浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终3107号 上诉人（原审原告）：杭州杰仕健身有限公司，住所地杭州市西湖区文一路**金都城市芯宇**楼。 法定代表人：马成虎。 委托诉讼代理人：徐清，上海凯斌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州康源置业有限公司，住，住所地杭州市余杭区南苑街道世纪大道******/div> 法定代表人：陈娟萍。 委托诉讼代理人：周宝林、莫玲霞，均系该公司工作人员。 上诉人杭州杰仕健身有限公司（以下简称杰仕公司）因与被上诉人杭州康源置业有限公司（以下简称康源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初18047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年7月21日，杰仕公司作为甲方、康源公司作为乙方签订《租赁意向合同》一份，约定乙方预租赁甲方坐落于临平李菊体育中心项目的三层物业，面积约2700平方米，用于开设杰仕健身俱乐部，以及地下一层游泳馆约1900平方米，羽毛球馆约1200平方米；乙方一次性缴纳租赁意向金20万元，正式合同签订后，意向金转部分履约保证金；体育馆健身中心150万元/年，地下一层游泳馆30万元/，地下**游泳馆30万元/年总金额每三年递增10%计算，租期10年；健身区域和羽毛球馆区域装修以及设施设备乙方负责，游泳馆甲方负责装修以及设施设备的投入；该物业预计2015年底竣工，甲方尽快完成水电设施的安装，满足乙方进场装修的基本要求，尽快协助乙方进场装修，装修之前签订正式租赁合同；如该意向期内甲乙双方因各种原因要解除意向合同违约的，需支付对方违约金，相当于半年租金总和；租赁房屋暂定交付时间为2015年12月30日（以实际交付时间为准）。同日，杰仕公司向康源公司支付租赁意向金20万元。 2017年10月26日，康源公司向杰仕公司出具告知函，表示意向合同项下租赁物业的商务条件（包括物业建筑面积等）发生部分变更，要求杰仕公司于收函后十个工作日与康源公司重新洽谈意向合同的后续事宜。 2018年7月9日，康源公司向杰仕公司出具告知函，告知杰仕公司意向合同项下泳池部分调整为康源公司自用，不再纳入租赁范围，三层健身中心实际建筑面积即租赁面积为3295.3平方米，并要求杰仕公司在收函后七个工作日内接洽后续事宜。 2018年7月12日，杰仕公司向康源公司出具回复函，表示康源公司改变租赁内容导致杰仕公司租赁目的无法实现，且至今未按《租赁意向合同》约定时间交付物业，已构成严重违约，并通知康源公司解除《租赁意向合同》，要求康源公司退还保证金20万元并支付约定的违约金。 2018年8月24日，康源公司向杰仕公司出具告知函，确认《租赁意向合同》于2018年7月12日经协商一致终止履行，康源公司将退还租赁意向金20万元。 2018年9月6日，康源公司将意向金20万元退还杰仕公司。 案涉物业于2018年9月28日登记至康源公司名下。 杰仕公司诉至原审法院，请求判令：1.康源公司赔偿杰仕公司违约金879795元；2.本案诉讼费由康源公司承担。 原审法院认为：杰仕公司、康源公司签订的《租赁意向合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，对双方具有约束力，康源公司擅自变更租赁物的内容，显属违约，故杰仕公司有权提出解除意向合同，并要求康源公司承担违约责任。《租赁意向合同》约定的违约金标准过高，杰仕公司亦未举证证明其实际损失，故依据违约金的性质、当事人的过错程度及实际损失酌情确定违约金为150000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2019年3月1日判决：一、康源公司于判决生效后十日内支付杰仕公司违约金150000元；二、驳回杰仕公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12598元，由杰仕公司负担10450元，康源公司负担2148元。 宣判后，杰仕公司不服，向本院提起上诉称：原审判决在事实认定、法律适用及自由裁量的运用均存在明显错误或偏差。一、原审判决认定《租赁意向合同》约定的违约金标准过高，杰仕公司亦未举证证明其实际损失，该认定缺乏对该合同签订过程和目的的充分了解和考量。合同法第113条第1款规定：“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《租赁意向合同》是正式《租赁合同》的前置文件，其中违约金金额的约定是合同双方充分考量了各自可获得利益并预见了违反合同将造成对方损失后的共识。具体来说，该合同签订时双方已预见：如杰仕公司毁约，将导致涉案物业空置约半年；如康源公司毁约，将导致杰仕公司损失未来十年合同期的预期利润；故以半年租金为准，公平对等，互不吃亏。无论从违约金仅相当于合同租金总价1700多万元5%的比例来看，还是从一家拥有5800平方米营业面积的健身企业年均仅8.8万元预期利润来看，违约金约定都符合常理和市场规律。鉴于正式租赁合同并未签订，涉案物业并未交付，杰仕公司也并未开始经营相关健身会所，因此杰仕公司无法统计实际发生了的经营损失，只能主张预期利益的损失赔偿。而杰仕公司在原审庭审中已明确阐述违约金约定的过程和依据，显然已尽对可预见利益或损失的举证责任。康源公司认为违约金明显过高而请求酌情减少，其应承担相应的举证义务。实际上，无论在原审庭审过程中，还是在康源公司庭前提交的书面意见中，康源公司均未提出过关于违约金约定标准过高的主张，更未进行过相关举证，其只一味地强调杰仕公司在双方交往过程中的过错和责任以及杰仕公司所主张的赔偿额超出实际损失。这恰恰证明了其始终认可《租赁意向合同》中约定的违约金标准是合理合法且源自双方意思自治。按照“不告不理”的原则，既然康源公司未对“半年租金”这一违约金标准提出过异议，原审判决又有何理由主动对其调整。故此，杰仕公司所主张的违约金赔偿，有事实依据，有法律支持，且经合同双方事前充分考量，不存在合同法第114条第2款及相关司法解释所规定的过高情形。原审判决未能充分理清其中细节并尊重合同意思自治，草率地予以调整，显有不当之处。二、杰仕公司与康源公司在合同解除前的三年多的交往中不存在任何过错。康源公司取得涉案物业所有权登记的日期为2018年9月28日，已是双方解除《租赁意向合同》后的两个多月，也是涉案物业合同暂定交付日期后的2年零9个月。也就是说，在案件起诉前，康源公司始终不具备涉案物业的交付能力。杰仕公司在期间任何所谓的消极行为都不可能影响到未来正式租赁合同的谈判和签订进程。杰仕公司在对方违约后依法行使合同解除权也具有完全的正当性和合法性，且非常及时阻止了双方可能的损失发生。再退一步讲，即使从涉案合同解除后至康源公司取得涉案物业所有权登记之日，期间仍有两个多月。在此期间康源公司也无权取得出租利益，自然不可能发生任何损失。因此，更谈不上杰仕公司在此过程中有任何过错。康源公司将涉案物业交付拖延如此长时间，本已属超乎常理，违反商业诚信。何况在具备泳池交付能力的客观条件下故意拒绝交付，其违约的主观恶意明显，于理于法都应严肃追究其违约责任。三、原审判决在“酌情确定违约金”时明显考量不周，自由裁量失度。杰仕公司依涉案合同约定交付对方20万元合同意向金，其性质按合同法第115条规定应属于定金。由于杰仕公司选择了金额更高的违约金赔付，因此依据合同法第116条规定未另行主张定金的双倍返还。但原审判决忽略了定金存在的这一事实，居然酌情突破了20万元的底限。再退一步讲，20万元合同意向金即使不算作定金，但违约方康源公司已无偿占用了3年零2个月。按相关司法解释，杰仕公司可主张的借款利息按年利率24%计算也累计超过了15万元。如此算来，康源公司的其他违约责任在原审判决中就完全未予追究。四、康源公司代理人在原审庭审中承认，至开庭之日，涉案物业的健身区域和羽毛球馆仍未能出租，距涉案合同解除之日已有7个多月。这进一步印证了杰仕公司一直主张的“健身中心、游泳馆、羽毛球馆互为一个整体，相互促进，缺一不可”的结论。杰仕公司正是基于上述三个组成部分共同体现的市场竞争力才同意签订涉案合同，康源公司当时也完全清楚杰仕公司的商业意图和要求，理解三个组成部分的作为一个整体出租的必要性。游泳馆的缺失势必降低健身企业的核心竞争力，在如此激烈的市场竞争中很可能是盈亏之区分，也就是说将导致杰仕公司从经营中获利的合同目完全无法实现。杰仕公司显然没有理由去接受这样一个大概率失败的残缺项目。康源公司拒绝交付泳池的行为虽只是部分不履行合同，但其后果已导致对方合同目的彻底丧失，这显然属于根本违约，而并非其辩称的部分违约。正是康源公司保留泳池的行为破坏了三者的整体竞争力，导致其余两部分遭到市场的遗弃而迟迟未能出租。综上所述，杰仕公司希望二审法庭能全面深入地厘清本案事实，以全局的眼光审视双方当事人各自的责任，并充分贯彻合同法中关于“尊重合同意思自治”的原则精神而不作过度干涉，以此全面维护合同守约方的正当诉求，进而推动社会主义法制的逐步完善。故提起上诉，请求判令：1.康源公司赔偿杰仕公司违约金879795元;2.一、二审诉讼费由康源公司承担。 针对杰仕公司的上诉，康源公司答辩称：一、一审法院认定事实、适用法律正确。2015年7月21日，康源公司作为甲方、杰仕公司作为乙方签订《租赁意向合同》。同日，杰仕公司向康源公司支付租赁意向金20万元。之后，杰仕公司未主动与康源公司进行联系及进一步沟通租赁事宜，也未按照意向合同约定向康源公司提出租赁物业内部各配套设施经营需求。相反，康源公司为了积极推进租赁事宜，无数次通过电话、微信、书面、上门等方式与杰仕公司沟通。基于杰仕公司的消极逃避的态度，康源公司于2017年10月26日、2018年7月9日向杰仕公司出具告知函，杰仕公司于2018年7月12日出具回复函通知康源公司解除《租赁意向合同》。康源公司于2018年8月24日出具告知函确认《租赁意向合同》于2018年7月12日经协商一致终止，并于2018年9月6日将意向金20万元退还杰仕公司。杰仕公司认为依据合同法第113条之规定可以获得预期利益是错误的。双方签订的仅是《租赁意向合同》，属于预约合同，不是正式的《房屋租赁合同》。预约合同是为将来订立确定本约合同而达成的合意。房屋租赁必须要签订相应的正式租赁合同方可实施，双方并未对商务条件进一步达成并签订正式的租赁合同，何来预期利益损失。法律上的预期利益需客观确定性，杰仕公司仅支付了20万元的意向金之外并未产生其他客观确定性损失。而且杰仕公司自己也陈述“正式租赁合同未签订，涉案物业未交付，未开始经营健身会所，无法统计实际发生的经营损失”等内容印证其前后矛盾，而且也未提供其实际损失的证据，故一审法院认定正确。二、杰仕公司认为其在合同解除前三年多的交往中不存在任何过错、在期间的任何所谓的消极行为都不可能影响到未来正式租赁合同的谈判和签订进程等不仅前后矛盾，且与事实严重不符。康源公司提交手机短信记录、微信聊天记录、通话记录、电话录音等证据可以证明康源公司多次积极主动与杰仕公司协商租赁后续事宜，杰仕公司均未予理睬，其回避处理的消极行为存在怠于履行且解除合同的主观意图以及单方扩大损失的故意的事实。杰仕公司未对该证据真实性提出异议，一审判决已对该事实进行了确认。双方意向合同签订以后，很多具体实质的商务条件并未确定，例如交付时间（合同约定暂定交付时间为2015年12月30日，但具体以实际交付时间为准）。不只是交付时间暂定，合同中提到诸如物业管理、门头设计、车位数量及位置安排、实际的房屋面积由杰仕公司刚开始需求的2700平方米变更为约3300平方米等都未协商完毕，康源公司积极主动联系杰仕公司进一步沟通，以尽快签订正式房屋租赁合同，但杰仕公司却经常以各种理由敷衍康源公司，导致沟通无实质进展。如杰仕公司能尽早积极沟通推进租赁抑或尽早解除合作，也无需拖至今日的诉讼途径而产生不必要的损失。三、杰仕公司提出健身中心、游泳馆、羽毛球馆互为整体、相互促进、缺一不可的说法违背事实。三者均属于可区分的租赁单体，并非一个租赁整体，康源公司均进行可拆分出租。杰仕公司提出的游泳池是核心竞争力说法也并不存在，事实上，杰仕公司主营的是健身房营业业务，需求的是健身中心，也并不以游泳池为必要配置。四、杰仕公司认为一审法院在确定违约金标准时考量不周、自由裁量失度是对法律的错误理解，而且未向法庭提供相关证据予以证明。杰仕公司主张的违约金已远远超过法律规定的损失，杰仕公司仅支付意向金20万元，事实上也并未产生法律上的所谓实际损失。此外，杰仕公司提到20万元意向金性质应属于定金，应双倍返还的说法极其可笑，是对基本法律常识的错误理解。杰仕公司又提到应按年利率24%标准计算利息，显然又混淆了借款合同与租赁合同的区别，何况24%的年利率必须合同中明确约定。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决合法合理。请求二审法院依法驳回杰仕公司上诉，维持原判。 二审期间，杰仕公司、康源公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据杰仕公司的上诉请求与康源公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为原审法院所酌情确定的由康源公司向杰仕公司支付的违约金数额是否合理。本案中，双方当事人为物业租赁事宜签订《租赁意向合同》。该意向合同约定，在物业竣工交付后、装修前签订正式租赁合同。同时，该意向合同对违约时双方当事人应当承担的违约金进行了约定。后因康源公司在未与杰仕公司协商一致的情况下改变物业租赁范围，导致双方未能按照意向合同约定签订正式租赁合同。由于康源公司原因导致《租赁意向合同》之目的无法实现，其行为构成违约，应承担相应违约责任。因此，杰仕公司依法有权要求康源公司支付违约金。关于违约金的数额。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据前述合同法及司法解释之本意，当事人之间虽然对违约金数额进行了明确约定的，但也不当然免除主张对方承担违约金的当事人对违约行为所造成的实际损失的举证证明责任。本案中，杰仕公司要求康源公司支付合同约定的违约金数额，但杰仕公司并未提供有效证据证明其实际损失已达到合同约定的违约金数额。在此情形下，综合前述合同法及司法解释所规定的违约金调整的考量因素，原审法院所酌情调整并确定的违约金数额，已适度平衡了双方当事人的利益，尚在合理范围内，故应予以确认。综上，杰仕公司的上诉请求依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11098元，由杭州杰仕健身有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年五月十七日 法官助理秦海龙 书记员董悦