北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民（商）初字第57257号原告（反诉被告）北京银宏投资有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场东路**红阶大厦******。法定代表人宁欣然，董事长。委托代理人黎学宁，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）监晓宽，男，1990年7月18日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托代理人黄国绪，北京培仁律师事务所律师。委托代理人邢保文，河北现代恒远律师事务所律师。被告鉴玉民，男，1963年4月29日出生，汉族，河北美佳食品有限公司经理，住河北省邯郸市丛台区。委托代理人黄国绪，北京培仁律师事务所律师。被告北京盛日资产管理有限责任公司，住所地，住所地北京市朝阳区东三环北路**楼****iv>法定代表人方钲涵，经理。委托代理人袁婕，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京银宏投资有限公司（以下简称银宏公司）与被告（反诉原告）监晓宽（该人曾有一重复户口，姓名：鉴宽，身份证号×××。2017年8月15日，公安机关将鉴宽的户口注销）、被告鉴玉民、北京盛日资产管理有限责任公司（以下简称盛日公司）股权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员金宏担任审判长，人民陪审员朱宝芹、张淑云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。银宏公司的委托代理人黎学宁，监晓宽、鉴玉民的委托代理人黄国绪，鉴玉民，盛日公司的委托代理人袁婕均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。银宏公司诉称：2014年4月，监晓宽准备收购银宏公司下属的北京翔鸣房地产开发有限公司（以下简称翔鸣公司）旗下5套商业楼，遂商议以股权收购的方式，购买翔鸣公司全部股权。2014年4月30日，监晓宽与银宏公司签署《翔鸣公司100%股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》），协议签署后，监晓宽聘请北京市罗斯律师事务所（以下简称罗斯律所）对翔鸣公司作尽职调查后比较满意，2014年5月21日，银宏公司完成了股权变更登记，但监晓宽却未依照协议约定付款。具体涉及的违约如下：协议约定监晓宽应在本协议签署3日内（即2014年5月2日前）向银宏公司支付3900万元整，直到2014年5月14日监晓宽才向银宏公司支付4150万元，整整延迟12天付款；协议约定变更登记完成后的5个工作日内选定一天作为交割日，监晓宽向银宏公司支付1700万元，但直到2014年6月27日，监晓宽委托罗斯律所主任王志强向银宏公司付款600万元，其余1100万元至今未付。据监晓宽父亲鉴玉民称，罗斯律所主任王志强以代为向银宏公司支付股权转让款为名要求鉴玉民向王志强支付1700万元，但王志强挪用了1100万元，仅仅将其中600万支付到银宏公司，直到鉴玉民向银宏公司索要1700万元收据时才发现王志强挪用了其中1100万元，而后罗斯律所以及王志强与银宏公司签署《债务代偿协议》，由罗斯律所和王志强两方自愿为监晓宽代偿剩余1100万元，但罗斯律所和王志强至今未付款。协议约定监晓宽应当支付850万元瑕疵保证金，而监晓宽只支付了50万元后其余款项800万元未付。监晓宽最初收购翔鸣公司股权就是因为要利用翔鸣公司名下房产抵押，套取银行贷款，所以除了请银行评估过翔鸣公司的商业楼，其余时间从未去过该商业楼，也拒绝接收商业楼。后，监晓宽联系到邯郸大名农村信用合作社将翔鸣公司的商业楼5套中的2套抵押，获取了4500万元贷款。监晓宽购买翔鸣公司股权的本意在于用翔鸣公司商业楼向银行贷款，故监晓宽在收到银宏公司多次书面催告后，依然拒绝接收翔鸣公司的商业楼，导致银宏公司代为保管、看守该楼支付了巨大的资金。2015年6月10日，监晓宽委托案外人杨洋和银宏公司对商业楼进行了交割。鉴玉民系监晓宽的父亲，2014年10月10日，鉴玉民、盛日公司与银宏公司签署《保证合同》，由鉴玉民、盛日公司以全部财产为监晓宽在《股权转让协议》中的债务提供无限连带责任担保，但监晓宽、鉴玉民、盛日公司至今未支付上述款项。由于贾婷婷、王志强、罗斯律所已支付部分款项，现银宏公司起诉，要求监晓宽给付银宏公司股权转让款1335万元，惩罚性违约金4005000元，逾期付款违约金（按照每日万分之五计算，自2014年5月2日起至2014年5月14日止以3900万元为基数，自2014年5月29日起至2014年6月27日止以600万元为基数，自2014年6月28日起至2014年12月11日止以1100万元为基数），监晓宽赔偿银宏公司2014年9月至2015年6月10日期间的物业费损失135786.64元、水电费损失13705.5元、人工费损失99100元，监晓宽给付银宏公司逾期付款违约金（按每日万分之五计算，自2014年12月12日起至付清之日止以1050万元为基数，自2014年11月28日起至付清之日止以850万元为基数），鉴玉民、盛日公司对监晓宽的上述债务承担连带清偿责任。监晓宽辩称：监晓宽已给付银宏公司股权转让款6600万元，余款1900万元按照监晓宽与银宏公司及贾婷婷签订的协议，由贾婷婷代为支付，银宏公司要求监晓宽支付没有依据。《股权转让协议》对逾期付款行为特别约定了违约金，针对逾期付款行为不应适用惩罚性违约金，并且监晓宽履行了付款义务，而银宏公司未履行交付全部房屋的义务属违约行为，银宏公司要求监晓宽支付850万元违约金没有依据。监晓宽应支付的第一笔款项3900万元，监晓宽因客观原因迟延10日支付并非违约，银宏公司也无异议。监晓宽应支付的第二笔1700万元，付款条件未成就。签订保证合同后，监晓宽发现所受让的股权对应的资产中的26个车位已被银宏公司转让给他人，银宏公司的行为系违约行为。银宏公司要求监晓宽赔偿物业费、水电费、人工费损失没有依据。鉴玉民辩称：同意监晓宽的答辩意见。《保证合同》约定鉴玉民承担担保责任，但没有约定保证期间，故依法保证期间应为6个月。银宏公司从未要求鉴玉民承担保证责任，银宏公司起诉时，已超过保证期间。盛日公司辩称：在签订《股权转让协议》和履行该协议过程中，银宏公司隐瞒重大事实，违约在先。《保证合同》未约定保证期间，故依法保证期间应为6个月。银宏公司从未要求盛日公司承担保证责任，银宏公司起诉时，已超过保证期间。根据《保证合同》，盛日公司仅对监晓宽应给付银宏公司的1950万元债务提供连带责任担保，银宏公司诉讼请求中要求盛日公司承担的保证责任超过《保证合同》的约定。监晓宽反诉称：银宏公司拥有翔鸣公司100%的股权。翔鸣公司名下拥有位于北京市朝阳区金蝉里22院3号楼房产（以下简称：标的房产），该房产自然面积建筑面积4516.38平方米，其中包括：登记簿中记载且颁发所有权证部分共计3959.44平方米；登记簿中记载不颁发所有权证部分408.78平方米以及逻辑幢间共有部位分摊面积（分出184.13平方米，分入36.02平方米）。2014年4月30日监晓宽与银宏公司签订的《股权转让协议》约定：由监晓宽通过受让银宏公司持有的翔鸣公司全部股权的方式收购上述标的房产，股权转让价款共计8500万元人民币；监晓宽在签约前己支付的2050万元履约保证金转为交易价款，协议签订后3日内支付3900万元，完成工商变更登记后的5个工作日内选定一天为交割日，进行交割，交割内容包括但不限于财务资料、发票、房产资料等；交割完成后，监晓宽向银宏公司指定账户支付1700万元，其余10%价款850万元同时作为瑕疵保证金，在银宏公司履行合同义务后一次性支付到银宏公司指定账户；本协议签署后，任何一方不履行本协议义务，即构成违约，违约方应赔偿因其违约而给守约方造成的实际损失，并承担与瑕疵保证金等额的惩罚性违约金。监晓宽了解到，标的房产101、1XXXX、1XXXX、2XXXX、202五处可分割房产（建筑面积2546.06平方米）在房屋登记机关处于销售状态，不能依法自由处置，遂向银宏公司提出交涉，要求解除销售状态。故监晓宽与银宏公司及另外三保证人于2014年10月10日共同签订《保证合同》，约定由银宏公司配合解除101、1XXXX、1XXXX、2XXXX、202五处房产的销售状态，履行交付义务，监晓宽尚未支付的1950万元余款由贾婷婷承担连带保证责任并向银宏公司支付(此后，监晓宽又付款50万元，未支付款减少为1900万元)。然而，监晓宽在向他人借款而办理抵押登记过程中，又发现标的房产之地下—层26个产权车位（建筑面积1413.38平方米）已经销售给他人，无法进行抵押登记。监晓宽遂向银宏公司提出交涉，银宏公司称可用地下一层另外无产权的房屋面积进行置换。监晓宽认为，所谓无产权登记的面积（建筑面积408.78平方米）属于标的房产附随面积，本来就在收购标的房产之内，应当一并交付。银宏公司在签约前隐瞒了26个产权车位已经销售给他人的重要事实，由此导致监晓宽承担了本不应当支付的股权转让价款，造成监晓宽的经济损失，由于诉讼中经评估26个车位价值488.28万元，标的房产总价值6453.19万元，26个车位的价值占总价值的7.57%，故银宏公司应当赔偿监晓宽损失8500万元*7.57%=643.45万元。另外地下一个机械车位经评估价值33.75万元，属于业主共有，不得转让，应当从转让款中扣减。并且，由于26个产权车位已经出售给他人，违反了《股权转让协议》中瑕疵保证的约定，构成严重违约，银宏公司应当承担支付惩罚性违约金责任。监晓宽要求银宏公司赔偿监晓宽677.2万元，支付惩罚性违约金850万元，赔偿监晓宽律师费损失20万元。银宏公司对监晓宽的反诉辩称：不同意监晓宽的反诉请求。银宏公司与监晓宽签订的《股权转让协议》的交易标的是翔鸣公司股权，银宏公司已履行协议义务。《股权转让协议》已经明确翔鸣公司房产对应的27个车位只有使用权，监晓宽主张的26个车位产权不属于翔鸣公司的房产范围，也不在转让范围之内。监晓宽在签署《股权转让协议》之前，聘请罗斯律所作过尽职调查，已经对涉诉房产进行了查证，对监晓宽主张的26个车位已经对外销售的情况是知晓的。2015年6月19日，监晓宽全权委托的代理人杨洋书面确认所有交接工作已经完成，银宏公司已履行完毕股权转让协议项下的全部应尽义务。经审理查明：2014年4月30日，银宏公司（甲方）、监晓宽（乙方）、北京新窗口投资管理有限公司（丙方1）、宁欣然（丙方2）签订《股权转让协议》，约定鉴于甲方持有翔鸣公司（以下简称目标公司）100%股权（以下简称目标股权），目标公司名下拥有一幢标的房产，具体为北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼合计建筑面积3959.44平方米，其中101、1XXXX、1XXXX、2XXXX、202五处可分割房号合计建筑面积2546.06平方米，以及目标房产所对应之27个地下车位的使用权（以下统称标的房产，具体信息见附件一，车位平面图见附件1-1）；目标公司与北京格林优月教育咨询有限公司（以下简称“格林优月”）签署了5年租赁合同，将标的房产租赁给格林优月作为月子中心；甲方已于2014年4月3日与贾婷婷和王志强签订了《物业收购框架协议》，王志强已根据框架协议的约定于2014年4月3日向甲方指定账户（帐户名：宁欣然）支付了履约保证金人民币700万元整，并于2014年4月3日向甲方指定的账户（账户名：徐培育）支付了履约保证金人民币600万元整，乙方已于2014年4月9日向共管账户中支付履约保证金人民币750万元整，至此，乙方（包括王志强向甲方支付的1300万元履约保证金）共计向甲方支付了人民币2050万元整作为合同履约保证金（以下简称“履约保证金”）；现乙方经过尽职调查后，拟通过有偿受让目标公司100%股权的方式收购标的房产：本次股权转让交易的总价款为人民币8500万元整，其中股权转让款人民币4500万元整，补偿款人民币4000万元整（以下统称交易价款），与交易价款相关的所得税、评估费和工商变更等费用由甲方承担，与本次交易相关的其他税费（例如营业税、城建税和教育费附加，如有）由乙方承担；本协议签署当日，乙方已支付的履约保证金即人民币2050万元整，应解除共管并全部转为交易价款，并且乙方应在本协议签署3日内向甲方书面指定账户支付3900万元整，从而使乙方向甲方支付的价款（包括履约保证金在内）合计达到交易价款的70%，即5950万元整；以乙方配合甲方准备目标公司工商变更登记所需的各项文件和工作为前提，甲方应在本协议签署当目完成工商变更登记的网上预约申请程序，甲方应在乙方合理配合下于工商局指定的日期将目标公司工商变更登记手续递交至工商机关并被受理，工商变更受理当日，甲方应当同时负责出具目标公司与格林优月签署的租赁合同终止协议和能够证明目标公司员工（以社保登记和公积金账户登记人员为准）与目标公司解除劳动关系且放弃所有追偿权利的文件（例如目标公司员工与甲方或其指定的其他方重新签署的劳动合同并有专门的保证条款），甲方应在本协议签署日起2个月内，完成目标公司社保和公积金账户的清理和转移工作，本项事宜产生的全部费用由甲方自行承担；在工商变更登记完成后，目标公司新的证照、印章由乙方或乙方指定人员保管，甲方将配合乙方完成目标公司的国税登记变更、地税登记变更、组织、地税登记变更开户许可变更及备案，且上述变更完成的证照皆由乙方或乙方指定人员保管，如因甲方或目标公司原因或过往行为不能办理上述变更登记手续，甲方按本协议约定承担违约责任；甲乙双方应于上述的变更登记完成后的5个工作日内选定一天作为变割日，在甲方办公室进行如下交割：甲方应向乙方移交目标公司的包括但不限于验资报告或证明文件原件、各年审计报告（如有）税审报告（如有）、2011-2014年账簿（包括电算材料）、纳税相关材料（包括税控机、税控盘和发票等）、标的房产的全部现有的证明材料和工程资料等，具体移交清单见附件三，乙方可以对标的房产的房产证原件进行拍照、复印、扫描，之后甲乙双方共同派人将房产证原件归还给建委；在上款规定的证照材料移交并经乙方查验无误后，乙方向甲方书面指定账户支付人民币1700万元，至此，乙方向甲方合计支付达到交易价款的90%，交易价款余下的10%即850万元（以下简称瑕疵保证金），由乙方在下列条件同时满足的当日一次性付至甲方书面指定账户：（1）甲方在交割日后6个月内，依据目标公司与格林优月公司签署的租赁合同终止协议，完成格林优月月子中心的撤离和房屋清理工作，并将标的房产以固定附着物、物业设备完整可用的状态交付给乙方，与格林优月月子中心的搬离和房屋清理工作相关的违约金、补偿金及其它相关费用由甲方自行承担；（2）甲方在本协议签署之日起3个月内，清理完毕目标公司名下其中两辆车辆的权属不一致问题，并由甲方自行承担由此产生的相关税费和其它费用；（3）甲方配合乙方在本协议签署之日起45个工作日内，将目标公司的全资公司北京翔鸣兆新龙物业管理有限公司由吊销状态转为注销状态，办理费用合计不超过8万元人民币（含罚款等一切相关费用）由甲方承担；甲方保证：甲方保证其披露和提供的所有与本次转让股权有关的信息真实、完整、合法有效且目标公司、目标股权和标的房产上没有设定任何担保、抵押、质押、保全冻结等他项权利，并保证妥善处理好交割日前目标公司的债务，避免发生诉讼和财产保全，如因甲方违反上述保证，按本协议约定承担违约责任，还应赔偿给乙方造成的直接和间接损失，包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费等，如交割日后，发生任何与目标公司此前已销售的住宅（或除标的房产以外的其他已售商铺）相关的纠纷或诉讼，则甲方将全力协助乙方解决该等纠纷或诉讼，如目标公司因此承担责任，甲方应向目标公司做出等额赔偿，并赔偿其他直接损失；甲方及丙方对目标公司、目标股权、标的房产在交割日前所产生的或因在交割日前行为导致的债务、纠纷、处罚，以及车牌号为×××和×××两辆车辆因权属不一致导致的不利经济后果以及甲方因本合同对乙方承担的所有违约责任提供无限连带保证责任担保,甲方和丙方即保证人应在协议保证页签字、盖章、画押，法人应当出具当月资产负债表，自然人保证人应出具有效身份证明（附件四），并承诺上述证明的真实有效性，如甲方提供的保证人不具备担保能力或证照不真实有效，则甲方按本协议约定承担违约责任；本协议签署后，任何一方不履行本协议下义务的即构成违约，违约方应赔偿因其违约而给守约方造成的实际损失，并承担与瑕疵保证金等额的惩罚性违约金，乙方迟延支付交易价款的，每迟延一天，按逾期支付金额的万分之五支付违约金，延期支付超过15个工作日的，甲方有权终止本协议，所有已收款项不再退还，且乙方需承担与瑕疵保证金等额的违约金；交割日前后，甲方皆应尽其合理努力配合乙方接管物业设备、对标的房产土地权证的分割工作和乙方对标的公司和标的房产的融资行为，但前提是甲方不承担任何费用，亦无需承担任何责任。该协议附件一“目标房产具体信息”载明北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼101、1XXXX、1XXXX、2XXXX、202五套房产，合计建筑面积2546.06平方米。附件1-1“车位平面图”标注了地下所有车位，包括具有产权的车位和具有使用权的车位。翔鸣公司成立于2001年7月3日，注册资本2000万元，成立时的股东及其出资情况为银宏公司出资2000万元。2014年5月28日，翔鸣公司的股东及其出资情况变更为监晓宽出资2000万元。监晓宽向银宏公司支付款项的情况为：2014年4月3日支付履约保证金1300万元，2014年4月8日支付履约保证金500万元，2014年5月14日支付股权转让款4150万元，2014年6月27日支付股权转让款600万元，2014年12月11日支付股权转让款50万元。2014年5月27日，银宏公司将翔鸣公司税务登记证正副本、组织机构代码证正副本、组织机构代码证集成电路卡、北京市统计登记证正副本、开户许可证、机构信用代码证交付监晓宽。2014年5月28日，银宏公司将翔鸣公司公章、合同章、财务章、发票专用章交付监晓宽。2014年6月27日，银宏公司将翔鸣公司的房屋所有权证（X京房权证朝字第XXXX号）交付监晓宽。2014年12月4日，银宏公司将翔鸣公司会计资料、其它资料信息、所有纳税联系方式、用户名、用户密码等信息、合同目录、格林莱雅3号楼装修竣工图目录交付监晓宽。又查，2014年6月27日，银宏公司作为甲方与丙方罗斯律所、丁方王志强签订《债务代偿协议》，该协议同时载明乙方为监晓宽，《债务代偿协议》约定：鉴于甲方、乙方和北京新窗口投资管理有限公司及宁欣然于2014年4月30日签署了《股权转让协议》，根据《股权转让协议》第3.3条，在工商变更登记完成后，目标公司新的证照、印章由乙方或乙方指定人员保管等，丙方是一家合法成立并有效存续的律师事务所，自愿向甲方代为清偿乙方应支付的第二笔款项中的1100万元，丁方自愿为本协议项下丙方的代偿义务提供无限连带责任保证。第1.2条关于标的债务的代偿，甲方、乙方、丙方一致同意，由丙方代乙方于2014年7月4日（含当日）前向甲方偿还标的债务中的400万元，由丙方代乙方于2014年8月1日（含当日）前向甲方偿还剩余的标的债务，甲方、乙方、丙方进一步同意，若丙方未能按照上述约定期限按时足额偿还标的债务，则甲方有权向丙方按照下述约定收取利息：（1）若丙方在2014年7月1日至2014年7月15日（含当日）之间偿还完毕标的债务，甲方将收取自2014年7月1日起至标的债务偿还完毕当日，按照未付款项金额以每日万分之五的利率计算的利息；（2）若丙方在2014年7月16日至2014年7月31日（含当日）之间偿还完毕标的债务，甲方将收取自2014年7月1日起至2014年7月15日之间，按照未付款项金额以每日万分之五的利率计算的利息，并收取自2014年7月16日起计算至标的债务偿还完毕当日按照未付款项金额以每日千分之一的利率计算的利息。丁方自愿为本协议项下丙方的代偿义务向甲方提供不可撤销的、无限连带责任保证担保，具体事宜由丁方与甲方签署《保证合同》另行约定；甲方、丙方、丁方一致同意并认可，本协议项下丙方代偿标的债务及支付可能的利息并不豁免乙方在《股权转让协议》项下的支付义务，若丙方未能在2014年8月1日前足额向甲方支付标的债务及按照本协议第1.2条计算的利息，则甲方可自由裁量决定要求丁方按照《保证合同》的约定承担连带责任保证，或要求乙方继续履行《股权转让协议》项下的支付义务并按照本协议第1.2条的约定支付延迟支付的利息。丁方承诺，其将根据与甲方另行签订的《保证合同》对丙方代为履行偿还标的债务及支付可能产生的利息的义务进行无限连带责任担保。本协议任何一方不履行或不完全履行本协议所规定的义务即构成违约，任何一方违约，守约方有权追究违约方的违约责任，包括但不限于要求违约方赔偿损失，违约方应当负责赔偿的损失为违约行为给对方造成的一切经济损失（包括直接损失和预期应得的收益等间接损失），但不应超过违约方在签订本协议时预见到或应当预见到的因其违反本协议可能给对方造成的损失。银宏公司、罗斯律所在《债务代偿协议》上加盖公章，王志强签字确认。同日，王志强作为甲方（保证人）与乙方（债权人）银宏公司签订《保证合同》【以下简称《保证合同》（1）】，约定：甲方愿意以其全部财产为债务人在《代偿协议》中的被担保义务向乙方提供无限连带责任保证担保。2014年10月10日，贾婷婷（甲方）、鉴玉民（乙方）、银宏公司（丙方）、监晓宽（丁方）、盛日公司（戊方）签订《保证合同》【以下称为《保证合同》（2）】，约定鉴于丙方和丁方于2014年4月30日签署《股权转让协议》，现甲方和乙方、戊方愿以全部财产为丁方在上述《股权转让协议》中的向丙方所负全部债务（包括尚未支付的股权转让价款本金人民币1950万元整，及任何利息、罚息、违约金等，以下简称“丁方债务”）提供无限连带责任担保，但甲方、戊方仅对1950万元提供无限连带责任担保。各方协商一致订立合同如下：丙方在签定《保证合同》后将配合甲方解除位于北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼（房屋所有权证号：X京房权证朝字第**）101、1XXXX、1XXXX、2XXXX、202五处房产（以下简称目标房产）的销售状态；甲方在丙方配合完成上述工作后3日内将目标房产完成部分或者全部抵押登记，并在2日向丙方支付人民币500万元整，以偿还部分丁方债务；甲方在将目标房产部分或者全部抵押登记完成后，须于2014年10月31日前向丙方支付人民币1450万元整；丁方同意甲方上述代为清偿债务的行为；甲方完成上述支付后，丁方同意丙方将目标房产全部手续及目标房产现场（附件一）交给甲方，视为已经向丁方交付完毕。甲方、乙方、戊方愿以全部财产为丁方在上述《股权转让协议》中的向丙方所负债务提供无限连带责任担保，上述担保为不可撤销之担保；担保范围包括但不限于《股权转让协议》项下丁方所负债务、利息、违约金、损害赔偿金、丙方为实现债权所支出的全部费用包括律师费50万元、诉讼费、保全费、鉴定费等；甲方违反本合同支付义务的，每迟延履行一日，应当向丙方支付违约金5万元；甲方违反本合同义务的，每迟延履行一日，应当向丙方支付违约金20万元；上述违约金不封顶计算至甲方履行完毕之日止，且本合同所涉各方主体一致认同上述违约金标准属于合理范畴，不因任何因素而降低或减少；且甲方须另行支付丙方为实现债权所支出的全部费用包括律师费50万元、诉讼费、保全费、鉴定费等。2014年10月11日，监晓宽以翔鸣公司法定代表人身份给杨洋出具委托书，内容为：在委托人翔鸣公司名下，有坐落于北京市朝阳区全蝉里22号院3号楼的房产一处(房屋所有权证号:X京:X京房权证朝字第**委托人自愿委托受托人杨洋为我公司的代理人，代理我公司办理上述房产的如下手续：代为到房管局查阅与该房产相关的一切档案资料；签订房屋买卖合同（包括网签）；办理产权过户登记手续；代缴相关税费：代收房价款；协助买方办理银行贷款，并代收银行贷款；办理物业交割手续；其他与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的相关文件，我公司及我本人均予以承认。委托期限为自2015年1月15日起至2017年1月4日为止。受托人无权转委托。2015年6月10日，杨洋作为接收人与银宏公司的人员签署“翔鸣公司北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼目标房产物业交割单”，就北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼101、1XXXX、1XXXX、2XXXX、202五处可分割房间合计建筑面积2546.06平方米，以及目标房产所对应之27个地下车位的使用权的物业进行了现场交接，并交接了相关资料。同日，杨洋还与银宏公司的人员签署了“相关费用明细”该明细表记载2014年9月至2015年5月的人员费用合计99100元、物业费用合计135786.64元，2014年9月1日至2015年6月10日的电费13705.5元，截止2015年6月10日的水表显示数自来水6334、中水776，电表显示数705590，明细表所列费用合计248590.14元。杨洋在上述交割单和明细表上签名，并加盖监晓宽的人名章、翔鸣公司的公章。北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼的所有权人系翔鸣公司，该楼房产证记载分摊的共有面积1508.04平方米，套内建筑面积（含阳台）2451.40平方米；自然建筑面积为4516.38平方米，其中登记簿中记载且颁发所有权证部分建筑面积3959.44平方米，登记簿中记载不颁发所有权证建筑面积408.78平方米，逻辑幢间分出面积184.13平方米，分入面积36.02平方米。登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表记载地下车库层（-1）51号-58号、149号-166号共26个车位，合计建筑面积1413.38平方米，01层（01）101号、1XXXX号、1XXXX号配套商业房屋，02层（02）201号、202号配套商业房屋，合计建筑面积2546.06平方米，总计建筑面积3959.44平方米。登记簿中记载不颁发所有权证部位明晰表记载地下车库层（-1）机械车位建筑面积336.60平方米，地下车库层（-1），地下车库层72.18平方米未注明规划用途。登记簿中记载且颁发所有权证颁发明晰表中记载的51号-58号、149号-166号共26个车位，翔鸣公司已于2011年前出售并变更登记至张平、张海涛、莫小璟等人名下。现北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼地下有一个超市，51号-58号、149-166号共26个车位在超市外面。银宏公司称《股权转让协议》约定的27个车位即是现在的超市，该车位位置后被改造为超市。监晓宽、鉴玉民称现在超市的位置是登记簿中记载不颁发所有权证部位明晰表记载的地下车库层（-1）机械车位，《股权转让协议》约定的27个车位是51号-58号、149-166号共26个车位及机械车位。《股权转让协议》的附件地下一层Ⅲ段平面图显示现在超市的位置是车位，车位数是27个。本案诉讼中，监晓宽称其为向他人借款办理抵押登记时，发现26个产权车位已经出售，委托律师于2015年4月9日到房屋登记机关调取了26个产权车位的销售登记资料。再查，银宏公司曾起诉贾婷婷保证合同纠纷一案【（2015）朝民初（商）字第08284号】，要求贾婷婷按照《保证合同》（2）的约定支付股权转让款1900万元、欠款金额30%的违约金570万元、律师费50万元。2015年4月14日，法院作出判决，判令贾婷婷对于监晓宽对银宏公司所负的债务1900万元承担连带的清偿义务，贾婷婷向银宏公司支付违约金570万元，并支付律师费50万元。该案进入执行程序后，银宏公司于2015年10月29日从法院得到执行款925万元。银宏公司曾起诉罗斯律所、王志强【（2015）朝民（商）初字第07667号】，要求罗斯律所、王志强连带支付股权转让款1100万元，利息82500元（以1100万元为基数，自2014年7月16日起至2014年7月31日止，按日万分之五标准计算）、律师费50万元，要求罗斯律所、王志强向银宏公司连带支付利息（以1100万元为基数，自2014年7月16日起至实际给付之日止，按日千分之一标准计算），要求王志强向银宏公司支付违约金（以1100万元为基数，自2014年7月4日起至实际给付之日止，按日万分之五标准计算）。2015年12月24日，法院作出一审判决，法院经审理认为贾婷婷在（2015）朝民初（商）字第08284号案件执行中交纳的925万元中包括贾婷婷应承担的560万元违约金，剩余365万元是1900万元保证责任范围内的款项。银宏公司有权要求罗斯律所、王志强就监晓宽的未付股权转让款在685万元范围内承担连带责任，但应扣除另案中贾婷婷就该部分款项已实际承担的部分。法院判令罗斯律所、王志强在685万元的范围内向银宏公司承担连带责任，向银宏公司支付利息（以1050万元为基数，自2014年11月27日起至2015年10月28日止；以685万元为基数，自2015年10月29日起至实际给付之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）。之后，王志强提起上诉，二审中当事人达成和解，法院于2016年4月20日作出（2016）京03民终字第4928号民事调解书，确认当事人达成的如下协议：一、罗斯律所、王志强在685万元范围内向银宏公司承担连带责任，于2016年6月1日前支付3425000元，于2017年1月26日前支付3425000元；二、如罗斯律所、王志强不能按照上述时间和期限足额支付相应款项，则罗斯律所、王志强应于2017年1月27日前在685万元范围内向银宏公司承担连带责任，罗斯律所、王志强应于2017年1月27日前向银宏公司支付利息（以1050万元为基数，自2014年11月26日起至2015年10月28日止；以685万元为基数，自2015年10月29日起至实际给付之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）。之后，罗斯律所、王志强未按调解书履行义务，银宏公司申请强制执行，王志强于2016年9月23日、2XXXX6年10月11日各支付50万元。2016年10月12日，银宏公司（甲方）、罗斯律所（乙方）、王志强（丙方）签订执行和解协议，约定：1、因丙方已于2016年9月23日通过张淑转账50万元，于2016年10月11日通过王志强转账50万元，现原调解书确定的342.5万元剩余242.5万元乙方和丙方于2016年11月15日前支付甲方；2、甲方向朝阳区法院申请将乙方、丙方从失信被执行人名单中拉出；3、如2016年11月15日前乙方和丙方不能支付242.5万元给甲方。则张淑与王志强已支付的共100万元作为惩罚性违约金，甲方不予返还，王志强与张淑无权要求返还，且乙方、丙方仍须按原（2016）京03民终4928号民事调解书执行本金及其他违约金，并且，甲方仍有权向法院申请将乙方、丙方列入失信执行人名单；4、其他（2016）京03民终4928号民事调解书确定的付款及利息、违约金时间节点仍须按调解书执行，如乙方、丙方未能及时履行其他付款义务，张淑与王志强已支付的共100万元仍作为惩罚性违约金，甲方不予返还，王志强与张淑无权要求返还，其他调解书付款义务乙方、丙方继续履行。银宏公司主张签订执行和解协议后，罗斯律所、王志强支付了242.5万元，但未在2016年11月15日前足额支付，罗斯律所、王志强至今未支付调解书规定的应于2017年1月26日前支付的342.5万元，故王志强于2016年9月23日、2XXXX6年10月11日支付共计100万元应作为惩罚性违约金，执行和解协议签订后支付的242.5万元中的42.5万元应作为欠款利息，因此罗斯律所、王志强已支付的债务本金为200万元。监晓宽、鉴玉民主张罗斯律所未按执行和解协议履行，即应当按照调解书执行，并主张罗斯律所、王志强已履行完毕调解书规定的一半义务。本案诉讼中，银宏公司提交一份《物业收购框架协议》，证明王志强对拟收购翔鸣公司股权进行了尽职调查。该协议转让方为银宏公司，受让方为贾婷婷、王志强，约定银宏公司持有翔鸣公司100%股权，翔鸣公司名下拥有一桩标的房产（具体信息见附件一），贾婷婷、王志强拟通过受让目标公司100%股权的方式，或直接向翔鸣公司购买商品房的方式收购标的房产；贾婷婷、王志强应在转入履约保证金并开始尽职调查后10个工作日内完成尽职调查；本交易总价款8500万元。该协议附件一为“目标房产信息”列明了北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼101、1XXXX、1XXXX、2XXXX、202五套房产，合计建筑面积2546.06平方米。监晓宽、鉴玉民对该协议的真实性表示无法核实，盛日公司对该协议真实性予以认可，监晓宽、鉴玉民、盛日公司均主张协议附件不完整，缺少房屋产权证和房屋登记表，房屋产权证的建筑面积为3959.44平方米。本案诉讼中，监晓宽向本院申请对北京市朝阳区金蝉里22院3号楼房产，包括26个具有产权的车位，于2014年4月30日的价值进行评估鉴定，本院报请北京市高级人民法院随机确定由北京大地盛业房地产土地评估有限公司进行评估鉴定。北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具的估价报告显示，北京市朝阳区金蝉里22院3号楼1-2层配套商业建筑面积2546.06平方米总价值5964.91万元，地下车库1413.，地下车库1413）总价值488.28万元，机械车位使用费为33.75万元。2015年10月29日，银宏公司提起本案诉讼。上述事实，有翔鸣公司工商档案，《股权转让协议》，房屋所有权证，付款凭证，交接单，银宏公司与罗斯律所、王志强签订的《债务代偿协议》，银宏公司与王志强签订的《保证合同》（1），贾婷婷、鉴玉民、银宏公司、监晓宽、盛日公司签订的《保证合同》（2）、监晓宽以翔鸣公司法定代表人身份给杨洋出具的委托书，杨洋与银宏公司签署的交接单、房屋所有权转移登记申请书、（2015）朝民初（商）字第08284号民事判决书、（2015）朝民（商）初字第07667号民事判决书、（2016）京03民终4928号民事调解书、执行和解协议，以及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：银宏公司与监晓宽、北京新窗口投资管理有限公司、宁欣然签订的《股权转让协议》，系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。银宏公司已将翔鸣公司的股权变更至监晓宽名下，并已将翔鸣公司的经营资料交给监晓宽。银宏公司还将翔鸣公司的房产交给杨洋，杨洋办理交接时持有监晓宽以翔鸣公司法定代表人身份出具的委托书，委托书载明杨洋受托办理与该房产出售有关的一切事宜，银宏公司有理由相信杨洋可以代理监晓宽接收房产，故银宏公司将房产交给杨洋，应视为已交给监晓宽。由于杨洋所持的委托书不是为履行《股权转让协议》而由监晓宽出具的全权代理的委托书，杨洋在交接单上确认银宏公司已履行完毕《股权转让协议》项下的全部义务，并不能作为判断银宏公司已履行完毕协议义务的依据。本案当事人争执的焦点是银宏公司交付给监晓宽的房产是否符合《股权转让协议》的约定。协议对标的房产的描述为：“北京市朝阳区金蝉里22号院3号楼合计建筑面积3959.44平方米，其中101、1XXXX、1XXXX、2XXXX、202五处可分割房号合计建筑面积2546.06平方米，以及目标房产所对应之27个地下车位的使用权（以下统称标的房产，具体信息见附件一，车位平面图见附件1-1）”。根据该房产的登记资料可知，该房产颁发所有权证部分的建筑面积为3959.44平方米，包括地上两层的101号、1XXXX号、1XXXX号、2XXXX号、202号5处房屋建筑面积合计2546.06平方米，以及51号-58号、149号-166号共26个车位建筑面积合计1413.38平方米，该房产在地下车库层另有不颁发所有权证的机械车位建筑面积336.60平方米。在协议签订前，翔鸣公司已将51号-58号、149号-166号共26个车位出售，故签订协议时，翔鸣公司拥有的该房产的建筑面积不是所有权证上的3959.44平方米，而仅是地上房屋的建筑面积2546.06平方米，另外还有地下27个车位的使用权。标的房产产权证登记的建筑面积及其组成部分是当事人在签订协议时应当知道的，协议在说明“标的房产合计建筑面积3959.44平方米”后，又继续说明“其中五处可分割房号合计建筑面积2546.06平方米以及目标房产所对应之27个地下车位使用权”，协议继续说明的部分与产权证登记的面积上存在较大差异，且产权证上也未登记27个使用权的车位，监晓宽作为买受人对此应当关注、了解，而且协议中记载监晓宽已进行了尽职调查，故签订协议时，监晓宽对26个产权车位并不包括在标的房产中是应当知道的。监晓宽申请进行的司法鉴定，也无法印证其关于股权转让价款包含26个产权车位价款的主张。并且，贾婷婷、王志强均参与了对翔鸣公司股权及房产的收购，但贾婷婷、王志强在与银宏公司的诉讼中，并未提出标的房产包括26个产权车位，银宏公司未履行协议义务的抗辩。据此，本院认定，银宏公司交付的房产符合《股权转让协议》的约定。贾婷婷已支付银宏公司股权转让款本金365万元。罗斯律所、王志强在法院作出调解书后，已给付银宏公司342.5万元，但根据执行和解协议的约定，其中100万元当罗斯律所、王志强未按执行和解协议付款，或未按调解书支付第二笔款项时作为违约金，而罗斯律所、王志强未按执行和解协议履行，故其中100万元应作为违约金。银宏公司主张罗斯律所、王志强已支付的342.5万元中的42.5万元应为利息，符合调解书的规定和执行和解协议的约定。故罗斯律所、王志强已支付转让款的本金为200万元。银宏公司与罗斯律所、王志强的《债务代偿协议》约定并不免除监晓宽的付款义务，银宏公司要求监晓宽支付股权转让款1335万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。由于银宏公司已分别起诉贾婷婷、罗斯律所与王志强，法院已分别制作了法律文书并已执行，故在本案终审后的执行程序中，应当扣除贾婷婷、罗斯律所、王志强已实际支付的款项。《股权转让协议》对监晓宽逾期支付股权转让款的违约责任作出了专门约定，850万元惩罚性违约金是针对协议当事人的其他违约行为，或监晓宽逾期支付股权转让款超过15个工作日，银宏公司终止协议时，监晓宽应当承担的违约金。本案中，银宏公司因监晓宽逾期支付股权转让款，要求监晓宽支付惩罚性违约金400.5万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。《保证合同》（2）对贾婷婷逾期支付款项进行了约定，银宏公司已通过另行起诉贾婷婷的案件获得了逾期付款违约金570万元，银宏公司还通过另行起诉罗斯律所、王志强得到了利息42.5万元，银宏公司在本案中又要求监晓宽支付逾期付款违约金。针对相同的欠款，银宏公司分别起诉，多次索要欠款利息或违约金，有违公平原则，故对银宏公司在本案中要求监晓宽支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。《股权转让协议》对签订协议至标的房产交接期间的物业费、水电费、人工费的承担没有进行约定，虽然杨洋在与银宏公司交接的“相关费用明细”上签字盖章，但杨洋并没有得到监晓宽与此相关的授权，银宏公司要求监晓宽支付物业费、水电费、人工费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴玉民、盛日公司应按《保证合同》（2）的约定承担保证责任。《保证合同》（2）未约定保证期间，保证期间应为监晓宽的债务履行期届满之日起6个月。银宏公司主张股权变更登记完成后5个工作日，监晓宽应当支付1700万元，根据《股权转让协议》的约定，银宏公司于2014年12月4日向监晓宽交付会计资料后5个工作日，监晓宽应当向银宏公司支付1700万元。监晓宽未依约向银宏公司付款，银宏公司并未在此后的6个月内要求鉴玉民、盛日公司承担保证责任，故鉴玉民、盛日公司对该1700万元免除保证责任。根据《股权转让协议》的约定，监晓宽应于银宏公司交付标的房产、处理完毕车辆和北京翔鸣新龙物业管理有限公司后支付850万元，根据查明的事实，该850万元的支付时间应为2015年6月10日，至银宏公司提起本案诉讼时，并未超过保证期间，由于银宏公司主张监晓宽已支付了该850万元中的50万元，故鉴玉民、盛日公司应对800万元承担连带保证责任。监晓宽关于银宏公司违约的主张并不成立，对监晓宽的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）监晓宽于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京银宏投资有限公司股权转让款一千三百三十五万元；二、被告鉴玉民、北京盛日资产管理有限责任公司对本判决第一条中被告（反诉原告）监晓宽的债务中的八百万元承担连带保证责任，被告鉴玉民、北京盛日资产管理有限责任公司承担保证责任后，有权向被告（反诉原告）监晓宽追偿；三、驳回原告（反诉被告）北京北京银宏投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）监晓宽的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十九万一千八百元，反诉费七万一千元，鉴定费六万五千元，由原告（反诉被告）北京银宏投资有限公司负担七万七千九百元（已交纳），由被告（反诉原告）监晓宽负担二十四万九千九百元（已交纳十三万六千元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  金 宏人民陪审员  朱宝芹人民陪审员  张淑云二〇一九年五月二十二日书 记 员  李 洁