河北省张家口市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0703民初323号原告：王利霞，女，1969年12月10日出生，汉族，住张家口市张北县。原告：郭中华，男，1969年2月22日出生，汉族，住张家口市张北县。二原告委托诉讼代理人：胡彬，河北鸿义律师事务所律师。被告：刘艳峰，男，1967年8月17日出生，汉族，住张家口市桥西区。第三人：霍小平，男，1970年12月18日出生，汉族，住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：梁军，河北崇昊律师事务所律师。原告王利霞、郭中华与被告刘艳峰、第三人霍小平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人，被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《售房协议》；2、认定位于张家口市桥西区西赐路47号第1幢2单元502号楼房归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月13日原告夫妻购买了张家口市桥西区西赐路47号第1幢2单元502室楼房一套，付了首付款，办理了按揭贷款，开发商交付了原告购买的楼房。在2010年7月24日原告将购买的此套楼房出售给被告，双方自愿签订了《售房协议》。协议明确约定从2010年8月被告承担该套楼房贷款。协议签订后，被告履行协议按时归还贷款。可在2016年3月被告就不履行义务。原告接到中国建设银行张家口宝善街支行电话，催促原告如期归还贷款，并将原告列入不守信用黑名单。原告多次联系被告，联系不上。鉴于被告违约，原告于2018年7月26日正式通知被告，中止履行《售房协议》。原告分四次归还贷款，然而被告仍然不予理睬。原告于2018年10月23日将贷款结清。在2018年8月17日第三人霍小平出面，称本案涉及的楼房是他以刘艳峰名义买的。为维护原告的权益，依法提起诉讼，请求解除与被告的《售房协议》。被告辩称：我与霍小平是连襟关系，是霍小平让我在售房协议上签的字，事实上是他买的房子，只是借用了我的名义，付款以及付了多少钱一直是他在操作，具体情况我不清楚。第三人述称：一、原告主张解除双方签订的《售房协议》没有任何事实和法律依据。第一，《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，且涉案房产已交付真正的购房人第三人多年，对涉案房产也已进行了装修。第三人虽然没有按协议向银行交付后期的部分房贷，但协议内容已大部分履行完毕，双方的协议目的大部分已实现。第二，第三人购买涉案房产时，原告承诺很快就能办理过户手续，但原告多年一直未能办理。第三人之所以没有偿还2016年以后的房贷，也是在行使抗辩权，并没有损害到原告的任何权益。第三，原告知道没有还房贷时，其在2018年10月23日结清房贷，相当于其按合同约定替第三人偿还了房贷，第三人也同意给付其向银行支付的全部本息。合同的义务可以说已经全部履行完毕，原告享有向第三人的追偿权，不具有解除权。同时，按协议约定，2010年8月后的房贷由第三人承担，且第三人也向银行归还了5、6年的房贷，银行也同意，这相当于债务转移了，据此，原告替第三人还了房贷，也只能向第三人进行追偿。第四，解除合同，有协议解除、约定解除和法定解除几种情形。本案中，第三人自始不同意解除，在双方的协议中又没有约定解除协议的具体条款，原告的主张也不符合法定解除的条件。基于以上几点，为了维护交易的稳定性，考虑到涉案房产第三人已居住多年且已装修，原告的主张不应得到支持。二、原告主张的涉案房产归其所有，属于确权，与本案是两个法律关系，不属于本案的审理范围。三、合同解除权属于一种形成权，其必须在一定的除斥期间内行使，否则视为其对解除权的放弃。即便原告享有解除权，其应当在合理期限内行使。本案中，原告称其在2016年3月就知道被告没有向银行还房贷，即便其享有法定解除权也应当在2017年3月行使，其在2019年诉至法院，解除权早已消灭。综上所述，原告的诉讼请求，事实依据不足，也不符合相关法律规定，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年12月13日，原告郭中华与张家口市利垣房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于张家口市桥西区房屋，并以其妻王利霞的名义向中国建设银行张家口宝善街支行办理了住房贷款（贷款金额10万元，贷款期限为2009年2月20日至2029年2月20日）。2010年7月24日，原告郭中华仍以其妻王利霞名义与被告刘艳峰签订了《售房协议》（协议落款处第三人霍小平签名为见证人），约定将其购买的上述房屋以210000元价款售与被告，被告需一次性付给原告107000元，待房产证书办理完毕后，被告须支付原告3000元的押金，原告不承担过户手续。原告在建设银行的贷款10万元已还款1年多，所支付的费用被告必须一次性付给原告。自2010年8月份后，被告负责归还房贷。当日，第三人通过被告向原告支付了购房款90000元,原告将涉案房产交付于被告。2010年7月29日，第三人通过被告又向原告支付购房款27600元。随后第三人对涉案房屋进行了装修并入住至今。第三人霍小平从2010年8月起向原告所贷款银行支付房屋贷款至2016年2月（每月还贷款约600元）。自2016年3月第三人及被告均未向银行归还房贷，因逾期偿还房贷，银行催促借款人原告归还贷款，原告遂催促被告归还银行贷款，因催促未果，原告于2018年7月26日、9月7日、10月14日、10月22日分别向银行支付案涉房屋贷款19700元、600元、600元、61320.99元，共计82220.99元，全部结清了案涉房产的银行贷款。以上事实有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，结婚证，《售房协议》，个人信用报告、个人贷款还款凭证，中国建设银行个人贷款结清证明，通知，涉案房产装修照片，银行卡等证据在案予以佐证。本院认为，原、被告双方所签订的《售房协议》，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。被告及第三人未依照约定及时归还涉案房屋的银行贷款，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。本案案涉房产总价款协议约定为210000元，原告已收到117600元房款，且签订协议后第三人霍小平按协议偿还了银行部分房贷。尽管被告及第三人未向银行偿还2016年3月以后的房贷，存在履行协议的瑕疵，但不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案被告及第三人虽逾期向银行偿还房贷，但并未达到致使房屋买卖合同目的不能实现的程度，不存在前述法定解除权行使条件的情形，原告亦未举证证明本案存在法律规定的其他情形可以解除合同。同时考虑到涉案房产早在2010年7月24日即已交付，第三人已装修并入住至今，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，防止衍生其他社会问题，故对原告要求解除《售房协议》的主张本院不予支持。原告还主张涉案房产归其所有，因原、被告签订的《售房协议》不具备解除条件，故对原告的该诉求，本院无法支持。关于原告代为被告归还银行房屋贷款所造成的损失，原告可另行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张利霞、郭中华的诉讼请求。案件受理费100元，本院减半收取50元，由原告刘利霞、郭中华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  王军二〇一九年五月二十八日法官助理郭伟书记员李璐