陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3572号 上诉人（原审原告）樊俊君，女，1986年1月29日出生，汉族，无业，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：陈军涛，陕西优哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安枫桥房地产开发有限公司，住所地：西安市。法定代表人：仲丛利，该公司董事长。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗乐，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人樊俊君因与被上诉人西安枫桥房地产开发有限公司（以下简称枫桥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初9807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。樊俊君上诉请求：1、撤销一审判决改判支持樊俊君在一审的诉讼请求。2、本案诉讼费由枫桥公司承担。事实和理由：1、其并未委托任何人处理自己放弃追究枫桥公司违约责任的权利，其并未委托14人的业主代表全权处理与枫桥公司的问题。且枫桥公司也没有承担其2017年6月30日至2017年12月31日期间的物业费。2、枫桥公司未能在2017年6月30日取得竣工验收备案证明的文件，不能向购房业主交付符合条件的房屋，构成违约。枫桥公司辩称，1、其公司无法按期交房是因为XX路XX路一直无法完工，导致项目无法完成市政接驳，竣工验收延迟，这并非其公司所能够控制的，根据合同第十条的约定，非因其公司原因导致未达到交房条件的，其公司不承担责任。2、其公司于2017年6月19日向樊俊君寄送了交房通知书，通知樊俊君前来收房，履行了合同约定的通知义务，但樊俊君并未按照通知时间前来收房，故其公司不承担逾期交付的责任。3、樊俊君参与了14位业主代表的推选并同意业主代表全权处理涉案房屋的所有问题，故14位业主代表与其公司就交付房屋时，未取得竣工验收备案表，达成的补偿方案对樊俊君具有约束力，且根据业主代表协商的补偿方案，其公司已经将补偿的物业费向物业公司支付，樊俊君的补偿实际已经到位。4、物业管理费系樊俊君向物业管理公司缴纳的费用，其公司从未收取过，樊俊君无权要求其公司支付。综上，其公司请求二审法院驳回樊俊君的上诉请求。樊俊君向一审法院起诉请求：1、枫桥公司支付逾期交房的违约金30587元；2、枫桥公司支付交房逾期日至实际收房时产生的物业管理费及其他相关杂费794.90元；3、本案诉讼费用由枫桥公司承担。一审法院经审理查明，2016年10月22日，樊俊君（买受人）与枫桥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同登记号：Y16157269，其中：第三条樊俊君购买XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋；第六条建筑面积73.89平方米，每平方米6178.41元，总价款456523元；第七条付款方式及期限，樊俊君应当于2016年9月16日前支付首期房价款146523元，余款31万元申请贷款支付；第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续,枫桥公司应当在2017年6月30日前向樊俊君交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同约定的违约责任处理；买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述商品房销售合同签订后，樊俊君依约履行了给付房款的义务。2017年5月，枫桥公司取得房产测绘成果报告。2017年6月，枫桥公司通过EMS向樊俊君邮寄了“交房通知书”，通知樊俊君自2017年6月30日至2017年7月6日为集中交房时间。樊俊君以枫桥公司未取得竣工验收备案表不具备房屋交付条件为由，拒收房屋。2017年7月初，枫桥公司与部分业主代表就枫桥公司未取得竣工验收备案表事宜,达成补偿方案，约定：由于枫桥公司无《建筑工程竣工验收备案表》，不具备合同约定的交房条件，违反合同约定，为此免除全体业主自2017年6月30日至2017年12月31日止的物业服务费，该项物业服务费由枫桥公司承担；枫桥公司自拥军路正式交付使用之日起90天内办妥《建筑工程竣工验收备案表》，并将原件向全体业主公示，如果拥军路竣工验收合格后的90天内开发商没有办理完成《建筑工程竣工验收备案表》，由枫桥公司承担自第90天起直至办妥《建筑工程竣工验收备案表》之日止的全体业主的物业服务费，并且，全体业主保留追究开发商违约的法律责任的权利；……由于物业是独立核算单位，与开发商赔偿整改无关，收房时还需按物业公司的规定缴纳三个月物业服务费启动物业管理，因此谈判时商定收房时需提前预缴纳2018年1月1日至2018年3月31日一季度的物业费。届时，18年一季度不用再交物业费；等等。樊俊君参与了业主代表的推选并同意业主代表全权处理关于与枫桥公司中建开元城项目洽谈的所有问题。2018年3月3日，樊俊君与上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司签订《前期物业服务合同》。次日，樊俊君办理了收房手续。2018年5月17日，枫桥公司取得涉案楼盘的竣工验收备案文件，备案机关意见：建设单位枫桥公司的XX城XX段XX#-6#含地下部分及南区地下车库工程，于2018年4月20日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2018年5月17日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2018年5月17日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。诉讼中，由于樊俊君、枫桥公司各持已见，致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，樊俊君、枫桥公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，不违反法律规定，依法为有效合同。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定枫桥公司应当在2017年6月30日将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付樊俊君，而在合同履行过程中，枫桥公司未能在2017年6月30日取得竣工验收备案证明文件，导致未能按照合同约定时间向樊俊君交付符合交付条件的房屋，枫桥公司构成违约应当承担相应的违约责任。后枫桥公司就其未能按照合同约定向业主交房等事宜与部分业主代表谈判协商并达成调解方案，樊俊君参与了业主代表的推选并同意业主代表全权处理关于与枫桥公司中建开元城项目洽谈的所有问题，故部分业主代表与枫桥公司达成的调解方案对樊俊君具有约束力，樊俊君应遵守业主代表与枫桥公司达成的调解方案内容。但樊俊君表示对该调解方案不予认可，要求枫桥公司按照《商品房买卖合同（预售）》约定承担逾期交房违约金，有违诚实信用原则，法院不予支持。因业主代表与枫桥公司达成的调解方案对樊俊君具有约束力，樊俊君理应自调解方案达成之日起及时办理收房手续，并承担相应的费用，但樊俊君实际于2018年3月4日办理收房手续，系对其权利的自由处分。樊俊君请求枫桥公司支付2018年1月至2018年3月的物业费及2017年7月1日至2018年3月31日期间的电梯运行费等其他杂费，因樊俊君提交的证据不能证明其交付的该部分物业费用和杂费依法应由枫桥公司予以承担，故对樊俊君的该项请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回樊俊君的诉讼请求。案件受理费584元（樊俊君已预交），由樊俊君负担。二审经审理查明，2017年7月3日涉案小区业主代表与枫桥公司协商达成和解协议，但推选业主代表的委托书上并无樊俊君的签字，达成的和解协议上也没有樊俊君的签字。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。樊俊君与枫桥公司签订《商品房买卖合同》，购买枫桥公司开发建设的涉案房屋，双方合同约定，枫桥公司应在2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋向樊俊君交付。根据双方约定的交付标准，枫桥公司在2017年6月通知樊俊君收房时，涉案房屋并未达到交付条件，故樊俊君拒绝接受房屋的理由成立，2018年3月3日樊俊君实际接收房屋时涉案房屋仍不符合约定的交付条件，故枫桥公司应承担2017年7月1起至2018年3月2日期间逾期交房的违约责任。根据双方合同约定，枫桥公司应按日向樊俊君承担全部房价款万分之二的违约金，经计算违约金为22278元。枫桥公司称其已经与樊俊君委托的业主代表就逾期交房的问题达成和解，但在业主代表的委托授权上并无樊俊君签字，也无其他证据证明樊俊君曾委托业主代表处理过此事，并对业主与枫桥公司达成的和解协议予以认可，故该和解协议对樊俊君无约束力，枫桥公司仍应按照合同约定向樊俊君承担逾期交房的违约金。樊俊君上诉要求枫桥公司向其支付逾期交房期间的物业管理费及其他相关杂费，因樊俊君所主张的该笔费用并非向枫桥公司支付，且枫桥公司已就逾期交房的违约行为承担了逾期交房违约金，在双方合同没有明确约定的情况下，樊俊君要求枫桥公司支付该部分费用没有事实和法律依据，樊俊君的该项上诉请求不应予以支持。综上所述，原审判决认定事实错误，判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初9807号民事判决；二、本判决生效后十五日内，西安枫桥房地产开发有限公司向樊俊君支付逾期交房违约金22278元；三、驳回樊俊君的其余诉讼请求。一审案件受理费584元，樊俊君已预交，由樊俊君承担176元，西安枫桥房地产开发有限公司承担408元；二审案件受理费584元，樊俊君已预交，由樊俊君承担176元，西安枫桥房地产开发有限公司承担408元。西安枫桥房地产开发有限公司连同判决款项一并支付樊俊君。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年五月二十七日  书 记 员  袁   萱 1