文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初3865号原告：吴杰，男，汉族，1993年7月6日出生，住重庆市江津区。被告：重庆津辉投资控股（集团）有限公司，住所地重庆市江津区几江长城路**片区交易大楼，统一社会信用代码91500116203552948U。法定代表人：周清，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘伟，重庆君策律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黎玉凤，重庆君策律师事务所实习律师，一般代理。原告吴杰与被告重庆津辉投资控股（集团）有限公司（下称“津辉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴杰、被告津辉公司的委托诉讼代理人刘伟、黎玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行交房的合同义务；2、请求判令被告支付逾期交付违约金，以交付房款666347元为基准，每日万分之二计算至实际交房时止（从2018年1月30日至2019年2月1日，共计48643.30元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年5月15日，原告吴杰与被告重庆津辉投资控股(集团)有限公司签订购房合同，合同约定：被告将位于重庆市江津区德感街道滨洲西路8号半山府邸20幢×××号的预售商品房出让给原告，并于2018年1月30日前，被告向原告交房。合同约定，交房时被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。交房时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现原告已按合同要求完成了房款的缴纳以及过户，但被告一直未按要求给原告办理交房手续。2018年1月，原告收到被告重庆津辉投资控股(集团)有限公司发出的要求接房的书面通知。2018年1月30日，原告按通知要求到半山府邸项目现场办理接房手续。由于被告未能出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告依据所签订购房合同第8条第1项约定，拒绝交接。此后原告一直未收到被告关于完善手续，可以接房的书面通知。被告的行为违反了《商品房买卖合同》第七条第1项第2款、第八条第1项,应该按照第九条之规定向原告承担违约责任。在被告没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下，通知原告交付房屋实属违法及违约；至今被告未按要求向原告办理接房手续，构成违约。因被告一直未向原告交付房屋，给原告造成经济损失，依照双方合同的约定和《合同法》的有关规定，原告向被告主张违约金合法有据。请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告津辉公司辩称：对原告陈述的购房经过和交付时间均无异议，但我们认为在2018年2月5日交房条件已成就，且我司也通知了原告接房，我司只承担2018年1月31日起至2018年2月5日止期间的违约金，请求法院依法对原告的违约金进行调低。原告交房的诉请是随时可以接房，是本案中的原告恶意不接房，故意扩大损失，因此我们不承担2018年2月5日以后的违约金，且合同上的违约金约定的标准过高，要求法院调低。请求法院依法判决。经审理认定如下事实：2017年5月15日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的，位于重庆市江津区德感街道滨州西路**半山府邸**×××号住宅**；建筑面积115.22平方米，套内建筑面积100.42平方米；该商品房为预售商品房，销售依据为津国土房管（2016）预字第（071）号《商品房预售许可证》；总价款为666347元，原告采用按揭付款的方式付款，签合同时支付购房款136347元，剩余房款530000元银行按揭付清。合同第七条交房期限及交付条件：“（一）本商品房交房期限：…2、属预售商品房的，甲方应当在2018年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”合同第八条交房手续的办理：“1、甲方应于确认交房日的七日前书面通知乙方办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。…”合同第九条甲方逾期交房的违约责任：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”除上述内容外，双方还就房屋权属证书的办理、合同登记备案、保修责任等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款666347元。2018年1月30日，原告按通知要求到涉案房屋现场办理接房手续。因被告未能出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告拒绝办理接房手续。2018年2月5日，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告于2018年2月6日在半山府邸小区售房部和紧邻售房部的小区大门处均张贴了接房通知，通知未接房的业主接房。庭审中，原告陈述实际接房时间为2019年2月1日，被告表示认可。被告举示2018年6-7月通话记录四份、物管电话记录一份、邮政EMS快递回单两份、2018年2月6日通知接房的照片（另案二审卷宗中），拟证明被告在2018年的6月8日、6月21日、7月11日、7月19日以电话通知的方式通知原告接房。原告对上述证据均不认可，并称没有接到任何电话，对小区张贴的通知书也不知情，合同里写明了的是书面通知。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、EMS快递回单、重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初8435号判决书、重庆市第五中级人民法院2019渝05民终655号民事判决书、照片、电话记录单和当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。根据原告知晓被告未在2018年1月30日取得竣工验收备案登记证的事实，能够认定原告2018年1月30日前往被告处办理接房手续的事实成立。关于原告请求被告支付逾期交房违约金48643.30元问题。根据商品房买卖合同第八条约定，被告未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告有权拒绝接房。关于被告是否在交房条件成就后履行了通知原告接房的义务问题。被告2018年2月5日取得竣工验收备案登记证，交房条件已成就。根据重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初8435号判决书、重庆市第五中级人民法院2019渝05民宗655号民事判决书的内容，结合被告在庭审中举示的2018年6-7月通话记录四份，拟证明自己在交房条件成就后履行了通知原告接房的义务。从常理分析，通话记录的产生必须是在双方接通电话的情形下才会形成，在原告没有实际接房的情况下，物业公司多次电话联系原告通知其接房即被告委托物业公司电话通知了原告接房更具有可信性，故本院依法确认2018年6月4日被告已履行了通知原告接房的义务，原告未前去接房应承担逾期接房的责任，即2018年6月4日视为原告已接房，故被告逾期交房的期间为2018年1月31日至2018年6月4日共125天，已逾期交房超过90日，故被告应按约支付原告从2018年1月31日至6月4日的逾期交房违约金16658.68元（666347元×万分之二/日×125天）。双方合同约定被告逾期交房的按日向原告支付已付房价款万分之2的违约金并不畸高，被告要求调低的诉请，本院不予支持。因原告已于2019年2月1日实际接房，故原告请求被告履行交房的合同义务于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆津辉投资控股（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴杰逾期交房的违约金16658.68元。二、驳回原告吴杰的其他诉讼请求。如果被告重庆津辉投资控股（集团）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10464元，减半收取5232元，由原告吴杰负担3400.8元，被告重庆津辉投资控股（集团）有限公司负担1831.2元。限在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  漆恒邦二〇一九年五月三十日书记员  蔡媛媛