上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6111号原告：严惠强，女，1960年1月24日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。被告：王永元，男，1959年8月8日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：谢璐琪，上海千颂律师事务所律师。原告严惠强与被告王永元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，并于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告严惠强及其委托诉讼代理人沈忱、被告委托诉讼代理人谢璐琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告买卖上海市嘉定区叶城东路茂华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》；2．被告归还原告已付房款人民币(以下币种同)470,000元以及以470,000元为基数自2017年3月1日至实际归还之日止的利息(利息按照银行同期贷款利率计算)；3．被告赔偿原告损失1,260,000元。事实与理由：2015年10月1日，原、被告签订1份《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的系争房屋，合同总价款为1,420,000元。同时，合同约定原告在2015年10月1日向被告支付定金20,000元；2015年10月31日支付房款350,000元；原告拿到系争房屋钥匙时再支付430,000元。原告依约支付了前两笔房款共计370,000元后，于2017年2月27日又向被告支付100,000元房款，至今原告共向被告支付购房款470,000元。被告拿到系争房屋的钥匙后，迟迟不履行交付房屋的义务。后原告得知被告于2017年12月2日将系争房屋以总价2,680,000元的价格卖给案外人张某某，并且已经将系争房屋交付张某某，致使原、被告之间的买卖合同无法履行。按照双方合同的约定，被告违约，应当向原告赔偿房价100%的违约金，即1,420,000元。现原告自行对赔偿损失的金额作出调整，仅以两份合同的差价，即1,260,000元作为赔偿金额。原、被告之间的房屋买卖合同真实有效，原告依约支付了购房款，被告不履行交房义务，反而将系争房屋出卖给他人，已构成严重违约，故原告起诉。被告辩称，同意解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》，并同意归还原告已付房款470,000元。但不同意支付利息，也不同意赔偿原告经济损失。被告违约并非被告单方原因所致，原告迟迟不支付其应在2016年10月31日前支付的房款430,000元，而被告急需用钱，才将系争房屋转卖他人。合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。如果法院支持原告提出的要求被告支付利息的诉讼请求，也应当按照银行同期存款利率计算，而且利息的起算时间应当从被告违约起开始计算，即2017年12月2日。庭审中，原告变更诉讼请求2为被告归还原告已付房款人民币470,000元以及以470,000元为基数自2017年3月1日至判决生效之日止的利息(利息按照银行同期贷款利率计算)。本院经审理认定事实如下：1．系争房屋系动迁安置房。王永元作为被补偿人于2016年11月17日签订《上海市征用集体所有土地房屋补偿安置协议》，按照该协议，王永元(户)安置获得唐家苑12幢东1301室89.33平方米房屋(即系争房屋)及9幢东701室127.71平方米房屋。2016年11月16日，王永元与案外人高月娟协议离婚，约定动迁所得的大套归高月娟所有，中套(即系争房屋)归王永元所有。2．2015年10月1日，王永元(甲方)与严惠强(乙方)签订1份《上海市房地产买卖合同》，合同约定：乙方受让甲方的拆迁房，房地产坐落于上海市嘉定区唐家苑(即系争房屋)，房屋建筑面积为90平方米；转让价款为1,420,000元；该房签约后，无论房价涨或跌，双方都不得反悔约定的房价，任何一方若反悔违约本合同，违约方应赔偿守约方违约时房价的百分之一百；乙方应于2015年10月1日支付甲方20,000元作为定金，应于2015年10月31日前支付甲方350,000元，应于2016年10月31日前支付甲方430,000元，过户时支付620,000元；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，严惠强分别于2015年10月1日、2015年10月31日向王永元支付20,000元、350,000元。2017年1月13日，王永元与严惠强签订1份《支付房款补充协议》，该协议载明基于2016年10月底要支付第二笔房款时，王永元还没有签署拆迁协议，故王永元提出此笔房款以后付，拿到拆迁协议送拆迁协议复印件时，王永元又提出此笔房款等到拿到钥匙交房时付款。2017年2月27日，严惠强再次向王永元支付房款100,000元。至此，严惠强共计向王永元支付购房款470,000元。2017年11月14日，王永元取得系争房屋的钥匙。嗣后，王永元向严惠强提出增加房款才能交房，严惠强予以拒绝。3．2017年12月2日，王永元(甲方)与案外人张某某(乙方)在上海杰峰房地产经纪事务所的居间介绍下签订1份《上海市动迁房买卖合同》，合同约定：甲方将其动拆迁补偿安置配购的上海市嘉定区茂华路50弄12幢东1301室(即系争房屋)出售给乙方，房屋总价为2,680,000元；合同另约定了其他内容。合同签订当日，张某某向王永元支付购房款50,000元。2018年1月5日，张某某又向王永元支付购房款1,750,000元，同日，王永元将系争房屋交付张某某。4．因王永元未履行交房义务，严惠强诉至本院，本院于2018年5月立案受理，案号为(2018)沪0114民初8965号。该案中，严惠强提出如下诉讼请求：请求判决王永元继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋交付严惠强。审理中，本院追加了张某某为第三人参加诉讼。本院认为，王永元一房数卖，在皆没有办理房屋过户登记手续的情况下，先取得房屋合法占有的买受人有权要求出卖人履行合同，张某某对系争房屋进行装修并入住，属于先行合法占有系争房屋的买受人，故严惠强与王永元的买卖合同无法继续履行，据此，驳回了严惠强的诉讼请求。以上事实，有房屋补偿安置协议、上海市房地产买卖合同、银行回单、(2018)沪0114民初8965号民事判决书等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，王永元与严惠强签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，严惠强依约向王永元支付了购房款，王永元却未按约交付系争房屋。现生效判决已经确认案外人张某某作为先行合法占有系争房屋的买受人，有权要求王永元履行合同，严惠强与王永元的买卖合同已经无法继续履行，严惠强购买系争房屋的合同目的已经无法实现，故严惠强要求解除其与王永元签订的《上海市房地产买卖合同》合法有据，合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还。现王永元亦同意解除上述合同，并同意归还严惠强已经支付的470,000元购房款，本院对此予以确认。关于利息及赔偿损失的金额，王永元在已与严惠强签订了关于系争房屋的买卖合同的情况下，又与案外人张某某就系争房屋再行签订买卖合同，并将系争房屋交付张某某，导致其与严惠强之间的买卖合同无法继续履行，王永元的行为显属违约，应当承担相应的违约责任，同时亦应当支付其占用资金期间的利息损失。王永元以严惠强未按合同约定于2016年10月31日前支付房款430,000元为由，认为严惠强亦存在违约行为，但双方在2017年1月13日签订了《支付房款补充协议》，该协议变更了原合同对该笔房款的支付时间，故本院对被告的该辩称意见不予采信。现严惠强主张以同期银行贷款利率计算利息损失，并以两份合同的差价作为违约金数额的确定标准，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告严惠强与被告王永元于2015年10月1日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告王永元应于本判决生效之日起十日内返还原告严惠强购房款470,000元；三、被告王永元应于本判决生效之日起十日内偿付原告严惠强利息损失(以470,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月1日计算至本判决生效之日止)；四、被告王永元应于本判决生效之日起十日内偿付原告严惠强房屋差价损失1,260,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20,370元，减半收取10,185元，由被告王永元负担(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年五月二十七日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。