浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终625号上诉人（原审被告）：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码：91330424753993350N。法定代表人：袁风六，执行董事。委托诉讼代理人：陆少刚，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周小勤，女，1974年8月3日出生，汉族，住海盐县。上诉人海盐新天地广场实业有限公司（以下简称新天地公司）为与被上诉人周小勤租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2018）浙0424民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。新天地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判新天地公司支付周小勤的租金自2017年4月起算且新天地公司不承担违约责任。事实和理由：新天地公司已经支付周小勤2017年第一季度的租金，因资料查找困难，一审时未能提供银行凭证，现在已经找到银行凭证，能够证明租金支付到2017年3月。周小勤二审答辩称，新天地公司长期拖欠租金，经起诉催讨才支付部分租金。新天地公司支付其租金到2016年底，2017年开始至今租金未付。周小勤向一审法院起诉请求：1、解除周小勤和新天地公司签订的《委托租赁合同》；2、新天地公司返还周小勤所有的海盐县天宁寺商游区（新天地广场）3幢C1160、C1204号房屋并恢复原状；3、新天地公司支付周小勤所欠租金18333元（暂算至2018年10月1日，今后租金以每年10000元算至新天地公司返还上述房屋之日止）并赔偿周小勤损失1248元。一审法院认定事实：周小勤系海盐县天宁寺商游区（新天地广场）3号楼C1160、C1204号产权式商铺的所有权人。2008年7月24日，周小勤（作为甲方）与新天地公司（作为乙方）签订《委托租赁合同》一份，约定：甲方将其位于海盐县天宁寺商游区（新天地广场）3幢C1204、C1160两间商用房产，面积共为32.11平方米委托乙方出租经营，并同意乙方以乙方或其他派出机构的名义统一对外招商及统一经营管理，由乙方独立处理一切与本出租商业房产经营有关的内外事务。甲方有权按照本合同向乙方收取租金。委托期从2008年1月1日起（本合同订立之日起）将出租房交付给乙方使用，至2012年12月31日收回。租金自2008年1月1日至2012年12月31日按每月每平方米约26元计，总计年租金为10000元。乙方按季度向甲方支付房屋租金，交付在先，使用在后。本合同的房屋租赁税费由甲方承担，税费以地税局的规定为准（见附件），乙方为甲方代扣税。乙方逾期支付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的1.7%向甲方交付违约金。乙方每季度支付的代扣税后租金，应在下季度首月1日前到达甲方提供的银行账号，否则，将于该日起计算乙方逾期付款的违约金。乙方逾期6个月未交租金及逾期违约金，甲方有权单方解除合同，收回房屋，追缴上述费用，并按本合同第五条第二款的约定向乙方收取违约金。合同还就其他内容进行了约定。合同期满后，新天地公司继续占用周小勤上述房屋，周小勤未提出异议。周小勤陈述新天地公司支付其租金至2016年年底，2017年1月1日起的租金未付。新天地公司未就支付租金的情况举证。一审法院认为，周小勤和新天地公司签订《委托租赁合同》的实质内容是周小勤将房屋出租给新天地公司，同意新天地公司在改变房屋结构的情况下自用或转租给第三方使用。因此，周小勤和新天地公司之间成立租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。本案中，周小勤和新天地公司之间形成不定期租赁关系，周小勤依法享有解除权。但是，当事人行使解除权不能违反其他法律的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。周小勤所有的涉案商铺系新天地广场其中一栋建筑物的部分，周小勤作为所有权人，其行使所有权人权利，应当遵守有关业主专有权行使的规定。从新天地广场房屋的现状来看，涉案商铺现无法分割并独立使用。虽然周小勤提供的房屋所有权证上所附图纸载明了商铺的位置及编号，但该市场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局。目前涉案商铺无内墙分割，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。本案中，周小勤与新天地公司签订《委托租赁合同》时，明确同意新天地公司对其房屋进行改建形成统一的对外出租区域，统一对外招商，统一经营管理。故周小勤对其所有房屋目前无法单独分割使用具有预期。现周小勤要求解除与新天地公司之间的委托租赁合同并返还房屋，与客观事实不符，也与其他业主的利益相冲突，故不予支持。周小勤今后如有证据证明其与其他业主已形成整体意志，可另行主张。对于周小勤要求新天地公司支付租金并赔偿损失的诉请，一审法院认为，根据合同约定，新天地公司按季度向周小勤支付租金，交付在先，使用在后。新天地公司未就其支付租金的情况进行举证，应当承担举证不能的法律后果。按照合同约定，目前新天地公司应当支付周小勤2017年和2018年两年度的租金共计20000元。2019年度起的租金，新天地公司应当按照双方合同约定按期支付，但因目前尚未满足支付条件，暂不予处理。周小勤申请对2019年度起的租金进行调整，并递交评估申请，但一审法院认为，合同内容的变更应当由双方当事人在自愿的基础上协商达成一致意见。一方申请变更合同内容必须证明合同履行过程中出现了情势变更或合同继续履行显失公平等情形。因此，如双方对租金内容协商一致同意变更，双方可重新达成一致意见后按照新的约定履行。故对周小勤的评估申请不予准许。新天地公司逾期支付周小勤租金，必然造成周小勤利息损失，按照法律规定，新天地公司应当根据其逾期支付的情况，按照银行同期贷款利率的1.5倍支付周小勤利息损失。周小勤主张按照年利率6%计算损失，低于法律规定的利率，予以认定。计算至2018年11月30日（周小勤主张的日期），周小勤损失为1264.99元。周小勤主张1248元，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、新天地公司于判决生效之日起十日内支付周小勤租金20000元（新天地公司支付上述租金时可按照相关规定代扣相应税费）并赔偿周小勤损失1248元；二、驳回周小勤的其他诉讼请求。案件受理费290元，由新天地公司负担。二审中，新天地公司提供2017年4月12日工商银行业务回单一份，证明新天地公司已经支付周小勤2016年后两个季度和2017年第一季度的租金共计6746.01元，一审法院的判决将导致新天地公司还需要再支付周小勤2017年第一季度的租金2000余元。周小勤质证认为该笔款项实际上是新天地公司支付其2016年第二、三、四季度的租金。本院认证意见：该证据能够证明新天地公司于2017年4月12日支付周小勤租金6746.01元，但仅凭该证据不能证明新天地公司的主张。二审中，周小勤未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，新天地公司于一审判决之后向一审法院提交了一份新天地公司单方制作的新天地公司支付周小勤的租金明细表，载明：新天地公司于2015年7月1日支付周小勤租金7915.32元，于2015年7月2日支付1079.36元，于2015年10月30日支付2248.67元，于2016年3月17日支付4497.34元，于2016年7月29日支付2248.67元，于2017年4月12日支付6746.01元。新天地公司于2017年4月12日支付周小勤6746.01元。周小勤认为新天地公司2015年7月1日和7月2日支付的两笔是2014年后三个季度和2015年第一季度的租金；2015年10月30日支付的是2015年第二季度的租金；2016年3月17日支付的是2015年第三、四季度的租金；2016年7月29日支付的2016年第一季度的租金。2017年4月12日支付的是2016年第二、三、四季度的租金。新天地公司未支付其2017年度至今的租金。本院认为，本案二审争议焦点为新天地公司是否已支付周小勤2017年第一季度的租金。本案中，新天地公司主张其已支付周小勤2017年第一季度的租金，应当提供其已支付的2016全年以及2017年第一季度租金对应的全部付款凭证，在新天地公司仅提供部分付款凭证的情况下，无法认定新天地公司已经支付周小勤2017年第一季度的租金，故一审据此作出相应的判决并无不当。综上，新天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由海盐新天地广场实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年五月十三日书记员 赵婉沁