江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初841号原告（反诉被告）：上饶市碧桂园房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区三清山中大道桃花源**，统一社会信用代码91361100MA361U283Y。法定代表人：谈建平，该公司总经理。委托代理人：张青，该公司法务，特别授权。被告（反诉原告）：张言，女，1996年3月12日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县。委托代理人：方文萍，女，1967年5月20日出生，汉族，江西省弋阳县人，退休职工，住江西省弋阳县，系张言母亲，特别授权。委托代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）上饶市碧桂园房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）张言房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张青，被告委托代理人方文萍、张茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所欠购房款总计108万元；2、判令被告立即向原告支付所欠购房款从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算）。截止2019年1月11日止违约金暂计15,552元。以上共计1,095,552元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018073047416号），原告作为出卖方，出售碧桂园公馆18幢1单元14层1-1401室商品房给被告。根据该《商品房买卖合同》第六条、第七条及补充协议第三条约定，原告出售给被告的商品房总房价款为1,554,468元。付款方式为：按揭分期付款。付款时间为：1、被告必须在签订该《商品房买卖合同》时付房价款的30.52%给原告，即474,468元给原告；2、被告必须在2018年10月31日前支付该商品房总房价款的69.48%给原告，即1,080,000元。原告积极履行该《商品房买卖合同》义务，然而，被告从2018年11月1日开始拖欠购房款项，至今仍欠款1,080,000元。根据该《商品房买卖合同》第八条约定，被告逾期付款的，被告应向原告支付从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算），截止2019年1月11日止违约金暂计15,552元。被告张言辩称：1、原告提出被告从2018年11月1日拖欠购房款与事实不符。原、被告于2018年7月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为：按揭分期付款。被告已经按照合同约定向原告支付首付款474,468元，余款1,080,000元根据合同约定从原告认可的银行申请贷款支付，既然是按揭贷款，付款方式应该是银行，被告也向银行递交了按揭贷款手续，是银行没有及时房贷，怎么能说是被告拖欠购房款呢？2、是原告一方的原因造成该笔按揭贷款无法通过银行审核，导致商品房买卖合同不能继续履行，应予解除。2018年7月24日被告母亲方文萍与几个朋友去原告处闲逛，原告销售人员进行了接待，并提供了样板房供大家参观，销售人员建议被告母亲买房，被告母亲说自己已经退休了，且已离异，每月工资只有3,121元，不符合按揭条件，不想买房。销售人员说：“你女儿年轻，可以以你女儿名义买房”，被告母亲说，女儿是在校大学生，无经济来源。销售人员说：“不要紧，中信银行政策松，可以去中信银行做按揭。”被告母亲从上饶回来后经过考虑在微信中对原告销售人员提出如果做不到按揭贷款就不想买房了。原告为了达到售房目的，反复劝说被告母亲尽快签订购房合同，并承诺按揭贷款他们会和银行对接的，被告是学生没有收入流水也可以找人做。为此，特意向被告介绍了中介（名片：我有二只小猫）为被告办理银行收入流永，结果该中个真的为被告办理了月收入4,000的人流水，还收取了被告费用300元。签订购房合同当天下午，原告销售人员带着被告及其母亲去了上饶中信银行，原告销售人员先进去与中信银行工作人员沟通了半天，中信银行以被告年龄太小拒贷。8月1日，又到了上饶工商银行办理按揭贷款仍未通过审核。本案过错在于原告，原告有欺诈行为，是原告一方的原因造成被告未能与银行签订按揭贷款合同，双方签订的《商品房买卖合同》应予解除。3、原告的诉讼请求于法于理无据，应予以驳回。由于原、被告在签订合同时，违背诚实信用原则，隐瞒与订立合同有关的重要事实，介绍中介造假资料，承诺办理按揭，欺诈答辩人买房。因而本案责任完全在于原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。因此，双方订立的《商品房买卖合同》应予解除，被答辩人要求被告立即支付所欠购房款及承担违约金理由不能成立，应依法予以驳回。被告反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人2018年7月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018073047416）；2、判令被反诉人返还反诉人购房首付款474,468元，并按商业银行同期贷款利率承担自2018年7月30日起至2019年1月11日利息12,170.09元，同时承担2019年1月11日至还款之日止商业银行同期贷款利息；3、判令被反诉人返还反诉人收取的“参观马来西亚碧桂园”费用7,000元，中介费300元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）答辩称：我方不存在诱导反诉原告购房的行为，反诉原告对按揭有清楚的打算，其未能办理按揭是其自身行为导致，其行为已构成违约，其反诉诉请无事实和法律依据：1、我方不存在要求反诉原告母亲方文萍购房的行为，是由于方文萍自身有意再次置业，在正式签约前，就已经根据家庭实际情况，对签约后的首付支付、签约办理和按揭有清楚的打算；2、反诉原告在答辩及反诉状中提及的参观马来西亚碧桂园的7,000元是其自愿购买的答辩人合作伙伴元实商业保理（深圳）有限公司开发的凤盈通产品，如选择购买该产品，则客户可在总房款基础上享受1万元优惠，反诉原告购买了该产品，且已经享受1万元优惠，该优惠在正式签约的房价款上有体现；3、反诉被告对按揭办理的条件所需的一般性资料及按揭相关事项已尽告知义务，反诉原告在签约前对自身情况及办理按揭有清楚的逾期，结合其告知反诉被告销售顾问其在外房贷、在外有房等情况，反诉被告有理由相信反诉原告母亲有办理按揭贷款的能力，之所以无法办理按揭是反诉原告的原因所致，因此，在反诉原告已经存在违约的情况下，其仍未积极配合反诉被告办理按揭或其他方式处理，其行为构成违约，其反诉诉请无事实及法律依据，请求贵院依法驳回。如果解除合同，要求被告（反诉原告）支付总房款15%的违约金，否则不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的张言母亲方文萍与置业顾问高峰的聊天记录，证明方文萍特意与朋友相约来原告处看房，本身有再次置业的想法，在双方还未正式签订合同时，被告已对自身情况清楚认知，对按揭办理及后期还款有明确计划，方文萍对置业顾问的评价较好，将叫其朋友一同购买，原告置业顾问给其回复是让其朋友根据自身情况好好考虑，说明原告置业顾问不存在忽悠其购房的行为。被告主动提出让原告置业顾问为其女儿做流水，且在此时甚至更早之前，明确将以女儿名义购买，其作为按揭担保人的按揭方式，且其考虑到其有可能办理按揭后会提前还款，还向置业顾问提出最好在中信银行办理按揭，应被告请求，公司置业顾问首次联系的是中信银行，被告不想继续办理按揭，不愿意继续履行合同原因在于房价有所下跌，多次向原告要求额外折扣或优惠，均被原告拒绝。经质证，被告关于聊天记录，话都是我说的，但是内容不是完全的，我说的话好多都没有，高峰提供了我一个做假流水的人的名片，签了认购书交了4万元定金，7月24日付了定金后，7月28日我就犹豫不想买，首付凑齐后，按揭很难还，销售就不肯，不退我定金，销售高峰告诉我按揭一定能办理下来，不然我也不会签订购房合同并支付首付。本院经审查对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的进行综合认定；2、原告提供的被告所购房屋已用折扣截图、凤盈通订单、认购书两份（2018年7月24日认购时及2018年7月30日正式签约时），证明被告所提到7,000元，是购买了凤盈通产品，且已经享受1万元房款优惠。经质证，被告对认购书真实性没有异议，证明目的有异议，该证据不能证明被告享受了凤盈通1万元的折扣，对购房折扣图真实性没有异议，证明目的有异议，不能证明凤盈通产品是被告自愿购买，且享受了折扣，该凤盈通产品是通过第三方违规收取的费用。本院经审查对该组证据真实性予以确认，对其证明目的进行综合认定；3、原告提供的碧桂园公馆办理按揭义务须知、按揭条件告知书、碧桂园与中信银行上饶分行及中国工商银行上饶汇通支行签订的按揭业务担保合作协议，证明原告与银行的合作协议中没有按揭办理人年龄下限规定，仅有年龄上限规定，被告女儿在签约时满22周岁，为完全民事行为能力人，且原告在签约前已对按揭条件所需一般性资料及按揭办理相关事项已尽告知义务，有理由相信被告及其母亲有按揭贷款能力，有能力按照按揭补充协议自负，因此按揭无法办理为其自身原因，不是不可归责双方的原因，更不是原告原因。经质证，被告对按揭告知书、签约特别提示，张言签字的真实性没有异议，证明目的有异议，签字时明确向原告置业顾问提出张言能否取得按揭贷款，高峰提出他们跟银行有按揭协议，对接好关系，可以办理按揭贷款，而且按照碧桂园的告知书，是因为张言、方文萍有银行不良记录导致不能办理按揭，责任由被告承担，本案不能办理按揭的原因不是上述原因，而是张言是在校大学生，没有收入，导致按揭不能办理。本院经审查对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的进行综合认定；4、被告提供的高峰与方文萍微信聊天记录，证明碧桂园公司向被告母亲方文萍推销商品房，在明知被告无法办理按揭的情况下，向被告母亲承诺，他们公司同银行已打好关系，可以办理按揭，并向被告介绍做假流水，收入证明中介，诱骗被告交纳首付签订购房合同的事实，以及此后多次沟通无法给被告办理按揭的事实。经质证，原告对微信聊天记录真实性、合法性无异议，关联性存在异议，该聊天记录无法证明原告销售顾问在介绍时明知被告无法办理按揭，更无法证明原告向其承诺为其办理按揭。本院经审查对该组证据真实性予以确认，对其证明目的进行综合认定；5、被告提供的方文萍同“我有二只小猫咪”的聊天记录、张言的银行流水，证明原告客户经理介绍被告办理假银行流水的事实。经质证，原告对“我有二只小猫咪”的聊天记录，其提供的截图无法证明“我有二只小猫咪”为其制作了假流水。本院经审查对该组证据真实性予以确认，对其证明目的进行综合认定；6、被告提供的汪清、黄莉英证言，证明被告及母亲在原告销售经理高峰明知不符合办理银行按揭贷款的情况下，承诺他们公司与银行有关系，能够办理银行按揭贷款，诱骗被告缴纳购房定金的事实。经质证，原告对证人证言，三性均有异议，两证人为方文萍朋友，与方文萍一同看房，其证言与本案判决存在直接利益关系，不能作为认定本案事实的依据。本院经审查认为被告提供的汪清、黄莉英证言不能完全吻合，无法证明原告销售经理高峰在明知被告及其母亲不符合办理银行按揭贷款的情况下，承诺他们公司与银行有关系，能够办理银行按揭贷款，诱骗被告缴纳购房定金的事实，对该份证据，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2018年7月24日，原、被告签订《碧桂园公馆认购书》（碧桂园认购字第SRBGY20181322号），被告向原告认购上饶市信州区三江大道南侧、叶挺大道西侧碧桂园公馆18幢1单元14层1-1401号商品房。2018年7月30日，被告花费7,000元购买了凤盈通产品，可参加参观马来西亚碧桂园项目，同时在总房款基础上享受1万元优惠，原、被告又签署另一份《碧桂园公馆认购书》（碧桂园认购字第SRBGY20181344号）。同日，原、被告签订《上饶市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》各一份，对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定，其中合同约定：商品房总房价款为1,554,468元，付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2018年7月30日支付首期房价款人民币474,468元，占全部房价款30.52%，余款人民币1,080,000元向出卖了认可的贷款银行申请贷款支付；第八条、除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．买受人未按约定时间付款的，按逾期时间分别处理，（1）逾期在90日内的，自合同约定应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知买受人，否则视为出卖人选择继续履行合同；买受人应当自出卖人解除合同书面通知到达之日起30日内按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%；补充协议约定买受人必须在2018年10月31日前支付该商品房总价款69.48%（银行按揭款）给出卖人，即壹佰零捌万元整。2018年7月30日，原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定：该商品房的总价款为人民币壹佰伍拾伍万肆仟肆佰陆拾捌元整，其中69.48%（即贷款金额为人民币108,000元），被告以商业银行按揭贷款的方式支付给原告。如因被告原因导致上述贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异的，则被告需按照买卖合同约定支付楼款期限内，将该差额款项自行支付给原告。若被告逾期支付该差额款项的，被告按应付而未付的每日万分之贰计付违约金给原告，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付该商品房的总价款的15%违约金。2018年7月30日，原告将按揭办理的相关条件及事项告知被告，被告在《碧桂园公馆按揭业务办理须知》、《按揭条件告知书》上签名确认。合同签订后，被告支付了购房首付款474,468元，剩余房款1,080,000元，被告向中信银行股份有限公司申请按揭贷款，中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）拒贷，之后被告向中国工商银行股份有限公司上饶汇通支行（以下简称工商银行汇通支行）申请按揭贷款，工商银行汇通支行拒贷。本院认为，本案争议焦点为：1．就未能获得银行按揭贷款，造成违约，被告是否违约方、是否承担违约责任的问题；2．《上饶市商品房买卖合同》应该继续履行还是解除的问题；3．原告是否返还被告“参观马来西亚碧桂园”费用7,000元、中介费300元的问题。关于争议焦点1．原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。合同约定被告在支付首付款后，剩余房款1,080,000元于2018年10月31日前按揭贷款支付给原告，被告先后向中信银行及工商银行汇通支行申请贷款。根据原、被告庭审陈述及被告母亲与原告销售人员微信聊天记录显示，中信银行拒贷是因为银行贷款政策收紧，而工商银行汇通支行因为被告是在校大学生，被告母亲方文萍作为共同贷款人负债过多，收入不够，不符合按揭贷款的条件，所以拒贷，之后被告就没有申请其他银行按揭贷款，到合同约定的期限，被告仍未支付尾款1,080,000元。原告已将按揭办理的条件、所需的一般性资料及按揭相关事项告知被告，被告母亲方文萍作为成年人为其女儿按揭贷款买房并作为共同贷款人应对自身还贷能力有清楚的认知，对自身是否符合按揭贷款条件有一定程度的估算，并了解按揭贷款可能存在的风险，仍然做主让被告与原告签订商品房买卖合同，约定按揭贷款支付尾款，现银行按揭贷款未能获批的原因是被告及其母亲不符合贷款条件，被告的原因造成违约，应当按照《上饶市商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》的约定承担违约责任。被告抗辩称原告销售经理明知被告无法办理按揭，却为了达到售房目的，承诺为其办理按揭，但提供的被告母亲与原告销售经理的微信聊天记录不能证明原告销售人员承诺为其办理按揭，且汪清、黄莉英的证人证言不能完全吻合，不足以证明原告明知被告不满足按揭条件，承诺为其办理按揭，故对被告上述抗辩，本院不予采纳。至于被告主张违约的是原告，是因原告叫被告制作假流水才导致贷款未能获批，但综观本案，被告本人系在校大学生，未有工资收入，即使原告叫被告制作假流水，亦为其顺利获得贷款提供便利，从银行流水看，即使被告银行流水获得认可，被告张言的收入为4,000元，经核算涉案的房屋月供为5,700元以上，即差距应由被告母亲方文萍作为共同贷款人才能获批，众所周知，银行对申请人的贷款申请系综合审查，而从本案实际情况，被告母亲方文萍亦认可，不能获得贷款是因为方文萍在2018年2月贷过款，且其为同事担保10万元的债务，故本院认为，不能获得银行贷款的过错非原告方，而是被告和其母亲方文萍资产负债过高，导致银行拒贷。根据《银行按揭及公积金付款方式补充协议》的约定，若贷款未获得审批，被告应自筹资金付清购房款，并支付违约金，被告对该约定是明知的，故本院认为本案过错在被告方，被告造成违约，应当承担违约责任。关于争议焦点2．被告张言反诉要求解除原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》，理由是原告订立合同时承诺办理按揭，欺骗被告买房，过错在于原告，现在合同目的已不能实现，所以要求解除合同。本院认为，被告提供的现有证据不足以证明被告的上述反诉主张，应承担举证不利的后果，被告作为银行按揭贷款失败的过错方，是商品房买卖合同的违约方，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的事由，至于被告认为合同目的不能实现也无事实依据，本案合同目的是原告交付房屋，被告获得所有权，未获得银行按揭贷款不影响合同目的的实现，除按揭贷款方式外，被告可以以其他方式支付房款，被告作为违约方，不享有解除合同的权利，故对被告要求解除合同的反诉请求，本院不予支持，对原告本诉要求被告继续履行合同支付剩余房款的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点3．被告反诉主张原告违规收取被告“参观马来西亚碧桂园”费用7,000元，要求原告予以返还，但未提供相关证据证明原告收取该费用是违规操作，而原告提供了被告所购房屋已用折扣截图、凤盈通订单、两份认购书证明被告自愿购买凤盈通产品，且已抵扣被告所购房屋的总房价款1万元，故对被告上述反诉请求，本院不予支持。至于被告主张的中介费300元，被告提供了微信转账给“我有二只小猫咪”的微信截图，该费用与本案无关，被告可另行起诉，故对被告反诉请求原告返还中介费300元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张言于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上饶市碧桂园房地产开发有限公司购房款1,080,000元；二、被告（反诉原告）张言于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上饶市碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金（从2018年11月1日起每日按逾期应付款的万分之二计算至全部款项还清之日止）；三、驳回被告（反诉原告）张言的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉费14,660元，减半收取为7,330元，由被告（反诉原告）张言负担；反诉费4,355元，减半收取为2,177.5元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  陈丽珠二〇一九年五月二十一日书记员  朱 颖