.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初6213号原告：钱永杰，女，1974年3月3日出生，公民身份号码×××，蒙古族，农民，现住赤峰市。委托诉讼代理人：爱新觉罗刘泽乾，内蒙古奥星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓龙，内蒙古奥星律师事务所律师。被告：杨爱茹，男，1974年8月7日出生，公民身份号码×××，蒙古族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：张家豪,内蒙古昭乌达律师事务所律师。第三人：赤峰市浩熙房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村**。法定代表人：刘某，经理。委托诉讼代理人：宋百锋，男，1981年2月14日出生，公民身份号码×××，汉族，赤峰市浩熙房地产开发有限公司经理，现住赤峰市松山区金御华府**楼****。原告钱永杰与被告杨爱茹、第三人赤峰市浩熙房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，第三人赤峰市浩熙房地产开发有限公司申请参加诉讼，本院经审查依法通知其作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱永杰及其委托诉讼代理人爱新觉罗刘泽乾，被告杨爱茹的委托诉讼代理人张家豪，第三人赤峰市浩熙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋百锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钱永杰向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告签订的农村房屋改建委托合同无效。二、请求判令被告将原告宅基地使用权证及房屋所有权证原件返还。事实和理由：2017年6月，原被告签订《农村房屋建设委托合同》，由原告提供宅基地，被告将宅基地上已有房屋拆除后建设楼房，约定建成后原告以2350元每平米价格回购。合同签订后，被告将原告房屋推倒搁置。此合同签订中，被告未办理规划审批手续，未依法办理征收出让等相关手续，应当认定为无效合同，故提出前诉。杨爱茹辩称：一、本案系确认之诉，法院应示明要求原告撤回第二项诉讼请求或不予支持。二、原告应向法院释明无效的事实及法律依据。三、本案应认定为加工承揽合同，而非改变土地用途，不存在无效情形。赤峰市浩熙房地产开发有限公司述称：被告系第三人工作人员，与第三人亦系合作关系，被告代表第三人与原告签订农村房屋改建委托合同，该行为应视为公司行为，故该合同签订的主体应认定为原告和第三人，该合同真实有效，合同权益应归属于第三人，第三人已向有关部门交纳了土地补偿费用，并实际支付了原告等被拆迁者房屋的拆迁补偿费、安置费，目前房屋已全部拆迁，松山区人民政府正在编制总体规划，控制性详细规划，所以应确认涉案合同有效；确认涉案合同签订主体为第三人与原告。当事人围绕争议焦点依法提交了农村房屋改建委托合同、关于0011号地块开发协议、收据、松山区人民政府出具的关于松山区穆家营子镇大西牛村规划相关事宜、关于穆家营子镇MJYZZ2018-0011地块规划情况的说明、关于出具穆家营子MJYZZ2018-0011地块符合土地利用总体规划的请示、关于出具穆家营子MJYZZ2018-0011号地块符合规划设计条件的请示、赤松政纪字［2018］51号赤峰市松山区人民政府会议纪要、征收土地协议书、补偿兑现证明、转账凭证、现金收入凭单、关于调整大西牛村房地产开发建设用地容积率的意见函2份、拆迁安置费及房屋改造费收据。经双方质证，当事人虽对部分证据有异议，但上述证据均与本案有关联性，本院予以采信。本院经审查认定事实如下：2017年4月2日，被告与案外人刘某签订WJYZZ2018-0011号地块合作开发协议，双方拟以刘某自然人独资形式设立赤峰市浩熙房地产开发有限公司，对赤峰市松山区大西牛村WJYZZ2018-0011号地块进行开发，双方前期工作应视为公司行为，由后成立的公司负责。协议约定刘某负责拆迁及开发资金、房屋建设、营业执照、资质证明、回收变卖等项目，被告负责拆迁及与当地居民的争议调解工作，同时约定2017年4月一次性支付被告3000000元作为前期拆迁费用。2017年4月5日，被告收取刘某前期拆迁费3000000元，并出具收据。2017年6月，原被告签订农村房屋改建委托合同，约定原告委托被告将原告现有农房改建成居民楼，改建前的农房所占宅基地以每亩800000元的价格折算后按楼房基础价与楼房置换，楼房基础价为2350元/平方米，并约定了楼层价格浮动方式；双方确定原告宅基地折价款总价款中的100000元由被告现金支付；原告需要向被告支付委托费用，委托方式由原告农房拆扒、混凝土预制和改造后剩余的所有权土地70年使用权（用于居民小区配套用房及工商业用房建设，被告可自行经营也可对外经营，对外租赁经营时，原告在同等条件下有优先租赁权）以及置换后所有剩余楼房的所有权支付被告全部委托费用；合同签订后，原告需将土地使用权证及房屋所有权证交给被告；被告负责到有关部门注销，原告在此过程中必须配合；同时双方还约定合同签订后2017年5月18日原告将院落内除建筑物外的其他物品清空，交予被告拆迁，被告应于2017年12月31日前将置换后的楼房交于原告；自原告交付农房之日至被告交付楼房之日止，被告每月向原告支付搬家安置费200元，安置周转房由原告自行租赁。另查明，被告自刘某处支取前期拆迁费，并已向原告支付部分前期拆迁安置费及房屋改造费，现涉案宅基地上房屋已经拆迁完毕。因赤峰市松山区人民政府对赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村正在编制总体规划和局部地块的控制性详细规划，其中包含涉案地块，故被告未能如期交房。本院认为，原告以原被告签订的合同，名为农村房屋改建委托合同实为合作开发房地产合同，被告无相关资质，亦未取得审批规划手续，故违反《中华人民共和国建筑法》等相关法律规定为由，要求确认合同无效。依据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑活动，是指各类房屋建筑及附属设施建筑与其配套的线路、管道、设备的安装活动，从事建筑施工的企业或技术人员应该满足专业资质条件，因此个人与个人之间的发包与承包行为是不符合建筑法强制性规定，应为无效合同。结合本案具体情况，涉案的农村房屋改建委托合同系第三人委托被告以被告名义与原告签订，在原告的宅基地上对房屋进行改建，但双方未对改造后房屋规划进行约定。依据《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定：“农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”。结合本案，合同改建委托性质，和合同确定的双方权利义务关系，应认定为承揽合同关系，故承包方不需要专业的资质条件，同时通过第三人提交的证据可以印证，本案涉案合同权利义务实际履行人为原告及第三人，而第三人具有相应的专业资质，故不宜认定双方签订的农村房屋改建委托合同因违反法律强制性规定而无效，双方约定委托费支付方式亦不违反法律规定，且原告亦按合同约定清空物品，交予被告及第三人拆迁，并按年度领取了2017年、2018年安置费，被告及第三人亦按合同约定将房屋拆迁完毕，双方均按约定逐步实际履行。而原告亦认可房屋已推倒搁置。综上，原告的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。第三人要求确认原被告合同当事人为原告及第三人，因该合同实际是第三人委托被告以被告名义签订，第三人亦认可被告合同行为代表其公司，故合同权利义务应归属于原告及第三人，对其该请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国建筑法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告钱永杰的诉讼请求；二、原告钱永杰与被告杨爱茹签订的农村房屋改建委托合同相对人应为原告钱永杰与第三人赤峰市浩熙房地产开发有限公司。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长 李月明审判员 张国军审判员 梁永芳 二0一九年五月九日书记员 付 晶