朝阳市双塔区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽1302执异45号案外人：田彩玉，女，1950年7月22日出生，汉族，住朝阳市双塔区。案外人：赵广庆，男，1968年8月27日出生，汉族，住朝阳市双塔区。案外人：李景春，男，1972年10月6日出生，蒙古族，住朝阳市双塔区。案外人：张淑丽，女，1970年10月28日出生，汉族，住朝阳市双塔区。案外人：刘艳，女，1962年1月21日出生，汉族，住朝阳市双塔区。案外人：季敏，女，1974年2月10日出生，汉族，住朝阳市双塔区。案外人：田洪庄，男，1948年1月27日出生，汉族，住朝阳市龙城区。案外人：田小刚，男，1977年10月22日出生，汉族，住朝阳市双塔区。案外人：秦海全，男，1955年10月15日出生，汉族，住辽宁省北票市。案外人：项久江，男，1960年3月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。案外人：伊明伟，男，1973年10月23日出生，汉族，住辽宁省建平县。案外人：孙青龙，男，1973年11月9日出生，汉族，住朝阳市双塔区。案外人：田宏景，男，1952年7月15日出生，汉族，住辽宁省北票市。案外人：王桂芹，女，1972年10月12日出生，蒙古族，住朝阳市双塔区。案外人：杨建伟，男，1988年2月29日出生，汉族，住朝阳市龙城区。案外人：孙凯，男，1977年8月15日出生，满族，住辽宁省喀左县。案外人：王兴杰，男，1968年12月24日出生，汉族，住朝阳市双塔区。上述案外人共同委托诉讼代理人：田彩玉，女，1950年7月22日出生，汉族，住朝阳市双塔区。申请执行人：王孝义，男，1944年9月3日出生，满族，退休干部，住朝阳市双塔区。委托代理人：李龙昌，辽宁红枫律师事务所律师。被执行人：朝阳泓典实业发展有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段**，统一社会信用代码91211302094557319D.法定代表人：赵连朋，总经理。本院在执行申请执行人王孝义与被执行人朝阳泓典实业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人田彩玉等17人对本院查封的位于朝阳市双塔区凌河街四段264号楼共计22户房屋（产籍号为XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX）提出书面异议。本院于2019年5月14日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人田彩玉等人称，2011年7月8日，朝阳拍卖行有限公司员工及亲属一致同意在朝阳凌河房地产开发有限公司团购凌河湾御景苑小区楼房，由田彩玉作为乙方代表签订《团购房协议书》，按协议要求乙方于2011年7月11日全额交清团购预交房款，甲方给每户都开具了收款收据。2015年8月20日，甲方（朝阳凌河房地产开发有限公司后更名为朝阳泓典实业发展有限公司）将XXX号楼房的一单元1-11层整个单元共计22户楼房分配给乙方，同时按楼层补交余款。乙方以抓阄方式分配落实，甲方同时收取了营业税和维修基金并开具了收款收据。2018年1月28日，甲方通知交房，同时又向乙方收取物业费、取暖费、装修押金等相关费用，开具了收款收据，同时和每位购房者签订了入户协议，交付入户钥匙，并通知可以装修使用。2018年1月29日，甲方通知该房有借款抵押并承诺2018年12月31日解押完毕，并同每个房主签订了《解押协议书》。朝阳凌河房地产开发有限公司（朝阳泓典实业发展有限公司）与申请执行人王孝义的借贷关系我们毫不知情，既然出售给我们为什么还抵押给别人，侵害我们的权益。综上，请求贵院终止上述异议房屋的执行并解除查封，以维护申请人的合法权益。申请执行人王孝义答辩称，答辩人在2013年12月-2014年1月间出借给朝阳泓典实业发展有限公司人民币1000万元，当时用借款人开发的凌河湾御景苑小区58户房屋以买卖形式进行的抵押，并在朝阳市房产局进行的网签备案。而异议人田彩玉等17户团购的房屋当时并没有确定房屋位置，该担保行为没有损害其合法权益。2015年8月19日，答辩人对朝阳泓典实业发展有限公司进行诉前保全，8月21日人民法院对涉案房屋进行查封。查封时异议人并没有实际占有房屋，权属仍然属于朝阳泓典实业发展有限公司所有。2018年1月28日，异议人领取钥匙时，涉案房屋已经处于查封状态。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，只有异议人在人民法院查封前占有房屋情况下才能阻却执行，而本案并不符合该类情形。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案查封房屋时异议人没有占有，其提出要求人民法院解除查封措施不应成立。异议人存在过错，异议人属于团购，在民事交易重大事项前应到房产部门查询房屋状况，其明知房屋已经备案在答辩人名下，轻信朝阳泓典实业发展有限公司可以偿还借款，在当时有其他房产情况下，进行购买瑕疵房屋，存在重大过错。综上，异议人提出的执行异议不成立，应予驳回。被执行人朝阳泓典实业发展有限公司未答辩。本院查明，王孝义与朝阳泓典实业发展有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月21日作出（2015）朝双民初字第03874号民事调解，调解内容为：一、被告朝阳泓典实业发展有限公司于2015年12月31日前偿还原告王孝义借款本金1,000万元，并自2014年7月1日起以本金850万元为基数；自2014年1月1日起以150万元为基数，按年利率24﹪计付借款本金的利息，利随本清。二、案件受理费40，900元（已减半收取），保全费5,000元，合计45,900元，由被告负担。双方签收调解书后，朝阳泓典实业发展有限公司未履行调解书所确定的义务，王孝义向本院申请执行，本院予以立案执行。此案在诉讼前，申请执行人王孝义提出财产保全申请并提供担保，本院于2015年7月30日作出（2015）朝双民特字第00130号民事裁定，内容为：一、将担保人朝阳联信担保有限公司提供担保的财产其所有的价值11,000,000元的资产予以查封。二、将被申请人朝阳泓典实业发展有限公司所有的价值11,000,000元的财产予以查封。在执行该裁定的过程中，本院于2015年8月21日将朝阳泓典实业发展有限公司开发的产籍号为XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX等22户房屋予以查封，期限三年，并将民事裁定书及协助执行通知书送达给朝阳市房产局产权产籍科。2018年5月30日，本院作出（2016）辽1302执104号执行裁定，将上述房屋续查封，期限三年，并于同日将民事裁定书及协助执行通知书送达给朝阳市住建委。另查明，2015年2月8日，王孝义、张凤兰与朝阳泓典实业发展有限公司签订关于上述房屋的商品房买卖合同（预售），并将该合同予以备案。现案外人田彩玉等17人认为上述查封房屋系其所有，并提供了收款收据（2015年8月20日交付房款、营业税、维修基金等费用;2018年交装修服务及付垃圾清运费、装修电梯磨损费、电卡费、预存电费、物业费、电梯使用费、取暖费等）、2018年1月29日签订的解押协议书（约定在该协议签订前，甲方已明确告知乙方，该认购房屋存在工程抵押情况，乙方已充分了解认购房屋的详细情况。甲方承诺于2018年12月31日前，对该商品房解押完毕。）等作为证据，请求法院中止对上述房屋的执行并解除查封。本院认为，本案中双方争议的焦点是田彩玉等17位案外人对朝阳泓典实业发展有限公司开发的产籍号为XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX等22户房屋提出的异议能否排除法院的执行。现17位案外人向本院提供的证据不足以证明其对上述房屋所享有的权利能够排除本院的执行，故17位案外人的异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人田彩玉、李景春、赵广庆、季敏、刘艳、张淑丽、王兴杰、孙凯、杨建伟、王桂芹、田宏景、孙青龙、伊明伟、项久江、秦海全、田小刚、田洪庄的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长 孙 辉审判员 席 牧审判员 邓宏伟二〇一九年五月二十七日法官助理李盛楠书记员罗明