昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初233号原告：石校昆，男，1954年2月9日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：许兴华，北京市昌久（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：俞树学，北京市昌久（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南航空房地产开发经营有限公司。法定代表人：万能松。委托诉讼代理人:张星,云南乐孚律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人:曾新,云南乐孚律师事务所实习律师,特别授权代理。被告：云南皇凯投资有限公司。法定代表人：潘孜奕。被告：昆明凯诚房地产开发有限公司。法定代表人：王华标。原告石校昆与被告云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称航空房地产公司）、云南皇凯投资有限公司（以下简称皇凯投资公司）、昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称凯诚房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，因被告皇凯投资公司、凯诚房地产公司下落不明，本院通过《人民法院报》公告向被告皇凯投资公司、凯诚房地产公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，公告期满后，依法适用普通程序于2019年5月23日公开开庭进行了审理,原告石校昆的委托代理人俞树学，被告航空房地产公司的委托代理人张星、曾新到庭参加诉讼，被告皇凯投资公司、凯诚房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告石校昆向本院提出如下诉讼请求：1.判令第一被告云南航空房地产开发经营有限公司依据原告与第三被告所签订的《住宅内部申请认购书》所约定的购房单价及房屋户型与原告签订选房确认书和商品房购销合同。2.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2009年1月22日，原告与被告昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称“凯诚公司”）签订《住宅内部申请认购书》（以下简称“认购书”)，预约购买涉案教职工住宅（即“航空艺术港”)，在取得预售许可证后签订正式的《商品房购销合同》，并约定所购房屋类别价格范围等内容，除不可抗力因素外，甲乙双方不得单方更改或拒绝本认购书所约定的条款。凯诚公司为原告预留房源，待确定开盘销售后通知原告签订选房确认书，并签订商品房购销合同。其后，原告根据约定交纳了诚意金8万元。经另案诉讼已生效的(2016)云0114民初1331号民事判决书确认：2018年1月18日云南皇凯投资有限公司（以下简称“皇凯公司”）与凯诚公司合作开发经营云南艺术学院教职员工住宅项目，凯诚公司独立承担投、融资工作；2010年8月28日皇凯公司与云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称“云航公司”）签订合作协议，云航公司已取得云南艺术学院教职员工住宅项目的开发用地，约定合作开发、经营；2010年9月1日皇凯公司与凯诚公司签订协议，约定凯诚公司退出云南艺术学院教职员工住宅项目，不再参与该项目的开发、经营或投资、融资相关工作，已按照《住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任。2014年1月1日，皇凯公司签署《云南皇凯投资有限公司关于教职工住宅项目推进情况的函》，云南艺术学院教职工住宅项目系与云航公司合作开发、经营，云航公司向皇凯公司提供房源，待涉案项目取得商品房预售许可证后皇凯公司可就项目房源即可进行选房销售工作。2014年1月2日，云航公司和皇凯公司共同致函昆明市住房和城乡建设局，共同签署《关于申请办理“航空艺术港”预售证有关情况的说明》，云航公司向皇凯公司提供712套房源进行销售，用于解决云南艺术学院教职工住宅问题，双方就开发、经营云南艺术学院教职工住宅项目继续合作，约定今后建设、销售所生之纠纷由双方共同承担相应责任。2014年1月6日，云航公司、皇凯公司、云南艺术学院、云南省住建厅等多个部门联合签署《关于云南航空艺术港商品房预售许可证相关问题研究的会议备忘》，云航公司与皇凯公司就云南艺术学院教职工住宅项目纠纷达成共识，双方继续合作开发经营，由云航公司负责取得商品房预售许可证。2014年1月9日，云航公司就“航空艺术港”项目取得商品房预售许可证。综上所述，原告已按商品房预约合同约定交纳诚意金，所涉商品房已取得商品房预售许可证，因此凯诚公司和皇凯公司应当继续履行《认购书》，通知原告选房，并签订商品房买卖合同。同时，云航公司作为该项目的合作开发、经营方，应当对皇凯公司在建设、销售涉案项目房屋过程中应履行的义务承担连带责任，因此云航公司应当对继续履行《认购书》的有关义务承担连带责任。鉴于云航公司系涉案项目商品房预售许可证的开发企业，云航公司应当与原告签订选房确认书和商品房购销合同，并与皇凯公司、凯诚公司将原告所交诚意金转化为商品房购销合同中的首付款。原告多次催告云航公司、皇凯公司、凯诚公司继续履行预约合同，但三被告在合理期限内仍未履行。故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望依法裁判。被告航空房地产公司辨称：原告与云航公司之间没有任何法律关系，原告基于诉状上所列的合同请求被告承担法律责任的请求权基础不存在。被告既非合同相对方也非适格当事人，原告的诉请是没有任何法律依据和事实依据的，请求驳回原告的起诉。被告皇凯投资公司、凯诚房地产公司经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的身份证、《住宅内部申请认购书》、《收款收据》，均系原件及与原件核对无异的复印件，符合证据的形式要件，本院对其真实、合法和关联性予以认定；对《关于申请办理“航空艺术港”预售证有关情况的说明》、《关于云南航空艺术港商品房预售许可证相关问题研究的会议备忘》，尽管系复印件，但上述证据来源合法、客观真实，且与本案相关，本院对其真实、合法和关联性予以认定；对《商品房预售许可证》本院对其真实、合法性予以认定。被告皇凯投资公司、凯诚房地产公司未到庭发表质证意见，在举证期限内也未向本院提交证据，视为放弃举证和质证的权利。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2009年1月22日，原告（甲方）与被告凯诚房地产公司（乙方）签订一份《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》。该认购书约定：鉴于甲方已到现场对乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业进行了细致、充分的了解，并对乙方开发项目的现况、具体位置、建筑规划、户型、面积、交房时间等情况作了详尽的知晓，现自愿申请参加内部认购、并自愿交纳80000元诚意金，作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的保证金。乙方为甲方预留住宅房供甲方购买。乙方在确定开盘时间后，及时将定购时间通知甲方。该认购书自甲方签字、乙方盖章后即生效，乙方财务部出具的票据原件为甲方唯一的交款凭据。凯诚房地产公司出具收款收据一份，载明收到原告内部申请认购诚意金80000元，收据加盖有“昆明凯诚房地产开发有限公司财务专用章”。2010年8月25日，被告航空房地产公司（甲方）与被告皇凯投资公司（乙方）签订《云南艺术学院文化学院搬迁扩建项目一期工程配套住宅开发项目合作协议书》，其中第三条合作方式约定：1、乙方协助甲方以招拍挂方式取得项目配套住宅用地304亩（净用地约289.12亩），用于本协议配套住宅项目建设。2、项目开发建设所需资金由甲乙双方根据市场情况及项目需要沟通筹集，以乙方为主甲方配合筹集，所筹集资金用于本项目开发建设。3、乙方对该合作项目所开发的包括但不限于住宅商品房、商铺、公建部分用房、地下停车位进行销售。2010年9月1日，被告皇凯投资公司（甲方）与被告凯诚房地产开发公司（乙方）签订《协议书》，其中第二条约定：为保障云南艺术学院教职工切身利益，已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并交纳诚意金的教职工的房源由云南皇凯投资有限公司负责解决，昆明凯诚房地产开发有限公司在该认购书中的合同权利、义务由云南皇凯投资有限公司承担，同时，昆明凯诚房地产开发有限公司亦承担连带责任。本协议签订后，昆明凯诚房地产开发有限公司不得与任何单位或个人签订认购书，已签订的认购书应全部移交云南皇凯投资有限公司，并由双方备案登记加盖双方公章。2014年1月2日，被告航空房地产公司与被告皇凯投资公司共同向昆明市住房和城乡建设局提交了《关于申请办理“航空艺术港”预售证有关情况的说明》，2014年1月6日，被告航空房地产公司与被告皇凯投资公司派人参与了昆明市住建局房地产管理处牵头的关于云南航空艺术港商品房预售许可证相关问题研究的会议，并形成会议备忘录。另查明，被告航空地产于2011年通过出让方式取得本案涉案项目的国有土地使用权和建设用地规划许可证，并于2012年取得房屋建筑工程施工许可证。2014年1月9日，被告航空房地产公司取得航空艺术港小区的商品房预售许可证。本院认为，原告向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅户型、参考建筑面积及价款浮动区间，并约定在选房并确定单价后签订商品房买卖合同，认购书不包括房屋具体座落、房屋价款、支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅系为双方签订商品房买卖合同所做的准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，预约合同一方当事人若不履行订立买卖合同的义务，对方可以要求其承担违约责任，但该违约责任的形式不应包含继续履行即强制要求订立买卖合同，理由如下：《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”该条法律规定确立了合同的意思自治原则，该原则系合同法基本原则，而强制缔约明显违反了上述法律规定和原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”根据上述论述和法律规定，原告要求被告根据认购书的约定继续履行与其签订商品房买卖合同的诉讼请求系法律上履行不能，故依法不能支持。此外，本案认购书系原告与被告凯诚公司签订，被告凯诚公司系认购书义务的承担者。义务承担需有义务承担人作出承担义务的真实意思表示，并与原权利人、义务人达成合意。被告皇凯公司通过于2010年9月1日与凯诚公司签订的协议书的形式，对认购书产生的权利义务进行了明确的约定，但并无证据证明被告航空地产与其余两被告达成过认购书中所确定的义务由被告航空地产公司承担的协议。原告仅以航空公司与皇凯公司合作开发本案涉案项目为由认为被告航空公司应当承担认购书中的义务的主张缺乏法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告石校昆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告石校昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  朱 曦人民陪审员  徐春裕人民陪审员  邢建明二〇一九年五月二十三日书 记 员  陆叶青