山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1989号上诉人（原审原告）：窦艳平，男，1981年12月5日，山西省古交市马兰镇武马街英路43-3-22。被上诉人（原审被告）：山西辅国房地产开发有限公司，住所地：太原市万柏林区漪汾街********。法定代表人:郑学智，董事长。委托诉讼代理人：明阳，山西见证律师事务所律师。上诉人窦艳平因与被上诉人山西辅国房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省古交市人民法院（2018）晋0181民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人窦艳平、被上诉人山西辅国房地产开发有限公司的委托诉讼代理人明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦艳平上诉请求：1、维持一审关于要求被上诉人山西辅国房地产开发有限公司将办理上诉人窦艳平房屋产权登记需由被上诉人提供的相关材料(以产权登记机关要求为准)报产权登记机关备案的判决;2、将要求被上诉人办理备案期限依法改为90日;3、增加判令:被上诉人向上诉人支付违约金4935.38元;4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一,一审法院将被上诉人山西辅国房地产开发有限公司向产权登记机关备案的期限判定为于一审判决生效之日起二年内,没有法律依据,也不符合《商品房买卖合同》的约定,是错误的。上诉人买的是已经建成的房屋,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条的规定,被上诉人应当自合同订立之日起90日内为上诉人办理房屋权属证书,显然,一审法院关于房屋产权备案的期限认定,既不符合合同约定,也不符合法定期限,是错误的。第二、被上诉人不履行合同义务的行为构成违约,一审法院认定的免责事由不成立,被上诉人应当依法依约向上诉人支付违约金。(一)2013年11月5日,上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》,合同中约定出卖人(被上诉人)应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案,被上诉人于2015年7月29日将房屋交付上诉人使用,至今已经三年多,被上诉人仍未将上诉人的房屋向产权登记机关备案,上诉人至今未能取得本案房屋的不动产权属登记证,显然,被上诉人已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第8条、107条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定,被上诉人没有按照合同约定和法律规定履行义务的行为已经构成违约,应当承担违约责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书,双方同意按合同书所列第15条第1,2,3项处理,其中第二项约定买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。故被上诉人应当向上诉人支付违约金4935.38元(购房款493538元*1%）。(二)一审法院认定的被上诉人不履行合同义务的事由不属于法定免责事由,被上诉人应当向上诉人承担违约责任。被上诉人在一审中提交的证据表明其在与上诉人签订合同之前就知道政府规划在凤凰苑项目北侧修建道路,之后的情况也是被上诉人可以预见和避免的,而被上诉人明知道这些情况却向上诉人故意隐瞒,被上诉人的行为构成欺诈。《中华人民共和国合同法》规定的法定的免责事由仅限于不可抗力,依据该法第117条的规定,即使政府行为也一定是指当事人在订立合同以后发生,且不能预见的情形,另外依据该法第118条的规定,被上诉人如果因不可抗力不能履行合同,应当及时向上诉人通报合同不能履行或者需要迟延履行、部分履行的事由,而上诉人事实上从未收到过任何此类通知。被上诉人不是因不可抗力不能履行合同义务的,不能免除其责任;因此,一审法院的认定是错误的。另一方面,一审法院认定的被上诉人不能依约履行提供权属登记备案资料的两项事由,都是第三人未完成项目工程所致,依据《中华人民共和国合同法》第121条的规定,被上诉人因第三人的原因造成违约的,应当向上诉人承担违约责任。第三,被上诉人交付的房屋未竣工验收,已经构成逾期交房,应当承担违约责任。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第61条同样规定建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用。被上诉人交付的房屋未经竣工验收,属于交付房屋不符合交付条件,在验收合格之前均应当认定为未真正交付,应当承担逾期交房的违约责任。综上所述,一审法院作出的判决,认定事实不清,适用法律错误。上诉人请求二审法院查明事实,依法支持上诉人的上诉请求。山西辅国房地产开发有限公司辩称，根据古交住建局和发改委的文件，在凤凰城项目小区的北侧修建一条干道，照明的电力、交通和绿化的工程均由市政府修建，因小区的市政道路未修通，导致无法验收，不应由答辩人承担违约责任。案涉项目未经竣工验收之前，无法向不动产登记中心交纳相关的费用，并不是答辩人故意拖延。窦艳平向一审法院起诉请求：1、山西辅国房地产开发有限公司履行合同义务，向房管部门提供办理房产证所需的相关手续，给窦艳平办理房产证；2、判令山西辅国房地产开发有限公司支付违约金4935元；3、本案所有诉讼费用由山西辅国房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：1、2013年11月5日窦艳平（乙方）、山西辅国房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》约定：乙方以总金额493538元的价格向甲方购买位于古交市腾飞路凤凰城1号楼2单元2902号房。窦艳平按约定以公积金贷款的方式向山西辅国房地产开发有限公司支付了购房款，山西辅国房地产开发有限公司于2015年7月29日将房屋交付窦艳平使用。双方对此无争议，予以认定；2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：于房屋交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。对山西辅国房地产开发有限公司在履约过程中是否存在怠于报送产权登记备案资料，双方争议较大，窦艳平提供《商品房买卖合同》等证据举证认为：山西辅国房地产开发有限公司在约定期限未能报送产权登记备案资料，违约事实存在，故应承担违约责任，支付违约金；山西辅国房地产开发有限公司质证认为：合同及合同条款均无异议，但不能依约履行提供权属登记备案资料事出有因，一是凤凰苑项目北侧道路他方未修通，消防验收以此为依据；二是凤凰苑项目内的一条205米长的道路的排水、照明、电力、交通、绿化等工程等也由他方负责建设，也尚未完成，凤凰苑楼房建设工程已竣工，房屋已交付窦艳平居住使用，但基于上述山西辅国房地产开发有限公司力所不能及的原因，一直制约着山西辅国房地产开发有限公司已竣工工程的验收，因此也就造成了山西辅国房地产开发有限公司对上述义务的迟延履行，因此，山西辅国房地产开发有限公司依法不应承担支付违约金的责任。一审法院认为，1、窦艳平、山西辅国房地产开发有限公司根据合同法的规定签订了《商品房买卖合同》，明确了双方权利义务关系，窦艳平依约全部履行了支付购房款义务，山西辅国房地产开发有限公司也将房屋交付窦艳平，窦艳平主张的此项诉请事实，理由充分，予以认定；2、根据窦艳平、山西辅国房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，山西辅国房地产开发有限公司应于房屋交付窦艳平之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，但不能依约履行提供权属登记备案资料事出有因，一是凤凰苑项目北侧道路他方未修通，消防验收须以此为依据；二是凤凰苑项目内的一条205米长的道路的排水、照明、电力、交通、绿化等工程也由他方负责建设，也尚未完成，凤凰苑楼房建设工程虽已竣工，但据以验收楼房的前置条件尚未成就，而工程不能及时验收，造成了山西辅国房地产开发有限公司对上述合同义务的迟延履行，上述不可预见事由所致，故山西辅国房地产开发有限公司抗辩事由成立，予以认定。综上所述，双方依法成立的合同，合法有效，应受法律保护，由于山西辅国房地产开发有限公司迟延履行提供权属登记备案资料，应继续履行完毕合同义务，故窦艳平此项诉讼请求，予以支持；由于与凤凰苑楼房建设工程所配套的市政工程因诸多因素进展滞后，制约了山西辅国房地产开发有限公司已竣工工程的验收，造成了山西辅国房地产开发有限公司对上述义务的迟延履行，客观上是基于山西辅国房地产开发有限公司力所不能及的原因所致，应予免责，因此，窦艳平要求山西辅国房地产开发有限公司支付违约金的诉请，不予支持，应予驳回，山西辅国房地产开发有限公司此项抗辩意见，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一七条的规定，判决：一、被告山西辅国房地产开发有限公司于本判决生效之日起二年时间内将办理原告窦艳平上述房屋产权登记需由被告提供的相关资料（以产权登记机关要求为准）报产权登记机关备案。被告山西辅国房地产开发有限公司在向产权登记机关备案30日前，应书面通知原告窦艳平因办理上述房屋权属登记需由原告窦艳平提供的相关资料（以产权登记机关要求为准）。原告窦艳平应在接到被告山西辅国房地产开发有限公司的书面通知之日起10日内向被告或产权登记机关提交，原告逾期一日，被告向产权登记机关备案顺延一日。原、被告应互相配合，直至原告窦艳平获得上述古交市腾飞路凤凰城1号楼2单元2902号楼房的不动产权属登记证为止，被告的《商品房买卖合同》合同义务才算履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的相关规定，应为有效，双方均应严格履行各自的义务。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了购房款，被上诉人向上诉人交付了房屋。根据一审已查明的事实，被上诉人举证证明未按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案有其客观原因，市政工程尚未建设完毕，未能进行消防验收，导致其迟延履行该项义务，一审判决认定属不可预见的事由并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人窦艳平负担。本判决为终审判决。审判长 张俊红审判员 牛晓斌审判员 冯云昌 二〇一九年五月二十四日书记员 李晔君