云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终163号上诉人（原审被告）：宋晓娟，女，1970年1月10日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：顾仕俊，云南华度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周应祥，云南华度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵加龙，男，1994年12月15日生，汉族，住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：何光坤，男，1966年1月20日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人宋晓娟因与被上诉人赵加龙、被上诉人何光坤案外人执行异议之诉一案，不服云南省文山壮族自治州中级人民法院（2018）云26民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月28日对本案进行了调查。上诉人宋晓娟委托诉讼代理人顾仕俊，被上诉人赵加龙的委托诉讼代理人何雨龙，被上诉人何光坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋晓娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回赵加龙的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1.何光坤与赵加龙恶意串通、损害宋晓娟的合法权益，双方的房屋买卖行为应属无效。就宋晓娟诉何光坤等人民间借贷纠纷一案的执行，执行法院早在2016年7月18日立案，随后采取了相关措施。何光坤已经收到了法院的限期履行通知书、财产申报通知书。从赵加龙提交的起诉状中可知，赵加龙和何光坤在明知何光坤尚未履行判决书确定义务、正处于强制执行阶段的情况下处分涉案房屋，属于《合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通损害第三人合法权益的情形，买卖合同无效。且涉案房屋所在白龙小区按合同签订时的市场均价在1万元/㎡左右，赵加龙和何光坤以远低于市场价的价格交易房屋，明显违背常理。此外，赵加龙和何光坤对涉案房屋交易价格莫衷一是，之前说是65.5万元，后面又说是68万元。真实的房屋买卖不可能出现两个交易价，而何光坤对此解释是包含中介费，中介费由其支付。依照交易惯例，房屋买卖当中的中介费无一例外均是由买家支付，赵加龙提供的《房屋买卖合同暨居间合同》第十五条约定的非常清楚，中介费15000元由赵加龙支付。另外，《首付款证明》与转款凭证记载的金额也不相同，首付款变成13.5元，而不是18万元。由此可以看出，赵加龙和何光坤在房屋总价、中介费等支付上是自相矛盾的。更何况本案中涉案房屋系何光坤及另一被执行人刘永丽的夫妻共同财产，赵加龙购买房屋时何光坤与刘永丽系夫妻关系却不需要双方签字，亦违背交易习惯。令人不解的是，刘永丽代何光坤签订房屋买卖协议后在房屋办理过户之前的2018年1月5日即与何光坤办理离婚手续，这一切太过反常，只能说明这是各方合谋设的局，目的是排除宋晓娟对涉案财产的执行。赵加龙的一系列反常行为与通常善意购买人的谨慎不相符，赵加龙与何光坤的诸多反常行为证明其在本案中不存在任何善意。2.原审判决适用法律不当，赵加龙并未取得涉案房屋的所有权，不能排除对第三人名下财产的强制执行。赵加龙与何光坤并未办理产权变更手续，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。3.赵加龙提供的证据不能证明其在法院查封前已合法占有该不动产，赵加龙仅凭一张照片无法证明其合法占有该房屋，何光坤声称其已在放款付清时将房屋交付给赵加龙，但其做法违法常理。通常情况下，房屋买卖需办理房屋交接手续，需要对所涉房屋的水、电、煤气、有线电视等作出明确的约定，而赵加龙与何光坤对此却绝口不提明显违背购房惯例。赵加龙辩称：1.赵加龙与何光坤没有恶意串通，虽然买卖合同签订前，宋晓娟已经申请执行，但买卖合同签订时，法院对案涉房屋并未采取执行措施。此外，另一被执行人的用于抵押担保的四层写字楼的价值，已足以覆盖宋晓娟的债权，所以买卖合同双方并无主观恶意。2.关于交易价格，赵加龙办理房屋过户缴纳税款时，税务机关核定的缴税基数并没有1万元/㎡，宋晓娟主张的该单价并无证据证实。3.关于宋晓娟提出的赵加龙未取得房屋所有权而不能排除执行的问题。物权变动只是排除执行的情形之一，并非排除执行的唯一情形。4.关于占有，赵加龙除了提交入住照片之外，还提交了缴纳物业费的发票，可以证明赵加龙在查封之前已经占有房屋。何光坤辩称：1.何光坤与赵加龙之间并未恶意串通，双方交易时，法院并未查封案涉房屋。2.关于交易价格，案涉房屋属于老旧房屋，市场价格为7000元/㎡左右。3.何光坤与赵加龙之前互不相识，系通过中介卖房时才相识。收到全款前让赵加龙入住系基于同情心。赵加龙向一审法院起诉请求：1.不得执行昆明市白龙小区107幢1单元101号房屋。2.诉讼费用由宋晓娟承担。一审法院认定事实：2016年5月20日，一审法院对宋晓娟诉文山州炎龙房地产开发有限公司、刘永丽、何光坤民间借贷纠纷一案作出（2016）云26民初12号《民事判决书》，判决：文山州炎龙房地产开发有限公司偿还宋晓娟借款本金1500万元及相应利息，刘永丽、何光坤对处置抵押财产优先受偿不足部分承担连带清偿责任。该判决生效后，因文山州炎龙房地产开发有限公司、刘永丽、何光坤未履行判决确定的支付义务，故宋晓娟向法院申请强制执行。法院受理执行案件之后，向文山州炎龙房地产开发有限公司、刘永丽、何光坤送达《执行通知书》、《报告财产令》，告知其履行（2016）云26民初12号《民事判决书》确定的支付义务，并报告财产情况。执行过程中，因抵押财产不足以抵偿全部债务，执行法院于2018年1月18日作出（2016）云26执63号之四《执行裁定书》，裁定查封何光坤所有的座落于昆明市白龙小区107幢1单元101号房屋（房产证号：20××63，建筑面积：89.12平方米）。赵加龙随后向提出执行异议，请求解除对昆明市白龙小区107幢1单元101号房屋的查封。执行法院于2018年2月22日作出（2018）云26执异5号《执行裁定书》，裁定驳回赵加龙的执行异议。另查明，赵加龙通过昆明尊园房地产经纪公司的居间介绍向何光坤购买二手房。三方于2017年12月18日签订《房屋买卖暨居间合同》，约定何光坤通过昆明尊园房地产经纪公司向赵加龙出售昆明市白龙小区107幢1单元101号房屋，房屋价款为65.5万元。2017年12月25日，何光坤、赵加龙、案外人翟伶俐签订《房屋垫资协议书》，约定翟伶俐为赵加龙垫资50万元作为支付给何光坤的购房款，赵加龙支付相应垫资服务费给翟伶俐。2017年12月26日，赵加龙通过银行转账的方式支付18万元给何光坤，翟伶俐通过银行转账的方式支付50万元给何光坤。昆明市白龙小区107幢1单元101号房屋最终成交价格为68万元。何光坤于收到房屋转让款后将昆明市白龙小区107幢1单元101号房屋交付给赵加龙占有使用。为办理房屋过户手续，赵加龙与何光坤于2018年1月16日在昆明市东骏公证处对双方买卖本案诉争房屋一事进行公证，并分别于2018年1月16日、2018年1月17日缴纳房屋交易的相关税费，于2018年1月17日向昆明市盘龙区不动产登记中心提出国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记申请。昆明市盘龙区不动产登记中心向赵加龙送达《不动产登记受理通知书》。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵加龙与何光坤通过房产中介公司的居间介绍，于2017年12月18日签订的《房屋买卖暨居间合同》，合同内容系合同三方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。宋晓娟主张赵加龙与何光坤签订该合同系恶意串通，但未提交证据予以证实，一审法院不予采纳。赵加龙于2017年12月26日将购买房屋的款项共计68万元全部支付给何光坤，何光坤于收到购房款后将昆明市白龙小区107幢1单元101号房屋交付给赵加龙。赵加龙与何光坤签订《房屋买卖暨居间合同》、支付购房价款以及赵加龙合法占有案涉房屋的事实均发生在2018年1月18日法院查封之前。此外，赵加龙于2018年1月17日已依法缴纳相应税款并按照程序申请不动产过户登记。结合2018年1月18日法院查封争议房屋的事实，能够认定赵加龙未能继续办理争议房屋过户登记手续的原因是基于法院的查封行为，而非赵加龙自身原因。综上，赵加龙作为案涉房屋的买受人，依法对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，赵加龙的诉讼主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“不得执行昆明市白龙小区107幢1单元101号房屋。案件受理费100元，由宋晓娟承担。”二审中，宋晓娟、何光坤无证据提交，赵加龙提交以下证据：1.地产中介公司开具的《收款专用收据》一张，欲证明赵加龙为购买案涉房屋，向中介公司支付了15000元的中介服务费。2.灯具《送货单》一张，欲证明赵加龙在查封之前已占有并装修房屋。经质证，何光坤对上述证据无异议，宋晓娟认为赵加龙未提交中介费的银行转款凭证，灯具送货单中未注明收货人员系赵加龙，故对上述证据均不认可。本院认为，赵加龙所提证据系为证明买卖房屋并非恶意为之，且其在执行法院查封之前已占有房屋，因上述问题涉及本案的争议焦点，故本院在后文争议焦点部分评述。对于一审法院确认的事实，赵加龙与何光坤均无异议，宋晓娟对一审法院确认的房屋交易价格以及案涉房屋查封前已交付赵加龙占有使用的事实有异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认，对宋晓娟认为有异议的事实，本院在后文争议焦点部分评述。二审另查明，2017年12月26日，何光坤于收到赵加龙支付的18万元的同一天，又返还赵加龙3万元。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：赵加龙对案涉房屋是否有排除强制执行的民事权益。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，赵加龙如果符合上述条款规定的情形，有权主张排除执行。第一，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，各方当事人对查封前已签订合同并无异议，但对合同是否合法有效存有争议。首先，关于宋晓娟主张何光坤与赵加龙恶意串通损害第三人利益，合同无效的问题。本院认为，赵加龙系通过地产中介购买案涉房屋，且在双方进行房屋交易时，涉案房屋登记显示可以交易，故作为购房者而言，赵加龙已尽审查义务，故赵加龙与何光坤并不构成恶意串通，宋晓娟的该项上诉理由不能成立。其次，关于宋晓娟主张本案中赵加龙的委托诉讼代理人与宋晓娟诉何光坤等人民间借贷纠纷案件中何光坤的委托诉讼代理人为同一人，双方之间构成恶意串通的问题。本院认为，赵加龙、何光坤述称，在得知案涉房屋被查封而不能正常过户后，赵加龙认为是买方责任所致，所以找何光坤交涉，当涉及诉讼时，亦要求何光坤承担律师费，何光坤也承认房屋不能过户属于买方原因，故何光坤替赵加龙委托了律师代为诉讼。赵加龙、何光坤对代理人问题给予了合理解释，故宋晓娟的该项上诉理由不能成立。再次，关于宋晓娟主张房屋交易价款前后发生变化，双方就房款的价格与《首付款证明》无法自圆其说的问题。本院认为，购房时房屋价款前后发生变化符合市场规律，《房屋买卖暨居间合同》的价格与经过公证的买卖合同价格不一致在日常房屋买卖关系中亦属正常。何光坤与赵加龙之间实际交易方式为一次性付款，因赵加龙无力一次性支付全部购房款，故房款系通过第三方翟伶俐为赵加龙垫资50万元的方式支付给何光坤，而何光坤已在出具《首付款证明》的当日，收到了包括翟伶俐垫资的50万元在内的全部购房款，故宋晓娟的该项上诉理由不能成立。最后，关于宋晓娟主张交易价格明显低于市场价格的问题。本院认为，房屋买卖过程中，税务机关在核定计税金额时会对买卖双方的成交价格进行审查，如果低于，征收机关会参照市场价格确定成交价格并核定计税金额。本案中，税务机关在征收契税时以公证买卖合同约定的68万元为计税金额，68万元与双方的实际交易价格65万元亦相差不大，且宋晓娟并未提交证据证明65万元的成交价明显低于市场价格，故宋晓娟的该项上诉理由不能成立。综上，本院确认，何光坤与赵加龙在案涉房屋被人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同。第二，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。本院认为，人民法院对涉案房屋进行查封的时间是2018年1月18日，而本案中赵加龙提交的证据证明其已向物管公司缴纳了2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，本院确认，赵加龙在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。第三，关于是否已支付全部价款的问题。本案中，双方签订的《房屋买卖暨居间合同》约定的价款为65.5万元，经过公证的房屋买卖合同的价款为68万元。实际履行中，在双方签订公证买卖合同前，赵加龙通过银行转账向何光坤支付18万元，翟伶俐向何光坤转账支付50万元，共计支付68万元。后在同一天，何光坤又向赵加龙返还了3万元，故何光坤实际收到的购房款为65万元。对此，审理中，赵加龙与何光坤共同解释：公证《房屋买卖合同》约定的付款方式为贷款，《房屋买卖暨居间合同》约定的付款方式为一次性付款，双方的真实意思表示是按《房屋买卖暨居间合同》的约定一次性支付购房款65.5万元，后双方又变更交易价格为65万元。本院认为，《房屋买卖暨居间合同》约定的购房款65.5万元与何光坤实际收到的65万元款项仅相差5000元，且何光坤在收到65万元款项之后的20天，又与赵加龙一起前往房管办部门办理了房屋过户登记手续，且赵加龙已缴纳了过户的相关税费，该行为能够证明双方就购房款为65万元达成了新的合意，何光坤、赵加龙认为双方已变更交易价格为65万元的抗辩主张成立，本院予以采信，故本院确认赵加龙已支付全部购房款。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本院认为，赵加龙已付清购房款，并已缴纳全部过户税费，不能过户系因为何光坤未主动履行生效判决确认的债务而被人民法院查封房屋所致，故本院确认不能过户的原因并非赵加龙自身原因。综上所述，赵加龙所提异议符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房屋应当排除执行，宋晓娟的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定房屋的实际交易价格为68万元有误，本院予以纠正，对于其他事实，一审判决认定事实清楚，且适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宋晓娟负担。本判决为终审判决。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇一九年五月二十八日书记员  熊 悦