贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1488号 上诉人（一审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205200010944387。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 被上诉人（一审原告）：阮友虎，男，汉族，1987年9月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：张欢欢，女，汉族，1989年2月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称：兴业公司）因与被上诉人阮友虎、张欢欢商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 兴业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：上诉人开发的案涉商品房所在土地属于国有土地，系2012年上诉人与毕节市国土资源局七星关分局签订案涉商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将案涉土地完全交付给上诉人。然因征地、拆迁的原因，案涉土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致案涉商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。上诉人将案涉商品房交付给被上诉人后，在办理初始登记过程中，案涉商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成案涉商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使案涉商品房消防通道未能通过验收，以至于上诉人不能如期取得案涉商品房的竣工验收备案，造成上诉人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成案涉土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因上诉人原因造成，同时，上诉人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证义务，并未对被上诉人造成任何损失。因此，本案确因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成上诉人未在期限内取得案涉商品房初始登记并将有关文书交付买受人，非因上诉人原由造成，且上诉人如期交房，未对被上诉人造成任何损失，不应承担本案违约责任。 阮友虎、张欢欢二审未作答辩。 阮友虎、张欢欢向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，并于判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以380685元为基数，按照每天万分之一的标准，从2017年3月1日起计付至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，违约金暂定2万元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审庭审中，原告撤回其第1项诉讼请求；并将其第2项诉讼请求明确为：判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金截止时间为：被告将办理商品房转移登记的有关文书交至办证部门并通知到原告之日止。 事实及理由:2015年6月18日，原告向被告购买了被告开发的“盛世华都”2号楼1单元4号房，建筑面积为123.40平方米，商品房总价款为380685元。双方于当日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：20150602，且原告向被告支付了首付款120685元，并向中国农业银行贷款260000元。2015年12月30日，被告如期交房，原告也如期偿还贷款，现原告已入住。根据《商品房买卖合同》第二十二条“(一)出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，被告现已超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应该向原告支付违约金。 一审法院认定如下事实：2015年6月18日，原告阮友虎、张欢欢作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20150602），合同约定：出卖人以出让方式取得位毕节市七星关区××办事处××路旁旁、总土地面积为28210.03平方米、编号为七星关区2012-CR-01号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0084。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为“盛世华都”。建设工程规划许可证号为建字第520000201225816。建设工程施工许可证号为522401201306270101。建筑工程施工合同约定开工日期为：2013年5月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2016年5月16日。买受人购买的商品房位于“盛世华都”第2幢1单元26层4号房，房号为2-1-26-4。建筑面积123.40平方米，套内建筑面积99.28平方米，总房款380,685元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款120,685元，余款260,000元以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，阮友虎、张欢欢按合同约定向兴业公司支付全部的购房款380,685元。在2016年12月30日前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。 一审法院另查明，2012年8月1日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522401-2012-CR-0084），取得了案涉项目的建设用地使用权。2018年6月30日，毕节市七星关区房屋征收管理局出具《证明》，证明案涉地块上的居民所建房屋，在2016年3月才得以拆迁完毕。2018年6月30日，毕节市德溪建设开发投资有限公司出具《证明》，载明，我公司将毕节德溪新区支干道路网工程经十路市政工程委托贵州省毕节市宇通建业有限公司组织施工（该道路位邻“盛世华都”小区），但因该建设地块中的居民住宅未按时拆除，导致该道路工程自2016年3月开始修建至今尚未竣工验收，不能投入使用。 一审法院再查明，案涉房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未取得案涉房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出本案因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任的抗辩意见，不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故对原告主张被告从2017年3月1日起向其支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的请求，予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告毕节兴业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告阮友虎、张欢欢支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以380,685元为基数，按日万分之一的标准从2017年3月1日起计算至被告提交完毕办理位毕节市七星关区××办事处××路旁旁“盛世华都”2幢1单元26层4号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告阮友虎、张欢欢之日止。案件受理费150元（已减半），由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人自认根据其与七星关区人民政府签订的合同，七星关区人民政府应于2012年底向其交付案涉楼盘所在土地，而上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间为2015年6月18日，由此可知，包括本案诉争事项在内，双方在合同中约定的主要权利义务，未超出上诉人签订合同之时应当预见的合理范畴。加之根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，“第三人因素”不能免除上诉人依据合同约定应当承担的违约责任。据此，上诉人逾期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的违约事实成立，本院予以确认。上诉人关于本案违约后果非上诉人原因导致的上诉理由不成立，本院不予支持。 不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。为督促上诉人及时履行相关义务，双方自愿在合同中缔结违约金条款，所约定的违约金标准兼具补偿和惩罚属性，系双方当事人的真实意思表示，且不存在利息明显失衡的情形，司法对此应予尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失，主张不予支付违约金，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。同时，上诉人是否在约定期限内交付房屋，与上诉人是否应当承担逾期办证违约金，二者之间无涉。上诉人如期交付案涉房屋的事实，不能成为逾期办证违约责任的阻却事由，本院对上诉人提出的该项上诉意见，亦不予采纳。 综上，上诉人兴业地产的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年五月三十一日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷