江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初545号 原告:邹雪华，男，1958年12月17日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：金志飞，江苏有言律师事务所律师。 被告：苏州人居资产物业管理有限公司，住所地常熟市嫩江路62号。 法定代表人：陈振兴。 委托诉讼代理人：高志俊，上海协力（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵胜，上海协力（苏州）律师事务所律师。 原告邹雪华与被告苏州人居资产物业管理有限公司（以下简称物业公司）、苏州园禾置业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月8日立案。审理过程中，原告申请撤回对被告苏州园禾置业有限公司的起诉，本院另行裁定予以准许。本院依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理，原告邹雪华及其委托诉讼代理人金志飞、被告物业公司的委托诉讼代理人高志俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹雪华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告共同赔偿原告的损失35600元；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告居住的常熟市明日星洲小区是由苏州园禾置业有限公司开发的，原告于2006年1月14日向苏州园禾置业有限公司购买该小区西面FX1-014号车位的使用权。同时原告与物业公司签订了前期物业管理服务协议，由物业公司对明日星洲小区及车位提供物业管理服务。2018年9月16日，常熟市区降暴雨，明日星洲小区道路积水，车库进水，导致原告停放在FX1-014号车位的苏Ｅ×××××昊锐牌小型轿车被积水淹没。原告为此花去修理费33900元，车损评估费1700元。物业公司作为明日星洲小区的物业管理服务企业，对小区及车库负有维修养护和管理义务，对危险情况应及时履行通知，协助等附随义务。物业公司在本次事故发生前，应当意识到连续的暴雨导致积水涌进车库会有造成车辆淹没的风险，但未做好相应的预防及应对措施。在事故发生时，也未及时采取补救措施。应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。综上，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告苏州人居资产物业管理有限公司辩称，原告诉请不成立。被告全面履行了物业服务合同义务，与原告损失不存在因果关系。一、原告与被告签订的《物业服务合同》，未与被告另外签订保管合同，缴纳保管费，被告对原告车辆无保管义务，对车辆损失不承担赔偿责任。二、暴雨导致降水量巨大、道路积水、景观河倒灌的客观情况被告不能预见、不能避免且不可克服，是不可抗力。根据《物业服务合同》中约定的免责条款，被告不承担民事责任。《明日星洲物业服务合同》第22条已约定了天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害构成免责事由，台风“山竹”属于不可抗力，被告根据《合同法》第117条第2款的规定，应依法免责。三、被告按《物业服务合同》约定全面履行应尽的义务，在合同义务项下不承担任何违约行为，不承担民事赔偿责任。（一）被告与业主委员会签订的《物业服务合同》中被告的义务项下没有“对业主车辆财产安全保障”内容；被告与原告签订的《集中汽车位使用服务协议》中也以合同形式明确排除车辆的保管责任，合同义务中不含对业主车辆保管和保险的内容。（二）在暴雨来临前后，被告尽最大可能积极制定并实施应急预案，组织抢险救灾。1、在暴雨来临前，被告已制定防汛应急预案，夜间加派人员定时定点巡逻、在人防车库出入口进行沙包筑坝。2、暴雨来临之后，被告立即组织人员加高加固人防出入口沙包；开启人工水泵抽水排洪，加大水泵排水力度；立即安排专人通过电话、请求派出所协助等方式提醒业主将车辆移送车位，因夜间通知不便，对于未能及时移出车库而被水浸泡的车辆，被告及时告知业主不要发动汽车，并帮助业主将车推出车库等。 原告邹雪华为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告身份证复印件，被告企业信用信息公示打印件，证明原、被告主体资格。2、常熟市前期物业管理服务协议、2018年物业费缴纳的增值税发票，原告与苏州园禾置业公司签订的汽车位转让协议复印件，车位转让费付款发票凭证复印件，2008年车位照明费收据。证明原、被告之间的物业管理服务关系及购买车位交易情况。3、2015年、2016年物业费收据复印件，以及2016年车位管理费收据复印件，证明原告按照约定缴纳物业费及车位管理费。4、机动车行驶证复印件1份，车辆被水淹的现场照片3张，车辆评估报告1份，评估费发票1张，修理费发票1张，证明原告停放在车位内的车辆被水淹，由此遭受损失35600元。 被告物业公司的质证意见为：对第1组证据无异议。对第2组证据的前期物业管理服务协议及增值税发票真实性认可，根据协议的约定不可抗力导致损害属于物业免责事由；车位转让协议及转让费发票均为复印件，真实性请法院核实；车位照明费（车位管理费）收据真实性认可，但原告自2007年至今除了该笔费用及2016年全年的照明费用，其他费用均未缴纳。对第3组证据真实性认可，但被告只缴纳了2016年及2008年部分车位管理费。对第4组证据，机动车行驶证真实性无异议，但行驶证发证日期可看出该车可能为二手车，行驶年限已经达到8年，车辆本可能存在各种问题；车辆被水淹照片的真实性认可，但被告在2018年9月17日特大暴雨来临时曾电话通知原告移车，但原告电话打不通，后被告又于17日下午电话通知原告不要移车，同时在车辆上张贴通知，告知不要移车，以免车辆发动机进水；评估报告因该报告由原告单方申请，可能涉及利害关系，真实性请法院核实，对于报告中的车辆损失是否为2018年9月17日水灾造成，被告认为该报告无法确定；维修费发票真实性认可，但是否为水灾实际造成的损失无法确定。 被告物业公司为支持其抗辩意见提供以下证据： 1、《明日星洲物业服务合同》（原件核对后返还）证明原告与被告是物业合同关系，签订的物业服务合同中第22条约定了免责事由。 2、集中汽车位使用服务协议1份，证明原告与被告以合同形式明确约定，被告不承担原告停放车辆及其附属物的保险、保管责任。 3、（1）人居物业防汛应急预案照片打印件（张贴于物业办公室墙上），证明暴雨来临前，被告已经制定好了防汛应急预案；（2）排水泵巡检保养记录表（2018年1-9月），证明汛情发生前小区排水泵运行、保养情况良好正常；（3）消防水泵房巡检保养记录表（2018年9月13日），证明汛情发生前小区消防水泵运行、保养情况良好正常；（4）雨、污水井、地下管井疏通清理记录表（2018年）、疏通清理照片3张，证明汛情发生前小区雨、污水井、地下管井疏通清理情况良好；（5）护管（保安）班长巡查记录薄（2018年9月14-19日）、2018年9月16日保安值班情况汇总表，证明汛情发生的前后两天，保安积极巡逻，发现险情及时组织抢险救灾；（6）明日星洲巡逻岗查签到表（2018年9月），证明被告积极履行合同义务，在雨季巡逻岗每天每隔2小时定时定点巡逻。签到表中看出巡逻岗于9年16日夜间至17日都在组织抢险；（7）地下人防车位出入口堆置防水沙包、围堵地面积水的照片3张，证明在暴雨来临之前，被告已经在人防车库出入口进行沙包筑坝，暴雨来临时还对沙包进行了加高加固。第三组证据共同证明在暴雨来临之前，被告已经制定好防汛应急预案，做好排水泵、雨、污水井、地下管道的维护保养、加派保安人员定时定点巡逻，在人防车库出入口进行沙包筑坝等准备工作。 4、微信公众号I常熟、社会传真新闻报道，证明此次台风山竹造成汛情属于不可抗力，降水量大，城市道路积水严重，常熟各地受灾严重。 5、（1）小区外围道路水位照片打印件3张，证明外围道路积水较深，向小区内倒灌；（2）物业电话通知业主移车、水淹后不要发动汽车的电话通知记录和市话清单，通话记录中记载了本案原告的联系方式，当时第一次打电话通知，原告为关机状态（号码××××），移动公司无法调取记录，另外市话清单中显示17日15时第二次电话通知到原告；通话记录中显示2018年9月17日凌晨2：04分被告先后向12345平台、110、派出所座机电话要求其协助被告通知业主，当时派出所回复由于常熟汛情严重，他们也在抢险，抽不出时间帮忙，要求被告自行解决。被告也是穷尽所有能救济的方式，无奈车辆业主较多，导致部分业主车辆无法移出；（3）通知打印件2张，证明车库进水后，被告在车库内张贴通知，提请不要强行启动发动机；（4）抢救生活供水房照片打印件，证明当天恢复供水。 6、灾后及时排水、协助业主移车、清理及消毒车库的照片打印件7张，证明灾后被告一积极组织人员对设施设备进行检查、清理和维护。 原告邹雪华对上述证据的质证意见为：对第1组证据的真实性无异议，但本次事故并非不可抗力，完全是可以避免的。对第2组证据的真实性无异议，合同上约定的车位位置为1-14号与原告提交的车位转让协议书上载明的一致。对第3组证据，该组证据都是被告人为单方记录，故对其真实性不予认可，同时依据巡逻岗巡查签到表的记录，被告方在9月16日下午20：42分后至9月17日一整天都是在抢险过程中，被告方完全有时间有能力通知到原告方让原告将有可能被水淹的车辆移出车位，但被告放任这种情况发生，并未及时通知原告，导致损害结果的发生。对第4组证据，暴雨事实是认可，但是否属于不可抗力我方有异议，当时被告可以直接通知业主将车辆移出，避免损失。对第5组证据，被告单方手写的电话通讯记录不认可；另外即使电话打不通，被告作为小区物业服务人员也知道原告居所，可以采取其他方式通知到原告，而被告未采取其他任何措施；市话清单中显示9月17日下午三点多，当时车辆被水淹这一损害结果早已发生，被告方通知原告不要发动车辆的通知，原告确实收到；其他证据由法院依法认定。对第6组证据，通知是收到了，但这些都是灾后的处理措施，损害事实已经发生。 审查原、被告提供的证据，本院对原、被告无异议的证据，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邹雪华为明日星洲小区的业主，被告苏州人居资产物业管理有限公司为明日星洲小区提供物业服务。2007年6月1日，原告邹雪华与苏州人居资产物业管理有限公司明日星洲管理处签订《集中汽车位使用服务协议》，约定因原告购买的车位由该明日星洲管理处统一提供日常保洁、日常照明和配套措施的日常维护服务，由此产生的费用暂定标准为每月每车位40元，该费用为车位日常维护费，该明日星洲管理处不承担停放车辆及其附属物的保险、保管责任。后明日星洲业主委员会与物业公司签订的《明日星洲物业服务合同》约定了物业管理服务内容包括车库车辆停放及收费管理，地下车位服务费为每个每月40元；该合同第二十二条还约定天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害不论其为直接或者间接，均构成对物业公司的免责事由，物业公司不负责赔偿。 再查明，2018年9月16日17时，第22号台风“山竹”在广东江门市台山沿海登陆，登录时中心附近最大风力14级。受此影响，2018年9月16日05时至17日05时，江苏省沿江苏南地区出现强降水，雨量暴雨到大暴雨，局地特大暴雨，其中常熟、海门等地有6站降水量达250mm以上。常熟市防汛指挥部于2018年9月17日凌晨1时启动防汛Ш级应急响应。特大暴雨导致明日星洲小区涉案车库于2018年9月17日凌晨被淹。事发时，被告工作人员通过电话方式通知部分业主移车，但被告未能举证证明其通知了原告。因原告事发时未能移车，原告名下的苏Ｅ×××××昊锐牌小型轿车因停放该车库被淹导致损失。原告为修理该汽车花费修理费33900元。经中衡保险公估股份有限公司评估，车损为33900元，原告为此花费评估费1700元。 审理中，对于被告是否存在过错，特别是关于涉案车库被淹之前，被告有无尽到充分通知、协助等义务来避免损失发生，双方充分进行了陈述。被告称，9月17日凌晨一点半之前雨量还未很大，被告积极组织排涝抢险，险情得到有效控制，而一点半至两点之间，即启动防汛三级应急响应后，由于持续暴雨，富春江路和新世纪大道路面雨水及小区南北两端景观河水不断上涨，共同倒灌至小区内，由于半地下车库为全面敞开式，面对排山倒海式的水，车库的排水设施根本来不及排，期间因人员有限就组织2至3名人员电话通知业主及时移车，也通知到了本案的原告，但其未接听电话，由于夜间通知不便，以及倒灌水量之大，包括原告在内的部分业主未能及时移出车库，导致被暴雨浸泡。雨水倒灌导致原告车辆被淹，基本是在半小时以内，被告作为物业公司已经尽了其最大努力，不能保证所有业主都能第一时间通知到并移出车辆。原告则认为，本次事故不属于不可抗力，若被告可以及时发现车库被淹并在17日凌晨3点之前通知业主时损失便不会那么大，因为17日凌晨1点到2点中间，有户主出来移车，当时水还未完全淹到车辆发动机，是被告未及时通知原告，导致本可以避免的损害发生；另外原告事发时并未接到被告电话，且被告仅采取电话通知方式，其明明可以采取上门通知或扩音喇叭等方式及时通知业主撤离车辆。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案车辆受损的原因是否是不可抗力；二、被告对造成车辆损害是否有过错，应否承担赔偿责任以及赔偿责任比例。 关于争议焦点一，本案中，双方当事人对原告名下的苏Ｅ×××××昊锐牌小型轿车停放在常熟市明日星洲小区内地下车库在2018年9月17日凌晨因暴雨被淹受损的事实没有异议，本院应予以确认。被告抗辩本次暴雨系不可抗力，鉴于台风“山竹”2018年9月16日17时在广东登陆，却导致距离广东外围较远的常熟特大暴雨，且常熟于2018年9月17日凌晨1时才启动防汛Ш级应急响应。因此该次的强降雨导致该小区地下车库被淹，已超出一般人的预见能力，被告作为物业管理公司对此是不能预见的，也是不能避免和不能克服的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，应认定该小区车库被淹系不可抗力所致。 关于争议焦点二，根据查明的事实，双方确实不存在保管合同关系，双方存在物业服务合同关系。那么，被告在提供物业服务时应按照物业服务合同的约定和相关法律规定，不仅需要平时对地下车库等公共场地、设施设备等尽到维修、养护、管理等义务，还必须在遇到突发情况时对可能发生的灾情进行一定的预判，并尽力采取相关措施，防范灾情的发生并且在灾情发生时和发生后进行有效抢险。本案中，虽然被告提供证据证明其采取了诸多措施以应对暴雨，但是结合本案案情，本院认为，首先，从暴雨到特大暴雨，被告本应及早做好全面的防御应对措施，但被告直至事发时才向业主们通过电话方式发出移车通知；其次，根据被告陈述因其人员有限仅有2至3名人员在事发时负责通知业主，反映出被告应对措施有所缺憾；再次，被告也未提供充分证据证明其及时有效地向原告本人发出移车通知，以避免损失。综合上述分析，被告并未尽到最大的审慎注意义务和尽最大努力减轻损害结果的发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”的规定，被告应对原告车辆受损承担一定的赔偿责任。考虑被告已经采取电话通知方式尽力通知业主，灾后亦及时排水、协助业主移车等应对措施，结合不可抗力的影响，本院酌定被告对原告的损失35600元应承担15%的赔偿责任。被告主张按《物业服务合同》中约定的免责条款不应承担民事责任，本院认为，该免责条款不能对抗法律规定的不可抗力条款，故被告的该抗辩意见不应采纳。另外，被告抗辩双方不存在保管合同关系，且签订的《集中汽车位使用服务协议》中也以合同形式明确排除车辆的保管责任，故其不应承担责任，鉴于双方虽不存在保管合同关系，但存在物业服务合同关系，故该抗辩意见本院不予采纳。 综上，本院认定被告应赔偿原告损失5340元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告苏州人居资产物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告邹雪华损失5340元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告邹雪华的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币345元，由原告邹雪华负担293元，由被告苏州人居资产物业管理有限公司负担52元（原告同意其预交的诉讼费52元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。 审判员  苏志鑫 二〇一九年五月二十二日 书记员  苗海丽