贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初772号原告贵州亚特莱投资有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创路**天骄豪园******，统一社会信用代码915201125519427823。法定代表人郑德廉，该公司总经理。委托代理人腾瑶、吴述晟，贵州宇坤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告苏康，男，1973年7月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，委托的代理人范应普，贵州教学律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告贵州亚特莱投资有限公司（以下简称亚特莱公司）诉被告苏康商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亚特莱公司的委托代理人腾瑶、吴述晟、被告苏康及其委托代理人范应普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚特莱公司诉称，原告于2011年3月经贵阳市人民政府批复受让贵阳新添民房开发公司（以下简称新添民房公司）乌当新添康发大厦项目所在地块2695.8平方米，2014年4月取得该地块国有土地使用权。被告与贵州康发房地产公司（以下简称康发公司）于1994年9月签订《商品房销售合同》，约定被告购买康发公司与新添民房公司共同开发的新添康发大厦1栋7号营业房，建筑面积49.608平方米，总价款141382.80元；购房款分次付清，第一次于1994年9月28日前付56553.12元，第二次应于1994年12月31日前付84829.68元。该合同签订后，被告于1994年9月29日交纳了首付款56553.12元，后该项目因新添民房公司与康发公司的合作协议被法院判决无效，并牵涉刑事案件，被告趁机强占了营业房，购房尾款被告在长达24年时间未付。原告被政府引进，成为该项目的开发经营者，承继此项目权利义务。原告投资对项目进行了改造装修施工，项目规划等也经批准进行了相应更改。被告怠于履行义务，构成了对原商品房销售合同的根本违约，根据《合同法》第九十四条、第一百六十七条之规定，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼要求法院判令：一、解除被告与康发公司于1994年9月签订的《商品房销售合同》；二、诉讼费由被告承担。被告苏康辩称，一、诉讼时效的规定适用于请求权，合同的解除权属于请求权；被告与案外人康发公司是1994年9月20日签订的房屋买卖合同，第二笔房款的交付时间是1994年12月31日，所购房屋在1994年已交付给被告，至原告起诉之日已24年；原告于2011年3月继受合同权利义务，其现在才提起诉讼要求解除合同，已超过诉讼时效，故原告的起诉应予驳回。二、从实体方面看，被告与案外人康发公司签订房屋买卖合同的第二笔房款是采取从供应的砖款中扣除的方式缴纳，被告与案外人康发公司签订了购砖协议，明确被告所购房屋的余款运砖充抵，由于案外人新添民房公司、康发公司的内部原因，购砖协议在履行部分后就未在履行；被告准备缴纳未交款项，因房屋成为烂尾楼无人收取，并非被告违约拒绝交纳购房尾款；原告承继合同权利义务，对已烂尾的商品楼进行完善期间，被告多次要求其受领被告支付的购房尾款，均遭到原告拒绝；在原告与被告的多次纠纷中，原告除以合同无效作为抗辩外，从未提出过解除合同，并且原告租赁被告房屋已缴纳了租金，表明其已继续履行合同。因此，原告的起诉依法应当予以驳回。经审理查明，1992年6月24日，新添民房公司取得新添大道五号商品房（以下简称涉案项目）《建设用地规划许可证》，1993年6月8日和1993年6月15日，新添民房公司与康发公司签订两份《联合开发合同书》，约定双方联合开发涉案项目，康发公司负责项目设计、勘探、建筑施工、安装及环境工程建设所有资金及开发建设全过程的经营管理工作，新添民房公司负责建设用地的购置资金及办理有关房地产开发的一切前期手续，并确保在合同签订后30日内完成，分成比例按建筑面积，新添民房公司占22%，康发公司占78%。1993年6月25日，新添民房公司取得涉案项目的《建设项目“三通一平”临时施工许可证》。1994年4月10日，新添民房公司取得涉案项目的土地使用权，同年12月，涉案项目主体工程完工。1995年1月12日，新添民房公司取得涉案项目的《商品房预售许可证》。1996年8月22日，康发公司与黔人公司签订《商品房转让合同》，将涉案项目1-11层卖给案外人黔人公司，并收取了50万元购房款。1995年8月28日，新添民房公司与黔人公司签订购房合同，将在建涉案项目12-15层卖给黔人公司，但新添民房公司在未收款的情况下向黔人公司出具了三份虚假收据，黔人公司则持该购房合同及虚假收据向贵阳市产权监理处骗取了房屋抵押登记及证明涉案项目1-11层、12-15层在建商品房属黔人公司的房屋他项权证，该公司以此作抵押，分别向三家银行贷款共计465万元。案发后，黔人公司法定代表人张创被贵阳中院判处无期徒刑，涉案项目被迫停工。此后，康发公司以“其依约投入635万元建设资金，主体建筑于1994年12月底完工，新添民房公司未按约履行办理相关手续的义务，联建合同未生效，新添民房公司于1997年出具虚假售房手续给他人，工程涉及抵押等原因停工，并造成损失”为由将新添民房公司诉至贵阳中院，贵阳中院依法审理后，认为康发公司与新添民房公司签订的《联合开发合同书》未办理合建审批手续，也未办理土地使用权变更登记手续，双方的合作建房行为未产生法律效力，双方所签协议应认定为无效协议。同时，该院认为，因康发公司已于1996年8月22日将自己联建取得的78%权利给了黔人公司，收取了50万元购房款，该转让行为是其真实意思表示，且联建项目已设定了贷款抵押并办理了他项权利证书，银行成为该房产的抵押权人，康发公司已经通过转让行为处分了其联营约定应取得的财产，其依据原联建合同主张其联建权利于法无据。故贵阳中院于2003年3月20日作出（2002）筑民一初第37号民事判决，判决康发公司与新添民房公司签订的《联合开发合同书》无效，同时驳回康发公司的其他诉讼请求。另查明，1994年9月20日，康发公司与被告签订《商品房销售合同》约定：康发公司将新添康发大厦营业房1栋7号房屋出售给被告，建筑面积为49.608平方米，总价款为141382.8元，购房款分次付清，第一次于1994年9月28日前付56553.12元，超过第一次付款，本合同作废；第二次于1994年12月31日前付84829.68元，如不能按期付款，其欠款按日历天数依照建设银行现行贷款利率计付利息，并承担其间所发生的看房费；交房时间为1994年12月31日。该合同签订后，被告于1994年9月29日交纳了首付款56553.12元。1994年9月22日，康发公司与被告签订购砖协议，约定康发公司向被告购砖，被告所购房屋的第二次付款数以砖款充抵。后由于涉案项目停工，购砖协议未完全履行。还查明，因涉案项目长期处于停工状态，为恢复项目建设，经政府部门协调，引进了原告亚特莱公司作为投资方，拟将涉案项目改造建设为亚特莱酒店。因涉案项目的《建设用地规划许可证》是新添民房公司取得，且项目土地使用权人也系该公司，2011年3月9日，经贵阳市人民政府批复，同意新添民房公司将涉案项目所在地块2695.8平方米、用途为综合楼用地的土地使用权转让给亚特莱公司使用，并要求亚特莱公司应当严格履行原用地单位与乌当区土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》，并按规定缴纳有关税费，同时要求新添民房公司、亚特莱公司在批复下达30日内到贵阳市土地登记机关办理土地使用权变更登记手续，取得土地使用权。在亚特莱公司完善用地手续后，2014年2月11日，贵阳市人民政府作出关于亚特莱公司申请完善用地手续的批复，同意将位于乌当区新添大道2695.8平方米的国有土地使用权出让给亚特莱公司作为旅馆用地，同时要求该公司严格履行与市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同变更补充协议》和该地块签订的《国有土地使用权出让合同》，并按照原定规划方案进行建设。2014年4月21日，亚特莱公司取得了前述2695.8平方米的国有土地使用权。同年9月11日，亚特莱公司向贵阳市乌当区发改局提交了亚特莱酒店建设投资项目备案申请及有关材料，审查后，该局予以备案。针对建设中存在的问题，2015年6月18日，乌当区政府组织多部门召开关于研究亚特莱项目有关问题的专题会议，要求各部门全力帮助亚特莱公司解决项目推进中出现的问题，包括门面补偿清算工作。因亚特莱公司投资对涉案项目恢复建设，由于施工及安全需要，2013年4月19日，亚特莱公司与被告签订《门面租赁合同》，就涉案项目封闭施工期间一层门面的租赁经营事宜达成协议，约定亚特莱公司租赁被告位于新添大道的涉案门面，封闭施工期间的租金为每月2200元，每半年到期的前7日内支付一次租金，被告应于2013年4月30日前将门面移交亚特莱公司，租赁期限为2013年4月30日起到2015年4月29日止，租赁期满，亚特莱公司及时将门面交还给被告，续租与否，双方另行协商并另行签订租赁协议。租赁期限届满后，亚特莱公司并未将门面返还给被告。此后，亚特莱公司提起诉讼要求确认康发公司与被告签订的《商品房销售合同》无效，该案经本院判决驳回亚特莱公司的诉请，并经贵阳中院判决维持原判。之后，被告提起诉讼要求亚特莱公司提供必要的证明文件协助其办理所购新添康发大厦营业门面房屋产权登记手续，该案本院以涉案房屋尚未办理所有权初始登记，暂不具备办理产权登记手续的条件为由，判决驳回被告的诉请。2019年3月4日，原告遂以被告怠于履行付款义务构成根本违约为由，诉至本院要求如前所诉。再查明，康发公司、新添民房公司现已歇业，工商营业执照均已处于吊销状态；亚特莱公司承继涉案项目权利义务后，被告多次要求其收取购房尾款，均遭到亚特莱公司的拒绝。审理中，原告坚持其诉请；被告同意向原告支付购房尾款并按银行利率支付利息；经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的商品房销售合同、收据、土地转让公告、项目改扩建请示、备案通知、完善建设手续的批复、规划表、施工许可证、红线图、被告提供的购砖协议、收据、门面租赁合同、（2017）黔0112民初425号民事判决书、（2017）黔01民终6416号民事判决书、（2018）黔0112民初2982号民事判决书、通知图片、通知书等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，被告未交纳购房尾款系因涉案项目长期停工所致，并非被告拒绝交纳；被告交纳的首付款金额已超过全部价款的五分之一，且原告承继涉案项目的权利义务后，被告也同意继续支付购房尾款，故原告主张被告怠于履行付款义务构成根本违约的诉讼理由不成立。原告诉请解除被告与康发公司签订的《商品房销售合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”规定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，并经本院审判委员会讨论决定，对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第一百六十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告贵州亚特莱投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告贵州亚特莱投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  赵益连二〇一九年五月十三日书记员  黄小琴