湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初898号 原告：曹微，女，1988年8月29日出生，汉族，户籍地湖南省江华瑶族自治县。 委托诉讼代理人：刘畅，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：永州华天城置业有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东曲河桥头一栋203。 法定代表人：戴茂华。 委托诉讼代理人：王志坚，湖南九子龙律师事务所律师，代理权限为特别代理。 原告曹微与被告永州华天城置业有限责任公司（以下简称华天城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹微的委托诉讼代理人刘畅，被告华天城公司的委托诉讼代理人王志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理水、电独立开户手续；2、判令被告因逾期交房暂时向原告支付违约金24612.66元（暂计算时间为2018年5月30日-2018年11月30日止，即683685元×0.0002×180天），后续违约金以购房款683685元以基数按每日万分之二计算违约金，直至达到交付条件并实际交付为止；3、判令被告给原告房屋按合同、原设计图纸和楼盘宣传册增加客厅阳台空调外机位，主卧、次卧安装窗台板，书房阳台安装门、窗；4、判令被告按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行交房义务；5、判决原、被告签订的《合同补充协议》无效；6、判令原告出具的承诺函为无效；7、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告于2017年2月4日与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角华天首府楼盘的第7栋8层801号房，购房金额为683685元。合同签订后，原告按照合同约定履行付款义务。根据合同约定，被告应于2018年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。同时合同第十二条约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。在被告逾期交房后，原告才发现，被告出卖给原告的房屋实际状况与原设计图、楼盘宣传册不相符，被告之前承诺的“全赠送面积”、“半赠送面积”根本不存在，被告采取墙体外移和多砌墙的方式将全赠送面积和半赠送面积变更为全面积，欲向原告多收取购房价款。 我国《消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”原告从消防队了解到，时至今日，华天首府也未通过消防验收，甚至连建设工程竣工验收消防备案的相关材料都未上报。另外，华天首府也没有报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，核发《竣工验收备案表》。而建设行政管理机关核发的《竣工验收备案表》是工程验收工作中唯一对公众具有公示效力的法定证明文件，亦是证明房屋已验收合格，达到了交付条件的文件。因此，华天首府根本不具备房屋交付使用条件。 原告在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《合同补充协议》。该《合同补充协议》不是原告的真实意思表示，原告直到被告通知收房时才发现《商品房买卖合同》中有《合同补充协议》。该《合同补充协议》的绝大部分条款均属于无效条款，因为该《合同补充协议》是被告制作的格式合同，该《合同补充协议》单方面排除限制了原告的合法权益，减轻或者是免除了被告的主要义务和责任。通过该《合同补充协议》的签订，使被告可以任意违约而不用承担任何违约责任。因此，《合同补充协议》中一、三、四、五、七、十二条及附件四第2条第（1）、（2）、（3）项均应属于无效条款。 原告认为，被告违约既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重侵害了原告的合法权益。为此，特诉至法院。 被告辩称，一、原告诉请要求被告履行合同约定之外的义务毫无道理；二、原告要求判令无效条款的诉请不成立，补充协议的条款不存在法律上合同无效的情形，请求法院驳回原告该诉请；三、双方关于逾期交房的责任有明确约定，原告企图在合同约定之外增加被告责任，于法无据，于理不合；四、确认承诺函无效应该是另外一个法律关系，对于原告来说应该另外另案起诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角华天首府的房屋。第三条商品房基本情况：房屋位于7幢8层801号，建筑面积141.82平方米。第六条计价方式与价款：房屋单价4820.79元/平方米，总价款 683685元。第七条付款方式及期限：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于合同签订时转为首付款；买受人采取贷款方式付款，买受人应于2017年2月4日前支付34%的首期购房款233685元，余款450000元向公积金中心申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条商品房相关设施设备交付条件：1.基础设施设备：⑴供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；⑵供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件。该⑴、⑵项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十三条面积差异处理：房屋实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以产权登记面积为准，按照本合同约定的单价按实结算房屋价款，多退少补。第十四条规划变更：出卖人经批准变更规划的，应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未书面答复的，视同接受变更。第十五条设计变更：出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，变更商品房的结构形式、户型、空间大小、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，约定内容同第十四条。第二十一条前期物业管理：物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，即物业服务费为1.5元/月/平方米；买受人同意由出卖人依法选聘的前期物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或选聘物业服务企业。双方还对其他事项作了约定。合同附件四2中关于商品房价款的付款方式及期限的约定：如买受人采取贷款方式付款（含银行按揭或公积金贷款），双方补充约定如下：⑴买受人应在本合同签订之日起七日内向出卖人指定的银行或公积金中心提供真实、有效、齐全的办理按揭贷款所需资料，保证银行无不良记录，同时按照出卖人指定贷款银行或公积金中心的要求和出卖人通知的时间、地点统一办理各项签字，一次性交纳相关费用等手续；经银行或公积金中心初审合格后，买受人应当在出卖人通知的时间内到出卖人指定地点办理抵押验证及缴清抵押手续等费用；⑵若买受人未按期实际履行上述义务时，买受人应当向出卖人支付合同总价1%作为迟延履行违约金。如果逾期十日未履行上述手续的，则视同买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋另行出售，并从买受人所交纳的购房款中扣除10%的违约金；⑶由于买受人原因自出卖人通知缴齐资料之日起30日内未能获准银行或公积金按揭贷款，且又不在出卖人指定时间内与出卖人重新签订一次性付款方式的合同，即视为买受人违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房屋另行出售，并从买受人所交纳的购房款中扣除10%作为买受人应向出卖人支付的违约金。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，协议第1条：双方确认本合同及补充协议的内容充分涵盖在此之前发布或签署的销售广告、宣传资料、销售道具和合约等文件中所做的记述、说明和允诺等事项，如有不一致之处，均以本合同及补充协议的规定为准。协议第3条：本合同第十一条交付时间手续第㈠条增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；⑵买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日期到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；⑶因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；⑷其他合法理由。协议第4条：本合同第十一条交付时间和手续第㈡㈢条增加以下约定：⑴该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件接房并办理交接手续。如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；⑵本合同约定房屋交付日期到达之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本同约定的交房日期三十天，该房屋视为出卖人已经交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；⑶该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；⑷买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；⑸买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，所造成延期交房的，出卖人不承担责任；⑹因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待整期完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋。协议第5条：本合同第十四条、第十五条关于规划、设计变更的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权利。协议第7条：本合同第十三条面积差异处理，增加以下约定：双方同意在房屋实测面积出具后，办理商品房交接手续或领取商品房权属证书之前，双方结清因预实测面积差异而产生的房款差价。若买受人需补交房款差价而未按双方约定付清差价，则出卖人有权顺延商品房的交接手续或商品房权属证书的领取而不视为违约。协议第12条：本合同所列房屋图纸及建筑面积均以当地房屋产权管理部门最后批准的内容为准。协议第16条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以补充协议约定为准。本补充协议上双方签名或盖章后生效。 合同签订后，被告于2017年4月8日向原告开具一份收到首期购房款233685元的增值税发票。原告（借款人、抵押人）于2017年9月12日与永州市住房公积金管理中心直属营业部（委托贷款人）、中国工商银行股份有限公司永州市分行（受托贷款人）、被告（连带保证人）签订《个人住房公积金借款及抵押担保合同》，以原告购买的案涉房屋作为抵押，向永州市住房公积金管理中心直属营业部贷款 450000元用于支付下余购房款。合同签订后，永州市住房公积金管理中心直属营业部委托中国工商银行股份有限公司永州市冷水滩支行依约将贷款发放至被告账户。2018年3月13日，原告缴清房屋契税10255.27元。2018年8月15日，被告通知原告收房。2018年8月30日，原告接收案涉房屋。原告并向被告出具一份《承诺函》，同意用延期交房的违约金抵扣每月的物业管理费。被告因此免除了原告2018年8月30日至2021年4月2日的物业管理费5428元，案涉房屋的物业管理公司永州市劲松物业管理有限公司于同日向原告出具了一份收到物业管理费5428元的收据，注明原告已交纳上述期间的物业管理费。 案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，取得验收合格证和办理单独的水、电开户手续，永州市住房和城乡规划建设局于2018年10月9日给予在问政永州网上投诉的网友《关于业主投诉华天首府7#、8#楼工程存在延迟交房等相关问题的调查处理回复》，答复如下：一、开发商延迟交房。建议按照购房合同的约定处理，如开发商违约不愿履行合同的条约，可通过司法途径解决。二、开发商未能提供“两书一表”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表）。经核实，7#、8#楼目前已进行了基础、主体工程验收，验收结论为合格。建设单位未组织竣工验收及办理竣工备案手续，该局已书面通知开发商尽快组织7#、8%楼相关验收工作。三、房屋未经竣工验收及竣工备案的情况下是否可以交付使用。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。四、空调主机无处安装。经查阅施工图，空调主机安装处设计在阳台上。2019年4月23日，针对华天首府某业主向12345政府热线反映该小区未通过消防验收就交房的问题，永州市住房和城乡建设局作出如下回复：一、核实情况。经核实，该业主反映的问题属实，华天城公司开发建设的华天首府7#、8#楼确实存在未通过消防验收就交房的现象。二、处理情况。对该行为，该局已责令当事人在限期内向该局消防验收科室（局政务窗口）申请消防验收。 上述事实，有《商品房买卖合同》、增值税普通发票、税收完税证明、《个人住房公积金借款及抵押担保合同》、承诺函、收据、入住业主应交各类款项明细、入伙通知书及附件一、二、收楼须知、《关于业主投诉华天首府7#、8#楼工程存在延迟交房等相关问题的调查处理回复》、《关于华天首府信访问题的回复》、《华天首府46案业主信息》等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点主要有以下几方面： 一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件二、三四、《合同补充协议》的效力认定。 1.《商品房买卖合同》及合同附件二、三、四均为双方的真实意思表示，内容均未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效； 2.《合同补充协议》效力的认定。 ⑴《合同补充协议》第3条第⑵项免除了出卖人作为提供格式条款的一方应承担的延期交房的责任，排除了买受人主张延期交房的违约责任的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的强制性规定，故该条款无效。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任； ⑵《合同补充协议》第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，该条款无效。第4条第⑷项的规定违反了《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的强制性规定，该项约定无效； ⑶《合同补充协议》第5条免除了出卖人应承担的改变规划、设计的责任，排除了买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，同理也无效。 《合同补充协议》中的其他条款未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。 二、对原告诉请的分析判断。 1.《商品房买卖合同》第十一条约定商品房时交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，用电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件。水、电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。被告至今未为原告办理水、电分户手续，已构成违约，故对原告要求被告为其办理水、电分户手续的诉讼请求，本院予以支持，费用由被告承担； 2.案涉房屋至今未办理验收合格手续，不具备法定交付条件。但原告于2018年10月10日向被告出具了《承诺函》，同意用延期交房的违约金抵扣每月的物业管理费，被告也因此免除了原告2018年8月30日至2021年4月2日的物业管理费。该承诺书系原告对自身民事权利的处分，不违反法律规定，双方也已按承诺约定实际履行。原告通过承诺和抵扣物业费的行为放弃了追究被告延期交房的其他违约责任，原告应信守承诺，遵循诚实信用原则。现原告起诉要求被告再行承担延期交房的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。原告认为承诺系受被告胁迫所出具，但原告提交的证据并不能证实该主张，对此意见本院不予采纳； 3.案涉房屋主体已完工，已不可能再行改变规划、设计和重新施工。故对原告要求被告按合同、原设计图纸和楼盘宣传册增加客厅阳台空调外机位，主卧、次卧安装窗台板，书房阳台安装门、窗的诉讼请求，因已无法实际履行，本院不予支持。原告若认为被告未按合同、原始设计图和楼盘宣传册施工，可向相关行政机关反映； 4.《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”案涉房屋至今未经相关部门竣工经验收合格和通过消防验收，不符合交付条件。故对原告要求被告按照法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第九十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决如下： 一、被告永州华天城置业有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告曹微办理其购买的位于冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角华天首府7幢8层801号房屋的水、电分户手续，费用由被告永州华天城置业有限责任公司承担； 二、被告永州华天城置业有限责任公司按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告曹微交付上述第一项的房屋； 三、确认原告曹微与被告永州华天城置业有限责任公司于2017年1月25日签订的《合同补充协议》中的第3条第⑵项，第4条第⑴、⑵、⑶、⑷、⑸、⑹项，第5条无效； 四、驳回原告曹微其他诉讼请求。 案件受理费416元，减半收取计208元，由被告永州华天城置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 判决生效后，申请执行的期间为二年。 审 判 员  伍建军 二〇一九年五月十六日 代理书记员  李 淑