贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1380号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。统一社会信用代码9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：罗玲，女，汉族，1976年6月15日出生，住贵州省毕节市赫章县。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城房开公司）与被上诉人罗玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫城房开公司的上诉请求：一、撤销毕节市毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8530号民事判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。上诉人之所以未在《办证补充协议》约定的2018年11月20日之前将办证资料提交到不动产登记部门，是因为被上诉人直至今日仍未向税务部门缴纳契税，上诉人无法将办证资料提交到不动产登记部门。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”由此，办理房屋权属转移登记必须提交税务部门出具的完税证明。本案中，上诉人在开庭时已经具备办理房屋移转登记的条件且已经当庭通知被上诉人。但由于被上诉人未缴纳契税，上诉人无法提交办证资料，上诉人不应该因为被上诉人的原因承担违约责任。因此，一审法院判决上诉人承担违约责任明显不公。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上改判。 罗玲二审未作答辩。 罗玲向一审法院起诉请求：一、判令被告鑫城房开公司立即为原告办理房屋所有权证书；二、判令被告鑫城房开公司支付原告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计人民币30000.00元（违约金以342204.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日起，计算至被告向办证部门提交完毕商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实，2013年6月29日，原告作为买受人与被告鑫城房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房毕节市商品综合批发大市场小区第A7幢3单元4层02号房，房号为A7-3-402。建筑面积121.42平方米，总房款342204.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订后，原告向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款342204.00元，并于2014年4月15日向被告交付了公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。2018年8月9日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《办证补充协议》，载明：“乙方罗玲购买位于毕节市××区××大道××市商品房综合××市场（××）7幢3单元4层2号房，双方于2013年6月24日签订《商品房买卖合同》，合同签订时，办证是按照土地证、房产证分离办证。在合同约定的办证期间，国家颁布了《不动产登记暂行条例》，实行土地证、房产证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议如下：乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2018年8月9日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2018年12月8日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一的标准支付乙方逾期办证违约金。” 另查明，涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”（一期）7幢于2018年7月12日办理了不动产权证书，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0007655号，现涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。截止2018年12月11日，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《办证补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告于2013年6月29日签订《商品房买卖合同》约定被告鑫城房开公司应当在2014年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方于2018年8月9日签订的《办证补充协议》中又约定被告于2018年12月8日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为被告鑫城房开公司已履行了相应的办证义务。因此，被告应在2018年12月8日之前协助原告办理房屋权属转移登记手续。但直至2018年12月8日，被告仍未将涉案房屋的办证资料提交到不动产登记部门，亦未提供证据证明其已经以手机信息或书面方式告知原告交付办理不动产权属证书的具体资料（应由原告提交部分），已经构成违约，故对原告诉请的违约金，一审法院予以支持。结合双方签订《商品房买卖合同》及《办证补充协议》的约定，被告应当以已付购房款342204.00元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付自2018年12月9日起至被告将办证资料提交到不动产登记部门之日止。 因涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，一审法院予以支持。 《办证补充协议》对《商品房买卖合同》中关于房屋转移登记的事项进行了变更，但并未免除被告协助办理权属证书及未按时履约应承担的违约责任，不存在免除被告责任、加重原告责任等情形，原告亦未提供证据证明该协议的订立存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，故对原告提出《办证补充协议》应属无效的主张，一审法院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告罗玲交纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告罗玲办理位于毕节市××区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××单元××号房屋的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗玲逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以342204.00元为基数，按日0.01%的标准从2018年12月9日起，计算至被告毕节市鑫城房地产开发有限公司提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到不动产登记部门之日止；三、驳回原告罗玲的其他诉讼请求。一审案件受理费275.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审无异，予以确认。 本案二审的争议焦点为：罗玲是否了缴纳契税。 本院认为，经审查一审附卷材料，罗玲提供的《收款收据》加盖有上诉人公司财务专用章，收据载明：“客户：罗玲。名称：A7-3-402。日期：2017年4月15日。名称及规格：契税。金额：伍仟壹佰叁拾叁元。”鑫城房开公司一审委托代理人对《收款收据》的三性并无异议，故一审认定罗玲于2014年4月15日向鑫城房开公司交付了契税的事实正确。因双方合同约定“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。”鑫城房开公司应按约代罗玲向税务部门缴纳契税，故鑫城房开公司二审所提罗玲未向税务部门缴纳契税，其无法将办证资料提交不动产登记部门的上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上，上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 可 审 判 员  张 晶 审 判 员  唐 琳 二〇一九年五月十六日 法官助理  曾 建 书 记 员  龚佳铃