贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1120号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。 法定代表人：谢双喜，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张兰、王涛，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋洪成，男，1984年8月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：金双妹，女，1983年11月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城房开公司）因与被上诉人蒋洪成、金双妹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8672号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请求。其主要的事实和理由：1.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第二条的规定，本案双方约定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道上诉人无法按期交付房产证的事实，被上诉人已经超过诉讼时效。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才须承担违约责任；同时，只有出卖人自身能够控制的原因才能被认定为“出卖人原因”，如因出卖人意志以外的因素导致逾期办证，则不属于“出卖人原因”。本案中，政府土地行政征收和规划行政执法不作为导致上诉人逾期办证，亦属于非出卖人原因，出卖人不应承担违约责任。政府原因属于行政不可抗力。3、被上诉人如认为自己有损失的，应当由被上诉人承担举证责任。 被上诉人答辩称，意见与一审意见一致。 一审原告向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即为原告办理涉案房屋不动产权证;二、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以431609.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止），暂定30000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2013年6月8日，原告蒋洪成、金双妹作为买受人，被告鑫城房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市七星关区草海大道茶亭村毕节市XXX房，房号为XXX；建筑面积170.39平方米，套内建筑面积147.90平方米，总房款431609.00元；买受人首付房价款131609.00元，余款300000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定交付了房款及土地证、房屋登记等费用。另查明：2018年8月24日，涉案商品房第9幢取得《中华人民共和国不动产权证书》。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属行政不可抗力主张其不构成违约，不应承担违约责任，但涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的重大变化，故被告该主张本院不予采信。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，原、被告双方约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，2018年12月6日庭审时，被告出示了涉案第9幢房屋的不动产权证书，证明涉案的商品房已具备办理不动产权属证书的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权属证书的诉请，本院予以支持；同时，计算违约金的截止时间应当为2018年12月6日。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2018年10月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2015年10月12日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告蒋洪成、金双妹提供相关办证所需文书之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋洪成、金双妹支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款431609.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月12日起计算至2018年12月6日止；三、驳回原告蒋洪成、金双妹的其他诉讼请求；案件受理费275.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本院二审认定的事实与一审一致。 本院认为，依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 针对上诉人以政府行为导致办证迟延，政府原因属行政不可抗力为由主张不承担违约责任的上诉理由。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即使上诉人主张的办证延迟系政府原因造成的事实成立，也属于因第三人原因造成违约，上诉人亦应当承担违约责任，故对上诉人的该上诉理由不予支持。 就上诉人主张应由被上诉人就自己损失承担举证责任的问题，本院认为，双方已经约定了违约金条款，除有证据证明违约金过高的情况下，应当按照违约金条款计算违约损失，根据谁主张谁举证的基本原则，上诉人如认为需要调低违约金的，应当由上诉人就存在调整事由承担举证责任，故对上诉人的该上诉理由不予支持。 针对上诉人以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定为由不承担违约责任的理由，本院认为，在法律无强制性规定的情况下，应当尊重约定，双方约定的逾期交付办理转移登记相关文书的违约责任未限定为上诉人自身原因造成的违约责任，故上诉人的该主张不符合双方之间的合同约定，不予支持。 综上，上诉人鑫城公司的上诉缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  徐 洪 审判员  刘光全 二〇一九年五月十三日 书记员  郑勤文