包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终657号   上诉人（原审被告）：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：吕庆福，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭百文，内蒙古卓能律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：李亚军，男，1984年6月13日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：高志明，包头市广元法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告）：包头市科瑞装饰工程有限责任公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：李翰文，系该公司经理。   委托诉讼代理人：赵有成，该公司法律顾问。   上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（以下简称“呼铁公司”）因与被上诉人李亚军、包头市科瑞装饰工程有限责任公司（以下简称“科瑞公司”）确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2018）内0202民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人郭百文、被上诉人李亚军的委托诉讼代理人高志明、被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司的委托诉讼代理人赵有成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司上诉请求：（一）依法撤销一审民事判决第二项，依法改判或发回重审。（二）一、二审诉讼费用由被上诉人高磊承担。主要理由是：一审判决认定事实错误，上诉人不应承担返还20万元房款责任。上诉人一方未收到被上诉人李亚军交付的购房款，该款项未进入合作双方约定的共管账户也未进入合作双方的公司账户，因此上诉人不应当承担返还房款义务。   李亚军辩称，合同是以呼铁公司包头分公司名义签订，款项收据也是呼铁公司包头分公司出具，呼铁公司没有收到是内部管理问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   包头市科瑞装饰工程有限责任公司辩称，本案属于系列案件，均认定合同无效，判令呼铁公司和科瑞公司共同承担返还房款责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   李亚军向一审法院起诉请求：（一）请求人民法院依法确认原告与被告签订的房屋买卖预订合同无效；（二）请求依法判令二被告返还购房款200000元（大写：贰拾万元）及利息（从2012年12月31日起至购房款本息付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计息）；（三）本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：2011年7月18日，科瑞公司与呼铁公司签订了关于包头市东河区站北路商业综合楼及地下停车场项目的《合作开发合同》，双方约定，共同设立内蒙古呼铁房地产开发集团公司包头分公司“联益房地产开发项目部”，双方共同投资、共享利润、共担风险合作开发该项目。2012年5月17日原告李亚军与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司（该申请上盖章）签订了壹份《预订房位置房号申请》（NO.S129），该申请中约定，申请人（李亚军）预订东站商座两套商铺房屋为D21，建筑面积为18.37平方米，单价为22700元/平方米，预订房号付款方式为一次性付预订房款为200000元。2012年5月17日、李亚军收到了加盖公章为“内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司”的收据（NO.0080309）一张，金额为200000元。同日2012年5月17日原告李亚军与李翰文又签订了壹份《借款合同》，借款人李亚军向李翰文借款216999元，借款期限六年（从2012年12月31日到2018年12月31日），用于支付剩余的购房款，并且以上述所购房屋作为借款的抵押物。而且李亚军与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司签订了壹份《委托管理返租合同》，约定将上述所购商铺委托该分公司经营管理，期限为六年，约定受托方向委托方逐年支付管理收益金（36166元/年）。现原告要求法院确认上述预订房号申请无效并返还购房款及利息，主要理由是该项目至今未取得商品房预售许可证也未实际交付给原告使用。对至今该涉案东站商厦未取得商品房预售许可证，庭审中二被告予以认可。庭审中原告及二被告对支付利息均认可从起诉之日起（即2018年10月11日）以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，均表示同意认可。   一审法院认为，合同是设立当事人之间权利义务关系的重要法律形式，依法成立的合同受法律保护。本案原告李亚军预订了二被告合作开发的商业综合楼东站商座商铺壹套，并签订了《预订房位置房号申请》，该申请具备了商品房买卖合同的基本内容和形式要件，双方形成了商品房预售合同关系。但由于该房产至本案审理终结前仍未取得商品房预售许可证，根据《商品房预售管理办法》第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”及《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，二被告并不具有商品房预售的法定资格，因此本案中该份《预订房位置房号申请》自始无效。按照我国《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中因该无效合同取得的财产即预订购房款共计200000元及利息（原被告均认可从起诉之日2018年10月11日起以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息），应当返还。涉案项目系被告科瑞公司与呼铁公司共同开发，故该返还责任应由被告科瑞公司与呼铁公司承担。对于呼铁公司提出没有收到上述预订房款的抗辩理由，因是其内部双方合作管理问题，并不能产生对购房户的对外法律效力，故对其主张不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决:一、确认2012年5月17日签订的《预订房位置房号申请》（NO.S129）为无效合同；二、被告呼铁公司、科瑞公司于本判决生效之日起二十日内一次性共同返还原告李亚军预订购房款200000元；三、被告呼铁公司、科瑞公司于本判决生效之日起二十日内一次性给付原告李亚军按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息（本金200000元的利息从2018年10月11日起算至本金全部还清日为止，利随本清）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（原告已预交），由被告科瑞公司和呼铁公司共同承担。   二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，双方当事人争议的焦点问题在于，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司是否承担返还购房款的责任。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司对其与包头市科瑞装饰工程有限责任公司共同开发本案争议房屋的事实没有异议，李亚军应卖方要求交纳了购房款，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司出具了收据，李亚军已经完成了支付房款的义务。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司认为其未收到李亚军支付的购房款，该款项未进入合作双方约定的共管账户也未进入合作双方的公司账户，其不应当承担返还房款责任。但经营管理属于合作开发双方内部管理问题，上诉人据此主张对购房款不承担返还责任，法律依据不足，该抗辩理由不能成立。另，与上诉人合作开发的包头市科瑞装饰工程有限责任公司也认可收到该笔购房款。由于本案争议房屋至今未取得商品房预售许可证，双方签订的《预定房位置房号申请》自始无效，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司应当返还购房款，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提出不应当返还购房款的上诉请求不能成立，本院不予支持。   综上所述，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4300元，由上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘 纲   审判员 沈艳萍   审判员 刘程燕     二○一九年五月二十九日   书记员 冯 渊   附：本判决所适用法律条款   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。