江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终1921号 上诉人（原审被告）：昆山港佳置业有限公司，住所地昆山市千灯镇文峰路28号，统一社会信用代码91320583078214762Y。 法定代表人：田兰娣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚(昆山)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：倪六生，男，1980年6月3日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被上诉人（原审原告）：洪凤，女，1985年12月8日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：罗文谦，江苏超耀律师事务所律师（代理上述两被上诉人）。 昆山港佳置业有限公司与倪六生、洪凤因商品房预售合同纠纷一案，(2018)苏0583民初15298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 昆山港佳置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判按照涉案房屋周边的租金价格确定违约金；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人主张的逾期交房违约金过高，一审中上诉人提供的涉案房屋周边租金价格及房屋租金评估报告，可以认定被上诉人主张的逾期交房违约金已超出实际损失的1.3倍，上诉人有权依照法律规定请求法院予以调整。2.涉案房屋在建造过程中遭遇了长时间的极端气候和降雨天气的影响，此影响为合同履行过程中的不可抗力，上诉人有权请求法院酌情减少逾期交房违约金。3.上诉人公司早已资金断裂，工程烂尾，经政府多方协调，嘉农公司在政府组织下参与重组，90%的业主同意免除逾期交房违约金，被上诉人不同意政府和多数业主的意见有违诚信。4.上诉人于2017年12月29日取得昆山市建设局核发的交付备案证书，2017年12月初上诉人通知被上诉人2017年12月30日前往售楼处办理交房手续，被上诉人未在通知的时间办理交房手续，应归责于被上诉人。 倪六生、洪凤二审辩称，上诉人与被上诉人签订的商品房购销合同对于逾期交房违约金的支付标准有明确约定，该违约金标准不存在过高的情形。上诉人逾期交房是因为资金链断裂，工程烂尾，并非天气原因造成，即便存在天气原因，也并非属于合同履行中的不可抗力。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 倪六生、洪凤的诉讼请求：1、请求被告支付迟延交房的违约金52912.18元；2、本案的诉讼费、律师费由被告承担。 原审法院认定事实：2014年9月29日，原、被告签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定由原告向被告购买位于千灯镇景泾路27号港佳名苑1#1302号房屋，金额为707000元。付款方式为：2014年9月29日前支付首付款217000元，2014年10月29日前以银行贷款的方式支付第二期房款490000元。出卖人应该在2016年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。当日，原、被告还签订了一份《付款补充协议》，约定首期房款按照以下时间支付：1、2014年9月29日前支付77000元；2、2015年6月30日前支付70000元；3、2016年6月30日前支付70000元。 另查明，涉案房屋的建设在2015年初因资金链断裂导致停工，2016年逐步恢复施工，现已建设完成并于2017年12月29日取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同签订后，原告于2016年6月16日支付了最后一笔购房款，被告于2017年12月向原告开具购房发票，金额为701753元，并于2017年12月29日向原告交付房屋。双方为此产生争议，遂引起本案纠纷。 原审法院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务行使相应的权利。本合同履行过程中，因实际情况发生变化，被告未能按约正常履行房屋建造义务，直至2017年12月29日取得昆山市建设局核发的交付备案证书。原告已经履行支付购房款的义务，被告理应履行合同向原告交付房屋，逾期应当承担违约责任，根据双方合同约定，被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，原告主张迟延交房违约金52912.18元（701753元×0.2‰×377天）合理，予以支持。关于律师费，原告的主张缺乏法律依据，不予支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告昆山港佳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪六生、洪凤迟延交房违约金52912.18元。 二、驳回原告倪六生、洪凤的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1122元，减半收取561元，由被告昆山港佳置业有限公司负担。 二审中双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，倪六生、洪凤与昆山港佳置业有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，昆山港佳置业有限公司应在2016年12月16日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但昆山港佳置业有限公司未能按约履行，故应向倪六生、洪凤支付相应的逾期交房违约金。 关于逾期交房违约金的计算标准，昆山港佳置业有限公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。本院认为，昆山港佳置业有限公司提供的涉案商品房买卖合同通过格式条款约定了逾期交房违约金的计算标准，按照每日已付房款的万分之二计算，该约定不违反法律规定，在合理范围之内，且昆山港佳置业有限公司逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，昆山港佳置业有限公司主张的按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。 昆山港佳置业有限公司主张案涉房屋在建造过程中遭遇了极端气候和降雨天气导致逾期交房，请求调低逾期交房违约金。本院认为，昆山港佳置业有限公司作为专业的房产开发公司，在与购房者签订合同时对于施工中的极端气候和降雨天气应有合理预见和安排，且昆山港佳置业有限公司主张的上述原因并非不可抗力，本院对此不予采纳。 关于昆山港佳置业有限公司主张倪六生、洪凤延期交房系因自身原因造成，本院认为，昆山港佳置业有限公司对于其已经通知倪六生、洪凤于2017年12月30日前往售楼处办理交房手续并未提供证据加以证明，因此一审将逾期交房违约金计算至倪六生、洪凤主张的实际交房日并无不当，本院予以维持。 综上所述，昆山港佳置业有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1122元，由昆山港佳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈斌 审判员  顾平 审判员  郭锐 二〇一九年五月二十日 书记员  许炯 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。