贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1398号 上诉人（原审原告）：刘家龙，男，1979年6月14日生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人（原审原告）：朱鹏宏，女，1980年6月4日生，蒙古族，住贵州省毕节市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224200810357452。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨颖（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司。住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。统一社会信用代码91520502692734004R， 法定代表人：吴学文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李倩（特别授权代理），该公司工作人员。 上诉人刘家龙、朱鹏宏因与被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘家龙、朱鹏宏的上诉请求：一、请求二审法院依法改判毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8818号民事判决书第一项判决内容；二、本案的二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的逾期交房违约金计算标准错误，其计算时间应当按日万分之一从2015年1月1日起计算至2016年3月29日，然而一审法院在判决时按日万分之一从2015年10月16日起计算至2016年3月29日，明显属于认定事实错误。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，相关内容也并未违反相关法律法规的规定，受法律保护，对双方具有约束力，故双方都应该按照合同的约定履行义务。现上诉人已经按合同约定履行全部义务，而被上诉人不顾合同的约定，至今尚未交付符合合同约定的商品房，其行为已经严重违约，故此应按照双方的约定，以已付房款为基数计算违约金。在一审庭审过程中，被上诉人举证上诉人于2016年3月29日入住涉案商品房，上诉人对此也表示认可，故，一审法院最终以2016年3月29日作为计算逾期交房违约金的终止时间。在一审法院对上诉人提交的证据进行审查时，一审法院认为上诉人不能证明诉讼时效存在中止、中断或延长等情形，对2015年1月1日至2015年10月16日期间的违约金不予支持，但，根据上诉人所提交的证据即“毕节大众房地产开发有限责任公司关于盘古中心业主反映问题的答复”，是能证明诉讼时效于2015年11月11日产生过中断情形，诉讼时效应当重新计算。上诉人起诉时间为2018年10月11日，根据我国《民法总则》对诉讼时效的规定，上诉人所主张的所有违约金均未超过诉讼时效，一审法院认定的逾期交房违约金的时间明显属于认定事实错误。同时，本案存在同案不同判的情况，在被告一致、一审法院一致的前提下，只有上诉人的逾期交房违约金存在超过诉讼时效的问题，其余原告在所举证据与上诉人一致的情况下，逾期交房全部的违约金均得到支持，故上诉人逾期交房全部违约金应当得到支持。综上事实，上诉人认为一审法院认定事实错误，且严重损害上诉人的合法权益，为此上诉人依法提起上诉，望毕节市中级人民法院依法撤销毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8818号民事判决书第一项判决内容，并依法改判支持上诉人的上诉请求。 大众公司二审未作答辩。 刘家龙、朱鹏宏向一审法院起诉请求：1.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司在三十日以内向原告刘家龙、朱鹏宏交付涉案商品房，并办理相应交接手续；2.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司在三十日以内为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告；3.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期交付房屋违约金（从2015年1月1日起至履行完毕交房义务止，以总房款456045元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算）暂计5000元；4.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期办理房屋权属证书违约金（从2016年7月27日起至办理转移登记有关文书并交付给原告之日止，以总房款456045元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日百分之零点零三计算）暂计5000元；5.判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司根据产权部门商品房面积实测技术报告书按《商品房买卖合同》约定退还原告5-3202号房存在的7.59个平方米面积差异的房款；6.本案的诉讼费用由被告承担。以上违约金总共暂计为10000元。在诉讼过程中，原告撤回第1项、第2项和第5项诉讼请求，第4项诉讼请求变更为判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约金（从2016年7月27日起至办理转移登记有关文书并交付给原告之日止，以总房款456045元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日百分之零点零三计算）暂计5000元。 一审法院认定事实，2014年1月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（2014-001）。合同约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节××××区中山路大众国际五单元三十二层02号（房号为5-3202），建筑面积132.84平方米，购房总价款为456,045.00元住房；付款方式为本合同签订之日买受人向出卖人交付首付款176,045.00元，余款280,000.00元买受人以银行按揭付款；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房……（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，违约金在一个月内支付；出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2016年3月29日向原告交付了涉案商品房。后因被告未能按照合同约定时间交房和办理涉案商品房转移登记，原告诉来本院请求处理。 另查明，涉案楼房未取得初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了房款的交付义务，被告应当按照合同约定时间向被告交付涉案房屋，并根据双方约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告至今未能履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任，即支付逾期交付商品房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。 关于逾期交付商品房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十三条“逾期交房责任……（2）逾期超过60日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，违约金在一个月内支付”的约定，违约金应当在涉案房屋实际交付一个月内支付。结合合同第十一条、第十三条的约定，原则上逾期交付商品房违约金应当以购房总价款为456,045.00元为基数，按日万分之一从2015年1月1日起计算至2016年3月28日。但是，原告主张的逾期交付商品房的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付商品房违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告提供的证据不能证明诉讼时效存在中止、中断或延长等情形，应当适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。据此，对2015年10月16日前的逾期交付该商品房的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持；对2015年10月17日至2016年3月28日期间的逾期交付该商品房的违约金7,479.14元（456,045.00元×0.0001×164天），未超过诉讼时效期间，予以支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金”的约定，被告应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权转移登记，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故，该违约金应以购房总价款456,045.00元为基数，按日0.03%从2016年7月27日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告之日。 关于被告的抗辩事由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故对被告主张“涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因施工方中建四局第六建筑公司擅自退场且拒不配合竣工验收导致，应免除或减轻答辩人的违约责任”的抗辩不予采纳。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。本案违约金不符合相关法律规定的明显过高，应予调减的情形。故对被告主张的“答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担违约责任，即便法院认定承担违约责任，也应考虑被答辩人未遭受损失而予以调整”的抗辩事由不予采纳。对2015年10月16日前的逾期交付该商品房的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持，故对被告主张的“超过诉讼时效部分的违约金，不予支持”的抗辩事由予以适当采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘家龙、朱鹏宏逾期交房违约金7,479.14元；二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘家龙、朱鹏宏逾期向不动产登记机构提交为原告刘家龙、朱鹏宏办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以456,045.00元为基数，按日0.03%从2016年7月27日起计算至被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告刘家龙、朱鹏宏办理涉案商品房转移登记并通知原告刘家龙、朱鹏宏之日）；三、驳回原告刘家龙、朱鹏宏的其他诉讼请求。案件受理费1,430.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明，本案一审法院收取刘家龙、朱鹏宏的起诉材料时间为2018年10月16日。 二审查明的其他事实与一审无异，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：一审判决认定逾期交房违约金计算期间为2015年10月17日至2016年3月28日是否正确。 本院认为，大众公司与刘家龙、朱鹏宏签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房的违约金从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，也即逾期交房违约金采取以日为单位的累计方式计付，属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，双方约定交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2016年3月29日，故原则上逾期交房违约金应当以购房总价款为456045元为基数，按日万分之一从2015年1月1日起计算至2016年3月28日。但一审收取刘家龙、朱鹏宏起诉材料的时间为2018年10月16日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，一审认为2015年10月16日前逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，以2015年10月17日至2016年3月28日期间计算逾期交房违约金为7479.14元（456045元×0.0001×164天）并无不当。从《毕节市七星关区人民政府关于帮助办理盘古中心房屋不动产权证的请示》、《毕节大众房地产开发有限责任公司关于盘古中心业主反映问题的答复》中并不能确认刘家龙、朱鹏宏主张权利的具体时间，即使刘家龙、朱鹏宏认为本案的诉讼时效于2015年11月11日产生过中断情形的上诉理由成立，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”之规定，一审以2015年10月17日至2016年3月28日期间计算逾期交房违约金并未损害其民事权利，故刘家龙、朱鹏宏关于一审法院认定逾期交房违约金的时间明显属于认定事实错误的上诉理由不成立，本院不予采纳 综上，刘家龙、朱鹏宏的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由上诉人刘家龙、朱鹏宏承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 可 审 判 员  张 晶 审 判 员  唐 琳 二〇一九年五月十六日 法官助理  曾 建 书 记 员  龚佳铃