贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再70号再审申请人（一审原告、二审被上诉人)：贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司。住所地：贵州省遵义市湄潭县天文大道麒龙新城1-1-11附**。负责人：杨经黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李群，该公司副总经理。委托诉讼代理人：周书明，该公司部门经理。被申请人（一审被告、二审上诉人)：王乾琴，女，1973年10月15曰出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：陈加强，男，1971年7月11日出生，汉族，住贵州省佘庆县，系王乾琴之夫。再审申请人贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司（以下简称双诚物业湄潭分公司）因与被申请人王乾琴物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）黔03民终397号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年12月12日作出（2018）黔民申2390号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司，被申请人王乾琴委托代理人陈加强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双诚物业湄潭分公司申请再审称，（一）二审判决以王乾琴伪造的复印件作为定案依据错误。王乾琴提交的《房屋建筑工程质量维修补贴明细》系复印件，内容与真实的《工作联系单》不一致，王乾琴篡改了《工作联系单》的内容，贵阳双诚物业管理有限公司（以下简称双诚物业公司）提供了补贴单价予以否认，王乾琴并未提供原件，原审判决采信该复印件错误。（二）房开公司对双诚物业湄潭分公司的补贴不能免除王乾琴的支付义务。房开公司对双诚物业湄潭分公司进行补贴是另一法律关系，双诚物业湄潭分公司提供了物业服务，也未实施任何让业主拒付物业费的违约行为，王乾琴拒付物业费缺乏依据。故请求撤销二审判决，改判由王乾琴支付相应物业服务费。王乾琴辩称，（一）二审庭审中，双方当事人对《房屋建筑工程质量维修补贴明细》的真实性不持异议，双诚物业湄潭分公司再审审查阶段进行否认出尔反尔。房开公司补贴的费用是拨给符合物管费补贴的业主（包括王乾琴)，业主未交的物管费房开公司已经进行了补贴，双诚物业湄潭分公司一方面接受了房开公司的专项资金，一方面又收取物管费不当。（二）王乾琴与建设单位在购房合同中签订了有关物业管理的约定，系与贵阳慧迪物业签订了物业服务协议，与双诚物业湄潭分公司没有物业服务合同关系，对双诚物业湄潭分公司业主有权不予认可。请求驳回再审申请。双诚物业湄潭分公司向一审法院起诉请求：1、判令王乾琴立即支付双诚物业湄潭分公司2012年1月1日至2017年2月28日的物业服务费3281元；2、本案诉讼费由王乾琴承担。一审法院认定事实：王乾琴为湄潭县湄江街道“麒龙新城”小区的业主，其所居住的房屋面积为93.06㎡，该房屋为多层建筑。贵州省××县“麒龙新城”前期物业系贵州惠迪物业管理有限公司管理，随着“麒龙新城”各个组团的建成并交付使用，贵州惠迪物业管理有限公司已不适宜承担“麒龙新城”小区的物业管理工作，因此变更为双诚物业公司。2011年8月9日，湄潭县麒新房地产开发有限公司作为甲方与双诚物业公司作为乙方签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“麒龙新城”提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有住房的建筑面积交纳，其中多层住宅0.58元/月/㎡，在湄潭县麒新房地产开发有限公司与贵阳双诚物业管理有限公司于2011年7月13日签订的《补充协议》中约定：“合同期限从签订合同之日起，至该小区业主委员会成立，有新的物管公司接手时止。”双方还对质量要求、双方权利义务等进行了约定。对于该小区的物业管理公司的变更情况，湄潭县麒新房地产开发有限公司在小区张贴公告进行了告知。2011年7月14日，双诚物业公司作出《关于成立双诚物业湄潭分公司的决议》，决定组建并成立双诚物业湄潭分公司，全权代表双诚物业公司在贵州省××县开展物业管理服务。后双诚物业湄潭分公司进驻“麒龙新城”小区从事物业管理至“麒龙新城”小区业主委员会成立后，于2017年3月1日退出该小区。另查明，在新旧物业交替期间，双诚物业湄潭分公司在过渡期内，承诺给业主一年的时间，截至2012年7月31日按业主与贵州惠迪物业管理有限公司湄潭麒龙新城物管处签订的《物业管理服务协议》中的约定收取物业服务费,2012年8月1日起，则按湄潭县麒新房地产开发有限公司与双诚物业湄潭分公司签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》中约定的按建筑面积0.58元/月/㎡收取。本案中，王乾琴与贵州惠迪物业管理有限公司湄潭麒龙新城物管处签订的《物业管理服务协议》约定物业服务费收取标准按建筑面积0.48元/月/㎡收取，故被告王乾琴自2012年1月1日至2017年2月28日（2012年1月1日至2012年7月31日，7个月；2012年8月1日至2017年2月28日，55个月）的物业服务费3281元（0.48元×7个月×93.06㎡+0.58元×55个月×93.06㎡=3281元）至今未缴纳。一审法院判决：限王乾琴于本判决生效后三日内一次性支付双诚物业湄潭分公司物业服务费3281元。案件受理费25元，由王乾琴承担。贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、案件受理费和上诉费由王乾琴负担。二审法院认定事实：二审期间，王乾琴提交了一份2014年6月30日双诚物业湄潭分公司出具给湄潭县麒新房地产开发有限公司《工作联系函》及《房屋建筑工程质量维修补贴明细》，《工作联系函》载明：1、根据贵司与我司签订的《前期物业服务合同》之“补充协议”中（第四条）内容,现特向贵司申请支付物管费的补贴；2、未收到的物管费对象：还未入住的业主、房屋渗水、以各种理由拒交;3、对以上情况如果不能得到及时处理，这部分业主所欠物管费越来越多，会导致业主更加不交，物业公司的服务与运作更加困难；4、在合同约定时间内，贵司补贴的金额为：Y531369元。5、同期间，非常感谢贵司对物业公司工作的关心和支持，我司一定做好后续工作，做好物业服务，力争得到广大业主的支持与理解，把“麒龙新城”做成大多数业主满意的家园。鉴于目前的物业服务工作计划，我司需要投入较大金额的资金，望贵司一如既往的支持我司，请贵司审核后无误后支付我司为盼！《房屋建筑工程质量维修补贴明细》载明款项审批时间为2014年9月16日，编号为20130508、房号为2-10-1-4-1、姓名为王乾琴、补贴项目为维修、损失、物管费。双诚物业湄潭分公司对该两份证据的真实性予以认可，但其辩称，房开公司对业主王乾琴补贴的物管费是2011年8—12月，金额为223元，其起诉的是2012年1月1日至2017年2月28日的物管费。二审查明的其余事实与一审认定无异。二审法院认为，2011年8月9日，湄潭县麒新房地产开发有限公司作为甲方与双诚物业湄潭分公司作为乙方签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“麒龙新城”提供前期物业管理服务事宜。对于该小区的物业管理公司的变更情况，湄潭县麒新房地产开发有限公司在小区张贴公告进行了告知。双诚物业湄潭分公司自2011年8月9日以后，对涉案小区进行物业管理。根据王乾琴与贵州惠迪物业管理有限公司于2009年5月29日签订的《物业管理服务合同》，王乾琴于2009年5月29日以后开始交纳物业管理费，即王乾琴在2009年5月29日已经收房。虽然王乾琴与双诚物业湄潭分公司没有签订《物业管理服务合同》，但王乾琴已经享受到双诚物业湄潭分公司的物业服务，故原审法院认定王乾琴与双诚物业湄潭分公司之间已形成事实上的物业服务合同关系，并无不当。根据王乾琴在二审期间提供的《工作联系函》及《房屋建筑工程质量维修补贴明细》，在2014年9月16日以前，湄潭县麒新房地产开发有限公司已经将王乾琴欠付的物业费补贴给双诚物业湄潭分公司，虽然双诚物业湄潭分公司抗辩房开公司对业主王乾琴补贴的物管费是2011年8—12月，金额为223元，但其提供的证据为其单方面制作，王乾琴并不认可，故对其该抗辩理由，本院不予采信。故双诚物业湄潭分公司请求王乾琴支付2012年1月1日至2017年2月28日的物业管理服务费的诉请，本院支持2014年9月17日至2017年2月28日的物业管理服务费，即0.58元×29.5个月×93.06㎡=1592元二审法院判决：一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2017）黔0328民初2685号民事判决；二、由王乾琴于本判决生效后五日内一次性支付双诚物业湄潭分公司物业服务费1592元；三、驳回双诚物业湄潭分公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由王乾琴承担12.5元，双诚物业湄潭分公司承担12.5元；二审案件受理费50元，由王乾琴承担25元，双诚物业湄潭分公司承担25元。再审审理查明，王乾琴提供的《房屋建筑工程质量维修补贴明细》没有原件进行核对，二审笔录中也没有双诚物业湄潭分公司认可其真实性的记载，再审中王乾琴明确表示无法提供原件，在双诚物业湄潭分公司否认真实性、合法性、关联性的情况下，对该证据的三性本院不予认定。其余查明的事实与一、二审一致。本院再审认为，双方争议的焦点问题为：王乾琴应否向双诚物业湄潭分公司支付物业服务费及计算标准如何认定。首先，麒新房开在惠迪物业公司不能满足小区的物业服务要求后进行调整，更换物业公司的行为未违反法律规定。麒新房开公司更换物业公司时，麒龙新城仍系在建小区，小区业委会尚未成立，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，双诚物业湄潭分公司与麒新房开公司签订的前期物业服务合同，对王乾琴具有约束力。双诚物业湄潭分公司作为贵阳双诚物管公司设立的分支机构，领取了营业执照，并取得了贵阳双诚物管公司的授权，其以物业服务合同向吕超主张权利并未突破合同相对性。故本案双方当事人具有物业服务合同关系。双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，双诚物业湄潭分公司按照合同约定履行物业服务的义务，王乾琴作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。其次，关于物业管理费计算标准的问题。双方当事人对房屋面积93.06㎡，计价标准0.58元/月/平方米并无异议，王乾琴辩解认为根据《房屋建筑工程质量维修补贴明细》载明的内容，2014年9月16日以前的物业服务费由双诚物业湄潭分公司进行了补贴，不应再行支付。但前述明细王乾琴并未提供证据原件，且双诚物业湄潭分公司对此予以否认，故不能作为定案的依据使用，在王乾琴无法提供证据原件进行核对和进一步提供证据的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对王乾琴抗辩认为2014年9月16日以前的物业费已通过补贴方式不再交纳的理由，本院不予采信。现双诚物业湄潭分公司只要求王乾琴支付2013年8月31日至2017年2月28日期间的物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以准许，故王乾琴应支付的物业服务费应为93.06㎡×0.58元×42个月=2266.94元。综上所述，双诚物业湄潭分公司的再审请求部分成立，应予支持；二审判决认定事实不清，证据不足，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2017）黔0328民初2685号民事判决及本院（2018）黔03民终397号民事判决；二、由王乾琴于本判决生效后五日内向贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司支付物业服务费2266.94元；三、驳回贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司负担5元，王乾琴负担20元；二审案件受理费50元，由贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司负担15元，王乾琴负担35元。本判决为终审判决。审判长  唐永群审判员  张 鹏审判员  吴梦吟二〇一九年五月十日法官助理周益书记员向珣