江苏省宜兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0282民初11851号 原告：褚林燕，女，1989年1月11日，汉族，住宜兴市。 委托诉讼代理人：唐超，江苏太滆律师事务所律师。 被告：张红芬，女，1953年2月24日生，汉族，住宜兴市。 原告褚林燕与被告张红芬排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员史伟中独任审判，于2018年11月20日第一次公开开庭进行了审理。原告褚林燕的委托诉讼代理人唐超、被告张红芬到庭参加诉讼。2019年1月7日本院依法组成合议庭，于2019年3月4日第二次公开开庭进行了审理。原告褚林燕的委托诉讼代理人唐超到庭参加诉讼，被告张红芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告褚林燕诉称：座落于宜兴市房屋的原房东是郭红芳，郭红芳的女儿叫何映颉，两原房东结欠宦成臣借款，郭红芳、何映颉与宦成臣于2018年1月3日达成民事调解，由郭红芳、何映颉于2018年4月13日前归还宦成臣借款本金17万元，后郭红芳、何映颉无法按期偿还，找到了褚林燕原配偶钱顺龙（从事房产生意），钱顺龙与郭红芳达成一致，由褚林燕一次性支付28万元的房款，郭芳芳将该房产过户给褚林燕，同时解除宦成臣对郭红芳房屋的抵押权，褚林燕支付房款后，2018年6月8日三方办理了房屋抵押权注销登记及房屋买卖过户手续，办理过户手续后，褚林燕想进入本案所涉房屋，发现张红芬及其配偶居住在房屋内，多次进行沟通让张红芬腾退，张红芬均不予理睬，褚林燕无奈两次报警，城北派出所的民警也多次进行沟通，均沟通无果，城北派出所民警建议褚林燕走法律途径解决该纠纷。褚林燕为了维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令张红芬立即腾让宜兴市房屋，由褚林燕行使该房屋所有权；请求判令本案的诉讼费用由张红芬承担。 被告张红芬辩称：座落于的原房主是郭红芳女儿何梦飞，前几年改名何映颉。为保房子一直归自己，何映颉想尽办法多次进行名义上的转让，何映颉自己的皮包公司借贷有了纠纷，超前于2012年12月14日转给好友的亲戚陈群贤，风声过后名义上房主又转回郭红芳，转让时间是2014年12月2日。郭红芳、何映颉向张红芳借款31万元，借张夕君100万元，借宋焕琴25万元，现逃债已五年，张红芳等人都已年老且无法找到郭红芳。2017年初何映颉、郭红芳多次委托宜城阳泉中介叫来需买房人士来看房，急需将房出售，几批需买房人士听到周围邻居讲此房有严重经济纠纷，便宜到20万元也无人要买。2017年4月1日宜城阳泉中介带需买房人士来看房，被张红芬等人发现，于是张红芬等人就住进了案涉房屋，并且和宜城阳泉中介店主说房子张红芬等人要买，宜城阳泉中介店主得知张红芬等人与郭红芳由严重经济纠纷，就不愿和张红芬等人成交，接着就争论起来，后来派出所出警，四周邻居都同情张红芬等人一辈子辛苦钱借出无法拿回，让张红芬等人住在案涉房屋，让郭红芳、何映颉母女回来解决，同时郭红芳也报警了，但是郭红芳、何映颉母女都不愿意来解决，于是张红芬等人于2017年4月1日住进了案涉房屋等待郭红芳、何映颉母女来解决。2017年初宜城阳泉中介多次带人来案涉房屋看房卖房，但因案涉房屋有严重经济纠纷价格到近20万元都没人要，而褚林燕连案涉房屋都没有看过，明知案涉房屋有严重经济纠纷，案涉房屋内有老人居住在内。别的买主都要经过详细看房，多方打听房情商量后才能买下，而褚林燕就毫无动静的以28万元购买了。请求法院调查核实褚林燕的买房是否有问题。 经审理查明：2018年6月5日郭红芳与褚林燕签订宜兴市房产买卖协议1份，该协议载明：郭红芳自愿将座落于宜兴市的房产（房屋所有权证号1000126760，土地使用权证号105850）出售给褚林燕，房屋建筑面积78.04平方米，包括一间10平方米的车库；褚林燕自愿购买上述房屋，双方商定房屋成交总价为28万元，具体付款方式为先支付18万元，余款由房管局托管，打入郭红芳卡后，扣除5.5万元，交付房产后付清扣除的5.5万元；郭红芳应当在2018年6月30日前将房产交付给褚林燕，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给褚林燕等。2018年6月5日褚林燕通过支付宝转账的形式向宦成臣支付18万元，并由郭红芳出具收条一份，该收条载明：今收到褚林燕房款18万元。2018年6月5日褚林燕将剩余房款10万元交由宜兴市房屋交易服务有限公司监管。2018年6月8日褚林燕办理了上述房屋的变更登记，房屋所有权人为褚林燕。后因张红芬占有本案诉争房屋，褚林燕无法行使其物权，故诉至本院要求解决。 另查明：2018年1月3日宦成臣诉郭红芳、何映颉民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方达成如下一致意见：一、郭红芳、何映颉应归还宦成臣借款本金17万元及该款自2017年1月13日起按年利率24%计算的利息。上述款项由郭红芳、何映颉于2018年2月13日前支付本金10万元及该款自2017年1月13日起至还款之日止按年利率24%计算的利息，于2018年4月13日前支付本金7万元及该款自2017年1月13日起至还款之日止按年利率24%计算的利息；二、郭红芳、何映颉于2018年4月13日前支付宦成臣因本次诉讼产生的代理费5000元；三、如郭红芳、何映颉就前述协议第一条、第二条所约定的还款事项有任一期逾期支付，则债务视为全部到期，宦成臣可就所有未付款项向法院立即申请执行，且宦成臣有权就郭红芳所有的坐落于宜兴市（权证号：宜房权证宜城字第××号）的抵押房屋折价或者拍卖、变卖，所得价款宦成臣在17万元的范围优先受偿，超出部分归郭红芳所有，不足部分由郭红芳、何映颉继续清偿。上述协议达成后，郭红芳、何映颉应无力偿还借款故出售案涉房屋。 张红芬为证明自己的主张，向本院提供下列证据：证据1、2018年5月17日郭红芳出具的还款计划，证明郭红芳应于2018年12月开始逐步还款至2019年年底还清，原借条31万元，其中已还部分按账单结算扣除，其他款项在两年内还清；证据2、2011年4月1日何映颉出具给张红芬的借条一份，证明借张红芬现金31万元，月利率1.5%，每月计息；证据3、2013年11月15日何映颉出具给宋焕琴的借条一份，证明借宋焕琴现金30万元，月利率1%，每月计息；证据4、2018年3月22日本院出具的（2018）苏0282执1414号民事裁定书及2018年3月23日本院出具的查封公告，证明本院对宦成臣与郭红芳、何映颉民间借贷纠纷一案已作查封郭红芳名下财产即本案诉争房屋的决定；证据5、2018年8月25日宜兴市公安局城北派出所对报警人钱顺龙所作的接处警工作登记表。上述证据经质证，褚林燕认为：张红芬提交的证据与本案无关，上述证据只能反映张红芬与原房东郭红芳、何映颉之间的借贷法律关系，现褚林燕已通过购买的形式，郭红芳将房产过户给原告褚林燕，原告褚林燕与郭红芳完成了房屋买卖的所有法定要件，张红芬以债权形式对抗物权没有理由。 上述事实，由褚林燕提供的房屋买卖协议、收条、江苏宜兴农村商业银行银行明细凭证、存量房交易资金监管协议、宜兴市人民法院（2017）苏0282民初11351号民事调解书、宜兴市不动产权属证明、接处警工作登记表、离婚证、宜兴市不动产权证书，张红芬提供的郭红芳出具的还款计划、何映颉出具的借条、宜兴市人民法院出具的（2018）苏0282执1414号民事裁定书及查封公告、接处警工作登记表及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：2018年6月8日郭红芳已将座落于宜兴市的房屋过户变更登记在褚林燕名下，自此褚林燕为上述房屋的合法所有权人。褚林燕多次要求张红芬搬离上述房屋事宜均未果，张红芬未迁出上述房屋并交付给褚林燕，损害了所有权人褚林燕的合法权益，由此产生纠纷，责任在张红芬。据此，张红芬的抗辩理由无充足的事实依据和法律依据，本院不予采纳。故褚林燕要求张红芬返还位于宜兴市房屋的诉请有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 张红芬于本判决发生法律效力之日起30日内搬出座落于宜兴市的房屋并交付给褚林燕。 本案案件受理费80元，由张红芬负担。该款褚林燕同意由张红芬向其直接支付，本院不再退还，张红芬于本判决发生法律效力之日起10日内直接付给褚林燕。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。 审 判 长  史伟中 人民陪审员  王嘉斌 人民陪审员  吴益平 二〇一九年五月十日 书 记 员  马一轩