山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初3269号原告:青岛万科企业有限公司，住所地青岛市市北区黑龙江路2号乙2204室。法定代表人:刘育民，董事长。委托诉讼代理人:贾国栋，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:鲁小明，山东德衡律师事务所律师。被告:张刚，男，1989年11月14日出生，汉族，住青岛市市南区。被告:张成林，男，1967年4月26日出生，汉族，住青岛市市南区。两被告共同委托诉讼代理人:田会强，山东中苑律师事务所律师。原告青岛万科企业有限公司与被告张刚、张成林买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾国栋，两被告及其委托诉讼代理人田会强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间关于万科蓝山二期*房屋的买卖合同关系已经解除;2、判令被告向原告返还房屋，并向原告支付自2017年9月6日至房屋实际返还之日期间的房屋占用费(按每月12000元计算);3、判令被告向原告承担定金责任，被告无权要求原告返还已缴纳的定金10万元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年原被告双方约定被告购买原告开发建设的万科蓝山项目二期*室房屋，该房屋总房价为人民币350万元。被告支付180万元(含定金10万元)后入住该房屋。剩余170万元购房款虽经原告多次催缴，被告一直未付。因被告构成根本违约，原告合同目的无法实现，原告无奈发函解除了双方之间关于该房屋的买卖合同关系。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。两被告辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。1.被告与原告之间关于万科蓝山二期*户房屋的买卖合同因原告原因尚未签订。张成林2010年9月30日购买原告万科蓝山一期*户房屋，后因房屋存在严重质量问题，原告同意被告张成林换房至万科蓝山二期*户房屋，换房具体事宜双方于2014年5月签订了《确认书》。确认书第14条约定原房屋的撤销网签备案手续和被告张成林已付房屋契税的退款手续，第5条约定被告完成原房屋已交契税的退款手续后指定被告张刚与原告就涉案房屋签订预售合同。确认书订立后，被告多次反复催促原告履行确认书约定义务，但原告以各种原因推脱，直至签订确认书3年4个月后的2017年9月22日才给被告开具了办理原房屋契税退款手续必须提供的销项负数发票(见被告提交证据二)。确认书签订后，被告一直催促原告签订涉案房屋预售合同并办理网签，因2017年3月底商品房按揭利率会上调，原告没有证据证明2017年3月23日后向被告交付了涉案房屋，因此原告要求被告返还房屋、支付房屋使用费没有依据。二、原告的行为给被告造成了巨额损失，应当承担赔偿责任。被告2017年3月向原告提交网签资料后，原告2017年3月30日给被告开具了房屋维修基金交款通知(被告提交证据三)，原告工作人员2017年3月30日微信告知(被告提交证据四)被告31日提交按揭资料还能保留贷款利率优惠(基准利率的7.5折)，被告31日交纳了房屋维修基金，但原告拒绝与被告签订合同办理网签至今，致使被告现在办理按揭贷款产生巨额利息损失，鉴于原告的违约行为，被告要求原告承担以下责任:1、立即与被告签订房屋预售合同并办理网签;2、赔偿被告贷款利率损失120万元(170万元贷款20年，2017年7.5折优惠，2018年上浮20%);3、赔偿两被告精神损失各10001元;4、承担2010年至2018年租房居住支出56万元(7万元/年);5、登报给被告赔礼道歉。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回并判令原告履行确认书约定的义务，立即与被告签订涉案房屋预售合同、办理网签手续并赔偿被告各项损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月30日万科公司与张成林签订青岛市商品房预售合同，约定张成林向万科公司购买市北区东莞路56号万科蓝山一期*户房屋，总价款2237944元，付款方式为首付款加银行贷款。2014年5月原告与被告张成林签订确认书一份，双方约定：甲乙双方原于2010年9月30日签署了编号为2000001的《青岛市商品房预售合同》(以下简称“原预售合同”)，乙方购买甲方开发的市北区东莞路56号万科蓝山一期(双山保儿片区改造项目双山南山片区万科蓝山一期)*户房屋(以下简称“原房屋")。现甲乙双方同意乙方换房至市北区东莞路[58]号[万科蓝山]项日*户房屋(以下简称“新房屋”)，为此，双方就后续手续办理事宜确认如下:1、本确认书签署后[伍]日内，甲乙双方共同至青岛市市北区人民法院就解除原预售合同事宜办理调解手续。2、第1条所约定事项办理完毕后，甲方将原房屋已付房款中的人民币[537944]元支付至乙方账户，由乙方负责在收到款项后[叁拾]日内办理完毕原房屋的解除银行抵押贷款手续:对于原房屋已付房款的剩余部分，计人民币[1700000]元，直接抵作新房屋的相应购房款，甲方无需再予退还。3、第2条所约定抵押解除手续办理完毕后[]日内，甲乙双方配合办理原预售合同的撤销网签备案手续。4、原预售合同网签备案撤销手续办理完毕后，甲乙双方应相互配合办理原房屋乙方已付契税的退款手续。5、本确认书第4条约定事项办理完毕后[]日内，乙方指定其子张刚至甲方售楼处，以张刚名义签署新房屋的《预售合同》并办理网上签约备案手续。2014年5月12日万科公司与张成林在法院达成调解协议，解除双方于2010年9月30日就东莞路56号万科蓝山一期*户房屋签订的青岛市商品房预售合同。2013年9月1日万科公司与张刚签订万科蓝山项目商品房预定书，约定张刚向万科公司购买万科蓝山项目*室，总价款为3899045元，定金200000元。后经双方协商，确认房屋总价优惠为3500000元。被告实际支付定金100000元。该预定书对双方签订商品房预售合同的时间未作约定。2017年8月30日万科公司通过邮政快递向张成林、张刚发出付款催告函，催告二人于2017年9月5日前支付剩余购房款1700000元，否则双方关于1001户房屋买卖合同关系自2017年9月6日解除。根据邮件查询记录显示，该邮件于2017年9月3日签收。2017年9月22日万科公司向张成林开具销项负数发票，用于办理原房屋契税退款手续。原告主张已于2016年8、9月期间向被告交付诉争房屋，并提供录音证据予以证明。被告对录音证据予以认可，但称当时情况是被告之前购买的902户房屋内部分家具在902户房屋买卖合同解除后一直存放在原告物业地下室保管，2016年8、9月期间，因下雨地下室进水，原告物业将被告的家具放到了诉争房屋中，并交给被告一把诉争房屋的钥匙，双方之间并未进行房屋交接，原告的行为仅是对902户房屋质量承担补偿责任，在房屋未交接的情况下，将1001户房屋作为家具保管使用；家具搬入后被告并未使用1001户房屋，直至2017年9月6日在原告通知要解除合同、收回房屋后，被告为保卫房屋才入住该房屋。诉讼中，被告告提交其与原告单位工作人员朱丰年、赵泉谈话录音，其与原告单位工作人员付廷廷、赵泉微信聊天截图，用以证明被告一直在积极联系原告办理网签合同、办理贷款等事项。原告对被告提交证据的真实性不予认可，并认为，即便被告提交的证据真实，上述人员也确系原告单位职工，上述证据也仅能证明原告单位工作人员已经为被告办理按揭贷款提供了协助，最终是否能够办理成功，取决于银行政策、被告个人信用等多项因素，也就是说被告能否顺利办理按揭贷款，并不确定；原告已经提供了协助义务，被告最终未能办理成功按揭贷款责任不在原告；支付房款是被告的主要义务，即便按揭贷款未能办理成功，被告也应通过其他方式支付房款。本院认为，2013年9月1日原告与被告张刚签订的《万科蓝山项目商品房预定书》对双方买卖房屋坐落位置、价格等均有明确约定，且该预订书签订后，双方也已部分履行其中内容，故原、被告之间对诉争房屋的买卖合同关系已经成立。原告称已于2016年8、9月期间将诉争房屋交付被告，被告虽认可收到房屋钥匙，但不认可原告向其交付房屋。对此本院认为，被告已于2016年8、9月期间收到原告交付的诉争房屋钥匙，被告的家具也已放入诉争房屋，诉争房屋自此即由被告控制，应认定原告已将房屋交付被告。双方合同中虽未约定被告支付剩余购房款的具体时间，但根据公平原则，在原告已将房屋交付被告的情况下，被告应当及时向原告支付剩余购房款。被告提交的其与原告单位工作人员谈话录音、微信聊天记录等证据，原告对其真实性不予认可，对此本院认为，即便被告提交的该组证据真实，也仅能证明原、被告曾就被告办理贷款事宜进行商谈，且从该组证据中可以看出，含有双方商谈具体内容的聊天记录等多发生在2017年3月份前后，在原告向被告发出催告函之后，证据中的相对方并未再与被告商谈具体问题。原告于2016年8、9月期间将房屋交付被告，于2017年8月催告被告于2017年9月5日支付剩余购房款，应当认为原告已经给被告充足的资金准备时间，被告在收到房屋后近一年的时间不支付剩余房款，在经原告催告后，仍未支付房款，原告据此要求确认双方合同已于2017年9月6日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当将诉争房屋返还原告，原告应当将被告已支付的购房款返还被告。被告虽未及时向原告支付剩余购房款，但考虑到被告在合同成立后履行合同的态度较为积极，其已支付1800000元购房款，其后来未能及时支付剩余购房款1700000元系因按揭贷款未能顺利办理等原因，其主观上并无违约的故意，故本案不宜适用定金罚则，被告已支付的定金100000元，原告应予退还。原告要求被告按照每月12000元标准支付自2017年9月6日至被告实际返还房屋之日的占用费，对此本院认为，双方对诉争房屋租金价值未作约定，本案中双方也均未提交有效证据证明房屋租金价值，故本案中对原告该请求暂不予处理，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、原告青岛万科企业有限公司与被告张刚就万科蓝山项目*户房屋的买卖合同于2017年9月6日解除；二、被告张刚、张成林于本判决生效之日起十五日内将万科蓝山项目*户房屋完好返还原告青岛万科企业有限公司；三、原告青岛万科企业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告张刚已付购房款1800000元。案件受理费3740元，由两被告负担，于本判决生效之日起十五日内履行。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 媛人民陪审员  张惠琴人民陪审员  葛增华二〇一九年五月九日书 记 员  林 洁