河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初1705号原告（执行案外人）：香河鹏达物业服务有限公司，住所地香河县新华大街东段北侧原交警队院内。法定代表人：王雪，女，1986年12月12日出生，汉族，住香河县城**。委托诉讼代理人：钱海莲，河北天纵律师事务所律师。被告(申请执行人)：北京住总第一开发建设有限公司，住所地北京市朝阳区华严北里**楼。法定代表人：常江，该公司董事长。委托诉讼代理人：富钰，该公司员工。委托诉讼代理人：陈浩武，北京市京师律师事务所律师。第三人（被执行人）：香河佳龙房地产开发有限公司，，住所地香河县开发区夏安公路南侧法定代表人：韩建秋，该公司董事长。原告香河鹏达物业服务有限公司与被告北京住总第一开发建设有限公司、第三人香河佳龙房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告香河鹏达物业服务有限公司委托诉讼代理人钱海莲、被告北京住总第一开发建设有限公司委托诉讼代理人富钰、陈浩武到庭参加诉讼，第三人香河佳龙房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香河鹏达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决立即停止对房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年2月27日收到香河县人民法院送达的（2019）冀1024执异1号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议申请，缺乏事实和法律依据。被告申请强制执行的位于房屋所有权人为原告，并非第三人。原告于2011年9月30日出资从第三人处获得了房屋所有权作为物业用房，只是因为第三人原因至今未在房管局办理房屋产权证书。原告与第三人交易是真实的，且原告一直在该房屋内办公。被告申请查封和强制执行原告的房产没有法律依据。原告提起执行异议申请，贵院裁定驳回原告提出的执行异议申请，无事实和法律依据，故原告为了维护自己的合法权益，依法在收到贵院裁定书之日起十五日内起诉，请贵院支持原告的诉讼请求。被告北京住总第一开发建设有限公司辩称：被答辩人之诉求没有事实根据和法律依据，应予以驳回。一、法院依法查封第三人（即被执行人）的房屋，查封与执行行为合法有效，未违反法律规定。法院依法作出查封、续行查封和执行裁定，评估和拍卖第三人（即被执行人）房屋的执行行为合法有效，室依生效判决而进行的执行，是维护当事人合法权益和履行职责的正当行为。二、原告不享有涉案房屋所有权。涉案房屋在被法院依法进行查封保全时并未有网签，房屋买卖合同也未在房地产相关部门进行过备案，涉案房屋也未登记在原告名下。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，原告对涉案房屋不享有所有权。三、原告并未证明其具有购房资格。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室根据《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（冀政办字[2017]45号），提出了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中明确规定：：实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品房和二手住房。并且系列案件中的原告也未提供合法有效的户籍、已拥有住房、社会保险缴纳证明、纳税证明等证据，未通过国家相关部门的购房资格审核，并未证明其具有购房资格。四、原告和第三人均具有过错，对涉案房屋不足以享有排除强制执行的民事权益，香河法院《执行裁定书》认定事实准确，适用法律正确。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”和第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”之规定，原告和第三人均具有依法按时办理涉案房屋合同网签、备案登记和权属登记手续之法定义务，但原告和第三人均未履行该法律手续和法定义务，导致涉案房屋直到被一审法院查封前仍未有网签、备案和权属登记，违反法律法规之规定，明显存在过错。并且原告的实际情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。或是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部健康并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定的条件。依据以上规定，原告和第三人对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，香河法院《执行裁定书》认定事实准确，适用法律正确。五、原告与第三方之房屋买卖合同纠纷应当另案解决，而不是以此阻却和拖延法院的强制执行。被告于2017年申请强制执行第三人，至今仍未取得实质性进展，请法院尽快裁决驳回原告诉求，切实保障答辩人合法权益。第三人香河佳龙房地产开发有限公司未答辩。本院经审理查明：北京住总第一开发建设有限公司与香河佳龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，河北省高级人民法院作出的（2017）冀民终599号民事判决书发生法律效力后，北京住总第一开发建设有限公司申请强制执行。廊坊市中级人民法院指定本案由本院执行，本院于2018年9月19日立案执行。本案在审理期间廊坊市中级人民法院于2014年5月28日对涉案房屋进行了查封，后对涉案房屋进行了续行查封。原告于2019年1月8日对涉案房屋的查封提出书面异议，本院作出（2019）冀1024执异1号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告提起执行异议之诉。另查，2010年8月19日，第三人香河佳龙房地产开发有限公司为原告出具物业管理方案确认单，注明阳光优势小区1-1-102为物业服务用房，交工时间为2011年9月30日。上述事实有当事人陈述、判决书、裁定书、收据等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告主张对涉案房屋有所有权并排除执行，仅提交了第三人出具的物业管理方案确认单，其与第三人并未签订购房合同，无法确定房款数额，无法办理网签，更无法办理产权登记手续，其陈述已实际占有房屋亦无其他证据佐证，故本院认为原告对涉案房屋不具有排除执行的权益，原告请求本院不予支持。综上所述，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告香河鹏达物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告香河鹏达物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  董 浩人民陪审员  张利红人民陪审员  田 伶二〇一九年五月五日书 记 员  张 歌