四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初11846号 原告：张宇林，男，1956年8月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：吴亮，四川拓越律师事务所律师，特别授权。 被告：曾晓峰，男，1964年6月15日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：曾雄一龙，男，汉族，1988年2月17日出生，住四川省新津县。系原告之子，特别授权。 委托诉讼代理人：余玮，四川金契律师事务所律师，一般代理。 原告张宇林与被告曾晓峰返还原物纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张宇林的委托诉讼代理人吴亮，被告曾晓峰的委托诉讼代理人曾雄一龙、余玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宇林向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除被告曾晓峰与吴智签订的关于青羊区百卉路21号5栋2单元4层1号房屋的《房屋租赁合同》；2.判令被告曾晓峰立即腾退青羊区百卉路21号5栋2单元4层1号房屋并保持房屋现状完整交付给原告（房屋现状以2017年川01执1487号案件中房屋评估报告载明的房屋现状为准）；3.判令被告曾晓峰按每月9500元的标准向原告赔偿自2018年7月11日起至房屋交付时止的租金损失；4.本案诉讼费用全部由被告承担。原告张宇林当庭撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2014年11月5日，吴智将自己名下的位于青羊区百卉路21号5栋2单元4层1号房屋（权27346441）抵押给了中国银行股份有限公司成都成华支行，并办理了抵押登记。2015年5月1日，吴智与曾晓峰签订《房屋租赁合同》，吴智将上述房屋出租给曾晓峰，双方约定房屋租金为每月4200元，并按年支付。2018年7月13日，吴智未按时履行向银行的还款义务，成都市中级人民法院作出（2015）成民初字第1103号民事判决书，判决生效后，吴智不履行判决书确定的义务，银行申请强制执行，成都市中级人民法院依据（2017）川01执1487号之二执行裁定将案涉房屋在淘宝网予以司法拍卖，原告通过公开竞拍以380.42万元价格竞得该房。2018年7月13日，成都市中级人民法院出具（2017）川01执1487号之四执行裁定书，裁定将案涉房屋过户至原告名下，原告于2018年7月30日已办理完毕房屋过户登记手续。现房屋所有权人为原告。原告多次与曾晓峰联系和协商，要求其腾退并交付房屋，但均遭到其拒绝。故请求法院判如所请。 被告曾晓峰辩称，曾晓峰与吴智签订了房屋租赁合同，2015年在合同签订时并不知晓案涉房屋抵押的事实；张宇林在没有妥善处理曾晓峰双方关系的情况下自行对案涉房屋断水断电，致使曾晓峰搬离房屋；曾晓峰已向吴智支付了租金204840元；曾晓峰对案涉房屋进行了装修，请求法院驳回张宇林的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 1．张宇林提交了四川省成都市中级人民法院拍卖成交确认书、执行裁定书、交汇票据、不动产权证书、拍卖公告（含评估报告），证明抵押权人中国银行实现抵押权，申请成都市中级人民法院拍卖案涉房屋，张宇林通过合法程序取得案涉房屋所有权并支付了所有款项，曾晓峰应该以评估报告的房屋现状交付案涉房屋。曾晓峰对于上述证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。认为拍卖公告上面明确载明该房屋存在租赁的事实但张宇林依然竞拍，代表其愿意承接作为出租方的义务。本院认为该组证据具有真实性、合法性及关联性，故予以采信； 2.张宇林提交了租金截图，证明同地段、同小区租金情况。曾晓峰对三性不予认可，认为系打印件且时间是2018年8月19日，楼层、房屋面积都与案涉房屋不同。本院认为该证据虽系截图，但能够通过网络查询确认其真实性，故本院对该证据的三性予以采信； 3.张宇林提交了短信截屏，证明曾晓峰拒不搬离、拒不腾退房屋的事实。曾晓峰认为内容无法达到其证明目的。本院认为该证据与手机原始记录一致，具有真实性、合法性及关联性，故予以采信； 4.曾晓峰提交了支付截图4张，证明曾晓峰向吴智支付了租金204840元。张宇林对三性均不予认可，认为曾晓峰是否和吴智有租赁合同关系，以及租赁合同关系如何履行并不影响张宇林的权利主张，不能达到曾晓峰的证明目的。本院认为该组证据无法核实其真实性，且不具有关联性，故本院不予采信； 5.曾晓峰提交了电表被破坏的图片2张，证明张宇林对案涉房屋的断电的事实。张宇林对三性均不予认可。本院认为该证据不能证明系张宇林实施的断电行为，也与本案不具有关联性，故对该证据不予采信； 6.曾晓峰提交了搬家收条、租赁合同、收款收条、收据、出租房身份证复印件、房屋产权证、不动产登记证、房屋附属设施清单，证明曾晓峰于2018年12月11日搬离案涉房屋，并另行租住房屋签订了房屋租赁合同。张宇林对三性均不予认可，认为不能证明曾晓峰已经进行了搬离和腾退。本院认为该组证据具有真实性、合法性，但不能证明曾晓峰已交付房屋，故对其关联性及证明力不予采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 吴智原系位于青羊区百卉路21号5栋2单元4层1号，建筑面积146.2平方米房屋（权27346441）的所有权人。2014年11月5日，吴智将上述房屋抵押给中国银行股份有限公司成都成华支行（以下简称中国银行成华支行）并办理抵押登记。 2015年5月1日，吴智与曾晓峰签订《房屋租赁合同》，吴智将上述房屋出租给曾晓峰，合同约定租金为每月4200元，并按年支付，租赁期限从2015年5月1日至2025年4月30日止。 因吴智未履行足额还款义务，中国银行成华支行诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院作出的（2015）成民初字第1103号民事判决书生效后，中国银行成华支行申请强制执行。案涉房屋经过司法拍卖，张宇林以380.42万元购买该房。2018年7月30日，案涉房屋过户登记至张宇林名下。 2018年8月6日，张宇林向曾晓峰发送手机短信，要求其于2018年9月1日前腾退房屋。 另查明：1.案涉房屋所在小区面积相当的房屋租金在网上的查询价格为9000-9500元；2.曾晓峰于2018年12月11日搬离案涉房屋，但并未通知张宇林也未向其交付钥匙。 审理中，曾晓峰明确表示其不向张宇林交付房屋及钥匙。 本院认为，张宇林经过司法拍卖取得位于青羊区百卉路21号5栋2单元4层1号房屋的所有权，其是上述房屋的合法所有权人。案涉房屋在曾晓峰承租前已经抵押，履行合同过程中抵押权人中国银行成华支行行使抵押权导致房屋所有权发生变动，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”及《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，张宇林作为所有权人，有权要求曾晓峰腾退房屋。故本院对张宇林要求曾晓峰腾退房屋的诉讼请求予以支持。关于张宇林主张现状交付的问题。因无法确认案涉房屋目前的现状，若曾晓峰交付的房屋与拍卖时载明的现状不符，张宇林可另行主张损失，故对于张宇林要求按现状交付的诉讼请求在本案中不作处理。关于损失。张宇林于2018年8月通知曾晓峰于2018年9月1日前腾退房屋，虽然曾晓峰已于2018年12月11日搬离案涉房屋，但其并未将房屋交付给张宇林，且其在审理过程中也明确表示不予交付，故应认定曾晓峰至今未腾退并交付房屋，其持续占用房屋的行为给张宇林造成了损失，该损失主要是张宇林未及时收回房屋取得收益的损失，而收益主要是房屋出租后可获取的租金回报，参照同小区其他房屋网上查询的租金标准，本院确定租金标准按每月8000元计算，从2018年9月1日起计算至曾晓峰实际腾退交付房屋之日止，故本院对张宇林要求赔偿损失的诉讼请求予以部分支持。 综上，本院对张宇林的诉讼请求予以部分支持。据此，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、依照《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告曾晓峰于本判决发生法律效力之日起十日内将位于青羊区百卉路21号5栋2单元4层1号房屋腾退并交付给原告张宇林； 二、被告曾晓峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张宇林赔偿占用房屋的损失（从2018年9月1日起计算至实际腾退之日止，按每月8000元标准计算）； 三、驳回原告张宇林的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元，由被告曾晓峰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 卿 人民陪审员  田林超 人民陪审员  康开桂 二〇一九年五月五日 书 记 员  李蓓菡 速 录 员  罗国碧