广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初4573号原告:陆碧青，女，1974年11月14日出生,汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区影荫三街**首层**之一，统一社会信用代码91440604058572116E。法定代表人：曾合媚，执行董事。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。原告陆碧青诉被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年3月19日公开开庭进行审理。原告、被告委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：一、被告给付原告因被告未达到商品房交付条件而欺骗业主收楼的违约金共计104996元(由通知收楼截止日2017年11月1日至《房屋测绘报告》出具日2018年8月21日共294天，每日按购房合同支付房款1190432元的万分之三计算)。二、被告给付原告因被告未能在该商品房交付之日起360天内取得该商品房所有权证书的违约金共计14280元[自被告应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日(即商品房实际交付日2017年10月29日起360天届满之次日)到原告起诉之日止共计120天,每日按全部房价1190432元的万分之一计算]。实际计至原告最终取得所有权证书之日。三、本案包含诉讼费、财产保全费等在内的一切相关费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：违约金计算至实际完成房屋所有权登记之日止。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年11月22日与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的佛山市禅城区影荫三街5号1座701房商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于合同签订日起7日内支付了全部房价的53.8%，计640432元，余款550000元已于2017年4月5日通过中国工商银行佛山乐从支行通过按揭贷款方式付到被告账户，总房款共计1190432元(大写壹佰壹拾玖万零肆佰叁拾贰元)已全部支付完毕。根据合同第九条约定，该商品房应于2017年10月31日前满足以下交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。原告已按合同约定按期履行了自己作为一个买受人应尽的交付房款义务。但被告在合同约定时间内未能取得上述《建设工程竣工验收备案证明文件》和《房屋测绘报告》,在不满足合同约定交付条件的情况下于2017年10月20日通知原告收楼，并且在收楼期间没有通过公告或公开告知的方式告知原告该商品房并未满足合同约定的交付条件，另外,被告还要求原告验收时需先签收钥匙才能到所售房屋进行察看和验收,并将原告要求被告对房屋进行整改的事项清单表称为“收楼验收表”，事后即以原告已签字的上述“钥匙签收表”和“收楼验收表”告知原告，房屋已视同验收,并且要求物业公司以签字当天开始计缴物业管理费。事实上，房屋需整改事项未经原告签字确认完成前不应作为房屋的实质性验收和移交，合同第十一条约定：“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。”而且被告一直都未对上述“收楼验收表”上所列整改事项进行整改，“收楼验收表”上所列整改事项一直未经买受人验收确认。被告自始至终从未告知原告该商品房未满足交付条件的上述两个文件何时能够取得，所谓的按期交付存在欺诈，原告在事后一直向政府相关部门征询和投诉，均被告知是因被告相关资料缺失而未能完成上述文件的出具工作，原告在被告一直不告知、不作为，多次请求收楼无效的情况下，因刚需需要情非得已才开始对房屋进行装修，而且原告不能因被告不知何时能补齐资料，符合合同约定条件而遥遥无期地等待收楼，被告的不作为及不告知行为已构成合同欺诈和违约，原告不能无条件等待造成越来越大的经济损失。按照合同第十一条约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件……”；合同第十二条约定：“逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。”另外，根据合同第二十条约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”即使上述原告被欺骗收楼，法院认定原告已收楼而不支持赔付收楼违约金，对于合同第二十条约定被告也存在实质性违约行为，未能在原告被认定收楼日起的360天内办理好有关的房屋所有权证书，至起诉之日，被告仍未能完成该项合同约定义务。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法公正判决。被告辩称：一、原告已于2017年10月29日实际收楼，虽然收楼时被告尚未完成竣工验收备案及取得测绘报告，但房屋早已于2017年7月竣工验收合格，具备交付使用的基本条件。涉案商品房未能如期达到合同约定的交付条件系承建单位的原因导致，并非被告过错。事实表明，涉案商品房所在的楼盘共255户的业主中，有近100户在房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件前收楼、220户在房屋取得测绘报告前收楼；已收楼的业主有相当部分已装修房屋入住，并基本上都已于2018年12月底递交资料办理产权证（双方补充协议约定的办证期限至2019年4月20日届满）。由此可见，被告在房屋尚未达到合同约定的交付条件时交楼，并不会影响原告等各业主行使合同权利，更不会造成其任何经济损失。本案原告同样如此，在房屋取得竣工验收备案证明文件前收楼，并在2018年12月27日领取办理产权证资料原件自行办证，被告不存在逾期交楼及逾期办证的违约行为。二、双方买卖合同第九条、第十一条明确约定，交付房屋时，出卖人（即被告）应当出示竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，不出示或者出示不全的，买受人（即原告）有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。按此约定，2017年10月29日交楼时，因被告未能出示竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，而此前被告在寄给原告的《收楼通知书》中也是据实告知房屋已经验收合格，并无谎称已达到合同约定的交付条件，根本不存在任何隐瞒或欺骗，故原告当时确已清楚知道涉案商品房尚不具备合同约定的交付条件，如其拒绝收楼，并最终在合同约定的交付期限届满（2017年10月31日）之后才收楼的，才可向被告主张逾期交付（自2017年11月1日计至实际收楼之日）的违约金，但实际上其是在合同约定的交付期限内已收楼，且收楼后正常对房屋进行装修使用，其合同权利未受任何影响，被告并不构成逾期交付，当然也就不存在逾期交付的违约责任。三、《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第32条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。本案正是此种情形。原告既已按期收楼并装修入住，现又在一年多后起诉主张被告逾期交楼，如支持其主张，不仅有违该指引规定与法律公平，而且还极有可能引发其他更多业主效仿起诉的群体事件，不利于社会稳定与和谐。综上，原告的诉讼请求无理无据，应予全部驳回。被告在庭审中补充答辩如下：1、合同约定逾期交楼违约金的计算方法已明确180日之内按日万分之二计算，超过180日的按日万分之三计算；2、根据原告诉状的内容可以反映，原告在收楼时已经知道涉案商品房并不满足合同约定的交付条件。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》，证明原告与被告签订正式的房屋买卖合同，房屋买卖合同关系成立。3、广东增值税普通发票，证明原告已按照合同约定支付房款。4、《个人购房借款/担保合同》，证明原告已通过银行贷款方式完成房款余款的支付。5、《钥匙签收表》，证明原告按被告的收楼通知书的要求到达收楼现场，交楼当天按被告的口头要求涉案商品房满足交楼条件，原告拿到钥匙上楼查勘。6、《收楼验收表》，证明被告要求原告对商品房需要整改的事项的清单。7、《佛山市禅城区房产测绘和交易中心未办理测绘报告的回复（12315）》，证明原告经查询得知被告的房产未取得测绘报告。8、《佛山市禅城区国土城建和水务局对开发商出具测绘报告的回复（12315）》），证明被告取得测绘报告的时间。诉讼中，被告举证如下：1、《钥匙签收表》、《收据》，证明原告已于2017年10月29日收楼，并于2018年1月6日开始对涉案商品房进行装修使用，被告不存在逾期交楼。2、《补充协议》，证明原、被告双方就《商品房买卖合同（预售）》的补充约定，协议明确：买卖合同与补充协议约定不一致的，以补充协议为准；协议第八条第2款将办证期限变更为买卖合同约定的交付日期后540天内，即从2017年11月1日起，至2019年4月20日届满。3、EMS快递单、物流查询结果、《关于办理产权证的通知函》及附件（《温馨提示》）、《房屋所有权转移登记文件签收凭条》，证明被告已在双方约定的期限内将办理涉案商品房产权证所需资料准备齐全，并书面通知原告办理相关手续，而原告收到通知后于2018年12月27日由原告本人领取了相关办证资料原件，同时保证将及时向不动产登记部门提交办理，如有拖延，一切后果由其自行承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据4，该证据与本案的审理无关，本院不予采信；证据6，被告不予确认真实性，但与原告的证据5和被告的证据1能相互印证，与双方陈述吻合，本院对其真实性予以确认，证据7、8，原告未能提供原件，被告对真实性不予认可，本院对其真实性不予确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2016年11月22日，被告（出卖人）与原告陆碧青（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161122001301），约定由原告陆碧青向被告购买涉案佛山市禅城区影荫三街5号一座701房，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.……预测建筑面积共90.44平方米，其中套内建筑面积68.71平方米，分摊共有建筑面积21.73平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17325.45元，总价款为1190432元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。……（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第十章其他事项……第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。……”。原告陆碧青于上述合同中所留载的通讯地址为广州市白云区机场路云霄街华南蓝天航空油料公司，联系电话为135××******。后，被告（甲方、出卖人）与原告陆碧青（乙方、买受人）签订《补充协议》，作为对上述买卖合同的修改和补充，买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本协议为准。其中，第一条第1款约定：在签署买卖合同之前，甲方已向乙方充分解释买卖合同及附件的所有条款，乙方对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中享有的权利及承担的义务。第四条第1款约定：甲乙双方同意：甲方及买卖合同项下的房屋在达到买卖合同第九条、第十二条的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，甲方以《入伙通知书》书面通知乙方办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同乙方已完成商品房的交接。达到买卖合同约定交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。第八条第2款约定：买卖合同第十五条“买受人不能在规定的期限内取得《房地产权证》”是指乙方不能在买卖合同约定商品房交付日期后540天内取得办理房地产权属证书登记资料。在此期限内乙方不追究甲方办理房地产权证的责任，若超出上述时间，甲方仍未能提供所需办证资料，甲乙双方同意继续履行买卖合同，甲方需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向乙方支付违约金，直至排除甲方原因为止。2017年6月14日，被告向原告陆碧青出具发票，确认收取购房款合计1190432元。2017年10月29日，原告于《钥匙签收表》《收楼验收表》上签名，进行收楼验收，收取涉案商品房大门钥匙、信箱钥匙。同日，原告向物业公司缴纳涉案商品房2017年11月至2018年1月的预收管理费，共三个月，合计597元。2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年1月6日，原告向物业公司缴纳涉案房屋装修保证金2000元。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心就包含涉案商品房在内的影荫三街5号一至三座出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》。2018年12月19日，被告通过EMS邮政快递方式向原告陆碧青寄送《关于办理产权证的通知函》，告知原告涉案房产进入办理产权证阶段，办证所需资料齐备，通知原告于2018年12月21日至2018年12月30日期间领取办证资料或办理委托代办手续，如逾期，导致不能在《补充协议》所约定期限内办理产权证的，责任由原告自行承担。上述邮件于2018年12月20日妥投。2018年12月27日，原告在被告出具的《房屋所有权转移登记文件签收凭条》上签名，收取房屋产权办理所需的有关材料，并保证签收出卖人（被告）提供的办证文件或资料后，将及时向不动产登记部门提交办理，如有迟延，一切后果均由买受人自行承担。诉讼中，原、被告确认：被告于2017年11月6日取得包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案，2018年8月21日，从佛山市禅城区房产测绘和交易中心取得就包含涉案商品房在内的影荫三街5号一至三座出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》。2018年12月27日原告已收到被告提供的办理产权证所需的资料。原告陈述：2017年10月29日在被告处办理查验房屋、签收房屋钥匙等手续时没有看到被告在现场公告或张贴佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案和包含涉案商品房在内的影荫三街5号一至三座出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，被告亦没告知原告是否已经取得上述资料；原告截止开庭时还未实际办理房屋产权；办理房屋交付手续时，被告应当出示满足涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条的相关文件，但被告没有出示。被告提供的钥匙签收表并非房屋交接单，不认为钥匙签收表是收楼的依据。原告在2017年10月29日交付了物业管理费，是因被告口头说明涉案商品房已满足交付条件，由办理收楼手续的人员告知业主需要原告先支付物业管理费签收钥匙，才能查验房屋；涉案商品房买卖合同约定的交付条件、办证条件均高于补充协议的，应以商品房买卖合同约定为准，有关交楼、办证条件的约定均减轻被告的责任，涉案补充协议不具备法律效力；涉案商品房存在质量问题。被告陈述：2017年10月29日，在办理收楼手续现场，被告当时将未取得通过竣工验收备案和《房屋测绘报告书》的情况口头告知原告及其他业主，原告仍然办理了收楼；《钥匙签收表》系房屋交接的凭证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告陆碧青与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》，故被告已构成逾期交房的违约行为，原告依法依约有权主张被告承担违约责任。被告虽抗辩认为上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应负的按期交房义务。就逾期交房违约金的计付期间，原告虽已于2017年10月29日签收钥匙，但因被告当时并未超过合同约定的交付时间，而该商品房尚未符合合同约定交付标准，故应以合同约定交付时间之次日即2017年11月1日作为被告逾期交付房屋的开始日期，涉案商品房符合合同约定所有交付标准之日即2018年8月21日作为原告实际收楼日，故被告所应支付逾期交房违约金的期间为2017年11月1日至2018年8月21日。被告虽抗辩主张原告明知商品房未达交付标准仍办理收楼手续应视为已交付，但并无有效证据予以证明，故本院对其上述抗辩意见不予采纳。原告主张涉案商品房存在质量问题，但并未证明质量问题足以影响居住使用，本院对该项主张亦不予采纳。至于逾期交房违约金的计付标准，依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此系房屋交付的必要基础条件，有利于保障房屋质量安全，维护房产市场秩序健康运行，亦已由原、被告于双方合同中作明确约定。原告确于2017年10月29日开始占有使用涉案商品房，被告逾期交房对其造成的后续损失已有所减少，但该商品房于当时亦存在未符合上述必要基础条件的情形，故本院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则酌定被告按总房价款日万分之一的标准向原告计付商品房竣工验收备案之日即2017年11月6日至2018年8月21日的逾期交房违约金，2017年11月1日至2017年11月5日的逾期交房违约金则应由被告依据合同约定之总房价款日万分之二的标准予以计付。经核算，被告应支付2017年11月1日至2018年8月21日逾期交房违约金合计35593.91元（1190432元×0.0002×5天+1190432元×0.0001×289天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请。双方签订的《补充协议》第八条第2款约定，买卖合同第十五条“买受人不能在规定的期限内取得《房地产权证》”是指买受人（注：原告）不能在买卖合同约定商品房交付日期后540天内取得办理房地产权属证书登记资料，在此期限内乙方（注：原告）不追究甲方（注：被告）办理房地产权证的责任。对照涉案《商品房买卖合同（预售）》关于办理房屋产权证的条款，前述约定应为对《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项的修改和补充。因双方签订的涉案《补充协议》是作为对涉案《商品房买卖合同（预售）》的修改和补充，约定不一致的，以《补充协议》为准，且《补充协议》中有关交楼、办证条件的约定无不合理减轻被告的责任，其相关协议约定合法有效。如前查明，从合同约定商品房交付日期即2017年10月31日起到原告于2018年12月27日从被告处领取办理涉案房屋房地产权属证书登记资料，未超出540天的约定期限，且原告在领取办证资料时保证将自行向不动产登记部门提交办理，故原告无理由要求被告承担有关逾期办证责任。因此，原告主张被告支付逾期取得该商品房所有权证书的违约金并无合同及法律依据，本院不予支持。关于诉讼费、财产保全费的承担问题。因原告撤回其诉讼保全申请，其亦未予缴纳财产保全费，该费用亦尚未产生，原告的主张缺乏理据，本院不予支持。而除保全费外的诉讼费，由本院根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定予以决定，见下文。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆碧青支付佛山市禅城区影荫三街5号一座701房逾期交房违约金35593.91元；二、驳回原告陆碧青的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1343元（原告陆碧青已经预交），由原告陆碧青负担942元，被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担401元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年五月二十二日书记员  罗凤华附件：当事人的送达地址及联系方式原告：陆碧青，广州市白云区云城东路宏鼎大厦云璟汇4栋华南蓝天航空油料公司，电话13500******。（当事人确认地址）被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，，住所地广东省佛山市禅城区影荫三街**首层**之一委托诉讼代理人田野、丁亚妮，广东千度律师事务所律师，地，地址佛山市禅城区绿景路帝景卡士大厦**话1392770****。（当事人确认地址）