广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终716号 上诉人（原审被告）：张武星，男，1981年6月13日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 上诉人（原审被告）：陆爱英，女，1944年5月8日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：张武星（系陆爱英儿子），住南宁市武鸣区。 被上诉人（原审原告）：潘克忠，男，1967年8月1日出生，壮族，住南宁华侨投资区。 上诉人张武星、陆爱英因与被上诉人潘克忠房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2018）桂0122民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张武星、陆爱英上诉请求：撤销（2018）桂0122民初3734号民事判决，改判驳回潘克忠的诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1、2018年7月15日，潘克忠要求提前解除房屋租赁合同，在退房时，对承租的房屋门、锁、水管、电线、墙面没有维修好，双方为此产生纠纷，并于2018年8月2日闹到武鸣城区红岭派出所，在派出所口头调解下，潘克忠当场给付损坏的水电、墙面补偿款4000元给上诉人，但对门、锁、窗的损坏没有补偿，潘克忠口头自愿放弃押金2000元作为补偿。2、上诉人对楼房进行维修更换损坏部份共支付费用34420元，后扣减被上诉人支付的补偿款4000元后，上诉人还倒贴30420元，2000元押金不足以抵扣维修费用。故上诉人不应再向被上诉人返还2000元押金。 被上诉人潘克忠辩称，双方解除合同后，被上诉人已对租赁房屋进行了整理修复，并补偿了上诉人4000元。上诉人主张其自己支出维修费3万多元，是其收回房屋后又租赁给他人产生的装修费，故上诉人应将2000元押金退回被上诉人。 潘克忠向一审法院起诉请求：1、张武星、陆爱英支付潘克忠违约金2000元；2、张武星、陆爱英退还潘克忠房屋租赁的押金2000元；3、张武星退还潘克忠损坏水电、墙面补偿款4000元；4、张武星、陆爱英支付潘克忠更换新门费用1644元；5、本案的诉讼费由张武星、陆爱英承担。 一审法院认定事实：2011年8月25日，陆爱英将坐落于武鸣县农坛路一里49号一幢三面采光楼房（面积471.76平方米）出租给潘克忠用于居住和合法经营，双方订立一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限8年，从2011年9月1日至2019年9月1日止，第一年租金14400元，以半年方式交纳，第二年租金每月1300元，以季度方式交纳，先交租金后使用。房屋押金2000元，在房屋保持完整无拖欠水电费后，方可退回押金。承租期内，承租人应自行负责交纳水电费、卫生费、房产税等。承租期间要保证楼层如门、锁、窗、水电的完整，如有损坏承租人应负责修复。承租期间承租人应负责所租房结构墙面及地面的完整清洁，如有损坏承租人应负责修复。2011年8月26日，陆爱英出具收据给潘克忠，确认收到潘克忠租房押金2000元。2018年7月15日，潘克忠经与陆爱英、张武星协商后退租，提前解除《房屋租赁合同》。在验收房屋时，由于张武星对潘克忠租赁期间造成门、锁、窗、水电损坏有争议，潘克忠请人对楼房水电、门窗、锁、墙面进行了部分维修，并更换三扇新门支出费用1600元。经张武星验收仍不合格，双方为此发生争执而请求派出所出警处理，2018年8月2日，在派出所民警的协调下，张武星收取潘克忠租房期间损坏水电、墙面补偿款4000元，并出具一份收据给潘克忠收持。 另查明：2015年12月21日，张武星与潘善兴就坐落于武鸣县农坛路一里49号楼房一楼铺面出租订立一份《房屋租赁合同》，约定租期3年，从2016年1月1日至2019年12月30日止。房租每月1000元，押金3000元。潘善兴用于从事汽车维修经营。租赁期间潘善兴的租金由潘克忠收取。 一审法院认为：陆爱英与潘克忠就出租坐落武鸣县农坛路一里49号一幢三面采光楼房（面积471.76平方米）而订立的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立的，双方当事人的意思表示真实，其内容并无违反法律、行政法规及规章的禁止性规定，应为合法有效合同，签约各方应当按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，陆爱英已将出租房屋交付潘克忠使用。潘克忠也按合同要求交纳押金和房租。2018年7月15日，潘克忠与陆爱英经协商一致解除租赁关系。张武星在验收房屋时发现门、锁、水电、墙面有部分损坏，要求潘克忠在十五日内修复。潘克忠遂请人对水电、门锁、墙面等进行部分修复。2018年8月2日双方验房时发生争执，经报红岭派出所出警协调，潘克忠再补偿张武星损坏出租房水电、墙面维修费4000元。当日张武星收款后出具收据给潘克忠收持。经再次验收，发现2、3、6楼三扇房门损坏不能正常使用，潘克忠更换三扇新门开支1600元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的。终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在潘克忠与陆爱英解除房屋租赁合同时，潘克忠应当按照约定将门、锁、窗、水电完整、墙面地面完整清洁的房屋返还给陆爱英，因此退租后潘克忠有义务维修损坏的水电、墙面、门锁，在验收不合格的情况下并自愿支付损坏补偿款4000元，这是双方根据合同履行情况采取的补救措施。潘克忠主张因受张武星胁迫而违背意志支付补偿款和更换新门，未能提供充分的证据予以证实，一审法院不予采信。故潘克忠请求返还补偿款4000元和更换新门费用1644元，没有事实根据和法律依据，不予支持。在双方协商处理修复损坏的水电、门窗、墙面后，陆爱英、张武星应当按照约定退还潘克忠押金2000元，张武星辩称潘克忠已同意放弃押金，证据不足，一审法院不予采纳，故潘克忠请求返还押金2000元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。 关于潘克忠主张张武星违约出租一楼给潘善兴经营汽车维修，应当承担违约责任问题。根据查明的事实，张武星与潘善兴订立一楼的房屋租赁合同，潘克忠是知情的，且每月租金均由潘克忠向潘善兴收取，潘克忠对张武星并未提出异议，且双方对该情形是否违约及违约金的数额并未作出约定，故潘克忠请求张武星支付违约金2000元，没有事实根据和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陆爱英返还潘克忠房屋租赁押金2000元；二、驳回潘克忠的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，潘克忠负担20元，陆爱英负担5元。 本院二审期间，上诉人张武星、陆爱英提交南宁市武鸣区人民法院2018年12月20日审理陆爱英、张荣规与潘善兴租赁纠纷一案的调解笔录。被上诉人潘克忠对该调解笔录没有异议。对一审查明事实，双方当事人亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明：2018年12月20日陆爱英、张荣规与潘善兴经一审法院调解达成协议，潘善兴自愿将已向张武星支付的押金3000元作为抵冲退房后的维修费。 本院认为，陆爱英与潘克忠签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方于2018年7月15日，协商一致同意解除租赁合同。潘克忠在租赁期内损坏了部份水电、墙面、门锁，根据合同约定，潘克忠应负责修复。潘克忠、陆爱英、张武星因维修问题产生纠纷后，在派出所民警的协调下，张武星收取潘克忠租房期间损坏的水电、墙面补偿款4000元，在双方就损坏的水电、门窗、墙面补偿协商一致，潘克忠亦按约支付了4000元补偿款后，损坏的水电、门窗、墙面应由陆爱英、张武星自行维修，对潘克忠所交押金2000元，则应由陆爱英、张武星予以返还。张武星辩称潘克忠已同意放弃押金，却未举证证实，本院不予采纳。张武星主张其实际支付的维修费为34420元，但张武星提交的证据仅有收据，并无相应发票，且其中支付人工费的收据，收款人均未出庭作证，而购买材料的收据，亦不能证实是用于维修讼争房屋损坏部分。故张武星并无证据证实其因维修讼争房屋损坏的水电、门窗、墙面支付了34420元维修费，故其以此为由主张其支付的维修费已超出了潘克忠支付的补偿款，不应再返还潘克忠交纳的2000元押金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人张武星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张武星、陆爱英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年五月十三日 法官助理  李姝雯 书 记 员  王志颖