江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0881民初104号原告：江西电视发展总公司，住所地江西省南昌市高新区京东大道698号，统一社会信用代码：913600001582734554。法定代表人：熊小强，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师。被告：瑞金市红都大酒店有限公司，住所地江西省瑞金市红都大酒店七里段，注册号：3621022100190。法定代表人：陶建生，该公司董事长。第三人：井冈山市红歌大酒店，住所地江西省吉安市井冈山市茨坪长坑路，统一社会信用代码：92360881MA36021E45。经营者：卢友芽，该酒店总经理。被告及第三人共同委托诉讼代理人：谢光伟，江西同和律师事务所律师。原告江西电视发展总公司与被告瑞金市红都大酒店有限公司、第三人井冈山市红歌大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日作出驳回原告江西电视发展总公司起诉的裁定，2019年1月22日吉安市中级人民法院作出由本院继续审理的裁定。本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西电视发展总公司委托诉讼代理人梁年萍，被告瑞金市红都大酒店有限公司法定代表人陶建生、第三人井冈山市红歌大酒店经营者卢友芽及其共同委托诉讼代理人谢光伟到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。原告江西电视发展总公司向本院提出诉讼请求：1.请依法判决解除原告与被告在2008年5月23日签订的关于租赁承包江西电视发展总公司《江西电视台井冈山培训中心》（暂名）协议；2.请依法判决被告及第三人立即将租赁场所中的违法建筑拆除并恢复原状；3.请依法判决被告及第三人在合同解除后立即搬离租赁房屋；4.请依法判决被告及第三人承担违约金200000元；5.本案诉讼费用及其他由此产生的必要费用由被告及第三人承担。事实与理由：2008年5月23日，原、被告签订《关于租赁承包江西电视发展总公司＜江西电视台井冈山培训中心＞（暂名）协议》），协议约定原告将其所有的坐落于茨坪镇长坑路9号3幢的江西电视台井冈山培训中心（暂名）交由被告承租，租赁期限为15年，自2008年10月1日至2023年9月30日止。被告装修施工应制定施工方案，并报原告同意后方可实施，被告在租赁期间应合法经营，同时双方还对违约责任等作了明确约定。事后，原告依约向被告交付了房屋。2016年，被告在未告知且未征得原告同意的情况下，在租赁房屋院子停车场处擅自搭建违法建筑，原告得知后要求拆除，被告不予理会。2018年6月15日，井冈山管理局景区行政执法处向第三人井冈山市红歌大酒店发出限期拆除告知书，责令其在五日内自行拆除，被告及第三人仍未拆除。原告认为，被告未告知且未征得原告同意，擅自搭建违法建筑，且在原告和执法部门要求其拆除的情况下，仍不予拆除，其行为违反双方合同约定及法律规定，未切实做到合法经营，给原告的对外形象造成不良影响；原告作为媒体机构，负有相应的监督职责，被告及第三人的违法行为损害了原告的合法权益，与此同时，原告发现被告在与原告签订该租赁合同时，已被工商管理部门吊销营业执照，被告在吊销营业执照的情况下仍与原告签订租赁协议，违背了诚信原则，根据法律规定其已丧失了对外经营的主体资格，本协议已无再履行之基础，依法应予以解除，遂起诉至法院，望判如所请。被告及第三人辩称，原告要求解除合同无法律依据。临时会议室是在获得井冈山风景名胜区管理局同意后搭建的，事后还下发了延期拆除批复，不是违章建筑，不构成违约，期满时，答辩人将自行拆除。协议规定，宾馆装修须按装修方案施工，以保证其完整性，不能造成宾馆损坏。在停车场内搭建临时会议室不在协议约定内，且对宾馆无任何损害，被答辩人称损害其合法权益及要求答辩人承担违约金20万元的诉请，无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。原告江西电视发展总公司为了证明自己的主张，向本院提供了六组证据：证据1：原告营业执照、被告及第三人企业信息复印件各一份，证明1.原、被告及第三人合法的诉讼主体资格；2.被告公司在2007年11月20日被吊销营业执照；证据2：房屋产权证（井房权证茨坪字第××号）及土地证（井国用2007第CL214号）复印件各一份，证明涉案租赁房屋及房屋所占用土地为原告合法所有，原告依法有权进行出租；证据3：《关于租赁承包江西电视发展总公司＜江西电视台井冈山培训中心（暂名）协议＞》一份，证明1.原、被告于2008年5月23日签订协议，而被告在2007年11月20日就已被吊销营业执照，其客观上欺骗了原告；2.乙方（被告）装修施工应制定施工方案，并报甲方（原告）同意后方可实施；3.租赁期满，乙方（被告）投入形成的固定资产归甲方（原告）所有；4.乙方在租赁期间应合法经营。证据4：井冈山管理局景区行政执法处作出的井管执告字【2018】第87号限期拆除告知书一份，证明1.被告及第三人私自在原告所有的租赁场所内搭建违法建筑物；2.井冈山管理局景区行政执法处在2018年6月15日发出告知书，要求第三人在5日内拆除违法建筑物；证据5：律师函及EMS快递信息复印件各一份，证明原告曾委托律师向被告致律师函，催促其拆除违章建筑恢复原状，否则将通过法律追责。证据6：2018年12月17日由井冈山风景名胜区管理局关于要求井冈山风景名胜管理局撤销《同意井冈山市红歌大酒店搭建会议室的批复》的复函一份，证明1.涉案违法建筑物业主单位要求拆除时，应无条件的拆除；2.2017年12月10日由该局作出的延期批复，已自动作废，不再具有法律效力；3.延期批复的延期时间，在业主单位提出要求拆除该临时建筑时，不再继续执行。被告瑞金市红都大酒店有限公司、第三人井冈山市红歌大酒店为了证明自己的主张，向本院提供了七组证据：证据1：陶建生身份证复印件一份，证明陶建生个人身份信息；证据2：兴办瑞金市红都大酒店协议复印件一份，证明瑞金市农业局与陶建生、罗时安于2003年8月26日签订租赁“农业大厦”创办“瑞金市红都大酒店”经营至2019年2月28日及相关权利义务关系；证据3：井冈山市红歌大酒店营业执照及卢友芽身份信息各一份，证明红歌大酒店依法成立并经工商部门登记注册及法定代表人身份信息；证据4：井冈山风景名胜区关于同意搭建会议室的批复一份，证明红歌大酒店搭建临时会议室经过了相关部门的同意，不是违法建筑。证据5：井冈山风景名胜区关于红歌大酒店临时会议室延期的批复一份，证明管理局同意临时会议室延期至2019年1月28日前拆除；证据6：房屋租金转账单一份，证明红歌大酒店已经于2018年9月将2019年的房屋租赁金225130元转账给原告。证据7：提供《收据》，证明原告这几年一直向第三人收取房屋租金，且未提出任何异议的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据将在本院认为里面进行阐述。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月23日，原告与被告签订《关于租赁承包江西电视发展总公司＜江西电视台井冈山培训中心＞（暂名）协议》一份（以下简称：《协议》，约定原告将其所有的坐落于茨坪镇长坑路9号3幢的江西电视台井冈山培训中心（暂名）交由被告全额投资装修并承租，租赁期限为15年，自2008年10月1日至2023年9月30日止（不可抗拒原因除外）。《协议》第二条约定，乙方（被告）应制定详细的装修施工方案，并报甲方（原告）同意后方可实施。乙方计划总投资520万元（其中固定资产400万元）装修宾馆，确保在2008年8月28日前A楼竣工，如2008年8月28日前A楼未竣工或总投资不足520万元，甲方有权利解除本协议，乙方已投入的装修工程和设备折抵赔偿甲方的经济损失。第三条约定，房屋租金第一年16万，随后逐年按5%递增，房租以年为单位年头一次支付。拖欠房租3个月以上或无故停业6个月以上，甲方有权要求收回经营权，并不对乙方补偿任何损失。第十条约定，乙方在租赁期间应合法经营、合法纳税，对违法所造成的后果由乙方全部负担。协议还约定了违约责任：本合同期内，双方均不得违约，否则违约方应赔偿另一方因此造成的经济损失，并处人民币贰拾万元违约金。协议签订后，原告依约向被告交付了该租赁房屋，被告亦按照约定投资装修租赁房屋后，命名为井冈山市红歌大酒店即第三人进行营业。2016年1月28日，井冈山风景名胜区管理局下发了《关于同意搭建会议室的批复》，批准第三人在涉案租赁房屋停车场院子内搭建临时会议室；2017年12月10日，井冈山风景名胜区管理局下发了《关于同意红歌大酒店临时会议室延期的批复》，同意第三人搭建的临时会议室延期一年，期限届满即2019年1月28日前；2018年6月5日，井冈山管理局景区行政执法处向第三人出具《限期拆除告知书》，以第三人在涉案租赁房屋停车场院子内搭建临时会议室超过批准期限为由，认定为违法临时建筑；2018年12月17日，井冈山风景名胜区管理局下文撤销《同意井冈山市红歌大酒店搭建会议室的批复》。另查，被告于2007年11月20日被吊销营业执照。2018年9月17日，第三人已向原告缴纳2018年至2019年的房屋租金，至今未拖欠房屋租金。本院认为，合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，还不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。营业执照是企业登记机关依法给核准登记注册的企业颁发的准予其从事生产经营活动的合法凭证，企业从事经营活动的前提是持有合法有效的营业执照。被吊销营业执照意味着企业丧失继续从事经营的资格。只能依法启动清算程序，由清算组对公司财产及债务进行处理，清算期间，应停止一切与清算无关的活动。被告于2007年11月20日被吊销营业执照后，不具备签订合同的主体资格，其不但不启动清算程序，还与原告于2008年5月23日签订房屋租赁协议，该行为显然超出清算范围，违反了《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十六条关于企业被吊销营业执照的强制性规定，因此，被告与原告在2008年5月23日订立的协议应认定为无效。第三人在酒店停车场院子内搭建的临时会议室是否属于违章建筑且是否拆除，属于行政管理范畴，不属于本案的处理范围。因原、被告签订的协议属无效合同，自始无效，故原告要求被告及第三人承担违约金20万元的诉讼请求，本院不予支持。由于原告与被告签订的房屋租赁合同无效，现系争租赁房屋由第三人占有、使用，故其应在合理期限内将租赁房屋腾退，并交付原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：原告江西电视发展总公司与被告瑞金市红都大酒店有限公司于2008年5月23日签订的《关于租赁承包江西电视发展总公司＜江西电视台井冈山培训中心＞（暂名）协议》无效；被告瑞金市红都大酒店有限公司、第三人井冈山市红歌大酒店应于本判决生效之日起十五日内腾退坐落于井冈山市茨坪镇长坑路9号3幢的租赁房屋并交付于原告；驳回原告江西电视发展总公司其他诉讼请求。本案受理费4300元，由原告江西电视发展总公司负担2150元，由被告瑞金市红都大酒店有限公司、第三人井冈山市红歌大酒店负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘春红审 判 员  刘 诠人民陪审员  马科锋二〇一九年五月二十三日书 记 员  梁 君