黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初351号原告（反诉被告）：焦华.委托诉讼代理人：曹巍，湖北维佳律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：韩春荣.委托诉讼代理人：张建华、陈程，湖北人本律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）焦华与被告（反诉原告）韩春荣房屋指标转让合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理立案后，依法适用简易程序于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）焦华及其委托诉讼代理人曹巍、被告（反诉原告）韩春荣及其委托诉讼代理人张建华、陈程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）焦华向本院提出诉讼请求：1、判令被告韩春荣继续履行《房屋指标转让协议》，按协议约定向黄石市机关事务管理局缴纳补差房价79536.57元，并限期协助原告将诉争房产权属过户登记至原告名下；2、判令被告韩春荣支付逾期办证期间的利息损失（即以507279元为基数，按年利率6%的标准，从2018年4月27日起计算至被告协助原告完成诉争房屋过户登记时止的利息）；3、判令被告韩春荣承担本案诉讼费。事实与理由：2012年6月13日，原、被告双方签署《房屋指标转让协议》，约定被告将黄石市白马山小区商品房购房指标转让给原告，并对双方之间的权利义务进行了详细的约定。按照上述协议，2012年6月14日，原告向被告支付购房定金100000元、房屋指标转让费175000元（另有10000元约定在完成所有过户手续后再支付）、超面积溢价款63615元。同年12月28日，原告又将房屋尾款178664元以被告名义支付给房屋开发商，以上合计支付总房款507279元。至此，原告已按约定支付了所有房屋款项，已全面履行作为买受人应尽的义务。《房屋指标转让协议》第五条约定“在该房屋符合办理房地产权证时，按照相关政策先将房屋的房地产权证办至甲方（被告）名下，办证所需的房屋契税等费用（不含维修基金）由甲方承担，五年后根据乙方需要，甲方再将上述房屋过户至乙方名下，过户至乙方名下所需全部费用由乙方承担”。2018年初，在收到开发商开始办理房屋不动产权证书通知后，原告及时要求被告按照约定配合办理房屋不动产权证书，但被告以其个人房改房超标，原工作单位要求支付补差面积房款为由，拒绝配合办理相关证件，并提出由原告代为支付补差面积房款的无理要求，导致原告至今不能合法办理房屋不动产权证书。被告韩春荣已构成严重违约且有恶意欺诈，根据双方约定的房屋指标转让费175000元，已远超当时公务员小区购房指标转让费5万元至10万元不对等的普遍标准，为公平起见，故双方约定由被告承担诉争房屋权属初始办证前所要缴纳的所有税费、房屋需补差价等所有费用（除维修基金外），而原告只承担诉争房屋从被告处流转登记至原告名下的税费。现被告不履行诉争房屋办理权属前所应向黄石市机关事务管理局缴纳的补差价，并怠于履行协助将诉争房屋产权过户至原告名下，属于严重恶意违约，应当承担违约责任，根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，被告应当承担恶意违约期间的利息损失。原告依据协议支出与当期同地段市场价格基本持平的购房款，并未曾从此次购房中获利，且根据协议的约定，原告所需支付的款项已全部支付完成，协议外补差面积房款及其他转让购房指标产生的风险应由被告自行承担。原告多次向被告提出按照协议约定办理房屋不动产权证书，但被告以原告需支付该补差面积房款为由，拒绝配合办理房地产权证。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）焦华为支持其本诉主张，向本院提交以下证据：证据1、焦华身份证复印件，拟证明身份情况。证据2、《房屋指标转让协议》，拟证明焦华与韩春荣达成合意，双方对购房款项、支付等权利义务作出约定。证据3、韩春荣房款及补差面积房款构成表，拟证明涉案房屋属于政策性房屋，包含售房价、溢价款、补差面积房款等相关款项。证据4、收条，拟证明韩春荣已收取焦华支付的购房指标转让费165000元及前期购房款100000元。证据5、购房定金票据、银行取款业务回单，拟证明焦华的母亲曹爱英于2012年6月14日向韩春荣支付265000元。证据6、个人结算业务申请书、溢价款收据、银行转账回单，拟证明焦华的妻子王艳于2012年6月18日向韩春荣支付房屋溢价款63615元。证据7、证明及银行取款业务回单，拟证明焦华的妻子王艳于2012年6月18日向韩春荣支付购房尾款178664元，至此，已付清售房价278664元。证据8、《商品房买卖合同》及购房合同备案证明，拟证明韩春荣于2012年6月26日与湖北十五冶金拓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定韩春荣购买白马山小区13号楼1单元1403号房屋，购房面积为134.34平方米，房价款278664元，已在黄石市房地产交易管理所办理登记备案手续。证据9、关于领取办理不动产权证资料的通知，拟证明涉案房屋从2018年4月27日起可以办理不动产权证。证据10、交纳超面积房款客户持有联，拟证明涉案房屋超面积（溢价款）63615元已付清的事实。证据11、户口簿、结婚证，拟证明曹爱英系焦华的母亲，王艳系焦华的妻子。被告（反诉原告）韩春荣辩称，1、本案的合同性质应认定为房屋购房指标的有偿转让合同而不是房屋买卖合同，原告焦华以买卖合同的法律关系主张的诉讼请求没有法律依据。2、本案并不存在逾期办证，根据房屋指标转让合同，原告焦华作为指标的受让人应当承担购房所需的购房款及相关税费，鉴于原告焦华拒绝补交79536.57元房款差价，造成房屋一手证迟延办理的相关法律责任，应当由原告焦华自行承担，被告韩春荣不存在逾期办证。3、原告焦华主张的利息损失没有事实和法律依据，本案不是房屋买卖合同关系，其诉称按照《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条的规定主张利息损失不符合法律规定。本案合同不存在无效、撤销或者解除的情形，原告焦华也实际占有使用了该房屋，本案的指标转让协议已实现合同目的，原告焦华不存在购房款的利息损失。4、鉴于被告韩春荣为办理一手证已代原告焦华垫付了房款差价，该房款差价应由原告焦华向被告韩春荣支付，双方继续履行合同办理产权转移，并由原告焦华向被告韩春荣支付信誉保证金1万元。被告（反诉原告）韩春荣向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告焦华返还反诉原告韩春荣为其垫付的补差房价款79536.57元，并自2018年4月29日起，按照年利率6%的标准计付利息，直至反诉被告焦华实际付清之日止；2、本案本诉、反诉的诉讼费由反诉被告焦华负担。事实与理由：反诉原告韩春荣系公务员，享有白马山公务员小区的购房福利。2012年6月13日，反诉原告韩春荣与反诉被告焦华签订《房屋指标转让协议》，约定反诉原告将白马山小区的房屋指标转让给反诉被告，转让费为175000元。同时约定，反诉被告焦华支付转让费时一并支付反诉原告前期已向开发商支付的预付房款10万元，后期在房屋符合办证条件时，先将房产证办至反诉原告韩春荣名下，办证税费（不含维修基金）由反诉原告韩春荣自行承担，五年后根据反诉被告焦华的需要，再过户至反诉被告焦华名下，全部费用由反诉被告焦华承担。上述协议签订后，反诉原告韩春荣已配合反诉被告焦华办理了购房手续，反诉被告也已实际入住所购房屋。2018年，黄石市机关事务管理局下发通知，要求白马山小区户主按现行政策补缴整改差价款，反诉被告焦华应补缴79536.57元。鉴于该房屋仍登记在反诉原告韩春荣名下，尚未办理一手证，反诉原告遂先行垫付了该款项。垫付后，反诉原告要求反诉被告焦华返还该款项，但反诉被告焦华对此置之不理。反诉原告为维护自身合法权益，故提出反诉。被告（反诉原告）韩春荣为支持其反诉主张，向本院提交以下证据：证据1、《房屋指标转让协议书》，拟证明2012年6月13日，韩春荣与焦华签订《房屋指标转让协议》，约定韩春荣将白马山小区的房屋指标转让给焦华，转让费为175000元的事实。证据2、缴纳房款差价凭证，拟证明韩春荣已实际垫付房款差价79536.57元，该房款应当由焦华承担。原告（反诉被告）焦华答辩称，反诉被告已依照合同约定履行了全部付款义务，根据合同约定、公平原则及涉案房屋属于政策性房屋的特殊情况的相关事实理由，本案超面积补差房款79536.57元应当由反诉原告韩春荣承担，反诉原告韩春荣主张由反诉被告焦华返还其垫付的房屋补差款及利息，无事实根据和法律依据。庭审质证中，被告（反诉原告）韩春荣对原告（反诉被告）焦华提交的本诉证据发表质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，双方签订的是指标转让协议，而非房屋买卖合同，双方的合意不是购房；对证据3无异议，款项已经由韩春荣垫付；对证据4的真实性无异议，收条已经载明是购房指标款项，当然应当与合同互相作证，证明本案是房屋购房指标买卖合同关系；证据5对支付款项的事实无异议；对证据6、7的真实性无异议，焦华以韩春荣的指标支付房款的行为应当是合同约定的由指标受让方承担房屋的购房款项，款项是直接支付到湖北十五冶金拓房地产开发有限公司的，并不是支付给韩春荣，双方没有形成房屋买卖合同关系；对证据8的真实性无异议，但是与本案无关，这是韩春荣继续履行协议办理一手证所签订的合同，并不存在逾期办理；对证据9的真实性无异议，但是可以办理不动产权证，鉴于焦华未补缴房款差价所造成的延期法律后果应当由其自行承担；对证据10的事实无异议；对证据11的真实性无异议。原告（反诉被告）焦华对被告（反诉原告）提交的反诉证据发表质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该协议书中不仅约定了指标转让费175000元，而且还约定了前期购房款、房产证办理及过户的相关条款，该协议实为房屋买卖协议；证据2对韩春荣已交付房屋差价款的事实无异议，但是该房屋差价款应当由韩春荣承担。经庭审举证质证，对双方提交的证据，因与本案事实相关联，证据的形式和来源符合法律规定，证据的内容真实，本院依法予以采信。经审理查明：2012年6月13日，韩春荣（甲方）与焦华（乙方）签订《房屋指标转让协议》，协议约定：1、甲方自愿将位于黄石白马山小区（黄石市白马路康乐小区以西，开发区创业中心以南）的住宅指标转让给乙方，转让费为175000元。2、甲方先期预付的购房款计100000元整，双方在签订合同时，由乙方与转让费一并支付。3、甲方愿留10000元作为信誉保证金，待完成房屋过户手续当日由乙方立即退还给甲方。4、双方签订合同后三日内，乙方须支付转让费、购房预付款（扣留信誉保证金），实付现金265000元整，双方均需办理收付手续。5、甲、乙双方一致确认,在该房屋符合办理房地产权证的条件时，按照相关政策先将该房屋的房地产权证（房屋所有权证与土地使用权证）办至甲方名下，办证所需的房屋契税等费用（不含维修基金）由甲方承担。五年后根据乙方需要，甲方再将上述房屋过户至乙方名下，过户至乙方名下所需全部费用由乙方承担。6、甲方应将所取得的该房屋的房地产权证及相关证件及时交给实际出资人乙方，乙方应当场向甲方出具已收取上述证件的收据。7、甲方即时告知有关房屋付款、接收等信息，如有延误由甲方负责（书面告知乙方签字）；如甲方已有正常告知，而乙方的延误所造成的损失由乙方负责。8、甲、乙双方只对本合同负责，不涉及任何第三方。9、房屋正式交付后，乙方有使用、装修、处理的权利，但必须按住房的标准履行各种义务和行使权利，甲方不负任何责任（如水、电、卫生、物业管理等费用和管理事项）。水、电、天然气、电视、网络等费用由乙方承担。10、未尽事宜，双方协商处理，原则事宜均可诉讼法律，望双方共同遵守。协议签订后，同月14日，焦华的母亲曹爱英向韩春荣支付265000元。同月18日，焦华的妻子王艳以韩春荣的名义分别支付溢价款63615元、购房款178664元。同年6月26日，韩春荣与湖北十五冶金拓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定韩春荣购买白马山小区13号楼1单元1403号房屋，面积为134.34平方米，总价款为278664.1488元，且该《商品房买卖合同》已办理登记备案手续。同年12月28日，湖北十五冶金拓房地产开发有限公司出具《证明》，称：韩春荣已付清所有房款及其他相关费用，通知物业公司办理验房及相关手续。湖北十五冶金拓房地产开发有限公司在该证明上盖章，韩春荣在该证明上签字。2015年至今，焦华入住涉案房屋。2018年，根据政府统一安排，对涉案白马山小区13号楼1单元1403号房屋需追缴整改差价款79536.57元。2018年3月5日，黄石市机关事务管理局下发《关于领取办理不动产权证资料的通知》，通知为符合认购条件的白马山小区住户办理不动产权登记，其中涉案房屋所在的楼栋领取办理不动产权证资料的时间为2018年4月27日、5月2日至5月3日。同年4月28日，韩春荣按照要求向黄石市白马山小区建设基建办公室支付涉案房屋差价款79536.57元。现焦华、韩春荣因房屋差价款的承担问题不能达成一致意见，故发生纠纷。本院认为，本案因韩春荣与焦华签订的《房屋指标转让协议》而引发的纠纷，而该协议系关于房屋指标转让费、办证费、过户费等的约定，故该合同应为房屋指标有偿转让合同，而非房屋买卖合同，故本案应定性为房屋指标转让合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。目前并无法律、行政法规明文规定购房指标转让合同无效，故韩春荣与焦华签订的《房屋指标转让协议》系双方真实意思表示，应合法有效。根据韩春荣与焦华之间签订的《房屋指标转让协议》约定，焦华向韩春荣支付房屋指标转让费及购房预付款，韩春荣负有将房屋指标转让给焦华的义务，涉案房屋购房款由焦华自行承担。补缴房屋差价款也属于支付购房款义务的范畴，且《房屋指标转让协议》中亦未明确涉案房屋购房款的支付对象，现根据政府统一安排，对涉案房屋需要追缴差价款79536.57元，故补缴该差价款的责任应由焦华承担。综上，对焦华提出的韩春荣应承担涉案房屋权属初始办证前所要缴纳的房屋差价款、税费等所有费用，其只承担涉案房屋从韩春荣名下过户登记至其名下的税费的抗辩意见，本院依法不予支持。对韩春荣主张的由焦华向其返还其已垫付的房屋差价款79536.57元的诉讼请求，本院依法予以支持。另对韩春荣主张的按照年利率6%的标准，自2018年4月29日起算至焦华实际付清之日止的利息损失的诉讼请求，考虑到补缴房屋差价款系政府政策原因所致，属双方不可控因素，本院认为该利息损失应从韩春荣提起反诉之日起计算较为适宜，即以房屋差价款79536.57元为基数，按照年利率6%的标准，从2019年3月27日起计算至焦华实际付清之日止。对焦华主张的逾期办证期间的利息损失的诉讼请求，无事实与法律依据，本院依法不予支持。对焦华主张的韩春荣限期协助将涉案房屋产权过户登记至其名下的诉讼请求，在焦华将房屋差价款返还给韩春荣后，韩春荣应根据实际情况及协议约定将诉争房屋过户登记至焦华名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、焦华应于本判决生效之日起五日内向韩春荣支付房屋差价款人民币79536.57元及利息（以人民币79536.57元为基数，按照年利率6%的标准，从2019年3月27日起计算至实际付清之日止）。二、驳回焦华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取894元、反诉案件受理费减半收取894元，共计1788元，由焦华负担。（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。审判员  彭亚萍二〇一九年五月二十八日法官助理汪静书记员王威