河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终1662号上诉人(原审原告)：郜玉山，男，汉族，1988年7月29日出生，住河南省。委托诉讼代理人：娄慧鹏，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审被告)：河南晖祥房地产开发有限公司，住所地新乡市牧野区牧野乡人民政府西办公楼一楼4、5号。法定代表人：刘瑞明，董事长。委托诉讼代理人：韩山冰，河南联盟律师事务所律师，特别授权。上诉人郜玉山因与被上诉人河南晖祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郜玉山上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人以全部房价款454819元为基数按日万分之一向上诉人支付从逾期交房之日(2017年6月30日)起直至交房之日止而承担的违约金，暂计算至起诉之日(2018年5月23日)为14690.65元。事实和理由：一、原审认定被上诉人延期交房是政府政策调整及不可抗力所导致的系错误认识，理由为:1、根据被上诉人提交的证据显示:大阅兵、上合会议、扬尘治理、特大暴雨及环保督查、国庆期间扬尘治理这些所谓的不可抗力都发生在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同之前；2、被上诉人提交的停工统计表显示国家环保督查共16天;建设厅扬尘治理共计36天，就是这些在合同签订后出现的环境治理事情也不足以成为其延期交房的合理理由。二、原审置合同于不顾，以不可抗力、政府政策调整为理由片面认定合同约定的交房时间变更为2018年6月30日，交房条件变为“五大主体”验收且水通、电通、路通，进而认定被上诉人逾期交房不构成违约违背了合同约定，也违背了相应的法律规定。理由为:1、被上诉人所提交的材料根本无法说明在签订合同后出现了不可抗力事件和政府政策调整，原审认定是错误的。2、原审认为本案所涉及的《补充协议》第十一条已经改变了交房条件和交房期限，不符合法律规定的解释规则。根据《合同法》第41条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，而原审反而作出了有利于提供格式条款的一方。3、原审解释《补充协议》第十一条不具有合理性，并且违背了相关法律规定。商品房的交付使用必须具备法律的相关规定。退一步讲，不可抗力和政府政策调整，也仅仅对交房时间有影响，也不可能影响交房条件。如果仅仅达到其认为的交房条件，也不符合居住使用的法律要求。4、房屋是否达到居住使用的要求是购房者享有的主要权利，而按照原审对《补充协议》第十一条的解释，交房条件已经变为“五大主体”验收了，且水通、路通、电通。只要符合这个条件，就可以交付给申请人使用，其他项目是否验收，以及是否合格，是否能正常使用，不是被上诉人所承担的责任。5、根据本合同第二十八条的约定，补充协议的内容应为本合同未约定成者约定不明的内容，对于房屋的交付条件、交付时间本合同有明确的约定，补充协议不应再约定，更不可以与主合同约定时间相差一年。根据该第二十八条的约定，补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，这也符合《合同法》第四十条的规定。对于交房条件，交房时间是否可以变更直接关系到买受人的主要权利或者免除出卖人承担的责任，因此对交房条件、交房时间的约定都应当以本合同为准。6、就本案所涉及的商品房是否达到了“水通”，原审法院仅以其勘验“有水”的标准来认定，对于通过法院出具调查令而调查的用水情况不了了之，可以看出其人为偏袒、不公。上诉人于2018年7月6日申请了调查令,对本案所涉小区的用水进行调查，调查结果显示:截止到2018年7月6日，被上诉人未在新乡首创水务有限责任公司建户，未接入城市公共供水管网。也就是说，被上诉人到2018年7月6日为止，其小区内的用水都没有接入城市公共供水管网，因此，本案所涉及的房屋最基本的生活用水都达不到，更不可能达到交房条件。7、从2018年7月份庭后法院组织的对小区现场勘察看，仅仅是能通到房屋内，其小区内到处都在施工，并且紧贴楼房后面的路还没有修通，因此被上诉人所说的路通也达不到条件。三、从2018年12月31日复庭时被上诉人提交的新乡市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案通知书可以证明在2018年12月14日前被上诉人根本没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，也就是说至少在2018年12月14日前本案房屋不具备合同约定的交房条件。综上所述，至少到2018年7月6日，所涉房屋还达不到最基本的生活条件(水不通);至少在2018年12月14日前被申请人还没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合商品房交付适用的法定条件和约定条件，因此，被申请人于2018年5月份通知上诉人接房，对上诉人来说，完全可以依法依约拒绝收房，由此带来的违约损失，应由被上诉人承担。原审不支持上诉人要求的违约损失，属于认定事实和适用法律错误。被上诉人河南晖祥房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，上诉人的上诉理由均不成立，理由如下:一、依据补充协议第十一条约定，只要发生政府政策调整、不可抗力等情形出现，案涉房屋的交房就变更成2018年6月30日，而非按影响施工的天数顺延交房。一审中，晖祥公司已提交了大量证据证明在案涉房屋施工期间存在大量政府要求停工等政府政策调整、不可抗力等情形。因此，依据合同约定案涉房屋的交房时间已变更为2018年6月30日。二、晖祥公司一审提交的证据，可以证明在河南省人民政府在2016年出台的《河南省重污染天气应急预案》、环保部等多家部委出台的《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》中要求出现污染天气，就应工地停工、货车禁止入市。这些污染天气的发生是晖祥公司不可能预见的到，属于不可抗力。三、在双方购房合同主合同并没有关于政府政策调整、不可抗力等情形出现如何处理的约定，显然该部分属于主合同中没有约定的部分，双方在补充协议中进行明确符合主合同第二十八条的约定。四、一审已经查明，2017年9月1日案涉房屋通过竣工验收，2018年2月11日新乡市建筑工程质量监督站盖章确认案涉房屋质量合格，2018年5月18日新乡市住房和城乡建设委员会在网上回复中就已确认案涉小区可以交房。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。郜玉山向原审法院起诉请求：1、判令被告以全部房价款454819元为基数，按日万分之一向原告支付从逾期交房之日（2017年6月30日）起直至交房之日止而承担的违约金，暂计算至起诉之日（2018年5月23日）为14690．65元（计算方法从2017年6月30日至2018年5月23日共计323天，乘以每天45.4819元，乘以万分之一即为14690．65元。）；2、案件受理费由被告承担。原审法院查明，原告郜玉山与被告河南晖祥房地产开发有限公司，于2016年11月20日签订了《商品房买卖合同（预售）》,并附有十一份附件。原告购买被告位于新飞大道与××交叉口西南角××江山小区内××楼××单元××房产。合同约定该房建筑面积123.22平方米,房屋总价款为454819元，签约之日原告首付款94819元,剩余房款360000元由原告以银行按揭贷款的方式支付，原告按照约定也缴纳了住房维修基金。因原、被双方对交房时间和条件存在歧异，至诉讼时双方未能交付房产。有关合同争议条款主要内容是主合同第九条约定房屋交付条件为“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出买人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质保证书》。”；第十一条约定的房屋交付时间是2017年6月30日前；第十二条约定的逾期交付出买人应按日计算全部价款万分之一的违约金；合同附件十一第十一条载明：“因政府政策调整及不可抗力等原因，出买人在2018年6月30日前向买受人交付的已具备“五大主体”验收的该商品房时，具备水通、电通、路通。出买人已将上述情况明确告知买受人，买受人在此期间应按照市政府供水、供电相关收费标准按照出买人要求交纳费用。买受人在房屋具备交房条件时，不得以上述原因拒不收房，否则由此产生的违约责任由买受人自行承担。买受人对本人条款约定已明确知晰并充分了解，无条件同意本条款约定收房。”。另查明，被告在该楼盘施工过程中经历了“大阅兵”、“上合会议”、环保治理及特大暴雨事件，特别是为确保空气质量政府出台了多项治理环境的措施，涉及某时间段要求公停止城区内各类建设工程土石作业等。2017年9月1日，建设单位、监理单位、放工单位、设计单位、勘察单位联合对晖祥江山小区A2号楼出具了《河南省建设工程（竣工）验收意见书》，新乡市建筑工程质量监督站于2018年2月11日出具了签字盖章的《河南省建设工程质量监督报告》。另，被告提供证据显示其于2018年5月份已通过短信形式发送过交房通知，且在2018年6月29日的《新乡日报》上刊登了一则交房公告，内容涉及本案所涉楼盘。诉讼中，原审法院组织原、被双方对案涉房产及所在楼盘进行了勘察，外直观小区内地面仍在施工完善中，四周各楼盘已竣工；涉案楼盘电梯已运行使用，内壁上部贴有特种设备检验使用标志，楼房内部已通电、通水，进门客厅墙面上贴有《开间、净高测量记录》和《竣工阶段分户验收记录表》。原审法院认为，原、被告系商品房销售合同法律关系，双方签订了详细的书面合同，明确约定了各自的权利义务及违约责任，双方均应按照合同约定全面履行。本案中，原、被告双方产生纠纷原因主要是双方对合同约定的交付房屋的时间及必要条件存在歧异。原告依据所提供的证据主张应按主合同第十一条约定的房屋交付时间即为2017年6月30日前，并认为第九条约定的房屋交付条件至诉讼时也未成就。被告提供证据并称该楼盘施工过程中经历了“大阅兵”、“上合会议”、环保治理及特大暴雨事件，因此而影响了施工进度，属于不可抗力，应适用附件十一中第十一条的规定，即交房时间已变更为2018年6月30日。本案中，案涉《补充协议》第十一条是否是当事人的真实意思，是否具有法律效力，是否变更了主合同约定的交房期限和交房条件，是判断晖祥公司是否应承担迟延交房违约责任的前提。原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同文本是根据国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本拟定，同时，双方在主合同附件十一之《补充协议》上签字盖章。主合同和《补充协议》均是双方自愿签订，合同依法成立，该合同对当事人具有法律约束力。案涉主合同对商品房交付期限和交付条件进行了约定，双方对此无异议。案涉《补充协议》是主合同的第十一个附件，当事人双方在签订主合同同时，均在《补充协议》上进行了签字盖章，该《补充协议》虽然是晖祥公司提供的格式合同，但协议内容具有明显协商性质，《补充协议》第十一条是对于“因政府政策调整及不可抗力等原因”情形下交房期限和条件的约定，考虑其中签订时间、签字盖章情况、条款内容合法性及交房期限和条件的可协商性等因素，该条款能够体现合同双方的自愿原则，是当事人的真实意思，该条款应具有法律效力。一审法院认为，民事法律责任上的不可抗力指“不可预见、不可避免且不能克服”。客观上，上述出现的事件，特别是为确保空气质量政府出台了多项治理环境的措施，涉及某时间段要求停止城区内各类建设工程土石作业等，的确超出了被告在订立合同时的合理判断，影响了施工进度。案涉《补充协议》第十一条约定：“因政府政策调整及不可抗力等原因，出卖人在2018年6月30日前向买受人交付的已具备‘五大主体’验收的该商品房时，具备水通、电通、路通。”“买受人对本条款约定已明确知悉并充分了解，无条件同意本条款约定收房。”从条款文义看，在双方主合同约定了交房期限为2017年6月30日的前提下，《补充协议》又约定了“2018年6月30日前”的交房期限，双方在对出现“因政府政策调整及不可抗力等原因”情形下交房期限的约定较为明确。当事人双方虽在主合同第九条约定房屋交付条件为“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质保证书》”，但在《补充协议》中又约定“向买受人交付的已具备’五大主体’验收的该商品房”。依竣工验收合格交房或依竣工验收备案文房属于当事人可协商的文房条件，对该内容的变更不违反法律强制性规定，《补充协议》中约定“五大主体”验收合格交房是双方当事人较为明确地约定的交房条件。本案中，晖祥公司提供了有关政府环保治理等事件的证据，能够证明合同履行期内出现了政府政策调整原因，符合实际情况，成就了《补充协议》第十一条约定的条件，该条款的内容构成了对主合同约定的交房期限和条件的变更。故依据该约定关于房屋交付时间可以在2018年6月30日前，故不支持原告请求的2018年5月23日前的违约金。另，根据一审法院对晖祥江山小区的现场勘察，原、被双方应尽快办理交房手续，避免继续扩大损失。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决为：驳回原告郜玉山的诉讼请求。案件受理费140元，由原告负担。本院经审理查明事实与原审认定事实一致。本院认为，本案中，双方当事人的争议主要有两点：1、双方约定的交房日期是2017年6月30日还是2018年6月30日；2、被上诉人向上诉人交付的房屋是否达到交房条件。本案中，双方当事人签订了《商品房买卖合同（预售）》，且双方对该合同的真实性均无异议，该合同系双方当事人的真实意思表示，在合同条款不违背相关法律法规的前提下，双方当事人应按照合同约定享受权利履行义务。关于交房时间的问题，本案中，双方当事人关于交房时间和交房条件有两个约定，分别是主合同第十一条约定的2017年6月30日以前和主合同附件十一《补充协议》第十一条约定“因政府政策调整及不可抗力等原因，出卖人在2018年6月30日前向买受人交付的已具备‘五大主体’验收的该商品房时，具备水通、路通、电通。”本院认为，《补充协议》第十一条系双方当事人对交房时间的附条件约定条款，在所附条件成就时，该条款生效并产生对主合同第十一条约定的交房时间变更的效力。从被上诉人原审提交的证据来看，在双方签订主合同后至2017年6月30日之间，确实出现了因政府治理环境污染对工程建设进行管控的情况，该情况系超出被上诉人控制能力范围的，应认定双方在《补充协议》第十一条附条件条款的条件成就，该条款生效，故本院认为，本案双方当事人约定的交房时间应为2018年6月30日，被上诉人提交的证据可以证明其于2018年5月通过短信形式向上诉人送达过交房通知，故被上诉人在交房期限上不存在违约情形。关于交房条件的问题，双方当事人关于交房条件有两个约定，一是主合同第九条约定的“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质保证书》”，另外一个是主合同附件十一《补充协议》第十一条约定“因政府政策调整及不可抗力等原因，出卖人在2018年6月30日前向买受人交付的已具备‘五大主体’验收的该商品房时，具备水通、路通、电通。”因《补充协议》第十一条的条款已构成对主合同相关约定的变更，且依竣工验收合格交房或依竣工验收备案交房属于当事人可协商的交房条件，对该内容的变更不违反法律强制性规定，且从原审证据来看，被上诉人向上诉人交房时已达到了补充协议第十一条约定的交房条件，故上诉人认为被上诉人交房条件违约的理由本院不予支持。综上，上诉人郜玉山上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郜玉山负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年五月二十三日书记员  冯 毅