云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3619号上诉人（原审被告）：胡伦，男，1989年3月27日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：裴雷，云南煜扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司昆明嵩明支行，住所：云南省嵩明县城南街。负责人：杨兵，该支行行长。委托诉讼代理人：陈建坤、李泽清，云南滇源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云南御行中天房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市嵩明职教基地御景新城。法定代表人：单丽华，该公司董事。委托诉讼代理人：汪锦、杨超，该公司法务。原审被告：石欢，女，1993年1月8日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。上诉人胡伦因与被上诉人中国建设银行股份有限公司昆明嵩明支行（以下简称“嵩明建行”）、被上诉人云南御行中天房地产开发有限公司（以下简称“御行中天公司”）、原审被告石欢金融借款合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2018）云0127民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人胡伦的特别授权代理人裴雷，被上诉人嵩明建行的特别授权代理人陈建坤、李泽清，被上诉人御行中天公司的特别授权代理人杨超到庭参加诉讼，原审被告石欢未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡伦的上诉请求：1.撤销昆明市嵩明县人民法院(2018)云0127民初1496号判决书，依法改判或发回重审；2.判决一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、此案基本事实并未查清，程序违法，不应迳行判决被上诉人御行中天公司享有追偿权利。本案中，上诉人与被上诉人御行中天公司之间存在《商品房买卖合同》，该合同已经因出卖人无法交付房屋、二次抵押等根本违约行为使合同目的无法实现，上诉人将诉请法院解除《商品房买卖合同》，一审法院判决被上诉人御行中天公司享有追偿权利加重了上诉人法律责任，也可能会在将来形成相互矛盾的判决书，使上诉人合法权利受到侵害。本案中并未在穷尽送达方式的前提下开庭审理。被上诉人御行中天公司作为嵩明区域的房地产开发企业，其缺席不利于法院查明案情事实，原审被告石欢也未到庭参加诉讼，侵害了当事人的辩论权利，程序违法。二、本案应将商品房买卖合同纠纷和金融贷款合同纠纷合并审理，依法由被上诉人御行中天公司向上诉人和被上诉人嵩明建行分别返还房屋贷款和购房款。二、本案金融贷款合同性质上属于一个从合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，为保护弱势一方，原则上应当合并审理，承担责任主体上也应当是商品房出卖人先将收受的购房贷款向担保权人返还，不应直接判决由购房者共同承担。现上诉人将向法院起诉被上诉人御行中天公司以一次性终了的解决本案中贷款合同纠纷和关系上诉人切身利益的购房合同纠纷，恳请二审法院依法发回重审。三、本案诉讼费不应判决由上诉人和被上诉人御行中天公司共同承担，应根据实际情况合理分配具体金额。上诉人因购买被上诉人御行中天公司出售的商品房已承受巨额的损失，实际上“人房两空”，这一项目烂尾的事实众所周知，至今无法解决，一审法院判决共同承担高额的诉讼费却不划分具体金额，导致上诉人可能承担全部的诉讼费用，加剧了上诉人的经济负担。四、本案判决结果严重显失公平，不予纠正贻害无穷，所以依法、正确的处理本案直接关系到像本案上诉人一样的购房者的家庭生存，也关系到社会稳定大局，实现个案公平正义。上诉人作为购房者，掏光家里几代人积蓄并背负巨额贷款债务购买房屋以满足自己基本的购房需求，不料却碰上毫无任何诚信的被上诉人御行中天公司，其开发的“御景新城”项目烂尾己是一审法院所在区域众所周知的事实，存在大量诉讼纠纷。经判文书网查询，被上诉人不仅欺诈购房者，还面临着其他繁多的诉讼纠纷和巨额待清偿债务，已被法院列入失信和限制高消费，没有任何清偿能力和意愿，毫无社会责任感可言。而购房者作为自然人个体无法与银行和开发商相抗衡，是明显弱势的，应受到法律保护。本案中，被上诉人嵩明建行是被上诉人御行中天公司指定的贷款银行，购房者并没有选择权，正是因为其没有尽到资金监管义务，房屋出卖人将购房者交付的购房款挪作他用，导致房屋出卖人资金链断裂直至烂尾，也没有督促出卖人将房屋办理抵押登记，致使房屋未能实现抵押担保功能，却要购房者来承担全部损失，是否公平?综上所述，原审判决基本事实不清，上诉人作为购房者目的仅仅在于满足自己的居住权却面临一辈子无法负担的巨额债务。因此，原审法院机械使用法律，忽视《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定及背后保护弱者的立法精神，对上诉人存在极大的不公，对社会造成不利的引导示范作用。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人负担一、二审诉讼费用。被上诉人嵩明建行答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人御行中天公司答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告石欢未到庭陈述其意见。原审原告嵩明建行向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告胡伦、石欢于2013年11月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.依法判令被告胡伦、石欢在《个人住房（商业用房）借款合同》项下借款本息全部提前到期，判令被告胡伦、石欢立即偿还原告借款本金728342.07元、利息23648.57元、罚息782.03元；判令三被告支付原告自起诉之日起至全部款项付清之日止按合同约定计算的贷款利息、罚息；3.依法判令原告对位于嵩明县御景新城一期21-7幢5号房屋享有抵押权，并对上述抵押物处置的价款享有优先受偿权；4.依法判令被告御行中天公司对上述第2项诉讼请求全部款项承担连带偿还责任；5.本案的案件受理费等诉讼费用由三被告共同承担。一审法院认定事实：被告胡伦、石欢于2013年1月9日登记结婚，被告胡伦、石欢为购买被告御行中天公司开发的位于昆明市嵩明县御景新城一期21-7幢5号房屋，由被告御行中天公司出具个人住房（商业用房）贷款推荐保证书向原告申请购房贷款。2013年11月7日，原告与被告胡伦、石欢签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告胡伦、石欢向原告贷款770000元，借款期限为360个月，即自2013年11月7日起至2043年11月7日止；还款方式为等额本息；还款日为每月19日，如当月没有该日的，则当月最后一日为约定还款日，贷款利率在基准利率水平上上浮0%，罚息利率为本合同所执行贷款的水平上浮100%，被告胡伦、石欢用所购房屋为该笔贷款提供抵押担保，同时约定由被告御行中天公司对该贷款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权力而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。云南省嵩明县公证处对该合同进行了公证。合同签订后，原告向被告胡伦、石欢发放了贷款，贷款支付至被告御行中天公司账户。之后，被告按合同约定偿还了部分借款本息，截至2018年6月25日，被告尚欠原告借款本金728342.07元、利息23648.57元、罚息782.03元，其余借款本息至今尚未支付。另查明，本案房屋至今尚未办理抵押登记手续。一审法院认为，借款人应当按照约定的期限返还借款和支付利息。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定支付逾期利息。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带保证责任的，为连带责任保证；连带责任的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人以城市房地产或乡（镇）、村企业等建筑物抵押的，应当办理抵押登记手续，抵押合同自登记之日起生效。本案中，被告胡伦、石欢系本案借款的共同借款人，故应对该笔借款承担共同还款责任。对原告诉请解除原告与被告于2013年11月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并判令被告在《个人住房（商业用房）借款合同》项下借款本息全部提前到期，判令被告立即偿还原告借款本金728342.07元、利息23648.57元、罚息782.03元及支付原告自起诉之日起至全部款项付清之日止按合同约定计算的贷款利息、罚息的诉讼请求，本案中，被告胡伦、石欢因购房向原告申请贷款，原告按约定向被告发放了贷款并将款项支付至被告御行中天公司账户，双方签订的借款合同内容不违反法律禁止性规定，且原告已履行了合同义务，双方的借贷关系实际成立并合法有效。被告按约定履行了部分还款义务后未能继续还款，现原告以二被告违约要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，双方签订的借款合同中明确约定“如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金”，被告胡伦、石欢逾期还款的行为已违反合同约定，故原告诉请解除合同的请求于法有据，一审法院予以支持。被告履行部分还款义务后未能继续还款，截至2018年6月25日，尚欠借款本金728342.07元、利息23648.57元、罚息782.03元，现原告要求被告偿还上述欠款及支付自起诉之日（2018年7月13日）起至全部款项付清之日止按合同约定计算的贷款利息、罚息的诉讼请求，因双方签订的借款合同中对贷款利率、罚息利率已作出明确约定，故原告的该项请求于法有据，一审法院予以支持。对原告诉请判令原告对位于嵩明县御景新城一期21-7幢5号房屋享有抵押权，并对上述抵押物处置的价款享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产等建筑物抵押的，应办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，双方当事人虽约定用该房屋为该笔贷款提供抵押担保，但签订借款合同后至今未到房产管理部门办理过抵押登记手续，故该抵押条款尚未实际生效，原告的该项请求于法无据，一审法院不予支持。对原告诉请被告御行中天公司对上述借款本息承担连带偿还责任的诉讼请求，因双方在借款合同中明确约定由御行中天公司为该笔贷款提供阶段性担保，担保方式为连带责任担保，担保范围包括借款本金、利息等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。因被告御行中天公司尚未为被告办妥房产的抵押登记手续并取得他项权利证书等，故被告御行中天公司尚在担保期限内，应对该笔贷款承担连带担保责任，故原告的该项请求于法有据，一审法院予以支持。被告御行中天公司履行了担保责任后，有权向被告胡伦、石欢进行追偿。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司昆明嵩明支行与被告胡伦、石欢、云南御行中天房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、由被告胡伦、石欢于本判决生效之日起十五日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司昆明嵩明支行贷款本金728342.07元、利息23648.57元、罚息782.03元，本息合计752772.67元及自2018年7月13日起至全部款项付清之日止的利息、罚息（按双方合同约定的利率计算）；三、由被告云南御行中天房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告云南御行中天房地产开发有限公司承担了担保责任后，有权向被告胡伦、石欢进行追偿;四、驳回原告中国建设银行股份有限公司昆明嵩明支行的其他诉讼请求。”二审中，各方当事人均无新证据提交。二审认定事实与一审判决认定事实相一致。本院认为：本案争议焦点是：1.一审法院对御行中天公司、石欢进行缺席审理及判决是否正确；2.一审法院判决御行中天公司承担本案债务担保责任后，有权对胡伦、石欢进行追偿是否正确；3.本案是否应将商品房买卖合同纳入本案审理范围。关于一审法院对御行中天公司、石欢进行缺席审理及判决其享有追偿权利是否正确的问题。经审查，一审审理过程中对御行中天公司、石欢依法传唤，御行中天公司、石欢无正当理由拒绝到庭参加诉讼，一审对其进行缺席审理并作出判决，御行中天公司及石欢一审判决后并未对此提出上诉；二审中，御行中天公司出庭明确表示对一审判决的处理结果并无异议。根据上述分析，一审法院对御行中天公司、石欢进行缺席审理及判决正确，本院予以维持。关于一审法院判决御行中天公司承担本案债务担保责任后，有权对胡伦、石欢进行追偿是否正确的问题。经审查，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”一审法院根据本案所涉合同约定的相应条款，判决由御行中天公司对此案所涉债务承担连带保证责任后，有权向胡伦、石欢进行追偿符合本案事实及上述规定，本院予以维持。关于本案是否应将商品房买卖合同纳入本案审理范围的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”经审查，双方当事人并未对商品房买卖合同提出诉讼；担保权人——御行中天公司也未就商品房担保贷款合同提起诉讼，本案是贷款方——嵩明建行就金融借款合同提出诉讼，因此根据上述规定，本案无需将商品房买卖合同纳入本案审理范围，上诉人胡伦上诉要求将商品房买卖合同并入本案审理不能成立，本院予以驳回。另外，一审法院对本案所涉债务违约责任的认定及责任的承担等内容的处理符合双方合同的约定及相关规定，本院不再赘述，并予以维持。综上所述，上诉人胡伦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11328元，由上诉人胡伦负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  杨章亮审判员  李 娜审判员  刘 涛二〇一九年五月二十三日书记员  闻 怡