广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2688号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡森，男，1995年10月27日出生，汉族，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：覃秀芳，广东覃秀芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽桐，广东覃秀芳律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市通实电工机械有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇大宁社区大板1路****。统一社会信用代码为91441900MA4W77HF1R。法定代表人：邓方冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨贵斌、徐正洲，均系广东大洲律师事务所律师。上诉人蔡森因与被上诉人东莞市通实电工机械有限公司（以下简称通实电机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通实电机公司原审的诉讼请求：一、请求依法判决蔡森向通实电机公司返还双倍定金人民币10000元；二、请求依法判决蔡森向通实电机公司返还租赁厂房的押金人民币35000元；三、请求依法判决蔡森向通实电机公司返还2018年9月份10天的厂房租金人民币7900元；四、请求依法判决蔡森向通实电机公司赔偿因无法使用租赁的厂房所产生的搬运费人民币67930元（包括：1.请泥水工拆墙、补墙、砌墙、刷墙及整理地板等费用共计28370元；2.请吊车、货车搬运费用共计12560元；3.通实电机公司因搬迁一个月支付5名员工的工资27000元（因搬进与搬出两次共用去一个月多一点的时间）；五、请求依法判决蔡森向通实电机公司违约补偿三个月的厂房租金合计人民币71400元；六、本案诉讼费由蔡森承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、限蔡森于判决生效之日起三日内向通实电机公司返还定金5000元；二、限蔡森于判决生效之日起三日内向通实电机公司返还押金35000元；三、限蔡森于判决生效之日起三日内向通实电机公司返还租金7900元；四、限蔡森于判决生效之日起三日内向通实电机公司赔偿损失14185元；五、驳回通实电机公司的其他诉讼请求；六、驳回蔡森的反诉请求。本案原审案件受理费2072元，反诉受理费693元，合计2765元，由通实电机公司承担1007元，蔡森承担1758元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18506号民事判决。原审宣判后，蔡森不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一、三、四、六项判项；二、依法改判蔡森无须向通实电机公司返还定金5000元；三、依法改判蔡森无须向通实电机公司赔偿损失14185元；四、依法改判蔡森无须向通实电机公司返还2018年9月份十天租金7900元；五、依法改判通实电机公司向蔡森支付自2018年10月1日至2018年12月20日的场地占有使用费63467元（按合同约定厂房、宿舍租金每月23800元为标准计算，该期间场地占有使用费计为23800元/月*2月+23800元/月÷30日×20日＝63467元）；六、原审本诉、反诉诉讼费用、二审诉讼费用均由通实电机公司承担。事实和理由：一、关于定金5000元。是蔡森与通实电机公司在缔约过程中，为保障《租赁合同》最终能顺利签订，通实电机公司先行向蔡森支付5000元定金的约定。在双方正式订立《租赁合同》后，按照合同约定，通实电机公司须向蔡森支付70000元作为押金。但当时通实电机公司要求先付一半，并扣除原先支付的5000元定金，蔡森在当时实际仅收30000元。因通实电机公司称将定金转为押金，蔡森才出具“以收到现金35000元”的收据给通实电机公司。故原审法院既判蔡森返还通实电机公司定金5000元，又判蔡森返还通实电机公司押金35000元，与事实严重不符。在形式上，该定金已转为押金，蔡森不应再向通实电机公司支付定金5000元。二、关于通实电机公司主张的损失赔偿金28370元。原审法院判令蔡森承担50%的责任，判令蔡森向通实电机公司赔偿14185元，该判项是错误的。首先，合同签订前，蔡森与通实电机公司已进行过一个多月的磋商，通实电机公司已充分知悉案涉租赁物的具体情况。依照双方合同约定，蔡森将案涉租赁物出租给通实电机公司使用，其中饭堂边铁皮厂房占地面积约500平米、宿舍楼占地面积约400平米，按原有用途进行使用。通实电机公司若要对租赁物进行改建，首先应当征得蔡森同意。但通实电机公司在未征得蔡森同意的前提下，就将宿舍楼一楼改建做厂房使用，并拆除墙体，给蔡森造成重大损失。若基于合同无效，通实电机公司擅自拆墙等改建行为造成蔡森的损失，亦应在其责任范围内赔偿蔡森；其次，就通实电机公司所提供的损失依据来看，通实电机公司仅提供了由案外人叶某个人出具的收据，及叶某的出庭证言。该证据并不能充分证明通实电机公司损失有达到28370元。蔡森认为，叶某与通实电机公司有利益往来，双方之间有重大利害关系，叶某的个人证言，不能作为有效的证据使用。此外，由叶某出具的收据抬头“东莞市莞城上名华建材店”来看，通过“国家企业信息网”查询可知，经营者为詹志强，叶某本人是否与该店有劳动关系同样存疑。正如蔡森没有充分证据证明通实电机公司给蔡森造成的损失一样，通实电机公司也没有提供有效证据证明其具体损失，不能仅凭叶某三言两语，就认定叶某所言为真。如若可以，是否意味着蔡森也可以随便找个人来修墙，再让其随便报个数，据此让通实电机公司赔偿蔡森该笔数额。所以，对于原审法院认定的蔡森承担50%责任，判令蔡森向通实电机公司赔偿14185元。不管是在责任分配上，还是在赔偿数额上，蔡森均认为有失公平。三、关于9月份10天租金7900元。蔡森认为蔡森不应当返还通实电机公司该费用。相反，通实电机公司应当向蔡森支付2018年10月1日至2018年12月20日期间的场地占有使用费63467元。首先，若根据原审法院的认定，案涉《租赁合同》为无效合同，那么，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，蔡森与通实电机公司于2018年8月24日签订《租赁合同》后，当日便将案涉租赁物交付给通实电机公司使用，通实电机公司随后便安排人员进场装修，甚至于在蔡森不知情的情况下擅自将一楼改建成厂房，于2018年9月20日被长安集团公司安全生产办公室要求9月30日前将设备搬离宿舍一楼（见通实电机公司提供的证据）。并以此为由向法院起诉主张合同履行不能，要求解除合同。案涉租赁物自交付给通实电机公司使用后，通实电机公司一直在使用，且通实电机公司仅仅是因为自己擅自改建宿舍楼一楼的原因，被长安集团要求将设备从宿舍楼一楼搬出，并没有涉及其它租赁范围，而宿舍楼、厂房依然可以做正常用途使用，通实电机公司至始自终依然占用着该租赁物，也没有与蔡森办理交接手续。其次，按照双方原合同约定，通实电机公司应在原有用途使用租赁物，其中占地面积约500平方的铁皮房作为通实电机公司厂房使用，通实电机公司仅仅是小企业，500平米的厂房已足够其使用，但通实电机公司装修的过程中却擅自将宿舍楼一楼改建。如若基于通实电机公司的过错，而要蔡森承担不利后果，通实电机公司反倒受益，显然是不公平的。通实电机公司占用房屋后一直未归还给蔡森，通实电机公司称有向蔡森发送《解除租赁合同通知书》，但蔡森确实从未收到过。直到蔡森收到法院诉讼材料，才收到该《通知书》。在此之前，通实电机公司从未与蔡森交接返还案涉租赁物。案涉租赁物已被通实电机公司所破坏，即使通实电机公司称其已搬离租赁物，在通实电机公司未将租赁物完满（恢复原状或赔付损失）返还给蔡森前，蔡森有理由拒绝接收该租赁物。故通实电机公司应当向蔡森支付2018年10月1日至2018年12月20日期间的场地占有使用费63467元。最后，从通实电机公司提供的与案外人东莞市鸿大物业管理有限公司签订的《租赁合同》来看，合同签订时间为2018年10月8日，于长安集团所发出的通知时间相差不过18天，随后又在短期内迅速付清了相应款项。而对比通实电机公司新签的《租赁合同》，从内容上看，显然性价比更优于案涉租赁物。可见，通实电机公司在收到通知书前就已找好新的厂房，且已经是进行过充分的磋商和审查。蔡森有理由相信，通实电机公司是恶意改建宿舍一楼，并故意找来长安集团对其发出《整改通知书》，目的在于以此为由跟蔡森解除合同关系，好顺理成章与案外人签订新的合同关系。故，蔡森认为，若基于合同无效，9月份10天租金7900元应作为通实电机公司须向蔡森支付的2018年9月21日至2018年9月30日期间的场地占用使用费。并且，通实电机公司还应当向蔡森支付2018年10月1日至2018年12月20日期间的场地占有使用费63467元。此外，蔡森保留向通实电机公司主张2018年8月24日至2018年9月20日期间的场地占用使用费，以及因通实电机公司恶意改建造成蔡森损失的损害赔偿等责任的权利。通实电机公司未在法定期限内向本院提交书面的答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据、经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、蔡森应否向通实电机公司返还定金5000元；二、蔡森应否向通实电机公司赔偿损失14185元；三、蔡森应否向通实电机公司返还2018年9月的10天租金7900元，以及通实电机公司应否向蔡森支付2018年10月1日至2018年12月20日的占有使用费。对于焦点一，通实电机公司提交的收据显示蔡森收取定金5000元，蔡森主张该定金已转为押金，但未能提交证据证明，本院不予采信。原审法院认定蔡森应向通实电机公司返还定金5000元，处理正确，本院予以维持。对于焦点二，因案涉合同无效，双方对合同无效各承担50%责任。原审法院认定蔡森应承担50%的损失14185元，处理妥当，本院予以维持。对于焦点三，长安集团公司安全生产办公室于2018年9月20日通知通实电机公司必须搬离宿舍一楼，通实电机公司通过快递向蔡森邮寄解除租赁合同通知书，并告知其已搬离案涉租赁物。原审法院据此认定蔡森应向通实电机公司返还2018年9月的10天租金7900元，以及通实电机公司无需支付其后的占有使用费，说理充分，处理结果正确，本院予以维持。综上所述，蔡森的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2064元，由蔡森负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  陈文静审判员  雷德强二〇一九年五月二十日书记员  张珊珊谢爱玲