江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初2820号 原告：陈军，男，1972年7月20日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：王宇红，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静佳，江苏少平律师事务所律师。 原告：朱明，男，1972年10月1日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：王宇红，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静佳，江苏少平律师事务所律师。 被告：友邦保险有限公司江苏分公司，住所地南京市建邺区庐山路**南京新地中心**。 委托诉讼代理人：蔡吉，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。 原告陈军、朱明与被告友邦保险有限公司江苏分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告陈军、朱明的委托诉讼代理人王宇红、赵静佳，被告友邦保险有限公司江苏分公司的委托诉讼代理人蔡吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈军、朱明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿两原告损失364000元(自2018年6月1日计算至2019年1月1日)；2、请求判令本案案件受理费由被告承担。事实和理由：两原告为常熟市国际贸易中心A幢25层东南部(以下统称为标的房屋)的所有权人。2017年底起，原告陈军与被告沟通承租标的房屋事宜，协商一致后，被告于2018年2月2日出具《租赁意向书》并邮寄给原告，意向书明确载明了“被告拟承租标的房屋，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，租金52元/平米/月”等内容，原告对《租赁意向书》内容确认无误后在该意向书上签字确认并回寄给被告，因此《租赁意向书》对原告、被告具有法律约束力。为确保被告能按约正常使用承租标的房屋，原告拒绝了其他意向承租人的承租意向，并积极配合完成被告入驻标的房屋的前期工作。然，被告由于其自身原因无法承租标的房屋，通过邮寄《租赁意向取消告知书》的行为明确表示其不履行签署租赁合同等义务，已经构成违约。因被告的违约行为标的房屋闲置至2019年1月1日，原告根据合同法的相关规定有权要求被告承担赔偿损失等违约责任。 被告友邦保险有限公司江苏分公司辩称：一、双方之间租赁合同未成立，租赁意向书由被告单方出具，仅表达被告希望与原告进行租赁交易的意愿，意向书中表述均采用“有意向”“拟”“预计”等内容，足以证明该意向书既不具体也不确定，尤其是意向书中还有需要继续与原告磋商确定的内容，所以意向书并非双方的租赁合同，对被告不具有法律约束力；二、被告从未承诺一定签署案涉房屋的租赁合同，故原告诉称被告不履行签署合同义务没有事实及法律依据；三、原告的房屋能否出租，取决于市场供求关系，原告无证据证明其在与被告磋商过程中拒绝其他的承租人；四、被告在合同磋商过程中，以及对于合同未缔结没有过错。被告在合同磋商过程中多次善意提醒原告可能不能缔约，并提醒原告及早发布招租信息规避风险，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当完全理解本案中合同磋商结果的不确定性，尤其在被告告知其存在不能缔约的可能性时，原告仍然自主决定观望与等待，由此可见，原告房屋的使用状态是否闲置，与被告行为没有必然联系，完全是原告自身决策问题所致；五、被告认为双方之间既然未建立合同关系，原告要求被告承担违约责任缺乏法律依据，原告无权要求被告承担损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院审查认证的证据，本院认定事实如下：原告朱明、陈军为常熟市黄河路**国际贸易中心**2501房屋的所有权人。2017年年底起，原、被告为上述房屋租赁的事宜进行沟通、协商。2018年2月2日，被告友邦保险有限公司江苏分公司出具租赁意向书一份，意向书载明：“根据友邦保险有限公司江苏分公司(以下简称“我公司”)机构发展规划，我公司有意向租赁您名下的常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢25层写字楼。拟租赁区域、面积及实施日期如下：国际贸易中心A幢25层东南部分，共计1000平方，25层剩余552平米预留一年优先供我司扩租；预计租赁期限：2018年6月1日至2021年5月31日。二、请确认以下事宜：1.房屋产权清晰，已取得《不动产权登记证》，未设抵押；2.租金52元/平米/月(含税)；3.房屋内现有装修可以全部拆除，我司租赁到期不复原；4.该房屋所属车位全部供我司使用。三、请您于2018年2月14日前给予我司回复，本意向书未尽事宜可于后期另行协商确定……”。2018年2月11日，被告员工张超超将上述租赁意向书邮寄给原告陈军。2018年2月12日，原告陈军通过快递邮寄给被告员工张超超，对于邮寄文件，原告称是被告当时向原告邮寄两份书面意向书，原告确认内容后在其中一份上签字并回寄意向书给被告；被告则称是快递回执，因为在2018年2月11日下午微信聊天记录中，被告曾要求原告将签收的快递回执邮寄给被告，但被告在本院限期内未能提供其所称的原告签收的快递回执。 2018年10月16日，被告出具租赁意向取消告知书一份，该告知书载明：“根据友邦保险有限公司江苏分公司(以下简称“我公司”)机构发展规划，我公司原有意向租赁您名下的常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢25层写字楼共计1000平米(具体内容参见我司2018年2月2日《租赁意向书》)。现因业务发展放缓，租赁预期未能达成，故停止租赁计划，特此取消《租赁意向书》，《租赁意向书》中的所有条款自本告知书所列日期终止……。”2018年10月23日，被告将上述告知书通过邮寄方式向原告陈军发出。审理过程中，原告自称收到上述告知书后陆续开展招租工作，为避免损失，自2019年1月6日开始至2019年1月底大部分房屋已经出租，因此2019年1月1日之后的损失已经通过其他方式弥补，故不再向被告主张。 审理过程中，原告提供了原告陈军与被告员工张超超短信、微信聊天记录截图打印件，2018年1月2日的短信记录为“张经理你好：不知这两天可有新进展，富德人寿这边租房，今天上午我已经正式给回掉了，还是特别希望能和你们合作……”，2018年4月27日微信聊天记录为“陈总，建议先在市场上发布一下出租信息，这个月的报表出来了，比预期还是有差距，虽然管理层还没有明确表态，但是感觉后面审批很悬”，证明原被告之间在被告出具意向书之前双方就租赁价格、租赁面积等进行长期的协商，而此后员工张虽提醒原告发布出租信息，但是其也明确表示被告管理层至今无明确结论性意见，原告见被告一直拖延、不承租房屋，便主动要求被告提供明确不承租的书面文件。被告对上述证据的质证意见为：关于短信内容真实性无异议，确实是双方沟通过程，但我方不同意原告的证明目的，首先，原告回绝富得人寿时间在2018年1月2日，在此时间点我方并没有和原告方就涉案房屋的租赁展开正式磋商，且原告方回绝富德人寿之前未告知被告，而是事后才告知，足以证明是原告自主决策的行为与被告无关。对于微信聊天记录截图内容真实性无异议，但是双方就合同订立与否进行磋商的过程，但被告已经告知原告相关租赁合同若签署取决于几方面因素：一、原告的租赁条件，在双方微信关于租赁租金价格的磋商过程中可以证明；二、取决于被告自身业务发展规划及审批流程：在2月11日原告发微信问被告“意向协议的事，领导们同意了吗”说明原告清楚知道租赁意向书只是意向性协议而非正式合同；在被告与2018年4月27日发给原告的微信中建议原告在市场上发布出租信息，同时表明后期双方签署正式合同很悬，但原告当天的答复是愿意多等一两个月；在5月3日微信中被告再次告知原告不要单独等我们一家，原告表示“理解理解，四月报表不乐观，我们就等五月份报表”；在6月4日原告又向被告发微信“我们已经等了半年，还等半年也没关系，主要是想能够和你们把事情定下来……”说明原告清楚双方租赁事情尚未确定。经本院综合分析，对上述短信、微信聊天记录的真实性本院予以认定，相关证明力应综合本案相关证据和事实予以认定。 庭审中，原告明确其主张的损失范围为根据合同法第113条规定的可得利益损失，起算日期为租赁意向书约定的正式承租日，即2018年6月1日起按照约定的租金标准计算至2019年1月1日。 以上事实由租赁意向书、租赁意向取消告知书、短信聊天记录及微信聊天记录、不动产权登记证、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点有三：1、《租赁意向书》是否成立；2、《租赁意向书》是否构成房屋租赁合同的本约；3、被告是否存在赔偿责任。 关于争议焦点1，双方经过沟通磋商，被告向原告邮寄被告盖章的《租赁意向书》，虽双方对原告是否在该意向书签字并回寄的事实各执一词，但被告亦未能在本院限期内提交原告回函的快递回执以证明其主张，结合双方之后的微信聊天记录，原告对该意向书是确认并同意的，故可确定双方之间的《租赁意向书》已成立。 关于争议焦点2，该意向书已对房屋位置、租赁期限、租金等进行了约定，但未对租金的支付时间及方式、房屋的交接、违约责任等进行明确约定，且意向书中表述采用“有意向”“拟”“预计”等内容，且意向书中还有需要继续与原告磋商确定的内容，故该意向书并非房屋租赁合同的本约，可认定原、被告双方形成了房屋租赁的预约合同关系，该预约合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为合法有效，本院予以认定。 关于争议焦点3被告是否承担赔偿责任，根据双方的聊天记录来看，被告由于自身发展规划的原因未能在约定的2018年6月1日承租房屋，并且在2018年10月23日时向原告发出租赁意向取消告知书，明确拒绝履行《租赁意向书》，在此情况下原告只能重新寻找新的承租人，由此造成了原告2018年6月至2018年10月以及另行寻找新承租人期间的租金损失，被告的行为构成预约合同的违约，应承担相应赔偿责任。被告辩称其员工在2018年4月27日已微信提醒原告及早发布招租信息，可能不缔约，且之后也提醒过，但原告仍自主决定等待。本院认为，被告员工的提醒并不能证明被告已明确拒绝履行《租赁意向书》，原告基于信赖继续等待被告承租直至被告正式发函明确取消租赁意向，因此被告对原告的损失存有过错；不过，原告在被告员工多次提醒可能不缔约情况下仍决定继续等待被告承租，在约定的承租日到来后一段时间内也未向被告要求解除租赁意向，以及早另行出租避免损失，自身亦存在过错。原告主张其损失范围为《租赁意向书》约定的承租日即2018年6月1日起算，计至2019年1月1日其大部分房屋出租时，并主张按《租赁意向书》约定的租金标准计算，以此计算方式所得租金损失为364000元。本院综合本案案情，结合原、被告的过错及原告房屋闲置损失，根据公平原则酌情认定被告应赔偿原告损失26万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告友邦保险有限公司江苏分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈军、朱明损失26万元。 二、驳回原告陈军、朱明的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3380元，由原告陈军、朱明负担966元，由被告友邦保险有限公司江苏分公司负担2414元（被告负担之费，原告已预交，本院不再退还原告，由被告在履行本判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  苏志鑫 二〇一九年五月十四日 书记员  苗海丽