福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初1958号 原告：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地莆田市文献西路**。统一社会信用代码：91350300855342188U。 负责人：黄勇超，行长。 委托诉讼代理人：李远航，男，汉族，1960年8月12日出生，住福建省莆田市城厢区，系原告员工。 委托诉讼代理人：黄金春，男，汉族，1970年9月16日出生，住福建省莆田市城厢区，系原告员工。 被告：叶玉涵，男，汉族，1983年2月14日出生，住福建省莆田市荔城区。 被告：曾秀霞，女，汉族，1983年10月31日出生，住福建省莆田市荔城区。 被告：莆田市凤达房地产开发有限公司，住所，住所地：莆田市城厢区梅园路西段梅园桥南侧社会信用代码：913503007053647018. 负责人:林凤鸣。 委托诉讼代理人：陈力，福建诚毅律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称：建设银行莆田分行）与被告叶玉涵、曾秀霞莆田市凤达房地产开发有限公司抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李远航、被告莆田市凤达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈力到庭参加诉讼，被告叶玉涵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：一、被告叶玉涵与曾秀霞共同偿还所欠原告贷款本金人民币693558.93元及自2018年1月6日起至贷款还清之日止按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息，暂算至2019年3月27日45066.54元，本息合计738625.47元）；二、原告对被告叶玉涵与曾秀霞所抵押的位于莆田市城厢区的房产（商品房买卖合同号：ＭＦ-2007-01-Ｌ201203453，房屋预告登记证明号：ＹＤＬ201202312号）折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、被告莆田市凤达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、以上被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：被告叶玉涵于2012年12月6日向原告借款人民币捌拾贰万元整，双方约定借款有效期限为20年，由被告莆田市凤达房地产开发有限公司提供阶段性连带保证责任，并以被告叶玉涵与曾秀霞拥有的位于莆田市城厢区的房产作抵押，合同约定内容详见《个人住房借款合同》，借款合同约定借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，原告有权停止向被告发放贷款，有权解除本合同，提前收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任。截止2019年2月27日被告已累计超过15期未能按期归还贷款本息，共欠我行贷款本金人民币693558.93元及相应的利息（含复利、罚息）45066.54元，经原告多次催讨，被告均不能履约还款，致使原告债权无法按时得到实现。 根据以上事实，原告认为合同一经签订即具有法律效力，被告欠款违约已给原告造成经济损失，为维护债权人的合法权益，保障银行信贷资金的安全，原告现具状诉诸于贵院，请依法予以裁判。 被告叶玉涵、曾秀霞未作答辩。 被告莆田市凤达房地产开发有限公司辩称，对借款担保的事实无异议，但根据《物权法》及《担保法》的相关规定，物的担保与人的担保并存时应优先执行物的担保，原告应就抵押物先行受偿，若有不足部分被告再承担担保责任。 在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据： 一、原告营业执照一份，欲证明原告拥有合法诉讼主体资格。 二、被告叶玉涵、曾秀霞身份证复印件各一份，欲证明被告主体资格； 三、编号为2012年建莆营个房借字××号《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证（叶玉涵）各一份，欲证明1、被告叶玉涵向原告借款82万元的事实，且原告已经依约向被告发放贷款，履行了合同约定的义务；2、借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人立即归还贷款本息；3、借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人按合同约定计收罚息与复利；4、莆田市凤达房地产开发有限公司为被告叶玉涵向我行提供连带责任保证担保，在被告叶玉涵未按合同约定履行债务时，有权要求其立即履行担保责任； 四、被告叶玉涵与曾秀霞的结婚证、个人住房贷款抵押声明、土地使用权抵押声明、中国建设银行个人住房贷款申请表各一份，欲证明被告叶玉涵与被告曾秀霞为夫妻关系，被告曾秀霞对被告叶玉涵在本案借款合同项下债务承担共同还款责任； 五、编号为：ＭＦ-2007-01-Ｌ201203453《商品房买卖合同》、莆房预荔城字第××号《房屋预告登记证明》各一份，欲证明我行对位于莆田市城厢区的房产（商品房买卖合同号：ＭＦ-2007-01-Ｌ201203453）享有合法抵押权，被告未按约还款时原告可行驶抵押权对该房地产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权； 六、中国建设银行个人贷款对账单、欠款记录（叶玉涵）各一份，欲证明被告叶玉涵未按约定还款的事实及其拖欠原告本息的情况。 对原告提供的证据，被告莆田市凤达房地产开发有限公司质证认为对证据一至五无异议，对证据六由法院依法认定。 本院审查认为，因被告莆田市凤达房地产开发有限公司对证据一至五的真实性无异议，且被告叶玉涵、曾秀霞未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利，本院对上述证据的真实性予以确认。对其他证据，本院将予以综合审查。 在本院审理过程中，被告莆田市凤达房地产开发有限公司未在本院指定的举证期限内提交证据。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 2012年10月29日，以被告叶玉涵、曾秀霞为借款人及抵押人、被告莆田市凤达房地产开发有限公司为保证人、原告为贷款人，三方签订《个人住房借款合同》，合同约定：借款用途：借款人应将借款用于购置位于荔城区的房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。售房人：莆田市凤达房地产开发有限公司。借款人借款本金为人民币820000元；借款期限为240个月。本合同项下的借款利率为基准利率上浮0%。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）。保证责任：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提供权利主张，也不论是否有第三方同意承担本同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押人以位于荔城区及其占用范围内的土地使用权为本案借款设定抵押。第十三条约定，本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。第十六条约定，借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；四、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；……六、对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。后双方为抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记。 2012年12月6日，原告依约发放借款人民820000元。后被告叶玉涵未按合同约定偿还借款本息，被告叶玉涵尚欠原告借款本金人民币693558.93元及自2018年1月6日起的利息、罚息及复利。 综上所述，本院认为，被告叶玉涵、曾秀霞、莆田市凤达房地产开发有限公司与原告签订的《个人住房借款合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。原告与被告叶玉涵、曾秀霞在借款合同中约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，被告叶玉涵、曾秀霞未按合同约定偿还借款本息，已经构成违约，应按合同约定承担违约责任。故原告主张被告叶玉涵、曾秀霞偿还贷款本金人民币693558.93元及自2018年1月6日起的利息、罚息及复利，本院予以支持。本案房产办理预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故原告主张处置被告叶玉涵、曾秀霞的房产所得优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。被告莆田市凤达房地产开发有限公司为被告叶玉涵向原告的借款提供连带责任保证，故应当对上述债务承担连带偿还责任。被告叶玉涵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告叶玉涵、曾秀霞应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币693558.93元及该款自2018年1月6日起至还清之日止按合同约定计算的利息、复利、罚息； 二、被告莆田市凤达房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币11286.25元，减半收取为5643.13元，由原告中国建设银行股份有限公司莆田分行负担50元，被告叶玉涵、曾秀霞莆田市凤达房地产开发有限公司负担5593.13元。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 李 启 昌 二〇一九年五月二十七日 书记员 张郑冰冰 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。1 -3- -10-