广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初3755号原告：清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组（原清新县石潭镇东安村圳下田村民小组），地址清远市清新区石潭镇东安村圳下田村。负责人：李扬清，该村村长。委托代理人：潘丽红、莫镇杰，广东法行律师事务所律师。被告：清远市鑫德农业发展有限公司，地址清远市清新区石潭镇东安乡圳下田村口1号，法定代表人：陈群财。被告：陈群财，男，1972年4月26日出生，汉族，户籍地址广东省揭东县，是清远市鑫德农业发展有限公司法定代表人。原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组（以下简称“石潭东安村圳下田村”）诉被告清远市鑫德农业发展有限公司（以下简称“清远鑫德农业公司”）、陈群财土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告石潭东安村圳下田村委托代理人潘丽红到庭参加了诉讼。被告清远鑫德农业公司、陈群财经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石潭东安村圳下田村向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年7月14日签订的两份《租赁合同》，两被告从解除合同之日按现状返还两租赁场地给原告；2、判令两被告支付租金至搬离两租赁场地之日止，暂计至2018年10月30日的租金为89583元(第一份合同拖欠租金：两被告仅支付第一份合同第一年即2017年8月1日至2018年7月31日部分租金150000元，剩余30000元未支付，第二年暂计2018年8月、9月、10月共3个月租金未付，因此，拖欠租金为30000元+180000/年÷12个月×3个月=75000元；第二份合同拖欠租金：从2018年1月1日暂计至2018年10月30日，合计10个月租金未付，即拖欠租金为17500元/年÷12个月×10个月14583元。上述两份合同暂计至2018年10月30日拖欠租金为89583元)；3、判令两被告从解除合同之日起按合同未到期租金总额的30%计付违约金，暂从2018年11月1日起计算违约金为121625元(按两份《租赁合同》第九条约定，违约金从解除合同之日起按合同未到期租金30%计算，暂从2018年11月1日起计算，第一份合同违约金：第一份合同未到期的租赁期间为:暂从2018年11月1日至2020年8月1日，合计1年9个月共21个月，即未到期租金为180000/年÷12个月×21个月×30%=94500元；第二份合同违约金：第一份合同未到期的租赁期间为:暂从2018年11月1日至2023年12月31日，合计5年2个月共62个月，即未到期租金为17500元/年÷12个月×62个月×30%=27125元；以上两份合同暂从2018年11月1日起计算违约金合计121625元)；4、判令两被告支付原告为实现权利而产生的律师费15000元。以上2+3+4=226208元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原被告于2017年7月14日签订两份《租赁合同》，其中第一份合同约定，由被告承租原告位于东安××面积300亩农用耕地，租赁期自2017年8月1日至2020年8月1日止共计3年，该土地的租金为每亩每年600元，即每年租金为180000元，按合同约定被告需从2017年8月1日起开始交付租金，并于2017年8月1日前一次性交付三年租金合计540000元。第二份合同约定，由被告承租原告位于望楼岗××面积35亩农用耕地，租赁期自2018年1月1日起至2023年12月31日共计6年，约定该土地的租金为每亩每年500元，即每年租金为17500元，被告需从2018年1月1日起开始一次性交付6年租金。上述两份合同签订后，原告即将上述两块土地交付给被告使用，但被告仅合计交付了第一份合同第一年(即2017年8月1日至2018年7月31日)15万元租金，第一份合同第一年剩余租金30000元、第二、三年租金合计360000元及第二份合同租金均一直没有交付。被告陈群财作为承租方，同时亦作为被告鑫德公司的自然人独资股东及法定代表人，经原告多次催促亦没有按合同约定支付租金，被告陈群财滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害原告的合法权益，其应当对上述款项承担连带清偿责任。原告石潭东安村圳下田村向本院提交的证据有：1、证明、身份证、企业信息查询、人口信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、租赁合同，拟证明两被告逾期交付租金，原告有权解除合同，被告应承担违约责任；3、EMS快递单、快递查询单、律师函，拟证明原告以律师函形式向两被告发出解除合同通知，但两被告均拒绝签收；4、会议记录，拟证明原告经过召开村民代表大会由村民表决同意诉讼处理；5、委托代理合同、律师费收费标准及计算、发票，拟证明原告为实现权利而产生的律师费；6、照片(庭后提供)，拟证明涉案租赁场地的现状。被告清远鑫德农业公司、陈群财无答辩及无向本院提交证据。本院经审理查明：为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧的农业耕作形式，原告石潭东安村圳下田村将其农用耕地租给英德市鑫德农业发展有限公司使用，为此，原告石潭东安村圳下田村作为出租方（甲方）、英德市鑫德农业发展有限公司作为承租方(乙方)双方在平等自愿协商一致的情况下于2017年7月14日分别签订了两份《租赁合同》，其中，第一份租赁合同，该合同主要约定：一、甲方自愿将位于东安××××村面积叁佰亩农用耕地承租给乙方使用，土地方位东起大陂头岗边，西至圳下田村北，北至坑边河，南至大陂头土地；二、土地用途。；三、土地承租经营期限，土地承租经营期限自2017年8月1日至2020年8月1日，合同期满后若乙方想继续租赁的，合同继续履行；四、地上物的处置。；五、承租金及交付方式，1、该土地的租金为每亩每年人民币陆佰元正，承租金每年共计人民币壹拾捌元正，每五年续租一次，每次续租的租金按照上一合同期内的租金递增10%，2、自签订合同之日起，乙方应从2017年8月1日起开始缴付租金，每年8月1日前一次性交清伍肆万，乙方向甲方以现金或者转账的方式交纳本年度的承租金；六、甲乙双方权利和义务。；七、合同的转租。；八、合同的变更和解除。；九、违约责任，1、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的30%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的所有损失(包括但不限于既得利益损失、实际损失、律师费损失、在可能获得的利益损失等)，2、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金，如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同；3、本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担责任；十、合同纠纷的解决办法。；十一、本合同经甲乙双方签章后生效；十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第二份租赁合同，该合同主要约定：一、甲方自愿将位于望楼乡××村面积叁拾伍亩农用耕地承租给乙方使用，土地方位东起浩石，西至望岗楼高云榜土地，北至望岗楼土地，南至望岗楼；二、土地用途。；三、土地承租经营期限，土地承租经营期限自2018年1月1日至2023年12月31日，合同期满后若乙方想继续租赁的，合同继续履行；四、地上物的处置。；五、承租金及交付方式，1、该土地的租金为每亩每年人民币伍佰元正，承租金每年共计人民币17500元，每五年续租一次，每次续租的租金按照上一合同期内的租金递增20%，2、自签订合同之日起，乙方应从2018年1月1日起开始缴付五年（年限是2018-2023.8.1）租金，乙方向甲方以现金或者转账的方式交纳本年度的承租金；其余约定条款内容与第一份租赁合同一致。上述二份租赁合同均有原告村民李水清等代表签名并加按手指摸以及英德市鑫德农业发展有限公司盖有公章及被告陈群财签名。原告石潭东安村圳下田村根据上述二份租赁合同的约定将涉案租赁的土地交付给英德市鑫德农业发展有限公司使用，原告诉称被告清远市鑫德农业发展有限公司在使用涉案土地后只交付了第一份租赁合同第一年的部分租金150000元并没有交付第二份租赁合同的租金，经石潭镇东安村委会、原告村民、石潭镇司法所、石潭镇维稳中心多次致电被告陈群财要求被告陈群财交租及处理相关问题，但被告陈群财一直没有回来处理，原告认为英德市鑫德农业发展有限公司逾期未交付租金的行为已构成严重违约，于2018年9月25日委托广东法行律师事务所向被告发出《关于解除租赁合同并撤离租赁场地及支付租金89583元、违约金121625元的律师函》并通过特快专递的方式送达给被告陈群财，特快专递于2018年9月29日显示拒收退回。由于被告陈群财失去联系，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，2018年10月19日，原告召开其村民代表大会，大会一致通过因与被告租赁合同纠纷委托律师向法院提起诉讼处理。“英德市鑫德农业发展有限公司”于2018年4月10日变更为“清远市鑫德农业发展有限公司”即被告清远市鑫德农业发展有限公司，清远市鑫德农业发展有限公司企业性质是有限责任公司（自然人独资），股东是陈群财。涉案土地现状为没有种植作物，只有搭棚。原告因本案诉讼委托潘丽红、莫镇杰律师参加诉讼并支付了律师费15000元。以上事实，有原告陈述，证明、身份证、企业信息查询、人口信息，租赁合同，EMS快递单、快递查询单、律师函，会议记录，委托代理合同、发票，照片以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：原告石潭东安村圳下田村将其集体所属的涉案土地出租给被告，双方发生纠纷，故本案定性为土地租赁合同纠纷。涉案的两份租赁合同有原告村民签名但无盖原告的公章，后经原告召开村民会议，一致同意以原告的名义起诉，现原告石潭东安村圳下田村以其名义起诉主体是适格的。由于英德市鑫德农业发展有限公司已变更为清远市鑫德农业发展有限公司，而清远市鑫德农业发展有限公司是自然人独资的有限责任公司，股东是陈群财，故清远市鑫德农业发展有限公司、陈群财作为本案被告是适格的。涉案的两份《租赁合同》是双方在平等自愿协商一致的情况下签订的，合同内容并没有违反相关的法律规定，合同有效，双方应按合同约定履行各自的义务。由于合同的签订方英德市鑫德农业发展有限公司在2018年4月10日变更为清远市鑫德农业发展有限公司，英德市鑫德农业发展有限公司在涉案两份合同的权利和义务由变更后的被告清远市鑫德农业发展有限公司享有和承担。上述两份在履行合同过程中，原告诉称被告清远鑫德农业公司在使用涉案土地后只交付了第一份租赁合同第一年的部分租金150000元并没有交付第二份租赁合同租金，本院予以采信，虽后经石潭镇东安村委会、原告村民、石潭镇司法所、石潭镇维稳中心多次致电被告陈群财要求被告陈群财交纳租金及处理相关问题，但被告陈群财一直未予处理，根据两份租赁合同第九条违约责任的第2款“乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金，如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同”约定，被告未按合同约定足额支付租金且经催交仍未交付租金，其行为已构成根本违约，原告有权解除与被告签订的涉案的两份土地租赁合同并要求被告返还土地，故原告诉请解除与被告签订的两份涉案土地的租赁合同及要求被告按现状返还涉案土地的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。至于合同解除时间，原告提供了通过特快专递向被告陈群财发出的解除合同的律师函，特快专递于2018年9月29日显示拒收退回，被告陈群财拒收退回应视为律师函到达对方，合同自律师函到达对方解除，故合同解除时间为2018年9月29日。对于原告诉请被告清远鑫德农业公司支付租金一节，合同解除前被告所拖欠的租金应支付给原告，合同解除后，由于被告清远鑫德农业公司占用原告土地未返还，确实造成原告因土地被占用所受的租金损失，原告有权要求被告清远鑫德农业公司赔偿，现原告要求被告清远鑫德农业公司按合同约定支付所拖欠的租金及至被告返还土地日的租金，合理合法，本院予以支持，租金计算为：第一份租赁合同第一年所欠的租金30000元，从2018年8月1日起至被告返还土地日的租金按180000元/年标准计算；第二份租赁合同的租金从2018年1月1日起至被告返还土地日按17500元/年计算标准。对于原告诉请被告清远鑫德农业公司支付违约金一节，由于被告清远鑫德农业公司违约，根据两份租赁合同第九条违约责任的第1款“在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的30%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的所有损失(包括但不限于既得利益损失、实际损失、律师费损失、在可能获得的利益损失等)”约定，被告清远鑫德农业公司应按合同约定支付未到期的承租金额的30%违约金给原告，违约金计算为：第一份租赁合同未到期租金为313200元[未到期租金应从起诉日即2018年11月6日计至合同届满日即2020年8月1日共635天，未到期租金为180000元/年×(635天÷365天/年)=313200元，违约金为94000元（313200元×30%）]；第一份租赁合同未到期租金为390000元[未到期租金从起诉日即2018年11月6日计至合同届满日2023年12月31日共1882天，未到期租金为17500元/年×(1882天÷365天/年)=90300元，违约金为27100元（90300元×30%）],以上合共违约金121100元（94000元+27100元）。同时，被告清远鑫德农业公司因违约造成原告委托律师提起诉讼，根据两份租赁合同第九条违约责任的第1款约定，被告清远鑫德农业公司应赔偿原告的律师费损失，故原告诉请被告清远鑫德农业公司支付律师费15000元，合理合法，本院予以支持。关于被告陈群财承担责任的问题，被告清远市鑫德农业发展有限公司是自然人独资的有限责任公司，股东是被告陈群财，本案无证据证明被告清远鑫德农业公司财产独立于被告陈群财自己的财产的，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告陈群财应当对被告清远鑫德农业公司债务承担连带责任，故原告要求被告陈群财对涉案债务承担连带责任的请求，本院予以支持。被告清远市鑫德农业发展有限公司、陈群财经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其自动放弃诉讼权利，并承担不到庭举证、质证和抗辩的法律后果。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十四条，判决如下：一、原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组与英德市鑫德农业发展有限公司于2017年7月14日签订的两份土地《租赁合同》于2018年9月29日解除；二、被告清远市鑫德农业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内按现状返还涉案土地给原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组；三、被告清远市鑫德农业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付租金（第一份租赁合同第一年所欠的租金30000元，从2018年8月1日起至被告清远市鑫德农业发展有限公司返还土地日的租金按180000元/年标准计算；第二份租赁合同从2018年1月1日起至被告清远市鑫德农业发展有限公司返还土地日按17500元/年标准计算）给原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组；四、被告清远市鑫德农业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组违约金121100元；五、被告清远市鑫德农业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组为实现权利而产生的律师费15000元；六、被告陈群财对被告清远市鑫德农业发展有限公司上述五项义务承担连带责任；七、驳回原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4694元，由被告清远市鑫德农业发展有限公司、陈群财负担。此款原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组已预交4694元，本院不作退回，由被告清远市鑫德农业发展有限公司、陈群财在履行上述判决时迳付给原告清远市清新区石潭镇东安村圳下田村民小组。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  刘伟东审 判 员  杨柏华人民陪审员  周 璇二〇一九年五月六日书 记 员  李嘉俊附法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：71×××91。《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”