黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2019）黑81民终289号上诉人（原审被告）：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路380号。法定代表人：李传业，该公司董事长。委托诉讼代理人：常路平，该公司员工。委托诉讼代理人：李培生，黑龙江福峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛占国，男，1963年6月6日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陆亚楠，黑龙江法昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡业明，黑龙江酬勤律师事务所律师。上诉人黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人毛占国商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2018）黑8105民初1203号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人李培生与被上诉人的委托诉讼代理人陆亚楠、胡业明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：依法撤销黑龙江省绥化农垦法院（2018）黑8105民初1203号民事判决书，发回重审；被上诉人承担一、二诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人并非真实的房屋买卖关系，只是以房屋买卖的方式进行抵押借款，根据《最高人民法院关于民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，应当认定合同无效。依据《民法总则》第一百五十七条之规定，民事行为无效后各自返还。根据借款人张广武及实际借款人徐世森的证明，借款金额为300,000元，不是一审认定的850,000元，更不是1,936,080元。一审未对合同效力作出认定，即使认定合同有效，也应是履行合同，而不是返还房款，因该房产已经可以办理产权、无抵押，不存在解除合同的情形。2.被上诉人一审提交的收款收据并非本人签字，是由张广武代签，不具有真实性，被上诉人只是挂名，并不是合同实际相对人；上诉人未收到被上诉人交纳的房款，也从未与被上诉人产生交易，被上诉人庭审时未能举证证明付款事实，一审对此未予查明。二、本案程序违法。本案实际是张广武向上诉人借款抵押买卖房屋买卖合同纠纷，被上诉人未参与任何环节，只是挂名抵押权人，张广武未列入案件当事人，遗漏案件主体。毛占国辩称：一、与恒隆公司之间的商品房买卖合同关系成立、有效，业经（2015）绥民初字86号、（2016）黑81民终219号生效判决,确认毛占国起诉要求恒隆公司办理入户交房手续，但恒隆公司已将房屋抵押给第三人，导致合同目的不能实现，该起诉被法院驳回。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，毛占国请求解除合同，返还房款并赔偿损失及已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定。二、涉案房屋实际价款为1,936,080.00元，一审提交的证据充分证明上诉人用涉案房屋抵案外人徐士森工程款1,936,080.00元，代表恒隆公司收到了1,936,080.00元房屋价款，徐士森取得了房屋权利后将该房屋抵偿张广武欠款，毛占国支付850,000.00元向张广武购买涉案房屋债权，之间的抵欠关系及债权转让关系不违反法律强制性规定，合法有效。三、恒隆公司上诉称一审程序违法，但毛占国基于与恒隆公司之间商品房买卖合同关系及两份生效判决提起本案诉讼，并不涉及到张广武，故此一审法院程序并无违法之处。四、一审法院以毛占国购买房屋实际支出款项为850,000元，其购买债权的行为明显显失公平，判决按850,000元作为基数返还购房款及计算违约金，依据合同约定及法律规定应按1,936,080.00元返还给毛占国，违约金及赔偿金亦应以该数额作为基数计算。该判决对恒隆公司极为有利，侵害了被上诉人的合法权益。综上，恒隆公司上诉理由与事实不符且无证据支持，应依法驳回上诉，维持原判。毛占国向一审法院起诉请求：1.请求解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还已付购房款人民币1,936,080.00元及利息（从2013年2月1日起至返还全部购房款为止按6%计算）；3.判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即1,936,080.00元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定：2013年8月14日，原告毛占国购买被告恒隆房地产公司所有的座落于哈尔滨××层××号商品房，使用面积97.28平方米。房款是用850,000.00元现金从案外人张广武处购买的债权，张广武代原告到被告处签订商品房买卖合同，被告给原告出具了交款数额为1,936,080.00元的收据，合同约定交付房屋日期为2013年10月31日前，出卖人逾期超过180日交付房屋的，买受人可以有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告没有按合同约定期限交付房屋。原告于2015年3月10日向本院曾提起房屋买卖合同纠纷，要求被告继续履行房屋买卖合同。经原审法院审理查明，原告购买房屋已网签，购房合同已备案，该房屋处于抵押状态，导致该商品房买卖合同不能实现，原审法院释明后，原告坚持诉讼请求，原审法院驳回了原告主张继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。原告不服原审法院判决，遂上诉于黑龙江省农垦中级法院，中院认为原审法院在已向原告毛占国进行释明未果的情况下，对毛占国的诉讼请求予以驳回并无不当，做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。原告遂于2018年8月9日另行向本院提起诉讼，请求解除原告与被告签订的商品房买卖合同；二、判令被告返还已付购房款人民币850,000.00元和从2013年2月1日起至返还全部购房款为止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息并赔偿损失；三、判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即850,000.00元；庭审期间原告变更诉讼请求，要求变更诉讼请求第二项，判令被告返还已付购房款人民币1,936,080.00元及利息（从2013年2月1日起至返还全部购房款为止按6%计算）；变更诉讼请求第三项，请求判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即1,936,080.00元。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同不违反相关法律规定，该合同合法有效。双方应按合同履行义务。被告没有按约定履行义务，在商品房买卖合同签订后，房屋所有权转移前，将该房屋抵押给第三人，导致双方不能实现合同目的。构成违约，应当承担违约责任。故原告要求解除同被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。对于原告要求返还购房款和从2013年2月1日起至返还全部购房款为止，给付利息的问题。庭审期间原告将返还购房款从850,000.00元变更为1,936,080.00元。原告购买房屋实际支出款项为850,000.00元，其购买债权的行为明显显失公平，故应按850,000.00元返还购房款。关于原告要求被告给付购房款利息，原、被告双方在房屋买卖合同中约定了违约责任，双方应当按合同约定执行，出卖人应按约定向买受人支付累计已付款的1%的违约金，庭审中，原告也未向本院提供曾向被告主张过解除购房合同的证据。故对原告主张从2013年2月1日起至返还全部购房款为止按6%计算利息的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的。导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损责任。被告在商品房买卖合同签订后，房屋所有权转移前，将该房屋抵押给第三人，导致双方不能实现合同目的，严重违约，原告可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿损责任。故被告按购房款850,000.00元的60%承担赔偿责任为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告毛占国与被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司返还原告毛占国的购房款850,000.00元；三、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司支付原告毛占国违约金8,500.00元；四、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司给付原告毛占国赔偿510,000.00元；五、驳回原告其他诉讼请求。以上二、三、四项于本判决生效之日起10日内履行完毕。案件受理费37,777.00元，减半收取计18,888.85元，由原告毛占国负担7,048.75元，被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担11,840.10元。二审期间，双方当事人未向法庭提供新的证据，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方争议的焦点为：1.本案是房屋买卖合同纠纷还是抵押借款纠纷、房屋买卖合同是否应当解除；2.被上诉人毛占国是否是实际借款出资人、实际借款金额是多少；3.张广武是否是本案案涉主体。根据查明的事实，虽然上诉人最初以签订商品房买卖合同形式为徐世森向张广武借款提供房屋担保，毛占国也是多个购房合同的挂名购房人之一，但上诉人无证据否认毛占国购买了案涉房屋。毛占国提供的徐世森收取购房款收据显示，徐世森收取了毛占国85万元的购房款，将案涉房屋出售给了毛占国；上诉人出具的购房款收据显示案涉房屋抵徐世森工程款，案涉房屋抵押时挂其他人名，但上诉人出具的《商品房买卖合同》买受人变为了毛占国，并将原购房收据缴款人同时变更为毛占国，并在涂改处盖章确认，视为上诉人认可毛占国购买了案涉房屋。如果案涉房屋仅是对借款的抵押担保，以挂名签订合同的形式签订合同，挂任何人名均可，徐世森莫名找上诉人变更合同挂名人明显没有必要，因此，上诉人对房屋的出售行为应是明知并认可的，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人提出的上诉理由无证据证实，不予支持。本案转变为上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，仅是双方对合同义务的履行，不在牵扯其他案外人，上诉人要求列张广武为本案当事人的上诉请求，不予支持。关于上诉人提出案涉房屋现无抵押，可以继续履行合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的解除合同条件，不应承担赔偿已付购房款0.6倍的赔偿责任。毛占国2015年3月起诉恒隆公司，要求上诉人履行房屋买卖合同，因房屋处于抵押状态，合同履行不能，被驳回起诉。本案一审毛占国起诉请求解除合同、赔偿损失，上诉人没有提供证据证实房屋抵押解除，且在合同的正确履行时间，上诉人不能履行合同，经催告并经过诉讼程序均未履行合同，合同目的不能实现已经过法院事实认定，如认定合同继续履行，对毛占国显失公平，故一审判决上诉人返还毛占国已付购房款、按照合同约定支付违约金、承担已付购房款60%的赔偿责任并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，证据确实、充分，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,225.00元，由上诉人恒隆公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 冬审判员 苏 倡审判员 翟福生二〇一九年五月十日书记员 郑 闯