江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0205民初6392号原告：斯维登置业顾问集团有限公司，住所地北京市顺义区北务镇政府街**-282。法定代表人：罗军，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾誉志，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂慧娟，上海嘉之会律师事务所律师。被告：无锡绿地东部置业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道锡沪东路**。法定代表人：顾霞芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：查英，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪琦益，该公司员工。原告斯维登置业顾问集团有限公司（以下简称斯维登公司）与被告无锡绿地东部置业有限公司（以下简称绿地公司）服务合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月26日组织证据交换，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告斯维登公司的委托诉讼代理人聂慧娟（参加证据交换、开庭），被告绿地公司的委托诉讼代理人查英（参加证据交换、开庭）、洪琦益（参加证据交换）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯维登公司向本院提出诉讼请求：1、判令绿地公司继续履行与其签订的《标准管家服务合作协议》（以下简称《合作协议》）；2、判令绿地公司支付管家服务费226.8万元；3、判令绿地公司立即交付480套合作物业；4、判令绿地公司支付逾期付款违约金【以每日万分之五标准计算，以97.2万元（合同约定的管家服务费）为本金，自2015年2月28日起计算至实际支付之日】。诉讼中，原告斯维登公司变更诉讼请求为：1、判令解除与绿地公司签订的《合作协议》；2、判令绿地公司支付管家服务费97.2万元；3、判令绿地公司支付违约金129.6万元。事实和理由：斯维登公司是专注于不动产管理的机构，绿地公司是无锡绿地中央广场的开发商。2014年9月29日，双方签订了《合作协议》，约定：绿地公司向斯维登公司购买为期三年的管家服务，作为无锡绿地中央广场项目的物业增值服务配套，以提高业主对项目的信心指数及购买欲望，提升项目档次，进而推进项目升值，提高项目的市场竞争力。所谓“管家服务”是指在合作物业不使用的空置期内，由其向绿地公司或业主提供的室内清洁整理及保养的空房管家服务。绿地公司应在2016年6月30日前向其交付480套（面积为25800平方米）的物业，否则自此日起，无论其实施管家服务与否都开始计算管家费。且绿地公司应在最晚不迟于2015年2月28日支付管家服务费97.2万元，应在交付合作物业之日起七日内并不得晚于2016年6月30日支付管家服务费129.6万元，绿地公司已逾期支付两期管家服务费进度款，故应按97.2+129.6=226.8万元支付违约金，但其结合实际的合同情况、损失情况及预期利益，酌情主张129.6万元违约金。合同签订后，绿地公司利用双方的合作模式对外进行宣传，吸引顾客，但却未按照合同约定向其支付管家服务费、交付约定物业，其多次催讨未果，遂提出前述诉讼请求。被告绿地公司辩称：1、2014年9月双方签订《合作协议》后，长期属于两不找状态，并未就合同的履行进行商讨，截至目前也没有任何购房者提出基于该管家服务选择本物业或愿意接受该服务，本合同中的条款已不能适应现今的商业市场环境，同意解除双方签订的《合作协议》；2、斯维登公司并未向其提供过管家服务，亦未作出过任何关于管家服务的部署，其目前也不需要该服务。另根据《合作协议》9.1条规定，若绿地公司逾期两个月未支付管家服务费视为绿地公司严重违约，斯维登公司有权解除合同，如果斯维登公司认为遭受了损失可以根据该条款及时采取措施解除合同以防止损失扩大，但斯维登公司并未要求解除合同，故其不得就扩大的损失进行主张；3、即使法院认定绿地公司违约，斯维登公司主张的违约金过高，要求调低。综上请求法院驳回斯维登公司的诉讼请求。经审理查明，2014年9月29日，绿地公司和北京途家置业顾问有限公司（以下简称途家公司）签订《合作协议》，就途家公司为绿地公司位于江苏省无锡市锡山区的绿地中央广场项目提供管家式配套服务事项达成协议，约定：1、途家管家服务是指在合作物业不使用的空置期内，由途家管家向绿地公司或业主提供的室内清洁整理及保养的空房管家服务；2、绿地公司购买途家公司提供的管家服务，作为本项目的物业增值服务配套，提高业主对项目的信心指数及购买欲望，提升项目档次，进而推动项目升值，提供项目的市场竞争力；3、绿地公司向途家公司一次性购买三年管家服务，作为本项目的物业增值服务配套，并对外宣传推广该增值服务；途家公司依照本协议约定及业主签署的附件1《途家·管家服务业主确认函》，向绿地公司或业主提供管家服务；4、4.1管家服务合作物业的范围为：本项目中的480套物业，总建筑面积25800㎡，由绿地公司向途家公司一次性交付；5、5.1管家服务实施期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；5.2绿地公司向途家公司交付合作物业的时间不得晚于2016年6月30日，所交付的合作物业应符合第4.1条约定的交房套数与面积，否则自此日期起无论途家公司实施管家服务与否都开始计算管家费；6、6.1绿地公司负责项目的开发建设、全程包装及策划；参与项目现场对准业主的管家业务讲解及介绍；按本协议约定向途家公司支付管家服务费；绿地公司若将合作物业销售给业主，应负责促成业主签署本协议附件1，以便取得业主对途家公司提供管家服务的同意；有权在宣传广告、物料等媒介上为表明双方合作关系而使用途家公司名称及logo，但应保证名称及logo的正确使用，不得侵犯途家公司的合法权益；在本协议有效期内，绿地公司不得委托第三方为本项目提供同类型的增值服务；确保其聘任的物业服务公司配合绿地公司、业主和途家公司履行本协议，使途家公司能按本协议提供管家服务；6.2途家公司应当按照本协议附件3《途家·标准管家服务明细》为本项目合作物业提供管家服务，并接受绿地公司监督；为绿地公司或业主提供国际一流的整套互联网管家服务系统（包括线上业主查询系统、线上房源管家后台管理系统），并管理和维护合作物业线上信息；应及时向绿地公司开具等额合法发票；参与合作物业的卫生开荒保洁验收；有权在宣传广告、物料等媒介上为表明双方合作关系而使用绿地公司名称及logo，但应保证名称及logo的正确使用，不得侵犯绿地公司的合法权益；在确保服务品质的前提下，经绿地公司书面同意途家公司可指定合作方为其履行本协议中的权利义务；7、7.1本协议合作物业的管家服务费单价为4.5元/平方米/月，管家服务费为11.61万元/月，三年共计417.96万元；7.2.1绿地公司在本协议签署之日后，当合作物业销售4个月后或销售套数达到100套时，前述支付时间最晚不迟于2015年2月28日，向途家公司支付管家服务费的（总建筑面积20000平米）30%，即97.2万元；7.2.2在绿地公司向途家公司交付合作物业之日（不得晚于2016年6月30日）起七日内，向途家公司支付管家服务费的（总建筑面积20000平米）40%，即129.6万元；7.2.3在绿地公司向途家公司交付合作物业之日起一年内，即2017年6月30日前向途家公司支付管家服务费的（总建筑面积20000平米）30%，即97.2万元；7.2.4各期付款均以货币资金方式，支付至途家公司指定的银行账户；绿地公司付款后，途家公司应向绿地公司开具等额发票；9、9.1绿地公司逾期支付管家服务费七日以上的，每迟延一日，应向途家公司支付应付管家服务费的万分之五作为违约金。若绿地公司逾期两个月未支付管家服务费，视为绿地公司严重违约，途家公司有权解除协议，绿地公司应按本协议管家服务费应付进度款金额的100%向途家公司支付违约金，违约金不足以弥补途家公司损失的，还应赔偿途家公司全部经济损失。《合作协议》签订后，绿地公司并未向斯维登公司支付过任何款项，亦未交付任何合作物业。诉讼中，斯维登公司认可《合作协议》并无附件。另查明，2018年2月6日，途家公司的企业名称经变更登记为斯维登公司。审理中，双方对《合作协议》签订后斯维登公司有无为履行案涉协议作相应的准备及投入、有无实际履行合同存有争议。绿地公司陈述，斯维登公司并未向其提供任何的管家服务，也未就提供服务与其进行沟通。斯维登公司则陈述，其已实际履行合同，包括：1、对绿地公司的销售人员进行培训，告知斯维登公司的服务内容以便销售人员在销售过程中向购房者宣传；2、斯维登公司投入的差旅成本和人员成本，包括斯维登公司员工在合同洽谈阶段及合同履行初期的人员投入和差旅成本；3、双方对于绿地公司支付价款的具体方式进行协商而产生的协商成本（以房产来抵首期的服务费），但最后没有协商一致；4、斯维登公司为了履行合同所作的人员准备，包括网站系统及相关的管家服务人员的预备，以保障绿地公司交付合作物业后能够第一时间对其进行服务；5、绿地公司未按期支付管家服务费和交付房产，斯维登公司对此进行催讨的相应成本。为此，斯维登公司提供证据：1、e房网、腾讯房产、房天下、乐居网、和讯房产网页打印件，证明合同签订后绿地公司利用双方的合作模式对外进行宣传，吸引顾客；2、《逾期付款催款函》、《履约通知函》及EMS退件快递2份、EMS物流信息网页打印件2份，证明斯维登公司多次催促绿地公司履约，绿地公司仍未按约定付款并交付合作物业，且绿地公司拒绝签收2018年《履约通知函》；3、绿地乐和城项目现场照片，证明项目名称现为“绿地乐和城”，该地产项目于2017年9月30日竣工且目前已建成招商，已达到向斯维登公司交付案涉合同约定的480套物业的条件；另绿地公司违反了合同第6.1.6条关于不得委托第三方进行同类服务的约定，已委托“瑞贝庭”提供管家服务；4、腾讯、大苏网、我爱找房网、赢商网网页打印件，证明绿地公司违反了合同第6.1.6条关于不得委托第三方进行同类服务的约定，已委托“瑞贝庭”提供管家服务；5、2014年9月28日斯维登公司员工邮件，证明斯维登公司为签订案涉合同经过多次外部磋商及内部审核、合同修改流程，花费大量时间、人工成本；6、2015年12月22日斯维登公司员工邮件及附件，证明斯维登公司向绿地公司催款后，绿地公司曾提出以房抵债，斯维登公司再次与绿地公司协商并出具协议，但最终因绿地公司原因未能协商一致；7、2016年2月23日途家项目PPT，证明绿地公司2016年曾与斯维登公司沟通项目合作替代方案，斯维登公司为绿地公司特别准备了PPT，与绿地公司进行多次磋商，也因绿地公司原因未达成一致；8、“途家”商标查询结果、“斯维登”商标查询结果、推广推介材料、途家网百科网页打印件，证明斯维登公司及关联公司注册了大量“途家”、“斯维登”商标，且在合同签订后斯维登公司持续通过网络、广播、电视、展会、论坛等形式进行宣传、推广，提升“途家”、“斯维登”品牌的知名度；9、众地产开发商与斯维登公司的合作协议及付款记录，证明开发商使用斯维登公司品牌、宣传斯维登公司的创新商业模式需要根据项目规模向斯维登公司支付“品牌咨询费”，绿地公司亦应当向斯维登公司支付品牌宣传对应的费用。上述事实，有斯维登公司提供的《合作协议》、名称变更通知书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，斯维登公司与绿地公司签订《合作协议》，斯维登公司向绿地公司提供标准管家服务，双方系服务合同关系。本案的争议焦点主要为：第一，绿地公司的行为是否构成违约行为？斯维登公司能否据此要求解除合同？第二，如涉诉合同因违约而解除后，斯维登公司能否要求绿地公司支付管家服务费97.2万元及违约金129.6万元？关于争议焦点一，合同的解除。本院认为，绿地公司于2014年9月29日与斯维登公司签订涉诉服务合同之后，至斯维登公司于2018年11月提起本案之诉，在长达4年的时间内既未按约向斯维登公司支付管家服务费又未交付案涉合作物业，致使斯维登公司无法按约向绿地公司提供标准管家服务，绿地公司的行为致使管家服务合同目的无法实现，已属根本违约行为。据此，斯维登公司有权要求解除合同，诉讼中绿地公司亦同意解除合同，故本院依法确认案涉合同已解除。关于争议焦点二，合同解除的法律后果，斯维登公司能否要求绿地公司支付管家服务费97.2万元及违约金129.6万元？本院认为，如争议焦点一所述，绿地公司怠于支付管家服务费、怠于交付案涉合作物业的行为已构成根本违约，案涉服务合同解除。首先，关于斯维登公司主张的管家服务费。就案涉服务合同约定的内容而言，绿地公司向斯维登公司购买的是标准管家服务，即合同约定的在合作物业不使用的空置期内，由斯维登公司向绿地公司或业主提供室内清洁整理及保养的空房管家服务。本案中，绿地公司至合同解除之时尚未向斯维登公司交付案涉合作物业，故斯维登公司亦未实际对绿地公司所属合作物业提供过室内清洁整理及保养等空房管家服务。案涉合同约定的管家服务费按绿地公司购买的三年管家服务计总价为417.96万元，合同约定分三期支付，分别是合同签订后5个月内支付30%、交付合作物业时支付40%、交付合作物业一年内支付30%，结清。本院认为，结合双方约定的服务内容即斯维登公司所负的合同义务，本院认为，不论是417.96万元的管家服务费总价还是每一期进度款，均是斯维登公司完全履行合同义务、完整提供管家服务的对价。据此，在尚未提供包括室内清洁整理及保养在内的空房管家服务的情况下，守约方斯维登公司无权要求违约方绿地公司支付首期全部管家服务费，但本院亦认为，基于以下情况，绿地公司尚应支付部分管家服务费：其一，斯维登公司已为合同履行所作准备并有实际投入。案涉合同约定管家服务合作物业范围为480套物业、总建筑面积为25800㎡、服务期限为三年。本院认为，案涉合同的守约方斯维登公司在签订案涉合同之后，为履行前述服务约定而提供培训服务、进行人员准备等工作均属合理安排；其二，斯维登公司已履行合同约定的部分义务。绿地公司购买斯维登公司的管家服务，属于为其所销售物业的增值服务配套。根据案涉合同双方权利义务的规定，双方均有权在宣传广告、物料等媒介上互相使用对方的logo。根据相关网页宣传所载，绿地公司实际已在宣传、推广中告知业主合作物业附加配套空房管家服务，该项营销必将提高物业购买人的购买欲望、提升绿地公司的市场竞争力，绿地公司因此亦应有获益。综上，本院认为，斯维登公司已部分履行合同义务，根据权利义务相对等的原则，本院酌情认定绿地公司应向斯维登公司支付相应的管家服务费30万元。其次，关于斯维登公司主张的违约金129.6万元。案涉合同约定，若绿地公司逾期两个月未支付管家服务费，视为绿地公司严重违约，斯维登公司有权解除协议，绿地公司应按本协议管家服务费应付进度款金额的100%支付违约金；案涉合同另约定，绿地公司交付合作物业的时间不得晚于2016年6月30日，否则自此日期起无论斯维登公司实施管家服务与否都开始计算管家费。斯维登公司据此认为，绿地公司逾期支付两期管家服务费进度款，故应按97.2+129.6=226.8万元支付违约金，但其在该约定的违约金范围内调低标准仅主张129.6万元违约金。对此，本院认为，合同条款所述绿地公司交付合作物业的时间不得晚于2016年6月30日，否则自此日期起无论斯维登公司实施管家服务与否都开始计算管家费的约定，在斯维登公司并未实际提供室内清洁整理及保养的管家服务的前提下不应认定为管家服务费的支付条款，而仅能认定为绿地公司怠于交付合作物业致使斯维登公司无法履行合同义务的违约责任条款。换言之，绿地公司虽未在2016年6月30日之前向斯维登公司交付合作物业，但是不能以此时间点为限认定绿地公司已经逾期支付第一及第二期管家服务费进度款。另，本院认为，斯维登公司要求绿地公司支付129.6万元的违约金主张过高。考虑到双方在合同签订后，绿地公司始终处于不主张、不配合、不履行的消极状态，甚至在斯维登公司多次催促后仍未履行合同，绿地公司均以自己的行为表明不再履行合同。对此，斯维登公司亦未提出解除合同的主张，仍要求绿地公司继续履行合同。本院经综合考虑绿地公司的履行情况、违约程度、产生的损失等因素后认为，违约金的计算标准应调整为以未付管家服务费30万元为基数，按年利率12%标准计算较为合理。因案涉合同约定首期进度款支付时间最晚不迟于2015年2月28日，故该项违约金的起算时间自2015年3月1日起算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、斯维登置业顾问集团有限公司与无锡绿地东部置业有限公司于2014年9月29日签订的《合作协议》解除；二、无锡绿地东部置业有限公司于本判决生效之日起3日内向斯维登置业顾问集团有限公司支付管家服务费30万元及逾期付款违约金（以30万元为基数，自2015年3月1日起至实际支付之日止，按年利率12%计算）；三、驳回斯维登置业顾问集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40238元，减半收取20119元，由绿地公司负担（斯维登公司同意其预交的诉讼费20119元，本院不再退还，由绿地公司在本判决生效之日起3日内向其直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  蔡永芳二〇一九年五月十四日书记员  高 婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。