广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初226号 原告（反诉被告）：冯兆媚，女，1971年2月24日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人：林钦坤，广西直航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黎祖常，男，1974年1月6日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 被告（反诉原告）：苏月娟，女，1976年6月29日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 原告冯兆媚与被告黎祖常、苏月娟房屋转让合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，被告黎祖常、苏月娟以原告冯兆媚违约并造成其损失为由而提出了反诉。为此，本院依法由简易程序转为普通程序将原诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯兆媚及其委托代理人林钦坤，被告黎祖常（反诉原告）、苏月娟（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯兆媚向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决两被告共同支付尚欠的土地转让款38.3万元及利息（自2018年7月24日起按月利率3%计至还清日止）给原告。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月9日，原告与被告签订《土地转让合同》，原告将位于岑溪市块土地【土地证号：岑国用20XX第**，含准建证、规划证及此地上建好的三层房屋】转让给被告，约定价款为300万元，办理土地过户的一切税费由两被告承担。合同约定付款期限为：签订合同当天支付50万元，次日支付120万元，七天内支付30万元，50天内支付100万元，逾期支付的按月息5%计算利息。合同签订后，两被告按约定支付了200万元便不再按约定支付。后经原告催促，被告于2018年7月23日支付了本息70.7万元（其中本金61.7万元，利息9万元），余款38.3万元未支付。为维护原告的合法权益，因此起诉至法院并提出上述诉讼请求。庭审中，原告将“按月利率3%”的诉讼请求变更为“按月利率2%”。 原告向法庭提供的证据及拟证明的主张有： 1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况。2、被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况。 3、土地转让合同，拟证明2018年4月9日，原告与被告签订《土地转让合同》，原告将位于岑溪市块土地【土地证号：岑国用20**：岑国用20XX第**证及此地上建好的三层房屋】转让给被告，约定价款为300万元，办理土地过户的一切税费由两被告承担。合同还约定付款期限违约责任等权利、义务。 4、银行对账单，拟证明被告的付款情况：其中，按约定支付200万元，逾期支付70.7万元。证明被告违约未按时足额付款。 5、收据，拟证明被告收到原告土地证、规划许可证和施工许可证及设计图纸。 被告黎祖常、苏月娟辩称：第一，要求原告办理水、电过户手续，并实际交付房屋给被告使用。第二，依法核定扣除赔偿损失后，被告实际尚欠原告多少款项。第三，申请追加承租人潘进任（身份证号码）为本案第三人参加诉讼。第四，驳回原告的其他诉讼请求。事实与理由：第一，转让的价款300万元及已支付转让款共270.7万元给原告是事实，尚欠29.3万元。第二，原告违反诚信原则，不配合办理房屋交接手续，被告没有实际得到房屋合法使用。被告于2018年5月22日取得不动产权至今，原告不协助办理水、电过户手续，还在非法使用已转让给被告的房屋。第二，原告恶意串通承租人潘进任伪造阴阳合同，并违法收取租金。签订合同时，原告提供原告与潘进任签订租赁期限为2016年1月3日至2019年1月3日的租赁合同1，被告与潘进任签订对租赁期限为2019年1月3日的租赁合同2，但是原告恶意串通潘进任签订租赁期限为2017年1月3日至2020年1月3日的租赁合同3，导致被告没有取得租金，并造成房屋损失。第三，原告恶意串通潘进任阻扰被告加高施工，阻扰被告施工，导致被告多次报警求助。第四，原告应赔偿被告损失共9.38万元。补充答辩意见，一、冯兆媚伙同潘进任对施工进行阻扰，苏月娟三次报警求助，阻扰9天产生0.9万元的误工费。二、房屋损失由9.38万元更正为10.86万元，冯兆媚非法占有房屋时间为7个月11日，每月4680.19元，使用权损失3.65万元，资金损失利息7.21万元。三、冯兆媚赔偿苏月娟租金损失7个月11日，每月3000元，共2.21万元。 黎祖常、苏月娟提出反诉：1.请求法院判决冯兆媚办理用水、用电过户手续，实际交付房屋给苏月娟使用；2.赔偿因非法占用房屋造成苏月娟实际损失137600元。被告黎祖常、苏月娟明确放弃列潘进任为第三人的诉讼请求，不再对其进行主张。 被告黎祖常、苏月娟就原诉与反诉向法庭提供的证据及拟证明的主张有： 1、不动产权证书，拟证明2018年5月22日被告苏月娟已依法取得涉案转让房屋过户后的不动产权证（产权证号：桂（20**）岑溪市不动产权第00019XX号），拥有该屋的使用权和处分的权利。 2、租赁合同1复印件，拟证明原、被告双方签订房屋买卖合同时，原告向被告提供有原告与潘进任签订租期至2019年1月3日止的合同，每月租金3000元。 3、租赁合同2，拟证明原告与潘进任签订租期2017年1月3日至2020年1月3日止的合同是假的，原告存在欺诈的行为。原告卖房后收房款、不交房、继续收租金、收高额利息。为此被告不再进行付款。 4、水利电业公司用电户信息查询、岑溪市水利供水有限公司出具的证明，拟证明冯兆媚一直用水的证据，说明冯兆媚违约未交付房屋继续使用。 5、报警电话记录，拟证明2019年1月4日进行加高施工时，原告伙同潘进任进行阻扰长达9日，损失0.9万元。 6、付款凭证，拟证明苏月娟因阻扰致产生0.9万元的赔偿损失，签订有建房合同的，该合同不需要提供。 冯兆媚对被告反诉辩称：被告黎祖常、苏月娟的反诉不存在事实依据，水电过户可以凭证件自己变更。被告的损失是由于自己的过错，因此由被告自己负担。 经过开庭举证、质证、辩论，被告黎祖常、苏月娟对原告提供的证据1、2、3、4、5除证据5中的图纸外的真实性、合法性无异议，但对证据4的关联性不予认可，认为被告方银行的款项足额够付完所有房款，但出现两份不同的租赁合同，最后一份租赁合同租期造假，因此才导致迟延付款的情况。对证据5中的图纸有异议，原告交付的建设图纸不是真的图纸，图纸不是原告的名。原告对被告提供的证据1无异议，但认为其不能证明被告说明的问题，被告未付足额款项办理不动产证书，未到办证条件。对证据2认为没有证据原件，无法知悉其真实性。对证据3无异议，认为第二份租期至2020年1月3日的合同有双方的签名，因此是真实的。对证据4水电费的问题，认为是正常的水电使用，反而是被告违约使用。对证据5、6认为报警的行为，被告未取得房屋的使用权，加高房屋是违法的，是被告自己的过错，原告无阻挠及实行为，即使被告因此产生误工费应该由被告自己承担。本院对原告及被告方提供的证据作如下认定：对双方无异议的证据予以认定，对原告提供证据5的图纸不予认定。对被告提供的证据2因无原件核对，不作分析认定。对被告证据1、4、5、6的真实性予以认定。对原告3、4、5及被告的证据的关联性，双方有异议，对其关联性结合案情予以分析认定。 本院经审理认定事实如下：原告冯兆媚与被告黎祖常、苏月娟于2018年4月9日自愿签订了《土地转让合同》，合同约定：冯兆媚将位于岑溪市块土地【土地证号：岑国用20XX第00004**：岑国用20XX第**三层房屋】转让给黎祖常、苏月娟，约定价款为300万元，办理土地过户的一切税费由两被告承担。合同约定付款期限为：签订合同当天支付50万元，次日支付120万元，七天内支付30万元，50天内支付100万元，逾期支付的按月息5%计算利息。合同还约定未付足转让款前房屋的租金由买方收取，即2018年4月至6月租金归买方。还约定其他相关权利义务。合同签订后，两被告按约定时间支付了200万元给原告。被告于2018年5月22日办理并取得了转让房屋的新的不动产权证（证号：00019XX号）。并于2018年7月12日与：**《租赁合同》。最后一期款100万元按约应在5月29日前支付，被告认为原告没有将房屋交接，便停止付款，后经原告催促，被告于2018年7月23日支付了70.7万元。双方因交接及房屋出租问题被告对尚欠的余款未支付给原告。2019年1月4日被告开始对房屋进行加高至现在已到第八层，目前房屋的一楼与二楼由原租户在使用。而原告因被告未付清余款则继续收取一楼的月租金3000元至2018年6月30日，收取二楼的月租金1000元至2018年7月31日。原告因被告未支付余款于2019年1月7日诉至本院并提出上诉请求。审理中变更利息按月2%计付，被告则作上述答辩并提出反诉，也不同意支付利息。本院依法合并审理。 本院认为，原告冯兆媚（反诉被告）与被告黎祖常、苏月娟（反诉原告）双方于2018年4月9日签订《土地转让合同》。双方虽然约定是土地转让，而该地上已建有3层房屋，并已出租使用，实际是房屋及土地转让期间因房屋交接及付款发生纠纷。所以，本案定性应为房屋转让合同纠纷。原、被告所签订的上述转让合同是双方自愿的、平等达成真实的意思表示协商，合同合法有效，对买卖双方均具有法律约束力，任何一方违约，均应承担相应的违约责任。原告冯兆媚根据合同约定将其名下的房屋卖给被告黎祖常、苏月娟，理应有权按约如期收足转让款，买方被告按约应在2018年5月29日前付清转让款，而其只按约支付转让款200万元，对尚欠100万元经催付了70.7万元，对尚欠款未予支付，属于违约行为，被告应按合同约定承担违约责任。被告辩称未付余款的理由不成立，故原告诉请要求被告支付尚欠转让款并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，理据充分，本院予以支持。至于原告请求尚欠转让款数额38.3万元，并从2018年7月24日起按月息2%计至付清欠款日止。经查被告按约应在2018年5月29日前付清余下100万元转让款，原告把被告在2018年7月23日支付的70.7万元转让款中的9万元作为利息显然不合理，利率达5%。被告所付的70.7万元应为支付房屋转让价款。因此，尚欠转让款应为29.3万元。至于被告违约承担的责任应为原告的利息实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”的规定，双方合同约定月利率5%，原告方主张月利率2%，虽然被告未明确提出减少违约金要求，但提出原告又收租金又收高额利息，不同意支付利息，实为对违约金等要求提出异议。故若约定的违约金过分高于造成损失的情况下，本院可适当减少。再依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，逾期付款损失可按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即应以同期同类贷款利率为基础，上浮百分之三十至五十计算罚息。经核算原告请求的违约金已远超造成损失的百分之五十。故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，违约金应酌情予以减少。本院确定为月利率0.7%为宜，支持从逾期后次日即2018年5月30日起按月利率0.7%计至还清日止的违约金。对原告不合理要求不予支持。至于原告已收取的2018年6月份的租金4000元属重复违约责任，所以应在所计出的利息中扣减。 至于被告黎祖常、苏月娟（反诉原告）的反诉请求，本院认为：一、对反诉要求冯兆媚办理水电过户手续问题。对此，合同无此约定，被告持已取的不动产权证去有关部门办理变更户名即可；二、对反诉要求原告交付房屋给被告问题。该转让房屋被告在2018年5月22日已取得不动产权证，2018年7月12日又与人签订出租合同，且在2019年1月开始已将原来的三层房屋施工加高至现在的八层，被告已实际取得并占有使用转让的房屋，视为其事实上已取得该屋而不需形式上的交接；三、对反诉要求原告赔偿各项经济损失13.7万元问题。根据上综合分析，原告并无过错事实，被告已取得产权证并进行房屋加高和出租，房屋的管理使用权，至于房屋出租损失，被告也签有租赁合同，对此，被告可就房屋出租问题另行处理，被告主张反诉的其他各项事实亦缺乏相应及实际依据。故被告对原告反诉要求水、电过户，交接房屋及主张赔偿损失13.7万元的诉请，缺乏理据，本院均不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法守则》第五条、第八十四条、第一百零八条、依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律法规之规定，判决如下： 一、被告黎祖常、苏月娟（反诉原告）应支付尚欠的房屋转让款29.3万元及利息（以29.3万元为基数，从2018年5月30日起按月利率0.7%计至还清日止）给原告冯兆媚（反诉被告），对原告冯兆媚已收取的2018年6月份租金4000元应在所计得的利息中予以扣减。 二、驳回原告冯兆媚（反诉被告）其他的诉讼请求； 三、驳回被告黎祖常、苏月娟（反诉原告）反诉的诉讼请求。 本案原诉诉讼受理费7046元，冯兆媚已预交3523元；反诉诉讼受理费1526元（黎祖常、苏月娟已预交），应收合计8572元，由原告（反诉被告）冯兆媚负担1572元，被告黎祖常、苏月娟负担7000元。 上述被告应履行之款，被告应交付本院或直接汇入本院帐户（帐户：岑溪市人民法院，帐号：21×××15，开户行：中国工商银行岑溪市支行），由本院转给原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案权利人向本院申请执行期限为本判决书确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  吴辛平 审 判 员  林振忠 人民陪审员  李柱军 二〇一九年五月二十四日 法官 助理  雷汉良 书 记 员  韦妙珍