安徽省金寨县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1524民初179号原告(反诉被告)：陈掌全，男，1966年6月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：张磊，浙江国毅（嘉兴）律师事务所律师。被告（反诉原告）：金寨嘉盛纺织工业园有限公司，住所地安徽省金寨县金寨现代工业园区梅山湖路（纺织工业园），统一社会信用代码91341524MA2RFJW375（1-1）。法定代表人：韩锡金，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宇，安徽事顺律师事务所律师。原告（反诉被告）陈掌全与被告（反诉原告）金寨嘉盛纺织工业园有限公司（以下简称嘉盛公司）合同纠纷一案。本院于2019年1月14日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张磊，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈掌全向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买投资协议书》于2018年11月30日解除；2、要求被告返还原告支付的履约保证金234600元以及赔偿损失20000元（暂计），共计254600元；3、要求被告承担本案诉讼费由。事实与理由：2018年5月22日，原、被告签订《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买投资协议书》，约定原告购买被告开发产业园中的4692平方米厂房，总价款4213416元，并约定园区建设工期为三个月，应于2018年7月30日竣工交付，如被告未按期交房，每迟一个月将赔偿原告总房价的1%，超期三个月仍然不能交付的，原告有权要求退房并赔偿损失。原告于合同签订当日支付了履约保证金234600元。合同签订后，原告发现园区建设进度严重滞后，并多次与被告交涉要求按期交付。同时，被告即使厂房建成交付，也无法按照协议分割产权，办理单独的产权证。2018年11月28日，被告仍未交付厂房，原告向被告发送律师函要求解除合同并返还保证金，被告于2018年11月30日签收，拒绝返还上述款项。为维护原告的合法权益，诉讼来院。陈掌全为支持自己的主张向法庭提交如下证据：1、《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买投资协议书》，证明原、被告存在买卖关系，约定厂房应于2018年7月30日交付，并约定如果未能按期交房，每迟一个月违约金为总价款的1%，超过三个月的，买方有权退房并要求赔偿损失；2、收款凭证，证明原告在合同签订当日，支付了234600元的履约保证金，被告收到的上述款项的事实；3、浙江国毅（嘉兴）律师事务所律师函，证明原告在与被告交涉无果后，委托浙江国毅（嘉兴）律师事务所向被告发出律师函，要求解除合同，返还保证金、要求赔偿损失，被告已经签收的事实。陈掌全对嘉盛公司的反诉辩称，要求驳回嘉盛公司的诉讼请求,案涉厂房是专业的工业纺织厂房、厂房的消防安全、竣工验收后才能够交付使用。被告在交付的同时还需要将排污、供水供电等配套设施建成。原告支付的234600元不是定金，应该是履约保证金，不具备定金效力。被告是承认确实收到这234600元，收据上已经写得很清楚是履约保证金，双方是对于合同内容进行变更，不具备定金的效力，原告不支付后续款项，是行使不安抗辩权，因为根据客观情况，被告无法在7月30日之前按时将厂房及配套设施交付，被告认为交的234600元应予没收，另外再支付赔偿金，根据合同法的规定，即使原告交付的234600元属于定金，被告也只能够就定金和违约金二选其一。陈掌全为支持自己对嘉盛公司的反诉向法庭提交证据同本诉证据。嘉盛公司辩称，原告要求解除《协议书》没有事实与法律依据。2018年5月22日，双方签订了《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买协议书》。原告于当日按金寨县产业园区的要求向金寨汇金投资有限公司缴纳了定金。被告按协议内容及原告的要求进行了厂方建设。现厂房已实际建成，原告接收并自行进行了金刚砂地坪铺设和卫生间建设，而原告确始终没有按照协议的约定缴纳购房款，2018年11月28日，原告向被告发送律师函，提出终止双方协议并要求退还定金，被告认为，双方签订的协议真实、合法、有效，并已经实际履行，原告要求解除协议，没有事实与法律依据。嘉盛公司为支持自己的抗辩向法庭提交证据：1、《补充协议》第一条第2项、《会议纪要》第6条、《金寨纺织工业园项目投资协议》第六条第10项，证明：目前尚未达到办理不动产权证的履行期限，被告具有为园区企业、个体经营者分割产权、单独办证的能力；2、《复函》，证明：被告明确告知原告应当按约承担违约责任并赔偿损失的事实。嘉盛公司反诉请求：1、要求陈掌全赔偿嘉盛公司迟延履行赔偿金210858.48元；2、要求陈掌全承担反诉费用。事实与理由2018年5月22日，反诉人与被反诉人签订《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买协议书》一份，根据合同约定：被反诉人购买反诉人工业厂房4692平方米，厂房总价7028616元。付款方式为签订协议一个工作日内付定金23.46万元，2018年6月15日前支付110万元，2018年7月10日前支付101.14万元，交付厂房前5个工作日支付186.7416万元，交付厂房后5日结清剩余款项281.52万元；同时约定购房者未按合同付款，定金自动归出售方所有，每迟一月，赔偿总房价1%的款额。超3月未付，协议自动终止。协议签订后，被反诉人仅支付定金23.46万元后，就不在支付其他任何款项，后经反诉人多次催收未果。反诉人认为，被反诉人不按约支付房款的行为已构成严重违约，按约应当承担违约责任。为此，特向贵院提起反诉，请求人民法院依法判决支持反诉人的反诉请求。嘉盛公司的反诉证据：1、《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买协议书》、《补充协议》，证明反诉人与被反诉人就厂房买卖的价格、付款方式及违约责任进行明确约定的事实;2、《收据》一张，证明被反诉人仅支付定金的事实;3、《复函》，证明反诉人明确告知被反诉人应当按约承担违约责任并赔偿损失。经当庭质证：被告对原告的本诉1号证据认为投资协议书的真实性、合法性、关联性没有异议，但对原告的证明目的有异议，付款方式的约定第三项第3条根据协议交房前6月15日应当付款110万元，7月10日前应当付款101.14万元，被告没有按期支付房款，根据协议第四项第2条的规定，原告未按合同付款的定金自动归乙方所有，每迟1月付赔偿金房价1%的款项，超三个月未付的，本协议自动终止；对2号证据，收款凭证三性不持异议，但款是汇入汇金投资有限公司，未汇入被告账户，其向被告主张返还保证金，主体不适格；对3号证据，律师函三性持异议，但是原告无法证明被告未按期交付房屋，所以不能够达到原告的证明目的。原告对被告的本诉证据认为：办理不动产权证第二项规定的是交付验收起一年内办理不动产权证，实际是分割不了的，根据会议纪要，同意将厂房及生活区产权可以分割出售给各企业，但是具体能不能办是要根据金寨县考察或者审定的一个结果，其实没有明确底能不能办证。付款的前提是要建设完毕，除了主体厂房之外，还有一些配套的建设，包括日处理量四万吨的污水处理厂、园区绿化、管网、消防验收等，被告在2018年的7月30日之前未建成。原告对被告的反诉证据认为：对1号证据认为协议书明确约定付款234600元是定金，然双方开具的收据上写的是履约保证金，双方是对定金变更；对2号证据认为被告除了交付厂房之外，通道路供水供电排污通邮通电话通宽带，未建成，实际厂房未交付；对3号证据，同本诉的质证意见一致。被告对原告的反诉证据质证意见同本诉质证意见。庭审中，被告补充证据：1、照片，书证，证明被告已按约定建成厂房，原告实际接收厂房并进行金刚沙地坪铺设及洗手间建设，原告违约致厂房闲置；2、张东波询问笔录、张东波身份证，证明原告已实际接收厂房，并对地坪进行金刚砂铺设及未支付款地坪费用。原告对被告的补充证据1号证据认代理人已经通过微信询问过原告，原告确实没有委托过叫张东波的人去做；对2号证据认为证人证言是需要出庭进行作证，对证据三性不予认可的。对证据审查，对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供证据的真实性予以认定，其证明目的与本案事实相符的部分予以认定。对被告补充1-2号证据认定原告于2018年10月对厂房已开始做金刚砂地坪。本院查明主要事实：2018年5月22日，原、被告签订《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买投资协议书》，约定原告购买被告开发的产业园中的4692平方米厂房，房款为7028616元，并约定园区建设工期为三个月，于2018年7月30日竣工交付；付款方式：本协议签订后一个工作日内，原告向鉴证方指定的相关政府账户缴纳定金23.46万元，缴纳标准为50元/㎡，在2018年6月15日前，向被告支付所购工业厂房的首批款项，合计110万元，在2018年7月10日前，向被告支付所购工业厂房的首批款项，合计101.14万元，在被告交付厂房前的五个工作日内支付所购厂房的第二笔款项，即按照单位面积398元/㎡支付，合计186.7416万元，原告在被告交付厂房后的五个工作日内结清所购厂房的剩余款项，即按照单位面积600元/㎡支付，合计281.52万元。违约责任：被告未按期交房，每迟一月将赔偿原告总房价1%的款额，超期三个月未交付使用，原告有权要求退房并赔偿；原告未按照合同付款，定金自动归被告所有，每迟一月付款将赔偿甲方总房价1%的款额，超期三个月未付款的，本协议自动终止，及其他相关条款。原告支付定金后，就未支付分期购房款。被告厂房亦未在2018年7月30日竣工。2018年10月，原告安排工人对厂房已开始做金刚砂地坪，视为对厂房的接收。2018年11月28日，原告以被告未交付厂房，向被告发送律师函要求解除合同并返还保证金，被告于2018年11月30日签收，拒绝返还上述款项,但同意终止合同，要求原告按约承担违约责任并赔偿损失。诉讼中，双方同意解除协议。本院认为，争议焦点一，原、被告签订《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买投资协议书》、补充协议的效力问题。双方签订的协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，予以确认。争议焦点二，关于定金认定问题，双方的协议书约定为定金，收款收据为购房保证金，仍然不能改变定金的性质，本院认定为定金。争议焦点三，原、被告是否有违约行为，原告未按协议在2018年6月15日前支付首批购房款110万元，未在2018年7月10日前，向被告支付所购工业厂房的首批款项，合计101.14万元，亦未支付第二批购房款，原告存在根本违约。2018年10月，原告安排工人对厂房已开始做金刚砂地坪，视为原告接收厂房，被告在原告未支付购房款的情况下完成厂房建设，且原告已接收，视为对原告迟延交房行为的默认，被告未有违约行为。现双方同意解除一次性付款购买投资协议书，本院予以确认。原告主张返还保证金（本院认定为定金）及赔偿损失，双方约定了定金条款，使用定金原则，原告存在根本违约，定金不予返还，被告未有违约行为，对原告的诉请不予支持。被告的损失可按合同约定处理，即按约定条款计算为210858.48元(7028616元×3月×1%,2017年7月15日-2017年9月15日计3个月)。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈掌全与被告（反诉原告）金寨嘉盛纺织工业园有限公司签订的《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买投资协议书》；二、驳回原告（反诉被告）陈掌全的诉讼请求；三、原告（反诉被告）陈掌全赔偿被告（反诉原告）金寨嘉盛纺织工业园有限公司损失210858.48元，于判决书生效后10内日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5119元，减半收取2559.5元，由原告（反诉被告）陈掌全负担，反诉费4463元，减半收取2231.5元，原告（反诉被告）陈掌全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  陈德俊二〇一九年五月七日书记员  储友丹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。