四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终185号 上诉人（原审原告）：成都旧机动车交易中心，住所地四川省成都市武侯区红牌楼西部汽车商场内。 法定代表人：张林祥，董事长。 委托诉讼代理人：余开平，男，1964年7月17日出生，汉族，住四川省江安县，系成都旧机动车交易中心员工。 委托诉讼代理人：王晓燕，女，1989年9月26日出生，汉族，住四川省仁寿县，系成都旧机动车交易中心员工。 被上诉人（原审被告）：成都海科投资有限责任公司，住所地四川省成都市温江区创新中心**。 法定代表人：杨朝，总经理。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋星，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：成都东创科技园投资有限公司，住所地四川省成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段**。 诉讼代表人：曾传辉，成都东创科技园投资有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：许国美，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张容成，四川盛豪律师事务所律师。 上诉人成都旧机动车交易中心（以下简称旧机动车交易中心）因与被上诉人成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）、原审第三人成都东创科技园投资有限公司（以下简称东创公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人旧机动车交易中心的委托诉讼代理人余开平、王晓燕，被上诉人海科公司的委托诉讼代理人张秋星，原审第三人东创公司的委托诉讼代理人许国美、张容成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旧机动车交易中心上诉请求：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初5号民事判决;二、判决准许执行位于四川省成都市温江区房屋（以下统称案涉房屋）;三、判决由海科公司承担本案案件受理费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）海科公司没有占有并使用案涉房屋。一审法院根据四川省成都市温江区人民法院（2016）川0115民初3328号民事判决认定案涉房屋已由海科公司占有并使用，该判决认定案涉房屋已由海科公司占有并使用的依据是海科公司提供的装修合同，但旧机动车交易中心向一审法院提交的（2017）川律公证内民字第94343号公证书足以推翻（2016）川0115民初3328号民事判决的该项认定。该公证书显示，案涉房屋并没有装修使用，而是处于清水房空置状态，且现是由旧机动车交易中心用锁链锁着。一审法院既没有提及该公证书也没有采信该公证书。（二）海科公司未能办理案涉房屋过户登记的原因在于其自身。一审法院在海科公司对案涉房屋未能办理过户登记存在明显过错的情况下认定“结合本案审理查明的情况及在案证据，亦不能认定案涉房屋至今未能办理过户系因海科公司的原因所致”是不能成立的。根据一审法院采信的（2016）川0115民初3328号民事判决书和（2015）成民初字第2570号民事判决书，海科公司和东创公司签订以房抵偿借款的协议书时间为2010年8月31日，而旧机动车交易中心与东创公司签订借款合同及房屋买卖合同（作为借款合同的担保）的时间为2013年9月6日，协议书与房屋买卖合同的间隔时间超过三年。在长达三年的时间中，海科公司怠于行使自己的权利，是案涉房屋没有办理过户登记的直接原因。二、一审法院适用法律不当。（一）一审法院根据（2016）川0115民初3328号民事判决认定：“东创公司与旧机动车交易中心将案涉房屋备案至旧机动车交易中心是对双方债务的担保”，其确认了旧机动车交易中心对案涉房屋有担保物权，这一认定也符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。据此，一审法院理当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定对海科公司提出的排除执行异议不予支持，但一审法院却没有适用该条规定判决。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用前提是案涉不动产登记在被执行人名下，而案涉房屋已经没有登记在被执行人名下，因此不具备适用该条规定的前提条件。同时，海科公司也不全部具备第二十八条规定的四个条件，案涉房屋并没有被海科公司占有并使用，且案涉房屋未能办理过户登记（或销售备案登记）的原因是海科公司自身的原因，故一审法院适用该条规定不支持旧机动车交易中心的诉讼请求适用法律不当。综上，旧机动车交易中心对备案登记在其名下案涉房屋有合法担保物权，理当得到法律的保护。 海科公司答辩称：一、一审法院事实认定清楚。（一）海科公司早在人民法院查封之前就已合法占有并使用案涉房屋。第一，（2016）川0115民初3328号生效判决明确认定,海科公司与东创公司早在2010年8月31日即签订了合法有效的商品房买卖合同，海科公司依法享有占有并使用房屋的合法权益。第二，（2016）川0115民初3328号生效判决明确认定，案涉房屋交付后，2013年7月8日，四川省成都市温江区国资金融工作办公室（以下简称温江区国资金融办）（持有海科公司100%股权的股东）发出三份《关于办公用房调剂的通知》明确将案涉房屋调剂给四川省成都海峡两岸科技产业开发园管委会做办公及服务窗口使用；2013年8月14日，确定四川鑫园建设集团有限公司中标温江区国资金融办SBI创业街C座6-14层装修及安装工程项目；2014年10月21日，确定四川科宁建设集团有限公司中标温江区国资金融办SBI安装工程项目，海科公司对案涉房屋亦进行了线路预埋、墙面粉刷等简单的装修；同时向四川省成都市温江区公共资源交易服务中心（以下简称温江区公共资源交易服务中心）缴纳了相应的物业及水电费用。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，法律并未要求权利人要实际装修、入住，即使暂未安排入住，也未影响海科公司已合法占有案涉房屋的事实，亦不影响海科公司基于此享有排除案涉房屋执行的权利。第四，因本案所涉的房屋买卖合同系一个整体性协议，且房屋的交易亦为整体的交付；对于房屋的整体使用亦是按照温江区国资金融办的统一规划和调配进行的。因此，在房屋整体交付海科公司后，海科公司即合法占有全部被交付房屋，包括对本案所涉房屋的合法占有。（二）未办理案涉房屋的过户登记并非海科公司自身原因造成。在海科公司与东创公司签订房屋买卖合同后，海科公司多次要求东创公司协助配合办理过户登记，但东创公司多次以其对外存在债务及抵押，拖延为海科公司办理房屋过户登记。因此，未办理过户登记并非海科公司自身原因造成，而是因东创公司的原因及拖延办理造成。二、一审法院法律适用正确。（一）旧机动车交易中心对案涉房屋不享有担保物权，其对东创公司债务不具有优先受偿权。第一，根据（2016）川0115民初3328号民事判决查明的事实，2013年5月6日、5月27日东创公司共向旧机动车交易中心借款1700万元，旧机动车交易中心自认关于东创公司将案涉房屋备案登记至旧机动车交易中心是对东创公司与旧机动车交易中心之间债务的担保，旧机动车交易中心与东创公司之间并非真实的房屋买卖关系，双方之间的房屋买卖关系应属无效，另依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”之规定，旧机动车交易中心与东创公司之间实为民间借贷关系。第二，旧机动车交易中心与东创公司之间为民间借贷法律关系而非房屋买卖关系，双方真实意思并非房屋买卖，也非基于房屋买卖办理备案登记，而是以案涉房屋作为债的担保，故案涉房屋备案登记在旧机动车交易中心的行为无法律及事实依据，应当依法被撤销。同时，旧机动车交易中心与东创公司之间就案涉房屋作为债的担保并未办理任何登记手续，并未产生物权效力。（二）海科公司完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求的条件，享有依法排除对案涉房屋执行的合法权益。第一，海科公司已于2010年8月31日与东创公司签订了合法有效的书面买卖合同，而一审法院于2017年5月16日查封了案涉房屋，即海科公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。第二，海科公司已于2010年8月合法占有并使用案涉房屋，此亦在人民法院查封之前。第三，海科公司已经通过将其享有的对东创公司的合法债权抵作购买案涉房屋的全部购房款，即海科公司已支付案涉房屋的全部购房款。第四，案涉房屋未办理过户登记系因东创公司对外负债及拖延办理造成，并非海科公司自身原因造成。 东创公司陈述称：案涉房屋为东创公司所有，属于东创公司的财产。 旧机动车交易中心向一审法院起诉请求：一、请求判决准许执行案涉房屋；二、案件受理费由海科公司承担。 一审法院认定的事实：2016年12月25日，一审法院对旧机动车交易中心与东创公司、万品公司、山力公司、唐树、陶思奎借款合同纠纷一案，作出（2015）成民初字第2570号民事判决，判决：“一、东创公司于本判决生效之日起十日内偿还旧机动车交易中心借款本金1700万元并支付利息（计算方法为：以本金500万元为基数，按照年利率24%从2013年9月6日起计算至本金付清之日止，以本金1200万元为基数，按照年利率24%从2013年9月27日起计算至本金付清之日止）；二、驳回旧机动车交易中心的其他诉讼请求”。该判决生效后，旧机动车交易中心申请一审法院强制执行，一审法院于2017年4月26日立案受理，执行过程中，一审法院依法作出（2017）川01执1523号执行裁定，将案涉房屋在内的若干房屋进行了查封，查封期限三年，时间从2017年5月16日起至2020年5月15日止。海科公司作为案外人向一审法院提出执行异议，2017年11月3日，一审法院作出（2017）川01执异2044号执行裁定书，裁定：中止对于案涉房屋的执行。 2017年4月20日，四川省成都市温江区人民法院对海科公司、东创公司与旧机动车交易中心房屋买卖合同纠纷一案，作出（2016）川0115民初3328号民事判决。首先，对《协议书》的性质及效力，该判决认定：海科公司与东创公司于2010年8月31日签订《协议书》，约定海科公司认购东创公司SBI项目C座整栋办公楼，并以东创公司向海科公司的借款本息抵作购房款……《协议书》应当认定为商品房买卖合同。该协议系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。由于东创公司与旧机动车交易中心均认可，将房屋备案至旧机动车交易中心是对东创公司与旧机动车交易中心债务的担保，故东创公司与旧机动车交易中心并非真实的房屋买卖关系，双方之间的房屋买卖关系应属无效。其次，对案涉房屋的交付问题，该判决查明：2018年8月3日，海科公司与东创公司签订《房屋面积划分确认函》，对地下室、一层、二层的房屋分割进行了确认。2013年7月8日温江区国资金融办发出通知将SBI项目C座第6-10层及11层的一半（包含案涉房屋），调剂给四川省成都海峡两岸科技产业开发园管委会做办公及服务窗口用房等。2013年8月14日，温江区公共资源交易服务中心确定四川鑫园建设集团有限公司中标SBI创业街C座6-14层装修及安装工程项目；2014年10月21日，温江区公共资源交易服务中心确定四川科宁建设集团有限公司中标SBI创业街C座6-14层安装工程项目。自2013年12月9日起，温江区公共资源交易服务中心持续向SBI创业街物业部按时交纳电费。根据上述查明的事实及认定，判决：“一、东创公司与旧机动车交易中心就成都市温江区房屋的房屋买卖关系无效；二、东创公司于判决生效之日起三十日内协助海科公司办理成都市温江区房屋过户登记；三、驳回海科公司的其他诉讼请求”。 一审法院认为，本案争议焦点为海科公司是否享有阻却案涉房屋执行的合法权益。对此，鉴于四川省成都市温江区人民法院对海科公司、东创公司与旧机动车交易中心房屋买卖合同纠纷一案作出的（2016）川0115民初3328号民事判决书已经发生法律效力，该判决认定，海科公司与东创公司签订的《协议书》为合法有效的商品房买卖合同，且海科公司已经占有并使用案涉争议房屋。同时，该判决还认定东创公司与旧机动车交易中心将案涉房屋备案至旧机动车交易中心是对双方债务的担保，故双方之间的买卖合同关系应属无效，并最终判决东创公司应当协助海科公司办理案涉房屋的过户登记。基于该判决审理查明的核心事实，海科公司与东创公司在案涉房屋查封前已经签订合法有效的买卖合同并已实际占有，结合一审法院审理查明的情况及在案的证据，亦不能认定案涉房屋至今未能办理过户系因海科公司的原因所致，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，海科公司享有阻却案涉房屋执行的合法权益，其请求中止案涉房屋执行的请求可以成立，该院对旧机动车交易中心主张恢复执行的请求不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回旧机动车交易中心的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由旧机动车交易中心负担。 本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 对一审法院查明的基本案件事实，本院依法予以确认。 本院另查明： 1.海科公司系温江区国资金融办的全资子公司，海科公司从东创公司抵偿的SBI创业街C座办公楼实际由温江区国资金融办统一调配使用。 2.2018年4月23日，四川省成都市温江区人民法院裁定受理申请人成都众和为物业服务有限公司对被申请人东创公司的破产清算申请。 本院认为，根据旧机动车交易中心的上诉理由及海科公司、东创公司的答辩理由，本案二审的主要问题是：海科公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于本案适用法律的问题 本案中，各方当事人对“案涉房屋签约备案至旧机动车交易中心是对东创公司向旧机动车交易中心所负债务的担保”这一事实认定并无分歧。一审法院主要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认为海科公司对案涉房屋享有的权利，符合该条规定的情形，进而对其提出的排除执行异议主张予以支持。而旧机动车交易中心上诉认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，旧机动车交易中心对案涉房屋享有的担保权利具有物权的优先性，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，对海科公司提出的排除执行异议不予支持。 对此，本院认为，关于本案适用法律的问题，是认定处理本案必须先行明确的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”；第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，旧机动车交易中心以房屋买卖担保其债权实现的这一担保形式，根据现行法律规定，其合法性应予肯定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，在回归当事人之间交易本质的基础上，旧机动车交易中心作为债权人，在债务人到期不履行债务时，可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。但这一担保方式仅为债权担保方式，不具有对抗第三人的物权效力。旧机动车交易中心关于本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的上诉主张，法律依据不足，本院不予支持。 就本案而言，首先，旧机动车交易中心申请对案涉房屋执行，其目的系通过人民法院强制执行，实现主债权借款债权的清偿，其性质为金钱债权的执行；其次，案涉房屋仅是房屋买卖合同签约备案登记在旧机动车交易中心名下，而非不动产产权的变更登记，其所有权尚未发生转移，案涉房屋在权属性质上仍属于东创公司的财产；最后，结合海科公司就案涉房屋所主张的无过错不动产买受人物权期待权的案情，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，审查海科公司就案涉房屋所主张的权利能否阻却人民法院的强制执行。旧机动车交易中心所持本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 二、关于海科公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 根据前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，海科公司就案涉房屋所享有的权利必须同时符合该条规定的四个要件，才可能产生阻却人民法院强制执行的效果。本案中，当事人对海科公司与东创公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同以及已支付全部价款的事实，并无争议。本案争议的主要是海科公司在人民法院查封前是否已经占有案涉房屋以及未办理过户登记是否为海科公司自身原因的问题。 首先，关于海科公司是否已经占有案涉房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，其中的“合法占有”，应是指占有人对不动产的占有本身具有法律依据，同时系以对不动产实际享有控制力、管领力的方式进行占有，而并不要求对不动产进行实际使用。本案中，（2016）川0115民初3328号生效民事判决明确了海科公司与东创公司就包括案涉房屋在内的整栋房屋存在合法有效的买卖合同关系，且根据温江区国资金融办对房屋进行的调剂分配，对装修和安装工程项目进行招标并确定中标公司，缴纳物业、水电费用等一系列管理、支配行为，以及庭审中东创公司对房屋移交这一事实的确认，足以证明海科公司已实际合法占有案涉房屋。旧机动车交易中心提交的（2017）川律公证内民字第94343号《公证书》虽能证明案涉房屋系清水房空置、没有装修使用，但不能以此证明案涉房屋由谁合法占有,一审法院没有采信该公证书并无不当。本院对旧机动车交易中心就海科公司没有占有并使用案涉房屋的主张不予支持。 其次，关于案涉房屋未能办理过户登记手续是否为海科公司自身原因所致的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，买受人应当举证证明非因其自身原因未办理过户登记，若买受人未能提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记，应当承担举证不能的法律后果。本案中，海科公司与东创公司于2010年8月31日签订《协议书》，至2013年9月6日案涉房屋办理网签备案登记至旧机动车交易中心名下，期间长达三年，海科公司未能提供在此期间要求东创公司协助办理过户登记而东创公司拖延办理的相关证据，也未能举证证明对案涉房屋办理过户登记存在法律上或事实上的障碍；而海科公司所称“东创公司对外负债”的答辩理由，与案涉房屋未能办理过户登记之间亦缺乏直接关联，难以令人信服。海科公司理应对此承担举证不能的法律后果。海科公司关于案涉房屋未办理过户登记并非其自身原因所致的抗辩理由，事实依据不足，本院不予支持。海科公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。旧机动车交易中心所持海科公司提出的排除对案涉房屋执行的异议不应得到支持的上诉主张，本院予以支持。 需要注意的是，2018年4月23日，四川省成都市温江区人民法院裁定受理了东创公司破产清算案，依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条关于“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”的规定，本案执行程序应当中止，海科公司与旧机动车交易中心均应通过向东创公司管理人申报债权的方式，在破产清算程序中依法获得清偿。 综上，旧机动车交易中心关于海科公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的上诉主张成立。一审法院判决认定主要案件事实清楚，审判程序合法，但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初5号民事判决； 二、成都海科投资有限责任公司对位于四川省成都市温江区的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益；成都旧机动车交易中心应通过向成都东创科技园投资有限公司管理人申报债权的方式，在破产清算程序中依法获得清偿。 本案案件一、二审案件受理费各100元，均由成都海科投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  许 静 审 判 员  段 玲 审 判 员  邓长玉 二〇一九年五月十七日 法官助理  郑黎琼 书 记 员  向 静