陕西省西安市中级人民法院   民 事 判  决 书      （2018）陕01民终11341号   上诉人（原审被告）：西安市新霸上广告有限公司，住所地西安市未央区。   法定代表人：季世村，该公司总经理。   委托诉讼代理人：林友娜，陕西至正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田瑾，陕西至正律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：麻新哲，女，1970年3月4日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：韩斌，陕西瀚沃威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：殷丹，陕西瀚沃威律师事务所律师。   原审被告：季世村，男，1966年11月1日出生，汉族，住浙江省永嘉县。   委托诉讼代理人：林友娜，陕西至正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田瑾，陕西至正律师事务所律师。   原审被告：杨加建，男，1976年2月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。   委托诉讼代理人：王越，陕西东瑞律师事务所律师。   上诉人西安市新霸上广告有限公司（以下简称新霸上公司）因与被上诉人麻新哲，原审被告季世村、杨加建房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新霸上公司、原审被告季世村共同委托诉讼代理人林友娜、田瑾，被上诉人麻新哲及其委托诉讼代理人韩斌，原审被告杨加建委托诉讼代理人王越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   新霸上公司上诉请求：撤销原判，改判驳回麻新哲诉讼请求。事实和理由：一、关于新霸上公司依照其与房屋租赁户之间订立合同收取租金、押金是否应退还麻新哲，新霸上公司与麻新哲订立合同后，市场尚留存部分商户，新霸上公司要建立广告市场，而之前市场系铁艺市场，留存商户所经营项目不符合市场要求，但麻新哲无法清理留存商户，故暂时保留商户经营权系出于交接市场考虑，且麻新哲基于此获利，故麻新哲将这部分留存商户剩余房租对新霸上公司作出减让，双方合同未涉及合同终止后新霸上公司需退还剩余租期租金与押金即可印证此事实。一审法院援引《中华人民共和国合同法》第六十条作为判决依据不妥，麻新哲减让行为不能视为交易习惯，麻新哲减让情形在新霸上公司向其移交市场时并不当然存在，以交易习惯对抗合同相对性显然不妥，新霸上公司收取租金与押金系基于其与租户之间合同，新霸上公司不仅负担合同义务亦享有合同权利，一审判决颠覆合同相对性。二、关于季世村承担连带责任问题，本案中季世村显系履行职务行为，订立合同并非为设立公司。三、关于违约金、赔偿损失和承担电费问题，一审采信麻新哲单方制作证据显系错误，麻新哲未能提交有效证据证明赔偿损失、违约金等相关事实。   麻新哲辩称，一审认定事实清楚，二审应驳回新霸上公司上诉请求。双方之间系商事行为，新霸上公司与麻新哲解除合同后，麻新哲并未将自己出租商户全部清场，而是将商户直接交给麻新哲，但新霸上公司已收取2015年11月之后房租，该部分房租应归麻新哲所有，符合双方移交市场交易习惯。季世村并非本案上诉人，其是否承担连带责任法律规定明确，与新霸上公司无关，并非本案二审审查范围。面粉厂房租情况表并非麻新哲单方制作，系新霸上公司作出且由新霸上公司与麻新哲移交签字，该情况表明确移交人系新霸上公司会计张某某，接交人系麻新哲方王利华。   季世村述称，根据合同相对性，新霸上公司不应向麻新哲退还租金、押金，季世村不应对本案承担连带责任。   杨加建述称，杨加建不应承担连带责任，杨加建并非本案适格被告，麻新哲提起本案诉讼系基于季世村与麻新哲签订的租赁合同，麻新哲应以季世村为被告，杨加建并非该合同当事人，杨加建仅系新霸上公司股东，并非实际控制人，对本案不承担任何责任。   麻新哲向一审法院起诉请求：1、新霸上公司、季世村、杨加建退还预收商户2015年11月10日以后的租金及押金1158429.57元，退还商户预交电费11008.5元，赔偿2015年11月8日到11月10日电费10046.4元，赔偿租赁期间造成的团结市场损坏资产价值94400元，维修费9650元，支付租赁期间应该承担的土地使用税187500元，支付违约金76950元，以上共计1547984.47元；2、新霸上公司、季世村、杨加建互负连带偿还责任；3、本案诉讼费由新霸上公司、季世村、杨加建负担。   一审法院认定事实：2013年5月3日，麻新哲与季世村签订《XX村市场整体租赁合同》一份，约定：麻新哲（出租方、甲方）将位于西安市未央区XX村，四至界限为，东至新霸上广告市场，XX村XX组，南至XX村道路，北至新霸上广告市场，包括市场内的综合楼、商铺、场地、道路等租赁物出租给新霸上公司（承租方、乙方）；建筑面积为11105平方米，场地面积为11.309亩；租赁期为5年，即自2013年5月10日至2018年5月9日止；出租标的物的年租金为人民币叁佰万元，前二年租金不变，从第三年开始，租金每年在上年度基础上递增10%。该租金费用中不含税金，若乙方要求提供正式税务发票，则需另外支付相应税金；物业费、水、电等费用乙方须按时向物业管理部门或相关部门缴纳，如因未如期缴纳而产生的一切责任和费用由乙方自行承担；租金付款方式确定为一次性交清一年租金，第二年租金在第一年租金到期前，提前贰个月交付，一次类推；原属甲方后移交乙方使用的设施设备，如产生损坏而不能正常使用，由乙方负责重新购置或照价赔偿，改造后的房屋归甲方所有；若乙方不能按照合同约定按时足额交纳租金，甲方有权按日收取违约金，其标准为应付租金的日记万分之五，超过30日后，甲方有权收回房产，并通过司法、公证，将乙方配置的设施、物品另行存放，确保甲方房屋另行出租，由此产生的一切费用均由乙方承担。合同签订后，季世村、新霸上公司将商铺租赁给各个商户，分别签订《运营管理合同》，并对租赁期限、租金、付款方式、违约责任等均做了约定。季世村、新霸上公司向麻新哲实际交纳年度租金1927446.20元，麻新哲所收团结市场商户租金、押金1072553.80元折抵季世村、新霸上公司应交纳的租金。2014年5月20日，杨加建向麻新哲出具承诺书，载明“我叫杨加建，系新霸上西北广告彩印市场的股东，现代表法人季世村缴纳2014年5月10日至2015年5月9日团结市场的房屋租金人民币贰佰肆拾玖万元整。我现在XX村XX市场，我愿意和季世村、新霸上西北广告彩印市场一起承担《团结市场整体租赁合同》中乙方的责任。特此承诺！”承诺人杨加建签字并加盖新霸上西北广告彩印市场印鉴。2015年6月1日，麻新哲与新霸上公司签订《补充协议》一份，约定将2015年5月9日至2016年5月8日租赁期的租金调整为220万元整；付款方式为自本协议签订之日起五日内，乙方一次性向甲方付款50万元，剩余170万元自本协议签订之日起三个月内支付完毕。同时该剩余170万元部分，乙方按月息1.5%向甲方承担利息；若乙方三个月内不能全部支付上述租金，则甲方有权解除租赁合同。补充协议签订后，季世村支付麻新哲130万元，剩余90万元至今未付。经询，麻新哲称按照双方开始交接涉案房屋为合同解除日期，面粉厂房屋情况表显示结算日期为2015年11月10日。季世村称合同解除日期为2015年11月8日，并未向法庭提交相关证据证明。一审庭审中，麻新哲向法庭提交收款收据、押金条及剩余电量明细表，称现新霸上公司不再经营涉案市场，已由其接手，应将收取商户的多余房租、押金及未用完的电费向其退还。XX村XX市场与麻新哲交接完毕，双方已解除合同关系。关于麻新哲主张的赔偿电费10056.40元，麻新哲称合同解除的日期为2015年11月10日，而新霸上公司交电费的截止日期为2015年11月8日，所以新霸上公司应赔偿自2015年11月2日至2015年11月10日期间的电费，麻新哲向法庭提供了2015年11月整月的缴费单135610.71元，称其与西安谭家广告材料交易市场共用一个变压器但各自有分表，每月缴完电费后根据各自的分表计算各自承担的比例，2015年11月的电费西安谭家广告材料交易市场承担92294.71元，麻新哲承担43316元，并向法庭提交收款收据及情况说明一份予以佐证。在移交市场的过程中双方对市场设施维修明细进行了确认并出具了《团结市场设施维修登记明细表》一份，新霸上公司的财务人员签字确认产生维修费9650元。关于赔偿损坏资产94400元，麻新哲向法庭提交了经新霸上公司财务人员张某某及电工刘锋签字认可的赔偿损坏资产表和收款收据，收款收据总额为108570元，但麻新哲自愿按照诉讼请求中的94400元主张。一审庭审中，麻新哲明确其主张的违约金的计算方法为，以90万元为基数，自2015年9月2日至2015年11月10日，按照应付租金的日记万分之五为标准，合计31500元；以170万元为基数，自2015年6月1日至2015年9月1日，按照月息1.5%，合计76500元，两项合计108000元。但自愿按照诉请中的76950元主张。新霸上公司认为其不应该承担违约金，合同的解除是因为市场的消防和安全检查没有通过，且其已按实际租赁时间，足额支付租金。因此双方协商解除了合同，所以其没有违约行为。一审庭审中，麻新哲明确其不再主张租赁期间的土地使用税187500元。另查，2013年5月14日，新霸上公司成立，季世村担任法定代表人。   一审法院认为，麻新哲与季世村签订了《租赁合同》，季世村系新霸上公司的法定代表人，XX村XX村与麻新哲签订的租赁合同系职务行为，故麻新哲与新霸上公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案麻新哲与新霸上公司存在租赁关系，麻新哲在收取新霸上公司第一年度租金时，已将其收取的前期商户押金等抵扣新霸上公司应交纳的年度租金，现麻新哲亦未要求新霸上公司支付下欠的租赁费用，而是依据双方在履行租赁合同时的交易习惯，主张新霸上公司应退还后期预收商户的租金、押金及预交电费，结合本案新霸上公司并未足额向麻新哲支付租赁费的事实，故麻新哲此项请求予以支持。麻新哲提交了面粉厂房租情况一份，称2015年11月10日为合同解除日期，新霸上公司称2015年11月8日为合同解除日期，但未提供相关证据证明自己的主张，故对新霸上公司的抗辩不予采信，现认定合同解除日期为2015年11月10日。关于麻新哲主张赔偿电费10046.4元，麻新哲提供2015年11月整月的缴费单135610.71元，且麻新哲自行承担43316元，无法证明2015年11月8日至2015年11月10日具体用电情况，因此按照平均用电量承担电费，故新霸上公司应向麻新哲支付代付的电费为4331.6元（43316元/30天*3天=4331.6元）。赔偿租赁期间造成的团结市场损坏资产价值94400元，麻新哲向法庭提交的证据无法证明自己的主张，故结合实际情况酌情由新霸上公司承担租赁期间造成的团结市场损坏资产价值3万元。关于维修费，根据麻新哲提供的有双方签字认可的团结市场设施维修登记明细表，可以认定新霸上公司应支付麻新哲维修费9650元，故对于麻新哲主张的该项诉请，予以支持。关于违约金76950元，麻新哲明确其计算方法为，以90万元为基数，自2015年9月2日至2015年11月10日，按照应付租金的日计万分之五为标准，合计31500元，该计算方法中的基数和起止时间均无不妥，唯有计算标准约定过高，依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的两倍为计算标准。关于麻新哲要求杨加建承担付款责任的诉请，因杨加建自愿签订承诺书，承诺愿意与季世村、新霸上公司共同承担租赁合同中相关的责任，故麻新哲要求杨加建承担民事责任，予以支持。关于麻新哲要求季世村承担连带责任一节，因季世村与麻新哲所签的租赁合同系新霸上公司成立之前签订的，故对于麻新哲主张季世村承担连带责任的诉请，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、被告西安市新霸上广告有限公司、季世村、杨加建自本判决生效之日起十日内向原告麻新哲退还租金、押金1158429.57元、预交电费11008.50元，并赔偿损失43981.6元（4331.6元+3万元+9650元），承担违约金（以90万元为基数，自2015年9月2日至2015年11月10日，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算）。二、被告西安市新霸上广告有限公司、季世村、杨加建对上述付款互负连带责任。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18731元（原告已预交），原告承担731元，被告西安市新霸上广告有限公司、季世村、杨加建共同承担18000元，被告承担部分于上述付款时间一并给付原告。   经审理查明，一审查明事实清楚，本院依法予以确认。   本院认为, 根据本案查明事实情况，2015年11月季世村、新霸上公司退出涉案市场不再经营，退场时季世村、新霸上公司一方并未向麻新哲一方清腾场地，而是在相关商户仍占用场地经营的情况下与麻新哲一方进行交接，在此情况下双方就相关商户下余费用亦有确认，综合考虑入场时双方曾存类似结算方式，且新霸上公司退场后亦再无继续占有商户预交费用的合法依据，麻新哲主张其退还预收商户相关费用，一审法院予以支持，并无不当。二审审理中，新霸上公司提交新证据证明商户李登伟、董建民、杨坤、刘国利、郭建华押金其公司已予以退还，故本院对所涉押金计16800元予以扣除。关于赔偿电费，因麻新哲无法证实2015年11月8日至2015年11月10日期间具体用电情况，一审法院按照该期间平均用电量酌情予以支持，符合本案审查情况。关于维修费及设施损坏赔偿，经查，一审认定维修费9650元，有各方确认的《团结市场设施维修登记明细表》在卷佐证，至于损坏赔偿，根据退场时各方关于附属设施的交接情况可以认定麻新哲就此部分确有损失，一审酌情判决30000元，尚属适当，本院不再予以调整。另，关于违约金，根据2015年6月1日《补充协议》，各方就2015年5月9日至2016年5月8日费用调整至220万元，并约定协议签订之日起五日内一次性付款50万元，剩余170万元自协议签订之日起三个月内支付完毕，后截至2015年9月1日，季世村、新霸上公司一方尚余90万元未予支付，故麻新哲基于前述约定主张以该欠付90万元为基数计算自2015年9月2日至季世村、新霸上公司退场的违约金，对此本院认为虽各方确有相关约定，但综合考虑费用覆盖期间，季世村、新霸上公司退场系经与麻新哲协商一致以及前述90万元根据各方履行情况已不再予以支付的实际情况，本院对前述麻新哲关于违约金的主张不予支持。再，因季世村对其就本案承担责任并未提起上诉，故对新霸上公司上诉所称季世村不应承担责任，不予采纳。综上所述，一审判决第二项应予维持，第三项予以撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1390号民事判决第二项；   二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1390号民事判决第三项；   三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1390号民事判决第一项为：西安市新霸上广告有限公司、季世村、杨加建自本判决生效之日起十日内向麻新哲退还租金、押金1141629.57元、预交电费11008.5元，赔偿损失43981.6元（4331.6元+30000元+9650元），以上共计1196619.67元；   四、驳回麻新哲其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费18731元，麻新哲已预交，由麻新哲负担731元，西安市新霸上广告有限公司、季世村、杨加建共同负担18000元；二审案件受理费18732元，西安市新霸上广告有限公司已预交，由西安市新霸上广告有限公司负担18000元，麻新哲负担732元。   本判决为终审判决。   审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  秦燕燕       二○一九年五月十六日     书记员  程    姣