苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1507号原告：周立华，男，1979年3月10日生，汉族，住湖北省兴山县。原告：王美凤，女，1983年10月2日生，汉族，住湖北省兴山县。上列两原告共同委托诉讼代理人：徐旭、康咏梅，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告：南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区星港街283号中园大厦A403-404。负责人：谢同庆。被告：南京金宣公寓管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路389号1208室。法定代表人：候庆江。原告周立华、王美凤诉被告南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司（以下简称为金宣公寓苏州分公司）、南京金宣公寓管理有限公司（以下简称为金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周立华、王美凤及委托诉讼代理人康咏梅到庭参加诉讼。被告金宣公司及其苏州分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周立华、王美凤向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金17391元、违约金6400元，退还租客押金2500元及预收房租5000元。事实和理由：2018年3月，其与被告金宣公寓苏州分公司签订房屋出租委托代理合同，将尹山湖路1697号XXXX室房屋交付被告代理出租，期限自2018年3月23日至2021年3月23日，双方对租金标准、支付方式、违约责任等作出约定。但是，被告并未按约履行付款义务，其于2019年1月已通知被告解除出租委托代理合同。被告金宣公司作为总公司，应对其分公司债务承担连带清偿责任。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告金宣公寓苏州分公司支付截至2019年2月14日租金19413.70元及后续计算至2019年5月14日的租金差额2100元，赔偿违约金6400元；被告金宣公司承担连带责任。被告金宣公司及其苏州分公司均未作答辩。经审理查明，两原告系苏州吴中经济开发区郭巷街道尹山湖路1697号XXXX室房屋所有权人。2018年3月23日，原告周立华（甲方）与被告金宣公寓苏州分公司（乙方）签订苏州市房屋出租委托代理合同，载明甲方将上述房屋交由乙方出租，乙方出租代理权限：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3、代甲方向承租人收取租金；4、代甲方向税务部门缴纳税费；5、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；代理期限自2018年3月23日至2021年3月23日，共3年。本合同约定的房屋代理期中免租期，由乙方免费使用，无需向甲方支付租金，免租期为第一年100天，第二年、第三年均为0天；甲方于2018年3月23日前将房屋交付乙方，每月房屋租金为3200元，乙方应按合同约定向甲方缴纳租金，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年3月23日，第二次2018年6月23日，第三次2018年9月23日，第四次2018年12月23日；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。该合同附有房屋交割清单，交房日期为2018年3月23日，被告已加盖合同专用章，原告周立华在合同中注明收款账户。2019年1月25日，原告向被告金宣公寓苏州分公司负责人寄送《苏州市房屋出租委托代理合同》解除通知书，明确因被告“并没有按照合同约定履行义务，长期拖欠我方租金不予支付”，“现我方通知你方，自收到本通知书之日起，《苏州市房屋出租委托代理合同》予以解除”，“你方应当立即支付我方租金、违约金，并返还租客押金及预交租金”。被告于2019年1月26日签收该通知书。庭审中，原告表示，其自行装修房屋，通过网络出租，被告主动联系提出托管代理，双方签订三年合同，被告确保每月租金3200元，每三个月支付一次，出租事宜均由被告负责，因约定三年代理期，才协商100天免租期，主张租金中未扣减免租期；被告仅于2018年3月23日支付9600元，于2018年9月25日支付5333元，双方合同于2019年1月26日解除，发送解除通知时，已对被告人员予以说明；被告将房屋出租给案外人姜某某，每月租金2500元，租期至2019年5月17日，姜某某已向被告支付截止2019年2月13日的租金，后自2019年2月14日起按每月2500元标准向其支付部分租金，其已同意由姜某某使用至2019年5月17日，到期后再收回房屋。为此，原告提供姜某某与被告金宣公寓苏州分公司订立的苏州市房屋租赁合同，约定被告受原告委托签订合同，将尹山湖路1697号1514室房屋出租给姜某某，租期2018年5月18日至2019年5月17日，每月租金2500元，押金为2500元，各期租金支付时间：首次2018年5月14日，第二次2018年8月14日，第三次2018年11月14日，第四次是2019年2月14日。姜某某到庭述称，原告提供的房屋租赁合同属实，其已向被告金宣公寓苏州分公司支付至2019年2月13日的租金，后向原告支付两个月租金5000元，已向被告人员说明租金要支付给原告，房屋仍由其占用，直到2019年5月17日，后续租金仍按每月2500元标准支付给原告。以上事实，由原告提供的房屋出租委托代理合同、解除通知书、邮单、签收信息、房屋租赁合同及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原告与被告金宣公寓苏州分公司签订的出租代理合同系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。两被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。从合同内容看，原告将涉案房屋交由被告管理出租，被告按约向原告支付定额租金，并代办租赁手续。合同明确约定被告向原告支付租金的日期，如逾期5日以上，原告有权单方面解除合同，并主张租金的200%作为违约金。被告仅于2018年3月23日、9月25日分别支付9600元、5333元，确实未按时足额支付租金，构成违约。原告于2019年1月25日通知被告解除合同，被告于次日收取该通知。双方签订的出租代理合同于2019年1月26日已经解除。被告逾期支付租金，原告以此解除合同，要求被告支付违约金6400元，合法有据，予以支持。合同解除后，被告理应返还房屋，并按原合同标准支付占有使用费，但被告已将涉案房屋出租给姜某某，租期至2019年5月17日，原告同意到期后再收回房屋，而姜某某也要求继续使用至租期届满之日，故占有使用费应以该日为准，原告仅主张计算至2019年5月14日，并无不当。合同约定第一年免租期100天，被告可免费使用，无需支付租金，相应免租期应在计算租金时予以扣减。按照每月3200元计算，至2019年2月14日，产生租金、占有使用费共计23872.94元，扣减被告已付款14933元，仍需支付8939.94元。至于2019年2月15日至5月14日，原告主张租金差额2100元，符合法律规定，予以支持。截止2019年5月14日，被告仍应支付11039.94元。被告金宣公司设立金宣公寓苏州分公司，应对分公司债务承担清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告周立华、王美凤租金及占有使用费人民币11039.94元、违约金人民币6400元。二、被告南京金宣公寓管理有限公司对上述债务承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币249元，由原告周立华、王美凤负担131元，被告南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司、南京金宣公寓管理有限公司负担118元（其中原告预交的案件受理费118元，本院不再退还，由两被告迳行支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审判员  王辉二〇一九年五月七日书记员  王晶