云南省红河县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2529民初204号原告：张利牛，女，1937年1月6日出生，哈尼族，农民，住红河县。原告：龙思秋，女，1964年5月20日出生，哈尼族，事业人员，现住蒙自市。原告：龙呼崩，女，1968年11月12日出生，哈尼族，农民，住红河县。原告：龙莉，女，1977年10月20日出生，哈尼族，住蒙自市。四原告委托诉讼代理人：李林海，云南谣光律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：陈石娄，女，1972年6月1日出生，哈尼族，农民，住红河县。委托诉讼代理人：龙飞英，女，1995年2月24日出生，哈尼族，护士，住蒙自市。系陈石娄女儿，代理权限：特别授权。被告：龙思斗，男，1954年8月10日出生，哈尼族，农民，住红河县。被告：白格奴，女，1963年11月3日出生，哈尼族，农民，住址同上。原告张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉与被告陈石娄、龙思斗、白格奴确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告委托诉讼代理人李林海，被告陈石娄及其委托诉讼代理人龙飞英，被告龙思斗、白格奴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉向本院提出诉讼请求：1、确认三被告对属于龙哈德和原告张利牛所有的位于红河县房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：原告张利牛与龙哈德（又名龙哈斗）于1963年结婚，婚后共同生育长女龙思秋、次女龙呼崩、长子龙飞、三女龙莉。1990年，原告张利牛和龙哈德在红河县自家宅基地建盖住房和厨房。之后，张利牛和龙哈德又在该宅基地增建了耳房和铺面。1994年，龙飞与被告陈石楼结婚，婚后生育被告长女龙飞英、长子龙飞翔、次子龙飞舟。龙飞和被告陈石娄结婚以后与其父亲龙哈德和母亲张利牛分开居住生活；2000年龙飞和被告陈石娄搬到原告张利牛和龙哈德住房居住；2018年10月，被告陈石娄一家人搬到其新建房屋居住。2004年12月，龙哈德年老去世；2010年6月，龙飞因病去世。2017年6月份，被告陈石娄在未经原告张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉同意的情况下，私自将原告张利牛夫妇所建盖的位于红河县的房屋作价22万元卖给被告龙思斗和白格奴夫妇，被告龙思斗和白格奴已支付购房款21.5万元给被告陈石娄。综上，三被告双方买卖的房屋为原告张利牛和龙哈德夫妇建盖，依法属于其二人夫妻共同财产。被告陈石娄对该房屋无处分权，在未经四原告同意的情况下私自将涉案房屋出售给被告龙思斗和白格奴，被告龙思斗和白格奴明知陈石娄无权处分涉案房产却任意购买，三被告对房屋的买卖行为侵犯了原告对该房屋的合法权利。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈石娄辩称：1.原告龙思秋、龙呼崩、龙莉不具有本案原告主体资格。她们既不是房屋所有权人，也不是房屋的共有人，也没有参与修缮和扩建，无权主张权利。2.本案是一起典型的继承纠纷，房屋产权所有人龙哈德在世时，已将现争执的房屋赠与（指定继承）的方式，由儿子龙飞（已故）继承，这是按照当地的风俗习惯，遗产由儿子继承，女儿不得回娘家继承遗产。但为了公平起见，老人还是把毕生的积蓄给了三个女儿买房或者自建房屋。现争议的房屋因长期未修缮屋顶漏雨，面临倒塌，是答辩人换顶和修缮。耳房的铺面也是答辩人扩建，原告未拿出过一分钱，大家都认可房屋是答辩人家的。因此，争议房屋系答辩人及子女所有。3.这是一起典型的弱肉强食的家庭暴力事件，答辩人一家长期被欺压。4.房屋买卖有效，房屋买卖是产权人之妻原告张利牛的真实意思表示，张利牛认为该房屋风水不好决定出售，加之答辩人一家是合法继承人，也同意张利牛的意见出售房屋，且原家庭成员即原告龙思秋、龙呼崩、龙莉也是知道出售房屋事宜，龙思秋还把定金5万元拿去了蒙自。综上，房屋买卖合法有效，答辩人及其子女是房屋的合法继承人，出售房屋所得的17万元系答辩人合法取得。被告龙思斗、白格奴辩称：当时我家准备建盖房屋，我儿子去砍树时，张利牛跟我们讲她家可以把房屋卖给我家，具体的价格叫我们跟她儿媳陈石娄商量，后来我们跟陈石娄商量后付钱给陈石娄，付款时间到现在有1年零10个月了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据2宅基地使用证，系政府职权部门依法颁发的证书，本院予以采信。证据3能够证实房屋的现状，予以采信；被告提交的证据2无出证单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，无法核实证明内容的真实性，本院不予采信。收款收据无其他证据相印证，且收据无客户签名，无法核实证据真实性，不予采信。证据3记载的借款用途是经营日用百货、宾馆，与本案无关联性，不予采信。证据4对证实房屋现状的证明目的予以采信，对其余证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：龙哈德与原告张利牛系夫妻关系，双方生育四个子女，分别为原告龙思秋、龙呼崩、龙莉及被告陈石娄丈夫龙飞（2010年去世）。1990年6月14日，龙哈德取得红土用字第××号宅基地使用证，并于同年7月份开工建盖涉案房屋，于1992年7月份完工，故涉案房屋属于龙哈德与原告张利牛的夫妻共同财产。2004年12月龙哈德去世，2010年6月龙飞去世。2017年6月份，被告陈石娄与龙思斗、白格奴达成口头协议将涉案房屋以220000元价款出售。龙思斗、白格奴已付清购房款，其中17万元由陈石娄收执，剩余5万元交由张利牛收执。龙思斗、白格奴与张利牛、陈石娄系同村邻居。龙思斗、白格奴购买房屋未与龙思秋、龙呼崩、龙莉进行过协商。现四原告以被告陈石娄买卖房屋未经其同意，被告陈石娄对该房屋无处分权为由诉至本院请求确认买卖房屋合同无效。在审理中，经本院主持调解，双方各执己见，调解无效。本院认为，涉案房屋系龙哈德与原告张利牛共同建盖，属于二人夫妻共同财产。龙哈德去世后，该房屋属于其的部分依法发生继承，继承人有四原告及被告陈石娄丈夫龙飞，龙飞去世后属于其的财产份额依法发生继承。该房屋尚未分割，处于共有状态。故该房屋并非完全是被告陈石娄的个人财产。陈石娄未经其他权利人一致同意将该房屋出售给被告龙思斗、白格奴的行为系无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但本案被告陈石娄买卖房屋的行为未经其他权利人追认。被告陈石娄辩称的“房屋产权所有人龙哈德在世时，已将现争执的房屋赠与（指定继承）的方式，由儿子龙飞继承，这是按照当地的风俗习惯，遗产由儿子继承，女儿不得回娘家继承遗产，原告龙思秋、龙呼崩、龙莉不是房屋共有人”的主张，没有提供证据证明，也不符合法律规定，其抗辩主张本院不予支持。龙思斗、白格奴作为同村邻居，其明知涉案房屋系原告家庭共同财产，在未经其他权利人同意的情况下仍然购买房屋，不属于善意取得。综上，陈石娄与龙思斗、白格奴之间达成的房屋买卖协议无效，原告的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故各方应当返还因买卖房屋取得的财产。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告陈石娄与被告龙思斗、白格奴于2017年6月份达成的房屋买卖口头协议无效；二、被告陈石娄返还被告龙思斗、白格奴的购房款170000元，原告张利牛返还被告龙思斗、白格奴的购房款50000元；被告龙思斗、白格奴将本案争议房屋返还原告张利牛、龙思秋、龙呼崩、龙莉和龙飞的法定继承人。在本判决生效后10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈石娄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王忠龙二〇一九年五月十五日书记员  白成明