贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初2618号 原告：田礼，男，汉族，1983年4月3日生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：周顺光，贵阳市金阳法律服务所法律服务工作者。 被告：杨玲，女，汉族，1965年8月6日生，住贵阳市南明区。 被告：蒋潮洋，男，汉族，1967年12月4日生，住贵阳市云岩区。 第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市经济开发区黄河路。 负责人：申忱。 委托诉讼代理人：秦元孝、王文林，公司员工。 原告田礼诉被告杨玲、蒋潮洋暨第三人中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田礼及委托诉讼代理人中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，被告蒋潮洋，第三人农行小河支行委托诉讼代理人秦元孝到庭参加诉讼，被告杨玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田礼向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行合同，还清第三人银行贷款以解除标的的房屋抵押，并将房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费、保全费用由被告承担。庭后，原告撤回诉请1中“还清第三人银行贷款以解除标的的房屋抵押”的诉讼请求。事实和理由：2015年11月14日，原被告签订买卖合同，约定原告以50万元价格购买被告位于贵阳市××××路山水黔城九组团5号楼1单元1302号房屋。合同签订后，原告向被告付款共计35万元。2016年2月20日，被告将标的房屋交由原告使用。因被告拒不还清第三人贷款，一直拖延导致房屋无法正常办理交易手续，2016年2月29日双方签订解约协议，约定被告偿还原告35万元购房款，并令支付1万元违约金。但被告经营一直有困难，正在筹钱偿还原告，仅返还了原告95000元购房款。在被告无能力偿还原告余下255000元的情况下，2016年7月11日，原被告再次签订房屋买卖协议，原告以55万元价格继续购买被告房屋。但被告一直拖欠银行贷款以解除第三人的抵押权。经多次协调，被告仍拖延偿还银行贷款，未履行过户义务。为此，原告诉至本院，提出如前诉请。 被告杨玲、蒋潮洋辩称：1、原、被告于2016年7月11日签订的《房屋买卖合同》，因违反强制性规定而无效。根据《合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定。”及《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债务数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，因涉案房屋被第三人设立了抵押权，且原被告签订《房屋买卖合同》未经第三人同意，依法属禁止转让范畴。2、即使双方签订的《房屋买卖合同》有效，也因原告违约在先，未依合同第二条之规定履行付款义务，被告主张合同目的无法实现要求解除合同。3、原、被告约定的房屋出售总价为81万元，而非55万元，原告仅支付29万元，不足总购房款的50%。 第三人农行小河支行述称：对原告的诉讼请求没有异议。现被告截止2019年已欠款三期，共计5493.86元，其中逾期本金为3004.06元、利息2466.35元、罚息12.85元、复利10.6元。2017年4月28日在保证金账户代扣本金932.36元、利息723.95元、罚息13.06元、复利10.62元；2017年5月25日代扣本金935.05元、利息888.42元、罚息12.57元、复利11.93元，代扣金额共计3527.99元。 本院经审理查明认定以下事实：2015年11月14日，原告与被告杨玲、蒋潮洋及案外人签订《房产买卖合同》，主要内容为“原告购买二被告位于贵阳市××××号山水黔城九组团5号楼1单元13层2号，建筑面积133.14平方米，该房屋处于抵押状态，购房总价为50万元；付款方式为合同签订当日支付5万元定金，首付款30万元于偿还银行借款当日支付，尾款15万元由原告向银行申请贷款，银行直接向二被告支付，如原告不能申请到贷款或贷款额不够，则应提高首付比例或全额付清等。”合同签订后，原告按照合同约定，于合同签订当日向被告蒋潮洋支付5万元定金。又于2015年12月14日、2016年1月4日、7日、14日共计向被告蒋潮洋转账支付30万元。 2016年1月27日，原告与二被告及案外人贵州瑞都宜家不动产经纪有限公司签订《补充协议》，约定“杨玲、蒋潮洋（甲方），田礼（乙方），贵州瑞都宜家不动产经纪有限公司（丙方），甲乙丙三方于2015年11月14日签订的三方《房产买卖合同》，经三方协商，补充协议为：1、甲方在2月3日之前结清银行贷款320000元，则按原合同正常交易；2、若甲方在2月3日前未还款，乙方承担时间延长至2月29日，继续按原合同执行。甲方另外支付28000元给乙方作为补偿；3、若甲方在2月29日未能还款，甲方承诺将房屋总价以350000元卖给乙方，且房屋剩余贷款320000元由甲方一个月内结清等。” 2016年2月4日，三方又签订《补充协议》一份，约定“2、甲乙丙三方原本约定2016年2月3日甲方配偶到场签字按手印未到场（就2016年1月27日签订的补充协议），通过三方协商再次定于2016年2月16日之前签订，如配偶再次不到场，三方协议的买卖合同甲方视为违约。” 2016年2月20日，被告蒋潮洋出具《承诺》“本人蒋潮洋承诺该房屋手续在2016年2月29日前办理相关手续，共用人（妻子）在该时间前配合办理相关手续，否则承担相关法律责任及经济赔偿。”并同意于2016年2月20日将涉案房屋交由田礼使用。 2016年2月29日，三方签订《解约协议》，约定“杨玲、蒋潮洋（甲方），田礼（乙方），贵州瑞都宜家不动产经纪有限公司（丙方）。1、甲方退还乙方房款350000元，支付乙方10000元作为违约赔偿，另外中介费20000元由甲方承担；2、甲方在2016年3月4日之前还给乙方100000元，剩余260000元在2016年3月10日前全部结清；3、中介费20000元在2016年3月10日前支付给丙方。”后被告仅支付95000元购房款，其余未支付。 2016年7月11日，原告与二被告重新签订《房屋买卖协议》，约定“杨玲、蒋潮洋（甲方），田礼（乙方），1、因前期乙方已经支付给甲方290000元，根据现在的约定总价为550000元，乙方还需付给甲方260000元；2、甲乙双方签订合同后，在房屋过户前，乙方给甲方（杨玲）支付150000元方可办理过户手续；3、其他余下款项，乙方再支付110000元后，甲方原来的银行余额由甲方归还；4、签订合同后，乙方有权使用房屋。”后第三人向被告蒋潮洋发出《债务逾期催收通知书》，被告已多次逾期支付按揭贷款。基于被告经济困难，没有能力支付按揭贷款，故原告未按照合同约定向被告杨玲支付剩余购房款。 2019年4月22日，原告全额还清被告欠第三人农行小河支行的债务，第三人农行小河支行出具《个人贷款结清证明》，载明“我行贷款客户蒋潮洋，在我行贷款（个人一手房按揭贷款）37.6万元，用于购买位于山水黔城9组团5-1-13-2，借款时间2009年7月20日，期限324个月，本笔借款本息已于2019年4月22日全部结清。” 以上事实，有《房产买卖合同》、《房屋买卖协议》、《补充协议》、《承诺》、《债务逾期催收通知单》、支付宝转款凭证、微信聊天记录、《个人贷款结清证明》及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：原、被告自愿签订《房产买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖协议》，该合同系双方真实意思表示，受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告向二被告购买房屋，经多次协商，一再更改、补充合同，最后一份协议于2016年7月11日签订。原告考虑到被告经济困难无法向第三人偿还按揭贷款，房屋达不到过户条件，故未按合同约定向被告杨玲支付剩余购房款。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”根据第三人陈述及发出的《债务逾期催收通知单》，被告逾期未偿还按揭贷款，且被告从第一次签订《房产买卖合同》起多次违约。可以认定被告经济状况严重恶化，可能丧失履行偿还第三人债务能力。故原告行使不安抗辩权，未支付被告杨玲剩余购房款不属于违约行为。现原告于2019年4月22日已全额还清被告欠第三人农行小河支行的债务，履行了支付款项的义务，二被告理应按照协议约定继续履行于2016年7月11日签订的《房屋买卖协议》。对于原告要求被告履行合同，并将房屋过户至原告名下的诉请，本院予以支持。被告杨玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，自行放弃应有权利，法律后果自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、田礼与杨玲、蒋潮洋于2016年7月11日签订的《房屋买卖协议》继续履行； 二、杨玲、蒋潮洋于本判决生效后十日内协助田礼办理位于贵阳市××××路山水黔城九组团5号楼1单元1302号房屋的过户登记手续（办理过户登记的相关费用由田礼负担）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，减半收取4650元，由杨玲、蒋潮洋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 赵 雪 二〇一九年五月九日 书记员 首自萍