成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初2136号 原告：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉玉扬路302号。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：游兵，男，1976年5月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与被告游兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋戈、被告游兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》(编号为ZL-2017-1039)；2、判令被告立即向原告返还位于成都市龙泉驿区黎明新村四期B区项目3栋1至2楼附104号房屋；3、请求判令被告向原告支付自2018年11月1日起至解除合同之日止的租金，暂计至2019年3月15日为40039.51元；房屋占有使用费，自合同解除之日起计至被告腾退房屋之日止，每日按597.6元计算；4、判令被告自2018年11月1日起至付清租金之日止，每日按应付未付租金1‰向原告支付逾期支付租金违约金，暂计至2019年3月15日为4733.03元；支付解除合同违约金26892.21元（8964.07元/月*3个月）。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月18日，原、被告签订编号为ZL-2017-1039的《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于成都市龙泉驿区黎明新村四期B区项目3栋1至2楼附104号房屋用于经营茶楼，租赁期限为2017年8月1日起至2020年7月31日止。在租赁期间，被告未按合同的约定按时支付租金，经原告送达催款通知后，被告仍未支付拖欠的租金、违约金等共计71664.75元。 游兵辩称，在签订租赁合同时，合同约定被告租赁房屋系经营茶楼，该经营业态系固定业态。由于部分租赁户擅自改变合同约定的业态，擅自转型经营茶楼，致使被告经营受损。被告多次要求原告处理均未果。被告向原告交付租金时，原告却要求被告支付违约金等费用。鉴于目前状况，被告同意解除合同、同意腾退房屋并支付租金。由于原告违约在先，故不应承担违约金等相关费用。 另，被告在庭审中陈述称，为减少损失，变卖茶楼财产需要一定的时间，请求将腾退房屋的时间留足2个月左右。 本院经审理认定事实如下：2017年7月18日，原、被告双方签订合同编号为ZL-2017-1039的《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于成都市龙泉驿区黎明新村四期B区项目3栋1至2楼附104号商铺共1间出租给被告作茶楼使用，该业态为固定业态。租赁期限为3年，即2017年8月1日至2020年7月31日止，租赁面积为334.73平方米，单价26元/㎡/月。第一年月租金标准为8702.98元，第一年年租金标准为104435.76元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。合同第四条约定：先付后用，被告自租金起算日（租赁期限开始日）起按每3个月为一期交纳租金，第一期的租金于本合同签订后7日内向原告交纳，第一期租金为26108.94元；后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内交纳给原告。合同第五条约定：“履约保证金的收取标准：按照租赁期限内第一年年租金的30％收取。乙方应于本合同签订前向甲方交纳履约保证金31330.73元。除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止并履行完毕相关条款后，甲方不计息全额退还给乙方。如乙方有违约情形，甲方可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、应支付给甲方的款项，履约保证金按本合同约定不退还的情况除外”。合同第七条第一款第五项约定：“如租赁用途为固定业态，无论何种情况，均不得更改；如租赁用途不属于固定业态，除高污染、高噪音和相关管理部门不允许的，乙方可以更改，但须向甲方提出书面申请，甲方书面同意后方可实施…”。合同第八条第一款第一项约定“乙方如有下列情形之一的，除按本合同第九条承担违约责任外，甲方还有权单方解除合同，同时乙方应按违约当年三个月租金总金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿……1、乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上……”。合同第九条第一款约定：“一、乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的1‰向甲方支付违约金。二、除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付违约金，违约金金额为违约当年三个月租金总额，并赔偿由此给守约方造成的损失”。 合同签订后，被告交纳了履约保证金31330.73元并入驻装修经营茶楼。在被告经营茶楼的过程中，原告出租与案外人的部分租赁户擅自改变合同约定的业态，转型经营茶楼。2019年2月25日，原告作出催款通知。通知主要载明：“你交纳的租金至2018年10月31日之后未到我公司缴纳下一季度租金，鉴于你的违约行为，我公司特通知如下：请你接到通知之日起3个工作日内（即2019年2月28日前）到我公司财务部缴纳所欠租金及违约金（违约金以我公司财务部根据房屋租赁合同核算为准）……”被告至今尚在经营茶楼，尚未支付2018年11月以后的租金。 另查明，被告系国有公司，经授权对国有资产进行经营和管理。黎明新村四期B区项目系政府修建的安置房，原告将修建的商铺对外出租。在与承租人签订租赁合同时，原告为保障商家有序正当的竞争经营，其用途有固定业态和非固定业态的区别。凡属固定业态的商家，无论何种情况，均不得更改其用途。 上述事实，有原告提交《房屋租赁合同》、权属证明、催收通知、邮寄单、图片，被告提交的情况说明、交付保证金的结算票据以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，根据原告主张的诉请，本院评述如下:一、关于合同解除问题及腾退商铺问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方意思真实表示，不违反法律规定，合法有效。庭审中，双方均同意于2019年5月9日解除合同，本院予以确认。合同解除后，被告应当腾退商铺。鉴于合同解除后，被告处置茶楼财产需要一定的时间，本院酌情认定于判决生效后四十日内予以腾退为妥当。二、关于原告主张的租金问题。原告主张被告支付从2018年11月起至合同解除之日止的租金，被告对此无异议，本院予以确认。根据合同约定，第一年月租金标准为8702.98元，第一年年租金标准为104435.76元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。为此，2018年8月1日至2019年7月31日止为第二年租金，年租金应为107568.83元（104435.76元＋104435.76元*3％），月租金应为8964.07元（107568.83元÷12个月）。2018年11月1日至2019年5月9日解除合同之日止的租金为56473.62元（8964.07元*6个月＋298.80元/天*9天）。庭审中，被告主张将交付的保证金31330.73元抵扣尚欠的租金，本院予以支持。三、关于原告主张合同解除后，被告应当支付至腾退商铺之日止的房屋占有使用费问题。被告在腾退商铺前，实际占有使用了该商铺，应当支付相关费用。该商铺在2019年7月31日前腾退，则参照合同约定的租金8964.07元/月计算为妥当。如在2019年7月31日以后腾退，则每月参照合同约定的第三年的月租金标准9233元/月计算为妥当。四、关于原告主张被告支付逾期支付租金产生的违约金以及解除合同产生的违约金问题。被告系国有公司，经授权对国有资产进行经营和管理。黎明新村四期B区项目系政府修建的安置房，原告将修建安置房中涉及的商铺对外出租。在与众多承租人签订租赁合同时，原告为保障商家有序正当的竞争经营，对租赁商铺的用途作了规定，即有固定业态和非固定业态的区别。凡属固定业态的商家，无论何种情况，均不得更改其用途。被告租赁的商铺系固定业态，只能经营茶楼。也就是讲，在黎明新村四期B区项目内，在商铺出租前，原告已经对租赁商铺的经营范围作了特别的规定，即只能允许哪些商铺可以经营茶楼作了明确的规定。被告也正是基于上述情况而与原告签订合同并入驻经营茶楼。原告认为，原告对擅自转型经营茶楼的租赁户发出了整改通知书，也在积极的协调处理此时。被告认为，其他租赁户擅自转型经营茶楼，给被告经营茶楼造成了损失。被告多次与原告工作人员协调未果，故未支付尚欠的租金。其后，被告在交付租赁费时，原告工作人员坚持要求收取违约金，故被告一直未能支付租金。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行其义务。原告在与被告签订合同时，既然承诺了在一定范围内规范经营茶楼的数量，就应当履行其承诺。由于该承诺并非合同履行中的一般瑕疵，而是直接影响到被告经营，影响到租赁合同目的实现。故，被告在等待原告整改而暂时中止给付租金没有违反法律规定，不构成违约。对原告诉请被告支付相关违约金本院不予支持。 综上所述，本院确认合同解除的时间为2019年5月9日，合同解除后，被告应当腾退商铺。被告游兵应当给付原告2018年11月1日起至2019年5月9日止的租金56473.62元，扣除被告已交付的履约保证金31330.73后，被告游兵尚应支付原告租金25142.89元。被告应当支付解除合同后即2019年5月10日起至商铺腾退之日止的占用房屋的租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与被告游兵签订的编号为ZL-2017-1039的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除； 二、被告游兵于本判决生效之日起四十日内将位于成都市龙泉驿区黎明新村四期B区项目3栋1至2楼附104号商铺1间腾退交付原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司； 三、被告游兵于本判决生效之日起十日内支付原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司尚欠的租金25142.89元； 四、被告游兵于本判决生效之日起四十日内支付原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司占用房屋的租金损失，该租金损失从2019年5月10日起计至租赁商铺腾退之日止，如在2019年8月1日前腾退，则按月租金8964.07元标准计，如在2019年7月31日以后腾退，则按月租金9233元标准计）。 五、驳回原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司的 其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1592元，减半收取计796元，由原告负担196元（此款原告已预交），被告负担600元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  吴皓常 二〇一九年五月二十日 书记员  陈 雨