广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初42094号原告（案外人）：高大平，男，汉族，1982年11月10日出生，住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：盛旭，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈友志，广东海埠律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：深圳市中小企业信用融资担保集团有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道龙华办事处东环二路**粤商中心**21JK，统一社会信用代码91440300670019325C。法定代表人：胡泽恩，董事长。委托诉讼代理人：柯少吟，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾珂珂，男，汉族，1984年12月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。第三人（被执行人）：深圳市枫之雨疏浚工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三路商业文化中心区天利中央商务广场（**）******，统一社会信用代码914403007917250665。法定代表人：杨洋。上列原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2018）粤0304执异253号执行裁定书提起诉讼，本院于2018年11月5日受理后，依法另行组成合议庭，于2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人盛旭、陈友志，被告的委托诉讼代理人柯少吟、贾珂珂到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、撒销对第三人名下深圳市皇庭港湾花园H座1单元13A、13B房产的拍卖；2、确认原告享有第三人名下涉案房产租赁权且在租赁期限内可以阻止向买受人移交涉案房产；3、确认原告作为承租人对上述房产享有的优先购买权；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告依据（2016）粤0304民初6411号民事判决书申请强制执行【案号（2017）粤0304执21095号】第三人名下涉案房产。在执行过程中，原告提出执行异议，原告作为涉案房产的合法承租人要求停止执行涉案房产，但2018年9月27日法院作出的（2018）粤0304执异253号执行裁定书驳回了原告的异议请求。执行异议期间，法院未中止执行反而将涉案房产涤除租约进行司法拍卖，现已成交。现原告不服该裁定，法院的司法拍卖行为损害了原告合法民事权益，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求，具体事实与理由如下：（一）原告与房屋所有权人签署的《房产租赁合同》真实合法有效，是双方真实意思表示，原告是合法的承租人。第三人合法享有涉案房产所有权。2015年1月1日，原告作为承租方，第三人以及第三人的法定代表人杨洋作为出租方，签署了租赁合同，约定第三人及其法定代表人将涉案房产及第三人的法定代表人杨洋名下深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）2栋C5房产出租予原告，租赁期限20年，租金共计9552000元（其中租金6252000元及押金20万元采用债务抵销方式支付，其余330万元一次性付清）。租赁合同合法有效，原告是三房产的合法承租人。（二）租赁合同成立及备案的时间均早于房屋抵押登记的时间与查封时间。三房产租赁合同签署并生效的时间为2015年1月1日，备案时间为2015年2月4日，抵押登记时间为2015年2月9日，被查封时间为分别为2015年6月与2015年9月。抵押登记时间、被查封时间均晚于租赁合同成立并生效的时间。根据物权法、担保法及相关司法解释的规定，不动产先出租后抵押的，原租赁关系不受抵押权的影响，即在先的租赁合同对抵押物的受让人仍具有约束力。所以，上述三房产的处置，不能对抗在先的租赁合同，应当在处置过程中向潜在的房产受让人披露该租赁关系，并且明确告知潜在的房产受让人租赁关系的成立先于抵押登记，潜在受让人受让房产后仍然要受到租赁合同的约束。（三）原告作为承租人，依法对上述三房产享有占有、使用、收益的权利及优先购买权。福田法院的拍卖行为侵犯了原告的优先购买权、占有权等权利。租赁合同成立并生效后，依据物权法、合同法及相关司法解释的规定，原告即享有对上述三房产的用益物权及优先购买权，原告可以根据租赁合同及法律赋予的权利对案涉房产进行占有、使用、转租、装修等行为。涤除租约拍卖将严重侵害原告的用益物权及优先购买权，会对原告造成不可逆的权利侵害及财产损失。（四）原告一直实际占有使用上述三房产。原告自2015年1月1日租赁合同签署后即实际占有使用了上述三房产并自行使用。租赁合同各方当事人均按照约定履行租赁合同，杨洋与第三人如期交付了房产，申请人实际占有使用了上述三房产。被告辩称，法院依法作出的（2018）粤0304执异253号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案中原告声称的租赁合同有明显的不合理之处，主要体现如下：1、原告与杨洋、第三人签订长达20年的租赁合同，租金总额9552000元，除采取债务抵消方式支付6252000元，其余330万一次性付清，该行为有悖生活常理。2、关于其中的330万所谓租金的支付，原告提交了相关的转账凭证，但是从转账记录来看，所有的款项都是在同日由不同的第三方汇入原告账户，并即时转账给第三人杨洋的，亦明显存在伪造支付记录的行为。显然，原告不具备相应的经济实力。3、在做本案项下贷款的操作过程中，原告作为司机多次载杨洋到被告处进行签约、谈判。经原告向法院申请到社保局调取的第三人社保记录中可以看出，原告曾是第三人的员工。4、原告并未实际占有租赁物，其所主张的租赁事实与实际不符。首先，经法院出具的调查令，涉案房产（双拼房）的物业管理公司——深圳市皇庭物业管理有限公司回函称：“自2015年1月1日起至今物业管理费按时缴纳，实际居住人是杨宝良，该居住人与业主杨洋是父子关系”，该物业公司还提交《业主／住户资料登记表》《委托银行代收费合同》及2018年1月至12月期间的物业管理费实际缴纳情况，其中可以看出，实际居住人是第三人杨洋的父亲杨宝良，同时该物业管理费是“邓孟”通过银行转账或者扫码支付的，而“邓孟”是第三人的员工（详见第三人的社保缴纳记录及第三人出具的授权书），与原告提交的物业公司收款收据主张事实不符，该物业根本没有出租给原告。其次，经法院出具的调查令，深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）2栋C5房产的物业管理公司——深圳市卓越物业管理股份有限公司回函称：“l、使用人在物业登记房产信息业主为杨洋，其物业管理费、维修基金、水费、排污、垃圾处理费只交到2015年1月，从2015年2月开始至今未交任何费用，此房产居住人是杨洋家属；2、本房屋名下两辆车信息：粤Ｂ×××**（刘志丹）、粤Ｚ×××**-港（杨洋）”该物业公司还提交《业主／住户情况登记表》，可以看出实际居住人是杨洋及妻子刘楠杉等相关亲属，杨洋本人也常住在此，根本没有出租给原告。综上，鉴于原告在本案《民事起诉状》中声称“自2015年1月1日租赁合同签署后即实际占有使用了上述三房产并自行使用”，以及其在执行阶段提交的《关于皇庭港湾、卓越维港租赁房产租金及居住情况的说明》中声称“居住情况，卓越维港目前由本人自住，皇庭港湾目前由我公司高管居住”等等与事实严重不符的虚假陈述，已经严重阻挠司法执行，以及浪费司法资源，损害我司的合法权益，请求依法予以核查并严惩不法份子。二、即使原告所主张的租赁事实存在，根据《中华人民共和国担保法》等相关规定，被告的抵押权时间在先，应优先于原告主张的租赁权，理由如下：1、如原告声称的签订租赁合同时间是2015年1月1日，在该时间上，涉案房产皆有抵押，抵押权人是被告。2、经法院出具的调查令，被告从深圳市不动产登记中心查档出来的资料可以看出，涉案皇庭港湾13B房产是在2015年1月5日递交了办理抵押的申请材料（该抵押权人是深圳市西奇西小额贷款有限公司，是被告的全资子公司，抵押权首次登记时间是2015年1月7日）；该房产在2015年2月5日办理注销抵押手续（抵押权人是被告），同日同时递交办理新的抵押申请材料（该抵押权人还是被告，抵押权首次登记时间是2015年2月9日，属于余额抵押），以上表明，涉案皇庭港湾13B房产自始至终都处于抵押状态。3、经法院出具的调查令，被告从深圳市不动产登记中心查档出来的资料可以看出，涉案皇庭港湾13A房产和深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）2栋C5房产都是在2015年2月5日办理注销抵押手续（抵押权人是被告），同日同时递交办理新的抵押申请材料（该抵押权人还是被告，抵押权首次登记时间是2015年2月9日）。4、根据深圳市不动产登记中心出具的三套房产的《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》可以看出2015年2月5日涉案房产的房地产证是“原件”收回，即原告与杨洋、第三人在办理所谓的房屋备案登记时并没有涉案房产的房产证原件。5、经法院出具的调查令，被告从深圳市南山区蛇口街道办事处房屋租赁管理所调查出来的资料显示，原告提交备案的资料主要是《深圳市房屋租赁合同书》及房产证复印件、产权资料电脑查询结果表，其中，三套房产的产权资料电脑查询结果表都是2015年2月5日打印出来加盖深圳市房地产权登记中心公章，但是对应原告提交的《房屋租赁合同证明书》反而可以看出“录入时间是2015年2月6日”，皆晚于我司提交给深圳市不动产登记中心办理抵押登记手续的时间。综上；虽然我司取得涉案房产的抵押权时间是2015年2月9日，但是被告提交给深圳市不动产登记中心办理抵押登记手续的时间是2015年2月5日。而原告声称房屋备案时间提交时间实际是2015年2月6日（房租租赁凭证时间是2015年2月9日），是晚于被告的抵押权形成时间。第三人未答辩，庭审时缺席。本院（2018）粤0304执异253号执行裁定书查明：申请执行人与被执行人追偿权纠纷一案，本院作出的（2016）粤0304民初6411号民事判决书已发生法律效力。该判决确认被执行人深圳市枫之雨疏浚工程有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内偿还申请执行人代偿款2487606.63元、逾期担保费37314.10元、代偿违约金2487606.63元及代偿款利息；申请执行人有权就涉案房产优先受偿；其它被执行人承担连带清偿责任。由于被执行人逾期未履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2017）粤0304执21095号。在执行过程中，案外人提交了租赁合同等材料。其中，案外人与被执行人深圳市枫之雨疏浚工程有限公司、被执行人杨洋就涉案房产签订的《房屋租赁合同（住宅）》均显示出租房屋期限为20年。案外人称租金共计9552000元，其中6252000元及押金20万元采用债务抵销方式支付，其余330万元一次性付清。2018年7月24日，本院作出（2017）粤0304执21095号《涤除租约通知书》，不予认可案外人提交的租约，将涤除租约拍卖涉案房产。案外人不服，提出书面异议。本院（2018）粤0304执异253号执行裁定书认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，生效法律文书已判决申请执行人有权就涉案房产以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，本院执行上述生效法律文书符合法律规定，并无违法或不当。执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，案外人主张与被执行人深圳市枫之雨疏浚工程有限公司、被执行人杨洋存在租赁关系，显然不能采信。从合同内容看，案外人签订长达20年的租赁合同，租金总额9552000元，除采取债务抵消方式支付6252000元，其余330万元一次性付清，该行为明显有悖于生活常理。综上，案外人提交的证据不能充分证明其与被执行人深圳市枫之雨疏浚工程有限公司、被执行人杨洋之间存在真实的租赁合同关系，不能排除执行，其异议主张依法不能成立，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定裁定如下：驳回案外人高大平的异议请求。（2018）粤0304执异248号执行裁定书查明的事实，本案予以确认。本案另查明，原告原针对三处房产提出异议并提起诉讼，后原告表示对杨洋名下深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）2栋C5房产无异议。三房产租赁合同记载的签署日期为2015年1月1日，产权资料电脑查询结果表的打印日期为2015年2月5日，备案录入日期为2015年2月6日（备案注明合同开始日期为2015年2月4日），租赁凭证出具日期为2015年2月9日。涉案房产原有抵押，于2015年2月5日注销抵押，被告于注销当天重新申请抵押登记并提交包括房产证在内的资料，抵押登记核准日期为2015年2月9日。被告向本院申请调查令，向社保局、租赁所、三处房产管理处调取的资料显示：1、涉案房产自2015年1月1日起至今物业管理费按时缴纳，实际居住人是杨宝良，该居住人与业主杨洋是父子关系，物业管理费是第三人的员工“邓孟”通过银行转账或者扫码支付；2、深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）2栋C5房产使用人在物业登记房产信息业主为杨洋，其物业管理费、维修基金、水费、排污、垃圾处理费只交到2015年1月，从2015年2月开始至今未交任何费用，此房产居住人是杨洋家属；2、本房屋名下两辆车信息：粤Ｂ×××**（刘志丹）、粤Ｚ×××**-港（杨洋）。原告表示原告未在涉案房产内居住，由中鲁（深圳）公司员工居住，具体是谁在居住不清楚。本院认为，原告主张租赁涉案房产20年并支付了20年租金，租金支付330万元转账，其余租金押金6452000元采用债务抵销方式支付，但原告未提交证据证明6452000元的债权债务的真实性。更甚者，根据被告向本院申请的调查令而向社保局、租赁所、三处房产管理处调取的资料来看，租赁合同签订后，不但原告根本未实际使用三处房产，反而由原产权人即第三人的法定代表人本人及其家属继续居住使用，并且原告对三处房产的实际使用情况未做任何解释及证明。本案实为第三人伙同原告在涉案房产有抵押的情况下，利用两次抵押之间的时间差，在房产证一直在抵押权人手上的情况下，用在产权登记部门打印的产权资料电脑查询结果表代替房产证于打印次日即2015年2月6日向租赁所提交，从而骗取租赁所出具租赁凭证，造成20年租赁的假象，意图规避被告依法实现抵押权。对原告主张停止对涉案房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告高大平的诉讼请求。本案案件受理费78664元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  景志平人民陪审员  王朝晖二〇一九年五月二十八日书 记 员  罗婉婷谢寒