广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初19450号原告：谢高峰，男，1982年4月18日出生，汉族，住河南省杞县。原告：徐庆玲，女，1981年10月17日出生，汉族，住河南省杞县。两原告共同的委托诉讼代理人：代朝勇，广东尚宽律师事务所律师。被告：王碧丽，女，1972年10月27日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：余前远，广东万言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李灵玲，广东万言律师事务所律师。第三人：张芬，女，1980年12月15日出生，汉族，住江西省宜春市铜鼓县。原告谢高峰、徐庆玲与被告王碧丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，适用简易程序于2018年12月26日公开开庭进行审理。后本院依职权追加张芬为本案第三人参加诉讼，并于2019年3月13日再次公开开庭进行审理。原告谢高峰、徐庆玲及其委托诉讼代理人代朝勇，被告王碧丽及其委托诉讼代理人余前远、李灵玲到庭参加了两次庭审，第三人张芬到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失249500元（其中转让费168000元，原告投资60000元，5个月租金损失21500元）；2.判令被告退还房屋租赁押金15000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月1日，原告谢高峰与张芬签订合伙协议，约定投资248000元在被告位于长安镇××社区××福街的房屋开办便利店。2016年12月7日，以张芬的名义同被告签订了5年的租赁合同，约定租金为4300元/月，水电费另计，交付首期租金的同时向被告交付押金15000元。张芬在和谢高峰合伙经营期间，交付了15000元押金并结清了房租和水电费。2017年7月21日，谢高峰与张芬签订转让合同，约定从2017年7月9日起张芬将前述便利店转让给谢高峰，转让费为168000元，缴纳的押金归谢高峰所有，房屋租赁合同的权利及义务由谢高峰行使，谢高峰按照约定向张芬支付转让费168000元。张芬及谢高峰亦将合同转让的事实通知了被告，被告没有提出异议。此后，原告夫妻二人经营便利店，租赁房屋的租金、水电费一直由两原告交于被告，被告也确认合同履行的主体是原告谢高峰、徐庆玲，并一直履行到2017年10月。从2017年9月开始，被告告诉原告其要对原告租赁的房屋进行拆建，双方协商原告于2017年11月初暂时搬出租赁的房屋，由被告对房屋进行拆建，被告明确承诺在房屋拆建完成后，继续履行双方的租赁合同。原告于2017年11月2日搬出租赁的房屋，等待被告拆建完成后继续履行合同。但2018年5月，在被告房屋即将完工过程中，被告以要求原告缴纳进场费50000元及租金涨至5000元每月为由，拒绝履行合同。原告多次联系被告，被告以与张芬签订解除合同为由称解除了合同，并拉黑了原告的微信，致使原告无法与其沟通。原告认为，合同履行的主体从2017年7月开始已经变更为原告，现被告无理违约解除合同，给原告造成了巨大损失，应当赔偿原告损失。故诉至法院，请求判如所请。被告王碧丽答辩称，一、被告未与两原告签订租赁合同，被告非本案适格主体。被告与张芬于2016年12月7日签订《租赁合同》，约定被告将案涉房屋出租给张芬，租期5年，租金4300元/月，押金15000元，水电费另计，同时约定若张芬转租需被告同意并支付被告一个月租金作为转租手续费。合同签订后，张芬在案涉房屋经营便利店。2017年7月起，张芬告知被告因其怀孕需要养胎，将便利店委托给原告管理，租金、水电费等直接由管理人向被告交付。被告曾怀疑是否转租，但张芬与原告一直否认。2017年11月，被告因需要对案涉房屋进行拆除重建，通知了张芬，经张芬同意后，被告与原告商量具体搬迁事宜。2018年7月，案涉房屋重建完毕，被告同意与张芬重新签订合同，将房屋出租给张芬。但原告坚持以其名义签订租赁合同，并将谢高峰与张芬私下签订的《转让协议合同》向被告披露，被告才知晓此事。所以被告自始至终是与张芬存在租赁合同关系，与原告并无合同关系。二、原告并未举证证明其存在损失，原告主张的损失没有事实和法律依据。首先，被告与原告不存在合同关系；其次，被告在重建前，已经帮助张芬另行租赁商铺继续经营，不存在所谓的损失；最后，原告与张芬约定的转让费包含押金、装饰装修、设备、商品和营业执照等，原告现有证据无法证明其存在损失。三、被告已与张芬解除租赁合同，案涉押金15000元应由被告返还给张芬而非原告。首先，被告将案涉房屋拆除重建时，与张芬已经协商达成搬迁事宜，原租赁合同已经解除；其次，2018年7月后，张芬与被告再次确认解除原租赁合同；最后，即便张芬与原告签订《转让协议合同》，其违反了张芬与被告租赁合同的约定，对被告不存在法律效力。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人张芬陈述称，一、原告主张的诉讼请求不真实，案涉房屋的租赁押金是第三人交给被告的，即便退还也应该退还给第三人而非原告；二、原告主张损失中的转让费168000元，原告虽有向第三人支付，但实际该费用最终并未作为转让费，而是用于原告与第三人之间的其他费用所使用；三、原告主张损失中的投资款60000元及五个月的租金损失，第三人不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，被告王碧丽作为甲方、第三人张芬作为乙方，签订了一份《租（赁）合同》，约定甲方向乙方出租房屋5年，自2016年12月7日至2021年12月6日止；乙方向甲方交付押金15000元等内容。被告确认，第三人张芬向其交付押金15000元，且不存在拖欠租金等情况。2016年12月1日，第三人张芬作为甲方、原告谢高峰作为乙方签订了一份《合伙协议》，约定合伙经营便利店，总投资248000元；后其二人于2017年7月21日签订了一份《转让协议合同》，第一条约定甲方于2017年7月9日前将位于新福街××号的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；第二条约定店铺的所有产权人为房东，房东与甲方签订了租赁合同，租期到2021年12月6日止，月租为4300元，甲方的租期为54个月，剩余租金由乙方支付，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行该租赁合同，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；第三条约定店铺装修、装饰、设备全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房东所有，动产无偿归乙方；第四条约定乙方向甲方支付转让费168000元，上述费用包括甲方交给房东再转付乙方的押金、第三条所述的装饰装修设备及其他相关费用等。被告确认自2017年7月起位于案涉房屋的便利店由两原告经营，但被告主张两原告是代第三人张芬经营，并不知晓原告与张芬之间的前述《转让协议合同》。另查明，案涉房屋没有房产证和建设工程规划许可证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。由于案涉房屋未办理房产证或建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《租（赁）合同》依法应认定为无效。现本案的争议焦点为两原告是否有权要求被告返还押金及赔偿损失。对此本院分析认为：其一，与被告签订案涉《租（赁）合同》的系第三人张芬，并非原告；其二，原告与张芬签订的《转让协议合同》系原告与张芬之间的约定，仅对合同双方具有约束力；其三，从《转让协议合同》约定的内容来看，张芬将其承租案涉房屋的权利和义务一并转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，该转让行为须经被告的同意，现被告和张芬均表示被告并不知晓《转让协议合同》，原告亦未能举证证明被告已同意张芬将租赁案涉房屋的权利和义务转让给原告，故原告应承担举证不能的不利后果；综上，两原告并非与被告签订租赁合同的相对方，两原告无权要求被告返还押金及赔偿损失，本院对两原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告谢高峰、徐庆玲的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为2634元，由原告谢高峰、徐庆玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员 梁 虹二〇一九年五月二十八日书记员 麦葵芳谢申文（代）