重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初4336号原告（案外人）：上海展放商业运营管理有限公司，住所地上海市浦东新区东靖路**603-39，统一社会信用代码91310115062590763B。法定代表人：JIALINNIU，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王雄，重庆美翎律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行，住所，住所地重庆市北部新区高新园星光大道**社会信用代码915000009029221430。负责人：张翔，职务：行长。委托诉讼代理人：潘红阳，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺政，重庆索通律师事务所律师。被告（被执行人）：重庆融寅实业有限公司，住所地，住所地重庆市江**江北城西大街**14-1会信用代码91500105080187492C。法定代表人：蔡伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑顺，泰和泰（重庆）律师师事务所律师。原告上海展放商业运营管理有限公司与被告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行、重庆融寅实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月18日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员代小戈、晏慧耘组成合议庭适用普通程序于2019年4月9日进行公开开庭审理。原告上海展放商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人王雄，被告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行的委托诉讼代理人潘红阳、贺政，被告重庆融寅实业有限公司的委托诉讼代理人郑顺到庭参加诉讼。2019年5月14日，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员代小戈、罗继碧组成合议庭适用普通程序进行第二次公开开庭审理。原告上海展放商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人王雄，被告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行的委托诉讼代理人潘红阳、贺政，被告重庆融寅实业有限公司的委托诉讼代理人郑顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销渝北区人民法院（2018）渝0112执异411号执行裁定书；2.请求对位于重庆市江北区××号×幢6-1、6-2、7-1、7-2号房屋带租拍卖；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年3月10日，原告与被告重庆融寅实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定重庆融寅实业有限公司将涉案房屋出租给原告，租赁期限为10年，自2015年3月10日起至2025年3月9日止。且該租赁合同在重庆市江北区房屋管理局办理了租赁合同备案登记。2018年2月22日，重庆市渝北区人民法院就上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行与魏正林、杨波、重庆融寅实业有限公司等人的金融借款合同纠纷一案作出（2017）渝0112民初31号民事判决书。在該案执行过程中，原告向执行法院提出执行异议，要求保护我方的合法承租权利。2018年11月28日，渝北区人民法院作出（2018）渝0112执异411号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与重庆融寅实业有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，该租赁合同签订在人民法院查封之前，原告已合法占有了该房屋，原告的权利可以排除强制执行，并要求对涉案房屋带租拍卖，遂诉到法院要求撤销上述裁定书，支持原告的诉讼请求。被告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行辩称：原告提起执行异议之诉的时间已经超过法定期限，原告并未在执行裁定送达后15日内提起诉讼，法院应当驳回原告的起诉。案涉租赁合同并未在查封之前签订，我方申请查封时间为2017年1月，但案涉合同登记备案的时间为2017年6月份。且案涉租赁合同并无签订时间，无法证明案涉租赁合同的真实的形成时间。涉案房屋用途为住宅，我方在申请法院查封时该房屋现为空置状态，无人使用，在2018年7月执行法院就房屋进行司法评估时，案涉房屋仍然为清水空置状态。没有任何使用迹象，故原告在查封之前并未占有使用案涉房屋。原告与重庆融寅实业有限公司之间实际为关联公司，双方的股东和董事及监事均存在交叉任职的情形，双方存在恶意串通，虚构租赁合同，损害抵押权人合法权益的行为，该租赁合同为无效合同。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告重庆融寅实业有限公司辩称：我方确与原告在2015年3月10日签订了房屋租赁合同，并于2016年底将涉案房屋交给原告使用，原告的租赁权在法院查封该房屋之前。据我方了解，该房屋已于2017年8月因刑事案件被涪陵区公安局查封，不动产登记信息显示于2018年10月续查封，故涉案房屋无法进行带租拍卖。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了房屋租赁合同、租赁合同备案登记证明、银行客户回单、不动产登记证书、房地产估价报告、（2017）渝0112民初31号《民事判决书》、（2017）渝0112民初31号《民事裁定书》、（2018）渝0112执6277号《立案受理通知书》等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：2017年1月3日重庆市渝北区人民法院受理了原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行与被告重庆古严居商贸有限公司、魏正林、杨波、重庆融寅实业有限公司金融借款合同纠纷一案【案号为（2017）渝0112民初31号】。审理过程中，上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行申请财产保全，重庆市渝北区人民法院于2017年1月17日作出（2017）渝0112民初31号《民事裁定书》，裁定查封、冻结、扣押被申请人重庆古严居商贸有限公司、魏正林、杨波、重庆融寅实业有限公司所有的价值1200万元的财产，2017年1月20日重庆市渝北区人民法院查封了重庆融寅实业有限公司名下位于重庆市江北区××街×幢6-1、6-2、7-1、7-2的房屋。2018年2月22日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初31号《民事判决书》，判决：一、被告重庆古严居商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行借款本金950万元；二、被告重庆古严居商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行截至2016年12月31日的利息284282.85元、罚息553945元、复利21032.07元，并支付原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行从2017年1月1日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（罚息、复利分别以未偿还的贷款本金950万元、利息284282.85元为基数，均按年利率10.71%计算）；三、被告重庆古严居商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行律师费3125元；四、被告魏正林、杨波对被告重庆古严居商贸有限公司所负上述第一、第二、第三项债务承担连带清偿责任；五、原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行对被告重庆融寅实业有限公司名下的位于重庆市江北区××街×幢6-1、6-2、7-1、7-2（房产证号分别为：房地证2014字第××号）的房产享有优先受偿权。该判决书生效后，2018年5月10日，上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行，该院受理了该案【案号为（2018）渝0112执6277号】。另查明，以重庆融寅实业有限公司为甲方（出租方）与上海展放商业运营管理有限公司为乙方（承租方）签订了一份在首部打印的签署时间为2015年3月10日的《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其所有的位于重庆市江北区××号×幢共36套面积为9767.52平方米的房屋出租给乙方，租赁期为10年，自2015年3月10日起至2025年3月9日止；免租期为36个月，自2015年3月10日起至2018年3月9日止，免租期内水、电、物业管理费等由乙方承担；标的物业每平方米人民币25元/月，月总租金为人民币244188元；甲方允许乙方对标的物业转租，乙方与受转租方签订《转租协议》，乙方收受转租方支付的租金后180日内，再向甲方支付相应的本合同约定的租金；乙方按时以汇款方式支付租金到甲方账户内，甲方应在乙方支付款项前开具相应合法有效发票给乙方；本合同经双方签署加盖公章后生效。双方均在该合同上盖章，但未书写签订时间。2017年6月15日，双方在重庆市江北区房屋管理局对该房屋租赁合同进行登记备案。还查明，2015年6月18日，上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行与重庆融寅实业有限公司签订《抵押合同（单笔）》【编号：YD8301201528072901】，重庆融寅实业有限公司以案涉房屋为上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行与被告重庆古严居商贸有限公司享有的债权设定抵押权，并于2015年6月23日办理了抵押权登记。重庆融寅实业有限公司在该《抵押合同》中承诺：抵押人对抵押财产拥有完全的、合法的所有权，该抵押财产为依法取得且在本合同签订之日，在抵押财产上不存在所有权、使用权或经营管理权方面的任何争议或权利瑕疵，也不存在抵押权人未知的抵押权、留置权或其他担保权益或优先权（除因本合同设定外）。2018年11月26日，原告上海展放商业运营管理有限公司向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，本院于2018年11月28日作出（2018）渝0112执异411号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请。原告于2018年11月29日收到该裁定后，不服该裁定于2018年12月13日向本院提出本案之诉。审理过程中，原告为证明其实际占有使用该房屋，提供了其支付给深圳市鼎诚保安服务有限公司成都分公司在云锦阁2018年5月10日之后的保安服务费。本院认为，案外人上海展放商业运营管理有限公司对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：一、原告要求对涉案房屋带租拍卖的请求不能成立。理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。本案中，2015年6月23日，申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行与重庆融寅实业有限公司已经就案涉房屋办理了抵押登记手续。虽然重庆融寅实业有限公司与上海展放商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》打印的签订时间为2015年3月10日，但是出租人重庆融寅实业有限公司于2015年6月18日与上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行签订抵押合同时承诺：抵押人对抵押财产拥有完全的、合法的所有权，该抵押财产为依法取得且在本合同签订之日，在抵押财产上不存在所有权、使用权或经营管理权方面的任何争议或权利瑕疵，也不存在抵押权人未知的抵押权、留置权或其他担保权益或优先权（除因本合同设定外），两者存在矛盾，故不能证明该《房屋租赁合同》的成立时间早于该抵押权设立时间。其次，上海展放商业运营管理有限公司举示的2018年5月10日之后支付案涉房屋安保服务费的银行交易记录，但是该证据仅能表明上海展放商业运营管理有限公司在2018年5月之后占用该房屋，不能得出上海展放商业运营管理有限公司在2015年6月23日前已实际占有使用案涉房屋的结论。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”上海展放商业运营管理有限公司举示的证据不足以证明其在上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行取得涉案房屋抵押权前就案涉房屋形成了租赁关系，亦不能证明其租赁权形成早于法院对該房屋的查封时间，不能对抗上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行已办理登记的抵押权，故对其要求对涉案房屋带租拍卖的请求不应支持。二、是否应该撤销渝北区人民法院（2018）渝0112执异411号执行裁定书的问题。因该执行裁定是否有误，不属于本案执行异议之诉的审理范围，故原告上海展放商业运营管理有限公司请求撤销（2018）渝0112执异411号执行裁定书于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：驳回原告上海展放商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费22350元，由原告上海展放商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘涛峰人民陪审员  罗继碧人民陪审员  代小戈二〇一九年五月二十日书 记 员  潘媛媛