浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异70号案外人许天红，女,1965年3月12日生,汉族,住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）马秋琴，女，1989年10月13日出生，汉族，住址同上，系案外人女儿。委托诉讼代理人（特别授权代理）马友夫，男，1963年3月3日出生，汉族，住址同上，系案外人丈夫。申请执行人交通银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区人民中路283号。法定代表人黄红宇。委托诉讼代理人（特别授权代理）王海琴，浙江朋成律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）张良，系公司员工。被执行人绍兴亚峰文具有限公司，住所地绍兴市越城区孙端镇双杨村。法定代表人钱森根。被执行人绍兴三鼎新型建材有限公司，住所地绍兴市越城区孙端镇许家埭村。法定代表人朱阿关。被执行人钱森根，男，1947年6月21日出生，汉族,住绍兴市越城区。被执行人钱卫国，男，1972年3月6日出生，汉族,住绍兴市越城区。被执行人马小英，女，1972年11月24日出生，汉族,住绍兴市越城区。本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）与被执行人绍兴亚峰文具有限公司（以下简称亚峰公司）、绍兴三鼎新型建材有限公司（以下简称三鼎公司）、钱森根、钱卫国、马小英金融借款合同纠纷一案中，案外人许天红提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人许天红称，许天红、马友夫夫妇作为承租人对钱卫国名下坐落绍兴市越城区孙端镇镇西路的房地产[房产证号为绍房权证孙端字第××号；土地使用权证号为绍兴县国用(2008)字第17-22号，以下简称涉案房产]具有连续租赁权益，租赁合同期限自2010年4月30日起至2020年6月30号止。许天红、马友夫夫妇与被执行人钱卫国共签订三份租赁合同，第一份合同自2010年4月30日起到2016年6月30日止；第二份合同自2016年7月1日起至2018年6月30日止；第三份合同自2018年6月30日起至2020年6月30日止。三份合同具有连续性且最早一份合同是在涉案房产抵押前签署。现贵院对涉案房产的查封行为侵犯了租赁人的租赁权，对案外人使用涉案房产产生了负面影响。根据《中华人民共和国担保法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，特提出执行异议，请求法院裁定在租赁期内不能查封涉案房产，或者在拍卖结束后要求继续使用涉案房产至租期结束。异议审查中，案外人明确其异议请求为，请求贵院裁定在执行涉案房屋时带租拍卖；并陈述其租金支付到了2020年6月30日。申请执行人交通银行称，申请执行人认为，案外人主张的事实不成立。在我行与钱卫国签订抵押合同时，据钱卫国陈述和其提供的证据，钱卫国仅与案外人丈夫马友夫签订了一份租期为2010年4月30日起至2016年6月30日止的租房合同，并不存在案外人所陈述的后面两份租赁合同。同时在2016年1月20日，我行与钱伟国、马友夫签订了《房地产抵押出租合作协议》，马友夫承诺在承租期间内只要我行行使抵押权，那么钱卫国与其签订的合同效力立即终止。即使案外人签订的租赁合同是事实，也是抵押在前、租赁在后，不受买卖不破租赁法律条款的限制，故请求贵院驳回案外人的异议请求。本院查明：被执行人钱卫国名下登记有坐落绍兴市越城区孙端镇镇西路、建筑面积957.57平方米、权证号为绍房权证孙端字第××号的四层商业房产及对应的土地使用权证号为绍兴县国用(2008)字第17-22号的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第××号房屋他项权证记载，钱卫国以上述房地产向交通银行提供最高额抵押担保，抵押登记日期为2016年1月20日。2017年12月27日，江苏省徐州市贾汪区人民法院在审理（2017）苏0305民初6844号案件过程中首轮查封了涉案房地产。2018年7月22日，本院作出（2018）浙0602民初4870号民事判决书，对交通银行就涉案房地产经折价或拍卖、拍卖后所得价款享有的抵押优先受偿权进行了确认。上述判决书生效后，因被告未自觉履行。2018年10月26日，根据交通银行申请，本院对上述判决书立案执行。执行中，本院于2019年4月4日作出（2018）浙0602执5737号公告，责令被执行人于2019年4月20日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房地产进行拍卖，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人须于2019年4月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出书面执行异议，遂致本案争议发生。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为钱卫国、乙方为马友夫、落款日期为2010年4月30日的《租房协议》1份，其中约定甲乙双方经协商，位于孙端镇镇西路25号，钱卫国个人营业房一栋，其中底楼营业房四间，面积共计400平方米左右，出租给乙方；屋内装潢由乙方自己负责；租金每年净为16万元不包括税金（租费税金由乙方替甲方代缴，按实际租费增纳），租赁为三年即2010年4月30日至2013年4月30日；租金每年净为17.3万元不包括税金（租费税金由乙方替甲方代缴，按实际租费增纳）；租赁为三年即2013年4月30日至2016年4月30日；租费必须每年提前一个月由乙方一次性缴清。2、甲方为钱卫国、乙方为许天红、落款日期为2016年5月14日的《租房协议》1份，其中约定的租赁标的物与证据1一致；租期从2016年7月1日起至2018年6月30日止，租期为2年，租金共计34万元（租费税金由乙方缴纳，不包含在34万内）；租金一次性支付34万人民币，签订协议后当日支付。在该协议下方空白处还手写有“收定金壹万元整”。3、甲方为钱卫国、乙方为许天红、落款日期为2017年11月1日的《租房协议》1份，其中约定的租赁标的物与证据1一致；租期从2018年6月30日起至2020年6月30日止，租期为2年，租金共计34万元（租费税金由乙方缴纳，不包含在34万内）；租金一次性支付34万人民币，签订协议后当日支付。4、户名为马友夫、交易日期为2010年5月5日，取款金额为17万元的中国农业银行银行卡取款业务回单1张。5、汇款户名为马友夫，交易日期为2016年5月16日，收款人为钱卫国，金额为33万元的兴业银行汇款凭证1张。6、收款人为马小英、落款日期为4月22日的收条1张，内容为“今收到马友夫租房定金贰万元”。7、收款人为钱卫国、落款日期为2017年11月1日的收条1张，内容为“今收到许天红房屋租金人民币现金计叁拾肆万元整”。异议审查中，案外人陈述在钱卫国出具上述34万元租金收条时，实际只支付了17万元，具体支付情况如下：1、2016年签订协议不久，钱卫国向马友夫借款5万。2、案外人租赁协议中约定的400平方米的营业房，有一部分面积是钱卫国租赁他人土地搭建违章建筑后再出租给案外人的，钱卫国每年要向原土地使用权人支付租金2万余元，该笔款项由案外人垫付，有收条为凭；3、案外人还通过现金给了钱卫国两三万元，卡里转了5万元；以上共计17万元。剩余17万元租金支付情况如下：因为钱卫国欠马银良款项，经案外人与钱卫国、马银良三方协商，根据钱卫国指示，2018年3月30日通过案外人工商银行帐户转给马银良8万元，通过马友夫妹妹马解仙手机兴业银行账户转给马银良5万元、2万元；还有2万元租金是用提前支付租金的利息抵充。8、承诺人为钱卫国、落款日期为2017年11月1日的《承诺书》1份。申请执行人交通银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、《租用协议》复印件1份，内容与案外人提供的证据1一致。2、甲方为交通银行、乙方为钱卫国、丙方为马友夫、落款日期为2016年1月20日的《房地产抵押、出租合作协议》1份，主要内容为，甲方、乙方于2016年1月20日签订了关于涉案房产的抵押合同；乙方、丙方于2010年4月30日签订了关于涉案房产的租赁合同；为保障甲方实现债权，经三方友好协商，丙方承诺，甲方行使抵押权时，不论租赁期限是否结束、租金是否支付或其他任何事由的影响，乙方、丙方之间签订的租赁合同效力立即终止。3、钱卫国向交通银行出具的落款日期为2016年1月20日的承诺书1份。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房产已于2016年1月20日办理了抵押登记，案外人所主张的关于涉案房产的租赁关系即使成立，案外人许天红与钱卫国签订现行有效的租赁合同的时间也为2017年11月1日，系在涉案房产办理抵押登记之后，依法也不得对抗申请执行人交通银行已登记的抵押权，综上，对案外人的执行异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人许天红的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  张华娟二〇一九年五月二十七日书 记 员  陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。