安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初9868号 原告（反诉被告）：安徽省芜湖汽车轮渡管理所，住所地安徽省芜湖市镜湖区轮渡路**，统一社会信用代码123402004851255484。 负责人：杨文章，所长。 委托诉讼代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王荣，男，1962年1月7日出生，汉族，芜湖市开贵渔庄业主，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽省芜湖汽车轮渡管理所（以下简称汽车轮渡所）诉被告（反诉原告）王荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汽车轮渡所的委托诉讼代理人朱长华，被告王荣（反诉原告）及其委托诉讼代理人毛乘弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汽车轮渡所向本院提出诉讼请求：1、被告王荣立即返还汽车轮渡所位于芜湖市镜湖区轮渡路79号汽车轮渡区内的承租房屋（包括职工食堂、办公楼一层6间办公室及原料库）；2、被告王荣给付原告自2018年7月1日至实际返还租赁房屋之日止的逾期返还房屋使用费（按合同约定的租金2倍即每日550.68元计算，暂计至10月31日为67733.64元）；3、被告王荣承担原告律师费6400元；4、案件诉讼费用由被告王荣承担。事实和理由：2014年4月28日，汽车轮渡所（甲方）与王荣（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：乙方承租位于芜湖长江轮渡区以及原料库，建筑面积合计约400平方米，用途为餐饮客房，期限为一年，租金为8.4万元／年，按季支付，租赁房屋内现有设施设备全部供乙方使用，若乙方在租赁期间对现有的设施设备进行改造或营业升级装修，那么乙方在租赁期满或租赁关系解除时租赁物内的所有的原设施设备无偿归甲方所有。上述《房屋租赁合同书》签署后，王荣开设了“芜湖市开贵渔庄”，进行餐饮业经营。租赁合同约定的期限届满后，原告经报上级部门同意，于2015年7月17日再次与王荣签署《房屋续租合同书》，约定房屋租赁期限3年，自2015年7月1日至2018年6月30日，年租金10.05万元，每半年支付一次，乙方未按本协议的约定返还房屋，不论返还的原因如何，均按照本合同约定租金标准的2倍（即20.1万元／年）向甲方承担租赁标的物逾期返还使用费，一方违反本合同的约定，应承担守约方因追究违约方责任而发生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等。上述《房屋续租合同书》签署后，王荣继续使用租赁房产及附属设施，亦支付了房租。2018年3月5日，王荣向原告提交了一份《房屋续租申请报告》，要求在租赁期限届满后与原告签约续租。对此，原告于2018年6月20日向被告发出了《关于房屋租赁有关事宜的函》，书面通知被告，明确告知租赁房产“按照合同约定到期后不再出租，收回自用。请贵渔庄按《房屋续租合同书》第五部分第十七条约定的状况返还。”2018年7月6日，原告因被告王荣未按期返还房屋，向王荣发出《关于房屋租赁到期搬离的通知》，要求王荣在2018年7月20日前自行搬离。2018年7月8日，被告王荣向原告提交了一份《关于房屋租赁有关事宜的复函》，要求原告对其“经济补偿”，或者“租金按原标准在给我经营三年”。对此，原告经派人催促被告腾退房屋未果，于2018年7月27日再次向被告发出《关于房屋租赁到期搬离的通知》，要求其“尽快搬离，让出承租物”。2018年8月3日，被告王荣又向轮渡所提交了一份《关于“关于房屋租赁到期搬离的通知”的复函》，仍拒绝搬离，并要求原告拿出能使渔庄接受的条件。2018年8月15日，原告与王荣约谈无果。同月18日，王荣又向轮渡所发出《关于8.15约谈的答复函》，虽称“现渔庄正在积极寻找新的房源，准备搬离；”但仍声称原告“单方面要求终止合同”，其“投资安装煤气、排污系统改造和近期装潢的费用给予补偿，否则搬离之事无法再谈。”2018年9月12日，原告因被告王荣一再拖延，拒绝退还承租房产，委托律师向其发出《关于返还租赁房屋的催告函》。但被告王荣收函后至今既不回复，也不腾退返还所租房产。鉴于上述事实，原告认为，双方所签《房屋续租合同》合法有效，双方均应全面履行。而被告王荣在租赁合同期限届满后，经原告一再催告，至今拒绝返还房屋，依法应当承担返还房产和违约赔偿的法律责任〔即承担合同约定租金2倍的使用费;日使用费为550.68元（100500÷365×2）〕。 被告王荣辩称，原告原先将其食堂等房屋租赁给韦开贵用于餐饮经营，2010年，因韦开贵无力经营，原告对外招租。由被告接手租赁，被告另支付韦开贵自建房屋费用76万元。被告租赁后仍从事餐饮经营，并沿用开贵鱼庄字号，租赁期限一年，到期续租。后双方均能自觉履行合同，合作关系良好，自2015年开始租期改为三年。在租赁期内，被告基于对原告的信赖，于2016年对租赁房屋进行二次装修。2016年10月，芜湖市杨家巷发生液化气钢瓶爆炸事件，原告为消除安全隐患，决定安装天然气管道。经有关部门批准后，原告让被告垫资施工，并口头承诺事后补偿。2018年3月，被告书面报告请求续租，原告口头答复到期再说。2018年4月，因原告污水未进入市政管网而直排长江。在环境问题整改回头看中被有关部门责令限期整改。原告又请求被告立即垫资改造排污管道。被告考虑双方良好的合作关系，也为合同到期后续租，垫资安排施工队伍进行施工，将排污管道接入市政管网。现原告不同意被告续租请求，辜负了一个善良当事人对自己的信任，其行为虽不违反合同的约定，但违反了民法的公平及诚实信用原则。 反诉原告王荣向本院提出诉讼请求：1、反诉被告给付反诉原告因铺设天然气管道、改造排污管道所垫付的施工费用40万元。事实和理由：2010年经反诉被告招商反诉原告承租了反诉被告的职工食堂、江南办公楼一楼六间房屋及原料库，用于开设芜湖开贵渔庄，此后，双方数次续签房屋租赁合同。最后一次签订合同时间为2015年7月17日。此次合同约定租赁房屋约465平方米，甲方在租赁房屋内现有设施设备全部供乙方使用。乙方在租赁期内可以对现有设施设备进行改造及营业升级装修，但所发生的费用均由乙方承担，且不得影响房屋的主体结构安全，依法需要申报审批的，由乙方负责自行申报，甲方同意予以协助，乙方在租赁期满或租赁关系解除时，租赁物内所有的原设施、设备无偿归甲方所有。乙方在租期内进行的升级装修，不论是否增加原房屋面积，产权均属甲方所有，但不影响合同约定的租金。本合同期满前，不论因双方或一方原因提前终止或解除的，甲方对乙方的升级装修均不作任何补偿，乙方升级装修所添加的设施、设备在不影响房屋使用现状的情况下，可以在本合同终止或提前解除后10日内自行取回，租赁期限三年，自2015年7月1日至2018年6月30日，期满后甲方继续出租的，应提前10日通知乙方，乙方在同等条件下有优先承租权，双方另行签订续租协议。租赁价格为年10.05万元，每半年支付一次，先付租金后使用。即每年7月和1月中旬各支付5.025万元。合同履行期间，租赁房屋因非乙方原因发生主体结构安全质量缺陷，致使乙方无法正常使用，乙方发现后及时通知甲方的，在甲方维修完毕之前乙方对房屋无法正常使用部分免交租金。合同履行至2016年10月，因芜湖市杨家巷液化气钢瓶发生爆炸，被告以职工食堂长期使用瓶装液化气，存在安全隐患为由，报请市水务局批准进行天然气管道安装施工。在市水务局批准后，反诉被告要求反诉原告为其垫资施工，考虑到双方长期合作关系，并且反诉被告口头承诺事后给予补偿。原告遂安排施工队伍完成了天然气管道安装工程。为此原告耗资近30万元。2018年3月5日，因反诉原告为反诉被告铺设了天然气管道，并进行了内部装修，书面请求，反诉原告在合同到期后续签五年的租赁合同，反诉被告口头答复反诉原告等合同到期再说。2018年4月，在芜湖市环境问题整改回头看中，反诉被告因全部污水未经市政管网直排长江，被有关部门要求限期整改。反诉被告遂要求反诉原告立即对排污管道垫资进行改造。反诉原告因双方长期的合作关系，并且反诉被告口头承诺事后给予补偿。又安排施工队伍施工，完成了对排污管网的改造，为此耗资约10万元。2018年6月20日，反诉被告以租赁房屋收回自用为由，正式拒绝了反诉原告的续租请求。同年7月6日，反诉被告又书面通知反诉原告在7月20日前自行搬离。反诉原告因按反诉被告要求进行了天然气管道的铺设及污水管网的改造，遂要求反诉被告给予适当补偿，或者按原租金标准再续租三年以弥补损失。但反诉被告无视反诉原告的合理合法要求，再次要求反诉原告尽快搬离。反诉被告作为天然气管道及排污管网改造的施工主体和受益人，应当承担上述工程的全部施工费用。 反诉被告汽车轮渡所辩称，反诉被告出租的标的房屋。是长江大桥通车后所闲置的房屋。闲置资产反诉被告没有任何改造的必要性。双方于2014年4月2日签订的《房屋租赁合同》第二条约定，甲方在租赁物内现有的设施设备全部供乙方使用，若乙方在租赁期内对现有的设施设备进行改造或者营业升级装修，那么乙方在租赁期满或租赁关系解除时租赁物内的所有原设施设备无偿归甲方所有。双方于2015年7月17日签订的《房屋续租合同》第二条进一步约定，甲方在租赁物内现有的设施设备全部供乙方使用，若乙方在租赁期内可以对现有的设施设备进行改造，或者营业升级，但所发生的费用均由乙方承担，且不得影响租赁房屋的主体结构安全；依法需要申报批准的，由乙方负责自行申报，甲方同意予以协助。乙方在租赁期满或租赁关系解除时租赁物内的所有原设施设备无偿归甲方所有。本合同期满前不论因双方或者一方的原因提前终止或解除的，甲方对乙方的升级装修均不作任何补偿。乙方升级装修所添加的设施设备的，在不影响房屋使用现状的情况下，可以在本合同终止或提前解除后10日内自行取回。据此，双方在所签合同中已经对本案反诉事由（即增添或改造设施设备）作出了明确的约定。反诉原告在双方已有明确约定的情况下，对承租房屋进行改造，应当自行承担费用。反诉原告的反诉理由不符合事实。反诉原告在反诉状中主张其对承租房屋增设煤气管道和改造下水管道均是反诉被告要求，并承诺承担费用，显然与基本事实不符。反诉被告从未要求反诉原告对承租房屋进行任何改善性的维修。双方所签合同到期后不再续租，原因也是上级国有资产管理部门不批准继续出租，而非反诉被告意图收回自用，更非要另行租赁给第三方。事实上对煤气管道的铺设是餐饮业安全管理，主管部门对反诉原告经营餐饮业的要求。而不是对反诉被告的要求。如不铺设燃气管道，安全主管部门就可能认定反诉原告不符合公共场所消防安全许可标准，不准其继续营业。因此反诉被告按反诉原告的要求向主管部门办理报批手续，是履行合同约定的协助义务，其发生的费用由反诉原告承担。对污水管道的铺设无需主管部门批准，反诉原告自行施工，并未要求反诉被告配合其报批，该项设施的费用，也属于合同约定的范围，由反诉原告自行承担。且合同终止后也不会给反诉被告产生任何利益，故反诉原告要求反诉被告承担该项费用，理由也不能成立。 本院经审理认定事实如下：王荣自2010年起租赁轮渡所所有的职工食堂、办公楼一楼六间及原料库（约465平方米）。双方签订多份房屋租赁合同，2015年4月30日之前租赁期限为1年，之后租赁期限为3年，租赁期限至2018年6月30日届满，租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。其中双方于2014年4月28日的《房屋租赁合同书》约定，甲方（汽车轮渡所）在租赁物内现有的设施设备全部供乙方（王荣）使用，若乙方在租赁期内对现有的设施设备进行改造或者营业升级装修，那么乙方在租赁期满或租赁关系解除时租赁物内的所有原设施设备无偿归甲方所有。双方于2015年7月17日签订的《房屋续租合同书》约定，甲方在租赁物内现有的设施设备全部供乙方使用，乙方在租赁期间可以对现有的设施设备进行改造或者营业升级装修，但所发生的费用均由乙方承担，且不得影响租赁房屋的主体结构安全，依法需要申报批准的，由乙方负责自行申报，甲方同意予以协助，乙方在租赁期满或租赁关系解除时租赁物内的所有原设施设备无偿归甲方所有。本合同期满前，不论因双方或一方原因，提前终止或解除的，甲方对乙方的升级装修均不作任何补偿，乙方升级装修所添加的设施设备等在不影响房屋使用现状的情况下，可以在本合同终止或提前解除后10日内自行取回。租金价格为10.05万元/年。本协议履行期届满或者不论何种原因发生提前终止与解除，乙方均须在本协议履行期届满或者提前终止与解除后10日内无条件迁出承租房屋，将承租标的物按本协议约定的状况返还给甲方。乙方未按本协议的约定返还房屋，不论返还的原因如何，均应按照本合同约定租金标准的两倍向甲方承担租赁标的物逾期返还使用费。一方违反本合同的约定，应承担守约方因追究违约方责任而发生的一切费用。包括律师费、诉讼费等。2015年10月10日，芜湖市杨家巷一餐馆发生液化气钢瓶爆炸，之后本市开展安全隐患整改，汽车轮渡所要求王荣进行液化气钢瓶改为天然气管道改造，王荣于2016年2月进行施工。2018年开展长江污染治理，轮渡所作为整改单位被要求整改，轮渡所要求王荣进行长江直排水管网改造，王荣于2018年4月进行施工。2018年3月5日，王荣向轮渡所书面申请续租。2018年6月20日，轮渡所书面答复不再出租，合同到期收回自用，王荣应按合同约定返还租赁房屋。2018年7月6日，轮渡所书面通知王荣，合同已到期，于2018年7月20日前自行搬离。2018年7月8日，王荣向轮渡所书面要求天然气管道和长江直排管网改造补偿及续租。之后轮渡所多次书面要求王荣尽快搬离。轮渡所为本次诉讼支付律师费6400元。审理中双方对续租无法达成一致意见，王荣申请对天然气管道和长江直排水改造进行工程造价鉴定，本院委托安徽德瑞工程咨询有限公司进行工程造价评估，该公司于2019年4月12日出具评估报告，安装天然气及排污管道工程造价为320945元。为此王荣支付评估费5000元。 本院认为，（一）本诉部分。双方于2015年7月17日签订的《房屋续租合同书》合法有效，租赁期限已于2018年6月30日届满，汽车轮渡所也明确告知王荣不续租，故王荣应当返还涉案租赁房屋。根据双方合同约定，协议履行期届满，王荣须在履行期届满后10日内无条件迁出承租房屋，如未按协议的约定返还房屋，不论返还的原因如何，均应按照合同约定租金标准的两倍支付逾期返还使用费，故王荣应按照20.1万元/年支付汽车轮渡所自2018年7月1日起至实际搬出房屋之日止的房屋使用费。汽车轮渡所要求王荣支付律师费6400元，符合双方合同约定,予以支持。（二）反诉部分。双方合同约定在租赁期间王荣可以对现有的设施设备进行改造或者营业升级装修，但所发生的费用均由王荣自行承担。王荣在合同履行期内进行了天然气管道及长江直排水改造施工，虽对其经营提供便利，但均是在汽车轮渡所的要求下进行的施工，并非王荣自愿升级改造行为，故王荣的施工行为已经超出双方合同约定的情形。汽车轮渡所要求王荣施工，双方对施工费用并未约定，王荣搬出涉案房屋后涉案施工工程仍有使用价值，汽车轮渡所仍为受益人，应当给予王荣补偿，结合工程造价评估，汽车轮渡所应支付王荣施工费320945元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告王荣于本判决生效之日起十日内搬离芜湖市镜湖区轮渡路79号内轮渡所职工食堂、办公楼一楼六间及原料库（约465平方米），并返还给原告安徽省芜湖汽车轮渡管理所； 二、被告王荣于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省芜湖汽车轮渡管理所自2018年7月1日至实际搬出之日止的房屋使用费（按照20.1万元/年计算）； 三、被告王荣于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省芜湖汽车轮渡管理所律师费6400元； 四、反诉被告安徽省芜湖汽车轮渡管理所于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王荣燃气管道和长江直排水改造工程款320945元。 案件受理费减半收取877元，由被告王荣负担；反诉费3650元，由反诉原告王荣负担590元，反诉被告安徽省芜湖汽车轮渡管理所负担3060元（诉讼费汽车轮渡所已预交，反诉费王荣已预交，二项折抵后汽车轮渡所于本判决生效之日起十日内支付王荣2183元）；鉴定费5000元，由王荣承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 赵 凌 二〇一九年五月二十八日 书记员 苏文可 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。