天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终9742号上诉人（原审原告）：翟莹，女，1976年4月14日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：马立国，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：由晨超，天津全唐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司天津津城支行，住所地天津市和平区小白楼街大沽北路**。负责人：许小军，行长。委托诉讼代理人：王伟，天津嘉滢律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市津房置业担保股份有限公司，住，住所地天津市和平区大同道**/div>法定代表人：于游，董事长。委托诉讼代理人：孙玉庭，天津宝砚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，天津宝砚律师事务所律师。原审第三人：天津团泊置业有限公司，住所，住所地天津市静海区团泊镇团泊村民委员会办公楼**div>法定代表人：郭耀明。上诉人翟莹因与上诉人中国建设银行股份有限公司天津津城支行（以下简称建行津城支行）、上诉人天津市津房置业担保股份有限公司（以下简称津房担保公司）及原审第三人天津团泊置业有限公司（以下简称团泊置业公司）借款合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初7627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。翟莹的委托诉讼代理人马立国、由晨超，建行津城支行的委托诉讼代理人王伟，津房担保公司的委托诉讼代理人王莹到庭参加诉讼。团泊置业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟莹上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令团泊置业公司承担翟莹对建行津城支行所应承担的全部还款义务及因翟莹与建行津城支行提前解除贷款合同所应承担的支付违约金等义务；3.请求法院依法判令建行津城支行返还翟莹自2017年10月份至本判决生效、借款合同解除之日止已还贷款款项；4.判令建行津城支行、津房担保公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉借款合同依法应当解除，剩余还贷义务应当由团泊置业公司承担。因涉案项目烂尾，团泊置业公司无法交付房屋。2017年，翟莹起诉团泊置业公司解除购房合同，已获生效判决。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，本案借款合同应当予以解除。另根据该司法解释第二十五条第二款之规定，借款合同解除后，团泊置业公司应当将其所收取的购房贷款本金利息返还建行津城支行。二、一审法院适用法律错误。1.关于借款合同解除之后相关款项之处理，我国相关法律法规已经做出了明确规定。应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款。根据该司法解释的规定，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同也被解除之时，由非借款合同当事人即开发商向银行返还借款本金及利息，房屋购买人作为借款人不再向银行偿还借款本金及利息。借款合同债权人即银行要求债务人即房屋购买人履行义务和承担责任的权利虽然被否定，但同时赋予了银行要求借款合同以外的第三人即开发商履行借款合同义务的权利。2.本案中所谓建行津城支行之“还贷请求权”，并不能阻却上述司法解释的适用。建行津城支行辩称，不同意翟莹的上诉请求。事实和理由：1.借款合同不应被解除，购房合同与借款合同是独立的，并没有履行上的直接关系，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的。2.根据借款合同第十八条的约定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。本案借款应由借款人翟莹来承担还款义务。3.在借款合同中第十一条也明确了保证条款效力的独立性，因此津房担保公司应该承担保证责任。4.免除翟莹的还款责任可能造成国有资产流失问题。津房担保公司辩称，不同意翟莹的上诉请求。事实和理由：1.购房合同解除并不导致借款合同解除。借款合同第十八条明确约定了借款合同的独立性，是签订各方真实意思表示，借款合同不应当予以解除。2.开发商下落不明，不可能将贷款返还。即使借款合同解除，翟莹仍有返还欠款的义务。建行津城支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判继续履行《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》，由翟莹承担还款义务，津房担保公司承担担保责任。2.本案诉讼费用由翟莹、津房担保公司承担。事实和理由：一审查明事实清楚，但适用法律错误。具体体现在：1.房屋买卖合同与借款合同并非同一法律关系，且两个合同并非同一签订主体，并不属于主辅关系。另外在借款合同中明确约定合同解除的独立条款，借款合同应当继续履行，不应解除。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为解除的法律依据是错误的。2.即使在借款合同解除的情况下，翟莹作为借款合同的一方当事人应向建行津城支行偿还尚未支付的借款本金及利息。翟莹没有直接占用借款，是因为建行津城支行依据借款合同的约定，经翟莹同意及授权将所发放的贷款支付给团泊置业公司，是翟莹与建行津城支行意思表示一致的结果。并且借款合同也未约定在合同解除的情况下，翟莹偿还贷款本息的义务由团泊置业公司承担。至于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，该规定赋予银行要求出卖人返还收受的购房贷款本息的权利，但未明确免除买受人清偿购房贷款的责任。一审法院没有确定借款合同解除后由谁来承担还款义务的问题。3.借款合同第十条明确约定了津房担保公司应承担的保证责任，并约定了保证条款效力的独立性。因此，即使借款合同被解除，津房担保公司作为保证人也应当按照保证条款的约定承担保证责任，而一审法院对此也没有予以确认。翟莹辩称，1.本案所涉及的借款合同应该解除，一审法院认定借款合同解除适用法律正确。翟莹签订的借款合同就是为了解决购买涉案房屋资金不足的问题，并约定由建行津城支行直接支付给团泊置业公司，团泊置业公司因为项目烂尾至今没有完成建设，签订借款合同的目的无法实现，借款合同应予解除。2.在房屋预售制度下，购房者是弱势一方，如果不允许借款合同解除，一方面购房者得不到所购房屋，另一方面还要继续支付房屋贷款，进一步加重了社会矛盾。3.借款合同第十八条的约定属于格式合同，不应对翟莹发生效力。津房担保公司辩称，同意建行津城支行的上诉请求。津房担保公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回翟莹的全部诉讼请求；2.翟莹承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。商品房买卖合同与借款合同是相互独立的两个合同，虽存在密切联系，但并非从属关系。就本案而言，翟莹与建行津城支行在房屋交付前就已经开始履行借款合同，并未将房屋交付与否和交付时间作为关联条件。故翟莹是否受领房屋属于商品房买卖合同的履行问题，与借款合同的履行没有直接关系，借款合同中亦对此有明确约定。故一审法院认定借款合同应予解除没有事实依据。2.一审法院适用法律错误。一审法院以《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条作为法律依据解除借款合同属于适用法律错误。翟莹辩称，不同意津房担保公司的全部上诉请求。事实和理由：虽然购房合同和借款合同没有主从关系，但是有密切联系。据相关法律规定，应该由团泊置业公司进行还款，而不是翟莹继续承担还款责任。建行津城支行辩称，同意津房担保公司的上诉请求。团泊置业公司未到庭，亦未提交书面意见。翟莹向一审法院起诉请求：1.判令解除与建行津城支行、津房担保公司于2012年5月24日签订的《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》（合同编号：042012631576）；2.判令团泊置业公司承担2017年9月25日之后翟莹对建行津城支行应承担的剩余还贷义务及因翟莹与建行津城支行、津房担保公司提前解除贷款合同所应承担的支付违约金等义务；3.判令建行津城支行返还翟莹自2017年9月25日至判决生效、借款合同解除之日止已还贷款款项；4.本案诉讼费由建行津城支行、津房担保公司负担。一审法院认定事实：2012年3月24日，翟莹与团泊置业公司签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议，该合同及补充协议约定：翟莹向团泊置业公司购买天津市静海县团泊镇仁爱大道东侧光耀雅苑87-3号房产，房款共计1870000元，其中首付款670000元，剩余房款1200000元办理贷款，交房日期为2013年12月31日前。2012年5月24日，翟莹与建行津城支行、津房担保公司签订《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》，该合同约定：翟莹为借款人，建行津城支行为贷款人，津房担保公司为保证人，翟莹向建行津城支行借款金额1200000元，其中包含住房公积金贷款400000元，用于购买坐落于天津市静海县，借款期限为276个月，自2012年5月8日起至2035年5月8日止，合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证（借据）所在日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以贷款支付凭证（借据）所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，合同项下个人住房公积金贷款利率为年利率4.9%。合同项下银行自营资金贷款的利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，合同项下借款逾期的，公积金贷款逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，银行自营资金贷款逾期罚息利率为在合同执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人不可撤销的授权贷款人将借款全额划入售房人（即团泊置业公司）账户，还款方式为等额本金还款法，借款人在每个还款月向贷款人偿还借款本金4347.83元，其中住房公积金贷款本金1449.28元，银行自营资金发放的住房贷款本金2898.55元，借款人未能在约定的还款日前一日将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日起开始计收逾期罚息和复利，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。另，该合同采用保证人担保方式，由津房担保公司为合同项下的债权提供连带责任保证。翟莹以前述房产向津房担保公司提供反担保，并于2012年5月29日办理了天津市房屋登记证明。2012年6月5日，该笔1200000元的贷款发放并支付给团泊置业公司。2017年2月23日，翟莹以团泊置业公司未按照《天津市商品房买卖合同》及补充协议的约定按期交房为由，向天津市静海区人民法院提起诉讼。2017年7月14日，天津市静海区人民法院作出（2017）津0118民初1481号民事判决书，解除翟莹与团泊置业公司就天津市静海区团泊镇仁爱大道东侧光耀雅苑87-3号商品房签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》并由团泊置业公司向翟莹返还购房款670000元及自2012年6月29日起至判决生效之日止翟莹已向建行津城支行归还的贷款本金、利息等（以建行津城支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。该判决书已于2017年9月25日发生法律效力。庭审中，各方当事人均确认，翟莹对于本案所涉借款合同项下的借款本息，一直依约按时履行还款义务，尚未发生逾期还款的情形。关于本案所涉借款合同的担保，根据《天津市个人住房组合贷款管理办法》第十一条：“借款人申请组合贷款的，借款人应当提供经住房公积金管理中心和贷款银行认可的担保方式进行担保。担保方式有：住房抵押、有价证券质押和住房公积金管理委员会确认的住房置业担保公司担保。每一笔贷款应采用同一种担保方式”的规定，各方当事人均确认由于该笔贷款系公积金组合贷款，因此由津房担保公司作为保证人为该笔贷款提供保证担保。一审法院认为，翟莹为购买天津市静海县团泊镇仁爱大道东侧光耀雅苑87-3的房产，向建行津城支行借款，并以该房屋为借款合同的保证人即津房担保公司提供反担保。现由于翟莹与团泊置业公司之间关于购买前述房产的《天津市商品房买卖合同》已被天津市静海区人民法院作出的（2017）津0118民初1481号民事判决书解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”的规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，翟莹要求解除与建行津城支行、津房担保公司签订的《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于建行津城支行提出应追加天津市公积金管理中心作为本案当事人的意见，由于天津市公积金管理中心并非本案所涉借款合同的当事人，且建行津城支行在庭审中亦明确其可以提供相应的借款本息明细，故对于建行津城支行的该项意见，一审法院不予支持。关于翟莹要求团泊置业公司承担2017年9月25日之后翟莹对建行津城支行所应承担的剩余还贷义务并承担因本案所涉借款合同解除而产生的支付违约金义务的诉讼请求。该请求为本案所涉借款合同的还款义务的履行及违约责任的问题。本案中，借款合同项下贷款的权利人系建行津城支行，翟莹无权处分建行津城支行的该项权利。故对于翟莹的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于翟莹要求建行津城支行返还自2017年9月25日起已还贷款本息的诉讼请求。根据天津市静海区人民法院作出的（2017）津0118民初1481号民事判决书认定，该部分款项应属于翟莹因与团泊置业公司之间的《天津市商品房买卖合同》解除，团泊置业公司给翟莹造成的损失。根据有关法律规定，该部分款项应由团泊置业公司向翟莹予以赔偿，不应由团泊置业公司向建行津城支行给付，亦不应由建行津城支行向翟莹予以返还。故对于翟莹的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于津房担保公司是否承担保证责任的部分，不属于本案审理范围，应另行解决。团泊置业公司既未出庭参加诉讼，亦未提交反驳翟莹主张权利的证据，视为其放弃所享有的民事抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第九十四条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决：“一、解除原告翟莹与被告中国建设银行股份有限公司天津津城支行、被告天津市津房置业担保股份有限公司于2012年5月24日签订的《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》（合同编号：042012631576）；二、驳回原告翟莹的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告翟莹负担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致。本院对一审查明的事实予以确认。各方当事人对于一审查明的事实均无异议。另，各方当事人均认可截至二审开庭时翟莹仍在正常还款，未发生逾期还款的情形。本院认为，本案的争议焦点为：1.翟莹与建行津城支行、津房担保公司签订的借款合同应否解除；2.若应予解除，当事人诉请的解除后果能否成立。关于本案的第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。翟莹与团泊置业公司签订的商品房买卖合同已经生效判决确认予以解除，故依照该司法解释的规定，本案借款合同应予解除。翟莹与团泊置业公司签订的商品房买卖合同虽与翟莹、建行津城支行、津房担保公司签订的借款合同系两个独立的合同，亦不具有主从合同的关系，但两个合同之间具有密切联系，因商品房买卖合同的解除而致使借款合同的目的无法实现，一审法院判决解除借款合同并无不当，本院予以维持。建行津城支行与津房担保公司请求继续履行借款合同的上诉请求，依法予以驳回。关于本案的第二个争议焦点，首先，关于翟莹要求团泊置业公司承担翟莹对建行津城支行所应承担的全部还款义务及因翟莹与建行津城支行提前解除贷款合同所应承担的支付违约金等义务的上诉请求，本院认为，借款合同解除后，就交付的贷款资金而言，建行津城支行系权利享有人，关于主张借款合同解除后剩余还款责任的问题，系建行津城支行的权利，翟莹无权进行处分，故对其要求团泊置业公司承担全部还款义务的上诉请求，本院不予支持。关于翟莹要求团泊置业公司向建行津城支行承担提前解除合同翟莹所应承担的支付违约金等义务的上诉请求，因该项费用并未实际发生，且如上所述，亦为建行津城支行的权利，故对翟莹的该项上诉请求，本院亦不予以支持。其次，关于翟莹要求建行津城支行返还翟莹自商品房买卖合同解除后已还贷款本息的上诉请求，本院认为，（2017）津0118民初1481号民事判决认定团泊置业公司应赔偿翟莹自2012年6月29日起至判决生效之日止（即2017年9月25日）翟莹已向建行津城支行归还的贷款本金及利息，该部分款项属于团泊置业公司给翟莹造成的损失，对于2017年10月之后翟莹向建行津城支行继续支付的贷款本金及利息亦属于（2017）津0118民初1481号民事判决生效之后产生的损失，翟莹可继续向团泊置业公司主张，翟莹上诉请求建行津城支行予以返还，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，翟莹、建行津城支行、津房担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由翟莹负担80元，由中国建设银行股份有限公司天津津城支行负担80元，由天津市津房置业担保股份有限公司负担80元。公告费200元，由翟莹、中国建设银行股份有限公司天津津城支行、天津市津房置业担保股份有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 岩代理审判员  高彦军代理审判员  刘慧韬二〇一九年五月十三日书 记 员  陈 瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……