安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初416号原告：合肥市纪念日服饰店，住所地安徽省合肥市仁和巷**。经营者：王贵东，男，1972年1月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：宣艳萍，安徽润领律师事务所律师。被告：严震，男，1983年2月22日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。原告合肥市纪念日服饰店（以下简称合肥纪念日）与被告严震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合肥纪念日的委托诉讼代理人宣艳萍，被告严震的委托诉讼代理人丁国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告租赁履约保证金10万元并双倍返还租金388万元；2、被告赔偿原告损失180万元；；3、被告赔偿原告支付的逾期占用使用费236273.84元、诉讼费用6644元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于安庆市人民路577号（原四牌楼商场）租赁给原告作为经营使用，租赁期限自2013年11月1日至2018年1月29日止，年租金为117万元，租赁保证金10万元。同日，被告向原告出具担保书，保证租赁期内房屋正常供原告使用，如产生一切产权方面问题由被告承担。2014年1月14日，原、被告双方签订《补充协议》，确定租赁合同的起始计租日为2014年4月1日，其余条款不变，同日，原告向被告支付租赁保证金10万元。其后，原告按时向被告支付租金，被告亦按约将租赁房屋交付原告使用，原告在该租赁房屋上设立“安庆市迎江区杨秀萍纪念日百货店”（以下简称安庆纪念日）进行经营。2015年7月30日，原、被告双方再次签订《补充协议》，将原合同中2016年1月1日至2017年12月31日总租金调整为194万元，由原告分别于2015年8月3日前支付60万元、9月20日前支付134万元，同时约定，“甲方（即被告）确保乙方能够在租赁期内正常经营，如因甲方原因（含第三方产权纠纷等原因）造成乙方损失的，除原《房屋租赁合同》中违约责任外，并双倍返还该两年的总租金。……原《房屋租赁合同》其他条款不变。”协议签订后，原告依约向被告支付了租金194万元，被告于2015年12月4日向原告出具收条。2017年6月4日，黎宗信向安庆纪念日发出腾房通知书，称该房屋系被告从黎宗信处租赁，被告未按期向其交纳租金，其已通知被告解除双方的租赁合同，故要求安庆纪念日接通知后立即腾房。同年7月4日，黎宗信向安庆市迎江区人民法院提起诉讼，要求原告和安庆纪念日及被告支付租金、原告和安庆纪念日立即腾房及支付自2017年6月4日起至实际腾房日止逾期腾房占有使用费等。该案在审理过程中，原告于2017年8月31日将案涉房屋腾空并交付黎宗信。该案经一、二审，安庆市中级人民法院作出（2018）皖08民终1782号民事判决书，判决原告及安庆纪念日共同给付黎宗信逾期腾房占有使用费236273.84元并负担一审诉讼费1800元，二审诉讼费4844元。判决生效后，原告于2018年11月23日向黎宗信转款236273.84元履行了判决义务。原、被告协商未果，故提起诉讼。被告辩称，1、原告主体不适格；2、原告未使用期间的租金、保证金、支付的逾期占有费用，被告愿意返还，具体金额据实结算；3、被告并不存在违约的情形，不存在原告所主张的违约金，而且原告也不存在违约的损失，关于原告的损失，应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的以下证据：房屋租赁合同、担保书、补充协议、收条、网银记录、民事判决书、民事裁定书、转款记录，被告提交的以下证据：房屋租赁合同、民事判决书，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月，严震与黎宗信签订《租赁合同》，合同约定：黎宗信将承租到的安庆市人民路577号四牌楼商场电梯以北一楼、二楼门面租赁给严震使用。2013年10月30日，严震（甲方）与合肥纪念日（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将安庆市人民路577号（原四牌楼商场），总面积约600平方米的房屋出租给乙方，房屋租赁期自2013年11月1日至2018年1月29日止，每年租金117万元，房屋租赁保证金10万元。协议第七条违约责任约定为：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付保证金赔偿20万元及装修损失赔偿金160万元（合计180万元），并退还乙方剩余租金及租赁保证金。同日，严震签署《担保书》一份，保证租赁期间内房屋正常供合肥纪念日使用，如产生一切产权方面问题由严震承担。2014年1月14日，严震与合肥纪念日签订了《补充协议》，约定双方签订的《房屋租赁合同》中房屋起始计租日为2014年1月1日。同日，严震收取了合肥纪念日保证金10万元。2015年7月30日，严震（甲方）与合肥纪念日（乙方）再次签订《补充协议》，约定双方签订的《房屋租赁合同》中2016年1月1日至2017年12月31日总租金调整为194万元，乙方于2015年8月3日前支付60万元给甲方，于2015年9月20日前支付134万给甲方。甲方确保乙方能够在租赁期间内正常经营，如因甲方原因（含第三方产权纠纷等原因）造成乙方损失的，除原《房屋租赁合同》中违约责任外，并双倍返还该两年的总租金。2015年8月3日，合肥纪念日支付严震2016年1月1日至2017年12月31日的部分房租60万元。2015年9月17日，合肥纪念日支付严震该两年的剩余房租134万元，严震于2015年7月30日、2015年12月4日分别对上述收款出具60万、134万的收条。2013年11月20日，合肥纪念日与杨秀萍签订《联营协议》，协议约定：合肥纪念日已租得安庆市人民路577号房屋，拟用于商业经营，因合肥纪念日系个体工商户，无法设立分支机构，故与杨秀萍达成共同经营的约定，双方共同确定由杨秀萍以合肥纪念日承租房屋为经营地址申请设立个体工商户，个体工商户虽以杨秀萍名义设立，但实际经营权属合肥纪念日所有，该房屋的实际使用权仍归合肥纪念日，联营期间的债务与利润均归合肥纪念日。合同签订后，杨秀萍以经营者名义设立安庆纪念日，经营场所为上述地址。因严震拖欠租金，2017年6月4日黎宗信向严震送达《关于解除租赁合同的通知》，并于当日向安庆纪念日送达《通知书》，将解除租赁合同事项通知了安庆纪念日，并要求安庆纪念日立即交付房屋，并自2017年6月4日至实际腾房日，按黎宗信与严震租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。2017年8月31日，安庆纪念日将案涉房屋移交给黎宗信。2017年7月10日，黎宗信向本院提起诉讼，诉求严震、安庆纪念日、合肥纪念日支付拖欠的租金，安庆纪念日、合肥纪念日支付自2017年6月4日至腾房日的占有使用费等。案经一审、二审，2018年10月26日，安庆市中级人民法院作出（2018）皖08民终1782号民事判决书，认定安庆纪念日经营者杨秀萍、合肥纪念日经营者王贵东共同给付黎宗信逾期腾房占有使用费236273.84元，一审案件受理费杨秀萍、王贵东负担1800元，二审案件受理费杨秀萍、王贵东共同负担4844元。2018年11月23日合肥纪念日向黎宗信支付判决书认定的占有使用费236273.84元。本院认为，被告从黎宗信处承租涉案房屋后转租给原告，原、被告签订的租赁合同依法成立并生效，合同履行过程中因为被告原因导致黎宗信解除合同，安庆纪念日在租赁期限届满前向黎宗信移交了涉案房屋，被告应承担合同违约责任。虽然涉案租赁房屋上的实际经营主体是安庆纪念日，但根据原告与安庆纪念日之间的联营约定，原告系债权、债务的承受主体，故被告关于原告主体资格的抗辩不能成立，被告应向原告承担相应的合同违约责任。具体到本案中：首先，被告收取原告租金至2017年12月31日，结合原告交房时间，原告实际使用房屋至2017年8月30日，对于剩余租金323333.33元（1940000元÷24个月×4个月），被告收取没有事实依据，应予返还；其次，原告支付的占有使用费236273.84元实际系代被告承担的支付义务，被告应予返还原告该笔费用；第三，法院裁决原告负担的一、二审诉讼费用计6644元，该费用系因被告原因导致的原告直接损失，被告应予赔偿原告。第四，原、被告租赁关系终止后，被告负有返还保证金10万元的义务，对原告的该项诉求本院予以支持。本案争议的焦点是：原告主张被告双倍返还租金388万元、赔偿损失180万元是否有事实和法律依据，根据双方签订的租赁合同及补充协议，关于双倍返还两年的总租金388万元、赔偿损失180万元的内容，实为当事人对于违约责任承担方式的约定，根据《合同法》第一百一十四条及《合同法解释二》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以要求调整，调整的后的违约金可以达到损失的1.3倍，具体分析本案，涉案租赁合同提前终止，给原告造成的损失包括剩余租期内的经营利润损失和装修残值的损失，关于经营利润损失，原告未能按本院要求提供经营期间的财务报表等会计资料，本案中无法明确是否存在利润损失，关于装修残值损失，结合当事人关于“装修损失赔偿160万元”的约定，再结合剩余租期占约定租赁期间的比例，认定装修残值损失约计156862元（5个月÷51个月×1600000元）。结合上述违约金调整比例的规定，本院酌情确定被告承担违约金20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告严震于本判决生效后十日内返还原告合肥市纪念日服饰店保证金10万元、租金323333.33元。二、被告严震于本判决生效后十日内给付原告合肥市纪念日服饰店承担的逾期占有使用费236273.84元、诉讼费6644元。三、被告严震于本判决生效后十日内给付原告合肥市纪念日服饰店违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53960元（原告已预缴），由原告负担30000元，被告负担23960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  潘小红人民陪审员  赵启明人民陪审员  吴宣天二〇一九年五月八日书 记 员  奚方颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。