四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初109号 原告（申请执行人）：重庆长峡建设有限公司，住所地重庆市长寿区凤城向阳路**。 统一社会信用代码915001152033599024。 法定代表人：华乃成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李伟其，重庆乾健律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：殷智林，女，系该公司员工。 被告（案外人）：谢舞，男，1971年08月30日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：谢龙（系被告谢舞之兄），男，1963年11月28日出生，汉族,住四川省邻水县。 被告（被执行人）：邻水县中元房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇学兴巷******。 统一社会信用代码91511623089857974U。 法定代表人：袁祥彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢川，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：曾杰，女，系该公司员工。 原告重庆长峡建设有限公司（以下简称长峡公司）与被告谢舞、邻水县中元房地产开发有限公司（以下简称中元公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年01月08日立案后，依法适用普通程序，于2019年03月13日公开开庭进行了审理。原告长峡公司的委托诉讼代理人李伟其、被告谢舞及其委托诉讼代理人谢龙、被告中元公司委托诉讼代理人谢川、曾杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长峡公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令对被告中元公司开发的邻水中元南城国际项目二期工程5号楼5层6号房屋许可执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告长峡公司与被告中元公司、第三人任正林建设工程施工合同纠纷一案，原告于2017年07月10日申请诉讼财产保全，2017年07月13日邻水县人民法院作出（2017）川1623民初1587号民事裁定，裁定查封被告中元公司开发的邻水县中元南城国际项目二期工程5号、6号楼第三层至第七层共计约8270.11平方米的房屋，查封期限为三年。涉案判决生效后，原告向邻水县人民法院申请强制执行。2018年11月28日邻水县人民法院作出（2018）川1623执838号民事裁定，裁定对被告中元公司财产采取强制执行措施。在执行过程中，被告谢舞提出执行异议，认为其系邻水中元南城国际项目二期工程5号楼5层6号房屋的所有权人，要求停止对该房屋的执行。2018年12月20日邻水县人民法院作出（2018）川1623执异63号民事裁定书，撤销了对涉案房屋的查封并中止对涉案房屋的执行。原告长峡公司对该执行异议裁定不服，认为被告谢舞的执行异议理由不能成立。被告谢舞与被告中元公司签订的商品房买卖合同无效，在房屋被保全查封前谢舞已付购房款不足总额的50%，且被告谢舞在查封前未合法占有该套房屋，现被告谢舞并未支付全部价款亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故，被告谢舞的执行异议理由不能成立，应当恢复对涉案房屋的强制执行，保障原告长峡公司的合法权益。 被告谢舞辩称，1、被告谢舞与被告中元公司签订的《商品房买卖合同》、《分期付款购房协议书》合法有效，被告谢舞已经按照合同约定支付房款及各项税费共计115,530元；2、2017年09月，被告中元公司因工程资金问题未能按约交房，经县政府召开专题会议研究，许可被告中元公司继续建设并向购房户交房，被告谢舞已经合法占有该房屋，付款是严格按照合同及分期付款协议约定支付，已付款不足总额的50%与被告谢舞无关；3、《分期付款购房协议书》对余下购房款的支付有明确的约定，被告谢舞对余下购房款仍愿分期支付，原告长峡公司要求一次性支付并交付执行的理由不成立。故，邻水县人民法院作出的（2018）川1623执异63号民事裁定，认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告中元公司辩称，1、被告中元公司已于2015年将涉案房屋出售给被告谢舞，该房屋的所有权人应为被告谢舞；2、原告于2017年申请查封的房屋中除涉案房屋外还包括邻水经开区安置房在内共计80套，原告申请查封的行为严重损害了购房户及拆迁安置户的利益，应当予以解除。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告长峡公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、（2018）川1623执异63号执行裁定书；2、（2017）川1623民初1587号民事裁定书；3、（2018）川1623执838号执行裁定书；4、（2018）川1623民初939号民事判决书及生效证明书。 上列证据经庭审质证，被告谢舞和被告中元公司均无异议。 被告谢舞围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、商品房买卖合同；2、分期付款购房协议书；3、付款收据、发票；4、装饰装修管理服务协议、安全消防责任书、中元南城国际精神文明建设公约、关于墙渣自运承诺书；5、（2017）川1623民初1587号民事裁定书、（2018）川1623执838号执行裁定书、强制执行公告、（2018）川1623执异63号执行裁定书。 上列证据经庭审质证，被告中元公司无异议。原告长峡公司质证后认为：1、收据、发票中的收款人不是被告中元公司，且收据、发票上的印章的真实性存疑；2、怀疑《商品房买卖合同》是二被告事后补签。 被告中元公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：邻水县政府会议纪要2份、中元南城国际订购协议、增值税发票。 上列证据经庭审质证，被告谢舞无异议。原告长峡公司质证后认为：1、售房增值税发票是虚假的，不予认可；2、中元南城国际订购协议系复印件，不予认可；3、会议纪要不是法律法规，与本案无关联性。 法庭依职权调取的证据：1、强制执行申请、执行案件立案审批表、执行通知书；2、广安府发[2016]3号《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》、邻府发[2015]43号《邻水县人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》、邻水县政府会议纪要2份。 上列证据经庭审质证，被告谢舞和被告中元公司均无异议。原告长峡公司质证后认为，广安市政府通知和邻水县政府意见及会议纪要不是法律法规，与本案无关联性。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告长峡公司怀疑被告谢舞提交的收据、发票上的印章的真实性，但未提供相应的证据证明自己的主张，故应认定收据、发票上的印章是真实的。部分收据、发票的收款人虽然不是被告中元公司，但被告谢舞是与被告中元公司建立的商品房买卖合同关系，被告谢舞没有向他人交纳购房款的义务，被告谢舞有部分款项交给了他人而非被告中元公司，系被告谢舞按照被告中元公司的指示交付，被告中元公司在庭审中也予以认可，对被告谢舞交纳的该部分款项应认定为是被告中元公司收取，故对被告谢舞提交的收据、发票予以采信；2、原告长峡公司怀疑商品房买卖合同系二被告补签，也没有证据证明自己的主张，对商品房买卖合同本院予以采信；3、广安市政府通知和邻水县政府会议纪要都是本级政府的规范性文件，具有法定效力。广安市政府通知是宏观调控全市房地产业的政策文件，邻水县政府会议纪要涉及具体处置邻水中元南城国际项目内容，均与本案具有关联性，本院予以采信；4、中元南城国际订购协议系复印件，该订购协议的有无不影响案涉商品房买卖合同的成立。根据本院确认的证据和采信的证据，结合当事人在庭审中的相关陈述，本院认定事实如下：2015年03月13日，被告中元公司与被告谢舞签订《商品房买卖合同》，合同主要内容约定：一、中元公司将其开发的邻水中元南城国际二期5幢5层6号房屋（建筑面积96.49平方米）出售给被告谢舞；二、按照建筑面积计算，该商品房单价为2,742.59元/平方米，房屋总价款264,633元；三、签订合同之日付房款50,000元，余款29,633元于2015年10月25日付清，尾款185,000元办理银行按揭；四、出卖人应在2017年06月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将商品房交付买受人使用。同日，被告谢舞向被告中元公司支付团购费10,000元，首付款50,000元。2015年10月22日，被告谢舞支付余下首付款29,633元。 项目在建设过程中，因被告中元公司出现资金链断裂，拖欠土地出让金，导致该建设工程未取得国有土地使用权证、建设工程施工许可证和预售许可证，只取得了建设用地规划许可证。因项目建设滞后严重，并出现停工，无法按期交房，被广安市政府列入房地产领域不稳定因素的重点楼盘。2017年09月07月，邻水县政府召开专题会议研究解决，并印发了邻水县政府办公室[2017]第74期《会议纪要》，《会议纪要》主要内容：对于中元南城国际项目二期5#、6#、7#楼，由县住建局牵头，县财政局配合，全面清理该项目商品房销售以及购房者交纳购房款情况，对于已售的206户情况逐一核实，并收集相关证明材料；要加强资金监管，做好风险评估；由县政府分管副县长组织研究详细处置方案，优先解决5、6、7号楼建设问题，确保及时达到交房条件。县政府要求县住建部门及时办理相关建设手续，加强资金监管，做好风险评估，确保及时达到交房条件，落实维稳责任。根据该会议纪要要求，被告中元公司恢复项目建设并于2017年年底建设完成。因被告中元公司项目建设手续不全，被告谢舞无法取得银行按揭贷款，2018年06月04日，被告中元公司与被告谢舞签订《分期付款购房协议书》，约定对案涉房屋尾款185,000元进行分期付款，分期付款年限为10年，从2018年06月04日起，每月04日前还款1786元，此款必须通过银行账户转账支付（开户行：四川省邻水农村商业银行股份有限公司，账户名称：邻水县住房和城乡建设规划局，户号：66960120000033667）。同日，被告谢舞交纳办理契证费5,298元、土地证费30元、房权证费484元，物管费1,100元、公摊费114元、除渣费482元、大修基金4,101元。被告中元公司于2018年06月10日将涉案房屋交付被告谢舞，被告谢舞对该房屋进行装修后入住至今。自2018年07月04日至2019年02月04日，被告谢舞支付分期付款购房款金额计14,288元。 原告长峡公司与被告中元公司、第三人任正林建设工程施工合同纠纷一案，原告长峡公司向本院申请财产保全，本院于2017年07月13日作出（2017）川1623民初1587号民事裁定，裁定：“一、冻结被申请人邻水县中元房地产开发有限公司在中国工商银行广安市邻水恒源支行的银行账户23×××92内的资金，冻结资金以18,000,000元为限；二、冻结被申请人邻水县中元房地产开发有限公司在邻水县农村信用合作联社（现已更名为四川邻水农村商业银行股份有限公司）的银行账户88×××53内的资金，冻结资金以18,000,000元为限；三、查封被申请人邻水县中元房地产开发有限公司开发的邻水中元南城国际项目二期工程5#楼、6#楼第三层至第七层共约8,270.11平方米的房屋（共80套）；四、驳回申请人重庆长峡建设有限公司的其他保全申请。”。2018年09月10日本院对该案作出（2018）川1623民初939号民事判决，判决被告中元公司向原告长峡公司支付工程款841.7211万元及利息并退还履约保证金200万元及利息，同时驳回了被告中元公司关于对工程价款享有优先受偿权的诉讼请求。判决生效后，原告长峡公司于2018年10月15日向本院申请强制执行。2018年11月28日本院作出（2018）川1623执838号执行裁定，裁定对被告中元公司的财产进行强制执行，并发布执行公告。在执行过程中，被告谢舞于2018年12月10日对本院作出的（2017）川1623民初1587号民事裁定提出异议。2018年12月20日本院作出（2018）川1623执异63号执行裁定，裁定：“一、撤销本院（2018）川1623民初1587号民事裁定中对被执行人邻水县中元房地产开发有限公司的邻水中元南城国际项目二期工程5#楼5层6号房屋的查封；二、中止对位于邻水县中元房地产开发有限公司的邻水中元南城国际项目二期5#楼5层6号房屋的执行（建筑面积：96.46平方米）”。原告长峡公司对该执行异议裁定不服，遂提起本案诉讼，请求对邻水县中元房地产开发有限公司开发的邻水中元南城国际项目二期5#楼5层6号房屋许可执行。 本院作出的（2018）川1623执异63号执行裁定书存在笔误，将“撤销本院（2017）川1623民初1587号民事裁定中对被执行人邻水县中元房地产开发有限公司的邻水中元南城国际项目二期工程5#楼5层6号房屋的查封”写成了“撤销本院（2018）川1623民初1587号民事裁定中对被执行人邻水县中元房地产开发有限公司的邻水中元南城国际项目二期工程5#楼5层6号房屋的查封”，本院于2019年03月14日作出（2018）川1623执异63号之一执行裁定书予以补正，并将补正裁定书送达了各方当事人。（2017）川1623民初1587号民事裁定查封的80套房屋中有59套房屋为邻水经济开发区管委会于2016年03月28日向被告中元公司订购的拆迁安置房，该59套房屋邻水经济开发区管委会现已支付了绝大部分购房款，其余21套房屋系谢舞等人所购。被告谢舞户籍系四川省邻水县四海乡金星村**，其名下除涉案房屋外无其他可供居住的房屋。 广安府发（2016）3号《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》主要内容：为贯彻落实中央、省委经济工作暨城市工作会议精神，进一步促进房地产市场平稳健康发展，结合中省“去库存、调结构、稳增长”要求和市房地产市场发展实际，……一、允许房地产项目实施分期开发，进一步激发房地产市场活力，各地各部门要加大对房地产业发展的支持力度，在房屋预售资金共管、风险可控的前提下，允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验。以拍卖方式取得的房地产开发用地，在付清土地首付款前提下，在未办理国有土地使用权证前，由国土部门出具证明办理相关行政许可后，可按不超过实际缴纳土地价款比例的85%确定预售房屋面积，同时办理对应部分商品房预售许可。各地各部门要加强房地产市场监管，对分期开发建设并办理预售许可的项目，要督促开发企业将销售资金按销售合同金额缴入监管账户，由住建、国土、各银行业金融机构、开发商及业主代表共同监管，各银行业金融机构要严格执行监管账户有关规定，预售资金封闭运行，70%用于缴纳土地出让价款及相关规费。规划、住建、国土等部门要加强联合检查，通过发布公告、售房现场宣讲政策方式，禁止开发商在房屋销售现场收取现金，确保购房者将购房款全额缴入监管账户。 本院认为，本案主要的争议焦点在于被告谢舞就执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，本案中，被告谢舞作为买受人，在人民法院查封之前其与被告中元公司是否签订合法有效的商品房买卖合同，所涉房屋是否为被告谢舞用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，以及已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十，为本案审查的重点。 首先，关于被告谢舞与被告中元公司在查封前是否签订合法有效的书面买卖合同问题。经审查，被告谢舞与被告中元公司签订书面的《商品房买卖合同》的时间是2015年03月13日，房屋被查封的时间为2017年07月13日，即二被告系在人民法院查封之前签订的书面买卖合同。原告提出因被告中元公司未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证，其签订的《商品房买卖合同》无效。经庭审查明，被告中元公司因资金链断裂，无法补交土地出让金，仅取得了建设用地规划许可证，而未取得国有土地使用权证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。根据2019年中央经济工作会议关于“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和保障体系”精神、以及地方各级人民政府关于房地产市场的调控政策规定，，地方各级人民政府允许房地产开发企业取得土地后分期开发建设分期验收，分期办理分户房屋权属证书。以上规定是在我国目前经济下行压力加大的情况下，，地方各级人民政府为了贯切落实中央经济工作会议精神对房地产市场采取的去库存、调结构、稳增长的重大措施，同时也是保稳定、保就业、惠民生的重大举措。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，预售许可证是证明房地产开发企业取得商品房预售许可证明的主要表现形式，但并非是证明房地产开发企业取得商品房预售许可证明的唯一表现形式。本案中，被告中元公司在与被告谢舞签订商品房买卖合同时被告中元公司虽未取得商品房预售许可证明，但在邻水中元南城国际项目二期工程成为严重影响社会稳定的楼盘后，邻水县人民政府及时召开了政府常务会议，在宏观政策允许的前提下，对该楼盘出现的问题和后续建设问题作出处理决定并载入[2017]第74期《会议纪要》。关于《会议纪要》的性质，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条、第七十二条所指“法定职责”，既包括法律、法规、规章规定的行政机关职责，也包括上级和本级规范性文件以及“三定方案”确定的职责，还包括行政机关本不具有的但基于行政机关的先行行为、行政允诺、行政协议而形成的职责。根据原《国家行政机关公文处理办法》第二条、第九条第十三项，以及《党政机关公文处理工作条例》第八条第十五项的规定，政府会议纪要议定事项具有法定效力，非依法定程序不得否定之。无论是行政机关还是相对人，均应遵照执行。会议纪要议定的行政机关职责，亦因此而转化为该行政机关的职责。故[2017]第74期《会议纪要》根据上述规定是邻水县政府作出的规范性文件，具有法定效力。对本案而言，[2017]第74期《会议纪要》议定的“对于中元南城国际项目二期5#、6#、7#楼，由县住建局牵头，县财政局配合，全面清理该项目商品房销售以及购房者交纳购房款情况，对于已售的206户情况逐一核实，并收集相关证明材料；要加强资金监管，做好风险评估；由县政府分管副县长组织研究详细处置方案，优先解决5、6、7号楼建设问题，确保及时达到交房条件。县政府要求县住建部门及时办理相关建设手续，加强资金监管，做好风险评估，确保及时达到交房条件，落实维稳责任。”等内容，是邻水县政府就涉案房地产开发中的有关问题作出的行政允诺，也即成为邻水县政府及其土地、建设等职能部门相应的法定职责。邻水县政府的该《会议纪要》，既是邻水县政府贯彻中、省、市经济工作会议精神，落实保稳定、惠民生的重大举措，同时也是对被告中元公司之前在未取得预售许可证明的情况下预售房屋行为的认可，故该《会议纪要》也属于证明房地产开发企业取得了预售许可证明的一种形式，证明了被告中元公司自该《会议纪要》形成之日起即取得了预售房屋的预售许可证明。被告中元公司在预售房屋给谢舞时未取得商品房预售许可证明，但在本案起诉前已经取得了商品房预售许可证明，被告中元公司预售房屋给谢舞的行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，故被告谢舞与被告中元公司签订的《商品房买卖合同》应当认定为有效。 其次，涉案房屋系被告谢舞用于居住的房屋，且被告谢舞名下亦无其他可供居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，同时也符合中央和地方各级政府关于房地产业的宏观调控精神和政策。 第三，关于被告谢舞已支付价款是否超过房屋总价款百分之五十的问题。经审查，被告谢舞从签订购房合同时起至2019年02月04日止已向被告中元公司支付购房款等费用115,530元。按照二被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告中元公司应当于2017年06月30日前向被告谢舞交付房屋，但因被告中元公司出现资金链断裂，工程停工，不能按期交房，被告谢舞亦不能按期办理银行按揭贷款以及时支付购房尾款。在政府进行资金监管的前提下，二被告签订《分期付款补充协议》，约定对购房尾款进行分期支付，被告谢舞按照协议约定开始分期付款。从整个付款过程来看，被告谢舞严格按照合同约定履行了付款义务，在按约支付的情况下致使被告谢舞已支付的价款未超过房屋总价款的百分之五十，是由于中元公司资金链断裂所致，过错不在于被告谢舞，要求被告谢舞来承担被告中元公司的过错产生的后果，实则对被告谢舞不公平。结合本案实际情况，本院认为，对是否超过总房款百分之五十的理解应结合合同对付款方式的约定进行综合评判，不应一概而论，若约定为一次性付清购房款的，应严格认定是否超过百分之五十，若协议分期付款的，不应作强制性要求，买受人已按约履行的即使未达到百分之五十亦应予以支持。同时，该条文适用的主要情形是买受人排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，本案原告的金钱债权系普通债权，加之涉案房屋不是执行案件判决书所确定的执行标的物，故为充分保护无过错买受人的权益，本院认为，被告谢舞基于生存权益的对涉案房屋的物权期待权应优先于原告的普通金钱债权。 综上所述，被告谢舞提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的人民法院应予支持其执行异议的情形。原告要求对被告中元公司的坐落于邻水中元南城国际项目二期5#楼5层6号房屋许可执行的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告重庆长峡建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费5269元，由原告重庆长峡建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判长 谢 诚 审判员 王 越 审判员 蒋 宇 二〇一九年五月二十四日 书记员 李秋芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。