四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初946号 原告：郑珍珍，女，1986年3月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：刘岚琪，四川明炬（巴中）律师事务所律师，特别授权。 被告：王秋玉，女，1966年8月15日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：阳秀，泰和泰律师事务所律师，特别授权。 被告：成都曼松酒店管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区成飞大道南段****楼****。 法定代表人：王秋玉;职务：董事长。 委托诉讼代理人：阳秀，泰和泰律师事务所律师，特别授权。 原告郑珍珍与被告王秋玉、成都曼松酒店管理有限责任公司（以下简称曼松酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑珍珍的委托诉讼代理人刘岚琪，被告王秋玉、曼松酒店公司的委托诉讼代理人阳秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郑珍珍向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.解除郑珍珍与王秋玉在2014年5月17日签订的《房屋租赁合同》（合同编号:1306）,由王秋玉、曼松酒店公司连带返还租赁房屋，返还时拆除房屋装修，恢复原状，且不得造成房屋损害，并对整改后的专用电梯，给予郑珍珍通行便利，为郑珍珍办理专门的通行卡，或者由王秋玉、曼松酒店公司连带将电梯恢复原状；2.王秋玉、曼松酒店公司连带向郑珍珍支付自2018年9月1日起拖欠的租金每月为1625.03元，直至《房屋租赁合同》解除后王秋玉、曼松酒店公司返还房屋时止；3.王秋玉、曼松酒店公司连带向郑珍珍支付私自扣减的租金共计3250元；4.撤销郑珍珍对曼松酒店公司、王秋玉免租期租金的赠与，由曼松酒店公司、王秋玉连带向郑珍珍支付免租期的租金共计9112.32元（期限自2014年11月1日至2015年4月30日）；5.王秋玉、曼松酒店公司连带向郑珍珍支付违约金180800元；6.王秋玉、曼松酒店公司承担本案的诉讼费。审理中，郑珍珍撤回第一项诉讼请求中的部分诉讼请求即“且不得造成房屋损害，并对整改后的专用电梯，给予原告的通行便利，为原告办理专门的通行卡，或者由二被告连带将电梯恢复原状”。 事实与理由：2014年4月6日，郑珍珍购买位于成都市青羊区房屋，建筑面积为36.17平方米。2014年5月17日，郑珍珍将该房屋出租给王秋玉，并签订合同编号为1306号的《房屋租赁合同》，以供王秋玉开设酒店。合同签订后，郑珍珍于2014年11月1日将租赁房屋交付给王秋玉并履行完毕租赁合同的主要义务。在王秋玉筹备酒店公司的过程中对楼道电梯进行了整改，只有用曼松酒店公司办理的卡片才能进出电梯，同时王秋玉于2015年5月7日开始支付月租金。但王秋玉、曼松酒店公司自2016年9月17日起以郑珍珍需要缴纳税费为由私自按房屋月租金8.5%扣取税金，拒绝足额向郑珍珍支付租金。另外，后来王秋玉、曼松酒店公司又要求郑珍珍交付房屋有关的买卖合同等资料，因无合同约定，又不属于租赁合同附随义务，因此郑珍珍没有提交，王秋玉、曼松酒店公司却以此为由自2018年9月1日起拒绝向郑珍珍支付租金。王秋玉、曼松酒店公司拒绝支付租金的理由，属于根本违反合同的行为。故郑珍珍认为：其一、根据合同约定，王秋玉拒付租金的行为已构成根本违约，郑珍珍有权解除合同，并有权要求王秋玉、曼松酒店公司承担违约责任，即按约要求其支付违约金。其二、王秋玉为酒店经营管理需要，对楼道电梯进行整改后需要专卡才能进出，其已妨害郑珍珍收回房屋后的通行便利，故王秋玉、曼松酒店公司应将电梯恢复原状，或者予以郑珍珍必要的协助。其三、对于装修装饰的归属，合同中并无约定，因王秋玉的行为导致本合同被解除，郑珍珍不同意利用其装修装饰的残值，也不予以补偿，要求其拆除，并恢复原状，且不得损害房屋。其四、对于合同中约定的免租期，是因为王秋玉、曼松酒店公司筹备酒店要对房屋进行装修，装修期间的租金成本由郑珍珍承担，实属已违反诚实信用与公平原则，与法律规定相悖，且即使郑珍珍同意，对王秋玉、曼松酒店公司附条件的赠与，所附条件就是以王秋玉、曼松酒店公司如约履行租赁合同为前提，现王秋玉、曼松酒店公司的行为已违反合同约定，己构成根本违约，故郑珍珍行使法定撒销权，要求王秋玉、曼松酒店公司支付免租期六个月的租金。其五、对王秋玉、曼松酒店公司扣减郑珍珍的租金，因合同中未约定由王秋玉代扣代缴，王秋玉、曼松酒店公司又无法定的扣缴权利。鉴于王秋玉、曼松酒店公司长期履行合同义务存在瑕疵，且拖欠租金后经郑珍珍催告又拒不履行支付租金的主要合同义务，其行为已构成根本违约。为维护郑珍珍的合法权益，诉至本院，请求判如所请。 王秋玉辩称，王秋玉不是本案的适格被告。 曼松酒店公司辩称，是郑珍珍先不履行向曼松酒店公司开具租金发票的义务，所以曼松酒店公司在多次要求被拒绝停止支付租金，曼松酒店公司认为是郑珍珍违约在先。缴纳租金后提供对应的发票虽然在合同中没有明确约定，曼松酒店公司认为这是日常交易习惯，也是法定的义务。租金在2019年2月15日全部支付，诉讼请求第三项中的税费可以退还但需要郑珍珍提供对应的租金发票。关于免租期间的租金赠与，合同中没有约定不应当支持。曼松酒店公司认为其不存在违约行为，且违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的当事人身份信息、《商品房买卖合同》、房屋的产权证，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.郑珍珍提交了2014年11月1日，《租赁房屋交接确认书》，欲证明郑珍珍与王秋玉、曼松酒店公司存在房屋租赁合同关系，及合同期限、房屋位置、承租用途、租金、租金支付期限、税费承担、违约责任等与本案有关的合同约定，以及王秋玉、曼松酒店公司违反合同约定构成违约的事实。王秋玉、曼松酒店公司对其真实性、合法性、关联性均不认可，认为只有出租人单方面的签字。本院认为《租赁房屋交接确认书》作为《房屋租赁合同》的附件，具有真实性、合法性、关联性，予以采信； 2.郑珍珍提交了2018年11月28日，成都银行银行交易流水，欲证明曼松酒店公司向郑珍珍支付租金的情况，及曼松酒店公司存在私自扣除税费后未足额支付租金，自2018年9月1日起未向郑珍珍支付租金，构成违约的事实，以及达到合同解除条件的事实。王秋玉、曼松酒店公司对银行交易流水真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为后面没有支付租金因为郑珍珍没有出具代开发票的相关材料，所以导致曼松酒店公司从2018年9月之后没有支付租金。本院认为该组证据真实性、合法性予以确认，关联性将结合全案证据综合认证； 3.郑珍珍提交了案涉房屋内照片，欲证明涉案房屋的现状及装修情况。王秋玉与曼松酒店公司对其照片的真实性、合法性、关联性有异议，认为不能证明是本案涉案房屋室内的整体情况。本院认为该组证据真实性、合法性予以确认，关联性将结合全案证据综合认证。 4.郑珍珍与王秋玉、曼松酒店公司分别提交了《房屋租赁合同》。郑珍珍欲证明双方之间存在房屋租赁合同关系，合同中约定了租赁期限、房屋位置、租金、税费承担等事项。王秋玉、曼松酒店公司欲证明合同第七条第5款明确约定，租赁期间法律法规要求由出租人承担的税费由出租人承担。郑珍珍对其证明目的有异议，租赁期间曼松酒店公司自身经营的税费由其承担，法律法规要求由出租人承担的税费由出租人承担。本院认为该合同内容是双方共同约定并签字确认的，对其内容的真实性、合法性、关联性予以采信。 5.王秋玉、曼松酒店公司提交了银行转账凭证，欲证明曼松酒店公司自2017年3月至2019年2月向郑珍珍支付合同约定租金的银行转账凭证，其中2018年9月之前曼松酒店公司按约向郑珍珍支付房租，2019年2月15日曼松酒店公司将2018年9月至2019年2月房屋一次性支付给郑珍珍，曼松酒店公司按照合同约定履行了相应的房屋给付义务。郑珍珍对其2019年2月15日的转款无异议，其转款为2018年9月1日至2019年2月28日共5个月，每月租金为1625.03元，每月差130元未支付，该证据只能说明曼松酒店公司向郑珍珍支付了拖欠的租金，不能证明其消除了违约的事实。本院认为双方对已经支付的租金均认可，故对转账凭证的真实性、合法性、关联性予以采信。 6.曼松酒店公司提供了其他出租人陈丹丹、费雯静、杨慧的房屋租赁合同、房租支付凭证、其代开发票的发票原始联及完税凭证、房屋买卖合同，欲证明其他出租人与郑珍珍签定的《房屋租赁合同》内容完全一致，且曼松酒店公司一直按时履行房租支付义务，其他出租人均向曼松酒店公司开具租金发票，开票方式为曼松酒店公司向税务局代各位出租人申请代开发票，出租人承担相应税费，并积极配合曼松酒店公司提供开票所需的相应材料。郑珍珍对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为该证据与本案不具有关联性，不予采信。 经审理查明，2014年5月17日，郑珍珍（出租方，甲方）与王秋玉（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》主要约定：“第一条，甲方房屋坐落于成飞大道南段383号中铁瑞颐城1号楼13层06号房，建筑面积为36.16平方米；第二条该房租赁用途为酒店及相关用房；第三条，租赁期限自2014年11月1日起至2032年10月31日止，其中交房后六个月即2014年11月1日起至2015年4月30日为甲方免租期，本合同的具体起租时间以甲方交付房屋给乙方次日开始算起……第四条中，乙方承诺甲乙双方均同意确认，乙方根据经营需要新注册具有独立法人资格的酒店公司，该酒店公司成立后，本合同约定的由乙方享有的权利和承担的义务均全部自动转移给新注册的酒店公司承继、履行、继续享受与执行……第五条，1.本协议签订后乙方支付给甲方一个月房租作为定金，房屋交付乙方使用后免租期满开始按月支付租金，此时该定金转为房屋租赁保证金，于租赁期满时由甲方退还乙方。因房屋装修需要，房屋交付乙方后的半年属于装修免租期，期间乙方不需要支付任何租金；2.该房第一年起始月租金为42元/㎡，租金在租期第4年起每3年递增一次，递增比例为每三年递增月租金的7%。第1年至第三年42元/㎡，月租金1518.72元，第4年至第6年44.94元/㎡，月租金1625.03元……第六条，租金按月支付，乙方必须在每月10号前用转账支付方式支付本月租金给甲方。乙方的银行付款凭证作为有效支付甲方租金的依据，无需甲方出具收款凭证……第七条……5.租赁期间，乙方自身经营的税费由乙方承担，法律法规要求由出租人承担的税费由出租人承担……第十条违约责任的约定1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方不得违反本合同的约定，如乙方超过付款期七日仍未交付租金的，甲方按应收房租款的千分之五按日计算，向乙方加收滞纳金。如乙方超过30日仍未支付房租款项的，甲方有权解除合同，乙方应按每套房投入的装修总价（即2500元/㎡）的双倍作为违约金赔付予甲方……”该合同落款处由郑珍珍签名与王秋玉签章确认。后附《租赁房屋交接确认书》附件，载明房屋交接时间为2014年11月1日，装修状况为清水房，无家具家电。 郑珍珍的成都银行体育场路支行的账户交易流水显示，2015年5月7日起王秋玉通过银行转账向郑珍珍支付1518.72元/月租金至2016年7月9日；2016年8月10日，曼松酒店公司向郑珍珍支付租金1518.72元；2016年9月17日，曼松酒店公司向郑珍珍支付租金1258.72元；2016年10月17日起至2017年10月18日，曼松酒店公司向郑珍珍每月支付租金1388.72元；2017年11月21日至2018年8月17日，每月支付租金1495.03元。 2019年2月15日，曼松酒店公司向郑珍珍支付2018年9月至2019年2月的房租合计8970.18元。2019年3月10日，曼松酒店公司向郑珍珍支付2019年3月房租1495.03元。 另查明，青羊区成飞大道南段383号1栋13楼6号房屋为郑珍珍所有，建筑面积为36.17㎡，套内建筑面积27.94㎡。 审理中，郑珍珍陈述2016年9月17日曼松酒店公司应付房租1518.72元，实付房租1258.72元；2016年10月17日至2017年10月18日，应付房租1518.72元，曼松酒店公司实付房租1388.72元，曼松酒店公司私自按8.5%扣税。2017年11月21日至2018年8月17日应付房租1625.03元，实付房租1495.03元。已经收到曼松酒店公司于2019年2月15日支付的租金，曼松酒店公司私自按8%扣税。上述总计扣除3250元。 曼松酒店公司陈述双方曾到青羊区税务局核实案涉房屋租金纳税问题，税务局工作人员告知：案涉房屋租金所涉及的税费应由原告方（房屋出租人）缴纳税款，税种主要包括个人所得税、印花税、房产税等，租金每月缴税率约为8.5%，同时2019年1月1日后有调整。 本院认为，郑珍珍与王秋玉签订的《房屋租赁合同》经双方签字盖章确认，应系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应切实履行合同义务。 关于王秋玉的连带责任问题。《房屋租赁合同》约定王秋玉所注册成立的曼松酒店公司全部承继王秋玉所享有的合同权利和义务，曼松酒店公司于2014年10月28日成立，王秋玉为曼松酒店公司法定代表人，2016年8月后的租金由曼松酒店公司支付，故曼松酒店公司为《房屋租赁合同》的相对方。曼松酒店公司作为完全民事行为能力的公司法人，享有民事权利并承担相应的民事义务，郑珍珍要求曼松酒店公司法定代表人王秋玉承担所涉的连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于合同解除。双方约定当月租金应在每月10号前支付，曼松酒店公司逾30日未支付租金的，郑珍珍有权解除合同。曼松酒店公司辩称因郑珍珍未提交代开发票所需的材料，于2018年9月暂停支付租金。本院认为双方无缴纳税费及开具发票的约定，故对曼松酒店公司的辩解不予采纳。曼松酒店公司逾期30日未支付租金，其行为构成违约，郑珍珍与曼松酒店公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月21日解除。 关于扣减的租金问题。双方在《房屋租赁合同》中约定了租金及租金计算方法，曼松酒店公司应按照约定支付租金。是否应缴纳税费、如何确定税率、税收缴纳方式属于行政机关处理范围，不属于人民法院受案范围，本院不作处理。本案中，曼松酒店公司未提交证据证明已经代郑珍珍支付了税费，故其扣减租金抵扣税费无事实依据，应予返还。2016年9月17日，实付租金1258.72元，2016年10月17日起至2017年10月18日，实付租金1388.72元/月，根据双方之间的约定租金为1518.72元/月；2017年11月21日至2018年8月17日，每月支付租金1495.03元，而应付租金为1625.03元/月。故郑珍珍要求曼松酒店公司支付自2016年9月17日至2018年8月17日扣除的租金3250元，于法有据，本院予以支持。 关于自2018年9月1日起至返还房屋时的租金问题。审理中，曼松酒店公司已经向郑珍珍支付了2018年9月至2019年3月的租金，租金标准为1495.03元/月。基于前述论证，曼松酒店公司仍需向郑珍珍支付2018年9月至2019年3月的扣除的租金及占有使用费910元（7个月×130元/月）。案涉《房屋租赁合同》已于2018年12月21日解除，曼松酒店公司已支付2019年3月之前的房屋占有使用费，郑珍珍主张月租金按1625.03元计算，故本院将房屋占有使用费调整为：自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止，按1625.03元/月计算。 关于支付免租期租金问题。《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，曼松酒店公司收房后对案涉房屋进行装修，并实际承租了案涉房屋，双方亦未约定合同解除后，免租期内对应的租金责任的承担，郑珍珍要求曼松酒店公司支付免租期内租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于恢复原状问题。案涉房屋交付时为清水房，无家具家电，郑珍珍授权曼松酒店公司对案涉房屋进行装修。本院认为，已经形成附合的装修装饰物无法拆除，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，郑珍珍未提交证据证明案涉房屋存在未形成附合的装饰装修物，故本院对其恢复原状的诉讼请求，不予支持。 关于违约金问题。郑珍珍与曼松酒店公司之间的《房屋租赁合同》于2018年12月21日解除，依据《房屋租赁合同》第十条第一款的约定，因曼松酒店公司未按期支付租金，且超过30日，解除合同后曼松酒店公司应按每套房投入的装修总价（即2500元/㎡）的双倍作为违约金180800元（2500元/㎡×36.16㎡×2）赔付郑珍珍，又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，曼松酒店公司认为违约金过高。本院认为双方关于违约金约定显著过高，郑珍珍未提交证据证明其损失，结合本案实际情况，参照每年租金标准，本院将曼松酒店公司承担的违约金酌情调减为20000元，对于郑珍珍主张的超出部分不予支持。 综上所述，本院对郑珍珍的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认解除郑珍珍与成都曼松酒店管理有限责任公司于2014年5月17日签订的《房屋租赁合同》； 二、成都曼松酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还郑珍珍的房屋，并支付郑珍珍房屋占用使用费（自2019年4月1日起至实际退还房屋之日止，按1625.03元/月计算）； 三、成都曼松酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向郑珍珍支付扣减的租金4160元； 四、成都曼松酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向郑珍珍支付违约金20000元； 五、驳回郑珍珍的其余诉讼请求。 如果成都曼松酒店管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4196元，减半收取2098元，由郑珍珍负担1836元，由成都曼松酒店管理有限责任公司负担262元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张亚斐 二〇一九年五月二十七日 书记员  孟思嘉