湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终885号上诉人（原审被告、反诉原告）：十堰市东启物资贸易有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路23号。法定代表人：崔正学，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘家国，男，1973年5月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李伟，湖北延兴律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：十堰华飞房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民北路36-1号。法定代表人：赵守华，该公司执行董事兼总经理。原审被告（反诉第三人）：十堰市长泰房地产经纪有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路7号。法定代表人：王蕾，该公司经理。委托诉讼代理人：李孔银，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王存迪，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者。上诉人十堰市东启物资贸易有限公司（以下简称“东启公司”）因与被上诉人刘家国，原审被告（反诉第三人）十堰华飞房地产开发有限公司（以下简称“华飞公司”）、十堰市长泰房地产经纪有限公司（以下简称“长泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。东启公司上诉请求：撤销一审判决书，改判驳回刘家国的请求事项，支持东启公司要求解除合同、刘家国退换房屋的一审请求事项。其理由如下：一、一审判决书程序违法。刘家国一审辩论终结前请求办证的房产是70××号，一审判决书中“后刘家国又向本院提交书面说明，将房号明确为××幢××-××0-××号”是在庭审后发生的，一审法院并未将刘家国变更请求事宜通知东启公司等全部被告，不仅违反了“变更诉讼请求应在法庭辩论终结前”的法律规定，而且剥夺了其他当事人对此辩论的权利，属于程序严重违法；二、一审判决书认定事实错误：××、200××年6月25日房产部门登记只有9层，而本案判决却是第××0层，刘家国门牌号是××层，一审判决书并没有查清该事实；2、刘家国强占房产至今，并不能因为其居住而否认抢占事实，且根据《集资购房协议》第五条约定刘家国没有如期付款视为弃权，刘家国侵权至今东启公司有权请求退出，而非一审判决书认定没有依据；3、《集资购房协议》第五条明确约定不能按约定如期付款视其为弃权，一审判决书却认定为“针对一次性交清房款可优惠5%的情形下所设定的条件”纯属故意歪曲事实。三、一审判决书适用法律错误：××、本案应当适用诉讼时效的规定，而非一审判决书认定的“缺乏法律依据”；2、本案原被告签订合同时，东启公司并非法律意义上的物权权利人，东启公司对本案争议房产无权处分。且东启公司至今无法办理不动产登记证，根据《物权法》第三十一条之规定不发生物权效力。东启公司与刘家国签订的《集资购房协议》应认定为无效，而非一审判决书认定为有效。一审判决书判决东启公司为刘家国办证是无法履行的；3、根据《不动产登记条例》第十四条之规定，办理变更登记是双方共同申请，而非一审判决书认定并判决东启公司一方义务，东启公司一方是无法完成变更登记的；4、根据最高人民法院法发【××992】38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，法院对本案无权管辖。刘家国向一审法院提出诉讼请求：××、判令东启公司履行办理房屋的不动产权证义务（集资建房协议中约定的），并支付迟延办证违约金5万元；2、判令华飞公司、长泰公司对东启公司应负的债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由东启公司、华飞公司、长泰公司负担。在诉讼过程中，刘家国将诉讼请求明确为：××、判令东启公司履行为刘家国办理位于十堰市××箭区××单元××号（后刘家国又向本院提交书面说明，将房号明确为××幢××-××0-××号）不动产权属证书的义务，并支付迟延办证违约金5万元；2、判令华飞公司、长泰公司对东启公司应付的义务承担连带责任；3、本案的诉讼费由东启公司、华飞公司、长泰公司承担。东启公司向本院提出反诉请求：××、依法解除2000年××0月30日与刘家国签订的《集资购房协议》；2、刘家国立即退还其强行占有的位于十堰市××箭区××单元××房产；3、诉讼费用由刘家国负担。一审法院认定：十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司、东启公司（甲方）与华飞公司（乙方）协商在位于十堰市××箭区××号的土地（该土地使用权人为东启公司）上联建一栋面积约69××0平方米的综合楼，并于××999年7月26日签订《联合建房协议书》。《联合建房协议书》约定：甲方以前期工程的总支出××60万元为资本与乙方联合建房；该综合楼的一楼、二楼商用门面及地下室甲乙双方各得产权的50%，该综合楼三楼（含三楼）以上的住宅由甲乙双方按3：7比例进行产权分割；大楼竣工以后，甲乙双方共同到有关部门办理产权手续，办证的税费及相关费用由双方按各自所得产权比例分摊等。2000年××0月30日，东启公司与刘家国签订《集资购房协议》。该协议约定：东启公司按刘家国的购房请求，负责安排住宅，即9层3室2厅一套面积约××07平方米，单价950元／平方米（楼层计算不含地下室，含水电增容费）；东启公司负责办理刘家国的房产证，刘家国出工本费，东启公司负责刘家国的物业管理（具体规定按有关精神办理）；刘家国在得到住房许可后，预交集资购房款的70%，东启公司在交付住房时刘家国结清购房款的90%，剩余房款于领取房产证全部交清（房屋面积以房产证为准）；一次性交清房款可优惠5%，刘家国不按规定如期付款，视其为弃权，弃权者扣除预交款的××0-30%为损失金等。十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司作为东启公司的担保方，在上述合同上签章。刘家国分别于2000年××0月23日、2000年××0月27日、2000年××2月8日、200××年5月××4日向东启公司交纳购房款2万元、4万元、2万元、0.3万元，共计8.3万元。后十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司、东启公司与华飞公司联建的综合楼竣工，其中××368.76平方米的房产于200××年6月25日被登记于东启公司名下。刘家国依据《集资购房协议》取得的房屋门牌号为××单元70××号（未包括××-3层商业用房），根据十堰市不动产登记中心档案资料显示该房的房号为：十堰市××箭区××号××幢××-××0-××号（实际面积为××1××.62平方米，简称涉案房屋）。刘家国取得涉案房屋后使用至今。一审法院另查明：涉案房屋尚未办理不动产权登记。十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司经过多次工商变更登记，后企业名称变更登记为十堰市长泰房地产经纪有限公司。一审法院认为：东启公司与刘家国于2000年××0月30日签订的《集资购房协议》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然刘家国取得涉案房屋时向东启公司交纳的购房款并未达到协议约定的90%，但刘家国向东启公司交付了大部分购房款，履行了合同主要义务，且刘家国同意按协议约定向东启公司交纳剩余购房款，东启公司应当为刘家国办理涉案房屋的不动产权属证书。涉案房屋系十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司（后变更登记为长泰公司）、东启公司与华飞公司依据《联合建房协议书》联合建造，长泰公司、华飞公司应当对涉案房屋不动产权属证书的办理承担协助义务。《集资购房协议》约定的“不按规定如期付款，视其为弃权”，系针对“一次性交清房款可优惠5%”的情形下所设定条件。东启公司主张因刘家国取得涉案房屋时交纳购房款未达到90%，应视为弃权，不予支持。刘家国使用涉案房屋已达十几年之久，东启公司主张刘家国强行占有涉案房屋，并主张解除双方签订的《集资购房协议》以及刘家国退还涉案房屋，缺乏事实与法律依据，不予支持。由于东启公司在本案中未主张由刘家国支付剩余购房款，东启公司可另行向刘家国主张权利。办理不动产权属证书的请求权不应当适用诉讼时效，东启公司、长泰公司认为刘家国的该项主张超过诉讼时效，缺乏法律依据。由于刘家国取得涉案房屋时向东启公司交纳的购房款并未达到《集资购房协议》约定的90%，其自身存在一定的过错，刘家国主张东启公司向其支付迟延办证违约金5万元，不予支持。本案纠纷属于人民法院民事诉讼受案范围，长泰公司辩称本案不属于人民法院管辖，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、十堰市东启物资贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内为刘家国办理位于××箭区××号房屋的不动产权属证书；二、十堰华飞房地产开发有限公司、十堰市长泰房地产经纪有限公司对前述事项承担协助义务；三、驳回刘家国的其他诉讼请求；四、驳回十堰市东启物资贸易有限公司的反诉请求。本诉案件受理费××050元，减半收取计525元，由刘家国负担200元，十堰市东启物资贸易有限公司负担325元。反诉案件受理费40元，由十堰市东启物资贸易有限公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，东启公司与刘家国于2000年××0月30日签订的《集资购房协议》并不存在违反法律规定情形，故双方均应按此协议履行相关权利义务。刘家国向东启公司交付了大部分购房款，且已使用涉案房屋已达十几年之久，为维护交易的稳定性，东启公司主张解除双方签订的《集资购房协议》不予支持。但办理房屋不动产权属证书属行政机关的职责，东启公司只有协助办理的义务。另，双方合同约定，东启公司在交付住房时刘家国结清房款的90%，剩余房款于领取房产证全部交清。本案刘家国已入住多年，但并未交清剩余房款，故刘家国应按合同履行支付房款义务，东启公司在收到房款后应协助刘家国办理涉案房产不动产权属证书。双方认可诉争房屋面积为××16.62平方米，刘家国实际入住时间是200××年××1月。故刘家国应在200××年××1月××日结清房款的90%为997××0.××元，即在200××年××1月××日刘家国欠付××67××0.××元。除应支付××67××0.××元购房款外还应支付欠付购房款的利息（利息计算方式为自200××年××1月××日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清为止）。剩余房款于领取房产证时全部交清。东启公司上诉称“一审判决书程序违法。刘家国一审辩论终结前请求办证的房产是70××号，后改变为××幢××-××0-××号，并未将此变更通知东启公司等全部被告，违反了变更诉讼请求应在法庭辩论终结前的法律规定，而且剥夺了其他当事人对此辩论的权利，属于程序严重违法”。但东启公司和刘家国双方只就涉案一套房屋发生买卖关系，且已实际居住十几年，即双方对争议房产位置不存在歧义，至于房号变更，刘家国当庭称庭下核实后明确不违反法律规定；其上诉称“200××年6月25日房产部门登记只有9层，而本案判决却是第××0层，刘家国门牌号是××层，一审判决书并没有查清该事实”。但双方对争议房产位置不存在歧义，故该理由不能成立；其上诉称“刘家国强占房产至今，并不能因为其居住而否认抢占事实，且根据《集资购房协议》第五条约定刘家国没有如期付款视为弃权，刘家国侵权至今东启公司有权请求退出”。但其诉称刘家国强占房产至今却在十几年中从未提出排除妨碍的诉讼请求，本案的起因也是刘家国起诉而非东启公司起诉，故该上诉理由不能成立；其上诉称《集资购房协议》第五条明确约定不能按约定如期付款视其为弃权，一审判决书却认定为“针对一次性交清房款可优惠5%的情形下所设定的条件”纯属故意歪曲事实。但其一该条款是东启公司列明的格式条款，发生歧义时应做出不利于东启公司的解释，其二双方以实际行动已履行协议近二十年；其上诉称本案应当适用诉讼时效的规定，而非一审判决书认定的“缺乏法律依据”。但刘家国已使用房屋近二十年，该办理房产证的诉请具有物权性质不适用诉讼时效的规定；其上诉称“本案原被告签订合同时，东启公司并非法律意义上的物权权利人，东启公司对本案争议房产无权处分。且东启公司至今无法办理不动产登记证，东启公司与刘家国签订的《集资购房协议》应认定为无效，而非一审判决书认定为有效。”但双方的集资购房协议不存在无效情形，应为有效。另办理房屋不动产权属证书属行政机关的职责，东启公司只有协助办理的义务；其上诉称“根据最高人民法院法发【××992】38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，法院对本案无权管辖”。但本案属平等主体之间的民事纠纷，符合民事受案条件。该上诉理由不能成立。综上，上诉人上诉请求不能成立，但买卖房屋属双务合同，在办理房屋不动产权利证书时也应履行房款交付义务，故为避免诉累，应一并解决为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初3127号民事判决第四项；二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初3127号民事判决第一项、第二项、第三项；三、刘家国在判决生效之日起十日内付清欠付房款16710.1元及利息（利息计算方式为自2001年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清为止）。剩余房款于领取不动产权证时全部交清；四、十堰市东启物资贸易有限公司、十堰华飞房地产开发有限公司、十堰市长泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起协助为刘家国办理位于十堰市茅箭区人民南路23号1幢1-10-1号房屋的不动产权属证书；五、驳回刘家国的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由刘家国负担200元，十堰市东启物资贸易有限公司负担325元、一审反诉案件受理费40元，由十堰市东启物资贸易有限公司负担；二审案件受理费1090元由十堰市东启物资贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年五月二十七日法官助理徐恩田书记员李大旭