济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初980号原告：济南力拓力森环保科技有限公司，住所地济南市高新区凤凰路以西徐家小区沿街商铺**。法定代表人：范兴义。委托诉讼代理人：吕明明，女，该公司员工。委托诉讼代理人：程祥，山东佳君律师事务所律师。被告：杨占青，男，1982年3月4日出生，汉族，户籍地山东省沾化县，住济南市天桥区。原告济南力拓力森环保科技有限公司（以下简称力拓公司）与被告杨占青合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告力拓公司的委托诉讼代理人吕明明、程祥，被告杨占青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。力拓公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除与杨占青签订的合作经营合同。2.要求杨占青支付力拓公司拖欠的合作经营收益及补偿费40000元及违约金11540元。3.本案诉讼费由杨占青承担。力拓公司于庭审中撤销第一项诉讼请求。事实与理由：2017年3月8日，力拓公司与杨占青签订了一份《济南天桥区宝华商业街合作经营合同》。合同约定，力拓公司提供位于济南市××区宝华新区公建房83号公建7-1，面积为126平方米的经营场所于杨占青经营餐饮，杨占青合作经营期间支付力拓公司合作经营收益及补偿费。合作经营期限为两年，自2017年3月12日起至2019年3月11日止。不能按时支付的自逾期之日起每日按应支付费用的万分之五向甲方支付违约金。第一期付款总额102857元（该期款项合作期限区间为2017年3月12日至2018年3月11日）。第二期付款总额120000元（该期款项合作期限区间为2018年3月12日至2019年3月11日）。合作所称的经营收益及补偿费不受乙方实际经营情况的影响，乙方需按照本合同的约定于每年度到期前45日内向甲方足额进行支付。截至目前被告第二期款项120000元应于2018年1月29日前给付，宽限期15日后仍未支付，经催告后于2018年3月12日支付四个月收益及补偿费40000元；2018年7月12日又支付四个月收益及补偿费40000元。余款40000元拖欠至今。收款记录：2018年3月20日付款40000元；2018年7月10日收付款40000元。合同约定，在力拓公司无违约的情况下，杨占青不支付或者不按照约定支付合作经营收益及补偿费、保证金延期达15日，力拓公司有权单方面解除合同，收回经营场所，并由杨占青赔偿力拓公司遭受的一切损失。杨占青辩称，签合同时，与力拓公司法定代理人口头协商过一年分三次支付租金，没有约定具体时间。最后四万元，力拓公司并未催收，而是发送了一份律师函，我立即联系力拓公司要求付款，力拓公司未接受我的租金。我给力拓公司法定代表人发信息要求提供账号，我给付租金，他并未提供。目前还有两万押金在力拓公司处，力拓公司法定代表人说用这个钱抵房租。2019年1月9日给我断的电，断电以后一直未使用，断电给我造成了一定的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月22日，济南旧城开发投资集团有限公司（出租方、甲方，以下简称：旧城开发公司）、济南市旧城改造投资服务有限公司（受托方、乙方，以下简称：旧城改造公司）、力拓公司（承租方、丙方）三方签订《房屋租赁合同》，约定，一、甲方委托乙方对合同中约定的房屋进行出租，丙方已对乙方所出租的房屋情况作了充分的了解，并自愿承租该房屋；二、房屋状况1、甲方委托乙方出租位于天桥区××（路／街）××、××、××、××号房屋，建筑面积3479.99平方米。2、乙方将前述房屋出租给丙方。三、租赁期限1、该房屋租赁期共八年。期限自2016年9月22日起至2024年9月21日止。合同期满后，丙方在同等条件下享有优先承租权……；八、房屋的转让和转租2、在租赁期内丙方不得将该房屋擅自转租、转借给他人。如果丙方擅自转租、转借造成损害的，由丙方承担全部赔偿责任。2017年3月8日，力拓公司（甲方）与杨占青（乙方）签订《济南天桥区宝华商业街合作经营合同》，约定甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方与甲方共同经营餐饮，订立本合同。第一条：合作经营场所1、合作经营地点位于济南市××××7-1，面积约为126平方米，投资用途为：餐饮；2、经营场所附属设施设备：按现状接受供水供电系统等。除本合同另有约定外，附属设施设备应在本合同约定的时间内交付乙方使用，并达到正常使用条件；第二条：合作经营方式1、甲方提供本协议第一条的经营场所，乙方根据约定用途进行投资经营，乙方向甲方支付合作经营收益和补偿费。第三条：保证金1、乙方在本合同签订后3个工作日内向甲方缴纳保证金共计人民币20000元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；2、在乙方违反本合同约定时，甲方书面通知乙方后有权根据本合同的约定从中作出抵扣，并要求乙方于甲方通知后十五日内予以补足或重新交纳保证金。保证金的扣除：如乙方违反本合同约定任何条款，或因乙方原因导致本合同提前终止或解除，甲方均可将其因乙方违约行为造成的损失在保证金中扣除。此外，若前述保证金不足以补偿甲方的，乙方应于接到甲方要求补足的通知后15日内补足实际损失，未及时补足的，按欠费处理并按日千分之零点五计算收取滞纳金，且甲方有权继续追究其违约赔偿责任。3、保证金的返还：在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，甲方须在合同期届满或依法解除后，缴清其于本合同项下应付的所有款项后的60日内；第四条：合作经营期限1、合作经营期限为二年，自2017年3月12日起至2019年3月11日止；第五条：合作经营收益及补偿费1、乙方合作经营期支付甲方合作经营收益及补偿费：第一期自2017年3月12日至2018年3月11日止，支付金额总计102857元；第二期自2018年3月12日至2019年3月11日止，支付金额总计120000元。合作经营所称的经营收益及补偿费不受乙方实际经营情况的影响，乙方需按照本合同的约定于每年度到期前45日内向甲方足额进行支付，逾期则视为违约；合同期满后，在同等条件下，乙方具有优先续约权。另查明，杨占青就涉案房屋交付力拓公司20000元保证金，力拓公司尚未退还。自2019年1月9日，力拓公司对涉案房屋断电，至今仍处于断电状态。本院认为，虽然《济南天桥区宝华商业街合作经营合同》是以合作经营的名义签订的，但从合同内容上看，店铺经营的出资以及房屋租金、保证金全部由杨占青承担，经营自负盈亏，而力拓公司不负责经营，且杨占青需按照本合同的约定于每年度到期前45日内提前支付每年合作经营收益及补偿费，经营收益及补偿费不受杨占青实际经营情况的影响，因此《济南天桥区宝华商业街合作经营合同》本质上为房屋租赁合同，力拓公司、杨占青之间应为承租人和次承租人之间的房屋租赁合同关系。旧城开发公司、旧城改造公司、力拓公司三方签订的《房屋租赁合同》明确约定，力拓公司在租赁期内不得将该房屋擅自转租、转借给他人，而力拓公司以“合作经营”的名义，未经旧城开发公司许可擅自将济南市××区宝华新区公建房83号公建7-1转租，故力拓公司与杨占青签订的《济南天桥区宝华商业街合作经营合同》应属无效合同，杨占青已实际占用涉案房屋，其应支付房屋占用期间的使用费，由于涉案房屋从2019年1月9日开始即处于停电状态，杨占青不能正常经营餐饮，第二期房屋使用区间应为2018年3月12日至2019年1月9日，费用总计120000元/365天*304天=99945元，杨占青已支付80000元，尚余19945元未支付，故本院确认杨占青应支付房屋占有使用费19945元。基于《济南天桥区宝华商业街合作经营合同》为无效合同，故对力拓公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于涉案房屋尚未办理交接手续，本院对杨占青已交纳的20000元房屋保证金不作处理。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨占青于本判决生效之日起十日内给付原告济南力拓力森环保科技有限公司房屋占有使用费19945元；二、驳回原告济南力拓力森环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1089元，减半收取544.5元，由原告济南力拓力森环保科技有限公司负担334.5元，被告杨占青负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  梁猛二〇一九年五月二十二日书记员  裴静