文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初7566号原告(反诉被告)：高常，男，1984年3月5日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：李超豪，重庆诚捍律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘昌兵，重庆诚捍律师事务所实习律师，特别授权。被告(反诉原告)：重庆市翔燕建材有限公司，住所地重庆市江津区珞璜镇兴隆街上场口1栋。法定代表人：张翔淋，总经理。委托诉讼代理人：赵野，重庆森吉律师事务所律师，特别授权。原告(反诉被告)(下以本诉称谓进行表述)高常与被告（反诉原告）（下以本诉称谓进行表述）重庆市翔燕建材有限公司农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2018年8月13日、2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告高常及其委托诉讼代理人李超豪，被告重庆市翔燕建材有限公司的委托诉讼代理人赵野到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高常向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告退还原告所支付的全部购房款562000元；3、被告赔偿原告资金占用损失(从房款交付之日起至房款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算)；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月10日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于重庆市江津区珞璜工业园X区农贸市场的门面一间，房号为X栋负一层XX号，总价款为655000元，建筑面积48.8平方米，建筑面积单价13422.131元/每平方米。原告已按合同向被告支付购房款562000元，被告也已将房屋交付原告使用。按合同约定，被告应在房屋交付使用后两年之内，由被告为原告向权属登记机关办理权属登记，并确保办理的房地产权证为国有出让地。如因被告公司的责任，不能在规定的期限内取得房产证的，原告有权向被告主张退房，被告退还原告已付全部购房款。至今，被告未依据合同履行自己的义务为原告办理房屋产权证，已严重违反合同约定。被告向原告出售房屋的土地系集体土地，而原告非房屋所在地集体经济组织成员，因此，原被告签订的房屋买卖合同无效，人民法院应判决被告退还原告购房款并赔偿原告资金占用损失。被告重庆市翔燕建材有限公司辩称：涉案房屋土地是集体土地，原被告签订的合同为无效合同。合同第一条明确了涉案房屋取得的用地许可证和规划许可证，且合同第十一条明确房屋的国有土地手续尚在完善中，因此涉案房屋是集体土地应视为原告知晓，合同无效原告也有相应责任。被告重庆市翔燕建材有限公司反诉称：2014年5月10日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买涉案房屋。后被告将房屋交付原告使用至今。由于房屋的土地系集体土地，原被告签订的上述合同应为无效。请求人民法院判决：1、确认原被告签订的上述《房屋买卖合同》无效；2、原告赔偿被告占用房屋的损失80000元；3、原告将涉案房屋退还被告；4、反诉的诉讼费用由原告承担。原告高常对反诉辩称：1、合同无效的原因是被告未取得国有用地手续，责任应由被告承担，因此被告反诉请求房屋占用费的理由不能成立；2、房屋的退还也应在被告将购房款退还原告后；3、反诉的诉讼费也应由被告承担。经审理查明：2009年9月16日，被告重庆市翔燕建材有限公司(乙方)与重庆市江津区珞璜镇长合村民委员会(甲方)签订《珞璜镇长合村玉观综合农留市场开发合同书》约定，甲方以珞璜工业园区划拨地约21亩（按实际面积计算），按10万元/亩资金投资，其他资金由乙方处筹，双方同共建设珞璜镇长合村综合农贸市场。2011年9月14日，上述农贸市场项目取得了《建设用地许可证》，编号为（2012）26号。该许可证载明：用地单位，“珞璜镇长合村XX等150户”；用地项目名称，“长合村XX等150户联建房”；集体土地。2012年3月21日，该项目取得了《乡村建设规划许可证》，字号为乡字第500381201200007号，载明：建设单位（个人），重庆市江津区珞璜镇长合村民委员会；建设项目名称，珞璜镇长合村雷林等户联建房工程。2014年5月10日，原告高常(乙方，买受人)与被告重庆市翔燕建材有限公司(甲方，出卖人)签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：“项目建设依据。1、甲方（出卖人）以园区划拨给长合村后以竞标的方式取得位于江津区珞璜工业园X区的土地、编号（2012）26号的地块的土地使用权，取得《中华人民共和国建设用地许可证》。2、该地块土地面积为18988平方米，规划用途为珞璜镇长合村级服务中心及综合农贸市场。甲方（出卖人）经批准，在上述地块上修建服务中心及农贸市场和联建房，暂定名为长合村服务中心综合楼工程。建设工程规划许可证号为500381201200007，施工许可证号为江津（2013）06号。”第三条约定：“所购房屋的基本情况及计价方式。1、本房屋座落为：重庆市江津区珞璜镇珞璜工业园X区农贸市场综合楼工程，乙方所购房屋房号为该项目X栋负一层XX号门面。2、本房为清水房，总成交金额为655000元，建筑面积为48.8平方米，该房建筑面积单价为13422.131元人民币每平方米。”第七条约定：“交付期限及条件上。1、甲方（出卖人）应当在2015年2月16日前将此房交予乙方使用。……”第十条约定：“因该地块国有土地手续目前尚在完善中，待手续完善后，所购该房的契税、大修基金、印花税、办证费等（国家规定的商品房应收的税、费）由乙方缴纳，甲方统一代收。”第十一条约定：“关于产权登记的约定。甲方（出卖人）应当在房屋交付使用后（第七条约定的最后交房日期）两年之内，将办理权属登记需由甲方（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案，并确保办理的房地产权证为国有出让地。如因甲方（出卖人）的责任，乙方（买受人）不能在规定期限内取得房产证的，甲乙双方同意按以下两种方式处理：1、乙方（买受人）退房，……。2、乙方（买受人）不退房，……”。除上述内容外，合同还就项目概况、面积确认及面积差异处理、原告支付购房款的方式及期限、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责、房屋维修及物业管理等进行了约定。另查明，原告于2014年4月30日支付被告房款8000元，同年5月10日支付被告254000元，2015年4月2日支付被告200000元，同年11月25日支付被告100000元。2015年4月3日，被告将上述合同约定房屋交付原告使用。至今涉案房屋土地仍为集体土地，涉案房屋未办理权属证书。诉讼中，被告申请对原告占用涉案房屋损失进行鉴定，经本院委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司评估，其结果为：2015年4月3日至2018年12月31日的月租金标准为50元/平方米。产生鉴定费4000元。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告高常与被告重庆市翔燕建材有限公司签订的《房屋买卖合同》，因原告非涉案房屋所在地集体经济组织成员而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按此规定，被告应将收取原告的购房款退还原告，原告也应将房屋腾退被告，由此原告产生了资金占用的损失，被告也产生了房屋被原告占用的损失。对资金占用损失的计算标准，原告请求按中国人民银行同期贷款利率的1.5计算，于法无据，本院酌情按中国人民银行同期代款利率计算。对原告占用房屋损失的计算，按经本院委托鉴定的结论计算。对损失的负担，虽然根据合同第一条、第十条、第十一条的约定，应视为原告在签订合同时知晓其所购房屋的土地在签订合同时是集体土地，但合同第十条约定“因该地块国有土地手续目前尚在完善中”，第十一条约定，“确保办理的房地产权证为国有出让地”，而至今被告未按合同约定取得涉案房屋国有土地的用地手续，合同无效的主要原因是因被告未取得国有土地使用权的手续所致，故被告应承担因合同无效产生损失的主要责任。而原告在签订合同时，明知房屋土地是集体土地仍购买涉案房屋，虽然合同第十条约定，该地块国有土地手续目前尚在完善中，但原告仍有义务审查被告是否正在办理，以及能否办理的义务。由于原告未尽合理的注意义务，也应承担因合同无效产生损失的次要责任。根据原被告各自的过错，本院决定因合同无效产生的损失，由原告负担30%，被告负担70%。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)高常与被告(反诉原告)重庆市翔燕建材有限公司于2014年5月10日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告(反诉原告)重庆市翔燕建材有限公司在本判决生效后十日内退还原告(反诉被告)高常购房款562000元；三、被告(反诉原告)重庆市翔燕建材有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告(反诉被告)高常资金占用损失（2014年4月30日至同年5月9日以8000元为基数，2014年5月10日至2015年4月1日以262000元为基数，2015年4月2日至同年11月24日以462000元为基数，2015年11月25日起以562000元为基数计算至款付清之日止，上述期间的资金占用损失均按中国人民银行同期贷款利率的70%计算）；四、原告(反诉被告)高常在本判决生效后二十日内将位于重庆市江津区珞璜镇珞璜工业园X区农贸市场综合楼工程X栋负一层XX号房屋腾退被告(反诉原告)重庆市翔燕建材有限公司；五、原告(反诉被告)高常在本判决生效后十日内赔偿占用被告(反诉原告)重庆市翔燕建材有限公司房屋的损失[从2015年4月3日起至房屋实际腾退之日止，按2440元/月（48.8平方米×50元/平方米）的30%计算]；六、驳回原告(反诉被告)高常的其他诉讼请求;七、驳回被告(反诉原告)重庆市翔燕建材有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9420元，减半收取4710元，反诉案件受理费10350元，减半收5175元，鉴定费4000元，共计13885元，由被告(反诉原告)重庆市翔燕建材有限公司负担9719元，由原告(反诉被告)高常负担4166元。前述案件受理费品迭后，被告（反诉原告）重庆市翔燕建材有限公司还应负担544元，此款限被告（反诉原告）重庆市翔燕建材有限公司在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一九年五月十日书记员  王星皓