辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1302民初4128号原告：华菲，女，1970年8月5日出生，汉族，公务员，住朝阳市双塔区。被告：孙晓雨，女，1989年8月10日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：安洋（系被告丈夫），男，1988年11月5日出生，汉族，朝阳县林业局三北站科员，住朝阳市双塔区。委托代理人：韩圣英，辽宁圣剑律师事务所律师。原告华菲与被告孙晓雨租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华菲，被告孙晓雨及其委托代理人安洋和韩圣英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华菲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按租赁合同约定的年租金1.2万元标准的4倍支付2018年8月8日至房屋修复完好、水煤电费结清，正式交还房屋和钥匙期间的租金；2、请求判令被告维修房屋恢复原状或支付修复费用（以鉴定为准）；3、诉讼费及本案相关的全部费用由被告承担。事实和理由：2017年8月，原告将位于的房屋租给被告使用，合同到期后，被告违反约定拒绝交还房屋和钥匙，经警察催还，8月10日发现被告竟将房屋门窗及室内设置拆毁后弃房，不见人影。现房屋门窗四敞大开无法正常使用，室内设置全无，未办理房屋交还手续。拆毁房屋这一行为光明分局中可以提供证据。原告无奈诉至法院，请求维护原告合法权益。被告孙晓雨辩称，被告一直按照与原告签订的《租房协议》全面履行合同义务，而原告却存在违约情形，原告的诉求无事实与法律依据。原、被告双方签订《租房协议》，合同约定租期自2017年8月8日至2018年8月8日止，每年租金1.1万元，被告向原告交纳保证金500元，同时，原告口头约定被告为了营业自行装修，向被告承诺可以长期租用该房，待原告不承租时作价折抵房租。当时被告为了有把握可以长期租用该房屋，防止原告单方毁约让原告在协议上注明：2018年8月8日到期之后房租为1.2万元，以后年度均为1.2万元不变。合同签订后，被告自行投入了大量资金装修、营业。2018年8月，原告在没有按照合同约定提前通知被告的情况下，突然到租用的房屋内要求被告搬走腾房，不再出租该房。原告单方毁约行为，彻底打乱了被告已经运行良好、较高收益的推拿经营，给被告造成了巨大的经济损失。根据原、被告间当初的约定，对于被告对租赁房屋进行装修、投入的资金及装修的设施，由于原告违约行为且不予以折抵相关费用，因此被告有选择行使拆除的权利，并不应因此承担任何违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，原告华菲（甲方）与被告孙晓雨（乙方）签订《租房协议》一份，协议约定甲方将位于，面积40平方米，出租给乙方使用，租期自2017年8月8日起至2018年8月8日止，搬出交还钥匙，先付款后入住，房屋用于办公或经营。租期内房租每年人民币1.1万元整，由乙方一次性付给甲方。租期内，乙方不得以任何理由随意改动房屋格局；乙方负责缴纳水、煤、电取暖费、卫生费等；乙方不得将所租房屋转租或分租给他人，甲乙双方如有正当理由，要求解除合约，需提前一个月通知对方，经双方同意后方可解除合约。如不租或续租，双方在到期前一个月通知对方，若不租，甲方可在门窗上粘贴出租信息；乙方应爱惜室内一切设施，如因故意或过失造成设施损毁，乙方应负责恢复原状，如属自然损坏的，乙方不承担赔偿责任。乙方应向甲方交纳水、煤、电押金及室内设施物品保证金500元，租期满水、煤、电费用结清、室内设施物品完好无损坏，返还押金，否则不予返还。租期满，乙方如不能如期交还房屋及钥匙，需提前与甲方协商，经甲方同意，如强行霸占房屋不交还钥匙及房屋，乙方应按延误期当时房屋租价的4倍付房租，否则必须按期搬走交还钥匙。乙方预存电费要尽可能与自己用电量相当，甲方不负责退费。如有房屋动迁等不可预知情况，合约无法继续执行，按实际租期收付房租，预交实际租期外费用按原价返还。原、被告双方分别在协议上签字。协议下方另注明“2018年8月8日到期之后，房租为壹万贰仟元整，以后年度均为壹万贰仟元不变”。被告孙晓雨自称在征求原告同意的情况下，对该房屋进行了装修，并对水暖、地板、墙面及灯具、卫生间和门窗等处进行了改造，原告否认同意被告改造的事实。2018年7月25日，原告华菲向被告孙晓雨表示不再续租该房屋。合同期满后，被告孙晓雨要求返还房屋保证金500元及水暖费，原告不予退还。2018年8月10日被告孙晓雨将自行装修及安装部分的设施及配件全部拆除带走，为此双方发生争议，原告诉至本院。在本案审理过程中，原告华菲申请对租赁房屋恢复原状所需修复费用进行司法鉴定（其中鉴定明细包括：1、阳台门窗；2、厕所隔断；3、阳台与内室之间的门；4、5个灯具；5、墙壁插座5个；6、灯具开关5个；7、水池盆和上下水配套设施1套；8、暖气片4给：一组4片，一组5片；9、房屋墙壁全是窟窿还外露电线、墙面也破坏的破败不堪需刮白处理；10、厕所冲水设施；11、安装上述设施人工费和材料费用；12、防盗门钢丝网；13、更换水表）。经朝阳市中级人民法院对外委托部门委托朝阳智源资产评估事务所鉴定，2019年2月1日该所作出司法鉴定意见书，结论为房屋恢复原状评估价值为3,222元（本次评估价值包含房屋恢复原状的材料及人工费用）。原告华菲为此支付鉴定费2,000元。本院向原、被告双方送达该资产评估报告后，原告华菲申请重新鉴定，后原、被告双方均申请鉴定人员出庭接受询问，原告华菲为此预交了鉴定人员出庭费用500元。以上事实，有《租房协议》、朝阳智源资产评估事务所出具的《资产评估报告书》、房屋所有权证及当事人陈述载卷为凭，经当庭质证、辩证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告华菲与被告孙晓雨之间形成的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依约全面履行合同义务。合同期满后，双方对保证金是否返还及对租赁物改造部分的费用应由谁承担发生争议，被告孙晓雨在腾空该承租房屋时将能带走的东西全部拿走，导致该租赁物存在一定的出租障碍，原告无法对外出租，故被告应赔偿原告房屋空置期间的合理损失，但因该诉争房屋已处于原告的控制之下，原告亦有防止损失进一步扩大的义务，本院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌定此期间的损失为六个月的租金，即5,500元；对于原告主张的恢复原状费用，已经鉴定机构出具结论，该部分费用亦应由被告负担，故对原告的该部分诉请，本院亦予支持。对于原告申请重新鉴定的请求，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”。原告申请重新鉴定没有事实及法律依据，故本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告孙晓雨于本判决生效后10日内给付原告华菲房屋租金损失5,500元，恢复原状及修复费用3,222元，合计8,722元；二、驳回原告华菲的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告预交），评估费2,000元，鉴定人员出庭费500元，合计2,700元，由被告孙晓雨承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  杨春玲人民陪审员  史国忠人民陪审员  高云红二〇一九年五月十三日书 记 员  武文斌