文书内容江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏04执异23号异议人（案外人）：吉伟,男，汉族，1983年3月9日生，住溧阳市。申请执行人：福建省高德工程建设有限公司，住所地福建省惠安县。法定代表人：林忠清，该公司执行董事。被执行人：溧阳峰达置业有限公司，住所地江苏省溧阳市。法定代表人：陈国强，该公司执行董事。异议人吉伟因申请执行人福建省高德工程建设有限公司（以下简称高德公司）与被执行人溧阳峰达置业有限公司（以下简称峰达公司）建设工程施工合同纠纷执行一案，不服本院（2016）苏04执407号执行裁定及2018年7月23日的协助执行通知，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人吉伟向本院请求：终止对溧阳市美景天城B3幢3单元501号房屋（以下简称501号房屋）的评估拍卖，并解除查封，维护异议人的合法权益。事实与理由：吉伟购买的501号房屋，拟被溧阳市人民法院予以评估拍卖。2007年3月7日，吉伟与峰达公司签订商品房买卖合同，购买501号房屋，并预先支付房款67650元，尾款155000元于2007年3月14日结清。2008年11月21日，峰达公司向吉伟开具销售不动产统一发票。2009年8月4日，吉伟缴纳契税4974元，取得江苏省契税完税证。因此，吉伟合法拥有501号房屋的全部权益。吉伟为支持其异议请求提供下列证据：合同备案号为L9AC1382FD8FC4B631594的商品房买卖合同及相关附件;号码为00825596的销售不动产统一发票;（2009）苏常农税电字0012065号江苏省契税完税证;号码为00178205、00178223的江苏省常州市房地产开发预收款凭据;楼宇交接书;溧阳市诚信物业管理有限公司房屋验收交接单;江苏省电力公司溧阳市供电公司出具的电费交纳明细表;溧阳安顺燃气有限公司出具的燃气费交纳明细表;溧阳水务集团有限公司出具的水费的抄表员查询表;溧阳市不动产登记交易中心出具的住房登记情况查询证明（个人）。本院查明：原告（反诉被告）高德公司与被告（反诉原告）峰达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理于2016年3月4日作出（2012）常民初字第26号民事判决：（一）峰达公司于本判决生效之日起十五日内支付高德公司工程款20448855.36元，并自2009年4月17日起按同期银行贷款利率承担利息；（二）高德公司于本判决生效之日起十五日内支付峰达公司逾期竣工违约金955165.9元；（三）驳回高德公司与峰达公司的其他诉讼请求；本诉案件受理费227568.5元、反诉案件受理费48687元、鉴定费98万元，合计1256255.5元，由高德公司负担204009.5元、峰达公司负担1052246元（其中本诉案件受理费与鉴定费已由高德公司预交，反诉案件受理费已由峰达公司预交，由峰达公司在履行上述付款义务时，一并向高德公司支付1003559元）。该判决生效后，峰达公司未履行判决确定的义务，高德公司申请执行，本院于2016年8月16日以（2016）苏04执407号立案执行。2016年10月14日，本院作出（2016）苏04执407号执行裁定：冻结、划拨被执行人峰达公司的银行存款3000万元或查封、扣押其相应价值的财产，于2017年4月1日向溧阳市不动产登记交易中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，查封了峰达公司名下座落于溧阳市美景天城的501号房屋等房产，查封期限为2017年4月1日至2020年3月31日。2017年10月24日，本院发布公告：凡购买或使用、占用上述房屋的单位或个人，在本公告张贴之日起十日内，向本院提交房屋购买合同、付款凭证、使用依据等原件及复印件，逾期自行承担相应的法律后果。购房人吉伟等分别向本院提交了其与峰达公司签订的案涉商品房买卖合同、支付购房款的发票、纳税凭证等材料，本院遂向申请执行人高德公司告知，案涉查封房屋存在备案销售给他人、购房人提供了购房合同及付款凭证等情况，并询问高德公司对于解除查封的意见。高德公司称：“买受人应当向执行局提出异议，如果听证成立，同意解封；如果不成立，不同意解封”。2017年12月18日，本院作出（2016）苏04执407号之四执行裁定，并于次日向溧阳市不动产登记机构送达（2016）苏04执407号之四执行裁定和协助执行通知书，解除对峰达公司名下座落于溧阳市美景天城的501号房屋等房产的查封。高德公司不服，向本院提出执行异议。本院受理后，于2018年6月14日作出（2018）苏04执异25号执行裁定：撤销本院（2016）苏04执407号之四执行裁定及协助执行通知书。2018年7月23日，本院向溧阳市不动产登记机构发送（2016）苏04执407号执行裁定书及协助执行通知书，查封上述被解除查封501号房屋等不动产。峰达公司系从事房地产开发、物业管理等经营活动的企业法人。2007年3月7日，买受人吉伟与出卖人峰达公司签订一份合同备案号为L9AC1382FD8FC4B631594的商品房买卖合同及相关补充协议。合同第一条约定，出卖人峰达公司经批准建设商品房，暂定名美景天城。合同第二条、第三条、第四条约定，吉伟购买美景天城B3幢3单元501号的预售商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积84.46平方米，单价为每平方米2636.16元，价款总金额222650.07元。合同第五条约定了面积确认及面积差异的处理，确定当合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并确定了产权登记面积与合同约定面积发生差异的房价结算方法。合同第六条约定的付款方式及期限为：买受人于2007年3月7日支付部分房款67650元，余款155000元于15日内办理银行按揭贷款或住房公积金信贷手续。合同第八条约定，出卖人应当在2008年8月30日前依照有关规定将符合条件的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。2007年3月7日，吉伟向峰达公司支付价款67650元；2007年3月14日，吉伟向峰达公司支付价款155000元；峰达公司分别开具二份江苏省常州市房地产开发预收款凭据，确认收到吉伟支付的购房价款，该预收款凭据注明，此凭据妥善保存，结清款项时以此据换取房地产开发销售发票。2008年11月21日，收款方峰达公司向付款方吉伟开具销售不动产统一发票，载明：501号房屋建筑面积84.46平方米、单价2447.23元/平方米、购房款金额206693元，煤气管道金额3200元，阁楼储藏室金额33407元，其他8591元，合计金额251891元。2008年11月21日，峰达公司向吉伟交付501号房屋。2019年4月11日，溧阳市不动产登记交易中心出具住房登记情况查询证明（个人），载明吉伟无登记房屋。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，房地产开发企业峰达公司与买受人吉伟签订的商品房买卖合同合法有效。合同约定该商品房为住宅，吉伟已付清购房价款，在涉案查封之前已合法占有涉案房屋。现没有证据证明吉伟名下在溧阳市有其他用于居住的房屋。据此可以认为，吉伟所购501号房屋系用于居住且××名下在溧阳市无其他用于居住的房屋。因此，商品房买受人吉伟就501号房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市美景天城B3幢3单元501号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  朱正生审判员  肖天存审判员  郑丽艳二〇一九年五月十日法官助理陶金沙书记员叶小玢