广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25622号原告：何银妹，女，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世昌，广东信广律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区大沥镇泌冲村北南股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇泌冲村,组织机构代码69648681-0。负责人：郭志祥，社长。被告：佛山市南海区大沥镇泌冲村大沙股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇泌冲村，登记证号粤农集字第**。负责人：范景信，代理社长。两被告共同委托诉讼代理人：姚炽林，广东星宇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。原告何银妹与被告佛山市南海区大沥镇泌冲村北南股份合作经济社（以下简称北南经济社）土地租赁合同纠纷一案，本院2018年12月14日立案后，根据原告申请，本院依法追加佛山市南海区大沥镇泌冲村大沙股份合作经济社（以下简称大沙经济社）为本案共同被告。被告北南经济社在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序于2019年4月11日、5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王欣，两被告的共同委托诉讼代理人姚炽林、邓彩芳到庭参加两次庭审，原告的委托诉讼代理人梁世昌到庭参加第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失518270元；2.被告收取的第三方土地整理费及土地闲置费归原告所有，至起诉日为3239028元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《土地使用权转让合同书》合法有效；2.被告向原告赔偿损失674800元（根据土地面积按每年每亩50000元自签订合同之日计至起诉之日）；3.被告继续履行合同，并责令其向行政主管部门办理建设用地使用权的相关手续；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告北南经济社（此前名称为“佛山市南海区大沥镇泌冲村大沙股份经济合作社北南分社”）、大沙经济社于2006年10月17日签订《土地使用权转让合同书》，被告将位于佛山市南海区大××村“禾字北”的土地719.82平方米转让给原告使用，转让期限为70年，价款总额为741414.6元；该土地四边除北面为后海村下水道外，其余均为厂房。合同约定原告租用土地的用途为建厂房或开办企业，原告应按国家规定的城市规划和建设需要使用土地，并符合环保规定。此外，合同还约定被告应协助办理土地证照及水、电报装事项；原告有权转让、出租；如因特殊情况，国家提前收回土地使用权，补偿款归原告所有，与被告无关。合同签订后，原告于2006年10月31日支付了合同约定的价款741414.6元，被告出具了相应的收据。合同签订后，原告拟在租用的土地上建造厂房自用或出租，但经了解，被告并没有办理该土地的集体建设用地证，根据法律规定，该土地不能用于非农建设，故此原告只能将该土地用于农业用途。直到去年，原告得知该地块已被佛山市南海区国土城建和水务局纳入控制性规划用地，可以申请办理土地用途变更，原告多次要求被告办理变更手续，但被告置之不理，原告也曾与他人协商转租事宜，被告也不同意办理转租手续。直到起诉前不久，原告从他方得知，被告将包括已出租转让给原告上述土地在内的土地约70亩全部转让给佛山市千兴投资有限公司进行土地整理并准备进一步开发，约定的土地整理价格为300万元/亩，被告已收取了订金且在土地最终整理完成时可每年收取土地闲置费5万元/亩。原告认为，被告上述行为属于“一地二卖”，严重损害了原告的合法权益，原告与被告早已签订了合同且支付了对价，已依法取得上述土地的使用权，即使被告基于村名利益将土地统一交由第三方开发，相应的权益也应归还原告所有。综上，为维护原告的合法权益故提起诉讼。被告北南经济社辩称，一、涉讼合同违反了土地管理法关于集体土地用于非农建设应当在政府登记及发证书的规定。因此合同无效。二、即使合同有效，北南经济社没有向原告赔偿损失的义务。北南经济社已经全部履行合同明确约定的义务，合同签订时原告已知悉土地没有办证。北南经济社按约将土地交付给原告后，原告不积极使用土地而产生的损失不应由北南经济社承担。合同中没有约定被告需要向行政部门办证的义务，仅在条件满足时进行协助。三、原告一方面陈述土地闲置，一方面陈述土地用于农业用途，实际损失原告没有证据证明。对于土地闲置费的计算没有依据。如合同无效，原告不能取得土地的使用权及与土地有关的收益，土地损失也是北南经济社的损失，应由原告赔偿北南经济社。四、根据原告陈述北南经济社将土地交给第三方千兴公司整理土地，原告没有任何事实依据，也没有证据证明该事实。原告主张赔偿是依据北南经济社交给第三人整理土地而计算闲置费，故北南经济社的主张的没有依据。被告大沙经济社辩称，大沙经济社不是合同相对方，从合同写明的合同双方及合同主文可知，合同的双方是北南经济社与原告，而不是大沙经济社。当时盖村民小组的章是南海区村组织的惯例，只表明知悉、见证。自然村的租赁合同均会找上一级的村民小组盖章作以见证，故大沙经济社应与本案无关。大沙经济社与北南经济社是两个相互独立的平行的经济组织，各自的股东、财产都是相互独立的。原告证据中签名的人都是北南经济社的人，与大沙经济社没有关系。被告北南经济社向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告北南经济社于2006年10月17日签订《土地使用权转让合同书》无效；2.原告立即腾退、返还《土地使用权转让合同书》所涉土地予北南经济社；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：原告何银妹与北南经济社于2006年10月17日签订《土地使用权转让合同书》，约定北南经济社将位于佛山市南海区大××村“禾字北”（土名）的土地719.82平方米转让给何银妹使用，转让期限为70年，约定用途为建房或开办企业。该合同因违反《土地管理法》第十一条、第六十三条的约定应当被认定无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以退还，故北南经济社主张何银妹立即腾退、返还涉讼土地。原告对反诉辩称，一、原、被告签订的涉讼合同合法有效：1.原告签订涉讼合同经过南北经济社村民表决；2.虽然当时合同签订用于非农建设，但原告签订合同付费后，被告没有办理集体土地建设用地证，原告严格按照法律规定暂时用于农业建设，原告行为没有违反规定。此外，原告了解涉讼土地有条件办理土地用途变更，在此情况下应以双方实际使用情况确定合同效力。二、被告应履行合同约定办理涉讼土地使用权变更登记手续，原告在起诉前涉讼土地已经被国土局变更为二类建设用地。在此情况下，被告按照合同约定有义务变更土地用途，且该申请变更只能由被告提出，故原告要求被告向相关部门申请办理变更手续。既然合同合法有效，被告提出腾退土地没有任何依据。大沙经济社针对北南经济社的反诉请求无异议。诉讼中，原告举证如下：1.土地使用权转让合同书及附件（平面图）原件1份；2.佛山市大××村会议表决记录复印件（加盖大沙村民小组、北南经济社印章）1份、佛山市大××村会议表决记录原件1份（加盖北南经济社印章）；证据1-2，用以证明原、被告签订的租赁合同有效，是真实的意思表示。3.大沥镇泌冲村集体经济组织收据复印件1份，用以证明被告在2006年10月31日收取了租赁合同约定的全部价款。4.图片打印件4页，用以证明在使用土地期间按照国家规定用于农业建设，没有违法。5.骆伟洪谈话笔录原件3页、骆伟洪身份证复印件1份，用以证明原告曾与案外人达成转让涉讼租赁合同权利义务的合意，但应被告告知案外人该土地不能转让，导致原告转让失败，进一步扩大原告的损失。6.佛山市南海区国土城建和水务局（规划）政府信息公开告知书（2019）第17号原件1份，用以证明涉讼土地属于公示中的“二类居住用地”，可以申请办理建设用地的土地使用权变更手续，但被告拖延办理相关手续并以该土地没有办理建设用地的审批手续为由主张合同无效，损害原告的合法权益。两被告举证如下：1.照片打印件3张，用以证明被告履行了涉讼合同的约定，向原告提供了水电基础实施到地头，只是原告没有自行接通水电。2.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份；3.集体土地所有证（0700051）复印件1份证。证据2-3，用以证明涉讼土地的登记情况，涉讼土地及附近土地一并登记在大沙经济社名下，没有办理使用权证。4.证明（2019.4.16）原件1份，两被告出具证明，确认涉诉土地因为开发需要登记在大沙经济社名下，但实际上涉讼土地是归北南经济社所有。5.佛山市自然资源局南海分局关于政府信息公开申请的答复原件1份，证明涉讼土地没有办理由农用地变更为建设用地的批准文件。经庭审质证、辩证，原告出示的证据1、2、4、6，两被告出示的证据1-5，相对方对上述证据的真实性均无异议，本院确认该部分证据的真实性。两被告对原告出示的证据3真实性不予确认，因原告未提交原件核对，本院对该证据的真实性不予确认。两被告对原告出示的证据5不予确认，经审查，陆伟洪的陈述并无其他证据印证，其亦未出庭接受质询，故本院对该证据不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2006年9月21日晚，北南经济社召开户主会议，就关于“禾字北”地块出租70年、一次性收款、每平方米1030元的内容进行表决。南海区大沥镇泌冲村大沙村民小组在原告持有的会议记录表复印件上加盖印章。2006年10月17日，北南经济社（甲方）与何银妹（乙方）签订《土地使用权转让合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区大××村“禾字北”（土名）的719.82平方米土地转让给乙方使用。转让期限为70年，即2007年1月1日至2076年12月31日止，金额每平方米1030元，总额741414.6元；合同签订后，乙方首期向甲方支付500000元作为定金，待甲方填土完毕，将土地交付乙方时，乙方将余下的款项一次性付清给甲方；甲方出让该土地的用途为建房或开办企业，乙方须按国家规定的城市规划和建设需要使用土地，并符合环保规定；乙方如改变土地的用途应当取得甲方同意；甲方在能力范围内协助乙方办理水、电报装事项；如国家准许办理该土地国有土地证或集体土地证时，甲方在能力范围内积极协助办理有关手续，但合同到期时，所办的土地证和房产证无条件与合同的时间同时终止归回甲方所有。双方并约定其他权利义务。合同加盖了南海区大沥镇泌冲村大沙村民小组印章。北南经济社确认于2006年10月31日收到涉讼土地转让款741414.6元。2019年5月9日，佛山市自然资源局南海分局关于政府信息公开申请的答复（编号2019942）载明，经以土地坐落关键字为“禾字北”查询，未发现有土地坐落为“禾字北”的农用地转为建设用地的批准文件。另查明，坐落佛山市南海区大沥镇泌冲社区居委会的2.8080公顷土地登记的土地所有权人为佛山市南海区大沥镇泌冲大沙股份合作经济社农民集体，土地证号为集有（2015）07000**，登记日期为2015年10月20日。被告在庭审中确认涉讼土地包含在集有（2015）0700061土地证的土地范围内，再查明，佛山市南海区大沥镇城乡统筹局于2019年4月9日出具《证明》，佛山市南海区大沥镇泌冲村大沙股份合作经济社曾使用“泌冲村大沙村民小组”为组织名称。双方在诉讼中一致确认涉讼土地性质为农用地，地上没有建筑物，没有，地上没有建筑物建设用地的审批手续。原告陈述称承租土地后用于种树、种菜，部分被旁边的工厂或村民堆放杂物。被告陈述称涉讼土地部分围起来种菜，大部分没有围蔽，现场杂乱，放置了部分杂物。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，虽然涉讼土地登记在大沙经济社名下，大沙经济社亦在《土地使用权转让合同书》中加盖印章，但涉讼土地出租前由北南经济社的户主开会表决，《土地使用权转让合同书》写明出租一方为北南经济社，大沙经济社亦明确表示涉讼土地实际归北南经济社所有，其并非《土地使用权转让合同书》的相对方，事实上原告也是向北南经济社支付租金，根据合同相对性原则，北南经济社系涉讼土地的出租人，本院对原告关于大沙经济社亦系涉讼土地出租人的意见不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。可见，国家对农民集体所有土地用于非农业建设有着严格的规定。本案中，原告、北南经济社在2006年10月17日签订《土地使用权转让合同书》，将涉讼土地作非农业建设使用出租，而当时该土地未办理任何建设用地手续。原告承租土地后虽尚未实际用于建房或开发企业，部分土地用于种植农作物，但双方在合同履行过程中也并未协商变更合同约定建房或开发企业的用途，且部分土地处于闲置或堆放杂物的状态，可见双方签订的《土地使用权转让合同书》明显有囤积农业用地开发的合意，即使如原告所述涉讼土地现已被规划为二类居住用地，根据法律规定，农用地转为建设用地的应以办理农用地转用审批手续为准，而涉讼合同项下的土地目前并未申请办理农用地转用审批手续，即目前租赁的土地仍不具备建设用地条件，本院据此认定原告与北南经济社签订的《土地使用权转让合同书》因违反法律强制性规定而无效，本院对北南经济社主张确认合同无效的诉讼请求予以支持，对原告主张确认合同有效的诉讼请求不予支持。合同继续履行以合同有效为前提，原告主张被告继续履行合同并向行政主管部门办理建设用地使用权的相关手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同无效，因履行合同收受的财产应予返还，原告应返还涉讼土地予北南经济社。涉讼土地除了种植农作物外，仍堆积了部分杂物，故本院对北南经济社的腾退请求予以支持。原告主张被告赔偿损失674800元，是基于合同有效而产生的可期待利益，且亦无相关证据予以证明，故本院对原告该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认何银妹和佛山市南海区大沥镇泌冲村北南股份合作经济社于2006年10月17日签订关于坐落佛山市南海区大沥镇泌冲大沙村“禾字北”（土名）的719.82平方米土地的《土地使用权转让合同书》无效；二、何银妹应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上述第一项合同项下坐落佛山市南海区大沥镇泌冲大沙村“禾字北”（土名）的719.82平方米土地予佛山市南海区大沥镇泌冲村北南股份合作经济社；三、驳回何银妹的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，本诉受理费减半收取5607.07元，财产保全费5000元，合计10607.07元（何银妹已预交23429.19元），由何银妹负担。反诉受理费5607.07元（佛山市南海区大沥镇泌冲村北南股份合作经济社已预交），由佛山市南海区大沥镇泌冲村北南股份合作经济社负担2803.54元，由何银妹负担2803.53元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。何银妹多预交的案件受理费12822.12元，在本判决生效后，经何银妹书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年五月三十一日书记员  林浩成