山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终636号上诉人（原审被告）：晋中市盛世华夏房产经纪有限公司，地址：山西省晋中市榆次区道北西街**14-1。法定代表人：安晓峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李素琴，山西丰汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：石仁贵，山西丰汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建伟，男，1977年1月10日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：霍振友，山西国韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝晓阳，男，1984年8月14日出生，汉族，住山西省和顺县。委托诉讼代理人：曹锐敏，山西弘韬律师事务所律师。上诉人晋中市盛世华夏房产经纪有限公司（以下简称“盛世华夏公司”）因与被上诉人李建伟、郝晓阳房屋买卖合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2018）晋0702民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人盛世华夏公司委托诉讼代理人李素琴、石仁贵、被上诉人李建伟及委托诉讼代理人霍振友、被上诉人郝晓阳及委托诉讼代理人曹锐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人盛世华夏公司上诉请求：1、原判认定事实和适用法律错误，请二审法院依法撤销原判，改判李建伟承担郝晓阳定金10000元，居间服务费21000元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案原审判定三方签订的房屋买卖居间合同无效的判定依据错误。涉案合同并非市民之家出具的正式存量房买卖合同，合同确定的内容为出售方将要出售的房产具体信息、出售人与买受人的人员信息、双方关于此房屋最终达成的各项交易所涉及可协商事项的协商结果、违约责任以及盛世华夏公司在此次交易流程中所服务内容、收费标准。签订本居间合同并不会直接变更产权人，出售和购买均出于双方自愿，双方也已对该合同所涉及全部内容全盘知悉，最终确定无误为真实意愿表达才签署的。2、原审判决对李建伟是否存在违约的认定错误。郝晓阳、李建伟在签署居间服务合同之时已对该房屋实际情况有了完整透彻的了解，在协商过程中也已就房本在抵押状态，需先行办理房本解押手续进行了商议，最终双方决定留出10天时间来准备各自所需资料。李建伟的房屋虽在抵押状态，但此状态只需还清公积金中心贷款后即可解除，并非不可逆的情况。在2018年5月28日在银行面签时，银行政策允许出售人的房屋在抵押状态，且于2018年7月11日通过了该次买卖的贷款申请，足以证明该合同内容可以执行，内容有效。李建伟在合同履行期间，未与我方及买受人协商便再次出售此房屋，未事先通知，且办理完成了过户手续，造成买受人郝晓阳的购买意愿无法实现，并蒙受经济损失，李建伟的行为已是典型的违约行为。3、原审判决上诉人返还服务费错误。前情已述该合同应为有效合同，李建伟违约在先，合同第六条第四款约定“因甲乙双方任何一方原因导致本合同不生效，无效被解除，被撤销或任何一方发生违约等，双方一致同意丙方所收取的居间服务费均不予退还。如导致有一方发生损失，则损失一方可向另一方提出赔偿，赔偿方承担居间服务费。”我方在此合同中提供的服务包括“为甲乙双方提供房屋买卖合同服务。免费为甲乙双方提供房地产买卖相关政策法规咨询。协助甲乙双方与银行签订面签合同、代收定金、代办房屋（土地证）过户、代办房屋贷款、物业交接手续等等。”但在此之前的房屋匹配、带看介绍、信息咨询、提供磋商谈判场所及人员服务、谈判促成、合同签署以及在之后的贷款带领和代办、贷款合同中所涉及的中介方的担保、贷款申请落实均已完成，我方在此过程中尽职且完全地履行了自己的职责与职能，付出了劳动、给与了双方完整的服务，依法收取应得的劳动报酬，不应由不存在违约责任且付出劳动的我方来承担买受人的损失。综上，上诉人认为原判认定事实和适用法律存在错误，请二审法院能够依法查明、纠正，支持上诉人的上诉请求，以维护法律的公平、公正和上诉人的合法权益不受侵害。郝晓阳答辩称，本次诉讼的目的就是拿回我们交付的31000元，具体他们两家谁给我们，我们本身的角度来说没有特别的要求。李建伟答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。郝晓阳向一审法院起诉请求：要求判令解除盛世华夏公司、李建伟、郝晓阳三方签订的《房屋买卖居间合同》，同时要求盛世华夏公司、李建伟按房屋售价的30％向郝晓阳支付违约金即138000元、盛世华夏公司返还居间服务费21000元。庭审中郝晓阳将要求盛世华夏公司、李建伟按房屋售价的30％向其支付违约金即138000元的诉求变更为由盛世华夏公司、李建伟双倍返还郝晓阳定金20000元。一审法院认定事实：2018年5月1l日，郝晓阳作为买受人（乙方）、李建伟作为出卖人（甲方）、盛世华夏公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》。合同主要内容为：乙方以465000元价格购买甲方位于顺城东街101号4幢2单元1层102室房屋（产权证号晋房权证晋中市字第**），产权所有人为李建伟，房屋面积81.25平米，附着物为地下室一个，乙方在签订本合同的同时向丙方支付定金10000万元，乙方付款方式为二手房按揭贷款支付，乙方拟贷款金额为300000元，银行审批通过后，乙方支付首付款155000元，过户当日收到回执单后三日之内发款；乙方承担一切税费；甲乙双方应于本合同签订之日起10日内将所需资料交予丙方保管；甲方保证所售房屋，不存在任何权属争议、债务纠纷或其他瑕疵，甲方保证有权出售该房屋；在签订本合同的同时丙方一次性收取居间服务费21000元，定金交由盛世华夏公司保管，待物业交接完毕后，盛世华夏公司将定金交付李建伟抵作购房款，若郝晓阳或者李建伟违约，使用定金罚则。合同签订当日，郝晓阳向盛世华夏公司交纳定金10000元、居间服务费1000元；2018年5月14日，郝晓阳向盛世华夏公司交纳居间服务费20000元。另查明，李建伟将本案涉案房屋于2014年10月24日抵押于晋中市住房公积金管理中心晋中经济技术开发区办事处，抵押贷款了180000元，贷款期限为2014年11月1日至2034年11月1日。抵押权人为晋中市住房公积金管理中心晋中经济技术开发区办事处。此事实当事人均予以认可。一审法院认为，郝晓阳与李建伟及盛世华夏公司签订的《房屋买卖居间合同》虽然是三方当事人的真实意思表示，但因三方签订该合同时，李建伟的晋房房权证晋中市字第**房在晋中市住房公积金管理中心晋中经济技术开发区办事处办理的抵押贷款，该房的抵押权人为晋中市住房公积金管理中心晋中经济技术开发区办事处，故该合同损害了第三人的利益，不符合相关法律规定，为无效合同。对此郝晓阳、李建伟、盛世华夏公司三方均有责任。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故盛世华夏公司收取郝晓阳的10000定金及居间服务费21000元，应当返还郝晓阳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、晋中市盛世华夏房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还郝晓阳定金10000元、居间服务费21000元，合计31000元。二、驳回郝晓阳其他诉讼请求。如当事人未按本判决书指定期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的利息。二审中，上诉人同意退还郝晓阳定金1万元，不认可退还居间服务费21000元。本院认为，二审争议的焦点是：上诉人是否应返还被上诉人郝晓阳居间服务费21000元。本案三方当事人在签订案涉《房屋买卖居间合同》时均明知案涉房屋已办理抵押，依据相关规定，尚未获得抵押权人同意就签订的案涉协议虽然成立，但未生效。现案涉合同目的已经不能实现，上诉人并未全面履行合同义务，被上诉人郝晓阳要求上诉人退还其居间服务费于法有据，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由盛世华夏公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 睿审判员 杨姣瑞审判员 元晓鹏二〇一九年五月五日书记员 智 慧