重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初25807号原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉滨路蜜岸商业特色街**，统一社会信用代码91500103345886468J。法定代表人胡瑜，总经理。委托代理人刘章红，重庆金码律师事务所律师。委托代理人刘练，重庆金码律师事务所律师。被告重庆一至商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路**嘉华大厦**6—**，统一社会信用代码91500103057770890A。法定代表人季红，执行董事。委托代理人吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司（以下简称弗洛米公司）诉被告重庆一至商业管理有限公司（以下简称一至公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松、人民陪审员张燕、费兴智组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。双方当事人的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告弗洛米公司诉称，2014年11月1日，原告弗洛米公司的股东代表徐晓渝与被告一至公司签订《商铺租赁合同》一份，约定被告一至公司将位于重庆市渝中区嘉滨路洪崖洞段两江四岸休闲长廊第1轴至第44轴房屋中的嘉滨路蜜岸商业特色街X号店铺及其设施设备、地、地面通道分外摆区域共计351平方米出租给原告一至公司经营。合同签订后，原告弗洛米公司对承租店铺投入装修装饰，且已开展经营。合同履行中，原告弗洛米公司得知，该商业特色街未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，致使原告弗洛米公司无法取得《消防许可证》，亦不能合法经营，原告弗洛米公司遂于2016年2月停止营业，并于2016年9月起诉要求确认《商铺租赁合同》无效。2017年5月，重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103民初第18240号民事判决书，判决认定上述《商铺租赁合同》无效及弗洛米公司应支付一至公司从2015年12月1日起至2016年9月30日期间的房屋占用费322476元。但该案诉讼期间，被告一至公司于2016年9月30日擅自将原告弗洛米公司承租房屋内的装饰装修、设施设备予以拆除和腾空，并将房屋转租他人，对原告弗洛米公司造成严重损失，被告一至公司应承担主要责任。现起诉请求：1、判令被告一至公司对原告弗洛米公司产生的装饰装修损失1345096元扣除20%的折旧后，承担70%的赔偿责任；2、判令被告一至公司退还原告弗洛米公司交纳的履约保证金87750元和用电保证金2000元，并承担本案诉讼费；3、撤回要求被告一至公司赔偿房屋占用费的诉讼请求。被告一至公司辩称，本案《商铺租赁合同》无效，但并不影响原告弗洛米公司在租赁商铺办理营业执照及开展经营，合同无效与其停止经营之间无因果关系。原告弗洛米公司因经营不善长期拖欠租金及物管、水电费，并在欠费及亏损的压力下停止经营，经被告一至公司多次催收拒不返商铺，且对装修物品置之不理，任由出租人租金损失扩大，即使有装修损失也应由其自行承担。被告一至公司为了避免损失扩大收回商铺符合租赁合同的约定，并对原告弗洛米公司弃之不管的可移动物品和设备等进行了保管，原告弗洛米公司可以取回上述物品及设备，但须支付保管费用，其取回物品后并不存在损失。被告一至公司未收取用电保证金2000元。履约保证金即使未退还，因原告弗洛米公司至今未履行生效判决给付房屋占用费，且未支付装修物品的搬迁及保管费，故无权要求退还。请法院判决驳回原告弗洛米公司的诉讼请求。经审理查明，本院于2017年5月23日作出，并已发生法律效力的（2016）渝0103民初18240号民事判决书认定如下事实：2013年9月18日，一至公司与重庆渝城投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定重庆渝城投资有限公司将位于重庆市渝中区嘉滨路洪崖洞段的两江四岸休闲长廊第1轴至第44轴房屋出租给一至公司。之后，弗洛米公司与一至公司就上述房屋中的渝中区嘉滨路蜜岸商业特色XX号店铺及其设施设备、地、地面通道分外摆区域（承租面积为351平方米）签订《商铺租赁合同》。合同签订后，一至公司向弗洛米公司交付租赁房屋。弗洛米公司缴纳了截止2015年11月30日的租金，其中2015年9月1日至2016年11月30日的租金共计为133818.75元。2016年6月，重庆渝城投资有限公司对涉案房屋所在的嘉滨路洪崖洞段两江四岸休闲长廊进行排污、消防等工程改造，时限为三个月。2016年9月30日，一至公司腾空并收回涉案租赁房屋，有关物品及设施设备等已搬离。该民事判决书判决内容如下：一、弗洛米公司与一至公司就渝中区嘉滨路蜜岸商业特色XX号店铺及期设施设备、地、地面通道分外摆区域（承租面积为351平方米）签订的商铺租赁合同无效；二、弗洛米餐饮公司在本判决生效后三日内支付一至公司2015年12月1日至2016年9月30日的房屋占用使用费322476元；三、驳回一至公司的其他反诉请求。2017年8月22日，重庆市第五中人民法院作出的(2017)渝05民终5534号民事判决书判决驳回上诉，维持上述原判。另查明，弗洛米公司与一至公司就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》系徐晓渝代表弗洛米公司签订，并经上述生效判决认定。该合同约定：租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止。合同签订后，弗洛米公司向一至公司交纳了履约保证金87750元，并向重庆深联物业管理有限公司交纳了用电保证金2000元。嗣后，弗洛米公司共计支付涉案房屋装修、设施设备款1345096元，其中徐晓渝通过银行转账支付903787元，其余为现金支付。上述事实,有（2016）渝0103民初18240号民事判决书、(2017)渝05民终5534号民事判决书、《商铺租赁合同》、履约和用电保证金收据、装饰装修合同、设备订购合同、银行交易明细、收据、财务凭证、装修费用清单、搬离物品清单等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告弗洛米公司与被告一至公司签订的涉案房屋《商铺租赁合同》已经生效民事判决书认定为无效，根据上述法律及司法解释的规定，被告一至公司因该合同取得的财产，包括履约保证金及装饰装修、设施设备等物品，应当予以返还或者由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。被告一至公司与原告弗洛米公司签订《商铺租赁合同》时，未告知原告弗洛米公司涉案房屋未取得相关建设工程规划许可证，致使《商铺租赁合同》被认定为无效，被告一至公司对此具有过错，依法应承担导致合同无效的全部责任。另外，被告一至公司在上述案件诉讼进行过程中，未取得原告弗洛米公司的同意，即对原告弗洛米公司承租商铺内的装修装饰、设施设备等物品进行了拆除和搬离，致使本案不能对涉案房屋的装饰装修、设施设备等进行价值评估。因此，被告一至公司依法应对原告弗洛米公司投入的装饰装修、设施设备及履约保证金等予以赔偿和返还。至于原告弗洛米公司主张的装饰装修损失，其提交的有关证据之间及与被告一至公司提交的搬离物品清单可以互相映证，本院予以采信。原告弗洛米公司根据租赁期限扣除20%的折旧后，再要求被告一至公司承担70%的赔偿责任，符合上述法律及司法解释的规定，本院酌情予以主张。原告弗洛米公司要求退还用电保证金2000元，但该款项并非被告一至公司收取，本院不予支持。原告弗洛米公司撤回要求赔偿房屋占用费的诉讼请求，本院予以准许。被告一至公司的有关答辩意见与上述法律及司法解释的规定不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告重庆一至商业管理有限公司应在本判决生效后十日内赔偿原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司装饰装修及设施设备损失753253.76元。被告重庆一至商业管理有限公司应在本判决生效后十日内退还原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司履约保证金87750元。驳回原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费12638元，由原告重庆弗洛米餐饮管理有限公司负担428元，被告重庆一至商业管理有限公司负担12210元，随前款一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 巫 松人民陪审员 张 燕人民陪审员 费兴智二〇一九年五月二十九日书 记 员 雷丹丹