宁波市北仑区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙0206执异21号 案外人：开元会计服务有限公司（统一社会信用代码：91330211724096984H）。住所地：浙江省宁波市镇海区中官西路777号创e慧谷4号。 法定代表人：顾逞红,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李平，浙江金道(宁波)律师事务所律师。 案外人：宁波神州开元会计服务有限公司（统一社会信用代码：91330211MA282LF79Q）。住所地：浙江省宁波市镇海区中官西路777号创e慧谷4号1-2、2-2、3-2、4-2室。 法定代表人：乐丽静,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李平，浙江金道(宁波)律师事务所律师。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（统一社会信用代码：91330000720084150D）。住所地：浙江省杭州市庆春路225号。 负责人：唐强，该公司总经理。 被执行人：宁波澳硕贸易有限公司（统一社会信用代码：91330206058252390M）。住所地：浙江省宁波市北仑区柴桥街道万景山路213号E幢E211室。 法定代表人：张建宾，该公司总经理。 被执行人：浙江正大弹簧有限公司（统一社会信用代码：913302117394815433）。住所地：浙江省宁波市镇海区蛟川街道中一村。 法定代表人：郑震球。 被执行人：宁波市镇海广海物资有限公司（统一社会信用代码：913302117614929000）。住所地：浙江省宁波市镇海区招宝山街道宏远路818号。 法定代表人：沈明敏。 被执行人：宁波星特线缆有限公司（统一社会信用代码：91330206610129979L）。住所地：浙江省宁波市北仑区小港街道孔墅村。 法定代表人：张建宾，该公司总经理。 被执行人：宁波开中机械有限公司（统一社会信用代码：913302065579862844）。住所地：浙江省宁波市北仑区梅山梅东村半塘一巷2号1幢。 法定代表人：陆怡。 被执行人：周玲燕女，1976年10月30日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 被执行人：张建宾男，1971年9月7日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 被执行人：顾逞红男，1960年10月13日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被执行人：周瑞法男，1952年7月26日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 本院在执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称东方公司）与被执行人宁波澳硕贸易有限公司（以下简称澳硕公司）、浙江正大弹簧有限公司（以下简称正大公司）、宁波市镇海广海物资有限公司（以下简称广海公司）、宁波星特线缆有限公司（以下简称星特公司）、宁波开中机械有限公司（以下简称开中公司）、周玲燕、张建宾、顾逞红、周瑞法金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人开元会计服务有限公司（以下简称开元公司）、宁波神州开元会计服务有限公司（以下简称神州开元公司）提出书面执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人开元公司称，开元公司宁波镇海分公司与出租人周玲燕签订《房屋租赁协议书》，租赁周玲燕位于镇海沿××店面（现苗圃路××号），租赁期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。同时，开元公司与神州开元公司签订了关于该房屋的共同使用协议。目前房屋由开元公司及神州开元公司共同占有使用。由于租赁权设立在法院查封之前，且租赁合同真实有效，承租人根据合同占有使用该房屋并依约支付相关合理租金，为维护案外人合法权益，请求中止对（2018）浙0206执2410号执行案件相关腾房公告的执行，并确认案外人有权根据相关协议的约定继续使用房屋。为证明上述事实，案外人提供房屋租赁协议书、共同使用协议各1份,支付房租的发票6份、支付房租的记账凭证6份予以佐证。 案外人神州开元公司异议所称内容与开元公司一致。 申请执行人东方公司辩称，对《房屋租赁协议书》的真实性有异议，开元公司提供的发票金额与租赁协议中的租赁费金额不一致，有的付款人不是异议人，租金发票没有相应的支付凭证。 本院查明，东方公司与澳硕公司、正大公司、广海公司、星特公司、开中公司、周玲燕、张建宾、顾逞红、周瑞法金融不良债权追偿纠纷执行一案，本院于2018年4月25日作出（2017）浙0206民初7009号民事判决，该判决认定：2016年3月23日，中国工商银行股份有限公司宁波北仑支行与周玲燕签订《最高额抵押合同》，约定：周玲燕自愿为澳硕公司自2016年3月23日至2021年3月22日期间在该行的债务在最高余额内提供抵押担保，抵押物为其名下房产，其中包括位于镇海××区××及××号房屋，最高余额为361.6万元；上述抵押物已办理抵押登记。经审理，本院判决：东方公司有权对周玲燕抵押的分别坐落于余姚市丈亭镇诺丁山郡庄园58幢、东钱湖旅游度假区香颂湾花园36幢111号、宁波市江北区槐树路146号-、镇海二区沿江西路456号、镇海××区××＃店面的房产、张建宾抵押的坐落于宁波市江东区中山东路858弄5号的房产、顾逞红抵押的分别坐落于宁波市江北区槐树路146号-、宁波市江北区槐树路146号-、北仑区新碶横河路201号的房产、周瑞法抵押的坐落于余姚市丈亭镇诺丁山郡庄园105幢的房产行使抵押权，就上述房产折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款在相应抵押范围内优先受偿。判决生效后，澳硕公司、正大公司、广海公司、星特公司、开中公司、周玲燕、张建宾、顾逞红、周瑞法未履行判决所确定的义务。东方公司于2018年7月20日向本院申请强制执行，执行中本院准备拍卖周玲燕名下位于镇海××区××＃店面。2019年3月11日，本院出具（2018）浙0206执2410号公告，公告限令镇海二区沿江西路464-472店面（现苗圃路16-5号）实际使用者神州开元公司于2019年4月31日前腾空、搬离该房产内的可移动物品。案外人开元公司、神州开元公司即向本院提出上述执行异议。 另查明，开元公司与与周玲燕签订《房屋租赁协议书》1份，约定开元公司租赁周玲燕位于镇海××××号的房屋，租赁期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。2017年1月，开元公司与神州开元公司就镇海沿江西路464-472房屋的使用签订《共同使用协议》。根据案外人提供的租金税发票，2015年支付的12000元（含部分装修补贴）由开元公司宁波镇海分公司支付，2016年支付的15000元（含部分装修补贴）由宁波镇海招宝山盛世开元会计服务有限公司支付，2017年、2018年均支付的98166.6元，由神州开元公司苗圃路分公司、招宝山分公司支付。目前上述房屋使用者为神州开元公司。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案抵押权设立时间在2016年3月，案外人主张房屋租期从2015年1月1日至2024年12月31日，提供的证据是房屋租赁合同及支付租金的发票。审查中，案外人提供支付租金的证据是支付租金的发票，但未提供出租人周玲燕出具的收据或转账到的周玲燕账户的凭证，尚不足以证实租金已实际支付；根据异议人提供支付租金的发票，支付租金时间均在下半年，即先使用后付租金，这与房屋租赁中先付租赁费后使用的惯例不符；根据周玲燕与中国工商银行股份有限公司宁波北仑支行签订的《最高额抵押合同》的约定，抵押物如已部分或全部出租，抵押人应将有关出租情况告书面告知抵押权人,出租人未出具书面告知书。审查中开元公司提供2017年1月与神州开元公司签订的共同使用协议，但2017年、2018的租金全部由神州开元公司支付，开元公司未提供该公司使用承租房屋的证据，这是变相转租行为，与租赁协议约定“保证不转租房屋”的要求不符，且神州开元公司使用争议房屋在设立抵押之后；开元公司与神州开元公司作为二家不同的法人公司，二异议人未提供二公司间关系的证据。综上，案外人开元公司与神州开元公司的异议本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人开元会计服务有限公司、宁波神州开元会计服务有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审 判 长  袁士增 审 判 员  周 敏 人民陪审员  韩涛伟 二〇一九年五月二十七日 代书 记员  谢旭辉