大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初4052号原告孙永利，男，1953年5月28日生，汉族，中国医疗器械工业公司大连分公司退休员工，户籍地大连市中山区，现住大连市西岗区。委托代理人郭秀杰，辽宁志方联合律师事务所律师。被告马永霞，女，1958年12月24日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。委托代理人杨宇龙，辽宁瑞石律师事务所律师原告孙永利与被告马永霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月27日作出（2016）辽0203民初3316号民事判决书，被告马永霞不服提起上诉，大连市中级人民法院于2017年9月21日作出（2017）辽02民终4326号民事裁定，撤销本院（2016）辽0203民初3316号民事判决书，发回重审。本院于2017年9月7日受理后，依法另行组成合议庭，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告孙永利、被告马永霞及其委托代理人杨宇龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙永利诉称，大连市西岗区公有房屋原承租人为马永霞前夫周南，1992年1月3日，被告马永霞和周南离婚，双方协议约定，诉争的房屋由被告马永霞租住，周南迁出。2001年9月7日，原告孙永利与被告签订《房屋转让协议》，约定被告马永霞以120000元的价格将该房屋转让给原告孙永利。自此原告孙永利一直占有使用该房屋，期间原告孙永利支付给了被告马永霞102000元，尚欠18000元。对原、被告之间的房屋转让协议，双方曾经过法院诉讼，现依据生效判决原告孙永利请求继续履行原、被告签订的房屋转让协议，判决生效后原告孙永利以多种方式通知被告马永霞来取余下的房款，但都无法给付。故原告孙永利诉至法院，请求法院判令：被告马永霞协助原告孙永利将位于大连市西岗区公有房屋承租人变更至原告孙永利名下；原告孙永利给付被告马永霞剩余房款18000元。被告马永霞辩称，不同意原告孙永利的诉讼请求。1、原告孙永利违约在先，在长达十五六年的时间内均未履行合同约定的支付购房款的义务，因此造成合同没有履行完毕的原因在原告孙永利。所以不同意原告孙永利的诉讼请求。2、被告认为原告孙永利诉讼请求的请求权基础是错误的，原告孙永利主张让被告配合其办理相关过户，但是过户的前提应当房屋的权属被告。但是本案当中该房屋的产权单位为大连市国有房产管理中心，承租权人为周南，因此被告无权利配合原告孙永利进行过户。3、在2015年的案件当中，被告主张该协议已经解除，虽然根据2016年中级人民法院的文书判令该协议不予解除。针对该案，被告已经申请再审，而且根据事实，被告现当庭表示无法履行自己的债务，即无法配合原告孙永利进行过户，符合合同法第94条法定解除权的条款即一方明确表示合同目的不能实现，合同应当解除。经审理查明，位于大连市西岗区系公有住房，产权单位为大连市西岗区住宅开发公司西岗房产管理处，承租人为周南。1992年1月3日，被告马永霞与周南在大连市沙河口区人民政府婚姻登记机构登记离婚，离婚协议约定，离婚后周南迁出，案涉房屋由归被告马永霞。2001年9月7日，原告孙永利与被告马永霞签订房屋转让协议，约定：被告马永霞将案涉房屋转让给原告孙永利，房屋转让价格为120000元，有关房屋转让需交纳的契约费、变名手续费及管理费（不含个人所得税）由原告孙永利承担，被告马永霞不再承担任何费用；协议签订后，被告马永霞应将房证、购房合同及相关手续交给原告孙永利，同时原告孙永利将120000元转让费交给被告马永霞；原告孙永利在办理房屋过户手续时，被告马永霞应无条件协助原告孙永利并负责以被告马永霞名义办理变名手续所能提供所有的有效证件；由于被告马永霞在房屋转让以前签订租房期限为今年11月末到期，故被告马永霞提出11月末才能将此房钥匙交给原告孙永利，原告孙永利予以认可，但是必须重新补办钥匙交接手续，所欠房租应归原告孙永利收取；本协议生效后，任何一方不得擅自违约，否则违约方应承担全部违约经济损失。协议签订当日，被告马永霞将案涉房屋及购房合同书复印件、公房租赁证、离婚证、房租及物业、水、煤气缴费卡交给原告孙永利。原告孙永利于2001年9月7日至2004年6月25日陆续七次给付被告马永霞转让费共计102000元，余款18000元至今未付，原告孙永利多次表示可一次性向支付，均予拒绝。原告孙永利取得案涉房屋居住至今，缴纳房租及物业、水、电、煤气等费用。被告马永霞前夫周南从未就案涉房屋问题与原告孙永利及被告马永霞交涉，原告孙永利及被告马永霞均无法提供周南下落及联系方式。另查，原告孙永利曾以马永霞为被告向本院提起诉讼，要求被告马永霞履行合同到房管部门办理过户手续。被告马永霞在该案中提出反诉，要求确认其与原告孙永利签订的房屋转让协议已经解除，原告孙永利将该房屋返还给被告马永霞并要求原告孙永利支付占用该房屋期间的使用费100000元。本院经审理后作出（2015）西民初字第2836号民事判决，后原告孙永利不服提起上诉，大连市中级人民法院于2016年5月6日作出（2016）辽02民终1808号民事判决，该判决认为“原告孙永利与被告马永霞签订的房屋转让合同合法有效，原告孙永利虽未付清全部房款但其付款已达到全款的八五成，该协议不具备解除的约定条件或法定条件，应继续履行，驳回被告的反诉请求”；对于原告孙永利在该案中要求被告马永霞履行合同到房管部门办理过户手续的请求，该判决中认为“由于双方协议中并未明确约定马永霞负有先为孙永利办理房屋过户手续的义务，因此，在原告孙永利认可尚未付清全部房款的情况下，原告孙永利直接在本案中诉请要求被告马永霞办理过户手续的请求不具备合同依据，亦不具有法律依据，对于原告孙永利的该项请求，本院不予支持”。（2016）辽02民终1808号民事判决书生效后，原告孙永利以其履行该生效判决，并以多种方式通知被告领取剩余房款18000元但无法给付为由，向本院提起诉讼。本院所确认的上述事实，有原告孙永利提供的大连市中级人民法院（2016）辽02民终1808号民事判决书、付款通知书及特快专递、手机通话记录、马永霞的身份证复印件及特快专递，被告提供的公房租用证、离婚证、房屋转让协议、大连市中级人民法院（2016）辽02民终1808号民事判决书等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告间签订的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应据此行使权利、履行义务。原告孙永利已支付大部分转让款，居住使用案涉房屋近20年，被告主张解除该协议没有法定条件亦无约定条件，该协议应继续履行，原告孙永利多次明确要求继续履行协议，给付余款18000元，被告拒绝受领没有法律依据，现原告孙永利诉请一次性给付马永霞剩余房款18000元，本院予以支持。原告孙永利支付被告马永霞剩余房款18000元后即完全履行原、被告间签订的房屋转让协议中原告孙永利的付款义务，被告马永霞即应协助原告孙永利办理房屋变名手续。关于被告马永霞辩称案涉房屋的产权单位为大连市国有房产管理中心，承租权人为周南，因此被告马永霞无权利配合原告孙永利进行过户，本院认为，被告马永霞与周南签订的离婚协议约定案涉房屋由被告马永霞租住，尽管被告马永霞与周南未到房屋管理部门将该房屋办理变更登记至被告马永霞，但自1992年马永霞承租案涉房屋至今已超过20年，周南从未提出异议。2001年9月7日原告孙永利与被告马永霞订立的房屋转让协议中被告马永霞应无条件协助原告孙永利并负责以被告马永霞名义办理变名手续所能提供所有的有效证件。约定：被告马永霞将案涉房屋转让给原告孙永利。依离婚协议约定案涉房屋由被告马永霞租住，但自1992年马永霞承租案涉房屋至交易给原告期间，被告马永霞欠付周南从未提出异议。案涉房屋属于公有住房，公有住房承租人享有的是对房屋的承租权，原、被告之间的房屋转让实质系房屋承租权的转让。根据合同相对性原则，案涉房屋产权单位及原承租人并非本案必要共同诉讼参加人，故对马永霞提出案涉房屋产权单位及原承租人必须到庭的抗辩意见，本院不予采纳。孙永利居住使用案涉房屋已经长达十五六年并支付了大部分转让款，双方协议中虽未明确约定马永霞负有先为孙永利办理房屋过户手续的义务，但孙永利表示在马永霞协助办理房屋过户手续的同时，一次性给付马永霞剩余房款18000元，符合法律规定，故对孙永利要求马永霞协助办理案涉房屋承租人更名手续的同时，一次性给付马永霞剩余房款18000元的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：被告马永霞于本判决生效之日起十日内协助原告孙永利将大连市西岗区公有房屋承租人变更至原告孙永利名下，同时，原告孙永利一次性给付被告马永霞剩余房款18000元。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元（原告已预交），由被告马永霞负担，于本判决生效之日十日内给付原告孙永利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判长 姚 江审判员 李 健审判员 张春艳二〇一九年五月十六日书记员 张新传