广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3279号 原告：尹成宗，男，1974年9月15日出生，壮族，个体工商户，现住广西南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：李铁勇，广西桂恒丰律师事务所律师。 被告：武鸣县澳玛商业广场有限责任公司，住所武鸣县万隆国际六期工程一、二层商铺，统一社会信用代码91450122397012869R。 负责人：韦德琛，经理。 被告：韦德琛，男，1993年5月1日出生，壮族，现住广西南宁市武鸣区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：李建楼，南宁市武鸣区宏正法律事务所法律工作者。 原告尹成宗与被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司（以下简称澳玛商场公司）、韦德琛租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年12月6日、2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告尹成宗及其委托诉讼代理人李铁勇、被告澳玛商场公司、韦德琛的共同委托诉讼代理人李建楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹成宗向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决原告与被告于2016年12月30日签订的《花卉市场租赁合同》无效；二、请求人民法院依法判令二被告共同返还原告交付保证金6000元、租金72000元，共计78000元；三、请求人民法院依法判令二被告共同赔偿原告经济损失121000元；四、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：被告故意隐瞒重要事实将本属万隆小区公共设施场地非法出租给原告，双方于2016年12月30日签订《花卉市场租赁合同》，之后被告分别于2016年12月30日、2018年3月14日向原告收取保证金、租金等共计78000元。签订合同之后，原告为经营该场地先后投入资金121000元。2018年4、5月份武鸣区人民政府以原告所承租的场地为公共设施用地为由，认定原告在所承租的场地上所搭建的设施为违章建筑，并于2018年7月份进行强拆。由于被告隐瞒所出租给原告的场地为公共设施用地的重要事实，与原告签订《花卉市场租赁合同》，既损害社会公共利益，也严重损害原告的合法财产权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定应属无效合同，被告应依法将所收取的各项费用予以返还给原告，并赔偿原告因此所受到的损失。本案在审理过程中，原告尹成宗将诉讼请求第三项变更为请求人民法院依法判令二被告共同赔偿原告经济损失108444元，其他请求不变。 原告尹成宗为证实其主张，向本院提交以下证据：1、花卉市场租赁合同，拟证明被告与原告签订租赁合同将场地出租给原告；2、收据，拟证明被告收取原告租金、保证金；3、政府机关文书，拟证明武鸣区政府相关主管部门对原告所承租的场地进行处理；4、现场照片，拟证明原告所承租场地的现场图；5、收款收据、收据、鑫兴钢材武鸣区货场清单，拟证明原告为经营澳玛花鸟市场出资购置材料及雇请人工对承租铺面进行装修、搬运盘景树等而支出的费用。 被告澳玛商场公司、韦德琛辩称：一、答辩人认为与原告签订的《花卉市场租赁合同》合法有效；二、答辩人同意退还原告保证金6000元；三、原告没有按照合同约定经营，属于违约，租金不予退还；四、原告未按照合同经营，构成违约，其主张的各项损失无事实和法律依据，答辩人不同意赔偿。 被告澳玛商场公司、韦德琛为证实其主张，向本院提交以下证据：1、武鸣县人民政府办公室文件处理笺，拟证明2016年1月4日政府同意被告办理“创业一条街”；2、申请书、回复意见书，拟证明2016年10月10日，被告再次申请办理“创业一条街”被批准；3、倡议书、业主签字表，拟证明业主同意办理“创业一条街”；4、照片一组，拟证明“创业一条街”仍在经营中；5、照片一组，拟证明原告违约经营二手车。 本案的争议焦点是：一、原、被告订立的《花卉市场租赁合同》是否有效？二、被告是否应当返还原告租金72000元？三、原告主张被告赔偿经济损失121000元有何依据？ 经本院审理查明：澳玛商场公司系黄崇祖于2014年6月5日经南宁市工商行政管理局核准登记注册成立的个人独资企业，营业场所武鸣县万隆国际六期工程一、二层商铺，经营范围：预包装食品、散装食品、保健食品、乳制品、家居用品、化妆品、玩具等销售；卷烟、雪茄烟、罚没烟草制品零售；房屋租赁。2016年5月9日经南宁市工商行政管理局核准投资人由黄崇祖变更为韦德琛。澳玛商场公司以支持帮助下岗职工和未就业大学毕业生自主创业为由，拟于2016年1月1日－2017年12月31日在武鸣区江滨南路澳玛商业广场周边举办创业一条街，并搭建简易商铺出租给商户经营。2016年10月10日，澳玛商场公司书面向武鸣区住建局申请在武鸣区江滨南路澳玛商业广场举办“下岗职工、大学生创业一条街”活动，南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局于2016年11月7日书面答复澳玛商场公司应征求万隆小区第六组团相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。 2016年12月30日，尹成宗与澳玛商场公司订立一份《花卉市场租赁合同》，约定：尹成宗承租澳玛商场公司位于武鸣区江滨路澳玛商业广场（澳玛花鸟市场）32、33及原有垃圾房（共算三间），面积约200平方米，经营用途为盆景，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，共三年，其中免租期为自2017年1月1日起至2017年6月30日；年租金48000元，保证金每间2000元。合同签订当日，尹成宗向澳玛商场公司缴纳保证金6000元，并支付2017年1月1日至2017年6月31日租金24000元，2017年7月1日至2017年12月31日为免租期。澳玛商场公司收款后即将上述场地交付尹成宗经营使用。2018年3月14日，尹成宗向澳玛商场公司支付2018年1月1日至2018年12月31日租金48000元。 另查明：尹成宗在承租上述场地经营期间，对上述场地进行了装饰装修，并添置了相应的物品，其中包括购买水泥管、井盖、水泥杆开支6560元、红砖4000元、盆景座桩2160元，装修房内地板、走廊、台阶开支6770元，安装卷闸门3个共8624元，房屋墙体砌砖开支3600元，定制门头一套5324元，定制铁货架2个共3400元、铁货架4个共4900元、柜台5个共22900元、地柜3个共18300元。雇请叉车搬运盆景树桩开支2700元。此外，还购买热管、锌方等原材料开支共17206元。 又查明：南宁市武鸣区综合行政执法局根据南宁市武鸣区党委、政府的要求，分别于2018年4月9日、4月24日、5月10日向尹成宗等27户承租人下发《责令限期整改及清场通知书》。督促商户在规定期限自行搬离，并及时恢复现场原貌。2018年4月10日，南宁市武鸣区综合行政执法局以封闭垃圾中转站改娈其用途的行为违反规定为由向尹成宗发出《责令限期改正违法行为通知书》，责令尹成宗于2018年4月15日前自行将封闭的环境卫生设施恢复原貌完毕。2018年5月24日，南宁市武鸣区综合行政执法局向澳玛商场公司发出《限期拆除决定书》，责令三日内自行拆除擅自在武鸣区江滨南路占用公共场地违法搭建的建（构）筑物，并清理建筑垃圾完毕，逾期将依法组织强制拆除。尹成宗就退还租金、赔偿经济损失事宜与澳玛商场公司协商未达成一致意见。2018年7月17日，南宁市武鸣区综合行政执法局组织人员对上述尹成宗承租场地进行强制拆除。澳玛商场公司同意退还尹成宗保证金6000元。 本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。一、关于合同效力问题。本案《花卉市场租赁合同》租赁的标的物是一间原有的垃圾中转房和32、33号铺面，澳玛商场公司既非出租场地的产权人、承租人，也未获得相关部门的审批许可，擅自在武鸣区江滨南路占用公共场地搭建建（构）筑物出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”和第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案铺面未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故澳玛商场公司与尹成宗订立的《花卉市场租赁合同》应认定无效。 二、关于场地占用费问题。尹成宗主张退还全部租金72000元，澳玛商场公司主张尹成宗不按合同约定经营，属于违约，租金不予退还，但未能就该事实主张提供充足的证据予以证明，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方签订的《花卉市场租赁合同》约定年租金48000元，那么双方约定的租金标准为每天131.50元，尹成宗已实际占用使用涉案铺面的时间为2017年1月1日至2018年7月17日，其中有半年免租期，尹成宗已交付租金至2018年12月31日，据此，澳玛商场公司应退还尹成宗2018年7月17日后未实际占有使用涉案铺面的租金共167天，即167天×131.50元＝21960.50元。尹成宗要求澳玛商场公司退还全部租金72000元没有事实根据，本院不予支持。 三、关于装修和设施设备损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”尹成宗对涉案铺面进行装饰装修是经过澳玛商场公司同意的，由于南宁市武鸣区综合行政执法局强制拆除涉案铺面，对于未形成附和的装饰装修物和设施设备，尹成宗应当自行拆除和搬走，故尹成宗应当在拆除前自行搬走定制的铁货架6个、柜台5个、地柜3个。已形成附合的装饰装修物水泥管、井盖、水泥杆、红砖、盆景座桩、地板、走廊、台阶、卷闸门、墙体砌砖、定制门头、购买的热管、锌方等原材料以及雇请叉车搬运盆景树桩的开支因强拆而使尹成宗受到损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据尹成宗提供的收款收据，上述已形成附和的装饰装修物价格折合56944元，此为双方签订的租赁合同无效导致的损失，澳玛商场公司与尹成宗对合同无效均有过错，对该损失应当各自负担一半，故本院确认澳玛商场公司应当赔偿尹成宗涉案铺面装修和设施设备损失28472元（56944元×50%）。尹成宗主张赔偿108444元不符合事实和法律规定，本院不予完全支持。 综上所述，本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、原告尹成宗与被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司于2016年12月30日订立的《花卉市场租赁合同》无效； 二、被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司退还原告尹成宗保证金6000元； 三、被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司退还原告尹成宗铺面占有使用费21960.50元； 四、被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司赔偿原告尹成宗铺面装饰装修及设施设备损失28472元； 五、被告韦德琛对上述武鸣县澳玛商业广场有限责任公司应负债务承担连带清偿责任。 案件受理费4028元，原告尹成宗负担2809元，被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司、韦德琛负担1219元。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘知兴 人民陪审员  林学民 人民陪审员  吴庆华 二〇一九年五月十日 书 记 员  马冰媛