贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2995号原告：武丽平，女，汉族，1983年4月4日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：王静（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200111216562。委托诉讼代理人：张静（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐瑶（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15201201610975662。委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。原告武丽平与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武丽平之委托诉讼代理人王静、张静，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人徐瑶、潘虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武丽平向本院提出诉讼请求：1、判决被告按约定支付逾期交房违约金272631.83元给原告(从2017年1月25日计算至2018年12月25日止)；2、判决被告交付位于南山碧桂园第17号楼045房或凤凰郡二街045房的房产证等相关文书给原告，并判决被告按约定支付逾期交付房产证等相关文书违约金给原告(暂计算到2019年3月31日的违约金为344558.61元)，逾期交付房产证等相关文书违约金计算至被告实际交付房产证等相关文书给原告之日止；3、请求判决被告承担因案件产生的一切费用。庭审时，原告明确放弃第2项中对办证的诉求，将第3项诉讼请求明确为：除承担案件受理费外，还应支付原告因本案提起诉讼而产生的律师费28,000.00元。事实及理由，2016年12月24日，原被告双方签订了编号为20152270的《商品房买卖合同》，原告以每平方米7923.46元单价按揭购买被告开发修建的南山碧桂园第17号楼045房(或凤凰郡二街045房)，房屋建筑面积257,98平方米，套内建筑面积244.03平方米。合同签订后，原告按约定当日首付人民市583,561.00元给被告，同时支付物业专项维修基金11,609.00元和抵押登记费80.00元给被告，余款1,350,000.00元原告已通过银行按揭方式支付给被告。《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定：“出卖人应当在2017年1月24日前向买受人交付该商品房。”第十三条第1款第(2)项就逾期交交房责任进行明确约定：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。原告曾多次催被告交付房屋，被告均未交付，原告只好于2018年9月11日向法院提起诉讼，被告在庭审中承诺让原告撤诉，他们一审按合同约定交付房屋并履行相应义务。原告同意后，法院于2018年12月10日制作“(2018)黔0502民初7573号”民事裁定书准许原告撤诉。被告于2018年12月26日将房屋交付给原告。原告要求被告按合同约定履行支付逾期交房违约金，但被告至今仍未按约定支付逾期交房违约金给原告。《商品房买卖合同》第二十二条第三款(一)约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给买受人。”第二十二条第三款(二)2规定：“约定日期180以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)或项处理(2)”(2项)约定买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”原告曾多次催被告交付房屋，同时催告被告交付转移登记相关文书。被告拒不履行交付房屋转移登记的相关文书给原告的义务，同时也拒不履行支付逾期交付房屋转移登记相关文书违约金给原告的义务。综上，原告认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，依法应受到法律的保护。原告已按合同约定履行合同义务，被告不按合同约定履行义务的行为严重损害原告的合法权益。故原告依法提起诉讼，恳请法院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护法律的尊严和原告的合法权益。被告碧桂园房开公司辩称：对于主张逾期交房违约金，按照双方合同十三条约定，违约金总价不超过购房款的15%，原告的主张超过了合同约定。对于逾期办证的问题，根据合同二十二条约定，买受人向出卖人签署了委托办权属登记协议书后出卖人才履行办证义务，因出卖人未与买受人签订委托协议，不存在出卖人违约。关于交付有关办证文书的请求，因对有关办证文书约定不明确，出于出卖人履行不能，双方应当重新进行约定。被告不存在违约。本院经审理查明：2016年12月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152270），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××办事处六合村××楼××房（凤凰郡××）；建筑面积257.98平方米，套内建筑面积244.03平方米，该商品房总价款为1,933,561.00元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款583,561.00元，余款1,350,000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年1月24日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30人向买受人支付违约金，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2016年10月24日向被告支付了首付款583,561.00元，原告通过向中国银行股份有限公司毕节分行办理按揭贷款于2017年9月1日支付被告余款1,350,000.00元。2016年12月24日，被告收取了原告交纳的物业专项维修基金11，609.10元、抵押登记费80.00元。2018年12月26日，被告向原告交付了涉案商品房。因被告未按照合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，亦未向原告支付逾期交房违约金，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告开发建设的涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、收据三张、中国银行贷款放款回单一张、民事裁定书一份、入住登记表，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、商品房买卖合同、竣工验收备案表、房屋记载表、预告登记表。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2017年1月24日前向原告交付涉案房屋，并于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付房屋及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2017年1月24日前交付涉案房屋，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2018年12月26日，被告交房时已逾期700日。因原告于2016年12月24日、2017年9月1日分两次向被告交付购房款，则逾期交房违约金应分两部分进行计算：按日万分之二的标准，以原告已付购房首付款583,561.00元为基数，从2017年1月25日起计算至2017年8月31日止的逾期交房违约金为33,781.73元（583,561.00元×0.2‰×218天=25,443.26元）；以原告已付房价款1,933,561.00元为基数，从2017年9月1日起计算至2018年12月26日止的逾期交房违约金为186,395.28元（1,933,561.00元×0.2‰×482天=186,395.28元）。逾期交房违约金合计为208,838.54元不高于原告已交付房价款的15%（1,933,561.00元×15%=290,034.15元），故对于原告主张被告支付逾期交房违约金272,631.83元的诉请，本院以208,838.54元为限予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，双方合同中约定了2017年1月29日前，被告应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，尚不能履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，本院予以支持。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以原告已交付房价款为基数从约定日期之次日即2017年1月30日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。因原告于2016年12月24日、2017年9月1日分两次向被告交付购房款，故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应分两部分进行计算：按照日万分之二的标准，以583,561.00元为基数从2017年1月30日起计算至2017年8月31日止；以1,933,561.00元为基数从2017年9月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告主张被告承担其诉讼所产生的律师费28,000.00元的诉请，因律师费不是诉讼必然产生的费用，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告武丽平逾期交付涉案商品房违约金208,838.54元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告武丽平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：按照日万分之二的标准，以583,561.00元为基数从2017年1月30日起计算至2017年8月31日止；以1,933,561.00元为基数从2017年9月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；三、驳回原告武丽平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,986.00元（已减半收取），由原告武丽平负担1,400.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担3,586.00。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年五月二十日书记员  高立