黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书(2019）黑81民终68号上诉人（原审被告）：王思君，男，1967年8月15日出生，汉族，无业，住黑龙江省延寿县。被上诉人（原审原告）：黑龙江省庆阳农场，住所地黑龙江省延寿县庆阳农场场部。法定代表人：汪永辉，该农场场长。委托诉讼代理人：陈树刚，男，黑龙江省庆阳农场建设科科长。委托诉讼代理人：吴英伟，黑龙江理智律师事务所律师。原审被告：黑龙江省鸿伯建投房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区嵩山路**喜镇大厦**。上诉人王思君因与被上诉人黑龙江省庆阳农场（以下简称庆阳农场）合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2018）黑8105民初1477号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王思君及其委托诉讼代理人，被上诉人庆阳农场的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王思君上诉请求：依法撤销黑龙江省绥化农垦法院（2018）黑8105民初1477号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决变相支持了一种不当得利行为。案涉土地在开发建设之前是由庆阳农场管理，但其管理权是代表国家和政府管理辖区内土地，不是其本身对管辖土地具有收益权。协议约定：“在竣工后，无偿给予甲方300平方米房屋并提供销售发票，作为开发项目用地有偿使用”。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。一审中上诉人提供了以鸿伯公司名义缴纳的案涉土地国有土地使用权出让金的合法票据，证明案涉土地为依法有偿取得。上诉人不需再向他人支付任何有偿使用费，且双方没有在协议中明确该有偿使用费与国有土地出让金相互独立。开发建设前庆阳农场没有将案涉土地变更为建设用地，也为就该土地缴纳土地出让金，故其以收取房屋的方式作为开发项目用地的有偿使用没有事实和法律依据。二、一审判决上诉人承担连带责任没有任何依据。一审认定上诉人是实际施工人，不是案涉小区的实际开发人，基于合同相对性原则，被上诉人与鸿伯公司签订的协议书对上诉人不具有约束力，协议履行过程中，未订立新的协议，没有约定上诉人给付房屋的义务，故认定上诉人负有连带责任无法律依据。三、本案不属于民事案件受案范围。农场作为受委托行使职权的管理部门，与行政相对人订立的合同属于行政协议范畴，因行政协议产生的纠纷，应属行政法调整范畴。庆阳农场辩称，鸿伯公司缴纳的土地出让金和土地保证金是国家土地用途变更建设用地使用权，该建设用地在被上诉人管辖区内，原使用管理权属于农场，没有被上诉人允许，鸿伯公司无法开发建设的，因此双方协议约定收取城镇配套费外无偿给予农场300平米房屋并提供发票，以此作为开发用地的有偿使用。上诉人缴纳的出让金、土地保证金均交给黑龙江省国土资源厅驻哈尔滨管理局国土资源局，农场并没有收取。上诉人作为实际施工人因其自愿承担协议书约定鸿伯公司给付农场房屋的义务，所以承担连带责任。一审认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。庆阳农场一审提出诉讼请求：1.依法判令被告鸿伯公司给予建筑面积300平方米一、二层楼房一套，并提供发票；2.被告王思君承担连带责任；3.由二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：2012年3月9日，原告庆阳农场与被告鸿伯公司签订协议书1份，约定根据城镇总体规划，乙方（鸿伯公司）自愿在庆阳农场小康楼后身进行住宅的开发建投，工程立项前，乙方向甲方缴纳每平方米40元的城镇基础设施配套费。竣工后乙方无偿给予甲方（原告）300平方米复式房屋（一、二层）1套，并提供销售发票，作为开发项目用地的有偿使用。协议签订后，被告王思君作为实际施工人按照上述约定进行了施工，案涉工程于2014年7月14日经过竣工验收，后原告请求二被告按协议约定交付300平方米一、二层楼房及开具销售发票，二被告始终未履行交付义务。原告为维护自身合法权益，将被告鸿伯公司诉至法院，要求该被告按协议约定交付房屋并开具销售发票，同时要求实际施工人王思君对鸿伯公司交付房屋的义务承担连带责任。另查明，被告鸿伯公司为开发案涉住宅工程向黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局交纳土地竞买保证金180,000元、交纳国有土地使用权出让金611,139.56元，因未批先建违章行为被该国土分局罚款27,578元，向原告缴纳基础设施配套费400,000元。一审法院认为，案件的争议焦点为：1协议书中约定的房屋应否给付原告；2.该房屋应由谁给付。原告庆阳农场与被告鸿伯公司签订的协议书是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同双方应严格按照协议约定履行各自义务。王思君称该协议虽是鸿伯公司与原告签订，但其个人是涉案工程的实际开发人，协议书约定的义务由其本人承担，按协议约定，给付原告300平方米房屋的前提是无偿使用土地，但实际上被告向原告交纳土地用地保证金180,000元、土地出让金611,139元及罚款27,589元，原告未按协议书约定免收开发项目用地费用，因此无权要求被告给其300平方米房屋。对于王思君上述辩称意见原告不认可，称王思君是案涉工程的实际施工人，不是开发人，开发工程及与原告签订协议书的是鸿伯公司，但同意王思君承担协议中约定给付房屋义务的意见。王思君虽辩称其是案涉工程的开发方，但未提供任何证据证实。案涉工程项目审批的对象、与原告签订协议书的一方及向土地部门交纳土地竞买保证金、土地出让金的均是鸿伯公司，非王思君个人，现有证据无法认定案涉工程是王思君个人开发，故对王思君关于其为工程开发方的意见，不予采纳。原告对于王思君是实际施工人的事实无异议，予以认定。对于王思君辩称向原告交纳了土地出让金、竞买保证金及罚款，不是无偿使用土地，原告无权主张协议约定房屋的意见。经庭审查明，鸿伯公司为开发案涉工程确实缴纳了土地出让金、土地竞买保证金及罚款，但收取部门是黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局，并非原告。按法律规定，土地出让金是国家作为土地所有权人对土地用途改变而收取的土地使用权出让费用，该费用是缴给国家的，由国土资源局代收。土地竞买保证金是土地竞买人参加土地招拍活动的资格条件，是向国土部门缴纳的履约保证金，中标后可转抵土地出让金，如未转抵可依法退回。本案中不论是土地竞买保证金还是土地出让金，收取部门都是黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局，该部门与原告庆阳农场不存在任何隶属关系，其向鸿伯公司收取上述费用是代国家履行土地管理的法定职权，与原告无关，鸿伯公司作为工程开发方，向国土部门缴纳土地出让金是其应履行的法定义务，亦是项目开发建设的先行必要条件。此外，鸿伯公司缴纳的27589元罚款是因其存在未批先建的违章行为，被国土部门依法依章处罚，亦与原告无关。综上，被告辩称向原告缴纳了土地竞买保证金、土地出让金及罚款的辩称理由，不予采纳。鸿伯公司交纳土地出让金获得的仅仅是国家土地用途变更为建设用地的使用权，该地块在庆阳农场管辖地域内，原使用管理权属于农场，没有原告的允许被告是无法开发建设的，因而双方协议约定除收取基础设施配套费外，不收取其他费用，仅需在工程竣工后，无偿给予农场300平方米房屋并提供发票，以此作为开发项目用地的有偿使用。现二被告仅向农场缴纳了400,000元的基础设施配套费，除此外原告并未收取其他费用，不存在王思君辩称原告未按协议书约定免收开发项目用地费用的情形，故被告鸿伯公司需按协议约定履行向原告交付300平方米房屋（一、二楼）并开具销售发票的义务。王思君作为实际施工人，因其同意承担协议书约定鸿伯公司给付原告房屋的义务，故应对鸿伯公司上述给付义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告黑龙江省鸿伯建投房地产开发有限公司给付原告黑龙江省庆阳农场300平方米房屋（一、二层）1套，并提供销售发票。于本判决生效后15日内履行完毕；二、被告王思君对上述给付义务承担连带责任。案件受理费11,000元，由被告黑龙江省鸿伯建投房地产开发有限公司、王思君共同负担。二审审理期间，上诉人围绕诉讼请求举示一组证据，本院组织当事人进行了质证。举证质证如下：建设用地批准书（与原件核对无异的复印件），土地竞买登记表、报名表、报价单、竞买人申请书、挂牌成标确认书（均为复印件），国有建设用地使用权出让合同书（与原件核对无异的复印件），国有土地使用证（与原件核对无异的复印件），证明：上诉人的开发用地经过合法手续取得，有合法使用权，不应再向任何人用房屋抵顶土地有偿使用费。被上诉人质证意见对证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该组证据都是建设施工的合法手续，与协议中给付农场300平米房屋无关。本院认证意见对证据的真实性予以认定，但与本案无关联性，不予采信。本院认定的事实与一审认定事实一致。本院认为，双方争议的焦点为：1.双方约定用房屋抵顶土地有偿使用费是否有效，农场是否构成不当得利；2.上诉人是否应承担连带责任；3.本案的法律适用是否正确。上诉人认为被上诉人只有土地的管理权，无权收取土地有偿使用费，否则构成不当得利。从本案被上诉人庆阳农场与鸿伯公司签订的协议形式和内容上看，被上诉人并非行使的是行政管理职能，而是以平等民事主体身份参与的民事法律行为，双方意思表示真实，协议是合法有效的。上诉人称已经缴纳了土地出让金，不应再缴纳其他土地有偿使用费，从协议签订的时间与缴纳土地出让金的前后顺序上看，先签订的协议，后竞买土地、签订的土地出让合同并缴纳的土地出让金，也就是说在签订协议时庆阳农场是土地的合法使用权人，农场有权与上诉人签订协议并对项目开发权予以转让，同时也有权与他人签订协议，协议约定土地有偿使用，应作为上诉人从农场取得土地开发权资格的条件，属双方真实意思表示。之后土地国家收储、挂牌出售是正常的土地开发要件，上诉人与鸿伯公司之所以竞买到案涉土地，也是基于与庆阳农场签订协议在先，并且未批先建。上诉人认为按协议约定，给付被上诉人300平方米房屋的前提是无偿使用土地，首先，协议内容没有此约定；其次，上诉人从事房地产行业多年，开发建设用地必须要取得土地使用权，商业开发也只能以土地出让的方式取得土地使用权，否则办理不了房屋产权证明，上诉人对此应是明知的。因此，双方约定用房屋抵顶土地有偿使用有效，农场不构成不当得利。关于承担责任主体问题，因与庆阳农场签订协议的主体是鸿伯公司，责任主体是鸿伯公司无异，上诉人主动提出承担协议义务，对协议约定义务负连带给付责任并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,000元，由上诉人王思君负担。本判决为终审判决。审判长 韩 冬审判员 苏 倡审判员 李吉凤二〇一九年五月十五日书记员 郑 闯