江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初2035号原告（反诉被告）:江苏世茂房产开发有限公司,统一社会信用代码91321322663843607U,住所地沭阳县沭城街道上海南路78号。法定代表人：陶国彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。被告（反诉原告）：周成松，男，1969年12月26日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙树成，江苏怀容律师事务所律师。原告江苏世茂房产开发有限公司诉被告周成松房屋拆迁安置补偿合同纠纷暨反诉原告周成松诉反诉被告江苏世茂房产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法于2018年9月7日作出（2018）苏1322民初2075号民事判决。原告（反诉被告）江苏世茂房产开发有限公司不服，向宿迁市中级人民法院上诉，该院于2018年12月28日作出（2018）苏13民终4529号民事裁定：一、撤销沭阳县人民法院（2018）苏1322民初2075号民事判决；二、本案发回沭阳县人民法院重审。本院于2019年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张大双、被告的委托诉讼代理人孙树成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏世茂房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告周成松支付原告江苏世茂房产开发有限公司拆迁安置房屋差价66515元及利息（从2009年12月1日起按年利率8%计算至被告实际给付之日止）。事实与理由：2007年8月，原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议，约定原告总计应补偿被告各项费用合计125511元，补偿安置方式为产权调换。2009年8月，原告公告通知安置户到原告处办理选房及上房结算等相关手续，被告选择产权调换的房屋为浦东国际小区秀竹苑4号楼1单元302室、2号楼1单元402室。经结算，被告应补交房屋差价66515元，但至今未能支付该笔款项，并于2015年1月入住了302室，于2015年3月入住了402室。被告在未与原告结算购房款的情况下，强行入住安置房屋，侵害了原告合法权益。被告周成松辩称：原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议，后被告选择产权调换的房屋为浦东国际小区秀竹苑4号楼1单元302室、2号楼1单元402室，2015年1月入住302室，2015年3月入住402室。周成松未接到上房通知，江苏世茂房产开发有限公司所建设的房屋没有通过综合验收，通过综合验收后也未通知周成松上房，不同意江苏世茂房产开发有限公司主张的价款，也不同意支付利息。被告周成松提出反诉请求：判令江苏世茂房产开发有限公司支付周成松拆迁安置过渡费207491.7元。事实与理由：2007年8月，江苏世茂房产开发有限公司与周成松签订拆迁补充安置协议，约定拆迁安置过渡期为一年，产权置换的房屋为4-1-302室、2-1-402室。后涉案房屋至2016年6月份才通过综合验收，江苏世茂房产开发有限公司对超期过渡费至今未作出赔偿。原告江苏世茂房产开发有限公司针对被告周成松的反诉辩称：1、根据拆迁安置过渡费的性质，房屋办理上房结算手续，或者反诉人强行入住之后，就不应当支付过渡费。2、房屋综合验收不是房屋交付使用的法定必备条件，涉案房屋已经在2009年8月通过竣工验收，涉案房屋符合交付条件、使用条件，反诉人以房屋未通过综合验收为由拒收房屋，主张拆迁安置过渡费，没有法律依据。3、原告已经上房，现在要求支付拆迁安置过渡费，超过法定诉讼时效。4、根据拆迁补偿协议第4条第三款约定，被拆迁人应当自接到上房通知1个月内必须结算上房，否则作放弃安置处理。根据这条规定，原告已经履行了通知上房的手续，反诉人在接到通知后，未结算上房，违约责任在于反诉原告。本院经审理认定事实如下：2007年8月，原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议，约定拆迁面积为166.66平方米，江苏世茂房产开发有限公司总计应补偿周成松各项费用合计125511元，补偿安置方式为产权调换，安置房号为浦东国际小区秀竹苑4号楼1单元302室、2号楼1单元402室，面积分别为103.42平方米、90.82平方米。2009年8月，江苏世茂房产开发有限公司通过广告公司向浦东国际小区拆迁户发出上房结算通知。2010年4月15日，原、被告签订房屋拆迁补充协议，主要内容为：“1、甲、乙双方约定于2010年4月16日上午10点办理交接，乙方应于10点前完成清空屋内所有物品供甲方拆迁，清空后甲方应当场交付乙方一套三楼的房屋居住，另一套安置楼2-4楼面积在90平方米以上须确保在两个月给予乙方，两套安置房面积总和不小于195平方米。2、过渡费以拆迁办的计算为准，按正常拆迁处理。……4、房屋及车库价格根据沭阳县颁布发的（2003）78号、（2007）11号文件关于房屋拆迁补偿的有关规定执行。”2015年1月，被告开始对4号楼1单元302室装修使用、2015年3月，被告开始对2号楼1单元402室装修使用。2009年11月17日，沭阳县住房与城乡建设局作出《关于浦东国际花园安置户信访问题处理情况汇报》，认定该小区尚未通过综合验收，对未在一年过渡期内按时交房的拆迁户，2008年8月份以前的过渡费按老标准执行，2008年8月份以后的过渡费按新标准执行，即第一年30元/平方米、第二年60元/平方米、第三年90元/平方米。2011年9月15日，沭阳县人民政府出台《关于印发沭阳县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》，该通知规定房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为6元/平方米·月。临时安置补助费按被征收房屋的合法建筑面积计算。被征收人选择产权调换的过渡期限暂定为18个月，房屋征收部门可以与被征收人在补偿安置协议上注明暂定过渡期限，并先行按照暂定期限给付临时安置补助费。因房屋征收部门的责任，过渡期限超过约定期限，超过时间在12个月（含）以内的，增付1倍临时安置补助费；超过时间在12个月以上的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。该办法自2011年11月1日起施行。另查明：浦东国际小区秀竹苑2、4号楼于2009年8月21日通过单位工程质量竣工验收，于2016年6月15日取得竣工验收备案表。上述事实，有原告陈述、被告答辩、沭阳县房屋征收补偿安置协议、房屋拆迁补充协议、拆迁户上房结算表、选房函、奖金单、拆迁公告、浦东国际花园小区拆迁计划与拆迁安置方案、房屋面积测绘报告、单位工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表、《关于浦东国际花园安置户信访问题处理情况汇报》、《关于印发沭阳县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》等证据证实，足以认定。本案的争议焦点为：1、涉案房屋价款如何结算？2、周成松应否向江苏世茂房产开发有限公司支付逾期付款的利息？3、江苏世茂房产开发有限公司应否向周成松支付超期过渡费，过渡费应如何计算，周成松的反诉请求是否在法定诉讼时效范围内？关于第一个争议焦点：本院认为，原、被告之间的拆迁安置补偿协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。对于江苏世茂房产开发有限公司出示的沭阳县建设局沭建拆（2007）第044号房屋拆迁公告及浦东国际花园小区拆迁计划与拆迁安置方案的真实性，周成松予以否认，经本院向沭阳县建设局、拆迁项目负责人核实，结合该小区其他拆迁户安置情况，能够认定拆迁公告及安置方案的真实性。经原、被告确认，周成松产权调换浦东国际小区秀竹苑4号楼1单元302室、2号楼1单元402室，面积分别为103.42平方米、90.82平方米，安置方案载明三楼的安置价为902元，优惠价1502.2元，市场价1669.2元；四楼的安置价为877.4元，优惠价1544.4元，市场价1716元；江苏世茂房产开发有限公司按照上述安置标准计算总房款为192026元，冲除拆迁协议中应补给被告的125511元，被告仍应向原告支付差价款66515元。关于第二个争议焦点：江苏世茂房产开发有限公司认为周成松应自2009年12月1日起支付利息，理由是其于2009年8月向原告发出上房结算通知，周成松未能及时结算，应承担逾期付款利息。周成松认为其不应承担房款利息。本院认为，原告曾于2009年8月以多种方式告知浦东国际小区的拆迁户办理房屋交接手续，虽然双方签订的沭阳县房屋拆迁补充安置协议在此之前已经签订，但被告尚未选房，对于合同价款、安置房号均处于不确定的状态，而2010年4月15日的补充协议则对房屋拆迁补偿安置协议作了进一步补充、完善，双方的房屋拆迁协议实际开始履行，故原告对拆迁户的通知发出的时间发生在原、被告签订房屋拆迁补充协议之前，对被告并不发生法律约束力，原告据此主张被告自2009年12月1日起支付差价款的利息于法无据，本院不予支持，但被告至迟应在实际接受房屋之日即2015年1月起向原告支付差价款，现被告未能履行该义务，应从逾期之日起按年利率6%向原告支付利息。关于第三个争议焦点：本院认为，被征收人选择产权调换的，按实际过渡期限支付临时安置补助费，过渡期限自被征收人腾空房屋并交付房屋之日起计算。根据双方签订的拆迁补充协议约定，被告于2010年4月16日将拆迁房屋腾空交付原告，原告应按照本县政府文件的规定自腾空之日向被告支付过渡费，直至双方办理拆迁安置房屋交接手续之日止。原告称其在安置房屋符合交付标准后以多种方式向浦东国际小区的拆迁户履行通知义务，根据补充协议的约定，原告应于协议签订后交付被告一套三楼的房屋居住，三个月后交付另一套安置房屋，现被告否认其于该时间段实际接收了房屋，原告应对其已经按照补充协议的约定与被告办理了房屋交接手续的事实承担举证责任，现原告举证不能，应承担举证不能的不利法律后果，向被告支付自2010年4月16日至2015年1月期间的过渡费。关于过渡费的数额，按照本县住建局《关于浦东国际花园安置户信访问题处理情况汇报》的规定，第一年度2010年4月16日至2011年4月15月期间过渡费为4999.8元（30元/㎡/年×166.66㎡）；第二年度2011年4月16日至2011年10月31日期间双倍过渡费为5416.45元（5元/㎡/月×166.66㎡×6.5个月）；按照本县《关于印发沭阳县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》的规定，第二年度的2011年11月1日至2012年4月15日期间双倍过渡费为10999.56元（12元/㎡/月×166.66㎡×5.5个月）；第三年度2012年4月16日至2014年12月31日期间三倍过渡费为97496.1元（18元/㎡/月×166.66㎡×32.5个月），上述共计产生过渡费118911.91元。对于超期的过渡费的诉讼时效问题，本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告未按时付清安置房屋差价款，原告亦未及时与被告结算过渡费，双方的房屋拆迁补偿安置协议尚在履行过程中，并不存在诉讼时效期间的问题。调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告周成松于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏世茂房产开发有限公司浦东国际小区秀竹苑4号楼1单元302室、2号楼1单元402室拆迁安置房屋差价款66515元及利息（从2015年1月1日起按年利率6%计算至付清之日止）。二、驳回原告江苏世茂房产开发有限公司的其它诉讼请求。三、原告江苏世茂房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告周成松过渡费118911.91元。四、驳回反诉原告周成松的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768元，由被告周成松负担；反诉费1384元，由原告江苏世茂房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费4152元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××67，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  顾凤军人民陪审员  陈 进二〇一九年五月二十四日书 记 员  王治红附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。