江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0412民初6507号原告：长江龙城科技有限公司，住所地常州市武进区常武中路**，统一社会信用代码X3126U。法定代表人：季国强，公司董事长。委托诉讼代理人：鞠明，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官阳城，江苏华东律师事务所律师。被告：闫涵，男，2000年12月26日生，汉族，住常州市金坛区。被告：闫志权，男，1970年8月15日生，汉族，住常州市武进区。被告：江苏天鹰知淮数码科技有限公司，住，住所地常州市武进区常武中路**常州科教城创研港**楼A401一社会信用代码X2863。法定代表人：闫志权。后两被告共同委托诉讼代理人:闫富成，江苏阳湖律师事务所律师。原告长江龙城科技有限公司与被告闫涵、闫志权、江苏天鹰知淮数码科技有限公司（以下简称天鹰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，分别于2018年10月31日、2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鞠明、上官阳城、被告闫志权、天鹰公司的共同委托诉讼代理人闫富成到庭参加诉讼，被告闫涵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告闫涵、闫志权于2016年5月18日签订的《常州科教城创研港2、3#订购书》。二、判令被告立即腾空并返还武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港2、3号楼2-A901号、2-A902号、2-A903号房屋。三、判令被告向原告支付自2016年9月1日起至房屋实际返还之日按房屋市场租赁费（日租金1382.2元）计算的房屋使用费，暂算至2018年8月15日为986890.8元（714天×1382.2元）。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告闫涵系未成年人，与被告闫志权为父子关系，2016年5月18日，被告闫涵、闫志权与原告签订《常州科教城创研港2、3#订购书》（以下简称订购书）。约定被告从原告处购买常州市武进区湖塘镇常武中路801号-常州科教城创研港2、3号楼2-A901号、2-A902号、2-A903号房屋（以下简称案涉房屋）；建筑面积1515.07平方米，房屋总价720万元，被告按约定的付款方式分期付款，付至总房款一半时需到原告处签订《商品房买卖合同》；逾期视同被告违约，原告可不经催告，订购书即行作废，已缴付的定金不予以退还。订购书签订后，被告闫涵、闫志权仅支付款项60万元。经原告多次催要，被告闫志权多次出具承诺书，其中2017年8月21日的承诺书，承诺由其本人于2017年9月5日前付清尾款；如逾期的，则原告有权没收60万元购房定金，收回房屋。被告闫志权至今仍未按承诺履行付款义务。2016年9月1日，原告将案涉房屋交给被告闫涵、闫志权使用，并在被告闫志权的要求下与被告天鹰公司签订《前期物业管理服务协议》。原告认为，现被告闫涵、闫志权未按约履行订购书，原告有权解除订购书，没收定金，收回房屋，被告应当向原告支付房屋占有期间的使用费。请求法院支持原告的诉讼请求。被告闫志权、天鹰公司共同辩称，一、闫涵不是本案适格的被告。其未在任何文件上签字，原告仅依据闫志权的签字即将闫涵列为被告，不符合法律规定。订购书只有闫志权的签名，该协议仅在原告与闫志权之间成立并生效，不存在解除与三被告之间订购书的说法。二、原告的诉讼请求不明确。与原告签订订购书的法律责任主体是闫志权，与闫涵、天鹰公司没有关联。原告未明确要哪个被告支付使用费。三、闫志权签订订购书后，按约定支付定金5万元和首期购房款55万元。被告看中了当时是装修好的房屋才决定购买。闫志权付款后，原告交付房屋时，闫志权要求提供内部装修和消防装修图纸等一系列文件，但原告一直未能提供。四、2017年10月25日在武进消防大队检查时，发现案涉房屋不符合消防要求，对闫志权进行了处罚，责令同年11月24日前改正。因原告无法提供相关的图纸，被告无法改正，检查之日不得不搬离，并停止使用该房屋。另房屋使用中全部空调出现故障，被告也无法修理。因此，被告拒付购房款是正确的。五、原告与闫志权之间是房屋买卖关系，并不存在房屋使用费的问题。如果原告提供齐备的相关文件，买卖合同早已履行完毕。被告使用房屋之前，原告并未要求支付任何费用。因为原告违约导致买卖关系无法继续，原告要求支付使用费没有法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。被告闫涵未提交答辩意见和证据。本院经审理认定如下事实：被告闫涵系被告闫志权之子。2014年1月24日，案涉房屋登记的所有权人为原告，登记的建筑面积为1515.07平方米。2016年1月29日，以闫涵的名义向原告支付购房定金5万元。2016年5月18日，签订订购书一份，出卖人（甲方）栏内记载为原告，买受人（乙方）栏内记载为：公司名称闫涵，法定代表人闫志权，营业执照注册号（即闫涵的身份证号码），联系人闫志权。总价720万元，定金5万元，首付款55万元，余款2016年9月30日前支付100万元，2017年1月28日前支付150万元，2017年6月30日前支付410万元。同时约定，乙方付款至总价一半时，携带公司营业执照、法定代表人身份证明、订购书及定金收据，签订商品房买卖合同，逾期则视为乙方违约，甲方可不经催告，本订购书即行作废，乙方已付定金不予退还。商品房买卖合同一经签订，订购书自行失效，已付定金转为房款。在订购书甲方栏内加盖了原告的公章，乙方栏内由闫志权签名。闫志权于订购书签订之日支付原告购房款55万元。2016年9月1日，原告即将案涉房屋交付被告闫志权使用，并于同日由闫志权代表天鹰公司与物业公司签订前期物业服务协议，并加盖了天鹰公司的公章。2017年4月26日，闫志权向原告出具情况说明一份，明确案涉房屋产权登记在闫涵名下。同日，闫志权还出具承诺书一份，承诺闫志权（天鹰公司、闫涵）购买案涉房屋，尾款660万元在2017年6月30日之前支付200万元，同年11月30日前支付460万元。2017年8月21日，闫志权又出具承诺书一份，承诺2017年9月5日前一次性付清尾款660万元，若到期未付清，原告可没收60万元购房定金，收回房屋。2017年10月25日，常州市公安消防支队武进区大队向案涉房屋的实际使用单位天鹰公司送达责令限期改正通知书，以部分区域喷淋设置、烟感设置不符合要求、安全出口被卷帘门封闭为由，责令该公司于同年11月24日前改正。被告闫志权以原告未能提供消防部门要求提供的相关资料、手续为由，将案涉房屋关闭不再使用。此后，双方对如何支付余款及责任承担发生争议，被告闫志权也未能向原告正式办理腾空返还房屋手续，双方协商未果，原告起诉来院并要求判如所请。诉讼中，原告提供同类房屋出租给其他公司的租赁合同一份，以证明向被告主张房屋使用费1382.2元/天计算的依据。诉讼中，被告闫志权提起反诉，要求判令解除双方签订的案涉房屋订购合同、返还购房定金50000元以及首付款550000元、赔偿装修损失150000元（损失数额待评估后确定）、赔偿消防大队所处的罚金（具体金额现在不明确，以消防大队开具的应当缴纳的罚款为准），后当庭变更为判令继续履行订购书，对其他反诉请求予以撤回。上述事实，由房屋所有权证、订购书、定金收据、预付款收据、承诺书、前期物业管理服务协议、责令限期改正通知书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的订购书，是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，应当认定合法、有效。该订购书明确约定被告付到总房款一半时，需签订商品房买卖合同，且订购书中缺少房屋交付时间、质量要求等主要条款，故该订购书属于预约合同。一、关于本案适格的被告。虽然订购书中在买受人公司名称栏内打印为闫涵，但该栏内法定代表人、联系人均打印为闫志权，即买受人填写不规范，导致产生歧义。但订购书签署栏内乙方即买受人由闫志权签名，事实上订购书的洽谈、签订、款项支付人均为闫志权，故闫志权是案涉房屋的实际购买人，即本案适格的被告。虽然定金收据的抬头为闫涵、承诺书也约定将来房屋登记在闫涵名下，以及房屋接收后交由天鹰公司使用，此乃被告闫志权对其权利的处分，故闫涵、天鹰公司均不是本案适格的被告。二、关于被告闫志权的反诉。其提起反诉时反诉请求包括解除订购书、返还定金50000元以及首付款550000元、赔偿装修损失150000元、赔偿消防罚金等，后在开庭中变更为要求继续履行订购书，对其他反诉请求予以撤回，原告本诉要求解除订购书与被告反诉要求继续履行订购书，相互对立，互为关联，故被告的反诉请求继续履行，实质是对原告本诉解除订购书的抗辩，并不构成反诉，故本院对被告的反诉不予受理，已预收的反诉费退还被告。三、关于订购书的解除。上述已确认闫志权是房屋的订购人，其未能按订购书的约定支付价款，在原告宽限后，仍未能按其承诺书履行义务，已构成根本违约，符合法定解除的条件，故本院对原告要求解除订购书的请求依法予以支持。前述已认定订购书属于预约合同，虽然原告提前将房屋交给被告使用，但被告迟延付款是导致商品房买卖合同未能如期签订的原因，即对房屋交付时间、质量要求等尚未达成合意，故本院对被告以原告交付房屋不符合消防要求而拒绝支付剩余价款的辩称意见不予采信。四、关于房屋的返还。本院已认定依法支持原告要求解除订购书的诉讼请求，被告再占有案涉房屋无正当理由，依照法律规定应当及时将房屋腾空后及时返还给原告。如对房屋有损害，也应当恢复原状后及时返还。五、关于原告收取的600000元的处理。法律规定出卖人通过订购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，原、被告双方在订购书中约定定金50000元，原告以被告违约为由要求没收已收取的50000元定金，理由正当，本院予以确认。对订购书中约定且原告已收取的550000元，原约定为首付款，但2017年8月21日被告向原告出具的承诺书，承诺2017年9月5日前一次性付清6600000元，若到期未付清款项，原告有权没收600000元（含上述50000元）定金。该承诺已产生法律效力，原告认为该550000元不再退还被告，本院也予以确认。六、关于房屋占有使用费问题。前已述被告占有使用案涉房屋是基于双方约定将来签订商品房买卖合同而提前交给被告占有、使用，双方之间不存在租赁合同关系，查明的证据也不能证明原告提前交给被告的房屋符合合法使用的条件，也不能证明被告占有使用行为对原告造成实际的损害，故本院对原告要求被告支付使用费的请求不予支持。被告闫涵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除长江龙城科技有限公司与闫志权于2016年5月18日签订的《常州科教城创研港2、3#订购书》。二、闫志权于本判决生效之日起十日内将坐落于常州市武进区湖塘镇常武中路801号常州科教城创研港2、3号楼2-A901号、2-A902号、2-A903号房屋腾空并返还长江龙城科技有限公司。三、驳回长江龙城科技有限公司的其余诉讼请求。案件受理费62200元，由闫志权负担48532元，由长江龙城科技有限公司负担13668元。本院已预收的反诉费，退还闫志权。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  邹晓燕人民陪审员  何德钰二〇一九年五月二十二日书 记 员  羊容萱