湖南省桂东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1027民初20号 原告：李辉群，男，1982年11月20日出生，住桂东县。 委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师，一般代理。 被告：郭垂北，男，1970年11月1日出生，住桂东县。 原告李辉群与被告郭垂北房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案。在审理过程中，本院认为本案需等待郴州市中级人民法院（2019）湘10民终653号郭垂北与李辉群房屋买卖合同纠纷一案（郭垂北为原告起诉李辉群房屋买卖合同纠纷案）的审理结果，故本院于2019年1月17日作出（2019）湘1027民初20号民事裁定书裁定本案中止诉讼，后因郴州市中级人民法院于2019年3月18日作出的（2019）湘10民终653号裁定书认为本案的审理将对上诉人李辉群与被上诉人郭垂北房屋买卖合同纠纷一案产生重大影响，中止了该上诉案件的诉讼，故本案中止诉讼的原因已消失，本院于2019年4月11日裁定恢复本案诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李辉群及其诉讼代理人陈郁庆、被告郭垂北均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李辉群诉称，2012年5月10日，原告李辉群与被告郭垂北就金沙商贸城二层捌号商铺签订买卖协议，协议约定：签订订购协议时支付定金140000元，余款交房付清，商铺交付使用时间为协议签订后九个月，未按协议约定逾期付款部分按月利率1.5%承担利息。协议签订后原告将140000元定金交付给被告。2016年6月15日被告告知原告，案外人郭田需要租赁原告所定购的门面。之后通过被告将门面租赁给郭田，租金直接支付给被告，原告没有收取任何租金。至今已长达6年多，被告因不按规划许可证规定，擅自超容积率、超层违章建设，致使该工程没有通过住房和城乡规划建设部门竣工验收，且被告在购房协议和广告宣传中注明是商品房并能够办理不动产权证书，而且购房协议无任何文字说明此房屋属于个人集资建房，被告所建商铺至今未取得房屋所有权证（不动产权证），所有权不能转移给原告，导致原告购买商铺目的无法实现。根据《合同法》第九十四条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，为保护原告的合法权益，原告向本院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2012年5月10日签订的《金沙商贸城门面定购协议》；2、被告退还原告定金款140000元；3、被告郭垂北按1.5%月利率支付原告利息165900元（140000×1.5%×79，该利息从2012年5月10日计算至2018年12月10日止，以后的利息损失算至被告返还140000元定金之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告郭垂北辩称：1、同一起诉事由，原告先起诉请求确认合同无效，桂东县人民法院已于2018年11月30日驳回原告起诉；2、原告先违约，至今未履行合同所约定的条款，给付合同款；3、原告已经取得了门面的使用权，并且出租给了别人（原告和别人已签订出租合同书，并收取租金用于抵减购房款）；4、原告履行完了合同约定的条款才有资格谈论产权的办理问题；5、如果原告不按合同付清房款及违约利息，被告方没有帮其办理产权证的义务，并可按合同约定，没收定金，房屋卖给别人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。双方对2012年5月10日原、被告签订的《金沙商贸城门面定购协议》、原告所交的20000元定金和120000元定金收据、桂东县住房和城乡规划局出具的“关于黄树铭、郭垂北、郭映红、黄满情、罗正飞、张敏六人私建项目审批情况和实建情况”说明等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据本院认定如下：1、被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证（被告方证据1），拟证明建设该房屋办理了规划手续，该宗土地是国有出让土地，可以买卖。原告对该证据真实性无异议，但提出被告超层建筑，致使房屋至今未取得房屋产权，致使该合同目的至今无法实现。本院认为该证据具备真实性、合法性、关联性，可以证明该建筑用地系以出让方式取得，且该建筑办理了规划手续，但不能直接证明原告所提出的合同目的无法实现，故对被告的证明目的予以确认。2、被告提供的郭田替李辉群交房屋款收据2张、转账凭证2张（被告方证据2），拟证明租金抵交房款。原告提出对该证据真实性有异议，租赁协议上没有与郭田协商租金抵交房款。经查，该证据与原告举交的房屋租赁合同（原告方证据5）及原告诉状中陈述的“之后通过被告将门面租赁给郭田，租金直接支付给被告”相互印证，形成证据锁链，可证明原告于2016年6月15日经被告认可与郭田签订房屋租赁协议，2016年6月16日收取房租3300元、2017年6月15日收取房租2760元均存入郭垂北账户之事实。 经审理查明，郭垂北与他人通过出让方式共同取得桂东县沙田镇沙田墟城镇住宅用地2696.7平方米。之后郭垂北在该土地上自建住宅。2012年5月10日，郭垂北将其自建的金沙商贸城的二层捌号铺出售给李辉群，并与李辉群签订《金沙商贸城门面定购协议》，协议约定：1、商铺位于原沙田镇生资供销仓库，建筑面积50.12平方米，铺面定价279068元；2、签订定购协议时支付定金140000元，在六个月内付7万元整，余款交房前付清；3、未按协议约定，逾期付款部分由李辉群按月利率1.5%承担利息；4、商铺交付使用时间为协议签定后9个月；5、房价包含办理房产证、土地使用证所需费用，所有税费含契税均有郭垂北负担。协议签订后李辉群支付郭垂北定金140000元，但没有按协议在协议签订后6个月内支付7万元，郭垂北按期交房，但一直不能办理房产证，李辉群因此未支付购房余款139068元（包含协议签订后6个月应付的7万元）。2016年6月15日李辉群经郭垂北认可将涉案商铺出租给案外人郭田，2016年6月16日收取房租3300元、2017年6月15日收取房租2760元均存入郭垂北账户。 本院认为，原告与被告签订的《金沙商贸城门面定购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。本案中原告提出被告未能按约办理涉案门面的不动产权证，致使双方签订的《金沙商贸城门面定购协议》的合同目的不能实现，申请解除该合同、返还定金并赔偿定金的利息损失。本院认为，一、被告郭垂北已办理相关证件并建成金沙商贸城，2016年原告李辉群通过被告郭垂北认可将金沙商贸城的门面出租给案外人郭田，并将租金支付给被告郭垂北用于抵交购房款，原告称被告未交付门面，但原告与郭田签订门面租赁协议并以租金抵交购房款的行为应视为原告已经接受被告的交付并对门面进行使用，原、被告合同目的基本实现。二、本案原、被告所签订的《金沙商贸城门面定购协议》并未约定办理不动产权证的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。现双方没有就办证期限达成补充协议，应按合同有关条款或者交易习惯确定。（一）按协议的条款，原告应当在协议签订后的6个月内支付第二笔购房款70000元，本案中原告在支付140000元定金后并未继续按协议支付第二笔70000元的购房款，按履行顺序应原告先按约履行支付房款义务，原告违约在先，则后履行的被告有权拒绝原告相应的履行办证要求。（二）按照当地房产交易习惯，房产的不动产权证一般在买受方支付全部或绝大部分购房款后予以办理，适用于本案诉争合同中，则因本案中的购房款并未全部或绝大部分支付，办理权证的条件尚未成就，应视为办证期限尚未界至。即便认为办证期限已至，原告也没有举证证明已催告被告办理房屋权属证书且被告经催告后在合理期限内仍未履行。三、根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，对未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，视不同情形分多种处理或处罚方式，并非一概不能办理权证手续，本案所涉建设项目尽管未完全按照建设工程规划许可证的规定建设，但原告只举交了桂东县住房和城乡规划局出具的“关于黄树铭、郭垂北、郭映红、黄满情、罗正飞、张敏六人私建项目审批情况和实建情况”说明，未能证明被告的建设项目属于依法不能办理权证手续的违章建筑。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，本院认为原告的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可解除合同的情形，故原告提出的解除合同的诉讼请求本院不予支持，双方应继续履行涉案协议，基于此对原告要求退还定金、赔偿利息损失的诉讼请求也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第六十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告李辉群的诉讼请求。 案件受理费5889元，适用简易程序减半收取2944.5元，由原告李辉群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 罗启龙 二〇一九年五月二十三日 法官助理 黄海澜 书 记 员 张 舫 附：本裁判适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。