广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4033号原告：许富永，男，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：佛山市南海区狮山镇联星村南房股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇联星村，机构代码：74554193-6。负责人：卢某，社长。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭凤君，广东循理律师事务所律师。原告许富永与被告佛山市南海区狮山镇联星村南房股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，于同年4月29日公开开庭审理了本案。原告许富永、被告的委托诉讼代理人谭凤君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿装修费用94277元；2.被告退还押金5056元、转合同手续费10000元、支付两倍罚金12112元；3.被告赔偿设备损失26385元；4.被告赔偿仓储损失16320元；5.被告支付因不合法理加租的额外收入110632.8元；6.起诉费用由被告承担；7.顶手费单据、其他若干单据，在结案前找回申请可追加责任。事实和理由：2016年5月25日，原告从陈老板手里顶手位于南海区**厂房一间（建筑面积148.7平方米，每平方米16元）。因车世界汽配城的发展前景（1米之隔），以及合同规定原告同等条件的优先权，所以就花了九万多元去装修做汽配及设备生意。到2017年2月份，被告的卢村长就对原告表示要升租，从原来16元升至四十几元（没有具体确定）。事后经原告多方了解，以及被告集资建厂村民小组成员之一（有表决权、负责收租送票据）通电话，知道并证明村民小组未开会通过旺南二路一号厂房升级改造，亦未提加租一事。同时，同为编号旺南二路一号厂房（用木板隔开，分两户使用）就没有加租，并且原告在厂房侧门外（工业区断尾路）旁修车，都多次被卢村长警告“不能在此修车”，直到花几千元去他的店铺消费，才默许不干扰。所以，原告对卢村长随意加租一事极不信任。事实亦证明加租一事是卢村长完全不合流程、违反镇乡社的行政监管流程而做的决定。直到原告将村民小组成员之一（有表决权、负责收租送票据）的通话录音发到他手机上时，村民小组才临时开会，不顾集体声誉，搞个临时改造（实际上开了两个卷闸，原告本身都开了一个卷闸的），而同一编号旺南二路一号厂房（用木板隔开的另一租户）仍然十多元一方。这一卑鄙行为是完全不合规和法理的，所以希望法院支持原告将被告增收的部分（按最低续租年限两年计算）归原告所有。关于所谓的“改造通知单”，原告从来没有直接收到过，被告鬼鬼祟祟并未直接交到原告手上，而是通过卷闸门底送入，原告是在不经意打扫时才发现，并且沾满油渍。原告视被告不按合同要求办事（原告留有手机号码，但被告都不敢打电话通知一声），并且在合同补充条款的第一条明确规定，“升级改造甲方提前叁个月通知乙方”，而被告只提前一个月通知（而且通知单并未直接发到原告手上）。原告自知个人斗不过集体，所以就如期在2017年3月30日前搬离。在搬离前，原告明确要求行使优先权，毕竟投资了那么多钱和心血，但被告村集体在没有与原告任何沟通的情况下，就以47元/平方米（后来了解得知）租给案外人。被告两次违反合同约定，严重侵害原告合法权益，故起诉。被告辩称，原、被告签订的租赁合同已于2017年2月28日期满，原告已向被告返还厂房，双方的租赁关系因合同期满已终止。根据租赁合同第四条第4点的约定，合同终止后，租赁物的装修物无偿归被告所有，被告同意向原告返还保证金5056元，但原告的其他诉讼请求没有依据。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换与质证。原告提交的其身份证、被告信息查询结果反映原、被告诉讼主体资格，被告无异议，本院予以采信。原告提交的厂房、店铺使用协议、补充协议反映原、被告之间的合同关系，且经签约双方确认真实，本院确认其真实性、关联性，并综合认定其合法性和证明力。原告提交的通知是原件，且被告自认有张贴过该份材料，故本院确认其真实性。原告提交的南海区狮山镇集体组织收据反映原告向被告交纳相关费用的事实，被告确认其真实性，本院予以采信。原告提交的送货单、收据（No1037288）、发票、销售单拟证明原告购买家具、设备、空调、卷闸门、五金电器配件及拆墙的相关支出，被告有异议，本院综合认定。原告提交的收据（No0027734）、租赁收据拟证明原告与案外人的租赁关系，本院综合认定。原告提交的三份装修报价材料拟证明涉讼租赁物的装修投入，但因原告自认该三份装修报价材料出具单位并非涉讼租赁物的装修单位，故该三份报价材料与本案事实、原告的主张无关联性，本院不予采信。原告提交的照片拟证明涉讼租赁物的情况，被告无异议，本院予以采信。原告提交的录音光盘及文字材料反映原告与被告相关负责人的沟通情况，被告确认录音中对话一方是其人员，本院确认其真实性。被告提交的土地证反映涉讼土地的权属登记情况，与本案反映的事实相符，原告虽有异议但未举证推翻，本院确认其真实性。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年5月25日，原告与被告签订《厂房、店铺使用协议》，约定：被告将坐落在南海**厂房一间（建筑面积148.7平方米）出租予原告使用；租金计算标准为每月每平方米17元，每月土地使用费758.4元，厂房使用费505.6元，环境建设、社会福利费1264元（不含治安卫生费），合计每月2528元；使用期为8个月，从2016年7月1日至2017年2月28日；原告应于季度初10日前到被告的财务室交纳该季度费用，逾期交纳的，以每天0.5%滞纳金计算；原告可根据需要对厂房、店铺进行装修或改善，但不得擅自加建或改变主体建筑结构，否则因此造成损害赔偿由原告负责；使用厂房、店铺需安装水、电的一切费用由原告负责，使用期满或原告提前退出时，该水、电设施无偿归被告所有；协议终止后，原告需将厂房、店铺完好归还被告，门窗及装修物如有损坏原告应进行修复，原告使用时的装修物无偿归被告所有，但由被告提出解除协议的除外；原告在签订协议后3天内支付给被告保证金5056元作为履行协议的担保，该保证金不计利息，协议期满后退回原告；如遇被告对所属地块建筑实施整体改造而终止合同，被告提前三个月通知原告，被告不属违约，原额退回保证金不作其他补偿；协议到期原告必须联系被告办理续协议手续，如过期者当弃权处理。该合同落款见证机关栏还加盖了佛山市南海区狮山镇联星社区承包合同管理专用章。2016年5月27日，被告开具两份《南海区狮山镇集体组织收据》，确认收取原告支付的保证金5056元、转合同手续费1000元。2016年7月1日，原、被告签订《补充协议》，对前述《厂房、店铺使用协议》补充约定：经被告成员大会表决通过，本着公平合理的原则，单价由17元/m2/月变更为16元/m2/月，即使用费合计变更为2379元/月，降价期限为八个月，从2016年7月1日起至2017年2月28日止。2017年1月11日，被告开具三份《南海区狮山镇集体组织收据》，确认收取原告支付的2016年10-11月份的水费100.8元、2016年9月20日-2016年12月1日的厂房电费602.4元、2017年1-3月份的厂房使用费7137元。2017年2月18日，原告电话联系被告工作人员卢某，询问厂房租金变更的流程。通话中，卢某表示加租的事宜尚未讨论。2017年2月23日，被告作出《通知》，内容为：您好！许富永老板，贵单位位于旺南二路1号的厂房于2017年2月28日到期，我经济社决定将厂房收回，对该片区建筑实施部分改造，提升周边的经济效益，请于2017年3月30日前搬离，此改造如有给贵单位带来不便敬请原谅！被告称该《通知》张贴于租赁物门口，原告称该《通知》从租赁物卷闸门底送入、其在打扫卫生时发现。2017年3月30日，原告电话联系被告工作人员卢某，卢某表示包括涉讼租赁物在内的片区需进行升级改造，原告在通话中提出了优先续租的要求，并表示其租赁物内只剩下几百元的废品等收购废品的人员清理，无其他东西。2017年4月17日，原告电话联系卢某询问为何未有任何通知就将涉讼租赁物出租给其他人，卢某称早就问过原告是否同意按单价45元承租，但原告未接受，所以以47元的单价出租给其他人。2019年2月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认原告系从案外人陈剑章处顶手承租涉讼租赁物，原告于2017年3月30日前退出租赁物。原告主张其在签订《厂房、店铺使用协议》之后不久就对涉讼租赁物进行装饰装修，因此支出的费用约95000元，均是现金支付，无相关凭证；被告自认其于2017年4月5日将涉讼租赁物以47元/m2/月的标准出租予案外人。庭审中，原告自认在搬离过程中，被告方的交接人员曾询问“假如每月45元/平方米”是否续租，原告表示该租金不确定就没有答复。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告自认《厂房、店铺使用协议》项下的租赁物未办理规划报建手续，故原、被告签订的《厂房、店铺使用协议》、《补充协议》因违反法律的强制性规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人根据合同取得的财产按照相互返还、折价补偿的的原则进行处理。据此，原告在《厂房、店铺使用协议》约定的租赁期限届满之后，已将租赁物返还被告，故原告诉请被告返还保证金5056元理据充分，被告同意返还，本院予以支持。原告诉请被告返还转合同手续费1000元，因双方均确认涉讼租赁物系原告向案外人顶手后向被告承租所得，故其支付的转合同手续费实际上是其取得涉讼租赁物使用权的对价，现《厂房、店铺使用协议》、《补充协议》已经履行完毕，故原告无权要求被告退还该款。同时，因《厂房、店铺使用协议》、《补充协议》无效，原告诉请被告支付两倍罚金12112元没有依据，本院不予支持。因涉讼租赁物不符合法律及司法解释规定的出租的条件，且《厂房、店铺使用协议》、《补充协议》为无效合同，故原告据此主张优先承租的权利没有依据，其请求被告赔偿其仓储损失16320元、被告因不合理加租的额外收入110632.8元归其所有没有依据，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告诉请被告赔偿其装修投入94277元、赔偿设备损失26385元，但未提交任何证据证明其装修投入明细及设备损失情况，应承担举证不能的不利后果。同时，根据原告举证及陈述，其已在2017年3月30日前搬离涉讼租赁物，此时《厂房、店铺使用协议》、《补充协议》约定的租赁期限已经届满，且原告在录音通话中也陈述租赁物只剩下几百元的废品，无其他物品，故原告无权再要求被告赔偿其相关装修投入，其存放在租赁物内的设备也应由其自行搬离，无权要求被告予以赔偿。据此，原告诉请被告赔偿装修损失、设备损失没有依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中原告第7项诉讼请求没有明确的诉请金额，属诉讼请求不明确，本院在本案中不予处理，原告可另行主张权利。关于原告在诉讼中主张的涉讼租赁物为违章建筑的问题，本院已发函区查治办审查处理；关于原告在诉讼中主张被告及其工作人员存在的违法违纪问题，不属于民事诉讼审查处理范围，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海区狮山镇联星村南房股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金5056元予原告许富永；驳回原告许富永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5286.74元，减半收取计2643.37元，由原告负担2618.37元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年五月二十一日书记员  许晓璇