广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终496号 上诉人（一审被告、反诉原告）：广西百色美壮投资有限公司，住所地广西壮族自治区田阳县田州镇敢壮大道1号（田阳县田州镇高速路出口处）。 法定代表人：党雄，董事长。 委托诉讼代理人：吴启妮，广西信德嘉律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：陆成广，男，1958年1月16日出生，壮族，住所地广西壮族自治区田阳县。 委托诉讼代理人：覃其辉，广西桂百律师事务所律师。 上诉人广西百色美壮投资有限公司因与被上诉人陆成广商品房销售合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2018）桂1021民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2019年5月6日到庭进行法庭调查，上诉人广西美壮投资有限公司的委托诉讼代理人吴启妮，被上诉人陆成广的委托诉讼代理人覃其辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西百色美壮投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审或驳回被上诉人的本诉请求和支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、一审未依法查明案涉合同关于延期交房的约定条件，认定事实错误。（一）双方签订的合同合法有效，其中约定了上诉人顺延交付房屋的条件，明确了供水、排水的交付条件为“与城市公共供水、排水管网连接”，供电的交付条件为“纳入城市供电网络并正式供电”，这些约定具有约束力。上诉人多次向政府主管部门发函商请解决水电连接市政管网，但田阳供电公司于2015年12月3日以无法提供供电容量为由，答复暂缓办理用电申请；田阳县江安水务有限公司于2017年8月3日出具证明，进城大道扩建、供水管道暂未施工。这些事实，上诉人在一审已提供证据证实，因此，合同约定的供水、供电未能达到交付条件，原因在于上述相关部门，非上诉人的原因，上诉人有权顺延交房时间，不构成违约，不应支付违约金。（二）上诉人在一审中提供的田阳国家气象站出具的“田阳本站2015年逐月降水日数”共为143天，因天气客观不可抗力原因导致上诉人未能施工，上诉人有权延交房143天。二、一审未查明被上诉人存在逾期收房的违约事实，被上诉人应承担违约责任。上诉人于2017年3月29日通知被上诉人在2017年4月10日收房，双方均予以确认。在上诉人已书面通知、被上诉人已收到交房通知书的情况下，被上诉人至今未与上诉人办理交房手续，已构成违约。按照合同约定，被上诉人应承担逾期收房违约金及上诉人为此诉讼所支出的诉讼成本。三、退一步讲，即便上诉人违约，但被上诉人没有证据证实其存在实际损失，其主张的违约金过高，且房价已经上涨，被上诉人反而获利，根据《合同法司法解释二》第二十九条规定，上诉人不需要承担违约金，上诉人提出这一抗辩后，一审法院未对违约金进行调整，违反了规定，应按照同地段同期租金价格确定违约金。四、被上诉人陆成广已曾另案起诉上诉人逾期交房并支付违约金，被一审法院（2017）桂1021民初1006号民事判决驳回其诉讼请求。被上诉人此次再次起诉已经构成重复起诉，应予驳回。即使再予受理，鉴于前案已经发生效力，所认定的事实和理由应作为本案的裁判依据。一审对前案认定的事实不予确认，由其对非出卖人原因导致水电未达交付条件的重要事实不予确认，违反民事诉讼的基本裁判原则。 陆成广辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，二审应当驳回上诉，维持原判。 陆成广向一审法院起诉请求：提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房的违约金47,888元（以房款1,247,100元为基数，按日万分之二计算从2016年10月1日起至2017年4月10日止共192天）；2、本案诉讼费用由被告承担。 广西百色美壮投资有限公司向一审提出反诉请求：1、原告向被告支付逾期收房违约金156,885.18元（每逾期一日按照合同总价款1,247,100元的2?计算违约金，从2017年4月11日暂计算至2018年12月31日，并计算至实际收房之日）；2、原告承担被告反诉支付的律师费6,000元；3、反诉案件诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：2016年1月19日，被告为出卖人，原告为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（预售），合同主要内容：买受人认购出卖人开发的美好生活广场小区9栋26号房；该商品房总价款1,247,100元；出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之二的违约金；由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，买受人按出卖人逾期交付应承担的违约责任对等向出卖人承担逾期交付违约。2016年4月14日，被告向原告出具票据，票据载明田阳县美好生活广场（一期）9幢9#-26号购房款1,247,100元。2017年3月29日，被告通知原告于2017年4月10日到被告营销中心办理交房手续。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。原告已按合同约定通过按揭的方式向被告支付购房款1,247,100元。被告应按合同约定于2016年9月30日前向原告交付该商品房，但被告于2017年3月29日才通知原告于2017年4月10日到被告营销中心办理交房手续。原告诉请被告从2016年10月1日起至2017年4月10日止共192天按日计算支付全部房价款万分之二的违约金即47,888元（1,247,100元×2?×192天=47,888元），有事实和法律依据，予以支持。被告辩称雨天及政府未解决小区供水、供电应计入顺延天数，一审法院认为，政府部门规划方案及施工期间雨天时间偏长等因素系可预见并能克服的情况，并非合同中约定不可抗力的免责事由，故对被告上述意见不予采纳。被告有关原告重复起诉的辩称意见，没有事实和法律依据，不予采纳。被告反诉请求原告支付逾期收房违约金、承担反诉律师费及诉讼费，没有事实和法律依据，不予支持。原告有关不应支持被告反诉请求的辩称意见，符合法律规定，予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决：一、被告广西百色美壮投资有限公司于本案判决生效之日起十五日内向原告陆成广支付逾期交房违约金47,888元；二、驳回被告（反诉原告）广西百色美壮投资有限公司的反诉请求。案件受理费997元，减半收取计499元，由被告广西百色美壮投资有限公司负担。反诉案件受理费3558元，减半收取计1779元，由被告（反诉原告）广西百色美壮投资有限公司负担。 二审期间，上诉人与被上诉人无新证据向法庭提交。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点：一、上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金；二、被上诉人应否向上诉人交付逾期收房违约金；三、被上诉人应否承担上诉人的律师费。 一、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金。 合法有效的合同受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订，为双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。上诉人作为房地产开发商有义务合理规划工期，确保房屋按期完工。案涉房屋所在小区建设期间，上诉人向田阳县人民政府、田阳县江安水务有限公司申请解决广场小区供水。田阳县人民政府于2015年6月19日、2015年11月30日两次作出批复，答复“由县江安水务公司筹建的右江过河管道工程正在施工，待工程完工后可解决小区供水问题”。2017年2月，小区供水工程已完成过江管道安装，但由于进城大道扩建，直至2017年8月3日供水管道仍未施工，该事实有田阳县江安水务有限公司的证明证实。关于小区供电问题，田阳供电公司市场营销部答复“小区用电地址属于线路支线末端，供电容量已达上限，无法为后续居民提供供电容量”。关于小区市政供水及污水管建设，田阳县市政管理局2018年1月23日函复上诉人“进城大道扩建项目建设内容包含进城大道的给排水工程，建议小区按照住建局提供的施工图纸预留接入口，待进城大道项目竣工后再接入给排水管网”。由以上事实可知，小区在建设期间，上诉人已经向政府和水务部门申请接入供水、排水、供电，由于政府公共基础设施（供水管道、污水网建设、供电容量受限）施工的原因，小区的供水、排水、供电不能接入城市公共管网，这些因素不是上诉人能够预知的，也并非能够通过主观努力解决和克服，而小区供水、排水、供电是房屋交付的必备条件之一，因此供水、排水、供电等基础设施不完备是上诉人逾期交房的主要原因，依双方在房屋买卖合同约定“非出卖人的原因导致房屋基础设施设备在约定日期未达到使用条件，交付时间顺延。”房屋交付时间可以顺延，不属于违约。一审认定政府部门规划方案因素系可预见并能克服的情况，并非合同中约定不可抗力的免责事由，显属不当，本院予以纠正。 二、关于被上诉人应否向上诉人交付逾期付款及逾期收房违约金。 上诉人作为房地产开发公司，由于政府基础设施建设影响导致交房日期顺延，应当与业主及时沟通并作出合理解释，由于公司对此未做到服务优质，致使业主对交接房屋抱有情绪，上诉人对纠纷的造成亦应承担一定的法律后果，故上诉人要求被上诉人支付逾期收房违约金的请求，本院不予支持。 三、关于被上诉人应否承担上诉人的律师费。 《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”依照该规定，当事人可以自己的名义参与全部的诉讼活动，没有强制要求当事人的诉讼行为必须由律师代理。律师费是当事人根据自身的情况自主选择是否聘请律师而产生，当事人可以聘请律师，也可以不聘请律师，在诉讼中产生该费用与对方当事人实施的民事行为之间并无必然的因果联系，且上诉人与被上诉人在合同关于争议解决方式条款中并未事先约定律师费用由谁负担，上诉人主张由被上诉人承担其支付的律师费理由不充分，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分采信；不能成立部分，予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持田阳县人民法院（2018）桂1021民初1529号民事判决第三项； 二、撤销田阳县人民法院（2018）桂1021民初1529号民事判决第一、二项； 三、驳回被上诉人陆成广的全部诉讼请求。 一审案件受理费997元减半收取449元，二审案件受理费997元，由被上诉人陆成广负担；一审反诉案件受理费3558元减半收取1779元，由上诉人广西百色美壮投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 凌文楼 审 判 员 凌 除 审 判 员 黄小萍 二〇一九年五月三十一日 法官助理 黎燕娜 书 记 员 陈 杨