宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终193号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏万全物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地**楼****。 法定代表人：王东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白浪、李俊达，宁夏综义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：银川市西夏区朔方小区业主委员会，住所地宁，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区怀远西路朔方小区恩和社区v> 负责人：冯少礼，系该小区业主委员会主任。 上诉人宁夏万全物业服务有限公司（以下简称万全公司）因与被上诉人银川市西夏区朔方小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人宁夏万全物业服务有限公司的法定代表人王东，委托诉讼代理人白浪、李俊达到庭参加了诉讼，被上诉人银川市西夏区朔方小区业主委员会未到庭。本案现已审理终结。 上诉人万全公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审对证据认定和最终事实判定相互矛盾；上诉人就新的合同关系设立发出要约，被上诉人承诺，合同关系成立，被上诉人与案外人签订物业服务合同程序违法，应为无效合同；被上诉人提出的反诉请求不能成立，应予驳回。 被上诉人未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原审原告向一审法院起诉请求：1．依法确认原、被告之间自2017年4月28日至2020年4月28日期间存在物业服务合同关系，被告继续履行物业服务合同至2020年4月28日；2．判令被告与原告签订2017年4月28日至2020年4月28日期间书面的物业服务合同；3．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月28日，原告万全公司与被告朔方小区业主委员会签订《朔方小区物业服务合同》一份，合同约定由甲方（朔方小区业主委员会）委托乙方（万全公司）对朔方小区实行专业化物业管理。合同第六条规定：“1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0．35元向业主或物业使用人收取。……”；第七条规定：“……机动车泊位费60元／月。……”；第八条规定：“……2、确保年内完成车辆泊位费的收费指标100％，合理开支后，甲方可提成所收取管理费的25％作为泊位储备金，以泊位养泊位。”；第九条规定：“……2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的90天向对方提出书面意见。3．合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。”；第十三条规定：“1、根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式……”；第十七条规定：“本合同……。有效期为3年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。”合同签订后，原告万全公司进入朔方小区提供物业服务。2017年1月23日，被告与恩和社区居委会共同发布公告，内容为“宁夏万全物业公司于2014年5月1日起应聘服务于朔方小区，2017年4月30日合同期满。近日来小区业委会、社区居委会、党支部广泛征求小区业主和居民的意见，大多数业主，居民的意见是：继续聘请宁夏万全物业公司为全体业主、居民服务。2017年1月22日，召集小区居民、业主代表开会再次讨论征求意见，绝大部分代表们都同意继续聘用宁夏万全物业公司服务朔方小区。经小区业主委员会、恩和社区居委会共同研究，现公示于大家，再次征求小区广大业主、居民的意见，公示期截止2017年2月10日。如有不同意见，请在公示期内反映。”2017年1月30日，原告在合同期限届满前90天向被告提交了书面续约申请。2017年2月15日，被告与恩和社区居委会再次共同发出公告，主要内容为2017年1月23日关于继续聘用原告的征求意见公告发出后，到2017年2月15日止，基本没有不同意见反映。2017年3月12日，被告向原告出具一份收据，内容为“收到万全物业2016年8月、9月、10月的泊位管理费7300元”，原、被告庭审中均陈述自2016年11月之后未交纳及收取泊位储备金。2017年4月12日，被告发出一份告知，内容为“宁夏万全物业管理有限公司与朔方小区签订的物业服务合同于2017年4月30日到期。经征求广大业主的意见不再与万全物业公司续签合同，将告知全体业主。……”2017年4月13日，被告发出一份《关于朔方小区物业公司换届说明》，主要内容为因其他物业公司进驻要提价，只有万全物业公司不提价，业主代表意见仍用保持原价的物业公司。公示征求意见后没有反映，到了三月份有业主才反映意见，有新的物业公司前来应聘，经业主委员会组织走访征求业主意见，同意新的物业公司的业主已超过半数以上，符合程序要求。业主委员会也表决同意新的物业公司服务，不再与万全物业续签合同。新的苍尧物业公司仍是0．35元／平方米。万全物业公司领导同意于2017年5月1日撤离。2017年4月17日，被告与宁夏苍尧物业管理有限公司签订了一份《朔方小区物业服务合同》，约定由宁夏苍尧物业管理有限公司为被告小区提供物业服务，合同有效期自2017年5月1日至2020年12月31日。2017年4月30日，原、被告之间的物业服务合同到期后，原告未实际退出被告小区，并收取该小区部分业主的物业费用。2017年7月22日，原告出具一份《朔方小区物业服务四点承诺》，内容为“……。一、为了物业服务工作的连续性，避免与新物业公司发生不必要的矛盾，……，希望业主委员会把《物业服务合同》续签到2017年12月31日，届时我公司除在小区设立留守处继续收取未收取的物业费外，保证无条件撤出。……”后原、被告未能就双方的物业服务合同关系如何解决达成一致，原告遂诉至法院。被告在诉讼中提出反诉。2016年3月25日，原告万全公司将公司名称“宁夏万全物业管理有限公司”变更为“宁夏万全物业服务有限公司”。 一审法院认为，原告万全公司与被告朔方小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同履行各自权利义务。现该合同已经到期，原、被告因是否续签合同问题发生争议。虽然原告依据合同约定向被告提出了续签合同的书面意见，且被告也曾经公示拟继续聘请原告提供物业服务，但上述表述均系原、被告就是否续签合同进行的前期准备及协商工作，并不代表双方已经达成续签合同的合意及续签合同已经成立。后被告在征求业主意见的基础上，未与原告续签合同，不违反法律规定和合同的约定。原告要求确认原、被告之间自2017年4月28日至2020年4月28日期间存在物业服务合同关系，被告继续履行物业服务合同至2020年4月28日。因原、被告之间的物业服务合同至2017年4月30日已届满，原告的该项诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告要求判令被告与原告签订2017年4月28日至2020年4月28日期间书面的物业服务合同。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故原告的该项诉请没有事实依据，也不符合我国法律规定，一审法院不予支持。原、被告之间的物业服务合同约定期限为2014年5月1日至2017年4月30日，现合同已届满，故反诉原告（被告）要求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《朔方小区物业服务合同》于2017年4月30日终止的诉讼请求，一审法院予以支持。在双方合同到期且未续签合同的情况下，原告应当及时退出朔方小区的物业服务。因原告并未立即退出，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）立即退出朔方小区物业服务的诉讼请求，一审法院予以支持。被告要求原告移交物业服务用房、共用设施和设备、附属建筑物和构筑物、附属配套建筑，修复上述设备至正常使用。因原告不认可被告提供的相应物品设备清单，被告亦无充足证据证实已将上述设施设备物品移交原告，且无充足证据证实原告已将上述设施设备物品损坏，根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。故原告应将物业服务用房移交被告。对被告主张原告将物业服务用房以外的其他设施、物品进行移交的诉讼请求不予支持。原、被告应当共同清点小区相关物品设备，办理移交手续，对物品设备交接等发生争议，可另行诉讼解决。被告（反诉原告）要求判决原告（反诉被告）向反诉原告支付自2016年11月1日至2018年2月28日期间的固定车辆泊位费（即泊位储备金）72000元，并支付自2018年3月1日至撤出朔方小区之日止期间的固定车辆泊位费；根据原、被告签订的合同，被告可以提取车辆管理费25％的泊位储备金，该费用原告已经交至2016年10月。2016年11月至今的费用，因双方发生纠纷未交纳。被告现主张按300辆×60元／月×25％的标准收取至2018年2月，但没有证据证实该费用的实际收取情况，故对被告要求原告现在支付该项费用的诉讼请求一审法院不予支持。双方应在物业服务结束后据实结算，根据结算结果被告可另案诉讼解决。被告（反诉原告）要求判决反诉被告向业主返还已收取的2018年度物业管理服务费及泊位费，因被告与原告不是物业费收取、缴纳的相对方，被告无权代替业主要求原告返还已收取的费用，故被告（反诉原告）的该项反诉诉请，一审法院不予支持。判决：一、驳回原告（反诉被告）宁夏万全物业服务有限公司的诉讼请求；二、被告（反诉原告）银川市西夏区朔方小区业主委员会与原告（反诉被告）宁夏万全物业服务有限公司签订的《朔方小区物业服务合同》于2017年4月30日终止；三、原告（反诉被告）宁夏万全物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内退出朔方小区物业服务，移交物业服务用房；四、驳回被告（反诉原告）银川市西夏区朔方小区业主委员会的其他反诉诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁夏万全物业服务有限公司负担；反诉案件受理费800元，由原告（反诉被告）宁夏万全物业服务有限公司负担400元，由被告（反诉原告）银川市西夏区朔方小区业主委员会负担400元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据：证据一、《证明》一份，证明2017年1月23日，在合同到期前，被申请人会同恩和社区居委会征集小区居民意见，业主大会同意继续续聘申请人作为小区物业服务公司，并将该决议联合发布的事实。2017年2月15日，被申请人与恩和社区居委会公布对于朔方小区继续聘用申请人作为物业服务公司事项，小区业主基本无异议的事实真实存在。证据二、《视频》一份，证明涉案小区业主委员会未经业主大会决议，违反法律相关程序，以上诉人万全物业合同期满主动退出涉案小区为由欺瞒业主，与案外人苍尧物业公司签订的《物业服务合同》的事实。证明三、证人许某某证言一份，证明被上诉人业主委员会联合案外人苍尧物业公司以上诉人万全物业合同期满主动退出涉案小区为由欺瞒业主，并违反业主大会启动与决议程序，私自与案外人签订《物业服务合同》的事实。以上证据不能达到证明目的，本院不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，万全公司与朔方小区业主委员会签订的《物业服务合同》已经到期，双方因是否续签合同问题发生争议，上诉人无证据证实双方已经达成续签合同的合意及续签合同已经成立；被上诉人未与上诉人续签合同，不违反法律规定，一审判令驳回上诉人一审诉讼请求并无不当。被上诉人银川市西夏区朔方小区业主委员会未到庭，视为放弃诉讼权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宁夏万全物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇一九年五月三十日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。