安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0221民初1140号 原告:芜湖恒怡物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇徽商城****，统一社会信用代码91340221595726715F。 法定代表人：胡清化，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘萍，女，该公司员工。 被告:周玉保，男，1975年3月6日出生，汉族，身份证住址安徽省芜湖市芜湖县。 被告:杨宗凤，女，1975年3月25日出生，汉族，身份证住址安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：戴少华，安徽思文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿梦婷，安徽思文律师事务所律师。 原告芜湖恒怡物业管理有限公司（以下简称“恒怡物业公司”）与被告周玉保、杨宗凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒怡物业公司的委托诉讼代理人刘萍、被告周玉保以及两被告的委托诉讼代理人耿梦婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告恒怡物业公司向本院提出诉讼请求：1，判令被告支付原告物业费7511元；2，判令被告支付原告违约金暂计算为1127元（以拖欠的物业费为基数自2016年7月1日起按年利6%计算至2018年12月31日，之后算至物业费全部清偿之日止）。两项合计8638元。3，判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系安徽省芜湖县湾沚镇湾石路与世纪大道交叉口“徽商城”小区2#楼043、087室（该房产建筑面积为66.80平方米、135.58平方米）的业主。原告于2012年6月1日至2016年12月31日期间为“徽商城”小区提供物业服务，在此期间,原告按约履行了物业服务义务，但被告未能按其签署的《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》的约定履行义务，在原告服务期间没有按时足额地支付物业服务费，经原告多次催缴，被告至今仍未交纳。原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 两被告辩称，1、原告主体不适格；2、原告主张的2012年6月1日至2016年3月31日期间的物业费已过诉讼时效；3、被告已缴清了2012年至2016年物业费，原告系重复主张；4、原告提供的物业服务不到位、未能履行职责，收费与服务水平不相适应；5、原告提供的物业服务差，系原告违约在先，被告无需承担违约金。 当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，并对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和当事人提交的证据，本院认定事实如下：两被告系安徽省芜湖县湾沚镇湾石路与世纪大道交叉口“徽商城”小区2#楼043、087室业主，该房产建筑面积分别为66.80平方米、135.58平方米。2011年7月5日两被告与合肥市天天物业管理有限公司（以下简称“天天物业公司”）签订《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》，约定：天天物业公司为被告所在的“徽商城”小区提供物业管理服务，两被告向天天物业公司交纳物业管理服务费等各项应缴费用；物业管理服务收费标准公共性（综合）服务费暂定1元/月/平方米；交费方式是全年全额预交，每年收缴一次。天天物业公司于2012年5月30日将“徽商城”物业服务移交给原告，原告于2012年6月1日至2016年12月31日为徽商城小区提供物业服务。在此期间，被告于2013年5月3日向原告交纳物业费800元，注明的房号是043,系2012年6月30日至2013年7月1日的物业费；2014年5月8日向原告交纳物业费4000元，注明的房号是043－048以及087房号，系2013年6月至2014年6月物业费全清；2015年7月14日向原告交纳物业费2000元，注明的房号是043－048，系2014年7月1日至2015年6月30日部分物业费；同年12月3日，向原告交纳物业费1000元，注明的房号是043－047，系2014年7月1日至2015年6月30日部分物业费；2016年8月8日，向原告交纳物业费1700元，注明的房号是043－045，系2015年7月1日至2016年6月30日的部分物业费。上述交费，原告均向被告出具了加盖公司发票专用章的收款收据。 另查明，两被告除自己享有的2#楼043、087房屋外，还承租了2#楼044－048的房屋。两被告对所承租的房屋也向原告交纳了部分物业费用。现原告对两被告承租的房屋所欠的物业费尚未起诉。 本院认为，两被告与天天物业公司所签订的“服务公约”系双方真实意思表示，内容与法不悖，依法应受法律保护。天天物业公司将徽商城小区的物业服务移交给原告，这实际上是一种合同转让行为。因原告在接受移交后，并非是以天天物业公司的名义对该小区提供物业服务，而是以自己的名义行使民事权利,承担民事义务。天天物业公司与原告之间并未形成委托与被委托关系。从原告向被告出具的物业费收据来看，被告对原告在该小区提供物业服务是知晓的、认可的，双方已实际履行了《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》。故天天物业公司与原告之间的转让行为合法有效。原告享有诉讼主体资格。关于两被告抗辩的其物业费已缴清问题？根据双方签订的《业主服务公约》，两被告043号房屋每年应交物业费为802元，087号房屋应交物业费为1627元。从原告提供的物业费收据来看，两被告对2012年7月1日至2013年6月30日度的物业费，两被告于2013年5月13日只是交了043号房的物业费800元，而087号房物业费为1627元未交纳；2013年7月1日至2014年6月30日度的物业费在2014年5月8日交款收据上已显示缴清；2014年7月1日至2015年6月30日度物业费，两被告于2015年7月14日和12月3日二次共交3000元，表明的房号是043－048和043－047部分物业费，各房屋分摊后，043号房尚欠物业费266元，而087房的物业费1627元仍未交纳；2015年7月1日至2016年6月30日度物业费，两被告于2016年8月8日交款1700元，注明的房号是043－045，经分摊后，043号房的物业费尚欠233元，087房的物业费1627元仍未交纳；2016年7月1日至12月30日期间的物业费，两被告尚欠087号房的物业费814元、043号房的物业费401元。以上两被告共欠原告物业费为6595元。故两被告辩称物业费用已缴清，无事实依据，本院不予采纳。关于原告的催收公告及诉讼时效问题？两被告称从未看见过这些催收公告；原告无证据证明其在公告栏内张贴过催收公告，也未通过发催收函等邮寄给被告，故本案诉讼时效已过。经庭审查明，原告对物业费的收取，均是上门催收，被告大多数只缴部分物业费，没有足额交纳。原告除上门催收外，每年都在公告栏内张贴催收公告，向所有拖欠物业费的业主催收物业费。这应视为原告已向两被告下发了书面催交通知，主张了权利，诉讼时效业已中断。再说，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行。由于物业服务合同具有持续性，而本案原、被告签订的《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》，双方履行至2016年底，故本案的诉讼时效应为三年。因此，原告于2019年4月1日向本院提起诉讼，诉讼时效并未超过。故两被告关于对原告的催收公告及诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于两被告抗辩的原告提供物业服务差，收费标准与服务水平不相适应的问题？两被告为证明原告服务质量差，当庭向本院提供的证据是六张照片。在该照片上既看不出拍摄的时间，也看不出拍摄的是何地。被告自己陈述拍摄的时间是2019年3月17日，，地点是徽商城小区但这不能证明系原告在其服务期间内的情况，故本院对该证据不予采信。至于收费标准，双方的《业主公约》中已明确约定，应从其约定。关于违约金是否承担的问题？违约金的适用是以双方当事人合约为前提的。本案当事人的合约是《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》，而该公约中没有对违约金作出相关约定。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告在合同受让后，依据“服务公约”为徽商城小区提供物业服务，履行了合同义务。而被告在接受原告提供的物业服务后，没有按约交纳物业费，理应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付物业费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下: 一、被告周玉保、杨宗凤于本判决生效后十日内给付原告芜湖恒怡物业管理有限公司物业费6595元； 二、驳回原告芜湖恒怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告周玉保、杨宗凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  滕永龙 二〇一九年五月二十五日 法官助理曹成成 书记员韩文剑 附：一、当事人举证情况 原告举证： 1、原告营业执照，法定代表人身份证明、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格适格； 2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格； 3、移交清单、《芜湖县湾沚镇徽商城市场业主服务公约》，证明原告从合肥天天物业服务公司接管徽商城小区物业服务项目；与业主双方约定物业收费标准，被告应当按期向原告支付物业费用； 4、催收公告，证明原告方多次向小区业主催收物业费用情况； 5、被告欠费明细，证明被告各年度欠缴物业费的情况。 被告举证：照片6张，证明原告提供的物业服务差，存在卫生差、消防通道被占、水管漏水不维修疏通、电梯间被原告出租等问题。 二、本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。