吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0581民初441号 原告（反诉被告）：黄振清，男，1948年5月9日出生，汉族，退休干部，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：曲振库，梅河口市牛心顶镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：梁宇东，男，1981年7月13日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：杨德江，梅河口市海龙镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：周延红，女，1978年8月9日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：杨德江，梅河口市海龙镇法律服务所法律工作者。 原告黄振清与被告梁宇东、周延红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄振清及其委托诉讼代理人曲振库，被告梁宇东，周延红及二人的委托诉讼代理人杨德江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄振清向本院提出诉讼请求：1．要求解除房屋买卖合同；2.梁宇东、周延红给付2018年的房屋租金2600元，同时按约定支付黄振清违约金3万元；3.要求梁宇东、周延红立即腾迁房屋；4.诉讼费用由梁宇东、周延红承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，2016年8月11日，原、被告签订了房屋买卖协议，约定房屋价款人民币6万元，2017年12月31日给付全部房款，从2016年8月11日至2017年12月31日期间为租赁关系，租金为每年2600元，租金于2016年12月31日给付。房屋装修、修缮及房屋损毁由被告负责。如原告到期不卖，赔偿被告3万元，同时赔偿被告房屋装修费3万元，如被告到期不买赔偿原告3万元，不支付装修费，上述书面协议有中间人高生福在场签字。逾期，被告以各种理由未能按约定支付房屋价款和租金。 梁宇东、周延红辩称：合同不应解除，2018年的房屋租金不应给付，我方没有违约，不应当承担违约责任，不能给付违约金3万元，同时根据合同约定我方不能腾迁出房屋，诉讼费应由原告承担。2016年8月份，原、被告签订了房屋买卖协议，协议约定了相关的内容，该买卖协议经原、被告双方及中间人确认，梁宇东夫妻所购房屋的土地使用面积是完整的，到2017年12月份，被告已经张罗款项等待原告将让他人使用的面积要回后给付房款，因原告至今未要回他人使用的土地面积，致使交付款一拖再拖，致使合同无法履行。 梁宇东、周延红向本院提出反诉请求：1.确认房屋买卖合同有效，并履行合同，黄振清按房屋所涉土地面积交付土地使用权；2.诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：涉案房屋系反诉被告于2016年8月11日签订合同卖给反诉原告的，约定2017年12月31日给付房款，到期后，反诉原告找反诉被告给付房款，发现反诉被告并没有按房屋的土地使用面积交付，经双方协商，反诉被告答应将缺失的土地要回交付给反诉原告，反诉原告再交房款，后反诉被告一拖再拖，不予交付至今。 黄振清对梁宇东、周延红的反诉辩称：1.反诉原告与我签订的《房屋买卖协议》，约定房屋价款为6万元，2017年12月31日全部给付，上述协议有中间人高福生在场签字，反诉原告在签订协议之前就对房屋进行改造装修，当时是反诉原告同高福生主动找我要求买房，并对宅基地使用现状是清楚的，不存在与西邻宅基地使用面积纠纷。我已经向其告知和原邻居邸文森房西交界为方便相邻通行，同意邸文森使用40公分左右，反诉原告对现有房屋和宅基地的使用现状是明知的，所以才要购买的，否则不会对房屋装修，自交付房屋后到第一次开庭，反诉原告均未对宅基地使用现状提出过异议。反诉原告属于单方违约，因其迟延给付房屋租金，2017年的租金是2018年3月份给付的，且一直未给付房款。2.反诉原告构成了根本违约，解除合同具有法律依据，反诉原告在协议约定期间内既不按时给付租金，也不支付房款，并对产权不属于自己的房屋进行了装修，已经构成根本违约。现反诉原告恶意拖欠，造成了合同客观上无法履行。根据《合同法》第九十条的规定，可以解除合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：梁宇东提供的证人高生福的证言，其陈述“双方签协议的时候没有说过边界问题，谁也没提过，梁宇东接房的时候出矛盾了，梁宇东把黄振清找来了，黄振清说好办，黄振清答辩称梁宇东对土地界限是明知的，与高生福的陈述相互印证，对高生福的证言，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁宇东与周延红系夫妻关系，梁宇东、周延红租赁黄振清所有的位于梅河口市牛心顶镇野猪河村五组（原系野猪河乡野猪河村五组）的房屋，后于2016年8月11日，黄振清与梁宇东签订《协议》，《协议》约定：黄振清将房屋卖给梁宇东，价格为6万元，卖期定于2017年12月31日，黄振清将房照和土地使用证交与梁宇东，交款日期为2017年12月31日，乙方从即日起可以重新装修，装修产生损毁由乙方负责，黄振清如到期不卖了，要赔梁宇东3万元，同时赔装修款3万元，如梁宇东到时不买了，要赔黄振清3万元，装修费黄振清不付，黄振清将仓房里的木料和杨树卖给梁宇东，定价为1000元，梁宇东再给付黄振清房租款一年，价格为2600元，付款日期为2016年12月31日。2017年冬，周延红给付了黄振清2017年的房屋租金，梁宇东、周延红至今未给付黄振清购房款，梁宇东、周延红一直居住在该房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，黄振清与梁宇东签订房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，黄振清已向梁宇东交付了房屋，并由梁宇东、周延红夫妻一直居住，梁宇东应按合同约定日期给付购房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”给付购房款作为本案买方梁宇东的主要义务，其未按约定日期给付购房款，黄振清提起诉讼后，梁宇东也未给付购房款，其辩称黄振清交付的房屋土地使用面积存在瑕疵，黄振清向梁宇东、周延红交付了房屋，梁宇东、周延红一直居住在该房屋，黄振清已履行了主要义务，梁宇东的抗辩理由本院不予采信，现黄振清要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；黄振清要求梁宇东、周延红给付2018年的租金2600元的诉讼请求，梁宇东、周延红庭审中自认一直居住该房屋，现房屋买卖合同已解除，二人应当支付居住期间的租赁费，租赁费以2017年度租金计算即2600元；黄振清要求梁宇东、周延红支付违约金3万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”梁宇东未履行给付购房款的义务，给黄振清造成的可预见的损失即购房款的孳息，双方协议约定购房款为6万元，3万元的违约金明显高于应得购房款的预期利益，结合双方合同履行情况及预期利益等综合因素，本院酌定保护违约金6000元；黄振清要求梁宇东、周延红腾迁房屋的诉讼请求，梁宇东、周延红未履行合同主要义务，该合同已解除，二人应当将房屋交还给黄振清，故对黄振清此项诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告梁宇东、周延红要求确认合同有效的诉讼请求，黄振清、梁宇东签订的买房合同，系双方当事人真实意思表示，双方未持异议，依法成立的合同，自成立时生效，故对反诉原告梁宇东、周延红要求确认协议有效的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告梁宇东、周延红要求继续履行合同，自双方签订合同之日起，黄振清已向梁宇东、周延红交付了房屋，二人一直居住在该房屋，黄振清已履行了合同主要义务，梁宇东、周延红应当按照合同约定交纳房款，其未履行合同的主要义务，其诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告黄振清与被告梁宇东于2016年8月11日签订的《协议》； 二、被告梁宇东、周延红于本判决生效后立即给付原告黄振清2018年的房屋租赁费2600元； 三、被告梁宇东、周延红于本判决生效后立即给付原告黄振清违约金6000元； 四、被告梁宇东、周延红于本判决生效后1个月内腾迁出黄振清所有的位于梅河口市牛心顶镇野猪河村五组的房屋； 五、反诉原告梁宇东与反诉被告黄振清于2016年8月11日签订的《协议》有效； 六、驳回原告黄振清的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告梁宇东、周延红的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费308元（已减半），由原告黄振清负担283元，被告梁宇东、周延红负担25元；反诉费308元（已减半），由反诉原告梁宇东、周延红负担。 被告到期不履行本判决确定的给付义务，原告向本院申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  丛志芳 二〇一九年五月二十日 书记员  杨寓涵