陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3771号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）武贵民，男，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人刘楠，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告，原审反诉原告）张红，女，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人刘楠，北京德恒（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）孙薇，女，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人陈青，陕西国友律师事务所律师。原审第三人陕西玛雅房屋中介有限公司，武贵民，男，汉族，住西安市雁塔区法定代表人李耘，该公司总经理。原审第三人西安安隆房地产营销策划有限公司，孙薇法定代表人雷超，总经理。委托诉讼代理人张磊，男，汉族，西安安隆房地产营销策划有限公司员工，住西安市高陵区。上诉人武贵民、张红因与被上诉人孙薇、原审第三人陕西玛雅房屋中介有限公司（以下简称玛雅公司）、西安安隆房地产营销策划有限公司（以下简称安隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13785号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人武贵民、张红的共同委托诉讼代理人刘楠、被上诉人孙薇的委托诉讼代理人陈青、原审第三人安隆公司的法定代表人雷超和委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。原审第三人玛雅公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。武贵民、张红上诉请求：依法撤销一审判决第五项，改判孙薇向武贵民、张红赔偿因其违约给武贵民、张红造成的利息损失35000元（以本金492000元为基数，从2017年9月7日至今的利息）；2、一、二审诉讼费用由孙薇负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、第三人的身份是一方当事人，法律没有赋予其直接确认案件事实的权利。武贵民、张红与孙薇进行二手房交易的居间方是玛雅公司，但一审判决却依据安隆公司的单方陈述认定武贵民、张红不配合房产交易活动，前后矛盾，显属事实认定错误。签订合同时及签订后的履行过程中，武贵民、张红被告知首付款比例均为30%，直到2017年8月15日因孙薇向银行提供虚假工作证明、贷款被拒，武贵民、张红才被告知因孙薇原因要重新签订西安市XX房XX房交易结算资金监管协议，但在武贵民、张红极力配合的情况下，孙薇直到2017年8月28日还在外地工作，未回到西安。后玛雅公司工作人员微信告知武贵民、张红已和银行协商好，不用再重新签合同。至此武贵民、张红的合同义务已全部履行完毕。因此一审认定武贵民、张红不配合房产交易活动，显属认定事实错误。2、一审判决避重就轻，回避了孙薇的合同违约行为，人为地免除了孙薇应承担的违约责任。孙薇应按合同约定至迟于2017年9月7日前将购房款转入监管账户，但其至今仍未转入，其行为已严重违约，应当向武贵民、张红承担相应的损失赔偿责任。武贵民、张红不存在迟延撤销房屋抵押手续、后期不愿意重新签订资金监管协议的行为。合同中并未对房屋撤押设定具体的时间限定，且武贵民、张红在合同签订后身负高息于2017年5月13日将撤押手续办理完毕。相反，是因孙薇工作地点、户口及社保、纳税证明等问题导致了后续合同的迟延签订与履行。根本不存在一审所认定的武贵民、张红不愿意重新签订资金监管协议的行为。二、一审判决适用法律错误。本案中一审法院无任何证据能证明武贵民、张红存在合同违约行为，反而是孙薇的单方违约行为显而易见，且至今仍处于持续状态。所以应依据合同法第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决孙薇向武贵民、张红承担违约责任，赔偿因此给武贵民、张红造成的损失。孙薇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。武贵民、张红在上诉状中所述歪曲事实，断章取义，其二人明显存在违约行为，其所主张的利息损失不能成立。第一、根据买卖定金合同的约定，武贵民、张红应当在签订买卖定金合同的同时将房产证原件交给居某某保管，但事实上武贵民、张红直至2017年5月13日才办理完毕撤押手续，直至6月13日还未将房产证取出。这是其违约行为之一。第二、涉案房屋是2015年7月29日办理所有权登记的，根据限购政策，此房未满两年，需要交增值税。武贵民、张红为避税才推迟了交易时间。第三、孙薇办理按揭手续时，银行评估人员需要拍一张业主在房内的照片，但武贵民、张红说人在老家，一直不予配合，最后明确表示不卖房了。孙薇无奈才委托律师起诉。不是孙薇不付钱，而是没有机会付钱。武贵民、张红主张的利息损失显然不能成立。孙薇向一审法院起诉请求判令：1、武贵民和张红立即履行 2017 年 8 月 8 日与孙薇签订的二手房买卖合同,并配合办理过户手续。未履行部分 46 万元。2、武贵民、张红赔偿孙薇违约定金损失 6 万元。3、诉讼费由武贵民、张红承担。事实和理由：武贵民与张红属夫妻。孙薇于 2017 年 1 月份委托西安安隆房地产营销策划有限公司购买一套二手房,2017 年 1 月 19 日交付一万元意向金,3 月14 日孙薇在该中介公司的安排下,并实际查看武贵民、张红所在地(西安市雁塔区长安南路 82 号 6 栋 3 单元 9 层 2 号单元楼),双方签订买卖定金合同。3 月 17 日武贵民、张红收到三万元定金,并出具收条一张。2017 年 7 月 12 日武贵民、张红要求孙薇再支付购房款 6.8 万元,并出具收条。2017 年 8 月 8 日孙薇与武贵民、张红再次确认该买卖合同并签订二手房屋买卖合同。孙薇为了履行合同已经通过中介公司对该房屋进行评估, 办理银行贷款评估审批手续,所有手续具备。武贵民、张红因房屋价格急剧上涨,要求增加 5 万元房款孙薇不同意。现武贵民、张红明确拒绝继续履行合同、拒绝办理过户手续,并要求解除合同,其行为严重违反合同约定,违约行为不言而喻,给孙薇造成的损失十分巨大。武贵民、张红共同辩称：一、孙薇起诉状中的陈述与案件事实严重不符。1、孙薇在起诉状中称武贵民、张红因房屋价格急剧上涨而拒绝办理过户手续与事实严重不符。武贵民、张红于 2017 年 3 月 16 日至 9 月 6 日期间,先后 16 次配合孙薇及中介机构办理了合同签订、房屋评估、调取房屋产权证资料、前往房管局办理手续、调取结婚登记信息、去银行办理按揭签字等相关手续，先后前往房管局多次、配合房屋评估先后四次,并多次与买方及中介进行沟通。2、根据中国较为权威的房产信息网《安居客》发布的 2017 年西安市雁塔区房屋价格走势图来看,案涉房屋所在地雁塔区电视塔附近的房屋于 2017 年 8-9 月份上涨至顶端。而在因孙薇等原因无法办理过户手续后,武贵民、张红仍在 2017 年 8 月份房屋上涨至最高价格左右与孙薇签订《西安市存量房买卖合同》等附属协议,与孙薇继续进行交易。其次,孙薇称武贵民、张红于 3 月 17 日收到孙薇 3 万元定金、7 月 12 日又要求孙薇支付 6.8 万元，与事实严重不符。（1）双方签订《买卖定金合同》后,武贵民、张红从未收到过孙薇的 3 万元定金,而孙薇诉称的 3 万元定金系中介方收取,武贵民、张红从没有收到该定金；（2）6.8 万元并非武贵民、张红主动索要,而是第三人向武贵民、张红承诺2017年6月底能办理完过户所 有手续,并安排武贵民、张红在 2017 年五一后着手还贷款,于是武贵民、张红从他人处借款及信用卡取现一共拿出 19 万余元在 2017 年 5 月 13 日还清了所有的银行按揭贷款,信用卡中取现的 6.8万元从 2017年 7 月起银行开始要计高额利息。2017 年 6 月底双方准备办理过户手续时,因新政出台,孙薇丧失购房资格,只能先办理落户手续再买房(孙薇的落户直至 8 月 2 日才完成),武贵民、张红因不能按时拿到房款无法归还借款,心急如焚,是第三人主动提出让孙薇先给武贵民、张红支付 6.8 万元的首付款还信用卡,武贵民、张红这才收下 6.8 万元的购房款, 该购房款并不是武贵民、张红主动向孙薇要求支付的。二、此次交易过程中由于孙薇在交易过程中给银行提供了虚假的收入证明,致使银行贷款被拒,贷款迟迟无法获批,因此孙薇没有按照《西安市存量房买卖合同》之约定,在 2017 年 9 月 8 日之前将房款全部存入资金监管账户,已经构成违约,后续的过户手续也就无法办理。三、 孙薇要求继续履行的《二手房买卖合同》已于 2017 年 9 月 12 日解除,孙薇要求继续履行合同已无合同依据及法律依据。首先, 由于孙薇拒绝履行及不能履行合同义务,导致武贵民、张红的合同目的不能实现,武贵民、张红有权解除合同。其次,由于孙薇的违约行为,武贵民、张红为减少损失,已将房屋对外出租, 孙薇要求继续履行合同已经无法实现。故请求法院驳回孙薇的全部诉讼请求。 武贵民、张红反诉请求：1、确认武贵民、张红与孙薇及第三人签订的《买卖定金合同》解除；2、解除武贵民、张红与孙薇签订的《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》;3、孙薇向武贵民、张红赔偿定金及利息以及相应物业费、采暖费等损失共 6.5 万元。4、本案的诉讼费及反诉费由孙薇承担。5、要求孙薇当面道歉。事实和理由：2017 年 3 月 14 日,武贵民、张红与孙薇之母孙继英以及居某某玛雅公司签订了《买卖定金合同》。合同约定卖方将位于西安市雁塔区XX城国际 6 号楼 3 单元 902 的房屋出售给孙继英。合同总价为 56 万元,孙薇先付定金 3 万元,但是武贵民、张红一直未收到也不知孙薇什么时候交定金。直到 11 月 24 日武贵民、张红才知道 3 万定金已交至第三人。《房屋买卖定金合同》签订后,武贵民、张红按照协议约定及第三人的要求归还银行贷款，并不止一次告知第三人:归还银行贷款的钱是从他人借款及信用卡透支的,信用卡还款日期为 7 月中句。第二次得到第三人保证:手续办完支付房款 6 月 30 日前完成。因此武贵民、张红才从他人借款及信用卡透支共计 19 万余元归还了银行贷款。2017 年 3 月 16 日至 9 月 13 日期间,武贵民、张红共 16 次配合孙薇及第三人办理了合同签订、房屋评估、调取房屋资料、前往房管局办理手续、结婚登记审查,并多次帮其联系银行或前往银行办理相关手续。虽然孙薇未按照《买卖定金合同》于 2017 年 5 月 14 日备齐材料办理手续,但为促成交易,武贵民、张红还是考虑到孙薇的情况,仍于 2017 年 8 月 8 日与孙薇签订了 《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》, 只想及时出售房屋归还借款。签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》的当日,第三人也当面(三方在场)保证不会再要求反诉人出面配合了,其余事情都由第三人搞定。事实是在签订合同与协议后,武贵民、张红又被多次要求配合而且也积极配合。但是直到武贵民、张红两次发函后的 10 月 9 日，接到第三人通知孙薇在 10 月 13 日回西安沟通此事,但这又是一句空话,根本没人联系。综上,由于孙薇的违约行为及第三人极不负责的行为,导致案涉房屋无法交易。孙薇辩称：一、武贵民、张红在反诉状中的陈述完全在捏造事实、歪曲事实。二、武贵民、张红的反诉请求依法不能成立,应予以全部驳回。1、请求确认定金合同解除不能成立。因为本案的定金合同第二条明确约定该定金合同属于确立买卖合同关系,也就是说属于订约定金。根据担保法司法解释第 115 条规定,订约定金即立约定金,其设立是为了担保主合同的签订。特点是,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。因此在双方签订正式合同以后,定金合同已经履行完毕,所以不存在解除之说,望予以驳回。2、解除买卖合同及资金监管协议不能成立。因为本案违约方属于武贵民和张红,由于自己见利忘义,违法违规故意隐瞒事实,故意消极对待双方合法签订的合同,存在严重过错。应承担继续履行合同义务以维护法律尊严。3、赔偿定金以及利息、相关物业费、采暖损失不能成立。定金不具有适用条件。利息、 物业费、采暖费无事实和法律依据。诉讼费、反诉费由武贵民、张红承担。4、当面道歉更是不可能成立。因为过错在武贵民、张红,而且给孙薇造成较大的经济损失,所以要是道歉也是武贵民、张红给孙薇道歉,要求孙薇道歉与理不通,于法无据。综上所述，请求驳回反诉人反诉请求。 玛雅公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面意见。 安隆公司述称：之前问武贵民、张红房产证是否满两年，其称满两年，但第三人调取时发现并未满两年。未满两年需要交 5.6%的增值税约 3 万元，故双方协商过一个多月，满两年以后再过户。后来出新政外地户口限购，孙薇开始办户口，落户一个月时间，8 月底面签，9 月底办理过户手续，银行评估需要拍一张业主在房子的照片，张红在老家照片也未拍成，后第三人和武贵民、张红协商照片就不拍了。因为买方银行贷款从 3 成提到 4 成，又开始筹钱，筹钱过程中卖方觉得时间太长就表示不卖房子了。 一审法院经审理查明，2017 年 3 月 14 日，孙薇之母孙继英代孙薇与武贵民签订《买卖定金合同》及《定金合同附属协议》，合同约定买卖坐落于陕西省西安市雁塔区XX城国际 6-3-902 的房屋一套（房产证号：Y08XXXXXX），房产交易总金额为 56 万元，买方支付定金 3 万元以确立买卖关系，买卖双方在签订本定金合同时，需将买方所支付的定金及卖方所属的房屋所有权证原件交给居某某代为保管。按揭者必须在签订《西安二手房买卖合同》、《西安存量房交易结算资金监管协议》的当日将首付款存入存量房交易结算资金专用账户；买卖双方于 2017 年 5 月 14 日前备齐资料，并委托玛雅代书中心办理过户手续。定金合同经买卖双方签字认可后，如因可归责于买方事由解除合约者，已付定金不再退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金。同时买卖双方需将违约所得的 50%给付居某某作为服务佣金。2017 年 3 月 17 日，孙薇向第三人安隆公司支付定金 3 万元。2017 年 7 月 12 日，孙薇通过转账汇款方式向张红支付 68000 元购房款。2017 年 8 月 8 日，孙薇与武贵民、张红签订《西安市存量房买卖合同》及《二 手房交易结算资金监管协议》，约定孙薇以 560000 元购买武贵民、张红位于西安市雁塔区长安南路 82 号的房屋（房屋所有权证号： 110XXXXXXX-20-6-30902~1），自本合同签订之日起 30 日内孙薇应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，孙薇应将首付款 17 万元存入监管账户，余款 39 万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。另查，2017 年 6 月 28 日，西安市政府发布市政办发（2017）59 号文件，该文件第二条要求自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳 2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。因孙薇系外地户口，故在新政出台后开始办理西安市落户手续，至 8 月孙薇将户口落户至本市。第三人确认在签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交 易结算资金监管协议》后，因孙薇在外地工作，故导致孙薇购房 的首付款比例需要提高，因提高贷款比例贷款机构需对涉案房屋 重新评估，并需孙薇与武贵民、张红双方重新签订资金监管协议，但武贵民、张红未予配合。在张红与第三人的微信聊天记录中可知，因涉案房屋存在抵押，至 2017 年 5 月 5 日，武贵民、张红尚未归还银行按揭贷款，至 6 月 13 日，武贵民、张红尚未将房产证取出。涉案房屋于 2015 年 7 月 29 日办理所有权登记。 武贵民、张红主张已将涉案房屋出租，提交租赁合同，孙薇表示对该租赁关系认可，并愿意在租期届满后再交付房屋，同时愿意一次性支付剩余房款。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。孙薇与武贵民、张红签订的《买卖定金合同》、《定金合同附属协议》、《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按约履行各自的义务。 上述合同签订后，孙薇向第三人支付定金 3 万元，向武贵民、张红支付了房屋首付款 68000 元，武贵民、张红亦为履行合同之目的办理了涉案房屋的抵押撤销手续，双方均履行了各自的部分义务。但在履行过程中，双方均有瑕疵履行行为，比如孙薇存在提高贷款比例而导致双方需重新签订资金监管协议，武贵民、张红存在迟延撤销房屋抵押手续、后期不愿意重新签订资金监管协议等行为。纠纷产生后，双方未就解除合同协商一致，亦未约定一方的单方解除权，同时双方的瑕疵履行行为并不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中，双方当事人之间的买卖合同自成立时生效，在不符合法律规定的解除条件的情形下，双方应当遵守诚实信用原则，继续履行各自的合同义务，武贵民、张红无权单方面解除合同。孙薇现表示愿意一次性支付购房款而履行付款义务，武贵民、张红亦应于收到房款后协助孙薇办理房屋过户手续。《中华人民共和国合同法》 第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，孙薇及武贵民、张红均有违反合同的行为，依据法律规定应各自承担相应的责任。故孙薇及武贵民、张红要求对方承担违约责任的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第四十四条、第六十条、第一百二十条之 规定，判决如下：一、孙薇与武贵民、张红签订的《西安市存量房买卖合同》有效； 二、孙薇应于本判决生效之日起 10 日内一次性向武贵民、张红支付剩余购房款 492000 元；三、武贵民、张红应于收到上述房款之日起 10 日 内，协助孙薇办理位于西安市雁塔区长安南路 82 号的房屋（房屋所有权证号：110XXXXXXX-20-6-30902~1）的过户手续；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回孙薇的其余诉讼请求；五、驳回武贵民、张红的反诉请求。案件受理费 9000 元，由孙薇承担；反诉受理费 4700 元，由武贵民、张红承担。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人武贵民、张红与被上诉人孙薇的瑕疵履行行为不构成根本违约，一审判决驳回武贵民、张红要求解除房屋买卖合同的反诉请求，并判决双方继续履行合同，符合法律规定。武贵民、张红签订涉案房屋买卖合同的目的是为及时取得全部售房款，但自2017年3月14日与孙薇签订买卖定金合同之后，因孙薇一方的原因造成贷款机构要求提高首付款比例而需重新签订资金监管协议，延误时间，孙薇这一瑕疵履行行为导致武贵民、张红迟迟未能实现合同目的，孙薇理应赔偿武贵民、张红相应的经济损失。双方2017年8月8日所签西安市XX房XX房交易结算资金监管协议约定自合同签订之日起30日内孙薇应将房屋转让价款及时存入资金监管账户，但孙薇截止2017年9月7日并未履行该合同义务。因此，武贵民、张红要求孙薇赔偿自2017年9月8日至今的房款利息损失，于法有据，应予支持。房款利息损失以剩余房款492000元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，自2017年9月8日起计算20个月，为38950元。武贵民、张红的诉请为35000元，金额低于计算数额，本院依法予以准许。一审判决认定事实清楚，但适用法律有错误之处，应予纠正。武贵民、张红认为一审判决认定事实错误的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信；其认为一审判决适用法律错误的上诉理由成立，本院依法予以采信，其上诉请求应予支持。综上所述，武贵民、张红的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律有错误之处，判决主文第五项应予变更；第一项至第四项正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13785号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13785号民事判决第五项为：“孙薇于本判决生效之日起10日内赔偿武贵民、张红房款利息损失35000元，武贵民、张红其余反诉请求予以驳回。一审案件受理费和反诉费的负担按一审判决执行。二审案件受理费675元，武贵民、张红已预交，由孙薇负担，连同上述款项一并给付武贵民、张红。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年五月十四日 书 记 员  张  佳  欣 1