广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28079号原告：平安银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城华强路**珠控商务大厦**，统一社会信用代码91440101890473992Q。法定代表人：张朝晖，行长。委托诉讼代理人：庄汉有，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭矛，广东银沐律师事务所律师。被告：陈明花，女，1970年3月4日出生，汉族，住广东省茂名市电白县。被告：江雨泰，男，1970年9月11日出生，汉族，住广东省茂名市电白县。被告：广州市番禺海印体育休闲有限公司，住所地广州市番禺区南村镇迎宾路里仁洞路，住所地广州市番禺区南村镇迎宾路里仁洞路段322005T。法定代表人：邵建明。委托诉讼代理人：刘蕾菁，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珒，广东诺臣律师事务所实习律师原告平安银行股份有限公司广州分行与被告陈明花、江雨泰、广州市番禺海印体育休闲有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行股份有限公司广州分行的委托诉讼代理人谭矛、被告广州市番禺海印体育休闲有限公司（以下简称番禺海印公司）的委托诉讼代理人刘蕾菁到庭参加诉讼。被告陈明花、江雨泰经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安银行股份有限公司广州分行诉称：2011年8月3日，原告与三被告签订《房地产买卖抵押贷款合同》（合同编号：深发穗营房贷字第××号〕约定被告陈明花向原告借款720000元，用以购买海印又一城2栋写字楼2栋5层506房（广州市番禺区番禺大道北383号写字楼2栋506房）并以该房作为借款抵押担保，被告江雨泰与被告陈明花在贷款发生时为夫妻关系并在合同上签字。2011年11月7日，被告陈明花与被告广州市番禺海印体育休闲有限公司向广州市国土资源和房屋管理局办理预购商品房预告登记。2012年5月7日，原告与被告陈明花双方向广州市国土资源和房屋管理局办理预购商品房抵押权预告登记。2015年6月29日原告与被告广州市番禺海印体育休闲有限公司签订《补充协议》，协议约定同意为额度项下购房者办理的购房贷款提供阶段性担保，担保期限为甲方发放贷款之日起至相应抵押物办妥以我行为抵押权人的他项权证并交由我行（原告）执管之日止。原告按合同约定发放贷款，被告陈明花未如期归还借款构成违约。现诉至法院请求判令：1、被告陈明花、江雨泰共同向原告偿还贷款本金484872.36元及利息、罚息、复利[截止至2019年4月23日的利息（含罚息）100380.17元、复利13188.84元；自2019年4月24日起至贷款（实际）清偿之日止的罚息，以尚欠本金484872.36元为基数，按合同约定利率上浮50%计]；2、被告广州市番禺海印体育休闲有限公司对被告陈明花和江雨泰上述债务向原告承担连带清偿责任；3、原告对拍卖、变卖被告抵押的广州市番禺区大道北383号写字楼2栋506房房产所得款项享有优先受偿权；4、三被告承担本案的全部诉讼费用。被告陈明花、江雨泰均未到庭答辩，亦未提交任何证据。被告广州市番禺海印体育休闲有限公司辩称：番禺海印公司不同意原告的诉讼请求，1、本案既有物的担保，也有保证，番禺海印公司认为应先由原告对拍卖变卖被告陈明花、江雨泰抵押的房产所得款项进行优先受偿，剩余款项再考虑保证责任；2、根据原告要求番禺海印公司承担保证责任的条款是补充协议，而补充协议约定在番禺海印公司抵押物办妥抵押权人的他项权证，作为提供阶段性担保的结束日，办理抵押权证的前提条件是办理房产证，本案房屋早就具备办理房产证的资格，但是由于被告陈明花的责任至今未能办理房产证，也就没法无法办理抵押权证。在这种情况下要求番禺海印公司按照补充协议约定承担保证责任，对番禺海印公司是不公平的；3、经番禺海印公司查询产权登记情况，房屋已经被广州市南沙区人民法院另案查封，被告陈明花将该房屋转让给新业主，但是尚未办理相关手续。经审理查明：2012年8月16日，深圳发展银行股份有限公司广州分行经中国银行业监督管理委员会广东监管局批复变更名称为平安银行股份有限公司广州分行。2011年8月3日，被告陈明花因购买海印又一城2栋写字楼2楼5层506房（以下简称案涉房屋）以借款人、抵押人身份与原告（贷款人）、被告番禺海印公司（保证人）及被告江雨泰（抵押人）签订编号为深发穗营房贷字第××号的《房地产买卖抵押贷款合同》，约定：借款人借款720000在此不可撤销地授权贷款人将该贷款以抵押人购楼款名义划入收款人番禺海印公司指定账户；贷款期限为120个月，贷款利率为中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%；还款方式为按期等额还款，借款人未能依约偿还贷款本息，贷款人有权对贷款本金按合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计算利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；第五条房地产抵押，预售房产买卖抵押贷款情形下，抵押人与售楼方签订之房产买卖合同项下抵押人之权益及抵押人取得抵押物业的正式产权证明后抵押人之房产物业抵押；第六条保证担保条款，保证人保证期间自本合同生效日起至办妥预抵押登记之日止；保证担保的范围以本合同项下借款人应承担的全部贷款本息及贷款人实现债权的费用为限，无论借款人或第三人是否提供物的担保，贷款人均有权要求保证人承担保证责任而无需先行处分担保物等。2011年9月29日，原告依约发放贷款并出具《个人借款借据》载明借款人陈明花，金额720000元，借款用途住房消费，起息日2011年9月29日，到期日2021年9月29日。2012年5月7日，被告陈明花将案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，登记的债权数额为720000元，预告登记权利人为原告。被告陈明花借款后，未能依约还本付息，对此原告提交《个人贷款业务贷款账户对账单》载明被告陈明花自2015年11月29日起未能按期依约还款，贷款年利率为5.39%，截止至2019年4月23日尚欠贷款本金484872.36元、利息100380.17元、复利13188.84元。另，原告称被告陈明花与被告江雨泰为夫妻关系，并提交结婚证（复印件），显示被告陈明花与被告江雨泰于2008年4月30日登记结婚。关于被告番禺海印公司连带责任的问题。原告称被告番禺海印公司应为涉案贷款提供阶段性担保。对此提供以下证据：证据1、2011年1月17日原告（甲方）与被告番禺海印公司（乙方）签订的《房地产买卖抵押贷款额度合同》及2015年6月29日原告（甲方）与被告番禺海印公司（乙方）签订的《补充协议》，载明将2011年1月17日签订《房地产买卖抵押贷款额度合同》中“乙方同意额度项下购房者向甲方办理的购房贷款提供阶段性担保，担保期限为甲方发放贷款之日起至相应抵押物办妥预抵押登记之日止”变更为“担保期限为甲方发放贷款之日起至相应抵押物办妥以原告为抵押权人的他项权证并交由原告执管之日止”；证据2、《贷款催收函》及EMS全球邮政快递专递单，证明原告要求被告番禺海印公司对被告陈明花的欠款本息承担连带清偿责任。被告番禺海印公司辩称已收到《贷款催收函》但应由原告向被告陈明花催收，对《房地产买卖抵押贷款额度合同》真实性、合法性、关联性无异议；《补充协议》中由于被告陈明花的原因导致未办妥房产证，未办理抵押权证，不是被告番禺海印公司的责任，不应当继续承担阶段性担保责任；被告番禺海印公司提交《产权情况表》、《收楼办理手续会签单》及《关于通知办理产权证手续的催办函》等证据，证明案涉房屋已确权，已交付被告陈明花使用，但被告陈明花不予办理房产证。原告对上述证据合法性、真实性、关联性无异议。本院认为：原告与三被告签订的《房地产买卖抵押贷款合同》及原告与被告番禺海印公司签订的《房地产买卖抵押贷款额度合同》、《补充协议》均为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，各方均应依约行使权利、履行义务。合同签订后，原告作为贷款人已依约向被告陈明花履行了发放贷款的义务。现原告提供《个人贷款业务贷款账户对账单》证明被告陈明花截止至2019年4月23日的欠款事实，被告陈明花经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院对上述证据予以采信。依据查明事实，原告要求被告陈明花偿还全部借款本金及截止至2019年4月23日的欠款本金、利息、复利及自2019年4月24日起的罚息，合理有据，本院依法予以支持。关于原告诉请被告江雨泰对被告陈明花上述债务承担共同清偿责任的问题。本案系金融借款合同纠纷，被告江雨泰仅在《房地产买卖抵押贷款合同》抵押人一栏签字，被告江雨泰并非《房地产买卖抵押贷款合同》的借款人，合同具有相对性原则，以交易双方当事人为主体，并以其表示的外部行为为准，故原告上述主张，缺乏理据，本院依法不予支持。关于被告番禺海印公司连带责任问题。案涉房屋未办理正式的抵押登记手续，虽被告番禺海印公司抗辩案涉房屋未办证系由于被告陈明花原因导致，结合《房地产买卖抵押贷款合同》及《补充协议》中被告番禺海印公司作为保证人与原告关于担保范围及担保期限的约定，综合本案案情，原告主张被告番禺海印公司为被告陈明花本案的债务承担连带责任的诉请，合理有据，本院依法予以支持。被告番禺海印公司承担连带责任后可另循法律途径向被告陈明花追偿。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的问题。因案涉房屋仅办理了预告登记手续，尚未办理正式的抵押登记手续，依法不能对抗第三人，故原告对办理抵押权预告登记的案涉房屋主张优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。被告陈明花、江雨泰经本院合法传唤逾期未到庭应诉，应视为放弃抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈明花于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司广州分行偿还贷款本金484872.36元及利息、罚息、复利[截止至2019年4月23日的利息（含罚息）100380.17元、复利13188.84元；自2019年4月24日起至实际清偿之日止的罚息，以尚欠本金为基数，按年利率5.77%上浮50%的标准计算，逾期罚息不得计收复利]；二、被告广州市番禺海印体育休闲有限公司对被告陈明花上述债务承担连带清偿责任；被告广州市番禺海印体育休闲有限公司承责后，有权在承责范围内向被告陈明花追偿；三、驳回原告平安银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告陈明花负担，被告广州市番禺海印体育休闲有限公司承担连带清偿责任（被告广州市番禺海印体育休闲有限公司承责后，有权在承责范围向被告陈明花追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  纪瑞萍人民陪审员  罗 强二〇一九年五月二十日书 记 员  邹志广林苗苗