河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1125民初2672号原告：纪子信，男，1986年6月17日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：张钊，河北明宇律师事务所律师。被告：河北友林房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路**上城浩林园**楼****。统一社会信用代码：911301000720773731。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。原告纪子信与被告河北友林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告纪子信委托诉讼代理人张钊、被告河北友林房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪子信向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区10号楼1单元1402室房产和9号楼1单元1402室房产，并自2016年1月1日起按照日112元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；三、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原告又与被告达成商品房买卖合同，原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权。2015年10月15日，被告向原告出具了收据，注明收到了原告交纳的位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1402室全款559050元和9号楼1单元1402室全款563522元。2015年10月22日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1402室，建筑面积149.08平方米；9号楼1单元1402室，建筑面积149.08平方米。合同第六条第一项明确约定买受人分别交清总房款559050元整和563522元整。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产。按照《商品房买卖合同》第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告诉讼请求。河北友林房地产开发有限公司未提交答辩状，当庭口头辩称：一、本案原告诉称的债权转让行为无效。首先，该债权转让对被告不发生法律效力。根据《合同法》第80条的规定：“债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。”其次，原告主张以债权转让方式冲抵购房款，根据谁主张谁举证的原则,原告应对债权转让的合法性承担举证责任。原告和杨扬之间的债权转让行为是否涉及三方将非法的超过法定利率红线的高额利息以房屋买卖合同的形式合法化。并且原告作为受让的债权方，理应在债权转让时保管有合法、全面的债权转让协议及相应的证据材料，这不仅是原告的举证责任，也是人民法院依法应当审查的重点。严格防止原告和杨扬恶意串通，将非法民间借贷的高额利息合法化，损害我方公司的合法权益。二、本案形式上是商品房买卖合同关系，实质系杨扬、吕晓轻和友林公司三方的民间借贷中担保、保证的法律关系，原、被告签订《商品房买卖合同》实际是为杨扬拖欠他人借款的还款保证。民事法律行为须以意思表示真实为基础，本案中，原告主张以债权转让冲抵购房款，根据谁主张谁举证的原则，原告应就债权转让中双方的债权本身的具体情况以及被告同意用该债权冲抵购房款的事实承担举证责任。另外，涉案的房屋买卖合同早在2015年年底就已经签订，在形式上的约定交房期满后，原告从未及时主张交房，直至2018年年底才起诉要求交房等。原告的上述行为显然体现了其不具有购买房屋的真实意思表示。因此，双方之间并没有真实的房屋买卖意思表示，涉案的房屋买卖合同不成立、不生效。三、本案中原告提到的债权转让，其中基础的法律关系均是案外人杨扬借了其他人的钱，发生了民间借贷的法律关系。并且，因完全相同的“债权转让”为由提起诉讼的原告在安平县人民法院已有16人，该16人起诉的诉状均在卷可查。且根据已经起诉的原告之一逯子龙的庭审陈述，只逯子龙一人，杨扬就向其借款950万元，并约定高息3分的回报。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第五条“人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。”同时根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2010〕18号第三条的规定：非法吸收或者变相吸收公众存款，具有下列情形之一的，应当依法追究刑事责任：（一）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在20万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在100万元以上的；…。本案中，案外人杨扬在形式上已经达到非法吸收公众存款罪的刑事立案标准，并且，杨扬涉嫌非法吸收的事实正是本案基础的法律关系，涉及债权转让行为的效力性审查。因此，从这个角度出发，人民法院应依法驳回原告的起诉，将本案连同其他15人的起诉材料等证据移送公安机关或检察机关。纪子信围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1、对于原告提交的借条原件、转账记录各两份及证人祝某兰、祝静的当庭证言。被告认为借条只能证明逯兰兰及相关人员与杨扬之间的债权债务关系，并不能体现原告与友林公司以及友林公司与杨扬之间的债权债务情况，故对其关联性、合法性不予认可；转账记录不能显示款项的汇入方是杨扬，即便能够显示是杨扬，也仅仅只能证明逯子龙或其他出借人与杨扬之间的债权债务关系，并不能体现原告与友林公司以及友林公司与杨扬之间的债权债务情况；对证人证言的真实性、合法性及关联性均不予认可。经审查，上述证据相互关联和印证，能够证明原告委托祝某兰、祝静分别向杨扬转款500万元和450万元，并由杨扬和佟旭英向原告出具借条的事实，被告未提交反驳证据，故对该证据的真实性予以确认。2、原告申请法院调取了河北友林房地产开发有限公司作为甲方、吕晓轻作为乙方、杨扬、佟旭英作为丙方签订的友林国际城认购书，用以证明被告认可友林国际城认购书的合法性、真实性，认可尚欠杨扬借款本金及利息26407902元。被告认为认购书没有原件，并没有体现原告的信息，对其真实性、合法性及关联性不予认可。经查询，本院于2016年11月3日立案受理河北友林房地产开发有限公司与吕晓轻商品房买卖合同纠纷一案，法庭审理过程中，吕晓轻作为证据提交了友林国际城认购书，河北友林房地产开发有限公司对认购书的真实性予以认可。庭审结束后，河北友林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人提交了代理词，更正代理意见，认为河北友林房地产开发有限公司从未签署过该认购书，认购书有伪造的重大嫌疑，对其不予认可。因认购书有三方的盖章和签字，被告也当庭认可其真实性，同时被告未提交反驳证据，故对该证据的真实性予以确认。3、对于原告提交的房屋认购协议书、商品房买卖合同、商品房预售备案申请表及收据各两份。被告对证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为认购协议和商品房买卖合同名为买卖合同，实为民间借贷的抵押担保和保证，双方没有买卖房屋的真实意思表示，而且原告也不是债权转让的受益方，实际受益方为逯子龙或其他人，原告并未支付购房款。因上述证据均有双方的签字或盖章，被告亦未提交反驳证据，故对该证据的真实性予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：逯子龙与案外人杨扬存在债权债务关系，2014年4月28日，杨扬向逯子龙借款500万元，2014年10月2日，杨扬向逯子龙借款450万元，共计950万元。后杨扬归还逯子龙借款300万元，截止到2015年5月30日尚欠逯子龙借款本息7923500元。杨扬与被告河北友林房地产开发有限公司存在债权债务关系，截止到2015年5月30日，被告尚欠杨扬借款本息26407902元。2015年5月30日河北友林房地产开发有限公司作为甲方，吕晓轻作为乙方，杨扬、佟旭英作为丙方签订了友林国际城认购书，约定由于河北友林房地产开发有限公司拖欠杨扬、佟旭英款项，杨扬、佟旭英指定吕晓轻认购河北友林房地产开发有限公司房屋68套抵顶欠款。因杨扬作为逯子龙的债务人无力清偿借款本息7923500元，经逯子龙与杨扬、被告三方协商一致，对吕晓轻与被告达成的认购协议进行了部分变更，即将其中的9套房屋退回被告，同时由被告按9套房屋的价值代替杨扬履行对逯子龙所负债务6846500元，且逯子龙与他人均同意用此9套房屋抵顶受让债务6846500元，由被告直接为逯子龙等人按每套房的价值出具收据，并签订购房合同。因逯子龙对杨扬的债权系与他人合伙享有，根据逯子龙的意见，将9套房屋分别抵顶到逯子龙等六人名下，其中原告纪子信抵顶房屋两套。被告河北友林房地产开发有限公司于2015年10月15日向原告纪子信出具了收据两份，注明收到原告交纳的位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1402室全款559050元和9号楼1单元1402室全款563522元。2015年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告安平县友林国际城小区10号楼1单元1402室和9号楼1单元1402室。《商品房买卖合同》第六条第一项约定，买受人分别交清总房款559050元整和563522元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。该合同并非为借款合同履行提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。被告辩称杨扬转让给原告的债权均为超过法定利率的高额利息，原告应对债权转让的合法性承担举证责任。本案中既是杨扬对被告享有的部分债权转让给原告，同时又是杨扬将对原告负有的债务转让给被告，是三方之间三角债的抵顶。原告对杨扬的债权真实合法，且三方已达成一致意见，由被告对原告承担清偿责任，原告等人对杨扬享有的债权6846500元已消亡。该转让行为系三方真实意思表示，无论杨扬对被告债权是否合法，均不影响被告对原告负有清偿义务的效力。被告认为与杨扬之间债权债务关系不合法，应另行向杨扬主张权利，同本案原告无关。被告未按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。原、被告双方虽在购房合同中对交房时间有明确约定，但该案不同于一般的房屋买卖关系，原告购买被告房屋的目的是以物抵债实现债权，被告未按期交房存在诸多因素，由被告承担逾期交房违约金欠妥，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1402室9号楼1单元1402室房屋各一套交付原告纪子信，并协助办理房屋产权登记手续。二、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告纪子信保全费5000元。三、驳回原告纪子信的其他诉讼请求。案件受理费14904元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  张占峰人民陪审员  靳玉慈人民陪审员  赵亚宁二〇一九年五月七日书 记 员  李 丹