福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初1672号 原告：龙岩市威源物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城梅林凤凰路******，统一社会信用代码9135080069427820X2。 法定代表人：傅乐天，执行董事。 委托诉讼代理人：黄雪曼、陈永红，福建奋达律师事务所执业律师。 被告：纪丽琴，女，1953年3月16日出生，汉族，龙岩市水泵厂退休工人，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：章千里（系被告纪丽琴之子），男，住福建省厦门市思明区。 原告龙岩市威源物业管理有限公司（以下简称威源物业公司）与被告纪丽琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威源物业公司的委托诉讼代理人黄雪曼，被告纪丽琴及其委托诉讼代理人章千里均到庭参加了诉讼。 威源物业公司向本院提出诉讼请求：判令纪丽琴支付位于龙岩市新罗区小洋安置房）6幢1701室、6幢507室、6幢508室自2018年1月1日至2018年5月31日物业管理费、2017年9月1日至2018年5月31日公共用水用电公摊及套内水费合计1843.95元并支付滞纳费（从2018年5月31日起至实际还清之日止按日千分之三计算）。事实与理由：威源物业公司系一家具有独立法人资格的三级资质的物业服务企业，龙岩铁路建设发展集团有限公司（原龙岩市铁路建设开发有限公司）是小洋龙铁名苑的开发建设单位，小区建成后，龙岩铁路建设发展集团有限公司于2017年5月23日与原告签订《福建省前期物业服务合同》（合同编号20170518）合同明确了合同期限三年、威源物业公司的物业管理区域、原告的服务内容、甲乙双方的权利义务等。合同约定：“依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费”。 纪丽琴名下位于龙岩市新罗区小洋安置房）6幢1701室、6幢507室、6幢508室三处房产尚欠原告自2018年1月1日至2018年5月31日物业管理费、2017年9月1日至2018年5月31日公共用水用电公摊及套内水费合计1843.95元。经威源物业公司于2018年9月20日向纪丽琴发出物业缴费通知单，纪丽琴至今仍未支付，故诉至法院。 纪丽琴辩称：威源物业公司从小洋龙铁名苑小区2010年交付业主使用以来一直管理本小区，期间由于物业服务质量不佳，小区业主多次联名向有关部门反映，要求更换物业公司。根据业主的反馈意见信可以看出，龙岩铁路建设集团在2017年5月23日与威源物业公司签订本小区物业合同时，小区业主入住率已超过80%，且交房已近十年，完全符合召开业主大会，选聘物业公司的条件，这份合同已不是严格意义上的业主未入住时的前期物业服务合同，《物权法》第七十六条第四款明确规定选聘或解聘物业管理企业应由业主共同决定。而龙岩铁路建设集团作为开发商未履行《福建省物业管理条例》规定的组织召开业主大会的义务，仍然违法擅自代表广大业主与威源物业公司签订物业服务合同，且根据该合同第3页第六行、第5页第五条第四款以及第10页第2条均明确必须将本合同对业主公示，并取得业主确认。然而无论龙岩铁路建设集团或者威源物业公司均未公示本合同并取得业主确认。在这种情况下，龙岩铁路建设集团与威源物业公司以隐瞒业主的形式，公然在合同第8页第十一条第一款将《物权法》第六章明文规定的小区公共部位取得收益的归全体业主共有这一业主法定权益划归物业公司所有，本人入住小洋龙铁名苑时的物业合同并无此条款，且涉及金额特别巨大，明显损害合同相关方全体业主的权利，显失公平； 2、龙岩铁路建设集团与威源物业公司2017年5月23日签订的小洋龙铁名苑物业服务合同完全无效，即使法庭认为威源物业公司存在事实管理的行为，全体业主也已经依据该合同第8页第十一条第一款利用小区的公共收益支付了威源物业公司的物业服务费，威源物业公司不能向业主重复收费； 3、由于纪丽琴长期居住厦门，一年只会回龙岩一两次，但在威源物业公司管理期间，本人一直忠实履行业主义务，每年回去时均自觉向物业公司缴清各项费用，只是缴费周期间隔半年或一年不等，威源物业对此并无表示异议。就此次未交费用，本人于2018年6月21日收到物业公司缴费通知，在2018年6月24日即特地回到龙岩威源物业公司小洋龙铁名苑管理处准备缴费，但当时管理处并无人进行收费（提供与威源物业公司相关楼管员微信聊天记录证明）。在后续威源物业公司催缴过程中纪丽琴一直告知有回去就过去缴费，而威源物业公司却对我隐瞒了他们公司已于2018年5月31日退出本小区的情况，造成纪丽琴错误认为有回去再进行缴费的错觉，所以对威源物业公司提出的滞纳金问题，不予认可。 综上所述，1、纪丽琴请求法院认定龙岩铁路建设发展有限公司于2017年5月23日与龙岩市威源物业管理有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》（合同编号20170518）无效，驳回威源物业公司诉讼请求；2、如法院认为威源物业公司存在事实管理行为，也请依据答辩状第二及第三条，酌情减免物业费，驳回滞纳金请求。 经审理查明，2017年5月23日，龙岩铁路建设发展集团有限公司(甲方)与威源物业公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》。合同主要约定：由威源物业公司为小洋龙铁名苑提供前期物业服务。合同期限自2017年5月25日至2020年5月24日止。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。乙方按照《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准提供住宅的物业服务。合同期内的各项经营收入（如广告、场地出租等）归物业公司，用于贴补前期物业费用。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅（五层以上）1元/月.平方米。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费。甲方、业主违反合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，威源物业公司按合同的约定向小洋龙铁名苑业主提供物业服务。因小洋龙铁名苑成立业主委员会，威源物业公司为该小区提供物业服务至2018年5月31日止。纪丽琴是小洋龙铁名苑6幢1701室（面积79.37㎡）、6幢507室（64.44㎡）、6幢508室（64.44㎡）的业主。纪丽琴未缴纳2018年1月1日至2018年5月31日物业费1041.25元,2017年9月1日至2018年5月31日公共用水用电公摊及套内水费802.7元。2017年11月，威源物业公司向纪丽琴收取6幢1701室电梯维保费108元、6幢507室电梯维保费144元、6幢508室电梯维保费144元，合计396元。2018年9月20日，威源物业公司发出书面物业缴费通知单，要求纪丽琴于2018年10月1日前缴纳物业费。 上述事实，有威源物业公司提供被告身份证、福建省前期物业服务合同（合同编号：20170318）、物业缴费通知单、龙岩市威源物业管理有限公司小洋龙铁名苑业主欠费明细、不动产登记信息，纪丽琴提供历年缴费票据、其与威源物业公司楼管员微信聊天记录当事人的庭审陈述在案佐证。纪丽琴提供小区业主联名向威源物业公司、龙岩市新罗区物业管理站、龙岩市信访局等相关单位反映威源物业公司管理问题的报告及相关图片形成于2014年，对该组证据本院不予确认。 本院认为，龙岩铁路建设发展集团有限公司与威源物业公司签订的前期物业服务，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务个业及全体业主均有约束力。纪丽琴主张合同无效，本院不予采信。威源物业公司根据合同约定向包括纪丽琴在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费，纪丽珍作为业主在接受前述服务后，应履行按期向威源物业公司交纳物业服务费、公摊水电费等费用的义务。小区业主委员会成立后与其他物业公司签订物业服务合同，本合同终止。本合同履行期间，纪丽琴未按期交纳物业服务费、公摊水电费，构成违约，应限期支付。纪丽琴交纳的电梯维保费396元可从物业服务费中抵扣。抵扣后为645.25元。威源物业公司要求纪丽琴支付违约金，本院予以支持，其要求从2018年5月31日起按日千分之三支付违约金，因合同约定书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当支付违约金，威源物业公司书面催缴时要求2018年10月1日缴清物业费，故纪丽琴应支付违约金从2018年10月2日起按月利率2%计算。纪丽琴主张威源物业公司收取的各项经营收入应按比例抵扣其物业费，因合同未予以约定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 一、纪丽琴应于本判决生效之日起十日内给付龙岩市威源物业管理有限公司2018年1月1日至2018年5月31日止的物业服务费645.25元、并支付从2018年6月1日起按月利率2%计算的违约金； 二、纪丽琴应于本判决生效之日起十日内给付龙岩市威源物业管理有限公司2017年9月1日至2018年5月31日公共用水用电公摊及套内水费802.7元。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由纪丽琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李  美  丰 二〇一九年五月九日 书记员 黄仙媛（代） 书记员 苏婕 （ 代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。