河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初1535号原告（反诉被告）：陈玉国，男，汉族，1958年7月1日出生，住河南省。原告（反诉被告）：张景山，男，汉族，1960年7月13日出生，住河南省。被告（反诉原告）：河南省新乡锋盛房地产开发有限公司，住所地新乡市人民路176号。法定代表人：张新捷，经理。委托诉讼代理人：尚涛，河南联盟律师事务所律师，特别授权。原告陈玉国、张景山诉被告河南省新乡锋盛房地产开发有限公司（以下简称锋盛房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉国、张景山，被告锋盛房产委托诉讼代理人尚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉国、张景山向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告支付二原告位于新乡美食城地下一层A75号商铺的租金8885.52元。事实与理由：原告将其购买的由被告建造的座落于河南省新乡市健康路与文化路交汇处的新乡美食城地下一层A75号商铺，于2012年9月1日租赁给被告做为营业使用（租期10年）。遗憾的是，从2014年9月1日起至今未再支付租金给原告。根据双方签订的《房屋租赁合同》规定：“从2014年9月1日起，租金按上期月租金每满一年，每平方米自动上调一元给甲方。”所以，被告应将拖欠了四年的租金共计8885.52元付给原告。（计算方式：上期月租金为18元/㎡/月，2014年9月1日至2015年8月31日，19元/㎡/月X12个月X9.03㎡=2058.84元；2015年9月1日至2016年8月31日，20元/㎡/月X12个月X9.03㎡=2167.2元；2016年9月1日至2017年8月31日，21元/㎡/月X12个月X9.03㎡=2275.56元；2017年9月1日至2018年8月31日，22元/㎡/月X12个月X9.03㎡=2383.92元；）。今后，被告要严格按照合同之约定：“提前一个月缴纳下半年的租金”，直至期满。被告锋盛房产辩称，1、原告诉请2014年9月1日至2016年7月9日期间的租金，因已超过法定诉讼时效而丧失胜诉权。2、2016年7月9日新乡突降特大暴雨淹没二原告商铺，该商铺一直没有恢复到正常使用的状态并持续至今。综上，请求驳回原告的诉求。反诉原告锋盛房产向本院提出反诉请求：1、请求法院确认自2016年7月9日起双方《房屋租赁合同》解除；2、请求陈玉国支付我方救灾费用2000元并返还房屋押金500元。事实与理由：陈玉国作为商铺的出租人负有提供适于出租房屋的义务。但2016年7月9日新乡突降超过历史极值的特大暴雨，陈玉国的商铺被大雨淹没，不再具有出租条件。其诉请2016年7月9日之后的租金没有事实基础。不仅如此，陈玉国还应当承担为救灾而产生的救灾费用并返还因不可抗力导致的房屋不能使用、租赁合同解除而应当返还的房屋押金500元。为公平保护当时人的合法权益，请求人民法院在查明事实基础上，依法驳回其诉请。反诉被告陈玉国、张景山反诉辩称，1、不认可诉讼时效已过，租赁合同仍然存续，胜诉权应由法院决定，不应成为反诉原告的辩护意见。2、根据双方租赁合同第6条第二项，救灾费用应由反诉原告承担。房屋导致现在无法经营的状态，不是由我方导致，其后果应由反诉原告自己承担。押金应于合同解除后，才应由我方予以退还，现合同尚未确定解除，故押金我方现不予退还。3、2016年7月9日不应成为双方解除合同时间，我方没有收到反诉原告解除合同的通知。本诉中，原告陈玉国、张景山为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据。第一组：房屋租赁合同一份。证明原被告之间的房屋租赁的法律关系仍在生效期，原告应依约支付租金。第二组：房屋产权证明一份。证明：二原告对案涉房屋是按份共有关系。反诉中，反诉原告锋盛房产、孙全军为证明其主张，向法庭提交如下证据。第一组：河南省新乡市专业气象局《证明》和《7月9日雨量情况报告》等各大新闻媒体对该特大暴雨的报道3篇。证明：2016年7月9日的新乡实降特大暴雨，因不可抗力致案涉租赁物被淹，至今无法使用。第二组：照片一组。证明：案涉房屋在遭遇2016年7月9日特大暴雨后被淹，已无法使用。双方合同已实际无法履行，自2016年7月9日双方合同解除。经庭审质证，被告锋盛房产对原告陈玉国、张景山提交的两组证据的真实性无异议，反诉被告陈玉国、张景山对反诉原告锋盛房产提交的两组证据的真实性无异议。本院当庭对上述证据予以认证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈玉国、张景山（甲方）与锋盛房产（乙方）于2012年5月12日签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：甲方将其购买的由河南新乡锋盛房地产开发有限公司开发建造的，座落于河南省××路与××处××南侧××美食城（健康路××）地下一层号A75商铺（以下简称该商铺），建筑面积约9.03平方米，租赁给乙方作为营业使用；租赁期限：乙方租赁甲方“该商铺”的期限为十年，自2012年9月1日至2022年8月31日止；乙方租用甲方“该商铺”（以房管局购房合同或房产证等有效证明的建筑面计算）的净租金按18元/㎡/月计算，每月租金计为162.54元人民币，采取先付租金后使用的原则，一次性缴纳半年租金975.24元人民币后使用，以后租金提前一个月缴纳下半年的租金；乙方同意在租赁期间从2014年9月1日起，租金按上期月租金每满一年，每平方米自动上调租金一元人民币付给甲方；乙方向每个摊位交房屋押金500元，合同十年期满后甲方退还给乙方方中途停租或未按合同履约的，甲方不再退还押金；在本合同所签十年有效期内，如乙方没先违背合同的情况下，甲方保证不会终止合同，不可抗拒因素（地震、拆迁）除外。如因甲方原因中途解除或终止本合同履行的（不可抗力除外），甲方赔偿乙方两年房屋租金方可终止本合同。合同订立后，锋盛房产开始使用案涉房屋并按时交纳租金。但于2014年9月1日起不再向陈玉国、张景山缴纳租金。另查明，2016年7月19日，新乡实降特大暴雨。通过现场勘查和当事人提供的照片显示，新乡突降特大暴雨后，该商铺一直没有恢复到正常使用的状态并持续至今，案涉房屋已丧失使用条件。本院认为，锋盛房产与陈玉国、张景山之间签订房屋租赁合同的行为，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，依法受到法律保护，双方均应按照协议履行各自义务，陈玉国、张景山将案涉房屋交与锋盛房产使用，锋盛房产应按时支付租金。但由于2016年7月19日，新乡实降特大暴雨，导致案涉房屋已丧失使用条件，锋盛房产无法继续正常使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款关于合同的法定解除规定，因不可抗力致使不能实现合同目的可以依法解除合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条第二款“根据因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”，无论根据法定情形和锋盛房产的诉请，双方签订的房屋租赁合同以构成解除情形，故双方的租赁关系已解除。根据庭审确认情况，锋盛房产于2014年9月1日起未再缴纳租金，已构成违约，锋盛房产应当依合同给付2014年9月1日至2016年7月19日正常使用期间的租金，根据庭审情况，2014年9月1日至2015年8月31日的租金标准是19元/㎡/月（18＋1=19），租金为2058.84（19×9.03×12=2058.84）元，2015年9月1日至2016年7月19日的租金标准是20元/㎡/月（19＋1=20），租金为1920.38（20×9.03×10＋20×9.03÷30×19=1920.38）元，共计3979.22元。对于反诉原告锋盛房产诉请救灾费用2000元，本院认为，其没有提供充足证据证明其救灾费用的花销，故对此诉请不予支持。对于反诉原告锋盛房产诉请返还房屋押金500元，本院认为根据庭审情况，合同已具备法定解除情形，且根据双方签订的租赁合同，陈玉国、张景山应当将收取的500元房屋押金予以退还给锋盛房产。综上所述，本院对陈玉国、张景山的诉讼请求部分予以支持，对锋盛房产的反诉请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百三十一条第二款，判决如下：一、河南省新乡锋盛房地产开发有限公司与陈玉国、张景山签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、河南省新乡锋盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还陈玉国、张景山房屋租赁费3979.22元；三、陈玉国、张景山在于本判决生效之日起十日内偿还河南省新乡锋盛房地产开发有限公司房屋押金500元；三、驳回陈玉国、张景山其他的诉讼请求；四、驳回河南省新乡锋盛房地产开发有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈玉国、张景山承担。案件受理费75元，减半收取37.5元，由河南省新乡锋盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。同时自判决书收到之日起十五日内向新乡市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王珏二〇一九年五月十七日书记员  王鹤