浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初10509号 原告杭州合众茶文化创意有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凯旋路70号9幢。 法定代表人王可昌，该公司董事长。 委托代理人江月、方鹏，该公司员工。 被告占声财，男，1979年3月9日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托代理人沈杰，浙江泰杭律师事务所律师。 委托代理人刘飞，女，1977年9月12日出生，汉族，住浙江省龙泉市，系被告占声财之妻。 原告杭州合众茶文化创意有限公司（以下简称合众公司）诉被告占声财物权保护纠纷一案，原告合众公司于2018年9月12日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告合众公司诉称：原、被告双方房屋租赁合同纠纷一案已经江干区人民法院审理完毕，并作出（2016）浙0104民初5704号判决。判决生效后，该判决内容中第三、四、五项内容被告已支付完毕。但被告占声财并未按照判决立即腾退归还房屋，且一直占有使用该房屋。在原告多次向被告主张权利要求其腾退并归还房屋的情况下，被告支付了从2016年7月1日至2017年3月31日的房屋使用费，但一直不予腾退涉案房屋。原告穷尽所有办法后，于2018年7月25日向法院申请强制执行，即强制被告腾退并归还涉案房屋，法院于2018年9月5日执行完毕并送达了执行结案通知书。原告认为，被告应当充分履行法院判决所判定之内容，在判决书送达后，仍一直占用使用涉案房屋，应当支付腾退房屋前所产生房屋使用费等相关费用。原告为维护自身之合法权益，按照双方签订的《房屋租赁合同》对双方之间应履行支付的租金、物业管理费、实际使用水电费、违约金等费用向法院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年4月1日至2018年9月5日的房屋使用费142113元、物业管理费8145元、电费1173元、水费339元、未按期腾退的违约金24455元；2、判令本案诉讼费由被告承担。 被告占声财辩称：一、原告的诉讼请求自相矛盾，既然原告主张物权保护和占有使用费，说明原告认定原来的合同已经解除了。既然合同已经解除，原告依据原来合同主张违约金就没有事实和法律依据。二、原告主张的水电费被告已经全部缴纳，原告再次主张无事实依据，且原告未提供任何证据支持。三、原告歪曲了基本的事实。1、前案判决后原、被告达成了继续租赁房屋的口头协议，即被告按照判决要求一次性支付前面的租金，原告同意被告按照原来合同的租金水平继续租赁，且原告承诺不再对判决书的其他内容进行强制执行，故而被告才会于2017年3月21日一次性将房租全部支付到位。2、原告因为得知案涉房屋将要拆迁才于2018年向法院申请强制执行，原告申请强制执行行为本身就是违约行为。被告在一次性缴纳房租后，原告在一段时间内仍然同意被告正常经营，但因去年下半年得知案涉房屋即将拆迁，又于2018年向法院申请强制执行。如果原告开始就坚持强制腾退，为什么要到一年后才申请强制执行，为何又在长达一年的时间内未对被告的经营行为做出任何的干涉，也没有发出任何的书面通知？3、被告欠付2017年3月21日以后租金是事出有因，是因为原告并未提出合理的拆迁补偿方案，是承租户的集体行为，是针对原告粗暴对待被告等商户的正常维权行为，故而大部分商户均以拒缴房租来抗争。四、原告自行锁门后，已经对被告造成了巨大的财产损失。原告将案涉房屋锁住后，造成室内财产无法搬离，室内装修无法拆除，商铺无法正常经营。案涉商铺内除了被告已经另行起诉的一些家具和装修之外，其实还有很大一部分茶叶等被恶意损坏、已过保质期的货物价值有数十万元。事后被告多次跟原告沟通，希望至少把那些容易损坏的财产交付给被告，但均遭拒绝，我们保留诉讼的权利。五、法院在执行结案时只是程序性终结，承办执行法官多次表示，室内物品为被告物品，被告随时可以搬离。综上所述，被告认为原告申请强制执行的行为本身是对合同的违约，因此时双方的口头租赁合同仍然有效，原告主张占有使用费不符合法律规定。鉴于原告的原合同已经解除，原告主张违约金也无合同依据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案经审理查明的事实如下： 租赁标的：杭州市江干区凯旋路70号茶都名园18#楼5号； 出租人：合众公司； 承租人：占声财； 书面协议：双方于2014年4月21日签订《房屋租赁合同》； 租赁期限：2014年6月16日至2022年3月31日； 约定租金标准：每日每平方米2.6元，年租金99180元，从租赁开始之日起每两年调整一次，租金较前一年递增6%； 其他费用约定：物业管理费为每年每平方米48元，每两年递增10%； 电费按实际使用数及公共区域能耗公摊数向出租方缴纳； 使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由承租方负担； 腾房责任：本合同解除、终止时，承租方如不能及时将经营场地归还，经出租方同意，从合同终止之日的次日起直到场地归还为止，由承租方向出租方支付场地占用费，占用费按照实际占用天数按原经营场地租金和经营场地管理费的二倍计收； 前案情况：就合众公司起诉占声财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日作出（2016）浙0104民初5704号民事判决书，判决：一、解除杭州合众茶文化创意有限公司与占声财于2014年4月21日签订的房屋租赁合同（合同编号为2013-2/16）；二、占声财于本判决生效之日起三十日内，将坐落于杭州市江干区凯旋路70号茶都名园18号楼5号房屋（建筑面积104.51平方米）腾退归还给杭州合众茶文化创意有限公司；三、占声财应支付给杭州合众茶文化创意有限公司房屋租金73907元；四、占声财应支付给杭州合众茶文化创意有限公司物业管理费6391元；五、占声财应赔偿给杭州合众茶文化创意有限公司违约金10097元；六、上列三、四、五项合计90395元，占声财应于本判决生效之日起十日内付清。 前案执行情况：上述判决生效后，被告占声财未腾退案涉房屋，原告向本院申请执行，本院于2018年9月5日执行完毕。 水、电、物业费用缴纳情况：占声财已缴纳2017年电费7982元。合众公司主张占声财欠付其水费339元、电费1121元。 以上事实有原告提供的民事判决书、执行结案通知书、房屋租赁合同，被告提供的房屋租赁合同，及当事人的陈述为证。双方提供的其他证据，因与本案纠纷缺乏直接关联，故不予确认。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》经人民法院生效判决解除，并要求被告腾退租赁房屋，被告理应自觉履行生效判决义务。被告虽陈述双方此后建立口头租赁合同关系，但原告予以否认，被告也未能对此提供证据证实，故对被告该项意见不予采纳。在被告实际腾退案涉房屋之前，原告参照双方此前签订书面《房屋租赁合同》约定租金标准要求被告支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。 对于物业管理费，系被告腾退案涉房屋之前产生，被告作为案涉房屋的实际使用人，理应承担。对于物业费是否应当参照双方原《房屋租赁合同》标准进行上浮的问题，本院认为，案涉费用产生系因被告未能按照生效判决书履行义务所致，原告主张参照原双方书面协议约定标准支付费用符合法律规定，该参照标准理应包含双方约定的上浮标准，故对被告相关辩称意见不予采纳。 对于原告主张的违约金一项，本院认为，本案双方原《房屋租赁合同》虽被法院判决解除，但有关违约责任条款仍可适用。根据双方约定，被告逾期交还房屋的，原告可按原租金标准两倍计收场地占用费。现原告主张被告承担的违约金金额低于按照二倍计收的场地占用费，故对原告主张的违约金金额予以支持。 对于原告主张的水、电费，原告提供的证据均为原告自行统计结果，不能直接体现占声财所使用房屋产生的具体水表、电表指数，也不能确认被告已付费用所对应的相关水表、电表指数，故在被告占声财予以否认的情况下，本院认为原告提供证据不足以证明被告欠付水、电费的事实，不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告占声财支付原告杭州合众茶文化创意有限公司房屋占有使用费人民币142113元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告占声财支付原告杭州合众茶文化创意有限公司物业费人民币8145元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告占声财支付原告杭州合众茶文化创意有限公司逾期腾退房屋违约金人民币24455元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告杭州合众茶文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3825元，减半收取人民币1912.50元，由原告杭州合众茶文化创意有限公司承担人民币15.50元，被告占声财承担人民币1897元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 张妍妍 二〇一九年五月五日 代书记员 叶苏卫