湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1202民初3434号原告：杜甫，男，1975年3月16日出生，汉族，住咸宁市咸安区。原告：吴艳明，女，1976年8月12日出生，汉族，住咸宁市咸安区。二原告的委托诉讼代理人：卢朝晖，湖北谦顺律师事务所律师。被告：余娟，女，1985年8月9日出生，汉族，住浙江省三门县。委托诉讼代理人：章玲，湖北映月律师事务所律师。原告杜甫、吴艳明与被告余娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜甫、吴艳明及其委托诉讼代理人卢朝晖，被告余娟的委托诉讼代理人章玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜甫、吴艳明向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告之间于2018年3月4日签订的《房屋买卖协议》；2、请求判决被告赔偿因违约给原告造成的各项损失合计510100元；3、请求判决被告向原告双倍返还定金20000元；2、请求判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年3月4日被告余娟将位于马柏大道(时代家园小区)4栋6、7层出卖给原告，双方签订了《房屋买卖协议》，该协议约定：房屋总价为380000元，2018年3月4日付10000元，2018年5月20日前付100000元，并办理房产过户手续，2019年12月30日付清余下的270000元。该协议还约定，从2018年3月5日之后，原告可以进行房屋装修，被告不得干涉。经过3个月后，原告才得知被告私自将房屋又出卖给了他人，并办理了过户手续，导致双方签订的《房屋买卖协议》无法履行。《房屋买卖协议》签订后，原告按约定支付了定金10000元，并立即着手准备房屋装修事宜。2018年4月21日原告与湖北雅腾装饰设计工程有限公司(以下简称雅腾装饰公司)签订了《装修合同》，合同约定：承包方式为部分承包，总价款为300000元，工期自同年6月1日至10月1日止，合同约定在施工前一方如要终止合同，需要按合同总价款的20％支付违约金，该合同附件还约定如果由于原告方的原因造成工程完全不能开工，原告所交的50000元预付款不予退还。《装修合同》签订后，原告支付了50000元工程预付款，同时购买了一批门窗合计35000元，由于被告的违约导致原告支付的50000元预付款不能退回，购买的35000元门窗不能退货，此损失应由被告赔偿。同时，由于原告的原因导致装修合同无法履行，原告需向雅腾装饰公司支付违约金60000元。最后，由于被告的违约导致原告的购房计划延后，现房屋价格较签订《房屋买卖协议》时大幅度上涨，其差价为每平方米2000元，合计365100元，该差价部分也属原告的损失。故诉至法院，请求判如所请。被告余娟辩称,1、该房屋买卖协议未经共有人杨伟达签字，该协议应属无效协议，故原、被告双方之间的房屋买卖行为应无效。2、原告并未实际装修该房屋，仅向被告支付10000元定金，再无其他损失，故依法应当驳回原告的第二项诉求。3、被告同意退还购房款10000元，但原告不同意，因此原告主张的各项损失应以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据依法认定的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2018年3月4日原告杜甫、吴艳明与被告余娟签订一份《房屋买卖协议》，该协议约定：被告余娟将位于温泉马××大道(时代家园小区)4栋6、7层出卖给原告杜甫、吴艳明，房屋总面积为182.55平方米，总售价款为380000元。双方约定的付款方式为：2018年3月4日原告付10000元，2018年5月20日前原告付100000元，并办理房产过户手续，2019年12月30日原告付清余下的270000元。该协议还约定，从2018年3月5日之后，原告可以进行房屋装修，被告不得干涉。后经原、被告双方约定，2018年3月4日原告所付的10000元作为定金，并由被告确认收到定金10000元。2018年4月25日被告余娟将该房屋又出卖给他人并办理了房产过户手续，导致原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无法履行。为此，双方产生纠纷，原告诉至法院要求判如所请。同时查明，2018年4月21日原告杜甫、吴艳明与雅腾装饰公司签订一份房屋装修合同，双方对原告杜甫、吴艳明所购买的温泉马××大道(时代家园小区)4栋6、7层房屋装修事宜进行了约定，签订合同后，原告杜甫、吴艳明向该公司支付了装修预付款50000元。2019年3月27日经本院到雅腾装饰公司核实，该装修合同并未实际履行，雅腾装饰公司只是派人去丈量了该房屋的尺寸，并未派员进场施工。雅腾装饰公司与原告未协商退还预付装修款50000元的相关事宜，也未承诺不退还该款和未实际要求原告承担违约金。原告杜甫、吴艳明虽然预订了原木门并支付了预付款35000元，但未实际发货安装，双方也未就退款事宜进行协商。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（二）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”本案中，2018年3月4日原告杜甫、吴艳明与被告余娟签订《房屋买卖协议》，并对房屋出售价格和购房定金数额及如何支付等权利、义务进行了约定，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效且应为有效合同。合同签订后，原告杜甫、吴艳明按合同约定向被告实际支付了购房定金10000元，被告实际收到该定金。2018年4月25日被告余娟将该房屋又出卖给他人并办理了房产过户手续，致使双方不能继续履行房屋买卖合同。由此可见，被告的行为已经明确表示其不履行合同的主要义务，根据上述法律规定，原告可以解除合同，故对原告请求解除原、被告之间于2018年3月4日签订的《房屋买卖协议》的诉求本院予以支持。《合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告按合同约定支付定金10000元是作为合同履行的担保，且支付的定金数额符合法律规定。原告按双方约定的支付方式支付了定金10000元，被告按双方约定的方式收取了定金10000元，双方定金合同成立并生效。被告按合同约定收取了定金10000元后，以自己的行为明确表示不再履行合同义务，根据前述法律规定，被告应当双倍返还定金，故被告应当向原告返还定金20000元。针对原告杜甫、吴艳明主张要求被告赔偿因违约给原告造成的各项损失合计510100元的诉求，本院认为原告杜甫、吴艳明虽然与雅腾装饰公司签订了房屋装修合同，但雅腾装饰公司并未实际进场施工，双方未对预收款50000元及相关违约事宜进行处理，原告杜甫、吴艳明主张的装修损失无法确定，故对原告杜甫、吴艳明的该项诉求本院不予支持。原告杜甫、吴艳明虽然预订了原木门并支付了预付款35000元，但未实际发货安装，该损失是否实际存在，无法确定，故对原告杜甫、吴艳明的该项诉求本院不予支持。原告杜甫、吴艳明还请求被告赔偿因其违约导致房屋价格大幅度上涨的差价损失365100元，因该项诉求无法确定且于法无据，原告杜甫、吴艳明在庭审中亦不能提交证据进行证明，故对该诉求本院不予支持。针对被告余娟辩称的第一点意见本院认为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原、被告双方签订的房屋买卖合同是有效合同，故对被告余娟的辩称意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告杜甫、吴艳明与被告余娟于2018年3月4日签订的《房屋买卖协议》。二、被告余娟自本判决生效之日起三十日内返还原告杜甫、吴艳明定金20000元。三、驳回原告杜甫、吴艳明其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。案件受理费9102元，减半收取为4551元，由被告余娟承担172元，由原告杜甫、吴艳明承担4379元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  张朝武二〇一九年五月六日书记员  戴仟明附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。