杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初449号 原告（反诉被告）：鲁杰，男，1994年2月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：鲁生华（系鲁杰父亲），男，1963年5月9日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李明，浙江亿维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑诚，女，1986年6月2日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：徐兰芬（系郑诚母亲），女，1960年1月3日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：李培伟，浙江宏昊律师事务所律师。 第三人：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州拱墅区红石中央大厦**。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：周欣，该公司员工。 鲁杰与郑诚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法由审判员周智依法适用简易程序独任审判，在诉讼过程中，郑诚提起反诉，本院予以受理并合并审理。经鲁杰申请，本院通知杭州华邦房地产代理有限公司作为第三人参加诉讼。本院于2019年3月15日公开开庭进行了审理，鲁杰的委托诉讼代理人鲁生华、李明，郑诚的委托诉讼代理人徐兰芬、李培伟，第三人杭州华邦房地产代理有限公司的委托诉讼代理人周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁杰向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的杭州房屋转让合同、房地产转让补充协议、2018年9月8日签订的杭州房屋转让合同解除；2.郑诚返还定金100000元；3.郑诚支付违约金370000元；4.本案的诉讼费郑诚负担。在诉讼过程中，鲁杰明确上述第一诉讼请求为：确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的杭州房屋转让合同、房地产转让补充协议，2018年9月8日签订的杭州房屋转让合同、2018年9月10日签订的房地产转让补充协议，自2018年12月15日起解除。郑诚向本院提出反诉请求，请求判令：1.鲁杰继续履行房屋转让合同，支付余款1100000元整；2.鲁杰支付违约金370000元；3.本案反诉案件受理费由鲁杰负担。 经审理，本院对本案事实作如下认定：2018年7月6日，鲁杰为购买凤凰山脚路小区3幢3单元102室房屋向第三人交付意向金100000元。2018年7月18日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋买卖合同》，约定：甲方房屋坐落于杭州市上城区，建筑面积35.87平方米；该套房屋转让总价为1860000元；乙须于2018年7月27日前向支付首期款750000元，余款乙方申请银行贷款，须于2018年7月27日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料；双方还对其他条款进行了约定。同日，郑诚（作为出让方、甲方）与鲁杰（作为受让方、乙方）订立《房产转让补充协议》，约定：鉴于乙方申请银行商业按揭，若因乙方个人原因导致不能正常办理，则乙方应在接到中介通知后7日内根据中介方于银行协调结果增加首付成数或变更按揭银行或采用自筹资金付款，甲乙双方应当积极配合变更交易相关合同；若因国家、银行政策调整导致需增加首付或审批通不过的，则甲乙双方协商解决，若协商不成，则甲乙双方解除合同及相关协议，双方互不追究违约责任；甲方同意将已收到的乙方购房定金100000元于领取首付款划款通知书后当日转交中介方，中介方收到定金后1个工作日内退还给乙方等。2018年7月27日，鲁杰委托其父亲鲁生华将首期款750000元支付至第三人的银行监管账户。2018年8月23日，鲁杰委托浙江亿维律师事务所律师李明律师向郑诚发函，要求郑诚到第三人处办理更换按揭银行的手续。2018年9月8日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋买卖合同》，对2018年7月18日双方订立的《杭州市房屋买卖合同》部分条款进行了修改。2018年9月10日，郑诚（作为出让方、甲方）与鲁杰（作为受让方、乙方）订立《房产转让补充协议》，约定：鉴于乙方申请银行商业按揭，若乙方向中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市庆春路支行申请贷款审批未能通过，则乙方采用自筹资金付款等。2018年9月14日，第三人将750000元首期款退还鲁杰父亲鲁生华。2018年9月17日，鲁生华将首期款750000元支付至第三人的银行监管账户。在合同履行过程中，郑诚、鲁杰双方及其家人因交易发生纠纷并报警至公安机关处理。郑诚母亲曾向房产部门投诉，且向中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市庆春路支行称本交易存在纠纷等。2018年10月19日，第三人杭州华邦房地产代理有限公司向郑诚、鲁杰出具《通知函》，载明：2018年10月17日案涉银行贷款申请审批通过，当日郑诚母亲前往银行在未过户的情况下，要求第三方的贷款银行承诺放款时间，并陈述鲁杰存在黑社会背景，交易存在纠纷，该房产存在拆迁可能等，导致贷款银行认为存在贷款风险，于当日明确反馈该司，不再同意该贷款的审批申请。2018年12月14日，鲁杰向郑诚邮寄《解除合同的通知》，要求解除双方的房屋转让合同及补充协议。2018年12月15日，郑诚收到上述通知。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，郑诚与鲁杰订立的两份《杭州市房屋买卖合同》及两份《房产转让补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合同有效。当事人应当按照约定全面履行义务。合同履行过程中，鲁杰首先未能通过贷款银行的审批，在发生交易纠纷时，双方先后均不能理性处理，致使双方丧失信任、协助、合作基础，案涉第二次合同贷款亦未能获得审批，合同不具备继续履行的可能性。在此基础之上，鲁杰向郑诚邮寄《解除合同的通知》，要求解除双方的房屋转让合同及补充协议，郑诚于2018年12月15日收到上述通知。因此，鲁杰要求确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的杭州房屋转让合同、房地产转让补充协议，2018年9月8日签订的杭州房屋转让合同、2018年9月10日签订的房地产转让补充协议，自2018年12月15日起解除的请求，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋转让合同及补充协议本院已确认解除，郑诚自认收到鲁杰的款项100000元，应当予以返还。同时，对郑诚要求继续履行合同的请求，本院不予支持。对双方要求对方支付违约金370000元的诉讼请求，本院认为，双方对合同的解除均存在过错，且不符合合同约定支付违约金的情形，故对双方的上述请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的杭州房屋转让合同、房地产转让补充协议，2018年9月8日签订的杭州房屋转让合同、2018年9月10日签订的房地产转让补充协议，自2018年12月15日起解除； 二、郑诚返还鲁杰款项100000元； 三、驳回鲁杰的其他诉讼请求； 四、驳回郑诚的全部反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8350元，减半收取4175元，由鲁杰负担3025元，由郑诚负担1150元。反诉案件受理费9015元，由郑诚负担。 鲁杰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；郑诚于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员 周 智 二〇一九年五月三十一日 书记员 张秦雯