贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2319号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路******，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：吴学强，男，汉族，1980年11月3日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：刘平秀，女，汉族，1983年10月18日出生，住贵州省毕节市。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人吴学强、刘平秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告吴学强、刘平秀提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金，违约金的计算时间从2014年6月1日起至被告向不动产登记部门交付完毕办理商品房转移登记有关文书并告知原告之日止；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由:2012年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)美欣明珠4栋2单元1004号商品房出售给原告，总价款为333696.00元。被告承诺应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房，并约定于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但直到原告提起诉讼之日止，被告仍未按照合同约定为原告办理商品房转移登记的相关文书，现被告已逾期。按照合同约定，被告应按日向原告支付该房商品房总价款的万分之二的违约金。 原审被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效；二、原告的请求权基础系逾期办证，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，并交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明的具体时间，但当然是在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期的事实。所以对原告主张的违约责任应当予以驳回；三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理的“房屋所有权证”，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按现行政策及法律提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，以及双方对何时提交不动产转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记相关文书或逾期办证的违约情形；四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应依法予以调低；五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确地判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书就“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任，同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金不予支持。综上所述，请求依法判决。 原审经审理查明：2012年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰美欣明珠第4幢2单元10层4号商品房出售给原告，总价款为333696.00元。合同约定，被告应于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同还约定了其他事项。原告已向被告支付完毕购房款，同时被告收取了原告的相关办证费用。但被告未在约定期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另查明，涉案房屋尚未取得所有权初始登记。 原审认为：综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付。 关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2019年1月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年1月4日起开始计算。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以原告已交购房款333696.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月4日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。对被告提出的抗辩，因无事实和法律依据，其抗辩理由不成立，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴学强、刘平秀逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款333696.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月4日起计付至被告向不动产登记机关交付完毕上述文书并通知原告之日止；二、驳回原告吴学强、刘平秀的其他诉讼请求。案件受理费813.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 一审宣判后，博泰房开公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规，均不能对“有关文书”进行明确，以致上诉人无法履行合同约定的交付“有关文书”的义务。故双方关于交付“有关文书”的合同条款不具备期待可能性，且不具备生效要件。从公平、合理原则出发，不应判令上诉人承担逾期交付有关文书的违约责任。二、根据合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。分户产权转移登记系委托办理，但双方未对具体办理时间及违约责任进行约定，故本案不存在逾期办证的违约事实。基于委托办理，办理商品房转移登记的有关文书不需要再次提交给被上诉人，故上诉人不承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。三、被上诉人并未因逾期办证遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，对其违约金请求应不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调减。 被上诉人吴学强、刘平秀未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、应否对案涉违约金予以调整？ 关于焦点一，《商品房买卖合同》约定上诉人负有向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而相关行政法规、规章就办理商品房转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。上诉人称《商品房买卖合同》对办理商品房转移登记有关文书的约定不明，其交付有关文书的义务不具有履行可能性的抗辩理由不能成立；上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未举证证明其因逾期办证遭受任何损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉意见，本院认为，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信。其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 关于焦点二，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金进行调减，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1626元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年五月七日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青