福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初452号 原告：蔡小俊，男，1984年1月19日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：戴春燕，福建求信律师事务所律师。 被告：黄加财，男，1969年5月24日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：黄梅香，女，1974年1月18日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：招商银行股份有限公司泉州南安支行，住所地：福建省南安市柳城街道柳城新新帝景东方广场一、二层。 负责人：吴新全。 委托诉讼代理人：张雪玲、林舒婷，福建旭恒律师事务所律师、实习律师。 原告蔡小俊诉与被告黄加财、黄梅香、第三人招商银行股份有限公司泉州南安支行（以下简称“招行南安支行”）物权纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡小俊的委托诉讼代理人戴春燕、第三人招商银行股份有限公司泉州南安支行的委托诉讼代理人张雪玲、林舒婷到庭参加诉讼，被告黄加财、黄梅香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡小俊向本院提出诉讼请求：1、依法判令黄加财、黄梅香立即协助将址于南安市明发商业中心3号楼10层1006号房产过户至蔡小俊名下；2、本案诉讼费用由黄加财、黄梅香承担。事实与理由：2016年1月份，蔡小俊与黄加财、黄梅香签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：蔡小俊向黄加财、黄梅香购买址于南安市明发商业中心3号楼10层1006号房产一套，转让价款为63万元等；并约定该房屋能够办理房产过户手续时（以开发商通知为准等情形），黄加财、黄梅香依法应协助乙方办理好房产过户手续等，蔡小俊亦依约履行相应的义务。2016年12月29日南安市人民法院作出（2016）闽0583民初10002号民事判决书，判决：确认蔡小俊与黄加财、黄梅香于2016年1月份所签订的《房屋买卖协议》成立并生效。另，案涉1006号房屋系由黄加财、黄梅香向第三人招行南安支行办理抵押贷款，贷款金额为33万元整等（详见《个人购房借款及担保合同》），2016年1月份，黄加财、黄梅香将案涉1006号房屋转让给蔡小俊后，即由蔡小俊继续按借款合同的约定，按月支付第三人相应的银行按揭贷款。2017年间，南安市洪濑镇镇区建设有限公司就通知业主提交材料办理产权证，且蔡小俊的左邻右舍也均已办理完结。现蔡小俊多次要求黄加财、黄梅香按协议约定的义务将案涉1006号房产过户至蔡小俊名下，但黄加财、黄梅香却拒不履行。 黄加财未作答辩，也未提供证据。 黄梅香未作答辩，也未提供证据。 招行南安支行述称，第一、蔡小俊与黄加财、黄梅香之间关于涉案房屋买卖交易的协议约定对招行南安支行没有法律约束力，不应将答辩人列为第三人。2011年6月30日，就黄加财向案外人南安市洪濑镇镇区建设有限公司支付址在南安市明发商业中心3号楼10层1006号住宅的购房款事宜，黄加财、黄梅香、案外人南安市洪濑镇镇区建设有限公司与招行南安支行签订一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号为110131595084007355）。《个人购房借款及担保合同》第36条第二款规定：“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。”2011年7月6日，招行南安支行依约发放了人民币33万元贷款。根据本案蔡小俊提供的关于涉案房屋的买卖协议约定“涉案房屋的贷款由蔡小俊向第三人招行南安支行支付月供，如因乙方未按时向招行没有准时支付月供房款，发生招行与甲方的债权债务及民事诉讼责任，概由乙方负责清理承担，与甲方无关。”该买卖协议为蔡小俊与黄加财、黄梅香私下约定，对答辩人不具备约束力。第二、涉案房屋已办理预抵押登记，黄加财因逾期还贷款构成违约，答辩人已诉至法院并已判决生效进入执行程序，该案目前处于强制执行中。涉案房屋已于2011年7月4日，蔡小俊依法办理了抵押预告登记，现因黄加财未按期足额还本付息，招行南安支行与黄加财、黄梅香、南安市洪濑镇镇区建设有限公司金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0583民初8688号】已于2016年10月26日由贵院受理，贵院作出判决后，招行南安支行依法申请执行，且贵院于2017年7月27日受理，案号【（2017）闽0583执4062号】，因执行不到黄加财、黄梅香财产，贵院于2018年7月5日恢复执行，案号【（2018）恢执938号】，目前该案件仍处于执行阶段。综上所述，蔡小俊与黄加财、黄梅香的房屋买卖合同纠纷与答辩人无直接利害关系，各被告应向答辩人还清《个人购房借款及担保合同》项下贷款本息及费用。 本院经审理认定事实如下：2011年3月4日，黄加财向南安市洪濑镇镇区建设有限公司购买址在南安市洪濑明发商业中心第3幢10层1006号房一套，房款总金额473020元。2011年6月30日，经南安市洪濑镇镇区建设有限公司担保，黄加财向招行南安支行贷款330000元，各方签订了一份《个人购房借款及担保合同》，2011年7月4日，该房产办理了预购商品房抵押预告登记。2016年1月份，蔡小俊与黄加财、黄梅香签订了一份《房屋买卖协议》，向黄加财、黄梅香购买该房产，双方约定由蔡小俊偿还招行南安支行的剩余银行按揭贷款。2016年12月7日，蔡小俊向本院起诉请求确认其与黄加财、黄梅香签订的《房屋买卖协议》有效，本院于2016年12月29日依法判决确认原告蔡小俊与被告黄加、黄梅香于2016年1月份所签订的《房屋买卖协议》成立并生效。后因该银行按揭贷款未能按约偿还，招行南安支行依法起诉黄加财、黄梅香、南安市洪濑镇镇区建设有限公司，现案件已经发生法律效力并已进入强制执行程序。 以上事实，有到庭当事人的共同认可，蔡小俊提供的身份证、商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、房屋买卖协议、（2016）闽0583民初1000号民事判决书，招行南安支行提供的（2017）闽0583执4062号受理执行案件通知书及双方的庭审陈述等为据，事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。黄加财、黄梅香未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证及质证的权利。 本院认为，蔡小俊要求判令黄加财、黄梅香立即协助将址于南安市明发商业中心3号楼10层1006号房产过户至其名下的诉讼请求缺乏事实和法律的依据，不能成立，应依法予以驳回。主要理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”和第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，虽蔡小俊于2016年1月份向黄加财、黄梅香购买案涉南安市洪濑明发商业中心第3幢10层1006号房产，但招行南安支行已经依法办理了该案涉房产的预购商品房抵押预告登记，蔡小俊与黄加财、黄梅香转让房产所得的价款并没有向抵押权人招行南安支行提前清偿债务，且招行南安支行亦并未同意黄加财、黄梅香转让案涉房产。虽蔡小俊与黄加财、黄梅香签订的《房屋买卖协议》已经被本院确认为有效，但因无事实和法律依据，不产生物权变动效力。第二，因案涉房产的银行按揭贷款未能按约偿还，招行南安支行依法起诉黄加财、黄梅香、南安市洪濑镇镇区建设有限公司，现案件已经发生法律效力并已进入强制执行程序。抵押权人招行南安支行有权依据《个人购房借款及担保合同》依法享有对案涉房产的抵押权利，实现其债权。第三，蔡小俊未能提供证据证明其已还清案涉房产的银行按揭贷款。综上所述，蔡小俊应承担举证不能的不利法律后果，其提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。黄加财、黄梅香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告蔡小俊的诉讼请求。 本案受理费100元，减半收取为50元，由蔡小俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  余善根 人民陪审员  戴吉成 人民陪审员  王志刚 二〇一九年五月七日 法官助理黄小兰 速录员洪玉玲 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -- -7-