广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初233号原告：麦钊汉，男，1949年6月24日出生，住广东省佛山市禅城区,委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，广东捷顺律师事务所律师助理。被告：佛山市新威实业发展公司，住所地广东省佛山市卫国路金鱼街**，统一社会信用代码4406001003513。诉讼代表人：佛山市新威实业发展公司清算组。委托诉讼代理人：李林光，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志辉，广东天伦（佛山）律师事务所实习律师。被告：佛山市南方纺织工业开发公司，，住所地广东省佛山市华远东路金桥大厦**南面统一社会信用代码4406001003081。法定代表人：葛铁军。被告：佛山市中力经营管理有限公司，，住所地广东省佛山市垂虹路**统一社会信用代码914406007330918353。法定代表人：徐宇海。委托诉讼代理人：张鹏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市盈溢房地产有限公司，住，住所地广东省佛山市禅城区影荫路****首层一社会信用代码91440600193526219E。法定代表人：潘军。原告麦钊汉与被告佛山市新威实业发展公司（以下简称新威公司）、佛山市南方纺织工业开发公司（以下简称南方公司）、佛山市中力经营管理有限公司（以下简称中力公司）房屋买卖合同纠纷一案，广东省佛山市禅城区人民法院于2018年7月19日立案受理后，因新威公司提出管辖权异议，广东省佛山市禅城区人民法院经审理认为，由于本院于2005年6月23日作出（2005）佛中法民破字第53-2号民事裁定，裁定宣告新威公司破产，并指定成立清算组接管新威公司。广东省佛山市禅城区人民法院遂于2018年8月23日作出（2018）粤0604民初16881号民事裁定，裁定本案移送至本院审理。本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用普通程序。本院在审理过程中，麦钊汉向本院申请追加佛山市盈溢房地产有限公司（以下简称盈溢公司）为本案被告，本院经审查认为本案的处理结果与盈溢公司有法律上的利害关系，遂准许追加盈溢公司为本案被告，并于2019年2月27日公开开庭进行了审理，原告麦钊汉的委托诉讼代理人黎婉君、张丽华、被告新威公司的委托诉讼代理人李林光、王志辉及中力公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼，被告南方公司、盈溢公司经本院合法传唤没有出庭。本案现已审理终结。原告麦钊汉诉称，请求判令：1.确认麦钊汉与南方公司签订的《转售房产协议书》合法有效；2.判令新威公司、南方公司、中力公司配合麦钊汉办理佛山市禅城区××新威花园××××4、××5房（以下简称涉案房产）登记到麦钊汉名下的房产过户手续；3.新威公司、南方公司、中力公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1995年1月25日，新威公司与盈溢公司的前身佛山市华侨住宅建设总公司（以下简称华侨公司）签订了《房地产买卖契约》，由华侨公司向新威公司购买位于佛山市禅城区厚源路新威花园一号楼20套房屋（以下简称涉案20套房产），该《房地产买卖契约》于1995年2月27日在房产交易所办理了合同备案手续。1997年4月7日，华侨公司通过《合同》转让方式将上述房产转让给开平市第四建筑集团公司第二公司（以下简称开平第四建筑公司）。同年4月14日，开平第四建筑公司通过四方《协议书》方式将上述房产转让给广东佛陶集团石湾建国厂工会（以下简称佛陶工会），而佛陶工会又同时将上述房屋转让给佛山华诚纺织联合公司（以下简称华诚公司）。1997年4月21日，华诚公司通过签订《合同书》方式将上述房产转让给南方公司。2000年5月29日，麦钊汉与南方公司签订了两份《转售房产协议书》，南方公司把涉案房产抵偿其欠麦钊汉的职工暂借款的债务。2003年4月22日，南方公司向麦钊汉出具涉案房产的《入住通知》。同日，麦钊汉向物业管理公司缴纳了电梯维修基金及水电周转金，并正式接收涉案房产。2010年5月14日，涉案房产取得了商品房过户证书。自麦钊汉接收房产至今，房产一直由麦钊汉合法占有及使用。另外，涉案房产已经具备产权登记的条件，麦钊汉多次催促新威公司、南方公司，要求其配合办理涉案房产的过户手续，但新威公司、南方公司一直拖延。麦钊汉认为，其与南方公司签订的《转售房产协议书》合法有效，新威公司通过交付房产的方式同意南方公司把涉案房产转让给麦钊汉的行为。因此，新威公司、南方公司应当配合麦钊汉办理涉案房产的过户手续。经麦钊汉了解，中力公司承继了南方公司的所有权利义务，因而，应负有配合麦钊汉办理涉案房产过户手续的义务。麦钊汉为维护自身权益，特向本院提起诉讼。被告新威公司答辩称，一、涉案房产是南方公司与麦钊汉签订了转售房产协议书，但是南方公司在签订合同之时并未取得涉案房产的所有权，所以是无权处分涉案房产。二、麦钊汉与南方公司签订转售协议书时并非构成善意。三、华侨公司在受让新威公司房产时，还欠646176元，且购房款未付清，因此华侨公司应当向新威公司履行债务。四、双方对转售房产协议书无法办理产权证的情况都是知悉的，因此转售房产协议书因无法实现合同目的而解除，双方均没有责任，应当由合同双方当事人进行返还。被告中力公司答辩称，一、涉案房产属于连环买卖交易，南方公司与麦钊汉签订的《转售房产协议书》真实有效，但南方公司至今没有取得房屋所有权，麦钊汉并非善意取得人，不能取得房屋所有权。1.南方公司与麦钊汉签订了《转售房产协议书》，但南方公司在签订合同之时未取得涉案房产的所有权，其无权处分出售涉案房产。南方公司被吊销，中力公司承继其权利义务，但至今未取得涉案房产所有权，无法办理涉案房产不动产转移登记。2.麦钊汉在与南方公司签订《转售房产协议书》时，并非构成善意。（1）麦钊汉对涉案房产的复杂情况、历史原因，对连环交易，对南方公司对涉案房产没有产权均是很清楚的，其应对房屋可能无法办理房屋产权证有一定预料，应承担相应风险；（2）当时涉案房产转让的双方不是一般房屋买卖合同的购买者，是单位与职工关系，故麦钊汉等人不是一般意义上的购房人，当时南方公司用抵偿欠麦钊汉等人“职工暂借款”而转售，南方公司当时是国有企业，故抵债行为是否经过政府部门、国有企业会议决定，麦钊汉等人当时在公司的职务情况，否则有私分国有资产的可能。3.麦钊汉是以不合理的低价受让房屋，其房产每平米是3050元，这是1998年9月30日的价格，相比1995年1月25日华侨公司（现为盈溢公司）向新威公司购买的价格3280元低了不少，这显然是不符合常理的。二、因涉案房产在盈溢公司名下，且盈溢公司已经破产，中力公司无法取得涉案房产产权，《转售房产协议书》无法继续履行，应予以解除。三、由于双方对《转售房产协议书》无法办理房产证的情形均应知悉，故《转售房产协议书》因无法实现合同目的而解除，双方均没有责任，中力公司愿意退还当时购买房屋的房款。综上所述，请求驳回麦钊汉提出的配合办理涉案房产过户手续的诉讼请求。原告麦钊汉向本院提交以下证据：1.麦钊汉身份证、新威公司、南方公司、中力公司、盈溢公司的企业信用信息公示报告（打印件），结合《市国资委关于信访人麦志德等人信访诉求的复函》，拟证明麦钊汉、新威公司、南方公司、中力公司、盈溢公司的诉讼主体资格及盈溢公司的前身是华侨公司。2.房地产买卖契约（复印件），拟证明新威公司与盈溢公司的前身华侨公司签订了房地产买卖契约，由华侨公司向新威公司购买涉案20套房产，该房地产买卖于1995年2月27日在房产交易所办理了合同备案手续。3.转售房产协议书两份，拟证明2000年5月29日，麦钊汉与南方公司签订了《转售房产协议书》，南方公司把涉案房产抵偿其欠麦钊汉职工暂借款的债务。4.入住通知两份，拟证明2003年4月22日，南方公司通知麦钊汉可以入住涉案房产，麦钊汉合法占有及使用该房产。5.佛山市禅城区置业集团公司物业管理公司《收款收据》四份，拟证明2003年4月22日，南方公司向麦钊汉交付涉案房产后，麦钊汉按照要求缴纳了电梯维修基金、水电周转金。6.《新威花园物业管理服务协议》两份，拟证明麦钊汉接收涉案房产后与物业管理公司签订了《服务协议》，再次印证麦钊汉合法占有及使用涉案房产，间接证实新威公司作为涉案房产开发商同意把涉案房产交付给麦钊汉使用，也证实新威公司认可南方公司把涉案房产以以物抵债的方式转让给麦钊汉的行为。7.《新威花园业主使用手册》两份，拟证明2003年4月29日，麦钊汉接收涉案房产后，物业管理公司向麦钊汉送达了业主使用手册，印证了物业管理公司也认可麦钊汉合法占有涉案房产，间接证实新威公司作为涉案房产开发商同意把涉案房产交给麦钊汉使用，也证实新威公司认可南方公司把涉案房产以以物抵债的方式转让给麦钊汉的行为。8.佛山市人民政府国有资产监督管理委员会出具的佛国资法[2017]48号《市国资委关于信访人麦志德等人信访诉求的复函》（复印件），拟证明麦钊汉曾就本案事宜向政府部门进行信访求助，政府部门对该转让事宜的查实情况。9.佛山市威琪物业管理有限公司出具的《证明》，拟证明佛山市威琪物业管理有限公司确认涉案房产在物业管理公司系统登记的业主为麦钊汉，麦钊汉一直缴纳涉案房产的物业管理费、水电费。10.麦志晖声明书、麦志晖身份证及公证书，拟证明2000年5月29日签订的转售协议书购入方的合同权益属于麦钊汉所有，麦志晖与麦钊汉是父子关系。经质证，被告新威公司对原告麦钊汉提交的证据发表以下质证意见：对证据1“三性”无异议；对证据2，结合法院调取的其他证据，对该组证据真实性、合法性、关联性没有意见，据新威公司核查，华侨公司仍欠新威公司第七期购房款646176元未付；对证据3，因为转售房产协议书的双方当事人均非新威公司，故对该组证据的真实性无法确认，但从该证据的表面看，两份证据均有明显的涂改痕迹，请法庭注意；对证据4-5因新威公司不是签名盖章的一方，无法核实真实性；对证据6-7请法院核实，但是业主使用手册中的物业公司是与本案没有直接关联性的佛山市置业物业管理公司出具的，并非本案其中一被告出具的，所以无权证明麦钊汉是涉案房产的业主；对证据8的真实性、合法性、关联性均予以确认；对证据9的真实性由法院核实，从该组证据的证明内容来看，物业公司无权确认涉案房产的业主身份；对证据10，认为应由声明人当庭接受质询，该证据由法庭进行核实，公证书只能证明麦志晖与麦钊汉的亲子关系，不能证明涉案房产的购买情况。因证据3有两份转售房屋协议书，其中一份是黄凤萍，后又涂改为麦钊汉，原告应证明该涂改得到了出售方的认可。经质证，被告中力公司对原告麦钊汉提交的证据发表以下质证意见：对证据1-2的“三性”没有异议；对证据3，乙方的名字明显有涂改痕迹，并且第二款麦志晖与麦钊汉的笔迹明显为同一人，购入方为麦钊汉的真实性有异议，404房的协议书乙方落款没有麦钊汉的签名，其主张涉案房产的产权需要证明黄凤萍与麦钊汉的关系；对证据4的真实性没有异议，对证明内容有异议；对证据5的真实性无法确认，对关联性有异议，该收据的收款方与本案无关；对证据6-7的真实性有异议；对证据8的真实性予以确认，该证据恰恰证明涉案房产的历史问题；对证据9的真实性不予确认，对证明内容有异议，物业公司没有权利确认涉案房产的业主是麦钊汉；对证据10，从麦钊汉提供的转售房产协议看，麦钊汉主张其是合同相对方，应证明合同由麦钊汉委托麦志晖签订，声明书无法达到麦钊汉主张的证明内容，对证据的真实性有异议。被告新威公司向本院提交（2005）佛中法民破字第35-2号民事裁定书，拟证明新威公司已进入破产程序。经质证，原告麦钊汉对被告新威公司提交的证据无异议。经质证，被告中力公司对被告新威公司提交的证据的真实性无异议。本院经审查认为，被告新威公司、中力公司对原告麦钊汉提交的证据1、2、8的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据3本院将在“本院认为部分”予以论述，此处不再赘论；证据4、5、6、7、9不影响本案的审理结果，本院对该证据不予审查；证据10与原件核对一致，本院对该证据的真实性予以确认。本院对被告新威公司提交的证据的真实性予以确认。被告中力公司在审理期间未向本院提交证据。被告南方公司、盈溢公司在审理期间没有提交答辩意见，亦未向本院提交证据。另，佛山市禅城区人民法院在审理本案过程中，曾于2018年7月26日发函至佛山市禅城区不动产登记中心，要求佛山市禅城区不动产登记中心协助调查佛山市禅城区新威花园（又名新威花苑）一号楼房产信息，后佛山市禅城区不动产登记中心于2018年8月7日复函佛山市禅城区人民法院并附相应材料。本院对该复函及附件材料的真实性予以确认。本院经审理查明，新威公司（甲方、卖方）与华侨公司（乙方、买方）于1995年1月25日签订《房地产买卖契约》，约定“一、甲方自愿将座落在城区××路××）新威花苑××的房地产（房屋建筑面积约2209.2平方米；土地使用面积855.0平方米）出售给乙方……二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币大写柒佰贰拾肆万陆仟壹佰柒拾陆元；￥7246176元。乙方由一九九六年六月三十日前次付清给甲方……五、违约责任……乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之0.1的滞纳金。”原告提交的南方公司（转售方、甲方）与麦钊汉（购入方、乙方，此处原签名为黄凤萍）于2000年5月29日订《转售房产协议书》显示，约定“甲乙双方商定，甲方把以下房产作价转售给乙方，用于抵偿欠乙方‘职工暂借款’”的本金。由于存在着该房产是从佛山市华侨住宅建设总公司（开平四建）及佛陶工贸集团财务分公司等单位连锁抵债转售给我公司，且目前尚未竣工，未能即时办理房产证等问题，拟就此有关事项双方签订如下：一、甲方向乙方转售位于佛山市厚源路新威花园××第××层，第××4房，共壹套。单价为3050／㎡，面积共（约）104㎡，合计金额（约）378200元。二、甲方欠乙方‘职工暂借款’万元，（其欠款书面依据见影印件），乙方同意从中划出37.82万元用于交付购房款，从本协议书签定之日起停计利息。三、房产完工正式交付使用时，甲方通知乙方带回本协议书及‘职工暂借款’收据办理房产交接及款项结算手续，对上项划出的购房款与据实计算核定的差额采取多退少补的办法处理。”。该协议乙方落款处原签名为“黄凤萍”，后又被划掉。同日，南方公司（转售方、甲方）与麦钊汉（购入方、乙方，此处原签名为麦志晖）再次签订《转售房产协议书》，约定“甲乙双方商定，甲方把以下房产作价转售给乙方，用于抵偿欠乙方‘职工暂借款’”的本金。由于存在着该房产是从佛山市华侨住宅建设总公司（开平四建）及佛陶工贸集团财务分公司等单位连锁抵债转售给我公司，且目前尚未竣工，未能即时办理房产证等问题，拟就此有关事项双方签订如下：一、甲方向乙方转售位于佛山市厚源路新威花园××楼第××层，第××5房，共壹套。单价为3050／㎡，面积共（约）104㎡，合计金额（约）378200元。二、甲方欠乙方‘职工暂借款’万元，（其欠款书面依据见影印件），乙方同意从中划出37.82万元用于交付购房款，从本协议书签定之日起停计利息。三、房产完工正式交付使用时，甲方通知乙方带回本协议书及‘职工暂借款’收据办理房产交接及款项结算手续，对上项划出的购房款与据实计算核定的差额采取多退少补的办法处理。”，该协议乙方落款处签名为“麦志晖”。麦志晖于2019年2月19日出具声明书，主要内容为其为麦钊汉的儿子，受麦钊汉委托于2000年5月29日代麦钊汉与南方公司签订《转售房产协议书》，该协议书项下的合同权益属于麦钊汉所有，与其无关。麦志晖并提供（2004）南证外字第1304号亲属关系公证书，该公证书显示麦志晖为麦钊汉的儿子。佛山市人民政府国有资产监督管理委员会于2017年6月2日作出的佛国资法函［2017］48号《市国资委关于信访人麦志德等人信访诉求的复函》显示：一、诉求情况你们来访反映南方纺织工业开发公司在1993年进行职工集资建房，其后该公司因无力偿还建房款，将涉案20套房产作为抵债给你们，至今无法办理房产证的问题。二、基本情况华侨公司于1995年1月25日与新威公司签订了《房地产买卖契约》，向新威公司购买涉案20套房产，合同于1995年2月27日在房产交易所办理了合同备案手续，2010年5月14日该批商品房取得了“商品房过户证明书”。经查，华侨公司购买该批商品房已向新威公司支付了四期楼款，尚欠房款616176元。三、涉事房屋转让和抵债等相关情况1997年4月7日，华侨公司通过《合同》转让方式将上述房产转让给开平第四建筑公司。同年4月14日开平第四建筑公司通过签订四方《协议书》方式将上述房屋转让给佛陶工会，而佛陶工会又同时将房屋转让给华诚公司。1997年4月21日，华诚公司通过签订《合同书》方式将上述房屋转让给南方公司。2000年5月29日，南方公司将上述房屋中的16套分别以抵债的方式转让给38个集资户（其中9套房屋均抵给多个集资人，最多是一套抵给6人），余下4套由我委下属企业中力公司接管。以上各方转让行为均没有到房产交易所进行变更备案登记，且原华侨公司已整体转制，并更名为“佛山市盈溢房地产有限公司”（属民营企业），因此，第一手买卖关系中已不能将房产办到华侨公司名下。此外，上述涉及的所有变更行为资料我委均没有原件，只有复印件，文件真实性待查。四、存在问题及处理意见鉴于上述情况，如启动办证程序将涉及以下三方面问题：1.第一手购房人华侨公司尚欠购房款616175元，要取得在新威公司破产管理人处的商品房过户证明书该企业需先补足购房款。2.涉事房屋多次转让，均没有在房屋登记部门进行变更备案，且未留转让正本，界定权属存在一定难度。3.涉事房产存在一套房屋抵给多个集资人的情况，共证问题和当前的限购问题无法解决。综上所述，我委建议由我委下属企业中力公司按当年银行存款利息计算把集资款本金及利息退还给你们，房产由中力公司回收，具体事宜请直接与中力公司协商。另查明，本院于2005年6月23日作出（2005）佛中法民破字第53-2号民事裁定书，裁定：一、宣告新威公司破产；二、本院依法指定成立清算组接管新威公司。再查明，佛山市禅城区不动产登记中心函复佛山市禅城区人民法院的复函内容为：经查档案资料，华侨公司于1995年1月25日向新威公司购买位于佛山市禅城区厚源路新威花苑一号楼的部分房产，双方已签订《房地产买卖契约》，该契约已备案，备案号为203547（详细情况请参考附件1）。根据竣工图及佛山市公安局禅城分局门牌核编证明，上述契约记载的厚源路新威花苑一号楼四、五层之②-⑨列，A-E轴；六层②-⑤列，A-E轴，即为新风路2号一座401房-408房、501房-508房、601房、602房、607房、608房（详细情况请参阅附件2、附件3）。来函咨询的新风路2号一座403房、404房、405房、407房、501房、503房、504房、602房八处房产，由被告新威公司出售给华侨公司，已出具《商品房过户证明书》。该八处房产均无查封、抵押登记、预告登记记录。其中附件4中编号为203547H、203547J的商品房过户证明书显示涉案房产的购房人名称为华侨公司，附件5《佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果》显示：禅城区厚源路新威花苑一号楼购房人为华侨公司，占有份额为全部，登记日期为1995-02-27。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，本案中，原告诉讼中称“1997年4月7日，华侨公司通过《合同》转让方式将上述房产转让给开平第四建筑公司。同年4月14日，开平第四建筑公司通过四方《协议书》方式将上述房产转让给佛陶工会，而佛陶工会又同时将上述房屋转让给华诚公司。1997年4月21日，华诚公司通过签订《合同书》方式将上述房产转让给南方公司。”但原告不能提供证据证实上述多次转让事实，且新威公司提出华侨公司尚欠其转让款项，双方尚有合同未完成事项，阻碍新威公司协助华侨公司办理房产过户手续。而且麦钊汉与新威公司之间就涉案房产并未形成买卖关系，因此，新威公司没有义务协助原告办理涉案房产的过户手续。原告诉请判令新威公司配合其办理涉案房产登记到其名下的房产过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于原告请求确认其与南方公司签订的两份《转售房产协议书》合法有效及判令南方公司、中力公司配合其办理涉案房产登记到其名下的房产过户手续问题。原告提交的南方公司（转售方、甲方）与麦钊汉（购入方、乙方）就涉案404房签订的《转售房产协议书》中，购入方、乙方处原签名为“黄凤萍”，后涂改为“麦钊汉”，在协议书乙方落款处原签名为“黄凤萍”，后又被划掉。南方公司（转售方、甲方）与麦钊汉（购入方、乙方）就涉案405房签订的《转售房产协议书》中购入方、乙方处原签名为“麦志晖”，后涂改为“麦钊汉”，而在协议书乙方落款处的签名仍为“麦志晖”。该两份协议书明显存疑，即使该两份协议书均是真实的，但该协议能否实际履行，南方公司、中力公司是否应当协助办理涉案房产的过户手续，前提在于南方公司是否取得涉案房产产权或有权转售涉案房产。如南方公司有权转售涉案房产，在麦钊汉已付清购房款、涉案房产已完工交付使用的情况下，南方公司应当积极履行合同，协助麦钊汉办理协议所指向房产的过户手续。南方公司现由中力公司代管，南方公司应承担的责任，可由中力公司负责承担。但在本案中，佛山市禅城区不动产登记中心出具的附件材料中的涉案房产商品房过户证明书中显示购房人名称为华侨公司，原告麦钊汉并不能举证证实南方公司已取得涉案房产产权或南方公司有权对涉案房产进行处分，现南方公司是否有权转售涉案房产则处于权利不确定的状态，其与原告签订的两份《转售房产协议书》亦处于效力待定状态。故原告请求确认其与南方公司签订的两份《转售房产协议书》合法有效及判令南方公司、中力公司配合其办理涉案房产登记到其名下的房产过户手续的诉讼主张，依法不能成立，其诉讼请求依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，缺席判决如下：驳回原告麦钊汉的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告麦钊汉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  张照栋审判员  陈秀武审判员  尹小娜二〇一九年五月二十二日书记员  邓素兰