贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初3587号原告：李某，女，1957年2月8日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：兰秦，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师。被告：贵州三利房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区新添大道南段**。法定代表人：李新华，职务：总经理。委托诉讼代理人：谢恩治，男，1978年6月30日生，系该公司工作人员。原告李某与被告贵州三利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告李某的诉讼代理人兰秦，被告的诉讼代理人谢恩治到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还以“四通开户费”为名目收取的水、电、燃气、有线电视的开户费用4503元；2.判令被告支付原告资金占用损失797.22元（从2016年3月2日起算，以应退还的“四通开户费”金额4503元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率（年利率6%）的标准暂计算至起诉之日，及计算至被告退还“四通开户费”之日止）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费；4.确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定无效。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的大上海楼盘的房屋；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付相应购房款，被告向原告收取了煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费，合计4503元。被告收取上述“四通”费用的行为已经违法，该部分费用属于房开商的开发成本，是计算在购房款里面的，被告无权再向原告收取，根据《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件，燃气按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通，有线电视敷设到户，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设就服务收费的通知》《省物价局、省广电关于制订全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应该为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，若再收取“四通”费用，该收费行为是重复收费行为，已经严重侵害原告合法财产权利。虽双方在《补充协议》中有“商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费”的约定部分变更了《商品房买卖合同》的约定。但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所做的限制性约定可知，如果补充协议中包含不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任；或者不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容，则仍以主合同约定为准。被告公司辩称，1.被告收取的费用为建设房屋开支，未计入商品房价格，不具备退还的法律基础；上述费用被告在建设房屋时已实际产生，被告为相关单位代收并未从中获益，且未明确上述费用未包含在房价里应如何处理，存在法律适用上的空白；2.原告诉请资金占用利息缺乏法律依据，由于被告不应退还，故不应承担占用期间的利息；原告所缴纳的四通开户费中部分为违约金冲抵，所以该部分更不应该计算利息；3.补充协议第五条为有效合同。被告在与原告签订合同时已尽提示义务，该条款并未不当免除被告责任，或加重原告责任、排除原告主要权利。该条款符合被告未将上述费用计入房价的客观事实，若排除适用，则有违公平原则；4.原告的缴费时间到其提出诉讼的时间已超过3年的诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告因购买被告修建的大上海商贸城·上海之春项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房屋坐落、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。合同签订后，原告于2016年3月2日向被告支付“四通开户费”，被告于同日向原告出具了《收款收据》，载明收到原告交来“四通开户费”4503元（用违约金抵扣4503元）。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1.三利公司收取的“四通”费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3.原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二第五条的约定无效及要求返还“四通”费用并支付资金占用损失的诉请是否已过诉讼时效；4.关于资金占用损失的计算问题。关于第一个焦点，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，结合被告庭审中的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第五条对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户是否包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户未包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条无效的诉请，于事实法律有据，予以支持。关于被告提出原告交纳的“四通”费用并未计算在商品房价格中的抗辩，其提交的贵州汇隆会计师事务所《报告书》，系会计师事务所对被告在2015年-2017年度资产负债及利润所进行的年度审计报告，在该报告中未直接体现被告在计算商品房价格里并未将“四通”费用计入建设成本，且被告亦未能证明其对外销售的商品房所获得的利润额度仅为向原告收取的“四通”费用的数额，因此可认定在不包含“四通”费用的情况下其商品房单价均已超过其建设成本，故可推定其在向购房者出售房屋的房屋价格中本以包含了其所收取的“四通”费用，因此本院对被告的该主张本院不予采纳。综上，被告应当向原告退还本案诉争费用。关于第三个焦点：1.对于原告主张《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条无效的诉请是否已过诉讼时效问题。本院认为，原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效客体范围，故不应适用诉讼时效的规定。2.对于原告主张返还“四通”费用并支付资金占用费的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”规定，原告主张返还三通费，诉讼时效应自《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条被确认无效之后起算，故原告主张返还“四通”费用并支付资金占用费的诉请，并未过诉讼时效。关于第四个焦点：因被告公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本应酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持。计算期限从2016年3月2日起计算至实际退还之日止。关于计算基数，被告以违约金抵扣部分“四通费”用，系原、被告之间的债务抵销，并不能否定被告实际全额收到原告支付的全部“四通费”的事实，故应以4503元为基数计算资金占用损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下：一、确认原告李某与被告贵州三利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中附件十二内第五条约定无效；二、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李某独立供水开户费、独立供电开户费、独立燃气开户费、有线电视开户费，合计4503元及相应资金占用费（资金占用费以4503元为基数，按中国人民银行公布的同期存款基准利率，自2016年3月2日计算至上述款项付清之日止）；三、驳回原告李某的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由被告贵州三利房地产开发有限公司承担。（原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇一九年五月六日书记员  岳于楠