安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1702民初3170号 原告：何立勇，男，1979年7月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市枞阳县。 委托诉讼代理人：程翠翠，安徽安贵律师事务所律师。 被告：林亮生，男，1972年9月11日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 被告：吴琴，女，1973年2月8日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 二被告共同委托诉讼代理人:查贵玺,池州市贵池区里山街道法律服务所法律工作者。 原告何立勇与被告林亮生、吴琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何立勇及其委托诉讼代理人程翠翠、被告林亮生及其与吴琴的共同委托诉讼代理人查贵玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何立勇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同已于2018年9月24日解除；2、被告退还原告多交的租金55000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月27日签订房屋租赁合同，原告承租被告位于池州市门市房，约定年租金为11万元。合同第八条约定：“若原被告双方在没有违反本合同的情况下，任何一方提前解除合同，视为单方违约、并承诺赔偿对方损失3万元；若需提前解约，应提前两个月告知对方，则不视为违约”。原告在合同签订之后付清了第一年的房租11万元。后因原告经营亏损，于2018年7月24日、8月6日告知被告解约。被告于2018年8月6日回复等他回来就办理解除手续，且被告将该房屋出租信息也挂到网上了，原告每周也在不同群里发布招租信息。但因房屋一直未有人续租，被告至今也不和原告办理解除手续，也不退还多交的租金，给原告造成了经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。 原告为证明其主张，向法庭提供了如下证据： 证据一、原、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。 证据二、房租租赁协议，证明1、原、被告于2018年3月7日签订租赁合同，原告承租被告位于池州市门市房，约定年租金为11万元；2、“若原、被告双方在没有违反本合同的情况下，任何一方提前解除合同，视为单方违约、并承诺赔偿对方损失3万元；若需提前解约，应提前两个月告知对方，则不视为违约”。 证据三、微信聊天记录截图18份，证明1、原告已按合同约定付清了第一年的房租11万元。2、原告因经营困难，按照合同的约定提前告知被告要求提前解除租约，且对方也于2018年8月6日回复等他回来就办理解除手续。 证据四、网上截图及现场照片一份，证明被告在收到原告要求提前解除租约后，将案涉租赁物已经挂到网上出租且大门上也写明出租的事实。 被告对原告提供的证据质证意见是： 对证据一，无异议。 对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，第八条仅对违约责任进行约定，并非提前两个月告诉对方就可以解除约定，该合同也未约定承租人在承租期内提前两个月告知出租人就可解约或出租人应退还租金的约定。 对证据三，真实性有异议，但原告也支付了被告一年的租金11万元，从该聊天记录中看出被告未同意与原告解约，8月6日的回复并非是被告已同意原告解约。原告的第二个证明目的与被告的信息回复有明显的差异，被告至今未同意与原告解约。 对证据四，无异议。 林亮生、吴琴辩称：一、原、被告签订的房屋租赁合同至今未解除。双方2018年3月27日签订的房屋租赁合同明确租赁期限为五年(自2018年3月27日至2023年3月31日)。双方至今未达成解除协议,出租房屋钥匙至今仍在原告处,未办理交接,显而易见,房屋租赁合同仍在履行中。原告自称已解除,不能成立。二、原告诉求被告退还租金,更不能成立。双方至今未达成解除协议,同时出租的房屋一直由原告控制使用，原告没有理由要求被告退还租金。三、原告与被告签订的房屋租赁合同,是建立在双方自愿的基础上签订的。该合同合法、有效、应受依法保护。1、房屋租赁合同第三条第二款约定“如合同快期满时,有一方无续租意向，应提前两个月告知对方(手机或微信告知)”。虽原告在合同期还未满时，发微信给被告要求解约明显构成违约，而被告始终没有同意解约，原告单方随时要求解约，不代表就已解约。原告依据合同第八条后补写“若需提前解约，应提前两个月告知对方，则不视为违约”，来作为解约理由，完全不能成立。本合同的第八条，约定的是违约责任。手写“若需提前解约，应提前两个月告知对方，则不视为违约”这句话针对违约责任的约定，应提前两个月告知，只能认定不承担违约责任。并不是提前两个月告知对方，就视为解约约定。2、房屋租赁合同，有明确约定租赁期限为五年，双方约定的目的都是为了各自稳定,被告为投资的商业门面有稳定五年出租，原告为稳定五年租金不变及有稳定经营场所。合同的约定是对双方一个严肃的约束，任何一方都必须严格的遵守。何况原告已支付了一年的租金(注：原告在2018年4月8日13:59发微信告知，第一年的房租费已经全部转给你了)，原告底线已认可无论经营如何必须承租一年，都不得中途随意擅自解约。换位思考，如出租人在承租期内随意擅自解约，承租人的利益又如何得到保护？合同租期签五年，又有何意义？3、被告在原告起诉前后，考虑原告想解约，避免双方损失扩大，多次要求原告交钥匙，以便对外进行出租。可原告至今未交，导致被告无法将房屋对外进行出租。原告已逾期未交纳的租金及其它费用,被告保留另案起诉。综上，请求法院依法驳回原告诉求。 被告为证明自已的主张，向法庭提供了如下证据： 证据一、房屋租赁合同，证明1、双方合同约定租赁期为5年，2018年3月27日至2023年3月31日；2、未约定承租人在承租期内可以提前两个月告知出租人就可以解约并退还租金。 证据二、微信聊天截屏，2019年3月19日和2019年3月31日被告两次要求原告交出租赁房屋的钥匙，至今原告还未交出，证明租赁合同至今仍然在履约过程中。 原告对被告提供的证据质证意见是： 对于证据一，真实性和第一点证明目的无异议，对证明目的第二点有异议，原告认为“提前两个月告诉对方”是双方解除合同的条件，并不是被告所说的“若需解约就提前两个月告诉对方”，这句话是针对违约责任的。 对证据二，真实性有异议，证明目的有异议，该聊天记录是在原告起诉后被告才催讨案涉房屋的钥匙，同时原告在起诉之前一直想把该钥匙归还给被告，但被告一直找借口不与原告对接，同时被告也经常让原告在不同的群里发布租赁消息，让原告带不同的承租方来看案涉房屋。 经审理查明：2018年3月27日，何立勇与林亮生、吴琴签订了《房屋租赁合同》一份，约定：林亮生、吴琴将吴琴所有的位于池州市门市房（254.95平方米）出租给何立勇用于经营汽车修理，租赁期限为五年，即自2018年3月27日起至2023年3月31日止，年租金为11万元；合同第八条约定：“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下，任何一方提前解除合同，视为单方违约、并承诺叁万元人民币来赔偿对方损失。该条款后手写括注（若需提前解约，应提前两个月告知对方，则不视为违约）。合同签订后，林亮生、吴琴依约交房，何立勇亦交付了第一年度的租金11万元。何立勇经营四个月后因严重亏损，于2018年7月24日、8月6日告知林亮生与之解除《房屋租赁合同》。林亮生于2018年8月6日回复等他回来就办理解除手续，之后原、被告都将该房屋出租信息挂到网上发布招租信息，但寻租未果。原告认为双方的《房屋租赁合同》已于2018年7月24日解除，但被告一直拖延办理解除手续，又不退还多交的租金，给原告造成了经济损失。为此，经双方协商未果，以致成诉。案经本院调解不成。 庭审中，法庭已责令原、被告休庭后办理了退房事宜。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据双方庭审辩论，本案争议的焦点是：原告主张提前解约，在提前两个月告知被告后，被告应否予以与之解约？如原告主张双方的《房屋租赁合同》已于2018年7月24日解除成立，但双方未为理退租手续，后半年的房租损失是由原、被告谁来承担拟或由原、被告分摊？对此本院认为，该合同第八条打印体文字“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下，任何一方提前解除合同，视为单方违约、并承诺叁万元人民币来赔偿对方损失。”意思是：在双方没有违反本合同的情况下，另一方提前解除合同的属于违约，应赔偿对方3万元经济损失，但合同应在一方提出的提前解除的时间予以解除。即在这种情况下一方通过向另一方赔偿3万元经济损失的方式换取在其提出的提前解除的时间解除合同。该条款后手写体文字“若需提前解约，应提前两个月告知对方，则不视为违约。”意思是：若一方需提前解除合同的，不是随时解除都可以，必须提前两个月告知另一方，两个月到来后对方应同意，且这种情况下解除合同不视为一方违约。即在这种情况下一方通过提前两个月告知另一方的方式换取在其提出的提前解除时间的两个月后解除合同的，不属于违约。被告认为手写体文字的意思：手写体文字只是针对违约责任的，也就是说原告需提前解约，应提前两个月告知被告，则不视为原告违约。但并不是原告提前两个月告知被告，被告就必须同意解约。试想，若被告方认为手写体文字的意思成立的话，那么手写体文字“若需提前解约，应提前两个月告知对方”还有什么实际意义呢？故本院认定，“若需提前解约，应提前两个月告知对方”是原、被告协商约定的一方解除合同的条件，“提前两个月告知对方”的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告于2018年7月24日有效地通知被告解除合同，被告的异议未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故至2018年9月24日双方的《房屋租赁合同》应依约依法解除，解除后原告多付的房屋租金被告应予以退还55000元。《房屋租赁合同》解除后，双方未及时办理案涉房屋的退租手续，致使该房持续6个月处于闲置状态，造成了被告的房租损失，对此原、被告均有责任，应遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，比照《房屋租赁合同》确定的房屋租金，由原、被告各自分摊一半，其中原告分摊的27500元可在上述被告应退还的55000元中扣除，即被告应实际退还原告租金27500元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十四条、第九十八条、《中华人民共和国民法总则》第六条第一款的规定，判决如下： 一、被告林亮生、吴琴与原告何立勇签订的《房屋租赁合同》于2018年9月24日解除； 二、被告林亮生、吴琴于本判决生效之日起十日内退还原告何立勇房屋租金27500元； 三、驳回原告何立勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1275元，减半收取638元，由原告何立勇负担319元，被告林亮生、吴琴负担319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费1275元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  周建设 二〇一九年五月十日 书记员  金 姗 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。