江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1543号上诉人（原审被告）：杜会堂，男，1983年8月5日生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：胡洋，北京志霖（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市励隆电子科技有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇新陈路西侧。法定代表人：李寅，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱青，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕锦林，江苏六典律师事务所律师。上诉人杜会堂因与被上诉人昆山市励隆电子科技有限公司（以下简称励隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初9171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杜会堂上诉请求：撤销原判第一、二、四项并依法改判支持杜会堂的诉讼请求，案件受理费由励隆公司负担。事实和理由：1.杜会堂曾于2018年1月16日书面通知励隆公司只有赔偿损失后才同意搬离、解除涉案租赁合同，且后续一直持续使用厂房。后因励隆公司采取无理手段导致杜会堂无法经营生产，为避免损失扩大，杜会堂无奈搬离。2.本案合同系励隆公司单方解除，故应适用合同第十二条，由励隆公司向杜会堂支付租赁期限内剩余的租金作为违约金。励隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。励隆公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的房屋租赁合同于2018年3月31日解除；2.杜会堂立即返还承租的位于昆山市部分房屋；3.杜会堂支付租赁房屋实际占用费3370元（暂计算至2018年4月20日，应按合同约定每月5055元，从2018年4月21日其计算至实际腾退之日止）；4.案件受理费由杜会堂负担。杜会堂向一审法院反诉请求：1.励隆公司支付杜会堂租金损失120476.16元、装修费20000元、搬迁费10000元，搬迁窝工费10000元，共计160476.16元；2.励隆公司退还保证金5000元；3.案件受理费由励隆公司负担。一审法院认定事实：2017年，励隆公司、杜会堂签订房屋租赁合同一份，励隆公司将其所有的位于昆山市部分出租给杜会堂，租赁期限为2017年3月4日至2020年3月3日；月租金为5055元；支付方式三个月一付，先付后租。双方在合同第十二条约定违约责任，甲方：1.甲方未按合同约定的时间交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.1%现给乙方偿付违约金。逾期一个月以上，则视甲方不履行合同。2.在租赁期限内，甲方因非本合同第十条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付租赁期内所剩月份的租金总额的100%作为违约金。乙方：1.乙方未按合同约定的时间接收房屋的，每逾期一天，乙方应按月租金的0.1%向甲方偿付违约金。逾期一个月以上，则视乙方不履行合同。2.在租赁期限内，乙方擅自解除本合同提前退租的，乙方应向甲方支付租赁期内所剩月份的租金总额的100%作为违约金。第十三条提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，并支付给对方三个月的租金作为补偿。一审法院再查明，2017年12月28日，励隆公司向杜会堂发出解除房屋租赁合同函，告知杜会堂要求解除合同，并要求杜会堂于2018年3月31日之前搬离所租房屋，并免除杜会堂2018年1月1日至2018年3月31日的房租。一审庭审中，杜会堂陈述，其于2018年3月31日之前已经搬离涉案房屋。2018年6月13日，杜会堂将所租房屋钥匙交付给励隆公司。上述事实，由租赁合同、律师函及一审法院庭审笔予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合案件事实，励隆公司与杜会堂之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。双方在合同第十三条规定了终止合同的条件，励隆公司依据该条约定向杜会堂发送解除合同通知书并免除杜会堂三个月租金，而杜会堂也在励隆公司通知规定的时间内搬离了涉案房屋，则视为双方协商一致解除合同，故一审法院确认双方解除合同的时间为2018年3月31日。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，杜会堂应搬离涉案房屋，在本案审理过程中，杜会堂于2018年6月13日将房屋钥匙正式交付励隆公司，杜会堂应支付励隆公司2018年4月1日至2018年6月13日的占有使用费，标准按照月租金5055元计算。另，合同解除后，励隆公司应将保证金5000元返还给杜会堂。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、昆山市励隆电子科技有限公司与杜会堂的房屋租赁合同于2018年3月31日解除。二、杜会堂于判决生效之日起十日内支付昆山市励隆电子科技有限公司2018年4月1日至2018年6月13日的占有使用费，标准按照5055元/月计算。三、昆山市励隆电子科技有限公司于判决生效之日起十日内返还杜会堂房屋保证金5000元。四、驳回杜会堂的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2856元，由杜会堂负担；一审反诉案件受理费1405元，由杜会堂负担1380元，昆山市励隆电子科技有限公司负担25元。二审中的，当事人未提交新证据。二审中，杜会堂明确撤回针对一审判决第一项确认合同解除时间的上诉，确认双方签订的房屋租赁合同于2018年3月31日解除。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：双方签订的房屋租赁合同的解除原因及解除时间。关于合同的解除时间，励隆公司认为其依据合同十三条享有单方任意解除合同的权利，故合同于杜会堂收到励隆公司发出的合同解除通知之日解除；杜会堂确认合同于2018年3月31日解除，但主张系励隆公司违约在先，应赔偿其损失。本院认为，民事主体在从事民事活动时，应当遵守诚实信用原则，保障市场和交易的稳定与安全，对双务合同当事人按约履行合同的期待利益予以维护，除法律明确规定外，应当从严认定合同约定的任意解除权。在双方合同第十条已约定励隆公司享有合同解除权的九种情形，杜会堂未具备上述解除情形的前提下，励隆公司要求依据合同第十三条约定任意解除诉争房屋租赁合同，有违诚实信用原则，本院不予支持。因此，励隆公司于2017年12月28日单方发出的要求解除本案房屋租赁合同的通知，并不发生解除合同的法律效力，其时合同继续履行。后因杜会堂实际搬离涉案房屋，于2018年6月13日将涉案房屋交还于励隆公司，本案房屋租赁合同已经实际无法继续履行且励隆公司对合同解除不持异议，因而合同事实解除，本案房屋租赁合同解除时间为2018年6月13日。因双方对一审法院认定的合同解除时间均未提起上诉，且杜会堂明确认可合同于2018年3月31日解除，故本院对此不予调整。杜会堂上诉认为本案合同解除系励隆公司违约导致，其不应支付占有使用费，励隆公司应当支付其装修费等各项损失。本院认为，虽然励隆公司单方要求解除合同缺乏依据，但其后合同继续履行，杜会堂对此也予以认可。杜会堂主张励隆公司阻碍其经营，导致涉案房屋实际无法使用，但未提供证据证明，本院不予采信。2018年6月13日本案房屋租赁合同事实解除之前，杜会堂持续占有、使用或实际控制涉案房屋，应当支付房屋租金。鉴于双方对一审法院认定合同解除时间未持异议，故一审法院认定杜会堂应付励隆公司2018年4月1日至2018年6月13日的房屋占有使用费，本院予以确认。本案合同因杜会堂实际搬离导致无法继续履行，故杜会堂主张违约金以及搬迁费、搬迁窝工费等损失，缺乏法律依据，且杜会堂未提供证据证明其承租涉案房屋后进行了装修，故其主张装修损失本院亦不予支持。综上所述，杜会堂的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律不当，但不影响本案实体处理结果，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4261元，由上诉人杜会堂负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年五月二十四日法官助理 郭 玮书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。