广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂执异16号 异议人（案外人）：徐某2，男，汉族，1975年10月6日出生，现住广西北海市海城区。 异议人（案外人）：顾某，女，汉族，1979年12月27日出生，现住广西北海市海城区。 异议人（案外人）：徐某1，女，汉族，2010年11月2日出生，现住广西北海市海城区。 法定监护人：徐某2，系徐某1父亲；顾某，系徐某1母亲。 上述三异议人的委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：广西壮族自治区南宁市天桃路**。 法定代表人（负责人）：黄福加，副总经理。 委托诉讼代理人：董庆江，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被执行人：广西铭天房地产有限责任公司。。住所地：北海市北海大道**海富大厦**** 法定代表人：陈德生，该公司执行董事。 被执行人：广西北海市荣桂投资有限公司。住所。住所地：北海市北海大道**海富大厦****div> 法定代表人：陈德生，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：陈进松，男，汉族，1972年1月日出生，住福建省厦门市思明区。 本院在审理原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司，2016年12月20日由中国长城资产管理公司南宁办事处更名）与被告广西铭天房地产有限责任公司（以下简称铭天公司）、广西北海市荣桂投资有限公司（以下简称荣桂公司）、陈进松合同纠纷一案中，根据长城公司提出的财产保全申请，于2016年7月1日作出（2016）桂民初15号民事裁定，查封被告铭天公司、荣桂公司、陈进松名下银行存款20882.03万元或相等价值的其他财产。同年7月6日,本院以(2016)桂执保第8号协助执行通知书查封铭天公司名下住宅、商铺、车位共948套,其中有广西北海市海城区长青路16号领秀一方2单元2616号房屋【房屋所有权证号：北房权证（2015）字第0170**】。案外人徐某2、顾某、徐某1不服，于2019年1月23日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 徐某2、顾某、徐某1提出异议称，请求解除对广西北海市海城区长青路16号领秀一方2单元2616号房屋（以下简称涉案房产）的保全查封，并裁定中止对该房产的执行。事实与理由：异议人与铭天公司于2017年7月17日签订《商品房买卖合同》（现售），双方约定铭天公司将其所有涉案房产出售给异议人，房屋总价款40.203万元，异议人签订本合同前支付了2万元定金，签订合同当日，申请人通过工商银行向铭天公司的银行账户支付了剩余的房价款，铭天公司向异议人开具了40.203万元广西增值税普通发票。同日，铭天公司将涉案房产交付给异议人，由异议人向管理涉案房屋的物业公司缴纳物业管理费等费用。同年7月21日，异议人向税务机关缴纳了相关税费，并与广西电网有限责任公司北海供电局就涉案房屋签订了《居民供用电合同》，并到北海市管道燃气有限公司办理了开通管道燃气手续并购买了燃气。以上事实足以证明异议人己实际占有该房屋并居住。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，依法应中止执行。涉案房屋虽然查封在前，其与铭天公司签订《商品房买卖合同》（现售）在后，但合同签订的时间是在长城公司同意铭天公司在一定时间内自行销售财产以偿还申请执行人的债务之后才发生的，即系长城公司同意铭天公司向其出售涉案房屋且全部购房款打入铭天公司账户，并没有侵害长城公司的债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其请求法院解除对涉案房屋的查封，并裁定中止执行。 徐某2、顾某、徐某1对其异议请求提交了以下证据：1、北海市商品房预售许可证，证明铭天公司具有出售涉案房屋的资格；2、广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民初15号民事调解书、（2016）桂执8号执行裁定书，证明异议人购买的涉案房屋已被查封；3、北海市中级人民法院（以下简称北海中院）（2016）桂05执167号之二执行裁定书，证明申请执行人长城公司综合各种情况，同意被执行人铭天公司、荣桂公司、陈进松在一定时间内自行销售房产以偿还申请执行人的债务，向北海中院申请终结本次执行程序；4、商品房买卖合同，证明异议人向铭天公司购买涉案房屋以及双方约定的权利义务；5、中国工商银行凭证、借记卡账户历史明细清、广西增值税普通发票，证明异议人己向铭天公司支付全部购房款；6、税收完税证明，证明异议人己向税务机关缴纳了契税；7、居民供用电合同、管道燃气证、北海市管道燃气有限公司缴费收据、物业收款收据等，证明异议人于2017年7月17日已入住涉案房屋；8、证明、身份证，证明顾晓楚汇给铭天公司的38.203万元.是其替女儿顾某交纳涉案房屋的房价款。 本院于2019年3月29日举行公开听证，对以上证据进行质证，异议人徐某2、顾某、徐某1的委托诉讼代理人刘振华律师、长城公司的委托诉讼代理人董庆江律师到庭，被执行人铭天公司、荣桂公司、陈进松经合法传唤均未到庭，亦未提交书面答辩意见。 长城公司对案外人提供的证据发表如下质证意见：对证据1因无原件，对其真实性、合法性、关联性不予质证；对证据2的（2016）桂民初15号民事调解书真实性、合法性无异议，但该调解书是长城公司与铭天公司的，与异议人的涉案房屋没有关联；对证据3北海中院（2016）桂05执167号之二执行裁定书不予认可，因从未收到，也未出过函给北海中院同意铭天公司销售，该房屋是法院查封的财产，是不允许交易的；对证据4-8，本案涉案房屋的买卖、入住，都是违法的，因该房屋有抵押、查封；顾晓楚与顾某是什么关系不清楚，顾晓楚的说明不能证明他们是父女关系，顾晓楚打给铭天公司的款到底是不是购房款不清楚，其真实性存疑，与本案没有关联性。 长城公司答辩认为，1、根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三、五条的规定，本案程序违法，应由执行法院受理，而不是本院受理。2、异议人主张解除涉案房产的查封不属于人民法院审查范围。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第五条、第二十八条、第二十九条的规定，符合解封的涉案房产必须在查封前就签订了合法有效的买卖合同，异议人主张的涉案房产是查封后签订的合同，其要求解除查封不符合法律规定。异议人称2017年5月18日答辩人同意被执行人铭天公司在一定时间内销售涉案房屋没有事实依据。因被执行人多次要求北海中院协调解决因房屋查封不能变现偿还答辩人债务问题，在北海中院的主持下，答辩人同意被执行人保证依法依规销售房屋并将销售款打入答辩人指定的账户、也为配合法院的终结本次执行程序的前提下作出的函件，异议人由此推定答辩人同意被执行人自行销售的行为是错误的，相反，答辩人发现被执行人存在擅自违法销售房屋的情况后，即于2017年7月向北海中院申请恢复执行，说明答辩人向执行法院出具的函件已失去效力。请求驳回异议人的异议申请。 铭天公司、荣桂公司、陈进松没有提交答辩意见。 本院查明，原告长城公司与被告铭天公司、荣桂公司、陈进松合同纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2016）桂民初15号民事裁定，查封被告铭天公司、荣桂公司、陈进松名下银行存款208820300元或相等价值的其他财产。该裁定作出后，本院采取保全措施查封了铭天公司开发建设的位于北海市长青路6号的“领秀一方”项目544套住宅房屋、9间商铺、395个地下车位（查封期限自2016年7月6日起至2019年7月5日止）。其中，查封的544套住宅房屋中包含本案涉案房屋。 本院于2016年9月14日作出（2016）桂民初15号民事调解书，确认：一、截止2016年5月31日铭天公司尚欠长城公司逾期未还本金18120万元、利息1360.456666万元。之后的利息以未偿还的本金为基数，按《债务重组协议》约定的年利率12%计付；二、签署本调解协议书之日起五个工作日内，铭天公司向长城公司付清上述欠款本金和利息；三、铭天公司逾期支付上述欠款本息，长城公司有权对铭天公司抵押的544套住宅房屋、9间商铺、395个地下车位优先受偿。《房屋他项权证》编号分别为：N北房他证2015字第××号、N北房他证2015字第××号、N北房他证2016字第××号、N北房他证2016字第××号（详见抵押清单，包括涉案房屋在内）；四、铭天公司逾期支付上述本息，长城公司广西分公司有权对荣桂公司质押铭天公司100%股权优先受偿；五、荣桂公司、陈进松对上述铭天公司全部债务承担连带责任……等。 本案讼争的北海市海城区长青路16号领秀一方2单元2616号房产属上述查封范围和调解书确定的抵押范围。 该调解书生效后，铭天公司、荣桂公司、陈进松不履行法律文书确定的义务，长城公司向本院申请强制执行。本院于2016年9月30日立案执行，案号为(2016)桂执8号。 鉴于本案被执行人铭天公司、荣桂公司及其已抵押、质押的财产所在地均在北海市，本院于2016年10月20日作出（2016）桂执8号执行裁定，将(2016)桂执8号案件指定北海中院执行，北海中院立执行案号为（2016）桂05执167号。 因申请执行人长城公司基于其与被执行人铭天公司自行协商处理铭天公司的财产清偿债务，书函北海中院暂不强制执行，北海中院于2017年5月19日作出（2016）桂05执167号之二执行裁定，终结本次执行程序。 另查明，2017年7月17日，案外人徐某2、顾某、徐某1与被执行人铭天公司签订《商品房买卖合同》，约定徐某2、顾某、徐某1以总价款40.203万元购买涉案房屋。徐某2、顾某、徐某1于签订合同前已经向铭天公司支付2万元定金，签订合同当日，申请人通过工商银行向铭天公司的银行账户支付了剩余的房价款，铭天公司向案外人开具了40.203万元广西增值税普通发票。同日，铭天公司将涉案房屋交付给案外人，由其向管理涉案房屋的物业公司缴纳物业管理费等费用。同年7月21日，案外人向税务机关缴纳了相关税费，并与广西电网有限责任公司北海供电局就涉案房屋签订了《居民供用电合同》，并到北海市管道燃气有限公司办理了开通管道燃气手续并购买了燃气。 还查明，铭天公司于2019年1月22日以其不能清偿所有到期债务，且已资不抵债为由，向北海中院申请破产清算。北海中院于同年3月1日作出（2019）桂05破申1号民事裁定，受理铭天公司的破产清算申请。 本院认为，本案争议焦点为：案外人徐某2、顾某、徐某1请求解除查封涉案房屋并中止执行是否有事实和法律依据。 本案中，徐某2、顾某、徐某1提出的是执行标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出排他性的实体异议，目的是为了阻却法院对该标的执行。徐某2、顾某、徐某1虽然于2017年7月17日与被执行人铭天公司签订《商品房买卖合同》，约定以总价款40.203万元购买涉案房屋，徐某2、顾某、徐某1也已经支付房款40.203万元，并已经实际入住。但涉案房产本院已于2016年7月6日进行保全查封，查封期限自2016年7月6日起至2019年7月5日止，徐某2、顾某、徐某1购买该涉案房产时，该房产处于人民法院查封状态，且依据生效调解书确认，涉案的2616号房产为长城公司的抵押物之一，其主张购买的涉案房产足以排除法院强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。案外人徐某2、顾某、徐某1主张虽然本院对涉案房屋查封在前，其与铭天公司签订《商品房买卖合同》在后，但合同签订的时间是在长城公司同意铭天公司在一定时间内自行销售财产以偿还申请执行人的债务之后才发生的，经查，其没有证据证明长城公司同意铭天公司对涉案房屋出售，对此，长城公司在质证中亦明确表示从未同意铭天公司出售涉案房屋。综上，徐某2、顾某、徐某1主张长城公司同意铭天公司向其出售涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。 另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理”的规定，本院是原执行法院，且采取查封保全措施，符合受理该执行异议案件的条件，长城公司主张本案不能由本院受理的主张，本院不予支持。 综上，案外人徐某2、顾某、徐某1要求解除对涉案房屋的查封理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人徐某2、顾某、徐某1的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 张秀萍 审 判 员 阮传华 审 判 员 廖雄强 二〇一九年五月七日 法官助理 邓 波 书 记 员 梁芸瑕