湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初261号原告：麻城市红土地商贸有限公司，住所地麻城市龟山镇矮桥村，统一社会信用代码91421181568344850F。法定代表人：袁晓明，该公司经理。委托诉讼代理人：付文斌，湖北伟岸律师事务所律师。被告：张国芳，女，1969年6月15日出生，汉族，河南省郑州市人，私营业主，住河南省郑州市，现住河南省郑州市。原告麻城市红土地商贸有限公司与被告张国芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麻城市红土地商贸有限公司的委托诉讼代理人付文斌、被告张国芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麻城市红土地商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告立即向原告退还承租的房屋，并支付占用租赁房屋期间的租金72000元（自2016年5月1日起计算至2019年1月1日止按照每年租金27000元计算，自2019年1月1日起至退房交付之日止的租金按照每年租金27000元另行计算）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年11月28日，原告的法定代表人与中国人民解放军湖北省麻城市人民武装部签订了《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限为17年。2011年3月9日，原告在麻城市工商行政管理局登记设立，原告法定代表人签订的《军队房地产租赁合同》的承租方变更为原告，租金由原告支付。2013年3月11日，原告与被告就上述龟山镇矮桥培训基地的部分租赁物签订了《租赁合同》，约定租期为3年（自2013年5月1日起至2016年5月1日止），每年租金2万元，被告在签订合同时支付2013年3月11日前的场地租赁3万元，剩余3万元的租金在2013年5月1日付清。三年后乙方有续租的权利，租金为每年27000元。原告与被告签订《租赁合同》后，原告及时向麻城市人民武装部反映，麻城市人民武装部并没有表示反对。原被告之间的《租赁合同》2016年5月1日到期后再没有续签租赁合同，被告仍然继续占用租赁物经营，租金除交付签订租赁合同期限的三年外，再没有向原告缴纳过，不管原告怎么催要，被告一直拒绝交付。原告也曾多次向被告告知解除租赁合同，退还租赁物，被告还是置之不理。综上，原告认为，原被告间第一次租赁合同期间后双方再没有续签，双方继续履行的租赁合同为不定期的租赁合同，被告在履行此期间的合同时拒不缴纳租金，依据双方原签订合同约定及相关法律规定，原告有权随时解除租赁合同。故原告依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，判如诉请。被告张国芳辩称，我要求法庭查看武装部与袁晓明的原始合同,看该合同是否允许将租赁物转租给我，并收取费用。该合同规定袁晓明不能转租租赁物，但他为了个人私利，私自转租租赁物。这是欺诈和违法行为。他通过这种违法行为收取我的租金是没有法律依据的。从2013年开始，军队明文规定，不能从事营利活动，缴纳的费用也应当退还。所以我要求袁晓明退还我从2013年开始的2万元租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的证据二《军队房地产租赁合同》，被告张国芳认为该合同约定龟山矮桥民兵训练基地不得转租，原告的转租是欺诈和违法行为，通过这种违法行为收取租金是没有法律依据的。该合同第12条约定承租方“不得擅自将所承租的经营场地转租给他人使用，确实需要转租的，应当在不违背本合同和甲乙双方约定的权利和义务的前提下，征得甲方书面同意方可转租，但不得以所承租的经营场地作抵押或入股联营”。对此，原告方申请出庭作证的证人麻城市人民武装部工作人员李某的证言足以证明对原告方的转租麻城市人民武装部知情且默许。被告张国芳认为，因麻城市人民武装部拒绝给自己开介绍信，故可以推定麻城市人民武装部对转租不知情。但是，这二者并无必然联系。而且，即便麻城市人武部对转租并不知情，根据合同的相对性原理，本案原、被告之间签订的《租赁合同》的效力亦不受影响。因为原告方擅自转租的行为对麻城市人民武装部构成违约，麻城市人民武装部可要求解除合同、收回场地。此时，被告张国芳仅可就原告方无法对其提供场地而主张违约责任。而事实上，从2013年被告张国芳租用该场地至今，其一直占用场地并从事经营，故原告方对此并不存在违约。2.对原告方提交的证据三《租赁合同》，被告张国芳认为，三年后租金27000元是不真实的，当时说在没有变故的情况下，租金为22000元。但是，被告张国芳并未提交证据的对此予以证明，《租赁合同》明确载明“三年后租金为贰万柒仟元每年”，本院对此予以确认。3.对原告方提交的证据四《调查笔录》，因麻城市人武部拒绝给被告张国芳开具介绍信和对转租是否知情并无必然联系，故对被告张国芳的质证意见不予支持。4.庭审后，被告张国芳提交了《合伙经营合同》，原告提交了《终止合作协议书》。2019年5月10日，本院组织原、被告双方对新提交的证据进行质证，原告方的委托诉讼代理人付文斌到庭参与了质证，被告张国芳经本院依法传唤，未到庭参与质证。这两份证据能够证明原、被告曾于2013年4月10日签订协议合作经营，但因原告方没有按期出资，退出经营，无法履行合同，经双方协商，于2013年5月12日终止了该合作协议。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2010年11月28日，袁晓明与中国人民解放军湖北省麻城市人民武装部签订《军队房地产租赁合同》，取得了麻城市龟山矮桥民兵训练基地的租赁权，租赁期间为17年，自2011年4月1日起至2027年4月1日止。2011年3月9日，袁晓明以其为法定代表人向麻城市工商行政管理局申请成立了麻城市红土地商贸有限公司。该公司成立后，袁晓明将麻城市龟山矮桥民兵训练基地的承租方变更为麻城市红土地商贸有限公司，麻城市人民武装部口头表示同意。2013年3月11日，原告麻城市红土地商贸有限公司与被告张国芳签订了《租赁合同》，将龟山矮桥民兵训练基地位于麻城地震台一侧除地震台以外的一侧的整个院子和房间租赁给被告张国芳使用，每年租金2万元，租赁期间为3年，自2013年5月1日起至2016年5月1日止。三年后租金为每年2.7万元，优先租与被告张国芳，原告方应以与麻城市人民武装部签订的续签合同递增标准为对被告张国芳的递增标准，合同同时约定，被告张国芳有违反合同约定行为的，原告方有权终止合同，被告张国芳同时应当向原告方支付双倍租金作为违约金，并根据实际情况赔偿其他损失。签订合同后，被告张国芳支付了租赁期间内的3年租金。其后，原、被告双方未续签合同，被告张国芳一直占用、使用该场地至今，但未向原告方支付租金。原、被告曾于2013年4月10日签订协议合伙经营，但因原告方没有按期出资，退出经营，无法履行合同，经双方协商，于2013年5月12日终止了该合作协议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条规定“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依法本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案被告张国芳在租赁期间届满后，仍然继续使用租赁物，双方的租赁合同转为不定期租赁合同。此后，原告方多次要求被告张国芳续签租赁合同，并向被告张国芳催收租金，被告张国芳未续签合同，也拒绝支付租金，故原告方有权解除合同，并要求被告张国芳支付占用场地期间的租金。对被告张国芳的辩解意见，本院逐一评析如下：被告张国芳认为，国家已经明文规定部队自2014年开始不得出租场地，从事营利活动，从2014年开始，全国各地都退还了租用部队场地的租金，所以原告方应当退还其2015年和2016年的租金，更无权要求其支付租赁期外的租金。被告张国芳向本院提交了名为《国家现在对部队的土地怎么管理》的文件。经查，该文件为国土资源部、财政部、解放军总后勤部于2007年下发的《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》，其主要规范军队空余土地转让管理和转让行为，土地转让涉及的是土地的使用权，而场地转让涉及的是场地的占有、使用和收益的权利，二者并无关系。2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该通知指出，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。2018年6月，中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》。前述文件说明，军队正在有计划、分步骤停止有偿服务活动。麻城市人民武装部如果要停止向本案原告方提供有偿服务，自然会通过协商或诉讼的方式与原告解除合同，收回场地。但前提是原告须占有并控制该场地。现在被告张国芳拒绝退还该场地，实际上成为麻城市人民武装部停止有偿服务的阻碍因素。被告张国芳占用并经营该场地至今，说明其与原告麻城市红土地商贸有限公司的不定期租赁合同延续至今，被告张国芳理应支付其占用场地期间的租金。被告张国芳认为，军队已经停止有偿服务，那么自然不能要求原告支付租金，既然原告没有向军队支付租金，自己也无须向原告方支付租金。而实际上，合同具有相对性，原告方是否向麻城市人民武装部支付租金与本案并无联系。被告张国芳认为，自2014年开始，全国都在退还租用部队场地的租金。而事实是，因为国家要求军队停止有偿服务，军队只能提前终止与相对方签订的关于提供有偿服务活动的合同，并为此支付赔偿金或补偿金。但不论是支付赔偿金、补偿金还是退还租金，都与本案没有关系。关于被告张国芳要求原告赔偿装修款288万元，被告张国芳与原告签订《租赁合同》时，已经明确约定租期为3年，截止到2016年5月1日，租赁到期后，被告张国芳仅有优先续租权。被告张国芳能够预见租赁到期后，双方可能无法就租赁事宜达成新的一致意见。在这种情况下，被告张国芳出资装修，属于自陷商业风险，其要求原告赔偿装修款无事实和法律依据。且被告张国芳也并未提交证据对装修真实存在、装修款具体金额、是否经原告同意、装修残值等进行证明。被告张国芳还提出要原告法定代表人袁晓明退还其为疏通关系购买两条烟所花费的700元，因麻城市人民武装部不开介绍信导致的损失13.8万元、出庭的误工费、车费等，均未提交证据证明，无事实和法律依据。且被告张国芳作为本案被告，不得提出诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告麻城市红土地商贸有限公司与被告张国芳签订的《租赁合同》；二、被告张国芳于本判决生效之日起10日内向原告麻城市红土地商贸有限公司退还原租赁场地，并支付自2016年5月1日起到退还场地之日止的场地租金，租金按每年27000元计算；三、驳回原告麻城市红土地商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由被告张国芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李华武审 判 员  刘水平人民陪审员  陈光辉二〇一九年五月十一日书 记 员  李向前附：本案证据目录一、原告麻城市红土地商贸有限公司提交证据和证明目的如下：证据一、原告营业执照及法定代表人身份证，拟证明原告于2011年3月9日在麻城市工商行政管理局登记设立，法定代表人是袁晓明；证据二、《军队房地产租赁合同》及收据各一份，拟证明原告法定代表人袁晓明于2010年11月28日与麻城市人民武装部签订《军队房地产租赁合同》，取得麻城市龟山镇矮桥原训练基地17年（自2011年4月1日起至2027年4月1日止）的租赁经营使用权。租金由原告缴纳，麻城市人民武装部认可袁晓明在租赁合同上的签名是代表原告；证据三、原告与被告签订的《租赁合同》，拟证明原告将享有租赁经营使用权的部分场地租赁给被告张国芳经营使用，租期为三年，自2013年5月1日起至2016年5月1日止，每年租金为2万元。三年后租金为27000元，张国芳有优先续租的权利；租金逾期未交，原告有权终止合同，并可追究违约责任；证据四、调查询问笔录一份，拟证明2010年11月28日与麻城市人民武装部签订的《军队房地产租赁合同》的承租方在原告登记设立后由原告的法定代表人袁晓明个人变更为原告，原告将承租的部分房地产转租给被告，麻城市人民武装部知道后并没有表示反对。证据五、《终止合作协议书》，拟证明双方已经于2013年5月12日终止了2013年4月10日签订的《合伙经营合同》。二、被告张国芳提交《合伙经营合同》一份，未说明拟证明目的。