福建省福清市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0181执异13号 案外人：赵令仕，男，1968年12月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：江化莺，福建亚恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商星星，福建亚恩律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市音西街道元洪路**冠发国际新城**，统一社会信用代码91350181683074868J。 负责人：李伟东，行长。 委托诉代理人：王小菲、雷科保，北京大成（福州）律师事务所律师。 被执行人：福清市东方旅游航空实业有限公司，，住所地福建省福清市江滨路江滨广场****统一社会信用代码9135018115491370XG。 法定代表人暨被执行人：林辉，男，1964年8月7日出生，汉族，住福建省福清市。 在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司福州福清支行（以下简称招商银行福清支行）与被执行人福清市东方旅游航空实业有限公司（以下简称东旅公司）、林辉金融借款合同纠纷一案中，案外人赵令仕于2019年3月1日对本院查封登记在东旅公司名下的东旅大厦部分房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵令仕称：东旅大厦的产权登记在东旅公司名下，其中的一层09号店面由赵令仕购买，赵令仕于2009年2月22日与东旅公司、林辉签订《东旅大厦店面集资断契》后，当日即付清全部款项106.8万元，并于2009年2月25日开始占用、使用该店面。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，赵令仕已经支付完全部价款且实际占用使用该店面，法院不应查封该店面。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，未办理过户并非申请人自身的原因，赵令仕作为该店面的实际所有人和权利人，享有排除对该房屋强制执行的权利。林辉隐瞒09号店面已出卖的事实，固然存在过错，招商银行福清支行未履行尽职调查职责及合理审慎的注意义务，未到现场进行调查核实即发放贷款，亦存在过错，并非善意取得人，无权取得该大厦的抵押权。请求中止对（2018）闽0181执1328号之一裁定书的执行，并解除对申请人所有的东旅大厦一层09号店面的查封，同时撤销对该店面租金的提取。 申请执行人招商银行福清支行称：法院查封案涉商铺并无不当，讼争房所有权及土地使用权均登记在东旅公司名下，东旅公司是合法的权利人，赵令仕称其于2009年2月22日与东旅公司、林辉签订《东旅大厦店面集资断契》，但东旅大厦2010年8月24日才进行整座产权登记，未领取权属证书的房地产是不得转让的，本案商铺转让行为是无效的。上述的《东旅大厦店面集资断契》属于房屋集资合同，不属于房屋买卖合同，赵令仕未举证证明其在查封前已占有讼争房产，其支付的集资款金额与断契约定不符，不能证明赵令仕支付全部或部分价款。自东旅大厦权属登记时间至抵押权登记时间有两个多月时间，赵令仕完全可以进行过户登记，故系其自身原因未办理过户手续。招商银行福清支行根据不动产登记簿判断权利人，视东旅公司为讼争房的所有权人并无不当。综上，赵令仕与东旅公司之间的商铺转让无效，其不享有配除强制执行的权利，招商银行福清支行对讼争房享有抵押权，有权收取抵押财产产生的孳息，法院提取租金符合法律规定。请求驳回赵令仕的异议请求。 被执行人均未向本院提出书面意见。 本院查明，在原告招商银行福清支行与被告东旅公司、林辉金融借款合同纠纷一案的审理过程中，本院根据招商银行福清支行的财产保全申请，于2018年5月19日作出（2016）闽0181民初2472号民事裁定。2016年5月23日、5月25日，本院分别查封了东旅公司所有的坐落于福清市音××街道音西村××公司东旅大厦整座房产及土地使用权［房屋所有权证号：融房权证Ｒ字第××号，土地使用权证号：融音西国用（2010）第Ａ0476号］。2017年4月28日，本院作出（2016）闽0181民初2472号民事判决，认定东旅公司向招商银行福清支行贷款3200万元，以东旅大厦整座作为抵押物提供抵押担保，分别于2010年11月3日、11月4日办理前述房产及土地的抵押登记，他项权证号分别为融房他证ＴＲ字第××号、融他项（2010）第1418号，同时以其持有的应收账款即东旅大厦收取的租金提供质押担保，并办理应收账款质押登记等事实，并据此判决：一、被告东旅公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行福清支行借款14776230.18元及利息（含复利、逾期利息，截至2016年10月17日，利息为1869918.86元；之后按《借款合同》的约定标准计至款项还清之日止）；二、若被告东旅公司未按时足额履行上述第一项判决确定的债务，原告招商银行福清支行有权对被告东旅公司提供抵押担保的位于福清市音××街道音西村××公司东旅大厦的房产及土地［房屋所有权证号：融房权证Ｒ字第××号，土地使用权证号：融音西国用（2010）第Ａ0476号］以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被告东旅公司未按时足额履行上述第一项判决确定的债务，原告招商银行福清支行有权对被告东旅公司持有的位于福清市音××街道音西村××公司东旅大厦的房产［房屋所有权证号：融房权证Ｒ字第××号，土地使用权证号：融音西国用（2010）第Ａ0476号］自2010年11月3日起至2015年11月2日止及自2015年11月16日起至2023年11月15日止的期间出租所产生的租金收益享有优先受偿权；四、被告林辉对本判决第一项债务承担连带清偿责任，被告林辉承担连带清偿责任后，有权向被告东旅公司追偿。上述判决生效后，东旅公司、林辉均未履行判决所确定的义务，招商银行福清支行于2018年3月27日申请强制执行，本院予以立案执行。本院于2018年12月6日作出（2018）闽0181执1328号之一执行裁定：划拨、冻结被执行人东旅公司、林辉在银行账户上的存款16854088.04元或查封、扣押、扣留、提取、冻结其他价值相当的财产。2018年12月，本院先后向东旅大厦租户希明烟酒商行、好再来酒楼、古茶风韵、洛和国际、乐行乐宿酒店等商户发出协助执行通知书及执行裁定书，要求其协助执行，提取东旅公司在该处的租金收入（以租赁合同记载的金额为准）。 另查明，东旅公司系1993年6月14日注册成立的有限责任公司，法定代表人为林辉，注册资本为818万元。2010年2月24日的东旅公司章程记载的公司股东为林辉、林群、林敏。2015年6月18日，该公司股东由林辉、林敏、林群、叶妹妹、福清市东旅航空客运代理有限公司、赵令仕、庄金龙、高芬涛变更为林辉、赵令仕、庄金龙。 再查明，2010年8月24日，东旅大厦整座进行了产权登记，房屋所有权人为东旅公司，房屋取得方式为批建，赵令仕主张其中的一层09号店面为其所购买。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十五条规定，人民法院对执行异议实行书面审查，在该程序性的形式审查中，对已登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。本案中，东旅大厦的房屋所有权和土地使用权登记在东旅公司名下，应当视东旅公司为东旅大厦的所有权人和土地使用权人，故本院在诉讼中依申请采取财产保全措施，查封东旅大厦整座的房产及土地使用权，并无不当。因东旅公司未履行生效法律文书确定的义务，案件进入执行程序后，上述财产保全措施自动转为执行中的查封措施，符合法律规定。赵令仕主张其购得诉争房产，但诉争房产的所有权并未发生变动，其不享有对抗招商银行福清支行担保物权的权利，其解除查封的请求缺乏依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二百二十三条第六项、《应收账款质押登记办法》第二条第二款第一项规定，东旅公司可以就东旅大厦收取的租金进行出质。东旅公司已就其持有的应收账款即东旅大厦收取的租金按照法律规定办理了质押登记，招商银行福清支行的质权依法设立。因东旅公司未履行生效法律文书确定的义务，本院依法向东旅大厦承租户发出协助执行通知书及执行裁定书，要求其协助执行，符合法律规定。 综上，案外人赵令仕提交的证据不能证明其对诉争房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百二十三条第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人赵令仕的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向福建省福清市人民法院提起诉讼。 审判长  魏益钦 审判员  王统勇 审判员  严昌辉 二〇一九年五月八日 书记员  王 星