广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终214号上诉人（原审被告）：何社开，男，汉族，1973年9月11日出生，住广东省广州市荔湾区，被上诉人（原审原告）：黄昌朗，男，汉族，1986年12月10日出生，住广东省阳江市江城区，上诉人何社开与被上诉人黄昌朗租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何社开上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认黄昌朗违反租赁合同不交租金违约；3.双方租赁关系由审判日起解除；4.黄昌朗补交至合同解除日止的租金；5.黄昌朗对涉案商铺没有装修；6.一、二审诉讼费由黄昌朗承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销并依法改判。（一）黄昌朗在承租涉案商铺前已向其他租户进行过了解，知道该商铺存在买卖纠纷，法院也已经通知过所有租户。（二）涉案商铺在黄昌朗承租前已经装修过，黄昌朗没有提供其装修的材料及资金证据，亦不申请鉴定，一审据此认定其装修损失不当。（三）黄昌朗称涉案商铺被梁权等人上锁后租给其他人没有证据予以证明，法院应追加潘景鸿、潘景泰、梁权等人参加诉讼，以便查清锁门的事实及出租予他人的时间。二审期间，何社开撤回其上诉请求第2、第5项，黄昌朗答辩称不同意何社开的上诉意见，且不同意就何社开的第3、第4项上诉请求进行调解。黄昌朗向一审法院起诉请求：1.何社开返还进场费18000元、押金12900元、2017年7月份至2018年2月份的租金34400元；2.何社开支付装修款30000元、设备费30000元、经济损失费20000元；3.何社开承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于佛山市南海区大沥镇黄岐白沙三乡路36号的房屋已办理房屋产权登记，登记权属人为案外人潘景鸿、潘景泰。2016年8月25日，案外人潘景泰、潘景鸿（甲方）与何社开（乙方）签订一份《补充协议》，双方就买卖位于佛山市南海区大沥镇黄岐白沙三乡路36号物业事宜达成补充约定：乙方于2016年8月25日交来该物业出租予第三方的合约附表：日景大厦铺租明细表（2016年8月25日），收取的租金应即时交至甲方，收取因经营、出租、销售该物业所收取的定金、租金、押金、房款等须即时支付至甲方指定的收款账户，同时视为乙方向甲方支付该物业购房款余额的一部分，并等额扣减乙方应支付的购房款余额，又从今日起乙方第三方所签订的所有合约必须在甲方代理人梁权见证及签署下甲方才可以接受和认同，等等。2017年6月15日，黄昌朗向何社开支付押金12900元、7月份租金4300元、装修费18000元。2017年7月1日，何社开（出租方，甲方）与黄昌朗（承租方，乙方）签订一份《日景大厦租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区大沥镇黄岐白沙三乡路36号日景大厦08A商铺出租给乙方使用；租赁期共36个月，甲方自2017年7月1日起将商铺交付给乙方使用，至2020年6月30日收回；第1-3年月租金为4300元；甲方收取乙方押金为3个月租金，待合同期满后无息退回；乙方应在每月5日前将租金缴纳给甲方，先付后用，甲方收取租金并出具收据；乙方拖欠租金达15日，甲方有权收回商铺，押金不予退回；若甲方未按约定向乙方交付符合要求的商铺，应负责赔偿期间的损失费用；租赁双方如有一方未履行合同约定的有关条款，违约方应赔偿对方200000元；乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，应按租金的15‰以天数计算向甲方交付违约金；如乙方擅自将承租商铺转给他人使用，甲方有权责令其停止转让行为，终止租赁合同，同时按约定租金的15‰，以天数计算由乙方向甲方支付违约金；等等。另查明，2018年3月9月，何社开向佛山市顺德区人民法院起诉佛山市公安局南海分局，佛山市顺德区人民法院立案案号为（2018）粤0606行初312号，何社开请求佛山市公安局南海分局对何社开于2017年5月23日至同年11月3日期间就潘景鸿、梁权等人侵犯何社开的合法权益的报警未予立案处理的行为违法并要求佛山市公安局南海分局立案查处梁权、潘景鸿等人的违法责任，顺德区人民法院经审理后于同年8月21日作出（2018）粤0606行初312号行政判决书，判决要求佛山市公安局南海分局对何社开于2017年5月23日、7月26日、10月30日、10月31日、11月1日及11月3日就潘景鸿、梁权等人侵犯何社开合法权益的报警予以调查处理。2018年3月9日，黄昌朗提起本案诉讼。诉讼中，何社开自认梁权等人多次带人从2017年5月份开始到涉讼场地要求黄昌朗在内的分租户交租给他们，且从2017年12月开始非法占用涉讼物业并强迫租户向他们支付租金。黄昌朗自认对涉讼商铺装修项目具体为水电、天花约5000元、地板瓷砖修补及贴墙纸约3500元、厕所约1000元、厨房吊顶天花及灯具约2500元，合计12000元，案外人在2017年12月底对租赁场地上锁。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。黄昌朗、何社开签订的《日景大厦租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规相关规定，为合法有效合同，对签约各方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”可见出租人保证承租人在租赁期间正常使用租赁物为其法定义务。本案中，黄昌朗与何社开签订租赁合同并获得租赁物在租赁期间合法使用权，何社开理应确保在租赁期间黄昌朗合法使用租赁物的合法权益不受侵犯，现因何社开与案外人之间的纠纷，导致案外人存在阻碍黄昌朗正常使用租赁物的行为，且其最终在2017年12月底将租赁物上锁，黄昌朗签订租赁合同的目的无法实现，黄昌朗享有单方面解除双方租赁合同的权利。现黄昌朗确认涉讼商铺已由他人使用，其提起本案诉讼的主张是以解除双方租赁合同为基础，故本案按何社开违约导致合同解除而进行清理结算处理。何社开确认案外人自2017年5月开始多次到租赁场地要求租户直接向他们交租，但仍在2017年7月与黄昌朗签订租赁合同收取黄昌朗款项，将黄昌朗合法承租权置于受案外人侵扰的境地，主观过错明显，黄昌朗在受到案外人阻碍后未按合同约定期限向何社开缴纳2017年11月租金，属于行使不安抗辩权的表现，并不构成根本违约，一审法院对何社开主张黄昌朗违约的意见不予采纳。本案因何社开违约导致合同无法继续履行，黄昌朗请求何社开返还押金合法合理，一审法院依法予以支持。何社开支付的进场费18000元为租赁期间使用租赁物的对价，现何社开使用租赁物至2017年12月止，即使用租赁物的期间为6个月，合同总期限为36个月，即本案中何社开应退回原告未能使用租赁物对应期间的入场费15000元（18000元÷36个月×30个月）予原告，原告请求全额退回理据不足，超出部分一审法院不予支持。案外人是在2017年12月底对租赁物上锁，故本案认定黄昌朗尚应支付2017年11月至2017年12月期间实际使用租赁物的租金予何社开，即黄昌朗尚应支付租金8600元（4300元/月×2个月）予何社开，为减少当事人诉累，一审法院酌情将该二个月租金与何社开应退还给黄昌朗的押金和进场费进行抵扣，即本案中何社开应退还押金及进场费合计19300元（12900元＋15000元－8600元）予黄昌朗。2017年7月至2017年12月期间黄昌朗占有使用租赁物，黄昌朗并未提供合法有效证据证明因案外人的阻碍导致其完全无法使用租赁物，一审法院对黄昌朗主张何社开退还此期间租金的诉讼请求不予支持。黄昌朗并未支付2018年1月至2018年2月期间租金予被告，其请求何社开退回此期间租金没有事实与法律依据，一审法院也不予支持。黄昌朗承租商铺后进行适当装修符合情理，黄昌朗主张实际支出的装修费用12000元尚属合理，一审法院予以采信，根据黄昌朗实际使用商铺期间的分摊，一审法院酌情确定本案中何社开应支付装修费10000元（12000元÷36个月×30个月）予黄昌朗，黄昌朗请求超出部分不予支持。黄昌朗主张的设备费属于其经营成本，黄昌朗可自行搬离，一审法院对其主张何社开赔偿设备费30000元的诉讼请求不予支持。黄昌朗并未提供证据证明因何社开导致其产生经济损失，应承担举证不能法律后果，一审法院对其主张何社开应赔偿经济损失20000元的诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、何社开应于判决发生法律效力之日起十日内退还押金及进场费余额19300元予黄昌朗；二、何社开应于判决发生法律效力之日起十日内支付装修费10000元予黄昌朗；三、驳回其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3206元（黄昌朗已预交），由黄昌朗负担2590.17元，何社开负担615.83元。何社开负担部分应于上述付款同期迳付还予黄昌朗，一审法院不另收退。二审期间，上诉人何社开向本院提交证据1.佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606行初1079、1205号案变更合议庭成员及书记员通知书、传票，证据2.《补充协议》，证据3.本院作出的（2018）粤06行终827号行政判决书，证据4.佛山市黄岐派出所海北社区民警中队对何社开、何润基的询问笔录，证据5.《公安行政处罚决定书》；被上诉人黄昌朗提交证据1.涉案日景大厦租户微信群通话记录，证据2.涉案日景大厦业主潘景鸿及其代理人梁权出具的承诺书，证据3.涉案商铺门口的照片，证据4.经侦部门接待来访咨询登记表。本院依照职权向佛山市公安局南海分局发函调查，该局向本院出具的《关于协助调查的回复》。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，何社开提交的证据1、3不能证明其主张的内容，本院对其证明内容不予确认；证据2真实、合法，本院予以采信；证据4没有原件，黄昌朗对此不予确认，本院不予采信。黄昌朗提供的证据1、2不能证明其主张的内容，本院对其证明内容不予确认；证据3没有拍摄时间，亦无法确定是涉案商铺，本院对其证明内容不予确认；证据4没有原件，何社开对其不予确认，本院不予采信。佛山市公安局南海分局出具的复函真实、合法，本院予以采信。经审理，一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，本院于2018年12月24日作出（2018）粤06行终827号行政判决，维持佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606行初312号行政判决。上述两份判决认定案外人梁权等人以追讨欠款为由，在2017年5月23日至11日3日期间多次到日景大厦，分别实施了围堵相关人员、直接要求租户向其支付租金、封锁后楼梯门等行为。再查明，2019年3月6日，佛山市公安局南海分局对梁权作出《公安行政处罚决定书》，认定2017年5月23日至12月18日，梁权等人为追讨欠款、租金及收回日景大厦使用权多次到日景大厦与何社开、何润基等人发生争吵，张贴通知、告示并向租户派发传单要求租户将租金交至潘景鸿指定的物业管理公司，将后楼梯门、餐厅、仓库、办公室、厨房、宿舍501至510房换门上锁，开挖排水渠，收回物业等行为；何社开于2017年5月23日，7月26日，10月30日、31日，11月1日、3日，12月8日、9日、18日、22日，2018年4月4日等多次报警；并以梁权的上述行为已影响到何社开、日景大厦的正常经营构成扰乱单位秩序为由，决定对梁权处以罚款200元。佛山市公安局南海分局于2019年3月20日向本院出具《关于协助调查的回复》，称在调查处理梁权等人扰乱单位秩序中对梁权是否对日景大厦已出租商铺上锁并未涉及。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.何社开是否应向黄昌朗退还押金及进场费；2.何社开是否应向黄昌朗支付装修费。关于争议焦点一。经查，梁权等人于2017年5月23日至12月18日期间为追讨欠款、租金及收回日景大厦使用权，张贴通知、告示并向租户派发传单要求租户将租金交至潘景鸿指定的物业管理公司，将后楼梯门、餐厅、仓库、办公室、厨房、宿舍501至510房换门上锁等收回物业的行为，已经佛山市公安局南海分局作出《公安行政处罚决定书》予以确认。可见，黄昌朗对涉案商铺的使用必然受到影响，无法正常经营。结合梁权等人的行为最早发生于涉案合同签订前，即何社开明知涉案商铺存在纠纷仍出租予黄昌朗，其主观过错明显，又未能向黄昌朗提供能够正常使用的租赁物的实际情况，一审判决认定何社开构成根本违约，应向黄昌朗退还押金12900元并无不当，本院予以维持。何社开关于黄昌朗在承租前明知涉案商铺存在买卖纠纷的主张没有提供证据予以支持，亦不符合常理，本院不予采纳。其次，何社开于一审庭审中虽确认梁权等人于2017年12月开始非法占用涉案物业并强迫租户向其支付租金，但同时明确其对上锁一事并不知情。黄昌朗提供的证据不足以证明涉案商铺于2017年12月底被案外人上锁，也未提供证据证明其向何社开反映该情况并明确其不再使用涉案商铺。故本院对黄昌朗关于涉案商铺于2017年12月底被案外人上锁的主张不予采纳。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。但至黄昌朗向一审法院提起诉讼（即2018年3月9日）时，黄昌朗已明确告知何社开其不再使用涉案商铺。故本院认定黄昌朗实际使用涉案商铺至2018年3月9日。而黄昌朗向何社开支付的进场费为租赁期间使用租赁物的对价，现黄昌朗实际使用涉案商铺至2018年3月9日，实际使用租赁物的期间为8个月9天（249天），合同总期限为36个月（1080天），则何社开应向黄昌朗退回的未使用租赁物对应期间的进场费为13850元（18000元÷1080天×831天）。最后，黄昌朗于2017年11月开始未向何社开支付租金，故其尚应向何社开支付2017年11月至2018年3月9日期间的租金18490元（4300元/月×4个月9天）。为避免诉累，本院将上述租金与何社开应退还的黄昌朗的押金及进场费相抵扣，何社开实际应向黄昌朗退还押金及进场费合计8260元（12900元+13850元-18490元）。关于争议焦点二。经查，何社开向黄昌朗出具的入场费收据备注为“黄昌朗交来装修费”，可见涉案商铺已有装修，而黄昌朗并未提供证据证明其在承租后对涉案商铺进行了装修改造及支出相关费用，故黄昌朗关于何社开应向其支付装修费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。何社开关于其不应向黄昌朗支付装修费的主张有理，本院予以支持。此外，何社开的上诉请求3属于其在二审期间提出的反诉，因黄昌朗不同意调解，本院不予审查，何社开可另案主张。综上所述，何社开的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余上诉请求不能成立，应予驳回。本案因二审出现新证据改判，故一审判决不属错判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3711号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3711号民事判决第一项为：上诉人何社开应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金及进场费余额8260元予被上诉人黄昌朗；三、驳回被上诉人黄昌朗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3206元，由上诉人何社开负担181.88元，由被上诉人黄昌朗负担3024.12元。二审案件受理费532.5元，由上诉人何社开负担150.12元，由被上诉人黄昌朗负担382.38元。本判决为终审判决。审判长 温 万审判长 温万民审判员 徐允贤审判员 潘伟丹二〇一九年五月六日法官助理张晓航书记员钟伊发