广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初1230号原告：缪某某，男，汉族，1989年3月16日出生，户籍住址：广东省五华县，被告：邹某某，男，汉族，1973年11月10日出生，户籍住址：广东省五华县，委托诉讼代理人：罗忠大，广东东江勤诚（龙川）律师事务所律师。原告缪某某与被告邹某某建设用地转让合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法由审判员魏智斌独任审判，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。原告缪某某、被告邹某某的委托诉讼代理人罗忠大均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪某某向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的《土地使用转让意向书》无效；2、判决被告返还原告支付的土地转让款220000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清止；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告自称对广东省惠州市××××村四季绿配送中心旁边的第1期编号第18块约108平方米的土地有所有权，便与原告协商将土地使用权永久转让给原告。2016年3月7日，双方签订《土地使用转让意向书》约定，被告将土地使用权永久转让给原告，价款共22万元，其中转让手续费3万元，土地款19万元，被告保证土地转让是合法的。在2016年3月10日至2017年11月9日间，原告通过银行转账给被告22万元。但是，由于上述土地属于集体所有，被告无权将土地转让给原告。原告多次要求被告退款，但被告未退，故提起诉讼。被告邹某某辩称：根据原告提交的《土地使用转让意向书》可以证实，涉案地块的转让款总额为19万元，与原告诉请主张22万元，超出的3万元是否为不当得利，请求法院依法审核。按法律规定合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方，应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。因此，请贵院驳回原告诉讼请求第2条关于利息的请求。原告缪某某围绕其诉讼请求依法提交证据如下：证据1、原告缪某某身份证。证明原告主体资格。证据2、被告邹某某身份证。证明被告主体资格。证据3、惠阳区平潭镇金星新村小区规图。证明被告拟转让给原告的土地的位置，该土地依法不能转让。证据4、土地使用转让意向书。证明2016年3月7日双方签订《土地使用权转让意向书》及约定内容。证据5、银行流水单。证明原告已将转让款22万元通过银行转账的方式支付给了被告。被告邹某某为其辩称未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2016年3月7日与被告邹某某签订1份《土地使用转让意向书》，双方约定甲方（即被告邹某某）拟将位于平潭镇金星村四季绿配送中心旁边第1期编号第18块（被告编制号码）约108平方米土地使用权转让乙方（即原告）永久性使用，并达成如下意向：第一条、本地块为空地，甲方保证本宗土地的合法性，保证三通。第二条排污管道与本地居民通用。第三条约定：乙方自签订土地使用权转让意向书一次付30000元给甲方。第四条本地块总金额190000元。甲方有邹某某签名、捺印，乙方有缪某某签名、捺印。双方签订《土地使用转让意向书》后，原告在2016年3月10日至2017年11月9日期间，通过自已的银行账号转账付款6笔共220000元购地款给被告邹某某的银行账号。被告当时认可款项金额、用途。被告自行编制的位于惠州市××××村四季绿配送中心旁边第1期编号第18块土地属于农村集体土地，至今未办理土地使用证、亦未办理建设用地审批手续和建设规划许可证。本院认为，本案首先要确认的是原告与被告于2016年3月7日签订的《土地使用转让意向书》的效力问题。原、被合同约定转让的土地性质为农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”物权法第六十三条的规定“农民集体所有的土地属于本集体成员集体所有，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”物权法第一百五十三条的规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”另据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”，土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案对于被告转让的土地，被告未提交符合乡（镇）土地利用总体规划并由县级人民政府批准的文件以证明该土地的用途，此外也没有证据证明被告已购买此块土地并依法取得建设用地的相关手续。若被告已购买此块土地，但由于原、被告均不是土地所在的村集体经济组织成员，双方签订的《土地使用转让意向书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，损害当地村民集体利益和公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项的规定，应认定原、被告土地使用权转让行为无效。原、被告签订合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告因无效合同取得的220000元土地转让款应当返还给原告，并赔偿资金占用期间的利息损失。关于计算利息问题，由于被告明知转让的土地为农村集体所有，不符合转让给其他村集体成员的条件，对产生合同无效存在一定过错；原告明知自己不是集体土地的所在村小组成员，不具备购买集体土地的资格，对产生合同无效也有一定的过错。本院根据双方的过错程度，酌定由被告承担原告的利息损失50%，原告自行承担50%，即原告请求的利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率之50%计算。原告请求从起诉之日计算利息没有超过有关法律、法规的规定，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条第一项、第五十九条第一款、第六十条第一项、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十七条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告缪某某与被告邹某某于2016年3月7日签订的《土地使用转让意向书》无效；二、被告邹某某应在判决发生法律效力之日起十日内返还土地转让款220000元并支付利息（以22000元为基数，从2019年3月7日起按中国人民银行规定的同期同类贷款的月利率之50%计算至本金清偿之日止）给原告缪某某。本案受理费2300元（原告已预交），由原告缪某某负担100元，被告邹某某负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  魏智斌二〇一九年五月十六日书记员  许志尚附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第五十八条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。