吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0284民初3141号原告:张某1，男，1965年9月23日出生，汉族，无职业，住长春市高薪开发区。原告：李某，女，1964年8月26日出生，汉族，无职业，住长春市高薪开发区。委托诉讼代理人：马海峡，吉林洁廉律师事务所律师。被告：刘某，女，1963年2月27日出生，汉族，退休职工，住磐石市。第三人：张某2，女，1966年5月17日出生，汉族，无职业，住磐石市。第三人：于某，男，1975年3月11日出生，汉族，无职业，住磐石市。原告张某1、李某诉被告刘某及第三人张某2、于某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人马海峡，被告刘某到庭参加诉讼，第三人张某2、于某经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1、李某向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行张某1、李某购买后居住的长春市××区房屋，并确认该房屋产权归张某1、李某所有；2、由第三人承担诉讼费。事实和理由：张某1、李某的女儿张宇慧在长春市工作没有住房，张某1、李某决定买一套住房与女儿同住。2017年4月7日，张某1、李某通过房屋中介长春市悦森房地产经纪有限公司与第三人张某2签订了房屋买卖合同，并交付定金10万元。合同约定张某2将长春市高薪开发区光谷大街翡翠花溪小区G8幢2单元1103号房屋经中介方代理转让给张某1、李某，房屋建筑面积98.38平方米，总价款108万元。由于该房屋有45万元按揭抵押贷款未还，于是约定张某1、李某给付现款63万元，房屋按揭贷款45万元由张某1、李某按月偿还。2017年4月10日张某1、李某交付了房款53万元，加上签订合同时的定金10万元，合计63万元。张某2将购房及贷款手续交给张某1、李某，并出具了购房款收条。张某1、李某及女儿张宇慧于当天入住该房屋。由于开发商的原因该小区的产权证还未办下来，因此，办理不了过户手续。此后张某1、李某按月向贷款银行支付房屋按揭贷款，张某1、李某委托女儿张宇慧缴纳了天然气和电信入网费，并多次缴纳供热费、物业费、水电费等。2018年6月12日贵院作出（2018）吉0284执1179号执行裁定书，裁定查封了张某1、李某购买后入住的房屋。2018年9月19日张某1、李某向贵院提出执行异议，贵院作出（2018）吉0284执异83号执行裁定书。该裁定书在认定张某1、李某实际与第三人结清购房款这一事实的同时，却以没有支付全部购房款为由驳回了张某1、李某的异议请求。张某1、李某作为案外人，在法院查封一年前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同，与第三人结清了全部购房款且入住，并实际占有使用诉争房屋至今，没有办理过户登记不是张某1、李某自身原因。对于上述事实，（2018）吉0284执异83号执行裁定书已经明确。因此张某1、李某认为张某1、李某合法购买、占有居住的房屋，应当受到法律保护，依法能够排除执行。综上，请人民法院依法判决不得执行张某1、李某购买后居住的长春市××区房屋，并确认该房屋产权归张某1、李某所有。刘某辩称，一、张某1、李某所诉的查封房屋系抵押房屋，张某1、李某所签的房屋买卖合同违反法律规定，合同无效。张某1、李某与第三人张某2的买卖关系不成立，张某1、李某依法不能取得房屋所有权。张某1、李某诉请查封房屋已在银行办理按揭贷款，房屋已抵押给银行，现银行贷款尚未还清，故张某1、李某与第三人张某2签订的房屋买卖合同因未告知抵押权人（银行）属于无效合同；二、张某1、李某不具有排除执行的合法理由。1、伪造合同不真实不合法不具有法律效力。2、张某1、李某在法院查封之前未合法占有该房屋。3、房屋未支付全部价款，抵押权未消灭。4、银行抵押权未消灭不能更名过户张某1、李某早已知晓，存在错误；三、张某1、李某所举证据均属伪造，请法院依法驳回张某1、李某诉请；四、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，查封房屋属于不动产，张某1、李某未提供证据证明买卖查封房屋经抵押权人同意，也没有提供证据证明抵押权已消灭，不符合排除执行的法律规定。综上，张某1、李某的诉请排除执行异议不符合法律规定，无法排除执行，请法院依法驳回张某1、李某诉请。第三人张某2、于某未作答辩。经审理查明：张某1与李某系夫妻关系。张某2与于某系夫妻关系。2014年5月15日，第三人张某2与吉林省新发房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以748,475.00元的价格购买了吉林省新发房屋开发有限公司开发的长春市××区以南翡翠花溪二期G8幢2单元1103号住宅楼，双方并签订了《预告登记约定书》。2014年5月19日第三人张某2与交通银行股份有限公司吉林省分（支）行签订《个人房产抵押贷款合同》。贷款金额为人民币520,000.00元，还款方式为等额分期本息还款法。2017年4月7日，张某1与张某2通过中介方长春市悦森房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》。约定：张某2将抵押贷款购买的长春市××区以南翡翠花溪二期G8幢2单元1103号98.38平方米住宅楼以人民币1080,000.00元的价格出售给张某1、李某。付款方式为给付现金630,000.00元，代为第三人张某2分期偿还贷款本息450,000.00元。2017年4月10日，张某2将购房及贷款手续交给张某1、李某，并出具收条一份，载明：“今收到李某购房款壹百零捌万元整（其中转还贷款45万元，转帐30万元，现金33万元），收款人张某2、于某。”2017年4月10日，张某1、李某及其女儿入住该房屋。其女儿张宇慧按照贷款抵押合同的约定按期偿还张某2在交通银行股份有限公司吉林省分（支）行的贷款。因该争议房屋设定个人贷款抵押，未办理房屋产权过户登记。2018年5月，因刘某与第三人张某2、于某民间借贷纠纷案，本院作出一审判决。本院于2018年6月12日依据此生效判决作出（2018）吉0284执1179号执行裁定书，查封了该争议的房屋。2018年8月7日张某1、李某向本院提出执行异议申请，本院于2018年9月19日作出（2018）吉0284执异83号执行裁定书，驳回张某1、李某的异议请求。张某1、李某不服该裁定，在法定期限内向本院提出执行异议之诉。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、中介服务费收据一份、交款收据、银行存款证明、转账证明各一份、交通银行抵押合同一份、居住证明一份、天然气物业费交款收据各一份、《民事判决书》一份等记录在卷，予以佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。本案张某1、李某认为，其与张某2之间签订并已经实际履行的房屋买卖合同合法有效，该房屋已经是张某1、李某的合法财产，应停止执行；刘某则认为，张某1、李某与第三人之间签订的房屋买卖合同是虚假的，不是合法有效的买卖关系，且该买卖行为在没有征得抵押权人同意的情况下是无效的，应继续执行。本案争议的焦点是：1、张某1、李某与张某2签订的房屋买卖合同是否合法有效？2、张某2出售抵押物的行为是否违背相关法律规定？3、张某1、李某能否阻却执行？。根据庭审查明的事实，结合法律规定，本院综合分析评判如下：（一）、张某1、李某与张某2之间签定的房屋买卖合同合法有效。张某2于2014年5月5日从开发企业吉林省新发房屋开发有限责任公司购买本案争议的房屋后，合法取得该房屋的所有权，其有权进行出售。张某1、李某与张某2通过长春市悦森房地产经纪有限公司签定的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同并不违反现行法律法规的强制性规定，且买卖双方之间的主要权利、义务已经履行完毕。经审查，该合同并不存在无效的法定情形，故该房屋买卖合同合法有效。刘某认为该房屋不属于张某1、李某所有，买卖合同无效的抗辩主张未能举证证明，本院不予支持；（二）、张某1、李某与张某2签订的房屋买卖合同并未侵害抵押权人（债权人）的合法债权。抵押权的设定是为了保证债务的履行，在债务人或者第三人不转移财产的占有、使用的情况下，将该财产抵押给债权人，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押合同是借款合同项下的从合同，本案中的抵押权随债权的设立而设立，随债权的消灭而消灭。本案张某2在购买该争议房屋时向交通银行办理了按揭贷款，并将该房屋作为抵押物设定抵押。张某2出卖该抵押物时与买受人的张某1、李某明确约定“该房屋在银行尚有抵押贷款未还清，此款由乙方（张某1、李某）自行还清（此款冲抵购房款）。”张某1、李某已经按照此约定代第三人张某2继续向银行履行分期还款义务。由此，该房屋买卖合同并未影响第三人张某2向银行履行还款义务，亦未影响抵押合同的效力，更未侵害到抵押权人在张某2处所享有的债权和抵押权，故刘某的此项抗辩主张与本案的法律事实相矛盾，与现行的法律相悖，本院不予支持。（三）、张某1、李某的诉讼请求，依法应予保护。本案张某1、李某因买卖行为而继受取得该争议房屋的所有权，系物权；而刘某在张某2处享有的是一般债权。物权是绝对权、债权是相对权，物权优于债权。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（1）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案张某1、李某与张某2签定合法有效的房屋买卖合同时间为2017年4月7日，而执行查封的时间为2018年6月12日。2017年4月10日张某1、李某合法占有该争议房屋，并按照约定向张某2支付部分价款，剩余价款代张某2偿还银行贷款。因张某2向开发公司购买该房屋时设定借款抵押，在债务清偿结束之前，抵押合同不能解除，故未办理产权过户登记非买受人（张某1、李某）自身的原因。综上，张某1、李某的诉讼符合阻却执行的构成要件，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：不得对长春市高薪区光谷大街以东蔚山路以南翡翠花溪二期G8幢2单元1103号住宅楼进行执行。案件受理费14,520.00元，由第三人张某2、于某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  王丽力人民陪审员  柳广义人民陪审员  宋立军二〇一九年五月二十八日代理书记员  冯怿楠