贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再77号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：陈金，男，1970年8月15日出生，汉族，住贵州省绥阳县。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：文兴志，女，1976年5月10日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：张国伦，男，1950年4月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。系陈金表哥。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：贵州东达兴隆绿色产业有限公司。住所地:贵州省遵义市绥阳县洋川镇。法定代表人：张隆义，该公司经理。委托诉讼代理人：欧宜俊，公司工作人员。委托诉讼代理人：高晓萍，贵州严正律师事务所律师。再审申请人陈金、文兴志因与被申请人贵州东达兴隆绿色产业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黔03民终507号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）黔民申1603号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈金、文兴志及其共同委托诉讼代理人张国伦，被申请人贵州东达兴隆绿色产业有限公司的委托诉讼代理人欧宜俊、高晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈金、文兴志申请再审称：（一）二审期间申请人只收到传票，并未收到上诉状副本。二审判决将房屋征收补偿协议的补偿费划分部分给被申请人，没有事实依据。（二）申请人的装修费、过渡费、停业补偿费、拆迁费等在于法无据的情况下分割给东达公司，于法无据。（三）我方在2007年2月6日签订的职工买卖合同是无效的。贵州东达兴隆绿色产业有限公司用工业用地拿来修建商品房销售，应该予以处罚。我方属于上当受骗，征收补偿费应该是给我方。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。被申请人贵州东达兴隆绿色产业有限公司答辩称，本案中双方签订的房屋买卖合同无效我们认可。按照法律的规定本来是应该双方返还，但是因房屋现在已经被政府征收，所以返还成为不可能。因为政府的征收补偿款已远远超出了双方买卖的价款。对于剩余的价值部分怎么分配的问题，我们认为应该按照过错责任的大小来进行分摊。导致本案合同的无效不是一方过错所致，申请人也是成年人，他在买房的时候也应该充分了解房屋的状况才进行购买。所以说我们认为不能将这一个过错完全归结于本案的被申请人，我认为以三七开的过错分配原则比较合理，超额部分的补偿款被申请人应当获得30%。贵州东达兴隆绿色产业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认2007年2月6日贵州东达兴隆绿色产业有限公司与陈金、文兴志签订的房屋买卖合同无效；2、判令陈金、文兴志立即返还2007年2月6日依据该房屋买卖合同取得房屋；3、由陈金、文兴志承担本案诉讼费。陈金、文兴志一审中反诉称：1、贵州东达兴隆绿色产业有限公司与陈金、文兴志签订的买卖合同属无效合同；2、贵州东达兴隆绿色产业有限公司没有完善相关手续，不是我们不完成，造成合同无效的过错全部在贵州东达兴隆绿色产业有限公司；3、陈金、文兴志买得的房屋已被征收，该征收补偿款，应当全部属陈金、文兴志。一审法院认定事实如下：2007年2月6日，贵州东达兴隆绿色有限公司与文兴志、陈金签订《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》，同日签订了《补充合同》。贵州东达兴隆绿色有限公司将绥阳县（207省道）南环西路三叉路口门面房和小二楼出售给文兴志、陈金。合同签订后，双方按合同的约定履行了合同义务。另查明：1、贵州东达兴隆绿色产业有限公司与文兴志、陈金签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》中所涉及的土地规划用途为工业用地。2、根据绥阳县城镇建设规划和县人民政府社会发展计划，以及绥阳县加强城镇化建设的相关要求。需对洋川镇诗乡门社区城市棚户区居民房屋进行拆迁旧城改造。为此，洋川镇人民政府与陈金、文兴志签订了《绥阳县城市棚户区房屋征收安置补偿协议》，其向贵州东达兴隆绿色产业有限公司购买所得的房屋被征收，该房屋（含小二楼）的补偿款共计614367.00元。一审法院认为：2007年2月6日，贵州东达兴隆绿色有限公司与文兴志、陈金签订《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖合同》，同日签订了《补充合同》，合同所涉及的房屋土地使用性质为工业用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方及市、县人民政府城市规划管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。之规定，贵州东达兴隆绿色产业有限公司私自改变土地使用用途，将工业用房用作商业用房进行出售的行为违法。故应当认定双方签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，文兴志、陈金应将《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》中所约定的房屋返还给贵州东达兴隆绿色产业有限公司，因本案双方所诉争的房屋已经被政府征收。故对贵州东达兴隆绿色产业有限公司要求文兴志、陈金返还房屋的诉讼请求，不予支持。对房屋被征收后的收益的归属及分割问题，一审法院根据双方的过错责任予以考虑，本案中，致使合同无效的原因是因为贵州东达兴隆绿色产业有限公司的违法行为所致，造成合同无效的责任在于贵州东达兴隆绿色产业有限公司，文兴志、陈金在交清购房款后，长期对购得房屋进行占有、使用和收益，双方并无争议。本案中的房屋征收补偿款是对文兴志、陈金实际占有支配房屋的等价补偿，贵州东达兴隆绿色产业有限公司不能因其违法行为而获得利益。为此，一审法院根据过错责任原则及公平、诚实信用原则予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、贵州东达兴隆绿色产业有限公司与文兴志、陈金签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》无效；二、驳回贵州东达兴隆绿色产业有限公司的其他诉讼请求。三、房屋（含小二楼）征收补偿款共计614367.00元归文兴志、陈金所有。本诉案件受理费4780.00元，减半收取2390.00元，由贵州东达兴隆绿色产业有限公司负担1195.00元，文兴志、陈金负担1195.00元；反诉案件受理费4900.00元，由贵州东达兴隆绿色产业有限公司负担。贵州东达兴隆绿色产业有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审认定与一审无异。本院二审认为，本案争议的焦点是：被上诉人陈金与绥阳县洋川镇人民政府已于2017年7月12日签订了《绥阳县城市棚户区房屋征收安置补偿协议》，本案双方所诉争的房屋已经被政府征收，一审对贵州东达兴隆绿色产业有限公司要求文兴志、陈金返还房屋的诉讼请求不予支持并无不当。贵州东达兴隆绿色有限公司与文兴志、陈金于2007年2月6日签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖合同》及《补充合同》中所涉及的房屋土地使用性质为工业用地，故该《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》及《补充合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院认为，房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则，在房屋买卖合同无效时，应严格审查导致该房屋买卖合同无效的责任归咎，避免合同无效给当事人造成的利益失衡。本案中，贵州东达兴隆绿色有限公司私自改变土地使用用途，将工业用房作为商业用房出售给文兴志、陈金，并在文兴志、陈金接房装修使用至今近十年时间未提出异议，本院认定导致合同无效的主要责任在于贵州东达兴隆绿色有限公司；被上诉人文兴志、陈金明购买在工业用地上修建的房屋，本院认定上诉人文兴志、陈金应负次要责任的比例为20%。故涉案房屋的征收补偿款614367.00元中，贵州东达兴隆绿色有限公司应享有614367.00乘以20%即122873.4元，陈金、文兴志应享有491493.60元。一审法院认定涉案房屋的征收补偿款614367.00元应当全部归被上诉人文兴志、陈金所有，未综合本案实际情况及双方的过错程度，对此，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省绥阳县人民法院（2017）黔0323民初1438号民事判决第一项、第二项，即：一、贵州东达兴隆绿色产业有限公司与文兴志、陈金签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》无效；二、驳回贵州东达兴隆绿色产业有限公司的其他诉讼请求；二、撤销贵州省绥阳县人民法院（2017）黔0323民初1438号民事判决第三项，即：三、房屋（含小二楼）征收补偿款共计614367.00元归文兴志、陈金所有；三、本案房屋（含小二楼）征收补偿款共计614367.00元中，由贵州东达兴隆绿色有限公司享有122873.40元，文兴志、陈金享有491493.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2390元（已减半），反诉案件受理费4900元，共计7290元，由贵州东达兴隆绿色有限公司负担5832元，陈金、文兴志承担1458元；二审案件受理费4900元，由贵州东达兴隆绿色有限公司负担3920元，陈金、文兴志承担980元。再审中，双方坚持原审的举证目的和质证意见，没有新证据提交。再审查明，贵州东达兴隆绿色产业有限公司已于2018年11月2日变更为贵州东达电子网络商务科技有限公司。再审查明的其他事实与原一、二审认定的事实基本一致。本院再审认为，本案争议焦点为：案涉房屋征收补偿款的归属问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，贵州东达兴隆绿色产业有限公司私自改变土地使用用途，将工业用房用作商业用房进行出售的行为违法，而文兴志、陈金在签订《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》和《补充合同》后依约定交清了购房款，并长期对购得房屋进行占有、使用和收益，故造成合同无效的主要责任在于贵州东达兴隆绿色产业有限公司，贵州东达兴隆绿色产业有限公司作为合同无效的主要过错方应承担合同无效的法律责任。另外，文兴志、陈金购房后贵州东达兴隆绿色产业有限公司一直未提出过异议，直到拆迁后贵州东达兴隆绿色产业有限公司才有此诉求，民法总则第七条明文规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，案涉房屋征收补偿款是对文兴志、陈金实际占有支配房屋的等价补偿，贵州东达兴隆绿色产业有限公司不能因其违法行为而获得利益。因此，案涉房屋征收补偿款共计614367.00元应归文兴志、陈金所有。综上所述，原二审判决确有错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下:一、撤销本院（2018）黔03民终507号民事判决；二、维持贵州省遵义市绥阳县人民法院（2017）黔0323民初1438号民事判决。一审本诉案件受理费2390元（已减半），由贵州东达兴隆绿色产业有限公司负担1195.00元，文兴志、陈金负担1195.00元；反诉案件受理费4900.00元，由贵州东达兴隆绿色产业有限公司负担。二审案件受理费4900.00元，由贵州东达兴隆绿色有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐永群审判员  张 鹏审判员  吴梦吟二〇一九年五月二十一日法官助理张萍萍书记员钱同