安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初23号原告：韩臣，男，1958年5月26日，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被告：刘伟，男，1978年12月11日，汉族，住安徽省亳州市谯城区城父镇小南庄行政村前于楼53号，现住安徽省合肥市。原告韩臣诉被告刘伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩臣及被告刘伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩臣向本院提出诉讼请求：1、依法判决双方解除房屋租赁合同，并判令被告支付2018年8月到2019年4月期间的8个月的租金共计36000元；依据合同约定，判令被告支付半年房租24000元的滞纳金；2018年10月到2019年4月期间物业费35.03×7个月=245.21元；2018年10月的水费7.8元、电费73.4元；2、本案诉讼费用由被告刘伟承担。事实与理由：被告刘伟于2017年11月1日与原告韩臣签订租房合同，合同期限至2019年10月30日。刘伟于2018年10月29日晚私自撬锁搬走所有物品（2018年10月30日早晨物业公司报警），未履行合同期限，造成违约事实。原告韩臣经多次联系和催要租金、滞纳金、物业费、水费、电费，刘伟至今未还。为维护本人合法利益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告刘伟辩称：原告陈述与事实不符，原告在10月19日锁了我的门，我方有很大的损失，是原告先锁门违约在先。我去取钱准备支付租金的时候，原告将房门锁起来了，直至今日门都锁着；原告陈述我方撬锁，我在承租期内，去我租的房子内拿东西并不违法，原告没有权利管我；合同约定的押金应从租金中扣除，我只欠付原告8000元租金；物业费已支付到2018年9月31日；我没有欠付水费、电费；我同意解除合同，但原告必须支付我方损失。本院经审理认定事实如下：原告韩臣系案涉临泉路5号商住房底层商网101号房屋的登记权利人。2017年10月21日，原告韩臣（甲方）和被告刘伟（乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定：第一条、甲方将坐落于合肥市瑶海区临泉路，建筑面积33.7平方米的门面房出租给乙方使用。第二条、甲方将出租房屋内的配套设施交于乙方使用，由乙方负责保管，损害丢失由乙方按价赔偿。第三条、乙方租用出租房屋的期限为2017年11月1日至2019年10月20日，注2017年10月22日至2017年10月30日给租房人的装修时间。第四条、甲方应于2017年10月22日前将出租房屋交付给乙方使用。第五条、出租房屋每季度租金为壹万贰仟元，提前一个月支付下一个季度租金。第六条、甲方交付出租房屋时，可向乙方收取4000元租赁保证金，计肆仟元整。第七条、合同有效期内，甲方提供房屋、乙方租用房屋期间所产生的下列费用：水电费、卫生费、物业费及治安费等等一切经营发生的费用均由乙方支付，与甲方无关。第八条、未经甲方同意，乙方不得擅自改变出租房屋内外的结构。第九条……第十二条合同有效期满，甲乙双方未能达成续租协议，乙方又逾期不返还出租房屋，应按逾期时间向甲方支付原租金五倍的赔偿金……第十八条、本着先交钱后租房的原则，房屋租金按季度一次付款，乙方提前一个月交清。乙方在任何情况下欠交租金时，甲方有权直接抵扣租房押金冲抵租金，不足部分甲方有权继续追索。逾期一个月内的，甲方有权收取一个月租金4000元作为滞纳金归甲方所有；逾期一个月以上，不超过二个月，甲方有权收取两个月的租金8000元作为滞纳金归甲方所有。逾期超过二个月，甲方有权收取半年租金作为滞纳金归甲方所有；如乙方以任何理由拖欠不予支付租金及滞纳金，甲方可以采取协商或法律手段追回乙方所欠各项费用（含滞纳金），其所发生的有关费用及由此给甲方造成的一切损失均由乙方承担。必要时甲方可强行搬出房屋内乙方物品……第二十条、违约责任：1、本合同有效期间内单方终止合同构成违约，由违约方向守约方支付一个季度租金作为违约金。对由于乙方原因造成甲方的一切损失，甲方有权以租房押金抵扣。2、乙方租赁期间逾期支付租金的，每逾期一日，应当甲方支付相当于租金百分之五的违约金。逾期10日不交租金，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本条第1款约定向甲方支付违约金。3、甲方逾期交付房屋的，每逾期一日……第二十一条、争议的解决办法因本合同引起的本合同有关的任何争议，由各方协商解决，如协商不成，应依法向租赁房屋所在地人民法院起诉。补充条款：1、乙方单方毁约，押金不退；2、合同到期第三年，按市场租金百分比递增。合同签订当日，被告刘伟向原告支付押金4000元和第一季度租金12000元。后因被告未支付2018年8月之后的租金，原告向被告催要，被告于2018年10月6日下午向原告出具欠条一份，载明：“今10.6欠房东房租（12000元），10.19号一定付清，如果不付清锁门，同时报110处理解决”。2019年10月19日，因被告未按约定支付上述租金，原告韩臣将案涉房屋门锁上，后被告刘伟于2018年10月30日，自行打开案涉房屋门锁后搬离。另查，被告刘伟缴纳了2018年9月的水费22.2元、电费223.6元、物业管理费35.03元。以上事实，有原、被告身份信息、房地产权证、《房屋租赁合同》、收据两张、欠条一份、水、电、物业费缴费收据一份及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：原告韩臣与被告刘伟签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告韩臣依约将案涉房屋交付给被告刘伟，被告理应依约支付房屋租金，但被告自2018年8月后再未支付过房屋租金，且至其承诺的付款之日10月19日，仍未按约履行付款义务，构成违约，原告要求解除合同，被告亦表示同意，本院予以支持。双方确认2018年7月之前的租金被告均已付清，刘伟于欠条中确认的12000元租金系2018年8月至10月期间的租金，该租金被告应向原告支付。根据庭审可知，原告于2018年10月19日将案涉房屋锁上，表明其拒绝将房屋交由被告继续使用，而被告于2018年10月30日自行打开房屋门锁并搬离案涉房屋后，未再使用房屋，该房屋事实上由原告控制占有，故本院认定当事人之间的租赁关系于2018年10月30日实际解除，原告主张被告支付2018年11月至2019年4月期间的房屋租金24000元，本院不予支持。原告根据房屋租赁合同第十八条主张被告支付6个月租金的滞纳金24000元（4000元/月×6个月），本院认为，合同约定的滞纳金性质上属于违约金，违约金兼具补偿性和惩罚性双重功能，本案合同的解除确因被告违反诚实信用原则，屡次违约所致，被告理应按约向原告支付违约金。但违约金数额的确定除合同约定外，还应综合考量违约方的违约程度以及因违约给守约方造成的实际损失等因素。被告欠付租金12000元，且于2018年10月19日之后因原告锁门未再使用房屋，故令其承担6个月租金的违约金24000元，违约责任显属过重，本院予以酌减。租赁合同解除后，应给予原告两个月的期限寻求新的承租人较为合理，在此期间的租金损失，应由被告承担。故本院酌定被告向原告支付两个月的租金8000元作为违约金。被告承担此违约金后，其支付的押金4000元应按合同约定抵扣租金，原告主张因被告违约不予退还，本院不予采纳。综上，被告应付原告房屋租金8000元、违约金8000元。原告请求被告支付2018年10月至2019年4月期间的物业费245.21元，2018年10月水费7.8元、电费73.4元，原告并非上述费用的收费主体，亦未提交其已实际代被告支付上述费用的有效凭据，故其上述请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告韩臣与被告刘伟签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除；二、被告刘伟于本判决生效后十日内支付原告韩臣租金8000元；三、被告刘伟于本判决生效后十日内支付原告韩臣违约金8000元；四、驳回原告韩臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1308元，减半收取654元，由原告韩臣负担400元，被告刘伟负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 牛 蕾二〇一九年五月十日书记员 陈晓薇