湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初3629号原告（反诉被告）：熊宗兵，男，1962年2月19日出生，汉族，住湖北省团风县，委托诉讼代理人：袁芳，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：季星昊，男，1988年10月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：徐小平，湖北云开正泰律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：季节，男，汉族，1961年4月12日出生，住武汉市江岸区，系季星昊的父亲，特别授权代理。被告：陈世和，1971年7月14日出生，汉族，原武汉市复仁房地产经纪有限公司总经理，住湖北省阳新县，原告（反诉被告）熊宗兵诉被告（反诉原告）季星昊、武汉市复仁房地产经纪有限公司（以下简称复仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理。被告（反诉原告）季星昊在答辩期内提出反诉，本院受理后一并进行审理。审理中，被告复仁公司注销，本院依法追加陈世和为被告。本院依法适用普通程序，组成由审判员陈红担任审判长，人民审判员陈利萍、张玉琦参加的合议庭，于2019年1月14日公开开庭审理本案。熊宗兵及其委托诉讼代理人袁芳、季星昊及其委托诉讼代理人徐小平、季节到庭参加诉讼，被告陈世和经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）熊宗兵向本院提出诉讼请求:1.判令季星昊向熊宗兵双倍返还购房定金100000元，并按同期银行贷款利率支付利息1111.67元（注：暂计至起诉日，并实际实付至履行完毕之日）；2.判令复仁公司向熊宗兵返还佣金18000元，并按同期银行贷款利率支付利息200.1元（注：暂计至起诉日，并实际支付至履行完毕之日）；3.本案诉讼费用由季星昊、复仁公司承担。审理中，熊宗兵将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告于2016年4月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.判令季星昊返还购房款50000元；3.判令季星昊支付违约金230000元；4.判令季星昊将熊宗兵垫付的佣金18000元支付给熊宗兵；5.判令季星昊支付损失，房屋差价500000元；6.判令季星昊支付代理律师费15000元；7.本案的诉讼费由季星昊承担。事实和理由：2016年4月19日，熊宗兵经复仁公司居间斡旋，签订了《存量房居间（买卖）合同》，购买季星昊位于东湖×××技术开发区××大道××号保利茉莉公馆的房屋一套，合同约定产权转移手续由复仁公司负责办理，熊宗兵、季星昊双方应积极协助配合复仁公司办理相关手续，并在签署本合同之日起40个工作日内提供办理产权转移手续所需的、应由熊宗兵、季星昊双方各自提供的全部资料给复仁公司。熊宗兵支付50000元定金给复仁公司，复仁公司扣押该房屋房产证原件，经纪方将定金给季星昊。季星昊收取定金后，以各种理由拒绝履合同，并拿回房产证。根据合同约定及相关法律规定，季星昊已实际收取熊宗兵定金50000元，现季星昊拒绝履行合同，应向熊宗兵双倍返还购房定金100000元及利息，复仁公司未履行居间服务义务，应当退还佣金及利息。被告（反诉原告）季星昊辩称并反诉称,2016年4月，季星昊拟购买位于汉口××生活城90ｍ2房屋，急于将位于武汉市东湖×××技术开发区××大道××号保利茉莉公馆一区8栋306号房屋出卖。同月19日，季星昊与熊宗兵、复仁公司签订《存量房居间（买卖）合同》，合同第三条约定房屋转让价人民币1150000元；第四条第一款约定定金50000元为第一部分房款，在签订本合同时支付，1100000元为第二部分房款，付款方式以银行按揭、按商业贷款方式，熊宗兵须在办理递件过户手续前支付首期款（不包括定金）460000元；第五条第一款约定熊宗兵、季星昊双方应在此合同签订后30个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，缴纳过户税费，办理房产过户手续。2016年4月20日，季星昊与其父亲季节按约定携带全部证件，来到位于珞××工商银行××开发区支行，与复仁公司李儒峰、熊宗兵汇合后，一同到银行8楼（现在转到2楼）房贷部，该行客户经理饶谢非主持熊宗兵、季星昊签署了贷款合同。2016年6月2日，李儒峰电话通知季星昊、熊宗兵在工商银行的贷款没有批准，要求季星昊配合熊宗兵更换银行办理贷款。2016年6月7日上午9时许，季星昊、熊宗兵在复仁公司陈敬流的带领下，来到位于中南路××号的中国建设银行办理贷款，被建设银行拒绝。事后经季星昊、季节询问银行工作人员，得知熊宗兵蓄意套取银行贷款、有不良征信记录、个人资信不符合贷款条件而被银行拒绝贷款。2016年6月17日，熊宗兵向季星昊发出《催告函》，要求季星昊于2016年6月20日再次去银行办理贷款手续，因熊宗兵的行为已经完全违反合同约定，且熊宗兵不符合银行贷款条件，其行为已经给季星昊造成重大实际损失，季星昊依据合同第八条第（二）项“买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金”的约定，要求解除合同并没收定金。同日，季星昊明确向熊宗兵、复仁公司要求解除合同，并要求复仁公司将熊宗兵余下的10000元保证金付清，复仁公司于当日将10000元保证金余款用支付宝汇给季星昊。综上，季星昊反诉请求判令：1.判令解除季星昊、熊宗兵签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.判令熊宗兵因违反合同支付季星昊违约金230000元；3.本案本诉、反诉的诉讼费用均由熊宗兵承担。原告（反诉被告）熊宗兵辩称，2017年7月28日季星昊在合同未解除情况下将房屋出售给叶青青，属于事实上的违约，应当承担违约责任，应驳回季星昊的反诉请求。被告陈世和经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无答辩意见。原告（反诉被告）熊宗兵为支持其诉请及对反诉的抗辩，依法向本院提交如下证据：证据一：熊宗兵的身份证、季星昊的身份证及复仁公司的工商信息，拟证明熊宗兵、季星昊主体身份适格；证据二：《存量房居间（买卖）合同》、房屋所有权证复印件、收款收据、收据，拟证明2016年4月19日，熊宗兵、季星昊、复仁公司签订三方居间房屋买卖合同，季星昊将东湖高新开发区高新大道197号保利茉莉公馆一区8栋3层06室出售给熊宗兵，熊宗兵将购房定金50000元和中介费18000元支付给复仁公司，复仁公司将购房定金50000元支付给季星昊，季星昊将《房屋所有权证》原件交付复仁公司保管；证据三：房屋所有权证复印件，情况反映，拟证明2016年6月7日办理贷款手续时，由于复仁公司未尽到保管义务，将房产证原件交付给季星昊，季星昊拿到房产证后，拒绝履行合同，复仁公司未尽到保管义务，未扣留交房保证金，促使季星昊违约，造成熊宗兵损失，复仁公司应当退还中介费并承担违约责任；证据四：58同城网截图，拟证明季星昊拒绝履行合同，拒绝退还定金，继续将房屋出售，违反合同约定，季星昊应当赔偿熊宗兵损失；证据五：1、个人信用报告，拟证明熊宗兵个人信用良好，不存在个人信用失实，符合贷款条件；2、武汉市不动产登记中心查询单及武汉房天下房价评估报告，拟证明合同签订后，2016年8月31日季星昊继续挂网出售该房屋，挂网价格1250000元，2017年8月将房屋出售给叶青青，该备案价与实际出售价相差巨大，根据房屋评估报告现房价178万元，在诉讼过程中，季星昊恶意将房屋高价出售给第三人，并拒绝将房款退还给熊宗兵，已经构成违约，应当承担违约责任，同时熊宗兵如购买该房屋，可得利益为530000元，可得利益损失由季星昊承担；证据六：湖北增值普通发票，拟证明季星昊拒绝履行合同，拒不退还房款，将房屋出售他人，熊宗兵为此支付律师费，此费用应由季星昊承担。被告（反诉原告）季星昊为支持其对本诉的抗辩及反诉请求，依法向本院提交如下证据：证据一：季星昊、季节身份证户籍信息4份4页，拟证明季星昊、季节身份信息；证据二：房产证，拟证明武汉市东湖×××技术开发区××大道××号保利茉莉公馆一区8栋306号系季星昊所有；证据三：《存量房居间（买卖）合同》，拟证明季星昊、熊宗兵、复仁公司三方签定合同及合同签订的时间、地点、内容；证据四：季节与复仁公司李儒峰微信详单，拟证明熊宗兵因个人原因工行贷款失败；季星昊没有收到首期款460000元；要求季星昊协助建行贷款；证据五：季节与熊宗兵短信详单，拟证明熊宗兵因个人原因至6月2日没有支付首期款460000元；证据六：工商银行、建设银行贷款资料（申请法院调取），拟证明熊宗兵贷款申请情况及银行不批准情况；证据七：证人证言（见证人出庭作证申请书），拟证明熊宗兵签订合同、贷款申请情况及银行不批准情况；证据八：通话清单；证据九：通话录音（季节与熊宗兵、复仁公司通话记录）;证据十：季星昊申请法院调取的中国工商银行个人住房贷款申请审批表，拟证明熊宗兵和季星昊签合同后，2016年5月20日去申请银行贷款到2016年5月21日被退回，再到2016年6月7日被撤单，没有获得银行批准，具体原因是交易方评估价虚高，超出了综合还贷比57.21%的红线，责任完全在熊宗兵。被告陈世和未向本院提交证据。经庭审质证，季星昊对熊宗兵提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二、证据三中的房屋所有权证、证据四、证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能达到其证明目的；认为证据三中的《情况反映》陈述系虚假的事实，并认为该证据系复仁公司单方出具，是违法证据；对证据六的真实性无异议，对其关联性有异议，认为涉案合同中无相关约定。熊宗兵对季星昊提交的证据一中季星昊的身份信息无异议，对季节的身份信息的关联性无异议；对证据二、证据三的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据四的真实性、证明目的有异议，认为该证据未经公证机关公证，且该证据中并没有明确表述熊宗兵个人贷款失败的问题，合同约定是在过户过程中熊宗兵支付首付款460000元，复仁公司和熊宗兵一直在要求季星昊协助到建设银行办理贷款，熊宗兵已经尽到合同项下所有衣物，季星昊拒绝办理贷款、未交纳贷款所有资料；对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，认为根据短信记录，熊宗兵是愿意支付首付款的，根据合同约定，熊宗兵是在办理过户时支付460000元，而非在办理贷款时支付，熊宗兵是遵守合同约定的；对证据八的关联性有异议，认为客户姓名为刘承顺，与本案无直接关系；未提交证据九，无法确认其真实性；对证据十的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能达到其证明目的。被告陈世和经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无质证意见，视为放弃其诉讼权利。本院认为，在各方当事人提交的证据中，对真实性无异议的证据，本院予以认定，对其证明目的有异议的，本院在相互印证后酌情予以采信。熊宗兵提交的证据三中的《情况反映》，复仁公司承认该证据由其出具，故对该证据的真实性本院予以采信，该证据的证明内容，本院结合其他证据予以认定。季星昊提交的证据四虽未经公证，但对话的另一方当事人即复仁公司在庭审中确认该证据的真实性，熊宗兵也未提交证据佐证其质证意见，故对该证据的真实性本院予以采信；熊宗兵对季星昊提交的证据五真实性、合法性、关联性均有异议，在庭审中承认该短信是其所发送，短信内容与本案相关，无证据证明该证据收集过程中存在违法行为，故对该证据本院予以采信；证据六、证据七均系申请书，非可以证明案件事实的客观证据，本院均不予采信；证据八客户姓名为刘承顺，与本案无直接关系，本院不予采信；证据九季星昊未向本院提交，本院不予采信；经审理查明，位于武汉市东湖×××技术开发区××大道××号保利·茉莉公馆********的房屋系季星昊单独所有。2016年4月19日熊宗兵、季星昊、复仁公司签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定：熊宗兵向季星昊购买位于武汉市东湖×××技术开发区××大道××号保利·茉莉公馆一区8栋3层06室的房屋，建筑面积77.06平方米；房产无抵押，季星昊应在签订本合同后40个工作日内将房产证原件交经纪方办理过户手续；该房产转让价格为按套转让，转让价1150000元；定金50000元为第一部分房款，季星昊同意熊宗兵在签署本合同时支付部分定金50000元，复仁公司应预留10000元作为交房保证金；托管在复仁公司的定金于办理房屋交接时由复仁公司直接支付给季星昊，如在支付托管定金条件成就时，熊宗兵、季星昊双方因发生纠纷导致合同无法履行的，复仁公司托管定金依据双方签署的书面协议付款，无法签署书面协议的，任何一方无权单方要求复仁公司付款，应通过诉讼途径解决；1100000元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款，按商业贷款方式，熊宗兵须在办理递件过户手续前支付首期款（不包括定金）460000元，熊宗兵应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，季星昊须配合熊宗兵提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件；按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给季星昊；如熊宗兵已付首期款少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则熊宗兵须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后3日内补足首期款；熊宗兵、季星昊应在此合同签订后30个工作日内到房产管理部签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；熊宗兵应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；季星昊应当在收到全款（交房保证金除外）后7日内，将房产按合同约定的条件交付给季星昊；鉴于复仁公司已促成熊宗兵、季星昊之间签署本房产买卖合同，熊宗兵应向复仁公司支付18000元作为佣金；本合同签订后，如熊宗兵拒绝交付定金而违约，应向季星昊支付房产转让价百分之五的违约金，如季星昊拒绝收取定金而违约，应向熊宗兵支付房产转让价百分之五的违约金；熊宗兵或季星昊不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如熊宗兵违约，季星昊有权解除合同并没收定金或要求熊宗兵支付房产转让价百分之二十的违约金；由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；无论在任何情况下，若熊宗兵、季星昊任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房地产，则违约方须即时支付复仁公司违约金18000元；若熊宗兵、季星昊在未得复仁公司同意下协议解除本合同，则熊宗兵、季星昊均成为本合同之违约方而须共同连带支付复仁公司违约金18000元。同日，季星昊出具《收款收据》，载明：今收到熊宗兵支付购买位于茉莉公馆××区××室房屋定金共计50000元。复仁公司出具《收据》，载明：收到熊宗兵（保利茉莉公馆8栋1单元306室）交来购房佣金18000元。2016年4月20日，熊宗兵填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》向中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行申请借款800000元，用于购置涉案房屋。2016年5月20日，中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行启动贷款流程，调查环节意见为“经调查，借款人熊宗兵贷款用途真实合法，向我行申请二手住房贷款，建议发放贷款70万，执行人民银行同期同档次利率下浮5%，期限10年，还款方式等额本息”，同日该流程被退回；2016年5月24日，中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行再次启动贷款流程，调查环节意见为“经调查，借款人熊宗兵贷款用途真实合法，向我行申请二手住房贷款，建议发放贷款80万，执行人民银行同期同档次利率下浮5%，期限14年，还款方式等额本息”，次日经调查符合后上报；2016年5月26日，中国工商银行股份有限公司湖北省分行经审查，将流程退回，意见为“交易房评估价虚高，请支行对交易房评估价的合理性作尽职调查，三级签字；请支行重新测算综合还贷比（57.52%）；请支行对借款人经营实体的经营规模、销售及利润情况作尽职调查，三级签字；建议降低贷款成数”；2016年6月7日，中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行否决了熊宗兵的贷款申请，意见为“撤单”。2016年6月2日至2016年6月3日，复仁公司员工李儒峰通过微信方式与季星昊的父亲季节联系，要求季星昊配合熊宗兵到建设银行办理贷款申请手续，季节回复称“担心换银行未必搞得好，资质审核不过关”、“购房合同上写的是首付46万，银行贷款64万。怎么现在搞什么70万80万的。到底谁的责任？若再换银行购房合同怎么搞”、“现在叫他把首付46万给我”、“你再拟个合同这次贷款几时办好。过期怎样办写清楚”。2016年6月6日，李儒峰再次通过微信方式与季节联系称“明天9点半省直建行，中南路地铁口”。2016年6月2日，季星昊的父亲季节通过短信方式联系熊宗兵称“茉莉公馆房子到底要买不？你要想办法哦。购房合同上写着首付46万呢，银行贷款64。”熊宗兵回复“刚看到短信，首付款我已经准备到位，只是中介在银行哪块没搞清白，他搞清白了，我马上交首付”。季节回复“你银行贷款多少钱？购房合同上写的只要64万，因为首付是46万。”熊宗兵回复“那不总共合计110万，明显写的不对。”季节于次日回复“还没搞清楚房价啊？总价115万，分定金5万（我拿4万，中介留下1万），首付46万，银行贷款64万。白纸黑字写的清楚。而且还规定银行贷款以审批金额为准不足部分3天内补足。”另查明，2016年8月31日季星昊通过“58同城”网站对外出售涉案房屋。经查，涉案房屋的产权人已于2017年7月28日变更登记为案外人叶青青。2016年9月20日，中国人民银行武汉分行营业管理部出具《个人信用报告》，熊宗兵于报告出具前5年内无连续逾期行为。2018年2月5日，房天下查房价网出具《保利茉莉公馆房地产综合评估报告》，载明位于武汉市东湖高新区光谷保利商圈保利茉莉公馆，建筑面积为77.6平方米，楼层为3/34，朝向为南北，户型为2室的住宅，评估单价为22998元/平方米，评估总价为178万元。2016年7月12日，北京盈科（武汉）律师事务所开具《湖北增值税普通发票》，载明熊宗兵支付代理费15000元。另查明，武汉市复仁房地产经纪有限公司为一人有限公司，股东为陈世和，于2018年1月30日核准注销。本院认为，熊宗兵与季星昊、复仁公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。熊宗兵与季星昊、复仁公司于2016年4月19日签订涉案合同后，熊宗兵按照约定向季星昊支付定金50000元，并向复仁公司支付定金18000元。根据该合同约定，合同签订后30个工作日内（即2016年6月1日以前，含当日），熊宗兵、季星昊需要办理房产过户手续，而在办理房产过户手续前，熊宗兵还需支付首期款460000元并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。熊宗兵于2016年4月20日向中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行申请贷款，并于2016年5月24日将贷款额度调整为800000元，因交易房评估价虚高、熊宗兵经营实体的经营规模、销售及利润情况、贷款成数等原因，中国工商银行股份有限公司湖北省分行于2016年5月26日将流程退回并要求中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行作尽职调查，2016年6月7日中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行否决了熊宗兵的贷款申请。熊宗兵未提交有效证据证明其在2016年6月1日前向其他银行提出贷款申请。涉案合同未就熊宗兵首次贷款未能通过且未能在约定截止日期前提出二次贷款申请作明确约定，故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，熊宗兵应在合同约定的办理房产过户手续之日前，即2016年6月1日前支付首期款460000元，并在中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行出具相关文书后3日内补足首期款，或者与季星昊、复仁公司协商变更合同相关条款。庭审中熊宗兵未提供任何证据证实其已履行支付款项的义务，或已与季星昊协商一致变更合同内容，熊宗兵未履行其作为买受人负有的及时支付购房款的合同义务，已构成违约。《存量房居间（买卖）合同》明确熊宗兵在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款的申请的相关资料时，季星昊须配合熊宗兵提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署法律文件，未明确季星昊须在首期款支付截止日后仍需配合熊宗兵办理银行贷款，但基于诚信原则，季星昊作为出卖人，在熊宗兵未能在合同明确的截止日期前有效申请银行贷款的情况下，亦有义务对合同未明确事项与熊宗兵、复仁公司进行磋商，并给予一定合理期限，季星昊未能履行上述义务，在未依法解除涉案合同的情况下将涉案房屋转让给案外人叶青青，亦存在一定过错。熊宗兵、季星昊均请求本院判令解除涉案《存量房居间（买卖）合同》，且因涉案房屋现为案外人叶青青所有，涉案合同已无法实际履行，故对熊宗兵、季星昊的相关诉请，本院均予以支持。因对解除合同的后果熊宗兵、季星昊双方都有过错，双方应各自承担损失，故本院对本诉及反诉中提出关于违约金、房屋差价损失、律师费损失等诉讼请求均不予支持，对熊宗兵要求季星昊返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。对于佣金损失的诉讼请求，属于居间服务合同纠纷，而本案属于房屋买卖合同纠纷，熊宗兵可以居间服务合同为由，另案起诉中介方主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）熊宗兵与被告（反诉原告）季星昊、武汉市复仁房地产经纪有限公司于2016年4月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告（反诉原告）季星昊于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）熊宗兵返还定金50000元；三、驳回原告（反诉被告）熊宗兵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）季星昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11930元，由原告（反诉被告）熊宗兵负担11176元，被告（反诉原告）季星昊负担716；反诉受理费2375元，由被告（反诉原告）季星昊负担；公告费560元，由原告（反诉被告）熊宗兵负担280元，被告（反诉原告）季星昊负担280元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  陈 红人民陪审员  XXX人民陪审员  XXX二〇一九年××月××日法官助理贺畅书记员王浚川