山西省文水县人民法院民 事 判 决 书                           （2019）晋1121民初743号原告：庞某，女，1973年4月10日生，汉族，山西省文水县凤城镇南街村人，城镇居民，住文水县兴龙苑小区1号楼3单元302室。委托诉讼代理人：赵某，山西荣通律师事务所律师。                                                                                被告：文水县凯润物业管理有限公司，住所地，文水县凤城镇岳村正街137号。法定代表人：李某，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔚某，山西介治律师事务所律师。原告庞某与被告文水县凯润物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告庞某的委托诉讼代理人赵某与被告文水县凯润物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔚某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告庞某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告于2015年9月5日签订的商品房屋买卖合同无效。2、判令被告返还原告购房款232000元及按照年利率6%计算从2015年9月5日起截止到2019年5月20日的利息51040元，两项共计283040元。3、判令被告按照年利率6%支付原告从起诉之日起到执行之日的利息。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月5日，赵俊杰（文水县凤城镇旧城庄村人）将其对被告文水县凯润物业有限公司享有的232000元债权转让给原告。债权转让当天，被告将位于××县（修建当中）以232000元的价格出售给原告，已折抵欠原告的232000元债务。被告给原告出具一份收款收据，收据上加盖文水县凯润物业管理有限公司公章。2017年5月份，原告知道凯润小区的楼房已交付使用，便向被告公司领取楼房钥匙时，被告拒绝向原告交付楼房。后原告得知，被告修建的凯润小区属于小产权房，为此向法院提起诉讼。被告文水县凯润物业管理有限公司辩称，1、本案定性有误，原告诉请“确认原、被告于2015年9月5日签订的商品房买卖合同无效”，无据可证，该项诉求应予驳回。本案中原、被告既未签订过商品房买卖合同，也无房屋买卖的事实，原告的主张没有相应的证据予以佐证，依法不应采信，该项诉求应予驳回。2、原告诉请返还其购房款232000元，缺乏事实和法律依据应予驳回。2015年9月5日，赵俊杰将其享有被告的232000元预期债权转让给原告，同日被告将正在修建中位于文水县岳村凯润小区2号楼3单元西户二层以232000元价格充抵给原告，并给原告出具一份收款收据，这是客观事实。2017年6月4日因赵俊杰所承揽被告凯润小区的水电暖工程未能竣工，双方达成赔偿协议,赵俊杰应赔偿被告未完工程造成的损失392000元，其中现金150000元、将被告充抵给原告的楼房退回。2015年9月5日赵俊杰承揽被告的水电暖工程正在建设之中并未竣工，赵俊杰所转让给原告的232000元实际属于预期债权，只有在工程全部竣工并验收合格后，被告才具备支付的条件，债权转让才能生效。根据2017年6月4日赵俊杰与被告签订的赔偿协议，除赔付被告现金150000元外，还应将被告充抵给原告的楼房退回。由此可以确定，赵俊杰实际并不享有被告的232000元债权，根本不具备转让的条件，应属无效行为。退一步讲即便是房屋交付给原告，依法也应予返还。3、原告诉请“按照年利率6%计算从2015年9月5日起截至到2019年5月20日的利息51040元及从起诉之日起至执行之日止的利息”，没有事实和法律依据应予驳回。被告既不存在拖欠原告款项的事实，更不存在约定具体的还款或交房期限，而以房抵债的约定又属无效行为。被告认为，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。围绕诉讼请求，原告提交如下证据：1、被告给原告出具的收据一份，证明2015年9月5日，被告将位于××县的楼房以232000元的价格出售给原告；2、 赵俊杰证明材料一份，证明2015年9月5日赵俊杰将对被告享有的232000元债权转让给原告，转让当天，原、被告就达成房屋买卖协议。被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为2015年9月5日赵俊杰承揽的水电暖工程正在建设之中并未竣工，赵俊杰所转让给原告的232000元实际属于预期债权，只有在竣工全部完成并验收合格后，被告才具备支付的条件，债权转让实际并不成立；对证据3有异议，证人应该出庭作证，其真实性无法确认。实际原、被告之间并不存在房屋买卖的事实。被告提交如下证据： 水电暖工程未竣工赔偿协议书一份，证明2017年6月4日因赵俊杰所承揽被告凯润小区的水电暖工程未竣工，双方约定由赵俊杰赔偿被告未完工程造成的损失392000元，其中现金150000元、将被告充抵给原告的楼房以价值242000元退回。原告认为该赔偿协议是在违背赵俊杰真实意思的情况下被迫达成的协议；无论该协议是否有法律效力，均不影响原、被告双方于2015年9月5日在三方均在场的情况下所协商一致的债权转让，与楼房的买卖行为，这份赔偿协议侵害了原债权转让这一民事行为的合法性严肃性，因此这份赔偿协议在原告不知情的情况下对原告不产生任何影响。本院对双方无异议的证据效力予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年9月5日，赵俊杰将其对被告文水县凯润物业有限公司享有的债权232000元转让给原告庞某。债权转让当天，被告将位于××县（修建当中）以232000元的价格出售给原告，抵顶欠原告的232000元债务。被告给原告出具收款收据一份，并加盖文水县凯润物业管理有限公司公章。至××县西户房屋交付原告。另查明，2017年6月4日，因赵俊杰所承揽被告凯润小区的水电暖工程未完成全部工程，双方签订一份水电暖工程未竣工赔偿协议。协议约定由赵俊杰赔偿被告未完工程造成的损失392000元（现金150000元、将被告充抵给原告的楼房以价值242000元退回），该协议由赵俊杰与被告签名盖章。     凯润小区楼房建筑占地，属文水县凤城镇岳村村民委员会集体所有，至今未办理建设用地审批手续。本院认为，原、被告双方争议的焦点是：1、债权转让是否成立；2、双方是否存在购房协议。本院认为， 2015年9月5日赵俊杰将其对被告享有的债权转让与原告，被告于当天将位于××县（修建当中）以232000元的价格出售给原告，抵顶该笔债务。应认定为被告认可赵俊杰对其享有相对债权，故该债权转让合法有效。根据相关法律规定债权转让未经受让人同意不得撤销。因而赵俊杰与被告签订的赔偿协议对原告没有约束力；被告为原告出具购房款收据，应认定原、被告之间存在买卖楼房的事实。但因该建筑占地属文水县凤城镇岳村村民委员会集体所有，至今未办理建设用地审批手续。故双方的购房协议违反《中华人民共和国土地管理法》、及国家政策的相关规定应认定为无效合同。原告要求被告返还其购房款的主张符合法律规定应予支持，被告占用原告资金期间，应按银行利率支付利息。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十条的规定判决如下：一、被告文水县凯润物业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告庞某购房款232000元，并承担此款从2015年9月5日起至执行完毕之日止的利息（按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；二、驳回原告庞某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2773元，由被告文水县凯润物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吕梁市中级人民法院。                 审判员 刘亚萍                             二〇一九年五月十日书记员 王美红