贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1718号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 被上诉人（一审原告）：徐吉相，男，汉族，1984年2月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：熊薇，女，彝族，1984年10月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201811027878。 二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：毕节招商商置）因与被上诉人徐吉相、熊薇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2015年3月5日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2015年5月25日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。事实上，上诉人已在2016年8月12日为被上诉人办理取得房屋所有权证书，如若被上诉人未接到通知，其是无法获取房屋所有权证书的。4.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。5.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。6.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。7.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。故即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，被上诉人未举证证明其遭受实际损失，无损失即无违约金的问题。 徐吉相、熊薇二审未作答辩。 徐吉相、熊薇向一审法院起诉请求：1.判决被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书;2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款383,105元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2015年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计10,000元);3.判决本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定如下事实：2013年10月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ0928），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房；建筑面积103.43平方米，套内建筑面积85.73平方米；该商品房总价款为385,715元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款115,715元，余款270,000元以公积金贷款支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，因合同约定的面积与实测面积存在差异，双方进行补差后，原告实际支付了涉案房屋购房款383,105元；2015年3月23日，被告向原告交付涉案房屋，并向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用；2015年5月25日，被告取得涉案房屋所属的D8幢楼的商品房备案证明书；2016年8月12日，二原告取得涉案房屋的房产证书。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2015年3月23日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，在新的办理不动产权证政策出台之前，房屋权属证书包含房产证和土地使用证等，但被告仅为原告办理了房产证，未办理土地证等其他证书，其办证义务未履行完毕，故对原告主张被告为其办理涉案房屋不动产权证书的请求，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中，对交付办理商品房转移登记有关文书的时间未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自合同订立之日起90日……”的规定，本案中，被告于2015年3月23日将涉案房屋交付原告使用，被告应于涉案房屋交付原告使用之日起90日内为原告办理涉案房屋的转移登记，即被告应于2015年6月20日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的D8幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已尽到告知原告的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，予以支持。 关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的时间未做约定，被告于2015年3月23日将涉案房屋交付原告使用，被告应当于2015年6月20日前为原告办理涉案房屋转移登记，故，违约金应当从2015年6月21日(原告诉请从2015年7月1日开始起算，以原告诉请予以保护)开始起算；如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务,而被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告，故以被告为原告办理房产证之日（2016年8月12日）视为其告知原告已经可以办理房屋转移登记并为原告办理房屋转移登记。故原告主张的违约金计算期限为：2015年7月1日至2016年8月12日止；关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额383,105元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额383,105元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2015年7月1日计算至2016年8月12日。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告徐吉相、熊 薇交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告徐吉相、熊薇办理涉案房屋的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐吉相、熊薇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款383,105元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年7月1日起计算至2016年8月12日止）；三、驳回原告徐吉相、熊薇的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任；2.一审法院对违约金的计算是否正确；3.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，以便被上诉人申请办理商品房产权转移登记。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审法院查明的事实，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 本案中，双方未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，上诉人应当在交房之日起90日内（即2015年6月20日前）办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付办证所需文书，已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人已于2015年5月25日办理取得商品房备案证明书，上诉人同时主张通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。 上诉人另以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，上诉人举证不足，本院不予采信；至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，不予支持。 上诉人上诉另称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为放弃违约责任请求权的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。至于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人逾期未履行合同义务，被上诉人诉请上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分。一审法院依据双方举证情况，结合上诉人于2016年8月12日为被上诉人办理取得商品房权属证书的客观实际，认定上诉人至迟于该日履行完毕合同义务，并无不当。上诉人所诉违约责任抗辩事由不成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方未对违约金进行约定的情况下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不妥。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。 关于第三个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人依法应当承担的协助办证义务，以及依约负有的协助办证义务，一审法院判令上诉人限期为被上诉人办理案涉房屋的不动产权证书，并无不当。因不动产登记机关接受申请、审核颁发权属证书所需期间不受申请人控制，故一审法院判令上诉人限期办理不动产权证书，具体指代的是上诉人限期向不动产登记机关申请办理不动产权证书，而非判令上诉人代行行政机关职责，审核颁发房屋权属证书。故此，一审判决符合法律规定和本案实际，判决内容具有可执行性。 综上所述，上诉人招商置业的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年五月二十七日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷