贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初658号原告：张建英，女，1964年7月13日出生，汉族，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜，贵州铁力律师事务所执业律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道1号。统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理，委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所执业律师。原告张建英与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月6日与吴二珍等十三案公开开庭合并进行了审理。原告张建英的委托诉讼代理人张昌胜、被告凯威公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年12月1日至2019年1月10日的逾期办证违约金75020.17元（2019年1月11日之后的逾期办证违约金以原告已付房款659808元为基数，按日万分之一计算违约金至被告为原告办理房产证之日止）；2、本案相关诉讼费由被告承担。事实及理由：原告在被告开发的凯威现代物流城购买商品房一套，合同约定：2015年5月30日前交房，2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。原告把全部购买款支付给被告后，现被告已经把房屋交付给原告，但被告迟迟未按合同约定为原告办理房产证，根据《商品房买卖合同》第22条第3款转移登记的约定，被告已经构成违约，依法应当按照合同承担违约责任，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告凯威公司未递交答辩状。庭审中委托的诉讼代理人口头辩称：原告的诉请已经超过法定诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据予以综合认定。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年12月2日，原告张建英作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城第3幢2单元10层2号房，房屋建筑面积为227.52㎡，房款总价为659808元；出卖人承诺在2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张建英向凯威公司支付了购房款659808元。凯威公司已于2015年12月9日将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了张建英。还查明，截至庭审结束，被告凯威公司尚未取得涉案房屋的建筑工程竣工合格证明文件。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2015年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。但在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记是事实，由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。但本案原告与被告签订合同的时间实为2015年12月2日，与合同格式条款约定期限明显不符，双方在签订该合同时未结合实际情况就被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，因本案所涉房屋尚未取得建筑工程竣工合格证明文件故应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2015年12月9日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2016年3月8日前为本案办理房屋权属证书的期间。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2019年1月17日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2019年1月17日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。截至本案原告主张的起诉之日即2019年1月10日，被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记有关文书，结合原告起诉时间及约定办证时间、实际接房时间等，故本院对逾期办证违约金的支持时间从2016年3月9日计算至起诉之日即2019年1月17日，现原告诉请违约金的截止日期为2019年1月10日，在前述时间范围内，本院予以认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》中的约定，已经对逾期办理转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。关于2019年1月11日后的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下可另行提起诉讼。综上所述，原告应获得的2016年3月9日至2019年1月10日的逾期办证违约金为68422.09元（1037天×0.0001×659808元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张建英逾期办证违约金68422.09元。二、驳回原告张建英的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为838元，由原告张建英负担74元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担764元。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  王莹二〇一九年五月十六日书记员  袁瑛