济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初3049号原告:济南安利达房地产营销策划有限公司，住所地济南市。法定代表人:于忠飞，总经理。委托诉讼代理人：孙宗，山东海蔚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙京，山东海蔚律师事务所律师。被告：庞洪岩，男，1969年11月17日出生，汉族，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：宋雪峰，庆云吉庆法律服务所法律工作者。被告：庆云常安置业发展有限公司，住所地山东省庆云县。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：张耀军，山东振庆律师事务所律师。被告：庆云常安纺织有限公司，住所地山东省庆云县。法定代表人：庞洪岩。原告济南安利达房地产营销策划有限公司（以下简称安利达公司）与被告庞洪岩、庆云常安置业发展有限公司（以下简称常安置业公司）、庆云常安纺织有限公司（以下简称常安纺织公司）合同纠纷一案,本院于2018年5月2日立案后,依法向被告送达了起诉状副本。常安置业公司提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议，后经山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民辖终1026号民事裁定书维持原裁定。后依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告安利达公司委托诉讼代理人孙宗，被告庞洪岩委托诉讼代理人宋雪峰，被告常安置业公司委托诉讼代理人张耀军到庭参加了诉讼，被告常安纺织公司经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安利达公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告向原告支付房屋销售佣金1395177.52元及利息（以1395177.52元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年1月1日起计算至实际支付之日止，计至2018年4月为276128元）；2、请求法院判令被告向原告返还房屋销售保证金50000元；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费等由被告承担。事实和理由:2012年庞洪岩在其经营的常安纺织公司开发“常安公寓”项目，因其没有销售经验就把该项目的代理销售权全部交给原告。当时庞洪岩尚未注册常安置业公司，2013年4月29日被告庞洪岩就以其经营的被告常安纺织公司和个人名义与原告签订《销售代理合同书》，合同约定原告向被告庞洪岩缴纳50000元的销售保证金，由原告独家代理销售被告庞洪岩开发的“常安公寓”项目，委托销售面积40000平方米，销售底价为3000元／平方米，代理销售佣金为销售底价的1.4%，超出底价部分另行支付超出部分的20%作为销售佣金。合同签订后原告为促进销售，精心设计装修了售楼中心，招聘大量销售人员，进行大量广告投入，自2013年9月份开始陆续与客户洽谈签订了11654.45平方米的商品房认购协议书。2013年11月底被告庞洪岩为了逃避支付代理佣金强行占用原告设立的销售处并将原告赶出售楼处，让原告前期巨大投入血本无归。原告后得知被告常安纺织公司早在2008年12月29日被工商部门吊销营业执照，其公司业务经营的民事权利和行为能力已极大受限，被告庞洪岩在明知的情况下仍然用该企业的名义与原告签订本合同，存在明显恶意，佣金支付责任应由被告庞洪岩承担，另原告的销售行为最终受益人为常安置业公司，被告庞洪岩也是该公司的实际控制人和最大股东，根据权利和义务相对等原则，被告常安置业公司应对原告的诉讼请求承担连带责任。综上，被告常安置业公司对合同的签订故意隐瞒真实情况，利用原告将其信任且投入巨大资金的情况下，单方面强行终止合同，将原告赶出售楼处给原告造成巨大财产损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告庞洪岩辩称，一、被告庞洪岩当时是职务行为，在本案不是适格的被告。二、原告因严重违约造成了合同解除，合同并没有完成任何销售业绩，其要求支付佣金无事实基础。三、原告起诉已经超过两年的诉讼时效，应依法驳回起诉。被告常安置业公司辩称，庆云常安公寓是由庆云常安纺织有限公司独立开发，该公司成立于2013年5月份，公司成立前原告与常安纺织公司签订的销售代理合同，常安纺织公司签订合同前同意该合同条款，但除合同第十二条规定。2013年12月开始向有意向客户、购房客户收取意向金，当时发现原告分别于2013年9月2月和9月8日收取客户张宵旺和宋延涛的意向金22万元。根据约定，原告公司任何人不允许任何方式向客户收款，与原告交涉要求其返还收到客户的意向金，导致双方合作终止，经多次追要，原告仍未返还意向金。常安公寓销售与原告没有任何关系，原告也未按约定支付保证金，即使双方存在合同关系，也已过时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2012年常安纺织公司法定代表人庞洪岩在其经营的常安纺织公司开发“常安公寓”项目，将该项目的代理销售权全部交给原告。当时庞洪岩尚未注册常安置业公司，2013年4月29日被告庞洪岩就以其经营的被告常安纺织公司与原告安利达公司签订《销售代理合同书》，合同约定原告向被告庞洪岩缴纳50000元的销售保证金，由原告独家代理销售被告庞洪岩开发的“常安公寓”项目，委托销售面积40000平方米，销售底价为3000元／平方米，代理销售佣金为销售底价的1.4%，超出底价部分另行支付超出部分的20%作为销售佣金，最东侧单元及一、二层商业除外，另行协商。付款方式为，一次性付款：首付70%以上，余款在交房前付清；分期付款：首付50%以上，余款在交房前付清；按揭贷款：按照当地银行的具体规定执行首付款比例，并收取客户贷款所需资料。代理费支付方式按照销售底价支付乙方（原告）代理佣金，乙方应得代理费为：底价销售部分乙方佣金按照总房款的1.4%计算，若超出底价部分，甲、乙双方按照比例分成，甲方为8。因乙方原因低于底价部分，则乙方应当补齐，否则甲方不承担任何责任，并正常提取代理费。委托期内如遇认购者交定金违约，则所交定金甲乙双方按5：5分成。合同签订后原告为促进销售，招聘大量销售人员，进行大量广告投入，自2013年9月份开始陆续与客户洽谈签订了11654.45平方米的商品房认购协议书。原告提供房屋订购协议书若干份，所有的订购协议书均由被告工作人员李俊英或庞洪岩签字认可，该合同并加盖常安置业公司的印章。原告根据上述协议书编制结算清单，平均单价为3388.56元，房款底价佣金为底价×面积×佣金提成，合计佣金总数1395177.52元。2013年10月13日原告向被告庞洪岩通过银行转账50000元，理由为保证金。2013年11月被告庞洪岩与原告因代理佣金发生纠纷，被告占用原告设立的销售处。后被告常安纺织公司在2008年12月29日被工商部门吊销营业执照。被告常安置业公司是由被告庞洪岩设立的，于2013年5月13日核准登记。2014年常安置业公司以商品房委托代理销售合同为由向庆云县人民法院提起诉讼，该案处理结果不清。2015年4月，原告向常安置业公司、常安纺织公司发律师函，要求两被告支付佣金。本院认为,原告与被告常安纺织公司签订的《销售代理合同书》不违反法律规定，应予认定。因被告常安纺织公司被吊销营业执照，其经营活动受限，但是法定代表人庞洪岩签字盖章，其个人应当承担法律责任。因履行开发项目，设立被告常安置业公司，庞洪岩作为股东实际控制该公司。在履行销售代理合同书过程中，原告提供的房屋订购协议书加盖了常安置业公司的印章，庞洪岩在上面签字，个人实际参与经营，因此应与常安置业公司共同承担责任。原告根据被告常安置业公司认可的房屋订购协议书编制了佣金结算单，符合双方合同的约定，原告要求被告支付责任，符合法律规定，应予支持。原告要求此后的逾期付款违约金，虽然双方约定了结算日期，但是由于争议的产生，没有最后截止日，因此从原告发律师函之后计算，自2018年5月1日起计算，其余部分不予支持。原告要求被告返还房屋销售保证金，因双方事实中止了合同的履行，因此该保证金应予返还。被告辩称诉讼时效的问题，因双方在履行销售代理合同中发生争议，对于售楼处的处分使用发生纠纷，对于房屋销售代理也发生了纠纷，常安置业公司向庆云县人民法院提起诉讼，该案双方没有提供明确结论。根据上述情况，被告主张的诉讼时效的问题因双方发生争议而中断，不产生时效的后果，因此被告辩称不予采纳。常安纺织公司虽然被吊销营业执照，但诉讼主体还存在，应当承担法律责任。庞洪岩作为常安纺织公司的法定代表人及常安置业公司的股东，亲自参与经营活动，依法应当承担偿还责任。常安置业公司虽然没有与原告签订合同，但是实际上是权利义务的承受者，并且以实际行动（房屋认购合同加盖印章等）确认原告的代理活动，应当对上述债务承担连带偿还责任。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告庞洪岩、庆云常安纺织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南安利达房地产营销策划有限公司佣金1395177.52元。二、被告庞洪岩、庆云常安纺织有限公司支付上述欠款利息，自2018年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止。三、被告庞洪岩、庆云常安纺织有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告济南安利达房地产营销策划有限公司保证金50000元。四、被告庆云常安置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。五、驳回原告济南安利达房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17808元,由被告庞洪岩、庆云常安置业发展有限公司、庆云常安纺织有限公司负担，管辖异议费用100元，由被告庆云常安置业发展有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  吕强华人民陪审员  张云琴人民陪审员  姜爱丽二〇一九年五月十七日书 记 员  李 松