陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3014号 上诉人（原审原告）：张晓波，男，1969年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区西斜七路东段 2 号 1 幢 10601 室。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周静，女，1963年4月9日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。 上诉人张晓波因与上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初12603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年11月，张晓波（买受人），惠泽公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：惠泽公司将位于西安市雁塔区XX路以西、科技路以北的中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F104号房屋（以下简称涉案房屋）出售给张晓波，房屋用途为商业；总价款为513万元，首付款为257万元，余款256万元通过银行按揭贷款支付。商品房买卖合同尾部销售人员姓名一栏署名“郭某某”。商品房买卖合同未明确约定涉案房屋商业用途是否包括可经营餐饮业务的事宜。2016年11月28日，张晓波支付了首付款257万元。2017年1月10日，惠泽公司开具了513万元的购房款发票。2017年6月，惠泽公司将涉案房屋交付给张晓波。张晓波后将房屋对外出租收取租金，由承租人用于经营非餐饮业务。张晓波提供的《工作联系单》载明：2016年11月2日，西安中建投资开发有限公司国熙台营销部向该公司国熙台项目部发送了工作联系单，具体内容为“客户于2016年10月26日认购国熙台商铺5-1F104，经与项目部沟通，此商铺可以作为餐饮业态。根据以上情况给予预留餐饮相关条件。以上事项需尽快落实完成，请尽快配合完善，望兄弟部门支持”。该工作联系单署有房倩、于亚光、赵磊等人名字，其中房倩、于亚光的名字均为手写签字且笔迹相异。惠泽公司确认房倩、于亚光系其工作人员。张晓波提交的微信聊天记录显示，2017年2月至2017年5月，张晓波多次询问“郭某某”关于烟道工程进展情况，“郭某某”先表示烟道不能从侧面开设，要从顶部开设，并表示需和工程部的工作人员确认顶部开设烟道的位置，而后又表示开设烟道的流程尚未得到批准。在涉案房屋交付后，张晓波曾至国熙台客服中心与“郭某某”等人交涉，“郭某某”等人确告知涉案房屋不能用于经营餐饮业务，并称内部流程审批（即工作联系单）是“我们是为了你才给你拍的”。经询，惠泽公司称郭某某是其公司销售代理商的员工。庭审中，经询，惠泽公司称涉案房屋规划时为非餐饮用途的商铺，如果需要经营餐饮需张晓波自行改造。在本院审理期间，张晓波就涉案房屋能否用于餐饮的价格差、租金差事宜申请鉴定。经西安市中级人民法院对外委托评估机构评估，涉案房屋价值时点2016年11月1日可作为餐饮用房和不可作为餐饮用房的市场价值差为61.23万元。张晓波就涉案房屋价值差鉴定事宜交纳鉴定费2.9万，就租金差鉴定事宜交纳鉴定费1.5万元。张晓波于2017年9月19日向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令惠泽公司向张晓波返还房屋差价699,450元。2、请求判令惠泽公司向张晓波按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付从房屋价款支付日至房屋差价款实际退还日期间的资金占用利息（暂计算至2017年9月12日，应支付至实际清偿之日）共计2,608元。在本院审理期间，张晓波明确其主张的利息自2016年11月28日起计算。3、请求判令惠泽公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月，张晓波拟购买惠泽公司开发的中建·国熙台项目5幢1单元-1层1F104号商铺，洽谈中惠泽公司销售人员明确表示该商铺可以作为餐饮业态使用并向张晓波提供了相应文件，同时承诺烟道改造将在房屋交付前完成。在此情况下，张晓波与惠泽公司签订了编号为Y16185858的《商品房买卖合同》（预售），并依约支付了全部款项。该房屋已于2017年1月交付张晓波，但就烟道改造及作为餐饮业态使用事宜，虽经张晓波多次督促，但惠泽公司均以各种理由进行推诿拖延。张晓波认为，惠泽公司与张晓波所签订的《商品房买卖合同》及双方关于餐饮业态使用、烟道改造事宜的相关承诺及文件真实合法有效，双方均应严格遵守履行约定义务。鉴于可作为餐饮业态的商铺价格与普通商铺价格存在较大差异，而惠泽公司未依约交付可作为餐饮业态的商铺的行为给张晓波造成巨大损失，惠泽公司的行为已构成严重违约。综上所述，为维护张晓波的合法权益，张晓波现依照合同法及民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法审理，支持张晓波诉讼请求。惠泽公司辩称，1、张晓波没有法定或约定的请求权基础，其无权要求惠泽公司返还房屋差价款。《商品房买卖合同》系张晓波与惠泽公司在平等、协商一致的基础上订立，具有法律约束力。张晓波于2017年6月21日签署了《业主交付交接确认书》及《商铺交接单》，明确表示该商铺交付符合买卖合同约定的交房标准，张晓波已经认可交付的标的物，并未对交付结果提出异议并已实际使用。惠泽公司没有违约行为，张晓波无权要求返还房屋差价款。2、交付餐饮业态商铺及烟道改造非合同内容，对惠泽公司没有法律约束力。惠泽公司始终以非餐饮业态处分该商铺，合同中没有约定商铺用途为餐饮及烟道改造事宜。合同订立后，张晓波表达了其想经营餐饮的想法，请求惠泽公司帮助其开通烟道，因此，开通烟道仅仅是友情帮助行为，并非合同义务，对惠泽公司没有法律约束力。3、张晓波购买商铺后出租获取收益，且该商铺并非以餐饮为标准定价，其并无实际损失。张晓波购买该商铺后，先后出租给西安佳枫置业有限公司、陕西众信医药超市有限公司，张晓波对该商铺一直获取固定收益。商品房销售定价经综合考量房屋的各项基本条件，采取一房一价的定价原则。中建国熙台5#楼东侧商铺均以非餐饮属性制定销售价格，涉案商铺具有门头宽，距离小区出入口近，商铺进深开间比例合理，基本条件明显优于相邻其他商铺，但销售价格仍与相邻商铺较低。张晓波一直获取固定收益，且涉案商铺以非餐饮属性定价，其并未遭受损失。综上，惠泽公司向张晓波交付了符合合同约定的商铺，没有违约行为。张晓波无权要求返还房屋差价款，请贵院依法驳回张晓波的全部诉讼请求。原审法院认为，关于涉案房屋可用于餐饮经营是否是合同内容的问题。经查，在案的商品买卖合同载明的销售人员是郭某某。在此情形下，张晓波提供的微信对话记录、音频资料均能反映出“郭某某”曾协助张晓波开设涉案房屋的烟道事宜并确认张晓波通过其获得在案工作联系单的事实。惠泽公司虽否认微信对话记录、音频资料的真实性，但在张晓波提供的商品房买卖合同已载明了郭某某的销售人员身份和工作联系单中有惠泽公司人员的情形下，并未提供反驳证据，应由惠泽公司承担举证不能的不利后果。故对张晓波提供的微信对话记录、音频资料、工作联系单的真实性予以确认。工作联系单系代表惠泽公司销售房屋的郭某某提供给张晓波，郭某某销售涉案房屋的行为是代表惠泽公司的行为，故应认定双方在签订商品买卖合同时已将涉案房屋可用于餐饮经营作为合同的内容。惠泽公司向张晓波交付的涉案房屋并不能用于餐饮经营，属违反合同约定的行为，应承担相应的违约责任。涉案房屋是否可用于餐饮经营是重大交易事项，会导致房屋价值本身及使用价值均存在差异，故惠泽公司应当向张晓波退还房屋价值本身的差价。经张晓波申请并经西安市中级人民法院委托评估，涉案房屋在2016年11月1日存在价值差61.23万元，故判令惠泽公司向张晓波返还价值差61.23万元。至于利息问题。因惠泽公司于2017年1月10日开具了涉案房屋全额购房发票，且张晓波负有支付价值差款之外房款的合同义务，故判令惠泽公司支付自2017年1月10日起至实际支付61.23万元之日止按中国人民银行公布的银行贷款基准利率计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓波返还购房差价款612,300元。二、驳回原告张晓波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11,021元，由张晓波负担2,000元，惠泽公司负担9,021元。鉴定费44,000元，由张晓波负担15,000元，惠泽公司负担29,000元。因张晓波已预交费用，故惠泽公司应于本判决生效之日起十日内将其负担的费用直接支付给张晓波。宣判后，张晓波、惠泽公司均不服，向本院提起上诉。张晓波上诉称，2018年11月22日，张晓波收到西安市雁塔区人民法院下发的（2017）陕0113民初12603号民事判决书，根据该判决书本院认为部分显示，法院对于张晓波所主张的利息是认可的，仅是调整了利息起算时间。故张晓波认为原审判决存在错误。请求： 1、撤销原审判决第二项，依法改判；2、一、二审诉讼费由惠泽公司承担。惠泽公司辩称，张晓波主张要求惠泽公司返还购房差价是源于惠泽公司应当给其开设烟道，但是根据《中华人民共和国大气污染防治法》，张晓波请求惠泽公司开设烟道违反法律规定，且双方合同中并未约定向张晓波开设烟道的义务，所以，张晓波的诉讼请求不能成立。既然张晓波的诉讼请求不能成立，那么购房差价及利息更不能成立，惠泽公司请求驳回张晓波的诉请。惠泽公司上诉称，一、惠泽公司仅有配合张晓波开设烟道的义务，但该义务违反了《中华人民共和国大气污染防治法》的强制性规定，故无法配合，原审判决认定惠泽公司应交付用于餐饮经营的房屋属事实错误。二、原审法院以涉案房屋可作为餐饮用房和不可作为餐饮用房为标准判决惠泽公司向张晓波返还房屋差价款61.23万元，与事实不符并违反法律规定，二审法院应予以纠正并驳回张晓波的原审诉讼请求。请求：1、撤销原审判决第一项，并改判驳回张晓波原审诉讼请求，惠泽公司不承担返还购房差价的责任；2、一、二审诉讼费由张晓波承担。张晓波辩称，张晓波与惠泽公司在签订合同之前，即就涉案房屋可用于餐饮经营达成合意，张晓波一审提交的工作联系单、微信聊天记录、录音等证据均可以看出惠泽公司明确作出了涉案房屋可用于餐饮业态的意思表示，张晓波就涉案房屋支付的价款也是按照可做餐饮业态的房屋价款支付，在惠泽公司未能按照双方约定提供符合约定的可做餐饮业态使用的房屋时，惠泽公司应向张晓波赔偿涉案房屋不能作为餐饮业态的差价损失，现惠泽公司主张其未以任何形式承诺交付餐饮业态房屋与事实不符，亦违背诚实信用原则，损害市场交易秩序。涉案房屋是否可用于餐饮业态经营为合同重大交易事项，是直接影响房屋自身价值与使用价值的关键因素，用于餐饮经营也是张晓波购买涉案房屋的目的所在。现惠泽公司在明知涉案房屋无法作为餐饮业态使用，且开设烟道违反大气污染防治法的情况下与张晓波达成签订商品房买卖合同的合意，致使张晓波合同目的无法实现，构成合同欺诈。经审理查明，张晓波购买的涉案房屋为中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F104号房屋，合同签订时间为2016年11月份，付款方式为首付加按揭，每平方米售价为36,671.67元。与涉案房屋同排其他房屋售价，中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F103号房屋，付款方式为一次性全额支付购房款，每平方米售价为38,615.99元，合同签订时间为2016年5月29日；中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F105号房屋，付款方式为首付加按揭，每平方米售价为39,212.55元，合同签订时间为2015年12月25日；中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F106号房屋，付款方式为一次性全额支付购房款，每平方米售价为37,100元，合同签订时间为2016年5月8日；中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F107号房屋，付款方式为首付加按揭，每平方米售价为37,182.91元，合同签订时间为2016年10月30日；中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F108号房屋，付款方式为首付加按揭，每平方米售价为39,247.68元，合同签订时间为2015年12月30日；中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F109号房屋，付款方式为一次性全额支付购房款，每平方米售价为38,921.95元，合同签订时间为2015年12月30日；中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F110号房屋，付款方式为一次性全额支付购房款，每平方米售价为38,921.95元，合同签订时间为2015年12月30日。以上房屋的使用性质均为商业用房，即不可餐饮房屋。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，张晓波与惠泽公司于2016月11月签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。本案中，张晓波主张其购买惠泽公司开发的中建·国熙台项目5幢1单元-1层1F104号商铺，惠泽公司以可餐饮业态向其出售房屋并以可餐饮业态收取其购房款，而向其交付的房屋却为不可用于餐饮业态经营，惠泽公司应返还作为餐饮用房和不可作为餐饮用房的房屋差价699,450元。惠泽公司是否以可餐饮业态收取张晓波购房款是本案的焦点问题。张晓波提供的微信对话记录、音频资料能反映出张晓波曾要求惠泽公司为其房屋开设烟道，惠泽公司房屋销售工作人员也答应为涉案房屋开设烟道，并通过工作联系单要求其单位的工程部为涉案房屋开设烟道。但该组证据不能证明惠泽公司以餐饮业态房屋收取了张晓波购房款。涉案房屋的规划中无烟道设计，向外销售中无可餐饮的基本条件，从张晓波提供的证据看，张晓波在签订合同前就向惠泽公司房屋销售人员提出其购买房屋可餐饮的要求，但双方合同中并无可餐饮的合同条款，说明双方就可餐饮的协商结果并未形成对双方具有约束力的合同内容，所以张晓波主张的可餐饮并非合同内容，张晓波的主张无合同依据。原审中，经张晓波申请并经西安市中级人民法院委托陕西正衡房地产评估有限公司评估，涉案房屋在2016年11月1日可餐饮每平方米单价36,775元，不可餐饮每平方米单价32,398元，存在价值差61.23万元。而惠泽公司提交的该楼盘销售情况与涉案房屋同排销售的其他7套房屋，售价均在每平方米37,100元以上，其他房屋比张晓波的房屋售价均高，且均按不可餐饮房屋销售，而张晓波购买的房屋与同排其他房屋除面积不同外并无其他差异，故张晓波主张其购买的房屋售价为可餐饮房屋售价明显缺乏合理性，无客观事实依据。陕西正衡房地产评估有限公司的评估结果与惠泽公司该楼盘实际销售价格差距过大，并不符合该楼盘的实际销售情况，估评意见本院不予采纳。综上，张晓波主张惠泽公司以可餐饮业态向其出售房屋并以可餐饮业态收取其购房款无合同依据和事实依据，其请求惠泽公司返还房屋差价699,450元及利息不应支持。原审判决惠泽公司返还房屋差价61.23万元无合同依据和事实依据，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初12603号民事判决；二、驳回张晓波的诉讼请求。一审案件受理费11,021元，鉴定费44,000元，由张晓波负担；惠泽公司预交的二审案件受理费9,923元，由张晓波负担；张晓波预交的二审案件受理费365元，由张晓波负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○一九年五月十六日  书 记 员  陈   歆   1