镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1112民初3559号 原告：镇江市伏牛山煤矿，住所地镇江市丹徒区上会乡。 法定代表人：孙家华，该矿矿长。 委托诉讼代理人：孔宪根，江苏江成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王钰璋，江苏江成律师事务所律师。 被告：江苏三源生物科技有限公司，住所地镇江市丹徒区上党镇盘荣村。 法定代表人：许龙青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡政伟，江苏朱方律师事务所律师。 原告镇江市伏牛山煤矿与被告江苏三源生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告镇江市伏牛山煤矿的委托诉讼代理人孔宪根（第一次到庭）、王钰璋，被告江苏三源生物科技有限公司的委托诉讼代理人蔡政伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇江市伏牛山煤矿向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月13日签订的《租赁合同》；2、判令被告将原告公司内的水塔区土地（约7.2亩）交还给原告；3、判令被告支付违约金54000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年5月13日签订了《租赁合同》1份，约定由原告将其水塔区房屋共计15幢约2500平方米（土地面积约7.2亩）出租给被告，用于建设饲料加工厂（附带农庄），租期5年，自2016年8月1日至2021年7月31日，租赁费共计330000元。合同还约定，一方违约需向另一方支付剩余年度租金总额20%的违约金。合同签订后，被告未能按约定用途建设饲料加工厂，而是筹建行政办公楼，专家楼等，已构成根本违约，且被告仅支付了第一年的租金60000元，拖欠租金及电费均超过合同约定的时间，符合合同约定的解除条件。综上，原告诉至法院，望判如所请。 被告江苏三源生物科技有限公司辩称：1、原、被告双方签订的租赁合同应该是无效合同，被告租赁合同的目的很明确，是要在租赁土地上建工程项目，而建设工程项目需要向政府相关部门办理审批手续，故双方在合同中自行约定租赁土地并从事建筑工程项目建设是违反土地管理法等相关规定的，合同本身无效；2、被告方没有违约，被告在签订合同后的第一年缴纳了租金，并实施了工程项目建设，之所以未给付第二年租金，系因为2017年8月，原告通知被告停止施工，造成施工企业损失，施工企业为此向法院诉讼被告，给被告造成严重的经济损失，系原告违约，被告保留诉讼的权利；3、原告之所以要求解除合同，并不是因为被告违约，而是根据镇江市市政府的通知对煤矿企业进行清理整治，占用的土地需要退耕，原告为了避免对被告的拆迁补偿而恶意诉讼，被告认为应根据拆迁的进度、补偿等来确定解除双方的合同。综上，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定如下事实：2016年5月13日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定，原告将原水塔区房屋共15幢约2500平方米（土地面积约7.2亩）出租给被告筹建饲料加工厂（附带农庄）；租赁期限5年，自2016年8月1日至2021年7月31日止，租赁期租赁费共33万元，其中第一年至第二年6万元/年，第三年至第五年7万元/年（房屋租赁占租赁费的20%，供电、供水及土地租赁占租赁费的80%），租赁费的缴纳方式为先缴后租，每半年缴纳一次，自本合同签订后，被告向原告支付第一年度上半年的租赁费3万元，以后缴费时间为每年的1月31日和7月31日前缴纳租赁费，不得借故拖延。合同还约定，原告负责被告生产期间的电力供应，被告装表计量，按时向原告缴纳电费（电价按供电部门电价执行），核定容量30KW；被告必须按时向原告支付租赁费和本合同约定的其他费用，不得借故拖延，被告拖欠租赁费达2个月，或拖欠电费达1个月，原告有权择时终止合同，由此引起的一切后果由被告负责；被告事先征得原告的同意，在取得合法证件的前提下，被告将承租范围内原告原来的平房水塔拆除，自行建设……被告在租赁范围内只能按本合同第一条约定筹建饲料加工厂（附带农庄），非经原告书面同意不得转产其他项目；本合同履行期间，如有一方违约，违约方需向另一方支付剩余租赁年度租赁费总额20%的违约金。如遇国家建设需要拆迁，则按政府拆迁规定办，遇不可抗力因素造成双方损失的互不承担责任。 合同签订后，被告将案涉土地上的原水塔区房屋拆除进行施工建设。经现场察看，目前案涉土地上只有部分建筑工程施工基础，被告称拟建设项目为行政办公楼、专家楼、研发楼、特色产品体验馆等综合楼项目，总造价600多万元，但被告未提供该项目的相关报批手续、项目规划及施工图纸等资料。2017年8月21日，原告向被告发出通知：接上级通知，市政府已开始对煤矿企业进行清理整治，即日起请贵公司在矿区租赁范围内的在建工程一律停工，如强行施工所造成的损失与矿区无关。 另查明，被告缴纳了2016年8月1日至2017年7月31日第一年的租金60000元，第二年的租金应于2017年7月31日前支付一半计30000元，被告未给付。庭审中，被告称未缴纳第二年的租金系原告于2017年8月要求被告停工所致，原告称要求被告停工系因被告违反合同约定在租赁土地上建筑行政办公楼等项目而非按合同约定建饲料加工厂。 2017年3月2日，被告向原告缴纳2016年12月电费180.60元、3932.10元，合计4112.70元；2017年4月26日，被告缴纳2017年1-2月份电费5000元，欠13650.90元；2017年6月21日，被告缴纳电费5000元，欠8650.90元；2017年7月19日，被告缴纳电费5000元，欠3650.90元；2017年8月17日，被告缴纳电费5000元，原告在收据上载明，截止2017年7月底欠电费14770.40元；2017年10月31日，被告缴纳电费4000元，原告在收据上载明，截止2017年9月底欠电费8529.30元。2017年11月左右，原告停止向被告供电。庭审中，被告称原告按照每度电0.9元收取电费不合理，应该为每度电0.6元，但未提交相关依据，原告称按每度电0.9元收取系根据供电部门每度电0.8元的价格加上线路损耗，是合理的。庭审中，原告对于已经被拆除的水塔区房屋无异议，要求按照现状交还即将租赁的水塔区房屋所涉土地（约7.2亩）交还给原告。 以上事实，有原告提交的租赁合同、收据、通知及当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订租赁合同，由原告将其原水塔区房屋出租给被告建饲料加工厂，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行，被告辩称原、被告自行约定租赁土地从事建筑项目施工违反相关土地法等规定，导致合同无效的意见，与事实不符，本院不予采信。在合同履行期限届满前，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告在合同签订后，即对原房屋进行拆除并进行项目施工，因被告未提供相关项目的报批手续及施工资料等，无法确认所建项目的性质，但2017年7月31日，被告未按约向原告缴纳第二年的租金，并且自2017年1月起拖欠原告电费，截止目前，尚欠原告电费未缴纳，根据双方合同约定，拖欠电费达1个月，原告可以终止双方权利义务。现原告要求解除双方合同，符合双方合同约定，本院予以准许，被告辩称未缴纳电费系因原告收取的电费不合理，但未提交证据证明，本院不予采信。合同解除后，被告应将租赁的水塔区15幢房屋（土地约7.2亩）交还给原告，因房屋已被拆除，现原告要求按现状将房屋所涉土地7.2亩交还给原告，本院予以支持。至于被告辩称其施工项目被停造成损失，可另行主张，且被告亦表明保留追诉的权利，本案不予理涉。由于被告违约，原告根据合同约定，要求被告按合同约定给付剩余年度应缴纳租金总额270000元（总租金330000元-已缴租金60000元）的20%的违约金54000元，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，原告诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原、被告于2016年5月13日签订的《租赁合同》于本判决生效后解除； 二、被告江苏三源生物科技有限公司于《租赁合同》解除后十日内将承租的位于原告矿区的原水塔区土地（约7.2亩）交还给原告； 三、被告江苏三源生物科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告镇江市伏牛山煤矿违约金54000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6160元，由被告江苏三源生物科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  李建华 人民陪审员  凌江虹 人民陪审员  凌木兰 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  张 燕 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同。损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： 债务已经按照约定履行； 合同解除； 债务相互抵销； 债务人依法将标的物提存； 债权人免除债务； 债权债务同归于一人； 法律规定或当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。