江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0104民初68号原告：刘友弟，男，汉族，1963年11月7日出生，住南昌市南昌县。委托代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师，执业证号：13601200110655774。原告：孙凤眼，女，汉族，1963年4月17日出生，住南昌市南昌县。委托代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师，执业证号：13601200110655774。被告：孙三春，男，汉族，1952年2月16日出生，住南昌市青云谱区。委托代理人：熊俊盛，江西民信律师事务所律师，执业证号：13601199610331614。第三人：胡小云，女，汉族，1952年10月24日出生，住南昌市青云谱区。原告刘友弟、孙凤眼与被告孙三春、第三人胡小云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘友弟、孙凤眼及二原告的委托代理人梁年萍，被告孙三春及其委托代理人熊俊盛，第三人胡小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘友弟、孙凤眼向本院提出诉讼请求：1、请依法判决被告及第三人将位于青云谱区新溪桥路9区4栋2单元204号房屋不动产权（建筑面积为44.35平方米）过户到原告名下。2、本案的案件受理费及其他相关费用由被告、第三人承担。事实及理由：在2005年3月29日，原告孙凤眼与被告孙三春就涉案房屋签订了《售房协议书》，该协议书约定，由被告孙三春将涉案位于青云谱区新溪桥路9区4栋2单元204号房屋出售给原告孙凤眼，出售价格为人民币75000元，先一次性付65000元，剩余款项待过户后一次性付清。在原告孙凤眼付清65000元后，便可搬入居住，入住后所有的生活费用由原告孙凤眼承担，孙三春不得以任何理由加以干涉或以任何理由加价或要回。如房产证签发下来，被告要无条件将房产证过户给原告孙风眼。在签订该份协议之前，原告孙凤眼已向被告支付了65000元，并按协议约定如期搬入了该套房屋居住至今，居住期间有关涉案房屋的费用全部都是由原告承担支付。2018年7月，原告突然在接到第三人的起诉书后，犹如晴天霹雳，通过到法院调取第三人提交的证据才得知，被告于2014年5月20日在公证处出具承诺书，表示要将涉案房屋转给第三人并由其参加房改，对于被告的这一行为，原告并不清楚。原告认为，不论是谁对涉案房屋参与房改，涉案房屋己出售给原告这一事实是毋庸置疑的，并且原告已向被告支付了购房款，同时也一直占有使用至今。第三人这么多年来都未向法院主张权利，偏偏等到涉案房屋产权证下来之后才去主张，这显然是不符合常理的。被告恶意将涉案房屋转由第三人去参与房改，该二人的恶意违约意图显然是不言而喻的。综上，本案中，原告不存在侵占涉案房屋的问题，原告是通过合法途径取得涉案房屋所有权的，并且一直在合法的占有和使用，现涉案房屋产权证已办下来落户在第三人名下，被告及第三人理应将涉案房屋产权过户到原告名下。被告无理由的将涉案房屋交由第三人参与房改，这明显是与双方所签订的协议相背离的，是一种极度不诚信的行为；原告认为，双方所签订的协议依法应受到法律的保护，请人民法院在查明本案事实后，依法判决支持原告的诉讼请求。孙三春辩称，一、原告刘友弟不是本案适格的原告，依法不具有本案的诉讼主体资格。二、被告孙三春与原告孙凤眼于2005年3月29日签订的《售房协议》，依法属于无效协议。因此，该协议依法不具有任何的法律效力。三、被告孙三春放弃涉案房屋的承租使用权，并不违反法律规定。四、原告要求被告赔偿涉案房屋的差价及支付购房款的利息，没有任何事实依据和法律依据。第三人胡小云辩称，1.答辩人未作出将房屋出售给被答辩人的意思表示。2.被告孙三春与原告孙凤眼于2005年3月29日签订的《售房协议》，依法属于无效协议。3.答辩人是涉案房屋的所有权人，涉案房屋已由南昌市不动产登记中心进行了权属登记，答辩人取得了排他性的物权。原告向法庭提交了以下证据证明其主张：证据一：原告及第三人身份证复印件各一份、被告身份信息一份；证明目的：证明原、被告及第三人的具有诉讼主体资格。证据二：售房协议书一份；证明目的：证明1、2005年3月29日，原告将其所有的南飞宿舍九区04栋2单元204室房屋（尚未房改完毕）出售给原告，原告向被告支付75000元，其中65000元由原告一次性支付，余款待房屋过户后一次性付清。2、原告支付完65000元后即可搬入房屋居住，被告无权以任何理由进行干涉或收回。3、被告在收到65000元首付款后，在房产证签发后应无条件将房产证过户给原告，过户费用由被告承担1000元，其余由原告承担。证据三：收据两张、交一份、缴费凭证五十九张j证明目的：证明1、被告分别于2003年12月1日收到原告支付的购房款30000元，2005年3月27日收到原告支付的购房款35000元，共计已经收到65000元。2、被告在向原告支付了65000元后便于2005年3月27日和原告进行了房屋交接，并对水、电、煤气表数办理了交接手续。原告便开始实际占有并使用涉案房屋，并一直居住至今，居住期间涉案房屋发生的有线电视费、电费、水费、煤气费、房租、卫生费均由原告承担并支付。证据四：青云谱区人民法院民事判决书、(2004)青民一初字第34号及该档案材料一份；证明：l、原告与第三人原是夫妻关系，在2004年2月27曰经青云谱区人民法院判决离婚；2、涉案房屋是被告与第三人夫妻共同财产，但因未缴纳财产分割费，法院在本次判决中并未进行分割；3、第三人亲笔书写的财产分割要求中已明确涉案房屋在2004年的市值约5万元；4、涉案房屋的房改费用6000元是由被告借钱支付的。证据五：承诺书一份、公证书一份、房改申请报告一份；证明：1、被告在明知已将涉案房屋出卖给了原告的情况下，依然在2014年5月20日欺骗公证机关，并出具承诺书放弃涉案房屋的承租使用权，交由第三人胡小云进行房改，该行为依法为无效行为；2、被告和第三人都出具承诺因涉案房屋转让及房改产生的法律和经济责任由被告和第三人承担。证据六：第三人胡小云参与涉案房屋房改的申请报告一份、审批表一份、釋改办办理相吴业务讯问笔录一份；证明目的:1、第三人参加房改是以每平方米680元购买涉案的，实际支付的费用只有7787元；2、涉案房屋以其个人名义参加房改，损害了被告的对该房屋共有的权利，同进也隐瞒了涉案房屋已被出售的事实。证据七：不动产权证书一份；证明目的：证明涉案房屋的房屋产权证书于2018年3月28日办理下来，产权人为第三人，根据协议约定涉案房屋产权证办理下来，被告应无条件涉案房产过户到原告名下。被告孙三春对原告提交的证据发表质证意见如下：证据一，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。原告刘友弟不是涉案房屋的当事人，不具备本案的主体资格。证据二，真实性无异议，合法性、关联性有异议。孙凤眼与孙三春在签订房屋合同时，该涉案房屋是属于洪都公司的公租房。被告并没有取得该涉案房屋的所有权证，因此孙凤眼与孙三春签订的售房协议是无效协议。证据三两张收据真实性无异议，原告所交水电、煤气没有异议、其他的单据真实性、合法性、关联性有异议。原告提供的这些水电、煤气单据也说明了房屋是第三人胡小云名义分配的公租房。证据四真实性、合法性没有异议，证明目的有异议。涉案房屋不是属于被告孙三春与胡小云的夫妻共同财产，当时是单位分的公租房。证据五公证书、承诺书、真实性、合法性没有异议。对证明目的有异议，被告孙三春放弃涉案房屋的房改并没有违法法律规定。这个是单位给职工的福利政策，这个与原告没有关系。证据六真实性、合法性没有异议。对证明目的有异议。涉案房屋买卖是孙凤眼与孙三春之间签订合同，与胡小云无关。证据七真实性、合法性没有异议、关联性。对证明目的有异议。涉案房产应属于第三人，孙三春并没有权利办理过户。第三人胡小云对原告提交的证据发表质证意见如下：同意被告的质证意见。证据一真实性合法性没有异议。关联性有异议。刘友弟不是本案主体。证据二1.孙三春没有取得房屋的所有权。2.房屋是公租房没有办理房产证的情况下，属于不得上市的房屋。3.孙三春与孙凤眼之间的达成买卖合同属实，系在故意隐瞒第三人胡小云及洪都集团公司完成的。未告知第三人及洪都集团公司。交易价格存在明显低于市场价格。孙三春与孙凤眼之间的达成买卖合同属于恶意串通损害第三人利益的行为。应当属于无效的法律行为。证据三均有异议。仅收款凭证，无转账记录，无法核实是否真实发生交易。缴费凭证只能证明原告在侵占第三人房屋期间，依法履行其义务的行为。无法证明其系合法占有行为。证据四关联性有异议。涉案房屋不属于夫妻共同财产，对公租房的处理不符合法律规定。第三人书写的价格不能代表房屋当时真实价格。被告未支付改造费。证据五关联性有异议。被告自愿放弃房屋的承租权，同意由第三人按房屋政策办理改造。该自愿行为是真实表示。不存在欺骗任何人。证据六三性均无异议。对证明目的有异议。涉案房屋房屋改造费用1万多元系由第三人缴纳，该费用冲抵了房屋款项。证据七三性均无异议。对证明目的有异议。被告孙三春向法庭提交的证据如下：证据一：住房分配调整通知书，证明目的：涉案房屋是被告与第三人婚姻存续期间，由其所在单位江西洪都航空工业集团有限公司于1986年12月28日以第三人胡小云的民义分配的公租房。被告孙三春不是涉案房产承租的户主，也不是涉案房屋的所有人。被告孙三春无权处置涉案房产。证据二：南昌青云区人民法院（2004）青民一初字第34号民事判决书。证明：被告孙三春与第三人胡小云离婚时，对涉案房屋的承租权未作处理，即其所在单位-江西洪都航空工业集团有限公司以第三人胡小云名义承租涉案房产的性质未发生改变。证据三：收款收据一份，责令停止违法行为通知书一份，家具购货单二份。证明：2003到2004年期间，被告孙三春与第三人胡小云对涉案房产进行了改造、装修、购买了家具。为此花费3万元。而原告孙凤眼与被告孙三春于2005年3月29日签订的《购房协议》的售价75000元却包括了旧房改造、装修、购置新家具等费用。由此可见45平方的房屋售价不足5万元，原告购买的房屋明显低于市场价格。原告对被告提交的证据质证意见如下：证据一真实性无异议、合法性、关联性，有异议。这个调整单是对住址的调整，并没有对住房人进行调整。这份调整单中被告及第三人的名字均在上面体现。该房屋是分配给被告及第三人共同居住的。证据二真实性、合法性无异议，证明目的有异议。判决书明确了涉案房屋是因本案被告没有缴纳财产分割费而没有进行分割。证据三1.真实性无异议、旧房改造和现状没有发生本质变化。2.原告与被告之间的买卖并不包括改造及家电的费用。3.涉案房屋当时的价格根据被告与第三人在离婚时其陈述房屋市场价格只值5万元。而原告支付的购房款是7万5千元，远远高于当时的市场价格。第三人胡小云对被告孙三春提交的证据没有异议。第三人胡小云提交的证据如下：证据一：住房分配调整通知书，证明：涉案房屋是第三人所在单位江西洪都航空工业集团有限公司于1986年12月28日以第三人胡小云的名义分配的公租房。证据二：旧房改造费用的收据，证明：第三人于2004年10月向江西洪都航空工业集团有限公司四区29栋2楼8号房屋的改造费用10096.7元。证据三：青云谱区公证处出具的（2014）赣洪青证内字第1198号《公证书》。证明：孙三春放弃南昌市青云谱区新溪桥九区4栋2单元204号的承租权。孙三春自愿处分行为是真实意思表示。证据四：江西洪都航空工业集团有限公司申请报告及审批表一份。证明：第三人按要求填写报告及审批材料和办理房屋改造。证据五：赣（2018）南昌市不动产权第0049082号的不动产权证书和不动产登记收费收据一份，证明：第三人取得房屋赣（2018）南昌市不动产权第0049082号的所有权。原告对第三人提交的证据质证意见如下：证据一真实性无异议，合法性、关联性有异议。这个调整单是对住址的调整，并没有对住房人进行调整。这份调整单中被告及第三人的名字均在上面体现。该房屋是分配给被告及第三人共同居住的。证据二，这个费用并不包括在房屋的出售款项内。证据三真实性无异议，合法性、关联性有异议。该份公证书是被告孙三春隐瞒了房屋已经被出售的事实而办理的放弃承租权的公证，该证据与第一组证据自相矛盾。房屋是分配给第三人的，被告凭什么放弃承租权。由此可以证实涉案房屋被告是享有处分权的。证据四真实性没有异议，对证明目的有异议。该份证据是第三人隐瞒了房屋已经被出售的事实而办理房屋的审批材料的。证据五真实性没有异议。证明目的有异议。第三人在取得产权后应当共同与被告为原告办理涉案房屋的产权手续。被告孙三春对第三人提交的证据没有异议。本院认为，原告、被告、第三人提交的证据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，故对真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，胡小云、孙三春原系夫妻关系，于2004年2月27日经本院（2014）青民一初字第34号民事判决书判决离婚。本案双方当事人诉争房产系坐落于南昌市青云谱区新溪桥路9区4栋2单元204号（面积为44.35平方米，此为房改后登记产权地址，原址叫南飞宿舍四区29栋2楼8号），系江西洪都航空工业集团有限责任公司于1986年12月28日以第三人胡小云的名义分配给第三人胡小云、被告孙三春的公租房。被告孙三春、第三人胡小云在离婚诉讼中，称该套房产正在房改，第三人胡小云自书的要求分割财产书面材料中，写该套房产约值5万元，但本院在该二人的离婚判决中对涉案房产未作处理。2004年10月，洪都集团公司收取了该套房屋的房屋旧房改造费10096.7元（以第三人胡小云名义交纳）。孙凤眼和刘友弟系夫妻关系。2003年12月1日，孙三春向孙凤眼出具出据一张，写明收到孙凤眼三万元整。2005年3月27日，孙三春出具收据一张，写明收到孙凤眼购买孙三春房屋款35000元。2005年3月29日，以孙三春为甲方，孙凤眼为乙方，签订了一份《售房协议书》，约定甲方将涉案房屋售给乙方，约定：1、甲方住宅经公司有关部门统一改选后，改选为自付款10096.7元（此款项已包含在乙方购买房款中）。2、甲方现将本住宅出售给乙方孙凤眼，出售为人民币75000元由乙方一次性付给甲方人民币65000元整（包括2003年12月1日付给甲方首付款定金人民币3万元整），余款待过户一次性付清。3、在乙方付完65000元整后，便可搬入居住，入住后的所有生活费用由乙方承担。甲方无权以任何理由加以干涉或以任何理由加价或要回。4、甲方在收到首付款65000元整，如房产证签发下来，甲方无条件将房产证过户给乙方。如甲方有意不将房产证过户过乙方，则属违约之行为。5、甲方办理房改房乙方不承担费用。甲方提供国家正规房产证手续给乙方办理过户手续，过户费由甲方承担1000元整，其余由乙方承担。6、违约责任。本协议自双方签字后生效，如甲方违约，将要赔偿乙方从2003年12月份的房价差价，原因在于甲方在2003年12月便答应将本房屋出售给乙方，以银行贷款利息计算；乙方违约，甲方有权将本住宅收回，并以租金每月300元计算。孙凤眼向孙三春支付了65000元后，便于2005年3月27日与被告进行了房屋交接，原告自此开始实际占有并使用涉案房屋，并一直居住至今，居住期间涉案房屋发生的有线电视费、电费、水费、煤气费、房租、卫生费等均由原告承担并支付。2014年5月20，孙三春作出承诺书并经公证。承诺书载明：南昌市青云谱区新溪桥路9区4栋2单元204号（老四区29栋2楼8号）住房，系由江西洪都航空工业集团有限责任公司分配给承诺人孙三春和原配偶胡小云共同居住的福利住房。孙三春和胡小云于2004年法院判决离婚，该套住房一直没能进行房改。现承诺人孙三春自愿放弃南昌市南昌市青云谱区新溪桥路9区4栋2单元204号住房承租使用权，同意由胡小云按房改政策办理房改。随后，胡小云以个人名义申请房改，交纳7787元购房款，于2018年取得涉案房屋产权证。（权证编号：赣（2018）南昌市不动产权第0049082号）。胡小云取得涉案房屋权证后，以孙凤眼、刘友弟侵占其房产为由，诉至本院，要求停止侵占、腾空房屋。随后，孙凤眼、刘友弟诉到本院请求判如所请，引本案诉讼。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产系第三人胡小云于2018年取得房产权证。原告孙凤眼在与被告孙三春2005年签订卖房协议时，涉案房屋尚属于洪都集团公司公房，签订合同时，被告孙三春无权出售该套房屋，且签订后也未取得该套房屋产权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因第三人胡小云拒绝追认该合同效力，故双方所签订的合同无效。原告孙凤眼、刘友弟在本案中主张合同有效，并要求被告孙三春、第三人胡小云协助办理过户，于法无据，本院不予支持。至于原告孙凤眼、刘友弟因合同无效所遭受的购房损失，双方可另行协商解决或另案起诉主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙凤眼、刘友弟的诉讼请求。本案受理费8699元，由原告孙凤眼、刘友弟自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  陈一萍审 判 员  涂建斌人民陪审员  陈 维二０一九年五月五日书 记 员  谢泽元