苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初12033号原告：崔俊娟，女，1980年6月25日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：陈杨禹霆，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉蕊，江苏迈图律师事务所实习律师。被告：蒋康，男，1988年9月13日出生，汉族，户籍所在地江阴市。原告崔俊娟与被告蒋康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审审理。后因被告蒋康下落不明，该案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告崔俊娟及其委托诉讼代理人陈杨禹霆、刘嘉蕊到庭参加诉讼，被告蒋康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔俊娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋租赁押金5000元；2、判令被告赔偿原告装修损失费64400元；3、判令被告支付原告两个月营业额损失30744.66元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告蒋康将苏州工业园区环府路99号海逸大厦208室一楼商铺出租给原告用于花艺店经营。合同约定的租期为3年，即自2016年3月20至2019年4月19日止。2016年3月29日，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定被告蒋康在租赁期限内不可单方随意解除合同，否则视为违约，并需向原告支付三个月房租作为赔偿。2017年3月30日，双方又另行签订了《房屋租赁合同补充协议》，将租期变更为自2016年3月20日至2019年3月19日止，并约定原合同与2016年3月29日签订的补充协议未变更部分仍然有效。合同签订后，原告向被告交付了押金5000元，且对涉案房屋进行了必要的装修，投入的装修费用为64400元。承租期间，花店经营良好，平均月收入约为15372.33元。但在合同签订时，被告故意隐瞒其非涉案房屋实际所有权人的事实，其怠于向实际房东按期交纳租金，最终导致房屋的所有权人要求原告于2018年5月初搬出，租赁合同无法继续履行。被告的上述行为已构成违约，并给原告造成了巨大损失，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告蒋康未答辩。本院经审理查明的事实如下：2016年3月19日，原告崔俊娟（乙方、承租方）与被告蒋康（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告从被告处承租苏州工业园区环府路99号海逸大厦208室的一楼商铺（面积为28平米），租赁期限为三年，从自2016年3月20日至2019年4月19日止（其中包含一个月免租期），租赁用途为开花店。合同第四条约定：该房屋的年租金为58000元。2017年3月30日，原告崔俊娟（乙方、承租方）与被告蒋康（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，该协议约定：一、协议内容变更部分，1、租赁期限为3年，自2016年3月20日至2019年3月19日止。2、租金为先付后租，2017年3月30日支付半年房租人民币26000元，2017年9月30日前支付半年房租人民币26000元，2018年3月30日前支付半年房租人民币29000元，2018年9月30日前支付半年房租人民币29000元。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。另查明:被告蒋康曾将苏州工业园区环府路99号海逸大厦208室的另外一部分出租给案外人张春耀，双方因合同解除等事宜发生纠纷，后张春耀将蒋康起诉至法院。2018年5月16日，本院以（2018）苏0591民初4216号案件立案受理，经审理后于2018年10月26日作出判决，该判决书目前已生效。该判决书中查明的事实包括：“苏州海风物业管理有限公司向被告（蒋康）发出落款为2018年3月26日的通知，载明您租赁的208室用房，合同应于2021年3月31日到租赁期，但您于2018年3月20日凌晨搬走物品关闭店面，事前也没告知我公司。现我公司通知您马上来解决房屋租赁合同事宜。截止到本月月底您应该支付2-3月房租和物业费130440元，2-3月水电费24877.5元，合计155317.5元，如您不及时支付以上款项公司将在本月30日把208室门上锁。……苏州工业园区环府路99号1幢登记产权人为苏州海竞信息集团有限公司。”还查明：根据原告提交的转账凭证及陈述，其向被告蒋康付款情况如下：1、2016年3月19日，原告向被告支付押金5000元；2、2016年的3月31日，原告向被告支付房租29000元；3、2016年的10月22日，原告向被告支付房租29000元；4、2017年的3月30日，原告向被告支付房租及水电费26715.5元；5、2017年10月10日，原告向被告支付租金26000元。原告崔俊娟还陈述：承租涉案房屋后，原告于2016年4月初开始对房屋进行装修，装修时间约一个月，投入的装修费用为64400元，该房屋系用于经营花店。在2018年5月1日，因被告蒋康未向房东按时交纳房租，涉案房屋被断电断水且被通知要求搬离，故原告无法再经营涉案花店，遂于2018年5月7日全部搬离承租房屋。对于上述陈述，原告提交了装修发票以及租赁房屋的照片等证据予以佐证。另外，原告崔俊娟对于其经营损失提供了自制的经营账目清单一份，根据该清单其主张两个月的营业损失30744.66元。以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对双方当事人都有约束力，双方均应诚信履行。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定原、被告双方签订的上述合同合法、有效。结合已生效（2018）苏0591民初4216号判决书认定的事实，被告蒋康在2018年3月20日即单方搬离其所承租的苏州工业园区环府路99号海逸大厦208室并结欠房东相应租金等费用。原告称其是从蒋康处转租了涉案的房屋，在此前提下房屋产权人要求原告作为次承租人及时搬离涉案房屋且实际采取了断水、断电的措施，被告蒋康未发表抗辩意见亦未就此提供反证，应承担举证不能的后果，故本院对因被告违约行为致使双方之间的房屋租赁合同解除的事实予以确认。关于原告主张被告退还押金5000元及装修费损失64400元，本院认为，承上述分析，涉案合同系因被告违约原因导致解除，在此前提下原告主张返还押金及赔偿相应装修费损失均有相应事实依据，本院予以支持。但对于装修费赔偿的金额，本院认为，因涉案场地已经由房屋所有权人实际收回且也不具备现场勘查或鉴定的条件，而原告目前提交的主要证据为装修公司的收据及相关照片，综合上述情况，对于装修损失的金额本院结合涉案房屋的实际用途、装修的大致情况、租赁面积以及房屋实际使用时间等因素酌情认定为25000元。关于原告主张的经营损失，原告对于该项损失提交的仅为其自行制作的账目清单，单凭该证据并不足以证明其经营的实际收入情况，但涉案合同因被告的违约行为导致提前解除，且合同中已明确原告承租涉案房屋系用于花店经营，根据原告所提交的证据其实际经营的也是该花店项目，由此可见，合同的提前解除必然会给原告造成相应的经营损失，该损失金额本院参考租金价格、影响时间等因素酌情认定为8000元。综上，被告蒋康应向原告退还押金5000元并赔偿损失33000元（25000+8000）。被告蒋康无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋康于本判决生效之日起十日内退还原告崔俊娟押金5000元；二、被告蒋康于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔俊娟33000元；三、驳回原告崔俊娟的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2302元，由原告崔俊娟负担302元，由被告蒋康负担2000元，此款项中应由被告蒋康负担部分（2000元）已由原告崔俊娟预交，本院予以退还，被告蒋康应于本判决生效之日起十五日内交至本院。公告费690元，由被告蒋康负担，此款项亦已由原告崔俊娟预交，由被告蒋康于本判决生效之日起十五日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  郭文明人民陪审员  刘志强二〇一九年五月二十三日书 记 员  张 端拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。