河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初787号原告（反诉被告）孙某，男，1986年12月29日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。委托代理人：霍某，河北唤民律师事务所律师。被告（反诉原告）汲某，女，1984年3月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托代理人：景某，河北释梵律师事务所律师。委托代理人：杨某，河北释梵律师事务所律师。原告孙某与被告汲某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈连友独任审判，被告汲某于2019年3月1××日提起反诉，本院于同日受理，于2019年4月2日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告孙某及其委托代理人霍某，被告汲某及其委托代理人景某、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某诉称，2017年3月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定原告购买被告所有的位于大厂县，房屋总价款2945000元。合同签订后，原告支付了首付款1845000元，支付中介费30000元。根据《房屋买卖合同》第十二条第（三）款第1项约定签订合同后400日内卖方应还清尚欠贷款机构之贷款，出卖人违反此约定，违约责任参照合同第九条之约定。现被告于2018年11月份偿还银行尾款，根据合同第九条约定，被告逾期还款超过30日，已构成根本违约，故原告诉请法院依法判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告房屋首付款1845000元，并按合同约定承担违约责任；3、诉讼费用由被告负担。被告汲某辩称，被告不同意原告的诉讼请求，双方签订的合同是真实意思表示，合同有效并实际履行，被告不存在违约行为，现被告同意配合原告进行银行贷款。故原告解除合同的诉讼请求没有合同及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告汲某诉称，2017年3月10日，双方经大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司促成下，签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》《补充协议》等附件，反诉原告汲某将名下位于大厂县房屋出售给反诉被告孙某。合同签订后，反诉被告孙某依约向反诉原告汲某支付了部分购房款，反诉原告汲某依约交付了房屋且如期清偿银行贷款，现涉案房屋的产权证书已下发，具备办理房屋产权变更登记过户手续的条件，但反诉被告孙某拒不配合办理过户手续，拒不支付剩余尾款，反诉被告孙某行为构成违约，故反诉原告汲某依法提起反诉，请求法院依法判令：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》及这《补充协议》合法有效；2、反诉被告孙某履行办理房屋过户登记手续等合同义务，支付剩余购房款1100000元；3、反诉被告孙某支付反诉原告汲某延迟履行合同义务的违约金（自2019年1月26日至实际给付之日期间按照房款总额日万分之五之标准计算）；4、反诉被告孙某承担本案诉讼费用。反诉被告孙某辩称，补充协议确实由其签订，但补充协议签订后，中介公司并未将相关手续交付给反诉被告孙某，至今仍未拿到该补充协议。反诉原告汲某虽在2019年1月20日取得房屋产权证书后通过其亲属告知反诉被告孙某该证件，中介通知孙某办理贷款材料是在2019年2月中旬，在通知时并未告知原告准备材料的截止日期，故反诉原告汲某以此认为反诉被告孙某逾期办理贷款手续系违约不存在事实依据，反诉被告孙某请求法院支持其本诉的诉讼请求，驳回反诉原告汲某的反诉请求。经审理查明，2017年3月10日，原、被告双方经大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司居间，签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》。合同约定，原告孙某购买被告汲某所有的位于大厂县房屋，总价款2945000元。合同签订后，原告支付了首付款1845000元，支付中介费30000元。被告汲某向原告孙某交付了房屋。双方签订的补充协议约定：“被告汲某于取得房产证1××日内清偿涉案房屋银行抵押贷款。原、被告于房产证下发5日内办理贷款申请手续，于贷款机构通知批贷后30日内办理涉案房屋过户手续。”2018年12月21日，被告汲某还清涉案房屋的银行抵押贷款。涉案房屋产权证书下发时间为2019年1月2日。原告孙某在大厂县域内没有其他房产，双方签订的房屋买卖合同已在政府产权登记门备案。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、中介费收据、招商银行还款明细，被告提交的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、录音、不动产权证书、房本收条、业户变更登记表、个人贷款结清证明、证明，证人的当庭证言，原告申请法院调取的的结清银行贷款流水及原、被告的陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照合同约定全面履行自已的义务，不得擅自变更或解除合同。合同中未约定的义务或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原告孙某与被告汲某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。对原告孙某请求解除合同并由被告汲某退还购房首付款并承担违约责任的的诉讼请求，因双方合同约定被告汲某在取得房屋产权证后1××日内将涉案房屋抵押贷款还清，否则被告构成违约，但被告汲某于2019年1月2日取得不动产权证，而其早于2018年12月21日已将涉案房屋抵押贷款还清，被告汲某的行为不构成违约。现原告孙某未提供充分证据证明被告汲某在履行合同过程中存在根本性违约行为或其他解除合同的事实及法律依据，且被告亦不同意解除合同，其请求不符合《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，故对原告孙某的该诉讼请求，本院不予支持。被告汲某提起反诉，主张继续履行合同并办理房屋产权变更登记手续，因反诉被告孙某未提供证据证明双方签订的合同可解除或是无效，故原、被告应按双方签订的房屋买卖合同的约定，继续履行合同。被告汲某反诉要求原告孙某支付购房尾款1100000元，并承担违约责任的请求，因双方签订的合同及补充协议明确约定由原告孙某申请贷款支付剩余购房款，因申请贷款涉及案外人提供贷款的银行，银行批贷需要一定的手续及时间，根据交易习惯，反诉被告孙某在办理贷款时，反诉原告汲某及第三人亦应予以配合，贷款并非由反诉被告孙某一人之行为能完成。反诉原告汲某未提供充分证据证明未在约定期限内申请下贷款系反诉被告孙某行为造成，不能证明反诉被告孙某构成违约。按照合同约定，涉案房屋过户及交付剩余购房款均以反诉被告孙某完成银行购房贷款为前提条件，现银行购房贷款并未办理，涉案房屋过户手续及交付剩余购房款条件未成就，故对反诉原告汲某的该反诉请求，本院不予支持。双方在合同继续履行过程，就不同履行阶段而产生的分歧，可另行协商解决，亦可另行提起诉讼解决。关于《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》效力的确认与本案不是同一法律关系，本案不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙某的全部诉讼请求。二、原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）汲某于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效，合同继续履行。三、驳回被告（反诉原告）汲某的其他反诉请求。案件受理费减半收取10705元，由原告孙某负担。反诉费减半收取7350元，由反诉原告汲某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  陈连友二〇一九年五月十日书记员  刘洪滔