贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1763号 上诉人（一审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区胜利路******。统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人（一般授权）：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（一审原告）：刘洪淋，女，汉族，1985年7月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：聂青松，男，汉族，1983年4月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人刘洪淋、聂青松商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 博泰地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案中，被上诉人诉请判令上诉人承担“逾期办证违约金”，而一审法院判决上诉人承担的是“逾期提交商品房转移登记的有关文书的违约金”，判决内容超出被上诉人的诉讼请求范围，审理程序违法；2.本案双方在合同中约定的上诉人应当交付给被上诉人的“有关文书”指代不明，依据相关法律、法规或者合同约定，均不能准确判断“有关文书”的范围和具体内容，作为负有履行义务的上诉人，事实上也因此无法履行文书交付义务。基于此，合同载明的文书交付义务不具备履行的期待可能性和必要性，更缺乏必要的履行要件，应当认定该条款不能成立；同时，从公平、合理原则出发，亦不能判令上诉人承担逾期未交付有关文书的违约责任；3.依据《商品房买卖合同》第二十二条载明的产权证办理模式，上诉人的义务是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。而就办理委托办理产权转移登记而言，一方面双方未明确具体办证时间以及违约责任，另一方面，委托办证情形下，上诉人不需要再次向被上诉人提交办理转移登记的有关文书。据此，上诉人不应承担逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；4.被上诉人未遭受实际损失，对本案违约金的认定应当以实际损失为基础。被上诉人未举证证明实际损失，则其违约金主张不应获得支持。同时，双方约定的违约金标准过高，依法应予调减。 刘洪淋、聂青松二审未作答辩。 刘洪淋、聂青松向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告延迟办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金52295元。(被告应按日向原告支付该房总价款的万分之二的违约金，起止时间暂时计算为2016年7月28日至2018年10月15日止)。原告保留从2018年8月6日到被告办理完毕该房屋不动产权属证书之日期间的违约金主张的权利。2.判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由:原、被告于2012年4月25日签订(商品房买卖合同)，原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰.美欣明珠04幢03单元602号房，合同约定房屋总价款为324010元，合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。 一审法院认定如下事实：2012年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于毕节市七星关区××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠04幢3单元6层02号房（住房）出售给原告，房屋总价款为324010元。付款方式为银行按揭贷款，首付98010元，余款226，000元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2014年6月1日前取得涉案住房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付办证费。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的期限届满后（2014年6月1日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前为原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，但截止本案一审法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。虽然被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰地产办理房屋转移登记的相关事宜，但根据庭审查明的事实，被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约。故对被告前述抗辩理由，不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期超过180日以后，仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。 关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2014年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2018年7月30日提起本案诉讼，根据民法通则第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因民法总则的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2015年10月1日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，予以部分采信。故原告逾期办证违约金应从2015年10月1日起，以原告已付购房款324010元为基数，按日万分之二的标准计算。故原告请求从2016年7月28日至2018年10月15日止的违约金予以支持。原告请求的违约金为房屋总价款为324010元×2÷10000×809天=52425元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘洪淋、聂青松位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠04幢03单元6层02号房逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书违约金（2016年7月28日至2018年10月15日止）52295元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费554元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：一、一审法院是否超出诉讼请求判决；二、上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；三、本案违约金是否应当调整。 关于第一个争议焦点，不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付商品房外，出卖人还负有协助买受人办理商品房转移登记以取得房屋权属证书的主要合同义务。为督促出卖人积极履行协助办证义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人迟延取得房屋权属证书情形下的违约责任。实践中，买卖双方亦多以合同条款对履行协助办证义务的具体形式及其违约责任进行约定。本案中，被上诉人诉请判令上诉人支付“逾期办证违约金”，该种表述符合普通人对“因出卖人原因导致办证迟延”这一违约形态的一般性认识，亦与制定上述司法解释条文的立法本意相符；同时，纵观被上诉人的诉讼意见和举证情况可知，被上诉人系依据《商品房买卖合同》第二十二条，以上诉人违反该条款、逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书为事实理由，主张违约责任。一审依据查明的事实，判决上诉人承担因逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，判决内容未超出被上诉人的诉讼请求范围，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，根据相关法律对于不动产权属证书办理要求的规定，房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得商品房初始登记为前提。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就协助办证义务及其违约责任的具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明致合同无法履行为由进行抗辩，但一方面，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，以及涉案示范性合同文本提供一方，理当对合同条款具备高于一般人的专业认识能力，其以“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明主张合同义务无法履行，缺乏事实依据且有违诚实信用原则；另一方面，出卖人向买受人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书，故依据目的解释规则并结合《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，亦可判断上诉人应当交付的“有关文书”所指代的具体内容。据此，对上诉人提出的该项上诉意见，本院不予采纳。 上诉人上诉另称，因双方未约定委托办证期限及其违约责任，且基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，自不应承担逾期办证违约责任。本院审查认为，双方当事人在合同第二十二条中约定了委托办证事宜，上诉人应当代为向不动产登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，而无论双方是否就委托办证期限及其违约责任进行约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担。同时，即便基于委托办证条款，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，确无现实意义，但上诉人依据约定应当承担的合同义务，并非因此消灭。上诉人在合同约定的应当交付“有关文书”的期限内，直接向不动产登记机关提交办理商品房转移登记所需文书，可视为上诉人履行完毕合同约定的“有关文书”义务。根据一审法院查明的事实，上诉人至今未完成案涉商品房的初始登记，不具备向被上诉人或者不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书的条件，故导致本案被上诉人不能及时取得商品房权属证书的原因在于上诉人一方。一审法院判令上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分。 关于第三个争议焦点，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案双方自愿缔结逾期办证违约金条款，对督促上诉人全面履行协助办证义务具有积极意义。双方约定的违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。同时，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人对此举证不力，本院不予支持。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1108元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年五月三十一日 书记员  何婷婷