江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初977号原告：熊某某，女，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：黄永强，北京大成（南昌）律师事务所兼职律师，执业证号：13601199920670228。委托诉讼代理人：肖静，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011808210205。被告：李某某，男，汉族，住江西省赣州市宁都县。被告：曹某某，女，汉族，住江西省上饶市万年县。以上两被告共同委托诉讼代理人：钟孝祥，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201410222933。以上两被告共同委托诉讼代理人：王琳，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201811039777。被告：江西省鸿基房产置换有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区广场东路125号，统一社会信用代码：91360100612656027H。法定代表人：辜国华，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：张代路，该公司员工。原告熊某某诉被告李某某、曹某某、江西省鸿基房产置换有限公司房屋买卖、居间合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊某某及其委托诉讼代理人黄永强，被告李某某、曹某某的委托诉讼代理人钟孝祥、王琳，被告江西省鸿基房产置换有限公司的委托诉讼代理人张代路均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊某某向本院提出诉讼请求：1、确认原告解除与三被告签订的《南昌市城市房屋存量买卖居间合同》的行为有效；2、判令被告一、被告二返还原告已支付的购房款及三个月房屋按揭款1167169元并支付利息（自转账之日起至实际归还全部款项日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂计至2019年2月1日，为82664.49元）；3、判令被告一、被告二支付违约金63万元；4、判令被告三返还中介费5万元并支付利息（自转账之日起至实际归还全部款项日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂计至2019年2月1日，为3569.01元）；5、本案诉讼费、诉讼保全费由三被告承担。庭审中，原告将其第二项诉讼请求变更为：“判令三被告返还原告已支付的购房款及三个月房屋按揭款1167169元并支付利息（自转账之日起至实际归还全部款项日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂计至2019年2月1日，为82664.49元）”事实和理由：被告一李某某与被告二曹某某系夫妻。2017年7月31日，被告一李某某、被告二曹某某（称甲方）与及原告熊某某（称乙方）、被告三江西省鸿基房产置换有限公司（称丙方）签订合同编号为1720472《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定：“甲方自愿将合法拥有的坐落于南昌市红谷滩新区碟子湖大道莱蒙都会小区某房屋（购房合同号1000428098）的房屋出售给乙方；甲乙双方商定房屋买卖价款人民币210万元；甲乙丙三方同意合同签订2个工作日内共同到房屋产权交易登记机构办理委托公证手续；原告支付除被告一李某某还贷金额外的80%的房款给被告一、被告二；被告一、被告二在收到首付款（且办理公证手续）当日，与原告正式办理房屋交接手续。被告一、被告二确保签订本合同起30个工作日内将产权证原件交“鸿基房产”处查档：甲方同意在办理委托公证手续后由乙方继续按月归还银行月供，乙方需按期归还，不得影响甲方征信；在办理完委托公证手续后，任何一方违约，需赔偿守约方成交总价的30%作为违约金。”合同签订当日原告与被告一、被告二办理了公证委托书。合同签订后，原告按约定于2017年7月31日向被告三支付了5万元中介费，并陆续向被告一、被告二支付了115万元购房款，并向房屋按揭银行支付了三个月的银行按揭款17169元。被告一、被告二仅向原告交付房门钥匙及门禁卡，拒绝配合原告办理涉案房屋的产权手续以及过户手续。2017年10月16日，原告向南昌市东湖区人民法院提起诉讼，请求法院判决确认合同编号为1720472《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效，被告配合原告办理涉案房屋的所有权登记手续及协助原告办理该房屋权属过户手续。南昌市东湖区人民法院于2018年4月2日作出了（2017）赣0102民初4433号民事判决，判决认定合同编号为1720472《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效，原告已经依合同支付115万元购房款及银行月供17169元，原告也实际接收了房屋，但由于被告未办理买卖房屋的产权登记手续，且被司法查封，无法履行过户手续，原告主张被告配合原告办理涉案房屋的所有权登记手续及协助原告办理该房屋权属过户手续，不予支持。该判决现已生效。被告一、被告二拒绝办理案涉房屋的产权手续，并拒绝将房屋过户给原告，属于根本性违约，合同各方买卖房屋的合同目的无法实现。原告已于2019年1月27日书面通知三被告解除合同，被告一、被告二应返还原告已支付的1167169元购房款及其利息，并按照合同约定向原告支付合同成交总价（210万元）的30%的违约金，计63万元。被告三江西省鸿基房产置换有限公司存在重大过错，由于原告与被告一、被告二未能达成房屋交易，且原告已请求解除案涉合同，因此被告三应当向原告返还中介费5万元并赔偿原告利息损失。原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告李某某、曹某某辩称，我方积极履行了合同义务，没有违反合同约定，对案涉房屋无法过户我方不存在任何过错，根据三方签订的买卖居间合同对于房屋过户事宜的约定，我方仅需配合原告办理委托公证书，授权给原告，由原告自行办理过户手续，且过户的时间由原告自行决定，在合同签订之日，我方按照合同约定已经办理了委托公证书，办理具体的房屋过户手续事宜应当由原告自行办理，我方出具委托公证书的行为可视为已经履行了合同义务，房屋买卖签订后，原告没有及时办理房屋过户手续导致案涉房产被司法查封，最终无法过户，原告存在重大过错责任。原告第一项诉讼请求并不能完全等同于确认相关合同已经解除了，原告完全可以通过提出执行异议或者财产保全维护其合法权益。被告江西省鸿基房产置换有限公司辩称，1、熊某某与李某某、曹某某之间的房屋买卖合同是通过我公司居间服务促成的，并且房屋买卖合同合法有效；2、买卖双方的房屋买卖合同解除，不能归责于我公司，更不能作为原告拒绝支付中介佣金的理由；3、目前未发现原告有支付中介佣金五万元的相关证据，且合同约定佣金是52500元，原告就算支付了五万元佣金，还欠我公司2500元佣金费，我方保留追究未付中介费的权利。4、原告要求我公司承担第二项赔偿责任，没有法律和事实依据。根据当事人的陈述和审查确认的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同、银行转账凭证、房屋产权证、收条、（2017）赣0102民初4433号民事判决书、法律文书生效证明书、委托公证书等证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，被告李某某、曹某某（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）及被告江西省鸿基房地产置换有限公司（丙方、居间方）签订一份南昌市城市房屋存量房买卖居间合同，合同约定：1、甲方自愿将合法拥有的坐落于南昌市红谷滩新区碟子湖中大道莱蒙都会小区（购房合同号1000428098）的房屋一套出售给乙方，购房合同记载的建筑面积为96.94平方米；2、甲乙双方商定房屋买卖价款人民币210万元；3、甲乙丙三方同意合同签订贰个工作日内共同到房屋产权交易登记机构办理委托公证手续；甲乙双方同意乙方在办理交易手续当日以直接支付全款的方式将房款付给甲方；4、甲方同意在收到首付款当日内，于乙方正式办理房屋交接手续；5、本合同自订立起，丙方即参与了该房屋买卖居间活动，并按相关规定提供了相应的居间服务，丙方于甲乙双方商定收取该房屋买卖中介佣金，其中，甲方应支付佣金零元，乙方应支付佣金52500元；6、本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金五万元；7、其他约定事项：经甲乙双方协商一致，甲方于签订本合同后两个工作日内办理委托公证至乙方名下，乙方支付除甲方还贷金额外80%的房款给甲方，公证费由乙方承担，公证书由丙方保管，剩余房款乙方于甲方将该房产权证交丙方处并查档后两个工作日内付清给甲方，甲方确保签订本合同起三十个工作日内将产权证原件交丙方处查档，甲方同意在办理完委托公证手续后由乙方继续按月归还银行月供，乙方需按期归还，不得影响甲方征信，在办理委托公证手续当天甲方需将结婚证原件交丙方处保管，待乙方办理完过户手续后退还甲方，过户时间由乙方自行决定，甲乙双方任何一方违约则需赔偿守约方成交总价的30%作为违约金等。合同签订当日，原、被告双方办理了公证委托书，内容为：现因我们不能亲自前往办理坐落在南昌市红谷滩新区碟子湖中大道莱蒙都会小区（详见南昌市商品房买卖合同编号：1000428098）不动产的相关手续，现委托熊某某为我们的代理人，全权代表我们办理上述不动产属于我们的产权份额的下列事项：1、代为依法办理上述不动产的还贷、解除抵押登记、解除第二顺位抵押登记、领取他项权证、不动产登记证明和房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证书等一切相关事宜；2、代为依法办理上述不动产的查档、撤档、注销、打印买卖合同、房屋信息改错、更正登记等相关事宜；3、代为办理该不动产转让（出售）及相关一切事宜并签署相关协议和文件；4、代为办理不动产过户及相关手续，代收房款等事宜；5、代为到税务部门办理缴纳相关税费及相关事宜；6、若买受人选择银行按揭方式，受托人有权协助买受人办理银行按揭等相关手续；7、代为办理上述房屋的拆迁及收取房款等相关事宜；8、代为查询、复制、领取婚姻档案及相关材料；9、代为向中国人民银行金融信用信息基础数据库查询委托人信用报告；10、代为接受登记机构的询问。委托人在办理上述事项范围内所签署的文件及发生的费用，我们均予以承认，并承担一切法律后果。委托期限：自签订之日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。委托人李某某、曹某某。之后原告收到被告交接的房屋，原告支付购房款115万元给被告并支付了三个月的银行按揭款计17169元。因涉诉房屋未能办理产权证，原告于2017年10月17日遂诉至本院，请求判令：1、确认原告与两被告于2017年7月31日签订的合同编号为1720472的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效；2、判令两被告立即配合原告办理涉案房屋的所有权登记手续及协助原告办理该房屋权属过户手续，并承担首次房屋办理产权证的契税及房屋维修基金费用；3、判令两被告承担原告因诉讼而支付的律师费3万元；3、判令两被告承担本案诉讼费、保全费。本院经审理后于2018年4月2日作出（2017）赣0102民初4433号民事判决书，认定涉诉房屋已被司法查封，无法履行过户手续，遂判决：一、确认原告熊某某与被告李某某、曹某某于2017年7月31日签订的合同编号为1720472的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》有效；二、驳回原告熊某某其他诉讼请求。该判决书已于2018年5月25日生效，原告故提起本次诉讼。另查明：被告李某某、曹某某于2014年7月16日与南昌莱蒙置业有限公司签订南昌市商品房买卖合同，约定被告以1200340元的价款购买莱蒙都会小区一期（购房合同号1000428098）的房屋一套。该房未办理产权登记，且已被司法查封。原告熊某某名下尚有两套房产：1、坐落于红谷滩新区红谷中大道红谷凯旋小区房屋一套（洪房权证红字第××，单独所有，不动产面积110.87㎡，使用期限70年，登记时间为2012年5月31日）；2、坐落于西湖区丁公路乐盈商业广场房屋一套（赣2018南昌市不动产权第0125511号，单独所有，不动产面积70.52㎡，使用期限40年，登记时间为2018年6月29日）。本院认为，原、被告签订的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同系三方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因涉诉房屋已被司法查封，无法办理房产过户手续，经本院释明后，两被告仍未在本院指定期限内办理解除司法查封、消除过户障碍的相关手续，原告的合同目的已不能实现，故原告请求解除合同的诉请，本院予以支持。对于合同解除的时间，原告主张以其2019年1月27日向三被告书面寄送解除合同通知的时间为准，但三被告辩称均未收到该通知，故通知解除并未生效，本院确定以三被告最后签收原告起诉状副本的时间即2019年2月1日作为合同的解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行。对原告主张要求三被告返还已支付的购房款及三个月银行按揭款共计1167169元并支付利息的诉请，被告李某某、曹某某对收到原告的购房款115万元及原告代为支付的三个月银行按揭款17169元不持异议，故被告李某某、曹某某应依法负有向原告返还上述款项的义务，对原告该诉请，本院予以支持，对原告要求被告江西省鸿基房地产置换有限公司共同返还上述款项的诉请，于法无据，本院不予支持。对原告主张要求被告李某某、曹某某支付违约金63万元的诉请，原告依据的是合同其他约定事项中“甲乙双方任何一方违约则需赔偿守约方成交总价的30%作为违约金”的约定，本院认为，原、被告在合同中明确约定“甲方于签订本合同后两个工作日内办理委托公证至乙方名下……甲方同意在办理完委托公证手续后由乙方继续按月归还银行月供，乙方需按期归还，不得影响甲方征信……过户时间由乙方自行决定。”因此，涉诉房屋何时办理过户手续，原告享有主动权，被告仅负有配合、协助义务，而在合同履行过程中，原告在明知涉诉房屋有按揭贷款，存在权利负担的情况下，仍选择按月代两被告支付房屋按揭款，在长达数月的时间，怠于行使权力，未积极去消除涉诉房屋的过户障碍，及时办理过户手续，最终导致涉诉房屋被司法查封，原告负有不可推卸的责任，加之原告名下已有其他房产，在与三被告签订合同时，有可能存在限购情形，导致合同解除，原告具有过错，故对原告该诉请，本院不予支持。对原告主张要求被告江西省鸿基房地产置换有限公司返还中介费5万元并支付利息的诉请，被告江西省鸿基房地产置换有限公司认可收到该5万元中介费，但辩称收费合理合法，本院认为，合同第十条明确约定：“本合同自订立起，丙方即参与了该房屋买卖居间活动，并按相关规定提供了相应的居间服务，丙方于甲乙双方商定收取该房屋买卖中介佣金，其中，甲方应支付佣金零元，乙方应支付佣金52500元”，造成合同解除，系原告自身过错，与被告江西省鸿基房地产置换有限公司无关，其收取中介费5万元的行为，符合合同约定，故原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、原告熊某某与被告李某某、曹某某、江西省鸿基房产置换有限公司签订的《南昌市城市房屋存量房买卖合同》于2019年2月1日解除；二、被告李某某、曹某某于本判决生效之日起十日内返还原告熊某某购房款及房屋按揭款共计1167169元，并应按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年1月29日起至返还之日止的利息;三、驳回原告熊某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告熊某某预交的案件受理费22200元，财产保全费5000元，合计27200元，由被告李某某、曹某某承担13400元，原告熊某某承担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  徐先良人民陪审员  徐白茹二〇一九年五月二十日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。