广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终4950号 上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市汉海达物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区。 法定代表人：刘婵发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄桢如，广东深宝律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李金程，男，汉族，1965年10月15日出生，住所地：福建省仙游县。 委托诉讼代理人：谭小波，广东华商律师事务所律师。 上诉人深圳市汉海达物业管理有限公司（以下简称汉海达公司）因与上诉人李金程房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汉海达公司上诉请求：1、依法纠正一审判决中查明事实部分的有关错误；2、本案全部诉讼费由李金程承担。事实和理由： （一）一审法院认定：“双方已在合同中明确合同原相对一方为戴梅炉，因拖欠租金，由反诉原告接手…纪明雷与反诉原告向反诉被告于2015年7月21日至2015年7月31日期间的转账金额于合同中约定的转让费第一批和租房保证金及首月租金总额是一致的...在纪明雷确认代反诉原告向反诉被告支付转让费的情况下，反诉原告已承继戴某炉在租赁合同中的合同主体地位，可以认定反诉原告已向反诉被告支付第一批转让费900000元及租赁保证金70000元、首月租金35000元。”前述认定是错误的，理由如下： 关于转让费90万元的支付情况，纪明雷与本案存在利害关系，在纪明雷亦未以证人身份出庭接受质证的情况下，其作出的说明依法不能作为定案依据，一审法院以“纪明雷确认代反诉原告已向反诉被告支付第一批转让费、租赁保证金及首月租金”为依据，继而认定李金程已支付第一批转让费、租赁保证金及首月租金，侵害了汉海达公司的合法权益。 涉案《宿舍租赁合同》约定由李金程接手，实际上是汉海达公司按原合同相对方戴某炉的租赁标准，将涉案场地租赁给李金程，而不是李金程直接承继原合同相对方戴某炉的权利及义务，因此不能当然认为戴某炉支付给汉海达公司的转让费就是汉海达公司与李金程之间《租赁租赁合同》中约定的转让费。争议的90万元转让费是以戴某炉名义支付的，该转让费的归属应当由戴某炉本人进行处分及确认，汉海达公司与李金程无权就该转让费是否承继的问题进行处分及约定，一审法院仅因转账金额与合同约定的金额一致，就错误认定李金程已向汉海达公司支付了转让费。 （二）一审法院认定：“双方于合同中并未明确约定转让费为押金及应当于本合同到期后返还，且反诉原告已支付第一批转让费900000元，同时双方对酒店物品的归属也未明确，反诉原告未能举证证明合同中约定的转让费应当返还对方的约定，对其主张予以退还本院不予支持。”该事实认定也是错误的，理由如下： 涉案《宿舍租赁合同》于2016年8月1日签订，根据合同约定，李金程需于签订合同之日支付90万元，但其并未支付。涉案《宿舍租赁合同》中约定的该90万元实际上是“戴某炉阶段”关于酒店用品的转让费用。汉海达公司因经营酒店需要，曾于2015年8月25日向案外人管后双购置了一批酒店用品，包括但不限于空调、电话、床上用品等动产，后因汉海达公司经营方向改变，才将涉案场地转租。同时，双方为秉承进一步加强合作，实现互赢的理念，在涉案租赁合同的补充条款中约定：汉海达公司将酒店同步转让给李金程，李金程分两次向汉海达公司支付转让费合计115，000元。因此，一审判决中“双方于合同中未明确约定转让费为押金”“对酒店物品的归属也未明确”的认定错误。此外，鉴于该款项性质已经明确为“酒店用品的转让款”，而李金程未实际支付转让费且在自行退场时又将涉案场地中该酒店用品全部搬离，汉海达公司将保留继续追偿90万元的相关权利。综上，虽然汉海达公司认为一审法院实体审理结果得当，但存在事实认定部分错误，即便法院最后仍认定李金程已向汉海达公司支付了转让费，因李金程在退场时已自行将等值酒店用品搬走，法院亦应基于没有事实基础而驳回李金程的该请求。 李金程辩称：（一）《宿舍租赁合同》第二条约定“本合同于2016年8月1日重新签订（原戴某炉拒交租金2个月，现由李金程接手）”，表明双方是将原由戴某炉签署的租赁合同由李金程接手。 （二）汉海达公司在本案起诉状中只是诉请李金程支付未付的25万元转让费和违约金，在“事实和理由”部分更是明确陈述李金程尚欠第二批转让费25万元，汉海达公司本案提交的2017年7月12日《律师函》、2017年11月20日《解除宿舍租赁合同通知书》，也陈述李金程拖欠25万元转让费，表明已明确承认李金程已支付第一批转让费90万元的事实。李金程提交的银行流水可以证明，包括90万元转让费在内的款项，是由李金程及合伙人纪明雷支付的，纪明雷在一审时也当庭陈述是代李金程向汉海达公司支付。 汉海达公司主张其以50万元的价格向管后双购买酒店用品，后于2016年8月1日将该用品以115万元的价格转让给李金程，即使不考虑其关联性和用品折旧，汉海达公司在1年后以双倍价格转让给李金程，显然不合生活常理，如果确系酒店用品的转让，双方必然会办理交接手续、签署交接清单，但本案没有这种情形。汉海达公司在2016年12月8日以李金程未交租金为由，将涉案房屋上锁，导致李金程的私人物品无法取得，不存在其所称的在退场时将等值酒店用品搬走的事实。 李金程上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李金程的全部诉讼请求；2、汉海达公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由： （一）一审法院遗漏诉讼请求。李金程一审提出的第1项诉讼请求即“请求法院依法确认反诉原告与反诉被告之间于2016年8月1日签订的《宿舍租赁合同》无效”，一审判决已经认定双方租赁合同无效，但在判项中却没有支持李金程的该项诉讼请求。 （二）一审法院在认定涉案租赁合同无效的前提下，未按照合同无效的处置原则判决本案。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”也即，因无效合同取得的财产应当予以返还，过错方应当赔偿损失。在此原则下，一审判决存在以下错误应予纠正： 1、关于返还租赁保证金7万元的利息起算时间。一审法院判决汉海达公司返还租赁保证金7万元，并自2018年6月19日起按照同期贷款利率支付逾期付款利息。但是，李金程只是诉请支付利息，一审法院判令支付逾期付款利息错误，另一方面，该利息的起算时间应当是租赁保证金支付的时间即2015年7月31日，而不应是李金程提起诉讼的时间。 2、关于已经支付的90万元转让费。根据汉海达公司的本案本诉起诉状、租赁合同中关于租赁起止期限及补充条款等约定、汉海达公司的律师函、通知书等，以及李金程提交的银行流水、证人纪明雷的陈述等本案在卷证据，一审法院认定了李金程承继戴某炉在原合同的权利义务，以及李金程支付了90万元转让费的事实，并未采纳汉海达公司关于转让费的辩解，但是，一审法院却以“双方在合同中未明确约定退还”为由不支持李金程要求退还90万元转让费的请求，明显违反了合同无效的处理原则。 《中华人民共和国合同法》第五十八条已经明文规定了合同无效返还的处理原则，租赁合同既然已被认定无效，那么一审法院以“合同中并未明确约定转让费为押金及应当于合同到期后返还”为由不予支持，系依据无效合同判决本案，存在严重错误。对于汉海达公司因该无效合同取得的90万元转让费，法院应当判决汉海达公司返还给李金程。 3、合同无效的赔偿问题。李金程为履行合同支付的装修装饰费10万元及消防改造支出10万元，是李金程因合同无效遭受的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效遭受的损失，汉海达公司应予赔偿。但是一审法院同样错误地以无效合同关于“涉及消防问题反诉原告自行解决，与反诉被告无关”的约定为由，不予支持赔偿请求。 （三）一审法院认定李金程于2017年11月20日搬离涉案房屋，没有事实依据。本案中，李金程提交了与汉海达公司的通话录音、微信聊天等证据材料，在通话录音、微信聊天记录中，多处显示汉海达公司于2016年12月8日以李金程未交租为由将涉案房屋上锁，强行收回租赁房屋的事实。而汉海达公司关于2017年11月20日之后发现涉案房屋人走楼空的陈述，却只是汉海达公司的单方陈述，根据证据规则，李金程证据的证明力应高于汉海达公司的言词证据。 此外，涉案租赁房屋共计两层楼及大堂，作为酒店使用的租用面积高达几千平方米，但根据汉海达公司提交的证据材料“《涉案租金水电费详情表》及相应收费通知单”，在汉海达公司自行统计的收费通知单上，涉案房屋水电用量在2016年11月尚处于正常使用状态，但自2016年12月份起就处于“断崖式”下降：如用水量，自2017年2月起用水量持续为0；用电量也与正常使用相差甚远，2016年11月用电量为561度，2016年12月用电量为352度，而从2017年1月起，用电量直线下降至135度，2017年2月为88度，其后甚至有几个月的用电量为0。因此，结合双方提交的证据，足以证明汉海达公司强行收回涉案房屋的时间是2016年12月8日，但一审法院却错误按照汉海达公司的庭审陈述认定为2017年11月20日，没有事实依据。 （四）汉海达公司在一审时撤回其本诉起诉，本案的审理范围应只限于李金程提起的反诉，一审法院作出李金程于2017年11月20日搬离涉案房屋的认定，超出了诉讼请求的范围，该事实不应当在本案中作出认定。 汉海达公司针对李金程的上诉辩称，李金程对押金7万元利息计算时间的主张，没有任何法律依据。就李金程提出90万元返还问题，汉海达公司的答辩意见与该公司的上诉意见一致。关于赔偿问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于李金程的搬离时间，李金程主张被汉海达公司将房屋上锁并强行收回，没有任何事实依据，李金程一审时向法院提交了一份用于主张赔偿的送货单，落款时间为2017年1月8日，至少在该时仍然占有涉案房屋，李金程还向法院提交了一张保险柜的照片，这张照片的形成时间同样是发生在2017年下半年之后，可以看出李金程在2017年下半年仍然占有涉案物业，直到2017年11月20日，深圳市汉海达物业管理有限公司发现“人走楼空”，涉案房屋至今空置。 李金程向一审法院反诉请求：1、确认李金程与汉海达公司之间于2016年8月1日签订的《宿舍租赁合同》无效；2、汉海达公司向李金程返还已经支付的转让费90万元，并按银行同期贷款利率支付利息；3、汉海达公司向李金程返还已经支付的租赁保证金7万元，租金35，000元，并按银行同期贷款利率支付利息；4、汉海达公司赔偿李金程因合同无效造成的损失20万元；5、汉海达公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：（一）本案双方于2016年8月1日签订租赁合同，约定：汉海达公司将深圳市光明新区公明街道玉律社区第七工业区南环路2号宿舍楼第二至三层以及酒店大堂出租给李金程，租赁期限为8年，自2015年7月21日至2023年7月20日，免租期为2015年7月21日至2015年9月20日。 双方于合同中约定：汉海达公司将酒店转发给李金程，转让费115万元，分为两批支付，第一批在签完合同当天交90万元，第二批25万元于15个月内交清汉海达公司；本合同于2016年8月1日重新签订，原戴某炉拒交租金超2个月，现由李金程接手，如后续因此事与戴某炉产生任何经济等一切纠纷，由李金程自行解决。 （二）李金程主张已向汉海达公司支付转让费90万元、租赁保证金7万元和租金35，000元，并提交银行流水为证。李金程提交的银行流水显示：纪明雷于2015年7月21日和2015年7月22日向汉海达公司员工刘春梅转账10万元，于2015年7月31日转账635，000元；李金程于2015年7月30日向刘春梅转账20万元，于2015年7月31日向刘春梅转账7万元。 （三）李金程主张汉海达公司于2016年12月8日以未交租为由将涉案房屋上锁，并提交录音、照片、微信聊天记录为证。一审法院认为，李金程提交的证据并不能充分证明汉海达公司将涉案房屋上锁。汉海达公司于一审庭审中陈述2017年11月20日之后发现涉案房屋“人走楼空”，一审法院认定李金程于2017年11月20日搬离涉案房屋。 一审法院认为，汉海达公司未能提供涉案房屋的产权证，故一审法院认定双方所签订的租赁合同无效。双方对90万元转让费是否支付、是否包含酒店动产及费用返还请求权主体存在争议，纪明雷一审当庭确认向刘春梅支付的款项为代李金程支付的转让款，一审法院认为，双方已在合同中明确合同原相对方为戴某炉，因拖欠租金由李金程接手，租赁期限起算时间也早在2015年，且与纪明雷向刘春梅开始转账的时间一致，纪明雷与李金程向汉海达公司于2015年7月21日至2015年7月31日期间的转账金额与合同中约定的转让费第一批和租房保证金及首月租金总额一致，在汉海达公司未提交反证，而纪明雷确认代李金程向汉海达公司支付转让费的情况下，李金程已承继戴某炉在租赁合同中的合同主体地位，可以认定李金程已向汉海达公司支付第一批转让费90万元及租赁保证金7万元、首月租金35，000元。 汉海达公司辩称李金程并未支付转让费，一审法院认为，因2016年8月1日合同涉及接手原承租人戴某炉的权利义务，而该合同约定转让费115万元，第一批在当天交90万元，同时约定，该合同于2016年8月1日重新签订，且后续因此事与戴某炉产生的任何经济纠纷，由李金程自行解决。上述合同条款相互呼应，且第一批款项90万元在2015年由纪明雷和李金程向汉海达公司支付完毕，李金程承继戴某炉在原合同中的权利义务也可以印证2016年8月1日的合同将原合同内容再次确认的合理性，而汉海达公司主张因租赁合同的转让涉及两次转让费且金额分别为90万元，无事实依据且与生活常理不符，有违诚实信用原则。汉海达公司同时辩称，转让费90万元为支付酒店转让的对价，一审法院认为，双方于合同中并未明确约定转让费为押金及应当于合同到期后返还，且李金程已支付第一批转让费90万元，同时双方对酒店物品的归属也未明确，李金程未能举证证明合同中约定转让费应当返还对方，对其退还主张一审法院不予支持。 因合同无效，租赁保证金7万元应当予以退还，逾期付款利息因李金程未明确起算时间，应自其反诉之日即2018年6月19日起计，以不超出年利率6%为限，按照中国人民银行同期贷款利率计付。 李金程请求退还已付的房屋占用使用费，无法律依据，一审法院不予支持。 李金程主张酒店装饰投入10万元及消防支出投入10万元。涉案合同约定，涉及消防问题由李金程自行解决，与汉海达公司无关。一审法院认为，李金程并未举证证明装饰装修已经汉海达公司同意且购置物品已归还汉海达公司，对李金程请求的装饰投入10万元不予支持。双方约定消防问题与汉海达公司无关，李金程请求汉海达公司承担消防支出投入，无事实依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、深圳市汉海达物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向李金程返还保证金7万元及逾期付款利息（自2018年6月19日起，按照中国人民银行同期贷款利率以不超出年利率6%为限，计算至款项付清之日起）；二、驳回李金程的其他反诉请求。案件受理费15，645元，由深圳市汉海达物业管理有限公司承担1550元，由李金程承担14，095元。 本院经审理查明：（一）本案系汉海达公司向一审法院提出诉讼，李金程提出反诉，后汉海达公司向一审法院申请撤诉，一审法院于2018年8月7日作出（2018）粤0306民初10085号民事裁定书，裁定准许汉海达公司撤回对李金程的起诉，并继续审理本案反诉。 本院二审调查时，李金程明确表示不再请求返还35，000元租金。 （二）汉海达公司委托律师于2017年7月12日向李金程发出的《律师函》称：“…已经累计拖欠汉海达公司转让费人民币250000元…（拖欠期间自2016年12月1日至2017年7月30日）…” 汉海达公司于2017年11月20日向李金程发出的《解除宿舍租赁合同通知书》称：“至今拖欠转让费人民币250000元…” （三）李金程在一审中提交了其与纪某雷、汉海达公司“何小亮”之间的谈话录音，该录音谈话内容显示汉海达公司因李金程拖欠租金而将涉案房屋上锁，其中，“何小亮”还表示：“我都说了你只要那个月交了我就马上帮你开。”汉海达公司在一审质证时，对前述录音内容真实性不予确认，认为不符合录音证据的形式要件。 李金程称录音中的“何小亮”即为涉案租赁合同中代表汉海达公司签约的何晓亮。经本院二审调查询问录音中的谈话人是否为何晓亮，汉海达公司表示无法识别录音谈话真实性。 本院认为，虽然汉海达公司不认可前述录音的真实性，但因何晓亮系汉海达公司签订涉案合同的签约代表，在汉海达公司既未申请何晓亮出庭作证对质，也未申请对该录音完整性进行鉴定的情况下，该录音中谈话人为何晓亮的待证事实具有高度可能性，本院对该谈话内容予以采信。 （四）本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因当事人不能提供涉案房屋系经建设工程规划许可所建设的证据，一审法院认定涉案租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。根据双方当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点在于：（一）李金程是否已支付90万元转让费并有权要求汉海达公司退还；（二）李金程关于20万元损失的赔偿请求是否成立。 关于90万元转让费的支付和返还问题。本案中，李金程一审提交的银行转账记录所载数额与涉案租赁合同约定支付的首批转让费、首月租金及租赁保证金合计数额一致，并且，汉海达公司在本案诉讼发生前向李金程发出的《律师函》《解除宿舍租赁合同通知书》均系记载李金程尚欠第二批转让费25万元，汉海达公司在其本案一审起诉状中，也是主张李金程尚欠第二批转让费25万元，可知汉海达公司亦已认可李金程已支付第一批90万元转让费。结合前述证据，可确认李金程已支付90万元转让费的待证事实具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款有关普通待证事实证明标准的规定，一审法院予以认定并无不当。虽然汉海达公司在诉讼中又改称其认可90万元的支付事实系因“核算错误”，但仅其单方陈述不足以否定前述证据的证明力，本院对其关于90万元未支付的主张不予支持。 汉海达公司上诉亦称该90万元为“酒店用品的转让款”，且李金程在自行退场时已将涉案场地中的酒店用品全部搬离。本院认为，双方在涉案租赁合同中并未就“酒店用品”作出约定，不足以印证双方约定的转让费即系“酒店用品的转让款”。其次，按李金程与纪某雷、汉海达公司何晓亮之间的谈话录音内容显示，汉海达公司因李金程未付租金，已将涉案房屋上锁，鉴于汉海达公司未举证证明李金程已自行撬锁开门并搬走酒店用品，本院对其关于李金程已全部搬走酒店用品的主张亦不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，行为人因无效法律行为所取得的财产应予返还，因汉海达公司不能证明转让费已实际用于涉案合同的履行，在涉案租赁合同无效的情况下，李金程有权请求返还该90万元转让款，本院对其返还请求依法予以支持。因双方租赁合同无效，汉海达公司基于无效合同收取保证金及转让费均无法律依据，亦构成《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条所规定的不当得利，鉴于利息的法定孳息性质，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条关于不当得利返还范围包括原物孳息的规定，李金程有权请求计付前述款项自支付次日起的占用利息，即7万元保证金及90万元转让费的利息应自2015年8月1日起计付。 关于李金程的损失赔偿请求是否成立的问题。就李金程主张的装修投入，其仅提交了非正式发票的收款收据、送货单及电工医疗费发票，无法确信该数额的真实性以及与本案的关联性，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，无效租赁合同下应由双方按过错分担的是装饰装修物的现值损失，而李金程亦未申请对已形成附合的装饰装修物进行现值评估，应自行承担举证不能的不利后果，本院对其10万元的装修损失赔偿请求不予支持。就李金程主张的消防改造投入，其提供的《消防安装工程合同》尾部有“如办不下批文全款退还甲方”的手写批注，鉴于其在本案一审反诉状中已自认“反诉原告承租的房屋无法通过消防验收”，在李金程未举证证明改造施工方仍明确表示不退还已付费用的情况下，依现有证据本院难以确信其损失存在的真实性。并且，就李金程主张已支出的改造款，其提供的纪某雷账户中72，000元的支付对象为身份不明的“杨某峰”，不能体现与本案的关联性，就其主张的另付现金28，000元，也仅有其单方陈述为证，本院难以确信前述支出数额的真实性与关联性，对其10万元的消防改造损失赔偿请求亦不予支持。 至于双方争议的李金程实际搬离时间的问题，因对当事人本案诉讼请求的处理不涉及对该事实的认定，本案中无须对此进行审理认定。 综上所述，汉海达公司的上诉请求不成立，李金程的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10085号民事判决第二项； 二、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10085号民事判决第一项为：深圳市汉海达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李金程返还保证金7万元，并自2015年8月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率（不超出年利率6%）计付利息至实际返还之日； 三、确认李金程与深圳市汉海达物业管理有限公司于2016年8月1日签订的《宿舍租赁合同》无效； 四、深圳市汉海达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李金程返还转让费90万元，并自2015年8月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率（不超出年利率6%）计付利息至实际返还之日； 五、驳回李金程的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审反诉案件受理费15，645元，由深圳市汉海达物业管理有限公司负担12，516元，由李金程负担3129元。二审案件受理费11，016元，由深圳市汉海达物业管理有限公司负担8482元，由李金程负担2534元。 本判决为终审判决。 审  判  长  唐 毅 审  判  员  曹 静 审  判  员  蔡妍婷 二〇一九年五月二十日 书记员（兼）  林晓翔 附本判决所适用法律、司法解释： 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。 《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条：返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。