广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2532号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：陈艳媚，女，1994年1月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘卫忠，广东晟晨律师事务所律师。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（下称越秀物业南沙分公司）诉被告陈艳媚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人杜伟华、被告委托诉讼代理人刘卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向其支付逾期支付2015年11月1日至2016年8月31日物业管理服务费的违约金2860元；2、被告向其支付物业管理服务费违约金（违约金的计算方法为：2015年11月1日至2015年12月31日的违约金从2015年10月11日开始计算，以572元为本金，按每日万分之四的标准计算至被告交清之日止；2016年1月1日至2016年6月30日的违约金分别从当季度的首月11日起计算，以858元为本金，按每日万分之四的标准计算至被告交清之日止；2016年7月1日至2016年8月31日的违约金从2016年7月11日开始计算，以572元为本金，按每日万分之四的标准计算至被告交清之日止）。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系滨海x城xx栋xxx房的业主。其与被告签订物业管理服务合同，由其为被告提供物业管理服务。双方约定，物业管理服务费标准为2.1元/平方米/月。物业管理服务费以3个自然月为缴纳周期。被告应当在每周期首月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。因被告拖欠物业管理服务费，经过其多次催收，被告仍未支付。被告陈艳媚辩称：1、原告于2019年3月19日提起本案诉讼，而本案作为物业服务费纠纷，根据原告所主张的时间段，根据诉讼时效认定的相关司法解释，2016年3月19日以前的物业费已超出诉讼时效。2、从本案的事实情况来看，原告诉请1没有事实及法律依据，因原告未能按相关合同及法律规定的标准交付涉案房屋，在被告提出了书面异议并协商由原告方继续维修至符合法定标准，故原告所主张的2015年11月1日并不构成法定或约定的交付。原被告之间也达成相关的口头协议，从2016年9月1日开始支付物业管理费，以此时间段作为接收房屋，所以原告再就该事实主张无事实及法律依据。3、关于诉请2，因诉请1的法律事实不存在，故基于物业管理费的违约金也就没有任何的法律依据。且原被告签署的前期物业服务合同约定的违约金是每日千分之一，至于原告与开发商所达成的前期物业服务协议，既没有作为商品房买卖合同的附件，也没有被告的签名，故该协议对被告无约束力。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年2月28日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，内容为：第一条物业基本情况：物业名称：南沙滨海珺城四期滨海x城，座落位置广州市南沙区××大道西滨海x城。第六条物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳具体标准为：住宅：2.1元/月/平方米、商业：4.5元/月/平方米。第八条业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起缴纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主与物业使用人应缴纳的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。第二十九条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金等。2015年5月11日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订《商品房预售合同》，内容为：甲方将涉案房屋售予乙方，建筑面积136.21平方米，房屋价款为1142660元。第五条甲方已选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司进行前期物业管理服务，并签署书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。物业管理费为每月每平方米建筑面积2.1平方米，由乙方自收楼之日起按月缴纳。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2015年11月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第二十九条关于通知的约定:本合同要求或允许的通知和通讯,均自收到时起生效。2015年9月25日，原告向涉案《商品房预售合同》所载被告地址邮寄《商品房交付催告通知书》，通知被告于2015年11月1日前办理收楼手续；同年12月16日，原告再次向被告邮寄《交付使用催告通知书》，内容为：根据合同约定，交付使用期限为2015年11月1日，原告曾于2015年9月25日发函通知被告办理交付手续，但仍未办理，请被告于2015年12月23日前，前往滨海珺城物业服务中心办理收楼手续。被告对此不予确认。2016年12月16日，被告办理了涉案房屋的收楼手续并签署了《商品房交付书》，该交付书内载明“……已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2015年11月1日。……本交付书领取日期2016年12月16日”。原告陈述其于2015年11月1日前通知被告收楼，被告于2016年12月16日才签订该商品房交付书。被告陈述其在2015年12月接到电话通知前往涉案房屋查看，因房屋存在质量问题，同意开发商维修完毕后再办理收楼手续，2016年8月28日、2016年12月，其均收到通知称房屋维修完毕，但仍存在质量问题，因其想尽快收楼故于2016年12月16日签订了上述交付书。2017年4月3日，被告（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，对物业管理服务费用约定如下：本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.1元/平方米·月收费标准向甲方或物业使用人收取。业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以三个自然月为缴纳周期，并于每个周期首月10日前以银行划账方式缴纳当期费用；乙方可协助甲方办理银行划账的有关手续；甲方或物业使用人需在本合同规定期限内支付每期的物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。本合同期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。甲方违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用及滞纳金，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。为证明涉案房屋在收楼时存在质量问题，被告提交了证据《住宅收楼验收表》《照片》。上述《住宅收楼验收表》载明11栋704房存在“客厅推拉门故障、不对位，客厅推拉门锁不上，客卧墙身下方有水迹、黄印（疑似渗水）待下雨观察渗漏，大阳台天花裂纹、水印（疑似渗水）”问题；上述《照片》显示部分墙体有水迹存在。原告对上述证据均不予确认。庭审中，原告陈述其于2014年5月4日开始为涉案房屋及其所在楼宇提供物业服务。原被告确认涉案房屋每月物业服务费286元。被告已交纳2016年9月1日之后物业服务费。2018年10月17日，原告曾就涉案房屋2015年11月1日至2016年8月30日期间的物业管理费向本院提起诉讼，后又撤回起诉。另查明，涉案房屋登记在被告名下，登记地址为南沙区××大道西xxx街x号xxx房，登记建筑面积为137.7499平方米。2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。原告向本院提交了由广州越秀物业发展有限公司于2018年4月2日出具的《声明书》，载：“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理服务费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。本院认为：原告与广州越秀物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在广州越秀物业发展有限公司已告知相关债权归原告享有的情况下，原告有权主张案涉《前期物业服务合同》所产生的债权。本案的争议焦点为被告是否应支付上述物业管理费及违约金。对此，本院分析如下：首先，根据原被告提交的证据《商品房交付书》，被告已经确认涉案房屋在2015年11月1日交付；结合原告提交的证据显示涉案房屋的开发商广州城建开发南沙房地产有限公司在合同约定的交付时间之前有书面通知被告收楼，故可以认定原被告已经确认涉案房屋交付时间为2015年11月1日，被告抗辩涉案房屋在该日不构成交付没有事实依据，本院不予采信。其次，原告曾于2018年10月17日就其主张的物业管理费向本院提起诉讼，产生诉讼时效中断的效力；因在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施后，普通诉讼的诉讼时效为三年，原告主张从2015年11月1日起的物业管理费未超过诉讼时效，被告抗辩原告主张的2016年3月19日以前的物业费超过诉讼时效据理不足，本院不予支持；第三，当事人确认涉案房屋每月的物业管理费为286元且被告已按该标准交纳2016年9月1日之后的物业服务费，故被告应向原告支付2015年11月1日至2016年8月31日的物业管理费2860元（286元×10个月），被告抗辩原被告双方曾达成协议涉案房屋的物业管理费从2016年9月1日起计收，但未举证证实，本院不予采信；第四，如上所述，被告已经交纳了涉案房屋2016年9月1日以后产生的物业管理费，可见被告没有拒绝缴纳涉案房屋物业管理费的故意；结合原告提交的证据《住宅收楼验收表》《照片》显示涉案房屋确实存在质量瑕疵，被告拒交涉案期间的物业管理费是因房屋质量问题所致，故综合本案案情，根据公平原则，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈艳媚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付从2015年11月1日至2016年8月31日的物业管理费2860元；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈艳媚负担。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇一九年五月三十一日书记员  梁凤茵