广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤06民终4437号 上诉人（原审原告）：黎少雯，女，汉族，1982年10月11日出生，住广东省怀集县***************，公民身份号码441************240。 委托诉讼代理人：李加果，广东人可和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：佛山市南海万业置地有限公司，住所地：佛山市南海区************悦万广场1F-51A，统一社会信用代码914***********194B。 法定代表人：刘涛，董事长。 上诉人黎少雯因与被上诉人佛山市南海万业置地有限公司（以下简称“万业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 黎少雯上诉请求：1.撤销原判，改判万业公司向黎少雯支付逾期交房的违约金50537.86元及以该款为本金从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止的利息；2.本案诉讼费用由万业公司承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）属于万业公司指定的格式合同；黎少雯与万业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”）第十二条明确约定万业公司若逾期交房则按总房价的日万分之五支付违约金，而双方签订的补充协议却将逾期交房的违约金计算标准改为按日0.001%支付，降低几十倍之多，明显是重大地减轻万业公司的责任；签订预售合同时黎少雯已全部支付了房款，不存在逾期支付房款的可能，而此时万业公司并未交付房屋，存在逾期交付房屋的可能，万业公司在补充协议中降低逾期交付房屋的违约金计算标准，减轻其责任，该条款明显是不对等的约定，不应作为定案依据；签订补充协议时，万业公司没有对逾期交房违约金按日0.001%标准计算向黎少雯作出任何说明或提示，有违诚实信用原则，明显不公；一审庭审时万业公司陈述称补充协议关于逾期交房违约金按日0.001%标准支付是笔误，实际是按日0.01%标准计算，表明万业公司也认识到日0.001%标准明显不公，万业公司的上述陈述也有违禁反言规则；综上，补充协议关于逾期交房违约金按每日0.001%计算的约定为无效的格式条款。2.按照预售合同第二十八条的约定，补充协议关于预期交房违约金的计算标准也属于无效格式条款，本案逾期交房违约金仍应按照预售合同第十二条的约定支付。黎少雯主张万业公司应支付预期交房违约金50537.86元，有事实和法律依据。 万业公司未提交答辩意见。 黎少雯向一审法院起诉请求：1.万业公司立即向黎少雯支付逾期交房的违约金50537.86元（总房价×日万分之五×96日）及以50537.86元为本金从起诉之日起至实际付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.万业公司承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2016年10月26日，黎少雯（买受人）、万业公司（出卖人）签订了预售合同，约定：出卖人将位于佛山市南海区***********************（以下简称“涉案房屋”）出售予买受人；该商品房预测建筑面积共87.46平方米；合同总价款为1052872元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金与本合同签订时抵作商品房价款；买受人在2016年10月26日前支付全部房价款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 同日，黎少雯（乙方、买受人）与万业公司（甲方、出卖人）签订了补充协议，就双方签订的预售合同未尽事项达成补充协议，其中就买受人逾期付款及出卖人延期交房等违约责任条款补充修改为：乙方须根据认购协议约定的时间向约定的按揭银行交齐办理按揭贷款所需的所有资料，办妥按揭手续，乙方逾期完成的，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的0.01%的标准向甲方支付违约金；若乙方的按揭贷款申请未获批准的，乙方必须在收到甲方或银行的书面通知之日起5日内到甲方处变更为一次性付款或其他方式，否则视为乙方逾期付款，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的0.01%的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，则甲方有权解除合同；无论逾期交房是否超过180日，合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日已交房价款的0.001%，最高赔付额不超过总房价款的1%（该部分内容有深色显示）。 2017年4月4日，万业公司向黎少雯发出《收楼通知书》，通知黎少雯于2017年4月6日至2017年4月20日期间收楼。 2018年10月17日，黎少雯提起本案诉讼。诉讼中，黎少雯、万业公司均确认黎少雯于2016年10月26日签订涉案合同前已付清全部房款；万业公司提出补充协议中对于万业公司逾期交付涉案房屋的违约责任约定“甲方支付违约金的标准为每日已交房价款的0.001%”存在笔误，“0.001%”应为“0.01%”。 另查明，2016年10月20日，丝芙兰（上海）化妆品销售有限公司向万业公司提起诉讼，涉案房屋于2016年12月9日被查封，万业公司对此提出异议，一审法院于2017年3月9日作出（2017）粤0605执异64号执行裁定书，裁定撤销包括涉案房屋在内的房产共100套的执行行为。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。综合诉、辩双方的意见，本案争议焦点在于万业公司应以何种标准支付逾期交房违约金予黎少雯。对此，根据双方签订的预售合同、补充协议的内容可知，补充协议系黎少雯、万业公司对预售合同中包括买受人逾期付款及出卖人延期交房的违约责任在内等条款内容进行的补充或修改，该协议虽将出卖人延期交房的违约金计算标准约定为“0.001%”，与预售合同中所约定的日万分之五相比有所降低，但在该补充协议中对黎少雯逾期付款违约责任的计算标准也同样予以相应降低至“0.01%”，现万业公司亦当庭确认补充协议所约定万业公司延期交房的违约金计算标准实为“0.01%”，可见补充协议中对黎少雯、万业公司双方权利义务的约定基本对等，并不属于销售合同中约定的“减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、不合理加重买受人责任”的情形，故对黎少雯主张补充协议中有关万业公司延期交房违约责任的条款为无效条款的意见不予采纳。据此，因黎少雯与万业公司签订的销售合同及补充协议均系双方当事人自愿订立的，黎少雯并无证据反映万业公司有胁迫黎少雯签订或故意隐瞒合同条款内容的行为，且补充协议中对于万业公司逾期交房违约责任的约定内容亦有特别标注提示，故该两份协议均系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。对于销售合同与补充协议中有冲突的条款内容，因补充协议系双方最终达成的合意，故应以补充协议的约定内容为准。万业公司应按日万分之一的标准，支付以合同总价款1052872元为本金从交付房屋期限届满之次日（2017年1月1日）起计至实际收楼之日（2017年4月6日）止的违约金10107.57元予黎少雯，对黎少雯诉讼请求超出部分不予支持。对黎少雯主张万业公司支付以逾期交楼违约金为本金从起诉之日起至实际付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，因支付违约金已属万业公司因其逾期交房行为而承担的违约责任，且之前双方对违约金的支付问题存在争议，故黎少雯该项诉讼请求理据不足，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、万业公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金10107.57元予黎少雯；二、驳回黎少雯的其他诉讼请求。 一审案件受理费1063.44元，减半收取531.72元（黎少雯已预交），由万业公司负担531.72元并应于判决发生法律效力之日起十日内径付予黎少雯，一审法院不予收退。 本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。 一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是逾期交房违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉预售合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人……逾期超过30日……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”预售合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。”“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”补充协议第七条第3款第（1）项约定：“无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日已交付房价款的0.001%，最高赔付额不超过总房价款的1%。”显然，案涉预售合同和补充协议对逾期交房违约金计算标准作出了不同的约定。一般来说，补充协议是对原先订立合同的补充和变更，属于新的合意，可按照补充协议内容执行。但是，案涉预售合同对于补充协议的内容和效力作出了限制性约定，本案应当按照预售合同约定的逾期交房违约金计算标准执行。理由是： 1.黎少雯和万业公司订立预售合同的意思表示真实，预售合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行合同义务。2.补充协议约定的逾期交房违约金计算标准低于预售合同的约定，减轻了出卖人万业公司应承担的违约责任。3.补充协议约定逾期交房违约金计算标准为“每日已交付房价款的0.001%”，并且“最高赔付额不超过总房价款的1%”，该计算标准极低，甚至远远低于同期银行存款利率标准，超出合理范围。4.黎少雯在签订预售合同和补充协议之前已支付全部购房款，履行了主要合同义务，而万业公司尚未交付房屋，补充协议从形式上看既降低了逾期付款违约金计算标准，又降低了逾期交房违约金计算标准，貌似公平，在黎少雯没有逾期付款可能的情形下，实质上是单方减轻万业公司的预期交楼违约责任，并不公平。5.万业公司主张补充协议约定预期交楼违约金按日0.001%计算系笔误，实际应按日0.01%计算的意见没有证据支持，不可采信。一审法院判决逾期交房每日按照总房价的万分之一计算违约金没有事实依据，应予改判。6.《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”案涉预售合同和补充协议均为格式合同，合同文本由万业公司提供，虽然万业公司向一审法院提交了其与律师事务所签订的《悦万广场销售法律服务合同》，但仅凭该法律服务合同不足以证明万业公司在签订补充协议之前向黎少雯履行了对相关协议条款的提示、说明义务。综上，案涉补充协议关于逾期交房违约金计算标准的约定内容，不合理地减轻了万业公司应承担的违约责任，依照案涉预售合同第二十八条的约定，本案逾期交房违约金计算标准仍应以预售合同约定为准。 预售合同第十二条约定逾期交房违约金计算标准为：“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”万业公司逾期交房时间为96日，故万业公司应支付的逾期交房违约金为：1052872元×0.05%×96天=50537.86元。 综上所述，黎少雯的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20931号民事判决第二项； 二、变更佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20931号第一项为：佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金50537.86元予黎少雯； 三、驳回上诉人黎少雯的其他诉讼请求。 二审案件受理费1063.45元，由佛山市南海万业置地有限公司负担。黎少雯已向本院预交案件受理费1063.45元，佛山市南海万业置地有限公司应负担的案件受理费径付予黎少雯，本院不做收退。 本判决为终审判决。 审 判 长 王咏章 审 判 员 温万民 审 判 员 翁丰好 二〇一九年五月二十一日 法官助理 谢 童 书 记 员 何斯棋