山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初11573号原告（反诉被告）：青岛慈灸堂生物科技有限公司，住所地山东省青岛市即墨区振华街**万丽国际广场****，统一社会信用代码91370282MA3N2KTY1L。法定代表人：吕朝霞，经理。原告（反诉被告）：青岛健康宝贝健康咨询有限公司，住所地山，住所地山东省青岛市即墨区经济开发区北关村鹤山路**信用代码91370282399239397H。法定代表人：任知波，经理。共同委托诉讼代理人：邱延明，青岛即墨一铭法律服务所法律工作者。共同委托诉讼代理人：吴千军，青岛即墨一铭法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：曹敏，女，1986年1月16日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。被告（反诉原告）：宋述恩，男，1981年3月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。共同委托诉讼代理人：金维勇，山东文鼎律师事务所律师。原告青岛慈灸堂生物科技有限公司（以下简称慈灸堂公司）、青岛健康宝贝健康咨询有限公司（以下简称健康宝贝公司）与被告曹敏、宋述恩合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，反诉原告曹敏、宋述恩于2019年3月8日向本院提起反诉。本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告慈灸堂公司、健康宝贝公司的共同委托诉讼代理人邱延明、被告曹敏、宋述恩的共同委托诉讼代理人金维勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慈灸堂公司、健康宝贝公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹敏、宋述恩向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付转让款、房屋租赁费、代理费等共计1401400元【其中转让款1230000元、房屋租赁费564000元、代理费127400元、违约金90000元（30天×3000元/天），扣除已付200000元以及抵顶会员卡款410000元】；2.案件受理费、保全费等由曹敏、宋述恩负担。事实和理由：2018年9月6日，慈灸堂公司、健康宝贝公司与曹敏、宋述恩签订《转让协议》，将慈灸堂公司、健康宝贝公司租赁的位于即墨区壹品华庭3-221号，2-219号“慈灸堂”门面房的经营权转让给曹敏、宋述恩。转让明细如下：1.所租赁房屋的装修设施；2.慈灸堂公司、健康宝贝公司所收取的会员费共计肆拾壹万元；3.2018年9月3日支付伍万元；4.会员费共计肆拾壹万元整抵顶曹敏、宋述恩所应支付的转让费；5.剩余转让费六十二万元分13期支付，曹敏、宋述恩自2018年12月起，每月的30号支付人民币伍万元整。双方还约定，“如乙方（曹敏、宋述恩）逾期未按时支付转让款和房屋租赁费等，每逾期一日应向甲方（慈灸堂公司、健康宝贝公司）支付3000元的违约金。因违约导致对方所产生的所有费用，包括代理费、诉讼费、执行费等全部由违约方承担。”乙方为确保履行付款义务，自愿将位于即墨区户房屋抵押给甲方，如乙方未按时支付转让款和房屋租赁费和房屋押金等，甲方可就上述房屋进行转让或者拍卖，用以支付所应支付的所有转让款和房屋租赁费、房屋押金等。在附加协议中，曹敏、宋述恩还特别约定，“乙方在未缴纳转让费违约的情况下，可执行房屋网签协议”。在房屋租赁费方面，乙方首先应在2018年11月30日前向甲方缴纳十四万四千元的甲方代付给房东的房屋租赁费及押金；因甲方与房东签订的房屋租赁合同至2019年12月31日到期，乙方还应于2018年11月30日前，将2019年底的房屋租赁费四十二万元整支付给甲方，以便甲方代付给房东。时至今日，曹敏、宋述恩没有支付此款。为不至让房东因曹敏、宋述恩不缴纳房屋租赁费而收回房屋，慈灸堂公司、健康宝贝公司于2018年11月30日代曹敏、宋述恩向房东缴纳租赁费四十二万元整。甲乙双方此前签订过的两个协议同时全部废除。综上，曹敏、宋述恩应支付慈灸堂公司、健康宝贝公司人民币1794000元，《转让协议》签订至今，曹敏、宋述恩陆续交付200000元，会员费共计410000元整抵顶所应支付转让费，尚欠付1184000元，且曹敏、宋述恩还应支付违约金直至履行完毕为止，先行预算90000元，代理费127400元，总计1401400元。现慈灸堂公司、健康宝贝公司为维护自己的合法权益，具状诉至人民法院，望法院判如所请。曹敏、宋述恩辩称，1.慈灸堂公司、健康宝贝公司应证明其有权出租房屋并收取租赁费；2.曹敏、宋述恩经营后发现慈灸堂公司、健康宝贝公司收取的会员费1308973元，与抵顶的410000元会员费显失公平，特提起反诉;3.慈灸堂公司、健康宝贝公司并没有实际损失，其主张的违约金过高，律师费也过高。曹敏、宋述恩向本院提出反诉请求：1.依法撤销曹敏、宋述恩与慈灸堂公司、健康宝贝公司签订的《转让协议》；2.依法判决慈灸堂公司、健康宝贝公司返还曹敏、宋述恩转让款200000元并支付律师代理费30000元；3.反诉费用由慈灸堂公司、健康宝贝公司承担。事实和理由：2018年9月1日，曹敏、宋述恩与慈灸堂公司、健康宝贝公司签订转让协议，约定转让总价款为1230000元，会员费肆拾壹万元抵顶应付的转让费。曹敏、宋述恩经营后经计算发现，慈灸堂公司、健康宝贝公司收取的会员费共计1308973元。曹敏、宋述恩需要免费提供体验费898973元。现曹敏、宋述恩已经无偿提供会员体验费270000元，与抵顶的410000元会员费明显显失公平，请求法院依法撤销转让协议。慈灸堂公司、健康宝贝公司对曹敏、宋述恩的反诉辩称，曹敏、宋述恩的反诉请求及事实理由无事实和法律依据，请法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年9月6日，慈灸堂公司、健康宝贝公司（甲方）与宋述恩、曹敏（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方现有“健康宝贝小儿推拿、慈灸堂生物科技有限公司”门面一处，经双方协商，甲方将所租赁的房屋及所有设备一次性转让给乙方，甲乙双方根据相关法律规定，就门面转让事宜，共同达成协议如下：一、具体位置：位于青岛市即墨区壹品华庭****，慈灸堂门面；二、所转让门面的房屋剩余租赁时间自2018年9月1日至2018年12月31日止，共四个月，剩余租赁费共计人民币壹拾肆万元整，甲方租房时交纳押金肆仟元整，乙方于2018年11月30日前将剩余租赁费及甲方所交纳的押金共计人民币壹拾肆万肆仟元整交给甲方；甲方员工吕朝伟与房屋所有权方签订的租赁合同至2019年12月31日，2018年12月31日后乙方须继续履行原房屋租赁合同续租房屋，乙方应于2018年11月30日前将2019年度的房屋租赁费人民币肆拾贰万元整支付给甲方，到期未支付导致所租赁房屋产生的违约金等所有损失由乙方承担；甲方与房屋产权方所签订的租赁合同到期后，由乙方与承租方办理是否继续租赁事宜；自2018年6月16日起，所租赁房屋所产生的水、电、物业管理费等费用由乙方承担；三、转让门面明细：（1）所租赁房屋的装修设施；（2）甲方所收取的会员费共计人民币肆拾壹万元整；（3）具体设备艾灸床、空调、小儿推拿桌、茶台、按摩床；四、转让总价款为123万元整，大写壹佰贰拾叁元整；五、转让款支付方式：于2018年6月1日支付伍万元整，于2018年8月30日支付壹拾万元整；于2018年9月3日支付伍万元整，会员费肆拾壹万元整抵顶乙方所应支付甲方的转让费，剩余转让费人民币陆拾贰万元整，分13期支付，乙方自2018年12月起，于每月的30日（2月是28日）支付人民币伍万元整；六、甲方于2018年6月16日，将所转让店面交于乙方占有并使用，本协议签订前甲乙双方已对所转让门面进行交接，乙方确认所转让门面符合交接要求；同时协议还约定如乙方逾期未按时支付转让款和房屋租赁费等，每逾期一日乙方应向甲方支付3000元的违约金，因任何一方违约导致对方所产生的所有费用（律师费、诉讼费、执行费等）全部由违约方承担等等内容。2.位于青岛市即墨区壹品华庭3-221号和3-219号店铺由慈灸堂公司从青岛江东置业有限公司处租赁，租赁期限自2016年7月1日至2019年12月31日。该两处店铺2018年度和2019年度的租金均由慈灸堂公司缴纳，每年租金分别为420000元。因宋述恩、曹敏未按照《转让协议》约定支付上述租金，慈灸堂公司、健康宝贝公司遂向本院提起诉讼，并支付律师代理费107400元。3.诉讼过程中，宋述恩、曹敏向本院提起反诉。为证实反诉主张其向本院提交会员详细报表打印件一份，拟证明现经核算会员费为1308973元，与双方在《转让协议》中约定的会员费410000元显失公平，应当撤销。慈灸堂公司、健康宝贝公司对于该份证据的真实性不予认可。为本次诉讼，宋述恩、曹敏支付律师代理费30000元。本院认为，慈灸堂公司、健康宝贝公司与宋述恩、曹敏于2018年9月6日签订的《转让协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均应按照协议约定履行，未履行的应承担相应的违约责任。根据《转让协议》约定，宋述恩、曹敏应于2018年11月30日前向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付双方所转让店铺的租赁费共计564000元（140000元+4000元+420000元），但其并未按照约定履行，已构成违约，故慈灸堂公司、健康宝贝公司要求其支付租赁费564000元的诉讼请求本院予以支持。同时协议还约定，扣除宋述恩、曹敏已付转让款200000元以及抵顶会员费410000元，剩余转让款620000元由宋述恩、曹敏自2018年12月起，于每月的30日（2月是28日）支付50000元，截至2019年3月19日本院法庭调查结束之时，宋述恩、曹敏应向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付转让款为150000元（50000元/月×3个月），故慈灸堂公司、健康宝贝公司要求宋述恩、曹敏支付620000元转让费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因宋述恩、曹敏未按时支付房屋租赁费和转让款已构成违约，应当按照协议约定向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付违约金。协议约定每逾期一日应支付违约金3000元，该约定明显过高，且慈灸堂公司、健康宝贝公司也未举证证明其实际损失，故本院认定宋述恩、曹敏向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付违约金的标准为以实际欠款金额为基数自欠款到期之日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。另外，根据协议约定因任何一方违约导致对方所产生的律师费由违约方承担，故对于慈灸堂公司、健康宝贝公司要求宋述恩、曹敏支付律师费的主张，本院予以支持。但对于律师费金额，经本院认定截止法庭调查结束，宋述恩、曹敏尚欠慈灸堂公司、健康宝贝公司房屋租赁费564000元以及转让费150000元未付，故计算律师费时也应以此欠款金额为基数，结合《山东省律师服务收费管理办法》、《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》规定，涉及财产关系的，每件基础服务费2500-3000元，诉讼财产标的额超过1万元的，按下列比例分段累加计算：1万（不含）-10万元（含）部分收费比例为6%-9%；10万-50万元（含）部分为5%-6%；50万-100万元（含）部分为4%-5%；100万-500万元（含）部分为3%-4%；500万元以上部分由律师事务所和委托人协商确定。据此，本院认定宋述恩、曹敏应承担的律师费金额为45000元。对于宋述恩、曹敏要求依法撤销与慈灸堂公司、健康宝贝公司签订的《转让协议》并返还转让款200000元及支付律师代理费30000元的反诉请求，因其提交的会员详细报表打印件慈灸堂公司和健康宝贝公司不予认可，其也再未提交相关证据证实该《转让协议》显失公平，故对于该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、曹敏、宋述恩于本判决生效后十日内支付青岛慈灸堂生物科技有限公司、青岛健康宝贝健康咨询有限公司房屋租赁费564000元及以564000元为基数自2018年12月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的违约金；二、曹敏、宋述恩于本判决生效后十日内支付青岛慈灸堂生物科技有限公司、青岛健康宝贝健康咨询有限公司转让费150000元及以50000元为基数自2018年12月31日起实际付清之日止，以50000元为基数自2019年1月31日起至实际付清之日止，以50000元为基数自2019年3月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金；三、曹敏、宋述恩于本判决生效后十日内支付青岛慈灸堂生物科技有限公司、青岛健康宝贝健康咨询有限公司律师费45000元；四、驳回青岛慈灸堂生物科技有限公司、青岛健康宝贝健康咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回曹敏、宋述恩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17413元，反诉案件受理费2375元，保全费5000元，共计24788元，由曹敏、宋述恩负担18765元，青岛慈灸堂生物科技有限公司、青岛健康宝贝健康咨询有限公司负担6023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  兰梦梦人民陪审员  李广业人民陪审员  王新业二〇一九年五月十日书 记 员  于永睿