河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终919号上诉人（原审原告）：赵文茂，男，1973年7月30日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：赵立民，河北骥腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德市荣信房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区西大街荣信大厦****底商。法定代表人：王立军，董事长。委托诉讼代理人：刘恒毅，河北山庄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙海峰，男，1970年12月10日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：刘恒毅，河北山庄律师事务所律师。上诉人赵文茂因与被上诉人承德市荣信房地产开发有限公司、孙海峰租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初287号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵文茂上诉请求：1、依法撤销河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初287号民事判决书。2、依法改判上诉人赔偿上诉人2014年9月至2015年12月期间营业损失400000.00元。3、依法改判被上诉人赔偿上诉人租赁房屋剩余租赁期间内装饰装修残值损失902160.71元。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。2011年4月7日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁协议》被上诉人将座落于承德市双桥区荣信大厦的综合商场出租给上诉人经营使用。租赁二层（房产编号203、205号），总建筑面积931.08平方米、租赁物为毛坯房。租赁期限为10年，自2011年7月1日至2021年6月30日。房屋租赁协议签订后，上诉人依约定履行了义务并对所租赁的房屋进行了装饰装修。2015年12月被上诉人将上诉人装饰装修物部分拆除及损坏并将该房屋又另行出租给了他人经营使用。原审法院认为：原告因和案外人产生纠纷，无法使用租赁物，导致拖欠被告租金，首先构成违约。原告在租赁之初装修时的水电改造工程中应该预留单独的用水用电系统，而不应该在原告接收房屋进行装修并使用三年后要求被告提供单独的水电。原告要求被告赔偿其停业损失的诉讼请求缺乏事实依据。原告因和案外人的诉讼争议导致宾馆停业，被告的出租的房屋不能单独经营的原因归责于原告，被告没有过错，原告拖欠房屋租金，将租赁房屋长期搁置不用，原被告签订合同的目的已经不能实现。因此，被告在双方协商未果的情况下收回房屋，另行出租，双方的租赁合同在2015年12月30日已经实际解除。被告在重新装修的过程中，使用了哪些部分的残值，残值价值多少，双方意见不一，本院无法认定，鉴定作为原告提交的证据本院无法采信。原告拖欠被告2015年2月至12月房屋租金事实存在，其没有交纳反诉费，应另案处理。上诉人认为：1、原审法院在审理本案中被上诉人提出反诉，因其没有交纳反诉费应按撤诉处理，本案只能就上诉人与被上诉人之间赔偿营业损失和赔偿残值的诉讼请求作出认定与判决，不应对上诉人与被上诉人之间是否拖欠房屋租金的事项作出认定。因此，原审法院违反了“不告不理”的原则。2、原审法院援引了承德市中级人民法院（2018）冀08民终2729号民事判决书而认定143250.00元系赵晓娟代理上诉人交纳的2014年7月至2015年2月的房屋租金。该判决书案由是审理赵晓娟与孙海峰之间不当得利的案件，并非是审理上诉人是否拖欠房屋的案件，该二审法院违反了级别管辖的规定，不能对上诉人是否拖欠房租进行审理并作出判决。一审法院在二审法院无权审理是否拖欠房租的情况下，以该二审法院认定所调的“事实”为依据作出认定，显然错误。3、上诉人最初租赁云岭影院的房屋和被上诉人的房屋是连为一体的，只有一套供水供电系统，不必对一套系统进行改造成为两套系统。因上诉人与云岭影剧院发生租赁纠纷而无法使用一套系统，在此情况下才提出改造供水供电系统而使酒店正常经营使用而被上诉人却置之不理，使酒店长期没水没电无法经营。因此，造成上诉人有经营损失。被上诉人应当赔偿。4、本案在诉讼中，上诉人申请了装修残值损失进行了鉴定，包括砌筑隔墙、地、地毯铺装面壁纸，天棚吊顶、采暖、电器、通风工程、浴厕配件、石高砌块墙等鉴定残值为902160.71元。在一审庭审中，被上诉人没有提供任何反正证据证明其又对该房屋进行了全面的重新装修。被上诉人使用了上诉人大部分装修物。鉴定意见能够作为本案认定事实的依据。5、2015年12月因上诉人与被上诉人因改造供水供电系统及隔断的问题协商未果的情况下，在双方未解除房屋租赁协议的情况下，被上诉人又将该房租赁了他人（在一审庭审中城上诉人已承认），致使上诉人无法再经营酒店，被上诉人首先构成违约，不存在租赁协议于2015年12月30日已实际解除和收回房屋的问题。二、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；本案中，2015年12月，在上诉人与被上诉人就供水供电问题协商未果且租赁协议未解除情况下又将该房屋租赁给他人，被上诉人已构成违约。被上诉人已使用了上诉人装饰装修物，被上诉人应赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失。综上所述：原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人应赔偿上诉人的营业损失和装修残值损失。请二审法院查明事实，正确适用法律，依法作出公正裁判。承德市荣信房地产开发有限公司答辩称，上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系，房屋已经交给上诉人正常使用多年，不存在任何瑕疵。一审法院查明房屋租金的支付问题是必要的，不存在级别管辖的问题。被上诉人无法为上诉人停水停电，上诉人所成也是无稽之谈。上诉人主张的装修残值并不存在，被上诉人在解除合同后将房屋租赁给了他人，房屋装修均是新承租人重新进行装修的，并未利用上诉人的任何装修残值。赵文茂的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。孙海峰答辩称，合同一直履行，但是没有按时交纳租金，赵文茂的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。赵文茂向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告之间的房屋租赁协议。2、判决被告赔偿原告2014年9月至2015年12月期间营业损失400000.00万元。3、判决被告赔偿原告租赁房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失(以鉴定意见为准)。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月31日，赵文茂与承德市云岭影剧院签订《租赁经营合同》，双方约定承德市云岭影剧院将位于承德市双桥区牌楼云岭影剧院的房屋共两层3105.68平方米楼房出租给赵文茂使用。2011年4月7日，赵文茂与王立军签订《房屋租赁协议》，双方约定王立军将承德市荣信房地产开发有限公司所有的位于承德市双桥区荣信大厦的房屋共两层面积931.08平米出租给赵文茂使用，租赁期间为2011年7月1日至2021年6月30日，第1-3年租金每年210000元，4-6年每年租金231000元，第7-9年每年租金254000元，第10年租金为279000元，被告孙海峰在该租赁协议上代王立军签字。赵文茂以承租的上述楼房注册成立了双桥区一一豪特商务酒店并对该两处租赁房屋进行了统一装修经营。2014年，原告与云岭影剧院就租赁事宜发生纠纷诉至本院，本院作出（2014）双桥民初字第989号民事判决，解除了赵文茂与云岭影剧院的租赁合同，并限赵文茂腾出房屋，该判决经承德中院审理予以维持，后经本院强制执行，2014年9月赵文茂搬出租赁房屋。原告租赁被告的房屋亦一直停业没有使用，原告赵文茂的租金交至2014年6月30日。2015年2月14日，原告姐姐赵晓娟与被告协商案涉房屋继续租赁事宜，至3月19日，向被告支付租金143,250.00元。原被告双方协商未果，原告租赁被告的房屋一直没有使用，也没有缴纳2014年6月30日之后的房屋租金。被告于2015年12月收回租赁房屋并重新装修出租。同时查明，赵晓娟向本院起诉，要求本案被告返还租金143250.00元，经本院和承德市中级人民法院审理，承德市中级人民法院（2018）冀08民终2729号民事判决书认定该143250.00元系赵晓娟代理赵文茂缴纳的2014年7月至2015年2月的房屋租金。原告立案后，被告提出反诉，要求原告给付房屋租金346500元，但一直未交纳反诉费。本案在审理过程中，原告申请对租赁物装修残值部分进行鉴定，包括砌筑隔墙，地，地毯铺装面壁纸，天棚吊顶，采暖，电气，通风工程等，根据原告提供的其施工图纸，装修说明和材料价格表等有关资料，承德正元工程造价咨询有限公司的鉴定结果：原告装修的位于承德市双桥区荣信大厦的综合商场931.08平方米房屋工程装修费用为1503601.19元，成新率为60%，鉴定残值为902160.71元。一审法院认为，1，关于本案诉讼主体问题。原告赵文茂与被告孙海峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效。被告孙海峰代表王立军签字出租承德市荣信房地产开发有限公司所有的房屋，该租赁合同的权利义务关系由二被告承担符合法律规定。2，关于原被告租赁合同履行中的违约责任问题。出租方将所出租房屋及房屋的附属设施、设备交付原告以后，原告按照合同约定使用房屋并应按时向出租方交纳房屋租赁费用是双方基本义务，本案中原告因和案外人产生纠纷，无法使用租赁物，导致拖欠被告租金，首先构成违约，原告称是被告不能提供独立的水电导致其不能营业，理由不能成立。原告在租赁之初装修时的水电改造工程中应该预留单独的用水用电系统，而不应该在原告接收房屋进行装修并使用三年后要求被告提供独立的水电，因此，原告要求被告赔偿其停业损失的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。3，关于租赁合同不能履行已经实际解除的问题。原告承租被告房屋后和其他的承租房屋统一装修，统一使用，用于开办宾馆，原告因和案外人的诉讼争议导致宾馆停业，被告的出租房屋不能单独经营的原因归责于原告，被告没有过错，原告拖欠房屋租金，将租赁房屋长期搁置不用，原被告签订合同的目的已经不能实现，因此被告在双方协商未果的情况下收回房屋，另行出租，双方的租赁合同在2015年12月30日已经实际解除，原告在知道该事实发生后没有阻止，默认该状况的持续，导致原被告双方对被告进驻租赁房屋重新装修时的现状均没有相关证据。4，被告提出鉴定结论不能作为证据使用的主张，因该鉴定是对租赁物装修残值部分进行的鉴定，包括砌筑隔墙，地，地毯铺装面壁纸，天棚吊顶，采暖，电气，通风工程等，根据原告提供的其施工图纸，装修说明和材料价格表等有关资料，被告在重新装修的过程中，使用了哪些部分的残值，残值价值多少，双方意见不一，本院无法认定，对原告的主张，证据不足，鉴定意见作为原告提交的证据，本院无法采信。综上所述，原告拖欠被告2015年2月至12月房屋租金事实存在，其没有交纳反诉费，应另案处理。原告的诉讼请求缺乏证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三之规定，判决：一，自2015年12月30日解除原被告签订的《房屋租赁合同》。二，驳回原告赵文茂的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与案外人云岭影院发生纠纷后，应积极采取措施，避免损失扩大，而上诉人却在2014年与云岭影院的合同解除之后一直拖欠租金，导致被上诉人于2015年12月收回租赁房屋并重新装修。现上诉人诉请被上诉人向其赔偿营业损失无事实和法律依据。而上诉人请求被上诉人赔偿其租赁房屋剩余期间内装饰装修残值损失，因其不能提供被上诉人在重新装修过程中使用的残值部分及价值，本院无法认定，其应在取得上述确实充分的证据后再行主张权利。综上所述，赵文茂的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500.00元，由上诉人赵文茂负担。本判决为终审判决。审判长  张认众审判员  孙琳丽审判员  高伶丽二〇一九年五月六日书记员  李云骐