广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2262号原告：何钦，男，1978年1月18日出生，汉族，住福建省福清市，原告：郭凤，女，1979年7月16日出生，汉族，住福建省福清市，两原告共同委托诉讼代理人：杨浩，广东千度律师事务所律师。被告：邹雁茹，女，1952年3月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：邹雁明，女，1955年12月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两被告共同委托诉讼代理人：胡蓉，广东合拓律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱剑武，广东合拓律师事务所律师。第三人：佛山市中纳锦房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：周金泉。原告何钦、郭凤诉被告邹雁茹、邹雁明、第三人佛山市中纳锦房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月12日受理后，于2018年4月19日作出（2018）粤0605民初2915号民事判决。何钦、郭凤不服判决，提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年1月8日作出（2018）粤06民终7935号之一民事裁定,裁定撤销本院（2018）粤0605民初2915号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年1月23日立案受理，依法适用普通程序于2019年4月1日、5月15日公开开庭进行了审理。原告何钦及两原告共同委托诉讼代理人杨浩，被告邹雁茹、邹雁明及两被告共同委托诉讼代理人胡蓉到庭参加两次庭审，第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除编号为0003583《房地产买卖合同》；2.两被告双倍返还定金100000元；3.两被告支付违约赔偿损失246225元（暂自2018年1月27日起按日千分之一计算计至2018年12月27日，全部损失以房屋差价评估为准）；4.两被告支付原告已付给第三人的中介代理费11000元；5.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月14日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海××号楼212房和212车位，双方就基本合同义务、违约责任等详尽约定，合同价款735000元，当日原告交付了定金50000元。2017年12月21日，双方在南海××行政服务中心房地产窗口网签，2018年1月26日中介佛山市中纳锦房地产代理有限公司通知合同双方共同到南海××行政服务中心办理完税手续及交易过户手续，原告履行完毕所有手续后，被告拒绝到场、拒绝履行其后所有合同义务，经原告催告和中介佛山市中纳锦房地产代理有限公司催促均不予理睬。同时，两被告故意隐瞒邹雁玲、邹××为房屋共有人的事实，导致原、被告签订的合同因房屋其他共有人的异议而不能顺利履行，两被告已经违背商业交易中理应遵守的诚实信用原则，已经构成根本违约，应当承担违约责任和违约赔偿。涉讼房屋同地段同类型的房屋均价为6500元以上，合同约定的房价4400元，涉讼房屋价格每平方米上涨了约2000元，两被告应当就房价差额部分向原告支付赔偿。涉讼房屋交易完全由于两被告的故意或过失行为所致，两原告并无任何过错，两被告应当双倍返还定金100000元，支付损失赔偿246225元、房屋交易中介费11000元并承担本案全部诉讼费用。两被告辩称，一、两被告同意解除双方在2017年12月14日签订的编号为NO.0003583的《房地产买卖合同》。二、原告的第二、三项诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持。1.两被告收到（2018）粤06民终7935号之一民事裁定书后，已于2019年1月12日将定金50000元退还至原告的银行账户，原告无权要求再次退还。2.原告同时要求被告双倍返还定金和支付违约金不符合合同约定及法律规定。根据《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。根据合同第六条违约责任约定，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金……。由此可知，不论是根据法律规定还是双方约定，原告如认为被告违约，可以请求的违约责任只能是双倍返还定金及支付违约金的其中一种，而原告的诉讼请求第二项主张了双倍返还定金，第三项又主张了违约金，属于重复主张，不应得到支持。3.原告的第三项诉讼请求要求被告按照每日总成交价的1‰支付违约金不符合合同约定。根据合同第六条违约责任约定，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金解除合同，……除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失；继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。在本案中，原告已经要求解除合同，却仍按照继续履行合同的情形来计算违约金，不符合合同的约定，不应得到支持。此外，如果按照原告的计算方法，在合同无法继续履行的情况下仍然按照天数来计算违约金，那么违约金的计算将是没有截止日期的，持续计算的话，甚至会超过房价款，显然这种计算也是没有任何理据的。4.原告主张的违约金不应超过合同约定。根据合同第六条违约责任约定，解除合同后，除守约方有证据证明实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失。在本案中，原告没有证据证明其存在上述情形，因此原告主张的违约金不应超过合同约定。三、本案原告及第三人对合同的解除存在过错，因此应对合同无法继续履行承担一定的责任，因此违约责任应根据各方对于合同无法继续履行存在的过错进行分配。在签订合同之前，被告已经向第三人告知该房屋是包括被告在内的五个姐妹共同买来养老的，当时原告也在场，因此原告对房屋所有权的情况是知情的。另外，在合同的履行过程中，原告的沟通态度十分恶劣，在遇到问题进行沟通时语气很差，直接对被告说“找律师处理”，也不给被告解释和商量的机会，被告认为原告也没有履行合同的诚意和态度。此外，第三人作为交易中介机构，在知晓房屋存在其他共有方时，有义务提醒交易双方此次交易应当取得其他共有方同意，但第三人没有尽到该义务。在沟通的过程中，第三人也没有在原、被告之间进行良好的沟通。因此原告及第三人均对合同的解除存在过错，应承担相应的责任。四、由于原告及第三人对合同无法继续履行存在一定的责任，因此中介费应由各方根据过错情况分担，原告要求被告支付中介费没有事实和法律依据。由于第三人在合同履行的过错中，没有尽到中介沟通的责任，在沟通时对被告也是咄咄逼人，这种沟通方式也对本案合同无法继续履行存在一定的责任。因此中介费应根据各方对于合同无法继续履行存在的过错进行分担。基于以上事实和理由，被告同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求，请求法院在查明事实的基础上依法判决。第三人提交书面意见陈述，2017年12月14日，第三人促成原告和被告签订《房地产买卖合同》。因为涉讼房屋是商业别墅，要等待审批交税，审批交税下来之后就是约被告出来去交税。第三人提前几天通知被告一直没有回复。到交税那一天早上，第三人打电话给被告，被告回应出境了，没有收到信息，没有收到通知。那天原告说既然你出境了，就再约时间吧。第三人再约被告的时候被告说不卖了，让它长草。经过第三人多次协商，被告依然说不卖了，让它长草。原告就说被告不卖了，那原告找律师。两原告在诉讼中举证如下：1.两原告身份证复印件各1份，两被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.房屋买卖合同原件1份，用以证明原被告签订房屋买卖合同，约定购房款、违约责任即房屋交付时间等。3.收款证明原件1份，用以证明被告已收取50000元购房定金。4.房地产权证（粤房地产证佛字第××、**××30号）复印件各1份，用以证明被告是涉讼房屋所有权人。5.通知单打印件2份，用以证明2018年1月26日，原告已按照中介要求及通知履行合同，被告不积极履行合同，根本违约。6.证明复印件1份；7.手机短信截图（1月25日）定金1张（出示手机原件核对）；8.手机短信截图打印件1张，手机微信聊天截图打印件6张（中介发给邹雁茹的短信及微信）；证据6-8，用以证明被告明确表示不出售房屋，第三人与原告已履行合适的通知及催促义务。9.中介代理费中介承诺书原件1份，用以证明原告按照约定需向中介方支付代理费。10.收款收据（0060362）复印件1份、收款收据（0001141）原件1份、收款证明原件1份，收款收据（0060362）原件已不见，后原告找第三人出具收款收据（0001141），用以证明原告在2017年12月15日向第三人支付服务费10000元，且第三人出具收款证明确认。两被告在诉讼中举证如下：1.佛山市（南海）不动产登记信息查询结果原件2份，用以证明涉讼房屋涉及共有纠纷，已被南海区人民法院查封。2.房屋资料收件清单原件1份，用以证明涉讼房屋的房产证及购房发票原件在第三人处。3.（2018）粤0605民初4071号受理案件通知书复印件1份，用以证明被告与邹雁华共有纠纷被法院受理。4.客户回单复印件1份、智慧柜员机业务回执复印件1份，用以证明被告于2019年1月12日将原告的50000元退回给原告。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，依法视为其放弃举证质证的权利。经质证，两被告对两原告出示的证据1-4、6、7均无异议，本院对上述证据予以确认。原告出示的证据5，被告称无法确认其真实性，且无法显示预约办理的事项与涉讼房屋有关。经审查，原告提供的纳税过户通知单有手机短信佐证，且被告确认已配合原告办理纳税申请手续，本院对该证据真实性予以确认。被告对原告出示的证据8中1月23、24日的短信真实性不予确认，对1月22、23、24日的微信不予确认，被告没有收到，对1月26日至3月7日的微信予以确认。经审查，本院对原告提供的短信息及微信，对被告确认的，本院对其真实性予以确认；其他信息，由于原告没有提供原件核对，本院对其证据效力不予确认。被告对原告出示的证据9不予确认，对证据10的真实性无异议，因原告提供证据9原件核对，且被告当庭确认双方约定中介费由原告支付，故本院对原告出示的证据9、10予以确认。原告对被告出示的证据1、2的真实性无异议，本院确认此二份证据的真实性。原告对被告出示的证据3受理通知书的真实性不予确认，本院经查核属实，对其真实性予以确认。原告对被告出示的证据4无异议，本院对该证据予以确认。综合本院采信的证据和当事人陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海××号楼212房及212号车位已办理房产证，登记权利人为两被告共同共有，2018年4月4日查询于2018年4月3日被本院查封，限制文号（2018）粤0605执保892号。无抵押登记。2017年12月14日，两原告（买方）、两被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买方购买涉讼房屋及车位，总成交价735000元。住宅面积161.63平方米，车位面积5.69平方米，付款方式为一次性付款。签订合同时买方支付50000元为定金。首期房款400000元在完税当天支付。尾期房款335000元于办理不动产出回执当天支付。违约方逾期未超过10天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的千分之一向守约方支付违约金；违约方逾期超过10天仍未履行的，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，守约方如选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失，守约方如选择继续履行合同，违约方按每日总成交价千分之一支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。双方并约定其他权利义务。2017年12月14日，两被告出具收款证明，确认收到两原告支付的定金50000元。2017年12月15日，两原告向第三人支付中介服务费10000元。2017年12月21日，两原告和两被告到行政主管部门办理了网签和纳税申请手续。2018年1月25日，原告发短信息给被告邹雁茹，通知被告房管所通知26号办理手续。2018年1月25日，第三人的工作人员发送微信给邹雁茹，询问被告不接电话怎么解决问题，如次日不到，客户就发律师函了。1月26日，第三人工作人员发微信表示，既然被告说出境了，买方可以理解，可以重新安排时间办理，第三人在网上重新预约号。被告回复不卖了，让它长草。2018年2月12日，两原告诉至本院，提起（2018）粤0605民初2915号案诉讼，主张被告继续履行《房地产买卖合同》及支付违约金，本院经审理作出（2018）粤0605民初2915号民事判决，何钦、郭凤不服该判决，提起上诉。二审法院经审理认为涉讼合同实际上已无法履行，而两原告在二审中申请变更诉讼请求为解除合同、没收定金，邹雁茹和邹雁明承担解除合同的违约金、损失、中介费等费用，二审法院不予准许，为减少当事人诉累，二审法院作出（2018）粤06民终7935号之一民事裁定，将案件发回本院重审。本院立案受理后，两原告于2019年1月29日，两原告向本院提交变更诉讼请求申请书，主张解除涉讼合同，本院于同年2月21日收到本院送达的变更诉讼请求申请书。另查明，本院于2018年3月28日受理邹雁华起诉邹雁明、邹雁茹共有纠纷一案[案号:（2018）粤0605民初4701号]，诉请确认邹雁××为涉讼房屋及车位的共有人并享有五分之一份额的所有权，并请求将上述份额登记至邹雁××名下，诉讼过程中本院根据邹雁××的申请，查封了涉讼房屋和车位。本院经审查，支持邹雁华的诉请。邹雁茹、邹雁明不服前述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。2018年11月8日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终7885号民事判决，驳回上诉、维持原判。该判决现已发生法律效力。再查明，2019年1月12日，被告邹雁明向原告何钦转账退还定金50000元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》（下称涉讼合同）关于房屋和车位买卖事项的约定是买卖双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。买卖双方已办理网签及纳税申请手续，双方为完成交易应履行的后续义务为办理纳税及房产过户手续。涉讼合同未约定办理房产过户的具体时间，但约定了履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。经纪方和原告均已于2018年1月25日通知被告于次日办理过户手续，被告应于收到该通知之日起五天内即2018年1月30日前协助办理相关过户手续。被告没有合理理由没有配合办理过户手续，在经纪方及原告表示可以协调办理时间的情况下，明确表示不出卖涉讼房屋。2018年4月3日，涉讼房屋及车位因两被告的个人纠纷被查封，随后生效判决确认案外人邹雁××为涉讼房屋车位共有人并享有五分之一份额的所有权，而邹雁华明确表示不同意出售涉讼房屋及车位，涉讼合同实际上无法履行。对此，两被告已构成根本违约。根据法律规定，两原告有权行使合同解除权，本院确认《房地产买卖合同》中围绕涉讼房屋及车位买卖的约定于2019年2月21日向两被告送达变更诉讼请求申请书之日解除。两原告同时要求两被告承担定金责任和支付违约金的违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告该项主张属于重复主张权利，经本院释明后，两原告选择适用违约金条款，而两被告亦于2019年1月12日已将定金50000元返还予两原告，故本院对两原告请求双倍返还定金共100000元的主张不予支持。《房地产买卖合同》约定解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金。现合同因两被告根本违约而解除，两被告应根据合同约定向原告支付违约金73500元（735000元×10%），两原告主张按日千分之一计算违约金没有依据。由于两原告仅向被告支付定金50000元，尚未支付剩余购房款，争议发生时仍处于合同履行初期，本院综合考量原、被告在涉讼合同中对违约责任的约定、涉讼合同的履行及解除情况、两被告在合同履行过程中的违约行为及两原告的损失情况，对两原告主张的违约金超出本院核定部分不予支持，对其申请对涉讼房屋进行差价鉴定的申请，本院依法不予准许。涉讼合同明确约定一方违约情况下中介咨询费最终负担主体，现因两被告违约致两原告无法购买涉讼房屋，其应当赔偿两原告已付中介费10000元，本院对原告主张超出部分不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认何钦、郭凤、邹雁茹、邹雁明、佛山市中纳锦房地产代理有限公司于2017年12月14日签订的《房地产买卖合同》项下关于买卖位于佛山市南海区××号楼212房及212号车位的权利义务约定于2019年2月21日解除；二、邹雁茹、邹雁明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金73500元予何钦、郭凤；三、邹雁茹、邹雁明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费10000元予何钦、郭凤；四、驳回何钦、郭凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11500元（两原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  卢思尧人民陪审员  梁润芬二〇一九年五月三十一日书 记 员  林浩成