西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13900号原告：陕西东大置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：周杰龙，该公司董事长。委托代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。被告：张菊霞，女，汉族，1952年8月29日生，住西安市新城区，身份证号码：610XXXXXXX********。被告：西安朗慕餐饮管理有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：王喆，该公司执行董事兼总经理。共同委托代理人：张瑞春，陕西国友律师事务所律师。原告陕西东大置业有限公司（以下简称东大置业）诉被告张菊霞、西安朗慕餐饮管理有限公司（以下简称朗慕餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东大置业委托代理人张小建、苌静思，被告朗慕餐饮及张菊霞共同委托代理人张瑞春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东大置业诉称，2014年8月1日，原告与被告张菊霞签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于西安市XX路XX号XX国际公馆B-10104号房屋用于朗慕餐饮经营使用。合同第二条约定租期自2014年8月28日至2020年8月27日。月租金为人民币56117.4元，年租金673408.8元，且每贰年租金在上年租金的基础上递增5%。租金按半年度支付，并应在租金到期前15日内支付下期租金。被告应支付的房屋押金为56117元。后双方签订《补充协议》，被告增加租赁CLASS国际公馆B栋二层建筑面积63.02㎡的房屋与B-10104共同使用。原告按约交付房屋给被告使用，租赁期间被告多次逾期支付租金，并且本应于2018年5月14日支付的2018年5月28日至2018年11月28日期间租金，被告却迟迟不予支付。原告经多次催要无果，基于被告的违约行为，原告于2018年6月19日按照合同约定向被告发送合同解除通知，并再次要求被告搬离及返还房屋。被告于2018年6月20日收悉该通知，但被告仍欠付租金及相应违约金，且始终占用原告房屋不予返还。原告根据双方所签订的《房屋租赁合同》诉至法院，要求：1、判令被告立即搬离并返还原告所有的西安市XX路XX号XX国际公馆B-10104号房屋；2、判令被告向原告支付拖欠租金、房屋占有使用费，共计112017.3元（暂计至2018年7月20日），以及自2018年7月21日起至实际搬离并返还房屋之日止的房屋占有使用费，按合同约定同期租金标准计算；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金230914.2元（暂计至2018年7月20日），以及2018年7月21日起至被告实际支付拖欠租金之日止的违约金，按49785.5元租金为基数、日千分之三的标准计算；4、判令被告向原告支付装修免租期折算租金共计61728.7元；5、判令被告所交房屋租赁押金56117元不予退还；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。二被告共同辩称：1、合同约定租期未到，双方租赁合同并未解除。租赁期限应自2014年11月28日至2020年11月27日止，现并未到期，合同仍在履行期，至今并未解除，被告有权使用房屋，原告无权要求被告搬离并返还涉诉房屋；2、被告正常使用租赁房屋，但仅经营至2018年1月29日房屋管道因破裂漏水，造成被告屋内物品损坏等损失。原告承诺由其控股的西安东大英联华物业管理有限公司维修，但实际上一直推脱，导致被告无法正常营业，原告不积极维修行为，同时给被告造成巨大损失，被告已支付了2018年5月28日之前房屋租金。被告为了减少损失，行使不安抗辩权，而并非违约。而原告于2018年6月19日以被告未能交纳租金为由发解除通知，2018年6月21日被告向原告回函，明确告知不同意解除合同，未交租金系因原告责任及违约行为导致，原告无权解除合同，故租赁合同尚未解除。请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年8月10日，被告张菊霞与原告签订《房屋租赁合同》，由被告张菊霞承租原告所有的位于西安市高新区XX路XX号XX公馆XX栋XX室房屋，建筑面积共计544.83㎡，经营范围：咖啡、饮品、简餐。作为被告朗慕餐饮经营使用，张菊霞系朗慕餐饮股东。合同第二条2.1款约定月租金为56117.4元，年租金为673408.8元，每贰年租金在上年租金基础上递增5%。2.2款约定租赁期限自2014年8月28日起至2020年8月27日。2.3款约定房屋押金为56117元，免除三个月装修期租金（即2018年8月28日至11月28日）。2.4款约定租金按半年度支付，在租金到期前15日内支付下期租金。第六条6.1款约定“乙方应按合同约定支付房屋租金，逾期甲方有权按日收取违约金，标准为：自逾期之日起每日按应交付租金的千分之三向甲方支付违约金，乙方逾期支付房屋租金超过30天，甲方可以单方解除合同，并另行出租同时要求乙方搬出上述房屋，且押金不予退还。”第五条5.2款约定“租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及附属设施发生自然损坏影响正常使用时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的柒个工作日内立即进行维修。逾期不维修、不修复影响乙方使用的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”。2015年4月16日，被告张菊霞与原告签订上述房屋租赁合同的《补充协议》，增加CLASS国际公馆B栋二层建筑面积为63.02㎡房屋一并承租，增加部分的面积月租金为3151元，其他条款均以签署的B0104房屋租赁合同为准。租赁合同签订后，原告交付租赁房屋由被告朗慕餐饮经营使用。合同期间，被告房屋租金交纳至2018年5月27日止。2018年6月12日，原告向二被告张菊霞和朗慕餐饮寄送《关于支付租金并交还房屋的通知函》，催告2018年5月14日前支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金；并就后续事宜告知如下，1、请立即支付欠付的房屋租金。2、如贵方拟解除合同并搬离，请立即向我司交还房屋，否则占用房屋期间的全部租金、占用费贵方据实支付并承担违约责任。2018年6月19日，原告向二被告寄送《解除租赁合同及交还房屋的告知函》，告知二被告应于2018年5月14日前支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金，经催仍未支付欠付租金，已构成严重违约，解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并于收到函件后3日内搬离、返还房屋。被告朗慕餐饮2018年6月21日向原告发的"告知函”记载：被告公司于2018年6月20日收到原告公司邮寄送达的《解除租赁合同及交还房屋的告知函》、《关于支付租金交还房屋的通知函》，答复如下：房屋租赁合同未到期不同意解除，未交纳租金因房屋管道破裂造成其损失并非无故迟延交纳，原告公司与物业公司及早赔偿漏水给被告造成的损失。被告收到原告解除通知后未搬离房屋，房屋仍处于被告占有使用状态。被告张菊霞系被告西安朗慕餐饮管理有限公司的股东。在审理期间原告自愿对其诉讼请求第3项中的部分违约金放弃主张，具体为2014年11月28日至2018年5月28日租赁期间被告逾期交付租金的违约金，总额为276429.1元，该部分违约金不再主张，其余诉请不变。上述事实有，《房屋租赁合同》及《补充协议》、租金收款收据、《关于支付租金并交还房屋的通知函》、《解除租赁合同及交还房屋的告知函》、EMS邮寄单、庭审笔录等证据在卷佐证，并经质证可以作为定案依据。本院认为，原告与被告张菊霞签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，均应依约履行义务享有权利。原告依约向被告交付租赁房屋，被告应按时交纳租金。根据租赁合同第六条6.1款约定，被告应按合同约定支付房屋租金，逾期原告有权按日收取违约金，标准为：自逾期之日起每日按应交付租金的千分之三向原告支付违约金，被告逾期支付房屋租金超过30天，原告可以单方解除合同，并另行出租同时要求被告搬出上述房屋，且押金不予退还。被告应于2018年5月14日前支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金，但至2018年6月19日被告未支付，逾期已超过30天，构成违约，原告依约行使了合同解除权。根据《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二十四条规定，对合同解除有异议而因此请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力的时间为3个月。被告于2018年6月20日收到解除合同通知，仅以回函拒绝解除合同，并未按照法律规定在3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此被告辩称的已回函拒绝解除合同、合同并未解除的主张与法律规定不符，本院不予支持。至于被告主张房屋消防管道破裂漏水造成损失并导致被告一直无法正常营业是原告责任所致，被告拒付租金是行使不安抗辩权。根据合同5.2条约定“租赁期间，乙方（注被告）发现房屋主体结构及附属设施发生自然损坏影响正常使用时，应及时通知甲方（注原告）修复，甲方应在接到乙方通知后七个工作日内立即进行维修。逾期不维修、不修复影响乙方使用的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，均未赋予被告拒付租金的权利，且被告辩称其拒付租金是行使不安抗辩权属对不安抗辩权的错误理解，因此本院对被告该意见不予采信。即使存在被告所述管道爆裂造成其损失的情况，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》之规定，被告在原告未修复的情况下，完全可以自行修复，并另行向原告主张维修费用。并不影响租赁合同的继续履行，不影响租赁合同根本目的的实现，被告无权以此为由拖欠租金。被告应于2018年5月14日前支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金，但经原告催要被告截止2018年6月19日原告发出《解除租赁合同及交还房屋的告知函》时都未支付，被告拖欠租金已超过合同30天约定，情形已达到合同约定原告享有单方解除合同的条件，所以原告有权单方解除合同。故对被告辩称原告无权解除合同，租赁合同至今尚未解除的意见，本院不采纳。被告2018年6月20日已收到原告《解除租赁合同及交还房屋的告知函》，故原被告双方租赁合同及补充协议于2018年6月20日解除，依据合同第六条6.1款约定押金56117元不予退还。对原告审理期间自愿对其诉讼请求第3项中的部分违约金放弃即具体为2014年11月28日至2018年5月28日租赁期间被告逾期交付租金的违约金，总额为276429.1元，该部分违约金不再主张的诉讼请求，本院依法予以准许。被告应依据合同约定支付欠付的2018年5月28日至2018年6月20日租金，并应按照合同约定支付违约金。合同约定2018年5月28日至2018年11月27日租金373390.92元，折算2018年5月28日至2018年6月20日期间的租金则为49785.5元，并以该基数计算至实际付款之日的违约金。根据合同约定原告亦有权以逾期付款天数计算，每日按应交付租金的千分之三收取违约金。因2018年6月20日之后租赁房屋仍由被告占有使用费，根据《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此合同解除后，被告无权再继续占有使用房屋，应立即搬离并向原告返还房屋。同时，被告应向原告支付自合同解除之日起至实际搬离、返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费，按照合同约定的同期租金标准计算。另，租赁合同约定租期为6年，免除三个月装修期租金。即合同约定装修免租期为三个月，但提前条件是房屋实际租赁至2020年8月27日，但租赁合同因被告未按时交纳租金的违约行为而解除，因此合同约定的装修免租期期间应当按比例折算，折算后1.9个月仍免除，剩余期间不应再被免除，故被告应当支付该期间实际使用房屋的租金61728.7元。因被告张菊霞系被告西安朗慕餐饮管理有限公司的股东，被告张菊霞与原告2014年8月10日签订《房屋租赁合同》以及2015年4月16日签订《补充协议》，均早于被告西安朗慕餐饮管理有限公司2015年10月22日成立之日，且租赁房屋由被告西安朗慕餐饮管理有限公司使用，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，对原告要求被告张菊霞承担责任的诉讼请求，依法不予支持，而要求被告西安朗慕餐饮管理有限公司承担责任的诉讼请求，依法予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告西安朗慕餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内搬离并返还原告陕西东大置业有限公司所有的西安市XX路XX号XX国际公馆B-10104号房屋以及CLASS国际公馆B栋二层建筑面积为63.02㎡的房屋。二、被告西安朗慕餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陕西东大置业有限公司支付拖欠租金49785.5元。三、被告西安朗慕餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内，按合同约定租金标准计算，向原告陕西东大置业有限公司支付2018年6月21日起至实际搬离、返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费。四、被告西安朗慕餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陕西东大置业有限公司支付拖欠租金违约金（租金基数为49785.5元，标准按日千分之三计算，时间从2018年5月28日起至实际给付之日止）。五、被告西安朗慕餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陕西东大置业有限公司支付装修免租期折算租金61728.7元。六、房屋租赁押金56117元不予退还。七、驳回原告陕西东大置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费8964元，由原告陕西东大置业有限公司2964元，被告西安朗慕餐饮管理有限公司承担6000元。鉴于案件受理费原告陕西东大置业有限公司已预交，故被告西安朗慕餐饮管理有限公司将应承担的案件受理费6000元自本判决生效之日起十日内直接支付给原告陕西东大置业有限公司。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民审 判 员  孟元元人民陪审员  曹静静二〇一九年五月十三日书 记 员  李湘湘