湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终3753号上诉人（原审被告）：武汉市嘉邦物业管理有限责任公司，住所地武汉市硚口区京汉大道528号1栋1单元1层1号。法定代表人：方昌斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晨、周薇，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨小艳，女，1980年3月22日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：沈华祥，湖北利源律师事务所律师。原审被告：武汉银泰嘉园置业有限公司，住所地武汉市江岸区京汉大道1038号。法定代表人：高国华，该公司总经理。上诉人武汉市嘉邦物业管理有限责任公司（以下简称嘉邦公司）因与被上诉人杨小艳以及原审被告武汉银泰嘉园置业有限公司（以下简称银泰公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉邦公司的上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部的诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的理由为，一、一审判决仅依据鉴定结论内容认定发生堵塞反水部位为“主排污管”，进而认定上诉人因未履行物业服务协议义务而应承担损失赔偿责任，明显是错误的。1、涉案房屋发生堵塞反水的部位，位于房屋卫生间在出户排水支管与主排水立管交汇处，该部分区域是房屋中的卫生间支管道，而不是鉴定结论所称的“主排污管”。涉案房屋的“主排污管”在堵塞部位之后，由该房屋的三个下水排污支管汇集之后方进入“主排污管”。因此，一审判决根据鉴定结论内容认定发生反水的部位为“主排污管”，是错误的。2、在一审庭审中，上诉人多次要求鉴定人指出堵塞部位是否有疏通口，鉴定人均表明没有，上诉人也通过现场播放视频的方式证实事实上该部位不存在疏通口，上诉人客观上无法履行一审判决所认定的疏通义务。3、上诉人在被上诉人遭受第一次反水后，系出于对业主的帮助进行疏通工作，这反而成为了一审判决认定上诉人应承担义务的佐证，这显然不符合客观事实，该情况仅能证明发生堵塞的部位，只能从被上诉人家里的疏通口进行疏通，该部位不是上诉人履行物业服务协议项下义务的范围。二、在一审庭审中被上诉人已自认在他处有住房且未在外租房的情况，一审判决仍认定被上诉人有36,000元房屋空置损失，明显是错误的。在一审庭审中，被上诉人在法庭询问时，明确自认在他处有房屋居住，并未在外租房，这也是为什么被上诉人未及时发现反水而造成损失扩大的原因，在此情况下，被上诉人主张房屋空置损失，不应得到支持。被上诉人杨小艳答辩则要求维持原判。原审被告银泰公司未到庭参加诉讼，未作答辩。2018年4月，杨小艳向一审法院提起诉讼，请求判令：1、嘉邦公司消除危险、赔偿损失100,000元；2、由嘉邦公司承担本案诉讼等费用。审理中，杨小艳变更第1项诉讼请求为：嘉邦公司消除危险、赔偿损失214,346.61元。一审法院查明，杨小艳与银泰公司于2014年10月26日签订《武汉市商品房买卖合同》，购买银泰公司开发的银泰御华园一区二期A14栋1单元2层3号房屋。2016年1月3日，杨小艳与嘉邦公司签订《前期物业服务协议》，由嘉邦公司作为该小区的物业服务企业，前期物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，以及物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等。2017年7月2日前后，杨小艳在对涉案房屋进行装修期间，发现卫生间处反水，随即通知嘉邦公司，嘉邦公司对管道进行了疏通。因当时处于装修期间且发现及时，未对杨小艳造成太大损失，双方也未发生后续纠纷。2018年1月初，杨小艳装修完工但未入住，同年1月13日，杨小艳前往涉案房屋查看时，发现全房被污水浸泡，损失巨大。杨小艳通知嘉邦公司后，嘉邦公司对管道进行机械疏通，在效果不佳的情况下，嘉邦公司于次日对下水管道进行破壁疏通。根据双方提交的照片，从下水管道堵塞处捞出许多生活垃圾。一审审理中，杨小艳申请对涉案房屋反水原因及房屋内财物、人工费用等损失进行评估鉴定，经一审法院依法委托后，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2018年10月25日出具《房屋安全鉴定报告》，认定涉案房屋卫生间反水现象原因系该房屋主排污管堵塞，排水不畅引起，建议对堵塞的排污管进行疏通处理，如疏通过后仍然堵塞的现象继续，需考虑是否管道的排布有问题。民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司于2018年10月9日出具《评估意见书》，对杨小艳房屋因污水倒灌造成的损失评估标的总损失金额为214,346.61元。其中包含房屋空置损失16个月（2017年7月2日事故发生时至2018年10月评估报告提交），每月4,000元，共计64,000元。杨小艳共计支付评估鉴定费24,410元。一审法院另查明，嘉邦公司分别于2016年10月10日、2017年7月5日、2018年2月1日、2018年7月24日和2018年10月11日与武汉威猛先生管道疏通工程有限公司签订化粪池系统清涝工程合同，对涉案小区的化粪池进行清理。一审法院认为，杨小艳系银泰御华园小区一区二期A14栋1单元2层3号房屋业主，嘉邦公司系该小区物业服务公司，根据双方签订的前期物业服务协议，嘉邦公司对该小区物业共用部位负有维修、养护和管理的义务，以及对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通义务。经司法鉴定，杨小艳房屋卫生间反水现象原因系该房屋主排污管堵塞，排水不畅引起，嘉邦公司作为该小区的物业服务公司，虽然委托他人对该小区化粪池进行了定期清理，但不能证实清掏完成后，使污水管达到正常使用标准，尤其是在杨小艳房屋卫生间之前已经发生过反水现象的情况下，嘉邦公司也未能引起足够的重视，采取相应的措施避免类似现象再次发生，最终导致上述损害的发生，故嘉邦公司应对杨小艳的损失承担相应的赔偿责任。考虑到杨小艳未在涉案房屋居住，事发前一周也没有前往涉案房屋查看，未能及时发现反水导致损失有所扩大，故酌定杨小艳的损失由其自行承担20%，嘉邦公司承担80%。根据评估，杨小艳的损失为214,346.61元，其中包含房屋空置损失16个月（2017年7月2日事故发生时至2018年10月评估报告提交），但2017年7月2日反水至2018年1月13日再次反水期间，杨小艳的房屋处于装修阶段，未造成杨小艳的房屋空置，故该段期间的空置损失应予以扣除，对杨小艳房屋的空置损失，酌定为9个月（2018年1月13日发现反水至2018年10月评估完成），每月4,000元，共计36,000元。综上，杨小艳的损失为214,346.61元-64,000元＋36,000元=186,346.61元，嘉邦公司应向杨小艳赔偿金额为186,346.61元×80%=149,077.29元。杨小艳另要求银泰公司承担赔偿责任，但其没有证据证明银泰公司交付的房屋存在问题导致反水发生，故杨小艳的该项诉请，不予支持。对于杨小艳要求消除危险的诉请，因截止法庭辩论终结前，涉案房屋的下水管道已经疏通，危险已不存在，故对杨小艳的该项诉请，亦不支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉市嘉邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起5日内赔偿杨小艳各项损失共计149,077.29元；二、驳回杨小艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元、鉴定费24,410元，共计25,210元由武汉市嘉邦物业管理有限责任公司负担20,168元，杨小艳自行负担5,042元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，根据司法鉴定的结论，本案涉案房屋受损的原因系该房屋主排污管堵塞，排水不畅引起。嘉邦公司虽对鉴定结论持有异议，但其既没有申请一审法院重新鉴定，也没有提交相反的证据来推翻该鉴定结论，本院对该司法鉴定的结论，予以采信，故嘉邦公司应承担赔偿杨小艳因房屋受损的实际损失，对此，一审判决并无不当。其次，关于杨小艳房屋空置的损失。杨小艳在涉案房屋装修之前以及该房屋遭受损失期间，在他处有房屋居住并未实际发生在外租赁房屋而产生的相关费用，故一审判决由嘉邦公司承担杨小艳36,000元房屋空置损失不当。因此，本院将嘉邦公司应赔偿杨小艳金额调整为120,277,29元[（214,346.61元-64,000元）×80%=120,277,29元]。嘉邦公司的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初3412号民事判决。二、武汉市嘉邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿杨小艳各项损失共计120,277,29元。二、驳回杨小艳的其他诉讼请求。武汉市嘉邦物业管理有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费800元，由武汉市嘉邦物业管理有限责任公司负担640元；由杨小艳负担160元。维持一审法院关于诉讼费用负担的判决。本判决为终审判决。审判长  王阳审判员  杨玲审判员  叶钧二〇一九年五月二十二日书记员  张缤