安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初7637号原告:新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会，住所地安徽省合肥市新站区阳光汇景小区****。负责人：葛友明，主任。委托诉讼代理人：杨成炬，安徽和源律师事务所律师。被告:安徽中润物业服务有限责任公司，住所，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与北二环交口西北角万国大厦办**社会信用代码91340100058497101L（1-1）。法定代表人：姚德军，总经理。委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴优，安徽华人律师事务所实习律师。原告新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会（以下简称阳光汇景业委会）与被告安徽中润物业服务有限责任公司（以下简称中润物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，因阳光汇景业委会与姚德军之间业主撤销权纠纷一案，本院于2018年9月5日依据中润物业公司申请，依法裁定本案中止审理，2019年元月25日本案恢复审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光汇景业委会的负责人葛友明、委托诉讼代理人杨成炬，以及中润物业公司的委托诉讼代理人姚文根、吴优均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。阳光汇景业委会起诉时向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告支付2017年8月19日-11月18日共三个月的停车费31500元、违约金6300元；2、支付2017年11月19日-5月18日共六个月停车费63000元、违约金12600元。以上两项合计113400元。本案开庭审理前，阳光汇景业委会变更诉讼请求为：1、判决被告支付2017年8月19日-11月18日共三个月的停车费31500元、违约金6300元；2、支付2017年11月19日以来的地下停车费126000元、违约金25200元，地面停车费，地面停车费42000元00元；3、支付严重违约金270000元（自2018年11月19日起计算至2018年12月14日，暂按45天计算，每天6000元，之后以撤场时间为计算截止日）；4、支付电梯6个月维保费57000元（以上1-4项合计支付原告566400元）；5、判决被告立即撤出原告小区物业管理现场、移交相关设施和资料；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告自2011年起向原告提供物业服务，双方的物业服务合同采用一年一签的形式。因被告拒不按照合同约定，向原告支付地下停车费，已构成违约，原告申请居委会出面多次协调，也出具过催款函，被告拒不履行，不支付停车费，不完全履行合同约定的电梯维保费承担。原告根据业主大会结果，向被告送达《关于不续聘第二年物业服务的告知书》，要求被告于2018年11月19日撤离，但被告拒不撤离。现原告提起诉讼，请求法院依法判决。被告中润物业公司辩称：1、原告在2018年7月27日诉请的内容与其变更诉请后的内容存在重大差异，依据原告陈述，其第一次诉请内容仅是物业服务合同期内的停车费问题，后期又增加了大量的其认为合同已到期后的相关事务的处理，我方认为这是对诉请内容根本性的改变，本案对其变更后的内容不应当进行裁决，应由原告另案主张。2、原被告签订的《物业服务合同》的期限自2017年11月19日至2019年11月18日，合同尚未到期，其诉请的相关内容，无事实依据。3、原告起诉被告要求被告从服务区域内撤场，实际上属于处理业主的重大事项，根据物业管理条例的规定，本次起诉应由小区业主召开业主大会，并经业主大会表决通过后，授权原告起诉，原告才享有诉权。作为业主大会的执行机构，业委会无权在未取得业主大会授权情况下，提起本案的诉讼。4、原告诉请停车费问题，案涉车位所有权实际上是案外人海都房地产开发合肥有限公司，原告无权对他人享有的产权车位获取利益，且原告没有证据证明被告已收到业主缴纳的停车费。5、双方约定的违约金每天6000元，显属过高，且被告不存在违约行为。综上，原告各项诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，经审理认定事实如下：自2011年起，中润物业公司向新站区阳光汇景花园小区提供物业服务，每年与该小区业主委员会签订物业服务合同。2016年11月18日，阳光汇景小区第一届业委会（甲方）与中润物业公司（乙方）签订一份《阳光汇景花园物业服务合同》，合同约定：地下车库的：地下车库的停车费收入0个车位计算，车位费每月每辆120元，乙方收取每部车50元作为物业服务费，另每辆车70元，每月共计10500元按季度（每季度31500元）全部汇入甲方账户，第一次支付时间为2017年5月1日，以后按季度顺延；逾期支付达10日，须支付20%违约金，优先从保证金扣除。保证金不足50%的，乙方必须在30日内补足，逾期甲方可解除合同。2017年12月1日，阳光汇景小区第二届业委会（甲方）与中润物业公司（乙方）继续签订一份《物业服务合同》，合同中双方就相关权利义务进行了约定。双方同时约定，甲方有权监督乙方按照合肥市乙级服务标准对本小区服务，如乙方未按此标准进行服务，甲方可以提出书面整改意见。乙方拒不执行和整改的，甲方经过2/3以上业委会成员坚持要求乙方执行和整改的，乙方必须无条件服从，逾期7日未能执行和整改到位的，甲方可按照每日伍佰元（500/天）标准累计处罚乙方；逾期30日仍未能执行和整改到位的，甲方有权单方面解除合同。乙方在收到甲方解除合同通知书30日内，必须撤离本小区并依法移交物业资料和物业用房等，否则视为严重违约。严重违约的，甲方不仅没收履约保证金，而且乙方逾期未依法撤离按每天6000元累积计算违约金，等等。关于电梯维护，双方约定，甲方对电梯维保事项有决定权，乙方必须服从。电梯维护实行全保制，优先采用厂家维保，由乙方负责签订维保合同。费用承担方式为每部电梯的维保费用，乙方承担每部3000元，38部电梯共114000元，超过部分由甲方承担。另该合同中，双方约定合同履行期限自2017年11月19日起至2019年11月18日止。2018年元月3日，双方就地下车位的停车费事项签订补充协议，协议约定：1、地下车库的、地下车库的业主停车车50元收取物业费。地下车位数。地下车位数按150个车位计算120元，乙方将地下停车费每月每辆70元，共计每月10500元按季度方式（每季度31500元）支付。乙方第一次支付时间在2018年5月1日，以后按季度顺延，逾期支付达10日按违约论，须支付未付款的20%作为违约金，优先从乙方保证金扣除。2、乙方每年以打包形式将小区地面机动车停车费84000元按以下方式汇入甲方账户：签订合同后30日内将该款的50%即42000元汇入甲方账户，余款在2018年6月30日前汇入甲方账户，逾期支付达10日的按违约论，须支付未付款的20%作为违约金，优先从乙方保证金扣除。上列合同签订后，中润物业公司未能按期向阳光汇景业委会交纳约定的停车费及电梯维保费，尚欠2017年8月19日至11月18日三个月地下停车费31500元、2017年11月19日至2018年11月18日地下停车费126000元、2018年六个月地面停车费42000元，以及2017年6个月电梯维保费57000元未付。以上事实，有双方当事人提交、并经法庭质证，本院予以确认的《物业服务合同》、电梯维保合同、催款告知书，以及原、被告当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为，中润物业公司与阳光汇景业委会自愿签订《物业服务合同》，合同内容不违反法律法规的规定，合同有效。合同生效后，双方均应按照合同约定履行义务。阳光汇景业委会已将小区物业交由中润物业公司管理，中润物业公司应当按照合同约定交付各项费用。经查明，阳光汇景业委会主张中润物业公司尚欠2017年8月19日至11月18日三个月地下停车费31500元、2017年11月19日至2018年11月18日地下停车费126000元、2018年六个月地面停车费42000元，以及2017年6个月电梯维保费57000元，合计256500元未付属实，故本院对阳光汇景业委会上述相关诉讼请求予以支持。本院于庭后向中润物业公司法定代表人姚德军核实有关情况时，姚德军称中润物业公司为小区垫付的公共设施维修费，阳光汇景业委会一直未支付，故不同意支付以上费用。本院认为，双方关于公共设施维修费用纠纷应当另行处理，故对中润物业公司抗辩意见不予采信。中润物业公司未按约支付相关费用，其行为违约，应承担相应损失，但双方在合同中约定的违约金计算标准过高，违反法律规定，对阳光汇景业委会主张的违约损失，不予支持。其利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2018年11月19日起至款清息止。此外，双方约定合同履行期限自2017年11月19日起至2019年11月18日止，现合同履行期未满，且阳光汇景业委会并未提出解除双方签订的《物业服务合同》的诉讼请求，径行要求判令中润物业公司撤出小区、移交相关设施资料等，不符合双方约定及法律规定，阳光汇景业委会就此可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽中润物业服务有限责任公司向新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会支付2017年8月19日至11月18日三个月地下停车费31500元、2017年11月19日至2018年11月18日地下停车费126000元、2018年六个月地面停车费42000元，以及2017年6个月电梯维保费57000元，合计256500元，并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2018年11月19日起至款清息止），均于本判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会其他诉讼请求。如安徽中润物业服务有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元，由安徽中润物业服务有限责任公司负担5150元，新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会负担4310元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  潘云霞人民陪审员  王富华人民陪审员  刘槐槐二〇一九年五月十六日书 记 员  赵新梅附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。