朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初1064号原告:刘凤荣，女，1960年4月27日出生，汉族，退休职工，住辽宁省朝阳市双塔区。被告:常艳军，女，1968年3月19日出生，汉族，泓鑫农畜产品开发有限责任公司法定代表人，住辽宁省朝阳市双塔区。被告:朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司，住所地朝阳市龙城区联合乡林家沟村。统一社会信用代码912113037915905444法定代表人:常艳军，经理。委托诉讼代理人:苑绍武，男，1980年10月5日出生，汉族，该公司职员，住朝阳县。原告刘凤荣与被告常艳军、朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤荣、被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司的委托诉讼代理人苑绍武到庭参加诉讼，被告常艳君经本院合法传唤，无正当理由，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤荣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方所签订的商业网点租赁合同；2、判令被告立即给付所拖欠的租赁网点租金12.4万元及违约金5万元；3、判令被告在合同约定期限内将所租用的网点楼房及土建设施，水、暖、电、外墙扩建等恢复原样；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年12月30日，原告与被告签订了一份商业网点租赁合同，原告将自有的位于朝阳市约共300平米商业网点房，出租给被告用于开大吉祥酒店，双方约定，租期10年，三年一调整，实行上打租，每年提前一个月交下年租金，双方还约定，如果延期两个月交付租金原告有权终止此合同。在履行至2016年11月30日应交下年租金，但被告一直推托不交纳租金，也不交还房子，打电话就说等几天，一拖再拖。无奈，原告诉至法院。被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司辩称，我只知道还欠原告4万元，别的我不清楚，去年给原告交钥匙及房子，但是原告不收，装修还原找工人，木工及铁艺、瓦工都给原告修复了，违约金我方不同意。被告常艳军未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告常艳君系被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司的法定代表人。2010年12月30日，原告作为甲方与被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司作为乙方签订了一份《商业网点租赁合同》，原告将自有的位于朝阳市商业网房共四层（含地下室）约三百平方米租赁给被告商用。合同约定：“一、租赁期限10年，自2010年12月30日至2020年12月30日。二、租金及交付方式：2010年12月30日至2013年12月30日每年租金计伍万元人民币（￥50,000.00元）；2013年12月30日后重新确定年租金，每三年调整一次，租金价格根据当时市场价格高低而商定，上打租每年一交，提前一个月交付下年租金。三、租赁期限内房屋的管理维修均由乙方负责，大型改动需征得甲方同意。合同期满后，乙方投入装修部分归甲方所有，乙方不得拆除和改动。四、租赁期间水、暖、电、气由乙方自行解决，一切费用均由乙方承担。五、租用期间，不得做厨房、洗浴使用，不准乙方将房屋转租他人使用，如遇特殊情况，需经甲方同意。六、乙方延期两个月交付租金，甲方有权终止此合同，因此造成的损失由乙方自行承担。合同期满后同等条件下乙方可优先承租。七、因不可抗力致使租赁合同不能履行的，可自行解除合同，双方各自承担自己的损失。八、因双方发生意外情况，由继承人继续履行协议至协议期满。九、因一方违反合同约定内容给对方造成损失的，对方有权要求赔偿或终止合同。十、本合同一式四份，甲方两份，一方两份，双方自签订日期生效。”2011年8月11日，原告与被告常艳君签订补充协议一份，协议约定：“一、因乙方对网点房外部墙面的扩出及改造，所以乙方承担甲方网点房的外部建筑物及装修的一切费用。改造装修标准和质量与乙方网点房建筑及装修相同，合同到期后甲方网点房所有建筑设施及装修部分，归甲方所有，乙方一律不得拆除。二、合同到期后，乙方要在二至四周内将甲方网点房内部设施恢复原样，其中包括已被乙方拆除的楼梯、间壁墙、地热、管道等，保证水、暖、电、管线完好。否则乙方赔偿甲方为恢复网点原状所发生的费用和损失。并承担违约金五万元。三、租赁期间，甲方网点房及外装修出现工程质量，安全问题，由乙方负责。因网点门前改造发生争议，由双方协商解决。”2011年11月16日，因乙方在装修过程中，要求拆除甲方网点房内一至三楼楼梯，经双方协商原告与被告常艳君再次签订补充协议一份，并加盖被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司的公章，协议约定：“一、甲方同意乙方拆除网点房内一至三楼楼梯，但因拆除楼梯造成网点房质量及安全问题，由乙方负责。二、租赁期满后，由乙方负责按原样恢复甲方网点房内一至三楼楼梯。所发生的费用及因此造成的直接损失由乙方负担。三、租赁到期后一周内，乙方就建在甲方网点房门南侧墙外立柱拆除。拆除费用及造成的损失由乙方负担。”后原告与被告常艳君又因房租价格调整签订一份补充协议，协议约定：“2013年12月30日至2016年12月30日，房租价格调整为每年柒万元（70,000.00元）。付款方式按原合同执行。2016年12月30日以后的租金额按原合同规定进行协商。”上述协议签订后，二被告应于2016年11月30日交下年租金，但一直未予交纳，现原告以二被告拖欠其租金为由诉至本院。原告刘凤荣针对其诉讼请求向本院提供了《商业网点租赁合同》一份及补充协议三份等证据予以证明，被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司针对其辩解意见未向本院提供证据予以证明，被告常艳君在收到本院向其依法送达的民事起诉书、开庭传票等应诉手续后，未出庭对原告所提供的证据作出相反抗辩。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告刘凤荣与被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司签订的《商业网点租赁合同》及三份《补充协议》因不违反法律禁止性规定，亦系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同合法有效。协议签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司应向原告履行给付租金的义务，被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司未能按协议约定向原告给付租金的行为系违约行为，应承担向原告给付租金的民事责任。按照合同约定被告违反合同约定，原告有权终止合同，故应解除原告刘凤荣与被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司签订的《商业网点租赁合同》。关于被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司应向原告给付租金的数额，因原、被告约定2010年12月30日至2013年12月30日每年租金5万元，2013年12月30日后重新确定年租金，每三年调整一次，且在2013年12月30日进行了一次调整，约定2013年12月30日至2016年12月30日租金为每年7万元，后并未在协商调整，2017、2018、2019年租金仍应按7万元计算，原告称被告2017年拖欠租金3万元，2018年租金7万元未交纳，2019年要求被告给付租金至4月份2.4万元，即2017年至2019年4月份未交纳的租金共计12.4万元。关于被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司提出的只拖欠原告租金4万元的辩解意见没有证据予以证明，本院不予采纳。关于被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司提出的于2018年向原告交付钥匙返还房屋的辩解意见，因没有证据予以证明，本院亦不予采纳。同时，在被告没有将原告的房屋按协议约定恢复原样前，原告有权拒收房屋。故被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司应承担占用原告房屋期间的租金12.4万元的民事责任。2011年8月11日的补充协议约定合同到期后，乙方要在二至四周内将甲方网点房内部设施恢复原样，其中包括已被乙方拆除的楼梯、间壁墙、地热、管道等，保证水、暖、电、管线完好；否则乙方赔偿甲方为恢复网点原状所发生的费用和损失；并承担违约金五万元。2011年11月16日的补充协议约定租赁期满后由乙方负责按原样恢复甲方网点房内一至三楼楼梯，租赁到期后一周内，乙方就建在甲方网点房门南侧墙外立柱拆除，故被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司应承担将甲方网点房内部设施（包括间壁墙、地热、管道等，保证水、暖、电、管线）恢复原样、按原样恢复甲方网点房内一至三楼楼梯及将建在甲方网点房门南侧墙外立柱拆除的民事责任。因被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司并未协议约定将上述内容完全恢复原状，应按照约定给付原告违约金，但原、被告约定的违约金数额过高，同时被告又承担了恢复原状的责任，故本院酌定被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司承担给付原告违约金3万元的民事责任。关于原告要求被告常艳君共同承担民事责任的诉请，因与原告签订合同的乙方为被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司，被告常艳君在租赁合同是以法定代表人的身份签字，虽然签订补充协议的乙方为被告常艳君，但补充协议的产生系因对租赁合同的补充，且其中2011年11月16日的补充协议上亦加盖了被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司的公章，故被告常艳君的上述签字行为均为职务行为，其个人不应承担责任。综上,原告要求解除合同及被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司给付租金、违约金及恢复原状的诉讼请求本院予以支持；原告对被告常艳君的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告刘凤荣与被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司于2010年12月30日签订的《商业网点租赁合同》；二、被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司在判决生效后10日内给付原告刘凤荣2017年至2019年4月的租金12.4万元及违约金3万元，共计15.4万元；三、被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司在判决生效后10日内将甲方网点房内部设施（包括间壁墙、地热、管道等，保证水、暖、电、管线）恢复原状、按原样恢复甲方网点房内一至三楼楼梯并将建在甲方网点房门南侧墙外立柱拆除；四、驳回原告刘凤荣对被告常艳君的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,890元（原告预交，已减半收取），由被告朝阳泓鑫农畜产品开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员  张在野二〇一九年五月二十三日书记员  陈丽华