河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初1566号原告朱铁如，男，汉族，1956年11月19日出生，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托代理人牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托代理人高琨，北京市京都律师事务所律师。被告崔汉平，男，汉族，1982年11月12日出生，现住河北省衡水市桃城区。委托代理人赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91131028MA07WYU0L，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县厂谭路东窝坨村段。法定代表人：李海敏，执行董事委托代理人王继超，男，汉族，1984年1月4日出生，系大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司员工。被告陈俊虎，男，汉族，1964年9月22日出生，户籍地北京市通州区，捕前住北京市通州区。现羁押于河北省承德市上板城监狱服刑。被告秦洪力，女，汉族，1978年11月23日出生，住北京市通州区。委托代理人张建国，男，汉族，1978年10月16日出生，住北京市通州区，系被告秦洪力丈夫。委托代理人卢宇，河北燕潮律师事务所律师。原告朱铁如与被告崔汉平、大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司、陈俊虎、秦洪力房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱铁如委托代理人牛星丽、高琨，被告崔汉平委托代理人赵海峰、被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司委托代理人王继超、被告秦洪力委托代理人张建国、卢宇到庭参加诉讼。被告陈俊虎经本院依法提押询问，拒绝委托代理人出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱铁如诉称，被告崔汉平系大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司员工。2017年3月22日，原告与被告崔汉平签订了《房屋买卖协议》，合同约定，被告崔汉平将从陈俊虎处购买的位于大厂回族自治县潮白河孔雀城（以下简称大厂孔雀城）9期（翠岚园、涵碧园）普通住宅第0016-02-1002房屋，合同编号（GF20150611253）卖给原告。房屋总价174万元，其中首付款147万元应于2017年3月24日支付，剩余尾款采取买方直接代陈俊虎偿还该房产商业贷款的方式支付。3月20日，24日，原告通过POS机刷卡方式向被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司支付定金5万元、142万元首付款、其他相关费用5.48万元，全部款项均由天通伟业公司收取。合同签订后，原告按月代陈俊虎偿还涉案房屋商业贷款，至今共计还贷29322.44元。2018年5月18日，原告交纳涉案房屋物业管理费1931.92元。后原告获悉被告已实际不可能向原告完成交付房屋，涉案合同目的无法实现。故诉至法院，请求依法解除原告与被告崔汉平签订的《房屋买卖协议》；判令被告崔汉平、大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司向原告返还购房款1499026.34元及损失合计1555758.26元，并向原告支付利息（以1555758.26元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月24日起至实际支付之日止）；诉讼费、保全费由被告负担。被告崔汉平辩称，原告与崔汉平于2017年3月22签订的协议已于2017年3月24日解除，同日原告与被告陈俊虎直接签订了房屋买卖协议及补充协议，因涉案房屋所形成的买卖关系在原告与陈俊虎之间形成，故原告的第一项诉讼请求没有事实依据。被告崔汉平自被告秦洪力处所购买的涉案房屋，是基于崔汉平与陈俊虎之间的民事判决书，并且向天通伟业核实为被告陈俊虎所有，因此被告崔汉平购买以及出售给原告的过程中均无过错，天通伟业公司也尽到了审查义务，造成原告不能取得涉案房屋的根本原因，系被告陈俊虎伪造网签合同所致，以及被告秦洪力未能向崔汉平交付房屋，因此对于原告要求被告返还购房款及相应损失的请求没有事实依据。。被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司辩称，房屋中介方收取居间代理费为34800元，代收房款定金50000元，购房款1420000元，代收朱铁如房款项合计1470000元，朱铁如购房款不在天通伟业。已将定金和购房款给付被告崔汉平，有收条为证。被告陈俊虎辩称，涉案楼房是本人2015年6月11日从开发商大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司处购买。2016年3月24日，我和杨宗庆订立商品房买卖合同，将房屋卖给了杨宗庆。后杨宗庆把房屋转卖给了马海燕，本人卖房时将与开发商签订的原始合同都给了杨宗庆。2016年10月10日，本人用事先伪造的商品房买卖合同与秦洪力签订合同，又将涉案楼房作价90万元卖给了秦洪力，其先后给付我房款58万元，2017年2月12日，我配合秦洪力将上述楼房卖给了崔汉平，由我直接和崔汉平重新签订了合同。后来崔汉平又将楼房卖给了朱铁如，2017年3月22日，我又配合崔汉平直接和朱铁如签订了协议，崔汉平给了我4万元作为好处费。关于案件事实部分，法院刑事判决书已给予认定，本人同意在所收取的58万元范围内承担相应责任。被告秦洪力辩称，根据合同相对性原则，本案申请追加秦洪力为被告属于主体不适格。秦洪力在购买房屋时出于善意无过失，并且支付了58万元购房款，后期偿还了近半年的贷款月供，支付了中介费1万元，律师费2万元。此后秦洪力将房屋出售给崔汉平时，被告陈俊虎夫妻与崔汉平另行签订了买卖合同。经审理查明，2015年6月11日，被告陈俊虎与案外人大厂华夏幸福基业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，陈俊虎购买了位于大厂孔雀城9期（翠岗园、涵碧园、棠墅园）第0016幢第02单元10层1002号房屋。据本院发生法律效力的（2018）冀1028刑初67号刑事判决书查明认定：被告陈俊虎与韩振美系夫妻关系。2016年10月10日，被告陈俊虎夫妇将位于大厂回族自治县潮白河孔雀城九期（翠岚园、涵碧园）第0016幢02单元10层1002号房屋出售给案外人马海燕后，又利用伪造的《商品房买卖合同》与被告秦洪力签订《房屋买卖居间合同》，实际收取秦洪力给付房款58万元。2017年2月12日，被告陈俊虎配合秦洪力与被告崔汉平签订《房屋买卖合同》；2017年3月22日，被告陈俊虎再次配合崔汉平与朱铁如签订《房屋买卖合同》，陈俊虎收取崔汉平好处费4万元。最终被告陈俊虎、韩振美因合同诈骗罪分别被判处有期徒刑，并追缴被告陈俊虎、韩振美的违法所得58万元发还秦洪力；追缴被告陈俊虎的违法所得4万元发还崔汉平。2017年3月22日，原告朱铁如与被告崔汉平签订了《房屋买卖协议》，合同约定被告崔汉平将从陈俊虎处购买的位于大厂回族自治县潮白河孔雀城（以下简称大厂孔雀城）9期（翠岚园、涵碧园）普通住宅第0016-02-1002房屋卖给原告，房屋总价174万元，其中首付款147万元应于2017年3月24日支付，剩余尾款27万元由买方直接代陈俊虎偿还该房产商业贷款。3月23日，陈俊虎与崔汉平签订了《合同解除协议》，约定解除双方签订的涉案房屋协议。3月24日，陈俊虎与朱铁如、大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司就诉争房屋签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》。3月20日、24日，原告通过POS机刷卡方式向被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司支付定金5万元、首付款142万元、其他费用5.48万元，均由天通伟业公司收取。合同签订后，原告代陈俊虎按月偿还涉案房屋商业贷款共计29322.44元。2018年5月18日，原告朱铁如交纳涉案房屋物业费1931.92元。2017年3月22日、26日，被告崔汉平向被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司出具收条，证明收到涉案房屋定金5万元、142万元。上述事实，有当事人提交的《房屋买卖协议》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、收条、不动产销售发票、《商品房买卖合同》、银行转账记录、本院（2018）冀1028刑初67号刑事判决书、刑事预审卷宗、调查笔录等及原、被告陈述在案为凭。本院认为，民事主体的合法权益依法受法律保护。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。经综合审查原、被告所提交证据，及本院也已生效的（2018）冀1028刑初67号刑事判决书所认定事实，针对涉案诉争房屋，先后在不同行为人之间签订了多次买卖合同。在原告朱铁如与被告崔汉平所签订《房屋买卖协议》的交易流程中，虽然被告陈俊虎予以了配合协助，但原告依约先后向被告崔汉平交纳了购房定金及首付款合计147万元，并由被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司门店POS机刷卡方式收取。原告朱铁如作为买受方，在履行了依协议交纳购房定金及首付款的义务后，理应取得要求被告崔汉平依约定交付房屋的权利。基于陈俊虎向秦洪力出售涉案房屋系以伪造合同的方式，导致秦洪力——崔汉平——朱铁如所签订的相应买卖合同，缺乏买卖法律关系的合法性、客观性，上述不同环节买受人，均未能提交充分证据证明本方买受行为构成善意取得。虽被告崔汉平认可被告陈俊虎与原告朱铁如直接签订买卖合同，但不能有效变更买卖合同主体之间权利义务的相对性，不足以证明被告陈俊虎分别与崔汉平、朱铁如签订涉案合同、处分涉案房屋的行为合法有效。原告朱铁如基于涉案《房屋买卖协议》不能取得涉案房屋，合同目的已然无法实现。故，原告主张解除与被告崔汉平2017年3月22日签订的《房屋买卖协议》，理据充分，本院予以支持。依据合同相对性原则，被告崔汉平、被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司基于该协议所收到涉案购房定金及首付款147万元，应当予以返还原告。被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司虽提交了崔汉平出具的收受定金及首付款147万元的收条，但因缺乏相关银行转款凭证，且基于二者的利益关联关系，该单一证据不足以充分认定天通伟业公司向崔汉平实际转付了涉案房屋款，故。被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司、被告崔汉平应对返还原告朱铁如涉案购房定金及首付款147万元承担连带偿还责任。涉案《房屋买卖协议》基于上述原因解除，被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司作为具有专业资质的房屋中介机构，对所交易房源信息客观、真实等方面疏于严格审查义务，故对其收取原告的其他费用5.48万元（包括居间代理费34800元），缺乏合法理据，天通伟业房地产经纪有限公司应当予以返还原告。原告代被告陈俊虎按月偿还涉案房屋商业贷款共计29322.44元，以及代陈俊虎交纳涉案房屋物业费1931.92元，由被告陈俊虎予以返还原告。被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司、被告崔汉平赔偿原告朱铁如涉案损失后，对于自身所遭受合理损失，因与本案非属同一诉讼标的，本案不予一并处理，但依据合同相对性原则，权利人有权向适格责任主体另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百三十二条、第一百五十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告朱铁如与被告崔汉平2017年3月22日签订的《房屋买卖协议》。二、被告崔汉平、被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司向原告朱铁如返还涉案购房定金、首付款合计147万元，并向原告支付利息（以147万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月24日起至实际支付之日止），二被告对返还该款向原告朱铁如互负连带偿还责任。三、被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司返还原告朱铁如其他费用5.48万元（包括居间代理费34800元）。四、被告陈俊虎返还原告朱铁如已代其交纳的涉案房屋银行商业贷款29322.44元、涉案房屋小区物业费1931.92元，合计31254.36元。上述二、三、四项于本判决生效之日起七日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9405元、财产保全费5000元，共计14405元，被告崔汉平、被告大厂回族自治县天通伟业房地产经纪有限公司负担10000元，被告陈俊虎负担4405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内日仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人一方不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请期限为，本判决书确定的履行期限届满后次日起二年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一九年五月二十八日书记员  郭 旭