湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初4030号原告：华融湘江银行股份有限公司益阳分行，住所地湖南省益阳市金山南路1号银城壹号大厦。负责人：胡昆，系该银行行长。委托诉讼代理人：皮立清，系该行职员，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘薇，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：卜菊秋，男，1970年10月5日出生，汉族，住湖南省益阳市朝阳区。被告：陈翠娥，女，1959年2月16日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：卜迪芳，男，1985年12月12日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，代理权限为特别授权。第三人：邱平，男，1978年12月18日出生，汉族，住湖南省益阳市朝阳区。第三人：邱国贤，男，1950年1月16日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告华融湘江银行股份有限公司益阳分行（以下简称原告）与被告卜菊秋、陈翠娥排除妨害纠纷一案，本院受理后依法通知邱平、邱国贤作为第三人参加诉讼，适用普通程序两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人皮立清、刘薇，被告卜菊秋，被告陈翠娥及其委托诉讼代理人卜迪芳及第三人邱国贤到庭参加了诉讼，第三人邱平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我行与益阳市森茂林业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，第三人邱平将其名下位于益阳市高新区金山社区民政小区201室的房产及国有土地所有权作抵押担保，并办理了抵押登记手续。在申请实现担保物权的执行过程中，湖南省益阳市赫山区人民法院于2017年6月30日作出（2016）湘0903执277号之一民事裁定，将邱平的抵押物作价抵偿给原告。原告依据裁定书于2017年8月2日办理了产权过户手续，不动产登记号为湘（2017）益阳市不动产权第0009411号。在产权发生变更后，原告以书面和口头的方式通知了被告卜菊秋。按照被告卜菊秋与原物业所有人邱平所签订的租赁合同的约定，其租赁期限于2018年3月31日到期后应向原告返还房屋，但被告卜菊秋未经原告的同意擅自将房屋转租给被告陈翠娥，且拒绝腾空和返还房屋。原告认为，被告陈翠娥与被告卜菊秋之间签订的《租赁合同》违反了合同法的有关规定，应确认为无效，被告陈翠娥应立即腾房返还，并承担占房使用费。要求：1、依法确认被告卜菊秋与被告陈翠娥签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告卜菊秋、陈翠娥及第三人邱平立即腾空房屋，恢复房屋原貌并交还原告；3、判令被告卜菊秋、陈翠娥及第三人邱平连带向原告赔偿房屋租金损失（自2018年3月31日起至返还房屋之日止，按每月5万元计算）；4，判令被告卜菊秋、陈翠娥承担本案诉讼费用。为支持其主张，原告向法庭提供了下列证据：证据1、湖南省益阳市赫山区人民法院（2016）湘0903民特4号《民事裁定书》；证据2、湖南省益阳市赫山区人民法院（2016）湘0903执277号《执行裁定书》、（2016）湘0903执277号之1《执行裁定书》；证据1、2拟证明案涉房屋原所有权人为邱平，现在的所有权归原告所有；证据3、《承包经营合同》，拟证明第三人邱平与被告卜菊秋签订了案涉房屋承包经营合同，第三人邱平与被告卜菊秋的合同关系于2018年3月31日终止；证据4、《不动产权证书》湘（2017）益阳市不动产权第0009411号，拟证明案涉房屋的所有权归原告所有；证据5、湖南义剑律师事务所《律师函》2份，拟证明原告于2018年1月28日、2018年5月30日向被告卜菊秋发送了两次律师函，告知案涉房屋所有权归原告所有，要求被告卜菊秋腾空并返还案涉房屋。被告卜菊秋辩称：原告起诉的事实不属实，理由不成立，原告提供的承包经营合同我不知情，也不是我签的字，我已提供了我签字的承包经营合同；我与被告陈翠娥是依照法律规定签订的合同，是有效合同；我与陈翠娥签订合同的期限没有届满；我与陈翠娥是依照合同约定履行的。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告卜菊秋向法庭提供了下列证据：证据1、《补充协议》复印件，拟证明卜菊秋从邱国贤手中承租案涉房屋后又将案涉房屋转租给被告陈翠娥，是合法有效的；证据2、益阳市朝阳蓬莱阁餐饮棋牌店工商信息，拟证明该餐饮棋牌店在工商部门注册时间为2015年3月31日。被告陈翠娥辩称：1、我与被告卜菊秋签订补充协议后，是完全按照签订的合同履行的，合同履行期限尚未届满，无需腾空房屋；2、我方已经交付了15万元房租；3、原告主张对每月租金按5万元计算有异议。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告陈翠娥向法庭提供了下列证据：证据1、第三人邱国贤与卜菊秋于2015年3月28日签订的《承包经营合同》，拟证明被告陈翠娥与被告卜菊秋关于案涉房屋的租赁关系是该合同的延续，是合法有效的；证据2、中国建设银行股份有限公司益阳高新区支行《银行卡客户详细信息》2张，拟证明被告陈翠娥按合同约定向第三人邱国贤支付了至2019年3月31日前的房租15万元，向卜菊秋支付了押金5万元；证据3、第三人邱国贤与卜菊秋于2015年3月28日签订的《承包经营合同》，拟证明租金不是原告所述的每月5万元。第三人邱国贤述称：关于执行局的裁定书我方未收到，我方处于弱势地位，案涉房屋面积超出了产权证登记面积。第三人邱平没有进行答辩，没有向法庭提供证据。本院根据原告的申请，在原告作为申请强制执行人邱平作为被执行人的执行案卷中调取了“邱平”与“卜菊秋”于2013年3月28日所签订的《承包经营合同》，原告意欲证明被告卜菊秋自2013年4月1日起至2018年3月31日止承包了邱平位于××的房屋及设施、设备经营餐饮、棋牌娱乐项目，还欲证明案涉房屋的年租金为60万元。法庭组织当事人进行了质证。对原告所举证据证据1、2、5，被告卜菊秋表示不知情，不发表质证意见；证据3不具证据真实性、合法性；证据4与本人无关，不发表质证意见。对被告陈翠娥所举证据无异议。对本院调取的证据有异议，表示该合同是首次看到，合同签名不是其本人书写。被告陈翠娥对原告所举证据证据1、2不知情，不发表质证意见；证据3不具真实性、合法性；证据4、5，与本人无关，不发表质证意见。对被告卜菊秋所举证据无异议。对本院调取证据表示不知情，不发表质证意见。第三人邱国贤对原告所提交的证据1、2不知情，不发表质证意见，证据3系假合同，对证据4无异议，但实际面积超出了不动产登记证的面积，对证据5无异议。原告对被告卜菊秋所举证据证据1的真实性有异议；证据2不能达到其证明目的。对被告陈翠娥所举证据1的真实性有异议；证据2、3与本案无关。对本院调取的证据无异议，认为应作为本案有效证据。经质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2，系人民法院法律文书，应当作为证据使用；证据3，虽来源于本院执行案件的卷内，但被告卜菊秋不认可其与邱平签订了该合同，合同上的“卜菊秋”非其本人所签，且各方均未申请对笔迹进行鉴定，原执行案卷中亦未载明该合同的来源，本院认为该证据的真实性存疑，不应采信；证据4、5，来源合法、内容真实，能够证明：原告方法律顾问向第三人邱平、被告卜菊秋发出了律师函的事实，本院予以采信。被告卜菊秋提供的证据1，系第三人邱国贤与被告卜菊秋签订《承包经营合同》后被告卜菊秋将房屋转让给被告陈翠娥经营而签订的《补充协议》，能证明案涉房屋的实际租赁情况，本院予以采信；证据2，原告及被告陈翠娥无异议，本院予以采信。被告陈翠娥提供的证据1，与被告卜菊秋提供的证据2系同一证据，本院予以采信；证据2，能够证明被告陈翠娥的儿子卜迪芳于2018年4月2日、5月4日分两次共向第三人邱国贤共支付了150000元，与被告卜菊秋提供的证据1相印证，能证明案涉房屋的租金情况，本院予以采信；证据3与被告卜菊秋提供的证据亦能证明案涉房屋的实际租赁情况，本院予以采信。本院调取的证据《承包经营合同》，虽来源于本院的相关执行案件的卷宗，但原执行案件中未对该合同的真实性进行核实，现被告卜菊秋不认可其在该合同上签了名，该证据的真实性存疑，本院不予采信。综合采信的证据及庭审查明的事实，本院确认如下案件事实：益阳市森茂林业发展有限公司（以下简称森茂公司）于2014年6月17日与原告签订《授信额度合同》，向原告贷款600万元，借款期限1年，第三人邱平将其所有的房产（房屋产权证号为益房权证朝字第××号）为该笔贷款提供了抵押担保，签订了抵押合同并办理了他项权证（他项权证号为房他证朝字第××号），后森茂公司停止营运，只归还了该笔贷款的部分利息，其借款本金未如约归还，原告故于2016年2月3日向本院申请对邱平实现担保物权。2016年3月2日，本院以（2016）湘0903民特4号民事裁定书裁定拍卖、变卖邱平所有的位于益阳朝阳区朝阳办事处金山社区的房地产，华融湘江银行股份有限公司益阳分行对拍卖、变卖所得款项在本金600万元及利息的范围内优先受偿。在执行该案的过程中，因案涉房产三次拍卖无人报名而流拍，本院2017年6月30日作出（2016）湘0903执277号之一执行裁定书，裁定将邱平所有的位于益阳市朝阳区姚家湾村房屋及第一层门楼作价人民币772.92万元抵偿给原告，并于2017年7月6日已将该裁定书送达给了第三人邱平。2017年7月21日，原告依据生效的执行裁定书将案涉房屋的产权办至原告名下，办妥了不动产权证书，该证书号码为湘（2017）益阳市不动产权第0009411号。2018年5月30日，原告授权湖南义剑律师事务所律师罗广、罗龙向第三人邱平、被告卜菊秋发出（2018）义律函字第048号、049号《律师函》。其中向第三人邱平的律师函载明：其与委托人（即原告）关于实现担保物权一案，经益阳市赫山区人民法院审理终结后，在执行程序中已将其名下的位于益阳市朝阳区办事处姚家湾村房屋（益房权证朝字第××号、土地使用权证编号：益国用（2008）第G00391号）抵偿给原告用以清偿其所欠原告的贷款，要求其于收到此函后五日内向原告交付房屋，否则，由此给原告造成的损失，将依通过诉讼途径予以追偿。向被告卜菊秋出具的律师函载明：其于2013年4月1日开始与邱平所签订的《承包经营合同》，约定由其承包邱平名下位于益阳市朝阳区办事处姚家湾村房屋经营餐饮，约定承包期限至2018年3月31日届满，现因邱平与原告关于实现担保物权一案，经益阳市赫山区人民法院审理终结后，在执行程序中已将上述标的物抵偿给原告用于清偿邱平所欠原告的贷款，其所承包经营的餐饮所处的房屋已归属于原告所有，要求其于收到此函后五日内与原告协商继续承包事宜或立即向原告返还所占用的房屋，否则，将通过诉讼途径要求其返还房屋，且对其逾期占用房屋的行为主张使用费。被告卜菊秋和第三人邱平收到原告律师函后，未予理睬。此时段案涉房屋的实际使用人为被告陈翠娥，被告陈翠娥以合同履行期限没有届满为由，拒绝原告关于交付（返还）案涉房屋的要求，故此酿成纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明：案涉房屋的门牌号为××，房屋所有权证的原编号为益房权证朝字第××号、土地使用权证原编号为益国用（2008）第G00391号，原登记的产权人为第三人邱平。2015年3月28日，第三人邱国贤未经第三人邱平的授权作为出租方与被告卜菊秋签订《承包经营合同》，约定被告卜菊秋租赁案涉房屋，租赁期限为2015年4月1日至2020年3月31日，第一年租金为100000元，第二年租金为120000元，第三年租金为130000元，第四年、第五年每年均为150000元。被告卜菊秋租赁案涉房屋后用于经营餐饮业，于2015年3月31日在益阳市工商行政管理局高新分局注册成立了益阳市朝阳蓬莱阁餐饮棋牌店。2016年11月30日，被告卜菊秋将餐饮棋牌店转让给被告陈翠娥经营，并于次日与被告陈翠娥及其儿子卜迪芳签订了《补充协议》。该补充协议约定：①卜菊秋转让蓬莱阁给陈翠娥、卜迪芳租赁经营；②陈翠娥、卜迪芳自主经营，自负盈亏，卜菊秋不得干涉；③蓬莱阁所有债权债务以及涉及工商、税务、食品安全、工资福利等一切事宜，2016年11月30日之前的由卜菊秋负全责，2016年11月30日之后的由陈翠娥、卜迪芳负全责；④陈翠娥、卜迪芳可继续使用蓬莱阁店名，也可另起他名。被告卜菊秋与被告陈翠娥及其儿子卜迪芳签订《补充协议》后，由被告陈翠娥继续经营餐饮棋牌休闲项目，并为此办理了工商营业执照，将店名更名为益阳市高新区蓬莱阁餐饮店，经营人为陈翠娥。此后，被告陈翠娥委托其子卜迪芳将案涉房屋的租金交纳至2019年3月31日止，租金直接支付给了第三人邱国贤。在诉讼中，原告明确表示不要求卜迪芳作为被告参加诉讼，放弃对卜迪芳主张权利。本院认为：本案系原告就其在人民法院通过强制执行取得的房地产主张排除他人侵害而提起的诉讼，案由应确定为排除妨害纠纷。因本院所作出的关于以案涉房屋作价772.92万元抵偿给原告的（2016）湘0903执277号之一执行裁定书已于2017年7月11日前送达给了第三人邱平，且案涉房屋的产权已于2017年7月21日办理至原告名下，故原告已是案涉房屋唯一合法的所有权人，原告应自2017年7月11日起即对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋在本院依法裁定抵偿给原告之前，房地产管理部门登记的所有权人为第三人邱平，第三人邱国贤不是案涉房屋的所有权人，且已查明第三人邱平未曾授权第三人邱国贤将案涉房屋出租给他人，故第三人邱国贤在未经第三人邱平授权的情况下，与被告卜菊秋于2015年3月28日签订的《承包经营合同》（实为案涉房屋的租赁合同）未产生法律效力，案涉房屋不因第三人邱国贤与被告卜菊秋所签订《承包经营合同》而存在合法的租赁事实。同理，被告卜菊秋于2016年11月30日将案涉房屋转租给被告陈翠娥并与其签订的《补充协议》亦未产生法律效力。即使该合同合法有效，案涉房屋因第三人邱平担保他人借款已于2014年6月17日抵押给了原告，设置抵押的时间先于第三人邱国贤与被告卜菊秋签订《承包经营合同》的时间，更先于被告卜菊秋与被告陈翠娥转包合同签订的时间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“房屋在租赁前已设置抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”人民法院应予支持继续履行原租赁合同除外情况的规定，被告陈翠娥以其与被告卜菊秋、第三人邱国贤有租赁合同、合同约定租赁期限未届满为由要求继续租用案涉房屋的答辩意见，于法无据，本院不予采纳，原告要求被告陈翠娥腾空案涉房屋并予以交付的诉讼请求，本院应予支持。第三人邱平系原所有权人，应按人民法院生效文书的要求将案涉房屋交付给原告而未交付，第三人邱国贤无权处分案涉房屋而与卜菊秋签订关于案涉房屋的租赁合同且收取租金，被告卜菊秋系案涉房屋的转租人，被告陈翠娥系案涉房屋的现在实际租用人，均侵害了原告自2017年7月11日起对案涉房屋的所有权，理应连带承担赔偿责任，但原告只要求被告陈翠娥、卜菊秋及第三人邱平担责而未要求第三人邱国贤担责，依据当事人民事权益自治之原则，原告所主张案涉房屋被占用的损失，应由被告陈翠娥、卜菊秋及第三人邱平承担连带赔偿责任。因原告对案涉房屋拥有所有权的起始时间为2017年7月11日，故原告关于要求赔偿房屋租金损失的时间自2018年3月31日起至返还房屋之日止的诉求，本院予以支持，其要求租金损失计算标准按每月5万元标准计算的请求，因未向法庭提供证据证实，应承担举证不能的不利后果，但可参照第三人邱国贤与被告卜菊秋所约定的租金标准计算，即按日租金为411元的标准（15万元÷365天）计算租金损失。原告关于要求确认被告卜菊秋与被告陈翠娥所签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，因原告不是该合同关系的当事人，本院不应在本案中对该合同是否无效力作出评判，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。第三人邱平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理，本院应予缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款（二）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、第四百九十三条之规定，判决如下：一、被告陈翠娥于本判决生效后十日内腾空门牌号为益阳市迎宾路228号产权证号为湘（2017）益阳市不动产权第0009411号益阳市朝阳蓬莱阁餐饮棋牌店，并交付给原告华融湘江银行股份有限公司益阳分行；二、被告卜菊秋、陈翠娥和第三人邱平连带赔偿原告华融湘江银行股份有限公司益阳分行房屋被占用的损失，该损失自2018年3月31日起每日按411元计算至原告华融湘江银行股份有限公司益阳分行收到案涉房屋之日止；三、驳回原告华融湘江银行股份有限公司益阳分行的其他诉讼请求。本案案件受理费3852元，由被告卜菊秋、被告陈翠娥、第三人邱平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  谢长明人民陪审员  熊其生人民陪审员  蔡俊青二〇一九年五月二十四日书 记 员  王曦健附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)赔偿损失；(七)赔礼道歉；(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第二十一条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。