安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终843号上诉人（原审原告、反诉被告）：繁昌县安广房地产开发有限责任公司。法定代表人：汪全，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱广富，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：强慧，安徽文理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李家文。上诉人（原审被告、反诉原告）：喻仙。上诉人繁昌县安广房地产开发有限责任公司（以下简称安广公司）因与上诉人李家文、喻仙房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省繁昌县人民法院（2018）皖0222民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均没有提出新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。安广公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判支持安广公司一审诉讼请求并驳回李家文、喻仙要求协助办证的诉请；2、本案全部诉讼费用由被上诉人李家文、喻仙承担。事实和理由：一、一审认定“预约合同”意向价每平方米1800元不符事实。案涉房屋在2011年取得预售许可证，房价未定且公司从未认可按此价对外预售。公司2011年股东会记录当时是按备案价6800元定价并销售的，证人赵某陈述与事实不符，且其证据形式不合法，不应被采信。二、安广公司与李家文、喻仙之间的商品房买卖合同不成立。由于双方从未签订正式、书面商品房买卖合同，也未就房屋价款达成一致，一审法院随意认定双方合同成立错误。三、一审判决安广公司以每平方米5800元价格出售房屋未经安广大公司明示或认可，缺乏依据。并要求安广公司承担36万元的“预约合同”损失系认定事实和法律错误。一方面安广公司没有该意思表示，另一方面对于李祥根等人案件是没有交付房屋，李家文、喻仙则已交付房屋，情况不同。合同没有订立，安广公司没有过错，李家文、喻仙也没有产生实际损失。一审判决赔偿20万元损失超出了李家文、喻仙反诉请求，属程序违法。五、在安广公司发出正式律师清除函后，李家文、喻仙在没有买卖合同的情况下仍占有案涉房屋，系无权占有。安广公司作为房屋所有权人要求腾让房屋、恢复原状的诉请，理应得到支持。此外，李家文、喻仙要求办证的请求没有事实和法律依据。李家文、喻仙二审中未作答辩。李家文、喻仙上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第四项；2、判决支持李家文、喻仙要求以单价每平方米1800元结算购房款，预交款多退少补；判令安广公司赔偿因其违约造成经济损失20万元；3、案件一、二审诉讼费用由安广公司承担。安广公司二审中亦未作答辩。安广公司向一审法院起诉请求：1、判令李家文、喻仙排除妨碍，腾让繁阳二区四期2号楼2室商品房，并恢复该商品房原状；2、判令李家文、喻仙赔偿安广公司因其占用房屋期间给安广公司造成的损失，自2013年1月1日起按照同类地区房租的标准至腾让完毕之日止；3、本案的诉讼费用由李家文、喻仙承担。李家文、喻仙随后向一审法院提出反诉请求：1、判令安广公司依法为李家文、喻仙完成商品房屋买卖各项手续，办理产权登记；2、以单价1800元/平方米计算并清结购房各款项，预缴款多退少补；3、判令李家文、喻仙赔偿因其违约致李家文、喻仙的经济损失人民币20万元；4、判令安广公司承担本案各项诉讼费用。一审法院认定事实：2005年4月29日，何良平向安广公司预交繁阳三期别墅购房款10万元，双方口头约定意向价为1800元/平方米，未约定其他合同事项。2006年3月2日，喻仙、何良平与安广公司三方协商，何良平将其向安广公司订购一套别墅的权益转让给喻仙，李家文与喻仙系夫妻关系。安广公司于1994年3月30日取得繁阳二区四期工程地块《建设用地规划许可证》，于2009年11月18日取得《建设工程规划许可证》，于2011年1月24日和2011年5月9日分批次取得《商品房预售许可证》，备案登记别墅价格为6800元/平方米。在取得预售许可证后，安广公司通知喻仙等人按照6800元/平方米的价格签订商品房买卖合同，喻仙等对此不予认可，于2011年3月14日向一审法院提起诉讼，要求安广公司按照1800元/平方米价格履行合同，并交付房屋。在该案审理过程中，一审法院应喻仙等人的申请向赵某进行了调查询问。2011年12月12日，一审法院作出（2011）繁民一初字第00361号民事判决书，判决驳回喻仙的诉讼请求。2012年6月12日，何良平以安广公司存在缔约过失为由，向一审法院提起诉讼，后于2012年12月11日撤回起诉。2012年8月23日，喻仙再次向安广公司预交别墅购房款50万元，选定别墅房号为2幢2室。在喻仙交付50万元后，安广公司向喻仙交付了2幢2室别墅钥匙。喻仙在接收钥匙后，对该房屋进行了装修并居住使用至今。一审另查明，2011年3月14日，曹俊和、喻仙、李俊、张和庆、汪晓清、李祥根、练敏等人向一审法院就安广公司提起商品房预售合同纠纷诉讼，在商品房预售合同纠纷案件中，上述七人的诉请均被一审法院驳回。后在2012年6月份，七人中的四人（张和庆、曹俊和、李俊、李祥根）以及何良平向一审法院就安广公司提起缔约过失责任纠纷诉讼，在诉讼过程中，曹俊和、何良平、李俊三人撤回起诉，张和庆及李祥根未撤回起诉，一审法院于2012年11月29日对张和庆及李祥根诉安广公司缔约过失责任纠纷一案作出了判决。上述商品房预售合同纠纷案和缔约过失责任纠纷案判决书生效后，汪晓清不服商品房预售合同纠纷案的判决，李祥根不服缔约过失责任纠纷案的判决，向检察机关申诉，芜湖市人民检察院就汪晓清、李祥根的案件向芜湖市中级人民法院提出抗诉，芜湖市中级人民法院指令一审法院对汪晓清及李祥根的案件进行再审，一审再审判决后，李祥根、汪晓清不服上诉至芜湖市中级人民法院，芜湖市中级人民法院作出终审判决，均判决安广公司返还预付款并赔偿经济损失36万元。一审法院认为：案件的主要争议焦点为喻仙与安广公司之间的商品房买卖合同是否成立，如果成立则其价格是多少。案件的时间跨度可划分为五个阶段：第一阶段，合意订房阶段，2005年4月29日何良平向安广公司预交别墅购房款10万元，双方口头合意价格为1800元/平方米，但没有具体的房屋坐落、面积、价款支付等其他主要条款。2006年3月2日，何良平将订购别墅的权益转让给喻仙，同样没有具体的房屋坐落、面积、价款支付等其他主要条款，此时双方商品房买卖合同尚未成立，仅具有预合同效力。第二阶段，诉讼争议阶段，喻仙于2011年起诉安广公司，被法院予以驳回。该阶段安广公司要求喻仙按照6800元/平方米的价格签订商品房买卖合同，喻仙则要求按照1800元/平方米的价格签订正式商品房买卖合同，双方对此没有形成一致意见，因此诉至人民法院，后由于双方没有就合同的其他主要条款达成一致意见，法院驳回了喻仙要求按照1800元/平方米签订商品房买卖合同的请求；因此在该阶段双方之间没有对其他合同主要条款达成一致意见，预付款收据仍仅具有预合同效力。第三阶段，争议搁置阶段，在喻仙经与安广公司协商，由喻仙预交50万元购房款后，安广公司将房屋钥匙交付给喻仙。在该阶段，由于其他与喻仙等人具有相同性质的案件仍处于诉讼阶段，没有裁判结果，但从喻仙与安广公司达成再行预交50万、选房并交付钥匙来看，表明喻仙有继续购买房屋的意愿，安广公司有继续出售房屋的意愿，但价格仍无法达成一致意见，从而以预交一部分款项，等待法院对类似案件的判决结果出来后，再行参考或再行协商的意思表示，而不是以选房及预交购房款作为双方对预合同的补充。因为，如果是对预合同的补充，应当是签订正式商品房预售合同，并办理产权变更，但双方并未如此操作，并且预交的房款金额也明显超出了1800元/平方米的价格。第四阶段，类似案件判决阶段，没有撤诉的张和庆判决后没有上诉也没有申诉，而汪晓清、李祥根则选择了申诉，并最终经芜湖市中级人民法院作出再审终审判决，判决退还预付款并赔偿36万元。第五阶段，争议再起阶段，安广公司要求喻仙等人按照6800元/平方米的价格签订商品房买卖合同，但遭到喻仙等人的拒绝，为此起诉至法院要求其腾房等，而喻仙等人则反诉要求按照1800元/平方米的价格继续履行合同。从上述五个阶段来看，在房屋价格存在巨大争议的情况下，双方最终通过实际行为，在10万元预付款之外，再行预交50万元购房款，以及选房、交付钥匙，等待同类案件的判决，可以看出双方一致同意在变更原1800元/平方米单价的前提下，补充完善合同细节，以人民法院同类案件判决作为价格依据，并对买卖标的进行明确，从而使得房屋买卖合同具有可履行性。同时结合2011年7月11日安广公司股东会记录，安广公司股东一致同意按照最低价5800元/平方米的价格卖给喻仙等人的情况。一审法院认为，双方的商品房买卖合同的成立是在喻仙再行预交50万元以及选定房屋时，并且是参照汪晓清、李祥根等案件的判决来执行，即同意在5800元/平方米价格的基础上，扣除安广公司违反预合同约定造成的损失来进行交易。违反预合同约定的损失经芜湖市中级人民法院判决为36万元。因此，李家文、喻仙还应当向安广公司补缴购房款242804元[5800元/平方米×207.38平方米（面积以最终房产证登记面积为准，多退少补）-360000元-600000元]。同时，安广公司有协助李家文、喻仙办理涉案房屋产权登记的义务，因产权登记产生的税费，由双方按照相关法律法规办理。其他事项，第一，关于李家文、喻仙的反诉是否符合受理条件，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中安广公司的诉讼请求与李家文、喻仙的反诉请求系基于同一事实即商品房买卖预合同以及后续的预交购房款、交付钥匙等产生的分歧，应当予以合并审理，符合反诉条件。第二，对于安广公司所诉请的排除妨碍、腾让房屋并支付房屋占用期间的租金，在《律师函》通知的2018年10月5日前，因李家文、喻仙占用、使用涉案房屋系双方合意的结果，不构成侵权。对于2018年10月5日以后，一方要求按照6800元/平方米的价格签订合同，一方要求按照1800元/平方米的价格继续履行原有的预合同，致合同签订不能，双方均有过错，同时由于李家文、喻仙继续实际占有、使用涉案房屋，直到本案判决时止，时间较短，加之安广公司诉讼请求不明确，因此一审法院对安广公司的该项诉请不予支持。第三，对于李家文、喻仙反诉请求的第三项违约损失，因其未提供有效证据证明其损失的具体大小，并且双方对于合同的不能签订均有过错，因此对李家文、喻仙的该项反诉请求不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款之规定，判决：一、李家文、喻仙于判决生效后二十日内向安广公司支付商品房购房余款人民币242804元；二、安广公司于判决生效后二十日内协助李家文、喻仙就涉案的繁阳二区四期2幢2室房产办理房屋产权登记手续；三、驳回安广公司的本诉诉讼请求；四、驳回李家文、喻仙的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币80元，由安广公司负担。案件反诉受理费2150元，由李家文、喻仙负担1000元，由安广公司负担1150元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、安广公司与李家文、喻仙虽未签订正式、书面商品房买卖合同，但安广公司在房屋价款有争议的情况下仍先后收取了李家文、喻仙购房预付款及后续补交购房款，并向李家文、喻仙开具了相应票据及交付案涉房屋的钥匙，李家文、喻仙接收房屋后进行装修居住使用，表明双方除对价款尚未达成一致外对买卖房屋已形成共同的意思表示，双方之间显然已构成事实上的商品房买卖关系。因而安广公司上诉称双方未成立商品房买卖合同法律关系与事实不符，其在李家文、喻仙并非非法占用房屋的情况下要求其腾让房屋的诉讼请求依法不能成立。二、一审法院依据同类地段同类情形案件生效判决以及相关证人证言，确定案涉房屋单价为每平方米5800元，与该地段商品房同期市场价格并不相悖，在买卖双方均无充分依据确定房屋价格的情况下，一审法院依法对此作出认定并无不当。三、至于安广公司上诉提出一审法院超出李家文、喻仙诉请，判决赔偿36万元一节，从汪晓清等同类案件生效判决认定内容可知，安广公司违反诚实信用原则，经终审生效判决由安广公司赔偿购房户经济损失均为36万元，法院是综合考虑建筑市场原材料价格上涨、利益平衡等因素，酌情加以确定，加之李家文、喻仙提出赔偿20万元的数额也是基于其自身要求或错误认识房屋价格的前提下而主张的违约经济损失赔偿，一审判决依据“类案同判”这一裁判原则予以认定，并无不妥。综上，李家文、喻仙、安广公司的上诉请求均缺乏法律和事实依据，依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2310元，由上诉人繁昌县安广房地产开发有限责任公司负担160元，上诉人李家文、喻仙负担2150元。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 杨 洋审判员 吴丽群二〇一九年五月三十日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。