贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初1605号原告吴玲莉，女，汉族，1993年2月5日生，住贵阳市云岩区。委托代理人刘兴惠，女，汉族，1963年6月20日生，住址同上。被告贵阳三力房地产开发有限责任公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：刘昱锋，职务：董事长。被告贵阳千禧苑物业管理有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：严立，职务：经理。二被告共同委托代理人：何忠奎、黄成，贵州泽行律师事务所律师。原告吴玲莉诉被告贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称“三力房开”）、贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称“千禧苑物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玲莉之委托代理人刘兴惠，被告三力房开、千禧苑物业之共同委托代理人何忠奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告连带向原告退还已收取的独立电表费520元、独立燃气费2690元、有线电视费265元；合计3475元；2、判令被告连带支付原告资金占用费暂定1200元。（3475元按照人民银行同期贷款利率，从2018年3月8日始至实际付清时止）；3、确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条无效。4、本案诉讼费由被告承担；事实及理由：2014年9月12日，原告与三力房开签订《商品房买卖合同》，2018年3月8日原告在办理领房手续时，被告知购房者如需领取钥匙装修入住，必须先交纳三通费。原告因急需房屋居住，无奈之下，被迫向被告交纳了独立电表费520元、独立燃气费2690元、有线电视费265元，合计3475元。原告认为，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设就服务收费的通知》《省物价局、省广电关于制订全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，三通费应当为房开商达到交付房屋条件前必须投入的建设及安装费用，应当包含在房屋价款中，不应重复向买受人收取。三力房开委托千禧苑物业收取原告的三通费的行为已经违法，该部分费用属于房开商的开发成本，是计算在购房款里面的，被告无权再向原告收取。根据《商品房买卖合同》七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”该合同系经过主管部门备案的合同，亦是三力房开提供的格式合同，在理解合同的格式条款发生争议时，根据法律规定，应当为未提供格式合同一方的利益考虑。此合同约定的“不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，使买受人相信，房屋的总价款包含有三通费。至于房屋的配套设施，依据上述文件的规定，配套设施的实质应该是供电、燃气、有限电视设施达到房屋交付的基础设施，因此，电表、燃气、有限电视的安装费用，属于商品房的配套设施的范围，亦应当包含在房屋总价中，两被告无权重复收取。至于原被告之间签订的补充协议约定三通费交纳的主体问题，因其约定的内容损害买受人的权益，加重买受人义务，而免除了出卖人责任的，且与主合同的约定相冲突、矛盾，因此应依据合同法有关规定，认定该补充协议无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院。二被告共同辩称：本案所涉合同及补充协议并不存在合同无效的情形，补充协议并没有加重原告义务，免除被告方责任。商品房买卖合同是统一的格式文本，应以双方的约定为准，补充协议才是双方真实意思表示。结合当时的大环境，收取三通费是普遍现象。我方已经承担将管道、线路在公共部分铺设的费用，入户与否是业主自行选择，故该部分费用不应计入建设成本。即使确定补充协议无效，我方也不应承担资金占用费。同时，千禧苑物业系受三力房开的委托收取三通费，是代收代付行为，不应由千禧苑物业承担连带责任。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告三力房开修建的贝地?领航项目的房屋，于2014年9月12日与被告三力房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定未进行约定。附件十二《补充协议》第二条约定：“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表开户费、有线电视安装开户费、电话安装开户费、宽带安装开户费、物业维修资金等款项，买受人应在签订《商品房买卖合同》时向出卖人预缴物业维修资金，该维修资金由出卖人代收后，按规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户。由于相关单位仅对出卖人总发票（基金除外），因此买受人所缴纳的由出卖人代缴的相关费用出卖人将无法提供由相关单位开具的分户发票，买受人对以上情况知晓且不持异议。”。合同签订后，原告于收房之日(即2018年3月8日)向被告千禧苑物业支付独立电表费520元、独立燃气费2690元、有线电视费265元，共计3475元，被告千禧苑物业于同日向原告出具了《收款收据》。另查明：2017年4月20日被告三力房开向千禧苑物业出具授权委托书，委托其收取三通费等款项。被告表示该委托书连同《业主入住涉及费用一栏表》已在小区公示栏进行公示，但原告只认可被告张贴有《业主入住涉及费用一栏表》，表示委托书并没有公示。审理中，被告提交三力房开记账凭证，清单，拟证明千禧苑物业已将收取的三通费交给三力房开，原告表示不知晓千禧苑物业是否将三通费交给三力房开，千禧苑物业应当承担连带责任。上述事实有当事人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、三通费收据，被告提交的《授权委托书》、《业主入住涉及费用一栏表》、《记账凭证》、《清单》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、千禧苑物业代三力房开收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告？应由谁退还原告？关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件。燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。有线电视线路敷设到户。结合被告对于独立电表费、独立燃气费、有线电视费具体使用范围的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第2条有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第2条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三力房开提供的涉及上述独立电表费、独立燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第2条无效的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。因该条款被确认无效，被告因此收取的三通费应予退还原告，对原告要求退还其三通费的主张亦予以支持。对原告主张的资金占用损失，因三力房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金即收取之日2018年3月8日起计算至实际退还之日止。由于千禧苑物业系该楼盘的物业管理公司，其虽系受三力房开的委托代为收取独立电表费、独立燃气费、有线电视费，但是其是以自己的名义向原告出具收条，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，而原告亦当庭表示不予认可，同时依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，本院已认定被告三力房开收取三通费的行为违反相关规定，千禧苑物业知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，被告千禧苑物业应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告吴玲莉与被告贵阳三力房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二第2条无效；二、被告贵阳三力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴玲莉独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3475元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2018年3月8日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳千禧苑物业管理有限公司对上述第二项承担连带付款责任。四、驳回原告吴玲莉的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳三力房地产开发有限责任公司及贵阳千禧苑物业管理有限公司连带承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  章放忠二〇一九年五月三十日书记员  乔维姗