江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终1731号 上诉人（原审原告）：牟晓霞，女，1981年3月12日出生，汉族，住江苏省苏州。 委托诉讼代理人：付先兵，江苏双泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新文，男，1972年12月8日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，系牟晓霞丈夫。 被上诉人（原审被告）：苏州市相城区永顺农村小额贷款有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇湘洲路20号。 法定代表人：陶国平，董事长。 委托诉讼代理人：田莉，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩阳，江苏新苏律师事务所律师。 原审第三人：袁学良，男，1973年3月20日出生，汉族，住江苏省苏州市。 原审第三人：韩英，女，1975年1月24日出生，汉族，住江苏省苏州市。 上诉人牟晓霞因与被上诉人苏州市相城区永顺农村小额贷款有限公司（以下简称永顺小贷公司）及原审第三人袁学良、韩英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出（2018）苏0507民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牟晓霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持牟晓霞的诉讼请求。一、二审诉讼费由永顺小贷公司承担。事实理由：1、牟晓霞与袁学良、韩英签订的房屋租赁合同系真实意思表示，应属于合法有效。2、案涉租赁合同签订于2015年8月12日，案涉房屋查封时间为2015年8月14日，案涉租赁合同签订在房产查封前。3、牟晓霞已经占有使用案涉房屋。4、以债权抵付租金并不违反法律规定，案涉合同关系本质系租赁合同关系而非借款合同关系。5、牟晓霞系善意当事人，滨河路房屋面积小、国宾花园为毛坯，装修需要投入，租金的约定不存在显失公平的情形。 永顺小贷公司辩称：1、案涉租赁合同本质系债权债务关系，无法排除牟晓霞与袁学良、韩英恶意串通的情形。2、租金约定过低，以租金抵偿借款明显显失公平。3、牟晓霞提交的证据无法证明其实际占有使用案涉房屋。4、案涉租赁合同恰好签订在查封前的两天，不排除倒签的嫌疑。 牟晓霞向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认牟晓霞对苏州工业园区天域花园26幢1802室的房屋享有使用权20年（自2015年8月12日至2035年8月11日止），且租金已经全部支付完毕。2、判决确认牟晓霞对上述房屋享有优先购买权。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，牟晓霞将第一项诉讼请求明确为请求判决确认2015年8月12日牟晓霞与袁学良、韩英签订的房屋租赁合同书有效，牟晓霞对苏州工业园区天域花园26幢1802室的房屋享有使用权20年（自2015年8月12日至2035年8月11日止），且租金已经全部支付完毕；将第二项诉讼请求明确为牟晓霞愿意在法院就涉案房屋带租拍卖的情况下，参与第一拍竞买该房屋。 一审法院经审理查明：本案讼争房屋坐落于苏州工业园区天域花园26幢1802室房屋，袁学良、韩英二人共同共有。2015年8月12日，袁学良、韩英将该房屋抵押给中国民生银行股份有限公司苏州分公司（以下简称民生银行），债权数额为396万元，抵押登记时间为2015年8月12日，抵押期自2015年8月11日起至2018年8月11日止。 2015年7月27日，永顺小贷公司作为原告，以苏州市创意灯光景观工程有限公司（以下简称创意灯光公司）、苏州市方大计算机有限公司（以下简称方大计算机公司）、钱育峰、杨巧珍、袁学良、韩英、苏州鑫汉置业有限公司（以下简称鑫汉公司）、唐如海、唐芯为被告诉至一审法院，请求判令创意灯光公司归还贷款本金900万元及相应利息、罚息，支付律师费，并承担该案诉讼费、保全费、公告费；方大计算机公司、钱育峰、杨巧珍、袁学良、韩英、鑫汉公司、唐如海、唐芯对创意灯光公司的上述债务承担连带清偿责任。2016年4月21日，一审法院作出（2015）相商初字第00595号民事判决书，判决：一、创意灯光公司于该判决生效之日起十日内归还永顺小贷公司借款本金900万元、利息227500元、律师费174012元，合计9401512元。同时，创意灯光公司还应承担以900万元为基数自2015年7月17日起至实际支付之日止的利息；二、方大计算机公司、钱育峰、杨巧珍、袁学良、韩英、鑫汉公司、唐如海、唐芯对创意灯光公司的上述债务（含诉讼费）承担连带清偿责任。方大计算机公司、钱育峰、杨巧珍、袁学良、韩英、鑫汉公司、唐如海、唐芯承担保证责任后，有权向创意灯光公司追偿。另，该案在审理过程中，一审法院依据永顺小贷公司申请，查封了本案讼争房屋。之后，该房屋又被苏州市吴中区人民法院、苏州市工业园区人民法院查封。现该房屋由牟晓霞居住。 一审法院另查明，庭审中，牟晓霞提供由其作为承租人（乙方）、袁学良、韩英作为出租方（甲方），双方签订的《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方同意把苏州天域花园26幢1802室、国宾花园120幢102室、滨河路588号2幢B710、B709、B708室的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性；房屋用途为办公所用；租期自2015年8月12日起至2035年8月11日止；租金为106万元；付款方式为一次性付清。该合同在补充条款中还约定：（1）由于甲方不能按2015年8月10日签订的借款合同约定归还借款，甲方自愿将本合同约定的房屋出租给乙方，租金与借款等额相抵，租赁期内若甲方还清乙方全部借款（含本息违约金）则本合同自借款还清之日终止。（2）本合同第二条房屋用途更改为办公及居住。该合同还约定了其他事项。合同落款乙方签名处落款时间为2015年8月12日，甲方处未书写落款时间。合同签订后，牟晓霞未向原告支付涉案房屋租金。 一审法院又查明，廖天文、牟晓霞作为原告，以袁学良、韩英、方大计算机公司、韩全男为被告诉至江西省鹰潭市月湖区人民法院，请求判令袁学良、韩英归还廖天文、牟晓霞借款1154730元及利息、违约金，并支付律师费用；方大计算机公司、韩全男对上述债务承担连带清偿责任。该院经审理后查明认定事实：2015年8月10日，袁学良、韩英、方大计算机公司、韩全男与廖天文、牟晓霞签订《借款合同》，约定袁学良、韩英向廖天文、牟晓霞借款345万元；借款用途为归还民生银行贷款；借款期限自2015年8月11日至2015年8月12日15时止；借款利息按月利率3%计付，利息支付时间为按月支付；方大计算机公司、韩全男自愿为袁学良、韩英的债务提供不可撤销的连带责任保证担保等内容。2015年8月11日，廖天文向袁学良汇款345万元。该案庭审中，廖天文、牟晓霞自认关于袁学良、韩英、方大计算机公司、韩全男等的还款情况为2015年8月12日租金抵付106万元；2015年8月18日，转账支付52万元等。截至2017年12月30日，袁学良、韩英尚欠廖天文、牟晓霞借款本金1177854元及利息41524万元。2018年11月22日，该院作出（2018）赣0602民初1193号民事判决书，认定袁学良、韩英尚欠廖天文、牟晓霞借款本金1154730元、截至2017年12月30日的利息41524元；因廖天文、牟晓霞未在保证期间内向保证人方大计算机公司、韩全男主张承担保证责任，保证期间已过，故其要求方大计算机公司、韩全男就袁学良、韩英所欠债务承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。该院并最终判决：一、袁学良、韩英于该判决生效之日起七日内返还廖天文、牟晓霞借款本金1154730元及利息41524元（利息计算至2017年12月30日，之后的利息以未还本金为基数，按年利率24%，计算至借款还清之日止）；二、驳回廖天文、牟晓霞的其他诉讼请求。 一审法院再查明，一审法院在执行过程中，拟对本案讼争房屋，即位于苏州工业园区天域花园26幢1802室的房屋进行拍卖，并于2017年5月27日在该讼争房屋门口张贴了（2016）苏0507执3622-1号执行公告，要求袁学良、韩英及案外人在该公告张贴之日起15日内腾空室内房屋并将房屋移交本院处理；案外人认为对此房地产享有权利的，可在上述期限内向本院提供证据材料主张权利。后牟晓霞对本院“去除租约”拍卖讼争房屋等执行行为不服，向一审法院提出书面异议。一审法院于2018年6月11日作出（2017）苏0507执异3号执行裁定书，裁定驳回牟晓霞的异议请求。牟晓霞不服该裁定，遂诉讼来院。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案牟晓霞作为案外人，以涉案房屋的承租人身份提出对标的房屋带租约拍卖的请求，实际即为停止对（2016）苏0507执3622号执行裁定书中相关执行措施的执行，请求在租赁期内阻止向受让人移交占用的不动产。牟晓霞是否能在长达20年的租赁期内继续占用该房屋，一审法院分析认定如下： 首先，从合同签订的背景和时间点看。牟晓霞陈述双方借款发生在2018年8月11日，并约定次日等贷款重新批下后即予还款。后因银行得知袁学良、韩英被法院查封的情况，故不再下放贷款给袁学良、韩英，并导致无法归还牟晓霞所借款项，双方在2015年8月12日即达成了以房屋租金抵付债务的《租赁合同书》。对此，一审法院认为，根据讼争房产的不动产登记簿显示，该房屋抵押给民生银行的登记时间为2015年8月12日，且抵押期限为自2015年8月11日起至2018年8月11日止，故应认为至少在2015年8月12日时，袁学良、韩英与民生银行的贷款审批仍在正常进行过程中。牟晓霞主张在2015年8月12日即得知袁学良、韩英无法还款，双方并进而在法院查封即2015年8月14日之前签订《房屋租赁合同书》，该时间点过于巧合，且牟晓霞就此亦未提供相应证据证明，结合《房屋租赁合同书》中袁学良、韩英未书写落款时间的情形，一审法院对牟晓霞所陈述的该合同书的签订、生效时间存疑。其次，从房屋的占有时间看。牟晓霞主张自2015年8月12日签订合同后即搬入该讼争房屋内实际占有、使用至今，但就此仅提供用户名为韩英，载明缴费账单为2015年10月，且付款时间为2016年1月28日的水费缴费支付宝回单复印件1份，单凭该单据实无法得出牟晓霞在2015年8月14日前即实际入住该讼争房屋且缴纳水费的推论。同时，按照牟晓霞方陈述，其在借款发生的次日，即借款到期日已知晓袁学良、韩英无法还款，并立即与之签订以借款抵付租金的合同，并于当日马上即搬入并实际占有房屋，实亦与常理不符。再次，从合同确定的租金水平和付款方式看。《房屋租赁合同书》约定包括讼争房屋在内的两套住宅及三套办公用房20年的租金仅106万元，即折算下来每处房产的每月租金仅883.33元，与该几处房产在当时租赁市场上的价格交较实为歧低，且就20年间租赁市场的价格上涨变化因素亦未予以真实考量。虽牟晓霞称这与一次性支付租金，且其中国宾花园房屋为毛坯房尚需装修投入，滨河路房屋位置不好等，但该租金差距仍过于巨大，以租金抵偿借款中的该租金约定实显失公平。最后，从合同性质而言。假使牟晓霞与袁学良、韩英确在2015年8月12日签订《房屋租赁合同》并实际占有讼争房屋，但该《房屋租赁合同》中亦明确约定，由于袁学良、韩英不能按借款合同约定归还借款，袁学良、韩英自愿将合同约定的房屋出租给牟晓霞，租金与借款等额相抵，租赁期内若袁学良、韩英还清牟晓霞全部借款（含本息、违约金）则合同自借款还清之日终止，从该合同内容看，牟晓霞为使自己的债权得到清偿，同意袁学良、韩英以二套住宅及三套办公房20年房屋使用权的方式抵付106万元的借款，且袁学良、韩英在租赁期内还清全部借款则合同终止。可见，《房屋租赁合同书》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，牟晓霞与袁学良、韩英之间签订的《房屋租赁合同书》为债权债务合同关系而非真实的房屋租赁合同，结合其双方约定的租金水平歧低情况，无法排除牟晓霞与袁学良、韩英之间存在恶意串通以侵害其他债权人利益的情形，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，牟晓霞陈述《房屋租赁合同书》在法院查封之前签订并实际占用房屋也不得对抗法院对讼争房屋的执行，法院可除去租赁关系后拍卖该讼争房产。一审法院在执行过程中要求牟晓霞腾清房屋进行拍卖并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回牟晓霞的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审中，牟晓霞向本院陈述称，《房屋租赁合同书》项下苏州天域花园面积为180㎡、国宾花园面积为400㎡、滨河路房屋80㎡。对于是否在查封前已经实际占有使用案涉天域花园房产，牟晓霞在一审中提交了一份“支付宝缴费回单”，该回单载明“缴费项目：水费，用户姓名：*英，缴费账单：2015年10月，付款时间2016年1月28日”牟晓霞称“*英”为韩英，在一审法院询问牟晓霞有无其他证据，牟晓霞明确无其他证据，二审中牟晓霞亦未向本院提交其他证据。 上述事实有一审庭审笔录、二审调查笔录证实。 本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，首先，从《房屋租赁合同书》项下共包括案涉天域花园、国宾花园、滨河路房屋三处房产，20年的租金106万元，按照牟晓霞陈述的建筑面积折算，天域花园月租金仅为1204元，明显低于租赁市场上的价格。其次，从房屋的占有时间看，牟晓霞主张自2015年8月12日签订合同后即搬入案涉房屋，但就此仅提交了一份“支付宝缴费回单”，该回单载明的缴费方并非牟晓霞，且缴纳10月份产生的水费，牟晓霞未提交充足证据证明其在一审法院查封前已经实际占有使用案涉房屋。最后，牟晓霞与袁学良、韩英在签订《房屋租赁合同书》前发生了借贷关系，牟晓霞为使自己的债权得到清偿，同意袁学良、韩英以让渡本案房屋使用权等方式抵偿借款。从合同目的看，《房屋租赁合同书》系债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债。 综上，牟晓霞与袁学良、韩英签订的《房屋租赁合同书》约定租金过低，且牟晓霞未对实际占有使用案涉房屋进行充分举证，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14340元，由上诉人牟晓霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 岚 审 判 员  丁 兵 审 判 员  水天庆 二〇一九年五月二十日 法官助理  刘 钰 书 记 员  钱 曦