山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终649号 上诉人（原审原告）：翟纯林，男，1970年1月28日出生，汉族，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：王磊，山东博睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马海舰，山东博睿（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博市房屋建设综合开发有限公司。住所地：淄博市张店区人民西路188号甲1弘域大厦2号楼。 法定代表人：刘爱吉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新梅，山东致公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苹，山东致公律师事务所实习律师。 上诉人翟纯林因与被上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初6889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟纯林的委托诉讼代理人马海舰，被上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司的委托诉讼代理人刘新梅、张苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翟纯林上诉请求：1、改判被上诉人按日万分之一从约定交房之日起至实际取得综合验收备案证明之日止计算逾期交房违约金。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签定的《商品房买卖合同》约定的第十二条第二款违约金数额不对等，加重上诉人责任，为无效条款，依据公平原则应同为日万分之一。2、双方签定的《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，买受人根据测绘报告中的实测面积付清全部房款和物业维修基金。因此被上诉人交付房屋前应完成工程竣工验收、消防水电气配套设施以及绿化环保等综合验收，但被上诉人在未取得相关综合备案证明文件的情况下，强行交房，不应支持。3、双方签定的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2017年5月30日，逾期交房90日应理解为该90日亦计算为违约期间而不是扣除该90日。4、上诉人提前领钥匙装修并不意味上诉人认可被上诉人的违约金计算标准及已达交房条件。 被上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。1、合同是双方在平等自愿的基础上签订，上诉人要求将违约金比例变更为日万分之一缺乏依据；2、合同明确约定交房条件为取得竣工验收备案证明文件，2018年4月19日，涉案房屋竣工验收备案完成，达到合同约定的交房条件，上诉人要求违约金计算至取得综合备案验收之日止缺乏依据;3、根据合同第12条约定，逾期90日内的部分视为合理顺延，被上诉人应自约定的交房日期后第91天，即2017年8月30日起承担违约责任。 原告翟纯林向一审法院提出诉讼请求:1、判决原被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于延期交房的违约金日计算比例由日万分之零点五变更为日万分之一；2、判决被告支付原告违约金的时间为合同约定的交房时间起算到涉案小区取得综合备案验收许可之日止，暂计算至起诉之日为人民币（2017年5月31日到2018年8月1日，共计427天）30095元（房屋总价704807元，日70.4807元，乘以427天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月23日，原被告签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的“学府雅居”1-3幢5单元28层052802号房。总房款人民币704807元。合同第九条约定交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人根据测绘报告中的实测面积付清全部房款和物业维修基金。第十一条约定出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照（1）出卖人在本合同约定的最后交付期限之日起90日内向买受人交付房屋的，买受人认可为本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任。（2）逾期超过90日，双方继续履行合同，不因逾期交房导致解除合同。每逾期一日，出卖人需按照买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。2017年7月6日，原告向被告出具提前领装修钥匙申请并于同日领取了涉案房屋的钥匙。2018年4月19日，淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室出具备案意见：学府雅居1#商住楼工程竣工验收备案文件已于2018年4月19日收讫，文件齐全。后被告向原告邮寄交房通知书，要求原告于2018年4月25日办理交房手续。原告主张现被告仍未取得相关综合备案证明文件，被告在不具备交房条件的情况下强行交房违反法律法规及合同约定而成诉。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。关于原告主张的调整违约金问题。根据合同约定，违约金应按照已付房款的0.05‰×超期天数向原告支付,该约定系双方签订合同时的真实意思表示，且原告未提供证据证实其实际损失情况，故对原告要求被告按照日万分之一支付违约金的主张，证据不足，不予支持。关于违约金计算的起止时间问题。根据双方合同第十二条逾期交付责任的约定，延期在90日内买受人认可为合理顺延，逾期超过90日，每逾期一日，出卖人需按照买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。故违约金应自延期交付的第91日即2017年8月30日起计算。关于违约金计算的截止时间问题，原告要求违约金截止到被告取得综合备案验收许可之日，被告要求计算至原告提交提前领装修钥匙申请之日。一审法院认为，原、被告的主张均不符合合同约定，亦无法律依据。被告于2018年4月19日通过淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室的验收备案，可以认定被告已经取得合同约定的“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，达到约定的商品房交付条件，被告向原告发送通知要求原告于2018年4月25日收房，原告无正当理由拒绝收房，之后造成的损失应由原告自行承担。故原告要求违约金计算至被告取得综合备案验收许可之日止，无合同依据和法律依据，不予支持。综上，违约金应以704807元为基数，按照日息0.05‰计算，自2017年8月30日至2018年4月25日应付违约金8422.4元，原告主张的超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告淄博市房屋建设综合开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告翟纯林支付违约金8422.4元；二、驳回原告翟纯林的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费552元，减半收取计276元，由原告翟纯林负担176元；被告淄博市房屋建设综合开发有限公司负担100元。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点是逾期交房违约金的计算标准及起止时间。经查：1、关于违约金的计算标准，在签订房屋买卖合同时，上诉人并未对合同条款违约金约定的标准不一提出异议，上诉人亦没有证据证实该约定给上诉人造成损失加重了上诉人的责任，故上诉人主张合同违约金条款的约定无效没有事实和法律依据，本院不予支持；关于逾期90日的约定，合同第十二条第2、（1）条已明确约定“买受人认可为合理顺延，出卖人不承担延期交房责任”，故上诉人要求计算违约金不扣除90日与上述约定不符，本院不予支持；3、关于交房的条件，房屋买卖合同签订于2017年3月23日，系在2018年3月1日起开始施行的《淄博市房地产开发经营管理条例》之前，当时没有强制性法律法规规定必须是取得“竣工综合验收备案”才能交房，因此双方约定在“取得建设工程竣工验收备案证明文件”时房屋交付并不违法，况且被上诉人取得的竣工验收备案表载明，被上诉人开发的住宅楼已取得综合验收所需要的除工程竣工验收之外的环保、消防、市政、园林、节能、结算等验收文件，已经能满足房屋使用人正常居住和生活需要，被上诉人在2018年10月取得综合验收备案系因为与该住宅楼无关的其他文件延误，实际上上诉人于2017年7月既已收到房屋钥匙进行装修，故上诉人要求违约金计算至2018年10月取得综合验收备案无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费552元，由上诉人翟纯林负担。 本判决为终审判决。 审判长  苗志红 审判员  徐连宏 审判员  刘 宁 二〇一九年五月十五日 书记员  刘 敏