新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决（2019）新4002民初989号原告：杨宗德，男，汉族，1972年5月9日生，住新疆伊宁市。委托代理人：周湘阁，新疆鼎泽凯律师事务所律师，一般代理。委托代理人：刘润霞，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者，特别代理。被告：李跃昌，男，汉族，1967年9月20日生，住新疆伊宁市。原告杨宗德诉被告李跃昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理，依法由审判员刘连平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨宗德及其委托代理人周湘阁、刘润霞，被告李跃昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宗德向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还位于伊宁市××街房屋；3、被告支付房屋租金30,000元及按41.66元/日支付自2018年1月20日至搬离之日止期间的租金；4、被告支付违约金110,000元；5、本案全部涉诉费用由被告承担。事实与理由：2016年1月20日我方将由伊犁众建房地产开发有限公司开发建设的位于伊宁市××街建筑面积121.5㎡抵付工程款房屋，以原价格486,326元转让并交付被告。2017年8月17日,双方补签了商品房买卖协议书，约定被告按40,526元/每季度向我方支付房款,并约定被告未按约付款的违约计算方式，以年利率24%支付违约金，我方履行交付房屋后，被告在两年内未按约定付款义务，在我方多次催要下,被告才在2018年4月支付30,000元，2019年1月支付20,000元，共支付50,000元，至今被告既不按约支付房款,也不搬离我方交付的房屋，被告的违约行为给我方造成了经济损失，为此我方诉至法院。被告李跃昌辩称，我愿意在2019年7月20日前付清房款，向原告支付完房款，原告应当协助我到房地产开发有限公司签订商品房买卖合同；我不存在违约，故我不应当承担违约金。经审理查明：一、2017年8月17日，原告杨宗德作为甲方与被告李跃昌作为乙方签订商品房买卖协议，约定本协议根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规之规定，双方在平等、自愿协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：一、乙方所购买的商品房地址为伊宁市××街房，面积为121.58平方，以毛坯房4000元／平方米的价格合计人民币486,320元（大写肆拾捌万陆仟叁佰贰拾元）。因XXXX号房屋钥匙于2016年1月20号由甲方交付给乙方，则按上述时间乙方需向甲方支付40526元／季度的房款，三年付清。二、如乙方未及时付款，则乙方需无条件向甲方支付违约金，违约金的支付金额按需支付金额*伊宁市村镇银行贷款利息的四倍计算。三、如乙方在两年内拒不支付本金和利息，则甲方有权让乙方无条件搬出该XXXX号房，并支付甲方房屋已使用两年限的租金（1.5万元／年）。四、如乙方在2019年1月20号前无法将房款全部付清，则甲方给乙方半年的时间，即2019年7月20号前，甲方有权收回冠城世家1301号房，乙方无条件搬出该房屋；并且乙方需向甲方支付房租费1.5万元／年，且已支付房款本金不退还给乙方。五、甲方为乙方办理房产证的时间自乙方付清全房款算起，期限为三年（2019年1月20日-2022年1月20日）；乙方给甲方付清全房款期限为三年（2016年1月20日-2019年1月20日）。如甲方未能在2022年1月20号前为乙方办理冠城世家XXXX号房房产证，则甲方应向乙方赔付总房款及违约金，违约金的计算方式按上所述计算，且乙方拥有冠城世家1301号房屋所有权。二、2018年1月18日,原告杨宗德向被告李跃昌送达催款单,内容载明:“李跃昌：违约冠城世家1301房，以杨宗德、李跃昌双方达成协议：2016年1月20日起，每季度付款40,526元，至2018年1月20日前应付房款，8季度×40526元＝324,208元。请及时支付，逾期按协议违约执行。”三、2015年1月20日，案外人伊犁众建房地产开发有限责任公司作为（建设）甲方与案外人（施工方）李善志作为乙方签订以房抵工程款协议书，约定2012年7月甲乙双方签订了冠城世家综合楼项目的《施工合同》（以下简称合同），合同约定该项目以竣工后甲方认定的决算价为本工程的最终总造价，目前甲方已向乙方支付工程款1736万元（含801、1101、1301、1902、2005共2,441,774元），剩余工程款待最终决算出来后甲方再向乙方支付，现经甲乙双方友好协商，乙方同意甲方以冠城世家房屋折抵乙方部分工程款并同意按以下协议约定执行：第一条：甲方用于折抵工程款的房屋位于伊宁市××街“冠城世家”综合楼内的3套住宅，第一套为八层XXXX房间，建筑面积为121.58m2，折抵的单价为4000元／m2,总房款为486,320元（大写肆拾捌万陆仟叁佰贰拾元整）；第二套为十一层XXXX房间，建筑面积为121.58m2，折抵的单价为4000元／m2,总房款为486,320元（大写肆拾捌万陆仟叁佰贰拾元整）；第三套为十三层XXXX房间，建筑面积为121.58m2，折抵的单价为4000元／m2,总房款为486,320元（大写肆拾捌万陆仟叁佰贰拾元整）；第四套为十九层1902房间，建筑面积为120.21m2，折抵的单价为4000元／m2,总房款为480,840元（大写肆拾捌万零捌佰肆拾元整）；肆套房屋的总价合计为1,939,800元（大写：壹佰玖拾叁万玖仟捌佰元整）（办理房产手续产生的相关税费、物业费等其他费用由乙方指定的产权人自行承担）。第二条：以上约定的房屋建筑面积与最终竣工验收的测绘面积如有不符，应以最终竣工验收后的测绘面积为准，超出或不足的面积，应按合同单价，多退少补。第三条：经乙方同意，甲方将其中第一套801号房间产权办至乙方指定人：李卫平（身份证号：142725********）名下（附指定人身份证复印件）；第二套十一层XXXX号房间办至乙方指定人：史传富（身份证号：）；第三套十三层XXXX办至乙方指定人：李跃昌（身份证号：512930********）名下（附指定人身份证复印件）；第四套十九层XXXX号房间产权办至乙方指定人：李善志（身份证号：654101********）名下（附指定人身份证复印件）。第四层：本协议签订后，即视为甲方已按施工合同约定履行了1,939,800元（大写：壹佰玖拾叁万玖仟捌佰元整）工程款付款义务，乙方必须向甲方出具收到1,938,400元的工程款收据及相等金额工程款发票，由此产生的管理费、材料和工程发票税款由项目经理李善志承担。第五条：甲方同意乙方指定的购房人先入住本协议第一条约定的房屋，在甲方办理完冠城世家所有事务后书面通知乙方和乙方指定的购房人按照本协议第一条的约定签订《商品房买卖合同》，并协助办理完结相关产权手续。第六条:本协议一式二份，双方各执一份，自双方签字后生效。第七条：本协议未尽事宜，双方另行协商解决。在该协议书最后，甲方处有伊犁众建房地产开发有限责任公司，乙方处有李善志和杨宗德的签名及捺印。四、庭审中，原告杨宗德认可被告李跃昌已支付50,000元房款。2018年11月，案外人伊犁众建房地产开发有限责任公司向本院申请破产，本院于2018年11月26日受理该公司的破产申请。现原告以要求与被告解除合同，返还房屋等为由诉至本院。上述事实,有当事人的陈述，商品房买卖协议，以房抵工程款协议书，催款单，（2018）新4002民破申1-01号民事裁定书等在案佐证，足以认定。本院认为,依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案焦点问题一、本案合同是否应当解除及退还房屋的问题，从原告与被告签订的房屋买卖合同内容及被告履行交付款项的情况来看，原告已按约定将双方约定的房屋交付被告，被告有按约交付房屋转让款的义务，但未按约交付房屋转让款，构成违约，依据约定双方的房屋买卖合同也应当解除，在此种情况下，被告即应当向原告退还所涉房屋的义务。焦点问题二，被告是否应当向原告支付违约金，由于被告未按约向原告支付房屋转让款，依据双方合同约定，被告支付违约金的数额以需支付金额并以伊宁市村镇银行贷款利息的四倍支付计算，现原告要求按剩余房款436,320元以年利率24%支付，即被告应支付违约金104,716元，扣减被告已付款项50,000元，被告还应支付54,716元；焦点问题三、被告是否应当承担向原告支付房租的责任,根据双方合同约定,在被告未按约支付房屋转让款的情况下,被告除了在支付违约金的情况下,还应按照每年支付1.5万元使用涉诉房屋的租金,虽是双方之间的约定,由于被告对同一违约行为已经承担了相应的不利法律后果,再行要求被告支付房租,明显不公平,故对原告的该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告杨宗德与被告李跃昌于2017年8月17日签订的商品房买卖协议；二、被告李跃昌于本判决生效之日起十日向原告杨宗德退还伊宁市公园街冠城世家XXXX号房；三、被告李跃昌于本判决生效之日起十日向原告杨宗德支付违约金54,716元；四、驳回原告杨宗德的其他诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取即3050元，由原告杨宗德负担769元，被告负担2281元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员  刘连平二〇一九年五月二十八日书记员  阿古丽