江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初10902号原告：陈伟，男，1964年3月26日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：许静亚，系陈伟妻子，女，1966年4月20日生，汉族，住无锡市。被告：无锡联客信息技术有限公司，住所地无锡市人民西路25－1512。法定代表人：邹亚峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石亚军、王文康，该公司员工。原告陈伟与被告无锡联客信息技术有限公司（以下简称联客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟的委托诉讼代理人许静亚到庭参加诉讼，被告联客公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋出租委托代理合同。2、判令被告支付自2018年10月17日起至2018年11月25日止的租金6200元（4900元/月+4900元/30天*8=6200元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：陈伟与联客公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定陈伟将其名下坐落于无锡市莫家庄229号房屋（以下简称涉案房屋）（九室一厅三卫，不含前造一室一厅一厨一卫）的出租代理委托给联客公司，期限自2018年7月17日起至2028年7月16日止，双方对租金标准、支付方式、违约责任等进行了约定。另陈伟在出租房屋时就已告知联客公司涉案房屋仅为部分出租（即一层后造一厅一室一卫、二层四室一卫、三层四室一卫），一楼前造（一房两厅一厨一卫）由陈伟母亲居住，不包含在出租范围内。2018年7月17日，陈伟将涉案房屋(九室一厅三卫)交付给联客公司，联客公司支付了自2018年7月17日起至2018年10月16日止的租金后再未支付任何租金。陈伟方于2018年10月23日至联客公司催讨租金，联客公司口头表示要解除合同，陈伟于2018年10月30日书面同意解除合同并向联客公司寄送了通知书，联客公司于2018年10月31日收到该书面通知，直至2018年11月25日涉案房屋内的房客才将房间内物品清空并将钥匙交付给其，其于2018年12月5日更换了房屋钥匙，于2018年12月7日将涉案房屋出租给案外人。综上，请求判如所请。被告联客公司辩称：1、关于解除合同，联客公司于2018年7月17日将涉案房屋部分出租给第三人，于2018年10月份搬走，因签订合同时联客公司业务员未将房屋内的具体情况告知公司，陈伟仅交付了一层后造一厅一室一卫、二层四室一卫、三层四室一卫部分，直至2018年10月联客公司才发现涉案房屋内有一位老人居住（一层前造一房两厅一厨一卫），故陈伟未完整交付涉案房屋致联客公司不能将房屋出租，故联客公司于2018年10月17日口头与陈伟解除了合同，因此解除合同的时间应为2018年10月17日。2、解除合同后双方就不存在租金了。本院经审理认定事实如下：陈伟系无锡市土农下村莫家庄229号房屋所有权人，房屋所有权证记载涉案房屋为建筑面积为165.30平方米的二层混合建筑。2019年3月12日，本院至涉案房屋内进行勘查，双方确认：1、涉案房屋共三层，由一层南北各一大门可出入；2、一层前造（含一院一厅一厨一卫一室）由一老人居住，由前造大门（南大门）出入；3、一层后造部分（含一餐厅一卫一室），由后造大门（北大门）出入；4、一层前后造之间有一门联通；5、二层结构为四房一卫；三层结构为四房一卫；二层、三层均由一层后造大门（北大门）出入。2018年7月17日，陈伟与联客公司签订《房屋出租委托代理合同》（以下简称出租合同），约定：陈伟将涉案房屋(九室一厅三卫)出租给联客公司，期限自2018年7月17日起至2028年7月16日，陈伟于2018年7月17日前将房屋交付给联客公司，月租金标准为4900元/月，租金总计539000元，陈伟每年预留30日作为联客公司工作期及装修期，并免除工作期及装修期的租金，具体支付方式为：2018年7月17日支付9800元，2018年10月17日支付14700元，2019年1月17日支付14700元，2019年4月17日支付14700元；2019年7月17日支付9800元，2019年10月17日支付14700元，2020年1月17日支付14700元，2020年4月17日支付14700元；以此类推。在2018年7月17日前，陈伟需交付房屋给联客公司使用，《房屋交割清单》（见附件一）经双方交验签字并移交房门钥匙及大门钥匙后视为交付完成，陈伟书面同意联客公司可将承租的房屋进行优化改造，联客公司可将部分或全部转租给第三人。经双方协商一致，可以终止本合同。同日，陈伟、联客公司在出租合同附件一《房屋交割清单》中确认交房，联客公司认可陈伟于同日交付了房屋钥匙。诉讼中，双方一致确认，陈伟交付的系涉案房屋中的九室一厅三卫(一层后造一厅一室一卫、二层四室一卫、三层四室一卫）。联客公司支付了自2018年7月17日至2018年10月16日的租金9800元。2018年10月30日，陈伟向联客公司寄送《告知函》称：双方租赁合同明确联客公司应于2018年10月17日缴纳房租14700元，但联客公司迟迟未支付，陈伟在催缴过程中联客公司提出不租解约且不肯承担解约责任，导致合同解除，陈伟将通过法律诉讼途径依法追究联客公司违约责任等内容。联客公司于2018年10月31日收到了该告知函。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的虽名为《房屋出租委托代理合同》，但根据出租合同中双方的权利义务，双方实际应为房屋租赁合同关系。双方对出租合同真实性均无异议，本院予以确认。本案中双方争议焦点为：1、联客公司承租的房屋范围为涉案房屋整体还是其中的九室一厅三卫（后造一室一厅一卫、二层四室一卫、三层四室一卫）；2、出租合同解除的时间、联客公司返还涉案房屋的时间；3、租金计算的时间及金额；关于争议焦点1，首先，出租合同明确约定房屋出租范围为“九室一厅三卫”，根据双方的出租合同约定，《房屋交割清单》（见附件一）经双方交验签字并移交房门钥匙及大门钥匙后视为交付完成，现陈伟、联客公司均在清单中确认交房，陈伟亦于2018年7月15日交付了钥匙，故陈伟的交付义务已完成。其次，双方确认陈伟已交付的是涉案房屋的九室一厅三卫，联客公司于2018年7月17日将涉案房屋部分出租给第三人，且未提供证据证明其曾就房屋交付问题向陈伟主张权利。综上，本院认为联客公司承租的应为涉案房屋中的九室一厅三卫（一层后造一室一厅一卫、二层四室一卫、三层四室一卫），且陈伟已按约完成了房屋交付义务。关于争议焦点2，首先，陈伟出租并交付的九室一厅三卫中，第三层的四室一卫无房屋所有权证书或相关建设批文，故出租合同中对应的涉及该部分的内容应为无效，其余部分有效。其次，关于解除合同，陈伟确认联客公司在2018年10月23日向其口头提出解除合同，陈伟于2018年10月30日书面同意解除，本院认为，双方协商一致可以解除出租合同，联客公司未提供证据证明双方于2018年10月30日前解除了出租合同，故本院认定双方的出租合同于2018年10月30日解除。最后，陈伟主张联客公司于2018年11月25日返还涉案房屋，联客公司称其于2018年10月返还了涉案房屋，但未提供证据，对联客公司的该节辩称意见本院不予采纳，本院认定联客公司返还涉案房屋的时间为2018年11月25日。关于争议焦点3，首先，关于涉案房屋第三层的四室一卫的租金，虽前述房屋所涉的租赁合同无效，但陈伟有权要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。其次，涉案房屋一层、二层所涉的租赁合同于2018年10月30日解除，合同解除后，因联客公司仍占有使用涉案房屋，应按租金标准支付2018年11月1日起至2018年11月25日止的占有使用费。综上，虽原、被告双方的出租合同部分有效、部分无效，但不影响相应租金及占有使用费的计算，故本院对租赁有效部分、无效部分所涉的房屋面积不作区分，联客公司应按约支付自2018年10月17日起至2018年11月25日止的租金及占有使用费合计6533（4900元/月/30天*40天），现陈伟要求联客公司支付6200元符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院》第二条、第五条之规定，判决如下：一、陈伟与无锡联客信息技术有限公司签订《房屋出租委托代理合同》中涉及房屋第三层部分（四室一卫）无效。二、陈伟与无锡联客信息技术有限公司签订《房屋出租委托代理合同》中涉及房屋第一、二层部分（一层后造一室一厅一卫、二层四室一卫）于2018年10月30日解除。三、无锡联客信息技术有限公司于本判决发生法律效力之日起支付陈伟房屋租金及占有使用费6200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币130元（由陈伟预交），由无锡联客信息技术有限公司负担，无锡联客信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内将该款直接给付陈伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 坚人民陪审员  潘万才人民陪审员  袁玉珠二〇一九年五月二十二日法官 助理  王荣荣书 记 员  万 杏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。