贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1880号 上诉人（一审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：9152050274112940XM，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****）。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人（一般授权）：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（一审原告）：周礼项，男，汉族，1983年2月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人周礼项商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 博泰地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案双方在合同中约定的上诉人应当交付给被上诉人的“有关文书”指代不明，依据相关法律、法规或者合同约定，均不能准确判断“有关文书”的范围和具体内容，作为负有履行义务的上诉人，事实上也因此无法履行文书交付义务。基于此，合同载明的文书交付义务不具备履行的期待可能性和必要性，更缺乏必要的履行要件，应当认定该条款不能成立；同时，从公平、合理原则出发，亦不能判令上诉人承担逾期未交付有关文书的违约责任；2.依据双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋权属证书办理模式，上诉人的义务是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。而就办理委托办理产权转移登记而言，一方面双方未明确具体办证时间以及违约责任，另一方面，委托办证情形下，上诉人不需要再次向被上诉人提交办理转移登记的有关文书。据此，上诉人不应承担逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；3.被上诉人未遭受实际损失，对本案违约金的认定应当以实际损失为基础。被上诉人未举证证明实际损失，则其违约金主张不应获得支持。同时，双方约定的违约金标准过高，依法应予调减。 周礼项二审未作答辩。 一审原告周礼项向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计10,000元，以法院判决核算为准，并以已付房款为基数，按日万分之二计算至办妥房屋产权证并交付原告之日止；2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2012年4月27日签订(商品房买卖合同)，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××路陈家祠堂(东客站旁)“博泰·美欣明珠”04幢02单元1301号房，房屋总价款为337,361元。合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》之规定，被告应当即为原告办理房屋产权证并支付违约金。一审庭审中，原告周礼项明确其第一项诉讼请求中的违约金为逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款337,361元为基数，从2014年6月1日计算至被告实际办理商品房转移登记有关文书并交付原告之日止。 一审法院认定如下事实：2012年4月27日，原告周礼项作为买受人，被告博泰地产作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：BT32-2012-42-1301)。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）的“博泰·美欣明珠”第4幢2单元13层1号房；该商品房建筑面积110.61平方米，套内建筑面积92.1平方米；该商品房总价款为337,361元；付款方式为贷款方式付款。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101,361元，余款236,000元以贷款方式支付；转移登记：出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定支付了涉案房屋购房款337,361元。涉案房屋现已交付原告使用。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告承诺于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之二为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款337,361元为基数，按日万分之二的标准计算；关于计算违约金的起止时间问题，原告主张从2014年6月1日起开始计算，被告提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。原告于2018年10月19日提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2018年10月19日）往前倒推三年即2015年10月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2015年10月19日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请的违约金，从2015年10月19日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务。但是涉案房屋至今仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，而将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告周礼项支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款337,361元为基数，按日万分之二的标准，从2015年10月19日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告周礼项的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；二、本案违约金是否应当调整。 关于第一个争议焦点，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。根据相关法律对于不动产权属证书办理要求的规定，房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得尚品房初始登记为前提。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就协助办证义务及其违约责任的具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明致合同无法履行为由进行抗辩，但一方面，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，以及涉案示范性合同文本提供一方，理当对合同条款具备高于一般人的专业认识能力，其以“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明主张合同义务无法履行，缺乏事实依据且有违诚实信用原则；另一方面，出卖人向买受人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书，故依据目的解释规则并结合《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，亦可判断上诉人应当交付的“有关文书”所指代的具体内容。据此，对上诉人提出的该项上诉意见，本院不予采纳。 上诉人上诉另称，因双方未约定委托办证期限及其违约责任，且基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，自不应承担逾期办证违约责任。本院审查认为，双方当事人在合同第二十二条中约定了委托办证事宜，上诉人应当代为向不动产登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，而无论双方是否就委托办证期限及其违约责任进行约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担。同时，即便基于委托办证条款，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，确无现实意义，但上诉人依据约定应当承担的合同义务，并非因此消灭。上诉人在合同约定的应当交付“有关文书”的期限内，直接向不动产登记机关提交办理商品房转移登记所需文书，可视为上诉人履行完毕合同约定的“有关文书”义务。根据一审法院查明的事实，上诉人至今未完成案涉商品房的初始登记，不具备向被上诉人或者不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书的条件，故导致本案被上诉人不能及时取得商品房权属证书的原因在于上诉人一方。一审法院判令上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案双方自愿缔结逾期办证违约金条款，对督促上诉人全面履行协助办证义务具有积极意义。双方约定的违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。同时，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人对此举证不力，本院不予支持。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1689元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年五月三十一日 书记员  何婷婷