陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2016）陕0902民初2320号   原告安康市福兴房产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。   法定代表人汪富新，公司董事长。   委托代理人张芝明，系公司职员。   委托代理人杨化旬，陕西腾浩律师事务所律师。   被告安康市城市公共交通运输有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。   法定代表人张策治，公司总经理。   委托代理人刘金成，陕西宁康律师事务所律师。   原告安康市福兴房产开发集团有限责任公司（以下简称“福兴房产公司”）与被告安康市城市公共交通运输有限公司（以下简称“城市公交公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告福兴房产公司的委托代理人张芝明、杨化旬，被告城市公交公司的委托代理人刘金成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称， 2010年8月18日，原告与被告签订《土地使用权转让合同》，约定被告将位于巴山中路占地面积3270.51平方米的土地使用权，通过政府招、拍、挂的形式转让给原告。在合同履行过程中，原告向被告支付了土地转让的全部价款。按照合同第一条第7项约定：“北起甲方自建商场南墙沿向南9米为甲乙双方共同消防通道”，但被告未经原告同意擅自在消防通道上修建了临时办公用房；合同第一条第7项另约定：“西面安全通道产权归甲方，东面安全通道除公交大厦建设通道外产权归乙方（东西通道为两家共用通道并无偿使用）”，而被告未经原告同意擅自将东面通道封堵。被告的行为已经严重构成违约，也严重影响了原告商品房的销售，给原告造成了严重损失。同时，按照合同第四条、第五条的约定，在原告已经付清全部价款的情况下，被告应负责将出让的土地完整交付给原告，但被告至今未能完整交付土地，一直没有办理交地手续，明确地界的四至。被告的行为也已经严重构成违约，有鉴于此，原告特向被告发函，要求被告在10日内（最迟于2016年7月20日前）履行立即打通东面通道并拆除有关装修材料；立即拆除临时办公用房；向原告完整交付土地并办理交地手续等三项合同义务，但被告对此置之不理，拒绝履约。按照《土地使用权转让合同》第六条的约定，被告作为违约方应向原告支付土地转让总价款15%的违约金，不足以弥补原告巨额经济损失的，还应承担赔偿责任。故请求判令：1、依法确认被告建临时办公用房占用消防通道的行为构成违约；2、依法确认被告未经原告同意擅自将东面通道封堵的行为构成违约；3、依法确认被告未向原告履行完整交地的义务的行为构成违约；4、被告继续履行合同，立即打通东面通道并拆除有关装修材料；立即拆除临时办公用房；向原告完整交付土地，并办理交地手续；5、被告承担违约责任，向原告支付土地转让总价款15%违约金165万元；6、诉讼费由被告承担。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、原告公司营业执照、法定代表人证明、公司登记基本情况。用以证明原告具有合法的诉讼主体资格，安康市福兴房产开发有限责任公司于2012年1月5日变更为安康市福兴房产开发集团有限责任公司。   2、土地使用权转让合同、发票、国有土地使用权证。用以证明原、被告签订了土地使用权转让合同，土地面积以合同第一条第7款约定，北起甲方自建商场南墙沿向南9米，为甲、乙双方共同消防通道，但被告在消防通道上修建临时办公用房，占用消防通道；合同约定甲方负责将出让的土地完整的交付乙方，但被告至今未能完整交付土地，一直没有办理交地手续，原告已经按合同约定支付土地转让款，被告未按合同约定完整交付土地。   3、照片、2016年7月26日函。用以证明被告将东面通道封堵，占用消防通道修建临时用房的行为已构成违约，原告对于被告的违约行为已明确提出，但被告置之不理。   4、驳回行政复议申请决定书。用以证明被告主张双方土地界畔存在争议的事实不存在。   5、测绘成果报告书。用以证明原告诉讼请求主张两处国有土地使用权归属于原告，测绘报告书中有明确体现。   被告辩称，一、本案所涉及的国有土地使用权转让合同已经履行完毕，不存在履约违约之说。1、答辩人与原告之间转让国有土地使用权的合同早已履行完毕。本案涉及合同为国有土地使用权转让合同的履行不同于普通的民事合同，国有土地使有权转让合同是否履行是以政府给颁发的《国有土地使用证》为标志，依据本案事实原告早在2011年5月27日便依法取得了安康市人民政府所颁发的《国有土地使用权证》，故答辩人转让给原告的国有土地使用权已经早在2011年5月27日履行完毕。2、答辩人向原告转让土地使用权并未违约。安康市人民政府在2011年5月27日给原告颁发《国有土地使用证》，该土地证书四至界畔明确，安康市政府不仅按照双方的合同办理，而且，依据原告的申请履行了一系列公示、公告行为，原告在此期间并未提出异议，相反原告接受并认可了安康市人民政府所颁发《国有土地使用证》，这就说明答辩人无违约事实。二、原告将本案案由确定为合同纠纷是错误的。国有土地使用权转让合同是行政合同，以县级以上人民政府的行政审批为准，本案涉及的合同为国有土地使用权转让合同，涉及的标的物为国有土地使用权，按照《物权法》、《土地管理法》及国有土地转让的法规规定该合同不是普通民事合同，而是具有行政确权性质的行政合同，按照法律规定国有土地使用权的转让必须按照法定程序办理，由县级以上人民政府审批、办理过户登记并颁发国有土地使用权证书，在整个过程中是以政府为主，以行政审批、过户登记、颁发国有土地使用权证书等行政行为为核心，因此，国有土地使用权转让不是普通的民事合同，不能简单的称之为合同纠纷。三、本案争议发生在国有土地使用权转让后，原告提出的问题不属于民事案件受案范畴。原告早在2011年5月就已经取得《国有土地使用权证》，本案涉及的国有土地使用权转让合同已经履行完毕， 原告提出争议的时间在国有土地使用权转让之后，因国有土地使用权转让合同只是转让国有土地的手续之一，在整个国有土地使用权转让过程中是以政府的行政审批等行政行为为主，因此，国有土地使用权转让合同的履行本质上就不在平等主体之间进行，即便出现纠纷那么也不是平等主体之间的纠纷，故本案不属民事案件受案范畴。四、原告提出的诉讼请求没有证据支持。原告起诉所提出的诉讼请求名为追究答辩人“违约”，但其诉讼请求是在追究答辩人占用通道、封堵通道、搭建临时用房等行为，该诉讼请求在本质上是追究答辩人是否具有侵权行为，原告这样做目的在于规避法律上的举证责任。因本案所涉及的标的物为国有土地使用权，按照法律规定，答辩人是否侵犯了原告的权利应该以政府颁发的《国有土地使用证》记载为准。同时，原告起诉涉及的国有土地使用权的归属和使用问题，该问题不是当事人之间能够通过协议来确定的，按照《土地管理法》、《物权法》等法律规定涉及土地的使用和权属问题必须以政府的审批登记为准，所以原告依据国有土地使用权转让合同来主张权利，明显依据不足，而原告提供的《国有土地使用证》所记载的面积范围恰巧证明答辩人并未侵犯其利益，故原告的诉讼请求依法不能成立。五、原告提出起诉的时间已经超过法律规定的时效期间。原告在2011年5月取得了国有土地所有权证书，这说明答辩人与原告之间的国有土地使用权转让合同早在2011年5月已经履行完毕，至今已满5年，且在过去5年，原告从未提出过合同履行问题。现在原告对国有土地使用权转让过程中提出问题超过了法律保护的时效期间不受法律保护。六、答辩人有充分证据证明自己的行为合法，并没有损害原告的权利。本案的核心问题是国有土地使用权纠纷，答辩人建房行为在先，原告转让国有土地使用权的行为在后，双方均办理了国有土地使用权证书，答辩人的建设行为均在自己的国有土地使用证记载面积范围之内，相反，原告所主张的问题均不在其国有土地使用证记载面积之内。   被告安康市城市公共交通运输有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：   1、营业执照。用以证明被告诉讼主体适格。   2、土地使用权转让合同。用以证明在双方签订土地使用权转让合同时，被告大厦已建起，两面通道产权归被告所有，东面通道，除建好的大厦通道外归原告，通道共同使用的是除了我们自用，墙体之外的部分。   3、建设工程施工许可证、建设工程合同。用以证明原、被告签合同时，被告的大厦已建成，在2009年7月8日开始施工，2010年12月8日竣工。   4、房产证、国有土地使用证。用以证明双方房屋实际情况，被告并未占用原告土地、通道，是在自己的土地使用证范围内行使权力和使用土地。   5、复函。用以证明被告方没有占用东面通道，以及向原告做出一系列解释。   6、照片4张。用以证明所建的房屋是在我们的负一层上，通道9m，并未占领消防通道，封堵的通道是原告施工的，在复函后已将东面厕所拆除。   7、（2018）陕71行初784号行政判决书、诉讼费发票。用以证明就本案争议的行政决定书我们已经提起行政诉讼，做出判决后，我们不服向省高院提起上诉，现正在审理中。   经审理查明，2009年6月30日，安康市人民政府给被告城市公交公司颁发国有土地使用权证，国有土地使用权证上载明土地使用权人为安康市城市公共交通运输有限公司，座落安康市巴山中路，使用权类型为出让，使用权面积为5697.24㎡，并附有宗地图。2009年7月8日，汉滨区城乡建设局给被告颁发了建筑工程施工许可证，工程名称为综合大厦，建设地址安康市巴山中路，合同开工日期2009年7月8日，合同竣工日期2010年12月8日。2010年8月18日，以被告城市公交公司为甲方与安康市福兴房产开发有限责任公司为乙方签订一份土地使用权转让合同，约定被告将位于巴山中路部分土地使用权，经过政府招、拍、挂的形式转让给安康市福兴房产开发有限责任公司，相关手续及费用由安康市福兴房产开发有限责任公司承担并办理。合同第一条转让土地基本情况第7项土地四至界畔约定：北起甲方自建商场南墙沿向南9米为甲乙双方共同消防通道，产权各4.5米，自乙方所有4.5米消防通道向南的地块产权归乙方，乙方商住楼南沿以南至甲方1号楼家属楼北墙皮之间为甲乙双方公共用地，甲方1号家属楼与乙方商住楼之间的间距按照建设规划要求，其产权划分为1号家属楼北墙皮以北10米平行线为界，产权归甲方，平行线向北至乙方商住楼南墙皮产权归乙方；东以市政府家属院墙为界，西以城建商住楼东侧墙面与南侧墙面的夹角点参照南侧墙面向南垂直线为界（乙方商住楼西面突出部分可向西延伸，但不能超过城建商住楼通道，东侧墙面与南侧墙面的夹角点，参照南侧墙面向南垂直）；西面安全通道产权归甲方，东面安全通道产权除公交大厦建设通道外产权归乙方（东西通道为两家共用通道并无偿使用）；双方共用场地绿化及公共设施由乙方负责，费用由乙方承担，任何一方不得在此公共场地上设置建筑物。第二条转让价格和付款方式约定土地转让价为11000000元，付款方式另行书面约定。第四条资料和土地交付约定本合同生效，乙方按约付款，甲方向乙方交付土地使用权证及相关过户资料，由乙方办理更名过户手续，甲方应积极配合；乙方付清全部价款，甲方交付转让土地。第五条约定的事项约定：1、甲方负责将出让的土地完整的交付乙方；2、乙方施工期间，四邻关系由乙方负责协调，甲方配合；3、甲方出让给乙方的土地上的所有建筑物及附属物由乙方拆除，甲方不要任何补偿；4、如因甲方原因（土地权属争议）导致该土地无法过户，乙方有权终止本合同，视为甲方违约，甲方应承担违约责任。第六条违约责任约定本合同生效后，双方均不得违约，否则由违约方向对方支付土地转让总价款15％的违约金，同时对方有单方面终止合同的权利，造成的一切法律责任和经济责任均由违约方承担。合同签订后，安康市福兴房产开发有限责任公司向被告交纳了土地使用权转让费，被告将转让的土地交付安康市福兴房产开发有限责任公司。2011年5月27日，安康市人民政府给安康市福兴房产开发有限责任公司颁发了国有土地使用证，国有土地使用证上载明土地使用权人为安康市福兴房产开发有限责任公司，座落安康市巴山中路，使用权类型为出让，使用权面积为3270.51平方米。当日，安康市人民政府在被告的土地使用权证的记事栏书写备注：根据安市土所发（2011）42号“关于安康市福兴建筑集团房地产开发公司受让国有土地使用权的批复”核减该宗地使用权面积3270.51㎡，剩余2426.73㎡，并加盖了安康市人民政府土地登记专用章。2012年1月5日，安康市福兴房产开发有限责任公司在工商管理部门将公司名称变更为安康市福兴房产开发集团有限责任公司(原告)，原告便在转让取得的使用权的土地上施工建设。双方在履行合同中，被告在消防通道上修建了临时办公用房，并将其所有的大厦东面的通道封堵，改为门面房出租。2016年7月6日，原告以被告的违约行为严重影响原告商品房销售，造成严重损失为由，给被告及其法定代表人发出要求其迅速打通东面通道、拆除临时办公用房、完整交付土地的函，要求被告在10日内（最迟于2016年7月20日前）履行迅速打通东面通道，拆除有关装修材料；立即拆除临时办公用房；向原告完整交付土地，并办理交地手续；否则将提起诉讼，追究被告的违约责任，按合同第六条约定，被告支付土地转让总价款15％的违约金，不足以弥补经济损失的，还应承担赔偿责任。2016年7月15日，被告给原告及其法定代表人复函，认为东面通道应为除公交大厦建设通道外的通道，是大厦东面墙皮以外至围墙之间的通道，因长期闲置，临街被其他住户房屋挡住，就临时占用少部分位置搭建厕所外没有其他临时占用行为，会及时拆除；关于办公用房建设在大厦商场地下一层突出地面的顶板之上，地下一层作为停车场属于整个大厦商场的共同部分，合同约定的商场南墙沿指地下一层停车场通道南边外沿，大厦商场南部建筑部分西侧是进入地下一层的车辆坡道，东侧地下一层的顶板突出地面，不可能是消防通道，不存在占用消防通道修建临时办公用房的事实；关于交付土地办理交地手续，原告已取得国有土地所有权证，并已开始施工建设，不存在交付土地办理交地手续，并以原告存在违约行为，将追究违约责任。后双方对争议部分协商未果，原告遂向本院起诉，要求判令：1、依法确认被告建临时办公用房占用消防通道的行为构成违约；2、依法确认被告未经原告同意擅自将东面通道封堵的行为构成违约；3、依法确认被告未向原告履行完整交地的义务的行为构成违约；4、被告继续履行合同，立即打通东面通道并拆除有关装修材料；立即拆除临时办公用房；向原告完整交付土地，并办理交地手续；5、被告承担违约责任，向原告支付土地转让总价款15%违约金165万元。   另查明，原告在诉讼中，申请对其与被告争议的地界指定有资质的单位进行勘测定界。2017年11月10日，安康市金城测绘有限公司做出安金测2017第（0043）号测绘成果报告书，标注了双方的界址点坐标。被告对测绘成果报告书不服，申请重新鉴定，因双方对地界权属划分争议较大，对外委托重新鉴定无法继续进行。被告遂以其对安康市人民政府为原告颁发国有土地使用证的行政行为不服申请行政复议，陕西省人民政府于2018年8月27日做出陕政复驳字（2018）79号驳回行政复议申请决定书，驳回被告的行政复议申请。2018年9月7日，被告又提起行政诉讼，西安铁路运输中级法院于2018年11月16日做出（2018）陕71行初784号行政判决书，驳回被告的诉讼请求，被告又提起上诉，目前该案正在审理中。   本院认为，原告福兴房产公司与被告城市公交公司签订的土地使用权转让合同主体合法、内容不违反法律规定，且在土地管理部门进行变更登记，应为合法有效合同，双方均应遵守合同约定，并按合同约定履行各自义务。现原告已按合同约定向被告支付了土地使用权转让价款，被告亦向原告交付了所转让的土地，且在土地管理部门办理了对土地使用权的变更登记，原告已办理了土地使用权证，并在该幅土地上进行开发建设，被告已履行了土地使用权转让合同约定的交付义务。但因土地使用权转让合同第一条转让土地基本情况第7项土地四至界畔约定北起被告自建商场南墙沿向南9米为原、被告双方共同消防通道，而消防通道系消防人员实施营救和疏散被困人员的通道，且被告的商厦修建于原、被告签订土地使用权转让合同之前，目前已形成固定建筑，故被告修建临时办公用房占用消防通道的行为构成违约；又因该条约定东以市政府家属院墙为界，东面安全通道产权除公交大厦建设通道外产权归原告，东西通道为两家共用通道并无偿使用，故公交大厦通道产权归被告，但原告对该通道有权无偿使用，现被告未经原告同意擅自将该通道封堵作为门面房出租，违反了合同约定，且对原告所建楼房住户的出行造成一定的障碍，并存在一定的消防安全隐患，且小区内到外面公路的道路都应属于消防通道，故被告将东面通道封堵的行为构成违约；因《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，故被告应将封堵的东面通道打通，并拆除在消防通道上修建的临时办公用房。因被告的行为已构成违约，而双方签订的土地使用权转让合同第六条违约责任约定由违约方向对方支付土地转让总价款15％的违约金，故对原告要求被告支付土地转让总价款15%违约金165万元的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩解双方合同已履行完毕，不存在履约违约，原告将本案案由确定为合同纠纷错误，且争议发生在国有土地使用权转让后，不属于民事案件受案范畴，原告起诉已过诉讼时效，虽然原、被告已按土地使用权转让合同履行了土地使用权的转让交付义务，但土地使用权转让合同在土地四至界限中对消防通道和安全通道的产权及使用权明确进行了约定，现被告在消防通道搭建临时建筑物，并将安全通道封堵，违反了合同的约定，且该违约行为一直持续存在，故对被告的此辩解理由，本院不予采纳。对被告辩解原、被告诉争的国有土地使用权在登记上存在错误，正在通过诉讼的方式解决，目前还在陕西省高级人民法院审理当中，本案应中止审理，虽然被告就安康市人民政府为原告颁发国有土地使用证的行政行为提起行政诉讼，但行政诉讼不影响土地使用权转让合同中对双方共用消防通道及东、西安全通道为两家共用通道并无偿使用的约定，故对被告的此辩解理由，本院不予采纳。现依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告安康市城市公共交通运输有限公司占用消防通道修建临时办公用房的行为构成违约。   二、被告安康市城市公共交通运输有限公司未经原告同意擅自将东面通道封堵的行为构成违约。   三、被告安康市城市公共交通运输有限公司在判决生效后十日内打通东面通道并拆除有关装修材料，拆除占用消防通道修建的临时办公用房。   四、被告安康市城市公共交通运输有限公司在判决生效后十日内向原告安康市福兴房产开发集团有限责任公司支付土地转让总价款15%的违约金1650000元。   五、驳回原告安康市福兴房产开发集团有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费19650元，由被告安康市城市公共交通运输有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长 成乃谊       审判员 贺茂芳   人民陪审员 刘霞     二〇一九年五月二十日     书记员 晁梅          1