广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终405号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳春市阳豪房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城东湖山庄御景园**101商铺。法定代表人：庞明燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄光攀，男，1972年9月19日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世程，广东尚思律师事务所实习律师。上诉人阳春市阳豪房地产有限公司（以下简称阳豪公司）因与被上诉人黄光攀商品房预约合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳豪公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持阳豪公司的反诉请求;二、黄光攀承担本案一、二审的案件受理费。事实与理由:一、黄光攀主张以现金形式支付涉案房屋的购房款不属实，实际上黄光攀根本没有支付涉案房屋的购房款给阳豪公司。（一）商品房买卖属于大额交易，从普通老百姓的交易习惯来说通过刷卡、汇款等方式付款更能保障自身的合法权益，黄光攀携带数十万元现金购房不符合日常的交易习惯。(二)与本案同属一系列案件的主体亦提到2015年3月8日携带数十万元前往阳豪公司的售楼中心购买房屋，而又同时分别提起诉讼。(三)出具Bxxx幢xxx楼Axxx3、Bxxx幢xxx楼Axxx4房的收款收据时间为2015年3月8日，而《商品房认购协议》的签订时间为2015年3月10日，出具BXXX幢AXXX3房的收款收据时间为2016年4月14日，而《商品房认购协议》的签订时间为2017年5月15日，如果是现金支付，黄光攀作为购房者在没签订认购协议就先行付款的行为明显有违常理，实际上阳豪公司并没有收到任何的购房款，黄光攀的供述前后矛盾。(四)一审证人谢慧娴的证言可以证实阳豪公司并没有收取过黄光攀的现金购房款，这足以反证阳豪公司与黄光攀签署《商品房认购协议》后黄光攀并没有履行支付购房款的义务。二、本案的核心焦点是“黄光攀是否履行了《商品房认购协议》约定的付款义务”，如上论述，黄光攀没有支付涉案房屋的购房款，本案就存在合同生效后未实际履行的情形，根据我国《合同法》第六十七条及第九十四条的规定，黄光攀具有先履行支付购房款的义务，现黄光攀没有实际履行涉案商品房付款义务，阳豪公司对此有要求继续履行或解除合同的权利。三、由于黄光攀不承认涉案商品房实际为阳豪公司与该项目的实际施工人黄踢先抵顶工程款的标的物，那么黄光攀就应证明其已向阳豪公司支付购房款，一审法院对本诉与反诉的举证责任分配不当，导致阳豪公司承担举证不能的法律后果，明显有违事实以及不公平。综上所述，一审法院逃避了本诉的客观事实，又单独从反诉的角度加重阳豪公司的举证责任，既避开本案的核心焦点“黄光攀是否支付案涉商品房购房款”的问题，又把本诉与反诉强制拆分审理，对阳豪公司明显不公平，同时亦无实际解决本案的纠纷。请二审法院依法全面查明本案事实，支持阳豪公司的二审诉讼请求。黄光攀答辩称：阳豪公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回其上诉，维持原判。事实与理由：一、有关协议是双方合意自愿签订，符合法律规定，也没有违反社会公益和损害第三方利益，合法有效。二、阳豪公司上诉的主要理由是黄光攀以现金支付购房款不属实，黄光攀没有实际支付购房款，但阳豪公司出具收到涉案商品房购房款的收据给黄光攀收执，意味着阳豪公司确认黄光攀支付了购房款，因此黄光攀并没有违反有关协议的条款，也不符合合同法第九十三条、九十四条规定的合同应当解除的情形，阳豪公司上诉请求没有理据。黄光攀一审诉讼请求：一、确认黄光攀与阳豪公司于2015年3月10日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》合法有效；二、确认黄光攀与阳豪公司于2017年5月15日签订的《xxx花园商品房认购协议》合法有效；三、案件受理费由阳豪公司负担。阳豪公司一审反诉请求：一、解除阳豪公司与黄光攀分别于2015年3月10日、2017年5月15日签订的三份《xxx花园商品房认购协议》；二、反诉案件受理费由黄光攀负担。一审法院查明事实：阳豪公司是于2011年7月11日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发销售。位于阳春市xxx地块xxx花园项目****商品楼是由阳豪公司开发建设。阳豪公司取得了xxx花园项目一期B1幢商品房的《商品房预售许可证》（证号：春**）。2015年3月10日，阳豪公司作为甲方（出售人）与黄光攀作为乙方（买受人）签订《xxx花园商品房认购协议》，主要约定黄光攀以373281元的总价款认购阳豪公司开发建设的xxx花园xxx幢Axxx3号房（建筑面积115.21平方米；优惠折扣后单价每平方米3240元）；该套商品房按建筑面积销售，该套商品房的售价以折后成交单价与建筑面积相乘所得，最终面积以住建局测绘中心测绘面积为准，最终售价同时作出调整；付款方式为一次性付款；黄光攀在签署《xxx花园商品房认购协议》后且在正式签署《商品房买卖合同》前，如需加名、减名、转名或转单位，须经阳豪公司书面同意并按下列标准向阳豪公司支付手续费：转名、加名、减名、转单位为人民币3000元/单位的手续费（直系亲属凭有效证件可免费办理加名、减名或转名手续壹次）；黄光攀在正式签署《商品房买卖合同》后，根据有关规定，不接受加名、减名、转名或转单位手续的办理；因阳豪公司原因未能将该商品房售予黄光攀的，则阳豪公司无息返还定金予黄光攀等内容条款。同日，阳豪公司作为甲方（出售人）与黄光攀作为乙方（买受人）又签订了一份《xxx花园商品房认购协议》，主要约定黄光攀以450781元的总价款认购阳豪公司开发建设的xxx花园项目xxx幢xxx楼层Axxx4号房（建筑面积139.13平方米，优惠折扣后单价每平方米3240元），其余内容条款与前份《xxx花园商品房认购协议》载明的内容条款基本相同。2017年5月15日，阳豪公司作为甲方（出卖人）与黄光攀作为乙方（买受人）再次签订一份《xxx花园商品房认购协议》，主要约定黄光攀以369824元的总价款认购阳豪公司开发建设的xxx花园XXX幢AXXX3号房（建筑面积115.21平方米，单价每平方米3210元），其余内容条款与上述两份《xxx花园商品房认购协议》载明的内容条款基本相同。黄光攀提供了三张《收款收据》和一张《收据》到庭，拟证明其已按照上述三份《xxx花园商品房认购协议》的约定交付了全部购房款给阳豪公司。该三张《收款收据》载明的日期均为2015年3月8日，并均加盖有阳豪公司的财务专用章，且“经手人”一栏后均经方卫星签名。其中编号为0xxx8的《收款收据》载明主要内容为“兹收到黄光攀xxx花园xxx幢Axxx3房（115.21㎡）交来购房款，金额（大写）伍万零仟零佰零拾零元零角零分，￥50000元。此房按3240元/㎡。”编号为0xxx9的《收款收据》载明主要内容为“兹收到黄光攀xxx花园xxx幢Axxx3房（115.21㎡）交来购房款，金额（大写）叁拾贰万叁仟贰佰捌拾壹元零角零分，￥323281元。此房按3240元/㎡。”编号为0xxx0的《收款收据》载明主要内容为“兹收到黄光攀xxx花园xxx幢Axxx4房（139.13㎡）交来购房款，金额（大写）肆拾伍万零仟柒佰捌拾壹元零角零分，￥450781元。此房按3240元/㎡。”日期为2016年4月14日的《收据》（编号为1xxx6）载明主要内容为“今收到黄光攀购xxx花园xxx幢Axxx3房交来的房款369824元（单价：3210.00/㎡，面积约为115.21㎡）。注：1、房的面积以房管局确权为准;金额（大写）叁拾陆万玖仟捌佰贰拾肆元零角零分，￥369824.00元。”该《收据》加盖有阳豪公司的财务专用章，且“经手人”一栏后经谢慧娴签名。经庭审质证，阳豪公司对黄光攀提交的三张《收款收据》和一张《收据》的真实性、合法性均没有异议，但抗辩称没有收取该三张《收款收据》和一张《收据》中载明的款项；该三张《收款收据》和一张《收据》是因阳豪公司与xxx花园项目实际施工人黄相先达成以商品房抵顶工程款的口头协议而制作的，但后来案涉三套商品房并没有用于抵顶工程款。一审期间，一审法院去函阳春市国土资源局调查了解xxx花园一期Ｂ1幢商品房是否经竣工验收合格并办理备案手续、是否符合预售或销售条件、是否办理了预售许可证、是否办理了初始登记至阳豪公司名下等情况。阳春市国土资源局于2018年7月31日复函本院“一、至今我局没有收到经市住建局关于阳豪房地产公司位于市xxx地块xxx花园一期Ｂ1幢商品楼备案的竣工验收合格报告。二、经市住建局批准的xxx花园一期Ｂ1幢商品房《商品房预售许可证》于2018年2月11日已过期，已无法在阳江市住建系统网做商品房网签合同。三、阳豪房地产公司已到市住建局办理了xxx花园一期Ｂ1幢《商品房预售许可证》（证号：春：春**四、xxx花园一期Ｂ1幢商品房因未通过市住建局的商品楼竣工验收备案，故还不具备办理不动产权证的初始登记条件。”等。2018年3月1日，黄光攀向一审法院提起民事诉讼，请求确认其与阳豪公司签订的三份《xxx花园商品房认购协议》合法有效，阳豪公司将案涉三套商品房交付给黄光攀使用，并为黄光攀办理商品房网签等所有权转移登记手续等。一审法院认为：阳豪公司与黄光攀分别在2015年3月10日签订两份《xxx花园商品房认购协议》和在2017年5月15日签订一份《xxx花园商品房认购协议》，主要约定黄光攀以373281元、450781元、369824元的价款分别认购阳豪公司开发建设的xxx花园项目XXX幢XXX楼层AXXX3房、XXX幢XXX楼层AXXX4房、xxx幢xxx梯xxx楼层xxx3房等。该三份《xxx花园商品房认购协议》均是黄光攀与阳豪公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，应依法认定黄光攀与阳豪公司签订的三份《xxx花园商品房认购协议》均成立有效。黄光攀请求确认其与阳豪公司签订的三份《xxx花园商品房认购协议》合法有效，理据充分，应依法予以支持。阳豪公司反诉请求判令解除其与黄光攀分别于2015年3月10日、2017年5月15日签订的三份《xxx花园商品房认购协议》。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，阳豪公司主张黄光攀所认购的案涉三套商品房均用于抵顶阳豪公司欠xxx花园项目实际施工人黄相先的工程款，但后来并没有成功抵顶工程款，并且黄光攀亦没有实际支付购房款给阳豪公司。阳豪公司对其主张的上述事实提交了三份《xxx花园商品房认购协议》、三张《收款收据》和一张《收据》、一份《阳春市xxx花园一期工程建筑工程承包施工合同》到庭拟加以证明。经审查，阳豪公司提交的上述证据均没有载明阳豪公司以案涉三套商品房抵顶黄相先工程款的相关内容和意思表示，不足以证明阳豪公司主张的事实。阳豪公司申请证人谢慧娴出庭作证，因谢慧娴曾是其员工，与其具有利害关系，谢慧娴的证言依法不能被采信。同时，阳豪公司也没有提供证据证明其与黄光攀签订的三份《xxx花园商品房认购协议》符合双方约定的解除条件或者具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除的法定情形，应当承担举证不能的不利后果。故阳豪公司反诉请求判令解除其与黄光攀分别于2015年3月10日、2017年5月15日签订的三份《xxx花园商品房认购协议》，理据不足，应依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、确认黄光攀与阳豪公司在2015年3月10日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》均合法有效；二、确认黄光攀与阳豪公司在2017年5月15日签订的《xxx花园商品房认购协议》合法有效；三、驳回阳豪公司的全部反诉请求。一审案件受理费15545元，反诉案件受理费7773元，合计23318元，由阳豪公司负担。二审期间，阳豪公司提交《对账确认协议书》一份，拟证实：一、涉案商品房确为阳豪公司与黄踢先抵顶工程款的房屋，阳豪公司并没有实际收到黄光攀的购房款，且阳豪公司与黄踢先就涉案商品房是否成功抵顶工程款仍存在争议，暂未结算。二、黄光攀明显与案外人黄踢先存在某种法律关系，应由黄踢先与黄光攀之间另行解决。同时，阳江市中级人民法院正在审理的阳豪公司与茂名三建、黄踢先的建设工程施工合同纠纷中亦涉及涉案商品房的抵顶事项，本案应参考该案的审理结果来作出处理。黄光攀经质证不予认可该证据的证明力，认为：一、该证据形成时间是2018年6月8日，而该时间仍处于一审正式举证质证前，所以该证据不属于二审的新证据。二、对该证据的真实性、关联性有异议。首先，黄光攀不认可该协议书上黄踢先签名的真实性。其次，该证据的内容主要为确认工程款抵顶事宜，与黄光攀提出确认协议效力的诉讼请求缺乏关联性，至于合法性由法院认定。三、黄光攀与黄踢先没有债务、工程关系，该份证据是阳豪公司与黄踢先的内部关系。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，商品房认购书是开发商与准买受人直接确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购买合同的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”本案中，黄光攀与阳豪公司于2015年3月10日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》及2017年5月15日签订的《xxx花园商品房认购协议》（以下简称三份《认购协议》）仅约定拟认购房屋的房号、价格、付款方式、付款时间等内容，但对房屋交付使用条件及交房日期并没有约定，而交付房屋是开发商的主要义务，交付日期是合同实际履行的主要内容，故该三份《认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应该具备的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，本案应为商品房预约合同纠纷。一审法院将该三份《认购协议》认定为商品房买卖合同并将本案定性为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。该三份《认购协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的主要焦点是黄光攀与阳豪公司签订的三份《认购协议》应否解除。本案中，阳豪公司主张解除双方签订的三份《认购协议》的主要理由是阳豪公司用涉案房屋与案外人黄踢先抵顶工程款，现阳豪公司未与黄踢先就工程款进行结算，且黄光攀不承认是以黄踢先抵顶工程款的形式支付涉案商品房购房款，即黄光攀没有履行该三份《认购协议》中的付款义务。根据查明的事实，阳豪公司出具了收到涉案三套商品房购房款的《收款收据》给黄光攀执存，确认阳豪公司已收到黄光攀的购房款，应认定黄光攀已履行了支付购房款的义务。现阳豪公司主张没有实际收到黄光攀的购房款，提供了《对账确认协议书》拟证实。本院认为,该协议书是阳豪公司与案外人之间的约定，不能直接约束黄光攀，且黄光攀对该协议书不予认可，该《对账确认协议书》不足以推翻阳豪公司出具《收款收据》证明的事实。由于黄光攀已履行了支付购房款的义务且不同意解除该认购协议，阳豪公司又没有证据证实该三份《认购协议》符合双方约定的解除条件或具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除的法定情形，一审判决驳回阳豪公司请求解除该三份《认购协议》正确，本院予以维持。阳豪公司请求解除该三份《认购协议》理据不足，本院予以驳回。综上，一审判决对案由定性错误，本院予以纠正，但处理结果并无不妥，本院予以维持。阳豪公司上诉理据不足，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15545元，由阳春市阳豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年五月二十二日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。