新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）兵0802民初349号 原告：新疆昊瑞源房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市天山区政协巷**汇丰小区****14H。 法定代表人：魏志强，该公司经理。 委托诉讼代理人：张来富，新疆君正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尼继兵，新疆君正律师事务所律师。 被告：新疆生产建设兵团第八师一四七团。住。住所地：石河子市**滩镇/div> 法定代表人：谭志环，该团团长。 委托诉讼代理人：常生福，新疆卓鼎熙泰律师事务所律师。 原告新疆昊瑞源房地产开发有限公司（以下简称昊瑞源公司）与被告新疆生产建设兵团第八师一四七团（以下简称一四七团）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告昊瑞源公司的法定代表人魏志强、委托诉讼代理人张来富、尼继兵，被告一四七团的委托诉讼代理人常生福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昊瑞源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一四七团支付合同价款19856208.8元；2.判令被告支付逾期付款利息4964052.2元（19856208.8元×6％÷12×50月，自2014年7月7日至2018年9月8日）；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月16日，原、被告签订《一四七团保障性住房开发建设项目招商引资合同》，约定原告昊瑞源公司总体投资开发一四七团园艺小区旧房改建项目、酒店建设项目、保障性住房品质小区建设项目，被告一四七团负责该项目优惠政策申报和落实到位，协助原告办理完成该项目建设前期所需各项报批手续。保障性住房品质小区建设项目全部建筑由原告自行销售，售价由原告综合保障性住房政策和当地市场行情合理确定。2013年1月，被告向本团职工以每平方米1840元的均价销售。2014年7月7日，该项目通过竣工验收。原告认为被告违反将该小区住房交给原告销售的合同约定，自行销售后未将售房款全部交付原告，被告应当支付合同价款即审计局审定住宅面积30456.77平方米乘以销售单价每平方米1840元，共计56040456.8元，减去已付的工程款38041100元，再加上原告预付给被告用以支付22号楼的工程款1777500元，庭审中原告当庭放弃要求被告支付新增土地使用费79352元的诉讼请求，故被告应当向原告支付19697504.8元，同时承担逾期付款利息4964052.2元。 被告一四七团辩称，原、被告签订的合同名为招商引资合同，实为合作开发合同，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同开发房地产，应当认定无效合同。合同签订后原、被告并未实际履行，酒店建设项目由他人建设，旧房改建项目与保障性住房品质小区建设项目均由被告自行组织实施，案涉建设项目从立项、招投标、工程付款都是被告所为，与原告无关，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的《一四七团保障性住房开发建设项目招商引资合同》一份。证明2011年3月16日原被告签订房产开发合同的事实。被告对该合同的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本院认为，该合同系双方自愿达成，未违反法律、法规的强制性规定，与本案关联紧密，故对该证据本院予以认定； 2.原告提交的冷库搬迁证据一组，其中有简易施工合同一份、冷库拆装费清单一份、发票四张、冷库设备维修保养配件清单一份、个人账户明细账单一份、冷库竣工验收交接证明一份。用以证明签订合同后原告按合同要求将开发小区范围内的冷库进行搬迁。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但对冷库由原告搬迁这一事实无异议。本院对该组证据证明冷库由原告进行搬迁并承担了相应的费用这一事实予以认定； 3.原告提交的交通银行回单一份、农行业务回单三份。用以证明原告支付了涉案建设工程项目的设计费和环评费。被告对该组证据的真实性认可，关联性不认可。经本院审核认为，该组证据均未载明该费用支出所属的建设工程项目，不能证明与涉案开发项目的关联性，对该组证据不予采信； 4.原告提交的农行个人结算业务申请书。证明原告将涉案工程项目交石河子天一工程建设服务有限责任公司进行了招投标，缴纳了保证金62400元，从而证明原告履行了合同前期义务。被告对证据的真实性认可，关联性不认可。经本院审核，涉案工程项目虽全部委托石河子天一工程建设服务有限责任公司进行招投标，但原告未提供招标代理合同佐证，个人结算业务申请书亦未载明工程项目名称，不能证明与本案有关联性，本院不予采信； 5、原告提交的园艺小区23#—32#楼证据一组，其中包括《石河子147团园艺小区保障性住房施工合同补充协议》一份、中标通知书三份、建设施工合同三份、竣工备案表发放审批表三份、一四七团担保书一份、个人结算业务申请书、收据两份、往来账项征询函四份、江苏天虹建设集团有限公司新疆分公司（以下简称江苏天虹新疆分公司）出具收据十四份、借条一份。用以证明原告按照合同约定与江苏天虹新疆分公司签订协议进行施工，2014年6月25日园艺小区23#—32#楼通过竣工验收。被告对施工合同补充协议的真实性、合法性、关联性均不认可；对中标通知书、建设施工合同、竣工备案表发放审批表的真实性、合法性认可，对原告要证明的问题不认可；对一四七团担保书，个人结算业务申请书、收据、往来账项征询函、江苏天虹新疆分公司出具的收据、借条真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，原告与江苏天虹新疆分公司签订的《石河子147团园艺小区保障性住房施工合同补充协议》先于建设工程施工合同的签订不合常理，原告不是建设工程施工合同的主体，签订的补充协议未经建设工程施工合同另一主体被告一四七团的同意，本院对该证据不予采信；中标通知书、建设施工合同、竣工备案表发放审批表内容真实、合法有效，与本案有关联，本院予以采信；一四七团出具的担保书，签名人为一四七团原工交建商科科长王海勃，系签订建设工程施工合同中一四七团的委托代理人，该证据意思表示真实并符合法律规定，本院予以采信；对个人结算业务申请书、收据、往来账项征询函、江苏天虹新疆分公司出具收据、借条系原告与江苏天虹新疆分公司之间的往来账目，被告一四七团并不知情，对其真实性不能确定，本院不予采信； 6.原告提交的园艺小区22号楼证据一组，其中包括《石河子147团园艺小区保障性住房施工合同补充协议》一份、中标通知书一份、经济签证工程联系单三份、建设工程施工合同一份、农行现金缴款单一份、八师一四七团银行交款单一份、新疆新伟建筑工程有限公司（以下简称新伟公司）收据两份、借款单一份。用以证明原告按照合同约定与新伟公司签订协议，借用新伟公司的资质进行招投标，对涉案园艺小区22号楼进行投资建设，并支付了相应的前期开发费用和工程款。被告对施工合同补充协议的真实性、合法性、关联性均不认可；对中标通知书、建设施工合同、经济签证工程联系单的真实性、合法性认可，对原告要证明的问题不认可；被告对农行现金缴款单、八师一四七团银行交款单的真实性、合法性认可，对关联性不认可；对新伟公司收据无异议，但是被告向新伟公司支付的22#楼工程款，不能证明原告完成施工；对借款单有异议，借款人魏然新身份不明确。对双方无异议的证据本院予以采信；原告与新伟公司签订的《石河子147团园艺小区保障性住房施工合同补充协议》先于建设工程施工合同的签订,原告不是建设工程施工合同的主体，签订的补充协议未经建设工程施工合同的一方主体被告一四七团确认，故本院对该证据不予采信；中标通知书、建设工程施工合同、经济签证工程联系单真实、合法、与本案有关联，本院予以采信；农行现金缴款单记载原告法定代表人魏志强于2014年12月15日，通过中国农业银行十户滩镇支行给第八师一四七团的30729301040001176账户存入717500元，该证据真实合法，本院予以采信；八师一四七团银行交款单记载2014年6月25日，原告法定代表人魏志强给第八师一四七团的尾号为40001176账户付款1000000元工程预付款，该证据真实合法，本院予以采信；对新伟公司出具的收据，其中一收据为2014年6月25日新伟公司收到被告一四七团交来22#楼工程款1000000元，该证据与原告法定代表人魏志强给一四七团的银行交款单时间、内容、金额相印证，本院予以采信；另一份是2014年6月26日新伟公司收到被告一四七团交来22#楼工程款60000元，原告未提供此款系原告交给被告一四七团的证据，且收据上载明交款人为一四七团，对该证据本院不予采信；对借款人为魏然新的借款单被告有异议，该借款单出单日期为2012年8月1日，22#楼施工合同签订日为2013年8月30日，原告未提供其他相关证据佐证，本院不予采信； 7.原告提交的协议书一份、收据一份、工资保证金委托支付责任书一份、报告一份、拖欠民工工资发放明细一份、管理费核算清单一份。证明原告按照合同约定，对涉案房屋进行投资开发建设，支付涉案建设工程民工工资，履行了合同义务。被告对协议书、收据的真实性、合法性、关联性均不认可；对工资保证金委托支付责任书、报告的真实性认可，关联性不认可；对管理费核算清单的关联性不认可。经本院审查，原告提交的报告中有被告的单位签章，拖欠民工工资发放明细表有被告单位多名工作人员签名，在对被告一四七团原工交建商科科长王海勃的调查中，王海勃也陈述江苏天虹新疆分公司拖欠多名民工工资，经多次通知江苏天虹建设集团有限公司来解决未果后，由一四七团与原告一同解决了江苏天虹新疆分公司拖欠民工工资问题。上述证据能够相互印证，本院予以采信； 8.原告提交的一四七团镇管中心证明一份、一四七团镇管中心彩砖、路沿石结算清单一份、一四七团内部发票两份、销售单一份、发票六张。用以证明原告按照合同约定，对园艺小区的配套设施进行投资开发，履行了合同义务。被告对该组证据的真实性认可，但认为与本案无关联。本院认为，被告的质证意见与事实不符，该组证据可以作为认定事实的依据； 9.原告提交的第八师一四七团保障性住房结算清单九份、第八师一四七团廉租住房交接验收表九份。用以证明原告按照合同约定，将涉案房屋全部交一四七团职工，签订了相应的交房表，被告以每平方1840元的价格将涉案住房全部出售，收取相应的房款，该购房款未返还给原告。被告对上述证据真实性、合法性认可，对原告证明目的不认可。经本院审核认为，该组证据真实合法，能够证明被告一四七团销售了涉案保障性住房并收取了售房款，原告也交付了房屋，本院对该组证据予以采信； 10.被告提交的涉案园艺小区开发项目前期手续办理的相关证据一组（复印件），内容为项目初步设计批复（含园艺小区10栋325户）、规划建设许可证（园艺小区23#—32#楼）、规划选址批复（含园艺小区23#—32#楼10栋325户）、防雷装置设计核准书（园艺小区23#—32#楼）、消防设计审核意见书九份（园艺小区23#—32#楼）、环境影响报告表的批复（园艺小区23#—32#楼）、水土保持方案报告书（园艺小区23#—32#楼）、开工报告审批表二份（园艺小区23#—30#、32#楼）、项目用地预审意见（园艺小区23#—32#楼）、建设项目划拨国有土地使用权批复（园艺小区23#—32#楼）、建设用地划拨决定书（园艺小区23#—32#楼）、建设工程安全审查意见书一份（园艺小区28#—30#、32#楼）、质量监督登记表一份（园艺小区28#—30#、32#楼）质量监督计划一份（园艺小区28#—30#、32#楼）、施工图设计文件审查合格证九份（园艺小区23#—30#、32#楼）。证明涉案项目的前期手续由被告作为主体自行办理，并不是协助。原告对该组证据的真实性认可，但前期手续是原告以被告的名义办理的，大部分费用是原告支付的，对被告的证明目的不认可。本院认为，原告的质证意见符合事实和法律，对该组证据的真实性认可，对被告的证明目的不予采信； 11.被告提交的涉案园艺小区开发建设相关证据一组（复印件），内容为《一四七团保障性住房开发建设项目招商引资合同》一份、建设工程勘察合同一份、建设工程设计合同两份、中标通知书一份（园艺小区23#—27#楼）、工程项目管理人员备案表（园艺小区23#—27#楼）、建设工程施工合同一份（园艺小区23#—27#楼）、中标通知书一份（园艺小区28#—30#、32#楼）、工程项目管理人员备案表（园艺小区28#—30#、32#楼）、建设工程施工合同一份（园艺小区28#—30#、32#楼）、建设工程委托监理合同一份（园艺小区23#—30#、32#楼）、建设工程委托监理合同补充协议一份（园艺小区23#—30#、32#楼）、建设工程施工合同一份（园艺小区22#楼）、建设工程委托监理合同一份（园艺小区22#楼）、建设工程委托监理合同补充协议一份（园艺小区22#楼）、中标通知书一份（与新疆天筑建工集团有限公司签订的公共服务及基础设施建设工程）、建设工程施工合同一份（与天筑集团公司签订的公共服务及基础设施建设工程）。用以证明涉案项目从勘探、设计、招投标、施工都由被告与相关单位签订合同，履行了相关义务。原告对该组证据的真实性认可，但事实是原告根据被告要求以被告的名义与江苏天虹新疆分公司办理的手续，所有的项目都是原告以被告名义办理并施工；对新疆天筑建工集团有限公司的两份施工合同与本案无关，是镇北区的，与开发的园艺小区22#—32#楼无关。本院认为，原告的质证意见符合事实和法律，被告与新疆天筑建工集团有限公司签订的施工合同和中标通知书标明的项目名称为公共服务及基础设施建设工程，建设规模为水体1711.6平方米、铺装园路10848平方米、路灯185盏，与原、被告争议的园艺小区建设开发项目不符，本院不予采信； 12.被告提交的第八师一四七团园艺小区住宅楼工程结算审核报告书三份（复印件）。第一份是23#—32#住宅楼审核报告书：经审核23#—27#楼工程造价14779971.2元，核定建筑面积为12727.77平方米，其中25#楼含有底商512.31平方米，23#—27#楼住宅部分面积为12215.46平方米（12727.77㎡-512.31㎡=12215.46㎡）；28#—30#、32#楼审定工程造价12265007.91元，核定建筑面积10299.45平方米，其中32#楼底商面积382.49平方米，28#—30#、32#楼住宅部分面积为9916.96平方米（10299.45㎡-382.49㎡=9916.96㎡）；31#楼审定工程造价5109215.04元，审定住宅面积4001.82平方米。第二份是22#楼审核报告书，审定工程造价7031935.44元，审定地上建筑面积4252.26平方米，地，地下建筑面积12434平方米，其中地上底商面积1158.81平方米，审定22#楼住宅面积为3093.45平方米(4252.26㎡-1158.81㎡=3093.45㎡)。第三份是园艺小区室外配套审核报告书，经审定园艺小区室外配套工程总造价为3255789.53元。被告提供的三份审核报告书用以证明涉案工程决算价格为42448256.78元，22#—32#楼住宅总面积29227.69平方米（12215.46㎡+9916.96㎡+4001.82㎡+3093.45㎡=29227.69㎡）。原告对三份审核报告书无异议，对住宅总面积有异议，认为住宅楼地下室高度超过2.2米部分应当计算面积。本院认为，原、被告对三份审核报告书内容均无异议，本院予以采信； 13.被告提交的园艺小区保障房项目前期费用付款明细一张、记账凭证98张（复印件）。用以证明被告一四七团支付了涉案项目的前期费及配套工程费用合计3311560元。原告对明细第3项2011年12月7号凭证记载一四七团保障房项目变压器款98900元不认可，认为第2项已认可了2台660**元变压器款，原告开发的项目只有搬迁的冷库和园艺小区两处使用变压器，多的变压器不认可；对明细第8项2012年12月79号凭证记载一四七团支付镇管办园艺小区保障房项目上下水及暖网建设款2553900元有异议，认为该笔工程款是建设安装交换站的费用，该交换站设在一四七团客运站后面，远离原告开发的楼盘，车站及周边楼房都在使用，且在原告开发的小区红线以外，不应当由原告承担费用；原告愿意承担被告提供的付款明细所列其他12项费用。本院认为，被告不能说明98900元的配电工程用途及与本案的关联，交换站的建设费用在《一四七团保障性住房开发建设项目招商引资合同》中没有约定，且在开发项目区域以外，对原告的质证意见予以采纳，对被告支付的开发项目前期费用658760元（3311560元-98900元-2553900元=658760元）予以认定； 14.被告提交园艺小区22#楼付款明细表一份、23#—32#楼付款明细表一份。用以证明被告在22#楼项目上向新伟公司付工程款6680972.6元，在23#—32#楼项目上向江苏天虹新疆分公司付工程款31360060元。原告对两份付款明细表均无异议。对无异议的证据本院予以采信； 15.被告提交石河子市人民法院（2017）兵9001民初6345号民事判决书。用以证明江苏天虹新疆分公司仅为对外联络，其公章不具备效力。原告认为该文书没有生效，江苏天虹公司新疆分公司被总公司注销。本院认为，原告的质证意见符合法律规定，对该证据不予采信； 16.被告提交新伟公司诉第八师一四七团诉状和开庭传票。证明新伟公司诉被告一四七团要求被告支付拖欠的园艺小区22#楼工程款，该施工项目与原告无关。原告对该证据的真实性、合法性认可，认为该笔工程款应当由原告承担，被告应将剩余售房款全部退还给原告，由原告支付给新伟公司即可解决。本院认为，根据合同约定，原告作为合资合作开发合同的总体投资方，应当承担22#楼的施工费用，被告一四七团用本应由原告来销售的住宅房所取得的售房款支付22#楼的施工费用，不能证明22#楼项目与原告无关，对原告的质证意见本院予以采纳。 本院依职权对新伟公司副总经理王建江、原一四七团工交建商科科长王海勃就涉案工程项目有关情况进行调查。王建江证实：魏志强说他开发一四七团园艺小区22栋楼，要我们去施工，于是在2011年7月6日跟他签了补充协议，后来是一四七团发的招标公告，昊瑞源公司就不是甲方了。工程款都是一四七团支付的。对22#楼有关工程量和材料价格的一些经济签证，我们找一四七团签证，一四七团让我们先找魏志强签，他签完后一四七团再签。王海勃证实：当时一四七团搞开发，有好几个人都来了，有刘新向、丛景华、天昆房产等，都签了招商引资合同，师里要求必须以团里的名义办手续。冷库是魏志强出资搬迁走的。魏志强找到江苏天虹新疆分公司投标施工，每月工程进度款一般由魏志强报给我们，我们报团领导上会研究支付。后来江苏天虹建设集团有限公司把手续收走了，江苏天虹新疆分公司被撤销，活没干完，一四七团给江苏天虹建设集团有限公司发了两个函要求解决问题，他们都不来人。魏志强没有办法就把剩下的工程干完了，魏志强从头到尾都和江苏天虹新疆分公司是一起的。住宅房是团里出售的，每平方1840元，团党委会定的价，底商由魏志强自行出售，底商面积应当扣除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《一四七团保障性住房开发建设项目招商引资合同》，合同约定甲方择优选定乙方为项目的投资开发商。第一条建设项目概况本合同乙方总体投资开发建设项目由三部分组成：1.旧房改造项目。本项目位于一四七团团部沿石莫公路两侧，由乙方对部分旧建筑进行拆迁，新建一栋砖混结构多层底商住宅楼3—4个单元，项目建成后底商门面房由乙方对需要回迁的拆迁户进行安置或自行销售。门面以上住宅整体交甲方向职工销售，价格以师市房产局制定价格或团场制定销售价格每平方下调30元。甲方分四期向乙方支付总房款，即：在施工完成二楼顶层时支付总房款的30%；在工程施工完成主体封顶时支付总房款30%；在工程施工完成门窗安装时支付总房款30%；在工程竣工验收合格交钥匙时付清全部房款。2.酒店建设项目。3.保障性住房高品质住宅小区建设项目。小区全部建筑由乙方自行销售，售价由乙方综合保障性住房政策和当地市场行情合理确定。甲方负责除冷库外的建筑进行拆迁，费用由甲方承担，乙方负责冷库进行整体搬迁建设，并对果蔬公司搬迁后办公室利用旧房进行装修，费用由乙方负担……。第四条甲方的权利义务3.甲方协助乙方完成项目建设所需各项报批手续，费用乙方承担……。5.甲方负责将建设项目所需公共配套设施包括自来水管道、排污管道、民用电线路、暖气管道、通讯线路、公共道路等连接至各项目建设用地红线入口处。第五条乙方的权利义务1.乙方负责本合同开发建设项目的全部投资……。4.项目开发应缴纳的税费由乙方承担……。7.乙方在建设过程中发生的任何经济纠纷均由乙方承担。2011年5月，原告对冷库进行整体搬迁，同年8月4日与被告完成冷库交接。由于案涉建房主要是保障性住房，根据师市有关部门规定，项目的立项、土地、规划、招投标等手续必须以团场名义办理，因此，园艺小区的项目立项、土地使用、规划许可、招投标、施工合同签订都是以被告一四七团的名义办理相关手续。2011年9月园艺小区23#—32#楼分三个标段进行招投标，原告找江苏天虹新疆分公司参与招投标并中标，江苏天虹新疆分公司与被告一四七团签订了三份施工合同，2011年9月开工建设，2013年1月竣工。2013年8月，22#楼招标，新伟公司中标。工程完工后，原告将底商部分全部自行出售，被告将涉案住宅房以每平方1840元的价格出售。2014年6月25日，魏志强给一四七团汇工程预付款1000000元，同日，新伟公司收到一四七团支付的22#楼工程款1000000元。2014年12月15日，魏志强通过银行给一四七团汇工程款717500元。2014年12月15日，石河子市审计局委托新疆天瑞工程造价咨询有限公司对一四七团园艺小区22#-32#号楼进行审计。经审核22#楼审定造价7031935.44元，审定地上面积4252.26平方米，其中地上底商面积1158.81平方米，地，地上住宅面积30935平方米；23#-27#楼审定造价14779971.2元，审定建筑面积12727.77平方米（含25#楼地上底商512.31平方米）,住宅面积为12215.46平方米；28#-30#、32#楼审定造价为12265007.91元，审定面积为10299.45平方米（含32#楼底商382.49平方米）,其中住宅面积为9916.96平方米；审定31#楼造价5115552.7元，审定住宅面积为4001.82平方米。经对账，双方认可被告一四七团给23#-32#楼施工方江苏天虹新疆分公司支付各类工程款计31360060元，给22#楼的施工方新伟公司支付工程款6680972.6元。 本院认为，根据原告昊瑞源公司的诉讼请求和被告一四七团的答辩，本案争议的焦点：一、双方签订的合同是否有效；二、合同是否实际履行；三、被告是否应当支付给原告售房款并承担逾期利息。 关于焦点一，被告主张合同无效，主要理由为：双方签订的合同名为招商引资合同，实为合作开发，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，被告以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同开发房地产，应当认定无效合同，该合作方式逃避了税费。本院认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同开发房地产，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本院认为，原告与被告签订《一四七团保障性住房开发建设项目招商引资合同》实为合资、合作开发房地产合同，双方自愿达成协议且意思表示真实。本案建设项目是以解决和改善团场中低收入职工家庭住房条件为主要目的的保障性住房项目，该项目享受政府税费减免、政策补贴等优惠。该项目经师市发改委、国土资源局、规划建设部门等有批准权的相关政府部门批准，并以被告的名义办理手续，内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定认真履行各自的义务。被告主张合同无效的理由不成立。 关于焦点二，合同是否实际履行。被告认为，根据原告自述及证人证明，原告是挂靠江苏天虹新疆分公司和新伟公司一起进行开发，可以证明原告是施工方而不是开发方。原告承认被告支付了整个项目的工程款，也认可了被告支付了大部分前期费用，依合同约定所有投资费用应当由原告承担，但实际所有款项都由被告支付，因此原告没有实际履行开发合同。本院认为，原告实际履行了合同。理由一，原告根据合同约定，出资将冷库整体搬迁到被告指定的位置；二，原告完成了项目区内的道路、管网、停车场等配套设施建设；三，江苏天虹新疆分公司停工后，原告完成了剩余工程，并解决了拖欠民工工资纠纷；四，原告出售了案涉开发小区所有底商房，被告方未提出异议；五，工程款虽由被告支付，但按合同约定住宅房应由原告出售，房款应当由原告收取。被告用收取的售房款给施工单位支付工程款，不能认定原告没有履行合同。 关于焦点三，被告是否应当返还售房款并承担利息。原、被告签订的合同合法有效，双方应当按照约定履行。根据合同约定原告昊瑞源公司作为出资方，应当承担涉案工程的前期费用、开发建设工程施工费用、小区配套等总体投资费用，通过出售住宅和底商获得利益。被告通过提供土地、协助办理相关手续，获得保障性住房来解决和改善一四七团职工家庭住房条件。被告违反合同约定，出售保障性住房并收取售房款，除支付部分工程款外，未将剩余售房款退还给原告，故被告应当退还售房款并承担逾期付款的利息。原告起诉要求被告一四七团返还售房款并支付逾期付款利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 1.关于住宅面积。原、被告对保障性住房的总面积有争议。原告认为地下室高度超过2.2米，应当计算面积，总面积应按30456.77平方米计算。被告认为住宅楼地下室不应当计算面积，22#—32#楼住宅总面积应当按29227.69平方米计算。本院认为，保障性住房的面积有严格的限制，被告出售住房，是按楼房套内面积计算价格、收取售房款，并不含地下室面积，按本地区在住宅房销售习惯，地，地下室一般作为赠送随住宅房一并交付案涉地下室被告也未另行出售。因此本案涉保障性住房项目的地下室不应计算面积。22#楼住宅面积为3093.45平方米；23#—32#楼住宅总面积为26134.24平方米。其中23#—32#楼售房款共计48087001.6元(26134.24㎡×1840元/㎡=48087001.6元)。 2、关于住宅房价格。原、被告对单价每平方米1840元无异议，原告认为应当全部按此单价计算。被告认为，根据合同约定，旧房改造项目的单价以师市房产局制定的价格或团场制定销售价格每平方米下调30元，22#楼属于旧房改建项目，每平方米应下调30元计算。本院认为，22#楼位于石莫公路一侧，是一栋砖混结构多层底商住宅楼，冷库原址在该位置上，符合合同约定的旧房改建项目条件，应属合同约定的旧房改建项目，依合同约定每平方米下调30元，按每平方米1810元计算。22#楼住宅面积为3093.45平方米，合计价格5599144.5元（3093.45㎡×1810元/㎡=5599144.5元）。 依据合同约定，22#—32#楼的售房款53686146.1元（48087001.6元+5599144.5元=53686146.1元），扣除被告支付给新伟公司的工程款6680972.6元和支付给江苏天虹新疆分公司工程款31360060元，被告应当向原告返还22#—32#楼售房款15645113.5元（53686146.1元-6680972.6元-31360060元=15645113.5元）。扣除庭审中原告自愿承担的被告支付的前期费用658760元，加上被告应返还原告的预付工程付款1717500元，被告应当支给付原告16703853.5元（53686146.1元-6680972.6元-31360060元-658760元+1717500元=16703853.5元）。 3.逾期付款利息的计算。根据合同约定，小区的建筑应由原告自行销售，被告违反合同约定，销售涉案项目的住宅房，收取售房款，已经构成违约，应当承担逾期付款的利息损失。原告要求被告按年息6%的利率支付2014年7月7日至2018年9月8日的利息损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告欠付原告22#—32#楼售房款15645113.5元，应当承担逾期利息损失3911278.38元（15645113.5元×6%÷12×50个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告新疆生产建设兵团第八师一四七团于本判决生效之日起十日内给付原告新疆昊瑞源房地产开发有限公司价款16703853.5元； 二、被告新疆生产建设兵团第八师一四七团于本判决生效之日起十日内赔偿原告新疆昊瑞源房地产开发有限公司逾期付款利息损失3911278.38元； 三、驳回原告新疆昊瑞源房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费165901元（原告已预交），由原告新疆昊瑞源房地产开发有限公司负担28107元，由被告新疆生产建设兵团第八师一四七团负担137794元（于本判决生效之日起十日内支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判长  崔敬军 审判员  孟 飞 审判员  蔡 众 二〇一九年五月二十八日 书记员  吴美琦