广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初858号原告：珠海市京师物业管理有限公司，住所：珠海市吉大景山路西侧（吉大邮电局侧）一层E商场E1商铺，统一社会信用代码91440400677111853Y。法定代表人：田峰。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。（特别授权）被告：赵照强，男，1964年10月1日出生，汉族，户籍地广东省珠海市斗门区，住珠海市斗门区。被告：蓝兰招，女，1966年3月8日出生，汉族，户籍地广东省珠海市斗门区，住珠海市斗门区。原告珠海市京师物业管理有限公司与被告赵照强、蓝兰招物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市京师物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫韵诗，被告赵照强到庭参加诉讼。被告蓝兰招经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海市京师物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2012年11月1日至2018年8月31日期间的物业服务费3430元（49元/月×70个月）；2.被告向原告支付公用电费24元；3.被告向原告支付滞纳金735.36元（以欠费金额为本金基数，按日万分之一标准，从欠费之日起计至起诉之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：斗门宏达新村是2001年开发建造的小区。2012年中，时任在管××珠海市新源物业管理有限公司撤出小区，宏达新村无人看管杂乱无序。同年11月1日，原告经当地居委会批准进驻银海花园与宏达新村进行管理。进驻后，原告兢兢业业，认真履行管理职责，得到了小区大部分业主的认可。原告为小区提供了安全保障服务、对小区的公共环境卫生和秩序进行必要的维护和管理、对相关设施进行了基本的维修、养护，使小区环境和秩序得到了改善。原告每户收取的物业费是沿用十八年前的建筑面积每月每平方米0.5元的标准，被告的房屋建筑面积为98.28平方米。截至2018年8月31日，被告已连续拖欠70个月的物业服务费及公用电分摊费。为此，原告曾多次上门向其催收上述款项，但至今无果。对于被告无故连续拖欠相关费用的行为，原告决定根据法律规定向被告收取滞纳金。因物价及人工成本增加和有部分业主长期不交物业服务费，公司经营亏损，原告已于2018年8月31日24时正式终止对银海花园与宏达新村的管理服务。综上，被告连续拖欠物业服务费的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。故原告提起诉讼，望判如所请。原告京师物业公司对其诉称向本院提交如下证据：1.证明一份，拟证明原告实际管理小区的事实；2.珠海市物业服务企业登记备案证明一份，拟证明原告具有物业管理的资质；3.公告一份，拟证明原告于2018年8月31日终止对银海花园与宏达新村的物业管理服务，原告将公告张贴在小区内，并抄送有关部门；4.不动产权登记表一份，拟证明被告是本案适格的主体；5.宏达新村欠费明细一份，拟证明被告拖欠物业服务费及公用电费的金额；6.律师函图片一份，拟证明原告向被告催收物业服务费，被告拒不缴纳的事实；7、14幢部分业主的缴费收据（2017年6月-2018年2月），拟证明原告在小区管理的事实是包括14幢的，14幢的部分业主认可原告管理并且缴纳物业管理费。被告赵照强辩称：一、本案原告主体不适格。原告的营业执照注册地在珠海市吉大景山路西侧（吉大邮电局侧）一层E商场E1商铺，没有在经营地（即是斗门区井岸镇江湾二路275号宏达新村）设立分公司或分支机构，也没有到工商部门办理经营地址备案手续，依据《珠海经济特区商事登记条例》第十六条规定属于无证照经营。二、原告从2012年11月1日至2018年8月31日是无证照经营状态，依据国务院颁布的《无照经营查处取缔办法》第十四条规定无照经营行为属于违法经营行为，工商部门可以没收违法所得，触犯刑法移交司法机关处理。三、依据国务院公布《无证无照经营查处办法》第二条规定，任何单位或个人不得违反法律、法规、国务院决定的规定，从事无证无照经营。四、原告所设立的宏达新村、银海花园物业管理中心并没有任何法律法规认可其合法性，一直是“黑户”性质存在，该中心所引起的诉讼与经济纠纷不具备受法律保护的资格。五、本案原告违法违规行为己清晰明理，违法经营所产生效益为违法所得，而违法所得不受任何法律法规保护，原告已经不适作为合法主体地位，原告诉被告的经济纠纷已经不能纳入小额诉讼程序。六、本案原告与被告不存在合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第一章第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利、任何单位和个人不得非法干预。原告与被告并没有通过任何方式签订过任何物业服务合同。依据《中华人民共和国合同法》第三章第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，以此足以衡量原告亦不具备与被告签订合同的对等地位。七、原告以南湾居委会批准进驻小区管理为依据实为子乌虚有的虚假证供。被告于2018年8月31日通过井岸镇综治信访维稳中心向南湾居委会求证，同时南湾居委会也作出正面回应，原告进驻小区管理的事项并没有参与。依据《社区居委会工作内容》的规定，没有任何一条有权力为居民指派物业公司进驻小区进行物业管理。八、被告所居住的房屋属于农行职工自建房，一直以独立主体建筑性质存在，并没有合并于某小区。即使要合并为小区性质也应该通告业主并征得业主同意方可实行，但是我们从没有收到任何部门或房地产开发商的通告和征询意见有合并小区一事。被告从入住至今并没有缴交过任何物业费，因为农行的业主从来没有承认过归属于某小区管理，同时也没有与任何物业公司签定过物业服务合同。农行的业主有自己的单车房停放摩托车，单车房门口前后双开，没有要求任何物业管理人员提供安保，同时所有后门都是靠街边，不可能有物业公司专门派物管人员站在街边把守后门。农行个别业主在楼下的人行道停车，因为占用了别人的公共资源，所以每个月缴交70元停车费作为有偿使用。综上所述，关于原告向被告追讨物业管理费的问题，基于事实理据不足，恳请法院驳回原告的诉求。被告赵照强对其辩称向本院提交了如下证据：1.斗门区工商行政管理局的责令整改通知书（复印件），拟证明原告是无牌无照经营，属于非法行为；2.市民热线12345的回复，拟证明市民热线对被告的回复；3.公告，拟证明宏达新村的物业管理中心属于黑户存在，没有任何法律法规认可其合法性；4.小区照片2张，拟证明被告的车房是打通了可以直接出入的，不需要走小区的前后门；5.情况说明，拟证明南湾居委会不能证明原告的合法性，这份情况说明的原件是其他业主给的。本院依职权调取如下证据：1.（2018）粤0403民初2179号卷宗一册；2.（2018）粤0403民初2182号与（2018）粤0403民初2198号民事判决书各一份；3.现场勘验照片一组；4.本院向南湾居委会所作的询问笔录一份；5.南湾居委会向本院提交的介绍信一份；6.本院在南湾××笔录××照片××组。原被告围绕诉讼请求依法提交的证据及本院依职权调取的证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告的质证意见，本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2、4有原件，故本院对上述证据形式上的真实性予以确认；证据5、7为原告单方制作，对其证明内容将以本院查明的事实予以综合分析认定；证据3、6没有其他证据予以佐证，被告也不予认可，本院不予采纳。对于被告提交的证据1-5及本院依职权调取的证据均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，南湾居委会出具证明：兹有珠海市京师物业管理有限公司于2012年11月1日起至今管理我辖区的宏达小区、银海花园二小区。该两个小区至今未成立业主委员会。珠海市斗门区井岸镇社区建设办公室在该证明上加了“情况属实”的意见。2018年7月，原告起诉位于珠海市××区井岸镇××（××二苑）第1-5栋、11-14栋（以下简称案涉小区）的20户业主，要求业主缴纳物业服务费、公用电费及滞纳金，案号为（2018）粤0403民初2179-2198号。本院受理该系列案后，于2018年8月28日对案涉小区的物业服务情况进行了现场勘验，勘验表明：案涉小区的入口处有保安室一间，进出小区有设置道闸，小区环境卫生尚可，但存在消防设施缺失、违建、部分商铺排污到雨水管道、雨水污物外溢的问题。2018年9月，本院作出上述案件的民事判决书，判决业主按照建筑面积每月每平方米0.4元的标准向原告支付拖欠的物业服务费，同时驳回了原告要求业主支付公用电费和滞纳金的诉讼请求。上述判决已发生法律效力。案涉小区的部分业主曾向珠海市斗门区工商行政管理局（以下简称区工商局）投诉原告，区工商局于2018年8月21日作出《责令改正通知书》，认为原告在案涉小区从事的物业管理活动违反了《珠海经济特区商事登记条例》第九条的规定，构成未办理备案从事经营活动行为，责令原告于2018年8月24日前改正上述违法行为。2019年5月7日，本院对案涉小区的物业服务情况进行了现场勘验，勘验表明：案涉小区以第14栋为边界，三面建有围墙，将小区的第1-5栋、11-14栋围在一起，形成封闭的区域。小区内有南北两个出入口，北边出入口设有道闸，车辆与行人可以进出，南边出入口为消防通道，有铁门，行人可以进出。两个出入口旁各建有平房一间，平房内摆放有桌子、椅子、床、电脑、电风扇、电饭煲等生活用品，平房的门被锁上。小区内的部分公告栏、楼宇外墙、楼梯间、车房外墙等公共区域张贴有原告署名的警告、通知、公告或者温馨提示，提醒业主“不要乱扔垃圾”、“不要乱停放车辆”、“要保持环境清洁”、“要注意消防安全”及“按时缴纳物业费”等事项，该部分文件落款时间最早为2013年6月15日。小区的部分公共区域被划分为机动车停车位，车位前有编号或者车牌号。2019年5月7日，本院到南湾居委会了解案涉小区的物业服务情况，并向南湾居委会做了询问笔录，据反映：案涉小区位于珠海市××区井岸镇××（××二苑），分为银海花园与宏达新村，包括第1-5、11-14栋，一共294户。原告进驻案涉小区后，为小区提供了保安、楼道保洁、车位管理、疏通下水道及吸粪的物业服务，但物业服务的效果一般，因收费较低、欠费人数较多等原因，原告于2018年9月撤场。南湾居委会表明，其于2018年3月27日出具的证明中所称的“宏达小区、银海花园二小区”包括位于珠海市××区井岸镇××、××栋。另查明，案涉珠海市××区井岸镇××（××二苑）于2008年8月25日办理不动产权属登记，权属人为被告赵照强、蓝兰招，建筑面积98.28平方米，总层数8层。原告于2017年12月28日出具的《宏达新村、银海花园小区住户缴交物业管理费的真实情况》显示，案涉小区一共294户，从2013年至2017年大部分业主已缴纳物业服务费。被告承认在原告进驻后一直没有向原告支付过物业服务费。被告开庭时提交答辩状表示对本案适用小额诉讼程序持有异议，本院认为被告的异议不成立，已当庭告知本案适用小额诉讼程序的依据。本院认为，关于被告是否应当支付物业服务费的问题。虽然原被告没有签订书面的物业服务合同，但根据原告提交的证据、南湾居委会的询问笔录、本院的现场勘验及已经生效的判决，足以认定原告自2012年11月起对案涉小区提供了安保、保洁、车辆停放秩序管理等基本的物业服务。被告作为案涉小区的业主，已实际接受了原告提供的相关物业服务，根据公平原则，被告应当向原告支付物业服务费。关于被告的房屋是否属于原告提供物业服务的范围。被告的房屋位于珠海市××区井岸镇××单元××房，被告辩称第14栋不属于原告提供物业服务的范围，本院认为，根据南湾居委会出具的证明及本院现场勘验的情况，案涉小区在原告进驻服务之前已经以第14栋为边界三面建有围墙，第14栋与案涉小区的其他楼宇在同在一个独立、封闭的区域内，有共同的出入口，而原告已为案涉小区提供出入口安保、楼道清洁等物业服务多年，第14栋业主与小区其他楼宇的业主平等享受原告提供的物业服务。综合上述情况，本院认为，被告的辩称理据不足，与常理相悖，本院依法不予采纳。关于物业服务费的金额问题。原告主张被告没有支付2012年11月1日至2018年8月31日物业服务费，共计70个月。原告主张按照每月每平方米0.5元的标准向被告收取物业服务费，符合该类型房屋在斗门区当地的物业服务费的一般水平。但是被告抗辩认为原告提供的物业服务不到位，不同意缴纳物业服务费。经本院现场勘验及已生效的判决查明的事实，原告提供的物业服务确实存在部分问题，本院根据原告提供的物业服务项目和服务质量，酌情确定被告按照每月每平方米建筑面积0.4元的标准向原告支付物业服务费。经本院核算，被告应当向原告支付的物业服务费为2751元（0.4元/平方米/月×98.28平方米×70个月）。关于原告主张被告支付公用电费的问题。原告没有提供充分证据证明其主张的公用电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应当负担的公用电费的金额，本院无法核算出被告应当支付的公用电费，故本院对原告的该项请求不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。本院认为，原被告之间并未签订物业服务合同，双方未就滞纳金进行明确约定，前述本院确定被告向原告支付的物业服务费是根据公平原则，由被告对原告提供的物业服务作出的折价补偿。且本院对原告主张被告支付公用电费的请求没有支持。据此，原告要求被告承担逾期支付物业服务费和公用电费的滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于被告抗辩原告存在非法经营的问题。本院认为，被告辩称的问题属于行政管理问题，被告可向相关部门反映处理，不属于本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十一条的规定，判决如下：一、被告赵照强、蓝兰招于本判决生效之日起七日内向原告珠海市京师物业管理有限公司支付从2012年11月1日至2018年8月31日期间的物业服务费2751元；二、驳回原告珠海市京师物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告珠海市京师物业管理有限公司已预交），由原告珠海市京师物业管理有限公司负担9元，被告赵照强、蓝兰招负担16元。本判决为终审判决。审判员  赵立文二〇一九年五月二十八日书记员  周敏静附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百八十一条当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录。