四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初12号 原告：何琼华，女，1966年2月6日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：刘洪，男，1989年12月28日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系何琼华之子。 委托诉讼代理人：王晓莉，女，1988年9月10日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区，系何琼华儿媳。 被告：巴中中银富登村镇银行有限责任公司，住所地:四川省巴中市巴州区西华街**。 法定代表人：杨帆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翁蓉，女，1979年11月25日出生,汉族，住四川省巴中市巴州区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：彭才荣，四川宏坤律师事务所律师。 第三人：饶仕珍，女，1964年11月12日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 第三人：四川省巴中市华西建筑有限公司，，住所地:四川省巴中市巴州区回风路** 法定代表人：李国斌，该公司董事长。 原告何琼华与被告巴中中银富登村镇银行有限责任公司（以下简称中银富登村镇银行）以及第三人饶仕珍、四川省巴中市华西建筑有限公司（以下简称华西建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告何琼华及其委托诉讼代理人刘洪、王晓莉，被告中银富登村镇银行的委托诉讼代理人翁蓉、彭才荣，第三人饶仕珍、华西建筑公司的法定代表人李国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何琼华起诉请求：1.撤销（2018）川19执异106号执行裁定书；2.对执行标的物（四川省巴中市巴州区桂花街农贸市场A栋一楼12号建筑面积64.3平方米的房子）停止执行；3.裁定中止执行四川省巴中市江南公证处（2015）川巴江南证字第6090号《具有强制执行效力的债券文书公证书》；4.停止拍卖、变卖或者以物抵债的执行措施；5.解除对四川省巴中市巴州区桂花街农贸市场A栋一楼12号建筑面积64.3平方米的房屋的查封；6.确认“四川省巴中市巴州区巴州镇汇丰桂花街之农贸市场A栋一楼12号建筑面积64.3平方米房屋”与原告之间的权益；7.判决“四川省巴中市巴州区巴州镇回风桂花街之农贸市场A栋一楼12号建筑面积64.3平方米房屋”的所有权归原告所有，并协助办理相关手续。事实及理由：1.法院采取的执行措施损害了原告作为一般买受人所享有的物权期待权实体权益；2.买受人对未办理过户不存在过错，未办理过户的原因是华西建筑公司就案涉房屋因其他纠纷被北京法院委托巴州区法院查封，涉案不动产因负担抵押权而未能办理过户手续；3.原告购买房屋是用于自己居住，并已经缴纳全部房款，一般来说就可以安全的享受房屋的所有权；4.未能按时过户的证据，应由被执行人李国斌向法院提供，法院将责任划在何琼华一方，显失公正，且李国斌在法庭上多次陈述，因其自身原因未按时将案涉房屋过户给何琼华；5.案涉房屋实际为原告所占有，何琼华和华西建筑公司订立了商品房买卖合同，何琼华按约定一次性全额支付房款，华西建筑公司给何琼华出具了房款依据，且华西建筑公司将房屋交付给何琼华使用；6.案涉房屋属何琼华所有，被告无权对原告的上述财产申请执行；7.案涉房屋系原告丈夫因工伤死亡的赔偿款所购买的房屋，是原告一家人唯一住房，主要用于居住和电脑维修，并且是原告生活保障的主要来源，一旦失去原告以及家人将失去生活保障；8.法院不向巴中市不动产中心送达裁定书，被执行人华西建筑公司至今未收到任何执行裁定书，其程序严重违法。 被告中银富登村镇银行辩称，原告所有的诉请均不能成立。2009年原告与华西建筑公司签订了房屋买卖合同，为了规避税费将过户登记的时间延迟到2011年，原告主观上存在过错，即使到了2011年原告依然没有办理过户手续，而中银富登村镇银行是在2014年与华西建筑公司签订的抵押合同，该抵押合同有效，原告提出的执行异议不成立。 第三人饶仕珍述称，我们在中银富登村镇银行贷款时将房屋卖出的情况告知了银行，后房屋由于棚户区改造被政府冻结了，我们要求银行展期，但是银行不同意。后中银富登村镇银行就申请执行了，房屋卖给何琼华是事实。 第三人华西建筑公司述称，我们贷款时把卖出的房屋这一情况告诉了当时的银行行长，后来政府将我们那一片房屋都锁定了，不能过户。 经审理查明，2009年7月13日，原告何琼华作为买方与第三人华西建筑公司签订了《房屋买卖合同范本》，约定华西建筑公司将位于桂花街农贸市场A幢一楼12号，建筑面积64.3平方米的门面，以25.5万元的价格出售给何琼华，原土地使用证和房产证满5年期限后（即2011年6月30日）华西建筑公司将该“两证”过户给何琼华，双方各自承担办理房产证过户手续的有关税、费。华西建筑公司向何琼华出具了255000元的收据一张。 2012年8月5日，第三人饶仕珍向何琼华出具承诺，载明：“饶仕珍同意将桂花街农贸市场A幢12号门市现在264号门市，因为法院查封未解除，或因其它原因，损害购房者何琼华的利益，我同意在其他地方调换相同面积（或者按市场价返还现金）。” 2015年11月5日，中银富登村镇银行与借款人饶仕珍、抵押人华西建筑公司分别签订《人民币资金借款合同》、《人民币资金贷款最高额抵押合同》。借款人饶仕珍向中银富登村镇银行借款人民币270万元，华西建筑公司自愿将其所有的位于巴中市巴州区回风桂花街A幢7-12号的房产作抵押，作为按期归还所借人民币270万元和支付利息的担保。上述合同经江南公证处公证并出具(2015)川巴江南证字第6090号具有强制执行效力的债权文书公证书。中银富登村镇银行按约如数发放了借款。截至2017年4月25日，借款人尚欠本金人民币2649022.13元及利息。经中银富登村镇银行申请，江南公证处于2017年5月22日出具（2017）川巴江南证字第2113号执行证书。 本院于2017年8月31日作出（2017）川19执45号执行裁定认定，依据已经发生法律效力的四川省巴中市江南公证处（2017）巴江南证字第2113号执行证书，已向被执行人饶仕珍发出执行通知，责令被执行人履行到期债务，但被执行人饶仕珍未履行生效法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、第二百四十二条的规定，裁定：查封被执行人四川省巴中市华西建筑有限公司位于巴中市巴州区桂花街农贸市场A幢7-12号373.29平方米营业用房。2017年10月16日作出（2017）川19执45-1号执行裁定：拍卖被执行人四川省巴中市华西建筑有限公司位于巴中市巴州区桂花街农贸市场A幢7-12号373.29平方米营业用房。（2017）川19执45-1号执行裁定：依据发生法律效力的四川省巴中市江南公证处作出的（2017）巴江南证字第2113号执行证书，依法在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人华西建筑公司位于巴中市巴州区桂花街农贸市场A幢7-12号373.29平方米营业用房。2017年12月15日，买受人姜丹（身份证：5130271975××××××××）以最高价3620085元竞得。2017年12月27日作出（2017）川19执45-2号执行裁定：一、四川省巴中市华西建筑有限公司位于巴中市巴州区桂花街农贸市场A幢7-12号373.29平方米营业用房的所有权及相应的其他权利归买受人姜丹所有，所有权自交付时起转移给买受人姜丹。二、买受人姜丹（身份证：5130271975××××××××）可持本裁定书到房产管理部门办理相关产权过户登记手续。 另查明，原告何琼华于2018年4月2日通过EMS邮政快递对本院2017年8月31日、10月16日、12月27日分别作出的（2017）川19执45号、45-1、45-2号执行裁定涉及执行标的房屋提出书面异议。本院于2018年4月18日作出（2018）川19执异95号裁定书，裁定：“驳回案外人何琼华的执行异议申请。”原告何琼华对该裁定不服向四川省高级人民法院提起复议，四川省高级人民法院作出了（2018）川执复135号裁定，该裁定中认定：巴中市中级人民法院作出（2017）川19执45-2号执行裁定后，未向巴中市不动产登记中心送达该裁定及协助办理过户通知书，案涉房产的执行程序并未终结。裁定：“一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2018）川19执异95号裁定；二、指令四川省巴中市中级人民法院对案外人何琼华的异议进行审查。”后本院于2018年12月6日作出了（2018）川19执异106号裁定书，裁定：“驳回案外人何琼华的异议请求。”原告何琼华对该裁定不服向本院提起了案外人执行异议之诉。 同时查明，华西建筑公司所有的巴州区农贸市场A幢7-12号房屋自2012年8月27日开始一直处于抵押状态。 审理中，买受人姜丹向本院递交申请，其同意只办理5个无权属争议门市的产权转移手续，请求退还其已经支付的存在权属争议的门市价款564701.84元。 以上事实有《房屋买卖合同范本》、《收据》、承诺、（2018）川19执异95号裁定书、（2018）川执复135号裁定、《申请》以及庭审笔录等附卷为据。 本案的争议焦点是：何琼华是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”判断何琼华对于涉案门市是否享有排除强制执行的民事权益，应当审查何琼华买受案涉门市是否同时满足前述四个条件。本案中，首先，何琼华与华西建筑公司在2009年7月13日就签订了合法有效的商品房买卖合同，早于人民法院的查封时间。其次，案涉门市已交付何琼华占有使用，且何琼华长期在案涉门市内从事生产经营活动。第三，根据何琼华提供的证据，应认定何琼华已支付了案涉门市的全部购房款。第四，何琼华与华西建筑公司所签订的合同中明确约定办理房产证的时间是2011年6月30日，虽至今未办理，但根据案涉房屋抵押情况以及饶仕珍出具的承诺显示，何琼华在2011年6月30日后向饶仕珍要求过房屋过户，因房屋处于纠纷之中，且自2012年8月27日以来案涉门市就多次被连续设置抵押导致何琼华不能及时行使自己的权利，饶仕珍、华西建筑公司在庭审中的陈述也证实了案涉房屋未办理过户登记非因买受人何琼华的原因。同时，根据日常生活经验和逻辑推理，何琼华作为买受人其必然迫切希望早日办理过户登记拥有案涉房屋的产权，故应认定案涉门市未办理过户登记非因何琼华的原因所造成。综上，何琼华对于案涉门市享有足以排除强制执行的民事权利，其要求停止执行案涉门市的诉讼请求成立，依法应予支持。 关于何琼华请求撤销（2018）川19执异106号执行裁定书以及裁定中止执行四川省巴中市江南公证处（2015）川巴江南证字第6090号《具有强制执行效力的债券文书公证书》的问题。案外人执行异议之诉主要审查的是案外人是否对涉案执行标的享有排除执行的权利，对人民法院生效裁判文书是否应撤销以及能否中止执行（2015）川巴江南证字第6090号《具有强制执行效力的债券文书公证书》，不属于本案的审理范围，故本院对何琼华的该诉讼请求不予支持。 关于案涉房屋的权属以及办理产权登记的问题。本院认为，首先，何琼华与华西建筑公司之间建立的是商品房买卖合同关系，尚未办理物权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，案涉房屋在办理物权登记前，何琼华享有的是要求华西建筑公司按照约定交付房屋并办理物权登记的请求权。其次，本案为案外人执行异议之诉，请求华西建筑公司按照合同约定办理产权登记不属于本案审理范围，其可另行主张，故本院对何琼华请求确认案涉房屋所有权归其所有以及请求判令华西建筑公司为其办理产权登记的请求不予支持。 关于何琼华请求对案涉房屋解除查封的问题。查封系本院在执行中银富登村镇银行与华西建筑公司借款合同纠纷一案中的执行行为，其可在本案判决后依法向本院申请，其不属于本案审理范围，故本院对该请求不予支持。 综上，原告何琼华依法享有足以排除对本案案涉房屋强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、在被告巴中中银富登村镇银行有限责任公司申请执行（2017）川巴江南证字第2113号执行证书一案中不得执行位于四川省巴中市巴州区桂花街农贸市场A栋一楼12号房屋； 二、驳回原告何琼华的其他诉讼请求。 案件受理费5125元，由第三人饶仕珍、四川省巴中市华西建筑有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 何奇林 审 判 员 郭 毅 审 判 员 杨璐菥 二〇一九年五月二十二日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 邓雨欣