广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终307号 上诉人（原审被告）：梁焕强，男，1973年6月30日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：覃光世，广西起航律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：黄伟，男，1957年7月1日出生，壮族，退休干部，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：农新旺，广西得天律师事务所执业律师。 原审被告：冯燕玲，女，1990年10月28日出生，壮族，住广西壮族自治区。 上诉人梁焕强因与被上诉人黄伟、原审被告冯燕玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区大新县人民法院（2018）桂1424民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁焕强上诉请求：撤销大新县人民法院（2018）桂1424民初407号民事判决，依法改判驳回黄伟的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定的事实与适用的法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，依法应当判决撤销并改判驳回黄伟的诉讼请求。一、一审判决关于梁焕强搬走涉案租赁房屋内的全部设备是以行为表明其终止履行合同的认定属于认定的事实错误。梁焕强于2018年4月15日搬走涉案租赁房屋内网吧经营全部设备，是为了腾空房屋，重新装修，另行经营其他合法项目，并不是“以行为表明其终止履行合同”，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十六条规定，从法律赋予承租人的权利来说，梁焕强拥有相关权利。本案中，梁焕强作为承租人使用涉案租赁房屋，既有权将之用于经营网吧，又有权将之用于经营其他合法的项目；而黄伟作为出租人，有义务按照约定将租赁物交付给梁焕强，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。梁焕强使用涉案租赁房屋经营网吧亏损的情况下将房内网吧经营的全部设备清空，并不是“以行为表明其终止履行合同”，其目的在于重新打锣鼓另开张，通过别的项目来弥补亏损。因此，一审判决关于梁焕强搬走涉案租赁房屋内的全部设备是以行为表明其终止履行合同的认定，属于认定事实错误。二、一审判决关于梁焕强单方违约应承担相应的违约责任的认定属于认定事实错误。按照涉案租赁合同的约定，在梁焕强欠付黄伟租金和各项费用的情况下，黄伟只有权“按同期银行贷款基准利率计收利息”，并没有权利解除涉案租赁合同。本案中，黄伟得知梁焕强经营网吧严重亏损后，不给予梁焕强转行经营其他项目的机会，单方解除涉案房屋租赁合同，是黄伟单方违约，因此，黄伟应向梁焕强承担违约责任，黄伟无权索取梁焕强欠付的6840元租金和5184.59元电费。因此，一审判决认定梁焕强单方违约并承担相应的违约责任是错误的。三、一审判决关于梁焕强对于恢复涉案租赁房屋原状的认定，属于认定事实错误。这一认定是建立在梁焕强单方面违约的基础上得出的结论，是错误的。理由如前，不再赘述。梁焕强认为，由于一审判决认定的事实存在前述错误，导致其在作出判决时适用的法律必然错误，恳请二审法院判如所请。 黄伟辩称，一、梁焕强认为其搬走涉案租赁房屋内的全部设备不属于以行为表明终止履行合同等，与事实不符，梁焕强搬走租赁房屋内的全部设备就是表明其不再履行合同。其称其有权经营其他合法项目，而其搬走的目的是重打锣鼓另开张，与事实不符。因为租赁合同约定租赁给其作为经营网吧之用，其在租赁经营亏损、想降低租金未果后，就不愿意继续承租，才搬走全部设备的，根本不存在所谓的要另行开张经营其他项目；另外，梁焕强也没有证据来证实其主张，可见其编造的理由不能自圆其说，其上诉理由不成立。二、一审法院认定事实符合客观事实，认定事实正确，判决也正确。基于客观事实，一审法院认定梁焕强终止履行合同属于单方违约，是正确的，因梁焕强违约，导致黄伟一楼铺面从2018年4月15日至2018年9月15日一直为空置状态，且二楼至今没有恢复，水电不通，未能出租，实际经济亏损已经远超一审判决的赔偿金额。因此，一审判决梁焕强向黄伟支付搬离前尚欠的租金6840元、电费5184元，并赔偿黄伟经济损失31250元，以及恢复房屋二楼原状正确。梁焕强的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉。 黄伟向一审法院起诉请求：1.解除黄伟与梁焕强签订的两份《门面铺面租赁合同》；2.梁焕强支付剩余租金6840元（从2018年3月27日至4月15日，共20天，一楼租金为274元/天，二楼租金为68元/天）、电费5184.59元；3.梁焕强赔偿黄伟损失12.5万元；4.梁焕强恢复房屋原状（具体为：①拆除一楼至二楼加建的楼梯，封实一楼和二楼天面；②恢复二楼原来的墙体，含两个卫生间；③拆走加装在一、二楼的所有装修物品；④全部房屋进行批白粉刷；⑤剩余的按合同约定进行复原)；5.冯燕玲对梁焕强的上述债务承担共同清偿责任。 一审法院认定事实：2015年7月16日，黄伟与梁焕强签订《门面铺面租赁合同（2015年）》，约定：黄伟将其位于大新县铺面租赁给梁焕强经营网吧，租赁期限6年，从2015年7月20日至2021年7月20日止；每年租金10万元，每年6月20日开始交纳当年租金。商铺水电费由梁焕强负责交纳；梁焕强提出装修方案的设计，应经黄伟审核同意，装修费用由梁焕强垫付。合同签订后，梁焕强入场装修一楼铺面后开始经营网吧。2016年7月17日，黄伟、梁焕强补充签订《门面铺面租赁合同（2016年）》，约定：2016年7月20日，梁焕强增加租用黄伟房屋二楼的5间房，每间每年5000元，一楼租金于2019年7月在原基础上再提高10%，二楼租金从2020年也增加10%。合同期满时，由梁焕强恢复两幅墙、贴墙纸恢复批白，恢复各房间的通水到各房卫生间。梁焕强负责交纳水电费，注意用电、防火、卫生安全，保持周围的环境卫生。梁焕强提出装修设计，应经黄伟审核同意，装修费由梁焕强垫付。同时，双方约定违约责任：1.梁焕强不按期交纳租金和各项费用，黄伟有权按同期银行贷款基准利率计收利息;2.黄伟未经梁焕强同意提前终止合同，应向梁焕强赔偿当年租金外，还需赔偿梁焕强剩下合同期内的经济损失。合同签订后，梁焕强在黄伟的允许下，拆除二楼房屋两面隔墙，加建部分墙拱和墙柱，并粉刷墙体为暗红色。2018年4月15日，因与黄伟协商降低租金未果，梁焕强将网吧设备全部搬走，终止履行合同，不再租赁房屋；搬走设备后，梁焕强未清理残留一楼装饰物，也未按约定恢复二楼原状，即恢复已拆除两幅墙，暗红色墙体批白，通水到各卫生间。梁焕强搬走当天，黄伟贴出房屋招租广告，另行出租。自2018年3月27日至4月15日，梁焕强尚欠租金6840元，电费5184.59元。 另，2011年5月16日，梁焕强、冯燕玲登记结婚。2017年8月14日，梁焕强、冯燕玲登记离婚。2018年8月1日，黄伟与他人签订门面租赁合同，将房屋一楼铺面另行出租给他人经营服装。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案租赁合同的解除问题；2.租赁合同解除后，梁焕强尚欠租金、电费数额和黄伟经济损失问题；3.恢复原状的具体范围；4.冯燕玲是否对梁焕强的债务承担共同清偿责任。 争议焦点1。黄伟与梁焕强签订《门面铺面租赁合同》（2015年）和《门面铺面租赁合同》（2016年），内容不违反法律规定，应为合法有效合同，双方应恪守履行。2018年4月15日，梁焕强在合同期限未到期的情况下，搬走全部设备，不再租赁房屋，以行为表明其终止履行合同；黄伟当天知悉情况后贴出房屋招租广告，另行出租；黄伟起诉计算尚欠租金亦截止至2018年4月15日，故应视黄伟因梁焕强终止履行合同而行使合同法定解除权，故涉案租赁合同应于2018年4月15日解除。 争议焦点2。对尚欠租金6840元，梁焕强无异议，应予确认；对尚欠电费5184.59元的事实，根据对争议事实的分析认定，应予确认并予支持。租赁合同解除后，黄伟主张，因梁焕强终止履行合同，造成房屋闲置损失，要求按合同约定的租金标准计算一年租金损失12.5万元。本案中，梁焕强搬出租赁房屋，终止履行合同，属于单方违约，应承担相应的违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核实，自2018年4月15日梁焕强擅自搬离租赁房屋至2018年8月1日黄伟与他人签订一楼门面租赁合同，黄伟房屋一楼铺面闲置近三个多月，二楼五个房间迄今为止，仍是梁焕强搬离时的原貌，无法出租，事实上造成黄伟经济损失。据此，鉴于梁焕强违约过错、租赁房屋再行出租的难易程度，参照涉案合同约定出租方违约解除合同条款，一审法院酌定按涉案合同月租金标准10416.67元（125000元÷12月）确定黄伟经济损失为3个月的租金损失31250元。对该损失，梁焕强应予赔偿。 争议焦点3。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据《门面铺面租赁合同（2016）》约定，合同期满时由梁焕强恢复两幅墙、墙体批白，通水到各房卫生间。虽合同期未满，但梁焕强单方终止履行合同，应视为合同期限提前成就，故梁焕强负有对其改装修部分按该约定恢复原状的合同义务。经核实，黄伟房屋二楼和三楼的墙体框架在梁焕强改装前是基本一致的。故梁焕强应恢复二楼两幅墙体，批白暗红色墙体，并通水到各卫生间。对于其他恢复原状范围，因无具体的约定，一审法院不予以支持。 争议焦点4。经查，2017年8月14日，梁焕强、冯燕玲登记离婚。梁焕强的上述债务并不是在梁焕强和冯燕玲婚姻关系存续期间产生的共同债务。故黄伟请求冯燕玲应对梁焕强的上述债务承担共同清偿责任，于法无据，应不予支持。 综上，一审法院认为涉案租赁合同已解除，租赁合同解除后，梁焕强应向黄伟支付尚欠租金6840元，电费5184.59元，赔偿黄伟经济损失31250元，并按合同约定恢复黄伟房屋二楼原状。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、黄伟与梁焕强签订《门面铺面租赁合同》（2015年）和《门面铺面租赁合同》（2016年）于2018年4月15日解除；二、梁焕强应向黄伟支付租金6840元，电费5184.59元，并赔偿黄伟经济损失31250元；三、梁焕强应于本案判决生效之日起十五日内恢复黄伟房屋二楼原状，即恢复两幅墙体（参照三楼墙体框架），批白暗红色墙体，并通水到各卫生间；四、驳回黄伟的其他诉讼请求。案件受理费3040元，由黄伟负2093.75元，梁焕强负担946.25元。 本院二审期间，双方当事人没有新证据提交。 对一审判决认定的事实，各方没有异议。对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，双方的争议焦点为：1.双方签订的《门面铺面租 赁合同》（2015年）和《门面铺面租赁合同》（2016年）是否已经解除；2.梁焕强是否存在违约行为。 对于双方签订的《门面铺面租赁合同》（2015年）和《门面 铺面租赁合同》（2016年）是否已经解除的问题。2018年4月15日，梁焕强在合同期限未到期的情况下，搬走全部设备，搬走设备后没有再与出租方黄伟协商租赁事宜，在黄伟贴出招租公告后也未提出任何异议，故其已经以实际行动表明其终止履行合同，双方的两份租赁合同已经于2018年4月15日实际解除。梁焕强称其搬走设备后是打算重新装修经营其他项目，并不是终止合同，但是其自2018年4月15日搬走以后，其对黄伟张贴招租公告的行为没有提出异议，一楼是2018年8月1日招租成功，而二楼至今仍是留空，时间间隔长，其并没有与黄伟协商重新装修的任何事宜，也没有以实际行动表明其要继续经营，故其主张不成立，本院不予支持。 对于梁焕强是否存在违约行为的问题。梁焕强在租赁期限未届满的情况下单方以实际行动表明不再履行合同，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。且其对尚欠的房租及水电费没有异议，故应对此承担支付责任。由于其单方违约，给黄伟造成了一定的损失，一审法院依照双方合同的约定及黄伟已经招租的实际情况，酌情确定黄伟3个月的租金损失31250元并无不妥，梁焕强应对此承担赔偿责任。根据双方合同的约定，租赁结束后，梁焕强应该将承租的二楼恢复两幅墙、贴墙纸恢复批白，恢复各房间的通水到卫生间。由于其搬走后，一直没有按照合同约定对承租的二楼房屋进行上述恢复，一审判决其按照约定承担恢复原状的责任正确。 梁焕强主张是黄伟单方违约，本院认为，首先，梁焕强在租赁期限未届满的情况下搬离所有设备，且拖欠房租和水电费的行为已经构成违约；其次，黄伟在梁焕强搬走设备后贴出招租公告至招租成功，时间间隔3个多月之久，梁焕强并没有对黄伟重新招租提出异议，也没有与黄伟协商重新装修经营其他项目的事宜，更没有进行装修的行动，黄伟作为出租人，在梁焕强以实际行动表示不再履行合同的情况下继续招租也符合常情，其行为并不构成违约，故梁焕强的该主张不成立，本院不予支持。 综上所述，梁焕强的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费882元，由梁焕强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇一九年五月二十九日 法官助理 黄海健 书 记 员 李红霞