成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5382号 原告：汪梦，女，1977年9月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭森，四川棠湖律师事务所律师。 被告：徐清平，女，1975年12月13日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师。 原告汪梦与被告徐清平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪梦及其委托诉讼代理人彭森，被告徐清平及其委托诉讼代理人叶东灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪梦向本院提出诉讼请求：1、判决徐清平继续履行双方签订的《房屋买卖合同》并将成都市双流区公兴街道牧华路三段259号11幢1单元103号房屋过户登记至汪梦名下；2、判决徐清平向汪梦支付违约金40000元。事实与理由：2016年10月8日，汪梦与徐清平签订了《房屋买卖合同》,约定徐清平将其位于成都市双流区房屋出售给汪梦。签订合同当日，汪梦按照约定向徐清平支付了购房定金20000元，徐清平出具《收条》予以确认。随后，汪梦按照约定向徐清平支付了剩余购房款，同时，徐清平也将房屋交付给汪梦。在徐清平取得案涉房屋的不动产权证后，汪梦多次要求徐清平办理房屋过户登记，但是徐清平却不愿继续履行合同，其行为已经构成违约，依法应承担相应责任。汪梦为维护自身合法权益，诉至法院。 徐清平辩称，一、案涉房屋买卖合同已经被汪梦、徐清平双方合意解除。签订案涉房屋买卖合同时，汪梦告知徐清平其系某公司采购部负责人，如徐清平将案涉房屋以688000元价格出售给汪梦，则汪梦承诺将采购徐清平的电缆使徐清平获取销售收益来弥补房屋的差价，徐清平基于该期待利益与汪梦签订案涉房屋买卖合同。合同签订时，案涉房屋尚处于合同备案状态。合同签订后，徐清平曾多次要求汪梦兑现采购电缆一事，徐清平也向汪梦提供了电缆报价，但汪梦一再借口拖延，后来徐清平经调查得知汪梦并非其所称的某公司采购部负责人，汪梦承诺采购电缆是为了让徐清平与其尽快签订房屋买卖合同。2018年5月，徐清平丈夫李小兵得知徐清平出售案涉房屋一事，李小兵当即表示反对，并对徐清平实施家暴。2018年5月9日，徐清平通过电话、短信向汪梦表示拒绝继续履行合同，汪梦随后回复短信让徐清平将全部已付款退还。汪梦的上述行为表明其同意解除合同。案涉房屋买卖合同已于2018年5月9日经双方协商解除，徐清平随后也将全部款项返还。至于双方事后是否形成了书面解除协议，并不影响合同已经解除的客观事实。二、汪梦未按合同约定期限支付购房款。合同签订后，徐清平多次催促汪梦付款，汪梦以介绍电缆业务为由延迟付款，徐清平想到签订电缆合同后可以获利于是被迫接受。原本汪梦应在2016年11月1日前付清，实际上直至双方解除合同时，汪梦也未能全部付清。三、案涉房屋系徐清平与其丈夫李小兵的夫妻共有财产。本案中，李小兵于2018年5月得知徐清平出售案涉房屋后当即表示反对，拒绝出售房屋。徐清平无权单方处理夫妻重大共有财产。四、在案涉房屋于2018年4月取得产权证之前，成都市已多次出台限购政策，导致汪梦不再具备购房资格，案涉房屋买卖合同无继续履行的可能。五、为了让汪梦尽快采购电缆，徐清平曾将钥匙等交给汪梦，但徐清平自己仍有钥匙，合同签订后至今，房屋一直由徐清平占有、装修、缴纳水电费、物管费等。 本院经审理后认定事实如下：2016年10月8日，徐清平（出卖方，甲方）与汪梦（购买方，乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经友好协商，甲方自愿将位于双流县通瑞•月光湖11幢1单元103号房屋（面积122.49㎡）出卖给乙方，双方协议如下，共同遵守：1、房屋产权证取得后2年，甲方免费过户到乙方，乙方拥有此房屋所有权，房屋总价688000元（包干价，其他产生费用由乙方承担）。2、2016年10月8日首次支付定金20000元，余款11月1日前付清，乙方有权装修入住。款付清甲方将产权证等手续交乙方，甲方配合乙方办理过户手续。3、乙方以转账方式转至甲方。4、甲乙任何一方毁约，则支付双倍定金给守约方。 合同签订后，徐清平向汪梦出具一份《收条》，载明：今收到汪梦购房款定金20000元（微信转为证）。汪梦于2016年10月8日向徐清平支付购房款14000元，于2016年10月9日向徐清平支付购房款6000元，于2016年11月7日向徐清平支付购房款68000元，于2016年11月20日向徐清平支付购房款50000元，于2016年11月23日向徐清平支付450000元，于2017年2月20日向徐清平支付50000元，于2017年2月24日向徐清平支付30000元，于2017年9月18日向徐清平支付15000元，汪梦共计向徐清平支付购房款683000元。汪梦、徐清平双方在微信沟通过程中已合意变更了付款时间，并约定尾款5000元于过户登记完成后支付。2018年2月4日，汪梦向四川通瑞投资管理有限责任公司支付案涉房屋2016年10月1日至2018年2月28日止的住宅物业服务费3331.86元。 2018年5月9日，徐清平短信告知汪梦“汪梦你好！我老公拒绝卖房哈，没有经过我老公同意”，汪梦回复“徐姐，周末见面谈谈，不卖至少要当面说清楚”，徐清平回复“还有你当初说你是采购部经理一年照顾我几千万电缆生意，才让我昏头昏脑的这么低价卖给你，你觉得你的行为属于什么”，汪梦回复“我询价过，你的价格高了嘛，公司也有规定”，徐清平回复“我真的太容易相信你了，以前一直汪总汪总的喊，你不要狡辩”，汪梦回复“我做采购是事实，不管卖不卖，起码也要当面说一下嘛，你拿我付款在永立星城都买房也是事实，我们约在星期六上午10:00在什么地方见面谈谈，你定，我到时过来”，徐清平回复“好，汪总，我们实事求是！当初是说好，你帮我销售几千万一年的电缆，我才愿意把房子低价转给你的嘛，结果你一句价格高了就推多远！当初你可是给我保证了的一定让我一年赚几千万，我才私下与你达成这个买卖合同，还有就是房款你说的一定22天内保证给我全部付清，那套房子是我月光湖工程抵款房，每个月公司扣我千分之八的利息，一直给了6年多。这个钱我是去还公司贷款的，我遭了那么多的利息你可以算下。星城都买房与你这个房子的付款无关”，汪梦回复“将款退回吧”，徐清平回复“好的哈”，汪梦回复“还有物管费也要退”，汪梦回复“那要把解除协议签了后我再退你款”，汪梦回复“你也留15000，将余下的款转回来，那星期六在那儿见面，什么时候？”，徐清平回复“到时再说”，汪梦回复“徐姐，时间要定下来，我好安排手中的工作”，徐清平回复“就星期6上午”，汪梦回复“钱你也收了，说不卖房了，也要是你单方面决定，退钱了，还得看你的方便，见面签协议，也得看你心情，感觉你把我当猴玩啊”，徐清平回复“协议是你拟还是我拟呢，要不你在哪里我马上过来找你签解除合同协议，我好把款退你”，汪梦回复“星期六吧”，徐清平回复“那就在龙湖三千集有个星巴克咖啡厅，行不”，汪梦回复“好”，徐清平回复“上午11点，还有就是麻烦把你的付款凭证带上”。2018年5月9日，徐清平向汪梦退还购房款68000元。2018年5月12日，汪梦、徐清平见面后未能达成一致签订书面的解除协议。2018年5月13日，徐清平向汪梦退还购房款620000元。 另查明，位于成都市双流区案涉房屋已于2018年4月10日取得不动产登记，登记至徐清平名下。汪梦向本院提出保全申请，案涉房屋已于2018年5月11日被保全查封。此外，成都市双流区国土资源局不动产登记中心于2018年6月8日回复本院：“一、该房屋登记于徐清平名下，共有方式为单独所有。二、该房屋已于2018年5月7日9:47受理婚姻关系共有住房更正登记，因权利人尚未领取不动产权证，故未载入登记簿”。 认定上述事实的证据有：汪梦、徐清平的身份信息，公证书，《房屋买卖合同》，银行转账流水、微信聊天记录、庭审笔录以及双方的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，汪梦、徐清平双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。但合同当事人协商一致亦可以解除合同。2018年5月9日，徐清平短信告知汪梦其拒绝继续卖房，这只是解除合同的一种表示。徐清平单方提出不卖房的意思表示，当时对汪梦并未有约束力。但汪梦随后于2018年5月9日短信回复徐清平要求退还购房款是对徐清平解除合同意思表示的认可。汪梦、徐清平双方对解除房屋买卖合同已经达成合意，故对汪梦要求徐清平继续履行合同并协助办理案涉房屋过户登记的诉讼请求，本院不予支持。 关于汪梦要求徐清平支付违约金的问题。本院认为，案涉房屋买卖合同是由于徐清平的违约行为导致无法履行，现房屋买卖合同已解除，徐清平双倍返还定金给汪梦符合合同的约定及法律的规定。徐清平已向汪梦返还定金20000元，徐清平还应向汪梦支付违约金20000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐清平于本判决发生法律效力后五日内向原告汪梦支付违约金20000元； 二、驳回原告汪梦的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5520元，诉讼保全费3960元，合计9480元，由徐清平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  梁 宪 二〇一九年五月三十日 法官助理  杨纯斌 书 记 员  聂 华