贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1241号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭佳，公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈娅，女，1982年10月8日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪应红，贵州众正律师事务所律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商公司）因与被上诉人陈娅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2018)黔0502民初5374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人招商公司上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2018)黔0502民初5374号民事判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据合同约定，向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的责任，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款只约定出卖人承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。而上诉人在2016年1月13日获得《商品房备案证明书》（即初始登记），无论从合同约定还是法律规定均是在合法合理期限内取得。同时，上诉人于2015年12月16日通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，该通知同时告知了办理收房时须带的资料，并附有《招商花园城代收费用标准及明细》，被上诉人向上诉人交纳了代收代缴的相关费用，也证明上诉人履行了相应的告知义务，上诉人不存在违约行为，一审法院未认定上诉人提供的邮政快递单，从而否定上诉人已经履行了告知义务与客观事实不符。2、被上诉人未取得房屋所有权证书的原因系毕节地区实行统一的不动产登记政策及被上诉人不配合及不关心所致，不是上诉人的原因。3、一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90日内为被上诉人办理不动产权证书，是将行政机关的行政行为强加给上诉人，本身不具有可执行性，不应作为民事判决的内容。4、被上诉人主张的违约金是逾期办证的违约金，而不应适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的违约金，而且在上诉人通知交纳有关税费后，被上诉人未按《商品房买卖合同》附件十二第3.2条的约定及时交纳，上诉人即使真的存在违约行为，也无需承担违约责任。4、逾期办证的行为未给被上诉人造成损失，一审判决的违约金数额过高。 被上诉人陈娅未作书面答辩。 被上诉人陈娅向一审法院起请求：1.请求依法判决被告立即办理招商花园城E4-5-3号商品房的所有权转移登记证书（也称房屋所有权证书或不动产权登记证书）交付原告；2.请求依法判令被告按照原告购房总价款288,292.00元的万分之一按日计付原告从2016年9月30日起至办理房屋所有权证交付原告之日止的违约金（截至2018年6月30日，被告应支付原告21个月的违约金为人民币21月×30天×28.83元=18,162.90元）；3.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。在诉讼过程中，原告请求变更第2项诉讼请求为:依法判令被告以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按日计付原告购房总价款288,292.00元的万分之二点一（即逾期罚息）从2016年9月30日起至办理房屋所有权证交付原告之日止的违约金（截至2018年9月30日，被告应支付原告24个月的违约金为人民币24月×30天×288,292元×0.00021=43,589.75元）。 一审法院认定事实：2014年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市城市南部××（××市××区××杜鹃路）招商花园城第E4幢5层3号房（房号为E4-5-3），该商品房用途为住宅；建筑面积为80.4平方米，套内建筑面积62.72平方米，商品房总价款288,292.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款×的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。……《补充协议》第3条第1款约定若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人，若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2014年9月12日支付首付款138,292.00元，剩余150,000.00元房款通过银行贷款方式于2015年4月10日支付完毕。2016年9月30日，被告向原告代收了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税。2016年1月13日，被告取得涉案房屋商品房备案证明书。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，被告应于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。但根据附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2016年9月13日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书，故对原告主张的为原告办理涉案商品房不动产权证的诉讼请求予以支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案商品房所属楼栋的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张由被告承担支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，被告应当于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不足以证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，在庭审时（2018年12月17日），被告提交了涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告，并履行完毕交付商品房转移登记相关文书的义务，故原告主张的违约金计算期限为2016年10月1日至2018年12月16日。 关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额288,292.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额288,292.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年12月16日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告陈娅缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告陈娅办理涉案商品房转移登记的有关文书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈娅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告陈娅已付购房款288,292.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年12月16日止）；三、驳回原告陈娅的其他诉讼请求。案件受理费127.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审中，当事人未提供新证据。 经二审审理查明：2016年11月7日，上诉人将涉案房屋交付给被上诉人陈娅。 二审查明的其他事实和一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、办理涉案房屋的《房屋所有权证》的义务是出卖人还是买受人？上诉人是否应承担迟延办证的违约责任？经查，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“双方共同向房屋登记机关办理商品房转移登记。”，同时约定，上诉人有义务将办理商品房转移登记的相关文书，交付给被上诉人，并约定了逾期交付的违约责任。在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条第一项约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”《补充协议》同时约定：“买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。”因此，关于办理《房屋所有权证》由谁办理的问题，应依照《补充协议》的约定确定，即双方可另行约定由上诉人代办或者买受人自行办理。依照查明的事实，上诉人已于2016年9月30日代收了被上诉人交付的办理《房屋所有权证》相关的公共维修基金、契税、印花税等办证所需的费用，双方已以自己的行为表明办理《房屋所有权证》的事务约定由上诉人代办，上诉人应当向不动产登记机构提交为被上诉人办理涉案商品房转移登记的有关文书，为被上诉人办理涉案商品房的不动产权证书。上诉人上诉称办理《房屋所有权证》的义务应由上诉人与被上诉人共同办理的理由不成立，不予支持。关于上诉人是否应承担逾期办证违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》未明确约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被上诉人已于2016年9月30日将办证相关的公共维修基金、契税、印花税等所需的费用交付给上诉人，2016年11月7日，上诉人将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人已完成了自己应交付的相关费用，上诉人应于2017年2月6日前办理完成《房屋所有权证》的相关手续。因上诉人未按时完成上述手续，上诉人应依照上述法律规定承担违约责任。一审法院判决上诉人从2016年10月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金不当，应从2017年2月7日起计算违约金数额直至完成办理之日，但一审法院判决从2016年10月1日起计算至2018年12月16日止），未超过依法应支付的违约金数额，对此，被上诉人未提出异议，本院依法不予审查。上诉人招商公司上诉称逾期办证的原因是行政机关的行为所致，但其未提供足够证据证明，不予支持。上诉人上诉称，逾期办证是被上诉人未及时缴纳相关费用所至，但依照查明的事实，上诉人于2016年9月30日就代收了被上诉人交纳的公共维修基金、契税、印花税等所需的费用，被上诉人不存在未及时缴纳相关费用的事实，上诉人的该上诉理由无事实依据，不予支持。上诉人上诉称，逾期办证未给被上诉人造成损失，一审判决认定的违约金数额过高，但一审判决确认的违约金数额，是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，在没有约定违约金数额或者损失无法确定的情况下应承担的违约金，一审判决确定的违约金数额未超过法律规定应支付的违约金数额。上诉人的该上诉理由不成立，不予支持。上诉人的其他上诉理由，没有事实和法律依据，不予支持。 综上，上诉人招商公司的上诉理由不成立。原判认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费254元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决 审判长 舒 平 审判员 李厚军 审判员 张 伟 二〇一九年五月七日 书记员 王宏宏