浙江省永康市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0784执异40号 异议人：应振江，男，1971年9月28日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：方新元，浙江金哲律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市延安路528号标力大厦11、12层。 法定代表人：胡德。 委托诉讼代理人：张蕾，浙江铭瑞律师事务所律师。 被执行人：浙江广丰能源有限公司，地址：浙江省永康市华丰西路。 法定代表人：曹立新。 委托诉讼代理人：张骏平，浙江恒霁律师事务所律师。 被执行人：曹立新，男，1967年8月12日出生，汉族，住所地：浙江省永康市。 委托诉讼代理人：张骏平，浙江恒霁律师事务所律师。 被执行人：徐子聪，女，1967年3月1日出生，汉族，住所地：浙江省永康市。 被执行人：浙江千足集团有限公司，地址：浙江省永康市华丰中路55号。 法定代表人：曹立新。 被执行人：曹政戮，男，1976年2月25日出生，汉族，住所地：浙江省永康市。 被执行人：曹实践，男，1973年12月20日出生，汉族，住所地：浙江省杭州市下城区。 被执行人：曹矛盾，男，1971年8月29日出生，汉族，住所地：浙江省永康市。 被执行人：永康市颐苑房产开发有限公司，地址：浙江省永康市江南街道华丰中路。 法定代表人：曹立新。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人浙江广丰能源有限公司、曹立新、徐子聪、浙江千足集团有限公司、曹政戮、曹实践、曹矛盾、永康市颐苑房产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人应振江向本院提出书面异议，请求保护其租赁权。本院于2019年4月17日受理该异议，依法组成合议庭进行公开听证，异议人的委托代理人方新元、申请执行人的委托代理人张蕾及被执行人浙江广丰能源有限公司、曹立新的委托代理人张骏平参加听证，其他被执行人未参加听证。 异议人应振江认为，2013年4月14日，异议人与被执行人曹立新签订了《租赁合同》一份，约定：异议人承租被执行人坐落在杭州市××单元××室的房屋；月租金人民币16500元，租赁期自2013年4月15日至2028年4月15日。异议人于房屋交付之日支付房屋租金及租赁保证金合计100万元。合同签订后，异议人通过银行承兑汇票的方式向被执行人支付租金100万元，2016年4月15日付清租金余款200万元，并实际占有该房屋承租至今。2019年3月异议人得知被执行人于2013年6月19日与上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行签订了最高额抵押合同一份，以涉案房产在最高2014万元范围内为浙江广丰能源有限公司自2013年6月19日至2015年6月19日期间办理的各类融资业务所发生的债务提供抵押担保，且该案判决已生效并已进入执行。 异议人认为，被执行人将已出租给异议人的房屋抵押给浦东发展银行股份有限公司永康支行，未如实告知。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第三十一条的规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。综上所述，请求确认异议人对位于杭州市××单元××室的房屋自2013年4月15日至2028年4月15日享有租赁权，在租赁期内无需腾空。 为证明以上事实，异议人提交证据如下： 1、《租赁合同》一份，证明：2013年4月14日，被执行人曹立新与异议人应振江签订房屋租赁合同，曹立新将坐落于杭州市××单元××室的房屋租赁给异议人；约定租期2013年4月15日至2028年4月15日，2013年4月15日前交付房屋；租金16500元/月，交付房屋之日支付租金97万元及保证金3万元，其余租金200万元于2016年4月15日前付清，租金由徐祥钰代收。 2、被执行人曹立新出具的《收条》两张，证明异议人应振江分两次支付租金及保证金共计300万元的事实。 3、浙江千足集团有限公司出具的《证明》一份，证明徐祥钰是该公司员工，曹立新外甥。 4、个人汇款凭证复印件一份，证明异议人于2016年4月15日通过建行汇款200万元至徐祥钰账户的事实。 5、南都物业服务股份有限公司出具的《付款说明》五份，证明：从2013年4月15日起，涉案房屋物业费、水费等都是由异议人支付，该房屋从2013年4月15日起由异议人占有使用的事实。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司认为：1、不能证明本案租赁协议签订于2013年4月14日，租赁时间在房产办理抵押登记之前。该合同系承租人和曹立新签订，两人均与该协议存在利害关系，合同可能倒签，而且该协议未经房产部门备案，没有公证，没有向物业办理租赁登记，向抵押权人声明该房屋租赁情况，无法证明合同签订日期早于抵押日期。2、租赁协议约定的租金支付方式不符合通常交易习惯，租金一般是月付、半年付、年付，本案租赁协议约定在3年内分两次付清15年租金，共300万元，显然不合情理。3、异议人提交的证据不足以证明房租已付清，从100万元的收条看，系承兑汇票，但异议人未提交汇票复印件，也无法证明汇票用于支付本案的租金，200万元的汇票，应当是异议人与徐祥钰之间的往来款，并非租金，因此，200万元与本案没有关联性，所以本案所涉300万租金并未实际交付。4、异议人于2013年4月入住涉案房屋的依据不足，虽然有物业出具《证明》，但《证明》内容不符合正常书写习惯，《证明》后半段有添加痕迹，如果异议人在证明在2013年4月入住，应提供暂住证等书面证据证明实际入住。综上，请求驳回异议人的异议申请。 被执行人浙江广丰能源有限公司、曹立新认为，租赁合同确实签订于2013年4月14日，租金已实际交付，虽然约定租金3年内分两次付清，原因是被执行人当时负债较多，需要用钱，该房屋在应振江使用前一直是空置状态，且曹立新不愿意短期出租，故对房屋租金及支付方式特别约定；租赁后水电物业都是异议人自己负责，因电表是曹立新的户头，无法提供异议人支付电费证据。同意异议人的请求。 经本院审查查明：2013年6月19日，上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行与曹立新、徐子聪签订最高额抵押合同一份，曹立新、徐子聪以其所有的坐落于杭州市××单元××室的不动产（房产证号：杭房权证江移字第××、09××57号，土地使用权证号：杭江国用2010第000159号）提供抵押，在最高额2014万元范围内为浙江广丰能源有限公司自2013年6月19日至2015年6月19日期间与银行办理的各类融资业务所发生的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，他项权证号：杭房他证字第××号。此后，浙江广丰能源有限公司陆续向该行贷款，逾期未归还。上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行于2016年7月11日对浙江广丰能源有限公司、曹立新、徐子聪、浙江千足集团有限公司、曹政戮、曹实践、曹矛盾、浙江鑫煜工贸有限公司、应蓓、应朝旭、永康市颐苑房产开发有限公司提起金融借款合同诉讼。本院在审理过程中，根据原告申请进行诉讼保全，于2016年8月3日查封了被告曹立新、徐子聪所有的坐落于杭州市××单元××室的不动产，并于2016年12月20日作出民事判决，判决：一、由被告浙江广丰能源有限公司归还原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行借款4999022.98元并支付利息、罚息、复利；二、原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行与被告浙江广丰能源有限公司签订的编号14222014280527《流动资金借款合同》提前到期，由被告浙江广丰能源有限公司归还原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行借款2700万元并支付利息、罚息、复利；三、原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行与被告浙江广丰能源有限公司签订的编号14222015280029《流动资金借款合同》提前到期，由被告浙江广丰能源有限公司归还原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行借款700万元并支付利息、罚息、复利；四、原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行就上述债务对被告曹立新、徐子聪所有的坐落于杭州市××单元××室的不动产（房产证号：杭房权证江移字第××、09××57号，土地使用权证号：杭江国用2010第000159号）在最高债权余额2014万元及相应的利息、罚息、复利范围内享有优先受偿权；五、原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行就上述债务对被告曹立新所有的坐落于永康市××街道××中路××号的不动产（房产证号：永康房权证江南字第××号，土地使用权证号：永国用2011第1516号）在最高债权余额1718万元及相应的利息、罚息、复利享有优先受偿权；六、由被告曹立新、徐子聪、浙江千足集团有限公司、曹政戮、曹实践、曹矛盾对上述债务、诉讼费用、保全费用在最高额4000万元范围内承担连带责任；七、由被告永康市颐苑房产开发有限公司对上述债务、诉讼费用在最高额3900万元范围内对上述债务承担连带责任。 判决后，上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行将本案债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司于2019年1月8日向本院申请执行，本院在执行过程中，于2019年3月20日作出（2019）浙0784执131号之一执行裁定书，对被执行人曹立新、徐子聪所有的坐落于杭州市××单元××室的不动产裁定拍卖。 本院认为，被执行人曹立新、徐子聪于2013年6月19日将其坐落于杭州市××单元××室的不动产抵押给上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行。异议人应振江主张自己于2013年4月份开始即抵押前租赁涉案房屋，要求保护其租赁权益。本院认为，异议人提供的租赁合同没有办理备案、公证等手续，也未交纳税收，合同真实性无法确认；其提供的租金支付依据，关联性无法确认，支付方式也不合常理；关于租赁物的交付时间，异议人提供了证据系物业公司出具的交纳物业费、水费证明，没有相应的票据佐证，且《证明》内容有添加痕迹，真实性无法确认。综上，本院认为，异议人提供的证据不足以证明其租赁关系发生于抵押之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，异议人的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人应振江的异议请求。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。 审 判 长 朱建明人民陪审员夏官庭人民陪审员支有土 二〇一九年五月七日 代书记员 胡        馨        月