广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4192号上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社。住所地：广东省东莞市虎门镇小捷滘社区。负责人：钟锦叨。委托诉讼代理人：宋宏俊，广东智捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告)：尹荣辉，男，1971年3月27日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：关毅强，广东莞同律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梓谦，广东莞同律师事务所律师。上诉人东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社（以下简称小捷滘经联社）因与被上诉人尹荣辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初10482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认尹荣辉与小捷滘经联社于2015年9月30日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、限小捷滘经联社于判决发生法律效力之日起七日内向尹荣辉退还定金1200000元和预交的房屋占有使用费299269元并支付利息（以1499269元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2016年5月26日起计算至判决确定履行之日止）；三、驳回小捷滘经联社的全部反诉请求。本案一审本诉受理费18294元，反诉受理费为11297.49元，共19423.49元，由小捷滘经联社承担。小捷滘经联社请求：1、撤销一审判决，改判驳回尹荣辉的诉讼请求，支持小捷滘经联社的反诉请求；2、一、二审诉讼费由尹荣辉负担。主要事实与理由：一、一审判决认定合同无效错误，本案的《厂房租赁合同书》应属合法有效。1、根据《城市规划法》第三十二条规定，取得《建设工程规划许可证》是合法建造房屋的前提，也是认定房屋为合法建筑物的基础，在本案中，《建设工程规划许可证（副证）》显然已具备了这样一个前提，案涉房屋在施工前已依法取得《建设工程规划许可证》，证明了案涉房屋是符合城市规划的合法建筑。一审判决以“建设工程规划验收合格后，应当到发证机关领取建设工程规划许可证正本，方能作为该工程的法律凭证”为由而否定《建设工程规划许可证（副证）》的法律意义是没有法律依据的。2、案涉的两份《建设工程规划许可证（副证）》发放时间是2004年12月31日，依据2004年7月1日实施的《行政许可法》第二、七、八条规定可知，案涉的《建设工程规划许可证（副证）》是主管部门依照《行政许可法》实施的准许小捷滘经联社合法建造的法律凭证，是具有法律效力的行政许可行为。未经主管部门依法撤销，或未经行政复议程序或行政诉讼程序确认行政许可行为违法，任何组织及个人无权否定基于该《建设工程规划许可证（副证）》所建设的房屋的合法性。一审判决以所谓工程竣工后未换取所谓正证，即否定案涉房屋属于合法建筑的性质，事实上即是否定《建设工程规划许可证（副证）》的法律效力，而显然民事诉讼程序并不是审查行政许可行为合法性的有效及合法的途径。即使存在着未领取正证的情形，也仅属于程序上的瑕疵，但因此而认定案涉房屋属于违法建筑显然是错误的。3、《建设工程规划许可证（副证）》的遵守事项不能作为认定合同无效的依据。首先，依据《民法总则》第十、一百五十三条规定该遵守事项不是法律规定，更不属于法律、行政法规的强制性规定的范畴。其次，该遵守事项在性质上属于对行政许可的解释或说明，体现了行政主管部门“服务为民”的宗旨，本身不能改变行政许可的法律性质，且该遵守事项第三条注明“凡未取得本证（这里指副证）或不按本证规定进行建设，均属违法建设”。换言之，取得了《建设工程规划许可证（副证）》并按规定进行建设则说明建筑物是合法建筑。其三、依据《建设工程规划许可证（副证）》认定建筑物属于合法建筑，与有关部门认可《建设工程规划许可证（正证）》作为该建筑物的法律凭证本身并不冲突。就比如作为中华人民共和国公民，在某些场合需要以公民身份证作为合法身份的凭证，但没有公民身份证，也不能因此就认定属于非法身份，因为凭借户口簿或出生证明或其他有效证明等，一样也可以证明其合法身份。就本案而言，除非有证据证明小捷滘经联社违反《建设工程规划许可证（副证）》的规定进行建设，否则，认定案涉建筑物属于违法建筑是没有任何依据的。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定房屋租赁合同无效体现了“从严认定无效”的司法原则，这一点与《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》“从宽认定合同有效”的原则是一脉相承的。在证明租赁房屋合法性上，司法解释并未坚持房产证或者建设工程规划许可证唯一标准，而是尽可能的放宽认定条件，即只要在一审辩论前取得哪怕是主管部门批准建设的（函、或通知、或说明等），均可认定租赁合同有效。事实上，《建设工程规划许可证（副证）》的证明力显然是高于“主管部门批准建设证明”的。且司法解释对《建设工程规划许可证》的范围并未作出限制，则应作从宽理解，即不仅包括正证也应包括副证，至少不应做缩小性解释。综上，一审判决依据该解释第二条认定合同无效是错误的，属于适用法律错误。二、一审判决将合同无效的举证证明责任强加小捷滘经联社，没有法律依据，且违反了法定程序，导致本案认定合同无效的事实不清，进而作出了错误的判决。1、关于合同无效的证明责任问题。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十一条及《民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，在举证证明责任分担上，实行当事人承担举证责任为主，人民法院依职责调查取证为辅的举证制度。而司法机关之所以认定合同无效，在于该无效民事法律行为严重损害了国家、集体利益以及社会公共利益，属于国家公权力对当事人意思自治的干预，且鉴于合同无效的认定不仅关系到民商合同效力的维护，还影响到市场交易的安全和稳定，因此，对于认定合同无效的事实则需要由人民法院依照职权调查清楚，并在此基础上作出正确认定。本案中，一审法院也意识到在持有《建设工程规划许可证（副证）》的情形下，要确认合同无效，显然是需要查清是否具有“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”的情形，但一审法院却惰于履行职责，不去查清本案关键事实，而是却将合同无效的举证责任违法强加小捷滘经联社，在没有查清案涉房屋是否存在违反《建设工程规划许可证（副证）》的规定建筑的情形下，以小捷滘经联社举证不能为由，进而得出案涉合同无效的结论，一审法院的做法完全没有法律依据，此举不仅违法加重了小捷滘经联社的举证责任，更是对自身责任的逃避。2、《民事诉讼法》第六十四条第二款规定，小捷滘经联社在一审中于2016年7月7日向一审法院提出了《调查取证申请书》，申请一审法院到东莞市规划管理部门调取案涉房屋办理规划的有关资料，以查清是否存在违反规定建设的情形，在小捷滘经联社依法提出申请的情形下，一审法院却并未依法调取，也未给予说明，且根据最高人民法院关于《民事诉讼法》的解释第九十六条的规定：“涉及可能损害国家利益、社会公共利益的”的证据，人民法院应依职权调取相关证据材料，因无效合同属于损害了国家利益、社会公共利益而无效，因此就要求一审法院依职权查清合同无效的原因，在查清事实的基础上，作出公正的判决，但一审法院并未依法进行调查核实，却以一句“被告无证据证明”来搪塞，显然违反了法定的程序，也违反了第一百二十九条的规定。即使按一审法院的逻辑，本案中是尹荣辉主张合同无效，应由尹荣辉来证明合同无效，尹荣辉没有证据证明“案涉建筑物存在违反了规划建设”的情形，举证不能的后果也应由尹荣辉来承担。四、关于小捷滘经联社的损失问题。在《厂房租赁合同》合法有效的前提下，尹荣辉应全面履行合同，尹荣辉拒绝接受房屋已构成根本违约，小捷滘经联社依法解除合同符合合同约定及法律规定，因此，尹荣辉显然无权要求返还定金及预付的租金，并应向小捷滘经联社支付欠付的租金及赔偿损失等。对此，小捷滘经联社认为是有充分事实和法律依据的。且即使案涉《厂房租赁合同》无效，小捷滘经联社的损失是客观存在的，尹荣辉对此应予以赔偿。1、合同无效的损失是指因履行该无效的合同所造成的损失，在本案中，小捷滘经联社为了履行该租赁合同，导致该房屋因等待尹荣辉接受而闲置、在此期间为避免租赁房屋的损坏，代为履行看管责任，及代缴电损费等。这些都应属于履行合同所造成的经济损失，这些损失是实实在在的。一审判决以尹荣辉未实际使用（控制）租赁房屋而否认小捷滘经联社损失的存在，有失公允。2、尹荣辉对合同的无效也存在重大的过错。在本案中，小捷滘经联社是按照东莞市及虎门镇人民政府的有关规定，通过东莞市虎门镇集体资产交易平台向社会招标的方式进行房屋租赁，在招标文件中，小捷滘经联社已明确的告知了案涉房屋的产权状况，尹荣辉在投标时，是清楚了解上述信息的；同时尹荣辉在投标前，对租赁物的现状及自身承租房屋的用途，以及租赁物是否符合自身用途显然是经过了仔细评估的，尹荣辉选择租赁房屋，显然案涉房屋是符合其用途的，至少，是否具有产权证或者建设工程规划许可证（正证）等并不能构成妨碍其使用租赁房屋的理由。因此，对合同的无效，尹荣辉有相当的过错，在尹荣辉对合同的无效存在过错的情形下，却不用承担责任，显然违背了民事活动中的诚实信用原则及公平原则，也于法无据。五、一审判决小捷滘经联社支付利息没有事实和法律依据。1、按照合同约定，定金是在合同终止之后，双方对合同权利义务经清理后无息返还，因此按照合同约定及交易习惯，小捷滘经联社作为出租人对定金并不存在支付利息的情形；2、依据《合同法》第五十八条规定，返还应只限于因该合同取得的财产，利息显然不属于小捷滘经联社取得财产的范围。3、在合同认定无效的情形下，利息在性质上应属于损失的范畴。依据《合同法》第五十八条规，本案中在合同无效的情形下，尹荣辉显然也是有相当的过错，依法也应承担相应的责任。一审判决要求小捷滘经联社承担全部的利息损失，是不公平的。尹荣辉未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，在（2015）东中法民一终字第2144号案件中，本院就案涉租赁物规划报建的问题向东莞市城乡规划局核实，东莞市城乡规划局复函称：“经核实，案涉厂房、宿舍于2004年在我局办理建设工程规划许可证（副证），证号为：2004-03-10078、2004-03-10084。由于该建设单位没有向我局申请规划条件核实，故我局无法核实涉案厂房、宿舍是否按照我局核发的证件进行建设，也没有发放该建设工程规划许可证正本。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对小捷滘经联社上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕小捷滘经联社的上诉，归纳本案的争议焦点为：一、案涉合同效力；二、小捷滘经联社诉请的损失是否合理；三、小捷滘经联社是否须支付尹荣辉定金和预交的房屋使用费的利息。关于第一个争议焦点。在（2015）东中法民一终字第2144号案件中，本院已就案涉租赁物规划报建的问题向东莞市城乡规划局核实，根据东莞市城乡规划局复函可知，由于该建设单位没有向东莞市城乡规划局申请规划条件核实，故东莞市城乡规划局无法核实涉案厂房、宿舍是否按照东莞市城乡规划局核发的证件进行建设，也没有发放该建设工程规划许可证正本。小捷滘经联社没有进行规划验收,也没有证据证明案涉房屋已经按照建设工程规划许可证的规定建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审认定案涉租赁合同为无效合同并无不当，本院予以维持。关于第二、三个争议焦点。案涉合同无效，尹荣辉在合同租赁期限开始之前已表明不接收案涉房屋，并说明不接收的理由，其并未实际占有及使用案涉租赁物，故小捷滘经联社诉请损失没有依据。同理，小捷滘经联社应向尹荣辉退还定金及预交占有使用费并支付定金和预交的房屋占有使用费的利息。综上所述，上诉人小捷滘经联社的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费37006元，由上诉人东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年五月二十四日书记员 吴晓勇