广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0117民初4361号原告：郑楚珊，女，汉族，1964年2月2日出生，住广东省汕头市金平区，原告：陈锡平，男，汉族，1964年4月10日出生，住广东省汕头市金平区，两原告委托诉讼代理人:张杜静、王维琼，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街,。法定代表人：郑重。委托诉讼代理人：史煜，该公司员工。第三人：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，住所地广东省广州市从化江埔街御景路,。法定代表人：徐明峰。委托诉讼代理人：禤雯靖、邝楚君，均系该公司员工。原告郑楚珊、陈锡平与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）、第三人雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司（以下简称雅居乐雅生活服务公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈锡平及其与原告郑楚珊的委托诉讼代理人张杜静、王维琼，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人史煜，第三人雅居乐雅生活服务公司的委托诉讼代理人禤雯靖、邝楚君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑楚珊、陈锡平向本院提出诉讼请求如下：一、被告向原告支付迟延交楼违约金,按照房价款3598888元的日0.1‰计算，自2014年4月2日起计算至实际交付之日止，暂计至起诉日为606412元（359.8888×1685天=606412）；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买雅居乐名门半岛花园自编B区第134幢1层101房，房屋地址从化街口沙贝村地段自编X型四联排（X幢）X房，总房款3598888元，按揭方式付款。被告应在2014年4月1日前向原告交付房屋，并指定第三人为涉案房屋物业公司并负责办理收楼手续房屋维修事宜。合同签订后，原告按合同约定付清全部房款，但被告自2014年4月至2018年10月一直未提供涉案房屋竣工验收合格及通水、通电、通气的相关资料，不符合合同约定的装修设施标准，未达到合同约定的交楼条件和法定交楼条件，导致原告多次收楼而未能收楼，无法使用涉案房屋，产生巨大损失，严重影响了原告的合法权益，被告应承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，交付条件为取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十五条约定：房屋交付时应提供的资料，(1)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；(2)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；(3)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；(4)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；(5)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；(6)《房地产住宅质量保证书》；(7)《房地产住宅使用说明书》；(8)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件(1)-(5)应出示原件并提供加盖公章的复印件给原告；(6)(7)应载明水电等设施配置说明，有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能有关内容，并提供加盖公章的原件给原告；(8)应交由原告填写。该合同的附件六装饰设备标准约定，内墙天花抹灰、花园部分简单石材及部分简单草坪铺设。原告一直按照《商品房买卖合同》上述约定的条件和标准积极收楼，被告一直未提交涉案房屋《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划验收合格证》、通水、通电、通邮、消防验收等相关文件，且涉案房屋装修标准与合同约定不符，包括内墙天花未抹灰、花园没有简单石材。2014年4月3日，原告收楼，要求提供房屋竣工验收合格及通水、通电、通气条件的相关文件，被告及第三人未提供。同时，原告查看涉案房屋发现装修不符合合同约定标准，存在诸多质量问题，包括顶楼漏水、多处墙面开裂、阳台地面裂纹等质量问题，向被告提交《业主收楼验收表》反映存在的质量问题。第三人口头答应进行维修更换，所以被告及第三人一直未交付涉案房屋给原告。2015年3月1日，原告再次收楼，被告仍没有提供涉案房屋交付使用的相关文件，且装修不符合合同约定标准的情况仍然存在，发现涉案房屋存在顶楼漏水、多处墙面开裂、阳台地面裂纹等较多质量问题，并向第三人提交《业主收楼验收表》反映存在的质量问题。第三人口头答应进行维修更换，所以被告及第三人一直未交付涉案房屋给原告。2017年6月14日，原告再次收楼，被告仍没有提供涉案房屋通水、通电、通气的相关文件。发现墙面多处开裂问题没有解决，地下室有大量积水，该地下室是密闭状态却积了满满的水，至今仍能看到曾经积水的痕迹，原告再次提交《业主发现的问题报物业维修》函，并要求第三人查明地下室进水原因并告知维修方案。另外顶楼漏水问题多次反映也未告知解决方案。所以被告及第三人一直未交付涉案房屋给原告。2018年10月，第三人起诉要求支付物业管理费，原告从第三人提交的证据中才知道涉案房屋2013年6月27日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2016年5月16日取得永久供水证明，2016年6月23日取得永久通电证明，但燃气验收单不显示时间，仍不能确定通气的具体时间。至今仍未提供《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划验收合格证》、消防验收合格、《建设工程竣工验收报告》及人防、环保部门许可文件，被告应承担逾期交房的违约责任。2018年11月2日，原告再次查看房屋，发现多处墙面裂缝，被告及第三人没有修复也没有告知裂缝的原因。关于地下室积水问题，原告一直要求第三人工程人员勘查漏水原因后出具一份书面报告，但第三人一直没有提供，其工程人员仅现场口头答复积水问题是街道下水道堵塞导致水流入地下室。但该地下室是密闭的，存满水的可能性不大。根据2017年7月6日原告与第三人工作人员谭主任微信记录，回复地下室积水是隔壁房屋滲入的，两次答复出入较大。因此原告一直要求提供积水原因的勘查报告，涉案房屋不常居住，以便排除今后遇到大面积进水，而产生更多的损失。另外，涉案房屋多处外墙发霉，墙砖霉化严重，被告及第三人应予以清理或更换墙砖。原告多次积极收楼，因被告一直未提供合同约定的交楼相关文件，涉案房屋存在各种质量问题而未能办理收楼手续，并提出书面异议，但被告从未给予书面答复。根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，原告认为商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，被告在接到异议后15日内对异议部门做出书面答复，若逾期不予答复及处理的，视为异议事实成立，该商品房视为未交付。被告在2014年4月1日并未取得涉案房屋通水、通电、通邮的相关文件，直至2018年10月才提供相关通水、通电、通气证明资料给原告，至今仍未提供《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划验收合格证》、消防验收合格、《建设工程竣工验收报告》及人防、环保部门许可文件。被告交房不符合条件，应承担逾期交房的违约责任。虽然被告在《补充协议》第八条约定，交房时向原告出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖公章的《房地产住宅质量保证书》、《房地产住宅使用说明书》即视为符合交付标准。但原告认为，《商品房买卖合同》补充协议修改合同对房屋交付条件的约定，且远远低于法律规定的标准，是不符合法律规定的。被告未按约定交付涉案房屋，对原告提出的修缮问题，被告及第三人从未给予书面答复，根据《商品房买卖合同》第十二、十四条、十五、十六条的约定，被告应支付逾期交付的违约金，按照房款3598888元的日万分之一计算，自2014年4月2日起计至实际交付日止。开庭当天，原告补充事实：2016年10月，原告前往收楼，发现车库右前侧沉井积满水；三楼天花滴水等问题。第三人物业主任郑燕弟及工程部钟经理在现场，答复三楼天花滴水以及其它问题一定会让施工单位彻底解决，并解释因排水沟的出水口被树叶堵住，保洁员没有及时打捞，造成下大雨时路面的水排不出去，涌入车库右前侧的沉井导致积水，己派人抽水。但是，该积冰间题在2017年6月14日原告收楼时再次发生了，积水问题持续存在。三楼原漏水位置虽然重新粉刷过两次，但是直至现在仍有明显的漏水痕迹。被告雅居乐公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，理由：按照双方商品房买卖合同及补充协议约定，被告交付的房屋符合合同约定，原告所主张的问题属于不影响居住的装修瑕疵，不应当成为拒绝收楼的理由，因此被告不应当承担逾期交楼的违约责任。原告所主张的2014年4月2日至2015年10月1日的逾期交楼违约金已经超过诉讼时效，不应当予以支持。第三人述称，与被告意见一致。经审理查明:2013年5月31日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化市街口街××地段“××名门半岛花园”自××区××房，房屋地址为从化市沙贝村地段自编X型四联排（XX幢）XXX房，建筑面积279.6平方米；总金额为3598888元；原告以按揭贷款方式付款，合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2014年4月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十六条约定：原告应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。原告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。被告在接到原告异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，该商品房视为未交付。合同附件七补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。附件七补充协议第八条约定：对《商品房买卖合同》第十四条、第十六条、第十七条补充约定：对《商品房买卖合同》第十四条、第十六条、第十七条的补充约定：1.符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为原告接收该商品房之日起，原告应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向原告追讨欠费及滞纳金。若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因原告原因该商品房未交付使用或原告未付清应付房价款且被告愿意继续履行合同的，不论原告是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给原告。上述合同签订后，原告已支付清了全部购房款3598888元，被告于2015年2月16日开具购房款3598888元的发票给原告。被告提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示：工程名称为住宅楼工程72幢（自编B区），商铺工程1幢（自编B区C7-2），配电房工程1幢（自编B区，7号独立电房），上述工程的竣工备案文件已于2013年6月27日收讫，文件齐全，从化市城乡建设局于2013年7月27日出具同意备案的意见，并加盖公章。涉案房屋在2013年6月27日已经取得从化市城乡建设局出具的竣工验收备案表，其中显示涉案房屋已经符合通气的验收文件；规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；广州市民防办公室于2014年9月25日向被告出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，显示同意竣工验收备案；广州市从化区自来水公司于2016年5月16日向被告出具《从化雅居乐小院流溪小区已建成部分永久供水证明》，其中包含涉案房屋；涉案房屋在2016年6月23日取得永久用电证明。原告与被告共同确认原告曾于2014年4月3日、2015年3月1日、2016年10月10日、2017年6月14日至被告及第三人处收楼。原告与被告双方同意继续履行合同。被告曾在2018年4月25日向原告发出收楼通知书，收件地址为双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》上载明的原告的通讯地址广州市白云区西槎路同德乡岭南花园岭南三街19号304房。另外，原告为证明其房屋的漏水情况严重程度，以及多次催促第三人解决房屋修缮的问题，向本院提交了现场照片和其与第三人的微信聊天记录若干份。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下两方面的问题：一、被告是否应承担逾期交房责任的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定了被告应当在2014年4月1日前将涉案房屋交付原告使用。第十五条约定：原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。原告已支付了全部的购房款3598888元，被告应按照合同约定在2014年4月1日前将涉案房屋交付给原告。但涉案房屋虽然在2013年6月27日取得从化市城乡建设局出具的竣工验收备案表，其中显示涉案房屋已经符合通气的验收文件，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；广州市民防办公室于2014年9月25日向被告出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，显示同意竣工验收备案；规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；在2016年5月16日取得了永久供水证明，在2016年6月23日才取得永久用电证明。由于临时用电不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，会影响原告的正常使用。因此，本院认为涉案房屋自2016年6月23日取得永久用电证明才达到交付条件。被告未能在合同约定的交楼时间2014年4月1日将涉案房屋交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。二、被告应向原告承担违约金的数额问题。首先，被告应向原告承担违约金的截止时间问题。原告明晰合同约定的交楼日期为2014年4月1日。原告与被告及第三人共同确认原告曾于2014年4月3日、2015年3月1日、2016年10月10日、2017年6月14日至被告及第三人处收楼。在2016年10月10日原告至被告及第三人处收楼时，涉案房屋已经达到交楼条件，原告在收楼时可以要求被告向其逐一出示合同约定的证明符合交楼条件的证明材料，并可以按照合同要求被告交付该些资料的复印件并加盖被告公章。但原告前往被告及第三人处收楼并验收时，主要查验了房屋的实际状况，比如渗水问题、墙面开裂等装修问题等，并没有证据证明其对房屋是否达到合同约定的交楼条件进行查验，对此也并没有提出异议。本院认为，原告在收楼时提出的渗水问题、墙面开裂等装修问题属于装修瑕疵，原告可以要求被告及第三人进行维修或整改，但涉案房屋已经于2016年6月23日符合交楼条件，原告于2016年10月10日提出的渗水问题、墙面开裂等问题不能成为拒绝收楼的正当理由，故本院认为被告应承担的违约金的截止计算日期应为2016年10月10日。其次，根据上文所述，被告应向原告承担违约金的期间为2014年4月2日至2016年10月10日，原告于2018年11月12日向本院起诉，由于原告主张的2014年4月2日至2015年11月11日的违约金已经超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年的诉讼时效，故该部分违约金不予以支持。根据双方合同约定的迟延交楼的违约金标准，则被告应承担的违约金为：以全部房价款3598888元为基数，按照每日万分之一的标准自2015年11月12日计算至2016年10月10日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2015年11月12日起每日按照总房款3598888元的万分之一为标准，计算至2016年10月10日止）给原告郑楚珊、陈锡平；驳回原告郑楚珊、陈锡平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4932.1元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担1355.6元，由原告郑楚珊、陈锡平负担3576.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  董文祥二〇一九年五月十四日书记员  何靖文