青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2018）青0121民初2535号   原告:董玉梅，公民身份号码×××，女，汉族，1969年11月8日出生，青海重型机械制造有限公司员工，住大通回族土族自治县。   委托诉讼代理人：常宁，青海河湟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张建，青海河湟律师事务所律师。   被告：青海金成房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxx，住所地：青海省西宁市城**祁连路****楼****。   法定代表人：王鹏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李建福，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卢青海，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。   被告：大通鸿祥物业管理有限公司，统一社会信用代码xxx，住所地：青，住所地：青海省大通县桥头镇人民路**>   法定代表人：张永斌   原告董玉梅与被告青海金成房地产开发有限公司、大通鸿祥物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董玉梅及其委托诉讼代理人常宁、张建，被告青海金成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李建福、卢青海到庭参加诉讼，被告大通鸿祥物业管理有限公司经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告董玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同为原告办理房地产权属证书；2.判令被告支付违约金58912元；3.判令被告赔偿原告已支付办理房产证、土地证等费用14296.17元的利息2132元（从2016年1月1日暂算至2018年9月16日共990天)，此后利息支付至实际办理房产证之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2012年12月10日，原告与被告青海金成房地产开发有限公司（以下简称“金成地产”）签订商品房买卖合同，购买大通民贸大都会商住楼商住楼第1幢1单元17层1172号房，房屋面积95.04平方米，原告按合同约定向被告支付购房款394915元，合同约定金成地产于2014年12月30日前交付房屋。2014年12月10日，金成地产委托被告大通鸿祥物业管理有限公司（以下简称“鸿祥物业”）办理相关房产土地手续事宜，在2014年12月30日金成地产交房后，原告向鸿祥物业支付办理房产证和土地证费用共计14296.17元，但二被告至今没有为原告办理房产证等权属证明。双方商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人……”。被告未依约履行该项合同义务。后原告多次与金成地产协商，也多次与金成地产委托的鸿祥物业负责人张永斌联系要求办理房屋产权手续，均未果。2018年1月份，鸿祥物业因经营不善退出原告所在小区的物业管理，法定代表人不知去向。被告金成地产作为商品房买卖合同的出售方，并委托鸿祥物业办理相关房产土地手续，在原告按合同约定交付购房款，并缴纳该房屋的契税等相关费用后，两被告没有履行办理相应房地产权属证明的义务，两被告的行为己经构成严重违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十一条等规定，特提起诉讼，诉讼请求如前。   被告青海金成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人在庭审中辩称，1.关于原告诉求的第一项，被告现在正在积极履行；2.关于违约金的诉求，被告认为该项诉求没有任何法律依据，是否违约需要查证；即便是违约，也是有明确的规定；3.关于退费的诉求，第一项和第三项的事项是相违背的，原告要求返还办证的利息还要被告办证是不合理的；   大通鸿祥物业管理有限公司未到庭应诉和提出答辩。   根据原、被告的陈述及庭审核实，本案的基本事实是：2012年12月10日，原告与被告青海金成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的的位××县大通民贸大都会商住楼第1幢1单元17层1172号房，房屋代码为1-1-1172。合同第三条约定房屋建筑面积共95.04平方米；第四条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4155.25元，总金额394915元”；并在第六条约定了房款的支付方式，第八条约定了出卖方交房的时间及逾期交房的违约责任。该合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.03%赔偿买受人损失”。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款。被告于2014年12月30日将合同约定的房屋交付原告。原告向大通鸿祥物业管理有限公司交付办理房产证、土地证的费用   14296.17元。2018年1月大通鸿祥物业管理有限公司退出该小区物业管理，其法定代表人下落不明。至今，原告未取得上述房屋的产权登记证书。   另查明，被告青海金成房地产开发有限公司于2014年12月10日全权委托大通鸿祥物业管理有限公司办理相关房产、土地事宜。   本案争议的焦点为：   1.被告是否为原告办理房地产权属证书？   2.被告是否向原告支付违约金？   3.被告是否赔偿原告支付给被告大通鸿祥物业管理有限公司办理房产证、土地证等费用的利息。   针对上述争议的焦点，原告认为，1.被告方应当依法为原告方办理房屋产权证书；2.关于违约金，虽然双方在合同中关于逾期办理产权证违约金约定不明，但是作为格式合同，应当以银行同期利率作为违约金，被告说的没有法律依据是虚假的；3.被告青海金成房地产开发有限公司委托鸿祥物业是事实，办理相关事宜肯定要收取相关的费用。鸿祥物业基于委托收取了费用，我们主张由被告支付的是逾期办理房产证的利息，并不要求全部退还办理房产证的费用，所以并不存在矛盾；4.被告方所述积极办理房产证，不管是因为政策原因还是什么原因，都没有提供相关证据，而且办理的这个过程从2015年至2019年的4年期间，不可能办不下来，所以这是被告推脱之词。被告方是违约的，应当承担违约责任。   原告董玉梅针对自己的主张向本院提供了下列证据：   1.《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实以及合同约定办理房屋产权证时间的相关条款：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”   2.《委托书》一份，证明青海金成房地产开发有限公司委托大通鸿祥物业管理有限公司收取办理房产证相关费用的事实；   3.收条复印件1张、收据复印件2张、青海省非税收收入通用票据复印件1张、青海省销售不动产统一发票复印件1张、《大通民贸大都会商住楼商品房缴费明细表》复印件1份，证明原告缴纳购房费用及办理房产证相关费用的事实。   被告青海金成房地产开发有限公司认为，1.关于房产产权的约定，按照约定来说，被告方按照合同约定在履行义务，并没有违约，而是在相应的时间点内完成相应的事项；2.用4年时间办理房产证，对于大部分开发商来说很正常，符合实际情况的真实案例，我们认为被告并没有违约；3.继续办证是被告的义务，肯定会给各原告办理产权证，也是一直在积极办理。   被告青海金成房地产开发有限公司向本院提交了（2019）大通县不动产权第0001173号《不动产权证书》复印件一份，证明被告一直在积极履行义务。   本院就不动产进行初始确认及转移确认需提供的资料、被告金成公司提供资料的时间、办理网签的时间、不动产登记的时间及所提供的资料、网签补录、不动产登记（“两证合一”）等进行了调查。大通回族土族自治县房地产管理所向本院出具了《关于青海金成房地产开发公司、大通鸿祥物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷系列案有关事项说明》、大通县不动产登记服务中心出具了《大通不动产服务中心关于民贸小区办理不动产权证的情况说明》、大通回族土族自治县住房和城乡建设局出具了《情况说明》、大通回族土族自治县房屋征收与补偿中心出具了《业务受理通知书》。   在庭审中，对原告提交的《商品房买卖合同》的真实性被告青海金成房地产开发有限公司没有异议，但对证明方向有异议。认为合同中第十五条就是关于产权登记的约定，但是这个约定不是追究被告违约责任的依据。对原告提供的《委托书》，被告青海金成房地产开发有限公司认为只能证明我公司与鸿祥物业签订了办理产权的相关事宜，并没有委托其收取相关费用。原告提交的收据中，被告青海金成房地产开发有限公司对购房款收据没有异议。对原告提交的其他证据，被告青海金成房地产开发有限公司认为与其没有任何关联，所以不予质证。   对被告提供的《不动产权证书》，原告认为与本案没有关联性，不予认可。   对本院调取的《关于青海金成房地产开发公司、大通鸿祥物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷系列案有关事项说明》、《大通不动产服务中心关于民贸小区办理不动产权证的情况说明》、《业务受理通知书》，原告无异议。被告认为上述证据没有出具人的签字，也没有单位负责人的签字，对上述证据不予认可。   针对上述争议的焦点本院评析如下：   1.关于“被告是否为原告办理房地产权属证书”问题。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，其效力本院予以确认，双方均应依约履行合同义务。原告作为房屋买受人在约定的期间履行向被告青海金成房地产开发有限公司支付购房款的义务，被告青海金成房地产开发有限公司作为房屋出卖人应当履行向房屋买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人的义务，该义务即房屋的交付，包含实物交付和协助办理产权登记两项内容。被告已将实物交付给了原告，根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应当履行该项义务，协助原告办理房屋权属登记手续。   被告提供的《不动产权证书》，证明了被告已经进行了初始确认登记，原告关于《不动产权证书》与本案事实没有关联的质证意见不能成立。   本院调取的《关于青海金成房地产开发公司、大通鸿祥物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷系列案有关事项说明》、《大通不动产服务中心关于民贸小区办理不动产权证的情况说明》、《业务受理通知书》，与被告提供的《不动产权证书》办理时间相印证，被告关于上述证据与本案事实没有关联的质证意见不能成立。   上述证据，证明了被告青海金成房地产开发有限公司于2018年10月4日开始所售商品房的网签系统补录工作，2019年3月8日向大通回族土族自治县房地产管理所提供办理初始确权的相关资料，大通县不动产登记服务中心于2019年3月27日办理了青海金成房地产开发有限公司房屋首次登记。   被告大通鸿祥物业管理有限公司受被告青海金成房地产开发有限公司的委托，办理房屋、土地事宜，产生的法律后果，应由被告青海金成房地产开发有限公司承担。   2.关于“被告是否向原告支付违约金”问题。本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.03%赔偿买受人损失”的约定，被告作为出卖人，应于2015年12月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告在约定的期限内没有履行该项义务，使买受人原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，向原告支付违约金。   关于违约金的数额问题。本院认为，我国《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”情形没有约定违约金。原告主张违约金数额按已付购房款总额，以贷款年利率5.5%计算为58912元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条的规定，对违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被告按照合同的约定，将案涉房屋按期交付原告使用，原告已实际占有、使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，原告未提交证据证明被告的逾期办证行为给原告造成了实际损失。根据原告诉求的违约金数额，本院酌情调整原告的违约金数额为2945.6元（58912元×5%）。   3.关于“被告是否赔偿原告支付给被告大通鸿祥物业管理有限公司办理房产证、土地证等费用的利息”问题。本院认为，原告支付给被告大通鸿祥物业管理有限公司办理房产证土地证等费用，原、被告在《房屋买卖合同》中没有约定，本院不予认定。   综上所述，根据我国《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告没有按照约定的期限履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，应当承担违约责任。故对原告关于由被告为原告办理房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；原告关于违约金的诉求，按本院调整的违约金数额予以支持；原告关于由“被告赔偿原告支付给被告大通鸿祥物业管理有限公司办理房产证、土地证等费用的利息”的诉讼请求，在《房屋买卖合同》中没有约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、限被告青海金成房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向房管部门提供必要的证明文件，协助原告董玉梅办理大通县桥头镇人民路88号大通民贸大都会商住楼第1幢1单元17层1172号房屋产权权属转移登记手续；   二、被告青海金成房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告董玉梅支付违约金2945.6元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、驳回原告董玉梅的其他诉讼请求。   案件受理费1327元，原告董玉梅负担663.5元，被告青海金成房地产开发有限公司负担663.5元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 长 冶有福   审 判 员 王吉祥   人民陪审员 王小莉   二〇一九年五月二十八日   法官 助理 祁敬芳   书 记 员 黄思思   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。