四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初825号 原告：四川南充锦通置业有限公司，住所地南充市嘉陵区长城北路********。 法定代表人：钟双全，总经理。 委托诉讼代理人：王大山，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萱，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被告：南充市元顺机械制造有限公司，住，住所地南充市嘉陵区春江路二段/div> 法定代表人：唐元。 委托诉讼代理人：鲜涛，四川张小友律师事务所律师。 原告四川南充锦通置业有限公司（以下简称“锦通公司”）诉被告南充市元顺机械制造有限公司（以下简称“元顺公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川南充锦通置业有限公司的委托诉讼代理人陈萱、被告南充市元顺机械制造有限公司的委托诉讼代理人鲜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金1,013,964.00元，并按约支付滞纳金至租金付清时止（至2019年1月18日已产生租金268,286.77元）；2、判令被告向原告支付违约金50,000.00元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年7月31日，原、被告签订《锦通•满庭芳商业用房租赁合同》，合同第一条约定原告将坐落在嘉陵区长城北路32号附4号、5号、6号、7号，满乐街1、3号铺位租与被告用于经营餐饮服务、产品展示及办公。合同第三条约定租赁期自2015年6月1日起至2018年5月31日。第四条约定第一月租金共计20,970.80元，第二年开始每年租金在前一年租金基础上递增8%。2015年5月30日前支付第一年度租金251,650.00元，2016年5月30日前支付第二年度租金271,782.00元，2017年5月30日前支付第三年度租金293,525.00元。第五条约定房屋租赁保证金10,000.00元。第十五条第1款约定违约方支付守约方违约金5万元，并承担守约方因此造成的损失。第4款约定逾期交付租金和费用，每逾期一天按逾期额的万分之四向甲方承担滞纳金，且不予退还保证金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，至今被告仍一直租用原告商铺，被告仅于2016年8月31日向原告支付了9万元，于2016年12月23日支付3万元，抵扣第一年度租金后，至今被告尚欠原告租金1,013,964.00元、滞纳金268,286.77元（截止2019年1月18日）。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告元顺公司辩称，1、案涉合同2018年5月31日到期，2018年9月18日原告向被告出具收房通知并把房屋两个门锁了，致被告再没有使用该房屋，无论是租金还是占用费，应从收房通知书出具之日起不再收取。2、在合同期满后，租金标准原告递增了8%是没有依据的。3、原告主张第一年租金已付完，第二年租金已付12万元是事实。第一年交租金时付了10,000.00元押金，原告起诉时没有扣除。4、从合同来说没有滞纳金的说法，如果将滞纳金定为违约金，其标准过高。被告给原告造成的损失也就是存款利息的损失，且被告现在经济困难，楼盘停盘有两年多了，原告主张如此过高的滞纳金不现实。5、违约金5万元没有依据，合同中也没有约定，且原告主张了滞纳金，又主张违约金，属重复主张。综上，请求法庭对租金的截止时间按2018年9月18日计算，滞纳金过高，请求法庭予以调整，驳回违约金的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月31号，原告锦通公司（甲方）与被告南充元顺公司（乙方）签订了《锦通•满庭芳商业用房租赁合同》，内容为“第一条租赁物业甲方将坐落在南充市嘉陵区锦通•满庭芳位于长城北路32号附4号、5号、6号、7号、满乐街1、3号铺位，计壹间，建筑面积共503.30平方米的商业用房，租与乙方应于经营餐饮服务、产品展示及办公用房。第三条租赁期限本合同租赁期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。第四条租金价格与租金交付时间4.1每平方米（按建筑产权面积计）月租金单价为￥41.67元，每月租金共计￥20,970.80元（大写：人民币贰万零玖佰柒拾元捌角），从第二年开始每年租金在前一年租金基础上递增8%。此租金价格为税后价格，相关税费由承租方负责。4.2乙方按年支付租金，先付后用。乙方在每年租金到期15日（含节假日、下同）前以现金的形式一次性足额支付下一年度租金。4.3第一年度租金人民币￥251,650.00元，乙方必须在2015年5月30日前一次性支付给甲方，否则视为乙方违约。第五条租赁保证金5.1本房屋租赁保证金为￥10,000.00元。乙方在合同签订当日一次性支付给甲方。5.2在租赁期满后三十日内，若乙方无拖欠房租及其他费用并无其他违约行为且在乙方对商铺无损坏，不影响房屋二次租赁的情况下，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。若乙方中途中止合同，此保证金甲方不予退还。第七条租赁房屋的交付7.1合同生效后，甲方保证在2015年5月31日前将乙方所租房屋交付给乙方。第九条装修9.3租赁期满后装修（饰）物的权属处理，由双方商定；若协商不成，非固定装修或设施设备归乙方，固定装修归属甲方，甲方不对乙方进行补偿；乙方若拆除固定装修，须在租赁期内将房屋恢复原样。第十四条双方的权利和义务14.3.5乙方在本合同租赁期届满前十五日内清偿其所欠甲方及物业管理公司的各种费用，并在到期日把房屋恢复至甲方交付时原状交还给甲方。经甲方同意，乙方可不拆除装修或在保证不损伤甲方原有设施并保证房屋良好使用功能基础上，乙方可将属于乙方的可拆除装修设施设备拆除带走。乙方应在租赁期届满时撤离属于乙方的财产、设备等物件。如租赁期满后五日内，乙方不搬走或撤离租赁房屋内属于乙方的财物，视为乙方无偿赠与甲方，甲方有权处置。如乙方需继续租赁房屋，应在租赁期到期前90天与甲方协商并经房屋所有权人同意，可另行协商签订续租合同，否则，视为乙方不再继续租赁；在同等条件下，乙方享有优先续租权。第十五条违约责任15.1在租赁期内，如果甲乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方支付守约方违约金人民币伍万元，并承担守约方因此而造成的损失。15.2如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方比照本条第1款规定处理。15.4乙方逾期交付租金或费用，每逾期一日，按逾期额的万分之四向甲方承担滞纳金；如乙方累计逾期达到15天的（含15天）未交租金，甲方可单方面解除本合同，收回租赁房屋，乙方按本条第1款规定承担违约责任且交付的保证金不予退还。第十七条其他约定事项17.7本合同在履行中如发生争议，应协商解决；协商不成，任何一方均可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。”原被告在上述合同上签字盖章。 合同签订后，被告元顺公司于2014年7月30日向原告锦通公司缴纳第一年度租金251,650.00元、保证金10,000.00元；于2016年8月31日、2016年12月23日分别向原告锦通公司支付第二年度租金90,000.00元和30,000.00元。 2018年9月18日，原告锦通公司向被告元顺公司发出《收房通知函》，内容为“依据你与我公司签订的租赁合同，你租赁我公司位于长城北路32号附4号、5号、6号、7号、满乐街1、3号的商铺于2017年5月31日已到期。现我公司通知你于2018年9月20日前到我公司续签租赁此门市的合同，并缴付门市租金。” 2018年10月19日，被告元顺公司向原告锦通公司出具联系函，内容为“我司阳光岭岸销售中心租用贵公司房屋至今，因公司流动资金紧张导致房屋租金拖欠，深感歉意！现我公司资金可能短时间内难以缓解，因此决定将所租房屋全部退还给贵公司，以便贵司重新出租。欠贵公司的租金我司正积极筹措，并逐次还清。望理解为感。”被告元顺公司在上述联系函上签章。因被告元顺公司未按照合同约定支付约定的租金，故原告锦通公司起诉来院，变更诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付租金692,833.00元，并按约支付滞纳金至租金付清时止；2、判令被告自2018年10月20日开始按原租金317,007.00元向原告支付逾期腾房的房屋使用费至实际退房时止；3、判令被告支付违约金50,000.00元；4、案件受理费由被告承担。 本院认为，2014年7月31日，原告锦通公司与被告元顺公司签订《锦通•满庭芳商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。 一、关于房屋租金及使用费支付的问题。原被告签订的《锦通•满庭芳商业用房租赁合同》约定案涉房屋的租赁期限为2015年6月1日至2018年5月31日，现该合同已到期，被告元顺公司应按照约定及时足额向原告锦通公司支付租金。经庭审查明，租赁期限内租金共计816,957.00元，扣减被告元顺公司已经支付的租金371,650.00元，被告元顺公司尚欠原告锦通公司租期内的租金为445,307.00元。关于房屋使用费的问题。2018年5月31日，租赁期限届满后，被告元顺公司应当按照合同约定返还租赁物。虽原告锦通公司于2018年9月18日向被告元顺公司发出《收房通知书》，并对案涉房屋大门进行了加锁，但被告元顺公司并未按照通知书的要求对是否续租作出意思表示，而是至2018年10月19日才向原告锦通公司发出《联系函》，明确表示将房屋退还给原告锦通公司，不再继续租赁，故这期间的房屋使用费应由被告元顺公司承担，计算标准为：293,525.00元÷365天×141天（2018年6月1日至2018年10月19日）=113,389.11元。关于原告锦通公司对租赁期届满后的房屋使用费要求按照第三年度租金上浮8%计算的请求，本院认为，案涉租赁合同对租赁期限内的租金约定上浮8%，未对租期外的房屋使用费的上浮标准进行约定，故房屋使用费的计算标准应参照第三年度的租金标准。关于原告锦通公司诉请将房屋使用费算至被告元顺公司实际腾退房屋时止的请求，根据被告元顺公司提交的《联系函》载明其在2018年10月19日就明确向原告锦通公司表明不再续租，并将房屋退还给原告。根据《锦通•满庭芳商业用房租赁合同》第十四条第三款第五条约定“如租赁期满后五日内，乙方不搬走或撤离租赁房屋内属于乙方的财物，视为乙方无偿赠与甲方，甲方有权处置。”案涉房屋现由原告锦通公司加锁控制，故将房屋使用费算至实际腾退房屋之日止不符合合同和法律的规定，本院不予支持。综上，被告元顺公司应向原告锦通公司支付房屋租金445,307.00元、房屋使用费113,389.11元。 关于违约金支付的问题。《锦通•满庭芳商业用房租赁合同》第十五条约定，如原被告出现擅自终止履行合同或一方违约导致本合同无法继续履行的情况下，违约方应向守约方支付违约金50,000.00元。经庭审查明，虽被告元顺公司未按照合同约定及时足额向原告锦通公司支付租金，但是原告锦通公司未解除租赁合同关系，且案涉租赁合同履行至租赁期限届满，没有无法继续履行的情形，故本案中未出现约定的支付50,000.00元违约金的情形，本院对原告锦通公司诉请被告元顺公司支付违约金50,000.00元的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告元顺公司认为原被告在租赁合同中约定的滞纳金（每逾期一日，按逾期额的万分之四）过高，请求人民法院予以调整。本院结合被告元顺公司的违约程度、原告锦通公司的实际损失，酌定按照逾期额的万分之二计算违约金。 关于保证金是否应扣减租金的问题。《锦通•满庭芳商业用房租赁合同》第五条第二款约定“在租赁期满后三十日内，若乙方无拖欠房租及其他费用并无其他违约行为且在乙方对商铺无损坏、不影响房屋二次租赁的情况下，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。若乙方中途中止合同，此保证金甲方不予退还”，本案中被告元顺公司出现了拖欠房屋的违约情形，故根据合同约定其所缴纳的10,000.00元在本案中不应扣减租金。综上，为了结纠纷，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下： 一、被告南充市元顺机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川南充锦通置业有限公司支付房屋租金445,307.00元； 二、被告南充市元顺机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川南充锦通置业有限公司支付2018年6月1日至2018年10月19日期间的房屋使用费113,389.11元； 三、被告南充市元顺机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川南充锦通置业有限公司支付违约金（计算标准：以271,782.00元为基数按日万分之二从2016年5月31日算至2016年8月31日；以181,782为基数按日万分之二从2016年9月1日算至2016年12月23日；以151,782元为基数按日万分之二从2016年12月24日算至2017年5月30日；以445,307元为基数从2017年5月31日算至2018年10月19日；以558,696.11元为基数按日万分之二从2018年10月20日起算至款清之日止）； 四、驳回原告四川南充锦通置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取8,395.00元，由原告四川南充锦通置业有限公司承担2,995.00元，由被告南充市元顺机械制造有限公司承担5,400.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  黄英鹰 二〇一九年五月七日 法官助理杨煦 书记员王娟娟