云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初11119号原告：沈峥，女，汉族，1984年10月14日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。委托代理人：尤学，云南诚者律师事务所律师，特别授权代理。原告：黄春兰，女，汉族，1955年7月5日出生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。委托代理人：尤学，云南诚者律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南骏信商贸有限公司。住所：云南省昆明经开区浦新路骏信国际汽配城******。法定代表人：陈良招。委托代理人：杨顺蓉，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。原告沈峥、原告黄春兰诉被告云南骏信商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月18日公开开庭对本案进行了审理，原告黄春兰及二原告的共同委托代理人尤学，被告云南骏信商贸有限公司（以下简称“被告”）的委托代理人杨顺蓉到庭参加诉讼，本案经报延审限后，现已审理终结。原告沈峥、原告黄春兰起诉称：原告与被告于2014年3月28日签订《房屋出让合同》，合同约定，被告将位于昆明现代国际综合物流中心-机电产品物流功能区（骏信国际汽配城）B3幢B单元13层1-4四层共计151.32平方米标准厂房出售给原告，被告在交房后180个工作日为原告办理产权证和土地使用证，原告支付了购房款1212450元。原告在使用该房屋时，向被告支付了维修基金及配套费，并对房屋进行了装修。合同签订至今，原告多次催促被告将房屋产权证和土地使用证办理，被告声称在办理，后来又借口国家法律改变不能办理房屋产权证和土地使用证，只能办理不动产证。原告遂要求其办理不动产证，但被告至今没有办理，被告出售给原告的房屋原本是没有楼梯的，出售的房屋原本是整体，是没有分割的，被告出售了以后将房屋的2、3层分割后出售给原告及其他人，在原告多次要求被告办理产权证未果的情况下，原告遂请求解除房屋转让合同并退还相关费用，但被告却无理拒绝，现原告诉至法院请求：一、判令解除原告与被告签订的《房屋出让合同》；二、判令被告退还原告购房款1212450元，并支付2014年3月28日到付清之日止的资金占用利息（按年利息6%计算）；三、判令被告返还原告维修基金及配套费15509元；四、判令被告赔偿原告装修费5万元；五、判令被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：原、被告签订出让合同时系公平自愿，是双方真实意思表示，合同中没有约定原告的解除权，房屋已经交付给原告使用了五年，故原告没有解除的事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。针对本案，原告向本院提交如下证据：1、骏信公司广告，房屋出让合同，房屋出让合同补充协议，以上证据欲证实被告在其广告上承诺为购房者办理一户一个产权证，原告与被告于2014年3月28日签订《房屋出让合同》，被告售给原告昆明现代国际综合物流中心-机电产品物流功能区标准厂房B3栋B单元1层厂房13号4层共计151.32平方米房屋系工业厂房，原告支付了购房款1212450元。《合同》约定被告在交房后180日内为原告办理产权证，但至今4年多，被告仍然没有为原告办理产权证，被告已经违约。《补充协议》第十条属于格式条款，不具有法律效力；2、购房款收据4张、银联pos签购单，欲证实原告向被告通过现金及刷卡方式支付了购房款1212450元；3、维修基金及配套费收据，欲证实原告支付了维修基金13619元，配套费1890元；4、房屋信息查询摘抄表，房屋买卖合同，公证书，税收缴款书，发票，以上证据欲证实原告与被告在2014年3月签订《房屋出让合同》后，合同签订之时，被告未取得涉案房屋的所有权。涉案房屋系被告2016年4月27日从云南国资昆明经开区产业开发有限公司购买，但被告却于2016年6月将出售给原告房屋中的第一层38.84平方米的产权证办理到被告名下，没有办理到原告名下，被告的行为违反合同约定。《房屋买卖合同》证明被告所购房屋第一层为38.84平方米，价格为156851元，故每平方米为4038.38元。被告出售给原告的房屋面积为151.32平方米，按每平方米4038.38元计算，4层价格共计611087.66元，远远低于原告支付的购房款1212450元；5、企业登记基本情况表，欲证实陈良昭、姜荣祥系被告公司股东；6、视频、明信公证处诉前调解无争议事实确认记录，以上证据欲证实原告多次要求被告办理产权证，但被告至今未给原告办理产权；7、房屋转让明细表，昆明市产业园区标准化工业厂房产权转让办理暂行办法，以上证据欲证实昆明现代国际物流综合中心-机电产品物流功能区标准厂房B3幢B单元一层厂房13号面积为38.84平方米，第二层为822.33平方米，第三层为822.33平方米，第四层为814.43平方米，被告将一到四层分割出151.32平方米出售给原告，被告分割出售的行为未取得规划部门、房产部门同意，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《昆明市产业园区标准化工业厂房产权转让办理暂行办法》的规定，该《暂行办法》规定标准厂房分割出售不得低于每200平方米，同时应当符合安全消防等技术标准，被告不能为原告办理产权证或不动产证应当解除合同，返还原告支付的款项；8、公司股东股权冻结，欲证实被告的信用状态、资产状况、诉讼给原告造成不安，故请求解除；9、房屋信息查询摘抄表三份，欲证实被告出售给原告的房屋产权登记在云南国资昆明经开区产业开发有限公司名下，被告不是所有权人，无处分权，证据取得时间为2018年12月24日。经质证，被告对证据1、2、3、4、5、7、9的真实性、合法性无异议，对部分证明内容有异议，对证据6、8的三性不认可。本院对无争议的原告提交的证据1、2、3、4、5、7、9的真实性、合法性予以确认，对证据6能够证实过双方就此事进行过协商，对证据8真实性予以确认。针对本案，被告向本院提交如下证据：1、骏信国际汽配城招商置业计划书，一次性付款优惠申请书，扶持申请书，欲证实涉案物业采用购买和租赁的方式，房款总价1372018元，五年托管让利343005元，扣减相关优惠、扶持费后房款金额为867440元；2、更名申请，房屋出让合同，欲证实原购买物业的白杰把该物业权利更换成沈峥，《房屋出让合同》中房价总金额为867440元，在《房屋出让合同》中明确约定如果因国家法律法规和政策的制约，被告不能为原告办理独立房屋产权证和土地使用证时，不能视为被告违约；3、骏信国际汽配城物业认购书，使用权保留协议，欲证实原告自愿将涉案物业五年使用权转让给被告，被告以房价折让的方式支付原告五年的使用费，被告对涉案物业享有五年的使用权、管理权和收益权；4、租赁协议，骏信国际汽配城交房缴款清单，欲证实原、被告签订了合法、有效的《租赁协议》，约定原告向被告支付五年租金合计345010元，自行装修所租赁的物业，被告于2013年10月18日已把涉案物业交给原告使用；5、不动产权证书，房屋所有权证，欲证实被告申请的昆明现代国际综合物流中心-机电产品物流功能区第一批不动产登记已取得了不动产权证书，涉案物业房屋所有权证在被告名下，原告只需提供资料就可以办理不动产登记。经质证，两原告对证据1认为无法确认真实性及关联性，对证据2、3、4的真实性无异议，对证据5不认可关联性。本院认为，以上证据客观，真实，本院予以确认。审理中，本院出示了由昆明市自然资源和规划局出具的《函》及云南国资昆明经开区产业开发有限公司出具的《情况说明》。经质证，两原告及被告对以上证据无异议，本院予以确认。经本院审理查明并确认如下法律事实：白杰于2013年10月11日与被告达成骏信国际汽配城《招商/置业计划书》，欲购买骏信国际汽配城B3-B-13号房屋，后白杰通过现金及刷卡方式向被告支付了购房款项共计1212450元，2013年10月18日，白杰向被告支付了公共维修基金13619元、配套费1890元，《骏信国际汽配城交房缴费清单》载明了2013年10月18日，白杰认购的B3-B-13号确认证件/资料、房代收税费款项、相关协议及物业款均已收缴齐全，客户白杰进行了签字确认接房。2014年4月18日，白杰向被告申请更名，自愿将所购买的骏信国际汽配城B3-B-13号物业更名为本案原告沈峥。后两原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《房屋出让合同》及补充协议，合同约定：昆明现代国际综合物流中心-机电产品物流功能区（骏信国际汽配城）是由云南国资昆明经开区产业开发有限公司与甲方共同合作开发建设的项目，甲方对该项目的房产享有占有、使用和处分的权利，甲方以出让方式取得位于昆明经济技术开发区昆明出口加工区编号A4-2-1、A4-2-2地块的土地使用权，土地规划用途为工业用地，土地使用年限50年，土地使用权证号：昆国用（2008）第00464号，乙方向甲方购买昆明现代国际综合物流中心-机电产品物流功能区（骏信国际汽配城）B3-B幢13号房屋，建筑面积约151.32平方米，应付房屋价款为867440元，应于2014年3月28日一次性向甲方支付全部房款867440元，甲方应于2013年10月18日前将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付给买受人，关于产权登记的约定：甲方在房屋交付后180个工作日内将完整资料提交政府相关部门，待国家法律法规允许的范围内为乙方办理房屋产权证和土地使用权证，补充协议约定乙方应于房屋交接前向甲方足额付清房价款及公共维修基金、契税、印花税、办理房产土地证相关费用、出让手续费、物业管理费等费用，其中补充协议第十条约定“对房屋出让合同第十条关于产权登记约定的补充：1、如果因国家法律法规和政策的制约，甲方不能按房屋出让合同第十条约定的时限为乙方办理独立房屋产权证和土地使用权证时，不视为甲方违约，双方同意继续履行合同。乙方所购房屋的‘两证’仍保留在甲方名下，但甲方只是该房产名义上的业主，实际产权人是乙方。待办证条件成熟时，甲方再为乙方办理独立房屋产权证和土地使用证。”原告所购买的昆明现代国际综合物流中心-机电产品物流功能区标准厂房B3幢B单元1层13号房屋所有权已登记被告名下。后原告沈峥（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《骏信国际汽配城物业认购书》，约定：乙方自愿认购甲方投资开发的骏信国际汽配城B幢13号物业，参考建筑面积为151.32平方米，物业总价为1372018元，购买上述物业后，乙方自愿将该物业的五年使用权转让给甲方，甲方以房价折让的方式支付乙方五年的使用权转让费，折让后乙方应付的总房款为1029013元，本物业认购书签订后，乙方应根据甲方通知按时与甲方签订《骏信国际汽配城物业转让合同》。原告沈峥（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《使用权保留协议》，内容为：就乙方所购买的甲方投资开发的骏信国际汽配城B3-B幢13号物业使用权事项，乙方购买上述物业时，乙方同意甲方保留该物业五年的使用权和管理权，并由甲方统一招租，乙方提供甲方使用权的期限为交房之日起五年内，在此期间该物业所产生的收入全部归甲方所有。原告沈峥（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《昆明现代国际综合物流中心-机电产品物流功能区骏信国际汽配城租赁协议》，协议约定：甲方将坐落于昆明经开区浦新路骏信国际汽配城B3-B-13号物业出租给乙方使用，该物业为框架结构，共四层，建筑面积为151.32平方米，租赁期限为五年，自2013年4月28日至2018年4月28日，租金按乙方承租物业的建筑面积计，五年租金合计为345010元。就涉案的骏信国际汽配城B3-B幢13号能否办理不动产登记证及土地使用权一事本院分别发函至昆明市自然资源和规划局及云南国资昆明经开区产业开发有限公司，昆明市自然资源和规划局回复《函》称：云南国资昆明经开区产业开发有限公司于2008年8月14日以出让方式取得昆明出口加工区A4-2-1号，A4-2-2号地块的国有土地使用权，用途为工业用地，证号为昆国用（2008）第00464号，截止目前，该地块上转让厂房共计93套，已办理了房屋产权所有证，土地分摊面积合计为58499.73平方米的土地使用权已进行了分割转让，剩余厂房能否办理产权证事宜请根据昆明市人民政府办公厅《关于印发产业园区标准化工业厂房产权转让办理暂行办法的通知》（昆政办【2018】42号）文件执行。云南国资昆明经开区产业开发有限公司回复《情况说明》称：B3幢B单元13号1层厂房目前已办理《土地使用权证》到骏信公司名下，根据我公司与骏信公司2010年10月26日签订的《合作开发建设标准厂房合同》，该合同项下骏信公司仍有相应义务未履行。因此，B3幢B单元13号2-4层暂未办理《土地使用权证》至骏信公司名下，骏信公司履行全部义务后，我公司再按照《合作开发建设标准厂房合同》及相关协议约定将项目产权办理至骏信公司名下。因被告未办理涉案房屋的不动产登记，两原告诉请至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”规定，两原告与被告签订的《房屋出让合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方成立房屋买卖合同关系，在合同签订后，两原告已经履行了付款义务，已经交清包括房款在内的相关费用，被告负有为两原告所购买的房屋协助履行办理不动产权登记的义务，在合同签订后至今，被告未能办理涉案商铺的不动产登记，不能办证的原因包括需完善土地的相关手续材料及昆明市于2016年6月30日起实施新的不动产登记制度需提交新的材料等，结合昆明市自然资源和规划局出具的《函》及云南国资昆明经开区产业开发有限公司出具的《情况说明》来看，在符合相关政策的前提下具备办证条件，但需材料齐全，手续齐备时，且对于办证事项，原、被告均应互相配合，被告在庭审中也认可能够办理涉案房屋的不动产登记证，故两原告以不能办理不动产权证为由主张解除合同依据及事实不充分，且原告与被告签订书面合同后又将所购买的商铺转租给被告经营管理，并向被告租赁使用该商铺至今，在原告使用商铺期间，并未对解除合同一事进行过主张，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，行使解除权应当在合同期限内进行，两原告没有在合理期限内对被告行使解除合同的请求，并且双方未在《房屋出让合同》中约定解除条件，故在没有约定解除时，只有符合法定解除的情形时，才能对合同进行解除，本案并无《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的具有法定解除权的几种情形，另《房屋出让合同》补充协议第十条明确约定如果因国家法律法规和政策的制约，被告不能按房屋出让合同第十条约定的时限为原告办理独立房屋产权证和土地使用权证时，不视为违约，双方同意继续履行合同，而现在政策是否发生变化，无法进行确认，故本院对于原告陈述的不能办理房屋产权证，原告行使不安抗辩权的意见不予采信，根据合同的约定并基于诚实信用原则，也为维护经济秩序的稳定性，本院对两原告诉请的要求解除合同的请求不予支持，对于两原告诉请的返还购房款、支付资金占用利息、返还维修基金、配套费、装修费的请求，于法无据，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈峥、原告黄春兰的全部诉讼请求。案件受理费16302元，由原告沈峥、原告黄春兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  付宜禾人民陪审员  李 红人民陪审员  赵德昌二〇一九年五月三十一日书 记 员  杨玉池