安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初2610号原告：安徽省金中物业管理有限公司，住所安徽省合肥市庐阳区蒙城路79号，统一社会信用代码91340100744852396L。法定代表人：谷秀珍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，系该公司法务。委托诉讼代理人：张军，系该公司法务。被告：宋艳，女，1980年12月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告安徽省金中物业公司管理有限公司（以下简称金中物业公司）与被告宋艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金中物业公司委托诉讼代理人陈婷婷、张军到庭参加了诉讼，被告宋艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金中物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日至2018年12月31日所欠物业服务费4,723.4元、违约金计5,000元，共计9,723.4元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年12月13日，合肥市一里洋房小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，后又于2014年12月8日、2016年11月26日续签，约定合肥市一里洋房小区聘用原告为一里洋房小区（坐落于合经区芙蓉西路1388号）提供物业管理服务，按照合同约定，物业服务标准为：高层住宅每月每平方米1.16元，多层每月每平方0.58元，业主应按期足额交纳物业服务费。2017年12月10日万铭物业与第二届业主委员会签订物业合同，约定自2018年1月1日聘用万铭物业按同等服务标准提供物业服务，原告的物业服务合同自动终止。2018年12月31日万铭物业与原告签订债权转让协议书，约定将一里洋房2018年度部分欠费业主的物业费的债权依法转让原告，并依法将债权通知书在小区多处张贴公告。被告系一里洋房小区184幢603室业主，建筑面积为135.73平方米。被告入住后，没有履行自己的交费义务，自2014年1月1日起，至2018年12月31日止，所欠物业服务费4,723.4元、违约金计5,000元，共计9,723.4元。另外，根据《物业服务合同》第九条约定业主未能足额交纳物业服务费用的，原告有权进行索取并要求支付日千分之三的违约金。因此被告应支付因拖欠物业费产生的违约金。现经原告多次催缴，被告均以种种理由进行推托，原告为了维护自己的合法权益，根据法律规定，提起诉讼，请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。宋艳未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据。经审理查明，金中物业公司与一里洋房小区业主委员会于2013年12月13日签订《物业服务合同》，后又于2014年12月8日、2015年11月26日进行了续签。上述合同约定，由金中物业公司向一里洋房小区提供2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务，金中物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中，多层住宅的收费标准为每月0.58元/㎡，高层住宅的收费标准为每月1.16元/㎡，由业主按季度缴纳。其中，2015年11月26日签订的《物业服务合同》第九条约定，业主或物业使用人季度末逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，对超出90天不缴费的业主，金中物业公司可以依法采取措施，且滞纳金按千分之三计。金中物业公司自认其提供物业服务截止至2017年12月31日。宋艳系一里洋房小区18幢603室业主，该室建筑面积为135.73平方米，该户自2014年1月1日起至2017年12月31日未向金中物业公司缴纳物业管理费。另查明，金中物业公司与一里洋房小区业主委员会2013年12月13日签订的合同在肥西县桃花镇染坊社区居民委员会进行了备案，2014年12月10日、2015年11月26日签订的合同在肥西县桃花镇染坊社区居民委员及肥西县桃花镇人民政府进行了备案。再查明，2017年12月10日，安徽省万铭物业服务有限公司与一里洋房小区第二届业主委员会签订《物业服务合同》，由安徽省万铭物业服务有限公司为一里洋房小区提供2018年1月1日至2020年12月30日期间的物业服务。以上事实，有金中物业公司的当庭陈述及金中物业公司提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、物业服务企业资质证书复印件、物价局服务价格登记证（副本）复印件、服务收标准公示照片打印件、《物业服务合同》复印件、服务光盘等证据附卷佐证，相关证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。金中物业公司与一里洋房业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对包括宋艳在内的全体业主具有约束力。在2014年1月1日至2017年12月31日合同履行期间，金中物业公司为一里洋房小区提供了物业服务，宋艳作为业主，应当及时向金中物业公司交纳物业管理费。现宋艳未向金中物业公司交纳该期间的物业管理费，其行为已违反双方合同约定，故对金中物业公司要求宋艳支付上述期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，该部分费用为3,778.72元（0.58元／月／㎡×135.73平方米×48个月）。关于金中物业公司诉求的2018年1月至2018年12月的物业管理费，因金中物业公司主张该部分费用收取权系由案外人安徽万铭物业服务有限公司转让债权所得，故与本案的物业服务合同纠纷非同一法律关系，本案中不予处理。关于滞纳金，金中物业公司提供的《物业服务合同》中仅有2015年11月26日签订的《物业服务合同》中有关于滞纳金的约定，且该约定仅载明若业主逾期交纳物业管理费，滞纳金按千分之三计，未能明确该千分之三系按日计算还是按欠款总额计算，属约定不明，结合案件查明事实，本院酌定宋艳应付的滞纳金以其应向金中物业公司支付的2016-2017年度物业管理费总额1,889.36元为基数，自2018年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、宋艳于本判决生效之日起十日内向安徽省金中物业管理有限公司付清2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务管理费3,778.72元及滞纳金（以1,889.36元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月1日起计算至实际款清之日止）；二、驳回安徽省金中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由宋艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜倩倩二〇一九年五月十六日书记员  陈 倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。