广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2050号原告（反诉被告）：谭实儿，男，1974年4月7日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：康亚西，广东的信律师事务所律师。被告（反诉原告）：隆佳美，男，1989年7月4日出生，汉族，住湖南省新邵县，委托诉讼代理人：杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。原告谭实儿与被告隆佳美租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将其反诉与本诉合并审理，后本案于同年3月5日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人康亚西，被告委托诉讼代理人杨皓云均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告谭实儿向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还保证金63万元及水电押金15万元；2.被告向原告赔偿损失42万元（即返还已支付的租金）、厂房更新改造施工装修损失费用109.876万元、订制专用设备款195.4万元，合计368.276万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月5日，原、被告签订《租赁合同书》，约定由原告承租被告位于佛山市南海区狮山镇狮山工业园C区大谢坑恒兴中路的厂房，月租金为21万元，每月28日前预付下月租金21万元，租期9年（从2018年9月30日起至2027年6月25日止），免租期为30天，被告承诺向原告提供500千伏安的变压器容量。原告于合同签订时支付了保证金63万元及水电押金15万元，之后还支付了2018年11月、12月的租金42万元。原告承租被告厂房的目的是为了筹建佛山市滢泰酒店用品有限公司厨卫具、酒店用品的清洁洗涤生产车间。原告投入了109.876万元的资金对承租厂房进行了更新改造施工，并专门定制了195.4万元的酒店用品清洁洗涤生产订制专用设备。由于被告违反合同约定未能向原告提供500千伏安的变压器用电容量负荷，无法提供清洁洗涤生产废液等污染物的市政排污管线的接口，更拒绝向原告提供承租厂房的报建施工审批手续及土地使用权证明，使原告承租被告厂房的目的根本无法实现，并给原告造成了400多万元的经济损失。为此，原告被迫于2019年1月2日搬离所承租厂房，故诉至法院。被告隆佳美辩称，1.被告在本案合同履行过程中并无违约情形，本案合同无法履行是由于原告另行租赁其他场地作为经营之用，其诉求所主张的被告未能提供排污管道、变压器容留等均非原告要解除合同的真实原因。关于变压器，双方在2018年11月已经对变压器的费用作出口头约定，由于原告的违约行为，被告无需退还其所缴纳的保证金、押金；2.原告尚拖欠2019年1月、2月的租金42万元，根据合同约定及法律规定，其应当结清全部租金，此外，根据合同约定，因原告擅自搬离场地，其需要另行支付免租期间的租金21万元；3.关于厂房更新改造费用，并无任何证据证明该费用已经实际产生，从厂房的现状来看，是原告对厂房进行了破坏性的改建，应该对涉讼厂房进行恢复并承担恢复费用及恢复期间的租金损失；4.专用设备款项的产生与本案无任何关系，该设备款项产生的费用也无任何证据显示已经实际支出并用于涉讼厂房的经营中，另从场地现场及原告在搬离之后发出的照片可知，现场无任何设备，原告不存在该部分损失。根据合同约定，原告的装修是归属被告所有，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告隆佳美向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年10月1日至2018年10月30日装修期的租金210000元；2.原告向被告支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金420000元；3.原告向被告赔偿两个月的租金损失420000元；4.原告向被告支付拖欠的2018年12月期间的电费19535.96元；5.原告向被告支付以229535.96元（2019年1月份租金210000元+2018年12月水电费19535.96元）为本金从2019年1月1日起、以210000元（2019年2月份租金）为本金从2019年2月1日起、以210000元（免租期租金）为本金从2019年2月4日起，均至2019年2月28日止按日千分之三计算的违约金；5.原告恢复租赁物原状并支付恢复原状等费用及承担修复期间的租金；6.本案本诉受理费、反诉受理费用、保全费由原告承担。事实与理由：原、被告签订租赁合同后，被告依约履行了全部合同义务，但原告在2019年1月份即擅自办理案涉厂房，系根本违约。原告在搬离案涉厂房之前，从未向被告提及被告存在违约的情形，而事实上，被告也根本不存在任何违约情形，因此，原告擅自搬离案涉厂房的行为构成根本违约，应当承担违约责任。根据双方在《租赁合同书》中的约定，原告应当向被告支付免租期内的租金210000元、拖欠的租金420000元，并赔偿两个月的租金损失420000元，并支付相应的违约金。此外，原告在合同签订后擅自对案涉厂房的主体结构进行了破坏，并擅自开挖超过300多立方米水池，应当将案涉厂房恢复原状，并承担修复期间的租金损失。综上，被告请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告诉讼请求的同时，判决支持被告的全部反诉请求。针对被告隆佳美的反诉，原告辩称，1.原告每月支付21万元的租金承租被告的土地厂房的主要目的是从事有关餐饮洁具及酒店物品的消毒，原告已经按合同约定履行相关保证金、押金支付义务，但被告对原告隐瞒其未对涉讼厂房办理报建手续及土地、房产等相关证件，违反了相关法律规定，导致原告的投资存在巨大经营风险，可见被告的行为是造成本合同无效的根本原因。2.被告违反承诺，未给原告承租的厂房土地提供“三通一平”的基本条件，且亦未依合同约定向原告提供500千伏的电压，至今只向原告提供200千伏的电压，导致原告的经营无法运行，而被告陈述增容需要长达一年的时间才能办理下来，致使原告的生产目的无法实现。3.被告隐瞒狮山工业园不具备“三通一平”的条件，该工业园没有与市政排污管线相连，导致原告的工业污水无法排放，该后果是被告造成的，原告对此并无过错。原告曾多次找被告就上述事项与被告协商解决，被告一直以各种借口隐瞒，导致原告的根本目的无法实现，故原告被迫迁出工业园区。综上，由于案涉租赁合同违反法律规定及被告故意隐瞒相关事实，故被告的反诉主张不应得到支持，请求法院予以驳回。原告在诉讼中提供了下列证据：1.原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.租赁合同书复印件1份，证明原告承租涉讼厂房，原告按约定支付保证金63万元、水电押金15万元合计78万元，原告按合同约定履行合同义务，被告一直隐瞒该房产未办理相关报建手续及房产证明的事实。3.厂房改造施工承包合同原件1份，证明原告为经营滢泰酒店用品有限公司对该厂房进行了改造施工，同时对办公场所进行装修，目前投入装修资金109.876万元；此外，原告还为该厂房专门定制了195.4万元的消毒专用设备。上述该损失是由于被告隐瞒事实真相而产生的损失，被告应该予以赔偿。4.结算单原件1份、营业执照复印件1份，证明原告为涉讼厂房投入109.876万元的更新改造装修损失。5.设备订制合同原件1份，证明原告投入了消毒专用设备195.4万元。6.收款收据复印件3张、付款证明打印件5份，证明原告向被告支付了78万元的保证金及押金、租金42万元。7.微信聊天记录及微信照片、南海区狮山镇集体组织收据（电子）复印件1份，证明原告支付水电费至2018年12月，微信聊天记录主要证明被告对原告隐瞒事实真相，导致原告的合同目的无法实现，原告于2019年1月2日从涉讼厂房迁出并微信告知被告。8.银行账户明细查询打印件1套，证明原告委托莫少强向被告支付78万元的保证金及押金和支付租金的事实。9.视频光盘1张，证明在交接前被告提供的厂房仅有局部吊顶且多处破烂，必须作为废物垃圾拆除，地砖是局部铺设且多处破烂无法使用，亦必须作为废物垃圾拆除。被告在诉讼中提供了下列证据：1.光盘（通话记录）1个，证明在签订合同时，被告明确告知原告案涉厂房没有办理相关手续，原告对此也是认可的；双方约定将案涉厂房的变压器的容量从500千伏安提高至800千伏安，且原告自愿承担由此增加的费用，但原告在被告同意后未经通知就单方面违约搬离涉讼厂房，依法应当承担违约赔偿责任；原告对厂房排污管道的情况是明知的，且在承租厂房后对厂房主体结构进行了破坏，并擅自开挖具有严重安全隐患的蓄水池，依法应当对案涉厂房恢复原状并赔偿损失。2.微信聊天记录复印件1份，证明原告的合伙人谭育儿在与被告工作人员隆利军进行微信聊天的过程中明确要求被告不要介入环保排污，以及原告明确承诺不会破坏厂房主体结构，只是摆放设备，因此，原告以排污问题为由解除合同是完全背离客观事实的。3.佛山市滢泰酒店用品有限公司营业信息复印件1份，证明原告于2018年10月19日以佛山市南海区狮山镇新境工业区曾家村深水氹厂房自编2号作为公司经营地，即在与被告签订合同后，原告在当月即联系了其他厂房为经营场地，然后违约搬离涉讼厂房，依法应当承担违约责任，其主张的变压器或排污等问题均不符合客观事实。4.催缴租金通知、招大工业园1月厂房租金12月电费说明复印件各1份，证明原告拖欠2018年12月电费19535.96元。5.照片2张，证明原告对涉讼厂房的天花吊顶进行破坏，应承担修复费用。6.中国南方电网公司广东电网公司电费通知单及南海区狮山镇集体组织收据（电子）复印件各1份，证明案涉厂房2018年12月的电费为19535.96元。7.《政府信息公开告知书》及《土地使用权租赁合同》，证实案涉厂房所在土地位于佛山市一级产业发展保护区中，用地红线范围内规划用地性质主要为一类工业用地以及农林用地。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，被告对原告提供的证据1-2、6-8，原告对被告提供的证据1、3、7的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据3、4，因其均有原件予以核对，且与本案相关，被告对其真实性虽有异议但未能提出反驳证据，故本院对该部分证据的真实性予以确认；对证据5，因其本身并未显示出与本案具有相关性，故本院对该证据不予采纳；对证据9，因其与证据7的内容相对应，故本院对其真实性予以确认，但因该视频并未显示拍摄时间，故本院对原告欲以此证明该视频画面内容为双方交接前的厂房状态的意见不予采纳。对被告提供的证据2，因原告对该微信聊天主体的身份不予确认，而被告对此未能提供证据予以证实，故本院对该证据不予采纳；对证据4、6，因其内容相互吻合，且证据6中的《南海区狮山镇集体组织收据（电子）》与原告提供的证据7中的相关收据格式一致，而该收据与电费通知单中显示的付款单位相对应，原告对该部分证据的真实性虽有异议但未能提供反驳证据，故本院对被告提供的证据4、6的真实性予以确认；对证据5，因其与原告提供的证据7中的照片内容能够相互对应，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区狮山镇狮山工业园区C区大谢坑恒兴中路的场地（以下“涉案场地”）出租给乙方使用；场地月租金合计210000元，乙方须在签订本合同时支付首期租金，并于以后每月28日前预交下月租金；场地租赁期限约9年，2018年9月30日至2027年6月25日，租金每3年递增10%，免租期30天，签订合同日起算；作为履行本合同的担保，乙方须在签订本合同时一次性向甲方支付3个月租金合计630000元作为本合同保证金及第一月租金210000元，向甲方交付150000元作为水电使用的押金；本合同一经签署即视为乙方已经现场查看过承租部分，甲方以现状将厂房、宿舍交付给了乙方使用，乙方对场地、宿舍现状充分了解并接受了场地、宿舍；甲方同意给予乙方场地免租装修期30天，从2018年10月1日至2018年10月30日，供乙方进行场地装修；免租装修期限内乙方免交场地租金，但须交纳物业管理费、水电费和其他应交的费用；乙方须保证在上述免租装修期限内进场装修，否则视为乙方自动放弃甲方给予的免租装修期；如因乙方的原因解除、终止合同或其他事由导致本合同不能履行，则上述装修期不予免租；甲方根据乙方申请负责提供500千伏安的变压器容量给乙方使用；乙方搬离场地时，所装修、安装的项目如不影响工业园正常运转和甲方继续招租，乙方可自行选择拆除或不拆除；如有影响且非经甲方书面同意，乙方必须自行拆除，清理干净并恢复租赁物原状，将租赁物及场地完好交给甲方，否则，乙方须支付恢复原状等费用，修复期间的租金由乙方承担；如乙方中途退租，须提前三个月书面通知甲方，经甲方书面同意后，付清所欠甲方的款项（包括免租装修期租金），租赁保证金作违约金处理不予退回，所有装修物品归甲方所有，且须另外赔偿甲方两个月租金的经济损失；如乙方未按合同约定时间向甲方交清各项费用，每逾期一天须向甲方支付所拖欠费用总额的千分之三的逾期交费违约金；等等。同日，被告出具《收据》确认已收到原告支付的厂房押金630000元、水电押金150000元、2018年11月份租金210000元。原告接收涉案场地并进行了装修改造。涉案场地2018年12月产生的电费为19535.96元。2019年1月4日，原告告知被告其已于2019年1月2日全部撤场搬迁完毕。2019年1月21日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认原告已支付2018年12月的租金210000元及2018年11月的电费30601元，2018年11月、12月的水费1691元；被告明确其反诉主张原告支付的19535.96元即涉案场地于2018年12月产生的电费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据原、被告于2018年10月15日签订的《租赁合同书》的约定及双方的实际履行情况可知，涉案租赁标的物主要为厂房及宿舍。为此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告出租的涉案厂房、宿舍应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。现被告虽提交了《政府信息公开告知书》证实涉案厂房、宿舍所在地块部分为一类工业用地，但并未能提交上述建筑物已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证等相关材料，故其与原告签订的《租赁合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现《租赁合同书》无效，原告请求被告返还租赁合同保证金630000元及水电押金150000元，合计780000元符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿装修损失费用、订制专用设备款损失的诉讼请求，以及被告主张原告恢复租赁物原状并支付恢复原状的费用、承担修复期间的租金的反诉请求：1.对于订制专用设备款损失，因原告并未能充分举证证实该项费用已经产生，且即使该费用已经产生，原告亦能将设备拆离涉案场地并另行利用，其并未能充分举证证实因此存在损失，故本院对该项损失不予确认。2.对于装修损失及恢复原状的损失，因被告作为出租人，将未经合法报建的厂房出租给原告使用；原告作为承租人，未谨慎审查所租赁厂房是否符合法律规定的租赁要求及所租赁使用的条件，双方当事人对《租赁合同书》无效均具有过错，为此，根据本案的实际情况，本院认定原告主张的装修损失及被告主张的恢复涉案场地原状而产生的相关损失由原、被告双方各自承担，对原、被告的相应请求均不予支持。虽然《租赁合同书》无效，但原告已实际接收涉案场地并使用，根据公平及等价有偿原则，应参照《租赁合同书》的约定支付使用期间的使用费予被告。原告以合同无效为由要求被告返还其已支付的2018年11月、12月的租金420000元的主张及被告主张原告补充支付双方在《租赁合同书》中原约定为免租装修期间的租金210000元的主张均理据不足，本院均不予支持。对于被告主张原告支付2019年1月1日至同年2月28日的租金420000元的反诉请求，因根据原告提供的微信照片及被告的陈述可知，原告于2019年1月4日已告知被告其已搬离涉案场地，而被告对此并未提出异议，故本院确认原告使用涉案场地至该日，应参照《租赁合同书》约定的使用费标准支付2019年1月1日至1月4日的使用费28000元（210000元/月÷30天×4天），对被告该项反诉请求超出核定数额的部分不予支持。对于被告主张原告赔偿两个月的租金损失420000元及支付按日千分之三的标准计算的违约金的反诉请求，因《租赁合同书》无效，违约条款也无效，故被告该项主张理据不足，本院不予支持。鉴于原告逾期支付2019年1月1日至1月4日的使用费28000元确给被告造成利息损失，本院酌情确认原告应支付以28000元为本金从2018年12月29日起至实际付清款日止按年利率6%的标准计算的利息予被告，对被告该项反诉请求超出该核定范围部分本院不予支持。对于被告主张原告支付2018年12月期间的电费19535.96元的反诉请求，因被告提供的电费通知单证实该费用确已产生，故本院对被告该项反诉请求予以支持。鉴于被告是在本案诉讼期间才提交电费通知单予原告，故本院对被告主张原告支付逾期支付电费的利息损失的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、隆佳美应于本判决发生法律效力之日起十日内返还合同保证金、水电押金共780000元予谭实儿；二、谭实儿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费28000元及以此为本金从2018年12月29日起至实际付清款日止按年利率6%的标准计算的利息予隆佳美；三、谭实儿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费19535.96元予隆佳美；四、驳回谭实儿其他诉讼请求；五、驳回隆佳美其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费42502.08元，减半收取计21251.04元，财产保全费5000元，合计26251.04元（谭实儿已预交），由谭实儿负担18131.04元，由隆佳美负担8120元。反诉受理费15086.32元，减半收取计7543.16元（隆佳美已预交），由隆佳美负担7329.25元，谭实儿负担213.91元。两项抵扣后，谭实儿多预交的案件受理费7906.09元，在本判决发生法律效力后经谭实儿书面申请，本院予以退还；隆佳美应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳受理费7906.09元，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一九年五月十日书记员  余宝儿