山东省莱州市人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）鲁0683行初26号之三 原告刘建娣，女，1974年1月13日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 委托代理人刘馨远，天津全唐律师事务所律师。 被告莱州市住房管理中心，住所地莱州市光州东路**。 法定代表人彭东兴，该中心主任。 委托代理人李玉忠，该中心工作人员。 委托代理人姜世俊，山东光州律师事务所律师。 第三人莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司，住，住所地莱州市文化东路**/div> 负责人崔振贵，该公司总经理。 委托代理人所鑫，山东嘉程律师事务所律师。 原告刘建娣不服被告莱州市住房管理中心行政答复，于2018年3月19日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于同年3月21日分别向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年5月17日公开开庭审理了本案。原告刘建娣及其委托代理人刘馨远，被告莱州市住房管理中心的主要负责人彭东兴及委托代理人李玉忠、姜世俊，第三人莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司的委托代理人所鑫到庭参加诉讼。2018年9月6日，因案件涉及法律适用问题，需要送请有权机关确认，本院作出（2018）鲁0683行初26号之一行政裁定书，中止了本案审理。2019年5月24日，中止原因消除，本案恢复审理。本案现已审理终结。 原告刘建娣诉称，2012年12月17日，原告与莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司签订《商品房预售合同》，约定购买其开发建设的“金运印象城”（又名金运星光园）商铺。签订合同后，原告依约支付了全部购房款。原告为查明事实，了解到莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司开发建设销售时存在大量违法行为，于2017年3月27日向被告邮寄了要求其查处莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司违法行为的申请书，被告同年3月31日签收后未就原告提出的查处作出任何书面答复，属于严重的行政不作为，侵害了原告的合法权益。后经人民法院审判确认被告违法，而被告于2018年1月16日作出的答复，违反了《山东省商品房销售条例》第二十七条“住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售；商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售”等相关法律规定。请求法院依法撤销被告于2018年1月16日向原告作出的书面答复，并责令其依法重新作出合法答复；请求一并审查《烟台市商业用房分割销售及权属登记管理暂行规定》的合法性，该规定违反《山东省商品房销售条例》第二十七条、《商品房销售管理办法》第十二条、山东省住房和城乡建设厅《关于加强房地产市场监管进一步做好防范和处置房地产领域非法集资工作》的通知以及《房屋登记办法》第十条的规定。 被告莱州市住房管理中心辩称，一、原告的起诉不属于人民法院行政诉讼受案范围，应予驳回。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条明确列举了当事人可以提起诉讼的多种情形，而本案原告的起诉不符合其中任何一种情形。原告应当首先明确其诉请所依据的是受案范围的何种情形。原告请求的是撤销答复，而行政诉讼法第十二条中仅第六项有关于答复的相关内容，是指行政机关不予答复的情况，本案中被告已经答复并没有不予答复，所以原告主张撤销答复不符合该项规定，原告的起诉没有法律依据，应予驳回。二、原告的主张无事实依据，被诉答复不应撤销。原告诉称，第三人违反《山东省商品房销售条例》第二十七条“住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售；商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售”的规定对商用房分割销售。被告高度重视并进行了调查了解。经查，原告在购买商铺时就已对商铺的相关情况进行了充分了解，而且《商品房预售合同》第一条、第二条也明确约定了预售许可证号、商铺的位置及开放式商铺、水泥地面、四至以地钉划界、无墙壁。原告购买的商铺四至以地钉划界、无墙壁位置清晰明确，能够区分。第三人不存在违法分割销售问题。被告根据调查情况答复原告，原告要求撤销答复的理由不成立。三、原告于2017年起诉第三人要求解除双方买卖商铺合同民事案件中，莱州市人民法院作出（2017）鲁0683民初3877号民事判决驳回了原告的诉讼请求，认定买卖合同有效。本案原告所诉行政行为对其合法权益明显不产生实际影响，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条的规定，驳回其起诉。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司述称，一、原告所诉被告主体错误，被告不具有确认第三人销售商铺行为违法或进行处罚、答复的相关职权，原告的起诉应予驳回。原告诽谤第三人存在违法分割拆零销售商铺的行为，首先原告主张与事实不符；其次即使假设存在，《商品房销售管理办法》《山东省商品房销售条例》等法律法规，没有任何内容是关于住房主管机关有权对于分割拆零销售住宅商品房之外的其他住宅进行查处、确认或回复的规定，其中仅有主管机关对分割拆零销售住宅商品房如何处理的规定。因此，原告起诉被告要求其答复、确认或查处第三人分割拆零销售商铺的违法行为没有任何法律依据，被告无此职权与职责。第三人与原告的涉案商铺买卖仅应受民事法律调整，不应受行政行为的干预。二、假设被告具有答复的职责，原告的起诉也不属于行政诉讼受案范围，应予驳回。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条明确列举了当事人可以提起诉讼的多种情形，而本案原告不符合其中任何一种情形。原告请求的是撤销答复，而行政诉讼法第十二条中仅第六项有关于答复的相关内容，但该项指的是行政机关不予答复的情况。本案中被告已经答复并没有不予答复，故原告主张撤销答复不符合该项规定，原告的起诉没有法律依据，应予驳回。三、假设本案属于行政诉讼受案范围，原告也不具有“诉之利益”，且其诉讼会损害他人及社会公共利益，其起诉应予驳回。“诉之利益”要求的是起诉者通过诉讼能够为其带来利益，提起诉讼若使其利益受损则无权起诉。本案中，原告与第三人签订合同的目的是购买商铺，而非不购买商铺，只有在第三人销售行为合法有效的情况下，原告才会实现购买商铺及办理产权证书的最终目的。现原告要求撤销答复并主张第三人违法销售商铺明显与其购买商铺的目的不符，如撤销答复且认定第三人违法销售商铺，则可能会出现原告无法办理产权证书等情况，即原告提起诉讼只能使其利益受损，而不能使其获益，故原告根本不具有“诉之利益”。另外，行政法的基本原则是“有利于相对人原则”，本案中第三人是核发销售许可证可以销售商铺的行政相对人，原告并非行政相对人，且不予撤销答复对作为相对人的第三人和原告均有利无害，故不应支持原告的起诉或诉请。再者，预售许可证范围内的购买商铺及住宅的业主多达上千户，若原告为利害关系人，那该上千户业主更是利害关系人，若该答复被撤销，则同样可能最终导致其他业主无法办理产权证书等情况出现，会严重损害其他业主的合法权益，以致损害社会公共利益。四、假设原告有权诉讼，原告的起诉也已过起诉期限，应予驳回。行政诉讼法第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道行政行为之日起六个月内提出。本案原告在购买商铺时即已对商铺的相关情况进行了充分了解，而且《商品房预售合同》第一条、第二条也明确约定了预售许可证号、商铺的位置及开放式商铺、水泥地面、四至以地钉划界、无墙壁。原告对第三人对外销售商铺是经主管部门准许、核发预售许可证及对其购买商铺的状况清晰明了，并自愿接受，其才会与第三人签订买卖合同，所以原告在购买商铺时就已经知道或应当知道主管部门并不认为第三人销售商铺的行为违法及商铺的具体情况，而原告在购买后多年内没有提出任何异议，既没有要求住房主管机关查处，也没有提起诉讼，现在购买商铺5年之余起诉主管部门，明显超出法律关于起诉期限的规定。再者原告的起诉对其实体权利义务没有任何影响，也不产生任何实际意义。另外，行政诉讼法司法解释第六十四条也规定了起诉期限从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年，原告在购买商铺之初就已经知道第三人的销售行为有预售许可，其起诉已超过起诉期限。五、原告恶意诉讼，被告经调查后认为第三人根本不存在违法销售行为，与事实和法律相符。第三人与原告系平等的民事主体，双方签订《商品房预售合同》的行为系民法上的房屋买卖合同法律关系。“意思自治原则”是民法最基本的法律原则，民法规定的是“法无禁止即自由”。本案中，第三人与原告签订的《商品房预售合同》第二条明确约定了商铺的位置及开放式商铺、水泥地面、四至以地钉划界、无墙壁，第三条约定了价款的计算方式，以上约定并不违反任何法律禁止性规定，应属合法有效。原告主张住宅外的其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售，而第三人并未违反该项规定，涉案商铺即是按照套或间进行销售的，该套或间是以四至地钉为界划分的，并按照面积计算的价款，对此原告在签订合同之初即已明知。第三人没有违反法律禁止性规定，预售合同也被人民法院生效判决确认合法，故被告尊重双方意思自治，认为第三人销售不违法没有任何错误。另外，其他购买商铺的业主已有五户办理了产权证书，足以证实第三人销售商铺的行为合法有效。综上，原告诉讼没有任何事实和法律依据，其诉请应予驳回。 根据本案的行政争议，本院首先对原告是否具有诉讼主体资格、所起诉事项是否属于行政诉讼受案范围进行了审查。 原告认为，原告与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系。一、原告与第三人签订了商品房预售合同，有合同上和法律上的利害关系，由于第三人存在违规销售的行为，原告向被告寄送了本案查处申请，被告的行政答复是以原告为行政相对人作出的，因此原告具有本案的诉讼主体资格。二、最高人民法院《关于适用的解释》第十二条规定是原告与被诉行政行为具有行政行为利害关系的法律依据。关于原告有无诉的利益，一、本案是行政诉讼不是民事诉讼，行政诉讼是针对原告有权要求被告查处第三人违法行为，作为被告行政机关作出的行政答复合法性需经司法审查，因此原告有权基于该法律精神向法院提起诉讼。二、被告是否依法尽责作出合法的调查、处罚、认定将直接对原告产生法律上的利害关系，当然具有诉的利益。关于原告申请被告查处的事项是基于原告的哪项合法权益，一是能否办理房产证；另外《山东省商品房销售条例》第二十七条明确规定商业用房进行销售的规范性要求，如果第三人违规销售商品房将直接导致原告不能够如期或合法获得涉案房屋产权，将直接侵害原告对涉案房屋未来所有权的期待权益，因此被告的查处将严重影响或决定原告对涉案房屋所享有的未来所有权、财产权益。 被告认为，本案并不适用原告所称行政诉讼法解释第十二条，那是关于行政相对人与行政机关达成协议之后的规定。关于产权问题，在本案原告起诉前，第三人销售商铺的购买方已就购买商铺是否能够办理产权证书向莱州市人民法院及烟台市人民法院提起诉讼，经过二级法院审理，已经确认能够办理产权证书且已经办理了5户，能够证明可以办理产权证书，并不影响原告所购买商铺办理产权证书及对物权的行使权利。原告没有向产权登记部门申请办理产权证书是原告的责任，所以原告在本案中并没有诉的利益。 第三人认为，利害关系与诉之利益系不同的概念，不是具有利害关系就必然具有诉之利益。本案原告起诉是损益性行为，原告称被告的查处会影响其财产权益，也就是说被告如果认定违法销售则会导致其无法办证，而从事实与证据方面均能够证实涉案商铺可以办证，所以原告诉讼与其要求办证的目的根本不符，对此原告不具有诉之利益，故原告的主体不适格。 经审理查明，2013年1月4日，原告刘建娣作为买受人与出卖人第三人莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司订立了一份商品房预售合同，商品房预售许可证号为莱房售字第000204号。合同约定，原告购买位于金运星光园印象城的10**号商铺，系“开放式商铺，水泥地面，四至以地钉划界，无墙壁”，建筑面积10.78平方米，每平方米23645元，总金额254893元等。合同订立前后，原告于2012年12月10日、11日和2013年12月11日分三次交清房款。合同订立当日，原告与莱州印象城商业管理有限公司又订立了一份商铺租赁合同，将上述所购商铺出租给了该公司，约定了租赁期限及租金等。因莱州印象城商业管理有限公司未能按期支付租金，原告向本院起诉该公司要求支付租金，已于2017年7月调解结案。2017年3月28日，原告向被告莱州市住房管理中心寄送要求对第三人违法分割售房等行为进行查处的申请书，被告于同年3月31日收到后，未在法定期限内立案查处亦未向原告回复。原告诉至本院，要求被告履行法定职责。本院于2017年11月27日作出（2017）鲁0683行初35号行政判决书：一、确认被告莱州市住房管理中心不履行查处违法售房行为法定职责违法；二、限被告于本判决生效之日起六十日内对原告刘建娣于2017年3月28日提出的请求事项作出处理。后被告于2018年1月16日向原告作出回复：“莱州市住房管理中心根据您2017年3月28日的申请事项，依法对此事进行调查，现将调查情况告知如下：一、金运·星光园（金运印象城）的开发企业按照《城市商品房预售管理办法》的有关规定向莱州市住房管理中心申请预售许可，在申请预售许可时提交的证件及资料齐全，经审核核发了《商品房预售许可证》，预售许可证号为莱房售字第00****号，并已进行公示。二、金运·星光园（金运印象城）的商铺在预（销）售时，按照具有测绘资质的房屋测绘机构出具测绘报告及分层平面图进行预（销）售，对您所购的10**号商铺经现场勘察，以永久固定的标志物作为界址点、四界清楚，对确定的界址点位置进行打孔、埋没统一标志物（地钉）（地钉片。三、调查依据：1、《城市商品房预售管理办法》第五条、第七条。2、《山东省商品房销售管理条例》第三十条”。原告不服该回复，向本院提起本案诉讼。 另查，原告因与第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）鲁0683民初3877号民事判决，认定双方订立的《商品房预售合同》依法成立有效，判决驳回原告请求解除双方订立的《商品房预售合同》等诉讼请求。原告不服提出上诉，烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民终1269号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，原告不能提供证据证明其向不动产登记机关提交过办理产权登记申请。在另案韩某诉第三人、莱州金运房地产开发有限公司、莱州印象城商业管理有限公司、莱州建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案中，人民法院生效判决确认，金运印象城销售商铺中有5处已办理了房屋所有权登记。 本院认为，当事人提起行政诉讼，应当具有诉的利益。本案中，原告系购买第三人所售商铺的买受人，与第三人订立的买卖合同已被人民法院生效法律文书确认有效，原告亦将所购商铺出租给了莱州印象城商业管理有限公司并约定了租赁期限及租金等，原告还曾向本院起诉该公司要求支付租金并经本院调解结案；金运印象城销售商铺中有5处已办理了房屋所有权登记。则原告起诉要求撤销被告作出的回复、要求被告对其主张的第三人存在的违法分割销售行为进行查处，该查处结果即被诉行政行为对原告的合法权益明显不产生实际影响，应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第八项的规定，裁定如下： 驳回原告刘建娣的起诉。 已经预收的案件受理费50元，予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  王海丽 人民陪审员  孙建国 人民陪审员  孙松庆 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  于 栋