重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2445号原告：重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢6楼，统一社会信用代码91500103750090922G。法定代表人：夏光明，系重庆世恒物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：杨凤，系重庆世恒物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：袁姚，女，1971年8月27日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：颜成明（袁姚之夫），1974年4月14日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆世恒物业管理有限公司（以下简称世恒物业公司）诉被告袁姚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审理，并适用小额诉讼程序于2019年5月15日公开开庭进行了审理，原告重庆世恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨凤、罗自强、被告袁姚委托诉讼代理人颜成明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆世恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费3887.3元、公摊水电费429元、违约金1000元，合计5316.3元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆市中宝投资（集团）股份有限公司于2008年5月1日签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在“xxxx”小区提供物业服务。物业服务费按建筑面积计算，其中住宅物业收费标准为0.57元/月·平方米，电梯费按月票计算，公摊费为6.5元/月/户，业主未及时交纳物业服务费的违约金计算标准为每日千分之三。被告系“xxxx”小区业主，房屋建筑面积103.33平方米，其拖欠2013年9月至2019年2月的物业服务费3887.3元、公摊水电费429元。被告一直拒绝交纳上述费用，其逾期支付物业服务费产生违约金11370元，原告酌情主张违约金1000元。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求人民法院依法判决。被告袁姚辩称，欠费时间与金额属实。我的房屋有裂缝，我们登记了却一直没有解决，但是其他业主都是得到赔偿的，我们交了物业费但没有享受到相应的等价的服务。该小区是由汶沛物业公司在管理，原告主体不适格。物业管理工作存在很多问题，小区消防通道堵塞，消防通道前面建了两个违章门面，存在火险安全隐患。小区楼道停放了很多自行车。小区绿化面积被侵占。小区小桥流水的景观完全是个臭水沟。小区健身场所就是个烂水塘。小区运功场所与买房时承诺不符。小区大门口的那栋楼的窗户没有防护措施。从入住以来，业主维权不断，由于开发商违规违法调整规划，世恒物业公司作为前期物管，明知开发商的行为会导致业主拒缴物业费，却没有与开发商进行沟通协调处理。物业公司自身占主要责任。经审理查明：2008年5月1日，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司（甲方）与原告世恒物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘世恒物业公司对xxxx小区A区、B区提供前期物业管理服务的事宜。物业服务收费按照包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）：住宅0.57元/月·平方米（不含电梯费、公摊水电费、二次供水费）；（2）商业物业1.00元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本合同期限为5年，自2008年5月1日起至2013年5月1日止。合同期满，甲、乙双方继续签订物业服务合同。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同还约定了其他事项。合同期限到期后，原告继续为该小区提供物业服务。另查明，被告袁姚系南川区xxxx小区xxxx号房屋的业主，该房屋的建筑面积为103.33平方米，系电梯房。审理中，原告提交了2008年9月27日重庆市南川区物价局作出的《关于核定xxxx物业服务试行收费标准的通知》（南川物价发[2008]50号文件），该通知中记载关于高层住宅电梯费的收取可实行月票和次票，具体由物业公司根据实际情况决定。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。“xxxx”小区业主委员会于2015年4月19日出具一份《关于xxxx物管收取水电公摊费的情况说明》，载明“南川区人民法院：兹有xxxx前期物管收取每户业主6.5元的水电公摊费至2013年1月移交给后期物管续收至今。对于该费用的收取业主委员会认为是合理范围，故同意继续收取。特此证明”。南川区XX街道XX社区居民委员会于2018年9月18日出具一份《证明》，载明“兹有南川区xxxx小区自建设交付以来，开发企业依法与重庆世恒物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，xxxx一直由世恒物业公司于2008年5月开始提供物业服务并至今。由于小区业主委员会未与重庆世恒物业管理有限公司签订物业服务合同，亦未聘请新的物业服务企业，因此根据《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定，开发企业与世恒物业公司签订的《前期物业服务合同》有效至与其他物业单位签订物业服务合同为止。小区业主与世恒物业公司的权利义务关系均受《前期物业服务合同》约束和调整，物业服务收费标准等均适用《前期物业服务合同》的约定及相关收费文件的规定。”以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》、住户登记表、南川区物价局关于核定xxxx物业服务试行收费标准的通知、物业服务费收费公示、重庆市南川区xxxx小区业委会关于xxxx物管收取水电公摊费的情况说明、证明、不动产登记证明等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告世恒物业公司与xxxx小区的建设单位重庆市中宝投资（集团）股份有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对xxxx小区的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“xxxx”小区进行了物业管理服务，作为业主的被告应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。被告从2013年9月起至2019年2月期间享受了原告提供的物业服务，但未按约定缴纳物业管理服务费的行为系违约行为，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的民事责任。原告主张判决被告支付物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。被告袁姚对原告主张的物业费等相关费用的金额无异议，本院予以确认。对于被告提出房屋裂缝的问题，系另一法律关系，被告可另行主张。对于被告提出的其他不缴纳物业费的理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的抗辩情形，对此抗辩，本院不予采信。本院在审理xxxx小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片发映了原告世恒物业公司存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告袁姚于本判决生效后十日内支付原告重庆世恒物业管理有限公司2013年9月至2019年2月期间的物业服务费3887.3元、公摊水电费429元，共计4316.3元。二、驳回原告重庆世恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告袁姚负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇一九年五月二十七日书记员  李珑