湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初1553号原告：武汉东啤集团物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖金银湖路**（11）。法定代表人：王哲，董事长。委托诉讼代理人：黄克宗，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉市东西湖区严家渡社区夕阳红养老院，，住所地武汉市东西湖区严家渡**法定代表人：陈光云，院长。委托诉讼代理人：李协金，陈光云的配偶。原告武汉东啤集团物业管理有限公司（以下简称“东啤集团物业公司”）与被告武汉市东西湖区严家渡社区夕阳红养老院（以下简称“夕阳红养老院”）物权保护纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告东啤集团物业公司的委托诉讼代理人黄克宗，被告夕阳红养老院的委托诉讼代理人李协金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东啤集团物业公司提出诉讼请求，判令被告夕阳红养老院：1、返还位于武汉市东西湖区严家渡、张柏公路东的1944.99平方米场地、2133.99平方米的二层楼房屋等财产（财产详见附件《租赁资产交接清单》）；2、支付逾期返还租赁场地、房屋等财产的实际使用费（按照每年10万元的标准自2019年1月1日起开始计算至租赁场地、房屋等财产全部返还之日止，暂算至2019年3月共计2.5万元）；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：我公司作为案外人武汉东西湖区啤酒集团公司（以下简称“东啤集团”）的资产使用与管理的受托单位，于2008年7月20日将案外人东啤集团位于武汉市东西湖区严家渡、张柏公路东的1944.99平方米场地、2133.99平方米的二层楼房等财产（以下简称“案涉租赁物”）出租给被告夕阳红养老院用于养老事业使用。原、被告双方于2017年6月20日继续签署书面《租赁合同》，约定，被告夕阳红养老院承租案涉租赁物用于养老事业使用，租赁期限为二年，自2017年1月1日开始至2018年12月31日，租赁期限期满，该合同终止，租金标准为年租金10万元，事先交付后使用，被告夕阳红养老院每年支付一次租金。该《租赁合同》签署后，我公司将案涉租赁物交付给被告夕阳红养老院使用，由于我公司拟在《租赁合同》到期后不再向被告夕阳红养老院出租案涉租赁物，先后多次书面函告其《租赁合同》期满后不再续签合同，并请被告夕阳红养老院做好退租、腾退及交付的准备。双方的《租赁合同》于2018年12月31日到期后，我公司再次书面催告被告夕阳红养老院依约腾退租赁物并及时还给我公司，但是其拒不腾退并一直使用至今。我公司认为，被告夕阳红养老院的行为给我公司造成了巨大经济损失，特向贵院提出诉讼，请求依法判决。被告夕阳红养老院辩称，第一、我单位租赁原告东啤集团物业公司的场地和房屋已有十余年。原告东啤集团物业公司突然通知我们腾退，没有给予我们足够的搬迁时间。另外，在其通知要求我们腾退之前，我们投入了相应的资金进行改造。如果原告东啤集团物业公司不打算续租应提前通知我单位，避免损失扩大。第二、在双方租赁关系存续期间，我单位对案涉租赁物进行了大量改造，原告东啤集团物业公司要求我们搬迁，应赔偿我单位相应的损失。我们目前正在积极配合进行腾退工作，已经疏散了70%的老人，但仍有部分老人没有疏散，我们全部腾退需要时间。本院经审理认定如下事实：东啤集团系东啤集团物业公司的控股股东，于2005年9月29日成立。位于武汉市东西湖区严家渡、张柏公路东，占地面积2295.24平方米的国有土地使用权人为东啤集团[东国用（2003）第J160101018号]。东啤集团于2006年起将上述土地及地上建筑物委托东啤集团物业公司进行管理和使用。东啤集团物业公司有权将上述土地及地上建筑物对外出租。武汉市东西湖区严家渡社区夕阳红养老院于2006年4月19日成立，原名为武汉市东西湖区吴家山夕阳红养老院。东啤集团物业公司（甲方）与夕阳红养老院（乙方）于2008年7月10日签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于武汉市东西湖区严家渡的原东啤幼儿园的部分房屋、单身公寓一楼部分宿舍及各自相关场地按现状出租给乙方从事养老事业之用，租赁期限为二年，从2008年7月1日至2010年6月30日。双方在履行上述合同过程中于2009年10月16日再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于武汉市东西湖严家渡原东啤医院房屋及院内相关场地等（详见附图）按现状出租给乙方从事养老事业之用，租赁期限为3年，自2010年1月1日起2012年12月31日。双方自此之后续订了4次租赁合同。最后一次签订租赁合同时，约定的合同期限为两年，自2017年1月1日起至2018年12月31日，租金为年租金100,000元，租金支付方式为先交费后使用，每年支付一次。合同租赁期满或提前终止时，乙方附着于租赁物上的装修、改造及自行安装的所有设施、设备等将无偿归甲方所有。如甲方要求将租赁物恢复原状（甲方同意保留的部分除外），乙方须恢复原状并承担相关费用。当合同履行期限届满时乙方无条件退出，不得主张任何权利金并自动终止和解除合同。合同期限届满双方未续签约或合同提前解除终止的，乙方应及时退出租赁房屋。对乙方留在房屋内的物品，甲方可视其为废弃自行处置。上述合同签订后，夕阳红养老院依约向东啤集团物业公司支付租金至2018年12月31日。东啤集团物业公司将合同约定的场地及房屋出租给夕阳红养老院使用。2018年9月30日东啤集团物业公司向夕阳红养老院发出《联系函》，告知其双方的租赁合同于2018年12月31日即将到期，租赁期限届满后东啤集团物业公司决定不再续签租赁合同，请夕阳红养老院按照双方合同约定做好退租准备。其后，东啤集团还向武汉市东西湖区民政局去函，请求其协助夕阳红养老院代养老人安置工作，以便夕阳红养老院按时完成腾退工作。2018年12月7日东啤集团物业公司再次向夕阳红养老院发出《联系函》，要求夕阳红养老院做好代养老年人的分流安置工作，如期停业并完成租赁房屋的腾退工作。截止庭审时，夕阳红养老院仍未腾退其承租的土地及房屋，其向东啤集团物业公司支付租金至2018年12月31日。另查明，东啤集团物业公司与夕阳红养老院于2015年1月16日签订《租赁资产交接清单》（双方签订的《租赁合同》的附件2），载明东啤集团物业公司租赁的资产包括：房屋2113.99平方米、空地1944.99平方米、配电柜1个、窗机空调19台、分体机空调1台、食堂餐桌3个、吊扇40把、长条木椅2把、铁床23架、木床3架、塑料观察椅4把、会议桌（由8张桌子组成）1套、大长方桌1个、写字桌30个、床头柜45个、方凳31个、椅子32把、柜子15个、诊疗床1个。双方对上述资产均无异议，但夕阳红养老院认为其在承租后对在上述资产外添置了其他资产，东啤集团物业公司要求其腾退房屋及土地、归还租赁资产时应对其添置的资产予以补偿。双方因此发生争议，东啤集团物业公司诉至法院，要求如诉称。上述事实有《国有土地使用权证》、《租赁资产交接清单》、《情况说明》、7份租赁合同、部分收据、《联系函》、《关于协助做好严家渡社区夕阳红养老院代养老人安置工作的回复》、《律师函》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，东啤集团物业公司作为东啤集团的子公司，受东啤集团公司的委托，有权对登记在东啤集团公司名下的位于武汉市东西湖区严家渡、张柏公路东的土地及地上建筑物进行管理。其与夕阳红养老院签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。双方租赁合同于2018年12月31日届满，夕阳红养老院应当按照合同约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定返还租赁物。夕阳红养老院虽辩称其有部分代养老人尚未完成分流安置，东啤集团物业公司未给予充分时间进行搬迁，但根据东啤集团物业公司出具的《联系函》及武汉市东西湖区民政局的回复可知，东啤集团物业公司至少在租赁合同期限届满前3个月已通知了夕阳红养老院不再续租的决定，已经给予了其充分时间进行腾退及代养老人分流安置工作，故对夕阳红养老院的辩称意见本院不予支持，对东啤集团物业公司主张夕阳红养老院返还租赁物的请求本院予以支持。关于支付实际使用费的请求。如前所述，双方租赁合同于2018年12月31日届满，且未续签合同，夕阳红养老院自2019年1月1日起无权继续占有使用原租赁物，但直至庭审时，夕阳红养老院仍实际占有使用原租赁物，东啤集团物业公司主张因夕阳红养老院未返还租赁物而导致的损失的请求本院予以支持。双方的租赁合同中无关于夕阳红养老院逾期返还租赁物违约责任的约定，故本院酌情按照原租赁合同中关于租金的约定计算损失，对东啤集团物业公司主张按照年租金100,000元的标准计算自2019年1月1日起至夕阳红养老院实际返还租赁物期间的损失的请求本院予以支持。关于夕阳红养老院主张其在承租期间对租赁物进行了改造，东啤集团物业公司应赔偿其损失的主张。根据双方租赁合同第7.6条的规定，合同租赁期满或提前终止时，夕阳红养老院附着于租赁物上的装修、改造及自行安装的所有设施、设备等将无偿归东啤集团物业公司所有，故对夕阳红养老院的该项主张无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告武汉市东西湖区严家渡社区夕阳红养老院于本判决生效之日起十日内向原告武汉东啤集团物业管理有限公司返还租赁物，包括位于武汉市东西湖区严家渡、张柏公路东的房屋2113.99平方米、空地1944.99平方米、配电柜1个、窗机空调19台、分体机空调1台、食堂餐桌3个、吊扇40把、长条木椅2把、铁床23架、木床3架、塑料观察椅4把、会议桌（由8张桌子组成）1套、大长方桌1个、写字桌30个、床头柜45个、方凳31个、椅子32把、柜子15个、诊疗床1个；二、被告武汉市东西湖区严家渡社区夕阳红养老院于本判决生效之日起十日内按照年租金100,000元的标准向原告武汉东啤集团物业管理有限公司赔偿自2019年1月1日起至实际返还租赁物之日止的损失；三、驳回原告武汉东啤集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元（原告武汉东啤集团物业管理有限公司已预缴），由被告武汉市东西湖区严家渡社区夕阳红养老院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 殷 璇人民陪审员 姚 慧人民陪审员 胡秋梅二〇一九年五月二十七日书 记 员 高 敏