湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0303民初3096号原告：叶双青，男，1961年8月21日出生，汉族，个体，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：叶俊，湖北车城律师事务所律师。原告：叶晶，女，1986年8月30日出生，汉族，个体，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：叶俊，湖北车城律师事务所律师。被告：史艳，女，1974年8月26日出生，汉族，无业，户籍所在地，湖北省郧县。住十堰市茅箭区。被告：十堰天顺房地产开发有限公司。住所地，十堰市车城西路63号。法定代表人：袁渊远，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱维理，该公司员工。原告叶双青、叶晶与被告史艳、十堰天顺房地产开发有限公司（以下简称“天顺房地产公司”）执行异议之诉一案，本院于2018年11月14日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶双青、叶晶的委托诉讼代理人叶俊、被告史艳、被告天顺房地产公司的委托诉讼代理人朱维理到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告叶双青、叶晶向本院提出诉讼请求：准许执行被告天顺房地产公司所有的位于十堰市××街办车城××、××房产。事实和理由：2018年5月31日张湾法院依我们的申请，作出（2018）鄂0303财保42号民事裁定书，裁定将被告天顺房地产公司所有的价值450万元财产予以查封、扣押或冻结。同日，向十堰市不动产登记中心发出（2018）鄂0303执保定77号《协助执行通知书》，对被告天顺房地产公司所有的十堰市××街办车城××、××房产（证号：30194891）的过户、抵押手续予以查封、冻结。2018年6月25日，被告史艳对执行标的提出书面异议，张湾法院于2018年10月23日作出（2018）鄂0303执异113号执行异议裁定：撤销（2018）鄂0303执保字77号《协助执通知书》第一项，解除了对上述房屋的强制措施。我们认为，被告史艳的债务人为另一法人公司，不是本案被告天顺房地产公司，且被告史艳与天顺房地产公司之间签订的《房屋买卖合同》是债务未届清偿期达成的以物抵债协议，该协议应认定为无效。该协议不能阻止债务人的其他债权人对抵债物主张权利。且该协议签订后，双方尚未办理房屋过户手续，不发生物权变动，被告史艳提供的证据不足以证实在法院查封之前合法占有房屋。为维护我们的合法权益，特此起诉。被告史艳辩称，我与被告天顺房地产公司于2018年1月12日签订了二份《商品房买卖合同（现售）》，购买了本案争议房屋，支付了全部购房款。2018年1月24日，房管部门也进行了备案，签订合同当天，被告天顺房地产公司就将二套房屋交给了我，我自2018年1月15日开始领取所购房屋的房租。因被告天顺房地产公司手续不全，导致我所购房屋未办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，我支付了全部购房款，并且占有了所购房屋，足以排除原告叶双青、叶晶的强制执行申请。张湾法院（2018）鄂0303执异113号执行裁定书完全正确，请求依法判决驳回原告叶双青、叶晶的诉讼请求。被告天顺房地产公司辩称，我公司和天顺运输公司的法定代表人都是袁渊远，除了财务、出纳之外，工作的场所和人员都是一样的。袁渊远以天顺房地产公司的名义向原告叶双青、叶晶借过钱，天顺运输公司向被告史艳借过钱。被告史艳说的情况是属实的，2018年1月18日我公司与被告史艳对账后进行了网签，2月24日登记备案。我们之前有房产证，但后来两证合一，我公司因土地出让金的问题一直在打官司，故没有办理不动产权证。被告史艳并无过错，现在已经实际占有了房屋。请求驳回原告叶双青、叶晶的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，本院依原告叶双青、叶晶的诉讼前财产保全申请，作出（2018）鄂0303财保42号民事裁定，将被告天顺房地产公司所有的价值450万元财产予以查封、扣押或冻结。同日，本院向十堰市不动产登记中心发出(2018)鄂0303执保77号《协助执行通知书》，对天顺房地产公司所有的位于十堰市××街办车城××、××、××、××房产（证号：××号）的过户、抵押手续予以查封、冻结；查封期限为三年。被告天顺房地产公司提出异议，本院于2018年9月28日作出（2018）鄂0303执异104号执行裁定，驳回天顺房地产公司的异议申请。被告史艳于2018年6月25日提出异议，要求撤销（2018）鄂0303财保42号民事裁定，解除十堰市张湾区红卫街办车城西路63号2幢-1-4、-1-6房产的查封决定。本院于2018年10月23日作出（2018）鄂0303执异113号执行裁定，内容为：一、撤销本院(2018)鄂0303执保第77号《协助执行通知书》第一项“查封十堰天顺房地产开发有限公司所有的、位于十堰市××街办车城××、××房产的过户、抵押手续”（即：解除对位于十堰市××街办车城××、××房产的查封）。二、驳回异议人史艳的其他异议请求。原告叶双青、叶晶不服该裁定，遂提起本案诉讼。另认定事实如下：1、2018年8月27日本院作出（2018）0303民初1764号民事判决，判决天顺房地产公司偿还原告叶双青借款本金4000000元及利息（以4000000元为本金，自2017年12月19日至清偿完毕时止，按月利率2%计算，扣减车位抵款300000元）。2、2017年6月1日，十堰天顺运输有限公司和袁渊远共同出具《关于十堰天顺运输有限公司和袁渊远向史艳借款对账的情况说明》，载明“2016年3月28日至29日袁渊远和十堰天顺运输有限公司共同向史艳借款510万用于公司周转。袁渊远和十堰天顺运输有限公司对上述本息共计4204480元予以认可”；该说明中载明的借款510万元均有相应的转账凭证证实。2018年1月12日，天顺房地产公司和史艳签订两份《商品房买卖合同（现售）》（合同编号分别为X201801110006、X201801110008），约定：天顺房地产公司将其开发的位于十堰市车城西路63号天顺凯旋项目2幢-1-4号和2幢-1-6号的房产分别以2089585元、2021215元的总价出售给史艳；付款方式为一次性付清。同日，天顺房地产公司以加盖公章的形式向史艳出具收据2份，表明其收到史艳购天顺-1-4商铺款2089585元和天顺-1-6商铺款2021215元。上述两份《商品房买卖合同（现售）》均于2018年1月24日在十堰市房屋产权交易中心完成备案。2018年1月18日，天顺房地产公司（甲方）和史艳（乙方）签订《协议》，载明“一、甲方将位于十堰市车城西路63号二号楼一楼-1-4、-1-6两个门面和一号楼地下车库156号车位抵售给乙方，两处门面商铺总面积191.2平方米，单价每平方米21500元整，合计人民币肆佰贰拾万零肆仟肆佰捌拾元整，全部抵清甲方所欠乙方款项……三、寿康永乐门面2018年房租我方已收取，现我方分四次支付给乙方，2018年12月31日之后的房租归乙方自己收取。另一门面房2017年9月30号房租我方已收取一年，从2018年1月至2018年9月30日以后房租归乙方所有，我方提前收取的房租分三次支付给乙方，后期房租乙方自行收取。”后史艳于2018年1月15日、2018年4月2日、2018年6月18日、2018年9月15日分四次从天顺房地产公司领取天顺（-1-4）商铺租金共计80000元；于2018年1月15日、2018年4月2日、2018年9月17日分三次从天顺房地产公司领取天顺（-1-6）商铺2018年1月至9月期间的租金共计69300元。2018年6月22日，天顺房地产公司向湖北寿康永乐商贸集团有限公司出具《告知函》1份，载明“贵公司于2014年11月20日与我公司签订了房租租赁协议，现由于我公司业务发展需要，已将贵公司租用的商业门面-1-4出售给史艳……贵公司房租已经交至2018年12月31日，2018年12月31日之后的房租由史艳收取”。2018年9月30日，史艳和天顺（-1-6）商铺的原承租人龚义权签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限暂定3年，从2017年10月1日起至2020年9月31日止。3、十堰天顺运输有限公司与被告天顺房地产公司的法定代表人同为袁渊远，其中：十堰天顺运输有限公司为袁渊远个人独资公司；天顺房地产公司股东为袁渊远、十堰天顺运输有限公司和李小燕。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的焦点问题，被告史艳对此负有举证责任。其提交的证据《关于十堰天顺运输有限公司和袁渊远向史艳借款对账的情况说明》、转账凭证证明与十堰天顺运输有限公司之间有债权债务关系；与天顺房地产公司两份《商品房买卖合同（现售）》（合同编号分别为X201801110006、X201801110008）证明双方签订的时间在2018年1月18日，此后，被告史艳领取商铺租金至2018年9月；2018年9月30日，史艳和天顺（-1-6）商铺的原承租人龚义权签订《房屋租赁合同》，证明其已实际占有商铺，并行使所有权人的用益物权。双方于2018年1月24日在房管部门办理了备案登记手续之后，2018年5月31日原告叶双青、叶晶申请保全，同日，本院冻结了争议房屋的转让、过户等手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院查封之前，史艳已与被告天顺房地产公司签订购房合同，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本院查封之前，史艳已经收取房租并与他人签订商铺租赁合同，实际占有该房屋，并因享有债权，抵偿支付了全部购房款，因被告天顺房地产公司的原因，导致双方未办理所有权属登记。因此，被告史艳提出的证据，符合上述规定，可以认定其权利能够排除执行，故本院作出（2018）鄂0303执异113号执行裁定，符合法律规定。原告叶双青、叶晶要求执行上述争议房产，证据不足，本院不予支持。原告叶双青、叶晶认为被告天顺房地产公司以自己的财产抵偿十堰天顺运输有限公司的债务，应为无效，该辩解理由不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民人和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：驳回原告叶双青、叶晶的诉讼请求。案件受理费100元，由原告叶双青、叶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  钟晓新人民陪审员  黄堂荣人民陪审员  方碧月二〇一九年五月六日书 记 员  李华倩附：本案适用的相关法律依据（1）《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（1）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（1）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（1）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民人和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：。（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……5、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。