广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初809号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司,住广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园****103,统一社会信用代码91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍。委托诉讼代理人：真萍，系该公司员工。委托诉讼代理人：王晓彤，系该公司员工。被告：汤建辉，男，1958年3月8日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州星河湾物业管理服务有限公司诉被告汤建辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州星河湾物业管理服务有限公司委托诉讼代理人王晓彤、被告汤建辉到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州星河湾物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的从2004年2月1日起至2018年12月31日止的物业管理费84342.69元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2018年l2月10日为226764.00元，按实际索赔76048.83计算。2、被告向原告支付拖欠的从2004年2月1日起至2018年9月30日止的水费2830.90元、排污费17.00元、排污费差价0.90元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2002年2月22日购得广州宏富房地产有限公司开发（以下简称宏富公司）的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾逸心园10栋2座801房，建筑面积为188.72平方米，并于2002年2月22日与宏富公司签署了《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定：由宏富公司委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务及收取物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积2.5元计收，当月交清物业管理费：逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的l%缴交违约金等。宏富公司委托原告进行前期物业管理服务，并与原告签订了《广州星河湾物业管理服务合同》。被告于2002年2月至2004年1月正常缴纳相应物业费。现被告自2004年2月份开始，再次未再交纳物业管理费、水费等。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与宏富公司签订的《星河湾前期物业管理服务协议》，原告与宏富公司签订的《广州星河湾物业管理服务合同》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告经宏富公司依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告汤建辉辩称，我购买涉案房屋，当时是贷款购买，购买以后，需向银行支付6000多元。我购买时目的是供房子，以租代供，以租金来向银行支付贷款。自从收楼后，房屋内有一个房间出现漏水现象。我方多次找物业公司去修，物业公司过来砸一砸就说修好了，但多次维修，漏水现象还是出现，导致木板也出现问题。我方认为房屋保修期应该有5年，防水保修期。因为漏水问题造成我方损失很大，漏水问题导致房屋无法出租，应扣减5年的物业管理费用。本院经审查双方提交证据，并结合质证及庭审陈述，认定事实如下：原告广州星河湾物业管理服务有限公司是从事物业管理服务的有限责任公司，于2001年5月23日注册成立。广州市番禺区大石镇星河湾逸心园10栋2座801房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为199平方米，业主为被告汤建辉。2001年6月1日，原告与案外人广州宏富房地产有限公司签订一份《广州星河湾前期物业服务合同》确认星河湾小区内住宅按照每月每平方米2.5元标准收取物业服务费用，每月15日前缴纳。逾期缴纳的，每日支付千分之一的违约金。合同对其他事项也作了相关约定。合同到期后，原告与案外人广州宏富房地产有限公司又多次签订合同，合同内容与上述缴费标准及时间相同。2002年2月22日，被告汤建辉向案外人广州宏富房地产有限公司购买涉案房屋，并签订一份《星河湾前期物业管理服务协议》，约定按每月每平方米2.5元的标准，于每月5日前缴纳当月物业管理费，每逾期一天，需缴纳千分之一的违约金。合同对其他事项也作了相关约定。庭审中，被告汤建辉对原告主张的自2004年2月1日至2018年9月30日期间垫交水费2830.90元、排污费17元，排污费差价0.90元无异议；对拖欠2004年6月至2016年12月，及2017年9月至2018年12月的物业管理费无异议，对拖欠管理费的违约金有异议。原告经核对缴费明细，确认被告已经交纳2004年2月至5月的物业费用，也已经交纳2007年1月至8月的物业费用。原告提交的费用计算说明中，同意按照被告汤建辉领取不动产权证书前，对涉案房屋测绘得出的建筑面积计算物业费用，具体为2004年6月按193.39平方米计算物业费，2004年7月至2006年9月按194.16平方米计算物业费，2006年10月至2018年12月，按199平方米计算物业费。原告多次通过上门送达缴费通知的方式向被告追讨物业费用，并通过邮寄律师函的方式追讨，被告汤建辉以房屋存在质量为由拒绝交纳。以上事实有双方提交证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与广州宏富房地产有限公司签订的前期物业合同，依法对被告具有法律约束力。原告提供的相应的物业服务，有权向被告追讨物业费用及代垫费用。被告抗辩涉案房屋存在质量问题，属商品房销售合同中的纠纷，为另一法律问题，被告应自行向发展商主张权利，不是被告拒交物业费及原告代垫费用的理由。双方对原告垫付水费2830.90元、排污费17元、排污费差价0.9元无异议，本院依法对上述款项金额予以确认。至于拖欠物业费的金额，按照双方对账所确认的欠费月份及交纳标准，本院确认被告共计拖欠物业费82741.78元，具体计算标准为，2004年6月483.48元（193.39平方米*2.5元/平方米），2004年7月至2006年9月13105.80元，（194.16平方米*2.5元/平方米/月*27个月），2006年10月至2006年1月、2007年9月至2018年12月69152.50元（199平方米*2.5元/平方米/月*139个月）。关于违约金部分，被告汤建辉应在每月15交纳当月的物业管理费，应从每月16日开始计算当月物业管理费的滞纳金。前期物业服务合同规定的每日千分之一的违约金标准过高，且原告未提供证据证实被告拖延交纳物业费用导致的损失，本院酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率，每月物业管理费的违约金分别计算，均计算至本院确定的给付之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告汤建辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付自2004年6月1日至2006年12月31日，以及2007年9月1日至2018年12月31日的物业管理费82741.78元；二、被告汤建辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金（违约金以每月物业费为基数，自每月16日，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日，每月物业费的违约金分别计算）；三、被告汤建辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付代垫水费2830.90元、排污费17元、排污费差价0.9元；四、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3564元，由原告广州星河湾物业管理服务有限公司承担1381元，被告汤建辉承担2183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  王沛坚人民陪审员  卞广清二〇一九年五月五日书 记 员  何震宇