福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终2721号 上诉人（原审被告）：杨福江，男，1977年3月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈宗文，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽萍，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张华，男，1975年9月11日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：陈世明，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏奇丰，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福建君城房产经纪有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路**黎明大厦**。 法定代表人：王世鑫，总经理。 委托诉讼代理人：刘小琴，女，公司职员。 上诉人杨福江因与被上诉人张华、原审第三人福建君城房产经纪有限公司（以下简称“君城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨福江上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回张华的一审诉讼请求；3.判决张华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、依据合同约定，交付房产的条件系交易完成后，张华尚余10万元购房款未支付，即便扣除房屋交接保证金4万元和配套设施1万元，仍有5万元购房款未支付，故交房条件尚未达成，杨福江系行使先履行抗辩权维护自身权益。一审法院认定杨福江未交付房屋系违约，属事实认定错误。二、合同约定的交房条件尚未达成，故杨福江无需向张华支付违约金10万元。本案中，张华怠于支付购房款，其本身亦存在过错，一审法院判决违约金金额过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七、二十九条的规定，一审判决的违约金过高，请求二审法院依法予以改判。 张华辩称，一、张华不存在先期违约。2017年5月25日，张华向交易服务方君诚公司支付定金10万元，2017年6月20日，张华根据合同约定办理资金托管业务人民币100万元，该100万元于2017年7月20日支付杨福江。同日张华根据合同约定向交易服务方君诚公司支付款项人民币9万元。2017年8月8日，张华向中国农业银行股份有限公司福建省分行申请的二手房贷款120万元，下放并支付给杨福江，张华已经依照合同约定全额支付购房款因此不存在任何的违约情形。二、杨福江违反合同约定，应承担相应的违约责任。一审法院对违约金的判定事实清楚，杨福江违反合同约定后，君诚公司早在2017年9月6日就向其将发函催促其尽快办理相关手续。但至今杨福江仍未能按照合同约定向张华交接房屋，其不作为已经给张华造成严重的损失。合同约定的违约金为20万元，一审法院认定违约金为10万元，已经是一审法院综合考量了相关因素，并酌情减免后的金额，不存在杨福江声称的违约金过高的情形。 君城公司述称，同意一审判决。 张华向一审法院起诉请求：1.判令杨福江搬离坐落于福州市鼓楼区，并将向张华交付该房产；2.判令杨福江向张华支付违约金200000元；3.判令杨福江承担本案律师费用及诉讼费。 一审法院认定事实：2017年5月25日，杨福江（甲方）与张华（乙方）签订了一份《房产买卖合同》，主要约定：1.甲方将其名下坐落于福州市鼓楼区出售给乙方，成交价239万元，该房产交易成交价为乙方实付含购房款及交易过程中所产生的所有费用包括但不限于产权交易国家规定之税费及中介费等，房款支付方式为商业按揭贷款，房产产权交易国家规定之税费及中介费（佣金及交易服务费用）、土地证过户及配套设施过户费用由乙方承担；2.房屋交接保证金为4万元，房屋附属配套设施过户保证金为1万元，上述保证金分别待房屋交接完毕及附属配套设施过户移交完毕后退还甲方。2017年6月10日开始办理房产的相关贷款审批手续，在交易完成后且在2017年8月31日前交付房产；3.违约责任：自违约行为发生之日起超过五日，守约方即可向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币20万元，同时有权要求违约方支付滞纳金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。同日，杨福江（甲方）、张华（乙方）与君城公司（丙方）签订了《交易服务合同》一份，约定丙方为本次房产买卖提供交易服务，乙方则应支付履约保证金20万元（说明：签订本合同当日乙方支付人民币壹拾万元至交易服务方指定账户，剩余款项甲乙双方在贷款审批时同首付款办理资金冻结手续）至丙方指定账户作为交易保证，该履约保证金在交易中作为房款的一部分，在结算时支付给甲方。张华、杨福江双方于当日签订《交易流程确认函（按揭）》确认，房产收件受理前，张华须将诉争房产按揭方式付款产生的差额款（差额款＝总转让价款-首付款-张华向银行的贷款金额-履约保证金）、评估费等转入交易方指定账户，在银行放款后两个工作日内进行房屋交付及该房屋附属配套设施的过户和移交。房产及房产配套设施移交结束后当日，双方应把交易服务方开具的代收款收据，权属资料收证收据等相关收据及经纪合同退还交易服务方，上述手续结束后一个工作日内三方进行结算，张华、杨福江双方如要求在进行房屋交付及该房屋附属配套设施的过户和移交前收取差额款，杨福江应预留房屋交接保证金、附属配套设施过户保证金及约定的其他押金于丙方处监管，其分别待房屋及附属配套设施过户到张华名下，双方约定的相关事项办理完毕后退还杨福江。杨福江于当日向君城公司出具《承诺函》，内容载明：“兹有杨福江通过福州市鼓楼区成帆房产经纪服务部出售名下座落于福州市鼓楼区的房产。成交价为人民币贰佰叁拾玖万元整（￥2390000.00）。杨福江承诺：交易成功后，实收售房款人民币贰佰叁拾万元整（￥2300000.00），剩余人民币玖万元整（￥90000.00）作为出售上述房产应缴纳的相关税费、增值税、印花税、交易手续费、个人所得税、土地增值税等及付给君城房产中介佣金、交易服务费、按揭及衍生服务费及相关产权证赎回费用。不足部分由君城房产承担”。 君城公司分别于合同签订当日向张华出具了内容载明：“兹收到买方张华购买福州市鼓楼区的房产定金人民币壹拾万”，并由张华在交款人处签名按捺，杨福江在确认人处签名按捺的《定金收据》，于2017年7月11日向张华开具了佣金服务款金额为31537元的《收据》。2017年7月13日，张华取得了诉争房产的不动产权证书，产权证号为闽（2017）福州市不动产权第0022849号，并缴纳了契税7132.05元。2017年7月20日，杨福江向张华出具《收条》一份，内容为：“兹收到张华购买鼓楼区部分房款人民币壹佰万元整（1000000）”。张华向中国农业银行股份有限公司福建省分行申请的二手房贷款120万元于2017年8月8日放款。2017年9月6日，君城公司向杨福江邮寄催告函，主要内容为2017年8月期间，君城公司多次催促杨福江办理手续，至今其仍未在合同约定交付上述房产，请杨福江在收到此函件10日内办理房产交接的相关手续。2017年10月16日，张华向君城公司邮寄《催告函》，要求君城公司未得到其书面同意前不得将房产未支付的款项支付给杨福江。庭审中，君城公司确认其于2017年7月20日收到张华配偶汇款的9万元差额款。 一审法院认为，2017年5月25日，张华、杨福江签订的《房产买卖合同》、《交易流程确认函（按揭）》及双方与第三人君城公司签订的《交易服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行合同义务。在房屋买卖合同关系中，买方的主合同义务为支付房款，卖方的主合同义务是协助办理房屋转移登记手续并交付房屋。根据本案查明的事实，合同订立后，张华作为买受人已向交易服务方君城公司支付定金10万元及差额款9万元，向杨福江支付了购房款220万元，并缴纳了涉案房屋交易过户的服务费及税费，杨福江作为卖方在收到交易服务方君城公司的催告函后仍未能将涉案房屋交付给张华，杨福江已构成根本违约，应承担违约责任。杨福江辩称，购房款239万元不是包干价，应是实付款项，张华未足额支付履约保证金及差额款，其有权行使行使先履行抗辩权。一审法院认为，《房产买卖合同》第四条约定，“甲乙双方同意，按套购买上述房产，上述房产交易成交价为乙方实付含购房款及交易过程中所产生的所有费用包括但不限于产权交易国家规定之税费及中介费等为人民币（大写）：贰佰叁拾玖万零仟零佰零拾零元整（￥2390000.00）”、《交易服务合同》第三条第一款约定，“乙方则应支付履约保证金20万元（说明：签订本合同当日乙方支付人民币壹拾万元至交易服务方指定账户，剩余款项甲乙双方在贷款审批时同首付款办理资金冻结手续）至丙方指定账户作为交易保证，该履约保证金在交易中作为房款的一部分，在结算时支付给甲方”、《交易流程确认函（按揭）》中约定，房产收件受理前，张华须将诉争房产按揭方式付款产生的差额款（差额款=总转让价-首付款-乙方向银行的贷款金额-履约保证金）、评估费等转入交易方指定账户，在银行放款后两个工作日内进行房屋交付及该房屋附属配套设施的过户和移交。房产及房产配套设施移交及相关收据及经纪合同退还手续结束后一个工作日内三方进行结算。根据本案查明的事实，交易成功后，杨福江实收售房款230万元，其业已收取220万元，而剩余的10万元房款作为履约保证金张华亦按约于合同签订当日支付给君城公司，由交易服务方监管。该10万元根据上述合同约定系在房产及房产配套设施移交及相关收据及经纪合同退还手续结束后一个工作日三方结算时才能支付给杨福江。239万元作为张华购买诉争房产给付的对价，张华已经按约足额支付至合同约定的收款方，即张华已履行完毕主要合同义务。而杨福江理应在银行放款后两个工作日内即2017年8月10日之前进行房屋交付及该房屋附属配套设施的过户和移交，但直至今日，杨福江仍未履行完毕交付涉案房屋的主要合同义务，实属违约，故杨福江的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。本案诉争房产业现已过户登记至张华名下，张华诉请杨福江搬离并交付房产，于法有据，一审法院予以支持。 关于违约责任，根据《房产买卖合同》第十条约定，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币20万元，但鉴于杨福江已履行完毕涉及解押还款、房产评估、配合张华按揭手续及过户等主要合同事项，案涉合同履行利益损失不大，且张华亦未举证证明其因杨福江之违约行为所造成的实际损失，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定杨福江向张华支付违约金10万元。另，张华主张杨福江赔偿张华为本案而支出的律师代理损失问题，房产买卖合同只约定了合同解除的情况下，主张违约责任的律师费由违约方承担，并无关于继续履行合同情况下律师费承担的相关约定，且律师费并非本纠纷必然产生之费用，张华亦未提供支出律师费的相关凭证，故张华该项诉请无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：一、杨福江应于本判决生效之日起十日内搬离坐落于福州市鼓楼区，并向张华交付该房产；二、杨福江应于本判决生效之日起十日内向张华支付违约金100000元；三、驳回张华的其他诉讼请求。如果杨福江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2150元（已由张华预交4300元），由杨福江承担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，案涉合同均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，各方应按合同约定全面履行各自的义务。根据一审法院查明的事实，合同订立后，张华依约支付了购房款220万元，定金10万元、差额款9万元，其已依约履行完毕主要合同义务，根据《交易服务合同》第三条第1点第二款的约定，履约保证金在交易中系购房款的一部分，由君城公司监管，在案涉房产及房产配套设施移交及相关收据及经纪合同退还手续结束后一个工作日三方结算时才能支付给杨福江。张华已履行完毕其主要义务，而杨福江未在约定时间内交付房屋构成违约，故一审法院判令杨福江交付案涉房屋并无不当。关于违约金问题，双方合同约定违约金为20万元，一审法院以实际损失为基础，综合考量，酌定杨福江向张华支付违约金10万元，已臻合理。因此杨福江上诉称因张华仍有5万元购房款未支付，交房条件尚未达成，且一审判决其支付10万元违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述,杨福江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2150元，由杨福江负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 吴筱洲 审判员 张 敏 二〇一九年五月二十八日 法官助理陈奇 书记员林雨婷