重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初1097号原告：重庆锦福物业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区杨公桥37号鑫泰花园C幢二楼，统一社会信用代码91500106709334569J。法定代表人：江霞，总经理。委托代理人：李炯，重庆中钦国彦律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：张晰尧，重庆中钦国彦律师事务所实习律师（一般代理）。被告：刘梅，女，1986年11月1日生，汉族，住重庆市南岸区。被告：王承绍，女，1961年11月14日生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆锦福物业有限公司（以下简称锦福公司）与被告刘梅、王承绍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行审理。原告锦福公司的委托代理人李炯、被告王承绍到庭参加诉讼，被告刘梅经本院传票传唤期限届满未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告锦福公司诉称：原告锦福公司系“鑫泰.万友康苑”小区的物业管理公司，二被告系“鑫泰.万友康苑”小区X号房屋业主，原、被告之间签有物业管理合同，合同约定被告按月向原告支付该物业的物业管理费以及由原告代收的水费，原告按照约定向该被告提供物业管理服务，从2014年6月26日起，被告就以种种借口拒绝支付原告应得的物管费以及代收的水费，截止到2019年1月25日，被告已欠物业管理费5967元。故原告诉至本院，请求判令：1、二被告立即支付从2014年6月26日起至2019年1月25日的物业管理费5967元；2、以欠缴物业费为基数，按每日万分之五向原告支付自2014年6月26日起至付清之日止的违约金；3、本案诉讼费由二被告承担。被告王承绍辩称：1、被告未缴纳物业管理费是因为原告提供的物业服务没有到位，比如小区消防通道被随意占用、物业公司擅自将小区车库不是门面的位置改为门面使用、将小区共同区域租给二手车公司使用严重影响业主权利、为了省运费直接在小区内烧毁业主丢弃的废家具，严重影响小区环境等。2、原告主张的欠费时间有误，原告曾经另案起诉过被告，载明的被告欠费时间是从2015年6月26日而非2014年6月26日，在原告改善物业服务后，被告同意交纳2015年6月26日之后的费用，对违约金不认可。被告刘梅未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明：2009年11月26日，原告锦福公司（乙方）与涉案小区的开发公司重庆鑫泰房地产开发（集团）有限公司（甲方）签订了《鑫泰.万友康苑物业管理服务合同》，就原告对重庆市经开区回龙路93号鑫泰.万友康苑住宅小区提供物业服务的相关事宜进行约定，内容包括“合同期限为三年，自2009年11月26日至2012年11月25日，合同期届满前三个月内，重庆鑫泰房地产开发（集团）有限公司须作出选聘或续聘的决定，在甲方与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费以建筑面积为依据，住宅物业为1元/平方米·月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户方式向甲方分摊计收。业主应于每月20-25日交纳当月物业服务费等费用，逾期不交，按应缴费用总额的每日万分之五计收违约金等。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告刘梅、王承绍系“鑫泰.万友康苑”小区X号房屋现业主，该房屋建筑面积90.42平方米。2014年9月后，原告多次向被告催收2014年7月后的物业费未果。2017年1月，原告曾就涉案房屋差欠物业费问题将刘梅诉至本院，后撤回起诉，原告在该案提交的起诉状中要求刘梅支付“2015年6月26日至2016年10月25日的物业费、水费等共计3200元”。被告据此辩称并不差欠原告2015年6月26日之前的物业费等，原告主张系财务核对错误，不代表原告放弃之前的物业费，且是否缴纳物业费应由被告承担举证责任。庭审中，原告主张加上公摊水电费后，涉案小区物业费实际按建筑面积1.2元/平方米·月收取，不另计收公摊水电费，被告王承绍对该标准无异议。上述事实，有原告举示的《前期物业服务合同》、南岸区不动产登记中心住房登记信息查询证明、律师函、EMS快递单及快递查询、被告举示的民事起诉状以及原、被告的陈述在卷为凭，足以认定。本院认为：原告锦福公司与开发公司签订《物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定应受法律保护，上述物业服务合同对“鑫泰.万友康苑小区”全体业主均有约束力，二被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费等。被告王承绍抗辩原告提供的物业服务不到位，但未举示任何证据予以证明，故对被告的抗辩理由，本院不予采信，二被告应当按约向原告支付相应的物业服务费、水电公摊费。关于二被告差欠物业费的起算时间双方存在分歧，被告作为物业费缴纳义务人，应对其已经缴纳了2015年6月26日前的相关物业费承担举证责任。根据双方认可的涉案小区物业费收取标准，被告举示的民事起诉状显示原告曾在另案要求被告支付“2015年6月26日至2016年10月25日期间的物业费、水费等共计3200元”，该金额与涉案房屋两年应缴的物业费（含水费）相当，与原告陈述系数字核对错误事实相符，结合原告举示的催收证明，能够证明被告从2014年6月26日差欠物业费的事实，而被告未举示其已经缴纳2015年6月26日前物业费的其他证据，应承担举证不能的后果。因此，本院对原告主张二被告自2014年6月26日之后未交费的事实予以采信，现原告要求二被告支付2014年6月26日至2019年1月25日期间的物业费（含公摊水电费）5967元（90.42元×1.20元/月×55个月）符合法律规定，本院予以支持。关于违约金。二被告未按物业服务合同约定支付物业费已经构成违约，且客观上对原告造成资金占用损失。现原告主张按拖欠物管费的每日万分之五的标准支付违约金，鉴于前期物业服务合同已经到期，本院对违约金标准酌情按照中国人民银行同期银行贷款利率予以支持，从2014年6月26日计付至款项付清止，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘梅、王承绍在本判决生效后十日内支付原告重庆锦福物业有限公司2014年6月26日至2019年1月25日期间的物业服务管理费、水电公摊费合计5967元；并按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计付违约金（违约金以当月欠缴金额为基数，自2014年6月26日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆锦福物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘梅、王承绍负担（该款原告重庆锦福物业有限公司已缴纳，二被告于本判决生效后十日内径付原告重庆锦福物业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 敏二〇一九年五月十日书记员 张莹莹