天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终1354号上诉人（原审被告）：天津昆仑兆业投资有限公司，住所地天津市河**湛江路**浙昆大厦**楼**。法定代表人：蒋传良，董事长。委托诉讼代理人：刘哲，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：段丽丽，女，1973年3月21日出生，汉族，天津公安警官职业学院教师，住天津市河**。上诉人天津昆仑兆业投资有限公司因与被上诉人段丽丽商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初10870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津昆仑兆业投资有限公司的委托诉讼代理人刘哲，被上诉人段丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津昆仑兆业投资有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1．一审法院对《附件六：商品房买卖合同补充协议》第23条有关房屋定价考虑因素的解释认定错误，该约定中“确定房价时已考虑此因素”是指和周边房产相比降低房价，并非一审法院的认定；2．基于第一点意见，一审法院认定上诉人承担赔偿责任属于认定错误，应予改正；3．退一步说，这个户型系第一次上诉至二审，即使上诉人需赔偿被上诉人，一审法院认定损失数额有失偏颇，应当要把数额调低。段丽丽辩称，涉诉房屋是否有柱、有梁在合同中并未明确提示，被上诉人并不知晓。关于涉诉房屋已经减价处理，不存在该事实，上诉人陈述涉诉房屋的价格进行了降价处理，没有依据。对于梁柱造成的损失问题，一审判决认定有依据，每套房屋每个户型没有可比性，简易装修和精装修价格差异也较大，一审认定的损失仅是弥补性质，不能完全等于被上诉人的损失。因为涉诉房屋客厅有大梁，对于其二次交易的价格也会影响，一审认定的适当补偿，是尊重事实的，应予以维持。段丽丽向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令被告承担交付的房屋与约定严重不符的法律责任。因此导致原告房屋整体使用功能和价值受损，请求人民法院判令被告支付原告经济损失人民币20000元（贰万元）；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月28日，原、被告签订天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于天津市河西区房屋一套。该房屋设计用途为混合型公寓（非住宅），建筑面积82.47平方米。每平方米单价12162元，总房款1003000元。同日，原、被告签订商品房买卖合同（附件六）补充协议，其中第23条约定，“因本项目通风、供暖、供排水、雨水管等公共配套设施的设计需要，以及房屋建造结构需要（部分功能区可能存在梁、柱），占用原告商品房室内空间的，原、被告双方在确定房价时已考虑此因素，原告不得要求减少价款或要求被告给予其他补偿。”2016年1月24日，原告从被告处接收诉争房屋。原告表示被告交付的房屋存在两处暴露的下翻式横梁：一处位于客厅内长3.78米、宽0.26米、高0.34米；另一处位于进门门厅处长1.8米、宽0.26米、高0.34米。一审法院认为，本案诉辩双方对涉案事实基本无异议，双方争议焦点主要反映在以下方面：一、原告主张：购房时，被告未明示房屋存在暴露梁体结构，系故意隐瞒房屋存在的缺陷，被告应赔偿损失。被告主张：房屋符合国家建筑规范的要求，存在梁体系保证建筑结构安全的需要，不影响房屋正常居住使用，且双方签订的补充协议第23条中已经约定部分功能区可能存在梁、柱，原、被告双方在确定房价时已考虑此因素，故被告不存在违约情况。二、原告主张：补充协议第23条属格式条款，其内容有违公平原则，且未采取合理的方式予以提示，应属无效条款。被告主张：补充协议确实是被告提供，但是为了提高交易效率、明确分配风险、增进交易安全的交易习惯行为，没有损害原告利益。三、原告主张：根据补充协议第23条的规定，如部分功能区存在梁、柱，应在确定房价时考虑，给予适当减价处理，但被告并未对原告存在梁体结构的房屋进行减价。被告主张：双方在补充协议第23条已明确约定，在确定房价时已考虑此因素，原告不得要求减少价款或予以补偿，且补充协议第11条也有明确的提示条款。对双方争议焦点一审法院认为：第一、原告房屋内横梁距地面高度、面积，均符合国家相关建筑规范的要求。第二、无证据证明被告已明确告知原告所购房屋具体存在本案中诉争的梁体结构，同时因房型图及样板间无法全面反映房屋的具体结构，原告依据房型图及样板间即推定房屋中应无梁体亦不能成立。第三、对补充协议第23条约定的：商品房内部分功能区可能存在梁、柱，占用室内空间，双方在确定房价时已考虑此因素的真实意思，双方存在不同的解释。原告的解释较被告的解释更符合交易习惯和一般公众的理解，更有利于合同的目的实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，应按照原告的理解解释该条的真实意思。第四、现双方均未提供充足证据，证明双方缔约时是否就补充协议第23条的内容进行磋商，无法确定该条是否属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的范围。但如上所述，如将该条的内容解释为：存在梁体结构的房屋价格应低于本项目内无梁体结构的房屋，则该条款的内容未免除合同文本提供者本方责任或排除对方权利，符合公平原则，无论该条款是否属于格式条款，均不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效条款的范畴。第五、在补充协议第23条有效的条件下，被告未提供证据证明对原告所购房屋进行减价处理，应认定被告未全面履行合同约定的义务，构成违约，应承担违约责任，适当赔偿原告的损失。第六、对于损失的计算，应考虑梁体对所在房屋使用空间的影响、增加吊顶的装修费用、对房屋采光、通风及美观影响等因素。原告所购房屋中卧室内下翻梁对房屋正常使用有较大影响。同时损失计算应以受影响房屋的面积为基数酌定赔偿数额，合理赔偿原告损失。原、被告签订的天津市商品房买卖合同及其附件系双方真实意思表示，相关内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。被告未对存在梁体结构的房屋进行适当的减价处理，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，未全面履行合同义务，属于违约行为。考虑梁体位置、状况、综合各项因素，原告要求被告赔偿20000元数额过高，一审法院酌情调整为12000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、被告天津昆仑兆业投资有限公司自本判决生效之日起十日内，赔偿原告段丽丽损失12000元；二、驳回原告段丽丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，原告段丽丽负担60元，被告天津昆仑兆业投资有限公司负担90元。”二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否因房屋内部存在梁体承担赔偿责任，以及赔偿的数额。关于上诉人是否因房屋内部存在梁体承担赔偿责任问题，上诉人与被上诉人签订《附件六：商品房买卖合同补充协议》中对此情形进行了约定，“因本项目通风、供暖、供排水、雨水管等公共配套设施的设计需要，以及房屋建造结构需要（部分功能区可能存在梁、柱），占用乙方商品房室内空间的，甲乙双方在确定房价时已考虑此因素，乙方不得要求减少价款或要求甲方给予其他补偿。”对于该条款，首先该条款属于上诉人提供的与买受人重复适用的格式条款，就该条款的适用上诉人未提供证据证实在磋商过程中对被上诉人采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任；该条款系对上诉人责任的免除条款，在上诉人未尽到合理提示说明义务的情形下，应属无效条款。上诉人作为涉案房屋所在小区的房地产开发企业，较于买房人对房屋的了解显然更加充分，在销售房屋时应对于房屋相关情形特别是不同于一般商品房的情形尽到合理的提示和说明义务，在上诉人未尽到相应义务的情形下，对涉案房屋存在梁体应承担赔偿责任。关于涉诉房屋的赔偿数额问题，一审法院对涉诉房屋确定了12000元的赔偿数额，上诉人主张应当对涉诉房屋的赔偿数额予以调低，本院认为，相比较于其他已被生效判决确定同等赔偿数额的房屋，涉诉房屋凸出梁体的大小、位置对房屋使用空间、装修费用、房屋采光、通风、美观的影响程度相对较轻，应当对涉诉房屋的赔偿数额作出适当调整，本院综合本案的实际情况，将上诉人对涉诉房屋的赔偿数额调整为8000元。综上所述，上诉人天津昆仑兆业投资有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2018）津0103民初10870号民事判决；二、上诉人天津昆仑兆业投资有限公司自本判决生效之日起十日内，赔偿被上诉人段丽丽损失8000元；三、驳回被上诉人段丽丽一审其他诉讼请求；四、驳回上诉人天津昆仑兆业投资有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由段丽丽负担90元，由天津昆仑兆业投资有限公司负担60元。二审案件受理费100元，由段丽丽负担30元，由天津昆仑兆业投资有限公司负担70元。本判决为终审判决。审判长  杨宝华审判员  李会芝审判员  刘建奇二〇一九年五月十六日书记员  周晓琳