广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2052号 原告：廖庆红，女，1994年10月1日出生，壮族，户籍所在地：广西恭城瑶族自治区，现住南宁市江**。 委托诉讼代理人：郑欣，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴海霞，广西桂海天律师事务所实习律师。 被告：陈光麟，男，1981年7月14日出生，壮族，住南宁市江**。 原告廖庆红与被告陈光麟房屋租赁合同纠纷一案,本院2019年3月18日立案后,依法适用简易程序，于2019年5月9日，公开开庭进行了审理，并已言辞辩论终结。原告廖庆红的委托诉讼代理人郑欣律师、戴海霞实习律师，被告陈光麟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结，当庭宣判。 原告廖庆红提出的诉讼请求：1.判令被告赔偿租金差价损失2300元；2.判令被告赔偿违约金6792元；3.判令被告赔偿律师服务费5000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租期三年，原告依约履行，但原告在2018年5月24日，被被告通知要转卖该房产，需解除合同，原告不同意，被告承诺为原告支付房租上涨的租金差额2400元，但被告仅支付100元，其他未再支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈光麟答辩称：对原告的各项诉讼请求均不予认可。原告并未举证证明其有购买房产的意愿，被告没有侵犯原告的优先购买权。新房东涨租与被告无关。违约金损失不符合合同约定的情形。律师服务费没有转账凭证，其标准也超过了广西的相关规定。声明：请求法院驳回原告诉讼请求。 根据原告的起诉和被告的答辩，归纳本案调查要点：1.本案涉案房屋租赁情况；2.涉案房屋买卖合同履行情况及现状？争议焦点：1.原告主张的租金差价损失是否成立？2.原告主张的违约金损失是否成立？3.原告主张的律师服务费损失是否成立？ 经审理查明：2018年1月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南宁市江南区凤江路钱隆江南×栋1××3房出租给乙方，租赁期限从2018年1月27日至2021年1月26日，租金1400元/月；第八条之3约定：甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方；第十一条之4约定：甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应按合同总租金的50%向乙方支付违约金；合同还约定了其他内容。 2018年5月24日，被告通知原告，要将涉案房屋出售给案外人（梁某某）。 被告与原告通过微信应由程序的聊天记录：被告：我把房屋卖给上海人了，他们要涨房租，我说服他第一年不涨……原告：意思是三年房租一共50400，超出部分你负责吗？我最担心他不会继续租给我……被告：卖了房屋，人家说了算，毕竟我没决定权了，重新签合同就没顾虑了……原告：差价2400你还是一次性给我吧，我跟他们白纸黑字合同签了……被告：手机微信都很方便，店里也能找到我，怎么可能为2000失联，你怕麻烦我们也可以补差价的合同，我定期季度转给你就好了…… 2018年5月25日，梁某某（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南宁市江南区凤江路钱隆江南×栋1××3房出租给乙方，租赁期限从2018年7月27日至2018年12月31日，租金1400元/月。2018年5月25日，梁某某（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南宁市江南区凤江路钱隆江南×栋1××3房出租给乙方，租赁期限从2019年1月1日至2021年12月31日，租金1500元/月。涉案房屋现由原告继续租用。 2018年10月27日，被告通过微信应用程序，以“发红包”的形式，向原告转账100元。被告未能举证证明此后还有向原告支付租金差额的事实。 另查明：2019年3月1日，原告（甲方）与广西桂海天律师事务所（乙方）签订《民事案件委托合同》约定乙方为甲方提供诉讼法律服务，乙方支付律师服务费5000元。2019年3月5日，广西桂海天律师事务所向原告开具《广西增值税普通发票》，记载：律师服务费5000元（含税）。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。被告在微信应用程序中建议原告与涉案房屋新的所有权人签订新的租赁合同，原告也已如此操作，被告再主张按照“使用权变动不影响租赁”的原则，要求按照原告、被告、房屋新的所有权人按照原《房屋租赁合同》继续履行的主张，已无理据，本院不予采纳。 根据原告与被告的微信应用程序的记录查明，原告与被告达成口头协议，涉案房屋新租赁合同租金上涨的差额2400元，由被告按季度向原告支付。此约定亦合法有效，对双方当事人有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。现被告违反约定，未再向原告支付租金差额，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告主张由被告继续支付租金差额2300元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。鉴于被告的违约行为，现原告要求被告一次性支付该款的诉讼请求，本院予以支持。 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二十一条，明文解释。被告没有按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，提前三个月将出卖涉案房屋的事实通知原告，已经构成违约，根据上述司法解释的规定，被告应承担赔偿责任。考虑到本案涉案房屋仍继续由原告租赁居住，本案不属于原《房屋租赁合同》第十一条之4约定的被告违反合同约定提前收回房屋，导致租赁合同不再履行的被告根本违约的情形，故原告主张由被告支付违约金6792元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告与新的房屋所有权人签订的租赁合同，合同期限与原租赁合同期限相比，少了26日，属于缩短租赁期限的情形，所产生的损失，由被告承担赔偿责任。故被告应向原告赔偿相当于一个月的租金的损失1500元。原告主张的违约金损失本院不予支持，对原告部分租金损失，本院予以支持。 关于原告主张的律师服务费的损失。我国的民事诉讼法并未规定律师强制代理制度；本案不属于法律、行政法规、司法解释规定的由败诉对方承担律师服务费的诉讼类型；原告与被告对律师服务费的负担没有明文约定；且原告在本案中享受了律师提供的法律服务，法律服务的对价律师服务费，应由原告自行负担。故原告要求被告赔偿律师服务费的损失5000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 本案因双方当事人各执己见而调解不成。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈光麟向原告廖庆红赔偿租金差价损失2300元； 二、被告陈光麟向原告廖庆红赔偿一个月房屋租金的损失1500元； 三、驳回原告廖庆红的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案本诉受理费76元,由原告廖庆红负担56元，由被告陈光麟负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费152元（二审不再减半收取受理费），开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  李立勋 二〇一九年五月九日 书记员  杨 奔 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。