湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0106民初15331号原告：夏迎春，女，1970年1月6日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：胡文森、黄颖兰，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。被告：中阳财富投资控股有限公司，住所地北京市丰台区广安路**院**楼**410。法定代表人：谢峰。原告夏迎春与被告中阳财富投资控股有限公司（以下简称中阳财富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，因被告中阳财富公司下落不明，本院于2019年1月10日在人民法院报刊登公告，向被告中阳财富公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票，并于公告期满后2019年4月12日对本案公开开庭进行了审理。原告夏迎春及其委托诉讼代理人胡文森、黄颖兰到庭参加诉讼。被告中阳财富公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏迎春向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年4月1日至2018年8月10日期间拖欠的房屋租金481519.57元[其中2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金240600元（540600元－30万元）；2018年7月1日至2018年8月10日其期间的房屋租金240919.57元（540600元÷92天×41天）]，逾期付款违约金174025.7元（其中欠付房屋租金240600元，计算至2018年8月29日共计166天，按日千分之三计算；欠付房屋租金240919.57元，计算至2018年8月29日共计75天，按日千分之三计算），合计655545.27元；2、判令被告向原告支付被告提前退租应承担的3个月装修期房屋租金51万元；3、判令被告向原告支付2018年7月1日至2018年8月10日期间的房屋物业费40611.12元；4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告因业务发展需要，需要租用原告位于湖北省武汉市武昌区中北路万达汉街总部国际K1-1栋（即E座）20楼整层，总面积为1695.16平方米房屋，双方于2015年5月27日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：1、原告将房屋出租给被告作办公使用，双方同意按1700平方米计算房屋租金。第一、二年度房屋租金为100元/平方米，每季度房屋租金为51万元。后续每年房屋租金在第一、二年度房屋租金基础上递增6%。每期房屋租金应提前15日以银行转账方式按季度支付。若被告逾期支付房屋租金、物管费等费用，每逾期一日按应付房屋租金、物管费等费用的千分之三向原告支付违约金。2、合同租赁期限为60个月，自2015年9月1日至2020年8月31日止。并约定原告提供给被告3个月的免租期（自2015年6月1日至2015年8月31日）作装修使用，若被告未租满3年，应向原告支付免租期3个月的房屋租金51万元。3、租赁期间，房屋发生的一切费用，包括但不限于营业性税费，房屋出租税、水费、电费、物业费、通讯费、空调费、电视月租费、网络费、停车费等附属设施费均由被告自行承担。合同签订后，原告将房屋交付给了被告使用。后因被告经营活动发生变化，原被告于2018年8月10日签订了《解除协议书》，终止了原被告之间的房屋租赁关系。合同解除后，被告仍拖欠房屋租金481519.57元及物业费40611.12元（2018年7月1日至2018年8月10日）未支付。期间原告多次向被告索要无果。被告的恶意拖欠房屋租金、物业费的行为已构成严重违约，且合同解除时，被告在原告处并未租满3年。根据合同约定，被告应当支付房屋租金、物业费，并承担逾期付款违约金，以及承担装修期间的3个月房屋租金。因此，原告为维护自身合法权益，挽回经济损失，特提出诉讼，请求判如所请。被告中阳财富公司未作答辩。原告夏迎春围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告与开发商武汉万达东湖置业有限公司就涉案房屋（武汉中央文化区K1-1-20层整层）于2015年6月27日签订的10份《武汉市商品房买卖合同》、开发商武汉万达东湖置业有限公司于2015年12月28日向原告开具的就涉案房屋（武汉中央文化区K1-1-20层整层）10张《销售不动产统一网络发票》、2015年5月27日原被告签订的《房屋租赁合同》、2018年8月10日原被告签订的《解除协议书》、原被告于2017年11月22日签订的《账户变更说明》、中国农业银行股份有限公司武汉东三路支行2018年8月24日开具的账户名为62×××77夏迎春，起止日期为2015年5月1日至2018年8月24日《中国农业银行银行卡交易明细清单》、兴业银行股份有限公司武汉支行2018年8月25日开具的账户名为62×××18陶红军，起止日期为2017年9月21日至2018年6月21日银行卡交易明细清单、大连万象美物业管理有限公司武汉分公司2018年8月24日开具的金额为40611.12元的《湖北增值税普通发票》（涉案房屋从2018年7月1日至2018年8月10日的物业费票据）。上述证据均提交原件，被告中阳财富公司未到庭，放弃举证质证权利，本院对上述证据的证明效力均予以认可并根据当事人陈述，认定事实如下：夏迎春于2015年6月27日与武汉万达东湖置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》十份，购得该公司开发的武汉中央文化区K1地块一期一区第K1-1幢20层1-10号房屋。该公司于2015年12月28日向夏迎春出具了十份销售不动产统一网络发票。2015年5月27日，夏迎春（甲方、出租方）与中阳财富公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于湖北省武汉市武昌区中北路万达汉街总部国际K1-1栋（即E座）20楼整层K1-1-2001/02/03/04/05/06/07/08/09/10室，面积约1695.16平方米（建筑面积），乙方同意按1700平方米计算租金。甲方无偿提供乙方装修期90天，从2015年6月1日至2015年8月31日止，此段租赁期免租金（下称免租期），免租期的物业费等实际支出费用均由乙方支付。该房屋租赁期限经双方约定，租赁期限为60个月，从2015年9月1日至2020年8月31日止，此期限未含免租期。该房屋每月租金为116元/平方米，鉴于乙方不需要甲方出具含税发票，经甲乙双方协商，该房屋每月租金按100元/平方米支付，共计17万元，该房屋租金未包含私房出租税，乙方向甲方支付房屋押金17万元，每期房屋租金支付方为季度支付，房屋租金应提前15日以银行转账的方式由乙方向甲方支付，乙方到期退房时应提前90天书面通知甲方。租赁到期若乙方不续租的，甲方应于乙方退房时退还剩余押金。租金递增方式：第一、二年度房屋租金为月租金100元/平方米（不含税），每季度租金为51万元，以后每年度租金在上一、二年度租金基础上递增百分之六。租赁期间，该房屋发生的一切费用，包括但不限于营业性税费，房屋出租税、水费、电费、物业费、通讯费、空调费、电视月租费、网络费、停车费等附属设施费均由乙方自行承担。乙方应按时足额交纳房屋每期租金、物管费等费用，若乙方逾期支付租金、物管费等费用，每逾期一日按应付租金、物管费等费用的千分之三支付违约金。如若乙方未做满3年合同租赁期，乙方自愿承担前期甲方提供的90天装修期房屋租金51万元等。合同签订后，夏迎春将租赁房屋交付给中阳财富公司使用，中阳财富公司按合同约定向夏迎春支付房租，至2018年4月23日中阳财富公司向夏迎春支付2018年4月1日至2018年6月30日的房租30万元后，再未向夏迎春支付房租。2018年8月10日，夏迎春（甲方、出租方）与中阳财富公司（乙方、承租方）签订《解除协议书》，合同约定：由于乙方经营活动发生改变，现向甲方提出退租申请，为尽快解决房屋空置问题，减少损失，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、原《房屋租赁合同》自2018年8月10日解除。自解除之日起，甲方可以将该房屋对外出租，乙方不再享有该房屋使用权。2、乙方同意将房屋内部份办公家具、灯具、物品等以总价6万元卖给新租户（甲方及新租户均不承担任何装修转让费），甲方不参与该笔交易。但该笔交易款优先用于支付拖欠2018年7月1日至8月10日物业费（约4万元）及九州联创房地产中介公司介绍新租户的中介费（2万元）。其余办公家具暂存放于原房屋，八天内由乙方自行处理，甲方不承担保管责任。3、甲方同意乙方付清原《房屋租赁合同》所约定的各项税费后，自2018年8月11日起乙方不再承担该房屋的其他费用。4、乙方于2015年5月交付给甲方租赁押金17万元继续存放于甲方。5、甲乙双方按照原《房屋租赁合同》约定的各自权利义务，协商解决乙方拖欠的房屋租金及违约责任。如果协商不成，双方通过诉讼方式解决问题。新租户有20天免租期。2018年8月24日，大连万象美物业管理有限公司武汉分公司向夏迎春出具发票一张，载明夏迎春支付案涉房屋2018年7月1日至2018年8月10日的物业费40611.12元。本院认为，夏迎春与中阳财富公司签订的《房屋租赁合同》及《解除协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定，履行各自的义务，享有各自的权利。合同履行中，夏迎春按合同约定支向中阳财富公司交付了租赁房屋，而中阳财富公司未能按合同约定支付2018年4月1日起的租金，应承担全部违约责任。双方于2018年8月10日签订《解除协议书》，协商解除了《房屋租赁合同》，中阳财富公司应按原《房屋租赁合同》约定支付拖欠的房屋租金，现夏迎春要求中阳财富公司支付从2018年4月1日至2018年8月10日拖欠的租金共计481519.57元，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定：“若乙方逾期支付租金、物管费等费用，每逾期一日按应付租金、物管费等费用的千分之三支付违约金”，因该违约金约定标准过分高于实际的损失，故夏迎春要求中阳财富公司支付逾期付款违约金174025.7元（其中欠付房屋租金240600元，计算至2018年8月29日共计166天，按日千分之三计算；欠付房屋租金240919.57元，计算至2018年8月29日共计75天，按日千分之三计算）的诉讼主张，应酌情调整为按同期银行贷款利率的130%计算，其中欠付房屋租金240600元的违约金为6274元（240600元×166天×4.35%×130%÷360天）；欠付房屋租金240919.57元的违约金为2838元（240919.57元×75天×4.35%×130%÷360天），共计9112元本院予以支持，超过部分的违约金主张本院不予支持。夏迎春要求中阳财富公司支付提前退租应承3个月装修期房屋租金51万元，符合《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。夏迎春要求中阳财富公司支付2018年7月1日至2018年8月10日期间的物业费40611.12元，因按《房屋租赁合同》的约定由中阳财富公司支付，夏迎春已代该公司邀纳了该物业费，应由中阳财富公司支付给夏迎春，故对此项主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告中阳财富投资控股有限公司于本判决生效之日起五日内向原告夏迎春支付2018年4月1日至2018年8月10日期间拖欠的房屋租金481519.57元；二、被告中阳财富投资控股有限公司于本判决生效之日起五日内向原告夏迎春支付逾期付款违约金9112元；三、被告中阳财富投资控股有限公司于本判决生效之日起五日内向原告夏迎春支付提前退租应承担的3个月装修期房屋租金51万元；四、被告中阳财富投资控股有限公司于本判决生效之日起五日内向原告夏迎春支付2018年7月1日至2018年8月10日期间的房屋物业费40611.12元；五、驳回原告夏迎春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15655元，公告费260元，共计15915元及第二次公告费（以实际票据金额为准），由被告中阳财富投资控股有限公司负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 金 勇人民陪审员 王 伶人民陪审员 刘 理二〇一九年五月二十一日书 记 员 王亚宇