广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民再35号 上诉人（一审原告）：梧州市某某建筑工程公司，住所地广西梧州市新兴三路。 法定代表人：梁并光。 委托诉讼代理人：黄某某，该公司员工。 被上诉人：（一审被告）：梧州市某某投资有限公司，住所地广西梧州市新兴一路。 法定代表人：李某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗荣其，广西文威律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：梧州某某房地产开发有限公司，住所地广西梧州市新兴一路。 法定代表人：李某某1。 被上诉人（一审被告）：梧州市某某物业管理有限公司，住所地梧州市新兴一路。 法定代表人：李某某2，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张惠玲，广西文威律师事务所律师。 第三人：梧州市某某房地产开发公司，住所地梧州市和平路。 法定代表人：董某某。 上诉人梧州市某某建筑工程公司（以下简称某某建筑公司）因与被上诉人梧州市某某投资有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，梧州市万秀区人民法院于2015年9月15日作出(2015)万民初字第1486号民事判决。某某建筑公司不服，提出上诉。本院于2015年12月22日作出(2015)梧立民终字第97号民事判决。某某建筑公司向广西壮族自治区高级人民法院提出申诉，广西壮族自治区高级人民法院于2016年6月20日以(2016)桂民申460号民事裁定指令本院再审。本院于2017年4月5日以(2016)桂04民再9号民事裁定撤销本院(2015)梧立民终字第97号民事判决及梧州市万秀区人民法院(2015)万民初字第1486号民事判决，发回梧州市万秀区人民法院重审。梧州市万秀区人民法院在重审时根据某某建筑公司的申请依法追加了梧州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、梧州市某某物业管理有限公司(以下简称某某公司)为本案被告，并追加了梧州市某某房地产开发公司（以下简称某某房地产公司）为第三人。梧州市万秀区人民法院于2018年7月3日作出（2017）桂0403民初808号民事判决，某某建筑公司不服，提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人某某建筑公司的委托诉讼代理人黄某某，被上诉人某某公司的法定代表人李某某及其委托诉讼代理人罗荣其、某某公司的委托诉讼代理人张惠玲、原审第三人某某房地产公司的法定代人董某某到庭参加了诉讼，经本院公告送达开庭传票，被上诉人某某公司没有到庭，本院依法缺席审理。某某公司经本院公告送达开庭传票后未到庭。本案现已审理终结。 某某建筑工程公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判将争议的商铺的使用权或经营权归某某房地产公司，并赔偿上诉人的经济损失；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。具体表现为：一、某某建筑公司和某某房地产公司本身是两个牌子一套人马，在某某房地产公司停止经营业务时起，某某建筑公司按照上级主管部门的要求承继某某房地产公司的债权债务，且在事实上已享受和承继了某某房地产公司的权利和义务，故一审以某某建筑公司至今没有完成改制，不能承继和享受某某房地产公司原与某某公司签订的房屋租赁合同的权利是错误的。二、退一步来说，某某房地产公司既然仍视为存续，则根据买卖不破租赁的原则，争议商铺的租赁权存续期内，应由某某房地产公司经营，不应由某某公司霸占，且某某公司在霸占期间所取得的收益，也应退回给某某房地产公司。三、某某公司和某某公司应承担相应的赔偿责任。损失自2015年7月至2018年7月共计人民币216000元。某某建筑公司综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，将本案的涉案商铺的使用权判归上诉人所有或将深谙商铺的经营权判归梧州某某房地产公司；对涉案商铺排除妨害、停止侵害；对侵权行为造成的经济损失承担赔偿责任。 某某公司辩称：一、某某房地产公司与某某公司不存在租赁合同关系。《经营场地租赁合同》名为租赁，实为还债,某某公司以涉案商铺的商铺经营权偿还某某房地产公司的债务，但某某房地产公司未能提供某某公司欠其债务的证据。二、《经营场地租赁合同》与某某建筑公司无关。《经营场地租赁合同》是某某公司和某某房地产公司双方签订的，双方均为独立的法人，某某建筑公司亦是独立的法人，三者之间互相独立，没有任何的关系。因此，本案即使租赁关系成立，也与某某建筑公司没有法律关系。综上所述，请求法院依法驳回某某建筑公司的上诉请求，维持原判。 某某公司辩称，其不是本案的适格被告，与涉案商铺不存在任何的法律关系，其在和解书中仅是担任其中一方当事人的担保人；某某公司对某某建筑公司与某某公司之间的纠纷并不知情，其未对某某建筑公司进行过任何侵权的行为。综上所述，原审判决是正确的，请求维持原判。 某某房地产公司述称，其于2018年7月10日已出具《债权债务移交证明》，证实其公司的权利义务已由某某建筑公司享受和承继。故原审判决是错误的，依法应予改判。 某某建筑工程公司向一审法院起诉请求：1.判决某某公司对其承租并拥有使用权的某某公司临街商铺停止侵害，排除妨碍、恢复原状；2.判决某某公司、某某公司、某某公司共同连带承担赔偿其经济损失人民币2080000元。 一审法院认定事实：2002年7月29日，某某公司召开董事会并形成《董事会决议纪要》，记载“根据董事会和中外双方股东代表研究同意，对某某联营区即体育馆临某某*路四间临时商铺，包括二层夹层在内，约250平方米建筑面积，此物业为临时建筑，无产权证，是某某超市按合同要求统租后返还给某某公司的，现因外方股东借支300万元用于某某广场建设，某某房地产公司代贷款700万元用于某某广场建设，双方为落实建设资金付出了费用，这些费用有些是外商个人垫支的，为了补偿各方的损失，同意四间临时商铺(含顶夹层在内)西侧1-2号归某某房地产公司处置，东侧3-4号归外方处置，公司按现状提供，由承租方负责修缮，由公司出面协调某某或公司提供水电。今后如某某公司对体育馆要拆迁改造或因政府政策性等因素需拆迁收回的，则中外双方股东无条件退还。” 2002年8月10日，以某某公司为出租方、第三人某某房地产公司为承租方签订《梧州市经营场地租赁合同》（合同编号：2002-801），主要约定：1.某某公司将位于梧州市间铺位（使用面积约80平方米）出租给某某房地产公司；2.租赁期限共20年，出租方从2002年8月1日起将经营场地交付承租方使用，至2022年7月30日收回；3.租金标准：以经营权抵出资债务，支付方式：抵债；4.其他约定事项：根据2002年7月29日某某公司《董事会纪要》约定出租，如因出租方某某公司对体育馆整体拆除重建或因政府政策性整体拆除体育馆重建的，承租方无条件退回，出租方不作拆迁补偿；等等。 梧州市（原某某体育馆）二、三、四楼原系吴某某所有，因吴某某拖欠他人债务，本院对上述房产进行公开拍卖，某某公司于2009年3月18日以最高价竞得，该院于2009年7月12日作出（2007）梧法执字第91、92号以及（2008）梧法执字第1、2、5、8、26、32、35号民事裁定，将梧州市（原某某体育馆）二楼、三、四楼裁定归某某公司所有。某某公司向梧州市房产管理局申请领取了梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证，确认梧州市二层中的建筑面积2454.51平方米属某某公司所有。 2009年8月31日，某某公司与某某公司签订了梧州市（原某某体育馆）一层、负一层房地产买卖补充合同，某某公司将梧州市（原某某体育馆）一层、负一层房地产（建筑面积分别为2603.57平方米、1405.54平方米）出售给某某公司。于2010年4月20日将梧州市（原某某体育馆）一层、负一层房地产及附属部分移交给梧州某某公司。由于梧州市某某路**号（原某某体育馆）一层、负一层房地产被广东省电白县人民法院依法拍卖，佛山市某某区某某某有限公司以2940万元竞得。某某公司遂向本院提起诉讼，要求某某公司退回购房款等。经本院主持调解，各方当事人达成调解协议，其中协议中第一条确认佛山市某某区某某某有限公司代替某某公司将其所有的位于梧州市（原某某体育馆）一层、负一层房屋的所有权转给某某公司所有。某某公司向梧州市房产管理局申请领取了梧房权证蝶山区字第××号房屋所有权证，确认梧州市某某体育馆一层建筑面积2603.57平方米属被告某某公司所有。后某某公司向某某公司发出移交物业通知，通知中将原某某体育馆临某某*路的四间商铺一并移交。 某某公司在与某某公司办理交接手续后，要求原告将其占有和出租的梧州市（原某某体育馆）临某某*路的1、2号铺面以及东北角的一间铺面退回到某某公司。某某建筑公司以某某房地产公司因某某公司欠某某房地产公司的债务，双方已于2002年8月10日签订了20年的租赁合同，某某公司将梧州市（原某某体育馆）临某某*路的1、2号铺面以租赁形式进行抵债给某某房地产公司，某某房地产公司对铺面拥有使用权和出租权，现某某房地产公司已吊销企业法人营业执照，某某房地产公司的债权由某某建筑公司进行承继，某某建筑公司对讼争的铺面拥有使用权，某某公司无权收回为由予以拒绝，双方为此发生纠纷。某某公司于2015年7月10日和20日以对临街铺面进行升级改造为由对讼争的铺面进行断电。 某某建筑公司（乙方）与某某公司（甲方）于2006年2月20日签订了《协议书》载明“鉴于乙方承担了某某广场和某某花园的施工建设，需要经常的维护和管理，同意乙方在某某广场东边原某某体育馆东北角楼梯口搭盖3米×3米的工具房，由乙方或其指定人员投资搭盖，管理和使用权归某某建筑公司或其指定投资人。” 另查明，某某房地产公司成立于1993年3月18日，主管部门系中国共产党梧州市委员会，企业性质属集体性质，因没有向梧州市工商行政管理局提交年检材料接受2006年度年检，该局于2007年12月12日作出梧工商处[2007]129号行政处罚决定书，吊销了某某房地产公司的企业法人营业执照。中共梧州市委机关事务管理处于2011年8月11日作出《关于梧州市某某房地产开发公司注销、梧州市某某建筑工程公司改制以及相关资产处置等问题的批复》，批复中明确某某房地产公司、某某建筑公司企业资产总额及负债总额，并决定同意某某房地产公司的债权转让给某某建筑公司改制设立的有限公司后注销某某房地产公司，同意某某建筑公司进行改制，由该公司的员工或第三人出资依法律程序设立有限公司，某某建筑公司的债权债务由该有限公司承受。某某建筑公司至今没有进行改制完毕，某某房地产公司也没有办理工商注销手续。2015年9月22日，中共梧州市委办公室召开研讨某某建筑公司改制有关问题会议，并且形成《中共梧州市委办公室关于研究某某建筑工程公司改制有关问题的会议纪要》，会议明确“因2007年6月后某某房地产公司已被工商注册登记机关吊销营业执照的实际情况，其债权债务和人员事实上已由某某建筑工程公司承继。” 原判认为，根据原告提交的中共梧州市委机关事务管理处2011年8月11日《关于梧州市某某房地产开发公司的注销、梧州市某某建筑工程公司改制以及相关资产处置等问题的批复》及中共梧州市委办公室2015年10月18日《关于研究某某建筑工程公司改制有关问题的会议纪要》，证某某梧房地产公司的债权债务转让给某某建筑公司改制后设立的有限公司，并注销某某房地产公司。但至今某某建筑公司仍未改制，而某某房地产公司的企业法人营业执照虽然被工商行政管理部门吊销，但未依法进行清算和注销，因此某某房地产公司仍应视为存续。鉴于某某建筑公司尚未改制，且某某房地产公司与某某建筑公司系两个独立的企业法人，故原告认为其承继了某某房地产公司租赁临街铺面的权利缺乏法律依据，不予采纳。原告基于其认为承继的某某房地产公司的权利而主张的损害赔偿亦缺乏相应的法律依据，对此亦不予支持。关于原告对原某某体育馆东北角的铺面是否有合法使用权的问题。原告提供《协议书》证实梧州某某公司同意其在原体育馆东北角露天楼梯口搭盖的建筑物，但原、被告双方至今均没有向本院提供该建筑物经过合法报建手续，某某建筑公司要求确认对该铺面享有使用权，缺乏法律依据，不予支持。原判依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告梧州市某某建筑工程公司的诉讼请求。案件受理费700元，由某某建筑工程公司负担。 本院二审期间，某某房地产公司在二审庭审中出具了一份《债权债务移交证明》，以证实其公司的债权债务和人员的就业已由某某建筑公司接管和安置，包括与某某公司签订的原某某体育馆临某某*路1-2号商铺租赁权益从2007年起事实已由某某建筑公司承继和管理的事实。其他各方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实及认定的证据均予以确认。 本院认为，双方争议的主要焦点是合同法规定的“买卖不破租赁”原则的适用问题。某某公司与某某房地产公司签订的《梧州市经营场地租赁合同》，该合同明确约定“租金标准：以经营权抵出资债务，支付方式：抵债”，即以租抵债，所指的“抵债”是某某公司《董事会决议纪要》中明确某某房地产公司代贷款700万元用于某某广场建设的损失。鉴此《梧州市经营场地租赁合同》不属于真正的租赁合同，而是某某房地产公司为某某公司建设某某广场解决资金问题，某某公司为补偿某某房地产公司的损失而签订的所谓“租赁合同”，租赁法律关系的意思表示不真实，其真实的意思表示是抵债。为此，本案不适用合同法规定“买卖不破租赁”原则。综上，某某建筑公司以“买卖不破租赁”主张享有本案争议商铺的使用权无事实依据，据此所提的相关赔偿亦依法无据，原判依法驳回其诉请是正确的，本院应予维持。对某某房地产公司的相关损失，可向某某公司另行主张权利。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会2019年度第4次会议讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由某某建筑工程公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柳裕庆 审 判 员 黎经耀 审 判 员 王益民 二〇一九年五月九日 法官助理 陈斯婷 书 记 员 周晓楠