陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终1408号上诉人（原审被告）:郭峥，男，1984年6月20日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张璐，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陕西省烟草公司榆林市公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区榆林市经济开发区，统一社会信用代码9161080022XXXXX。法定代表人：韦卫，该公司经理。委托诉讼代理人：何彩萍，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：马托，陕西富能律师事务所实习律师。上诉人郭峥与被上诉人陕西省烟草公司榆林市公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初8491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭峥上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人向被上诉人付清了2016年6月15日至2017年6月15日期间的租金，根本不存在拖欠租金的事实，更无需向被上诉人支付相应的利息。在一审庭审中，上诉人已经提交了进账单、回单及发票予以证明已付清了2016年6月15日至2017年6月15日止的租赁费，且被上诉人一审中提交的证据中的记账凭证也明确记载着上诉人2016年度（即2016年6月15日至2017年6月15日）的租金已收取。一审法官全然不顾被上诉人一审的诉讼请求、双方当事人提交的证据、诉讼时效的限制以及上诉人针对诉讼时效进行的抗辩，超范围审理，已严重违反民事诉讼相关法律法规。上诉人经营天域凯莱酒店长达十年之久，物品太多无法一次性搬走，故与被上诉人协商延期使用6间房屋一段时间，尽快搬完，并立即按照双方约定支付了延期使用期间的占用费。但被上诉人不顾双方商定的延期使用事宜，在上诉人将剩余物品集中存放于6间房屋后，立即将酒店一楼大门上锁，导致上诉人根本无法搬走剩余物品。期间上诉人多次与被上诉人交涉未果，上诉人无奈之下又按照被上诉人的要求一次性支付了2个月的房屋占用费，但被上诉人仍拒绝给上诉人开锁让其搬移剩余物品。上诉人认为自被上诉人擅自将酒店大门上锁之日起双方租赁关系已经解除，上诉人根本无需承担被上诉人擅自上锁，上诉人一直无法正常使用房屋而产生的费用。陕西省烟草公司榆林市公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。首先，答辩人在一审中提交的证据足以证明，上诉人应付答辩人十年租金应为1570万元，实际仅支付1410万元，尚下欠最后一个年度即2016年6月15日至2017年9月14日租金160万元未付。上诉人抗辩租金己支付完毕，但未能提供充分有效的证据予以证明。虽然答辩人曾于2016年12月及2017年6月期间分两次收到上诉人缴来的租金合计160万元，并在财务账簿中记载为2016年房屋租金，但此系上诉人迟延支付的2015年6月15日至2016年6月14日期间的房屋租金，并非上诉人未付答辩人在一审中所主张的2016年6月15日至2017年9月14日即答辩人一审中所述2017年房屋租金。从答辩人一审提交的证据可见，上诉人存在经常性的租金迟延支付行为。其次，上诉人有关诉讼时效的抗辩也根本不能成立。本案涉及分期履行的债务，根据最高院2008年《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。由于双方未明确最后一期债务履行期，根据《合同法》第226条的规定，诉讼时效应从2017年9月15日合同届满之日起算，同时根据最高院《关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第2条之规定，本案应当适用民法总则三年诉讼时效期间的规定。本案一审受理时间为2018年8月7日，故并未超过诉讼时效。第三，答辩人主张上诉人下欠的临时占用费具有依据。一审答辩人提供的证据亦能证明，双方关于6间客房的不定期租赁关系是客观存在的，上诉人在既不续交临时占用费也不愿腾退的情况下，答辩人有权诉请法院解除合同并要求上诉人及时腾退房屋。陕西省烟草公司榆林市公司向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告形成的不定期房屋租赁合同有效并予以解除；2、依法判令被告支付原告拖欠2016年6月15日至2017年6月15日止的租赁费160万元及利息（从2017年6月15日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）；3、依法判令被告向原告支付合同期满后的占用费（2018年1月15日起至返还租赁物之日止，按月租金6532.05元计算）；4、依法判令被告返还原告位于榆林市经济技术开发区明珠大道东1-6层1号、1层2号6间房屋（原天域凯莱酒店），建筑面积256.36平方米归原告管理；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年6月8日，原告陕西省烟草公司榆林市公司（甲方）与被告郭峥（乙方）签订了房屋（酒店）租赁合同，约定：甲方房屋坐落于榆林市经济技术开发区路东侧墨金苑小区1至4层（建筑面积3400平方米）房屋租赁给乙方使用。租赁期限为自2007年6月15日起至2012年6月14日止，年租金150万元，5年租金750万元等事项。2010年9月1日，原告陕西省烟草公司榆林市公司（甲方）与被告郭峥（乙方）签订了房屋（天域凯莱酒店）延期租赁合同，约定：甲方房屋在2007年6月8日签订的租赁合同基础上将酒店一楼原公司直营店划给乙方使用。租赁期限在原租赁期限2007年6月15日起至2012年6月14日止，合同到期日起延长租期5年，至2017年6月14日止。同时根据酒店申请，同意酒店对现一、三、四楼进行装修改造，因装修改造在合同到期日起可延长3个月即于2017年9月14日租赁届满。该房屋年租金由原来的150万元调整为160万元，从2010年6月起执行等事项。2017年9月29日，原告陕西省烟草公司榆林市公司（甲方）与被告郭峥（乙方、由杨宝平及榆林市高新区天域凯莱实业有限公司盖章）签订了房屋短期租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于榆林市西沙经济开发区明珠大道东1-6层1号、1层2号一处（原天域凯莱酒店）属陕西省烟草公司榆林市公司三楼部分房屋。短期租赁房屋建筑面积约256.36平方米（三楼办公用房6间存放办公设施）。期限2个月，自2017年9月15日起至2017年11月14日止。短期使用期满，甲方有权收回临时占用房屋，乙方必须无条件交还。乙方根据占用面积，向甲方预交纳短期使用费13064.11元（月租金为13064.11元÷2个月=6532.05元）等事项。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告欠原告从2016年6月15日起至2017年6月15日止租赁费160万元，交纳了短期租赁合同中房屋租赁费从2017年11月15日起至2018年1月14日止的临时占用费13064.11元，以后的临时占用费没有交纳且涉案的6间房屋不能腾交，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：2018年4月左右，原告将被告租赁的房屋门上锁。一审法院认为：原告陕西省烟草公司榆林市公司（甲方）与被告郭峥（乙方）签订的房屋（酒店）租赁合同、原告陕西省烟草公司榆林市公司（甲方）与被告郭峥（乙方）签订的房屋（天域凯莱酒店）延期租赁合同、原告陕西省烟草公司榆林市公司（甲方）与被告郭峥（乙方、由杨宝平及榆林市高新区天域凯莱实业有限公司盖章）形成的房屋短期租赁合同均体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同。被告辩称：房屋短期租赁合同中被告未签字合同不成立及被告不欠原告从2016年6月15日起至2017年6月15日止租赁费160万元及因原告阻挡被告不能腾空房屋，致被告不能向原告交付房屋所主张的临时占用费被告不予承担。经查，房屋短期租赁合同中被告虽未签字，但被告已履行部分租赁费已构成事实租赁合同关系，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳；被告主张不欠原告从2016年6月15日起至2017年6月15日止租赁费160万元，被告在本院限定的期限内未能提供证据证明，被告从2007年6月15日起至2017年9月14日止，被告应付租赁费及已付租赁费的证据，故被告抗辩不欠原告租赁费160万元的理由不能成立，本院不予采纳；因原告阻挡被告不能腾空房屋，致被告不能向原告交付房屋所主张的临时占用费被告不予承担，依房屋短期租赁合同的约定及原告自认被告交纳了短期租赁合同中房屋租赁费从2017年11月15日起至2018年1月14日止的临时占用费，之后的临时占用费未交纳并于2018年4月左右，原告将被告租赁的房屋门上锁，原告应当采取通知或诉讼等方式进行解决，而进行上锁行为不当应当承担违约责任，本院认定上门时间为2018年3月1日，该日为解除合同时间，2018年3月1日后的租赁费被告不予承担，被告的该抗辩理由成立，本院予以支持。原告诉请依法判令原告与被告形成的不定期房屋租赁合同有效并予以解除的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持。原告诉请被告返还租赁物的诉讼请求，经审查，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，被告应当在合同解除后将承租原告的租赁物全部返还于原告。原告诉请被告支付租金160万元的诉讼请求有必要的事实依据且有合同约定亦不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请被告承担160万元利息的诉讼请求，经审查，没有合同约定，原告的该项诉讼请求没有必要的事实依据，本院不予支持予以驳回。原告诉请被告承担占用费的诉讼请求，经查，原告自认被告交纳了短期租赁合同中房屋租赁费从2017年11月15日起至2018年1月14日止的临时占用费，该合同的解除之日认定为2018年3月1日，被告应承担的占用费为10015.81元（（2018年1月15日至2018年3月1日，计46天）×（6532.05元÷30天）=10015.81元）。原告的其他诉讼请求没有必要的事实依据，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、原告陕西省烟草公司榆林市公司与被告郭峥形成的不定期房屋租赁合同有效，于2018年3月1日起予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告郭峥将占用原告陕西省烟草公司榆林市公司位于榆林市西沙经济开发区明珠大道东1-6层1号、1层2号一处（原天域凯莱酒店）三楼办公用房6间房屋（建筑面积约256.36平方米）返还原告陕西省烟草公司榆林市公司管理，由被告郭峥搬离个人全部财产。三、本判决生效后十五日内，由被告郭峥付给原告陕西省烟草公司榆林市公司从2016年6月15日至2017年6月15日止拖欠的租赁费160万元。四、本判决生效后十五日内，由被告郭峥付给原告陕西省烟草公司榆林市公司占用费10015.81元。五、驳回原告陕西省烟草公司榆林市公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21330元，由原告陕西省烟草公司榆林市公司负担2630元，被告郭峥负担18700元。二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院依法对一审查明的事实予以认定。本院认为，上诉人诉称已付清了2016年6月15日至2017年6月15日之间的租金，不存在拖欠租金的事实。经查，从上诉人与被上诉人所签《房屋（酒店）租赁合同》约定租金的交付方式看，承租人在每一个租赁年度开始前预先交清该年度的租赁费，以此类推。从上诉人提供的会计记账凭证及所附单据看，上诉人按约预付了2007至2008年度的租赁费，2008至2009年度的租赁费则是在年度结束后2009年支付的。2010年双方签订了《房屋（天域凯莱酒店）延期租赁合同》后，上诉人于同年9月一次性交款310万元，付清了2009至2010年度的150万元同时预交了2010至2011年度的160万元。2011年上诉人未预交下一年度的租赁费，2012、2013、2014连续三年上诉人都是缴纳的上一年度的租赁费，即2014年缴纳的是2013至2014年度的租赁费。2015年上诉人未缴纳租赁费，2016年4月上诉人缴纳的160万元，即被上诉人凭证上误写为长兴路工行房租，就是2014至2015年度房租。上诉人2016年12月缴纳的30万元、2017年6月缴纳的130万元，即被上诉人凭证记载为2016年度租赁费，实际上就是2015至2016年度的租赁费。故上诉人以此2016年12月、2017年6月两次缴纳的160万元，主张是2016至2017年度的租赁费，其并不拖欠租赁费的理由不能成立。被上诉人向一审法院起诉时间为2018年8月7日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：《民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。由于双方未明确最后一期债务履行期，根据《合同法》第226条的规定，诉讼时效应从2017年9月15日合同届满之日起算，被上诉人起诉并未超过法律规定的诉讼时效。上诉人诉称无需承担被上诉人擅自上锁，上诉人一直无法正常使用房屋2018年1月15日后产生的费用。经查，上诉人一审虽提供了一份证人证言证明，房屋在2017年9月左右就被上锁至今，但被上诉人予以否认，上诉人亦无其他相关证据佐证，且上诉人直至2017年12月底还向被上诉人缴纳租赁费，如果此时房屋已被上锁，上诉人依然缴纳短期使用费不符合常理，故其理由不能成立，上诉人有义务支付2018年1月15日至合同解除前的临时占用费。综上所述，郭峥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19290元，由上诉人郭峥负担。本判决为终审判决。审判长  徐白江审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一九年五月三十日书记员  刘力好