盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初265号原告盐城市文峰物业管理有限公司，统一社会信用代码91320902714131619M，住所地盐城市亭湖区建军中路******。法定代表人王家余，该公司总经理。委托诉讼代理人陈淑明，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。被告陈法泉，男，1971年9月6日生，汉族，住江苏省盐城市城南新区。被告季红萍（系陈法泉之妻），女，1970年5月4日生，汉族，住址。共同委托诉讼代理人陈玉朋，江苏法鼎律师事务所律师。原告盐城市文峰物业管理有限公司（以下简称文峰物业公司）与被告陈法泉、季红萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后,依法适用简易程序由审判员邵海峰于同年3月22日公开开庭进行审理。原告文峰物业公司的委托诉讼代理人陈淑明，被告陈法泉、季红萍的共同委托诉讼代理人陈玉朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文峰物业公司向本院提出诉讼请求：１、请求判令被告陈法泉、季红萍立即支付拖欠的2017年1月1日－2019年12月31日期间的物业服务费76875元（1115.31㎡*1.85元/㎡/月*36月）并支付自2017年1月1日起至实际支付之日止以25625元为基数按日万分之五标准计算的违约金，支付自2018年1月1日起至实际支付之日止以25625元为基数按日万分之五标准计算的违约金，支付自2019年1月1日起至实际支付之日止以25625元为基数按日万分五标准计算的违约金。事实和理由：原告经招投标程序，依法获得盐城市东进路美食街1#楼-16#楼物业服务经营权。2016年12月14日，原告与开发商盐城华祥置业有限公司（以下简称华祥置业公司）签订该项目《盐城市前期物业服务合同》。该合同对双方的权利、义务、收费标准、交费时间等均作出约定。原告从2016年12月4日进场服务，被告陈法泉、季红萍未按合同约定交纳物业服务费。期间，原告与两被告多次协商催收并书面催告，被告无正当理由拒不支付。原告遂于2019年2月诉至法院。被告陈法泉、季红萍辩称：原告与两被告之间并未签订案涉商业物业管理合同，原告与华祥置业公司签订的前期物业合同无效，两被告并非该合同当事人，该合同对两被告没有约束力。原告不具有商业物业的管理资质，其配备的物业管理人员亦不具有相关岗位资格证书。原告主张的物业服务收费标准、违约金均缺乏法律依据，且标准过高。原告并未向两被告书面催收物业服务费。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2016年10月1日，文峰物业公司竞得东进路美食街1#楼-16#楼物业服务经营权，《中标通知书》载明：你单位被盐城“华祥置业”前期物业管理招投标评标委员会确定为中标人。同年12月14日，华祥置业公司（甲方）与文峰物业公司（乙方）签订一份《盐城市前期物业服务合同》，约定（摘要）：甲方资质等级为三级，通过公开（招投标）方式将盐城市东进路美食休闲一条街1#楼-16#楼委托乙方实行前期物业服务。第一条，物业基本情况：东进路美食休闲一条街1#楼-16#楼，商业、住宅、公寓，物业管理区域四至范围：东至人民路、南至跃进河、西至西广场钟塔、北至东进路，物业占地面积59500平方米，总建筑面积57951.8平方米，其中住宅部分13888.6平方米，非住宅部分40940.8平方米（其中商业部分32193.8平方米），分期建设的项目，首期竣工交付时间为2009年11月10日。第二章：服务内容和标准。第二条，乙方前期介入提供的服务内容有：1、共用部位的维修、养护和管理，包括商住楼楼梯间、走廊通道门厅以及所有建筑物屋顶墙面等；共用设施的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、高压水泵房、商住楼共用照明、楼内消防设施设备、电梯等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、井、花池等。2、公共环境卫生，包括公共场所、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集入箱、雨污水管道的疏通。3、维持公共秩序，包括安全监控、治安巡逻、车辆停放管理、绿化带清杂、装饰装修管理工作服务等。4、物业资料档案管理等。第四条甲方于2016年12月30日前提供前期物业开办费86387.7元（开办费标准为1.50元/平方米），用于购买物业办公设备等固定资产及支付培训等相关费用。所购资产归全体业主所有，由乙方使用。乙方应建立办公设备等固定资产清册，列入移交。第五条在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同，并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在地的县（市、区）级物业管理行政主管部门备案。第六条，乙方为本物业管理区域的业主提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准级，具体内容为：1、综合服务：乙方应配合甲方制定业主临时管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目招投标时承诺的项目经理即为本项目的项目经理，项目经理为刘红。本项目的管理人员总数为2人，配备每班在岗管理人员为1人。管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范。周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每半年公布1次。物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。制定完整的社区文化活动计划，配合街道做好社区精神文明建设相关工作。2、保洁服务：乙方须按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置专职的保洁人员，本项目的保洁人员总数为6人，配备每班在岗保洁人员为3人。制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度。各类清洁设施设备配备齐全，保洁人员按各项规定做到保洁到位，垃圾日产日清。3、公共秩序维护服务：乙方须按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置专职的秩序维护员（最低不得少于3人），本项目的秩序维护人员总数为12人，配备每班在岗秩序维护人员为4人。乙方须保持24小时有人在岗值班，其中立岗值班时间不少于小时。乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善；公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。制定火警、盗警、地震、台风、防、地震炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。4、绿化养护服务：乙方或由乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理。本项目的绿化养护人员总数为/人，配备每班在岗绿化养护人员为/人。制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。5、物业共用部位和共用设施设备维护服务：乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人）。本项目的维保人员总数为1人，配备每班在岗维保人员为丛人。电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的维护保养单位。建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识。建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级（物业共用部位明细见附件六，物业共用设施设备明细见附件七）。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。甲乙双方在《前期物业服务协议》中与物业买受人约定物业服务的内容和质量标准应与本合同中明确的物业服务的内容和质量标准相一致。……第九条，在本物业管理区域内配置的停车位（库）停放汽车的，车位使用人在政府指导价范围内按约定的标准缴纳车辆停放费和车位租赁费；车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。需要占用本区域共有道路或其他场地停放汽车的，如产权属于甲方的，甲乙双方应当在本合同的第二十九条及其他约定事项中约定；如产权属于全体业主所有的，收费前须公示。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3，经所在街道物管中心出具公示反馈意见后方可收费。物业服务企业应当将汽车停车费、租金单独列账，独立核算，扣除成本后，所得收益百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。……第十二条，物业服务费收费采取包干制方式，物业服务费包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容由乙方按下述标准与业主在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取，最高可预收一年。高层（小高层）住宅：1.35元/平方米·月；商业用房：1.85元/平方米·月；其他物业：2.00元/平方米·月。物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。……第二十一条，乙方的服务达不到本合同第六条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正；给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。第二十二条，由于甲方违反合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第六条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正；造成乙方经济损失的，由甲方承担赔偿责任。……第二十四条，乙方违反本合同约定和相关规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对于擅自收费部分或超出标准部分，甲方有权拒绝交纳；乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额的/支付违约金。第二十五条，业主违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的万分之五向乙方支付违约金。……第二十七条，本合同期限自2016年12月6日起至2019年12月31日止。合同期满双方可协商续约，同等条件乙方优先。乙方在合同期满退出时，应严格按照《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）》执行。合同签订后，文峰物业公司进驻东进路美食街1#楼-16#楼，执行物业管理服务。期间，陈法泉、季红萍拖欠文峰物业公司2017年7月1日-2019年12月31日的物业服务费76875元（1115.31㎡*1.85元/㎡/月*36月）至今未付。文峰物业公司遂于2019年2月诉至本院。另查明：2018年6月9日，文峰物业公司与华祥置业公司出具一份《关于对＜盐城市前期物业服务合同＞笔误条款的补正说明》，载明：一、原协议第8页第二行“具体收费标准、交费时间等内容由乙方按下述标准与业主在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取，最高可预收一年。”补正为：“具体收费标准、交费时间等内容，在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主或物业使用人收取，物业服务费按年度收取，在年底前20日内交纳下年度物业服务费。”二、原协议第12页第二十五条“业主违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的万分之五向乙方支付违约金。”补正为“业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按照应交金额向乙方支付每日万分之五违约金。”文峰物业公司、华祥置业公司均在该补正说明下方盖章确认。审理过程中，文峰物业公司为证明其按照《盐城市前期物业服务合同》约定履行了相应物业服务职责，提供了关于申请东进路美食街维修基金的报告、保洁工人签到簿、保安值班记录、消防泵巡查记录等证据予以证明。陈法泉、季红萍为证明文峰物业公司提供的物业服务不到位，提供了东进路美食街内路面砖鼓起、路沿石缺失、道路存在大面积裂缝、绿化植被养护不到位、电梯养护不到位、车辆停放无序的照片及盐城市城南新区分局黄海派出所出具的《接警处工作登记表》一份，该登记表载明：卞秀芹停放在东进路领香餐厅西南角停车场的电瓶车电瓶被盗，价值480元。本案争议焦点为：1、《盐城市前期物业服务合同》是否对两被告具有法律约束力？2、两被告应缴纳物业服务费数额及应否承担违约金？本院认为：（一）关于《盐城市前期物业服务合同》的效力问题。原告文峰物业公司与华祥置业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告陈法泉、季红萍辩称原告与华祥置业公司签订案涉《盐城市前期物业服务合同》主体不适格，该合同对业主不产生拘束力。对此，本院认为，《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，东进路美食休闲一条街至今尚未成立业主委员会，华祥置业公司作为建设单位在案涉小区业主、业主大会未选聘物业服务之前，有权与其选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，且华祥置业公司与原告签订的《盐城市前期物业服务合同》对包括两被告共同所有的东进路美食街2幢101室、101-1室、101-2室房屋在内的东进路美食休闲一条街的全体业主和物业使用人均具有法律约束力，两被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有物业合同中相关权利的同时，也应受物业合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务，故两被告以其不是合同当事人为由抗辩，本院依法不予采纳。两被告辩称华祥置业公司已与盐城市康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）签订过《前期物业服务合同》，案涉东进路美食街自2008年交付业主使用后直至2016年期间系康居物业公司为其提供前期物业服务，原告作为后续的物业公司显然不属于前期物业。对此，本院认为，前期物业服务期间，房地产开发商、建设单位享有更换物业公司的权利。根据《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第三十一条之规定，前期物业管理由建设单位负责，当然也包括更换物业公司的权利。本案中，康居物业公司与华祥置业公司签订的《前期物业服务合同》期满，华祥置业公司有权通过招投标方式选聘新的物业服务企业。两被告辩称案涉物业服务合同项下的物业为商业物业，原告不具有商业物业的管理资质，其配备的物业管理人员亦不具有相关岗位资格证书。对此，本院认为，原告经过合法的招投标程序竞得案涉东进路美食街的1#楼-16#楼物业服务经营权，其提供的《盐城市前期物业服务合同》中载明“甲方资质等级为三级……物业占地面积59500平方米，总建筑面积57951.8平方米，其中住宅部分13888.6平方米，非住宅部分40940.8平方米”,其以三级资质承接案涉物业服务符合法律规定，故本院对该抗辩意见亦不予采纳。两被告还辩称原告主张的物业服务收费标准应当按照政府指导价向物价部门报批报备，且作为前期物业的收费标准应当在建设单位与业主的买卖合同中予以约定。对此，本院认为，前期物业收费标准的报备核准并非前期物业合同的生效要件，不影响前期物业合同的效力。如原告未履行报备核准手续，两被告可以向有关部门反映，由相关部门处理。综上，东进路美食休闲一条街尚未成立业主委员会，文峰物业公司与华祥置业公司签订案涉《盐城市前期物业服务合同》，对包括两被告在内的东进路美食休闲一条街的全体业主和物业使用人均具有法律约束力。两被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务，故案涉《盐城市前期物业服务合同》对两被告具有法律约束力。（二）关于被告陈法泉、季红萍应交纳物业服务费的数额及违约金的承担问题。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”两被告作为案涉房屋的业主，其虽辩称原告在治安、卫生、建筑物的维护、停车秩序、绿化养护等方面服务不到位，且其并未收到原告催收物业服务费用的书面通知，但根据其已提供的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或履行物业服务合同有重大瑕疵，且两被告所举证据中要求原告向其履行维修义务、要求原告尽到相关设施维护义务等，亦能证明原、被告双方存在事实上的物业服务关系，再结合原告提交的保安值班记录、消防巡查记录、保洁签到簿等，本院认定原告已按照合同约定提供了物业服务，两被告事实上也享受了原告提供的物业服务，原告有权依据《盐城市前期物业服务合同》的约定向两被告收取物业服务费。但从两被告提供的照片及法院在另案中实地调查走访情况看，案涉小区存在消防管网未供水导致部分业主被罚款、保安、保洁等服务不到位、公共设施维修不及时等瑕疵。但也应看到，物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的法律行为，由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在各种各样的问题，实践中很难达到十全十美，业主可以通过向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映等合法有效的途径予以解决。小区业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。综合双方的利益以及原告提供物业服务的实际情况，本院酌定两被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费65343元（76875元*85%）。至于被告陈法泉、季红萍应否承担违约金的问题。因两被告迟延交付物业费，其行为构成违约，原告主张两被告支付以应交物业服务费金额为基数按每日万分之五标准计算的违约金，符合法律规定与合同约定，本院依法予以支持。原告还主张违约金应从拖欠之日计算至实际支付之日止，鉴于原告所提供的物业服务仍存在需进一步提高改善之处，本院酌情对原告的该部分诉讼请求予以调减，据此计算，两被告应当承担违约金11761元（65343元*0.05%*360天）。两被告还辩称其对经营场所自行维修。对此，本院认为，针对建筑物专有部分的维修工作是被告行使自主经营权的体现，与物业公司对建筑物共有部分进行的物业服务并不冲突，该点抗辩理由不能免除两被告支付物业服务费的义务。总之，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主及物业使用人的配合，业主或物业使用人如认为物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主或物业使用人普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主及物业使用人的利益。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题。如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈法泉、季红萍应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市文峰物业公司管理有限公司支付物业费65343元，违约金11761元，合计人民币77104元；二、驳回原告盐城市文峰物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币1770元，依法减半收取885元，由被告陈法泉、季红萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 邵海峰二〇一九年五月二十四日法官助理 万霞灿书 记 员 赵明慧附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。