福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终3406号 上诉人（原审原告，反诉被告）：王美珍，女，1985年8月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张超，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢漫芳，福建合伦律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：彭新，男，1972年2月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告，反诉原告）：郑慧，女，1974年11月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：林报论，福建振岳律师事务所律师。 原审第三人：福州金海岸房产服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道古田路**建福大厦（建福广场）****。 法定代表人：袁敏，董事长。 委托诉讼代理人：许碧钗，女，公司职员。 上诉人王美珍因与上诉人彭新、郑慧、第三人福州金海岸房产服务有限公司（以下简称金海岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初9665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王美珍上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，并依法改判彭新、郑慧向王美珍支付违约金796000元；2.改判彭新、郑慧承担中介佣金6万元和按揭服务费2000元；3.改判彭新、郑慧向王美珍返还20000元；4.一、二审诉讼费用由彭新、郑慧承担；5.请求纠正一审民事判决受理费38640元。事实和理由：一、一审法院认定《申报协议》无效属于认定事实错误。一审法院认定《申报协议》约定以福州市二手房交易代征税费市场指导价作为缴税依据，系规避征税征管的行为，属于恶意串通，损害国家利益，该合同无效。王美珍认为即使双方的该约定被认定为无效条款，但《申报协议》中另行约定的“如果有一方对上述缴税依据的成交价提出异议，双方可按照《房地产经纪合同》成交价申报，异议方自愿承担因此多产生的税费”系双方真实意思表示，为有效条款。本案中，彭新、郑慧要求按照合同成交价申报后，应当由其承担相应的税费并配合修改网签合同，王美珍与金海岸公司也多次发函要求彭新、郑慧配合修改网签合同并继续履行合同办理交易过户手续，但因房价上涨过快，彭新、郑慧并未予以配合而发函要求解除合同，其行为已构成违约。二、彭新、郑慧因房价上涨过快，拒绝配合办理修改网签合同手续，导致合同无法继续履行，应当承担违约责任。1.因房价上涨，彭新、郑慧为阻止交易继续履行，屡次提出无理要求，王美珍都尽力配合满足，但彭新、郑慧始终拒绝配合修改网签合同并办理过户。2.因彭新、郑慧拒绝办理公证，经协商三方签订《补充协议》，将之前的解押方式变更为彭新、郑慧自行解押，王美珍并向其支付解押利息补贴8000元及提前还款违约金12000元，总计人民币20000元。3.2017年5月4日银行通知贷款审批通过，2017年5月11日彭新、郑慧前往王美珍贷款的银行领取《二手房按揭贷款承诺函》，2017年5月13日办理过户收件时，彭新、郑慧以各种理由推脱拒绝办理交易过户手续。4.按照房地产交易中心要求，修改网签合同需要买卖双方一同到房地产交易中心签字才能撤销原网签合同，而后再申请新的。后金海岸公司多次联系并发函催告彭新、郑慧，但其均拒绝配合并发函要求解除合同，已构成根本违约，应当承担违约金796000元。三、双方所签订的《房地产经纪合同》约定违约方还需支付合同中约定的中介佣金及交易过程中产生的费用。该约定系双方真实意思表示，合法有效。彭新、郑慧构成违约，应当承担合同约定的中介佣金60000元以及交易服务费2000元。四、王美珍于2017年4月21日向彭新、郑慧所支付的20000元是为了保证合同的继续履行，而非一审法院认定的系王美珍自愿支付给彭新、郑慧，现彭新、郑慧违约导致合同无法继续履行，王美珍所支付的上述费用彭新、郑慧也应当返还。五、王美珍变更诉请后标的额总计为878000元，应当按照减少后的诉请数额计算案件受理费，并退还多收取的案件受理费。 彭新、郑慧辩称，一、王美珍在上诉状写到“结合本案具体情况，在被上诉人要求按照合同成交价申报后应当由其承担……”与事实不符。1.讼争房产是彭新、郑慧已住满五年的唯一一套住房，按税收规定没有任何税费可交，不存在与王美珍共谋逃税的故意。在中介一再承诺王美珍按市场指导价报税是“合理避税绝不违法”且彭新、郑慧无从得知市场指导价是多少的情况下，对没有此方面专业知识的彭新、郑慧来说，只能选择相信中介，不可能要求王美珍一定要按照合同成交价（398万元）申报。在2017年5月13日拟办理过户收件现场，彭新、郑慧是第一次看到网签合同，因为没有任何补充协议约定要将付款方式“银行按揭贷款”变更为“一次性付款”，所以彭新、郑慧当场要求将付款方式条款更正为“银行按揭贷款”，这点从5月16日彭新、郑慧的函件和6月9日王美珍的函件均可得以证实。因此，不存在彭新、郑慧要求按照合同成交价申报的事实。2.王美珍在上诉状中已透露出“彭新、郑慧只是要求更正付款方式”的事实，因此双方争议的焦点自始至终都是付款方式，而不是成交价款。3.付款方式涉及到过户方式，按照“按揭贷款”付款方式过户是经纪合同的主要约定，是关系到彭新、郑慧能否及时收到尾款的合同权利，与申报协议毫无关系，王美珍不得随意违约。二、王美珍所说的“因彭新、郑慧拒绝配合注销网签合同，导致经纪合同无法继续履行，所以才起诉”是虚假陈述。1.网签合同要注销本身错在王美珍，是因为王美珍和中介擅自篡改网签合同的付款方式造成的。2.彭新、郑慧并未拒绝配合注销网签合同的意思，注销网签合同重新网签只是过户收件手续的一部分，彭新、郑慧一再表明“要求王美珍承认并纠正违约行为，抓紧时间去过户收件”，然而王美珍在过户收件之前先要履行的合同义务都没有履行，根本没办法按照按揭贷款付款方式过户收件。3.即使彭新、郑慧拒绝配合注销网签合同，也不可能导致经纪合同无法继续履行。因为网签合同的有效期只有90天，如果真如王美珍所说3月27日的网签合同是真实的，那么6月27日网签合同就已失效，也就是说6月27日之后，中介完全可以自行重新网签继续协助买卖双方办理过户收件手续，并不需要彭新、郑慧配合注销网签合同。王美珍起诉完全是因为其没有经济实力补足39万元首付款，又因为其伪造的网签合同被银行发现，银行方面已不可能为其备齐按揭贷款付款方式过户收件所必需的按揭材料。至此经纪合同已根本无法履行，王美珍应承担违约责任。7月22日彭新、郑慧在王美珍拒不纠正违约行为，且彭新、郑慧换房的根本目的已难以实现的情况下才迫不得已发出解除经纪合同函。 第三人福州金海岸房产服务有限公司述称，一、金海岸公司是房屋中介机构，通过居间行为方式促成王美珍与彭新、郑慧之间的房屋买卖合同成立，接受双方委托对相应的权属材料及定金进行监管。二、2017年3月24日金海岸公司同王美珍与彭新、郑慧按合同约定前往海峡银行办理了定金16万的冻结手续。2017年4月21日，金海岸公司与王美珍、彭新、郑慧前往海峡银行办理按揭贷款申请手续。由于解押方式的变更，王美珍与彭新、郑慧于2017年4月21日签订补充协议，同时王美珍按协议约定将彭新、郑慧的还款违约金及出资解押的利息共计20000元整支付给彭新、郑慧。2017年5月4日，金海岸公司告知王美珍、彭新、郑慧按揭贷款已通过审批，可以办理收件过户手续。2017年5月11日，金海岸公司与彭新、郑慧前往海峡银行确认贷款并领取银行出具的贷款通过承诺函。三、2017年5月13日，金海岸公司携同王美珍、彭新、郑慧前往房地产交易中心办理诉争房产的收件过户手续，在办理收件时，彭新、郑慧以网签的买卖合同中备注的申报价、付款方式与双方签订的《房地产经纪合同》中的成交价、付款方式不一致为由拒绝办理收件过户手续。在双方签订《房地产经纪合同》同时，王美珍与彭新、郑慧一并签署了《申报协议》，约定以福州二手房交易代征税费市场指导价作为房管部门登记本次交易缴税依据的成交价（实际成交价以《房地产经纪合同》为准）。由于按缴税指导价申报，故网签合同中付款方式只能标注一次性，但这并不影响主合同约定的各项条款，所有约定的事项仍以《房地产经纪合同》为准。金海岸公司在交易收件当时也将关于申报价与付款方式对彭新、郑慧进行详细的解释，但彭新、郑慧还是拒绝办理相关手续。四、金海岸公司在多次协调沟通无果的情况下，于2017年5月15日向彭新、郑慧发出函件催促其办理相关手续，于2017年5月23日对彭新、郑慧的提问作出详细的回复。2017年5月25日金海岸公司按彭新、郑慧的要求将收到的函件发送给王美珍。2017年6月13日，金海岸公司收到王美珍要求继续履行合同的函件并将收到函件的内容通知彭新、郑慧，但彭新、郑慧仍旧拒绝履行合同。2017年7月22日，金海岸公司收到彭新、郑慧要求解除合同的通知函。综上所述，金海岸公司作为中介服务方已尽了相应的居间服务义务，合同约定的中介佣金及交易过程中已产生的所有费用应由违约方承担。 彭新、郑慧上诉请求：1.撤销一审民事判决第三项，并依法改判王美珍向彭新、郑慧赔偿违约金796000元；2.一、二审诉讼费由王美珍承担。事实和理由：一、一审法院已认定本案存在签约时间为2017年3月27日（以下时间均指2017年）和4月21日两份网签合同，但一次交易只能有一份网签合同，其中必有一份是伪造的。根据《房地产经纪合同》（以下简称“经纪合同”）附件第四条“应备齐首付款才能办理按揭贷款申请手续”的约定和3月28日发布的榕政办〔2017〕84号限购限贷新政，王美珍购买家庭第二套住房，本应付足总成交价398万元的5成即199万元首付款给彭新、郑慧。然而，王美珍却因购房资金不足，指使中介伪造3月27日的网签合同欺骗彭新、郑慧和银行，侵吞了本应通过资金监管方式支付给彭新、郑慧的39万元首付款，其行为已构成违约。二、按照经纪合同的约定以及房地产交易中心的规定，备齐按揭材料是王美珍在过户收件之前应当先要履行的合同义务。然而，王美珍在实际没有支付给彭新、郑慧一分钱，且没有任何补充协议约定变更付款方式的情况下，逼迫彭新、郑慧按照一次性付款方式过户收件，拒不备齐按揭贷款付款方式过户收件所必需的按揭材料，以致造成5月13日拟办理过户收件失败，之后仍不予以纠正，王美珍的行为再次构成违约。三、王美珍向银行提供了一审法院认定的3月27日的网签合同于6月下旬被银行发现伪造，银行方面因此拒绝为其备齐按揭材料。然而，王美珍非但不及时纠正失信行为，反而因害怕事情暴露承担相应的违约责任，于7月上旬在彭新、郑慧还在积极促进合同履行劝其纠正违约行为的情况下，主张“卖方因房子涨了不卖”向法院起诉，强行中断房产交易，导致按揭贷款付款方式过户收件所必需按揭材料最终无法备齐，王美珍的行为已构成根本违约。四、按照按揭贷款付款方式过户收件既是经纪合同的主要约定，也是关系到彭新、郑慧能否及时收到尾款的合同权利。王美珍拒不备齐按揭贷款付款方式过户收件所必需的按揭材料，致使交易失败给彭新、郑慧造成了重大损失，王美珍应当承担违约责任，按照经纪合同的约定赔偿彭新、郑慧违约金。 王美珍辩称，彭新、郑慧的上诉理由不能成立。按照一审法院所认定的事实以及金海岸公司的陈述，王美珍已经按照合同交易流程办理相应的手续，且在双方去过户之前，王美珍在银行已经冻结了160万元的首付款，海峡银行也出具相应的贷款承诺函给彭新、郑慧。若彭新、郑慧对网签合同提出异议，王美珍也向其发送了相应的函件要求继续履行，彭新、郑慧只要配合王美珍去办理修改网签的手续，合同是完全能够继续履行的。但就是因为房价上涨过快的原因，彭新、郑慧拒绝配合，导致合同无法继续履行，其行为已构成根本违约，应当承担合同中所约定的违约责任。 金海岸公司述称，与王美珍答辩意见一致。 王美珍向一审法院起诉请求：1.判令彭新、郑慧继续履行所签订的《房地产经纪合同》，将坐落于福州市鼓楼区房屋以及10＃附属间过户至王美珍名下；2.判令彭新、郑慧支付王美珍违约金796000元；3.判令彭新、郑慧承担《房地产经纪合同》中约定的中介佣金60000元；4.本案诉讼费由彭新、郑慧承担。审理中，王美珍申请变更诉讼请求为：1.判令解除王美珍与彭新、郑慧签订的《房地产经纪合同》；2.判令彭新、郑慧支付王美珍违约金796000元；3.判令王美珍与彭新、郑慧承担中介佣金60000元和按揭服务费2000元；4.判令彭新、郑慧返还20000元；5.本案诉讼费由彭新、郑慧承担。 彭新、郑慧向一审法院提出反诉请求：1.判令解除彭新、郑慧与王美珍于2017年3月23日签订的《房地产经纪合同》；2.判令王美珍向彭新、郑慧赔偿违约金796000元；3.本案的诉讼费用由彭新、郑慧承担。 一审法院认定事实：2017年3月23日，王美珍与彭新、郑慧及金海岸公司共同签订《房地产经纪合同》，该合同及所附《补充协议》约定，彭新、郑慧将二人共同所有的位于福州市鼓楼区房屋以及10＃附属间以3980000元（卖方实收）出售给王美珍，付款方式为王美珍银行个人商业按揭贷款，交易税费、中介佣金、服务费、评估费、过户费用全部由王美珍承担；本次交易由金海岸公司提供中介服务，中介佣金60000元；王美珍应当支付200000元定金，其中40000元应当于合同签订当日支付至金海岸公司监管，2017年3月24日前至银行办理剩余160000元的资金监管，定金可抵作购房款；因诉争房产已抵押，由王美珍出资796258.44元用于解押，该款项进入还款账户后即抵扣购房款，剩余解押款由彭新、郑慧自行承担；自发生违约行为之日起超过10日，金海岸公司即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起15日仍未回复并履约的，依合同相关条款处理；双方任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，赔偿金额为796000元，违约方还需支付合同中约定的中介佣金和交易过程中已产生的费用。《房地产经纪合同》的附件名为《商业按揭贷款类交易程序》，约定王美珍应当于2017年5月20日前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料；合同签订后15个工作日内自行委托评估；王美珍按揭预付款备齐且金海岸公司收到评估报告后3个工作日内金海岸公司配合双方办理银行按揭贷款申请手续；王美珍应在银行收件受理前将首付款及差额款一次性存入金海岸公司指定的银行冻结，并向金海岸公司一次性交付中介佣金、服务费和金海岸公司已经代缴的费用；在王美珍贷款银行审批通过及彭新、郑慧取得完全产权后2个工作日内与金海岸公司到房地产交易登记中心办理交易收件和抵押手续。2017年3月23日，双方签订了《申报协议》，约定以福州市二手房交易代征税费市场指导价现行作为房管部门登记本次交易缴费依据的成交价，如果有一方对上述缴税依据提出异议，双方可按《房地产经纪合同》成交价申报，异议方自愿承担因此而多产生的税费。合同签订当日，王美珍向金海岸公司支付了40000元定金，彭新、郑慧将所有权证、共有权证、国有土地使用权证移交给金海岸公司保管。金海岸公司办理了网签手续，出具了两份网签合同，落款时间分别为2017年3月27日和2017年4月21日，合同主要内容一致，均约定合同成交价为472000元，付款方式为一次性付款。2017年4月21日，王美珍、彭新、郑慧、金海岸公司签订《补充协议》，约定将诉争房产的解押方式变更为彭新、郑慧自行出资解押，王美珍同意向彭新、郑慧支付8000元利息补贴。当日，王美珍依约向彭新、郑慧支付解押利息补贴8000元和提前还款违约金12000元。2017年4月24日，王美珍、郑慧与海峡银行杨桥支行签订《二手房交易资金监管委托协议书》，载明本次房产交易购房款3980000元，其中王美珍向海峡银行杨桥支行申请二手房按揭款2380000元；三方约定王美珍、郑慧各自在海峡银行杨桥支行开设账户，王美珍将购房款存入账户，由海峡银行杨桥支行冻结款项，分次解冻、划款，在提供过户后的产权证复印件后，划转1600000元至郑慧账户。2017年4月25日，海峡银行杨桥支行冻结王美珍账户1600000元款项。2017年5月3日，海峡银行授信评审部同意王美珍的按揭申请，向海峡银行杨桥支行发出《授信审批通知书》。海峡银行杨桥支行出具了《二手房按揭贷款承诺函》，载明拟同意就王美珍购买诉争房产给予贷款2380000元，该函有效期至2017年8月15日，该函落款时间空白。2017年5月13日，王美珍、彭新、郑慧、金海岸公司的工作人员共同前往福州市市民服务中心的房地产交易登记窗口，拟办理诉争房产的过户手续，但因彭新、郑慧对网签合同提出异议，拒绝按照一次性付款472000元的合同办理过户，王美珍亦无法当场提供按照贷款方式办理过户所需的银行抵押贷款材料，过户手续未办理。2017年5月15日，金海岸公司向彭新、郑慧发函，称二人拒绝配合办理过户手续，催促其于三个工作日内配合办理。2017年5月16日，郑慧回函称已于5月13日配合前往办理过户手续，因当场发现网签合同与《房地产经纪合同》不符，要求按照《房地产经纪合同》办理过户，但因王美珍未备齐贷款材料，未能办理过户，要求金海岸公司将函件内容转告王美珍，并按贷款方式办理过户手续。2017年5月21日，郑慧向金海岸公司发函，要求金海岸公司催促王美珍备齐银行按揭贷款相关材料，共同前往房地产交易中心办理过户手续，并要求金海岸公司将函件转给王美珍。2017年5月23日，金海岸公司回函称网签合同符合双方《申报协议》约定，且不影响主合同条款，王美珍已依约履行合同，金海岸公司也尽了相应的居间服务义务，要求彭新、郑慧尽快配合王美珍办理过户手续。2017年5月25日，金海岸公司向王美珍发函告知其与彭新、郑慧发函、复函经过。2017年6月9日，王美珍向彭新、郑慧发出催告函，称已委托金海岸公司告知同意按贷款方式办理过户手续，催促彭新、郑慧配合贷款方式办理过户手续。2017年6月13日，金海岸公司向彭新、郑慧发函，要求二人配合办理过户手续。2017年7月22日，彭新、郑慧发函通知王美珍、金海岸公司解除《房地产经纪合同》。 一审法院认为，王美珍、彭新、郑慧与金海岸公司签订的《房地产经纪合同》、补充协议及其附件，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王美珍诉请解除合同，彭新、郑慧、金海岸公司亦同意解除合同，一审法院予以照准。本案的争议焦点在于违约责任如何认定。合同无法履行的原因在于王美珍、郑慧签订了《申报协议》，王美珍主张按照一次性付款472000元的网签合同办理过户手续，彭新、郑慧拒绝配合按此网签合同办理过户手续。尽管后续王美珍、彭新、郑慧就合同履行事宜进行了多次沟通，双方均同意继续履行合同，但是对于以什么价格申报纳税、税费如何承担、办理过户手续的时间等问题未达成一致。王美珍与郑慧签订《申报协议》，约定以福州市二手房交易代征税费市场指导价作为缴税依据，系规避税收征管的行为，属于恶意串通损害国家利益，该合同无效。当事人应当根据《房地产经纪合同》约定的价格如实申报纳税。《申报协议》是王美珍与郑慧自愿签订的，双方对合同无效均有过错。由此导致双方对申报纳税价格、税费承担等问题产生争议，合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。王美珍、郑慧、彭新的过错程度相当，根据过错相抵原则，王美珍诉请彭新、郑慧支付违约金及彭新、郑慧要求王美珍支付违约金的反诉请求，一审法院均不予支持。合同约定中介佣金由王美珍负担，且金海岸公司已提供了居间服务，故王美珍诉请彭新、郑慧支付中介佣金60000元，一审法院不予支持。按揭服务费系王美珍支付给金海岸公司，故王美珍诉请彭新、郑慧支付按揭服务费2000元，一审法院不予支持。8000元的解押利息补贴和提前还款违约金12000元，系王美珍自愿支付给彭新、郑慧，故王美珍诉请彭新、郑慧返还20000元，一审法院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第一百二十条规定，判决：一、解除王美珍、彭新、郑慧与福州金海岸房产服务有限公司于2017年3月23日签订的《房地产经纪合同》；二、驳回王美珍的其他诉讼请求；三、驳回彭新、郑慧的反诉诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据现有证据及当事人陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，王美珍、彭新、郑慧与金海岸公司签订的《房地产经纪合同》、补充协议及其附件，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行。但王美珍与郑慧签订的《申报协议》约定以福州市二手房交易代征税费市场指导价作为缴税依据，系为规避税收征管的行为，损害了国家利益，应为无效合同。各方当事人均应当根据《房地产经纪合同》约定的价格如实申报纳税，王美珍与郑慧对《申报协议》无效及由此导致双方对申报纳税价格、税费承担等问题产生争议致合同无法履行均有过错。考虑到王美珍在履行合同过程中已付出的中介费、解押利息补贴和提前还款违约金的数额及双方的过错程度，彭新、郑慧应向王美珍支付违约金80000元。王美珍关于彭新、郑慧应支付中介佣金60000元、按揭服务费2000元及返还8000元的解押利息补贴和提前还款违约金12000元的上诉请求，本院不再予以支持。 综上所述，王美珍的部分上诉请求成立，彭新、郑慧的上诉请求不能成立，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初9665号民事判决第一、三、四项； 撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初9665号民事判决第二项； 彭新、郑慧应于本判决生效之日起十日内向王美珍支付违约金80000元； 驳回王美珍的其他诉讼请求。 一审案件受理费38640元，减半收取19320元，由王美珍负担7860元，彭新、郑慧负担11460元，反诉费5880元由彭新、郑慧负担；二审案件受理费18460元，由王美珍负担10780元，彭新、郑慧负担7680元。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 吴筱洲 审判员 张 敏 二〇一九年五月二十一日 法官助理蔡娟 书记员林雨婷