广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初41277号原告（案外人）：招燕玲，女，汉族，1982年11月24日出生，身份证住址广西平南县。委托诉讼代理人：甘毅，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余志焕，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：深圳福田银座村镇银行股份有限公司，住所地深圳市福田区福虹路世界贸易广场裙楼271，统一社会信用代码914403005627641682。法定代表人：李文荣，董事长。委托诉讼代理人：陈胜平，男，汉族，1985年2月16日出生，身份证住址陕西省宝鸡市扶风县，系该司员工。委托诉讼代理人：蒋敏，男，汉族，1983年3月12日出生，身份证住址浙江省台州市路桥区，系该司员工。第三人（被执行人）：陈敏，女，汉族，1980年8月1日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上列原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2017）粤0304执异248号执行裁定书，提起诉讼，本院依法另行组成合议庭，于2019年2月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人甘毅、余志焕，被告的委托诉讼代理人陈胜平、蒋敏到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、撤销（2017）粤0304执7653号文对执行标的东莞市樟木头镇××村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区第37幢住宅楼603、604房产的执行；2、解封该执行标的；3、该执行标的房产过户至原告名下（房产价值200万元）；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告因金融合同纠纷案申请强制执行法院作出的（2015）深福法民二初字第3784号民事判决，属于金钱债权执行。该执行标的，系东莞市樟木头镇××村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区第37幢住宅楼603、604房产。该房产登记在第三人名下，买受人系原告招燕玲女士。（一）在法院查封之前，原告已与第三人签订合法有效的书面买卖合同。1、603号房：原告与第三人于2014年12月12日签订《房屋买卖协议》，约定第三人将其位于东莞市樟木头镇××村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区第37幢住宅楼603房产出售给原告，房屋成交价38万元。该《房屋买卖协议》由广东国永律师事务所出具了《见证书》（2014）广国律见字第146号）。2、604号房：原告与第三人双方于2014年12月12日签订《房屋买卖协议》，约定第三人将其位于东莞市樟木头镇××村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区第37幢住宅楼604房产出售给原告，房屋成交价52万元。该《房屋买卖协议》由广东国永律师事务所出具了《见证书》（（2014）广国律见字第145号）。（二）在法院查封之前，原告已合法占有该不动产。根据东莞市樟木头房地产管理所出具的房产登记信息查询结果显示，被执行的两套房产法院查封日期为2015年3月23日。而第三人于2014年12月12日将房屋交付给原告使用，原告也于2015年1月18日到物业管理处办理了入住手续，签订物业服务协议，并实际居住生活。客观事实表明，原告已在法院查封之前合法占有该不动产。（三）原告对执行标的物604号房已支付全部价款；对执行标的物603号房原告已按照合同约定支付部分价款且可以将剩余价款按照法院的要求交付执行。1、603号房：根据还款记录，至2015年3月19日，原告已按照合同约定支付部分价款129907.82元，且可以将剩余价款按照法院要求交付执行。2、604号房：根据还款记录及招商银行出具的个人贷款还清证明书，至2015年2月10日，原告已支付全部价款52万元。（四）两套房产非因原告自身原因未办理过户登记，原告对此并无过错。1、执行标的两套房产为双拼房，即连接在一起拼成一套大面积房产，实际上有两个房产证。一般情况下，办理过户登记应当同时进行。2、该两套房产在受让时均处于抵押按揭中，出让人陈敏（即第三人）须还清银行贷款才能解除抵押登记，才能办理过户手续。受让人（即原告）已按合同约定代出让人偿还银行贷款，并无拖沓。如上所述，对于603号房，根据还款记录，至2015年3月19日，原告已按照合同约定支付部分价款129907.82元；对于604号房，根据还款记录及招商银行出具的个人贷款还清证明书，至2015年2月10日，原告已支付全部价款52万元。还清604号房贷款后，原告取得东莞银行授信审批，同意发放抵押贷款48万元，而该贷款，可以一次性付清603号房的剩余银行贷款。因此，如果不是2015年3月30日在办理过户时发现该两套房产于2015年3月23日被查封，该两套房产应当均可以正常过户。3、从办理过户进度来讲，原告签订房屋买卖协议后立即按约定支付价款，尽自身最大能力来协助过户登记，并催促第三人及地产中介办理房屋过户登记，原告并无过错。但办理过户期间，适逢2015年元旦和春节假期，银行、地产中介相关工作人员均休假，客观上影响了办理过户进度，但不应因此归责于原告。4、从房屋买卖过程一般需时来看，自买卖合同签署到完成房产过户通常需要2-3个月，买卖双方于2014年12月12日签署房屋买卖合同，兼顾考虑到元旦、春节假期因素，原告于2015年3月底办理过户属于正常情况，原告对此并无过错。因此，原告认为，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告的权利能够排除执行，法院应当撤销对执行标房产的执行。三、法院应当解封执行标的。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定，被执行人陈敏（即第三人）将房产出让给招燕玲（即原告），原告已经支付全部房屋价款并实际占有房屋，虽未办理过户登记手续，但原告对此没有过错，法院不应查封该房产。因此，法院应当解封执行标的。四、原告的权利可以排除被告对第三人申请的强制执行，原告依法可以取得执行标的物物权，恳请法院判决将执行标的物房产过户至原告名下。被告辩称，1、被告向东莞樟木头二手楼交易场所进行过电话询问，得到的回应是一证一登记，不存在原告陈述的事实，故原告的事实与理由缺乏依据。2、被告是2015年3月23日实现的查封，原告将自身未能早日付清房屋买卖款项并完成过户登记的责任单方面的归咎于被告申请的保全、查封行为于法于理并无依据。另外，原告关于603号房的尾款来源与本案无关。3、原告声称办理过户期间适逢2015年元旦春节假期，银行地产中介期银行地产中介的相关工作人员，均休假客观影响办理过户进度不应该归责于原告，对此被告查询的日历显示2014年12月12日起至2015年3月22日止共计100个自然日66个工作日，仅不动产登记中心等行政单位，工作日就长达66天，何况银行、中介等单位通常会因为客户的需求进行必要的加班，原告在如此长的时间内怠于办理过户登记，自身存在明显过错，应为自己的过错承担不利后果。4、原告声称房屋合同自签署到完成过户登记通常需要两到三个月，加之受元旦春节等假期因素影响，于3月底办理过户属正常情况无过错，被告对原告声称的买卖过户所需时间问题特向东莞樟木头房管所二手交易中心进行咨询，确认2014年、2015年当地的房产交易过户至申请材料提交至出证通常在20日以内，其中系统过户登记时间则更短。所以，原告声称的买卖过户需要两到三个月并无事实依据。另外原告提及的节假日等因素，被告在第三点中已经说明所以不再做赘述。综上所述，原告声称两套房产非因自身原因未办理过户登记认为其无过错的主张有违事实依据，缺乏有效的证据支撑，被告对此不予认可。第三人未答辩，庭审时缺席。本院（2017）粤0304执异248号执行裁定书查明：在（2015）深福法民二初字第3784号案审理过程中，本院依据被告提出的财产保全申请，作出（2015）深福法民二初字第3784号民事裁定书，并据此于2015年3月23日查封了被执行人名下的涉案房产。此后，本院经审理作出（2015）深福法民二初字第3784号民事判决书，判决：一、被执行人陈敏、禹卓于本判决生效之日起十日内偿还深圳福田银座村镇银行股份有限公司剩余贷款本金1999132.8元及利息、逾期利息和复利（利息为56318.51元，逾期利息、复利暂计至2016年7月15日分别为430721.16元、12134.05元，此后逾期利息和复利以前述剩余本金为基数，按合同约定及中国人民银行的有关规定计至款项实际清偿之日止）；二、温坚钢对被执行人陈敏、禹卓的上述债务承担连带清偿责任，温坚钢承担责任后有权向被执行人陈敏、禹卓追偿。因被执行人等未按上述生效法律文书履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0304执7653号。执行过程中，本院拟处分涉案房产，案外人遂提出本次执行异议。另查，涉案房产于2013年1月21日核准登记至被执行人陈敏名下，抵押权人为招商银行股份有限公司东莞南城支行。本院于2015年3月23日查封被执行人陈敏名下的涉案房产。再查，案外人提交的《房屋买卖协议》等数据显示，案外人与被执行人陈敏于2014年12月12日签订了《房屋买卖协议》，约定被执行人陈敏将涉案房产分别以38万元、52万元的价格转让予案外人。签订本协议之日案外人应支付首期款共计288747元（含定金）给被执行人陈敏；该楼房尚欠银行按揭贷款本金611253元，由案外人通过被执行人陈敏账户（户名：陈敏，卡号：62×××91，开户行：招商银行）直接支付给银行（按银行的要求分期还贷，利息及由于违约还款所产生的任何费用由案外人承担），视同案外人支付购房款给甲方。合同签订后，案外人于2014年12月12日案外人向被执行人陈敏支付购房款283098元。2014年12月19日至2015年3月19日期间，案外人通过网银转账的方式向被执行人陈敏转账共计365000元（收款账号：62×××91）。2015年1月18日，案外人与深圳市开元国际物业管理有限公司签订相关的服务协议并办理了入住手续。上述事实有案外人提交的《房屋买卖协议》、《房屋登记信息查询结果》、转账凭条、银行流水单、发票及收据等证据证明。本院（2017）粤0304执异248号执行裁定书认定：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产存在抵押登记，案外人未支付全部购房款，亦未及时注销抵押登记，导致涉案房产在本案查封前未能完成过户手续。鉴于案外人对于涉案房产未能过户存在过错，案外人提出异议的理由不符合上述规定，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人招燕玲的执行异议请求。本案查明，原告向第三人转账情况：2014年12月12日283098元、19日10005元、2015年1月18日3503元，2月10日350063元、3月19日1501元，合计648170元。本案房屋买卖协议由广东国永律师事务所于2014年12月12日见证签署。当天，第三人出具了委托原告等人办理涉案房产赎楼、按揭、转让等事宜的委托书（期限至2015年12月15日），2015年1月4日，广东省东莞市东部公证处对该委托书出具了公证书。2015年1月19日，原告代第三人向涉案房产原银行申请提前还款，预约扣款日2015年2月16日（需提前在2月9日前存款）。涉案房产原抵押银行于2015年2月28日出具了贷款还清证明书，证明涉案604房产贷款于2015年2月10日全部清除，同意注销抵押登记。2015年3月27日，东莞银行向原告配偶曾富铭出具了同意贷款意向书，同意发放购房贷款48万元。曾富铭向本院陈述了购房过程：当时经中介（过了几年，中介已经关闭了）介绍于2014年12月12日签订了买卖协议，有律师见证，并办理了委托公证，授权办理赎楼等手续。公证书上的日期是2015年1月4日，寄到原告方手上是1月7日之后，然后原告方于1月19日向银行申请提前贷款，代卖方赎楼。银行约定2月16日还款，而2月15日是春节，故银行（原抵押银行）2月底才出具了还清贷款证明，3月27日东莞银行审批同意贷款给原告方，拿到意向书之后申请过户，办理过户手续时发现房产被查封了。本院（2017）粤0304执异248号案件查明的其他事实，本案予以确认。本院认为，经公证的委托书、银行转账凭证、经律师事务所见证的房屋买卖协议，具有不可复制性，具有一定的客观证明力，其形成时间均在本院对涉案房产的查封之前，对其真实性本院予以采纳。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。原告提供的证据连贯、完整，形成完整的证据链，其银行凭证等证据的不可复制性，足以证明原告购买涉案房产的真实性，也足以证明原告支付了除涉案603房产余款之外的房款。而原告在合同签订后，每月都一直在通过公证委托授权，代表第三人赎楼，向银行申请贷款付剩余房款等方式履行合同，且中间存在元旦、春节假期，故不能认定原告存在过错。原告系涉案房产的购买人，对涉案房屋享有的权利，足以排除执行，对其提起执行异议之诉的诉讼请求，本院予以支持，但原告应将余款交付本院执行。过户不是本案审理范围，尚有抵押的房产确权涉及抵押权人的利益，原告均应另循法律途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：停止对东莞市樟木头镇柏地村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区第37幢住宅楼603、604房产的执行，并解除查封。本案案件受理费22800元（已由原告预交），由第三人负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  王朝晖人民陪审员  雷南山二〇一九年五月二十二日书 记 员  罗婉婷谢寒