四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初1528号 原告：刘国龙，男，汉族，1976年7月3日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：游磊，四川创新律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司崇州市支行，住所地：四川省崇州市崇阳街道蜀州北路**。 负责人：姚理。 委托诉讼代理人：邓为超，四川康维律师事务所律师。 被告：成都翰华商贸有限公司，住，住所地：四川省成都市高新区天仁路**********/div> 法定代表人：许建英，董事长。 被告：崇州市磊业房地产开发有限责任公司，住所地：四，住所地：四川省崇州市崇阳镇南河大桥右侧> 法定代表人：许刚，总经理。 被告：许刚，男，汉族，1969年4月26日出生，住四川省崇州市。 被告：李青，女，汉族，1970年4月21日出生，住四川省崇州市。 被告：陈佳，男，汉族，1988年9月22日出生，住四川省崇州市。 被告：许建英，女，汉族，1965年9月27日出生，住四川省成都市温江区。 原告刘国龙诉被告中国农业银行股份有限公司崇州市支行（以下简称：农行崇州支行）、成都翰华商贸有限公司（以下简称：成都翰华公司）、崇州市磊业房地产开发有限责任公司（以下简称：磊业公司）、许刚、李青、陈佳、许建英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国龙的委托诉讼代理人游磊、被告农行崇州支行的委托诉讼代理人邓为超、被告许刚、李青到庭参加了诉讼。被告成都翰华公司、陈佳、许建英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 刘国龙向本院提出诉讼请求：1.依法确定位于崇州市金带街与永安路交叉路口的崇州市金成音乐花园（金华苑）B段铺面（面积为54.06平方米）为原告所有，并依法解除此处房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年6月4日，原告与磊业公司签订《售房合同》，约定将磊业公司所有的位于崇州市金带街与永安路交叉路口的崇州市金成音乐花园（金华苑）B段铺面出售给原告，原告于2006年缴清全部购房款后实际取得该铺面，磊业公司负责办理产权变更登记。因原告主要在成都生活，就将此铺面出租给酒店经营。之后，原告曾多次要求磊业公司办理变更登记，磊业公司以各种理由推脱。现由于农行崇州支行与其他被告的借贷纠纷，农行崇州支行向贵院申请，已将案涉房屋查封。原告认为，原告与磊业公司的房屋买卖行为已完成，原告已实际取得了该商铺，原告对案涉房屋未及时办理过户登记并无过错，且双方就案涉房屋发生的交易行为在磊业公司向农行崇州支行设定抵押和贵院查封之前，将原告所有的铺面查封已对原告的合法权益造成了损害，为此，原告提起诉讼。 农行崇州支行辩称，1.刘国龙为主张其购房的事实，仅向法院提供了一份一页纸的售房协议及无磊业公司签章的《收条》，双方的交易不仅欠缺法律规定的形式要件，还缺乏购房款项的交付手续，同时也未提供相应的银行转账凭证；2.（2015）崇州民初字第296号生效民事调解书已确认农行崇州支行对案涉房屋享有抵押权，该文书具有确定力和既判力，非经再审程序不得改变。根据《执行异议规定》第二十七条之规定刘国龙提的执行异议不应得到支持。况且参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第八条规定，即便买卖合同的签署先于抵押权设立，应视为合同目的无法实现，买受人应主张解除合同并要求出卖人返还价款，承担违约责任；3.由于案涉房屋登记在磊业公司名下，本案应当以《执行异议规定》第二十九条的规定作为审理的依据，而刘国龙与磊业公司签订的买卖合同真实性存疑且无法证明其已支付超过50%的价款，同时刘国龙所购房产明显是用于酒店经营而非用于居住，也未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋；4.即便不考虑农行崇州支行对案涉房屋享有的合法抵押权的情况，仅就案涉房屋的查封而言，刘国龙所提执行异议之诉并不符合《执行异议规定》第二十八条所规定的四个条件，首先，刘国龙未提供在法院查封涉案房产之前其合法占有涉案房屋的证据。其次，原告提交的售房协议真实性存疑。最后，涉案房产的大产权已于2010年5月办妥，并具备分户条件，然而刘国龙并未提交从其签约至涉案房产抵押手续办妥期间，要求磊业公司协助其办理分户手续的相关证据。 许刚辩称，磊业公司确实于2006年6月4日将案涉房屋出卖给原告，购房款是以现金的方式分两次支付的，因此没有银行转账凭证，并且案涉房屋的出卖先于农行崇州支行办理抵押。因当时开发的房屋不好卖，刘国龙作为我的工作伙伴，经过我的推荐，就购买了案涉房屋，未向刘国龙办理过户的原因是我公司办理分户产权的资质不够。因原告是外地人，所以原告委托磊业公司代为对外出租和收取租金。 李青辩称，案涉房屋确已卖给了刘国龙，所有权归刘国龙，但因磊业公司资质不够，无法办理分户产权，也因此无法办理过户。 成都翰华公司、陈佳和许建英未到庭也未作答辩。 刘国龙为支持其诉讼请求，当庭出示以下证据：1.原、被告身份信息，拟证明原、被告主体适格；2.2006年6月14日签订的售房协议、2006年7月13日磊业公司向原告出具的收条，拟证明原告已实际购买涉案房屋，其所有权应属于原告；3.2006年6月4日协收房租协议，拟证明原告在购得案涉房屋后，将其交由磊业公司负责转租，每年原告收取4000元房租；4.房屋转租确认书、情况说明，拟证明从2013年开始案涉房屋出租给崇州市鑫怡家快捷酒店管理有限公司，由磊业公司代刘国龙收取租金的事实。 经质证，农行崇州支行对第1组证据的“三性”予以认可，第2、3、4、组证据的关联性、真实性、合法性均不予认可。特别说明，对原告出具的第2组证据认为，在仅有售房协议和收条的情况下，不能证明案涉房屋为原告所有，且无银行转账凭证，也欠缺相关法律规定的购房要件，甚至欠缺购房交易起码的严肃和认真。因此，原告提交的证明不能证明案涉房屋为其所有。 许刚、李青对原告出示的所有证据的“三性”均予以认可。 本院对原告出具的证据的认定在本院认为部分加以评述。 农行崇州支行为支持其辩解意见，当庭出示以下证据：1.（2015）年崇州民初字第296号民事调解书、（2016）川0184民初6号民事调解书、（2016）川0184民初7号民事调解书，拟证明农行崇州支行申请执行的依据，同时调解书确认农行崇州支行对案涉抵押物享有优先受偿权；2.（2016）川0184执685、686、687号《受理案件通知书》各一份，拟证明农行崇州支行已依据生效法律文书申请执行；3.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证各一份，崇房权证监证字第××号房产证、崇国用2003字第10972号国有土地使用证，崇房他证权字第××号、第××号、第××号他项权证各一份，拟证明案涉房屋由磊业公司负责开发，房产及土地使用权归磊业公司所有，并办理了以农行崇州支行为抵押权人的抵押登记手续；4、承租人出租人承诺书六份，拟证明农行崇州支行对案涉房屋进行抵押是尽到了合理注意审查义务，且出租人为磊业公司。 经质证，刘国龙对农行崇州支行出示的证据真实性予以认可,但对其证据内容存在异议，被告之间处理原告的合法财产损害了原告的相关权利。 许刚对农行崇州支行出示的证据三性予以认可，但表示不清楚其贷款所填写的内容都是农行崇州支行银行提供的资料，我只是签了字，但并不清楚作为担保的具体情况。 李青对农行崇州支行的质证意见与许刚一致。 本院对农行崇州支行出示的以上证据的“三性”予以确认。 成都瀚华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳和徐建英均未出示证据。 根据上述证据以及原、被告的当庭陈述，本院查明认定以下事实：农行崇州支行诉翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英借款合同纠纷一案，本院于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号民事调解书，该调解书与本案有关的内容为：一、翰华公司应支付农行崇州支行借款本金14,000,000元，该款分别于2016年5月30日前支付4,000,000元，2016年6月30日前支付5,000,000元，2016年7月30日前支付5,000,000元及全部借款本金的利息、罚息、复利（按合同约定计算至本息还清之日止）；二、农行崇州支行就前述债权对磊业公司提供的抵押物即位于四川省崇州市崇阳街道金带街422号的房屋在19,000,000元的最高额范围内享有抵押权，有权以该抵押物处置价款优先受偿；三、许刚、李青、陈佳、许建英对翰华公司的债务承担连带清偿责任。因翰华公司到期未履行还本付息的义务。农行崇州支行遂向本院申请强制执行。本院在执行过程中，对磊业公司位于四川省崇州市崇阳街道金带街422号的房产（崇房权证监证字第××号，建筑面积为：4563.24平方米）予以查封，期限为三年。 另查明，1.刘国龙与磊业公司签订《售房协议》一份，协议约定磊业公司将其开发的位于崇州市金带街与永安路交叉路口的崇州市金成音乐花园（金华苑）B段铺面（面积为：54.06平方米），以单价每平方3500元，总价为189210元的价格卖与刘国龙，全部房款应于2006年8月之前付清。协议的落款时间为2006年6月4日。2.案涉房屋于2010年5月20日在四川省崇州市房屋产权监理所办理了产权登记，登记的所有人为磊业公司。2014年5月8日，农行崇州支行作为抵押权人在四川省崇州市房屋产权监理所办理了案涉房屋的他项权登记。之后，农行崇州支行分别于2014年5月15日、2014年6月25日作为抵押权人在四川省崇州市房屋产权监理所办理了案涉房屋的第二顺位和第三顺位的他项权登记。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋的所有权归属问题。本院就该争议焦点评述如下： 首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中，刘国龙虽与磊业公司签订了《售房协议》，但未办理涉案房产的所有权变更登记。根据物权的公示公信原则，农行崇州支行根据依法登记的产权证书得知案涉房屋归磊业公司所有，而其无从知晓案涉房屋已出卖给他人的事实，其主观上是善意的，农行崇州支行基于善意所取得的涉案房产抵押权应受法律保护。在翰华公司到期不履行债务时，农行崇州支行可依法对磊业公司提供的作为债权担保的特定财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因磊业公司未将涉案房产过户登记给刘国龙，其作为买受人对该房屋享有的只是债权请求权，根据物权优先于债权的原则，其与磊业公司之间的房屋买卖行为不足以对抗农行崇州支行与磊业公司之间的抵押行为。其次，根据刘国龙的陈述，其购买涉案房屋后又通过磊业公司租赁给案外人用于酒店经营，因此，刘国龙购买涉案房屋的目的是用于商业性投资而非居住所需，且刘国龙未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋。另外，刘国龙提交的《售房协议》落款处虽然备注了购房款已全部付清的字样，但刘国龙并未提交其将购房款实际交付给磊业公司的相关证据。故，刘国龙出具的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益。 成都翰华公司、陈佳和许建英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，成都翰华公司、陈佳和许建英对原告的起诉，既未答辩也未提供证据，应视为对自己诉讼权利的放弃。 综上所述，对原告要求确认位于崇州市金带街与永安路交叉路口的崇州市金成音乐花园（金华苑）B段铺面（面积为54.06平方米）为原告所有，并依法解除此处房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告刘国龙的诉讼请求。 案件受理费4084元，由原告刘国龙承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周亚军 人民陪审员  廖永忠 人民陪审员  陈永莉 二〇一九年五月三十日 书 记 员  龚 玲