河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初523号原告：司均平，男，汉族，1958年11月27日出生，户籍所在地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所执业律师。被告：河南大地置业投资有限公司，住所地洛阳市老城区马路街31号。法定代表人：杨峰，总经理。委托诉讼代理人：聂建强，男，该公司办公室主任。被告：洛阳市住房保障和房产管理局，住所地洛阳市涧西区周山路12号。法定代表人：李新志，局长。委托诉讼代理人：周璇，男，该局工作人员。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。被告：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，总经理。委托诉讼代理人：贾安、刘帅凤，河南洛神律师事务所执业律师。原告司均平与被告河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）、洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳房管局）、洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。司均平及其委托诉讼代理人冀建峰，大地公司的委托诉讼代理人聂建强，洛阳房管局的委托诉讼代理人周璇、闫建国，亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司均平向本院提出诉讼请求：1.要求大地公司、洛阳房管局、亿和公司交付位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心B区7、8号面积约213.3平方米的房产；2.要求亿和公司赔偿司均平租金损失按每月21330元计算至实际交付商铺之日止；3.本案诉讼费用由大地公司、洛阳房管局、亿和公司承担。事实和理由：2010年2月11日，司均平与大地公司签订《购房协议》一份，司均平购买大地公司和洛阳房管局联合开发的位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心B区7、8、9号的商铺，建筑面积约230平方米，每平方米单价1万元，付款方式为分期付款。合同签订后，司均平于2010年2月11日交付购房款150万元，于2010年9月30日支付购房款15万元，合计已付购房款165万元。经查，世纪商贸中心项目原是大地公司和洛阳房管局合作开发，2013年11月16日大地公司、洛阳房管局、亿和公司三方签订协议，大地公司退出，将项目转交亿和公司继续开发，故司均平要求大地公司、洛阳房管局、亿和公司交付其所购房屋。2013年11月，亿和公司进驻后，强行占用司均平房屋至今，造成司均平已购房无法正常使用，亿和公司应当赔偿司均平的经济损失。大地公司辩称，1.大地公司与司均平签订的购房协议真实有效，是双方真实意思表示，大地公司有权处分自己的房产，合理合法。2.大地公司依约已将出售给司均平的商铺办理了交房手续，房产已交付给司均平，履行了自己的义务。3.大地公司出售给亿和公司的房产不包括已售出的11户商铺，该11户商铺中包括司均平所购房屋。2013年11月16日，在洛阳房管局见证下大地公司将11户已经售出业主的资料交给亿和公司，亿和公司想要整体经营应当和11户业主协商，达成协议。4.亿和公司未经司均平同意擅用其房屋应当承担侵权责任。5.大地公司没有过错，不应承担任何责任。洛阳房管局辩称，司均平对洛阳房管局的诉讼请求不能成立。涉案房产是洛阳房管局和大地公司联合开发建设，双方合同中对大地公司的分成房产予以明确分配，而本案所涉房产系大地公司的分成房产，大地公司有权处分，因此司均平与大地公司之间建立的房屋买卖关系与洛阳房管局无关。洛阳房管局既不是购房合同的相对方，也未收取司均平的购房款，所以司均平诉求洛阳房管局履行购房合同的义务于事实无据，依法不能成立。亿和公司辩称，1.司均平起诉的案由有问题。司均平与大地公司是买卖合同关系，其第二项诉讼请求所显示内容属于侵权法律关系，两个案由是否能够合并处理由法院审查。2.亿和公司没有侵占司均平所称的B区7、8、9号房产。亿和公司购买大地公司的房产时，其中有11户房产大地公司没有向亿和公司移交，包括本案司均平。司均平所交房款是直接交给大地公司，大地公司没有将该笔款项移交给亿和公司。3.该楼盘至今归洛阳房管局所有，尚未进行分割，土地证、产权证均属洛阳房管局。亿和公司改造该楼盘进行整体施工、销售是受洛阳房管局委托，亿和公司与洛阳房管局的关系是委托人和被委托人的关系，所做的一切后果应由洛阳房管局承担。4.2013年亿和公司整体接手该楼盘时属于烂尾楼，当时只有框架，司均平购买该楼时只是一个空壳，司均平与大地公司所称的所谓交房是双方恶意串通虚构的东西。司均平所购房产至今未进行备案，所谓的买卖仅仅属于私下买卖，没有所有权。根据法律规定，权利被侵犯是基于所有权的产生，司均平与大地公司的买卖关系仅是书面而已，没有实际的占有、使用、收益和处分，该房屋至今仍在实际空置，亿和公司没有占用。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1.2002年8月30日，洛阳房管局（甲方）与大地公司（乙方）签订《世纪商贸中心合作开发合同》，约定：（1）工程名称为“世纪商贸中心”，建筑结构及层数为十七层框架结构（含地下两层），其中地下两层为停车场和设备间，地上一至四层为商场，西边五至十五层为写字楼，东边五至十五层为住宅楼；（2）合作方式为甲方提供土地使用权，乙方提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部归甲方所有，北半部分归乙方所有，第三层和第四层商场归甲方所有，第五层和第六层写字楼归甲方所有，其他所建写字楼、住宅楼和地下一至二层归乙方所有；（3）工程竣工验收合格后，甲方为乙方办理房产证提供相关的法律手续，直至乙方及乙方所售出的各户房产办理完房产证，费用由乙方承担。2.2010年2月11日，大地公司（甲方）与司均（乙方）平签订《购房协议》一份，约定：司均平所购商铺系位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心北部一楼B区北7、8、9号（以附图为准）房屋共三间，每间建筑面积约为100平方米（含公摊面积），每平方米单价1万元整，出售给乙方，乙方愿意以以上价格向甲方认购该房，最终购房总价款以房产证载面积乘以单价为准；付款方式为本协议签订后三日内，乙方支付甲方150万元整，其中90万元是购房定金，60万元是购房款；乙方在2010年9月30日之前再支付甲方购房款50万元整，甲方在收到购房款后3日内将房屋交付于乙方使用；甲方在该房屋备案后十五日内或办房产证之前三日内，由甲方负责通知乙方付清剩余款项，如果乙方在接到通知后一个月内不能付清剩余款项，视同乙方违约，甲方有权解除购房协议，将房屋出售他人。2010年9月30日，大地公司（甲方）与司均平（乙方）签订《购房补充协议》一份，约定：因甲方原因在2010年9月30日之前达不到交房应具备的条件，推迟交房，乙方同意；考虑到甲方目前资金困难，乙方在2010年9月30日之前提前向甲方支付购房款15万元；本补充协议生效后，甲、乙双方于2010年2月11日签订的《购房协议》中“乙方在2010年9月30日之前再支付甲方购房款50万元，甲方在收到购房款后3日内将房屋交付于乙方使用”的条款，宣布废止，剩余35万元，按照《购房协议》规定的“甲方在该房屋备案后十五日内或办房产证之前三日内，由甲方负责通知乙方付清剩款项”的条款，一并付清全部剩余款项。司均平于2010年2月11日交纳定金90万元、房款60万元；2010年9月30日，司均平又交纳房款15万元。2010年10月8日，大地公司与司均平在商铺现场进行了交接，双方还签订《房产交接书》一份，载明双方认可办理房产钥匙移交手续。司均平收到商铺后予以放置未作处理。3.2013年11月13日，大地公司、洛阳房管局和亿和公司三方形成《世纪商贸中心项目三方合作推进工程建设会议纪要（之三）》，载明：大地公司售给亿和公司的房产部分，双方要在2013年11月18日前签订补充买卖合同，明确付款方式等相关条款；大地公司抵售的商铺及洛阳房管局售出并备案的四个商铺，为便于商铺统一经营管理，由亿和公司负责与业主协商达成一致签订协议，大地公司抵售给业主的相关资料，2013年11月16日前由大地公司交亿和公司。与该纪要对应的有大地公司提交的《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件》一份，载明：司均平商铺号为一层C07、C08、C09ˉ，面积约为230平方米，该复印件由移交方大地公司盖章、鉴证方洛阳房管局工作人员周璇签字，亿和公司作为接收方未盖章或签字；同时亿和公司提交的《世纪商贸中心住宅式公寓购房业主合同移交情况》一份，载明：户数67户，套数79套，15层、20层、23层大地公司抵押借款协议，该《情况》有大地公司、洛阳房管局和亿和公司三方盖章或签字。4.2013年11月16日，大地公司（甲方）、亿和公司（乙方）、洛阳房管局（见证方）签订《协议书》一份，约定：（1）甲乙双方不再依据2011年4月28日签订的合作开发《协议书》成立新公司，甲方退出不再参与该项目后续建设、销售33.3%利润分成；（2）甲方售给乙方的房产系甲方与房管局合作开发建设的世纪商贸中心甲方分成内的部分房产，所涉房产在房管部门具备办理权属证书时，如房产已售给第三方或个人的，由乙方与房管部门直接办理到第三方或个人名下，未出售的房产由房管部门直接办理分割至乙方名下；（3）本协议签订后当天甲方向乙方办理房屋已抵、售业主购房位置确认及签订合同的移交，由乙方与业主协商解决，并做好购房业主的退房、交房、调房工作，项目竣工具备办证条件，由乙方及时给购房业主办理权属证书。5.2016年1月18日，洛阳房管局答复市信访局的材料显示，市信访局、市房管局和大地公司分别与张气灵、潘文典等业主进行沟通，形成共识：（1）亿和公司在张气灵所买房产内擅自私装电梯，房管局已于2015年12月30日发出《停工通知》，要求亿和公司立即停工，并恢复原状；（2）张气灵在未办理房产证之前，不得私自用围墙把自己的房产围起来，以免影响整个大楼招商；（3）房产大证正在抓紧办理之中；（4）为保持大楼的整体业态，就如何经营、房租价格及返租方式等房管局正在督促亿和公司与业主沟通；（5）亿和公司欠潘文典租金事宜，正在协调之中。上述张气灵、潘文典的商铺与司均平一样，同样在大地公司提交的《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件》之内。6.司均平提供潘文典与洛阳金马市场管理有限公司（以下简称金马公司）于2014年4月15日签订的《委托经营管理合同》一份，显示委托期限为自“该物业”签订委托经营管理合同之日起延后至3年；委托报酬为委托租赁期间第一年及第二年金马公司按3年平均年回报率每平方米月租金为100元，第三年金马公司按年平均年回报率每平方米月租金为108元，因启动商场统一向第三方承租人承诺优惠期从2014年4月16日至2014年12月2日止为七个半月，金马公司从优惠期满后按季度给潘文典按合同约定支付租金。潘文典的房屋位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心02幢A区一层C01、C02号商铺。7.洛阳房管局提供《世纪贸易中心测绘面积分配一览表》一份，涉案房屋的办证编号、建筑面积、使用面积、公摊面积、公摊系数情况的材料一份，建筑平面图一份。上述证据显示涉案的7、8号商铺对应新的办证编号为117、118，建筑面积均为106.65平方米，9号商铺变更使用用途为过道。司俊平认可其所购商铺的建筑面积变更为测绘后的213.3平方米，其不再要求大地公司、洛阳房管局、亿和公司返还涉案的9号商铺。8.庭审时，亿和公司认可涉案商铺所在的整栋楼由亿和公司于2013年2月19日接管，亿和公司接管的是一个只有框架的烂尾楼，为了整栋楼的安全将亿和公司将一楼的商铺全部封死，被封死的商铺中包含有涉案商铺。亿和公司称涉案商铺其并未占有使用。本院认为，大地公司与洛阳房管局合作开发建设“世纪商贸中心”项目，双方对项目所建成的房产归属进行了约定。世纪商贸中心B区编号为7、8号商铺归属于大地公司，大地公司将该商铺出售于司均平系有权处置，大地公司与司均平应按双方签订的《购房协议》主张权利、履行义务。司均平已支付房款165万元，在房产证未予以办理的情况下已完成了自身的合同义务。大地公司负有交付房产并办理房产权属证书的合同义务。后大地公司退出项目建设，亿和公司接手并负责后续建设，两公司约定大地公司将其所属的部分房产出售于亿和公司，对大地公司已售出的房产由大地公司将清单交付亿和公司与业主协商，亿和公司在项目竣工具备办证条件，及时给购房业主办理权属证书。司均平所购商铺并不在大地公司出售给亿和公司房产范围之内，亿和公司应与司均平协商处理商铺问题，在未协商一致的情况下，亿和公司进驻项目接管大楼进行统一商业运营并将司均平所购商铺封死，侵犯了司均平的合法权益，应承担相应的侵权责任。因亿和公司将涉案商铺封死，司均平无法正常使用涉案商铺，故其要求亿和公司返还7、8号商铺并赔偿2014年1月起的租金损失，于法有据，本院予以支持。司均平提供与其所购商铺位置相似的其他业主潘文典签订《委托经营管理合同》，合同约定前三年租金为每平方米100元，据此本院酌定司均平的租金损失按以上标准计算，即每月21330元。大地公司已于2010年10月8日将涉案房屋交付给司均平，履行了相应义务，故司均平要求大地公司返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。洛阳房管局与司均平之间不存在房屋买卖合同关系，故司均平要求洛阳房管局返还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。亿和公司答辩中称受房管局委托对整个项目进行运作，但委托范围并不包含涉案房产，对其辩解理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第二、四、六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告洛阳亿和置业有限公司于本判决生效后十五日内将位于洛阳市西工区纱厂南路33号世纪商贸中心B区7、8号商铺交付给原告司均平（具体房号及面积以房管部门实测为准）；二、被告洛阳亿和置业有限公司于本判决生效后十五日内按每月21330元的标准，从2014年1月起赔偿原告司均平租金损失至涉案商铺返还给司均平之日止；三、驳回原告司均平的其他诉讼请求。如洛阳亿和置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23176元，由洛阳亿和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 陶 源陪审员 王 伟陪审员 任淑文二〇一九年五月十三日书记员 常冰辰