湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1124民初1331号原告：石丽，女，汉族，1973年11月9日出生，湖北省英山县人，住英山县，原告：石春丽，女，汉族，1965年8月6日出生，湖北省英山县人，住英山县，二原告共同委托诉讼代理人：李秋元，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。二原告共同委托诉讼代理人：王强，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：英山县大众房业有限公司。住所地：英山县温泉镇金石路26号。统一社会信用代码：91421124180613006C。法定代表人：方旺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐定国，该公司经理，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：邓光曙，湖北毕升律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：余曙光，男，汉族，1962年4月22日出生，湖北省英山县人，教师，住英山县温泉镇黄坪巷168号，现住英山县，第三人：周萍，系余曙光妻子，女，汉族，1963年9月7日出生，湖北省英山县人，农村合作银行英山县支行职工，住英山县温泉镇黄坪巷168号，现住英山县，第三人共同委托诉讼代理人：刘良民，湖北超强律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人共同委托诉讼代理人：李力，湖北超强律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告石丽、石春丽与被告英山县大众房业有限公司（以下简称“大众公司”）、第三人余曙光、周萍合同纠纷一案，本院受理后，于2017年12月15日作出（2017）鄂1124民初432号民事判决，石丽、石春丽以及英山县大众房业有限公司均提出上诉，黄冈市中级人民法院于2018年8月1日作出民事裁定撤销原判决，发回重审。本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告石丽、石春丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告大众公司按照合同约定应当还建的英山县城北农贸市场（金石壹号）临鸡鸣路街面商铺房屋66㎡市场价值赔偿损失1586310元；2、判令被告大众公司按照评估价30%支付违约金，并自2017年1月22日起按照每日800元支付违约金直至上述赔偿实际支付之日止；3、判决大众公司支付2018年1月23日至2019年1月22日租金8万元，2019年1月23日起按照年租金9万元的标准计算支付租金至上述赔偿款实际支付之日；4、判令被告大众公司赔偿律师代理费损失70000元；5、判令被告承担本案的保全费2000元、鉴定费17171元及诉讼费用。事实和理由：2015年1月22日，我们二人与被告大众公司订立《房屋改造置换协议书》，约定将我们享有的位于英山县××路门店房屋交被告拆除，由被告在原址改造还建临鸡鸣路街面相应的一楼门店，建筑面积为66㎡，不少于两联。被告大众公司保证在我们交付门店房屋之日起二十四个月内交付约定还建房屋，保证其具备改造英山县城北农贸市场法定一切相关手续，能依法订立本合同。如被告大众公司未按约定及时交付还建门店，应当自逾期之日按照每日800元支付违约金至实际交付为止，不同的违约行为导致的违约金分别及同时计算，如被告交付的上述门店不符合约定，两原告有权要求按照房屋当时市场总价的30%支付违约金，违约方应当赔偿因其违约造成权利方为实现权利而发生的诉讼费、鉴定费、保全费、律师费、交通费等相关费用损失。订立上述协议后，我们即依约向被告大众公司交付房屋及两证。现约定期限已经届满，被告大众公司拒绝将在原有门店地址上所建房屋交还给我们，仅提出向我们交付4-208号门店，但该门店交还不符合约定，且明显将导致我们巨大损失，我们拒绝接受。被告大众公司未依约交还房屋，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向我们交付城北农贸市场（金石壹号）临鸡鸣路街面相应的一楼门店（即过道两边各一间，其中4-207全部、4-208全部及4-209相邻部分，建筑面积共计66㎡），经多次催告被告大众公司，协商至今无果。被告大众公司辩称，1、原告所诉双方于2015年1月22日签订了《房屋改造置换协议书》是事实，我公司并不否认。2、我公司基本上按双方所定《房屋改造置换协议》履行置换义务。100平方米的房屋两原告已领，我公司按合同约定建成的置换房屋也已通知原告受领，通知原告受领门面房屋为4-208号门面，4-209号门面，虽然置换面积略少于合同约定，位置稍有变动外，其余方面均已履行完毕。3、原告要求我公司交付4-207号门面全部、4-208号门面全部，及4-209号门面的相邻部分明显不合常理。原告原有门店面积只有58.9平方米，我公司承诺按66平方米置换，因本次房屋改造受城市控规规划退让影响，双方拟定的置换房屋因控规退让而部分落空。由于是城市的整体规划，不是置换原告一家的门面，各置换户的门店位置大都发生了位移，有的甚至规划的道路不复存在，在这种情况下原告非要在原址一丝不变予以还建，有违常规。我公司在相邻位置置换，合情合理的。4、对照双方签订《置换协议》，我公司虽有违约情形，但是该协议所定违约金明显过分高于其实际损失，根据法律规定，我公司可以要求人民法院予以适当减少。原告原有房屋是危房，其本来就要自筹资金改造，答辩人是为了落实县政府的“十个六”项目，才启动项目建设，原告实际上是搭上了我公司的顺风车，我公司除了给原告新建门面置换外，还给付原告价值35万元的房屋一套面积100平方米；且在建房期间原告的店面租金亦是我公司承担的。加之，原告本来要自己出钱改造的危房，却因我公司的参与，而转由我公司出资为原告改造。这充分说明原告不但在经济上没有收到任何损失，反而无偿取得了一套价值35万元的房屋。可见原告在经济上没有受到任何损失，反而是我公司受损。第三人余曙光、周萍辩称，1、两原告的诉求没有事实依据，金石1号-207门面早已是我们二人的合法财产。我们于2006年12月30日在温泉镇××路（××卫街口处）购得一联门面，建筑面积35平方米，原房产证号为01××48。2014年11月7日，大众公司与我们签订《旧房统一改造协议》，约定我们现有门面为一楼临街（鸡鸣街），大众公司在原址还建一楼临街且门向朝东的门面，室内地面朝鸡鸣街公路平齐。房屋竣工后，大众公司于2016年12月30日依据上述合同约定与我们签订了《门店还建交付协议书》，交付位置为金石1号4号楼一层进过道左侧，店号4-207，以上事实充分证明了金石1号4-207门面从2016年12月30日起就是我们依法取得的合法财产，我们对该门面是合法占有的。2、英山县人民法院已作出裁定认定金石1号4-207门面为我们的合法财产。石丽、石春丽采取欺骗手段于2017年4月5日将金石1号4-207门面进行了财产保全，英山县人民法院在不知情的情况下，查封了该门面，大众公司于2017年4月10日依法向英山县人民法院递交了《复议申请书》，法定代表人方旺林在复议申请书上陈述了事实：①余曙光、周萍还建的门面均系原址房屋；②大众公司于2016年12月30日就与余曙光、周萍办理了还建交接手续，也就是说，余曙光、周萍已于2016年12月30日依法取得了金石1号4-207门面的所有权；③法院作出裁定予以查封，其行为不妥。同时我们也向英山县人民法院递交了《复议申请书》，英山县人民法院依法举行了听证会，并于2017年5月24日作出裁定：“撤销本院（2017）鄂1124财保2号民事裁定，本裁定立即开始执行”。这充分说明：英山县人民法院已认定金石1号4-207门面是我们的合法财产。3、石丽、石春丽恶意串通，企图通过诉讼、保全手段侵害我们的合法权益，属恶意诉讼，其行为违反了相关法律规定，且给我们造成重大损失。我们已于2017年2月5日与胡知辉、汪瑞端签订了门面租赁合同，并收预约金1万元，接着与张自强签订了门面装修合同，约定于2017年3月10日至15日交付使用，谁知两原告闹上门来，百般阻挠，换锁、用“502”胶水堵锁眼、丢毁装修工人工具、用沙堵门等，使门店装修被迫停工。两原告的恶意破坏，造成我们因租赁违约、装修违约而损失，还有几个月的租金损失及修门换锁损失等共计3.8万元，而且损失还在扩大。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告石丽、石春丽提交的证据三，系英土国用（2014）第029841855国用土地使用权证复印件一份，拟证明：原告石丽、石春丽原享有英山县××××路本案争议商铺所在地国用出让商业用地土地使用权，使用面积59.19平方米，分摊面积14.70平方米。被告大众公司对该土地使用证的真实性无异议，但认为土地使用证上反映的59.19平方米是共有土地面积，分摊到两原告的土地面积只有14.70平方米。第三人余曙光、周萍对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该土地面积是5人按份共有。本院认为，该证据内容真实，来源合法，且与本案具有关联性，证明了两原告原来享有土地使用权的相关情况，本院依法予以采信。2、关于原告石丽、石春丽提交的证据四，系英山县房权证温泉镇字第××号房屋所有权证复印件一份，拟证明：原告石丽、石春丽享有英山县××××路本案争议商铺所在地原一楼商铺房屋所有权，建筑面积58.90平方米。被告大众公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为建筑面积是五户共有的。第三人余曙光、周萍对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为建筑面积是5人共有的，不是两原告共同所有的。本院认为，该证据内容真实，来源合法，且与本案具有关联性，证明了两原告原来享有房屋所有权的相关情况，本院依法予以采信。3、关于原告石丽、石春丽提交的证据五，系原商铺房屋照片一份，拟证明：原告石丽、石春丽享有英山县××××路本案争议商铺所在地原一楼商铺房屋外观及所处位置。被告大众公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，房屋是危房和旧房。第三人余曙光、周萍对真实性无异议，对证明目的有异议，进一步佐证了商铺前面是一联房屋，该快餐店没有注明是两原告所有。本院认为，被告大众公司和第三人余曙光、周萍对真实性均无异议，且该证据与本案具有关联性，能够证明原一楼商铺房屋外观及所处位置，故本院依法予以采信。4、关于原告石丽、石春丽提交的证据六，系2014年3月18日英山县房地产管理局测绘图复印件一份，拟证明：2014年3月18日英山县房地产管理局工作人员对两原告享有的原商铺进行测量，证明了原商铺面宽、径深、机构、面积及位置情况。被告大众公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为测绘的面积比房产证的面积小，临街面只有一联房屋，宽度只有3.6米。第三人余曙光、周萍对真实性无异议，对证明目的有异议，测绘的面积比房产证的面积小，也印证了临街面只有一联房屋。本院认为，被告大众公司和第三人余曙光、周萍对真实性均无异议，且该证据与本案具有关联性，能够证明原商铺面宽、径深、机构、面积及位置情况，故本院依法予以采信。5、关于原告石丽、石春丽提交的证据七，《房屋改造置换协议书》复印件一份，拟证明：2015年1月22日，原告石丽、石春丽与被告大众公司订立《房屋改造置换协议书》，约定将两原告享有的位于英山县××××路门店房屋拆除，由被告在原址改造还建临鸡鸣路街面相应的一楼门店，建筑面积为66平方米，不少于两联；被告大众公司保证在两原告交付门店房屋之日起二十四个月内交付约定还建房屋，保证其具备改造英山县城北农贸市场法定一切手续，能依法订立本合同；如被告未按约定及时交付门店，应当自逾期之日按照每日800元支付违约金至实际交付为止，不同的违约行为导致的违约金可以分别及同时计算；如被告交付的门店不符合约定，两原告有权要求按照房屋当时市场总价款的30%支付违约金；违约方应当赔偿因其违约行为造成权利方为实现权利而发生的诉讼费、鉴定费、保全费、律师费、交通费等相关费用损失。被告对两原告享有的房屋及土地权利进行了现场核实和确认。被告大众公司对真实性无异议，但认为该协议书是双方签订的，但公司没有违约，公司向两原告交付房屋，口头上和书面上都通知了，两原告不愿意接收；且对合法性有异议，认为合同约定违约金部分及相应店面面积部分不符合法律规定，多余的面积法律不予支持。第三人余曙光、周萍认为合同本身存在瑕疵，不能达到原告的证明目的，合同属于重大误解，违背了城市规划法。合同中关于诉讼费、鉴定费、保全费、律师费、交通费等相关费用的约定违背了合同法的规定。本院认为，该协议系两原告与被告签订，被告大众公司对真实性无异议，且该协议与本案具有关联性，协议的签订亦系当事人意思自治，故对该证据本院依法予以采信。6、关于原告石丽、石春丽提交的证据九，系英山县城乡规划局（英规选字[2014]第118号）《关于城北农贸市场出让地块建设项目规划设计条件应满足下列要求》文件、建设用地规划许可证（地字第英规201409023号）、建设工程规划许可证（建字第英规201503028号）及详细规划图、建筑方案图复印件各一份，拟证明：两原告原商铺所在地改造方案得到英山县规划主管部门批准，被告按照红线范围建设的编号4-207商铺均在两原告原商铺所在地范围，而与第三人周萍、余曙光无关。被告大众公司对规划本身无异议，但对证明目的有异议，认为该证据只能证明与大众公司项目有关的手续，不能证明商铺属于原告；房屋规划为城北农贸市场的建筑规划，不是原告房屋的建筑规划，用地红线和规划控制界线，原告原有实际用地面积和房屋面积发生了变化。第三人余曙光、周萍对规划本身无异议，但认为规划不全面，规划是城北农贸市场整体的规划，规划是大众公司的规划，不是原告门店的规划，不能证明是原告个人的规划。本院认为，该证据来源合法，内容真实，但该证据仅能证明城北农贸市场整体规划相关情况，两原告原商铺亦纳入整体规划范围之内，故本院对其真实性和合法性依法予以采信，但对两原告以此支持证明目的不予采信。7、关于原告石丽、石春丽提交的证据十，系新建房屋照片一份，拟证明：被告改造施工后新建商铺外观及位置。被告大众公司认为照片是真实的，对证明目的有异议，只能证明大众公司开发的金石一号是在这个位置；图片与证明目的不相符，原告原有房屋都在这个范围内，后因改造，原有面积缩小了，原告要求按原来的面积给付相应的面积不现实。第三人余曙光、周萍对照片真实性无异议，对证明目的有异议，改造后的房屋需要分配后才能证明属于谁，图片与现状不符。本院认为，被告大众公司和第三人余曙光、周萍对真实性均无异议，故对其真实性本院依法予以采信；但该证据仅能证明被告大众公司对该地段改造后的整体外观情况，不能达到两原告的拟证明目的，故对两原告提出的拟证明目的，本院依法不予采信。8、关于原告石丽、石春丽提交的证据十一，系英山县房地产管理局档案资料共12页，拟证明：被告建设的金石壹号商品房取得预售许可，英山县房地产管理局对金石壹号商品房（包括争议房屋）进行测绘的情况，被告向英山县房地产管理局报备的商铺还建面积、销售均价及4-207销售备案价格。被告大众公司对真实性无异议，但与本案无关。第三人余曙光、周萍认为该证据只能证明商铺销售价格方案，不能证明还建的面积，该证据与本案无关。本院认为，该证据来源合法，内容真实有效，本院依法予以采信。9、关于原告石丽、石春丽提交的证据十二，系郑红梅、石金凤、凡新民证明材料复印件一份，拟证明：原怡和快餐店房屋（即两原告原商铺）改造后该处的位置变为现在的金石一号4号楼过道左侧4-207商铺。被告大众公司对证据形式有异议，不符合证据要素，没有郑红梅、石金凤、凡新民的个人信息情况。第三人余曙光、周萍对真实性、证据形式、合法性及证明人的身份有异议，认为该证据不符合证据规则，且没有郑红梅、石金凤、凡新民的身份情况，是否是三人所写有异议。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，三份证明均为证人证言，其证据形式不合法，不具备证明力，本院依法不予采信。10、关于原告石丽、石春丽提交的证据十三，湖北省物价局湖北省司法厅文件（鄂价工服[2016]42号）及附件《湖北省实行政府指导价的律师服务收费标准》、律师代理费发票一份，拟证明：因被告违约导致两原告为实现权利提起诉讼发生律师代理费损失7万元。被告大众公司对真实性无异议，对证明目的有异议，律师费是由委托人与受托人之间的委托与受委托关系，与被告无关。第三人余曙光、周萍对真实性无异议，对证明目的有异议，原告的律师费与第三人无关。本院认为，被告大众公司和第三人余曙光、周萍对真实性均无异议，该证据来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。11、关于原告石丽、石春丽在第二次开庭中提交的证据一、录音一份，拟证明：2017年7月12日，两原告向英山县建设局信访确认了本案争议门店至今未办理竣工验收手续。被告大众公司对该证据有异议，认为：关于验收，第一步是主体验收，主体验收已完成，水电验收也已完成，已经投入使用。整体验收待单项验收完成后，报建设部门备案验收，公司已向住建局提出申请要求复核。公司交房标准是按照住建局和技术监督总局的标准实施，满足3个条件之一就可以交房，一是主体验收，二是可以装修，三是面积实测报告。我公司的项目符合两个条件。第三人余曙光、周萍认为证据形式不合法，不具备证据三性，且不能达到两原告的证明目的，接待原告的人员是司机，不懂业务。该证据中到底是石丽还是石春丽问话听不清楚。我们的门店符合交房的条件，交房的程序合法，没有办理竣工验收不必然导致合同无效，被告已办理分项验收，不影响交房，并且被告已向相关部门申请竣工验收。本院认为，原告没有提供其他证据佐证该证据是在公开的情况下以合法途径取得的，本院依法不予采信。12、关于石丽、石春丽提交的湖北九洲房地产评估经纪事务所出具的《房地产司法鉴定估价咨询报告》，拟证明英山县金石壹号66㎡商业房地产市场价值评估单价为24035㎡，总价为1586310元。被告大众公司对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该证据来源合法，具有证明力，本院予以采信。13、关于被告大众公司提交的证据一，旧房照片一份，拟证明：原告原有房屋是旧房及危房的事实。原告石丽、石春丽对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该照片刚好证明两原告原来商铺所处的位置。第三人余曙光、周萍无异议。本院认为，该照片仅显示房屋外观情况，无法核实房屋是否危房，故本院仅对该证据的真实性予以采信。14、关于被告大众公司提交的证据二，关于旧房改造的合作意向书复印件一份，拟证明：本案包括原告在内的18户危房要求与被告同步改造。原告石丽、石春丽对真实性有异议，不是原件，对证明目的有异议，该意向书即使是真实的，该内容仅是申请人一方的意思表示，该申请未经相关主管部门核实，与本案无关联性，该意向书是2012年制作，该签名是原房主签名，没有两原告确认。第三人余曙光、周萍无异议。本院认为，该证据与本案不具备关联性，本院依法不予采信。15、关于被告大众公司提交的证据三，信访登记表、信访问题函、信访问题回复函复印件各一份，拟证明17户房主房屋改造因与原告无法达成一致，改造受困。原告石丽、石春丽对真实性有异议，不是原件，对证明目的有异议，该材料反映原告一家就拆迁还建事宜并未达成协议的争执情况。第三人余曙光、周萍无异议。本院认为，该证据与本案不具备关联性，本院依法不予采信。16、关于被告大众公司提交的证据四，红卫街新农村宿舍楼居民的证明复印件一份，拟证明原有房屋居住及门店的分布情况。原告石丽、石春丽对真实性和对证明目的有异议，认为该证明中没有两原告的签名确认。第三人余曙光、周萍无异议。本院认为，在庭审中本院已查明原有房屋一楼门店所有权人的顺序从南往北为王彦昌、余曙光、石春丽、李长啸，故该证据本院依法予以采信。17、关于被告大众公司提交的证据五，《房屋改造置换协议书》复印件一份，拟证明原来原有的房屋面积是58.90平方米，而原告要求置换面积是66平方米，高于原有房屋面积，原告所约定违约金计算方法不符合法律规定，约定的还建位置是在原来临街的位置，本案被告在原告强索下，补偿了100平方米面积的房屋，该行为属于胁迫的行为。原告石丽、石春丽对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，合同上有明确约定。第三人余曙光、周萍无异议。本院认为，第三人余曙光、周萍对该证据无异议，原告石丽、石春丽对其真实性、合法性、关联性无异议，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信，但被告大众公司称其在原告石丽、石春丽胁迫下补偿了100平方米面积的房屋，但未提供相关证据予以证实，故对其提出的拟证明目的，本院依法不予采信。18、关于被告大众公司提交的证据六，领条、交房协议、交房通知书复印件各一份，拟证明被告履行了合同义务。原告石丽、石春丽对领条的真实性无异议、对证明内容和关联性有异议，涉及的租金并不是被告新还建门店给付的租金，给付的是原拆迁门店补偿的租金，与新门店没有关联性；交房协议与本案无关联性；对交房通知书的合法性、关联性、真实性有异议，没有送达不能确认，没有通知所要交付的具体房屋，该房屋至今没有进行竣工验收。交房协议本身不能证明最后履行交付的具体时间。第三人余曙光、周萍无异议，但提出208号、209号由原告实际占有，207已经还建了，但是由于被告用沙堵住207，致使第三人无法居住。本院认为，领条、交房协议内容真实，虽未涉及门店交付，但仍与本案有关联性，其证明了被告大众公司履行了《房屋改造置换协议书》中的相关约定内容，本院依法予以采信；虽交房通知书的内容真实，具备真实性，但对于通知是否送达至两原告，被告大众公司未提出相关证据予以佐证，本院依法不予采信。19、关于被告大众公司在第二次开庭中提交的证据一，系2014年9月16日、2014年12月1日的两次项目规划公示，拟证明规划设计是公开透明的，是众所周知的。原告石丽、石春丽认为被告在第二次开庭中提交的五组证据均未在举证期限内提出，都不属于新证据，也不是新发生的；第一份公示有被删划的痕迹，不能确认其真实性；对第二份公示有异议，认为该公示是复印件，被告没有提供在施工现场发布公示的印证证据，不能达到被告的拟证明目的。第三人余曙光、周萍无异议，认为该证据是大众公司依法作出的公示，是合法有效的。本院认为，第一份公示文字部分内容被删划，且落款单位英山县城乡规划局未盖章确认，第二份公示为复印件，故两份公示均无法核实其真实性，该证据不能达到被告的拟证明目的，本院依法不予采信。20、关于被告大众公司在第二次开庭中提交的证据二，系2015年12月5日的要求听证申请书，拟证明公示期间相邻户及关联人如对公示有异议的期限。原告石丽、石春丽对关联性和真实性有异议，认为：两份申请书均为复印件；第一份载明的是建设工程的相邻人收到送达方案，而不是规划方案，同时都不是本案原告，而是他人，与本案无关。第三人余曙光、周萍无异议，认为原告没有提出听证申请，说明原告默认，放弃了申请听证的权利。本院认为，该证据与本案没有关联性，本院依法不予采信。21、关于被告大众公司在第二次开庭中提交的证据三，系2015年8月8日、2015年12月30日主体分项验收报告，拟证明该房符合交房条件。原告石丽、石春丽对真实性和证明目的有异议，认为：该证据为复印件，作为竣工验收材料的保管人，完全可以提供原件；即使是真实的，也都是建设施工单位自行组织的，仅针对主体结构进行的检验，不是向建设主管部门取得的竣工验收合格证明。第三人余曙光、周萍无异议。本院认为，该证据系城北农贸市场1#、2#、3#、4#楼的主体结构分部工程质量验收记录，对其真实性，本院依法予以采信。22、关于被告大众公司在第二次开庭中提交的证据四，系2017年6月1日实测门店平面图，拟证明4-208和4-209的两个门店面积及店号，已依法确认。原告石丽、石春丽对真实性和合法性有异议，认为实测图仅仅就是两张打印的表格，没有载明证据来源，不能达到被告提出的证明目的。第三人余曙光、周萍无异议，认为面积是通过房管局实测的，是合法有效的。本院认为，该证据来源不详，无法核实其真实性，不能达到被告提出的拟证明目的，本院依法不予采信。23、关于被告大众公司在第二次开庭中提交的证据五，系2017年6月13日的照片，拟证明两原告已实际占用两门店，实测时两原告到现场开门。原告石丽、石春丽有异议，其认为该证据仅仅为照片，不能证明是谁开的门，不能达到被告的证明目的；第三人余曙光、周萍无异议，认为当时房管局来实际测量面积，是原告开的门，证明原告已实际占有该门店。本院认为，照片仅能说明石春丽在现场，但不能达到被告提出的拟证明目的，本院依法不予采信。24、关于被告大众公司提交的黄某的证明，拟证明大众公司已通知交房，原告石丽、石春丽有异议，本院经质证后认为，证人黄某系被告公司员工，与被告有利害关系，本院不予采信。25、关于第三人余曙光、周萍提交的证据一，英产权证温泉镇字第0100125477号房屋所有权证复印件一份，拟证明：金石壹号4-207门店原有位置房屋物权人系第三人余曙光、周萍夫妻所有。原告石丽、石春丽对真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，该房产证与本案争议的还建207没有关系。被告大众公司无异议。本院认为，该证据内容真实，来源合法，对其真实性和合法性，本院依法予以采信，但对第三人提出的拟证明目的，本院不予采信。26、关于第三人余曙光、周萍提交的证据二，诉争门店被改建前现场照片、英土国用（2006）字第01××48号土地使用权证复印件各一份，拟证明：第三人是诉争门店土地红线图位置的土地使用权人；改建后现场与未改造前原来的门店位置及相毗邻邻居王谚昌家毗邻关系未变动。原告石丽、石春丽对真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明改建后207的位置与第三人原房屋的位置一致。被告大众公司无异议。本院认为，照片仅能反映所拍房屋外观情况，不能达到第三人的拟证明目的，本院依法不予采信；土地使用权证内容真实，来源合法，对其真实性和合法性，本院依法予以采信，但对第三人提出的拟证明目的，本院不予采信。27、关于第三人余曙光、周萍提交的证据三，《旧房统一改造协议》、《门店还建交付协议书》各一份，拟证明：诉争门店已经由大众房业有限公司交付给第三人，对金石壹号4-207门店是合法占有享有占有权；英山县大众房业有限公司与第三人签订还建房屋协议系双方自愿真实意思表示，未侵占他人门店等财产权利，符合法律规定；约定还建房屋位置与原来不变。原告石丽、石春丽对原件无异议，对关联性有异议，认为第三人与被告签订改造协议明确约定对第三人的房屋原地还建，第三人原商铺所在地与第三人还建后的商铺不是同一位置；对门店交付协议书的合法性、关联性有异议，该交付协议是大众公司对207没有完成竣工的情况下与第三人串通提前交付，不具备法定交付的效力，该协议的内容只是约定交付时间，不能证明事实上交付时间。被告大众公司无异议。本院认为，该证据内容真实，不违反法律的禁止性规定，本院依法予以采信。28、关于第三人余曙光、周萍提交的证据四，余曙光向石春丽当面询问电子录音光盘、英山县人民法院裁定书各一份，拟证明：两原告承认对金石一号4-207门店采取更换门锁、破坏锁具、堆放沙土等手段干扰第三人进行装潢装修等侵权行为；两原告互相串通侵害第三人合法权益存在恶意诉讼。原告石丽、石春丽对第一段录音有异议，认为对本案无关联性，不能达到其证明目的，被录音人做的是否定回答；对余曙光向石丽的录音有异议，认为没有关联性，该录音不能充分证明所发生的争议的门店的时间、地点；对第三段余曙光对石春丽的录音的真实性、关联性有异议，认为不能证明双方发生争议时间和地点；对裁定书的证明目的及合法性有异议，该裁定仅仅是保全措施，可能损害他人利益，而做的程序性决定，并不涉及房屋的归属实体性审查判断，该裁定依法不应作出，两原告已经向中院提出申请。本院认为，关于录音光盘，第三人余曙光、周萍没有提供其他证据佐证该证据是在公开的情况下以合法途径取得的，本院依法不予采信。关于民事裁定书，系我院依法定程序和相关法律规定作出的，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。经审理，本院认定事实如下：原告石丽、石春丽原在英山县××路××街口处有门店。被告大众公司因改造英山县城北农贸市场，需拆除处该门店房屋，2015年1月22日，双方签订《房屋改造置换协议书》，由大众公司（甲方）对石丽、石春丽（乙方）进行新建房屋置换并作出相关补偿。该协议约定：二、甲方向乙方还房方式、位置及面积：1、甲方按照乙方现有的门店拆除后在原址就地××还××路街面相应的一楼门店，坐落、门向及位置不变。甲方按乙方现有一楼门店登记建筑面积（面积为58.9平方米，另使用楼梯后半间7.1平方米）约1：1的比例予以还建，还建乙方的门店面积为66平方米，不少于两联（以房管局测绘登记建筑面积为准）。甲方还建给乙方的门店，有超出面积按改造后城北农贸市场同地段门店优惠价格进行现金结算补差；2、甲方自愿另行无偿补给乙方住宅房屋壹佰平方米（小写100㎡），该房屋甲方在该市场所建的电梯房8至16层中由乙方优先选取；五、乙方腾房时间，交房，交证期限：甲方保证在乙方交付门店之日起二十四个月内按本协议约定向乙方交付上述约定门店及住宅房屋。上述门店的两证和房屋的两证（房屋所有权证、国有土地使用权证）须在甲方交付门店及住宅房屋后180日内负责办妥并交付给乙方。六、其它事项的处理：因乙方拆除的是临街门店，甲方承担乙方退房至实际交房期间租金损失，双方约定第一个年度为五万元，签合同时一次性付清；第二个年度递增一万元，即为陆万元，在2016年1月20日支付给乙方；第三个年度递增2万元，即为柒万元，在2017年1月19日支付给乙方，每年递增一万元依次顺延递增计算，直至甲方实际交付上述门店房屋为止（上述年度以乙方与甲方签订合同之日起届满一年时间为一个年度）。八、违约责任：2、如甲方未按照上述约定及时向乙方交付还建门店、住宅房屋及两证的，自逾期之日按照每日捌佰元向乙方支付违约金直至实际交付为止，不同的违约行为导致的违约金可以分别及同时计算；3、如甲方未按照上述约定及时向乙方交付还建门店、住宅房屋及两证的，逾期超过六个月的或者交付的还建门店、住宅房屋及两证不符合本协议其它约定的，乙方有权要求甲方向其按照本协议约定的门店及住宅房屋当时市场价总价款的30%支付违约金，有权解除本协议，要求甲方立即按照本协议约定应还建的门店和住宅房屋当时市场价格及原房屋后续租金损失等相关损失作出赔偿；5、违约方赔偿因其违约造成的损失包括但不限于权利方为实现其权利而发生的诉讼费、鉴定费、保全费、律师费、交通费等相关费用损失。被告大众公司按照双方签订的《房屋改造置换协议书》的约定履行了无偿补给两原告住宅房屋100㎡以及两原告因原门店拆除至实际交房期间租金损失至2018年1月。另查明，2014年11月7日，第三人余曙光、周萍与被告大众公司签订《旧房改造协议》，约定大众公司对第三人余曙光、周萍所有的位于鸡鸣路××街口处××楼门店进行改造和原址就地还建，还建后的门店仍为一楼，临街且门向朝东，室内与鸡鸣路齐平，门店长度与邻家（王彦昌）家一致。2016年12月30日，余曙光、周萍与大众公司签订《门店还建交付协议书》，约定门店还建相关事宜，还建位置为金石壹号4号楼一层进过道左侧处，店号为4-207一间，还建交房日期为2016年12月30日正式交付，两证与金石壹号小区其他住宅房和店面两证办理日期同步到位。同时查明，改建前原有房屋一楼门店所有权人的顺序从南往北为王彦昌、余曙光、石春丽、李长啸。改造后，大众公司依照从南往北顺序进行还建，因规划变更，通道占用了一定面积，原址四户只还建三户，李长啸未分配门店。上述4-207门店与王彦昌还建门店毗邻，且4-207门店与余曙光、石春丽原门店原址均有部分重合。4-208和4-209门店靠近大众公司大门，且4-208大门没有对向临街面，大门前亦有障碍物。被告大众公司已将4-207门店交付给第三人余曙光。此外，被告大众公司提交的商品房销售价格备案表注明4-208门店销售面积19.64㎡，单价21600元/㎡，4-209门店销售面积24.82㎡，单价21500元/㎡。后因门店交付等相关问题双方产生分歧，2017年5月3日，原告石丽、石春丽诉至本院，要求：1、判决被告大众公司向两原告交付英山县城北农贸市场（金石壹号）临鸡鸣路街面两间商铺房屋（即过道两边各一间，其中4-207全部、4-208全部及4-209相邻部分，建筑面积共计66㎡）；2、判令被告大众公司向两原告支付违约金396000元，并自2017年1月22日起按照每日800元继续支付违约金直至实际交付上述全部房屋之日止；3、判令被告大众公司赔偿两原告律师代理费损失70000元；4、判令被告承担本案的全部保全费。本案在重审过程中，原告石丽、石春丽变更诉讼请求并申请对英山县城北农贸市场（金石壹号）临鸡鸣路街面两间商铺房屋66㎡市场价值进行评估。本院对外委托湖北九洲房地产评估经纪事务所进行评估。2019年3月29日，该评估事务所作出房地产司法鉴定估价咨询报告，参考英山县城北农贸市场（金石壹号）临鸡鸣路街面207商铺，确定英山县城北农贸市场（金石壹号）临鸡鸣路66㎡市场价值为1586310元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告石丽、石春丽与被告大众公司的签订《房屋改造置换协议书》系当事人意思自治，是双方真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，是有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。一、原告石丽、石春丽要求被告大众公司应当还建的英山县城北农贸市场（金石壹号）临鸡鸣路街面商铺房屋66㎡按照评估市场价值赔偿损失1586310元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订协议，由被告大众公司还建商铺66㎡，被告大众公司在改建过程中，受城市控规规划退让影响，导致双方拟定的置换房屋因规划发生变更，致使原告石丽、石春丽的还建房屋发生位移，不能按照双方签订的《房屋改造置换协议书》的约定向原告石丽、石春丽交付应还建的门店，其中4-207门店具有门店价值，但大众公司已将4-207门店还建给本案第三人余曙光、周萍，导致无法向原告石丽、石春丽交付。4-208和4-209门店靠近大众公司大门，且4-208大门没有对向临街面，大门前亦有障碍物，因此，4-208和4-209门店实际价值严重贬值。石丽、石春丽变更诉讼请求，要求大众公司应当还建的英山县城北农贸市场（金石壹号）临鸡鸣路街面商铺房屋66㎡按照评估市场价值赔偿损失1586310元本院予以支持；大众公司辩称因房屋改造受城市控规规划退让影响，双方拟定的置换房屋因控规退让而部分落空被告大众公司应及时通知二原告，而不能仅仅只是公示，且被告大众公司未提出证据证实其已通知两原告的事实，故被告大众公司不能以规划变更为由对其未交付应还建门店的行为进行抗辩。被告大众公司辩称该公司基本上已经按照约定履行了置换义务，其已通知原告受领4-208和4-209门店，虽然置换面积略少于合同约定，位置稍有变动外其余部分均已履行完毕，且原告石丽、石春丽已实际占有4-208和4-209门店，但原告石丽、石春丽称未接到被告大众公司通知且没有实际占有上述门店。关于被告大众公司是否向二原告交付4-208和4-209和二原告是否对该门店实际占有，被告大众公司亦未提出相关证据予以证明，故被告大众公司未按照合同约定实际向二原告交付其应还建的门店，其提出的已履行合同义务的抗辩理由不成立，本院不予支持。二、关于原告石丽、石春丽要求被告大众公司按照评估价的30%支付违约金，并自2017年1月22日起按照每日800元支付违约金直至实际交付上述全部房屋之日止。本院认为，按照双方协议第六条第3款约定：“如甲方未按照上述约定及时间向乙方交付门店、住宅房屋及两证的，乙方有权要求甲方向其按照协议约定的门店及住宅房屋当时市场价总价款的30%支付违约金”，被告大众公司不能按照合同约定交付门店，原告石丽、石春丽请求按协议约定支付违约金符合法律规定，本院予以支持。违约金按照评估总价1586310元计算，为475893元。两原告请求被告自2017年1月22日起按照每日800元支付违约金直至实际交付上述全部房屋之日，本院认为，我国法律规定的违约金实质上是补偿性质，本院对违约金已依法计算，故对两原告请求被告大众公司按照每日承担800元违约金的请求不予支持。三、原告请求大众公司支付2018年1月23日至2019年1月22日的租金8万元，2019年1月23日起按照年租金9万元的标准计算至上述赔偿款实际支付之日。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋改造置换协议书》第六项其它事项的处理中约定“甲方承担乙方退房至实际交房期间租金损失，双方约定第一个年度为五万元，签合同时一次性付清；第二个年度递增一万元，即为陆万元，在2016年1月20日支付给乙方；第三个年度递增2万元，即为柒万元，在2017年1月19日支付给乙方，每年递增一万元依次顺延递增计算，直至甲方实际交付上述门店房屋为止。”，该条约定由大众公司承担原告石丽、石春丽退房至实际交房的租金损失，属双方真实意思表示，被告大众公司已履行该约定，已支付至2018年1月23日，本院予以确认。原告主张2018年1月23日至2019年1月22日的租金损失按8万元计算本院予以支持，2019年1月22日之后的租金损失原告请求算至赔偿款实际支付之日无法律依据，本院按照9万元/年计算，算止本案判决时止，依法计算4个月，为3万元，以上租金损失合计11万元。四、关于原告石丽、石春丽要求被告大众公司赔偿律师代理费损失70000元。因原告石丽、石春丽与被告大众公司在《房屋改造置换协议书》约定了由违约方赔偿因其违约造成的律师费损失，鉴于被告大众公司违约，故其应承担相应的违约责任，赔偿原告相应的律师费损失，结合被告大众公司的违约程度，本院酌定认定由被告大众公司赔偿原告石丽、石春丽律师代理费损失70000元；五、原告石丽、石春丽请求被告大众公司支付评估费用17171元及财产保全费符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告英山县大众房业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告石丽、石春丽赔偿损失1586310元及支付违约金475893元；二、被告英山县大众房业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告石丽、石春丽租金损失11万元；三、被告英山县大众房业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告石丽、石春丽律师代理费损失70000元；四、被告英山县大众房业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告石丽、石春丽鉴定费17171元、财产保全费2000元；五、驳回原告石丽、石春丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14934元，由被告英山县大众房业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  张 婵审 判 员  彭 斌人民陪审员  朱启志二〇一九年五月二十三日书 记 员  王小琴