西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终4067号 上诉人（原审被告）：马海敏，女，1984年1月10日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：第五军，陕西莱锦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹敏，女，1981年11月28日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：严亚维，陕西莱锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何勇，男，1976年10月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：姜永亮，陕西多隆律师事务所律师上诉人马海敏、上诉人曹敏因与被上诉人何勇房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初7347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马海敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何勇全部诉讼请求。2.何勇承担一、二审诉讼费。事实和理由：从其与曹敏之间《西安市存量房买卖合同》的签订及履行过程来看，双方签订合同的意思表示真实，且合同义务已经全面履行完毕，双方之间并不存在恶意串通损害第三人利益的情形；一审法院认定其与曹敏之间签订的《西安市存量房买卖合同》约定的房屋交易价格低于同期房屋市场价格，进而认定其不是善意第三人并无依据。曹敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何勇的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由何勇承担。事实与理由：一审法院无视其对何勇提交证据的质证意见，对何勇的证据予以全部认定，属于明显的证据认定错误；根据何勇提起诉讼的情况，足以证明马海敏在2018年8月20日之后才知晓其所购的房屋涉诉情况，马海敏也向其支付了房屋交易的合理对价，双方之间并不存在恶意串通；一审判决适用法律错误。何勇共同辩称，马海敏之夫王建与其是朋友关系，其购买和居住在涉案房屋内的事实，王建完全清楚；2017年以来，西安市房价普遍上涨，曹敏与马海敏之间的交易价格远低于市场价格；虽然行政机关为马海敏办理了过户，但根据本案已查明的事实情况，马海敏与曹敏之间的房屋交易明显是为了逃避将涉案房屋过户给何勇的义务，具有明显的恶意；其与曹敏签订的房屋买卖协议在先，协议合法有效，双方应当严格按该协议履行义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回马海敏、曹敏上诉请求。马海敏、曹敏均同意对方提出的上诉意见。何勇向一审法院起诉请求：1.判决马海敏和曹敏签订的《西安市存量房买卖合同》无效；2.判令马海敏、曹敏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月10日甲方曹敏与乙方何勇签订《房屋买卖协议》约定，乙方自愿购买甲方拥有的坐落在西安市灞桥区XX号楼XX室的已装修房产，建筑面积为99.97平方米及6平方米地下储藏室，经双方协商，该房屋约定转让总价格为人民币65万元。付款方式为甲方同意乙方以分期付款的方式支付购房首付款。2016年12月31日前，乙方需向甲方支付10万元整购房预付款。由于房产证尚未下发及乙方需要避税等原因，乙方应在2017年12月31日前向甲方支付总房款的30%作为购房首付款。具体付款日期如下：1、合同签订时，乙方向甲方支付2万元定金；2、第二次付款时间为2016年10月31日前，乙方向甲方支付2万元；3、第三次付款时间为2016年12月31日前，乙方向甲方支付6万元；4、第四次付款时间为2017年6月30日前，乙方向甲方支付5万元；5、2017年12月1日前，乙方向甲方支付剩余款项至总房款的30%，累计金额19.5万元。余款甲乙双方同意以银行按揭方式付款，在支付首付款19.5万元整给甲方，剩余房款45.5万元整申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。如乙方不能在2018年5月31日前全额支付房款，视为乙方单方违约。房屋过户：因避税等原因，甲方同意乙方在现房契税满两年且付清总房款的30%后一个月内协助乙方过户，过户等二手房交易相关税费由乙方承担。在乙方未付清全款前，双方同意由乙方从2016年9月起暂按租赁的形式继续使用该房屋（该房屋从装修好起一直由乙方无偿使用至今，故不存在水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接，房屋情况乙方也比甲方更清楚），房屋租赁费用为1000元/月，乙方于每月月底前存入甲方银行账户。付清全款后房屋自动交付乙方，租赁期即终止。违约责任：甲乙双方应按协议之约定履行，如有一方在未取得对方同意的情况下未能按时履约视为违约。违约一方要承担违约责任并支付违约金，违约金为合同总价的5%。合同签订后，何勇于2016年9月3日向曹敏支付21000元，2016年10月29日支付22000元，2017年1月5日支付2000元，2017年3月1日支付30000元，2017年6月30日支付14000元，2017年7月31日支付50000元，2017年11月10日支付21000元，2017年12月27日支付50000元，共计支付21万元，其中购房款195000元，房屋租赁费15000元。又查，2018年5月21日何勇向西安市灞桥区人民法院起诉，要求曹敏交付涉案房屋及地下储藏室，办理房屋及地下储藏室过户登记手续，并要求曹敏支付违约金32500元。该院于2018年6月7日向何勇发出传票，开庭时间定于2018年7月2日。再查，曹敏与马海敏签订《西安市存量房买卖合同》，该合同于2018年6月26日进行备案，约定曹敏将涉案房屋以759544元价格卖予马海敏，付款方式为一次性全额付款，双方办理资金监管，并于2018年7月4日将房屋过户至马海敏名下。另查，2018年7月曹敏通过其爱人梁洪波账户将何勇支付的首付款19.5万元退回何勇。一审法院认为，本案系双方当事人对马海敏、曹敏签订的《西安市存量房买卖合同》效力存在争议而引起的确认合同效力纠纷,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中,曹敏与马海敏签订的《西安市存量房买卖合同》时，曹敏已与何勇签订《房屋买卖协议》，何勇长期占有本案争议房屋，曹敏收取了何勇支付的房屋首付款，马海敏与曹敏签订《西安市存量房买卖合同》房屋的交易价格也低于同期房屋市场价格,同时马海敏在诉争房屋有人居住的情况下,未审慎核实房屋权利人状况,明知其行为可能会对房屋权利人造成损害而为之,可以认定马海敏非善意第三人。曹敏明知其与何勇签订《房屋买卖协议》并未解除且何勇已诉至法院要求继续履行原房屋买卖协议，仍与马海敏签订买卖合同并办理过户，曹敏与马海敏签订的《西安市存量房买卖合同》损害何勇的利益，故何勇诉请要求确认马海敏、曹敏签订的合同无效，于法有据，予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,判决:确认被告马海敏与曹敏于2018年6月26日签订的《西安市存量房买卖合同》无效。案件受理费11395元，何勇已预交，减半收取5697.5元，由马海敏、曹敏承担。本院二审期间，曹敏提交证一：西安市灞桥区人民法院向其送达的起诉状副本及开庭传票。证明其在2018年6月7日时，才知道被何勇起诉的事实，其与马海敏之间的买卖行为发生在何勇起诉前，属于正常的商业行为。证二：其与马海敏于2018年6月1日签订的补充协议及其名下建设银行个人账户的收入明细。证明其与马海敏之间存在真实买卖行为的事实。何通、马海敏没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马海敏认可曹敏举证证据的真实性及证明目的。何勇认为曹敏提交的证一证据，既没有原件，也没有公章，没有审判员姓名,不认可真实性。同时认为，曹敏并非在法院通知开庭时才知晓其起诉的事，曹敏恶意违约事实明显。对于证二，认为2018年6月1日时，马海敏的户籍还尚未转至西安市，曹敏提交的6月1日补充协议明显是为了制造交易事实而补签的合同。交易流水没有原件，且不能体现与本案的联系，无法印证交易的真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。曹敏提交的证据，既不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，结合本案已查明事实，也不能实现曹敏所述证明目的，本院对曹敏二审提交的证据不予采纳。本院认为，本案中，何勇长期占有使用涉案房屋，按照曹敏与何勇于2016年9月10日签订的《房屋买卖协议》第二条、第三条相关约定，房屋转让总价款65万元，何勇负有于2017年12月1日前向曹敏支付剩余款项至总房款的30%即19.5万元义务（剩余房款45万元，双方同意以银行按揭方式付款），曹敏负有在该房屋契税满两年且何勇向其付清总房款的30%即19.5万元后一个月内协助何勇过户的义务。合同履行中，何勇已在2017年12月27日前已向曹敏清付了19.5万元首付款，涉案《房屋买卖合同》具备了继续履行的基础和履行条件。然曹敏在何勇2018年5月起诉其要求继续履行合同的案件已被法院受理，并向其送达开庭传票的情况下，仍与马海敏签订2018年6月26日《西安市存量房买卖合同》并进行备案完成交易过户，曹敏恶意交易的故意和行为明显。马海敏与曹敏签订的《西安市存量房买卖合同》，在曹敏与何勇之间就履行合同发生争议且何勇诉至法院之后，该合同中所约定的房产交易价格75.9544万元，明显低于同期同类房屋的市场价格，马海敏提供的证据既不能证明其在何勇一直占有使用涉案房屋的情况下，已审慎核实房屋权利人状况，其确属善意第三人的事实，亦不能排除对其与曹敏之间利害关系的合理怀疑。综上，一审法院认定曹敏与马海敏于2018年6月26日签订的《西安市存量房买卖合同》无效，既符合本案已经查明及认定证据情况，也符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，裁量和判处并无不当。曹敏、马海敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22790元，由曹敏、马海敏各负担11395元。本判决为终审判决。  审 判 长  何    强审 判 员  肖 晓 通审 判 员  朱 利 安 二〇一九年五月十七日 书 记 员 周  伟