浙江省杭州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）浙01行初602号 原告江子轩，女，1993年11月10日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人江在平（江子轩父亲），男，汉族，1970年12月22日出生，住杭州市江干区。 委托代理人徐利平，浙江五联律师事务所律师。 被告杭州市江干区人民政府，住所地杭州市庆春东路1号。 法定代表人楼建忠，区长。 委托代理人洪瀚，该政府工作人员。 委托代理人江旭，浙江几丰律师事务所律师。 原告江子轩不服杭州市江干区人民政府（以下简称江干区政府）作出的杭江政征补字[2018]第1号房屋征收补偿决定（以下简称1号补偿决定），于2018年11月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理并向被告寄送了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年1月25日公开开庭审理了本案，原告江子轩及其委托代理人江在平、徐利平，被告江干区政府的委托代理人洪翰、江旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年6月13日，江干区政府作出1号补偿决定，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条、第三十三条的规定以及《钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》的内容，决定：一、对江子轩采取房屋产权调换的补偿安置方式，由杭州市江干区住房和城乡建设局（以下简称江干区住建局）向江子轩提供七堡区块安置房屋（期房）进行产权调换，安置房屋建筑面积不小于90.96平方米（安置高层住宅的，增加被征收房屋建筑面积10%的安置面积，该增加部分面积按照1200元/平方米进行结算）且评估价值不低于2507095元，被征收房屋与安置房屋的差价按《钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》和房屋征收的相关法律法规进行资金结算。二、江子轩应当配合房地产价格评估机构对房屋装修及附属物进行评估。江干区住建局应当按照房地产价格评估机构的评估结果另行支付房屋装修及附属物补偿费；并按相关规定标准向江子轩发放搬家补助费，电话移机、有线电视、管道煤气、宽带网迁装等相关费用。三、江干区住建局向江子轩支付超容积率土地补偿价值241044元。四、江干区住建局向江子轩提供杭州市江干区笕东嘉苑1幢2单元502室房屋（建筑面积104.67平方米）的房屋，作临时过渡使用。五、江子轩须于本决定书送达之日起15日搬迁腾空杭海路××幢，4幢3单元201室房屋并交付江干区住建局处置。该补偿决定同时告知了复议、诉讼的权利及期限。 原告江子轩起诉称，被告于2017年8月7日作出的杭江政征字[2017]第004号《杭州市江干区人民政府房屋征收决定》(以下简称4号征收决定)，原告的房屋在此征收范围之内。原告认为本次征收并不合法，且补偿明显不合理。第一，评估机构不能独立公正评估，没有严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定。评估机构实际上是不独立，受征收人影响的，评估机构流于形式。第二，补偿安置明显不合理。原告小区的土地总面积是5767平方米，建筑面积是5295.95平方米，容积率只有0.91。这和普通商品房有重大区别。征收的目的不是为了地上的建筑材料，而是为了减免金额取得土地。征收人以和别人一样的成本，取得更多的土地，征收补偿决定只考虑一部分容积率补偿，这显然不公平。第三，原告在小区的10个多平方的小房屋没有进行补偿安置。据此，特提起诉讼，请求撤销被告于2018年6月13日作出的1号补偿决定，判令其重新作出补偿决定。 原告向本院提供的证据有： 1.身份证，拟证明原告的基本身份情况。 2.1号补偿决定，拟证明被告作出了补偿决定，被诉行政行为存在。 3.房产证、国有土地使用权证，拟证明原告与本案有利害关系。 4.照片，拟证明被告所作补偿决定中遗漏了附属房。 以上证据均系复印件。 被告江干区政府答辩称，一、案件基本事实。原告户房屋位于杭海路××幢，4幢3单元201室，土地性质为国有土地。因钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目需要，被告于2017年8月7日作出4号征收决定决定对案涉房屋予以征收。因房屋征收部门江干区住建局与原告在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，江干区住建局于2018年1月19日向被告提出房屋征收补偿决定申请，申请被告依法对案涉房屋作出征收补偿决定。2018年6月13日，被告依法作出1号补偿决定。2018年6月15日，该决定书留置送达原告。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，被告具有作出案涉补偿决定的法定职权。三、案涉补偿决定认定事实清楚，适用法律正确。第一，案涉补偿决定已经包含补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、周转用房、搬迁期限、过渡方式等事项，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条及第二十六条的规定。第二，原告主张“评估机构不能独立公证评估”的主张不能成立。原告户房屋所在地块的评估机构浙江恒信房地产土地评估有限公司系摇号产生，摇号活动由浙江省杭州市钱塘公证处公证，评估机构选定后亦依法进行公示。因此，房地产价格评估机构的选定，符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条的规定。第三，原告主张“补偿安置明显不合理”且未对其10多个平方的小房屋进行补偿安置的主张于法无据。房地产价格评估机构在对原告户房屋进行评估时，已经充分考虑该房屋的具体区位、楼层、朝向、建筑结构、成新等因素，同时考虑原告户房屋所在小区容积率较低，在对原告户进行补偿时，已经增加了超容积率土地补偿价值，该评估结果已经充分保障了原告户的合法权益。原告并未提供其享有10多平方米小房屋所有权的证据，被告以房屋权证登记面积为依据对原告户进行补偿，并无不当。四、被告作出案涉补偿决定的程序合法。本案中，因房屋征收部门江干区住建局与被征收人原告户未在签约期限内达成补偿协议，故江干区住建局于2018年1月19日向被告提交《房屋征收补偿决定申请书》及《房屋征收补偿方案及过渡方案》，请求被告对原告户房屋作出房屋征收补偿决定。被告对江干区住建局提交的补偿决定方案审查后，将补偿决定方案、补偿方式选择告知书及补偿决定方案听证通知等留置送达原告。原告未参与听证会，亦未提出意见或选择补偿方式，因此，被告于2018年6月13日依法作出案涉补偿决定，依法留置送达原告并在房屋征收范围内予以公告。上述程序符合《浙江省国有土地上房屋征收补偿条例》第三十二条规定。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告江干区政府在法定期限内向本院提供的证据有： 1.4号征收决定、公告、房屋征收补偿方案、（2017）浙杭钱证内字第17398号《公证书》（部分）、网站公告、杭州日报公告，拟证明原告房屋在钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目征收范围内。 2.房屋征收补偿决定申请书； 3.房屋征收补偿决定方案及过渡方案； 证据2-3拟证明房屋征收部门报请被告作出房屋征收补偿决定。 4.房屋征收委托合同，拟证明房屋征收部门委托江干区彭埠街道办事处实施房屋征收工作。 5.征收范围入户调查表，拟证明实施单位对原告房屋进行了入户调查。 6.房屋产权信息查询记录、国有土地使用证、房屋抵押注销证明，拟证明原告房屋权属情况。 7.(2017）浙杭钱证内字第14184号《公证书》； 8.房屋评估公司选定公告及公示材料； 9.房屋征收委托评估协议书； 证据7-9拟证明房地产价格评估机构系依法选定，并与房屋征收部门签订委托评估协议书的事实。 10.被征收房屋、安置房屋基准比准价评估报告、评审意见书、公示材料及（2017）浙杭钱证内字第17399号《公证书》（部分），拟证明钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目房屋基准比较价格依法进行评估并予以公示的事实。 11.评估通知书及送达回证，拟证明房屋征收部门依法告知原告将对其房屋进行评估的事实。 12.被征收房屋初步评估结果及公示材料，拟证明房屋征收部门对钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目国有土地上被征收房屋进行初步评估并将初评结果进行公示的事实。 13.关于江子轩所属的位于杭海路××幢，4幢3单元201室超标准容积率土地补偿意见，拟证明评估公司在对原告房屋进行评估时已经考虑超标准容积率并确定补偿价值的事实。 14.房地产估价报告书，房屋征收补偿方案，配合房屋征收奖励补贴，房屋评估复核、鉴定权利告知书，协商通知书及送达回证，拟证明房地产价格评估机构依法对原告房屋进行评估并告知相关权利义务的事实。 15.更正通知书及送达回证，拟证明更正笔误的事实。 16.评估异议书、回复及邮寄凭证，房屋评估复核申请异议书、回复及邮寄凭证，评估结论鉴定书及邮寄凭证，情况说明，拟证明原告对房屋评估结果申请复核，房地产价格评估机构进行回复，专家委员会对评估结论进行鉴定的事实。 17.协商记录、情况说明、工作证明，拟证明被告与原告户就房屋征收补偿相关事宜进行了协商。 18.被征收人身份证明，拟证明原告身份情况。 19.安置房情况说明及相关材料（期房），拟证明钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目安置房情况。 20.周转用房情况说明，拟证明被告为原告户提供周转用房。 21.房屋征收补偿方式选择告知书、杭州市江干区国有土地上房屋征收补偿决定方案听证通知书及送达回证，拟证明被告要求原告户选择房屋补偿方式并通知其参与听证。 22.房屋补偿方案听证记录、参会人员身份证明，拟证明对原告房屋补偿方案进行听证的事实。 23.1号补偿决定、送达回证及公告，拟证明被告作出补偿决定并送达、公告。 以上证据均系复印件。 经庭审质证，对被告提供的证据，原告认为：证据1，真实性无异议，但对合法性及其中确定的补偿标准有异议；证据2，真实性无异议，但对补偿标准有异议，申请书中完全忽略了未登记附属房的存在，相关事实认定不清；证据3，真实性无异议，内容合法性有异议，超容积率土地补偿价值的标准不清晰；证据4，真实性无异议，合法性有异议；证据5-6，真实性无异议；证据7-9，真实性无异议，但对公证书所涉内容的真实性、合法性有异议，认为被告未组织被征收人协商选定评估机构；证据10，对评估报告确定的基准价有异议，认为不符合市场真实交易价格水平；证据11，三性无异议；证据12，真实性无异议，但对确定的评估价格有异议；证据13，合法性有异议，认为作为确定容积率标准的规范性文件已经失效，且不能反映真实市场价值；证据14-15，对评估工作的合法性有异议，认为评估机构的产生不合法；证据16，真实性无异议，但认为被告应提供证据证明评估鉴定委员会专家的身份；证据17，合法性有异议，认为指挥部未依法开展征收工作；证据18，对身份证明的真实性无异议，但认为被告未提供工作证，故对证明对象有异议；证据19，真实性无异议，但认为安置房用地系划拨土地且建成时间不确定，对原告产生巨大影响；证据20，真实性无异议，但认为被告系在诉讼之后才向原告提供过渡房；证据21，真实性无异议，但对送达时点有异议；证据22，真实性有异议，因原告未参加，无法核实参加人员的具体情况。且涉案征收补偿未依法进行，相应的听证程序也失去了意义；证据23，真实性无异议，合法性有异议。 对原告提供的证据，被告认为：证据1，认为身份证不属于证据；证据2-3，三性及证明对象无异议；证据4，三性及证明对象均不认可，认为原告未提供证据证明照片所涉小房子的权属。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据4能够证明涉案小区存在附属用房的事实，被告对此亦不持异议，本院对该事实予以确认。 当事人提供的其他证据能够证明事实经过及各项工作的内容，予以采信。 经审理查明，2017年8月7日，江干区政府作出4号征收决定及《钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》，于同日进行公告。 根据征收补偿方案，江干区住建局在公证机关现场监督公证之下通过摇号方式选取涉案项目的评估单位，确定浙江恒信房地产土地评估有限公司（以下简称恒信评估公司）为案涉征收项目的房地产价格评估机构。 2017年8月29日，根据江干区住建局的委托，恒信评估公司分别对涉案项目中被征收房屋的基准房屋和用于产权调换的基准房屋进行了评估，确定被征收房屋的基准房屋在价值时点（2017年8月7日）的基准比较价格的评估单价为27800元/平方米，确定用于产权调换房屋的基准房屋在价值时点（2017年8月7日）的基准比较价格的评估单价为28500元/平方米。2017年9月1日，江干区住建局对上述基准比较价格的评估结果在征收范围内予以公示。 根据房屋登记档案，座落杭海路××幢，4幢3单元201室的被征收房屋位于征收范围内，登记产权人为江子轩。根据江干区住建局的委托，恒信评估公司对本案中的被征收房屋进行了评估。2017年10月16日，江干区住建局将恒信评估公司对涉案被征收房屋的初步评估结果予以公示。2017年10月24日，恒信评估公司就被征收房屋作出浙恒估（2017）江征字第074号《房地产估价报告》，确定了估价对象在估价时点（2017年8月7日）的国有出让土地上房地产市场价值。2017年11月3日，江干区住建局向江子轩送达被征收房屋的估价报告及《房屋评估复核、鉴定权利告知书》，告知了对评估结果申请复核及申请鉴定的权利和期限。2017年11月10日，江子轩向江干区住建局提交《房屋评估复核申请异议书》，恒信评估公司于2017年11月16日对上述复核异议书作出回复，认为江子轩户的分户评估结果正确。2017年12月8日，杭州市国有土地上房屋征收房地产价格评估专家委员会作出杭征估鉴字[2017]13号《评估结论鉴定书》，认为浙恒估（2017）江征字第074号《房地产估价报告》不存在影响评估结果的技术问题，房屋评估价值合理，评估符合相关政策规定。 2017年10月20日，恒信评估公司作出《关于江子轩所属的位于杭海路××、××单元××室超标准容积率土地补偿意见》，认为：超标准容积率土地应予补偿。标准容积率参照浙江省建设厅《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》住宅标准容积率1.3。超标准容积率土地的补偿，按照建筑面积进行分摊，并以征收房屋补偿基准比较价格的30%予以补偿，具体公式为超容积率土地补偿单价（分摊到建筑面积）=征收房屋补偿基准比较价格×30%×（1/实际容积率-1/标准容积率）=2650元/平方米。该户建筑面积90.96平方米，超标准容积率土地补偿价值为241044元。浙恒估（2017）江征字第074号《房地产估价报告》中不含这一补偿价值。 因江子轩在签约期限内未能与江干区住建局达成房屋征收补偿协议，该局于2018年1月19日向江干区政府申请作出房屋征收补偿决定。 2018年5月7日，江干区政府作出《房屋征收补偿方式选择告知书》（附《杭海路××幢，4幢3单元201室房屋征收补偿决定方案及过渡方案》）、《征收补偿决定方案听证通知》、并于同日向江子轩送达。2018年5月15日，江干区政府就涉案被征收房屋的征收补偿事项组织召开了听证会，江子轩未参加该听证会。2018年6月13日，江干区政府作出1号补偿决定并于同月15日向江子轩送达，亦在征收范围内予以张贴公示。 另查明，朱木富等6人不服江干区政府作出的号征收决定，向本院提起行政诉讼。本院于2018年2月26日作出（2017）浙01行初428号行政判决，驳回朱木富等6人的诉讼请求。朱木富等6人不服，上诉至浙江省高级人民法院。2018年7月3日，浙江省高级人民法院作出（2018）浙行终541号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，被告江干区政府作出的4号征收决定已经人民法院司法审查，具有法律效力。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。基于案涉房屋征收决定系由江干区政府作出的事实，被告根据上述规定具有作出被诉补偿决定的法定职权。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”；《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第5.3.3条第1项规定，“被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值”。据此，对被征收房屋的价值评估结果中应当包含房屋占用范围内的土地使用权价值，在评估公司出具的《房地产估价报告》之外，另行就“超容积率土地使用权”补偿金额单独作评判，违反上述规定。本案中，被告江干区政府提供了恒信评估公司对涉案被征收房屋作出的《房地产估价报告》，又再提供了《关于江子轩所属的位于杭海路××、××单元××室超标准容积率土地补偿意见》，对该房屋占用范围内的土地使用权价值另作评价，两份证据存在矛盾。被告江干区政府无法说明涉案《房地产估价报告》的评估结果中是否已含房屋占用范围内的土地使用权价值、是否存在遗漏，如有遗漏，是否导致该《房地产估价报告》违反《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的相关规定。此外，被告江干区政府亦未能提供《关于江子轩所属的位于杭海路××、××单元××室超标准容积率土地补偿意见》中所列计算公式的法律依据。在被告江干区政府作出的1号补偿决定中，其主文第一项确定的2507095元为《房地产估价报告》中对涉案被征收房屋补偿价值的估价结果，主文第三项确定的241044元为《关于江子轩所属的位于杭海路××、××单元××室超标准容积率土地补偿意见》中确定的超标准容积率土地补偿价值。对被征收房屋补偿价值的判断是补偿决定的最根本内容，但被告江干区政府所作1号补偿决定中对被征收房屋补偿价值的判断，认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民政府作出的杭江政征补字[2018]第1号房屋征收补偿决定； 二、责令杭州市江干区人民政府依法重新作出房屋征收补偿决定。 案件受理费50元，由被告杭州市江干区人民政府负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。 审 判 长  唐莹祺 人民陪审员  朱志华 人民陪审员  李 慧 二〇一九年五月十七日 书 记 员  郑 漩 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： 主要证据不足的； 适用法律、法规错误的； 违反法定程序的； 超越职权的； 滥用职权的； 明显不当的。