陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初7092号 原告吕秋洁。被告西安天浩置业有限公司，住所地西安市航天基地。法定代表人陈壬戌，该公司董事长。委托代理人刘登基。系该公司职员。委托代理人王望。系该公司职员。原告吕秋洁与被告西安天浩置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告吕秋洁，被告委托代理人刘登基、王望到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告签订商品房买卖合同，被告未按约定时间向其交付房屋，现要求被告向其交付房屋，支付逾期交房违约金23823.29元，并承担至实际交付房屋之日的违约金，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，其承认与原告存在房屋买卖合同关系，表示原告支付了大部分房价款，仍有6571元未支付；其公司向原告逾期交房属实，但认为涉案房屋所属项目的建设因政府通知停工、中高考期间停工、区位情况复杂原因推迟，此属不可抗力，应予扣减相应时日；原、被告在合同中就逾期交房的违约金标准过高，应予调整；违约金的起算时间应为2017年5月15日。经审理查明，2010年至2012年间，被告就坐落于西安市长安区航天基地飞天路与神舟二路十字西南角地块上建盖房屋的预售向社会宣传，原告等其他业主获知信息后与被告就购买房屋进行协商并交纳了部分房价款。2017年2月，原、被告签订了商品房买卖合同。双方约定被告将在上述地段开发的取名为航天新佳园楼盘的第1幢1单元8层10802号单元房一套售予原告。双方在合同中就房屋基本情况约定为“预测建筑面积共99.05平方米，套内建筑面积79.44平方米”（合同第三条）；计价方式及价款约定为“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3289.75元，总价款为325850元”（合同第六条）；付款方式及期限约定为“分期方式付款；买受人应当于2017年3月31日前分2期支付该品房全部价款，首期房价款319333元应于2017年2月12日前支付，剩余房款6517元于交房前付清。”（合同第七条）；逾期付款责任约定为“1.（1）逾期付款在30日之日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”（合同第八条）；房屋交付条件约定为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得了房屋测绘报告”（合同第九条）；基础设施设备交付条件约定为“1.供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，2.供电纳入城市供电网络并正式供电，3.供热系统符合供热配建标准，使用城市集体供热的，纳入城市集中供热管网，4.燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，出卖人在房屋交付前，根据国家燃气施工验收规范和西安市天然气设计、施工的程序和规定，在房屋内设置天然气管道和计量装置，具体设置情况以西安市天然气公司设计及批复文件为准，买受人不得因此拒绝收房，5.电话通信在交付时线路敷设到户，6.有线电视线路敷设到户，7.宽带网络线路敷设到户，以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买人自行办理开通手续，如果以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付使用条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任，第5、6、7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人各支付10元违约金”（合同第十条）；房屋交付时间约定为“出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”（合同第十一条）；房屋逾期交付责任约定有两种处理方式（原、被告选择了第2种处理方式），即“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，第1种处理方式为（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率），（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，第2种处理方式为买受人同意给予出卖人45天的谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务，出卖人不向买受人支付逾期违约金，若出卖人在谅解期届满后仍未能交付房屋的，则应依据本条第1种方式向买受人支付逾期违约金”（合同第十二条）。同时，双方对其它内容亦进行了约定。被告于2017年2月12日向原告出具收款收据两张，载明收到一期房款319333元。2017年上半年，被告开始向原告购买房屋所处楼幢业主交付房屋。2018年5月，被告曾通知原告接收房屋，因原告生小孩而未去收房。2018年9月初，原告主动与被告联系愿意接收房屋，因被告要求原告签订和解协议而原告认为该协议条件苛刻未予同意，被告未向原告交付房屋。此后，原、被告曾进行过协商，但仍未果。原告现诉至本院要求被告支付时至2019年4月1日的逾期交房违约金23823.29元，并承担至实际交付房屋之日的违约金，本案诉讼费用由被告承担。原告认为，其所购房屋现已具备交付条件，被告应向其交付房屋；被告应于2017年3月31日前向其交付房屋，时至2019年4月1日逾期731天，依据合同约定应按日承担房价款万分之一的违约金即23823.29元。被告在答辩中承认与原告存在房屋买卖合同关系，原告交纳了大部分房款，还有6517元未付；承认其公司向原告逾期交房，但认为涉案房屋所属项目的施工建设因政府治污减霾通知的发出而导致停工，加之高考也时有停工，项目所处位置复杂而至工期拖延，此属不可抗力，对原告的损失赔偿应进行核减，且逾期交房违约金标准过高，应按同地段房屋租金标准（每月800元）计算违约金；双方在合同中约定存在45天的谅解期，原告在计算违约金日期时应扣减45天。同时，被告认为其曾于2016年底已向整体业主通知收房，向原告也进行了电话通知，原告因自身原因未能及时收房，此后其主动收房时又以房屋不具备交付条件而拒收，导致房屋未能交付。原告为证明其主张向本院提供了商品房买卖合同（1），拟证明原、被告间存在房屋买卖合同关系，并对相关内容特别是违约责任进行了明确约定；提供了收款收据（2），拟证明其已向被告交纳了大部分购房款。原告提交的证据经被告质证，被告对证据的真实性均予以认可，但认为逾期交房时间应自2017年5月15日起算。被告为证明其观点向本院提交了西安市政府办公厅文件，拟证明其在施工过程中应政府要求建设工程全部停工，此属不可抗力，每年停工长达150天，该期间应从逾期交房时间中扣减。被告提交的证据经原告质证，原告对证据的真实性予以认可，但认为其与原告签订合同较晚，其向被告交付房款较早，被告施工长达十年属其自身原因所致。庭审中，经本院协商，因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实有商品房买卖合同、收款收据、市政府文件、庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，该合同内容不违反相关法律规定，现双方亦无异议，应为有效，对双方均具有约束力。当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，依据原、被告合同的约定，原告履行了向被告支付大部分房款的义务，被告应按照合同约定的时间即2017年3月31日前向原告交付房屋，此时原告亦应向被告支付剩余的房款6517元。被告于2017年上半年已开始向业主交付房屋，但其未提供其已向原告通知而原告未予收房的证据，在原告主动要求其交付房屋时，其又设置障碍，致房屋至今仍未交付，被告行为已构成违约，现原告要求被告交付房屋之请求，依法应予以支持。由于原、被告在合同中约定原告应在收房前将剩余房款6517元向被告支付，故其在接收房屋时对上述房款应向被告予以交纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据合同约定，被告应于2017年3月31日前向原告交付房屋，被告至今未向原告交付房屋，应向原告承担相应的违约责任。现原告要求被告承担逾期交房违约金之请求，于法有据，依法应予支持。对于被告逾期交付房屋的时日，依据本案查明的事实，被告曾于2018年5月向原告通知收房，原告因其生小孩而直到2018年9月初方去接收房屋，故此期间112天应予以扣减，被告时至2019年4月1日实际逾期交付房屋619天。对于逾期交房违约金的数额，经核算时至2019年4月1日的违约金数额为20170元。被告认为其迟延交付房屋属不可抗力之理由，因其所提供的相关文件为政府要求辖区企业在施工建设中加强治污减霾措施，在一定期限内不得进行开挖、出土、拆迁、倒土等土石作业，结合本案所查明的事实，原告与被告签订合同的时间为2017年2月，合同中对上述情况并未明确约定，上述情况与存在与否同本案无直接关系，故对其抗辩理由本院不予采纳。被告认为逾期交房违约金标准过高应予调整之理由，于法无据，本院亦不予采纳。被告认为应扣减谅解期之理由，于事实不符，对其理由本院仍不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效后十日内向原告吕秋洁交付西安市长安区航天新佳园小区一期1幛1单元8层10802号房屋；原告吕秋洁于接收上述房屋时向被告西安天浩置业有限公司交纳剩余房价款6517元。二、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效后十日内向原告吕秋洁支付时至2019年4月1日的逾期交房违约金20170元，并以房价总款（325850元）日万分之一为标准，向原告支付实际交付房屋之日止的违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费395元，原告已预交，减半收取，由原告承担45.5元，被告承担152元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      徐峰章二0一九年五月二十八日书  记  员      耿  华 1