安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初1407号原告（反诉被告）：李波，男，1988年11月14日生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：吴勇，长丰县水湖镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）：孙云云，女，1985年12月23日生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：吴勇，长丰县水湖镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:安徽荣锦城乡建设有限公司，住所地安徽省长丰县水湖镇长丰路工行三楼，统一社会信用代码91340121578543642H。法定代表人：邱学甫，总经理。委托诉讼代理人：闫灯，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆帆，安徽金的律师事务所实习律师。本院于2019年3月5日立案受理李波诉被告安徽荣锦城乡建设有限公司（以下简称荣锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，荣锦公司于2019年4月3日提起反诉，后本院依法追加孙云云为共同原告参与诉讼。本院依法适用简易程序于2019年4月23日公开开庭对反诉与本诉合并进行了审理。李波、孙云云共同委托诉讼代理人吴勇，荣锦公司委托诉讼代理人闫灯、杨帆帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李波、孙云云向本院提出诉讼请求：1.要求判令荣锦公司交付房地产权属证书并支付逾期办证违约金19031.2元；2.本案诉讼费用由荣锦公司承担。事实与理由：2016年6月22日，李波、孙云云购置荣锦公司开发的长丰县水湖镇长淮路中段圆梦苑12幢1单元1501室，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定了双方的权利义务、办证期限及违约责任。荣锦公司交房后，李波、孙云云依约将办证所需材料及办证费用交付给荣锦公司，但荣锦公司一直未办理房产登记已构成违约，应按房屋价款的0.5%承担逾期办证违约金。荣锦公司辩称，荣锦公司不构成违约。合同约定办证义务实际是由荣锦公司协助办理产权证即将相应的办证材料报送产权登记机关备案，具体房屋产权证办理下来的时间并不是荣锦公司可以决定的，而双方合同签订当日便办理了备案。现房产证早已办理下来，但李波、孙云云不同意补缴办证费用，荣锦公司合法留置了房产证。只要李波、孙云云补缴了办证费用，荣锦公司可以立即交付房产证。另外，李波、孙云云违约金计算错误，实际上双方约定的逾期办证违约金为0.5%，据此计算为1903.12元，而非19031.2元。荣锦公司不存在违约行为，故李波、孙云云的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。同时因李波、孙云云拖欠办证费用，荣锦公司提出反诉请求：1.判令李波、孙云云共同支付垫付办证费用4466元，并自2017年12月27日按6%支付逾期利息；2.诉讼费用由李波、孙云云承担。李波、孙云云辩称，双方合同第15条约定办理权属登记的义务由荣锦公司承担。李波、孙云云已缴纳了办证费用，房产部门明确答复在材料齐备的情况下，当日即可办理产权证。至于因政策性影响增加的费用是荣锦公司迟延办证导致的，应由荣锦公司自行承担。双方当事人对签订的《商品房买卖合同》，缴纳办证费用收据、不动产权证书、不动产测量报告、维修基金和契税发票等证据的真实性均无异议，上述证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年6月22日，李波、孙云云与荣锦公司签订《商品房买卖合同》，约定李波、孙云云以按揭方式购置圆梦苑12幢1单元1501室，首付110624元、贷款270000元，总房款为380624元。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报登记机关备案。”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房；买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。另合同附件四《合同补充协议》第3条约定“办理本套商品房《房地产权证》应缴纳的公共维修资金、契税、产权登记费等费用由买受人自理”。2017年4月20日，荣锦公司依约交房。同日李波、孙云云向荣锦公司缴纳了13522元办证费用，由荣锦公司代收契税5709.3元、公共维修基金7612.4元、分户登记费90元、印花税10元、代办费100元，委托荣锦公司代办房产证。2017年5月23日，合肥地勘测绘院完成分户测绘工作后出具了《不动产测量报告》。2017年10月19日，荣锦公司开具了案涉房屋销售的增值税发票。2017年12月19日，荣锦公司代李波、孙云云缴纳了购房契税5437.48元。2017年12月27日，荣锦公司代李波、孙云云缴纳了房屋维修基金12350元。2018年4月12日，产权登记部门颁发了李波、孙云云的不动产权属证书，并在庭审中已提交至法庭。本院认为，李波、孙云云与荣锦公司签订《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的合同义务。关于荣锦公司是否存在逾期办证的争议。办理产权登记为本案双方当事人、产权登记机关三方行为的结合，荣锦公司单方行为也并不能产生办理产权登记的法律效果，故《商品房买卖合同》第十五条约定的办证义务实际是协助义务，是否逾期办证也是荣锦公司履行协助义务是否逾期。荣锦公司于2017年4月20日履行交房义务后，依照合同第十五条约定应在60日内即2017年6月20日前将办证所需资料报登记机关备案。此处的备案并非《商品房买卖合同》的备案登记，而应理解为按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定的相关应由荣锦公司提交的建设工程规划许可、竣工验收、分户测绘报告、荣锦公司的税费缴纳凭证等资料。荣锦公司虽提交了2017年5月23日已取得的《不动产测量报告》，但未提交证据证实其于约定的期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，也未提交双方约定的时限具有中止、中断或者延长的事实。荣锦公司至2017年10月19日才开具了增值税发票，已超出约定的60日内期限，因此荣锦公司在约定期限内履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的报备义务依据不足，其关于不存在逾期办证的抗辩主张，本院不予采纳。李波、孙云云主张荣锦公司按《商品房买卖合同》第十五条的约定支付违约金可予支持，具体数额按已付房款0.5%经计算为1903.12元（380624元×0.5%）。关于办证费用负担的争议。合同附件四《合同补充协议》第3条约定办理产权登记的公共维修资金、契税、产权登记费等费用由买受人承担。李波、孙云云于2017年4月20日缴纳了办证费用（其中含代收契税5709.3元、公共维修基金7612.4元），委托荣锦公司代办产权登记。在办理过程中，荣锦公司实际缴纳了契税5437.48元、房屋维修基金12350元，两项合计超付4465.78元，该款依约应由李波、孙云云负担。荣锦公司在履行协助办证义务过程中，迟延履行相应的报备义务和开票义务，且已承担相应的违约责任，但作为受托人履行代办义务过程中并无过错。因此荣锦公司履行代办义务符合合同约定，其反诉主张李波、孙云云承担垫付的办证费用4465.78元可予支持。李波、孙云云在反诉抗辩中主张超出的费用是办证迟延导致的损失没有事实依据。荣锦公司垫付超出的费用后，李波、孙云云理应及时予以补齐，现荣锦公司主张自代付之日起按6%计算迟延利息，符合法律规定。具体以扣除违约金后的数额为基数予以计算。另，李波、孙云云本诉主张交付不动产权证，现荣锦公司已将两本不动产权证提交法庭，李波、孙云云可予直接领取，无需再行判决。当事人的其他诉辩主张，无事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：一、被告安徽荣锦城乡建设有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告李波、孙云云违约金1903.12元；二、反诉被告李波、孙云云于本判决生效之日起10日内一次性支付反诉原告安徽荣锦城乡建设有限公司垫付办证费用4465.78元及迟延付款利息；以上一、二项抵消后，李波、孙云云应支付安徽荣锦城乡建设有限公司2652.66元及迟延付款利息（以2652.66元为基数，按年利率6%自2017年12月27日起计算至本判决确定的履行期限内实际履行之日止）；三、驳回本诉原告李波、孙云云的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安徽荣锦城乡建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元减半收取187.5元、反诉案件受理费25元，合计215.5元，由李波、孙云云负担187.5元，安徽荣锦城乡建设有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决生效后,义务人不履行本判决书确定的给付义务,权利人可在判决书规定的履行期限届满后二年内向法院申请强制执行。审判员  周邦朝二〇一九年五月十日书记员  孙娇娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。