江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终616号上诉人（原审被告）：朱晓松，男，1976年4月16日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）：朱燕梅，女，1983年11月13日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）：卜波士，男，1982年2月11日出生，住宿迁市宿城区。三上诉人委托诉讼代理人：朱雪峰，男，1982年1月6日出生，住宿迁市宿豫区，系朱燕梅堂哥。被上诉人（原审原告）：宿迁市老兵物业管理有限公司，住所地宿迁市宿城区马陵小区城东园区**。法定代表人：陈冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏，该公司员工。上诉人朱晓松、朱燕梅、卜波士因与被上诉人宿迁市老兵物业管理有限公司（以下简称老兵物业公司）占有物损害赔偿纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱晓松、朱燕梅、卜波士及其委托诉讼代理人朱雪峰、被上诉人老兵物业公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓松、朱燕梅、卜波士上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、老兵物业公司一审中要求朱晓松、朱燕梅、卜波士搬离涉案房屋，并未主张交付房屋钥匙。宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初6940号判决书判决朱晓松、朱燕梅、卜波士搬离涉案房屋，并未要求三人将该房屋钥匙交给老兵物业公司。在6940号判决书作出前，朱晓松、朱燕梅、卜波士已经于2017年5月5日搬离涉案房屋，并将钥匙交还于前物业公司宿迁市枫情物业有限公司负责人吴某。2、涉案房屋为小区物业管理用房。2009年7月17日，宿迁市枫情物业有限公司向朱晓松出具借条一份，该借条载明因枫情水岸小区现急需建设车位、监控等设施，现借到朱晓松现金11万元整，将4A-501房抵押给朱晓松，月息2分，款还清房子退还给枫情物业。后朱晓松将涉案房屋交给朱燕梅、卜波士使用。涉案房屋其实只是前后两个物业公司之间的利益之争，两物业公司未做好交接工作，与朱晓松无关。3、2009年7月17日宿迁市枫情物业公司将该涉案房屋抵押给朱晓松，后宿迁市枫情物业公司一直未归还借款及利息。2011年朱晓松花费60000元将涉案房屋装潢后交给朱艳梅、卜波士使用，朱艳梅、卜波士又加装了两处铝合金玻璃移门、各房间钢木门及门套线合计5000元。现老兵物业公司主张接手涉案房屋，理应向朱晓松、朱燕梅、卜波士支付房屋装潢费用65000元。4、宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初6940号判决不能作为本案的审理依据。老兵物业公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、不认可朱燕梅、卜波士关于二人于2017年5月5日搬离涉案房屋的主张。朱燕梅、卜波士将钥匙交给前物业公司负责人，与老兵物业公司没有关系。2、老兵物业公司不认可朱晓松、朱燕梅、卜波士关于由老兵物业公司承担装潢费用的主张。朱晓松、朱燕梅、卜波士自行对涉案房屋装修，与老兵物业公司无关。老兵物业公司向一审法院起诉请求：1、判令朱晓松、朱燕梅、卜波士向老兵物业公司支付占有使用费15000元（自2016年12月1日至2018年3月2日，1000元/月×15个月）；2、诉讼费由朱晓松、朱燕梅、卜波士承担。一审法院认定事实：宿迁市宿城区枫情水岸小区4号楼A单元501室的房屋性质为小区物业管理用房和社区服务用房，面积为114.45平方米。2009年7月17日，宿迁市枫情物业有限公司向朱晓松出具借条一份，内容为：“借条因枫情水岸现急需建设车位、监控等设施，现借到朱晓松现金壹拾万元整（￥100000元），将4A-501房抵押给朱晓松，月息2分，款还清，房子退还给枫情物业。”借款人处吴某签字加盖宿迁市枫情物业有限公司印章。后朱晓松将案涉房屋交给朱燕梅、卜波士使用。因枫情水岸小区未成立业主委员会，2016年6月28日，幸福街道矿山社区居委会（甲方）与老兵物业公司（乙方）签订了枫情水岸小区物业管理委托合同约定：甲方将枫情水岸小区23094平方米面积及89户居民的物业委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。老兵物业公司入驻该小区后要求朱晓松、朱燕梅、卜波士搬离涉案房屋，朱晓松、朱燕梅、卜波士未搬离，因而诉至宿迁市宿城区人民法院。2017年6月23日，宿迁市宿城区人民法院作出（2016）苏1302民初6940号民事判决，判决:一、朱晓松、朱燕梅、卜波士于判决生效后十日内搬离宿迁市宿城区枫情水岸小区4号楼A单元501室房屋；二、朱晓松、朱燕梅、卜波士于判决生效后十日内支付老兵物业公司5000元（2016年7月1日至2016年12月1日期间费用）。2018年1月，朱晓松、朱燕梅、卜波士履行了上述判决中的5000元费用。2018年3月2日，朱晓松、朱燕梅、卜波士向老兵物业公司交付涉案房屋钥匙。后老兵物业公司索要2016年12月1日至2018年3月2日期间占用费未果，因而成讼。一审法院认为：2009年住房和城乡建设部《业主大会和业主委员指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。根据上述规定，幸福街道矿山社区居委会作为枫情水岸小区所在地居委会，其在该小区未成立业主委员会前，可以代行业主委员会职责委托物业公司为小区提供物业服务。故老兵物业公司系合法入驻涉案小区，其在提供物业服务期间依法对物业管理用房享有占有使用权利。朱晓松、朱燕梅、卜波士的占有行为给老兵物业公司造成损害，老兵物业公司有权请求损害赔偿。关于损害赔偿标准，依法酌情支持1000元/月。关于占用期间，截止时间应为其向老兵物业公司交付涉案房屋时间，即2018年3月2日交付钥匙时。故老兵物业公司主张朱晓松、朱燕梅、卜波士给付15000元，依法予以支持。关于赔偿装修损失问题，朱晓松、朱燕梅、卜波士应另行主张，本案不予审查。依据《中国人民共和国物权法》第二百四十五条，《物业管理条例》第三十五条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：朱晓松、朱燕梅、卜波士于判决生效后三日内支付老兵物业公司15000元。案件受理费175元，由朱晓松、朱燕梅、卜波士负担。二审中，朱晓松、朱燕梅、卜波士主张，三人向老兵物业公司支付5000元是为了结纠纷，并非为了履行（2016）苏1302民初6940号判决；老兵物业公司在一审起诉前也没有向朱晓松、朱燕梅、卜波士主张过2016年12月1日至2018年3月2日期间的房屋占用费。除此之外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议。对于一审认定的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、朱晓松、朱燕梅、卜波士搬离、返还涉案房屋的时间应如何认定；2、朱晓松、朱燕梅、卜波士是否应当向老兵物业公司支付2016年12月1日至2018年3月2日期间的房屋占用费；3、朱晓松、朱燕梅、卜波士主张涉案房屋装修费用是否应当在本案中处理，是否应由老兵物业公司承担装修费用。二审中，朱晓松、朱燕梅、卜波士为证明其上诉主张，提供如下证据：1、借条一张，该借条载明的借款人为吴某,吴某向朱晓松借款100000元，以涉案房屋为抵押。该借条旨在证明涉案纠纷发生的原因是吴某将房屋作为借款抵押，两个物业公司之间交接不当，涉案纠纷与朱晓松、朱燕梅、卜波士无关。2、租赁合同一份，旨在证明朱燕梅在2017年5月5日搬离涉案房屋后，另行租赁了一处房屋居住。3、宿迁银控自来水有限公司水费缴纳账单一份，该账单显示户号为034110宿迁市万泰房地产开发有限公司（涉案房屋的开发商），旨在证明作为枫情水岸小区唯一物业用房的涉案房屋最后一次缴纳水费是在2017年5月15日，此后因朱燕梅、卜波士已经搬离，未产生水费。4、证人吴某的证言。旨在证明，涉案房屋一直在前物业公司手中，涉案纠纷实质上是老兵物业公司和前物业公司之间的纠纷，与朱晓松、朱燕梅、卜波士无关。吴某当庭陈述，吴某于2009年7月17日朱晓松出具了金额为100000元的借条。在宿迁市宿城区人民法院做出（2016）苏1302民初6940号判决之前，大约在2017年3、4月份朱晓松等人搬离涉案房屋（具体时间记不清），并将钥匙交给吴某,吴某在收到钥匙之后没有将钥匙交给老兵物业公司。老兵物业公司质证称：1、借条的真实性无法确认，且与本案无关联性，对证据1借条不予认可。2、租赁合同的真实性无法确认，且与本案无关联性，对证据2租赁合同不予认可。3、对水费账单的真实性予以认可，但与本案无关。4、证人证言部分不真实，证人关于朱燕梅、卜波士向吴某交付钥匙以及朱燕梅、卜波士搬离房屋的时间的陈述无法确认真实性。本院认为，关于第一争议焦点。宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初6940号判决第一项要求，朱晓松、朱燕梅、卜波士于判决生效后十日内搬出涉案房屋。该判项并非仅仅要求三人搬离即可，还要求三人将房屋的控制权交还老兵物业公司。朱燕梅、卜波士一审中提供枫情水岸小区业主王辉、沈春梅的书面证明，二审中提供朱燕梅的租赁合同，以证明朱燕梅、卜波士二人于2017年5月5日搬离涉案房屋。上述书面证明及租赁合同的真实性无法确认。因朱燕梅、卜波士搬离涉案房屋后并未向老兵物业公司及时交付钥匙，而是将钥匙交给前任物业公司负责人吴某。老兵物业公司在朱燕梅、卜波士搬离涉案房屋后并未取得对涉案房屋的占有、使用。即使上述书面证明及租赁合同真实，也不能认定朱燕梅、卜波士搬离涉案房屋的行为就是尽到了将涉案房屋返还、交付老兵物业公司的义务。直至2018年3月，朱燕梅才从吴某手中取回钥匙交到宿迁市宿城区人民法院执行局，老兵物业公司收到涉案房屋钥匙的时间为2018年3月2日。应认定直至2018年3月2日，朱燕梅、卜波士才履行了交付、返还涉案房屋的义务。关于第二争议焦点。朱晓松、朱燕梅、卜波士主张涉案纠纷是前后两家物业公司之间的矛盾，与三人无关。老兵物业公司为幸福街道矿山社区居委会在涉案小区成立业主委员会之前，代行业主委员会职责委托提供物业服务的物业公司。老兵物业公司入驻涉案小区后，有权对涉案物业用房占有、使用。朱晓松、朱燕梅、卜波士基于其与前任物业公司宿迁市枫情物业有限公司负责人吴某签订的借条占有、使用涉案房屋，依据不足。宿迁市宿城区人民法院做出的（2016）苏1302民初6940号判决已经确认朱晓松、朱燕梅、卜波士向老兵物业公司支付2016年7月1日至2016年12月1日的占用、使用费5000元。故本案中，朱晓松、朱燕梅、卜波士应当向老兵物业公司支付2016年12月1日至2018年3月2日期间的房屋占用费。关于第三争议焦点。朱晓松、朱燕梅、卜波士主张涉案房屋装修费用应由老兵物业公司承担。朱晓松、朱燕梅、卜波士一审中并未提出关于房屋装修费用的反诉，其在二审中提出由老兵物业公司支付涉案房屋装修费用的主张，本院不予处理。综上，朱晓松、朱燕梅、卜波士的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由朱晓松、朱燕梅、卜波士负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 谢朝晖审 判 员 徐金鸽二〇一九年五月十日法官助理 钱 钥书 记 员 周小凤