广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0103民初1585号 原告：广西泓福物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区英华路66号半岛·融园二期12号楼一层。 法定代表人：连进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林倡彬，广西刘晰律师事务所律师。 被告：伍宏开，男，1965年10月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁柳宁，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫凯文，广西君桂律师事务所实习律师。 原告广西泓福物业服务有限责任公司与被告伍宏开物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广西泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人王文千、林倡彬，被告伍宏开的委托诉讼代理人梁柳宁、莫凯文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付住宅物业服务费7470元(自2010年7月至2011年8月，按0.8元/月·㎡计算；自2016年1月至2016年9月，按1.15元/月·㎡计算)和拖欠住宅物业服务费违约金5715元(自2010年8月1日始，以欠费金额为基数，按每天0.5‰的标准，计算至2017年11月30日);2、判令被告向原告支付电梯维护费240元（自2011年3月至2011年8月，按40元/月·套计算）和拖欠电梯维护费违约金279元（自2011年4月1日始，以欠费金额为基数，按每天0.5‰的标准，计算至2017年11月30日）；3、判令被告向原告支付车位物业服务费2700元(2个车位，自2013年1月至2016年9月，按30元/月·个计算)和拖欠车位物业服务费违约金1458元(自2013年2月1日始，以欠费金额为基数，按每天0.5‰的标准，计算至2017年11月30日);4、判令被告向原告支付城市生活垃圾处理费72元（自2016年1月至2016年9月，按8元/月计算）；5、判令被告向原告支付代收水费826元（自2015年11月至2016年9月）和利息56元（自2015年12月1日始，以每月欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年11月30日）；6、判令被告向原告支付公摊水费138元(自2015年11月至2016年9月)和利息9元(自2015年12月1日始，以欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年11月30日);7、判令被告向原告支付公摊电费403元(自2015年11月至2016年10月)和利息26元(自2015年12月1日始，以欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年11月30日);8、判令被告向原告支付二次加压电费168元(自2015年11月至2016年9月)和利息12元(自2015年12月1日始，以欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年11月30日);9、判令被告向原告支付车位公摊电费450元（自2012年11月至2016年10月）和利息62元（自2012年12月1日始，以欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年11月30日）；上述费用合计20082元。10、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称：1、对于原告诉请中的物业服务费、电梯维护费、车位物业服务费等费用，被告认为没有事实依据，被告已经按时支付物业费，不存在拖欠物业公司费用的情况。在基于第一点答辩的前提下，被告只是针对原告诉请中的具体费用计算进行答辩。在诉请中原告要求被告支付的物业服务费为10410元，其主张的违约金为7452元，明显高于拖欠的物业费的30%，违约金应当以实际损失为限。2、原告主张的2010年7月至2011年8月期间的被告未缴纳物业费违约金、电梯维护费及2012年11月至2015年9月的车位公摊电费、车位服务费违约金，直至本案被告在收到起诉状前，被告从未收到原告的书面催收通知及短信，被告认为上述费用已经超过两年诉讼时效，原告要求法院保护其民事权利的诉讼时效已经届满。3、根据原告诉请的费用可知，原告要求被告支付的物业费用都是分段的，按照通常的交易习惯，原告在向被告收取物业费时应优先收取之前所欠的物业费，且原告在提交的证据中也并未提供其向被告催收该时段物业费的任何证据。4、对于原告主张的从2010年7月就开始出现拖欠各项费用的情况，迄今也有8年的时间，根据前期物业服务合同可知，业主或使用人应在每月20日至30日缴纳物业服务费，被告作为自然人，要求其保留期间8年的物业费的支付凭证及收据不符合常理，已经超出常人的生活习惯的要求，加重了被告的举证责任。综上，被告认为被告的物业费用已经全部缴纳。 经审理查明，原告（乙方）与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司（甲方）签订有《半岛·半山前期物业服务合同》，约定甲方将南宁市半岛·半山小区委托乙方进行前期物业管理。合同对委托管理事项、委托管理期限、甲乙双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等内容进行了约定。其中第十六条约定在本物业业主未成立业主委员会之前，甲方委托乙方向业主和物业使用人收取下列费用：一、物业服务费（含电梯日常维护费）；二、停车场临时、固定停车费；三、公共设施设备维修资金（基金）；四、水电周转金；五、业主房屋装修管理费及装修保证金；六、水、电、燃气、有线网、宽带网、电信、垃圾清运等部门委托的代收费；七、其他与物业管理有关的应缴费用。第十八条约定，本合同有效期从2008年7月31日至2011年7月31日时止；如合同期内本小区成立业主大会及业主委员会并与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本合同终止；本合同期满后本小区未能成立业主大会及业主委员会的，本合同顺延至业主大会成立及业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》时止。第二十三条约定，交房后物业管理服务费：一、甲方及业主和物业使用人应当在每月20日至30日交纳物业服务费（含电梯日常维护费），住宅按建筑面积每月1.55元/平方米向乙方交纳；车位物业服务费按建筑面积每月0.75元/平方米向乙方交纳。二、甲方及业主和物业使用人未按时交纳物业服务费的，当事人应当从逾期之日起每天按应缴服务费用的3‰交纳滞纳违约金。第二十四条约定，公用水电费由业主每月按实际总使用数额分摊。2010年2月22日，原告（乙方）与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司（甲方）重新签订《半岛·半山前期物业服务合同》，约定甲方将南宁市半岛·半山小区委托乙方进行前期物业管理。合同第十八条约定，本合同有效期从签约之时起至业主大会成立及业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》时止。第十六条、第二十三条、第二十四条约定的内容与上述原签订的前期物业服务合同内容一致。合同签订后，原告一直为半岛·半山小区提供物业服务至2016年9月30日。 另查明，被告与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司于2009年5月25日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南宁市的半岛·半山A1号楼801号房，交房时间为2010年6月30日，用途为住宅，建筑面积共346.44平方米，其中套内建筑面积281.88平方米，分摊的共有共用建筑面积64.56平方米。该合同的附件五中约定经招标南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司委托原告进行前期物业管理；物业管理服务收费定价为：住宅0.8元/月·平方米，电梯费40元/月·套，架空层及车库按每月30元/个交纳车位/车库物业服务费；物价部门及相关主管部门核定的物业管理服务收费标准有变化的，本条约定的收费标准随之调整；其它物业管理相关规定按被告与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的约定执行；被告确认在本合同签订前已仔细阅读并完全理解上述《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的全部条款，并愿意接受其约束。原、被告双方对上述房产实测面积为346.58均未持异议。 2011年4月18日，被告还与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司签订了另外两份《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南宁市车位，南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司应当在2011年10月10日前交付。同时约定前期物业服务期间，物业服务收费价格为30元/月·个车位；其他物业收费标准及收费办法详见《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的有关内容；《前期物业服务合同》的内容及《临时管理规约》的内容详见附件五。 再查明，原告的物业管理资质等级为二级。原告提交的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》显示2010年6月8日南宁市物价局同意南宁市的半岛·半山小区的物业服务按2级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.15元/平方米。原告自2012年5月起按1.15元/平方米收取半岛·半山小区的住宅物业服务费。 原告认可被告已交纳2011年9月至2015年12月期间的住宅物业服务费，主张被告未交纳2010年7月至2011年8月、2016年1月至2016年9月期间的住宅物业服务费以及2013年1月至2016年9月期间的车位物业服务费，由于被告拖欠物业服务费的行为构成违约，依据合同约定，被告应当从欠费次月开始，以拖欠金额为基数，按每天3‰的标准向原告计付违约金，现原告认为该约定的违约金偏高，同意减按每天0.5‰的标准计算。 原告主张被告拖欠城市生活垃圾处理费、代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费及车位公摊电费。关于城市生活垃圾处理费，原告提交了《南宁市物价局关于重新明确我市城镇生活垃圾处理收费标准等有关问题的通知》（南价费〔2010〕31号）以证实其收取生活垃圾处理费的依据，该通知记载自2010年元月1日起全市区范围内城镇生活垃圾处理费统一执行8元/户·月的标准，但原告未提交其已代缴城市生活垃圾处理费的相关票据。关于公共水费、公共电费如何分摊，原告称半岛·半山小区每月有一个分摊表，但原告在本案中未提供公共水费、电费的分摊计算方式及分摊表，仅提交了计费时段为2016年9月7日至2016年10月1日的电费发票一张以及委托日期均为2016年9月9日、款项内容为9月水费的广西绿城水务股份有限公司托收凭证两张用以证明其代交了小区的水费及公摊电费。原告主张因为滞后一个月计算公摊电费，所以2016年10月的公摊电费是9月的公摊电费，都是往前推算一个月；被告拖欠的水费、公摊水电费等，虽然合同没有约定违约金，但由于原告已经垫付该费用，被告应从其欠费次月开始，以其欠费金额为基数，参照欠费期间的中国人民银行发布的基准贷款最低年利率4.35%计付利息给原告。 被告认可住宅物业服务费、车位物业服务费的收费标准，主张其已足额交纳物业服务费用，但交纳费用后没有进行妥善保管票据。被告不认可公摊水费、电费的收费标准，主张原告没有举证代缴了这些费用。被告为证明其已交纳物业服务费及代收费用，提交了半岛半山收款单、半岛康城收款单、半岛半山专用收据、半岛康城小区物业收费发票。其中，半岛半山收款单显示被告已交纳2015年1月至10月的代收水费、二次加压电费、公摊电费、公摊水费，2015年7月至2015年12月的住宅物业服务费以及2015年1月至2015年12月的生活垃圾处理费。半岛半山专用收据显示被告已交纳2017年1月至2018年6月的住宅物业服务费、车位物业服务费、电梯维护费、生活垃圾处理费以及2016年10月至2017年11月的水费公摊、电费公摊。半岛康城收款单、半岛康城小区物业收费发票为半岛·康城小区5-5-201号房的物业费收据，并非半岛·半山小区A1号楼801号房的物业费收据。 本院认为，南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司作为半岛·半山小区的建设单位，聘请原告作为小区前期物业服务企业，并与原告先后签订两份《半岛·半山前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，应为有效合同，且前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件，对包括被告在内的业主具有约束力。原告为半岛·半山小区提供物业管理服务后，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。 关于住宅物业服务费及拖欠住宅物业服务费的违约金。被告与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司签订的《南宁市商品房买卖合同》约定住宅物业服务费按0.8元/平方米·月的标准收取，经原告向南宁市物价局报备案，南宁市物价局于2010年6月8日同意原告按1.15元/平方米·月收取住宅物业服务费，原告自2012年5月起按1.15元/平方米·月的标准收取住宅物业服务费并无不妥，但原告认可被告已足额缴纳2011年9月至2015年12月期间的住宅物业管理费，现主张被告未交纳2010年7月至2011年8月期间的住宅物业服务费，不符合常理，对此原告负有相应举证责任，原告未举证证实，故原告主张被告支付2010年7月至2011年8月期间的住宅物业管理费并支付拖欠物业服务费的违约金，本院不予支持。被告主张其已足额交纳物业服务费，但并未提交证据证明其已交纳2016年1月至2016年9月期间的住宅物业服务费，被告虽提交证据证明其已交纳2017年1月至2018年6月的住宅物业服务费，但原告在半岛·半山提供物业服务至2016年9月30日，此后的费用并非由原告收取，故被告提交的证据不足以证明其主张，对被告已足额交纳物业费的主张，本院不予采信，按1.15元/平方米·月的收费标准，本院认定被告应向原告支付2016年1月至2016年9月期间的住宅物业服务费3587元（1.15元/平方米·月×346.58平方米×9个月）。《半岛·半山前期物业服务合同》约定从逾期之日起每天按应缴费用的3‰收取拖欠上述费用的违约金，现原告自愿调整为按每天0.5‰的标准收取，属于原告对其权利的合法处分，本院予以照准。上述前期物业服务合同约定业主和物业使用人应当在每月20日至30日交纳物业服务费，被告自2016年1月起未交纳住宅物业服务费，已构成违约，故根据合同约定被告应从2016年2月1日起向原告支付违约金，被告应以每月应付住宅物业服务费398.6元（1.15元/平方米·月×346.58平方米）为基数，从次月1日起计至2017年11月30日止，按每日0.5‰的标准计付。 关于车位物业服务费及拖欠车位物业服务费的违约金。原告为半岛·半山小区提供物业管理服务至2016年9月30日，被告拖欠车位物业服务费的状态也在持续，物业管理、业主拖欠物业费都是一个连续的、不间断的过程，故对被告关于2015年9月之前的车位物业服务费已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。被告购买车位时签订的《南宁市商品房买卖合同》中约定车位物业服务收费标准为30元/月·个车位，被告提交的证据不足以证明其已交纳2013年1月至2016年9月的车位物业服务费，故被告应支付原告2013年1月至2016年9月期间的车位物业服务费2700元（30元/月·个车位×45个月×2个车位）。《半岛·半山前期物业服务合同》约定从逾期之日起每天按应缴费用的3‰收取拖欠上述费用的违约金，现原告自愿调整为按每天0.5‰的标准收取，属于原告对其权利的合法处分，本院予以照准。上述前期物业服务合同约定业主和物业使用人应当在每月20日至30日交纳物业服务费，被告自2013年1月起未交纳住宅物业服务费，已构成违约，故根据合同约定被告应从2013年2月1日起向原告支付违约金，被告应以每月应付车位物业服务费60元（2个车位）为基数，从次月1日起计至2017年11月30日止，按每日0.5‰的标准计付。 关于电梯维护费，按照《南宁市商品房买卖合同》的约定，原告可按40元/月的标准向被告收费电梯维护费，但电梯维护费的收取并非一个连续的过程，现原告要求被告支付2011年3月至2011年8月期间的电梯维护费及拖欠电梯维护费的违约金，已经超过了诉讼时效，故本院不予支持。 关于城市生活垃圾处理费，《南宁市物价局关于重新明确我市城镇生活垃圾处理收费标准等有关问题的通知》虽载明自2010年1月1日起全市区范围内城镇生活垃圾处理费统一执行8元/户·月的标准，但原告并未提交证据证明其在2016年1月至2016年9月期间已代为支出该费用，故原告主张被告支付2016年1月至2016年9月期间的城市生活垃圾处理费72元，无事实依据，本院不予支持。 关于代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费及车位公摊电费，均属于原告代为收取的费用，根据《半岛·半山前期物业服务合同》的约定，原告可据实向被告收取上述相关费用，但原告没有充分证据证实上述费用的计算依据、标准及其已经代被告向第三方支付的事实，导致无法查清原告已支出而应由被告承担的代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费的具体数额，故对原告请求被告支付代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费、车位公摊电费及基于拖欠上述费用的利息的诉讼请求，因缺乏充分的事实依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告伍宏开支付原告广西泓福物业服务有限责任公司2016年1月至2016年9月期间的住宅物业服务费3587元； 二、被告伍宏开支付原告广西泓福物业服务有限责任公司因拖欠上述住宅物业服务费的违约金（计算方式：以每月应付住宅物业服务费398.6元为基数，从次月1日起计至2017年11月30日止，每日按0.5‰的标准计付）； 三、被告伍宏开支付原告广西泓福物业服务有限责任公司2013年1月至2016年9月期间的车位物业服务费2700元； 四、被告伍宏开支付原告广西泓福物业服务有限责任公司因拖欠上述车位物业服务费的违约金（计算方式：以每月应付车位物业服务费60元为基数，从次月1日起计至2017年11月30日止，每日按0.5‰的标准计付）； 五、驳回原告广西泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费302元，由原告广西泓福物业服务有限责任公司负担178元，由被告伍宏开负担124元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林利扬 人民陪审员  周 娟 人民陪审员  马海珍 二〇一九年五月六日 书 记 员  麦琼文