湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2602号原审原告：湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。法定代表人：蔡育杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：任崇明，湖南金州律师事务所律师。原审被告：现想商贸（上海）有限公司，住所地上海市静安区长寿路1111号1504室。法定代表人：方仁傑，该公司董事长。委托诉讼代理人：程爱霞，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣光，湖南五之律师事务所律师。原审原告湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）诉原审被告现想商贸（上海）有限公司（以下简称现想公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日作出（2016）湘0103民初6606号民事判决，现想公司不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院申请再审，该院于2018年8月13日作出（2018）湘01民再108号民事裁定，裁定撤销本院（2016）湘0103民初6606号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法由审判员方文担任审判长，与人民陪审员周毅洪、唐红伍另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告盈富公司的委托诉讼代理人任崇明与原审被告现想公司的委托诉讼代理人程爱霞、张荣光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告盈富公司向本院提出的诉讼请求为：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2016年7月18日解除；2、判令现想公司支付欠付租金等费用808811.32元；3、判令现想公司支付场地占用费966528.46元；4、判令现想公司支付违约金29770408元；5、判令现想公司支付商铺恢复原状等费用728825.96元；6、本案诉讼费用由现想公司承担。其事实及理由如下：2012年3月29日，盈富公司与现想公司签订《商铺租赁合同》，约定现想公司承租盈富公司所有的悦方IDMALL第一、二层编号为L120+L213+L217号商铺，租赁面积2152.47平方米，租赁期间为盈富公司交付商铺起10年。如现想公司逾期支付租金等费用达30日以上的，或未经盈富公司同意擅自不开业，或中断营业，或未按购物中心正常时间营业的，盈富公司有权解除合同，要求现想公司支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金。合同签订后，盈富公司依约全面履行了合同义务，但现想公司在未取得盈富公司同意的情况下于2016年6月30日单方停止营业，并拖欠租金、物业管理费等费用。盈富公司于2016年7月15日发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，通知双方的租赁合同于2016年7月18日解除，并要求其承担相应责任。经盈富公司核算，现想公司至今共拖欠该房屋租金等费用808811.32元，盈富公司多次向现想公司催要，但其逾期不支付，其行为已构成违约，应依约承担违约责任。原审被告现想公司辩称：1、盈富公司确认解除合同是没有事实基础的，2016年6月，双方已经解除租赁合同，进行了多次沟通，同年6月12日发出邮件，告知盈富公司6月30日解除合同，6月15日盈富公司回复函件没有盖章，同日现想公司又提交了加盖公章的邮件，随后盈富公司并没有对双方解除合同提出异议，充分说明双方已经就6月30日解除合同达成一致，因为现想公司在发送的函件明确备注盈富公司没有提出异议视为解除，证明现想公司没有违约。2、要求支付违约金没有事实基础和法律依据的，现想公司不存在任何违约行为，首先双方合同解除是双方协商一致的结果，2016年6月的租金不存在拖欠的行为，因为现想公司在盈富公司处留有520000元的保证金，而6月份的租金为495068.81元，充分说明现想公司的保证金足以支付租金，不存在拖欠租金的行为；其次盈富公司也没有证据证明双方6月30日解除合同时给盈富公司造成的实际损失。所以，盈富公司要求支付违约金没有法律基础和事实依据。3、本案中，不存在逾期占有房屋的事实，盈富公司主张的占有费是没有事实基础的，根据双方的租赁合同第17.2条约定，只有盈富公司提出腾房后现想公司拒绝腾房的情况下才有权提出占有费，而本案协商在6月30日解除合同后，现想公司已经将房屋交付盈富公司，不存在逾期占有的情况。4、关于恢复原状的情况，盈富公司没有提供恢复原状所产生的实际损失，同时现想公司承租的是毛坯房屋，现想公司交还房屋时依据来装去丢的交易习惯将所有装修设施一并交给了盈富公司，不存在恢复原状的费用问题。综上，现想公司认为盈富公司的全部诉讼请求缺乏事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2012年3月29日，盈富公司（出租方）与现想公司（承租方）签订了一份合同号为CC-CSI-L120-20120329《商铺租赁合同》，主要内容为：出租方将其所有的位于长沙市天心区坡子街216号青和购物中心（悦方IDMALL）第一、二层，编号为L120+L213+L217的商铺出租给承租方，出租面积为2152.47平方米；租赁期限为10年，自交付之日起连续计算；双方同意租金按该商铺可出租面积计算如下：第一至第三个租赁年每月租金为该月营业额8%（“提成租金”）；第四个租赁年每月租金为200元/平方米/月（合计430494元/月）（“保底租金”），或该月营业额9%，以较高者为当月适用租金；第五个租赁年每月租金210元/平方米/月（合计452018.70元/月），或该月营业额9%，以较高者为当月适用租金；第六个租赁年每月租金220.50元/平方米/月（合计474619.64元/月），或该月营业额9%，以较高者为当月适用租金；第七个租赁年每月租金250元/平方米/月（合计538117.50元/月），或该月营业额10%，以较高者为当月适用租金；第八个租赁年每月租金262.50元/平方米/月（合计565023.38元/月），或该月营业额10%，以较高者为当月适用租金；第九个租赁年每月租金275.60元/平方米/月（合计593.220.73元/月），或该月营业额10%，以较高者为当月适用租金；第十个租赁年每月租金289.40元/平方米/月（合计622924.82元/月），或该月营业额10%，以较高者为当月适用租金；上述保底租金和提成租金均不包括物业管理费，每月保底租金须于每月第15日前支付；如结算出的提成租金数额多于保底租金的，则月租金以提成租金为准，承租方应于该月第15日前向出租方补足提成租金多于保底租金部分的款项；租赁期内，承租方应向出租方或其指定的管理公司按30元/平方米/月支付当月物业管理费，合计64571.10元/月，首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于上月第15日前支付；在本合同期满或因任何原因终止时，承租方应在本合同期满/终止当日或按出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担；若该商铺交还时之状况不符合前述规定，出租方有权要求承租方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前述规定，由此而产生的一切费用和开支由承租方负担，但出租方书面同意该商铺不需恢复原状的情形除外；除非由于不可抗力原因，若承租方出现下列情形之一的，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金：逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；除因出租方违约外，承租方未经出租方同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；承租方未经出租方书面同意逾期占用该商铺的，每逾期1日承租方应按合同终止日前日租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间所发生的一切费用。该合同附件二《悦方IDMALL普商铺交房标准》中关于电梯约定为：悦方IDMALL负责安装1-2楼扶手电梯一组。上述合同签订后，现想公司于2012年7月9日接收并开始使用承租的商铺。2016年6月12日，现想公司以下属长沙第一分公司的名义向盈富公司发函，主要内容为：感谢贵司一直以来对NOVO的认可和支持，NOVO新概念商场为配合悦方项目于2012年9月28日正式开业；步入2016年以来，整体零售市场环境不景气，与公司期望目标相差甚远。现双方友好协商，本公司提出申请：1、贵司于2016年6月份免除NOVO二个月租金和管理费；2、本公司于2016年6月30日进行闭店，提前结束经营，恢复商铺原状由贵司安排，所产生的费用由贵司在本公司的合同保证金中直接扣除，多出部分退还本公司。2016年6月15日，盈富公司向现想公司发出《回复函》，主要内容为：本公司于2016年6月12日通过ｌｕｃ×××＠ｎｏｖｏｃｏｎｃｅｐｔ.ｃｏｍ.ｃｎ邮件收到现想商贸（上海）有限公司长沙第一分公司发来的联络函，由于该联络函并未盖贵司公章，且发函主体也并非《商铺租赁合同》签订主体，故现特向贵司确认，该联络函内容的真实性，如贵方在本函发出后三日内未做答复的，则该联络函视为贵方的真实意思表示。针对该联络函内容，本公司现回复如下：1、双方已签订一份《商铺租赁合同》，约定由贵司承租悦方IDMALL购物中心商铺，租期为10年。本公司已依约向贵司交付了商铺并履行了合同义务，不存在任何违约行为，本公司不同意贵司的提前闭店申请，同时也无法再给予相应的租金减免政策；２、根据《商铺租赁合同》第6.2条的约定，贵司每月的保底租金应在每月15日之前支付，而贵司2016年6月的保底租金至今未付，在此也提醒贵司依约支付租金、管理费等相关费用，否则，根据《商铺租赁合同》第20.2条的约定，本公司将不排除行使停止提供物业服务、解除合同等权利，并向贵司追究违约责任。后因现想公司未能按约缴纳租金及物业管理费等相关费用，且自2016年6月30日起撤场闭店，盈富公司于2016年7月15日向现想公司发出一份《关于解除合同并要求追究租赁费用及违约金的函》，通知解除《商铺租赁合同》，并要求现想公司承担违约责任。2016年7月18日，盈富公司通过公证方式完成了对编号为L120+L213+L217商铺的清场工作。另查明，为便于再次出租，盈富公司于2016年8月23日与长沙市建筑安装工程公司签订了一份《NOVO商铺电梯拆除及结构工程施工合同》，委托该公司对编号为L120+L213+L217商铺内电梯进行拆除，并对楼板结构恢复原状，合同价款205000元。2016年11月24日，盈富公司与湖南威迪建材机电贸易有限公司签订了一份《悦方购物中心NOVO商铺拆铺工程合同》，委托该公司对编号为L120+L213+L217商铺内地砖、装饰、柜台、天花、电线及灯具等进行拆除恢复原状，合同价款153190元。为完成上述复原工程，盈富公司委托湖南锦伦装饰展览工程有限公司制作围挡、委托湖南晋湘广告传媒有限公司制作围挡画面，共计价款20534元。上述工程均已于2016年8月16日完成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。盈富公司与现想公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。上述合同签订后，盈富公司按约将编号为L120+L213+L217商铺交付现想公司使用，现想公司在未与盈富公司协商一致的情况下，因自身原因自行撤场闭店，且未缴纳租金及物业管理费，其行为已构成违约，符合约定的合同解除条件，盈富公司有权行使合同解除权，根据盈富公司提供的解除合同通知送达及清场公证等证据所载明的时间，本院确认合同于2016年7月18日解除。由于现想公司单方违约，依法应当承担违约责任，即应向盈富公司支付自2016年6月1日起至2016年7月18日止的租金及物业管理费为（租金200元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）×2152.47平方米÷30天×38天+（租金210元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）×2152.47平方米÷30天×10天＝799283.86元；根据约定，现想公司应支付自2016年7月19日起至2016年8月16日止的场地占用费为（租金210元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）×2152.47平方米÷30天×29天×2倍＝998746.08元，盈富公司仅主张场地占用费966528.46元，本院予以支持；根据约定，现想公司应支付的违约金为（租金210元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）×2152.47平方米×6个月＝3099556.80元，盈富公司仅主张违约金2970408.60元，本院予以支持。关于盈富公司要求现想公司支付商铺恢复原状等费用728825.96元的问题，盈富公司已主张违约金，该违约金兼具赔偿与惩罚双重性质，足以弥补因现想公司违约导致盈富公司进行商铺恢复原状所支出的费用，因此，对该诉讼请求本院不予支持。现想公司的辩称意见理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原审原告湖南盈富置业有限公司与原审被告现想商贸（上海）有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年7月18日解除；二、原审被告现想商贸（上海）有限公司于本判决生效之日起10日内向原审原告湖南盈富置业有限公司支付从2016年6月1日起至2016年7月18日止的租金及物业管理费合计799283.86元；三、原审被告现想商贸（上海）有限公司于本判决生效之日起10日内向原审原告湖南盈富置业有限公司支付从2016年7月19日起至2016年8月16日止的场地占用费966528.46元；四、原审被告现想商贸（上海）有限公司于本判决生效之日起10日内向原审原告湖南盈富置业有限公司支付违约金2970408.60元；五、驳回原审原告湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50125元，由原审被告现想商贸（上海）有限公司负担43365元，由原审原告湖南盈富置业有限公司负担6760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  方 文人民陪审员  周毅洪人民陪审员  唐红伍二〇一九年五月八日代理书记员  杨 涵