西区全体业主提供物业服务。被告作为小区的业主应当如期交纳物业费。但被告虽经原告多次催收仍然没有交纳应交纳的物业费。原告不得已只得诉至贵院、请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益及小区全体业主的利益。被告耿政波辩称，原告隐瞒拖欠原因，被告是拖欠部分“物业费”，原告应对形成拖欠，承担全部责任，不具诉讼主体耿资格，应对给被告造成的损失赔偿。2004年4月，被告入住，缴纳了当年的“物业费”，七八月雨季，楼顶严重渗漏，墙壁洇湿一大片，多次找原告维修，原告入室查看后，派一名民工用铁锤、铁錾开扩泄水口后，未作任何处理，第二年渗漏更加严重，继而又出现墙体爆裂、阳台裂缝、车库漏水，关不上车库门等严重质量问题，再找原告不管了，因此被告开始拖欠“物业费”。2009年9月被告向原告方一位副经理反映为何拖欠物业费的情况，并邀约到房间、车库查看渗漏情况，当即表示包修到底，保证被告满意为止，并要求被告将房间、车库、阳台出现的问题拍照，用在公司例会上汇报，供其以后起诉开发商用，将照片交给原告方副经理后，人调走了，所以形成严重的拖欠。（附2009年9月15日拍摄的四幅照片）。2016年冬原告串通供热公司，收供热费捆绑物业费，被告孩子交齐了拖欠以前的物业费。被告入住15年来，对楼顶烫油超过4000元以上、投资四次，几乎每年都烫油应对雨季，至今都不起作用，逢雨必漏。2019年2月26日被告拍摄了照片，经过数次烫油后，被告房间仍然渗漏严重，阳台裂缝存在更严重的安全隐患。（附照片四张）。依据《物业管理条例》，原告在起诉被告时缺少业主委员会督促其限期交纳物业费这个环节，《物业管理条例》有明确规定。原告属于未通过招标方式选聘的物业管理企业，应对被告15年来维修楼顶渗漏、装修造成的损失承担责任。综上所述，原告不是《物业管理条例》所指的物业公司，因房屋质量产生的纠纷，虽然被告做法不妥，原告也不是没有瑕疵，请求法院查明事实，依法判决。诉讼中双方当事人对下列事实无异议，本院予以认定：王艳轻购买了辛集市城市建设综合开发公司开发的明珠花园西院8号楼401室。2003年10月20日辛集市建设局物业管理处与王艳轻签订《辛集市万佳物业管理有限公司前期物业管理服务协议》，该房住宅面积163.86平方米，储藏间面积22.93平方米，物业管理服务费用收费标准为，住宅按建筑面积0.2元/平方米/月，车库、储藏间面积按1/2计算。违约责任部分约定，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业方有权要求业主补交从逾期之日起日追缴总数万分之五的违约金或限制业主出租、转让和抵押该物业，也可以直接向人民法院起诉。2004年2、3月份，耿政波购买了王艳轻的房子居住至今。耿政波交纳了2006-2010年五年的70%物业费1400元。2011年之后小区物业费由原来的每平方米0.2元调整为0.25元。原告起诉的被告拖欠的物业费是从2011年10月20日至2017年10月19日六年的物业费，一年物业费计算方法为：（163.86+22.9/2）×0.25×12=526元，六年共拖欠物业费3156元。2004年7月份，耿政波发现房子漏雨，找了物业公司和开发商之外的第三方给修的，方法是烫油。辛集市建设局物业管理处与辛集市万佳物业管理有限公司是辛集市建设局下属单位，辛集市建设局物业管理处成立于1999年8月10日，经营物业管理服务，2003年12月1日因机构职能调整，辛集市建设局物业管理处将物业管理服务工作移交辛集市万佳物业管理有限公司，2008年6月，辛集市万佳物业管理有限公司更名为辛集市万佳物业服务有限公司，2011年8月25日又更名为辛集市新万佳物业服务有限公司。辛集市新万佳物业服务有限公司声明公司从未向耿政波承诺过其维修屋顶漏雨的问题。双方当事人争议的焦点问题是：原告诉讼主体是否适格，被告拒付物业费的理由是否成立，滞纳金如何计算。原、被告围绕争议的焦点问题陈述了各自的观点并出示了相关证据。原告的观点：辛集市物业管理处证实了物业公司名称变更过程，王艳轻和原告前身签订了前期物业管理服务协议，耿政波购买王艳轻的房子，王艳轻交纳了6年物业费，辛集市新万佳物业服务有限公司是具有三级资质的物业服务企业，故原告主体适格。房屋漏雨属于房屋质量问题，物业公司无维修法定义务，也未承诺为其维修不应以此拒交物业费。滞纳金的交纳是按每一个缴费年限过去了以后，至次日开始计算，按日万分之5交纳，折合年利率18.25%，滞纳金计算至2018年10月19日。证据：前期物业管理服务协议、物业费收据、辛集市物业管理处证明、资质证书。被告耿政波对原告证据本身真实性无异议。被告的观点和证据：房屋有质量问题，原告方有责任。就有两个女同志向我们家收过一回，一看我们家的房子扭头就走了，后来就没再来过。如果原告不提示，我也不会拍照，我也不会起诉原告。现在就想解决问题，原告没有资质证书，现在起诉我，捆绑收费是孩子交的，我没有在家，原告也一直在推卸责任，我同意原告的意见，协商解决最好，不行就让法律判。如果我能修好，我就不会拖欠，关键是我都修不好，当时物业公司的经理（不是姓刘就姓姚）说让我拍照，上例会研究起诉开发商建筑商。对拖欠的物业费数额无异议。原告起诉我不合适，法律规定了物业在起诉业主时必须经业主大会这个环节，作为物业来讲，就应该有资质，哪次收费物业出示资质证书了。证据：耿政波家中各房间、阳台及储藏间（车库）漏雨后情况。原告对证据真实性无异议。原、被告对对方证据的真实性无异议，本院予以采信。本院曾多次组织双方当事人调解，但调解未果。本院认为，关于原告主体是否适格的问题，原业主与辛集市建设局物业管理处签订了前期物业管理服务协议，后耿政波购买了王艳轻的房产并连续交纳了多年的物业管理服务费，辛集市新万佳物业服务有限公司是具有三级资质的物业服务企业，耿政波与其形成了事实上的物业服务合同关系。原告为其提供了相应的物业服务，被告应当按照合同约定的收费标准交纳物业费，逾期未交纳的已构成违约，除交纳物业费本金外，还应承担违约金和原告实现债权所支出的案件受理费等费用损失。被告拒交物业费的理由有两个：一是房屋漏雨后，物业公司未给其维修。二是未经业主委员会督促业主限期交纳程序，物业公司不能直接向法院起诉。第一个问题：被告耿政波屋顶漏雨问题属于房屋质量问题，在房屋保修期内，由开发商负责维修，超过保修期的，业主可动用维修基金进维修，没有维修基金的，由本单元所有受益业主（对应下层房屋所有业主）共同出资维修，物业公司亦未承诺为其免费维修。物业公司不负有为其免费维修的法定和约定义务。因此此拒交理由不成立。第二个问题：耿政波居住的明珠小区西院未成立业主委员会，因此不存在先由业主委员会督促还款的起诉前置条件，并且前期物业管理务协议中约定了在欠费的情况下，物业公司有权直接向法院起诉。因此这一拒交理由亦不能成立。物业服务费分年交纳，违约金也应在每年收费年度结束日起开始计算。调解未达成协议，人民法院应当及时判决。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条的规定，判决如下：被告耿政波于本判决生效后五日内给付原告辛集市新万佳物业服务有限公司2011年10月20日至2017年10月19日共计6年的物业管理服务费用3156元及逾期付款违约金（违约金以526元为计算基数，分别从2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年10月20日起按日利率万分之五计算至2018年10月19日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告耿政波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。提起上诉的应当在提交上诉状时一并交纳上诉费（就本判决结果整体不服的，交纳上诉案件受理费50元，就本判决结果部分不服的，就不服部分的上诉请求数额按照普通程序交纳相应的案件受理费），上诉费可向我院交纳，亦可向石家庄市中级人民法院直接交纳。上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张海涛二〇一九年五月十七日书记员  张 俏