广西壮族自治区桂林市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂03行终107号 上诉人(一审原告)冷松，男，1965年2月3日生，汉族，住广西南宁市青秀区。 上诉人(一审原告)冷艳，女，1975年11月17日生，汉族，住广西桂林市七星区。 被上诉人（一审被告）阳朔县自然资源局。住所：广西阳朔县阳朔镇将军路13号。 法定代表人梁斌，局长。 委托代理人黄琴，阳朔县自然资源局不动产登记中心副主任。 委托代理人蒋晔被，阳朔县人民政府公职办律师。 上诉人冷松、冷艳因诉一审被告原阳朔县国土资源局不履行不动产登记法定职责一案，不服阳朔县人民法院2018年12月12日作出的(2018)桂0321行初18号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人冷松、冷艳，被上诉人阳朔县自然资源局的法定代表人梁斌及其委托代理人黄琴、蒋晔被到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审判决认定：2017年10月25日，原告与桂林阳朔城中城房地产开发有限公司签订《房地产买卖契约》，约定阳朔城中城房地产开发有限公司以10万元的价格将阳朔镇叠翠路城中城商业城A区130号，建筑面积为53.51平方米的房地产出售给原告。双方在《房地产买卖契约》第十二条约定：乙方须根据《商业建筑设计防火规范》、《民用建筑设计规范》的要求保持走道净宽度不小于1.4米。甲方负责与周边商铺业主协调、保证乙方在A130商铺专用范围内依法行使所有权、使用权、收益权、专配权等所有物权，乙方予以配合协助。此后，原告如约履行了支付房款、缴税、确认门牌号、土地分摊测量以及房屋建筑面积、套内面积分摊面积测量等程序。2017年11月20日原告冷松通过EMS快递向被告提交了城中城A130号办理不动产登记申请,并附上《房地产买卖契约》、朔房权证阳朔镇字第××号房产证（包括涉案A130地产在内的城中城地产总证）、购房发票、A130商铺的门牌号《证明》、《不动产平面图》、《税收完税证明》、《宗地图》等材料。被告阳朔县国土资源局在收到原告申请材料后，于2018年1月18日做出《关于对冷艳、冷松申请A130号不动产登记申请的答复》，该答复内容如下：我单位于2017年11月22日收到你们通过EMS快递提交的城中城A130号办理不动产登记的申请，现回复如下：根据《商品房销售管理办法》第八条之规定“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”，以及现在购买商品房实行购房合同备案制度，所以你们申请的A130号在不动产登记中心申请登记前需要按照此规定到房地产开发主管部门备案。原告为办理上述不动产转移登记之需，于2018年3月13日向阳朔县人民政府申请行政复议，请求阳朔县人民政府责令被告阳朔县国土资源局依法为其办理不动产转移登记。在此期间，原告到阳朔县房地产管理所办理涉案商铺备案的相关事宜。2018年7月9日阳朔县人民政府作出朔政复决字[2018]7号行政复议决定书，认为申请人（原告）案涉A130商铺未向房地产开发主管部门备案，驳回了原告的复议申请。2018年7月31日阳朔县房地产管理所作出《关于城中城A130不能作为商铺销售的告知书》，内容为：冷松、冷艳：你们购买桂林阳朔城中城房地产开发有限公司销售的城中城A130商铺，从功能设计上是作为底层通道用途，不能作为商铺使用。在前期的预售过程中A130也没有列入预售范围。因此，请你们尽快与桂林阳朔城中城房地产开发有限公司协商解除购买城中城A130的买卖合同，相关事宜我所已告知桂林阳朔城中城房地产开发有限公司。原告对阳朔县人民政府作出的行政复议决定书不服，遂于2018年8月20日向本院提起行政诉讼，请求撤销朔政复决字[2018]7号行政复议决定书，并要求被告阳朔县国土资源局为其办理A130号商铺的不动产权转移登记手续。在审理过程中，阳朔县人民政府于2018年10月25日作出《关于撤销朔政复决字[2018]7号行政复议决定书的决定》，经本院依法向原告释明，原告同意撤回对阳朔县人民政府的起诉，变更诉讼请求为：责令被告阳朔县国土资源局履行不动产登记管理职责，为原告的A130号商铺办理不动产权转移登记。庭审中，被告阳朔县国土资源局也明确表示涉案地产在城中城地产中作底层通道用途、不能作为商铺使用，且该地产在《阳朔县城中城商品房预售登记总表》中并没有登记预售，也没有在现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案，涉案地产并不能作为商品房进行买卖。不能为原告的A130号地产办理转移登记。 一审判决认为，本案的争议焦点为：被告拒绝为原告的A130号地产办理不动产转移登记依据是否充分。被告依据朔房权证阳朔镇字第××号房产证的《房地产平面图》、《阳朔县城中城商品房预售登记总表》、《阳朔城中城综合商业项目公摊面积说明》、阳朔县房地产管理所出具的《关于城中城A130不能作为商铺销售的告知书》等材料，认定原告申请的涉案地产位于阳朔城中城综合商业项目底层通道位置，是A121、A122的出口以及A区至E区的出入口之一，涉案地产属于作为底层通道用途，不能作为商铺使用。另被告还认定该商铺并没有登记预售，也没有在现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案，涉案地产并不能作为商品房进行买卖。被告的上述认定，事实清楚，理由充分，故被告拒绝为原告的A130号地产办理不动产转移登记依据充分，并无不当。原告之诉请，证据不足，理由不充分，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。 上诉人上诉称：1.A130商铺有建筑面积、公摊面积、编号，并登记在朔房权证阳朔镇字第××号房屋产权证（下称6××0号房产总证）中带过道的商铺。2.《阳朔城中城综合商业项目公摊说明》是桂林阳朔城中城房地产开发有限公司（下称城中城公司）单方面的说明，形成于6××0号房产总证之前，该说明未经法庭质证。3.《关于城中城A130不能作为商铺销售的告知书》与《房地产平面图》、《阳朔县城中城商品房预售登记总表》证明的事实不符，上诉人己对此告知书另提起行政诉讼。4.被上诉人没有证据证明A130商铺没有备案。5.被上诉人没有提供法律规定证实已登记在6××0号房产总证上的A130商铺卖出时还需再次备案。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律法规错误。特诉请二审法院撤销一审判决，改判由被上诉人为上诉人办理A130商铺的权属转移登记手续。 被上诉人辩称：涉案A130地产位于阳朔城中城综合商业项目底层通道位置，是A121、A122地产的出口以及A区至E区的出入口之一，通道两端没有封闭，通道内有消防栓，有上下楼梯，从功能设计上是作为底层通道用途，不能独立使用。根据国务院《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”，《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”的规定，A130地产不符合上述规定的可登记所有权的封闭、有独立使用价值属性的地产。况且《阳朔县城中城商品房预售登记总表》并未将A130地产进行预售登记，也未在现售A130地产前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案，《关于城中城A130不能作为商铺销售的告知书》证实了这一事实。因此，A130地产不能进行所有权登记，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审查，一审判决认定的证据合法、有效，可作为定案的依据。据此，本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院另查明，因机构改革，原阳朔县国土资源局于2019年3月19日更名为阳朔县自然资源局。 本院认为，上诉人向城中城公司购买的A130不动产，系阳朔城中城综合商业项目底层的通道，是A121、A122房必经出入口，也是城中城综合商业项目中A区至E区的出入口之一，楼上住户出入的楼梯间也设置在此，还安装有公共消防设施，即使上诉人愿意留出通行之路，因该不动产53.51平方米不全部属上诉人所有，被上诉人若根据上诉人的申请对A130不动产53.51平方米进行房屋所有权登记，则损害了相邻通行权利人的合法权益，且影响到消防设施的正当使用。 城中城公司在《阳朔县城中城商品房预售登记总表》中并未将A130不动产列入预售范围，即使A130不动产登记在6××0号房产总证中，并编了序号，测绘了面积，因其系通道未登记为可售房屋，也不能作商铺进行房屋所有权登记，被上诉人拒绝为上诉人登记A130不动产所有权，正确。 综上，上诉人的上诉请求，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人冷松、冷艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  安 涛 审 判 员  庾安明 审 判 员  陶 明 二〇一九年五月三十日 法官助理  王 静 书 记 员  邓逸飞 附： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；