贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2391号上诉人（原审原告、反诉被告）：陆吉晶，男，汉族，1975年11月17日出生，浙江省人，原住浙江省嘉善县魏塘镇北暑村花园浜**，现住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗吉才，男，汉族，1972年11月16日出生，贵州省遵义市人，，住遵义市红花岗区上诉人陆吉晶因与被上诉人罗吉才房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初6785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陆吉晶与被上诉人罗吉才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陆吉晶上诉请求：撤销原判，改判支持陆吉晶一审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，陆吉晶提交的证据证明罗吉才从2018年6月起不但没有履行合同义务，而且破坏商场正常经营秩序，给陆吉晶造成损失。一审法院却认为即使罗吉才未尽到相应的管理职责也不影响租金和管理费的收取。对于反诉的水电费问题，陆吉晶发现电费陡增，经排查发现是商城管理方偷电，罗吉才偷电在前，无法统计陆吉晶电费，罗吉才也未书面通知应承担不利后果，一审法院酌情支持水电费不当。陆吉晶提交的证据证明罗吉才严重违约，一审法院根据合同约定租金及场地管理费的缴纳时间认定陆吉晶违约有失公平。罗吉才未经陆吉晶同意的转让行为对陆吉晶不发生法律效力，陆吉晶的门面在合同期限内被强拆，是由于罗吉才不履行合同安全保障义务造成的，陆吉晶装修是事实，一审法院对陆吉晶主张的装修残值不予支持不当。二、原审法院适用法律错误。罗吉才上诉请求：一、依法追加顾民、唐建勇二人为第三人；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初6785号民事判决，依法改判：1、由顾民、唐建勇与陆吉晶解除所签订的汇川区考拉游乐美食城（经营者罗吉才）《商铺租赁合同》；2、驳回陆吉晶诉讼请求并支付罗吉才、顾民、唐建勇解除合同违约金20000元；3、判决陆吉晶支付罗吉才履约违约金20000元；4、判决陆吉晶支付罗吉才水电费4725.50元；5、陆吉晶支付罗吉才、顾民、唐建勇租金、管理费共计13200元。事实和理由：一、原审不同意追加顾民、唐建勇二人为第三人错误。本案涉及罗吉才与贵州元隆商贸有限责任公司的房屋租赁合同关系；罗吉才与陆吉晶的商铺租赁合同关系；罗吉才与第三人顾民、唐建勇考拉游乐美食城经营权转让合同关系。罗吉才与第三人顾民、唐建勇签订转让合同后，于2018年10月11日完善交接手续，并于2018年10月13日将包含陆吉晶在内所有商户所缴纳履约保证金、剩余租金、管理费一并移交顾民、唐建勇，其权利义务由顾民、唐建勇承担。由于陆吉晶拒绝向顾民、唐建勇缴纳租金及管理费，顾民、唐建勇于2018年10月中旬告知其解除合同，并在张贴的解除合同公告中，要求陆吉晶于2018年11月1日前将所有东西全部搬离，否则自行承担责任。顾民、唐建勇在此期间继续提供了管理职责，保证陆吉晶正常经营到10月31日。原审法院认定罗吉才存在违约行为错误；二、一审法院认定陆吉晶违约，但未判决其承担相应违约责任，显失公平。陆吉晶向一审法院起诉请求：1.判令解除陆吉晶与罗吉才签订的《商铺租赁合同》；2.判令罗吉才退还20000元履约保证金并承担违约金20000元；3.判令罗吉才退还租金及场地管理费30000元及装饰装修残值损失20000元、工人工资45600元；4.本案诉讼费用由罗吉才承担。罗吉才向一审法院反诉请求：1.判决陆吉晶按合同约定支付2018年7月至2018年10月水电费6746元（每月2000元，5个月共计10000元，减去3254.50元）；2.判决陆吉晶按合同约定支付违约金100000元（以36000元为基数，从2018年5月21日起按每天10%计算至2018年6月3日；以24000元为基数，从2018年6月4日起按每天10%计算至2018年7月19日；以18000元为基数，从2018年8月21日起按每天10%计算至2018年11月27日。合计100000元）；3.陆吉晶立即支付罗吉才房屋租金、管理费共计18000元（每月12000元，5个月共计60000元，减去42000元）;4.诉讼费由陆吉晶负担。一审法院认定事实：汇川区考拉游乐美食城（以下简称考拉游乐美食城）于2017年4月12日登记成立，经营者为罗吉才，组成形式为个人经营，经营场所遵义市汇××区××路瑞港家具广场****、附1号门面。2018年6月7日，该美食城注销登记。汇川区考拉美食城（以下简称考拉美食城）于2018年7月17日登记成立，经营者为罗吉才，组成形式为个人经营,经营场所遵义市汇××区××路瑞港家居广场****。2018年10月16日，该美食城注销登记。2018年3月6日，考拉游乐美食城（出租方、甲方）与陆吉晶（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定乙方租用甲方商铺位于汇××区××路××商住楼××美食区××号商铺（建筑面积约150平方米）。租赁期限从2018年3月1日至2019年2月28日，本合同签订之日起乙方按甲方要求开始进行装修，甲方协调配合。为保证本合同履行的严肃性，保证遵守商场的管理制度，保证合法经营、诚信服务、物业安全，乙方应向甲方缴纳履约保证金20000元，履约保证金不计利息。本合同17号商铺按现状整体出租，第一季度租金2000元/月，第二季度调整为2500元/月。租金缴纳方式为季度缴纳一次，签订合同时一次性缴纳一季度租金6000元。第二季度起缴费时间提前15-20日，21日-25日缴费按日增收滞纳金（滞纳金按日计算，标准为每日10%）；26日仍未交租金的，乙方违约。场地管理费8000元/月，场地管理费第二季度调整为9500元/月。甲方收取的场地管理费等费用均为不含税价，若因此产生的所有税费均由乙方承担。场地管理费缴费方式为季度缴纳一次，同租金收费方式。租赁期（含免租装修期）内乙方在经营中发生的水费、电费、通讯费等各种税、费，由乙方自行承担，甲方可以统一代收、统一缴纳，甲方对各商铺已安装好水表、电表等，按水电费收取标准（电费1.5元/Kwh;水电费6.5元/T）。缴纳方式为按月缴纳，甲方每月统计，书面通知乙方收取。乙方用水用电产生费用，甲方在乙方使用一个月后下发缴费通知，限下发通知于5日内缴费，逾期未缴纳的，甲方有权停止向乙方供水供电服务，甲方视为乙方违约，乙方承担违约责任，按日计算违约金，违约金标准为每日5%。逾期五日以上的，甲方视为乙方违约。本合同签订办理完相关手续之日，甲方移交本商铺，乙方按照甲方要求开始进行装修，甲方协调配合。乙方应按照合同约定按时足额缴纳使用费及其他应付款。在合同期内，甲乙双方不得随意提出终止（解除）合同，否则由提出终止合同方承担违约责任。乙方未按照本合同约定的期限向甲方足额支付使用费或其他应付款，超过5天，甲方可单方解除合同，并收回铺位，乙方不持异议并承担违约责任。如乙方在合同期内，有违规、违法、欠费等行为，导致本合同终止的，甲方所收取的履约保证金不予退还。租赁关系合同期满，乙方不再续约，在乙方结清应付所有费用并交还所租赁的商铺，甲方将保证金无息退还乙方。乙方持缴费收据办理退还履约保证金，甲方应在乙方交还商铺后30个工作日内向乙方一次性办理返还履约保证金（无息）。任何一方违反合同规定需向守约方支付违约金的，守约方应拟定《付款通知书》通知违约金在5日支付，接到通知方有异议的应当在支付期内书面提出，不提出也不支付的构成负债。双方约定履约保证金为违约金，违约方承担违约责任，按违约保证金缴纳违约金。该合同还约定有其他的内容。2018年3月6日，陆吉晶向罗吉才一方支付履约保证金20000元。2018年3月7日，汇川区红禾丝娃娃餐厅登记成立，经营者为陆吉晶，组成形式个人经营，经营场所汇××区××路考拉美食城**铺位，经营范围包括餐饮服务、鲜花零售。2018年6月3日，陆吉晶通过微信转账方式向罗吉才一方支付12000元（转账备注2018年6月房租）。2018年7月9日，陆吉晶通过微信转账方式向罗吉才一方支付水电费3254.5元。2018年7月19日，陆吉晶通过微信转账方式向罗吉才一方支付30000元（转账备注2018年7月-9月房租）。当日，罗吉才一方出具《收款收据》，载明今收到商场管理费30000元（7月1日-9月30日，每月10000元）。2018年8月14日，考拉美食城向17号商铺出具《通知》，载明于2018年5月31日改造商场之际，由于电工改造线路时将原商场送风机和抽油机接入你商铺空调线路上，导致这期间该设备使用你商铺的电，商场愿承担此期间使用该设备的电费。根据你商铺2018年4月、5月用水电比例情况（4月份水电费1963.5元、5月2703元），我商场承担相关责任后，你商铺可承担不超过4.5月比例水电（6月2000元、7月2000元、8月在改线前按此比例收取，改线后按实际费用收取）等内容。罗吉才与商铺业主建立有一微信群。其中，2018年9月1日，罗吉才在群中称“商场内部升级改造，今天11点前拆墙，对大家有些影响，请支持一下”。2018年10月8日，罗吉才在群中称“各位商家：本美食城已转股东，我委托钟总（钟诚）办理相关交接，现由招商部黄经理洽谈相关事宜。请各商家按原合同办理。”。2018年8月12日，罗吉才与陆吉晶因考拉美食城电费事宜产生争议并报警处理。当日，遵义市公安局汇川分局上海路派出所出警，处理结果为其他。2018年10月31日，陆吉晶因担心17号门店被人强行拆除报警备案。当日，遵义市公安局汇川分局上海路派出所暂做情况掌握，并处理结果为其他。2018年11月8日，陆吉晶因在汇××区××路考拉租用商铺事情报警。当日，遵义市公安局汇川分局上海路派出所出警，处理结果为其他。在诉讼过程中，陆吉晶表示17号商铺经营到10月31日，于2018年11月8日发现商铺已被拆除。在诉讼过程中，罗吉才表示考拉美食城的场地系租赁贵州袁龙商贸有限公司，其并非产权人。罗吉才表示于2018年10月2日与“顾民”、“唐建勇”签订《汇川区考拉美食城转让协议》将美食城转让给“顾民”、“唐建勇”，并于2018年10月13日将商户保证金、租赁合同等移交给受让方。在实际中，考拉美食城已转由他人经营管理，并已改变经营用途。一审法院认为，陆吉晶与考拉游乐美食城签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思的表示，符合法律的规定，当事人应恪守。本案中，罗吉才作为经营者先后登记成立经营场所相同的考拉游乐美食城、考拉美食城。在考拉游乐美食城于2018年6月7日注销登记，考拉美食城于2018年10月16日注销登记后，前述两美食城产生的权利义务依法由罗吉才享有承担。因此，前述《商铺租赁合同》产生的权利义务依法由罗吉才享有承担。关于《商铺租赁合同》解除事宜。本案中，陆吉晶基于以下理由主张解除《商铺租赁合同》。1.罗吉才在未通知的情况下对美食城进行封闭装修导致陆吉晶经营目的不能实现；2.罗吉才以自己的行为不履行合同义务。对此，关于第1点理由。客观上罗吉才对美食城进行装修，但无论罗吉才是否通知陆吉晶均不影响陆吉晶作为其中商铺经营者应知晓装修的事实。虽然装修会影响商铺的经营，但陆吉晶并未提供足够的证据证明因装修导致陆吉晶的经营目的不能实现。故对于陆吉晶的该理由不予采信。关于第2点理由。在《商铺租赁合同》有效履行期间内，罗吉才作为出租方及管理方应切实履行合同义务及管理职责。但实际中罗吉才于2018年10月以自己的行为转让包括陆吉晶租赁商铺在内的美食城于案外人。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但本案中罗吉才并非美食城所在房屋的所有权人，故其对于美食城并不具备完全的处分权。另外，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，罗吉才在未取得陆吉晶的同意下不能在转让美食城时一并将前述《商铺租赁合同》中的权利义务转让给受让人。同时，罗吉才转让美食城后疏于管理，未履行合同义务，导致陆吉晶经营的商铺被人为拆除。因罗吉才的前述行为导致双方之间的《商铺租赁合同》客观上无法继续履行。因此，陆吉晶主张要解除双方之间的《商铺租赁合同》符合法律的规定，予以支持。关于水电费。《商铺租赁合同》约定水电费按月缴纳，罗吉才在陆吉晶实际用水用电后一个月后下发缴费通知，陆吉晶按通知缴费。本案中，虽然罗吉才下发一份关于水电费的《通知》，但该通知仅载明水电费的预收金额，并未载明水电费的实际数额。同时，本案中罗吉才并未提供足够的证据证明实际产生水电费的数额，故其应承担相应举证不利的法律后果。本案中，考虑陆吉晶使用商铺的时间、商铺受影响程度、陆吉晶已支付4月-5月水电费等情况，酌情确定2018年6月-2018年10月的水电费为8000元（2000元/月×80%×5月）。陆吉晶已于2018年7月9日向罗吉才支付水电费3254.50元。因此，陆吉晶依法还应向罗吉才支付水电费4745.50元（8000元-3254.50元）。关于违约金。本案中双方主要争议1.罗吉才是否存在违约；2.陆吉晶是否存在违约；3.违约金。关于第1点。陆吉晶主张违约的理由如下①罗吉才没有维护商场的正常经营秩序；②罗吉才在合同有效期内将包括陆吉晶商铺在内的美食城一并转租转让给案外人；③商铺在在租赁期内被破坏，罗吉才未履行安全义务；④罗吉才封闭商场擅自施工，而罗吉才否认存在违约。对此，陆吉晶并未提供证据证明在其商铺被拆除前罗吉才没有维护商场的正常经营秩序。同时，陆吉晶也没有提供证据证明罗吉才封闭商场擅自施工。本案中，罗吉才改造美食城，客观上对于陆吉晶的商铺经营管理有影响，未全面履行合同义务。同时，罗吉才于2018年10月将包括陆吉晶承租商铺在内的美食城转让他人并未取得陆吉晶的同意。另外，转让之后，罗吉才并未履行《商铺租赁合同》中的出租方及管理方的义务导致陆吉晶的商铺被人为拆除。因此，罗吉才未全面履行合同义务构成违约，其应承担相应的违约责任。关于第2点。罗吉才主张陆吉晶未按约支付租金、管理费及水电费构成违约，而陆吉晶否认违约。对此，本案中，租金及场地管理费的缴纳方式及时间是相同的。根据《商铺租赁合同》约定及商铺租赁的行业情况，第一季度（3月-5月）的租金在第一个月的6日缴纳，而第二季度（6月-8月）的租金、管理费的缴纳时间较第一季度的约定时间提前15-20日，即5月18日-5月23日，从5月26日起未支付算违约；第三季度的租金、场地管理费较第一季度的约定时间提前15-20日，即8月18日-8月23日，从8月26日起未支付算违约。鉴于罗吉才未全面履行合同义务，故对于前述期间的租金、管理费应酌情扣减20%。即第二季度租金及管理费为28800元{（2500元/月+9500元/月）×3月×80%}，第三季度9月、10月租金及管理费为19200元{（2500元/月+9500元/月）×2月×80%}。前述两项合计48000元。而实际中，陆吉晶于2018年6月3日支付12000元，于2018年7月19日支付30000元。客观上，陆吉晶逾期支付第二季度的租金、管理费，未足额支付第三季度9.10月的租金、管理费构成违约，故其应承担相应的违约责任。关于第3点。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约情形，而罗吉才的违约更为严重。故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，综合双方的违约程度及本案的实际情况，酌情确定罗吉才依法应向陆吉晶支付违约金15000元。故对于罗吉才要求陆吉晶支付违约金的反诉请求不予支持。关于房屋租金、管理费。基于前述理由，结合罗吉才的主张，鉴于陆吉晶实际使用商铺的情况，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，陆吉晶依法还应向罗吉才支付房屋租金、管理费6000元（48000元-42000元）。因陆吉晶客观上已使用上述商铺从而受益，故陆吉晶再行要求罗吉才退还使用商铺期间交付的租金及管理费依法不予支持。另外，陆吉晶的商铺于2018年11月被人为拆除，罗吉才未尽到相应的管理职责，应承担相应的责任。但本案中，罗吉才并未主张11月的管理费及租金。故即便罗吉才在2018年11月未尽到相应的管理职责也不影响本案关于租金、管理费的处理。关于履约保证金。本案中，陆吉晶向罗吉才交付有履约保证金20000元。鉴于合同已解除及罗吉才的违约情形更严重。因此，罗吉才依法应向陆吉晶返还履约保证金20000元。关于装饰装修残值损失。本案中，虽然因罗吉才的原因导致合同解除。但在合同解除之前，陆吉晶的商铺已被人为拆除并由他人占有，也没有证据显示系罗吉才所为。因此，基于房屋租赁合同纠纷，罗吉才不应赔偿陆吉晶剩余租赁期内装饰装修残值损失。因此，对陆吉晶的该项诉讼请求不予支持。另外，关于装饰装修损失，陆吉晶可以另案向实际的侵权人主张赔偿。关于工人工资。本案中，陆吉晶并未提供证据证明因罗吉才的行为导致产生工人工资损失。故对于陆吉晶的该项诉讼请求不予支持。综上所述，对于陆吉晶的其他诉讼请求不予支持，对于罗吉才其他抗辩理由不予采信。对于罗吉才其他的反诉请求不予支持，对于陆吉晶的其他反诉抗辩理由不予采信。据此判决：一、解除陆吉晶与汇川区考拉游乐美食城（经营者罗吉才）签订的《商铺租赁合同》；二、罗吉才于本判决生效后十日内退还陆吉晶履约保证金20000元，并支付违约金15000元；三、陆吉晶于本判决生效后十日内支付罗吉才水电费4745.50元；四、陆吉晶于本判决生效后十日内支付罗吉才房屋租金、管理费合计6000元；五、驳回陆吉晶其他的诉讼请求；六、驳回罗吉才其他的反诉请求。案件受理费1510元（已依法减半收取），由陆吉晶负担810元，罗吉才负担700元。反诉案件受理费1397元（已依法减半收取），由罗吉才负担800元，陆吉晶负担597元。本院二审期间，罗吉才提交两组证据：第一组，美食城平面图，证明其对美食城只是局部改造，不是全部装修，在局部改造时把一组电的线路误接到陆吉晶的空开里面，但不影响陆吉晶正常经营，陆吉晶以我方装修接错线路为由不按时缴纳租金违约；第二组，7份商家退场证明，证明相邻18号商铺2018年8月16日退场，美甲2018年9月8日退场，其他商家一直正常营业，证明商场管理、经营正常。陆吉晶对以上证据的三性均不认可，认为因罗吉才装修，其与罗吉才的另外两个合伙人协商，同意每月减少租金2000元，未交水电费是因为没有实际用电数，10月份没有交付相关费用是因为罗吉才将商铺转让给了顾民、唐建勇。顾民、唐建勇接手后大力装修，导致不能经营。陆吉晶提交2018年9月份考拉美食城水电费一张，考拉美食商家服务群微信截图两张、现场图片7张、2018年11月2日通知一张，证明在同年10月份商场已全部被拆除，无法经营。罗吉才对现场图片的真实性不持异议，但认为对相邻商铺进行装修时是把过道留出来的，没有影响陆吉晶的正常经营，因陆吉晶拖欠租金，才将商铺转让他人，已张贴通知要求陆吉晶将东西搬走。经本院审理查明：罗吉才将商铺转让给顾民、唐建勇后，陆吉晶与唐建勇在2018年11月18日微信聊天记录载明内容：“唐总，我红禾丝娃娃家东西点完了，就是我们招牌字和两块小招牌不见，两把锁你们锯断了，这个你可以算成现金给我们，或者你找广告公司帮我们做也可以，然后洗手池损坏了，我们很多可乐也不见了，这些就算了。”陆吉晶与唐建勇在2018年11月18日微信聊天记录载明内容：“两块小招牌每块是五六百，招牌字一个图标，然后就是红禾丝娃娃鲜花餐厅这些发光字我当时做了两组，一共两三千，具体好多钱我忘记了，我明天问一下广告公司，或者你直接找广告给我们做嘛”。证明陆吉晶对美食城转让的事实予以认可，且对装修部分价值只有招牌部分有争议。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.罗吉才要求追加顾民、唐建勇二人为第三人，由顾民、唐建勇与陆吉晶解除《商铺租赁合同》是否应当支持；2.陆吉晶要求与罗吉才解除《商铺租赁合同》，由罗吉才退还20000元履约保证金、租金及场地管理费30000元、支付装饰装修残值损失20000元和工人工资45600元并承担违约金20000元是否应当支持。罗吉才要求陆吉晶支付履约违约金20000元、解除合同违约金20000元及支付租金、管理费共计13200元和水电费4725.50元是否应当支持。针对本案第一个争议焦点，本院认为，罗吉才作为经营者先后登记成立经营场所相同的考拉游乐美食城、考拉美食城。本案中，陆吉晶与考拉游乐美食城签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方均应自觉遵守。在考拉游乐美食城于2018年6月7日注销登记，考拉美食城于2018年10月16日注销登记后，前述两美食城产生的权利义务依法由罗吉才享有和承担。虽然罗吉才在合同期限内将涉案商铺转让给了顾民和唐建勇，但罗吉才与顾民、唐建勇签订的《考拉美食城转让协议》明确载明：转让前一切债权债务由罗吉才负责，顾民、唐建勇不是《商铺租赁合同》的相对方，与陆吉晶没有权利义务关系，罗吉才要求追加顾民、唐建勇二人为第三人没有依据，本院不予采信。故前述《商铺租赁合同》产生的权利义务依法由罗吉才享有承担，罗吉才主张由顾民、唐建勇与陆吉晶解除《商铺租赁合同》没有依据，本院不予支持。针对本案第二个争议焦点，本院认为，罗吉才在未通知陆吉晶的情况下对美食城进行封闭装修,对陆吉晶经营的商铺造成一定影响。且罗吉才在《商铺租赁合同》有效期内，未切实履行合同义务及管理职责，并在未征得陆吉晶同意的情况下于2018年10月将包括陆吉晶租赁商铺在内的美食城转让给案外人。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，罗吉才在未取得陆吉晶的同意下不能在转让美食城时一并将前述《商铺租赁合同》中的权利义务转让给受让人。同时，罗吉才转让美食城后疏于管理，未履行合同义务，导致陆吉晶经营的商铺被人为拆除。由于罗吉才的前述行为导致双方之间的《商铺租赁合同》客观上无法继续履行。因此，陆吉晶主张解除双方之间的《商铺租赁合同》并承担违约金，符合法律规定，原审予以支持并无不当，本院予以确认。关于陆吉晶要求罗吉才承担违约金的问题。本案中，因租金及场地管理费的缴纳方式及时间是相同的，原审法院鉴于罗吉才未全面履行合同义务，对陆吉晶缴纳前述期间的租金、管理费酌情扣减20%并无不当，本院予以确认。由于陆吉晶逾期支付第二季度的租金、管理费，且未足额支付第三季度9.10月的租金、管理费构成违约，应承担相应的违约责任。因双方在合同履行过程中均存在违约情形，而罗吉才的违约更为严重。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，综合双方的违约程度及本案的实际情况，酌情确定罗吉才依法向陆吉晶支付违约金15000元，对罗吉才要求陆吉晶支付违约金的反诉请求不予支持并无不当，本院予以确认。关于房屋租金、管理费问题。基于前述理由，结合罗吉才的主张，鉴于陆吉晶实际使用商铺的情况，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，陆吉晶依法还应向罗吉才支付房屋租金、管理费6000元。因陆吉晶客观上已使用上述商铺，原审法院对陆吉晶要求罗吉才退还使用商铺期间交付的租金及管理费依法不予支持并无不当，本院予以确认。关于履约保证金的问题。陆吉晶的商铺于2018年11月被人为拆除，罗吉才未尽到相应的管理职责，应承担相应的责任。本案中，陆吉晶向罗吉才交付有履约保证金20000元，鉴于合同已解除及罗吉才的违约情形更为严重。因此，罗吉才依法应向陆吉晶返还履约保证金20000元。关于装饰装修残值损失问题。本案中，虽然因罗吉才的原因导致合同解除。但在合同解除之前，陆吉晶的商铺已被人为拆除并由他人占有，陆吉晶未提供证据证明系罗吉才所为。且根据陆吉晶与唐建勇在2018年11月18日微信聊天记录载明内容来看，陆吉晶认可其损失由唐建勇负责。因此，基于房屋租赁合同纠纷，罗吉才不应赔偿陆吉晶剩余租赁期内装饰装修残值损失。原审法院对陆吉晶的该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。对陆吉晶装饰装修损失，陆吉晶可以另案向实际侵权人主张赔偿。关于工人工资问题。本案中，陆吉晶未提供证据证明因罗吉才的行为导致产生工人工资损失。故原审法院对于陆吉晶的该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。关于水电费问题。双方在《商铺租赁合同》约定水电费按月缴纳，罗吉才在陆吉晶实际用水用电后一个月后下发缴费通知，陆吉晶按通知缴费。本案中，虽然罗吉才下发一份关于水电费的《通知》，但该通知仅载明水电费的预收金额，并未载明水电费的实际数额。同时，罗吉才未提供足够的证据证明实际产生水电费的数额，故其应承担举证不能的法律后果。原审法院根据陆吉晶使用商铺的时间、商铺受影响程度，结合陆吉晶已支付4月-5月水电费等情况，酌情确定陆吉晶应缴纳2018年6月-2018年10月的水电费为8000元（2000元/月×80%×5月），因陆吉晶已于2018年7月9日向罗吉才支付水电费3254.50元，认定陆吉晶还应向罗吉才支付水电费4745.50元（8000元-3254.50元）并无不当，本院予以确认。陆吉晶上诉主张罗吉才偷电在前，无法统计其电费，罗吉才也未书面通知，其应承担不利后果，一审法院酌情支持水电费不当的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，陆吉晶、罗吉才的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由陆吉晶负担3020元，罗吉才负担3020元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 李 宗 洪二〇一九年五月十七日书记员 杨  静