安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初1033号 原告：季春，男，1980年3月31日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：牛东南，安徽君宏律师事务所律师。 被告：芜湖市万达商业管理有限责任公司，住所地芜湖市南瑞新城商业街**楼，统一社会信用代码913402007728492313（1-1）。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地芜湖市黄山西路**楼，统一社会信用代码913402001496524372。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 原告季春诉被告芜湖万达商业管理有限责任公司（以下简称“万达商管公司”）、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称“万达房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人牛东南到庭参加了诉讼，被告万达商管公司、万达房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告万达商管公司之间的《委托统一经营管理合同》，并将南瑞新城商业街1号楼1楼218号房屋返还给原告；二、请求判令被告万达商管公司支付拖欠的收益3781.95元，返还非法扣除的管理费3000元，并承担违约金5000元（后变更为以1587.01元为基数自2018年4月10日起按日万分之二点一标准计算至实际给付之日止，以2194.94元为基数自2018年10月15日起按日万分之二点一标准计算至实际给付之日止）；三、被告万达房地产公司对上述第三项债务承担连带清偿责任。事实与理由：2005年9月11日原告和被告万达商管公司签订《委托统一经营管理合同》，将南瑞新城商业街1号楼1楼218号面积为11.4平方米商铺委托被告万达商管公司统一经营管理，被告万达商管公司每年4月、10月支付收益金，且该合同对于被告逾期付款的违约责任做出了约定。按照合同的约定，被告万达商管公司在2018年4月应当支付收益金2802.86元，实际支付1215.85元，2018年10月的收益金并未支付，在2018年12月13日支付了人民币607.92元。故被告万达商管公司实际拖欠收益金为3781.95元。被告万达商管公司未经过原告的许可每年收取了管理费300元，年合计人民币3000元应当予以返还，由于被告迟延付款，原告诉请请求其承担违约金人民币5000元。被告2018年4月未足额支付收益金后，原告一直催要但被告不予理睬。2018年12月原告再次书面催告，但被告也未能足额支付款项。原告遂诉至本院，要求判如所请。 被告万达商管公司、万达房地产公司未作答辩。 经审理查明：原告系南瑞新城商业街1号楼（即“南瑞生活广场”）1-218号商铺所有权人。2005年9月11日，原告（甲方、委托人）与万达商管公司（乙方、受托人）签订《委托统一经营管理合同》一份，约定：甲方自愿将芜湖南瑞生活广场壹层218号（物业建筑面积11.4平方米）委托给乙方统一经营管理，乙方接受该委托，同意对该物业进行统一经营管理；甲方自愿在本合同有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项均委托给乙方处理，委托事项包括但不限于（一）乙方以自己的名义从事该物业经营管理的一切活动，（二）乙方以自己的名义将该物业对外出租，甲方已阅读万达房地产公司与上海世纪联华超市发展有限公司签署的《物业租赁合同》，同意乙方继受该《物业租赁合同》中万达房地产公司所有权利义务；物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日（2005年10月1日）开始计算，甲方同意物业起租日前六个月为上海世纪联华超市发展有限公司装修期，该期间不计入委托期限，乙方不向甲方支付物业收益金，甲方同意《物业租赁合同》终止60日内上海世纪联华超市发展有限公司拆除其相关设施，该期间也不计入委托期限，乙方不向甲方支付物业收益金；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，其中双方约定委托期限12-14年，每平方米固定收益额491.73元，年收益金为5605.72元……收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十，首年收益金支付时间为2006年4月；甲方所取得的物业收益金而产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同第五条约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；委托经营管理期间，甲方对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将该物业另行出租他人，甲方不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息；上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商万达房地产公司对乙方应付甲方的物业收益金承担连带责任保证。 上述合同签订后，2017年10月1日以前的收益金，万达商管公司在扣除依合同约定代扣代缴的税款后已依约给付给原告。此后万达商管公司分别于2018年4月28日、2018年12月13日向原告各支付物业收益金1215.85元、607.92元。因万达商管公司未足额支付收益金，经协商未果，原告遂以万达商管公司、万达房地产公司为被告诉至本院。 另查明：2004年11月19日，万达房地产公司（甲方）与上海世纪联华超市发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于芜湖市建筑物出租给乙方,建筑面积暂估为17500平方米，最终以政府有关部门实际测量所得房产证的面积为准（该面积除包含万达房地产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含万达房地产公司自持的商铺面积，后经相关部门测量，原告等小业主持有面积为10306.70平方米、万达房地产公司自持6605.62平方米）。租赁期限20年，自甲方交付租赁物业之日起六个月为乙方的装修期，装修期甲方免收租金。如甲方提早完成装修并提前开业，则以乙方正式开业日为本合同的起租日。第12-14年度（2017、2018、2019）的年租金为517.6万元，日租金为0.81元／平方米。2008年12月万达房地产公司、万达商管公司与上海世纪联华超市发展有限公司、芜湖世纪联华发展有限公司签订《协议书》一份，约定万达房地产公司将其与上海世纪联华超市发展有限公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给万达商管公司，由万达商管公司承继该《租赁合同》中万达房地产公司的全部权利和义务；上海世纪联华超市发展有限公司将其与万达房地产公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给芜湖世纪联华发展有限公司，由芜湖世纪联华发展有限公司承继该《租赁合同》中上海世纪联华超市发展有限公司的全部权利和义务，合同四方当事人均对上述转让行为表示同意。芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店为芜湖世纪联华发展有限公司分公司，案涉场地世纪由芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店经营，其已依约向万达商管支付租金至2018年6月30日。 再查明，万达商管公司依据合同之约定为原告代扣代缴税款，根据税法及芜湖市税收政策，应纳税的税率为14.1%，其中含个人所得税为计税额的2%、房产税为计税额的12%、印花税为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的14.1%。2017年起由于税费“营改增”政策的实施，芜湖世纪联华发展有限公司要求必须开具增值税发票。故从2017年起万达商管公司代扣代缴税款除上述为计税额的14.1%的税种外，增加了增值税为计税额的5%，城建税为计税额的0.35%，教育费附加为计税额的0.15%，地方教育费附加为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的19.7%。计税额（不含税租金）=含税租金/1.05；含税租金即为世纪联华按0.81元/平方米/每天（第12-14年度世纪联华支付的租金）。 结合上述查明的事实，并通过与万达商管公司的会计核实，2018年4月28日万达商管公司向原告支付物业收益金1215.85元是以日租金0.81元/平方米、182天（2017年10月1日至2018年3月31日）、涉案商铺面积11.4平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月代办费25元计150元（25元/月×6个月）。2018年12月13日被告万达商管公司向原告支付物业收益金607.92元，是以日租金0.81元/平方米、91天（2018年4月1日至2018年6月30日）、涉案商铺面积11.4平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月税款代办费25元计75元（25元/月×3个月）。2017年10月1日之前代扣代缴税款，万达商管公司未收取税款代办费。 2005年8月31日，万达房地产公司作为开发商于大江晚报刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房地产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房地产公司签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房地产公司作为开发商于大江晚报再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 上述事实，有原告向本院提交的原告身份证复印件、被告工商信息复印件、房产证复印件、《委托统一经营管理合同》复印件、催告函复印件、报纸广告复印件、银行流水复印件及原告当庭陈述等在卷证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《委托统一经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效。本案中，依据合同之约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月前5个工作日向原告支付双方约定的物业收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，经原告催要，仍未支付，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付剩余收益金及逾期利息的请求与法有据，应予支持。本案的争议焦点在于：一、涉案《委托统一经营管理合同》是否应当解除及案涉商铺是否返还；二、涉案商铺2017年10月1日至2018年9月30日期间被告万达商管公司实际欠付收益金数额及逾期付款利息的认定；三、被告万达房地产公司对上述欠款是否承担连带责任。对比分析如下： 对于焦点一，首先，案涉《委托统一经营管理合同》已明确约定,委托经营管理期间，原告对其物业不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将该物业另行出租他人，不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；其次，案涉等众多商铺已通过被告方统一出租给上海世纪联华超市发展有限公司，由芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店进行实际经营，租赁期限尚未届满，如果判决解除《委托统一经营管理合同》，返还商铺，一是将导致万达商管公司无法继续履行与上海世纪联华超市发展有限公司签订的租赁合同，使芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店无法按现状继续经营，从而损害芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店的合法权益；二是案涉商铺业主人数众多，各商铺大多面积较小、位置集中，各商铺在使用效能上具有高度依存性，相关业主利益具有密切融合性，且从现有情况看，也只有部分业主要求返还商铺，如果判决返还商铺，必将有损其他业主的利益，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。综上，对原告要求解除《委托统一经营管理合同》并返还涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。 对于焦点二，2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下收益金应为2802.86元（5605.72元÷2），被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告1215.85元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款315.31元（0.81元/平方米/天×182天×11.4平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费150元（25元/月×6个月），因无合同之约定，故对该150元不予扣除。据此依约应于2018年4月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的1215.85元及代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金1271.7元（2802.86元-1215.85元-315.31元）。2018年4月1日至2018年9月30日期间在不扣除税款的情况下收益金应为2802.86元（5605.72元÷2），被告万达商管公司于2018年12月仅支付原告607.92元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金所产生的税款157.66元（0.81元/平方米/天×91天×11.4平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。而2018年7月1日至2018年9月30日期间应由原告承担的税款159.39元（0.81元/平方米/天×92天×11.4平方米÷1.05×19.7%），因被告万达商管公司尚未代扣代缴，故此款亦可从付给原告的收益金中直接扣除，并由被告万达商管公司将此款缴至税务部门。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费75元（25元/月×3个月），因无合同之约定，故对该75元不予扣除。据此依约应于2018年10月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的607.92元及应代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金1877.89元（2802.86元-607.92元-157.66元-159.39元）。综上，被告万达商管公司尚欠原告2017年10月1日至2018年9月30日期间收益金3149.59元（1271.7元+1877.89元）。根据合同约定：乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。因被告万达商管公司应于2018年4月给付原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金实际尚欠1271.7元，故应以1271.7元为基数，按日万分之二点一，自2018年4月10日（该月第6个工作日）起计算至实际付清之日；因被告万达商管公司应于2018年10月给付原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金实际尚欠1877.89元，故应以1877.89元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日（该月第6个工作日）起计算至实际付清之日。超过部分，不予支持。原告诉请被告万达商管公司返还非法扣除的管理费3000元，因未提供相应证据证实，本院不予支持。 对于焦点三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房地产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对被告万达商管应付原告的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房地产公司虽未在该合同上盖章确认，但其也在被告万达商管公司未充分履行合同义务支付原告足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房地产公司对被告万达商管公司差欠原告的收益金及逾期利息应承担连带保证责任。 综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告季春物业收益金3149.59元及逾期付款利息（分别以1271.7元为基数按日万分之二点一自2018年4月10日起计算至实际付清之日止；以1877.89元为基数按日万分之二点一自2018年10月15日起计算至实际付清之日止）； 二、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告季春其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取128元，由原告季春负担94元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司负担34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖迹 二〇一九年五月九日 法官助理  沐先龙 书记员  周维丽 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。