湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终519号上诉人（原审被告）：永州市人和仙聚房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：王建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨倩倩，女，1988年6月17日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：范天军，男，1984年2月5日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。共同委托诉讼代理人：胡首仲，湖南正赢律师事务所律师。上诉人永州市人和仙聚房地产开发有限公司（以下简称人和仙聚公司）因与被上诉人杨倩倩、范天军商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初3166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。上诉人人和仙聚公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项，改判或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．上诉人在约定时间内向有关部门申请办理被上诉人的土地使用证分户，因政府机构改革导致不动产权证与原房产证、土地使用证办理衔接不清，拖延导致，由上诉人担责不公平不合理。2．上诉人办证是协助义务，是受被上诉人委托申请行政确认行为。根据《不动产登记条例》第十四条、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发商对办理产权证负有的是协助义务，上诉人已及时办理房产证，在受委托申请办理土地证分户过程因机构改革造成现状，责任不在上诉人。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，办证是出卖人、买受人和登记机关共同协作的过程。依出卖人申请启动初始登记、依买受人申请启动转移登记，登记机关分别审查后颁发证书。完成初始登记后，出卖人向买受人发出办证通知，即完成办证义务。3．被上诉人已办理房产证，可以正常交易，且被上诉人不存在经济损失，不应支付违约金。4．本案不符合简易程序审理情形，审判程序违法。被上诉人辩称，一审判决合情合理合法，请求法院依法维持。上诉人向一审法院起诉请求：1．判令被告为原告办理位于永州市冷水滩区逸云路永和家园小区10栋601号房屋的不动产权证；2．判令被告向原告支付因延迟办证所产生的违约金25421元（违约金暂计算至2018年7月13日止，后续违约金请计算至被告为原告办理出不动产权证时止）；3．被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月28日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：1．乙方购买甲方开发的位于冷水滩区逸云路与永州大道交汇处西北角永和家园项目第10栋601号房屋，建筑面积共121平方米，单价为2,888元/平方米，总金额349448元；2．乙方采用银行按揭付款，在签订合同时付清购房款首付款109448元，余款240000元以银行按揭方式支付；3．甲方应当在2014年12月31日前，将符合本合同规定的房屋交付给乙方使用；4．甲方在商品房交付使用后365个工作日内办理该栋商品房的初始登记，取得该栋产权证后365个工作日内申请人办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。因乙方原因造成办证延期，一切责任概由乙方承担。合同还约定了双方其他权利义务内容。合同签订后，原告依约交纳了购房款及办证等费用，被告也依约交付房屋给原告使用。被告于2016年6月3日为原告办理了房屋所有权证，但一直未为原告办理土地使用权证，酿成本纠纷。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，是依法成立有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告已依约向被告交付了购房款及办理产权证费用。被告虽然将房屋交予了原告，但至今仅为原告办理了房屋所有权证，未为原告办理相关土地使用权证，被告已构成违约，应承担继续履行为原告杨倩倩、范天军办理案涉房屋的土地使用权证的义务。鉴于房屋所有权证、土地使用权证现已二证合一，统一为不动产权证。因此，该院对原告要求被告为其办理不动产权证的诉讼请求予以支持。另外，原告要求被告支付逾期办证违约金。双方在合同中约定“因乙方原因造成办证延期，一切责任概由乙方承担”。被告辩称逾期办理土地使用权证的责任不在于被告，而是因为政府部门的不作为所致。该辩称无法律和事实依据，该院不予采纳。双方约定被告应当在交付房屋给原告使用后365个工作日内办理房屋的初始登记，取得该栋产权证后365个工作日内办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。被告应在2014年12月31日将房屋交付给原告使用，故被告至迟应于2017年11月1日给原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，但被告至今未为原告办理好土地使用权证，属于违约，由此产生的违约责任应由被告承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告没有明确具体的违约金，根据被告违约期限等因素综合考虑，该院酌情确定违约金以总购房款为基数按年利率2%自2017年11月1日起计算至被告为原告办理出不动产权证时止。综上，对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为原告杨倩倩、范天军办理并取得位于永州市冷水滩区逸云路与永州大道交汇处西北角永和家园小区10栋601号房屋的不动产权证；二、被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨倩倩、范天军违约金（以总购房款349448元为基数按年利率2%自2017年11月1日起计算至被告为原告办理出不动产权证时止）。本案受理费636元，减半收取计318元，由被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人提交了会议报告（复印件），拟证实上诉人超文件违规建设也是导致不能办证的原因。上诉人对该文件真实性无异议，同时认可永和家园存在超红线建设的事实，亦认可超红线建设与办证存在联系，本院对该证据予以采信。二审查明：永州日报讯：2018年12月21日下午，市土地管理委员会召开2018年第五次会议，审议了部分地块出让、划拨以及用地审批情况，其中包括审议了关于永和家园小区超用地红线的处理建议。二审庭审中，上诉人对永和家园存在超红线建设的事实及超红线建设与办证存在联系的事实予以认可。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应承担逾期办理土地使用权证的违约责任。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定上诉人应当在交付房屋给被上诉人使用后365个工作日内办理房屋的初始登记，取得该栋产权证后365个工作日内办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。上诉人至今未办理好土地使用权证，上诉人主张逾期办理土地使用权证是政府部门的不作为所致，上诉人已履行完出卖方的办证义务，过错不在上诉人一方。根据二审查明事实，涉案小区永和家园存在超用地红线建设的问题，上诉人在庭审中也认可未及时办证与超红线建设存在关系。上诉人未及时办理涉案房屋的土地使用权证属于违约，由此产生的违约责任应由上诉人承担，上诉人上述主张无事实及法律依据。本案中，双方没有明确具体的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，根据上诉人违约期限等因素综合考虑，一审法院酌情确定违约金以总购房款为基数按年利率2%自2017年11月1日起计算至上诉人为被上诉人办理出不动产权证时止较为恰当，本院予以确认。上诉人关于被上诉人已办理房产证，不存在经济损失，不应支付违约金的主张不成立，本院不予支持。上诉人还主张，一审适用简易程序审理本案程序违法。因本案事实清楚、权利义务明确且争议不大，一审法院适用简易程序审理本案并无不当，上诉人该主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由上诉人永州市人和仙聚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  李秋云审判员  宋争文二〇一九年五月七日书记员  唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。