湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初941号原告方亮，男，汉族，1978年1月17日出生，住岳阳经济技术开发区。被告蔡平（曾用名陈平），男，汉族，1962年8月7日出生，住华容县。委托代理人熊新星，湖南金骏律师事务所律师。委托代理人黎敏波，湖南金骏律师事务所律师。原告方亮与被告蔡平财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年3月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了二次审理。原、被告的代理人均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告方亮诉称，原告与被告蔡平系岳阳经济技术开发区通海路兴悦花园12栋相邻关系，被告经常不在家居住。自2009年以来，被告房产因天台渗水导致原告客厅南面墙体损毁严重。2017年6月23日晚8点多，原告发现家中客卧室楼板漏水，床上棉被、席梦思、床已经漏湿，于是将床移开把家中水盆、水桶等拿出接水，随后客卧北面的飘窗、墙体及书柜出现渗漏水。9点不到，主卧室也出现多处漏水，原告将家中能用来接水的都用上了，期间倒入厕所三四十盆水。发现漏水后，原告及时到503室敲门联系，但因该业主不在家，原告及时与物业公司联系。物业公司在无法联系到被告后，向八字门派所处打电话，后经派出所同意，物业和原告叫来开锁公司进行开锁。进入被告房屋后，发现503室楼顶天台雨棚破损，垃圾将地漏堵住，雨水在灌满天台平台后直接往室内倒灌至被告客厅及卧室，并沿墙体及楼板下渗，导致原告家及楼下303室等不同程度受损。物业公司与原告及时将地漏疏通，对阳台垃圾进行了清理，并将503的天台以及室内积水进行排除。为此，物业公司曾多次协调，要求被告回岳阳对其房屋漏水情况进行处理，但被告一直未露面。为维护原告的合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令被告停止侵害，排除对原告房屋漏水的隐患，被告赔偿原告损失元（其中包括鉴定损失14938元、衣柜除霉石膏板封顶800元、书桌五金件200元、装修管理费15938元、床损坏1500元、席梦思两张3600元、床上用品两套600元、开锁费70元、误工费3200元、评估费2000元、交通费200元、装修租房费2000元），本案诉讼费由被告承担。被告蔡平辩称，1、责任主体不明确，被告不存在过错。2、对湖南公立价格评估咨询有限公司的评估报告以及原告主张的损失均不认可。根据原、被告的陈述和举证、认定的情况，本院确认如下法律事实：原告方亮与被告蔡平均系岳阳经济技术开发区通海路兴悦花园12栋的业主。原告住403室，被告住503室，被告503室房屋有扇门直接通向天台（天台再无其他通道），天台为露天封闭式结构，被告在天台一角处修建有假山池一座，假山池用水泥围栏，假山池内设有一排水管，池外邻近有地漏一处。在2017年6月份左右，原告房屋及屋内物品因房屋漏水而遭受损失。被告近4年没有在家居住。经原告申请，本院依法委托湖南公立价格评估咨询有限公司对原告的损失大小进行评估。湖南公立价格评估咨询有限公司于2019年4月9日作出价格评估结论书，评定原告房屋漏水所造成的损失为14938元，其中拆除书房的书桌书柜200元、书桌重新制作安装2250元（人工工资、材料等一切大包干）、书柜重新制作安装600元（人工工资、材料等一切大包干）、卧室门套更换300元（人工工资、材料等一切大包干）、变形的木地板拆除后重新铺贴4500元（人工工资、材料等一切大包干）、浸水墙面拆除清渣588元、浸水墙面重新粉刷4900元（人工工资、材料等一切大包干）、电视机背景墙恢复800元（人工工资、材料等一切大包干）、施工现场家具转移及施工保护费用、运渣费用等800元。原告花费鉴定费2000元。原告是在2007年对涉案房屋进行的装修。2007年1月28日，被告因需在住房屋顶装假山，向物业公司出具承诺书一份，内容为“兹有我陈平住xx，在室内装修时，在本住房屋顶平台装假山一座，如因此造成的不良后果均由本人负责”。被告蔡平曾用名为陈平。双方对下列事实存在争议：1、对本案原告房屋漏水原因及过错责任的争议。原告主张其房屋漏水的原因系被告天台积水，未及时排水，导致雨水倒灌至被告房间，并延着墙体从5楼渗透至3楼，原告同时主张其在事发时到了被告天台现场，看见天台雨棚破损，垃圾将地漏堵住，无法排水，导致天台积水，并向法院提交了原告房屋内漏水现场光盘、照片，法院在诉讼中组织双方对被告5楼住房天台现场查看的照片（该照片显示假山池外的地漏被杂草、泥土、塑料片等杂物完全堵住）、被告向物业公司申请建造假山的承诺，并申请人民法院对兴悦花园物业公司进行调查，该调查笔录显示：原告房屋漏水的主要原因系被告天台排水不畅，被告在事发时并未在家，电话无法联系，物业公司在紧急情况下，组织相关人员开锁，并采取排水和减损措施。被告对原告陈述的漏水经过无争议，认可其在天台建造了假山一座，设置过屋檐挡水雨棚，但认为天台漏水与假山和雨棚并无关联，开发商对被告屋顶设计不当和排水管道过窄，是造成本案房屋漏水的原因，并申请追加开发商和物业公司作为被告参加诉讼。本院认为，被告对其天台积水，未及时排水，导致雨水倒灌至被告房屋内，并延着被告房屋墙体从5楼渗透至3楼的情况并无异议，原告提供的光盘中的照片和视频显示被告天台积水和房屋渗水的现场情况以及对物业公司的调查笔录也证实了上述情况，由于本案天台只有被告房屋处一扇门直接相通，被告在天台上建造假山池，设置挡雨棚，该天台实际受被告占有、使用和管理，被告应当对其占有使用和管理是否得当以及天台积水的原因承担举证责任，被告虽主张其屋顶设计不当和排水管道过窄，是造成本案房屋漏水的原因，但并无证据予以证明，故对被告在诉讼中申请追加开发商和物业公司作为本案被告的主张，本院不予支持。根据被告向物业公司申请建造假山的承诺、原告在事发现场所见天台雨棚破损，垃圾将地漏堵住的陈述、被告关于其建造了假山和设置过屋檐挡水雨棚，近4年未在本案房屋处居住生活的陈述以及诉讼中双方对被告5楼住房天台现场查看的照片所显示地漏被杂物完全堵住的实际情况，根据生活经验和逻辑判断，天台地漏被杂物封堵造成积水的可能性较高，被告在使用过程中疏于对本案天台地漏积水的防范，天台积水回灌至被告房间内后也未及时采取补救措施防止积水往楼下渗透，被告对本案原告损失的形成具有过错，应当承担赔偿责任。2、对原告损失大小的争议。被告在诉讼中对湖南公立价格评估咨询有限公司对原告损失所作出的价格评估结论书有异议，提出程序上的异议如下：1、确定选择评估机构没有告知被告，原告直接与评估公司商议评估费用，对评估报告的公正性表示质疑。2、评估现场调查的时间在评估委托之前，评估原告家的门牌号楼层都是错误的。评估结论上的异议如下：1、评估结论确定的单价全部明显偏高。根据原告原有用材，现在市场大包干行情，墙面不应超过28元，地板不应超过80元。2、评估结论确认的受损面积存在偏离，变形地板没有30平方米，浸水的墙面没有98平方米。3、评估结论确认的受损范围显然有所扩大。屋顶漏水不可能浸泡到门套和书桌书柜，原告家地板没有变形情况，完全是年久磨损所致，原告的房屋已经装修使用了十多年，本身已经达到了其使用年限。4、原告家的地板实为复合地板，评估为实木地板，复合地板价格仅为实木地板的三分之一。5、评估结论中即注明评估单价为“一切大包干”，又单列了拆除费、清渣费、现场家具转移费等，属于重复计算。6、评估报告没有对原告损失计算折旧。7、评估报告第九条注明：失效时间为2019年3月24日，该评估报告已经失效。原告对该鉴定结论大体上无异议，但认为该鉴定报告少计算了衣柜除霉石膏板封顶800元、书桌五金件200元、装修管理费15938元、床损坏1500元、席梦思两张3600元、床上用品两套600元。经本院通知，湖南公立价格评估咨询有限公司的鉴定人员出庭接受当事人质询。鉴定人员针对被告的上述异议意见，解释说明如下：鉴定费按照现有规定，是谁申请谁付费。评估报告中评估对象错误系笔误，但鉴定内容确属本案原告的房屋。评估价格是通过市场调查，询问多家装修公司后得出的价格。按照恢复原样，用原来的材料，以现在的价格重新装修得出的价格，大包干行情墙面应是50元/平方米、地板应是150元/平方米。关于受损面积和受损范围，鉴定人员是根据双方提交的质证意见和现场查看测量后得出的数据，测量中不能仅考虑受损的面积，同时还应考虑整体美观，受损部位应当按照其所从属对应的整体面积拆除和装饰，现场勘查的情况就是霉变，应与漏水有关，地板有变形的情况，具体原因不能确定，但推断与漏水有关。关于实木地板和复合地板的问题，实木地板现在市场最低价为280元/平方米、复合地板最低价为150元/平方米，鉴定中地板价格实际是按照复合地板价格认定的，书写为实木地板为笔误。“一切大包干”费用是指毛坯房装修的一切大包干，但是本案是重新装修，拆除费、清渣费、现场家具转移费等费用不包含在“一切大包干”之内。关于折旧的问题，鉴定人员认为部分修复不计算折旧，全部重置才折旧。关于鉴定报告时效的问题，鉴定人员认为鉴定报告的时效一般为一年，时效日期写成2019年4月8日是笔误，应是2020年4月8日。本院认为，鉴定人员出庭就本案鉴定的相关问题出庭接受了双方的质询，并针对被告提出的受损面积、范围、鉴定价格等方面的异议进行了解释和说明，反映了本案鉴定结论是建立在市场调查和现场勘测的基础上作出的，其解释和说明在一定范围内具有客观性和合理性，本案鉴定意见可以作为认定原告损失大小的参考依据，至于被告提出的原告损失与本案漏水事件关联性的异议，本不属于该鉴定机构的鉴定范围，鉴定人员并无答复的义务，但原告提交的现场漏水视频和照片、以及原告的陈述、对物业公司的调查笔录显示了当时漏水的严重状况，根据生活经验和逻辑判断，可以认定原告损失与本案漏水事件存在高度盖然性。对被告提出本案鉴定机构的确定未告知被告，评估现场调查时间在评估委托之前的主张，本院认为，被告在诉讼中确实存在不配合的情况，法院曾多次按照其提供的地址确认书所确认的联系方式与之联系，但未能取得有效联系，本院司法技术部门在多次联系被告无果的情况下，依法选定鉴定机构并无不当，由于本案纠纷涉及到12栋303、404两户受损，303室案件起诉在先，评估在先，评估机构为鉴定方便在303室现场勘察的同时对404室一并进行了现场勘察，且当时现场查勘均有法院工作人员在场，依法通知被告，被告并未到场，被告现对鉴定报告的相关内容也提出了异议，鉴定人员也出庭接受了被告的质询，本院对被告的异议也予以了审查认定，故被告提出的现场勘察在先的主张并未对其实体权利造成影响，对被告的上述主张，本院不予支持。根据民事损害赔偿的填平原则，原告仅只在其原有价值的范围内享有赔偿权利，因重新装修而获得超出原使用期限之外的收益部分，应当予以剔除。原告本案房屋系十余年前进行的装修，重新装修后必然会超出原使用期限。关于人工工资、材料等一切大包干中材料费所占的具体比例的问题，经本院询问，鉴定人员答复为，一般情况下材料费占6成，人工工资占4成。双方对此比例均无异议。本院根据材料费所占比例、原告使用材料的时间长短以及家具材料的通常使用年限，酌情按照50%折旧计算本案鉴定报告中的书桌重新制作安装费2250元、书柜重新制作安装费600元、卧室门套更换300元、变形的木地板拆除后重新铺贴4500元，折旧部分计算为2295元（2250元×60%×50%+600元×60%×50%+300元×60%×50%+4500元×60%×50%），该部分应当予以扣除。同时原告在诉讼中认可其南面墙在本案事故前就存在渗漏情况，鉴定人员在接受质询时陈述南面墙为8-10平方米，故该南面墙的损失560元［浸水墙面拆除清渣（10平方米×6元/平方米）+浸水墙面重新粉刷（10平方米×50元/平方米）］，也应当予以扣除。原告在诉讼中提出衣柜除霉石膏板封顶损失800元、书桌五金件损失200元、床损坏1500元、席梦思两张3600元、床上用品两套600元，但并无证据证明上述物品客观上存在其所主张的损失和与本案漏水事故的因果联系，以及达到了必须更换的程度，鉴定人员也未对上述损失予以评估，故对原告的上述主张，本院不予以支持。原告主张其垫付开锁费70元，与物业公司的调查内容和当时减损现场的照片视频显示内容能相互印证，可以认定原告花费了上述费用，该项费用的数额也符合市场行情，故对原告提出要求被告支付开锁费70元的主张，本院予以支持。原告主张的装修管理费是否必然产生尚不能确定，若原告在装修过程中确实开支了该笔费用，可另行向被告主张权利。原告在诉讼中提出其为处理本案纠纷，存在误工的情况，被告应当支付误工费3200元，本院认为，为处理本案纠纷，原告确实存在多次参与的情况，但并无证据证明其工资收入因本案纠纷而存在减少的情况，故对原告提出的误工费损失，本院不予支持。原告因多次参与本案纠纷的处理，客观上存在交通费的损失，本院根据其距离的远近和参与的次数，酌情认定为200元。原告家居损失重新修复，必然存在短时间内无法使用房屋的情况，本院酌情认定装修期间房租费为1000元（100元/天×10天）。综上，原告的损失应当认定为13353元（14938元-2295元-560元+70元+200元+1000元）。本院认为，被告蔡平因对其楼顶天台占有使用管理不善，房屋长期无人管理照看，导致本案漏水事故，给原告方亮造成损失。原告损失应当认定为13353元。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”之规定，本案案由应当认定为财产损害赔偿纠纷，被告应当对原告的损失承担赔偿责任，并应停止侵害，排除对原告房屋漏水的隐患，故对原告提出的要求被告停止侵害，排除对原告房屋漏水的隐患，赔偿损失13353元的诉讼请求，本院予以支持。对超出该主张的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定，判决如下：一、被告蔡平在占有使用岳阳经济技术开发区通海路兴悦花园12栋503室天台期间停止侵害，排除对原告方亮房屋漏水的隐患；二、被告蔡平赔偿原告方亮损失13353元；以上一、二项，限被告蔡平在本判决书生效后七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告方亮的其他诉讼请求；案件受理费550元、鉴定费2000元，合计2550元，由被告蔡平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 陈 军人民陪审员 周 祥人民陪审员 李世波二〇一九年五月二十八日书 记 员 张小红