江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初4715号原告：许爱平，女，1963年2月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛进，江苏德沛律师事务所律师。被告：任会生，男，1984年11月26日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：朱冬琴，女，1984年11月30日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：朱连发，男，1958年10月26日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：仲桂英，女，1958年6月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告朱连发和仲桂英的共同委托诉讼代理人：徐金雷，江苏瀛扬律师事务所律师。原告许爱平与被告任会生、朱冬琴、朱连发、仲桂英债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法于2018年11月2日作出（2018）苏1322民初7849号民事判决。被告朱连发和仲桂英不服，向宿迁市中级人民法院上诉，该院于2019年2月26日作出（2018）苏13民终5152号民事裁定：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初7849号民事判决；二、本案发回沭阳县人民法院重审。本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告许爱平及其委托诉讼代理人毛进、被告朱连发和仲桂英的共同委托诉讼代理人徐金雷到庭参加诉讼，被告任会生、朱冬琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许爱平向本院提出诉讼请求：判决撤销被告任会生、朱冬琴与被告朱连发、仲桂英之间的房屋转让行为。事实与理由：2017年1月26日，被告任会生与案外人赵连友向原告出具30万元借条，约定于2017年7月30日前还清。到期后，被告任会生拒绝给付，原告起诉至沭阳县人民法院，沭阳县人民法院作出（2017）苏1322民初16394号民事判决，判决被告任会生、朱冬琴连带归还原告30万元款项。2017年8月23日，被告任会生、朱冬琴将其名下的位于沭城街道青岛路小区2幢2单元304室房屋无偿转让给其岳父母即被告朱连发、仲桂英，并完成了过户登记。原告认为，被告任会生明知自己欠原告款的前提下，为了规避自己的债务，与他人恶意串通，转移自己的财产，损害了原告的权益，请求支持原告诉讼请求。被告任会生、朱冬琴未作答辩。被告朱连发、仲桂英辩称：四被告之间不存在恶意串通规避执行的事实。因为被告朱连发、仲桂英购买被告任会生、朱冬琴涉案房屋也是为了实现自己的债权，是冲抵被告朱连发、仲桂英所欠下的债务而达成的买卖协议。本案中，被告任会生、朱冬琴出售涉案房屋，并没有损害原告的合法权益。因为被告任会生、朱冬琴的名下有可供执行的财产来清偿对原告的债务。因此，原告的诉请没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年1月26日，被告任会生出具30万元借据给原告，约定于2017年7月30日归还，如到期不还每月支付6000元违约金。到期未还后，原告向本院提起诉讼，本院于2017年12月14日作出（2017）苏1322民初16394号民事判决，判决被告任会生、朱冬琴给付原告款30万元及违约金。后任会生、朱冬琴不服提起上诉，宿迁市中级人民法院于2018年6月11日作出（2018）苏13民终1027号民事判决，改判被告任会生个人给付原告30万元及违约金。2017年8月23日，被告任会生、朱冬琴与被告朱连发、仲桂英签订房地产买卖契约，约定被告任会生将其所有的沭阳县以47万元价格出售给朱连发。约定房款在取得不动产权证时一次性现金付清，四被告在该契约上签名。当日，双方办理了涉案房屋的所有权变更登记手续，但涉案房屋仍由被告任会生、朱冬琴居住使用。另查明：被告朱连发、仲桂英是被告任会生的岳父母。被告朱连发曾于2014年10月15日汇款30万元给被告任会生，2017年10月27日，被告朱连发、仲桂英将涉案房屋抵押给案外人方怀军，抵押借款30万元，并于当日将该款汇给被告任会生。2018年5月10日，被告朱连发又将涉案房屋抵押给案外人方怀军。抵押金额为90万元。目前，被告任会生名下有沭阳县山东商城A2-1-116室商业房地产，经评估，该房屋2019年2月28日的房地产市场价值为38.04万元，因本案原告申请执行任会生房屋买卖合同纠纷一案，沭阳县山东商城A2-1-116室正在拍卖执行过程中。被告任会生、朱冬琴名下无其它房产和车辆。被告朱连发、仲桂英另有一套位于沭阳县房屋。以上事实，有原告陈述、被告朱连发和仲桂英答辩、银行凭证、民事判决书和裁定书、登记信息、查询信息、抵押合同、估价报告等证据证实，足以认定。本案的争议焦点为：四被告之间就涉案房屋是否存在真实的买卖关系，四被告转让涉案房屋的行为是否损害了原告的合法权益？本院认为：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。买卖合同是双务合同，审查买卖关系的真实性，尤其是已经履行完毕的买卖事实的真实性，关键是要审查双方当事人是否履行了各自的交付义务即买受人是否支付了价款、出卖人是否交付了标的物。本案中，四被告之间就涉案房屋不存在真实的房屋买卖关系，涉案房屋仍属于任会生、朱冬琴共同所有。理由如下：1、由于房屋买卖合同双方当事人存在近亲属关系，且出售人任会生无其他住所又在欠付外债的情况下出售涉案用于生活居住的房屋，却不予出售沭阳县山东商城A2-1-116室商铺，故认定该交易的真实性，需要审查房屋购买人是否实际支付了房屋的价款，房屋出售人是否实际交付房屋的占有使用权及是否办理了产权变更登记手续。2、关于购买人支付价款的事实，被告朱连发、仲桂英陈述购房款系用2014年10月15的借款30万元及房屋过户后抵押借款30万元支付，而非购房契约中约定的支付方式，因四被告之间系近亲属关系，对2014年10月15日的汇款30万元是否系借款未提供证据予以证实，所以该30万元无法确认系支付购房款。另外，朱连发于2017年10月27日汇给任会生的30万元系朱连发在涉案房屋过户之后，用涉案房屋抵押借款所取得，该30万元抵押取得的款项也超过了约定的支付购房款日期，被告朱连发自己有商品房居住情况下，完全有条件以自己居住的商品房抵押借款并在约定时间支付房款，但被告朱连发以涉案房屋办理抵押借款来支付购房款并多支付了13万元，明显与常理不符，该款也不能确认系涉案房屋的购房款。从方怀军与被告朱连发、仲桂英签订的房屋抵押合同内容来看，涉案房屋市场价90万元，被告任会生涉诉欠原告债务，其以明显不合理的47万元低价转让涉案房屋，被告朱连发、仲桂英应当明知该情形。被告朱连发、仲桂英辩解实际支付的房款为60万元，证据不足，本院不予采信。3、关于被告任会生履行交付房屋义务的事实，四被告虽然办理了涉案房屋的产权过户登记手续，但在交易发生前后，被告任会生、朱冬琴一直居住使用在涉案房屋内，未发生家具、生活用品的搬迁更换的情况，违背了房屋买卖合同的目的，也不符合日常交易的基本规则。被告任会生尚有沭阳县山东商城A2-1-116室正在拍卖执行过程中，该房屋评估价为38.04万元，即便以评估价拍卖成交，但扣除执行拍卖及交易中产生的各项费用之后，所剩余款项远不足以偿还原告债务。本案中，应认定被告任会生、朱冬琴以签订买卖契约的形式将涉案房屋无偿转让给被告朱连发、仲桂英。即便涉案房屋支付了对价47万元，但是，被告任会生、朱冬琴以签订买卖契约的形式将涉案房屋以明显不合理的低价转让给被告朱连发、仲桂英，被告任会生的其它财产远不足以清偿原告债务，被告朱连发、仲桂英应当明知该情形，该转让行为影响了原告债权的实现，损害了原告的合法权益。综上，对原告要求撤销四被告之间转让涉案房屋的行为，有事实及法律依据，本院予以支持。被告朱连发、仲桂英辩称与被告任会生、朱冬琴之间系合法有效的买卖关系，与本院查明的事实不符，对该辩解本院不予采纳。被告任会生、朱冬琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件正常审理。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：撤销被告任会生、朱冬琴与被告朱连发、仲桂英转让位于沭阳县房屋的行为。案件受理费80元，由被告任会生、朱冬琴、朱连发、仲桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费80元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××68，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  王振同人民陪审员  孙 伦二〇一九年五月二十二日书 记 员  王治红附录法律条文《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。