成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初201号 原告：成都森鸿物业管理有限公司。住所地：成都市青羊区西大街**号。 法定代表人：唐大军，总经理。 委托诉讼代理人：李著桥，四川天府律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐珍，四川天府律师事务所律师，一般授权代理。 被告：冷登科，男，汉族，1984年7月24日出生，住成都市锦江区。 原告成都森鸿物业管理有限公司（以下简称森鸿公司）与被告冷登科物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。森鸿公司委托诉讼代理人李著桥到庭参加诉讼，被告冷登科经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 森鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2015年9月1日至2018年6月30日的物业服务费4551元、生活垃圾二次清运费204元及滞纳金4086元，以上共计8841元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月5日，原告与榕树岭小区业主委员会签订了履行期限为2014年2月1日起至第二届业主委员会成立并与新物业公司签订《物业服务合同》时止的《物业服务合同》。合同约定由原告为位于成都市温江区的“榕树岭”小区提供物业服务，合同第二十一条约定物业服务费实行包干制，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元标准交纳。物业服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度第一个月10日之前。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日其按每天千分之五交纳滞纳金。被告系“榕树岭”小区***号建筑面积为111.56㎡房屋的业主，被告需按133.87元/月的标准向原告支付物业服务费，现被告未向原告支付2015年9月1日至2018年6月30日的物业服务费4551元、生活垃圾二次处理费204元，且按约被告还应向原告支付违约金4086元。 原告认为，业委会系业主自治管理组织，有权代表业主签订《物业服务合同》，合同经双方当事人确认盖章，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行合同义务，现被告未按照约定支付物业服务费，其行为已经构成违约，应当向原告支付物业管理费和违约金。综上，为维护合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼。 冷登科经本院公告传唤未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月5日，森鸿公司与榕树岭业主委员会签订了履行期限为2014年2月1日起至2016年11月16日止的《物业服务合同》。2016年1月25日，森鸿公司与榕树岭业主委员会签订了《补充协议》，其中第二条约定:“《物业服务合同》第十七条合同期限‘自2014年2月1日起至2016年11月16日止’变更为‘自2014年2月1日起至第二届业主委员会成立并与新物业公司签订《物业服务合同》时止’”《物业服务合同》约定由森鸿公司为位于成都市温江区的“榕树岭”小区（案涉房屋所在小区）提供物业服务。 《物业服务合同》第二十一条第二款约定：“物业管理服务费标准为，本物业管理公共服务费实行包干制，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.20元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元向乙方交纳”。 《物业服务合同》第二十一条第三款约定：“本物业管理公共服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度第一个月10日之前。第二十一条第七款约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。森鸿公司确认逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金”。 另查明，冷登科系成都市温江区“榕树岭”小区**号房屋的业主，该房屋总面积为111.56平方米。森鸿公司提交的关于冷登科缴纳物业服务费的单据显示，从2015年9月1日起，冷登科未再交纳过案涉房屋物业服务费和综合垃圾清运费。森鸿公司于2018年7月6日通过挂号信的方式，向冷登科催缴物业服务费。 以上事实，有当事人陈述、《物业服务合同》一份、《补充协议》两份、《欠费催缴通知书》两份及照片两张、《费用催收函》及挂号信收据、律师函一份、2015～2018年一、二季度的物业服务报告、房屋信息查询记录等证据予以证明，本院予以采信。 本院认为，榕树岭小区业主委员会代表冷登科与森鸿公司签订《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《物业服务合同》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于冷登科是否应当向森鸿公司支付物业服务费4551元及是否承担逾期支付物业服务费的违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”森鸿物业公司和榕树岭小区业主委员会于2015年2月5日签订的《物业服务合同》对冷登科具有约束力。冷登科系成都市温江区“榕树岭”小区**号房屋的业主，森鸿物业公司从2014年2月1日起为该小区提供物业服务，履行了物业服务合同中的义务，冷登科应当按照《物业服务合同》的约定向森鸿物业支付物业服务费。截止法庭辩论终结前，冷登科未提供证据证明其已经支付了2015年9月1日至2018年6月30日期间的物业服务费，构成违约，应当承担继续履行合同，支付物业服务费（111.56平方米＊1.20元/平方米/月＊34月）4551元的违约责任。 关于冷登科是否需要向森鸿公司支付违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据冷登科与森鸿公司签订的《物业服务合同》第二十一条第三款和第七款的约定，冷登科应按每季度第一个月10日前交纳物业管理费，逾期未缴纳的冷登科应按每日千分之五支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金的性质属于约定损害赔偿，具有补偿性和惩罚性的双重功能，违约金的约定过高，支付违约金一方可根据相关法律规定请求人民法院予以适当调整，一般情况下，只要约定的违约金没有严重导致双方方的利益失衡，法院在当事人没有请求调减的情况下不宜主动调整。但本案中，森鸿公司主张的物业服务费4551元，违约金4086元。违约金几乎和拖欠的物业服务费持平，故本院根据公平原则及森鸿公司未提供证据证明其实际损失、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损规则等因素，酌情支持冷登科向森鸿公司支付逾期未支付物业服务费的违约金1000元。 关于冷登科是否应当向森鸿公司支付垫付的生活垃圾二次清运费204元的问题。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。本案中，森鸿公司并未提交证据证明已代冷登科垫付生活垃圾二次清运费，因此森鸿公司该项诉讼请求无事实及法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、冷登科于本判决生效之日起十五日内向成都森鸿物业管理有限公司支付物业管理费4551元及违约金1000元，共计5551元； 二、驳回成都森鸿物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由冷登科负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏义欢 人民陪审员  陈菊芳 人民陪审员  刘昌贵 二〇一九年五月二十八日 法官 助理  刘小燕 书 记 员  陈卓婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。