江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏02执异82号申请人：程学松。委托诉讼代理人：郭杰，江苏苏冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠明双，江苏苏冠律师事务所实习律师。被申请人：房宽法。委托诉讼代理人：潘卫斌，江苏储君律师事务所律师。被申请人：顾建红。委托诉讼代理人：宋圆，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晨冰，江苏开炫律师事务所律师。本院在执行房宽法与顾建红仲裁裁决一案中，案外人程学松申请不予执行无锡仲裁委员会（2017）锡仲裁字第145号裁决。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。程学松称，1、仲裁裁决书认定事实不清。房宽法与顾建红在仲裁裁决书中关于房屋买卖的有关事实陈述相互矛盾，案涉售房协议中并未约定房屋交付时间，仲裁庭对双方房屋买卖标的物是否转移、案涉房屋是否存在共有人、房屋买卖是否经共有人同意未调查，也没有对顾雯予、案涉房屋的现状、是否有人占有房屋等进行调查，故仲裁庭仅凭表面证据进行终局裁决有失公正。2、房宽法故意隐瞒事实存在明显恶意。2016年9至10月期间，房宽法曾到案涉房屋所在地，看到程学松居住在该房屋内，无理取闹并扬言要殴打程学松，程学松报警处理，无锡市滨湖区胡埭镇派出所接警处理，程学松出示了其与顾建红的房屋买卖合同，最后警方建议各方协商处理。房宽法在仲裁程序中故意隐瞒该事实，想恶意占有他人合法房屋。3、程学松系案涉房屋的合法买受人、实际占有人。2016年8月6日，程学松通过无锡市立仁房产中介有限公司（以下简称房产中介公司）与顾建红签订房屋买卖合同1份，约定程学松以333000元购买无锡市滨湖区XX苑XX号XX室房屋，双方在签订合同当日即付清了全部购房款，且顾建红也在签订合同当日将房屋交付给了程学松，且将案涉房屋所有权证、土地使用权证一并交付给了程学松。后程学松对案涉房屋进行装饰后搬进居住至今。仲裁庭仲裁时没有到案涉房屋实地考察，否则，程学松定会在仲裁程序中以有独立请求权的第三人身份申请参与仲裁活动，故仲裁程序违法。4、根据现有法律规定，程学权理应是案涉房屋的实际产权人。本案中，即使认定房宽法的售房协议有效的话，程学松与房宽法均未办理房屋产权过户登记或者预告登记，各买受人均享有合同债权。但已经实际占有房屋的买受人，其权利对外有一定的公示性，程学松合法占有案涉房屋并实际居住至今长达两年之久，故应认定程学松是案涉房屋的实际所有人，优先受到法律保护。综上，程学松申请不予执行无锡仲裁委员会（2017）锡仲裁字第145号裁决。房宽法辩称，房宽法与顾建红的售房协议效力真实性已经仲裁庭确认。顾建红申请撤销案涉仲裁裁决也已经被法院驳回。房宽法与顾建红之间不存在恶意串通申请仲裁事项或者虚假仲裁情形，本案实际上属于顾建红一房多卖所引起的纠纷，房宽法的售房协议已经得到仲裁裁决的支持。程学松因顾建红一房多卖造成的损失应当向顾建红主张赔偿。程学松不能在房宽法已由仲裁裁决获得案涉房屋所有权的前提下，申请不予执行生效仲裁裁决。顾建红称，顾建红只是将案涉房屋卖给了程学松，而且程学松也向顾建红支付了全部的购房款。顾建红与房宽法之间没有房屋买卖合同关系，是房宽法借款给顾雯予，房宽法需要抵押房产，但是案涉房屋属于安置房，不好办理抵押手续，故在房宽法的要求下，顾建红在房宽法提供的所谓售房协议中签了字，当时合同内容没有写，就是1份空白合同，顾建红也就是在空白合同上签字而已，双方并没有买卖房屋的意思，而且顾建红也没有想过将房屋卖给房宽法，房宽法也没有向顾建红支付过任何购房款，房宽法只是和顾雯予之间存在款项借贷关系。目前案涉房屋仍然在顾建红名下，都没有办理过户，也没有办理过其他的预告登记等手续。案涉房屋应该归程学松所有，而且顾建红也向法院申请过撤销案涉仲裁裁决。经审查查明：（一）2017年1月16日，无锡仲裁委员会受理房宽法与顾建红房屋买卖合同纠纷仲裁一案，于2017年9月25日作出（2017）锡仲裁字第145号裁决书，裁决：一、顾建红应于本裁决书送达之日起三十日内将无锡市滨湖区XX苑XX号XX室房屋交付给房宽法并配合办理房屋过户手续；二、仲裁费8646元，由顾建红承担。本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。（二）（2017）锡仲裁字第145号裁决书主要载明：1、房宽法述称，其与顾建红于2016年4月13日签订售房协议1份，约定顾建红将其名下无锡市滨湖区XX苑XX号XX室房屋出卖给房宽法，房款总价为32万元，房宽法首付20万元，余款在房屋交付并办理产权过户后一次性支付。协议签订后，房宽法将20万元房款付至顾建红指定的收款人顾雯予帐户。后房宽法多次要求顾建红交付房屋并办理过户，但顾建红拖延不予办理，故提出仲裁。请求：顾建红履行售房协议，将无锡市滨湖区XX苑XX号XX室房屋交付给房宽法并办理产权过户；仲裁费用由顾建红承担。顾建红答辩称，双方之间不存在房屋买卖关系，售房协议是因案外人顾雯予向房宽法借款20万元时签订的空白合同，顾建红与房宽法之间未形成售房协议，转帐项下的20万元是出借款而非购房款。因此，请求驳回房宽法的仲裁请求。2、仲裁庭开庭审理后查明：2016年4月13日，房宽法与顾建红签订售房协议1份，约定顾建红将其名下座落于无锡市滨湖区XX苑XX号XX室房屋出卖给房宽法，房款总价为32万元，房宽法首付20万元，于2016年4月13日支付。双方约定余款12万元在房屋交付并办理产权过户后一次性支付，顾建红指定房款支付至顾雯予银行帐户。协议签订后，房宽法当日将20万元房款付至顾建红指定的收款人顾雯予的农业银行信用卡帐户。后双方发生纠纷，曾经报无锡市公安局滨湖分局胡埭派出所处理，但未能解决纠纷。因此，房宽法提出仲裁申请。另查明，顾建红与顾雯予系叔侄女关系。仲裁庭意见：案涉售房协议条款齐全，意思表示明确，可以明确体现双方买卖房屋的意愿，顾建红提出售房协议不是双方真实意思表示，实际是因其侄女顾雯予向房宽法借款20万元签订的空白合同，是为借款提供担保，双方未形成售房合意，但顾建红未能提供充分证据予以证明，故该庭不予采纳。顾建红提出其已经先后向房从俊、房海发分别支付了本息488000元、64000元，但房宽法认为与其无关，顾建红又未能提供证据证明其付款行为与房宽法有关，故本案对此不予理涉。虽然案涉房屋系拆迁安置房，在订立协议时还不能上市交易，但该类房屋买卖没有扰乱社会公共利益，也没有违反法律强制性规定，只是当时暂时不能办理房屋过户手续，故不能据此否定合同效力，应当认定售房协议合法有效。合同当事人在订立合同后均应按照合同约定履行各自的相应义务。房宽法已经按约支付房屋首付款，并且表示房屋过户涉及应补交的土地收益的相关费用由其承担，顾建红理应根据合同的约定，按时交付房屋并配合办理过户手续，但至庭审之日，顾建红仍未能按合同履行，已构成违约。因此，房宽法要求顾建红继续按照双方订立的售房协议履行的仲裁请求于法有据，该仲裁庭予以支持。（三）2018年1月12日，本院受理申请执行人房宽法与被执行人顾建红执行一案，案号为（2018）苏02执36号，并将该案〔执行依据为无锡仲裁委员会（2017）锡仲裁字第145号裁决书〕指定无锡市滨湖区人民法院执行。2018年4月16日，本院受理申请人顾建红与被申请人房宽法申请撤销无锡仲裁委员会（2017）锡仲裁字第145号裁决一案，案号为（2018）苏02民特19号。2018年6月11日，本院作出裁定：驳回顾建红的申请。2018年9月6日，本院受理案外人程学松对执行无锡市滨湖区XX苑XX号XX室房屋不服而提出书面异议一案，案号为（2018）苏02执异41号。经告知根据法律规定其应当申请不予执行仲裁裁决后，程学松于2018年11月13日申请撤回执行异议。2018年11月15日，本院作出裁定：准许程学松撤回执行异议。2018年11月16日，本院受理案外人程学松申请不予执行无锡仲裁委员会（2017）锡仲裁字第145号裁决，案号为（2018）苏02执异82号，即本案。（四）本案审查期间：1、顾建红提交下列证据材料：（1）房屋买卖合同1份，用以证明其与顾建红之间就案涉房屋存在买卖合同关系。（2）案涉房屋的土地证、产权证各1份，用以证明案涉房屋的具体情况，且相应原件由其保存。（3）中国农业银行转账客户回执1份，用以证明其通过银行转帐方式向顾建红银行帐户内打入款项323000元用以支付购房款。（4）支付宝交费回单若干份，用以证明其实际居住在案涉房屋内，2016年8月至今，其通过支付宝缴纳了案涉房屋的水电费。（5）接警证明1份，用以证明其与房宽法产生矛盾时向公安机关报警。（6）还款计划和收条共计4份，由顾建红的弟弟顾建炳（即顾雯予的父亲）提供给程学松，用以证明房宽法与顾雯予之间存在借款经济纠纷，收条中的顾波是与房宽法等人一起做放贷生意，顾建炳和顾雯予就是向他们借款。经质证，房宽法称其对程学松提交的房屋买卖合同无法确认，对程学松提交的其余材料无异议。顾建红称其对程学松提交的材料均无异议。2、案涉无锡市滨湖区XX苑XX号XX室房屋系顾建红的拆迁安置房，房屋为成套住宅，面积为130.68平方米，房屋产权登记在顾建红一人名下，没有其他共有人，顾建红于2014年6月23日取得房屋产权证和土地证，证号分别为锡房权证字第**、锡滨XX（XX）第XX号。案涉房屋现仍登记在顾建红名下，该房屋未办理过户及预告登记等手续。3、顾建红、程学松均确认双方于2016年8月6日通过房产中介公司签订了房屋买卖合同，案涉房屋已由顾建红卖给了程学松；同日，程学松通过银行转帐323000元及给付现金10000元直接向顾建红支付了全部购房款333000元，顾建红亦将该房屋产权证、土地证交付给了程学松。后顾建红于2016年8月8日将案涉房屋交付给了程学松，程学松即实际入住该房屋至今。4、房宽法确认其于2016年9月知道程学松居住在案涉房屋内，其曾要求程学松腾房，但程学松一直没有腾房。房宽法、程学松均确认双方于2016年9月底因腾房的事情向警方报警，警方建议各方协商处理此事。5、房宽法称其在仲裁时并不知道程学松的相关情况，所以没有向仲裁庭说过此事，顾建红也没有向仲裁庭提起过程学松的事情。本院认为，我国法律规定，案外人可以向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书。根据本案现有证据，关于案外人程学松申请不予执行无锡仲裁委员会（2017）锡仲裁字第145号裁决事宜，应考量以下因素：（一）程学松与顾建红于2016年8月6日通过房产中介公司签订了案涉房屋买卖合同，约定顾建红将案涉房屋卖给程学松，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为真实有效；同日，程学松按约向顾建红支付了全部购房款，顾建红亦将案涉房屋产权证及土地证原件交付给了程学松；2016年8月8日，顾建红将案涉房屋实际交付给了程学松，程学松亦实际入住该房屋至今。在此情况下，即使房宽法与顾建红之间的售房协议有效，本案亦涉及一房多卖，因房宽法未全额付款，亦未实际占有案涉房屋，且房宽法与程学松均未办理案涉房屋过户及预告登记等手续，故需考虑已支付全部购房款且先行合法占有案涉房屋的买受人的房屋权属要求。因此，案涉房屋先行合法占有人程学松系案涉房屋的利害关系人，其主张的权利或者利益合法、真实。（二）房宽法确认其于2016年9月知道程学松居住在案涉房屋内，其曾要求程学松腾房，但程学松一直没有腾房，双方于2016年9月底因腾房的事情向警方报警，警方建议各方协商处理此事。但房宽法又称其在仲裁时并不知道程学松的相关情况，所以没有向仲裁庭说过此事，顾建红也没有向仲裁庭提起过程学松的事情。因房宽法提起仲裁时间为2017年1月16日，且仲裁庭于2017年5月22日、2017年8月15日两次开庭，故房宽法的上述陈述相互矛盾。因此，不能排除案涉仲裁当事人向仲裁机构隐瞒了足以影响公正裁决的相关案件事实。（三）案涉仲裁裁决主文为：一、顾建红应于本裁决书送达之日起三十日内将无锡市滨湖区XX苑XX号XX室房屋交付给房宽法并配合办理房屋过户手续；二、仲裁费8646元，由顾建红承担。依据该仲裁裁决主文处理当事人民事权利义务的结果将损害案外人程学松的合法权益。综上所述，无锡仲裁委员会（2017）锡仲裁字第145号裁决应不予执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条、《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条、第二十二条规定，裁定如下：不予执行无锡仲裁委员会（2017）锡仲裁字第145号裁决。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  牛兆祥审判员  富建文审判员  孙 皓二〇一九年五月六日书记员  王 烨