山东省宁津县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1422民初836号原告：王康涛，男，1990年8月20日出生，汉族，住山东省宁津县。现住宁津县。委托诉讼代理人：刘威，山东忠旺律师事务所律师。被告：乔振东，男，1974年4月16日出生，汉族，住山东省宁津县城区。被告：张春艳，女，1977年12月27日出生，汉族，住山东省宁津县城区。系乔振东的妻子。原告王康涛与被告乔振东、张春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王康涛委托诉讼代理人刘威、被告张春艳到庭参加诉讼，被告乔振东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王康涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金60000元；2、判令被告赔偿原告因无法购买该房产造成的损失（数额以评估机构评估结论为准）；3、原告增加诉讼请求解除涉案合同，被告向原告支付违约金105400元；4、诉讼费用判由被告承担。事实及理由：2017年8月12日原告通过宁津县老街坊房屋信息中介部购买了被告位于宁津县的房屋一套，约定价格为465000元。原告先支付定金30000元，过户签字当日再支付65000元，其余办理贷款支付。原告支付定金后，去银行办理了相关的贷款手续。但其后迟迟无法发放贷款。后来原告才得知被告的该套房屋已被宁津县人民法院查封，被告出售的是查封房屋。被告声称很快就能解封，但时至今日仍无法办理解封手续。原告认为被告在明知自己的房屋已被查封的情况下出售房屋的行为已违反法律规定，且合同无法履行。被告依法应双倍返还原告支付的定金、支付违约金。同时，房地产销售价格的上涨已给原告购房造成极大的损失，故而诉来贵院，请依法支持原告的诉讼请求。张春艳辩称，我对象不同意卖房子，房产证上不是我的名字，我对象和我说别卖，中介张金凤说我对象同意卖房子了，让我签合同，我就和王学军签了合同。签合同的时候是张金凤拉我去的，当时我都不知道那个男的叫什么名字，签合同的时候我看了一眼才知道男子的名字叫王学军。我不知道王学军和王康涛是什么关系。乔振东未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年8月12日原告的父亲王学军与被告张春艳签订了老街坊房屋买卖合同书，第一条甲方同意将其所有的文昌小区12号楼1单元402室的房产出售给乙方，建筑面积是117.73平方米（以房产证面积为准），第二条甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产没有任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售；物业交接前付清甲方产生的物业管理、水电、有线、通讯费及其他费用。因该房地产存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任。甲方代理人拥有完全代理权，否则自愿承担一切责任。第三条乙方对甲方名下的房产做了充分了解，经甲乙双方协商一致，该房地产按套计价，成交价为人民币大写四十六万伍仟元整（465000元整），该价是裸房价格，不包括房地产及其附属房屋设施本身价格和附随房屋一并转让的设施、设备价格。乙方代理人拥有完全代理权，否则自愿承担一切责任。第四条付款方式和期限：本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金人民币大写三万元整，作为购房担保，甲方向乙方出具了三万元的收据。剩余房款人民币435000元，甲乙双方采取乙方采取贷款方式付款（乙方应于过户签字当日给付甲方六万五千元整，剩余房款人民币三十七万元整。乙方应于2017年8月20日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料）。以上事实由当事人陈述、原告的父亲王学军、被告张春艳、老街坊房屋信息中介部张金凤、李龙菲签订的老街坊房屋买卖合同书、附加协议，在案佐证，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告争议焦点为：一、涉案房屋是否被查封，什么时间被查封。二、原告的诉讼请求返还定金六万元有无事实及法律依据。三、原告的诉讼请求被告赔偿原告因无法购买该房产造成的损失（数额应以评估机构评估为准）有无事实及法律依据。针对争议焦点一，原告称在原、被告双方签订房屋买卖合同之后，原告向贷款的银行提供了房屋的信息凭证，但一直无法办理贷款，其后老街坊房屋中介告知原告该房屋存在查封，但被告承诺很快可以解除查封，后来经原告方向法院申请调取相关证据，得知该房屋在2015年已经被查封，2017年签订房屋买卖合同时，房屋处于查封状态，按照城市房地产管理法第三十八条的规定，被司法机关决定查封的房屋，不得转让。所以被告在房屋查封的情况下，仍然向中介公司挂牌出售，并且与原告签订房屋买卖合同行为违反了相关的法律规定，致使房屋买卖合同无法继续履行，原告提交民事裁定书一份。被告张春艳质证称对房产查封的事我一概不知。根据原告的申请，宁津法院到房管局调取了涉案房屋的查封情况和裁定书一致。原告陈述及提供的民事裁定书与宁津法院到房管局调取的涉案房屋查封情况，相互印证，证明涉案房屋被查封了两次，最后一次查封时间是自2017年1月5日起至2020年1月4日止，查封期间不允许变卖、过户。被告张春艳虽称不知,但未提供证据推翻原告提供的证据，本院对原告提供的证据予以采信。针对争议焦点二，原告陈述于2017年8月12日向被告交付了30000元定金，按照合同法的约定，被告出售的是查封房屋，违反了双方所签订的合同第二条的约定，应依法双倍返还定金，即60000元。原告提供张春艳的定金收条一份及合同书第二条的约定。被告张春艳质证对定金收条和老街坊房屋买卖合同书第二条均无异议，但不同意赔偿原告60000元,称因为王学军多次去我单位上闹，对我名誉造成了损害，还对我言语攻击，被告张春艳未提供证据，对其主张本院不予支持,与本案不属于同一法律关系，被告张春艳可另行起诉。本院对原告提供张春艳的定金收条一份及合同书予以采信。针对争议焦点三，原告称原、被告签订的合同价款为每平方米4000元左右，而现在宁津的房屋市场价格二手房在7000元左右，现在原告仍然没有购买房屋，主要是因为向被告支付了定金并且被告答应尽快解除房屋查封所造成的。按照双方所签订的合同第七条2的规定如果因为被告的原因造成房屋无法支付的，应支付原告20%违约金。按照附加协议的约定，任何一方违约也需要向对方支付房款20%的违约金。原、被告的约定与因为被告违约给原告造成的损失相比，并不高，所以被告应向原告支付违约金105400元（房价465000元和附加协议上62000元，合计后，乘20%作为违约金）。同时，因签订房屋买卖合同，原告向中介机构缴纳了中介费12605元，按照第七条2约定也应当由被告承担。原告未申请房屋评估。原告提交房屋中介费单据两张和老街坊房屋买卖合同书一份及附加协议一份。但因原告未交纳中介费12605元诉请诉讼费用，视为原告放弃中介费12605元诉讼请求。被告张春艳质证称我不同意赔偿原告的损失，同第二个争议焦点的意见，对中介费也有异议，因为我那边也有中介费的单子，也收了我的中介费，而且中介上的人认识王学军，中介上的人亲口说的和王学军是亲戚。因被告张春艳未提供证据，对其主张于法无据，不予支持。本院认为，原告、被告签订《老街坊房屋买卖合同》及其附加协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律的禁止性规定，合同双方均应依约履行，被告乔振东未在购房合同上签字，原告及被告张春艳均认可中介张金凤联系被告乔振东，经乔振东同意卖房子，原告遵照合同条款给付了被告定金30000元，现因涉案房产被法院查封，致使合同无法履行，构成履行不能的事实，庭审中原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房定金及损失的法定条件已经成就，原告请求解除合同，本院予以支持，又根据《中华人民共和国合同法》第九十八条‘合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力’之规定，既然合同因解除而终止，不影响案涉《老街坊房屋买卖合同》第四条（一）、第七条2的约定的效力，那么原告有权依据第四条（一）、第七条2的约定要求被告承担返还双倍保证金的60000元责任，支付房款20%的违约金105400元。被告张春艳称房屋被法院查封不知情的抗辩，不合常理，本院不予采纳，其行为构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，原告同时主张双倍返还定金和违约金，不符合上述法律规定，因原告未向法庭举证证明自己的损失数额，且双方约定的违约金总房款20%（计105400元）过高，对原告请求支付违约金诉求不予支持，对原告要求被告双倍返还定金的诉求予以支持。被告乔振东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王康涛和被告张春艳签订的《老街坊房屋买卖合同》及其附加协议；二、被告乔振东、张春艳于本判决生效之日起5日内向原告王康涛返还定金60000元；三、驳回原告王康涛的请他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3608元，减半收取1804元，由原告王康涛负担654元，由被告乔振东、张春艳负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员 翟 萍二〇一九年五月三十一日书记员 杨志舜