昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初10771号原告：董淑珍，女，1977年10月25日生，汉族，身份证登记住址：江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：陈彦竹，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。被告：周桀，男，1984年6月2日生，汉族，户籍登记住址：四川省威远县。被告：周孝池，男，1965年3月23日生，汉族，户籍登记地址：四川省威远县。原告董淑珍与被告周桀、被告周孝池房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年2月27日、2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告董淑珍的委托诉讼代理人陈彦竹到庭参加了诉讼。被告周桀、被告周孝池经本院依法公告送达应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告董淑珍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周桀于2015年9月30日签订的《商铺租赁合同》；2.由被告赔偿原告房屋租金334704元；3.由被告向原告支付违约金66940元；4.由被告赔偿原告装修及其他费用损失134912元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月30日，原告经与二被告商谈决定租用被告周桀位于昆明市滇池路杨家社区居委会中央购物金座1栋C座3楼C301室（以下简称金座商铺），面积为1115.68㎡的房屋，用于经营足浴城。同日，被告周桀与原告签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为96个月，自2015年10月15日至2023年10月14日止，租金为50元/㎡/月，第一年分为半年一付，第二年为一年一付，租赁期间如乙方违约，应向守约方承担未能履行合同期间房屋租金总额30%的违约金。原告于2015年10月1日依约向被告周桀交付了半年房屋租金334704元，随后，原告为开业经营办理了工商登记手续，取得了营业执照，同时对承租房屋进行了装修，向相应物管公司交纳了物管费。但在原告装修完承租房屋后，该房屋因案外人与被告周孝池之间的债务纠纷，被法院作为执行标的物予以司法处置。原告在支付租金后不但未能使用房屋，还产生了装修及其他费用的损失，经原告多次找到二被告索要已付租金及装修费损失，被告周孝池勉强同意退赔原告320000元，并向原告出具《欠条》一份，承诺尽快履行还款义务。此后，原告多次催要，二被告均以各种理由推诿不退赔相应费用，原告为维护自身合法权益，故诉至本院。被告周桀、被告周孝池经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书，未到庭应诉，亦未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利，对本案证据材料，本院认定如下：1.原告提交的《商铺租赁合同》、《收据》、《欠条》，系原件，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，在没有相反证据推翻的情况下，本院予以采信；2.原告提交的《工程施工合同》、《收条》、身份证复印件、银行流水，符合证据的形式要件，能够相互印证，与本案具有关联性，在没有相反证据推翻的情况下，本院予以采信；3.原告提交的涉案商铺的《房屋所有权证》（周桀），虽系复印件，但内容能够与本院调取的《房屋信息查询摘抄表》相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信；4.原告提交的《个体工商户开业登记申请表》，系原告单方制作，不符合证据的形式要件，与本案不具有法律上的关联性，本院在本案中不予采信；5.原告提交的《房屋租赁合同》、杨建伟身份证复印件、滇池路隆居花园2幢2单元601号房屋的《房屋所有权证》（复印件）、《收据》、《昆明新亚房地产经纪有限公司收费专用收据》，该组证据材料的内容无法反映与本案的关联性，原告未提供证据就此进行佐证，故本院在本案中对该组证据材料不予采信；6.本院依法调取的《房屋信息查询摘抄表》、《协助执行通知书》2份、《执行裁定书》2份，符合证据的形式要件，与本案具有法律上的关联性，本院予以采信。据此，本院确认以下法律事实：被告周桀于2012年12月6日经登记取得坐落于昆明市滇池路4公里杨家社区居委会田家地村南市中央购物金座1幢C单元第3层C301号商铺（以下简称C301号商铺）的所有权，该房屋建筑面积为1115.68㎡。2015年5月25日,云南省昆明市中级人民法院作出（2015）昆执字第28号执行裁定书，裁定“对被执行人周孝池、周桀……价值11421315.57元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖”，后该院于2015年7月13日向昆明市西山区住房和城乡建设局发出（2015）昆执字第28号《协助执行通知书》请求查封周桀名下C301号房屋。2015年9月30日，原告作为乙方与被告周桀作为甲方签订了《商铺租赁合同》，约定被告周桀将C301号商铺出租给原告用于经营足浴，租赁期限为96个月，自2015年10月15日至2023年10月14日止，给予原告装修期1个月，租金自2015年11月15日计算。物业租金按50元/㎡/月计收，第一年分为半年一付，第二年为一年一付，租金按2年递增一次，头两年不递增，具体为2015年10月15日应付租金为人民币：334704元，2016年4月15日应付租金669408元。另，该份合同第四条第4项约定“租赁期间任何一方均不得提出解除合同的主张，如果一方违约，应向守约方承担未能履行合同期间的房屋租金总额的30%违约金”。另该份合同对其他事项亦进行了约定，原告与被告周桀在合同尾部进行了签字。2015年10月1日，被告周桀向原告出具《收据》，写明收到原告支付的2015年11月15日至2016年5月14日期间的房租334704元。2015年10月11日，原告作为发包方于案外人毛东风作为承包方签订《装饰工程施工合同》，约定由毛东风承建滇池路中央金座足浴城室内改造装修工程，工程项目包括：拆除原有室内柜体、墙地砖、吊顶，新建隔墙、吊顶、地面木地板铺贴，开关、插座、灯具安装，工程包干价为310000元，并约定在合同签订、备料款时支付100000元。次日，原告通过其名下账号为62×××74的账户向案外人毛东风分两笔转账共100000元，案外人毛东风向原告出具了收条，写明收到了“装修改造工程备料款”100000元。2016年5月5日，云南省昆明市中级人民法院作出（2015）昆执字第28-2号执行裁定书，该裁定载明“申请执行人：苗堾森……被执行人：周孝池……被执行人：周桀……本院依据发生法律效力的本院于2015年1月12日作出的（2015）昆民三初字第15号民事调解书，向被执行人发出执行通知书，责令被执行人自行履行生效法律文书确定的义务。执行中，本院根据申请人的申请对查封的被执行人周桀位于昆明市滇池路4公里杨家社区居委会田家地村南市中央购物金座1幢C单元第3层C301号房产（证号为：昆房权证西山字第**）依法委托云南金土房产的评估进行价值评估……经三次拍卖无人竞买而流拍，现申请人提出以物抵债申请……裁定如下：将被执行人周桀位于昆明市滇池路4公里杨家社区居委会田家地村南市中央购物金座1幢C单元第3层C301号房产（证号为：昆房权证西山字第**），以第三次拍卖的保留价9448924元抵偿给申请执行人苗堾森”。2016年5月16日，云南省昆明市中级人民法院向昆明市西山区住房和城乡建设局发出（2015）昆执字第28-2号《协助执行通知书》请求该局协助解除对C301号房屋的查封及抵押手续，并将涉案商铺过户至苗堾森名下。经查，C301号已于2016年5月变更为苗堾森所有。2018年5月9日，被告周孝池向原告出具《欠条》写明“欠款情况说明：周孝池之子周桀于2015年10月15日将位于中央金座的商铺租赁给董淑珍，经营使用（见商铺租赁合同）。后来商铺装修结束后，由于周孝池个人债务原因导致商铺被司法处置，因此给董淑珍造成租金和房装修损失，共计人民币320000.00元（叁拾贰万元整）。在此本人周孝池自愿一次性退赔董淑珍人民币320000.00元（大写：叁拾贰万元整）。庭审中，就租赁合同签订后的情况，原告陈述二被告于2015年10月1日向其交付了房屋钥匙，后其找案外人毛东风进行装修，但2015年11月左右昆明市中级人民法院依法查封了涉案商铺，在涉案商铺粘贴了封条及公告并对该房屋进行司法拍卖，其无法继续装修并使用涉案商铺。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告周桀签订《商铺租赁合同》时被告周桀系涉案商铺的所有权人，该合同系双方的真实意思表示，约定权利义务明确，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当严格履行合同义务，原告应依约向被告周桀支付租金，被告周桀应依约向原告交付房屋并应保障原告对涉案商铺使用、收益的权利。结合被告周孝池出具的《欠条》内容、本院调取的《执行裁定书》、《协助执行通知书》内容及原告的陈述，可以认定涉案商铺于2015年7月13日已被昆明市中级人民法院登记查封，且在《商铺租赁合同》约定的装修期结束后又因昆明市中级人民法院执行措施而封闭，后又于2016年5月抵偿给案外人苗堾森，即原告2015年11月15日后已无法继续使用涉案商铺，被告周桀因个人债务纠纷导致原告在约定租赁期限内无法继续对涉案商铺使用、收益，构成违约，且致使原告租赁涉案商铺的合同目的已无法实现，原告据此可以主张解除其与被告周桀签订的《商铺租赁合同》。另因原被告约定涉案商铺租金自2015年11月15日计算，涉案商铺在装修期结束后即被查封，原告在2015年11月15后并未实际使用涉案商铺，现《商铺租赁合同》解除，被告周桀应当退还原告交付的租金334704元。就原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《商铺租赁合同》第四条第4项约定“租赁期间任何一方均不得提出解除合同的主张，如果一方违约，应向守约方承担未能履行合同期间的房屋租金总额的30%违约金”。本案中，虽被告周桀未直接表明单方解除合同，但被告周桀因个人债务纠纷自愿将涉案商铺抵偿给案外人，导致《商铺租赁合同》无法继续履行，造成原告损失，并导致了《商铺租赁合同》解除，结合上述情况，本院认为，原告可以根据该条约定主张被告向其支付违约金，因原告向本院明确其仅主张被告根据该条约定向其支付已付租金334704元的20%的违约金即66940元并未超出该条约定，故本院予以支持。就原告主张的装修损失100000元及其他损失34912元，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张其因被告违约产生装修损失100000元，并就此向本院提交了《工程施工合同》、《收条》、银行流水加以证明，能够证明其就涉案商铺装修支付了装修款100000元，现涉案商铺无法继续使用，该款应视为因被告违约直接造成的损失，本院予以确认。原告主张的其他损失，原告提交的证据材料并不足以反映其主张的损失，其应当承担举证不能的不利后果，故对原告主张的其他损失34912元本院不予确认。另因本院已支持由被告向其支付违约金66940元，已经弥补了部分损失，故本院仅就超出部分损失予以支持，即认为被告仍应赔偿原告装修损失33060元，对于原告主张的其余部分本院不再支持。就原告主张被告周孝池就上述款项承担共同退款、赔偿的责任，本案中，虽被告周孝池并非《商铺租赁合同》的相对方，但被告周孝池向原告出具了《欠条》写明因涉案商铺被依法查封并处置一事向原告赔偿损失共计320000元，系其自愿对自身民事权利所作处分，系其真实意思表示，对其亦具有法律约束力，据此，本院认为原告可以主张被告周孝池在320000元的范围内与被告周桀承担共同退款赔偿的责任。另原告主张被告周孝池承担的超出部分，因被告周孝池并非《商铺租赁合同》的相对方，故本院对该部分主张不予支持。综上，虽被告周桀、被告周孝池经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告董淑珍与被告周桀于2015年9月30日签订的《商铺租赁合同》;二、由被告周桀于本判决生效之日起十五日内向原告董淑珍返还房屋租金334704元，并支付违约金66940元、装修损失33060元；三、由被告周孝池在320000元的范围内就上述第二项承担共同付款责任；四、驳回原告董淑珍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9166元，由原告董淑珍负担1345元，由被告周桀、被告周孝池共同负担5757元，另2064元由被告周桀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李红朴人民陪审员  汤池琼人民陪审员  何 云二〇一九年五月二十八日书 记 员  杨 乐