陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2018）陕01民终10954号 上诉人（原审被告、反诉原告）：肖海英，女，1976年5月31日出生，汉族，无业，住陕西省铜川市印台区。委托诉讼代理人：赵岗宁，陕西学进律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘书满，男，1982年3月6日出生，汉族，无业，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。上诉人肖海英因与被上诉人刘书满房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖海英上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、确认其与刘书满及中介公司三方于2017年5月10日所签的《房屋买卖合同》尚未生效；3、确认该《房屋买卖合同》已经解除，或因共有权人坚决不同意出卖、合同无法继续履行而依法解除该合同；4、一、二审诉讼费用由刘书满承担。事实和理由：一、因居某某西安鼎安房地产营销策划有限公司未在其所持合同文本上加盖公章，故三方所签《房屋买卖合同》至今未生效。该合同不是三方在同一时间、同一地点签字订立，而是在居某某协调下分别找其和刘书满签字。其签字后，居某某一直没有将合同文本交还给其，在其多次催要后，居某某才通过手机将合同文本的照片发给其，而该合同文本没有加盖居某某的公章。依据《房屋买卖合同》第十五条“本合同自三方签字，丙方盖章后生效”之约定，因合同未经居某某加盖公章，应视为尚未生效。二、因刘书满严重违约，其已明确通知对方解除《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第六条第4项明确约定：“签订本合同后60个工作日内，乙方将首付款存入丙方指定的资金监管账户”。但在合同签订后60个工作日内，刘书满并未履行上述约定，将首付款支付到相关账户，刘书满的该行为已构成严重违约，其多次催促，但刘书满逾期30天后仍未履约。依据《房屋买卖合同》第十二条第2项“乙方逾期付款超过30天，甲方有权单方终止本合同”的约定，其有权单方解除合同。其已于2018年1月12日明确通知刘书满及居某某解除本合同，接到通知后刘书满和居某某均未在3个月之内起诉，故三方所签《房屋买卖合同》已经合法解除。三、合同解除的责任主要在刘书满一方，应由刘书满承担相应违约责任。合同约定刘书满应于2017年7月10日前支付首付款，其再于2017年10月10日配合对方办理过户手续。正是由于刘书满一直未支付首付款，使其不能配合办理过户，因此是刘书满违约在先导致合同无法继续履行，应由刘书满承担主要违约责任。四、涉案房屋系其与前夫蔡某某的共有财产，其出卖该房屋时未经共有权人权蔡某某同意，现蔡某某知道后明确表示不同意出卖该房屋，并要求解除合同。依据物权法、婚姻法的相关规定，一方共有权人未经其他共有权人同意无权处分共有财产。现蔡某某已另行起诉其与刘书满，要求解除涉案的《房屋买卖合同》，故本案所涉合同应予以解除。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，应确认双方所签合同已经解除或因共有权人不同意交易而予以解除，望二审法院支持其上诉请求。刘书满辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当严格遵守合同约定。肖海英上诉称没有居某某盖章不生效，完全不符合合同约定，合同约定双方签字即为生效。二、在合同履行过程中，其严格履行合同，而肖海英多次要求涨价，其无法承受，故诉讼要求继续履行合同。三、其没有收到肖海英作出的任何解除合同的通知，其已将剩余房款筹备齐全，不存在不支付房款的事实。四、肖海英在与其签订合同时称自己已离婚并向其提供了购房合同、抵押合同，合同都是以其个人名义签订的。肖海英从未向其说明房屋为共有财产，肖海英在上诉时才提及是共有财产，但其系善意第三方，肖海英现要求解除合同，没有法律依据。刘书满向一审法院起诉请求：1、肖海英继续履行双方于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》，立即将西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋交付其并协助其办理转让过户手续；2、肖海英向其支付未按约办理房屋过户手续的违约金（违约金以每日按合同金额的千分之五计算，自2017年10月10日起至房屋过户手续办理完毕并交付之日止，截止2018年1月15日，暂计2694.44元）；3、本案诉讼费由肖海英承担。事实和理由：2017年5月10日，其与肖海英双方签订《房屋买卖合同》，肖海英将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋以2000000元的价格出售给其，合同约定其以按揭贷款方式购买，同时合同第九条B项约定各方应在中介方指定的2017年10月10日前办理房屋过户手续。合同签订后，其向肖海英支付了购房定金200000元以及各项税费共计451894元，但肖海英多次单方变更合同内容，要求增加转让价款及一次性支付。为了能够顺利购买该房屋，其早已将全部购房款筹集到位，并要求肖海英协助办理房屋过户手续，但肖海英拖延办理，经其及中介方多次与其沟通无果。肖海英辩称，根据合同约定，刘书满应在约定时间将房屋首付款存入指定账户，且在房屋过户前支付所有购房款项，但刘书满未履行付款义务，故其有单方解除合同的权利，其也已通知刘书满及居某某解除合同，因此该合同已经解除，不具备可履行性，且刘书满从中介处非法取得其购房合同等材料后拒绝归还，企图强迫其进行房屋买卖交易，中介方也在未取得其同意的情况下将材料原件交于刘书满，且将签订合同不给付其，直到刘书满起诉后经催要才交付合同签字页。现刘书满与中介方相互串通，损害其利益，进行强买的行为已经构成可撤销合同的条件，故不同意刘书满的诉讼请求。肖海英向一审法院反诉请求：1、撤销其与刘书满签订的《房屋买卖合同》，刘书满返还其购房合同，车位购买协议及所有发票等原件；2、刘书满支付其违约金370000元，并由刘书满承担因财产保全给其造成的房屋损失；3、本案本诉及反诉的诉讼费用由刘书满承担。事实及理由：其因急需资金周转，且刘书满表示能于合同签订后60日内，向其给付房屋首付款，其迫于无奈于2017年5月10日与刘书满签订了房屋买卖合同，并约定低于市场价将房屋及车位出售给刘书满。但合同签订后，刘书满仅向房屋中介方支付了200000元定金后，至今未向其支付首付款及剩余房款，且采取非法手段从中介方处占有其的购房合同、车位买卖协议及相关发票原件，经其多次催要刘书满拒不返还。刘书满辩称，其与肖海英双方签订的房屋买卖合同合法有效，且系双方之间的真实意思表示，肖海英要求撤销与其签订的房屋买卖合同，并无事实依据及法律依据。且其按照合同约定支付了定金及诉争房屋的各项税费、代办按揭费用及评估费等，故并不存在违约情形，请求驳回肖海英的反诉请求。一审法院认定事实：肖海英于2011年与陕西金地佳和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以银行按揭贷款的方式购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，并于2011年11月22日与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订《个人住房借款合同》，中国建设银行股份有限公司陕西省分行向肖海英发放贷款。因肖海英未按约定归还银行按揭贷款，中国建设银行股份有限公司陕西省分行于2015年以借款合同纠纷为由将肖海英诉至西安市碑林区人民法院，西安市碑林区人民法院于2015年12月29日作出（2015）碑民初字第03437号民事判决书，判决肖海英支付中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金、利息、罚息、复息。2016年10月18日，西安市碑林区人民法院作出（2016）陕0103执1297号执行裁定书，将所涉房屋予以查封。2017年5月10日，刘书满、肖海英及居某某西安鼎安房地产营销策划有限公司签订编号为0003669的《房屋买卖合同》，该合同约定：肖海英将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋以2000000元的价格出卖给刘书满；各方一致同意在签订合同之时刘书满支付定金200000元以确立买卖关系，为保证资金安全，此定金由居某某代收保管。刘书满以按揭贷款的方式向肖海英支付购房款，在签订合同60个工作日内，将首付款存入居某某指定的资金监管账户。办理房屋过户登记的日期为2017年10月10日。刘书满、肖海英双方见到房地产交易中心出具的受理单后，银行按约定将购房款支付至肖海英。刘书满向肖海英支付首付款当日，肖海英将房屋交付给刘书满。肖海英逾期配合办理房屋过户的，每日应按房屋总价千分之五承担违约金。在本合同其他约定事项中载明：肖海英承诺还清该房屋在银行所有欠款并承诺此房屋无任何形式的产权纠纷或法律纠纷。定金在签订本合同时由中介方付给肖海英100000元，剩余100000元在撤销银行抵押，取得抵押注销单时交付给肖海英。合同签订当日，肖海英将本案所涉房屋的《商品房买卖合同》及补充协议、地下车位使用权买卖合同及物业管理协议交于居某某。另查，居某某于2017年4月11日收取刘书满购买本案涉案房屋的斡旋金100000元，于2017年4月26日收取刘书满房屋评估费、代办按揭费、过户费共计21270元；房屋大修基金、契税48424元；定金200000元、佣金64224元。再查，肖海英于2017年6月12日将本案所涉房屋的按揭贷款向中国建设银行股份有限公司陕西省分行结清，并于2017年6月22日办理了注销抵押手续。2017年8月2日，西安市碑林区人民法院作出（2017）陕0103执恢393号执行裁定书，以肖海英依法全部履行义务为由，将中国建设银行股份有限公司陕西省分行与肖海英的借款合同纠纷案件执行终结，肖海英于2017年11月2日取得所涉房屋的不动产权登记证书。同日，居某某收取刘书满购买房屋各项税费合计114300元。又查，法院于2018年1月31日作出(2018)陕0113民初920号民事裁定书，将本案所涉房屋依法予以查封。庭审中，肖海英要求撤销刘书满、肖海英签订的《房屋买卖合同》，但未向法庭提交要求撤销依据及相关证据。刘书满表示可一次性向肖海英支付全部购房款1800000元。一审法院认为，刘书满、肖海英于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依照诚实信用原则履行合同约定的义务。合同签订后，居某某依据合同代肖海英收取刘书满所缴纳的购房定金，肖海英也缴纳房屋过户的所需的相关税费。刘书满向肖海英支付首付款及办理按揭贷款的前提条件为办理网签及资金监管，但肖海英于2017年11月2日取得本案所涉房屋的不动产权登记证书，导致刘书满、肖海英双方未能在合同约定的时间办理房屋过户登记的相关手续，故肖海英的迟延履行导致对刘书满违约。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行。现刘书满要求肖海英继续履行双方于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》，将西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋交付刘书满并协助刘书满办理转让过户手续，符合合同约定及法律规定，且刘书满同意一次性将剩余购房款1800000元支付给肖海英，故对于刘书满的该项请求，法院依法予以支持。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。合同约定肖海英逾期配合办理房屋过户的，每日应按房屋总价千分之五承担违约金，但该违约金的约定明显过高，法院依法予以调整，故肖海英支付刘书满违约金10000元为宜。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。肖海英要求撤销其与刘书满所签订的《房屋买卖合同》，明显有失诚信，违背公平原则，损害了无过错相对人的合法权益，且肖海英未提交要求撤销合同的依据及相关证据，故对肖海英的反诉请求，法院依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审遂判决：一、被告肖海英应于本判决生效之日起十日内继续履行双方于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》，协助原告刘书满将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋办理产权移转过户至原告刘书满名下。如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。二、原告刘书满应于本判决生效之日起十日内支付被告肖海英购房款1800000元。三、被告肖海英应于本判决生效之日起十日内支付原告刘书满违约金10000元。四、驳回原告刘书满其余诉讼请求。五、驳回被告肖海英的反诉请求。本案案件受理费50元、由被告承担。因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其承担的诉讼费用直接给付给原告。反诉费11400元，由被告承担。经审理查明，肖海英和其前夫蔡某某于2013年5月29日协议离婚，双方签订的《离婚协议书》中关于夫妻财产分割部分未提及涉案房屋。肖海英与刘书满2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》第三条约定，出售方保证涉案房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。涉案房屋的产权登记时间为2018年1月12日。在本案诉讼期间，蔡某某诉至西安市雁塔区人民法院，起诉要求解除涉案的《房屋买卖合同》，本院遂作出（2018）陕01民终10954号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。后西安市雁塔区人民法院作出（2018）陕0113民初18630号民事裁定书，裁定驳回蔡某某的起诉，蔡某某、肖海英不服向本院提起上诉，后又撤回上诉，本院作出（2019）陕01民终6226号民事裁定书，准许蔡某某、肖海英撤回上诉。本院对一审判决查明的其余事实予以确认。本院认为，刘书满与肖海英、西安鼎安房地产营销策划有限公司于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方均具有约束力。根据合同约定，刘书满在签订合同时支付200000元定金以确立买卖关系，刘书满于合同签订后60个工作日内，将首付款存入资金监管账户，双方于2017年10月10日前办理过户手续。合同签订后，刘书满支付了购房定金200000元、居间费64224元、斡旋金100000元以及办理按揭、过户等相关费用。肖海英办理了涉案房屋的抵押注销手续，并于2018年1月12日取得房屋不动产权证书，但肖海英至今不履行配合办理资金监管及过户义务，其行为构成违约，应承担违约责任。故一审判决支持刘书满要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求及判决肖海英承担逾期办理房屋过户的违约金，驳回肖海英要求撤销合同的反诉请求并无不当。对于肖海英上诉要求确认其与刘书满及中介公司所签的《房屋买卖合同》尚未生效；确认该合同已经解除，或因共有权人不同意出卖、合同无法继续履行而依法解除该合同的请求，由于肖海英该上诉请求属于在二审中增加独立的诉讼请求，而刘书满对肖海英新增加的诉讼请求不同意调解，本案不予审理。对于肖海英上诉称，因刘书满未支付房款，构成违约，其有权解除合同，其已于2018年1月12日通知刘书满及中介公司解除合同，故涉案合同已经解除，并且合同解除的责任在刘书满一方，应由刘书满承担违约金的理由，因刘书满支付房款的前提条件是办理网签及资金监管，但肖海英至今未配合办理相关手续，导致刘书满无法将首付款存入资金监管账户，并且刘书满在本案中表示其可以一次性支付剩余房款，故肖海英以刘书满逾期付款为由认为刘书满违约的理由不能成立。而肖海英所称的其已向刘书满和中介公司发出解除合同的通知，故本案合同已经解除的主张，肖海英并未提供证据证明其向刘书满发出过解除通知，且刘书满2018年1月23日已诉至法院要求继续履行本案合同，故对肖海英该上诉意见本院不予采纳。对肖海英上诉认为，涉案房屋系其和前夫蔡某某的共有财产，现房屋共有权人不同意其单方出卖涉案房屋，并且共有权人已向法院起诉要求解除合同，故本案《房屋买卖合同》不应再继续履行的理由，因肖海英和蔡某某已于2013年5月29日协议离婚，双方在《离婚协议书》中对于夫妻财产分割的约定并未涉及本案房屋，对于涉案房屋系共有财产还是其个人财产，肖海英并未提供充分证据予以证明。肖海英是在和蔡某某离婚后与刘书满签订的《房屋买卖合同》，并且在《房屋买卖合同》中保证房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。在本案诉讼期间，蔡某某曾诉至法院要求解除涉案合同，被裁定驳回起诉。据此，肖海英以共有权人不同意出卖为由要求不履行合同，缺乏合同依据和法律依据，本院不予认可。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元（肖海英已预交），由肖海英承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审判员  王慧芳审判员  辛娟 二○一九年五月 日书 记 员 刘燕子 1