苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1517号原告：苏州恒畅电力成套设备有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷镇姜家工业区。法定代表人：叶培元，总经理。委托诉讼代理人：马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲晓翔，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州华荣机械厂，住所地苏州太湖度假区香山南路梅舍村。负责人：李扣林，经理。被告：李扣林，男，1963年3月19日生，汉族，住苏州市。上列两被告共同委托诉讼代理人：王培芳，江苏万拓律师事务所律师。原告苏州恒畅电力成套设备有限公司（以下简称为恒畅公司）诉被告苏州华荣机械厂（以下简称为华荣机械厂）、李扣林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒畅公司委托诉讼代理人马艳、仲晓翔，被告华荣机械厂负责人暨被告李扣林及委托诉讼代理人王培芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒畅公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付租金37440元、电费14104.80元及相应利息损失。事实和理由：2015年11月，其将宏业路XXX号D幢二楼部分厂房出租给华荣机械厂，双方签订租赁合同，对租金、租期等予以约定。但华荣机械厂长期拖欠租金、电费，于2017年12月搬走。华荣机械厂系个人独资企业，李扣林为该厂投资人，应对上述债务承担付款责任。庭审中，原告明确利息损失计算方式，为以51544.80元为基数，自2018年1月1日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日。被告华荣机械厂、李扣林辩称，两人诉讼主体不适格，并非租赁合同义务主体。华荣机械厂并未使用涉案厂房，而是由苏州凡X自动化设备有限公司（以下简称为凡X公司）租用。原告清楚该情况，并协助过凡X公司办理工商登记手续，凡X公司占用厂房办公经营，承租人应为凡X公司。厂房照片及凡X公司发货单能看出，凡X公司使用地址均为涉案厂房。2015年11月，原告确与华荣机械厂签订合同，但华荣机械厂于2016年1月已处于停业状态，而凡X公司正在筹建阶段，开始进行注册登记。原告经办人员邹某某协助凡X公司另行签订租赁协议，申办营业执照。原告以行为已确定厂房使用者为凡X公司，其要求原告向凡X公司开具发票，但原告以各种理由推脱，并说会改动租赁合同，但未履行。凡X公司不得以于2017年12月另寻场地经营。华荣机械厂已停止经营，不会产生电费。原告已出具电费收据，电费均已结清。原告主张14104.80元电费，属于虚假陈述，应驳回原告诉讼请求。经审理查明，华荣机械厂系投资人李扣林于2005年10月21日注册成立的个人独资企业。2004年10月13日，原告取得建设工程规划许可证，允许其在姜家工业区建设厂房，并持有国有土地使用证，但无房屋所有权证。2015年11月24日，原告（甲方）与华荣机械厂（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将宏业路XXX号D幢二楼部分厂房出租给乙方使用，建筑面积780㎡；租期自2016年1月1日至2018年12月31日，每月租金12480元，乙方每年分四期支付租金，须在每期起始前五天支付当期租金，即乙方在2015年12月26日前支付当期1月-3月租金37440元，乙方必须先付清房屋租金后再使用租赁物；甲方负责将水、电供应到租赁物，并单独计量，每度电费1.2元，每吨水费3.95元，水电费由苏州市金X实业有限公司（以下简称为金X公司）代收代付，乙方应在要求时间内及时支付；该租赁物内甲方已安装一部货运电梯并交乙方使用，电梯年维保费每台120**元，年检费每台7**元，共12756元，该费用由乙方承担，由金X公司开票向乙方收取，乙方应在要求时间内及时支付；合同租赁物由乙方生产和办公使用，乙方需提前解约的，须提前二个月书面通知甲方，且要交回租赁物，付清至解约之日止的租金及其他费用，并赔偿两个月租金。原告及华荣机械厂均在合同中盖章，并由李扣林签字确认，原告人员则为邹某某。2016年12月16日，李扣林向原告出具还款承诺书，内容为“兹由苏州华荣机械厂承租苏州恒畅电力有限公司2016年房租计划12月底还叁万，剩余部分2017年壹月月底争取全部还清。注：17年房租每季度付清”。两被告表示，邹某某于2016年3月1日协助凡X公司另行订立租赁合同后，应视为对之前合同已作调整，合同主体变更为凡X公司，其向原告提出变更要求，原告不同意，其不想继续租赁，但原告要求以华荣机械厂名义出具还款承诺书，否则不让搬走，才形成该份承诺书。关于租赁合同履行情况，原告表示，涉案厂房已有规划许可，但因区域调整，房屋所有权证未能办理。华荣机械厂签订合同后，在2017年底提出过变更合同主体要求，因合同约定及集体资产管理要求，厂房只能由华荣机械厂使用，其开始不同意，但华荣机械厂多次申请与沟通，其要求结清全部欠款后再与新的主体订立合同，但华荣机械厂一直未能结清款项，后于2017年12月底退还厂房，双方租赁合同已实际解除，华荣机械厂仍欠3个月租金及部分电费未付；即便出现转租，并不影响合同主体身份。华荣机械厂、李扣林则称，未付租金数额无异议，凡X公司将租金交给李扣林，再由李扣林交付原告，凡X公司已于2017年12月底搬离；华荣机械厂从未使用涉案厂房，凡X公司法定代表人李某某系李扣林儿子，凡X公司想要租赁厂房生产，但营业执照尚未办理，就让李扣林帮忙签订租赁合同，这才以华荣机械厂名义与原告签约；凡X公司注册过程中需要提供租赁合同，原告协助以另外厂房与凡X公司签订合同用于办理工商登记，但凡X公司实际在涉案厂房经营，原告应向凡X公司主张租金；凡X公司在工业园区申请营业执照，必须使用工业园区厂房，而涉案厂房属于吴中区，才会使用其他厂房办理营业执照；凡X公司于2016年5月取得营业执照，其向原告提出变更合同主体，但原告要求将之前租金结清后变更，但其想着如不付租金，原告可直接终止合同，就暂未支付，但并未提出解除合同的要求，其向原告说过如不配合变更主体，就要求搬走；原告均会向其开具租金、电费等发票，但其仅抵扣小部分。如认定华荣机械厂作为合同相对方，认可租赁合同已于2017年12月底解除。庭审中，凡X公司法定代表人李某某述称，2016年5月凡X公司办好营业执照，想要变更租赁合同主体，要求原告晚点开票，后可直接开给凡X公司，但原告还是向华荣机械厂开具发票的，但华荣机械厂已不再经营，发票无法抵扣；如原告能重新向其开具2016年5月以后的发票，其同意支付租金。为证明厂房使用情况，两被告提供以下证据：1、照片，拍摄地点为车间、办公室、前厅，其中一张照片门牌号为××。被告称，凡X公司经营时做过门牌，现该厂房已由苏州工业园区环信科技有限公司使用，其他照片为李某某拍摄的办公场地、生产车间。2、房屋租赁协议，系凡X公司与金X公司于2016年3月1日签订，租赁物位于，落款处有邹某某签字，并加盖金X公司印章。被告表示，为配合凡X公司申办营业执照，原告以金X公司名义订立该合同，但实际并未履行，凡X公司一直在涉案厂房经营。合同经办人均为邹某某，原告是清楚该情况的。3、凡X公司销售发货单（出库），其中凡X公司地址为宏业路XXX号。被告表示，从凡X公司发货地址看，经营地均在涉案厂房。4、厂房租赁合同及发票，系凡X公司与苏州XX精密机械科技有限公司于2017年11月1日签订，并已开具房租、物业费发票。被告表示，凡X公司另行向案外人租赁厂房，于2017年12月底搬离涉案厂房，并未结欠2018年1月电费。针对以上证据，原告对照片不予认可，认为无法确定拍摄地点、时间，即便厂房使用人发生变动，应当视为被告违约，厂房开始由被告与凡X公司共同使用，后被告要求变更主体，其提出付清租金后办理，但被告并未按此履行，仍由李扣林出面收取租赁材料；凡X公司发货单及与金X公司、案外人签订的合同、发票，与本案无直接关联。关于电费，原告称，2017年电费发票总额为18889.20元，被告仅支付4784.40元，后表示该金额中包括2017年电梯维保费12756元。为此，原告提供以下证据：1、2016年度、2017年度电费明细账，显示每月电费具体数额及被告付款情况，其中被告已付清2016年电费及电梯维保费，2017年电费共计6133.20元、电梯维保费12756元，被告仅付款4784.40元，仍欠2017年11月、12月电费626.40元、722.40元及电梯维保费。2、发票签收单，系2016年5月至2017年10月期间形成的，详细列明单位、项目、金额、签收人、签收日期等，项目包括电费、电梯维保费，华荣机械厂的发票多由李扣林签收，部分由李某某签收，金额与电费明细账一致，其中2017年10月电费331.20元，李扣林于2017年10月20日签收电梯维保费12756元发票。原告表示，2017年11月、12月电费已开票，但无签收记录。3、增值税发票两份，情况说明1份，发票系2017年11月、12月电费，由金X公司开票给华荣机械厂，金额为626.40元、722.40元。金X公司于2019年1月16日出具情况说明，内容为“苏州恒畅电力成套设备有限公司所有的位于苏州市吴中区厂房的电费由我司直接向承租人收取并支付给供电公司。2017年12月底前苏州华荣机械厂欠付的电费14104.80元，已经由苏州恒畅电力成套设备有限公司直接支付给我司。苏州华荣机械厂欠付的电费由出租人苏州恒畅电力成套设备有限公司直接向其追讨”。两被告对电费明细账无异议，确认仍有3个月租金未付；对发票签收单无异议，但认为收取的并非发票，而是催收单，其拿到催收单后已支付相应款项；对两份电费发票无异议，但其已支付，并取得收据；情况说明系原告与金X公司之间形成的，与其无关。被告则提供2017年11月、12月电费通知，落款单位为金葑企业服务部，写明电表读数、用电量、电费金额及要求付款的日期，两个月电费依次为626.40元、722.40元；另有加盖金X公司财务章的收据，入账日期为2018年1月，交款单位为华荣机械厂，收款方式现金，金额1348.80元，事由为“收10.11月电费”。被告表示，2017年11月、12月电费已付清，收据存在笔误，写为10月、11月的电费。原告对两份通知无异议，但认为仅是催收电费，不代表被告已支付，对实际支付情况需要再次核实，可未作回复。以上事实，由原告提供的规划许可证、土地使用证、厂房租赁合同、电费明细账、发票签收单，被告提供的照片、房屋租赁协议（凡X公司与金X公司）、通知、收据、发货单、厂房租赁合同（凡X公司与案外人）、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，双方签订的厂房租赁合同系真实意思表示，应当恪守履行。该合同中，原告为出租方，被告华荣机械厂为承租方，相应主体已明确。在履行过程中，李扣林向原告支付租金，出具还款承诺书，签收发票，可见，华荣机械厂承租人身份并未改变。李扣林表示，其向原告提出变更合同主体，原告要求付清租金后进行变更，还款承诺书是原告不同意变更主体，其不想继续租赁，在原告要求下才出具的，否则原告不让其搬走。但是，该承诺书是2016年12月出具，且承诺2017年房租每季度付清，无法看出是原告要挟被告所写。合同并未约定，原告负有配合被告变更合同主体的义务。原告陈述，其要求被告付清之前租金，再与被告提出的主体重新订立合同。原告该项要求并无不当，但被告未按此履行，才导致该租赁合同未发生变更。按李扣林陈述，其与凡X公司法定代表人李某某为父子关系，在凡X公司未能取得营业执照的情况下，其以华荣机械厂向原告租赁厂房，交由凡X公司使用，但并不代表凡X公司可以自动成为该合同的承租人。被告提供的各项证据即便能够确定涉案厂房由凡X公司使用，但是，在原告未解除与华荣机械厂合同，重新与凡X公司订立合同的情况下，华荣机械厂仍应作为承租人履行合同义务。租赁合同主体不会因厂房实际使用情况自动变化，华荣机械厂将承租厂房交由凡X公司使用，是对租赁物的自行处置。即便原告未提出异议或予以配合，不代表租赁合同主体有所改变。原告向华荣机械厂开具的发票，因华荣机械厂不再经营，未作抵扣，系其自身原因所致，不能归责于原告。两被告对未付租金37440元无异议，原告要求华荣机械厂予以支付，合法有据，予以支持。关于电费14104.80元，原告明确，该项费用中除2017年11月、12月电费，还包括电梯维保费12756元。合同约定水电费、电梯维保费由金X公司向被告收取，但金X公司出具情况说明，确认该项费用14104.80元，原告已向其付款，由原告直接向被告追讨，故原告有权向被告主张上述两项费用。原告提供的发票签收单显示，被告已收取2017年电梯维保费发票，应当履行付款义务。被告表示，其实际收到的是催收单，并已通过多种方式支付相应款项，但未提供电梯维保费付款证据，不予采信。被告提供的收据可以证明其已向金X公司支付电费1348.80元，该收据虽写为10月、11月电费，但10月、11月电费分别为331.20元、626.40元，金额明显不符，而1348.80元恰为11月、12月电费之和。因此，该收据确能证明被告已向金X公司支付2017年11月、12月电费，无需再次付款。综上，被告华荣机械厂应向原告支付租金37440元、电梯维保费12756元。合同明确，要先付清租金，后使用租赁物，被告或凡X公司于2017年12月底搬离，双方合同已终止。原告要求，以37440元为基数，自2018年1月1日起计算逾期付款利息损失，符合法律规定，予以支持。但是，就12756元的利息损失起算时间，租赁合同对电梯维保费的支付时间未予明确，原告无证据证明其要求被告付款的日期，故该项费用利息损失自提起诉讼之日即2019年2月12日起算为宜。被告李扣林为华荣机械厂投资人，应对上述债务承担无限责任，华荣机械厂不足以清偿债务的，由被告李扣林以个人财产予以清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告苏州华荣机械厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州恒畅电力成套设备有限公司租金人民币50196元，并支付以人民币37400元、12756元为基数，分别自2018年1月1日、2019年2月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失。不足部分，由被告李扣林承担清偿责任。二、驳回原告苏州恒畅电力成套设备有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币578元，由原告苏州恒畅电力成套设备有限公司负担17元，被告苏州华荣机械厂、李扣林负担561元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审判员  王辉二〇一九年五月八日书记员  王晶