新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终70号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱登山，男，1953年7月20日出生，汉族，系焉耆县德宝苗木种植专业合作社理事长，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈爱荣，女，1974年8月5日出生，汉族，系吐鲁番登山工贸有限责任公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱来兵，新疆建权律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱建臣，男，1966年6月6日出生，汉族，系新疆中特建材有限公司生产经营副厂长，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：苏书平，女，1964年10月27日出生，汉族，原新疆中特建材有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区。 委托诉讼代理人：王惠明，新疆星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆中特建材有限公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区泉湖镇。 法定代表人：李世敏，该公司总经理。 上诉人朱登山、陈爱荣与上诉人朱建臣、苏书平及被上诉人新疆中特建材有限公司（以下简称中特建材公司）买卖合同纠纷一案，均不服新疆维吾尔自治区吐鲁番地区中级人民法院作出的（2017）新21民初20号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭于2019年3月20日对本案进行了审理，上诉人朱登山、陈爱荣共同托诉讼代理人朱来兵及陈爱荣、上诉人苏书平委托诉讼代理人王惠明到庭参加诉讼。上诉人朱建臣由于被刑事拘留且与苏书平系夫妻关系，利益一致，本院对其一并审理。被上诉人中特建材公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人朱登山、陈爱荣上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2017）新21民初20号民事判决第一项，改判被上诉人朱建臣、苏书平支付房产土地转让款37,703,412.92元；2.撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2017）新21民初20号民事判决第二项，改判朱建臣、苏书平支付违约金10,000,000元；3.撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2017）新21民初20号民事判决第四项，改判支持朱登山、陈爱荣以出厂价50%的价格销售中特建材公司产品以清偿拖欠款项及利息；4.本案一、二审诉讼费用由朱建臣、苏书平及中特建材公司负担。事实与理由：原审认定事实存在错误。1.原审对于双方之间房产土地转让价款认定错误。虽然双方于2016年6月22日所签《房产土地买卖合同》中记载的转让总价为40,000,000元，但通过朱登山、陈爱荣一审提交的被上诉人在2016年7月12日即2016年7月20日出具的两份借条并结合证人薛怀礼的证言以及陈爱荣与中特建材公司股东杨延福母亲韩国珍的通话录音可以证明，双方之间并不存在借款关系，其出具的总额为10,000,000元的借条实际系案涉房产土地转让款的一部分。2.原审对于违约金数额认定错误。本案双方约定的合同价款为50,000,000元，依据该合同第十一条有关违约责任的约定，朱建臣及苏书平应向上诉人支付因其拖欠合同款项违约金为10,000,000元。3.双方合同明确约定，在朱建臣及苏书平未依照能够支付转让款及违约金的情况下，朱登山、陈爱荣有权以出厂价50%的价格销售中特建材公司的产品，原审对该项诉讼请求未予支持与合同约定不符。综上，请求二审人民法院依法予以改判。 针对朱登山、陈爱荣的上诉理由，朱建臣、苏书平辩称，朱登山及陈爱荣的上诉理由不能成立。依据双方所签合同，案涉房产及土地的转让价款为40,000,000元，对方将借款转为购房款无任何依据。案涉合同因对方的违约行为导致合同无法履行，合同目的无法实现，朱建臣及苏书平在合同履行过程中并无过错，故不应承担违约责任。 朱建臣、苏书平上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2017）新21民初20号民事判决第一、二、五项；2.改判驳回朱登山、陈爱荣的全部诉讼请求；3.改判支持朱建臣、苏书平的一审全部反诉请求；4.本案诉讼费用由朱登山、陈爱荣负担。事实与理由：一审认定事实错误，本案所涉《房产土地买卖合同》已无履行条件，合同目的无法实现，应当依法予以解除。1.案涉土地存在权属争议。本案所涉土地范围内存在三座电力线路塔，其产权人为国网新疆电力有限公司吐鲁番供电公司。经向该公司及土地管理部门了解，因电力设施保护区问题，其与朱登山、陈爱荣之间一直存在土地争议尚未解决，本案转让土地事实上存在权属争议。依据《土地管理法》及《城市房地产管理法》的相关规定，案涉土地在其权属争议未解决前，不得进行转让。2.本案所涉土地属于规划拆迁范围。经原审法院向吐鲁番市规划局询问和调取相关文件可以证实，案涉土地已列入吐鲁番市政府规划范围内，虽是否属于拆迁对象现阶段未予确定，但已列入规划事实是明确的。案涉土地及房产无法办理过户手续，合同目的已无法实现。3.本案所房产转让时未通知抵押权人，其转让行为无效。原审法院认定其房产转让行为有效，违反了担保法和物权法的相关规定。亦因为案涉房产上存在抵押权，其抵押权人已主张其债权及优先权，案涉房产已无法实现交付。4.本案合同目的无法实现，案涉合同应当予以解除。朱登山等在合同签订过程中隐瞒案涉土地及房产的相关事实，其行为已先行违约。朱建臣、苏书平未支付相应款项不属于违约行为，原审判令其承担违约金错误。综上，请求二审人民法院支持朱建臣、苏书平的上诉请求，解除双方合同并返还已支付款项。 针对朱建臣、苏书平的上诉，朱登山、陈爱荣辩称，1.本案中并不存在对方所说的土地权权属争议。通过调取土地档案登记可以证明，双方合同约定转让的土地范围均办有合法的土地使用权证，且至今为止，吐鲁番供电公司并未就土地权属提起任何争议。2.本案所涉财产土地和房产不存在无法办理过户手续的情况，通过一审的举证质证可以证明对方并无证据证明本案土地权利受限，无法办理过户。3.我方在合同签订时并未故意隐瞒转让土地及房产上有抵押的事实，并且在合同上进行了相应约定，且朱建臣、苏书平亦在合同履行过程中履行了部分代偿义务，现以此主张我方违约没有事实依据。综上，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效且可以履行。 中特建材公司针对双方上诉均未提交书面答辩意见。 朱登山、陈爱荣向一审法院诉称：1.依法判令朱建臣、苏书平向朱登山、陈爱荣支付拖欠购买土地、房产欠款36,360,000元。2.依法判令朱建臣、苏书平向朱登山、陈爱荣支付《房产土地买卖合同》第四条约定的利息至16,000,000元付清之日止，现暂定利息为1,920,000元。3.依法判令朱建臣、苏书平向朱登山、陈爱荣支付违约金10,000,000元。4.依法判令中特建材公司对朱建臣、苏书平向朱登山、陈爱荣拖欠购买土地、房产欠款、应支付的利息以及违约金和由欠款转为借款的2,000,000元及利息承担连带给付责任。5.依法判令朱登山、陈爱荣以出厂价50%的价格销售中特建材公司的产品至全部拖欠付款和利息还清之日止，销售收入用于冲抵朱建臣、苏书平拖欠朱登山、陈爱荣的房款和利息。6.依法判令朱建臣、苏书平继续履行2016年6月22日与朱登山、陈爱荣签订的《房产土地买卖合同》。7.依法判令朱建臣、苏书平向朱登山、陈爱荣支付由购买土地、房产欠款转为借款的2,000,000元及暂定利息480,000元。8.本案诉讼费用全部由朱建臣、苏书平及中特建材公司承担。 朱建臣、苏书平、中特建材公司向一审法院提出反诉请求：1.请求人民法院依法解除朱建臣、苏书平与朱登山、陈爱荣签订的《房产土地买卖合同》。2.请求人民法院判令反诉被告朱登山、陈爱荣返还已付合同价款7,41l,587.08元。3.本案反诉费用由朱登山、陈爱荣承担。 一审法院认定事实：一、朱登山、陈爱荣（甲方）与朱建臣（乙方）于2016年6月22日签订了《房屋土地买卖合同》，中特建材公司及其法定代表人苏书平在担保人处盖章并签字，见证人薛怀礼签字并捺印。合同约定：“一、乙方购买甲方位于吐鲁番靠新编一区312国道北侧3988号1#、2#、3#负一层101至103室，一层201至203室，房屋所有权证号为：吐房权证吐市字第00**2298号、第00032953号、第00032297号，及吐鲁番市国用(2010)第079号、吐鲁番市国用(2010)第070号、及吐鲁番市国用(2010)第081号土地证(见附件)房屋所有权人为朱登山、陈爱荣夫妻二人。二、乙方购买甲方以上房产土地的总价款为40,000,000元人民币(肆仟万元)。三、因乙方采用分期付款方式购买甲方的房产和土地使用权，在乙方未付清购房价款之前，甲方出售给乙方的房产和土地使用权暂不办理过户手续，乙方付清甲方全部购房款后，甲方无条件配合乙方办理房产和土地使用权过户手续，过户过程中所产生的费用和其他费用都由乙方承担。乙方付清所有房款后以上房产交由乙方管理。四、付款方式：从签订合同之日起三十个工作日内付房款20,000,000元人民币(贰仟万元)；2016年8月30日前付房款2,000,000元人民币(贰佰万元)；2016年9月30日前付房款2,000,000元人民币(贰佰万元)；2017年3月31日前付清剩余房款16,000,000元人民币(壹仟陆佰万元)。2017年4月1日至2017年4月30日期间如果未付房款16,000,000元，应按月5%利息计算。五、自本合同签订之日起，甲方应无条件积极配合乙方及新疆中特建材有限公司和公司股东办理所有融资活动中的抵押登记及合同签订等相关手续，否则将视为甲方违约，承担违约责任。六、本合同生效后，甲方在收到乙方第一笔房款后，未经乙方同意甲方不得以任何形式和方式为其他第三方(本合同第五条约定的除外)提供担保、抵押或借款，否则将视为甲方违约，承担违约责任。……。八、如果乙方在2017年4月30日之前尚未付清所有房款即视为违约，甲方有权降低销售乙方所生产的全部产品。按出厂价的50%销售，在此期间乙方大门进出管理工作由甲方接管，接管到乙方付清所有房款和利息为止。九、在订立本合同前，甲方已告知乙方出售给乙方的部分房产和土地使用权已经甲方抵押用于办理贷款(详见合同附件，房产和土地使用权抵押清单)，乙方同意在本合同签字生效后，相关贷款本金和利息由乙方承担(合兴小额贷款公司本金5,000,000元；吐鲁番信用联社贷款本金7,200,000元)。如乙方逾期还款造成甲方贷款逾期，逾期还款责任由乙方承担。十、在甲方未向乙方过户本合同约定的房产和土地使用权之前，如遇政府征收拆迁甲方的房产和土地，必须经乙方同意后由甲乙双方与政府签订房产土地征收拆迁协议。甲方收到政府的补偿款后扣除乙方欠甲方的房款后，将剩余补偿款支付给乙方。十一、从本合同签订之日起，甲、乙双方应严格履行本合同，如一方违约，违约方向守约方支付合同约定价款的20％作为违约金。……”二、《房屋土地买卖合同》签订后，陈爱荣、朱建臣、韩三中于2016年7月12日签订《债权债务转让协议》，约定将陈爱荣欠韩三中的6,600,000元债务转让给朱建臣承担，同日朱建臣向韩三中出具6,600,000元的欠条一张，借条中载明：此款用于归还陈爱荣、朱登山购房地产款。同日，陈爱荣向朱建臣出具收条一张，载明收到朱建臣现金6,600,000元。庭审中，朱登山、陈爱荣、朱建臣、苏书平均认可朱建臣、苏书平于2016年10月12日代吐鲁番登山工贸有限责任公司偿还其在吐鲁番市农村信用合作联社的贷款2,200,000元，该款用于抵偿房产土地转让款。三、2016年7月1日朱建臣向朱登山出具借条一份，载明：今借到朱登山现金贰佰万元正，时间壹个月，利息壹拾万元正。朱建臣、苏书平于2016年7月12日向朱登山出具借条一份，载明：今借朱登山现金贰佰万元正，借款期限五个月。朱建臣、苏书平于2016年7月20日向朱登山出具借条一份，载明：今借朱登山现金捌佰万元正，借款期限壹年。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、朱建臣提供了两张中国银行乌鲁木齐分行的客户回单及乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司出具的证明，证明2016年9月2日朱建臣通过吐鲁番市农村信用合作联社个人银行卡转账250,000元，用于代偿吐鲁番登山工贸有限责任公司在乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司的借款。二、朱建臣、苏书平提供了新疆农村信用社网上银行电子回单、中国银行国内支付业务电子回单、收条等，证明其自《房屋土地买卖合同》签订后至2017年6月20日共计向朱登山、陈爱荣或向其二人指定的对象支付现金7,211,587.08元，庭审中经过朱登山、陈爱荣、朱建臣、苏书平对账，朱登山认可已收到的现金及转账为6,446,587.08元，朱建臣、苏书平主张实际支付的金额为6,696,587.08元，因朱建臣、苏书平主张的其于2017年7月21日、2017年7月27日、2017年9月2日分别向乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司支付250,000元，合计750,000元，其中500,000元用于偿还朱建臣、苏书平自身的贷款，250,000元是代吐鲁番登山工贸有限责任公司向乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司偿还的贷款，因朱建臣、苏书平未就该三笔款项向一审法院提供相关证据，一审法院依法确认朱建臣、苏书平向朱登山、陈爱荣支付现金及转账合计金额6,446,587.08元。三、涉案房产及土地所在的吐鲁番靠新编一区312国道北侧3988号登山工贸有限公司厂区范围内的3基电力线路铁塔产权属于国网吐鲁番供电公司所有。吐鲁番市国土资源局于2004年11月24日出具的陈爱荣宗地平面图及说明载明：红线面积1,5945㎡，扣除高压线基座面积1,000㎡，实际用地面积为1,4945㎡。本案涉案的吐鲁番市国用(2010)第079号土地面积为5,899.01㎡、吐鲁番市国用(2010)第080号土地面积为80㎡、及吐鲁番市国用(2010)第081号土地面积为3,806.94㎡，三宗土地面积共计14,945㎡。一审法院认为，本案的本诉部分争议焦点为：一、朱登山、陈爱荣主张朱建臣、苏书平支付拖欠的土地房产转让款36,360,000元及按《房产土地买卖合同》第四条约定年息24%至16,000,000元付清之日止的利息1,920,000元有无事实及法律依据。二、朱登山、陈爱荣主张朱建臣、苏书平支付由购买土地、房产欠款转为借款的2,000,000元及暂定利息480,000元有无事实及法律依据。三、朱登山、陈爱荣主张朱建臣、苏书平支付违约金10,000,000元有无事实及法律依据。四、朱登山、陈爱荣主张由新疆中特建材有限公司对朱建臣、苏书平拖欠购买土地、房产欠款、应支付的利息以及违约金和由欠款转为借款的2,000,000元及利息承担连带给付责任有无事实及法律依据。五、朱登山、陈爱荣是否有权以出厂价50%的价格销售新疆中特建材有限公司的产品至全部拖欠付款和利息还清之日止，销售收入用于冲抵朱建臣、苏书平拖欠二原告的房款和利息。一、关于朱登山、陈爱荣主张朱建臣、苏书平支付拖欠的土地房产转让款36,360,000元及按《房产土地买卖合同》第四条约定年息24%至16,000,000元付清之日止的利息1,920,000元有无事实及法律依据的问题。一审法院认为，朱登山、陈爱荣与朱建臣、中特建材公司于2016年6月22日签订《房屋土地买卖合同》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同,各方均应按该合同履行。合同第二条约定了朱建臣、陈爱荣所购买的房产土地的总价款为40,000,000元。朱登山、陈爱荣主张《房产土地买卖合同》约定价款为40,000,000元，但双方实际的交易价格是50,000,000元，另10,000,000元合同价款由朱建臣于2016年7月12日向朱登山出具的2,000,000元借条及2016年7月20日出具的8,000,000元借条组成，这两张借条上的借款并未实际发生，而是由房产土地转让款转化而来。一审法院认为，朱登山、陈爱荣提供的两张借条仅载明了“今借朱登山现金贰佰万元正，借款期限五个月。”以及“今借朱登山现金捌佰万元正，借款期限壹年。”的借款事实，但未载明借款所形成的原因是由土地房产转让款转化而来。朱登山、陈爱荣向一审法院提供一份证人薛怀礼的证言，欲证明《房产土地买卖合同》的转让价款为50,000,000元，但证人陈述出具欠条的时候，证人不在出具条据的现场，写完条据后也没有查看，对出具欠条的细节不能详细描述，其证言具有不确定性，且朱登山、陈爱荣于《房产土地买卖合同》签订的第二日向朱建臣、苏书平出具一份承诺书，再次明确《房产土地买卖合同》是在双方自愿的前提下签订，合同价款为40,000,000元，合同生效后，如出现本合同以外的借款、债务，陈爱荣、朱登山自愿承担一切经济责任及法律责任，与朱建臣及中特建材公司、豫新煤炭工贸有限公司无关。证人薛怀礼的证言与朱建臣提供的陈爱荣、朱登山所出具的承诺书相矛盾，且朱登山、陈爱荣本人所出具的书证对合同价款所做的陈述和承诺，其效力大于证人证言，故一审法院对证人证言所要证明的问题不予采信。综上，一审法院依法确认本案《房产土地买卖合同》的转让价款为40,000,000元。一审法院依法确认朱建臣、苏书平共计支付朱登山、陈爱荣房产土地转让款12,296,587.08元。1.《房屋土地买卖合同》签订后，陈爱荣、朱建臣、韩三中于2016年7月12日签订《债权债务转让协议》，约定由朱建臣代陈爱荣偿还陈爱荣欠韩三中的借款6,600,000元，同日，陈爱荣向朱建臣出具收条一张，载明收到朱建臣现金6,600,000元。故，一审法院依法确认朱建臣、苏书平以债务承担的方式偿还了其欠陈爱荣、朱登山房产土地转让款6,600,000元。2.庭审中，朱登山、陈爱荣、朱建臣、苏书平均认可朱建臣、苏书平于2016年10月12日代吐鲁番登山工贸有限责任公司偿还其在农村信用社的贷款2,200,000元。2016年9月2日朱建臣通过吐鲁番市农村信用社合作联社个人银行卡转账250,000元，用于代偿吐鲁番登山工贸有限责任公司在乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司的贷款。根据《房产土地买卖合同》第九条约定：在订立本合同前，朱登山已告知朱建臣出售给朱建臣的部分房产和土地使用权已经抵押用于办理贷款，朱建臣同意在本合同签字生效后，相关贷款本金和利息由朱建臣承担(合兴小额贷款公司本金5,000,000元；吐鲁番信用联社贷款本金7,200,000元)，根据该条约定，朱建臣可以通过代朱登山、陈爱荣偿还贷款的方式抵偿房产土地转让款，故一审法院认定朱建臣、苏书平已通过代陈爱荣、朱登山偿还贷款的方式抵偿了房产土地转让款2,450,000元。3.朱建臣、苏书平自《房屋土地买卖合同》签订后至2017年6月20日共计向朱登山、陈爱荣或向其二人指定的对象支付现金及转款6,446,587.08元，其中包括代陈爱荣向韩三中支付1,000,000元，因该笔1,000,000元已在债务承担中予以抵扣，不应重复计算，且朱登山、陈爱荣、朱建臣、苏书平均认可的朱建臣、苏书平于2016年10月12日代吐鲁番登山工贸有限责任公司偿还其在农村信用社的贷款2,200,000元亦包含在其中，不应重复计算。故一审法院确认朱建臣、苏书平向朱登山、陈爱荣支付现金3,246,587.08元（6,446,587.08元-1,000,000元-2,200,000元）。综上，朱建臣、苏书平已支付朱登山、陈爱荣房产土地转让款为：12,296,587.08元（6,600,000元+2,200,000元+25,000元+3,246,587.08元），欠付27,703,412.92元（40,000,000元-12,296,587.08元）。朱登山、陈爱荣主张朱建臣、苏书平按照年利率24%赔偿利息损失1,920,000元（2017年4月1日-2017年10月1日），并同时主张朱建臣、苏书平支付违约金10,000,000元。一审法院认为在买卖合同关系中，利息的给付并非合同目的，也不是履行合同本身，而是对不履行合同或者不完全履行合同的救济手段，以恢复或补偿守约一方的损失。违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约方给付守约方一定的损失赔偿。基于买卖合同中的货款利息及违约金均属于损失赔偿范畴，具有补偿性，且违约金亦是弥补其利息损失。朱登山、陈爱荣同时向一审法院主张了利息损失1,920,000元及违约金10,000,000元，一审法院对朱登山、陈爱荣主张利息的诉讼请求，不予支持。二、关于朱登山、陈爱荣主张朱建臣、苏书平支付由购买土地、房产欠款转为借款的2,000,000元及暂定利息480,000元有无事实及法律依据的问题。一审法院认为，因朱建臣、苏书平支付房产土地转让款12,296,587.08元后，未能按约支付剩余款项，故其于2016年7月1日向朱登山、苏书平出具了200万元的借条，该笔借款并未实际发生，而是朱建臣、苏书平应付未付的房产土地转让款，应作为朱建臣、苏书平未支付的房产土地转让款计算，该笔款项已包括在一审法院所确认的朱建臣、苏书平欠付的房产土地转让款27,703,412.92元中，故，一审法院对朱登山、苏书平的该项主张不予支持。三、关于朱登山、陈爱荣主张朱建臣、苏书平支付违约金1000万元有无事实及法律依据的问题。一审法院认为，朱建臣、苏书平未按照《房产买卖合同》的约定履行按时支付房产土地转让款的义务，存在违约行为，理应承担相应的违约责任。根据双方当事人所签订的《房产买卖合同》第十一条：“从本合同签订之日起，甲、乙双方应严格履行本合同，如一方违约，违约方向守约方支付合同约定价款的20％作为违约金。……”的约定，一审法院依法确定朱建臣、苏书平应向朱登山、陈爱荣支付违约金8,000,000元（40,000,000元×20%）。四、关于朱登山、陈爱荣主张由新疆中特建材有限公司对朱建臣、苏书平拖欠购买土地、房产欠款、应支付的利息以及违约金和由欠款转为借款的2,000,000元及利息承担连带给付责任有无事实及法律依据的问题。一审法院认为，朱登山、陈爱荣与朱建臣于2016年6月22日签订了《房屋土地买卖合同》，中特建材公司及其法定代表人苏书平在担保人处盖章并签字，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，中特建材公司应视为连带责任保证人。关于中特建材公司认为法定代表人苏书平在《房屋土地买卖合同》担保人处的签字盖章，为法定代表人苏书平及朱建臣提供担保，该担保行为没有经过中特建材公司股东会决议，担保行为无效，中特建材公司不应承担担保责任的反驳意见，一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条第二款“公司为公司股东或实际控制人提供担保的，必须经股东会或股东大会决议”的规定是关于公司内部控制管理的规定，为管理性强制性规范，不应以此作为评价合同效力的依据，故，一审法院对中特建材公司的该反驳意见，不予采纳。中特建材公司作为连带责任担保人应对朱建臣、苏书平拖欠朱登山、陈爱荣购买土地、房产欠款27,703,412.92元、以及违约金8,000,000元承担连带给付责任。五、关于朱登山、陈爱荣主张以出厂价50%的价格销售新疆中特建材有限公司的产品至全部拖欠付款和利息还清之日止，销售收入用于冲抵朱建臣、苏书平拖欠朱登山、苏书平的房款和利息有无事实及法律依据的问题。一审法院认为，朱登山、陈爱荣与朱建臣于2016年6月22日签订《房屋土地买卖合同》约定的合同价款为40,000,000元，双方签订合同的目的是朱登山、陈爱荣转让其所有的土地和房产，并获取相应的转让价款，一审法院亦按照双方签订的《房产土地买卖合同》及法律规定依法进行处理。双方约定在朱建臣、苏书平违约后，朱登山、陈爱荣有权降低销售新疆中特建材有限公司所生产的产品，实际是为了朱登山、陈爱荣实现债权所提供的担保，一审法院已支持其诉讼请求中要求中特建材公司承担连带保证责任的请求，故，一审法院对朱登山、陈爱荣主张以出厂价50%的价格销售新疆中特建材有限公司的产品至全部拖欠付款和利息还清之日止，销售收入用于冲抵朱建臣、苏书平拖欠朱登山、陈爱荣的房款和利息的诉讼请求，不予支持。反诉部分争议焦点：一、是否应当解除朱建臣、苏书平、中特建材公司与朱登山、陈爱荣签订的房产土地买卖合同。二、朱登山、陈爱荣是否应当返还朱建臣、苏书平已付合同价款7,411,587.08元。一、关于是否应当解除朱建臣、苏书平、中特建材公司与朱登山、陈爱荣签订的房产土地买卖合同的问题。本院认为朱登山、陈爱荣与朱建臣、中特建材公司于2016年6月22日签订《房屋土地买卖合同》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同,各方均应按该合同履行。（一）关于朱建臣、苏书平提出朱登山、陈爱荣向其转让的土地范围内存在三座电力线路塔，产权属于国网新疆电力有限公司吐鲁番供电公司，本案转让土地存在权属争议，土地使用权不能转让的诉讼主张。一审法院认为，本案涉案土地上的3基电力线路塔的权属人确为国网新疆电力有限公司吐鲁番供电公司，但吐鲁番市国土资源局于2004年11月25日及吐鲁番水土规划设计院出具的陈爱荣宗地平面图中，吐鲁番市国土资源局在该图上备注“红线面积为15,945㎡，扣除高压线基座面积1,000㎡，实际用地面积为14,945㎡”并加盖了公章。而陈爱荣提供的涉案土地使用权证载明：吐鲁番市国用(2010)第079号土地面积为5,899.01㎡、吐鲁番市国用(2010)第080号土地面积为80㎡、及吐鲁番市国用(2010)第081号土地面积为3,806.94㎡，三宗土地面积共计14,945㎡。故，一审法院对朱登山、陈爱荣提出的本案涉案土地在测绘面积，颁发土地使用权证时已将国网新疆电力有限公司吐鲁番供电公司的3基电力线路塔及占地面积予以扣除的反驳意见，予以采纳，本案涉案土地不存在权属争议。（二）关于朱建臣、苏书平提出本案涉案房产土地属于规划拆迁范围，无法办理过户手续的诉讼主张。一审法院认为，其向吐鲁番市高昌区人民政府调取的吐鲁番市高昌区人民政府高区政复（2016）221号关于同意暂停办理主城区范围内的平房不动产登记的批复、高区政办发（2015）39号文件关于平房棚户区改造城中村改造房屋征收补偿办法（暂行）高昌区棚户区安装、使用办法的管理通知以及本院在高昌区规划局村镇规划科所做的调查笔录等证据显示，高昌区规划局的工作人员虽表示涉案房产属于我市人民政府规划范围内，但不一定属于拆迁对象，且吐鲁番市高昌区人民政府高区政复（2016）221号关于同意暂停办理主城区范围内的平房不动产登记的批复显示主城区内原有的平房基本纳入棚户区改造范围，为了今后征迁工作顺利进行，暂停办理主城区范围内的平房不动产登记，但本案涉案房产均为三层楼房，不属于暂停不动产登记的对象。故，本院对朱建臣、苏书平该项诉讼主张，不予支持。（三）关于朱建臣、苏书平提出本案房产土地转让时未通知抵押权人，转让行为无效的诉讼主张。一审法院认为，朱建臣、苏书平在庭审中认可本案涉案的房产土地存在抵押，并办理了抵押登记。《房屋土地买卖合同》第十条约定“在订立本合同前，甲方已告知乙方出售给乙方的部分房产和土地使用权已经甲方抵押用于办理贷款(详见合同附件，房产和土地使用权抵押清单)，乙方同意在本合同签字生效后，相关贷款本金和利息由乙方承担(合兴小额贷款公司本金5,000,000元；吐鲁番信用联社贷款本金7,200,000元)。如乙方逾期还款造成甲方贷款逾期，逾期还款责任由乙方承担。”，朱建臣、苏书平亦根据该条约定，于2016年9月2日代吐鲁番登山工贸有限责任公司向乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司偿还了250,000元的贷款，于2016年10月12日代吐鲁番登山工贸有限责任公司偿还其在农村信用社的贷款2,200,000元。虽然《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但双方在签订的《房屋土地买卖合同》时，朱登山、陈爱荣将涉案土地房产转让给朱建臣、苏书平，并约定由朱建臣、苏书平代为清偿涉案土地房产上存在的贷款抵押，消灭抵押权，以此作为履行房产土地买卖合同支付价款的一种方式，朱建臣、苏书平表示愿意承担债务，且朱建臣、苏书平依据该约定代吐鲁番登山工贸有限责任公司向乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司、吐鲁番市农村信用合作联社履行了部分义务，由此可见朱建臣、苏书平对涉案房产土地存在贷款抵押是知晓的。乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司及吐鲁番市农村信用合作联社接受朱建臣、苏书平代偿的贷款亦说明其对朱建臣代偿吐鲁番登山工贸有限责任公司贷款的事实是认可的。且涉案房产、土地上依法成立的抵押权并不因标的物的转让而消灭，抵押权人在行使抵押权时亦可以追及该抵押物，弥补其实际损失。故，一审法院对朱建臣、苏书平该项诉讼主张不予支持。（四）关于朱建臣、苏书平提出本案房产土地的抵押权人已主张债权和优先权，涉案房产土地进入强制执行阶段，即将对涉案房产土地进行执行拍卖，《房屋土地买卖合同》已无法履行的诉讼主张。一审法院认为，因朱建臣、苏书平未按照《房屋土地买卖合同》的约定代为清偿涉案房产土地上存在的贷款，导致债权人乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司向法院申请强制执行，吐鲁番市高昌区人民法院于2017年12月20日作出的（2017）新2101执862号民事裁定书，载明因被执行人吐鲁番登山工贸有限责任公司、陈爱荣、朱登山没有可供执行财产，申请人也不能提供财产线索，裁定终结新疆维吾尔自治区公证处（2017）新证经字第13337号执行证书的本次执行程序。故，本案涉案房产土地未进行执行拍卖，不存在《房屋土地买卖合同》无法履行的情形，一审法院对朱建臣、苏书平的该项诉讼主张不予支持。综上，本案涉案的房产土地不存在朱建臣、苏书平所辩称的存在权属争议、涉案房产土地属于规划拆迁范围，无法办理过户手续、涉案房产土地转让时未通知抵押权人，转让行为无效以及抵押权人已主张债权和优先权，涉案房产土地进入强制执行阶段等导致《房屋土地买卖合同》无效或根本无法履行的情形，一审法院对朱建臣、苏书平主张解除《房屋土地买卖合同》的反诉请求，不予支持。二、关于朱建臣、苏书平主张朱登山、陈爱荣返还其已付合同价款7,411,587.08元的反诉请求有无事实及法律依据的问题。一审法院认为，朱登山、陈爱荣与朱建臣于2016年6月22日签订《房屋土地买卖合同》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同,双方均应按该合同继续履行各自的义务。对于朱建臣、苏书平所支付的6,446,587.08元现金转让款，其无权主张返还。综上，遂判决：一、朱建臣、苏书平在本判决生效之日起十日内支付朱登山、陈爱荣房产土地转让款27,703,412.92元；二、朱建臣、苏书平在本判决生效之日起十日内支付朱登山、陈爱荣违约金8,000,000元；三、新疆中特建材有限公司对上述款项承担连带担保责任；四、驳回朱登山、陈爱荣的其他诉讼请求；五、驳回朱建臣、苏书平的反诉请求。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院依法对原审查明事实中双方无争议部分予以确认。 本院另查，本案庭审过程中，针对本院提出的双方当事人在合同订立过程中如何确定案涉土地及房屋买卖价格的询问，陈爱荣本人陈述，双方协商过程中确定的转让价款为50,000,000元，后由于朱建臣及朱登山的劝说以及出于需要尽快偿还对外借款的考虑，签订合同时确定为40,000,000元。苏书平针对该问题陈述，双方合同约定转让价款为40,000,000元，但因本案涉及土地房产系朱登山和陈爱荣的夫妻共同财产，朱登山出于想将其中10,000,000元作为个人财产占有的目的，与朱建臣、苏书平协商，对该笔10,000,000元出具了借条。 本院认为，本案争议焦点为：1.本案所涉房屋土地买卖合同的价款数额应如何确定；2.朱建臣及苏书平在合同履行过程中是否存在违约行为，如果存在，原审确定的违约金数额是否有事实和法律依据；3.朱登山、陈爱荣主张其有权以50%价款销售中特建材公司产品以偿还欠款及利息的上诉理由能否成立；4.本案所涉买卖合同是否应予以解除，以及朱建臣、苏书平主张返还其已支付合同款项的反诉理由是否成立。 一、关于案涉土地及房产的出让价格问题。 朱登山及其配偶陈爱荣主张双方约定的实际出让价款为50,000,000元，其中以合同形式约定价款为40,000,000元，剩余10,000,000元通过由朱建臣、苏书平出具借条的形式予以确认。朱建臣等二人在二审中则辩称该10,000,000元借条所涉及的款项已包含在合同约定的40,000,000元之中。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。本条规定明确了“法律真实”的证明要求。本案中，依据原审查明双方均无争议的事实，朱登山与朱建臣、苏书平之间并未存在借款关系，在此情形下，朱建臣、苏书平仍出具金额为10,000,000元的借条的动机原因系认定该10,000,000元性质及用途的关键。根据朱建臣、苏书平在二审中的陈述，其之所以出具该借条的原因系因朱登山欲将该笔10,000,000元转让款作为个人财产占有。该陈述与原审中朱登山、陈爱荣提交的证人薛怀礼对该10,000,000元借条来由的陈述相一致。两相印证之下，本院可以确定以下事实：案涉土地房屋转让过程中，朱登山与朱建臣、苏书平就转让款进行协商，确定朱建臣、苏书平需将10,000,000元转让款给付朱登山，以便其将该笔款项作为个人财产占有。据此，朱登山、陈爱荣主张该10,000,000元借条确定款项系案涉房屋土地转让款符合本院根据双方举证所查明的法律事实，本院依法予以确认。原审既认定本案双方当事人之间不存在民间借贷关系，但无法对朱建臣、苏书平出具的10,000,000元借条作出合理解释，其对案件事实的认定存在瑕疵，本院依法予以纠正。 在确定该借条所确定的10,000,000属案涉房屋土地转让款的基础上，朱登山、陈爱荣主张该款项在合同约定款项之外，而朱建臣、苏书平则辩称该款项已包含在合同约定40,000,000元以内。对此分歧,本院认为，正如前述认定事实，双方约定该笔款项的目的系方便朱登山将其作为个人财产予以占有，如需实现该目的，则需要向陈爱荣即朱登山的配偶隐瞒双方实际约定，故该借条所涉10,000,000元不能包含在陈爱荣参与订立的书面合同的约定款项之内。只有如此，朱建臣、苏书平在实际不存在借贷关系的情况下仍出具高额借条的不合理行为才能得到合理解释，亦如此朱登山才能实现将该笔款项据为己有的目的。 至此可知，本案所涉《房产土地买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。除该书面合同外，朱登山与朱建臣、苏书平就转让价款另外做了约定。本案中双方当事人就土地房屋转让款的争议，实际上就是朱登山与朱建臣、苏书平之间就转让价款的约定是否合法有效的争议。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释》第十七条之规定，案涉土地及房屋属朱登山、陈爱荣夫妻共同财产，二人对该财产的处置享有平等的处理权。本案中，朱登山为私自占有部分夫妻共有财产，在买卖过程中向其配偶陈爱荣隐瞒真实出让价格，与朱建臣、苏书平进行私下协商并达成相关协议的做法侵犯了陈爱荣对其共有财产的处分权，亦侵害了陈爱荣依法享有的财产权，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，朱登山与朱建臣夫妇就案涉土地及房屋价款私下所形成的协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力。故朱登山、陈爱荣主张案涉标的物转让价款系50,000,000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审对此虽然在事实认定上存在错误，但对价款数额的认定结果正确，本院予以维持。 二、关于对违约责任及违约金的认定问题。 如前所述，本案所涉《房产土地买卖合同》合法有效，双方当事人应依法予以履行。朱建臣、陈爱荣未能在合同约定期限内支付相应款项，其行为违反合同约定，原审判令其承担违约责任并无不当。 针对违约金数额的认定，朱登山、陈爱荣主张其违约金的计算应当以实际转让款50,000,000元为基础，按照合同约定计算违约金为10,000,000元。朱建臣、苏书平则认为合同约定违约金的计算已超出朱登山、陈爱荣的实际损失，其结果显失公平。对此诉辩意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该规定说明在我国，违约金的约定并不是毫无限制的自由约定，而是要受到国家法律的正当干预，这种干预是通过适当减少或增加违约金来实施的。鉴于买卖合同中的违约金属于损失赔偿范畴，具有补偿性，而非惩罚性。原审期间，朱登山、陈爱荣为证明其实际损失，提交了《农村信用社借款合同》、强制执行申请书、信用卡透支逾期还款通知书以及《土地转包合同》予以证实，但基于合同相对性原则，上述证据仅证明朱登山、陈爱荣对外负有债务且未能按期归还，并无法证实上述债务与朱建臣、苏书平未履行合同付款义务之间存在因果关系，故朱登山、陈爱荣所提证据无法证实其实际损失。由于朱登山、陈爱荣未能举证证实朱建臣、苏书平的违约行为对其造成的实际损失，原审在判令双方继续履行合同即朱建臣、苏书平仍需继续支付剩余转让款的基础上，承担合同约定转让款的20%即8,000,000元违约金已明显超过朱登山、陈爱荣的实际损失。朱登山、陈爱荣主张该违约金数额过高并请求依法予以调整的上诉理由成立，本院予以支持。因朱建臣、苏书平拖欠朱登山、陈爱荣土地及房屋转让款对其造成的损失应为利息损失，故本院将朱登山、陈爱荣主张违约金调整为以欠付转让款27,703,412.92元为基础，按照银行同期贷款利率自双方约定的最后付款期限即2017年4月1日起计算利息至实际支付之日止。 三、关于朱登山、陈爱荣是否有权出售中特建材公司产品的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方约定如朱建臣、苏书平未按约定付款，朱登山、陈爱荣有权通过出售中特建材公司产品的方式冲抵转让款及违约金。该约定的本质实际上是以中特建材公司的产品为合同债权的实现设立的物的担保。但是，由于双方对其担保物未做明确约定，双方发生争议后亦未对此进行补充约定，因此该担保条款因不具备履行条件而无法实现其担保目的，原审对朱登山、陈爱荣的该项诉讼请求未予支持并无不妥，本院依法予以维持。 四、关于案涉合同是否应予以解除的问题。 本案中，朱建臣、陈爱荣虽主张案涉合同因无法继续履行，合同目的无法实现而应予以解除，但并未提供相应证据予以证明。原审已就该问题进行了全面充分的阐述，其所依据的事实清楚，适用法律亦无不妥，本院在此不再赘述。故朱建臣、陈爱荣要求解除合同的上诉理由因无事实合法依据，本院不予支持。其主张返还已支付转让款的反诉请求亦不能成立。 综上，原审认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2017）新21民初20号民事判决书第一项、第三项、第四项、第五项； 二、变更新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2017）新21民初20号民事判决书第二项“朱建臣、苏书平在本判决生效之日起十日内支付朱登山、陈爱荣违约金8,000,000元。”为“朱建臣、苏书平在本判决生效之日起十日内以22,703,412.92元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向朱登山、陈爱荣支付欠款利息，期限自2017年4月1日起至实际支付之日止。” 本案一审本诉案件受理费141,600元，由朱登山、陈爱荣负担85,668元，由朱建臣、苏书平负担87,084元；一审反诉案件受理费63,681元，由朱建臣、苏书平负担；本案二审本诉案件受理费314,117.06元，由朱登山、陈爱荣负担130,813.27元，由朱建臣、苏书平负担183,303.79元，二审反诉案件受理费58,676.11元，由朱建臣、苏书平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  赵亚丽 审 判 员  陆建蔚 二〇一九年五月二十三日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静