新疆维吾尔自治区拜城县人民法院民 事 判 决 书（2018）新2926民初691号原告（反诉被告）:库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司,住所地拜城县温泉路**楼******。负责人：李廷伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张北方，新疆万和律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：张元峰，男，汉族，1969年1月20日出生，个体工商户，住拜城县。委托诉讼代理人：徐树远，新疆远新律师事务所律师（一般代理）。原告（反诉被告）库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司（以下简称永乐房产拜城分公司）与被告（反诉原告）张元峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司的委托诉讼代理人张北方到庭参加诉讼，被告（反诉原告）张元峰及其委托诉讼代理人徐树远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司向本院提出诉讼请求：1、请判令被告偿付拖欠的购房款750000元，以及逾期付款的违约金172125元（合计诉讼标的922125元）。2、由被告承担本案的诉讼费、送达费等一切费用。事实和理由：2014年4月23日，原、被告双方经协商签订了《商品房买卖合同》，根据合同的约定被告购买了原告开发建设的、位于拜城县温泉路的“公路小区”商品房820.26平方米，购房总价款为3609144元；根据约定，张元峰先后向我公司支付购房款2859144元，尚欠750000元。经我公司多次催讨，张元峰至今未能偿付；根据合同约定买受人逾期付款应承担违约责任，应按逾期应付款每日万分之壹点五的标准支付违约金；根据合同约定，“买受人在本合同备案后十五日内办理完贷款手续，否则视为买受人违约”。2014年5月23日，我公司在拜城县房产管理局办理了商品房买卖合同的备案手续，被告现逾期付款已达1530天（2014年5月23日-2018年9月23日）。为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请贵院依法裁决。被告（反诉原告）张元峰辩称：永乐房产拜城分公司在诉状中所述与事实不符，被告2018年11月14日才拿到购房合同。1、原告未按照合同约定交付房屋，合同约定是2014年10月30日之前交付，而至今长达4年之久仍未交付。2、本案系按揭贷款购房合同，合同总价3609144元，应由购房人缴纳的款项是2859144元，而此款自2013年缴纳1500000元，2014年签订合同前后已经缴纳完毕2500000元之多，本案张元峰已经履行了自己所有的缴款义务，仅有1000000元的按揭贷款，而该款是由开发商来代办的，仍然需要流程，需要提交相应的手续，张元峰也不清楚。3、从2015年开始收取物业费、暖气费、水费、电费。还未居住就收了4年的费用。4、被告买了半层楼，是用来开火锅城的，变压器与原先说的不符，变压器本来是1200千瓦，现在原告擅自改成了800千瓦，火锅城用电量大，难以使用。是永乐房产拜城分公司违约了，我没有违约行为。5、2013年交了1500000元，2014年签订合同之后又交了990000元，说明被告是有诚信的。故请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）张元峰向本院提出反诉请求：1、依法请求解除商品房买卖合同，返还已交购房款2859144元，利息686194.56元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：1、反诉人无违约行为，按揭贷款未办成系被反诉人的责任。反诉人在订立合同之前的2013年就已缴纳了1488780元，2014年签订合同前后缴纳了992823元。2015年被反诉人的房屋还未建好又缴纳了120000余元。总合同价款为3609144元，除按揭贷款1000000元部分外，反诉人都早已缴纳完毕。因此反诉人没有违约行为，故不承担任何违约责任。一切责任应由开发商承担。2017年我为索要钥匙，又交了250000元，但被反诉人仍然不交房。2、被反诉人自合同签订开始，一直违约。（1）不给反诉人合同，系违反规定且违约。合同签订后被告反诉人将合同收起一直没有交付反诉人，到现在也没有给反诉人一份。合同主体双方是平等主体，而反诉人没有拿到合同，显然是不公平的。应属于被告反诉人违反合同签订原则，违反法律规定；（2）不按时交房系违约。反诉人按照本合同规定的付款时间提前缴纳上述房屋订金、首付款或大部分房款，按照合同约定在2014年10月20日之前交付房屋钥匙。结果到现在没交房更是被反诉人的违约；（3）至今未到住建局备案验收报告。按交房约定验收后应到住建局备案。而到现在未备案，应属于违约。3、被反诉人占有适用反诉人2859144元达5年之久，按四年计算，年利率6%计算，应支付利息686194.56元。综上所述，依照合同法及商品房买卖司法解释的规定，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司对被告（反诉原告）张元峰的反诉辩称，一、答辩人不同意被告的反诉请求，反诉人的反诉请求即无事实依据，且不符合法律规定，请求予以驳回；二、具体讲，反诉人的反诉请求主要有三点，即“请求解除合同”；“返还已付购房款”；支付“利息686194.56元”。（一）反诉人请求解除购房合同的理由无事实依据，且与事实不符。第一，反诉人请求解除合同的理由是“反诉人无违约行为，按揭贷款未办成系被反诉人的责任”，反诉人这一理由是不符合事实的。第二、2014年4月23日双方签订的“商品房买卖合同”第6条第三款明确约定“总房款3609144元，首付2609144元”，但反诉人违约，在2014年4月23日签约时并没有按照合同约定支付首付款2609144元，这有反诉人付款的事实依据。第三、“按揭贷款未办成系被反诉人的责任”于事实不符，被反诉人有证据证明按揭贷款未办成是反诉人的责任。（二）反诉人要求解除购房合同，不仅无事实依据，而且于法无据。根据法律规定“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。本案中被反诉人有证据证明是反诉人违约，不能订立商品房担保贷款合同的责任在于反诉人一方。另外，根据法律规定，当事人没有约定解除合同，如一方当事人的迟延履行合同义务，或造成当事人不能实现合同目的的,应按法定解除合同的程序进行。而本案中反诉人从未向被反诉人主张、要求过解除合同。（三）从本案事实来看，在签约前或签约后反诉人不仅从未向被反诉人主张要求解除合同，而且相反，反诉人在签约后长达3年多的时间里先后多达近10次向被反诉人支付购房款，这些事实足以说明反诉人是希望、是要求继续履行合同，而不是解除合同。三、根据事实和法律规定，既然反诉人要求解除合同的诉请是不成立的，是没有事实和法律依据的，那么其主张也就缺乏成立的根源，是无源之水。四、“不给反诉人合同”这一理由于事实不符，“至今未到住建局备案验收报告”这一理由于事实不符，被反诉人未按时交房不构成违约，延期交房被反诉人有正当理由。鉴于上述理由及事实，请求查明事实，驳回反诉人的反诉请求。庭审中，原告(反诉被告)永乐房产拜城分公司围绕诉讼请求依法向本院提交了《商品房买卖合同》1份（复印件）、银行承兑汇票及收据27张（复印件）、催款通知2张、关于催款及办理入住手续的通知1张，证明原、被告存在商品房买卖合同关系、被告（反诉原告）张元峰向被告永乐房产拜城分公司支付房款2859144元并证明原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司要求被告（反诉原告）张元峰履行付款义务的事实。被告（反诉原告）对《商品房买卖合同》、银行承兑汇票及收据的真实性无异议，但认为“总房款：3609144元整首付2609144元整，贷款100万元整”是在合同签订后原告（反诉被告）涂改过的，并没有被告（反诉原告）张元峰的签字确认，对该项约定不予认可，对催款通知不予认可。本院对《商品房买卖合同》、银行承兑汇票及收据的真实性予以确认，对催款通知因只有一张有被告（反诉原告）张元峰的签字确认，故对签字确认的催款通知的真实性予以确认。被告（反诉原告）张元峰针对原告（反诉原告）永乐房产拜城分公司的起诉未提交证据。被告（反诉原告）张元峰围绕其反诉请求依法向本院提交了《商品房买卖合同》1份（复印件），证明被告（反诉原告）张元峰是在庭审当天才拿到的合同，原告（反诉被告）对合同第六条第三项进行了涂改，且原告（反诉被告）违约。原告对该《商品房买卖合同》的真实性无异议，对关联性不认可。本院对该发票的真实性及对本案的证明力予以确认。原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司针对被告（反诉原告）张元峰的反诉请求依法向本院提交了中国工商银行股份有限公司拜城支行出具的《情况说明》原件1份，《按揭贷款业务合作协议》复印件1份，《竣工验收备案书》复印件1份，拜城县房地产管理所《关于拜城县公路小区建设项目综合竣工验收的说明》复印件1份，证明被告（反诉原告）张元峰所说的按揭贷款没有办成是原告（反诉被告）的原因是不成立的，还证明公路小区的房产已通过验收且具备了交付条件。被告（反诉原告）对工商银行的情况说明、《按揭贷款业务合作协议》、拜城县房地产管理所《关于拜城县公路小区建设项目综合竣工验收的说明》的真实性没有异议，但只能证明房产公司办理了多少贷款，也说明该小区的电力设备不足，小区内无标识，存在很多问题，本院对这三份证据的真实性予以确认。对竣工验收报告不予认可，本院对《竣工验收备案书》的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日,原、被告双方签了《商品房买卖合同》,合同约定：“被告购买原告开发的××路房，建筑面积820.26平方米，单价4400元，房屋总价款为3609144元，付款方式为银行贷款。”合同第八条约定“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、自工程竣工验收备案之日起），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人的房屋仅作商铺使用”，还约定了违约责任等内容。合同第六条第3项“总房款：3609144元整首付2609144元整，贷款100万元整”有明显的涂改痕迹。合同签订前后，被告张元峰自2013年5月29日至2017年6月6日共计支付原告永乐房产拜城分公司房款2859144元，剩余750000元房款未支付，也未办理贷款。2014年12月30日，原告永乐房产拜城分公司向被告张元峰出具“催款通知”，2015年1月4日，被告张元峰签字确认。被告（反诉原告）张元峰至今未办理入住手续，也未领取房门钥匙。另查明，被告（反诉原告）张元峰购买的××路房于2015年5月10日竣工，于2016年11月7日完成消防验收并备案，消防验收备案号为650000WYS160003493。2018年10月17日，拜城县公路小区3号商住楼完成工程竣工验收备案。2018年10月23日，拜城县房地产管理所2018【004】号文件《关于拜城县公路小区建设项目综合竣工验收的说明》“批准库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司的拜城县公路小区建设项目投入使用（整体开发建设完毕），可按照相关法律办理产权手续”。本院认为,原、被告于2014年4月23日签订的《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）张元峰主张合同中第六条第3项“总房款：3609144元整（叁佰陆拾万零玖仟壹佰肆拾肆元整）首付2609144元整（贰佰陆拾万零玖仟壹佰肆拾肆元整），贷款100万元整（壹佰万元整）”有明显的涂改痕迹，对该条约定不予认可，对于合同中的该约定，确实具有明显的涂改痕迹，且没有被告（反诉原告）的签字确认，故本院对该条约定不予认可，但合同的其他条款系双方自愿签订，是双方真实意思表示，且符合法律规定，合同双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告要求被告偿付拖欠的购房款750000元，被告（反诉原告）张元峰辩解称剩余的房款1000000元按照约定应当由按揭贷款支付，但由于不可归责于买卖合同双方的原因导致按揭贷款未能办成，而原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司提交的工商银行的《情况说明》及《按揭贷款业务合作协议》只是证明永乐房产拜城分公司办理了多少贷款，并不能证明按揭贷款没有办理成功是由于被告（反诉原告）张元峰的原因造成的，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十三条规定的“…因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”，对于被告（反诉原告）张元峰的该项辩解本院予以采纳，对于原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司的诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）张元峰提出反诉请求，要求解除商品房买卖合同，返还已经收取的房款2859144元予以返还，并承担利息686194.56元，被告（反诉原告）张元峰主张原告（反诉被告）自合同签订开始，一直违约：1、不给被告（反诉原告）张元峰合同；2、不按时交房，按照合同约定应在2014年10月30日之前交房屋钥匙，但至今原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司没有交房；3、至今未到住建局备案验收报告。依据本院查明的事实，被告（反诉原告）张元峰购买的××路房于2015年5月10日竣工，且至今未交付房屋，而合同约定的交房时间为2014年10月30日之前，原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司已严重违约。2016年11月7日，公路小区3号商住楼完成消防验收并备案，消防验收备案号为650000WYS160003493，因被告（反诉原告）张元峰购买的房屋为商铺，消防验收合格才能进行装修并营业，故原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司的行为严重影响了被告（反诉原告）张元峰的装修及经营。2018年10月17日，拜城县公路小区3号商住楼完成工程竣工验收备案，也就是2018年10月17日，被告（反诉原告）张元峰购买的××路房才符合商品房买卖合同第八条约定的商品房交付条件，原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司并未履行合同义务。原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司则辩解称被告（反诉原告）张元峰直到2017年6月6日仍然在缴纳房款，表明其想继续履行合同的愿望，且在诉讼之前，张元峰从未向原告（反诉被告）永乐房产拜城分公司提出过解除合同，对于反诉被告永乐房产拜城分公司的该辩解本院不予采纳，因被告（反诉原告）张元峰在起诉后才得知其购买的××路房未进行工程竣工验收备案，故其解除权应从其知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算，即2018年10月17日起计算解除权的起始时间。综上所述,被告（反诉原告）张元峰的反诉请求中要求解除房屋买卖合同，返还已交购房款2859144元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告（反诉原告）张元峰主张的利息686194.56元，因被告（反诉原告）张元峰最后一笔付款时间为2017年6月6日，故利息的起算时间应为2017年6月7日计算至提出反诉之日的前一天止，即2018年11月13日，按照年利率6%计算为243458.07元【2859144元×6%÷365天×518天（2017年6月7日-2018年11月13日）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司与被告（反诉原告）张元峰之间的商品房买卖合同；三、原告（反诉被告）库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告（反诉原告）张元峰购房款2859144元；四、原告（反诉被告）库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司于本判决发生法律效力后十日内支付被告（反诉原告）张元峰购房款利息243458.07元【2859144元×6%÷365天×518天（2017年6月7日-2018年11月13日）】元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13021.25元，减半收取6510.63元，由原告(反诉被告)库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司负担。反诉案件受理费35232.71元，减半收取17616.35元，由原告（反诉被告）库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司拜城分公司负担15416.45元，由被告（反诉原告）张元峰负担2199.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审判员  王罗娟二〇一九年五月八日书记员  汤文芳