河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初180号 原告：邢台家乐园物业服务有限公司，住所地邢台市桥**新华北路天一城**综合楼。 法定代表人：于保庆，该公司总工程师。 委托诉讼代理人：刘东霞，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱雪平，女，该公司员工。 被告：李爱芬，女，1964年5月25日出生，汉族，现住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：王俊杰（原告李爱芬丈夫），现住邢台市桥**。 原告邢台家乐园物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告李爱芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人刘东霞、朱雪平、被告李爱芬委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付拖欠的物业服务费7345元、违约金14706.8元，共计22051.8元，及因此所产生的交通费并承担全部诉讼费用。事实和理由：2010年6月26日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告按照协议的约定，为被告位于的房屋提供了相应的物业服务，但是被告自2011年7月至2018年10月22日拖欠物业费7345元（108.52㎡＊0.65元／㎡＊66个月＝4653元／108.52㎡＊0.88元／㎡＊24个月＝2292元／8年楼道公摊电费400元）。上述费用按合同约定每季度第一个月10日前交纳，逾期支付的按照日千分之三支付违约金。截止2018年10月22日，被告共欠原告物业服务费7345元，违约金14706.8元，共计22051.8元。因此原告诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告李爱芬辩称，一、原告主体不适格，依法应驳回起诉。2010年6月26日我接房后，与邢台家乐园物业管理有限公司天一城管理处签订《前期物业管理服务协议》，之后再未与任何单位签订任何协议，包括原告。原告起诉我拖欠物业费，没有任何事实和法律依据，我和所属小区更没有与原告签订书面的服务协议，我与原告没有任何法定的权利和义务关系。据此，答辩人认为原告主体不适格，依法应驳回原告起诉。二、起诉状所述：“原告按照协议的约定，为被告位于的房屋提供了相应的物业服务，……截止2018年10月22日，被告共欠原告物业费7345元，违约金14706.8元，共计22051.8元”，与事实不符。答辩人不同意这样的说法，理由如下：原告没有按约履行《前期物业管理服务协议》。协议第一条甲方的权利义务中明确写明：1、承担房屋公共部位的维护和管理，承担房屋共同设施设备及其运行的维护和管理。3、负责小区的机电设备、……安全防盗系统、门禁系统……及其它公共设备和系统的管理、维护和养护。13、负责公共场所的卫生清洁和园林绿化的管理养护……第二条对物业管理服务内容做了相应的解释说明。而我们所居住的小区里存在诸多情况：1、卫生状况太差，垃圾成堆，不能及时清理，夏天恶臭熏天，苍蝇乱飞，业主根本不敢开窗户。2、规划的绿化带几乎没有绿化，无人管理，业主随意停车，无人问津。3、楼道的楼宇门（防盗门）早已损坏，破烂不堪，无法正常使用，成年人开锁门就挺费力，更不用说小孩子了，且防盗门很不牢固，存在很大的安全隐患。4、我们居住的1单元从上至下楼梯多处损坏，给业主造成诸多不便，影响业主的正常通行，多次向被告反映无人理睬，偶尔修一次也是敷衍了事，偷工减料，用不了几天就又坏了。没办法，为了安全我们只好自掏腰包维修。5、小区里的照明灯多数不亮，给业主晚上出行造成诸多不便，很不安全。6、地下通道口顶上的玻璃早已损坏破碎，业主通行很不安全，多次向物业反映至今未更换，每次从此处通过提心吊胆。7、小区花园里的公共设施不维修、不维护，照明灯不亮，电线外露，给业主造成安全隐患。8、临街住宅楼的一层商铺经营饭店，污染环境，噪声大，楼上居民不能开窗户，严重影响居民的正常生活，多次向物业反映拒不管理。9、物业经理为了谋私利，强行垄断小区内饮用大桶水，外来的送水工不让进大门，给业主生活造成不便……以上只是存在的部分问题（有照片和现场为证），具体还有很多，我们数次向物业反映未果。以上事实表明，本小区的物管没有按约履行协议在先，而不是“原告按约履行了协议，被告不支付物业费”。物业公司不按约定履行服务义务，强行让业主交纳费用，违反了权利与义务一致的原则，原告的说法理据不足，应予驳回。三、物业公司将属于业主的共用场地对外出租收取费用，侵害了全体业主的利益，应退还给业主。小区内的业余活动中心以及公共场地均系业主出资公摊建筑，应属于全体业主所有。被告为了谋取暴利，将业余活动中心对外出租给他人经营使用，造成业主没有活动场地。被告还将公共场地划为停车位出租给业主。以上收取的费用没有对业主公开，也没有用于业主的公共事务上。被告的行为侵害了业主的合法权益，我们强烈要求被告停止侵害，退还给我们业主。四、原告按每平方米0.88元的标准收取物业费没有依据，依法不应支持。五、原告所诉拖欠物业费，已超诉讼时效，依法不应支持。原告所述拖欠自2011年7月至2018年10月22日的物业费，根据法律相关规定，已超诉讼时效，依法应驳回诉讼请求。六、原告要求支付违约金于法无据，不应支持。物业公司没有按服务协议履行义务，且对我们反映的问题至今不予解决和答复，违约在先，应承担相应的违约责任。物业公司的行为足以表明根本没有解决问题的诚意，其让我们缴纳物业费不符合情理，不符合法律规定，要求支付违约金更是没有任何道理，其主张理据不足，不应支持。七、原告起诉违反法定程序，依法应驳回诉求。根据《物业管理条例》第65条的相关规定，业主不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，由此说明原告起诉程序违法，依法应予驳回。八、自我家入住该房屋后，至今已有9年之久。居住期间遇到的问题，被告始终未能解决，给我们的生活造成诸多不便，为此给我们造成一定的经济损失和精神伤害。原告每次只是好言承诺，事后不及时处理，即使楼道维修也是敷衍搪塞，并且是越修越坏。为了我们居住环境有所改善，恳请法庭责令物业将小区现存问题给予解决，真正按服务标准履行义务，以维护业主们的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2014年6月27日，邢台家乐园物业管理有限公司更名为邢台家乐园物业服务有限公司。2010年6月26日，原告物业公司与被告李爱芬签订了《前期物业管理服务协议》，从该协议可以看出被告李爱芬所购天一城小区住宅坐落于11幢1单元401室，房屋的建筑面积108.52平方米，协议约定多层物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.65元、公共楼道公摊电费50元/户/年；每季度第一个月10日前交纳当季费用；物业管理服务费用标准可按物业管理法规及政府规定调整。邢台市物价局于2017年4月27日对原告物业公司的服务等级及收费标准进行了备案，服务等级为一级，物业服务费收费标准为0.88元。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”本案中，原告物业公司于2018年10月23日向本院提起诉讼，其未能证明存在诉讼时效中止、中断等情形，原告物业公司2011年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费等主张已超过诉讼时效。根据原、被告所述内容结合相关证据情况，可以看出原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，但尚未达到需减免物业服务费用的程度，原告物业公司提供了物业服务，被告李爱芬应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。邢台市物价局于2017年4月27日对原告物业公司的服务等级及收费标准进行了备案，在原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中亦约定了物业管理服务费用标准可按物业管理法规及政府规定调整，故在2017年4月27日之前的物业服务费按照每月每平方米0.65元标准计算，之后的物业服务费可按照每月每平方米0.88元标准计算，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，被告李爱芬拖欠的物业服务费计算为3041.88元，拖欠的公共楼道公摊电费计算为150元。关于违约金，因原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，对原告物业公司的该项主张，本院不予支持。 综上所述，被告李爱芬应当向原告物业公司交纳物业服务费、公共楼道公摊电费等共计3191.88元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、判决生效后十日内，被告李爱芬向原告邢台家乐园物业服务有限公司交纳物业服务费、公共楼道公摊电费等共计3191.88元。 二、驳回原告邢台家乐园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费351元，减半收取计175.5元，由原告邢台家乐园物业服务有限公司负担150.5元，被告李爱芬负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员 房 伟 二〇一九年五月二十八日 书记员 张云肖