湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1128民初121号 原告：张忠成，男，1960年3月6日出生，汉族，湖南省新田县人，农民，住新田县龙泉镇立新街**第****，公民身份号码4329281960********。 委托诉讼代理人：郑军（特别授权），湖南超创律师事务所律师。 被告：邓叔三，男，1971年10月10日出生，汉族，湖南省新田县人，个体工商户，住新田县龙泉镇烟霞路3巷**。公民身份号码4329281971********。 被告：张红霞，女，1975年2月17日出生，汉族，湖南省新田县人，城镇居民，住新田县龙泉镇仁和小区二巷**。公民身份号码4329281975********。 二被告之共同委托诉讼代理人：沈国军（一般授权），湖南火龙联合律师事务所律师。 被告：李志雄，男，1977年9月24日出生，汉族，湖南省新田县人，，住新田县龙泉镇兴林路**公民身份号码4329281977********。 原告张忠成与被告邓叔三、张红霞、李志雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张忠成及其委托诉讼代理人郑军、被告邓叔三、张红霞之委托诉讼代理人沈国军到庭参加诉讼，被告李志雄经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2019年3月13日至2019年5月4日为双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 原告张忠成向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告购买的房屋办理不动产权属登记及过户手续；2、判令被告因违约赔偿原告的经济损失（损失从2012年7月12日起至不动产权属过户登记完毕止，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：新田县龙泉镇立新街8号楼第8号铺面是被告共同出资开发建设的。2012年4月11日，原告与被告邓叔三签订《购房协议书》，约定：原告购买被告开发的8号楼第8号铺面，金额为195000元，及杂房一间，金额为25000元，两者共计220000元。被告负责办理房产证、土地使用证过户手续。签订合同后，原告向被告支付了房款203888元，余款10000元待办理房产证时付清，被告交付了门面。原告多次催促被告办不动产权证，但被告至今都未履行办证义务。原告为维护合法权益，特具文起诉，请求法院支持诉请。 被告邓叔三辩称，原告的起诉主体不适格,漏列、多列了主体。本案办证延迟是事实，但主要原因是原告迟延交付办证费用和国家政策的调整导致，不是被告方原因造成的，被告方不存在违约情形，原告的第二项诉讼请求没有法律依据且与本案不存在法律关联性。请求驳回原告的诉讼请求。 被告李志雄、张红霞未作答辩。 经审理，本院查明如下事实：被告邓叔三、张红霞合伙从土地使用权人陆美芬、乐丽霞、乐丽芳、乐琪、乐满霞、乐为处转让了位于新田县龙泉镇立新街的土地一宗[新国用（2015）第000187号]，进行房产建设，但未办理土地过户手续。房屋建成后，2012年4月11日邓叔三与原告签订购房协议，约定：甲方（邓叔三）在龙泉镇立新街8号新建商住楼一栋，经与乙方（张忠成）协商将第8号门面出售给乙方，面积为30㎡（面积以房产证为准），价格6500元/㎡，房款为195000元；将杂房一间出售给乙方，房款25000元，门面及杂房款共计220000元；乙方一次性付款，优惠6112元，甲方只收乙方213888元，余款10000元待办理房产证签字时付清。甲方负责办理水电落户、房产证、土地使用证过户手续，所需费用由乙方承担，在交房时付清过户费用。合同签订当日，原告向被告邓叔三交付房款203888元，邓叔三将房屋即时交付原告。购房合同签订后，被告邓叔三、张红霞一直未能办理房屋总证，更无法协助原告办理不动产过户手续，余款10000元原告亦至今未付。 2018年7月16日，新田县住房和城乡规划建设局向陆美芬等人下发告知书，内容为：你们位于龙泉镇立新街西则（侧）的房屋申请规划核实，原已办理了建设用地规划许可证和国土使用证，未办理建设工程规划许可证，属未批先建。同时该地位于文庙、万寿宫等历史文化遗产核心保护区域，根据我县旧城改造规划，该区域进行统一规划、整体改造，经我局研究，暂缓办理你们房屋的规划核实手续。 上述事实有《购房协议》《收据》《新国用（2015）第000187号土地使用证》《告知书》及原告张忠成与被告邓叔三的质证意见、当庭陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，原告张忠成与被告邓叔三签订的《购房协议》， 系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。合同签订后，原告支付了大部分房款，被告邓叔三将房屋交付原告，合同双方均履行了主要合同义务，合同应当继续履行。被告邓叔三与张红霞系合伙人，应该按合同约定协助原告办理不动产过户手续，未与原告在合理的期限内办理过户手续责任在邓叔三与张红霞，故二人在继续履行合同义务同时还应承担违约责任，鉴于《购房协议》未明确过户的时间，故参照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，以在合同签订后一年内协助办理不动产过户手续为宜，超过一年则应承担违约责任。房屋买卖双方对迟延办证的违约责任无约定,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,本院认为可以原告支付的房款为基数，考虑涉案房屋已经在正常使用，由邓叔三、张红霞按月利率千分之二向原告承担违约责任为妥。对被告邓叔三提出系因涉及旧城改造规划暂缓办理房屋规划核实手续而导致办证不能的主张，本院认为，房屋建设须按国家法律法规的规定办理相关审判手续，被告在准建手续不完备的情况下动工建设，导致房屋建成后办证困难，责任在被告邓叔三、张红霞，故，对被告方提出的办理不能的理由本院不予支持。原告请求李志雄承担合同义务及违约责任的请求，因未提供涉案房屋系李志雄合伙建设的证据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 限被告邓叔三、张红霞在政策允许办理不动产登记及过户时二个月内协助原告张忠成办理位于新田县龙泉镇立新街8号第8号门面的不动产过户手续，过户费用由原告张忠成承担； 由被告邓叔三、张红霞于本判决生效后十日内以原告交纳的203888元房款为基数，从2013年4月12日起至判决生效之日止按月利率千分之二向原告张忠成承担迟延过户的违约责任。此后，迟延办证的违约责任仍按上述利率计付至不动产过户手续办理完毕之日止，逐年支付； 驳回原告张忠成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取计250元，由被告邓叔三、张红霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  邓辉 二〇一九年五月五日 法官 助理  张佩 代理书记员  张佩 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。