河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终1774号 上诉人（原审被告）：魏县義利房地产开发有限公司，住所地魏县正阳街中段路西。 法定代表人：刘文芳，系该公司负责人 委托诉讼代理人：刘沙，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨瑞玲，女，汉族，1968年7月14日出生。住所地：广平县。 委托诉讼代理人：焦庆国，河北张瑞志律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：张振房，男，汉族，1960年8月8日出生，住广平县。 上诉人魏县義利房地产开发有限公司（以下简称義利公司）因与被上诉人杨瑞玲、张振房因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省广平县人民法院（2018）冀0432民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏县義利房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘沙、被上诉人杨瑞玲委托诉讼代理人焦庆国、被上诉人张振房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 義利公司上诉请求：1.依法发回重审或者改判上诉人不承担违约责任。2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定基本事实不清，应当依法裁定撤销原判，发回重审。被上诉人张振房在原审过程中向法院提交的相关证据，仅能证明其系广典铭居项目的股东之一，不能证明上诉人或者其他两位广典铭居项目的股东曾经明确授权被上诉人张振房负责收取广典铭居项目购房款项事宜。同时，证人赵振华当庭陈述的证言已经证明了广典铭居项目由会计收取房款。因此，被上诉人张振房收取购房款项的行为属于个人行为，不能认定为履行公司职务行为。对于被上诉人杨瑞玲交付给被上诉人张振房的购房款项的行为，不能视为被上诉人向上诉人履行了给付购房款的义务。因此，上诉人不存在违约行为，更无须承担违约金。即使张振房收取杨瑞玲购房款66933元，杨瑞玲仍有5217元购房款未支付。二、原审法院适用法律存在明显错误，应予以改判纠正。本案上诉人与被上诉人杨瑞玲签订的《商品房买卖合同》对履行先后顺序约定不明确，且未就履行先后顺序达成补充协议。按照商品房买卖的交易习惯，被上诉人杨瑞玲作为房屋买受人属于先履行一方，其应当首先向作为出卖人的上诉人支付全额购房款。在支付首付款后，剩余购房款不能办理银行按揭贷款的情况下，被上诉人杨瑞玲应当将剩余购房款支付给上诉人。其未向上诉人履行支付全部购房款项的行为明显构成违约。在被上诉人杨瑞玲违约的情况下，要求上诉人给其办理产权登记明显不符合交易习惯，同时也显失公平。原审法院判决未正确适用《中华人民共和国合同法》上述法律规定，存在明显错误，应当予以改判纠正。三、广平县不动产登记中心作为办证主管部门，于2018年1月15日向广典铭居小区全体业主发布公告。作为买受人的被上诉人杨瑞玲应当先履行支付全部购房款的义务。其购买的商品房不能办理产权登记系其自身原因以及办证主管部门的原因造成的，并非上诉人的原因。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定以及相关法律规定，作为商品房出卖人的上诉人不应承担任何法律责任。四、被上诉人杨瑞玲的原审诉请已经超过了法定的三年诉讼时效，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，应当依法驳回其诉讼请求。 杨瑞玲答辩称，房屋部分款项交给上诉人義利公司后，剩余房款66933元交给张振房。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张振房答辩称，房屋部分款项交给上诉人義利公司后，剩余房款66933元交给我。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 杨瑞玲向一审法院起诉请求：1.義利公司提供相应手续，为原告办理房产证；2.義利公司承担违约金1190元，并赔偿原告实际损失10000元。 一审法院认定事实：被告義利公司系经营房地产开发的企业法人。2010年7月7日，原告杨瑞玲向被告義利公司支付购房款90000元。同年9月5日，杨瑞玲又支付義利公司购房款11120元，并在广典铭居售楼部与義利公司签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定买受人杨瑞玲购买广典铭居1-4-401号房一套，首付款101120元，剩余房款130000元以银行按揭方式支付。买受人逾期付款超过30日，出卖人同意继续履行的，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告杨瑞玲于2011年的7月17日和9月24日，通过第三人张振房分别向被告義利公司支付购房款50000元和20000元。2011年7月18日，原告向被告交付契税款3791元。2012年5月，该公司法定代表人刘文芳与第三人张振房、案外人曹广生合伙以義利公司名义开发广平县广典铭居项目，张振房任售楼部经理。同年，第三人张振房向原告交付所购房屋。2013年8月，刘文芳主持召开广典铭居股东会议，并宣布即日起由张振房全权负责广典铭居全部事务。后原告分别于2014年4月27日、2014年10月9日、2017年8月5日、2018年10月1日向第三人张振房支付剩余购房款共计66933元。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应受法律保护。第三人张振房作为项目合伙人之一和售楼部经理，全面负责广典铭居项目；且原告签订合同、交付首付款和接受房屋钥匙均是通过张振房办理，固其支付尾款时通过张振房并无不妥。至于第三人张振房如何处理经手房款，为项目合伙人以及義利公司之间的纠纷，对于房屋买受人并无对抗效力。故被告義利公司应履行合同义务，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告義利公司辩称本案已超过法定诉讼时效，于法无据，不予支持；其辩称实际测量面积为135.15平米，未提交相关证据，不予认可。由于被告未按照合同约定履行义务，存在明显违约行为，故对原告要求被告支付违约金的请求，依法予以支持。由于原告主张的其他损失，未提交相关证据予以证实，本院依法不予认定。判决如下：一、被告魏县義利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，将广平县广典铭居1-4-401号房办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告杨瑞玲办理房屋权属登记；二、被告魏县義利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告杨瑞玲违约金1190元。三、驳回原告杨瑞玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当庭上诉人提交了如下证据：广平县不动产登记中心和广平县国土资源局出具的两份公告，一份房管局部门组织的测绘图，测绘图和合同面积存在误差。测绘图能够证明房屋的实际测量面积为135.15平方米，被上诉人应按照实际测绘面积补交购房款66933+5217=72150元。公告证明目的：上诉人未在规定期限办理产权证书，不是公司原因造成。业主办理不动产登记手续应当提供交清房款的收据或者税票，而本案被上诉人没有向上诉人交清房款，所以我方没有给被上诉人办理房屋手续。被上诉人根据上诉人提交的证据进行了质证：两份公告中的优惠政策不能解释不能办理房产证，不能证明不能办理购房手续不是上诉人的原因。我参加了政府的相关会议，此公告最后一句政策说明不是政府会议上的意见。测绘图面积不能证明是被上诉人的房屋。 本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。张振房当庭认可收到被上诉人杨瑞玲购房款66933元。 本院认为，杨瑞玲与義利公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应受法律保护，双方均应如约履行。杨瑞玲已将涉案剩余房款交付给张振房，张振房对此收款行为也予以认可。张振房作为广平县广典铭居项目合伙人和售楼部经理，全面负责广典铭居项目,其收取该购房款后，应将该房款交还给義利公司。根据房管局部门组织的测绘图，测绘图和合同面积存在误差。测绘图能够证明房屋的实际测量面积为135.15平方米，被上诉人应按照实际测绘面积补交购房款5217元。张振房收到王献国支付的房款，属于项目合伙人与義利公司之间的内部事务，对于房屋买受人并无对抗效力,故義利公司应将办理权属登记需要由義利公司提供的资料报产权登记机关备案。至于广平县广典铭居项目合伙人之间其他纠纷与本案无关，当事人可另行主张权利。義利公司称本案已超过诉讼时效，于法无据，不予支持。義利公司收到杨瑞玲购房款，其未履行合同义务，构成违约。杨瑞玲要求義利公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，为减少当事人诉累，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省广平县人民法院（2018）冀0432民初1587号民事判决； 二、张振房在本判决生效后十日内，将收取王献国的购房款66933元返还给魏县義利房地产开发有限公司。 三、杨瑞玲在本判决生效后十日内，将测绘面积补交购房款5217元交给魏县義利房地产开发有限公司。 一审案件受理费25元，由张振房负担；二审案件受理费50元，由魏县義利房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一九年五月十五日 法官助理赵鹏 书记员王渴