甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初309号原告（反诉被告）：酒泉市兴泰物业管理有限公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：冯某。委托诉讼代理人：郭某1，甘肃长治律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙某。委托诉讼代理人：郭某2，甘肃正天合（酒泉）律师事务所律师。原告酒泉市兴泰物业管理有限公司与被告孙某物业服务合同纠纷一案，案件受理后，被告孙某提起反诉，本院依法适用普通程序对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）酒泉市兴泰物业管理有限公司委托代理人冯某、郭某1、被告（反诉原告）孙某及委托代理人郭某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酒泉市兴泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳所欠费用合计9532元（物业费2510元、滞纳金3650元、公共区域照明费90元、垃圾处理费96元、小区停车费3186元）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告系原告所管理的肃州区紫荆花园的业主，原告按《物业管理条例》的规定与紫荆花园小区业主委员签订了物业管理服务合同，并约定按建筑面积收取物业管理费及车位费等。被告从2015年1月起一直未交上述费用，经原告多次催收，被告一直推诿拒付。被告孙某辩诉称，原告在诉状中称被告拖欠物业费是原告长期违约所导致，当庭提起反诉，反诉请求：1、反诉被告限期拆除在小区内的违章建筑并恢复为小区共有绿地，停止其违约行为；2、反诉被告支付因被告违约行为导致原告住院治疗费5291.36元，精神损失费20000元；3、反诉被告返还2013年收取的道路维修费150元；4、反诉被告返还2014年多收取的车库物业服务费105.9元；5、反诉被告承担本案反诉费用。事实及理由：反诉原告系酒泉市肃州区紫荆花苑小区业主，住××楼，反诉被告系紫荆花苑小区物业管理单位。2014年5月15日，反诉被告在未经小区业主委员会同意及相关业主同意的情况下，擅自在反诉原告所在的2号楼三单元楼前搭建彩钢棚用于居民活动。该活动室搭建后，常常活动至半夜导致原告无法正常休息，对原告的生活工作造成极大的困扰。反诉原告其后多次找反诉被告单位反映该情况，但反诉被告均拒绝对该活动房进行拆除或必要管理。反诉原告认为反诉被告的行为严重违反了《甘肃省物业管理办法》第十条、第二十四条之相关规定，应当停止该违约行为并赔偿因该违约行为造成反诉原告的各项损失。2013年反诉被告向反诉原告违规收取小区道路建设费150元，2014年反诉被告向反诉原告违规收取小区车库物业服务费150元，根据《肃州区发展和改革局关于对紫荆花苑物业服务费和停车费收费标准的批复》文件规定，反诉被告收取道路建设费不符合相应规定属于违规收费，车库物业服务费全年标准为42.3元（计算方式为0.3元*50%*23.5平方米*12个月），车库物业费超出标准多收取105.9元。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，反诉被告对上述违规收费应当予以退还反诉被告酒泉市兴泰物业管理有限公司辩称，反诉原告要求拆除小区内的违章建筑系诉讼主体不适格，即使是违章建筑，被告也应该要求业主委员会去拆除，不应该要求物业公司拆除；反诉被告严格按照物业服务合同履行义务，原告主张的医疗费和精神损失费应该由其自己承担，住院医疗费是违约行为不是侵权行为；其合同约定了物业费所以不存在多收取物业费的事实，请法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据及事实，认定如下：1、原告提交紫荆花苑物业管理委托服务合同2份，用于证明2013年1月1日、2017年12月10日原告与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，合同约定由原告为被告所在小区提供物业服务的事实；合同同时约定了原告在提供物业服务后所收取各项费用的标准、数额、及相应的违约责任。被告质证认为，真实性无异议，合法性有异议，该证据为紫荆花苑业主委员会和原告签订，根据物权法76条规定，选聘及解聘相关物业企业并非业主委员会决定，而是由全体业主决定，该证据并无业主召开相关大会的证明；根据委托协议第七条约定，原告对小区内公共绿地的养护负有相应管理职责；根据合同第10条的约定，原告应该补充停车费的相应依据；根据物业合同的管理标准，住宅每月每平米0.3元，浮动标准应该由原告和业主商议，但原告擅自将物业费提高到0.36元每平米未与业主协商；对合同约定的逾期缴纳物业管理费的，物业管理合同并未经过业主大会决定，所以该部分约定并不符合合同约定。案涉的两份物业管理委托服务合同系原告与小区业主委员会签订，合同内容反映了相互的权利义务关系，合同是否合法等并非本案审理范围，故对合同的真实性予以确认。2、原告提交紫荆花苑小区物业服务相关费用协议、肃州区发展和改革局文件各一份，用于证明原告向被告收取的相关物业管理费用具有事实及法律依据。被告质证认为，对紫荆花苑小区物业服务相关费用协议不予认可，相关协议均无业主大会签字同意，因此该协议对被告不产生效力；对肃州区发展和改革局文件真实性无异议，证明目的有异议，物业费没有经过协商，小区物业费应该依旧是0.3元每月每平米；原告应该出具共用照明电费及缴费依据，其与业主委员会协商定期公布的结果。肃州区发展和改革局文件系物业公司收取物业费的指导性文件，物业服务相关费用协议系物业公司与业主委员会签订，在未确认上述文件或协议无效的情况下，以上证据可以作为物业公司收费的依据，故对原告的证明目的予以确认。3、原告提交物业费缴费通知单6张，证明被告拖欠物业费金额及滞纳金的金额以及原告曾多次向被告催收其所拖欠物业费的事实。被告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，未交费是因为自2015年起，原告疏于管理职责在小区内私搭乱建，违反物业管理规定。本院仅对原告曾向被告催要物业费的事实予以确认。4、原告提交车辆进出小区照片打印件3张，证明被告车辆确实停放在该小区内。被告提交独立车库商品房预售合同复印件一份，用于证实被告（反诉原告）是紫荆花苑2-40号车库业主，该车库建筑面积23.5平方米的事实。因原、被告对以上证据的真实性没有意见，故对被告车辆停放小区内及其购买车库的事实予以确认。5、原告提交业主委员会通知2份、说明1份，用于证明活动板房是业主委员会搭建，资金也是业主委员会筹措，与我们无关。被告质证认为，真实性、合法性、关联性均不认可，该证据是业主委员会向全体业主发放的，但被告未见过；板房搭建后被告和富康路社区联系，当时答复不是社区搭建，是物业公司搭建，不是用于党员居民活动；根据物业管理条例规定，占用公共绿地必须经过全体业主同意，不能以大多数业主的要求为由而侵害个别业主利益；假如活动板房不是物业公司搭建，其也应尽到物业管理责任。被告并未能提交证据证实活动板房是何人搭建，故仅对涉案小区搭建活动板房的事实予以确认。6、被告提交《肃州区发展和改革局关于对紫荆花苑物业服务费和停车费收费标准的批复》文件复印件一份，证明紫荆花苑小区物业服务费的收缴标准。原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，该标准已在2017年放开，可由双方协商。本院对该证据的真实性予以确认。7、被告提交国务院《物业管理条例》复印件一份，用于证明原告（反诉被告）私搭乱建擅自占用小区共用部分的行为，已违反了《物业管理条例》第三十五条、第四十九条、第五十条、第五十七条之相关规定，应依法停止其违约行为并赔偿被告（反诉原告）的各项损失。原告质证认为，真实性无异议，证明目的不认可。因被告没有证据证明该建筑是原告搭建的，故对其证明目的不予认可。8、被告提交酒泉市兴泰物业管理有限公司收费票据四张，用于证明目原告（反诉被告）2013年向被告（反诉原告）收取物业费554元，违规收取道路修缮费150元，原告（反诉被告）2014年向被告（反诉原告）收取物业费554元，违规收取车库物业费150元的事实。原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，物业费收取是严格按照合同约定收取的，不存在多收取现象。本院仅对原告收费的事实予以确认。9、被告提交酒泉市人民医院诊断证明书一份、出院证一份、住院收费发票一张、用药结算清单一份，用于证明2014年5月原告违规搭建彩钢活动棚后，当年被告因休息不足导致不稳定心绞痛，在酒泉市人民医院住院治疗4天，并花费治疗费5291.36元的事实。原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，该组证据与本案无关，被告的病情与物业管理无关，是自身原因。被告提交的证据与其证明目的缺乏关联性，故对该组证据的证明目的不予确认。10、被告提交紫荆花苑2号楼3单元物业管理水平照片22张、小区内录像光盘一张、紫荆花苑小区2号楼3单元202室住户王国富证人证言一份，用于证明原告（反诉被告）擅自变更小区共用部分，私搭乱建活动凉棚，该活动板房已严重影响了被告（反诉原告）的正常生活。原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，活动板房不是物业公司搭建的，是业主委员会搭建的，该照片仅仅能反映居民在活动板房休闲娱乐的场景，不能证明原告疏于管理。本院仅对该组证据的真实性予以确认。本院根据以上证据及庭审情况查明以下事实：被告居住酒泉市××区，系原告提供物业服务的紫荆花苑小区业主。2013年1月1日、2017年12月10日，原告与紫荆花苑小区业主委员会签订了两份《物业服务合同》，约定原告为紫荆花苑小区提供物业服务，服务期限2013年1月1日至2022年底，物业费2017年以前为每月每平米0.36元，2018年起调整为每月每平米0.55元；每年6月1日前缴纳，逾期1日，每天缴纳滞纳金1元；公共区域照明费每户每月2.5元；垃圾处理费每人每月2元。自2015年1月起，被告以原告擅自在其所在的2号楼三单元楼前搭建活动板房用于居民活动，导致被告无法正常休息、对其生活工作造成极大的困扰为由，拒绝缴纳物业费及相关费用。原告起诉后，被告以上述理由及原告违规收费为由提起反诉，要求判令原告拆除在小区内的活动板房并恢复为小区共有绿地、支付其住院治疗费5291.36元、精神损失费20000元、返还2013年收取的道路维修费150元及2014年多收取的车库物业服务费105.9元。本院认为，业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。原告与被告住宅所在的紫荆花苑业主委员会签订的《物业服务合同》未违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力。原告依约向被告提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；被告作为业主，有按约定缴纳物业服务费的义务。现被告自2015年起拖欠物业费等，违反了合同约定，因此，原告请求被告支付拖欠的物业服务费、公共区域照明费、垃圾处理费，依法应予确认。关于原告要求被告支付物业费滞纳金的请求，合同虽然对此有约定，但对活动板房的管理系原告职责，活动板房距被告住宅9.7米，居民在活动板房中开展活动在一定程度上会对被告的生活有所影响，被告据此未交物业费等有其合理性，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予确认。关于原告要求被告支付小区停车费3740元的请求，原告诉称被告停放两辆车，但并未能充分举证说明两辆车同时长期停放的证据，被告购买有车库，故应以每年150元收取停车费，被告应交3×150=450元。关于被告反诉原告要求限期拆除在小区内的违章建筑并恢复为小区共有绿地、停止其违约行为的请求，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，违章建筑应由住建部门和市政管理部门负责认定并采取相关措施处理，故本院对此项请求不予审理。关于反诉原告要求反诉被告支付因其违约行为导致反诉原告住院治疗费5291.36元、精神损失费20000元的诉讼请求，反诉原告提交的证据并不能充分证明是因为反诉被告的违约导致其患有冠状动脉粥样硬化性心脏病等，故对其主张不予确认。关于反诉原告要求反诉被告返还2013年收取的道路维修费150元的及要求反诉被告返还2014年多收取的车库物业服务费105.9元的请求，反诉被告是依据与紫荆花苑业主委员会签订的《物业服务合同》及相关协议收取相关费用，只有在依法确认了《物业服务合同》或者相关协议条款无效的情形下，反诉原告的请求才可能得到支持，故对反诉原告的以上两项诉讼请求，本院亦不予确认。综上所述，对原告的部分诉讼请求，予以支持；对反诉原告的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙某在本判决生效后十日内支付原告酒泉市兴泰物业管理有限公司物业服务费、停车费、公共区域照明费、垃圾处理费共计3146元；二、驳回原告酒泉市兴泰物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）孙某的反诉请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙某负担16元，原告酒泉市兴泰物业管理有限公司负担34元；反诉费182元，由反诉原告孙某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 王兴国人民陪审员 富立生人民陪审员 杨月玲 二〇一九年五月十八日书 记 员 韩 玲