陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕01民终3733号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西宝伦物业管理有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：张宝定，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵涛，陕西札司特法律咨询服务部法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安正合物业管理有限公司思耀分公司，住所地西安市灞桥区。负责人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯玉琴，陕西潇耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王潇，陕西潇耀律师事务所实习律师。上诉人陕西宝伦物业管理有限公司（以下简称宝伦公司）因与被上诉人西安正合物业管理有限公司思耀分公司（以下简称正合物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宝伦物业委托诉讼代理人赵涛，被上诉人正合物业委托诉讼代理人冯玉琴、王潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝伦公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回正合物业一审诉讼请求并支持其反诉请求。事实和理由：一审认定《租赁意向（草案）》和《合作意向》真实性，却未认定该证据与宝伦公司的关联性，属认定事实错误。正是张宝定先以利君药品配送中心负责人的身份与正合物业签订了《租赁意向（草案）》才有的后来的张宝定作为宝伦公司法定代表人与正合物业签订了本案的《房屋租赁合同》，一审对该联系不予认定错误。同理，《合作意向》也是在《租赁意向（草案）》基础上由张宝定以利君药品配送中心负责人的身份与正合物业签订的。此后，宝伦公司与正合物业签订了六组房屋租赁合同来具体落实执行《租赁意向（草案）》和《合作意向》。张宝定作为《租赁意向（草案）》和《合作意向》的签订者，并作为宝伦公司法定代表人所实施的扩建装修均系职务行为，且均系由宝伦公司承担法律后果的法定的代表行为。宝伦公司装修、扩建是在签订《租赁意向（草案）》和《合作意向》中明确约定的，是经正合物业同意的。双方后来签订《房屋租赁合同》时扩建及装修工程已经完工。因宝伦公司对六处房屋和空地均进行了扩建和装修，故上述合同一年期满后，只要宝伦公司要求继续租赁，正合物业必须同意。2016年1月1日至2017年12月30日双方自动续签了前一年合同，一审对两份意向书的认定矛盾，剥夺了宝伦公司的优先续租权。依据《租赁合同司法解释》第14条，承租人经出租人同意扩建的，双方对扩建费用的承担没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理: (一)办理合法建造手续的，扩建费用由出租人承担; (二)未办理合法建设手续的，扩建费有由双方按照过错分担之规定，出租人理应承担扩建费用的一半。据此，一审判决认定事实错误，程序违法。正合物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。正合物业与宝伦公司的合同在一审诉讼期间已经到期，双方合同已经终止。宝伦公司应按照合同约定腾交房屋、支付拖欠租金、物业费、房屋占用费。双方之间的合同关于装修添附有约定，宝伦公司没有经过其同意且未有相关规划手续，增建部分属于违法建筑，正合物业不需要亦无法使用，故其无需向宝伦公司支付扩建费用。请求驳回上诉，维持原判。正合物业向一审法院起诉请求：1.宝伦公司立即腾交坐落于灞桥区XX路XX号（面积130平方米）的租赁房屋；2.宝伦公司立即支付逾期滞纳金6218元；3.宝伦公司立即支付自2018年1月1日至2018年7月31日逾期腾房期间的房屋占用费23320元，之后房屋占用费按相同标准付至腾房之日；4.本案诉讼费由宝伦公司负担。宝伦公司向一审法院反诉请求:判令正合物业赔偿宝伦公司装修损失5万元。一审法院认定事实：2016年12月20日，正合物业（出租房、甲方）与宝伦公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将甲方位于灞桥区XX路XX号面积130平方米的房屋出租给乙方使用。合同约定：租赁期限为一年，自2017年1月1日甲方将房屋交付乙方使用起至2017年12月30日止；租金为每年2万元，租金按年结算，支付时间为每年第一个月的10日前；乙方如改变出租房屋的内部结构、装修或添加对房屋结构有影响的设备，须事先征得甲方的书面同意并经房屋修缮管理部门批准方能施工；租赁期满或合同终止的，对出租房屋的装修或增设设施的处理办法是（依附于房屋的装修及设施折价归甲方所有/要求乙方恢复原状）。合同签订后，正合物业将租赁物交予宝伦公司使用。宝伦公司于2018年1月18日交纳了2017年12月31日之前的租金。双方就上述租赁物自2016年1月1日起至2017年12月30日分两年连续签订了二份租赁合同。正合物业于2018年5月14日向宝伦公司发出《催缴租金及解除合同通知》，因宝伦公司拒绝签收而被退回。本案一审庭审结束时，宝伦公司仍旧在使用上述租赁物。一审庭审后，正合物业提交《情况说明》，自愿放弃按照其提供的租赁合同约定的逾期付款滞纳金和逾期房屋占用费主张该两项损失，要求按照法律规定予以判决即可，随后宝伦公司放弃对租赁合同手写部分的形成时间的鉴定申请，但仍然坚持对装修部分的造价进行司法鉴定。一审另查明，涉案租赁房屋属原西安第四制药厂所有，系经西安市城市规划管理局批准建设。一审又查明，2012年12月3日，正合物业（甲方）与西安利君医药有限责任公司灞桥药品配送中心（乙方）签订了《租赁意向（草案）》，约定：乙方租赁甲方原甲灭酸车间与原糖浆车间之间空地、厂大门外西侧紧邻化验室后原库房；由乙方投资施工建一简易库房，施工期自2012年12月10日至2013年3月31日，施工期满后签订正式租赁协议；片剂车间待公司翻修后，由乙方租赁。2013年2月27日，正合物业（甲方）又与西安利君医药有限责任公司灞桥药品配送中心利君公司药品配送中心（乙方）就甲方门面房出租签订了《合作意向》，约定：乙方出资进行改造，如乙方不再租赁，所有固定资产留给甲方，乙方不得拆除；2013年7月1日开始收取租金，此前为施工期，施工期满签订正式协议；合同期限为5年，期满乙方优先续签。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。正合物业、宝伦公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。正合物业已按约履行了交付租赁物的义务，宝伦公司也应按约履行支付租金的义务。正合物业要求宝伦公司立即腾交坐落于灞桥区XX路XX号（面积130平方米）的租赁房屋，因该合同租赁期限已经届满，且正合物业于2018年5月14日向宝伦公司发出《催缴租金及解除合同通知》，故作为承租人的宝伦公司应当返还租赁物。对于正合物业主张的租赁期限届满后至实际腾交房屋之日的房屋占用费，因一审庭审中宝伦公司明确表示仍在继续使用原租赁物，故应当向正合物业支付该费用，按照原租赁合同约定的租金标准计算。对于正合物业主张的逾期付款滞纳金，其在一审庭审后放弃原主张标准，要求按照逾期付款利息依法判决。宝伦公司抗辩对租金支付期限约定有歧义，且其未按约支付租金系正合物业默示同意不构成违约。租赁合同约定宝伦公司应于每年的第一个月的10日前支付租金，租赁起始时间为2017年1月1日，故宝伦公司应在2017年1月10日前支付租金，其未按时支付已构成违约。由于双方对违约金的标准未约定，故应按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月11日起支付至2018年1月17日止。对于宝伦公司反诉要求正合物业赔偿装修损失5万元的诉请，其提交的证据不足以证明其继受取得利君公司药品配送中心在意向书中的权利义务；即便其继受取得，其之后与正合物业签订的租赁合同对装修增建部分的约定实为对意向书内容的变更；且意向书中所修建和改造的租赁物，与宝伦公司所承租的租赁物并不相符，而且还约定不再租赁后固定资产留给正合物业。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定，宝伦公司未举证证明其装修增建部分系经正合物业书面同意，且租赁合同对租赁期满后添附部分约定了两种可供选择处理方式，现正合物业选择恢复原状，宝伦公司应自行承担未经同意添附的风险，对宝伦公司提出就装修部分进行造价评估的申请不予准许，故其反诉请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决:一、被告陕西宝伦物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于西安市灞桥区XX路XX号面积130平方米的租赁房屋腾交给原告西安正合物业管理有限公司思耀分公司；二、被告陕西宝伦物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告西安正合物业管理有限公司思耀分公司支付2018年1月1日至2018年7月31日期间的房屋占用费11666.67元，并自2018年8月1日起按照合同约定的每年2万元租金标准向原告西安正合物业管理有限公司思耀分公司支付房屋占用费至实际腾房之日；三、被告陕西宝伦物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告西安正合物业管理有限公司思耀分公司支付自2017年1月11日至2018年1月17日期间的逾期付款利息896.58元；四、驳回被告陕西宝伦物业管理有限公司要求原告西安正合物业管理有限公司思耀分公司赔偿装修损失5万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费208元，原告已预交，由被告承担，连同上述应付之款一并给付原告。反诉部分案件受理费525元，被告已预交，由被告自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，宝伦公司与正合物业签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现正合物业已依约履行了交付租赁物的义务，宝伦公司应依约履行支付租金等义务。因涉案合同在本案一审期间已经届满，合同已经终止，故无需解除。合同终止后，宝伦公司作为承租人应当向正合物业返还租赁物即涉案房屋。双方租赁合同约定宝伦物业应于每年第一个月的10日前支付租金。因租赁起始时间为2017年1月1日，宝伦物业应在2017年1月10日前支付租金，其未按时支付已构成违约，应向正合物业承担迟延支付租金的违约责任。由于双方对违约金的标准未约定，故应按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算自2017年1月11日起至2018年1月17日止的逾期付款利息。双方合同期满后，宝伦公司在未经正合物业同意的情况下仍继续使用租赁物，应当按照原租赁合同约定的租金标准向正合物业支付租赁期限届满后至实际腾交房屋之日的房屋占用费，故一审驳回宝伦公司要求正合公司思耀分公司赔偿装修损失5万元的反诉请求正确。关于宝伦公司上诉主张正合物业承担场地扩建费用一节，因提交的证据不足以证明其继受取得利君公司药品配送中心在《租赁意向（草案）》《合作意向》中的权利义务，亦无证据证明其增建部分系经正合物业书面同意，上述意向书中所修建和改造的租赁物与宝伦公司所承租的租赁物并不相符，且双方还约定不再租赁后固定资产留给正合物业，故对宝伦公司要求增建部分进行造价评估的申请不予准许。经审查，一审程序合法。综上所述，宝伦公司的上诉不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1364元，由陕西宝伦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长   陈平审判员  李刚审判员  李涛 二○一九年五月十五日 书记员  李伟