山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0303民初627号原告：淄博天人物业管理有限公司。住所地，淄博高新区华瑞园17号楼411室。法定代表人：孙俊元，经理。委托诉讼代理人：彭锦奎，男，1963年2月28日出生，住张店区。系该公司员工。委托诉讼代理人：孙树源，山东新空间律师事务所律师。被告：穆若利，男，1962年2月18日生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：冯晓玲，山东言博律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗雨，山东言博律师事务所实习律师。原告淄博天人物业管理有限公司(以理简称天人物业)与被告穆若利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天人物业委托诉讼代理人彭锦奎、孙树源、被告穆若利及其委托诉讼代理人冯晓玲、苗雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天人物业向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告支付拖欠物业费1502.8元、水费477.8元、水费损耗42.6元、卫生费48元、二次加压费44.1元，共计2115.3元；2.依法判令被告支付逾期违约金1353.79元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年7月与被告签订了《吉庆家园物业服务协议》，约定由原告为被告在吉庆家园的物业提供物业服务，合同同时对物业服务的内容、收费标准及违约责任等进行了约定。被告自合同签订后开始到2017年6月间一直按相关标准缴纳各项费用，但至今仍欠2017年7月至2018年6月的物业费、水费、水费损耗、卫生费、二次加压费等各项费用，共计2115.3元。虽经原告书面通知，但被告至今仍未缴纳。为此，特向法院提起诉讼，请求判如所诉，以维护原告的合法权益。被告穆若利辩称，1.原告未取得三得级物业管理资质证书上，未办理《收费许可证》，原告的主张不能成立；2.原告服务质量差，不符合相差规定及协议约定，无权按三星级服务标准收费；3.原告擅自提高收费标准、乱收费、重复收费，被物价部门处罚后不整改，被告有权拒交物业费；4.原告所收取的电梯内广告收入和公共停车场的收费，属于全体业主所有，应当返还，从业主的物业费中扣除；5.原告未与被告进行协商或者书面催交物业费，应当驳回原告起诉。原告天人物业在诉讼中提供证据：1.《吉庆家园物业服务协议》一份；2.淄博市房管局文件（淄价字（2013）34号）一份（打印件）；3.张店区物价局《关于明确城市生活垃圾处理费标准有关问题的通知》一份（打印件）；4.《淄博市市属和驻淄单位实行政府定价政府指导价的经营性收费标准目录清单》一份（打印件），证明原告收取供水二次加压费0.3元/立方米的合法性；5.物业管理收费明细表一份；6.《通知》三份；7.违约金计算明细；8.资质证书一份。被告对上述证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议。该证据证明原告应按照协议约定向被告提供三星级物业服务，原告未按照协议内容履行协议，无权向被告主张物业费及违约金；对证据2真实性有异议，该证据为打印件，且文件已经失效，该文件、该项诉讼请求与被告无关，被告并未使用停车服务；对证据3真实性、证明内容均有异议，根据原告提供的证据1第四条第二项2、3、4、5，双方约定物业费中已经包含物业管理区域卫生清洁费用，原告所诉卫生费包含在物业费中；对证据4真实性、证明内容均有异议，该证据与原告已经收取的费用自相矛盾，原告曾按照1元、0.8元每吨收取被告二次加压费，依据张店区物价局给原告下达的整改通知书水费包含二次加压费及山东省住宅物业服务收费管理办法第九条规定该费用应由供水单位承担，不得列入物业服务成本。此证据证明原告乱收费、重复收费确实存在。对证据5真实性、证明内容均有异议，该证据为原告自制，且在原告该明细中显示被告2018.4-6月水费为前三个季度的总和，与常理不符。且因原告一直存在乱收费、重复收费未整改的情况，原告不提供被告的实际消费数额原始记录及载体，原告无权以此证据主张费用；对证据6真实性、证明内容均有异议，被告未收到过该通知，此证据不能证明原告向被告送达过；对证据7真实性及证明内容均有异议，原告未按照协议约定向被告提供服务，无权主张违约金。对证据8的真实性无异议，对证明的内容有异议。原告提供的是三级资质，是物业服务企业的最低资质，是其可以提供物业服务的资质，并不能证明其服务达到三星级标准，亦不能证明其可以获得三星级物业服务收费的许可。被告穆若利在诉讼中提供证据：1.《淄博市住宅物业服务等级标准》基本要求、三星级服务标准；2.照片10组；3.淄博市张店区物价局出具的《限期整改通知书》、《送达回证》；4.收费单据3张；5.《美化电梯内部环境合作合同书》及小区停车场收费照片。原告的质证意见是，对证据1真实性无异议，对证明内容有异议。该证据只能证实根据物业公司提供的服务的不同，将住宅物业服务质量分为5个等级，等级越高服务标准越高，相应的服务收费也越高，根据我方证据1双方约定服务等级为三星级，根据我方证据1、2三星级收费标准为每平米1.1元，故该证据不能支持对方主张；对证据2真实性有异议，该证据系被告单方制作，拍摄时间、地点均不能确定，且部分照片系原告不为被告提供服务之后形成，故不能证实原告服务存在瑕疵；对证据3真实性无异议，但原告已经按照整改要求进行了整改，并将多收取的费用通知各位业主到原告处办理退还手续，但有部分业主没有前去办理；对证据4真实性无异议，该证据可以证实被告在诉前一直是按1.1元缴纳物业费，水费是按3.25元每吨，水费损耗是按0.3元每吨收取，生活垃圾处理费按每户每月4元收取；对证据5真实性有异议，且该证据与本案无关。根据本院采纳的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：原告于2016年7月与被告签订了《吉庆家园物业服务协议》，约定由原告为被告在吉庆家园的物业提供物业服务。合同第三条约定，按《淄博市住宅物业服务等级标准》执行三星级服务标准；合同第四条约定，物业服务费执行与开发单位签订的前期物业服务合同收费标准，1.10元/建筑平方米/月；合同第六条约定，业主或使用人按40元/月/个车位的标准交纳物业服务费；合同第七条约定，受有关部门或单位的委托，原告可以提供代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。被告自合同签订后开始到2017年6月间一直按相关标准缴纳各项费用，但至今仍欠2017年7月至2018年6月的物业费等各项费用。经原告书面通知，被告至今仍未缴纳。本院认为，一、关于被告认为原告不具备三星级资质的问题。《物业服务企业资质管理办法》第六条：“新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。”第十九条：“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。”依据上述规定，物业服务企业的设立并不必需具备资质，仅是在设立之后需申请资质，对不具备资质或超越资质的予以行政处罚，并没有作出物业服务企业不具备资质不得从事物业服务的禁止性规定。原告的经营范围包括物业管理，其依据合同提供物业服务并收取物业费，其行为不违反法律禁止性规定，本院予以确认。至于原告不具备物业服务企业资质应否受到行政处罚的问题，并不属本案处理范围，与本案不具有关联性。二、关于原告的各项物业收费标准问题。1.原告与被告在协议中对物业费作出明确约定，该约定属于双方的意思自治，并不违反法律禁止性规定，被告在签订合同时并未对此提出异议，因此原告对物业费的诉请，本院予以支持。2.水费与生活垃圾处理费属于合同第七条约定的代收代缴收费服务，根据政府规定，其中水费的收费标准为3.525元/吨（含加压费0.3元/吨），生活垃圾处理费的收费标准为4元/月，原告符合收取上述两项费用的条件，但其提供的证据不足以证明为被告垫付水费的具体数额，亦未提交为被告垫付生活垃圾处理费的凭据，本院对此不予处理，待其证据充分后可另行主张。3.水费损耗与二次加压费缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。4.关于原告主张的违约金，虽然协议约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担违约金，但原告是否已按照协议的约定全面履行了物业服务义务，从被告提交的证据来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。三、关于原告所收取的电梯内广告收入和公共停车场的收费问题，该收益属于全体业主所有，应当由业主委员会向其主张权利。综上，原、被告签订的《吉庆家园物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未能及时向原告支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。根据被告答辩意见及结合原告与吉庆家园小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故被告未按协议约定支付拖欠的费用，其行为已构成违约，原告要求被告支付物业费等相关费用符合法律及合同约定，本院依法予以支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告穆若利于本判决生效之日起十日内支付原告淄博天人物业管理有限公司2017年7月至2018年6月的物业费1502.8元；二、驳回原告淄博天人物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告淄博天人物业管理有限公司负担26元，由被告穆若利负担24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  刘世龙人民陪审员  赵平方人民陪审员  朱劲峰二〇一九年五月二十九日书 记 员  王华风