贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0328民初1160号 原告：石伟，男，汉族，1987年5月23日出生，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：李形余，贵州名城（余庆）律师事务所律师。 原告：田茂会，女，汉族，1993年10月16日出生，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：石伟，男，汉族，1987年5月23日出生，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。系原告田茂会之夫。 被告：贵州鼎瑞房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道浙大南路。统一社会信用代码：91520328596366985C。 法定代表人：汪兴玉，董事长。 委托诉讼代理人：张超，重庆索通律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司湄潭县支行，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道办事处可桢路41号，统一社会信用代码：91520328214950271L。 负责人：王征。 委托诉讼代理人：费志强，经理。 原告石伟、田茂会与被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司湄潭县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日作出（2018）黔0328民初3111号民事判决，二原告不服该判决遂向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉，该院于2019年2月27日作出（2018）黔03民终107号民事裁定，撤销了（2018）黔0328民初3111号民事判决并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告石伟及其委托诉讼代理人李形余，原告田茂会委托诉讼代理人石伟，被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人张超，第三人中国建设银行股份有限公司湄潭县支行委托诉讼代理人费志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告石伟、田茂会向本院提出诉讼请求：1、要求解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告返还二原告已付购房款316977元、维修基金5677元、契税等费用5373元、登记费、档案费110元，并按照中国人民银行借款利率支付至实际付款之日的利息；3、要求被告赔偿二原告已付房款一倍的损失316977元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的马山路棚户区改造项目北城名都第3号楼16层16-2号房屋，建筑面积94.62元，套内建筑面积74.72平方米，价款按照套内面积计算，单价为4242.20元/平方米，总价款为316977元。二原告向被告交付了首付款95977元，余款221000元二原告于2018年5月4日向第三人办理了按揭借款已全额支付给被告。另二原告还向被告交纳了维修基金5677元、产权登记费和档案费110元及契税、测绘费和电视初装费等5373元。2018年7月13日，原告在被告的指示下到重庆宇众物业管理公司办理接房手续，这才发现被告早已将该房屋安置给了案外人安敏并发现所购房屋系拆迁安置房，被告故意隐瞒了该房屋是拆迁房及被安置人早已入住的事实。由于二原告的购房目的不能实现遂多次与被告协商未果，二原告为维护自己的合法权益遂依法提起诉讼。 被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司辩称，同意解除二原告与第三人签订的《个人住房借款合同》及《担保合同》；同意解除二原告与本公司签订的《商品房买卖合同》，同意退还二原告已付购房款95977元、维修基金5677元、契税等费用5373元、登记费、档案费110元，因本公司向第三人提供了担保,按揭借款应由本公司直接返还第三人；二原告所购房屋之前进行了预售登记，被安置给被拆迁人安敏是当地政府拆迁部门的过失造成，不是本公司故意隐瞒事实，故不应承担赔偿责任。 第三人中国建设银行股份有限公司湄潭县支行述称，同意解除本行与二原告的《个人住房借款合同》，但被告应承担相应的还款责任和义务。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系；被告是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括房地产开发经营。2012年8月，湄潭县人民政府决定征收开发湄潭县城马山路口片区开发建设项目，涉及被拆迁居民113户，安置方式可以选择住房产权调换。2014年3月1日，被告获准开发建设马山路口棚户区改造项目3、4号楼建设工程（北城名都）。2016年6月20日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告为其开发销售的马山路口棚户区改造项目买受人在第三人处的借款提供连带责任担保，担保2016年6月20日至2021年6月20日之间发生的债权。2018年3月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发建设的该项目3号楼16层16-2号住房一套（94.62㎡)，总价款316977元，约定签订合同时付款95977元，余款221000元以银行按揭借款支付。2018年3月23日，二原告向被告支付了首期付款95977元、登记费80元、档案费30元、维修基金5677元；2018年7月13日，二原告向被告支付了契税、测绘费、电视初装费等5373元。2018年5月4日，二原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人借款221000元用于向被告支付购房余款；同时二原告与第三人约定，对本案借款的担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由借款人核对无误、收执之日止。除本合同约定的担保条款外，本合同项下的债权属于第三人与被告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》范围之内。 另查明，湄潭县住房和城乡建设局于2012年8月14日与安置户安敏签订了《湄潭县马山路口片区开发建设项目国有土地上房屋征收与补偿协议》，该协议约定湄潭县住房和城乡建设局提供位于该项目规划拟建商品房，结构为砖混，性质为商品电梯房调换给安敏；调换房屋栋号为：3号楼，房号为16-A-3#，套内建筑面积为74.62平方米。湄潭县住房和城乡建设局的委托代理人即湄潭县城马山路口棚户区改造“北城名都”项目指挥部副指挥长陈启元及安置户安敏均在该协议上签名，并加盖了湄潭县房屋征收协议专用章。后湄潭县城马山路口棚户区改造“北城名都”项目指挥部于2017年7月并入湄潭县老城区城市改造建设指挥部，该指挥部2017年7月29日向被告出具了《北城名都3.4号楼还房数据统计表》，该表上注明安置给安敏的房屋系3栋（号）11层的A-3号房屋；后该指挥部与被告经核对并共同制作了《北城名都3、4、5号楼还迁住房面积统计表》，该表上注明安敏的安置房原房号为3-11-A-3，现房号3-11-2；后该指挥部将“北城名都”项目3号楼16-3号房（即16-A-3#号房）调整为3-16-2号房，并将该房按照与被拆迁人安敏的拆迁安置协议安置给了被拆迁人安敏，原湄潭县城马山路口棚户区改造“北城名都”项目指挥部、被告及安敏于2017年3月20日三方共同办理了还房交接手续。2018年7月底，二原告在接房时发现其所购房屋被案外人安敏装修入住，被告未能按照与二原告签订的《商品房买卖合同》向二原告交付房屋。 还查明，2018年5月4日，二原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》向第三人借款221000元向被告支付购房款余款后，二原告向第三人偿还借款本息具体情况为：2018年6月14日偿还本息1524.85元（其中：本金505.12元、利息1019.73元）、2018年7月14日偿还本息1524.85元（其中：本金507.45元、利息1017.40元）、2018年8月14日偿还本息1524.85元（其中：本金509.80元、利息1015.05元）、2018年9月14日偿还本息1524.85元（其中：本金512.14.12元、利息1012.71元）、2018年10月14日偿还本息1524.85元（其中：本金514.51元、利息1010.34元）、2018年11月14日偿还本息1524.85元（其中：本金516.88元、利息1007.97元）、2018年12月14日偿还本息1524.85元（其中：本金519.26元、利息1005.59元）、2019年1月14日偿还本息1524.85元（其中：本金521.66元、利息1003.19元）、2019年2月14日偿还本息1524.85元（其中：本金524.07元、利息1000.78元）、2019年3月14日偿还本息1524.85元（其中：本金526.49元、利息998.36元）、2019年4月14日偿还本息1524.85元（其中：本金528.92元、利息995.93元），截止2019年4月15日，二原告共向第三人偿还了借款本金5686.30元、利息11087.05元，本息共计16773.35元，二原告尚欠第三人借款本金215313.70元及其余利息未偿还。 本案在重审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除二原告与第三人签订的《个人住房借款合同》及《担保合同》；3、判令被告返还二原告已付购房款95977元、维修基金5677元、契税等费用5373元、登记费110元，并从2018年3月23日起按照中国人民银行同期同类借款利率计算利息至该款还清时止；4、判令被告立即偿还原告已支付的按揭借款本息15248.50元，其余未偿还的借款本息由被告直接偿还给第三人；5、判令被告赔偿二原告已付房款一倍的损失316977元；6、诉讼费由被告承担。 本案在重审过程中，本院依法将中国建设银行股份有限公司湄潭县支行追加为本案第三人。 上述事实有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、《中国建设银行个人借款对账单》，被告提交的湄府（2012）40号《关于马山路口片区开发建设项目房屋征收的决定》、《湄潭县马山路口片区开发建设项目国有土地上房屋征收与补偿实施方案》、《北城名都3、4号楼还房数据统计表》、《商品房预售合同登记备案表》、《不动产信息查询表》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《关于北城名都项目3栋16-2号安置还房的情况说明》、《北城名都3、4、5号楼还迁住房面积统计表》，本院依职权向湄潭县老城区城市改造建设指挥部调取的安敏的拆迁安置协议、《还房交接书》和对安敏的询问笔录及安敏本人的拆迁安置协议、产权调换房屋选择三联单载卷佐证，事实成立、足以认定。 本院认为，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定向被告购买其开发的“北城名都”项目3号楼的16-A-3#号房（现该房号为3-16-2号房）系双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方之间构成了房屋买卖合同关系。二原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》向其借款221000元用于向被告支付购房余款，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方之间构成了借款合同关系。被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告自愿为其开发销售的马山路口棚户区改造项目的买受人含本案二原告在第三人处的借款提供连带责任担保，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方之间构成了连带责任保证关系。现由于本案的房屋系安敏的拆迁安置房，其已装修入住，被告无法向二原告交付约定的房屋，现二原告要求解除与被告2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。本案《个人住房（商业用房）借款合同》系在《商品房买卖合同》的基础之上产生的，且二原告已将本案争议的房屋向第三人用于借款抵押，现由于《商品房买卖合同》被依法解除，故在基础上产生的《个人住房（商业用房）借款合同》的借款、抵押等关系亦应一并解除。本案上述两合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项关于“出卖人签订商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，被告应将二原告已付的购房款及利息返还给二原告。关于二原告购房款的数额，根据二原告交款的项目，本院依法将二原告向被告缴纳的首付款95977元及截止2019年4月15日已向第三人偿还的借款本息16773.35元，共计112750.35元确认为二原告已付的购房款，被告应将该款及利息返还给二原告；对二原告向被告给付的登记费80元、档案费30元、维修基金5677元及契税、测绘费、电视初装费等5373元，共计11160元，这些款项的名称已表明不属于购房款，故本院对该部分款项不计入二原告的购房款范围，但被告亦应向二原告返还这些款项。现二原告诉请被告返还上述已支付的款项及按照中国人民银行同期同类借款利率支付利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于利息的计算时间，对原告缴纳的112750.35元购房款部分，结合其2018年3月23日缴纳首付款95977元的时间及按月偿还借款本息的情况，故利息的计算时间应分段分数额进行计算；对二原告向被告缴纳的11160元非购房款部分利息的支付时间应自二原告2018年7月13日向被告缴纳完毕的次日开始计算。关于本案争议房屋，虽然在《北城名都3、4号楼还房数据统计表》及《北城名都3、4、5号楼还迁住房面积统计表》两份材料中均注明了安敏的安置房原房号为3-11-A-3（现房号3-11-2），但根据安敏的拆迁安置协议和安敏现装修入住的房屋均证明了本案争议的房屋即16-A-3#号房（现该房号为3-16-2号房）一直系拆迁补偿安置房屋；即使本案争议的房屋原本不是安敏的拆迁补偿安置房屋，但安敏在2017年3月20日与被告及指挥部办理还房交接手续时领取了该房的钥匙，安敏对此并未提出任何异议且已装修入住，该房的性质亦最终变成了拆迁补偿安置房屋。后被告与二原告签订《商品房买卖合同》又将该房卖给二原告，故被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项的规定向二原告赔偿其已付购房款112750.35元一倍的经济损失，但由于二原告向被告购买本案争议房屋时，该房屋已修好系现房，且安敏当时已装修入住，二原告如果当时查看了房屋情况就完全能够避免本案情况的发生，由于二原告未尽到审慎义务，故应适当减轻被告的赔偿责任，结合本案实际，本院酌定被告在向二原告赔偿已付购房款一倍的赔偿责任中减轻其10%的责任，即被告应赔偿二原告的经济损失为101475.32元（112750.35元×90%=101475.32元）。本案由于被告的原因导致了二原告与第三人之间的《个人住房（商业用房）借款合同》解除，虽然二原告的借款合同标的包含在被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中，但被告不是对二原告未能偿还的借款本息部分承担连带偿还的保证责任而是直接向第三人承担返还责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，应予支持。”及第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房借款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案二原告向第三人借款221000元用于向被告支付购房余款，第三人已按与二原告的约定将该款全部支付给被告，故对二原告尚欠第三人的借款本金215313.70元及其余利息应由被告负责偿还，利息的计算应按二原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定进行计算。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条第一款第一项、第二十四条、第二十五条第二款及《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下： 一、解除原告石伟、田茂会与被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司于2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》。 二、解除原告石伟、田茂会与第三人中国建设银行股份有限公司湄潭县支行于2018年5月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 三、限被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告石伟、田茂会已付购房款112750.35元及利息（其中：2018年3月24日至2018年6月14日期间以95977元为基数、2018年6月15日至2018年7月14日期间以97501.85元为基数、2018年7月15日至2018年8月14日期间以99026.70元为基数、2018年8月15日至2018年9月14日期间以100551.55元为基数、2018年9月15日至2018年10月14日期间以102076.40元为基数、2018年10月15日至2018年11月14日期间以103601.25元为基数、2018年11月15日至2018年12月14日期间以105126.10元为基数、2018年12月15日至2019年1月14日期间以106650.95元为基数、2019年1月15日至2019年2月14日期间以108175.80元为基数、2019年2月15日至2019年3月14日期间以109700.65元为基数、2019年3月15日至2019年4月14日期间以111225.50元为基数、2019年4月15日起至清偿之日止以112750.35元基数，利息计算标准均按照中国人民银行同期同类借款利率标准进行计算）。 四、限被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告石伟、田茂会的登记费80元、档案费30元、维修基金5677元及契税、测绘费、电视初装费等5373元，共计11160元及利息（利息自2018年7月14日起至给付完毕之日止按照中国人民银行同期同类借款利率标准进行计算）。 五、限被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告石伟、田茂会经济损失101475.32元。 六、限被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司湄潭县支行偿还借款本金215313.70元及利息（利息按原告石伟、田茂会与第三人中国建设银行股份有限公司湄潭县支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定进行计算）。 七、驳回原告石伟、田茂会其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10296元，由原告石伟、田茂会负担4750元，被告贵州鼎瑞房地产开发有限公司负担5546元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判长 沈燕人民陪审员王伯齐人民陪审员刘永国 二〇一九年五月十日 法官助理赵沙沙 书记员 杨                俭