山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0303民初397号原告：李珂，女，1987年6月13日生，汉族，住淄博市博山区。委托诉讼代理人：宗雷，山东长城长律师事务所律师。被告：田玉和，男，1957年6月7日生，汉族，住淄博市淄川区。第三人：刘爱玲，女，1956年7月3日生，汉族，住淄博市淄川区。委托诉讼代理人：孟国栋，山东齐辉律师事务所律师。原告李珂与被告田玉和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，刘爱玲于2018年2月5日申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许，此后依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告李珂的委托诉讼代理人宗雷、被告田玉和、第三人刘爱玲的委托诉讼代理人孟国栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李珂向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》有效；2.依法判令被告继续履行合同，并将位于张店区商品房（预售证：Y01-1001965）的土地、房产手续办理完毕后协助原告按照合同约定办理过户手续；3.判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年9月21日与被告通过合同丙方淄博智合房地产营销策划有限公司签署了《房地产买卖合同》，原告购买被告位于张店区商品房（预售证：Y01-1001965）一套。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定。因上述房产未办理完毕土地、房产手续，房主承诺2018年1月份可办理完房产登记手续，2017年9月21日李珂向田玉和的委托人田孝杰支付定金50000元，10月31日支付首付款1050000元，剩余款项双方约定上述房产拿到土地、房产证后当日与原告办理过户时支付，若当日无法支付，田玉和同意先行支付730000元，并可办理按揭贷款。合同签订后，被告多次通知丙方中介公司及原告，不再出售上述房屋。原告认为原告已支付了部分房款，被告也接收了上述款项，上述房屋实际已经为原告所有，只是因为房产手续尚未办理完毕而未办理过户手续，对此事实双方也都予以认可，并不影响合同的继续履行。签订《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应当本着诚实守信的原则继续履行合同。故原告起诉至法院要求继续履行涉案合同。田玉和辩称：1.出售涉案房产我方并不知情，都是我女儿田孝杰操作的，她没有权利处置我的财产，我没有参与过房屋买卖，也没有授权过田孝杰卖房，都是她私自做主，因此我方认为购房合同系无效合同，请求驳回原告诉求。2.我妻子第三人刘爱玲也始终不知情，而且目前卖房子的钱都在我女儿和女婿手里，且我女儿已经将房款退还给原告，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘爱玲向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令驳回原告的诉讼请求；3.诉讼费用由原告承担。事实与理由：其与被告田玉和系夫妻关系，涉案房产系在双方夫妻关系存续期间以双方夫妻共同财产购买，系其与被告田玉和的夫妻共同财产。在明知第三人不同意转让房屋的情况下，原被告恶意串通签订涉案房屋买卖合同的行为有转移夫妻共同财产之嫌，直接侵害了第三人的财产所有权，故第三人申请参加本案诉讼，并提出前述独立诉讼请求。原告李珂辩称：1.房地产买卖合同系原被告真实意思表示，双方均签字认可，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，第三人的主张不应得到支持；2.本案中的房屋买卖合同，在被告与房地产开发公司签订合同时只有被告本人签字，在共有人一栏中为“无”，不存在其他共有人的问题，所以本案的第三人在产权确认前并非本案房屋买卖合同中的房屋共有人；3.第三人提出原被告存在恶意串通，其应当承担举证责任，举证的内容应当明确证实原告知道或应当知道原被告有恶意串通的行为及原被告在签订合同时明确表示其不同意出售房屋。综上我方认为第三人请求无事实和法律依据应当驳回。被告田玉和辩称，我与原告不存在恶意串通，但我方同意第三人合同无效的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于涉案房屋来源及房屋买卖合同的签订事实。关于涉案房屋来源，原告李珂提供《商品房买卖合同》复印件一份，被告及第三人对证据没有异议，根据该份证据及当事人陈述，本院确认，2014年5月22日，被告田玉和与淄博东升房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由其购买淄博东升房地产开发有限公司开发的位于张店区商品房（预售证：Y01-1001965）一套，并一次性支付购房全款1161941元。根据前述《商品房买卖合同》，本院确认被告田玉和在该合同中作为买方签字确认，共有人处记载为“无”。另，关于上述交易，经本院向案外人淄博东升房地产开发有限公司核实确认，被告田玉和已履行完交款义务，且涉案房产已交付完毕，并已具备办证条件。第三人刘爱玲提供其与被告田玉和的结婚证，证实其与被告田玉和系夫妻关系，涉案房产系田玉和于双方婚姻关系存续期间购买，系夫妻共同财产，涉案房产尚未办理产权登记，第三人亦未提供其共同出资的相关证据。关于上述房屋的涉案买卖，原告李珂提供房地产买卖合同二份、中国建设银行客户回单一份、中国建设银行银行卡客户交易详细信息两份、田孝杰签字的收到条三份、证人证言两份、短信聊天记录一宗。被告田玉和称其对涉案买卖不知情，系其女田孝杰在未征得其同意的情况下与原告签订买卖合同、收取定金和购房款。第三人称被告与原告恶意串通，涉案买卖合同应认定无效。对上述证据及相关事实本院认为，根据原告提供的证据可以认定，涉案《房地产买卖合同》系于2017年9月21日、经淄博智合房地产营销策划有限公司居间介绍、由被告田玉和之女田孝杰代被告与原告李珂签订，合同约定，原告购买被告田玉和位于张店区房屋，总价款为253万元整，原告在签订合同的同时，支付人民币5万元作为定金，2017年9月28日支付房款40万元整，2017年10月31日前支付房款65万元整，剩余房款143万元过户当日支付，若过户当日无法支付，原告先行支付73万元，余款70万元办理银行按揭贷款，同时约定了违约责任等事项。合同附件为交房物品清单明细表一份，明细表上的物品由被告自行带走，其他物品留给原告。合同签订时，原告李珂交付定金5万元，田孝杰向原告出具收到条。2017年9月28日，原告向被告田玉和银行帐户内转入购房款40万元，田孝杰向原告出具收到条一张。2017年10月31日，原告以向田孝杰银行帐户转账的形式交付购房款65万元，田孝杰向原告出具收到条一张。交房物品清单明细表中载有电视机、洗衣机、冰箱、二幅画、二楼主卧床、床头柜和大衣橱等物品。另，原告提交的两份《房地产买卖合同》内容相同，但其中一份由被告田玉和在“甲方”处补充签字及摁手印。本院认为，被告田玉和系完全民事行为能力人，其在合同中签字应视为其对田孝杰出售行为的追认，其称签字时不知合同内容不应成为其否定合同效力的正当理由，且部分购房款亦系转至被告田玉和的银行帐户，在交房物品清单中所留物品大部为日常生活所需，因此被告田玉和此项抗辩亦与常理不符，同时证人证言亦可佐证田孝杰在签署涉案房地产买卖合同时被告田玉和知晓并同意的事实，因此被告田玉和所述抗辩事实本院不予确认。在原告交付定金及购房款共计110万元后，2017年12月17日，手机号为186××××8188的机主以被告的名义向原告提出因涉案房屋办证困难且已进行抵押无法及时过户及其急需用钱等理由要求解除涉案合同，原告明确回复要求继续履行合同。2018年1月2日，原告通过中介公司告知被告继续履行合同，并通过中介公司向被告转交了《不同意解除合同声明书》，要求被告在三天内书面答复，否则承担产生的相关费用。之后被告未予答复亦未按合同继续履行，故原告起诉至法院。诉讼过程中，田孝杰将原告交付的购房款退还至原告银行帐户，原告李珂称其并未同意解除涉案合同，故将款项转回至田孝杰银行帐户。2.关于涉案房地产买卖合同是否因恶意串通、损害第三人利益而无效。第三人提供的证据仅能证实其与被告田玉和系夫妻关系，并不能证实原告李珂与被告田玉和恶意串通、损害其合法利益的事实，故对第三人主张的该项事实本院不予确认。3.关于涉案房产买卖合同是否存在阻却继续履行的事由。根据本院审理查明的事实，涉案房屋已具备办证条件，并不存在权属登记变更障碍；根据本院审理查明的事实，涉案房屋系被告田玉和以个人名义购买，且无共有人，第三人亦未提供有效证据证实其对涉案房屋享有权利，本院对第三人主张涉案房屋为夫妻共同财产的事实不予确认。对当事人无争议的其他案件事实本院予以确认。本院认为：1.关于涉案《房地产买卖合同》的效力。根据本院审理认定的事实，被告田玉和在其女田孝杰代其签订《房地产买卖合同》后在合同中签字摁手印，应为其对上述合同的追认，该合同对被告田玉和发生法律效力。第三人并未提供有效证据证实涉案房地产买卖合同存在原被告恶意串通、损害其合法权益的事实，故其主张涉案合同因此无效缺乏事实依据，本院对第三人的该项主张不予支持。综上所述，涉案《房地产买卖合同》应为合法有效，并对原告李珂和被告田玉和发生法律效力。2.关于原告李珂是否有权要求继续履行合同。根据本院审理查明的事实，在本案原告按约履行交款义务的情况下，本案被告因自身原因与原告协商终止合同未果即单方要求解除合同，并明确表示不再履行合同，明显违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，守约方李珂有权要求被告继续履行合同。3.涉案《房地产买卖合同》是否可以继续履行。根据本院审理查明的事实，涉案房屋系被告田玉和以个人名义购买，且无共有人，第三人亦未提供有效证据证实其对涉案房屋享有权利，故第三人的主张并不当然发生阻却涉案《房地产买卖合同》继续履行的法律效力；被告田玉和已经履行完毕商品房买卖合同的全部付款义务，涉案房产亦已具备办证条件，因此继续履行亦未损害涉案房产开发商的合同权利；另，涉案《房地产买卖合同》已部分履行，原告李珂亦明确表示其具备一次性支付购房款的能力，继续履行亦不会损害被告田玉和的合同权利。综上所述，本院认为涉案《房地产买卖合同》并不存在继续履行的障碍。因此，原告要求继续履行涉案《房地产买卖合同》的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李珂与被告田玉和于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》有效；二、原告李珂与被告田玉和继续履行双方于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》，即被告田玉和应在涉案房产即位于张店区商品房（预售证：Y01-1001965）的产权登记办理完毕且原告李珂支付完剩余购房款143万元后十五日内，协助原告李珂将涉案房产权属登记变更至原告李珂名下；三、驳回第三人刘爱玲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费27040元，保全费5000元，以上合计32040元，由被告田玉和负担；第三人独立请求受理费100元，由第三人刘爱玲自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 张 聘人民陪审员 张 丽人民陪审员 陆大华二〇一九年五月二十日书 记 员 武梦哲