贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初1122号原告：周于婷（曾用名周春霞）,女,1982年3月20日生,汉族,现住本市花溪区,委托代理人（一般授权）：李永贵、赵慧敏，贵州泰河律师事务所专职律师、实习律师。被告:吴毅，男，1976年9月18日生，汉族，住本省六盘水市钟山区，第三人：中国工行贵溪支行股份有限公司贵阳贵溪支行，住所地：本市南明区花溪大道北段60号，统一社会信用代码915201002144817198。负责人：张丽娜，支行行长。原告周于婷诉被告吴毅、第三人中国工行贵溪支行股份有限公司贵阳贵溪支行（以下简称工行贵溪支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周于婷及其委托代理人李永贵、赵慧敏到庭参加诉讼；被告吴毅、第三人工行贵溪支行经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周于婷诉称：2002年12月24日，原告与贵州银佳房地产开发有限公司（以下简称银佳公司）签订《商品房买卖合同》，原告以70403元（首付21403元，49000元按揭贷款支付）向该公司购买贵阳市南明区花溪大道北段240号雅湘居C栋2单元1层1号房屋。合同签订后，该公司在房屋产权部门办理了备案登记。2003年1月16日，原告与第三人工行贵溪支行订立《个人购房抵押借款合同》，原告以上述房屋作抵押向第三人贷款49000元，贷款期限15年，自2013年1月16日起至2018年1月16日。合同签订后，原告、第三人在贵阳市房地产管理局办理了抵押登记。同月23日，双方在贵州省公证处办理了公证，确认《个人购房抵押借款合同》上原告、第三人签名、印章属实，并赋予该债权文书强制执行效力，债务人未按合同约定履行债务时，债权人可在法定期限内向该公证处申办执行证书，向有管辖权的法院申请强制执行。此后，原告按约向第三人履行还款义务。同年2月底，原告收房并入住。同年11月26日，被告吴毅向原告购买上述房屋，双方达成协议：1、被告一次性支付原告转让费25000元；2、原告提供本人的还款账户给被告归还按揭贷款，被告自2003年12月起按原告、第三人签订的《个人购房抵押借款合同》约定，代为承担偿还按揭贷款本息至还清为止；3、由于原告尚未办理产权登记并领取权属证书，双方订立房屋出让协议经公证生效后，原告将《商品房买卖合同》、《个人购房抵押借款合同》原件一并交付被告保管，被告在付清第三人按揭贷款本息前可居住使用该房，但该房所有权仍归原告；4、被告付清第三人按揭贷款本息后，方可取得该房所有权，原告才有义务协助被告办理产权过户手续，所需费用由被告承担。双方同日在贵州省公证处签订《房屋出让协议书》，并办理了公证。被告向原告支付了25000元转让费，原告收款后将房屋交付被告居住使用，将《商品房买卖合同》、《个人购房抵押借款合同》原件交付被告保管，将原告于2003年11月25日新开还款账户交给被告使用，被告截止2012年5月9日归还了贷款本息39343.51元，尚欠贷款本息36517.13元，原告多次催告其还款无果。原、被告在买卖房屋的过程中，未经抵押权人第三人同意，也未通知第三人。因原告未按时还款，第三人于2013年7月12日向贵州省贵阳市元盛公证处（以下简称元盛公证处）申请执行证书，该处于同年10月30日向第三人出具执行证书。第三人持执行证书向法院申请执行，法院为此向原告发出执行通知书、报告财产令。原告才知被告未按时偿还第三人按揭贷款，多次通知被告按执行通知书偿还第三人按揭贷款本息，但被告以各种借口搪塞推诿，拒绝还款。给原告造成不良征信记录，原告的生活、工作由此受到较大负面影响。为维护原告、第三人的合法权益，请求判决：一、确认原、被告于2003年11月26日签订的《房屋出让协议书》无效；二、被告吴毅将上述房屋返还原告；三、本案诉讼费由被告承担。被告吴毅、第三人工行贵溪支行未到庭参加诉讼，也未答辩、举证。本院经审理认定事实如下：2002年12月24日，银佳公司作为出卖方，与原告周于婷作为买受方订立《商品房买卖合同》，原告以70403元（首付21403元，49000元按揭贷款支付）买得该公司开发建设的贵阳市南明区花溪大道北段240号雅湘居C栋2单元1层1号房屋，建筑面积40.23㎡，双方在房屋产权部门办理了备案登记。2003年1月16日，原告作为借款人，与第三人工行贵溪支行作为贷款人，银佳公司作为保证人订立《个人购房抵押借款合同》，原告以上述房屋作抵押物向第三人贷款49000元；贷款期限15年，自2013年1月16日起至2018年1月16日；保证人自愿为借款人提供连带责任保证。第三人同日向原告发放了贷款49000元，原告按约履行还款义务。同月23日，三方于在贵州省公证处办理了公证，确认三方在《个人购房抵押借款合同》上的签名、印章属实，并赋予该债权文书—《个人购房抵押借款合同》强制执行效力，债务人未按合同约定履行债务时，债权人可在法定期限内向该处申办执行证书，向有管辖权的人民法院申请强制执行。同年2月底，原告在银佳公司收房后，入住该房。同年11月26日，原告作为甲方，与被告吴毅作为乙方，在贵州省公证处订立《房屋出让协议书》约定：甲方将在银佳公司购买的花溪大道北段240号雅湘居C栋2-1-1号商品房一套，建筑面积为40.23㎡，转让给乙方；甲方收取乙方转让费25000元，乙方一次性付清，此款项含甲方购房首付款21403元、甲方在2003年2-11月已付按揭贷款、房开商交房时甲方所付煤气、闭路电视、水电初装费即物业管理费等；乙方从2003年12月起开始按时交纳甲方应交的和银行贷款直至还清银行全额贷款为止；鉴于此房为按揭购买，甲方没有房屋产权证，此协议生效时甲方将商品房购买合同、工行借款合同一并转交乙方，待银行借款还清时，甲方有义务协助乙方办理产权过户手续，所需费用由乙方承担；本协议一式三份，甲、乙双方各一份，此协议公证之时起生效。双方在该协议上签名、捺印。双方同日在贵州省公证处签订办理了公证，确认《房屋出让协议书》系双方真实意思表示，协议书上双方签名属实。协议生效后，被告支付了原告转让费25000元；原告收款后将房屋、《商品房买卖合同》、《个人购房抵押借款合同》原件交付被告使用、保管，将以其名开户的还款账户交给被告还款使用。2012年5月9日，被告支付该期按揭贷款后，未偿还第三人按揭贷款至今，原告催告其偿还未果。2013年7月12日，由于原、被告未按时还款，第三人向元盛公证处申请执行证书，该处于同年10月30日向第三人出具执行证书。第三人持该执行证书向本院申请强制执行，本院立案受理后，向原告发出执行通知书、报告财产令、限制高消费令。原告为此通知被告按执行通知书偿还第三人按揭贷款未果，遂诉至本院,提出如前诉请。上述事实，有原告陈述、《商品房买卖合同》、《房屋出让协议书》、《个人购房抵押借款合同》、《公证书》、《执行证书》、《贵州都市报》、《个人信贷业务信息》、《内部查账系统查询信息》、《工行凭证》、《还款明细》、本院《执行通知书》、《报告财产令》、《限制消费令》等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案中，原告周于婷与被告吴毅订立的《房屋出让协议书》系双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。但原告未经第三人工行贵溪支行同意，便将该房按揭贷款转移由被告偿还，违反《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律的强制性规定，合同无效。”的规定，《房屋出让协议书》中关于转移按揭贷款承担的内容无效。原告请求返还房屋须基于解除《房屋出让协议书》后提出，但其未请求解除《房屋出让协议书》，本院为此对其返还房屋的诉请不予支持。被告、第三人经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，由其承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第八十四条之规定，判决如下：一、原告周于婷、被告吴毅于2003年11月26日订立的《房屋买卖合同》中，关于转移按揭贷款承担的内容无效；二、驳回原告周于婷的其余诉请。案件受理费1560元，由原告周于婷负担560元，由被告吴毅负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  黄明宇人民陪审员  陈玉梅人民陪审员  聂 燕二〇一九年五月十三日书 记 员  陈 美