河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初2996号原告李秀云，女，1978年9月7日出生，汉族，住河南省确山县。委托代理人张文，河南同立律师事务所律师。被告驻马店市经盛置业有限公司。住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。统一社会信用代码：9141170055690163XQ。法定代表人蒋义海，总经理。委托代理人张书功，河南公义律师事务所律师。原告李秀云诉被告驻马店市经盛置业有限公司（以下简称经盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘林独任审判，公开开庭进行了审理。原告李秀云的委托代理人张文，被告经盛公司的委托代理人张书功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀云诉称，2015年1月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，交房时间为2016年5月31日，现被告逾期交房至今，经法院判决，支付违约金至2017年9月30日，后期违约金待实际发生后另行主张。由于被告至今并未按照规定履约，诉至法院。请求依法判令：被告向原告支付逾期交房违约金暂定24312.4元（违约金，从2017年10月1日起计至2018年12月31日止，之后违约金按日向原告支付已交付房价款的万分之一至商品房验收合格交付之日止）及利息（利息，以24312.4元为基数，从2017年10月1日起计至2018年12月31日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。被告经盛公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同事实存在，延期交房的原因是承包方延期交付工程导致被告无法向原告交付房屋，又因驻马店市近几年进行六城联创，政府有关部门不让施工所致，原告购买的房屋于2017年7月3日经验收合格，被告于2017年10月15日在驻马店日报上公告发布交房，从通知交房之日后，2017年10月22日以后的违约金被告不应支付，事实上在上次诉讼中被告已经支付给原告违约金到2017年9月30日。之后由于原告没有按照被告的通知去收房，责任在原告自身，此后的违约金被告不应当支付，应当驳回原告的诉讼请求，原告请求违约金的利息无事实和法律依据。就同一栋楼的多个案件，驻马店市中级人民法院终审判决违约金只支持到2017年10月22日。经审理查明，2015年1月28日，原告李秀云（××）与被告经盛公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于团结路与××路交叉口西北角编号为ZMD-2010-45-2的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名新加坡花园城。第二条、××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为驻房管预字第20150009号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为第2B幢东二单元1306号房屋。该商品房合同约定建筑面积共129.48平方米。第四条、计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4108.74元，总金额伍拾叁万贰仟元整。……第八条、交付期限。出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件四。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……逾期超过90日后……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示的延期交付责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。2.见附件四补充协议等内容。该合同的附件四显示：第八条、8.1双方约定出卖人发出房屋交付、不可抗力及其他情况的书面通知，其形式包括1.在驻马店市地方报纸刊登通知；2.通过信函方式邮寄送达。这两种方式都是双方约定的书面通知等内容。合同签订后，原告向被告交付首付款322000元，剩余房款210000元办理了银行按揭，合计已付购房款532000元。后因被告经盛公司未按合同约定的交房日期向原告交房，被告向原告支付了从2016年5月31日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金。2017年10月15日，被告经盛公司在驻马店日报上公告交房，并公告要求第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼业主于2017年10月22日前办理交房手续。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2017年，李秀云以经盛公司逾期交房为由另案起诉至驻马店市驿城区人民法院，该案案号为（2017）豫1702民初8500号。本院于2017年10月30日作出（2017）豫1702民初8500号民事判决书一份，该判决认定：经盛公司应向李秀云支付自2016年11月1日至2017年9月30日期间的逾期交房违约金，2017年10月1日之后的违约金李秀云在交房日期确定后另行主张权利。还查明，被告经盛公司提交《建设工程竣工验收意见书》一份，显示：工程名称为新加坡花园城住宅小区2#B楼；建设单位为驻马店市经盛置业有限公司、监理单位为河南省育兴建设工程管理有限公司、设计单位为河南省城市规划设计研究总院有限公司、勘察单位为河南省地矿建设工程（集团）有限公司、施工单位总包为中建七局第四建筑有限公司；验收意见处勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的验收意见均为合格，并均加盖有单位印章，其中施工单位的验收意见处显示为合格，但未加盖印章，仅显示有相关人员签名；验收意见处上述五单位的验收落款日期均为2017年7月3日。被告据此证明：诉争房屋经验收合格，符合交房条件。原告质证意见为：真实性无异议，但该验收意见一栏中施工单位并未进行盖章确认，综合验收登记一栏却打印“合格”二字，不符合验收规定，该验收意见书多处存在虚假，且该楼能否入住不能仅靠验收意见书标注该楼合格就可以居住，其附属设施、通道、走廊灯必要设施也需交房验收，故该份证据不能作为工程验收合格的证据。诉讼中,被告称2#B楼尚未取得竣工验收备案表。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同等，被告提交的公告报纸、验收意见书等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告于2015年1月28日签订商品房买卖合同，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼中，被告提交的《建设工程竣工验收意见书》一份，并据此主张诉争房屋已验收合格。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。现该意见书验收意见处施工单位中建七局第四建筑有限公司未加盖印章，该意见书不足以证明施工单位对2#B楼验收合格。故根据上述规定，对被告主张的诉争房屋已验收合格，本院不予采纳。诉讼中，被告主张诉争房屋已公告于2017年10月22日前办理交接手续，在此之后不再计算违约金。因被告公告交房时该工程并未验收合格，尚不符合法律规定的交房条件，故被告的该项主张，本院不予采纳。本案中，原告依约支付全部购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未按合同约定的履行期限即2016年5月31日，履行交房义务，构成违约。现原告请求被告经盛公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金数额。因被告已向原告支付了从2016年5月31日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金，且（2017）豫1702民初8500号民事判决已判决经盛公司向李秀云支付自2016年11月1日至2017年9月30日期间的逾期交房违约金，故本案的违约金应从2017年10月1日起开始计算。故本案的逾期交房违约金，应从2017年10月1日起计至2018年12月31日止，按合同约定的已交购房款的日万分之一计算，经核算，被告应向原告支付的逾期交房违约金为24312.4元（532000元×日万分之一×457天）。关于原告请求被告支付从2019年1月1日起至验收合格交付之日止的逾期交房违约金，符合法律规定，但本案诉争房屋的实际交房日期至今尚未确定，无法对该期间的违约金进行核算，原告可在交房日期确定后另行主张权利。因上述已认定被告经盛公司因逾期交房而应向原告承担相应的违约金，而原告请求支付该违约金的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李秀云支付逾期交房违约金24312.4元。二、驳回原告李秀云的其他诉讼请求。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元（已减半收取），由被告驻马店市经盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  刘林二〇一九年五月二十七日书记员  余欢