辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2951号原告（反诉被告）：王徐，男，汉族，1974年4月12日生，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：蔡京杉，系其配偶。委托诉讼代理人：王笑笑，系王徐所在单位大连航宝汽车销售服务有限公司推荐。被告（反诉原告）：洪智勇，男，汉族，1967年1月19日生，户籍地辽宁省大连市西岗区，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙宁宁，系辽宁瑾宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长春，系洪智勇所在大连市甘井子区辛寨子街道华鑫社区推荐。被告：大连德邦房屋开发有限公司，统一社会信用代码9121020075158422XE，住所辽宁省大连市西岗区团结街**。法定代表人：祝岩，系董事长。委托诉讼代理人：苗晓飞，系辽宁法大律师事务所律师。原告（反诉被告）王徐【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）洪智勇【以下简称“被告（反诉原告）”】、被告大连德邦房屋开发有限公司（以下简称“被告德邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本案经大连市西岗区人民法院移送本院管辖并于2017年4月1日立案受理后，由审判员董允瑞（原承办人）担任审判长，与人民陪审员由舒莹、方靖组成合议庭，于2017年4月23日第一次开庭进行了审理。后因原告（反诉被告）申请回避及承办人岗位调整原因，本案两次变更承办人，故由审判员马雯菁（现承办人）担任审判长，与人民陪审员张晓青、陈梅另行组成合议庭，并于2019年5月10日第二次开庭进行了审理，本次庭审，原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人蔡京杉、王笑笑，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人孙宁宁律师、刘长春，被告德邦公司的委托诉讼代理人苗晓飞律师均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2010年12月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了房地产买卖合同，约定由原告（反诉被告）受让被告（反诉原告）位于大连市甘井子区山东路**、建筑面积为1056.88平方米的房屋，合同约定总价款为9511920元，合同签订时支付定金1000000元，之后再付3000000元用于偿还银行贷款。原告（反诉被告）先后将购房款全部支付，但被告（反诉原告）迟迟不按合同约定办理房屋过户手续。2011年11月18日，被告（反诉原告）已将房屋交付原告（反诉被告），并约定房屋过户前无偿使用。但2016年5月30日，被告（反诉原告）将原告（反诉被告）工作人员打伤，私自将电闸断开，原告（反诉被告）已报警。2016年6月11日，被告（反诉原告）又纠集30余不明身份的社会人员，将原告（反诉被告）办公室物品强行搬出，将工作人员赶出门外。原告（反诉被告）又一次报警，后被告（反诉原告）安排社会人员24小时强占此房，至今未交付给原告（反诉被告），造成重大损失。故诉请判令：1、被告（反诉原告）继续履行原、被告双方房屋买卖合同，将大连市甘井子区山东路XXX房屋（X号公建）过户到原告（反诉被告）名下；2、被告德邦公司协助过户；3、被告（反诉原告）立即将房屋交付给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的所有诉讼请求，2010年12月20日的《房地产买卖合同》已解除，原告（反诉被告）并未向我方交付购房款，其并没有证据证明被告（反诉原告）向其交付了案涉房屋。理由为：1、2010年12月20日，双方签订《房地产买卖合同》，原告（反诉被告）应于2010年12月20日买卖合同签订之日向我方支付100万元定金，并于2011年1月20日前分三次付清8511920元的房款，但原告（反诉被告）并未向被告（反诉原告）交付定金及剩余房款，该合同已被解除，故不存在继续履行《房地产买卖合同》及过户和交付问题。2、结合2013年8月28日《房屋租赁登记备案证明》、2013年8月26日《房屋出租合同》、2014年12月29日《房屋无偿使用协议》。上述两合同的时间都在2010年12月20日《房地产买卖合同》签订之后，系原告（反诉被告）在未经被告（反诉原告）同意的情况下，在案涉房屋地址上注册公司用于经营使用。两份合同中，被告（反诉原告）的签字手印均系他人伪造，以达到注册公司和非法占用房屋的目的。该两份合同的承租人分别为大连外旅汽车服务有限公司（公章落款处已注明王琦，王琦为原告哥哥）和大连航宝汽车销售服务有限公司（为原告公司），两个公司的注册地相同，都是案涉房屋地址。原告（反诉被告）的行为足以表明，双方于2010年12月20日签订的《房地产买卖合同》早已解除。3、案涉房屋的产权并未实际登记在被告（反诉原告）名下，故原告（反诉被告）要求过户登记至其名下为事实履行不能，故其诉讼请求没有法律依据，申请法院驳回其诉讼请求。4、原、被告是朋友关系，原告（反诉被告）提交自2010年至2016年的记账凭证等证据结合被告（反诉原告）提交的收款收据、支票存根、招行流水、招行信用卡对账单、工银行信用卡对帐单、中国银行信用卡对账单证据，证明原告（反诉被告）持有我方本人及妻子于琴、女儿洪嘉泽名下的招行、工行、中国银行等银行信用卡在POS机上进行刷卡提现和代还信用卡。原告（反诉被告）自行在POS机上进行刷卡操作，然后通知被告（反诉原告）到其处取提现款。所以，本案中所有的款项与购房款毫无关联，均是信用卡提现款或信用卡代还款，原告（反诉被告）起诉没有事实及法律依据，根本不是支付购房款。5、原告（反诉被告）提交的关于借款等相关证据，因记账凭证为其单方制作不具有真实性。我方也从没收到款项，更不能证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付案涉购房款。借条为原告单方制作，即便借条是真实的也不能证明原告（反诉被告）已支付案涉购房款。另外，所有借条本身已过诉讼时效，原告（反诉被告）并未向被告实际支付借条所载款项，我方从未收到出借款项，该证据与本案无关。综上，原告起诉于法无据，应予以驳回。被告德邦公司辩称，第一、我公司不是本案适格的被告，我公司对原告（反诉被告）不负有“协助过户”的合同义务和法定义务，其该项请求，无事实和法律依据。原告（反诉被告）与我公司之间没有房屋买卖（包括商品房买卖）合同关系，我公司对其不负有相关的合同义务，包括协助过户的义务。其诉请没有合同依据，不能成立。2、我公司不负有协助原告（反诉被告）将案涉房屋过户至其名下的法定义务，其也不享有法律赋予的该项权利，其该项请求，没有法律依据，不能成立。第二、原告（反诉被告）向我公司提出的该项诉讼请求，违反了合同自治原则、合同的相对性原则以及房屋交易的合法流程，损害了国家对房产交易税费的征收，该请求不能得到法律的支持。1、我公司与被告（反诉原告）签订有《商品房买卖合同》，并对其负有合同项下办理案涉房屋产权的合同义务。任何人不能突破合同相对性要求我公司向原告（反诉被告）履行案涉《商品房买卖合同》项下的义务，包括将案涉房屋的产权过户至其名下。2、如果原告（反诉被告）对我公司提出的诉讼请求得以成立，则意味着我公司将在违背自身意愿的情况下，与原告（反诉被告）间建立了合同关系并承担了合同义务，这也违反了合同自治原则和合同相对性原则。3、如果案涉房屋买卖合同有效并得以继续履行，案涉房屋交易产生的契税也应缴纳两次。但是如原告（反诉被告）诉请得以支持，则原告（反诉被告）将由二手房的买受人变成商品房的买受人，本应当发生两次的契税征收变成了一次，直接损害了国家对房屋交易契税的征收。第三、就案涉房屋买卖合同的效力，因被告（反诉原告）尚未取得案涉房屋的所有权，无权对案涉房屋进行处置，故该房屋买卖合同并未生效，合同不能得以继续履行。综上，原告（反诉被告）对我公司提起的协助过户的诉讼请求无事实和法律依据，且违反法律规定，应予驳回。被告（反诉原告）反诉称，原告（反诉被告）未经我方同意，擅自进驻和使用案涉房屋，原告（反诉被告）在起诉状中自认于2011年11月18日至2016年6月11日期间（共计1669天）占用案涉房屋，按每天每平方米1元计算，使用费为1763966.1元。被告（反诉原告）于2017年4月22日递交的反诉状中另有两项反诉请求为解除2010年10月20日签订的《房地产买卖合同》及给付物业费152190.72元。后在本院最后指定的举证期限内（2019年4月23日），其明确反诉请求为判令原告（反诉被告）给付房屋使用费1763966.1元。原告（反诉被告）辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求。我方认为其反诉存在相关缺陷，其声称合同已解除，但反诉请求中没有对合同性质、效力进行请求，而是自行主张合同解除，这种效力判定是没有依据的。且根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告（反诉原告）没有对我方进行相关债务催告。案涉合同是在2010年签订，被告（反诉原告）也确认房屋收回时间为2016年。在这6年期间，如果我方真的存在违约或者履行不能，被告（反诉原告）应在第一时间知道并且发现。根据《中华人民共和国合同法》关于合同撤销权的规定，被告（反诉原告）的撤销权早已灭失，现主张合同无效或者解除。且原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）支付了1000多万元房款，被告（反诉原告）此种论述相当于明抢。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：一、根据被告德邦公司及被告（反诉原告）提供的《商品房买卖合同》（编号为0401012），被告德邦公司及被告（反诉原告）于2009年1月6日签订，被告（反诉原告）购买被告德邦公司开发的位于大连市甘井子区山东路XXX建筑面积为1056.88平方米的公建。合同价款为5812840元，付款方式为：合同签订时支付首付款3812840元，余款2000000元通过抵押款方式在本合同签订30日内交付。关于房屋交付时间，合同约定为：被告德邦公司应在被告（反诉原告）付清全部房款后3日内交付。关于房款及房屋的交付情况，被告德邦公司称案涉房屋存在工程款抵债情形，现被告德邦公司认可合同所约定的房款已全部结清，且房屋于2010年已交付。根据被告（反诉原告）所提供的房屋信息查询结果，该商品房合同已于2009年1月4日进行备案，但被告（反诉原告）并未取得房屋权属登记。同时该房屋上有抵押登记，另由多个法院进行预查封。二、根据原告（反诉被告）所提交的其与被告（反诉原告）间签订的《房地产买卖合同》（原告方为“买受人”、被告方为“出卖人”），其中记载：“买卖双方确认：（合同）约定的房屋单价，仅为房屋本身销售价格，不包括电话初装费、宽带入网费、维修基金、办理（合同）登记备案和房屋产权登记时应由买受人自行承担的费用以及其他费用，该等费用有买受人承担、交纳。……买受人所购买的房屋行政街号大连市甘井子区山东路XXX。……房屋价款按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米9000元，总金额（大写）玖佰伍拾壹万壹仟玖佰贰拾元整人民币。买方需按照下列方式付款：买受人支付给卖受人房屋定金人民币壹佰万元整（￥1000000）于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于本合同签订之日支付定金壹佰万元整（￥1000000），房屋款需于本合同签订后三十天内三次付清，出卖人与买受人签订的（合同）房屋出售价格为人民币玖佰伍拾壹万壹仟玖佰贰拾元整（￥9511920）。……卖方收到买方替卖方还清银行贷款金人民币叁佰万元，在7日内卖方协助买方办理，房地产交易市场过户手续及开发签订（合同）过户手续。……买卖双方约定，办理房屋权属过户及还银行贷款等相关业务产生的相关税费，替卖方还清银行贷款，人民币叁佰万元整。……买方办理完房地产开发商（合同）（发票）签订，同时办理物业费。……卖受人交付买受人房屋使用条件：1、卖受人按照房地产开发商（大连德邦房屋开发有限公司）（商品房买卖合同）签订条款，办理交付，验收交接。……买受人无法支付合同签订的第四条房屋定金款以外的房屋款，卖受人有权解除此房屋买卖合同。买卖双方协商后，出卖人同意在50天内将买受人已付房款退还给买受人，退回已付房款无利息。”被告（反诉原告）辩称该份合同因原告（反诉被告）未按期履行付款义务已于2011年1月20日解除，其称以口头方式通知原告（反诉被告）合同已解除。三、关于房款交付情况，原、被告所提交的证据及相应的质证意见如下：1、原告（反诉被告）提交2010年10月9日付款记账凭证（摘要记载“洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根（收款人处记载“德邦房地产”有签字）拟证明付款9100元。被告（反诉原告）提交补发转账证明申请书称系原告经营的大连奔腾天安汽车服务有限公司代其收取被告德邦公司支付的支票款74500元，该笔9100元系此74500元中的款项。2、原告（反诉被告）提交2010年10月22日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根三张（有签字）拟证明付款50000元。被告（反诉原告）提交招商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，该流水中记载2010年10月14日消费50050元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。3、原告（反诉被告）提交2010年11月4日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根（有签字）拟证明付款100000元。被告（反诉原告）辩称该款并非购房款，且支票空头已将支票退回。4、原告（反诉被告）提交2010年11月20日付款记账凭证（领款人处无签字）及转账支票存根（有签字）拟证明付款100000元。被告（反诉原告）提交工商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而通过兴业银行大连分行信付通刷卡取现款项，该流水中记载2010年10月26日消费140000元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。5、原告（反诉被告）提交2010年11月26日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、2010/11/20、100000，2010/11/26、10000、领款人处有签字）证明付款110000元。被告（反诉原告）提交工商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而通过兴业银行大连分行信付通刷卡取现款项，该流水中记载2010年10月26日消费140000元，同时该付款凭证重复记载了2010年11月20日付款凭证中的100000元，仅能体现收款10000元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。6、原告（反诉被告）提交2010年12月8日两份招商银行客户回单，拟证明其向被告（反诉原告）的妻子、女儿分别汇款48129元及26301元，共计66430元。被告（反诉原告）辩称该款非案涉房屋的购房款，而是信用卡提现款。7、原告（反诉被告）提交2010年12月9日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根（用途为“洪智勇款”、有签字）证明付款100000元。被告（反诉原告）提交招商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在兴业银行大连分行信付通刷卡取现款项，该流水中记载2010年12月9日支付133600元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。8、原告（反诉被告）提交2010年12月23日转账支票存根（有签字）证明付款5500元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴招商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，该流水中记载2010年12月17日支付20050元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。9、原告（反诉被告）提交2010年12月22日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字、金额原记载50000元并更改为122000元）及转账支票存根四张（有签字）证明付款50000元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴招商银行流水称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在兴业银行大连分行信付通刷卡取现款项，该流水中记载2010年11月5日支付38000元。原告（反诉被告）称该流水与该笔款项无关联性。10、原告（反诉被告）提交2010年12月23日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为200000元）、2010年12月29日付款记账凭证【摘要记载“付洪智勇款（12月27日）”、领款人处有签字、金额为807400元】、2011年3月10日付款记账凭证（领款人处无签字、金额为300000元）及转账支票存根（有签字）、2011年3月17日付款记账凭证（领款人处无签字、金额为10000元）及转账支票存根（用途为“洪智勇款”、有签字）拟证明付款1317400元。被告（反诉原告）辩称该四笔款项并非购房款，被告（反诉原告）曾向原告支付款项150万元用于竞拍土地，其中100万元系于2010年8月16日刷卡取现，但被告（反诉原告）并未提交相应的银行流水；其余50万元，被告（反诉原告）提供转账支票存根为证，该支票系支付给大连奔腾天安汽车服务有限公司。原告（反诉被告）称该支票与已付款项无关联性。11、原告（反诉被告）提交银行流水拟证明于2011年4月8日支付洪智勇176000元及其妻子于琴97000元，共计273000元。被告（反诉原告）提交其与于琴的招商银行流水、对账单称该两笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而通过大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项且每笔支付手续费50元。其中被告（反诉原告）的银行流水中记载2011年4月8日他行缴款176000元、2011年4月13日在大连金龙汽车销售服务有限公司支付176050元。于琴的对账单中记载2011年4月8日他行缴款97000元、2011年4月13日在大连金龙汽车销售服务有限公司支付98050元。原告（反诉被告）称该流水、对账单与该两笔款项无关联性。12、原告（反诉被告）提交2011年4月14日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为3000元）、2011年4月14日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇电话费”、领款人处有签字、金额为3200元）、2011年4月28日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、有签字、金额为4000元）拟证明付款10200元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项，而系还款及电话费。13、原告（反诉被告）提交2011年5月18日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字）及转账支票存根（有签字）拟证明付款95000元。被告（反诉原告）辩称该款并非购房款，且支票空头已将支票退回。14、原告（反诉被告）提交银行流水拟证明于2011年5月19日、2011年5月20日分两笔支付洪智勇400000元及500000元，共计900000元。被告（反诉原告）称该款为房屋使用费。15、原告（反诉被告）提交2011年5月29日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为2000元）、2011年6月1日客户回单（向于琴汇款20000元）、银行流水（2011年6月3日向于琴汇款40000元、2011年6月7日向洪嘉泽汇款40000元）、2011年6月7日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为2000元）、2011年6月17日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字、金额为10000元）及转账支票存根（有签字），拟证明共计付款114000元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项，而系还款，且2011年6月3日向于琴汇款的40000元并未收到。16、原告（反诉被告）提交银行流水拟证明于2011年6月21日向于琴银行卡支付41500元。被告（反诉原告）称该款为于琴朋友刘义的信用卡取现款。17、原告（反诉被告）提交2011年6月30日转账支票存根（有签字、同时记载“手续费50*2=100）证明付款100000元。被告（反诉原告）提交其女儿洪嘉泽招商银行对账单称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，该对账单中记载2011年6月28日支付100000元。原告（反诉被告）称该对账单与该笔款项无关联性。18、原告（反诉被告）提交2011年7月5日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处无签字、金额为100000元）及转账支票存根（有签字、记载“转于卡款10万“）、银行流水（2011年7月11日向被告汇款50000元、45000元），拟证明共计付款195000元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴及女儿洪嘉泽招商银行对账单称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，于琴对账单中记载2011年7月4日支付52000元及48100元、2001年7月8日支付48050元。洪嘉泽对账单中记载2011年7月8日支付50050元。被告（反诉原告）称100000元那笔原告收取手续费100元，50000元那笔收取50元，45000元那笔收取手续费50元，另有3000元原告（反诉被告）并未支付。原告（反诉被告）称该对账单与该笔款项无关联性。19、原告（反诉被告）提交2011年9月5日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇借款”、领款人处无签字、金额为200000元）及转账支票存根（记载“洪智勇借款”、有签字）拟证明付款200000元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项及借款，而系还款。20、原告（反诉被告）提交2011年9月29日招商银行客户回单，拟证明其向被告（反诉原告）的妻子汇款150000元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴及女儿洪嘉泽招商银行对账单称该笔款项系其将信用卡交付原告（反诉被告）而在大连金龙汽车销售服务有限公司刷卡取现款项，于琴对账单中记载2011年9月29日支付90000元。洪嘉泽对账单中记载2011年9月28日支付50000元。21、原告（反诉被告）提交2011年12月9日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”、领款人处有签字、金额为1000元）拟证明付款1000元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项及借款，而系还款。22、原告（反诉被告）提交2011年12月20日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇支票、现金”、领款人处无签字）及转账支票存根（有签字、编号为3010913000323600）拟证明付款420000元。被告（反诉原告）辩称支票为空头并未收到款项，同时提供同一编号的转账支票原件（金额为410000元）。另外10000元，被告（反诉原告）辩称为还款。23、原告（反诉被告）提交2011年12月20日付款记账凭证（摘要记载“2010/8/11、12/19“于琴保险费”、领款人处有签字、金额为4748.72元）拟证明付款4748.72元。被告（反诉原告）辩称并非付房屋款项及借款，而系还款。24、原告（反诉被告）提交银行流水（2011年12月22日支付245450元）、2012年1月15日付款记账凭证（记载“付洪智勇购车款”、领款人处无签字、金额为200000元）、招商银行电汇回单（向于琴汇款340000元）拟证明共付款785450元。被告（反诉原告）称该三笔款非案涉房屋的购房款，是原告向被告支付购奔驰车S300的车款（总款为785450元左右）。25、原告（反诉被告）提交2012年1月19日付款记账凭证（摘要记载“付洪智勇款”980000元、“2011/10/9借款”10000元、“888车轿车费”6000元、“888车违章费”14000元、领款人处有签字）拟证明付款983000元。被告（反诉原告）辩称该记账凭证签字并非真实，没有收到该笔款项。26、原告（反诉被告）提交妻子蔡京杉的银行流水（2013年12月5日向于琴账户付款630000元、2013年12月8日向于琴账户付款49000元、49000元及265070元、2013年12月10日向于琴账户付款152000元、2013年12月11日向洪智勇账户付款93000元）拟证明共计付款1238070元。被告（反诉原告）提交其妻子于琴的银行流水及对账单称该几笔款项系还信用卡随后又将此款在大连上岛海珍品有限公司、大连市西岗区金地汽车用品商行刷卡转出，并收取手续费。流水明细中记载2013年12月5日同日在大连上岛海珍品有限公司消费635900元、2013年12月9日在大连市西岗区金地汽车用品商行消费362000元、2013年12月11日在大连市西岗区金地汽车用品商行消费155000元、2013年12月11日在大连上岛海珍品有限公司消费93000元。27、原告（反诉被告）提交付款记账凭证：①2013年12月22日、摘要记载“付洪智勇房款”、“洪智勇购车款抹账顶房款”、金额为144660元、领款人处有签字；②2013年12月28日、摘要记载“付洪智勇房款”、金额为2600元、领款人处有签字；③2014年1月14日、摘要记载“付洪智勇房款”、金额为20000元、领款人处有签字；④2014年3月14日、摘要记载“付洪智勇房款”、“洪智勇购车款抹账顶房款”、金额为286000元、领款人处有签字；⑤2014年7月1日、摘要记载“车款（洪妮）等、金额为190127.48元；⑥2014年9月4日、摘要记载“付洪智勇款”、金额为20000元，领款人处有签字；⑦2014年12月19日、摘要记载“于琴招商银行华府支行”、金额为70000元，领款人处有签字。拟证明付款共计733387.48元。被告（反诉原告）辩称①②③⑤⑥均为房屋使用费；④款项并未收到面包车；⑦凭证中有涂改。28、原告（反诉被告）提供2014年9月26日招商银行汇款单（案外人邹波）证明付款112000元，被告（反诉原告）辩称为还款。29、原告（反诉被告）提交其与蔡京杉的银行流水拟证明付款情况：①2014年1月8日向洪智勇汇款96000元；②2014年1月8日向于琴汇款20000元；③2014年6月9日向洪嘉泽汇款518000元；④2014年7月9日向于琴汇款177500元；⑤2014年9月8日通过四笔49000元向于琴汇款共计196000元，另有记账凭证中记载“付洪智勇房款”、但没有签字金额为196000元；⑥2015年1月8日通过七笔向于琴汇款310000元；⑦2015年1月9日通过两笔向于琴汇款56400元；⑧2015年1月16日付款记账凭证中记载补支王琦车款、倒卡款，支付3500元。被告（反诉原告）辩称①②③④⑤⑥⑦的款项均为信用卡提现、还账款，⑧为房屋使用费。30、原告（反诉被告）提交交易流水、付款记账凭证、电子回执拟证明付款情况：①2015年3月20日向于琴汇款68000元；②2015年7月10日、摘要记载“顶账车（抵交购房款）”、金额为128800元、领款人处有签字；③2015年7月21日、摘要记载“付洪智勇汇洪嘉泽”、金额为68000元、领款人处无签字；④2015年8月5日、摘要记载“付洪智勇”、金额为100000元、领款人处有签字；⑤2015年8月25日、8月26日向于琴汇款48900元、30000元，共计78900元；⑥2015年9月20日、摘要记载“洪智勇”、金额为68000元，领款人处有签字；⑦2014年9月1日购车合同、记账凭证（2015年12月17日、保养248元）；⑧2015年10月20日、摘要记载“于琴付洪智勇”、金额为68000元，领款人处有签字；⑨2015年12月20日、摘要记载“于琴”、金额为68000元，领款人处有签字；⑩2016年2月5日、摘要记载“洪智勇”、金额为80000元，领款人处有签字；⑾2016年3月20日、摘要记载“洪智勇”、金额为100000元，领款人处有签字；⑿2016年4月22日、摘要记载“付洪智勇、洪妮车款、保险”“2014年7月1日已记录但未签”、金额为185415.48元，领款人处有签字；⒀2016年4月27日摘要记在“付洪智勇”、金额为1440元、有签字；⒁2016年4月29日摘要记在“付洪智勇”、金额为100000元、有签字。被告（反诉原告）辩称①⑦为房屋使用费、②收到车但未过户、⑿为重复记账、其余均为还款。31、原告（反诉被告）另提供案外人领取款项的支票存根、记账凭证及被告（反诉原告）出具的借据以证明支付房款。关于上述1-30项收付款情况，原告（反诉被告）另提交蔡京杉、邹波所出具的《代付款证明》,内容为：“本人蔡京杉、邹波及大连奔腾天安汽车服务有限公司在2010年至2016年期间付给洪智勇、于琴、洪嘉泽及其家人或相关人员的款项均为代王徐支付的购买大连市甘井子区山东路XXX房屋的购房款。”原告（反诉被告）另提供被告（反诉原告）于2013年10月30日出具的借条，内容为：“今借王徐人民币贰万壹仟元正，在王徐所购买洪智勇和于顿迪的两套房屋手续未办理落户手续前，洪智勇不得以任何理由借钱或要钱。”原告（反诉被告）称根据该借条内容，其提供的借条中所载的款项均应视为其支付的房款。被告（反诉原告）亦提交大连金龙汽车服务有限公司、大连上岛海珍品有限公司、大连西岗区金地汽车用品商行企业查询信息拟证明原告（反诉被告）利用上述公司的POS机为被告（反诉原告）及家人的信用卡刷卡提现。四、原告（反诉被告）申请本院向大连市甘井子分局兴华街派出所调取的公安行政卷宗(2016年6月28日山东路广汽传祺4S店扰序案)中载有数份对被告（反诉原告）的询问笔录，主要内容为：“芙蓉人家（甘井子）号楼的公建是我的，是我从德邦房屋公司买的，我有买房合同。2010年末（12月份）我又将该公建一部分卖给了王徐，我和王徐各一半，王徐的部分有1050平，其用作车行，房屋买卖合同讲清当时支付100万，剩余11219670元随后付清，但直至现在，其也尚未付清，2016年6月3日，王徐叫着其朋友周彬（音）和我谈，说6月9日前王徐付给我不少于150万，如果不付我将其请走，但10日9时许，王徐也未付我钱，我便从地铁站（甘井子劳动局）雇了9个力工，将王徐二楼大办公室内几张办公桌上的资料，装了七、八箱，又将四个资料柜一起搬到王徐自己的房间了（该房也位于同一楼的公建处），当时现场有王徐公司的一个大姐在现场，那大姐还帮我收拾了。”（2016年6月10日询问笔录）“……问：你名下的公建是哪一套？另一套是谁名下的？答：我名下的是山东路XX号公建，另一套山东路XX号是我外甥于顿迪名下的（这套房子实际也是我的，只是落在于顿迪名下）。问：这两套公建你是否有买卖合同？答：我和于顿迪都有和开发商德邦公司的买卖合同，目前我和于顿迪目前都有这两套公建的所有权。问：王徐向你购买的是哪套公建？你们之间是否签订房屋买卖合同？答：王徐向我购买的是山东路（南）39-1号，我和王徐签订了房屋买卖合同，另一套公建我们之间有口头买卖协议。问：山东路XX号不在你的名下，你为何和王徐签订房屋买卖合同？答：山东路XX号实际上也是我的，于顿迪当时给没给我出委托书我现在想不起来了。当时的委托书我需要回去找找。……问：你是否和王徐签订过山东路XX号公建买卖合同？答：没签过。问：王徐向公安机关提供的你和王徐签订的山东路XX号房屋买卖合同你怎么解释？答：王徐提供的是假合同，我没有签过，上面我的签名也是伪造的。……问：你和王徐签订的山东路XX号公建提出可以为王徐办理产权，但是你只拥有山东路XX号的使用权，你是否可以为王徐办理产权？答：当时可以的，只要王徐将房款交齐，我就可以带王徐去开发商那里，将我和开发商签订的房屋买卖合同改成王徐的名，这样王徐就可以以一手房的手续办理房屋的产权，可以节省不少的税费的费用。问：你和王徐签订的山东路XX号公建买卖合同的履行情况？答：王徐未按合同在30天内1次付清所有房款，王徐也未在和我签订合同当天给我定金，后来我和王徐说，如果你现在拿不钱来，那么你就租我的房子，每个月房租10万元，这些钱以后也可以算在房款里，在2013年12月28日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款2600元。2014年1月14日，在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房款2000元。2015年10月20日在王徐提供的付款记账凭证中，王徐付我房屋租金68000元。2016年4月29日，王徐付我房屋租金10万元。2016年2月5日王徐付我房屋租金8万元。2015年3月21日，王徐付我租金6.8万元。2015年7月21日王徐付我房屋租金6.8万元。2015年8月5日王徐付我房屋租金10万元。2015年9月10日，王徐付我房屋租金6.8万元。2015年12月20日，王徐付我房屋租金6.8万元。2014年12月19日，王徐付我房屋租金7万元。以上共计79.46万元，在王徐以后购买我的房子时候，这些钱都可以算作王徐付给我山东路XX号公建的房款。问：王徐是否以其他形式付给过你山东路XX号公建的房款？答：王徐还给了我3台广汽传祺的吉普车，当时可以算作房款。这三台车总价值约40万元。这其中还有两台车没有过户，还是在王徐名下，我只是使用。问：王徐向公安机关提供付款记账凭证是怎么回事？上边注明是付洪智勇款。答：2011年12月20日，王徐的付款记账凭证记录王徐付给我支票41万元，但是这张支票是空头支票，支票原件还在我的手中，我都没有存。2011年4月26日，王徐还给我一张100万的空头支票（这笔钱是王徐在2009年末向我借的钱，王徐是还我这100万元）。2010年末至2012年，我利用爱人于琴的信用卡（卡号52×××99）向王徐所有的账户陆续打了800余万元，然后王徐再将这些现金转给我，所以才产生了王徐注明是付洪智勇款的付款凭证。问：你向王徐的哪些账户打过钱？答：兴业银行大连分行信付通，大连金龙汽车销售服务有限公司，大连奔腾天安汽车服务有限公司。问：你向王徐打的借条是怎么回事？答：2011年5月19日，我委托王徐向外借了109万元（实际上王徐给我打了98万元，在2012年1月19日王徐的付款凭证中记录），还款日期是2011年7月18日。因为王徐还欠我的钱，我也就没还王徐这98万元。后来还款日期到了之后，王徐说钱是他在外边借的钱替我还上了，于是我又向王徐打了一张126.792万元的借条和133.782万元的借条，用于还前边的王徐替我借的109万元款。2012我向王徐借了50万元，我在2011年10月9日向王徐打了1张57.88万元的借条，还款日期是2011年11月12日，因为我到期未还，所以我在2012年1月13日又向王徐打了一张67.04万元的借条。问：你为何因同一笔款向王徐打多张借条？为何不将旧借条销毁？答：王徐自己说都撕掉了，我也没有查看。问：133万的借条我没还，但是67万的借条我将我的奔驰车给了给了王徐，用于还款。……问：关于你和王徐在2013年10月30日的借条中声明‘王徐所购买的洪智勇和于顿迪的两套房屋手续未办理落户手续前，洪智勇不得以任何理由借款和要钱’你有什么要说的？答：开始我想将这两套公建转到王徐的名下，然后王徐再用这两套公建向外抵押贷款，贷出来的钱再还给我当做房款。后来因为王徐和开发商德邦公司之间有物业费纠纷，王徐就不去办理这两套公建的过户手续，也就贷不到钱。到2013年，王徐也没有给我房款，所以我也不想将房子卖给他了，也不要他的钱，所以我才和王徐有上边的声明。问：王徐未付清山东路XX号房款，为何还使用山东路XX号？答：因为王徐装修4S店的时候厂家验收面积不够，所以王徐和我商量，可不可以先借给王徐使用，待厂家验收完毕后再将山东路XX号还给我，当时我同意了，我说要是有人租山东路XX号，你就将房子倒给我。后来时间一长，没有人租，我也就让王徐先用着了。”（2016年7月6日询问笔录）在公安卷宗内载有一份《房地产买卖合同》复印件（第一页下面空白处手写有“洪智勇提供”），合同首部出卖人处填写为“洪智勇”，买受人处为空白，合同尾部出卖人处填写为“洪智勇”、买受人处填写有“王徐”并加盖手印，且填写有日期“2010.12.20”。合同主要内容：买受人购买坐落于大连市甘井子区山东路XX公建，建筑面积为1246.63平方米。房屋总价款为壹仟壹佰贰拾壹万玖仟陆佰柒拾元整。买受人支付给卖受人房屋订金人民币100万元于买卖双方交接房款时冲抵房款。房屋款需于本合同签订后30日内一次付清。五、原告（反诉被告）提供房屋租赁登记备案证明（2013年8月28日）、《房屋租赁合同》（其上记载为2013年8月26日洪智勇与大连航宝汽车销售服务有限公司签订）及《房屋无偿使用协议》（其上记载为洪智勇与大连外旅汽车服务有限公司于2014年12月29日签订）以证明因为被告（反诉原告）未能办理房屋过户，所以原告方只能以租赁合同的形式办理营业执照，但租赁合同及备案登记中记载租金为零，故原、被告间为买卖合同关系。被告（反诉原告）否认《房屋租赁合同》及《房屋无偿使用协议》中“洪智勇”的签字为其本人签署。本院认为，本案的争议焦点有二：一为原、被告间所签订的《房地产买卖合同》的效力及状态；二为原、被告是否完全履行《房地产买卖合同》所约定的义务。关于焦点一，被告（反诉原告）并未取得案涉房屋的权属登记，而仅为商品房合同备案。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故被告（反诉原告）自被告德邦公司处所购得的案涉房屋，在未进行不动产登记时，被告（反诉原告）对该房屋未取得物权，仅为实践中所称的“物权期待权”。虽然被告德邦公司认可其与被告（反诉原告）间就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》的有效性及被告（反诉原告）已履行支付合同项下房款的义务，且被告德邦公司亦将案涉房屋交付被告（反诉原告）而使被告（反诉原告）可对房屋占有、使用并进行收益，但在未取得物权登记前，其无法处分案涉房屋，故二被告应对其二者间的合同继续履行完毕以使被告（反诉原告）的“物权期待权”转为完整的物权。本院不能仅依据二被告间的债权关系及合同履行情况来直接认定物权转移的结果。故因被告（反诉原告）并未取得案涉房屋的物权，其并不享有取得物权后完整的占有、使用、处分及收益的相应权利。而根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现因被告（反诉原告）并未取得案涉房屋的物权，故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间所签订的《房地产买卖合同》应属于成立但未生效的合同，待被告（反诉原告）取得物权后，该合同方为有效。关于被告（反诉原告）辩称该《房地产买卖合同》因原告（反诉被告）未按期履行且已口头通知解除，故已于2011年1月20日解除一节，本院认为，首先，案涉《房地产买卖合同》虽系成立未生效状态，但根据实践及相关理论亦可进行解除。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”现《房地产买卖合同》约定“买受人无法支付合同签订的第四条房屋定金款以外的房屋款，卖受人有权解除此房屋买卖合同。”且合同约定给付房款的期限为合同签订（2010年12月20日）之后30日内，原告（反诉被告）并未按照合同约定支付全部房屋，故根据合同及法律规定，被告（反诉原告）已享有解除合同的权利。第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告（反诉原告）并未提供充分证据证明其于2011年1月20日向原告（反诉被告）发出解除合同的通知，故被告（反诉原告）主张合同已于2011年1月20日解除，本院不予认定。被告（反诉原告）虽曾以反诉的形式提出解除合同，但在举证期限内又撤回该项诉请并另行主张合同于2011年1月20日解除，故在原、被告均未提出解除诉请及被告（反诉原告）并未取得物权登记的情况下，该《房地产买卖合同》仍处于成立未生效的状态。关于焦点二，现原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）继续履行《房地产买卖合同》，将案涉房屋过户并交付房屋；同时被告德邦房屋协助过户。被告（反诉原告）则反诉主张2011年11月18日至2016年6月11日的房屋使用费。关于原告（反诉被告）的本诉请求，本院认为，首先，继续履行应以合同有效为前提，如上所述，《房地产买卖合同》并不具体继续履行的前提。其次，原告（反诉被告）诉请被告德邦公司协助过户一节，如被告德邦公司所辩，其与原告（反诉被告）并不具有合同关系，且如果允许原告（反诉被告）直接向作为开发商的被告德邦公司主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失。故对于被告德邦公司的答辩，本院予以采纳。第三，原告（反诉被告）在合同签订后至本案辩论终结前是否交付《房地产买卖合同》项下全部房款。关于此点，原、被告间存在极大争议。现原告（反诉被告）提供的付款证据中，不仅包括被告（反诉原告）签字确认的记账凭证、支票所载款项、被告（反诉原告）出具的借据所载的款项，另有案外人领取的款项等。而在被告（反诉原告）签字确认的记账凭证中，亦仅有少数明确标注为“房款”。被告（反诉原告）则辩称案涉房屋价款一分未收到，其接收的款项则为信用卡套现款、房屋使用费及还款等。本院认为，原、被告在合同签订时关系应较为亲密，故此双方在付款、收款上并没有予以明确的记录。但当原、被告间产生争议时，其证据记载内容的不明确显然会造成事实认定的困难。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在原告（反诉被告）所提交的证据中，案外人领取的款项仅以其所述无法推定为被告（反诉原告）所收取的案涉房屋房款；而借据所载的借款，理应为原、被告间借贷关系的标的，原告（反诉被告）虽以2013年10月30日出具的借条证明被告（反诉原告）同意转为房款，但该借条中的内容无法直接证明该节事实；而在部分记账凭证中，记载的付款事项包括“保险费”、“电话费”、“购车款”等，在无其他证据佐证下亦无法被认定为房款；而在部分记载“付洪智勇款”的记账凭证中，被告（反诉原告）也提交信用卡刷卡明细以证明为信用卡套现款，因付款凭证中记载的金额、时间及信用卡消费明细存在一致性，而使款项的支付事由存在合理怀疑而可能无法直接推定为房款。故此，在本案未对已付房款具体数额予以逐笔认定的前提下，暂按照原告（反诉被告）所提供的明确标注为“房款”的记账凭证所载的金额系不足合同所约定的房屋价款。而关于被告（反诉原告）反诉请的房屋使用费，首先，被告（反诉原告）认为合同已在2011年1月20日解除一节,本院不予采纳，故现双方的房屋买卖合同仍在成立未生效状态，在该合同未解除的前提下，被告（反诉原告）诉请使用费并无合同依据。其次，根据公安机关卷宗内记载的被告（反诉原告）的询问笔录，其对于原告（反诉被告）使用案涉房屋的情况亦有相关论述，且其一直认为不存在案涉房屋的买卖合同。最后，被告（反诉原告）对部分付款项凭证的质证意见则为房屋使用费，与其反诉请求有一定重合。综合两个争议焦点，原告（反诉被告）诉请的继续履行合同及被告（反诉原告）反诉请房屋使用费及辩称合同已解除均与本院所认定的合同状态不一致。现因该合同处于成立未生效的状态，或者由被告（反诉原告）取得物权登记使合同生效，或者由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）另行协商解除或诉请确认解除合同并主张已付房款的返还及相应的损失。同时考虑到本案案涉标的较大，为避免原、被告诉累，对于原告（反诉被告）诉请交付房屋及被告（反诉原告）反诉请房屋使用费本案中暂不予处理，原、被告预先交付的该部分诉请的诉讼费用亦予以退回，原、被告可待合同状态发生变更时另诉主张。关于原告（反诉被告）诉请继续履行合同及房屋过户的履行行为诉请，予以驳回，并按照《诉讼费交纳办法》“非财产案件”类收取100元案件受理费。关于原告已付房款的具体数额，因并不涉及该项诉请，本案中不进行认定，但如上所述，对于款项支付的真实情况，原、被告是唯一知情者，二人均应按照《中华人民共和国民法总则》第七条所规定的遵循诚信原则，依据事实及证据，合理主张其合法权益。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王徐主张继续履行合同、被告（反诉原告）洪智勇、被告大连德邦房屋开发有限公司协助办理房屋过户的本诉请求。二、驳回原告（反诉被告）王徐的其他本诉请求（程序上）。二、驳回被告（反诉原告）洪智勇的全部反诉请求（程序上）。本诉案件受理费人民币78384元【按照诉请交付房屋（价款为9511920元）预收】，由原告（反诉被告）自行承担100元，其余部分78284元，待本判决生效后退回。反诉案件受理费39190元【按照原反诉请解除合同（合同价款为9511920元）减半预收】，本院不予收取，待本判决生效后退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  马雯菁人民陪审员  张晓青人民陪审员  陈 梅二〇一九年五月三十一日书 记 员  王 月本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。