四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初403号 原告：西昌市家园物业管理有限公司。住所地：西昌市马水河街。统一社会信用代码：915134017091150598。 法定代表人：丁彤，西昌市家园物业管理有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：金雷，该公司经理，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：毛柏秀，四川六通律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：王德和，男，藏族，1956年10月1日出生，四川省西昌市人。 委托诉讼代理人：古涛，女，汉族，1963年10月11日出生，四川省西昌市人。（系被告王德和之妻），代理权限为特别授权。 第三人：西昌学院，住所地：西昌市安宁镇学府路**。统一社会信用代码：12510000450718861G。 法定代表人：贺盛瑜，系西昌学院校长。 委托诉讼代理人：周继明，西昌学院职工，代理权限为特别授权。 原告西昌市家园物业管理有限公司诉被告王德和、第三人西昌学院物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法由审判员蒋瑛独任审理此案，书记员刘丹艳担任记录，于2019年4月8日对本案公开开庭进行了审理，原告西昌市家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人金雷、毛柏秀，被告王德和的委托诉讼代理人古涛、第三人西昌学院的委托诉讼代理人周继明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告西昌市家园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物管费3780元、垃圾清运费（卫生费）441元，合计4221元；2、承担本案诉讼费。 事实及理由：2011年10月25日，原告通过参加第三人组织的招投标，中标西昌学院四家属小区的物业管理事项，双方签订《物业管理服务合同》。该合同第一条约定了第三人委托原告进行物业管理的城内四小区范围。合同第二条，明确了原告管理的事项为1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。3、物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。4、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、小区安全管理、小区内的车辆行驶及停泊管理等10项。合同第七条约定了收取物业管理费、垃圾清运费、车辆停放费的收取标准。原告、第三人签订《物业管理服务合同》后，2011年11月1日，原告进驻四小区提供物业管理服务工作至今。一直以来原告按照约定，认真履行职责，提供了约定服务，但是被告作为6-1-1-3业主一直对其应当缴纳的物业管理费、卫生费不予支付，原告曾书面催告无果。 综上所述，被告应当按照《物业管理服务合同》支付物业管理的相关费用，但是被告一直以来没有履行该义务，拖欠原告物管费等费用，已严重影响原告的正常经营。原告根据《物业管理服务合同》约定，根据《合同法》及相关规定诉诸法院，请求法院依法判令被告支付拖欠的物管费和垃圾清运费。 被告王德和辩称，一、西昌市家园物业管理有限公司是和西昌学院签订的《物业管理服务合同》，没有和业主签订合同，被告与物业公司之间没有合同关系。物业公司应该起诉西昌学院。二、西昌市家园物业管理有限公司与西昌学院于2011年11月2日签订的《物业管理服务合同》，合同期限自2011年11月1日起自2012年10月31日止。王德和已付清合同期间的物业管理费。合同到期后，原告一直没有续签物业管理服务合同，但原告一直不退出西昌学院西校区，现在仍然占着校门口的房屋没有退出。原告违反了《四川省物业管理条例》第五十四条，合同期满未续约的，物业服务企业应当退出物业服务的规定。违反了《物业管理服务合同》第九条第2点，合同规定的管理期满，本合同自然终止。三、西昌市家园物业管理有限公司服务质量差、管理不规范。小区环境脏、乱、差。1.楼梯间门窗损毁、有蜘蛛网；墙体渗水；井盖损坏；楼道路灯损坏。存在严重安全隐患，对业主的生命和财产安全造成了一定影响。2.绿化带乱石成堆、杂草丛生。家园物业从未培植花草树木，原有的花草树木还逐渐减少。继续教育学院教学楼后面，本来有八、九棵树龄20多年的香樟树，到2018年，只剩下2棵。3.公共环境的清洁卫生差，垃圾的收集、清运不及时。枯枝烂叶成堆成片，存在严重火灾和安全隐患，危及公共利益及他人合法权益。四、西昌学院与原告签订的《物业管理服务合同》第一条约定，物业基本情况为：西校区现有电梯公寓380套，43200平方米，小高层120套，约8400平方米。第七条第1点，物管费每月每平方米按建筑面积收取：电梯公寓0.8元、多层住宅0.5元，垃圾清运费每月每户7元。第2条车辆收费办法：自行车每月收取停放费5元/辆，摩托车（含电瓶车）每月收取停放费10元/辆，业主小车：每月收取车辆秩序维护和管理费40元/辆。合同的附件《主要服务内容》第一条三小条第三点，货运车辆每月收取车辆管理费和场地占用费200元/辆。第4点，会客车辆（停放30分钟以上）收取临时场地占用费小车2元/辆，大车5元/辆，摩托车（含电瓶车）自行车0.5元/辆。第一条四小条，每天24：00--6：00，保安将关闭大门，在此期间进入的车辆和行人，将收取2元的服务费。根据初步估算，西昌市家园物业管理有限公司的年收益为60万元，其从来没有向全体业主张榜公布管理费用收支账目。违反了《物业管理服务合同》第五条第7点，至少每年向全体业主张榜公布管理费用收支账目的约定。违反了《物业服务收费管理办法》第十二条，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况的规定。五、原告从未公开向全体业主公布物业服务项目及其收费标准。违反了《四川省物业管理条例》第五十条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准的规定。违反了第二十三条，物业服务收费按规定实行明码标价。物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示的规定。《物业服务收费管理办法》第八条，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示的规定。六、西昌市家园物业管理有限公司没有安装门禁系统，请的保安资质不符合要求。未执行门岗24小时值班、登记制度，外来人员及车辆出入自由。虽然画了停车线，但没有进行车辆管理，车辆乱停乱放，且地盘是学校的，停车收费不合理。七、原告没有开展有效的社区文化活动。违反了《物业管理服务合同》的约定，开展有效的社区文化活动和便民服务工作的约定。被告认为西昌市家园物业管理有限公司在2012年11月1日以后的服务没有合同依据，是不合法的。 第三人西昌学院辩称，西昌学院在2011年确实通过招投标选聘了西昌市家园物业管理服务公司为城区各家属区业主提供物业物管服务，并签订了《物业管理服务合同》，合同期限是1年，合同到期后没有续签合同，但还是由西昌市家园物业管理服务公司为各家属区提供物业管理服务，直至今年10月。因为物业管理服务费、停车费等都是由各业主向物业公司缴纳，所以具体业主有没有欠费、或者欠费是多少西昌学院是不清楚的，只有由物业服务公司和具体业主核实。关于业主所说的物业服务公司服务不到位的情况，西昌学院也陆续有收到业主的投诉，并跟西昌市家园物业管理服务公司的相关责任人员进行过沟通，但一直没有得到妥善解决。另物业服务费交纳的义务主体是房屋所有权人，不是西昌学院。 原告西昌市家园物业管理有限公司为支持自己的主张，向法院提供了如下证据： 证据一： 1、原告营业执照； 2、西昌学院城内小区物业管理招标议程一份； 3、物业管理服务合同一份。 证明：原告的物业管理资质。原告、被告之间的物业管理合同关系。2011年10月，西昌学院就其城内小区物业管理招标，原告参与投标并中标后与其签订了《物业管理服务合同》，并在合同里双方就物业基本情况、管理服务及费用、违约责任等事项进行了约定。 证据二： 1、西昌学院城内四小区生活垃圾清运协议7份； 2、说明一份； 3、收据一张； 4、记账凭证及税收票据二十九张。 证明：2012年3月至2018年6月为了履行好物业管理服务义务（合同附件第二条保洁服务中的第三款约定的垃圾清运义务），原告与他人签订垃圾清运协议，妥善清运、处置被告城内四小区的生活垃圾，并向清运方支付了清运费用。 证据三： 1、2012年9月购置充电费卡座报告一份、2012年12月打印机购置申请一份、2013年西昌学院要求原告安装应急电话通知一份； 2、2012年西昌学院同意原告关于在西校区电梯公寓安装多媒体设备的报告一份（西昌学院的各部门负责人在报告签字）； 3、2014年因物管工作需要，代西昌学院购买发电机柴油2160元，西昌学院将此款转至原告公司账户，发电机柴油记账凭证及收条各壹张。 证明：2012年至2018年12月西昌市家园物业管理有限公司积极履行物管工作义务，按照第三人西昌学院的指示排除隐患、购置设备。 证据四： 1、2012年西昌学院城内四小区物业管理有关事项告示一份； 2、西昌学院水电管理办法一份； 3、西昌学院迎接文明城市检查工作推进实施方案一份； 4、2014年西昌学院发出的创卫公开信一封。 证明：原告从2011年11月1日至今一直在忠实履行物业管理服务工作，包括水电使用的管理、维修改造、费用的登记收取及卫生管理工作，并从2012年至今依照双方合同约定的费用标准收取到了部分物业管理等费用，也因为物管工作产生并支付了垃圾清运费等费用。 证据五： 1、2013年原告出具的情况汇报一份； 2、2013年7月西昌学院会议纪要一份； 3、2014年、2015年西昌学院城内四小区物业情况汇报两份； 4、2015年11月16日西昌市家园物业管理有限公司关于请求解决西昌学院西校区消防安全维护资金及四小区物管费收取困难的报告一份（该报告经第三人签收）； 5、2018年7月20日邮递回执一份（邮寄内容：西昌学院城内四小区物业管理情况汇报）； 6、原告在被告所在小区张贴催收物管费的公示照片十七张； 7、2018年9月26日，西昌学院关于解除《物业管理服务合同》的函。 证明：原告在履行物业服务过程中，一直主动向建设单位西昌学院书面汇报履行情况及费用收取困难情况等，并向业主催收拖欠的各项物管费等费用，本案没有过诉讼时效。 被告王德和的质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，垃圾清运协议未盖章、存在多处手写的地方。对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据四中2012年西昌学院城内四小区物业管理有关事项告示一份的真实性有异议，上面未加盖印章，其余三份证据与本案缺乏关联性，不能达到原告的证明目的。对证据五的真实性、合法性、关联性无异议。 第三人西昌学院的质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据四中2012年西昌学院城内四小区物业管理有关事项告示一份的真实性有异议，对其他三份证据是学校出具的无异议。对证据五中对于原告单方面出具的请示报告第三人无法核实，物管公司管理情况应当向业主汇报，不应向第三人西昌学院汇报，对证据五中的第7份证据无异议，其余证据无法核实，不发表质证意见。 被告王德和向法院提供了如下证据： 1、2018年10月关于西昌学院西校区小区内环境的视频。 2、2018年年底，拍摄关于西昌学院西校区小区照片34张。 证明：西昌市家园物业管理服务不到位，小区环境脏乱差。 3、被告缴费收据3张（缴费至2013年9月）。 原告西昌市家园物业管理有限公司的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，是复制的传来证据，被告对拍摄者的身份信息不清楚，不能保证其合法性。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片均为复印件，证据的形成时间，被告无法确定，无法客观证实是原告撤场前西校区小区的真实面貌，根据照片内容来看有职工的菜地，电梯的维修的场面，都与原告的物管行为无关联性。对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可。 第三人西昌学院的质证意见：对证据1的真实性不发表意见。对证据2真实性、合法性、关联性无异议。对证据3真实性、合法性、关联性无异议。 第三人西昌学院未向法庭提供证据。 经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告提供的全部证据能够证明西昌市家园物业管理有限公司从2011年11月1日至2018年12月31日为西昌学院城内四小区提供物业管理服务的事实，本院予以采信。对被告王德和提供证据的真实性予以认可，证明目的不予采信。 根据原告、被告、第三人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：西昌市家园物业管理有限公司具有独立法人资格。2011年10月，西昌学院通过招投标选聘了西昌市家园物业管理有限公司为城内各家属区业主提供物业管理服务，2011年11月2日，双方签订了《物业管理服务合同》。合同第一条约定西昌学院委托原告西昌市家园物业管理有限公司进行物业管理的城内四小区范围。西昌学院城内四小区包括：西校区、二教区、家园小区（原凉大家属区）、原商技校家属区。西校区有电梯公寓380套，43200平方米；小高层120套，约8400平方米；二教区有小高层160套，约14400平方米；家园小区48套，约4320平方米，商技校家属区24套，约2160平方米。合同期限为一年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止。合同第二条约定了物业公司管理的事项为1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护和管理和运行服务。3、物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。4、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、小区安全管理、小区内的车辆行驶及停泊管理等10项。其中合同约定案涉争议事项的内容有：第七条管理服务及费用1.本物业的管理服务费，每月每平方米按建筑面积收取：电梯公寓0.8元、多层住宅0.5元，垃圾清运费每月每户7元。合同第八条第二款约定：如因西昌市家园物业管理有限公司原因，造成不能完成管理目标或直接造成西昌学院经济损失的，西昌市家园物业管理有限公司给予西昌学院相应补偿。西昌学院有权要求限期整改，并有权终止合同。西昌市家园物业管理有限公司与西昌学院签订的《物业管理服务合同》到期后，小区业主委员会成立了，但未在房管局等相关部门备案，且未选聘新的物业服务企业来管理小区。西昌学院也未选聘新的物业管理公司。西昌市家园物业管理有限公司仍然继续为西昌学院城内四小区提供物业管理服务至2018年12月31日。西昌学院城内四个家属区的大部分业主已全额缴纳物业管理费和垃圾清运费。被告王德和系西昌学院西校区小高层6-1-1-3号房屋的业主，其房屋面积为120平方米。王德和交纳物管费、垃圾清运费至2013年9月30日，之后王德和未交纳物业管理费、垃圾清运费。尚欠西昌市家园物业管理有限公司物业管理费2013年10月1日至2018年12月31日止的物业管理费3780元、垃圾清运费441元，合计4221元。原告西昌市家园物业管理有限公司书面追缴无果后，诉讼来院。 2018年9月26日，西昌学院向西昌市家园物业管理有限公司送达了《关于解除的函》，其上载明：“2011年11月2日，贵公司与我校签订了《物业管理服务合同》，合同期限为壹年，合同到期日为2012年10月31日。合同到期后，双方未续签合同。现为规范物业管理，新成立的业主委员会决定通过招标的方式另行选聘物业服务公司，并解除我校与贵公司于2011年11月2日签订的《物业管理服务合同》，解除日期为2018年12月31日，合同解除日期即为最后离场日期。请贵公司准时离场并在离场前与业主委员会办理交接工作”。2018年9月28日，西昌学院在小区张贴公告，告知各位住户，2018年12月31日是物业合同的解除日期，即是西昌市家园物业管理有限公司最后离场日期，为规范物业管理，决定新成立业主委员会选聘物业服务公司进行服务管理。 本院认为：根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案，在前期合同约定的期间内，原告西昌市家园物业管理有限公司一直为小区提供物业管理服务，合同期满后西昌学院未选聘新的物业服务企业，小区业主委员会也未选聘新的物业服务企业。且小区大部分业主继续缴纳物业管理等相关费用。西昌市家园物业管理有限公司仍然继续为小区提供物业服务，应当认定双方之间成立不定期物业服务合同。对此诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。被告王德和作为案涉西昌学院西校区的业主在原告提供物业服务后，交纳相应物业服务费系其基本义务。被告王德和辩称原告西昌市家园物业管理有限公司服务不达标，物业管理费应当减半。被告为此提供了视频资料和照片，本院经审查认为，西昌市家园物业管理有限公司在提供物业服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁等方面存在问题，但从整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，物业服务质量存在一般瑕疵，尚未构成严重瑕疵。因此，被告要求少交物业管理费缺乏依据。故原告要求被告支付相应的物业管理费、垃圾清运费，理由正当，依法应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告王德和于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告西昌市家园物业管理有限公司物业管理费3780.00元，垃圾清运费441.00元，合计4221.00元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王德和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 蒋 瑛 二〇一九年五月三十日 书记员 刘丹艳 附本案法律适用条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。