四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初13842号 原告：成都天一道盛物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区人民南路二段56号。 法定代表人：蔡文彬，成都天一道盛物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：罗延俊，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄泓敏，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：成都美美力诚百货有限公司。住所地：成都市锦江区人民南路二段18号。 法定代表人：陈龙，系成都美美力诚百货有限公司董事长。 委托诉讼代理人：赵悦，女，系成都美美力诚百货有限公司员工。 被告：力诚国际贸易股份有限公司。住所地：成都市人民南路二段18号川信大厦1楼。 法定代表人：陈龙，力诚国际贸易股份有限公司董事长。 委托诉讼代理人：赵悦，女，系力诚国际贸易股份有限公司员工。 原告成都天一道盛物业管理有限公司(简称天一道盛物业公司)与被告成都美美力诚百货有限公司(简称美美力诚公司)、力诚国际贸易股份有限公司(简称力诚公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天一道盛物业公司的委托诉讼代理人罗延俊、黄泓敏，被告美美力诚公司、力诚公司的共同委托诉讼代理人赵悦到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 天一道盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令天一道盛物业公司和美美力诚公司于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》及2015年11月18日签订的《补充协议》于2018年10月8日解除；2、美美力诚公司向天一道盛物业公司支付物业服务费2862965.56元(从2010年12月31日计算至2018年10月31日，面积为10102.64平方米，标准为10元/平方米/月)；3、美美力诚公司向天一道盛物业公司支付迟延支付物业服务费的违约金（从2010年12月31日起，以每月所欠物业费为基数分段计算，按每日万分之五计算至实际付清之日止）；4、力诚公司为美美力诚公司的上述债务（欠付的所有物业费及违约金）承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由美美力诚公司、力诚公司承担。事实与理由：为了给美美力诚公司承租的“天一广场”1-6楼提供物业服务，天一道盛物业公司与美美力诚公司于2009年7月23日签订了《天一广场物业服务合同》。合同约定：物业服务面积为10090.44平方米，委托服务期限自2006年9月22日成都天一道盛投资有限公司(简称天一道盛投资公司)和美美力诚公司签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》同步，即自2006年9月30日起至2026年9月28日止；物业服务费（不含空调使用费、停车位使用费）由天一道盛物业公司按每月每平方米10元向美美力诚公司收取，自2007年8月1日起开始计收；物业服务费及代收代缴的费用应按月缴纳，美美力诚公司应在每月届满前七日内缴纳下个月的物业服务费及代收代缴的费用；美美力诚公司不按约定时间交纳费用的，天一道盛物业公司有权要求其限期缴纳，并按每逾期一日，按欠付费用总额的千分之五的标准向美美力诚公司收取滞纳金（因约定违约金偏高，天一道盛物业公司主动调整为按应付款项的每日万分之五计算）。2015年11月18日，天一道盛物业公司与美美力诚公司就2014年5月1日新增租赁场所签订《补充协议》。约定：本补充协议约定的物业服务期限与2014年5月1日美美力诚公司与天一道盛投资公司签订的《租赁合同》同步，即自2014年5月1日至2019年4月30日；物业服务费用收取标准及违约责任等均按双方2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》标准执行，支付方式按照美美力诚公司与天一道盛投资公司2014年5月1日签订的《租赁合同》中租金的支付方式执行。《天一广场物业服务合同》签订后，天一道盛物业公司按照合同约定履行了己方义务，但美美力诚公司长期无故拖欠物业服务费，截至2018年10月31日，力诚公司共拖欠物业服务费2862965.56元，违约金暂为1050092.68元。力诚公司于2018年4月13日出具《担保函》，承诺为美美力诚公司在《天一广场物业服务合同》及《补充协议》所约定的全部义务向天一道盛物业公司承担连带担保责任。由于美美力诚公司长期拖欠租金，2018年10月8日出租方天一道盛投资公司已书面通知美美力诚公司解除《天一广场1-5楼物业租赁合同》及相关法律文件，并且美美力诚公司同时也一直拖欠物业服务费。为了维护天一道盛物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼。 美美力诚公司、力诚公司共同辩称：同意美美力诚公司与天一道盛物业公司签订的物业服务合同及补充协议于2018年10月8日已解除，对欠付物业费本金金额的事实予以认可，但因美美力诚公司资金周转困难，现无力支付，美美力诚公司、力诚公司认为天一道盛物业公司主张的违约金过高，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下:成都天一集团公司于2006年10月名称变更为天一道盛投资公司。 2006年9月2日，天一道盛投资公司(甲方)与美美力诚公司(乙方)签订一份《天一广场1-5楼物业租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于成都市人民南路二段56号天一广场1至5层房屋，租赁期限自2006年9月30日至2026年9月29日。2009年7月23日，美美力诚公司与天一道盛投资公司签订一份《会议纪要》，内容为：《天一广场1-5楼物业租赁合同》中双方约定的租赁面积为8729.68平方米，增加租赁面积后美美力诚公司实际租赁面积为10090.44平方米。 2009年7月23日，天一道盛物业公司(甲方)与美美力诚公司(乙方)签订《天一广场物业服务合同》，约定：甲方为乙方承租的天一广场的房屋提供物业服务，计算物业服务费面积为10090.44平方米(乙方承租区域面积)，委托服务期限与2006年9月2日天一道盛投资公司和乙方签订的《租赁合同》同步，即自2006年9月30日起至2026年9月29日止；物业服务费由甲方按每月每平方米10元向乙方收取，自2007年8月1日起计收；物业服务费及代收代缴的费用应按月缴纳，乙方应在每月届满前七日内缴纳下个月的物业服务费及代收代缴的费用；乙方不按约定时间交纳费用的，甲方有权要求其限期缴纳，并按每逾期一日，按欠付费用总额的千分之五的标准向乙方收取滞纳金。 2014年5月1日，天一道盛投资公司(甲方)与美美力诚公司(乙方)签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于成都市人民南路二段30号天一广场一楼南头电梯旁的房屋，房屋建筑面积为12.2平方米，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日。 2015年11月18日，天一道盛物业公司(甲方)与美美力诚公司(乙方)签订了一份《补充协议》。约定：双方同意就乙方与天一道盛投资公司于2014年5月1日签订的《租赁合同》相关的物业服务遵照双方于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》履行相应权利义务；本补充协议约定的物业服务期限与2014年5月1日乙方与天一道盛投资公司签订的《租赁合同》同步，即自2014年5月1日至2019年4月30日；物业服务费用收取标准及违约责任等均按双方2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》标准执行，支付方式按照乙方与天一道盛投资公司2014年5月1日签订的《租赁合同》中租金的支付方式执行。 《天一广场物业服务合同》签订后，美美力诚公司未按约向天一道盛物业公司缴纳物业服务费用，天一道盛物业公司多次向美美力诚公司发出催收通知。2017年6月27日，美美力诚公司向天一道盛物业公司出具《应付款确认书》，确认截止2017年5月31日尚欠的物业服务费金额。庭审中，美美力诚公司对其所欠的物业服务费2862965.56元无异议。 2018年4月13日，力诚公司向天一道盛物业公司出具一份《担保函》，内容为：本函为担保美美力诚公司与天一道盛物业公司于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》、2015年11月18日签订的《补充协议》所约定的全部义务，为美美力诚公司向天一道盛物业公司承担连带担保责任。 2018年10月8日，天一道盛投资公司通过公证送达的方式向美美力诚公司发出两份《解除合同通知书》，内容为：鉴于美美力诚公司长期拖欠租金，现通知解除双方于2006年9月2日签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》、2014年5月1日签订的《租赁合同》。 以上事实有以下证据和当事人陈述一致的事实在案为证：天一道盛物业公司营业执照、美美力诚公司工商信息、力诚公司工商信息、《天一广场物业服务合同》、《补充协议》、《天一广场1-5楼物业租赁合同》、会议纪要、《租赁合同》、催收物业费及滞纳金的通知、应付款确认书、《担保函》、《解除合同通知书》及公证书。 本院认为，美美力诚公司、力诚公司对天一道盛物业公司主张的天一道盛物业公司与美美力诚公司于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》及于2015年11月18日签订的《补充协议》于2018年10月8日已解除，以及支付尚欠的物业服务费2862965.56元均予以认可，故对天一道盛物业公司主张的上述诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。美美力诚公司没有按期交纳物业服务费，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《天一广场物业服务合同》的约定，美美力诚公司应在每月届满前七日内缴纳下个月的物业服务费,每逾期一日应按欠付费用总额的千分之五的标准向天一道盛物业公司支付违约金。本案中，天一道盛物业公司主张按每日万分之五的标准计算违约金，明显低于合同约定，且不高于国家规定的利息限额，本院予以支持。故美美力诚公司应以每月所欠的物业服务费(按其承租面积×10元)为基数，从逾期之日起按每日万分之五的标准向天一道盛物业公司支付违约金。 力诚公司出具的《担保函》系其真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效。天一道盛物业公司主张力诚公司对美美力诚公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。力诚公司承担保证责任后有权向美美力诚公司追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、确认原告成都天一道盛物业管理有限公司与被告成都美美力诚百货有限公司于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》、于2015年11月18日签订的《补充协议》已于2018年10月8日解除； 二、被告成都美美力诚百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都天一道盛物业管理有限公司支付物业服务费2862965.56元； 三、被告成都美美力诚百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都天一道盛物业管理有限公司支付违约金(以每月按承租面积计算尚欠的物业服务费为基数，分别从2011年1月1日起，此后每月的1日起，按日利率万分之五分段计算，计至物业服务费付清之日止)； 四、被告力诚国际贸易股份有限公司对被告成都美美力诚百货有限公司的上述债务向原告成都天一道盛物业管理有限公司承担连带清偿责任。被告力诚国际贸易股份有限公司承担保证责任后，有权向被告成都美美力诚百货有限公司追偿。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38104元，减半收取19052元，保全费5000元，合计24052元，由被告成都美美力诚百货有限公司、力诚国际贸易股份有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年五月十三日 书记员  刘茜