广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂执异21号 异议人（案外人）：刘珏滟，女，汉族，1981年1月15出生，广西壮族自治区烟草公司钦州市公司职员，住广西钦州市钦北区。 申请执行人：广西吉大丽原投资有限公司。住所地：南宁市伊岭工业集中区C-3号（武鸣县双桥镇）。 法定代表人：黄宁鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温祖保，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 被执行人：广西天和创展房地产开发有限公司。住所地：南宁市青秀区民族大道166号上东国际T3栋0920号。 法定代表人：张君，该公司总经理。 本院在执行申请执行人广西吉大丽原投资有限公司（以下简称丽原公司）与被执行人广西天和创展房地产开发有限公司（以下简称创展公司）借款合同纠纷一案中，于2019年3月13日作出（2018）桂执9号通知书，案外人刘珏滟不服，于同年3月27日提出书面执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，并进行公开质证、询问，现已审查终结。 案外人刘珏滟请求本院中止对钦州市××大道××号天创国都下一层D1-28#、D1-29#、D1-30#共3个车位的查封拍卖，并责令创展公司履行所签订的《天创国都车位认购协议》中约定的条款，与执行异议人签订《商品房买卖合同》。 事实与理由： 异议人于2014年4月在创展公司所有的钦州市××大道××号天创国都售楼中心购买住宅楼一套（2栋1单元2702号），为了方便生活，异议人于同年4月28日在该售楼中心向创展公司购买地下一层D1-28#、D1-29#、D1-30#共3个车位，每个车位购置款为5万元，3个车位共15万元当日付清，创展公司于当日开具收据并和异议人签订《天创国都车位认购协议》。 因广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂执9号通知书通知将在淘宝司法网拍卖平台公开拍卖创展公司所有的钦州市××大道××号天创国都地下车位，包括异议人上述3个车位。这三个车位为异议人通过正常认购所得，为个人财产，应受到法律保护。为维护本人合法权益，现申请法院中止对异议人所有的3个车位的查封拍卖，予以解除扣押，责令创展公司履行所签订的《天创国都车位认购协议》中约定的条款，与异议人签订《商品房买卖合同》。 刘珏滟提交了如下证据：1、《天创国都车位认购协议》； 2、创展公司钦州分公司出具的收款收据；3、建设银行2014年交易明细。 申请执行人丽原公司的答辩意见：刘珏滟诉称的事实与理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定之情形，依法不能排除案涉执行。因此，为维护丽原公司的合法权益，请求本院依法裁定驳回刘珏滟异议。 第一，刘珏滟与创展公司并未签订合法有效的书面买卖合同。理由为：一、根据刘珏滟提供的证据材料，创展公司与刘珏滟仅就天创国都项目地下一层D1-28#、D1-29#、D1-30#车位（以下简称案涉车位）签订《车位认购协议》，该认购协议的法律性质为预约，即当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议，而本约是依照预约于将来订立的合同。就本案而言，本约即为正式的《商品房买卖合同》。商品房买卖属于重大事项，合同中除房号、面积、价款等条款外，仍需约定如交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等必不可少的内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，案涉车位认购协议不属于商品房买卖合同性质，应属预约合同。二、根据《车位认购协议》约定，创展公司与刘珏滟就车位的购买事宜以双方另行签订的《商品房买卖合同》为准，即明确了《车位认购协议》为意向性质，属预约合同。三、根据刘珏滟的执行异议申请书中的请求事项，刘珏滟要求创展公司与其签订《商品房买卖合同》，故刘珏滟己自认其未与创展公司就案涉车位签订《商品房买卖合同》。因此，刘珏滟与天和创展公司并未就案涉车位签订合法有效的书面买卖合同。 第二，刘珏滟并未合法占有案涉车位。理由为：刘珏滟并未提供案涉车位水电物业的缴费凭证以及其他证据证明已经占有案涉车位的证据，故无法认定刘珏滟已合法占有案涉车位。 第三，本案不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。理由为：刘珏滟与创展公司并未就案涉车位签订合法有效的书面买卖合同，且根据《车位认购协议》，双方亦未对案涉车位的办理过户事宜进行约定，故案涉车位未办理过户登记的原因是双方未约定，而不是“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。 第四，本案不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之情形。理由为：一、案涉争议的标的物为车位，不属于用于居住的房屋。二、刘珏滟并未提供其名下无其他用于居住房屋的证明，且根据刘珏滟的执行异议申请书的主体信息，在未包括刘珏滟购买案涉项目住宅的情况下，其住址及居住地己达两处，故刘珏滟不属于“所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋”之情形。 第五，丽原公司与创展公司借款合同纠纷案中，创展公司于2013年4月将案涉天创国都项目的土地及在建工程（包括案涉车位）办理抵押登记给丽原公司，而刘珏滟与创展公司签订《车位认购协议》系于2014年4月28日，是在创展公司办理抵押登记给丽原公司一年后出售的，故刘珏滟的购买行为不能对抗丽原公司登记在先的抵押权。 本院于2019年4月22日，就案外人刘珏滟执行异议一案进行公开质证、询问，刘珏滟及申请执行人丽原公司诉讼委托代理人温祖保律师到庭参加诉讼，被执行人创展公司经合法传唤未到庭，亦未提交书面意见。 本院查明：案外人刘珏滟于2014年4月28日与被执行人创展公司签订《车位认购协议》，约定以总价款15万元购买涉案的3个车位，并提供了已经支付15万元车位款收据及相关银行流水，但申请执行人丽原公司在质证中认为该《车位认购协议》、收款收据及实际转款金额与认购协议约定的金额有误，真实性存疑。 另查明，原告丽原公司与被告创展公司、第三人中国民生银行股份有限公司南宁分行借款合同纠纷一案，本院于2017年5月12日作出（2016）桂民初38号民事判决，判决：一、被告创展公司归还借款本金18000万元给原告丽原公司；二、被告创展公司司支付借款利息给原告丽原公司（利息计算方式见判决书）；三、被告创展公司支付项目监控管理费360万元给原告丽原公司；四、如被告创展公司司不按期履行上述一、二、三项债务，原告丽原公司有权在上述债权数额范围内对本案抵押物即被告所有的位于钦州市南珠大道南面与××大道交汇处总面积为17977.39平方米的土地（土地证号：钦国用（2010）第A1794号，地号：240320391，他项权证号：钦市他项（2013）第230号）以及位于钦州市南珠大道南面与××大道交汇处的在建工程（他项权证号：钦房建在押字第201300027号，建设工程规划许可证号：建字第450701201300118号，详见抵押物清单附件）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；五、驳回原告丽原公司的其他诉讼请求。 同年5月25日，本院以（2016）桂民初38号民事裁定书，对前述判决书的个别笔误进行补正。 同年12月7日，最高人民法院作出（2017）最高法民终884号民事判决书，驳回创展公司的上诉，维持本院（2016）桂民初38号民事判决。 最高人民法院（2017）最高法民终884号民事判决发生法律效力后，被执行人创展公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人丽原公司于2018年3月23日向本院申请强制执行，本院于同年5月11日立案执行。随后，依据申请执行人丽原公司的申请，本院以（2018）桂执9号执行裁定书，一、查封被执行人创展公司名下位于钦州市南珠大道南面与××大道交汇处总面积为17977.39平方米，土地证号为：钦国用（2010）第A1794号，地号：240320391，他项权证号：钦市他项（2013）第230号的土地使用权以及位于钦州市南珠大道南面与××大道交汇处他项权证号：钦房建在押字第201300027号，建设工程规划许可证号：建字第450701201300118号的在建工程。二、查封期限为三年。 2019年3月13日,本院作出（2018）桂执9号通知书，将在淘宝司法网拍卖平台公开拍卖创展公司所有的钦州市××大道××号天创国都1#、4#的805个地下车位，包括本案所涉的3个车位。案外人刘珏滟遂提出前述异议。 本院认为，本案争议焦点为：案外人刘珏滟请求解除查封涉案车位并中止执行是否有事实和法律依据。 本案中，刘珏滟提出的是执行标的异议，也就是对案涉车位的权属提出排他性的实体异议，目的是为了阻却法院对该标的执行。刘珏滟主张于2014年4月28日与被执行人创展公司签订《车位认购协议》，约定以总价款15万元购买涉案的3个车位，并提供了已经支付15万元车位款收据，但申请执行人丽原公司在质证中认为该《车位认购协议》、收款收据及实际转款金额与认购协议约定的金额有误，真实性存疑。且依据生效判决书确认，创展公司于2013年4月24日已将案涉天创国都项目的土地及在建工程（包括案涉车位）办理抵押登记给丽原公司，丽原公司对抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。即刘珏滟购买案涉车位时，涉案的3个车位均为丽原公司的抵押物之一，其主张购买的涉案车位足以排除法院强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。案外人刘珏滟虽然与创展公司签订《车位认购协议》，但因车位所在的土地及在建工程此前已抵押给丽原公司，刘珏滟至今未能与创展公司签订《商品房买卖合同》，也未能提供证据证明其已实际占有案涉车位。故此，刘珏滟的异议主张没有事实和法律依据。 综上，案外人刘珏滟要求解除对案涉车位的查封并中止执行的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人刘珏滟的异议请求. 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 阮传华 审 判 员 廖雄强 二〇一九年五月三十一日 法官助理 韩 蓓 书 记 员 冯飞燕