广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3151号上诉人（原审被告）：李春艳，女，1974年5月10日出生，汉族，住湖北省当阳市。被上诉人（原审原告）：谭永婧，女，1991年7月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。上诉人李春艳因与被上诉人谭永婧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初18319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李春艳上诉请求：撤销原审判决第三、四项，发回重审或依法改判。事实和理由：第一，李春艳不存在不履行合同的意愿。2018年3月28日签订合同时房屋查档属正常状态，2018年6月6日办理过户查档时李春艳才得知涉案房产被青岛即墨人民法院在2018年5月24日做了诉前保全，得知情后李春艳一直都积极配合办理解封事宜。第二，谭永婧存在违约情况。根据李春艳与谭永婧在2018年6月7日签订查封风险告知书中的第2条，在李春艳积极办理解封手续的情况下，谭永婧最长可等到2018年10月10日。但谭永婧在在李春艳积极解决查封问题的情况下，没再继续等待2个月，于2018年8月30日提起本案诉讼，致使一审法院在2018年9月12日对涉案房产进行了轮候查封。第三，在李春艳积极解决涉案房屋的查封问题时，因谭永婧提供错误的信息导致解封失败。2018年12月11日，李春艳督促合伙人跟青岛方面进行和解处理解封问题，青岛当事人同意先解封，谭永婧的后续按揭款在谭永婧配合下尽快打到对方指定的账户。但谭永婧先是错误提供了按揭银行最快将在4个月放款的信息，后又表示银行最快可在一个月内放款，其陈述前后不一致，致使对方认为和解方案存在欺诈，最终未能实际履行。第四，在交易过程中，涉案房屋的价格在原交易基础上未升反降，故涉案房屋买卖合同未能继续履行并未造成谭永婧任何经济损失，谭永婧主张转让总价20%的违约金远远高于其实际损失，不合理。第五，因涉及数起诉讼，李春艳无法正常经营企业，公司资金链断裂，个人基本生活无法维持。李春艳在涉案交易中实际只收到订金75000元。因李春艳名下两套房产均被法院查封，没有其他资产变现实现收入。谭永婧辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在2018年6月初，谭永婧发现涉案房产被查封后，同意延期两个月。但期限届满后，李春艳仍未排除交易障碍，致使涉案合同无法继续履行。提起本案诉讼后，谭永婧曾同意调解，给予李春艳两个半月的时间处理房产查封问题。但直至在一审判决时，李春艳仍未排除上述交易障碍，涉案房产至今仍被查封。李春艳的上诉属于其利用上诉程序拖延时间，请求二审法院尽快审理，让谭永婧尽快取得赔偿，用于重新置业以减少损失。综上，本案中谭永婧并不存在违约行为，涉案房产无法过户的主要原因是李春艳的违约行为所致。谭永婧于2018年8月30日向一审法院起诉请求：1.解除谭永婧、李春艳之间签订的二手房买卖及居间服务合同；2.李春艳向谭永婧支付违约金210000元（按转让总价款20%计付）；3.李春艳立即向谭永婧返还已收定金80000元及已收首期款235000元；4.李春艳立即向谭永婧返还居间服务费10000元、律师费26400元、诉讼保全责任保险费2250元。一审法院认定事实：2018年3月28日，李春艳（卖方）与谭永婧（买方）、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司，居间方）签订二手房买卖及居间合同，约定：买方购买卖方位于中山市西区翠虹路5号水悦熙园3幢1梯804房的房产，转让成交价为1050000元，支付方式如下：买方签署合同2个工作日内向卖方支付定金80000元，其中5000元交居间方托管；剩余房款按揭支付；买方向居间方支付佣金25200元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付佣金方为守约方，守约方可直接向违约方追偿已支付的佣金；合同还约定了其他内容。签订合同后，谭永婧向李春艳支付了定金80000元，向乐有家公司支付了佣金（居间服务费）10000元。后谭永婧于2018年4月2日向李春艳支付了首期款235000元。在合同履行过程中，因李春艳另有民事纠纷导致涉案房产分别于2018年5月24日、2018年6月28日被山东省青岛市即墨区人民法院及一审法院查封。2018年6月7日，李春艳（卖方）、乐有家公司（居间方）、谭永婧（买方）共同签订了查封状态风险告知书，作为以上二手房买卖及居间合同的补充协议，查封状态风险告知书约定：三方在签订原合同后，过户前已查明涉案房产处于被法院查封状态，居间方已告知买卖双方相关风险，买卖双方执意继续交易；若卖方于2018年8月10日前办理完该房产的解封手续，则按原合同继续履行。若卖方未能按时办理完解封手续，但卖方仍在积极配合办理解封手续，则买方继续等待2个月，因此原因导致买方再次申请按揭，卖方应积极配合办理，买方不承担违约责任。如该房产解封之后买卖双方同意继续交易，则原合同继续履行。如卖方未积极配合办理解封手续，则买方有权解除合同，卖方违约责任按原合同履行。查封状态风险告知书签订后，李春艳未能在约定时间内办理完解除涉案房产的查封手续。双方协商无果，谭永婧遂诉至原审法院，主张前述实体权利。一审法院另查，截止至2018年11月23日涉案房产仍处于法院查封状态。此外，谭永婧为本案诉讼支出律师费26400元，为本案诉讼保全向中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司支付诉讼保全责任保险费2250元。诉讼中，谭永婧与李春艳申请原审法院给予双方二个半月庭外调解时间。但调解期限届满，双方未能达成调解协议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二手房买卖及居间服务合同系谭永婧、李春艳的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应恪守履行。按照谭永婧、李春艳、乐有家公司三方签订的查封状态风险告知书，李春艳最迟应于2018年10月10日前办理完涉案房产的解封手续，但截止至2018年11月23日，涉案房产仍处于查封状态。因李春艳未能在约定的时间内办理完涉案房产的解封手续，导致二手房买卖及居间服务合同无法继续履行，其行为已构成违约，谭永婧有权解除二手房买卖及居间服务合同并要求李春艳承担相应的违约责任，但仅限于解除二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系。二手房买卖及居间服务合同解除后，李春艳应向谭永婧返还已支付的定金、首期款。另外，根据二手房买卖及居间服务合同的约定，若卖方违约，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，卖方还需承担买方因维权支出的律师费、诉讼费等费用，守约方支出的居间服务费亦由违约方承担。因此，谭永婧有权选择要求李春艳支付转让总价款20%的违约金210000元，李春艳还需向谭永婧赔偿居间服务费10000元、律师费26400元。谭永婧上述相关诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。谭永婧主张的诉讼保全责任保险费2250元，因合同没有明确约定由违约方承担，上述李春艳应支付的违约金亦可弥补该损失，故一审法院对谭永婧的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除谭永婧与李春艳签订的二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系；二、李春艳于一审判决发生法律效力之日起七日内向谭永婧返还定金80000元、首期款235000元；三、李春艳于一审判决发生法律效力之日起七日内向谭永婧支付违约金210000元；四、李春艳于一审判决发生法律效力之日起七日内向谭永婧赔偿居间服务费10000元、律师费26400元;五、驳回谭永婧的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9436元，减半收取为4718元，诉讼保全费3338元，合计8056元（谭永婧已预付），由谭永婧负担56元，李春艳负担8000元（李春艳于一审判决生效之日起七日内径付谭永婧）。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.一审期间，谭永婧曾向一审法院申请两个月的庭外和解时间，但期限届满后双方未能达成和解协议。2.二审庭审时，李春艳确认涉案房屋仍被山东省青岛市即墨区人民法院另案查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。上诉人李春艳对于一审法院判决解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》中的买卖合同关系以及其向谭永婧退还购房定金及购房款的内容不持异议，但主张其行为不构成违约，不应承担违约责任。故本案二审的主要争议焦点为：李春艳的行为是否已构成违约。对此，本院作如下分析：本案双方当事人及中介公司签订的涉案《二手房买卖及居间服务合同》及《查封状态风险告知书》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，双方在合同履行过程中应秉承诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。李春艳作为涉案房屋的出卖方，其应对涉案房屋承担权利瑕疵的担保责任，即保证涉案房屋不存在妨碍过户交易的权利瑕疵。谭永婧在签订涉案《二手房买卖及居间服务合同》并向李春艳支付购房定金及首期购房款后，发现涉案房屋被法院查封，存在交易过户的法律障碍。此时，谭永婧本可直接依据上述合同的约定主张解除合同并要求李春艳承担相应的违约责任。但买卖双方为尽可能促成涉案房屋的交易，在中介公司的协调下又签订了涉案的《查封状态风险告知书》，并给予李春艳解决法院查封问题的宽限期。后谭永婧虽向一审法院提起本案诉讼，但其在一审诉讼过程中再次给予李春艳两个月的调解宽限期。此时，若李春艳能够按时积极协调解决法院的查封问题，涉案交易仍可继续履行。但是，根据审理查明的事实可知，直至本院二审庭审时，涉案房屋仍被山东省青岛市即墨区人民法院另案查封，涉案房屋交易根本无法继续进行，此时已大大超过了双方约定的李春艳解决涉案房产上的查封问题的期限。虽然李春艳主张谭永婧向其提供的银行发放贷款时间的信息有误，导致其无法按时解决涉案房屋上的查封问题。但李春艳并未提供证据佐证其该主张，谭永婧对此亦不予确认，故本院对此不予确认。涉案房屋买卖合同因李春艳的原因无法继续履行，李春艳的行为已构成违约，依法其应向谭永婧承担相应的违约责任。一审法院根据双方合同的约定，判决李春艳向谭永婧支付违约金210000元并赔偿其居间服务费损失10000元、律师费26400元，并无不当，本院予以确认。李春艳虽然主张一审判决其支付的违约金远远高于谭永婧的实际损失，但其并未提供相应的证据佐证其该主张，故其应承担举证不能的不利法律后果，本院对此不予支持。综上所述，李春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4996元（上诉人李春艳已预交），由上诉人李春艳负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年五月三十一日书记员  练慧琳