黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0811民初884号原告:王秀华，女，1971年9月6日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托代理人：李玉文，佳木斯市前安法律事务所法律工作者。被告:刘巍玉，女，1981年1月10日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。被告：方恒岩，女，1974年12月22日出生，汉族，住佳木斯市郊区。被告：马金霞，女，1979年1月8日出生，汉族，住佳木斯市前进区。被告：马忠仁，男，1955年4月17日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。委托代理人：刘喜文，男，1953年8月12日出生，汉族，住佳木斯市前进区。被告：金涛，男，1963年9月7日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。第三人：佳木斯市新时代城市基础设施建设投资集团有限公司，住所地佳木斯市郊区长安路1778号。法定代表人：刘岩，该公司经理。委托代理人：李学军，黑龙江海闻律师事务所律师。委托代理人：刘卫华，黑龙江海闻律师事务所律师。原告王秀华与被告刘巍玉、方恒岩、马金霞、马忠仁、金涛、第三人佳木斯市新时代城市基础设施建设投资集团有限公司（以下简称新时代公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序,于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告王秀华委托代理人李玉文、被告方恒岩、马金霞及其委托代理人刘喜文、第三人新时代公司委托代理人李学军、刘卫华到庭参加诉讼。被告刘巍玉未到庭参加诉讼。王秀华在诉讼过程中申请追加马忠仁为被告，由于马忠仁的答辩及质证意见与马金霞一致，本院未另行组织开庭。本案现已审理终结。王秀华向本院提出诉讼请求：1.确认刘巍玉代王秀华与新时代公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效；2.刘巍玉返还王秀华依《房屋拆迁补偿安置协议书》取得的北焦化社区回迁安置房屋（27号楼4-2-3室，面积62.25平方米；31号楼1-2-1室，面积58.87平方米；24号楼2-2-1室，面积49.14平方米；37号楼3-4-2室，面积40平方米）；3.方恒岩将其占有的31号楼1-2-1室倒出，马金霞将其占有的27号楼4-2-3室倒出，金涛将其占有的24号楼2-2-1室、37号楼3-4-2室倒出；4.方恒岩返还拆迁补偿安置费6360元、奖励费3000元，总计9360元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年9月15日，王秀华购买王惠君名下房屋一处，王秀华支付对应房款，王惠君交付了房屋，但未及时办理过户登记手续。2008年，王秀华购买郑国福名下房屋一处，原告支付对应房款，郑国福交付了房屋，但未及时办理过户登记手续。2010年新时代公司开发江南西区，王秀华购买的房产在动迁范围，委托刘巍玉与新时代公司协商，办理上述房屋拆迁补偿事宜。后王秀华得知回迁安置房交付的消息，一直向刘巍玉主张权益，但刘巍玉一直拒绝将回迁安置房产及相关回迁、入住手续交付王秀华。王秀华于2013年12月11日向佳木斯市郊区公安分局刑侦大队报案，要求追究刘巍玉诈骗他人财物的刑事责任，一直没有结果。王秀华委托刘巍玉办理自己购买的王惠君、郑国福名下房产的拆迁补偿事宜，该委托行为有效。刘巍玉作为王秀华的委托代理人，代王秀华与新时代公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。刘巍玉利用原告授权处理房屋拆迁补偿安置事宜的机会，代为领取了原告拆迁补偿安置房，依法应当返还给原告。方恒岩、马金霞、金涛现占有该房屋，应立即倒出该房屋返还原告。方恒岩辩称,2010年，方恒岩在韩晓东处购买位于佳木斯市××北焦化地段的平房一处，面积48平方米，价格70000元。当年，该房屋被拆迁。2012年3月16日，签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，回迁安置面积为58.87平方米，同时，方恒岩领取了房屋钥匙，并办理入户。2013年11月初，方恒岩找到原房主王惠君，由王惠君与方恒岩共同到新时代公司办理了更名手续，在《房屋拆迁补偿安置协议书》中将被拆迁人王惠君更改为方恒岩，同时，新时代公司为方恒岩开具了税务机关备案的《销售不动产统一发票》，凭该发票和《房屋拆迁补偿安置协议书》方恒岩可以依法办理不动产所有权证。因2013年，方恒岩将回迁房屋卖给第三方，第三方居住至今。第三方未要求办理更名手续，因此方恒岩也未办理不动产所有权证。原房主王惠君在与方恒岩办理更名手续时，从未提及该房屋出售给王秀华，并且认可房屋通过韩晓东出售给方恒岩的事实，双方办理了更名手续。新时代公司经审查合格，为方恒岩办理了更名，且为方恒岩开具《销售不动产统一发票》，方恒岩的买卖关系合法有效，且具备办理不动产所有权登记的所有要件，因此，原告主张其购买了王惠君的房屋并要求方恒岩返还，缺乏依据。特别强调，原告主张2002年9月15日购买王惠君的房屋，且王惠君交付了房屋的事实是虚假的。2010年方恒岩购买拆迁前的平房时，原告并未占有该房屋，也未在拆迁时上交房屋，更未与新时代公司之间签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。这些事实证明，原告陈述的事实与客观事实不符。同时，原告在诉状中陈述，“其一直向刘巍玉主张权益，但刘巍玉拒绝将回迁安置房产及相关回迁、入住手续交付原告，后刘巍玉被判刑”的事实虚假。首先，刘巍玉不可能再有一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，因为房屋是方恒岩上交的，《房屋拆迁补偿安置协议书》一直在方恒岩手中，新时代公司不可能给原告再出一份《房屋拆迁补偿安置协议书》。其次，如果诈骗案中涉及本案诉争房屋，那么房屋应当被依法追缴，但本案房屋没有追缴并返还给原告的事实证明，诉争房屋与原告无关。退一步讲，假设本案诉争房屋出现一房多卖，方恒岩因实际占有房屋，且取得税务机关备案的《销售不动产统一发票》和《房屋拆迁补偿安置协议书》，依据最高人民法院的司法解释和司法实践，方恒岩享有房屋优先归属权。马金霞、马忠仁辩称,1.马金霞不是买房人，诉讼主体错误，买房人是马忠仁；2.王秀华起诉已超过了诉讼时效，实际发生拆迁及买卖的时间已经6年之久；3.王秀华起诉理由是委托了刘巍玉办理房屋安置等相关手续后，刘巍玉又转卖了他人，原告与刘巍玉是委托与被委托关系，依据民法的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权，代理行为有效，据此即便马金霞在刘巍玉处买的房子也是合法的，原告无权起诉马金霞。金涛辩称，金涛从刘巍玉丈夫刘洪雨处买的房屋，当时有郑国福和刘洪雨的买卖协议，还有一个叫高明的见证人在场，现在买卖协议找不到了，证人能某到，所有的回迁手续中没有体现王秀华的名字。新时代公司述称，1.新时代公司未与刘巍玉签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。在拆迁案涉房屋即郑国福位于佳木斯市永红区74委1组面积73.85平方米的房屋、王惠君名下位于佳木斯市永红区34委面积48平方米房屋、王惠君名下独立无照面积100.13平方米房屋等3处房屋的过程中，新时代公司未与刘巍玉签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。在新时代公司的拆迁档案中，没有王秀华在诉状中主张的刘巍玉代其与新时代公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》；2.王秀华与刘巍玉之间因委托关系发生的纠纷与新时代公司无关。在拆迁案涉房屋过程中，王秀华未向新时代公司提交其与刘巍玉之间存在委托关系的证明，新时代公司对王秀华与刘巍玉之间是否存在委托关系不知情；假设王秀华与刘巍玉之间存在委托关系，王秀华与刘巍玉因委托关系发生的纠纷也与新时代公司无关；3.王秀华与方恒岩、马金霞、金涛之间的纠纷与新时代公司无关。2012年3月2日新时代公司按约定将2处回迁安置房屋安置到郑国福名下；2012年3月19日新时代公司按约定将回迁安置房屋安置到王惠君名下；2012年9月14日新时代公司按约定将另一户回迁安置房屋安置到王惠君名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王惠君的房屋买卖协议1份、电费票据1张、黑龙江省土地专用管理费票据6张、国有土地使用证1张、郑国福的房屋买卖协议1分、往来票据收据2张、电费票据3张。此组证据均系原件，对其真实性本院予以采信，此组证据证实，2002年9月15日，王秀华购买王惠君名下北焦化地段48平方米平房一处，价款26000元，王惠君将该房屋的土地管理费票据、国有土地使用证交给王秀华。2008年郑国福与王秀华签订购房协议，王秀华购买郑国福27.1平方米房屋一处，价款16800元，郑国福将该房屋由佳木斯锅炉制造有限公司“公转私”的相关手续交给王秀华；2.房屋拆迁补偿安置协议书4份。对证据的真实性本院予以采信，此组证据证实，2012年3月16日王惠君与新时代公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，新时代公司将王惠君48平方米房屋安置为58.87平方米，王惠君需补交32849元。2012年9月13日，双方再次签订协议书，新时代公司将王惠君50.06平方米房屋安置为62.25平方米，王惠君需补交24879元。2012年3月2日，郑国福与新时代公司签订房屋拆迁补偿安置协议书2份，新时代公司将郑国福73.85平方米房屋分户安置为40.85平方米和49.14平方米，郑国福需补交39131元；3.收据1张。此证据证实方恒岩领取了王惠君48平方米房屋的临迁费6720元，对此证据，本院予以采信；4.佳木斯市郊区公安分局刑侦大队说明4份、询问笔录一组。该说明系依据刑侦大队在办案中的调查笔录作出的，本院予以采信。询问笔录系本院依法调取的，内容为刘巍玉、马金霞、方恒岩、金涛等人在公安机关对案涉房屋的陈述，对此组证据，本院予以采信。；5.佳木斯市郊区公安分局刑侦大队说明1份。该说明系公安机关出具的，能够证实涉案房屋的实际占有人，本院对此证据予以采信；6.动迁安置结算单、不动产发票、税款凭证及王惠君身份证。此组证据能够证实，方恒岩交纳了王惠君48平方米动迁房屋应补交的房款32849元，新时代公司为其出具了发票，对此组证据，本院予以采信；7.郑国福73.85平方米房屋的拆迁现场户情验收单、郑国福与黄宇的协议书、被拆迁房屋所有权证、新时代与黄宇签订的房屋拆迁安置协议书、进户通知单。对证据的真实性本院予以采信，此组证据证实，2010年5月29日，郑国福73.85平方米房屋经新时代公司拆迁现场户情验收，2010年12月28日，新时代公司依据郑国福与黄宇2007年7月10日签订的房屋买卖协议书，与黄宇签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定为黄宇安置50平方米房屋和40平方米房屋。2012年3月2日，新时代公司按照其与郑国福签订的2份协议为郑国福安置了回迁房屋；8.王惠君48平方米房屋的拆迁现场户情验收单、房屋所有权证、王惠君与方恒岩房屋买卖协议书、新时代公司与方恒岩签订的房屋拆迁补偿安置协议书、进户通知单。对证据的真实性本院予以采信，此组证据证实，2010年4月28日，王惠君48平方米房屋经新时代公司拆迁现场户情验收，2010年6月1日，新时代公司依据方恒岩与王惠君2004年11月25日签订的房屋买卖协议书，与方恒岩签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定为方恒岩安置50平方米房屋。2012年3月19日，新时代公司按照其与王惠君签订的协议为王惠君安置了回迁房屋；9.王惠君50.06平方米房屋的拆迁现场户情验收单、新时代公司与王惠君签订的房屋拆迁补偿安置协议书2份、进户通知单。对证据的真实性本院予以采信，此组证据证实，2012年9月13日，王惠君100.13平方米无照房屋经新时代公司拆迁现场户情验收，二折一后面积为50.06平方米。2012年9月13日，王惠君与新时代公司签订房屋拆迁补偿安置协议书2份。2012年9月14日，新时代公司为王惠君安置了62.25平方米回迁房屋；10.马金霞父亲马忠仁购买房子的协议和发票8张。该证据与马金霞在公安机关的陈述基本一致，马忠仁自认购买了佳木斯市××北焦化社区27号楼4单元203号房屋，本院对此证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年9月15日，王秀华购买王惠君名下北焦化地段48平方米平房（用地面积102.6平方米）一处，价款26000元，王惠君将该房屋的土地管理费票据、国有土地使用证交给王秀华。2008年郑国福与王秀华签订购房协议，王秀华购买郑国福27.1平方米房屋一处，价款16800元，郑国福将该房屋由佳木斯锅炉制造有限公司“公转私”的相关手续交给王秀华。上述两户房屋在拆迁时，王秀华委托刘巍玉代为办理回迁事宜。王惠君的房屋2010年4月28日被拆迁，其中有照的48平方米房屋的拆迁安置事宜如下：2010年6月1日，新时代公司依据方恒岩与王惠君2004年11月25日签订的房屋买卖协议书，与方恒岩签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定为方恒岩安置50平方米房屋。2012年3月16日，王惠君与新时代公司签订房屋拆迁安置补偿协议书，新时代公司为王惠君安置北焦化小区31号楼1-2-1号房屋，面积58.87平方米。方恒岩交纳了房屋的差价款。2012年3月19日，新时代公司通知进户。方恒岩于2014年10月27日在公安机关陈述称其是从徐小东处购买的回迁房，方恒岩与王惠君的房屋买卖协议是假的，协议上王惠君和方恒岩的名字都是方恒岩一人书写。2012年3月16日，在办理入户手续时，新时代公司要求原房主签字，方恒岩找王惠君一起去的。王惠君2014年10月27日在公安机关陈述，其将房屋卖给了王秀华，方恒岩找到王惠君说她买的王惠君的房子，王惠君觉得正好是卖给王秀华的房子，以为王秀华又卖给了方恒岩，就和方恒岩去了新时代公司办理手续。王惠君无照房屋面积100.13平方米，房屋的拆迁安置事宜如下：2012年9月13日，王惠君与新时代公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，新时代公司为其安置27号楼4-2-3号房屋，面积62.25平方米，2012年9月14日，新时代公司通知进户。马金霞于2014年5月28日在公安机关陈述称其通过“手传手”广告得知卖房信息，卖房人自称叫王惠君，2012年12月3日，马金霞父亲马忠仁与“王惠君”签订房屋买卖协议书，以143000元购买此房屋。郑国福名下的73.85平方米房屋拆迁安置事宜如下：2010年5月29日，经新时代公司拆迁现场户情验收，2010年12月28日，新时代公司依据郑国福与黄宇2007年7月10日签订的房屋买卖协议书，与黄宇签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定为黄宇安置50平方米房屋和40平方米房屋。2012年3月2日，新时代公司与郑国福签订的两份房屋拆迁补偿安置协议书，为郑国福安置北焦化小区37号楼3-4-2号、面积40.85平方米房屋一处、24号楼2-2-1号、面积49.14平方米房屋一处，并于当日办理入户。金涛于2014年10月30日在公安机关的询问笔录中称，该两处房屋是刘巍玉抵押给金涛的。郑国福与黄宇的房屋买卖协议中，郑国福的签名均是假的，是金涛找他人代签的。房屋拆迁补偿安置协议书中的黄宇是金涛的朋友，协议书上留的身份证号码是金涛的，电话是黄宇的。郑国福2014年11月3日在公安机关的询问笔录中确认了其与王秀华房屋买卖协议的真实性。本院认为，关于王惠君名下的31号楼1-2-1号房屋和27号楼4-2-3号房屋。该两处房屋系王惠君48平方米有照房屋和100.12平方米无照房屋回迁而来，被拆迁房屋在拆迁前已经卖给王秀华，王秀华应取得回迁安置的两处房屋。方恒岩伪造虚假的房屋买卖协议应当认定无效，其在王惠君存在重大误解的情况下，占有使用案涉房屋，没有合同依据。方恒岩虽称其已将房屋卖出，但没有在本院限定的时间内，提交有效证据证实其主张，故根据公安机关的认定，方恒岩为案涉房屋的占有人，其应承担返还责任。马忠仁通过广告购买案涉房屋，在购买房屋时，没有核实卖房人是否有权处置房屋，也没有核实卖房人对房屋所有权的证明材料，而该房屋尚未办理产权过户登记，故马忠仁不能构成善意取得，其与“王惠君”签订的房屋买卖协议因卖房人不具有房屋所有权而无效；关于郑国福名下的37号楼3-4-2号房屋和24号楼2-2-1号房屋。该两处房屋系郑国福73.85平方米房屋回迁而来，被拆迁房屋在拆迁前已经卖给王秀华，王秀华应取得回迁安置的两处房屋。金涛伪造虚假的房屋买卖协议应当认定无效，其欺骗新时代公司而取得两处房屋，没有合同依据。虽金涛辩称两处房屋已经卖出，但未提交有效证据证实其主张，故根据公安机关的认定，金涛为案涉房屋的占有人，其应承担返还责任。综上所述，方恒岩、马忠仁、金涛占有案涉房屋，没有合法的依据，应返还给王秀华。由于《房屋拆迁补偿安置协议书》并非刘巍玉代王秀华所签，故对王秀华要求确认刘巍玉代王秀华与新时代公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效的诉讼请求本院不予支持。王秀华要求方恒岩返还的拆迁补偿费和安置费问题，由于方恒岩亦交纳了该房屋的相关费用，王秀华可与方恒岩根据票据协商解决，协商不成，另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、方恒岩于判决生效后立即返还王秀华位于佳木斯市郊区北焦化社区31号楼1-2-1号房屋，面积58.87平方米；二、马忠仁于判决生效后立即返还王秀华位于佳木斯市郊区北焦化社区27号楼4-2-3号房屋，面积62.25平方米；三、金涛于判决生效后立即返还王秀华位于佳木斯市郊区北焦化社区24号楼2-2-1号房屋，面积49.14平方米和37号楼3-4-2号房屋，面积40平方米；四、驳回王秀华的其他诉讼请求。案件受理费6549元，由方恒岩、马金霞、金涛各负担2183元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 董 磊人民陪审员 于 静人民陪审员 娄亚芹二〇一九年五月二十日书 记 员 罗雅心