广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初529号原告：何四妹，女，汉族，1942年12月28日出生，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：慕容雄辉，男，汉族，1975年10月22日出生，住广州市海珠区。是原告的女婿。委托诉讼代理人：黎素红，女，汉族，1969年2月27日出生，住广州市番禺区。与原告是母女关系。被告：张志敏，男，汉族，1981年6月10日出生，住广东省英德市，被告：广州永成投资发展有限公司，住所：广州市越秀区西湖路38号夜明珠广场第2层2319铺.统一社会信用代码：9144010106330823XB。法定代表人：张志敏。原告何四妹诉被告张志敏、广州永成投资发展有限公司（以下简称“永成投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后于2019年4月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何四妹及其委托代理人慕容雄辉到庭参加了诉讼。原告何四妹当庭变更诉讼请求，本院依法送达被告后，于2019年5月5日重新公开开庭进行审理。原告何四妹及其委托代理人黎素红到庭参加了诉讼。被告张志敏、永成投资公司经本院两次依法传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业买卖合同》；2.两被告退还购房款240000元，并赔偿利息10320元，合共250320元；3.两被告承担诉讼费。事实与理由：2017年8月15日，原告向被告购得位于四××市××街道××大道中路××号物业，并分别于2017年8月12日、15日分四次（50000元、24000元、76000元及90000元）交付被告合共240000元。被告永成投资公司与原告签订了《物业买卖合同》，约定于2017年10月1日前由被告将该物业交付原告，但被告至今仍未履行。按该《物业买卖合同》第七条“交易过户手续的申办”约定，合同生效（生效时间为各方签字之日）后的150个工作日内即2018年1月15日之前，由被告张志敏负责向房管局部门申请办理该物业的交易过户手续。被告张志敏如违反合同规定未在该时间申办该物业的交易过户手续，且逾期超过30日的，原告有权单方提出解除合同，并按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。原告当庭向本院提出变更诉讼请求申请：1.增加退还购房款29318元（总共要求退还房款269318元）；2.赔偿利息（从2018年1月1日起至房款退还完毕止，计算方式为269318×4.35%×1年）。暂计算到起诉之日为11715元。事实和理由补充：1.起诉前原告未能找回两张发票，包括房款19445元及代收税费9873元，合共29318元。现原告已经找回并提供给法院；2、赔偿方案应按购房合同第六款第2向约定执行。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1.购房收据，证明原告分四次向被告支付房款。2.物业买卖合同，证明原、被告之间存在购房关系。3.被告企业信息复印件，证明被告企业信用信息公示资料。4.被告身份证明复印件，证明被告户口资料。5.原告身份证，证明原告身份情况。补充提交证据：6.收据两张，证明原告通过现金的方式缴纳的购房款。7.报警回执，证明原告曾经去找过永成投资公司，但未能找到，所以就报警了，警察没有处理，只给了原告报警回执。被告张志敏、永成投资公司未提供答辩意见，也未提交证据。经审理查明：2017年8月15日，原告何四妹（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订《物业买卖合同》，约定：原告购买被告张志敏拥有产权的位于四××市××街道××大道中路××524物业。该物业合同约定建筑面积共31.52平方米，套内建筑面积23.61平方米。该物业属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为209441元正。以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担。【第四条付款方式及期限】买受人应当按如下约定按时如期将房价款支付给出卖人：2017年8月15日前支付全部房价款的100%（包含定金），计209441元正。【第六条交付及债权债务纠纷】1、出卖人于2017年12月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其它违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任……买受人同意出卖人将该物业交付给买受人委托的管理公司（即本合同第八条第1款所涉的管理公司）。出卖人将该物业交付给该管理公司的，视为出卖人履行了物业交付义务，管理公司对该物业的接收、确认均视为买受人的行为，买受人对此无异议。2、若因出卖人原因导致物业存在与他方的产权纠纷和债权债务纠纷造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任。【第七条交易过户手续的申办】本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续……出卖人如违反本合同规定未在规定时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金……本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，自各方签字或盖章后生效。原告于2017年8月12日支付购买案涉物业的定金24000元，于2017年8月15日支付装修费50000元、定金76000元、房款90000元，又于2017年8月21日支付房款19445元及代收税费9873元。上述款项均以现金方式支付，永成投资公司就上述款项出具了相应的收据。被告张志敏、永成投资公司对此未提出反对意见，本院予以确认。另查明，被告永成投资公司的法定代表人为被告张志敏。上述事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告张志敏签订的《物业买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于《物业买卖合同》应否解除的问题。根据原告与被告张志敏于2017年8月15日签订的《物业买卖合同》第七条“交易过户手续的申办”约定，合同生效（生效时间为各方签字或盖章之日）后的150个工作日内即2018年3月22日之前，由被告张志敏负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续。被告张志敏如违反合同规定未在规定时间申办该物业的交易过户手续，且逾期超过30日的，原告有权单方提出和决定解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告张志敏未能在合同规定时间内办理该物业的交易过户手续，且逾期超过30日仍未办理，原告有权单方解除该《物业买卖合同》，故对原告该诉求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，及《物业买卖合同》第七条：“……若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……”的约定及合同相对性原则，合同解除后，原告已支付的房款109445元、定金10万元、装修款5万元及税费9873元均应由被告张志敏返还。在原告主张解除《物业买卖合同》的前提下，被告张志敏逾期办理产权的变更手续，其违约行为确实会造成原告资金占用的损失，本院结合被告的过错程度、原告的主张，根据公平原则，认定被告张志敏应依约向原告支付资金占用利息。利息应自原告付清全部购房款的次日（即2017年8月22日）起，以已收价款269318元为基数，按银行同期贷款利率为标准计算至被告张志敏清偿之日止。原告主张自2018年1月1日起计算违约金，属于对其权利的处分，本院予以支持。虽然被告张志敏为被告永成投资公司的法定代表人，案涉房屋的款项均由被告永成投资公司代为收取并出具收据，但被告永成投资公司为独立法人，其不是涉案商铺出售人，亦非合同相对方，且原告未举证证明两被告财产混同，故原告要求被告永成投资公司就被告张志敏的违约责任承担连带责任，依据不足，本院不予支持。被告张志敏、永成投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告何四妹与被告张志敏于2017年8月15日签订的《物业买卖合同》。二、被告张志敏应于本判决生效之日起五日内向原告何四妹返还房款109445元、定金10万元、装修款5万元及税费9873元，并支付利息（自2018年1月1日起，以269318元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2758元，由被告张志敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年五月八日书记员 梁碧琪