云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云03执异46号异议申请人(案外人)柳明光，男，汉族，1985年11月29日生，住云南省曲靖市罗平县。委托代理人李超前，男，汉族，1985年8月12日生。住云南省曲靖市罗平县。申请执行人云南建投第十一建设有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区三台路。法定代表人：陈飞鹏，系该公司董事长。委托代理人李强，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人张峻伟，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被执行人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司。住所地：罗平县九龙大道与文笔路交叉口。法定代表人：舒兴金，系该公司董事长。本院在办理云南建投第十一建设有限公司（以下简称“建投第十一公司”）申请执行罗平跃鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“跃鑫房产公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人柳明光对执行查封中涉及的执行标的提出书面异议，本院于2019年5月6日立案受理后，依法组成合议庭对该案进行审查，现已审查终结。异议申请人称，2015年5月23日，异议申请人与跃鑫房产公司签订了《商品房购销合同》，约定将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙印象”1幢1108号住房出售给异议申请人。异议申请人支付了全部房款，且已实际占有并入住。购房款首付10万多是李超前在跃鑫房产公司的POS机上刷卡支付的，剩余的购房款是柳明光把钱打给李超前后通过李超前转到跃鑫房产公司的叫龙贤红的账户上。法院的执行行为侵害了异议申请人的合法权益。为此，请求贵院解除对案涉房屋的查封。异议申请人为证实其主张，向法院提交了如下证据：1、异议申请人柳明光身份证复印件、《授权委托书》及委托代理人李超前身份证复印件；2、编号为YX1-1108的《商品房购销合同》（未备案登记）；3、跃鑫房产公司出具的购房款《收据》、《收款确认书》、未能开具发票的《情况说明》；4、交纳案涉房屋使用的物业费、水电费等相关费用收据；5、中国工商银行股份有限公司罗平观音阁支行出具的《借记卡账户历史明细清单》。根据异议申请人提供的证据表明，跃鑫房产公司出具的收据显示2015年2月23日收到柳明光住房首付款100950元以及超限刷卡手续费80元，2015年3月13日收到柳明光购房款255000元。2015年5月23日，异议申请人与跃鑫房产公司签订合同，约定将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙印象”1幢1108号住房（面积为124.2平方米，单价为2865.94元）以人民币355950元的价格出售给异议申请人，并约定购房款一次性支付。中国工商银行股份有限公司罗平观音阁支行出具的《借记卡账户历史明细清单》显示，2015年3月13日，李超前通过银行转账的方式向龙贤红转账255000元（李超前账号：62×××81，龙贤红账号：62×××74）。2016年2月23日交纳相关费用接房。跃鑫房产公司对前述购房款和相关费用的支付出具收据确认。建投第十一公司辩称，第一，执行裁定书是法院执行行为的合法体现，未违反法律规定。第二，被执行房产不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。据以执行的生效法律文书（2017）云03民初15号民事调解书确认被告支付工程价款金额内对被告开发的“跃鑫﹒九龙印象”项目车位、商铺、住宅折价、拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿的权利；异议申请人与跃鑫房产公司签订的《商品房购销合同》及购房款收据应属债权关系，不发生物权变动的事宜，缺乏法律依据。第三，执行异议和复议期间不停止执行，本案自立案以来已历时一年有余，被执行人不仅有财产不清偿债务，还处处设置障碍致使执行案件迟滞，法院应尽快执行以维护申请执行人的合法权益。经查明，建投第十一公司与跃鑫房产公司因建设工程施工合同纠纷诉至我院，2016年12月20日，建投第十一公司向本院申请财产保全，请求对被申请人跃鑫房产公司开发的“九龙印象”小区未销售的住宅200套、商铺5790.60平方米、车位139个及公司银行账户予以保全。本院于2016年12月22日作出（2016）云03财保25号民事裁定书，将申请保全财产予以冻结、查封。2017年1月22日，建投第十一公司向本院申请解除上述财产的保全措施，本院于当日作出（2016）云03财保25-2号民事裁定书，解除上述财产的保全措施。本院于2017年1月23日依法作出（2017）云03民初15号民事调解书，调解书确认：一、双方一致确认，原告云南建投第十一建设有限公司根据双方所签《建设施工合同》及补充协议为被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司所做罗平跃鑫“九龙印象”工程竣工且验收合格；二、经双方核算，工程总价款为11775万元，被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司已支付原告云南建投第十一建设有限公司的工程款为人民币9723.435万元，被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司尚欠原告云南建投第十一建设有限公司工程余款人民币2051.565万元；三、原告云南建投第十一建设有限公司同意留470万元质保金在被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司处一年，剩余工程款由被告于2017年1月25日前向原告支付600万元，余款于2017年5月31日前、7月31日前、8月31日前共分三次向原告平均支付，如逾期支付，每逾期一天，则应按未付金额的千分之二支付逾期付款违约金直至款项付清时止，同时，原告可就剩余全部款项向法院申请强制执行；四、被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司须在2017年1月27日前配合原告云南建投第十一建设有限公司向罗平人力资源和社会保障局协调退还农民工保证金人民币120万元给原告；五、双方现确认的工程款为人民币9723.435万元，现因单子不全，双方一致同意在30天内由双方持单核对，并以核对后双方确认金额为被告实际已支付原告的工程款，如有争议，双方另案解决；六、案件受理费236876元，减半收取118438元，由原告云南建投第十一建设有限公司负担。由于跃鑫房产公司未依法履行生效法律文书确定的义务，建投第十一公司依法向本院申请执行，本院依法向被执行人跃鑫房产公司发出（2017）云03执269号执行通知书。2017年9月13日，本院作出（2017）云03执269号之三民事裁定书，裁定对被执行人跃鑫房产公司开发的位于罗平县城“九龙印象”小区未销售的住宅61套、商铺23间予以查封。查封住宅清单涉及异议申请人所主张权利之房产。2019年4月23日，本院发出公告拟对查封房产进行评估、拍卖。另查明，罗平跃鑫房地产开发有限责任公司法定代表人为舒兴金，其持股比例为80%，任公司执行董事兼总经理；龙贤红在该公司持股20%，任该公司监事。本院认为，本案的焦点问题是异议申请人对涉案房屋的权利主张能否排除法院的查封行为。对于案外人提出的排除执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人柳明光委托李超前在签订《商品房购销合同》之前分两次以刷卡和转账方式支付，并在付清款项后的2015年5月23日签订《商品房购销合同》，将位罗平县××××大道道“跃鑫﹒九龙印象”1幢1108号住房出售给柳明光。本院查封涉案房屋的时间是2017年9月13日，在人民法院查封之前已签订买卖合同。中国工商银行股份有限公司罗平观音阁支行出具的《借记卡账户历史明细清单》证实李超前通过银行转账方式将购房款转至该公司股东和监事龙贤红账户上，考虑到龙贤红在该公司的特殊地位，跃鑫房产公司也确认收到了购房款，尽管将购房款转至跃鑫房产公司股东账户上行为致使商品房买卖存在一定的交易瑕疵，但该瑕疵问题主要是跃鑫房产公司所致，其在交易中要求将购房款转至公司相关管理人员账户上，对于买受人而言也是跃鑫房产公司违规操作的受害人，可认定异议申请人即房屋买受人依约定支付了购房款。对于涉案房屋的合法占有和过户登记问题，涉案房屋于2016年2月23日接房，符合在人民法院查封前已合法占有之情形；合同备案、房屋登记是开发商应尽之义务，非买受人之自身原因未能办理，交易中的瑕疵并不妨碍异议申请人权利的主张。故异议申请人的理由成立，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止（2017）云03执269号之三民事裁定书中对罗平跃鑫房地产开发有限责任公司开发的位于罗平县城“九龙印象”小区1幢1108号住房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  骆建才审判员  何 林审判员  刘 恒二〇一九年五月二十七日书记员  徐 丹