湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初201号 原告：胡自梅，女。 委托诉讼代理人：周文茂，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。 被告：唐家庚，男。 被告：陈少建，男。 原告胡自梅因唐家庚、陈少建房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）湘1102民初1864号生效调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡自梅及其诉讼代理人周文茂、被告唐家庚、陈少建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡自梅向本院提出诉讼请求：1、撤销本院（2017）湘1102民初1864号民事调解书；2、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：位于永州市零陵区南津中路原71号（现247号）一楼的两间门面房（产权证号为：永房权证零陵字第*********号、面积55.94平方米）系原告胡自梅与被告唐家庚婚姻关系存续期间共同购买的房屋。土地使用权证登记在永州监狱名下，一直未过户至唐家庚名下。2016年被告陈少建找到唐家庚并告知其通过诉讼可以办理土地使用权登记手续。于是两被告于2016年11月21日签订了虚假的《房屋买卖合同》，约定被告唐家庚将上述涉案房产以40万元的价款（明显低于市场价），出售给被告陈少建，并由唐家庚承担过户的所有费用。合同签订后，陈少建通过银行向唐家庚转账40万元，但不到1小时，唐家庚将40万元以取现和转账的方式退换给了陈少建。2017年7月陈少建向本院提起诉讼，要求唐家庚为其办理房屋过户登记手续。在诉讼过程中，经本院主持调解，双方当事人达成了如下调解协议：被告唐家庚自愿于2017年8月10日前给原告陈少建办理涉案房屋的过户登记手续，办理过户登记手续的相关费用唐家庚自愿承担。本院制作了（2017）向1102民初1864号民事调解书。被告陈少建于2017年8月17日向本院申请强制执行。2018年10月25日，涉案房屋的不动产权证被登记在陈少建名下。2018年12月10日，陈少建持上述不动产权证要求原告胡自梅、被告唐家庚及其家人腾空房屋并交付给其。原告及家人莫名其妙。后经追问唐家庚并到房产登记部门查询才知道事情的经过。原告认为，涉案房屋系原告胡自梅与被告唐家庚的夫妻共同财产，被告陈少建以明显低于市场价的不合理价格受让涉案房屋，系恶意受让，且未实际支付购房款，两被告签订的虚假《房屋买卖合同》，属于恶意串通，损害了原告的利益，系无效合同。两被告之间的诉讼原告不知情，原告于2018年12月才发现自己的权益受到损害。故诉至法院，请求判如所请。 唐家庚辩称：1、本人当初确实借了陈少建的钱，拿起房屋作抵押的，签订房屋买卖合同的40万元房款，本人一分钱都没有得到；2、签订房屋买卖合同不是本人真实意思表示。 陈少建辩称：1、当时唐家庚确实要向本人借钱，但未借给他，后来唐家庚心甘情愿将房子卖给本人；2、购房款40万元，本人确实通过银行转账到了唐家庚账户，并签订了房屋买卖合同。 原审认定的基本事实：被告唐家庚于2016年11月21日将位于永州市零陵区南津中路71号第一层永房权证零陵字第*********号房屋及其附属建筑物作价40万元出售给被告陈少建，同日陈少建支付全部购房款，双方签订了《房屋买卖合同》，双方约定陈少建支付购房款之日起3个月之后唐家庚将办理好上述房产的土地使用权证并与房产证一并过户给陈少建。到期过户未果，陈少建诉至法院。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告唐家庚自愿于2017年8月10日前给陈少建办理位于永州市零陵区南津中路71号第一层永房权证零陵字第*********号房屋的过户登记手续，办理房产过户登记手续的相关费用由唐家庚自愿承担。二、其他事项无争议。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即结婚证、离婚证、离婚协议、《房地产买卖契约》、房屋所有权证书、房屋买卖合同的真实性、收条三张以及民事调解书、执行裁定书、房地产价格评估委托协议书、土地估价报告、永州市地方税务局地产税收管理证明、湘（2018）零陵区不动产权第*********号不动产权证的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的被告唐家庚、陈少建及案外人廖国升的银行交易明细。拟证实被告陈少建于2016年11月21日转账40万元给被告唐家庚，被告唐家庚当天将40万元以取现和转账的方式返还给了陈少建，被告陈少建和唐家庚所签订的房屋买卖合同并非双方真实意思的表示，是虚假的，系双方恶意串通的行为。被告唐家庚对该证据质证无异议，被告陈少建对该证据质证意见为：真实性、证明目的均有异议。10万元本人不认可，唐家庚欠了廖国升的钱，冷水滩法院做了判决的。本院认为该证据加盖了银行的公章，真实性本院予以确认。从银行交易明细中反应2016年11月21日被告陈少建分二次将40万元转账至唐家庚账户，当天唐家庚以取现和转账的方式将37万元转出，转至廖国升账户135,000元，廖国升将116,000元转账至陈少建账户。其他证明目的该证据不足以证实；2、对廖国升的问话笔录。拟证实廖国升介绍唐家庚向陈少建借款40万元，签订的《房屋买卖合同》，三个月内还款将门面退给唐家庚，否则，三个月后办理房产过户手续。此事原告胡自梅不知情。原告质证认为不清楚，被告陈少建质证无异议，被告唐家庚质证意见为：对上述内容不表意见，对其他内容有异议，认为，其从来未与同学办理过垃圾运输公司，2016年11月10日未向原廖国升借款3万元，其与陈少建签房屋买卖合同，40万元取现及转账廖国升均在现场，陈少建、廖国升签合同前就知道了门面无土地使用权。本院认为：对该证据持证无异议的内容，本院予以采信。 根据原、被告陈述和本院审理确认的证据，本院认定案件事实如下：原告胡自梅与被告唐家庚于2000年4月12日在原永州市芝山区民政局登记结婚，2002年4月23日被告唐家庚与原湖南省石油总公司永州分公司（现中国石化销售有限公司湖南永州石油分公司（以下简称石油公司）签订了一份《房地产买卖契约》，购买了石油公司所有的位于原芝山区南津中路71号（现零陵区南津中路247号）一楼两间门面，建筑面积55.94平方米。产权证号：永房权证零陵字第*********号（以下简称涉案房产）。该房屋用地属于永州监狱（土地总证为永芝国用1989字第******号）范围内，尚未分户至被告唐家庚名下。土地性质为国有划拨土地。2016年11月21日，唐家庚（甲方）与陈少建（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定的主要内容为：一、甲方将涉案房产及附属建筑以40万元的价款出售给乙方；二、乙方支付房款40万元之日起3个月后，甲方配合乙方办理有关房产过户手续；三、甲方保证有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；四、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。签订协议的当天，陈少建分二次银行转款40万元至唐家庚账户，唐家庚当天现金支取20万元，ATM机取款20,000元，分二次银行转账至廖国升账户135,000元，ATM机转出15,000元，第二天即2016年11月22日ATM机转出29,970元。因在约定的期日房产过户手续未办成，2017年7月24日陈少建向本院提起诉讼。请求法院依法判决唐家庚为陈少建办理房屋过户登记手续。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告唐家庚自愿于2017年8月10日前给陈少建办理涉案房产的过户登记手续，办理房产过户登记手续的相关费用由被告唐家庚自愿承担；二、其他事项无争议。此后，被告唐家庚未履行调解书确定的义务。陈少建于2017年8月17日向本院申请强制执行。在执行过程中，2018年4月10日，永州市零陵区不动产登记中心向本院出具了“关于协助执行唐家庚的房产过户给申请执行人陈少建的函”：贵院于2017年8月向本中心送达了（2017）湘1102执1257号执行裁定书及协助执行通知书，要求将登记在唐家庚名下的涉案房产过户至陈少建名下。经本中心核定，该房屋用地属永州监狱（大地总证为永芝国用1989字第******号）范围内，因永州监狱的土地属于国有资产，国有资产的处置应取得国有资产处置相关部门的同意并办理划拨土地出让手续后才能办理转移登记手续。现因永州监狱没能提供相关证明材料，所以暂无法为贵院办理协助执行过户手续，特此函告！2018年10月25日，永州市零陵区不动产登记中心将涉案房产过户登记在陈少建名下[不动产权证号：湘（2018）零陵区不动产权第*******号]。办证税费及出让金合计28万余元（以发票实际数额为准），2018年12月，陈少建持涉案房屋不动产权证要求唐家庚及其家人腾房交付涉案房产时，原告才知道涉案房产出售事宜。故诉至法院，请求判如所请。 另查明，一、被告唐家庚与案外人廖国升系长丰集团同事，廖国升系陈少建房地产中介公司员工。唐家庚因急需钱办事向廖国升借钱，廖国升介绍唐家庚向陈少建借钱，协商签订的《房屋买卖合同》；二、原告胡自梅与被告唐家庚于2018年1月9日在零陵区民政局办理了离婚登记手续，对涉案房产未进行分割；三、陈少建于2017年9月12日委托永州市零陵区房产评估管理所、永州中正房地产评估有限责任公司对涉案房产的价值进行了评估。评估价为55.94万元。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原审的法律关系为房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷；二、原审陈少建是否是善意取得，是否损害了本案原告的利益；三、原审是否漏列了当事人。现评析如下： 焦点一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。……。原审对双方当事人之间实际是否是民间借贷法律关系未作审查，事实上是唐家庚向陈少建借款，用涉案房屋做抵押而签订买卖合同，双方约定3个月后，办理房产过户手续，3个月内还清借款就不需要过户了，故原审法律关系定民间借贷关系为宜； 焦点二、陈少建是从事房地产中介业务的，涉案房产系唐家庚与胡自梅婚姻关系存续期间的共同财产，房产交易需共有人签名，陈少建应为明知，可陈少建与唐家庚单独签订房屋买卖合同，陈少建主观上存在非善意，涉案房产市场评估价为55.94万元，双方交易价为40万元，且办理过户的相关税费28万余元还要出让人唐家庚承担，唐家庚出让两个门面实际可得不到12万元，明显低于市场价交易。陈少建属于非善意取得，同时损害了涉案房产共有人原告胡自梅的合法权益； 焦点三、涉案房产系唐家庚与石油公司签订的《房地产买卖契约》，土地使用权又登记在永州监狱名下，原审应依法将涉案房产共有人胡自梅及石油公司、永州监狱追加为本案的当事人参加诉讼，故原审漏列了当事人。 综上所述，本院作出的（2017）湘1102民初1864号民事调解书无论在程序上还是实体处理上都存在错误，原告要求撤销上述调解书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百条第一款第（一）项规定，判决如下： 撤销本院于2017年7月31日作出的（2017）湘1102民初1864号民事调解书。 案件受理费80元，原审受理费80元，合计160元，由被告陈少建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长 王建华审判员李卫宗 人民陪审员 陈       瑶 二〇一九年五月二十八日 书 记 员 唐   小   华 附相关法律条文 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。