黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终175号上诉人（一审被告）：陆文斌，男，1966年5月12日出生，汉族，住齐齐哈尔市铁峰区。委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘长福，男，1962年12月21日出生，汉族，住牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：王艳波，黑龙江公盛律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：时延峰，男，1967年4月8日出生，汉族，住绥芬河市。被上诉人（一审第三人）：牡丹江江湾房地产开发有限公司，住所地牡丹江市阳明区光华街234号。法定代表人：时延宝，该公司总经理上诉人陆文斌因与被上诉人刘长福、时延峰、牡丹江江湾房地产开发有限公司（以下简称江湾公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服牡丹江市中级人民法院（以下简称牡丹江中院）于2018年12月28日作出的（2018）黑10民初228号民事判决决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆文斌的委托诉讼代理人李彩云，被上诉人刘长福的委托诉讼代理人王艳波到庭参加诉讼，被上诉人时延峰、江湾公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陆文斌向本院上诉请求：一、撤销牡丹江中院（2018）黑10民初228号民事判决，继续执行牡丹江市阳明区丹江盛世华庭10号楼1单元3层03号（产籍号400-505-3/2-10-010303）房屋。二、诉讼费用由刘长福、时延峰、江湾公司承担。事实和理由：一审判决依据仅凭《“丹江?盛世华庭”商品房认购书》（以下简称《认购书》）及购房收据不足以证实已支付全部房屋价款，判决驳回陆文斌的诉讼请求错误。一审中，刘长福仅向法庭提供该两份证据，虽然还提供其入住案涉诉争房屋的其他证据，但是刘长福并没有向法庭提供支付房屋价款的来源及出处。刘长福主张房款是现金支付，法院应对购房款的来源等事实予以查实，案涉房屋买卖合同双方当事人自认或默认，不足以认定已支付购房款事实。在保护陆文斌合法权益时，亦应防止刘长福与江湾公司恶意串通，损害陆文斌权益。刘长福不符合一套住宅的情况。故刘长福不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十九条第（二）、（三）款的规定。刘长福辩称，2015年2月4日，刘长福和江湾公司签订认购书并缴纳房款时名下没有任何独立所有的产权房屋。2017年11月刘长福和案外人金明善通过房改的方式将共同承租的房屋按份购买，刘长福占51.93%的产权。刘长福及其配偶在2017年11月13日之前无任何完全独立的产权房屋。在牡丹江中院执行期间，虽然其名下登记有房屋，但是刘长福对该房屋不享有独立产权，仅是部分产权，现部分产权的房屋也已经出售，钱款用于支付案涉房屋的尾款。时延峰、江湾公司未发表答辩意见。刘长福向一审法院起诉请求：一、请求依法解除牡丹江市中级人民法院（2017）黑10民初119号民事裁定对牡丹江市光华街丹江·盛世华庭10栋1单元303室（产籍号400-505-3/2-10-010303）房屋的查封，终止对该房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告陆文斌承担。一审法院认定事实：2015年2月4日，刘长福与江湾公司签订了《“丹江·盛世华庭”商品房认购书》，约定刘长福自愿认购盛世华庭10栋1单元3层03号住宅，总价款为人民币194,587元整。付款方式为首期付款人民币84,587元整（含定金），余款11万元以银行按揭方式支付。江湾公司于2015年2月8日为刘长福开具84,587元的收据，于2018年4月19日为刘长福开具11万元的收据。2018年10月25日，刘长福缴纳了案涉房屋的供热费、物业费、电梯费、装修垃圾清运费等费用并办理了入住手续。另查明，陆文斌与江湾公司、时延峰民间借贷纠纷一案，牡丹江中院依陆文斌申请于2017年9月25日作出保全，查封了江湾公司位于牡丹江市阳明区丹江·盛世华庭132处房产，包括案涉房屋在内。2017年12月4日，作出（2017）黑10民初119号民事调解书，现该调解书已发生法律效力。因江湾公司、时延峰未按期履行给付义务，陆文斌向牡丹江中院申请执行。在执行过程中，刘长福作为案外人对案涉房产作为执行标的向牡丹江中院书面异议，牡丹江中院于2018年10月29日作出（2018）黑10执异109号执行异议裁定，裁定驳回案外人刘长福的异议请求。刘长福不服，向牡丹江中院提起案外人执行异议之诉。再查明，2017年11月13日，刘长福和金明善与牡丹江恒丰纸业集团有限公司签订《买卖公有住房协议书》，二人共同出资购买了牡丹江恒丰纸业集团有限公司单独所有的位于阳明区恒丰纸业集团6号楼2单元402室，并办理了该房产的过户登记手续，不动产权证号为黑（2017）牡丹江市不动产权第0065423号，共有情况为按份共有，共有人为金明善。2018年11月14日，刘长福与代新乐在牡丹江市房地产权市场管理处签订《牡丹江市存量房买卖合同》，将其共有部分房屋出售给代新乐牡丹江市国土资源局于2018年11月26日为代新乐颁发不动产权证书，产权证号为黑（2018）牡丹江市不动产权第0070482号。一审法院认为，该案系案外人执行异议之诉，解决本案的关键问题在于刘长福购买案涉房屋的事实能否阻却强制执行。本案中，刘长福与江湾公司签订的《“丹江·盛世华庭”商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该《认购书》包含了房屋位置、价款等主要内容应认定为商品房买卖合同。该《认购书》没有违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，对双方具有约束力，且该《认购书》签订时间为2015年2月4日，早于人民法院查封时间。另外，根据黑（2017）牡丹江市不动产权第0065423号不动产权证记载，原告刘长福是阳明区恒丰纸业集团6号楼2单元402室房屋的所有权人，其与金明善按份共有该房屋。但刘长福与代新乐达成协议，将上述房屋自己共有的部分出卖并过户给代新乐，刘长福在本地并无其他用于居住的房屋。并且刘长福提供了江湾公司为其开具的两张房款收据，证实其支付的房款超过了合同约定总价款的50％。考虑到江湾房产公司已将刘长福所交购房款在该公司财务入账，案涉房屋总价款在当地普通居民经济能力承受范围之内，购房人已交齐相关费用并实际装修入住等现状，牡丹江中院对刘长福系真实的案涉房屋买受人，并按合同约定交付了全部购房款的事实予以确认。刘长福的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，享有排除强制执行的民事权益。综上所述，刘长福的诉讼请求成立，牡丹江中院依法予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下:不得执行牡丹江江湾房地产开发有限公司名下位于牡丹江市阳明区房屋。案件受理费4192元，由陆文斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院依职权调取江湾公司记账凭证一份。陆文斌质证认为，对该两份记账凭证的真实性有异议，系江湾公司单方制作，且一审法院不应依职权调取该份证据。刘长福质证称，对该份记账凭证无异议。时延峰未发表质证意见。本院认证认为，该份证据系一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款第四项的规定，为查明案件事实依职权调取的证据，且江湾公司作为开发企业，在经营中形成记账的凭证，符合财务制度。故本院对该两份记账凭证予以采信。本院二审另查明：江湾公司记账凭证显示，收取盛世华庭10号楼刘长福购房款47,774元。一审法院于2018年12月26日依法向江湾公司财务负责人李文革就江湾公司财务账的情况进行调查，李文革称刘长福首付款日期与江湾公司记账时间不一致，是因为记账凭证日期是在首付款后系统自动生成的，应当以该记账凭证日期为准。记账收据可以证明余款已付给施工单位，余款由施工单位收取抵付工程款，故未做账处理。本院查明的其他事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案的争议焦点为刘长福所享有的民事权益能否排除对案涉房屋的强制执行。关于合同效力问题。刘长福与江湾公司签订的《认购书》，具备《商品房买卖解释》第五条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《认购书》为商品房买卖合同性质。陆文斌主张《认购书》系名为买卖、实为借贷，未举示充足证据加以证明，故本院认定该合同有效。关于刘长福是否向江湾公司支付房屋价款的问题。刘长福在一审期间举示其与江湾公司签订的《认购书》和江湾公司出具的案涉房屋房款收据，能够证明刘长福向江湾公司支付了合同约定的房款，陆文斌关于双方之间存在恶意串通主张，无相应证据，本院不予支持。关于刘长福是否拥有唯一住房的问题。陆文斌申请法院查封案涉房屋的时间为2017年9月25日，此时刘长福无其他住房，至于刘长福在查封后，于2017年11月13日以房改形式与金明善共同购买的房屋，已于2018年11月14日出售，即其购买和出售该房屋的时间均是在查封后，其行为不不构成恶意规避法律行为。因此，刘长福名下无其他住房，其提出阻却执行的理由，符合《异议和复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。陆文斌的上诉请求无事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，陆文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第三项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4192元，由陆文斌负担。本判决为终审判决。审判长 曹 茗审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年五月二十一日书记员 孙思宇