山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2086号上诉人（原审原告）：张林贵,男,1942年2月16日出生,汉族,山西省娄烦县娄烦镇娄烦村居民，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张变青，住山西省娄烦县。委托诉讼代理人：任晓宇，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：褚文庆,男,1949年6月26日出生,汉族,住北京市朝阳区,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李久虹，北京市京诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹晋军，男，1962年9月2日出生，汉族，公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：冯京芳，女，1963年8月2日出生，汉族，住太原市，公民身份号码：×××。上诉人张林贵因与被上诉人褚文庆、尹晋军、冯京芳房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张林贵的委托诉讼代理人张变青、任晓宇，被上诉人褚文庆及委托诉讼代理人李久虹，被上诉人尹晋军，到庭参加诉讼。被上诉人冯京芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张林贵上诉请求：1、依法撤销太原市尖草坪区人民法院作出的(2018)晋0108民初420号《民事判决书》并依法改判;2、依法判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,证据不足。在一审过程中,上诉人主张褚文庆与尹晋军、冯京芳于2015年12月1日签订的《房屋买卖合同》系双方恶意串通订立的,严重损害了上诉人的合法利益,应当被认定为无效合同。依据有三:(1)褚文庆与尹晋军、冯京芳系亲戚关系;(2)褚文庆与尹晋军、冯京芳签订《房屋买卖合同》后,褚文庆未尽到查房、验房的先合同义务,并且因尹晋军、冯京芳于2015年12月21日将涉案房屋实际交付给了上诉人,导致尹晋军、冯京芳没有实际向褚文庆交付涉案房屋;(3)据尹晋军表示涉案房屋购房成本至少是934044元。而尹晋军、冯京芳将涉案房屋以70万元的价款转卖给褚文庆（还包括9万元的车库）,该金额明显低于尹晋军购买涉案房屋的成本价。而尹晋军与张林贵约定的房屋价款是75万元（不包括9万元的车库）综上,褚文庆购买涉案房屋不存在善意。而一审法院仅查明褚文庆是一次性支付的70万元购房款,另外在一审庭审过程中,褚文庆申请让其侄子褚东亮出庭作证,但法庭向其询问时,其陈述与褚文庆向法庭提交的情况说明内容完全不一致。在没有查清合同双方如何查验、交付房屋等重要事实的前提下,径直认定《房屋买卖合同》有效,缺乏事实依据,证据不足。二、一审判决适用法律错误。一审法院在认定《购楼协议》有效后,认为涉案房屋已给褚文庆办理了不动产登记,导致《购楼协议》中上诉人的合同目的最终不能实现,应该另行诉讼。但是,如果合同一旦被认定无效,自始无效。根据《最高人民法院关于印发的通知》:“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人…”本案中,上诉人一直是涉案房屋的合法占有人,三被上诉人恶意串通,并将涉案房屋恶意登记在褚文庆名下,因此褚文庆对涉案房屋享有的权利不能优先于上诉人,应依法撤销上述恶意登记行为。综上,一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,应予纠正。褚文庆辩称，褚文庆与冯京芳虽系亲戚关系，但从未有过经济往来，褚文庆购买房屋经过看房、价格协商、接受房屋等过程。尹晋军与尹晋忠也系亲兄弟，尹晋忠是张林贵女儿张变青的丈夫，张变青虽说他们已离婚，但据说仍同住一室共同抚养孩子。褚文庆购买房屋的价格比张林贵购买房屋的价格低5万元，当时尹晋军急于出售，并不存在恶意窜通或侵害他人利益的问题。褚文庆付清房款的时间是2015年12月4日，早于张林贵所谓的付款时间2015年12月20日。褚文庆收房时间是2015年12月10日前，也早于张林贵的所谓收房时间2015年12月21日。褚文庆网签变更是付清款正常的变更，不存在恶意变更行为，网签变更时并不知道张林贵是否占有房屋。涉案房屋已经合法登记在褚文庆名下，房子应归其所有。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。尹晋军辩称，我和张变青（即张林贵的女儿，我三弟的媳妇）在经济上有来往，有借款也有还款，我从未收到过张林贵的汇款。关于房子的钥匙给过我弟尹晋忠一把，尹晋忠与张变青是夫妻，我不知道他们离婚。房子70万元卖给褚文庆是：46万元房款+9万元车位+15万元家装、电器折旧=70万元，由于当时急用钱，褚文庆可以一次支付，所以成交。冯京芳提交书面意见称，涉案房屋是我与开发商2015年7月8日签写的网签协议，2015年7月-11月进行了装修，并置办了家具与电器，本来想居住，但由于家事，急于用钱，想卖此房，正好表哥从北京回来想买房，看房后经双方协商，以70万元整体出售，签写了协议，于12月4日付全款后一同去开发商处办理了转签手续，并由其补交了追加款，又到房管局办理了变更登记，完成了所有移交手续，之后又将5把钥匙、电卡、门卡移交给褚文庆。由于房内还有一些东西未拿走，所以留了一把钥匙给尹晋军。我与张林贵从未见面，谈不上房屋买卖。至于尹晋军与张林贵签写的房屋买卖合同，我从不知晓，作为房产持有者，认为他们的合同无效。张林贵向一审法院起诉请求：1．依法确认张林贵与尹晋军、冯京芳于2015年7月15日签订的《购楼协议》有效；2．依法确认尹晋军、冯京芳与褚文庆于2015年12月1日签订的《房屋买卖合同》无效；3．依法确认尹晋军、冯京芳与褚文庆之间转卖位于太原市和平北路优山美郡小区7号楼2单元1202号房屋的行为无效；4．依法确认位于太原市和平北路优山美郡小区7号楼2单元1202号房屋的所有权归张林贵所有，尹晋军、冯京芳继续履行《购楼协议》的相关义务，即为张林贵办理过户登记等相关手续。一审法院认定事实：2015年7月8日冯京芳与辰兴房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定冯京芳购买辰兴房地产发展有限公司开发的位于太原市尖草坪区和平北路361号（龙城·优山美郡）A区7幢2单元12层1202号房屋，并办理了网签备案。2015年7月15日张林贵与尹晋军、冯京芳签订了《购楼协议》，约定：尹晋军、冯京芳将该房屋以75万元价格出售给张林贵。2015年7月16日、10月20日、12月20日张林贵的女儿张变青分三次共计给尹晋军转款75万元，2015年12月20日尹晋军给张林贵出具收75万元购房款的的收条一份。2015年12月1日褚文庆与冯京芳、尹晋军签订《房屋买卖合同》，约定：冯京芳、尹晋军将该房屋以70万元的价格出卖给褚文庆，褚文庆于合同签订后5日内将购房款一次性支付给冯京芳、尹晋军，冯京芳、尹晋军在支付款项后立即将房屋交付褚文庆；褚文庆交付款项后，冯京芳、尹晋军协调开发商解除其与开发商之间的网签合同，并将房屋网签备案到褚文庆。2015年12月4日褚文庆依约将购房款70万元付至合同约定的尹晋军的账户。2016年1月14日辰兴房地产发展有限公司就该房屋与褚文庆签订了《商品房买卖合同》，并进行了网签备案。2017年3月6日太原市国土资源局给褚文庆颁发了晋（2017）太原市不动产权第XXXX号《不动产权证书》。一审法院认为，虽然尹晋军辩称与张变青之间是借贷关系，与张林贵签订《购楼协议》不是出卖房屋，而是为了安抚张林贵，但没有提供证据，且其本人给张林贵出具了收到购买款75万元的收条，《购楼协议》以及收条均由张林贵保存，应该认定张林贵与冯京芳、尹晋军签订了《购楼协议》后，张林贵已实际履行付款义务，双方的行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，张林贵与尹晋军、冯京芳于2015年7月15日签订的《购楼协议》有效。褚文庆与尹晋军、冯京芳签订的《房屋买卖合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，虽然褚文庆支付给尹晋军、冯京芳的房屋价款低于张林贵支付给尹晋军、冯京芳的房屋价款，但考虑到褚文庆为一次性支付房屋价款等因素，并不能证明褚文庆与尹晋军、冯京芳之间恶意串通，损害了张林贵的合法权益，张林贵要求确认尹晋军、冯京芳与褚文庆于2015年12月1日签订的《房屋买卖合同》无效，确认尹晋军、冯京芳与褚文庆之间转卖位于太原市和平北路优山美郡小区7号楼2单元1202号房屋的行为无效的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，张林贵与尹晋军、冯京芳签订的《购楼协议》虽然有效，但并没有办理不动产登记，不产生物权的效力，张林贵要求确认位于太原市和平北路优山美郡小区7号楼2单元1202号房屋的所有权归张林贵所有，不符合法律规定，不予支持。尹晋军、冯京芳与褚文庆签订的《房屋买卖合同》有效，并且褚文庆已经办理了《不动产权证书》，尹晋军与冯京芳已经无法履行为张林贵办理产权登记手续的义务，致张林贵的合同目的最终不能实现，张林贵可以要求其承担相应的违约责任，另行提起诉讼，张林贵要求尹晋军、冯京芳继续履行《购楼协议》的相关义务，即为张林贵办理过户登记等相关手续的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张林贵的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人张林贵与被上诉人尹晋军、冯京芳于2015年7月15日签订的《购楼协议》，系双方真实意思表示，上诉人张林贵的女儿分次向被上诉人尹晋军支付购房款75万元，被上诉人尹晋军于2015年12月20日向上诉人张林贵出具了收到购房款75万元的收条，一审判决认定该《购楼协议》有效并无不当。上诉人张林贵认为被上诉人尹晋军、冯京芳与被上诉人褚文庆于2015年12月1日签订的《房屋买卖合同》系恶意串通，但未能提供证据证明。被上诉人褚文庆在签订合同后于2015年12月4日按约一次性支付购房款70万元给被上诉人尹晋军，一审判决认定该《房屋买卖合同》有效并无不当。涉案房屋被上诉人褚文庆已办理《不动产权证书》，取得了该房屋的所有权，对于上诉人张林贵的合同目的不能实现，上诉人可以另行主张违约责任的承担。综上所述，张林贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张林贵负担。本判决为终审判决。审判长 张俊红审判员 牛晓斌审判员 冯云昌 二〇一九年五月二十三日书记员 李晔君