河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初667号原告娄忠华，女，1967年9月24日出生，汉族，户籍所在地：黑龙江省鹤岗市南山区，现住大厂回族自治县。委托诉讼代理人朱相宇，女，1990年11月28日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。系原告之女。被告张彪，男，1986年12月10日出生，汉族，现住河北省保定市涞水县。委托诉讼代理人张军华，男，1958年9月28日出生，汉族，现住河北省保定市涞水县。系被告张彪之父。被告耿向梅，女，1987年8月30日出生，汉族，现住河北省保定市涞水县。系张彪之妻。委托诉讼代理人张军华，男，1958年9月28日出生，汉族，现住河北省保定市涞水县。第三人大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司，地址：大厂回族自治县华安丽景**楼**商业。统一社会信用代码：91131028MA07KHW96K。法定代表人王佳希，经理。委托诉讼代理人高明丽，女，1979年4月9日出生，回族，现住河北省廊坊市大厂回族自治县。系第三人公司员工。原告娄忠华与被告张彪、被告耿向梅、第三人大厂回族自治县中地鸿业房产经纪有限公司（以下简称中地鸿业房产）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄忠华的委托诉讼代理人朱相宇，被告张彪、被告耿向梅的共同委托诉讼代理人张军华，第三人中地鸿业房产委托诉讼代理人高明丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄忠华诉称，被告张彪与被告耿向梅系夫妻关系。被告于2016年2月2日认购大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司出售的大厂县北京悦小区4号楼2单元1101室房屋，价款为921344元。后二被告通过经纪公司在2016年8月22日将该套房屋出售给原告，价款为1340000元，原告按约定支付首付款650000元，并支付中介费15000元。现原告经向有关主管部门查询得知，该套房屋所在的小区未取得预售房许可证，该套房屋也没有建设。故二被告所出售的房屋不能作为合法的买卖标的物，双方买卖行为无效，应当相互返还。因双方无法达成一致意见，故诉至法院，请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效。2、判令被告张彪、耿向梅返还原告购房款650000元及资金占用期间利息。3、诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：判令二被告偿还原告为涉案房产支付的中介费15000元及其他损失赔偿（包含房屋上涨的价格按每平米2000元计算，共计200000元）。被告张彪辩称，一、本案合同应定性为商品房前期认购权转让协议。第一、合同是填空式合同，产权证、规划用途、水电暖等事项不存在，有的选项没选如出让、划拨，是用错了格式合同文本；第二、合同内容涉及的都是认购权转让内容；第三、合同性质不能单纯用合同名而应用合同内容定；第四、电话录音证明合同定性；第五、起诉书内容印证合同性质；第六、作为房产中介法人的原告，对被告的权属进行审查，原告更清楚合同定性；第七、原告增加的请求中，主张开发商的其他损失赔偿2000/㎡,买卖合同中有开发商的赔偿，分明是认购权的赔偿。二、原告主张没有依据。第一、原告主张合同无效理由有三项：没有预售证、没有建设、不能作为合法标的物。因该合同定性为商品房前期认购转让协议，其主张自然失去依据；第二、原告还在履行合同；第三、原告增加的诉讼请求没有道理，15000元中介费在第三人处，被告没有得到，开发商给予的2000/㎡是合同有效的赔偿，原告不能主张合同无效返还650000元购房款，又主张合同有效，按照2000/㎡的标准赔偿。第四、被告没有过错，被告在北京上班，2016年2月2日认购是刚需，2016年8月22日转让认购权是因为调往外地。第五、原告是房产中介法人，精通房屋买卖法律政策，是房产中介业内人士，假定合同无效，也是在原告明知的情况下，故意签的无效合同；第六、本案中，第三人是中介公司，原告是中介公司的法定代表人，他们是房屋买卖中的强者。中介参加房屋买卖，对参与交易的中介应作限制性解释，被告是外行、是弱者，对被告应作优益性解释；第七、2016年初全国房价飞涨，9月30日国家出台了史上最严限购令，2月2日被告交了诚意金281344元，电商60000元，8月22日交了中介费50000元，被告得650000-281344-60000-50000=258656元，远低于房价上涨，被告是受害者；第八、被告被诉865000元+利息+诉讼费，查封银行卡致使金钱往来全部中断，造成重大损失，被告冤；第九、被告受到不公正待遇，强收电商服务费60000元，有发票收据为证，收被告中介费50000元，收原告中介服务费15000元等等。综上，本合同是商品房前期认购权转让协议，不存在原告主张无效的理由，原告是房产中介法人身份，且原告还在履行合同，合同自然有效，请依法驳回原告的诉讼请求。被告耿向梅辩称，2016年2月2日，张彪向北京悦认购房屋的时候，是张彪本人认购的。2016年8月22日，原告娄忠华与被告张彪签订的合同，也与我无关。其他答辩意见同张彪。第三人中地鸿业房产述称，2016年8月22日，通过张彪的朋友委托并向我方提交了张彪房屋的出售信息。后原告打电话向我核实房源，当天下午，被告张彪和妻子耿向梅与原告娄中华签订的买卖合同，原告向我方支付了15000元的中介费。签合同的时候，张彪、耿向梅都在场，因为张彪和耿向梅是夫妻关系，我们要求耿向梅也在合同上签字，证明是在夫妻存续关系期间共同同意出售房产。经审理查明，被告张彪与被告耿向梅系夫妻关系，2016年2月2日，被告张彪（乙方）与案外人大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司（甲方，以下简称瑞晨兴业）订立《商品房前期认购协议书》一份，约定张彪自愿认购北京悦4栋2单元1101号房屋，该房屋建筑面积111.8平方米，房屋单价为8241元/平方米，总房款为921344元。同时约定协议签订时，乙方需向甲方支付认购诚意金281344元，乙方在该房屋具备网签条件时7日内，与甲方签订《商品房买卖合同》，上述认购诚意金在双方签订《商品房买卖合同》时，抵作该房屋的购房款。2016年2月2日，被告张彪交纳瑞晨兴业认购诚意金281344元，该公司出具收据。2016年8月22日，原告娄忠华经第三人中地鸿业房产介绍与二被告订立《中地鸿业房屋买卖合同》一份，约定张彪将位于大厂县夏垫镇北京悦4栋2单元1101号楼房出售给原告，房屋价款为1340000元，原告于2016年8月24日前将首付款650000元以转账付款方式支付被告。合同同时对其他条款进行了约定。2016年8月22日，原告按照合同约定通过其女儿朱相宇的银行账户转账给张彪首付款280000元，8月24日，转账给张彪370000元，以上原告共计支付首付款650000元。2019年3月10日，被告张彪与案外人瑞晨兴业签订《解除协议》一份，约定，双方自愿解除于2016年2月2日签订的《商品房前期认购协议书》；张彪已付认购诚意金281344元，瑞晨兴业另行给付张彪补充款223600元，共计504944元，签订协议当日支付给张彪定金50000元，剩余款项454944元，瑞晨兴业于2019年6月10日前支付至张彪指定账户中。另查明，本院于2019年3月14日向大厂回族自治县住房和城乡建设局调查涉案房屋预售许可情况，该局回复函：经查询现有商品房预售许可审批档案，我局未对夏垫镇北京悦小区核发商品房预售许可证。上述事实，有原告提交的商品房前期认购协议书及收据两张、中地鸿业房屋买卖合同及廊坊银行客户回单、法院调取的北京悦小区预售情况回复函、法院调取的就涉案房屋被告与开发商解除协议的留存档案；被告提交的中地鸿业房屋买卖合同、商品房前期认购协议书及发票（复印件）；第三人提交的商品房前期认购协议书、收据两张、中国银联转账凭条及原、被告、第三人的当庭陈述在案为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告张彪与案外人瑞晨兴业签订商品房前期认购协议书，并交纳认购诚意金，相应取得了对瑞晨兴业享有订立商品房买卖合同、取得房屋并转移登记的可期待利益。但，根据建设部《商品房销售办法》第二十二条：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”同时，《城市商品房预售管理办法》规定，开发商预售商品房应当取得预售许可证，未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售。涉案房屋在法庭辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证，不具备订立商品房买卖合同条件，被告张彪并不能必然取得诉争房屋所有权。故被告张彪出卖房屋的行为属于无权处分，其与原告娄忠华所订立的房屋买卖合同为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告张彪作为诉争房屋的出卖人，在与原告订立合同时，明知其对该房屋尚未取得处分权，后其又与案外人瑞晨兴业就涉案房屋签订《解除协议》，导致其对瑞晨兴业享有的订立商品房买卖合同、取得房屋并转移登记的可期待利益灭失，主观过错明显，应对无效的买卖行为承担过错责任。故本院酌定被告张彪在占用原告娄忠华650000元资金期间，按中国人民银行计收同期贷款利率标准计算的利息为合理损失；对原告要求二被告偿还原告为涉案房产支付的中介费15000元的请求，系原告与第三人中地鸿业房产的居间服务合同关系，原告可另行主张权利；对原告主张的其他损失200000元，因理据不足，不予支持。二被告对其抗辩主张未提交充分证据，理据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告娄忠华与被告张彪、被告耿向梅于2016年8月22日订立的《中地鸿业房屋买卖合同》无效。二、被告张彪、被告耿向梅于本判决生效之日起十日内返还原告娄忠华购房首付款650000元，并按中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率标准支付自2016年8月24日起至实际给付之日止的利息。三、驳回原告娄忠华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6225元，原告娄忠华负担1075元，被告张彪、耿向梅负担5150元。保全费4520元，由被告张彪、耿向梅负担。于本判决生效之日起七日内缴纳。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起二年内。逾期将丧失申请执行权。审判员 顾 崴二〇一九年五月十五日书记员 付春悦