福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初1533号 原告：福州兴春城物业管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇塔头路**山明水秀大厦**06店面。统一社会信用代码：913501117173033249。 法定代表人：陈文春，总经理。 委托诉讼代理人：池佳甦，男，该公司工作人员。 被告：庄丽娟，女，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林祥霖(系庄丽娟丈夫)，住福州市仓山区，现住福州市晋安区。 原告福州兴春城物业管理有限公司(以下简称兴春城物业公司)与被告庄丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴春城物业公司的委托诉讼代理人池佳甦，被告庄丽娟的委托诉讼代理人林祥霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴春城物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告偿还原告拖欠的物业服务费2461.2元，并按日千分之三的标准分段计算支付自2018年1月1日至2019年3月6日止的违约金1722.99元、公共水电费490元、停车管理费980元，共计5654.19元；2.被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2011年8月27日，原告受XXX大厦业主委员会的聘请入驻福州市晋安区XXX大厦，负责管理山明水秀大厦物业项目，双方签订了《物业服务合同》明确了双方的权利、义务。被告作为XXX大厦1406室业主，在享受权利的同时却未履行缴纳物业服务费的义务。被告每月应交的物业服务费为175.8元，自2018年1月起至2019年2月止被告共拖欠原告物业服务费2461.2元(175.8元／月×14月)、公共水电费490元(35元/月×14月)、停车管理费980元(70元/月×14月)。被告至今未交纳上述费用，请求支持原告的诉请。 庄丽娟辩称，1.根据法律规定，业主欠交物业服务费，物业服务企业必须书面催收，在书面催收无果时方可通过诉讼方式主张权利，原告未书面催缴，直接起诉的做法不符合法律有关规定。2.原告未依物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。①安全问题，消防器材老旧、损毁严重，消防水带用手一搓即成粉末，灭火器早已过有效期限；地下停车场**电动车充电区域电线乱拉乱接，存在安全隐患；大厦6层至20层监控全都不能用；逃生通道上堆了大量的杂物，整座大厦逃生应急灯大部分不能用；地下车库照明损坏严重，逃生梯1-6层无照明；2017年3月，外来的中学生在屋顶的煤气管道正下方烧烤，物业公司没有发现更没能阻止；保安形同虚设，外人可以随意出入大厦；自2018年下半年起大厦一层滞留流浪狗至今。②卫生问题，地下车库、楼梯长期无人打扫，地面积满了灰尘，车库顶上全是蜘蛛网；日常卫生清理也未做到位，经常有业主在微信群内投诉。③《物业管理条例》明确规定业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，物业公司将大厦一层沿塔头路的消防通道出租，业主发现并公布到微信群里后，原告补充张贴了公示，但公示上既无公示单位及公章，也未体现租赁用途，更未体现公示期限及异议的解决途径；公共收益收支情况未定期公布，被业主追问后才公示了自2017年12月起的收支表，动用公共收益维修的公示内容与前述公示相似，未体现比价过程。④大厦电梯使用年限超过15年，电梯核载被调小才能勉强运行，但2019年3月15日大厦19层开设了托管班，使用电梯的人员大幅增加，存在安全隐患。大厦的汽车及电动自行车停车位本来就少，但物业允许非业主的车辆停到大厦内，导致迟归的业主车辆无处停放。3.根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务前，被告有权拒绝支付物业服务费。 原告围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同、水费备款通知单、国网福建省电力有限公司福州供电公司发票、缴费票据为证，被告亦提交了房屋所有权证、照片及微信截图为证，本院据此认定事实如下： 2011年8月27日，原告与福州市晋安区XXX大厦业主委员会(以下简称“XXX大厦业委会”)订立物业服务合同，选聘原告为XXX大厦的物业服务企业，为该小区提供物业服务，合同约定：服务期限五年，自2011年8月27日起至2016年8月26日止；合同到期后，双方未签订新合同的，原告应于本合同期限届满后一个月内继续履行合同，山明水秀大厦业委会在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人；原告应提供的物业服务包括物业共用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护等；业主应根据其房屋建筑面积，按高层带电梯住宅1.00元／㎡／月、高层住宅改写字间的房屋2.40元/㎡／月、沿街店面3.00元／㎡／月、水电公摊费按户分摊，住宅改为写字间的房屋以双倍收取的标准于每月28日之前交纳物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按欠费总额的每日千分之一至三交纳滞纳金；属于业主共同使用的公共水电费用由受益业主共同分摊，物业服务企业每月应在小区醒目处公布当月由业主使用的公共水电分摊的详细情况；车辆管理费按地下车位70元/月/辆的标准收取。合同订立后，原告依约在XXX大厦内提供物业服务。被告系XXX大厦1406单元(建筑面积175.8㎡)的业主，该房屋为高层带电梯住宅，原告按175.8元／月(175.8㎡×1.00元／㎡／月)计算收取物业服务费，同时按30元／月收取电公摊费用、5元/月收取水公摊费用。 2018年1月起，被告未按约交纳物业服务费，截至2019年2月，被告未交纳的物业服务费为2461.2元（175.8元／月×14月），原告为此诉至本院。 诉讼中，福建省福州市晋安区岳峰镇浦下社区居民委员会于2019年4月2日在原告提交的报告中确认“XXX大厦目前确系由福州兴春城物业管理有限公司管理”。 另，根据被告提供的现场照片及微信聊天记录，原告在小区公共卫生、车辆管理、消防管理及公共设施维护方面提供的物业服务与物业服务合同的约定不符。 综上事实，本院认为：原告与山明水秀大厦业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同，该物业服务合同的相关条款对山明水秀大厦的业主具有约束力,被告作为业主在接受原告提供的物业服务的同时，应当依合同约定按时交纳物业服务费。故原告请求被告支付拖欠的物业服务费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 被告主张，原告未依合同约定提供物业服务，在小区安全、日常卫生、车辆管理等方面未尽职尽责，且未对公共收益收支情况进行公布。本院认为，被告提供的证据可以证明物业服务企业未尽勤勉之义务，未依合同约定提供完善的物业服务，在小区公共卫生、车辆管理、消防管理及公共设施维护方面均存在不足，损害了作为业主的被告的利益，本院酌情扣减10%的物业服务费，但被告仍应按物业服务企业提供的服务交纳相应的物业服务费，支付尚欠物业服务费2461.2元的90%即2215.08元(2461.2元×90%)。考虑到被告系因原告服务不到位，经反映后仍不改正而不再交纳物业服务费，并非恶意拖欠，故原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原告主张被告应支付停车管理费980元,但被告提供的证据可以证明原告对小区的车辆管理方面存在不足，应相应扣减其10%的车位管理费，被告仍应按每月63元(70元／月×90%)的标准支付自2018年1月起至2019年2月止的车位管理费882元(63元／月×14月)。 根据物业服务合同的约定，原告应每月公布由业主使用的公共水电分摊的详细情况，现原告未提供证据证明其已将每月公共水电费的分摊情况予以公布，又无法说明公共水电分摊费的实际计算依据，其支付公共水电分摊费的主张,依据不足，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定,判决如下： 一、被告庄丽娟应于本判决生效之日起十日内支付原告福州兴春城物业管理有限公司自2018年1月起至2019年2月止的物业服务费2215.08元； 二、被告庄丽娟应于本判决生效之日起十日内支付原告福州兴春城物业管理有限公司自2018年1月起至2019年2月止的车辆管理费882元； 三、驳回原告福州兴春城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州兴春城物业管理有限公司负担11元、由被告庄丽娟负担14元。 本判决为终审判决。 审判员  吴仕红 二〇一九年五月二十三日 书记员  黄静晶 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。