江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终333号上诉人（原审被告）：侯绍梁，男，1964年9月15日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李水龙，男，1946年7月21日出生，汉族，住江西省。原审被告：景德镇市永晋陶瓷有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区湖田。法定代表人：马彩珍。上诉人侯绍梁因与被上诉人李水龙、原审被告景德镇市永晋陶瓷有限公司（以下简称永晋公司）租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人侯绍梁不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人李水龙的全部诉讼请求。事实与理由：一、事实不清方面。上诉人与一审被告向一审法院提供的一系列证据，均证实了：1、涉案房屋租赁合同系上诉人代表一审被告签订的，该合同自签订以来一直由一审被告在履行；2、2010年12月6日签订合同后，一审被告与原承租人签订协议，由一审被告支付转让费给原承租人；3、2011年4月及5月，景德镇市国资公司和档案馆向相关行政部门出具报告，要求对涉案房屋进行修缮改造；4、2011年5月涉案房屋开始改造，因无人支付工程款，房屋至今被施工单位留置，无论是被上诉人还是一审被告，均未再使用该房屋；5、房屋改造是将原有房屋拆除重新建设，面积扩大近一半。上述事实一审法院未予认定，完全回避，忽视了修缮改造系房屋所有权人要求的这一事实。二、适用法律错误方面。1、被上诉人与景德镇市国资公司共同分割上诉人合法权益的珠山区人民法院（2015）珠民一初字第843号民事判决，不得作为审理本案的参照依据。事实上，一审被告自房屋改造时起就未再使用过本案所涉的房屋，一审被告与被上诉人签订的租赁合同到期后，合同已经自行终止。故一审法院判决占用费没有事实和法律依据。而珠山区人民法院（2015）珠民一初字第843号案件判决被上诉人支付租金是错误的，只是国资公司和被上诉人的默契，该判决生效了。故该判决却在本案中作为审理本案的主要依据，显属错误；2、一审法院适用《合同法》第402条、403条错误。一审法院将上诉人认定为本案租赁合同的主体属适用法律错误。综上所述，一审法院的判决事实不清，适用法律错误，请二审法院予以纠正。李水龙针对侯绍梁的上诉请求及理由答辩称，我认为上诉人上诉无理，合同是我与侯绍梁签订的，合同的保证金和租金都是侯绍梁亲自交给我的。当时侯绍梁在一夜之间没有经过任何单位的许可，突然把诉争房屋推倒，档案局发了整改通知书给侯绍梁，要求恢复原样，侯绍梁将房屋恢复原貌后就开始营业了，侯绍梁说永晋公司公司也是他的公司。请求二审法院驳回上诉，维持原判。永晋公司未出庭，亦未答辩。李水龙向原审法院起诉的诉讼请求：1、解除原告与被告侯绍梁签订的租赁合同；2、判令被告腾空并交还所租赁房屋；3、判令被告支付从2013年12月1日起至本案一审终结止的房屋租金，按原合同年9万元租金计算，暂计算为397500元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款利息；4、判令被告承担本案一切诉讼费用。原审法院经审理查明，2010年12月6日，李水龙与侯绍梁签订房屋租赁合同，约定将景德镇市莲花塘风景路46号房屋出租给被告侯绍梁，房屋租赁期为2010年12月6日至2013年11月30日，租金为每月7500元，即每年90000元，侯绍梁不得因装饰、修缮为由改变房屋结构，在租赁期满后不得就此提出经济补偿，租赁期满侯绍梁应如期归还房屋。合同签订后，侯绍梁向李水龙支付租金至2013年11月30日止。合同约定的租赁期满后，侯绍梁没有将其承租的景德镇市莲花塘风景路46号房屋归还。另查，景德镇市莲花塘风景路46号房屋所有权人系景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司。景德镇市国有资产经营管理有限公司（现为景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司）与李水龙于2010年11月12日签订房屋租赁合同，约定将该房屋出租给李水龙，房屋租赁期自2010年12月1日至2013年11月30日。李水龙与景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司于2013年12月20日续签房屋租赁合同，约定由李水龙继续承租该房屋，房屋租赁期自2013年12月1日至2016年11月30日。后因李水龙与景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2017年8月16日作出（2015）珠民一初字第843号民事判决，判决李水龙向景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司支付2014年6月1日至2016年11月30日的房屋租金和占有使用费。原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、侯绍梁是否系本案房屋租赁合同主体；二、本案房屋租赁合同是否应予解除；三、李水龙关于租金及利息的诉请是否应予支持。关于本案的第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，2010年12月6日的房屋租赁合同是侯绍梁与李水龙签订，虽然永晋公司在庭审中辩称该房屋租赁合同是由侯绍梁代其公司签订，诉争房屋也是由其实际使用，但其没有提供证据证明李水龙在签订合同时知道其与侯绍梁之间的代理关系，永晋公司提供的租金领条仅可以证明李水龙在合同签订后知道由其实际承租房屋，且根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，本案李水龙已经选择侯绍梁作为相对人主张其权利，故侯绍梁应为本案房屋租赁合同的主体。关于本案的第二个焦点问题。李水龙与景德镇市国有资产经营管理有限公司签订的房屋租赁合同约定诉争房屋租赁期截至2016年11月30日止，自2016年12月1日起，李水龙无权就诉争房屋享有占有、使用的权利，故李水龙要求解除租赁合同及要求返还诉争房屋的诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于本案的第三个焦点问题。李水龙与侯绍梁签订的租赁合同约定房屋租赁期为2010年12月6日至2013年11月30日，但房屋租赁期届满后，侯绍梁未将租赁房屋返还给李水龙。被告辩称其并未实际占有诉争房屋，是对诉争房屋进行改造的施工单位占有诉争房屋，但该施工单位系受永晋公司所托对诉争房屋进行改造，而永晋公司又是因侯绍梁的原因才能占有使用诉争房屋，且双方签订的房屋租赁合同明确约定“被告不得因装饰、修缮为由改变房屋结构，在租赁期满后不得就此提出经济补偿，租赁期满被告侯绍梁应如期归还房屋”，因此，即便是案外人施工单位占有诉争房屋，也是因永晋公司及侯绍梁的原因导致的，应视为侯绍梁实际占用诉争房屋，侯绍梁应支付房屋占有使用费。因侯绍梁已向李水龙支付房屋租金至2013年11月30日，而自2016年12月1日起李水龙就诉争房屋便无占有使用的权利，且原审法院（2015）珠民一初字第843号民事判决也是判决李水龙支付至2016年11月30日的房屋租金和占有使用费，参照双方之间租赁合同约定的租金标准每年90000元，则侯绍梁应向李水龙支付自2013年12月1日至2016年11月30日止的房屋占有使用费，即90000元/年×3年=270000元。因双方未约定租金延付期间的利息，故对李水龙主张的利息损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、被告侯绍梁于本判决生效之日起七日内向原告李水龙支付自2013年12月1日至2016年11月30日止的诉争房屋占有使用费270000元；二、驳回原告李水龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7763元，由原告李水龙承担2413元，被告侯绍梁承担5350元。双方当事人在二审中均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案的主要焦点问题为：1、上诉人是否是涉案房屋的租赁主体；2、原审法院（2015）珠民一初字第843号民事判决能否作为本案的参考依据。关于第一焦点问题，原审就上诉人侯绍梁是否涉案房屋的租赁主体已作详细说明，本院予以认同。本案中与李水龙签订租赁协议的是上诉人侯绍梁，并非永晋公司，即使上诉人提出的其是受永晋公司的委托签订该协议理由成立，作为出租人李水龙愿意选择合同的直接相对方来承担责任并不违反法律规定，而上诉人侯绍梁在承担了相应责任后，可基于该委托关系直接与永晋公司协商解决问题。关于第二焦点问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。原审法院（2015）珠民一初字第843号民事判决是已经发生法律效力的民事判决书（侯绍梁在该案中属于第三人，一审判决后，双方当事人均未上诉）。在该判决书中，已认定李水龙自2010年12月1日租赁涉案房屋后，于2010年12月6日将该房屋转租给了上诉人侯绍梁，该判决书判决李水龙应支付给涉案房屋所有人至2016年11月30日止的房屋租金及占用使用费。因李水龙将涉案房屋转租给上诉人后，上诉人一直未将房屋交还给李水龙，因此，原审法院依据该生效判决认定的事实，判决上诉人侯绍梁应支付给李水龙至2016年11月30日止的涉案房屋的占有使用费并无不当。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人侯绍梁负担。本判决为终审判决。审判长  彭联红审判员  方 莉审判员  陈苾铃二〇一九年五月三十一日法官助理王小莉书记员王雪豪