山东省临沂市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁13民终1853号上诉人（原审原告）：吴绍正，男，1984年1月2日出生，汉族，居民，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：贾月娟，山东三禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡海东，女，1965年5月20日出生，汉族，居民，住江苏省连云港市新浦区。被上诉人（原审被告）：郯城县中和大世界商贸服务中心。住所地：郯城县郯城街道城里一街。负责人：王纪功，经理。委托诉讼代理人：徐敏良，北京长安律师事务所律师。上诉人吴绍正因与被上诉人胡海东、郯城县中和大世界商贸服务中心（以下简称中和商贸中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服郯城县人民法院（2018）鲁1322民初4707号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。吴绍正上诉请求：1.撤销郯城县人民法院（2018）鲁1322民初4707号民事裁定。2.指令郯城县人民法院审理本案。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人胡海东非租赁合同的主体，缺乏事实和法律依据。一审法院认为：本案所涉租赁合同的主体包括上诉人在内的各租赁户与被上诉人中和商贸中心，已在（2010）临民一终字第2062号民事判决书的“本院认为”中予以确认，被上诉人胡海东不是租赁合同的主体。上诉人认为，一审法院对该判决书的上述理解是错误的，且与该判决维持了由胡海东作为中和商贸中心的投资人返还租金相矛盾，本案租赁合同上亦有胡海东的签名，系租赁合同的签订主体，将胡海东列为一审的被告具有事实依据。退一步讲，即使胡海东不是租赁合同的主体，但生效判决已判决其作为中和商贸中心投资人返还租金，将其列为本案的被告也是适格的。二、一审法院认为上诉人以被上诉人中和商贸中心作为租赁合同主体不明确，无法律依据。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第2条的规定，个人独资企业的财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。同样根据权利义务对等原则，个人独资企业亦应当对其投资人在企业生产经营活动中所产生的对外债务承担清偿的义务，并且这种义务不因投资人、企业名称等事项的一般性变更而免除。其投资人、名称等事项的变更，不能使原企业消灭和新企业设立，而应认定为原企业的延续。个人独资企业变更投资人时，前后投资人之间关于企业债权债务的约定不具有对抗第三人的效力。再者，本案所涉租赁合同属双方约定的不可转让的合同，合同中约定的对商城管理权具有一定的人身依附性，为被上诉人的主要合同义务，即确保商场的整齐、清洁、美观，确保商铺的正常使用和经营，被上诉人转让管理权并未经上诉人同意。因此，无论是被上诉人胡海东将管理权转让给王纪功还是被上诉人中和商贸中心将管理权转让给郯城县郯城街道城里一居民委员会均不能对抗上诉人。三、一审法院认为转让对商城的管理权如有违约，权利人可向违约方主张权利，但却又让上诉人向作为管理权的受让方主张合同权利，明显自相矛盾。本案因被上诉人转让商城的管理权违约引起，如上诉人向郯城县郯城街道城里一居民委员会主张合同权利就等于上诉人认可了商城的管理权的转让，显然与上诉人起诉的理由相悖。中和商贸中心辩称，一、一审裁定认定胡海东不是租赁合同主体，依据是（2010）临民一终字第2062号民事判决书。二、一审裁定认定以中和商贸中心作为租赁合同主体不明确，理由是上诉人一审中列中和商贸中心（法定代表人为王纪功）为被告，同时又提交（2011）郯商初字第31号民事判决书当证据，自己在主体确定上逻辑矛盾。该判决书裁定中和商贸中心（法定代表人为王纪功）原告诉讼主体不适格，而本案上诉人又列为被告，本身就是对主体的自我否定。中和商贸中心法定代表人由胡海东变更为王纪功，只是法定代表人的变更，作为法人单位的中和商贸中心并没有变化，法人主体依然存在。上诉人以管理权转让提出解除《郯城大世界商贸中心商铺使用协议书》及补充协议，没有事实依据。上诉人认为租赁合同约定的是不可转让的合同，是错误的。补充协议明确约定了在上诉人拖欠租金的情形下，租赁合同是可以转让的。本案事实是上诉人先违约不交纳租金，胡海东才把法人代表变更给王纪功的，客观上更有利于商贸中心的管理，更有利于给商铺提供更好的便利。上诉人因生意行情的变化，自己店铺关门不经营，与上诉人诉称的所谓管理权转让没有因果关系。中和商贸中心又将管理权在法院调解下转给城里一居委，也是因租赁户长期不交租金，造成中和商贸中心无钱交纳城里一居委每年40万元的地租，在法院主持下解决地租问题达成的调解协议，该调解协议并不损害租赁户的权利。三、中和商贸中心无违约行为，上诉人诉求解除《郯城大世界商贸中心商铺使用协议书》及补充协议，返还租金及利息并赔偿损失无事实和法律依据，且诉求已过时效。中和商贸中心已按约定向上诉人提供了租赁的房屋，履行了协议约定的主要义务。可上诉人在支付首笔租金后，没有按约定再向中和商贸中心交纳租金，属于典型的不履行主要义务的重大违约行为，在中和商贸中心采取多种方式催要下，上诉人至今也没有交纳，按约定，中和商贸中心有权无偿收回商铺的使用权。吴绍正向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的郯城大世界商贸中心商铺使用协议书及补充协议；2.判令两被告返还租金9500元及利息（按银行同期利率自2006年3月1日起计算至付清款项之日止，截至2018年7月1日暂计为7000元），合计16500元；3.判令被告赔偿损失5000元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告吴绍正提交了以下证据：一、（2010）临民一终字第2062号民事判决书（复印件）。证明：1.2005年12月31日，两被告与原告签订了郯城大世界商贸中心商铺使用协议书，约定原告一次性支付38000元后取得中和商贸中心F区8号1间商铺30年长期使用权，原告依约付款并取得商铺使用权；2.两被告应对商城进行正常管理，租赁期间中途不得将管理权转让给他人，如转让他人，视为违约；3.已判决被告返还原告预交的10年租金。二、（2011）郯商初字第31号民事判决书（复印件）。证明被告中和商贸中心系被告胡海东于2005年8月5日投资设立的个人独资企业，2009年11月8日，两被告将中和商贸中心商场的管理权限等一次性转让给案外人王纪功，并于2010年3月18日将投资人变更为王纪功的事实。三、（2015）郯商初字第856号民事调解书（裁判文书网下载）。证明案外人王纪功又将中和商贸中心管理权转让给了郯城县郯城街道城里一居民委员会的事实。四、中和商贸中心租赁商场环境现状的拍摄视频光盘。证明两被告转让商场管理权后商场的卫生环境恶劣、市场管理处于瘫痪状态。被告胡海东提交了房屋租赁收入情况的说明一份（复印件）。证明自2007年至2009年3月，包括原告在内的商户拒交租金达287200元，且逐年递增，因原告的违约导致被告胡海东无力经营商贸中心，将法定代表人变更为王纪功，符合2007年补偿协议第二条的约定。被告中和商贸中心提交了以下证据：一、统计表一份，系被告胡海东转交。证明原告年租金2006年-2010年每年每间6000元，2011-2015年每年每间6900元，2016-2020年每年每间7935元，及以后年份的年租金，被告接手后，原告一直拖欠租金至今，该统计表与原告提供的第一份判决书第二页所载明的事实相印证。二、郯城县郯城街道城里一居委会和被告中和商贸中心签订的租赁协议。证明被告中和商贸中心有权转让商铺管理权。经质证，被告胡海东对原告提交证据的意见为：对证据一、二、三无异议，该证据可以认定以下事实：1.涉案商铺首付款38000元实质是平摊在30年租期内的已付租金；2.2006年-2010年租金为每年6000元，原告至今未交2007年、2008年、2009年及以后的租金，原告已构成违约；3.租赁期30年，前20年有效，被告已将后10年的租金返还给原告；4.2007年的补充协议第二条约定，特别是括号内的强调部分，进一步证实原告违约；5.自2010年的案件开始，原告已经知道权利被侵害，至本案起诉止，近8年没有主张权利，应视为原告已经认可法定代表人的变更，也证明原告提出的诉求已超过法定的诉讼时效；6.装修损失系原告自己经营所需，已被法院认定不予支持。以上事实能够证实原告的诉求无任何依据，应依法驳回。对证据四的真实性无异议，与本案无关联性。被告中和商贸中心对原告提交证据的意见为：对证据一的真实性无异议，对证明的对象有异议，该判决书不能证明第二被告有违约行为，在补充协议的约定中，对转让权是附有约定条件的，即原告应当在约定时间内支付租金，逾期不交第二被告有权转让。判决书显示的商铺使用协议书第五条第十一款明确约定如原告逾期6个月未交租金，或逾期累计10个月未交租金，被告有权无偿收回商铺的使用权，原告已远超6个月未交租金，足以构成无偿收回商铺的条件，该判决书是2010年12月作出，至今已近8年，商铺使用协议从签订到原告提出解除，已经过了13年，原告在未经法院确认解除的情况下，应当支付13年以来所拖欠的全部租金。对证据二的真实性无异议，判决书认定的事实和适用的法律裁定的结果均是错误的，从判决书的表述看，是裁定驳回原告的起诉，本身就应以裁定书的形式下发，而该份文书确是以判决书的形式作出，明显违反了法律的规定，商贸服务中心仅是法定代表人从胡海东变更为王纪功，作为法人主体的商贸服务中心并没有发生变化，以王纪功为法人代表的商贸服务中心有权向各租赁户主张租金，而该判决书却裁定原告主体不适格，原告将该判决书作为证据举证，本身就证明了原告列中和商贸中心为本案被告进行诉讼，是自相矛盾的。对证据三的真实性无异议，调解书产生的背景是因租赁户未按约定交纳租金造成第二被告无钱向城里一居委交纳每年40万元的土地租赁费，城里一居委提起诉讼，在法院的调解下达成的该份调解书。证据四即使是拍摄的目前状况，也是因租户未交纳租金造成经营管理下降形成的，如各租赁户将拖欠的租金全部交齐，管理状况将会有很大改善。其他质证意见同第一被告的质证意见。原告认为被告胡海东提交的证据为复印件，对真实性、合法性不予质证，该份证据为被告自己制作，所述内容无法证实其真实性，且与本案无关联性，不能证实其所主张的转让管理权系包括原告在内的商户未支付租金所致，其转让管理权与原告没有关联性。被告中和商贸中心对该证据无异议。原告对被告中和商贸中心提交证据的意见为：证据一系被告自己统计的，不能作为合法有效证据使用，证据二与原告主张的诉讼请求及事实没有关联性，根据合同相对性，该份协议内容并不能约束原告。被告胡海东对被告中和商贸中心提交的证据一、二无异议。一审法院调取了该院（2015）郯商初字第856号民事调解书和（2017）鲁1322民申10号该院驳回吴绍正申诉通知书。调解书载明，2016年9月26日，经一审法院主持调解，被告中和商贸中心和王纪功与郯城县郯城街道城里一居民委员会达成协议，自2016年12月30日起中和商贸中心经营管理权由郯城县郯城街道城里一居民委员会行使，其地上附属物的所有权归被告中和商贸中心和王纪功所有，就管理权移交事宜，王纪功有协助通知现有租户的义务，郯城县郯城街道城里一居民委员会经营管理期间所产生的有关费用由郯城县郯城街道城里一居民委员会负担，收益归原告所有。驳回申诉通知书载明，一审法院于2018年1月16日书面通知驳回了吴绍正对该院（2015）郯商初字第856号民事调解书的申诉。一审法院经审查认为，原告吴绍正提交的郯城大世界商贸中心商铺使用协议书及补充协议的租赁合同主体系原告吴绍正与被告中和商贸中心，已在山东省临沂市中级人民法院（2010）临民一终字第2062号民事判决书的“本院认为”中予以确认，被告胡海东不是租赁合同的主体。2007年4月4日的补充协议，对商城的管理权转让进行了限制，该限制并不能当然禁止中和商贸中心投资人的变更和转让，如有违约，权利人可向违约方主张权利，2010年3月18日，中和商贸中心的投资人由被告胡海东变更为案外人王纪功时，租赁合同一方仍为中和商贸中心。自2016年12月30日起，被告中和商贸中心经营管理权由郯城县郯城街道城里一居民委员会行使并收益已由一审法院（2015）郯商初字第856号民事调解书确认，可以认定被告中和商贸中心现已将与原告吴绍正签订的租赁协议的合同权利转让给郯城县郯城街道城里一居民委员会，原告吴绍正应向郯城县郯城街道城里一居民委员会主张合同权利。综上所述，被告胡海东不是原告吴绍正主张的租赁合同关系的主体，被告中和商贸中心作为吴绍正主张的租赁合同关系的主体不明确，依法应驳回原告吴绍正的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告吴绍正的起诉。本院认为，涉案郯城大世界商贸中心商铺使用协议书及补充协议的合同签订主体系吴绍正与中和商贸中心，吴绍正为承租方，中和商贸中心为出租方，虽然郯城大世界商贸中心商铺的经营管理权于2016年12月30日因（2015）郯商初字第856号民事调解书转让给郯城街道城里一居民委员会，但中和商贸中心之前的合同债权、债务并未一并转让，故吴绍正以中和商贸中心、中和商贸中心原投资人胡海东为被告提起本案诉讼，诉讼主体适格，应予受理并进行实体审理。一审法院裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销郯城县人民法院（2018）鲁1322民初4707号民事裁定；二、本案指令郯城县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理葛志龙法官助理朱萱萱二〇一九年五月十七日书记员王雨