西安市未央区人民法院 西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0112民初2449号 原告杨伟良，男，汉族，1975年12月21日出生。被告中水电西安投资发展有限公司。住所地：西安市。法定代表人张俊，董事长。委托代理人赵博，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人秦毅，陕西稼轩律师事务所律师。原告杨伟良与被告中水电西安投资发展有限公司（以下简称中水电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨伟良，被告委托代理人赵博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月21日，其与被告签订《写字间租赁合同》，XX城XX路XX小区XX幢XX、XX号，总面积235平方米的房屋用于开办食堂，租赁期限自2016年1月25日至2026年1月25日。但被告使用房屋过程中，在楼上放置大型液化气罐，给楼内造成巨大安全威胁。2017年6月8日，西安市公安局消防支队经济技术开发区大队向被告作出《责令限期整改通知书》，被告并未整改，而是向其发出告知函，要求解除双方租赁合同，退还已交房租及押金等。后法院进行了判决，但在该案中其没有就违约金部分进行反诉，现其诉至法院，请求判令被告支付其合同违约金10万元、房屋恢复费用3万元；并由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，根据法院生效判决，合同系双方协商解除，不存在违约，其不应支付违约金；租赁合同并未约定由其恢复房屋，故其不存在恢复的义务，其进行的装修实际提升了房屋价值，不影响原告另行出租，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年12月21日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）、西安融枫房屋中介有限公司（丙方、居间方）签订《写字间租赁合同》，约定甲方将位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX、XX号房屋，总建筑面积235平方米出租给乙方；租期自2016年1月25日起至2026年1月25日，租赁期限为120个月；乙方租赁用途为职工食堂；从第一年起月租金每月1.1万元，两年内租金不发生变化，第三年起月租金每年上调500元；租金按12个月为一期支付，第一期租金于本合同签字生效之日起二十日内付清，以后每期租金支付时间为该期首月的30日前；房屋装修情况为简装，自2015年12月25日起至2016年1月24日为乙方装修期，装修期甲方免收租金；合同约定的租赁期届满，乙方二次装修黏贴在固定构筑物的屋面、地面、墙面上的不可移动部分无偿归甲方，甲方不给予乙方任何作价补偿；甲方有义务协助乙方提供相关资料，并确保房屋可以用于建设企业内部食堂；甲方有义务协助乙方协调物业、邻里之间的纠纷，确保食堂正常运行；乙方所租赁的房屋可以用来开设员工食堂，但乙方必须保证排烟排污及厨房的设备、设施符合国家环境部门的要求，不影响楼上楼下的住户，且油烟必须排放到物业指定或房屋固有的排烟管道中，否则乙方承担一切责任；租赁期内，甲乙双方任何一方不遵守本合同条款约定而无故中断租赁期限履行，视为违约，违约方须向守约方支付违约金，前五年内违约，违约金为10万元。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告对涉案房屋进行了装饰装修。2017年6月8日，西安市XX队XX大队向被告发出《责令限期改正通知书》，内容为：在2017年6月8日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定及其他消防安全违法行为和火灾隐患；具体问题为：1、燃气设置不符合标准，电器线路设置不符合标准，2、灭火器过期，厨房未配备灭火毯，3、未设置疏散指示标识、安全通道标识，4、后厨与用餐区未作分割，5、场所使用性质与大楼不相符；责令原告于2017年7月7日前改正。2017年7月18日，涉案小区物业服务公司向被告发出《整改通知单》，载明经查你户存在以下安全隐患：1、多次引起上下层，左右户业主（住户）投诉，噪音、异味扰民、油烟扰民，2、饭厅、厨房违规使用大型液化气瓶，不符合安全管理要求，3、厨房灯户内电器开关不符合安全规范，接地保护未到位，存在严重安全隐患；现提出整改意见，要求你户于2017年7月26日前迅速整改，并书面上报整改结果，逾期未整改，将依据相关法律法规上报相关政府职能部门进行处理。2017年7月19日，被告工作人员用微信向原告送达了《关于解除房屋租赁合同的告知函》，称因原告提供的房屋性质无法满足其办理食堂要求，违背合同约定，应承担全部责任，要求自2017年7月8日起解除双方租赁合同，于2017年7月31日前返还剩余房屋租赁费72600元及房屋押金1.1万元，于2017年7月8日起按合同约定支付10万元违约金；配合搬离食堂拆除办理手续。2017年8月4日，原告回复对被告所述要求不予认可。之后，被告将房屋腾空，经双方协商，2017年10月18日，被告将房屋钥匙、电卡、天然气卡等交还于原告。同年，被告中水电公司将本案原告杨伟良诉至本院，请求判令杨伟良退还租金、押金8.36万元，并赔偿其装修损失128735元。本院于2018年8月20日做出（2017）陕0112民初12807号民事判决书，认为涉案房屋的用途为住宅，并不适合开办食堂，双方对此是明知的；中水电公司根据自己的需要，对房屋进行了装饰装修并开办食堂，但在使用过程中经消防部门检查，存在燃气设置等不符合标准等问题，消防部门要求中水电公司整改，中水电公司遂认为涉案房屋不能满足其用途，要求解除租赁合同，而上述问题中多为中水电公司自身应当整改的问题，唯“场所使用性质与大楼不相符”的问题，系双方原因造成；合同无法继续履行，双方均有过错，中水电公司应承担主要过错，其装修房屋后实际使用房屋时间近2年，杨伟良亦已接收了房屋及房屋装修，故判令杨伟良向中水电公司退还租赁费35590元、押金1.1万元并承担装修损失2万元，并驳回中水电公司其余诉讼请求。后中水电公司提起上诉，西安市中级人民法院于2018年11月29日做出（2018）陕01民终11417号民事判决书，认定一审查明事实属实，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，XX房XX组，称照片拍摄于2017年8月，被告在2017年10月18日腾交房屋时已将所有家具等搬离，将中央空调拆除，并进行了打扫，但并未修补拆后的洞口，2018年2月其将房屋另行出租，被告予以认可。经法庭询问，原告称房屋另行出租时新房客将吊顶、厨房隔断及房间隔断拆除并进行了部分修补，其减免了数千元租金，并称其主张的房屋恢复费用系工人核算得出，但未就其所述向法庭提交相关证据。上述事实，有《写字间租赁合同》、银行交易凭证、《整改通知单》、（2017）陕0112民初12807号民事判决书、（2018）陕01民终11417号民事判决书、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《写字间租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。双方明知涉案房屋性质为住宅，却约定租赁用途为开办职工食堂，双方对涉案房屋性质及合同目的均是明知的，后因涉案房屋存在燃气设置不符合标准等多项问题，消防部门要求整改，该问题中大多为中水电公司自身应整改的问题，但被告中水电公司未进行整改，只是要求解除租赁合同，现租赁合同无法继续履行，双方均存在过错，但被告应承担主要责任。2017年10月18日原告将涉案房屋收回，2018年2月又将房屋另行出租，故依据公平原则，结合双方过错程度及房屋实际空置损失，酌情由被告向原告支付违约金4万元为宜。原告未就房屋修复情况提交证据加以证明，且原告已接收了涉案房屋及房屋装修，（2017）陕0112民初12807号案件中亦对合同解除后的房屋装修进行了处理，故原告关于被告支付房屋恢复费用的主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中水电西安投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告杨伟良支付违约金4万元。二、驳回原告的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（原告已预交），由原告负担2000元，被告负担900元，与上款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。              审  判  长      张  彦审  判  员      汶  辉人民陪审员      樊魁元  二〇一九年五月二十三日 书  记  员      唐  萍 1