湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终853号上诉人（原审被告）：郑顺健，男，1955年9月28日出生，汉族，丹江口市郑顺健房地产开发有限公司经理，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：周胜峰，湖南唯楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党红星，男，1987年2月28日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：刘世清，十堰市茅箭区五堰法律服务所法律工作者。原审被告：丹江口市郑顺健房地产开发有限公司。住所地：湖北省丹江口市六里坪镇大柳树村2组。法定代表人：郑顺健，系该公司经理。上诉人郑顺健因与被上诉人党红星及原审被告丹江口市郑顺健房地产开发有限公司（以下简称“郑顺健房地产公司”）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。郑顺健上诉请求：撤销一审判决第三项，改判或发回重审。事实和理由：本人不应是责任主体，党红星明知本人未取得预售许可情况下签订《房屋买卖合同》，损失应由其承担；一审法院判决本人承担装修款及购房款利息，属适用法律错误。党红星向一审法院起诉请求：请求依法确认双方于2011年2月16日签订的《房屋买卖合同书》无效；郑顺健及郑顺健房地产公司退还购房款174400元、水电入户费10000元、房屋装修款40096元，共计224496元，并赔偿利息损失（以224496元为基数按年利率6%支付资金占用费，自2011年2月16日计算至返还购房款之日止）。一审法院查明：2011年2月16日，党红星（乙方、买方）与郑顺健（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同书》，内容为：“一、甲方所售房屋地点位于六里坪镇××村××组；三、乙方向甲方购买住房一套位于2#楼2单元6层601号房，面积约135平方米，房款结算以房产证上的面积为准；四、每平方米1360元；注：自1号楼完工之日（2011年12月30日），甲方给乙方办理分户房产证、土地证，办理期限为五年，逾期双倍返还已交房款。”党红星于2011年11月12日向郑顺健支付了购房款174400元，于2011年8月21日支付了水电入户费10000元，郑顺健向党红星分别出具收据各一份。2011年12月该房屋完工后，郑顺健向党红星交付了房屋，党红星在2015年对房屋进行了装修。2017年12月18日，经法院委托湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司作出鄂嘉鉴字（2017）081号《价格评估报告书》：位于丹江口市六里坪镇××村××楼××单元××房屋室内装修装饰工程造价，在评估基准日2017年11月24日的评估结果为40096元。党红星为此支付鉴定费2000元。一审法院另查明：郑顺健房地产公司于2016年11月1日取得营业执照，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人系郑顺健；于2016年4月22日取得丹江口市六里坪镇××村××组的土地使用权证书，地类用途为商业、住宅；于2018年2月8日取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，项目名称为郑顺健商住楼；于2018年5月3日取得房地产开发资质证，批准从事房地产开发经营业务时间：2018年5月。郑顺健房地产公司在庭审终结前未取得商品房预售许可证明。党红星曾于2017年9月27日就本案提起诉讼，一审法院立案受理后，于2018年2月9日做出（2017）鄂0381民初2192号民事判决书，党红星、郑顺健不服判决提出上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2018年7月4日做出（2018）鄂03民终1372号民事裁定书，撤销丹江口市人民法院（2017）鄂0381民初2192号民事判决书，发回本院重审。一审法院于2018年9月26日作出民事裁定书，驳回了党红星的起诉。郑顺健房地产公司在2018年1月17日原审庭审中向法院提交了《合同确认书》，内容为：“1、我公司法定代表人郑顺健与党红星于2011年2月16日所签订的《房屋买卖合同》，系我公司成立前所签订，其法定代表郑顺健所签合同等行为，我公司予以书面确认。2、我公司对上述合同全部条款明确知悉并理解，如该合同不违反法律强制性规定，并依法成立生效，我公司自愿按合同约定行使权利、履行义务及承担法律责任。2016年11月15日”。一审法院认为，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，党红星与郑顺健于2011年2月16日签订《房屋买卖合同书》时，郑顺健系自然人，没有开发房地产项目的资质，郑顺健将其开发的商品房出售给党红星，并与党红星签订的《房屋买卖合同书》违反法律、行政法规强制性规定，故《房屋买卖合同书》系无效合同。郑顺健、郑顺健房地产公司主张郑顺健成立郑顺健房地产公司后，对上述合同进行了追认，郑顺健不应作为被告承担责任，但郑顺健开发商品房并出售时，郑顺健房地产公司尚未成立，所签订的《房屋买卖合同书》并非郑顺健为设立公司而对外签订的合同，故郑顺健签订合同的行为并非职务行为，对该项主张不予支持，郑顺健应承担本案的缔约过失责任；其次，郑顺健房地产公司提交的《合同确认书》载明“如该合同不违反法律强制性规定，并依法成立生效，我公司自愿按合同约定行使权利、履行义务及承担法律责任”。但《房屋买卖合同书》自始已违反强制性规定，郑顺健房地产公司承担责任的条件未予成就，且郑顺健房地产公司成立后，亦未与党红星重新签订房屋买卖合同，公司至今尚未取得商品房预售许可证明，该合同的无效情形自始存在，故郑顺健房地产公司不应承担本案的缔约过失责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，郑顺健在未取得开发资质情况下开发商品房，并予以出售，是导致合同无效的根本原因，为此，党红星主张郑顺健返还党红星购房款174400元、水电入户费10000元，赔偿房屋装修损失40096元，有事实和法律依据，予以支持；党红星主张郑顺健赔偿以224496元为基数自2011年2月16日起至返还224496元购房款之日止按年利率6%计算的资金占用费，但该224496元已包含有上述房屋装修损失40096元，且《房屋买卖合同书》中关于违约金的约定“办证期限为五年，逾期双倍返还已交房款”明显过高，故可以按照已付购房款总额174400元及付款时间2011年11月12日计算利息损失，对党红星的该项诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认党红星与郑顺健于2011年2月16日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、郑顺健返还党红星购房款174400元、水电入户费10000元，合计184400元；三、郑顺健赔偿党红星房屋装修损失40096元，并支付以174400元为基数自2011年11月12日起至返还上述购房款之日止按年利率6%计算的利息；以上一、二、三项均在本判决生效后二十日内付清；四、驳回党红星的其他诉讼请求。案件受理费4667元，减半收取计2333元，由被告郑顺健负担。二审期间，各方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：党红星与郑顺健签订的《房屋买卖合同书》，因郑顺健无房地产开发资质，也无法取得预售许可，该合同无效。合同是由党红星与郑顺健签订的，党红星向郑顺健主张权利符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郑顺健作为自然人，本身不具备房地产开发资质，其不应当开发房地产并出售。党红星明知郑顺健不可能具有房地产开发资质，也无法取得预售许可，仍与其签订《房屋买卖合同书》存在过错。郑顺健与党红星均存在过错，党红星对其损失应自行承担50%责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2851号民事判决第一、二项；二、撤销湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2851号民事判决第四项；三、变更湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2851号民事判决第三项为：“郑顺健赔偿党红星房屋装修损失20048元，并支付以174400元为基数自2011年11月12日起至返还上述购房款之日止按年利率3%计算的利息；以上一、二、三项均在本判决生效后二十日内付清”；四、驳回党红星的其他诉讼请求。一审案件受理费4667元，减半收取计2333元，由党红星负担133元，郑顺健负担2200元；二审案件受理费802元，由党红星负担102元，郑顺健负担700元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年五月二十日法官助理徐恩田书记员李大旭