重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2430号原告：重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢6楼，统一社会信用代码91500103750090922G。法定代表人：夏光明，系重庆世恒物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：杨凤，系重庆世恒物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：谭亚利，女，1980年9月29日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川。原告重庆世恒物业管理有限公司（以下简称世恒物业公司）诉被告谭亚利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审理，并适用小额诉讼程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告重庆世恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨凤、罗自强、被告谭亚利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆世恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费2506.17元、电梯费1985.6元、公摊水电费474.5元、违约金1000元，合计5966.27元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆市中宝投资（集团）股份有限公司于2008年5月1日签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在“xxxx”小区提供物业服务。物业服务费按建筑面积计算，其中住宅物业收费标准为0.57元/月·平方米，电梯费按月票计算，公摊费为6.5元/月/户，业主未及时交纳物业服务费的违约金计算标准为每日千分之三。被告系“xxxx”小区业主，房屋建筑面积60.23平方米，其拖欠2013年2月至2019年2月的物业服务费2506.17元、电梯费1985.6元、公摊水电费474.5元。被告一直拒绝交纳上述费用，其逾期支付物业服务费产生违约金8119.99元，原告酌情主张违约金1000元。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求人民法院依法判决。被告谭亚利辩称，欠费时间及金额不属实。原告主体不适格，因为世恒物业的营业执照的经营范围不包含物业管理。我的房子在2017年已经出卖了，之后的费用不应该由我承担，也不应该起诉我。小区原本是封闭式小区，但是商业门面的油烟严重影响了小区环境。原告物业公司没有做好相应的服务，没有维护好小区公共设施，不应该收取相应费用。经审理查明：2008年5月1日，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司（甲方）与原告世恒物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘世恒物业公司对xxxx小区A区、B区提供前期物业管理服务的事宜。物业服务收费按照包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）：住宅0.57元/月·平方米（不含电梯费、公摊水电费、二次供水费）；（2）商业物业1.00元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本合同期限为5年，自2008年5月1日起至2013年5月1日止。合同期满，甲、乙双方继续签订物业服务合同。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同还约定了其他事项。合同期限到期后，原告继续为该小区提供物业服务。另查明，被告谭亚利原系南川区xxxx小区xxxx号的业主，该房屋的建筑面积为58.95平方米，系电梯房。2017年9月25日，谭亚利、杨刚（甲方）与谭晓琴（乙方）、重庆市南川区鸿顺房产中介有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将作为在重庆市南川区XX街道XX大道11号xxxx幢X-XX-X号房屋出卖给乙方，甲方在收到房屋全款将房屋实体转交给乙方。同时必须结清以前产生的水、电、气、笔录、电话、物管、电梯以及进行物业交接时所产生的相关费用，甲方应当及时配合乙方办理房屋设施过户的相关手续。甲方应在收到房屋全款将房屋交给乙方。其他约定事宜中约定：甲方双方约定：甲方在房屋交于乙方之前所产生的所有费用由甲方自行负责（房屋费用指的是水、电、天然气、物管费）。”审理中，原告提交了2008年9月27日重庆市南川区物价局作出的《关于核定xxxx物业服务试行收费标准的通知》（南川物价发[2008]50号文件），该通知中记载关于高层住宅电梯费的收取可实行月票和次票，具体由物业公司根据实际情况决定。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。“xxxx”小区业主委员会于2015年4月19日出具一份《关于xxxx物管收取水电公摊费的情况说明》，载明“南川区人民法院：兹有xxxx前期物管收取每户业主6.5元的水电公摊费至2013年1月移交给后期物管续收至今。对于该费用的收取业主委员会认为是合理范围，故同意继续收取。特此证明”。南川区东城街道灌坝社区居民委员会于2018年9月18日出具一份《证明》，载明“兹有南川区xxxx小区自建设交付以来，开发企业依法与重庆世恒物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，xxxx一直由世恒物业公司于2008年5月开始提供物业服务并至今。由于小区业主委员会未与重庆世恒物业管理有限公司签订物业服务合同，亦未聘请新的物业服务企业，因此根据《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定，开发企业与世恒物业公司签订的《前期物业服务合同》有效至与其他物业单位签订物业服务合同为止。小区业主与世恒物业公司的权利义务关系均受《前期物业服务合同》约束和调整，物业服务收费标准等均适用《前期物业服务合同》的约定及相关收费文件的规定。”以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》、住户登记表、南川区物价局关于核定xxxx物业服务试行收费标准的通知、物业服务费收费公示、重庆市南川区xxxx小区业委会关于xxxx物管收取水电公摊费的情况说明、证明及被告提交的房屋买卖合同等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告世恒物业公司与xxxx小区的建设单位重庆市中宝投资（集团）股份有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对xxxx小区的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“xxxx”小区进行了物业管理服务，作为业主的被告应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。本案中，被告于2017年9月25日将案涉房屋出卖给案外人，按照其提供的《房屋买卖合同》的约定，被告谭亚利应当承担房屋交付给买受人之前的物业费，其自述房屋买卖合同签订后大概两三个月交付房屋给买受人，但其陈述记不清楚具体交付房屋时间，故本院按照被告的自述确定被告在房屋买卖合同签订后两个月交付房屋给买受人，因此，被告谭亚利应当承担从2013年2月至2017年11月25日期间的物业服务费为1943.2元（58.95平方米×0.57元/月·平方米×57个月+58.95平方米×0.57元/月·平方米÷30天×25天）。被告应承担的公摊水电费应为376元（6.5元/月×57个月+6.5元/月÷30天×25天）。原告主张的电梯费，被告自述居住期间常住人口为3人，原告自愿按照2人计算，系原告对其权利的处分，本院予以确认。被告每月应承担的电梯费为27.2元{【10元+0.3元×（15-3）层】×2人}，被告从2013年2月至2017年11月25日期间的电梯费为1573.15元（27.2元×57个月+27.2元÷30天×25天）上述合计3892.35元。对于被告提出的世恒物业公司经营范围不包含物业服务的抗辩理由，原告在立案时提交的营业执照中经营范围处载明了物业管理等相关内容，对比抗辩，本院不予采信。对于被告提出的其他不缴纳物业费的理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的抗辩情形，对此抗辩，本院不予采信。本院在审理xxxx小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片发映了原告世恒物业公司存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告谭亚利于本判决生效后十日内支付原告重庆世恒物业管理有限公司2013年2月至2017年11月25日期间的物业服务费1943.2元、电梯费1573.15元、公摊水电费376元，共计3892.35元。二、驳回原告重庆世恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告谭亚利负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇一九年五月二十七日书记员  李珑