成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初5398号 原告：张志，男，1979年5月17日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 原告：凌必清，女，1949年9月18日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 原告：张某，男，2003年5月9日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 法定代理人：张志，男，1979年5月17日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。系张某父亲。 三原告共同委托诉讼代理人：马瑞成，四川时代经纬律师事务所律师。 被告：成都置信实业（集团）有限公司，住所地：成都市武侯区丽都路**。 法定代表人：陈华宏。 委托诉讼代理人：柳毓程，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱力，四川扩信律师事务所律师。 被告：成都东虹商业服务管理有限公司，住所地：成都市温江区万春镇场镇。 法定代表人：廉海燕。 委托诉讼代理人：杨杰，泰和泰律师事务所律师。 原告张志、凌必清、张某诉被告成都置信实业（集团）有限公司（以下简称置信公司）、成都东虹商业服务管理有限公司（以下简称东虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案经成都市中级人民法院发回重审，本院重新立案受理后另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定恢复本栋的公用卫生间及上下三楼的楼梯、通道；2、被告按照购房总价311970元12.5%/年的比例支付2011年12月25日起至房屋交付之日止的占用费272973.75元；3、被告承担本案诉讼费。以上责任由二被告连带承担。事实和理由：张志系凌必清之子，张某之父。2006年12月25日，三原告与置信公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买该公司开发的“天府花城”意大利馆1-1-3-3号商铺，面积68.22平方米，售价311970元。《商品房买卖合同》约定：该栋楼配备有公用卫生间；《补充协议一》约定：该商品房所在楼宇的屋面归全体业主所有，使用权为全体业主共有，第8条特别约定原告享有三楼露台使用权。同日，三原告与东虹公司、置信公司签订《租赁协议》，约定原告将上述铺面出租给东虹公司，由东虹公司统一代为经营管理，东虹公司按年支付租金给原告，租金为房价的10%/年，租赁期限从2006年12月25日起至2011年12月24日，共五年。2009年12月26日，置信公司、东虹公司与原告签订《“天府花城”商铺买卖及租赁补充协议书》，约定2009年12月25日起至2011年12月24日的租金调整为房价的15%/年。2011年12月租赁期限届满后，东虹公司代表置信公司通知原告前来商议，是由原告方收回上述铺面自用，还是按《租赁协议》约定由置信公司回购。因在协商过程中，双方未能就铺面回购达成一致，故原告方提出收回自用的要求。但在原告方验收交房时，发现东虹公司已将本栋的公用卫生间改造做他用，并且将到三楼的通道堵塞，导致原告方无法正常上下，更无法使用卫生间。为此，原告方拒绝收房，并提出支付租金和整改要求。原告方及授权代表与东虹公司多次交涉，被告自2014年国庆后至2015年5月31日期间一直在闭馆装修，至今未恢复合同约定的原貌，也未支付房屋占用费给原告。被告的行为严重侵害了原告方的合法权益，为维护原告合法权益，原告特诉至法院要求判如所请。 被告置信公司辩称，一、原告要求置信公司就房屋占用费的支付承担连带责任，没有任何法律依据。《租赁协议》第六条约定，租赁期限内如东虹公司未足额向原告支付约定租金的，其不足部分由置信公司承担连带清偿责任。本案中东虹公司已经足额支付了租金，原告要求置信公司对租赁期限届满后就房屋占用费的支付承担连带责任，没有任何事实和法律依据。二、原告与东虹公司签订的《租赁协议》到期后，东虹公司已经向原告返还了租赁房屋，原告拒绝收房的理由不成立。本案三方签订的《租赁协议》第十一条明确约定，租期满后，东虹公司对该商铺的装修不作恢复，出租方对此表示无异议，不追究承租方的任何责任。租赁期满后，东虹公司按约向原告返还了租赁房屋，原告拒绝收房的理由不成立。《补充协议二》第三条约定，原告要求置信公司回购商铺的价格应当是所购商铺购买时的价格。根据《“天府花城”商铺买卖及租赁补充协议书》的约定，在租赁协议届满前，原告可申请退房并终止《商品房买卖合同》，在退房后可要求退还已付购房款。但在租赁协议届满后，东虹公司通知原告收回租赁房屋或可按约定价格回购租赁房屋时，原告却要求置信公司以明显高于合同约定的价格回购房屋。但在东虹公司依约向原告返还房屋时，原告为达到要求置信公司高价回购房屋的目的，又以一楼的卫生间被改作他用，上下三楼的通道被阻塞为由拒绝收房。事实上，一楼的卫生间并未被改作他用，上下三楼的楼梯、通道也没有阻塞，原告使用房屋不存在任何障碍，且客观上原告也无任何证据予以证明，因此其拒绝收房的理由根本不能成立，其要求恢复卫生间及上下三楼的楼梯、通道，也没有任何事实和法律依据。即使一楼的卫生间被改作他用，但因该卫生间并不属于原告房屋的专有部分，原告使用房屋也不存在任何实质性的障碍。而三方签订的《租赁协议》第十一条约定，租期满后，乙方（东虹公司）对该商铺的装修不作恢复，出租方（原告）对此表示无异议，不追究承租方的任何责任。三、原告要求支付房屋占用使用费的诉请早已超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期限应从知道或者应当知道权利被侵害时起算”，因此，原告于2011年12月24日起就应当知道其权利受到损害。《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或拒付租金的”。本案属房屋租赁合同纠纷，房屋占有使用费的性质与租金性质并无不同，均属于使用租赁房屋的对价，故也应适用租金纠纷一年诉讼时效的规定。原告要求支付房屋占用使用费的诉讼时效期间为：2011年12月24日至2012年12月24日。但本案中，原告无任何证据证明其在上述诉讼时效期间内主张过权利，其提起诉讼最早也是在2016年。因此，原告的诉讼请求早已超过诉讼时效，不应得到法院支持。 被告东虹公司辩称，一、东虹公司与原告之间的租赁关系已经终止且已经按照《租赁协议》完成相关义务，之后东虹公司并无占用及使用原告所购物业的行为，亦无原告所述之违约或侵权行为。根据东虹公司与原告签署的《租赁协议》约定，租赁期限均为2006年12月25日至2011年12月24日。即从2011年12月25日起，东虹公司已不再租赁、使用原告3套商铺。此外，且根据东虹公司提交的证据可知，东虹公司自2011年12月1日起，就已将原告所购物业排除出了转租给第三方商家的物业租赁范围，东虹公司已经提前为租期届满不再使用原告所购物业且交还给原告做好了准备。依据相关《租赁协议》第十一条“租期满后，乙方对该商铺的装修不作恢复，出租方对此表示认可无异议，不追究承租方任何责任”之约定，东虹公司本就不存在任何占用公用卫生间及上下三楼的楼梯、通道的行为，更无所谓恢复公用卫生间及上下三楼的楼梯、通道的义务。需要特别指出的是，在租期届满后，东虹公司一直协助原告方就商铺的回购价款问题与置信实业协商，但因原告要求以超出当初与置信实业约定的高价回购(对此原告在庭审中也对相关证据内容予以了确认)，导致各方未达成一致意见，致使房屋回购问题始终得不到解决。这也正是原告以公共卫生间被改作他用及上下三楼的通道被堵塞等理由拒绝收房的真实原因。事实上，本案一楼卫生间并未被改作他用(并且一楼卫生间本就不是原告所购房屋的专有部分)，直接上下三楼的通道、楼梯也无任何被堵塞的情形，原告使用房屋没有任何阻碍，其拒绝收房的理由不成立。由于原告没有任何证据可以证明东虹公司存在导致本栋的公共卫生间及上下三楼的楼梯、通道无法使用的行为及事实，故其要求被告恢复本栋的公共卫生间及上下三楼的楼梯、通道的诉求没有事实及法律依据。二、原告诉求之法律关系基础错误。原告一直以所谓交还房屋时未达到买卖合同约定的“交付标准”为由主张被告违约导致原告未能收房，所以就推断出东虹公司存在“占用”的情形，故而需要承担占用费，置信实业对此应当承担连带责任。原告的上述论点属于将租赁合同与买卖合同的法律关系予以了混淆。原告所提之诉求，均应基于商品房买卖合同中关于交付条件及逾期交付的违约责任这一法律基础而提出，而非基于租赁合同的法律关系提出。如原告认为房屋未达到交付条件，应当基于商品房买卖合同的约定向出卖人主张逾期交房的违约责任。根据原告与东虹公司签订的《租赁协议》相关约定，双方在协议中并未明确约定东虹公司交还房屋时需按照买卖合同约定的交付条件对原告进行交还，更无关于未交还房屋时需要承担占用费的违约责任之约定。此外，原告亦无任何证据证明东虹公司存在任何封闭公共卫生间、堵塞上下三楼的楼梯、通道的行为，无法证明被告存在任何侵权行为，也没有基于侵权行为向被告提出损害赔偿之请求。所以，原告基于错误的法律关系基础提出的错误诉求，不应得到支持。三、原告诉求已经超过法定诉讼时效，不应得到支持。由于原告起诉时间为2016年，但《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起才正式施行，故本案争议应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定:下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。本案原告主张之“占用费”实际属于租金性质，但东虹公司与原告签署的三份《租赁协议》约定的租赁期限均在2011年12月24日即已到期。原告于2016年才向法院提起诉讼，早已超过法定的诉讼时效。即使原告主张之“占用费”不被认定为属于租金性质，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告起诉的时间也超过法定的二年诉讼时效期间，故其诉讼请求不应得到法院支持。四、即使原告认为东虹公司交还房屋时存在问题，亦应向东虹公司明确提出具体问题以及相应诉求，也可基于业主自身权利自行采取措施消除瑕疵并防止其损失继续扩大。根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，即使东虹公司交还房屋时存在一定问题，原告基于业主身份及权利，亦可自行采取措施消除存在问题，并有防止其损大继续扩大义务，东虹公司从未设定任何障碍阻止原告行使自身权利。2011年12月25日租货期限届满之日起至今，原告从未采取任何措施消除其认为存在的瑕疵或问题，也未采取任何措施及时止损，而是放任其损失继续扩大，故租期届满后产生的相关损失均应由原告自行承担。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年12月25日，三原告作为买受人与置信公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》、《补充协议（一）》和《补充协议（二）》，约定三原告购买置信公司开发的位于成都市温江区万春镇卫星村二社天府花城意大利馆1栋1单元3层3号商铺，建筑面积共68.22平方米，总价为311970元。买受人采用一次性付款方式支付房价款。同时约定若买受人在购买商铺时，一次性付清购房全款，在房屋产权监理处办理产权登记备案之日起三年期满，当发生子女上学、出国或其他个人重大事项急需资金时，在履行相关的书面请求手续后，买受人有权要求将本商铺按人民币311970元卖与出卖人，出卖人应予购买，该购买行为应在60日内完成。买受人应提前三个月，向出卖人提出书面申请，出卖人应在三十日内予以答复。买受人逾期提出上述请求或未履行相关程序的，出卖人有权拒绝购买，不承担违约责任。同日，三原告作为出租方（甲方）与东虹公司作为承租方（乙方）、置信公司作为担保方（丙方）签订了《租赁协议》，约定甲方拥有天府花城意大利馆1栋1单元3层3号商铺的收益权，甲方同意将上述商铺全部租给乙方。出租期限：自2006年12月25日起至2011年12月24日止，在出租期限内，乙方全权行使该商铺经营管理权，甲方承诺对此不予干涉。每年租金为31197元。丙方承诺，在租赁期间内，如乙方未足额向甲方支付约定租金，其不足部分由丙方承担连带清偿责任。租期满后，乙方对该商铺的装修不作恢复，出租方对此表示认可无异议，不追究承租方任何责任。同日，三原告向置信公司出具《委托书》，委托东虹公司代为收付其购买的商铺，代为办理房屋验收和收付手续。上述合同签订后，东虹公司接收涉案商铺。2009年12月26日，三原告与东虹公司、置信公司签订《“天府花城”商铺买卖及租赁补充协议书》，约定将租金标准调整为：东虹公司按照三原告已付购房款（311970元）每年15%。 东虹公司按照租赁协议和委托书的约定向置信公司接收了案涉商铺并进行使用。租赁期间,东虹公司按照租赁协议约定交纳了租金。租赁期届满后，2011年12月28日，东虹公司通知原告交房，东虹公司与张志就涉案商铺的相关事宜进行协商，双方形成了《访谈记录表》，访谈内容为：1、交付标准：根据买卖合同中约定标准交付给买受人。2、三楼平台的使用，关于客户提出搭建阳光蓬的需求，需根据合同中相关条款约定商定后回复客户。3、办理产权。“客户反馈意见”处被打勾为“满意”，张志在旁签署“已沟通，可议价退房”并签名。 庭审中，原告陈述于2011年底前往案涉商铺查看，案涉商铺内除部分设备、隔断外已全部搬走清空。 2016年1月20日，三原告向本院提起诉讼，要求东虹公司、置信公司恢复公共卫生间及上下三楼楼梯、通道，承担2011年12月25日起至房屋交付之日的租金。本院于2017年6月15日作出（2016）川0115民初852号民事裁定书，本院经审查后认为三原告提起的诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项之规定，属于“诉讼请求没有事实依据和法律规定的理由”的情形，裁定驳回张志、张某、凌必清的起诉。 另查明,东虹公司自接受该商铺后并未对其进行装修。商铺的现状：楼栋底楼的公共卫生间可正常使用,商铺外有可供上下三楼的楼梯。 以上事实有原、被告的当庭陈述、原、被告身份信息证明主体资格、《商品房买卖合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《租赁协议》、《委托书》、《访谈记录表》、商铺现状照片等证据证明。 本院认为，原告与东虹公司、置信公司签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是承租人东虹公司是否已履行返还租赁物的义务。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。”原告与东虹公司的租赁协议已于2011年12月24日履行届满，东虹公司有交还原告案涉商铺的义务。东虹公司于2011年12月28日通知原告交房，并与张志就涉案商铺的相关事宜进行协商，双方形成了《访谈记录表》，该《访谈记录表》上记载了房屋交付、三楼平台的使用、办理产权等访谈内容，“客户反馈意见”处被打勾为“满意”，张志在旁签署“已沟通，可议价退房”并签名。原告未提交证据证明东虹公司通知其交房时东虹公司已将租赁商铺所在楼栋的公用卫生间改造做他用，并且将到三楼的通道堵塞，导致原告方无法正常上下，更无法使用卫生间的事实。在庭审中原告也陈述其于2011年底前往案涉商铺查看，商铺内除部分设备、隔断外已全部搬走清空。东虹公司从置信公司处接收商铺后并未对其进行过装修。原告也未举证证明该商铺有不符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。因此，作为承租人的东虹公司已经按照合同约定履行了向出租人返还租赁物的义务。原告拒绝接收东虹公司返还的租赁商铺无正当理由。原告也未提交证据证明其所有的商铺在租赁期满后由东虹公司一直占有使用至今，因此，关于原告主张由东虹公司承担案涉商铺租赁期满后占用使用费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张东虹公司按照合同约定恢复本栋的公用卫生间及上下三楼的楼梯、通道的诉请，因租赁协议中并无关于楼栋共用卫生间及上下三楼的楼梯、通道的相关约定，并且现在该商铺底楼公共卫生间可正常使用,有可上下三楼的楼梯，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告要求置信公司承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张志、凌必清、张某的诉讼请求。 本案案件受理费5394元由原告张志、凌必清、张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  鲜 明 人民陪审员  陈菊芳 人民陪审员  姜培林 二〇一九年五月十七日 书 记 员  陈丽玉