江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0381民初10134号 原告(案外人)：汪芳，女，1977年12月25日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：史先秀，江苏清正苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵元，江苏清正苑律师事务所律师。 被告(申请执行人)：周君，女，1972年5月24日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：孙美荣，江苏良修律师事务所律师。 第三人（被执行人）：许桂玲，女，1970年3月21日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：刘栋林，江苏良修律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陶平，女，1968年9月1日出生，汉族，住新沂市。 第三人（被执行人）：刘宗原，男，1962年6月6日出生，汉族，住新沂市。 原告汪芳与被告周君，第三人许桂玲、陶平、刘宗原案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪芳的委托诉讼代理人史先秀，被告周君及其委托诉讼代理人孙美荣，第三人许桂玲委托诉讼代理人刘栋林到庭参加诉讼；第三人陶平、刘宗原经本院公告传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明,周君与陶平、许桂玲、刘宗原、新沂市某禽业专业合作社民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月18日作出（2013）新民初字第3594号民事判决，判令：一、陶平于判决生效后十日内偿还周君借款本金763992.23元及逾期利息（以443810元为基数，自2011年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至2012年10月23日止）。二、刘宗原对上述款项承担连带保证责任；刘宗原在承担保证责任后有权向陶平追偿。三、许桂玲、新沂市牧原禽业专业合作社对上述款项中的685710元及逾期利息（以443810元为基数，自2011年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至2012年10月23日止）承担连带保证责任；许桂玲、新沂市某禽业专业合作在承担保证责任后有权向陶平追偿。该判决发生法律效力后，周君向本院申请强制执行，案号为（2014）新执字第02873号。 在执行过程中，本院于2018年9月14日作出（2014）新执字第02873-2号执行裁定，扣留并提取许桂玲的房屋拆迁补偿款318082元。案外人汪芳提出异议后，本院于2018年11月28日作出（2018）苏0381执异228号执行裁定书，驳回汪芳的异议请求。 汪芳向本院提出诉讼请求：确认位于新沂市中天建筑有限公司西厂宿舍区××号房屋（以下简称涉案房屋）拆迁补偿款318082元归汪芳所有，停止对上述财产的执行。事实和理由：2016年3月7日，汪芳与许桂玲签订《房屋买卖合同》，约定许桂玲将其从中天公司房改取得的涉案房屋出售给汪芳，价款为46000元。合同签订当日，汪芳将46000元购房款交付许桂玲，许桂玲并将涉案房屋交付汪芳。之后，汪芳对涉案房屋进行翻建改造，实际取得并占有涉案房屋。2018年9月18日，汪芳与新沂市墨河街道办事处签订《房屋征收安置补偿协议》，约定以货币补偿方式补偿汪芳355531.25元。因此，涉案房屋拆迁补偿应归汪芳所有，法院应停止对该拆迁补偿款的执行。 周君辩称，1.据周君向许桂玲了解，许桂玲不认识汪芳，也没有将涉案房屋出售给其的意思表示。涉案房屋购房款46000元，明显低于市价，双方系恶意串通。2.周君之前多次到涉案房屋，但未发现房屋存在居住、使用的痕迹，故汪芳并未实际占有、使用涉案房屋。3.根据物权法规定，不动产物权的变动需要办理登记，涉案房屋未办理产权变更登记，不产生物权变动的效果。综上，周君作为债权人，有权查封涉案房屋拆迁补偿款，请求法院驳回汪芳的诉讼请求。 许桂玲述称，1.涉案房屋买卖合同上有许桂玲签名是事实，但许桂玲是将涉案房屋出售给一名五十多岁男子，只是在接到法院法律文书时，许桂芳才知道汪芳并非当时购买房屋的人，房屋买卖合同上的签名也并非汪芳本人所签。2.许桂玲没有在涉案房屋中居住，钥匙交付该男子后，涉案房屋一直空着，没有人使用。3.涉案房屋出售价款46000元，显失公平，许桂玲保留提出撤销之诉的权利。综上，请求法院依法判决。 陶平未作陈述。 刘宗原未作陈述。 本院查明：2009年5月，许桂玲与新沂市中天建筑有限公司管理人签订《房改协议》一份，约定：中天公司将其宿舍区的B6号瓦房1.5间、厨房一间，按照房改的相关优惠政策，以评估总价值的20%即3539.93元出售给许桂玲。 2016年3月7日，汪芳叔叔汪子宝代表汪芳与许桂玲签订《房屋买卖合同》一份，约定：许桂玲将涉案房屋以46000元的价款出售给汪芳。当日，汪子宝给付许桂玲购房款46000元，许桂玲出具收据一张，内容为：“今收到售房款计人民币肆万陆仟元整￥46000，收款人：许桂玲2016.3.7。说明:房改房原收据丢失，许桂玲，2016.3.7。”许桂玲并将涉案房屋钥匙交付汪子宝。 2018年9月18日，新沂市墨河街道办事处与汪芳签订《房屋征收安置补偿协议（国有土地）》一份，协议载明：被征收房屋位于徐海路×-××改，合法建筑面积为55.15平方米，新沂市墨河街道办事处以货币补偿方式补偿汪芳355531.25元。 本案系案外人执行异议之诉，审查的重点在于汪芳对涉案房屋及其拆迁补偿款是否享有足以阻却执行的民事权益，如果有，则停止执行；如果没有，则准予执行。对此，本院认为： 首先，关于涉案房屋买卖合同效力问题。汪子宝受汪芳委托，以汪芳名义与许桂玲签订《房屋买卖合同》，该合同载明的双方当事人为汪芳和许桂玲。因此，应当认定汪芳与许桂玲在本院查封之前形成房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，依法成立、生效。周君抗辩涉案房屋买卖合同是汪芳与许桂玲恶意串通形成，属无效合同，但未能提供证据证实，故对其该项抗辩意见，本院不予采信。 其次，关于汪芳是否付清全部房屋价款问题。根据汪芳提供的收据以及许桂玲对已付购房款的陈述，可以证实汪芳在合同签订后已经付清全部价款。 再次，关于汪芳是否实际占有涉案房屋的问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，许桂玲陈述在签订房屋买卖合同时即将房屋钥匙交付受托人汪子宝，因此，应当认定，签订房屋买卖合同后汪芳已经实际上控制了涉案房屋。 最后，关于汪芳对未办理过户登记是否存在过错问题。作为普通的民事主体，不应将其都视为法律专家，对于买房人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错。故不应认定汪芳对未办理过户登记自身存在过错。 综上所述，汪芳提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的合法权利。涉案房屋被征收后，相应的货币补偿应归汪芳所有。故对汪芳要求确认涉案拆迁补偿款归其所有并停止执行的诉讼请求，本院依法予以支持。因汪芳就涉案房屋未办理过户登记，周君申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由汪芳负担。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、位于新沂市中天建筑有限公司西厂宿舍区B6号房屋的拆迁补偿款318082元归原告汪芳所有； 二、不得执行（2014）新执字第02873-2号执行裁定扣留、提取的位于新沂市中天建筑有限公司西厂宿舍区××号房屋的拆迁补偿款318082元。 案件受理费6071元，由原告汪芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  孙莹莹 人民陪审员  孙丽平 人民陪审员  周秋月 二〇一九年五月三十日 书 记 员  章 璐