福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初1539号 原告：黄红梅，女，1971年12月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：童长欣、钟永香，福建福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：龙岩和润房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西城登高西路**香樟名都******，统一社会信用代码91350800696637180。 法定代表人：郭明星，执行董事。 委托诉讼代理人：曹谋诚、林圆圆，福建正廉律师事务所律师。 原告黄红梅与被告龙岩和润房地产开发有限公司（下称和润公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院于2019年1月25立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄红梅的委托代理人童长欣、钟永香，被告和润公司的委托代理人曹谋诚、林圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄红梅向本院提出诉讼请求：1、判令和润公司对黄红梅所购买的龙岩市新罗区御龙首府小区2号楼3002室存在的房屋质量问题进行整改、维修（具体详见房屋设备交接验收单和2018年4月30日的质量问题明细）；2、确认房屋实际交付时间为和润公司对黄红梅第一项诉讼请求完成之日即房屋整改完成、黄红梅办理交房、验收完毕之日；3、判令和润公司向黄红梅支付因和润公司未及时整改导致延迟交房的租金损失120000元（从2015年10月1日起暂计算至起诉之日，每月按3000元计算）。诉讼中，黄红梅变更诉讼请求为：放弃第1项诉讼请求，坚持其他诉讼请求。 事实与理由：2013年7月18日，黄红梅与和润公司签订《商品房买卖合同》一份，购买由和润公司开发建设的“御龙首府”小区2号楼3002室及C111、C112号两个车位。2015年6月21日，黄红梅接到和润公司的通知前往“御龙首府”小区前期物业管理单位厦门市住总物业管理有限公司（下称“住总物业”）办理交房手续。在房屋验收过程中，黄红梅发现房屋存在诸多质量问题需维修整改，便立即向住总物业提出整改要求，并请求待整改完成后再通知黄红梅办理交房。住总物业明确表示其会与和润公司沟通协调整改事宜，并在整改完成后再次书面通知黄红梅验收交房。之后，黄红梅将该房屋钥匙委托住总物业保管，该次交房程序终止。自2015年6月21日以来，黄红梅多次通过总物业直接与和润公司沟通，要求对房屋质量问题进行整改，重新办理交房验收手续，但和润公司一直置若罔闻。而且，黄红梅发现该房屋还不断出现新的质量问题。上述存在的质量问题直接导致原告黄红梅无法装修使用。 和润公司辩称，一、和润公司已依约于2015年6月21日向黄红梅交付讼争房屋，且房屋不存在质量问题。（一）2015年6月21日，和润公司向黄红梅出具《住房质量保证书》、《住房使用说明书》，依约将验收合格的房屋交付给黄红梅，黄红梅签署《房屋设备交接验收单》并领取钥匙，还向和润公司提交了《房屋二次装修申请表》、《前期物业管理协议》、《装饰装修管理服务协议》。根据黄红梅与和润公司签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合以下条件的：商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件的商品房交付买受人使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，除当事人另有约定的除外，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。综合以上事实、合同约定及法律规定，和润公司已依约向黄红梅履行完毕交房义务，自2015年6月21日起，房屋由黄红梅占有使用。（二）、对于黄红梅在交接验收单中提出的五项，第一，根据《商品房买卖合同》附件三第16条明确约定，各单元水、电、燃气入户，和润公司只负责电入户，因此黄红梅提出的“户内无电源、无装灯、插座等管线”，户内的电源管线等不在合同约定范围内，不属和润公司的交付义务；第二，二层排水管金属吊架同样未在合同约定范围内，不属和润公司的交付义务；第三，黄红梅提出一层卫生间地面开裂、多媒体盒盖坏后，和润公司立即安排人员进行修缮，已不存在上述问题。黄红梅与和润公司的买卖合同附件六中明确约定，商品房交接过程中出现的质量问题不影响交接手续的办理。黄红梅提出的五项并不涉及房屋主体结构，对房屋使用不构成实质性影响，不属质量问题，不能否定房屋已经交接的事实。（三）、对于黄红梅提交的由其单方制作的落款日期为2018年4月30的质量问题明细中提出的厨房、公共、主卧的防水需重做等问题。第一，自黄红梅收房之日，和润公司就不再持有讼争房屋钥匙。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。至2018年4月30日，黄红梅转移占有使用房屋近三年，在黄红梅占有使用期间导致房屋毁损应当由黄红梅自身承担责任。第二，黄红梅提出的“二楼半截要砌完整”，黄红梅收房时连多媒体盒盖坏这样细小的瑕疵都能发现，更何况天花板有裂缝、半截没砌完整这样显而易见的问题，而在交房交接单上黄红梅并没有提出。也就是说，黄红梅在收房之时，对房屋的构造、布局是认可的。并且，之所以未砌完整的原因在于黄红梅计划装修时要将原本位于次卧边上的楼梯移到起居室位置，为了节省装修费用，黄红梅特地托朋友向和润公司要求不要倒板。因未倒板，和润公司根本没办法把黄红梅所说的二楼半截砌完整。第三，黄红梅提出厨房、公共、主卧的防水需重做，黄红梅没有提交任何材料证明发生漏水且漏水是由房屋固有质量问题引起的。综上，黄红梅的主张不属实，且没有提供任何客观证据证明房屋存在质量问题，应承担举证不能的法律后果。二、黄红梅无权要求答辩人支付租金损失。如前所述，房屋不存在质量问题，也不存在延迟交房的情形，对于黄红梅在收房时提出的瑕疵也已经及时整改，完全具备入住的条件，没有给黄红梅造成任何损失。黄红梅至今未装修入住系因其个人安排，而不是因房屋存在问题而无法入住，黄红梅也没有提供任何合同、交付租金凭证来证明存在租房损失。据了解，黄红梅在国贸天琴湾、五洲财富、裕锦园等地均有房产，不存在需要租房的情况。实际上，黄红梅提起诉讼的目的在于拒交物业费，自黄红梅收房至今，物业公司多次向黄红梅要求依约缴纳物业费，但黄红梅仅交过6个月物业费后，就以其未实际入住房屋而拒绝交物业费，物业公司一向其催收物业费，黄红梅即以房屋有问题而作为借口拒绝缴纳。综上，黄红梅的诉请请求没有任何事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。 经审理查明：2013年7月18日，黄红梅与和润公司签订《商品房买卖合同》一份，购买由和润公司开发建设的“御龙首府”小区2号楼3002室及C111、C112号两个车位。2015年6月21日，黄红梅前往“御龙首府”小区前期物业管理单位厦门市住总物业管理有限公司办理交房手续。交房当日，黄红梅认为房屋存在质量问题，并在“房产设备交接通验收单”上写下五项问题：1、户内无电源，无装灯、插座等管线；2、二层排水管多情吊架未装；3、一层卫生间地面开裂；4、天花板有许多铁钉外露且未粉砂浆；5、多媒体线盒盖损坏。黄红梅于当日将房屋钥匙委托住总物业保管。住总物业于当日出具一份《工作联系函》，将黄红梅反映的以上问题及其他为主在交房时存在的问题向和润公司告知。和润公司认为各单元水、电、燃气入户，和润公司只负责电入户，因此黄红梅提出的“户内无电源、无装灯、插座等管线”，户内的电源管线等不在合同约定范围内，不属和润公司的交付义务；二层排水管金属吊架同样未在合同约定范围内，不属和润公司的交付义务；对一层卫生间地面开裂、多媒体盒盖坏，和润公司立即安排人员进行修缮，已不存在上述问题。黄红梅提出的五项问题不涉及房屋主体结构，对房屋使用不构成实质性影响，不属质量问题。2018年4月30日，黄红梅再次对房屋存在的问题进行列举：1、厨房、公共、主卧卫生间的防水需重做；2、二层屋面天花板的裂缝需要做防水，需做修补；3、二楼的半截墙体要砌完整；4、小空调管要做防水，外墙有渗水要做防水，5、原《房产设备交接验收单》上列明的五项缺陷未处理完毕的须处理，6、以上问题于2018年5月15日前处理完毕。和润公司于2018年10月13日收到黄红梅寄送的上述书面反映材料。和润公司认为房屋钥匙已交付黄红梅，房屋毁损应由黄红梅承担。黄红梅认为上述质量问题导致无法装修入住，造成的损失应由和润公司承担，故诉至法院。 另查明，和润公司承建的御龙首府商品房工程于2014年12月通过竣工验收。黄红梅与和润公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合以下条件的：商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件的商品房交付买受人使用。合同补充协议第四条关于交付期限及交接约定，商品房交接过程中发现的质量问题不影响交接手续的办理，买受人应在房屋交接后根据合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。 再查明，本院为查清案件事实，分别于2019年4月18日、5月16日组织双方当事人到讼争房屋实地查勘，和润公司对黄红梅主张的房屋的几个问题均进行了处理，黄红梅亦表示房屋已没有其他问题。 上述事实，有黄红梅提供的商品房买卖合同、房产证、房产设备交接验收单、房屋质量存在问题的说明、钥匙托管承诺书、EMS快递单及签收文件、工作联系函各一份，和润公司提供的商品房买卖合同、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、住房质量保证书和使用说明书、交房程序表、二次装修申请表、前期物业管理服务协议、装饰装修管理服务协议、物业费缴交明细各一份以及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，黄红梅与和润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。工程完工后，和润公司在合同约定的期限内将通过竣工验收的商品房交付黄红梅，黄红梅在《房产设备交接验收单》上签名，但对房屋存在的几个问题在交接单上注明并通过物业公司向和润公司反映。黄红梅列举的几个房屋问题均系瑕疵，不是房屋的质量问题，不影响房屋的正常装修使用。经本院组织双方当事人到讼争房屋处查勘且要求和润公司对瑕疵问题进行处理，双方当事人均表示房屋问题已处理完毕。黄红梅认为和润公司在交付房屋时房内无电源，无法对房屋进行装修入住，造成的损失应由和润公司承担。对此，本院认为，和润公司将通过竣工验收的房屋交付黄红梅，房屋并不存在严重质量问题影响正常居住使用，黄红梅亦没有提供充分证据证明交付房屋时房内无电源，本院实地查勘时房屋内是有电源接入的。和润公司已于2015年6月21日将房屋转移给黄红梅占有，房屋已交付使用，黄红梅以房屋存在质量问题为由要求重新确认交房时间并赔偿损失，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条规定，判决如下： 一、驳回黄红梅要求确认房屋实际交付时间为龙岩和润房地产开发有限公司对房屋整改完成、黄红梅办理交房、验收完毕之日的诉讼请求； 二、驳回黄红梅要求判令和润公司向黄红梅支付未及时整改导致延迟交房的租金损失120000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取为1350元，由黄红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 章             华 二〇一九年五月二十一日 书记员 陈叙颖（代）书记员林巧红（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 二、执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。