山西省临猗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0821民初613号 原告：樊某某，男，汉族，住临猗县。 委托代理人：赵保泽，临猗县郇阳市场法律服务所法律工作者。 被告：谢某某，男，汉族，住临猗县。 委托代理人：景万亿，临猗县法律援助中心律师。 被告：薛某，女，汉族，住临猗县。 原告樊某某与被告谢某某、薛某合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求为：依法确认二被告签订的房屋买卖合同无效并判令被告立即腾出房屋。事实与理由：我与薛某系夫妻关系，双方共同生活期间于2013年11月30日以被告薛某名义与运城市关铝房地产有限公司签订购房合同，购买位于临猗县电力花园7号楼2单元302室的房产，并由原告与被告薛某与中国建设银行运城分行签订借款合同，原告每月向被告薛某支付房屋按揭款项，再由被告薛某向银行支付。2018年我外出打工期间，被告薛某与被告谢某某恶意串通、故意隐瞒，私自将该房屋出售。2018年12月底我回家才得知此情况，我认为二被告恶意串通、故意隐瞒，私自将双方公共财产予以出售，严重侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。 谢某某辩称：一、我依法要求确认我与被告薛某签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认该房屋的所有权归我所有，判令被告薛某和被答辩人协助我办理过户手续。依法驳回被答辩人樊某某的诉讼请求。2018年我与被告薛某签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“第二条双方商定成交价格为44万元；第五条出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。我先支付部分房款，其余在银行的按揭贷款全部还清后，等其丈夫在春节前回来后，帮助我办理过户手续，我付清全部房款，以及付款方式等。”我就按照协议约定支付了被告薛某27万元房款，当时签订协议时，我还向被告薛某确认了其丈夫即被答辩人樊某某是否同意出售房屋，薛某明确告知我，已征求了其丈夫同意，被答辩人春节前从外地打工回来，就给我办理过户手续，但是到了春节前被答辩人回来后，不协助我办理过户手续，我认为我与被告薛某签订了房屋买卖协议合法有效，当时还向被答辩人进行了确认，被告薛某和被答辩人樊某某系夫妻关系，根据被告薛某向我提供的结婚证等材料，我有理由相信被告薛某有代理权限，而且当时《房屋买卖合同》上只有薛某一个人的签名，因此我认为双方签订的合同是合法有效的，被答辩人要求解除合同于法无据，请求依法驳回其诉讼请求，确认我与被告薛某签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认该房屋的所有权归我所有，判令被告薛某和被答辩人协助我办理过户手续。 综合原、被告举证、质证及庭审查明情况可确认如下事实： 原告樊某某与被告薛某于2011年1月18日登记结婚，双方共同生活期间于2013年11月30日以薛某名义与运城关铝房地产有限公司签订一份商品房买卖合同，并进行了备案登记，合同编号：7-20302，出卖人：运城市关铝房地产开发有限公司，买受人：薛某，买受人购买出卖人开发位于临猗县关铝·电力花园第7幢2单元0302号商品房，建筑面积117.23平方米，每平方米2820元，总金额为330589元，付款方式及期限为买受人支付首付房款132589元，剩余房款198000元在银行按揭，夫妻双方花费数拾万元，对该房屋装潢并入驻该房屋。 2018年6月6日原告外出打工，薛某在电力花园微信群中发布出售上述房屋的信息，薛敏婷看到此信息后即向谢某某、武春霞夫妻提供了该信息。谢某某经中人磋商最终与薛某达成协议，并签立了书面的购房合同，载明：“甲方：薛某，乙方：谢某某，甲方自愿把电力花园7号楼2单元302室117平方米房卖给乙方所有，成交价格为44万元，2018年6月6日预付现金20万元，剩余款2019年1月22日付清。4、甲方在2018年9月1日将上述房交给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。5、出卖的房屋如存在房产纠纷，由甲方承担全部责任。6、本合同经双方签章后生效，并对双方都有约束力，应该严格履行，如有违约，违约方应承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。7、过户手续其费用由甲方承担。9、甲方以购房合同抵押给乙方。10、甲方搬离前欠物业所有费用交清。11、乙方押甲方（伍万元整）现金过完户清完。12、家电包括：电视1个、冰箱1个、空调1个、燃气灶1个、油烟机1个、燃气热水器1个、洗衣机1个；家具包括：床3张、沙发1套、茶几1个、梳妆台1个、衣柜1个。甲、乙、中介人签名捺印，2018年6月6日。”该合同签订后谢某某分五次共向薛某付款27万元，薛某将其与原告结婚证复印件，编号7-20302商品房买卖合同交付给谢某某，谢某某并于2018年9月初入驻该房屋。原告同年年底从外地打工返回家中发现谢某某入驻的事实，原、被告协商未果，遂诉至本院。审理中，原告主张二被告恶意串通侵害其财产权益，但未能提供恶意串通的事实与证据；谢某某主张买卖合同达成前薛某和樊某某在电话中进行了商议，且明确表示其夫樊某某同意出售，合同合法有效。薛某则表示因欠外账较多，多次和原告协商卖房，本次协议达成前还和原告在电话中商议并通报了出售价40多万元，原告说再多打听打听，买卖合同合法有效。 本院认为：本案争议焦点：1、房屋性质；2、买卖合同效力；3、应否腾房。 房屋性质 涉案房屋系原告樊某某与被告薛某婚姻存续期间购买，根据婚姻法之意，无特别约定则属夫妻共同财产，况且二被告在交易过程中，薛某将结婚证交付给谢某某，足以表明原、被告三方交易时均认可此房为樊某某与薛某共同共有，故认定涉案房屋属原告夫妻共同财产。 买卖合同效力 本案查明事实是薛某因急用钱在小区微信群发布出售房屋消息，谢某某通过朋友得知此消息，经中人磋商二被告达成买卖协议并支付了部分价款，二被告不沾亲带故，买房前又相识，交易符合交易习惯，原告未举证证实二被告恶意串通的证据，不符合合同法第五十二条绝对无效条件。其次，二被告交易确无原告书面签字认可，嗣后原告亦不予追认，谢某某明知涉案房屋为原告夫妻共同共有，仅只听信薛某一面之词，未能征询原告意见，未尽到谨慎注意义务，现有证据无法证实出卖夫妻共同财产时夫妻双方进行了合意，故应认定薛某属单方处分夫妻财产，属无权处分。再次，根据物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。”《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案薛某即便未经原告同意擅自处分夫妻共同财产，根据上述法律之要义，合同效力与物权效力区分原则，有无处分权不影响合同效力，无权处分合同亦为有效合同，因此原告主张二被告所签房屋买卖合同无效，与事实不符，于法无据，本院不予支持。 腾房问题 虽然二被告所签买卖合同有效，但谢某某至今未能将房屋过户到其名下，根据最高院婚姻法解释（三）第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”只有签订了合法有效买卖合同，支价对价并完成过户登记，才符合善意取得之要义，三个要件缺少任何一个要件均不构成善意取得，涉案房屋仅只签了买卖合同，交付部分款项，尚未完成过户登记，故谢某某目前尚不享有涉案房屋所有权，原告不同意协助办理过户登记，导致买卖合同无法继续履行，谢某某虽以入驻涉案房屋，但无法实现合同目的，薛某构成根本违约。经本院释明，原、被告均同意解除买卖合同，本院予以准许。合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张腾房，谢某某表示同意，本院予以准许。至于在各自返还上原、被告虽有分歧，但法律要以是房屋和售房款使用情况并不改变房屋和售房款的共有性质，即售房款无论夫妻任何一方收取和使用均属夫妻共同行为，因此原告夫妻应对谢某某已付购房款承担连带返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下： 解除谢某某与薛某所签的房屋买卖合同。 谢某某于本判决生效后十日内返还樊某某和薛某所有的临猗县电力花园7号楼2单元302房屋。 樊某某、薛某于本判决生效后五日内返还谢某某购房款27万元。 驳回樊某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由薛某承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 员 张丰收 二〇一九年五月八日 法官助理 梁菲妮 书 记 员 周格羽 书 记 员 周格羽