福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初1751号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地永安市含笑大道永乐佳房****首层，统一社会信用代码：91350481665067605D。 法定代表人：方与龙，总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女，该公司法务专员。 被告：江强，男，汉族，1966年1月19日出生，住永安市。 被告：梅燕芳，女，汉族，1965年7月6日出生，住永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲物业）与被告江强、梅燕芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫九洲物业的委托诉讼代理人曹秀兰到庭参加诉讼。被告江强、梅燕芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 鑫九洲物业向本院提出诉讼请求：1.江强、梅燕芳立即支付截止2019年4月30日的物业管理费3022.22元、截止2019年3月31日的公共能耗344.94元、截止2019年4月30日的违约金551.27元，合计人民币3918.43元；2.由江强、梅燕芳承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年6月29日，鑫九洲物业与江强、梅燕芳签订了《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲物业提供物业管理服务，江强、梅燕芳按建筑面积每月每平方米0.55元交纳物业管理服务费。如果江强、梅燕芳拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲物业交纳违约金。签订合同后，鑫九洲物业依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。 江强、梅燕芳系永安市的业主，房产建筑面积为84.92平方米，其每月应交物业管理费46.7元。从2018年1月1日至2019年4月30日期间，江强、梅燕芳已欠物业管理费747.2元，截止至2019年3月31日公共能耗344.94元，违约金28.02元，合计人民币1120.16元。 2007年10月11日，鑫九洲物业与福建省开辉房地产有限公司签订了《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲物业提供物业管理服务，江强、梅燕芳按建筑面积每月每间25元交纳物业管理服务费。鑫九洲物业依约履行了合同约定的管理服务事项和义务，但是江强、梅燕芳没有按照合同及时缴纳物业管理服务费，鑫九洲物业参照小区业主签订的《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》约定，如果江强、梅燕芳拖欠物业管理服务费，应按5%的标准向鑫九洲物业交纳违约金。 同时，江强、梅燕芳系永安市含笑大道永乐佳房F区F7-01号车库房产的业主，其每月应交物业管理费25元。从2011年9月1日至2019年4月30日期间已欠车库物业管理费2275.02元，违约金523.25元，合计人民币2798.27元。因江强、梅燕芳经多次催缴后，仍拒不缴纳上述房屋及车库的物业管理等费用，故提起本案诉讼。 江强、梅燕芳未作答辩。 鑫九洲物业围绕诉讼请求依法提交如下证据：企业法人营业执照、法定代表人身份证明、业主入伙会签单、业主信息登记表、永乐佳房前期物业管理服务协议、前期物业服务合同、工作照片、催缴物业费用照片、物业费明细表、违约金计算表、房产登记表。江强、梅燕芳未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证的权利。本院依法进行审查，对鑫九洲物业所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.江强、梅燕芳系永安市房产的业主。2010年6月29日，鑫九洲物业与江强、梅燕芳签订《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》一份，合同主要内容为：物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：①多层0.36元／月㎡，②高层0.55元／月㎡，③商铺0.6元／月㎡。业主应于每月10日前缴纳物业管理服务费用；第九条约定，逾期交费的，每日按应交纳物业服务费总额的千分之三比例交纳违约金；物业管理区域内，供水、供电等公共使用的由业主按实分摊。物业服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，鑫九洲物业依约为该小区提供物业服务。永安市属于住宅，建筑面积为84.92平方米，其每月应交物业费46.7元。庭审中，鑫九洲公司表示从2018年1月1日至2019年4月30日期间，江强、梅燕芳已拖欠上述房屋物业管理费747.20元，产生违约金28.02元，并拖欠截止2019年3月31日的公共能耗344.94元。并表示因涉案前期物业服务合同约定的按日千分之三计算违约金标准过高，其主动将违约金计算标准下调为按照月利率0.5%计算，计算出截止2019年4月30日的违约金为28.02元。 2.同时，江强、梅燕芳系永安市含笑大道永乐佳房F区F7-01号车库的业主。2007年10月11日，鑫九洲物业与福建省开辉房地产有限公司签订了《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲物业提供物业管理服务，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位每月30元/个的标准向鑫九洲公司交纳停车管理服务费。合同签订后，鑫九洲物业依约履行了合同约定的管理服务事项和义务，但是江强、梅燕芳作为F7-01号车库的业主并没有按照合同及时缴纳车库的物业管理服务费。庭审中，鑫九洲公司表示其主动将车库的管理费下调为25元/月，从2011年9月1日至2019年4月30日期间，江强、梅燕芳已拖欠上述车库的物业管理费2275元，并表示因涉案前期物业服务协议约定的按5%计算违约金标准过高， 其主动将违约金计算标准下调为按照月利率0.5%，从江强、梅燕芳拖欠车库物业费的次月开始计算违约金，截止2019年4月30日的违约金为523.25元。 本院认为，鑫九洲物业作为物业服务单位与江强、梅燕芳就永乐佳房72幢1单元1101室房屋签订的《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》及鑫九洲公司作为物业管理单位与福建省开辉房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。鑫九洲物业按合同约定提供了相关的物业服务，业主江强、梅燕芳作为该小区72幢1单元1101号房屋的业主，却未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故鑫九洲物业要求江强、梅燕芳支付72幢1单元1101号房屋从2018年1月1日至2019年4月30日的物业管理费747.2元、从拖欠物业管理费的次日算至2019年4月30日的违约金28.02元及截至2019年3月31日公共能耗344.94元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。同时，江强、梅燕芳亦是永乐佳房F区F7-01号车库的业主，虽江强、梅燕芳并未就该车库与鑫九洲物业另行签订物业管理协议，但该车库的开发商福建省开辉房地产有限公司与鑫九洲物业于2007年10月11日签订的《永安市永乐佳房前期物业服务合同》对该小区的业主具有约束力，鑫九洲物业按合同约定提供了相关的物业服务，业主江强、梅燕芳作为该该车库的业主，却未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故鑫九洲公司要求江强、梅燕芳按照25元/月的标准支付从2011年9月1日至2019年4月30日期间的车库物业管理费2275元及从拖欠车位管理费的次月开始算至2019年4月30日的违约金523.25元的诉请，于法有据亦符合合同约定，予以支持。江强、梅燕芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条、第四十四条、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、江强、梅燕芳应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司永安市永乐佳房72幢1单元物业管理费747.2元（截至2019年4月30日）、违约金28.02元（截至2019年4月30日）、公共能耗344.94元（截至2019年3月31日）； 二、江强、梅燕芳应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司永安市永乐佳房F区F7-01号车库物业管理费2275元（截至2019年4月30日）、违约金523.25元（截至2019年4月30日）。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由江强、梅燕芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李琴琴 二〇一九年五月二十二日 书记员  陈可欣 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第一款第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十四条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。