云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0402民初1522号原告（反诉被告）：姚金华，男，1972年4月21日生，汉族，住云南省玉溪市元江哈尼族彝族傣族自治县。委托诉讼代理人：胡矫，云南玉源律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：沐桂丽，云南玉源律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司，住所云南省昆明市石安公路和昆玉公路交汇处鸣泉村旁。统一社会信用代码：91530100709726618N。法定代表人：张树荣，董事长。被告（反诉原告）：昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司玉溪分公司，住所云南省玉溪市红塔区秀山路延长线。统一社会信用代码：915304025823938789。负责人：张树荣，总经理。两被告委托诉讼代理人：许文勇，云南王永明律师事务所律师。特别授权代理。两被告委托诉讼代理人：王毅（实习），云南王永明律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉被告）：谌红军，男，1989年10月1日生，汉族，住江西省高安市。被告（反诉被告）：范伍梅，女，1990年11月4日生，汉族，住江西省高安市。原告姚金华诉被告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司（以下简称得胜公司）、昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司玉溪分公司（以下简称得胜玉溪分公司）、谌红军、范伍梅房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年4月25日向本院提起诉讼，诉请：1、请求确认原告与被告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司之间的房屋租赁合同无效；2、判令四被告连带返还原告铺面押金40000元；3、判令被告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司、昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司玉溪分公司连带返还原告装修押金11040元，装修管理费1656元，用电保证金2000元；4、判令四被告连带赔偿原告各项损失共计1020234元。其中：装修损失：610711元；营业损失：40652元（批发零售业在岗职工年平均工资121957/年÷12个月×2个月×2人=40652元。计算日期自2017年2月4日至4月4日止。）；期待可得利益损失：365871元（批发零售业在岗职工年平均工资121957/年×3年×1人=365871元。计算日期自2018年7月至2021年7月止。）搬迁费：3000元。被告得胜公司、得胜玉溪分公司于2018年5月24日对原告及被告谌红军、范伍梅提起反诉，诉请：1、判令解除原被告之间的事实租赁关系；2、判令被告腾退房屋给原告；3、请求三被告连带向原告支付租金142228元（暂计算至2018年1月31日共13个月；2018年1月31日以后至被告实际交还房屋之日的租金按约定计收，由被告承担）。本院受理后，将本诉与反诉合并，依法适用简易程序审理，诉讼中原告申请对所租房屋装饰装修现值等损失进行鉴定，被告得胜公司、得胜玉溪分公司申请对租赁房屋租金标准等进行鉴定。鉴定终结，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告姚金华及其诉讼代理人胡娇、沐桂丽，被告得胜公司、得胜玉溪分公司共同委托诉讼代理人许文勇到庭参加诉讼，被告谌红军、范伍梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定，2016年上半年，被告得胜公司委托被告得胜玉溪分公司欲将其位于玉溪市红塔区，玉元高速以西玉溪得胜家居商业中心配套用房对外公开招租。2016年6月13日，谌红军向得胜玉溪分公司支付了“基材区摊位预定金”50000元。原告得知招租信息，在被告向原告出具《国有土地使用权证》后，原告于2016年8月31日向被告范伍梅支付“铺面押金”40000元，便与得胜玉溪分公司达成口头租赁协议承租了玉溪得胜家居商业中心配套用房7栋6-7号商铺，2016年11月2日，原告向被告得胜玉溪分公司支付了摊位装修管理费1656元，用电保证金2000元，摊位装修押金11040元等费用后，出资对所租上述摊位进行装修。2017年5月1日，应得胜玉溪分公司要求基材区商铺统一开业。原告经营至2018年2月4日，得胜玉溪分公司对基材区所有摊位实施断电行为，并因摊位要拆除通知原告搬离，就此双方租赁事宜发生纠纷，经协商未果，遂诉到本院。诉讼中原告对所租商铺装饰装修现值损失等向本院提出鉴定申请，得胜公司、得胜玉溪分公司则申请对涉诉摊位的面积、租金单价等进行鉴定，本院予以准许，并委托云南玉溪通力司法鉴定所进行鉴定，该所于2018年12月5日作出通力司鉴所[2018]评鉴字第100-05号司法鉴定意见书载明：“五、鉴定意见本着独立、公正……形成以下估价结果：装饰装修、样品、搬迁费用鉴定评估总价：人民币伍拾万柒仟壹佰伍拾元整（￥507150.00元）具体如下：装饰装修现值451459元、搬迁费用7504元、样品现值48187元、房屋坐玉溪市红塔区路延长线玉溪得胜家居商业中心配套用房7栋6-7号、实际使用面积396.33㎡、租金标准18.6元/㎡/月。”经审查上述鉴定结论中“样品”一项不在委托鉴定的范围，且“样品”包括了形成附合装饰装修与未形成附合的装饰装修及物品，本院责令云南玉溪通力司法鉴定所对“样品”中形成附合装饰装修或未形成附合的装饰装修的现值进行补充鉴定。2019年3月7日，云南玉溪通力司法鉴定所作出了《司法鉴定意见补正书》中“样品”包括：1、木窗帘盒、2、窗帘、3、样品展示墙柜、4、样品展示桌、5、样品展示地台、6、KT板宣传画、7、水漆宣传画、8、样品展示地台、9、宣传牌、10、宣传画框、11、宣传牌、12、吊柜、13、宣传牌、14、硅藻泥墙面喷涂、15、水漆样板柜、16、样板漆陈列柜、17、样板漆陈列柜2、18、样品展示地台、19、宣传牌、20、收银台、21、主题标牌、22、水漆宣传异形板，共计22项。其中原、被告认可第2项、4项、6项、10项、15项、16项、17项、20项为未形成附合的装饰装修物；第3项、12项、14项为形成附合的装饰装修物。剩余11项原、被告对是否是形成附合的装饰装修物不能形成一致意见，结合现场勘验笔录，本院认定这11项中第5项、8项、18项为未形成附合的装饰装修物；第1项、7项、9项、11项、13项、19项、21项、22项为形成附合的装饰装修物。以上形成附合的装饰装修物共11项，鉴定现值为21668元。另查明，玉溪市规划局红塔分局作出的（2016）01号《临时建设工程规划许可证》载明，得胜玉溪分公司出租给原告的摊位为得胜公司申请建盖的临时建筑，建设项目的名称为玉溪得胜家居商业中心配套用房，建设规模16990.89平方米，使用期限为2年，自2016年2月4日至2018年2月4日。玉溪市规划局红塔分局同时作出（2016）04号《准予规划行政许可决定书》载明，请你单位严格按照批准方案实施，不得使用彩钢瓦，不得改变用途。该临时建筑期限届满被告得胜公司未申请延期，现涉诉摊位因使用期限届满行政机关通知拆除。2017年10月25日，玉溪市红塔区人民政府对（2016）01号《临时建设工程规划许可证》许可的临时建筑建盖及使用情况发布公告载明：“……该项目未按照临时建设工程规划许可证的规定进行建设：1、总平面布置与原规划批准不一致；2、建筑幢数超出批准要求，多建1幢临时建筑，多建1幢砖混结构的厕所；3、建筑面积未按批准要求实施，原批准建筑面积为16990.89平方米，实际建筑面积为19947.27平方米，超建面积共计2956.38平方米；4、临时建筑高度超出原批准高度，14幢临时建筑实际高度为8.8-9.35米；5、部分临时建筑超出用地边界；6、临时建筑使用用途与批准的用途不一致；7、建筑外观与批准的不一致……”另，被告谌红军、范伍梅系夫妻。本院认为，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，本案得胜公司将其申请建盖的临时建筑的出租事宜委托得胜玉溪分公司办理，得胜玉溪分公司对外出租行为所产生的民事责任应由被告得胜公司承担。原、被告间虽未签订书面的租赁合同，但从双方交易情况看，已经成立事实上的租赁关系。房地产建筑是一个不可分割的整体工程，被告得胜公司未按照行政机关颁发《临时建设工程规划许可证》批准的内容进行建设导致的是整个建筑不符合城市规划的要求，应认定玉溪得胜家居商业中心配套用房整个建筑为违法建筑。故原告与得胜公司间的摊位租赁协议因违反法律强制性规定为无效合同；被告得胜公司要求解除其与原告间的事实租赁关系的反诉请求，于法无据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故得胜玉溪分公司依据无效租赁合同向原告收取的装修管理费1656元、装修押金11040元、用电保证金等费用2000元，应由得胜公司返还原告。主合同无效从合同亦无效，定金合同属从合同，被告向原告收取定金20000元，现原告诉请双倍返还定金，因合同无效，不予支持，只支持返还20000元。原告承租摊位后投入的装饰装修损失属于因合同无效所造成的损失，该损失有过错的合同一方当事人应当赔偿对方，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案得胜公司违反《临时建设工程规划许可证》载明的内容建盖摊位，并将建成摊位对外出租，其作为建盖临时建筑的申请人明知该临时建筑（即：玉溪得胜家居商业中心配套用房）的用途，建盖内容违法，使用期限只有2年，仍隐瞒该事实将摊位对外出租，导致本案合同无效得胜公司存在重大过错，其对合同无效所造成原告的损失应承担90%的责任；原告未履行承租人应尽的审慎义务，在得胜公司只向其出具《国有土地使用权证》的情况下就与其达成租赁协议，其对合同无效也存在一定过错，对此所造成的损失原告应承担10%的责任。原告投入的装饰装修被告得胜公司当庭表示不同意利用，故未形成附合的装饰装修由原告拆除，已形成附合的装饰装修应由原、被告按照导致合同无效的过错分担现值损失。已形成附合的装饰装修经鉴定现值为473127元（即：451459元+21668元=473127元），按被告得胜公司过错责任计算，其应承担装饰装修现值损失为425814.3元，即：473127元×90%=425814.3元。原告腾房需产生搬迁费亦在合同无效损失范围内，经鉴定为7504元，按过错责任计算得胜公司应承担6753.6元，即：7504元×90%=6753.6元，原告只主张3000元，按其主张支持。被告谌红军、范伍梅只向得胜玉溪分公司支付过摊位预定金，双方未订立租赁合同，故被告得胜公司、得胜玉溪分公司认为其将涉诉铺面出租给被告谌红军、范伍梅，而谌红军、范伍梅又将铺面转租给原告的答辩主张，无事实依据，不予支持。原告要求谌红军、范伍梅对其投入装饰装修的现值损失、搬迁费，交付装修管理费、装修押金、用电保证金与被告得胜公司、得胜玉溪分公司承担连带赔偿、返还责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告向谌红军、范伍梅支付的铺面押金40000元，不在本案处理范围，可另案起诉。原告主张期待可得利益损失、营业损失，无事实及法律依据，不予支持。原告与得胜公司间租赁合同无效，得胜公司要求原告返还铺面的反诉请求，应予支持。原告事实上一直使用所租摊位至今，被告得胜公司反诉要求原告支付租金，因合同无效本院按房屋占有使用费支持，支付费用的标准参照鉴定意见18.6元/㎡/月，原告使用摊位396.33㎡，每月占有使用费计算为7371.74元/月（18.6元/㎡/月×396.33㎡），计费起始时间自得胜玉溪分公司统一要求开业之日（即2017年5月1日）起算，计算至得胜玉溪分公司停电之日（即2018年2月3日），共计9个月零3天，计算得67082.83元，即：7371.74元/月×9个月+7371.74元/月÷30天×3天=67082.83元。被告通知原告搬离并采取停电行为严重影响原告经营，自停电之日（即2018年2月4日）起，房屋占有使用费酌定按鉴定单价的50%予以支持，即：7371.74元/月×50%=3685.87元/月，计算至原告实际向得胜公司返还铺面之日止。被告得胜公司要求谌红军、范伍梅与原告连带支付租金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告预付鉴定费44500元，得胜公司预付鉴定费10070.09元，合计54570.09元，原告承担10%，即5457.01元，得胜公司承担90%，即49113.08元，相互折抵后得胜公司还应支付原告鉴定费39042.99元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姚金华与被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司的口头租赁合同无效；二、由原告（反诉被告）姚金华于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司自2017年5月1日起至2018年2月3日止的房屋占有使用费67082.83元，并自2018年2月4日起，按3685.87元/月计算继续支付房屋占有使用费至本诉原告实际向本诉被告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司返还铺面之日止；三、由原告（反诉被告）姚金华于本判决生效之日起十五日内将位于玉溪市红塔区延长线玉溪得胜家居商业中心配套用房7栋6-7号铺面返还被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司；四、由被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）姚金华装修管理费1656元、装修押金10936元、用电保证金2000元，三项合计14592元；五、由被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）姚金华装饰修现值损失425814.3元、搬迁费3000元；六、由被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）姚金华鉴定费39042.99元；七、驳回原告（反诉被告）姚金华的其它本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司、昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司玉溪分公司的其它反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14474元，减半收取7237元，本诉原告姚金华负担4251.75元，由本诉被告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司负担2985.25元；反诉案件受理费元1572元，由反诉原告昆明鸣泉得胜家俱销售有限公司负担830.56元，由反诉被告姚金华负担741.44元。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  段杨春二〇一九年五月十四日书记员  万周圆