西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书（2019）陕0104民初732号原告：王娟，女，1984年2月22日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：吴振宇，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蓓，陕西科泽律师事务所实习律师。被告：花瑜，男，1972年7月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵秋，陕西普迈律师事务所律师。被告：陕西陆合酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区。 法定代表人：吴振峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵秋，陕西普迈律师事务所律师。原告王娟与被告花瑜、陕西陆合酒店管理有限公司（以下简称陆合公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王娟之委托诉讼代理人吴振宇、王蓓，被告花瑜、陆合公司之共同委托诉讼代理人赵秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2018年4月1日至2018年9月30日期间房屋租金281084.16元，2018年10月1日至2019年3月31日期间房屋租金389301.56元；共计670385.7元。2、判令二被告向原告支付滞纳金19051.6元（以日万分之三利率暂计至2018年10月19日，应判至实际清偿之日）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年3月31日，被告花瑜与贾某某等人签订《商铺租赁合同》，合同约定，花瑜承租贾某某等人位于西安市大兴新区XX庙XX路XX号梧桐坊商铺，其中贾某某商铺面积1463.98平方米，2017年12月30日，贾某某将其所有的“梧桐坊”3号楼1单元6层10601号面积为1463.98平方米的商铺转让于原告，且通知被告花瑜。另锦江之星梧桐坊店系由被告陆合酒店经营，由其占有、使用和收益。现商铺2018年4月1日至2018年9月30日期间租金支付期限已届满，原告多次向二被告催要未果，为维护原告权益，特诉至法院。被告花瑜辩称，合同系贾某某与花瑜签订，即使买卖不破租赁，房产原告也不是从贾某某处直接买的，而是从开发商处购买，原告不是合同相对方，无权依据合同约定的单价要求被告支付租金。依据开发商和贾某某之间的诉讼，贾某某于2016年6月24日经判决判定非房屋所有人，故其签订的合同无效，原告无权要求被告按照合同内容约定履行义务。根据城镇租赁房屋解释第24条的相关规定，双方就租金无法达成新的合意，被告不再续租。租赁合同在2016年6月24日因贾某某所有权人身份丧失导致合同无效，被告不应承担违约金，即使合同有效，原告作为所有权人的诉求要求支付租金的面积也不合理。被告陆合公司辩称，王娟基于2014年花瑜和贾某某签订的租赁合同提起诉讼，根据合同相对性，承租方应该是花瑜不是陆合酒店，陆合酒店不是合同向对方不是本案适格被告，原告起诉主体不适格应驳回其诉讼，其余答辩意见同被告花瑜的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年3月31日，被告花瑜（承租方、乙方）与贾某某、杨德茂等人（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定第一条 房屋坐落地址，甲方出租的商铺坐落地址：陕西省西安市大兴新区XX庙XX路XX号XX号楼10101、10301、10401、10501、10601号房，建筑面积共5786.63平方米，最终以房地局测量报告及开发商出具面积相关合同为准。乙方租赁用途为酒店及其他商业项目。第二条 租赁期限，租期10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止（不含装修免租期）……。第八条 双方权利及义务，一、甲方权利与义务6、甲方指定杨德茂（第一代表人）贾某某（第二代表人）为委托代理人全权代表甲方，所有送达文书及日常联系工作均由第一代表人或第二代表人负责。若需变更代表人，甲方全部业主提供书面材料并全体同意，方可进行变更。8、甲方有权将该房产进行抵押或交易，乙方应予以配合。第十条 违约责任，4、乙方未按约定支付租金和本合同第五条约定应由乙方承担的其他费用，逾期每日承担应付费用万分之三的违约金，逾期超过2个月的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金且押金不退。另查明，陕西锦翔房地产开发有限公司诉被告贾某某、第三人北京银行股份有限公司西安分行商品房销售合同纠纷一案，西安市莲湖区区人民法院作出（2016）陕0104民初4656号民事判决书，“判决如下：一、原告陕西锦翔房地产开发有限公司与被告贾某某签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357）于2016年6月24日解除；二、被告贾某某应予本判决生效之日起十日内协助原告陕西锦翔房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357）的预售备案登记注销手续，以及锦翔.梧桐坊第3幢1单元6层10601号房屋的预售商品房抵押登记撤销手续；……”。贾某某不服一审判决提出上诉，陕西省西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终6270号民事判决书，判驳回上诉，维持原判。陕西陆合酒店管理有限公司，企业类型有限责任公司，法定代表人吴振峰，成立日期2014年4月15日，住所西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。原告王娟还提交以下证据，一、王娟与贾某某于2017年12月30日签订的两份协议，《房屋转让协议》内容为：“甲方（转让方贾某某）将位于西安市莲湖区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号房（合同编号：3504163）转让给乙方（受让方王娟），双方就转让条款达成如下协议：……”，《补充协议》内容为：“乙方认可甲方同现命名为“锦江之星”的租赁合同及有关协议，直至2024年9月30日该协议终止，甲乙双方办理房屋交接同时转移该房屋租赁协议等相关手续。甲方将承租方（锦江之星）2018年3月31日前的房租及押金（押金约5万元）共计人民币壹拾万元整（100000.00）退乙方，乙方于2018年4月1日起享有该房屋租赁收益权……”。二、2018年1月10日，原告王娟与陕西锦翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(登记号为：1075110024-10-3010601)及《补充协议》，内容为：买受人王娟购买锦翔.梧桐坊第3幢1单元6层10601号房屋，其实测建筑面积共1344.41平方米，其中套内建筑面积1226.10平方米，分摊共有建筑面积118.31平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6100元，总价款为人民币8200901元。王娟购买的商铺中未计入实测面积而可供实际使用的建筑面积为119.57平方米，于交房时一并交于王娟，每平方米5100元，小计609807元。三、陕（2018）西安市不动产权第1561170号产权证书，权利人王娟，房屋建筑面积1344.41㎡。四、三份《律师函》，分别为2018年6月15日陕西科泽律师事务所给花瑜的律师函，内容为：“2014年3月31日，阁下与贾某某等人签订《商铺租赁合同》，2017年12月30日，贾某某与王娟签订《房屋转让协议》，贾某某已将“梧桐坊”3号楼1单元6层10601号房转让于王娟，总计面积1463.98平方米，且通知阁下该房屋转让以及租金支付等事宜，合同约定阁下本应提前一个月支付下期（2018年4月1日至2018年9月30日期间）租金，但截至目前阁下仍未支付。另，阁下截至目前仍拖欠物业费139184.58元、水电费73723元”。2018年6月20日陕西普迈律师事务所给王娟的律师函，内容为：“2014年3月31日花瑜与贺某某等人签订《商铺租赁合同》，花瑜承租了梧桐坊商铺3号楼10101、10301、10401、10501、10601号房屋，王娟非合同列明的出租方。2018年4月11日原出租方贾某某携王娟赴酒店与花瑜协商租赁事宜，要求花瑜向王娟支付10601房屋租赁相关费用，但因王娟既非《商铺租赁合同》的出租方，亦未向承租方花瑜出示其房屋合法权属文件，请王娟在收到本律师函三日内，向花瑜出示王娟取得10601号房屋的合法权属证明”。2018年6月25日陕西科泽律师事务所给花瑜的律师函，内容为：“我所于2018年6月21日收下阁下委托发来的律师函，复函如下：贾某某已履行债权转让中对债务人的通知义务，该债权意见转于委托人，此转让合同突破合同相对性，阁下必须向委托人履行合同义务，阁下以王娟非合同列明的出租方为由抗辩，显然不能成立。其次，向阁下出示权属文件并非我国法律强制性规定，此前双方在交涉中，阁下并未要求我方出示房屋合法权属文件，而是一味推诿，消极回避。另，鉴于阁下提及房屋权属证书事宜，我方已于2018年6月22日下午三点左右送至阁下经营的酒店，于阁下联系后，阁下让酒店前台核对房屋权属证书原件，签收复印件。”被告花瑜还提交以下证据，一、2017年11月6日，陕西锦翔房地产开发有限公司向梧桐坊小区3#楼锦江之星酒店发出《通知》，内容为：“贵方自2014年3月31日与贾某某、贺某某等人签订《商铺租赁合同》。XX路XX号XX号楼10101、10301、10401、10501、10601等房屋经营锦江之星酒店。我方系上述房屋的开发商，我方因与贾某某、贺某某商品房销售合同纠纷一案，经西安市莲湖区人民法院一审审理，……。根据法律规定，我公司与贺某某、贾某某签订的《商品房买卖合同》解除后，上述10501、10601号房屋的权属，分别自2016年6月19日、2016年6月24日归属于我公司，为避免各方权利受损，我公司特将上述情况告知贵方。同时，因贵方持续占有使用上述房屋，应向房屋实际权利人支付房屋租金，故我公司特通知贵公司：1、贵公司应将锦翔.梧桐坊第3幢1单元5层10501号房屋自2016年6月19日起的租金支付给我公司。2、贵公司应将锦翔.梧桐坊第3幢1单元6层10601号房屋自2016年6月24日起的租金支付给我公司。”二、《商铺租赁补充协议》二份，第一份是贾某某等五户（出租方、甲方）与花瑜（承租方、乙方于2016年6月12日签署的，内容为：“依据甲乙双方2014年3月31日签订的商铺租赁合同基础上，由于乙方承租的甲方梧桐坊商铺3号楼10101、10301、10401、10501、10601号房未能按时支付甲方租金，甲方本着以和为贵精神和乙方多次协商，在原合同不变的情况下，双方临时达成如下条款：1、原10101房的租金由原来的月110元每平米，从2016年4月1日到2017年9月30日临时调整为月100元每平米；原10301、10401、10501、10601房的月租金由原来的38元每平米，临时从2016年4月1日到2016年9月30日调整为月34元每平米，2016年10月1日到2017年9月30日调整为月32元每平米。第二份贺某某、刘鑫、杨德茂、贾某某（出租方、甲方）与花瑜（承租方、乙方）签署的，没有备注日期，内容为：”依据甲乙双方2014年3月31日签订的梧桐坊3号楼商铺租赁合同基础上，在原合同不变的情况下，双方临时达成如下条款：1、原10101房的租金由原来的月110元每平米，从2017年10月1日到2018年9月30日临时调整为月100元每平米，原10301、10401、10501、10601房的租金由原来的月38元每平米，从2017年10月1日到2018年9月30日临时调整为月32元每平米；2、此价格只是期限内临时调整执行价，其他事项等按原合同执行；3、签订本协议之日起，乙方必须3日内支付清所欠甲方房租租金，如商定临时调整后的租金乙方不能按时支付甲方，则此补充协议作废，按原合同执行。”本院认为，贾某某等人与被告花瑜签订房屋租赁合同，花瑜承租贾某某等人位于西安市大兴新区XX庙XX路XX号XX号楼10101、10301、10401、10501、10601号房屋，系出租方与承租方双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方均应依照履行。在租赁期间内，陕西省西安市中级人民法院作出生效法律文书，判决原告陕西锦翔房地产开发有限公司与被告贾某某签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357）于2016年6月24日解除，上述10601号房屋产权变更至陕西锦翔房地产开发有限公司名下。2018年1月10日，原告王娟与陕西锦翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并取得上述10601号房屋的产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原租赁合同继续有效。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权转让权利的，应当通知债务人，原告向被告花瑜送达了律师函，视为履行了通知义务，被告花瑜应向原告继续履行原租赁合同的付款义务，租赁合同中约定未按约支付租金逾期每日承担应付费用万分之三的违约金，现原告要求被告花瑜支付租金及违约金，符合法律规定，本院予以支持。另锦江之星梧桐坊酒店系由被告陆合公司管理经营，其作为实际承租人，占有、使用租赁房屋，故应对上述租金承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告花瑜在本判决生效后十日内支付原告王娟房屋租金，其中2018年4月1日至2018年9月30日期间房屋租金280842.24元（1462.72平方米×32元/平×6个月）；2018年10月1日至2019年3月31日期间房屋租金388966.5元（1462.72平方米×44.32元/平×6个月），共计669808.74元；二、被告花瑜在本判决生效后十日内支付原告王娟滞纳金；滞纳金具体计算方式：1、以280842.24元为基数，按照日利率万分之三，自2018年4月1日起计算至实际给付之日止；2、以388966.5元为基数，按照日利率万分之三，自2018年10月1日起计算至实际给付之日止；三、被告陕西陆合酒店管理有限公司对上述租金及滞纳金承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10504元（原告已预交），由被告花瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审  判   长    秦  雁                        审  判  员    高  红                       审  判  员    岳  鹏   二Ｏ一九年八月十六日 书 记 员    张萌萌  1