呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初1748号原告：东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司。负责人：王海滨，该公司经理。委托诉讼代理人：张宏宇，该公司法务。委托诉讼代理人：刘晓娟，内蒙古伊坤律师事务所律师。被告：张海龙，男。委托诉讼代理人：张斌，内蒙古慧灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩跟兄，内蒙古慧灵律师事务所律师。原告东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司（以下简称龙泽物业呼市分公司）与被告张海龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙泽物业的委托诉讼代理人刘晓娟，被告张海龙及其委托诉讼代理人张斌、韩跟兄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙泽物业呼市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费用514283.4元；2.判令被告支付迟延支付物业费的违约金399083.92元（暂计至2019年2月1日，实计至被告偿还全部欠款止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为金翡丽购物中心提供物业管理服务，2014年被告租赁了金翡丽购物中心负一层B1-012、五层F5-05、八层L8-01号商铺进行经营。面积分别为327平方米、59平方米、380平方米，物业费均为每天每平方米1.6元，欠费日期均为2015年9月18日至2016年12月17日。所欠物业费金额为514283.4元。自被告租赁商铺进行经营后，原告很好的为其提供了物业管理服务并要求被告支付物业费，被告均以各种理由拖欠，现为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。被告张海龙辩称，一、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原告诉请的物业费欠费时间为2015年3月18日-2016年12月17日，截止原告提起诉讼其部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，故应当承担相应的法律责任；二、原告不具备物业服务资质，根据住建部颁发的《物业服务企业资质管理办法》及《内蒙古物业服务企业资质管理办法》的相关规定，物业服务企业资质分为一、二、三级，每级都有相应的注册资本、人员资质、经营服务等要求，申请方应按照规定提交相关材料至房地产管理部门进行办理。另根据工商信息系统查询的结果，原告是在2016年7月18日进行的工商经营范围变更增加的物业服务的内容。原告提交了东莞市龙泽物业服务有限公司的物业企业服务资质，两家公司实际都是独立法人且互不相干。综上，被告认为原告在2015-2016年期间不具备服务企业资质及超经营范围的情况存在；三、商场在消防未通过的情况下开门营业且物业服务存在明显瑕疵。金翡丽购物中心于2014年在整体消防未通过的情况下对外开门营业，商铺于2015年4月消防通过。巡逻、清洁、告知商户不符合规定等物业的基本服务项目之一，显然原告没有尽到应尽的义务；四、被告不存在违约情况，原告主张的违约金无事实与法律依据。金翡丽购物广场位于呼和浩特市商业核心地带，属于呼市地标性建筑物，但因金翡丽商业管理公司运营不善及其他原因（包括物业服务不到位），该商场客流量稀少、商场商户长期处于亏损状态，商场曾承诺减免租金及物业费，在租赁合同尚未到期的情况下，于2016年12月17日，商场整体关门歇业，导致商户血本无归，原告所谓的损失应由其委托方承担，商户并非违约方。原告与金翡丽商业管理公司签订《前期物业服务合同》或《租赁合同》中关于违约金的约定不能直接对被告产生效力。因为违约责任是以特定法律关系为基础的民事责任，这个特定的法律关系即双方当事人之间的合同关系且合同具有相对性，违约行为只在特定的当事人之间发生，合同关系以外的第三人不负违约责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是东莞市龙泽物业服务有限公司于2014年10月20日经工商行政管理部门依法核准登记的分公司，东莞市龙泽物业服务有限公司取得一级物业服务资质。2014年6月20日，原告与内蒙古太古房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对东至团结巷，南至人民巷，西至锡林郭勒南路，北至中山东路区域内进行物业管理服务。服务费用标准为商业物业55元/月·平方米。合同期限自2014年6月20日至业主委员会成立选聘新的物业服务企业之日止。2014年4月24日、2014年4月30日，内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司与被告分别签订两份《租赁合同》，约定被告承租金翡丽购物中心8层L8-01、B1-012，面积分别为380平方米、326平方米的商铺，租赁期限分别为2014年10月1日起至2019年9月30日止和2014年10月1日起至2019年9月30日止。物业管理费48元/月/平方米。被告同意接受内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司委托龙泽物业对该商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务。原、被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告租赁金翡丽购物中心五层F5-05号商铺提供物业服务，服务期限为2014年12月18日起至2017年12月17日，物业服务费按套内面积59平方米计算，2014年12月18日至2015年12月17日，每天每平方米1.28元，即每月物业费为2297.07元。2015年12月18日至2016年12月17日，每天每平方米1.6元，即每月物业费为2871.33元。被告应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（三个月）的物业费。除首期物业费外，物业费每三个月为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月的10日前向原告一次性足额支付下个支付期的物业管理费。并约定，如被告逾期支付或逾期未能补足物业费的，被告除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。后原告为被告提供了物业服务，被告尚欠2015年9月18日至2016年12月17日期间的物业费。2016年10月17日、2016年12月19日内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司向被告发出催缴租金、商管费、物业费的通知。原告认可以上催缴通知是其委托内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司进行。本院认为，东莞市龙泽物业服务有限公司依法设立原告龙泽物业呼市分公司，原告龙泽物业呼市分公司在其经营范围和物业服务资质范围内依法经营，原告与内蒙古太古房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《物业管理服务协议》，系东莞市龙泽物业服务有限公司授权，其民事责任由东莞市龙泽物业服务有限公司承担，该协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，合法有效，对双方均具有约束力。被告辩称原告不具备服务企业资质及超经营范围经营，没有法律依据，本院不予支持。关于被告抗辩原告诉讼请求已经超过诉讼时效，因原告持续催要，发生诉讼时效中断的效力，被告的抗辩意见本院不予支持。被告辩称的消防验收等问题，与本案不是同一法律关系，本院不予支持。被告抗辩原告的物业服务没有达到标准，被告提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。因双方之前对物业服务合同存在争议，原告诉请的违约金本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张海龙于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司2015年9月18日至2016年12月17日期间的物业费505109.17元【（48元/月/平方米×15月×326平方米-19038元）+（48元/月/平方米×15月×380平方米-22192元）+（2297.07元/月×3月+2871.33元/月×12月-1723元-1605元）】；二、驳回原告东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6467元，由原告东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司负担2043元，被告张海龙负担4424元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 高飞宇 二〇一九年五月二十日书记员 李志红附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。