浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执异11号 案外人：鲁开玉，男，1962年5月2日出生，汉族，住山东省东营市东营区，现住山东省菏泽市单县。 申请执行人：韦思贤，男，1950年5月8日出生，汉族，住浙江省东阳市，现住贵州省凯里市。 被执行人：菏泽昶楷房地产开发有限公司，住所地：山东省单县舜师路舜师名园******。 法定代表人：何新强。 被执行人：何新强，男，1965年1月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被执行人：吕明刚，男，1968年7月17日出生，住浙江省东阳市，现住山东省单县。 被执行人：张晓君，男，1972年9月6日出生，汉族，住浙江省东阳市。 本院在执行申请执行人韦思贤与被执行人菏泽昶楷房地产开发有限公司（以下简称昶楷公司）、何新强、吕明刚、张晓君民间借贷纠纷一案过程中，异议人鲁开玉提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年5月5日举行了公开听证，案外人鲁开玉、申请执行人韦思贤、吕明刚到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人鲁开玉称，法院在执行中，查封了案外人的案涉房产。因该财产系案外人通过合法方式取得，属于案外人所有。2011年5月21日，案外人与昶楷公司签订了《购房意向书》，并分别于2011年5月21日、2011年6月26日交付了10万元购房定金以及首付房款392927元，共计492927元，由于昶楷公司未能在承诺期限如期交房，故案外人于2013年9月对昶楷公司提出诉讼，于2013年10月13日由山东省单县人民法院作出（2013）单民初字第1753号民事调解书，该调解书明确案涉房产为案外人鲁开玉所有。同时规定了交付日期是余款支付方式（详见民事调解书复印件）。由于近期案外人意欲使用该房产，才知贵院查封了该房产，导致案外人不能使用该房产的全部权利，案外人为此已有一定的损失。为维护案外人的合法权益，请求法院解除对山东省单县××室（P1号楼××层，编号××房屋）的查封，并停止对该房产的评估、拍卖，裁定该房产归案外人鲁开玉所有。 案外人向本院提交了（2013）单民初字第1753号民事调解书、（2013）单民初字第1753号案调解协议书、购房意向书各一份，购买房产所交的定金、首付款收据两份，汇款凭据三份（均为原件），以证明其主张的事实 申请执行人韦思贤称，其与昶楷公司等借款纠纷经山东省菏泽市中级人民法院（以下简称菏泽中院）、山东省高级人民法院审理、判决，菏泽中院于2013年12月7日（2013）荷执字第98-2号民事裁定查封了昶楷公司的荷泽御景园房产，后因荷泽中院委托金华中院执行，由金华中院一直续封至今。2019年3月15日，经金华中院在淘宝网司法拍卖了查封的昶楷公司部分房地产，其中包括P1-××，并核准将拍卖款作为昶楷公司归还韦思贤所欠借款与利息。现鲁开玉对金华中院在淘宝网司法拍卖的P1-××房产提出异议，并提供了2011年5月21日由鲁开玉向昶楷公司购房的意向书，P1-××购房总额为962927元，提供了2011年5月21日交10万元定金的收据和2011年6月26日的预交房款392927元的收据（未提供转账凭证），还提供了（2013）单民初字第1753号民事调解书。鉴于2013年是双方调解达成，并不是法院审理判决，加上未见提供转款凭据，为此请求法院对上述付款进行调查核实。申请执行人认为，根据《最高院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，如第三人要主张对房屋权利的，必须同时满足三个条件，即一、已经支付全部房款（鲁开玉至今只交付了定金和部分购房款，但又未签订购房合同）；二、房屋已经交付（至今未交付，且未达到交付条件，仍属在建工程，至今该房仍未取得预售证）；三、对未办理过户没有过错（而鲁开玉存在过错：1、知晓该房产尚不具备预售条件，仍坚持购买；2、购买房产不签订合法购房合同；3、在单县法院调解时未作出理智的决定要求退款，仍和昶楷公司达成和解，但又未按达成一致的调解书要求足额支付购房款，综上鲁开玉购房不严谨，自身存在严重过错）。因此，鲁开玉不符合该规定，无权主张对P1-××房地产的任何权利，在本次拍卖成交前该房产属于昶楷公司所有，金华中院的处置行为合法有效。鲁开玉应向昶楷公司主张合法权益，并不能影响干扰金华中院依法执行。请求法院驳回案外人鲁开玉执行异议。 申请执行人韦思贤提交了山东高院（2013）鲁民一终字第291号民事判决书、荷泽中院（2013）荷执字第98-2号执行裁定书、金华中院（2014）浙金执委字第3-6号执行裁定书、金华中院（2014）浙金执委字第3-11号执行裁定书复印件各一份，以证明其主张的事实。 被执行人吕明刚称，案外人交了定金和预付款共计492927元，在单县法院开庭过后，该房产没有预售证，没有达到交房条件，买卖合同没有在房管局办过手续。请求驳回案外人鲁开玉的异议请求。 被执行人吕明刚未提交证据。 被执行人昶楷公司、何新强、张晓君在异议审查中未发表意见，未提交证据。 本院经审查查明，韦思贤诉昶楷公司、何新强、吕明刚、张晓君民间借贷纠纷一案，菏泽中院于2013年1月31日作出（2012）菏民三初字第39号民事判决：一、昶楷公司于判决生效后十日内偿还韦思贤借款1500万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2012年6月24日计算至履行完毕之日止）。二、昶楷公司于判决生效后十日内支付韦思贤实现债权的费用465233.70元。三、何新强、吕明刚、张晓君就上述一、二项承担连带保证责任。何新强、吕明刚、张晓君承担保证责任后，有权向昶楷公司追偿。四、驳回韦思贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121400元，由昶楷公司、何新强、吕明刚、张晓君负担；财产保全费5000元，由韦思贤负担。张晓君不服该判决，上诉于山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2013年10月28日作出（2013）鲁民一终字第291号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，菏泽中院于2013年12月5日根据韦思贤的申请立案执行。2013年12月9日，菏泽中院作出（2013）菏执字第98-2号执行裁定，裁定查封了昶楷公司位于单县单城胜利路路南御景园小区（S）户型34套别墅和P1#、P2#两幢别墅以及被执行人的其他财产。2014年5月28日，本院接受菏泽中院的委托立案执行，案号为（2014）浙金执委字第3号。执行中，本院对上述房产进行了续封。2018年12月17日，本院作出（2014）浙金执委字第3-15号执行裁定，裁定拍卖被执行人昶楷公司位于山东省单县御景园小区包括案涉P1-××房产在内的24套房产，并组织了网络司法拍卖。2019年3月15日，案涉P1-××由竞买人时圣旺以572576元竞价成功，至案外人提出异议时，尚未签署拍卖成交确认书。听证中，申请执行人、案外人均承认P1#别墅系联排别墅，包括P1-××、P1-××、P1-××三处房产，案外人承认其与昶楷公司签订购房意向书时，案涉房产尚未办理预售许可证。 另查明，鲁开玉与昶楷公司房屋买卖合同纠纷一案，山东省单县人民法院于2013年10月13日作出（2013）单民初字第1753号民事调解书，载明：“经审理查明：2011年5月21日，原告鲁开玉与被告昶楷公司签订购房意向书，……乙方预订购买甲方开发的位于单县胜利东路××以西××小区××楼××单元××层，编号102房屋，暂定建筑面积211.4平方米，该房屋销售单价4555元/平方米，总房价962927元；……同日，原告鲁开玉交与被告昶楷公司房款定金100000元。2011年5月26日原告鲁开玉又交付昶楷公司购房款392927元。2013年7月15日原告鲁开玉以被告昶楷公司所建设房屋至今未竣工，无法签订商品房买卖合同和交付房屋为由，诉至本院。本案在审理过程中，经本院主持调解，原、被告自愿达成协议如下：一、被告昶楷公司于2013年10月16日前将原告鲁开玉所预购的房屋（P1号楼××层，编号××房屋）交付与原告鲁开玉；二、原告鲁开玉分两次交付被告昶楷公司购房余款400000元：第一次，于2013年11月30日原告鲁开玉交付被告昶楷公司购房余款300000元；第二次、原告鲁开玉于被告昶楷公司为原告鲁开玉办理产权登记手续时，交付剩余的购房款100000元；三、被告昶楷公司于2013年11月30日前，应为原告鲁开玉解决室内水、电问题、外墙保温问题、内外墙粉刷问题、门窗安装问题，达到基本入住条件；四、原告所购房屋（P1号楼××层，编号××房屋）配套附属设施（如管网、水电暖等）与被告昶楷公司其他交付的商品房上的配套附属设施相一致，并同步安装；如不安装，原告鲁开玉不予交付昶楷公司剩余购房款100000元；五、原告鲁开玉负担办理产权登记手续的相关税费；六、其他无争执；七、案件受理费10251元，减半收取5125.5元，由原告鲁开玉负担。”鲁开玉未向法院申请强制执行该民事调解书。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持……”本案中，案外人提交的山东省单县人民法院（2013）单民初字第1753号民事调解书虽在菏泽中院（2013）菏执字第98-2号执行裁定查封之前，但该调解书解决的纠纷并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项规定之情形。且案外人与昶楷公司就案涉房产签订购房意见书时，案涉房产未取得预售许可证，双方未签订商品房买卖合同，案外人也以无法签订商品房买卖合同等为由诉至山东省单县人民法院，因此，案外人也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第二十九条第（一）项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。综上，案外人鲁开玉的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人鲁开玉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 郭召军审判员陈晓欢审判员金卓颖 二〇一九年五月十三日 代书记员 章      雨      晨