宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终1349号 上诉人(原审被告)：桂赋，男，汉族，1991年5月15日出生，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：李建明，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：杜琴琴，女，汉族，1976年1月31日出生，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人(原审原告)：包立坚，男，汉族，1975年7月2日出生，公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原审被告：桂天银，男，汉族，1968年9月26日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人桂赋因与被上诉人杜琴琴、包立坚、原审被告桂天银房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁0122民初6492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 桂赋上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2017年8月17日，在位于贺兰县行政中心的宁夏回族自治区××县公证处窗口，桂赋与杜琴琴、包立坚夫妻二人在公证处工作人员的见证下签订了《房屋买卖合同》。杜琴琴、包立坚自愿将其夫妻共同所有的位于贺兰县桃林南街宏基花园4组团5号G座（1-3）房屋以66万元的价格出卖给桂赋。并对该《房屋买卖合同》进行了公证。随后，桂赋向杜琴琴、包立坚给付了购房款20万元。后经桂赋查看，发现房屋存在诸多质量问题，且被上诉人未按照合同约定交清房屋交付前的水、电、暖、物业等相关费用。上诉人多次联系被上诉人，要求解决房屋存在的质量问题及要求被上诉人交清拖欠的相关费用。但是，被上诉人均未给予解决。故上诉人才未向被上诉人给付下剩的购房款。上诉人认为，其仅仅拖欠被上诉人部分购房款，并未给被上诉人造成损失。上诉人认为，《房屋买卖合同》中约定的房屋价款10％的违约金过高。即使认定上诉人应向被上诉人支付因违约所造成的损失，也仅限于被上诉人未收到下剩房款的利息。综上，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，望二审法院查明事实，依法改判。 杜琴琴、包立坚辩称，上诉人在合同签订之前就已经查看过房屋状况，现在提出房屋存在质量问题没有事实依据；违约金应当按照合同约定支付，上诉人占有、过户了房屋但未支付房款。上诉人已经将房屋抵押给银行，取得了贷款，上诉人已经使用了房屋。应当驳回上诉，维持原判。 桂天银未向法庭提交答辩意见。 杜琴琴、包立坚向一审法院起诉请求：1.请求被告向原告支付购房款69万元；2.请求贵院依法判令被告桂赋、桂天银支付原告未支付购房款的10%违约金69000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告杜琴琴与原告包立坚系夫妻关系。被告桂天银与被告桂赋系父子关系。2017年8月17日，原告杜琴琴、包立坚与被告桂赋签订了《房屋买卖合同》一份，将其共有的位于宁夏回族自治区贺兰县桃林南街宏基花园4组团5号G座（1-3）房屋（建筑面积为271.45㎡、房屋所有权证号为贺兰县房权证习岗镇字第20163165）以660000元出售给被告桂赋。合同约定被告桂赋应在公证手续办理完毕时将房款付清给原告且被告桂赋将房款付清后，原告将房屋、房屋所有权证、国有土地使用证交付给被告桂赋；自签订该合同之日起，由原告协助被告桂赋办理房屋所有权、国有土地使用权的变更手续。在办理房屋所有权、国有土地使用权变更手续时所需的全部税费由被告桂赋承担。合同第六条约定涉案房屋原告交付被告桂赋使用前与该房屋所发生的费用，如水费、暖气费、物业管理费、天然气使用费等费用由原告承担；该房屋交付被告桂赋使用后，与该房屋所发生的上述费用由被告桂赋承担；合同第七条违约条款约定如违约，由违约方承担房屋价款10%的违约金。当日，原告及被告桂赋向宁夏自治区××县公证处申请对上述《房屋买卖合同》进行公证，宁夏回族自治区贺兰县公证处于同日作出（2017）贺证字第2630号公证书对上述合同予以公证。2017年8月22日，涉案房屋不动产权登记证书办理至被告桂赋名下。2017年9月29日，被告桂赋向原告杜琴琴转账支付房款200000元，下剩房款尚未支付。2017年10月，原告将涉案房屋交付被告桂赋。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案房屋2016年1月1日至2016年12月31日期间欠付物业费3583元；2017年1月1日至2017年12月31日期间欠付物业费3583元，上述共计欠费7166元。因涉案房屋产权证书问题，原告杜琴琴以其作为申请人，案外人贺兰县国土资源局作为被申请人，被告桂赋作为第三人向银川市兴庆区人民法院提起行政诉讼，请求确认贺兰县国土资源局为被告桂赋核发涉案房屋不动产权证书的行为违法，并要求撤销关于涉案房屋登记在被告桂赋名下的不动产权证书，银川市兴庆区人民法院审理后于2018年6月27日作出（2018）宁0104行初59号行政判决书，驳回原告杜琴琴的诉讼请求。后原告杜琴琴上诉，经银川市中级人民法院审理后于2018年10月17日作出（2018）宁01行终162号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，原告与被告桂赋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同已经公证部门予以公证，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。现原告依约将涉案房屋的不动产登记手续办理至被告桂赋名下，履行了其应尽的义务，被告桂赋理应向原告支付全部购房款，被告桂赋仅支付了200000元，其未全面履行义务的行为已构成违约，应由其承担相应的违约责任，向原告支付下剩购房款。关于下剩购房款的数额，原告主张涉案房屋的总价款按照890000元计算，其向法庭出具了2017年12月6日由被告桂天银在“受买方（买受方）”、“欠款人”处签名捺印，其他内容均由原告杜琴琴书写的“房屋出让清款协议”一份，该协议记载内容如下：“出让方杜琴琴于2017年8月16日将贺兰宏基花园4-5-G座以捌拾玖万元（89-）出让给受买方，于九月份给杜琴琴支付贰拾万元整，余款陆拾玖万元整（69-）20号之前付一部分”。该协议发生在原告杜琴琴与被告桂天银之间，原告并未举证证实被告桂天银的上述行为系经被告桂赋授权或事后追认，其亦未提交其他证据证明涉案房屋总价为890000元，故对于涉案房屋的总价，应以双方签订并经公证的《房屋买卖合同》中约定的660000元为准，扣除被告桂赋已向原告支付的购房款200000元，被告桂赋还应向原告支付购房款460000元，故对于原告主张的购房款690000元，一审法院予以支持460000元。关于原告要求被告桂赋支付违约金69000元的诉请，双方在涉案《房屋买卖合同》中明确约定被告桂赋应在公证手续办理完毕时将房款付清给原告，现涉案《房屋买卖合同》于合同签订当日已经公证且原告已将涉案房屋的不动产登记手续办理至被告桂赋名下，被告桂赋仍未将全部房款付清，其行为已构成违约，按照双方约定，被告桂赋应向原告支付违约金66000元（660000元×10%），故对于原告主张的违约金69000元，一审法院予以支持66000元。关于被告桂赋提出的涉案房屋存在质量问题的抗辩事由，其并未向法庭提交有效证据证实其主张，对其该项抗辩，一审法院不予采纳；关于被告桂赋提出的因原告未交清涉案房屋交付前的水费、暖气费等各项费用，故其未向原告支付剩余购房款的抗辩，双方在涉案《房屋买卖合同》中虽约定了涉案房屋交付前的水费、暖气费等各项费用由原告承担，但并未约定具体支付日期，且原告在被告桂赋未支付购房款的情况下，仍积极履行合同约定的义务，将涉案房屋的不动产登记手续办理至被告桂赋名下，被告桂赋在先行违约的情况下理应采取积极的补救措施，及时向原告支付下剩房款，故对于被告桂赋提出的该项抗辩，一审法院不予采纳。关于原告要求被告桂天银承担付款责任的诉请，因涉案的房屋买卖合同关系发生在原告与被告桂赋之间，被告桂天银并非合同的相对方，对于本案所涉债务，其无约定或法定的承担义务，故对于原告的该项诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桂赋向原告杜琴琴、包立坚支付购房款460000元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告桂赋向原告杜琴琴、包立坚赔偿违约金66000元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告杜琴琴、包立坚的其他诉讼请求。案件受理费5695元（已减半收取）、保全费4315元，共计10010元，由原告杜琴琴、包立坚共同负担3073元，由被告桂赋负担6937元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人提出涉案房屋存在质量问题，但其未提交有效证据予以证实，故本院不予采信。上诉人已将房屋过户到其名下，但是未履行全部付款义务，存在违约行为，一审法院按照合同约定认定违约责任并无不当。 综上所述，桂赋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由上诉人桂赋负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇一九年五月六日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。