河南省开封市祥符区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0212民初2014号原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司，住所地;开封市祥符区。负责人马彬，任经理。委托诉讼代理人朱业津、蔡志超，河南中豫律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告王小强，男，汉族，1969年9月3日，住开封市金明区。委托诉讼代理人孙晓兵，河南三兵律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司诉被告王小强房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年4月19日向本院起诉。本院受理后，于2018年2月27日作出（2017）豫0212民初1189民事判决书。被告王小强不服判决，提起上诉。河南省开封市中级人民法院于2018年6月25日做出（2018）豫02民终1634号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭。于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司的委托代理人蔡志超，被告王小强及委托代理人孙晓兵到庭参加。本案现已审理终结。原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司诉称：原被告双方于2005年4月1日签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2005年4月1日起至2010年3月31日止，被告应当于每年的4月1日前支付原告当年房屋租赁费50000元，如遇拖欠，应按拖欠总额每日万分之五支付原告违约金。2006年7月1日原、被告双方就《房屋租赁合同》签订补充合同，将房屋租赁期限延长到20年。合同履行过程中，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告向原告支付2年的租赁费后，自2007年4月1日起被告未再向原告支付任何租赁费，为此，原被告双方发生纠纷。2012年3月22日原告就双方纠纷向开封市祥符区人民法院提起诉讼。2015年12月21日，开封市祥符区人民法院作出（2014）开民初字第59号民事判决书，判决被告支付原告房屋租赁费450000元、洗澡票34000张及设备租赁费180000元。该判决生效后，被告拒不履行判决书确定的义务，原告向开封市祥符区人民法院申请了强制执行，但被告至今仍未履行判决书确定的义务。综上所述，被告既不履行生效判决书确定的义务，也不履行房屋租赁合同约定支付租赁费的义务，其行为已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，避免原告经济损失进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第94条、第107条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，现请求：1、依法判决解除原、被告双方于2005年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及2006年7月1日签订的《房屋租赁合同》的补充合同；2、依法判决被告返还原告租赁房屋，并支付原告自2015年4月1日其至租赁房屋实际返还之日止的房屋租赁费及使用费（自2015年4月1日起至2017年4月19日为100000元）；3、依法判决被告支付原告违约金90000元（自2015年4月2日起计算至起诉之日）；4、本案诉讼费由被告承担。对被告的反诉原告辩称：1、根据2014年开民初字第59号判决书查明的事实，原告对涉案房屋享有占有使用收益的权益，另根据原、被告双方签订的房屋租赁合同的约定，原告仅负有向被告交付房屋的义务，并不包括房屋东边的部分土地，即反诉人主张的停车场。现被告以该土地存在争议，影响其经营为由提起反诉，没有事实和法律依据，故原告向被告交付房屋并不存在出租违约的情况；2、经营是否盈利，盈利多少是典型的市场行为，考量的不仅仅是市场环境因素，还有经营者的经营能力因素，因此被告主张的利润损失，与本案租赁关系不具有必然的直接联系，同时为证明其损失，被告应当提出证据证明，否则其应当承担举证不能的法律责任。综上，被告反诉没有事实和法律依据。请求依法驳回被告的反诉请求。被告王小强答辩并反诉称：1、原告要求解除原告与被告于2005年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及2006年7月1日签订的《房屋租赁合同》的补充合同，没有事实和法律依据。请求贵院依法判决原告与被告于2005年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及2006年7月1日签订的《房屋租赁合同》的补充合同依法不能解除，原告应当继续履行上述合同。本案租金没有及时兑现的主要原因是原告先行违约造成的。首先，原告在出租该宗土地、房屋、设备时，没有将停车场已经转让给第三方的事实告知被告。如果被告知道没有停车场，绝对不会将3000多万元资金投到此处。原告的这一隐瞒行为，已构成合同的先行违约。其次，事情发生后，被告多次找到原告协商停车场事宜，但原告始终不给被告解决此事。被告不得已才采取拒付租金的行为来对抗原告。根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告拒付租金的行为，即有事实根据，也有法律依据。最后，由于原告的重大违约行为，造成被告误投。现被告投入的三千多万元资金，血本无归。若此时将房屋租赁合同解除，有失公平。根据《民法》的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。综上，原告与被告于2005年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及2006年7月1日签订的《房屋租赁合同》的补充合同依法不能解除，应当继续履行上述合同。2、原告与被告于2005年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及2006年7月1日签订的《房屋租赁合同》的补充合同依法不能解除，被告没有返还原告租赁房屋的义务。被告要求原告出面解决停车场事宜，但原告迟迟不予解决。被告对此非常气愤，不得已才采取停止支付租金，并告知原告什么时侯解决停车场事宜，被告什么时候交租金。原告至今也没有解决停车场事宜，被告没有义务支付租金。3、原告要求被告支付9万元的违约金，没有事实和法律依据。本案原告违约在先，若要执行违约条款，那么也是原告应当向被告支付违约金9万元。综上所述，原告诉求既无事实根据，也没有法律依据。请求贵院依法查明本案事实，判决驳回原告的诉讼请求。另外被告反诉诉称，2005年4月1日原、被告签订为期5年的房屋和设备租赁合同。2006年7月1日原、被告双方签订补充合同，在履行租赁合同的过程中经开封市祥符区（原开封县）招商局招商引资，被告投资3000万元投资建成了开封市大浪淘沙温泉宾馆，在开业时第三人出来干涉，说停车场的使用权已经出让给第三人，并出示了相关受让手续。第三人多次找被告协商此事未果。在被告经营的过程中第三人多次堵门，影响被告的正常经营，也给被告造成了严重的经济损失。被告也多次找原告要求原告处理此事。原告始终没有处理好此事。在被告找原告多次协商未果的情况下，被告才采取拒绝支付原告租赁费和洗澡票。被告租赁原告的房屋，支付租赁费是应当的，由于原告事先未告知被告停车场存在争议，致使被告错误投资，停车场不能正常使用，被告对租赁原告的房屋也无法正常使用，被告投资的开封市大浪淘沙温泉宾馆无法正常营业，给被告造成了严重经济损失。请求依法判令原告赔偿被告经营利润损失5046419元。经审理查明：1995年11月27日（1995）18号（原）开封县人民政府会议纪要，内容为“（原）开封县矿泉娱乐城开发动员会会议纪要”第九项为建开封邮政局矿泉游泳馆。1996年1月30日（原）开封县邮政局以开邮局字（1996）3号文件向（原）开封县计建委提交关于建设邮政游泳馆的请示。后来建成了“鸿雁温泉游泳俱乐部”。（1999）开法经调字第037号调解书，（1999）开法经调字第040号调解书，以上资料显示“鸿雁温泉游泳俱乐部”即本案争议房屋租赁合同的租赁物由中国邮政集团公司开封市祥符区分公司使用。2005年3月5日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为，出租方：开封县邮政局承租方王小强，合同第一条约定：出租房屋的地址：开封县城关镇恒福街（自来水公司对面原中国开封鸿雁温泉游泳俱乐部）；第二条：出租房屋总面积7000平方米，年租金50000元；第三条：租赁期限为5年，即2005年4月1日至2010年3月31日；第四条：租金交纳方式和时间，首次交纳租金时间：王小强应在签订合同前向开封县邮政局交纳当年租金50000元，并一次性向开封县邮政局交纳保证金50000元，即：2005年4月1日前向开封县邮政局交纳租金人民币50000元，2006年4月1日前向开封县邮政局交纳租金人民币50000元，2007年4月1日前向开封县邮政局交纳租金人民币50000元，2008年4月1日前向开封县邮政局交纳租金人民币50000元，2009年4月1日前向开封县邮政局交纳租金人民币50000元。双方另约定租赁期间出租方不能将房屋所有权和使用权转给第三方和自用，承租方未经出租方同意不得转给第三方使用，并约定了违约责任，即承租方依约交付租金，不得拖欠，如遇拖欠，应按拖欠总额每日5‰向出租方支付违约金。2005年4月1日原、被告签订设备租赁合同一份，合同约定：原开封县邮政局将其所有的设备使用权出租给王小强使用，出租方为承租方提供冷水井、热水井各一眼及附属设备。原告所提供的冷水井、热水井各一眼及附属设备都座落在出租房屋东边的空地上，即原被告所争议的停车场。设备租赁每年租赁费6万元，租赁期限5年，自2005年4月1日至2010年3月31日。于当年的4月1日前交当年的租赁费60000元。使用期间的维修费由承租人承担。并约定了违约责任。2006年7月1日原被告双方签订《房屋租赁合同》补充合同，对2005年3月5日原、被告签订房屋租赁合同进行补充。补充合同主要内容为：房屋租赁期限为20年，每5年为一个阶段，在每一阶段开始，合同如需修改，双方在原合同的基础上重新协商，双方协商一致后达成新的协议，协商不一致仍按上阶段签订的合同内容执行；房屋租金于每个阶段重新签订时，可以按市场情况决定增减；租赁期满后，承租方如继续租赁，应于期满前3个月内书面通知出租方，在同等条件下承租方享有优先承租权。上述合同履行过程中，被告按合同约定向原告支付2年的租赁费，自2007年4月1日被告不再向原告支付租赁费。另查明，原告曾于2012年3月22日以租赁合同纠纷向本院起诉被告，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，支付自2007年4月1日起至2011年12月份的租赁费623328元、洗澡票34000元，并支付2012年1月1日至交付房屋之日的租赁费、返还设备、设施（设备有热水井、冷水井各一眼、水罐两个、水泵两个、变压器一台、变频器一套）、承担诉讼费和律师费。审理过程中，被告王小强提起反诉，要求由原告赔偿被告经营期间的利润损失2968482元。2014年4月8日经被告申请，本院委托开封市豫正公信价格评估咨询有限公司对被告所主张的因处理原告不交付被告停车场，造成他人堵门不能正常营业，给被告造成的2008年1月至2003年12月期间损失进行评估。开封市豫正公信价格评估咨询有限公司出具汴豫正公信评报（2014）第54号价格评估报告书。结论为：评估对象在评估基准期间的经营利润损失为2523209.70元人民币。被告支付鉴定费26000元。2001年3月23日魏宪忠以83000元的价格从原开封县国土资源局受让位于开封县城关镇××东××路南（现开封市大浪淘沙温泉宾馆停车场）2009年12月22日以原价转让给刘宗永。2001年3月23日李国胜以46500元的价格从原开封县国土资源局受让位于开封县城关镇××东××路南（现开封市大浪淘沙温泉宾馆停车场）2009年12月22日以原价转让给刘宗永。李国胜、许才伍、李宗永等人多次采取堵门、锁门等措施，不让车辆到房屋东边停车场停车。本院于2015年12月21日作出（2014）开民初字第59号民事判决书，判决：一、被告王小强于判决书生效后15日内支付原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司房屋租赁费450000元，洗澡票34000张；二、被告王小强于判决书生效后15日内支付原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司设备租赁费180000元；三、驳回原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司要求解除与被告王小强于2005年4月1日原、被告签订房屋租赁合同的诉讼请求及其他诉讼请求。判决生效后，被告仍未履行判决书中确定的金钱给付义务，原告于2016年3月17日向本院申请执行。原“开封县邮政局”于2015年5月1日起更名为“中国邮政集团公司开封市祥符区分公司”。被告租赁的房屋位于开封市祥符区城关镇恒福街自来水公司对面东临财政局、西临胡同、南临幼儿园。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》的补充合同、汴豫正公信评报（2014）第54号价格评估报告书、李国胜、许才伍、李宗永询问笔录、（2014）开民初字第59号民事判决书、申请执行书、普通执行案件立案审查流程管理信息表、勘验笔录予以证明。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，依法受法律保护。原告已按合同约定将房屋交付被告使用，履行了合同义务。被告应按约定于每年的4月1日前向原告支付当年的租赁费。被告自2007年4月1日起未向原告交纳租赁费。经本院判决后，被告仍未向原告交纳下欠租赁费，致使原告合同目的无法实现，原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充合同并要求被告返还租赁房屋的诉讼请求具有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告未按合同约定支付租赁费，系违约行为，应当承担违约责任，但原被告约定拖欠租赁费应按拖欠总额每日5‰向出租方支付违约金，过分高于造成的损失，应当予以降低，参照民间借贷的利息规定，以不超过年利率24%为宜，故原告要求被告支付自2015年4月2日起至返还房屋之日止的租赁费及按不超过年利率24%支付拖欠总额自2015年4月2日起至起诉之日即2017年4月2日止的违约金，本院酌定为6万元，原告的该诉讼请求具有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于被告的反诉请求，因本院（2014）开民初字第59号民事判决书中并未认定原告违约，反而在该判决生效后，被告仍然拒绝履行义务，且被告要求调查的三人未能达到证明停车场确实在双方合同当中，被告的请求没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司（开封县邮政局）与被告王小强于2005年3月5日签订的《房屋租赁合同》及于2006年7月1日签订的《房屋租赁合同》补充合同。二、被告王小强于本判决生效之日起30日内将其租赁的位于开封市祥符区城关镇恒福街自来水公司对面东临院落、西临胡同、南临幼儿园的租赁房屋腾空交付原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司。三、被告王小强于本判决生效之日起支付原告中国邮政集团公司开封市祥符分公司自2015年4月2日起至起诉之日即2017年4月2日止的违约金6万元。四、驳回原告中国邮政集团公司开封市祥符区分公司其他诉讼请求。五、驳回被告王小强的反诉请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4100元，反诉费23562元，由被告王小强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本、上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  程利军审 判 员  张 艳人民陪审员  张赛南二〇一九年五月二十四日书 记 员  李 敬