山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初723号原告：威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社，住所地威海火炬高技术产业开发区古寨东路**，统一社会信用代码93371000MA3BYXGA1Y。法定代表人：毕先明，经理。委托诉讼代理人：李阿平，山东威海北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思佳，山东威海北洋律师事务所律师。被告：威海东日技研电子有限公司，住，住所地威海市高技术产业开发区古寨东路**一社会信用代码91371000613752141X。法定代表人：孙东浚，董事长。委托诉讼代理人：郭超，山东东方未来律师事务所律师。原告威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社（以下简称“神道口经济合作社”）与威海东日技研电子有限公司（以下简称“东日技研公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神道口经济合作社之法定代表人毕先明、委托诉讼代理人李阿平，被告东日技研公司之委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神道口经济合作社向本院提出诉讼请求：请求解除原、被告于1992年4月9日签订的《租赁合同》。庭审中，原告变更诉讼请求为：在继续履行合同的基础上，对租金予以调整，扣除其之前提出上调8%的租金，被告补齐74000美元后，继续按照原合同约定履行。事实与理由：1992年4月9日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将威海市高区古寨东路97号所在的土地、厂房及附属建筑物出租给被告使用，租赁期限为50年，并约定前十年的租金为3.3万美金，第十一个租赁年度年租金上调一次，调整幅度不超过10%，此后每五年上调一次，每次上调幅度不超过5%，合同中约定的关于租金上调部分过于模糊，无法对租金达成一致，截止2017年底，被告一直按照合同签订时的租金标准给付租金，现已履行27年，现租金标准远远低于市场价格，显失公平，原告利益已受到很大损失。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。原告多次发律师函与之协商解除合同事宜，被告均不同意，现为了维护原告的合法权益，故诉至法院。东日技研公司答辩称，土地使用税的变动不是在签订与履行合同过程中所能预料及掌控的，原告认为其近一两年缴纳的税金比收到的租金，获利变少，这同样是履行合同必须要承担的商业风险。《租赁合同》的第5条约定了租金调整的时间，但既然双方于2011年第一次经协商同意调整了租金，那么从法律上讲，双方已同意变更了合同，则双方不再受制于第5条关于租金的调整时间的约定。对原告提出的继续履行合同租金变更条件，被告无法接受，虽然合同约定过租金上调的时间和频次，但1992年开始直到2011年，双方才第一次协商提高了8%的租金至35640美元/年，从法律上讲，双方合意变更了合同中关于租金上调的约定，因此租金上调不能溯及既往。综上，原告的诉请不能成立，应予驳回。本院经审理认定事实如下：1992年4月9日，原告作为出租方、被告作为承租方签订了一份《租赁合同》，约定：原告将位于（见附图）厂房及附属建筑物、土地8400平方米租赁给被告；租赁期限为50年，自被告入驻之日起计算；租金以美元结算，前十年每年租金3.3万美元；第十一个租赁年度租金上调一次，调整幅度不超过10%；此后每五年上调一次，每次上调幅度不超过5%；被告于合同生效之日起一个月内支付前二年租金共计6.6万美元；自第三个租赁年度起，被告于每月初向原告支付当年度应支付租金的十二分之一。合同并对厂房扩建、增建、厂房归属、违约责任等双方其他权利义务进行了约定。威海市环翠区对外经济贸易委员会在该合同尾部加盖印章。1996年6月23日，在威海市对外经济贸易委员会外商投资服务中心代表王政玉、威海市田村镇代表吴文华见证下，原、被告签订一份协议书，约定：土地及建筑物所有权归原告，被告在合同有效期内，租赁土地和建筑物，土地和建筑物有关税和费及其他费用均由原告负担，但土地使用费及根据中国新的法律法规（令）明确规定承租者除租赁费以外还需负担的费用，由被告负担；双方重申租赁期间土地和厂房的使用权归被告；因被告过错造成建筑物损坏由被告负责维修，因自然损坏和建筑质量等问题造成影响使用的，由原告负责维修；该补充协议并对厂房扩建及归属等问题进行了约定，声明本协议是1992年4月9日签订的《租赁合同》不可分割的一部分，具有同等法律效力。合同签订后，被告按年租金3.3万美元缴纳租金至2010年8月，自2010年9月开始按年租金35460美元缴纳租金至2018年12月底。庭审中，原告主张在签订合同时，原告无需缴纳城镇土地使用税，而从2006年12月18日，涉案土地办理了工业用地的土地证，2006年12月18日至2015年期间，原告需按照8元/平方米/年的标准，每年缴纳土地税67200元，从2015年至2018年，土地税上涨到14元/平方米/年，原告每年缴纳117000万元的土地税。原告提供了中国工商银行电子缴税付款凭证予以佐证，并主张其收取的租金有将近一半用于缴纳城镇土地使用税，合同期限长达50年，物价的飞速增长及土地税的增加是签订合同时无法预见的。2018年3月12日，原告起诉被告至本院，要求确认双方签订的租赁合同中关于租赁期限为50年的条款无效，本院以（2018）鲁1091民初519号民事判决书，驳回原告的上述诉讼请求，双方均未上诉，该判决已生效。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人履行合同应遵守诚实信用原则，应当遵循公平原则确定各方权利义务。近年来，原告因涉案土地的土地税收的增加，导致其税收支出高达租金收入近半，且租金多年未调整，双方继续按照原合同履行对原告明显不公平，庭审过程中，因双方均同意继续履行合同，且继续履行合同，有利于维持交易的稳定性，故本院认为，应当在变更相关合同条款的基础上，继续履行双方于1992年签订的租赁合同及补充协议。双方对租金的增加幅度及提高租金的起算时间点产生争议。根据双方1992年4月9日签订的《租赁合同》的约定，双方前十年的租金是每年3.3万美元，第十一个租赁年度租金上调一次，调整幅度不超过10%，此后每五年上调一次，每次上调幅度不超过5%。双方租金在2010年上调8%至35640美元，被告按照此标准一直交付租金至2018年12月底。基于租赁合同系双方真实意思表示，为了维护交易的稳定性，应当按照租赁合同中约定的第二次提高幅度以5%为基准提高租金。关于起算点，因双方未达成一致，被告亦按照35640美元的标准向原告继续交纳租赁费至2018年底，故对原告要求继续履行合同，但要求补交74000美元的房租，本院不予支持。根据双方合同履行情况及土地税收取的情况，被告应当自2019年1月1日起，以35640美元/年为基数上调5%后即37422美元/年，继续按照合同约定履行，即之后每五年上调一次，每次上调幅度为5%。税务机关向原告收取的城镇土地使用税从2019年1月1日起由原、被告各承担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社与被告威海东日技研电子有限公司继续履行双方于1992年4月9日签订的《租赁合同》及补充协议，租金自2019年1月1日起增加到37422美元/年，之后每五年上调一次，每次上调幅度为5%；二、税务机关向原告威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社收取的城镇土地使用税从2019年1月1日起，由原、被告各负担一半，由被告威海东日技研电子有限公司随租金一并向原告威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社支付；三、驳回原告威海高技术产业开发区神道口经济股份合作社的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原、被告各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙喜娥二〇一九年五月二十七日法官助理任怀钰书记员宋婉莹