上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7592号原告(反诉被告)：师艳萍，女，1985年3月16日出生。委托诉讼代理人：方玲，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：方向东，男，1970年8月23日出生。委托诉讼代理人：刘晨，上海汉商律师事务所律师。原告(反诉被告)师艳萍与被告(反诉原告)方向东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)师艳萍及其委托诉讼代理人方玲、被告(反诉原告)方向东的委托诉讼代理人刘晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师艳萍诉称，原告和被告于2018年7月签订租赁合同一份，由原告向被告承租位于嘉定区云屏路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)。2018年11月17日至2018年11月26日期间，原、被告双方曾经协商解除合同，但未达成一致。后原告继续承租系争房屋。被告在未书面通知原告的情况下，擅自将原告物品搬离并堆放至走廊，致使原告无法使用系争房屋。被告的行为已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。被告擅自搬动原告物品并弃于走廊，导致原告物品丢失，应赔偿相应的经济损失。故原告起诉来院，要求法院判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告押金4,400元并支付原告违约金4,400元；3、被告赔偿其给原告造成的经济损失计14,108元(其中包括金手镯一只价值13,508元、东方有线宽带费600元)。审理中原告放弃了要求被告赔偿金手镯的诉讼请求。被告方向东辩称，2018年11月17日，原告单方面通知被告提前解除合同，并要求最迟不晚于12月8日从系争房屋处搬离。2018年11月26日，原告将其自有物品从租赁房屋中搬出，故被告认为至2018年11月26日双方的租赁合同已经实际解除。原告第一项要求解除租赁合同的诉讼请求已不能成立。因原告单方违约并提前解除合同，被告无需向原告支付违约金，原告第二项诉请也不能成立。对于押金部分，根据合同约定，需结算原告所欠水电费及原告造成房屋损害的所需维修费用后才可以按照多退少补的原则予以返还。但经被告计算，需扣除费用已大于押金金额，故被告无需返还押金。关于原告第三项诉请的经济损失，原告提出金手镯的赔偿没有任何依据，至于有线宽带费应该是指有线宽带的装置费用，而非本身的宽带使用费，装置费用属于原告自有且可以自行搬离，原告不应向被告主张该项损失。原告自述2018年11月底被告将原告物品弃于系争房屋门口，而真实情况是因为2018年11月26日原告已经将物品搬出系争房屋，合同已经解除。但之后被告于2018年11月30日发现原告又擅自将物品再搬进系争房屋，原告的行为属于非法侵入被告住宅，被告有权将原告物品搬至系争房屋门口，被告已尽到通知义务，及时联系物业通知原告将门口的物品取回。被告认为自己的做法并无过错。被告方向东提出反诉称，原告单方面通知被告提前解除合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告在租赁期间尚有水电费未予支付。另原告在租赁使用房屋期间使系争房屋及设施受到损坏，应负责赔偿。故要求法院：1、判令原告向被告支付违约金4,400元；2、判令原告向被告支付2018年11月水费20.7元；3、判令原告向被告支付2018年11月电费55.7元；4、判令原告向被告支付房屋损坏维修费用635元(实际维修费用为5,035元，抵扣押金4,400元尚余635元)；5、判令原告向被告返还门禁卡一张。原告师艳萍针对反诉答辩称，本案的违约责任在于被告而非原告，原告不同意承担违约金。关于2018年11月的水费和电费，原告同意支付。被告所述是原告在使用房屋期间造成系争房屋及设施受到损坏的主张及相应的维修费用均依据不足，原告不予认可，也不同意支付所谓的维修费用。原告同意向被告返还门禁卡一张。经审理查明，方向东(甲方、出租方)和师艳萍(乙方、承租方)经居间方介绍，于2018年7月3日签订一份租赁合同，约定由甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期限为1年，从2018年7月8日至2019年7月7日。月租金4,400元，首期付三个月租金，另付4,400元押金，以后每三个月结算一次，提前10天付下次租金。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金4,400元。如甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金。反之如乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同还约定房屋家具电器自然损坏，由甲方承担和维修；如由乙方人为损坏，则由乙方承担相应赔偿或维修。签约后，师艳萍入住系争房屋。期间师艳萍向方向东支付押金4,400元，并支付租金至2019年1月7日。2018年11月17日，师艳萍向方向东发出短信称其按租赁合同在11月7日已提前一个月告知方向东要搬家之事，故最晚12月8日其就要搬家，望(方向东)知悉。2018年11月26日，师艳萍将其自有物品从租赁房屋中搬出。但师艳萍在与接到其通知后来到现场的方向东洽谈费用结算等相关事宜时，双方未能达成一致。次日，师艳萍又向方向东发出短信称：因租住的房子离地铁近，实在太吵，影响了睡眠，故提前向房东提出搬出，深表歉意。咨询过房东可以让中介或线上帮助房东找租客，但房东明白的告诉不需要。租金涨了，让我越早搬离越好。所以我也安排好早点搬离房间，让房东可以提高一点租金。但等到我已搬出房间，告诉我要承担中介费，这点太过分了。租金涨了，对房东利好，我也极力配合。任何要求或条件都是提前说好，我也是为了房东多收租金，尽早给房东将房子腾出来。现在房子也好租的。如果要我支付中介费，我可以续住。方向东则回复表示师艳萍已口头或书面通知过说要搬出去住，现在变来变去，导致方向东很多误工费的损失，方向东表示其不再相信师艳萍，绝不接受师艳萍(续住)。2018年11月30日，方向东发现师艳萍将自有物品又搬至租赁房屋中，遂将上述物品搬出至室外走廊上，并告知物业通知师艳萍将物品取走。2018年12月1日，师艳萍通过中介告知方向东其尚有部分物品遗留在系争房屋中，方向东遂将该部分物品返还给师艳萍。2019年4月，师艳萍起诉来院。本院认为，师艳萍和方向东所签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。师艳萍在租赁合同约定的租期尚未届满时即提前要求解约，已经构成违约。方向东要求师艳萍承担违约责任及支付违约金4,400元，合法有据，本院予以支持。师艳萍所述其在2018年11月26日仅将少量自有物品搬出租赁房屋、大部分物品仍在租赁房屋中并未搬出的说法与其发给方向东的短信所表述内容相悖，本院不予采信。结合方向东已将2018年11月26日之后的租金退还师艳萍等事实，本院确认师艳萍和方向东签订的租赁合同已于2018年11月26日师艳萍搬出系争房屋后实际解除。嗣后双方在洽谈合同解除后续事宜的处理过程中未能达成一致，不能成为师艳萍要求继续履行合同的理由。师艳萍把方向东将其搬回系争房屋的物品又搬出至楼道走廊的行为视为方向东拒绝履行合同的违约行为，缺乏事实和法律依据，本院不予认同，对师艳萍以方向东违约为由要求解除合同并要求方向东支付违约金4,400元的诉讼请求，本院不予支持。师艳萍就其要求方向东赔偿东方有线宽带费600元的经济损失未提供证据证明，对该项诉讼请求，本院不予支持。方向东收取师艳萍的押金通常应在扣除师艳萍租赁期间所欠方向东水、电等费用的情况下予以返还，但鉴于方向东已就水、电费用提出反诉，故本院对师艳萍要求返还全部押金4,400元的诉讼请求予以支持。师艳萍同意向方向东支付2018年11月的水费和电费，同意返还门禁卡一张并放弃要求方向东赔偿金手镯的诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。方向东提供的证据尚不足以证明系争房屋及设施损坏系师艳萍所为，其要求师艳萍赔偿相应的经济损失与合同约定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)师艳萍与被告(反诉原告)方向东签订的租赁合同自2018年11月26日起解除；二、被告(反诉原告)方向东应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)师艳萍押金4,400元；三、原告(反诉被告)师艳萍的其余诉讼请求，不予支持；四、原告(反诉被告)师艳萍应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)方向东违约金4,400元；五、原告(反诉被告)师艳萍应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)方向东水费20.7元；六、原告(反诉被告)师艳萍应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)方向东电费55.7元；七、原告(反诉被告)师艳萍应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)方向东返还系争房屋门禁卡一张；八、被告(反诉原告)方向东的其余反诉请求，不予支持。双方当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费372元，减半收取186元，反诉费25元，合计收取诉讼费211元，由原告(反诉被告)师艳萍负担161元，由被告(反诉原告)方向东负担50元，双方负担之款应于本判决生效之日起七日内交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年五月二十八日书记员  张浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。