贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1533号 上诉人（原审被告）：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权)：王丹，该公司职工。 委托诉讼代理人（特别授权)：李娇，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：吴开菊，女，汉族，1980年9月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201311395378。 委托诉讼代理人：吴敏，贵州圣谋律师事务所实习律师。 上诉人贵州七众置业有限公司（以下简称：七众公司）因与被上诉人吴开菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2018)黔0502民初7532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告吴开菊提起诉讼，请求判决：1.被告立即交付位于毕节圆梦国际项目3号楼2单元25层5号(房号:3#-2-2505)商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；2.被告按每日已付购房款243,360.00元万分之一支付原告自2016年5月2日至2017年7月1日期间逾期交房违约金10,342.80元；3.被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目的3号楼2单元25层5号(房号:3#-2-2505)商品房转移登记的产权证及有关文书；4.被告以243,360.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定20,704.53元)；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年4月21日，原告为认购人，向被告贵州七众置业有限公司认购一套由其开发的，位于贵州省××市××大道与××处，建设项目为“圆梦国际”的商品房(房号:3#-2-2505)。同日(2015年4月21日)原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号为:BJYMGJ-535)，约定由原告购买被告开发的毕节圆梦国际项目3号楼2单元25层5号(房号:3#-2-2505)商品房，合同价款为243,360.00元，合同签订后原告支付了首付款83,360.00元，剩余房款160,000.00元原告通过银行按揭方式支付完毕。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2016年5月1日前向原告交付房屋，在交付房屋时已取得建筑工程合格证明文件，并提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。同时，《商品房买卖合同》第十三条约定，如被告逾期交房，被告按照原告已付购房款万分之一按日支付原告违约金。此外，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当在2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。因被告开发的圆梦国际项目消防一直未能验收合格，小区土建、绿化、机电设备均未能完善，故圆梦国际至今未完成验收，原告直至2017年7月1日才得以收房。且至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。恳请支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 原审被告七众公司答辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期办理房产转移登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期办理房产转移登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”，综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一约定，既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。请求从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 原审经审理查明：2015年4月21日，原告与被告签订《圆梦国际认购书》，原告认购被告圆梦国际项目的3#-2-2505号房。同日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-535），约定：买受人购买出卖人修建的位毕节××城市南部新区区圆梦国际第3楼2单元25层5号房；建筑面积78.1平方米，套内建筑面积63.85平方米；该商品房总价款为243,360.00元；买受人以银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款83,360.00元，余款160,000.00元以银行按揭贷款支付；出卖人应当于2016年5月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起7日内向买受人支付违约金；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》中：“第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款243,360.00元，被告向原告出具费用明细单收款收据确认收到原告交付的各项办证费用。2016年7月1日，被告将涉案房屋交付原告使用。原告认为，被告未按合同约定交付涉案房屋，迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至法院。 庭审后，原告吴开菊撤回第1、3项诉请。 原审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于逾期交房违约金问题，因被告承诺于2016年5月1日交付涉案房屋，且交房时应取得建筑工程竣工合格证明文件，虽被告主张其通过登报方式通知原告在合同约定时间内收房，但因被告直至2016年9月2日才取得工程竣工验收报告，在合同约定的交房时间内不具备合同约定的交房条件，已经构成违约，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持，原告实际收房时间为2016年7月1日，故本案计算逾期交房违约金的起止时间为2016年5月2日至2016年6月30日（共计违约60天），因双方在合同中约定的逾期交房违约金的支付方式为按日以买受人支付全部已付款的万分之一计算，故本案被告应当支付的违约金为243,360.00元×0.0001×60天=1,460.16元。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题，本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2017年5月1日，庭审中，被告称其已经具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告未提供相关依据，视为其尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件。因被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中仅约定了约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，超过180日后未交付的，未约定违约金的计算标准。而至今已超过180日，被告尚不能交付办证的相关文书，根据上述法律的规定，可以按照已付购房款总额243,360.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月2日起计算。同时，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额243,360.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，根据原、被告双方合同中《补充协议》约定，被告向原告代收办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。庭审后，原告申请撤回诉请第1、3项，原告的申请是对自己权利的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州七众置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴开菊逾期交房违约金1,460.16元；二、被告贵州七众置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴开菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币243,360.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告吴开菊的其他诉讼请求。案件受理费288.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 一审宣判后，七众公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、《商品房买卖合同》第八章第二十二条明确约定，被上诉人主张逾期办证违约金的前提是退房。被上诉人不选择退房，双方继续履行合同，按照合同约定，上诉人当然免除违约责任，被上诉人无权主张违约金。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，本案不符合该条规定的情形，故不应适用该条为本案判决依据。三、违约金首要属性是对守约方所受损失的补偿性，一审判决的违约金数额明显过高，本案应结合被上诉人实际所受损失合理认定上诉人的违约责任。首先，上诉人逾期办证客观上不会给被上诉人造成过大损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用，其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，被上诉人主张其受到了损失，应举证证明损失的发生及其具体金额，否则应当承担举证不能的后果。 被上诉人吴开菊未作答辩。 经审理查明，二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及本案证据和事实，本案二审的争议焦点是：一审参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准判决上诉人承担逾期办证违约责任是否得当？ 涉案《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2017年5月1日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。如不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照下列约定处理:1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。 在案证据显示，上诉人未依约于2017年5月1日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，已构成违约，且违约时间已超过180日。双方在上诉人违约超过180日的情形下，未依合同约定作退房处理，而是选择继续履行合同。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定内容可知，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中仅约定了上诉人逾期超过180日上诉人不能交付办理商品房转移登记有关文书，被上诉人选择退房情形之违约责任，对上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方选择不退房，继续履行合同情形的违约责任未作约定。故一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”判决上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人承担违约责任，并无不当。上诉人主张一审适用法律错误的上诉意见不能成立，其主张上述违约金标准过高，亦缺乏事实及法律依据，故不予采信。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费576元，由上诉人贵州七众置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年五月二十三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青