湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1125民初3634号原告：肖峰，男，1963年6月8日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，委托诉讼代理人：蔡林林，湖北文海律师事务所律师，执业证号14211201410494893。代理权限为代为变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书等。被告：翟佑清，男，1953年11月25日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，委托诉讼代理人：翟甜，男，系被告翟佑清之子，住浠水县，代理权限为参加诉讼，代为承认或反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉等。委托诉讼代理人：向火明，浠水县和谐法律服务所法律工作者，执业证号31710181110109。代理权限为参加诉讼，代为承认或反驳诉讼请求，进行和解、辩论，代收法律文书等。原告肖峰与被告翟佑清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖峰及其委托诉讼代理人蔡林林，被告翟佑清及其委托诉讼代理人翟甜、向火明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖峰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告间房屋买卖合同关系成立、有效；2、判令被告继续履行合同，协助原告办理不动产变更登记；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2002年被告因购买原金丰溜冰场急需现金，拟将位于清泉镇十月村七组的原三连一层旧房以8万元的价格出卖给正在租赁的藕煤老板占友富。因占友富最终不买，在此情形下，原告购买了被告房屋。在原告向被告支付现金8万元的购房款后，被告向原告交付了土地使用权证书等手续。2007年原告将购买的旧房拆后改建，改建时原告依法办理房屋《建设工程规划许可证》，向十月村及七组分别交了征地土地费。同年底，原告乔迁至此改建的房屋，至今原告在改建后的房屋中生活居住达10余年。2007年10月25日原告向浠水县国土资源局申请土地使用权变更登记，被告知道原告代签合同后，2016年提出诉讼，最后法院判决浠水县国土资源局程序错误撤销登记；2018年被告以物权保护纠纷为由再次提出诉讼，被法院判决驳回其诉讼请求。为了避免争议，原告要求被告继续履行合同协助原告办理不动产变更登记，但被告置之不理，以致原告至今没有取得不动产登记。故原告提起诉讼，望判如所请。被告翟佑清辩称：原、被告之间系郎舅关系，被告妻子是原告的姐姐。2002年被告因竞买新华正街金丰三楼房屋，向原告妻子借款6万元，其要求被告以物抵押，被告遂将十月村七组房屋土地证作为抵押，但未签抵押手续。原告把土地证拿到手后，在被告已还一半借款的情况下，仍不返还土地证，不久原告以自己要向银行借款，需要被告夫妻俩提供户口本和身份证等手续，被告见是自家人就叫小儿子翟甜去办，原告从而套取了被告的身份信息等资料。为此，2005年8月18日，原告以其为买方，被告为卖方，伪造房屋买卖合同，向城建部门报批城建规划许可，到十月村七组补征土地，到土地管理部门办理土地过户手续，注销了被告的土地使用权证。然后原告乘被告在乡下养猪期间将租赁人占友富赶走，将被告原有111.5平方米房屋拆除改建，当被告发现时房屋已经建成。被告后来提起行政诉讼，经两审法院裁决，土地管理机关依法恢复了被告原持有土地使用权证的法律效力。原告的房屋是建立在被告具有土地使用权的宅基地上，这一事实是无法改变的。原告所诉的房屋买卖合同根本不存在、不成立，纯属原告伪造。双方之间不存在房屋买卖关系，被告既未与原告签订房屋买卖合同也没有收取购房款，原告在诉状中说给了被告8万元购房款，但在其伪造的合同中写的房价是4万元，前后不一致。综上，原告以不正当手段取得被告家人的信息并用这些信息加上自己伪造的购房合同，蒙骗有关国家机关，使其作出不真实意思表示，现错误被纠正，原告又以伪造的合同起诉原告，其诉讼请求不应得到法律的支持，请求法院以无效法律行为的处理原则处理本案。原告肖峰围绕诉讼请求依法提交证据：1、原告肖峰身份证复印件；2、被告翟佑清身份证复印件；3、肖某证人证言；4、毕国民证人证言；5、陶林证人证言；6、杨建刚证人证言；7、（2018）鄂1125民初405号判决书；8、文书生效证明；9、庭审笔录复印件；10、（2016）鄂1125行初58号判决书；11、已注销的土地使用证；12、《建设工程规划许可证》；13、补办征地协议；14、纳税认定卡。被告翟佑清对原告肖峰提交的证据质证认为：对证据1、2无异议；对证据3、4、5、6证人证言的真实性有异议，应该以庭审调查笔录为准，对其三性有异议；对证据7、8、9、10、11真实性、合法性无异议，但不能达到原告证明目的；对证据12三性均有异议，是原告借用被告的名义办理的证件，不符合事实；对证据13原告补证交费是事实，对其关联性、合法性有异议；对证据14不能达到原告的证明目的，对其三性均有异议。被告翟佑清提交证据：1、原告伪造的《房屋买卖协议》；2、原告妻子刘桃花于2002年11月21日写的由被告签字的条据；3、原告在银行以被告名义填写的《自然人客户基本情况调查表》；4、原告以上述资质证明和伪造的《房屋买卖协议》，向住建局以被告名义报建申请改造房屋的相关手续；5、原告以不正当手段取得被告家有关信息资质和所谓“补办征地协议”向土地部门申请注销被告的土地证私自过户办理自己土地使用权在的一系列书证；6、浠水县国土资源局《关于撤销翟佑清土地证注销存档的决定》；7、2010年3月18日被告写给土地局《关于十月村七组土地证情况说明》；8、被告2010年8月23日向住建局写的《关于翟佑清十月七组的房屋改建情况》声明；9、录音资料（未提交书面材料）；10、证人肖某调查笔录。被告提交的以上证据均为复印件。原告肖峰对被告翟佑清提交的证据质证认为：对证据1证明目的有异议，该协议是被告当时授权原告签字的；对证据2、3真实性、关联性均有异议；对证据4、5、6、7、8关联性、证明目的有异议，即使说被告认为原告报建审批过程中有违法行为，被告已提起行政诉讼，行政诉讼与本案无关；对证据9我们没有听到录音，对其三性有异议，我们不知情被告取得的方式，对客观性也有异议；对证据10真实性有异议，证人应该出庭，对其证明目的有异议，证人尽管没有看见原告给钱被告，也不能证明原告没有付房款。对当事人无异议的证据：原告证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院作如下认定：对原告证据3-6证人证言，四证人在本案庭审中未到庭作证，以（2018）鄂1125民初405号案件开庭笔录中证人出庭作证内容为准，即以原告证据9内容为准；原告证据7-10为法院生效裁判文书、开庭笔录等，故本院予以确认；原告证据11与被告证据4-8所反映的事实与两审行政案件判决书认定的内容相同，以裁判文书内容为准；原告证据12、13与客观事实相符，本院予以确认；对被告证据1，原告承认房屋买卖协议系其伪造，以此申请注销被告土地使用权证；对被告证据2，双方当事人对借款形成无异议，但对借款购买房屋还是用房屋抵押借款的事实，双方各执一词；被告证据3与本案无关联，无证明力；被告证据9证据形式不合法且未制作书面材料，本院不予确认；被告证据10，证人肖某系双方亲属，且证人出具的语言内容前后不一致，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：本案原、被告系亲戚关系，被告翟佑清系原告肖峰的姐夫。1986年，被告翟佑清向占春生购得位于浠水县清泉镇十月村七组三连一层砖混房屋，并于1986年5月10日办理11-772号土地使用证，面积为111.5平方米。2002年，被告翟佑清因竞买“金丰溜冰场”房屋，向原告肖峰借款因此原告肖峰持有被告翟佑清2003年出具的欠条一张，欠条上计金额61000元，后被告翟佑清还款30000元，还下欠31000元。欠条上未写明具体借款时间，亦未写明已还款30000元的具体时间，亦未载明抵押情况，但是被告翟佑清向原告肖峰交付了11-772号土地使用证。2007年9月18日，原告肖峰就案涉房屋与房屋所在地的十月村民委员会签订了《补办征地协议》，征用土地临十月路北面宽为12.30米，南面宽为10.8米（两边房屋交界处均留有间隙），南北长19.6米，计算面积为贰佰贰拾陆平方米。2007年，原告肖峰拟对房屋进行改建，遂向浠水县建设局提出申请，于同年4月12日取得浠建规私（2007）工程270121号《建设工程规划许可证》。2007年10月25日，原告肖峰持被告翟佑清的土地使用证原件和身份证复印件，拟定了一份原、被告之间的房屋买卖协议（2005年8月18日），并代被告签字，向浠水县国土资源局申请办理了土地使用权变更手续，浠水县国土资源局对被告翟佑清11-772号土地使用证“注销存档”。2007年原告肖峰将该房屋予以拆除，并在原地基上新建房屋两幢。原告肖峰于2008年5月29日向被告十月村民委员会交纳了补征土地费5900元。2009年5月25日，原告肖峰向浠水县地方税务局交纳了耕地占用税、契税1200元。同时查明，2016年被告翟佑清向本院以原告伪造房屋买卖协议为由诉浠水县国土资源局违法变更被告土地使用权给原告提起行政诉讼，本院以（2016）鄂1125行初58号行政判决书，判决撤销浠水县国土资源局2007年10月25日对被告11-772号土地使用权证作出“注销存档”的行政行为，经黄冈市中级人法院二审判决维持原判。2017年11月21日浠水县国土资源局作出撤销决定，对其“注销存档”的行政行为予以撤销，恢复被告的土地使用证的原始登记状态。2018年1月19日，被告翟佑清以要求原告肖峰返还房屋恢复原状为由提起民事诉讼，本院作出（2018）鄂1125民初405号民事判决书，驳回被告翟佑清的诉请。原告肖峰主张被告以8万元出售案涉房屋，其以余下借款和另付现金方式付清房款并合法占有房屋，被告翟佑清则认为其交付土地使用证用于抵押借款，双方不存在房屋买卖关系，原告系非法占有其房屋。为此，形成本案之诉。本院认为，本案争议的焦点是：原、被告之间是否存在案涉房屋买卖关系？一、本案原、被告之间未签订房屋买卖合同，双方的房屋买卖关系是否成立？《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”现实房屋买卖过程中，一般为了交易安全，保护交易双方合法权利，房屋买卖合同应采用书面形式，但是法律法规规定的书面形式不是合同法上强制性规范，更不是效力性规范，只有违反效力性的法律规范才对合同效力产生影响，依照法无明文禁止即可为的法理，出于最大限度保护交易安全的角度，只要合同不损害国家、社会和第三人利益，依据诚实信用原则，应当尽可能地使之有效。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，房屋买卖关系的成立、有效，不仅仅以双方是否签订书面合同而简单作出认定，还应结合当事人实际履行情形，综合作出判断。二、关于原、被告案涉房屋买卖行为的认定。被告认为双方无房屋买卖合同，无收取购房款的相关手续，原告以伪造的合同变更被告土地使用权证已被法院撤销，原告是非法占有被告的房屋。原告提供的证人证言中有关房屋买卖协议相关事实的陈述不一致且部分证人的证言不具有证明力。虽然双方当事人对是否存在案涉房屋买卖关系提出了相反主张并都提供了相应证据加以证明，但是双方当事人提供的证据证明力都未充分到足以否定对方提供的证据。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条第1款：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”应对双方当事人提供证据证明力大小进行比较。进而，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第64条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，本院将双方当事人提供证据的证明力比较认为：原告提供有关房屋买卖关系的证据相比被告提供的案涉房屋买卖关系不成立的证据证明力明显较强。被告提供证据证明原告伪造房屋买卖协议申请变更土地使用权证，经法院判决浠水县国土资源局撤销对被告土地使用权证的“注销存档”，恢复原始登记状态，但是行政行为不影响当事人的房屋买卖行为。被告主张其向原告借款后以土地使用权证作抵押，但被告出具的欠条上未载明抵押情况更未做抵押登记，故被告该主张无法认定。而原告提供被告交付的土地使用证、《补办征地协议》、补征土地税费收据等证据，以及原告长期占有房屋并进行拆除和改建的事实，证实双方的房屋买卖行为，虽然被告以其在乡下养猪不在城区进行抗辩，但基于双方特殊的身份关系，显然不符合常理。被告作为房屋所有人长期怠于行使权利，与日常生活经验判断结果不符，应当理解为被告已向原告交付案涉房屋，故而双方的房屋买卖关系成立、有效。综上，本院认为原、被告之间的房屋买卖关系成立、有效，被告应当履行房屋买卖合同相关附随义务，办理不动产相关变更登记手续，原告的诉请本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告肖峰与被告翟佑清关于浠水县清泉镇十月村七组的房屋买卖关系合法有效；二、被告翟佑清继续履行合同，并限本判决生效后三十日内协助原告肖峰办理不动产变更登记。本案受理费300元（原告已预交），由被告翟佑清负担，被告负担的部分于本判决生效后十日内付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  翟 群人民陪审员  韩建军人民陪审员  冯 皓二〇一九年五月十六日书 记 员  吴 萍