四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初1539号 原告：遂宁市中天房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区育才东路**，统一社会信用代码91510903206154857D（3-1）。 法定代表人：税亚辉，该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：伍贤华，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡兵，四川弘维律师事务所律师。 被告：李学良，男，汉族，1951年2月13日出生，户籍地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：范兵远，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 原告遂宁市中天房地产开发有限公司（以下简称中天房产公司）诉被告李学良商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人伍贤华、胡兵，被告李学良及其委托诉讼代理人范兵远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中天房产公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余房款39939.56元；2.判令被告支付原告违约金（违约金以欠付金额为基数，按照万分之五日自2008年2月9日起根据付款进度分阶段计算至付清之日止）；3.商品房买卖涉及的税费按规定各自承担；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告购买原告开发的房屋，2006年10月17日双方签订了《商品房买卖合同》，被告向原告购买嘉园公寓2单元6层3号房屋，购房款单价为1380元平为米，按实结算；被告采取首付款加按揭贷款方式支付购房款，按揭时间以办理银行按揭手续通知为准；另外天然气等安装费暂定8000元，交房双方按实结算双方当事人各自承担应负的税费。双方在《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定：买受人未按本合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按已向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。按照《商品房买卖合同》约定，原告应收的购房款及天然气安装费等共计169939.56元。被告在《商品房买卖合同》签订后，向原告支付购房款130000元，至今仍欠付购房款39939.56元。2007年4月2日原告向被告交付房屋，被告收房后拒不向原告支付应付购房款。拖欠购房款至今未付。原告遂诉至本院，请求判如所请。 被告李学良辩称，1.因原告的原因导致涉案楼盘不能办理商品房按揭贷款，故涉案房屋至今尚未达到约定的支付条件。同时，被告有权行使先行履行抗辩权，故本案中，被告不存在违约行为。2.本案已经超过诉讼时效，被告未履行支付义务已经有12年时间，本次起诉前，原告一直未向被告主张。3.商品房买卖涉及的税费由法律明确规定，由原、被告依法承担。4.被告在本案中没有任何过错和违约行为，本案诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2006年10月16日，原告中天房地产公司与被告李学良签定《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定：买受人李学良购买“嘉园公寓”2单元6层3号商品房，该商品房的用途为住宅；建筑面积共约111.53平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1380元，总价款153911元。付款方式为按揭付款，首付购房款50%，其余房款按揭，按揭时间以办理银行按揭手续通知为准。该合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付期限之日第二天起至实际全额未付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。 2006年10月5日，被告向原告缴纳购房定金10000元，2006年10月16日缴纳房款80000元，2008年1月26日缴纳房款40000元，总计缴纳房款130000元。 被告于2007年4月2日接房，接房面积为116.44㎡，结算金额160687.2元。另外，原告还需缴纳市政费9252.36元。接房后，因涉案房屋所在土地的土地使用权证尚在他人名下，导致涉案楼盘一直未能办理商品房预售许可证。2018年12月27日，原告进行土地更名后于取得了涉案房屋的初始登记。 另查明，本案被告李学良于2016年1月11日向本院起诉中天房产公司商品房销售合同纠纷一案，案号为（2016）川0903民初191号。该案中，中天房产公司辩称因李学良未足额缴纳房款，故未办理产权证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告于2018年12月27日取得了涉案房屋的初始登记，故该《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定，切实履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付剩余房款；二、被告是否存在违约行为，违约金的计算方式；三、原告的第三项诉讼请求是否能够得到支持；四、本案是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，本案中，原告已于2007年4月2日向被告交付房屋，被告作为买受方应当向原告支付剩余房款30687.2元以及气费等市政费用9252.36元。又因《商品房买卖合同》约定的付款方式按揭贷款支付房款，故原告作为开发商应当协助被告办理涉案房屋的按揭贷款手续。 关于争议焦点二，签订《商品房买卖合同》后，被告向原告缴纳了房款5000元，已经达到首付比例。后因涉案房屋土地问题，原告未能取得涉案房屋的初始登记，导致被告无法办理按揭贷款手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，被告未能办理按揭贷款手续并按期缴纳购房款，其责任不在被告，故不存在违约。2018年12月27日，原告取得涉案房屋的初始登记，即原告取得办理按揭贷款的前置条件。而被告至今仍未办理按揭贷款并缴纳房款，其存在违约行为。又因被告李学良违约情形较轻，若按照涉案合同约定的每日万分之5计算违约金，违约金的计算标准明显过高，故本院调整违约金计算方式为每日万分之一。 关于争议焦点三，对于办理商品房所涉及的税费，由相关法律、法规规定和由原、被告双方约定。本案中，原、被告双方并未对税费的负担发生争议，可由双方自行处理，本案中不予处理。 关于争议焦点四，在（2016）川0903民初191号案件中，中天房产公司辩称原告李学良未向其足额缴纳房款，即原告在此期间一直向被告主张房款。故被告称本案已经超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告遂宁市中天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助被告李学良办理按揭贷款手续，被告李学良向原告遂宁市中天房地产开发有限公司支付房款30687.2元，气费等市政费用9252.36元； 二、被告李学良于本判决生效后十日内支付原告遂宁市中天房地产有限公司逾期支付房款违约金，违约金的计算方式为：以尚欠房款为基数，以每日万分之一为标准进行计算，从2018年12月27日始计算至房款付清之日止; 三、驳回原告遂宁市中天房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费798元，由原告遂宁市中天房地产有限公司负担198元，由被告李学良负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈海军 人民陪审员  冻玉玲 人民陪审员  邓先荣 二〇一九年五月二十七日 法官 助理  樊 平 书 记 员  张凡祥