文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0153民初1号原告：邓福文，男，1969年11月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告：邓福志，男，1971年6月19日生，汉族，住重庆市荣昌区。二原告委托诉讼代理人：刘志强，重庆秉诚律师事务所律师。被告：荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部，住所地重庆市荣昌区广顺街道檬梓桥街53号。法定代表人：薛德荣，主任。委托诉讼代理人：罗贵阳，单位员工。委托诉讼代理人：郗钱苹，重庆荣升律师事务所律师。原告邓福文、邓福志诉被告荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部(以下简称“广顺贸易公司经营部”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，于2017年11月7日作出（2017）渝0153民初4831号民事判决书，后原告邓福文、邓福志对该判决不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月22日作出（2018）渝05民终317号民事裁定书，裁定撤销一审判决，并将本案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，适用普通程序对本案进行了审理。原告邓福志及二原告的委托诉讼代理人刘志强，被告广顺贸易公司经营部的委托诉讼代理人罗贵阳、郗钱苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓福文、邓福志向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的买卖合同有效；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部(变更前名为荣昌县广顺镇综合贸易公司)于上世纪60年代修建了位于荣昌县广顺镇XX号房屋一套。2004年5月25日，原、被告签订了房屋买卖协议，协议约定：被告将其所有位于荣昌县广顺镇XX号，建筑面积96㎡左右的房屋卖给二原告，出售金额为人民币30000元，并协助二原告办理房产相关手续。协议签订后，二原告按约向被告支付了购房款30000元，并取得该房屋的国有土地使用权证和房屋产权证。后因行政机关办证程序有瑕疵，国有土地使用权证和房屋产权证被依法撤销。但是房屋买卖协议是原、被告双方真实意思表示，两证被撤销并不影响原、被告之间房屋买卖合同的效力。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告广顺贸易公司经营部辩称：1、在1989年11月22日，综合贸易公司就已经改制成综合贸易公司经营部，综合贸易公司对外无民事权利，收条载明的行为人是薛德荣，该协议均对薛德荣、被告不具有约束力。2、签订的协议内容违法，因为涉案房屋并未取得产权证，涉案房屋出资人为荣昌县合作经济联社、综合贸易公司经营部及其员工，故案外人无权处置财产。3、本案主体不存在，综合贸易公司不存在，综合贸易公司经营部在本案中主体不适格。综合贸易公司和红光店合并后，成立了综合贸易公司经营部，对外行使权利是经营部。4、原告故意隐瞒事实，采用虚假的证明材料办理了两证，与薛德荣有恶意串通之嫌，且薛德荣明知涉案房屋无两证的情况下，且贸易公司在1989年11月改制，已经不存在的情况下，还以综合贸易公司的名义与原告签订买卖合同。而贸易公司的法人是赖定烈，薛德荣不能对外签订协议。综上，原告与薛德荣恶意串通，签订合同的行为是薛德荣的个人行为，薛德荣的行为不代表表见行为，仅是个人行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：荣昌县广顺镇综合贸易公司(以下简称“广顺贸易公司”)于1985年1月9日经原荣昌县工商行政管理局核准登记准予开业，负责人为赖定烈企业性质为集体所有，主管部门为原县联社。1989年3月20日，原县联社下发通知，同意各区综合贸易公司下设综合经营部。1989年11月，广顺镇红光商店合并到广顺贸易公司。同月，广顺贸易公司向原荣昌县广顺工商行政管理所提交申请，载明“我司于1989年经县社对公司进行整顿，公司定名为‘荣昌县广顺综合贸易公司经营部’……根据有关要求……特申请登记办理营业执照……”申请书申请单位处加盖有广顺贸易公司印章，法定代表人处盖有薛德荣印。经评估，广顺贸易公司有固定资产房屋12座，面积1565.1平方米。广顺贸易公司出具证明证实上述资产为广顺贸易公司经营部享有，并有主管部门原县联社签章核实。《荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部企业章程》第一段载明：“荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部的前身是‘广顺综合贸易公司和广顺红光店’……”。企业章程第二章第五条载明：“企业注册资金：肆拾壹萬壹仟玖佰贰拾元。其中固定资产：贰拾玖萬柒仟捌佰叁拾壹元，系企业自有房屋十二处，面积1565.1㎡……”。该企业章程加盖有原县联社印、广顺贸易公司印及薛德荣印。1990年3月9日，广顺贸易公司经营部经原荣昌县工商行政管理局核准开业，法定代表人为薛德荣，经营场所面积1565㎡，企业性质为集体所有，主管部门为原县联社。上述广顺综合贸易公司出资财产包括广顺镇顺河街32号的房屋。由于广顺综合贸易公司未取得该房屋的所有权证，该房屋成为广顺贸易公司经营部资产后亦未办理所有权证。2004年5月25日，甲方为荣昌县广顺镇综合贸易公司，乙方为邓福文、邓福志，双方签订了《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》(以下简称“《协议》”)。《协议》约定甲方将广顺综合贸易公司位于广顺镇顺河街32号的房屋售予乙方，房屋建筑面积96平方米左右，出售金额叁万元整，甲方协助乙方办理两证手续，办证费用双方协商。《协议》甲方处加盖有广顺贸易公司印章，乙方处有邓福志签字。协议签订后，原告分别于2005年6月8日、2007年11月18日、2008年3月20日分三次向薛德荣支付房款共计26000元，薛德荣分别出具了收条，并在最后一份收条中注明“其中肆仟元整(4000.00元)是未交房子的补偿，从办好两证到现在”。三份收条均加盖有广顺贸易公司印章，并有薛德荣签字。原告于2008年对诉争房屋进行了装修使用，并将房屋出租。《协议》签订后，二原告于2004年申请办理国有土地使用权证及房屋所有权证。荣昌县土房局将涉案房屋以初始土地登记的方式办理了土地登记，并为二原告办理了房屋所有权证。2014年后前述两证被人民法院生效判决予以了撤销，其中土地使用权证撤销的原因是本案讼争房屋为买卖继受取得，并非新建初始取得，因登记错误而被撤销；房屋所有权证因土地证被撤销，缺乏必要的要件，亦被撤销。现诉争房屋无权属登记证件。上述两证被撤销后，为获得诉争房屋权利，原告曾于2015年7月8日以广顺贸易公司经营部为被告向本院提起诉讼，后原告撤回该案起诉。该案诉讼过程中，被告广顺贸易公司经营部的法定代表人薛德荣于2017年3月8日到庭向本院陈述以下内容：1、广顺贸易公司经营部是以广顺贸易公司的名义与邓福文、邓福志签订房屋买卖合同。2、1989年改制以后，经营部一直对外使用广顺贸易公司的公章，直到2009年左右才交给县经济合作社。上述事实，有原、被告陈述，《协议》、收条、行政判决书、工商档案、询问笔录等予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方因诉争房屋的签订主体及协议效力发生争议至本案诉讼，本院对双方争议分别评议如下：一、《协议》订立时诉争房屋处分权的归属。广顺贸易公司以其含诉争房屋在内的资产出资成为广顺贸易公司经营部的资产，广顺贸易公司经营部对此予以确认，且诉争房屋作为该集体所有制企业的资产亦得到相关主管部门核准，广顺贸易公司经营部对其拥有的资产享有处分权。二、《协议》相对方如何认定。本案诉争房屋系由广顺贸易公司通过出资行为成为广顺贸易公司经营部资产，广顺贸易公司经营部以广顺贸易公司名义与原告签订《协议》。本院认为，广顺贸易公司经营部以广顺贸易公司名义从事经营活动，二主体具有关联性，薛德荣同时作为广顺贸易公司及广顺贸易公司经营部的法定代表人的特殊身份，足以让交易相对人产生合理信赖，即其交易对象为房屋的所有权人。让相对人负有对贸易公司和经营部的区别进行实质审查的义务，对于相对人要求过于严苛，不利于保护交易安全，并且经营部成立后又一直使用贸易公司名称对外从事经营活动。同时，从原告占有使用房屋的情况，可以证实广顺贸易公司经营部履行了交房义务。另根据原告申请办理两证并作为诉争房屋产权登记权利人十余年的事实，虽该两证被依法撤销，但不能否认原告通过买卖取得诉争房屋的权利。因此，经营部是《协议》的实际履行人，经营部利用贸易公司名义从事的交易行为不产生交易主体为贸易公司的法律后果，可以认定《协议》的实际相对方为原告与广顺贸易公司经营部。被告抗辩广顺贸易公司的法定代表人为赖定烈，并非薛德荣。根据广顺贸易公司设立经营部时的申请书及经营部企业章程，均加盖广顺贸易公司印章，并由薛德荣作为法定代表人签字。据此，可以认定成立经营部时，赖定烈已不再履行广顺贸易公司法定代表人的职务，而由薛德荣履行相应职责，此情形也得到了主管部门原联社及工商管理部门的认可。故被告该项抗辩与事实不符，本院不予采信。被告抗辩薛德荣明知贸易公司在1989年11月改制，已经不存在的情况下，还以综合贸易公司的名义与原告签订买卖合同，其行为仅是个人行为。本院认为，广顺贸易公司申请成立广顺贸易公司经营部后，并无相关主管部门停用广顺贸易公司名称及公章的文件或公示，在此情况下，被告继续使用广顺贸易公司名称及公章对外从事经济活动具有一定基础及合理性。且被告法定代表人也证实了在经营部成立后，经营部一直对外使用广顺贸易公司的公章，直到2009年左右才交给县经济合作社。故被告该项抗辩与事实不符，本院不予采信。三、《协议》的效力认定。被告抗辩原告与薛德荣存在恶意串通的情形。根据有关法律规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案被告未举示充分证据证明原告与薛德荣存在恶意串通的情形，且原告购买诉争房屋支付了房款，并在长达10多年占有使用房屋的情况下，被告理应早已知晓房屋权利人变更的事实。另，被告亦未举示证据证实原告购买房屋时存在损害国家、集体或第三人利益的事实存在。被告该项抗辩缺乏事实根据，本院不予采信。综上，依法成立的合同受法律保护。原告邓福志、邓福文与被告荣昌县广顺综合贸易公司经营部于2004年5月25日签订的《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》合法有效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：原告邓福文、邓福志与被告荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部于2004年5月25日签订的《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》合法有效。本案案件受理费550元、财产保全申请费5000元，共计5550元(原告已预付)，由原告邓福文、邓福志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  刘向琼人民陪审员  龚文福人民陪审员  钟莉平二〇一九年五月十六日法官 助理  杨德富书 记 员  尹 佳