江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初1358号原告（反诉被告）：邱某某，男，汉族，住江西省南昌县。委托诉讼代理人：于丰恺，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201610920126。委托诉讼代理人：刘倩文，北京市盈科（南昌）律师事务所执业律师，执业证号：13601201910088106。被告（反诉原告）：上海绿地集团江西申江置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩中心区B-6地块，统一社会信用代码：91360125674972850N。法定代表人：李景斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱刚，上海市建纬（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199410538825。委托诉讼代理人：朱浩然，上海市建纬（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710013015。原告邱某某诉被告上海绿地集团江西申江置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告上海绿地集团江西申江置业有限公司当庭提出反诉，本院予以合并审理。原告（反诉被告）邱某某的委托诉讼代理人于丰恺、刘倩文，被告上海绿地集团江西申江置业有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人朱刚、朱浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的以下预约合同：原告为购买位于南昌市东湖区红谷中大道998号某房屋与被告签订的商品房预约合同；原告为购买位于南昌市东湖区红谷中大道998号某房屋与被告签订的商品房预约合同；为购上述房屋配套而签订的车位预约合同；2、判令被告返还原告所付的房款和车位款，总计4891794元整；3、判令被告承担未及时签订本约合同对原告造成的损失，该损失暂计1438409.67元（自付款之日起，以同期银行贷款利息暂计至2019年1月31日，详见附表）；4、判令本案诉讼费用（包含诉讼费、保全费等）由被告承担。事实与理由：原告于2013年6月下旬到被告售楼处询问写字楼价格情况。经与售楼处工作人员了解后，原告欲购买南昌市东湖区红谷中大道某室写字楼。被告售楼部工作人员向原告说明：若须购买写字楼，须先支付部分预付款，原告分别于2013年6月30日向被告支付红谷中大道998号某房屋房款200000元，7月1日向被告支付房款1800000元，9月22日向被告支付红谷中大道998号某房屋房款2215794元；原告共支付房款4215794元。支付以上房款后，原告多次要求与被告签订商品房预售合同及办理网签手续，被告工作人员无正当理由屡次拖延，并向原告说明若须正式签订商品房预售合同，须在购买写字楼的基础上附加购买5个停车位。原告为促成商品房预售合同的顺利签订，于2014年9月28日向被告支付车位款400000元。在支付该车位款后，原告再次要求与被告工作人员要求签订商品房预售合同，但工作人员仍表示车位款需全额支付才能签订商品房预售合同；原告遂于2014年12月1日支付车位购买费200000元，2014年12月11日再次支付76000元，原告向被告共支付车位款676000元。综上所述，原告在支付被告房款和车位款共计4891794元后，被告仍拒绝与原告签订商品房预售合同及办理网签，亦拒绝归还原告所支付之款项。原告经多次交涉无果，故提起诉讼，望判如所请。被告上海绿地集团江西申江置业有限公司辩称：一、2013年6月，原告欲购买被告的南昌市东湖区红谷中大道998号某房屋。被告销售人员向原告说明，购买写字楼，可以先支付部分预付款进行预订，签订正式购房合同时需付清全部购房款，但如要办理银行按揭，签订正式购房合同时首付款最低不得少于总价的50%。于是，原告于2013年6月30日向原告预订了红谷中大道998号某房屋4套写字楼（2013年7月1日出具的购买4套写字楼180万元《收据》存在笔误，“A2”应当为“A1”），上述4套写字楼总价为2107.897万元，共支付预付款421.5794万元。其后，被告销售人员多次催促原告来签订正式的购房合同，原告表示暂时无法付清50%首付款，请求被告宽限一段时间待有足够资金支付清50%首付款时再来与被告签订正式的购房合同，被告基于对原告的信任，答应了其请求。2014年9月，原告要求另购买5个停车位，被告销售人员向原告释明停车位须全款支付，每个停车位价格为19.4万元。原告为先抢占好的停车位置，向销售人员提出如购买写字楼一样先预付40万元先选好车位，待凑足车位的全额资金后再支付剩余款项。2014年12月1日和2014年12月11日，原告向被告分别支付车位20万元和7.6万元，每个停车位尚欠余款5.8万元。岂料，此后4年被告销售人员多次联系原告，都无法取得联系，原告也未再主动找过被告签订正式合同。因原告在被告的购房系统中已进行了预订，导致该4套房屋也无法在向他人销售，给被告造成巨大损失。二、原告的全部诉讼请求已超过诉讼时效不受法律保护。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。原告向被告预购写字楼和停车位的时间是2013年6月30日至2014年12月11日，因本案未约定预约合同解除时间，本案诉讼时效的起算时间应当为2014年12月11日。因此，原告的诉讼请求超过诉讼时效不应当受到法律保护，请求贵院依法驳回。三、本案不具备合同解除的法定条件，原告应当继续履行预约合同与被告签订正式购房合同，并承担未签订正式购房合同给原告造成的损失。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。（1）本案不属于合同目的无法实现的情形，原告预订的全部写字楼以及停车位，至今在被告的购房系统中为原告前来正式购买进行保留，不具备合同解除的法定条件。（2）双方当事人因未签订《认购协议》，对签订正式购房的时间并未约定，而被告从始至终未向原告有过拒绝签订正式购房合同或解除预约合同的表示。反倒是原告不与被告签订正式购房合同，且在预订被告4套房屋4年后，无任何法律依据的情况下提出解除预约合同，明显构成违约。其解除预约合同的诉请，不具备合同解除的法定条件，应当予以驳回，并应当继续履行与被告签订正式购房合同。（3）原告拖延4年未与被告签订正式购房合同，且原告预订的房屋已入被告购房系统，无法再向他人售卖，致使被告的4套写字楼滞销无法收回资金成本，造成了巨大损失。被告对该部分损失对原告保留反诉或另行起诉的权利。综上所述，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，并判决原告继续履行预约合同与被告签订正式购房合同。反诉原告上海绿地集团江西申江置业有限公司向本院提出反诉请求:1、请求判令反诉被告继续履行预约合同，与反诉原告签订商品房买卖合同;2、若反诉被告坚持解除预约合同，请求判令反诉被告承担损害赔偿责任，赔偿反诉原告因4套房产滞销造成的损失371.259万元；3、反诉和本诉的诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：一、案件基本事实。2013年6月，反诉被告欲购买反诉原告的南昌市东湖区红谷中大道998号某房屋写字楼。反诉原告销售人员向反诉被告说明，购买写字楼，可以先支付部分预付款进行预订，签订正式购房合同时需付清全部购房款，但如要办理银行按揭，签订正式购房合同时首付款最低不得少于总价的50%。于是，反诉被告分别于2013年6月30日向反诉被告预订了红谷中大道998号某房屋4套写字楼(2013年7月1日出具的购买4套写字楼180万元《收据》存在笔误，“A2”应为“A1”)，上述4套写字楼总价为2107.897万元，反诉被告共支付预付款421.5794万元。其后，反诉原告销售人员多次催促反诉被告来签订正式的购房合同，反诉被告表示暂时无法付清50%首付款，请求反诉原告宽限一段时间，待有足够资金支付清50%首付款时再来与反诉原告签订正式的购房合同，反诉原告基于对反诉被告的信任，答应了其请求。2014年9月，反诉被告要求另购买5个停车位，反诉原告销售人员向反诉被告释明停车位须全款支付，每个停车位价格为19.4万元。反诉被告为先抢占好的停车位置，向销售人员提出如购买写字楼一样先预付40万元先选好车位，待凑足车位的全额资金后再支付剩余款项。2014年12月1日和2014年12月11日，反诉被告向反诉原告分别支付车位20万元和7.6万元，每个停车位尚欠余款5.8万元。岂料，此后4年反诉原告销售人员多次联系反诉被告，都无法取得联系，反诉被告也未再主动找过反诉原告签订正式合同。因反诉被告在反诉原告的购房系统中已进行了预订，导致该4套房屋也无法再向他人销售，给反诉原告造成巨大损失。二、反诉被告违反预约合同，依法应当承担违约责任或损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”反诉原、被告双方虽然未签订书面的预订书等预约合同，但根据《合同法》第十条的相关规定，合同包括书面形式、口头形式及其他形式，因此，反诉被告向反诉原告支付了4套写字楼的预付款，在反诉原告的购房系统进行预订，双方就将来订立购房合同已经达成一致，实际上已经形成预约合同。反诉被告预订后，反诉原告多次联系反诉被告前来签订购房合同，反诉被告都没有来，根据上述司法解释的规定，原告有权要求被告承担预约合同违约责任，根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，反诉原告有权要求其继续履行预约合同，与反诉原告签订购房合同。若反诉被告坚持解除预约合同，根据上述司法解释，在解除预约合同的同时，反诉原告有权要求反诉被告承担损害赔偿责任。根据反诉被告的行为，反诉原告有理由相信其会按约定与其订立购房合同，并且反诉被告在反诉原告购房系统进行预订，反诉原告也无法将4套房产转售他人，因此丧失了与他人订立购房合同的机会，导致该4套房产滞销，给反诉原告造成巨大损失。反诉原告在反诉被告交了预付款后多次催促其签订购房合同，反诉被告均以推迟为由搁置，致使双方至今未签订正式购房合同。现反诉被告在本诉中单方请求解除预约合同，并捏造反诉原告不与其签订正式购房合同不真实的事实，明显构成违约，给反诉原告将造成巨大损失。若预约合同按原告预期进行，双方签订购房合同，原告的可得利益至少为371.259万元（以4套房产的总价2107.897的80%与5个车库余款5.8万元*5总额1715.3176万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算利息，暂计至2019年5月13日）。《合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，反诉原告有权要求反诉被告承担因4套房产滞销造成的损失，赔偿反诉原告预期可得利益的损失371.259万元。综上所述，恳请贵院在查清事实的基础上，支持反诉原告的全部诉请维护反诉原告的合法权益。庭审中，经本院释明，反诉原告同意解除合同，并明确其反诉请求为：“请求判令反诉被告承担损害赔偿责任，赔偿反诉原告因4套房产滞销造成的损失371.259万元。”反诉被告邱某某辩称，1、预约合同签订的目的是签订本约，即预约合同的标的是签订本约的行为，双方签订的预约合同是对将来签订商品房买卖合同有关事宜的初步确认，在订立本约时，还应对买卖合同所应具备的主要条款进行磋商，根据合同法第110条规定，当事人一方不履行费金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，一、法律上或者事实上不能履行；二、债务的标的不适用强制履行或者履行费用过高；三、债权人在合理期限内未要求履行；纵观本案双方签订的预约合同的标的是签订本约的行为，属于本条规定的第二项规定要求，所以不宜继续履行；2、强制履行违背合同法基本原则，即意思自治原则，合同是双方真实意思表示，也是意思自治原则核心，合同法第四条规定，当事人依法享有订立合同的权利，任何单位和个人不能非法干预，本案中原、被告双方达成协议所由被告出具的收据，仅为预约合同，非房屋买卖或者预售合同，若该案采用强制立约，有违合同法的灵魂，更违背社会公众期许；3、根据强制执行的要求，对方所诉请的强制执行标的必须由有给付内容包括实体和行为，思想意志性的给付不能强制执行，本案中房屋预购合同，虽然是一个双方意思表示，但其目的仅是一种督促性的保障行为，不能作为一种强制根据，故法院不能强制当事人签订正式合同；4、根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，但我们与被告是双务合同，我方已经实际履行了我方全部义务，但被告及反诉原告没有依约履行其义务，并且该迟延履行义务行为长达四年多，所以在此反诉原告存在重大过错，可能存在欺诈行为。反诉原告的行为导致了双方没有继续履行基础，所以反诉原告要求我方积极促进与他方联系等，不符合相关法律规定和常理，我方履行完了付款义务，请求法院予以采纳我方答辩意见。根据当事人的陈述和审查确认的收据、招商银行历史交易明细表、中国工商银行电子银行回单等证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，原告为购买被告开发建设的位于红谷滩新区红谷中大道998号写字楼与被告达成一份预约合同，约定由原告预购绿地中央广场红谷中大道998号某房屋，但双方未约定房屋的成交价格及签订本约的时间。之后，原告于2013年6月30日支付红谷中大道998号某房屋预购款20万元，2013年7月1日支付预购款180万元，2013年9月22日支付红谷中大道998号某房屋预购款2215794元，2014年9月28日支付中央广场车位款各80000元，被告收到上述款项后均出具了收据。2014年12月1日，原告向被告支付20万元，12月11日，原告又向被告支付76000元，以上款项合计4891794元。因原、被告至今未签订正式的商品房买卖合同，原告遂诉至本院。在庭审中，被告对收到原告支付的预付款4891794元不持异议，但当庭提出反诉，要求原告继续履行预约合同，与其签订商品房买卖合同，并承担因涉诉房产滞销所造成的的损失3712590元。本院认为，原、被告双方达成口头预约合同，由原告购买被告开发建设的位于红谷滩新区红谷中大道998号绿地中央广场写字楼红谷中大道998号某房屋、五个停车位，原告据此向被告预付了部分购房款及车位款，但双方并未在预约合同中明确涉诉房产及车位的单价、总价款，也未就签订本约合同的具体时间、违约责任等进行明确约定。被告辩称2013年7月1日原告支付的预购款180万元实际是红谷中大道998号某房屋得预付款，“A2”是笔误，但并未提供有效证据予以证明，被告该抗辩意见，本院不予采纳。对原告主张要求解除预约合同的诉请，被告虽未直接表示同意解除预约合同，但从被告提出的第二项反诉请求中可以看出，被告并不反对解除，鉴于原、被告并未就商品房买卖合同的主要内容达成一致合意，本案不宜强制双方缔结商品房买卖本约合同，原告该项诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知解除的效力，本院予以支持，对被告反诉要求原告继续履行预约合同，签订商品房买卖合同的请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。对原告主张要求被告返还预付的购房款及车位款4891794元的诉请，本院予以支持。被告抗辩原告该诉请已超过三年诉讼时效的观点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原、被告双方虽达成口头预约合同，但并未约定签订本约的时间，也未约定相关权利义务的履行期限，被告以原告最后支付预付款的时间即2014年12月11日作为诉讼时效的起算时间，无法律依据，该抗辩意见本院不予采纳。由于原、被告双方在口头预约合同中并未约定违约条款，且导致口头预约合同的解除，双方均具有过错，对原告主张要求被告承担经济损失1438409.67元的诉请以及被告反诉要求原告赔偿经济损失3712590元的请求，既无有效证据证明，也无法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告上海绿地集团江西申江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邱某某购房款及车位款4891794元，并应承担该款银行利息（自2019年3月1日起至还款之日止按银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告邱某某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告上海绿地集团江西申江置业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告邱某某预交的案件受理费56110元，由原告邱某某承担29930元，被告上海绿地集团江西申江置业有限公司承担26180元；反诉原告上海绿地集团江西申江置业有限公司交纳的反诉费18250元，由反诉原告上海绿地集团江西申江置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  姜红玲人民陪审员  朱 凯二〇一九年五月二十七日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。