成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初2299号 原告（反诉被告）：陈倩云，女，1991年4月27日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：赖珂，四川宗华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苟淑芬，女，1955年1月10日出生，汉族，住四川省威远县。 被告（反诉原告）：邱付华，男，1951年7月13日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：胡刚，四川和普律师事务所律师。 第三人：成都里程置业有限公司，住所地成都市双流区东升街道藏卫路北二段**水云花都。 法定代表人：荀志伏，职务不详。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都双流支行，住所地成都市双流区东升街道丛桂街**。 负责人：罗颖，职务不详。 原告（反诉被告）陈倩云与被告（反诉原告）苟淑芬、邱付华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，苟淑芬、邱付华在举证期限内依法提起反诉。本院依照陈倩云的申请依法追加成都里程置业有限公司（以下简称里程公司）、中国工商银行股份有限公司成都双流支行（以下简称工商银行双流支行）作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈倩云及其委托诉讼代理人赖珂、苟淑芬、邱付华的委托诉讼代理人胡刚到庭参加诉讼，里程公司、工商银行双流支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 陈倩云向本院提出诉讼请求：1.判令苟淑芬、邱付华继续履行《房屋转让预约合同》，向陈倩云交付房屋，涤除设立在标的物房屋的抵押权登记，并办妥涤除手续后按照《房屋转让预约合同》之约定，配合完成房屋转让登记等后续手续；2.判令本案的律师费、担保费、诉讼费等由苟淑芬、邱付华承担；陈倩云在举证期限内增加诉讼请求：3.若苟淑芬、邱付华拒绝办理案涉房屋抵押权涤除手续，判令陈倩云直接代苟淑芬、邱付华结清按揭，相关费用在购房款中予以抵扣；4.判令陈倩云代苟淑芬、邱付华或苟淑芬、邱付华自行到天府新区不动产中心领取案涉房屋产权证书；5.判令里程公司尽快将案涉房屋产权证办理至苟淑芬、邱付华名下。事实和理由：陈倩云与苟淑芬、邱付华于2017年7月10日签订了《房屋转让预约合同》，约定陈倩云向苟淑芬、邱付华购买位于成都市天府新区“南湖左岸”12幢1单元1905号房屋，建筑面积71.32平方米，房屋总价款720000元。合同确认，2017年7月10日，陈倩云已向苟淑芬、邱付华支付定金50000元，并约定在苟淑芬、邱付华取得房屋不动产权证书后5个工作日内向贷款银行结清全部贷款，陈倩云按照银行通知在苟淑芬、邱付华结清按揭贷款当日支付首期房款200000元，于苟淑芬、邱付华取得不动产权证书并结清贷款、注销一切抵押后，到不动产登记中心将房屋过户。递件成功当日，陈倩云支付20000元，剩余450000元购房尾款，由陈倩云通过银行按揭贷款方式支付，贷款不足由陈倩云补足。陈倩云在签订合同当日向苟淑芬、邱付华支付定金50000元。2017年1月25日接开发商通知，苟淑芬、邱付华前往不动产权登记中心办理不动产权证书个人递件申请，7个工作日后下发不动产权证书。双方约定2018年2月9日即领取不动产权证书之日，向苟淑芬、邱付华贷款银行办理提前结清贷款手续。陈倩云为此筹集230000元首付资金以协助完成结按。苟淑芬、邱付华于2018年2月8日通知陈倩云暂停办理上述手续，并于2月9日告知陈倩云要求涨价20余万元，否则不再继续履行合同。陈倩云认为，苟淑芬、邱付华因二手房市场交易波动，而要求增加购房款违反了合同约定，侵害了陈倩云的合法权益，严重违反了诚实信用原则。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 苟淑芬、邱付华辩称，一、《房屋转让预约合同》为预约性质，双方未成就房屋买卖法律关系，苟淑芬、邱付华无变更登记、交付房屋的义务，请求法院依法驳回陈倩云变更产权登记、交付房屋的诉请；二、苟淑芬、邱付华未取得案涉房屋不动产权证，无权买卖，故合同主体不适格，合同不具有可履行性，陈倩云支付的50000元定金系履行预约合同，而非买卖合同；三、陈倩云签订预约合同时，主观上存在过错，其明知苟淑芬、邱付华未取得房屋所有权证，且房屋存在抵押，仍违反《中华人民共和国房地产管理法》的规定与之签订预约合同。陈倩云提供的格式合同规避国家政策，严重扰乱市场经济，应当予以制止。且苟淑芬、邱付华不是房屋所有权人，案涉房屋的所有权人仍为里程公司，预约合同不具有可履行性，故依法应当解除。陈倩云要求苟淑芬、邱付华承担诉讼费、律师费、担保费等请求无法律依据和事实依据，依法应当驳回；四、苟淑芬签订合同时犯有广泛性焦虑障碍（××），其是否有完全行为能力待定，且在2017年7月，苟淑芬长期处于焦虑状态，担心银行贷款无法偿还，邱付华为避免苟淑芬病情加重，才有将房屋转让的想法。现苟淑芬日夜担心房屋出售后居无定所，故苟淑芬、邱付华在签订该预约合同时的合同目的也不能实现，应当解除合同。综上，依据双方真实意思表示以及预约合同的内容和将来签订本约的主体不明，双方签订的预约合同违反国家法律法规，扰乱了市场经济秩序，不具有可履行性，应当予以解除。陈倩云的诉请不具有可履行性，苟淑芬、邱付华不是房屋所有权人，不具有涤除抵押和协助变更房屋登记的义务，请求依法驳回陈倩云的全部诉讼请求。 苟淑芬、邱付华向本院提出反诉请求：1.依法确认2018年2月10日，苟淑芬、邱付华发出的《解除房屋转让预约合同通知书》已发生法律效力；2.依法判令解除苟淑芬、邱付华与陈倩云20**年7月10日签订的《房屋转让预约合同》。事实和理由：苟淑芬、邱付华与陈倩云于2017年7月10日签订《房屋转让预约合同》，因双方未建立房屋买卖法律关系，且现在无法实现签订买卖合同的条件，合同目的不能实现，依法应当解除。解除通知于2018年2月13日送达陈倩云，现已发生效力。 陈倩云辩称，苟淑芬、邱付华要求解除合同不符合法定解除的条件，也不存在合同约定的解除情况。双方签订的预约合同系自愿达成，未违法履行的强制性规定，应属合法有效，苟淑芬、邱付华想涨价而恶意拒绝履行合同，请求驳回其反诉请求。 第三人里程公司未作陈述。 第三人工商银行双流支行未作陈述。 本院经审理后认定事实如下：2017年7月10日，陈倩云作为乙方与作为甲方的苟淑芬、邱付华签订《房屋买卖合同》，约定苟淑芬、邱付华将其坐落于成都市双流县华阳街道二江寺社区12幢1单元19层1905号房屋出售给陈倩云，产权所有人：苟淑芬，共有人：邱付华，建筑面积71.32㎡，合同编号：CH-01-0605。合同约定房屋成交价格720000元，该价格包括房屋的附属设施、设备、物品等。甲乙双方约定自该物业产权证下来之后15个工作日内到成都市不动产权交易中心办理该房屋的权属过户换证手续。付款方式及付款时间：第一次付款时间（空白）；第二次付款：待甲方不动产权证书下来后的15个工作日内，甲乙双方在不动产权交易中心办理权属变更登记，由不动产交易中心出具受理通知书当日，乙方将首付款（含定金）即人民币270000元一次性支付给甲方并由甲方打收据作实。如乙方需办理按揭贷款手续，甲方有义务全力配合乙方办理贷款，尾款金额450000元则由乙方申请的贷款银行支付给甲方，如因买方个人原因导致到款金额不足部分，则由乙方由现金的方式补差，并由甲方打收据做实。补充协议：1.甲乙双方约定，甲乙双方均知晓，该房屋产权证暂未下发，如因此产生的经济纠纷与法律纠纷由甲乙双方自行承担；2.甲乙双方约定，待产权证下发后七个工作日内甲乙双方提交有效材料办理贷款审批手续，待符合过户条件后，十五个工作日内办理相关过户手续；3.甲乙双方约定，签订合同当日乙方支付甲方定金50000元，乙方采取贷款的方式购买，乙方承诺首次贷款无不良征信记录，贷款金额及利率以银行审判为准，如贷款金额不足，则由乙方以首付款方式补齐；4.甲乙双方约定，签订此后三个工作日内双方做预约合同公证，公证费用由乙方支付；5.甲乙双方约定，乙方有权指定过户人员。邱付华作为苟淑芬的代理人在合同上签字。 2017年7月10日，苟淑芬、邱付华作为甲方与作为乙方的陈倩云签订《房屋转让预约合同》，并经成都市高新区公证处公证。合同约定：1.房屋基本情况，甲方2013年9月11日与成都里程置业有限公司签订商品房买卖合同，以甲方的名义购买了位于成都市天府新区“南湖左岸”12幢1单元19层1905号的房屋（建筑面积71.32平方米，合同签约备案号：376605），上述房屋开发商已交付给甲方，目前尚未办理不动产权证书。乙方对甲方拟转让房屋的权属已充分知悉。乙方确认甲方向银行贷款购买的上述房屋（贷款尚未结清，预告抵押登记及抵押登记尚未注销）；2.正式合同内容：2.1.甲方承诺待取得不动产权证书后将上述房屋过户给乙方且双方确认在取得上述房屋不动产权证书后，按本预约合同内容签订正式房屋买卖合同。双方确认，已在本预约合同中就房屋买卖的转让价款、转让标的物等内容上达成一致，双方愿意恪守本合同之约定，签订正式房屋买卖合同并完成房屋过户转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖合同目的；2.2.正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围，甲乙双方对正式合同内容中房屋转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更；2.2.1.该房屋的转让价款为720000元；2.2.2付款方式：乙方已于2017年7月10日已向甲方支付了50000元的定金，双方约定甲方在取得上述房屋不动产权证书后5个工作日内向上述房屋贷款银行提出结清按揭贷款申请，乙方按照银行通知甲方结清上述房屋按揭款日期当日支付首期房款200000元，双方约定乙方于甲方取得上述房屋不动产权证书并结清上述房屋一切贷款、注销上述房屋一切抵押后，到不动产登记中心将上述房屋过户给乙方递件成功当日支付甲方后期款200000元。乙方通过向银行申请个人住房贷款向甲方支付尾款450000元，若乙方贷款额度不足，则由乙方向甲方补足差额款项。2.2.3.甲方办理房屋的初始登记按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行，由甲方承担。办理上述房屋过户登记手续应缴纳的各项税费均由乙方承担，如有继承、赠与、分割所产生的税费由甲方承担；3.正式合同的签订时间；3.1甲方在开发商通知其领取不动产权证书之日起5个工作日内取得该房屋不动产权证书，由此所产生的一切费用由甲方自行承担。甲方在领取不动产权证书后5个工作日之日向上述房屋贷款银行提出结清上述房屋按揭贷款申请，并按照银行通知的日期偿还上述房屋全部贷款，甲方在结清上述房屋按揭贷款后30个工作日之内完成注销上述房屋抵押登记（含预告登记）；甲方在注销上述房屋抵押登记（含预告抵押登记）并领取到注销登记（含预告抵押登记）后的不动产权证书后10个工作日内需与乙方或乙方指定的第三人签订正式买卖合同，待签订正式买卖合同30个工作日内甲方需配合乙方或乙方指定的第三人到不动产登记部门办理上述房屋的转移过户登记手续；4.3乙方保证乙方暂不具备上述房屋购房资格，若甲方取得上述房屋不动产权证书当日乙方仍具备上述房屋购房资格，乙方在30个工作日内指定具备购买上述房屋资格的第三人继续履行本合同。5.1.违约责任，如甲方有下列情形之日的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同：如合同被乙方解除，甲方应退还乙方所支付的全部购房款，并应向乙方支付房屋总价款的20%的违约金，给乙方造成经济损失的，甲方应予以赔偿（包括但不限于乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）；5.1.1甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方或乙方指定的第三人，包括拒绝签订正式转让合同或拒绝办理产权过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形或在领取产权后在约定的时间内未配合乙方或乙方指定的第三人办理产权过户。 2017年7月10日，陈倩云按照约定以银行转账方式向邱付华账户支付了购房定金50000元。2017年7月10日，邱付华向陈倩云出具收条，载明收到陈倩云支付的购房定金50000元。2018年2月8日，陈倩云与苟淑芬通过电话就买房事宜进行协商，苟淑芬在电话中表示住也可以，卖也可以，卖就要涨价，涨20多万元。双方因此未能达成一致意见。2018年4月15日，陈倩云与四川宗华律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费5000元。 另查明，陈倩云于2017年12月8日将户籍迁入成都市天府新区。位于成都市天府新区的案涉房屋备案登记于邱付华、苟淑芬名下，备案号为376605；该案涉房屋在工商银行双流支行尚有银行按揭贷款未结清。 本院认为，本案的争议焦点为2017年7月10日，陈倩云与邱付华、苟淑芬签订的《房屋转让预约合同》的效力问题。邱付华、苟淑芬主张其二人至今未取得案涉房屋的不动产权证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，双方签订的《房屋转让预约合同》应属无效，无法继续履行。本院认为，鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎正确的认定合同无效，只有违法法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。邱付华、苟淑芬虽未取得诉争房屋的产权证书，但其与陈倩云签订的《房屋转让预约合同》未违反效力性规范，不应认定为无效。双方签订的虽名为预约合同，但该合同对房屋位置、价格、付款方式、违约责任等均作了明确约定，具有可履行性，应属有效。买卖双方均应依约全面履行合同义务。关于苟淑芬主张其犯有广泛性焦虑症，其行为能力待定的问题。本院认为，邱付华、苟淑芬未举证证明广泛性焦虑症影响苟淑芬在签订合同时的行为能力，该合同亦经过公证，且通过陈倩云与苟淑芬的通话，苟淑芬也能清楚表明自己的观点，本院对苟淑芬的该辩称不予采信。 陈倩云依约向邱付华、苟淑芬支付了定金50000元，根据合同约定自该物业产权证下来之后15个工作日内，双方到成都市不动产权交易中心办理该房屋的权属过户换证手续。在合同履行过程中，邱付华、苟淑芬明确表示增加购房款，否则不再履行合同，明显违反了合同约定。虽然案涉房屋尚未办理分户产权证书，但邱付华、苟淑芬在办理产权过程中撤回申请，现亦未提交证据证明房屋办理分户产权证书存在障碍，因邱付华、苟淑芬未及时提供完整办理房屋权属证书的资料导致案涉房屋至今未登记至其名下，故案涉房屋至今未取得权属证书的责任在于邱付华、苟淑芬，综上，本院认为案涉合同具有继续履行的条件，邱付华、苟淑芬应当积极办理案涉房屋权属证书，并在取得分户产权证书后立即协助陈倩云办理过户手续，将房屋过户至陈倩云名下，陈倩云要求继续履行合同并办理过户手续有事实和法律依据，本院予以支持。邱付华、苟淑芬要求确认2018年2月10日，苟淑芬、邱付华发出的《解除房屋转让预约合同通知书》已发生法律效力，但未提交该通知已送达陈倩云的相应证据，且其解除行为不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。关于陈倩云的购房资格问题，陈倩云于2017年12月8日将户籍迁入成都市天府新区，故其符合购房政策。 因本案案涉房屋在工商银行双流支行处尚有按揭贷款未结清及未解除案涉房屋上设定的银行按揭贷款抵押权，致案涉房屋不能办理房屋过户登记手续。庭审中陈倩云愿意代为结清上述款项。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，陈倩云在诉讼中承诺自愿代苟淑芬、邱付华提前一次性结清尚欠的全部银行按揭贷款本息以消灭抵押权符合法律规定，本院予以支持。 关于陈倩云主张的律师费，根据《房屋转让预约合同》约定，支付律师费的前提是苟淑芬、邱付华违约，陈倩云选择解除合同。现陈倩云选择继续履行合同，故对其律师费的请求因无合同约定，本院不予以支持、 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈倩云与（反诉原告）苟淑芬、邱付华签订的《房屋转让预约合同》继续履行； 二、第三人成都里程置业有限公司于本判决书生效之日起十日内协助被告（反诉原告）苟淑芬、邱付华办理位于成都市天府新区房屋（签约备案号376605）的不动产权登记证书； 三、原告（反诉被告）陈倩云于本判决生效之日起十五日内代被告（反诉原告）苟淑芬、邱付华向第三人中国工商银行股份有限公司成都双流支行一次性提前结清其尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）； 四、被告（反诉原告）苟淑芬、邱付华与第三人中国工商银行股份有限公司成都双流支行于原告（反诉被告）陈倩云结清上述房屋尚欠的全部银行按揭贷款本息后十日内协助陈倩云办理案涉房屋（位于成都市天府新区房屋，备案号为376605）的抵押登记注销手续； 五、原告（反诉被告）陈倩云于上述案涉房屋抵押登记注销后十日内给付被告（反诉原告）苟淑芬、邱付华扣除其代苟淑芬、邱付华结清上述按揭贷款全部本息后的购房余款； 六、被告（反诉原告）苟淑芬、邱付华于取得上述房屋不动产权登记证书且收到全部剩余购房款后十日内协助原告（反诉被告）陈倩云办理上述房屋的过户手续，将案涉房屋过户至陈倩云名下，并于过户当日向陈倩云交付案涉房屋； 七、驳回原告（反诉被告）陈倩云的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）苟淑芬、邱付华的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11000元，反诉案件受理费100元，诉讼保全费4120元，共计15220元，由被告（反诉原告）苟淑芬、邱付华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李书剑 人民陪审员  陶宣萍 人民陪审员  徐敬春 二〇一九年五月十七日 书 记 员  周文莉