贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1800号原告：邱永琴，女，1986年2月16日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201510191516。委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所实习律师，被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市桂花路**，统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨仁吉（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610816434。委托诉讼代理人：赵英豪（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713011110497。原告邱永琴与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称毕节市房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后。依法适用简易程序于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告袁奇、邱永琴的委托诉讼代理人龙海、被告毕节市房开公司委托诉讼代理人杨仁吉、赵英豪均到庭参加了诉讼，原告袁奇、邱永琴及委托代理人林蔓、被告毕节市房开公司法定代表人张立华均未到庭。本案现已审理终结。原告邱永琴向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金共计20,000.00元（以333,064.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2015年12月28日起至被告为原告办妥房屋权属证书之日止），庭审中变更为逾期办证违约金暂计20,000.00元（以333,064.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2015年12月28日起至被告将办理产权登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）;2、请求人民法院依法判令被告立即为原告办妥房屋(具体为:毕节市流仓桥办事处毕节逸景私享家园B栋2单元18层2号)权属证书;3、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原、被告于2014年12月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房。合同约定房屋总价款为333,064.00元。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用，至今仍未按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原、被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金。因此，原告诉请以333,064.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办理房屋权属证书之日止，希望法院依法公判。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。被告毕节市房开公司口头辩称：原、被告签订的商品房买卖合同，未对办证事项进行约定，根据合同补充协议7.2条约定：被告只有协助代为原告办理权属证书的义务，办证的主体是原告，原告未提供办证的相关材料给被告，且原被告之间对办证行为的约定系无偿的委托代理合同关系，被告不存在主观故意和重大过失。因此，被告不应当对原告进行违约赔偿。即使法院审查认为被告存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，损失数额应当以原告交足购房全部款项后，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告诉请的违约金计算标准按照中国人民银行同期同类贷款的1.5倍过高。原告的按揭贷款方式有商业贷款和银行按揭，两种贷款的利率标准不一样，原告的损失即支付银行贷款利息的损失，因此，被告赔偿违约金的标准也只能按照原告不同的贷款方式所支付的利息进行赔偿。况且，计算逾期支付违约金利息的时间应当按照原告按揭贷款的金额到达被告账户之日起才开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的身份证，被告所举的营业执照、法人身份信息、法定代表人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据，商品房买卖合同、房款及相关税费收据、物管费收据。证明目的：原告购买被告商品房，按约定支付购房款及相关税费，被告未交付房产证已违约；原告于2015年3月1日收到涉案房屋。被告质证意见：真实性无异议，达不到原告的证明目的。经本院审查认为，能证明原告履行了合同的相应义务和实际收到涉案房屋的时间（收房才能入住并交纳物管费），本院予以确认；二、对被告所举证据：涉案的银行回单、交房通知书及登记表。证明目的：违约金应从原告按揭贷款到达被告账户之日起计算，涉案房屋实际交房时间为2015年12月28日。原告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的。经本院审查认为，对银行回单，需结合其他证据及合同约定才能达到被告的证明目的；对交房通知书及登记表，因时间在原告入住之后，与原告所举证据相矛盾，不能达到其证明目的。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年12月8日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房（房号为：2-18-2），用途：住宅，建筑面积：107.44平方米，套内建筑面积：91.50平方米，房屋总价款为333,064.00元，付款方式及期限:买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款100,064.00元，余款233,000.00元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起X日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第X项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第X种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。双方还在合同中约定了其他事项。补充协议7.2条约定，出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，原告于2014年8月11日向被告毕节市房开公司付清了涉案房屋首付款100,064.00元，原告办理了房屋贷款手续后，工商银行于2015年2月9日将房款余额233,000.00元转入被告账户。原告于2015年6月4日交清相关税费、公共维修基金共计11,593.00元。被告于2015年3月1日（物管费开始计收时间）将涉案房屋实际交付原告使用，在法庭辩论终结前涉案房屋未取得商品房综合验收备案证明书，尚不具备办证（转移登记）条件。本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金以及支付的起始时间、标准。对双方争议的焦点，对是否应支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定忠实履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告向原告交付了房屋，约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的违约金，双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理商品房产权证的违约金，于法有据，本院予以支持；对于被告提出的答辩人与被答辩人之间只是协助办理产权证，答辩人不存在违约情形，答辩人按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在损失。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋产权证的违约后果，是被告自身原因所致，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对于违约金的计算时间和标准，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”，被告于2015年3月1日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2015年3月1日后的360日即2016年2月25日。原告于2015年2月9日已交清购房尾款，故违约金的起算时间从2016年2月25日之次日开始即2016年2月26日。对违约金的计算标准，原告要求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，被告认为过高，要求以银行按揭贷款的利率计算，其不能提供银行按揭贷款的利率，且于法无据，但本院依法予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院支持以原告已付购房款333,064.00元为基数，时间从2016年2月26日起，对违约金的截止时间，涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，这与原告的诉讼请求相吻合。综上所述，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院予以支持以原告已支付购房总款333,064.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年2月26日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。超过部分的诉讼，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱永琴支付逾期办理并交付涉案商品房产权证的违约金（违约金以333,064.00元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2016年2月26日起至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；二、驳回原告邱永琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年五月五日书记员 姜童尧