安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初3885号 原告：孙强，男，1988年2月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：栗美丽，女，1988年8月4日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：孟响，安徽裕德律师事务所律师。 被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574。 法定代表人：马超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 原告孙强、栗美丽与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序。于2019年4月30日公开开庭进行了审理，原告孙强、栗美丽的共同委托诉讼代理人孟响，被告安徽鑫马置业有限公司的委托诉讼代理人庞金超、冷振初均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙强、栗美丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期办理房屋登记违约金39621元；2.被告负担本案诉讼费。事实由理由：2015年5月9日，原、被告签订编号201505090003商品房买卖合同（预售），约定被告将在建的金马中央公馆902幢16层1603号房屋出售给原告，房屋总价款为448898元人民币，该合同第9条约定被告2016年5月31日前在该商品房已取得建设工程竣备案证明文件后交付原告：第20条约定因原告单方原因，原告未在该房屋交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方协商解决。买卖合同签订当日，原告便交付首付款89898元，余款通过公积金贷款业已及时支付。2016年6月被告向原告交付房屋，原告便按期支付物业管理费用迁入涉案房屋正常居住，但就房屋办理产权登记事宜，经原告多次催促的情况下，被告才于2018年3月6日为原告办理房屋产权登记。原告认为，该房屋买卖合同约定被告应于房屋交付后90日内为原告办理产权登记（即2016年9月26日前），同时因被告单方面的原因原告未能如期取得产权证书，被告应承担违约责任。因协商无果，原告依法提起诉讼。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，原告主张支付逾期办理房屋产权证违约金39621元于法无据，我公司不承担违约责任。2015年5月9日，原告与我公司签订《商品房买卖合同》我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆12号楼1603室一套房屋出售给原告，该房屋面积99.06平米，总房款448898元。合同约定在2016年5月31日前交房，于交房90日内为原告办理不动产权证书。（1）根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，涉案房屋物权已经于2015年7月2日办理在原告名下；（2）政府行为构成不可抗力，被告依法应予免责；（3）我公司已经尽到通知办证和协助办证的义务；（4）原告于2018年2月28日才付清所欠2266元购房款，违背合同第八条逾期付款约定，应承担违约责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。 经审理，查明法律事实如下：2015年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县房屋一套，预测建筑面积99.06平方米，总价款为448898元。第七条关于付款方式及期限约定：“公积金贷款，买受人应当在2015-5-9前支付该商品房首期房价款89898元，占全部房价款的20%，余款359000元申请贷款支付”。第九条关于商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；4.经综合查验合格。该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条关于交接时间和手续约定：“出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条逾期交付责任（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决”。 被告已收原告房价款448898元，原告于2016年6月26日接收涉案房屋。2018年3月6日，原告办理了不动产权证书。 2017年11月2日，被告获得阜南县住宅小区综合查验领导小组出具的（2017）7号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，内容：“你单位建设的阜南县金马中央公馆住宅小区一期工程项目（内容为3号楼、5-12号楼，共计9栋），现已通过阜南县住宅小区综合查验，公示期内无异议，查验通过,同意交付使用，特此通知”。 被告于2017年11月21日取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表，该工程系于2016年5月24日竣工验收。 2017年11月21日，阜南县住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（二）》，内容：金马·中央公馆12号楼工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全”。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 原告依合同的约定向被告交付了购房款448898元，原告于2016年6月26日接收房屋，依照合同约定，被告应按约定于交付房屋后90日内为原告办理房屋所有权转移登记，但被告未能按约及时履行办证义务，以致违约，应承担相应的违约责任。原告于2018年3月6日取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2016年9月26日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约期间为2016年9月26日至2017年12月19日，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 被告安徽鑫马置业有限公司于本判决书生效之日起十日内以房价448898元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告孙强、栗美丽自2016年9月26日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计395元，由被告安徽鑫马置业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  赵宇 二〇一九年五月二十日 书记员  王锐 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 告知事项 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户，并请及时通知主审法官。开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：17×××07，并请通知主审法官赵宇。