黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书(2019）黑0602民初884号原告：季月芹，女，1963年12月19日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：郑福生，黑龙江拓行律师事务所律师。被告：大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区。法定代表人：宁希春，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明新，男，1974年7月5日出生，大庆市佞金房地产开发有限公司员工，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：李子君，黑龙江龙凤律师事务所律师。第三人：大庆市东安阳光商场有限公司，住所地大庆市萨尔图区。法定代表人：王金成，该公司经理。委托诉讼代理人：赵丽雅，女，1964年4月21日出生，大庆市东安阳光商场有限公司员工，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：赵天宇，北京岳成（大庆）律师事务所律师。原告季月芹与被告大庆市佞金房地产开发有限公司、第三人大庆市东安阳光商场有限公司合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告季月芹及其委托诉讼代理人郑福生，被告大庆市佞金房地产开发有限公司委托诉讼代理人李子君、郭明新，第三人大庆市东安阳光商场有限公司委托诉讼代理人赵天宇、赵丽雅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告季月芹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告继续履行委托经营合同；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年12月24日，被告在大庆××报都市生活刊登整版商品房广告，主要内容为三年售后返租，一次性回报24%，三年后预期年收益15%，8年即可回本。原告看到上述被告刊登的信息后，在售楼处现场获得被告工作人员发送的宣传资料，原告在购买涉案房屋时，曾看过多个楼盘，之所以决定购买涉案房屋，就是基于对被告商品房广告和宣传资料信息中文字表述和人物活动内容的信任，考虑到房屋的投资价值，原告向被告购买了位于大庆市××商铺，2011年12月15日支付房款246825元，2010年12月12日签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（一）》，2012年2月13日办理了产权证明。商品房广告和宣传资料通常是购房者了解房屋信息的重要渠道，该广告和宣传资料的性质应视为要约。基于对投资回报的期待，也应被告要求，原告与被告签订了上述两项合同的同时，又签订了《委托经营合同》，合同约定原告将位于大庆市××商铺交由被告经营。《委托经营合同》对被告向原告支付头三年投资预期收益的方式是从购房款中冲减，即原告可以少付24%的购房款，对此后的续约和支付方式没有明确约定。但原告基于投资目的而购买商铺的行为也并非只投资三年，而根据宣传资料投资回收期为8年。尽管《商品房买卖合同补充协议（一）》和《委托经营合同》有于此排除性约定。但约定为格式条款且无提示说明，为无效格式条款。合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。合同期内，大庆市佞金房地产开发有限公司与大庆市东安阳光商场有限公司经营，合同期满后，双方就管理费收费标准等事宜虽未达成一致，但是房屋仍然为被告实际占有，并且没有履行委托经营的行为。综上所述，被告未按照合同约定履行合同的行为已经构成严重违约，并侵犯了原告的合法权益，故原告起诉至法院。被告大庆市佞金房地产开发有限公司辩称：一、原告的诉讼请求不明确。原告在诉讼请求中要求被告继续履行《委托经营合同》，原告这项诉讼请求不明确、不具体，根据《民事诉讼法》的相关规定应依法驳回起诉。理由是原告所称的要求被告继续履行《委托经营合同》是指哪份合同不明确，结合本案原、被告于2010年12月12日签订过《委托经营管理协议》，双方约定委托管理的期限三年，自2011年5月1日起计算，截至2014年5月1日委托经营管理期限已届满，合同已经终止，不存在继续履行《委托经营合同》的法律事实。所以原告要求被告继续履行《委托经营合同》既无事实依据，也无法律根据。原告在起诉书中称：“原告基于投资目的而购买商铺的行为也并非只投资三年，而根据宣传资料投资回收期为8年”，原告这种认识是错误的。首先该宣传资料所记载的上述内容并不是房屋买卖合同组成的部分，该资料也不属于被告佞金公司所作出的购房要约，关于投资风险的评估是原告应当自行承担风险责任。宣传资料投资回收期8年与《委托经营管理协议》委托期限没有任何关系，双方约定委托管理的期限三年已届满，如原告继续委托，应与被告另行签订《委托经营管理协议》。原告与被告没有签订委托协议，所以原告诉讼请求中要求被告继续履行《委托经营合同》没有事实和法律依据。二、原告的诉讼请求及事实理由与生效的法律判决所认定的事实相矛盾。原告在本案中要求被告继续履行《委托经营合同》，但根据大庆市中级人民法院（2017）黑06民终1756号民事判决书，第二页“原告自认：上诉人与被上诉人之间不具备委托合同关系，上诉人购买该商铺后，前三年是由被上诉人经营管理，三年期满，就返租比例没有达成协议，故双方没有签订委托合同。双方没有签订合同的情况下，双方互不负有合同的权利义务。任何一方没有法律及事实依据要求对方承担责任，在上诉人没有委托被上诉人管理的前提下，要求上诉人承担各项费用没有依据”，这些证据充分证明，在双方于2010年12月12日签订的《委托经营管理协议》期限届满后，原告不同意继续委托被告经营管理，且拒绝签订《委托经营管理协议》，该事实已被生效法律文书所确定。而今原告又要求被告继续履行已经终止的《委托经营合同》与生效的判决相矛盾，同时原告在本案的起诉书中称“房屋仍然为被告实际占有，并没有履行委托经营的行为”，这种说法与生效法律文书所确定事实相违背。原告已将其房屋自行对外出租，不存在被告仍然占有原告房屋的事实，更不存在委托经营管理的事实。综上，应当依法驳回原告对被告的诉讼请求。第三人大庆市东安阳光商场有限公司辩称：该案中原告以合同纠纷提起诉讼，因原告与第三人从未签订过委托经营协议也不存在事实上的委托经营合同关系，案件审理结果与阳光商场没有必然、直接关系，所以原告在诉状中列东安阳光商场为第三人系诉讼主体错误，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告季月芹提交的大庆晚报商品房广告、大庆油田报都市生活板块商品房广告照片、售楼现场宣传资料、销售不动产统一发票、国有土地使用证、房屋所有权证、委托经营管理协议、调查笔录、萨尔图分局关于东安阳光商场业主被打案件的相关情况说明、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终1756号民事判决书、萨尔图区物价监督管理局的初查说明、被告及第三人企业信息查询单、被告大庆市佞金房地产开发有限公司提交的大庆市中级人民法院（2017）黑06民终1756号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2018）黑民申1615号民事裁定书、第三人提交的李小荣出具的证明、收据、管理发票的真实性均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，依法认定本案的事实如下：2009年12月24日，被告大庆市佞金房地产开发有限公司在大庆晚报、大庆油田报上刊登商品房销售广告，推销其开发的××商铺，并宣传“三年售后返租，一次性回报24%，三年后预期年收益15%，8年即可回本”。2010年3月18日，被告大庆市佞金房地产开发有限公司在大庆油田报上刊登广告，宣传“100套商铺五年返租，五年一次性回报40%；100套商铺三年返租，超高回报，年回报12%”。2010年原告购买了由被告大庆市佞金房地产开发有限公司开发的位于大庆市××商铺，同年12月12日原告季月芹（乙方）与被告大庆市佞金房地产开发有限公司（甲方）签订委托经营管理协议，约定：乙方将其购买的位于××商铺委托被告大庆市佞金房地产开发有限公司经营管理；委托期限为三年，自2011年5月1日起计算；委托经营的收益及支付形式为乙方同意把该商铺无偿给甲方使用三年，由甲方或甲方委托第三方经营管理，甲方给予乙方总购房款7.6折的一次性优惠；委托年限期满前三个月，甲方以书面形式与乙方进行沟通，当一二层所有业主超过半数要求自营的情况下，甲方于期满后的10日内，在不损坏乙方商铺建筑结构安全情况下，甲方自行拆除加装的设施设备等，并按统一标准进行间隔，按时交回乙方自主经营；商铺交由乙方后，乙方或乙方商铺的承租方必须遵循甲方或甲方委托的管理方对商场的统一规划布局、业态组合和管理，同时乙方或承租方自行缴纳物业管理费、取暖费、相关税费及支付一切费用；若半数以上业主同意维持现有经营方式，其委托收益、委托年限、委托内容等再行确定。2011年12月15日原告季月芹按照被告大庆市佞金房地产开发有限公司的约定，在享受购房总价款7.6折的基础上，交纳购房款246825元，并于2012年2月13日办理了产权证。自2011年5月1日起，原告季月芹将涉案商铺交由被告大庆市佞金房地产开发有限公司经营管理。2011年至2014期间，第三人大庆市东安阳光商场有限公司接受被告大庆市佞金房地产开发有限公司的委托，对于原告季月芹所有的商铺进行经营管理。委托经营管理期限届满后，原告季月芹向第三人大庆市东安阳光商场交纳了2014年5月1日至2019年11月30日的管理费、采暖费，并于2017年11月23日将涉案商铺出租给他人，租赁期限自2017年11月23日至2019年11月24日。现原告季月芹以合同期满后未与被告大庆市佞金房地产开发有限公司就管理费收费标准等事宜达成一致、房屋被被告大庆市佞金房地产开发有限公司实际占有且未履行委托经营行为为由诉至法院，要求被告大庆市佞金房地产开发有限公司继续履行委托经营合同并承担本案的诉讼费用。本院认为，本案系合同纠纷。原告季月芹与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订的委托经营管理协议均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，协议均成立并生效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务，原告季月芹已按照约定向被告大庆市佞金房地产开发有限公司交付购房款并将所购买的商铺实际交由被告大庆市佞金房地产开发有限公司使用，被告大庆市佞金房地产开发有限公司亦已按照约定在给予原告季月芹购买商铺总价款折扣的基础上按照双方委托经营管理协议的约定实际使用了原告季月芹所有的商铺，现该委托经营管理协议约定的委托期限已经届满，原、被告双方签订的合同内容已实际履行完毕，虽然原告季月芹主张原、被告签订的合同、补充协议的内容系格式条款且无提示说明应为无效格式条款，但其并未向法庭提供双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同的补充协议（一）》。在本商品房销售过程中，所有销售广告和宣传资料及口头允诺均不构成本合同的要约，不是本合同的组成部分,且被告大庆市佞金房地产开发有限公司已完全按照双方在委托经营合同中的约定，对于原告季月芹所购买的涉案商铺给予了总价款基础上7.6折的优惠作为委托经营合同中无偿有期限使用涉案商铺的前提条件，并未侵犯原告季月芹的合法权益，而原告季月芹购买商铺的行为属于投资行为，投资行为必然存在风险，原告季月芹将其购买商铺的投资预期解释为与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及委托经营合同的合同目的，属于原告季月芹规避投资风险的单方解释。在未得到被告大庆市佞金房地产开发有限公司的同意或双方另行达成合意的情况下，原告季月芹主张其在购买涉案房屋时，基于被告大庆市佞金房地产开发有限公司的宣传而签订商品房买卖合同及委托经营合同的目的为八年收回投资成本，然而三年委托经营到期后，由于被告大庆市佞金房地产开发有限公司没有按宣传内容继续履行委托经营合同，导致其合同目的没有实现，被告大庆市佞金房地产开发有限公司应当继续履行委托经营合同直至其合同目的实现的诉讼请求，没有事实和法律依据。且原告季月芹在与被告大庆市佞金房地产开发有限公司委托经营合同履行期限届满后，已将涉案商铺对外出租给他人使用并收取租金，且交纳了管理费等费用，故原告季月芹要求大庆市佞金房地产开发有限公司继续履行委托经营合同的理由不充分，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告季月芹的诉讼请求。案件受理费50元，由原告季月芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李晓艳二〇一九年五月二十八日书记员  马兴宇