江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初1687号原告：无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司，统一社会信用代码913202825629170483，住所地宜兴市宜城街道东氿**南郡。负责人：严子龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆旭涛，江苏环科园律师事务所律师。被告：姚美君，男，1970年10月1日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。原告无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）与被告姚美君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法由审判员史伟中适用简易程序独任审判，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陆旭涛、被告姚美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：物业公司是一家经营物业管理的企业，宜兴市宜城街道东氿一号花园小区由物业公司提供物业管理服务，姚美君是该小区305号2102室的业主。就东氿一号花园小区的物业管理事宜，物业公司于2010年12月14日与姚美君关于物业管理服务的相关事项进行了明确约定。双方约定由物业公司提供物业管理服务，姚美君每月按其房屋的建筑面积以每平方米2元缴纳物业费，据此姚美君每月应向物业公司支付住房物业管理费642.82元，共拖欠26742元。关于该楼盘的物业管理服务收费标准问题，于2010年11月获得宜兴市物价局的备案回复。物业公司一直按照约定履行物业管理义务，但姚美君从2015年10月起开始拖欠物业费，经物业公司多次催讨，姚美君仍拒不支付。物业公司为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令姚美君立即支付给物业公司座落于宜兴市高层住宅自2015年10月起到2018年9月的物业管理费26742元；请求判令本案的诉讼费用由姚美君承担。被告姚美君辩称：2015年6月17日早上10时15分，本案所涉房屋的实际使用人王玲艳驾驶苏Ｂ×××**下地下车位的时候，因为当天下雨所以地下车位有积水，而且当时有清洁工在现场清理积水，由于没有清理到位导致路面还是湿滑的，刹车没能刹住，撞到了清洁工使用的垃圾桶，后又撞到了地下室的墙柱，王玲艳及时报警并通知了保险公司；每年夏天下暴雨的时候2楼朝南电动卷帘窗因漏水造成墙面全面浸水，并且王玲艳多次向物业公司通知要求解决，但是物业公司从不理会；基于以上原因，是物业公司管理服务不到位造成的。经审理查明：2009年9月19日东氿一号花园小区开发商无锡市山水仁和房地产有限公司与物业公司签订了前期物业服务合同一份，该合同约定：由物业公司为东氿一号花园提供前期物业管理服务，物业服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费收费标准为按建筑面积高层住宅1.3元/㎡/月，公共水电能耗按建筑面积0.3元/平方米/月，电梯运行费用按物价局核准价格执行；前期物业服务费用入住时缴纳半年，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季10号前履行交纳义务；本合同期限自2009年9月16日起至2011年9月15日止，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2011年9月29日无锡山水仁和房地产有限公司与物业公司签订前期物业服务合同补充协议，该协议载明：原合同第三十五条修改：本合同期限自2011年9月16日起至本物业业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；原合同第四十条补充：本协议生效后，即成为《前期物业服务合同》不可分割的组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等的法律效力等。2010年12月14日物业公司（甲方）与姚美君（乙方）签订前期物业管理服务协议，该协议约定：甲方为东氿壹号的业主提供物业服务，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费按建筑面积计收：高层2元/平方米/月【1.3元/平方米/月+0.3元/平方米/月（公共能耗费）+0.4元/平方米/月（电梯费）】；因乙方原因空置房屋由乙方按物业管理费标准的70%向甲方交纳，空置时间最长不超过12个月。2010年12月28日姚美君将座落于宜兴市宜城街道东氿一号花园74幢305号2102室（高层）的房屋，建筑面积为321.41平方米办理了贷款抵押登记。姚美君购买案涉房屋并签署上述协议后，姚美君自2015年10月起至2018年9月止未按期缴纳物业服务费等相关费用，姚美君经物业公司多次催缴后未果，为此物业公司诉至本院请求解决。审理中，姚美君为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据1、苏Ｂ×××**车辆行驶证、王玲艳的驾驶证、宜兴市恒辉五金灯具有限公司的营业执照、中国平安财产保险有限公司无锡分公司对苏Ｂ×××**车辆的定损单、赔付申请书、修理费发票及照片，证明苏Ｂ×××**车辆车主系宜兴市恒辉五金灯具有限公司所有，该起事故发生后导致该车辆产生维修费13.2万元。上述证据经质证，物业公司认为：对于姚美君所述的车辆事故的责任，应该由交警部门出具事故责任认定，如果是物业公司的责任，物业公司不会回避，姚美君所提供的车辆损失的事实及发票不能成为其拒交物业费的理由，与物业公司是否尽到物业管理义务也没有法律上的因果关系，而且其从保险公司定损获得理赔，即使有损失其追偿权也属于保险公司。为此本院向姚美君释明：本案所涉车辆苏Ｂ×××**系宜兴市恒辉五金灯具有限公司所有，故该车辆即使有损失，主张的权利主体也应该是宜兴市恒辉五金灯具有限公司，姚美君以此为由拒交物业管理费不成立，本院不予采纳，姚美君可以告知宜兴市恒辉五金灯具有限公司，另行主张权利，故本案不予理涉；其次，对姚美君提出的因电动卷帘门漏水导致墙面泡坏，属房屋质量问题，应由开发商无锡市山水仁和房地产有限公司承担相应的责任，物业公司应尽的义务是转告、协调，不是承担责任的主体，故本案也不予理涉，姚美君可以另行主张权利。对此，姚美君表示清楚。上述事实，由物业公司提供的前期物业服务合同及补充协议、房屋权属证明、催款函及EMS快递单、无锡金马物业管理有限公司出具的声明，由姚美君提供的行驶证、驾驶证、宜兴市恒辉五金灯具有限公司的营业执照、定损单、赔付申请书、修理费发票、照片及本院的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，人民法院应当根据已查明的事实，依据当事人的具体诉讼请求确定使用相应的法律规定并作出判决。姚美君与物业公司签订的前期物业管理服务协议对双方当事人依法具有约束力，物业公司应该按合同约定履行物业管理服务，姚美君应当按照合同的约定支付物业管理费用。姚美君未按期交纳物业管理费用，从而引起本案纠纷，责任在姚美君。根据前期物业管理服务协议的约定及双方当事人提供的证据和陈述，姚美君应当缴纳自2015年10月1日起至2018年9月30日止的物业管理费23142元（取整）。物业公司超出上述范围的诉请，本院不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业公司与业主的共同努力和配合。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，物业公司便捷、快速解决业主反映的问题，共同打造美好的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、姚美君于本判决发生法律效力之日起10日内支付无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司自2015年10月1日起至2018年9月30日止的物业费23142元。二、驳回无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取235元，由物业公司负担25元，姚美君负担210元。物业公司同意其预交的案件受理费210元由姚美君向其直接支付，本院不再退还，由姚美君于本判决发生法律效力之日起10日内向物业公司直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，预交上诉案件受理费470元。审判员  史伟中二〇一九年五月十日书记员  马一轩