浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终858号上诉人（原审原告）：苏中际，男，1974年11月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告）：王付方，女，1976年4月24日出生，汉族，住浙江省瑞安市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李思呈，上海镇平律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：袁霞霞，上海镇平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：浙江华人国际置业有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道胜利路**。统一社会信用代码：91330400697021193R。诉讼代表人：浙江凯信律师事务所，系浙江华人国际置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：沈金华，浙江凯信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵啸晨，浙江凯信律师事务所律师。上诉人苏中际、王付方因与被上诉人浙江华人国际置业有限公司（以下简称华人公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初6451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏中际、王付方上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实有误。1.苏中际、王付方购买的国际商贸大厦商品房，已经付清了所有购房款。该商品房属于预售商品房，双方签订的商品房买卖合同己在房地产管理部门和土地部门进行了备案登记，经过登记备案的合同，产生了债权物权化的效果，购房人取得了类似于物权的准物权，具有对抗任意第三人的法律效力。华人公司无权处分苏中际、王付方所购的商品房。2.国际商贸大厦主体工程施工量总体完成80%，华人公司管理人曾向一审法院递交重整方案，虽被法院驳回，但可以确认国际商贸大厦的主体工程已经基本完工。无论以后如何变化，工程必将续建，而不是拆除重建。在清算程序中，管理人也会将国际商贸大厦主体和土地一并进行拍卖，因此工程之后会依法竣工验收、交付的。商品房买卖合同有履行的可能，只要管理人将苏中际、王付方的房屋情况在拍卖中说明，拟定拍卖方案时做出相应的竞买条件，要求买受人协助苏中际、王付方完成竣工验收备案交付即可。故一审法院仅凭借国际商贸大厦尚未竣工，不满足交付条件即驳回苏中际、王付方的诉讼请求是片面的，严重损害了苏中际、王付方的利益。二、一审适用法律有误。1.《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》现行有效，最高人民法院至今仍在适用，该规定与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》并不矛盾，两者是补充适用关系。苏中际、王付方购买的房屋有明确的地址、有区别于其他房屋的幢号、室号，能够明显做出区分，而且苏中际、王付方己经支付了所有购房款，完全符合《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第五项之规定，不应纳入破产财产。2.苏中际、王付方最主要的合同义务支付购房款已经基本履行完毕，因此，破产管理人无权解除合同。三、解除合同严重侵害苏中际、王付方的利益。在破产案件中，债权人主要有银行、施工方、民间借贷债权人及购房者。银行和施工方都有抵押以及在建工程优先权作为保护，民间借贷债权人己经享受了高额利息，并且华人公司已归还大部分本金，那么更应受到保护的是苏中际、王付方等实际购房人的利益。在华人国际商贸大厦己经基本建成、苏中际、王付方支付了全款的情况下，依照社会一般观念，苏中际、王付方就是商品房的主人，应当取得商品房。无论基于何种角度，将案涉商品房交予苏中际、王付方完全是公平合理、依法有据的，可以避免产生激烈的矛盾冲突，有利于社会和谐稳定，也最有利于保护债权人利益。华人公司辩称，一、案涉在建工程属于华人公司的破产财产。苏中际、王付方要求交付的房产属于在建工程，不具备竣工验收条件，事实上不具备可以发生物权变动的前提，双方也未办理相应的产权过户手续，根据物权法的规定并未产生物权转让的效果。二、案涉房产尚未竣工及办理验收手续，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，不得交付使用。现在华人公司已被法院宣告破产，商品房买卖合同事实上无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，苏中际、王付方无权要求继续履行合同。三、针对法律适用，即便要适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》也应当适用第七十一条第六项的规定。该司法解释第七十一条应当结合第五项、第六项一并理解，两项的区别在于适用对象不同，第五项针对的是动产特定物，第六项针对的是不动产。若片面理解认为第五项是针对已经支付全部价款、第六项是针对未支付全部价款的情况，则与《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定相抵触。若购买方未支付全部价款，出卖方未交付标的物，则双方均未履行完毕，华人公司管理人本就享有合同解除权。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。苏中际、王付方向一审法院起诉请求：1、华人公司继续履行双方于2013年2月1日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013-029）及补充协议，并配合苏中际、王付方办理前述合同所涉房产的产权过户及与苏中际、王付方购房相关的其他手续；2、确认浙江省平湖市国际商贸大厦第3幢2单元223号房屋不属于破产财产；3、本案诉讼费用由华人公司承担。一审法院认定：2013年2月1日，双方签订1份《浙江省商品房买卖合同》，约定：苏中际、王付方向华人公司购买位于平湖市胜利路南侧、南市路西侧国际商贸大厦第3幢2单元223号房产，总金额为387185元，交付期限为2015年7月1日前，合同并约定了所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限及条件、违约责任等。2018年11月21日，华人公司管理人通知苏中际、王付方解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》。另查明，2017年7月5日，华人公司以无法清偿到期债务为由申请对其进行破产重整，2017年7月19日，一审法院裁定受理华人公司的重整申请，并于2017年9月4日指定浙江凯信律师事务所为管理人；2018年9月3日，一审法院裁定终止华人公司重整程序，宣告华人公司破产；包括本案所涉房产在内的国际商贸大厦工程尚未竣工验收，华人公司亦未向苏中际、王付方交付案涉房产。一审法院认为，本案双方对签订商品房买卖合同的事实无异议，双方争议的焦点为本案所涉房产是否属于破产财产及华人公司是否应继续履行合同并配合办理产权过户等手续。关于本案所涉房产是否属于破产财产。一审法院认为，债务人财产系破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，债务人被宣告破产后的债务人财产称为破产财产。包括本案所涉房产在内的国际商贸大厦尚未竣工验收，尚未向苏中际、王付方交付，双方亦未办理相应的产权过户手续，依据物权法的相关规定并未产生物权转让的效果，因此，案涉房产属于破产财产。关于华人公司是否应继续履行合同并配合办理产权过户等手续。一审法院认为，案涉房产所在的国际商贸大厦未竣工验收，不具备交付和使用条件，且一审法院已裁定终止华人公司重整程序，并宣告华人公司破产，华人公司客观上已不能办理竣工验收手续，亦不能继续履行合同约定的交付义务及配合办理产权过户等手续；又因国际商贸大厦系华人公司主要资产，若对其整体处置，有利于对其重新进行规划布局，有利于发挥其物业整体功能，进而更有利于维护包括苏中际、王付方在内的所有债权人的利益。综上，苏中际、王付方的诉请，不予支持。对于苏中际、王付方已支付的款项，权利人可依据企业破产法有关规定，向管理人申报债权。苏中际、王付方要求法院通知华人公司法定代表人苏士笋到庭参加诉讼并中止本案审理的申请，不符合法律规定，不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回苏中际、王付方本案全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由苏中际、王付方负担。二审中，苏中际、王付方申请向管理人调查华人公司财产状况报告、债权人会议决议、债权人委员会决议等材料。本院经审查，该申请与本案争议无关，不予准许。华人公司二审中未提供新的证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议在于苏中际、王付方请求继续履行商品房买卖合同是否成立以及案涉房产是否属于破产财产。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国际商贸大厦并未经竣工验收，相应的房屋也不符合商品房买卖合同约定的交付条件，无法交付使用，华人公司也已被宣告破产，故商品房买卖合同事实上无法继续履行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。苏中际、王付方认为商品房买卖合同已经备案登记，其对涉案房屋取得了类似于物权的准物权，并请求确认案涉房屋不属于破产财产。苏中际、王付方实际是认为其属于该房屋的权利人，但依据上述物权法的规定，苏中际、王付方并未能取得房屋权属。华人公司在破产清算过程中，国际商贸大厦属于华人公司的主要资产，一审认为对该资产进行整体处置，有利于对其重新规划布局，发挥物业的整体功能，进而更有利于维护所有债权人的利益并无不当。从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平原则和诚实信用原则，一审采信华人公司管理人的抗辩并无不妥。苏中际、王付方若实际支付了购房款，可以根据企业破产法的相关规定，在破产程序中依法主张权利。因此，苏中际、王付方请求继续履行商品房买卖合同、确认案涉房屋不属于破产财产，不予支持。综上所述，苏中际、王付方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏中际、王付方负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  宁建龙审判员  褚 翔审判员  赵 超二〇一九年五月二十四日法官助理谢蔚然书记员高奇佳