湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂03民终882号上诉人（原审原告）：十堰市祥安房地产有限责任公司。住所地：湖北省十堰市十堰经济技术开发区白浪中路37号。法定代表人：王福双，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠民，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：龚成国，湖北经立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张国华，男，1972年7月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（原审被告）：李敏（系张国华妻子），1978年2月9日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李元武，湖北汉江源律师事务所律师上诉人十堰市祥安房地产有限责任公司（以下简称祥安公司）与上诉人张国华、李敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2018)鄂0302民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员王宇鹏，审判员袁昆参加评议的合议庭，经阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件的基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。祥安公司上诉请求：撤销一审判决第一项中的利息部分的判决，改判张国华、李敏从2017年10月24日起以6101474.01元为基数，按年息24%支付违约金至付清之日止，并承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1、双方签订的《商品房预售合同》对逾期付款的违约责任约定明确。2、即使双方约定的付款日期不明，但湖北东锐消防工程有限公司最后一次提供抵付房款的《工程造价编审确认表》的时间是2017年10月24日，自该日起张国华、李敏一直拖欠购房款构成违约，故应当从该日起计算利息。张国华、李敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祥安公司的诉讼请求。事实和理由：1、2016年6月14日的《商品房预售合同》是经双方当事人充分协商后签订的，但该合同第六条的约定，违反了《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定而无效。一审判决认定该合同全部有效，系适用法律错误。祥安公司依据该合同第六条和第七条的约定主张权利，没有法律依据，其一审诉讼请求应予驳回。2、祥安公司拖欠上诉人家族关联企业湖北东锐消防工程有限公司的近千万工程款，为了收回工程款，双方才签订案涉的预售合同。由于身负巨额债务，上诉人才与祥安公司协商，要求办理贷款来缓解资金压力，如果不能贷款，上诉人是不可能购房的。作为开发商，祥安公司应当知道案涉房屋不能抵押，却欺骗上诉人与之签订合同，导致上诉人又负债投入600万元建设幼儿园。现祥安公司不能为上诉人办理按揭贷款，上诉人无能力支付剩余购房款，导致《商品房预售合同》签订的目的不能实现。依照合同法的规定，请求二审法院判决解除案涉合同，祥安公司返还已付购房款并赔偿上诉人开办幼儿园的资金投入和律师费用。祥安公司向一审法院起诉请求：1.判令张国华、李敏立即支付购房款6236474.01元和违约金（自2017年10月24日起按日万分之八承担违约金直至房款付清之日止），并承担诉讼费。一审法院经审理查明：2013年7月，祥安公司与张国华签订《十堰市商品房买卖合同》，张国华购买祥安公司投资建设的位于十堰经济技术开发区××浪街办的祥安东城国际花园幼儿园用房。上述合同约定：该商品房总价款为1600万元；在签订此合同后，张国华以湖北东锐消防工程有限公司承包的祥安公司的所有消防工程款向祥安公司分期抵付，总房款1600万元整，直至冲抵完毕。办理房屋产权证前支付相关税费及房屋维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准等。2013年9月，祥安公司向张国华、李敏交付了涉案房屋。2016年6月14日，祥安公司与张国华、李敏签订《商品房预售合同》。该合同约定：张国华、李敏所购商品房为祥安公司投资建设的祥安东城国际花园9幢1单元1-1号（741.39㎡）、2-1号（741.39㎡）、3-1号（741.39㎡）、4-1号（138.55㎡）房（共计2362.72㎡，即祥安东城国际花园幼儿园用房，简称涉案房屋），上述商品房单价为每平方米6771.86元，总价款为1600万元；张国华、李敏于2016年6月14日前付（首付款）房款800万元（冲抵湖北东锐消防工程有限公司工程款），剩余房款800万元整双方通过银行按揭贷款方式支付，贷款年限及贷款额度以贷款银行批准为准，政府规定的住房维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准；张国华、李敏应在签订本合同之后按银行要求提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在十日内将资料交给祥安公司，若张国华、李敏未按期提供按揭所需全部资料，则每逾期一日，张国华、李敏应按上述贷款金额的万分之五向祥安公司支付违约金；若因张国华、李敏原因银行不受理按揭贷款业务，应在接到祥安公司或银行通知后10日内向祥安公司申请转换付款方式，逾期视为张国华、李敏违约，按张国华、李敏逾期付款的违约责任处理。上述《商品房预售合同》对张国华、李敏逾期付款的违约责任约定为：张国华、李敏如未按本合同规定的时间付款，逾期在五日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，张国华、李敏按日向祥安公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，祥安公司有权解除合同，祥安公司解除合同的，张国华、李敏按累计应付款的10%向祥安公司支付违约金，祥安公司应向张国华、李敏退还累计已付款，张国华、李敏愿意继续履行合同的，经祥安公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，张国华、李敏按日向祥安公司支付逾期应付款万分之八的违约金等。祥安东城国际花园项目的消防安装工程由湖北东锐消防工程有限公司施工。经祥安公司和湖北东锐消防工程有限公司确认，湖北东锐消防工程有限公司施工的祥安东城国际花园1-8号楼及地下室消防安装工程、9-10号楼地下室及10号楼消防安装工程、6号、7号、10号楼地下室双帘双轨防火卷帘工程工程造价共计9898525.99元。通过冲抵祥安公司应支付湖北东锐消防工程有限公司的工程款方式，抵付张国华、李敏应支付祥安公司的部分涉案房屋购房款，得到了湖北东锐消防工程有限公司认可。通过冲抵祥安公司应支付湖北东锐消防工程有限公司的工程款后，张国华、李敏尚欠祥安公司部分购房款未予支付。祥安公司向张国华、李敏发出催款通知，张国华、李敏于2018年4月2日回复按双方签订的合同条款执行。祥安公司向张国华、李敏催要欠付的购房款未果，引起诉讼。另查明：涉案房屋于2016年8月16日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。张国华、李敏购买涉案房屋用于开办十堰经济技术开发区东城幼儿园（校长李敏），并已取得民办学校办学许可证和民办非企业单位登记证书。一审法院认为：祥安公司和张国华、李敏于2016年6月14日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同应视为对祥安公司与张国华于2013年7月签订的《十堰市商品房买卖合同》约定内容的变更，祥安公司和张国华、李敏应依照双方于2016年6月14日签订的《商品房预售合同》约定履行各自的权利义务。祥安公司已将涉案房屋交付给张国华、李敏占有使用，张国华、李敏应当向祥安公司支付购房款1600万元。祥安公司认可张国华、李敏已通过湖北东锐消防工程有限公司以工程款抵付涉案房屋购房款9763525.99元。祥安东城国际花园项目消防安装相关工程因工程造价审计支出审计费用13.5万元，祥安公司未能提交相关证据以证明该13.5万元审计费用应由湖北东锐消防工程有限公司负担，故该13.5万元审计费用不应当从祥安公司应支付湖北东锐消防工程有限公司的9898525.99元工程款中扣除。上述9898525.99元工程款抵付涉案房屋购房款后，张国华、李敏还应当向祥安公司支付剩余购房款6101474.01元（16000000-9898525.99）。张国华、李敏未能通过银行按揭贷款方式支付祥安公司剩余购房款，应当及时转换付款方式。张国华、李敏主张剩余未付购房款应继续通过湖北东锐消防工程有限公司工程款抵付，缺乏事实依据。《商品房预售合同》对关于上述剩余未付购房款的违约金的起算时间约定不明，祥安公司主张该违约金自2017年10月24日起算，亦缺乏充分的事实依据，祥安公司主张的上述违约金可自该公司起诉之日（2018年7月4日）起，以未付购房款金额为基数进行计算。祥安公司主张张国华、李敏按照日利率万分之八承担违约金，该利率超过了法定标准，祥安公司主张的违约金可按照年利率24%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、张国华、李敏支付十堰市祥安房地产有限责任公司购房款6101474.01元及违约金（以6101474.01元为基数，从2018年7月4日起计算至付清之日止，按照年利率24%计算）；二、驳回十堰市祥安房地产有限责任公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十五日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55455元，减半收取计27727.5元，由十堰市祥安房地产有限责任公司负担600元，由张国华、李敏负担27127.5元。二审期间，各方均未提交新证据。二审期间，上诉人张国华、李敏提交了如下证据：1、甲方祥安公司与乙方湖北东锐消防工程有限公司于2016年6月14日签订的《祥安东城幼儿园购房补充协议》，拟证明：由湖北东锐消防工程有限公司和张国华配合祥安公司办理按揭贷款800万元以支付购房尾款，没有约定张国华、李敏二人以现金方式支付尾款；2、国办发〔2019〕3号《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》的截图照片，十政规〔2012〕6号《市人民政府关于加强全市住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》，拟证明：按照文件规定，张国华、李敏开办的幼儿园无法再开办下去。祥安公司质证认为：1、补充协议系湖北东锐消防工程有限公司与祥安公司之间的约定，且约定了办理按揭贷款的义务属于张国华和李敏，此证据与本案无关联性；2、张国华、李敏开办的幼儿园不属于两份文件规定的情况，其证明目的不能成立。本院认为：以上证据将结合全案其他证据予以综合认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，祥安公司与张国华、李敏签订的《商品房预售合同》和祥安公司与湖北东锐消防工程有限公司签订的《祥安东城幼儿园购房补充协议》中均明确约定了以按揭贷款方式支付剩余购房款，现因案涉房屋的性质、用途等问题导致按揭贷款无法办理引发了本案，双方对此均有过错。贷款不成后，双方并未达成转换成一次性方式支付剩余购房款的新的合意，祥安公司起诉要求一次性支付剩余购房款并支付违约金缺乏依据，有违双方最初达成的贷款方式支付剩余购房款的真实意思，亦不公平。考虑到本案的实际情况，本院酌定101474.01元购房款采取一次性付款的方式予以支付，剩余600万元购房款比照按揭贷款的方式由张国华、李敏分期十年支付本息。综上，一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律和判决结果存在不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初2739号民事判决。二、张国华、李敏在本判决生效之日起十日内支付十堰市祥安房地产有限责任公司购房款101474.01元。三、从2019年7月起至2029年6月止，张国华、李敏须向十堰市祥安房地产有限责任公司支付购房款本息共计7601572.47元（以600万元为基数，以中国人民银行长期贷款基准利率年4.9%为标准计算120个月，每月固定数额为63346.44元），具体支付方式为：每年的7月31日前支付半年的购房款本息380078.64元，每年的1月31日前支付半年的购房款本息380078.64元，直至付清为止。如果张国华、李敏未按本判决指定的期间履行一次性或者分期给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回十堰市祥安房地产有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27727.5元，二审案件受理费69371元，共计97098.5元，由十堰市祥安房地产有限责任公司负担30000元，由张国华、李敏负担67098.5元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一九年五月二十二日书记员  刘亚琼