陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3498号 上诉人（原审原告）：陈秋会，女，1974年6月29日出生，汉族，个体工商户，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：张超，陕西宝伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付新乐，女，1984年1月19日出生，汉族，无业，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：胡峥，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰，陕西希友律师事务所实习律师。原审第三人：西安利宏房地产信息咨询服务有限公司。住所地：西安市经济技术开发区未央区房。法定代表人：赵兰，女，1992年XX月XX日出生，汉族，该公司总经理，住西安市未央区XX苑XX号楼XX单元XX室。上诉人陈秋会因与被上诉人付新乐、原审第三人西安利宏房地产信息咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陈秋会上诉请求：1、撤销一审判决，改判付新乐双倍返还定金6万元；2、本案诉讼费由付新会承担。事实和理由：1、三方在签订《房屋买卖合同》时均知道付某某已去世，付新乐承诺在签订合同后与母亲办理房屋继承公证，然后履行合同，与其办理房产过户手续。2、一审法院认定其与付新乐所签订的《房屋买卖合同》依法成立，但未生效，系事实认定错误。即使付新乐未完全获得涉案房屋所有权，也不应认定涉案《房屋买卖合同》未生效，付新乐处分的并非付某某的财产，而是处分付新乐及其母亲继承的共同财产。3、根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《物权法》第十五条的规定，涉案的《房屋买卖合同》应为有效。即使合同未生效，但双方订立的定金条款约定依然有效。4、双方口头达成的关于履行《房屋买卖合同》、办理继承公证，再由继承人给其过户的约定，是双方对于合同履行方式达成的补充。双方签订合同后约定，付新乐先办理继承公证，再由继承人将涉案房屋过户给陈秋会，但付新乐以其母亲不同意出售房屋为由，拒绝履行双方口头约定的行为，是明显的违约行为。付新乐辩称，一审法院已经查明全部案件事实且认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，应该依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。西安利宏房地产信息咨询服务有限公司陈述称，合同有效，违约方是付新乐，付新乐应该双倍返还定金。陈秋会在一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》，付新乐向其双倍返还定金6万元。2、付新乐赔偿陈秋会房屋市场增值差价损失（以评估结论为准）。3、本案诉讼费、评估费由付新乐承担。一审法院经审理查明，2018年3月15日,陈秋会、付新乐及西安利宏房地产信息咨询服务有限公司商定，付新乐将其父亲付金宝保（2017年10月29日去世）名下的位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋以76.8万元的价格出售给陈秋会，陈秋会向付新乐支付定金3万元；首付款23.8万元存入资金监管账户，剩余53万元办理银行按揭贷款；中介费2万元由陈秋会支付；双方在60个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；等等。随后三方签订了《房屋买卖合同》。在合同中，甲方的署名为付某某，委托代理人为付新乐。当日，付新乐收取陈秋会支付的定金3万元，并向付新乐出具了收款收据。该收款收据载明：“本人付新乐（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）系西安市经济技术开发区凤城一路177号12幢2单元21308室房屋所有权人，该房屋成交价768000元（小写），柒拾陆万捌仟元整（大写）。现收到陈秋会（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）交来用于购买本人上述房屋的购房定金人民币30000.00元（小写），叁万圆整（大写）。注：经买卖双方协商一致同意：如买方违约，此定金不予退还；如卖方违约，应按此定金金额的双倍返还给买方。具体事项见买卖三方合同。收款人：付新乐身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX收款日期：2018年3月15日”。此后，西安利宏房地产信息咨询服务有限公司要求付新乐提供产权人付某某的完整的家庭成员信息，付新乐告知西安利宏房地产信息咨询服务有限公司其母亲不同意出售该房产，并提出退还定金的意见，要求陈秋会提供账户以退还定金，陈秋会要求付新乐承担损失。三方协商未果，陈秋会遂于2018年7月12日诉来法院，请求判令解除其与付新乐签订的《房屋买卖合同》，付新乐向陈秋会双倍返还定金6万元，赔偿陈秋会房屋市场增值差价损失并承担诉讼费、评估费等。庭审中，陈秋会、付新乐及西安利宏房地产信息咨询服务有限公司均认可在签订合同时，已明确知道付新乐的父亲付某某在双方签订合同前已经去世，其继承人尚未对遗产进行处分，付新乐尚未取得房屋所有权的事实。陈秋会对房屋增值部分未提出具体证据，亦不要求评估，主张按照5万元计算。因双方各持己见，致调解未果。一审法院认为，1、陈秋会、付新乐及西安利宏房地产信息咨询服务有限公司签订的《房屋买卖合同》，出售方签名虽为付某某，但协议内容系原、付新乐及西安利宏房地产信息咨询服务有限公司协商一致的结果，并形成了相应的文件，实际上是三方当事人自身的意思表示，故该合同对于三方当事人来讲是成立的。2、三方签订的《房屋买卖合同》是陈秋会、付新乐及西安利宏房地产信息咨询服务有限公司对死者付某某名下房屋设定的权利义务，在三方签订合同时，付新乐并未取得付某某生前的授权，亦未在付某某死亡后通过合法的方式取得涉案房屋的完整的所有权，三方的协议并不生效，对此情况，合同三方当事人在签订合同时是明确知道且无异议的，故而陈秋会要求解除尚未生效的《房屋买卖合同》，并以尚未生效的约定要求付新乐承担违约责任并赔偿损失之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。鉴于三方当事人签订的《房屋买卖合同》尚未生效，且现已无法实际履行的实际情况，当事人依照约定从对方取得到应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九十八条之规定，判决如下：一、付新乐在本判决生效后十日内，向陈秋会返还预收的定金3万元。二、驳回陈秋会其余诉讼请求。案件受理费1300元，陈秋会已预交，现由陈秋会承担650元，付新乐承担650元，付新乐承担部分连同上述应付款项一并付给陈秋会。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。陈秋会与付新乐及西安利宏房地产信息咨询服务有限公司签订涉案《房屋买卖合同》，在签订合同时，三方均明知付某某已去世，合同上写明的当事人虽为“付某某”，但出卖房屋的真实意思表示系付新乐作出，三方当事人对应由付新乐履行合同出卖义务是明知的，故原审法院认定付新乐为涉案合同的当事人是正确的。本案涉案合同系房屋买卖合同，该合同的生效并无需办理任何批准、登记的手续，故合同成立即生效，涉案的《房屋买卖合同》应为生效合同，一审法院认定合同成立未生效，系认定错误，本院予以改正。付新乐签订涉案合同，约定将涉案房屋出售给陈秋会，并收取陈秋会的定金3万元。在合同履行过程中，付新乐称其母亲不同意出售涉案房屋，导致涉案合同无法履行，付新乐构成违约，应承担违约责任。陈秋会要求解除合同的请求应予支持，陈秋会诉请付新乐双倍返回定金的请求也应予支持。综上所述，原审判决对合同是否生效认定错误，违约责任认定错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10918号民事判决；二、陈秋会、付新乐及西安利宏房地产信息咨询服务有限公司签订的《房屋买卖三方合同》解除；三、本判决生效后十日内，付新乐向陈秋会双倍返还定金6万元；四、驳回陈秋会其余诉讼请求。一审案件受理费1300元，陈秋会已预交，由付新乐承担；二审案件受理费550元，陈秋会已预交，由付新乐承担。付新乐连同判决款项一并支付陈秋会。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年五月十七日  书 记 员  袁   萱 1