内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0702民初4297号原告：内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区胜利四道街（南苑宾馆内）。负责人：王瑞云，经理。委托诉讼代理人：左新东，内蒙古盈飞律师事务所律师。被告：杨广，男，1976年6月6日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。第三人：王小欢，女，1981年6月5日出生，蒙古族，呼伦贝尔市公安局干警，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。第三人：徐晓葳，男，1974年3月30日出生，回族，无固定职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原告内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司（以下简称金沙公司呼伦贝尔分公司）与被告杨广、第三人王小欢、徐晓葳案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月9日作出（2017）内0702民初第2080号民事判决，原告金沙公司呼伦贝尔分公司不服提出上诉。呼伦贝尔市中级人民法院以本案事实不清为由，于2018年9月28日裁定将本案发回本院重审。本院于2018年12月4日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告金沙公司呼伦贝尔分公司的委托诉讼代理人左新东、被告杨广、第三人王小欢到庭参加诉讼。第三人徐晓葳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金沙公司呼伦贝尔分公司向本院提出诉讼请求：判决不得执行位于XX区2号市房，解除对该门市房的查封。事实与理由：2013年8月24日，第三人徐晓葳认购原告出售的位于XX区1号、2号门市房。依据合同约定，第三人徐晓葳应按期支付购房款，否则原告有权解除认购协议。第三人徐晓葳累计交纳1号、2号门市房的购房款5105321元后，因无力缴纳剩余购房款，便申请退房。为此，原告扣除马某购买的1号门市（第三人徐晓葳转售）房购房款3820235元及退房违约金等后，将剩余购房款751086元全部退还给第三人徐晓葳。原告收回2号门市房，双方认购协议解除。2017年3月21日，因被告杨广申请法院强制执行涉案房产，海拉尔区人民法院于2017年3月21日作出（2016）内0702执字第1854号执行裁定，查封了原告所有的、位于****门市房。原告于2017年4月8日向海拉尔区人民法院提出执行异议。海拉尔区人民法院于2017年7月4日作出（2017）内0702执异1854-6号民事裁定书，驳回了原告的异议请求。故诉至法院。杨广辩称，法院应驳回原告的诉讼请求，继续执行。理由如下：一、被告申请查封涉案房产具有事实依据。第三人徐晓葳购买原告公司的1号、2号门市房，交付了购房款500余万元，并实际占有使用1号、2号门市房。二、海拉尔区人民法院依据被告的申请，要求原告将第三人徐晓葳交纳的购房款交到法院，但原告拒绝履行。在这种情况下，法院才查封了1号、2号门市房。三、原告及第三人徐晓葳均陈述购房协议已经解除，但被告申请执行第三人徐晓葳未退还的购房款时，原告仍不配合。原告与第三人徐晓葳的购房合同并未实际解除。四、原告依据最高院司法解释规定，认为被告未支付剩余购房款，法院不能查封涉案房产。原告理解有误，被告的申请并无不当。徐晓葳未作陈述。王小欢陈述称，2015年10月份，第三人徐晓葳因无力缴纳剩余购房款，向原告公司递交了退房申请，原告于2015年10月20日同意了第三人徐晓葳的申请，双方解除了合同。因第三人徐晓葳与马某之间存在债权债务，1号门市房抵偿给马某，未退还购房款。原告扣除一部分违约金，剩余购房款已退还给第三人徐晓葳。2016年4月，名爵公司租赁2号门市房开设名爵五星健身俱乐部。本院经审理认定事实如下：一、2013年8月24日，第三人徐晓葳与原告签订两份《商品房买卖合同》。约定，第三人徐晓葳从原告处购买XX区1号、2号门市房。其中，1号门市房面积为466.65平方米，每平方米8002元，双方约定的总价款为3334133元；2号门市房面积为782.94平方米，每平方米8002元，双方约定的总价款为6265086元。合同签订前及合同签订后，第三人徐晓葳分十五次共给付原告1号门市房购房款1920235元、2号门市房购房款3185086元。2015年10月8日，第三人徐晓葳以资金周转不开、无力交纳剩余购房款为由，向原告递交了退房申请，要求退还1号、2号门市房。原告单位的销售部填写了《退房呈报》。2015年10月20日,第三人徐晓葳给原告出具一张收条，内容为"本人于2015年10月20日收到内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司商业1、商业2退房款2571321元整（已扣除违约金51万元整、取暖费2.4万元整）。剩余退房款2000000元整贵公司答应于2015年11月20日之前退回"。2015年11月20日，第三人徐晓葳又给原告出具一张收条，内容为"本人于2015年11月20日收到内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司商业1、商业2退房款2000000元整。所有房款已退清"。二、2016年4月1日，原告与案外人李某签订《房屋租赁合同》。约定，李某租赁涉案2号门市房，用于经营健身会所，租期5年，自2016年7月1日起至2021年7月1日止。2016年4月1日至2016年7月1日为无偿装修期，每年租金450000元。原告已收到租金50000元。房屋的实际使用人是呼伦贝尔市海拉尔区名爵五星俱乐部有限公司。2016年5月4日至2016年6月1日，该公司的法定代表人为第三人徐晓葳，2016年6月2日，该公司法定代表人变更为李某，现法定代表人为项某。三、2016年9月28日，本院立案受理原告杨广与被告王小欢、徐晓葳民间借贷纠纷一案，并于2016年11月30日作出（2016）内0702民初1854号民事判决，判决：一、被告徐晓葳、王小欢偿还原告杨广借款11092377元，及自2015年11月11日至2016年11月30日的利息2800749元，合计13893126元，于本判决生效之日付清；二、被告徐晓葳、王小欢按照年利率24%支付原告杨广2016年12月1日至实际给付之日止的利息。判决生效后，原告杨广申请强制执行，本院对2号门市房进行了查封。原告以案外人的身份向本院提出执行异议，本院于2017年7月4日作出（2017）内0702执异1854-6号民事裁定，驳回原告的异议。原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。原告为证实其诉讼主张，依法提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》2份、退房呈报单1份、退房申请1份、收条2份、马某与原告就1号门市房签订的商品房买卖合同1份，证明2013年8月24日，第三人徐晓葳认购金沙公司开发的XX区1号、2号门市房，第三人徐晓葳交纳了部分购房款。因无力交纳剩余购房款，第三人徐晓葳申请退房，并要求将1号门市房转让给马某。剩余购房款退还给第三人徐晓葳，原告收回2号门市房。被告对《商品房买卖合同》的真实性认可，对退房呈报单、退房申请、收条的真实性不认可。但未提交相反证据予以证明。第三人王小欢对真实性无异议。本院对真实性予以确认；2、《租赁合同》1份、李某驾驶证1份、锦都会认购书1份、呼伦贝尔市海拉尔区名爵五星健身俱乐部有限公司企业信息1份，证明李某代表呼伦贝尔市海拉尔区名爵五星健身俱乐部有限公司与原告签订2号门市房的租赁合同，用于经营健身俱乐部。被告对《租赁合同》、锦都会认购书的真实性不认可，认为租赁并未实际发生。但未提交相反证据予以证明。对李某驾驶证、企业信息无异议。第三人王小欢对真实性无异议。本院对真实性予以确认；3、证人刘某、海某的证言，证明为给买房人退购房款，从证人处借款100万元，2015年冬天，原告给第三人退房款75万元。原告及第三人对证人证言认可，被告不认可。证人证言与其他证据能够相互印证，本院对真实性予以确认。第三人徐晓葳未到庭，视为放弃质证权利。被告为证实其抗辩意见，依法提交了如下证据：1、2016年，第三人徐晓葳向农村商业银行提交的贷款申请，证明涉案1号、2号门市房系第三人徐晓葳购买，现经营名爵五星健身俱乐部，不存在解除合同及将1号门市房转让给马某的事实。原告表示经法院核实后对合法性认可，但认为此证据系第三人徐晓葳单方陈述，不能证明涉案1号、2号门市房是第三人徐晓葳的财产。第三人王小欢认为，贷款申请的内容不是徐晓葳本人书写，对徐晓葳的签字认可。经庭后核实，此证据系本院执行局从农村商业银行调取后被告复印取得，来源合法，客观真实。此证据系第三人徐晓葳单方书写，没有发放贷款银行的核实情况或抵押登记情况，在无其他证据佐证的情况下，不足以认定涉案2号门市房一直系第三人徐晓葳的合法财产。本院对真实性予以确认；2、金点子广告20张，证明1号、2号门市房系徐晓葳购买，不存在退房的情况。原告表示经法院核实后对合法性认可，但认为此证据不能证明涉案1号、2号门市房是第三人徐晓葳的财产。第三人王小欢认为，在未退房时徐晓葳发布的广告，准备卖房。经庭后核实，此证据系本院执行局从金点子广告公司调取后被告复印取得，来源合法，客观真实。此广告最早的发布时间发生在2015年6月，早于第三人徐晓葳申请退房的时间，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明涉案2号门市房至今仍为第三人徐晓葳的合法财产。本院对真实性予以确认；3、复议申请书、退房材料，证明徐晓葳、王小欢称从未购买过1号、2号门市房，二人虚构事实，转移财产。原告认为此证据与本案无关联性。第三人王小欢未发表质证意见。此证据系复印件，无原件核对，真实性无法确认，本院不予采信；4、海拉尔区人民法院执行局询问徐晓葳、李某、张某、徐某、马某的笔录，证明原告退房款440余万元，李某未签订2号门市房的租赁合同，张某称房款已经全部退还，徐某称没有退房。马某称与徐晓葳无经济往来，自己缴纳购房首付款192万元，徐晓葳已缴纳1号门市房的全部购房款。原告及第三人王小欢对询问笔录不认可。本院对真实性予以确认，但五人的陈述存在相互矛盾的地方，不能证明一个确定的事实；5、退房呈报单1张、认购书2张、补足单7张、记账凭证1张、买卖合同4份、承兑汇票1张，证明第三人徐晓葳购买1号、2号门市房的交款过程，交款后于2015年1月26日签订的购房合同，被告申请执行徐晓葳的购房款合法。原告及第三人王小欢对上述证据认可。但认为，买卖合同是因第三人徐晓葳贷款需要，重新签订的，与本案无关。本院对真实性予以确认；6、判决书2份、裁定书1份，证明1号门市房已归被告所有。原告及第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；7、通知书1份，原告及第三人王小欢对真实性无异议，但认为与本案无关。本院对真实性予以确认；8、承兑汇票交易明细、流水清单，证明徐晓葳曾在被告处借承兑汇票一张，数额为二百万元，转入原告公司。徐晓葳向原告交付了5105321元的时间。原告及第三人王小欢认为承兑汇票交易明细与本案无关，流水清单与原告陈述一致。承兑汇票交易明细未能证明与本案有关的事实，本院不予采信；9、《租赁合同》、李某与原告签订的《租赁合同》，证明李某没有租赁2号门市房。原告及第三人王小欢认为，被告提交的证据系复印件，内容未复印完整，不予认可。《租赁合同》系复印件，无原件核对，真实性无法确认。李某与原告签订的《租赁合同》与原告提交《租赁合同》系同一份合同，本院对真实性予以确认。第三人徐晓葳未到庭，视为放弃质证权利。第三人王小欢为证实其陈述意见，依法提交了如下证据：1、协议、谈话笔录、借条，证明徐晓葳与马某之间存在债权债务，用1号门市房抵偿债务。原告认可，被告不认可。协议、谈话笔录、借条能够与其他证据相互印证，本院对真实性予以确认；2、房屋租赁合同、认购书、收据、记账凭证，证明名爵五星俱乐部与原告存在租赁合同关系。原告对真实性无异议，被告对真实性不认可，但未提交相反证据予以证明。本院对真实性予以确认；3、物业费催缴通知单，证明原告是**门市房的所有权人。原告无异议，被告对真实性不认可，但未提交相反证据予以证明。本院对真实性予以确认。第三人徐晓葳未到庭，视为放弃质证权利。本院认为，本案的争议焦点是：案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，即第三人徐晓葳与原告是否解除了涉案2号门市房的《商品房买卖合同》，双方是否已实际退房、退款。原告及第三人王小欢提交的证据证明：一、第三人徐晓葳与原告分别签订了两份《商品房买卖合同》，购买XX区1号、2号门市房。并分别交纳了两户门市房的部分购房款后，第三人徐晓葳因无力支付剩余购房款，书面提出退房申请，原告同意，双方已达成解除涉案2号门市房《商品房买卖合同》的合意。二、第三人徐晓葳已收到原告退还的涉案2号门市房的购房款，并给原告出具了收条。对此原告及第三人徐晓葳均无异议。三、虽然原告及第三人徐晓葳未提交书面的退房证明，但从原告提交的《房屋租赁合同》及《锦都会》认购书可以证明，原告已实际占有涉案2号门市房，并对外租赁，已获得收益。第三人徐晓葳在解除合同后，已实际退还了涉案2号门市房。在双方已解除合同、已退房、退款的情况下，认定涉案2号门市房系第三人徐晓葳的合法财产、并对其进行执行，显然已依据不足。所以，本院对涉案2号门市房进行强制执行缺乏事实根据及法律根据。原告要求解除对涉案2号门市房的查封，非本案审理的内容。原告可在本判决生效后，向本院查封部门主张权利。被告提交的证据中，有部分证据为第三人自认涉案2号门市房归其所有。但从证据的高度盖然性上看，被告提交证据所证明的事实不足以推翻原告及第三人王小欢提交证据所证明的事实。即被告提交的证据不足以证明原告与第三人徐晓葳未解除涉案2号门市房的《商品房买卖合同》、原告及第三人徐晓葳在解除合同后未退房、退款。对被告的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，本院对原告请求判决不得执行XX区2号门市房的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行XX区2号门市房，于本判决生效后立即履行。案件受理费100元，由杨广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。本院（2017）内0702执异1854-6号民事裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙 军人民陪审员  高艳红人民陪审员  孙淑娟二〇一九年五月九日书 记 员  王 慧附本判决所依据的法律、法规条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）案外人就执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。