黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0103民初4187号原告（反诉被告）：哈尔滨奥威斯房地产开发有限公司商管分公司，住所地哈尔滨市南岗区金爵万象********。负责人：孙维顺，职务总经理。委托代理人：张爱萍，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘忠，男，1965年5月9日，无职业，户籍地黑龙江省克山县。委托代理人:郭克滨，黑龙江申度律师事务所律师。第三人：哈尔滨奥威斯房地产开发有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区红军街**/div>法定代表人:吕红军，职务董事长。委托代理人:张爱萍，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告哈尔滨奥威斯房地产开发有限公司商管分公司（反诉被告，以下简称商管分公司）与被告刘忠（反诉原告）、第三人哈尔滨奥威斯房地产开发有限公司（以下简称奥威斯公司）租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商管分公司及第三人奥威斯公司的委托代理人张爱萍，被告刘忠的委托代理人郭克滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商管分公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同书》及《金爵万象奥莱广场租赁合同补充协议书》；2、被告将哈尔滨金爵万象奥莱广场内B1层B103号位置的场地返还原告；3、被告向原告支付拖欠租金6585.3元、欠付物业费35840.85元、水费1105.5元，电费27850.94元，合计：71382.59元；4、被告按照所欠租金6585.3元及物业费35840.85元、水费1105.5元及电费27850.94元的日万分之三标准向原告支付违约金至实际给付之日（租金的违约金自2017年8月24日起计算、物业费的违约金自2017年7月24日起计算）；5、被告向其品牌消费者办理储值卡未使用部分的退款服务；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年签订《租赁合同书》及《金爵万象奥莱广场租赁合同补充协议书》，被告（乙方）承租原告（甲方）出租的金爵万象场地，出租期限60个月，用于恩吉拉品牌的经营，该《租赁合同书》有关场地、租金及物业费等事宜约定如下：1.1条：甲方已获得所有权人授权，有权向乙方出租位于哈尔滨金爵万象奥莱广场内第B1层第B103号位置的场地；1.2条：该场地的租赁面积为433平方米；7.1.1及7.1.2条：双方同意，乙方作为场地的承租人，应当自计租日起向甲方交纳该场地的物业费，第1至第12租约月物业费收费标准为每平方米30.5元人民币。8.8.8条：乙方在甲方场地经营期间为消费者所办理的包括但不限于储值卡、积分、代金券等，在消费者未使用或未放弃的可以用人民币衡量的服务：甲乙双方在租赁期限届满前三个月（或解除合同之日的前三个月内），乙方应第一时间完成对消费者的服务或退款，同时主动要求甲方进行监督处理情况；针对在甲方场地经营期间所办理的包括不限于储值卡、积分、代金券等，应该将处理完毕的明细及金额交甲方财务部门代为处理或预留相应金额的保证金；如乙方未按本条款执行或不通知甲方私自处理或解决的，甲方有权将乙方存放在甲方的保证金扣留，不予支付给乙方。11.3条：乙方延迟交纳租金、物业费或其他费用，经甲方书面催告后三十日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方面解除本合同，且无需向乙方承担违约责任或其他任何形式的责任。11.4条：双方特别确认，租赁期限内，如乙方迟延交纳租金或物业费或公用事业费累计超过三次（含），甲方有权解除本合同，且无需向乙方承担违约责任或其他任何形式的责任。《补充协议书》的具体约定如下：第1条：乙方自行负责二次消防验收，由于乙方为特殊业态，开业后任何涉及消防问题，乙方需自行解决，甲方有义务配合乙方的相关工作。第2条：租赁年限为五年，第一、二年租金为0.5+1每平方米每天。第4条：装修免租期45天；进场日为2016年12月10日，乙方的计租日为2017年1月25日。第5条：租金（租金+物业费）交付方式为季度付款，首次缴款为压两个月租金付三个月租金。合同签订后，原告按照合同约定将场地交付被告经营、使用，但被告没有按合同约定履行支付履约保证金、租金及物业费的义务，自2017年8月24日至2017年10月15日，被告欠付租金6585.3元。自2017年7月24日至2017年10月15日，被告欠付物业费35840.85元，合计：42426.15元；同时，被告在经营期间，为其消费者办理大量储值卡，数额巨大。综上，被告的行为已违反双方签订的《租赁合同》的约定，已构成严重违约，原告多次找被告索要欠付租金、物业费、水费、电费，并要求被告按照合同约定将为消费者办理的储值卡，向消费者退款，但被告均予拒绝，故诉至法院。被告刘忠辩称：不同意商管分公司的所有诉请。一、被告与商管分公司签订的是5年的长期租赁场地的租赁合同，并按经营年限一次性的巨额投资，本案的租赁场地与奥莱广场能否依法依规正常经营是密不可分的，奥莱广场在无行政部门许可的情况下强行开业，开业后便停止营业，基于本诉的主张是在营业以后向被告提出上述诉请，是涉案租赁的场地经营者停业、停水、停电强行清除经商业户，致使被告与商管公司的场地租赁协议无法实际履行，即不能按约定的用途和租赁场地的性质使用场地。二、商管分公司出租的是哈尔滨金爵万象奥莱广场内的场地，奥莱广场的经营权、管理权的主体是金爵万象奥莱广场有限公司，奥莱广场必须依法依规取得相应的开业必备证照才能正常营业，其虽然办理工商执照，但作为一个大型的综合性经营广场，是公众密集型场所，其扩建、改建包括内外装修是要重新报审并取得消防部门验收或者备案的，否则不允许开业经营，在商管分公司提起诉讼之日，该商场不具备相关审批手续。在商管分公司与被告立约之时就存在上述过错，故意隐瞒了出租场地的经营场所奥莱广场未取得消防验收合格证的事实，致使商场不能正常营业，所以商管分公司应该承担相应的违约责任。三、商管分公司是经第三人授权的代为管理行为，出租涉案场地，商管分公司不是承租人，是第三人的分公司，所以商管分公司不是本案的适格原告主体，所以第三人应当承担相应的法律责任。四、商管分公司的营业执照经营范围是接受委托进行房屋租赁为总公司承揽业主；广告业主，商管分公司超出工商经营范围，无权向我方收取所谓的物业费，现实中租金及物业费的收取是由哈尔滨金爵万象奥莱广场收取的。五、奥莱广场停业、停水、停电，并进行重新改扩建、内外装修，自停业长达一年之久是众所周知的客观事实。我方因停水、停电无法经营已被加盟商取消了我方的加盟资格，给我方造成无法弥补的经济损失，为此我方提出反诉要求商管分公司及第三人赔偿我方所遭受的全部经济损失。被告刘忠反诉请求：1、请求判令商管分公司和第三人共同赔偿因解除《租赁合同书》及《金爵万象租赁合同补充协议书》给刘忠造成的经济损失2829078.10元（装修费184万、加盟培训费138680元、办公设备教具244066.36元、工资344000元、其他262331.74元）。2、诉讼费用由商管分公司承担。事实与理由：2016年商管分公司经第三人授权将哈尔滨金爵万象奥莱广场（以下简称奥莱广场）内B1层第103号位置场地出租给刘忠，进场日为2016年12月10日、租期5年。奥莱广场的经营主体是哈尔滨金爵万象奥莱广场有限公司，该广场2017年1月16日开业。在2017年4月21日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但至商管分公司本诉起诉之日止该广场内部装饰、装修改造工程并未经过公安消防部门验收。奥莱广场是具有79838.74平方米建筑面积的大型综合性商业广场，其主要经营模式是出租柜台、出租场地、或与第三方联营、对外同一品牌并由其统一收银；负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必须的政府有关部门规定的验收合格证书后方可正式投入商业使用。商管分公司出租的是奥莱广场内的场地，《租赁合同书》第4条场地租赁用途明确示明是开办“恩吉拉幼儿教育机构”招商时称B1层有超市入驻，刘忠才选中B1层这个位置租赁433平方米，并经商管分公司审核同意对涉案场地按“恩吉拉幼儿教育”加盟要求、按5年租期进行了一次性巨额投入进行装饰装修、购置设备、聘用专职人员。刘忠直接投入装饰工程、加盟培训费、办公设备教具、工资、和其他费用共计2829078.10元。刘忠办理了相关开业手续之后开业，但奥莱广场却在2017年10月停止营业，停水停电、无供暖，迫使刘忠等奥莱广场经营的全体商家被迫停止营业，亦不说明原因、停业长达一年之久。致使刘忠不能正常经营、无法实现刘忠租赁奥莱广场场地合同的目的，是商管分公司严重违约。后经查明、奥莱广场于2017年4月21日才取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但至商管分公司本诉起诉之日止该广场内部装饰、装修改造工程并未经过公安消防部门验收、不具备开业条件是违规营业，才导致商场停业长达一年之久，并引发数起民事诉讼，从而引发了以“金爵广场与业户纠纷乱象”为题连续新闻报道（新晚报），证实商场无端停业，并进行重新装修和对外招商。因商管分公司是经第三人授权委托代为第三人出租商场场地并经营管理，依据《民法总则》第162条之规定：“代理人在代理权限内，已被代理人名义实施的民事行为，对被代理人发生效力”。所以第三人因商管分公司的违约而产生的赔偿责任应当由第三人承担。涉案租赁场地的不动产所有权人是第三人，但商管分公司提交法庭证据三能够证实、涉案南岗区中兴左街2号79838.74平方米的不动产是哈尔滨金爵万象奥莱广场有限公司已经取得合法承租的商业经营场所。商场租赁、经营及管理权应当由哈尔滨金爵万象奥莱广场有限公司负责。所以、第三人授权商管分公司出租哈尔滨金爵万象奥莱广场有限公司已经合法承租的商业经营场所内的涉案场地，致使刘忠投入巨额资金装修加盟的幼儿教育品牌店无法经营，第三人及商管分公司不能保证出租商场场地的奥莱广场能够依法、依归正常开业经营，给刘忠造成的损失应由第三人及商管分公司全部承担。商管分公司反诉辩称：一、商管分公司不存在违约行为，不应承担刘忠诉讼请求主张的各项经济损失。首先，刘忠违约在先，商管分公司解除租赁合同属于合法解除，不存在违约行为，不应向其支付任何损失。刘忠拖欠租金、物业费、水费、电费，拒不支付，拒不履行二次消防验收义务，给商管分公司造成巨大的损失，致使商管分公司无法实现合同目的。根据《租赁合同书》第1—3条、第7条、11.2、11.3、11.4条、本案刘忠未按照合同约定期限支付租金、物业费，已构成根本违约，商管分公司提出解除合同，符合《租赁合同书》约定解除合同的条件，原告主张解除合同为合法解除。其次，刘忠要求赔偿280余万元损失无事实及法律依据。商管分公司不存在任何违约行为，无需向被答辩人赔偿装修费、加盟培训费、办公设备教具费、工资及其他等任何费用。刘忠提供的证据不能证明其产生280余万损失，刘忠违约在先，却要求商管分公司承担赔偿责任无合同约定，无法律依据，因此其诉讼请求不应被法院支持。二、刘忠反诉关于消防验收及商场停业等叙述并不属实。金爵万象商场2016年6月及12月已经对商场工程及室内装饰工程进行消防验收，且消防验收合格。金爵万象商场2017年1月14日及4月14日已经取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，符合开业、营业条件。刘忠主张因消防问题金爵万象商场停业不属实，亦无证据证实其主张。金爵万象商场于2017年10月15日停业是因为商户拖欠租金及物业费导致商场无力经营，商场停业前消防验收及消防安全检查合格证等手续齐全，且刘忠是于2017年6月24日开始营业，其营业期间金爵万象商场消防验收及消防安全检查合格证符合营业条件。金爵万象商场以商管分公司为原告，对于拖欠租金及物业费的商户未能协商一致，才诉至法院。综上，本案系刘忠与商管分公司租赁合同纠纷中未按照《租赁合同书》及补充协议的约定足额支付租金、物业费、水费、电费及未履行二次消防验收义务导致商管分公司不能实现合同目的而解除合同，刘忠违约在先，如其违约行为给其自身造成损失，应由其自身承担。请法院依法驳回刘忠的反诉请求，以维护商管分公司的合法权益。第三人奥威斯公司辩称：一、刘忠将奥威斯公司列为诉讼第三人，属于错列诉讼主体。奥威斯公司并非与刘忠签订合同的主体，根据合同相对性原则，奥威斯公司与刘忠不存在法律关系，其反诉将奥威斯公司列为第三人且要求第三人承担赔偿责任无事实及法律依据，根据民事诉讼法的规定，反诉是由本诉的被告向本诉的原告提出反诉请求，奥威斯公司并非反诉的原告，刘忠向奥威斯公司提出反诉请求没有法律依据，法院应驳回其诉请。二、奥威斯公司不应承担刘忠诉讼请求主张的各项经济损失。奥威斯公司不是与刘忠签订合同的主体，与其签订合同的主体为商管分公司，商管分公司已领取营业执照，具备作为诉讼主体的资格及承担相应责任能力，因此对刘忠的反诉请求，奥威斯公司无义务承担。刘忠违约在先，商管分公司解除租赁合同属于合法解除，商管分公司不存在违约行为，不应向其支付任何损失。刘忠拖欠租金、物业费、水费、电费，拒不支付，给商管分公司造成巨大的损失，致使商管分公司无法实现合同目的。根据《租赁合同书》第1—3条、第7条、11.3、11.4条、本案刘忠未按照合同约定期限支付租金、物业费，已构成根本违约，商管分公司提出解除合同，符合《租赁合同书》约定解除合同的条件，原告主张解除合同为合法解除。刘忠要求赔偿280余万元无事实及法律依据。三、刘忠反诉关于消防验收及商场停业等叙述并不属事实。金爵万象商场2016年6月及12月已经对商场工程及室内装饰工程进行消防验收，且消防验收合格。金爵万象商场2017年1月14日及4月14日已经取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，符合开业、营业条件。刘忠主张因消防问题停业不属实，其也无证据证实其主张。金爵万象商场于2017年10月15日停业并非因为消防问题，而是因为商户拖欠租金及物业费导致商场无力经营，商场停业前消防验收及消防安全检查合格证等手续齐全。刘忠于2017年6月24日开始营业，其营业期间金爵万象商场消防验收及消防安全检查合格证符合营业条件。金爵万象商场以商管分公司为原告，对于拖欠租金及物业费的商户未能协商一致，才诉至法院。综上，奥威斯公司不是租赁合同的主体，不应列为诉讼主体承担赔偿责任，本案系刘忠未按照协议的约定足额支付租金、物业费、水费、电费及未履行二次消防验收义务导致商管分公司不能实现合同目的而解除合同，对于刘忠违约在先，其违约行为给自身造成损失，由其自身承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的证据A1、A2、A3、A4、A5、、A8、A9真实性有效，本院予以确认；被告举示的证据B1、B2、B3、B4、B5装修合同、B6加盟费及培训费转款凭证、B11真实有效，本院予以确认。原告举示的证据A6、A7电表及水表的照片，体现不出是被告使用，无法佐证关联性，对该证据不予确认及采信。被告举示的证据B5付款凭证非正规发票，本院不予确认及采纳；B6加盟费定金系单方记账凭证，本院不予确认及采纳；B7、B8、B9、B10均是被告从事经营活动过程中支出的证明，与本案不具有关联性，本院不予确认及采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月，商管分公司公司（甲方）与刘忠（乙方）签订了《租赁合同书》，约定：1.1甲方已获得所有权人授权，有权向乙方出租位于哈尔滨金爵万象奥莱广场内第B1层第B103号位置的场地（以下简称“该场地”）作为乙方经营位置。1.2双方确认，该场地的租赁面积为433平方米。2.1租赁期限（不含装修期）为60个租约月，自2017年1月6日开始计算，至次月当日的前一天为第1个租约月届满日，以后每个租约月均按此计算，直至租赁期限届满。2.3自进场日至开业日（亦为计租日）的前一日之间的期间为装修期。装修期内，乙方无需承担租金，但应承担装修管理费，以及该场地发生的水、电、燃气、热力等费用。3.1.1计租面积即为该场地的租赁面积，乙方应向甲方支付的租金金额为：第1至12租约月：每月每平方米人民币15.3元，即每月租金为6585.3元；第13至24租约月：每月每平方米人民币15.3元，即每月租金为6585.3元；第25至36租约月：每月每平方米人民币30.5元，即每月租金为13170.5元。3.1.2租金支付周期为：按季度支付。每个支付周期计租日的十五个工作日之前,乙方应完成向甲方支付该支付周期的租金。3.1.4本合同项下第一个支付周期（2017年1月6日至2017年4月5日）的租金，即19755.7元，乙方应于本合同签署当日向甲方支付。4.1乙方应当在该场地内经营的品类为教育机构，品牌为恩吉拉。5.1在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付两个月的租金，即13170.5元，作为乙方在本合同项下的履约保证金，履约保证金在合同期限内不计利息。除非经甲方同意，乙方不得主张以履约保证金抵作租赁期限内任何时间所拖欠的租金、物业费及其他应缴费用。5.2乙方支付的履约保证金用以保证乙方完整妥善的履行本合同约定义务。6.3.1装修保证金（5000元）在装修审批合格后依据甲方的结款时间无息退还乙方，如乙方存在违法甲方施工要求、造成甲方损失的情况，乙方需照价赔偿给甲方，甲方亦有权从保证金中扣除相应的款项。6.3.6乙方应在装修期届满次日（就本合同而言，即2017年1月25日）开业经营。甲方按本合同约定另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。如乙方在装修期内提前开业，则以实际开业之日为计租日。7.1.1双方同意，乙方作为该场地的承租人，应当自计租日起，向甲方交纳该场地的物业费。7.1.2物业费按如下标准及方式结算与支付：每月物业费=物业费收费标准×该场地租赁面积。每平方米每月30.5元。7.1.3物业费支付周期：按季结算并支付，乙方应在每季度开始月1日的十日前向甲方支付该季度的物业费。本合同项下第一个支付周期（自2017年1月6日至2017年4月5日）的物业费，即39511.3元，乙方应于本合同签署当日向甲方支付。8.1.1本合同中甲方委托的管理公司为哈尔滨金爵万象奥莱广场有限公司，乙方接受和服从甲方和管理公司的经营管理。甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同中关于管理公司的权利直接由管理公司行使，无须甲方再出具任何委托文件。11.1本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、装修保证金，则自乙方逾期支付第五日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额五倍的违约金。11.3乙方延迟交纳租金、物业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的万分之三的延迟履行违约金；延迟十日仍未足额交纳的，甲方可以对该场地暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；经甲方书面催告后三十日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方面解除本合同，且无需向乙方承担违约责任或其他任何形式的责任。11.4双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业费或公用事业费累计超过三次（含），甲方有权解除本合同，且无需向应承担违约责任或其他任何形式的责任。12.3乙方按约定向甲方交还该场地时，甲、乙双方应签署场地交还确认书。如双方签署了场地交还确认书，或虽未签署场地交还确认书，但乙方已经实际撤离该场地，届时乙方在该场地内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置（包括作为垃圾丢弃等），如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。随后，商管分公司（甲方）与刘忠（乙方）又签订了《租赁合同补充协议书》，约定：1、乙方自行负责二次消防验收，由于乙方为特殊业态，开业后任何涉及消防问题，乙方需要自行解决；甲方有义务配合乙方的相关工作；2、租赁年限为五年，第一、二年租金为0.5+1元/m2/天，第三、四、五年租金为1+1元/m2/天；3、经营免租期六个月，合同第一个租约年前三个季度每个季度免租一个月，合同第二个租约年前三个季度每个季度免租一个月，正式计租日后开始计算；4、装修免租期45天；进场日为2016年12月10日，乙方计租日为2017年1月25日。5、租金（租金+物业费）交付方式为季度付款，首次交款为压两个月租金付三个月租金；6、签约面积最终以实际测量为准，乙方租赁店铺内有70㎡的面积为车的通道，层净高2.6米，乙方利用率较低，该区域实际计租面积为35㎡，合同签约面积为433㎡；7、为支持乙方经营，甲方免除乙方的装修管理费。上述合同签订后，奥威斯公司将涉案商铺交付给刘忠，刘忠在涉案商铺内进行装修，并将店铺名称命名为恩吉拉早教。2017年3月3日，哈尔滨恩吉拉教育信息咨询有限公司与黑龙江盛信建筑装饰工程有限公司签订装饰装修工程施工合同。刘忠向金爵万象奥莱广场交纳履约保证金13170.5元，交纳装修保证金5000元。2017年1月16日，金爵万象奥莱广场举行庆典，宣布试营业。2017年10月15日，金爵万象奥莱广场关闭。双方合同签订后，刘忠于2017年8月1日向金爵万象奥莱广场有限公司交纳自2017年6月24日至2017年7月23日的租金6585.3元；2017年8月15日向金爵万象奥莱广场有限公司交纳物业费13170.42元。另查明，商管分公司是奥威斯公司的分公司，奥威斯公司将涉案场地产权的占有、使用、收益及处分等各项权利均委托商管分公司。金爵万象商业广场有限公司是涉案场地的经营管理单位，商管分公司及奥威斯公司对金爵万象商业广场有限公司代收款项等行为均予认可。再查明，哈尔滨市公安消防支队作出的哈公消验字【2016】第0161号、【2016】第0348号建设工程消防验收意见书，对金爵万象二期商场等区域工程意见均为：该工程消防验收合格。哈尔滨市公安消防支队南岗区大队作出的哈南公消安检字【2017】第0003号、哈南公消安检字【2017】第0021号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，金爵万象奥莱广场商场等区域投入使用、营业前经消防安全检查合格。本院认为，商管分公司与刘忠签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。关于主体是否适格的问题，涉案场地为第三人奥威斯公司所有，奥威斯公司已授权委托商管分公司以商管分公司的名义对涉案场地进行出租、收益等权利，商管分公司已依法登记领取营业执照，商管分公司与刘忠签订的租赁合同，根据合同相对性原则，商管分公司符合诉讼主体资格，是本案适格原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，反诉是本诉被告向本诉原告提起，故刘忠向奥威斯公司提出反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。关于违约责任的问题，商管分公司已经办理相关证照，取得消防合格证书，正常纳税经营，且将涉案商铺交付刘忠使用，故刘忠主张的商管分公司该项违约不能成立。双方签订合同后，刘忠未按照合同约定履行相应的义务，未按合同约定交纳租金等费用，构成违约，应承担相应的违约责任。关于解除双方签订的《租赁合同书》、《补充协议书》及被告将涉案商铺返还原告的问题，庭审中，被告均予以同意，故本案中《租赁合同书》、《补充协议书》经双方协商一致解除，且被告将涉案商铺返还原告。关于租金、物业费及水电费的问题，租赁合同履行中，有无缴交租金以及租金缴交的日期应由作为缴交义务人的承租人承担相应的举证责任。刘忠没有按照合同约定及时交纳租金及物业费，已构成违约，奥威斯公司有权依据合同的约定单方解除合同。现原告诉请自愿放弃部分租金及物业费的请求，仅请求租期1个月的租金6585.3元及被告实际经营期间的物业费35840.8元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的水、电费，因缺乏有效证据证明，故本院不予支持。关于违约金的问题，对于租赁期内刘忠未按时缴付各项费用的违约金，双方约定每延迟一日，交纳相当于欠费金额万分之三的延迟履行违约金，该违约金标准过高，且奥威斯公司未举证证明刘忠逾期交付对其造成的除款项孳息以外的损失，故酌情将违约金计付标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从应付租金（2017年8月24日）及应付物业费（2017年6月24日）之日计算至实际付清之日止。关于储值卡退款的问题，因储值卡系刘忠与其消费者之间产生的合同关系，商管分公司并非合同相对方。且商管分公司未能举示证据证明退款的主体及金额，故该项请求本院不予支持。关于刘忠反诉要求商管分公司赔偿其经济损失2829078.10元的诉讼请求，本案是因为刘忠未按合同约定缴纳租金违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，刘忠的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨奥威斯房地产开发有限公司商管分公司与被告刘忠签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议书》；二、被告刘忠于本判决生效之日起十日内将金爵万象奥莱广场内B1层第B103号位置的场地返还原告；三、被告刘忠于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨奥威斯房地产开发有限公司商管分公司租金6585.3元；四、被告刘忠于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨奥威斯房地产开发有限公司商管分公司物业费35840.8元；五、被告刘忠于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨奥威斯房地产开发有限公司商管分公司拖欠租金及物业费的违约金，违约金以上述租金及物业费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从应付租金（2017年8月24日）及应付物业费（2017年6月24日）之日计算至实际付清之日止；六、驳回原、被告其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1585元，由原告负担643元，被告负担942元。反诉费14716元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张 月审 判 员  王春光人民陪审员  王冬艳二〇一九年五月六日书 记 员  谢百玲