湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0302民初2893号 原告：郑红波，男，汉族，1982年1月18日出生，住湖南省湘潭县。 委托诉讼代理人：漆菲，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。 被告：胡德康，男，汉族，1966年4月4日出生，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：陈壬，男，1986年12月27日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，系被告胡德康女婿。 第三人：胡建军，男，汉族，1970年12月16日出生，住湘潭市雨湖区。 原告郑红波与被告胡德康、第三人胡建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告郑红波委托代理人漆菲、被告胡德康及其委托代理人陈壬均到庭参加了诉讼，第三人胡建军经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑红波向本院诉称：1、请求判令被告向原告支付被告实际使用原告房屋期间的房屋占用费及租金（按照27元/m2/月的标准从2014年8月1日暂计算至起诉之日）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告胡德康从2014年8月1日起至今一直使用原告名下位于湘潭市九华示范区吉利西路7号新杉世纪广场1号综合楼0401003号房屋用于经营大爱KTV，该房屋建筑面积1265.71m2，为原告与第三人胡建军按份共有，二人各占50%。原告发现被告在未与原告签订任何租赁协议的情况下私自占有使用该房屋用于经营大爱KTV。后原告多次找到被告协商未果，故于2015年5月份通过委托律师发函及向人民法院申请财产保全等方式追索房屋占用费。此后被告找到原告协商，称其已在大爱KTV投入大量资金，不希望原告收回房屋，同意按27元/m2/月的标准付清此前已发生的房屋占用费，并与原告按此标准签订租赁合同。原告表示同意。但截至原告起诉之日，被告一直在使用该房屋，也未与原告签订租赁合同，故原告只好诉诸法院。 被告胡德康辩称，一、答辩人与郑红波没有合同关系。答辩人仅与第三人胡建军签订租赁合同，租赁房屋虽然系郑红波与胡建军按份共有，但根据合同相对性，对于房屋租金仅第三人胡建军能向答辩人主张权利；二、由于胡建军尚欠答辩人借款本息百余万元，根据2014年6月21日胡建军与答辩人签订的还款协议，胡建军以房屋租金抵扣答辩人的借款。2015年由于租赁房屋生意不景气，胡建军与答辩人签订了补充合同，约定将租金调整为15元/m2，故经计算答辩人现未欠胡建军租金。综上，根据答辩人提交的证据，答辩人请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。 第三人胡建军未应诉，亦未进行答辩及提交证据。 原、被告围绕诉讼请求依法提供了证据，对于原告提交的湘潭市房屋登记申请情况表、房屋所有权证、铭鸿KTV店铺转让合同、房屋租赁合同书、湘潭市房屋登记申请情况表、（2015）雨法响民保字第163号民事裁定书、大爱KTV交纳水电费、物业管理费票据及新杉世纪广场物业管理费缴费通知书，本院经审查认为来源真实，内容合法，与本案具有关联性，本院依法予以认定。对被告提交的借条四张第三人向被告出具的借条及被告与第三人的商铺租赁合同、第三人向被告出具的还款协议及第三人向被告出具的证明，本院认为仅能证明第三人将涉案房屋出租给被告使用，且被告以第三人债务抵付商铺租金及对租赁费用进行调整的事实。 经审理查明：胡德康于2014年6月22日从原铭鸿KTV经营者高建强、黄双余、胡建军等人处受让位于湘潭市九华经济示范区风光路以北新杉世纪广场1号综合楼4楼原铭鸿KTV的装饰装修资产，并自2014年8月1日起使用原铭鸿KTV所在房屋用于经营现大爱KTV至今。大爱KTV经营场地由郑红波与胡建军按份共有的涉案房屋及高建强与黄双余按份共有的两处房产构成，其中原告郑红波与第三人胡建军共有的房屋位于湘潭市九华示范区吉利西路7号新杉世纪广场1号综合楼0401003号。胡德康与胡建军于2014年6月21日就涉案房屋签订《商铺租赁合同》一份，合同约定租金标准为22元/m2/月，合同落款出租人处签字为“胡建军代郑红波签”。同日，胡德康与胡建军签订《还款协议》，约定将本案租赁房屋的租金用于偿还胡德康的借款，2016年11月2日经原告与第三人协商，自2015年8月份起将涉案房屋的租金标准调整为15元/m2/月。郑红波在得知涉案房屋被胡建军租赁给胡德康后，曾于2015年7月9日以返还原物纠纷为由向本院提出财产保全申请。 另查明：涉案房屋于2014年4月9日经湘潭市园区房产管理局登记为郑红波、胡德康按份共有，双方各占50%产权份额，产权证号为潭房权证字第××号，房屋面积为1265.71m2。该房屋至今仍由胡德康用于经营经营大爱KTV。 本院认为：原告向被告主张2014年8月1日至起诉之日止并计算后续租赁费用的行为视为认可涉案房屋的租赁合同。根据行政部门的房屋登记信息，原告对涉案房屋享有50%的产权份额。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中胡德康自2014年使用包含郑红波所占份额在内的涉案房屋用于经营KTV，虽然胡德康与共有人之一胡建军签订了《租赁合同》，但胡德康在明知涉案房屋由郑红波、胡建军共有而胡建军未出示郑红波同意其代为出租的授权委托书的情况下，仍然与胡建军签订《租赁合同》。因此，被告胡德康与第三人胡建军的租赁行为侵害了原告郑红波的收益权，故原告郑红波请求胡德康向其支付租金的诉讼请求本院予以支持。被告胡德康称其与原告郑红波之间没有租赁关系，仅第三人胡建军能向其主张权利的抗辩理由，本院不予采信。对于被告胡德康主张的全部租金已抵偿第三人胡建军借款的意见，本院认为被告胡德康应当另行向第三人胡建军主张。关于租金如何计算的问题。本院认为，涉案房屋系原告郑红波及第三人胡建军按份共有，租金标准应当以被告胡德康与第三人胡建军签订的相关合同为准。胡德康在与胡建军签订的《租赁合同》中约定涉案房屋的月租金标准为22元/m2/月，即被告胡德康应当支付给原告郑红波的月租金为13922.81元/月(1265.71m2÷2×22元/m2/月)，2016年11月2日，被告胡德康又与第三人胡建军达成协议，将2015年8月份以后的租金标准变更为15元/m2/月，即被告胡德康应当支付给原告郑红波的月租金为9492.83元。故至2019年4月30日，被告应当支付给原告的租金为594251.07元（13922.81元/月×12月＋9492.83元/月×45月）。 依此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告胡德康在本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑红波房屋租赁费用594251.07元，并以9492.83元/月的标准自2019年5月1日起计算至租赁合同实际解除之日止的房屋租赁费用； 二、驳回原告郑红波的其他诉讼请求。 本案案件受理费7067元，财产保全申请费2770元，共计9837元，由被告胡德康负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  李育君 代理审判员  何婵娟 人民陪审员  杨小玲 二〇一九年五月二十七日 代理书记员  杨 韬 附法律条文如下： 《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。