江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初335号 原告：张小玲，男，1955年10月6日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省。 委托诉讼代理人：余彩霞，江西泰方律师事务所律师。 被告：景德镇市第二人民医院。住所地：江西省景德镇市珠山区广场北路**。登记号：49124167636020311A1001。 法定代表人：杨峰，系该院院长。 委托诉讼代理人：付颖，江西晨天律师事务所律师。 第三人：江西银行股份有限公司景德镇分行。。住所地：江西省景德镇市珠山区广场南路皇冠购物广场****楼统一社会信用代码：91360200MA35G29G84。 负责人：吴曰驹，系该行行长。 委托诉讼代理人：江浩，系该行工作人员。 原告张小玲与被告景德镇市第二人民医院（以下简称二院）、第三人江西银行股份有限公司景德镇分行（以下简称江西银行）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年9月11日作出（2017）赣0203民初1522号《民事判决书》，原告张小玲、被告二院及第三人江西银行不服，向景德镇市中级人民法院提起上诉。景德镇市中级人民法院于2019年1月21日就此案作出（2018）赣02民终904号《民事裁定书》，认为张小玲在一审期间并未提出笑林酒店西楼超抵债面积部分的损害赔偿请求，但一审法院却判令二院赔偿张小玲西楼超抵债面积部分现价值1007451.2元，该判决超出张小玲诉讼请求，程序违法；一审法院未能查清争议的479.6平方米土地使用权性质、笑林酒店四楼第八层屋面冲顶是否属于整个大楼的共有部分等事实。一审判决未查明案件基本事实，导致适用法律不当，且一审程序违法，故裁定撤销本院（2017）赣0203民初1522号民事判决；发回本院重审。本院就此案于2019年2月22日受理后，适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人及第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张小玲在本案审理过程中将其诉讼请求变更为：一、判令被告返还非法侵占原告位于景德镇市珠山东路75号（原笑林大酒店）东边二楼19.41平方米、东边三楼49.23平方米、西边阁楼一楼87.39平方米、西边阁楼一楼附属42.56平方米、西边一楼15.95平方米、九楼东边水箱9.52平方米、九楼西边水箱15.96平方米、西边阁楼边楼梯间一楼25.5平方米、九楼西边楼梯间26.25平方米、九楼电梯机房17.64平方米、九楼的建筑物745.57平方米，并恢复原状；或按市场评估价赔偿原告经济损失2757483.63元；二、判令被告承担赔偿其非法侵占原告以上房屋面积1054.98平方米而造成的使用费用，按平方30元计每月租金30000元计算（自2016年7月26日计算至本案执行完毕）；三、判令被告返还非法侵占原告位于景德镇市珠山东路75号（原笑林大酒店）后面的土地面积479.6平方米及挡土墙1300立方，并恢复原状，或按市场评估价赔偿原告经济损失2228787元；四、判令被告承担赔偿其非法侵占原告土地面积479.6平方米及1300立方挡土墙而造成的使用费用，按每平方100元计每月50000元计算（自2016年7月26日至本案执行完毕）；五、本案诉讼费、鉴定费用等诉讼费用由被告承担。在本案庭审中，原告张小玲将其第一项诉请中的“经济损失2757483.63元”更正为“经济损失3109423.18元”、将第三项诉请及第四项诉请中的“挡土墙1300立方”更正为“挡土墙1300.74立方”。事实和理由：景德镇市华林建筑工程有限公司第六分公司（以下简称华林六公司）系由原告个人承包。1997年，华林六公司与景德镇市市政工程处（以下简称市政处）合伙开发景德镇市珠山东路75号建成笑林大酒店。后经双方协商，笑林大酒店、后面山地及挡土墙等财产的全部产权归原告个人所有。2016年7月26日，被告非法侵占原告所有的笑林大酒店内东边二楼19.41平方米、东边三楼49.23平方米、西边阁楼一楼87.39平方米、西边阁楼一楼附属42.56平方米、西边一楼15.95平方米、九楼东边水箱9.52平方米、九楼西边水箱15.96平方米、西边阁楼边楼梯间一楼25.5平方米、九楼西边楼梯间26.25平方米、九楼电梯机房17.64平方米、九楼的建筑物745.57平方米房屋面积、后面的土地面积479.6平方米及挡土墙1300.74立方米。原告多次要求被告返还上述房屋及土地，但被告置之不理，只支付20万元预付款给原告。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 原告张小玲在举证期限内向本院提交了如下证据：一、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；二、市政处与华林六公司于1997年6月16日签订的《房地产合作开发合同》一份，证明1、1997年6月16日，市政处提供位于景德镇市珠山东路北侧沿街地段，与华林六公司联合开发占地面积为700平方米七层综合楼一栋；2、华林六公司未进行工商登记；三、景德镇市华林建筑工程有限公司（以下简称华林公司）与华林六公司于1996年3月1日签订的《华林公司管理型分公司承包经营合同》、华林公司于1998年7月1日出具的《关于聘任张小玲同志任职书的通知》、华林六公司于2005年5月15日出具的《声明》（华林公司予以盖章确认）及市政处于2018年1月7日出具的《证明》一组，证明1、华林六公司自1996年3月起，即由原告承包经营；1998年7月续包，除交纳管理费外，其他费用及华林六公司因经营所产生的债权、债务由原告个人承担；2、市政处集资综合楼按《协议》应分给市政处的部分房屋，全部由华林六公司用其他房产进行调整，故该大楼（即笑林大酒店）的实际权利人为华林六公司的承包人，即原告；四、《景德镇市笑林房地产开发有限公司（以下简称笑林公司）设立登记申请书》、笑林公司的《验资报告书》、《房地产估价书》、《房地产合作开发合同》、《股东会决议》、《股权转让协议书》、笑林公司的《资质证书》及景德镇市市场和质量监督管理局于2018年12月6日出具的《注销证明》一组，证明1、1998年6月29日，原告以在建的市政处集资综合楼作价和喻某共同出资380万元成立笑林公司，企业类型为私营；2、洪某在2000年11月接受喻某转让的股权，并出任笑林公司执行董事及法定代表人；3、笑林公司于2018年12月6日注销；五、笑林公司于1999年8月6日出具的《证明》、洪某于2018年1月20日出具的《说明》及笑林公司于2005年5月25日出具的《声明》一组，证明1、笑林大酒店大楼的产权归笑林公司所有；2、涉及笑林公司的全部债权债务实际由投资人，即原告个人享有权利并承担义务；3、洪某于2000年担任笑林公司名义法定代表人，笑林公司的实际控制人为原告；六、市政处与笑林公司于1998年12月18日签订的《补充协议》、市政处于2005年8月29日出具的《情况说明》及景德镇市国土资源测绘勘察设计院于2008年5月21日出具的《测绘图》一组，证明1、市政处集资综合楼的建设单位由华林六公司变更为笑林公司；2、1998年12月18日，笑林公司与市程处经实际测量，确定总实际开发使用土地面积1156.5平方米（长64.25米×宽18米），同时口头约定增加面积（含附属工程增加面积）均按原比例另行分成；七、董某于2006年10月16日出具的《关于市政处与市华林建筑公司合作开发笑林酒店项目的情况说明》、市政处于2018年1月7日出具的《情况说明》及景德镇市国土资源测绘勘察设计院于2017年11月1日出具的《笑林酒店面积实测图》一组，证明：1、笑林酒店项目在1998年竣工后，因经营需要，结合实际图纸增建部分临时建筑及配套设施，在《补充协议》实测面积1156.5平方米（长64.5米×宽18米）外，临时建筑及配套设施使用山地约300平方米由笑林公司单独使用，共计：1456.5平方米；2、经测量：市政处、二院与笑林酒店土地界址，市政处总共提供1401.9平方米土地给笑林酒店，酒店第一层建筑面积（占地）922.3平方米，二院超出占用土地面积479.6平方米；八、景德镇市笑林房地产开发有限公司笑林大酒店的《企业信息》、《景德镇市笑林大酒店分公司设立登记申请书》及景德镇市市场和质量监督管理局于2018年12月6日出具的《注销证明》一组，证明1、笑林大酒店由笑林公司于1999年8月8日投资设立，全称为“景德镇市笑林房地产开发有限公司笑林大酒店”，法定代表人：张小玲；2、笑林大酒店已于2018年12月6日注销；九、江西省景德镇市中级人民法院作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》、《市政综合大楼评估价目》、《笑林大酒店资产评估报告书》、《资产评估结果汇总表》、《附属工程勘察测算单》、《笑林大酒店八层和九层平面设计图》及原告手绘的《二院多占面积说明图》一组，证明笑林大酒店资产归属笑林公司，笑林大酒店用面积4857.71平方米房屋折抵债务869.6785万元，清偿笑林公司欠景德镇市城市信用社（现江西银行）的债务；2、用于抵债的4857.71平方米房屋为笑林大酒店由西向东整个西楼第一至八层，东楼第二层56.78平方米、第七层全部、第八层148.79平方米及附属楼317.24平方米，合计总面积为4857.71平方米；3、二院强占属于原告的大楼剩余部分，即东边二楼19.41平方米（二院实际占用76.19平方米）、东边三楼49.23平方米、西边阁楼一楼87.39平方米、西边阁楼一楼附属42.56平方米、西边一楼阁楼边楼梯间25.5平方米、西边一楼附属卫生间15.96平方米、九楼东边水箱9.52平方米、九楼西边水箱15.96平方米、九楼西边楼梯间26.25平方米、九楼电梯机房17.64平方米、九楼的建筑物745.57平方米；十、《笑林酒店北侧挡土墙测量情况》、原告与二院共同测量并签订的《附属楼测量情况》及市政处于2010年10月12日出具的《证明》一组，证明1、拆除挡土墙总体积为1300.74立方；2、就笑林大酒店及其他配套附属建筑物，市政处没有使用权和处置权，应均为原告所有；十一、赣景德评报字（2018）第34号和35号《资产价值评估报告》、景德镇市瓷都房产测绘中心于2018年5月22日出具的《房屋面积测绘报告》、景德镇市瓷都房产测绘中心于2018年8月28日出具的《关于笑林大酒店测绘数据情况更正说明》及原告于2019年4月5日自拟的《涉案土地、房屋的面积和价值表》一组，证明1、二院占用的笑林大酒店东边二楼19.41平方米，单价11030元；东边三楼49.23平方米，单价11030元；西边阁楼87.39平方米，单价8824元；西边阁楼一楼附属42.56平方米，单价8824元；西边一楼附属（即卫生间）15.95平方米，单价8824元；九楼东边水箱9.52平方米、九楼西边水箱15.96平方米，单价均为1470元；西边楼梯间一楼25.5平方米，单价9927元；九楼西边楼梯间26.25平方米，单价8824元；九楼电梯机房17.64平方米，单价9927元；九楼建筑物745.57平方米，价值367566元。以上总价值为：3109423.18元；2、被占土地479.6平方米，评估价为2026300元；挡土墙1300.74立方米，评估价为202487元；3、被占房屋、土地、挡土墙共计价值：5338210.18元；十二、评估鉴定费用票据一组，证明原告因申请测绘、评估，共计支出鉴定、评估费用90968元；十三、证人董某出具的《证人证词》一份，证明原市政处集资综合楼（即笑林大酒店）中归市政处的部分房屋，实际由华林六公司另用房屋置换；十四、证人洪某、喻某出具的《证人证词》各一份，证明笑林公司实际由原告个人以实物投资，洪某是名义股东，涉及笑林公司的债权债务归原告个人享有和承担。 被告二院辩称，原告提出的各项诉请于法无据，且第二项诉请及第四项诉请与第一项诉请和第三项诉请属于重复诉累，增加了被告的法律义务，应不予支持。首先，被告认为原告不具备诉讼主体资格，不是本案适格原告，按照《中华人民共和国公司法》第3条及第183条之规定，与市政处签订合同的是笑林公司，并非本案原告，根据原告所提交的证据材料显示，原告已将笑林大酒店所有资产、股权出售给笑林公司，因此笑林大酒店所有资产应归属于笑林公司所有，笑林公司作为独立的企业法人，对其财产具有独立支配权，从目前的工商登记信息显示，笑林公司并未注销，故应当以笑林公司的名义进行诉讼活动，并且对笑林公司的所有资产也应当进行依法清算，在未依法清算前不得擅自分配给其股东，因此，本案原告并不具备诉讼主体资格；其次，根据景德镇市中级人民法院作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》及其出具的《情况说明》，可显示原告主张的第一项诉请中的争议房屋部分均属于第三人所有，与原告不存在权属关系；原告主张的笑林大酒店第9层实际为第8层的顶楼，其所主张的诉请不符合法律规定，并且其主张的土地及挡土墙在2010年10月19日，已由市政处依法转让给了被告，该转让亦经景德镇市人民政府会议予以确认，因此，对于原告所主张的该部分诉请，已严重侵害了被告的合法权益，应当裁定驳回；对于原告所主张的水箱部分，因系涉案楼房的附属功能部分，且被告并未实际使用，也未进行强制占有，对于该部分诉请，应当不予认可；原告主张的第一项诉请中，东楼二层房屋部分为被告自行购买且支付了相应对价，另一部分是第三人江西银行所有的房屋面积，而且根据《测绘报告》中计算面积的相关方式是加入了公摊面积部分，而抵债给第三人的面积及被告所购买的面积均没有计入公摊面积，因此可能产生大概十几平方米的误差，但是涉案房屋的整体结构并未发生变动，被告在装修的过程中可能把原来的墙体面给打通了，故原告可能在测绘时也计入了打掉的墙体面积，因此对该部分，即东楼第二层部分，原告主张的诉请于法无据；对于东楼第三层，被告对其计算的价格及使用面积存有异议，按照《房屋面积测绘报告》中所述，使用面积中包括了两个楼梯间的公共面积以及《资产价值评估报告》中对于该第三层房屋的计算方式是采用了商业房屋性质的标准予以计算，而本案中东楼第三层房屋并未办理任何产权证书，而按照涉案房屋的实际用途是一般的居住型用房，因此对于江西景德资产评估事务所有限公司按照商业价格所作出的评估，被告认为是违反了法律规定，故要求江西景德资产评估事务所有限公司对该部分价格进行重新认定并作出详细说明。再者，对于本案评估费、测绘费，被告认为，原告主张的大部分诉请均于法无据，对该部分产生的扩大损失，按照法律规定应由原告自行承担，不应加重被告的承担责任，因此，被告对该部分费用不应承担；最后，被告认为，二审法院之所以将该案发回重审，其中一个重要的原因是因为在本案当中，原告是无权向被告主张权利的，被告只是承租方，其所使用的房屋均为第三人所交付，被告并不是房屋的所有权人，因此从法律关系的主体来看，即便原告有权主张其房屋面积，但主张的对象应当是本案的第三人。同时也提请法庭注意，第三人所拥有的笑林大酒店抵债面积是经过景德镇市中级人民法院所作出的生效裁定从而予以确定的，所以原告如果对景德镇市中级人民法院所作裁定中认定的面积有异议，应先提请撤销该份《裁定书》，而非直接向人民法院提起诉讼，故被告认为原一审程序出现错误。 被告二院在举证期限内提交如下证据：一、景德镇市中级人民法院于2016年11月17日出具的《情况说明》、景德镇市中级人民法院于2005年11月11日作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》、景德镇市中级人民法院出具的《笑林大酒店资产评估报告书》及原、被告签订的《关于收购笑林酒店部分房屋协议》一组，证明原告所主张的四层楼的附属楼用房、西楼一层及夹层附属用房、楼梯间、电梯间、东楼二层及所谓第九层楼均属于第三人所有；东楼二层的水泵房及二楼卫生间、东段沿护坡房子、二楼厨房及二楼房屋均为被告购买，原告主张的诉请于法无据；二、《关于市政处办公大院建筑及土地使用权转移划拨的框架性协议书》、景德镇市人民政府第102次《常务会议记录摘要》及市政处与华林六公司签订的《房地产合作开发合同》一组，证明原告所主张的土地部分系被告所有，且该部分土地经过景德镇市人民政府会议确认，同时可证明该土地原有性质为划拨土地。对于划拨土地的转让应经过市政府主管部门报批，私下转让的行为均属无效行为；根据《开发合同》也可证明市政处与华林六公司仅对房屋的建造部分联合开发，土地部分并未发生权利转移，并且该土地上亦包含了诉争的挡土墙，原告主张的该部分诉请于法无据，不应支持；三、江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2018）赣0203民初321号《民事判决书》一份，证明争议房屋第八层面积是349.17平方米，法院对该部分确认租金为每月600元，即便本案中所涉的东楼第三层房屋使用存在争议，也应当按照300元左右予以计算；四、《借条》一份，证明原告在2018年2月13日向被告预先借款20万元；五、被告与江西银行签订的《合作协议》一份，证明二院不具备作为本案被告的适格诉讼主体身份，因为二院系承租方，原告应当向第三人提起主张。 第三人江西银行述称，首先，本案原告主体不适格。根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》之规定，在笑林公司未注销前，其应当作为本案的适格当事人，现原告以其名义向法院起诉，不符合法律规定；其次，景德镇市中级人民法院作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》，已裁定笑林大酒店由西向东整个西楼第一至八层为第三人所有，景德镇市中级人民法院作出的抵债程序依法合规。同时根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，因西楼的专有部分全部归第三人所有，西楼的公共部分、附属设施、楼顶、避难层及设备层等根据上述司法解释之规定为第三人所有；另第三人为东楼的第七层全部，二楼部分产权的所有权人，亦根据上述司法解释之规定，第三人就东楼的楼顶、楼梯享有共同共有权，其他产权共同共有人不能排除第三人以及其他房产共有人对楼顶、通道及楼梯等附属设施的使用权；再者，被告及第三人依照抵债裁定使用西楼，不存在过错，不应承担赔偿责任。如确系抵债裁定的错误，原告应当依法向景德镇市中级人民法院主张权利。最后，即使第三人实际占有的面积超过抵债裁定中注明的面积，也不意味着原告诉请中西边阁楼87.39平方米、西边阁楼一楼附属42.56平方米等系超出部分。 第三人江西银行在举证期限内提交如下证据：一、景德镇市中级人民法院作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》一份，证明笑林大酒店由西向东整个西楼第一至八层，东楼第二层56.78平方米、第七层全部、第八层148.79平方米及附属楼全部系第三人资产；二、《笑林大酒店资产评估报告书》及景德镇市中级人民法院出具的《情况说明》一组，证明抵债部分317.24平方米的附属楼就是景德镇兴瓷会计师事务所有限公司评估的笑林大酒店269.73平方米的四层楼附属用房建筑面积，该附属楼属于第三人所有，如果还有其他附属楼也归第三人所有。 就诉争各方提交的证据，诉争各方的质证意见如下： 就原告张小玲提交的证据，被告二院对证据一，真实性无异议，对关联性有异议，原告不具备诉讼主体资格；对证据二，真实性及关联性有异议，从该份《合作开发合同》中可看出，本案诉争楼房是由市政处与华林六公司共同开发，因此市政处应当享有该栋房屋的共同产权，而按照《国有资产管理办法》第三条之规定，对于国有资产的管理应当报批国有政府资产管理行政主管部门，对于所属房屋的转让、价值评估应由国有政府资产管理行政主管部门统一管理和监督；对证据三，真实性、合法性及关联性均有异议，对于华林六公司出具的《声明》，该《声明》违反法律规定，公司资产应当进行清算后才能分配给股东，本案中华林公司及华林六公司并未进行依法清算；其次，市政处出具的《证明》亦违反法律规定，按照《国有资产管理办法》的相关规定，仅凭市政处出具的《证明》并不能产生房产变动的相关法律效力，提请法庭对该份证据进行核实，按照相关规定，国有资产的转让行为一定要经过相关部门的报批和审核，对该组证据应当不予认可；对证据四，《笑林公司设立登记申请书》的真实性无异议，对其他证据的真实性、合法性及关联性均有异议，对其中的《注销证明》，该份《证明》无法证明原告的举证目的，从该《证明》中的表述来看，无法显示笑林公司现在是否已经依法注销，同时从该组证据可看出本案争议房屋已经出资作价，该部分资产归属笑林公司所有；对证据五，真实性、合法性及关联性均有异议，该组证据由笑林公司及洪某自行提供，按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，产权的相关归属仅依据上述证据是无法达到原告的证明目的的，因此与本案无关；对证据六，真实性、合法性及关联性均有异议，对《补充协议》，原告认为该《协议》当中并没有对权属作出约定，同时该《协议》当中的面积也与本案不具有关联性，与本案所证事实无关联；对《情况说明》，原告认为对于国有资产的产权不是仅依靠一份《情况说明》就能进行转移的，要经过严格的法律程序，因此原告认为该证据不具备法律效力；对证据七，对二份《情况说明》，真实性、合法性及关联性均有异议，第一份《情况说明》由董某个人出具，按照相关规定，应当对该部分证据进行当庭质证，因涉及国有资产问题，故对该证据的证明效力应当不予认可。退一步讲，在市政处出具的《情况说明》（即第二份《情况说明》）中，明确说明了面积按照原来协议比例进行分成，因此本案诉争楼房应当包含了市政处应当依法所有的部分；对第二份《情况说明》，原告认为对于国有资产的产权不是仅依靠一份《情况说明》就能进行转移的，要经过严格的法律程序，因此原告认为该证据不具备法律效力；对于《笑林酒店面积实测图》及相关资质，真实性、合法性及关联性均有异议，不具备法律效力；对证据八，对笑林大酒店的《企业信息》无异议，从原告提供的证据来看，原告就笑林大酒店并没有进行注销；对《注销证明》，原告对其真实性、合法性及关联性均有异议，该份《证明》无法证明原告的举证目的，从该《证明》中的表述来看，无法显示笑林大酒店现在是否已经依法注销，同时从该组证据可看出本案诉争楼房已经出资作价，该部分资产归属笑林公司所有，另从该份《证明》中也无法反映出原笑林公司财产的分配主体及权利义务的承受主体；对《笑林大酒店分公司设立登记申请书》，原告认为与本案无关；对证据九，其中《民事裁定书》的真实性无异议，同时从该《裁定书》中亦可以反映本案的诉争楼房已经景德镇市中级人民法院作出生效裁定归本案的第三人所有，因此原告如若对该份《裁定书》当中的内容有异议，应当另行提起撤销之诉，而不应当在本案当中向被告提起主张；对其中《笑林大酒店资产评估报告书》的真实性、合法性及关联性性均有异议，该组证明恰恰能证明景德镇市中级人民法院已于2016年11月17日明确整个笑林大酒店西楼及附属楼全部、东楼第二层均属第三人所有，同时可反映原告主张的第九层楼并非依法存在，实际为第八楼楼顶，该部分面积不应纳入合法计算范围；同时也请法庭依法核实，在景德镇市中级人民法院依法委托评估的《报告书》当中，所有测绘的房屋到目前为止均没有对其房屋主体有增设的部分，因此原告所主张的增加部分不符合法律规定；对原告手绘的《多占面积说明图》，该图纸不具备法律效力；对证据十，真实性、合法性及关联性均有异议，无原件，补充一点的是：原告所提交的第一组至第十组证据均无原件，对于原告主张的挡土墙部分为原告所有的诉称，被告会提供相应的购买协议及房屋图纸予以证明；对证据十一，对关联性及合法性有异议，江西景德资产评估事务所有限公司出具的第34号和第35号《资产价值评估报告》，被告只收到了第35号，第34号并没有向被告进行送达，第35号是依据重置成本价值进行计算的，两份文件所测绘的依据完全不同，原一审法院按照第34号计算显然是不符合法律规定的，增加了被告的义务；同时也提请法庭注意，测绘的面积是根据原告的指定位置去进行测绘的，其中大部分面积按照国家规定的测绘方式是不应当依法进行测绘的，即诉争楼房内部很多隔断面积并非是法定合法面积，这也就是与原景德镇市中级人民法院委托相关机构测绘得出的面积存在差异的地方，而测绘单位仅仅只是针对面积进行测绘，对面积是否具有合法性没有作出说明，故被告认为两份《测绘报告》是违反法律规定的，被告对《测绘报告》及《评估报告》均在第一时间内向原一审法院提出了书面异议书。其次，楼梯间、扶手间、卫生间及洗手池均属公用部分，不具备额外的附属价值，附属楼及西楼一至八层及东楼第二层均属第三人所有，对原告所主张的第九层诉称观点，因于法无据，应不予支持。除本案中东楼第三层中一间房存有争议外，原告提出的该组证据均与事实不符，应当不予支持；对土地部分，除本案争议楼占用面积外，其他土地均为被告所使用；对西楼一层、夹层附属房屋，原告计算的面积有误；原告对第34号《评估报告》的合法性有异议；对《更正说明》的真实性、合法性及关联性均有异议，该《说明》为复印件；其次被告也没有收到景德镇市瓷都房产测绘中心出具的此份《更正说明》；对《涉案土地、房屋的面积和价值表》，该表不具有法律效力，系原告单方出具；对证据十二，因原告提起的诉请无法定理由，故对其扩大的损失部分，应当由原告自行承担；对证据十三、十四，保留原一审中对上述三位证人的发问。第三人江西银行的质证意见与被告二院的质证意见一致。 就被告二院提交的证据，原告张小玲对证据一，其中景德镇市中级人民院出具的《情况说明》、《民事裁定书》及《笑林大酒店资产评估报告书》的真实性无异议，对证明目的有异议，景德镇市中级人民法院出具的《情况说明》中，明确说明用于抵债的附属楼面积为317.24平方米，对于被告以该组证据用于证明附属楼楼梯间、电梯间等为其所有的举证目的与事实不符，用于抵债的房屋是实测面积，所有房屋的附属设施为业主所有是有前提的，即业主公摊了所有的附属设施，本案中并无公摊，因此所有附属设施均为原告所有；对《关于收购笑林酒店部分房屋协议》的真实性无异议，但被告收购的房屋并不在原告诉请中，与本案无关，从该份证据可看出，该协议签订主体是原告，说明了被告是认可原告为该房屋所有权人身份的；对证据二，其中《框架性协议书》的真实性无异议，恰好证明市政处转让的土地并不包括本案诉争土地；对《常务会议记录摘要》的真实性有异议，未提交原件，《记录摘要》中是将现有的土地划拨给二院，市政处对本案诉争土地早已不具有使用权；对证据三，真实性无异议，对合法性及关联性有异议，因该案已上诉，故此份《民事判决书》并未生效；对证据四，证明目的有异议，该证据明确载明是预付20万元，而非出借20万元；对证据五，真实性、合法性及关联性均有异议，该份证据为复印件，只能证明被告与第三人根据法院的裁定，实际使用面积为4857.71平方米，被告实际多侵占了原告的房产面积1054.98平方米，土地面积479.6平方米及挡土墙1300.74立方。第三人江西银行对被告二院所提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议。 就第三人江西银行提交的证据，原告张小玲对两组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，景德镇市中级人民法院裁定用于抵债的房屋面积为4857.71平方米，其中附属楼面积为317.24平方米，其他无异议。被告二院对第三人江西银行所提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议。 经审理查明，1996年3月1日，华林六公司及张小玲（作为承包方）与华林公司（作为发包方）签订《管理型分公司承包经营合同》一份。该《合同》约定，张小玲向华林公司承包经营华林六公司（续包），工程任务自接自包，承包方向发包方按年上缴管理费；上交税收及一切其他费用和其所涉及到的债权债务均由承包方全部承担，与发包方无关。 1997年6月16日，张小玲（作为法人代表）以华林六公司的名义（作为乙方）与市政处（作为甲方）签订《房地产合作开发合同》一份，约定以甲方提供位于景德镇市珠山东路北侧的沿街地段土地使用权、乙方提供开发土地房屋所需资金的形式合作开发市政处集资综合楼。在该《合同》中双方亦约定就合作开发的房屋受益分配等事项。合同签订后，施工过程中，张小玲于1998年6月29日与喻某以市政处集资综合楼作价380万元（其中张小玲出资300万元、喻某出资80万元）出资成立笑林公司，该公司法定代表人为张小玲。亦在施工过程中，张小玲考虑到经营的实际需要，在设计图纸外自行增建了部分临时建筑及配套设施，该合作项目于1998年12月竣工。1998年12月18日，笑林公司（原华林六公司，作为乙方）与市政处（作为甲方）就双方于1997年6月16日签订的《房地产合作开发合同》中所确定的具体事项签订《补充协议》一份，约定：一、总实际开发使用面积为壹仟壹佰伍拾陆点伍平方米（长64.25米×宽18米）；二、底层为叁佰叁拾捌点陆平方米；三、第二层为叁佰叁拾捌点陆平方米；四、第三层至第七层为肆佰柒拾玖点叁平方米。张小玲均在该《房地产合作开发合同》及《补充协议》上签名。 1999年8月8日，笑林公司向景德镇市工商行政管理局提出设立分公司申请，以其投资兴建的位于景德镇市珠山东路75号一栋大楼（市政处集资综合楼）设立分支机构，即笑林大酒店。2000年11月21日，笑林公司经股东会决议，洪某成为笑林公司执行董事及法定代表人，并于次日（即2000年11月22日）办理了工商变更登记。 笑林公司曾用位于江西省景德镇市珠山东路75号的一幢房屋（即笑林大酒店）及其他财产作抵押，于1998年9月1日至1999年6月16日，先后11次向景德镇市城市信用合作社中心社（2011年3月，景德镇市城市信用社更名为景德镇市商业银行股份有限公司，2015年12月15日，景德镇市商业银行股份有限公司被南昌银行股份有限公司吸收合并，并更名为江西银行，原景德镇市商业银行股份有限公司的全部资产、负债、业务均由江西银行承接）贷款。因笑林公司未能按约偿还借款本息引起诉讼。2000年9月20日，景德镇市中级人民法院作出（2000）景经初字第36号《民事判决书》，限笑林公司于判决生效后十日内清偿景德镇市城市信用合作社中心社贷款本息计8449976.2元；如笑林公司未在上述期限内履行还款义务，则依法拍卖、变卖其抵押物（即位于景德镇市珠山东路75号笑林大酒店7342.82平方米房产和马鞍山路24号821.7平方米土地使用权）。拍卖、变卖之款，按多退少补原则归还全部贷款本金及利息。该判决生效后，笑林公司未在判决限期内履行其义务，景德镇市城市信用社向景德镇市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，景德镇市中级人民法院委托景德镇兴瓷会计师事务所有限公司对笑林大酒店按2001年3月31日所表现的市场价值进行了评估。2001年5月25日，该评估机构出具《笑林大酒店资产评估报告书》，该《报告书》所附的《房屋建筑物评估说明》中列明资产名称有一层、二层、三至四层、五至八层、屋面冲顶及其他、附属工程、地、地面水池等中屋面冲顶及其他的面积为437.66平方米，单价为408元/平方米。该《报告书》中所载明的价值评估方法为：低值易耗品和机器设备采用重置成本造价法，房屋采用市场比较法。因组织笑林大酒店两次拍卖均流拍，且景德镇市城市信用社与笑林公司均同意以该房屋作价抵偿所欠债务。景德镇市中级人民法院于2005年11月11日作出（2001）景执字第3号《民事裁定书》，裁定将笑林公司所有的座落于江西省景德镇市珠山东路75号的笑林大酒店即由西向东整个西楼第一至八层，东楼第二层面积为56.78平方米，第七层全部，第八层面积为148.79平方米及附属楼全部，合计总面积为4857.71平方米房屋以人民币869.6785万元价值抵偿所欠景德镇市城市信用社的债务。对房屋所占土地使用权，景德镇市城市信用社继受原权利人的合法权利。此后，笑林公司及张小玲要求明确上述裁定中所涉及的附属楼部分的面积。2016年11月17日，景德镇市中级人民法院向笑林公司、张小玲出具《情况说明》一份，注明：“……用于抵债之附属楼面积为317.24平方米……”。 2005年5月15日，华林六公司出具《声明》一份，该《声明》中载明：“华林六公司合同期间的债权债务、产权实际是由张小玲个人承担。”华林公司亦在该份《声明》上加盖公章予以确认，并注明“情况属实”。笑林公司于2005年5月25日出具《声明》一份，该《声明》中载明，“所有笑林公司产权及债务由本公司法人代表张小玲个人全权承担”。 2010年10月12日，景德镇市人民政府第102次常务会议审议了《关于筹建“景德镇市城市管理监控指挥中心”的请示》，形成会议纪要，该《纪要》中载明，“……(二)同意变更市政处现有用地划拨关系,调整划拨给二院……”。 2016年7月26日，江西银行与二院签订《协议》，该《协议》中约定，江西银行将景德镇市中级人民法院（2001）景执字第3号《民事裁定书》中所载明的抵债部分的房屋，交付给二院免费使用。2016年12月7日，张小玲（作为乙方）与二院（作为甲方）签订《关于收购笑林酒店部分房屋协议》一份，该《协议》约定，甲方收购乙方位于笑林酒店东楼北侧附属楼房二层及三层突出部分、水泵房。经实地测量且双方认可，上述收购范围的附属房屋总面积为156.23平方米，价格为2300元/平方米，收购费用为359329元，拆迁补偿费用为3300元，总费用为362629元。双方对收购范围制作附图并签字确认，确认二楼卫生间为7平方米、水泵房为56.43平方米、二楼房子3.7米×3.7米=13.69平方米、二楼厨房2.7米×3.7米=9.99平方米、东段沿护坡二层房子69.12平方米。 2017年11月1日，经景德镇市国土资源测绘勘察设计院对笑林大酒店所占土地面积测绘，确认总面积为1401.9平方米，其中笑林大酒店西楼和东楼整体占地面积为922.3平方米，红线范围内的其他土地面积为479.6平方米。 2018年1月7日，市政处出具《证明》一份，该《证明》中载明，“按照1997年6月16日房地产合作开发合同和1998年12月18日补充协议，原市政处与华林六公司联合开发坐落于珠山东路75号（笑林大酒店），市政处所分配房屋，以后由华林六公司全部安排房屋调整，笑林大酒店归属华林六公司与市政处无关。”市政处亦于同日出具《情况说明》一份，该《情况说明》中载明，“补充协议之面积系按总体设计当时在建面积（长64.5米×宽18米）的分成比例确定的面积，当时双方口头承诺如改变设计增加面积（含附属工程增加面积）均按原比例另行分成。注：按照1998年12月18日补充协议增加的联合开发土地面积实际测量1156.5平方米。以后，笑林公司另外使用山地约300平方米。”洪某于2018年1月20日出具《说明》一份，该《说明》中载明，“……笑林公司债权、债务全权由原法人张小玲全权办理，负责到终点”。 在原一审诉讼过程中，经张小玲申请，二院向其先行支付了人民币20万元。另，张小玲亦向法院申请对笑林公司抵债给景德镇市城市信用社的房屋面积进行测绘，并要求对二院占用的属于张小玲个人的房屋、挡土墙、土地等进行价值评估。经本院委托，景德镇市瓷都房产测绘中心于2018年5月22日向法院出具《房屋面积测绘报告》，该栋房屋总建筑面积7793.17平方米。其中： 附着物面积测量：一层及夹层附属为砖混结构，建筑面积58.51平方米；屋顶区域为745.57平方米，水箱为25.48平方米。附属部分套内面积814.1平方米、分摊面积15.46平方米、建筑面积829.56平方米。笑林大酒店附属-房屋户（室）面积汇总表（面积单位：平方米）：                            楼层                       户室                       套内面积                       阳台面积                       分摊面积                       建筑面积                       分摊系数                       备注                               1                       一层附属                       15.95                       0                       0                       15.95                       0                       附属                               2                       夹层附属                       42.56                       0                       0                       42.56                       0                       附属                               9                       水箱1                       15.96                       0                       0                       15.96                       0                       水箱                               9                       水箱2                       9.52                       0                       0                       9.52                       0                       水箱                               9                       01                       730.11                       0                       15.46                       745.57                       0.021168                       未定义功能区                               合计                                             814.1                       0                       15.46                       829.56                                                            笑林大酒店房产面积测量：框架结构，共8层及还有一层夹层；测绘结果：1、……2、东楼第二层，二院使用的紧靠西楼的一间建筑面积为76.19平方米；3、东楼第三层，二院使用部分建筑面积为49.23平方米；4、东楼第八层整层建筑面积为488.85平方米。笑林酒店-房屋户（室）面积汇总表（面积单位：平方米）：（注：2018年8月28日，经景德镇市瓷都房产测绘中心就相关数据进行更正，故出具《笑林大酒店测绘数据情况更正说明》）。                            楼层                       户室                       套内面积                       阳台面积                       分摊面积                       建筑面积                       分摊系数                       备注                               -1                       01夹层                       77.66                       0                       9.73                       87.39                       0.125296                       商业1                               1                       01                       372                       0                       46.61                       418.61                       0.125296                       商业1                               1                       02                       411.42                       0                       8.81                       420.23                       0.021423                       店                               2                       01                       437.66                       0                       54.84                       492.5                       0.125296                       商业1                               2                       02                       67.71                       0                       8.48                       76.19                       0.125296                       商业2                               2                       03                       364.48                       0                       45.67                       410.15                       0.125296                       商业3                               3                       01                       437.66                       0                       54.84                       492.5                       0.125296                       商业1                               3                       02                       43.75                       0                       5.48                       49.23                       0.125296                       商业2                               3                       03                       390.67                       0                       48.95                       439.62                       0.125296                       商业3                               4                       01                       437.66                       0                       54.84                       492.5                       0.125296                       商业1                               4                       02                       434.42                       0                       54.43                       488.85                       0.125296                       商业3                               5                       01                       437.66                       0                       54.84                       492.5                       0.125296                       商业1                               5                       02                       434.42                       0                       54.43                       488.85                       0.125296                       商业3                               6                       01                       437.66                       0                       54.84                       492.5                       0.125296                       商业1                               6                       02                       434.42                       0                       54.43                       488.85                       0.125296                       商业3                               7                       01                       437.66                       0                       54.84                       492.5                       0.125296                       商业1                               7                       02                       434.42                       0                       54.43                       488.85                       0.125296                       商业1                               8                       01                       437.66                       0                       54.84                       492.5                       0.125296                       商业1                               8                       02                       434.42                       0                       54.43                       488.85                       0.125296                       商业2                               合计                       6963.41                       0                       829.76                       7793.17                                                            笑林大酒店房屋公摊区面积汇总表：                            楼层                       公摊区                       面积（平方米）                               夹层                       外墙                       4.48                               夹层                       楼梯间1                       25.5                               夹层                       电梯间                       4.84                               1                       外墙1                       8.8                               1                       外墙2                       8.81                               1-8                       楼梯间1                       25.5                               1                       消防控制室                       11.66                               1-8                       电梯间                       4.84                               2-8                       外墙1                       9.16                               2                       外墙2                       9.22                               2                       楼梯间2                       18.33                               2                       楼梯间3                       18.33                               3-8                       外墙2                       9.39                               3-8                       楼梯间2                       24.18                               3-8                       楼梯间3                       24.18                               9                       外墙                       3.22                               9                       外墙2                       1.85                               9                       楼梯间1                       26.25                               9                       楼梯间2                       17.5                               9                       电梯机房                       17.64                               合计                       829.77                按景德镇市中级人民法院作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》，笑林大酒店抵债的范围，西楼第一至八层及东楼第七层抵债给景德镇市城市信用社的面积为4334.9平方米[4857.71平方米-56.78平方米（东楼第二层抵债面积）-148.79平方米（东楼第八层抵债面积）-317.24平方米（附属楼抵债面积）]。西楼部分经测绘，西楼一至八层（含夹层）的套内面积（即使用面积）为3571.79平方米[77.66平方米（一层夹层）+372平方米（一层）+437.66平方米×7（二至八层套内面积每层均为437.66平方米）+15.95平方米（一层附属）+42.56平方米（夹层附属）]；建筑面积为4012.01平方米[87.39平方米（一层夹层）+418.61平方米（一层）+492.5平方米×7（二至八层建筑面积每层均为492.5平方米）+15.95平方米（一层附属）+42.56平方米（夹层附属）]；东楼第七层的建筑面积488.85平方米；以上建筑面积共计4500.86平方米（含西楼一至八层分摊面积440.22平方米）。对西楼一至八层（含夹层）及东楼第七层的建筑面积实际测绘比裁定抵债面积多165.96平方米。笑林大酒店第九层有两个水箱，面积分别为15.96平方米和9.52平方米，未定义功能区（套内面积）为730.11平方米，分摊面积为15.46平方米，即未定义功能区总建筑面积为745.57平方米，第九层的总面积为771.05平方米（745.57平方米+15.96平方米+9.52平方米）。 江西景德资产评估事务所有限公司经本院委托，对上述测绘范围资产及诉争的土地、挡土墙等于2018年6月28日分别出具赣景德评报字（2018）第034号《评估报告》和赣景德评报字（2018）第035号《评估报告》。其中第034号《评估报告》系采用市场比较法评估，评估笑林大酒店四层楼附属用房单价为9927元/平方米、一层及夹层附属用房单价为8824元/平方米、西楼楼梯间单价为9927元/平方米、西楼电梯间单价为8824元/平方米、东楼第二层房屋单价为11030元/平方米、东楼第三层房屋单价为11030元/平方米及东楼第八层房屋单价为9927元/平方米。以上房屋均按商业用途进行价值评估。同时对二院使用范围内的东楼第二层、第三层及第八层房屋租金按商业用途进行了评估，分别为第二层1600元/月、第三层1000元/月及第八层8200元/月。诉争土地（即现二院食堂背后土地）按出让（用地性质）、商业（土地用途）、479.6平方米（面积）评估其使用权价值为2026300元。第035号《评估报告》采用重置成本法（其中土地使用权按照其取得、开发成本）评估，评估笑林大酒店四层楼附属用房（建筑面积269.73平方米）净值333791元、一层及夹层附属用房（建筑面积58.51平方米）净值55029元、西楼楼梯间（建筑面积255.75平方米）净值265852元、西楼电梯间（建筑面积61.2平方米）净值138902元、东楼第二层房屋（建筑面积76.17平方米）净值79179元、东楼第三层房屋（建筑面积49.22平方米）净值51164元、东楼第八层房屋（建筑面积488.71平方米）净值508014元、第九层房屋（无屋顶，建筑面积745.57平方米）净值367566元。以上房屋均按商业用途进行价值评估。对诉争土地（即现二院食堂背后土地）按照其取得、开发成本，未办证（用地性质）、商业（土地用途）、479.6平方米（面积）评估其使用权价值为92600元；评估挡土墙（毛石结构、体积1300.74立方米）净值202487元、九楼水箱1（位于笑林大酒店**）（砖混结构，15.96平方米）净值23461元、九楼水箱2（位于笑林大酒店**）（砖混结构，9.52平方米）净值13994元。张小玲为此次测绘支付测绘费用10968元，为此次评估支付评估费用80000元。 笑林大酒店房屋分为东、西临街两栋，其中西楼已经整栋被二院使用，东楼诉争第二层，二院使用了紧靠西楼的一间（经测绘，建筑面积为76.19平方米），东楼诉争第三层，二院亦使用了紧邻西楼的一间（经测绘，建筑面积为49.23平方米），东、西楼楼顶，目前被二院架设相应设备予以使用。诉争的挡土墙及护坡、附属楼，已经被拆除。在拆除挡土墙前，二院派员与张小玲进行了测量，确认挡土墙的体积为1300.74立方米。对四层楼附属用房，亦进行测量，确认面积为269.25平方米（96平方米+93.94平方米+45.43平方米+33.88平方米）。诉争的二院食堂背后的土地亦被二院平整，纳入使用。 笑林大酒店与笑林公司于2018年12月6日经景德镇市市场和质量监督管理局核准办理注销登记。 现张小玲认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因二院及江西银行对张小玲诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。 认定上述事实的证据有：一、原告的身份证复印件一份；二、市政处与华林六公司于1997年6月16日签订的《房地产合作开发合同》一份；三、华林公司与华林六公司于1996年3月1日签订的《华林公司管理型分公司承包经营合同》、华林公司于1998年7月1日出具的《关于聘任张小玲同志任职书的通知》、华林六公司于2005年5月15日出具的《声明》（华林公司予以盖章确认）及市政处于2018年1月7日出具的《证明》一组；四、《笑林公司设立登记申请书》、笑林公司的《验资报告》、《房地产估价书》、《房地产合作开发合同》、《股东会决议》、《股权转让协议书》、《笑林公司资质证书》及景德镇市市场和质量监督管理局于2018年12月6日出具的《注销证明》一组；五、笑林公司于1999年8月6日出具的《证明》、洪某于2018年1月20日出具的《说明》及笑林公司于2005年5月25日出具的《声明》一组；六、市政处与笑林公司于1998年12月18日签订的《补充协议》、市政处于2005年8月29日出具的《情况说明》及景德镇市国土资源测绘勘察设计院于2008年5月21日出具的《测绘图》一组；七、董某于2006年10月16日出具的《关于市政处与市华林建筑公司合作开发笑林酒店项目的情况说明》、市政处于2018年1月7日出具的《情况说明》及景德镇市国土资源测绘勘察设计院于2017年11月1日出具的《笑林酒店面积实测图》一组；八、景德镇市笑林房地产开发有限公司笑林大酒店的《企业信息》、《景德镇市笑林大酒店分公司设立登记申请书》及景德镇市市场和质量监督管理局于2018年12月6日出具的《注销证明》一组；九、江西省景德镇市中级人民法院作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》、《市政综合大楼评估价目》、《笑林大酒店资产评估报告书》、《资产评估结果汇总表》、《附属工程勘察测算单》及《笑林大酒店八层和九层平面设计图》一组；十、《笑林大酒店北侧挡土墙测量情况》、张小玲与二院共同测量的《附属楼测量情况》及市政处于2010年10月12日出具的《证明》一组；十一、赣景德评报字（2018）第34号和35号《资产价值评估报告》、景德镇市瓷都房产测绘中心于2018年5月22日出具的《房屋面积测绘报告》及景德镇市瓷都房产测绘中心于2018年8月28日出具的《关于笑林大酒店测绘数据情况更正说明》一组；十二、评估鉴定费用票据一组；十三、证人董某出具的《证人证词》一份；十四、证人洪某、喻某出具的《证人证词》各一份；十五、景德镇市中级人民法院于2016年11月17日出具的《情况说明》及二院与张小玲签订的《关于收购笑林酒店部分房屋协议》一组；十六、《关于市政处办公大院建筑及土地使用权转移划拨的框架性协议书》及景德镇市人民政府第102次《常务会议记录摘要》一组；十七、江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2018）赣0203民初321号《民事判决书》一份；十八、《借条》一份；十九、二院与江西银行签订的《合作协议》一份；二十、原告张小玲、被告二院及第三人江西银行向法院作出的陈述、辩称及述称。 本院认为，本案诉争焦点有三点：其一即为张小玲是否是本案的适格原告，即张小玲提起本案诉讼，其原告身份是否适格的问题；其二即为诉争资产价值评估适用标准的问题；其三即为张小玲就本案所主张的各项诉请是否成立的问题。 关于本案诉争焦点一，即张小玲是否是本案的适格原告，即张小玲提起本案诉讼，其原告身份是否适格的问题。基于华林六公司与市政处签订的《房地产合作开发合同》、笑林公司与市政处签订的《补充协议》、华林六公司于2005年5月15日出具的《声明》（华林公司予以盖章确认）、市政处于2018年1月7日出具的《证明》及笑林公司于2005年5月25日出具的《声明》，可以确定张小玲以风险责任方式承包华林六公司建设的市政处集资综合楼（即笑林大酒店），该楼所滋生的权利、义务享受及承担主体为张小玲个人。张小玲与喻某（案外人）以笑林大酒店资产实物投资设立笑林公司，诉争的笑林大酒店（含房产及附属设施）所引伸出的权利、义务已由笑林公司继受。笑林公司已经景德镇市市场和质量监督管理局核准办理注销登记，依照法律规定清算其经营的债权债务。笑林公司及其股东亦表明笑林公司的资产及债权债务归属实际出资人，即张小玲享有和承担。另从《协议》表象分析，二院亦与张小玲个人签订《关于收购笑林酒店部分房屋协议》，现张小玲以其相关权利遭受侵害为由，诉至法院。华林公司和笑林公司均未提出异议，故张小玲作为本案原告提起诉讼，其诉讼身份适格，本院予以确认。 关于本案诉争焦点二，即诉争资产价值评估适用标准的问题。江西景德资产评估事务所有限公司就本案委托评估的资产，对其中房屋建（构）筑物分别采用了重置成本法和市场比较法进行价值评估；对其中土地使用权分别按取得、开发成本和市场比较法进行了价值评估。因景德镇市中级人民法院裁定抵债时，依据的是景德镇兴瓷会计师事务所有限公司出具的《评估报告书》，该《评估报告书》对房屋采用的评估方法为市场比较法，故本院认为，本案确定房屋价值部分，同样采用市场比较法得出的价值结论更为适宜。江西景德资产评估事务所有限公司对房屋用途按照商业用途进行了价值评估，二院提出异议，认为涉案房屋未办理任何产权证书，应按一般居住性用房确定房屋用途。本院审核认为房屋的权属登记并不能影响和制约房屋的实际用途，即应当以房屋发生相关权属争议时，按其实际用途确定更为适宜。现诉争房屋由二院用于病房，并非无偿使用，可认定为二院就其的使用具有一定的商业用途。诉争土地使用权尽管未办理权属登记，但已经由二院纳入其整体规划，故对其价值评估，亦结合其使用前后的实际状况，采用市场比较法评估更为适宜。至于办理相关权属证明产生的相关税费，可以在诉争土地使用权总价值中予以核减。 关于本案诉争焦点三，即张小玲就本案所主张的各项诉请是否成立的问题。本院根据各诉争建（构）筑物（包含土地）所处的物理空间方位分别予以阐述。首先，笑林大酒店西楼争议的各建（构）筑物所处方位及所占面积（即一层附属15.95平方米、夹层87.39平方米、夹层附属42.56平方米、一层楼梯间25.5平方米、八层楼梯间26.25平方米、九楼电梯机房17.64平方米）。景德镇市中级人民法院作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》中，所确定的笑林大酒店抵债面积，系依据景德镇兴瓷会计师事务所有限公司对笑林大酒店资产进行价值评估时，由该机构评估测量得出的数据。本案现因当事人对抵债面积部分外的建（构）筑物（含土地等）所占面积存在争议而引起。依据《中华人民共和国测绘法》第二十三条第一款之规定“城乡建设领域的工程测量活动，与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量，应当执行由国务院住房城乡建设主管部门、国务院测绘地理信息主管部门组织编制的测量技术规范。”本案原一审中，本院委托景德镇市瓷都房产测绘中心测绘笑林大酒店及附属用房设施面积，景德镇市瓷都房产测绘中心作出的《测绘报告》亦经景德镇市房地产开发管理办公室审核。经测绘，笑林大酒店西楼第一至八层（含夹层）的建筑面积为4012.01平方米，东楼第七层建筑面积为488.85平方米，两项共计4500.86平方米。（2001）景执字第3号《民事裁定书》将上述房产以面积4334.9平方米抵债。笑林大酒店西楼第一至八层（含夹层及东楼第七层）的建筑面积，实际超出抵债部分165.96平方米（4500.86平方米-4334.9平方米）。张小玲主张笑林大酒店西楼电梯间（一处）、楼梯间（二处）所占面积未抵债。二院及江西银行均提出，楼梯间、电梯间属于公用部分，不应单列计算。本院审核认为，房产面积测绘系按套内面积加上公摊面积来计算建筑面积的，而楼梯间、电梯间等作为公摊面积已计入建筑面积。故张小玲要求单独计算楼梯间、电梯间面积及其价值的主张，与房产交易惯例不符，另楼梯及电梯作为本案所涉楼房的重要组成部分，如将其单列，亦会影响涉案楼房的使用价值，即不利于涉案楼房的整体价值体现，由此，本院对张小玲的该项主张不予支持。但基于江西银行实际获得西楼第一至八层（含夹层及东楼第七层）的面积超出应抵债面积，且对于西楼第一至八层（含夹层及东楼第七层）系江西银行交付给二院使用，江西银行是该房产的所有人，二院是该房产的使用人，故对于超出部分，系二院占用属于张小玲的部分，结合裁定抵债面积、《测绘报告》和《资产价值评估报告》对西楼电梯间及楼梯间单价的评估价格，对西楼第一至八层（含夹层）及东楼第七层房产，二院实际占用超出抵债部分的面积165.96平方米，本院酌定按9192元/平方米计算（即按西楼电梯间8824元/平方米、西楼楼梯间9927元/平方米及西楼一层及夹层附属用房8824元/平方米的评估单价折中取值），即超出面积价值为1525504.32元。基于二院对上述超出抵债面积房产实际全部使用且不能返还给张小玲的现状，故二院应当就上述超出抵债面积房产折价补偿给张小玲。 其次，关于笑林大酒店东楼建（构）筑物面积（即东楼第二层19.41平方米、第三层49.23平方米）。根据景德镇市中级人民法院作出的（2001）景执字第3号《民事裁定书》，可确定笑林大酒店东楼第二层抵债面积为56.78平方米，结合张小玲与二院签订的《关于收购笑林酒店部分房屋协议》附图，能确定二院就东楼第二层向张小玲所收购房屋面积为13.69平方米、厨房面积为9.99平方米，三者面积总共为80.46平方米，而经测绘，二院实际使用东楼第二层房屋的建筑面积为76.19平方米，并未超出80.46平方米范畴，虽张小玲诉称二院收购的不是现使用的房屋，但张小玲就该项诉称之成立，并未举证证明东楼第二层存在其他被二院收购的房屋，故对张小玲主张二院就东楼第二层超裁定面积占用其房产的诉称（即多占19.41平方米），本院不予支持。对东楼第三层，二院使用的房产，经测绘，建筑面积为49.23平方米，二院辩称其已经向张小玲购买该部分面积，尽管二院提供其与张小玲签订的《关于收购笑林酒店部分房屋协议》，但该协议及附图中并未显示有收购东楼第三层房屋的相关字样及数据，故对二院该项辩解意见，本院不予采纳；因二院已实际使用该部分房屋，且该部分房屋可单独分割，对该部分房屋，二院若需继续使用，应当按照市场价值向张小玲支付对价款，结合《资产价值评估报告》，本院认定应支付的对价为543006.9元（49.23平方米×11030元/平方米）；若二院不再占有使用该房屋，则应归还张小玲。二院无论选取上述何种方式，均应同时按市场月租金标准向张小玲支付占用期间的使用费，使用费按月租金评估价值计，即1000元/月。 再者，关于笑林大酒店第九层及水箱（二个）。二院和江西银行均以第九层不存在，实际为第八层楼顶及其属于公共部分，应当归全体业主所有，两个水箱属于公共设施且二院并未实际使用为由，辩称（及述称）张小玲的此项诉称主张不能成立。因景德镇市中级人民法院在（2001）景执字第3号执行案件中对笑林大酒店资产委托价值评估时，景德镇兴瓷会计师事务所有限公司出具的《资产评估报告书》中单项列明了屋面冲顶及其他的面积和单价，即当时抵债时，并未将屋面冲顶及其他列入到西楼第一至八层（含夹层）房产的整体价值，结合（2001）景执字第3号《民事裁定书》中列明的抵债范围，可知屋面冲顶及其他亦未纳入抵债资产范围，因笑林大酒店第九层作为第八层的屋面冲顶实际存在，故可以单独计算价值。本院就西楼第八层屋面冲顶、水箱及东楼第八层屋面冲顶、水箱分别予以阐述，1、关于西楼第八层屋面冲顶、水箱。因西楼第一至八层已经整体抵债给江西银行，且实际已由二院使用，另鉴于西楼第一至八层与第八层屋面冲顶不可分割，不能返还给张小玲，故二院应当就西楼第八层屋面冲顶对张小玲进行合理补偿，结合《资产价值评估报告》和笑林大酒店东、西楼第八层房屋的测绘面积，对价款本院酌定为184467元（笑林大酒店第九层评估价值净值为367566元，西楼第八层测绘建筑面积为492.5平方米、东楼第八层测绘面积为488.85平方米，结合西楼第八层建筑面积占笑林酒店整体第八层建筑面积的比例予以计算）。基于二院实际使用了西楼，且西楼水箱与西楼第八层屋面冲顶亦不可分割，故二院应当就西楼水箱向张小玲支付合理对价款，结合《资产价值评估报告》，西楼水箱价值为23461元。另对于该水箱，二院在原一审中辩称返还给张小玲，不再使用，因其辩称不符合房产交易惯例，本院对二院的该项辩解意见，不予采纳。2、关于东楼第八层屋面冲顶、水箱。因可以返还，且基于二院在原一审中明确表示不予继续使用，故张小玲的该项主张（即要求二院支付占用期间的使用费用），本院予以支持。 继而，关于诉争土地（现二院食堂背后土地）。因华林六公司与市政处签订《房地产合作开发合同》，经2018年1月7日，市政处出具的《情况说明》中确认，双方联合开发的土地面积实际测量为1156.5平方米，且另外使用山地约300平方米，即联合开发的土地总面积约为1456.5平方米。结合2017年11月1日，景德镇市国土资源测绘勘察设计院对笑林酒店面积的实测图，可认定华林六公司实际开发土地面积为1401.9平方米。笑林大酒店实际占地面积为922.3平方米，故仍余开发土地面积479.6平方米（1401.9平方米-922.3平方米）。张小玲主张上述479.6平方米土地使用权归其所有，符合华林六公司与市政处双方的协议约定，本院予以支持。二院以景德镇市人民政府于2010年10月12日第102次常务会议明确同意变更市政处现有用地划拨关系，调整划拨给二院，且诉争土地属于划拨（即国有资产性质），未经过国有资产处理程序，市政处私自处理不合法为由，辩称张小玲对诉争土地使用权不具有合法权属。本院审核认为，市政处与华林六公司之间的《合作开发合同》签订及履行时间早于景德镇市人民政府第102次常务会议的决定作出时间，即上述会议决定作出之前，市政处已经对诉争土地使用权作出了处分；另二院提供的使用土地红线图并未显示包含了笑林大酒店所占土地面积部分，且市政处（作为合作建房单位）与华林六公司（作为房地产开发企业）签订的《房地产合作开发合同》，系出自当时各自的合作初心，即为“以地换房”和“以房换地”，是通过平等协商从而确定合作开发房产的补偿分配方式的，而在本案中，华林六公司对市政处的补偿亦是双方通过市场行为来解决的，故二院的该项辩解意见，本院不予采纳。二院实际占用张小玲上述土地使用权，应当按市场价值向张小玲支付相应对价款，张小玲现主张二院支付479.6平方米土地使用权费用2026300元，结合评估机构对该土地使用权价值的评估意见，本院予以支持。但基于张小玲对该土地，并未办理相关权属证明，就该土地按出让性质办理使用权证产生的相关规费应由张小玲承担。因该规费未实际发生，二院可待实际发生后向张小玲另行主张，本院在此案中不作处理。 最后，关于挡土墙。基于挡土墙已被二院拆除，且在拆除前，二院与张小玲对拆除的挡土墙予以绘图、测量并制作了一份《笑林酒店北侧挡土墙测量情况》。另张小玲所主张的挡土墙系华林六公司与市政处合作开发合同中的附属工程诉称，二院并未提出异议，其仅以景德镇市人民政府于2010年10月12日第102次常务会议明确同意变更市政处现有用地划拨关系，调整划拨给二院时一并转移，辩称该挡土墙属于二院，不属于张小玲。因划拨的市政处用地红线图中不包含笑林大酒店用地，结合华林六公司与市政处签订的《协议》及市政处出具的《证明》，可认定诉争挡土墙属于笑林大酒店的附属工程，故就张小玲的此项诉请，本院予以支持。因二院已经拆除挡土墙，故其就挡土墙应当向张小玲支付相应对价款，结合《资产价值评估报告》，挡土墙的价值为202487元。 另，就张小玲所主张的第二项及第三项诉请。因二院与江西银行系于2016年7月26日签订《合作协议》，即约定江西银行将本案诉争建（构）筑物交由二院使用，故本院将2016年7月26日视为二院就本案诉争建（构）筑物的占用起始之日。就房屋占用部分的使用费，1、笑林大酒店东楼第八层屋面冲顶371.4平方米及东楼水箱9.52平方米，上述面积合计380.92平方米，按每平方米10元/月计（按笑林大酒店东楼第二层、第三层及第八层月租金评估价值及二院使用行为的主观意愿程度及结合诉争楼房所处地段及周边环境），从2016年7月26日起算至二院实际将上述建（构）筑物交由张小玲之日止；2、笑林大酒店西楼一层附属15.95平方米、夹层附属42.56平方米、夹层87.39平方米、第八层屋面冲顶374.17平方米及西楼水箱15.96平方米，上述面积合计536.03平方米，亦按每平方米10元/月计，从2016年7月26日起算至二院将3762219.32元【含上述建（构）筑物的对价款1733432.32元】交付给张小玲之日止；3、就土地479.6平方米的使用费，考虑到二院使用行为的主观意愿程度及结合诉争土地所处地段及周边环境，本院酌定每平方米每月使用费按人民币30元计，从2016年7月26日起算至二院将3762219.32元【含上述土地的对价款2026300元】交付给张小玲之日止；4、就挡土墙1300.74立方米（已拆除），根据二院与张小玲之间认可的《笑林酒店北侧挡土墙测量情况》中所附数据之显示，挡土墙占地面积为171.42平方米【即（17米+13.34米+26.8米）×3米】，因张小玲并未向本院举证证实该挡土墙所占面积171.42平方米系诉争土地479.6平方米之外的用地面积，故从建筑挡土墙所处物理空间位置及结合建筑挡土墙之用途效果考虑出发，该挡土墙所占面积亦与诉争土地面积存在地域范围内的重合，因本院亦就诉争土地的使用费作出裁判结果，故本院对张小玲要求二院支付挡土墙使用费的诉请，不予支持；5、就笑林大酒店东楼第三层使用费，因前文已有论述，故本院在此不作重复阐述。 综上，本院对张小玲诉请中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百二十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百三十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国测绘法》第二十三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告景德镇市第二人民医院于本判决生效之日起十五日内一次性向原告张小玲支付位于江西省景德镇市珠山东路75号（原笑林大酒店）西楼超抵债面积部分房产、西楼第八层屋面冲顶、西楼水箱、土地使用权、挡土墙对价款共计人民币3762219.32元（即西楼超抵债面积部分房产对价款1525504.32元+西楼第八层屋面冲顶对价款184467元+西楼水箱对价款23461元+土地使用权对价款2026300元+挡土墙对价款202487元-预付款200000元）； 二、被告景德镇市第二人民医院于其向原告张小玲支付上述对价款3762219.32元之日，同时向原告张小玲支付位于江西省景德镇市珠山东路75号（原笑林大酒店）西楼一层附属15.95平方米、夹层附属42.56平方米、夹层87.39平方米、第八层屋面冲顶374.17平方米及水箱15.96平方米（上述面积合计536.03平方米），从2016年7月26日起算至支付对价款之日止，按每平方米10元/月计的占用期间使用费；亦同时向原告张小玲支付土地（479.6平方米），从2016年7月26日起算至支付对价款之日止，按每平方米30元/月计的占用期间使用费； 三、被告景德镇市第二人民医院于本判决生效之日起三十日内清空其占用的位于江西省景德镇市珠山东路75号（原笑林大酒店）东楼第三层房屋（面积49.23平方米）并于清空之日返还给原告张小玲，同时向原告张小玲支付占用期间的使用费（从2016年7月26日起算至实际返还之日止，按人民币1000元/月计算）；或被告景德镇市第二人民医院于本判决生效之日起十五日内一次性向原告张小玲支付其占用的位于江西省景德镇市珠山东路75号（原笑林大酒店）东楼第三层房屋的对价款人民币543006.9元，并同时向原告张小玲支付东楼第三层房屋从2016年7月26日起算至支付对价款之日止，按人民币1000元/月计的占用期间使用费； 四、被告景德镇市第二人民医院于本判决生效之日起三十日内清空其占用的位于江西省景德镇市珠山东路75号（原笑林大酒店）东楼第八层屋面冲顶（371.4平方米）及水箱（9.52平方米），上述面积合计380.92平方米；并于其清空之日返还给原告张小玲，同时向原告张小玲支付占用期间的使用费（从2016年7月26日起算至实际返还之日止，按每平方米10元/月计）； 五、驳回原告张小玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72314元，评估费80000元、测绘费10968元，共计163282元，退回原告张小玲22147元；剩余141135元，由原告张小玲承担27116元，被告景德镇市第二人民医院承担114019元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  王齐方 人民陪审员  占燕婷 人民陪审员  侯 慧 二〇一九年五月二十日 书 记 员  倪 旸