贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初55号原告：李建新，男，1970年6月20日出生，湖南省沅江市人。委托诉讼代理人：杨春、杨成，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：蒋雪华。贵州大地联创房地产开发有限公司销售经理。原告李建新诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建新及其委托诉讼代理人杨春、杨成，被告大地联创公司的委托诉讼代理人蒋雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建新向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费及逾期办证违约金4668.15元；2、判决被告90日内向原告提供办理房屋产权转移登记所需的全部资料（房屋初始登记）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月15日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于凯里市环城西路××号大地春城第7栋11层1105号房屋，建筑面积156.44平方米，购房款490000元。2016年4月11日，被告在交付房屋时违规向原告收取天然气开户费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元。按照约定，被告应当再商品房办理竣工验收备案表90日内即2015年7月16日前，向权属登记机关申请办理初始登记，但现逾期3年多时间，被告未给原告提供初始登记及办理权属登记所需的其他资料，致使原告不能办理房屋所有权转移登记，被告应当支付2015年7月17日至2018年7月17日的违约金1674.15元。被告的行为已经构成违约，故特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告大地联创公司未向本院递交答辩状，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：一、对三通费用的退还有异议，目前我们查询到取消三通费的文件，仅查询到经济适用房的退还，对商品房部分没有规定。并且在合同有约定，供暖供气天然气、电视开户费都是自行申请开通办理手续。三、现在该套房屋已经具备办证的条件，但是被法院查封，无法办理初始登记、也无法办理过户。第四项，逾期办证，已经超过诉讼时效，不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2016年4月11日，以原告李建新为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市环城西路××大地春城××商品房××套，总价款为490000元。2、被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。3、被告承诺于x年x月x日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，原、被告又签订附件十二《补充协议》一份，补充协议第九条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理竣工验收备案表90日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款490000元。2016年4月11日被告已将涉案房屋交付给了原告，但涉案房屋至今未办理房屋初始登记。双方因此发生纠纷，原告于2019年1月2日向本院提起诉讼。另查明：2016年4月11日，被告收取原告天然气费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元。同时查明，大地春城5-8栋房屋尚未办理不动产初始登记。因另案，广东省深圳市中级人民法院于2017年8月9日作出（2017）粤03民初1525号《民事裁定书》，并于2017年10月16日向被告发出《查封通知书》，告知被告该院已查封被告名下位于大地春城楼盘的多套房屋，其中包括原告所购商品房，查封期限自2017年8月28日至2020年8月27日。庭审中，因意见分歧较大，本院未能主持双方当事人进行调解。再查明：“2016年7月20日，大地春城业主委员会主任袁涛、业委会成员龙建鹏、刘芳及楼栋代表10人与州住建局、州信访局、市房产局等相关部门工作人员形成”大地春城业主维权协调会会议纪要。主要内容为：“1、房开商代收的房屋维修基金和契税用于办理房产证，目前上缴到办证部门一部分资金，剩下的余额要于2016年12月30日前交足并办理好一期和二期的房产证。2、业主要求房开商代收却拖延2到3年缴纳的维修基金和契税产生的利息应补贴给业主，会议上关于产生的这部分利息事宜，房开商和业主下来自行协商解决。3、交房违约金问题：业主已经将房开商起诉到法院，由法院的判决执行……。5、三期房产证问题：关于三期房产证问题，房开商统计三期代收大约有10%业主的维修基金和契税。介于还有相关程序要走，需一个月时间才能给予业主答复，至于代收的部分业主的维修基金和契税给予退还，待三期大证办理下来后业主自办理个户产权……”。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告李建新与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。双方签订的主合同中未对转移登记时间及违约责任进行约定，后在双方签订的补充协议中亦未对被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，按照第（三）项“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，本案应自合同签订之日起90日内作为办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2016年3月15日签订商品房买卖合同，本院确认涉案房屋于2016年6月13日前为办理房屋权属证书的期间。被告至今未取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任，原告主张被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。但诉请计算逾期办证违约金起算时间有误，本院予以纠正，2016年6月13日至2018年12年17日期间的逾期办证违约金为1231.8元（490000×0.1%×2年）+（490000×0.1%÷12×6）+（490000×0.1%÷12÷30×5）。庭审中，被告对逾期办证违约金提出诉讼时效抗辩。本院认为，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求属于合同债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。但本院支持的逾期办证违约金期间并未超过三年诉讼时效，被告的这一辩解理由本院不予采纳。本案涉案商品房由于被告原因目前处于被其他法院查封状态，被告不具备将涉案商品房报送房产部门进行备案登记的条件，亦无法办理房屋初始登记，故对原告主张被告90日内向原告提供房屋初始登记的请求，本院不予支持。原告可待涉案商品房具备办理房屋初始登记条件之后再另行主张权利。在此之前被告应继续承担逾期办证违约责任。贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。2014年贵州省人民代表大会法治委员会给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确天然气、电表、闭路电视等配套设施本应包含在商品房销售价格之中，故原告主张被告退还天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李建新天然气开户费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李建新20**年6月13日至2018年12年17日期间的逾期办证违约金为1231.8元。二、驳回原告李建新的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 朱 艳二〇一九年五月二十五日书记员 文生燕