浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终3752号 上诉人（原审原告）：邓德庚，男，1974年9月28日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 上诉人（原审原告）：俞淑玲，女，1981年10月6日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 两上诉人共同委托诉讼代理人：童修江、龚昌盛，浙江近真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天天快递有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区滨安路******，统一社会信用代码：913301085534488682。 法定代表人：侯恩龙，董事长。 委托诉讼代理人：李雄伟、范里行，浙江浙经律师事务所律师。 上诉人邓德庚、俞淑玲因与被上诉人天天快递有限公司（以下简称天天快递公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2012年9月5日，邓德庚、俞淑玲与天天快递公司签订了一份《场地租赁合同》，并约定：邓德庚、俞淑玲将其所有的位于杭州市滨江区出租给天天快递公司，租赁面积为1691.6㎡；租赁期限自2012年9月5日起至2017年9月4日止；租金第一年为2.8元/㎡/天，第二年为2.91元/㎡/天，第三年为3.05元/㎡/天；如天天快递公司在租赁期限届满后逾期归还房屋或公司注册地址未迁出（或注销），则每逾期一天，应按月租金的5%向邓德庚、俞淑玲支付违约金，逾期归还期内的房屋租金仍由天天快递公司承担。后双方又签订了一份《办公场地租赁补充协议》，又约定：第四年与第五年的租金参照大厦10楼平均租金水平确定，为此第三年的日租金含物业费为2.502元/㎡/天（不含物业费为2.318元/㎡/天）；经双方协商，第四年（2015年9月5日至2016年9月4日）的租金为2.457元/㎡/天（净价），同时物业费由邓德庚、俞淑玲代天天快递公司支付。 合同签订后，邓德庚、俞淑玲将上述房屋交付给天天快递公司使用，天天快递公司付清了上述租赁期限内的租金。 2017年8月30日，邓德庚、俞淑玲发送给天天快递公司一份《房屋租赁合同到期通知书》，要求天天快递公司按照合同约定及时腾空案涉房屋。租赁期限届满后，天天快递公司仍未交还房屋。2017年9月9日，邓德庚、俞淑玲再次发送给天天快递公司一份《限期搬离房屋通知书》。 2017年10月25日，天天快递公司发送给邓德庚、俞淑玲一份《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的通知函》，告知邓德庚、俞淑玲其不再续租案涉屋及其将于2017年10月28日向邓德庚、俞淑玲返还租赁物。邓德庚、俞淑玲因故未能于2017年10月28日与天天快递公司进行房屋交接。 原审另查明，企业信用信息公示报告显示截至2017年7月28日，杭州夏致贸易有限公司、浙江宗海资产管理有限公司、杭州天秘科技有限公司、杭州多彩电子商务有限公司的住所地仍位于案涉房屋，且四家公司均在邓德庚、俞淑玲与天天快递公司租赁合同期限内成立并存续至今。 现邓德庚、俞淑玲诉至原审法院，请求判令：1.天天快递公司支付给邓德庚、俞淑玲自2017年9月5日至2018年6月25日的逾期归还房屋期间产生的房屋占用费1541724.24元；2.天天快递公司按月租金的2%支付给邓德庚、俞淑玲逾期归还房屋产生的违约金925034.54元。 原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方如不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，因邓德庚、俞淑玲与天天快递公司未明确约定第五年的租金计算标准，故第五年的租金标准可参照双方约定的第四年的租金标准2.457元/㎡/天计算。邓德庚、俞淑玲与天天快递公司在签订的《房屋租赁合同》中明确约定天天快递公司在租期届满后应如期归还房屋，否则将向邓德庚、俞淑玲支付相应的租金。案涉房屋的租期至2017年9月4日届满，但天天快递公司在租期届满后一直未归还房屋。后经邓德庚、俞淑玲催讨，天天快递公司才于2017年10月25日函告邓德庚、俞淑玲其不再续租案涉房屋及其将于2017年10月28日向邓德庚、俞淑玲返还租赁物，故上述期间（2017年9月5日至2017年10月28日）产生的房屋占用费224438.10元（1691.6㎡*2.457元/㎡/天*54天）应由天天快递公司承担。由于邓德庚、俞淑玲因故未能与天天快递公司在2017年10月28日进行房屋交接，故此后产生的房屋占用费应由邓德庚、俞淑玲自行承担。 邓德庚、俞淑玲与天天快递公司在签订的《房屋租赁合同》中明确约定“天天快递公司在租期届满后未归还房屋并将公司注册地址迁出的，应按月租金的5%向邓德庚、俞淑玲支付违约金。”该院认为，案涉房屋系商业性用房，其主要用途在于为企业提供办公场所，按照“一址一照”的工商登记原则，一般情况下，一个地址上只能登记注册一家公司。虽然现在天天快递公司已将其注册地迁出，但在邓德庚、俞淑玲与天天快递公司租赁合同期限内成立的杭州夏致贸易有限公司、浙江宗海资产管理有限公司、杭州天秘科技有限公司、杭州多彩电子商务有限公司等四家公司的注册地仍位于案涉房屋，并存续至今，导致邓德庚、俞淑玲无法顺利将案涉房屋出租给他人使用，故天天快递公司的行为显属违约，应当承担相应的违约责任。现邓德庚、俞淑玲要求天天快递公司支付违约金925034.54元过分高于损失，结合邓德庚、俞淑玲的损失及天天快递公司的违约情况，该院酌情调整为由天天快递公司支付给邓德庚、俞淑玲违约金120000元。 综上，邓德庚、俞淑玲要求天天快递公司支付超过上述款项的诉请于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年2月26日判决：一、天天快递公司于判决生效之日起十日内支付给邓德庚、俞淑玲因逾期归还房屋产生的房屋占用费224438.10元，并支付给邓德庚、俞淑玲违约金120000元。二、驳回邓德庚、俞淑玲的其余诉讼请求。如果天天快递公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26534元，减半收取13267元，由邓德庚、俞淑玲负担10034元，由天天快递公司负担3233元。天天快递公司需在判决生效之日起的十日内缴纳诉讼费，逾期未缴纳该院将强制执行。 宣判后，邓德庚、俞淑玲不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定2017年10月28日系天天快递公司占用案涉房屋的截止日期是错误的，属于事实认定错误。1、2017年10月28日仅仅系天天快递公司发送的《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的通知函》上记载的办理交接的日期，既不能认为2017年10月28日天天快递公司已经办理交接，更不等于当日天天快递公司已经搬离案涉房屋。2、天天快递公司原审提供的证据中，2017年10月30日的《天天快递总部搬迁事宜告知全网客户书》自认2017年10月30日完成整体搬迁，而非10月28日。3、邓德庚、俞淑玲原审提供的《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的回复函》中明确，直到2017年11月13日天天快递公司仍有工作人员从事办公等活动。2017年11月13日的《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的回复函》系邓德庚、俞淑玲与天天快递公司诉前形成的文件，内容真实可信。若天天快递公司已经在2017年11月13日前搬离，一般情况下应当会回复邓德庚、俞淑玲来否认该事实，但天天快递公司没有回函反驳。4、退一步讲，即使2017年11月13日案涉房屋的工作人员不是天天快递公司的员工，但结合2018年7月本案起诉时，尚有四家公司将案涉房屋作为公司登记住所地，反过来也可以说明2017年11月13日案涉房屋有人员也是属实的，即该四家公司仍有人员在办公。天天快递公司租赁和占用的房屋内仍有人员在办公，可以说明天天快递公司没有完成返还租赁物的义务，其应当承担不利后果，即仍应当支付租赁费或房屋占有费。二、邓德庚、俞淑玲2017年11月9日才收到《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的通知函》。邓德庚、俞淑玲在《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的回复函》中明确其于2017年11月9日才收到《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的通知函》。故2017年10月28日前邓德庚、俞淑玲尚未收到该通知函，无法在2017年10月28日与天天快递公司办理交接。三、天天快递公司的《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的通知函》不具有通知解除的法律效力。虽然邓德庚、俞淑玲在2017年11月9日收到了该通知函，但并不意味着当日天天快递公司占有案涉房屋已经结束和解除租赁。1、天天快递公司在租赁期限届满后，在没有与邓德庚、俞淑玲达成一致的情况下，仍继续占有案涉房屋，本身就属于违约。2、合同法规定了法定解除的条件，只有具备法定解除条件的才能主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，天天快递公司明显不具备法定解除条件，故《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的通知函》即使在2017年11月9日送达邓德庚、俞淑玲，也不具备解除的法律效力。四、原审判决认定系邓德庚、俞淑玲原因未能与天天快递公司在2017年10月28日进行房屋交接不能成立。1、天天快递公司在《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的通知函》确定于2017年10月28日返还租赁物和办理交接，这仅是该通知函上记载的内容，且天天快递公司在该通知函上既没有记载联系人，也没有联系方式。2、返还租赁物和办理交接是双方面的，而非单方面的，特别是天天快递公司逾期占用房屋时，其负有更高的责任和义务。也就是说，天天快递公司作为承租人，应当确保该通知函已经在2017年10月28日前送达给邓德庚、俞淑玲或邓德庚、俞淑玲的委托人，但目前没有证据显示天天快递公司在2017年10月28日有办理交接手续的条件。3、邓德庚、俞淑玲实际上在2017年11月9日才收到该通知函，无法在2017年10月28日与天天快递公司办理交接。4、退一步讲，即使由于邓德庚、俞淑玲的原因没有去办理交接，那么天天快递公司至少应当与物业去办理物业费、水电费等手续。经邓德庚、俞淑玲向物业公司了解，天天快递公司也没有与物业公司办理过交接。而物业公司出具的《说明》表明，天天快递公司26层的物业费和能耗费已经交到2017年12月31日。故事实上，2017年10月28日天天快递公司既没有与邓德庚、俞淑玲办理过交接，也没有与物业公司办理过交接手续。五、天天快递公司至今没有履行返还租赁物和办理交接的义务。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，天天快递公司至今没有履行返还的法定义务，也没有与邓德庚、俞淑玲结清水电费等费用，更没有向邓德庚、俞淑玲交还钥匙等。返还租赁物的举证责任在于天天快递公司而非邓德庚、俞淑玲。特别是在天天快递公司逾期占有使用的情况下，其在返还租赁物和办理交接上，负有更高的举证责任。六、未返还租赁物和办理租赁物交接手续的主要责任在于天天快递公司，而非邓德庚、俞淑玲。1、天天快递公司在租赁期限届满后，在没有与邓德庚、俞淑玲达成一致的情况下，仍继续占有租赁房屋，本身就属于违约。2、本案并非租赁期间届满时返还租赁物和办理交接，而是天天快递公司逾期占有租赁房屋后返还。天天快递公司逾期占有具有不确定性，邓德庚、俞淑玲是不清楚天天快递公司继续占用案涉房屋多长时间的。而天天快递公司在2017年9月25日各方协商时，尚不能明确其继续占用的时间。3、正是因为天天快递公司占有的不确定性，返还和办理交接应当是天天快递公司的法定义务。因为天天快递公司系实际占用房屋一方，其负有明确告知邓德庚、俞淑玲其不再继续占用和返还租赁物的义务，而本案中，天天快递公司仅仅向邓德庚、俞淑玲发了一个通知函，并且约定的交接日期为2017年10月28日，远远早于邓德庚、俞淑玲收到的日期。特别是天天快递公司的通知函，既没有联系人，也没有联系电话，因为涉及到天天快递公司被收购，其负有明确告知具体联系人员和电话的义务。故本案中，天天快递公司没有尽到返还租赁物的法定义务。4、租赁期间届满前后，邓德庚、俞淑玲已经尽到合理的提醒义务。邓德庚、俞淑玲在2017年8月30日、2017年9月9日均明确要求天天快递公司若不续租则应及时腾退和办理交接义务。特别是2017年11月13日的《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的回复函》，邓德庚、俞淑玲已经明确把工作人员和联系电话告知天天快递公司，但天天快递公司明知在没有返还租赁物和办理交接手续的情况下，仍没有积极履行法定义务，而是怠于履行义务，一直到2018年4月下旬天天快递公司才派人来协商和沟通。七、天天快递公司支付逾期交房租金（占用费）至本案起诉时是符合法律规定的。1、一直到邓德庚、俞淑玲2018年6月起诉时，天天快递公司仍然怠于履行返还租赁物和办理交接手续的义务。2、没有返还租赁物和未办理交接手续主要责任在于天天快递公司。故原审法院认定房屋占有费从2017年9月5日至2017年10月28日，显然是错误的，应当予以纠正。八、原审法院认定逾期占用期间的房屋每日每平方租金明显偏低。案涉《场地租赁合同》第5条租金条款约定，第4年和第5年租金参照本大厦10楼平均租金水平确定。虽然双方结算时第4年和第5年租金均按2.457元每月每平方计算，但这是基于邓德庚、俞淑玲的关联公司也承租天天快递公司的银丰大厦16楼的房屋。该单价实际上是低于市场价的。这从2017年9月25日的《会议纪要》上也可以体现，故邓德庚、俞淑玲关联公司承租天天快递公司16楼自2017年3月1日至2017年9月4日期间的租金用于冲抵了租赁单价低于市场价的差价。因此，天天快递公司逾期占用房屋的租赁单价按照3.1元每月每平方米确定是基本符合市场价格的。九、原审判决中《企业信用信息公示报告》时间错误，原审判决中的时间为2017年7月28日，而邓德庚、俞淑玲提供的时间为2018年7月27日。十、案涉房屋至今仍有公司注册地址未迁出，天天快递公司一直处于违约状态。2019年3月1日，通过国家企业信用信息公示系统查询，杭州天秘科技有限公司的注册地址一直到2018年9月27日才从该租赁房屋迁出；杭州多彩电子商务有限公司的注册地址一直到2018年11月23日才从该租赁房屋迁出；杭州夏致贸易有限公司的注册地址一直到2019年1月30日才从该租赁房屋迁出；浙江宗海资产管理有限公司住所地仍未迁出，即住所地仍为滨江区。即使天天快递公司的公司住所地已经迁出，但该四家公司系天天快递公司承租期间注册成立，至今公司的注册地址仍未迁出，足以说明天天快递公司仍然没有履行完毕合同约定的义务，处于违约状态。十一、原审判决确定的违约金远远低于邓德庚、俞淑玲的实际损失。1、合同约定了逾期迁出的违约责任并有明确的计算违约金的标准，该约定应认定为合法有效。考虑到约定的违约金过高，邓德庚、俞淑玲在原审起诉时已经予以调整，即按月租金的2％每日计算违约金。2、该违约金也没有过高，因为天天快递公司未尽合同义务，致使邓德庚、俞淑玲的房屋至2019年3月9日仍未出租，邓德庚、俞淑玲实际损失为每月租金，明显大于天天快递公司支付的违约金（相当于月租金的60%）。3、案涉房屋系商业性用房，虽然2018年度有意向承租人，但后来他们了解到尚有公司注册在该房屋内未迁出后没有租赁，正是因为天天快递公司未履行约定的公司住所地迁出义务，才导致邓德庚、俞淑玲的房屋一直无法顺利出租。4、天天快递公司原审庭审中也没有提出对违约金过高予以调整，原审法院在天天快递公司没有提出调整的情况下，自行调整没有法律依据。5、原审法院调整的违约金120000元，金额尚且达不到一个月的房屋租金，不仅远远低于邓德庚、俞淑玲的损失，也必然纵容天天快递公司继续处于违约状态，不利于抑制天天快递公司的违约行为，导致仍有公司注册在该租赁房屋未迁出。综上，请求二审法院判令：依法撤销原审判决并改判支持邓德庚、俞淑玲的原审全部诉请。 被上诉人天天快递公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、关于占用案涉房屋期间的问题。天天快递公司作为一家全国性快递公司，在银丰大厦向包括邓德庚、俞淑玲在内的不同产权人租赁了共六层房屋用于办公。天天快递公司原股东在与江苏苏宁物流有限公司于2016年底就股权收购事宜达成协议后，于2017年7月11日完成了70%的股权变更。江苏苏宁物流有限公司作为大股东和实际控制人作出了公司整体搬迁事宜的决策。由于当时各层的租赁合同到期时间各不相同，天天快递公司与包括邓德庚、俞淑玲在内的各产权人就搬迁事宜自2017年8月开始就开展了商谈工作。天天快递公司多次与邓德庚、俞淑玲及其代理人就具体的迁出时间与费用结算等事宜进行联系，但邓德庚、俞淑玲始终处于消极对接状态，拖延交接时间，故天天快递公司不得不再次以发函的形式，于2017年10月再次告知返还26楼租赁物的时间，并最终于2017年10月28日迁出了银丰大厦26楼，于2017年10月30日完成了银丰大厦六层楼的整体搬迁。天天快递公司作为承租人，已经尽到了返还租赁房屋的义务。二、关于物业费和能耗费。双方在《办公场地租赁补充协议》中约定物业费由邓德庚、俞淑玲代天天快递公司支付，故即使与物业公司之间存在物业交接义务，也应当是邓德庚、俞淑玲，而非天天快递公司。另外，在2017年6月中旬，天天快递公司已将26楼2017年下半年的物业费和能耗费缴付完毕，并不能以此证明下半年天天快递公司仍有使用的情况。三、关于邓德庚、俞淑玲提及的注册公司迁出问题。首先，银丰大厦26楼一直是天天快递公司自用办公；其次，浙江宗海资产管理有限公司是天天快递公司原股东注册成立的，不在天天快递公司与江苏苏宁物流有限公司的收购范围内，其他三家公司的工商信息上也看不出与天天快递公司之间有何关联。天天快递公司是在原审庭审，即2018年8月才知道这四家公司的迁址问题的，在此之前双方就房屋租赁的商讨过程中，邓德庚、俞淑玲均未提及。在原审庭审后，天天快递公司去办理浙江宗海资产管理有限公司的迁址时，被登记机关告知因受P2P平台暴雷事件影响，投资管理类公司需要集体整顿，而浙江宗海资产管理有限公司的营业资质、营业范围都因涉及到企业投资管理，故不能自主办理变更地址手续。天天快递公司当时也向银丰大厦所在地的登记机关进行了核实，经登记机关告知，在产权人与登记公司之间的租赁合同期限届满或解除后，产权人是有权在登记机关处办理将登记公司注册地址强行迁出的手续的。故邓德庚、俞淑玲原本可以充分控制迁址事宜造成的损失，却可能考虑到合同约定的违约金远远高于其正常出租所得的租金，故怠于行使其合法享有的迁址权。天天快递公司在今年整治P2P类公司行动结束之后，也及时办理了迁出手续。考虑到邓德庚、俞淑玲遭受的实际损失，兼顾到案涉合同的履行情况，邓德庚、俞淑玲的消极行为明显存在过错，原审法院认定的违约金金额合理，且并未低于邓德庚、俞淑玲的实际损失。综上，请求二审法院驳回邓德庚、俞淑玲的上诉请求，维持原判。 二审中，在本院指定的举证期限内，邓德庚、俞淑玲向本院提交了以下证据：证据1，国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告四份（打印件），用以证明杭州夏致贸易有限公司已于2019年1月30日进行住所变更、杭州天秘科技有限公司已于2018年9月27日进行住所变革、杭州多彩电子商务有限公司已于2018年11月23日进行住所变更，浙江宗海资产管理有限公司已于2019年4月22日进行住所变更的事实；证据2，情况说明一份，用以证明案涉房屋2018年闲置的事实，以及2019年2月底，邓德庚、俞淑玲安排人员进场装修的事实。天天快递公司质证称，对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，杭州夏致贸易有限公司、杭州天秘科技有限公司、杭州多彩电子商务有限公司这三个公司与天天快递公司之间并无关联，且该份证据中杭州夏致贸易有限公司与杭州天秘科技有限公司的住所地均为**，恰能证明邓德庚、俞淑玲作为产权人，可以，可以将同一住所地的住址租赁给不同主体使用据2的真实性无法确认，对情况说明中提及的26楼物业费和能耗费，天天快递公司已经进行了说明，即在2017年6月左右预交了下半年的费用，对关联性亦有异议，无法证明该房屋装修或闲置与本案的关联。本院经审查后认为，对证据1，天天快递公司对证据1的真实性无异议，且该，且该证据可以证明上述四家公司变更住所地的时间达到邓德庚、俞淑玲的证明目的，本院予以采信；对证据2，天天快递公司虽对证据2的真实性无法确认，但其并未能提供任何反驳证据，且该证据能够与天天快递公司的相关陈述相互印证，故本院对其真实性予以确认。邓德庚、俞淑玲还向本院申请评估鉴定，请求对天天快递公司逾期归还案涉房屋期间（2017年9月5日至2018年6月25日提起本案诉讼时）的占有使用费损失及邓德庚、俞淑玲在2018年6月25日提起本案诉讼后至2019年2月28日其自行入驻日期间的租金损失进行评估鉴定。本院经审查后认为，邓德庚、俞淑玲未在原审举证期限内提出该申请鉴定的事项，故本院不予准许。 天天快递公司未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实除与原审法院认定事实一致的以外，另查明，原审事实认定中的“企业信用信息公示报告显示截至2017年7月28日，杭州，杭州夏致贸易有限公司、浙江宗海资产管理有限公司、杭州天秘科技有限公司、杭州多彩电子商务有限公司的住所地仍位于案涉房屋家公司均在邓德庚、俞淑玲与天天快递公司租赁合同期限内成立并存续至今。”应为“企业信用信息公示报告显示截至2018年7月27日，杭州，杭州夏致贸易有限公司、浙江宗海资产管理有限公司、杭州天秘科技有限公司、杭州多彩电子商务有限公司的住所地仍位于案涉房屋家公司均在邓德庚、俞淑玲与天天快递公司租赁合同期限内成立并存续至今。”再查明，杭州天秘科技有限公司的注册地址于2018年9月27日从案涉房屋迁出；杭州多彩电子商务有限公司的注册地址于2018年11月23日从案涉房屋迁出；杭州夏致贸易有限公司的注册地址于2019年1月30日从案涉房屋迁出；浙江宗海资产管理有限公司的注册地址于2019年4月22日从案涉房屋迁出。天天快递公司缴纳案涉房屋物业费、能耗费至2017年12月31日。邓德庚、俞淑玲自认2019年2月底，邓德庚、俞淑玲安排人员进入案涉房屋装修。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方诉辩意见，本案双方争议焦点系天天快递公司应当支付邓德庚、俞淑玲房屋占有使用费与违约金的数额。 关于房屋占有使用费。案涉《场地租赁合同》及《办公场地租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。案涉《场地租赁合同》约定的租赁期限于2017年9月4日届满后，双方并未就继续租赁案涉房屋达成合意，故天天快递公司应当及时腾退并归还案涉房屋。但天天快递公司于租赁期限届满后仍继续占有使用案涉房屋，故其应当向邓德庚、俞淑玲支付案涉房屋的占有使用费。邓德庚、俞淑玲主张直到其于2019年2月底安排人员进入案涉房屋进行装修前，天天快递公司都未腾空并归还案涉房屋，且原审法院计算占有使用费的标准过低，天天快递公司则主张其已于2017年10月28日腾空并归还案涉房屋。从本案查明的事实和在案证据分析，首先，虽然天天快递公司发送给邓德庚、俞淑玲的《关于解除银丰大厦26层房屋租赁合同的通知函》落款时间为2017年10月25日，并在该函中载明于2017年10月28日完成撤场，但天天快递公司并未能提供任何证据证明该函送达邓德庚、俞淑玲的时间，故应承担举证不能的不利后果，即以邓德庚、俞淑玲自认的2017年11月9日为该函的送达时间。而在2017年11月9日，天天快递公司在该函中载明的撤场时间已过，邓德庚、俞淑玲显然已无法与天天快递公司进行案涉房屋的交接，即双方未能于2017年10月28日进行案涉房屋的交接过错并非在邓德庚、俞淑玲一方；其次，天天快递公司作为承租人，应当对其已经腾空并归还案涉房屋进行举证，但其亦未能提交任何证据予以证明，故亦应承担举证不能的不利后果，以邓德庚、俞淑玲自认的2019年2月底其安排人员进入案涉房屋进行装修的时间为双方转移案涉房屋占有的时间，但因邓德庚、俞淑玲诉请天天快递公司支付房屋占有使用费的时间为2017年9月5日至2018年6月25日，故房屋占有使用费应计算此时间段。至于房屋占有使用费的计算标准，尽管双方并未在合同中进行约定，但双方均认可第五年的租金标准与第四年相同，即2.457元/㎡/天，在邓德庚、俞淑玲并未提交证据证明原审法院计算占有使用费的标准过低的基础上，原审法院以2.457元/㎡/天的标准计算房屋占有使用费，并无不当。因此，天天快递公司应当支付邓德庚、俞淑玲房屋占有使用费1221940.79元（1691.6㎡*2.457元/㎡/天*294天）。 关于违约金。案涉《场地租赁合同》约定，租赁期满，如天天快递公司逾期归还房屋或公司注册地址未迁出（或注销），则每逾期一天，天天快递公司应按月租金的5%支付给邓德庚、俞淑玲作为违约金。现天天快递公司逾期归还案涉房屋，且案涉房屋地址被作为四家案外公司的注册地址，天天快递公司亦未督促其及时迁出，故其应向邓德庚、俞淑玲支付相应违约金。在天天快递公司需要支付给邓德庚、俞淑玲房屋占有使用费的基础上，邓德庚、俞淑玲亦未就其实际损失加以举证，原审法院结合邓德庚、俞淑玲的损失及天天快递公司的违约情况，酌情认定天天快递公司支付给邓德庚、俞淑玲违约金120000元，尚属合理。 综上，原审判决事实认定清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3440号民事判决； 二、天天快递有限公司于本判决生效之日起十日内支付给邓德庚、俞淑玲因逾期归还房屋产生的房屋占用费1221940.79元，并支付给邓德庚、俞淑玲违约金120000元； 三、驳回邓德庚、俞淑玲的其他诉讼请求。 如果天天快递公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费26534元，减半收取13267元，由邓德庚、俞淑玲负担6050元，由天天快递有限公司负担7217元；二审案件受理费23779元，由邓德庚、俞淑玲负担12603元，由天天快递有限公司负担11176元。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年五月二十四日 法官助理张琪 书记员陆奕洲