新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院           新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院   民事判决书   （2019）兵0601民初996号   原告：唐春，男，1974年8月17日出生，住新疆五家渠市。   委托诉讼代理人：刘学东，新疆塞北律师事务所律师。   委托诉讼代理人：魏娅，新疆塞北律师事务所律师。   被告：新疆五家渠宏寓房地产开发有限责任公司，住所地：新疆五家渠第六师102团14连，甘莫公路以南，统一社会信用代码：91659004722336681H。   法定代表人：张国庆，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱小芹，新疆百域君鸿律师事务所律师。   原告唐春与被告新疆五家渠宏寓房地产开发有限责任公司（以下简称宏寓公司）合同纠纷一案,本院于2019年4月17日受理后,依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告唐春及其委托诉讼代理人刘学东、被告宏寓公司的委托诉讼代理人朱小芹到庭参加诉讼。本案现己审理终结。   原告唐春向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告购房款117312元；2.要求被告赔偿损失723316.1元（利息71794.9元，损失差额534209.2元，赔偿责任117312元），以上合计840628.1元；3.被告承担本案诉讼费用。   事实与理由：2009年4月，被告将自己开发的五家渠锦绣园小区x号商品门面预售给原告，协议书约定原告所购房屋每平米4888元。2016年10月底，原告得知被告已经办理了预售房许可证后，要求按协议约定签订商品房买卖合同，但被告不按协议履行，拒绝与原告签订商品房买卖合同，故原告诉至法院。   被告宏寓公司辩称，同意返还原告购房款117312元。对于原告第二项诉讼请求，被告认为，原、被告存在一个商品房的预约合同，双方对房屋价格没有约定。当时双方只是预定了单价4800元。被告办理了预售房许可证后，要求按单价6800元出售给原告，原告方表示不买，自愿放弃了。既然原告自愿放弃了买房，损失就不可能发生。原告要求被告赔偿三项损失是叠加的，被告认为只能筛选一项。因为原告交付给被告的是钱，原告的损失就是利息，时间应从2017年开始计算。   经审理查明，2009年4月1日，原告与被告签订《借款协议书》一份，约定：原告给被告出借117312元，借款期限为2009年10月12日至2010年9月30日；在借款期限到期取得预售房许可证后，双方于7日内签订商品房买卖合同，届时借款转为锦绣园小区X号门面房的房款；该借款不计利息，若期限内不签订商品房买卖合同，则视为原告自动放弃购买该房，被告有权另行销售该房，并在7个工作日内退还借款，此款不计利息。协议签订后，原告将117312元款项通过银行交至被告账户，被告给原告出具了收入凭单，凭单明细科目为x号、摘要为收借款117312元。后原告找被告协商退款事宜时，被告工作人员在原告的《借款协议书》上手写并加盖公章表示“此协议继续有效，每平米4888元”。   2016年10月20日，被告宏寓公司取得了锦绣园x号楼x单元的预售房许可证。原告得知后，找被告签订商品房买卖合同。但被告认为原告要求的单价过低，要求原告以6888元/平米的价格与其签订商品房买卖合同。原告不同意。2016年11月21日，被告向原告发出书面通知，要求原告于2016年11月23日之前与被告签订商品房买卖合同。原、被告因房屋单价达不成一致意见，原告诉至本院。本院于2016年12月20日作出（2016）兵0601民初2353号民事判决书，被告宏寓公司不服，上诉于第六师中级人民法院。第六师中级人民法院于2017年5月3日作出（2016）兵06民终111号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2017年6月7日重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，于2017年8月23日作出（2017）兵0601民初1096号民事判决书。原告唐春不服，上诉于第六师中级人民法院。第六师中级人民法院于2017年10月29日作出（2017）兵06民终448号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。涉案锦绣园小区x号商铺，35.35平方米，被告已售出。   上述事实，有原告提交的《借款协议书》、收入凭单，被告提交的（2017）兵0601民初1096号民事判决书、（2017）兵06民终448号民事判决书以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以确认。   本院认为，原、被告之间签订的《借款协议书》实为商品房预约合同，对此，有（2017）兵0601民初1096号民事判决书、（2017）兵06民终448号民事判决书予以证实，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。本案中，被告违背诚实信用原则，违反预约合同的约定，未与原告签订商品房买卖合同，且现在该预约合同已不能履行，故被告应当赔偿原告因此遭受的损失。原告要求被告返还购房款117312元的请求，因被告确已收取，现合同不能履行，应当予以返还。对原告该诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿2010年10月至今的利息损失的请求，因被告占用原告资金至今却未与原告签订商品房买卖合同，应当赔偿原告在此期间的利息损失。原告要求的利息损失60972.91元（117312元×5.94%÷12月×105月）符合法律规定，本院予以支持。原告依据的标准有误，计算超出部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失差额534209.2元，因原、被告双方之间并不存在商品房买卖合同关系，而该损失属于商品房买卖合同的履行利益损失。原、被告之间只存在商品房预约合同，原告的履行利益损失应当为信赖被告会与其签订商品房买卖合同而所做的准备。故原告无权要求被告赔偿商品房买卖合同的履行利益损失，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告承担赔偿责任款117312元的请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原、被告签订商品房预约合同，原告向被告支付了117312元。现由于被告的原因双方未能签订商品房买卖合同，应当适用定金罚则。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”原告与被告约定的房屋单价为4888元，因此主合同的标的额为172790.8元（4888元×35.35平方米），定金数额应为34558.16元（172790.8元×20%），对原告要求被告承担赔偿责任款的合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下:   一、被告新疆五家渠宏寓房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐春117312元；   二、被告新疆五家渠宏寓房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐春利息损失60972.91元、定金损失34558.16元，合计95531.07元；   三、驳回原告唐春其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费6103元，邮寄送达费68.8元，合计6171.8元，(原告已预交)，由原告唐春负担4171.8元，被告新疆五家渠宏寓房地产开发有限责任公司负担2000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。       审  判  员   陈 娜                               二〇一九年五月二十七日     书  记  员   赵玉凤       1