广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1225号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1103号房。法定代表人：李国华。被上诉人（原审原告）：朱某，女，汉族，1986年8月16日出生，住址：内蒙古自治区通辽市科尔沁区，上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司因与被上诉人朱某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司上诉请求：撤销（2018）粤1391民初1854号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：本案一审判决，认定华达公司应承担违约责任，并应从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金。上诉人认为是错误的：华达公司不存在逾期交房，无需承担相应违约责任。具体理由如下：一、对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，一审判决以逾期交房为由判令华达公司承担违约责任，是错误的。(一)如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任。具体合同依据见《补充协议》第12.2条：“如遇不可抗力、突发性公共事件或者法规、政策变动等的限制或非出卖方能够控制的政府行为，出卖人可据实予以延期办理，且不承担合同第十二条项下的违约责任”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。(二)导致备案未能尽快完成是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，华达公司无需承担逾期交房的责任。备案未能顺利完成的主要原因是环保验收，而环保验收问题是因为政策变动原因所导致的。1.涉案房屋毗邻厦深高铁，这在开工阶段就已经存在，环保部门于2007年12月经大亚湾环保局审批，于2011年开始施工建设，而在开工前环保部门只是要求华达公司在靠近高铁一侧安装双层玻璃，并提出了一系列技术要求，允许华达公司开工建设。2.在施工过程中，华达公司严格遵守要求施工建设，并在施工过程中按照要求编制了《建设项目环境影响报告表》，但谁知，环境保护部突然在2017年底下发《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》【国环规环评[2017]4号】，对环保验收政策进行调整，之前华达公司为通过环保验收所作的工作全部作废，华达公司需要重新聘请专家自行组织环境保护验收。据此，我们认为：环保验收问题的出现，是政策调整的结果，不是华达公司能够控制的，完全属于不可抗力，华达公司依约无需承担相应违约责任。(三)大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素。其中一个重要例证就是仅仅测量就花费了50多天。从《办理预受理收件回执单》及《建设工程规划防线、验线、验收测量记录册》可知，大亚湾经济技术开发区城市规划勘查测绘研究院于2017年10月19日已经对华达公司提交的资料收件，但由于整个大亚湾范围内的所有商品房都需要由该机构进行测量，因此，直到2017年12月7日才完成测量，用时达50多天。二、退一步说，即使不考虑前述规定，仅依据《补充协议》第7.1条第(2)款，一审判决判令从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金，也是错误的。具体合同依据见《补充协议》第7.1条第(2)款：“出卖人、买受人双方同意：出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。综上所述：被上诉人的诉请毫无依据，一审判决认定华达公司承担逾期交房的违约责任是错误的，请求法院依法驳回对方的全部诉请。原审原告朱某向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付迟延交房违约金31000元（以1125822元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年10月31日起算，计至实际交付楼房之日即2018年6月25日止）。一审法院认定事实：2016年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》及2016年10月25日签订《补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于惠州××西区××路××号商品房，总价款为1125822元，其中首期购房款为345822元，余款780000元通过按揭贷款方式支付。关于商品房交付条件，《商品房买卖合同》第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的条件。《补充协议》约定：《商品房买卖合同》第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格证书》。关于商品房交付时间，《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付商品房。关于逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告按约向被告履行了支付购房款的合同义务。2018年1月26日，被告向原告发出入伙通知书，要求原告在同年1月31日至2月11日期间收房，但原告未予办理。2018年3月27日，涉案房屋完成建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，并于2018年6月13日提交备案。2018年4月18日，涉案房屋取得房产测绘成果报告。此后，被告于2018年5月28日向原告邮寄送达了收楼通知书，但原告仍未办理。2018年6月25日，被告再次向原告邮寄送达了收楼通知书，原告办理了收房手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，构成双方之间形成的商品房买卖合同的主要内容。原、被告之间达成的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于交房时间的认定问题。涉案房屋于2018年6月13日达到合同约定的交付条件。在此之前，被告向原告发出入伙通知和收楼通知，因涉案房屋不具备交付条件，原告有权拒绝接收。在此之后，因涉案房屋已经具备交付条件，被告于2018年6月25日向原告发出收楼通知，原告有义务及时接收涉案房屋。而原告方也有关于在2018年6月25日收房的自认。故应当根据合同约定、被告向原告发出收楼通知的情况，以及原告方关于在2018年6月25日收房的自认，对于涉案房屋的交付时间进行综合认定，认定为是2018年6月25日。据此，合同约定的交房时间为2017年10月30日前，而被告实际交房时间为2018年6月25日，被告存在逾期交房的违约行为。关于不可抗力的事实认定问题。被告提出交房过程中遇到不可抗力事实的抗辩主张，但不能提供相关足够的证据予以佐证，故对其提出的不可抗力事实，一审法院依法不予认定，其相关抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约责任和违约金调整问题。被告不能按约向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。原、被告约定的按全部房价款每日万分之一计算的违约金，明显低于原告所交购房款在被告逾期交房期间的资金占用利息，根据原告请求，应酌情予以调整增加。原告提出的按同期银行贷款利率计算逾期交房违约金的请求，并不过分，一审法院依法予以支持。这样，被告应当向原告支付的违约金，应当以总房款1125822元为基数，按同期银行贷款利率，自2017年10月31日起计算至2018年6月25日止。原告请求的31000元违约金在此范围之内，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：被告惠州市大亚湾华达实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱某支付逾期交房违约金31000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，由被告惠州市大亚湾华达实业有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。双方当事人签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。被上诉人已经按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未能按照合同约定在2017年10月30日前交付涉案商品房，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房屋延期交付系因政策调整等原因导致，其无需承担违约责任。对此，本院认为，上诉人未提供证据证明其系因环保验收政策调整等原因导致房屋逾期交付，也未提供证据证明其在政策出现调整时及时履行告知义务即将相关政策调整可能导致房屋延期交付的事宜及时通知业主，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。此外，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当在对办理房屋验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时充分预留。上诉人称双方同意“出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”的约定，也充分说明上诉人在其预留的时间之外还额外要求买受人再给予其90天的缓冲期间。而本案中，作为出卖人的上诉人逾期交房的时间已经超过90天的缓冲期间，故上诉人不能根据本条款主张免责。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费575元，由上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一九年五月十三日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷