广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂01民终3857号 上诉人（原审原告）：南宁盛世恒大房地产开发有限公司。住所：南宁市良庆区五象大道104-1号。统一社会信用代码91450100315997589B。 法定代表人：李春阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，男，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：边冬生。 上诉人南宁盛世恒大房地产开发有限公司（以下简称盛世恒大公司）因与被上诉人边冬生商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2018）桂0108民初438号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 盛世恒大公司上诉请求：撤销一审裁定，立即恢复对本案的审理。事实和理由：2015年12月28日，上诉人与边冬生签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS01758684)，约定由边冬生购买南宁市五象大道104-1号南宁恒大名都2号楼2402号商品房，购房总价1013717元，采用银行按揭付款方式支付房款，合同约定边冬生支付首期房款413717元，余款60万元办理银行按揭贷款。边冬生仅支付部分首期房款38642元，另外通过向中国农业银行股份有限公司广西区分行申请办理了按揭贷款手续，60万元由该行根据《个人购房担保借款合同》的约定转账支付给上诉人。2016年2月4日，上诉人向南宁市房产局办理了商品房买卖合同登记备案证明。此后，因边冬生逾期未偿还银行贷款，导致上诉人承担了保证责任（上诉人替边冬生偿还银行贷款本金、利息及罚息592356.54元，结清了该笔贷款）。上诉人根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四条第（一）项第5款的约定，向原审法院起诉，请求解除商品房买卖合同，注销备案及预告登记。二、上诉人的起诉完全符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，一审裁定适用法律错误，于法无据。上诉人的起诉完全符合《民事诉讼法》第119条的起诉条件。原审裁定适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第208条第三款，裁定驳回上诉人的起诉，而并未明确上诉人的起诉不符合《民事诉讼法》第119条中的哪项，或属于第124条规定的哪种情形。三、涉案《商品房买卖合同》虽然作了备案登记，但涉案房屋的产权并未转移到边冬生名下，上诉人对涉案房产仍保留所有权。上诉人未将涉案房产交付边冬生，也未将涉案房屋产权登记至其名下。《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”可见，我国不动产所有权的转移适用登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移。而涉案房屋未办理不动产登记，仅是对《商品房买卖合同》进行了备案，房屋所有权没有发生转移，仍然属于上诉人，是上诉人的合法财产。边冬生仅是以其违法所得支付了少部分购房款，不能认定该涉案房屋属于违法所得。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”据此，涉案房屋是案外异议人的合法财产，任何人均无权处分，仅可以执行边冬生因支付价款而形成的对上诉人的债权。四、（2017)桂0602刑初95号《刑事判决书》判决拍卖涉案房屋按被害人损失比例退赔是错误的。(2017)桂0602刑初95号《刑事判决书》以边冬生供述其用违法所得款购买房产，而并未查明该房屋的权属情况和边冬生已支付房款情况等事实，也未向上诉人进行核实，简单以商品房合同备案和预告登记认定涉案房屋属边冬生名下房产，即判决对涉案房屋进行拍卖，是错误的。商品房预告登记，仅是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。因此，预告登记并非权属凭证，仅有预告登记不能认为边冬生已取得了涉案房屋的所有权。《刑诉法司法解释》第364条规定：“法庭审理过程中，对查封、扣押、冻结的财物及其孳息，应当调查其权属情况，是否属于违法所得或者依法应当追缴的其他涉案财物。案外人对查封、扣押、冻结的财物及其孳息提出权属异议的，人民法院应当审查并依法处理。经审查，不能确认查封、扣押、冻结的财物及其孳息属于违法所得或者依法应当追缴的其他涉案财物的，不得没收”；第369条规定：“查封、扣押、冻结的财物与本案无关但已列入清单的，应当由查封、扣押、冻结机关依法处理。查封、扣押、冻结的财物属于被告人合法所有的，应当在赔偿被害人损失、执行财产刑后及时返还被告人；财物未随案移送的，应当通知查封、扣押、冻结机关将赔偿被害人损失、执行财产刑的部分移送人民法院”。如前所述，本案中被查封的涉案房屋的所有权属于上诉人。因此，根据上述规定，对涉案房屋的查封应当予以解除。为此，上诉人已向防城港市港口区法院提出执行异议。五、对边冬生的刑事判决不影响本案民事诉讼的审理。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条规定：“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理”。第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”。根据上述规定，上诉人起诉边冬生的商品房预售合同纠纷与边冬生涉嫌的合同诈骗案系不同的法律关系和法律事实，该房屋也并非刑事案件的违法所得、作案工具或其他涉案财物。因此，上诉人诉边冬生商品房预售合同纠纷一案应当继续审理，并依法作出判决。此外，本案的民事诉讼审理对厘清涉案房屋的权属情况有重要意义。如果不对本案继续审理，依法作出判决，则无法明确涉案房屋权属，保障上诉人的合法财产所有权，上诉人的合法诉求无法得到声张，有可能严重损害上诉人的合法权益。原审法院以“案涉房屋涉及刑事违法所得，不应在本案中审理”为由，驳回本案起诉，将造成案件无法得到公平处理，违反了公平正义原则。综上，原审法院裁定驳回上诉人的起诉缺乏法律依据，为维护上诉人的合法权益，请二审法院依法撤销一审裁定，支持上诉人的上诉请求。 边冬生未提交书面答辩意见。 盛世恒大公司向一审法院起诉请求：1.解除盛世恒大公司与边冬生于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS01758684）；2.判令边冬生在判决生效后10日内配合盛世恒大公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201601161378）手续及注销恒大名都2号楼2402号商品房预告登记（编号：邕房预字第1687878号）。 一审法院认为：根据广西壮族自治区防城港市港口区人民法院于2018年4月2日作出的并已发生法律效力的（2017）桂0602刑初95号刑事判决书，认为南宁市良庆区五象大道104-1号南宁恒大名都2号楼二十四层2402号房屋系边冬生使用违法所得款购买房产，判决该房屋依法拍卖后按照被害人损失的比例退赔。据此，案涉房屋涉及刑事违法所得，不应在本案中审理，盛世恒大公司提起的本案诉讼不符合起诉条件，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回盛世恒大公司的起诉。 本院认为，盛世恒大公司在本案中提出的诉讼请求，涉及恒大名都2号楼二十四层2402号房屋的处理，而该房屋已被生效刑事判决予以查封并判决将该房屋依法拍卖后按照被害人损失的比例退赔。据此，案涉房屋涉及刑事犯罪，不应通过民事诉讼处理。综上，一审裁定驳回盛世恒大公司的起诉，并无不当，本院予以维持。上诉人盛世恒大公司提出的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 涛 审判员 陈红恩 审判员 张 彪 二〇一九年五月十四日 书记员 黄艳红