包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终687号   上诉人（一审被告）：高云飞，男，1971年1月26日出生，汉族，包头医学院教师，住内蒙古自治区包头市。   上诉人（一审被告）：甄凤丽，女，1973年12月22日出生，蒙古族，包头市青山区人大职工，住内蒙古自治区包头市。   二上诉人共同委托诉讼代理人：王旭，内蒙古钢苑律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：深圳市滨海物业管理有限公司。   法定代表人：荆涛，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李志强，内蒙古义源律师事务所律师。   上诉人高云飞、甄凤丽因与被上诉人深圳市滨海物业管理有限公司（以下简称滨海物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   高云飞、甄凤丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判向滨海物业支付欠付物业费的50%。2、案件受理费由滨海物业承担。其上诉主张的事实和理由为：   首先，滨海物业作为本案诉讼主体不适格。滨海物业与建设单位包头市正翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》之补充协议中第十项约定，在业主大会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由出卖人（开发商）依法选聘深圳滨海物业管理有限公司负责管理。然而一审原告为深圳市滨海物业管理有限公司。而且，高云飞、甄凤丽的房屋住址为“青山区钢铁大街7号正翔国际广场S2-B1312”，其二人并未与滨海物业签订过任何物业服务合同。故不存在高云飞、甄凤丽欠付物业费的情形。   其次，合理缴纳物业费是业主的基本义务。高云飞、甄凤丽收房时，已向建设单位预交了物业服务费，但是，物业费收费标准以及从何时开始收取物业费，建设单位并没有明确告知，所开收据上亦无约定物业费收费标准和物业服务起止日期。建设单位承诺物业费收费标准为每月每平米4.5元左右，已收的超出部分计算到下一次物业费当中。在不确定物业服务费标准、时间的情况下，滨海物业起诉高云飞、甄凤丽缴纳2017年度物业服务费3320元没有根据，更谈不上滞纳金1320元。滨海物业按照6元/㎡/月收取物业费没有事实和法律依据，滨海物业没有依据《包头市物业管理条例》第五十七条的规定，出示政府行政管理部门批准的收费依据和标准，从未公示企业的基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况。导致业主不清楚物业公司具体做了哪些服务，服务是否及时到位，无法监督。高云飞、甄凤丽与建设单位签订的《包头市商品房买卖合同》第十三条中约定：“甲方向乙方明示《前期物业服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。”，滨海物业没有进行过此项内容的明确及书面确认，物业公司没有向业主公示《前期物业服务合同》，业主有权利不缴纳物业费。依据《包头市物业管理条例》第五十六条规定：“别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的，应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，比照政府指导价，由业主和物业服务企业协商确定。”案涉房屋属于公寓，其物业服务费应实行市场调节价，万达广场公寓物业服务费为4元，紧邻银河广场的凯旋银河线公寓物业服务费为3.5元。高云飞、甄凤丽也是正翔国际二期枫景苑住宅的业主，该住宅小区内有绿化亮化等，物业服务费为2.5元，而案涉小区公寓周边无绿化无景观，故滨海物业按照6元的标准收取物业费过高。滨海物业在物业管理及服务过程中存在严重的服务不到位及管理安全漏洞，如：卫生脏乱差，长时间没人处理；在收房初期公寓内房屋是临水临电，经常被困于电梯中，或无法上楼，并且因为总停电造成电器损坏至今无人赔偿；安全通道时常不开；消防没有验收；入住两年多，纯净水配套不全；各类推销以及不明身份人员经常入户敲门。   再次，滨海物业在第一次庭审过程中提交了《前期物业服务合同》的复印件，高云飞、甄凤丽对于该份合同的真实性存疑，因为该份合同为复印件且该份合同中有部分数字为手写，并有涂改的痕迹，如：按“年”还是按“季”缴费，明显有改动的痕迹，十分不清楚；收费标准中有好几处原来是没有的，只是一条线，后来被刮掉，改为了现在的数字，比如：地下车位服务费，就被改为200元/月等。故高云飞、甄凤丽怀疑滨海物业作假，有私自改动合同的嫌疑，故申请将物业方、开发商与房管局备案的该合同原件进行比对，以证明其真实性。   最后，《前期物业服务合同》应为无效合同。假使滨海物业提供的《前期物业服务合同》为真实的，然而该合同对于“别墅、公寓以及写字楼等”物业服务费进行了明确约定。该约定违反《包头市物业管理条例》、《中华人民共和国物业管理办法》、《中华人民共和国物业服务收费管理办法》、内发改费字［2014］1029号文件等相关条款的规定，即公寓、别墅、写字楼、酒店等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体应当由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中进行约定执行。本案中，《前期物业服务合同》是由物业、开发商以及房管部门签订，并非由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定，故高云飞、甄凤丽认为案涉合同对于其二人没有约束力。因为案涉合同本应在上述法律规定以及文件的约束下制定，但该合同却违反了上述文件的相关规定，该前期物业服务合同应为无效合同。   综上，高云飞、甄凤丽并无恶意拖欠物业服务费的意图，只是不知道向谁缴纳，缴纳多少，从什么时候缴纳，更不知道滨海物业怎样对业主进行服务，是否服务到位。希望滨海物业能够履行法定义务，能更好地为业主提供服务，在服务到位的情况下，依法、合规收取物业费。   滨海物业答辩称，滨海物业与包头市正翔房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同应为有效合同，滨海物业是适格的权利主体，双方签订的前期物业服务合同符合物业管理条例的规定，对高云飞、甄凤丽均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，滨海物业有权要求高云飞、甄凤丽按照合同约定缴纳物业费。   滨海物业向一审法院起诉请求：1.高云飞、甄凤丽支付滨海物业2017年1月1日到2017年12月31日物业服务费3320元并支付滞纳金1320元，以上合计4640元；2.本案诉讼费由高云飞、甄凤丽负担。   一审法院认定的事实：2013年12月16日，滨海物业作为乙方与作为甲方的包头市正翔房地产开发有限公司就坐落于包头市××区号正翔国际商住物业签订《前期物业服务合同》。乙方提供的前期物业服务包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、物业公共区域的清洁卫生服务；4、公共绿化的养护服务；5、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高屋住宅为每月每平方米2.50元，公寓为每月每平方米6.00元，商业物业为每月每平米5.00元，写字楼物业为每月每平米10.00元。物业服务费按年交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费用的，每日应按合同收费总额的千分之五的标准向乙方支付违约金。本合同自2013年12月16日起至2026年12月15日止，但在本合同履行期间，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。   2015年9月10日，高云飞、甄凤丽向包头市正翔房地产开发有限公司购买坐落于本市青山区正翔国际S2-B1312号房产一处并签订《包头市商品房买卖合同》。该合同显示，房屋性质为公寓，建筑面积为46.11平米。2015年9月11日，双方又签订《〈包头市商品房买卖合同〉之补充协议》，该协议第十条第1款约定：买受人承诺，在业主大会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由出卖人依法选聘的深圳滨海物业管理有限公司负责管理，接受该公司提供的物业服务。包头市正翔房地产开发有限公司于2015年10月17日将以上公寓交付高云飞。交付当日，高云飞交纳物业服务费3320元。高云飞、甄凤丽提交有“郭兆雨”签名字样的《补充协议》1份，内容为“正翔房地产开发有限公司承诺悦嘉公寓目前暂定物业费6元，后期申请物业费在4.5元左右，之前收的物业费6元，根据差价再延续后期物业费”，该协议上显示的书写时间为“2015年10月28日”。之后，双方因物业服务合同的履行产生矛盾，高云飞、甄凤丽未缴纳2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费3319.92元。   一审法院认为，滨海物业与包头市正翔房地产开发有限公司就坐落于包头市××区号正翔国际商住物业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。高云飞、甄凤丽提出，其与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》之补充协议中约定：在业主大会未选定物业管理公司之前，高云飞、甄凤丽购置的房屋由出卖人即包头市正翔房地产开发有限公司依法选聘深圳滨海物业管理有限公司负责管理，但本案的原告却是深圳市滨海物业管理有限公司，虽然《包头市商品房买卖合同》中约定依法选聘的物业服务企业为深圳滨海物业管理有限公司，但实际上，与包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的是深圳市滨海物业管理有限公司，向高云飞、甄凤丽所购公寓提供物业服务以及因履行物业服务合同与其二人产生矛盾的也是深圳市滨海物业管理有限公司，故高云飞、甄凤丽提出的原告诉讼主体不适格的抗辩理由，依据不足，法院不予采信。双方关于物业服务费的标准及缴费开始时间、缴纳方式在滨海物业与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中有明确的约定，且高云飞、甄凤丽购房时，该《前期物业服务合同》已签订并开始履行，高云飞、甄凤丽履行缴费义务的前提是其成为正翔国际商住房屋的业主，而不是高云飞、甄凤丽购房后是否与滨海物业重新签订物业服务合同，包头市正翔房地产开发有限公司作为开发商代收1年物业服务费，标准为每月每平方米6元，高云飞、甄凤丽购房之前，对所购房屋的物业服务费标准应该知晓；即便高云飞、甄凤丽购房时不知晓物业服务费标准，但房屋交付时，高云飞、甄凤丽对所缴纳物业服务费参照什么标准及缴款的期限也应有所知晓；再者，物业服务费参照什么标准，依据的是滨海物业与包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，物业服务费从何时开始缴纳，法律有明确规定，现高云飞、甄凤丽在本案中提出包头市正翔房地产开发有限公司作为开发商未明确告知其物业服务费的标准及从何时开始提供物业服务的抗辩理由，依据不足，法院不予采信；本案中，关于物业服务费收费标准，依据的是合同及合同双方当事人的合意，《前期物业服务合同》明确约定公寓的价格为每月每平方米6.00元，对物业服务费的标准未有强制性规定，故高云飞、甄凤丽关于物业服务费标准偏高的抗辩理由，依据不足，法院不予采信。高云飞、甄凤丽提出包头市正翔房地产开发有限公司作为开发商承诺其后期的物业服务费为每月每平方米4.50元，对此，高云飞、甄凤丽提交有“郭兆雨”签名字样的《补充协议》1份，内容为“正翔房地产开发有限公司承诺悦嘉公寓目前暂定物业费6元，后期申请物业费在4.5元左右，之前收的物业费6元，根据差价再延续后期物业费”，该协议未加盖包头市正翔房地产开发有限公司的公章，郭兆雨是谁，能否代表包头市正翔房地产开发有限公司，其是否有权承诺，高云飞、甄凤丽均未举证；另外，从该协议的内容显示，物业服务费标准为每月每平方米6元，后期申请到每月每平方米4.50元，是否能申请成功，该协议未作保证，现高云飞、甄凤丽提交该书证作为包头市正翔房地产开发有限公司承诺其后期物业服务费降为每月每平方米4.50元的依据，理由不充分，法院不予采信；《前期物业服务合同》并未违反影响合同效力的强制性规定，故高云飞、甄凤丽提出《前期物业服务合同》无效的抗辩理由，依据不足，法院不予采信。《包头市物业管理条例》第五十七条规定：“物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。”高云飞、甄凤丽作为业主，有权要求滨海物业对其企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置进行公示，但公示与否，不影响滨海物业向高云飞、甄凤丽主张物业服务费，现高云飞、甄凤丽以此为由拒缴物业服务费，法院不予支持。综上，高云飞、甄凤丽拒缴物业服务费的抗辩理由，法院不予采信；故滨海物业要求高云飞、甄凤丽支付2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费3320元，法院支持3319.92元，其余部分，依据不足，法院不予支持；滨海物业因合同履行问题与业主产生矛盾，滨海物业是否完全按照合同约定履行了合同，滨海物业未举证，故滨海物业要求高云飞、甄凤丽支付滞纳金1320元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。   依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告高云飞、被告甄凤丽支付原告深圳市滨海物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费3319.92元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告深圳市滨海物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告深圳市滨海物业管理有限公司负担14元，被告高云飞、被告甄凤丽负担36元；被告高云飞、被告甄凤丽负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告深圳市滨海物业管理有限公司。原告深圳市滨海物业管理有限公司预交100元，退还原告深圳市滨海物业管理有限公司50元。   二审开庭前，高云飞、甄凤丽向本院申请调取《前期物业服务合同》，以证实合同的真实性。经本院审查认为，该合同一审法院已经依职权进行调取，故对于高云飞、甄凤丽的该项调证申请，本院依法不予准许。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院审理期间，高云飞、甄凤丽向本院提交照片六张，其中四张照片用以证明案涉公寓楼内存在两个物业服务公司，滨海物业质证称，对该证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，由于该证据的内容不影响本案的处理结果，故对其证据的证明力不予确认。其中两张照片用以证明消防安全通道被锁，物业公司没有尽到安全管理和防范的义务。经本院审查认为，该证据并不能证明其主张，故本院依法不予采信。   庭审前，高云飞、甄凤丽向本院提交证人出庭作证申请一份，申请证人许某出庭作证，证明公寓楼收费标准过高，购房时建设单位承诺物业费是4块钱左右，但却向业主按照6元的标准收取物业费。并且滨海物业在服务期间存在消防、门禁、电梯等服务不到位的情形。滨海物业质证称，对证人证言的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，因证人许某与高云飞、甄凤丽同为公寓楼的业主，故许某关于滨海物业就公寓楼服务情况所做的证人证言缺乏客观性，本院对其证人证言依法不予采信。   本院认为，滨海物业与建设单位包头市正翔房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方当事人争议的焦点问题为：第一，滨海物业作为本案诉讼主体是否适格；第二，关于物业费收费标准的问题；第三，案涉小区内是否存在两家物业公司以及对高云飞、甄凤丽履行缴纳物业费义务是否具有影响；第四，滨海物业提供的物业服务是否符合合同约定。   第一，关于滨海物业作为本案诉讼主体是否适格的问题。高云飞、甄凤丽主张《商品房买卖合同》补充协议中明确约定，在业主大会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由建设单位依法选聘的深圳滨海物业管理有限公司负责管理，而非深圳市滨海物业管理有限公司，且高云飞、甄凤丽作为业主亦未与滨海物业签订过物业服务合同，故滨海物业作为本案原告主体不适格。对此本院认为，首先，高云飞、甄凤丽在庭审中明确表示其接受了深圳市滨海物业管理有限公司提供的物业服务，且与建设单位包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的物业公司亦是深圳市滨海物业管理有限公司。则补充协议中约定的物业公司名称虽然与深圳市滨海物业管理有限公司存在一字之差，但并不影响高云飞、甄凤丽与深圳市滨海物业管理有限公司之间形成物业服务合同关系。其次，高云飞、甄凤丽虽然没有与服务公司签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，高云飞，甄凤丽作为案涉小区业主，依法应受《前期物业服务合同》的约束。综上，深圳市滨海物业管理有限公司作为本案原告主体适格。   第二，关于物业费收费标准的问题。高云飞、甄凤丽主张案涉公寓楼物业费收取标准过高，滨海物业按此收取物业费缺乏依据。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的内容可知，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同应对小区内全体业主具有约束力。本案中，建设单位包头市正翔房地产开发有限公司与滨海物业在《前期物业服务合同》中明确约定公寓的物业费收费标准为6元/㎡/月，则该约定应对小区全体业主具有约束力。因此，滨海物业按照6元/㎡/月的标准向业主高云飞、甄凤丽收取物业费具有合同依据和法律依据。   第三，关于案涉小区内是否存在两家物业公司以及对高云飞、甄凤丽是否应当缴纳物业费具有影响的问题。高云飞、甄凤丽主张案涉公寓楼应为一个整体，应当仅由一家物业公司提供服务，现公寓楼内出现两家物业服务公司，故其不应当受前期物业服务合同的约束。对此本院认为，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”规定的内容可知，法律、行政法规对于物业管理区域内提供物业服务企业的个数并未作出强制性、限制性的规定，故高云飞、甄凤丽以此为由拒绝缴纳物业费的主张不能成立。   第四，关于滨海物业服务是否达到合同中约定的服务标准的问题。高云飞、甄凤丽主张滨海物业存在卫生、电梯安全、安全保卫工作服务不到位以及消防通道门上锁等问题，但其并未提供充分证据证明其主张，故一审法院判决要求高云飞、甄凤丽支付物业费并无不当。   综上，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人高云飞、甄凤丽负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二○一九年五月二十三日   书记员 杨 曼   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。