广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2861号上诉人（原审被告）：东莞市亿洲实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路11号虎门国际购物中心第1号楼第5层33号，统一社会信用代码：914419006731210182。法定代表人：谭少波，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾靖琳，广东名成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴柳英，女，1974年8月25日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：方建洪，广东广田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超，广东广田律师事务所律师。原审第三人：东莞市虎门国际购物中心有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路11号虎门国际购物中心第1号楼第5层33号01室，统一社会信用代码为914419006924362772。法定代表人：谭少波，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾靖琳，广东名成律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市虎门镇金洲北坊股份经济合作社。住所地：东莞市虎门镇金洲社区北坊居民小组，编号：粤农集字第190003015002。负责人：谭柏良。上诉人东莞市亿洲实业投资有限公司（以下简称亿洲公司）因与被上诉人吴柳英及原审第三人东莞市虎门国际购物中心有限公司（以下简称虎门购物中心公司）、东莞市虎门镇金洲北坊股份经济合作社（以下简称金洲北坊合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初10367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认吴柳英与亿洲公司于2012年6月8日签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》中约定的2013年12月1日至2033年11月30日的租赁期间有效,2033年12月1日至2058年11月30日的租赁期间无效；二、限亿洲公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向吴柳英返还租金196827.78元；三、限亿洲公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向吴柳英支付利息（利息以196827.78元为本金，自2012年6月29日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至清偿之日止，利息总额计至2018年7月24日以58607元为限）；四、驳回吴柳英的其他诉讼请求。本案一审受理费2566元，由亿洲公司负担。亿洲公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项，改判亿洲公司与吴柳英签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同书》合法有效，亿洲公司无需向吴柳英返还租金196827.78元，也无需向吴柳英支付任何利息；二、本案一、二诉讼费用由吴柳英承担。事实和理由：一、原审判决关于案涉合同中约定的租赁期限超过二十年的部分无效的认定缺乏事实依据和法律依据。（一）案涉合同约定的租赁期限只有二十年，剩余二十五年并非租赁期限，而是使用权免费赠送期限。也就是说，案涉合同虽名为租赁合同，但实际上包含了两个法律关系，一个为租赁合同关系，租赁期限为二十年；另一个为赠与合同关系，赠与标的为案涉商铺的使用权，赠与期限为二十五年。上述两个合同关系均是我国法律保护的正当合同关系。原审判决将双方约定的赠与合同关系认定为租赁合同关系，不但是对合同关系的混淆，而且也违反了《中华人民共和国合同法》第四条规定的当事人意思自治和契约自由的基本原则。（二）原审判决认定租赁合同约定的租赁期限实为45年并无法律依据。二、原审判决违反了诚实信用原则和公平原则，破坏了市场交易关系的稳定，给社会造成了不良的示范效果。（一）《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。案涉合同是亿洲公司与吴柳英根据当时的市场环境在自愿的基础上签订的，充分体现了双方当时的共同意愿。由于电商行业的蓬勃发展，市场环境在之后数年发生了巨大的变化，吴柳英为了将不利后果和风险推脱给亿洲公司，提起了本案诉讼。显然，吴柳英的动机是不诚实的，目的是不公平的。人民法院依法行使审判权，首要的职责就是维护诚信和公平，对吴柳英的不良动机和目的予以否定，并以此为基础，维护市场交易的稳定，原审判决未能尽到这一首要职责。（二）由于历史方面的原因，类似本案的商铺租赁关系和商铺使用权赠与关系在虎门、东莞以至全国各地比比皆是，同时，实体商业遭受电商行业的冲击也是全国的普遍现象，因此，若不纠正原审判决的错误结论，则必将引发没完没了的诉讼，其结果不但会造成社会信用的集体崩塌和实体商业的全面萎缩，还会进一步影响社会就业和社会稳定。三、原审判决还存在以下几方面的错误：（一）吴柳英实付租金的认定错误：吴柳英实际支付的租金总额为269260元，并非354290元，因为亿洲公司已经给予了吴柳英85030元优惠折扣。（二）没有对案涉合同的租金标准作出合理评判。在同一项目中，出租给杨秀桩的商铺，每月每平方米的租金标准为165元，出租给农媛红的商铺，每月每平方米的租金标准为160元。案涉商铺的建筑总面积为14.03平方米，折前租金总额为354290元，若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金仅为46.76元，折后租金总额为269260元。若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金标准仅为35.54元。显然，原审判决认定案涉合同的租赁期限为45年是不正确的。（三）错误适用审判思维。本案的交易标的是商铺，不是住宅，吴柳英的身份是投资者，不是消费者，审理本案应当适用商事思维而不是民事思维。商业思维的核心是契约，是法无禁止即可行。吴柳英未在法定期限内向本院提出答辩意见。虎门购物中心公司未在法定期限内向本院提出答辩意见。金洲北坊合作社未在法定期限内向本院提出答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对亿洲公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：案涉租赁合同约定的租赁期限及租金的认定。吴柳英与亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定租赁期限为20年，租赁期限届满后，亿洲公司将租赁商铺赠送给吴柳英继续使用25年，吴柳英向亿洲公司支付租赁期20年的租金。吴柳英主张租赁期限为45年，20年的租金对应租赁期限为45年，亿洲公司在出租时已将赠送期的商铺使用成本计入到20年租金中，应将超过20年期限的租金退回给吴柳英。亿洲公司则主张案涉租赁合同包含了租赁合同关系和赠与合同关系，前者租赁期限为20年，后者赠与期限为25年，案涉租赁合同是双方的真实意思表示，当事人的意思自治应得到尊重。对此，本院认为，租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与吴柳英继续使用25年，即吴柳英对案涉商铺实际使用期限为45年，亿洲公司是营利法人，是以获取利润为目的，并非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与吴柳英使用商铺25年与亿洲公司获取利润的目的相违背，且赠与使用的期限比有偿租赁期限还长，也不符合常理，租赁合同约定20年租赁期限届满后再赠送吴柳英使用商铺25年是规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制，本院采信吴柳英的主张，认定案涉租赁合同的实际租赁期限为45年，租赁合同约定的20年租赁期限的租金应为45年租赁期限的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。一审法院判令亿洲公司收取的超过20年期限的租金退还给吴柳英正确，本院予以维持。亿洲公司上诉称给予吴柳英85030元优惠，吴柳英支付的租金为269260元，并非354290元。经查，该85030元是吴柳英与虎门购物中心公司签订的《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》约定吴柳英将承租的案涉商铺委托给虎门购物中心公司经营，由虎门购物中心公司将应付给吴柳英的固定回报直接支付给亿洲公司，以冲抵吴柳英支付给亿洲公司的租金，并非亿洲公司给予的优惠。亿洲公司上诉称给予吴柳英85030元优惠没有事实依据，本院予以驳回。综上所述，亿洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4237元，由东莞市亿洲实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年五月十六日书记员 何洁莹