安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初3331号 原告：詹文言，男，1985年7月27日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 原告：孟娟，女，1990年10月1日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：詹文言，男，1985年7月27日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 被告:安徽鑫马置业有限公司，统一社会信用代码913412255770606574，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路。 法定代表人:马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人:冷振初，该公司工作人员。 委托诉讼代理人:庞金超，该公司工作人员。 原告詹文言、孟娟与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹文言及原告孟娟委托诉讼代理人原告詹文言，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告詹文言、孟娟向本院提出诉讼请求:1、要求被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币43999.3元；2、要求被告返还收取原告的多代收契税费用1044元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的“金马中央公馆8号402室，建筑面积为97.02平方米，购房总价454947.00元。原告按照合同约定已支付全年购房款，且合同约定2016年5月31日前交房，于交房后90日内为原告办理房屋所有权证书。但直至2018年2月22日原告才取得房屋所有权证书。按照合同法第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之曰起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理；2,双方协商解决，且最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息上浮50%，从2016年8月30日计算至2018年2月22日止。综上所述，根据合同约定及法律规定，被告的行为已构成违约，应支付原告逾期办证违约金。因此，特向贵院起诉，请求依法维护原告的合法权益。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，被告不应承担违约责任。2015年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告已于2018年2月22日将涉案房屋产权登记在原告名下，不存在因出卖人原因导致原告未取得不动产登记证书。阜阳市人民政府颁布的《阜阳城区新建住宅小区综合查验办法》中将商品房验收条件增加至综合验收，公司在竣工验收同时，上报阜南县政府房屋综合验收办公室进行综合验收，由于涉及政府部门多，拖延至2017年11月21日综合验收才得以批准，政府行为构成不可抗力，被告依法应免除由此所导致的违约责任。综合验收批准后被告公司及时电话通知原告提供办理不动产登记相关资料，又于2017年12月4日在原告购房所在小区多处显著位置及涉案房屋楼梯入口处以张贴公告形式通知原告前往办理不动产权证，因原告不积极、不及时提供个人办证资料，才导致不动产权证书逾期办理，其行为违背《合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据合同第二十条约定，被告履行了共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记义务，而原告不履行该约定义务，主张赔偿损失不应得到支持。综上，对于逾期办证，被告公司积极履行合同义务，原告房屋产权证书亦已办出。由于政府机关慢作为和原告不履行合同约定义务导致房屋产权证逾期办理，不存在被告原因未取得不动产证的情形，被告公司不承担违约责任。 本院经审理认定法律事实如下：2015年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区8幢1单元402号，建筑面积为97.60平方米，购房总价454947元。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……3、经综合查验合格。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。附件十一条补充协议特别约定：……3、以按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付房款的，买受人应按规定承担办理按揭贷款所需要承担的费用，包括：保险费、公证费、抵押登记费等费用；一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理，也可委托出卖人办理，委托手续由买受人办理，办理产权证费用由买受人承担；按揭贷款的买受人办理房屋产权证须由出卖人统一办理，办理产权证费用由买受人承担……5、买受人同意出卖人采用报纸公告或者本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 原告已按合同约定支付购房款（首付154947元，其余为贷款）。 原告对实际接收房屋记不清了，被告陈述原告于2016年6月30日实际接收房屋。原告于2018年2月22日取得不动产登记证书。实际测绘面积为97.02平方米，总价款为452243元。 原告向被告交代收契税7424元，办证实际收取契税6460.61元，被告多代收原告契税963.39元。 另查明:2016年5月24日，涉案房屋所在8#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得8#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。被告确认涉案房屋交付时间是2016年6月30日，原告未予否认，本院对该事实予以确认。 原告依合同的约定向被告交付了购房款，被告应按约定时间为原告办理房屋产权登记手续，房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原告于2016年6月30日实际接收房屋，于2018年2月22日取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2016年9月1日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约期间为2016年9月1日至2017年12月19日，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张按照金融机构计收逾期贷款利息上浮50%计算违约金，本院仅支持合理部分。 被告多代收原告契税963.39元，原告要求返还，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司以房价452243元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告詹文言、孟娟自2016年9月1日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金； 二、被告安徽鑫马置业有限公司返还原告詹文言、孟娟代收契税963.39元。 上述款项于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费463元（原告预交），由被告安徽鑫马置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  翟亚东 二〇一九年五月十七日 书记员  姚 平 （2019）皖1225民初3331号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知： 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户（不支持网上银行支付）。我院账户开户名称：阜南县人民法院执行标的款；开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：17×××07；并请通知主审法官：翟亚东，办公电话0558-67××××7；通讯地址：皖阜南县人民法院民三庭；邮政编码236300。