贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1239号 上诉人（原审被告）：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。统一社会信用代码9152050205908259X2， 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王丹，公司员工。 被上诉人（原审原告）：韩印明，男，1979年4月20日生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：刘婉婷，女，1982年1月19日生，汉族，住贵州省毕节市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201311395378。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴敏，贵州圣谋律师事务所实习律师。 上诉人贵州七众置业有限公司（下称七众公司）因与被上诉人韩印明、刘婉婷商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人七众公司上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7253号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、《商品房买卖合同》对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式明确约定是买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息，被上诉人未选择退房，无权再主张违约金。一审判决以双方对于逾期办证的处理办法没有做出约定进而直接引用法律规定作出判决，认定事实和适用法律错误。2、上诉人的逾期办证行为，并未给上诉人造成损失，且造成损失的举证责任应由被上诉人承担，被上诉人没有举证证明其造成损失的数额，应当承担举证不能的后果，一审判决对违约金的计算方式明显过高，请二审法院予以纠正。 被上诉人朝印明、刘婉婷未作书面答辩。 被上诉人韩印明、刘婉婷向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告立即交付位于毕节圆梦国际项目2号楼24层1号（房号2#-2401）商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；2.判决被告按已付购房款361,069.00元的日万分之一计算支付原告自2016年5月2日至被告开发的圆梦国际项目商品房达到交付使用条件之日的延期交房违约金（暂定10,579.32元）；3.判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目2号楼24层1号（房号2#-2401）商品房转移登记的有关文书及产权证；4.判决被告以361,069.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂定30,161.55元）；5.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第1项、第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买其开发的毕节城市南部新区圆梦国际项目2号楼24层1号商品房，建筑面积148.75平方米，套内建筑面积123.13平方米，合同价款为361,069.00元，首付款121,069.00元，银行按揭支付240,000.00元。合同第十一条约定出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……第十三条除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。第十四条约定出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人，买受人在通知收房时间30日内未收房办理手续的，出卖人可登报通知交付。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳以下第1、2、5、6项费用，并在签订合同之日起7日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（5）燃气开户费；（6）电视闭路、水、电开户费。第二十二条约定出卖人承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》第1.1约定双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签合同时支付；第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告于2014年8月15日向被告支付首付款121,069.00元，2015年9月21日，原告向银行贷款支付240,000.00元。2017年2月19日，原告接收涉案商品房，同时被告向原告收取了办证代收款4,118.00元。涉案房屋于2017年2月21日经毕节公安消防支队综合评定该工程消防验收合格。至今未取得涉案项目综合验收合格。被告违反合同的约定，遂以前述诉请诉至本院。 一审法院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告应于2016年5月1日前向原告交付该商品房。虽被告通知接房，但涉案项目尚未进行综合验收，不具备交房条件，而原告于2017年2月19日接房，视为被告已交房。按合同约定的交房日期至原告收房日，被告已逾期293天，故原告诉请逾期交房违约金，有合同约定，本院予以支持。从2016年5月2日起至2017年2月18日，违约金为10,579.32元（361,069.00元×0.1‰×293天）。同时，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但至今仍未履行，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。原、被告在合同中约定了约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，超过180日以后的，双方同意按（1）买受人有权退房处理，但合同同时又载明“(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金”。现已超过合同约定日期的180日，原告不退房，而是要求支付逾期违约金，可以视为原、被告双方在合同中没有对从约定日期起180日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额361,069.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收了相关办证费用，视为原告委托被告代为办证，而被告应当将办证相关文书提交到不动产登记机构并通知原告，即履行完约定的交付义务，故违约金计算至被告向不动产登记机构提交为原告办理商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证并通知原告之日止。对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定及合同的约定，判决：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告韩印明、刘婉婷逾期交房违约金10,579.32元；二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告韩印明、刘婉婷逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以361,069.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年5月2日起计算至被告贵州七众置业有限公司向不动产登记机构提交为原告韩印明、刘婉婷办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告韩印明、刘婉婷之日）；三、驳回原告韩印明、刘婉婷的其他诉讼请求。案件受理费409.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 二审中，当事人未提供新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否可以向上诉人主张逾期办证违约金？2、逾期办证违约金过高的举证责任应由谁承担？双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，出卖人承诺于2017年5月1日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房。双方在合同中并未约定买受人不选择退房时，出卖人应承担何种违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，因出卖人原因造成逾期办证的，即使合同未约定违约责任，出卖人仍应依照上述法律规定承担违约责任，法律规定的数额支付违约金。上诉人上诉称双方未约定买受人不选择退房时的违约责任承担方式，上诉人不应承担违约金的主张，没有法律依据，不予支持。关于一审判决确定的违约金数额过高的问题。因双方未约定超过约定日期180日后的违约金数额，一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决已付购房款361,069.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍确定违约金数额，符合法律规定。上诉人上诉称逾期办证未约被上诉人造成损失，上诉人不应支付违约金的主张，没有法律依据，不予支持。 综上，上诉人七众公司的上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费818元，由上诉人贵州七众置业有限公司负担。 本判决为终审判决 审判长 舒 平 审判员 李厚军 审判员 张 伟 二〇一九年五月七日 书记员 王宏宏