中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终392号 上诉人（原审原告、执行案外人）：邓小六，女，1956年12月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：刘文峰，云南弘石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙艳婷，云南弘石律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：陈春蕊，女，1977年3月16日出生，汉族，住云南省昆明市广福路湖畔之梦小区******。 原审第三人（被执行人）：陈为民，男，1969年1月25日出生，汉族，住云南，住云南省昆明市广福路湖畔之梦小区******iv> 原审第三人（被执行人）：崔玉婷，女，1984年4月26日出生，白族，住云南省昆明市广福路湖畔之梦小区******。 上诉人邓小六因与被上诉人王嘉庸、原审第三人云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）、云南金福地房地产开发经营有限公司（以简称金福地公司）、陈春蕊、陈为民、崔玉婷案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2018）云民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。邓小六的委托诉讼代理人刘文峰、王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼。金福地公司、海运公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷等原审第三人经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邓小六上诉请求：撤销一审判决，改判支持邓小六的一审全部诉讼请求，王嘉庸承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院法律适用错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条并无关于消费者主体认定的要求，邓小六与金福地公司已经签订合法有效的房屋买卖合同，系该二十九条规定适格买受人。至于是工程抵款还是现金缴款，仅是房屋价款不同的支付方式而已，并不能否认邓小六系《商品房购销合同》买受人的主体资格，邓小六享有商品房买受人的权利。本案符合该条规定的全部条件，应当适用该条规定支持邓小六的异议请求。 王嘉庸辩称，邓小六是通过抵债占有房屋，其不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条所规定的“消费者”，不应适用该条。而邓小六是在法院查封之后行使对房屋的占用，也不应适用该规定第二十八条的规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金福地公司、海运公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷等原审第三人未予答辩。 邓小六向一审法院提出诉讼请求：判决中止对金福地花园10幢***号房屋的拍卖，解除对金福地花园10幢***号房屋的查封及其他执行措施。 一审法院认定事实：2010年9月27日、2011年5月6日，金福地公司与云南天筑幕墙装饰工程有限公司（以下简称天筑公司）分别签订两份《铝合金门窗施工合同》，约定金福地公司将位于彩云北路与广福路交汇处子君村旁“金福地花园”南区10-18栋及商业部分8、9、16、17栋的铝合金门窗安装工程发包给天筑公司施工。2012年4月17日，金福地公司与天筑公司对铝合金门窗安装工程进行结算，确认了工程造价。2012年12年7日，金福地公司与天筑公司签订《房屋抵偿工程款协议》，约定金福地公司尚欠天筑公司3435035.7元，以金福地花园10幢***、***、***、***、***号五套房屋的销售总价3205003元抵扣天筑公司的部分工程款。2013年10月7日，邓小六与金福地公司签订《商品房购销合同》，约定金福地公司以682515元的价款将位于官渡区房屋出售给邓小六。2014年6月12月，金福地公司向邓小六开具了682515元的购房款《收据》。邓小六主张其于2014年6月接房并装修入住至今。 一审法院另查明，王嘉庸诉陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，查封、扣押、冻结了陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，一审法院查封了金福地公司开发的位于昆明市官渡区金福地花园的部分房产和部分土地使用权，其中包括案涉房屋。案件进入执行程序后，一审法院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定拍卖包括金福地公司开发经营的位于昆明市官渡区广福路与昆洛路交叉口附近的金福地花园价值6863.41万元的房地产。案外人邓小六以对执行标的享有合法权益为由向一审法院提出书面异议。一审法院于2018年3月15日作出（2017）云执异298号裁定，驳回邓小六的异议请求。 综合各方当事人的诉辩主张，一审法院认为，案件争议焦点为：邓小六对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对涉案房屋的所有权。 一审法院认为，首先，以物抵债是债权的实现方式，以物权的变更来实现债权的清结。天筑公司提交了《铝合金门窗施工合同》《工程结算书》《房屋抵偿工程款协议》等证据，能够证实金福地公司以金福地花园10幢***、***、***、***、***号房屋冲抵其欠付天筑公司工程款项的事实，一审法院对此予以确认。《房屋抵偿工程款协议》中约定，天筑公司就以上五套房屋指定户名落户。王嘉庸虽然表示对以上抵款情况不清楚，但亦未提交证据证明抵款事实虚假，故一审法院对以物抵债的真实性予以确认，该行为已经合法成立。此后，因天筑公司与邓小六之间亦存在工程款欠款纠纷，天筑公司便指定邓小六与金福地公司就金福地花园10幢***号房与金福地公司签订《商品房购销合同》，购房款以工程款冲抵，该合同合法有效。其次，邓小六依据天筑公司的以物抵债行为与金福地公司签订《商品房购销合同》，其目的是对欠付工程款进行抵销，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的购房消费者，对于其是否就涉案标的物具有排除强制执行的民事权益，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定予以判断。邓小六与金福地公司于2013年10月7日签订了《商品房购销合同》，用欠付工程款冲抵了购房款，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，并于2014年4月22日查封了金福地公司开发的涉案房屋。金福地公司于2014年6月向邓小六移交涉案房屋，违反了关于查封期间不得对被查封财产进行转移的规定，邓小六占有执行标的物的时间在一审法院查封之后，其对执行标的物不构成合法占有。据此，邓小六对于涉案房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权，其对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，一审法院认为，邓小六的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回邓小六的诉讼请求。一审案件受理费10625元，由邓小六负担。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本院认为，鉴于邓小六对于一审法院认定的以房抵债以及房屋的交付系在人民法院查封之后的基本事实并无异议，本案二审争议焦点为：邓小六对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。故邓小六主张依据该条规定排除强制执行，则应当对于其是否属于该条规定中的适格主体进行评判。从邓小六与金福地公司签订《商品房购销合同》等事实来看，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但实质是冲抵邓小六与天筑公司，以及天筑公司与金福地公司之间的债权债务。当事人的真实意思表示为以房抵债，即邓小六签订该合同的目的是实现债务的清偿。基于债的平等性，邓小六对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。因此，邓小六依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定主张排除强制执行，不能成立。 此外，从房屋的交付时间看，当事人均认可案涉房屋于2014年6月交付，而人民法院对案涉房屋的查封时间是在2014年4月，房屋交付于查封之后；《商品房购销合同》载明的签订时间为2013年10月，距离2014年4月法院查封案涉房屋还有数月，足够双方完成权属转移以最终实现债务抵偿，但没有证据证明邓小六及时向金福地公司提出交付房屋并协助办理权属转移义务的主张。在这种情况下，邓小六主张排除对案涉房屋的强制执行，于法无据。 综上，本院认为，邓小六的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10625元，由邓小六负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 李延忱 审判员 马成波 二〇一九年五月三十一日 法官助理唐部 书记员罗映秋