西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2765号原告（反诉被告）：闫帆，女，1972年12月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：钱华，陕西骊坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹刚毅，男，1983年10月15日出生，汉族，住西安市长安区，现住西安市碑林区。委托诉讼代理人：赵彬，陕西轩举律师事务所律师。被告（反诉原告）：孟庆玲，女，1983年4月5日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区，现住西安市长安区。委托诉讼代理人：张保玉，陕西丰采律师事务所律师。第三人：西安宝隆房地产营销策划有限公司，住所地：西安市。法定代表人：于磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：萧新安，陕西合恒律师事务所律师。原告（反诉被告）闫帆与被告（反诉原告）孟庆玲、邹刚毅,第三人西安宝隆房地产营销策划有限公司（以下简称宝隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日作出（2017）陕0113民初14154号民事判决，闫帆对该判决不服，上诉至西安市中级人民法院，该院于2018年12月14日作出（2018）陕01民终10261号民事裁定，撤销（2017）陕0113民初14154号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫帆的委托诉讼代理人钱华，被告（反诉原告）孟庆玲的委托诉讼代理人赵彬，被告（反诉原告）邹刚毅的委托诉讼代理人张保玉，第三人宝隆公司的委托诉讼代理人萧新安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）闫帆诉称，2017年5月6日，闫帆与邹刚毅签订《买卖定金合同》，该合同约定闫帆将西安市高新区XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给邹刚毅确定买卖关系，该房屋总价款为1900000元整。当日宝隆公司通过法人于磊账户转给闫帆5万元作为定金。该合同还约定，本买卖定金合同经双方签字确认后，如因可归责于买方事由解除合约者，已付全部定金不再退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金，同时双方将额外所得50%支付给宝隆公司作为服务佣金。该合同自2017年5月6日签约当日生效，邹刚毅、宝隆公司对合同约定的定金义务履行完成，该合同约定的邹刚毅、宝隆公司的其他义务并未履行，已构成违约。2017年5月19日，孟庆玲与闫帆签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定闫帆将其位于西安市高新区XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给孟庆玲，房屋成交价格190万元。该合同第四条房屋价款及支付约定，自本合同签订之日起30日内，乙方即孟庆玲须将房屋转让价款及时存入交易保证机关设立的存量房交易结算资金监管账户。该合同第八条约定该合同自双方签字盖章之日起生效。该合同的生效时间为2017年5月19日，故孟庆玲将190万元房款存入监管账户的截止时间为2017年6月18日。2017年5月19日，为了保障房屋买卖合同各方权益不受损害，甲方闫帆与乙方孟庆玲及丙方西安市置诚资产管理有限公司签订了《二手房交易结算资金监管协议》，约定双方将监管资金委托丙方管理。该协议第十四条约定，甲、乙双方约定的房屋成交价格为190万元，委托监管资金为190万元。协议第十五条约定，对于按揭贷款的，孟庆玲应于本协议签订之日起30个工作日将购房首付款570000元存入专用账户后及时办理银行按揭手续。孟庆玲并未在约定的期限内2017年6月29日前将首付款57万元转入监管账户，为此，依照该合同内容来审查孟庆玲已实际存在违约事实。在孟庆玲违约的情况下，宝隆公司的办事人员左某某的请求下，闫帆与左某某在微信中进行了约定，同意延期到2017年7月31日，孟庆玲必须将全额购房资金190万元存到监管账户并完成贷款手续，否则终止合同。但孟庆玲仍未按约定期限完成约定义务，闫帆于2017年8月1日明确告知终止合同。现原告诉至本院，请求：1、依法判决解除闫帆与孟庆玲于2017年5月19日签订的合同号为C17026758的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、《二手房交易结算资金监管协议》；2、本案一、二审诉讼费由孟庆玲、邹刚毅与宝隆公司共同承担。被告（反诉原告）邹刚毅辩称，其已完全履行了《买卖定金合同》中约定的义务，并无任何违约行为。三方签订《买卖定金合同》当日即2017年5月6日将5万元定金通过第三人交付给闫帆。邹刚毅已按照合同约定履行全部约定义务，反而是闫帆并未按照合同约定将房屋所有权证存入第三人处，存在明显的违约行为。合同签订后，邹刚毅一直在积极履行合同义务，因银行限贷政策影响才造成付款逾期，邹刚毅并无任何故意违约意愿，反而更加急切的希望能够尽快成交。在双方签订的《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》中，均无闫帆在逾期付款的情况下享有约定解除权的内容。因此双方以上合同，闫帆是否可以解除应依照《合同法》所规定的法定解除的条件执行。而本案的情况并不符合《合同法》法定解除的条件，闫帆在本案中尚无法定解除合同的权利。闫帆无权因邹刚毅付款逾期解除合同。邹刚毅在2017年7月27日支付首付款，贷款银行在同年8月16日放款，至此邹刚毅已完全履行合同义务。而在2017年8月15日之前，闫帆未向邹刚毅发送任何解除合同的通知，直至2017年10月25日，超过两月的时间后，闫帆才以逾期付款为由要求解除合同。闫帆此行为存在明显的恶意，对此解除合同的行为不应认定为有效法律行为。闫帆因房地产市场价格增长的原因，企图谋取更高利益，恶意解除合同，并以诉讼为手段拖延交房时间，给邹刚毅造成了巨大的损失，对此损失闫帆应予赔偿。被告（反诉原告）孟庆玲辩称，闫帆在原一审诉状中称，双方签订了《二手房交易结算资金监管协议》，协议第十五条约定孟庆玲应于本协议签订之日30个工作日将购房首付款人民币57万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。但孟庆玲未能依约将首付款存入“专用账户”。闫帆于7月中旬明确表示孟庆玲7月底之前还未将首付款存入，双方《二手房买卖合同》将解除。闫帆在原审中至始至终也没有更改过，对闫帆自认和确认的事实应当作为案件的事实依据。孟庆玲于2017年7月27日交首付款是经过闫帆同意的，按揭贷款也是在双方可以预见的合理期限内办理完毕，孟庆玲在履行房屋买卖合同中没有任何违约行为。孟庆玲于2017年8月16日取得按揭款，完成了房屋买卖合同的全部义务，但闫帆在相隔两个多月后的2017年10月25日才向孟庆玲邮寄送达了《解除合同通知书》。在此期间，孟庆玲及中介公司多次催促闫帆办理过户手续，闫帆的条件是要求孟庆玲增加50万元的购房款，并且态度非常坚决，没有协商的余地。因孟庆玲不同意增加50万元的购房款，闫帆才寻找所谓的解除理由，并且是在明知贷款已经审批发放的情况下，向孟庆玲送达了违法的解除通知书，闫帆违反诚实信用原则属于滥用解除权。故请求依法驳回闫帆的诉讼请求。第三人宝隆公司述称，2017年5月6日，闫帆、邹刚毅及第三人签订《定金买卖合同》，该合同已经具备了房屋买卖合同的主要条款并约定了定金条款。该合同签订后，邹刚毅按约定向第三人交付定金5万元，第三人及时将5万元定金付给闫帆。《定金买卖合同》还约定，买卖双方在房地局签订网签合同，同时买卖双方备齐文件，委托第三人代书中心办理过户手续，第三人在该合同履行中没有任何违约行为。《定金买卖合同》签订后，闫帆与孟庆玲于2017年5月19日在房管局签订网签合同《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》及《二手房交易结算资金监管协议》。由于按揭贷款银行审批需要一定时间，双方对此都很清楚，因此，双方协商后，闫帆明确表示存入首付款的时间推迟到2017年7月底，孟庆玲于2017年7月27日将57万元首付款存入监管账户，在双方同意变更首付款的期限内。因房屋价格上涨，闫帆便寻找理由解除合同。在第一次起诉时，闫帆称其同意将首付款存入的时间延长到2017年7月底。后又多次改变诉称。闫帆的上述行为严重违背诚实信用，不顾客观事实，任意反言。为了获取房价上涨的利益，在不具备任何约定解除和法定解除合同的情况下，无理要求解除合同，损害了第三人的居间利益。而且，第一份《定金买卖合同》至今没有解除，闫帆现要求解除后两份合同，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）孟庆玲、邹刚毅反诉称，反诉人邹刚毅、孟庆玲系夫妻关系，2017年5月6日反诉人通过房屋中介公司宝隆公司与被反诉人闫帆签订《买卖定金合同》，被反诉人闫帆将位于西安市高新区XX园XX层XX楼XX幢XX单元XX室的房屋以190万元的交易价格出售给反诉人，房屋面积为188.25平方米，合同约定反诉人向被反诉人支付定金5万元，任何一方解除合同适用定金罚则，当日反诉人邹刚毅向宝隆公司支付定金5万元，宝隆公司将定金转交给闫帆。2017年5月19日，反诉人与被反诉人闫帆签订《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，双方约定反诉人以贷款方式向被反诉人支付房款。2017年8月16日，银行向反诉人发放贷款，根据《二手房交易结算资金监管协议》的约定存放在西安置诚资产管理公司，但被反诉人闫帆拒绝办理过户手续并向反诉人要求增加购房款，2017年10月25日被反诉人闫帆违法向反诉人送达解除合同通知书，明确表示拒绝履行买卖合同。综上所述，被反诉人闫帆违反合同约定，在反诉人如约履行买卖合同期间，明知银行已经向反诉人发放贷款的情况下，没有任何法律依据的情况下违法解除合同，拒绝履行房屋买卖合同，故现提出反诉，请求：1、确认被反诉人的解除合同通知书无效；2、被反诉人继续履行《西安市存量房买卖合同》，办理买卖房屋过户手续；3、被反诉人赔偿反诉人损失每月5000元房租（从2017年10月1日起至实际向反诉人交付房屋止）；4、本案诉讼费由被反诉人承担。针对被告（反诉原告）孟庆玲、邹刚毅的反诉，原告（反诉被告）闫帆辩称，双方签订的《买卖定金合同》，孟庆玲并不是合同相对人，按照该合同，应在2017年6月18日前将全款打入资金监管账户。按照《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》，孟庆玲应当自本合同签订之日起30日内，将资金转进资金监管账户。孟庆玲及邹刚毅违约在先，致使闫帆产生损失，闫帆有权解除合同。对于孟庆玲、邹刚毅主张的租金损失，本案不是租赁关系，该请求无法律依据。故请求依法驳回孟庆玲、邹刚毅的反诉请求。针对反诉原告孟庆玲、邹刚毅的反诉，第三人宝隆公司述称，其认为应当由闫帆向孟庆玲、邹刚毅承担违约责任。经审理查明，邹刚毅与孟庆玲系夫妻关系。2017年5月6日，闫帆（卖方）与邹刚毅（买方）签订《买卖定金合同》一份，合同约定宝隆公司作为中介提供居间服务，买卖房屋坐落于陕西省西安市高新区XX园XX层XX楼XX幢XX单元XX室房屋，该房产的交易总额为190万元。买方支付定金5万元以确立买卖关系，在其合同存续期间，宝隆公司不得收取第三者的定金。该定金合同签订后当日，邹刚毅向宝隆公司支付定金50000元，同日，宝隆公司将该款转交给闫帆。2017年5月19日，闫帆（卖方、甲方）与孟庆玲（买方、乙方）前往西安市房管局签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，合同备案号为C17026758。合同第一条房屋基本概况为：房屋所有权人为闫帆，房屋所有权证为107XXXXXXX-50-1-20702，房屋坐落于西安市高新区XX园XX层XX楼XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积为188.25平方米；房屋成交价款为1900000元。合同第四条约定，自本合同签订之日起30日内，乙方（孟庆玲）应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，买方应将首付款570000元存入监管账户，余款1330000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。同日，闫帆（甲方）与孟庆玲（乙方）签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》，该协议约定，甲方与乙方在2017年5月19日签订《二手房买卖合同》，合同登记号为C17026758，将坐落于西安市高新区XX园XX层XX楼的房屋（产权证号：107XXXXXXX-50-1-20702），建筑面积188.25平方米，成交价格1900000元，委托监管资金为1900000元。对于按揭贷款的，乙方（孟庆玲）应于本协议签订之日起30个工作日内将购房首付款570000元存入专用账户后并及时办理按揭手续。专用账户信息为：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金；2、开户行：中国光大银行西安长乐西路支行；3、账号：XXXXXXXXXXXXX7790。该协议签订后，2017年7月27日，孟庆玲将首付款570000元存入资金监管账户。2017年8月15日，孟庆玲申请的中国光大银行股份有限公司西安西关正街支行的银行按揭贷款通过审批，当日，中国光大银行西关正街支行将1330000元存入该资金监管账户，后闫帆未配合办理该房屋的过户手续，该房屋仍在原告闫帆名下。庭审中，原告闫帆提交其与宝隆公司员工左某某微信聊天记录一份，以证明其多次催促孟庆玲支付房款，并宽限其最后的付款期限为2017年7月底，但孟庆玲未在此期间内付款存在违约。孟庆玲、邹刚毅及宝隆公司均认为该证据真实性无法核实，且闫帆仅陈述了办理贷款时间，并未明确办理完贷款时间。宝隆公司员工左某某出庭作证称，闫帆在与其聊天中，称同意将首付款迟延至2017年7月底支付，并不是全款，对于闫帆提供的聊天记录，因其手机丢失，具体内容记不清了。闫帆与孟庆玲均认可约定房屋总价为190万元，该款存入资金监管账户后由闫帆向孟庆玲退还定金5万元。闫帆在其原一审诉状中称，其“于7月中旬明确表示如孟庆玲7月底之间还未将首付款存入，双方《二手房买卖合同》将解除”。2017年10月11日，闫帆向孟庆玲、邹刚毅、宝隆公司发出解除合同通知书一份，该通知书以孟庆玲、邹刚毅未按照约定（即2017年6月30日前）将购房首付款存入资金监管账户为由解除《二手房买卖合同》。庭审中，闫帆主张孟庆玲、邹刚毅迟延付款，已构成根本违约，致使合同目的不能实现，其要求解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》、《西安市二手房交易结算资金监管协议》。以上事实，有《买卖定金合同》、收条、《西安市存量房买卖合同》、《西安市二手房交易结算资金监管协议》、贷款银行审批登记表、贷款借据、电汇凭证、解除合同通知书、民事起诉状等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同合法有效。闫帆与邹刚毅、宝隆公司所签订的《买卖定金合同》及闫帆与孟庆玲签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、《西安市二手房交易结算资金监管协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定的义务履行。本案中，邹刚毅与闫帆就购买涉案房屋达成合意，在宝隆公司的居间协调下签订《买卖定金合同》，后孟庆玲又与闫帆签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》及《西安市二手房交易结算资金监管协议》，上述合同均已成立并生效。在合同履行过程中，孟庆玲于2017年7月27日将首付款存入资金监管账户，贷款银行已于2017年8月15日将剩余购房款支付至该账户。闫帆主张孟庆玲未按照双方约定于2017年7月底之前支付全款，但根据其提交的微信聊天记录，在其与左某某的聊天之中，对于支付全款还是首付款的表述并不明确，且闫帆并未与孟庆玲本人联络，在闫帆原一审诉状中其亦表述为要求孟庆玲于2017年7月底支付首付款。故孟庆玲在履行合同过程中，并无恶意违约情形。且根据法庭调查，孟庆玲现已按合同约定，支付全部购房款，该房屋符合本市商品房交易政策，亦无其他原因导致合同不能实际履行，故对于闫帆主张孟庆玲、邹刚毅迟延付款，已构成根本违约，致使合同目的不能实现，要求解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》、《西安市二手房交易结算资金监管协议》的诉请，本院依法不予支持。对于孟庆玲、邹刚毅要求闫帆配合其办理过户手续的反诉请求，本院予以支持。闫帆于2017年10月11日发出的解除合同通知书，并不符合合同单方解除的条件，故该通知书应当依法确认为无效，原被告双方仍应按合同履行。对于邹刚毅、孟庆玲要求闫帆赔偿租金损失，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第七十七条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）闫帆于2017年10月11日发出的《解除合同通知书》无效。二、原告（反诉被告）闫帆应于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）孟庆玲办理涉案房屋（坐落于西安市高新区XX园XX层XX楼XX幢XX号，权属证号：西安市房权证高新区字第107XXXXXXX-50-1-20702）的过户手续。三、被告（反诉原告）孟庆玲应于涉案房屋过户至其名下后十日内，将已存入西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金账户（账户信息：XXXXXXXXXXXXX7790）中的1900000元购房款支付给原告（反诉被告）闫帆。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）闫帆的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）孟庆玲、邹刚毅的其余反诉请求。本案本诉案件受理费21900元，由闫帆承担。本案反诉案件受理费50元，由闫帆承担，因邹刚毅、孟庆玲已预交，闫帆应将该款于本判决生效之日起十日内给付邹刚毅、孟庆玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  苗晓玲人民陪审员  罗 琼二〇一九年五月九日书 记 员  刘丽娜1