贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初3889号原告：熊玉霞，女，1977年9月24日出生，汉族，四川省广安市人，贵州福瑞达物资有限公司员工，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：唐某2，男，1977年3月6日出生，汉族，四川省广安市人，贵州福瑞达物资有限公司执行董事，住四川省广安市广安区花桥镇，现住贵州省贵阳市花溪区，系原告熊玉霞之夫，特别代理。委托诉讼代理人：杨洁，贵州贵达律师事务所律师，一般代理。执业证号：15201201611298058。原告：唐某1，男，2017年1月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。法定代理人：唐某2，男，1977年3月6日出生，汉族，四川省广安市人，贵州福瑞达物资有限公司执行董事，住四川省广安市广安区花桥镇，现住贵州省贵阳市花溪区，系原告唐某1之父。委托诉讼代理人：杨洁，贵州贵达律师事务所律师，一般代理。执业证号：15201201611298058。被告：贵阳能立洋房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：何莲，贵州存正律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201200311156738。委托诉讼代理人：许正海，贵州存正律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201200820272113。原告熊玉霞、唐某1与被告贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告熊玉霞、唐某1委托诉讼代理人唐某2、杨洁，被告能立洋公司委托诉讼代理人何莲、许正海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊玉霞、唐某1共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年12月30日签订的合同编号为2047-S0442的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款3514500元、房屋维修基金35145元，两项共计3549645元；3.判令被告支付原告因购房款和房屋维修基金而产生的资金占用利息246214元（资金占用利息以3549645元为基数，以中国人民银行同期贷款年利率4.75%从2017年10月30日暂计算至2019年4月15日，实际资金占用利息诉请计算至被告返还购房款及房屋维修基金时止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年原告向被告购买商铺，商定购买被告开发的座落于贵阳市××区小河××资源·缤纷广场××期整体商业1层127号商铺，商铺建筑面积101.74平方米，套内面积63.20平方米，总价款3514500元。2017年10月26日及2017年10月30日，原告向被告支付了购房款3514500元及房屋维修基金35145元，被告便将商铺交付给原告。2017年12月20日双方签订了《商品房买卖合同》，2019年3月，被告通知原告可以办理产权证，但告知商铺面积有增加，现商铺建筑面积变成了121.38平方米，套内面积变成了74.40平方米，需要补足差价后才办理产权证。原告认为面积变化太大，面积误差比竟有19.30%，原告完全不能接受，因此起诉要求解除合同。原告认为因涉案房屋的面积误差比达到了19.30%，根据我国《商品房销售管理办法》第二十条第二款第（二）项的规定，原告有权要求退房并要求被告支付利息。现原告诉至法院，请求法院判如所请。被告能立洋公司辩称，第一，对于面积误差，原告早已明知，双方签订的合同已进行了明确约定，应当按照合同执行，原因为：合同第十五条第三款第三项已约定，按照法律规定，有约定从其约定。原告已明知商铺的实际面积大于合同约定面积，原告买的是现房，原告2017年10月26日支付房款，2017年11月5日对房屋进行验收，2017年12月20日补签订合同。一般来说，验房时会对房屋进行测量，且该房屋原告已经出租给第三人，房屋已经进行了装修和使用，装修时已经对房屋面积明知，若原告对面积误差有异议，就不应与被告签订合同，因原告所购房屋为现房。第二，合同未达到解除条件，合同已经对解除合同的条件进行了约定，若原告退房则原告应承担违约责任。第三，原告所交的房屋维修基金，被告已上交给房管局，不应由被告退还，被告也不应当承担原告所要求的利息。本院经审理认定事实如下：原告熊玉霞与原告唐某1系母子关系。被告能立洋公司系位于贵阳市××区小河××号北大资源·缤纷广场的开发商。本案所涉商铺2016年11月已竣工，2017年4月通过消防验收，2018年11月经最终验收完毕。2017年10月26日，原告为购买被告开发的北大资源·缤纷广场一期整体商业1层127号商铺，向被告支付了购房款1764500元，房屋维修金35145元。2017年10月30日，原告再次向被告支付购房款1750000元。原告共计向被告支付购房款3514500元、房屋维修金35145元。被告将原告交纳的房屋维修金交至贵阳经济技术开发区建设管理局专项维修基金账户内。2017年10月29日，原告熊玉霞作为出租方，将所购的1层127号商铺出租给承租方胡琳，双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定的面积为101.74平方米。现案涉商铺由承租人石磊作为开设餐饮店经营之用。2017年11月5日，原告熊玉霞进行了收房，并在《业主房屋验收表》上签字确认。2017年12月20日，被告作为出卖人，原告唐某1作为买受人，原告熊玉霞作为共有权人暨原告唐某1的监护人，共同签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2017-S0442），约定原告向被告购买贵阳市××区小河××资源·缤纷广场××期整体商业1层127号商铺。该合同主要内容约定：该商品房合同约定建筑面积101.74平方米，套内建筑面积63.2平方米，出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是贵阳华盛数码测绘有限公司；该商品房总价款3514500元，买受人于2017年10月26日前支付1764500元，2017年10月30日前支付1750000元；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单；买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳专项维修资金，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。……3、双方自行约定：双方同意本合同约定的房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积出现差异的，以合同约定的套内建筑面积单价按实调整房屋总价款，多退少补，且均不计利息。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》约定：买受人认同出卖人仅须在办理产权手续时，应提供该商品房面积实测技术报告书，而在房屋交付时无须提供该商品房面积实测技术报告书；买受人购买出卖人商品房为现房的，买受人须在签订《商品房买卖合同》前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，……；买受人在对所购商品房进行接收时，应对该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、建筑层数、阳台、装饰、设备等进行确认认可，如产生异议应当场向出卖人提出……如买受人在接受该商品房时未提出任何异议，签字验收后则视为买受人已同意接受（即买受人认同并接受上述事实的存在），接受后出卖人除履行保修期内的维修义务外，不再承担任何赔偿责任及其他违约责任，买受人不得就上述问题向出卖人提起任何赔偿或退房的请求。原被告均在《商品房买卖合同》及《补充协议》上签字捺印及签章。贵阳华盛数码测绘有限公司对北大资源缤纷广场一期地下室及整体商业裙房综合体的建筑面积进行了测绘，并于2018年10月12日出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。该测绘报告载明1层127号商铺的套内建筑面积为74.40平方米，共有建筑面积为46.98平方米，建筑面积为121.38平方米。2019年3月，被告通知原告可以办理不动产权证书，并将《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》的复印件交给原告，要求原告按照该报告中载明的面积补足房款后再办理不动产权证书，原告认为面积差异过大，不同意补足房款，同时认为《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定排除了原告的主要权利，该条应为无效条款，且该条款存在约定不明的情况，故原告诉至本院，诉请如前。原告陈述收房时只是进去商铺现场看了一下，并未对商铺的面积进行实际测量，而被告认为原告在《业主房屋验收表》上进行了签字，且在收房时并未提出任何异议，按照合同约定，应视为原告认同并接受商铺现状，故对原告的诉请不认可。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、原告出生医学证明、被告营业执照、《商品房买卖合同》、房屋销售专用收据、银行回单、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程消防验收意见书》、《业主房屋验收表》、《商铺租赁合同》、商铺照片等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚信信用的原则。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》中关于约定实测面积与预测面积发生误差时的处理条款是否属于无效？是否属于约定不明？二、《商品房买卖合同》是否应当解除？关于焦点一。《商品房买卖合同》第十五条第三款约定“双方同意本合同约定的房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积出现差异的，以合同约定的套内建筑面积单价按实调整房屋总价款，多退少补，且均不计利息”。《中华人民共和国合同法》第三十九条：“……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款”，本案中，原被告在实测面积与预测面积发生误差时，既没有选择适用“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内据实结算房价款”，也没有选择适用“套内建筑面积误差比绝对值超出3%买受人有权退房”，而是双方自行对处理方法进行第三款的约定，依照上述法律规定，该条款的约定并非“未与对方协商”，该条款不属于格式条款。同时，《商品房买卖合同》第十五条第三款不仅对“少补”情况进行了约定，对“多退”情况也进行了约定，不存在“免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利”之情况，故不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的条款无效之情形。《商品房买卖合同》第十五条第三款对面积出现差异时，应当以何单价计算约定为“以合同约定的套内建筑面积单价计算”，合同约定的套内建筑面积单价在合同内进行了明确而唯一的约定，以何面积计算约定为“按实调整”，即以实际产权登记面积计算，单价明确，面积明确，该条款不属于“约定不明”之情况。另，本案所涉商铺已由原告熊玉霞进行出租，并进行了装修，在装修过程中，对商铺的实际面积应进行测量。原被告签订《商品房买卖合同》的时间，晚于原告熊玉霞将商铺出租的时间，本院对原告称其不知晓面积出现大差异的意见，有悖于常理，故不予采信。关于焦点二。原告主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》。该法第十四条规定买受人在面积误差比绝对值超出3%时有权要求解除合同，返还购房款及利息的前提是“合同没有约定或者约定不明确”，该条规定了“合同有约定的，按照约定处理”，本案中双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款已经对面积差的处理进行了约定，因此原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条作为解除合同的法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九、第四十条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告熊玉霞、唐某1的诉讼请求。案件受理费人民币18683元（已减半收取），由原告熊玉霞、唐某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇一九年五月十六日书记员 廖香怀