黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0102民初1407号原告：陈建华，男，1963年11月18日出生，汉族，黑龙江省松北物资贸易有限公司总经理，住哈尔滨市道里区。被告：黑龙江建业房地产综合开发有限公司，统一社会信用代码912301102456112134，住所地哈尔滨市香坊区和平路54号B栋13层。法定代表人：王海弘，总经理。委托诉讼代理人：刘世璞，该公司法律顾问。原告陈建华与被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈建华，被告建业公司的委托诉讼代理人刘世璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告为原告办理临江花园A栋13层4号房屋所有权证书并承担相应费用；2、请求依法判令被告向原告给付违约金人民币199539.60元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告与被告于2007年12月13日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买由其开发建设的临江花园A栋13层4号住宅一处，建筑面积164.23平方米，合同价款为665132元，合同签订后，原告依据合同约定履行完毕全部合同义务。案涉房屋交付使用后，被告未能依法办理房屋产权证书，据此原、被告签订补充协议，协议约定：被告于2010年12月30日之前为原告办理产权证书，在办理产权证书过程中所发生的所有费用皆由被告承担且办理完产权证书之前承担案涉房屋的物业费、包烧费、电梯费及车位费，若逾期办理则被告承担同等金额违约金。后因被告违约行为上述办理产权证书时间又分别变更为2013年6月30日及2015年12月30日，自被告承诺至今又将届满三年被告仍未信守承诺，故诉至法院。建业公司辩称，同意原告第一项办证的诉讼请求，不同意承担办证费用，也不同意第二、第三项诉讼请求；理由：1、该棚户区改造工程符合房地产开发建设销售的合法法定程序，不存在欺诈行为。2、该项目是享受哈尔滨市政府关于加快解决危房棚户区安居工程的优惠政策的危房棚户区改造工程。3、该项目于2003年10月竣工，在消防验收中出现了原规范与新规范规定的矛盾，延长了总体工程的验收时间。4、为不影响动迁居民的回迁，安置了回迁居民的进户和部分购房人的入住，由此影响了该工程的验收。后经与市政府职能部门协调，于2011年8月19日出具了工程质量合格证书，确定了可以正常使用。5、在报请房产住宅局给居民办理产权证时，又出现原规划许可证面积与新规范的矛盾。为解决房地产办理产权证存在的新老规范交替的政策性矛盾，哈尔滨市政府出台了《哈政综【2009】50号文件》，设立了哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组，重点解决全市的房屋权属登记问题，经小组各部门于2013年审定可以履行办理产权的程序，于2015年11月开始办理产权。物业公司用通知明示办理产权的时间。6、原告明知可以办理产权，却迟迟拖延不去办理，是因为原告私自改变房屋主体结构，致使房屋无法通过产权部门验证，当然就不能办理产权证。7、拖延办理产权证的第二目的，就是原告胁迫被告签订的协议时间达到违约条件，用违反合同法条款而且不是被告真实意思表示的无效协议获取违约的赔偿和包烧费及应交的各项物业费。8、原告在签订购房合同后即进住该房屋，便开始对室内进行破坏性装修，房屋一直由原告占有，被告没有任何影响原告的房屋使用。9、关于原告提出给付高额违约金的诉请，已经违背了原告协议要求的条件，是原告有意不办产权证，并且利用不办理产权证来要挟被告，获得不义之财的补偿。10、涉案房产当年是以建筑面积每平方米4050元购买的，而现在确价值20000元，比当时升值4倍之多，原告要求赔偿损失是没有事实依据。11、我公司与原告签订的所有协议都不是我方意志的真实表示。约定违反了《哈尔滨市物业管理规定》是违法和无效的。2010年7月7日签订的《协议》第1条；因原告当时威协我公司要双倍赔偿，提出的无理要求，是违反合同法的相关规定的无效协议。受损害方有权请求变更或者撤销。就以上事实，恳请法院依法废除原告的霸王协议无效条款，依法维护我公司合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据A1、A2、A3、A4、被告提供的证据B1、B2具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的证据B3、B4与本案不具有关联性，被告提供证据B5照片，该证据不能证明被告办证通知书的张贴时间，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月13日，原告陈建华与建业公司签订商品房买卖合同，以665132元的价格购买位于哈尔滨市道里区××花园小区××单元××号建筑面积共164.23平方米房产一处，原告陈建华一次性向被告建业公司支付了约定的总房款。原、被告双方在商品房买卖合同中约定办理产权期限为房屋交付使用后两年内，办理产权费用由买受人承担。此后，由于原告陈建华在前曾购买被告建业公司开发的与诉争房屋同一栋的其他楼层住宅，故而双方就原告所购上述诉争房屋及其它房产办理产权问题一并作出协商并多次达成补充协议，对办理产权期限进行了变更，对违约责任也进行了约定，2015年6月29日双方最后一次达成补充协议，该协议的主要内容为：“自2001年10月29日至2007年12月13日，买方在卖方处以全额付款的方式，分别购得住房四套，车位一个。在已过的十四年间，买卖双方曾多次因房屋的产权及相关费用问题连续签订过六份《购房补充协议》及相关《说明》，并在2010年7月17日签订补充协议时卖方提供给买方车位一个，到目前为止双方仍旧承认，由于卖方承诺最迟于2013年6月30日办理完产权，故买方开始对所购四套住房进行正式装修投入，卖方请求买方将办理产权期限延期至2015年12月30日，并继续执行以往约定的违约条款。即在超延期期限到来前若卖方仍办不了产权则仍执行2010年7月17日协议第三条内容，买方可做如下选择，A.超期后，卖方应按双倍房款的金额向买方支付退房款，并承担四套住房所支付的所有费用，B.若买方选择不退房，卖方需在超期十日内支付买方全部房款同等金额的违约金，并在一年内继续为买方办理产权直至办理完产权证为止，产权证办理后，买方放弃追究卖方因逾期办理产权的全部经济损失”。以上协议所述六次协议，其中双方于2010年7月17日签署的协议第二条约定，在2010年10月末之前，卖方为买方仍办不了产权证，在以后办理产权证过程中所发生的所有费用皆由卖方负责。本院认为：原告陈建华与建业公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书是双方真实意思表示，合法有效，建业公司作为合同相对方应全面履行合同义务，包括履行提供不动产统一发票、提供办理产权登记的相关手续等附随义务。原告的办证请求合理本院予以支持，关于办理产权证的费用依照相关管理性规定本应由买受人原告陈建华负担，但双方约定超期由被告建业公司负担，该约定不违反法律强制性规定，对于原告要求被告承担办证费用的诉讼请求本院予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求。原告要求按照约定违约金即总房款的30%主张，被告则抗辩当前房价已翻4倍，原告实际未发生损失，不应给付。本院认为，违约金不仅具有补偿性还具有惩罚性，是对违约方的经济制裁，现被告长期违约未协助原告办理产权证，对此应承担违约责任，原告主张给付违约金的请求符合《合同法》第一百一十四条规定，应予支持，房价普遍上涨是市场因素导致的结果，被告开发的项目并非个例，对此双方均应遵从契约精神，对市场价格变动或享有利益或承担风险，因此，房价普遍上涨与本案的违约损失无关；被告关于未协助办证存在客观原因的抗辩系其经营管理中存在的问题与原告无关，其抗辩受到要挟，所达成得协议并非真实意思表示的抗辩无证据予以证实，本院不予采信。关于违约期限。被告虽长期违约，但双方就办证期限等事项多次达成协议，原告同意延期，故违约期限应自双方最后约定的即2015年12月30日起算；关于违约金的计算标准。本院认为，双方约定违约金为全部房款同等金额，该约定过高，被告请求调整，本院予以支持，由于被告的违约行为，致使原告所购房屋不能出卖，占用资金不能变现，故违约金应参照民间借贷司法解释，调整为按照年利率6%计算，原告按照总房款的30%主张给付违约金没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司为原告陈建华出具办理位于哈尔滨市道里区临江花园小区A栋1单元13层4号房产的权属登记所需的相关材料，协助原告陈建华办理该房屋不动产权属登记，所需全部费用由被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担；二、被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈建华违约金，以665132元房款为基数，按年利率6%计算，自2015年12月31日起至本判决第一项义务履行完毕时止。三、驳回原告陈建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4291元，原告陈建华负担1306元，被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担2985元,于本判决生效后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  唐 红人民陪审员  赵方圆人民陪审员  郭秀玲二〇一九年五月十日书 记 员  张美巍