广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8763号原告：王玉琼，女，1970年2月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：左美球，广东佳思特律师事务所律师。被告：彭淦辉，男，1974年1月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：陈维洲，男，1968年10月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司，住所地广东省广州市番禺区大石街大山村西园坊9号，统一社会信用代码91440101MA59EJXJ8A。负责人：崔国钦。第三人：佛山市南海京能小额贷款有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道北61号第四层，统一社会信用代码91440605070265266G。法定代表人：丘忠。委托诉讼代理人：陈建武，该公司员工。委托诉讼代理人：黄伟强，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行，住所地广州市越秀区小北路133号，统一社会信用代码9144010189066297XG。负责人：戴琦。委托诉讼代理人：梁文欣，该支行员工。原告王玉琼诉被告彭淦辉、陈维洲、广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司（以下简称江山房地产中介公司）、佛山市南海京能小额贷款有限公司（以下简称佛山京能小贷公司）、中国农业银行股份有限公司广州北秀支行（以下简称农行北秀支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉琼及其委托诉讼代理人左美球，被告彭淦辉、陈维洲，第三人佛山京能小贷公司委托诉讼代理人陈建武，第三人农行北秀支行委托诉讼代理人梁文欣到庭参加了诉讼。第三人江山房地产中介公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告王玉琼向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《存量房买卖合同》以及补充协议无效。2、两被告共同向原告双倍返还购房定金80万元。3、本案的全部受理费由两被告承担。事实与理由：原告通过第三人江山房地产中介公司向彭淦辉购买了番禺区大石街建华路金山大厦701房，原告与两被告于2018年1月29日共同签订了《存量房买卖合同》，第三人江山房地产中介公司作为中介方派代表李泽鑫（主要是由李洪帅跟进）在该合同中签字。因为两被告要求原告当天交付合同约定的定金40万元到代理人即陈维洲的账户内，第三人江山房地产中介公司要求两被告提供涉案房屋的产权证、公证委托书、房屋钥匙等相关材料，两被告向第三人江山房地产中介公司提交了以上材料；彭淦辉为了证实有权出售涉案房屋，向第三人江山房地产中介公司提交了离婚证，证实涉案房屋属个人单独所有，有独立处置权；同时，为了促使原告当天支付定金，两被告分别向第三人提交了户口本资料的复印件。第三人江山房地产中介公司将两被告提交的书面资料交给了原告。第三人江山房地产中介公司为了确认所提交的资料的合法性，与陈维洲、原告签订了一份《补充协议》，补充协议的第二条注有：代理人保证提供的委托公证书真实有效，代理人对该房产有绝对的处置权利。原告通过两被告提交的委托公证书中陈维洲有代为收取房款权的事项，在两被告的确认且在中介的见证下分两次向彭淦辉的代理人即陈维洲的账户内转入了40万元定金，陈维洲代为向原告出具了收款收据；原告于2018年1月31日按合同要求向第三人江山房地产中介公司支付了中介费26000元，第三人江山房地产中介公司向原告出具了收款收据。第三人江山房地产中介公司于2018年9月6日按约定的交楼日期将涉案房屋已交付给原告方，现原告方已实际居住在涉案房屋内。两被告在收取定金后不再履行合同的所有义务，经第三人江山房地产中介公司与原告多次催促，均以各种理由搪塞，迫于无奈，为维护自身的合法权益，只得诉诸法院，请求依法支持原告方的全部诉讼请求。被告彭淦辉辩称，当时我委托陈维洲把房子出售，陈维洲说房子120万元出售。我就到广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司办手续，房子出售价120万元，给20万元定金，陈维洲说先收20万元定金，我就过来签买卖合同。当时说明，我什么费用都不用出，所有费用由买家出。房屋买卖合同是在2018年1月29日签订，当时是我和陈维洲都有签名。签订合同后，去银行过账，但买家问我有无工商银行卡，我说没有，买家就没有转给我，是转给陈维洲20万元。但是陈维洲当时只向我汇款13万元。当时说房子过完年后就马上过户，过完年我给电话中介及陈维洲，中介说房子现在还不能过户。我说过不了户，就给我买家电话，我直接与买家沟通。我想让买家先给一部分钱，用于供房子。但是广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司表示不可以直接给买家的电话我，这是行规。我找陈维洲，陈维洲说让我去借钱。就把房产证和按揭合同去京能公司二押贷款40万元。贷款时也有一个担保人，担保人也提供了一个房产，共同借款40万元。被告陈维洲辩称，彭淦辉说不能够过户，当时中介即第三人广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司告知，原告购买涉案房屋并非自住，而是用于转让，现原告尚未找到合适下一手买家。故暂不能办理涉案房屋的过户。关于20万元转账，转账底单是有彭淦辉签名的。我与彭淦辉说好，房屋可以卖高一点，可以高出120万元，中间差价由我来赚取，彭淦辉是同意的。当时也有录音为证。购买房屋时前期的所有钱都是由我来垫付，从我方提交的证据可以显示，我有对房子的处置权。第三人佛山京能小贷公司述称，我方根据公司的调查报告显示，2018年4月末，彭淦辉向我公司申请二押贷款40万元，用于木碎生意，购置货车。当时彭淦辉没有与我公司提过房产的现状已经出售。2018年5月8日，彭淦辉与我公司签订了40万元、贷款时间60个月的贷款合同。二次抵押本案涉及的房产。并且提供了贷款保证人，对我司的该笔贷款进行担保，担保人名字是钟培金。我司对彭淦辉出售房产的情况完全不知情。第三人农行北秀支行述称，我司是涉案房产的抵押权人，具有抵押权，我行与彭淦辉签订的个人购房担保借款合同，合法有效。且我行依约向被告彭淦辉发放了贷款，彭淦辉应根据合同约定履行还款义务，我行作为第一顺位的抵押权人，应当受到保护。涉案房产如涉及转让，借款人需提前清偿完毕我行所有的贷款本息，或者让受让人清偿完毕所有债务。在我行贷款还清之前，我行不同意办理涂销抵押、协助转移登记等手续。被告彭淦辉尚欠贷款本金823489.46元，不包含借款利息等。自2018年11月20日至今，被告彭淦辉一直未向第三人清偿欠款。第三人江山房地产中介公司无提交书面意见，也未向本院提交证据。原告王玉琼向本院提交如下证据：1、《存量房买卖合同》；2、《补充协议》；3、《收款收据》；4、两张转款凭证；5、收款收据；6、《公证书》；7、《不动产权证书》，被告彭淦辉的《离婚证》、《户口本》，被告陈维洲的《户口本》、《离婚证》、《房地产权证》、《离婚协议书》；8、交楼确认书；9、出院记录及出院诊断证明书，并拟以此支持其诉讼主张。被告彭淦辉向本院提交以下证据：1、公证处的答复，2、银行流水，并拟以此支持其诉讼抗辩。被告陈维洲向本院提交如下证据：1、委托书，2、房屋抵押合同，3、房地产买卖合同，并拟以此支持其诉讼抗辩。第三人佛山京能小贷公司向本院提交如下证据：1、《借款申请书》，2、《授信合同》、《借款合同》、《最高额抵押担保合同》、《最高额不可撤销担保协议书》、《借款借据》，3、《交易明细》，4、不动产权证、不动产登记证明书、《声明书》、《声明》。第三人农行北秀支行向本院提交如下证据：1、《个人购房担保借款合同》，2、借款凭证，3、不动产登记证明，4、欠款证明，5、涉案房产查册。本院根据原告的鉴定申请，到国土房管部门对原告所提交的不动产权证书进行鉴定，广州市番禺区不动产登记中心经鉴定，出具证明一份。本院组织双方当事人进行证据交换及质证，经审查当事人提交证据并结合庭审质证、陈述情况，本院认定以下事实：1、涉案合同签订情况。2018年1月29日，原告王玉琼（乙方，买方）、被告彭淦辉（甲方，卖方）、第三人江山房地产中介公司（丙方，中介方）签订一份编号为GZ501267的《存量房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定被告彭淦辉以120万元将位于广州市番禺区大石街建华路金山大厦701房（以下简称涉案房屋）出售给原告王玉琼。合同中注明，涉案房屋建筑面积95.88平方米，存在抵押，由卖方出资赎契。涉案房屋不带家私电器、不带租约转让。签订合同时，乙方向甲方支付定金20万元，余款100万元在做完公证并拿到公证书当天支付。买方负担全部税费。合同补充约定中特别注明：1、甲方同意乙方指定任意第三方名义作为购买此房的落名人并配合乙方办理相关手续，并提供给相关资料。2、甲方同意配合乙方办理全权委托公证手续，并同意将名下指定的办理该房产交易手续的收款卡给乙方。被告彭淦辉在甲方处签名按指印，原告王玉琼在乙方处签名按指印，被告陈维洲在甲方委托代理人处签名按指印。在交易过程中，被告陈维洲为取得原告王玉琼的信任，还提供了被告彭淦辉的离婚证、户口本复印件，以及被告陈维洲自身的户口本、离婚证、离婚协议书、陈维洲名下位于广州市番禺区市桥街的一套房产的房地产权证书复印件。原告将上述资料作为证据7的一部分在本案中提交。2、补充协议签订及履行。2018年1月29日同日，被告陈维洲以被告彭淦辉名义与原告王玉琼、第三人江山房地产中介公司签订一份《补充协议》，将成交价款变更为129万元，定金变更为40万元。陈维洲在补充协议第二条中特别约定，“代理人保证提供的委托公证书真实有效，代理人对该房产有绝对的处置权利”。被告陈维洲在卖方处签名按指印，原告王玉琼在买方处签名按指印。当日，原告王玉琼向被告陈维洲名下尾号为3202的银行账户分两次共计转账40万元，被告陈维洲以代理人身份向原告出具收款收据，确认收到原告交付的定金40万元。2018年9月5日，原告因高血压病住院治疗，原告表示发病原因为两被告不配合办理涉案房屋过户也不退还款项导致心情激动所致。2018年9月6日，第三人江山房地产中介公司员工出具一份交楼确认书，表示业主口头同意将房屋钥匙交给买家，现中介方已将钥匙交付给原告使用。被告陈维洲、彭淦辉对此予以否认。3、公证委托书及不动产证书真伪情况。签订合同及付款前后，被告陈维洲向原告及第三人江山房地产中介公司出示一份公证委托书及涉案房屋的不动产权证书原件。后第三人江山房地产中介公司收取上述原件，并在双方发生纠纷后，将上述原件交付给原告。第三人江山房地产中介公司对证件移交过程出具书面《证明》。《公证书》，编号（2017）粤广南方第3386号，加盖有广东省广州市南方公证处印章，公证内容为被告彭淦辉出具一份委托书，委托被告陈维洲对涉案房屋的证件办理、过户、调档、还贷、出售等事项全权办理。被告彭淦辉表示未出具过上述委托书，也未办理公证。2018年12月6日，被告彭淦辉持上述公证书复印件到广东省广州市南方公证处核实公证书的真伪，广东省广州市南方公证处出具编号为南公证函[2018]335号答复，表示该公证处未出具过上述编号及内容的公证书，被告所持公证书系他人假冒广东省广州市南方公证处名义伪造。被告陈维洲表示为取得原告信任，顺利办理房屋交易，而去咨询办理房屋交易的全权委托公证，后了解到现政策无法再办理房屋交易的全权委托公证后，某中介公司员工收取其7000元后，帮助办理，并提供涉案公证书。被告陈维洲表示无法提供协助办理公证书的中介公司员工联系方式。现本院已收取上述伪造公证书原件。原告所持有编号为44080124254的不动产权证书，为被告陈维洲向原告出示，并交由第三人江山房地产中介公司保管。因诉讼中，原告请求对上述不动产权证书真伪进行鉴定，本院收取证书原件，并至国土房管部门进行鉴定。2019年3月19日，广州市番禺区不动产登记中心确认上述证书为假证，并拟没收销毁处理。本院告知为案件证据材料，诉讼中仍需使用。广州市番禺区不动产登记中心出具一份证明，内容为“经我中心鉴定，兹有彭淦辉位于广州市番禺区大石街建华路金山大厦701的《不动产权证书》一本（证号：粤（2017）广州市不动产权第07249148号），确认是假证。特此证明。”被告彭淦辉表示涉案房屋购置时相关款项由被告陈维洲垫付，上述证件也由被告陈维洲持有。被告陈维洲表示其向第三人江山房地产中介公司出示的不动产权证书为原件，并非假证，至于原告如何从第三人江山房地产中介公司处取得伪造的证书不知情。庭审中，经质证及法庭询问，确认被告彭淦辉于2018年5月5日持有涉案房屋的不动产权证书及其他相关资料，向第三人佛山京能小贷公司办理二次抵押借款40万元。第三人佛山京能小贷公司收取不动产权证书，并于2018年5月8日办理二次抵押手续，广州市国土资源和规划委员会于2018年5月9日出具编号为粤（2018）广州市不动产证明第07206501号的不动产登记证明，确认二次抵押内容。被告彭淦辉表示其为筹集资金支付涉案房屋的贷款，向被告陈维洲索取涉案房屋的不动产权证书，并到第三人佛山京能小贷公司处办理二次抵押借款。第三人佛山京能小贷公司当庭出示所持有的编号为44080124254的不动产权证书，经审查，可确认与原告所提交的编号一致的不动产权证书存在明显差异。本院收取该不动产权证书原件附卷，并对两份证书比对拍照。被告陈维洲否认有伪造涉案房屋的不动产权证书，并当庭提交不动产权证书复印件一份，表示该复印件为证书原件复印。经当庭审查，可确认被告陈维洲提交的证书复印件与第三人不动产权证书提交的证书原件一致。原告提交的证据副本，即证据7中的不动产权证书复印件，与经广州市番禺区不动产登记中心鉴定确认为假证的原件一致。以上事实有双方提交证据及庭审笔录、广州市番禺区不动产登记中心出具证明等为证。4、涉案房屋情况。位于广州市番禺区大石街建华路金山大厦701房，建筑面积95.88平方米，产权证号为（2017）07249148，产权人为被告彭淦辉，其通过购买方式于2017年1月19日取得涉案房屋的产权证书。2017年1月16日，涉案房屋办理抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州北秀支行，债权数额人民币85万元。广州市国土资源和规划委员会出具编号为粤（2017）广州市不动产证明第07227689号的不动产登记证明。2018年5月9日，涉案房屋办理二次抵押，抵押权人为佛山市南海京能小额贷款有限公司，债权数额人民币40万元。广州市国土资源和规划委员会出具编号为粤（2018）广州市不动产证明第07206501号的不动产登记证明。2018年9月18日，本院应原告王玉琼的财产保全申请，以（2018）粤0113民初8763号民事裁定书查封涉案房屋档案，查封期限自2018年9月18日至2021年9月17日。庭审中，经质证确认，截至2018年11月20日，被告彭淦辉尚欠第一顺序抵押权人农行北秀支行贷款823489.46元。5、两被告的相关抗辩。被告彭淦辉持本案中原告提交的编号（2017）粤广南方第3386号公证书复印件，到广东省广州市南方公证处核实公证书真伪，广东省广州市南方公证处确认上述公证书为他人伪造，并出具书面答复。被告彭淦辉拟以此证实未向被告陈维洲出具公证委托。被告彭淦辉提交其名下尾号为5900的中国银行账户在2018年1月1日至2018年5月30日的交易流水，证实2018年1月29日，被告陈维洲通过其名下尾号为3202的银行账户分三次共计转账14万元给被告彭淦辉。被告彭淦辉拟以此证实被告陈维洲收取的原告定金40万元，仅有14万元转给彭淦辉，其他款项仍在被告陈维洲处。被告陈维洲当庭出示有被告彭淦辉签名按指印的委托书、个人房屋抵押借款合同、房地产买卖合同，拟证实被告彭淦辉全权委托其处置涉案房屋。被告彭淦辉确认三份文书下方的签名及指印的真实性，但表示其他内容并非自己填写。被告陈维洲确认除被告彭淦辉的签名外，其他大部分内容留空，部分内容已由其进行填写。原告王玉琼对三份文书均不予确认，表示在合同履行过程中，未见过三份文书。被告陈维洲否认伪造涉案房屋的不动产权证书，并当庭出示一份不动产权证书复印件，经核对该复印件与第三人佛山京能小贷公司当庭出示的不动产权证书原件一致。以上事实有各当事人提交证据、广州市番禺区不动产登记中心出具证明及庭审笔录为证。本院认为，综合本案证据及双方陈述，可归纳争议焦点为（一）涉案合同是否无效；（二）两被告应承担何种责任。关于合同效力问题。原告申请确认双方所签订的涉案合同无效，理由为两被告伪造产权证书及公证委托书骗取原告首付款40万元。本院认为，被告彭淦辉、陈维洲均确认涉案房屋主要由被告陈维洲出资购买，相关产权证书等资料也掌握在被告陈维洲手中，被告彭淦辉明确委托被告陈维洲出售房屋，且涉案合同由被告彭淦辉、陈维洲均签名确认，两被告出售房屋的意思表示真实明确。在合同签订之初，两被告并不存在故意骗取原告购房款的合意，也无法证实两被告有骗取原告购房款的故意。合同签订后，被告陈维洲以代理人身份，代被告彭淦辉收取定金20万元，该20万元的付款凭证有被告彭淦辉签名确认。之后被告陈维洲私下以代理人身份，与原告签订补充协议，将定金从20万元调整为40万元。鉴于陈维洲在代被告彭淦辉收取20万元定金后，又向原告出示涉案房屋的产权证书及授权委托书，完全符合表见代理的特征，原告在合同履行中无过错，也完全有理由相信该定金调整及收取均为被告彭淦辉的意思表示，该定金调整及收取内容对原告王玉琼及被告彭淦辉均具有法律约束力。本案中，合同双方为原告王玉琼及被告彭淦辉，被告陈维洲从始至终仅为被告彭淦辉的委托代理人，并非涉案合同的当事人。原告请求按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的约定，确认涉案合同无效，实属对法律规定的误解。上述条款的规定，是指合同双方恶意串通，具体到本案，应当是原告王玉琼与被告彭淦辉恶意串通，损害到国家、集体或者第三人利益，才能认定合同无效。而原告在诉状及庭审中又以被告彭淦辉与其委托代理人陈维洲恶意串通骗取原告签订涉案合同为由主张合同无效，显然与上述法律规定不符。本案中并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中合同无效的情形，本院依法驳回原告请求确认合同无效的诉讼请求。涉案合同虽然有效，但被告彭淦辉出于各种原因，在收取原告定金后，并未积极向第三人农行北秀支行申请提前还款并赎契，而是再次向第三人佛山京能小贷公司二次抵押借款40万元，至此，两笔借款合计已超120万元。被告彭淦辉无能力偿还上述借款，而原告已经支付定金40万元，合同尾款为80万元，合同尾款无法覆盖涉案房屋上所设抵押债权，涉案合同事实上已无法履行。合同无法履行的原因为被告彭淦辉的恶意违约行为。因经本院释名，原告同意由本院依法对合同效力进行认定，并在认定合同无法履行时直接解除合同，鉴于涉案合同已实际无法履行，本院判令解除涉案合同。关于两被告应承担的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告彭淦辉收取原告定金40万元，恶意再次将涉案房屋抵押，其故意违约不履行合同的意图明显，原告请求被告彭淦辉按照定金罚则双倍返还定金80万元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告陈维洲故意提供虚假委托书及伪造的产权证书，骗取原告信任，并再次收取原告定金20万元，被告陈维洲的上述恶意行为造成原告产生定金损失20万元，应连带承担向原告返还定金40万元的责任。根据本案查明的事实，基本可确认被告陈维洲涉嫌伪造产权证书及公证委托书，如原告认为被告陈维洲涉嫌刑事犯罪并因该刑事犯罪行为导致其损失的，可自行向公安部门报案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第五十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告王玉琼与被告彭淦辉于2018年1月29日签订的《存量房买卖合同》；二、被告彭淦辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王玉琼双倍返还定金人民币800000元；三、被告陈维洲对被告彭淦辉上述双倍定金返还义务在人民币400000元范围内承担连带责任；四、驳回原告王玉琼的其他诉讼请求。案件受理费16410元，财产保全费5000元，由被告彭淦辉负担，被告陈维洲连带负担受理费8205元、财产保全费2500元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  巫晓蓉人民陪审员  黄福泉二〇一九年五月二十日书 记 员  何震宇