云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初14184号原告：曾宏，女，汉族，1977年12月13日生，云南省曲靖市人，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：黄建军、杜娜（实习），云南三仪律师事务所律师，特别授权代理。被告：王燕，女，汉族，1972年10月8日生，四川省通江县人，身份证住址四川省通江县，现住云南省昆明市五华区。原告曾宏与被告王燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李韵桃适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄建军到庭参加了诉讼，被告王燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法按照缺席审理，庭审结束后，被告王燕向本院提交昆拘解字[2018]25820号《解除拘留证明书》一份，欲证明其于2018年12月4日至2018年12月11日被昆明市拘留所拘留，未到庭参加诉讼存在不可抗力原由，因此，本院依法变更诉讼程序，组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了第二次审理。第二次庭审，原告的委托诉讼代理人黄建军，被告王燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾宏向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告其拖欠至2018年9月25日的租金12万元、水电费等4093元，并支付该费用自起诉之日起至实际偿还之日止的同期银行贷款利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年11月13日签订《租房合同》，约定原告将自行承租的位于昆明市五华区江滨西路临江花园2号楼Ｄ区临街商铺，大约200平方米左右分租给被告，期限自2017年10月26日起至2021年10月25日止，租金每年9月25日支付，第一年度的租金2017年10月26日至2018年10月25日，年租金为54万元，分两次支付，合同签订当天支付13.5万元，2017年12月25日前支付405000元。2018年10月26日至2019年10月25日租金为567000元，后续租金也进行了详细约定。合同签订后，原告如约交付了房屋，但被告却未按约支付租金，自2017年12月25日开始延迟支付租金，本应于2018年9月25日支付下一年度的租金也未支付，原告多次催促被告，至2018年9月25日止，已拖欠租金17万元，扣减被告已支付的押金5万元，尚欠租金12万元，拖欠水电等费用4093元。原告认为，原被告双方之间签订的《租房合同》合法有效，依法应成为双方权利义务履行的依据。被告无正当理由不支付租金，经原告从2018年2月开始不断催促被告支付房租，被告均以各种理由进行搪塞，逾期长达一年多不按约支付，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任。经原告多次催促，被告拒不支付租金，原告为维护合法权益诉至法院。被告王燕辩称：2012年开始签订5年合同，合同未满原告多次涨房租，我不愿意涨房租原告就断水断电就报警了。2017年9月的时候旁边的小吃店都不做了，原告让我来继续做小吃店，我不愿意，原告多次找我协商，后2017年9月底我就对房屋进行装修，投入10多万元，装修好后还不到半年原告叫我交房租，后原告三次断水断电，我无法经营。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据三即《欠费证明》、《收据》，被告对其真实性认可，不认可证明目的，认为该费用系交付物管，而非交给原告，鉴于被告认可该份证据的真实性，本院对该份证据的真实性依法予以确认，至于证明目的，将于后文中阐述；2.被告提交的第一组证据即《分包经营合同》、《分包经营合同之补充协议》、《租房合同》、收据，原告对其三性均认可，但不认可证明目的，认为原告不存在擅自涨房价的违约行为，本院认为，被告王燕均作为相对方在上述合同落款处签名，从形式上看，合同内容系原、被告双方的合意结果，无法证明系原告的单方性违约行为，故本院对该组证据的证明目的依法不予采信；3.被告提交的第二组证据即《住宅室内装修工程施工合同》、大图装饰设计工程公司预算书、收据，原告对其三性及证明目的均不认可，本院认为，被告未提交正规发票，无法核实装修费用是否实际发生，另上述证据均发生于被告与案外人之间，无法证明原、被告双方就被告欠付租金、水电费以房屋装修剩余价值进行抵扣的证明目的，故本院对该组证据依法不予采信。经查明，本院认定以下事实：本案涉案房屋即位于江滨西路临江花园2号楼Ｄ区（房屋所有权证号：房权证字第××号）的登记所有权人系案外人陈宝富。2012年8月1日，案外人陈宝富与案外人梁峰、台欣艳签订了《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给梁峰、台欣艳使用，租赁期间为2012年9月1日起至2022年8月30日止。2012年9月26日，经所有权人陈宝富的同意，案外人台欣艳、梁峰与原告曾宏签订《房屋（商铺租赁合同）》，约定将涉案房屋转租给原告曾宏使用，租赁期间为2012年11月1日起至2021年10月30日止。原告曾宏已将租金支付至2019年10月30日。2017年11月13日，经所有权人陈宝富的同意，原告曾宏（甲方）与被告王燕（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将涉案房屋转租一部分（约200平方米）给乙方使用；租期为2017年10月26日起至2021年10月25日止；租金必须提前一个月支付，即每年9月25日前支付，具体如下：（1）2017年10月26日起至2018年10月25日止的年租金为54万元，鉴于第一年乙方要装修所以第一年租金分两次支付，第一次按3个月一付，合同签订当天支付135000元，其余9个月租金405000元在2017年12月25日之前支付；（2）2018年10月26日起至2019年10月25日止的年租金为567000元；（3）2019年10月26日起至2020年10月25日止的年租金为595350元；（4）2020年10月26日起至2021年10月25日止的年租金为625118元。租赁期间的水电、卫生费、垃圾费、物管费等费用由乙方自行承担；乙方同意在本合同签订当日向甲方支付保证金5万元，该保证金仅作为乙方履行合同义务的担保，合作期满，结清费用后，保证金无息全额退还乙方，若没有结清，甲方可在乙方保证金中扣除；乙方迟延交纳商铺使用费超过3日的，此合同作废；在租赁期限内，乙方需要对商铺进行重新装修或改造的，应与甲方协商，经甲方同意后方可施工，所需费用由乙方承担，合同解除或终止后，乙方装修或改造的固定设施及与商铺有关的设施全部归甲方所有。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付了保证金5万元。后被告自2018年5月26日开始拖欠租金，至2018年10月份搬离涉案房屋，该段期间，被告共计欠付租金17万元、水电费4093元（2018年9月1日至2018年9月30日）。欠付水电费4093元已由原告于2018年10月8日代为结清。原告认为被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，故诉至本院。本院认为：原、被告之间签订的《租房合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告迟延支付租金的行为违反了合同约定，构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。对于欠付租金金额的确定，因被告在庭审中对2018年5月26日至2018年9月25日拖欠的租金17万元并无异议，扣除被告已交付原告的保证金5万元后，本院将欠付租金确定为12万元予以保护。对于被告主张双方已就租金抵扣装修费用达成合意，其无需另行支付租金的抗辩，未提交有效证据予以佐证，本院依法不予支持。对于欠付的水电费4093元，被告提出支付对象系物管公司，不应向原告支付的抗辩，本院认为，根据《租房合同》第一条第（7）项的约定，被告负有支付租赁期间水电费的责任，现欠付水电费已由原告代为向物管公司清偿，原告因此获得向被告追偿的权利，故本院对被告的该项抗辩依法不予支持，并对原告要求被告支付水电费的诉讼请求依法予以支持。对于原告主张的利息（以欠付租金12万元及水电费4903元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自起诉之日起至实际清偿之日止），其计算标准未超出法律规定的限制性范围，且属原告的实际损失，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：被告王燕于本判决生效后十日内向原告曾宏支付租金12万元及水电费4903元，并支付该款按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2018年11月8日起至实际清偿之日止的利息.如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2782元，由被告王燕负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李韵桃人民陪审员  熊绍勤人民陪审员  张晓云二〇一九年五月八日法官助理何雅蓉书记员李春梅