河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终4460号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司，营业场所：石家庄市新华区红军大街27号。负责人：廖亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国江，河北得正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：霍凤朴，女，1954年1月11日出生，汉族，住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：韩彩红，石家庄市新乐长胜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邯郸市鸿基房地产开发有限公司，住所地：邯郸市人民东路**鸿基大厦****。法定代表人：郭改菊，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王金刚，男，1969年3月25日出生，汉族，住邯郸市丛台区。被上诉人（原审被告）：兴欢庆，女，1969年4月17日出生，汉族，住邯郸市丛台区。被上诉人（原审被告）：王丽平，女，1964年2月25日出生，汉族，住邯郸市丛台区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人霍凤朴、邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）、王金刚、兴欢庆、王丽平执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：1、撤销新乐市人民法院（2018）冀0184民初4211号民事判决，依法查明事实，改判准许对邯郸市丛台区产的执行；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，证据不足，适用法律错误。一、没有证据证明被上诉人霍凤朴已交清全部购房款，一审判决认定霍凤朴已全部结清购房款没有事实和法律依据，属于事实认定错误。被上诉人霍凤朴称其已全部交纳购房款1674000元，并提交被上诉人鸿基公司为其出具的收据，以及三份其银行流水信息，但该三份银行流水信息金额仅为124万元，与鸿基公司收据金额不符，虽然鸿基公司当庭认可已全部收到购房款，但在霍凤朴没有证据证明其已全部支付购房款的情况下，鸿基公司的单方认可不能证明霍凤朴已全部交清购房款。因此，一审法院认定霍凤朴已全部交纳购房款是错误的。二、涉案房产系鸿基公司开发的商品房，性质为商铺（门市），没有证据证明霍凤朴已居住在该门市，也没有证据证明该门市为其唯一一套住房，一审法院认定霍凤朴已入住涉案门市没有事实和法律依据。霍凤朴提交的装饰装修管理协议书、装修施工许可证、入住手续等仅证明霍凤朴已收房并进行了装修，其提交的交纳物业费、水电费的证据材料是其作为买方收房后应尽的义务，一审判决据以认定的“入住照片”不存在，上诉人没有见过该照片，庭审中也未质证，依法不能作为认定案件事实的依据。因此，霍凤朴提交的前述证据资料不能证明霍凤朴已入住该门市。另外，涉案门市系鸿基公司开发的商品房，如果其用于居住须根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定提供其名下无其他用于居住的房屋证明，但一审中霍凤朴并未提交该份证据，一审法院也未就此问题进行调查。三、本案适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定判决不得执行涉案门市是错误的：1、本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，不能适用第二十八条。第二十八条和第二十九条都是对买受人物权期待权的保护，但两者在适用上是有区别的，第二十九条规定的是对于房地产开发公司作为被执行人时案外人提执行异议的处理办法，目的是保护消费者的物权期待权中的生存权利，让消费者有房可住，不保护消费者非居住目的购买的房屋；第二十八条规定的是对于除房地产开发公司以外的主体作为被执行人时案外人提执行异议的处理办法，目的是保护一般买受人的物权期待权，第二十九条相对于第二十八条而言是特别规定，根据特别法优于普通法的原则，当执行标的为房地产开发公司开发的商品房时，针对案外人异议则要适用第二十九条的规定判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中涉案门市系鸿基公司（被执行人）开发的商品房，因此，应根据第二十九条的规定判定霍凤朴是否享有足以排除强制执行的权利，一审中霍凤朴没有提供证据证明涉案门市是用于居住，也没有证据证明其名下没有其他用于居住的房屋，因此，根据该二十九条规定，霍凤朴不享有足以排除强制执行的民事权益。2、霍凤朴即便根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定也不享有足以排除强制执行的民事权益。第二十八条在购房款的金额上要求已全部支付，或者只支付部分的已将剩余房款按照法院要求交付执行。而本案中，霍凤朴提供的其银行流水信息显示其仅支付了124万元房款，仍有40多万元未支付，其也没有提交证据证明已按法院要求将剩余房款交付执行，因此，就其付款情况看，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，霍凤朴也不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院错误的适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定认定案件事实，又适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定判决不得执行涉案门市是错误的。综上所述，霍凤朴没有证据证明涉案门市用于居住，没有证明其没有其他用于居住的房屋，没有证据证明其已全部支付购房款或按法院要求将剩余房款交付执行，因此，其不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决不得执行涉案门市属于事实认定错误，证据不足，适用法律错误。望二审法院依法撤销一审判决，查明事实，改判准许执行涉案门市。霍凤朴答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、关于上诉人所述的霍凤朴已交清涉案购房款的证据问题，在一审庭审时已经提交了鸿基公司出具的交付涉案购房款的证据、部分银行流水及鸿基公司的证明，该证据均能充分证明霍凤朴已将购房款全部交清的事实，上诉人对此的上诉，无事实和法律依据，不应该予以支持；二、关于上诉人所称的霍凤朴已经入住的事实和证据，在一审庭审时已经提交了入住手续、君泰物业服务有限公司证明、装饰装修管理协议书、门市维修基金、物业费、装修费收据，该证据能充分证明霍凤朴已入住的事实。对此，霍凤朴的证据确实充分，一审法院予以认定完全符合法律的规定，应予维持。三、本案适用法律正确。关于本案对适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条的适用问题，根据最高人民法院对该条款的解读，该两个条款在适用上系选择性条款，在产生竞合时，应选择适用，而非排除适用。该解释的第二十九条属于消费者物权期待保护权，属于对购买唯一居住房屋在交付房产前被采取执行措施时对消费者的特殊保护。本案申请事项的债权为金钱债权，在法院查封之前霍凤朴与鸿基公司已经签订《选房确认协议书》，已经支付全部购房款，查封之前霍凤朴已经合法占有涉案房产，并且不是因霍凤朴自身原因未办理过户登记，该事实情形完全符合该解释第二十八条关于对不动产无过错买受人物权期待权保护的规定，所以霍凤朴对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决上诉人不得执行该房产，适用法律正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉无事实和法律依据，应予以驳回。鸿基公司、王金刚、兴欢庆、王丽平未到庭进行答辩。中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司向一审法院起诉请求：1、准许对邯郸市丛台区产的执行；2、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2013年10月16日，被告霍凤朴与被告鸿基公司签订《选房确认协议书》，该协议约定：霍凤朴以1674000元购买邯郸市丛台区产，签订协议当日向鸿基公司支付定金100000元，2013年10月23日前付清总房款并签订《房屋买卖协议》等内容。霍凤朴提交了加盖有鸿基公司财务专用章的收据，2013年10月16日霍凤朴交鸿基公司购房款100000元，2013年10月21日支付1390000元，2013年10月25日支付184000元，至此涉案房产购房款全部结清。2013年10月30日办理了入住手续、装饰装修管理协议书、装修施工许可证等，通过交纳物业费、水电费的证据，证明霍凤朴已于2013年入住。2015年1月5日，长城公司向河北省高级人民法院申请强制执行鸿基公司公证债权文书强制执行一案，2015年1月22日河北省高级人民法院指定河北省石家庄市中级人民法院执行，2015年1月27日河北省石家庄市中级人民法院指定河北省新乐市人民法院执行，2015年2月3日，一审法院作出（2015）新执字第118-1号执行裁定，依法查封位于邯郸市丛台区商铺，查封期间两年。查封到期后，一审法院以（2015）新执字第118-6号执行裁定予以续行查封，查封期间自2017年1月18日至2020年1月17日。2018年7月26日，霍凤朴对涉案房产提出书面异议。一审法院于2018年10月26日作出（2018）冀0184执异84号执行裁定书中止对鸿基花苑5号楼3单元曙光街西侧沿街门市203号房产的执行。一审法院认为，原被告对被告鸿基公司开发的位于对邯郸市丛台区产被本案原告长城公司申请强制执行鸿基公司公证债权文书强制执行一案查封的事实无争议，予以认定。通过原告提供的选房确认协议书、房款收据、转账凭证、入住手续、以及交纳物业费、入住照片的证据，足以证明原告在查封之前已购买该房产，已足额交纳购房款并入住，一审法院予以认定。原告长城公司主张，霍凤朴与鸿基公司未签订合法有效的书面买卖合同，涉案房产非住宅其用途不是居住，其提供的交纳房款的资料不真实，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持；（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的50%。”原告没有足以排除执行的权利，无权要求终止对争议房产的执行措施，无权要求要求解除对争议房产的查封。对此一审法院认为，被告霍凤朴与鸿基公司签订的《选房确认协议书》约定了商品房买卖合同的基本要件，并且双方按该协议已履行了交纳房款和交房事宜，双方无争议，故对原告对合同效力及交纳房款情况的质证意见不予采纳。另，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于消费者物权期待权保护，属于对购买唯一居住房屋在交付房产前被采取执行措施时对消费者的特殊保护。而本案被告申请实现的债权为金钱债权，在法院查封之前霍凤朴与鸿基公司已签订《选房确认协议书》，已经支付全部价款，查封之前原告已经合法占有涉案房产，并且非因霍凤朴自身原因未办理过户的登记，以上情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对不动产无过错买受人物权期待权保护的规定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，被告霍凤朴就该房产享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求对涉案房产准许执行的请求不予支持。一审判决：原告中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司申请强制执行被告邯郸市鸿基房地产开发有限公司公证债权文书一案不得执行被告霍凤朴位于邯郸市丛台区产。案件受理费80元，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审查明一致。本院认为，霍凤朴与鸿基公司于2013年10月16日签订《选房确认协议书》，约定以1674000元购买该公司名下房产一套，其提供的加盖有鸿基公司财务专用章的收据载明2013年10月16日、2013年10月21日、2013年10月25日其分别支付购房款100000元、1390000元、184000元，共计1674000元，鸿基公司于2018年12月18日出具的证明中亦对付清房款的事实予以认可，原审法院据此认定案涉房产购房款全部付清并无不当。长城公司主张上述认定无依据，但未提供证据证实，本院不予支持。霍凤朴于2013年10月30日办理入住手续和装修施工许可证，签订了《前期物业服务协议书》和《装饰装修管理协议书》，并提供了邯郸市君泰物业服务有限公司出具的2013年11月12日至2018年11月11日其缴纳物业管理费和水电费的证明，足以证实鸿基公司已于2013年将涉案房产交付给霍凤朴，霍凤朴已合法占有案涉房产。故在法院查封案涉房产前，霍凤朴与鸿基公司已签订《选房确认协议书》，支付了全部价款，并合法占有该房产，且非其本人原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关条款规定的情形，原审法院认定霍凤朴就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 宋广道二〇一九年五月二十四日书记员 许晓琳