浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异44号异议人陈志峰，男，1978年12月23日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权）冯奇、冯伟达，浙江元培律师事务所律师。申请执行人陆小玲，女，1970年9月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权）蒋子华，绍兴市越城区新世纪法律服务所法律工作者。被执行人绍兴腾达印染有限公司。住所地：绍兴市柯桥区马鞍镇寺桥村。法定代表人：严海生。被执行人绍兴茂盛化纤纺织印染有限公司。住所地：绍兴市柯桥区马鞍镇环山西路。法定代表人：姚荣根。被执行人浙江汇德隆染化有限公司。住所地：浙江省杭州湾上虞工业园区。法定代表人：陈建维。被执行人绍兴市依江贸易有限公司。住所地：绍兴市下大路549号一楼。法定代表人：严海林。被执行人严海兴,男,1966年4月6日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被执行人严调娟,女,1970年3月9日出生,汉族，住绍兴市上虞区。在本院执行申请执行人陆小玲与被执行人绍兴腾达印染有限公司（以下简称腾达公司）、绍兴茂盛化纤纺织印染有限公司（以下简称茂盛公司）、浙江汇德隆染化有限公司（以下简称汇德隆公司）、绍兴市依江贸易有限公司（以下简称依江公司）、严海兴、严调娟金融借款合同纠纷一案中，陈志峰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人陈志峰称，贵院作出(2016)浙0602执5099号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人腾达公司名下位于绍兴市柯桥区马鞍镇寺桥村工业房地产，并向异议人发送通知书一份。异议人认为通知书中将(2018)绍越法委评字第425号评估报告书中列明的无权证建筑8号厂房及附属设施剔除在本次拍卖范围外，于法无据，并将严重损害异议人之合法权益，据此，特向贵院提出案外人执行异议，请求贵院在本次拍卖中对于(2018)绍越法委评字第425号评估报告书项下的所有土地、建筑物、附属设施一并拍卖，具体事实和理由如下：(2018)绍越法委评字第425号评估报告书项下无权证建筑物中8号厂房、9号附房（配电房）、11号钢棚，该三处厂房及附属设施系异议人于2016年10月从腾达公司及傅越江处购置所得，且购置后异议人一直占有使用至今。异议人认为，上述厂房及附属设施系异议人合法所得，依法享有对上述厂房及附属设施占有、使用、收益、处分之权利，通知书所载分割拍卖之处理方式将严重损害异议人之合法权益。具体理由如下：一、人民法院在处置腾达公司抵押物之前，应就异议人厂房所对应的土地是否在抵押土地范围内进行测绘，以厘清各方权利义务。在此异议人特恳请人民法院对上述厂房及附属物所对应的土地委托第三方进行测绘，以明确上述厂房及附属物所对应土地之界限，如上述土地全部或大部分均在抵押土地之上，则根据物权法“房地一体”之原则，人民法院应一并处置抵押土地之上的全部建筑物及附属设施。二、分割拍卖有违《中华人民共和国物权法》关于“房地一体，地随房走”之基本物权原则。通知书关于拍卖的范围即腾达公司抵押范围内的土地、地上建筑物附属物（除8号之外）均在本次挂拍范围内，人为地将8号厂房及其所对应的土地进行分割，不但有违《中华人民共和国物权法》之规定，更不符合民事主体对于现行不动产之交易惯例。三、分割拍卖对后续拍卖标的交付、权属登记造成巨大法律风险。涉案抵押物拍卖成交后，买受人必然会要求人民法院将涉案土地及建筑物交付买受人，虽然8号厂房的土地买受人已经按照拍卖成交书之约定交付了受让款，但8号厂房土地在分割拍卖处置时是无法交付买受人的，此时交付将成为人民法院处置涉案抵押物的重大法律风险。同时，挂拍公告、拍卖成交中关于同一地块上的建筑物分割处理的案例，亦会对人民法院执行公信力造成严重损害。拍卖标的交付买受人后，权属登记亦是本案的另一大法律隐患，不动产登记中心在审查涉案土地权属登记时，出现的诸如权属不清之情形时，在权属变更登记过程中亦将出现不可预见之法律风险。如上分析，分割拍卖对于拍卖标的交付以及权属变更都存在着不可预见的法律风险，恳请人民法院审慎处置。四、分割拍卖将严重损害异议人占有、使用、收益、处分之合法权益。分割拍卖成交后对异议人将产生如下重大影响：1、异议人所占有之建筑其对应土地属于买受人所有，两者对于土地的争议将无法调和；2、异议人所占有建筑之外的所有土地均属买受人所有，异议人之建筑根据《中华人民共和国物权法》关于相邻双方应就各自物权给对方在通风、采光、道路等方面提供便利，以实现双方物权之效益最大化将无法实现，异议人之建筑所对应的附属设施、通道、水、电、煤气均将无法正常运行，该建筑物的现实效益将无任何保障；3、买受人在办理完抵押物权属变更后，必将用该变更后的抵押物进行融资，此时异议人建筑所对应的土地将一并被买受人抵押给金融机构，异议人地上建筑物之权益将更进一步受到损害。综上所述，通知书关于分割拍卖的处置方案，于事实而言，8号建筑物之对应土地是否在抵押土地之上以及所占的比重目前并无事实依据；于法律而言，分割处置有违《中华人民共和国物权法》关于房地一体的基本规定；于执行的公信力而言，人为将土地和建筑物进行分割的处置方案，或许将严重影响执行法院的执行公信力。异议人依据现有事实及法律法规，恳请人民法院审慎审查该执行异议，以保障异议人之合法权益。异议审查中，异议人明确其系作为利害关系人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定提出执行行为异议。申请执行人陆小玲称，申请执行人认为异议人的异议既不符合本案事实也不符合法律规定。异议人在异议申请书中提到的法院不将8号厂房一并拍卖将损害其合法权益，申请执行人认为该违章建筑不应该一并拍卖。法院拍卖行为考虑到了双方合法权益，体现了法律的公平、公正。具体理由如下：第一，异议人认为法院处置抵押物前应当到实地测绘，厘清权利义务。申请执行人认为该违章建筑所属土地是在腾达公司所有的绍县国用（2009）第13-72号权证范围内，异议人在2018年所做的承诺书中也明确陈述8号厂房所对应的土地均在该土地证范围内，其在异议书和承诺书中的陈述自相矛盾，不符合相关事实。如果该违章建筑在腾达公司所属土地红线之外就更不应该在本案中一并拍卖处理，属于案外人的土地人民法院无权拍卖，异议人也无权提出权利主张。第二，异议人认为分割拍卖有违《中华人民共和国物权法》关于房地一体、地随房走的物权原则，申请执行人认为其理由不符合《中华人民共和国物权法》相关规定，因为物权法规定的房地一体原则前提是房地都有合法产权证书，是依法登记的土地和建筑，本案中异议人主张的是违章建筑，物权法不可能保护违章建筑，违章建筑和合法土地也不能适用房地一体、地随房走的原则。第三，异议人认为本案中将8号厂房分割拍卖将对买受人办理产权登记变更造成很大风险，申请执行人认为分割拍卖的结果与异议人预料的相反，因为本案合法的土地和违章建筑不一并拍卖，那么拍卖后买受人所取得的房地产权属跟原先腾达所抵押的房地产权属完全一致，买受之后按照本来合法的土地厂房来移交办理变更登记手续，这样反而是符合法律规定的，体现合法性、公正性，不会造成法律风险。同时法院在拍卖公告当中可以把本案标的物的实际情况予以公示告知竞拍人，使竞拍人有合理、合法的法律风险的预估，这样能更好地避免风险。第四，异议人认为分割拍卖会损害异议人合法权益，申请执行人认为本案中违章建筑本身与合法建筑存在着固有的矛盾和不足，不可能通过本案一并拍卖将其合法化，使得违章建筑变成法律承认的合法建筑。第五，关于融资问题，金融机构在发放贷款时本身会审查抵押物是否有合法产权证，如果是违章建筑，金融机构按照规定是无法发放抵押贷款的。综上，贵院在本次拍卖中将8号厂房的违章建筑不列入拍卖范围保护了各方当事人的合法权益，体现了公正性，申请执行人认为贵院应当依法驳回异议人的执行异议。本院查明：被执行人腾达公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区马鞍镇寺桥村桥地段，证载使用权面积为23284平方米，权证号为绍县国用（2009）第13-72号的国有土地使用权及该地块上所建造的坐落寺桥村1幢、8幢，权证号分别为绍房权证滨海字第××、00××25号，证载建筑面积分别为10765.44、3146.94平方米的工业厂房。根据柯区房地他项（2015）第0206号他项权证记载，腾达公司以其所有的23284平方米国有出让土地使用权及该地块上建筑物一并向中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行）办理抵押登记手续，抵押的房地产用途为工业用地，抵押金额为人民币4036万元，抵押期限至2018年3月27日止，抵押顺位为第二顺位。原告民生银行为与被告腾达公司、茂盛公司、汇德隆公司、依江公司、严海兴、严调娟金融借款合同纠纷一案，于2016年6月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，根据原告申请，于2016年7月6日诉讼保全轮候查封了腾达公司名下权证号为绍房权证滨海字第××、00××25号的房产。2016年8月22日，本院作出（2016）浙0602民初6086号民事判决书，判令：一、被告腾达公司应归还给原告民生银行借款本金人民币34351524.23元，并支付该款自2016年1月21日起至款项付清之日止的利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计算，扣除已扣利息4890.49元），于本判决生效之日起十日内履行；二、被告腾达公司应支付给原告民生银行为实现本案债权而支出的律师代理费3万元，于本判决生效之日起十日内履行；三、原告民生银行就其享有的上述第一、二项债权，对柯区房地他项（2015）第0206号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款在最高额4036万元范围内享有优先受偿权（第二顺位）；四、被告茂盛公司对被告腾达公司的上述第一、二项债务在本金1500万元及相应利息、律师费的范围内承担连带清偿责任。五、被告汇德隆公司、依江公司、严海兴、严调娟对被告腾达公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，因各被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2016年10月20日以（2016）浙0602执5099号案件立案执行。执行中，本院委托博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司（以下简称博文公司）对腾达公司所属位于绍兴市柯桥区马鞍镇寺桥村工业房地产的市场价值进行评估。2018年9月20日，该公司出具了博文诸暨房估字SF（2018）第0100189号评估报告书，其中所附评估结果明细表中记载：使用权面积为23284平方米的有证土地市场价值为2107.20万元；建筑面积为10765.44平方米的1号有证厂房评估价值为1046.40万元。该土地上另有10处建筑面积合计6324.13平方米、评估价值合计656.37万元的无权证建筑物，分别为：2号门卫室，3号、4号、5号、6号、9号附房，7号、10号、11号钢棚，8号厂房；其中8号厂房为三层钢混结构，建筑面积5478.13平方米，评估价值为623.41万元。该土地上还有道路、围墙、挡土墙、厂门、污水池、石砌炉、绿化树木等附属物，评估价值合计164.68万元。2018年11月14日，博文公司又向本院来函对上述评估报告中的灭失建筑物说明如下：“根据委托人提供的绍房权证滨海字第××、00××25号《房屋所有权证》，估价对象房产权证登记有产权的总建筑面积为13912.38平方米。我公司估价人员在现场实地查勘时，发现房权证登记建筑面积为3146.94平方米的建筑物屋顶面整体已被拆除，残存的四面墙体局部已被改造，针对此实际情况综合分析，其尚有残余价值”。该函中另说明上述残余价值评估金额为7.07万元，已包含在评估报告附属物围墙价值之内。2018年11月26日，陈志峰、傅越江、腾达公司向本院出具书面承诺书1份，主要内容为：民生银行申请执行的案号为(2016)浙0602执5099号强制执行一案，贵院委托博文公司对腾达公司所属坐落于绍兴市柯桥区马鞍镇寺桥村工业房地产市场价值评估，现已作出司法鉴定估价报告，报告编号为博文诸暨房估字SF(2018)第0100189号，对于估价项目中的无产权建筑物8号厂房，经各方核实后特向贵院作出如下情况说明及承诺：上述8号厂房所对应的土地经核实均在土地证号绍兴县国用(2009)第13-72号范围内，其土地权属均属于腾达公司所有，且该土地均在民生银行柯区房地他项(2015)第0206号范围内，民生银行享有对上述土地在抵押权范围内折价或拍卖的优先受偿权，其他各承诺人放弃对该土地各项权利的主张；上述8号厂房地上建筑物及装饰装修经核实其所有权归陈志峰所有，陈志峰享有对上述8号厂房地上建筑物及装饰装修占有、使用、收益、处分的权利，如经人民法院依法拍卖，陈志峰享有对上述地上建筑物及装饰装修拍卖后相对应的拍卖价款，其他各承诺人放弃对该地上建筑物及装饰装修权利的主张。鉴于上述情况属实，各承诺人特恳请贵院依法加速推进(2016)浙0602执5099号案件执行进程，尽快推进司法拍卖程序，各承诺人将积极配合法院后续拍卖程序的推进。2019年1月14日，陆小玲向本院提交了《关于要求不将8号厂房列入拍卖范围的申请报告》1份，要求将博文诸暨房估字SF（2018）第0100189号评估报告书项下的8号厂房不列入本次拍卖范围。具体理由如下：1、该8号无产权厂房面积5478.13平米，但为无证建筑，在建造时未办理相关规划、建设审批手续，应系违章建筑，已经列入政府拆违名单，随时有被拆除的风险；2、因司法拍卖中产生的相关税费均有买受人承担，若将该8号无产权厂房列入拍卖范围，将额外增加买受人的税费负担；3、该8号无产权厂房不在民生银行转让给陆小玲的资产包范围内，民生银行的抵押房地产，均系有证房产及土地，该8号厂房明确不在该抵押范围内。4、因该8号无产权厂房价值巨大但又存在被拆除风险且额外增加了买受人的税费负担，若与本案有证抵押房地产打包拍卖，势必严重影响潜在买受人对有证抵押房地产价格预期，降低抵押房地产的成交价格，甚至导致流拍，不利于资产处置变现。综上所述，为维护申请人的合法债权，也为了最大限度的保障腾达公司其他债权人的利益，特申请将8号无证违章厂房不列入本次拍卖范围。另查明，民生银行与陆小玲于2018年5月12日签订了债权转让协议，约定将民生银行名下所持有的腾达公司的债权（包括主债权、担保债权记忆相关权益）转让给陆小玲，并于2018年11月1日在浙江法制报上刊登了债权转让通知暨债务催收通知。此后，根据陆小玲申请，2019年3月14日，本院作出（2016）浙0602执5099号之二执行裁定书，裁定变更陆小玲为本案的申请执行人。2019年3月11日，本院向陆小玲、陈志峰发出通知书1份，主要内容为：本院执行的民生银行申请执行腾达公司、茂盛公司、汇德隆公司、依江公司、严海兴、严调娟金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月3日作出（2016）浙0602执5099号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人腾达公司名下位于绍兴市柯桥区马鞍镇寺桥村工业房地产。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条等规定，现将拍卖的部分主要事项通知你们（单位）：拍卖平台：我院淘宝网司法拍卖网络平台。拍卖时间：2019年3月15日挂拍公示，2019年4月16日10时至2019年4月17日10时拍卖。拍卖标的：被执行人腾达公司名下位于绍兴市柯桥区马鞍镇寺桥村工业房地产，主要是有权证建筑物1号厂房；无权证建筑2号门卫、3号4号5号6号9号附房、7号10号11号钢棚及土地，补充函内房产权证登记的建筑面积3146.94平方米建筑物的残余价值。因该宗土地上的无权证建筑8号厂房及其部分附属设施不属于绍兴腾达印染有限公司所有，故本次拍卖标的不包括该部分范围【详见博文房地产评估造价集团有限公司出具的（2018）绍越法委评字第425号评估报告书及2018年11月14日出具的补充函】。其他事项详见拍卖公告及须知。收到该通知书后，陈志峰向本院提出书面异议，遂致本案争议发生。异议审查中，陈志峰明确陈述8号厂房和腾达公司的厂房水电都是独立的，通道也是独立的，和腾达公司的厂房之间有围墙分割。陈志峰为证明其异议主张成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为腾达公司、乙方为傅越江、见证单位为马鞍镇寺桥村委会（加盖柯桥区马鞍镇寺桥村民委员会公章）、落款日期为2010年10月1日的《合作建房合同》1份，其中就合作建房问题，双方约定：甲方负责提供建房大部分资金及按照甲方生产所需规划建房；乙方负责与马鞍镇寺桥村委会协调，并以乙方名义取得马鞍镇寺桥原水泥厂外山边约3亩土地的使用权，并提供部分建房资金。合作所建厂房，房屋所有权归乙方所有，使用权由乙方租赁取得，前六年免费使用，之后按合同地段厂房租赁标准七折计算租金。就建房资金问题，双方约定：厂房建筑面积约5200平米，建房资金预计为人民币390万元，甲方出资250万元、乙方出资140万元，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由甲方承担和享有。就产权确定问题，双方约定：双方再次明确，全部建筑的产权归乙方所有，但甲方享有合同约定的使用权及到期后的续租权及优惠权。免租期满后，甲方向乙方租赁所付租赁费，乙方应给予相应财务票据。2、出租方（甲方）为马鞍镇寺桥、承租方（乙方）为傅越江、签订日期为2016年11月21日、鉴证单位为的《资源租赁（承包）合同》打印件1份，其中约定，甲方将位于原水泥厂水泥袋仓库东首的2.5亩土地有偿出租给乙方使用。租期为3年，自2016年11月21日起至2019年11月20日止；租金按年度计算，每年每亩租金为11000元，共计租金为27500元。3、甲方为傅越江、乙方为陈志峰、落款日期为2016年10月25日的《转让协议》1份，其中约定，甲方作为腾达公司的全权委托人，代表腾达印染全权代理本厂房和土地的一切事宜，腾达印染完全知情并授权委托（腾达印染与甲方的委托协议正本需交乙方留存）。本协议标的为靠近绍兴柯桥庆源纺织有限公司的一幢面积约5200平方米的三层标准厂房以及围墙范围内的所有土地的使用权。甲方负责新建本标的与原腾达印染厂之间的围墙（约200米长）和南边一条宽约6米的道路暂时作为本厂房的进出通道，费用由甲方承担，通道涉及的土地的所有权归乙方。本标的协议价格为人民币450万元，双方协议付款方式如下：协议签订日付定金30万元，收到委托协议支付70万元，待甲方完成围墙和道路建设后再付200万元，待2016年12月31号前甲方拆除乙方范围内的管道等一系列附属设备后，乙方支付100万元，待甲方把原土地所有设施拆迁及搬运完后交给乙方，乙方再支付余款50万元。甲方作为全权代表，知悉本标的的一切对外债权债务，对本标的的原有债权债务承担完全责任，承诺原一切债权债务与乙方无关。4、授权人为腾达公司，落款日期为2015年12月30日的《授权委托书》1份，主要内容为：兹委托傅越江，全权处理本公司靠近绍兴柯桥庆源纺有限公司的一幢约5200平米的厂房及土地事宜，知悉并授权其对外所签署的协议，承担一切相关法律责任及后果。5、具收人为傅越江，证明人为胡如庆，落款日期为2018年1月16日的收条1张，主要内容为：今已全部陈志峰转让购买款450万元，大写肆佰伍拾万元正，实际收到肆佰肆拾陆万壹仟肆佰元，叁万捌仟陆佰元属于围墙款由傅越江承担，特出此据。6、交易对方户名均为傅越江，金额合计为4461400元的转账交易凭证打印件1组，其中部分转账凭证上注明转账用途为购厂房款。7、思达特三层厂房维修费用明细清单1份及对应的增值税发票1组，网上银行电子回单1组，手写费用清单1组。本院认为，本案中，博文公司出具的（2018）绍越法委评字第425号评估报告书项下的8号厂房评估价值高达623.41万元，但至今未办理产权证书，且异议人亦未能提供证据证明该厂房系办理相关建设工程规划许可、审批手续的合法建筑或者经批准建设的使用年限内的临时建筑。同时，本院执行实施部门基于异议人所提供的相关材料已认定争议的8号厂房及其部分附属设施不属于腾达公司所有。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条之规定，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。本院执行实施部门决定仅对被执行人腾达公司拥有的土地使用权及相应房产等财产进行执行，将上述8号厂房及其部分附属设施不列入（2016）浙0602执5099号之一裁定书所确定的拍卖标的范围之内，并书面通知异议人，该执行行为符合上述规定精神，并无不当。同时，本院在拍卖腾达公司所有的财产时，应在拍卖公告中释明8号厂房及其部分附属设施不列入拍卖范围的实际情况，以及竞买人买受后承担的权利义务等事项，以充分保障异议人及竞买人的合法权利。综上，异议人陈志峰之异议，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人陈志峰的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向绍兴市中级人民法院申请复议。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  张华娟二〇一九年五月五日书 记 员  陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。