海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终477号上诉人（原审原告）：潘清清。委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南省国营南田农场，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。负责人：彭隆荣，该农场党委书记。委托诉讼代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南农垦神泉集团有限公司，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。法定代表人：彭隆荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：高翔，海南嘉天律师事务所律师。上诉人潘清清与被上诉人海南省国营南田农场（以下简称南田农场）、海南农垦神泉集团有限公司（以下简称农垦神泉集团）土地租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初6761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人潘清清委托诉讼代理人刘一凡和王惠、被上诉人南田农场的委托诉讼代理人李志前、被上诉人农垦神泉集团的委托诉讼代理人高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘清清的上诉请求：1.撤销本案一审判决，改判支持潘清清一审诉讼请求；2.判决南田农场、农垦神泉集团承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院追加农垦神泉集团为被告，程序错误。事实上，海南农垦系统的改革方案是，农场归地方，公司归农垦控股集团。南田农场已于2008年6月4日正式划归移交三亚市地方政府管理。南田农场、农垦神泉集团不存在合并或将要合并的事实，一审凭据不存在的事实依职权追加农垦神泉集团为第二被告，程序严重错误。二、潘清清与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》排除潘清清的长期土地租赁权，是合同条款明摆着的，且价格畸高。农垦神泉集团提供的包括潘清清与农垦神泉集团签订的土地租赁合同在内四种格式合同，甲方权利条款中无不包含“因国家、地方政府、农垦改革或甲方建设需要，乙方应同意甲方收回土地，在接到甲方通知之日起30天内搬迀、清理青苗及地上附着物，依法享有青苗及地上附着物补偿”。芒果作为长期经济作物，承租方在承租期内必须也应当拥有稳定的土地租赁权，这是应有之义。该条款赋予甲方即发包方有随时解除权，排除了潘清清应有的稳定的土地租赁权，严重损害了潘清清的合法权益。且《农业用地对外租赁合同书》租金高于市场价也远高于农垦控股集团指导价，潘清清举证已充分证明，一审判决对这一事实未予认定。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该合同为无效合同。三、一审认定本案不存在“交易习惯”是罔顾事实。南田农场约七千户果农，数十几二十年来，在每年四五月芒果收卖后均按每亩230元（场外每亩360元）标准自动到南田农场财务室缴纳土地承包金。在十几二十年长的时间内，涉及数千户果农及十几万亩土地承包租赁管理，双方没有一纸合同，也没有口头约定，就是遵守双方共同认可遵守的“交易习惯”。四、一审故意遗漏南田农场长期鼓励支持果农建“芒果楼”之事实。南田农场从上世纪八九十年代就提出四个一工程（一栋别墅、一部小车、一份股份、一份产业)。其中“一栋别墅”就是“芒果楼”作为政绩工程，到处宣传。发展到后来代替了房改，下岗职工盖“芒果楼”的每人每户补1.5万元，该做法到目前还在执行。这些南田农场批准支持建设的所谓“别墅”，都是钢筋混凝土建筑物，这在民事上无疑是允许并承认土地长期承包的意思表示。五、一审严重曲解法律。一审适用的《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，其立法本意显然是尽力稳定合同关系，在穷尽合同约定及适用合同法第六十一条规定仍不能确定期限的情况下，才能“视为不定期合同”。适用该条款“视为不定期合同”，必须首先适用《合同法》第六十一条。该条款规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案一审在明显存在“交易习惯”的情况下，未依法适用第六十一条之规定，适用法律错误。综上，本案不存在南田农场与农垦神泉集团合并或将要合并之事实，一审依职权追加农垦神泉集团为被告，程序错误。本案农垦神泉集团提供的潘清清与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》违反合同法第四十条之规定，依法属于无效合同。一审对潘清清与南田农场客观存在的“交易习惯”视而不见，对南田农场长期鼓励支持果农建“芒果楼”之客观事实故意忽略，认定主要事实严重错误，适用法律错误。潘清清与南田农场没有书面合同，责任不在潘清清。潘清清响应南田农场的号召，发展芒果生产，在芒果地上建房立业，是南田农场长期号召支持的结果。现潘清清就业生产生活全赖果园及园内房屋。稳定促进社会经济的发展，是《民事诉讼法》及《合同法》的根本宗旨。一审判决枉顾事实，枉法裁判，未能依法维护潘清清的合法权益。农垦神泉集团随时解除合同，必将造成潘清清下岗失业，全家流离失所。为维护潘清清的合法权益和法律的尊严，现依法上诉，请求二审法院依法支持潘清清的上诉请求。南田农场、农垦神泉集团共同辩称，一、一审不涉及农垦神泉集团为被告，潘清清张冠李戴：潘清清就是将南田农场为被告起诉的一审案件，不涉及对农垦神泉集团追加的问题，潘清清将未签订土地承包合同的其他人起诉南田农场的案件的上诉状中观点复制而来，张冠李戴。二、双方的《土地承包（租赁）合同》合法有效，潘清清合同无效的观点不成立：1.双方的《土地承包（租赁）合同》是海南省农垦改革进行土地承包（租赁）换（补）签合同所使用的统一版本，并非农垦神泉集团自行杜撰的。全省并未出现司法判决确认该合同或条款无效的判决先例，恰恰是社会对这一合同普遍认同，按照这一版本，全省农场公司基本上已经完成了土地补（换）签，改革向前得到推进。农垦神泉集团也已完成土地补（换）签80%以上，合同均在正常履行中，试想，如果潘清清观点给予支持，那么对农垦改革和全省将起到何等的负面效应。2.合同中的“因国家、地方政府、农垦改革或甲方建设需要，乙方应同意甲方收回土地……”，潘清清认为这一条款内容“赋予了甲方即发包方有随时解除权，这显然是对合同的曲解，“甲方建设需要”不等同于“甲方需要”，所谓“建设需要”是指土地性质由农业用地转换为建设用地，作为建设用地，当然农业承包行为已经履行不能，所以才会有“乙方应同意甲方收回土地”的表述，该条款还约定了相应的补偿内容。这是符合用地性质原则的，与法律规定的土地使用权应当按照土地性质使用的规定是一致的，所以该内容不是随意解除权的表述也不是加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此潘清清认为合同条款无效的观点不能成立。三、潘清清下列事实和理由，即上诉状中的三、四、五内容，非针对本案的观点，是其他案件上诉观点的复制，与本案无关联性：1.关于交易习惯的观点，是潘清清将未签订土地承包合同的其他人起诉南田农场的案件的上诉状中观点复制而来，张冠李戴。2.关于故意遗漏南田农场长期鼓励支持果农建芒果楼的观点，也是潘清清将未签订土地承包合同的其他人起诉南田农场的案件的上诉状中观点复制而来，张冠李戴。3.关于一审严重曲解法律的观点，其针对的是《合同法》第二百三十二条，本案不涉及该法律，这也是潘清清将未签订土地承包合同的其他起诉南田农场的案件的上诉状中观点复制而来，张冠李戴。综合上述，潘清清上诉无理，一审认定事实和适用法律正确，请依法驳回潘清清的上诉请求，维持一审判决。潘清清向一审法院起诉请求：1.判令南田农场、农垦神泉集团按业已存在的每年4-5月潘清清以360元/亩/年标准缴纳本年度土地承包（租赁）金的交易习惯继续履行合同；2.确认潘清清与农垦神泉集团签订的《土地承包合同》无效；3.本案诉讼费用由南田农场承担。一审法院认定事实：潘清清属于场外人员，与南田农场存在长期的土地租赁关系，在南田农场响水队承租土地15.5亩，潘清清在地上种有芒果树等作物和建造房屋。南田农场与潘清清在2017年以前未签订书面租赁合同，未约定租赁年限，庭审中潘清清对双方存在土地租赁合同的事实没有异议。在2017年换（补）签《农业用地对外租赁合同书》前，潘清清按360元/亩/年的标准向南田农场交纳租金。为推进海南农垦农场公司制改革，2016年12月12日，海南省农垦投资控股集团有限公司（以下简称农垦控股集团）作出《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》[琼垦企发(2016)523号]，同意南田农场公司制改革方案，并由南田农场与海南神泉集团有限公司改制组建新的海南神泉集团有限公司，新的海南神泉集团有限公司为农垦控股集团独资的一人有限公司，该公司组建完成后将公司名称变更为海南农垦神泉集团有限公司。2017年3月28日，海南神泉集团有限公司更名为海南农垦神泉集团有限公司。另查，2017年7月，农垦神泉集团根据新一轮海南农垦改革要求，为推进农场农业用地规范管理工作，清理调整不合理土地承包关系，解决土地承包租期过长、租金过低等问题，通知包括潘清清在内的承租户按照实际测绘面积和经农垦控股集团农场事务部批复同意的农垦神泉集团（南田农场）《关于农业用地清理规范管理承包租赁农用地价格实施办法》规定的价格（内部承包的种植园地基本地价20亩以内每亩每年330元、超出20亩至50亩部分每亩每年396元，外单位及户籍不在农垦神泉集团（农场）的人员租赁的农业用地收费标准为每亩每年1000元）与农垦神泉集团换（补）签新的土地承包（租赁）合同。2017年9月11日，潘清清与农垦神泉集团（南田农场）签订《农业用地对外租赁合同书》，约定：农垦神泉集团（南田农场）自愿将其坐落于农垦神泉集团（南田农场）长田公司响水队15.5亩土地租赁给潘清清从事农业生产经营活动；土地租赁期限为20年，自2017年9月11日起至2037年9月10日止；租赁费标准为1000元/亩/年，土地租赁费为15500元/年；因国家、地方政府、农垦改革或农垦神泉集团（南田农场）建设需要，农垦神泉集团（南田农场）有权收回租赁土地，经评估后依法给予潘清清青苗及地上附着物补偿；潘清清应同意农垦神泉集团（南田农场）收回土地，在接到农垦神泉集团（南田农场）通知之日30天内搬迁、清理青苗及地上附着物，依法享有青苗及地上附着物补偿。潘清清在该合同书上签字确认。另，农垦神泉集团印发的《海南农垦神泉集团有限公司（南田农场）关于部分条款的补充说明》，针对场内《内部土地承包合同书》中乙方即承包方的权利和义务部分条款作出补充说明，即“因国家、地方政府，农垦改革或甲方建设需要，乙方应同意甲方收回土地，在接到甲方通知之日起30天内搬迁、清理青苗及地上附着物，依法享有青苗及地上附着物补偿权利，另行按国家、地方政府有关政策签订补偿安置协议，乙方依法享有补偿、安置权利。”包含同样条款的场外《农业用地对外租赁合同书》参照适用该说明。潘清清认为农垦神泉集团提供的格式合同部分条款排除其主要权利、加重其责任，属无效条款，遂提起诉讼要求维持每年4月至5月份按360元/亩/年土地承包（租赁）金的标准和方式继续履行合同。一审法院认为，涉案土地是国有划拨地，土地使用者可将划拨土地使用权进行转让、出租、抵押，庭审中潘清清、南田农场和农垦神泉集团对本案法律关系为土地租赁合同关系没有争议，本案应定性为土地租赁合同纠纷。根据双方诉辩观点，本案争议焦点为：一、南田农场和农垦神泉集团作为本案被告主体是否适格；二、潘清清与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》效力；三、潘清清主张在每年4月至5月份按360元/亩/年单位价格缴纳土地租金的标准继续履行合同是否具有事实和法律依据。一、关于南田农场和农垦神泉集团的诉讼主体资格。潘清清承租南田农场的土地，长期以来在土地上种植果树和建造房屋，在南田农场公司制改革前，潘清清与南田农场存在土地租赁关系，且本案处理可能涉及南田农场经公司制改革并入农垦神泉集团后潘清清与南田农场的土地租赁关系存续、履行以及权利义务承继问题，故南田农场与本案处理结果有直接利害关系，南田农场是本案适格被告，南田农场和农垦神泉集团抗辩南田农场不是本案适格被告理由不成立，一审法院对该抗辩不予采纳。根据农垦控股集团(海南省农垦总局)《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》，农垦神泉集团是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条的规定“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务应当由农垦神泉集团承继。海南神泉集团有限公司已更名为农垦神泉集团，兼并南田农场，南田农场不再作为实体机构存在。虽然南田农场作为被兼并企业尚未办理工商注销登记，但依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条规定，根据南田农场被兼并后的上述具体情况，农垦神泉集团应作为责任主体承担民事责任。农垦神泉集团作为本案被告主体适格，一审法院依职权追加农垦神泉集团作为被告并无不当，对潘清清提出该抗辩理由不予采纳。二、关于潘清清与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》的效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。在海南农垦南田农场公司制改革中，南田农场改制组建为农垦神泉集团，根据南田农场被兼并后的具体情况，南田农场原先向潘清清等农户出租土地的权利、义务由农垦神泉集团承继，农垦神泉集团可以作为涉案土地租赁活动中的责任主体承担民事责任，农垦神泉集团作为《农业用地对外租赁合同书》的主体资格适格。潘清清主张农垦神泉集团不具备合同主体资格的理由不成立，一审法院不予支持。《农业用地对外租赁合同书》对双方的权利义务作了明确约定，合同条款经双方签订属双方真实意思表示，关于基本地价和农垦神泉集团收回土地的条件、后果的内容具体明确。土地承包租赁价格系根据农垦控股集团农场事务部批复同意的农垦神泉集团（南田农场）《关于农业用地清理规范管理承包租赁农用地价格实施办法》确定，潘清清举证的《农场外部人员租赁农用地基本指导价》具有指导意义，但不构成认定《农业用地对外租赁合同书》土地承包租赁价格无效的理由。农垦神泉集团对合同条款作出的补充说明，明确了农垦神泉集团收回土地后，潘清清依法享有青苗及地上附着物补偿，可以按国家、地方政府有关政策签订补偿安置协议，依法享有补偿和安置的权利，不存在农垦神泉集团一方免除其责任、加重潘清清责任、排除潘清清主要权利的情形。潘清清主张关于土地承包租赁价格和农垦神泉集团收回土地的条款加重潘清清交租责任和排除潘清清长期土地租赁权、议价权，一审法院不予采纳。潘清清亦未能举证签订该合同时存在农垦神泉集团胁迫其签署或损害国家、集体或第三人利益的情形，因此潘清清与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同书合法有效，对双方当事人均具约束力。潘清清诉求确认与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》无效没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、潘清清主张每年4月至5月份按360元/亩/年标准缴纳土地租金继续履行合同是否具有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”南田农场公司制改革和潘清清换（补）签《农业用地对外租赁合同书》前，潘清清和南田农场并未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。南田农场组建并入后的农垦神泉集团根据新一轮海南省农垦改革要求，推进农业用地规范管理工作，清理调整不合理土地承包关系和解决土地租金过低问题，提出与潘清清换（补）签新的租赁合同。潘清清接受后，农垦神泉集团和潘清清已签订合法有效的书面《农业用地对外租赁合同书》，约定了承包土地坐落面积、租赁期限、土地租赁价格等条款，对农垦神泉集团和潘清清具有约束力，双方当事人应按新合同约定的内容履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”潘清清要求按合同签订前的历史履行情况作为今后继续履行的内容，只是潘清清单方的意思表示，未获得相对方农垦神泉集团的同意，不构成对《农业用地对外租赁合同书》的变更，潘清清诉请农垦神泉集团（南田农场）按不属于《农业用地对外租赁合同书》的内容继续履行合同，有悖于合同履行的自愿原则和公平原则。以上，由于先前的履行事实未经双方合意，不能直接补充或变更《农业用地对外租赁合同书》内容，潘清清提出历年交租情况形成“交易习惯”进而作为今后合同履行内容的主张，且不属于《农业用地对外租赁合同书》约定范围，对农垦神泉集团不具有约束力，故潘清清提出在每年4-5月以360元/亩/年单位价格缴纳土地租金的标准继续履行合同的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条、《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条之规定，判决：驳回潘清清的诉讼请求。案件受理费100元（潘清清已预交），由潘清清负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查明，农垦神泉集团未就《农业用地对外租赁合同书》中的条款发文进行过补充说明。一审认定上述事实不当，应予纠正；除此之外，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。另查明，潘清清在一审起诉时即将农垦神泉集团列为被告。本院认为，本案争议的焦点为：1.当事人是否存在租金为360元/亩/年和租赁期限为长期的交易习惯；2.上诉人与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》是否有效、是否应继续按原租金履行合同。一、关于当事人是否存在租金为按360元/亩/年和租赁期限为长期的交易习惯的问题根据本案查明的土地租金交纳时间和方式，上诉人每年4月至5月向南田农场一次性交纳一年的土地租金，双方之间存在先交一年土地租金，之后使用土地一年的实际情况。对于上诉人主张存在土地租金标准为360元/亩/年的交易习惯，因土地租赁初期每年土地租金远低于360元/亩，每年土地租金的标准前后发生过变化，而且上诉人主张每年土地租金360元/亩的标准长期不变，既不公平合理，也不符合社会经济发展的需要。因此，应认定在上诉人租赁土地期间不存在固定不变的土地租金的交易习惯。关于上诉人主张土地租赁期限为长期的交易习惯，上诉人一次性交纳一年土地租金，经南田农场予以收取后可继续使用，仅代表上诉人租赁土地的期限往后一年，但上诉人不能证实双方是以多长年限作为租赁周期，应认定不存在上诉人主张的租赁期限为长期的交易习惯。因此，本案不存在固定不变的土地租金标准和租赁期限为长期的交易习惯，上诉人主张其与南田农场存在租金为360元/亩/年和租赁期限为长期的交易习惯，不符合《合同法》第六十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条关于“交易习惯”规定的情形。因此，上诉人主张双方存在交易习惯，理由不能成立，不予支持。二、关于上诉人与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》是否有效、是否应继续按原租金履行合同的问题如上所述，农垦神泉集团是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务应当由农垦神泉集团承继。农垦神泉集团在清理调整土地租赁问题的过程中认为租金过低问题，故通知包括上诉人在内的租户解除原先租赁关系，并提出与上诉人换签新的租赁合同。上诉人与农垦神泉集团签订了《农业用地对外租赁合同书》，现上诉人认为农垦神泉集团在该合同中土地租金高于市场价也远高于农垦控股集团指导价及设立随时解除条款，损害上诉人的合法权益而根据《合同法》第四十条主张该合同为无效合同。《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人未提交证据农垦神泉集团在签订该合同过程中存在欺诈、胁迫的情形以及该合同损害国家、集体或者第三人利益。故其主张该合同无效无事实与法律依据，不予支持。因此，应认定上诉人与农垦神泉集团签订的《农业用地对外租赁合同书》均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。在《农业用地对外租赁合同书》签订后，上诉人提出双方存在“交易习惯的情形”应按原缴纳土地租金的标准继续履行合同。从本案事实来看南田农场和上诉人之前虽然存在长期的土地租赁关系，但双方长期的土地租赁关系并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条关于形成“交易习惯”的情形。其次，双方又签订的新的合同，则之前的土地承包关系已不再继续履行。因此，一审法院认为上诉人提出按原缴纳土地租金的标准继续履行合同的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持是正确的。综上，潘清清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（潘清清已预交），由潘清清负担。本判决为终审判决。审 判 长 范启鹏审 判 员 李桂祥审 判 员 扆成塘审 判 员 林道贤审 判 员 李 宁 二〇一九年五月十日法官助理 蒋 炯书 记 员 罗少卿附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；