汉中市汉台区人民法院             民 事 判 决 书     (2019)陕0702民初689号   原告:汉中卡斯迪亚物业服务有限公司,住所地：汉台区。   统一社会信用代码91XXXXXXXXXXX3302K。   法定代表人：蔡培基，系该公司经理。   91杨婷婷，XXXXXXXXXXX3302委托代理人：，女，该公司物业经理。   委托代理人：杨娇娇，北京隆安（杭州）律师事务所律师。   被告:刘政，男性，汉族，1975年10月25日出生，住陕西省汉中市汉台区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告:刘蕊，女性，汉族，1975年06月16日出生，住陕西省汉中市汉台区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司与被告刘政、刘蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年月01月31日受理后，依法由审判员马杰适用简易程序独任审判,于同年3月5日公开开庭进行了审理，原告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司的委托代理人杨婷婷、杨娇娇、被告刘政到庭参加诉讼，被告刘蕊经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，2010年7月1日，汉中顺泽房地产开发有限公司与原告签订一份《前期物业管理委托合同》，约定由原告对其建设开发的建昌﹒卡斯迪亚小区进行物业管理服务，涉及被告的花园洋房收费标准是1.2元/月/平方米，被告所购买的该小区8楼402号商品房面积为190.79m²，并于2013年4月22日办理了房屋交接手续，领取了《业主临时管理规约》，约定了交纳物业费用的时间、违约责任等，原告按照约定提供了物业服务，但被告至今拖欠原告自2014年1月至2018年12月份的物业服务费、水电公摊费、生活垃圾费等共计14797元，现具状至法院，请求判令被告支付原告相关费用14797元及违约金3551元。   被告刘政辩称，被告已于2013年4月22日交纳一年的费用33010元（其中物业费2747元、水电公摊500元、垃圾费54元），被告自2013年4月26日进行装修，至2013年8月26日竣工后准备入住时，因该8号楼其余7户均在装修施工，导致被告无法正常入住，被告多次向原告反映该问题，但未能解决，一直拖到2015年5月16日才入住，给被告造成了不应有的经济损失即银行利息另租房损失共171875元；被告未交纳物业费用的原因还在于原告不作为，具体有：1、8号楼报警系统不起作用，形同虚设；2、8号楼20米以内不再修建，但现有3幢楼在建，与合同不符；3、花园洋房按1.2/月/平方米属乱收费，业主不知情；4、小区配套设施幼儿园却不能让业主小孩入托，均是外来户，多次协调未果；5、2018年多收被告车位费400元；6、8号楼下水道开挖一年之久，不予回填，物业不管，管理太差；7、装修期间物业乱收费，损失4200元；8、对先后安装空调的管理不一视同仁，后期不管，相比较致我多支付5600元；9、8号楼前杂草丛生，花木被盗，物业不作为；10、幼儿园、游泳池、广告等公共收费均由物业收费、收走，业主无知情权。综上，原告不作为、乱作为，造成业主们的长期不满和抵制，被告只承担合理的费用，对不合理的东西，原告方必须立即纠正，赔偿被告的损失。   经审理查明，2011年12月1日，汉中泽顺房地产开发有限公司作为甲方与原告作为乙方签订《前期物业管理委托合同》一份，约定将“建昌﹒卡斯迪亚小区”建筑面积32339.47 m²，共计2247户委托乙方进行物业管理服务，物业收费选择包干制，对住宅：花园洋房1.2元/月/平方米；多层0.8元/月/平方米；高层0.9元/月/平方米的标准，以购房合同建筑面积计算费用，按年在每季度的最后一个月上旬交纳，已出售的空置房按上述收费标准的70%交纳（第七个月起）；双方还就物业服务内容、质量要求、双方的权利义务等进行了约定。   被告刘蕊、刘政系夫妻关系，2012年9月17日，二被告与汉中泽顺房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，购买“建昌﹒卡斯迪亚”第8号楼402室住宅一套，建筑面积190.79 m²，同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务并遵守临时规约。2013年4月22日，刘政与顺泽房产公司、物业公司进行了接房交接手续，并于当日交纳了一年物业费用2747元、水电公摊费500元、垃圾费5454元。刘政于同年4月26日至8月26日对所购房屋进行了装修；被告庭审辩称其于2015年5月16日入住。2018年1月6日，原告与新成立的汉中市汉台区建昌﹒卡斯迪亚小区业主委员会签订了为期一年的《小区住宅物业服务合同》一份，对该小区南、北两区内的住宅进行物业服务，除约定了双方的权利义务外，物业收费对花园洋房按购房合同中登记的建筑面积由1.2元/平方米/月收费、车位管理费800元/年/个收费、水电公摊暂按180元/年/户收费、垃圾清运费60元/年/户收费；如违约，按拖欠费用总额每日千分之三计付违约金，其他条款略。被告交纳了2018年度的停车管理费1200元。因被告一直不满于原告的服务，再未交纳物业服务费等费用，双方协商未果，原告故而向本院提起诉讼，经调解，但未能达成一致意见，调解无果。   上述事实，经庭审举证、质证，认定的证据有：1、原告的营业执照及资质证书、被告的身份证明；2、《商品房预售合同》；3、《前期物业管理委托合同》；4、《接房手续书》；5、《业主临时管理规约》；6、2018年度《小区住宅物业服务合同》；7、2018年1-12月份，小区的收支核算公示、出入登记表、维修巡查表、门卫及监控值班记录、保洁卫生检查记录、业主满意度调查；8、8号楼各住户《装饰装修管理服务协议》；9、原、被告陈述陈述一致的部分。   本院认为，业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用，物业服务公司亦应当勤勉尽责。被告的辩称意见中，关于所居住的8号楼其他住户装修而导致其无法入住的问题，因购房入住有先后，装修亦有先有后，相互之间因噪音、扬尘、堆放杂物等均存在影响他人的问题，其实质属于相邻纠纷，彼此之间应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理；现被告以该理由长期未入住完全归责于原告未近客观，一则装修后通常需要晾、敞；二则其何时入住系其本人决定，原告并无权干涉；三则原告已与所涉装修公司或个人签订有《装饰装修管理服务协议》，被告对当时所发生影响自己生活的情形，除应当及时通过物业公司协调处理外，还可以通过其他部门，甚至司法途径加以解决，其现在以此为由拒绝交纳物业费的理由不当，故本院不予采纳，其要求原告赔偿其利息及租房损失，经查属于另一法律关系，被告可另案处理解决；关于8号楼报警系统及围边建房的问题，被告应按购房合同法律关系解决处理；关于物业收费标准问题，被告在XX房XX道外，其在2013年交接收房时曾交纳过相关费用，现以其不知情为由，本院不予采纳；关于配套设施幼儿园的问题，就其设置目的而言，应当首先满足该小区业主的需求，对此原告应积极予以协调，幼儿园所有权方或发包方对业主该项要求应当重视并应妥善解决；关于被告因先于业委会与原告订立合同前多交纳2018年车位管理费400元的问题属实，本院予以支持，原告应予以返还或折抵其他费用；关于被告反映存在外来车辆停放、8号楼下水道挖坑回填及花木偷盗的问题，原告应予以核实后纠正，修缮恢复；关于被告提出安装空调物业管理不一视同仁的问题，各业主均应遵守公约，该问题所涉及的属公共区域，宜会同业委会协调各方处理，本案不予审查；关于被告辩称装修期间乱收停车费用问题，因被告未有证据提交以证实具体金额及事实，故本院不予认定；关于被告反映公共部位的租金等收入问题，因涉及广大业主的共同利益，应由业委会另行处理。关于被告已交纳2013年4月22日-2014年44月22日期间的物业服务费2747元、水电公摊500元、垃圾费544元的问题，经查，因被告超过半年以上长期未实际居住，经调解，原告为化解纠纷，同意其当年物业服务费按70%计算至2014年8月计16个月，应为2564.22元，折扣计算后被告应剩8241余182.78元、水电公摊费减扣18016个月240元外余320260元，另外垃圾费544元应交纳不再予以折抵；原告于庭审后为缓和双方矛盾以体现互谅互让精神，放弃自201442014年9月22至2015年5月22份期间共9个月的物业管理费用297632，本院对此予以准许，但自2014年94月22起至2018年12月底期间计526个月的水电公摊费用计840780元，二被告仍应予以承担；自201552015年6月22份至2018年12月份共计43个月的物业服务费9844.76元及垃圾费215元，二被告应予承担。物业管理水平与业主日益增长的需求之间是当前存在的比较突出的矛盾，美好家园生活需要双方共同努力，于纷争化解中进步，于包容支持中和谐。分析本案矛盾缘由，为妥当调整民事关系，对原告诉求的违约金一项不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决如下：   一、限被告刘政、刘蕊于本判决生效后十日内向原告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司支付自2014年9月起至2018年12月底期间计52个月的水电公摊费用计780元、自 2015年6月起至2018年12月份共计43个月的物业服务费9844.76元及垃圾费215元。   以上共计10839.76元，减扣2013年4月-2014年8月期间物业费折算剩余款182.78元、水电公摊费减扣余款260元、2018年应退停车费400元，二被告还应支付原告9996.98元。    二、驳回原告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。   本案案件受理费258元，减半收取129元，由原告负担39元，由二被告负担90元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。                           审判员 马杰                           二〇一九年四月二十二日                             法官 助理晏旭                             书 记 员 辛  晨      1