云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初634号原告：嵩明德木房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市嵩明县金叶花园**。法定代表人：舒海军。系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡双定，女，汉族，1989年11月1日生，云南省嵩明县人，住云，住云南省昆明市嵩明县明德木房地产经纪有限公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：杨红芬，女，汉族，1969年7月4日生，云南省嵩明县人，住云，住云南省昆明市嵩明县div>委托代理人：杨雁、杨秋男（实习律师），系云南滇源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：刘永芬，女，汉族，1966年2月22日生，云南省马龙县人，住云，住云南省曲靖市马龙县div>原告嵩明德木房地产经纪有限公司与被告杨红芬、刘永芬居间合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告嵩明德木房地产经纪有限公司（以下简称德木经纪公司）的委托诉讼代理人，被告杨红芬及其委托诉讼代理人、被告刘永芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德木经纪公司诉称：2018年5月12日，在原告的居间服务下，被告杨红芬与被告刘永芬于2018年5月16日签订了《不动产权转让协议》，约定被告杨红芬将其所有的位于嵩明县嵩阳镇东北街村委会阳先公路旁（滨河苑二期）18幢1-602号住宅出售给被告刘永芬，协议就购房价款、价款支付时间、中介费（居间报酬）、违约责任等进行了约定。被告杨红芬及被告刘永芬在原告的居间下签订《不动产权转让协议》、《不动产权转让补充协议》，协议已成立并生效，被告依法应向原告支付居间报酬；且因被告违反协议约定，构成违约，按协议约定应向原告承担违约责任。原告多次与被告协商支付中介费事宜及违约责任承担事宜未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付中介费10520元；2、被告向原告支付违约金10520元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告杨红芬辩称：一、原告在本案中没有促成房屋买卖交易，其无权要求答辩人支付居间报酬。答辩人欲出售房屋，在原告处留下了自己的房屋信息，被告刘永芬看到信息后联系原告，双方达成转让协议。原告在整个过程中仅提供了一份格式化的《不动产权转让协议》及《补充协议》，并没有起到居间作用。协议达成后，原告称可以提供月息2%的借款将房产证拿出来给买受人办理按揭贷款，后原告提高借款利率，答辩人不愿意，被告刘永芬也表示无力购买，双方于2018年7月初均同意解除协议，到原告处协商时，原告以要收中介费为由不同意解除协议，就此引发争吵，甚至报警处理。2018年7月29日，答辩人与被告刘永芬自行协商解除《不动产转让协议》及补充协议，约定由答辩人退还被告刘永芬定金2万元及给予其2000元的补偿金。二、原告不是《不动产转让协议》及《补充协议》的合同当事人，其无权依据协议主张任何权利。三、本案中原告在合同双方不愿继续履行合同的情况下，为了收取中介费而不准买卖双方解除合同，明显违反合同法自愿、公平的原则。原告提供的合同中约定无论买卖双方哪方违约，都要向其支付违约金，但其不是合同的相对方，该条款属于格式条款。四、原告为了收取中介费、违约金，至今还违法扣留着答辩人的房屋钥匙两把及原购房合同，必须由原告退还给答辩人。被告刘永芬辩称：一、原告不是合同当事人，无权根据两份协议主张权利；二、原告在本案提及的房屋买卖交易中，没有起到任何作用，也没有帮助完成房屋过户相关手续，无权要求我方支付居间报酬；三、本案中两被告的房屋交易没有成功，所签订的协议也成为无效协议，其中的内容不可能单独成立。原告德木经纪公司针对其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告营业执照复印件，欲证实原告具备诉讼主体资格的事实；2、原告法定代表人身份证明书及法人身份证复印件，欲证实舒海军系该公司的法人代表及其身份情况的事实；3、被告身份信息复印件，欲证实被告的身份信息；4、不动产转让协议、不动产权转让补充协议复印件，欲证实被告杨红芬、刘永芬通过原告提供中介（居间）服务签订了不动产权转让协议，并证明原告已促成被告杨红芬、刘永芬签订的《不动产权转让协议》《不动产权转让补充协议》成立并生效，原告已完成中介（居间）服务，被告应向原告支付中介（居间）费及因被告违约应向原告支付违约金的事实。经质证，被告杨红芬对第一、二、三组证据的三性无异议，对第四组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性存在异议，对原告的证明目的不予认可，合同中约定违约方要向对方及中介方支付违约金，但中介方不是合同相对人，该条款违反法律规定，原告无权主张违约金。转让协议上明确约定了“在甲乙双方交房之日由乙方付清中介费10520元，”本案中甲乙双方并未交房，协议就已经解除，原告不能依据该协议主张中介费。经质证，被告刘永芬对以上证据的三性予以认可，对第四组证据的证明目的不予认可，称协议已经解除，双方并未交房，原告不能据此主张中介费。被告杨红芬在举证期限内向本院提交了以下证据：1、不动产权转让协议书、不动产权转让补充协议复印件，欲证实原告并非合同的相对方，不能依据合同主张权利及合同中约定的收取中介费是附条件的民事法律行为，即要买卖双方交房时条件才能达成，现买卖双方合同未继续履行，且原告在合同签订过程中仅是提供了一份格式化的合同，并没有其他居间行为；2、协议书复印件，欲证实两被告已经约定解除2018年5月12日签订的不动产转让协议以及2018年5月26日签订的不动产补充协议，被告并没有违约事实；3、收据复印件，欲证实被告刘永芬收到被告杨红芬定金与补偿款的事实；4、被告身份证复印件，欲证实被告是适格的主体。经质证，原告德木经纪公司对以上证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可，被告提交的协议书中明确约定了未经中介方同意不得私下解除协议，且原告也进行了居间服务，之前买卖双方因没有约定付款时间而发生争议时，原告也多次与他们协商。经质证，被告刘永芬对以上证据的三性及证明目的均予以认可。被告杨红芬在举证期限内申请证人李某和到庭作证，欲证实被告杨红芬在签订协议时不清楚协议上约定的中介服务内容、服务费用等，且在两被告协商解除协议时也找过原告协商，但原告要两被告支付中介费用而不同意解除协议，两被告才私下解除。被告刘永芬在举证期限内未向本院提交证据。本院对以上证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年5月12日，被告杨红芬与被告刘永芬签订《不动产转让协议》，约定被告杨红芬将其所有的位于嵩明县嵩阳镇东北街村委会阳先公路旁（滨河苑二期）18幢1-602号住宅出售给被告刘永芬，该房屋的建筑面积为144.96平方米，出售价格为526000元。2018年5月26日，被告杨红芬与被告刘永芬签订《不动产权转让补充协议》，约定如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方人民币售房总价的20%违约金给守约方和中介方。原告嵩明德木房地产经纪有限公司未作为合同相对方签订合同，只是作为居间方在上述《不动产转让协议》及《不动产权转让补充协议》的末尾盖章。2018年7月29日，被告杨红芬与被告刘永芬自行签订协议书，约定解除上述转让协议及补充协议，并由被告杨红芬退还被告刘永芬定金20000元，并向被告刘永芬支付2000元的补偿金。两被告未向原告支付中介费，故原告向法院提起诉讼。本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，对合同当事人有法律约束力。本案中，《不动产转让协议》及《不动产权转让补充协议》的合同当事人是被告杨红芬与被告刘永芬，原告德木经纪公司作为居间方虽在《不动产转让协议》及《不动产权转让补充协议》上盖章，但未作为合同相对方签订合同。两被告在转让协议中约定的付清中介费的条件为房屋买卖双方交房，但两被告并未完成交房，故支付中介费的条件未达成，故对原告要求两被告支付中介费10520元及违约金10520元的主张，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条之规定，判决如下：驳回原告德木房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件诉讼费326元，减半收取163元，由原告德木房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 余 海二〇一九年五月二十七日书记员 晁丽姗