安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终637号上诉人（原审被告）：李清。上诉人（原审被告）：沈文芳。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郭小枝。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：董印，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王祚先。委托诉讼代理人：刘珂，安徽金鸿律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：芜湖辉腾房产经纪有限责任公司。法定代表人：许鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王少恒，安徽国伦律师事务所律师。上诉人李清、沈文芳因与被上诉人王祚先、芜湖辉腾房产经纪有限责任公司（以下简称辉腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李清、沈文芳的委托诉讼代理人郭小枝、董印，被上诉人王祚先的委托诉讼代理人刘珂，被上诉人辉腾公司的委托诉讼代理人王少恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李清、沈文芳共同上诉请求：1、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第一项，依法予以改判；2、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第二项，改判退还王祚先定金50000元；3、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第三、四项；4、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第五项中“并按年利率6%标准承担自2017年7月19日至实际给付之日的利息”内容；5、本案一、二审诉讼费由王祚先、辉腾公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，对证据的采信有失偏颇，适用法律错误，裁判不当。1、罗益龙并非王祚先的代理人，王祚先也非涉案房屋买卖合同的相对方。王祚先编造罗益龙系其代理人的事实，并伪造日期为2017年7月11日的授权委托书，向一审法院提供虚假证据，情节恶劣。2、一审法院认定李清、沈文芳与王祚先、罗益龙于2017年7月18日达成口头协议，既没有事实依据，也违反法律“房地产转让应当签订书面转让合同”的强制性规定，显失公平。3、芜湖市房地产市场管理处于2018年5月31日解除了李清、沈文芳与王祚先之间签订的《存量房买卖合同》，一审法院在未查明该事实的情况下，作出“解除2017年7月18日原告王祚先与被告李清、沈文芳达成的房屋买卖协议”的判决明显错误。4、辉腾公司未经李清、沈文芳同意及委托，擅自网签买卖合同，并诱骗李清、沈文芳出具35万元的虚假收条，进而胁迫李清、沈文芳按网签合同中约定的95万元成交价继续履行网签合同，其行为明显构成欺诈。一审法院对李清、沈文芳一审所提交的相关证据不予质证，认定李清、沈文芳单方违约，显失公平。5、辉腾公司未按照法律规定，如实向委托人及时汇报委托事项的办理情况；故意诱骗李清、沈文芳向不同买受人出具虚假收条，签订严重损害其利益的网签合同及免资金监管声明；未对李清、沈文芳在未收到全部购房款就将房屋过户至王祚先可能存在的风险进行提醒，存在重大过错，应当承担全部损失，并赔偿李清、沈文芳因本案而产生的诉讼费、律师费、误工费等合理支出。王祚先辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、一审庭审中，李清、沈文芳的代理人郭小枝承认李清、沈文芳同意将涉案房屋买受人由罗益龙变更为王祚先，该承认视为李清、沈文芳对罗益龙代理行为的认可。2、根据芜湖市不动产登记中心的规定，自2018年6月1日起，存量房网签系统根据网签合同约定的内容，如果超过网签合同约定期限未申请办理房屋产权转移登记的，视为解除合同。李清、沈文芳与王祚先于2017年7月18日签订的存量房买卖合同，合同约定签订之日起三十天内申请办理房地产交易与登记手续。签订合同后，由于李清、沈文芳拒绝按合同履行，导致存量房买卖合同系统自动解除，但并非双方约定的或者法定解除。故该存量房买卖合同仍然具有约束力。3、一审判决认定李清、沈文芳承担双倍返还定金以及赔偿王祚先房屋溢价损失，适用法律正确。辉腾公司辩称：1、李清、沈文芳与王祚先之间签订有书面的转让合同。因此李清、沈文芳依据《城市房地产管理法》第40条规定，认为没有签订书面转让合同没有事实依据。2、2018年5月31日的存量房买卖合同的解除，并不是李清、沈文芳与王祚先协议解除的，而是未在一定期限内没有办理房地产过户手续，是系统自动解除。3、辉腾公司是经过李清、沈文芳与王祚先同意将网签合同价格调整为95万元，也是为了顺利通过银行贷款审核。王祚先于当天就转了45万元到郭小枝账户，郭小枝拿这45万元归还了银行的按揭贷款。李清、沈文芳向王祚先打了50万元的收条。在这个过程中，辉腾公司并不存在诱骗或者欺骗行为。4、李清、沈文芳上诉主张辉腾公司承担损失及其因本案产生的诉讼费用等费用，并不属于本案审理的范围。王祚先向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令李清、沈文芳返还购房款450000元，并支付自2017年7月19日起至实际付清之日的利息（按年利率6%计算）；3、判令李清、沈文芳双倍返还定金10000元；4、判令李清、沈文芳赔偿房屋差价损失663640元；5、本案诉讼费由李清、沈文芳共同承担。一审法院认定事实：2017年7月11日，罗益龙（买受人、乙方）与李清、沈文芳（出卖人、甲方）在辉腾公司居间服务下签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方所有的坐落于芜湖市弋江区都宝花园111#楼3单元102室，建设面积为130.26平方米，总价款为1160000元；乙方于签订合同时支付甲方定金50000元；乙方于2017年8月11日前将560000元（含定金）存入房地产部门的监管账户，剩余房款600000元由乙方向银行申请按揭贷款。买卖双方应于2017年8月20日前办理手续。该房屋的现有银行按揭贷款余额440000元，乙方同意替甲方归还银行剩余尾款。合同签订当日，罗益龙向李清、沈文芳交付定金50000元。2017年7月18日，罗益龙、王祚先、李清、沈文芳达成如下口头约定：罗益龙不再购买上述住房，买受人变更为王祚先，罗益龙交付给李清、沈文芳的定金算作王祚先支付的定金，其他房屋买卖条款不变。当日，王祚先、李清、沈文芳签订存量房网签合同一份，约定李清、沈文芳将其所有的坐落于芜湖市弋江区都宝花园111#楼3单元102室出售给王祚先。为了避税，双方将网签合同约定的房屋价款改为950000元。当日，王祚先向李清、沈文芳支付了购房首付款450000元。2017年11月底，李清、沈文芳向辉腾公司明确告知不同意出售案涉房产，辉腾公司将李清、沈文芳该意思表示转达给了王祚先。2018年6月29日，李清、沈文芳将案涉房产过户至吴俊名下。在一审诉讼阶段，经王祚先申请，一审法院委托芜湖市宇平房地产评估有限责任公司对案涉房屋自2017年7月18日至2017年11月30日间的溢价进行评估，经评估，该溢价为221312元。为此，王祚先支付评估费650元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王祚先与李清、沈文芳达成房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。李清、沈文芳在履行协议过程中明确表示拒不履行案涉房屋买卖合同已构成违约，应承担相应的违约责任。王祚先已支付李清、沈文芳定金50000元，现要求李清、沈文芳双倍返还，应予支持。王祚先支付的450000元购房首付款，李清、沈文芳应当全额退还，并应按年利率6%标准承担自2017年7月18日至实际给付之日的利息。关于案涉房屋溢价损失的计算与认定，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等。因王祚先已于2017年11月30日明确知晓李清、沈文芳已拒不履行合同，此后王祚先可购买替代性房屋，对此之后的房屋溢价损失李清、沈文芳无须承担赔偿责任，故案涉房屋溢价损失计算时间以自2017年7月18日至2017年11月30日为宜。结合评估意见，李清、沈文芳应赔偿原告房屋溢价损失为221312元。原告为评估溢价损失所支付的650元评估费李清、沈文芳应予承担。李清、沈文芳在诉讼前已明确告知王祚先不出售案涉房屋买卖，且已将案涉房屋过户至他人名下致使案涉合同履行不能，故王祚先诉求解除案涉合同于法有据，应予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条规定，判决：一、解除2017年7月18日王祚先与李清、沈文芳达成的房屋买卖协议；二、李清、沈文芳于判决生效之日起十日内双倍返还王祚先定金共计100000元；三、李清、沈文芳于判决生效之日起十日内赔偿王祚先房屋溢价损失221312元；四、李清、沈文芳于判决生效之日起十日内给付王祚先评估费650元；五、李清、沈文芳判决生效之日起十日内返还王祚先购房首付款450000元，并按年利率6%标准承担自2017年7月19日至实际给付之日的利息；六、驳回王祚先其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取15723元，由王祚先负担5183元，李清、沈文芳负担10540元。二审中，李清、沈文芳围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对李清、沈文芳二审提交的三份证据的真实性予以确认，辉腾公司在操作涉案2017年7月18日《存量房买卖合同》网签程序中，有违反行政管理规定的行为，于2018年9月12日被芜湖市房地产市场管理处取消网上签约资格。涉案《存量房买卖合同》于2018年5月31日被解除网签。当事人曾因涉案房屋买卖发生争执，郭小枝报警，芜湖市公安局弋江分局中山南路派出所出警进行过处理。综合当事人诉辩主张，本案争议的焦点为：（一）王祚先是否是涉案房屋买卖合同的相对方。（二）涉案房屋买卖合同解除时间如何认定，当事人各方对涉案房屋买卖合同的解除是否应承担违约责任。（三）一审判决李清、沈文芳承担的涉案房屋溢价损失、购房首付款利息及评估费是否有事实和法律依据。对此。分析如下：（一）关于王祚先是否是涉案房屋买卖合同主体的认定。2017年7月18日，李清、沈文芳就涉案房屋与王祚先签订《存量房买卖合同》，且李清、沈文芳于当日收取王祚先首付款50万元（含定金5万元）,据此一审法院认定王祚先与李清、沈文芳就涉案房屋存在买卖合同法律关系，并无不当。《存量房买卖合同》中关于房屋价款的约定有避税的故意，该条款因违反了法律强制性规定而无效，但当事人各方均认可实际履行的房屋买卖价款为116万元，故上述条款的无效并不导致涉案合同全部无效。李清、沈文芳上诉认为其与王祚先无有效的房屋买卖合同关系且王祚先并非涉案房屋买卖相对方的主张与事实不符，本院不予支持。（二）关于涉案房屋买卖合同解除及违约责任的认定。1、涉案房屋买卖合同解除时间的认定。房屋买卖合同网签系行政管理规定，是房屋交易过程中的管理环节，合法的房屋买卖不履行网签程序，并不当然影响合同的效力；同理，合同解除要符合法律规定或当事人约定，不能仅因行政管理机关解除合同网签就当然认定当事人之间的合同关系解除。本案在提起诉讼前，当事人双方就合同的解除并未达成一致意见，也未依据法定解除规定履行通知对方解除合同程序，故李清、沈文芳主张其与王祚先之间的《存量房买卖合同》于2018年5月31日已经解除的上诉观点不能成立。因李清、沈文芳于2018年6月28日将涉案房屋产权过户至案外人吴俊名下，一审法院根据王祚先的诉讼请求，以其与李清、沈文芳的房屋买卖合同已无法继续履行为由，判决解除涉案合同正确。2、涉案合同解除的责任认定。《存量房买卖合同》约定，余款60万元由买受人（王祚先）在2017年8月10日前办理银行贷款或付款。根据一、二审查明事实，就上述约定，当事人选择的付款方式为银行贷款，但最终并未完成银行贷款手续。对未能办理贷款的原因，当事人各执一词，然均未提交证据相印证，本院据此认定当事人双方均有过错。2017年11月底，李清、沈文芳明确告知辉腾公司其不再出售涉案房屋给王祚先，且于2018年6月29日将涉案房屋产权登记于案外人吴俊名下，李清、沈文芳的上述行为导致涉案合同已没有继续履行的可能，对此在本案中应承担主要违约责任；同时，在不能办理银行贷款后，王祚先也未按合同约定以付款或其他替代性支付方式，积极促进涉案合同的履行，对此亦应承担相应的违约责任。（三）关于合同解除后的责任承担。法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，一审判决李清、沈文芳返还王祚先购房首付款45万元并承担相应利息符合“恢复原状”的法律规定。利息属于法定孳息，李清、沈文芳自收到该购房首付款后就获得该项收益，且李清、沈文芳承认上述付款用于偿还了涉案房屋的按揭贷款，故其认为不应返还首付款利息的上诉主张不能成立。涉案合同解除，经法院委托评估，王祚先因此面遭受的房屋溢价损失为221312元，对该项损失，本院根据当事人双方在本案中违约责任的过错程度，酌定由李清、沈文芳承担其中的80%责任，即177050元，王祚先自行承担其中的20%责任，即44262元；相应的评估费用也按上述比例承担，即李清、沈文芳承担其中的520元，王祚先自行承担其中的130元。定金作为涉案合同履行的担保，因涉案合同双方在履行过程中均有过错，王祚先要求双倍返还的请求于法无据，不予支付，李清、沈文芳的该部分上诉理由成立。综上，李清、沈文芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。此外，李清、沈文芳与辉腾公司之间属于居间合同关系，与本案所审理的并非同一法律关系。李清、沈文芳上诉主张辉腾公司承担损失及其因本案产生的诉讼费等费用，并不属于本案审理的范围，本院对此不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第一、五项；二、变更安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第二项“被告李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王祚先定金共计100000元”为：李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内返还王祚先定金50000元；三、变更安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第三项“被告李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告王祚先房屋溢价损失221312元”为：李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内赔偿王祚先房屋溢价损失177050元；四、变更安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第四项“被告李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内给付原告王祚先评估费650元”为：李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内给付王祚先评估费520元；五、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3630号民事判决第六项；六、驳回王祚先的其他诉讼请求；七、驳回李清、沈文芳的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5964元，由李清、沈文芳负担4142元，王祚先负担1822元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  杨东清审判员  李广磊二〇一九年五月十五日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。