湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初2183号原告：李建龙，男，1973年6月18日出生，汉族，住长沙县。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡德，湖南金顺达律师事务所实习律师。被告：吴志军，男，1964年7月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘婷，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：周淳，湖南弘一律师事务所实习律师。第三人：长沙市雨花区洞井街道鄱阳社区筹建委员会，住所地长沙市雨花区洞井街道鄱阳华美佳园A区。负责人：文利民，主任。委托诉讼代理人：熊梦婷，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓镝，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。原告李建龙（以下简称原告）与被告吴志军（以下简称被告）、第三人长沙市雨花区洞井街道鄱阳社区筹建委员会（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁志刚、张怡德，被告及其委托诉讼代理人刘婷、周淳，第三人委托诉讼代理人熊梦婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失350392.18元并按约支付违约金100000元；2、判令被告立即返还原告的押金200000元及预付租金100000元（2019年1月24日至2019年4月24日期间）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：第三人系位于长沙市雨花区鄱阳华美佳园洞和路东侧贰号栋房屋出租人，被告系该栋房屋的承租人，原告系该栋房屋一楼分租人。原、被告于2016年7月28日签订租赁合同，约定被告将涉案房屋一楼分租给原告经营超市，租期8年。合同签订后，原告按约支付200000元押金并对房屋进行了装修，且向第三人进行了报备。2018年12月4日，原告接到第三人告知，宣称包括原告承租的所有门面在2018年12月30日全部到期，要求所有经营户清场。为此，原告第一时间与被告取得联系，但被告置之不理。此后，第三人多次要求原告腾退房屋并采取停电、停水、铲车堵门等方式迫使原告于2019年1月24日停业撤场。原告认为，原、被告签订的合同已提前解除，合同履行过程中原告不存在违约的行为，根据合同约定，提前解除合同的责任应由被告方承担；原告租赁房屋时，被告一再保证租赁期限，补充协议对合同期限有明确约定，第三人负责人的签名是真实的，是否盖章对合同没有影响；被告未妥善处理与出租人的租赁纠纷，造成原告的重大经济损失，按约应承担赔偿责任和违约责任。综上，请求法院支持原告的诉请。被告辩称，被告愿意接受原告解除合同的要求，但根据双方所签租赁合同第十一条第一款的约定，原告主张的实际损失已超过违约金，不应再单独计算100000元的违约金；原告的损失系第三人恶意违约及非法侵夺行为所致，应由第三人承担最终责任，在原告租赁权受到侵害时，被告积极采取措施保障其合法权益，并不存在过错；根据合同法第三十二条规定，雨办发（2012）34号文件不能导致合同无效；补充协议的本质是被告以装修门面、修缮房屋作为代价换取对租期的延长，被告已实际履行，第三人已实际接受，并出具了相关的报告，根据装修报告说明第三人知晓将长期承租的事实，否则在只有两年租期的情况下，原告不可能斥资装修，也就不会存在装修报告；关于补充协议内容，补充协议上共记载三个合同，第一个是黄金亮与被告的合同，与第三人达成的租赁补充协议，第二个是被告的个人承诺，第三个是黄金亮退出合伙的声明，后两个与第三人无关。第三人述称，原告提供的补充协议是无效的，未经过第三人盖章，也不符合雨办发34号文件规定的招商流程；根据租赁合同第八条第二款的约定，被告只是部分转租，第三人不干预，故原、被告双方的纠纷与第三人无关；黄金亮已经认可该协议无效，被告认为权利的转让也是无效的；被告通过2008年招投标获得涉案房屋10年的承租权，应知晓补充协议应通过村委会表决通过方能生效，但其并未通过该程序，故其造成的损失与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月16日，被告在第三人举办的其自有的位于长沙市雨花区鄱阳华美佳园洞和路东侧贰号栋房屋使用权的竞拍中竞拍成功；2008年12月24日，被告作为承租方与第三人作为出租方签订一份《鄱阳华美佳园商铺租赁合同》，合同约定：出租方将涉案房屋（共三层，总建筑面积1570平方米）出租给承租方，租赁期限10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止；为了经营的需要，确需添加永久性设施，须经出租方研究同意后方可实施；承租方如分割招商，需在与第三方达成协议后三个工作日内将有关情况报出租方备案，未备案的视为擅自转租、转让对待；承租方若要求在租赁期限满后继续租赁涉案房屋，应当在租赁期满前三个月书面通知出租方，出租方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复，如出租方同意续租的，双方应当重新签订租赁合同，租赁期满前出租方未作出书面答复的，视为出租方同意续租，租期为不定期。2016年6月30日，被告与案外人黄金亮签订《合伙协议》，协议约定由被告与黄金亮合伙承租涉案房屋，双方同意以黄金亮的名义与第三人签订租赁合同，权利义务由双方共同享有和承担。2016年7月20日，第三人与黄金亮就涉案房屋签订一份《补充协议》，协议载明：根据涉案房屋的实际情况，整栋房屋停业大半年，屋顶漏水严重无法正常经营，重新投入资金装修租期受限，为此双方达成如下协议：未到的期限按原合同执行，同时履行合同相关义务；1、3、4号栋房屋开标，2号栋（即涉案房屋）不参与，开标的期限同为2号栋的下期租赁期限，享受的责任和义务与1、3、4号栋同等；租金设定为取1、3、4号栋的平衡值；免3个月的装修期，下期2号栋不设装修期；装修的事项与经费第三人不介入，均由承租人负责到底。该补充协议分别由黄金亮及第三人负责人文利民签字，未加盖第三人公章。2017年12月7日，黄金亮在该协议上签署：黄金亮与吴志军（即本案被告）协议与补充协议全部转给吴志军，整个协议全部结清，协议与黄金亮无关。同日，原告在该协议上签署表示接受补充协议的字样。2016年7月28日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将涉案房屋的一楼（建筑面积约500平方米）出租给原告，租赁用途为商业，租赁期限为8年，自2016年7月28日起至2024年10月27日止，其中2016年7月28日起至2016年10月27日为免租期；第一年租金为380000元，此后租金每年递增10000元；合同签订之日支付200000元作为押金，待合同履行完毕或者中途解除后三日内无息退还；原告承租后，可对租赁物进行改善或增设他物，在不影响房屋主体结构情况下，承租方可进行必要的调整改造；因第三人对涉案房屋主张权利，导致原告无法正常使用的，原告有权在提前30天通知被告的情况下解除本合同并要求被告按本合同约定承担违约责任；除本合同另有约定外，一方违约、违约解除或终止合同的，或因一方违反本合同约定导致另一方依据合同约定解除合同的（如因被告原因导致合同无法继续履行或承租期内被告无故提出不给租），违约一方向另一方支付100000元作为违约金，给一方造成的损失超过违约金，还应赔偿超过部分的损失。上述合同签订后，原告即对涉案房屋进行装修，第三人于2016年10月11日就涉案房屋的装修向长沙市雨花区规划局出具一份《鄱阳村2号栋门面装修报告》载明：涉案房屋前身为“梓翌食府”，由于市场不景气，食府难已持续经营；9月全新招商“万佳惠超市”需重新装修，望上级领导予以支持。原告装修完毕后，在涉案房屋处经营“万佳惠超市”。2018年12月4日，第三人向包括原告在内的涉案房屋各门店经营户发出一份《通知》载明：根据签订的租赁合同，第三人的门面1、2、3、4号栋将于2018年12月30日到期，第三人按照村民代表会议决定即将对到期门面进行重新租赁，到期将对门面进行清场处理，到期如不按合同约定腾房，第三人将对门面内所有设施及物品自行处理。2019年1月1日，第三人再次发出《重要通知》，第三人给予经营户三天时间停业退场，逾期则停水停电。原告分别于2018年12月28日、2019年1月16日致函被告，要求被告与第三人处理好续签合同事宜，以保证原告对涉案房屋的正常使用。因第三人对涉案房屋采取停电停水措施，原告于2019年1月24日撤场后将涉案房屋交付给第三人；在撤场前的2019年1月8日，原告对涉案房屋的现状进行了证据保全，并通过湖南省长沙市麓山公证处对保全过程进行了公证，并支付公证费3040元。同日，原告委托中衡保险公估股份有限公司对涉案房屋内外建筑装修现状价值对进行评估，该公司于2019年1月10出具《评估报告》，对涉案房屋内外装修现状价值鉴定为350392.18元。原告为此支付鉴定费15000元。原告撤场后，第三人对涉案房屋重新进行招租，出租给案外人杨成，并与其签订了为期10年的租赁合同，涉案房屋目前已由案外人杨成实际占有、使用，并对房屋进行了部分装修。另查明：1、原告向被告支付押金及租金情况：2016年7月27日支付押金200000元；双方于2017年8月31日签订一份书面协议，确认截止2018年10月26日的未付租金为222659.5元，原告于2017年9月1日支付222659.5元；2018年10月17日支付2018年10月26日后的租金200000元。2、被告与第三人之间就涉案房屋的租赁纠纷，已由被告另行向本院提起诉讼，由本院另案处理，案号为（2019）湘0111民初2293号。2019年2月20日，原告诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，各方未能达成一致。在本案诉讼中，原、被告确认原告与被告签订合同时，被告向原告出示过其与第三人签订的合同及补充协议。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效；在原告与被告签订涉案合同时，被告向原告出示其与第三人签订的《鄱阳华美佳园商铺租赁合同》、第三人与黄金亮签订的《补充协议》，且第三人同意原告对涉案房屋的装修，原告据此完全有理由相信被告对涉案房屋的转租系有权转租。在涉案合同租赁期限届满前，原告在第三人的要求下撤场，涉案合同实际于原告撤场时的2019年1月24日提前解除，原、被告双方对此亦予以确认，本院依法予以认定。因被告与第三人之间就涉案房屋的租赁纠纷，导致涉案合同的提前解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告对原告应承担违约责任。涉案合同提前解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应当返还原告支付的押金200000元、合同未履行期间的已付租金，并应赔偿原告因此所受损失。截止2018年10月26日的租金，已由原、被告双方结清；原告最后一次支付的租金200000元，根据合同约定的租金标准，对应的租赁期限的起止日期为2018年10月27日至2019年4月26日；原告于2019年1月24日撤场，故已付租金的未履行期间为2019年1月25日至2019年4月26日，被告应返还的合同未履行期间的已付租金计算为100000元（400000元÷12个月×3个月）。原告单方委托鉴定不违反法律规定，鉴定机构作出的评估报告鉴定程序合法，鉴定结论已考虑装修的成新率，本院予以认定，原告要求被告赔偿装修损失350392.18元，本院予以支持；原告主张的装修损失已超过合同约定的违约金标准，根据合同约定，被告只需赔偿原告的实际损失，原告另行主张的违约金100000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、被告吴志军于本判决生效后10日内支付原告李建龙装修损失350392.18元；二、被告吴志军于本判决生效后10日内返还原告李建龙押金200000元；三、被告吴志军于本判决生效后10日内返还原告李建龙预付租金100000元；四、驳回原告李建龙的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11304元，因适用简易程序减半收取5652元，保全费4270元，保全担保费用1500元，共计11422元，由原告李建龙负担1200元，由被告吴志军负担10222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇一九年五月十五日书记员  甘梦月