湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初1016号原告：钟宇航，女，1970年10月18日出生，汉族，湖南省株洲市人，住株洲市天元区。委托诉讼代理人：肖洪日，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：罗波，男，1979年9月3日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。被告：朱华军，男，1980年3月8日出生，汉族，湖北省仙桃市人，户籍所在地湖北省仙桃市。两被告共同委托诉讼代理人：于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为进行调解、和解，进行调查取证，申请并参与重新鉴定；代为提起诉讼（仲裁）及撤诉，代为承认、放弃、变更诉讼（仲裁）请求。原告钟宇航与被告罗波、朱华军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员谭夏先独任审判，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告钟宇航及其诉讼代理人肖洪日、被告罗波，被告朱华军诉讼代理人于永亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟宇航向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金47500元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月8日，原、被告通过株洲源盛物业管理有限公司（以下简称源盛物业公司）签订了《三方协议》，由两被告租赁原告的南大门小商品市场4楼4443号门面（以下简称涉案门面）用于经营，合同期为5年，从2015年1月1日至2019年12月31日，年租金前2年每年20000元，第三年21500元，第四年23000元，第五年24500元，交租时间为提前一个月向原告一次性支付下一年租金。合同签订后，原告及时履行了各项约定，但被告未按合同约定向原告支付租金，2018年和2019年的租金合计47500元至今未交，经原告多次催交后仍未交纳，特提起本次诉讼。被告罗波、朱华军共同辩称：原、被告之间的租赁关系已于2017年12月实际解除，原告收走涉案门面钥匙且另行对外招租，被告也没有实际占有使用原告的门面，原告要求被告支付拖欠租金47500元没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据7照片、证据8视频，被告对其三性均有异议，本院对于2018年1月3日拍摄的1张照片、2018年10月9日拍摄的3张照片、2018年11月10日拍摄的4张照片、2018年12月21日拍摄的2张照片、2019年1月15日拍摄的3张照片，因其均能相互印证、证明被告占用诉争门面，对其三性本院予以认可，其余照片仅能证明诉争门面被占用或消防通道被占用，无法证明系被告占用，本院对其关联性不予认可；对证据8视频，因其能证明原告要求被告支付租金，本院对其三性予以认定。对被告提交的证据1情况说明，经原告质证对其三性均不予以认可，本院对被告未使用门面的证明内容真实性不予认可，其余情况均予以认可；证据2照片，经原告质证对其真实性无异议，本庭依法予以认可，对其证明目的本院将综合全案予以认定。结合庭审陈述及举证、认证，本院认定如下法律事实：2014年12月8日，原、被告通过株洲源盛物业管理有限公司签订了《三方协议》，约定由两被告租赁原告名下位于株洲市芦淞区南大门小商品市场4楼4443号门面用于经营童车，合同期为5年，从2015年1月1日至2019年12月31日，年租金前2年每年20000元，第三年21500元，第四年23000元，第五年24500元，交租时间为提前一个月向原告一次性支付下一年租金。合同签订后，原告及时履行了各项约定，被告依约向源盛物业公司交纳了押金2500元，并向原告支付了2015年1月1日至2017年12月31日期间的租金。2017年12月份，因市场行情不景气，原、被告双方就2018、2019年度租金进行协商，被告要求调低租金，双方未就具体数额达成一致意见。期间，被告向源盛物业公司申请相关手续后，对涉案门面恢复原状。2018年1月3日，因双方未就租金事宜达成一致，原告从被告处拿走涉案门面钥匙。后原告曾多次要求被告支付2018年、2019年的租金47500元，期间被告曾占用涉案门面存放货物。因双方未就2018年、2019年租金事宜达成一致意见，被告仍占用涉案门面存放货物未支付费用，酿成本案纠纷。另查明，在庭审中，被告明确表示不继续租赁涉案门面。截止至本案判决时，本案诉争门面尚未另行出租。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告签订的《三方协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同依法成立并有效。本案的争议焦点为：原、被告双方签订的合同是否实际解除；被告是否要承担原告的租金。现分析如下：本案中，在合同履行期间，被告要求调低2018、2019年度租金，经双方多次协商，未就具体数额达成一致意见，后被告向源盛物业公司申请相关手续后，对涉案门面恢复原状，2018年1月3日，原告去涉案门面找被告要租金，被告仍要求降租金，原告未答应就拿走了钥匙，但被告仍有占用门面的行为。被告主张原告在取回钥匙后另行招租，原告辩称其招租信息自购买门面后即张贴，该行为符合南大门市场的交易习惯，故对被告主张原告另行招租的请求不予采信。本院认为，被告虽有恢复门面原状，并将门面钥匙交还给原告的行为，原告亦接受门面钥匙，但后期被告仍占用门面存放货物，且双方一直就2018年度、2019年度租金数额进行协商，原告亦多次前往门面要求被告按照合同约定支付租金，考虑到截止本案开庭前，原、被告之间无明确解除租赁关系的意思表示，故本院对被告辩称原、被告之间的租赁合同关系已于2017年12月实际解除不予支持。在本案庭审中，被告明确表示不继续租赁涉案门面，强制其继续履行合同有违公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故综合全案，本院认为原、被告之间的租赁合同关系于2019年5月8日实际解除。故，对于原告要求被告继续按协议履行并支付2018、2019年度租金47500元的诉请，本院予以部分支持，即被告支付原告2018年1月1日至2019年5月8日的租金，根据合同约定的租金标准，被告罗波、朱华军应付租金为31591.78元（23000＋24500÷365×128）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告朱华军、罗波于本判决生效后十日内向原告钟宇航支付租金31591.78元。二、驳回原告钟宇航的其他诉讼请求。本案案件受理费987元，减半收取494元，由原告钟宇航承担199元，被告朱华军、罗波承担295元。如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谭夏先二〇一九年五月二十八日法官助理尹杰书记员曹玲附本案援引相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。