民 事 判 决 书 （2019）琼0105民初131号 原告：张优雅，女，1986年12月25日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份证号：×××。 委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南恩祥新城实业有限公司，住所地：海南省海口市秀英区长怡路27号紫园A区俱乐部，统一社会信用代码：91460100MA5RDF467J。 法定代表人：李超，总经理。 委托诉讼代理人：杨建峰，北京康达（海口）律师事务所律师。 原告张优雅诉被告海南恩祥新城实业有限公司（以下简称“恩祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张优雅及其委托诉讼代理人魏道言，被告委托诉讼代理人杨建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张优雅向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告于2018年6月30日签订的《恩祥新城北大华府A区认购书》；2.判令被告返还原告支付的购房款539678元，被告向原告支付资金占用期间的利息损失暂计为9133.13元（以购房款539678元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款利率为标准，从2018年6月27日计算至被告实际全部退还购房款之日止，暂计至原告起诉之日，利息损失计算为539678元×142天/365天×4.35%=9133.13元）；3、判令被告向原告支付双倍返还的定金差额10万元；4、判令被告承担本案诉讼费用及财产保全费4270元、诉责险投保费2250元。事实与理由：被告开发建设。该项目于2018年5月18日、6月27日、8月2日开盘预售，根据被告户型图、样板间照片等宣传资料显示，被告已售、在售户型包括A1户型两房两厅一卫、C1户型四房两厅两卫、B1户型三房两厅一卫等。按照被告的优惠营销模式，业主须先向海南筑家易网络科技有限公司（以下简称“筑家公司”）交纳30000元购房意向金，然后获得在被告微信公众号平台“抢房”的资格，同时享受“针对110平方米以下房源，每套房源提供总房款人民币50000元的购房补贴；针对110平方米以上房源，每套房源提供总房款人民币80000元的购房补贴”。在客户与被告签订认购书前，被告要求客户与海南鑫景亮工程有限公司签订《装修改造协议》并支付装修费用（改造费用），然后与被告签订认购书，并支付购房款（首付款、含定金）。按照被告的优惠政策，2018年6月23日，原告向被告交纳定金1万元，享受交1万元定金折抵5万元购房款的优惠政策；2018年6月27日，按照被告的要求，原告与海南鑫景亮工程有限公司签订《装修协议》，并交纳了8500元装修费用（改造费用），同日，原告向被告交纳了539678元购房款，其中包含定金10万元；2018年6月30日，签订《装修协议》后，原告与被告签订了《恩祥新城北大华府A区认购书》（以下简称“认购书”），原告选购的××府房，户型是3室2厅1卫，面积94.76平方米，打折后房价款总额为1819678元。签订认购书后，原告逐渐发现，针对原告认购的B1户型，被告宣传的所谓3室2厅1卫是被告擅自更改规划指标后的效果，而被告擅自改造的部分房屋面积属于违章建筑、且使用安全性无法保障，同时将会面临被政府相关部门认定为违章建筑并被拆除的风险。原告了解到真实情况后，认为被告通过虚假宣传、优惠促销手段、营造供不应求的抢房气氛，给其造成重大误解，才认购了被告开发的楼盘。为了维护自身权益，2018年11月1日，原告委托海南瑞来律师事务所向被告发送《律师函》，要求解除双方签订的认购书、被告向原告退还购房款、双倍返还定金等，2018年11月3日，邮件到达被告处，被告无理由拒收，《律师函》被退回。2018年11月7日，海口市工商行政管理局向被告下发《行政处罚决定书》【海工商处字（2018）85号文】，认定被告在销售楼盘时，为了扩大销售、提高企业的知名度对外进行与事实不符的虚假宣传，责令被告立即停止违法行为，罚款人民币50万元。原告认为，被告在销售楼盘时，进行与事实不符的虚假宣传，故意欺骗包括原告在内的广大消费者，使得原告陷入错误认识，从而购买了被告开发的楼盘，并支付了定金及购房款。根据《合同法》第五十四条、第九十四条等规定，原告有权解除与被告签订的认购书，被告应向原告退还购房款并支付资金占用期间的利息损失，同时根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条等规定，被告应当向原告双倍返还购房定金。另外，原告在本案起诉前，已向法院申请诉前财产保全，期间花费的保全费及诉责险投保费应由被告承担。综上所述，为了维护自身合法权益，原告特起诉至法院，请求法院判如所请，支持原告的各项诉求。 被告恩祥公司辩称：一、涉案项目经合法报规报建，并取得预售许可，认购书真实合法有效，且涉案房屋依法进行了价格备案，认购书签署后，被告已积极办理购房人资格审查、销售合同备案及通知购房人签约。双方就商品房预约买卖事宜已达成了合意共识,并签订了《认购书》,认购书中约定原告认购涉案房产,并约定原告应当限期和被告签署正式的《商品房买卖合同》及支付剩余房款。认购书签署后,被告一方积极办理了购房人资格审查、销售合同备案及通知购房人签约等事项，故被告不存在任何违约行为。二、被告在销售宣传、房屋认购环节均据实相告,并无任何“欺骗、误导消费者”的行为,原告对认购标的清楚了解并自愿购买,合同并无解除或撤销变更的理由。首先,户型图明确表示“拓展空间约”多少平方,并对拓展空间加黑标识,对户型的交房空间则白底标识,涉案商品房的交房面积和拓展面积、区域位置等信息一目了然、黑白分明,并无误导;其次,现场工作人员亦明确作出讲解、说明,原告清楚无误方才购买,并且已经与第三方装修公司签署装修改造协议，支付了改造费用,明知且自愿接受该项事实;第三,有关涉案商品房项目的规划、报建信息为政府部门搜集和掌握的政府信息,相关权益人有权依法查阅,属于政府部门依法得以公开的信息,被告并未也不能够隐瞒。因此,在被告书面明确标注、充分讲解说明的情况下,原告对此已经有清醒的认识,并自愿接受、自愿购买,其以此为由提出退房显然不应得到支持。三、认购书符合商品房买卖合同实质要件,合同继续履行不存在客观障碍。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任的,人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,双方签署的认购书合理合法,且被告已履行了相应义务,原告应按认购书中约定与被告签署正式的《商品房买卖合同》及支付剩余房款,否则将构成违约。被告有权依据相关法律规定请求原告继续履行双方签订的认购书内容。四、政府调价系市场风险,认购书应当继续履行。因房地产调控、限购政策以及市场行情波动等影响,原告以对已备案、已公示且前期已自认的《商品房买卖合同》文本有异议为由,一直未按照认购书的约定履行，其行为已经违反双方约定的预约买卖合同义务,原告应当依据《合同法》第一百零七条之规定继续履行认购书中所约定的义务。五、网签备案合同内容已经事前公示，签约时已经告知,原告已认可网签备案合同内容。原告在签署认购书前,已多次对恩祥新城北大华府项目实地了解,对在恩祥新城北大华府营销中心公示、并在房屋销售主管部门备案的商品房买卖合同的内容及恩祥新城北大华府项目等均进行了细致了解后,才与被告签署认购书,原告签署认购书的行为充分证明其已明确知悉网签备案合同的内容,被告不存在违约行为,原告的诉讼请求应予以驳回。六、双方签订的《认购书》约定，只有在被告另行出售房屋时原告才可行使解除《认购书》的权利，现《认购书》的履行不存在障碍，应当继续履行，故原告单方要求解除、退还相应款项并双倍返还定金的诉求不应得到支持。 经审理查明：被告是位于海口市××道的开发商，于2018年6月21日取得房管部门核发的编号为[2018]海房预字0074号的《海口市商品房预售许可证》，预售恩祥新城北大华府A区(一期）3#、4#、9#、10#楼的商品房。2018年6月30日，原、被告双方签订一份《认购书》，约定：由原告认购被告开发的位于海口市××道房，建筑面积为94.76平方米，套内面积为72.31平方米，建筑面积单价19203.02元，认购总价为1819678元；原告应于2018年6月27日交付定金100000元和449678元（不含定金），剩余房款127万元以贷款方式支付。原告已于2018年6月27日、2018年7月2日分别向被告支付了539678元和10000元，被告向原告出具了相应的《收款收据》。该《认购书》第五条第一款约定：发展商已向认购方明示双方将要签订的《商品房买卖合同》文件及其附件，以及法律规定的其他文件，证书及重要提示，认购方声明已阅读并理解上述明示的内容且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。第五条第二款约定：认购方必须按《认购书》的约定签署《商品房买卖合同》，逾期未签订合同的，发展商无需通知认购方而直接将约定房屋另行出售他人，本《认购书》即自动解除，发展商已收取的定金不予退还。第六条约定：关于该物业的建筑图、建筑面积及使用年限最终以政府有关部门审核的图则和文件为准。 2018年10月30日，原告委托海南瑞来律师事务所向被告发出《律师函》，表示对被告的宣传行为与实际情况严重不符，涉嫌虚假宣传、销售欺诈，要求与被告解除认购书并返还购房款、支付资金占用期间的利息损失、双倍返还定金等，并限被告自收到该《律师函》之日起2日内办理上述事项，逾期未办理，原告将依法维护自身合法权益，包括不限于向人民法院提起诉讼等。原告已通过邮寄方式向被告发出该《律师函》。 另查明，原告与案外人海南鑫景亮工程有限公司签订装修协议，约定原告委托该公司对其所购房屋进行室外结构板填板装修改造。 再查明，2018年11月7日，海口市工商行政管理局向恩祥公司作出海工商处字[2018]85号行政处罚决定书，认定被告存在虚假宣传的情形；2019年3月12日，海南市场监督管理局作出琼市监复决字[2019]8号行政复议决定书，对海工商处字第[2018]85号行政处罚决定书予以维持；2019年4月2日，被告因对上述处罚决定不服，向本院提起行政诉讼。 以上事实,有《海口市商品房预售许可证》、《认购书》、《收款收据》（两份）、《POS签购单》、《律师函》、《邮寄单》、《户型宣传图》、《行政处罚决定书》、询问笔录及庭审笔录在卷为凭，足资认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《认购书》属于商品房买卖合同本约还是预约；二、《认购书》是否存在解除的情形。 一、关于双方签订的《认购书》属于商品房买卖合同本约还是预约的问题，最主要在于《认购书》是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、水电气讯配套等承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等条款。一般来说，认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付条件就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，双方所签订的《认购书》具备双方当事人的名称、商品房基本情况、商品房单价及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，同时原告已向被告交付部分房款，双方已达成了买卖特定商品房的合意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定双方签订的《认购书》具备商品房买卖合同的性质。 二、关于认购书是否存在解除情形的问题。《认购书》第五条约定：发展商已向认购方明示双方将要签订的《商品房买卖合同》文件及其附件以及法律规定的其他文件、证书及重要提示，认购方声明已阅读并理解上述明示的内容且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。原告在签订《认购书》时，被告已向其公示了将要签订的《商品房买卖合同》文件，现原告以双方未进行磋商一致为由要求解除《认购书》，本院不予支持。另，根据《认购书》第五条的约定，原告在认购涉案商品房及签订《认购书》过程中，对所认购的物业状况已有充分了解，对于宣传户型图中的赠送面积是以加深的方式区别呈现、对赠送面积没有计入《认购书》和正式《商品房买卖合同》的建筑面积及房屋价款均是明知的，由此可见，原告在签订《认购书》时，对被告在宣传户型图中的赠送面积及户型结构，需要通过室外结构板填板装修改造的方式予以实现是知情的，现原告以虚假宣传为由要求解除《认购书》，本院不予采纳。 综上所述，双方签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示，且未存在解除认购书的法定或约定情形，双方应当继续履行《认购书》所约定的权利义务，故原告主张要求解除认购书、退还已付房款、双倍返还定金并支付相应利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下： 驳回原告张优雅的诉讼请求。 案件受理费10553元，保全费4270元，合计14823元，由原告张优雅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 cwolbjlwjqjpbgzuer 书记员  杨璐蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。(http://openlaw.cn/search/judgement/defaultlawSearch=a0220010fcb2f9:8Article1Paragraph“”点击查看引用了'a1啊薄暗8条第1款'a1钡呐芯鍪椤啊薄暗8条第1款'a1薄啊県ttp://openlaw.cn/law/_blank) 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条(http://openlaw.cn/search/judgement/defaultlawSearch=a0220010fcb2f9:107Article“”点击查看引用了'a1啊薄暗8条第1款'a1薄啊薄啊薄暗谝话倭闫咛鮘'a1钡呐芯鍪椤啊薄暗8条第1款'a1薄啊県ttp://openlaw.cn/law/_blank)当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； 窗体底端 …… 印刷：许斯娜 海南省海口市秀英区人民法院2019年5月14日印制 （共印5份） {文书日期} 书记员杨璐蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。(http://openlaw.cn/search/judgement/defaultlawSearch=a0220010fcb2f9:8Article1Paragraph“”点击查看引用了'a1啊薄暗8条第1款'a1钡呐芯鍪椤啊薄暗8条第1款'a1薄啊県ttp://openlaw.cn/law/_blank) 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条(http://openlaw.cn/search/judgement/defaultlawSearch=a0220010fcb2f9:107Article“”点击查看引用了'a1啊薄暗8条第1款'a1薄啊薄啊薄暗谝话倭闫咛鮘'a1钡呐芯鍪椤啊薄暗8条第1款'a1薄啊県ttp://openlaw.cn/law/_blank)当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； 窗体底端 …… 印刷：许斯娜 海南省海口市秀英区人民法院2019年5月14日印制 （共印5份）