四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民初23号 原告（案外人）：周军，男，汉族，1981年8月11日出生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：陈福明，四川蜀泸律师事务所律师。 原告（案外人）：陈未霞，女，汉族，1980年12月22日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：陈福明，四川蜀泸律师事务所律师。 被告（申请执行人）：泸州江阳添源建筑安装工程有限公司，住所地：泸州市江阳区分水岭乡社区，统一社会信用代码91510502204879387A。 法定代表人：肖世福，公司经理。 委托诉讼代理人：杜开富，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯有伦，男，1963年8月18日出生，汉族，住泸州市龙马潭区，系公司员工。 第三人（被执行人）：泸州市兴泰房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区泰安镇平安路******，统一社会信用代码：91510502567633132U。 法定代表人：胡运华，公司经理。 委托诉讼代理人：莫继军，四川康乾律师事务所律师。 原告周军、陈未霞与被告泸州江阳添源建筑安装工程有限公司（以下简称添源公司）、第三人泸州市兴泰房地产开发有限公司（以下简称兴泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。原告周军及周军、陈未霞共同委托诉讼代理人陈福明，被告添源公司委托诉讼代理人杜开富、冯有伦，第三人兴泰公司委托诉讼代理人莫继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周军、陈未霞向本院提出诉讼请求：一、请求立即停止对原告购买的坐落于泸州市江阳区泰安镇酒谷大道四段4号5号楼附44号营业用房及其对应的国有土地使用权的强制执行，并解除查封；二、请求确认原告与第三人兴泰公司签订的商品房买卖合同有效，并确认原告对坐落于泸州市江阳区泰安镇酒谷大道四段4号5号楼附44号营业用房及其对应的国有土地使用权归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月22日，原告陈未霞与兴泰公司签订《机械小区商铺认购书》，分两次共缴纳购房定金10万元。2013年6月25日，原告周军、陈未霞与兴泰公司签订《商品房买卖合同》，周军、陈未霞购买兴泰公司开发的坐落于泸州市江阳区商业用房（面积为52.63㎡、房款为599982元）。2013月6月25日，原告陈未霞支付购房款469983元，2015年12月29日，原告支付购房尾款36807元并按照合同约定向兴泰公司交付了维修基金、契税印花税、工本费、代办费。兴泰公司随即将上述房产的钥匙交付原告并移交了房产。 原告于2019年1月2日发现自己全款购买的该营业用房在泸州市中级人民法院办理的添源公司诉兴泰公司建设工程施工合同纠纷案中被查封并被执行。原告认为第三人兴泰公司未按照合同约定及时办理网签备案手续、未办理产权过户登记，造成人民法院将涉案财产查封，过错在于兴泰公司，与买受人原告无关。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条的规定，原告作为案涉房屋的买受人，已支付全款且实际占有该房屋，其享有的权利足以排除本案的强制执行。原告遂向法院提出异议，2019年2月26日，贵院作出（2019）川05执异5号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服遂提起本诉讼，请求判决如所请。 被告添源公司辩称：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产未经登记不产生物权变动的法律效果。截止目前为止，讼争房屋及土地尚备案在第三人房地产开发公司名下，原告尚未取得涉案房屋的所有权；二、原告所享有的权利不能排除涉案房屋的强制执行。理由有：第一，按照新法优于旧法、特别法优于普通法的原则，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而不是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条。第二，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条，而不是28条。本案原告周军、陈未霞系消费者买受人，应当适用专门针对消费者买受人的29条的规定，而不是适用28条的规定。第三，添源公司作为建设工程施工方，依法享有建设工程优先权；第四、讼争房屋长期未予网签也未办理过户登记，本案存在严重过错；第五、原告是否按时缴清了购房款需要进一步核实。 第三人兴泰公司辩称：原告与兴泰公司签订的商品房买卖合同真实有效，原告是缴纳了购房款的，具体缴纳金额以法院核实为准。对原告的请求没有意见。 本院经审理查明：本院在审理添源公司与兴泰公司建设工程施工合同纠纷一案中，添源公司于2016年1月26日提出财产保全申请，要求对兴泰公司的财产进行保全。同日，本院作出（2016）川05民初2－1号民事裁定书，裁定：冻结泸州市兴泰房地产开发有限公司2000万元银行存款或查封其名下渔子溪生态园价值2000万元的未出售商品房。根据该生效裁定，本院于2016年1月29日向泸州市江阳区不动产登记中心发出了（2016）川05执保1号协助执行通知书，查封了登记在泸州市兴泰房地产开发有限公司名下的坐落于泸州市江阳区共计208个车位、35套营业用房及对应国有土地使用权（包含本案原告提出异议的附44号营业用房）。2018年12月5日，四川省高级人民法院作出（2018）川民终948号民事判决书，判决：一、撤销四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民初2号民事判决第三项，即驳回泸州江阳添源建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；二、变更四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民初2号民事判决第一项为：泸州市兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付泸州江阳添源建筑安装工程有限公司欠付工程款34184361.85元；三、变更四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民初2号民事判决第二项为：泸州市兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还泸州江阳添源建筑安装工程有限公司履约保证金3000000元，并从2014年7月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清之日止；四、驳回泸州江阳添源建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，兴泰公司未按期履行义务，添源公司向本院申请强制执行。2019年1月16日，本院作出（2019）川05执10号执行裁定书，裁定继续查封泸州市兴泰房地产开发有限公司开发建设的座落于泸州市江阳区共计208个车位、35套营业用房及对应国有土地使用权（包含本案原告提出异议的附44号营业用房）。 另查明：原告周军、陈未霞系夫妻。2013年6月23日，兴泰公司与原告周军、陈未霞签订《商品房买卖合同》，约定兴泰公司将其开发的坐落于泸州市江阳区泰安镇酒谷大道四段5幢第1层104号商业用房（面积为52.63㎡）出售给周军、陈未霞，总房款为599982元。合同还约定兴泰公司应当在2013年12月30日之前向买受人交付商品房，并于2014年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2012年12月22日，陈未霞向兴泰公司支付购房定金1万元，2012年12月26日，陈未霞向兴泰公司支付购房定金9万元，2013年6月25日，陈未霞向兴泰公司支付购房款469983元，2015年12月29日，陈未霞向兴泰公司支付购房尾款26807元和维修基金、契税工本费等共计26047元。2015年12月29日，陈未霞与泸州自力物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》、《室内装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理公约》并缴纳了物业服务费。 另查明，因兴泰公司未按照合同约定及时交付涉案房屋，本案原告周军、陈未霞曾向四川省泸州市江阳区人民法院提起诉讼，要求兴泰公司支付迟延交房的违约金。四川省泸州市江阳区人民法院于2015年6月15日作出民事判决，判决兴泰公司向周军、陈未霞支付延迟交房违约金。 另查明，2018年10月25日,周军、陈未霞对本院的查封提出书面异议。本院审查后于2019年2月26日作出（2019）川05执异5号执行裁定书，认为依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，周军、陈未霞所购买登记在被执行人兴泰公司名下的房屋系门面营业用房，并非是用于其居住，周军、陈未霞所享有的权利不足以排除执行，遂裁定驳回异议申请。周军、陈未霞不服，遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，原告主张的泸州市江阳区泰安镇酒谷大道四段5幢第1层104号商业用房、泸州市江阳区泰安镇酒谷大道四段4号5号楼附44号商业用房与人民法院查封的泸州市江阳区（登记簿号：2051643）系同一房屋。 认定上述事实的证据有：四川省高级人民法院（2018）川民终948号民事判决书、本院（2019）川05执10号执行裁定书、（2019）川05执异5号执行裁定书、（2016）川05民初字第2-1号民事裁定书、（2016）川05执保1号协助执行通知书、商品房买卖合同、收据、银行POS机刷卡单、前期物业服务合同、泸州自立物业管理有限公司收费专用票据。上述证据经当事人举证、质证，客观真实，本院依法确认并收集在案。 本院认为：本案的争议焦点是：一、能否确认案涉房产为原告周军、陈未霞所有；二、原告周军、陈未霞对案涉房产享有的权益能否排除法院强制执行。现根据在案证据和查明的法律事实，对本案争议焦点评述如下： 第一、关于能否确认案涉房产为原告周军、陈未霞所有的问题。本院认为，原告周军、陈未霞于2013年6月23日与兴泰公司签订《商品房买卖合同》，约定向兴泰公司购买其开发座落于泸州市江阳区商业用房。该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。但由于案涉房屋并未办理所有权登记变更手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案讼争房产尚未产生物权变动的效力。在变更登记前周军、陈未霞对案涉房产仅享有物权期待利益而非物权，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件。因此本院对周军、陈未霞请求确认对案涉房产享有所有权的诉请依法不予支持。周军、陈未霞可根据双方签订的《商品房买卖合同》、缴费依据等另行主张权利。 第二、关于周军、陈未霞对案涉房产享有的权益能否排除本院强制执行的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，首先本案原告周军、陈未霞与兴泰公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年6月23日，该合同签定时间早于人民法院查封房产时间即2016年1月29日之前。其次，原告陈未霞先后四次向第三人兴泰公司支付购房款共计596790元，与合同约定的购房款599982元仅有3000余元的差距，且鉴于合同约定的房屋面积与实际交房面积存在一定误差，会导致房屋购房款存在一定的上下浮动，本案原告已支付款项与合同款项差距微小，应认定原告已经支付全部购房款。再次，原告提供的《前期物业服务合同》、《室内装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理公约》和缴纳税费依据，足以证明原告于2015年12月29日已经实际占有涉案房产。最后，本案第三人兴泰公司系于2015年12月29日才将涉案房屋交付原告周军、陈未霞，2016年1月29日该涉案房屋即被人民法院查封，原告周军、陈未霞作为买受人对未办理过户登记并不存在主观过错。综上，本院认为原告周军、陈未霞所享有的权利足以排除法院对案涉房屋的强制执行。 至于被告添源公司关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而非二十八条规定的主张。本院认为，在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行的房地产开发企业开发的商品房而规定的特别条款，第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人就享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本案符合二十八条规定的适用情形，应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为本案法律适用依据。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行泸州市江阳区商业用房； 二、驳回原告周军、陈未霞的其余诉讼请求。 案件受理费9768元，由第三人泸州市兴泰房地产开发有限公司负担。（案件受理费已由原告周军、陈未霞预交，由第三人泸州市兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告支付。） 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川05执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 李野 审判员 陈靖 审判员 蓝军 二〇一九年五月三十日 法官助理 聂灵 书记员 杨艺