广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终793号 上诉人（原审原告）：肖军，男，1956年7月26日生，汉族，桂林市医学院附属医院医生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审原告）：陈芳，女，1973年5月29日生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：张明云，广西君美律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：桂林市惠龙房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区骝马山路******。 法定代表人:黄海浪，该公司董事长。 委托诉讼代理人:雷昊妍，女，1995年11月15日生，汉族，该公司法务，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人:王倩，广西桂山律师事务所律师。 上诉人肖军、陈芳与上诉人桂林市惠龙房地产开发有限公司（以下简称惠龙公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018)桂0302民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈芳及陈芳、肖军共同的委托诉讼代理人张明云，上诉人惠龙公司的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖军、陈芳共同上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018)桂0302民初1039号民事判决，改判惠龙公司向肖军、陈芳支付逾期交房违约金857616元；2.本案一、二审诉讼费用由惠龙公司承担。事实及理由：一、肖军、陈芳与惠龙公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于雨天顺延交房的约定为无效的格式条款，惠龙公司的交房时间不应因施工期间的雨天原因顺延。二、惠龙公司要求顺延的雨天是否有实际停工并未查实，一审判决径行按合同约定扣除显属不合理。三、一审判决一方面认定肖军、陈芳延迟交付20万元房款不构成违约，双方约定的违约金也不过高，一方面又从惠龙公司应赔偿的逾期交房违约金中扣除该20万元的相应利息是自相矛盾的。 惠龙公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》系自愿签订，合法有效。公司在合同中加了下划线标准，雨天天数以气象局出具的为准，不存在格式条款无效的说法。肖军、陈芳没有足额支付购房款构成根本违约，公司有权顺延交房；公司没有同意肖军、陈芳逾期交付购房款的意思表示，一审认定事实错误。因肖军、陈芳逾期交付购房款，公司不应承担逾期交房的违约责任，相应损失由购房者承担。 惠龙公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018)桂0302民初1039号民事判决，驳回肖军、陈芳的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由肖军、陈芳承担。事实及理由：一、一审法院对于合同条款没有运用体系解释方法作出合理解释，有违公平原则。肖军、陈芳违约在先，没有按合同约定时间交纳房款，惠龙公司作为后履行义务的一方，在肖军、陈芳不履行交付房款义务的情况下有权拒绝履行交房义务。二、一审判决对事实认识不清、证据不足，不足以作出交款当日双方协商达成肖军、陈芳部分购房款延迟至交房之日给付的事实。三、一审法院对合同条款理解不够全面，没有根据客观情况对合同条款作出合理解释。一审法院对《商品房买卖合同》第八条第3项理解不够全面，未将中、高考时间作为交房顺延的事由予以扣除；2018年6月7日至7月17日，因高考、中考停止施工40天，属于合同约定的“社会异常现象”可以予以延期的情形。本案逾期交房的违约金计算标准过高，应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。 肖军、陈芳辩称，同上诉意见一致。 肖军、陈芳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金857616元[已付房款408万元×万分之二/天×1051天(2015.10.1-2018.8.17)]；2.案件全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月25日，原告肖军、陈芳与被告签订一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），原告购买被告开发的位于桂林市叠彩区信和江岸美庐二期62栋1-3-2号复式住宅，建筑面积共215.4平方米。合同约定：“第四条计价方式和价款按套计算，该商品房总价款为人民币4280000元。第六条付款方式及限期分期付款买受人须在签署本合同当日支付首期房款共计人民币壹佰零拾零万零仟零佰零拾零元整（￥1000000.00），余款共计人民币叁佰贰拾捌万零仟零佰零拾零元整（￥3280000.00）分叁次付清。于2014年10月8日前支付人民币壹佰贰拾捌万零仟零佰零拾零元整（￥1280000.00），于2015年3月31日前支付人民币壹佰零拾零万零仟零佰零拾零元整（￥1000000.00），于2015年8月31日前支付人民币壹佰零拾零万零仟零佰零拾零元整（￥1000000.00）。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理:2.1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第(1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额:采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、逾期付款包括买受人未缴的房款税费以及本合同附件四中所列其他应交费用。第八条交付期限出卖人应当在2015年9月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》(市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》)(市住建{2010}9号)的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、由于上述预定交房时间没有考虑施工期间遇到雨天的因素，双方同意在工程施工期遇雨天(雨天天数以桂林市气象局提供的雨天天数为准)，交房时间顺延。因此双方商定交付期限为上述预定交房时间加上施工期间雨季顺延时间为本合同商品房最终交付期限。3、由于政府管理部门原因，因供水供电部门连续停水停电(均为累计四小时以上)，社会异常现象。4、双方商定由于以上原因造成的交房顺延不视作甲方违约。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项种的比率)的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:买受人应当按照出卖人所发《房屋交付通知书》中所明确的交接时间和交接地点办理房屋交接手续。如因买受人原因未能按《房屋交付通知书》规定期间办理房屋交接手续的，则《房屋交接通知书》定的交房期间届满之日，视为出卖人已经交付房屋给买受人，如该屋因遭遇不可抗拒的因素导致毁损、灭失的风险由买受人承担，自房屋视为交付之日起，与该房屋有关的一切费用(包括但不限于物业管理费用，水费、电费等)由买受人承担。如买受人未按合同约定付清房款及相关费用，出卖人有权顺延交房时间，且无需承担延期交房的责任，买受人应按本合同第七条承担违约责任”。 签订合同后，原告按照合同约定交付了前三期购房款共计3280000元，2015年8月31日，交付最后一期购房款1000000元时，原告仅交付了800000元，尚欠200000元未交付。被告一直未予催付,直至2018年7月10日，被告向原告邮寄《关于房屋逾期付款的函》，称原告一直未支付200000元余款已构成严重违约，要求原告立即支付并承担违约责任，否则被告将解除合同。原告收到该函后于2018年7月30日向被告送达一份《催促立即交付江岸美庐二期62栋1-3-2号房并支付逾期交房违约金的函》，称欠交的200000元是交款当时与公司协商达成一致待实际交房时再付，以此督促公司尽快交房，要求被告立即交房并支付逾期交房违约金。2018年8月11日，原告收到被告邮寄的《房屋交付通知书》，通知原告于2018年8月17日去办理收房手续。原告于2018年8月17日到被告处办理了收房手续，并同时交付了剩余购房款200000元及物业费、办证费等全部费用。 另查明,诉争房屋于2013年9月26日开工，2018年3月8日经竣工验收。根据桂林市气象局出具的证明：2013年9月26日至2018年3月8日的雨天天数为730天。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.被告是否存在合法的交房顺延情形，被告未按照合同约定的时间交付房屋的行为是否构成违约；2.被告的逾期交房违约金如何计算。 原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该院应予确认合法、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于焦点一，被告是否存在合法的交房顺延情形，被告未按照合同约定的时间交付房屋是否构成违约。 合同签订后，原告按照合同约定全面履行了前三期的付款义务，最后一期按照约定应支付1000000元，原告仅支付了800000元，尚欠200000元未支付。鉴于双方当事人均未提交直接证据证明就此200000元是否达成变更给付期限的合意，该院应当按照交易习惯、一般常识综合认定。鉴于交款当时原告未按照合同足额缴纳购房款，被告作为收款方亦予以收取，而且长达两年零10个月都未予以催付，被告的行为表明其应当是同意原告延迟给付200000元购房款。原告称交款当日双方经协商达成原告部分购房款延迟至交房之日给付的事实，符合常理，该院予以采信。故，原告延迟交付200000元购房款的行为，应认定系合同双方当事人经协商达成一致对合同内容的变更，不构成违约。 合同约定的交房时间为2015年9月30日，而该房屋于2018年3月8日才竣工验收,被告于2018年8月11日书面通知原告交付房屋。被告辩称其依照合同第十一条的约定：“由于买受人未按合同约定付清房款及相关费用，出卖人有权顺延交房时间，且无需承担延期交房的责任，买受人应按本合同第七条承担违约责任。”有权顺延交房，不构成违约。该条款系双方对房屋交接的约定，条款内容的本意是房屋符合交房条件后，在交接房屋时如果原告未付清房款及相关费用，出卖人有权顺延交房时间，并不是免除被告作为出卖人应当履行的按期交房的义务。 综上，被告辩称由于原告逾期付款，被告有权顺延交房时间的理由，没有事实依据和合同依据，该院不予采纳。 双方的合同特别约定了工程施工期遇到雨天，交房时间顺延的免责条款，该合同条款虽然是格式条款，但被告已通过对内容加下划线的方式提请买受人注意，而且条款内容并未违反法律规定，故被告辩称逾期交房时间应扣除施工期间雨天的理由，该院予以采纳。关于雨天标准，双方签订的合同有明确约定，以桂林市气象局提供的雨天天数为准，该约定不违反法律规定，该院予以采纳。但是合同签订前的雨天天数计入扣除天数当中，有违公平原则，不应补计入扣除天数。按照桂林市气象局提供的证明，自合同签订之日2014年11月25日至竣工验收之日止的雨天天数为543天，应从约定的交房时间内予以扣除。被告辩称中、高考停工时间应作为交房顺延的事由，没有合同约定，也不属于法定顺延的事由，该院不予采纳。 按照合同约定的交房时间扣除543天雨天后，被告交付房屋仍逾期508天，已经构成违约，应承担违约责任。原告要求被告承担逾期交房违约责任的主张，该院予以支持。 焦点二，被告逾期交房违约金如何计算。 原告主张被告按照已付购房款的每日万分之二计付违约金，符合合同约定，被告辩称合同约定的违约金标准过高，未提供证据予以证实违约金标准过分高于造成的损失，故，该院对被告的辩称不予采纳，对原告的主张，该院予以支持。按照合同约定的标准计算被告的逾期交房违约金为414528元（508天×万分之2×4080000元）。但鉴于被告与原告达成合意延迟交付200000元购房款的行为，减轻了原告因为被告违约所实际遭受的损失，亦属于对原告的违约补偿,基于我国合同法规定的违约金是以补偿性为主、以惩罚性为辅，既维护守约人的利益，也兼顾违约人的利益，体现公平原则，所以应从被告承担的违约责任中予以扣减。原告延迟付款的时间为2015年9月1日起至2018年8月17日止共计1081天，酌情参照同期同类贷款利率年利率6%计算为35540元（200000元×1081天×6%／365天）,予以扣减。因此，被告应赔偿原告逾期交房违约金为：414528元-35540元=378988元。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决：被告桂林市惠龙房地产开发有限公司赔偿原告肖军、陈芳逾期交房违约金378988元。本案案件受理费12376元，因适用简易程序审理减半收取6188元（原告已预交），由原告负担3404元，由被告负担2784元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 肖军、陈芳提交了以下证据：招标文件、投标文件。肖军、陈芳主张该证据证明惠龙公司和施工企业对购房者的房屋在造成逾期交房的约定中不包括暴雨级别连续三天情形之外的雨天。惠龙公司对该证据的真实性不予认可；且主张文件是招标公司的格式合同，也是惠龙公司与施工企业之间的合同，根据合同的相对性，该约定不能约束第三方买房人。 惠龙公司提交了以下证据：1.关于中、高考复习考试期间加强噪音监督管理的通知。惠龙公司主张该证据证明中、高考期间有禁止施工的通知；2.2016年《广西壮族自治区环境保护条例》。惠龙公司主张该证据证明该条例第三十五条规定中、高考期间禁止施工。肖军、陈芳对该证据的真实性、证明内容均不予认可，且主张中、高考停工不是双方约定顺延的理由。 本院对上述证据的认定如下：肖军、陈芳提供的招标、投标文件为惠龙公司与第三方签订的合同，根据合同的相对性，招投标文件对肖军、陈芳、惠龙公司之间购房行为没有约束力；本院对该份证据的证明内容不予认可。惠龙公司提交的中、高考复习考试期间加强噪音监督管理的通知、2016年《广西壮族自治区环境保护条例》，因中、高考不属于双方当事人约定的可以延期的的事由，也不属于法定顺延事由；本院对于该份证据的证明内容不予认可。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、肖军、陈芳是否逾期支付购房款，该行为是否构成违约；二、惠龙公司是否逾期交房，该行为是否构成违约；如违约，违约金如何计算。 肖军、陈芳与惠龙公司于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，肖军、陈芳与惠龙公司在《商品房买卖合同》中约定，肖军、陈芳应于2015年8月31日前支付最后一笔购房款1000000元，惠龙公司应于2015年9月30日前交房。经庭审查实，诉争房屋于2018年3月8日才竣工验收，2018年3月8日才符合交房条件。因此，肖军、陈芳在2015年8月支付最后一笔款时有理由相信惠龙公司可能无法在2015年9月30日前交房，其有权中止合同履行。故本院认为，肖军、陈芳迟延交付200000元购房款的行为并未构成违约。 关于争议焦点二。肖军、陈芳与惠龙公司于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》(市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》)(市住建{2010}9号)的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。”本案中，诉争房屋于2018年3月8日才竣工验收,惠龙公司于2018年8月11日书面通知肖军、陈芳收屋。惠龙公司已构成逾期交房，应按照合同约定承担违约责任。至于雨天，中、高考期间是否应作为交房顺延的事由的问题。肖军、陈芳与惠龙公司在合同中特别约定了以桂林市气象局提供的雨天天数为准，如工程施工期遇到雨天，交房时间顺延，该约定不违反法律规定，本院予以采纳；但中、高考停工时间，没有合同约定，也不属于法定顺延的事由，故对惠龙公司主张中、高考停工时间应作为交房顺延的事由，本院不予采纳。一审法院按照双方合同约定的交房时间扣除543天雨天后，认定惠龙公司交付房屋逾期508天，已经构成违约，应承担违约责任是正确的，依法应予以维持。 关于惠龙公司逾期交房违约金如何计算的问题。肖军、陈芳主张惠龙公司按照已付购房款的每日万分之二计付违约金，符合合同约定，依法应予以支持。另外，一审法院鉴于肖军、陈芳延迟交付200000元购房款的行为，减轻了肖军、陈芳因为惠龙公司违约所实际遭受的损失及违约金的性质等角度出发，酌情扣减延迟支付200000元的利息并无不当，故本院对一审法院判决惠龙公司向肖军、陈芳赔偿逾期交房违约金378988元予以维持。 综上所述，上诉人肖军、陈芳和上诉人惠龙公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人肖军、陈芳上诉部分12376元，由上诉人肖军、陈芳负担；上诉人桂林市惠龙地产开发有限公司上诉部分12376元，由上诉人桂林市惠龙地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年五月二十九日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰