湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初832号原告：周辉，男，1972年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邓瑛，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖俊，男，1988年2月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：王水清，男，1950年8月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：周长寿，男，1946年11月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告周辉与被告王水清、周长寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日作出(2017)湘0181民初178号民事判决，周辉对判决不服，提起上诉。长沙市中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）湘01民终6459号民事裁定书，以原审法院判决认定事实不清为由，裁定撤销本院上述判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告周辉的委托诉讼代理人邓瑛、李靖俊，被告王水清，被告周长寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决两被告签署的房屋买卖契约（草稿）无效；2、请求法院判决被告王水清返还房屋并恢复原状（修缮至可正常使用）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告房屋位于浏阳市社港镇社港居委会下市组，2000年1月进行了产权登记。因原告在外务工，故将房屋交由被告周长寿保管。2001年11月，被告王水清通过不正当手段骗取被告周长寿信任，并向被告周长寿发出购买房屋的要约。随后，两被告协商，并由被告周长寿执笔起草房屋买卖协议草稿，双方约定其为草稿并没有签字，并在没有正式协议前，以暂居为由搬至该房屋。2002年正月，被告王水清邀请下市组各户主和李正湘等聚餐，并准备签署房屋买卖协议。由于被告王水清擅自书写房屋买卖协议，完全改变原房屋买卖契约内容，并意图胁迫被告周长寿签署协议。被告周长寿立刻愤然离开，并没有签署正式协议。原告认为，两被告未经原告同意买卖原告所属房屋的行为，严重侵犯原告的利益，并违反相关法律规定。原告虽多次要求被告王水清返还房屋并恢复原状，被告王水清并没有采取任何措施拖延至今。请求支持原告的诉讼请求。被告王水清辩称：一、原告诉状陈述与事实严重不符，真实经过如下：2000年，原告有意在本市社港集镇买房，被告周长寿得知后迫切要求本人购买他家住房，后又要求向本人借款，本人借给其4万元。本人最终选择购买被告周长寿位于小学门前的老宅，价格约定76800元。成交是在2000年12月5日晚，被告周长寿在涉案房屋内亲手写了《房产出卖契约》，本人把余下的36800元房款付给被告周长寿，被告周长寿开具了76800元的全款购房收据，之后又交付了房产证及土地使用证。一个月后，被告周长寿腾出房屋交付给本人，本人携家庭成员随即入住。2001年农历正月，由本人出资，下市组组长邀请居委会领导和全组户主，在居委会主任李正湘家饭店聚餐，发给聚餐人员每人20元红包和1包香烟，无任何人对房屋买卖提出异议。本人事先将契约原文内容打印好，只待大家做个见证。期间由于本人提出被告周长寿不遵守承诺，在后院乱扔垃圾堆放东西，周长寿与本人发生了争执后离开。之后，本人在涉案房屋居住至今，曾几次对房屋进行改造和装修，并于2014年与邻居共同出资修建门前水泥路。二、《房产出卖契约》依法有效，本人对涉案房屋占有合法，原告要求返还无事实和法律依据，且违反诚实信用原则。（一）涉案房屋买卖不违反法律强制性规定。本人非城镇居民，宅基地本身即为建设用地，《土地管理法》、《物权法》均未禁止农村房屋的流转。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》亦强调“依法保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。逐步推行农村宅基地使用权的有偿使用和流转制度，发挥市场机制在资源配置中的基础作用。”由此可见，农村房屋流通的“隐形市场”早已经公开化。（二）被告周长寿作为涉案房屋的实际权利人，本人有理由相信其有权力签订卖房契约，涉案房屋买卖依法构成表见代理。涉案房屋是祖业老屋，由被告周长寿夫妇于1980年改建，建房时原告仅8岁，房屋实际权利人是被告周长寿，街坊邻居无人不晓。故本人完全有理由相信被告周长寿有权出卖房屋。（三）根据合同法司法解释二的相关规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本人与周长寿签订的卖房契约关于四至、价格等内容清楚明确，房款已支付，房屋已交付，交易已确定，故《房产出卖契约》依法成立。（四）被告周长寿将涉案房屋出卖给本人应视为原告对涉案房屋的处分行为。《房产出卖契约》签订时，原告与被告周长寿生活在一起，涉案房屋是家庭财产，原告作为家庭成员之一也是出售房屋获得价款的受益者。原告搬出涉案房屋后居住在隔壁新家，十余年来不可能不知晓房屋已出售给本人的事实，足以视为原告对被告周长寿处分行为的默认、授权，原告应当承担法律责任。（五）如前所述，房屋买卖经过下市组全体户主及村组领导见证认可。（六）房屋买卖平等互利、公平自愿，符合社会公序良俗。（七）原告要求返还房屋违反民法诚实信用原则，主观恶意明显，意图索回房屋获取房屋升值的巨大利益，其行为给本人造成很大损害。（八）原告不具有主体资格。1、涉案房屋在房管部门的登记信息与原告身份证号码不符。2、涉案房屋土地权属在房屋出卖前后并未改变，对集体利益没有损害。3、原告是城镇户口，其本身不具备“集体经济组织成员”资格。三、根据最高人民法院关于农村房屋买卖纠纷的处理意见，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因转让而产生的纠纷。浏阳市作为农村土地制度改革试点地区之一，允许本市范围内符合宅基地申请条件的农村居民可以跨村受让宅基地使用权。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告周长寿辩称，本人与被告王水清之间签订的《房产出卖契约》违反了法律规定，系无效契约。故对原告要求被告王水清返还房屋的诉讼请求，本人予以支持。本案事实具体经过如下：被告王水清以交朋友、借钱等手段骗取了被告周长寿的信任好感，然后趁机向被告周长寿求购三间旧房，之后双方就房产转让价格及四至界限等经反复商讨达成意向，由被告周长寿执笔书写了一份意向草稿，双方没有签名，且注明此系草稿，正式签约以此为准，交给被告王水清保管备用。被告王水清按照商定的转让价格，除先前借给被告周长寿的4万元外，还交付了36800元现金给被告周长寿。因被告王水清属于外村人，买房涉及宅基地使用权，被告周长寿当即讲明，按照本地惯例，须经本人所在村组及本组全体户主认可，双方方可正式签订房产买卖合同，同时还须与村组完善宅基地使用等相关手续才能获取宅基地使用权，所以被告周长寿出具的收条上写明为预交购房款。此后一个多月内，被告王水清借口其亲属要核实房屋产权，将被告周长寿儿子交给其保管的房产手续借走，然后以各种借口拒不归还，然后又以寄放货架为由占住了房屋。2001年农历正月十二日晚，被告王水清约请被告周长寿与下市组组长廖存德三人商量双方签订房屋买卖合同事宜，约定由廖组长负责通知村、组领导及下市组全体户主于次日会餐，由廖组长执笔按双方商定的意向草稿书写房屋买卖合同。次日，所有人员到齐会餐，准备写合同时，被告周长寿要被告王水清按之前商量安排将意向草稿拿出来由廖组长执笔照写合同，因为当时仅有一份草稿在被告王水清手中，但被告王水清竟称双方根本没有协商写有意向草稿，并提出南向墙外采光带属转让范围，完全改变转让界址。此时被告周长寿才意识到受骗上当，当即明确表态房屋不卖了，合同更不会写了，要求被告王水清归还房产手续，搬出占住房屋，由被告周长寿退还其预交购房款，然后气愤离开现场，中餐也没有吃。之后，在场人也都没有签名，买卖合同因此没有签订成立而产生矛盾纠纷。事后，被告周长寿多次与被告王水清交涉未果，被告王水清拒不返还房产手续，占住房屋不搬走。后原告得知上述情况，明确提出房子不出卖，要求被告周长寿自己造成的麻烦自己与王水清协商解决好。2004年，被告王水清因无法办理房产过户手续，称其一时忘记双方协商写有意向草稿，后来找到了，并复印了一份给被告周长寿，要求还是按意向写合同，被告周长寿当即明确答复房子不卖了，并再次申明以前的态度，被告王水清表示回家商量后答复，可自此时起，被告王水清特意到广东去做事，多年避而不见，致使问题拖延久而未决。综上，请求法院依法处理。本院经审理认定如下事实：被告周长寿与原告系父子关系。1980年，被告周长寿在现浏阳市社港镇社港社区居委会镇南片下市组建造两层房屋一栋。1999年12月30日，被告周长寿以原告名义办理了集体土地建设用地使用证[证号为浏集建（99）字第0482号]，2000年1月14日又以原告名义办理了房屋所有权证（证号为浏房权乡私字第××号）。2000年，被告王水清有意购买被告周长寿上述房屋，经多次协商后达成一致意见。为此，被告周长寿于2000年12月5日向被告王水清出具《房产出卖契约》一份，其内容为：“镇南周长寿（以下简称甲方）经全家商协，同意将座落在社港小学校门口对面祖遗房屋壹栋及宅基地出卖给花乔王水清先生（以下简称乙方），双方就房屋买卖有关事项协约如下：一、房屋四至界线：东：与寻尔清共墙，南：自墙、与周长寿地坪相邻，西：自墙与喻晚求相邻，北：自墙、隔街道与社小围墙相邻房屋及宅基地四至界线及长、宽、面积以房产权证为准。二、房屋价格双方议定为柒万陆仟捌佰元整，签约时乙方一次性付现款给甲方。三、买卖房产所有一切税费概由乙方负担，甲方不予承担。四、乙方购买房产后在未改建之前，甲方所属地坪内水井、厕所给乙方借用。五、乙方今后改建房屋，南面以现有后墙外侧线为界。建筑物任何部分不准超出后墙线，墙外不准伸出雨棚，阳台，后墙不再留门。甲乙双方房屋之间地坪永作采光空间，甲方承诺在本户所属地坪内不搞任何建筑，不占用、减少地坪面积。地坪宽度东面3.0米，西面1.6米。六、签约时，甲方将房产证及土地使用证一并交予乙方，自2001年月日起永远房屋产权、宅基地永远归乙方所有。恐口无凭，特立此据。立出卖字人：（此系草稿，正式签约以此为准，周长寿字）”。契约出具后当日，被告王水清向被告周长寿支付购房款共76800元，被告周长寿向被告王水清出具收条1张，收条内容为：“今收王水清先生予付购房屋款柒万陆仟捌佰元整￥76800.00元收款人：周长寿条2000年12月5日”。尔后，被告周长寿将上述房屋的房屋所有权证原件、集体土地建设用地使用证原件交给被告王水清。不久后，被告王水清搬入该所购房屋居住。为签订正式购房合同，两被告约定于2001年农历正月十三日邀请村组领导及下市组全体户主聚餐以作见证。2001年农历正月十三日，受邀人员到齐后，两被告因采光带问题发生争执，被告周长寿离开现场，正式协议未能签订成功。原告从被告周长寿处得知了上述情况。2001年6月14日，被告王水清向浏阳市社港镇财政所缴纳契税1200元，但未办理房产过户登记手续。2014年12月10日，原告诉至本院要求被告王水清腾房并返还产权证，后又撤回诉讼。2017年1月11日，原告再次起诉本院，要求确认房屋买卖契约无效，并由被告王水清返还房屋并恢复原状。另查明：1、被告王水清入住后对房屋进行了装修，并与邻居共同出资修建了屋前的水泥道路。2、被告王水清原有位于浏阳市社港镇浏北村的房屋因修建永社公路而被政府征收，并由政府补偿其两间宅基地，因其购买了诉争房屋，故将上述宅基地转让给他人。本案重审诉讼过程中，被告王水清向本院递交了浏阳市社港镇规划建设环保站于2018年3月30日出具的《证明》一份，该证明内容为：“证明兹有我镇浏北村新花组王水清，2004年修建永社公路，老屋拆迁征收，现剩余的空闲地，后临永社公路，前面农村道路，按规划要求，距国道不少于20米，距农村道路不少于3米，该剩余空闲地不能建房。特此证明”，浏阳市国土资源局社港国土资源所在该份《证明》左下角空白处签署：“该户于浏北村新花组无住房，情况属实。2018.3.30”，并加盖了公章。3、原告的户籍原在浏阳市社港镇社港居委会下市组，2005年之后迁至现户籍地即长沙市岳麓区英才园小区2片7栋302号。2000年以后，原告每年均会回家探望其父母即被告周长寿夫妇，而被告周长寿夫妇居住房屋与诉争房屋相邻，仅隔上述契约中所称的“地坪”。上述事实，有当事人陈述、房产出卖契约、房屋所有权证、集体土地建设用地使用权证、房屋登记信息表、收款收条、社港镇规划建设环保站证明等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案的争执焦点涉及到农村私有房屋买卖、农村宅基地使用权流转、房屋买卖合同成立与否等问题，具体分述如下：一、被告周长寿的农村宅基地使用权能否流转给被告王水清。被告周长寿出售农村房屋给被告王水清，必然涉及到该房屋所占农村宅基地使用权的一并转让，该宅基地转让是否有效，影响到本案关键法律事实的认定。一般情况下，农村房屋宅基地仅可在本集体经济组织成员之间互相流转。但我市即浏阳市作为国家确定的宅基地制度改革试点地区[注：2015年2月27日十二届全国人大常委会第十三次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实旌有关法律规定的决定》，并公布三十三个试点县（市、区）名单，其中湖南省试点为浏阳市]，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因转让而产生的纠纷。[注：2016年11月21日最高人民法院发布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四、关于物权纠纷案件的审理（一）关于农村房屋买卖问题第19条第一项规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷）]，因此，根据2016年9月12日，浏阳市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室下发《关于印发等六项制度的通知》[浏土改办发2016(2)号]的文件内容，其中《浏阳市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）》第八条规定：宅基地流转的范围，本市范围内符合宅基地申请条件的农村居民。结合本案，两被告都是农村村民，且是同一镇的两个村的村民，涉案房屋建造在农村宅基地上，且被告王水清购买后亦确实是用于自住用途，其在户籍地亦已无房屋，虽有部分宅基地但不能建房（详见社港镇规划建设环保站出具《证明》），而登记房屋所有权人即原告现户籍已迁入长沙市，被告周长寿亦另有宅基地和房屋，本案当事人的房屋买卖行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策及相关指导意见，故被告王水清依照《房产出卖契约》受让被告周长寿部分宅基地使用权是合法有效的。二、被告周长寿与被告王水清之间的房屋买卖合同关系是否成立，原告要求返还房屋是否能得到支持。1、两被告均为完全民事行为能力人，经协商一致后，由被告周长寿出具《房产出卖契约》，该契约系双方真实意思表示，对标的、四至范围、价格等因素的表述清楚、明确，且被告王水清支付了全部价款，被告周长寿亦交付了房屋及权证原件，双方均按照契约内容履行了主要义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。故该房屋买卖合同已经成立。2、本案诉争房屋的建设用地使用权证和房产所有权证虽是被告周长寿以原告名义办理，但该房屋系被告周长寿于1980年建造，原告时年仅8岁，被告周长寿与原告系父子关系，也系该房屋的实际建造人，且房屋所有权证和土地使用权证原件均在被告周长寿处，被告王水清在购买该房屋时有理由相信被告周长寿有权处分该房产，被告周长寿行为依法构成表见代理。3、原告自2000年后每年均回家探望父母即被告周长寿夫妇，早已得知被告周长寿将上述房屋出售给被告王水清。两被告房屋相邻，被告王水清入住诉争房屋后对房屋还进行了装修，并修建屋前道路，而原告在长达10余年的时间内未提出异议，故应视为原告已默认房屋转让事实。原告和被告周长寿均称第一次起诉前曾多次要求被告王水清返还房屋，但未提交充足证据予以证实，被告王水清亦不予认可，故原告现以两被告无权处分其房产为由主张被告王水清返还房产无法律和事实依据，其相应请求应予驳回。综上，两被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，且合同主要义务已履行。为维护交易秩序稳定，倡导诚实信用原则，对于原告要求确认两被告之间房屋买卖契约无效，及要求被告王水清返还房屋并恢复原状的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十九条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下：驳回原告周辉的全部诉讼请求。本案受理费1720元，由原告周辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘春泓人民陪审员  杨 金人民陪审员  张飞腾二〇一九年五月二十七日书 记 员  黎 媛附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。2、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。