江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初5968号原告：徐俊，女，1969年8月4日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：陈洪冰，男，1967年1月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘弦、李深辉，江苏德善律师事务所律师。被告：南京中航工业科技城发展有限公司（统一社会信用代码9132010069463914X0），住所地南京市秦淮区中山东路**。法定代表人：董文强，董事长。委托诉讼代理人：孙丹，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海麟，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原告徐俊、陈洪冰诉被告南京中航工业科技城发展有限公司（以下简称中航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐俊、陈洪冰的共同委托诉讼代理人刘弦、李深辉，被告中航公司的委托诉讼代理人孙丹、陈海麟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告徐俊、陈洪冰的共同委托诉讼代理人李深辉，被告中航公司的委托诉讼代理人孙丹、陈海麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐俊、陈洪冰向本院提出诉讼请求：1.被告修缮原告的位于秦准区中山东路518号A5-8幢2单元X室房屋的反梁高度至符合房屋平面图纸尺寸；2.如此诉讼请求被告履行不能，则需赔偿原告诉争房屋的价值贬损损失（由法院委托评估机构确定损失）；3.被告承担自交房后未予修缮房屋给原告造成的空置损失（自2017年12月1日起计算至被告实际修缮完毕之日止，按每月5000元的标准计算）。事实与理由：原告与被告于2016年2月3日签订宁房预售合字2015043979号《天阙苑》商品房预售合同，原告以人民币6966790元从被告处购买了位于秦淮区中山东路518号A5-8幢2单元X室房屋（以下简称“诉争房屋”），后原告于2017年12月1日拿房后发现诉争房屋中的反梁尺寸与商品房预售合同中第16页《套型及分层平面位置图》中反梁尺寸不符，图示反梁尺寸为高20CM、宽36CM，而实际上反梁存在过高过宽的现象，后原告向被告反映了该问题，被告迟迟未予解决，后于2018年3月22日答复原告，反梁符合合同约定。为此，原告委托了南京方安房产投资咨询中心对诉争房屋进行了验房，测出反梁实际高度为30CM，宽度38CM，并且除反梁不符合约定情况外，还存在了墙面空鼓的其他质量问题。因此原告要求被告对诉争房屋存在的质量问题予以修缮。原告从被告处购买的房屋存在反梁过高过宽，墙面空鼓的问题，但被告一直未予修缮，导致原告一直在等待被告处理方案，而未能在拿房后立即进行装修入住，故原告还有自交付之日至实际修缮完毕之日的空置损失，该损失以房产中介近期在网站上公布的租金标准进行平均估算为每月5000元，从交房之日起暂算至2018年5月31日为30000元，实际空置损失以被告修缮完毕之日截止计算。综上，原告现根据相关法律法规，向被告提起诉讼，请求法院判如所请。被告中航公司辩称，第一，案涉房屋的反梁是按照规划核准以及报审施工图进行施工，并依法完成竣工备案，符合预售合同的约定。预售合同附图中标明的反梁高度是从建筑完成面到反梁顶的高差。因房屋为毛坯交付，考虑到业主后期装修的便利，给小业主预留的装修地坪的高度约5公分，存在大约5公分的高差，这5公分的高差，不仅增加了交付房屋的净高，而且为业主装修增加了便利。因此，原告陈述的实测高度30公分，包括了预留业主装修地坪的高度5公分，加上梁顶门窗结合层的高度5公分，共高30公分。第二，从设计到施工，反梁尺寸标准是一致的，符合房屋平面图，不存在违约，原告要求将连同预留的装修地坪和门窗结合层在内的全部高度算在反梁高度内，整体调整到20公分没有任何事实和法律依据。且被告在销售定价的时候，已经充分考虑到二楼房屋包括反梁等情况，不存在房屋价值贬损。第三，反梁符合交付标准，且不会影响业主的正常装修、使用，不会造成房屋空置，据了解，目前涉及到反梁的二楼房屋，业主进场装修的户数已经过半，且有部分业主已经装修完成，原告主张房屋空置损失没有任何事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年2月3日，两原告与被告中航公司签订《“天阙苑”商品房预售合同》，约定被告将诉争房屋预售给两原告，合同附件二所附8幢二层平面图中客厅及卧室南阳台处标注“此处有200高，360宽反梁”，交付标准为毛坯房交付。合同签订后，两原告依约支付购房款，被告亦向两原告交付了房屋。两原告收房后与被告沟通反梁问题，但双方未能达成一致意见。审理过程中，中航公司提供8幢二层结构布置图、二层梁板设计变更、剖面图、二层平面图、住宅工程质量分户验收记录、门窗安装节点图以及南京长江都市建筑设计股份有限公司出具的情况说明各一份，两原告对此不予认可，认为与合同不相符。后经两原告申请，本院委托江苏新元土地房地产评估有限责任公司对诉争房屋位于南阳台和卧室的反梁实测高度以及实测高度与宁房预售合字2015043979号《商品房预售合同》第16页附图标注“此处有200高，360宽反梁”是否一致进行鉴定。江苏新元土地房地产评估有限责任公司于2018年11月16日出具苏新房测报字（2018）第067号测绘报告一份，报告称：我公司作业人员通过现场实际测量房屋反梁高度并与售房合同第16页附图标注“此处有200高、360宽反梁”进行了比对，现场反梁实测高度与售房合同标注尺寸不一致，并提交房屋反梁高度测绘图一张，所测客厅和卧室南阳台反梁尺寸高度各取三个点，客厅南阳台反梁高度分别为：298mm、298mm、318mm，卧室南阳台反梁高度为：313mm、310mm、310mm。鉴定机构工程师出庭陈述，根据竣工图纸反梁图纸高度为300mm,鉴定报告中的反梁实测高度中含有门窗结合层厚度50mm，门窗结合层不属于反梁的高度，本次实测高度未考虑到室内完成面地面厚度，完成面厚度没办法破坏勘测。两原告对于上述鉴定结论无异议，被告对鉴定部门认定的事实亦无异议，同时认为测绘报告的数值与原被告双方共同到房屋现场测量的高出地面的实际高度基本一致，故请专业鉴定机构对现场高度测量没有必要，且合同标注高度是从建筑图纸上的完成面到梁顶的高度，如高度的起算点不同，对数值比较没有任何意义。如果原告要求修复反梁至符合房屋平面图尺寸的要求，只要将建筑面高度恢复至100mm即可，但原告不予认可。本院认为，两原告与被告签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应依照合同约定履行。关于诉争房屋的反梁高度，根据鉴定人的陈述，门窗结合层不属于反梁的高度，测绘报告中的反梁实测高度中含有门窗结合层厚度50mm，故被告抗辩门窗结合层的厚度应从反梁高度中扣除，本院予以采信。原、被告对合同附图标注“此处有200高，360宽反梁”的理解发生分歧，原告主张房屋反梁高度为200mm，被告主张并非反梁结构总高度为200mm，而是提示业主此处建筑完成面以上的反梁高度为200mm。根据鉴定人的陈述，反梁图纸高度，即从楼板面上方到反梁的结构面上方为300mm，楼板层上有水泥浇筑的完成面，从竣工图纸看完成面是100mm，但鉴定人认为委托鉴定事项为现场实测高度，完成面厚度没有进行鉴定，且因没办法破坏勘测。综合考虑本案实际情况，本院认为，被告关于合同标注200高反梁系指建筑完成面以上为反梁高度的陈述，与房屋核准图纸要求一致，也与双方合同中约定的为毛坯房（区别于精装修房）交付标准相吻合，本院予以采信。关于原告要求修缮诉争房屋反梁至符合房屋平面图尺寸的诉讼请求，楼板上的建筑面层未达到图纸原设计的100mm厚度，如将建筑面层厚度恢复到100mm，即达到符合合同约定的反梁实测高度，但原告不同意该恢复方案，坚持对反梁本身进行恢复，但未提出具体的恢复方案。本院认为，诉争房屋竣工图纸反梁高度为300mm，中航公司按图施工并无不当，原告要求将反梁本身高度恢复至200mm，是对建筑平面图和双方合同约定的不正确理解，本院不予支持。原告要求鉴定价值贬损损失的申请，理由不能成立，本院不予准许。对于原告主张的房屋空置损失，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐俊、陈洪冰的诉讼请求。案件受理费550元，鉴定费5000元，合计5550元，由原告徐俊、陈洪冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按照当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  凌沙沙人民陪审员  郭 进人民陪审员  陶 瑛二〇一九年五月七日见习书记员  戴 剑