湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2604号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头。法定代表人：杨文波，董事长。委托诉讼代理人：黄岱峰，湖南精彩律师事务所律师。被告：刘晓伟，男，1982年10月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告刘晓伟物业服务合同纠纷一案，本院2018年1月15日立案受理后，于2018年4月16日作出（2018）湘0103民初266号民事判决，刘晓伟不服该判决上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）湘01民终5543号民事裁定撤销（2018）湘0103民初266号民事判决并发回本院重审，本院依法适用普通程序，另行组成由审判长吴贵平担任审判长，与人民陪审员周毅洪和人民陪审员孙树霞参加审理的合议庭，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人黄岱峰，被告刘晓伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令刘晓伟向保利物业公司支付物业管理费8136.10元（截至2017年12月31日）；2.判令刘晓伟支付违约金、滞纳金8136.10元；3.判令刘晓伟承担本案全部诉讼费用。事实及理由：保利物业公司自2008年10月起入驻保利花园小区，为该小区提供物业管理服务至今。刘晓伟为保利花园小区9栋706房的业主，一直享受保利物业公司提供的物业管理服务，但刘晓伟自2013年2月1日起至2017年12月31日止，一直未交纳物业服务费，经保利物业公司多次催缴，仍欠8136.10元未交纳，已经损害了保利物业公司的合法权益，应当支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。被告刘晓伟辩称，原告起诉所述不实，被告有权拒绝交纳物业费，理由如下：一、保利花园小区首届业主大会于2015年9月14日成立，2015年9月13日之后原告因无续聘合同而无物业服务资格，因此被告应交纳的物业服务管理费的期限为2013年2月1日至2015年9月13日(合计31.5个月)。二、原告没有按《物业管理服务协议书》履行物业服务合同，未按相关规定提供符合物业服务合同要求的服务，被告多次要求其整改并承担违约责任，但原告无理拒绝，态度傲慢，具体表现为：1、原告应对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，保持外观协调，完好整洁，但实际并未履行义务。2、原告应每六个月向全体业主和物业使用人公布物业管理费用收支项目及公布公共收益部分收入，但从未公示并分摊。3、原告擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变其使用性能。4、原告对公共场所、建筑物共用部位的清洁卫生未达到标准化保洁。5、原告对小区二次供水没有定期清洗，严重影响业主的健康。6、小区的重点区域、重点部位目前仍无安全监控。2015年9月12日被告家被偷盗，损失达27000元，发现后立即报警，大托铺派出所出警查勘现场，发现没有监控，导致该盗窃案未能侦破，损害了被告的合法权益。7、原告没有对外墙、公共内墙、走廊、楼梯等定期清洗、粉刷。8、原告没有对公共护栏、照明灯具、道路等定期清洗、养护。9、小区的电梯无定期维保，电梯惊魂事件经常发生。10、小区东门和西门附近的垃圾站臭气熏天，过往路人不得不掩鼻快速通过。11、地下车库排水没有并入城市污水管道，雨天车库成为水帘洞。综上，原告未完全履行物业合同，被告所应交纳的物业服务费只应在上述期限即31.5个月按2折计算(31.5×137.2×0.2)，即为864.3元。三、被告在验房时就提出入户门防盗锁不能复位，经被告多次催促后，原告仍然不整改，后导致被告家里财物被盗，损失27000多元，后在破案中，民警要求原告提供楼道、电梯及四周的监控，但原告无法提供。因此，原告未按被告要求整改房屋入户门防盗锁，且监控安装不到位，被告有权拒绝交纳物业管理费，并应赔偿被告27000多元的损失。综上所述，被告延迟交纳物业费是因原告违反先合同义务，未提供符合合同要求的物业管理服务，并因其未按要求进行整改，监控安装不到位，导致被告家中财物被盗，造成经济损失，根据《合同法》第六十七条规定，被告有权拒绝履行后合同义务，暂缓交纳物业费。被告请求法院在查清事实的基础上判决驳回其诉讼请求，赔偿被告因被盗造成的经济损失，并承担此次诉讼的相关费用，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据如下：1.被告提交的黑石铺社区出具的《证明》、《关于保利业主申请书的回复》（照片），对其真实性本院予以确认；2.被告提交的小区照片、《特种设备现场安全监督检查记录》及指令书（照片）、《保利花园电梯定期检验情况表》（照片），《关于修复、完善保利花园有关建设项目的函》（照片），业主请愿书（照片），能够相互印证，共同反映出保利物业公司履行物业管理职责存在瑕疵，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认；3.被告提交的报案登记表，拟证实家中被盗，本院对其真实性、合法性予以确认；4.原告提交的2018年5月至2019年4月小区整改照片，本院对其真实性予以确认。经审理查明，保利物业公司曾用名为长沙市保利物业管理有限公司，2011年1月12日名称变更为现名称。2010年8月24日，长沙金利和泰房地产开发有限公司（出卖人）与刘晓伟（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人建设的文苑（保利花园）三期项目中的第三期9栋706号房，用途为住宅，建筑面积共91.45平方米，总金额为494014元。同日，长沙市保利物业管理有限公司（甲方）和刘晓伟（乙方）签订《物业管理服务协议书》，就前期物业管理服务主要约定如下：甲方的物业服务内容包括：1.对公共房屋和建筑物的维护和管理；2.房屋共用设施设备和运行的维护和管理；3.环境卫生，包括公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的清运,公共绿地、树木的养护、除虫，小区水系的养护等；4.保安，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，根据小区相关设施配备情况，适当采取安全（仪器）监控、保安巡视、门岗执勤等安全防范措施。住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.50元，每季度交纳一次，每次交纳费用的时间为每季度第一个月的1至15日，可预交一年的物业管理费。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应缴金额每天3‰计收乙方违约金。2011年10月27日，刘晓伟接收了前述商品房，收房时被告预交了一年的物业管理费，原告赠送了三个月的物业管理费。自2013年2月1日起，刘晓伟未交纳过物业管理费，截至2017年12月31日尚欠8093.32元（59个月×1.5元/月/平方米×91.45平方米），保利物业公司多次催收未果。2015年9月14日，保利花园小区成立首届业主委员会。2016年4月18日，长沙市保利花园业主委员会（甲方）与保利物业公司（乙方）签订《保利花园小区物业服务合同》。该业主委员会于2016年9月21日解散，至今尚未成立新一届业主委员会。2016年12月30日，该小区所在的长沙市天心区黑石铺街道黑石铺社区居民委员会发布《关于保利业主申请书的回复》，载明：“因上一届业主委员会与保利物业公司续聘合同签订流程不符合相关规定，街道、社区及时予以制止，并组织上一届业主委员会与保利物业公司进行了沟通，续聘合同无效”。但原告保利物业公司至今仍在该小区提供物业服务。保利物业公司在保利花园小区提供物业服务期间，该小区房屋外墙、电梯、道路等共用部位及设施未能得到及时维护和检修，小区环境卫生亦存在垃圾未能及时清理等现象，小区的视频监控未对重点部位有效覆盖。2018年5月至2019年4月期间，原告对其物业服务瑕疵进行了部分整改。2015年9月12日，被告刘晓伟居住的保利花园小区第三期9栋706号房屋家中被盗，被告自述被盗财物损失达26000元，因原告提供的监控设施不完善，被告向公安机关报案后，因不能提供有效破案线索，该案至今未能破案。被告刘晓伟因此拒交物业服务费。本院认为，原告保利物业公司与被告刘晓伟签订《物业管理服务协议书》，就前期物业服务进行约定，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规，合法有效。保利花园小区业主委员会成立后，重新与保利物业公司签订《保利花园小区物业服务合同》，对其进行续聘，并未更换物业公司，虽然该《保利花园小区物业服务合同》被小区所属街道、社区以续聘程序不合法为由暂停履行，但原告保利物业公司事实上仍在该小区持续提供物业服务，双方物业服务合同关系成立，对刘晓伟辩称因2015年9月14日成立业主委员会，双方前期物业服务管理协议自行失效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。被告刘晓伟应当履行交纳保利物业公司提供物业管理服务期间物业管理费的义务。被告刘晓伟对原告保利物业公司依《物业管理服务协议书》主张其于2013年2月1日起至2017年12月31日期间欠缴物业服务费8093.32元无异议，但辩称保利物业公司未能提供符合物业合同要求的服务，且疏于履行监控职责，致使刘晓伟家中被盗、遭受财物损失。保利物业公司在履行物业管理职责的过程中确实存在环境卫生、共用设施设备和运行的维护和管理、秩序维护等方面的服务瑕疵，原告提交的2018年后的小区整改照片也从侧面说明了整改前其物业服务质量未达到约定标准，致使刘晓伟未能完全享有合同约定的物业服务，但原告已经在该小区提供了基本的物业服务，只是服务质量存在瑕疵，其履约瑕疵并不构成根本性违约，刘晓伟拒交物业服务费于法无据，已构成违约，应承担交纳所欠物业服务费并偿付逾期付款违约金的民事责任。考虑本案实际情况，因原告的物业服务未达到约定的物业服务标准，应当适当降低物业服务费，本院酌情支持刘晓伟应交物业管理费为欠缴部分的80%，即6474.66元（8093.32元×80%）。原告主张的违约金（滞纳金）因《物业管理服务协议书》中约定过高，本院调整为按欠缴物业服务费金额20%给付为1294.93元（6474.66元×20%）。对于被告刘晓伟反映的其家中被盗要求原告保利物业公司赔偿损失的问题，因被告刘晓伟反诉状中提出的该请求属于侵权责任纠纷，其对另外的反诉请求不享有原告主体资格，已被本院一并裁定不予受理反诉，故本案中不予审理，刘晓伟可以在证明其被盗损失的证据充足后依法另行要求保利物业公司予以适当赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十六条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告刘晓伟于本判决发生法律效力之日起10日内向原告湖南保利物业管理有限公司交纳物业服务费6474.66元；二、限被告刘晓伟于本判决发生法律效力之日起10日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付逾期付款违约金（滞纳金）1294.93元；三、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由原告湖南保利物业管理有限公司负担50元，被告刘晓伟负担150元（该款原告已向本院预交，由被告刘晓伟在判决生效后十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴贵平人民陪审员  周毅洪人民陪审员  孙树霞二〇一九年五月三十一日代理书记员  谢 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。