贵州省望谟县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2326民初347号 原告：付纪武，男，1975年1月9日生，汉族，江西省抚州市人，个体户，住贵州省望谟县。 委托代理人：杨再权，望谟县中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被告：熊信荣，男，1970年12月24日生，汉族，贵州省望谟县人，个体户，住望谟县。 被告：望谟县农村信用合作联社，住所地贵州省望谟县。 法定代表人：王林，该社理事长。 委托代理人：袁燕红，该社职工。代理权限，特别授权。 原告付纪武诉被告熊信荣、望谟县农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告付纪武及其委托代理人杨再权、被告熊信荣、被告望谟县农村信用合作联社委托代理人袁燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付纪武向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2016年8月1日签订的《门面出租协议》有效；2、确认原告对租赁门面享有承租权；3、确认原告对租赁房屋享有优先购买权；4、本案诉讼费用由原告承担。 事实与理由：2016年7月26日，原告与被告协商将坐落于贵州省望谟县某某路附某某号住宅楼一楼门面三间（约200平方米）和地下室（约200平方米）租赁给原告使用事宜，双方经协商达成一致：租赁期限自2016年8月1日至2022年8月1日；租金为每年年租金玖万玖千捌佰元整，一次性交清六年房租；承租方必须交纳押金壹万元。当日，原告即向被告支付了六年房租，被告收到租金，向原告出具《收据》一份，载明：“兹收到付纪武交来房租费小写598800元”，后原、被告于2016年8月1日签订书面《门面出租协议》，被告将租赁门面交付给原告使用至今。2018年11月20日，被告通知原告，要求原告立即腾房，并称该房已属于被告望谟县农村信用合作联社。原告认为，二被告的行为侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第230条：“出租人出卖租赁物的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119之规定，依法诉至人民法院，请求判令如前所诉请。 被告熊信荣辩称：将房屋租赁给付纪武是事实，付纪武一次性付清房租也是事实。 被告望谟县农村信用合作联社辩称：1、原告付纪武与被告熊信荣的租赁行为发生在望谟联社合法取得抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《物权法》第190条第二款“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《担保法司法解释》第66条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，望谟联社与熊信荣于2013年10月25日签订了《最高额抵押合同》[望农信借（2013）最抵字第814号]，并在望谟住房和城乡建设局进行了备案登记，取得了该局颁发的他项权证，他项权证号望房他证复兴镇字第某某号；付纪武与熊信荣于2016年8月1日签订《门面出租协议》，确定租赁关系，租赁行为发生在望谟联社合法取得抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、望谟联社为实现抵押权依法向望谟县人民法院申请对抵押物进行处置，经望谟县人民法院处置，抵押物以以物抵债的方式依法由望谟联社取得，现该抵押物由望谟联社依法所有；付纪武与熊信荣的租赁关系发生在望谟联社合法取得抵押权之后，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，不能对该房屋继续享有承租权，应立即配合法院完成腾房工作。 综上，付纪武与熊信荣的租赁行为发生在望谟联社合法取得抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，不得继续对该房屋享有承租权，应驳回原告付纪武的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月26日，原告付纪武与被告熊信荣协商房屋租赁事宜，同日，原告即向被告熊信荣支付房租598800.00元，被告收到租金后向原告出具《收据》一份。 2016年8月1日，原告付纪武与被告熊信荣签订《门面出租协议》，协议约定：熊信荣将位于望谟县某某路附某某号住宅楼一楼门面三间（约200平方米）和地下室（约200平方米）租赁给付纪武使用，租赁时间为六年，六年房租不变，租期自2016年8月1日至2022年8月1日；租金为每年99800.00元。 另查明，被告熊信荣与祝某某系夫妻关系，熊信荣于2013年5月1日向被告望谟县农村信用合作联社申请授信贷款300万元;经被告望谟县农村信用合作联社审批，确定授信期限为三年，从2013年5月6日至2016年5月5日，授信额度为300万元，三年内可循环使用授信额度，单笔用信不得超过一年。望谟县农村信用合作联社于2013年5月27日与熊信荣、祝某某签订了《最高额抵押合同》(合同编号：望农信借（2013）最抵字第328号)，以熊信荣、祝某某共有的位于望谟县某某村的房产（房产证号：望房权证望复兴字第某某号，共有权证号：望房望复兴共字第某某号；土地使用权证号：望府国用（2008）第某某号）作抵押，并依法办理了抵押登记，申请人取得由望谟县住房和城乡建设局登记颁发的房屋他项权证（编号：望房他证复兴镇字第某某号）。2013年10月，熊信荣向被告望谟县农村信用合作联社申请追加授信贷款400万元，经被告望谟县农村信用合作联社审批，同意向熊信荣追加授信贷款400万元，授信期限三年，从2013年10月15日至2016年10月14日，三年内可循环使用授信额度，单笔用信不得超过一年。被告望谟县农村信用合作联社于2013年10月25日与熊信荣、祝某某签订了《最高额抵押合同》(合同编号：望农信借（2013）最抵字第814号)，以熊信荣、祝某某夫妻共有的位于望谟县某某镇某某路的房产（房屋产权证号：望房权证复兴镇字第某某号、望房权证复兴镇字第某某号；土地使用权证号：望府国用（2010）第某某号）作抵押，并依法办理了抵押登记，被告望谟县农村信用合作联社取得由望谟县住房和城乡建设局登记颁发的房屋他项权证（编号：望房他证复兴镇字第某某号）。在授信有效期内，根据熊信荣的申请，被告望谟县农村信用合作联社与熊信荣共签订了八份《个人借款合同》，累计向熊信荣发放贷款700万元。熊信荣、祝某某均亲自在上述《最高额抵押合同》和《个人借款合同》上签字捺印。除熊信荣已偿还的部分利息外，截止2017年2月14日，未归还的有借款本金700万元及利息等。2017年3月16日望谟县农村信用合作联社向本院提出实现担保物权申请。本院于2017年4月21日作出(2017)黔2326民特14号民事裁定书，裁定对熊信荣、祝某某共同共有的位于望谟县某某村的房产（房产证号：望房权证望复兴字第某某号，共有权证号：望房望复兴共字第某某号；土地使用权证号：望府国用（2008）第某某号）和位于望谟县某某镇某某路的房产（房屋产权证号：望房权证复兴镇字第某某号、望房权证复兴镇字第某某号；土地使用权证号：望府国用（2010）第某某号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。(2017)黔2326民特14号民事裁定书发生法律效力后，被告望谟县农村信用合作联社向本院申请执行，本院于2017年8月25日向熊信荣、祝某某发出执行通知书，在执行过程中本院依照法律程序将熊信荣、祝某某所有的位于望谟县某某镇某某路某某幢某某层多功能综合楼一栋（房屋产权证号：望房权证复兴镇字第××号、望房权证复兴镇字第××号；土地使用权证号：望府国用（2010）第某某号）由鹏信资产评估土地房产估价有限公司进行评估，评估价为513.67万元。本院通过公开拍卖，因在拍卖和变卖过程中未能将该房处置，最终以487.99万元的拍卖价格作为抵债资产，望谟县农村信用合作联社愿意用熊信荣、祝某某所有位于望谟县某某镇某某路某某幢某某层多功能综合楼一栋以物抵债，并对于熊信荣、祝某某不足以实现担保物部分撤回执行申请，另案处理。后本院向熊信荣、祝某某送达腾房通知书，原告付纪武认为二被告侵犯了其合法权益，遂与2019年2月向本院提起诉讼。 上述事实，有起诉状、答辩状、原告提供的证据、被告望谟县农村信用合作联社提供的证据、本院依职权调取的证据及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，原告付纪武与被告熊信荣于2016年8月1日签订的《门面出租协议》是当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应当有效。但是付纪武与熊信荣签订的《门面出租协议》是在望谟农村信用合作联社设定抵押权的登记时间之后，付纪武与熊信荣之间建立的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉房屋经本院于2018年10月9日裁定以物抵债，其所有权自抵债裁定送达望谟县农村信用合作联社时转移，望谟县农村信用合作联社已取得案涉房屋的所有权，付纪武与熊信荣签订的《门面出租协议》对望谟县农村信用合作联社没有约束力。故原告主张其对租赁门面享有承租权、对租赁房屋享有优先购买权的诉请，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告付纪武与被告熊信荣于2016年8月1日签订的《门面出租协议》有效。 二、驳回原告付纪武的其他诉讼请求。 本案受理费30.00元（已减半），由原告付纪武承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  谭芙新 二〇一九年五月十六日 书记员  廖仕力