广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26376号原告（反诉被告）：陈群，女，1978年7月16日出生，汉族，住四川省夹江县，委托诉讼代理人：钟志峰（系原告丈夫），住广东省五华县。被告（反诉原告）：刘军，男，1978年10月18日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，委托诉讼代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。第三人：广东碧桂园物业股份有限公司南海碧桂园管理处，住所地：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：李长江。原告陈群与被告刘军、第三人广东碧桂园物业股份有限公司南海碧桂园管理处租赁合同纠纷一案，本院2018年12月26日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告陈群及其委托诉讼代理人钟志峰，被告刘军及委托诉讼代理人彭大成到庭参加诉讼，第三人广东碧桂园物业股份有限公司南海碧桂园管理处经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《租赁合同》，且被告应于解除之日起10日内将位于佛山市南海区××幼儿园正门左侧（原旧煤气站）的铺位恢复原状并交还给原告；2.原告有权没收被告已交纳的押金20000元；3.被告立即向原告支付拖欠的租金及水电费（10月租金12240元+水电费1235.7元；11月租金12240元+水电费1000元；12月租金12240元，此后被告应按每月12240元支付租金至被告交还商铺之日止）；4.被告承担本案的诉讼费。原告在诉讼中撤回被告应于解除之日起10日内将位于佛山市南海区××幼儿园正门左侧（原旧煤气站）的铺位恢复原状并交还给原告的请求。事实和理由：原、被告于2016年7月26日通过第三人共同签订《租赁合同》和《补充协议》，约定原告将佛山市南海区××幼儿园正门左侧（原旧煤气站）铺位出租给被告经营健身房使用，租赁期限自2016年7月26日至2021年7月26日，月租金11000元，双方并约定了租赁押金及违约责任等条款。合同签订后，原告按约将该铺位交付给被告使用，被告总是不按时支付租金，合同约定在每月前几日支付当月租金，但每次都是在原告催促后于月底或者下月才支付。另外，租赁期间被告因内部管理问题与该店铺店长产生矛盾而中止经营，导致已办理该店会员卡的客户不能正常到店健身，同时，为防止该店长搬走店内健身器材等物品，被告还交待原告将该铺位加锁。据了解，截止起诉时，被告已基本处理完毕该店开卡会员事宜，将未到期会员转至别处健身，以实际行动表明其不打算继续履行与原告的租赁合同。原告认为，被告的行为构成严重违约，按合同约定原告有权追究其违约责任，单方解除合同并没收押金。被告辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。原告诉请没有事实及法律依据。原告属于违约方，依照涉讼合同原告在合同中明确承诺涉讼物业为商铺，该物业符合国家对租赁房产的有关规定，在合同第九条明确约定原告需到相关部门办理涉讼物业的租赁登记备案。鉴于原告已明确涉讼物业为商铺，且在合约签订时也清楚被告租赁物业将用于商业，故依照相关法律规定，原告应提供相关资料并协助被告办理涉讼商铺的营业执照。根据被告递交的多份证据来看，已经证实被告曾多次向原告提出要求其协助办理营业执照、提供相关资质材料的事实。被告也因原告的不配合无法办理营业执照被相关部门作出通知及处罚。原告的行为已严重违约，导致被告租赁的涉讼商铺的根本目的无法实现，租赁商铺无法正常经营，被告虽经多次向原告善意提出相关请求，但被原告无理拒绝。2018年11月17日原告突然单方无理强制锁住涉讼商铺并拒绝被告进入以及搬走自身物品。原告的行为已属于单方无理解除合同。双方原租赁合同无法继续履行。被告基于原告未能依法据约提供相关资料，协助办理涉讼商铺的营业执照，以及单方强行锁铺的行为，认为原告已严重违约，应当向被告返还涉讼合约项下押金20000元及赔偿被告因此遭受的经济损失250000元。涉讼商铺在2018年11月17日已由原告单方锁铺，被告无法在继续使用涉讼商铺，现双方已协商办理了交铺手续，所以原告要求被告支付2018年11月17日后的租金等相关费用没有事实及法律依据。另外原告以被告从2018年10月开始未支付租金及搬走物品为由解除合同没有事实根据及法律依据，依据双方合同约定10月份的租金应在11月支付，且在此前被告已多次要求原告履行协助办理营业执照提供相关资料的义务，但被原告拒绝。鉴于原告违约在先，被告有权主张先履行抗辩权。原告认为被告私自搬走物品而提出解约，不符合双方合同约定且没有事实根据。涉讼商铺是原告单方锁铺。涉讼商铺至今原告均没有向被告提供该商铺的任何产权证明、规划证明等相关资质证书。我方认为涉讼商铺极有可能为违章建筑，根据相关法律规定，原告就违章建筑提出本案诉讼其诉请依法不应当得到支持，原告已收取的租金等费用依法应予以没收并因承担其他法律责任。第三人作为专业的房地产企业，应当熟知国家相关法律规定，第三人与原告在本案中存在严重的串通行为，欺骗被告，隐瞒涉讼商铺无法办理营业执照、未经过建设前的审批程序等相关事实。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订了《住宅租赁合约》已于2018年11月17日解除；2.原告向被告返还20000元押金；3.原告向被告移交腹肌板1个、罗马椅1张、跳箱及踏板各1个、小哑铃6对、卧推架1个、杠铃杆2个、杠铃片8对、三层哑铃架1个、大哑铃11对、杠铃架及奥杆各1个、1.2米直杆及1.2米曲杆各1个、哑铃调节凳及平板凳各1个、3D深蹲架1个、动感单车1台、跑步机2台、椭圆机1台、蝴蝶机1台、俯身腿弯举1台、炮筒2个、瑜伽球3个、波斯球2个、拳击套2副、手把1副、跳绳2条、药球7个、瑜伽砖及深蹲护肩各1个、腹肌轮及敏捷梯各1个、体测仪1个、打印机1台、壶铃5只、前台1张、冰箱及饮水机各1台、圆桌及方桌各1张、椅子4张、音响4只、电脑及功放器各1台、牛角包及普拉提圈各1个、瑜伽垫6张、大空调1台、小空调2台、风扇及热水器各1台、绳把及二头股弯举杆各1个、地垫30平方米；4.原告赔偿被告250000元经济损失（共由3个部分组成：1.43个会员已交纳的223674.75元，但被告现无法经营故转给他人产生的经营损失223674.75元×60%=134204.85元；2.装修损失50000元，按照装修花费100000元及折旧损失每年20000元计算；3.剩余金额为被告处理本案产生的损失）；5.被告承担本案的诉讼费。被告在诉讼中撤回上述第3项反诉请求。事实和理由：原、被告于2016年7月26日签订了一份《住宅租赁合约》，约定：原告将佛山市南海区××幼儿园正门左侧房屋出租给被告使用，租赁房屋用途为商铺（健身房经营）；除双方另有约定外，被告不得改变房屋用途；原告保证该物业符合国家对租赁房产的相关规定；租赁期限自2016年7月至2021年7月；原告保证是该租赁物业的权属人；双方还就其他事项进行了约定。上述《住宅租赁合约》签订后，被告积极按约履行了合同义务，在租赁场地开设健身场所，同时积极准备为租赁商铺办理营业执照，要求原告提供办理营业执照所需房产证等相关证明文件。因原告未依法据约提供办理租赁商铺营业执照的相关证件导致商铺多次被工商、社区等部门查处，多次被迫关门歇业。自《住宅租赁合约》签订后的两年多时间内，被告曾多次要求原告提供办理租赁商铺营业执照所需的房产证等相关证明文件，但原告一直拒绝提供，被告鉴于对租赁商铺已实际投入大量资金，故未向原告及时提出解除《住宅租赁合约》。2018年11月17日原告突然无理单方强制锁住租赁场地，拒绝被告进入租赁商铺及搬走健身等相关器械，被告的健身等相关器械至起诉时仍被原告无理扣押侵占，导致被告被已交费的健身客户主张违约，原告无奈之下只能停业并将已交费的健身客户转至第三方健身公司继续履约。被告认为原告无理拒绝向被告提供办理租赁场地营业执照的相关证件及单方强行锁住租赁物业的行为已构成严重根本违约，给被告造成了巨大的经济损失。原告对反诉辩称，1.合同解除时间并非是在2018年11月17日，当日原告并未收到被告的任何通知，且当天还要求原告转给被告店长魏某继续经营，但原告没有答应。2.被告拖欠租金是被告单方违约，按合同约定原告有权没收押金，被告无权要求退还。3.被告的物品已于2019年3月1日搬走。4.针对第4项反诉请求，被告没有任何依据。无论涉讼商铺何种性质，原告已经告知被告涉讼商铺不能办理营业执照，也没有向被告承诺过可以办理。被告的陈述是为了逃避违约责任，故如果有任何损失与原告没有关系，请求法院驳回被告请求。原告锁门的行为是因为2018年11月17日晚上得知涉讼商铺搬走东西，后通过微信联系，是被告叫原告锁门，原告才锁了门。第三人没有发表意见。原告在诉讼中举证如下：1.《住宅租赁合约》原件1份，用以证明第三人、原告、被告签订的协议，是双方认可的，符合法律规定。2.《补充协议》原件1份，用以证明涉讼物业是原告承租后转租给被告的，是在被告怕业主不再出租给原告会导致不能转租给被告的情况下签订的。3.微信聊天记录截图（包括原告与被告合伙人高××“LUCKY”、原告丈夫与涉讼商铺店长魏某、原告与被告、原告与被告各财务的聊天记录）打印件共23页、照片复印件1页（原告当庭出示手机原本），2018年11月17日之前的聊天记录证明被告每次支付租金都是逾期支付，双方存在租赁关系；2018年11月17日之后的聊天记录及照片证明被告没有任何解除合同的行为，被告没有营业，被告的会员找到原告，被告一直处于消极状态不处理事件。4.证人陈某的证言。5.《场地租赁合同》原件1份，证明涉讼商铺是原告向第三人承租的。被告在诉讼中举证如下：1.《住宅租赁合约》原件1份；2.《补充协议》原件1份。证据1-2，用以证明租赁房屋用途为商铺，原告应保证该物业符合国家租赁房产的相关规定的事实；租赁期限自2016年7月至2021年7月及原告应保证是该租赁物业的权属人的事实；依法原告具有向被告提供租赁商铺办理营业执照所需证件义务；如租赁商铺无法正常使用，原告应向被告赔偿装修折旧费。3.拒绝无证无照经营倡议书原件1份；4.致广大经营者的一封信复印件、致全市各类生产经营单位的一封信原件、关于开展安全生产大检查行动的通知原件各1份；5.通知原件1份。证据3-5，用以证明依法被告租赁原告的涉讼商铺因无证经营被查封无法正常使用及应办理营业执照的事实；被告曾多次要求原告提供办理涉讼商铺营业执照所需证件；原告未依法依约向被告提供证件，其行为造成租赁商铺无法正常使用且已构成违约。6.微信聊天截图（2018年11月23日至2018年11月26日）打印件4页，用以证明被告曾多次要求原告提供办理涉讼商铺营业执照所需证件及原告无理拒绝提供办证证件；原告的行为造成涉讼商铺无法正常使用及原告无理单方强行锁住租赁商铺；原告的行为已构成违约。7.录音摘要打印件1份、录音光盘1份，用以证明原告无理单方强行锁住涉讼商铺单方违约并直接导致涉讼商铺无法正常使用；原告行为导致健身房客户无法健身而向被告主张违约；原告要求被告自行处理已交费客户事宜给被告造成巨大损失。8.律师函原件1份，用以证明被告向原告发出律师函，原告的行为构成违约。9.时刻健身碧桂园店私教课程转让协议及附件原件1份；10.证人魏某的证言；11.服务协议原件16份、服务卡原件14页。证据9-11，用以证明原告的违约行为致使被告客户向被告主张损失，被告不得已将涉讼商铺客户健身服务转给华力健身承担，原告给被告造成巨大损失。第三人经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。经庭审质证，被告对原告出示的证据1-3的真实性无异议，本院确认此三份证据的真实性。被告对原告的证据4证人陈某的证言有异议，本院结合本案具体情况作综合认定。被告认为其未见过原告出示的证据5，由法院核实真实性。原告提交原件核对，被告亦未举证反驳，本院确认该证据的真实性。原告对被告出示的证据1、2均无异议，本院对此二份证据予以确认。原告对被告出示的证据3、4、6的真实性无异议，本院确认其真实性。原告对被告出示的证据5不予确认，称其不清楚相关情况。因被告提交原件，本院确认该证据的真实性。关于被告出示的证据7录音摘要及录音光盘，原告不予确认，称不清楚被告何时录音。经审查，被告提供了原始载体核对，且原告确认2018年12月14日曾与高××协商，其要求被告将房租结清及把会员的事宜解决之后才能搬，与录音内容一致，故本院对证据7予以确认。原告对被告出示的证据8不予确认，因被告的证据6微信聊天记录显示被告已通过微信将该律师函发给原告，故本院对该证据予以确认。原告对被告出示的证据9、11不予确认，经审查，魏某在涉讼租赁物担任店长，魏某与被告之间存在利害关系，证据11中被告经营的健身店与会员签订的服务协议，系魏某作为代表与会员签订，后被告通过签订证据9的转让协议，将该部分的会员服务协议转予魏某，无证据证实服务协议中会员的身份，也无会员付款凭证，部分服务卡的截止日期在魏某与被告签订转让协议之前，故本院对被告的证据9、11不予确认。原告对被告的证据10魏某的证言部分有异议，本院结合本案具体情况作综合认定。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2015年5月15日，第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司南海碧桂园管理处（甲方、出租方）与案外人佛山市南海养和休闲会所（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定甲方拟出租的租赁场地位于幼儿园正门左侧，租赁期限自2015年7月15日起至2021年7月14日止。双方并约定了其他权利义务。原告陈群以佛山市南海养和休闲会所法定代表人的名义在合同上签名。2016年7月26日，原告陈群（甲方、出租方）、被告刘军（乙方、承租方）与第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司南海碧桂园管理处（丙方、经纪方）签订《住宅租赁合约》，约定：乙方自愿承租甲方位于佛山市南海区××幼儿园正门左侧的房屋（以下简称涉讼租赁物），作为商铺（健身经营）用途，租赁期限为2016年7月27日至2021年7月26日，共计60月；月租金11000元，乙方每月15日前向甲方支付当月租金，乙方签署本合约时须向甲方交付相当于二个月租金的房屋租赁保证金和杂费押金22000元，并交纳2016年8月27日至2016年9月26日房屋租金11000元；甲方须于2016年7月27日前将该物业移交给乙方使用；租赁期间，如甲方要收回物业，必须提前一个月书面通知乙方，同时应双倍返还租赁押金，乙方必须依约交纳租金，如无故拖欠租金超过7天，视为违约，甲方有权收回该物业，不退还乙方租赁押金。双方并约定其他权利义务。2016年7月26日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定刘军承租的涉讼租赁物，由陈群与南海碧桂园管理处签订租赁合同，陈群对该物业使用时间负责，若2016年7月27日至2021年7月26日因陈群方面或物业方面原因使该物业无法正常营业，则按使用时间计算装修折旧费赔偿给刘军，每年20000元，该物业装修预算为100000元，该物业租赁期间，刘军需全权配合物业的经营要求及管理条例。2018年1月31日，××社区居委会向刘军发出《通知》，载明经检查你店属无证经营，责令你从接收通知起十天内进行整改，期限内不予整改，社区将协助上级有关部门按《无证无照经营查处办法》有关规定对你作出处理。2018年11月23、25日，被告微信告知原告协助魏某办理营业执照，魏某继续经营。被告在庭审中确认魏某在涉讼租赁物中经营的健身店担任店长。2018年11月23日至26日期间，魏某微信告知原告称希望继续做下去，并让原告提供资料协助办理营业执照。原告回复称签订合同的时候，刘军清楚涉讼物业的性质，没有房产证，办不了营业执照。2018年12月3日，被告微信通知原告决定不做了，原告回复称也不和被告合作，双方约定刘军第二天过去结清楚相关事宜。2018年12月4日，案外人高××与原告在涉讼租赁物外协商，高××提出第二天来搬器械，原告称需把房租结清并把会员的事宜解决好才能搬，如果高××搬东西的话原告方就报警。被告在庭审中确认高××与被告在涉讼租赁物共同经营健身店。2018年12月12日，被告通过微信向原告发出《律师函》，称限原告在收到本函后3日内向被告提供租赁商铺房产证等相关证明文件，并协助被告办理租赁商铺的营业执照等相关证照。双方一致确认：原告收取被告押金20000元；2018年10月的水电费1235.7元，11月水电费为420元；双方同意被告搬清物品后按租赁物现状交付，双方已于2019年3月1日交接涉讼租赁物。诉讼中，原告陈述称2018年11月17日被告的合伙人高××让原告将涉讼物业锁门，原告锁门当天通知被告处理，第二天高××、魏某等人过来，高××要求原告继续锁门，他们内部协商处理。被告陈述称原告虚构涉讼物业被盗，高××才让原告把门锁上，之后高××到场发现东西没有少，要求原告开锁，原告则要求先支付租金才开门，高××于2018年12月4日通知原告第二天来搬器械，原告不同意。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原、被告及第三人均未能提供涉讼租赁物已经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据，涉讼租赁物未经批准建设，原、被告签订的《住宅租赁合约》及补充协议中围绕涉讼租赁物的租赁约定违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除租赁合同的主张，以及被告请求确认合同已于2018年11月17日解除的主张，本院均不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还，原告应返还押金予被告，本院对被告主张原告返还押金20000元的请求予以支持，对原告主张没收押金20000元的请求不予支持。被告已实际对涉讼租赁物进行了相应的使用，应参照涉讼合同约定的租金标准11000元/月支付占用期间的场地使用费予原告。被告自2018年10月1日起未支付场地使用费，后原告2018年11月17日将涉讼租赁物上锁，原告称因被告内部经营问题而应被告要求上锁，被告辩称由于原告虚构涉讼租赁物东西被盗所以被告才让原告锁门，证人魏某到庭陈述因其与被告的公司当时存在纠纷而从涉讼租赁物内搬走部分器械，且原告提交与魏某的微信聊天记录亦反映被告、魏某之间当时存在内部矛盾，故本院采纳原告的主张，对被告上述答辩意见不予采纳。原告应被告要求上锁后，在2018年12月4日高××提出第二天去搬东西之前，被告并未举证其曾向原告提出搬离涉讼租赁物，期间反而在微信上要求原告协助魏某继续经营，因此被告应支付2018年10月1日至2018年12月4日期间的场地使用费23419.35元（11000元/月×2月+11000元÷31天×4天）。虽然2018年12月5日至双方交接之日即2019年3月1日期间，被告的物品仍然占用涉讼租赁物，但是在高××提出搬东西后，原告以未结清租金及解决会员问题为由不同意，其迳行阻挠被告搬离物品不当，而被告又于2018年12月12日发函给原告要求提供房产证并协助办理营业执照，双方于2018年12月5日之后均未就交接涉讼租赁物进行积极协商处理，2018年12月5日起至2019年3月1日期间的场地使用费属于原、被告原因导致的扩大损失，综合考量上述因素，本院酌定2018年12月5日至2019年3月1日的场地使用费参照双方约定租金标准的一半计算，为15967.74元（5500元÷31天×27天+5500元/月×2月+5500元÷31天）。综上，被告应支付予原告的场地使用费为39387.09元（23419.35元+15967.74元），本院对原告主张超出部分不予支持。双方一致确认被告尚欠水电费1655.7元（1235.7元+420元），被告支付应水电费1655.7元予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。原告作为出租人和被告作为承租人，均对租赁物是否适租负有审查义务，原告和被告对涉讼合同无效均有责任。关于被告的损失赔偿请求，本院作以下分析：第一，被告请求赔偿经营损失134204.85元，被告作为承租方，其承租涉讼租赁物用于健身经营，应当及时办理合法经营所需的各种证照，被告举证不足以反映其在2018年11月17日双方产生争议前曾要求原告协助办理营业执照，证人陈某出庭陈述其促成原、被告签订合同时已告知被告无法办理营业执照，故被告系在明知无法办理营业执照的情况下仍然签订租赁合同，现其以其未办理营业执照为由主张经营损失理据不足，且被告亦未能举证证明其经营损失情况，本院对其主张不予支持；第二，关于装修损失，双方一致确认被告对涉讼租赁物进行了装修，并同意搬清被告物品后按租赁物现状交付，被告的确存在一定的装修损失。参照补充协议按每年20000元计算装修折旧费的约定，未使用年限2019年3月2日至2021年7月26日的装修损失为46369.86元（20000元/年×2年+20000元÷12月×3月+20000元÷365天×25天），本院综合原、被告的过错程度，酌定上述装修损失由原、被告各承担50%，即原告应赔偿装修损失23184.93元予被告，对被告主张超出部分不予支持；第三、被告主张因处理本案产生的其他损失，但并未举证证明，本院不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、刘军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费39387.09元予陈群；二、刘军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费1655.7元予陈群；三、陈群应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金20000元予刘军；四、陈群应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失23184.93元予刘军；五、驳回陈群的其他诉讼请求；六、驳回刘军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4847.65元（陈群已预交），由陈群负担4434.62元，由刘军负担413.03元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院将强制执行。反诉受理费减半收取计5882.5元（被告已预交），由刘军负担5442.69元，陈群负担439.81元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院将强制执行。陈群多预交的413.03元，刘军多预交的439.81元，在本判决发生法律效力后经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年五月三十一日书记员  林浩成