广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初13317号原告深圳市宝安沙井农业发展有限公司，住所地深圳市宝安区新桥街道企安路4号企业大厦，统一社会信用代码914403001924859296。法定代表人邓永成。委托代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托代理人陈杰文，广东深宝律师事务所律师。被告深圳景丰电子有限公司，住所地深圳市宝安区沙井自毁前程洪田金源工业区A18栋，统一社会信用代码91440300618815834K。法定代表人杜再明。原告深圳市宝安沙井农业发展有限公司与被告深圳景丰电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冉华才到庭参加了诉讼，被告经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《租赁合同书》和《宿舍租赁合同书》。《租赁同书》约定原告将深圳市宝安区沙井街道洪田路洪田金源工业区第18号工业厂房出租给被告使用，租赁期限自2019年10月1日至2019年9月30日止，租金按前五年66055元/月，第六年起递增10%。合同约定：每月5日前支付当月租金，若被告逾期支付租金，每日按租金的5‰向原告支付滞纳金。被告逾期2个月未支付租金的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿经济损失。《宿舍租赁合同书》约定原告将金源工业区10号宿舍西边1-6楼共35间宿舍出租交给被告，月租金17500元，2016年3月10日起递增5%即月租金18375元，宿舍每月支付管理费1750元。被告因经营不善，拖欠自2018年1月1日起算的租金和管理费，暂按3个月计，厂房租金72660.5×3＝217981.5元，宿舍租金18375×3＝55125元，宿舍管理费1750×3＝5250元。被告拖欠租金超过2个月，原告有权解约，并追讨租金，在被告搬出之前，被告仍应支付场地占用费。被告拖欠电费679128.85元，水费70637.5元，均由原告垫付。原告作为担保人，代其垫付电费和水费，有权向其追偿。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同书》、《租赁宿舍合同书》，被告在三日内返还租赁的房产给原告；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金273106.5元（2018年1月1日至2018年3月31日），自2018年4月1日起继续按91035.5元/月支付占有使用费至交回房屋之日止；3、被告向原告支付滞纳金10924.26元（以拖欠租金为基数，按月2%计算），依法应判决至实际支付日止；4、被告向原告支付宿舍管理费5250元（2018年1月1日至2018年3月31日），自2018年4月1日起继续按1750元/月支付至交回房屋之日止；5、被告向原告支付垫付的电费679128.85元，水费70637.5元，自起诉之日以749765.85元为基数，按同期银行贷款计息；6、被告承担本案全部诉讼费用。被告未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。经审理查明，2009年10月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区沙井街道农业发展有限公司洪田路洪田金源工业区第18号工业厂房（高二层）出租给乙方使用，面积共6005平方米，用途为作工业生产用，租赁期限共10年（从2009年10月1日起至2019年9月30日止），厂房租金每月每平方米11元，每月共计66055元；第六年起租金在原基础上递增10%，即每月每平方米12.1元，或按当时市场行业价格再协商；乙方于每月5日前向甲方交付当月租金；在合同签订之日，乙方应向甲方交纳租赁保证金66055元；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按月租金额的5‰向乙方收取滞纳金；如乙方逾期两个月未交付租金，甲方有权解除本合同等等。2013年3月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁宿舍合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区沙井街道金源工业区10号宿舍西边1-6楼（共35间）出租给乙方使用，租赁期限共6年（从2013年3月10日起至2019年9月30日止），租金每月每间500元，每月共计17500元（不含税）；第三年后（即2016年3月10日起）递增5%，即每月共计18375元（不含税）；乙方于每月5日前向甲方交付当月租金；在合同签订之日，乙方应向甲方交纳租赁保证金14000元；乙方负责每月每间宿舍50元的管理费（管理费按农业公司当年收费标准为准）给甲方，每月合计1750元，于每月交租期同时向甲方支付；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按月租金额的5‰向乙方收取滞纳金；如乙方逾期两个月未交付租金，甲方有权解除本合同。上述合同签署后，原告依约交付涉案厂房和宿舍给被告使用，被告依约向原告缴纳了厂房租赁保证金66055元、宿舍租赁保证金14000元。庭审中，原告主张，被告自2018年1月起拖欠原告租金；原告为被告垫付了2017年12月2日至2018年3月1日的电费649128.85元；由于被告不再生产经营，原告申请临时减容，产生尾数电费28224元；原告为被告垫付了水费70637.5元。另查，本案被告系本院多个执行案件的被执行人，被告的机器设备等财产被本院依法查封并原地存放于涉案厂房内。2018年6月25日，本院出具民事裁定书，裁定案外人徐卓杰以3697200元竞得上述财产。2018年7月17日，本院组织买受人徐卓杰到涉案租赁物处进行拍卖财产的交接。又查，原告于2018年7月16日向本院执行部门提交了申请书，要求从上述拍卖所得款中支付2018年2月1日至2018年9月30日期间的场地占用费、看管费。2018年8月9日，本院就可供分配的款项（含上述拍卖所得款）的分配问题召开了债权人会议。再查，涉案租赁物没有获得合法的报批报建手续，没有取得房地产权证书。以上事实有租赁合同书、租赁宿舍合同书、房屋租赁凭证、深圳市农村城市化历史遗留违法建设普查申报收件回执、供用电合同、电费通知书、证明、部分暂停供水通知单、水费统计表、网上银行电子回执、广东省污水垃圾处理费专用票据、水费发票以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原、被告双方签订的《租赁合同书》和《租宿舍赁合同书》无效。因涉案合同无效，根据无效合同的处理原则，被告应返还原告涉案厂房和宿舍；原告应向被告返还厂房租赁保证金66055元和宿舍租赁保证金14000元。关于房屋占有使用费及相关费用。因被告实际占有并使用了涉案租赁房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告实际占有使用涉案租赁房屋，应当向原告支付占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金标准计算,即厂房租金72660.5元（66055元×110%）/月、宿舍租金18375元（17500×105%）/月、物业管理费1750元/月（50元×35间）。故被告应支付原告2018年1月1日至1月31日期间的厂房占有使用费72660.5元、宿舍占有使用费18375元、物业管理费1750元。2018年2月1日以后的场地占用费已在执行案件中予以处理，本案不予以重复计算。关于水电费。原告主张电费679128.85元、水费70637.5元，并提交了供用电合同、电费通知书、证明、部分暂停供水通知单、水费统计表、网上银行电子回执、广东省污水垃圾处理费专用票据、水费发票等予以证明，本院予以采纳。原告要求被告以拖欠的水电费总额749765.85为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日（2018年5月17日）起支付逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告按月2%支付拖欠租金的滞纳金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告深圳市宝安沙井农业发展有限公司与被告深圳景丰电子有限公司于2009年10月1日签订的《租赁合同书》、于2013年3月18日签订的《宿舍租赁合同书》均无效；二、原告深圳市宝安沙井农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳景丰电子有限公司返还厂房租赁保证金66055元、宿舍租赁保证金14000元；三、被告深圳景丰电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝安沙井农业发展有限公司支付2018年1月1日至1月31日期间的厂房占有使用费72660.5元、宿舍占有使用费18375元、物业管理费1750元；四、被告深圳景丰电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝安沙井农业发展有限公司支付水电费合计749765.85及逾期付款利息（以749765.85元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年5月17日起计至款项付清之日止）；五、驳回原告深圳市宝安沙井农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14151元、公告费260元，由原告深圳市宝安沙井农业发展有限公司承担2883元，被告深圳景丰电子有限公司承担11528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 胡  慧  玲审 判 员 范    藜人民陪审员 金  炳  德二〇一九年五月二十六日书 记 员 李秀秀(兼)书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。