云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0428民初247号 原告：元江县金太阳产业开发投资有限公司。住所地：玉溪市元江县红河街道兴元路**。 法定代表人：刘雨婕，董事长。 委托诉讼代理人：黄萍，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：金璟，云南澧江律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。 被告：白万强，男，1979年出生，家住元江县。 原告元江县金太阳产业开发投资有限公司（以下简称为“金太阳公司”）与被告白万强土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金太阳公司的委托诉讼代理人黄萍、金璟，被告白万强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金太阳公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年5月1日至2019年4月30日的土地租金23485.80元、2018年5月1日起至12月31日的土地租金利息470元及违约金10000元,共计33955.80元；2.以土地租金23485.80元为基数由被告自2019年1月1日起按月利率2%向原告支付延迟履行期间的利息直至付清租金止；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为“被告向原告支付2018年5月1日至2019年4月30日的土地租金22961元、2018年5月1日起至12月31日的土地租金利息459元及违约金10000元,共计33420元”；第2项诉讼请求中的“土地租金23485.80元”变更为“土地租金22961元”。事实及理由：2015年7月2日，金太阳公司将位于XX五队地名为“牛屎坡”的耕地共20亩（含小鱼塘的面积）青枣树的经营权租赁给被告白万强，并签订了《土地租赁合同》。合同约定租赁耕地面积（含小鱼塘）为20亩，租赁期为5年，2015年5月1日至2020年4月30日止；租金每年1360元／亩，年租金合计27200元；租金分年度支付，按先交租金后经营的原则，第一年度租金在签订合同之日交清，以后各年度租金在每年4月30日前交清；被告必须按时足额支付租金，经金太阳公司催收逾期超过15日仍未交付租金的，金太阳公司有权终止合同并收回土地，被告新种植的作物和新建附属设施不予补偿，由此造成的损失概由被告负责，并由被告承担违约责任；如单方违约，由违约方承担因违约所造成的一切经济损失，并向守约方支付1万元的违约金。2017年因元蔓高速公路建设的需要，被告租赁的20亩耕地有3.117亩（含鱼塘1.1亩）被征用，所剩耕地面积为16.883亩。2018年1月22日，金太阳公司向元江县财政局请示，由公司补偿给承租户被征用土地的青苗管护损失费每亩5000元，征用后所剩余的耕地上的青枣树由白万强继续经营管理。根据《土地租赁合同》的约定，2018年4月30日前，白万强应向金太阳公司支付2018年5月1日至2019年4月30日的土地租金共计22961元，原告多次催收，但白万强均以各种理由拒绝支付。2018年12月28日，原告委托云南澧江律师事务所向被告送达律师函，要求其务必于2019年1月7日前缴纳土地租金，但被告收到律师函后仍未交纳。 被告白万强辩称，1.2017年10月，因经营青枣地必须的水源地“水塘”被征用，导致经营困难，其就与原告及“生产队”口头协商解除了2015年7月2日签订的《土地租赁合同》，并按约交还了租赁土地，没有再继续经营。2.原告损失计算不合法、不合理。首先，租金依据的计算面积错误。其租赁原告的青枣地及“水塘”面积共计20亩，被征用的青枣地是2.731亩，水塘3.69亩，共计6.421亩，租金计算依据的面积应为13.579亩；其次，其已交纳了2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金，2017年租赁地被征收了6.421亩，该面积剩余期间（2017年11月至2018年4月30日）的租金4366.28元原告应退还给其；再次，被征用的青枣地原告仅支付了1.655亩的经营损失8275元，对于0.362亩的经营损失至今未支付，原告应当向其补足这部分损失；第四，违约金1万元约定过高，应确定为5000元适宜，对于过高部分不应当得到支持；第五，2018年5月至今，原告擅自将租赁给其的青枣地中的3.5亩和0.6亩分别让两户村民经营，该部分面积的青枣地不应由其支付租金。3.原告违约在先，其系双方协商解除租赁合同后才停止经营的，其未缴纳租金的行为不构成违约。本案中，原告涉及以下违法事项：一是擅自指使他人经营租赁土地；二是发生他人种植其土地的纠纷后，原告一直未出面协调解决，根据合同第4条第12项规定，原告违约；三是原告未支付完毕其被征收部分的青枣损失。综上所述，原告于2017年10月就已收回租赁地，其无需再支付2018年5月1日以后的租金，请驳回原告的不合理诉请。 本院经审理认定法律事实如下：原告系政府委托从事产业投资等业务的国有独资公司，2014年10月23日以划拨方式取得了1737457㎡（约2605亩）的国有农业用地使用权。2015年7月2日，原告（甲方、出租方）与被告白万强（乙方、承租方）签订了一份《土地租赁合同》。合同约定：一、甲方将XX五队牛屎坡的耕地20亩（含小鱼塘面积）青枣树的经营权租赁给乙方，四至界线详见宗地示意图。二、租赁期为5年，起止时间：2015年5月1日至2020年4月30日。三、租金及支付方式：1.租金为每年1360元／亩，年租金合计27200元。2.租金分年度支付，按先交租金后经营的原则，第一年租金在签订合同之日交清，以后各年度租金在每年4月30日前交清。四、甲乙双方权利和义务……4.乙方必须按时足额支付租金，经甲方催收逾期超过15日仍未交付租金的，甲方有权终止合同并收回土地……。8.租赁期内因国家项目建设和发展规划需要占用乙方租赁界线内的土地时，乙方应无条件让出所需占用土地；甲方应提前通知乙方，以免给乙方造成更大损失，甲方应按实际面积和时间计算后退还所余租金；涉及补偿时，甲方交付的作物和设施补偿归甲方所有，乙方新种植的作物和新建设施补偿归乙方所有。9.合同期内乙方提出终止合同的，甲方不再退还未到期年限的租金，，地上作物及附属设施不予补偿10.租赁期内甲方不得擅自终止租赁合同。12.租赁期内如遇外来的土地权属纠纷，由甲方出面协商解决。五、违约责任：甲乙双方必须严格履行本合同，如单方违约，由违约方承担因违约所造成的一切经济损失，并向守约方支付壹万元的违约金……。合同签订后，原告将租赁物交白万强经营管理使用，白万强按约交纳了截止2018年4月30日租金。2017年10月，因元蔓高速公路建设需要，为因征收补偿事宜，原、被告发生纠纷，白万强拒交2018年4月30日后的租金，对未征用的剩余土地也未进行管理，相邻的两家租户曾分别对与其承租土地相邻的白万强承租的3.8亩和0.6亩两块土地上的青枣进行了喷药、修枝。 另查明，原告被征收的土地为185.431亩，对于租户新种植的青苗、应补偿给租户的附着物、建（构）筑物损失原告按元江至蔓耗高速公路（玉溪段）建设工程指挥部实际补偿的兑付明细表直接兑付给了租户；对于承租果树地的租户，考虑到其投入损失，2018年1月22日，原告向元江县财政局请示，被征用土地时未采摘完青枣的白万强等4户补偿青苗管护损失费每亩5000元，已采摘完进入管理阶段的3户补偿每棵15元的青枣树搭棚费获准，租户得到了相应补偿。原、被告签订《土地租赁合同》时附了一份市场化租赁地5-7宗地示意图，示意图中标注宗地5-7的部分为白万强承租的土地范围共计20亩，其中包括了一个鱼塘，鱼塘标注的面积是1.1亩，但征收测量时鱼塘的面积有3.69亩，白万强按3.69亩的面积领取了22140元鱼塘鱼苗补偿款。白万强被征收的青枣地有两块，分别为1.655亩及0.362亩，0.362亩这块地因两次测量的数据有出入，2018年1月22日原告上报时仅报了1.655亩的补偿款8275元（已领取），0.362亩漏报，致白万强未得到0.362亩的青苗管护费1810元；另外，白万强得到补偿的还有铁棚栏围墙15592元、青苗费2000元。经征询双方意见，原告同意补偿0.362亩的青苗管护费1810元给白万强，且双方同意在本案中一并处理。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以变更合同。原告与白万强于2015年7月2日签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，2018年4月30日前白万强是按宗地示意图标注的鱼塘面积1.1亩向原告交纳租金，之后交纳租金扣减的鱼塘面积亦应为1.1亩，而非3.69亩；原告虽对果树承租户进行了投入损失补偿，但未能提供补偿青苗管护费后不再退还所余租金已征得白万强同意的证据，故对2017年11月至4月期间的租金2120元（3.117亩×1360元／亩÷12个月×6个月）原告应按合同的约定予以退还；白万强未能得到补偿的青苗管护费1810元，因原告同意补偿，本院计算租金时作相应抵扣。综上所述，本院确定土地被征收后白万强实际承租土地面积为16.883亩（20亩-1.1亩-1.655亩-0.362亩），2018年4月30日以后应交纳给原告的租金为22961元，扣除2120元及1810元，白万强应付的2018年度租金为19031元。原告要求白万强支付2018年度租金的诉讼请求，本院予以支持，但对过高请求部分，本院不予支持；对原告主张的租金利息，因双方没有约定，本院不予支持；对原告主张的违约金，因导致白万强未按时交纳租金的原因，系征收补偿问题引发，且原告存在一定过错，故本院不予支持。 白万强在土地被征收后，若给其履行合同造成困难，可与原告协商或通过诉讼方式变更或解除合同，在未能协商一致的情况下其自行放弃经营管理承租土地，且认为租赁合同已解除，已将土地交还原告的单方行为对原告不产生法律约束力，以此拒付租金于法无据。其提出相邻租户喷药、修枝行为系原告让租户去经营管理青枣地，未能提供充分证据证实，并以此认为不应交纳这部分土地租金的抗辩主张不成立，因此，白万强提出退还2017年度已征用土地所余租金及0.362亩补偿费未获补偿的合理意见，本院予以采纳；其余抗辩主张，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告白万强于判决生效之日起十五日内给付原告元江县金太阳产业开发投资有限公司2018年5月1日至2019年4月30日的租金19031元； 二、驳回原告元江县金太阳产业开发投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告白万强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费636元，减半收取计318元，由原告元江县金太阳产业开发投资有限公司负担137元，被告白万强负担181元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  吴世莉 二〇一九年五月十三日 书记员  钱俊宇