河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0681民初2991号原告张守成，男，1979年3月26日出生，汉族，住山东省莒县委托代理人刘文卓，河北红安律师事务所律师。被告马玉娜，女，1990年1月19日出生，汉族，住涿州市被告罗伟，男，1982年10月13日出生，汉族，住四川省资中县被告王国华，女，1970年8月11日出生，汉族，住涿州市清凉寺区长空路路西门面房委托代理人王铁民，河北精耘律师事务所律师。被告保定市金阳房地产开发有限公司（住所地：保定市利民街**门脸，统一社会信用代码：911306001081633386）。法定代表人申宏力，该公司经理。委托代理人张婷，女，1989年8月11日出生，汉族，住保定市顺平县系该公司员工。原告张守成与被告马玉娜、罗伟、王国华、保定市金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张守成及其委托代理人刘文卓、被告王国华及其委托代理人王铁民、被告保定市金阳房地产开发有限公司委托代理人张婷到庭参加诉讼，被告马玉娜、罗伟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。张守成向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告马玉娜、罗伟将其所有的登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋（涿房权证双塔字第新**）转卖给被告王国华的行为。2、依法确认被告王国华、马玉娜、保定市金阳房地产开发有限公司就登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋（涿房房权证双塔字第新**于2016年8月25日签订的《商品房转卖合同》无效（合同转让价格为45万元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月，被告罗伟、马玉娜夫妻二人以其做生意需要资金为由向原告借款309800元，双方约定了利息，二被告给原告出具的借条，承诺于2016年6月26日前还清本息。借款到期后，虽经原告多次催要，罗伟、马玉娜拒不偿还本金及利息，原告于2016年10月份将罗伟、马玉娜起诉至涿州市人民法院并于2016年10月26日就登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋向法院提出财产保全申请，涿州市人民法院于2016年12月26日作出了（2016）冀0681民初3972号民事裁定书，依法查封了上述房产。涿州市人民法院于2017年6月9日依法作出了（2016）冀0681民初3972号民事判决书，该判决书于2017年10月8日发生法律效力。判决生效后，被告罗伟、马玉娜仍未履行还款义务，原告向涿州市人民法院申请了强制执行。2018年5月18日，原告到涿州市人民法院桃园法庭领取了开庭传票及相关手续后才得知自己被告王国华以执行异议之诉的案由起诉到涿州市人民法院。通过查阅王国华提交的立案证据材料才得知，被告王国华、马玉娜、保定市金阳房地产开发有限公司就登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋（涿房权房权证双塔字第新**2016年8月25日签订了《商品房转卖合同》，转让价格为45万元。2016年下半年涿州房价正处于大幅上涨阶段，上述房产的市场价值应在130万左右（具体价格以评估鉴定为准），故被告之间的转卖房产的行为属于以明显不合理的低价转让财产，严重损害了原告的到期债权的实现。为维护原告的合法权益，根据合同法第七十四条之规定，特起诉至贵院，请求法院依法判决。马玉娜、罗伟经本院合法传唤未到庭，未提交书面答辩状，在举证期内未提交任何证据。王国华辩称，我购买涉案房屋的事实经过：2013年7月22日马玉娜按揭购买保定市金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）开发的金阳瑞景小区住房一套，其向开发商交纳了首付款16.349万元。后因其不能如期偿还银行按揭贷款，开发商金阳公司作为该房屋银行贷款的担保人为马玉娜代为偿还清了所有银行房贷本息，后马玉娜仍然不能够向开发商金阳公司支付剩余房款。根据双方房屋买卖合同的约定，2016年1月份开发商金阳公司起诉马玉娜到涿州市人民法院，诉讼请求为：请求法院判令解除双方的房屋买卖合同，马玉娜返还开发商涉案房屋；马玉娜向金阳公司支付违约金5800元等；诉讼费用由马玉娜承担。在该案的诉讼过程中原告金阳公司依法对马玉娜的房屋申请法院采取财产保全措施，涿州市法院做出了（2016）冀0681民初字第297-1号民事裁定书，裁定查封被告马玉娜的以上房屋。这是对马玉娜房屋的第一次查封。2016年7月12日马玉娜、罗伟夫妇二人的债权人罗艳到涿州市法院起诉该二人要求偿还借款23万元及利息。以上两个案件均在涿州市人民法院双塔法庭审理。后经法庭主持调解我作为第三方和马玉娜、金阳公司签订了《商品房转卖合同》，约定马玉娜所购房屋由开发商转卖给我，房屋价款为45万元。我向开发商金阳公司支付其为马玉娜垫付的银行贷款本息、违约金共计32.5万元以及诉讼费用4095元，同时我支付马玉娜剩余房款120905元（该款系为马玉娜购房时所交的首付款的折抵）。开发商金阳公司为马玉娜继续办理完房产证后，将该房产证直接交由我持有，我获得该房产证后，应我的要求马玉娜应及时的协助我办理房产证过户手续。就罗艳诉马玉娜、罗伟民间借贷纠纷一案，我应支付给马玉娜的120905元房款，由我为马玉娜代偿给债权人罗艳。以上支付行为我均已经按约定履行完毕。至此，开发商金阳公司诉马玉娜房屋买卖合同纠纷一案2016冀06**民初297号、罗艳诉马玉娜、罗伟民间借贷一案（2016）冀0681民初2723号均经法庭调解成功结案。我如期住进了该房屋并交清了马玉娜拖欠该小区的物业费、以及拖欠的装修款，并对房屋进行了进一步的装修。后我获得开发商金阳公司给我的马玉娜的房产证准备办理过户手续。后在我准备办理过户时我得知该套房屋已经被马玉娜的其他债权人张守成申请司法查封。但是该次查封是在我和开发商金阳公司、马玉娜签订《房屋转卖合同》之后查封的，该次查封的存在直接导致我无法办理房屋过户手续。我认为我、金阳公司、马玉娜三方经过法院调解形成的商品房转卖合同合法有效，且我已经履行了所有的合同义务，在我们三方签订商品房转卖合同时，该房屋被开发商金阳公司依法查封，除此以外当时该房屋尚没有任何的他权利存在，后张守成申请法院查封该房屋时，该房屋已经由开发商金阳公司转卖给我，该房屋已经不再属于马玉娜所有，而属于我所有。待我持有马玉娜的房产证后，再行办理房屋过户手续。在我以上的购房行为中，无任何的违法之处。我并没有侵犯任何人的权益，我根本就不知道原告张守成和罗伟、马玉娜之间存在债务关系，我购买涉案房屋的时候，该房屋属于被开发商金阳公司依法查封着的“官司房”，这种存在尚未解决完纠纷的“官司房”在当时是没有人愿意购买的，并且该房屋的房产证处于停办状态，没有房产证的“官司房”更是无人敢买。所以当时处于存在“权属瑕疵”状态的房屋的价格应低于市场价格，我认为我以45万元的价格购买了这套“官司房”是三方自愿的，该价格并不低。根据《合同法》第七十四条规定：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。通过我购买该“官司房”的整个经过，可以看出我的购房行为并不符合《合同法》第七十四条规定的可以撤销的条件，我并没有以明显的不合理低价受让财产，我也不知道我的购买行为会对他人构成损害，我认为我的购买行为没有损害任何人，我和开发商、马玉娜所签合同合法有效，原告起诉我主张的诉讼请求均没有事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。保定市金阳房地产开发有限公司辩称，我公司不同意解除马玉娜、王国华与我公司签订的商品房转卖合同。当时是通过法院协商解决的，价格也是按市场行情，我公司只是收到的是购房款。经审理查明，2014年2月，被告罗伟、马玉娜夫妻二人以其做生意需要资金为由向原告借款309800元，双方约定了利息，二被告给原告出具了借条，承诺于2016年6月26日前还清本息。借款到期后，虽经原告多次催要，罗伟、马玉娜拒不偿还本金及利息，原告于2016年10月份将罗伟、马玉娜起诉至涿州市人民法院并于就登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋向法院提出财产保全申请，涿州市人民法院于2016年10月26日依法查封了上述房产。涿州市人民法院于2017年6月9日依法作出了（2016）冀0681民初3972号民事判决书，判决被告罗伟、马玉娜于本判决生效之日起十五日内偿还原告张守成借款309800元及利息（利息自2014年2月26日起以309800元为基数按年利率24%计算至还清之日止）。另查明，2013年7月22日，马玉娜、金阳公司签订了商品房买卖合同，马玉娜以按揭贷款的方式购买了金阳公司开发的金阳瑞景小区B幢1单元204室房屋一套，房屋总价款453490元，马玉娜首付房款163490元，余款290000元由其向银行贷款，马玉娜与银行签订了个人住房借款合同，金阳公司为被告借款做了担保。马玉娜自2014年6月起停止向银行还款，于2015年12月份金阳公司作为马玉娜的借款担保人一次性将马玉娜所欠银行的借款全部付清。因此，金阳公司起诉至涿州市人民法院，请法院判令解除金阳公司于马玉娜之间的商品房买卖合同并支付违约金；诉讼费用由被马玉娜承担。诉讼过程中金阳公司依法对马玉娜的房屋申请法院采取财产保全措施，本院于2016年4月21日依法查封了马玉娜的以上房屋。后本院于2016年8月25日作出（2016）冀0681民初297号民事调解书：双方自愿达成如下协议：一、金阳公司、马玉娜双方均同意由第三方王国华（身份证号：）于2016年8月31日前代马玉娜向金阳公司支付房款325000元及诉讼费用4095元（若逾期不能给付，双方则解除商品房买卖合同，由金阳公司支付给马玉娜房款100000元，马玉娜将位于涿州市的住房交还给金阳公司）。二、第三方王国华向金阳公司支付完上述款项后，金阳公司为马玉娜办理房屋所有权证。三、双方无其它纠纷。另查明，2015年10月13日马玉娜、罗伟共同向罗艳借款230000元，为罗艳写下借条一张，承诺于2015年12月20日前还清，但借款到期后未能偿还。因此，罗艳诉至法院，请求法院判令马玉娜、罗伟偿还借款230000元及逾期利息。后本院于2016年8月25日作出（2016）冀0681民初2723号民事调解书：双方自愿达成如下协议：一、被告罗伟、马玉娜欠罗艳款项230000元，由第三方王国华（身份证号：）于2016年8月31日之前代罗伟、马云向罗艳偿还120905元，余款109095元罗伟、马玉娜于2016年12月31日前还清，罗艳放弃罗伟、马玉娜给付利息。二、双方无其它纠纷。另查明，王国华、马玉娜、金阳公司于2016年8月25日签订《商品房转卖合同》，约定马玉娜所购房屋转卖给王国华，房屋转让价款为45万元。王国华向金阳公司支付其为马玉娜垫付的银行贷款本息、违约金共计32.5万元以及诉讼费用4095元。王国华支付马玉娜剩余房款120905元，该剩余房款由王国华为马玉娜代偿给债权人罗艳。以上45万元，王国华均于2016年8月31日履行完毕。另查明，张守成对涉案房屋于2016年8月25日的房产市场价值申请评估，保定市诚翔房地产评估有限公司于2018年12月20日作出房地产估价报告，确定登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋于2016年8月25日的房产市场价值为65.66万元。以上事实，有（2016）冀0681民初3972号民事判决书、（2016）冀0681民初297号民事调解书、（2016）冀0681民初2723号民事调解书、《商品房转卖合同》、转账记录、房地产估价报告等在卷为证。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价。对于明显不合理低价人民法院应参考交易地交易时的物价部门指导价或者交易价、结合其他相关因素综合予以确认。涉案房屋2016年8月25日市场价为65.66万元，王国华在当日购买该房屋时购房款为45万元，转让价格为市场价的68.5%。原告表示转让价格低于市场价70%，要求撤销该转卖行为，鉴于该转让价款仅比市场价的70%低1.5个百分点，且马玉娜转卖该房屋时正经历金阳公司诉其商品房买卖合同纠纷一案及罗艳诉其民间借贷纠纷一案，马玉娜以45万元价格出售该房屋，系为支付上述两个案件的案款，上述两个案件经本院主持达成调解，45万元均已履行完毕，转让价款45万元可以认定为在合理低价范围内。且原告并未提交证据证明王国华知道马玉娜以明显不合理的低价转让财产，对债权人张守成造成损害的情形。综上，原告要求撤销马玉娜出卖涉案房屋给王国华的行为，并确认《商品房转卖合同》无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费8050元、评估费8600元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  马 静审 判 员  朱慧姝人民陪审员  李红梅二〇一九年五月六日书 记 员  刘小丽