西  安  市  长  安  区  人  民  法  院西  安  市  长  安  区  人  民  法  院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初3854号 原告：黄武波，男，汉族，1991年1月14日出生，户籍所在地福建省永泰县，现住咸阳市楼2-1，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：王康伟，男，汉族，1988年12月23日出生，户籍所在地陕西省西咸新区，现住陕西省西咸新区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告黄武波与被告王康伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄武波、被告王康伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄武波向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金欠款152363.2元及拖欠租金产生的违约金45708.96元；2.被告交清2018年12月31日以前拖欠的物业费7795.64元及诉讼期间（至2019年4月22日）产生的物业费3500元；3.被告交回房屋，解除合同，并支付因被告原因造成无法继续履行合同的违约金21613.6元；4.被告已交的30000元履约保证金归原告所有；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于咸阳市秦都区XX大道沣渭家园1-1-2面积270.17平方米商业用房租赁给被告，租赁期8年，从2017年10月20日至2025年10月19日止，2017年11月20日至2020年11月19日年租金标准为80元/平米/月，年租金合计259363.2元/年，每半年一付，提前30日付清后半年的租金。到2018年12月31日为止，被告拖欠2018年4月20日应交的租金22681.6元，2018年10月20日应交的租金129681.6元，按合同第十二条约定产生的违约金45708.96元，物业费7795.64元，共计欠款205867.8元。原告经多次催要无果，现依法起诉。被告王康伟辩称，其欠付2018年4月20日应交租金22681.6元属实，这实际是交2018年下半年的租金，其拖欠物业费7795.64元也属实。2018年11月底其经营不下去了，并将东西搬走的，当时其给原告说了其不干了，坚持不下去了，原告说可以每月付租金，其说干到2018年11月底，用已交的30000元押金抵欠付的租金。2018年10月20日应交的租金129681.6元，实际是交2018年11月至2019年5月的租金，但其2018年11月底就搬走了不经营了，故不应支付。其没有违约，不应支付违约金。本院经审理认定事实如下：2017年10月1日,原、被告签订《房屋租赁合同》,用于被告经营餐饮,合同第一条约定,原告将位于咸阳市秦都区XX大道沣渭家园商铺1-1-2面积270.17平方米商业用房出租给被告。第二条约定,租赁期限8年,自2017年10月20日起至2025年10月19日止(包含装修免租期2017年10月20日至2017年11月19日)。第三条约定,房屋租金自2017年11月20日起开始计收,2017年11月20日至2020年11月19日年租金标准为80元/平米/月,年租金金额总计259363.2元/年。被告应按半年为期支付房屋租金,首次支付应在签订本合同当日进行,后一期租金应在每个结算期满前30日一次性以转账形式支付给原告。第四条约定,被告需在合同签订当日向原告支付履约保证金30000元,待合同约定的权利义务终止,并经原告确认被告已经办理完相关退租手续后予以退还（退还收取的履约保证金不计利息)。如合同终止时被告尚拖欠合同约定的租金、违约金、物业费、赔偿金及其他费用的,原告有权直接从履约保证金中予以扣除,不足部分,原告有权继续追偿。第十一条约定,被告未按合同约定时间交纳租金和其他费用超过15日,或被告因经营管理不善导致合同无法继续履行时,原告享有合同单方解除权,有权收回所租赁区域,终止被告对租赁区域的能源、通讯等设施的使用,有权从被告所交付的履约保证金中扣除,不足部分继续追偿,有权扣留被告在租赁区域内的财物用以支付相关费用。合同解除之日起十日内被告仍未腾空租赁区域物品的,视为被告将个人物品遣弃,所有权归原告所有,原告可自行处置该租赁区域中的任何物品,有权将此租赁区域另行出租。第十二条约定,被告擅自解除或因被告原因导致合同提前解除的,被告所付所有的履约保证金、剩余租金不予退还。被告未按约定支付租金和其他费用逾期超出15日的,按照本合同第十一条执行,且被告应按欠付租金及其他费用的30%向原告支付违约金。合同签订后,双方开始依约履行。截止2018年12月31日，被告拖欠2018年5月20日至2018年11月19日的租金22681.6元，拖欠物业费7795.64元，亦未支付2018年11月20日至2019年5月19日的租金。原告经多次催要，并于2018年12月17日、2019年1月10日两次向被告邮寄催款通知书，被告在收到后至今仍未付款。期间，被告因经营不下去向原告提出解除合同，原告未同意。2018年12月13日，被告歇业并将大部分东西搬走，房屋内剩有冰箱、柜子、灯等东西，被告将房屋钥匙交给了物业，并承诺将东西卖完缴纳物业费，物业及时告知了原告，原告遂于2019年1月21日诉至本院。庭审中，被告对房屋内剩有的冰箱、柜子、灯等东西明确表示放弃。上述事实，有庭审笔录及房屋租赁合同、收取租金清单、催款微信截图、催款通知书、快递签收单截图、物业费催缴通知单、承诺书、营业执照信息在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同，双方均应依约履行各自的义务。现被告拖欠租金，并因经营不下去向原告提出解除合同，原告未同意，后被告歇业并将大部分东西搬走，将房屋钥匙交给了物业，以其行为表明其已不履行合同主要债务，已构成违约，应承担违约责任。原告有权收回房屋，及时行使合同解除权，阻止损失的扩大。原告于2019年1月21日向本院起诉要求解除合同，并要求被告支付拖欠的租金及违约金，符合法律规定。据此，本院确认双方之间的房屋租赁合同于原告起诉时间2019年1月21日予以解除。关于租金，被告应向原告支付拖欠2018年5月20日至2018年11月19日的租金22681.6元，并支付2018年11月20日至2019年1月21日合同解除时的租金，同时，考虑到本案确实存在以下实际情况，2018年12月13日被告歇业并将大部分东西搬走，房屋内剩有冰箱、柜子、灯等东西，被告将房屋钥匙交给了物业，物业及时告知了原告，自此时起被告未正常使用租赁房屋，合同解除是因被告违约在先造成，且提前解除合同，确已导致原告房屋空置未能持续取得既得房租利益，故被告还应承担相应的赔偿责任，参照房屋空置期间的房租损失，本院酌定房屋空置期间从2019年1月22日起至2019年2月19日止，经核算，被告应向原告支付租金及房租损失共计87522.4元（22681.6元＋259363.2元÷12个月×3个月）。关于违约金，依据合同约定，违约金为履约标的的30%，且未超出法律规定，本院予以支持，故被告应向原告支付违约金26256.72元（87522.4元×30%）。本院对原告主张的房屋租金和违约金之合理部分予以支持。合同解除后，原告应将履约保证金30000元退还被告，合同约定不予退还的条款于法相悖，故该款应从被告应付租金及房租损失、违约金中予以扣除。综上，被告应向原告支付租金及房租损失、违约金共计83779.12元。对原告要求被告交清物业费一节，因原告并未提出证据证明其已代被告垫付了该费用，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认2017年10月1日原告黄武波与被告王康伟签订的《房屋租赁合同》于2019年1月21日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内被告王康伟向原告黄武波支付租金及房租损失、违约金共计83779.12元； 三、驳回原告黄武波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5215元，原告黄武波已预交，减半收取计2607.5元，由原告负担1660.5元；由被告王康伟负担947元，于本判决生效之日起十五日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    薛安利 二〇一九年 五 月二十日  书  记  员    龚毅凡 1