西安市莲湖区人民法院民事判决书（2018）陕0104民初4707号原告(反诉被告)：周金星，男，1985年2月11日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人:张磊，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人:尚一楠，陕西知本律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘联芳，女，1960年7月18日出生，汉族，住西安市周至县。委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，陕西丰瑞律师事务所律师。第三人：西安房宜居地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：杨绪清，该公司总经理。委托诉讼代理人：周引龙，男，1987年8月25日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原告（反诉被告）周金星与被告（反诉原告）刘联芳、第三人西安房宜居房地产经纪有限公司（以下简称房宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周金星及其委托诉讼代理人张磊、尚一楠，被告（反诉原告）刘联芳的委托诉讼代理人刘新功，第三人房宜居公司的委托诉讼代理人周引龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金星向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方所签订的《西安市存量房屋买卖合同》及原告、被告和第三人所签订的《居间服务合同》；2.判令被告返还原告购房定金50000元，并向原告支付违约金109000元；3.判令被告承担原告向第三人已支付的居间服务费16350元及加急办理房产证费用4000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月29日，原告周金星和被告刘联芳共同签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋一套，建筑面积为141.67平方米，双方通过第三人居间介绍成交，房屋成交价格为1090000元。原告于合同签订当日向被告支付定金50000元，原告采取按揭贷款的方式购买房屋，在合同约定的四十日内备齐购房款440000元，这其中不含定金50000元，并于办理房屋所有权登记前一个工作日将首付款存入资金监管账户进行资金监管，剩余房款原告以公积金贷款方式支付。同一日，原、被告与第三人签订《居间合同》，合同约定由原告向第三人支付居间服务费用16350元。现原告和第三人虽经催告被告继续履行买卖合同，但被告都拒绝按双方所签订的买卖合同履行。故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘联芳辩称，其不同意解除合同。是原告方违约。原告没有按合同约定将440000元存入监管账户，也没有在80个工作日内将购房款项给被告，原告仅向被告支付了定金50000元，其中有30000元作为办理大修基金和契税使用，实际上其仅收到了10000多元的定金，在这种情况让其协助办理过户手续，明显不符合常理和交易规则。只有原告履行了支付首付款的义务，才有被告后续配合的义务，只有原告支付了购房款的义务，才有被告后续过户的义务。原告没有支付首付款及剩余购房款，原告应该承担违约责任。故被告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金109000元；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年1月29日，反诉原告与反诉被告共同签订房屋买卖合同，合同签订后，反诉被告未按合同约定支付房屋首付款，同时，未备齐资料配合其办理相关手续。根据合同约定，双方应自签订合同当日起，在八十个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，之后在十个工作日内到房管局办理过户手续。但反诉被告并未按照合同约定履行该义务，其已构成违约，应当承担违约金。针对被告的反诉，反诉被告周金星辩称，被告的反诉请求明显与事实不符。根据双方所签订的房屋买卖合同第三条第（二）款的规定，乙方即本诉原告，应于协议签订之日起四十日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款440000元存入资金监管账户进行资金监管。并非被告所称的在四十个工作日内向其支付。被告拒绝提供资料，也拒绝配合原告办理网签手续，因此就不可能设立资金监管账户，所以不存在原告向资金账户内支付该首付款的可能性。本案是被告违约在先。另外，根据第三人的陈述，原告已经履行了合同义务，且原告与第三人共同向被告多次要求其履行合同，是因为被告拒绝履行，导致买卖合同的目的不能实现。因此，原告无须承担任何责任。应驳回被告的反诉请求。第三人房宜居公司述称，2018年1月29日，原、被告及其公司签订房屋买卖合同和居间服务合同，合同约定在八十个工作日内办理相关手续。2018年5月9日，其公司收到被告发出的《解除定金协议通知》后，将该通知转交给了原告，原告对此不认可。双方之间也未办理网签备案合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的收款收据、刷卡凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原、被告提供的房地产经纪服务事项告知书和《西安市存量房屋买卖合同》的真实性予以认可，可以证明原、被告在第三人的居间服务下签订了合同，成立房屋买卖合同关系，但双方在合同履行过程中是否构成违约需要根据各自提供的证据综合认定；2.对原告提供的《居间服务合同》的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。合同条款本身不能证明被告是否违反合同约定，需原告提供其他证据予以佐证；3.对原告提供收条的真实性予以认可，对其证明目的不予确认，因房屋买卖合同未能继续履行，第三人收取原告加急办证费用无事实依据和法律依据，该费用不应由被告承担；4.对原告提供的《解除定金协议通知》、第三人向被告发送的催告函、快递单的真实性和证明目的均予以确认，该组证据可以相互印证，证明被告在2018年5月9日向原告发出解约通知，以原告未按协议约定支付购房款为由，通知原告解除双方之间的房屋买卖合同。原告和第三人收到该通知后，对此均不予认可，双方遂产生争议。原告提供的第三人出具的情况说明应属第三人陈述意见，可以与该组其他证据相互印证，本院予以确认；5.对原告提供的录音证据，该证据无法证明通话人赵科伟是否取得被告的授权委托，其意见不能作为本案的定案依据；6.被告提供的房产买卖合同与本案缺乏关联性，本院对此不予认证；7.被告提供的完税证明仅能证明被告缴纳了案涉房屋的契税。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，原告周金星（乙方）与被告刘联芳（甲方）在第三人房宜居公司提供的居间服务下，共同签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室建筑面积为141.67平方米房屋售予乙方，该房屋尚未取得所有权证，与开发商签订的《商品房买卖合同》备案登记号为Y10000727号；房屋成交价格为1090000元，乙方应于本合同签订当日将定金50000元直接交于甲方，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。若甲方违约双倍返还乙方定金，若乙方违约甲方不退还乙方定金；乙方采取按揭贷款方式付款，乙方应于本协议签订之日起40内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款440000元存入资金监管账户进行资金监管。乙方选择公积金贷款，贷款金额650000元人民币。经办理的银行审批，乙方符合贷款条件的，贷款银行依据银行放贷规则及流程将款项一次性划至西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管。乙方最终贷款额以银行实际审批为准，除贷款外其他应付购房款根据实际的贷款金额进行调整，须保证乙方实际总付款额与本合同定的房屋成交价保持一致。经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，双方协商同意自银行作出不予批贷决定之日起三十日内，乙方申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付甲方，并承担在此期间发生的各项费用；甲方保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关条件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的百分之十赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；本次交易应缴纳的所有税费由乙方自愿全部承担；甲、乙双方以本合同第五条约定内容履行房产过户的各项缴纳义务，未做约定的，以房产交易主管部门的规定为准。甲、乙双方需保证所提供资料真实有效，并且积极配合办理过户相关手续。甲、乙双方自签订本合同当日起，80个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续，甲方应当在过完户三个工作日内，将该房屋交付给乙方；本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同。守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行；本合同自守约方向违约方发出的通知送达违约方之日起自动解除。如甲方违约，甲方应于七个工作日内将已经收取的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。如乙方违约，乙方应按成交总价的百分之十向甲方支付违约金；双方还特别约定：①定金50000元作为前期甲方办证费用（大修基金和契税），办理完产证所剩下的定金则进入资金监管，最终监管1090000元，剩余定金和首付及贷款之和共1090000元。同一日，甲方（出卖人）刘联芳、乙方（买受人）周金星、丙方（居某某）西安房宜居房地产经纪有限公司共同签订《居间服务合同》一份，合同约定：丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯。2、寻找、提供并发布房源、客源信息。3、引领买受人实地看房。4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向。5、促成交易双方签署房屋买卖合同；买受方向居某某支付居间服务费16350元；买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居某某支付本合同约定的居间服务费。三方当事人在《居间服务合同》中还对权利义务、违约责任、争议解决方式等事项进行了约定。上述《西安市存量房买卖合同》和《居间服务合同》签订当日，原告向被告支付了购房定金50000元，被告向原告出具《收款收据》一份。同时，原告还向第三人房宜居公司支付了居间服务费16350元。原告于2018年4月10日还向第三人房宜居公司工作人员杜某某支付加急办证费4000元。合同签订后，被告向税务管理部门缴纳了契税等相关税费，房地产管理部门于2018年4月14日为其办理了案涉房屋的所有权证。2018年5月9日，被告向原告发出《解除定金协议通知》，并将该通知交付第三人并转交原告。《解除定金协议通知》的内容为：“周金星，根据您与本人刘联芳签订的《买卖定金协议书》，您预购买位于西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室，由于您未按协议约定支付购房款，本人正式通知您，解除双方签订的《买卖定金协议书》。同时，根据协议约定，由于您的违约行为，还需要承担伍万的违约赔偿。本通知发出后，双方的《买卖定金协议书》立即解除。”第三人及原告收到被告发出的该通知后，对其要求解除合同的意思表示不予认可。第三人根据原告的要求，在收到被告的通知后立即向被告发出《合同履约居某某催告函》，函告刘联芳：“2018年5月9日居某某与买方收到贵方亲自送来的《解约通知书》，买方与居某某对解约内容及解约理由均不认可，我们认为贵方应当积极配合履行合同，如贵方不履行上述义务将面临着承担相关违约责任的风险。我司应买方周金星要求特以书面形式通知贵方，请您在收到本函件之日起 3个工作日内联系我司和买方周金星继续履行合同义务，如您不愿意再继续履行合同或者对继续履行合同有异议的，也望贵方在收到此函后3个工作日内书面回复我方，否则，买方有权根据合同约定单方解除合同并诉诸法律，追究贵方的违约责任。”第三人向被告发出该函后，被告并未继续履行合同。2018年5月28日，原告将被告诉至本院，请求判令解除双方所签订的《西安市存量房屋买卖合同》。2018年6月30日，被告与案外他人签订《西安市存量房屋买卖合同》并办理了网签合同备案手续，该房屋现已登记在案外人名下。2018年8月15日，被告在庭审中仍辩称不同意解除合同。本院认为，原、被告所签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案中，合同约定原告应于协议签订之日40日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记手续前一个工作日存入资金监管账户，但在合同约定的40日期限届满时，被告刘联芳尚未取得案涉房屋的所有权证，因此，当时双方办理房屋买卖合同网签备案手续的条件并不具备。双方在合同中还约定自签订合同当日起80个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，并在备齐过户资料和所需房款后10日内到房管局办理过户手续，但被告刘联芳在合同约定的80个工作日期限届满之前，已于2018年5月9日向原告和第三人发送《解除定金协议通知》，明确表示拒绝继续履行合同。并且，被告在本案审理过程中已将案涉房屋另售他人，其虽在庭审中仍辩称不同意解除合同，但合同已不具备继续履行的条件。综上所述，被告的行为已构成根本违约。现原告起诉要求解除双方所签订的《西安市存量房屋买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取原告的定金50000元返还原告。因被告的行为已构成违约，现原告主张违约金109000元，理由正当，且符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求解除居间服务合同的诉讼请求，第三人已履行了合同约定的居间服务，原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告主张的居间服务费16350元，原告已向第三人支付，属于原告已支出的合理损失，按照合同约定及法律规定，该费用应当由被告承担。关于原告主张的加急办证费4000元，因原、被告之间所签订的房屋买卖合同并未继续履行，案涉房屋房产证办理至被告刘联芳名下时是否系加急办证的结果并无证据证明，并且第三人也未提供证据证明向房地产管理部门缴纳了该项费用，杜某某收取该项费用明显缺乏事实和法律依据。杜某某系第三人房宜居公司的员工，其在履行职务过程中收取原告的该项费用，应由第三人承担退还义务。原告主张要求被告承担所谓加急办证费，不符合合同约定和法律规定，本案不予支持。关于被告提出的反诉请求，因原告在合同履行过程中并不存在违约行为，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条第（一）项、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周金星与被告（反诉原告）刘联芳所签订的《西安市存量房买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告刘联芳返还原告周金星购房定金50000元；三、本判决生效后十五日内，被告刘联芳支付原告周金星违约金109000元；四、本判决生效后十五日内，被告刘联芳赔偿原告周金星居间服务费16350元；五、本判决生效十五日内，第三人西安房宜居地产经纪有限公司退还原告周金星加急办证费4000元；六、驳回原告周金星要求被告刘联芳赔偿加急办证费4000元的诉讼请求；七、驳回原告周金星要求解除《居间服务合同》的诉讼请求；八、驳回反诉原告刘联芳要求反诉被告周金星支付违约金109000元的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3887元（原告已预交），由被告刘联芳承担3807元，由原告周金星承担80元。反诉费1240元（反诉原告已预交），由反诉原告刘联芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长       赵兴华人 民 陪 审 员       张扣利人 民 陪 审 员       李  军 二〇一九年五月二十三日            书    记    员       邓雪珊 1