广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终326号 上诉人（原审被告）：李莉，女，1971年12月14日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审原告）：罗文英，男，1935年12月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：罗运现，男，1957年12月29日出生，瑶族，住贺州市八步区。系被上诉人儿子。 委托诉讼代理人：覃法运，广西贺江律师事务所律师。 一审被告：罗彪，男，1970年10月20日出生，瑶族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：罗运钢，男，1960年7月21日出生，瑶族，住贺州市。 上诉人李莉因与被上诉人罗文英、一审被告罗彪所有权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2018）桂1102民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋为租赁关系，一审认定为购买关系错误，将恒祥居2-2-503号房屋所有权处置给被上诉人错误。1.讼争租赁房屋属上诉人所在单位廉价长租房，并未进行房改转为商品房或房改房，未取得房屋所有权。一审判决将特定历史阶段的承租关系认定为购买关系，作为以租代购来处理是错误的。2.单位在职职工才享有资格和条件租赁讼争房屋，被上诉人属于单位退休干部并建有私房，不再享有租赁单位房资格，一审被告罗彪不是本单位正式员工，不享有承租资格。一审判决认定被上诉人于1997年以其名义报名购买星光企业集团公司职工集资房的事实与本案客观事实相违。3.讼争租赁房屋承租后实际由上诉人和一审被告罗彪在夫妻关系存续期间共同生活居住，被上诉人并未在该套房屋内生活居住，水电费亦是以上诉人名义缴纳，结合上诉人与一审被告罗彪离婚时将诉争房屋居住使用权处置给上诉人，被上诉人对该处理结果从未提出过异议，亦表明了该套房屋的原承租人是上诉人而非被上诉人。4.讼争承租房屋的承租租金虽然来源于被上诉人，但并不表示或证明被上诉人为实际承租人，亦不证明被上诉人是符合承租资格和条件的权利人。被上诉人为资助其儿罗彪与上诉人结婚或改善居住条件而出资的情况完全符合当时国情模式和社会风俗习惯。二、一审审理程序不当。涉案拆迁房屋所有权和土地使用权属于原星光企业集团，本案拆迁安置房处置与原星光集团公司存在法律上利害关系，一审遗漏诉讼当事人。1994年至1998年原星光企业集团公司有关星光生活区福利房、集资房分配及租赁方案文件，是确认评判本案置换房屋的实体权利人和承租主体的关键性证据，由于客观原因上诉人无法收集调取上述单位文件，依法向一审法院申请延期审理和调查取证申请，但一审法院没有依法予以延期并依法调取，导致上诉人承担举证不能的不利后果。三、一审判决适用合同法第二百一十四条租赁期限不超二十年的规定，来认定涉案单位房屋承租和购买关系，存在适用法律不当，该条款仅是租赁期限认定并不是权利人及确定实际权利人主体确认的法律依据。 被上诉人罗文英辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法应当判决驳回上诉，维持原判。二、原梧州地区星光企业集团公司为解决公司职工住房难问题，通过职工报名集资方式建设4栋共58套住房，住房数超出实际集资人数，多出的住房由公司在职和离退休职工报名购买。被上诉人罗文英于1993年从公司退休，符合公司规定具备购房资格。4栋共58套集资房实际就是以租赁登记形式取得50年使用权的集资房，同批次所有集资认购的职工取得都是以租赁登记形式确认的租赁使用权，该50年使用权也就是在生活中理解的所有权或者说产权。贺州市平桂矿区管理处星光管理服务中心亦于2018年7月31日出具证明，原集资房是罗文英有购买资格且出资，也是以罗文英名义购买的，基于此房对应政策可享受认购一套安置房是客观事实。三、上诉人和罗彪并非涉案房屋的所有权人，其无权处分该房屋。本案中，在购买涉案房屋时上诉人和罗彪已出具书面意见，明确房款和产权均属被上诉人罗文英所有，并且在未经当事人授权或同意的情形下，在签订离婚协议时仍然予以处分，该处分行为无效，应当依法退还该房屋。四、被上诉人罗彪(标)在代罗文英交纳购房款时，未经权利人罗文英同意擅自以自己名字(罗标)进行租赁权登记，事后也从未告知过权利人罗文英。且该登记并非物权法律意义上的登记，无法证实涉案财产系其个人所有。五、恒祥居2—2—503安置房系根据城市改造需要原则确认对原租赁房因拆迁所延伸出来的，并非基于安置下岗职工等其他原因所得，更不受“我弱我有理”的道德绑架，故其优先购买权理应由被上诉人罗文英享有。 一审被告罗彪陈述称，同意被上诉人罗文英的意见。 罗文英向一审法院起诉请求:1.依法确认两被告于2005年4月2日对原告罗文英所有的星光企业集团公司14-106号集资房的处分行为无效。2.判令基于星光企业集团公司14-106号集资房所取得的置换房归原告罗文英所有。3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告罗文英系被告罗彪的父亲。被告罗彪和被告李莉于1997年5月28日登记结婚。被告罗彪原是广西星光企业集团公司塑料分厂的临时聘用人员，于1997年7月解除临时聘用关系。原告罗文英是广西星光企业集团公司旗下的原梧州地区星光企业集团公司退休干部，1997年以其本人名义报名购买星光企业集团公司职工集资建房（住房），房号为14栋106号房，面积91.98平方米，房款为29502元。罗文英出资29502元购买了该房，原告罗文英委托其儿子被告罗彪（标）代交该房款。由于房屋是属于原告罗文英购买的，为了防止以后出现纠纷，1998年4月3日被告罗彪和被告李莉共同签名出具文字依据给原告罗文英收执。内容为：“今有罗彪向父亲罗文英取款贰万玖仟伍佰元购买于星光化工厂商品房一套（三室一厅）产权属于罗文英所有”。文字依据中所指星光化工厂商品房一套（三室一厅）即为现争议的房屋。由于该套房屋没有房屋所有权证，广西星光企业集团公司即以出租的形式将该房屋交由原告罗文英的家人[即被告罗彪（标）]使用。广西星光企业集团公司于1998年8月1日以罗标作为租户的名义出具该房的住房出租凭证给罗标收执。2005年4月2日被告罗彪和被告李莉协议离婚，双方约定“位于星光化工厂宿舍区**一厅住户及家用电器归女方所用”，虽然作出了约定，但是该房屋一直由被告罗彪（标）占有、使用和出租至今。2009年该套房屋列入危房改造项目，2018年该住房对应政策可享有认购一套安置房。星光企业集团公司管理处拟分配一套置换房，实行抽签确定对应房号，存在争议住户抽签结果（认购90㎡户型类型）确认表：星光生活区第23栋106号（原租赁证号14-106号），争议双方姓名：原户主罗标，现住户李莉，对应旧房所抽中的安置房房源号：顺序号C01，签号CO1，恒祥居**房，三房二厅，面积106.46㎡。由于两被告之间因对该涉案房屋的权属以及置换房权利的归属产生纠纷，而原告罗文英则认为两被告并非涉案房屋的所有权人，其无权处分该房屋，两被告的行为严重侵害原告罗文英的合法权益，为此，向该院提起民事诉讼，请求该院支持其上述的诉讼请求。 一审法院认为，关于贺州市八步区鞍山西路69号星光生活区第23栋106号（原租赁证号14-106号）的权属归属问题，虽然该房屋没有办理权属证，广西星光企业集团公司认可该房屋是原告罗文英报名出资购买，是属于其公司职工福利性质的集资房屋，房屋使用年限50年，是原告罗文英委托罗标缴纳房款的，被告罗彪（罗标）和被告李莉也共同确认购房款是原告罗文英出资，该房屋的所有权也是归原告罗文英所有，因此，可以确认原告罗文英从缴纳清房款和广西星光企业集团公司将该房屋交给原告罗文英或其家人使用后，原告罗文英即对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然广西星光企业集团公司出具住户出租凭证给被告罗彪（罗标），里面注明租期为伍拾年，可确定期限为1998年8月1日至2048年8月1日。由于被告罗彪（罗标）收执的凭证中显示罗标是租赁房屋的性质，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，作为房屋租赁，其租赁期限最长为20年，即从1998年8月1日起至2018年8月1日止。而作为该房屋的权利人原告罗文英其对购买的房屋在约定的伍拾年期限内享有占有、使用、收益和处分的权利，但其明知该房屋以租赁形式由广西星光企业集团公司交由被告罗彪（罗标）和被告李莉管理、使用，但是一直没有提出异议，视为其认可被告罗彪（罗标）和被告李莉租赁使用该房屋的行为。因此，被告罗彪（罗标）和被告李莉离婚协议的约定，在被告罗彪（罗标）的租赁期限内有效，被告李莉可按约定行使其权利，且行使的仍然是该房屋的租赁管理、使用权，不享有对该房屋的所有权，房屋所有权属于原告罗文英没有发生变化，因此，原告罗文英请求确认两被告2005年4月2日对原告罗文英所有的星光企业集团公司14-106号集资房的处分行为无效，理据不充分，不予支持。由于该房屋一套从原告罗文英向广西星光企业集团公司出资29502元购买取得后，权属一直没有变更过，一直为其所有，因此，基于贺州市八步区鞍山西路69号星光化生活（宿舍）区第23栋106号（原租赁证号14-106号）集资房在危旧房改造项目重建房中所取得的置换房恒祥居2-2-503号房屋一套（三房二厅，面积106.46㎡）归原告罗文英所有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条和《中华人民共和国合同法》第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认基于贺州市八步区鞍山西路69号星光生活区第23栋106号（原租赁证号14-106号）集资房在危旧房改造项目重建房中所取得的置换房恒祥居2-2-503号房屋一套（三房二厅，面积106.46㎡）归原告罗文英所有。二、驳回原告罗文英的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元（原告已预交1150元），由原告罗文英负担1150元，被告罗彪、李莉共同负担1150元。 本院二审期间，上诉人李莉向本院提交了以下证据： 1.不动产信息查询证明，拟证明被上诉人罗文英名下已有房产，位于贺州市，于1994年12月27日办理房产登记，房产证号为桂房证字第××号的事实。 2.关于原星光生活区危旧房拆迁改造方案的批复（贺政函[2009]117号）及原星光生活区危旧房拆迁改造方案，拟证明因原星光集团未进行房改，生活区范围内的房屋均属于原星光集团的房产，其中部分楼房分属福利房和集资房，福利房是以租赁方式出租给职工居住使用，租期为30年的事实。 3.广西职工失业证和就业失业登记证，拟证明因原星光集团破产倒闭，作为集团下贺州市星光硅业有限公司职工的上诉人下岗实业至今，无稳定生活来源的事实。 4.不动产信息查询证明，拟证明上诉人无购置房产的事实。 5.离婚协议书，拟证明上诉人与罗彪于2005年9月2日登记离婚的事实，其中罗彪同意夫妻居住的原星光生活区第23栋106号房归上诉人所有。 6.证人梁某、谢某证言，拟证明原星光生活区福利房租赁资格及分配方案。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，证据1、3、4与本案无关联，本院对其关联性不予确认；证据2证明星光生活区第23栋106号（原租赁证号14-106号）房屋为集资房；证据5，虽然离婚协议约定位于星光化工厂宿舍区三房一厅住房及家用电器归上诉人所用，但根据庭审查明的事实，该协议条款并未实际履行，该房屋一直由罗彪管理使用；证据6梁某未参与1998年原星光化集团集公司资建房活动，谢某对相关事实不清楚，对其证明内容，本院不予采信。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：1.一审审判程序是否合法？2.谁享有涉案置换房恒祥居2-2-503号房屋（三房二厅，面积106.46㎡）的认购权？ 本院认为，关于争议焦点一，本案为所有权确认纠纷，贺州市平桂矿区管理处星光管理服务中心于2018年7月31日出具证明，认可星光生活区第23栋106号房屋是被上诉人罗文英报名出资购买，对诉争房屋未主张权属，上诉人李莉关于一审遗漏原星光企业集团公司参加诉讼，程序违法的主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。1998年4月3日上诉人李莉和一审被告罗彪共同签名出具书面凭据给被上诉人罗文英收执，该书证已明确约定星光生活区第23栋106号（原租赁证号14-106号）房屋产权属罗文英所有，据此，1994年至1998年原星光企业集团公司有关星光生活区福利房、集资房分配及租赁方案文件，不影响本案的实体处理，上诉人以一审未依职权调取该份证据主张一审审判程序违法，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，首先，各方当事人对被上诉人罗文英系广西星光企业集团公司职工，29502元由被上诉人罗文英出资的事实无异议，本院予以确认。其次，星光生活区第23栋106号（原租赁证号14-106号）房屋虽然没有办理权属证书，被上诉人罗文英为证明其对该房屋享有权利的主张，向一审法院提交了1998年4月3日上诉人李莉和一审被告罗彪共同签名出具的书面凭据、贺州市平桂矿区管理处星光管理服务中心出具的证明、星光企业集团公司住房出租凭证、租赁协议书、收据等证据，结合上诉人二审提供的贺政函[2009]117号关于原星光生活区危旧房拆迁改造方案的批复，以及证人谢某庭审中多次陈述“购买集资房”的表述，上述证据相互印证，形成证据链，充分证实被上诉人罗文英在特定历史时期通过以租代购的形式出资29502元购买诉争集资房屋，房款29502元亦符合当时客观实际。再次，上诉人李莉和一审被告罗彪于1998年4月3日共同签名向被上诉人罗文英出具的书面凭据，载明“今有罗彪向父亲罗文英取款29500元购买星光化工厂商品房一套三室一厅，产权属罗文英所有”，该约定属当事人对诉争房屋权属的自由处分，未违反法律强制性规定，合法有效，该凭据与贺州市平桂矿区管理处星光管理服务中心出具的证明相互印证，充分证实被上诉人罗文英系诉争房屋的权利人。最后，2005年9月2日上诉人李莉和一审被告罗彪签订离婚协议书，虽然约定“位于星光化工厂宿舍区**一厅及家用电器归女方所用”，但根据本案查明的事实，诉争房屋一直由一审被告罗彪占有、使用和出租，上述约定并未实际履行。综上所述，被上诉人罗文英是星光生活区第23栋106号（原租赁证号14-106号）房屋权利人的事实清楚，证据确实充分，一审判决确认基于贺州市八步区鞍山西路69号星光生活区第23栋106号（原租赁证号14-106号）集资房在危旧房改造项目重建房中所取得的置换房恒祥居2-2-503号房屋一套（三房二厅，面积106.46㎡）归罗文英所有，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元（上诉人已预交），由上诉人李莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 吕小莉 审 判 员 黄义奎 二〇一九年五月二十八日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 刘晓玲