黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初590号原告：李金成，男，1977年11月23日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。被告：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晓琳，黑龙江龙程律师事务所律师。原告李金成与被告铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金成及其委托诉讼代理人曲直、王齐平，被告骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金成向本院提出诉讼请求：1.要求解除与骏腾公司于2014年8月30日签订的拆迁安置用房协议；2.要求骏腾公司赔偿房款损失650,000.00元（5,000.00元/平方米×130平方米）；3.要求骏腾公司给付搬迁过渡费14,000.00元；4.骏腾公司承担诉讼费用。诉讼中，李金成将第三项诉讼请求变更为：要求骏腾公司赔偿可得利益损失52,666.70元（自2016年10月1日至2019年2月1日，并要求计算至实际给付之日）。事实和理由：2014年8月30日，李金成与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁李金成101平方米房屋，房屋用途为经商。为李金成回迁安置世纪尚都小区14号楼西南第一号商服楼一套，面积为130平方米，回迁日期为2016年10月1日前。回迁到期后，骏腾公司没有按照约定交付回迁商服楼，至今已经二年有余。现因案涉楼房已经另售他人，导致拆迁协议无法履行，造成应得回迁房屋损失，该小区商服楼单价为5,000.00元/平方米，骏腾公司应赔偿李金成损失共计650,000.00元。如果骏腾公司按照约定的时间交付回迁商服楼，可用于出租，比照回迁位置相邻的商服楼出租价格计算可得利益损失为52,666.70元（自2016年10月1日至2019年2月1日共计28个月，第一年按20,000.00元计算，第二年按24,000.00元计算，第三年按26,000.00元计算）。故提出上述诉讼请求。骏腾公司辩称：1.双方签订的《拆迁安置用房协议》存在显失公平情形。⑴该协议中约定的内容对征收人也就是骏腾公司明显不公平。李金成101平方米被拆迁房屋（住宅）要求回迁130平方米商服，回迁比例高达2.6倍。2014年左右，铁力市回迁比例最高也只是1:1.2，这种回迁比例明显违反了当时的交易习惯，也明显的损害了骏腾公司的利益。⑵协议订立中，李金成利用骏腾公司工程开工时间限制的急迫情况，提出高比例的回迁条件，骏腾公司并非出于自愿而签订拆迁协议。2.骏腾公司无法按协议约定的位置为李金成安置回迁房屋是因政府调整用地规划而非骏腾公司违约。案涉小区于2014年经铁力市人民政府铁政发[2014]32号文件批准由骏腾公司开发建设。建设过程中，铁力市政府颁发铁政发[2018]10号文件对该小区用地规模进行了调整，将世纪尚都小区B区地块作为城市公益项目建设预留地收回，导致骏腾公司无法按原协议位置安置回迁户，该行为系政府行为而非骏腾公司违约。现骏腾公司仍然同意为李金成在该小区调整其他回迁位置。3.李金成要求给付52,666.70元可得利益损失无事实及法律依据。⑴双方并未约定明确的回迁日期，该协议第六条约定2016年10月1日不是具体的回迁日期，而是骏腾公司在2016年10月1日前通知李金成具体的回迁日期，这个截止时间只是通知回迁日期的时间节点，并不是具体的回迁日期；⑵因铁力市政府调整建设用地，导致骏腾公司无法按协议约定位置回迁安置，并不是骏腾公司违约，不应承担违约责任，不应当承担租房费用损失；⑶李金成没有提供营业执照、纳税凭证，无法证实被拆迁房屋实际为商业用途。即便被拆迁房屋确系用于商业经营，因经营存在风险，无法证实其获得利润及利润的具体数额。4.李金成要求按5,000.00元/平方米标准赔偿房款损失无事实及法律依据。因案涉小区属于棚户区改造项目，由政府实施拆迁安置工作，因2014年拆迁当年，铁力市政府没有颁发征收补偿方案，所以，应当参照铁力市2016年或2019年房屋征收补偿方案规定的内容予以补偿。因为李金成房屋性质为住宅，应按住宅每平方米1,350.00元或1,550.00元的标准予以补偿。本案争议焦点：1.双方签订的拆迁安置用房协议效力如何；2.该协议是否显失公平；3.双方当事人是否存在违约行为；4.李金成的各项诉请是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.骏腾公司对李金成所举拆迁协议的真实性无异议，对待证事实提出异议认为，该协议违反棚户区改造拆一还一的产权调换补偿原则，显失公平应予撤销。本院认为，上述证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，予以确认。2.骏腾公司对李金成所举本院（2018）黑0781民初1005号民事判决书真实性无异议，对李金成主张的按该判决认定的商服楼价格5,000.00元/平方米来认定本案商服楼的价格提出异议认为，该案在伊春市中院进行再审，尚未有结果，该判决认定案涉小区商服楼价格5,000.00元/每平方米的证据不够充分，应当以鉴定评估机构作出的鉴定意见为准。本院认为，伊春市中院虽然对该案进行了再审立案审查，但因骏腾公司撤回再审申请，并未进入再审程序，该判决已发生法律效力，本院予以确认。3.李金成所举王金海与宋炳鑫商服租赁协议。拟证实，本案拆迁协议约定的为李金成回迁的商服楼位置与王金海出租的商服楼位置相邻，王金海出租的商服楼第一年租金为20,000.00元，第二年租金为24,000.00元，第三年租金为26,000.00元，应比照该租赁协议计算李金成的可得利益损失。骏腾公司提出异议认为，该证据系当庭提供，不排除临时签订的可能性，该协议是2019年签订，不能证实2016年的租金数额，案涉小区2017年才进行入户，实际入住率很低，商服根本没有对外出租的。本院认为，该租赁协议系2019年2月21日签订，约定的是未来三年的租金，不能依据该租赁协议来认定李金成所主张的2016年10月1日至2019年2月1日期间的可得利益损失（租金损失），况且即使骏腾公司按照拆迁协议约定的期限交付了回迁楼房，也不能确定回迁楼房能够出租成功，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。4.关于骏腾公司所举铁力市政府铁政发（2014）32号、（2018）10号文件以及铁力市政府2016年、2019年房屋征收补偿方案。拟证实，铁力市政府对世纪尚都小区用地规模进行了缩减，导致骏腾公司无法按协议原位置为李金成回迁，回迁楼房价格应当参照铁力市政府2016年和2019年征收补偿方案的规定，住宅每平方米按1,350.00元或1,550.00元的标准予以补偿。本院认为，本案拆迁协议签订于2014年，政府调整用地发生在2018年，此时，拆迁协议约定的回迁楼房已经建成，况且铁力市政府在收回B区地块时增加了A区地块的建设用地面积，也增加了A区的建筑面积。另外，本案并非被拆迁人不服政府拆迁补偿裁决而发生的纠纷，而是平等的民事主体达成协议后产生的纠纷，不能按照政府征收补偿方案的价格确定回迁楼房的价格。综上，骏腾公司所举上述证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年8月30日，李金成以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司拆迁李金成面积101平方米房屋一栋，房屋用途为经商，为李金成回迁安置世纪尚都小区14号楼西南第一号130平方米商服楼，回迁日期为2016年10月1日前，由骏腾公司通知李金成，根据房屋性质及楼层办理入户手续。本院（2018）黑0781民初1005号民事判决曾认定案涉小区车库价格为4,500.00元/平方米、商服楼价格为5,000.00元/平方米。庭审中，骏腾公司自认拆迁协议约定的商服楼已经回迁安置给其他回迁户。另查明，双方当事人均不申请对案涉回迁楼房价格进行司法鉴定。案涉小区至今尚未验收。本院认为：1.关于本案合同效力。李金成以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。2.关于本案合同是否显失公平，能否撤销。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，李金成原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，李金成没有违约行为。骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，已经迟延履行合同义务二年之久，且拆迁协议约定的回迁楼房已被安置给其他回迁户，骏腾公司存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，李金成主张解除拆迁协议，赔偿损失，本院予以支持。4.关于李金成的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李金成的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后商服楼的价格赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。李金成所举本院生效判决已经确定商服楼的价格为5,000.00元/平方米，李金成主张以此价格作为计算损失的依据，本院予以支持。况且，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，李金成已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2016年10月1日前向李金成交付回迁楼房，其至今没有交付，李金成主张逾期交付回迁楼房期间的可得利益损失（租金损失）符合法律规定，但李金成未举证证实可得利益确实存在或必定发生以及可得利益的数额，故对李金成的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第一款第一项、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决如下：一、解除李金成与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年8月30日签订的拆迁安置用房协议；二、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿李金成房屋拆迁损失650,000.00元；三、驳回李金成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,827.00元，减半收取计5,413.50元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担5,008.00元，李金成负担405.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇一九年五月五日书记员  姚 娟