文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初12106号原告：金文熊，男，1987年3月2日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。被告：谢小龙，男，1987年6月13日出生，汉族，住所地浙江省瑞安市。原告金文熊与被告谢小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，后因被告下落不明，依法裁定转为适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金文熊的委托诉讼代理人王忠明到庭参加诉讼，被告谢小龙经本院公告送达诉状副本、开庭传票等材料，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金文熊向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修损231000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：自2010年起，原告承租了位于盛泽镇东方的房屋，缴纳了租金和保证金，后原告对该房屋进行了简单装修。2010年至今，原告一直租赁在此并按照物业公司的规定按期缴纳物业费和水电费。2016年6月，原告对租赁的房屋进行了重新装修，由原告根据装修公司的要求购买所需的相应材料并委托吴江区盛泽镇明晨装饰工作室进行装修。2017年，被告谢小龙因为债务纠纷，盛泽镇东方花园东三幢05房屋要被拍卖，原告提起了执行异议，但被驳回。经吴江区人民法院委托评估，该房屋的装修价值为231000元。被告谢小龙未作答辩。经审理查明：苏州市吴江区盛泽镇市场路东方花园30幢东三区-05室的房地产（以下简称涉案房屋）原登记所有权人为谢小龙，房屋所有权证号为02026756，土地使用权证号为吴国用（2010）第20033047-46号。2017年5月30日，谢小龙（甲方）与金文熊（乙方）签订《租赁合同》一份，约定谢小龙将涉案房屋租赁给金文熊使用，房屋租赁期为4年，自2017年6月1日至2021年5月31日止，租金合计450000元。合同另约定：乙方需对房屋进行改造和装修，必须以书面方式经甲方认可，经甲方同意后方可施工，装修费用由乙方承担，租赁期满后，不动产装修无偿归甲方所有，如乙方未经甲方认可擅自施工并对建筑物进行改动的，甲方有权阻止施工，并终止本合同，乙方赔偿甲方由此造成的一切经济损失。2017年5月30日，谢小龙出具收据一份，收据载明的交款单位为金文熊，收款方式为现金，金额为450000元，收款事由为“东三区5号房租2017.6.1-2021.5.31”。合同甲方及收据单位盖章处均加盖谢小龙印章。因谢小龙等人未履行（2015）苏中商初字第0190号民事调解书确定的义务，华夏银行股份有限公司苏州分行向本院申请强制执行，在执行过程中，经本院委托，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司于2018年6月12日向本院出具苏通宜[2018]法评字第036-1号《房地产评估报告》一份，报告涉案房屋的房地产市场价值为2560000元，其中毛坯状态房地产价值为2329000元，室内不可移动装修为231000元，该报告的价值时点为2018年6月2日。2018年7月20日，本院出具（2018）苏0509执3314号执行裁定书，裁定除去租赁关系后对被执行人谢小龙名下位于盛泽镇市场东路30幢东三区-05室的房地产进行公开拍卖。后金文熊提出执行异议，主张对涉案房屋享有租赁权。本院经审查，认为金文熊主张的租赁合同系在涉案房屋设立抵押权之后发生，应当认定为“先抵押后租赁”，金文熊不得以其租赁权对抗抵押权人，故本院于2018年8月24日出具（2018）执异251号执行裁定书，裁定驳回金文熊的执行异议。后金文熊向苏州市中级人民法院申请复议，苏州市中级人民法院经审查于2018年11月28日出具（2018）苏05执复141号执行裁定书，裁定驳回金文熊的复议申请。2019年1月14日10时至2019年1月15日10时，涉案房屋进行网络公开拍卖并由林兴高竞得，竞得价为2535000元。另查明：1.自2010年起，金文熊租赁使用涉案房屋并于2010年9月20日登记成立“吴江区盛泽镇舜城五金商店”，登记类型为个体工商户，登记经营场所为盛泽镇市场路东方花园30幢东三区05室。2.2016年5-8月份期间，金文熊对涉案房屋进行了装修，共支付材料费251207元、人工费112100元。3.2019年3月15日，金文熊与林兴高签订《店面租赁合同》，约定林兴高将涉案房屋租赁给金文熊，租赁期限自2019年3月15日至2022年3月14日，三年租金合计400000元。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、收据、《房地产评估报告》、（2018）苏0509执3314号执行裁定书、（2018）执异251号执行裁定书、（2018）苏05执复141号执行裁定书、营业执照、装修管理服务协议、水电费收据、物业费收据、装修协议、材料费收据、结算协议、《店面租赁合同》等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，被告谢小龙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对金文熊所提交的证据及陈述进行质证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。原告金文熊与被告谢小龙之间的房屋租赁合同关系双方真实意思表示，无违反法律或行政法规强制性规定之情形，应为合法有效。原告金文熊自2010年起持续租赁使用涉案房屋，在2017年5月30日签订《租赁合同》前对涉案房屋进行了装修，应当认定原告金文熊对涉案房屋进行装修的目的系为履行2017年5月30日的《租赁合同》且视为被告谢小龙同意进行装饰装修，因被告谢小龙的个人债务原因导致涉案房屋在被除去租赁关系后拍卖，原告金文熊作为非违约方有权要求被告谢小龙赔偿装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，涉案房屋的市场评估价值为2560000元、室内不可移动装修价值为231000元，拍卖竞得价为2535000元，根据市场评估价值与竞得价值的比例，竞得价中包含的室内不可移动装修价值应为228744元。《租赁合同》约定的租赁期限为4年，自2017年6月1日至2021年5月31日止，评估价值时点为2018年6月2日，考虑到原告金文熊于2019年3月15日与林兴高签订《店面租赁合同》，对于原告金文熊主张的装修损失本院酌情支持172000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告谢小龙应于本判决生效之日起十日内赔偿原告金文熊装修损失172000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765元、诉讼保全费1675元，合计6440元，由原告金文熊负担1440元，由被告谢小龙负担5000元，被告谢小龙负担之数应于本判决生效之日起十五日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62）。原告金文熊已预交的诉讼费本院于本判决生效之日起十五日内退还原告金文熊5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉案件受理费的凭证交至我院，逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  吴卫忠代理审判员  洪善伦人民陪审员  吕荣林二〇一九年五月三十一日书记员姚俊菲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。