山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终602号上诉人(原审原告)：刘富，男，1966年1月20日生，汉族，原华大商厦经理（个体户），现住大同市。委托诉讼代理人：毛平，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同市明达房地产开发有限公司，住所地大同市平城区南环路西延东侧开源街北二路南侧圣雅大厦1-2层6号商铺。法定代表人：王彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志强，山西光硕律师事务所律师。上诉人刘富因与被上诉人大同市明达房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，不服山西省阳高县人民法院（2018）晋0221民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘富及其委托诉讼代理人毛平，被上诉人大同市明达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘富上诉请求：1、请求撤销山西省阳高县人民法院民事判决书（2018）晋0221民初424号判决，改判为确认阳高县城新华西街东端义和福地5号楼地下室（附图）和28、29号独立商铺归上诉人所有，被上诉人协助上诉人办理房屋过户手续。2、请求判令诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，上诉人与被上诉人签定的《阳高县义和福地5号楼地下室转让合同》、《商品房内部预定协议》，该合同合法有效,而且订立合同的双方依约已履行了各自主要的义务:2013年8月12日、13日,原告购买被告位于阳高县城新华西街东端义和福地5号楼地下室（附图）和28、29号独立商铺，用作华大商厦经营场所，有原、被告所签“阳高县义和福地5号楼地下室部分产权转让合同”、“商品房内部预定协议”和支付购房款收据为证，且该商铺2013年已交付、上诉人装修使用使用至今。根据合同约定，该房为商业用途，使用年限为40年,办理产权证时与买受人正式签订《商品房买卖合同》,但时至今日，被告一直无暇协助原告办理相关过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第44条规定:依法成立的合同,自成立时生效。第60条规定:当事人应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定:国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。而被上诉人却怠于继续履行合同义务,不给上诉人办理相关房屋过户手续，故上诉人所提诉讼请求合法有效。其次，关于原告主体资格，2013年自然人刘富经大同市阳高县工商行政管理局依法核准注册成立阳高县华大商厦，企业类型为个体工商户,组织形式为个人经营;2017年4月10日华大商厦经大同市阳高县工商行政管理局依法核准注销，但华大商厦的资产始终都在自然人刘富名下，不能因华大商厦的依法注销，而使自然人刘富丧失对其资产的权利。华厦商厦依法注销后，其资产又回归于自然人刘富的名下。根据《中华人民共和国物权法》第33条规定:因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。所以自然人刘富具有本案民事诉讼主体的资格。再次，关于被告主体资格及对本案涉及的处分权问题,被告大同市明达房地产开发有限公司,2009年依法注册成立,存续至今,经营状况很好，在大同市有若干个楼盘。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条之规定:以出让或划拔方式取得土地使用权，应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上人民政府土地管理部门核实,经同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或变更时,应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书上向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变速登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。而办理这此手续，都是被告必须所尽的义务，所以被告在售房后理所应当为上诉人办理相关的房屋过户手续。大同市明达房地产开发有限公司辩称，没有收到购房款也没有和上诉人签订过合同，上诉人的诉讼请求和我方无关。刘富向一审法院起诉请求：请求判令确认阳高县城新华西街东义合福地5号楼地下室（附图）和28、29号独立商铺归原告所有，被告协助原告办理房屋过户手续。一审法院认定事实：2013年8月12日，阳高县华大商厦与明达房地产公司签订了《阳高县义合福地5号楼地下室部分产权转让合同》，被告将位于阳高县城新华西街东义合福地5号楼地下室（建筑面积为3250m）（附建筑图纸）地下建筑面积以510000元之价出卖与阳高县华大商厦作为商业用途，并约定在“办理产权证时与买受人签订正式的《商品房买卖合同》。”该合同未约定产权办理事项。同年8月13日,双方签订了《商品房内部预定协议》，约定被告将义合福地小区5号楼建筑面积分别为35.31m’、70m的28号、29号独立商铺以10000元/m，总房价共计1053100元出卖与阳高县华大商厦，并约定“该商品房面积为暂定面积，最终以房管局产权办核实面积为准，竣工交房结算多退少补，并与买受人签订正式的《商品房买卖合同》”。商铺的产权证书由被告代办，阳高县华大商铺承担办证的相关费用。2018年8月19日，阳高县华大商厦将合同的标的款6153100元转入以王焕义名义在中国邮政储蓄银行股份有限公司阳高县支行开设的×××账户内。2018年8月23日，被告为阳高县华大商厦开具了两支收款收据。合同签订后，两合同所涉的地下室及两独立商铺已交于阳高县华大商厦使用，但正式的商品房买卖合同至今未签订,相关房屋产权过户手续至今未办理。另查明，2017年4月10日，阳高县华大商厦经营期限届满，现已注销。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：1、本案合同所涉的房屋的所有权应否归原告所有；2、被告应否协助原告办理房屋的产权过户手续。房屋所有权作为不动产物权权利之一，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。即作为买卖房屋合同标的房屋未经登记，买受人未取得所有权。本案中，阳高县华大商厦虽与明达房地产公司签订了房屋买卖合同，阳高县华大商厦已注销，作为本案阳高县华大商厦的实际经营者的原告，现请求确认双方买卖房屋的所有权，于法无据，对其该主张，一审法院不予支持。阳高县华大商厦与明达房地产公司签订的两份房屋买卖合同，虽至今未签订正式的《商品房买卖合同》，但上述两房屋买卖合同具备了正式合同的主要内容，订立合同的双方依约已履行了各自的主要义务，因此该两合同合法有效。但由于原告未向一审法院提供充分证据证明大同市明达房地产开发有限公司对本案涉案房屋已具备了处分权，故对其该主张，一审法院亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘富的诉讼请求。案件受理费100元，由刘富负担。本院二审期间，大同市明达房地产开发有限公司对一审法院认定的事实不予认可，对与阳高县华大商厦签订的房屋买卖合同予以否认，对其是阳高县义合福地5号楼的开发建设主体予以否认。为此，本院依职权向山西省阳高县房产管理中心调查了“阳高县义和福地”5号楼的产权状况及开发主体，根据阳高县房产管理中心出具的证明及“阳高县义和福地”5号楼产权登记资料记载，该项目系大同市明达房地产开发有限公司开发建设，于2013年7月办理了商品房预售许可，现“阳高县义和福地”5号楼于2016年4月18日登记于阳高县厚德实业有限公司名下。对本院调取的证据，双方当事人对证据真实性无异议，大同市明达房地产开发有限公司称其对该证据证明的内容并不清楚，该项目建设初期王彪是和王焕义合作过一段时间，但后来王彪退出了，该项目的建设及产权均与王彪及大同市明达房地产开发有限公司无关。刘富认为从阳高县房产管理中心调取的证据可以证实案涉房产系由大同市明达房地产开发有限公司开发建设，但对房屋产权变更并不知情。本院查明，“阳高县义和福地”5号楼系大同市明达房地产开发有限公司开发建设，于2013年7月办理了商品房预售许可，现整体于2016年4月18日登记于阳高县厚德实业有限公司名下，其余事实与一审法院查明的一致。本案的争议焦点为：刘富请求确认案涉“阳高县义和福地”5号楼地下室及28、29号独立商铺的所有权归其所有，并由大同市明达房地产开发有限公司协助办理房屋过户手续有无事实和法律依据。本院认为，根据本院向阳高县房产管理中心调取的各项证据可以证实“阳高县义和福地”5号楼系由大同市明达房地产开发有限公司开发建设。刘富提交的阳高县华大商厦与大同市明达房地产开发有限公司签订的《商品房内部预定协议》及《阳高县义合福地5号楼地下室部分产权转让合同》，加盖有大同市明达房地产开发有限公司公章，其中《阳高县义合福地5号楼地下室部分产权转让合同》落款转让人处同时有王焕义的签名及王彪的印章。结合大同市明达房地产开发有限公司向阳高县华大商厦出具的收款收据及刘富提交的房款转账凭证，本院确认阳高县华大商厦与大同市明达房地产开发有限公司就案涉阳高县义合福地5号楼地下室及28、29号独立商铺签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。阳高县华大商厦系个体工商户其经营者系刘富，现阳高县华大商厦经营期限届满注销，其相关权利义务应由刘富继受，故刘富作为本案当事人就案涉房屋主张相关权利主体适格。根据阳高县房产管理中心出具的证明及产权登记资料可以证实，案涉房屋已于2016年4月18日登记于阳高县厚德实业有限公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力。现案涉房屋已登记于案外人阳高县厚德实业有限公司名下，所以案涉房屋的所有权已经归属于阳高县厚德实业有限公司，故刘富请求确认案涉房屋归其所有并由大同市明达房地产开发有限公司协助办理过户手续于法无据，本院不予支持。综上所述，刘富的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实正确，适用法律有误，但处理结果正确本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘富负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一九年五月六日书记员 樊芙蓉