西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初5142号原告张红，女，汉族，1988年7月14日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：李密，西安市长安区郭杜法律服务所法律工作者。被告：北京中铁第一太平物业服务有限公司西安分公司。营业场所：西安市高新区。负责人：张珂，该分公司总经理。委托诉讼代理人：赵晨光，男，汉族，1982年9月18日出生，住陕西省XX城县，系该公司员工。委托诉讼代理人：马小方，陕西云德律师事务所律师。被告：北京中铁第一太平物业服务有限公司。住所地：北京市丰台区。法定代表人：卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：马小方，陕西云德律师事务所律师。被告：西安中铁长丰置业有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：段成洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，汉族，1986年11月22日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李金良，男，汉族，1982年1月15日出生，住吉林省梨树县，系该公司员工。原告张红与被告北京中铁第一太平物业服务有限公司西安分公司（以下简称太平物业西安分公司）、北京中铁第一太平物业服务有限公司（以下简称太平物业公司）、西安中铁长丰置业有限公司（以下简称中铁长丰公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张红的委托诉讼代理人李密，被告太平物业西安分公司委托诉讼代理人马小方、赵晨光，太平物业公司委托诉讼代理人马小方，中铁长丰公司委托诉讼代理人刘毅、李金良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红诉称，原告与被告西安中铁长丰置业有限公司于2012年9月7日签订购买合同，原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋，并按照约定交纳了购房款。2012年12月交房后，原告对该房屋进行了装修，花费装修费用30万余元。2013年9月原告入住，2015年12月3日因楼下主下水管道堵塞，导致位于二楼的原告房屋厨房地漏反水，将房间地板和家具（含卧室床、餐桌、书架、茶几、沙发、客厅酒柜及衣柜、冰箱、洗衣机及门套）严重浸泡。后原告家属找到物业公司并告知反水情况，物业公司找来保洁人员将污水进行了处理。2016年10月8日晚，原告家中厨房地漏再次反水，致使整个房屋地面全部被污水浸泡，家具再次浸泡在污水中，客厅、卧室全部严重受损。原告联系物业，物业工程部看后称处理不了。原告及家人连夜收拾房屋，直到次日早原告再次联系物业，回复是无人负责。后原告多次与物业交涉，物业才找保洁人员前来打扫卫生。2016年11日1日晚6时30分许，原告接到物业电话称原告家入户门往出溢水，已经流到一楼了。原告回家后发现厕所的马桶往出反水，情况严重。2016年10月23日小偷顺着商铺的楼顶破坏防护网从卧室窗户进入原告家中盗窃，原告丢失有现金，手饰若干和一珍贵的祖传物件，原告报警后，派出所民警前来查案，发现屋外的所有监控损害，屋内的防盗系统不能防盗。且原告房屋室外的露台上没有任何安保设施，整栋楼的西边还有一个楼梯样的台阶方便小偷进入，存在严重的安全隐患。综上，原告认为，被告北京中铁第一太平物业服务有限公司西安分公司未能按照物业服务合同约定来履行自己的维修、养护、管理，更有甚者是连业主的财产安全都无法保护，严重违反了物业合同的约定。被告北京中铁第一太平物业服务有限公司西安分公司系被北京中铁第一太平物业服务有限公司分公司，故应承担连带责任。被告西安中铁长丰置业有限公司是应时房屋的开发商，其建房时对该房屋的下水设备是否达到国家标准，如未过到国家标准，对原告造成的损失亦应承担连带责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告太平物业西安分公司赔偿原告各项经济损失30000元，被告中铁太平物业公司、中铁长丰公司承担连带赔偿责任；2、被告太平物业西安分公司赔偿因安保设施不到位造成原告经济损失30000元，被告中铁太平物业公司、中铁长丰公司承担连带赔偿责任；3、三被告承担本案诉讼费用。被告太平物业西安分公司辩称，一、被告太平物业西安分公司已按约定维护保养公共管道，原告户内因反水造成的经济损失，不应由被告太平物业西安分公司赔偿。原告房屋位于4号楼一单元二层，由于该单元一层有独立的排水管道，因此原告一户属于该单元主管道的底层用户。2012年12月收房，原告与被告太平物业西安分公司签订《前期物业服务协议》。被告太平物业西安分公司按照协议约定，对缤纷南郡小区各公共管道一直进行日常维护保养和定期疏通。标准为:XX道XX小区化某某进行清掏，同时对小区所有主管道进行疏通清理。2016年维保公司的两次清掏与维保时间为2016年3月31日和2016年9月30日。工程人员根据巡查情况对主管道进行日常疏通与维护。因原告家中反复出现反水，从2016年7月起，被告太平物业西安分公司加大了对4号楼前的污水井及主管道疏通的频率，增加为每月疏通一次、两周一次直至现在每周疏通一次。2016年9月30日，维保公司按照合同约定对小区化某某进行清掏，并用高压水车疏通清洗了所有主管道。然而，2016年10月8日，原告家中出现厨房反水。2016年10月10日，被告太平物XX组XX号楼前的污水井进行疏通，2016年11月1日，原告家中卫生间又出现反水。对此，被告太平物业西安分公司也困惑不已。另外，原告在起诉状中称2016年10月8日晚，其户内发生反水反映至被告处无人处理的说法不属实，被告太平物业西安分公司在接到消息后，一方面，第一时间组织保洁上门清扫，并紧急关停该栋楼的自来水阀门，逐户敲门告知楼上业主反水情况，防止楼上业主使用下水管道造成更严重的反水，为防止反水进入客厅，保洁人员在原告家中清扫了一夜。另一方面，被告太平物业西安分公司连夜紧急找专业人员进行紧急疏通，缓解反水情况，次日一早又安排工程人员再次疏通。从几次反水疏通管道清理出的堵塞物来看，有大量宽胶带、抹布头发、内衣内裤、还有巨大的油块以及其他杂物，尽管被告太平物业西安分公司已进行了完善的管道疏通与维护，但只要有不自觉的业主向管道中乱扔杂物反水事件就不可能杜绝。被告太平物业西安分公司也采取了在小区公示栏张贴告知书、口头告知等形式，号召业主理性使用下水管道，不要为了一己私欲随意将杂物扔到下水管道，损害绝大多数业主的利益。在以上几次反水事件中，事前，被告太平物业西安分公司不仅委托维保公司定期对管道进行维护疏通，还主动组织工程人员不定时的对4号楼前污水井及主管道进行疏通；事发时，被告太平物业西安分公司积极组织保洁免费帮助原告打扫清理，同时安排工程人员疏通管道，并做好最后的室内精细保洁，力图将损失降到最低，被告太平物业西安分公司已完整地履行了合同的约定义务。此外，在2016年11月1日发生的反水事件中，被告太平物业西安分公司在原告回家后第一时间组织保洁人员准备清扫，当时污水并未覆盖所有地板，但原告拒绝，在被告太平物业西安分公司的耐心劝解下，最终才答应让保洁人员帮忙清扫。此时，污水已覆盖了屋子的所有房间。因原告拒绝打扫造成的损失应由其自行承担。二、被告太平物业西安分公司按照《前期物业服务协议》约定，对小区提供秩序维护服务，不应承担原告被盗造成的损失。《前期物业服务协议》第九条第一款约定，被告太平物业西安分公司协助公安部门维护本物业公共区域内的（即小区规划以内，业主户门以外）公共秩序（不承担人身、财产的保险、保管责任）。且被告太平物业西安分公司按照合同约定，履行了公共秩序维护义务:1、在小区各个大门设置有值班岗；2、对车辆进出进行登记；3、在小区内进行24小时巡逻；4、对小区各个楼栋内部进行巡查。被告太平物业西安分公司已尽到了公共秩序维护的相关义务。关于原告所称，房屋外露台上没有设置任何安保措施，屋外的监控系统是坏的，首先，房屋外露台上本身有无设置安保措施与为小区共用部位、共用设施设备提供维修维护的答辩人无关。其次，小偷是顺着商铺楼顶破窗进入，而这一区域本身就没有监控，何来监控是坏的之说。因此，原告要求被告太平物业西安分公司承担其被盗的损失没有法律依据。此外，出于业主至上的服务理念，被告太平物业西安分公司在职责范围外，主动在原告房屋外的商铺顶加装了防护栏。三、监控设施只是一种预防措施，并不能阻止被盗事故的发生，被告太平物业西安分公司严格履行合同约定，业户被盗应由犯罪分子承担责任，被告太平物业西安分公司已按照约定提供了完整的秩序维护服务，不应承担赔偿责任。四、原告要求赔偿损失的计算没有事实和法律依据。原告与被告太平物业西安分公司已就2015年12月3日的反水问题，达成补偿协议，被告太平物业西安分公司已支付补偿款；2016年10月10日的反水在被告太平物业西安分公司的及时打扫以及事后精细保洁下，未造成较大损失；2016年11月1的反水事件，原告一开始拒绝被告清扫，最终造成损失扩大。另原告被盗的经济损失也无法确定。因此，其要求被告太平物业西安分公司赔偿反水损失叁万元和被盗经济损失叁万元均缺乏事实和法律依据。综上，被告太平物业西安分公司已根据《前期物业服务协议》的各项约定，提供了较为完善的物业服务，在此基础上，原告的反水损失以及被盗的财产损失不应由被告太平物业西安分公司承担。恳请贵院以事实为依据，依法裁判，驳回原告的所有诉讼请求。被告太平物业公司答辩意见同被告太平物业西安分公司的答辩意见一致。被告中铁长丰公司辩称，被告中铁长丰公司交付给原告的房屋已经竣工验收，不存在任何设计问题，不应承担原告的诉请一中的损失；被告中铁长丰公司与原告之间没有安保义务，故不应承担原告诉讼请求二中的连带责任，故请求法院驳回原告对被告中铁长丰公司的诉讼请求。经审理查明，2012年9月7日，原告作为买受人与被告中铁长丰公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋。2012年12月26日，原告与被告太平物业西安分公司签订《前期物业服务协议》，约定，被告太平物业西安分公司对房屋共有部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。房屋共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道（自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道）、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、楼道、邮政信箱、避雷装置、电子对讲防盗门、红外线周界报警系统、空调冷凝水管、化某某、物业管理区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等。2015年12月3日，原告家中厨房地漏反水，2016年10月8日原告家中厨房水槽及地漏反水，2016年11月1日原告家中卫生间马桶反水，被告太平物业西安分公司均派人到场进行了打扫，三次反水致使原告全屋及家具被浸泡。关于多次反水原因，被告太平物业西安分公司称因管道被堵塞，堵塞物有大量宽胶带、抹布头发、内衣内裤、还有巨大的油块以及其他杂物。被告太平物业西安分公司提交《2016年缤纷南郡小区化某某管道清运承包合同》清掏记录、照片、2016年7月至2017年5月的设施设备维修记录表及清掏照片、4号楼污水管道清掏堵塞物照片、公示栏告知书，证明其已经履行物业服务合同相关义务。原告对上述证据的真实性认可，但对证明目的不予认可。原告提交派出所报警回执、被盗财物的购物票据四张、房屋被盗照片，证明因被告太平物业西安分公司安保设施处于瘫痪状态，导致原告家中被盗，损失包括现金2000元、金银首饰若干（金项链、金手链）、平板电脑一台及家传银首饰。被告太平物业西安分公司、太平物业公司对报警回执的真实性认可，对证明目的不认可，对被盗财物的购买票据的真实性不认可，认为该票据均为收据，并非正规收据，且购买人、存放地点是否为被盗物无法确定，对照片的真实性及证明目的均不认可。被告中铁长丰公司对派出所回执的真实性认可，对其余证据真实性不认可，对证明目的均不认可，认为其公司与被告之间并不存在安保义务。本案审理过程中，原告申请对案涉房屋被污水浸泡的因果关系进行鉴定，经委托，陕西省建筑工程质量检测中心以管道已经疏通，不具备鉴定条件为由，将案卷退回。原告申请对涉案房屋的损失进行鉴定，经委托，陕西天任资产评估有限责任公司作出陕天任司评报字（2018）第009号资产评估报告，评估资产损失为17433元。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、前期物业服务协议、陕天任司评报字（2018）第009号资产评估报告等证据及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，物业服务单位负有对小区内共用设施进行维修、养护、管理和维护的责任，本案中因共用下水管道堵塞，经原告多次报修，被告太平物业西安分公司仍未能排除故障，导致原告房屋及室内家具被多次浸泡，被告太平物业西安分公司未充分履行合同义务，应就原告财产损失承担赔偿责任。本案审理过程中就原告房屋损失进行了评估，被告太平物业西安分公司应依照评估认定损失全额赔偿。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此被告太平物业公司对被告太平物业西安分公司之付款责任承担共同偿还责任。关于原告要求被告太平物业西安分公司赔偿因安保设施不到位造成的经济损失30000元的诉请，因原告提交的证据无法确定原告的损失数额，故对原告要求被告太平物业西安分公司承担赔偿责任，太平物业公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告中铁长丰公司对反水损失承担连带责任的诉请，因本案系物业服务合同，原告与被告中铁长丰公司之间系商品房买卖合同，并非同一法律关系，故对原告该诉请，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京中铁第一太平物业服务有限公司西安分公司、北京中铁第一太平物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张红因反水造成的房屋损失17433元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张红的其他诉讼请求。本案案件受理费1300元，由被告太平物业西安分公司、太平物业公司承担500元，由原告自行承担800元，鉴定费2000元，由被告太平物业西安分公司、太平物业公司承担，因原告已预交，被告太平物业西安分公司、太平物业公司应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  孟江晖人民陪审员  吕华艳二〇一九年五月九日书 记 员  李 栋1