广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3217号原告：招玉兴，女，1982年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：周永红，男，1966年11月22日出生，汉族，住江西省新余市分宜县，原告招玉兴与被告周永红租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，于同年4月23日、5月6日两次公开开庭审理了本案。原告招玉兴及被告周永红均到庭参加两次诉讼。诉讼中，当事人申请一个月的庭外和解，相应和解期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年11月起至2019年4月止按每月2950元标准计算的租金，共计17700元，支付2018年10月至2019年2月的水电费分别为185元、277元、258元、110元、41元，共计871元；2.被告支付从2018年4月起至2019年4月延期付租的费用13238.5元（详见计算表）；3.原告无需返还被告押金4000元，并收回铺面；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.自2018年4月，原告每次通过微信、电话催促被告交租都没有支付，须多次当面催，2018年4月至7月租金及2018年3月至6月的水电费都是超过20日被告才会支付。2.2018年8月至10月租金9600元及2018年7月至10月水电费1712元，原告多次催促，协商无果，催款时，被告欠费的借口都是商铺左侧门口有第三方佑益家购物超市的泡沫箱堆放不整齐，影响客人就餐心情，针对该现象，被告未承租商铺前都是这样堆放的，该堆放区属于佑益家超市，不属于本商铺的使用区域范围，并置于商铺左侧铁架外面的间隔1.3米外。原告已于2018年8月前向佑益家超市反馈，并已经有所改善。原告通过向佛山市南海区人民法院起诉（2018）粤0605民初17685号，经南海区人民法院调解后，租金从3200元/月降至2950元/月，合计10562元，被告于2018年11月4日支付6000元，剩余4562元未按民事调解书执行。截止2018年12月28日，原告向南海区人民法院申请法院强制执行该民事调解书，于2019年1月16日收回尾款4562元。3.原告自2018年11月4日开始催促被告支付后续的租金及水电费，后多次通过微信、电话、当面催促均未能收款。2018年12月中至2019年1月期间，原告去商铺发现被告在店里但没有对外营业。至今，被告已拖欠2018年11月、12月、2019年1月至4月的租金17700元及2018年10月至2019年2月的水电费共计871元。原告催款时被告欠款的理由除了上述佑益家超市的泡沫箱堆放情况外，还认为自2018年11月商铺左侧门口外围间隔约4米的空地上佑益家超市出租给卖服装的流动摊位，影响客源。针对该情况，原告2018年11月4日接到被告通知后也向佑益家超市告知拆除服装摊位，约2018年12月初，服装摊位拆除。综上，按照涉讼合同的约定，原告有权扣除押金4000元并收回商铺。被告辩称，一、不同意支付2018年11月至2019年4月租金。理由如下：1.在双方租赁关系过程中，原告是违约方。在承租商铺后，被告每次支付租金后都会跟原告说商铺存在的各种问题，其中反映最多的是商铺门前的垃圾问题，原告均回复称会处理，但实际一直未处理。在原被告签约后，原告带被告查看商铺四周，告诉我商铺旁边的蓝色铁皮屋也是商铺的一部分，但因为当时已经是泡沫堆在铁皮屋前无法进入，原告承诺会在被告开业前处理完毕，但至今仍未处理。2.对于2018年8至10月的租金，被告当时确实未支付，原因是商铺左侧门口的垃圾一直未能得到处理，但原告称垃圾堆放区属于超市区域，在被告承租商铺的1.3米外且在2018年8月后已有改善，被告举证的图片反映与事实明显不符。3.签约时，原告跟被告说每月的租金是在超市出租给原告的租金的基础上加200元，但原告实际是加了600元，即原告每月从被告处骗取了400元，目前累计骗取资金3250元。4.经法院调解，双方之前的纠纷以自2018年8月调整为每月租金2950元结案，但被告认为在该次调解后，原告无视法庭，未执行调解过程中双方达成的搞好卫生和同意被告转租的内容，在被告支付了第一笔调解书的租金6000元后，被告通知原告要清理垃圾，但原告未处理反而商铺门口被其他流动商铺堵了，被告跟原告说，要原告处理后才能支付第二笔调解书的租金，但原告自行申请法院强制执行，在被告不知情的情况下划走了该笔租金。5.被告基本生活权益被剥夺。涉讼商铺内没有卫生间，附近也没有公厕，原超市旁边有个小卫生间，有上锁，超市曾经有配钥匙给被告，2018年11月后，被告发现厕所换了钥匙却并未给被告配备新钥匙，导致被告生活不便，雇请的工人也离开了。6.商铺无法满足经营者和客户的基本生活需求，无卫生间，无网络资源，无办理卫生许可证，可能属于三无商铺，自2019年3月7日涉讼商铺开始被停水停电。二、同意支付2018年10月至2019年2月的水电费，数额无异议。三、不同意支付延期付租费用，原告没有按合同约定于每月5日前将本月所需支付的租金及其他费用的数额告知被告，同时原告应先将收据交给被告，被告再支付租金费用；从2018年8月至10月期间的费用是因为原告起诉至法院，被告于11月支付了民事调解书的第一笔租金，从2018年11月后的租金因为原告的行为导致被告无法正常使用商铺，故拒付租金，不存在延误的情形。四、押金应该退还，基于原告的违约行为导致被告无法使用商铺，押金应该予以退还。庭审中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.店面转租协议复印件1份，用以证明原告将涉讼商铺转租给被告。3.收据复印件1份，用以证明原告收取被告涉讼商铺押金4000元。4.店面转租补充协议复印件1份，用以证明原告于2018年10月曾以租赁合同纠纷起诉周永红，经法院调解，双方对涉讼商铺租金自2018年8月至2019年4月调整为2950元。5.房地产权证复印件1份，用以证明涉讼商铺已办理权属证明。6.微信聊天记录截图复印件12张，用以证明2018年4月至7月，被告均存在延迟交租及水电费的情况。7.光盘2张，用以证明涉讼商铺外堆放的垃圾及外围流动商铺并没有影响被告正常经营。8.照片打印件4张，用以证明被告所称堆放泡沫箱的位置属于出租方的经营范围，且涉讼商铺就餐区域围栏外的橙色柜子、电动单车、灰色垃圾桶均是被告堆放，被告也应承担卫生问题的责任。9.照片及聊天截图打印件17张，用以证明2018年12月起，被告经营的店铺基本处理停业状态，2019年1月已完全停业。被告所称的垃圾堆放已大有改善、铺前摊位遮挡已不存在。10.照片及聊天打印件6张，用以证明1.被告所主张的门前流动摊贩阻挡客源的情况，经原告与业主沟通已大有改善；2.原告一直向被告催收民事调解书确定的租金和2018年11月后的租金。11.照片及聊天打印件7张（附件四），用以证明被告每个月的存在延迟支付租金及水电费的情况。经质证，被告对证据11中的关于执行完毕告知书的图片无法确认，因被告没有收到；对原告其他证据的证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告举证如下：1.证明原件1份，用以证明被告雇请工人进行鱼豆腐制作的培训。2.订货合同原件1份，用以证明被告购买鱼豆腐等食品材料和设备。3.照片11张，用以证明：1.案外人佑益家百货店于2019年3月对涉讼商铺停水停电；2.证明案外人佑益家百货店摆放垃圾在涉讼商铺外；3.被告购买制作鱼豆腐的设备。4.微信聊天记录7张，用以证明被告与原告（微信名：非非美）通过微信沟通以下内容：1.在2018年7月30日原告收取被告房租后让被告清空商铺并搬离且已经收取第三方的押金；2.2018年9月原告因租金纠纷起诉被告，被告主动联系原告协商该纠纷的解决；3.被告想将涉讼商铺转租，原告没有如期过来协商，并告知被告涉讼商铺无权由被告转租，属原告所有；4.被告曾告知原告涉讼商铺被垃圾堵住。经质证，原告对被告证据1证明真实性不确认，原告没有见过该证明；证据2订货合同的真实性不确认，被告没有提交送货单、付款单予以佐证；证据3中的通告真实性无法确认，不清楚张香芝的身份，对关于涉讼商铺情况的照片真实性无法确认，因已经时隔多月，对显示机器设备的照片真实性无法确认，无法确认设备存放于何处，原告在2018年11月4日到涉讼商铺收取租金时没有看见该些设备；证据4真实性无异议，但被告仅截取部分的聊天截图，并非完整的聊天记录。经审核，对当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证11中的关于执行完毕告知书为本院针对原告执行申请所作出的法律文书，对该证据的真实性予以确认；2.被告举证1证明和举证2为原件，两被告对真实性不予确认，基于两被告并非上述单据或协议的参与方或相对方，故本院对该组证据的真实性不作认定，对该些证据的证明力和证明内容，将结合案件事实和其他证据综合认定；3.被告举证3中2019年3月12日通告的图片，上载的相关被通知人为张香芝，非本案当事人，本院对关联性不予确认；对泡沫箱堆放照片，结合原告举证的图片，可辨认为涉讼商铺外的情况，本院对其真实性予以确认；设备图片无法反映设备存放的地点及由原告购买，原告亦不确认，本院对关联性不予确认。本院经审查认定事实如下：2018年1月6日，原告招玉兴（出租方、甲方）与被告周永红（承租方、乙方）签订《店面转租协议》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于罗村嘉禾新城美丽家园F座1号商铺之二铺（以下简称涉讼商铺）转租给乙方使用，面积约为26平方米；租赁期限为2018年1月6日至2019年4月30日；每月租金为3200元；乙方应当每月5日前交本月租金，不能延误，否则增收每天0.5%费用，超过15天不交租金，甲方有权收回铺面，全部扣除押金，乙方必须结清水电费、垃圾费等（该铺面原属于佑益家购物超市，水电费、垃圾费按佑益家超市收核为准）；门面转租给乙方后，现有的装修、装饰、门前帐篷全部归乙方使用，租赁期满后房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方；乙方2018年1月6日向甲方交付押金4000元；合同期内，乙方不得将铺面转手租出、转让、抵押给其他人使用；等等。同日，原告出具收据确认收取被告押金4000元。被告分别于2018年4月25日、2018年5月20日、2018年6月22日、2018年7月30日通过微信转账交纳当月租金和水电费。2018年8月30日，原告以租赁合同纠纷为由起诉被告致（2018）粤0605民初17685号案，经本院组织调解，双方于2018年10月18日达成调解协议，其中确认被告拖欠2018年8月1日至2018年10月31日的租金8850元，2018年7月至2018年9月的水电费1712元，合共10562元，被告于2018年10月25日前支付5900元，于2018年11月5日前支付4662元予原告。2018年11月4日，被告微信转账支付6000元租金和水电费予原告。后原告就（2018）粤0605民初17685号民事调解书申请强制执行致（2018）粤0605执17719号案件，本院于2019年2月12日出具执行完毕告知书，原告确认于2019年1月16日收到（2018）粤0605民初17685号民事调解书确定的剩余的租金水电费。2018年11月3日，原、被告签订《店面转租补充协议》，载明因（2018）粤0605民初17685号案，经调解，双方同意自2018年8月1日至2019年4月30日调整店面租金为每月2950元，其余内容按原协议。庭审中，原被告均提交图片反映案外人暨涉讼商铺出租方佛山市南海区佑益家百货店在涉讼商铺的就餐区域围栏外堆放泡沫箱等杂物的情况及在涉讼商铺大门前方空地设置流动摊位的情况。对泡沫箱堆放的情况，原告主张泡沫箱堆放的地方离涉讼商铺就餐区围栏1.5米以外，该用餐区域并不在涉讼商铺的租赁范围，是原告在承租时自行搭建，原告转租给被告时就一并同意让被告使用；被告主张泡沫箱等杂物放置在紧贴着就餐地方的围栏，距离不足30厘米，就餐区域的围栏由被告承租后搭建，也属于合同上约定的承租范围，而垃圾桶并非被告添置但被告也有使用，木柜、旧灯箱原放置在涉讼商铺内，被告承租后将其放置在围栏外，电动单车属于被告。对流动摊位的情况，原告于2018年11月应被告与佛山市南海区佑益家百货店微信沟通处理要求，且原告主张其拍摄的12月8日的图片显示之前设置的毛衣摊位已经撤场，现存的临时摊位占地面积很小。诉讼中，原、被告均确认：2018年10月至2019年2月的水电费分别为185元、277元、258元、110元、41元。被告述称涉讼商铺自2018年11月始接近停业状态，并称涉讼商铺自2019年3月7日开始被停水停电，被告亦自该日起未进入涉讼商铺。原告述称于2019年5月10日与涉讼商铺的出租方佛山市南海区佑益家百货店的工作人员确认被告已交还钥匙，并当场到涉讼商铺开锁接收涉讼商铺。另查明，涉讼商铺已办理房地产权证。本院认为，涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告诉请被告支付自2018年11月起至2019年4月每月2950元的租金，针对被告就该主张提出的抗辩理由，本院分述如下：1.合同内容中租期、租金等条款均是双方综合衡量租赁物情况、经营环境等各方面考虑而达成的，在签订涉讼合同时商铺外泡沫箱堆放和商铺内无卫生间等生活设施的情况已然存在，被告作为完全民事行为能力人，其对于租赁价格及相应的租赁经营风险应有充分知悉并理性判断，在对该情况已有预见和考虑的情况下，被告平等自愿与原告协商一致签订涉讼合同，该合同关于商铺租赁各项事宜的约定均是双方的真实意思表示，应视为双方对涉讼租赁物的现状的接受并同意履行相应义务。现被告以商铺外泡沫箱堆放和商铺内生活设施不便而拒付租金，理据不足，本院不予采纳。2.在租赁关系中，承租人使用租赁物期间相应的经营风险应当由承租人自行承担，一般情况下不能转嫁给合同相对方。关于被告所称的流动商铺阻挡人流的情况，涉讼合同约定的租赁物并不包括涉讼商铺前面的空地，且从双方的举证图片和庭审双方陈述可知，流动商铺的摊位与涉讼商铺间有一定距离，对涉讼商铺的正常经营影响有限；即使流动商铺的设置对被告的营业有一定影响，但该流动商铺的出租方并非原告，原告也已举证反映履行了与出租方进行沟通的义务，而该不良影响也属于被告应当预见的经营风险，被告据此拒付租金而将该经营风险归责于原告，有违公平合理原则。3.被告称原告曾承诺在原告每月承租涉讼商铺的租金水平上加200元作为被告应支付的租金，但实际加了600元，属于欺骗行为，被告未举证双方之前曾就此达成协商一致，且双方在2018年11月3日签订的补充协议亦已协商同意酌减了月租金额，被告以存在欺骗作为抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。4.另外，庭审中双方均确认泡沫箱等杂物堆放于涉讼商铺就餐区的围栏外，被告在此情况下可通过遮挡等方式降低对其经营的影响，但被告并未有采取积极措施防止该不利影响的扩大，反而也在该范围内堆放杂物，被告也应承担相应不利后果。5.被告虽辩称涉讼商铺自2019年3月7日开始停水停电，但提交的停水停电通知的被通知方并非被告，被告也未实际到商铺确认水电供应情况，原告及案外人佑益家百货店不确认存在停水停电的情形，故对被告该项答辩意见亦不予采纳。综上，基于原告已经履行了交付租赁物予被告使用的基本义务，被告在2018年11月至2019年4月期间实际占用使用涉讼租赁物，应履行支付租金对价的义务。原告作为转租人，除了享受收取租金的权利外，仍应保证租赁物符合适租状态。被告将承租的涉讼商铺用于经营餐饮业，对商铺内外的卫生和环境有较高要求，在原、被告签订涉讼合同后，原告理应应被告要求就涉讼商铺外的卫生问题积极与出租方沟通协商解决方案，保证涉讼商铺符合被告使用用途。在双方因租赁合同纠纷诉至本院致（2018）粤0605民初17685号案产生，在2018年10月经本院主持调解后，该情况仍未得到明显改善，双方矛盾更为激化，原告对此存在一定过错，故综合原被告的过错程度、租赁物现状、租金水平和被告损失情况，本院酌定被告自2018年11月起至2019年4月应按每月2700元支付租金予原告，共计16200元（2700元/月×6个月），原告主张超出部分，本院不予支持。被告对原告诉请的2018年10月至2019年2月的水电费共计871元无异议，对原告该项诉请本院予以照准。被告存在未如期交租的违约行为，根据涉讼合同约定，原告有权没收4000元押金。诉讼期间，双方已就涉讼商铺完成交接手续，原告已收回涉讼商铺，对原告该项诉讼请求，本院不再重复处理。关于原告主张支付迟延交租费用的问题。涉讼合同约定被告逾期交租的，原告有权向被告收取日0.5%的迟延履行违约金，适用该约定的前提是原告未存在交付瑕疵的情况，本案中，原告一直未消除瑕疵交付情形；且在本院已判决原告没收被告4000元押金的情况下，该押金已能合理弥补原告因被告逾期交租产生的资金占用损失，原告再主张上述迟延交租违约金过分高于其实际损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告周永红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月至2019年4月租金共计16200元予原告招玉兴；被告周永红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月至2019年2月的水电费共计871元予原告招玉兴；被告周永红已支付的4000元押金归原告招玉兴所有；四、驳回原告招玉兴的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取371.13元（原告已预交），由原告招玉兴负担200.24元，被告周永红负担170.89元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费170.89元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年五月十七日书记员  余宝儿