广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2641号上诉人（原审原告、案外人）：李凯麟，男，1992年10月28日出生，汉族，住广东省佛冈县，委托代理人：廖夏清，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：张帆，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：广发银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路广发大厦。负责人：李小水。委托代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。委托代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中山市戈菲电器科技有限公司，住所地广东省中山市三角镇新华路**之**首层。法定代表人：张闯。委托代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。委托代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：左龙，男，1988年8月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝昌县，被上诉人（原审被告、被执行人）：呙夜静，女，1989年12月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区，上诉人李凯麟因与被上诉人广发银行股份有限公司佛山分行（以下简称广发银行佛山分行）、中山市戈菲电器科技有限公司（以下简称戈菲电器公司）、左龙、呙夜静执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2018）粤0606民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年4月12日公开进行法庭调查。上诉人李凯麟的委托代理人廖夏清、被上诉人广发银行佛山分行的委托代理人李孟杰到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。上诉人李凯麟向顺德区法院提起诉讼，请求：在租赁期限内不移交占有位于佛山市顺德区容桂街道高黎社区外环路美的御海东郡花园天玑1座2701号房屋。顺德区法院查明，位于佛山市顺德区容桂街道高黎社区外环路美的御海东郡花园天玑****房产（产权证号为：0314114757、0314114758，以下简称涉案房屋）现登记于左龙、呙夜静名下，该房屋套内建筑面积226.46平方米。关于戈菲电器公司与左龙、呙夜静等人定作合同纠纷一案，该院作出的（2016）粤0606民初18954号民事调解书已经发生法律效力，因义务人拒不履行上述调解书确定的义务，权利人戈菲电器公司向该院申请强制执行，该院立案案号为（2017）粤0606执10337号。2017年10月19日，该院作出（2017）粤0606执10337号之六执行裁定书，查封了被告左龙、呙夜静的上述涉案房屋。2018年1月16日，该院作出（2017）粤0606执10337号之一告知书，告知相关当事人该院采用二手房评价系统对涉案房屋进行评估，并拟在网络司法拍卖（变卖）平台上对涉案房屋进行带租约拍卖。广发银行佛山分行对该院就涉案房屋进行带租约拍卖的决定不服，提出执行异议，请求对涉案房屋进行不带租约拍卖。该院于2018年3月13日作出（2018）粤0606执异97号执行裁定书，裁定去除李凯麟与左龙签订的租赁合同后对涉案房屋进行拍卖。李凯麟不服该裁定，于法定期限内向该院提起诉讼。李凯麟提供了出租屋租赁合同和租赁合同补充协议各一份以及出租屋消防安全隐患整改告知书、责任书，以证明其与左龙存在合法有效的租赁合同关系。其中，出租屋租赁合同显示签订日期为2017年7月14日（该日期为打印），约定：乙方李凯麟租赁甲方左龙位于佛山市顺德区容桂街道高黎社区外环路美的御海东郡花园天玑1座2701号房屋；租赁期限自2017年7月15日起至2027年7月14日止；租金每月3000元整，乙方签订合同后要立即交两个月的押金和一个月的租金，押金在期满后一次性退还；乙方每月30日前缴清本月租金及水电费，水电费、电话费、电视费乙方自行向业主缴纳；合同自双方签字之日生效。租赁合同补充协议显示的签约日期为2017年11月27日（该日期为打印），约定甲方左龙与乙方李凯麟就租赁合同签订补充协议，由乙方从2017年11月27日起每月为甲方代还东莞银行信用贷款月供金额22727.84元作为租金抵扣，直到抵扣完120个月的租金36万元止。出租屋消防安全隐患整改告知书、责任书显示的日期为2017年7月17日。为证明李凯麟支付房屋租金的事实，李凯麟提供了五张收据以及还款账号维护凭证、东莞银行交易明细各一份。其中，五张收据记载收款人“左龙”分别在2017年的7月18日、8月18日、9月18日、10月18日、11月18日各收到李凯麟租金3000元（在庭审中，李凯麟称2017年的7月18日的收据对应的是7月14日至8月13日的租金；8月18日的收据对应的是8月14日至9月13日的租金，其余三张收据依此类推）。东莞银行交易明细除显示李凯麟的账号在2017年11月27日还本付息共计22727.84元外，其余日期显示的还本付息金额均非该数额。（2017）粤0604民初15659号民事判决书（2018年1月4日生效）查明，2017年6月22日，广发银行佛山分行与左龙、呙夜静签订最高额抵押担保合同，约定左龙、呙夜静以涉案房屋为佛山市顺德区红城电子商务有限公司的债务提供抵押担保，并于2017年7月13日办理了抵押登记，他项权证号为粤（2017）顺德区不动产证明第1317039600号，并判决若佛山市顺德区红城电子商务有限公司未按期履行还款义务，则广发银行佛山分行对左龙、呙夜静提供抵押的房屋折价或拍卖、变卖后的价款在最高额本金400万元及相应利息、罚息、复利等范围内享有优先受偿权。顺德区法院认为，本案的争议焦点为李凯麟是否享有足以排除该院对涉案房屋强制执行的民事权益。一方面，李凯麟对于其在涉案房屋被法院查封前与左龙签订有合法有效的租赁合同并合法占有使用涉案房屋的事实证据不足，理由如下：第一，涉案房屋套内建筑面积226.46平方米，而出租屋租赁合同约定的月租金仅为3000元，其价格明显偏低，不合理。第二，李凯麟提供的出租屋租赁合同约定乙方（即原告李凯麟）签订合同后要立即交两个月的押金和一个月的租金，但李凯麟在诉讼中未提供押金单据证实其交纳押金的情况，而且，原告提供的7月份的租金收据显示交纳时间为2017年7月18日，显然与合同约定的签订合同（2017年7月14日）立即交纳一个月的租金不符。第三，租赁合同约定在每月30日前交付租金，并未约定在每月18日交付租金。但李凯麟提供的五张租金收据，其出具日期依次为2017年的7月18日、8月18日、9月18日、10月18日、11月18日，且李凯麟称均为现金交付，如此精准地在每个月同一天收取现金明显不合常理。第四，租赁合同补充协议明确租赁合同总租金36万元，并约定“乙方从2017年11月27日起每月为甲方代还东莞银行信用贷款月供金额22727.84元作为租金抵扣，直到抵扣完120个月的租金36万元止”，该补充协议对租赁合同关于租金支付方式作出了重大变更，但对其他权利义务又未作出任何变更，明显不合常理。而且，根据李凯麟提供的收据等证据，李凯麟主张其已给付2017年7月至12月13日的租金，但补充协议并未对已给付款项如何处理作出约定，也有悖常理。第五，租赁合同约定“水电费、电话费、电视费乙方自行向业主缴纳”，即李凯麟应向左龙交纳上列费用，但李凯麟未提供其向左龙交纳上列费用的证据。因此，李凯麟提供的证据不足以证实其在涉案房屋被查封前签订有合法有效的租赁合同并合法占有涉案房屋的事实。另一方面，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，已生效的（2017）粤0604民初15659号民事判决书查明，广发银行佛山分行与左龙、呙夜静已于2017年6月22日签订最高额抵押担保合同，约定左龙、呙夜静以涉案房屋为佛山市顺德区红城电子商务有限公司的债务提供抵押担保，并于2017年7月13日办理了抵押登记。而李凯麟提供的出租屋租赁合同显示的签订日期为2017年7月14日，晚于前述房屋抵押合同签订的时间和抵押登记的日期。因此，李凯麟所主张的租赁关系不得对抗广发银行佛山分行对涉案房屋所享有的抵押权。综上所述，李凯麟在本案中提出在租赁期限内不移交占有涉案房屋的诉讼请求，理由不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回李凯麟的全部诉讼请求。上诉人李凯麟不服上述判决，向本院提出上诉，请求在租赁期内不移交已占有的涉案房屋。事实与理由如下：2017年12月，顺德区法院执行（2017）粤0606执10337号案件，处置该案被执行人名下涉案房屋，因上诉人承租涉案房屋，故向执行法院申请要求在租赁期间不移交已占有的涉案房屋，之后法院同意上诉人申请。2018年3月，广发银行佛山分行提出书面异议，要求对涉案房屋不带租约拍卖。顺德区法院于2018年3月12日作出（2018）粤0606执异97号执行裁定，对被执行人名下涉案房屋去除被执行人与上诉人签订的租赁合同后进行拍卖。遂上诉人起诉，驳回后现提出上诉。上诉人认为在租赁期内不移交已占有的涉案房屋，事实与理由如下：一、上诉人在法院查封之前已签订租赁合同，且实际占有使用涉案房屋，租赁关系应予保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释[2015]10号】第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”上诉人承租涉案房屋，已经签订合法有效的书面租赁合同（租赁合同已登记备案）并且占有使用涉案房屋（换锁并居住使用涉案房屋），且承租人租赁涉案房屋时法院并未对涉案房屋进行查封，目前租赁期限尚未届满，现承租人请求在租赁期内不移交涉案房屋，符合上述法律规定。二、广发银行佛山分行经判决确认的抵押权没有对外公示，不能对抗本案租赁关系。根据广发银行佛山分行提交的材料，抵押权形成于2017年7月13日。上诉人2017年12月28日前往佛山市顺德区国土城建和水利局查询不动产登记档案，并提交给法院的《房地产产权情况表》权利限制一栏显示：抵押、抵押开始时间为2015年5月7日，并未显示存在2017年的抵押信息，且被上诉人广发银行佛山分行确认2015年的抵押贷款已还清，但未涂销抵押权。2015年设立的抵押权人是广发银行顺德支行，并非上诉人广发银行佛山分行，与被上诉人所称的2017年设立的抵押权，并非同一个抵押权。上诉人通过公开渠道（前往不动产登记部门查册查询）获知的抵押权形成于2015年，且该抵押权对应的债务已还清，对于被上诉人2017年形成的抵押权虽经判决确认，但在该抵押权成立时上诉人无从知晓该抵押权的存在，不能对抗本案租赁关系。此外，虽然上诉人与涉案房屋产权人签订租赁合同的时间是2017年7月14日，但上诉人实际与涉案房屋产权人（被执行人）接触沟通房租租赁事宜是早于7月14日的，承租房产是需要经过一段时间的磋商，双方同意各项细节后确认承租，再约定当日签订合同，双方租赁关系成立也早于7月14日。三、上诉人不移交占有的涉案房屋并未对抗抵押权的实现。首先，抵押权是对抵押物变现所得价款的优先受偿权，涉案房屋已按市场价格进行评估，且按照法院执行的流程即将进入拍卖程序，上诉人继续居住并未阻止法院对涉案房屋进行拍卖变现处置。其次，抵押权主要是以抵押物的交换价值设定的物权，而租赁权是追求租赁物的使用价值，二者并不等同，抵押人将涉案房屋抵押后，仍然享有占有、使用、收益的权利，即抵押人将涉案房屋出租给上诉人是让出的使用价值，并未影响交换价值即评估所得的市场价格并未减损。四、上诉人承租涉案房屋合法有效，应当得到保护。上诉人自与涉案房屋产权人签订租赁合同后，一直在房屋中居住，在此期间，被上诉人广发银行佛山分行从未前往涉案房屋告知涉案房屋不能出租事宜，在广发银行佛山分行与产权人出现纠纷后，也没有前往涉案房屋告知涉案房屋涉及纠纷事宜。对于上诉人而言，承租涉案房屋，签订房屋租赁合同，进行备案登记，缴纳房租，与涉案房屋产权人间的租赁关系真实合法有效。且就目前市场经济行为而言，将涉案房屋融资抵押是正常而普遍的活动，若要求上诉人仅选择没有抵押的房屋进行承租，只要承租设立抵押的房屋租赁关系就不受保护，对于上诉人而言是非常不公平的，也不符合抵押设立的初衷。就本案而言，上诉人在居住房屋过程中，没有收到广发银行佛山分行告知不能出租事宜，且在办理房屋登记备案时也没有获知涉案房屋不能出租事宜，上诉人的租赁合法有效，应当受到保护。被上诉人广发银行佛山分行答辩称：一、广发银行佛山分行对涉案房屋享有抵押权，且抵押权设立先于租赁合同签订日期，故租赁合同的效力不能对抗广发银行佛山分行的抵押权。二、上诉人与被执行人签订的租赁合同租金远低于市场价格，显失公平，且对租金、押金的缴纳方式均不符合常理。被上诉人有理由相信该租赁合同是双方恶意串通，为对抗执行故意签订的，也应当予以撤销。基于以上观点，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人戈菲电器公司书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上诉，维持原判决。理由如下：一、李凯麟不具有可以排除法院对涉案房屋强制执行的民事权益，不符合法律规定的承租人可以不移交不动产的情形。首先，从李凯麟提交的其与左龙签订的《出租屋租赁合同》的内容来看，该租赁合同租期长、租金低，存在恶意串通损害他人合法权益的嫌疑，该《出租屋租赁合同》的签订时间是打印的，其实际签订时间是否与打印时间一致存疑；其次，李凯麟主张其与左龙签订的租赁合同已登记备案，但其提交的证据无法证明；再次，李凯麟自始至终未提交任何其已于法院查封前实际占有使用涉案房屋的证据。因此，李凯麟不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的承租人可以不移交不动产的情形。二、左龙在涉案房屋抵押给广发银行佛山分行后，将该涉案房屋出租给李凯麟，该租赁关系不得对抗广发银行佛山分行已登记的抵押权。广发银行佛山分行提供的不动产登记证明显示，广发银行佛山分行抵押权的登记时间是2017年7月13日，而李凯麟提交的其与左龙签订的《出租屋租赁合同》签订时间为2017年7月14日，假设该签订时间真实，那么租赁合同签订时间也晚于抵押登记时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定，该租赁关系不能对抗广发银行佛山分行的抵押权。三、李凯麟对涉案房屋的租赁对广发银行佛山分行实现抵押权有影响，应除去该租赁合同（租赁关系）后进行拍卖。李凯麟与左龙就涉案房屋签订的《出租屋租赁合同》，租期长、租金低，对于房产的拍卖成交存在严重不利影响，且涉案房屋存在租赁关系肯定会影响拍卖评估价，进而影响拍卖成交价格。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”之规定，应除去该租赁权后再进行拍卖。综上所述，请法院依法驳回李凯麟的上诉，维持原判。被上诉人左龙、呙夜静在二审期间未进行答辩。上诉人李凯麟及被上诉人广发银行佛山分行、戈菲电器公司、左龙、呙夜静在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为是否应对涉案房屋带租约拍卖。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，抵押权设立后，抵押财产上成立的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，广发银行佛山分行与左龙、呙夜静已于2017年6月22日就涉案房屋签订了最高额抵押合同，并于2017年7月13日办理了抵押登记，且广发银行佛山分行对涉案房屋享有的抵押权已经生效判决确认。上诉人李凯麟在一审阶段提供的证据显示，其与左龙就涉案房屋签订租赁合同的日期为2017年7月14日，因此，即使上诉人在一审阶段提供的证据是真实的，其与左龙之间就涉案房屋形成的租赁关系也是发生在涉案房屋设立抵押权之后。根据前述法律规定，未经抵押权人广发银行佛山分行同意，上诉人在本案中所主张的在涉案房屋设立抵押权之后成立的租赁关系，不能对抗设立在先的广发银行佛山分行的抵押权。因此，上诉人李凯麟请求在租赁期内不移交已占有的涉案房屋，即对涉案房屋带租约拍卖的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李凯麟的上诉请求于法无据，不能成立，应予驳回；顺德区法院作出的（2018）粤0606民初6068号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人李凯麟负担。本判决为终审判决。审判长  张照栋审判员  李蔚婕审判员  尹小娜二〇一九年五月八日书记员  梁佩玲