湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2544号原告：湖南孚威宏昌置业发展有限公司，住所地长沙市雨花区红星大厦（红星国际星城）****。法定代表人：丑小武。委托诉讼代理人：夏小友，湖南天地人律师事务所律师。被告：袁远，男，1986年1月22日出生，汉族，住湖南省绥宁县。原告湖南孚威宏昌置业发展有限公司（以下简称孚威宏昌公司）与被告袁远租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告孚威宏昌公司的委托诉讼代理人夏小友、被告袁远均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告孚威宏昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，由被告立即返还原告位于长沙市天心区木莲西路169号巢之恋.新寓1栋1层104号商铺；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金直至实际返还房屋之日止（暂计算为50862元，即自2017年5月24日至2017年7月23日装修期租金，以及2018年10月24日至2019年2月23日的租金）；3、判令被告向原告支付违约金16954元，以及履约保证金8477元归原告所有；4、判令被告赔偿原告律师费损失12000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告袁远辩称：1、本案租赁合同的实际承租人系张亚新、深圳市喜乐库商贸有限公司，因深圳市喜乐库商贸有限公司中途终止门店托管合同造成本案租赁合同的违约，本案应当追加张亚新、深圳市喜乐库商贸有限公司作为本案被告，相关责任也应由上述两者承担；2、本案的租赁合同系原告提供的格式合同，其没有将违约金纳入第九条“违约责任条款”中，导致被告在签订该合同时并未完全阅读合同条款，原告也没有明确告知合同中的违约责任条款及免责条款，且合同中的违约责任明显约定过高，显失公平，应属无效；3、被告已于2018年9月口头告知原告需提前解除合同，退还租赁物，并于2018年10月25日到原告公司送达了书面通知，还退还了商铺钥匙，另通过微信的方式将书面通知再次送达给原告，故租赁合同已于2018年9月实际解除，原告主张2019年10月以后的租金，无事实及法律依据，加之原告的损失自己也有严重责任；4、被告提前解除租赁合同，系因为实际经营者与承租人无力经营，承租人也缴纳了履约保证金，但承租人并非恶意解除合同，原告主张的违约责任太高，被告无力承担。经审理查明：原告孚威宏昌公司系位于长沙市天心区木莲西路**巢之恋新寓****房屋的所有权人（面积为65.2平方米，产权证号为：714191634号）。2017年2月23日，孚威宏昌公司（出租方）与袁远（承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：出租方将其所有的位于长沙市天心区木莲西路169号巢之恋新寓1栋104号商铺出租给承租方用于经营连锁服装店，出租面积为65.21平方米；租赁期限为自交付之日起5年，即从起租日起至2022年期届满之日止，出租方应于2017年2月24日（起租日）前将商铺交付给承租方使用，并给予承租方一定期限的免租期，免租期内不计租金，免租期为2017年5月24日至2017年7月23日。其中，合同第二条第5款约定，在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的或因承租人违约导致出租人解除本合同的，则承租人除承担违约责任外，不享受免租期的免租金优惠，承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补交该期间的全部租金；第三条第1款约定，履约保证金系承租人为本合同的全面履行向出租人提供的一种金钱质押，履约保证金移交给出租人占有作为债权的担保，承租人不履行债务时，出租人可以以该金钱优先受偿，履约保证金为8477元，本租赁合同期内，如承租人单方面合同违约，承租人支付出租人除本合同履约保证金之外两个月租金为标准的违约金；第三条第3款约定了租金计算标准：第一租赁年自2017年2月24日至2018年2月23日，月租金为8477元；第二租赁年自2018年2月24日至2019年2月23日，月租金为8477元；第三租赁年自2019年2月24日至2020年2月23日，月租金为8901元；第四租赁年自2020年2月24日至2021年2月23日，月租金为9346元；第五租赁年自2021年2月24日至2022年2月23日，月租金为9814元；租金采用预付方式，每3个月（免租期除外）为1个计租期，承租人应于每个计租期期满的15日前向出租人支付下1个计租期的租金，首期租金应于合同签订之日向出租人支付；第九条约定，在租赁期限内，承租人未经出租人书面同意擅自终止合同的，预付租金及履约保证金归出租人所有；承租人根据合同付款要求迟延交付租金、物业管理费的，每延迟一天，应以逾期金额为基数按千分之一为标准向出租人支付违约金，且出租人享有对承租人停水、停电的权利；守约方实现债权的一切费用（包括但不限于律师费、误工费、差旅费、市内交通费、鉴定费、公证费等）均由违约方承担。合同签订后，原告孚威宏昌公司于2017年2月23日向被告袁远交付了涉案商铺，被告袁远对该商铺进行了装修后用于经营“喜乐库”服装店，并向原告孚威宏昌公司支付了履约保证金8477元，还支付了2017年7月24日至2018年10月23日的租金，但未向原告孚威宏昌公司预付下一租期的租金。2018年10月22日，原告孚威宏昌公司作出《温馨提示》并于2018年10月23日张贴在“喜乐库”服装店，该《温馨提示》陈述被告袁远应当于2018年10月9日向原告交纳下一计租期的租金25431元，但被告袁远未交纳，故要求被告袁远于2018年10月24日前交纳该租金25431元，否则产生的法律后果由被告承担。2018年10月27日，原告孚威宏昌公司作出《催款函》，再次要求被告袁远在2018年10月24日前付清到期租金25431元。该《催款函》于当日也张贴在“喜乐库”服装店，当时，“喜乐库”服装店已经闭店停止经营。同日,原告孚威宏昌公司又向被告袁远邮寄送达了《催款函》，但被告袁远予以拒收并退回该邮件。后原告孚威宏昌公司分别于2018年11月16日、2018年12月3日、2018年12月25日作出《催款函》，要求被告袁远在2018年11月23日、2018年12月9日、2018年12月31日前付清到期租金25431元，且原告孚威宏昌公司又向被告袁远邮寄送达了《催款函》，但邮件均被退回。同时，原告也将该些《催款函》张贴在“喜乐库”服装店，此时，“喜乐库”服装店仍闭店停止经营。2019年2月20日，原告孚威宏昌公司与湖南天地人律师事务所签订《委托代理合同》，约定由湖南天地人律师事务所接受原告孚威宏昌公司的委托并指派夏小友律师担任其委托诉讼代理人参与其与被告袁远租赁合同纠纷一案一审、二审、执行，律师费12000元。2019年3月3日，原告孚威宏昌公司向湖南天地人律师事务所支付了律师费12000元。2019年3月12日，原告诉至本院。另查明，原告孚威宏昌公司的员工黎超通过微信的方式于2018年10月22日向被告袁远送达《温馨提示》和《催款函》。2018年10月24日，黎超又通过微信方式告知被告袁远，原告孚威宏昌公司已将《温馨提示》、《催款函》张贴在“喜乐库”服装店。2018年10月25日，被告袁远通过微信方式向黎超送达《提前解除商铺租赁合同的告知函》，该告知函陈述被告袁远于2017年2月24日向原告承租巢之恋新寓1栋104号，并已提前一个月口头告知原告提前解除租赁合同，由于持续亏损经营，无力再支付租金，故以书面形式向原告提出解除租赁合同，被告袁远计划于2018年10月25日到原告处交还钥匙，要求原告派人接收。2018年12月25日，黎超再次通过微信的方式向被告袁远送达《催款函》，并告知被告袁远，原告孚威宏昌公司已将《催款函》张贴在“喜乐库”服装店。被告袁远回复称：“我们于结业前一个月已经通知你方，本店因无力承担租金经营不下去了，结业后你们不解除合同，钥匙你们也不收。我不可能亏本这样去继续经营”。上述事实，有原告孚威宏昌公司、被告袁远提交的房屋所有权证、《商铺租赁合同》及其附件、《温馨提示》、《催款函》、照片邮寄及查询记录、《委托代理合同》、律师费票据、律师费付款凭证、微信聊天记录、《提前解除商铺租赁合同的告知函》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点系原告孚威宏昌公司与被告袁远签订的《商铺租赁合同》是否合法、有效，被告袁远是否构成违约。一、关于原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力问题。该合同系原、被告双方的真实意思表示，且原告孚威宏昌公司于合同签订后也向被告袁远交付了租赁物，被告袁远也对租赁物进行了装修，并向原告孚威宏昌公司支付了租金、保证金，故《商铺租赁合同》已经实际得到履行。因该合同系原告孚威宏昌公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，但是，该合同主文条款共计十三条、10页，且每一条又包含若干款项，而该合同除了第六条“商铺交还的特别约定”采用加粗字体的方式标注外，其余所有条款均未采用合理的方式提醒合同相对方注意其中免除或限制对方责任，且该合同第二条第5款约定“在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的或因承租人违约导致出租人解除本合同的，则承租人除承担违约责任外，不享受免租期的免租金优惠，承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补交该期间的全部租金”，故该条款又另行设定了要求被告袁远补交装修期租金的条件，属于明显加重了被告袁远的责任，原告孚威宏昌公司未采用合理的方式对该部分内容进行告知，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故本院确定该《商铺租赁合同》第二条第5款为无效条款。同时，该《商铺租赁合同》的其他条款内容并不违反法律、行政法规强制性规定，本院虽确认该合同中部分条款的无效，但并不影响《商铺租赁合同》的效力，故该《商铺租赁合同》系合法、有效的合同，合同相对方应当按约履行各自义务。二、关于被告袁远是否违约的问题。根据《商铺租赁合同》第三条第3款约定“租金采用预付方式，每3个月（免租期除外）为1个计租期，承租人应于每个计租期期满的15日前向出租人支付下1个计租期的租金，首期租金应于合同签订之日向出租人支付”，被告袁远已经按约向原告孚威宏昌公司支付了截至2018年10月23日的租金，其应当于2018年10月9日前向原告孚威宏昌公司支付下一计租期（2018年10月24日至2019年1月23日）租金，但其未按约定的时间支付租金，构成违约，且被告袁远单方面终止合同，导致双方的合同目的无法实现，被告袁远也构成违约，其应当承担相应的违约责任。鉴于被告袁远于2018年10月25日通过微信的方式向原告孚威宏昌公司的员工黎超送达了《提前解除商铺租赁合同的告知函》，明确告知其需停止经营“喜乐库”服装店，提前解除租赁合同，并拒付租金，而黎超也系通过微信的方式向被告袁远送达《温馨提示》、《催款函》以及原告孚威宏昌公司张贴《催款函》在“喜乐库”服装店的照片，且原告孚威宏昌公司于2018年10月27日张贴《催款函》于“喜乐库”服装店时，“喜乐库”服装店已经闭店、停止经营，本院确认被告袁远已经尽到了提前解除租赁合同的告知义务，原告孚威宏昌公司明知被告袁远已经搬离涉案商铺，“喜乐库”服装店已经停止经营，双方的租赁合同目的已经不能实现，故该《商铺租赁合同》应当自2018年10月25日予以解除，被告袁远应当向原告孚威宏昌公司支付租金至2018年10月25日，即565.13元（8477元/月÷30天*2天）。对于原告主张的2018年10月26日至2019年2月23日的租金，因被告袁远于2018年10月25日违约解除合同，后其未再承租、使用租赁物，其无需再向原告支付自2018年10月26日起的租金，原告孚威宏昌公司长期空置租赁物，也属于其自行扩大的损失，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。根据合同第三条约定“本租赁合同期内，如承租人单方面合同违约，承租人支付出租人除本合同履约保证金之外两个月租金为标准的违约金”，现被告单方面违约，其应当承担两个租金标准的违约金，该违约金计算标准符合法律规定，本院予以支持，即16954元（8477年/月*2个月）。同时，《商铺租赁合同》第三条第1款约定“履约保证金系承租人为本合同的全面履行向出租人提供的一种金钱质押，履约保证金移交给出租人占有作为债权的担保，承租人不履行债务时，出租人可以以该金钱优先受偿”，且合同第九条第1款又约定“在租赁期限内，承租人未经承租人书面同意擅自终止合同的，预付租金及履约保证金归承租人所有”，故《商铺租赁合同》第三条第1款与第九条第1款关于履约保证金的约定存在明显相互矛盾，产生理解上的争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，故本案应当按照第三条第1款的约定，认定被告袁远缴纳的履约保证金8477元系金钱质押担保，被告袁远不履行债务，原告孚威宏昌公司有权就该履约保证金优先受偿，原告孚威宏昌公司主张该履约保证金归其所有，本院不予支持。对于原告孚威宏昌公司主张的装修期的租金，因本院已经确认《商铺租赁合同》第二条第5款为无效条款，故原告孚威宏昌公司向被告袁远主张装修期间的租金，于法无据，本院不予支持。对于原告孚威宏昌公司主张的律师费12000元，因《商铺租赁合同》明确约定守约方实现债权的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费等）均由违约方承担，现原告孚威宏昌公司因追索债权产生律师费12000元，被告袁远应当予以偿付。对于被告袁远辩称，本案租赁合同的实际承租人系张亚新、深圳市喜乐库商贸有限公司，因深圳市喜乐库商贸有限公司中途终止门店托管合同造成本案租赁合同的违约，本案应当追加张亚新、深圳市喜乐库商贸有限公司作为本案被告，相关责任也应由上述两者承担，本院认为，涉案商铺的《商铺租赁合同》系原告与被告所签订，原告也依约向被告袁远交付了租赁物，根据合同的相对性原则，被告应当按约向原告履行租金的支付义务，至于被告袁远与张亚新、深圳市喜乐库商贸有限公司的权利义务关系，其可另行主张权利，本院对其该项辩称，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告湖南孚威宏昌置业发展有限公司与被告袁远签订的《商铺租赁合同》于2018年10月25日解除；二、限被告袁远于本判决生效之日起10日内向原告湖南孚威宏昌置业发展有限公司支付截至2018年10月25日的租金565.13元；三、限被告袁远于本判决生效之日起10日内向原告湖南孚威宏昌置业发展有限公司支付违约金16954元；四、限被告袁远于本判决生效之日起10日内向原告湖南孚威宏昌置业发展有限公司支付律师费12000元；五、对于上述债务，原告湖南孚威宏昌置业发展有限公司依法对被告袁远提供质押担保的履约保证金8477元享有优先受偿权；六、驳回原告湖南孚威宏昌置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2008元，减半收取1004元，由被告袁远负担404元，由原告湖南孚威宏昌置业发展有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇一九年五月三十日代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。