云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初6842号原告：云南岚霖房地产开发有限责任公司。住所地：云南省昆明市盘龙区新迎小区**团**。法定代表人：王勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：关丽梅，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨文菁，云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：陈忠毫，男，1974年11月16日出生，汉族，浙江省仙居县人，住昆明市盘龙区。被告：张永琴，女，1973年11月4日出生，汉族，浙江省仙居县人，住昆明市盘龙区。二被告共同委托诉讼代理人：段湧，云南明靖律师事务所律师，特别授权代理。原告云南岚霖房地产开发有限责任公司诉被告陈忠毫、张永琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日受理后，依法适用普通程序，于2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人关丽梅、被告的诉讼代理人段湧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2013年11月18日签署的编号分别为“办公-135”、“办公-136”、“办公-137”、“办公-138”、“办公-139”号《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》；2、判令被告将位于盘龙区房屋返还给原告；3、判令被告向原告返还代偿款项552810.68元；4、判令被告向原告支付违约金847364.38元；5、判令被告向原告支付律师费60000元；6、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年11月18日，原、被告双方签订了编号分别为“办公-135”、“办公-136”、“办公-137”、“办公-138”、“办公-139”号的五份《商品房购销合同》，分别约定被告向原告购买位于盘龙区办公楼，房屋价格分别为653591.42元、1576440.88元、889780.64元、558504.48元、558504.48元共计4236821.9元。双方还约定，被告采用按揭贷款的方式向原告支付购房款。原、被告共同与中国银行股份有限公司昆明市北辰支行（以下简称“北辰支行”）签订《个人商业用房贷款合同》，约定被告向北辰支行贷款208万元，用于购买上述房屋。同时，上述借款合同还约定，由原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证。2016年8月3日，北辰支行以被告拖欠其贷款为由，将原告与被告共同诉至昆明市盘龙区人民法院。2016年11月25日，昆明市盘龙区人民法院作出（2016）云0103民初4951号《民事判决书》，判决被告向北辰支行支付贷款本息，并判决原告为被告的债务承担连带还款责任。但被告并未按照上述《民事判决书》的规定履行还款义务，截止起诉之日，原告已经向建行云南省分行支付了529392.95元用于偿还被告拖欠北辰支行的贷款。根据原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》第三条第二款约定，现原告已为被告承担了连带清偿责任，但被告拒不向原告支付原告代其清偿的款项，也拒不清偿尚欠北辰支行的贷款，其行为已经违反了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的约定，给原告造成了重大的经济损失和经营困难。因此，原告向本院提起诉讼，主张前述诉请。被告辩称，被告认为原告在本案中混淆了法律关系。第一、二项诉讼请求是解除合同，第三项诉讼请求是追偿权，两个法律关系在本案中并不明确。本案并不具备解除合同的条件，原告的代偿并没有全部偿还完毕尚欠银行的全部贷款款项130余万元；被告已经支付了房屋的首付款50%以上，并且已经还了近三年的贷款，原告要求解除合同并收回房屋明显侵犯了被告的利益。对于原告已经代偿的款项，被告认为按法律规定应由被告进行支付。关于违约金，被告认为本案中是原告违约在先，因为在双方的购房合同中明确约定了办理产权证的时间，原告也是在产权证没有办理下来前对被告的银行贷款承担连带偿还责任，产权证办理下来后被告用房屋做抵押原告即解除了自己的担保责任。所以被告认为正是因为原告没有按合同约定按期办理产权证，构成了违约。同时，也致使自己承担了连带责任。关于律师费，请法院酌情予以判决。经审理，本院确认如下案件事实：2013年11月18日，原告云南岚霖房地产开发有限责任公司与被告陈忠毫、张永琴分别签订了编号为“办公-135”、“办公-136”、“办公-137”、“办公-138”、“办公-139”号的五份《商品房购销合同》及合同补充协议，分别约定:一、被告向原告购买位于盘龙区办公楼，房屋价格分别为653591.42元、1576440.88元、889780.64元、558504.48元、558504.48元，共计4236821.9元。被告首期分别应付总房款的51.04%（333591.42元）、50.52%（796440.88元）、50.55%（449780.64元）、51.66%（288504.48元）、51.66%（288504.48元），案涉五套房屋合计首付款金额为2156821.9元，其余房款共计2080000元由被告向中国银行昆明北辰支行贷款支付。二、交房时间均为2014年4月13日前。同日，双方办理了商品房买卖合同登记备案：2908号房：KM2013111896179、2909号房：KM2013111896148、2910号房：KM2013111896174、2911号房：KM2013111896196、2912号房：KM2013111896152。三、《合同补充协议》第三条第二款约定:在原告为被告银行商品房按揭（担保）贷款提供保证担保的期限内，如因被告未按时偿还银行贷款导致原告承担担保责任的，被告应在原告承担担保责任后的3日内向原告清偿原告因承担担保责任而支出的款项。否则，原告有权解除合同，同时，被告应（a)向原告清偿原告代为偿还或支付的按揭贷款及贷款利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、拍卖佣金、税费、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和原告的直接及间接损失，(b)向原告支付房屋价款20%的违约金，（c）在原告发出通知后7日内将房屋腾退原告，被告已经装修的部分无偿归原告所有，原告不予任何补偿。审理中查明，原告于2014年4月14日将案涉房屋交付给被告。案涉五套房屋因另案纠纷现被五华区人民法院查封（查封期限为叁年：自2018年1月10日至2021年1月9日止），被告称房屋现已腾空交至五华区人民法院，案件尚在执行过程中。据此，原告曾向五华区人民法院提起执行异议之诉，请求判令解除对案涉五套房屋的查封并停止强制执行，五华区人民法院于2019年4月15日作出（2019）云0102民初1135号《民事判决书》，判决驳回原告的诉讼请求。审理中，原告撤回其主张解除合同、返还案涉房屋的第一、二项诉讼请求，本院依法予以准许，对此被告无异议；原、被告双方明确本案案涉《商品房购销合同》及合同补充协议继续履行。另查明，2016年11月25日，盘龙区人民法院作出（2016）云0103民初4951号《民事判决书》，判决主要内容：解除本案原被告与中国银行股份有限公司昆明市北辰支行签订的《个人商业用房贷款合同》；由被告向北辰支行偿还截至2016年11月21日的贷款本金1630998.53元及该款自2016年11月22日起至款项实际还清之日止的逾期利息（年利率按照基准贷款利率上浮20%计算）、罚息（按照贷款利率上浮50%计算），云南岚霖房地产开发有限公司对上述债务向北辰支行承担连带清偿责任。据此，原告自2016年11月10日起至2018年6月26日代被告向北辰支行代偿贷款19次金额共计552810.68元，被告对原告代偿的金额予以认可。2018年10月25日,经原告云南岚霖房地产开发有限责任公司申请，本院作出（2018）云0103民初6842号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结陈忠毫、张永琴名下的财产（备案登记在陈忠毫、张永琴名下的位于昆明市盘龙区岚霖广场地块一B栋2908号、2909号、2910号、2911号、2912号房屋，合同登记备案号依次为：KM2013111896179、KM2013111896148、KM2013111896174、KM2013111896196、KM2013111896152），限额人民币1460175.06元。以上事实，有原告提交的企业法人营业执照、被告身份证复印件、编号为“办公-135”、“办公-136”、“办公-137”、“办公-138”、“办公-139”号的五份《商品房购销合同》及合同补充协议、昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4951号《民事判决书》、昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初1135号《民事判决书》、中国银行支票申请领用单及进账单19张、民事诉讼委托代理协议、律师费发票一张，诉讼费发票一张等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。被告没有证据提交。本院认为，原告、被告对继续履行合同无异议，对于双方均认可的事实本院予以确认，即：原、被告于2013年11月18日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议（编号分别为“办公-135”、“办公-136”、“办公-137”、“办公-138”、“办公-139”）继续履行。关于原告主张由被告返还代偿款的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告承担保证责任代被告向中国银行北辰支行偿还了贷款552810.68元的事实被告无异议，本院予以确认，但原告基于代偿之后的追偿权行使等问题当属担保法律关系，并非本案审理范围,相关权利人可另行解决。关于原告的第四项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告作为被告向中国银行北辰支行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行其保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，原告通过格式条款的约定要求被告在承担完毕对银行的违约责任后再向原告承担二次违约责任的主张没有法律依据，故原告据此要求被告承担总房价20%的违约金的主张本院不予支持。关于原告主张律师费的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中约定了原告承担代偿责任后3日内被告未向原告清偿原告因承担担保责任而支出的款项，原告有权解除合同并要求被告支付律师费等费用，原告也提交了《民事诉讼委托代理协议》及经纪代理服务律师费发票予以证实，该项收费标准符合《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，但审理中原告撤回了第一、二项诉讼请求，基于原被告双方继续履行合同，故对于原告的该项诉讼请求，本院酌情以被告向原告支付律师费30000元予以支持。关于案件受理费、保全费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告陈忠毫、张永琴于本判决生效之日起十日内向原告云南岚霖房地产开发有限责任公司支付律师费人民币30000元；二、驳回原告云南岚霖房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原收案件受理费人民币51515元，因原告撤回诉讼请求本案应收案件受理费17942元，退还原告33573元后，由原告云南岚霖房地产开发有限责任公司承担17392元，被告陈忠毫、张永琴承担550元；保全费人民币5000元，由原告云南岚霖房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  张世明人民陪审员  任 燕二〇一九年五月二十九日书 记 员  刘艳艳