湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初935号原告：武汉市万科物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道187号（12）。法定代表人：汪楠钦，总经理。委托诉讼代理人：胡兵，湖北华徽律师事务所律师委托诉讼代理人：喻惠艳，公司员工。被告：詹红，女，1982年2月24日出生，汉族，湖北黄石市人，住武汉市东西湖区，原告武汉市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告詹红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人喻惠艳，被告詹红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司提出诉讼请求，判令被告詹红支付2017年4月1日至2018年9月30日的物业服务费3361.50元及违约金490.50元；并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告詹红系武汉万科四季花城·西半岛小区右岛2区C1-501室的业主，我公司为该小区提供物业服务。被告詹红自2017年4月1日开始就未按时交纳物业服务费，长期无故拖欠物业服务服务费至今。我公司多次对其进行催缴，但被告詹红仍拒不缴纳。为维护我公司合法权益，我公司遂诉至法院，请求法院依法判决。被告詹红共同辩称，我们在该小区有两套房子，一套是西半岛小区右岛2区B1-402室，一套是西半岛小区右岛2区C1-501室。2016年12月，C1栋401室业主反映其厨房屋顶漏水、并要求原告万科物业公司当时负责C1栋的管家来我家房屋（即B1栋501室）进行检查，经管家和原告万科物业公司的维修师傅反复勘察后判断原因是我家厨房漏水，原告万科物业公司要求在我家做水管打压试验并要求我家开挖厨房水管进行维修。由于该小区为精装修房，当时屋内水管的铺设为开发商统一铺设并交付业主，我们认为如果水管漏水开发商需要承担相应责任和维修义务，我们与楼下业主及万科物业公司当时未就维修义务的承担达成一致意见，该问题搁置下来。2017年3月后，楼栋管家又多次连同楼下业主找到我们家，说C1栋401室厨房屋顶仍在漏水，催促我们修理水管。考虑到邻里关系和楼下业主生活不便，我们于2017年4月29日自行找维修师傅开挖我家（即C1栋501室）的厨房地面，准备维修水管，当维修师傅将厨房地面挖开后发现我家水管根本没有漏水，最后又重新检查才发现是因为C1栋401室业主自己家里的热水器排气管断裂，蒸汽聚集导致滴水。为此，我当时支出维修费用2000元。我们认为，此事完全是由于原告万科物业公司的人员工作严重失职，管理失当，维修人员坚持错误判断让业主蒙受经济和精神损失，我们认为原告万科物业公司应当承担主要责任，并赔偿我们双方房屋损毁的折旧损失。本院经审理认定如下事实：詹红系武汉市东西湖区万科四季花城·西半岛小区右岛2区C1栋5楼1室的所有权人，该房屋建筑面积为86.06平方米。2015年3月17日，武汉市万科四季花城·西半岛第二届业主委员会与万科物业公司签订《物业服务合同》，约定继续由万科物业公司为万科四季花城·西半岛小区提供物业服务。合同期限自2015年7月1日起至2018年6月30日。物业服务收费实行酬金制，万科物业公司每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。物业服务费的标准为2015年7月1日至2016年6月30日期间小高层或带电梯的住宅楼宇按建筑面积1.98元/平方米/月交纳；2016年7月1日至2018年6月30日期间小高层或带电梯的住宅楼宇按建筑面积2.17元/平方米/月交纳。物业服务费按季度交纳，业主于每季度首月15日前交纳当期物业服务费。在下季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.5‰支付违约金。2018年8月1日，武汉市万科四季花城·西半岛第二届业主委员会与万科物业公司续订了《物业服务合同》，合同期限自2018年7月1日起至2021年6月30日。物业服务费的标准与之前的物业服务合同中约定的标准一致。詹红按时交纳物业服务费至2017年3月31日。2016年12月，詹红房屋所在的楼栋即右岛2区C1栋4楼1室的业主称其厨房顶漏水，其随即要求万科物业公司的工作人员陪同到C1栋501室查看情况。万科物业公司工作人员经勘察认为系詹红家厨房水管漏水所致，并要求詹红水管进行维修。詹红认为该房屋系精装房，如水管漏水应由开发商承担责任，双方因此发生争议，詹红当时未予以维修。直至2017年4月，C1栋4楼1室房屋的业主再次找詹红要求其对水管进行维修，詹红自行雇请维修人员欲对水管进行维修，挖开厨房地砖后发现自己家中水管并未破裂，而是C1栋4楼1室厨房顶漏水系自己家中热水器排气管脱落。詹红认为系因万科物业公司人员的判断错误、工作失职导致其家中厨房地砖及橱柜受损，该损失应由万科物业公司承担，万科物业公司更换了家中厨房地砖，但更换的地砖与原地砖存在色差，且对橱柜未能恢复原状，詹红坚持认为万科物业公司对其损失未能承担责任，故其拒绝交纳2区C1栋5楼1室房屋和2区B1栋4楼2室房屋的物业服务费。2018年8月31日，万科物业公司向詹红发出《律师函》，对其催收物业服务费，詹红予以拒绝。万科物业公司遂诉至法院，其主张詹红交纳物业服务费的截止时间是2018年9月30日。上述事实有《业主资料卡》、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》复印件、《物业服务合同》、《律师函》及送达回执、照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，武汉市万科四季花城·西半岛第二届业主委员会分别与万科物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效，詹红作为万科四季花城·西半岛小区的业主，该合同对其具有约束力。詹红应当按照合同约定按时交纳物业服务费。而其自2017年4月未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。审理中，詹红主张因其认为万科物业公司在处理其与楼下业主家厨房屋顶漏水问题上存在判断错误，导致其家中损失，万科物业公司未赔偿其损失，故其拒绝交纳物业服务费。但首先，詹红与其楼下业主因相邻关系产生的纠纷，万科物业公司作为服务企业仅有沟通协调的义务，无权强制要求詹红予以维修，詹红为处理相邻关系引起的纠纷，自行将地砖挖开造成的损失，该损失的直接侵权人并非万科物业公司，即使万科物业公司的工作人员在协调双方纠纷过程中确实存在失误，万科物业公司之后亦对詹红家中地砖的损坏进行了修复，亦履行了物业服务义务；其次，如詹红认为其房屋损失系由万科物业公司所致，可以另案向公司主张权利，而不能据此拒绝交纳物业服务费。故对詹红的辩称意见本院不予支持，对万科物业公司主张詹红支付2017年4月1日至2018年9月30日的物业服务费的请求本院予以支持。经计算，詹红应支付的2017年4月1日至2018年9月30日的物业服务费为3361.50元（2.17元/月/平方米×86.06平方米×18个月）。因万科物业公司未举证证明因詹红的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对万科物业公司违约金的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告詹红于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司支付2017年4月1日至2018年9月30日期间的物业服务费3361.50元；二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告武汉市万科物业服务有限公司已预缴），由被告詹红负担25元（被告詹红在支付上述款项时一并向原告武汉市万科物业服务有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇一九年五月十七日书记员  高敏