湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初113号原告（反诉被告）：赵金利。委托诉讼代理人:石筱秋，湖北珞珈律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：周捷。法定代理人:周某。法定代理人:方某。被告（反诉原告）：周某。被告（反诉原告）：方某。三被告共同委托诉讼代理人：虞红斌，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理；林秀娟，湖北今天律师事务所律师，一般授权代理。第三人：武汉安诚信房地产代理有限公司，住所地：武汉市洪山区广八路**银海雅苑******。法定代表人：游静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付凯、金万伟，该公司员工。特别授权代理。原告（反诉被告）赵金利与被告（反诉原告）周捷、周某和方某及第三人武汉安诚信房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告赵金利及其委托诉讼代理人石筱秋，被告周捷、周某、方某的共同委托诉讼代理人虞红斌、林秀娟、第三人的委托诉讼代理人付凯、金万伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵金利向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告周捷、周某、方某及第三人武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、请求依法判令三被告向原告返还原告支付给三被告的购房定金50000元；3、请求依法判令三被告按照《存量房居间（买卖）合同》之约定向原告支付中介费18800元、合同解除违约金376000元（全部购房款1880000元的20%），两项合计394800元；4、由各被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月28日，原告与三被告以及第三人武汉安诚信房地产代理有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》，该合同约定：在第三人的居间下，被告周捷同意（被告周某与被告方某系其父母）将其所有的位于武汉市洪山区珞南街武大路四眼井66号5层2室的房屋以1880000元的价格出售给原告，原告必须在合同签订当日向三被告支付购房定金50000元，房屋过户当日支付购房首付款890000元，房屋过户完毕后原告的贷款银行办理完毕房屋按揭贷款抵押手续，由贷款银行将抵押贷款940000元直接支付给三被告作为购房尾款；原告承担房屋过户所需税费以及中介费用18800元，如因被告违约导致本合同无法履行，由被告支付中介费。该合同还约定了原告、被告以及第三人在该合同项下各自的合同义务以及违约责任，其中合同第十一条与十二条明确约定该合同签订后，因卖方原因导致本合同无法履行的，卖方应按全部房款的20%向买方支付违约金；因买方原因导致本合同无法继续履行的，买方应按全部房款的20%向卖方支付违约金。第三人在签订合同的同时根据被告出售的房屋状况出具了一份《安诚信房产购房预算单》，该清单明确了被告房屋的过户税费包含：（1）契税37600元（房屋评估价188万元的2%）；（2）个人所得税18800元（房屋评估价的1%）；土地收益金（金额=地价*面积）；（4）过户手续费510元；（5）登记费80元。合同签订当日，原告按照合同约定以现金形式向三被告支付了购房定金50000元，被告周某向原告出具了收条；合同签订次日原告以现金形式向第三人支付了中介费18800元。后原告协同第三人办理了购房贷款的申请手续，购房贷款获得审批后，原告于2018年8月14日与被告周某以及第三人经理游静至洪山区住房保障和房屋管理局办理房屋过户手续。办理过程中，原告才得知房屋系被告周捷从其祖父处受赠取得，房屋因赠予取得后再次进行转让交易时应当缴纳20%的个人所得税，故涉案房屋过户应缴纳的个人所得税为房屋评估价与房屋原差价的20%（窗口办理员估算应缴纳的个人所得税金额约为37万元），此金额远超于一般房产（非赠予）进行交易时应缴纳的房价1%个人所得税的金额，超出原告对购房应交税费的合理预见范围，被告周某要求停止交易并提出与原告协商解决这一交易障碍，故过户当日，原告、被告周某以及第三人经理游静就此交易暂停问题签署了一份《情况说明》。房屋过户暂停后，原、被告双方就房屋过户应缴纳的20%个人所得税应如何分担进行了协商，但因被告坚持应由原告承担全部20%个人所得税而导致协商无果，原告因协商破裂购房无望办理了购房贷款终止手续，并缴纳了1500元手续费。根据第三人描述，其为被告登记房屋出售信息时，被告表示本案所涉房屋系通过买卖取得，被告的这一陈述属于提供与房屋交易相关的虚假信息。因原告系通过第三人的居间服务了解涉案房屋信息并进一步与被告进行房屋买卖交易，而三被告直至与原告办理房屋过户手续前都未如实披露房屋系受赠房产的事实，进而导致原告在交易中尽管尽到了审慎注意义务却无法知晓房产系受赠房产的性质，进而导致合同无法继续履行，故《存量房居间（买卖）合同》无法继续履行系由被告提供与房屋交易相关的虚假信息且不愿意履行纳税义务所致，被告应按照合同第七条约定承担中介费用18800元，同时依照合同第十一条约定按全部房款1880000元的20%向原告支付违约金376000元。此外，由于本合同无法继续履行，原告先提起诉讼请求解除合同，合同解除后被告还应向原告返还50000元购房定金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）周捷、周某和方某共同辩称，三被告严格履行合同义务；原告诉讼请求中解除合同没有任何法律依据；即使解除合同，原告的实际损失为2413.92元，按合同约定的违约金过高，请求调整违约金，不超过实际损失的130%。第三人对原告所有的诉请无意见。被告（反诉原告）周捷、周某、方某共同向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行与反诉人及反诉第三人签订的《武汉市存量房（买卖）合同》，承担房地局过户所需税费18800元及贷款1500元和中介费18800元，总计39100元（以实际发生费用为准）；2、判令被反诉人按银行同期贷款利率承担违约金34847.17元；3、判令由被反诉人承担所有费用。事实与理由：2018年5月，反诉人委托反诉第三人发布涉案房屋出售信息，反诉第三人未问及房屋是赠予取得还是转让取得，更没有向反诉人提示前述两种情况下房屋所需个人所得税的不同比例，2018年6月28日，反诉人、被反诉人签订了《武汉市存量房（买卖）合同》，第三人作为居间人，约定将反诉人拥有的武汉市洪山区珞南街武大路四眼井******的房屋出售给被反诉人，被反诉人系通过第三人了解交易房屋信息并进一步与反诉人进行房屋买卖交易，在前述合同商谈过程中，第三人仍然没有向反诉人提示房屋交易所需税费的比例，因反诉人并非业内人士，并不清楚赠予房屋再次转让应缴个人所得税与非赠予房屋相比有何不同，因此反诉人从没有故意隐瞒该房屋赠予取得的信息，如何确定房屋过户税费比例的，因为反诉人是净得价，反诉人与被反诉人就合同的条款均是通过反诉第三人间接协商的，协商一致后，双方见面签订了书面合同，该书面合同使用的是反诉第三人提供的文本；合同签订当日，被反诉人向反诉人支付购房定金50000元整，2018年8月14日，三方协议约定到洪山区住房保障和房屋管理局办理过户手续。在缴费过程中，工作人员告知被反诉人及第三人，因交易房屋系数年前由被告周捷赠予取得，本次转让应缴纳个人所得税与非赠予房屋相比，约有300000元的差距。被反诉人及第三人当即一致要求由反诉人承担个人所得税，对于此种突发情况，反诉人没有思想准备，误以为出现《房屋（买卖）居间合同》中没有约定的属于自己有义务的情况，但无法接受被反诉人的要求，故提议延迟交易。三方签署了书面情况说明，载明因被告非故意隐瞒导致变故双方协商解决；其后，反诉第三人误导的部分因素导致反诉人误以为自己违约，因解除过程中觉得当事人双方互相观感不错，反诉人尽量协商解决问题。为表达自己的诚意，再推迟交易后，反诉人积极与被反诉人沟通，协商多种解决方案，但被反诉人得寸进尺，试图谋取额外利益，一再提高要求，甚至认为打官司对其有好处，从而导致协商失败。在协商后期因双方分歧太大，反诉人重新查阅双方签订的房屋中介（买卖）合同，方知悉自己并没有违约行为，故在协商失败后，要求被反诉人继续履行合同。综上，签订案涉合同时，被反诉人应尽到合理的审慎和注意义务。第三人作为专业的经纪代理机构，有义务向买卖双方提示交易过程及相关风险，并对存量房交易可能面临的风险应该有足够的了解和预期。本案第三人与本案被反诉人是熟人关系，更会对被反诉人尽到提示义务。因此，虽然反诉第三人未向反诉人提示赠予与非赠予房屋再次转让应缴的个人所得税有何不同，但涉案合同的签订是各方平等沟通、协商一致的，合同约定本次房屋交易税费等包括个人所得税均由被反诉人承担是各方明确的意思表示，并不违反法律规定，合同应当确认有效。涉案合同第四条第2项第（3）小项载明，甲方售房净得壹佰捌拾捌万元整；该合同第六条载明，房屋交易税费用承担方式：甲方不承担，乙方承担房产局过户所需税费及贷款和中介费用。可见，该合同对本次房屋交易所需税费和中介费用由哪一方承担是非常明确的，没有任何争议。不管这个税费及贷款和中介费用的实际发生金额是多少，均全部由被反诉人承担。在合同中没有明确约定这个税费及贷款和中介费用的实际发生金额，是因为本身交易税费就具有不确定性，具有一定风险。同时，在合同中采用该等约定，即明确了有关交易税费的不确定风险应该由被反诉人承担，与反诉人无关。若被反诉人认为本次交易个人所得税实际应缴纳金额与预期不一致，可能构成重大误解，则应依法行使变更权或者撤销权，由有权机构裁决。若其放弃形式变更权或者撤销权，则被反诉人应依法履行案涉合同。综上所述，被反诉人没有正当理由拒绝履行合同，已经构成违约，在反诉人催告以后仍然拒不履行，并向法院提起解除合同之诉。其行为没有任何事实和法律依据，恳请人民法院依法支持反诉人的请求，望判如所请。原告（反诉被告）赵金利辩称，被告要求继续履行合同已经没有实际可能，被告与原告多次协商但未能达成一致，该合同目的已经无法实现；原告在签订合同后按照合同约定履行了义务，并无违约行为，合同履行中止，系由被告提出，且造成合同中止的原因是因为被告未提供交易房屋的相关信息，因而被告要求原告承担违约金没有法律依据。第三人辩称，自己与原告（反诉被告）赵金利并不是熟人关系，对诉讼请求和事实没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月28日，原告赵金利与被告周捷、周某和方某及第三人武汉安诚信房地产代理有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》该合同约定：被告将其所有位于武汉市洪山区珞南街武大路四眼井66号5层2室的房屋以1880000元的价格出售给原告，原告在合同签订当日向三被告支付购房定金50000元，房屋过户当日向三被告支付购房首付款890000元，房屋过户完毕后由银行转付原告贷款部分支付购房尾款940000元；原告承担房屋过户所需税费以及中介费用，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付中介费；因卖方原因导致本合同无法履行的，卖方应按全部房款的20%向买方支付违约金；因买方原因导致本合同无法继续履行的，买方应按全部房款的20%向卖方支付违约金。合同签订当日，原告向被告周某支付了购房定金50000元；合同签订次日原告向第三人支付了中介费18800元。原告于2018年8月14日与被告周某以及第三人经理游静至洪山区住房保障和房屋管理局办理房屋过户手续。办理过程中，原、被告双方才得知因涉案房屋系被告周捷从其祖父处受赠取得，房屋因赠予取得后再次进行转让交易时应当缴纳20%的个人所得税。同日，原告、被告周某以及第三人经理游静就此交易暂停问题签署了一份《情况说明》，内容为：原告、被告及第三人三方于2018年8月14日办理房产过户，过户缴费时发现，被告个税需按照赠予财产缴税，被告要求停止交易，双方办理退单手续，因被告非故意隐瞒导致变故，双方再协商解决。后双方无法就20%的个人所得税的承担问题达成一致协议，故形成此诉。另查明，原告赵金利办理涉案房屋过户时缴纳土地收益金913.92元及购房贷款终止手续费1500元。本院认为，原告（反诉被告）赵金利与被告（反诉原告）周某、周捷、方某及第三人武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》及《情况说明》是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的。因三被告（反诉原告）在出售房屋未能如实完整地陈述涉案房屋是受赠取得房屋的事实，导致原告（反诉被告）赵金利在购买该房屋时信息不对称，按照《中华人民共和国个人所得税法》相关规定，转让受赠房屋，应征收20%的个人所得税，超出了原告（反诉被告）赵金利对购房应交税费的合理预期，亦超出一般房屋市场交易的情形，进而导致合同目的无法实现，不可归责于原告（反诉被告）赵金利，对于其请求解除原告（反诉被告）赵金利与三被告（反诉原告）及第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》和返还原告支付给三被告（反诉原告）的购房定金50000元的诉讼请求，本院予以支持；因三被告（反诉原告）并非故意隐瞒涉案房屋的重要事实及提供虚假情况，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；通过综合考虑原告（反诉被告）赵金利造成的实际损失、合同履行情况等，原告主张的违约金数额过高，本院酌情予以调整；原告（反诉被告）赵金利购买被告（反诉原告）周捷房屋所实际支付房屋过户时缴纳土地收益金913.92元及购房贷款手续费1500元，对于原告请求三被告（反诉原告）按照《存量房居间（买卖）合同》之约定向原告支付中介费18800元、合同解除违约金376000元的请求，本院部分予以支持；对三被告（反诉原告）请求被反诉人继续履行与反诉人及第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》并承担房地局过户所需税费18800元及贷款1500元和中介费18800元，总计39100元（以实际发生费用为准）及被反诉人按银行同期贷款利率承担违约金34847.17元；因原告（反诉被告）赵金利并未有违约行为，且双方协商未果，故本院对三被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵金利与被告（反诉原告）周捷、周某、方某及第三人武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告（反诉原告）周捷、周某、方某于本判决生效之日起10日内共同向原告（反诉被告）赵金利返还购房定金50000元；三、被告（反诉原告）周捷、周某、方某于本判决生效之日起10日内共同向原告（反诉被告）赵金利支付违约金3138.1元及中介费18800元；四、驳回原告（反诉被告）赵金利的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周捷、周某、方某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10860元，由原告（反诉被告）赵金利负担6860元，被告（反诉原告）周捷、周某、方某共同负担4000元；反诉受理费824元由被告（反诉原告）周捷、周某、方某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  庞峰二〇一九年五月六日书记员  罗璇