河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0108民初325号 原告（反诉被告）：刘艳芳，女，汉族，1970年4月26日出生，住河北省衡水市武强县。 委托代理人：冯程，国浩律师（石家庄）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马成有，男，汉族，1965年7月15日出生，住石家庄市新华区。 委托代理人：邢庆军、赵越，河北崇睿律师事务所。 原告（反诉被告）刘艳芳与被告（反诉原告）马成有房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告刘艳芳的委托代理人冯程、被告马成有及委托代理人赵越到庭参加诉讼，第二庭审原告刘艳芳的委托诉讼代理人冯程、被告马成有的委托诉讼代理人邢庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘艳芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还房屋，支付实际占用期间的房屋租金28232元，（自2017年4月19日至2017年12月20日，直至实际返还为止）。2、请求依法判决被告支付房屋租赁产生的违约金（滞纳金）43050元（自2017年4月19日起至2017年12月20日的金额，直至返还房屋时为止）。3、请求被告支付拖欠物业费9629元及滞纳金12746元（每日3%），生活垃圾处理费72元，采暖费882.5元，合计23329.5元。4、由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实及理由：2016年2月19日，原告与被告通过房屋中介公司创联房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，原告委托嫂子季彩玲将自身所有位于石家庄市裕华区联邦东方明珠1-4119的192.75平方米房屋出租给马成有，有三方的《房屋租赁合同》及原告的委托书为证。合同约定租赁期限为60个月，自2016年3月18日至2021年3月18日止，房屋月租金为3500元整，按年支付，首期房租支付时间为2016年3月15日，即原告将房屋交付给被告时，被告应当立即交付一年的租金。按照合同约定在2017年3月15日被告应当支付下一年度租金时，被告仅在2017年3月18日支付过一个月的租盐，后来再也没有支付租金，已经构成违约，原告多次要求返还房屋无果，鉴于被告无法正常沟通以及构成违约的情况，原告无奈之下，只好向石家庄仲裁委员会提起仲裁，但被告伪造一份未经过中介认可的租赁合同，并以此提出管辖权异议，鉴于被告以种种理由拖延诉讼，我方暂且同意程序上由法院进行管辖审理案件，为保障原告的合法权益，维护社会公平正义，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）马成有辩称，针对第一项诉讼请求，鉴于2017年4月9日原告刘艳芳通知被告房屋已经出售，依据合同法及相关司法解释，该合同权利义务应当由新的房主继受，原告无权索要；针对第二项诉请，我方于2017年3月18日至4月18日的房屋已经按时交纳，因原告于2017年4月16日发送租赁合同解除通知，并告知房屋已经出售，房主要求自住，我方基于原告履行合同不能之不安抗辩权，故未向原告缴纳后续房租，不存在违约情况，故不应支付违约金及滞纳金；针对第三项诉讼请求，根据合同约定，物业费由房屋实际使用人向物业公司缴纳，原告并未垫付，其无权主张物业费及垃圾处理费和采暖费，且2017年7月1日物业已经停止服务，我方不应再行支付物业费。 被告（反诉原告）马成有反诉请求为：1、依法判令反诉被告继续履行2016年2月19日签订的《房屋租赁合同》及《个人房屋租赁合同》；2、依法判令反诉被告负责协调物业公司提供正常物业服务保障反诉原告正常出入、使用租赁房屋；3、依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失288698元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年2月19日，经创联房地产经纪有限公司居间介绍，反诉被告委托季彩玲与反诉原告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告将其位于裕华区联邦东方明珠1-4119房屋（实际房主系其哥哥刘彦斌，为了少缴税款让其妹妹刘艳芳挂名）出租给反诉原告用于公司经营使用，租期60个月，自2016年3月18日至2021年3月18日止，租金每年42000元。同时又签订了一份《个人房屋租赁合同》，对《房屋租赁合同》部分条款做了修改变更。合同签订后，反诉原告支付了一年的租金，并委托反诉被告的哥哥刘彦斌（实际房主）对房屋进行装修后，自行定制办公家具搬进经营。2016年6月中旬，反诉原告到物业公司缴纳下半年物业费，物业公司告知需要按照每平方米3元的标准缴纳。反诉原告租赁房屋时，反诉被告明确告知反诉原告物业费是每平方米1.2元，其已经按照1.2元的标准缴纳了2016年1月至6月的物业费1388元，并将物业费收据交给了反诉原告，反诉原告向其支付了3个月的物业费700元（694元未找零）。反诉原告多次与反诉被告及物业公司协调未果，2017年7月，物业公司停止了服务（有录音证据），反诉原告持有的所有门禁卡失效，大门和电梯都无法使用，反诉原告及公司所有人员不能出入，公司被迫停止营业，反诉原告开始找政府相关部门反映情况寻求解决。因反诉被告通知反诉原告涉案房屋欲出售，2017年3月18日，反诉原告向反诉被告又支付了一个月的房租3500元。2017年4月9日，反诉原告突然收到反诉被告的哥哥刘彦斌（实际房主）发来的短信，内容是“马哥，房子已经卖了，房主自己住，为了孩子上学，对不起了，你再找地方吧”，反诉被告委托刘彦斌（实际房主）提出解除租赁合同，根据《个人房屋租赁合同》第七条“租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满”的约定，反诉原告明确拒绝解除租赁关系。后来刘彦斌多次破坏门锁，不但封堵我公司大门，致值守人员无法出入，还导致屋内贵重物品丢失，反诉原告已向公安机关报案。反诉被告在出租房屋时恶意隐瞒物业收费标准（后又隐瞒向新房主出售），对反诉原告进行欺骗，导致物业停止服务，我公司无法正常经营；后又在租赁期内将涉案房屋出卖欲解除租赁关系，已经严重违约，在反诉原告不同意解约的情况下，强行采取破坏门锁的方式逼迫反诉原告搬家，因此给我造成严重的经济损失，为维护自身的合法权益，为了减少诉累，特提起反诉，请合并审理，依法支持反诉原告的诉请。 原告（反诉被告）刘艳芳辩称，1、解除通知到达被告，被告签收后没有提出异议，反而配合购房人看房，也没有在三个月提出起诉，所以租赁合同解除，被告反诉要求赔偿的各项损失于法无据，被告提供多项证据证实其与物业公司在物业费交付高低标准上协商不成，发生矛盾后无法经营，该矛盾是被告能够通过自身行为化解的损失，并且根据合同相对性原则，被告与物业的矛盾自行解决，向原告主张没有法律依据，因该损失是原告完全无法预知的，也突破了合同相对性；2、承租人被告违约导致合同解除，原告不予赔偿装修残值，本案被告收到解除通知书并陪同卖房，因此原告不存在违约行为，仅是被告未按约定支付一年的租金造成违约，并且本案各项损失仅仅因为增加了每平方米1.8元的物业费导致拒不缴纳物业费而无法使用物业卡，因此该行为不足以使租赁房屋的根本目的不能实现，是被告自行放弃相关权利，因此被告应当支付实际占用房屋的租赁费，自行承担无法经营的各项损失。3、法律规定，经过鉴定机构认定一旦装修装饰与房屋形成复合物，才能作为赔偿损失依据，对于字画安防系统家具家电等没有形成复合的物品不能作为损失要求赔偿，而且该损失赔偿的前提是出租方违约才行，本案中系被告违约导致租赁合同不能履行。4、鉴于被告签收解除合同通知书，因换锁导致纠纷，被告已经丢失物品向公安机关报案，公安调取小区录像证明了原告通过正规开锁公司进入自己的房屋，未搬走任何物品，并且公安一直表态出租人不构成任何刑事责任，现被告的证据不足以证实丢失物品是原告所导致，双方录音证据中有被告与原告哥哥刘彦斌内容进一步证实了原告的上述主张，因此应驳回原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年2月19日，原被告双方通过裕华区创初联房产信息咨询中心签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租原告位于石家庄市裕华区联邦东方明珠1-4119的192.75平方米房屋，月租金3500元，租赁期限2016年3月18日至2021年3月18日，房屋租金按年支付，首付租金支付时间为2016年3月15日，被告承担租赁期间电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际使用的费用；若各期租金逾期支付，每逾期一天，被告应向原告支付月租金的5%作为滞纳金，拖欠租金超过七天，原告有权收回房屋，该份《房屋租赁合同》出租人处由原告的嫂子季彩玲作为其代理人签字，承租人处由被告马成有签字；同时，双方在当天又签订了一份《个人房屋租赁合同》，该房屋租赁合同约定，被告拖欠租金一个月，原告有权解除合同收回房屋，租赁期间如原告出卖房屋应保证被告租赁该房屋至租赁期满，但该份合同没有约定水电暖物业费的承担及违约金，该份合同出租人处落款为刘艳芳。 庭审中，原告对《个人房屋租赁合同》中刘艳芳的签字不予认可并申请鉴定，南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定意见为“倾向性认为2016年2月19日《个人房屋租赁合同》第二页出租方处刘艳芳黑色字迹与提供的季彩玲书写字迹样本是同一人书写形成”。经查，季彩玲为原告嫂子，也是签订上一份《房屋租赁合同》的原告刘艳芳的委托代理人。 上述两份合同签订后，2016年2月19日被告向原告缴纳房屋租赁定金2000元，2016年2月25日被告向原告缴纳房租4万元，以上为第一年度房租；2017年3月18日被告又向原告缴纳一个月房租3500元，至此涉案房屋租金缴纳至了2017年4月18日。 经查，本案涉案房屋在出租时登记在原告刘艳芳名下，在租赁过程中原告将房屋出卖给了李芬，并于2017年6月30日办理了产权转移登记。原告在卖房时被告配合买房人看房，知道原告卖房的事实。 庭审中，被告提交了原告与小区物业公司签订的前期物业服务协议，双方对该协议没有异议，协议显示原告出租房产的物业费为每平方米每月3元（公寓房）。 庭审中，被告提交了一份原告缴纳物业费的收据，该收据物业费缴纳期间为2016年1月至2016年6月30日，金额为1388元，证明原告出租房屋时物业费按每平方米1.2元交纳的，被告也按照该标准向原告给付了700元（694元未找零）物业费后，原告将该收据交给了被告，被告一直认为物业费标准是原告告知的每平米1.2元，原告向被告隐瞒了物业费是每平方米3元的事实。为此，被告还提交了电话录音加以证明。 在房屋租赁过程中需缴纳2016年6月30日以后的物业费时，被告到物业公司缴纳下半年物业费，物业公司告知需要按照每平方米3元的标准缴纳，为此被告、原告、物业公司多次协调未果，之后被告也一直未缴纳物业费；庭审中被告称，因后续没有缴纳物业费，物业公司停止了物业服务，导致被告所开办的公司不能正常经营，造成损失；关于损失被告提交了开锁记录单、网上银行电子回单、装修款收据、家具款收据、门禁卡收据、购货收据、丢失物品清单、短息记录、产品销售合同、资产负债表，以证实案外人刘彦斌破坏门锁导致换锁损失1040元，被告租房后装修、办公家具投入35131元及办理门禁投入480元，因原告违约和案外人刘彦斌破坏门锁给被告造成物品丢失损失31000元，被告不能履行销售合同赔偿违约金65000元，被告不能正常经营损失155858元；原告对被告的上述损失不予认可。 关于被告未按合同规定按年缴纳租金，被告陈述理由：1、被告已经接到了原告卖房子的通知，为了维护新房主的利益；2、这个房子从2017年7月1日开始就不能正常使用；3、原告没有给被告开具发票。 本院认为，2016年2月19日，原被告签订的《房屋租赁合同》、《个人房屋租赁合同》合法有效。合同没有约定物业费的标准，原告将按每平米1.2元缴纳的2016年1月1日至2016年6月30日的物业费收据交给被告，能够证实被告按每平方米1.2元的标准向原告给付了2016年6月30日之前的物业费700元（694元未找零），也印证了原告在出租房屋的时候告知被告物业费为每平方米1.2元的事实，与原告和物业公司签订的前期物业管理服务协议约定的物业费为每平方米3元不符；根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中被告一直拒缴后期物业费，属于其未采取适当措施防止损失扩大，因而对被告在反诉中主张的经济损失288698元，本院不予支持；关于卖房之前即2017年4月19日至2017年6月29日期间（2017年6月30日房屋已经登记到了李芬名下）的租金，四月份12天租金为1399.99元，五月份租金3500元，六月份29天租金为3383.33元，共计8283.32元，被告对上述租金应予支付；2017年6月30日，原告已经将房屋卖给了李芬，之后的租金原告无权主张，因此对原告之后的租金要求，本院不予支持；因原告告知被告物业费每平方米1.2元与前期物业管理服务协议的约定不一致，存在过错，因此对原告主张的逾期支付租金的违约金不予支持；关于原告主张物业费、垃圾处理费、采暖费等，因原告庭审中没有提交其已经缴纳的证据，而且自2017年6月30日之后的房屋所有权人为李芬，因此本院对原告在本案中的该项请求不予支持，如果原告缴纳了可另行主张；因2017年6月30日之后原告已经将房屋出售给了李芬，故原告请求与被告解除租赁合同、被告反诉要求与原告继续履行租赁合同的主张，本院均不予支持；被告反诉要求原告负责协调物业公司提供正常物业服务、保障被告正常出入、使用租赁房屋的主张，属于被告应自行解决的问题（如被告自行解决产生的合理费用，被告可向原告另行主张），本院对该请求不予支持；原告刘艳芳对《个人房屋租赁合同》中刘艳芳的签名有异议并申请鉴定，鉴定意见系其代理人季彩玲代签，因此鉴定费3360元，应由原告承担（原告已经缴纳）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）马成有自本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘艳芳房屋租金8283.32元。 二、驳回原告（反诉被告）刘艳芳的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）马成有的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1083元，原告（反诉被告）刘艳芳承担988元，被告（反诉原告）马成有承担95元；反诉案件受理费2815元，由被告（反诉原告）马成有负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内预交本案上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王新英 人民陪审员  娄百良 人民陪审员  范爱珍 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  徐景明