贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初3610号原告闫俊，男，1967年10月7日生，汉族，住贵阳市云岩区，原告方兴利,女,1974年5月2日生,汉族,住贵阳市云岩区,两原告委托代理人潘黔刚、兰秦，贵州北斗星律师事务所律师。被告贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区新添大道南段**，统一社会信用代码：915200007096674439。法定代表人李新华。委托代理人谢恩治，该公司员工。原告闫俊、方兴利与被告贵州三利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告闫俊、方兴利的委托代理人兰秦，被告贵州三利房地产开发有限公司的委托代理人谢恩治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告以“四通开户费”为名目所收取的水、电、燃气、有线电视的开户费用4503元；2.判令被告支付原告资金占用损失869.76元（从2015年11月15日起计算，以应退还的“四通开户费”金额4503元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率（年利率6%）的标准暂计算至起诉之日，及计算至被告退还“四通开户费”之日止）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告修建的坐落于云岩区新××大道南段××号大上海商贸城·上海之春第B3栋B3单元15层4号房。双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条对案涉房屋的水、电、燃气、有线电视等设施设备建设安装费用已包含在案涉房屋总价款中以及交付时水、电、燃气、有线电视等设施设备达到使用条件进行了约定。《商品房买卖合同》第二十九条明确约定，若双方对本合同签订补充协议，该补充协议中存在不合理地减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任或不合理地加重原告责任、排除原告主要权利内容，仍以本合同为准。2015年11月15日，双方办理交房手续时，被告以双方签订的补充协议第五条为由，不缴纳“四通开户费用”则不予办理交房手续，强行在原告已支付案涉房屋总价款之外另行收取原告4503元的水、电、燃气、有线电视开户费用。根据《商品房买卖合同》第七条、第二十九条的约定及相关政策的规定，补充协议第五条不应当适用。故被告收取所谓“四通开户费”无任何合同或法律依据，被告应退还原告，并支付资金占用损失，原告多次要求被告退还该笔费用，被告均予拒绝。被告辩称：1.被答辩人交费时间为2015年11月，根据被答辩人诉请，应当认定费用交纳之日为知道或者应当知道权利受到损害之日。被答辩人提起诉讼的时间已超过三年诉讼时效期间。2.答辩人收取的费用为建设房屋的实际开支，未计入商品房价格，不具备退还的法律基础。上述费用答辩人在建设房屋时已实际产生，答辩人为相关单位代收并未从中获益，若再由答辩人退还则违反公平原则。3.被答辩人按照同期银行贷款利率主张的资金占用利息无事实和法律依据，答辩人不应当向被答辩人退还相关费用，亦不应承担占用期间的利息。4.根据《补充协议》第一条约定，在案涉合同及补充协议签订前，答辩人已向被答辩人明示文本，尽到了提示义务，被答辩人系在充分理解文本的法律意义下进行签订，属双方真实意思表示。《补充协议》第五条是单纯的对商品房价格构成要素中是否包含独立电表费等费用进行陈述，实际上是一种对于合同内容作出解释和告知的条款，旨在让合同相对方在签订合同时充分知晓、理解合同所涵盖的信息，并不是加重责任、排除主要权利的条款。若排除适用该条款，则有违公平原则。经审理查明：原告因购买被告修建的大上海商贸城·上海之春项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。合同签订后，原告于2015年11月15日向被告支付了四通费4503元，该款项以违约金予以抵扣，被告于同日向原告出具收据。上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》、收据等及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1.被告收取的四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3.关于资金占用损失的计算问题；4.关于诉讼时效的问题。关于被告收取的四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用的问题。根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还的问题。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第五条对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费是否包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费未包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。该条款无效后，双方权利义务应以《商品房买卖合同》第七条的约定为准，根据该条约定，被告在向原告出售的商品房价格中本应包含本案诉争的“四通费”的配套设施的建设费用。而被告称原告交纳的四通费用并未计算在商品房价格中的主张，被告未能提供证据加以证明，应由被告承担举证不能的不利后果，因此被告理应向原告退还四通开户费。关于资金占用损失的计算问题。因被告收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从2015年11月15日起计算至实际退还之日止。关于计算基数，被告以违约金抵扣原告所交款项，系原、被告之间的债务抵销，并不能否定被告实际全额收到原告支付的全部费用的事实，故应以4503元为基数计算资金占用损失。关于诉讼时效的问题。如上所述，被告提供的涉及独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费的补充协议条款为无效条款，而因该合同条款无效而产生的返还未过诉讼时效，故原告诉请未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下：一、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告闫俊、方兴利四通开户费4503元并支付资金占用损失（资金占用损失按照中国人民银行同期存款利率标准计算，以4503元为基数，从2015年11月15日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告闫俊、方兴利的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州三利房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  陈雪娇二〇一九年五月十三日书记员  王 静