海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终1603号上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市美兰区桂林洋大道**桂林洋华侨城教师村****楼****，统一社会信用代码：914601007425714279。法定代表人：张泰史，董事长。委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋海军，男，1984年12月21日出生，汉族，住海口市，居民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：文小娟，女，1984年5月18日出生，汉族，住海口市，居民身份号码：×××。委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡成琳，海南新概念律师事务所律师。上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）因与被上诉人蒋海军、文小娟房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初7419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回蒋海军、文小娟的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由蒋海军、文小娟承担。事实与理由：保发公司认为，一审法院判令保发公司承担逾期办证的违约责任所认定事实严重错误，理由如下：一、本案证据充分证明了涉案项目因政府原因被重新处置，2015年6月1日前无法办理涉案项目相关手续。而一审法院认定该原因不属于政府政策免责事由，判决保发公司应承担逾期办证违约责任，根本无视保发公司提交的证据，严重错误。本案中，保发公司一审提交证据证明，保发公司开发和销售涉案项目时“五证”齐全，因琼山区住建局违规批准复工的政府原因（该事实详见保发公司一审提交的证据12《海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示（海住建施〔2013〕122号）》第2页内容），导致涉案项目2012年4月被海口市相关政府部门责令暂停和要求重新处置（该事实详见保发公司一审提交的证据10海口市琼山区住房和城乡建设局琼山住建[2013]21号《关于解决企业相关问题的建议意见》第2页内容）。涉案项目因政府原因在2012年4月被重新处置，之后因政府部门“处置工作的进展不尽如人意，仍然存在时序滞后、效率不高、主动意识不强、多部门联动不够、实质性处置措施难以有效落实等问题”原因（该事实详见保发公司一审提交的证据14海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号《研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题》第2页内容），直到2015年6月1日才明确项目重新处置的工作流程（该事实详见保发公司一审提交的证据15海口市人民政府专题会议纪要[2015]132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》第1页、第6页内容）。该重新处置工作流程确定后，保发公司已经立即按照重新处置的工作流程要求重新全面积极地办理了儒俊雅苑项目的一系列手续，于2016年7月15日取得了涉案项目的复工核验通知书。所以说，本案中保发公司提交的证据证明了因政府原因和政府有关部门在审核相关手续过程中影响涉案房产办证时间纯属政府政策原因，因此造成保发公司逾期办证，保发公司应免责。二、2015年6月1日政府明确重新处置工作流程后，保发公司已按照政府部门要求积极办理了一系列手续，但因历史遗留问题和业主原因导致无法通过规划核验手续，从而造成无法办理涉案房产权属证书，该责任不应由保发公司承担；一审法院不顾本案证据证明事实，一方面千方百计寻找理由为业主开脱责任，一方面以莫须有的理由将责任全部归咎于保发公司，毫无任何道理可言，似有不将保发公司置于破产倒闭不肯罢休。保发公司一审提交的证据《海口市琼山区人民法院询问笔录》和一审法院查明的事实证明，儒俊雅苑项目无法办理规划验收的原因：一是地上1栋9层楼（该栋楼原琼山市早在上世纪九十年代即在本项目开发前就已经发证给琼山香料厂）的历史遗留问题，海口市规划局琼山分局也明确不属于保发公司原因，需由市政府统一解决；二是超容问题；三是业主违法建设问题。可见，目前造成儒俊雅苑无法通过规划验收的原因是因业主违法改扩建原因和不属于保发公司造成的地上原有的一栋9层楼历史遗留问题造成。然而，一审判决在明知因业主违法建设的原因和历史遗留问题（原琼山香料厂的1栋9层楼）造成无法办理规划核验手续的情况下，不但不让业主承担责任，反而以莫须有的理由将责任全部归咎于保发公司，严重违背事实和违背公平原则，具体如下：（1）一审判决称，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但该影响不属于双方合同约定的免责事由，而判决保发公司承担逾期办证责任。一审法院查明业主违建确实影响涉案项目办证，却不据此免责，明显是以业主的过错让保发公司来承担后果，这岂不纵容业主将来一边违建一边主张逾期办证违约金吗？这样的判理显然是全然不顾事实千方百计为业主开脱责任，严重违背事实和公平原则。保发公司完全无法相信，因业主违法改扩建导致项目通过规划验收，不但不承担责任，反而让保发公司承担责任，简直是岂有此理。（2）更加荒唐的是，对于地上现有的1栋9层楼问题，一审法院称保发公司在涉案项目规划报建、建设过程中，未对项目用地上的非其所有的附着物或建筑物充分了解和审查核实。事实是，在项目建设前，原琼山县政府已将该1栋9层楼核发了房产证给琼山香料厂，保发公司在建设涉案项目时，没有任何政府部门告知该1栋9层楼存在任何问题，并且保发公司建设涉案项目规划设计图纸已经政府部门审查通过，如果“儒俊雅苑”建设手续不符合规划要求，政府也不可能批建。现在项目取得复工手续后规划核验时规划部门才提出所谓的“不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理”。连政府主管部门在此之前从未注意、提示、要求过，直至取得复工手续后才提出这个问题，让保发公司如何审查核实？怎么审查核实？可见，该1栋9层楼造成“儒俊雅苑”项目无法通过规划核验之一，纯属政府部门内部工作出现问题所致，根本不是保发公司所能预料的情况。一审法院不但不认定是政府原因，反而莫名其妙地将该责任归咎于保发公司，纯属以莫须有的理由判案。（3）一审法院认为涉案项目本身超容积率建设是至今未能办理规划验收导致未能办理产权证的主要原因，但是该问题保发公司在项目取得复工手续前早已经通过缴纳增建罚款和缴清增加容积率地价款予以解决，这根本不是涉案项目未能办理规划验收的原因。综上所述：1、保发公司开发建设和销售儒俊雅苑项目房产过程中没有过错，政府2012年4月责令暂停涉案项目纯属政策原因，又因政府2015年6月1日才明确原琼山县（市）批建的29个项目重新处置的工作流程，导致从2012年4月起至2015年6月1日期间保发公司根本无法办理任何手续。所以，保发公司与业主签订的合同办证期限应当予以顺延至2015年6月1日才开始计算。2、在政府明确29个项目重新处置的工作流程后，保发公司已经积极办理儒俊雅苑的一系列手续，但因业主违法改扩建的原因和与保发公司没有任何关系的1栋9层楼的历史遗留问题造成无法办理规划核验，从而造成无法办理房产证的责任不应由保发公司承担。另，蒋海军、文小娟两人是2017年3月30日才完成按揭的，一审判决的违约金起算点有误，应在其支付完房款后的730日后起算违约金。综上，恳请二审法院查明事实，撤销原判决，依法改判驳回蒋海军、文小娟全部诉讼请求。蒋海军、文小娟辩称，一、保发公司迟延办理房产证已构成违约，依法应按合同约定向蒋海军、文小娟承担违约责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及第十五条约定，保发公司应当在2012年5月31日前将经质检部门验收合格的商品房交付给蒋海军、文小娟使用，并在将房屋交付给蒋海军、文小娟之日起730日内为蒋海军、文小娟办理房屋权属证书；《补充协议》第八条约定，保发公司应于房屋交付后730日内将产权办妥并交给蒋海军、文小娟，逾期迟延办理则按总房款的每日万分之二支付违约金。保发公司交房至今已有6年时间，未能如约如期为蒋海军、文小娟办理房产证，已构成严重违约，应按照签前述合同约定承担违约责任。二、保发公司提出的政府（行政部门）导致其无法如期办证的理由均不能成立，无法如期办证是保发公司自身在儒俊雅苑项目开发建设过程中存在大量违规行为导致的。保发公司在其上诉状中提出，因为“琼山区住建局违规批准复工，市政府要求停工停售重新处置”，因而是政府原因导致其无法如期办理房产证，并声称其在政府重新处置工作流程确定之后，其已经积极办理一系列手续，因此不应承担延期办证的违约责任。针对保发公司以上诉理由，蒋海军、文小娟依据本事实及法律规定，提出以下反驳意见。1.海口市政府及相关政府部门已经依法采取一系列措施，依法处理包括“儒俊雅苑”等项目存在的问题，不存在保发公司所主张的政府部门原因导致延期办证。蒋海军、文小娟在与保发公司签订房屋买卖合同之时，保发公司虽表面具备了商品房销售必需的“五证”，但据蒋海军、文小娟了解的事实是，蒋海军、文小娟所在儒俊雅苑小区项目于2002年年底取得建设工程许可证后开工建设，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》（见保发公司提交证据4，第4页），同意保发公司复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司颁发儒俊雅苑1-4号楼、地下室、地下室的《商品房预售许可证》限至2012年7月28日。2012年4月，海口市政府有关部门责令”暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置（见保发公司提交证据14,34-41页）。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”（见保发公司提交证据13，第32页）。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。综上，从保发公司提供的一系列政府（部门）文件来看，海口市政府及有关部门从2012年7月起就按照“历史问题历史对待、政策问题政策解决”及“成熟一个、处理一个”的原则，进行专题研究处置，依法加快办理，逐个妥善解决，化解社会矛盾。海口市政府及有关部门的一系列政策举措表明，海口市有关行政机关一直在积极督促解决包含儒俊雅苑项目在内的29个停缓建项目历史遗留问题，以避免社会矛盾激化。保发公司称所谓的“因政府原因”导致其无法如期办证的辩解显然是站不住脚的。2.保发公司在建设“儒俊雅苑”项目过程中存在违规行为。海口市政府及有关部门进行前述一系列工作之后发现，保发公司在开发建设“儒俊雅苑”项目中存在违规行为。2015年6月23日，海口市规划局出具了《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》认定：截至2013年3月，该项目施工进度超过现行控规，与原批建筑方案比较，地上建，地上建筑面积较原批建面积增加1813方米。……,超出部分按处置违建有关规定处置（见保发公司原审提交的证据16,54页）。同年9月9日，海口市规划局又出具了《关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见》认定：儒俊雅苑项目在建设过程中商铺存在加建行为，且对原批的1#-4#部分阳台进行了封闭，上述违法行为直接导致了原批建方案图纸标识面积与实建面积不一致的情况（见保发公司原审提交的证据17，第55页）。可见，保发公司在项目建设过程中存在诸多违规行为，这才是导致项目进展无法推进、无法如期办证的原因。保发公司不从自己身上找原因，却一味地将自身应承担的责任推诿给政府及相关部门，显然是毫无依据的。尤其需要指出的是，根据海南省高级人民法院作出已生效（2016）琼民申659号等民事裁定书中，已经认定，蒋海军、文小娟提供的证据均能说明儒俊雅苑项目本身存在问题，并驳回其关于政府因素导致延期办证的抗辩主张，所以，保发公司在本案再次提出此种抗辩，无非是老调重弹，其根本不能提出有利证据推翻海南省高院已经认定的事实，依法不应采信。三、保发公司在签订合同之前向蒋海军、文小娟隐瞒了不能如期办证的巨大风险，存在严重的履约过错，依法应承担违约责任。1.如前所述，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，政府有关部门在依法审核相关手续的过程，并不是保发公司可以据以免责的事由。首先，保发公司向蒋海军、文小娟销售房屋时先是隐瞒了影响办理房产证的风险，甚至在收到政府部门的停工通知之后还在销售部分涉案项目房产，此后又没有采取积极补救措施，导致办证手续未取得实质性进展。其次，保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与蒋海军、文小娟约定办证时间，却未能依约履行合同义务。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。保发公司在存在明显过错的情况下，隐瞒了影响履行合同过程中存在严重问题，明显违背了其法定义务和合同义务。保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，不能采信，依法应承担逾期不能办证的违约责任。2.保发公司违规提前交房，无法通过规划核验等手续，是导致不能正常办理房产证的重要原因。《海口市城乡规划条例》第五十四条第一款规定，建设工程未经规划核实或者未通过规划核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，不得交付使用。该条规定的目的在于规制建设工程项目在建设过程中，擅自修改批建方案。如前所述，保发公司从儒俊雅苑项目建设开始，就存在擅自加建的行为，存在被政府有关部门拆除擅自加建部分的风险。在此情况下，保发公司仍将没有经过规划核实的房屋交付给蒋海军、文小娟使用，有逃避政府有关部门执法之嫌，将不能办证的风险转嫁给蒋海军、文小娟。如果采信保发公司所谓“延期办证完全是政府部分原因造成”的抗辩意见，无疑是助长其违法行为。四、关于保发公司一审提到的相关业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台的问题。保发公司在一审中提出，导致保发公司导致保发公司至今不能办证的原因之一就是相关业主私自违法封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台，并提供了海口市琼山区城市管理行政执法局张贴的《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》（以下简称《通告》）。对此，蒋海军、文小娟认为：（1）该《通告》并未指向具体的业主，没有具体的相对人，不符合法律规定的行政法律文书的形式要件，不是有效的行政处罚决定。另外，认定违章建筑属于政府职能部门的职权，不属于人民法院的职权。况且，业主是否存在违法扩建，目前尚无定论。（2）保发公司未经综合验收就将房屋交付给业主使用，自交房后至蒋海军、文小娟起诉时已时隔6年多，保发公司仍未能提供房屋已经过综合验收的备案表。因此，不能排除保发公司在儒俊雅苑项目建设过程中改变了部分房屋的规划设计，导致房屋的实际结构与设计不符，无法通过规划核验。五、蒋海军、文小娟系因为保发公司的预售许可证没有办理延期，导致其按揭时间也相应延后。蒋海军、文小娟向一审法院起诉请求：1.判令保发公司向蒋海军、文小娟支付迟延办理房屋产权证的违约金（以蒋海军、文小娟已支付的购房款为本金按照每日万分之二计算，从2016年6月25日起计至实际办理房屋产权证之日止）；2.由保发公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月17日，蒋海军、文小娟与保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：一、保发公司将位于海口市府城铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”2号楼16层B1房出卖给蒋海军、文小娟；二、房屋建筑面积共89.16㎡，购房总款576241元；蒋海军、文小娟应于签订合同之日起10日内支付首期房款176241元，余款400000元通过银行按揭贷款支付；三、（第八条）保发公司应于2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付蒋海军、文小娟使用；四、（第十五条）保发公司应自房屋交付之日起730日内为蒋海军、文小娟办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知蒋海军、文小娟办理权属证书需要由蒋海军、文小娟提供的资料；如因保发公司的责任，蒋海军、文小娟不能在约定期限内取得房地产权属证书的，保发公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.1向蒋海军、文小娟支付违约金。逾期360日以上的，蒋海军、文小娟有权单方解除合同；如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成保发公司无法及时完成备案的不在此限。同日双方签订的《补充协议》中第八条约定：在蒋海军、文小娟交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助蒋海军、文小娟办理房地产权属登记，如因蒋海军、文小娟原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，保发公司不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因保发公司责任，蒋海军、文小娟不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理：即蒋海军、文小娟不退房，保发公司按总房价款的日万分之二的日息支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。上述合同及《补充协议》签订后，2012年7月27日蒋海军、文小娟按约定支付了首付款176241元，2017年3月30日贷款办理成功后全部剩余购房款400000元向保发公司支付完毕。2012年11月26日，保发公司通过物业公司将涉案房屋交付给蒋海军、文小娟使用。另查，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下室、地下室的《商品房预售许可证》限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。保发公司分别于2012年6月28日、2014年3月29日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，保发公司第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。2011年6月20日，“儒俊雅苑”项目2号楼、3号楼通过建设、施工、勘察、设计、监理单位的工程质量验收合格。再查，2015年，“儒俊雅苑”项目的部分购房人分别向一审法院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经一审法院审理作出一审判决，认定保发公司逾期办证构成违约，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，但该因素并不是保发公司可以据以免责的事由。而保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与购房人约定办证时间却未能依约履行合同义务，其存在一定过错，应承担相应的民事责任，保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，不予采纳。综合全案，考虑到购房人向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付购房人，逾期办证并不会给购房人造成无法弥补的损害，而保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，本着公平原则，酌定保发公司承担50%的违约责任，并判决保发公司向购房人支付自办证期限届满之日（即蒋海军、文小娟实际收房次日起算730日）起至该案庭审之日止的相应违约金。保发公司上诉后，本院二审认为，虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因纯属政策原因，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，政府责令暂停涉案项目的行为不能视为不可抗力，不能免除保发公司逾期办证的违约责任，一审判决保发公司承担50%的违约责任，处理并无不当，二审遂判决驳回上诉，维持原判。2016年，保发公司针对该二审判决向海南省高级人民法院申请再审。海南省高院同意一、二审意见，并认为：保发公司二审期间提交的海口市人民政府专题会议纪要[2015]123号《研究原琼山县（市）批建29个历史遗留处置工作有关问题》、海口市规划局海规函[2015]1115号《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》、海口市城市管理行政执法局海管法罚告字HZ[2015]第11号《行政处罚事先告知书》等三份证据及被政府相关部门列为“经完善手续或整改后可予以批准的建设项目”，均能说明“儒俊雅苑”项目本身存在问题。因此，保发公司关于存在不可抗力或政府政策因素等约定的免责事由的抗辩主张，没有事实和法律依据，遂裁定驳回保发公司的再审申请。海口市琼山区城市管理行政执法局于2018年2月26日作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2.严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日内自行改正，恢复原状。又查，2018年4月，另一批“儒俊雅苑”项目购房人分别向一审法院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经一审法院审理，判决保发公司向购房人支付自办证期限届满后至该案庭审之日止的相应违约金。保发公司不服上诉后，本院二审认为，“儒俊雅苑”项目至今未能办理产权证的原因有三：第一、“儒俊雅苑”项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入“儒俊雅苑”项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标。第二、“儒俊雅苑”项目本身存在超容积率的问题。第三，“儒俊雅苑”项目投入使用后，存在大量业主将阳台封闭，露台改建为阳台等违法改扩建的情况。鉴于政府有关部门在审核相关手续和业主违法改扩建的行为对规划核验造成一定的影响，且保发公司已经向蒋海军、文小娟交付了涉案的房屋等具体情况，酌定保发公司承担50%的违约责任为宜。因此对一审法院判决保发公司承担100%责任的部分进行了改判。一审法院认为，蒋海军、文小娟与保发公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。“儒俊雅苑”项目至今未能办理产权证的原因有三：第一，“儒俊雅苑”项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入“儒俊雅苑”项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标。第二，“儒俊雅苑”项目本身存在超容积率的问题。第三，“儒俊雅苑”项目投入使用后，存在大量业主将阳台封闭，露台改建为阳台等违法改扩建的情况。虽然政府有关部门在依法审核相关手续的过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响。但上述因素和影响均不属于双方合同约定的不可抗力或政府政策因素等免责事由。而保发公司在“儒俊雅苑”项目规划报建、建设过程中，未对项目用地上的非其所有的附着物或建筑物充分的了解和审查核实，且项目本身超容积率建设，才是“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收导致至今未能办理产权证的主要原因。故保发公司关于免责的辩称，没有事实和法律依据，不予采纳。根据蒋海军、文小娟与保发公司双方签订的《补充协议》中第八条的约定：在蒋海军、文小娟交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助蒋海军、文小娟办理房地产权属登记，如因保发公司责任，蒋海军、文小娟不能在约定期限内取得房屋权属证书，保发公司按总房价款的日万分之二的日息支付违约金。保发公司于2012年11月26日向蒋海军、文小娟交房的事实，综合蒋海军、文小娟提供的税收电子转账专用完税凭证、海南省海口市资金往来专用凭证等证据，证明蒋海军、文小娟已经于2012年11月26日前按合同约定交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续，自2014年11月26日至今因保发公司的原因没有为蒋海军、文小娟办理房屋产权证构成违约，应承担违约责任。鉴于政府有关部门在审核相关手续和业主违法改扩建的行为对规划核验造成一定的影响，且保发公司已经向蒋海军、文小娟交付了涉案的房屋等具体情况，酌定保发公司承担50%的违约责任为宜。关于保发公司应支付的违约金数额，保发公司应自2012年11月26日起730日内为蒋海军、文小娟办理房产证，即应在2014年11月26日前为蒋海军、文小娟办理房产证。但保发公司至今一直未能履行义务，而蒋海军、文小娟自愿请求本次办证违约金自2016年6月25日起计算,于法有据，又因具体办证时间尚不能确定，故本案违约金暂计算至本案庭审之日即2018年12月21日止，即保发公司应支付自2016年6月25日起至2018年12月21日的违约金为52437.93元（576241元×0.0002×910天×50%）。蒋海军、文小娟主张超出的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限保发公司于本判决生效之日起十日内向蒋海军、文小娟支付自2016年6月25日起至2018年12月21日止的逾期办证违约金52437.93元；二、驳回蒋海军、文小娟其他诉讼请求。案件受理费1050元（蒋海军、文小娟已预交），由保发公司负担599元，由蒋海军、文小娟负担451元。二审期间，蒋海军、文小娟向本院提交以下证据：证据一、总平面规划图，证据二、消防、交通系统图，证据三、绿化系统图，证据四、技术经济指标，拟共同证明儒俊雅苑项目建设规划时已存在原有半拉子住××苑。经质证，保发公司对上述证据的真实性及证明内容均不予认可。因上述证据均为打印件，且无法确定其来源，故本院对上述证据不予采信。保发公司未向本院提交新证据。二审补充查明：双方当事人于2012年7月17日签订的《补充协议》中约定：买受人应在合同签订之日起7日内向银行或银行委托的代理机构交齐规定的担保贷款资料及费用，办理完相关手续，并确保一个月内担保贷款到出卖人账户；如果未能到达，责任由乙方承担；届时双方也可以协商变更付款方式。另查明，海口市住房和城乡建设局于2011年7月28日就涉案项目向保发公司颁发[2011]海房预字（0054）号海口市商品房预售许可证，有效期至2017年7月28日。2016年7月28起，上述预售许可证逐年延期至2019年7月28日。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审判决认定涉案《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：一、本案是否存在因不可抗力或者政府部门的因素导致逾期办理房屋权属证书的免责情形；二、本案逾期办证违约金的起算点应如何认定。关于本案是否存在因不可抗力或者政府部门的因素导致逾期办理房屋权属证书的免责情形。经查，虽政府对包含“儒俊雅苑”项目在内的29个项目责令暂停和重新处置，在规划审核过程中确实存在影响诉争房产办证时间的相关因素，涉案小区业主亦存在违法改扩建行为，但本院生效的多份裁判文书已认定，上述因素均不属于保发公司与购房者之间签订的《海口市商品房买卖合同》中约定的不可抗力或政府政策的免责事由。保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发和销售该项目房产可能存在诸多风险，仍与购房者签订合同却未能如期履行办证义务，存在过错；其未对涉案项目用地上的附着物或建筑物尽到充分了解及审查核实义务，及涉案项目超容积率建设才是导致涉案房屋未能办理产权证的主要原因。保发公司以存在免责事由为由主张不应承担逾期办证违约责任的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于本案逾期办证违约金的起算点应如何认定。根据双方当事人在《补充协议》中的约定，在蒋海军、文小娟交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助蒋海军、文小娟办理房地产权属登记，如因保发公司责任，蒋海军、文小娟不能在约定期限内取得房屋权属证书，保发公司按总房价款的日万分之二的日息支付违约金。保发公司上诉主张，因蒋海军、文小娟于2017月3月30日方通过按揭贷款的方式向保发公司支付完购房尾款400000元，故保发公司为蒋海军、文小娟办理房屋权属登记的期限应为自2017月3月30日起730日内即2019年3月30日前。蒋海军、文小娟辩称，其与保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2012年7月17日，当时保发公司的商品房预售许可证将于2012年7月28日到期，故无法办理银行按揭贷款手续。但根据《补充协议》的约定，蒋海军、文小娟应在合同签订之日起7日内即2012年7月24日前向银行或银行委托的代理机构交齐规定的担保贷款资料及费用，办理完相关手续，在该履行期限内涉案项目的商品房预售许可证尚未过期。且蒋海军、文小娟亦未举证证明其已依约向银行申请办理按揭贷款而因商品房预售许可证过期导致无法办理相关手续的事实，应承担举证不能的不利后果。故保发公司的该项上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决对违约金的计算起点认定有误，本院予以纠正。保发公司应向蒋海军、文小娟支付自2019年3月30日起至本案判决前即2019年5月17日的逾期办证违约金2823.58元（576241元×0.0002×49天×50%）。综上，保发公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初7419号民事判决第二项；2变更海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初7419号民事判决第一项为“限上诉人海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人蒋海军、文小娟支付自2019年3月30日起至2019年5月17日止的逾期办证违约金2823.58元”；3驳回上诉人海南保发房地产开发有限公司的其他上诉请求；4驳回被上诉人蒋海军、文小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由上诉人海南保发房地产开发有限公司负担315元，被上诉人蒋海军、文小娟负担735元；二审案件受理费2099.2元，由上诉人海南保发房地产开发有限公司负担630元，被上诉人蒋海军、文小娟负担1469.2元。本判决为终审判决。审判长 谢焕怡审判员 李玉民审判员 符玉梅 二〇一九年五月二十二日书记员 粟婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。