陕西省大荔县人民法院     执行裁定书     （2019）陕0523执异17号     案外人：赵爱玲，女，1965年XX月XX日出生，汉族，居民，住所大荔县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX   委托诉讼代理人：王强，男，1963年2月11日出生，汉族，居民，住所大荔县，系赵爱玲之夫。   申请执行人：杨陆刚，男，1969年7月13日出生，汉族，住所大荔县农垦技校，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX   被执行人：冯文政，男，1962年2月28日出生，汉族，住所渭南市临渭区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX   被执行人：睢美侠，女，1963年3月29日出生，汉族，住所渭南市临渭区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX   被执行人：陕西百姓房地产开发有限公司，住所地西安市。   法定代表人：杨洋，系该公司总经理。   本院在执行杨陆刚与冯文政、睢美侠、陕西百姓房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人赵爱玲对位于大荔县XX花园XX、XX号房屋提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。   案外人赵爱玲称，2015年前，她与陕西百姓房地产开发公司发生民间借贷，由于陕西百姓房地产开发公司在清付部分款后无力偿还借款。2015年4月10日，便由其同州花园项目部负责人睢美侠授权她对同州花园部分楼房进行销售，之后负责人睢美侠与她就销售同州花园楼房签订了协议书。协议签订后她为早日实现债权，便将涉案X-X-XXX、X-X-XXX两套房屋于2015年年底左右出售给他人，现他人已装修居住至今。2018年大荔县人民法院对该涉案房屋进行执行行为，认为该涉案的两套房屋已于2014年预告登记在杨陆刚名下，杨陆刚为申请执行人、陕西百姓房地产开发公司为被执行人。现她认为：1.杨陆刚与陕西百姓房地产开发公司是债权、债务关系，人民法院对债务人陕西百姓房地产开发公司申请执行的金钱债务，涉案的房屋虽然做了预告登记，但双方当时预告登记时，是同谋虚假行为，不是合法销售行为，办理预告登记是一种错误登记，人民法院不应视违法行为于不顾。2.2015年4月10日，陕西百姓房地产开发公司已授权她出售涉案两套房屋，该涉案的两套房屋已经销售给他人，由孙某某、刘某某占用使用至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，孙某某、刘某某于2018年10月28日向大荔县法院提出异议，申请要求停止对涉案房屋执行，大荔县法院以主体资格不适等原因予以驳回。故她提出申请，请求中止大荔县法院（2018）陕0523执506号执行裁定中对大荔县XX花园XX、XX房屋查封及执行行为。   申请执行人杨陆刚称，1.案外人执行异议不具有排除强制执行的权利。他对涉案单元房依法办理预告登记。根据《物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据《物权法解释一》第四条规定：未经预告登记权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应认定其不发生物权效力。故他是房屋的权利人，具有排他性。而赵爱玲对该房屋不享有排他的权利。2.2018年5月2日，陕西百姓房地产开发公司曾就与涉案房屋相同的同州花园其他单元房的预告登记行为，将大荔县房产管理局及他诉至大荔县法院，该案已经审结，渭南市中级人民法院认定该预告登记合法有效。他认为，本案诉争的单元房预告登记在他名下，且该预告登记仍然合法有效，他享有排他的权利，而赵爱玲对该房屋不享有排除执行的权利，故请求依法驳回赵爱玲的异议请求。   本院查明，杨陆刚因与睢美侠、冯文政、陕西百姓房地产开发有限公司等民间借贷纠纷一案起诉至本院，本院经过审理后作出（2016）陕0523民初468号民事判决，判令：一、由被告冯文政、睢美侠于判决生效后三十日内偿还原告杨陆刚借款本金2765800元及逾期利息（利率按照月息2%计算，从2014年8月2日起至实际还款之日止）；二、若被告冯文政、睢美侠不履行本判决确定的金钱义务，原告杨陆刚可以依据本判决，申请强制执行买卖合同标的物（同州花园X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX等房屋）；三、驳回原告杨陆刚的其他诉讼请求。后冯文政、睢美侠、陕西百姓房地产开发有限公司不服向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院于2018年1月8日作出（2017）陕05民终2320号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，杨陆刚向本院申请强制执行，本院于2018年4月8日作出（2018）陕0523执506号执行裁定，裁定：查封包含本案X-X-XXX 、 X-X-XXX号房屋在内的19套房屋。该19套房屋为2014年9月18日，冯文政、睢美侠以陕西百姓房地产开发公司签订的商品房买卖合同作为向杨陆刚借款的担保，分别为：X-X-XXX、X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX、 X-X-XXX，并办理预告登记。   另查明，案外人赵爱玲提供2015年4月10日与陕西百姓房地产开发有限公司、睢美侠签订的协议，内容为：从4月10日起由赵爱玲出售陕西百姓房地产开发公司开发的同州花园房屋为偿还睢美侠所欠赵爱玲借款。并附37套房屋清单，其中包含X-X-XXX 号房屋。2015年6月8日，赵爱玲又与陕西百姓房地产开发有限公司、睢美侠签订协议一份，内容仍为自5月13日起，陕西百姓房地产开发公司开发的同州花园房屋由赵爱玲销售偿还睢美侠所欠赵爱玲借款，并附30套房屋的清单，其中包含X-X-XXX号房屋,但无X-X-XXX号房屋。   2015年8月11日，赵爱玲以与睢美侠、冯文政、陕西百姓房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，赵爱玲申请诉讼保全，本院于2015年9月5日作出（2015）大民初字第01813号-3民事裁定书，裁定：查封陕西百姓房地产开发有限公司位于大荔县XX路XX花园的30套房产，房号及面积见附表，其中查封的房屋包括X-X-XXX号房屋。后本院于2016年2月5日作出（2015）大民初字第01813号民事判决，判令：一、由冯文政、睢美侠于本判决生效后十五日内偿还原告借款本金480万元；二、由被告冯文政在本判决生效后十五日内偿还原告借款本金10万元；三、上述借款本金利息计算方式为：45万元自2013年1月6日起，136万元自2013年6月3日起，95万元自2013年6月8日起、20万元自2013年6月13日起、109万元自2013年6月16日起、10万元自2013年6月18日起、65万元自2013年8月4日起、10万元自2014年1月8日起、均计算至实际还款之日止，利息按年利率24%计算（已偿还利息83.25万元）；四、被告陕西百姓房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。后睢美侠、冯文政、陕西百姓房地产开发有限公司提起上诉，渭南市中级人民法院作出（2016）陕05民终1185号民事裁定，裁定：本案按上诉人陕西百姓房地产开发有限公司、睢美侠、冯文政撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。现该案被提起再审。   又查明，2015年12月28日，刘某某与陕西百姓房地产开发有限公司（赵爱玲）签订的商品房买卖合同，内容：陕西百姓房地产开发公司将其开发的同州花园X-X-XXX号房屋，以每平方米2100元的价格出售给刘某某，房屋建筑面积为137.02平方米，总价款为273042元。2017年3月29日赵爱玲向刘某某出具收取房款273042元的收据。现刘某某已经装修入住。   2017年3月26日，孙某某与陕西百姓房地产开发有限公司（赵爱玲）签订的商品房买卖合同，内容：陕西百姓房地产开发公司将其开发的同州花园3-2-601号房屋，以每平方米1970元的价格出售给孙某某，房屋建筑面积为137.02平方米，总价款为269929元。2017年3月29日赵爱玲向孙某某出具收取房款25万元的收据，孙某某已经装修入住。   孙某某、刘某某曾于2018年提出执行异议，本院经审查后，裁定驳回案外人孙某某、刘某某的异议请求。   本院认为，申请执行人杨陆刚依据生效的民事判决申请强制执行，该判决确认被执行人睢美侠、冯文政如不能清偿借款和利息，对其不能清偿部分应以抵押房产拍卖款清偿。该抵押房产包含X-X-XXX、 X-X-XXX两套房屋。因此本院在执行过程中对该房产采取强制措施并无不当。现案外人赵爱玲依据其与睢美侠、陕西百姓房地产开发有限公司签订的协议为据要求排除执行。该两份协议分别形成于2015年4月10日和2015年6月8日，其实质都是对睢美侠所借赵爱玲借款的清偿事宜，2015年6月8日的协议是对前者的部分修改，若两份协议具有法律效力，也应以时间在后的协议即2015年6月8日签订的协议为准。后赵爱玲起诉睢美侠、冯文政、陕西百姓房地产开发有限公司民间借贷纠纷，赵爱玲即无权代表陕西百姓房地产开发有限公司将X-X-XXX号房屋处分给孙某某。且赵爱玲申请诉讼保全，并提供2015年6月8日的协议，本院将该协议涉及的包含X-X-XXX号房屋在内的30套房屋查封。在人民法院查封之后，任何人不得擅自处分，而赵爱玲在法院查封后将X-X-XXX号房屋出售给刘某某，违反法律规定。综上，案外人赵爱玲所提异议缺乏事实和法律依据，依法不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：   驳回案外人赵爱玲的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。           审  判  长    田  妍   审  判  员    王 亚 维   审  判  员    杨  冬     二〇一九年五月十日     书  记  员    张  欣        1