江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初6529号原告：王海雯，女，1986年8月29日生，汉族，住所地苏州市吴中区。委托诉讼代理人：黄俊杰，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢媛，江苏政纬律师事务所律师。被告：邹宝珠，男，1960年12月26日生，汉族，住所地苏州市相城区。委托诉讼代理人：沈泉生，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。原告王海雯与被告邹宝珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法由审判员王建根适用简易程序独任审判。本案于2018年12月19日以简易程序公开开庭进行了审理。原告王海雯的委托诉讼代理人黄俊杰、被告邹宝珠的委托诉讼代理人沈泉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海雯诉称,原告自2013年9月1日起租赁被告位于，2017年8月31日续签房屋租赁协议，租赁期限至2021年8月31日止。租赁期间，涉案房屋存在严重质量问题，因渗水漏水导致古筝损坏。2018年9月，被告在未告知原告的情况下擅自在租赁房屋门上加锁，阻止原告继续使用该租赁房屋，构成违约。请求法院确认原告与被告于2017年8月31日签订的《房屋租赁协议》于2018年9月21日起解除。判令被告支付原告违约金20400元、财产损失14200元、房屋维修费2100元、房屋装修损失26100元，共计62800元。本案的案件受理费用由被告承担。被告邹宝珠辩称,原告诉请解除合同，事实上经双方协商一致已经解除。关于违约金和财产损失，被告认为由于原告擅自转租并且合同已经到期的情况下原告才采取了一定的措施，要求解除租赁合同，所以不应当承担违约金和财产损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告王海雯为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、房屋租赁协议原件二份，以证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系以及合同约定相关内容。第二份合同双方约定租赁期至2021年8月31日，该房屋在被告擅自上锁之时未到期。2、解除合同通知书复印件一份、邮寄凭证原件一份、复函原件一份，以证明原告邮寄送达了解除合同通知书，被告同意解除合同，但不愿意支付相关赔偿金、违约金的事实。3、短信聊天记录及相应照片，以证明被告于2018年9月21日锁住租赁房屋造成原告无法实际使用该房屋的严重违约事实，并且在原告与被告沟通后，被告直言要收回房屋的事实。4、照片和视频资料，以证明涉案房屋墙面开裂及严重漏水的事实，该房屋已经无法达到一般意义适租标准。5、房屋维修收据原件二份，以证明原告维修房屋的事实及支出。6、照片二份、古筝损坏鉴定书原件二份，以证明因租赁房屋漏水导致原告的财产损失。7、收条原件四份，以证明原告房屋装修损失。被告邹宝珠质证,1、对房屋租赁协议二份，对第一份协议没有异议，对第二份协议不是本案被告所签。2、对解除合同通知书、邮寄凭证、复函的真实性均没有异议，但回函的对象也不是本案被告。3、原告提供的聊天记录均不是本案被告，聊天记录是本案被告企业里的一个小股东。照片不能真实反映是原告所租赁的房屋即是被告出租的房屋。4、对照片不能反映原告所租房屋开裂的事实。5、房屋维修收据均是第三人在空白纸上写上的收条，不符合证据规则，不能证明修理费的基本事实。6、对照片和古筝损坏鉴定书的真实性均没有异议，但与本案无关，不能作为本案赔偿定案依据，该鉴定不符合法律规定，不符合司法程序。7、对收条是原告自行装修的，在合同到期后附着物应当属于被告，被告不应当承担赔偿损失。重点说明第二份房屋租赁协议签字及聊天记录都不是本案被告。被告邹宝珠为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、照片复印件二份，以证明原告违反合同约定，存在擅自转租的行为。2、手机短信记录，以证明原告在聊天中陈述到个人物品于10月24日已全部搬离，事实上双方已经实际解除租赁合同的事实。原告王海雯质证称,照片只能证明原告曾经在店门口贴了转租字样，不能证明原告已经实际转租，并未损害被告合法权益，也未违反合同约定，该份证据不能证明原告存在违约行为，反而在该份照片上有被告所加的锁具，恰好证明被告拒绝将涉案房屋继续给原告使用，已经以实际行动来证明被告违约，应当承担相应的违约责任及赔偿责任。对短信记录的真实性认可，不能证明被告的证明目的，该份合同的解除是由于被告于2018年9月21日私自锁住原告所承租的房屋，导致原告无法使用该房屋。是被告违反解除合同。经审理查明,2013年8月19日，邹宝珠（甲方、出租方）与王海雯（乙方、承租方）签订房屋租赁协议一份，协议约定：租赁地点：；租用期限：自2013年9月1日起至2018年8月31日；房屋租金：每年25000人民币；付款方式：房屋年租金支付方式为签订协议付年租金25000元；第二年25000元；第三年甲、乙双方按行情房屋租金重新协商进行。租赁期内的水、电、煤气、物业费、电话、有线电视、卫生治安费、物业费由乙方支付、房屋修理费由甲方支付。协议对双方责任及义务、违约责任等均作了具体规定。2017年8月31日，邹宝珠（甲方、出租方）与王海雯（乙方、承租方）签订房屋租赁协议一份，约定：租赁地点：；租用期限：自2018年9月1日起至2021年8月31日；房屋租金：2017年9月1日至2018年8月31日为30000人民币；付款方式：签订协议第一年租金32000元；第二年34000元；第三年36000元。租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业费由乙方支付，房屋修理费用由甲方支付。租用期内，乙方有下列情形之一甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的。（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的。（3）乙方无故拖欠房租租金30天。（4）乙方连续3个月不付第4条所有费用的。协议第五条约定：如任何一方违约，需向对方支付合同总价款20%的违约金。第六条约定：乙方有权转租，需配合甲方寻找下家，乙方的转租不视为违规。协议对其他事项亦作了相应的约定。租赁合同履行期间，2014年始，因房屋渗水，原告王海雯对房屋进行了修缮。2017年暑期，因房屋渗水，造成古筝损坏。原告王海雯对房屋进行了装修。2017年9月中旬，被告邹宝珠发现原告王海雯在租赁房屋处张贴招租告示，被告邹宝珠便于同月20日在租赁房屋门上加了把锁，致原告王海雯无法继续使用租赁房屋。2018年9月28日，王海雯（乙方、承租方）发出解除合同通知书，通知书载明“我方此前一直按照协议约定按时支付房屋租金，贵方于2018年9月21日在未告知我方的情况下私自在出租房屋上加锁，阻止我方继续租赁使用该房屋，并且在我方与贵方沟通后明确告知要收回该房屋。贵方的行为已经导致我方无法继续使用该房屋，严重侵害我方的合法权益，构成严重违约，鉴于贵方以上行为，我方在此通知贵方：一、我方王海雯与贵方于2017年8月31日续签《房屋租赁协议》在贵方单方在租赁房屋门上加锁之日（即2018年9月21日）起解除。二、贵方在收到本通知之日起3日内支付因贵方违约及房屋质量问题导致的各项损失”。2018年9月30日，邹宝珠复函王海雯称：一、我和你于2017年8月13日续签《房屋租赁协议》后，首先你未能按协议先交后租的约定支付租金；其次，违反协议不得转租的约定，私自转租。鉴于此，第一份协议到期后即终止双方租赁关系。二、接函后随时和我联系，清理你所有个人动产及生活用品，办理解除协议手续。三、关于损失问题：首先未造成你实际损失，即使存在损失，因你违约在先，不予赔偿。嗣后，原、被告协商未果，原告王海雯遂诉讼来院。2017年11月30日，扬州金韵乐器御工坊有限公司出具鉴定书，载明样品名称：翠影莲香（古筝），价格：2017年出厂指导价8200元）。鉴定结果：1、古筝主要部件均为木质材料，整体被水浸泡后，会出现整体框架变形，导致音色变差，外观受损，影响古筝美观。2、古筝重要组成部位，音源即古筝面板被水浸泡后，会膨胀变形，导致该古筝音色沉闷，失去其专业演奏价值，后期保养不当，易出现蛀虫、腐烂现象，影响产品使用寿命。3、直接影响古筝使用寿命的关键部位弦轴板。在其受潮后木质易变形，影响演奏者无法有效调音，严重的会导致古筝报废。4、古筝琴弦被水浸泡后生锈需整套更换。另样品飞天（古筝），价格：已停产，同等档次类似样式古筝售价约为6000元。鉴定结果一致。本案审理过程中，原告王海雯主张的损失为1、房屋修缮带来的损失2100元，古筝损坏损失14200元。2、房屋装修损失为门窗装修款10600元、墙纸2000元、贴墙纸包工包辅料8000元、二手空调及运费5500元。3、汽车维修款2000元。上述事实，由原、被告提供的房屋租赁协议、解除合同通知书、复函、短信聊天记录及相应照片、房屋维修收据、古筝损坏鉴定书及当事人陈述佐证，本院予以认定。本院认为，根据原告王海雯提供的二份房屋租赁协议的签名及内容分析，结合被告邹宝珠的复函，可以认定二份房屋租赁协议均为原告王海雯与被告邹宝珠授权的张建民所签订。被告邹宝珠称第二份协议其没有授权张建民，其主张本院不予采信。原告王海雯与被告邹宝珠签订的二份房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。二份房屋租赁协议均明确约定房屋修理费用由甲方即邹宝珠支付。故原告王海雯支付的房屋修理费用2100元，应由被告邹宝珠承担。原、被告于2017年8月31日签订的房屋租赁协议，既约定乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。同时，协议第六条又约定：乙方有权转租，需配合甲方寻找下家，乙方的转租不视为违规。此约定相互矛盾，故原告王海雯张贴招租告示的行为，并不能认定为违约。被告邹宝珠在租赁房屋门上加锁，导致原告王海雯无法继使用租赁房屋，无法实现合同目的，构成违约，应承担相应的违约责任。原告王海雯于2018年9月28日向被告邹宝珠发出解除合同通知书，被告邹宝珠于同年9月29日收到并复函，故双方签订的房屋租赁协议自2018年9月29日解除。原告王海雯要求被告邹宝珠承担违约金20400元（102000元×20%）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。第二份房屋租赁协议签订后，因房屋渗水，致古筝损坏，汽车受损。原告王海雯要求被告邹宝珠赔偿财产损失计人民币16200元，证据充分，本院予以支持。2017年8月31日，原、被告签订第二份房屋租赁协议后，原告王海雯于9月初即对房屋进行了门窗装修、贴墙纸、装空调机，由此产生装修费用26100元。由于被告邹宝珠的违约行为，致原告王海雯无法继续使用租赁房屋，且装修时间尚短，该费用应由被告邹宝珠承担。但空调机已由原告王海雯取回，该空调机部分的费用5500元，应予扣除。计人民币20600元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告王海雯与被告邹宝珠于2017年8月31日签订的房屋租赁协议于2018年9月29日解除。二、被告邹宝珠应于本判决生效之日起十日内给付原告王海雯房屋修理费2100元、赔偿原告王海雯违约金20400元、赔偿原告王海雯财产损失16200元、赔偿原告王海雯装修损失20600元，合计人民币59300元。（上述义务的履行如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币685元，由被告邹宝珠负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331026039）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇一九年五月二十三日书记员  颜 涛