黑龙江省饶河县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0524民初456号原告：张继宏，男，1946年11月15日出生，汉族，饶河县居民，住饶河县。被告：高金龙，男，1987年12月27日出生，汉族，饶河县居民，住饶河县。委托诉讼代理人：孟凡宝，男，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。原告张继宏与被告高金龙合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张继宏、被告高金龙的委托诉讼代理人孟凡宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继宏向本院提出诉讼请求：1、鉴于被告违反合同法第52条与担保法第25条的规定，在主债务履行期届满后，一不与抵押担保人接触，二不申请仲裁，三不提起诉讼，而是擅自以抵押物主人的身份，吓走担保人门市的原租户，并将担保人的门市所有权收归已有并另行出租。有鉴于此，原告请求法官依法宣判卖房协议非法无效，依法免除原告的担保责任，不再承担为房丛军借款担保的责任和义务；2、鉴于被告高金龙为绕开担保法第40条的规定，更违反合同法第52和54条的规定，背着原告向开发商指定要购买原告的门市房，又擅自将原告的门市另行出租。原告请求法官依法判令被告，将清华小区东门北第12号本属于原告的门市房产证，过户返还给原告，并将其与福田种子化肥经销部的门市租用合同，一并正式移交给原告，以利于原告与其租户，另行换签继续租用该门市合同之顺利衔接。门市价值70万元；3、由于被告违反担保法第47条与合同法第58条的规定，原告请求法官依法判令被告，给付原告自2016年10月6日起强占该门市至今的租金。门市租金每年25000元，两年半合计62500元；4、请求法官依法判定本案的诉讼费用应由被告承担。事实和理由：清华小区东门北第12号门市，是原告2010年房屋拆迁时与清华小区开发商金玉峰转换所得。2016年9月5日，原告用该门市的买卖合同书作抵押，帮债务人房丛军在高金龙处借款20万，借期三个月。刚满一个月的10月6日，被告就以抵押物主人的身份派人把“此门市另行出租”的广告，贴原告门市的大门上，吓跑了原告门市的原租户庞海滨(182××××****)，并私自将该门市另行出租给福田种子化肥经销部。借款到期后房丛军无力偿还，高金龙就背着原告，找金玉峰指定要买原告的门市，并与其重新签了一份房屋买卖合同，又拿着从原告那里骗签来的卖房协议，为该门市办理了房产。这个卖房协议，是被告在请原告去房产处，签署房产抵押担保备案文书时骗签而来的。原告认为，被告违反合同法第52条，所以该合同非法无效;该协议符合合同法第54条的规定，所以请求予以撤销;被告的行为符合合同法第42条的规定，所以原告要求被告承担损害赔偿责任;被告可能对卖房协议提出与原告完全不同的解释，原告请求法官参照合同法第125条的规定予以解释。被告以办理抵押登记的名义，借原告年岁较大视力不好没戴眼镜，特选室内光线较弱的时段以便乘人之危订立协议。被告人符合担保法第42条的规定;被告扣押抵押物不通知应当清偿法定孽息的义务人，抵押权的效力不及于孽息，这符合担保法第47条的规定;被告自抵押担保开始到债务期届满直至今日，一不与担保人沟通，二不申请仲裁，三不对债务人提起诉讼，而是采用完全非法的手段，擅自将原告的门市落户到自己的名下，严重的侵害了原告的合法权益，完全符合担保法第25条的规定。为此原告诉来法院，请求人民法院的法官，依法免除原告的保证责任和义务，依法判令被告将其已办的门市房产证过户到原告名下，返还原告门市的租金和利息，并令其承担本案的诉讼费用，以及对原告的合法赔偿责任。庭审中，原告对其诉讼请求予以变更，1、金玉峰签署的把原告张继宏的门市房卖给被告高金龙的商品房买卖合同，是非法无效的。《合同法》第132条规定:“出卖的标的物应当属于出卖人所有，或者出卖人有权处分”。本案中的标的物，是开发商金玉峰所建确实不假，但是在未开工建设之前的2010年的拆迁安置协议书，和建筑完工之后的2012年商品房买卖合同书，已经明白无误地说明，这个标的物的所有权和处分权已经转移给原告张继宏所有。在所有权和处分权都不属于金玉峰的情况下，他却在未经张继宏允许和委托的情况下，擅自地把这个标的物，以商品房买卖合同地再次签署的形式，卖给高金龙。而被告高金龙就是拿着这个非法无效的商品房买卖合同，到房产处和不动产，合法地申办了该门市房的房产证。所以原告请求法官依法判定，这个商品房买卖合同是非法的无效的，应该予以撤销的；2、原告因重大误解和被骗而签署的，把自己给房丛军借款作抵押物的门市房卖给被告高金龙的卖房协议书，是非法的无效的应该予以撤销的。因为被告高金龙正是拿着这个骗来的卖房协议书，去骗金玉峰，而金玉峰又心甘情愿地以此为借口，给高金龙签署了把我的门市房卖给高金龙的商品房买卖合同书。《合同法》第54条规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。而这个卖房协议书，正是被告乘人之危，显失公平，而原告因重大误解，在完全彻底地违背原告当事人真实意思的情况下订立的合同。原告作为当事人和受损害方，请求法官依法判定，这个卖房协议书是非法的无效的，就应该予以撤销的。《合同法》第130条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。还有《合同法》第134条说:“当事人可以在买卖合同中约定，买受人未履行支付价款，或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”。由此可见，在出卖人尚未收到买受人的价款的情况下，标的物的所有权依然是属于出卖人的。在本案中，因为卖房协议书是被告高金龙的人起草的，所以卖房协议书中，没有标的物的价款的说法，也没有何时何地交接价款的说法，甚至连何时何地交接标的物都不用写，出卖人不提标的物要卖多少钱，买受人也不用给什么钱，不提付现金也不必银行转账，一场没有金钱货币转移的标的物买卖游戏，怎么能说是具有法律效力呢？所以原告作为当事人和受损害方，再次请求法官依法判定，这个卖房协议书是非法无效的，是应该予以撤销的；3、被告指定让我把名签在借款人位置上的借款合同是非法无效的，是应该予以撤销的合同。《担保法》第38条说:“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”。所以我是应借款人房丛军之约，到高金龙指定的位于清华小区的金玉峰的办公室去签抵押担保合同的，没想到却因重大误解，在被告高金龙精心布好的骗局中，被骗变身为借款人了。他先问你真愿意为他抵押担保吗?我说是，他就用拇指朝下，四指朝上，拿出一张印有文字的纸，送到我面前的茶几上，但没松手，说你就在这里签名捺印吧，我没带老花镜，以为那就是对方印好的抵押担保合同书，于是就在他指着的地方签了名捺了印，他撤回手的同时收回了文件。直到2019年2-3月份，公安局警官侦察此案，复印了文件，我才知道，我不是抵押担保人而是借款人。我之所以两年多才知道，是债主从没找我要本钱收利息，我这才知道，被告高金龙是要用这20万买我的70多平米的主街商用大门市房。《民法总则》第146条至151条规定：凡是基于重大误解，被乘人之危，显失公平，违背真实意思的情况下，以虚假的意思实施的民事法律行为无效。受欺诈和受损害方有权请求人民法院予以撤销。尊敬的法官，原告我作为当事人，受欺诈和受损害方，请求人民法院，把这个因重大误解订立的，乘人之危，显失公平，在完全违背我的真实意思的情况下订立的合同予以撤销，宣告这个合同的非法和无效；4、既然我应房丛军之约去签抵押担保合同，却只签了无效的非法的借款合同，真正该签和要签的抵押担保合同实际上没签成。接着又应被告高金龙之约，到房产处去签抵押担保备案文书，也就是《担保法》所说的“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。可是在房产处，他们又合伙演出一幕同一人导演的话剧，先问你真愿意为他抵押担保吗？我说是，他也是拇指在下四指在上拿出文件让我签名捺印，后来才知道是卖房协议书，让我在他指的地方签名捺印，撤手同时收回文件，实际上要办理的抵押物登记压根就没有办。尊敬的法官，《担保法》第41条的规定，我可不可以理解为，因为抵押合同没有办理登记，所以至今也不能认为它的生效呢？因为担保法第43条规定的是自愿办理登记的，而不动产属第42条规定应当登记的。《民法总则》第157条规定“民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。尊敬的法官，依据以上的四条综述，我请求法官依法判定被告立即返还原告的门市房，并赔偿原告由此所受到的损失；5、要求被告赔偿原告自始至今的房屋占有使用费六万多元。原告通过2010年初的动迁改造安置回迁，合法所得的门市房，2012年底接手后装修，2013年出租给林海峰，被改装成美车帝国洗车店，林又转租给王策，2016年王策又转租给庞海滨，年租金一直都是两万伍仟元。抵押担保刚满叁个月的2016年12月6日，高金龙就拿着我签的卖房协议书和金玉峰出具的商品房买卖合同书，到房产处申办了房产证。更有甚者，在2016年10月6日，抵押担保刚满一个月，高金龙就派人在我的门市房大门贴上“此门市另行出租”的小广告，吓跑了我门市的租户庞海滨，我的门市的租金收益就此没有了。《担保法》第47条规定:“债务履行期届满，债务人不履行债务，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人就有权收取由抵押物分离的天然孽息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孽息的义务人的，抵押权的效力不及于该孽息”。本案中的抵押权人高金龙根本不用人民法院来扣押这个抵押物，他自己就代替法院行使了扣押抵押物的权力，不但直接收归已有，而且另行出租给了福田种子化肥经销部，收起了租金。从那时起，至今也没有通知应当清偿法定孽息的义务人，据此法条的规定，高金龙在作为抵押权人的“抵押权的效力”就应该“不及于该孽息”。为此，原告请求法官依法判定，被告高金龙应把自2016年10月6日至今两年多的“抵押人就抵押物可以收取的法定孽息”，及其非法收取占用的利息，返还给原告。最后，原告请求法院依法判定，此案的诉讼费用应由被告高金龙承担。又及:请求法官准许将此件作为民事起诉状的附件，仅供法庭庭审及合议庭参考。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1、撤销我与高金龙的借款协议和卖房协议及金玉峰与高金龙签订的商品房买卖合同，并返还门市房；2、返还占用门市房期间的60000多元租金。被告高金龙辩称：原告变更后的前一项诉讼请求主张撤销三份合同，即借款协议、商品房买卖合同书、房屋买卖协议，对该诉讼请求，法院应予以驳回，理由是双方所争议的房屋已经过合法的程序变更登记在被告高金龙名下，依据物权法第九条的规定，被告高金龙取得了房屋的所有权，即物权。原告主张行使撤销权，对此合同法第五十四条和第五十五条规定有可撤销情形的应当在知道撤销事由起一年内行使，超过一年的，撤销权消灭。原告在变更请求后所依据的法律情形均为重大误解、显失公平、乘人之危等法定情形，以上情形均是合同法所规定的行使撤销权的法定条件。原告要求被告给付房屋使用费没有事实和法律依据，被告依法取得的该房屋的所有权，对该房屋享有使用、占有、收益的权利，并没有侵犯任何人的物权。原告也无权主张被告返还该房屋，该房屋被告已合法取得所有权，并依法取得了权利证书，基于以上答辩意见，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年，饶河县富宝房地产开发有限公司在原告张继宏居住的房屋周围进行开发建设清华小区综合项目，原告通过置换的方式取得了清华小区第四号厢楼大门北第十二号门市。2016年9月4日，原、被告在饶河县房产处签订了卖房协议，原告将此门市房出售给被告，被告负担办理房照所有费用，被告于2017年在饶河县国土资源局不动产登记管理部门对该门市房办理了（黑20**）饶河县不动产权第0000013号不动产权证书，并交纳了契税、住宅专项维修资金等各项费用。2016年9月5日，原、被告签订了借款合同，合同约定，原告向被告借款200000元，月利率20‰，借款期限自2016年9月5日至2016年12月4日止。2019年3月25日，原告张继宏以被告高金龙用欺骗的方法骗取其签订的合同无效，要求撤销合同，返还房屋，赔偿损失为由，诉至法院。本院认为，原告张继宏提出被告高金龙用欺骗的方法骗取其签订的合同无效，要求撤销合同的诉讼请求，原告未向本院提供相应证据予以证实，本院对此诉讼请求不予支持。被告高金龙对涉案房屋于2017年已向饶河县国土资源局不动产登记管理部门申请办理了产权登记手续，领取了不动产权证书，涉案房屋已发生物权转移效力，被告高金龙已取得该房屋的所有权，故本院对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告张继宏的诉讼请求。案件受理费11426元，减半收取计5713元，由原告张继宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。（此页无正文）审判员  石宪哲二〇一九年五月八日书记员  吴雪瑞