山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初1753号 原告：黄某1。 原告：黄某2。 二原告共同法定代理人：黄涛，男，1975年3月15日生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：周丽红，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河东区九曲滨河东街与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：庄栋、邵歌旗，山东创序律师事务所律师。 原告黄某1、黄某2与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某1、黄某2的委托诉讼代理人高学本、被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人庄栋与邵歌旗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某1、黄某2向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府54号楼2单元501室商品房屋产权证并向原告支付违约金共计88248元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月31日，原、被告签订了《商品房预售合同》，合同约定被告将荣盛香醍荣府第54号楼2单元501室出售给原告，总房款为630341元，该合同第八条明确约定了交房时间是在2015年5月30日前。第十五条约定了被告向原告交付房屋后的365日内由被告向产权登记机关提供资料为原告办理商品房屋产权证。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，履行了合同内容。被告虽按约定向原告交付了房屋，但未能在交房房屋后的365日内办理房屋产权证，时至今日被告仍然未能为原告办理房屋产权证。原告和其他业主多次与被告交涉，督促被告履行合同内容，完成房屋产权证的办理，但是被告总是推脱责任，拒不履行合同内容。被告的不诚信行为严重损害了原告的合法权益，因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的。 被告荣盛公司辩称，1、根据双方约定及法律规定，业主在办理房产证过程中，开发公司是起协助义务，即协助将办证所需的备案资料提交不动产登记中心，开发公司在履行协助义务时，有过错的承担违约责任，而本案被告已于2016年4月29日，就将验收备案材料提交不动产登记中心和住房建设局，是因小区业主擅自维护庭院，改扩建致使与规划审批内容不符，小区业主的个人行为被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，因上述原因致使无法办理产权登记。2、涉案小区于2019年3月13日即具备办证条件。3、原告购买的涉案房屋当时价款为60万元，至今同小区同户型房源价款已超120万元，房屋升值已超一倍以上，根据法律规定，违约金基于合同约定或造成实际损失的基础上计算，本案中原告未提供任何证据证实逾期办证带来的实际损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：证据1、身份证复印件，证实原告的主体身份。证据2、购房发票，证明原告的购房支出总价款为630341元，违约办证违约金应当以此为基数。证据3、购房合同，合同对于违约办证违约金事宜做出明确约定，合同中约定被告在交付房屋使用后，在365日内办理房产证。如被告不能提供资料不具备办理房产证的条件，双方的违约责任由原被告协商约定。证据4、领取资料、钥匙证明，证明被告实际交付原告房屋使用的时间是2015年8月5日，被告提供的证据是：证据1、备案工程基本情况、小区现场照片23张、临沂市规划局、临沂市城市管理局查处违法建设的函通知，证实涉案房屋小区因业主私搭乱建致使与规划审批内容不符，无法办理产权登记。 本院组织当事人进行了证据交换并质证。被告对原告所有证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议。原告对被告证据1的真实性无异议，该备案不属于办证前最后一个备案登记，其仅是办证前必须备案的内容，被告应当将全部需要向登记部门备案的材料全部备案后方才属于履行完全部义务。但原告并不存在私搭乱建现象。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，综合认定事实如下：被告成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2013年12月31日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS468828。约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街和沂蒙十八路交汇处暂定名为荣盛?香醍荣府的商品房一套，包括54号楼2单元501室及-135号储藏室，房屋代码分别是1997648及1997611。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，原告黄某1、黄某2交付房款630231元。荣盛公司在合同约定的交房时间内通知原告收房，原告于2015年8月5日领取案涉房屋的钥匙及相关资料。荣盛公司于2019年3月13日取得包括涉案房屋在内的54号楼的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。 本院认为，黄某1、黄某2与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案存在两个争议焦点：一是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。 关于焦点一，被告依约通知原告收房，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年5月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，故荣盛公司应承担违约办理产权证书责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，黄某1、黄某2不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非是不承担违约责任的理由，因此对于荣盛公司辩解双方未约定违约金的数额荣盛公司不应承担违约责任的意见，没有法律依据，本院不予采信。对于荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过的意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于焦点二，对于违约金的计算标准，从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，结合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，原告主张按年利率6%计算违约金，应予支持。因此，被告应赔偿原告逾期办证违约金。综上所述，对于黄某1、黄某2要求荣盛公司支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，原告主张自2016年12月1日计算违约金，是对其权利的自由处分，本院予以支持。630231元×0.06÷365天×832天（自2016年12月1日至2019年3月12日）=86194.88元，对超出上述法定数额的部分，本院依法不予支持。对于原告主张的要求被告立即为原告办理案涉房屋产权的诉求，不符合双方在合同补充协议第二条5项中关于产权登记手续处理方式的约定。对该诉求，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄某1、黄某2违约金86194.88元。 二、驳回原告黄某1、黄某2的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2005元，减半收取计1002.5元，由原告黄某1、黄某2负担22.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担980元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李国锋 二〇一九年五月二十日 法官助理王桂芝 书记员张峰