陕西省延川县人民法院   民事判决书     （2019）陕0622民初225号   原告：袁琴，女，汉族，1989年10月19日出生，小学文化，延川县人，农民，个体工商户，现住该村，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：张延新，陕西嘉岭律师事务所律师。   被告：延川县国有资产经营管理中心，住所地延川县财政局五楼。   法定代表人：卢平胜，该中心主任。    委托诉讼代理人：杨吉祥，男，1969年8月13日出生，汉族，大专文化，延川县人，该中心副主任，现住延川县，公民身份号码：61262XXXX908130934。   被告：陕西圣融拍卖有限责任公司，住所地延安市宝塔区   法定代表人：李伯林，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：任延富，男，1964年7月8日出生，汉族，大专文化，延安市宝塔区居民，系该公司办公室主任，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61260XXXX407080316。   原告袁琴与被告延川县国有资产经营管理中心（以下简称国有资产中心）、陕西圣融拍卖有限责任公司（以下简称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭对本案进行了审理。原告袁琴及委托诉讼代理人张延新，被告延川县国有资产经营管理中心委托诉讼代理人杨吉祥、被告陕西圣融拍卖有限责任公司委托诉讼代理人任延富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告袁琴向法庭提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行商品房竞买合同义务，即交付竞拍成交的XX镇XX道XX房XX号房产并办理相关权属确认事宜。2、依法判令二被告连带承担违约金5万元、律师代理费2万元、租金损失（从2019年1月1日起至实际交付房屋之日止每月3000元的租金损失）及本案的诉讼费。事实与理由:2018年12月，被告国有资产中心委托被告拍卖公司拍卖包括诉争房屋在内的延川县部分闲置国有房产。2018年12月17日，原告向被告拍卖公司交纳竞拍保证金5万元取得竞拍资格。2018年12月20日，被告拍卖公司就上述房产在延川县财政局六楼公开进行拍卖，并与被告拍卖公司现场签订《竞买协议书》（该协议约定：竞拍成功后竞买方与国有资产中心签订房屋出让合同）。后原告成功拍得XX镇XX道XX房XX号房产，成交金额为33.8万元，双方当场签订了《拍卖成交确认书》。2018年12月24日，原告按要求将全部购房款汇入被告国有资产中心指定账户。另外，涉案房屋在竞拍之前通过拉横幅、广告、公告、实物展示等方式向社会宣传，从竞拍公告发布到竞拍成交以后没有第三人提出异议。然而，原告依约完成了上述所有义务后，被告国有资产中心竟然拒绝与原告签订《房屋出让合同》，并拒绝向原告交付竞拍成交的商品房。   综上，原告认为二被告无正当理由拒不履行合同义务行为严重违约，为维护自身的合法权益，现原告特向法院起诉，望法院公断。   原告为支持其诉讼主张，向法院提供了以下证据：   证据一：《竞买协议书》及相关附件（竞买须知、拍卖标的清单）复印件各一份。证明：1、原告与被告拍卖公司签订了房屋竞买协议书。各方当事人应按照房屋竞买协议的约定，履行各自的义务。2、该协议约定原告若违约需承担不低于5万元保证金的违约责任，本着违约责任的对应性原则，若被告违约也应承担不低于5万元违约金的赔付责任。   证据二：《拍卖成交确认书》、购房款付款银行凭证复印件各一份。证明：1、原告与被告拍卖公司的签订了房屋《拍卖成交确认书》。2、原告已根据被告拍卖公司的要求足额履行了购房款33.8万元的支付义务。   证据三：《委托代理协议》、付费凭证、同地段房租合同复印件各一份。证明：1、原告为实现房屋竞买协议的权益开支律师服务费2万元整。2、因二被告拒不履行房屋竞买协议义务，根据《合同法》第107条之规定，被告需向原告承担继续履行房产的交付及权属确认义务，并承担不低于5万元的违约金、律师费2万元、房屋租金等经济损失。   被告国有资产中心辩称，被告国有资产中心委托被告拍卖公司进行拍卖涉案房屋属实。根据内部流程及合同约定，由延川县XX镇XX中心提供需拍卖房屋的相关资料和信息，由被告拍卖公司负责发布广告、张贴横幅等进行宣传，向外出卖房屋。在原告竞拍成功后，才发现该涉案房屋已经由延川县文安驿镇人民政府置换给案外人惠某某并实际交付。据此，本案的拍卖合同无法继续履行，原告诉请目的无法实现，依法应驳回原告的诉讼请求。   被告国有资产中心为支持其抗辩主张，向法庭提供以下证据：   《延川县文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》复印件及延川县文安驿镇人民政府证明各一份。证明由于延川县XX镇XX中心的工作对接失误，将已经置换给案外人惠某某的房屋又拍卖给了原告，由此造成的损失应该由延川县文安驿镇人民政府承担。   被告拍卖公司辩称，2018年11月28日，被告国有资产中心与被告拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，由被告拍卖公司拍卖包括诉争房屋在内的延川县部分闲置国有房产。后会同被告国有资产中心、XX镇XX镇需拍卖房屋的现场进行查验，并由被告拍卖公司制作横幅、张贴公告（有具体要拍卖的房号），并在拍卖活动二十天之前通过延川电视台、宣传车、延安日报等方式进行宣传。原告竞拍成功后，被告国有资产中心却口头通知被告拍卖公司称，该涉案房屋在拍卖之前已通过产权置换的方式交付给其他人了，于是被告拍卖公司将竞买保证金5万元全额退还给了原告。    综上，被告国有资产中心委托被告拍卖公司对涉案房屋进行拍卖，被告拍卖公司根据《拍卖法》及国有资产处置的相关规定，对标的物进行了勘查、公告、展示，并对竞买人进行了登记，其拍卖程序合法有效，据此被告拍卖公司不承担任何法律责任。   被告拍卖公司为支持其抗辩主张，向法庭提供了以下证据：   《委托拍卖合同》及《成交通知书》复印件各一份。证明其与被告国有资产中心之间的委托拍卖关系及拍卖程序合法有效。   经当事人举证、质证，现法庭认证如下：   原告提供的证据。   二被告对证据一、二均无异议，本院认为，证据一中《竞买协议书》第四条约定，乙方（原告）须在拍卖会前向甲方（被告拍卖公司）交纳规定的竞买保证金，否则无权竞买。经查，原告交纳了5万元竞买保证金并参加了拍卖活动，但因涉案房屋在拍卖之前已由延川县文安驿镇人民政府置换给案外人不能再行交付，于是被告拍卖公司将竞买保证金退还给了原告，而且从《竞买协议书》对竞买保证金的约定的目的来看，竞买保证金的作用在于防止竞买人无故不参加拍卖活动，弥补其违约行为给委托人或拍卖人所造成的损失。据此，原告证据一中要求被告承担不低于5万元保证金的违约责任的证明目的，无事实根据不予认定，对该证据的真实性及其余证据予以采信，可以作为本案的定案依据。   被告国有资产中心对第三组证据有异议，认为对律师费用的承担，原告请的律师应由原告承担，并对房屋租金不予认可。被告拍卖公司认为，拍卖成功后应由被告国有资产中心负责交房，和其没有关系，据此对原告要求的律师费等费不予承担。本院认为，原告要证明被告承担不低于5万元的违约金的证明目的，无协议约定，不予采信；要求被告承担律师事费的目的，于法无据，不予采信；要求被告承担房屋租金及诉讼费的目的，结合被告国有资产中心提供的证据表明，涉案房屋早在原告与被告拍卖公司于2018年12月17日签订《竞买协议书》之前，即2017年1月17日，延川县文安驿镇人民政府就与案外人惠某某签订《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》，将涉案房屋置换给惠某某，据此原告要求二被告继续履行合同，交付涉案房屋的请求目的不能实现，对造成原告的各项经济损失，应另案起诉为宜。故对该组证据不予采信。   被告国有资产中心提供的证据。   原告对被告国有资产中心提供的《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》的真实性、合法性、效力性均有异议，认为：1、涉案房屋竞拍之前有过公示并对实物进行过长时间的展示，没有案外的第三人提出过异议，原告有理由相信标的物没有权属上的瑕疵；2、本案涉案房屋是国有资产，根据现行法律和政策的规定，国有资产的处置必须报同级人民政府财政部门进行审核批准，否则不得出让，而被告出具的该份置换协议是在2017年置换，是否有过政府审批，是否获得了处置权，是否实际置换出让不得而知。3、涉案房屋在本次依法拍卖前应该是获得了人民政府的核准审批，而且出让主体特定，由被告延川县国有资产中心代表国家进行处置。4、涉案房屋至今没有向案外第三人进行过物权确认，也没有实际交付或占有，所以不能对抗原告要求继续履行合同的诉求；5、该份协议内容也不能证明包含涉案房屋。被告拍卖公司对该证据无异议。本院经核实后认为，该证据真实合法，可以证明待证事实，可以作为本案的定案依据。   被告拍卖公司提供证据。   原告与被告国有资产中心对被告拍卖公司提供的证据均无异议，本院予以采信，可以作为本案的定案依据。   法庭依职权向延川县文安驿镇人民政府调取了《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》、延川县人民政府作出的延政发[2016]2号《延川县人民政府关于印发XX镇XX园区XX学校项目建设土地及地上附属物征迁补偿安置方案>的通知》、延政函[2012]13号《延川县人民政府关于文安驿重点镇建设征迁补偿安置实施方案的批复》及调查笔录各一份。原告对《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》真实性有异议，被告国有资产中收在诉讼期间向法庭提供的该份协议的复印件，与延川县文安驿镇人民政府加盖公章所确认的协议书首页乙方惠某某的签名不一致，且其协议内容与涉案房屋无关，从协议内容上不能看出就是涉案房屋。对延川县人民政府的两份文件真实性无异议，但对其关联性有异议，认为XX镇XX镇建设征迁补偿安置实施方案，与本案诉争的房屋竞买纠纷无关，而且实施该两份文件的主体应当是延川县人民政府，乡一级人民政府只是具体的执行机关。对调查笔录真实性无异议。被告国有资产中心认为，延川县人民政府以文件的形式确定由延川县文安驿镇人民政府负责辖区内的土地征迁补偿置换事宜，据此延川县文安驿镇人民政府与案外人惠某某签订的《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》合法有效。经查，延川县文安驿镇人民政府与案外人惠某某签订的《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》一式四份，其中两份由双方执一份，另外两份用于报账和备案。四份协议书首页的“惠某某”字样为延川县文安驿镇人民政府的工作人员填写，但四份协议书落款处的“惠某某”字样均为惠某某本人亲笔所写，故对该证据予以采信，对延川县人民政府的两份文件及调查笔录，亦予以采信，可以作为本案的定案依据。   经法庭认证及原被告陈述，本案可以确认的事实为：   2012年2月28日，延川县人民政府作出延政函[2012]13号《延川县人民政府关于文安驿重点镇建设征迁补偿安置实施方案的批复》，要求延川县国土地资源局按有关程序协助文安驿镇人民政府认真组织实施。   2016年3月15日，延川县人民政府作出延政发[2016]2号《延川县人民政府关于印发XX镇XX园区XX学校项目建设土地及地上附属物征迁补偿安置方案>的通知》，要求文安驿镇人民政府遵照执行。   2017年1月17日，延川县文安驿镇人民政府与案外人惠某某签订《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》，将XX镇XX道XX房XX号（涉案房屋）、2号产权置换给惠某某并交付。   2018年11月28日，被告国有资产中心与被告拍卖公司签订了《委托拍卖合同》。委托被告拍卖公司拍卖延川县部分闲置国有房产。由于延川县XX镇XX中心的工作对接失误，导致将已经产权置换的XX镇XX道XX房XX号列入了本次拍卖房产的名单中。被告拍卖公司依约定对拍卖标的进行了公告、宣传和实物展示等。   2018年12月17日，原告向被告拍卖公司交纳竞拍保证金5万元，签订了《竞买协议书》，该协议中约定，乙方（原告）须在拍卖会前向甲方（被告拍卖公司）交纳规定的竞买保证金，否则无权竞买，并与甲方签订《竞买协议书》；买受人（原告）在规定的交款时间内未交清全部拍卖价款的视为放弃对该标的的权利，所交竞买保证金不予退还，并承担因此造成被告拍卖公司的拍卖佣金损失，委托方有权再次进行委托拍卖；竞拍成功后竞买方与被告国有资产中心签订房屋出让合同。   2018年12月20日，被告拍卖公司就上述房产在延川县财政局六楼公开进行拍卖，XX道XX房XX号房，成交金额为33.8万元，双方当场签订了《拍卖成交确认书》对拍卖内容进行确认。   2018年12月24日，原告按要求将全部购房款汇入被告国有资产中心指定账户。后被告拍卖公司将竞买保证金5万元，退还给了原告。   本院认为，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。因此，原、被告之间的纠纷，应属拍卖合同纠纷。本案争议的主要焦点为：一是拍卖合同是否成立并合法有效；二是拍卖合同是否能够续履行。   本案中，原告与被告拍卖公司签订了《竞买协议》，按约向被告拍卖公司交纳了竞买保证金后参加了拍卖会，在拍卖成交后又签订了《拍卖成交确认书》，并按要求向被告国有资产中心支付了全部购房款，因此原被告之间的拍卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。但涉案房屋在拍卖之前，延川县文安驿镇人民政府已与案外人惠某某签订《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》，将涉案房屋置换给惠某某并交付，案外人惠某某已实际占有所置换的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，其占有行为依法受到保护，故本案的拍卖合同在客观上已无法继续履行。加之，本案在审理过程，经法庭多次释明原告有权变更诉讼请求，但原告仍旧坚持要求被告继续履行合同交付涉案房屋，故原告的该项诉讼请求不予支持。同时，由于被告的行为导致拍卖合同无法履行造成原告的经济损失，由原告另案起诉为宜。   原告提出，延川县文安驿镇人民政府与案外人惠某某签订的《文安驿镇清华附中项目建设房屋产权置换协议书》无效不受法律保护和置换房屋未交付也未登记不产生物权变动法律效果的主张不能成立。因为延川县文安驿镇人民政府根据延川县人民政府文件的决定，有权与被征迁人惠某某签订房屋置换协议，该协议系当事人真实意思表示，且符合有关法律法规的规定，为合法有效，且该置换房屋已交付案外人惠某某实际占有，其占有行为依法受到保护。故依据《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条、第三十二条、 第三十八条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一款第（一）项之规定，判决如下：      驳回原告袁琴的诉讼请求。      案件受理费2000元，减半收取1000元由原告袁琴     负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。         审判员   刘虎森                       二0一九年五月二十日       书记员  李 改 艳             附判决所依据的法律条文：   《中华人民共和国拍卖法》第三条 拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。   第六条拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。   第三十二条 竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。   第三十八条 买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。   《中华人民共和国物权法》 第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。    占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。    《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，双方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。         1