云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终168号上诉人（原审被告）：杨麟，男，1975年12月2日生，住云南省德宏州盈江县。被上诉人（原审原告）：盈江阿诗玛文化产业开发有限公司，住所地云南省德宏州盈江县平原镇勐腊路水文站旁。法定代表人：徐宝林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨荣新，云南圣锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芳，云南圣锦律师事务所律师。原审被告：杨小芬，女，1978年4月17日生，住盈江县。委托诉讼代理人：朱华明，云南湛权律师事务所律师。上诉人杨麟因与被上诉人盈江阿诗玛文化产业开发有限公司（以下简称阿诗玛公司）、原审被告杨小芬物权保护纠纷一案，不服云南省盈江县人民法院（2018）云3123民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨麟上诉请求：1．撤销盈江县人民法院（2018）云3123民初523号民事判决，并驳回阿诗玛公司的在一审的诉讼请求。2．本案一、二审诉讼费用均由阿诗玛公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。一审法院认定：“2016年3月杨麟以阿诗玛公司拖欠其工程施工款为由占据该栋别墅，并于2017年3月与杨小芬签订租房协议，将xx（x号）栋别墅出租给杨小芬一年，并约定每月租金2,000元，租房行为一直持续至今。阿诗玛公司为要回该栋别墅，曾在别墅门口张贴房屋清退通知书，限期要求杨麟、杨小芬腾空并返还该栋别墅未果”错误，阿诗玛公司清楚其欠付杨麟工程款，当时阿诗玛公司在工程款未付的情况下离开盈江杳无音信，因阿诗玛公司的房屋空置，杨麟为弥补自己的损失而将房屋出租，收取租金来减少损失，期间阿诗玛公司一直未出现，也没有向杨麟主张权利。杨麟将涉案别墅出租的行为是一种维护自己利益的行为，如果没有出租的行为，杨麟完全没有办法获得任何利益，也不知道阿诗玛公司何时能将所欠施工工程款结清。（二）本案适用法律错误。本案涉案房屋是阿诗玛公司的财产，但阿诗玛公司在拖欠工程款未付的情况下离开，杨麟为保护自己的合法权益才对涉案房屋进行暂时管理，且至今阿诗玛公司也没有支付拖欠杨麟的工程款。为此，杨麟占有房屋后出租的行为是对自己合法权益的保护，但一审法院却单纯的适用《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定进行判决，明显显失公平。综上，恳请二审法院支持杨麟的上诉请求。阿诗玛公司辩称，（一）一审法院认定事实正确。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百四十二条规定，国有土地使用权证号为《盈国用（xxxx）第xxx号》、《盈国用（xxxx）第Xxx号》、《盈国用（xxxx）第xxxxx号》的国有土地使用权人均为阿诗玛公司，阿诗玛公司在自己享有使用权的建设用地上所建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权均属于阿诗玛公司，阿诗玛公司是涉案别墅的唯一所有权人，其合法的财产应受到法律的保护。（二）杨麟侵占阿诗玛公司的别墅没有合法的依据，已构成侵权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，杨麟侵占涉案别墅并出租，且拒不返还，侵犯了阿诗玛公司对涉案别墅享有的占有、使用、收益和处分的权利。（三）一审法院适用法律正确。本案系物权保护纠纷，一审法院既适用《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百四十二条对涉案房屋权属进行了法律的验证，也适用《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条、第四十三条，《中华人民共和国民法通则》第四十七条对房屋所有权人的财产所有权进行法律论证，并非杨麟所陈述的一审法院只单纯适用《中华人民共和国民法通则》第七十一条进行判决。（四）杨麟在民事上诉状中也明确承认房屋是阿诗玛公司的财产，杨麟应按照一审判决向阿诗玛公司支付房屋被占用期间的使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。原审被告杨小芬未按本院传票通知的时间到庭，视为其放弃答辩的权利。阿诗玛公司向一审法院起诉请求：1.判令杨麟、杨小芬停止侵占阿诗玛公司位于盈江xxxx城xx（x号）栋别墅，立即将房屋腾退并返还阿诗玛公司；2.判令杨麟自2016年3月起至实际腾退房屋之日止的期间，按每月2,000元的标准向阿诗玛公司支付房屋被占用期间的使用费（其中：计算至2018年6月共28个月计56,000元。）3.本案诉讼费由杨麟、杨小芬承担。一审法院认定事实：阿诗玛公司于2010年至2013年先后取得《投资项目备案证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证照，在坐落于盈江县xx镇属阿诗玛公司所有宗地上投资建设xxxxxx城项目，项目于2015年2月6日竣工验收，建成其中之一xx（x号）栋别墅。2016年3月杨麟以阿诗玛公司拖欠其工程施工款为由占据该栋别墅，并于2017年3月与杨小芬签订租房协议，将L1（1号）栋别墅出租给杨小芬一年，并约定每月租金2,000元，租房行为一直持续至今。阿诗玛公司为要回该栋别墅，曾在别墅门口张贴房屋清退通知书，限期要求杨麟、杨小芬腾空并返还该栋别墅未果。一审法院认为，本案系物权保护纠纷案。依照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，《盈国用（xxxx）第xxx号》、《盈国用（xxxx）第Xxx号》、《盈国用（xxxx）第xxxxx号》国有土地使用证的使用权人均为阿诗玛公司，在此地建设的盈江xxxx城其土地使用权人、该项目的用地单位和建设单位均为阿诗玛公司。第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”，阿诗玛公司在自己享有使用权的建设用地上按照相关部门合法审批手续建造的建筑物及其附属设施其所有权属于阿诗玛公司。第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益和处分的权利。”，《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，杨麟擅自出租属阿诗玛公司所有的别墅的行为，未经阿诗玛公司追认，订立租房协议后亦未取得处分权，故杨麟、杨小芬签订的租房协议无效，杨麟、杨小芬应将该别墅腾退返还阿诗玛公司。因此，对阿诗玛公司要求杨麟、杨小芬将位于盈江xxxx城xx（x号）栋别墅腾退并返还阿诗玛公司的诉请，予以支持。对于阿诗玛公司要求杨麟自2016年3月起至实际腾退房屋之日止的期间，按每月2,000元的标准向阿诗玛公司支付房屋被占用期间的使用费（其中：计算至2018年6月共28个月计56,000元。）的诉请，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”，本案杨麟明知是阿诗玛公司所有的别墅而占有并于2017年3月份将房屋出租给杨小芬，约定的租期为一年，每月租金2,000元，因此应予返还阿诗玛公司其收取的收益以及至实际腾退并返还之间的收益。但因阿诗玛公司提交证明杨麟自占有后产生收益的起始时间为2017年3月，因此，对杨麟应向阿诗玛公司支付房屋占有使用期间收益的起始时间应从2017年3月起算，即2017年3月至2018年6月28日的收益为30,000元（2,000元×15个月=30,000元）。因杨麟与杨小芬签订的房屋租赁时间还未到期，因此杨麟亦应承担自2018年7月起至实际腾退房屋之日止按每月2,000元的标准向阿诗玛公司支付房屋使用费。对于杨麟辩称其占用阿诗玛公司的盈江xxxx城xx（x号）栋别墅是由于阿诗玛公司拖欠其工程款而留置讨要工程款，一审法院认为，其行为不符法律规定，阿诗玛公司是否拖欠杨麟的工程款及所欠款是多少，双方均未有约定，属另一法律关系，杨麟可另案起诉处理。对于杨小芬辩称杨麟是合法占有该栋别墅，所以其从合法占有人中获得承租权，理应得到法律的支持和保护，阿诗玛公司不应诉请其腾退，因杨麟不是该栋别墅的合法占有人其不具备将该房出租的权利，因此对杨小芬的辩解不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条、第一百四十二条、第二百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、由杨麟、杨小芬于判决生效后三十日内将其占有的盈江xxxx城xx（x号）栋别墅腾退并返还盈江阿诗玛文化产业开发有限公司。二、由杨麟返还其占用盈江xxxx城xx（x号）栋别墅期间自2017年3月计算至2018年6月的收益30,000元，并承担自2018年7月起至实际腾退房屋之日止按每月2,000元的标准向盈江阿诗玛文化产业开发有限公司支付房屋使用费。案件受理费1,200元，由盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担200元（已付），由杨麟负担1,000元（未付）。本院二审期间，上诉人杨麟没有提交新证据。被上诉人阿诗玛公司提交民事起诉状一份、盈江县人民法院应诉通知书一份，欲证实对于杨麟在民事上诉状中陈述的拖欠工程款一事，杨麟已向盈江县人民法院提起诉讼，在不考虑真实性的情况下，从法律关系上来看，该诉讼请求属于债权法律关系，杨麟可以通过合法途径主张债权，而本案系物权法律关系，审理的是物权保护纠纷。经组织质证，上诉人杨麟对该证据的真实性无异议，对证明观点不予认可，认为杨麟占用案涉房屋与阿诗玛公司拖欠其工程款是有联系的。原审被告杨小芬未按传票通知的时间到庭，视为其放弃质证的权利。对二审中被上诉人阿诗玛公司提交的证据，本院认证如下：对该证据，上诉人杨麟认可其真实性，能证实上诉人杨麟就其主张的被上诉人阿诗玛公司拖欠其工程款一事已向人民法院起诉，故对该证据本院予以采信。对一审确认的事实，上诉人杨麟、被上诉人阿诗玛公司均无异议。原审被告杨小芬未按本院传票通知的时间到庭，视为其对一审确认的事实无异议。对一审确认的事实，本院予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷。根据各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、上诉人杨麟应否将涉案别墅腾退并返还被上诉人阿诗玛公司。二、上诉人杨麟是否应自2017年3月起至实际腾退房屋之日止，按每月2,000元的标准向被上诉人阿诗玛公司支付房屋被占用期间的使用费？关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”及第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，被上诉人阿诗玛公司在一审提交了《盈国用（xxxx）第xxx号》，《盈国用（xxxx）第Xxx号》、《盈国用（xxxx）第xxxxx号》国有土地使用证，该国有土地的使用权人均为被上诉人阿诗玛公司，在此地建设的盈江国际翡翠城的土地使用权人、该项目的用地单位和建设单位均为被上诉人阿诗玛公司。上诉人杨麟主张因被上诉人阿诗玛公司拖欠其工程款而占有并出租该案涉别墅系其维护自己利益的行为，该主张无事实和法律依据，故一审法院判决上诉人杨麟将其占有的案涉别墅腾退并返还被上诉人阿诗玛公司并无不当，本院予以维持。关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，上诉人杨麟在对案涉别墅没有处分权的情况下，将案涉别墅占有并于2017年3月份将案涉别墅私自出租给原审被告杨小芬，且事后其出租行为亦未得到被上诉人阿诗玛公司的追认，故一审法院判决其返还出租案涉别墅所得收益，并按每月2,000元的标准向被上诉人阿诗玛公司支付自2018年7月起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,200元，由上诉人杨麟负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向盈江县人民法院申请强制执行。审判长  向明阳审判员  王赶红审判员  杨蓉蓉二〇一九年五月十五日书记员  顾 潇