云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终5732号上诉人（原审原告）：云南长丰房地产开发有限公司，住所云南省昆明市广福路新亚洲体育城星都总部基地**。法定代表人：丁海军，董事长。委托诉讼代理人：刘峰、王冬，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄倾厚，男，壮族，1975年4月4日生，户籍地云南省文山壮族苗族自治州马关县，现在云南省宜良监狱服刑。被上诉人（原审被告）：熊丫，女，壮族，1983年9月27日生，户籍地云南省文山壮族苗族自治州马关县，现在云南省。上诉人云南长丰房地产开发有限公司（以下简称“长丰地产公司”）与被上诉人黄倾厚、熊丫商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。长丰地产公司上诉请求：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初3042号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一审判决未对上诉人在诉状中提出的腾退房屋、赔偿损失的诉讼请求进行裁判，依法应当予以纠正；一审判决虽然解除了合同，但是并未对解除后的法律后果进行处理；一审认定上诉人要求返还房屋具有法律依据，应当支持；一审法院错误认定上诉人应当根据房屋的市场价值向被上诉人返还购房款余额；民事案件自由裁量权的形式，不应该破坏统一的裁判尺度，应避免出现同案不同判。黄倾厚、熊丫答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长丰地产公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、判令两被告立即将房屋（星泽园25幢1单元1404号）腾退给原告；三、判令合同解除后两被告配合原告到商品房购销合同备案管理部门办理申请撤销合同登记备案的手续；四、判令两被告赔偿自2011年9月28日起至实际将房屋腾退给原告之日止因占用房屋给原告造成的损失，其中计算至2017年2月28日的损失为110,500元；五、确认原告收回房屋后，应返还被告购房款余额为37,325.9元；六、本案诉讼费用由两被告共同承担。一审法院认定事实：2009年7月28日，原告长丰地产公司与被告黄倾厚签订《商品房购销合同》（合同编号：星泽园高层1007号），约定由被告黄倾厚（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买位于昆明市官渡区新昆洛路东侧、新宝象河南侧的星泽园第25幢1单元1404号商品房（用途为住宅），套内建筑面积55.86平方米，总价款为363,584元，付款方式为首期支付113,584元，房屋交付期限为2010年12月31日前。同日，双方签订《合同补充协议》，其中约定“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方（即被告黄倾厚）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方（即原告）代为偿还时，甲方有权收回乙方所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方。”上述《商品房购销合同》于2009年9月2日备案[合同登记号（KM2009090226353）]。2009年7月28日，原告向被告黄倾厚出具《首付交款单》，确认收到被告黄倾厚交付的首付款113,584元、维修基金7,272元、配套费9,600元、产权证工本费80元，合计130,536元。2009年9月27日，被告黄倾厚（以借款人、抵押人名义）、熊丫（以抵押人名义）、原告长丰地产公司（以保证人名义）与中国银行股份有限公司昆明市官渡支行签订《一手住房贷款借款合同》，约定被告黄倾厚向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款250,000元用于购买上述《商品房购销合同》项下房屋，贷款期限为10年（自2009年9月27日起至2019年9月27日止），贷款发放至被告黄倾厚指定的原告账户，还款方式为按月等额本息还款，原告作为开发商向银行提供阶段性连带责任保证担保。本案庭审中原告确认被告黄倾厚申请贷款已实际发放至其账户作为房款。2011年9月28日，原告向被告黄倾厚交付上述《商品房购销合同》项下房屋（被告熊丫办理接房手续）。2015年，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行以被告黄倾厚未按期归还贷款为由，以黄倾厚、熊丫、长丰地产公司为被告诉至法院，请求判令宣布上述贷款提前到期，由黄倾厚、熊丫偿还剩余贷款本息，并要求长丰地产公司承担连带保证责任。2016年9月27日，一审法院作出（2015）官民二初字第397号民事判决，判令黄倾厚、熊丫、长丰地产公司连带偿还中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款本金176,708.2元、利息20,417.5元、罚息9,429.54元，并按年利率5.4075%计付本息197,125.7元自2016年9月20日起的罚息。该判决生效后，原告长丰地产公司于2016年12月15日、12月20日代被告黄倾厚偿还中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款本息共计215,758.1元。一审法院认为：原告与被告黄倾厚于2009年7月28日签订《商品房购销合同》，双方之间存在房屋买卖合同关系。相应合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告以被告未按约定履行按揭贷款还款义务，导致其承担保证责任为由提起诉讼要求解除与被告黄倾厚所订立的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。对此，涉案《商品房购销合同》约定交易房屋价款付款方式为首期支付113,584元，余款250,000元向银行贷款支付，并在《合同补充协议》中约定“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方（即被告黄倾厚）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方（即原告）代为偿还时，甲方有权收回乙方所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方。”就相应约定房款的支付，经审理查明，被告黄倾厚已于2009年7月28日前支付原告首付款113,584元，并实际向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款250,000元作为房款支付原告，即被告黄倾厚已依约履行房款支付义务。而在履行按揭贷款合同（即与中国银行股份有限公司昆明市官渡支行所订立《一手住房贷款借款合同》）方面，被告黄倾厚作为借款人未依约履行还款义务，在出借人提起诉讼宣布贷款提前到期的情形下，原告基于承担阶段性保证担保责任而代被告黄倾厚清偿剩余借款本息。原告以此为由并据上述《合同补充协议》约定以诉讼方式行使合同解除权，被告黄倾厚则表示不同意解除合同。针对原告行使合同解除权是否有效的争议，评述如下：（一）在开发性（即一手）商品房买卖交易中，买卖双方可选择一次性、分期或首期加按揭贷款方式支付购房款，在按揭贷款情形下，商品房购销合同与按揭贷款合同之间具有关联性，即开发商既是买卖合同的出卖人又是按揭贷款合同的阶段性担保保证人，银行在房屋买卖正常履行情况下，可在买受人取得房屋所有权后设定抵押权以担保其贷款债权。换言之，其中一个合同的履行或终止会影响另一合同的履行。故可认定涉案《商品房购销合同》与《一手住房贷款借款合同》属关联合同。（二）上述所引《合同补充协议》条文，其实质包含两层意思表示，其中前半段“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方（即被告黄倾厚）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方（即原告）代为偿还时甲方有权收回乙方所购房屋并出售”系对合同解除权的约定，且系以关联合同的履行违约作为解除条件；后半段“所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方”系对合同解除结算的约定。如上所述，商品房购销合同和银行按揭贷款合同为关联合同，采取按揭方式付款系出于减轻买卖双方的资金压力，即在有利于减轻买受人付款压力的同时也有利于出卖方实现销售目的。但在银行未取得交易房屋抵押权的情形下，买受人（同时为借款人）不依约履行按揭贷款还款义务时，出卖人须基于阶段性担保人身份承担保证责任，客观上会影响其交易目的的真正实现。故涉案《合同补充协议》约定被告黄倾厚未按约履行贷款还款义务而导致原告代偿时原告有权解除《商品房购销合同》不违反交易本旨，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定。原告基于代偿事实行使合同解除权符合相应约定，其据之行使合同解除权有效，予以确认。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，确认原告与被告黄倾厚所签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》于2017年8月17日（起诉状副本送达被告黄倾厚之日）解除。（三）合同解除后的返还及结算问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案《合同补充协议》约定原告行使合同解除权时收回房屋并出售，并以所得结算费用。相应约定性质上为结算条款，该约定从实际操作逻辑上来说仅涉及合理性及客观可行性问题，但本身并不违反法律规定。故在涉案合同解除后双方债务的确定上，应优先以该约定作为依据。同时，可据此合理界定针对买房一方的返还，系以市值论定出卖人（即原告）的返还义务，而非回溯式确定原告只返还被告所交付房款。在原告以诉讼方式行使合同解除权情形下，原告诉请要求被告黄倾厚返还交易房屋有相应法律依据，予以支持。此外，商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故对原告要求被告黄倾厚协助原告配合办理撤销商品房买卖合同登记备案的请求予以支持。而对于双方往来款项的结算或返还，原告诉请要求确认其应返还给被告的款项余额为37,325.9元。该请求实质为要求确认其应返还给被告的款项限于实际收取房款363,584元，且在做债务抵销意思表示基础上，抵扣其代偿款项215,758.1元及主张损失110,500元。被告黄倾厚抗辩其可以自己卖房来归还银行款项，不同意归还房屋，并在庭审中表示在房屋价值上涨的情况下仅退原交付房款不合理。对此，如上所述，在合同解除后债务确定上，合同约定系以“再次出售房屋所得”作为基础进行结算，原告以收取款项作为返还标的不符合约定。基于约定实质中的市价意思表示，同时考虑被告一方被限制人身自由之情形，一审法院释明原告是否对交易房屋的市场价值进行评估，但原告明确拒绝申请评估，致使在案件诉讼过程中对待结算事项的确定出现障碍。鉴于相应结算事项中原告应返还费用系属被告一方权利，且在相应债权足以用于冲抵原告代偿款项的情况下，基于被告未做具体主张，对原、被告之间其他返还或结算事项（包括原告诉请主张的房屋占用损失）在本案中暂不予论定及处理。被告黄倾厚、熊丫可另行主张或结算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、原告云南长丰房地产开发有限公司与被告黄倾厚于2009年7月28日签订的《商品房购销合同》（合同编号：星泽园高层1007号）及《合同补充协议》于2017年8月17日解除；二、由被告黄倾厚于本判决生效之日起十日内协助原告云南长丰房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM200909090226353）的撤销手续；三、原告云南长丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据,亦未对一审法院认定的事实提出异议。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人云南长丰房地产开发有限公司要求腾退房屋、赔偿损失的主张能否成立。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人与被上诉人黄倾厚之间签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示。一审法院认定双方于2009年7月28日签订的上述两份合同于2017年8月17日解除，并判决被上诉人黄倾厚协助上诉人办理上述商品房买卖合同登记备案的撤销手续，双方当事人对此均未提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据双方在《合同补充协议》中之约定：“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方（即被告黄倾厚）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方（即原告）代为偿还时，甲方有权收回乙方所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方。”上诉人在代为偿还后，有权收回所出卖的房屋，因此，在本案中，上诉人要求两被上诉人返还交易房屋的主张，有事实及法律依据，两被上诉人应将房屋腾退给上诉人，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。另，关于上诉人要求赔偿损失的问题。本院认为，根据双方的履行情况及双方签订的合同性质及补充协议中之上述约定，上诉人收回房屋之后再次出售，“所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方”。在房屋并未实际再次出售及清算之前，一审法院考虑房屋增值的实际情况及案情，对双方返还或结算事项（房屋占用损失）在本案中暂不处理恰当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，但所作处理不当，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定、九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初3042号判决第一项、第二项、第三项，即：“一、原告云南长丰房地产开发有限公司与被告黄倾厚于2009年7月28日签订的《商品房购销合同》（合同编号：星泽园高层1007号）及《合同补充协议》于2017年8月17日解除；二、由被告黄倾厚于本判决生效之日起十日内协助原告云南长丰房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM200909090226353）的撤销手续；三、原告云南长丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持；”二、被上诉人黄倾厚及熊丫于本判决生效之日起十日内将房屋(星泽园25幢1单元1404号)腾退给上诉人云南长丰房地产开发有限公司。一审诉讼费人民币733元，由被上诉人黄倾厚、熊丫承担633元，上诉人云南长丰房地产开发有限公司承担100元，二审诉讼费733元，由被上诉人黄倾厚、熊丫承担633元，上诉人云南长丰房地产开发有限公司承担100元。本判决为终审判决。审判长  白昱审判员  金馨审判员  李锋二〇一九年五月十五日法官助理奚琳书记员武雨