重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初18215号原告：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市两江新区财富大道****，统一社会信用代码915000002028124538。法定代表人：唐峻，董事长。委托诉讼代理人：蒋官宝，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：文建，中豪律师事务所律师。被告：重庆奥尔姆酒店管理有限公司，，住所地重庆市渝**财富大道****统一社会信用代码91500000588008221A。法定代表人：邹扬军，执行董事。委托诉讼代理人：谷帮正，男，1974年9月4日出生，汉族，住重庆市万州区，系公司工作人员。委托诉讼代理人：肖晖，重庆潜卫律师事务所律师。原告重庆高科集团有限公司（以下简称高科公司）与被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司（以下简称奥尔姆酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告高科公司的委托诉讼代理人蒋官宝，被告奥尔姆酒店的委托诉讼代理人殷园春、肖晖到庭参加了诉讼。于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告高科公司的委托诉讼代理人蒋官宝，被告奥尔姆酒店的委托诉讼代理人谷帮正、肖晖到庭参加了诉讼。后因本案案情复杂，依法裁定转为普通程序于2018年12月27日公开开庭进行了审理，原告高科公司的委托诉讼代理人蒋官宝、文建，被告奥尔姆酒店的法定代表人邹扬军、委托诉讼代理人谷帮正、肖晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高科公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空并归还位于重庆两江新区黄山大道中段x号星汇两江艺术商业中心第二区第一层部分租赁编号为12xx号房屋；2.被告支付2017年11月28日至2018年8月27日拖欠租金415800元；3.被告支付2016年11月28日至2017年11月27日拖欠物业费46200元；4.被告支付截至2018年7月31日的违约金57580.6元，并自2018年8月1日起以462000元为基数按年利率24%计算支付付清时止；诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年9月9日，原被告签订了《酒吧租赁合同书》，原告将房屋出租给被告使用。2016年5月27日被告入场装修，故自2016年11月28日起被告即应支付物业费，从2017年11月28日起被告即应支付租金，但被告却未按时足额支付租金，故为维护原告的合法权益，起诉来院。奥尔姆酒店答辩称：被告于2017年8月1日进场装修，故租金及物业费支付时间尚未来临，且被告已于2018年10月22日支付了2018年8月至11月的物业费15400元。请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括酒吧租赁合同书、批复、关于催收重庆奥尔姆酒店管理有限公司租金及物业管理费的函、关于催收租金及物业管理费的回复函、律师函、关于贵司委托中豪律师事务所向我司发出的律师函的回复、关于催缴2017年4月至2017年9月租金及其他相关费用的通知的回复，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月9日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《酒吧租赁合同书》，第1条约定：租赁房屋位于重庆北部新区黄山大道中段x号星汇两江艺术商业中心第二区第一层租赁编号为12xx号房屋，租赁面积770平方米；第2.1条约定：乙方所租赁的房屋经营范围仅限于本合同约定的酒吧业态，乙方如果需要变更经营范围应提前2个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可变更经营，未经甲方书面同意，乙方擅自变更经营范围的，甲方有权予以制止并要求乙方立即予以调整；第3.1条约定：租期自2016年4月1日至2031年3月31日；第4.1条约定：房屋起始租金为60元/平方米/月（含物管费），房屋租金前两个租赁年度不递增，第三年起租金每年递增5%，具体见本条第4款；第4.2条约定：从甲方同意乙方进场装修之日起，甲方给予乙方不超过6个月的装修期，超出时间视为乙方经营免租期的正式开始，装修期间不支付租金及物管费；第4.3条约定：甲方给予乙方12个月的经营免租期，经营免租期内，乙方无须支付租金，但应支付物业管理费及其他应付费用；第4.4条约定：2016年4月1日至2017年3月31日承租费用为5元/月/平方米，月承租费用为3850元，2017年4月1日至2018年3月31日承租费用为60元/月/平方米，月承租费用为46200元，2018年4月1日至2019年3月31日承租费用为63元/月/平方米，月承租费用为48510元，月承租费用包括乙方向甲方缴纳的租金和物管费，具体物管费标准由双方另行签订补充合同进行约定；第4.6条约定：在甲方交付房屋给乙方前，乙方应先支付第一个租赁年度的前3个月的租金，在前一期租金到期前10天，一次性支付后3个月的租金，逾期支付租金和物业管理费的按乙方违约处理；第5.1条约定：乙方应于签订本合同当日，向甲方支付138600元履约保证金。合同签订后，被告支付了履约保证金138600元。2018年4月2日，原告出具了《关于催收重庆奥尔姆酒店管理有限公司租金及物业管理费的函》，称：根据酒吧租赁合同书约定，合同计租时间为2017年11月24日，物业费计费时间为2016年11月24日，截至今日尚欠租金508200元、物业费34650元，请及时支付租金。2018年4月4日，被告回函称：原告于2016年5月同意被告装修一楼酒吧，被告于2016年5月27日缴纳装修保证金10000元后即进场开始装修，在装修施工已经拆除部分墙体和酒吧舞台搭建已成型时，原告以酒吧设计门头不合理以及有关领导想将该铺面转租他人为由，暂停了被告对一楼酒吧的装修，为配合原告工作，被告多次更改设计方案，原告亦未予通过，后原告认为该商区不再适合经营酒吧，建议按多功能厅用途设计，被告于2017年4月将多功能厅设计方案交由原告审批，原告于2017年4月26日出具了书面会审意见，同意被告缴纳装修除渣费用并补交消防图纸、待审批合格后即能进场装修，故被告实际进场装修时间为2017年8月1日。2018年7月31日，原告向被告发送律师函称：被告逾期支付租金构成违约，要求立即支付租金及相关费用。2018年8月15日，被告向原告回函再次称：多功能厅租金未缴纳的原因在于双方对装修进场时间产生争议，被告实际装修进场时间为2017年8月1日。另查明：2017年4月26日，案涉房屋所在物业单位深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司星汇两江商业中心出具《有关丽森多功能厅装修会审意见》，称经物业部门、运营公司等部门召开会议讨论有关“丽森多功能厅”装修图纸内容，提出整改意见如下：1.需缴纳相应的除渣费用；2.明确消防图纸提交时间。同时，在该意见表上周欢注明了“消防图纸已提交，交于工程正在审批”。审理中，被告陈述1.合同签订时案涉房屋用于经营酒吧，2016年5月27日被告确进场敲墙，一面墙还未敲完的情况下，原告就以设计不合理阻止施工，后得知原告改变了案涉房屋的规划，将酒吧一条街改为了艺术中心，在2016年10月至12月经过双方多次高层会议确定改为多功能厅后，被告才重新设计图纸并于2017年4月提交审批；2.被告已于2018年10月22日向重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司转账支付了2018年8月至11月的物业费15400元；3.认可免租期内物管费系5元/月/平方米，之后物管费包含在租金中。原告否认阻止了被告装修施工，也否认其更改了案涉房屋的用途，其陈述1.系被告自己想调整案涉房屋的用途才与原告召开了协调会；2.物管费为5元/月/平方米；3.2016年11月28日至2017年2月27日、2017年2月28日至2017年5月27日、2017年5月28日至2017年8月27日、2017年8月28日至2017年11月27日的物业费为11550元；2017年11月28日至2018年2月27日、2018年2月28日至2018年5月27日、2018年5月28日至2018年8月27日的租金为138600元，违约金计算方式为：以11550元为基数，分别从2016年11月28日、2017年2月28日、2017年5月28日、2017年8月28日计算至2018年7月31日；以138600元为基数，分别从2017年11月28日、2018年2月28日、2018年5月28日计算至2018年7月31日；以462000元为基数，从2018年8月1日计算至付清时止；以上均按年利率24%为标准计算。本院认为：原、被告签订的《酒吧租赁合同书》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行。根据合同约定，从被告进场装修当日即开始起算装修期及经营免租期。本案中，因被告回函中认可其已于2016年5月27日进场装修，原告也认可当日为进场装修日，故此时即应起算装修期及经营免租期，故自2017年11月27日起被告即应支付租金，自2016年11月27日起即应支付物业费。据此，根据合同约定2017年11月28日至2018年8月26日租金为414260元（46200元/月×9个月-46200元/月÷30天），2018年8月27日租金为1617元（48510元/月÷30天），故2017年11月28日至2018年8月27日的租金为415877元（414260元+1617元），现原告只要求被告支付该期间租金415800元，系对其自身权利的处分，本院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。2016年11月28日至2017年11月27日物业费为46200元（3850元/月×12个月）被告应予支付，故本院对该项诉讼请求予以支持。被告辩称因原告阻挠，装修入场时间应为2017年8月1日，并举示了关于丽森酒店多功能厅图纸的说明、重庆丽森酒店多功能厅装饰工程承包合同、装修许可证予以证明。质证时，原告对上述证据的真实性均不予认可，认为说明系原告单方面出具，说明上签字的“胥丁”身份不明，合同系被告与第三方签订。经本院审查，原告的质证意见成立，被告举示的上述证据真实性无法核实，即使真实，由于被告回函中已认可2016年5月27日进场装修，故2017年8月1日只能认定为被告再次进场装修的时间，期间被告如未实际进行装修不能当然的得出原告进行了阻挠这一事实，因被告未举示充分证据证明其陈述，审理中原告亦否认该事实，故本院对此辩称意见不予采纳。根据合同约定，被告应提前10日支付下一季度租金及物业费，2016年11月28日至2017年2月27日、2017年2月28日至2017年5月27日、2017年5月28日至2017年8月27日、2017年8月28日至2017年11月27日的物业费为11550元；2017年11月28日至2018年2月27日、2018年2月28日至2018年5月27日的租金为138600元，2018年5月28日至2018年8月27日的租金为138677元。现原告自愿以每一季度起始日起算违约金，且将2018年5月28日至2018年8月27日的违约金起算基数定为138600元，系对其自身权利的处分，本院予以认可。原告以年利率24%为违约金计算标准，审理中被告亦陈述违约金标准过高，故本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为计算标准。故违约金计算方式为：以11550元为基数，分别从2016年11月28日、2017年2月28日、2017年5月28日、2017年8月28日计算至付清时止；以138600元为基数，分别从2017年11月28日、2018年2月28日、2018年5月28日计算至付清时止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司2017年11月28日至2018年8月27日的租金415800元；二、被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司2016年11月28日至2017年11月27日物业费46200元；三、被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司违约金，计算方式为：以11550元为基数，分别从2016年11月28日、2017年2月28日、2017年5月28日、2017年8月28日计算至付清时止；以138600元为基数，分别从2017年11月28日、2018年2月28日、2018年5月28日计算至付清时止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；四、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9000元，由被告重庆奥尔姆酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  郭 莉审 判 员  欧春利人民陪审员  刘运祥二〇一九年五月二十二日书 记 员  符 爽