浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙04民终101号上诉人（原审被告）：杨宠良，男，1970年12月8日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：任云原，平湖市乍浦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：朱爱英，女，1966年12月30日出生，汉族，住平湖市。现住平湖市。委托诉讼代理人：费晓瑛、费雅雅，浙江嘉诚中天律师事务所律师。上诉人杨宠良因与被上诉人朱爱英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2017）浙0482民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宠良上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回朱爱英的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。杨宠良根本没有向朱爱英借款，也不认识朱爱英，更没有将涉案房屋出卖给朱爱英。杨宠良是向朱爱英的弟弟朱建华借款，当时只知道朱建华是专门放高利贷的，不知道是套路贷。杨宠良于2014年年初至2015年春天，多次向朱建华借款55000元用于父母治病。后来朱建华说按每月10%计算利息，到2015年9月加利息已有90000元。朱建华怕杨宠良还不了就说用房子作担保。所谓房屋转让合同不是双方的真实意思，合同上既没有交房时间，也没有付款过户时间。当时这份合同都是朱建华操作的，不是与杨宠良协商的。所以房屋买卖的事实不存在。而且，房屋转让合同时间与收条不是同一天，收条时间明显有涂改。一审法院不加以审查是错误的。二、案涉房屋是家庭拆迁安置房，而且是唯一房屋。杨宠良至今与家人居住在该房屋内，是不会出卖该房屋的。至于杨宠良的户籍地址，乍浦南湾花苑28幢18号是乍浦镇南湾社区集体户，是没有其他房子的。三、一审判决将30000元借款转为购房款的认定也是错误的。事实上，本案始终是借款而不是房屋买卖，故出现借条。如果买卖成立，杨宠良还有足够的房款，为啥不写收条而写成借条。一审对此没有审查。另外，30000元借条也不是事实，朱爱英根本没有出借，都是朱建华操作的，完全是朱建华欺骗杨宠良，房屋买卖是虚假的。2015年12月朱建华仍然向杨宠良催款，杨宠良还不出，当时还报了警。所以，本案房屋买卖不成立，至于欠款，杨宠良会想办法归还。朱爱英辩称，杨宠良称不认识朱爱英以及朱建华放高利贷不是事实。合同约定办理过户手续后交付尾款，但由于是拆迁房，具体交房时间不清楚，过户时间无法确定，因此没有约定过户时间是客观原因造成的。后面30000元借款的借条是杨宠良书写并签字。因此，本案房屋买卖合同意思表示真实，请求维持原判。朱爱英向一审法院起诉请求：判令杨宠良立即将乍浦中山花苑23幢1单元1001室交付给朱爱英，并协助办理房地产证和土地证过户手续。一审法院认定事实：杨宠良曾向朱爱英借款90000元未还。2015年9月30日，双方签订房屋转让合同1份，约定：杨宠良将坐落于乍浦中山花苑23幢1单元1001室房屋以320000元整转让给朱爱英，该房屋建筑面积116.40平方米，车库17.37平方米；2015年9月20日朱爱英预付定金90000元，余款210000元待房产证过户后一次性支付；该房转户时的评估费、公证费、交易税、契税（综合税）、个人所得税、登记领证费、营业税、印花税、房产税等转户费用由朱爱英承担；杨宠良应确保该房屋的产权合法，并无条件协助朱爱英办理转户手续，否则属违约，应支付违约金；朱爱英付清房款后，杨宠良即交出所转让的房屋。合同还对其他事项作了约定。2017年8月4日，杨宠良办理了坐落于乍浦中山花苑23幢1单元1001室房屋不动产登记手续，登记权利人为杨宠良。另查，2015年10月12日、12月20日，杨宠良又向朱爱英借款10000元、20000元，并出具了借条各1份。诉讼中，双方一致认为2015年9月时，乍浦房价大概在3000元每平方米。一审法院认为，本案争议焦点是双方签订的房屋转让合同是为借款90000元作担保还是借款已转为购房款。本案借款发生在房屋转让合同签订之前，系杨宠良在借款未归还的情况下与朱爱英签订了房屋转让合同，且约定的房价也与当时的市场相符，故可以认定双方同意将借款转为购房款，该房屋转让合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现杨宠良已就涉案房屋办理了不动产登记手续，故朱爱英要求杨宠良按合同约定交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求，予以支持。对于尚余购房款，朱爱英同意将30000元借款作为购房款，余款180000元在过户时一并支付，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杨宠良于判决生效后十日内协助朱爱英办理坐落于乍浦中山花苑23幢1单元1001室房屋[权证号：浙（2017）平湖市不动产权第0030433号]的不动产过户登记手续，过户应支付的各类税费由朱爱英承担；二、朱爱英于杨宠良履行上述第一项义务同时支付杨宠良购房款180000元。杨宠良收到购房款后三日内将坐落于乍浦中山花苑23幢1单元1001室房屋（包括车库）交付给朱爱英。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6100元，减半收取3050元，财产保全费2120元，合计诉讼费5170元由杨宠良负担。二审中，杨宠良提交了《安置对象及标准认定表》、《选房、签协确认联系单》、《嘉兴港区农村房屋拆迁安置协议书》，以及乍浦镇南湾社区居委会出具的证明各一份，证明诉争房屋为家庭共有，共有人还包括杨宠良的妻子和女儿。杨宠良的户籍地为社区集体户口所在的社区便民服务中心。涉案房屋是杨宠良的唯一住房，不存在房屋买卖的真实意思。朱爱英质证认为，对拆迁安置材料的真实性没有异议，但与本案无关。村委会的证明没有证人出庭作证，也与本案没有关联。上述证据不能证明涉案房屋是杨宠良的唯一一套住房。当时杨宠良有两套房子，杨宠良后来卖掉了一套。朱爱英二审中未提交新的证据。本院认证认为，涉案房屋的取得过程及杨宠良的户籍地情况均与本案争议缺乏直接关联性，对杨宠良提供的证据本院不予认定。本院对一审认定的事实予以确认。还查明，朱爱英一审中陈述，杨宠良向其借钱后还不出来，杨宠良说有两套房子，双方就签订了一个房屋转让合同，说还钱的话房屋买卖合同作废，但后来杨宠良一直不还钱，应按照房屋买卖合同履行。杨宠良认可上述签订房屋转让合同的过程，并陈述签订转让合同时连利息一共欠9万元，签订转让合同后没有还过钱。本院认为，根据当事人的陈述，在签订房屋转让合同之前，朱爱英与杨宠良之间确实存在借贷关系。但对于双方是否已经将借款本息转化为购房款，双方存在争议。杨宠良坚持认为签订转让合同仅是作为借款的担保，没有出售房屋的意思表示。经审查，杨宠良的主张更为可信。首先，从朱爱英一审陈述的合同签订过程来看，双方存在归还借款后房屋转让合同作废的口头约定。故双方签订房屋转让合同的根本原因在于杨宠良不能归还借款。其次，双方转让合同中约定房屋总价32万元，而预付定金和余款合计仅为30万元，存在2万元的差额，这严重不符合常理。买卖房屋属于当事人之间的重大法律行为，通常情况下，当事人对房屋的具体情况、房款金额、支付方式、过户交付等都会特别注意，作为出让方不可能对分期支付的房款金额出现如此明显的错误。即使是一时疏忽，在合同履行中当事人也会发现。但出让方在合同签订后的两年中未对房款余额提出异议，也可证明杨宠良并无转让房屋的真实意思。朱爱英称2万元是之前9万元借款的利息，没有证据证明，且利息一般会在合同约定的预付款中体现，故该辩解也不合常理，不予采信。再次，双方2015年9月20日签订房屋转让合同后不久，杨宠良在10月12日、12月20日分别写下两张借条，向朱爱英借款3万元。如果房屋转让合同是双方的真实意思，由杨宠良出具房款收据更加符合常理。因此，本案房屋转让关系存在重大疑点，双方之间签订房屋转让合同应是作为借款的担保。因一审法院已向朱爱英释明本案的基础法律关系是民间借贷，但朱爱英不变更诉讼请求，故本案应当驳回起诉。综上所述，杨宠良的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定双方同意将借款转为购房款不当，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：一、撤销平湖市人民法院（2017）浙0482民初3812号民事判决；二、驳回朱爱英的起诉。一审案件受理费6100元，减半收取3050元，退还朱爱英；二审案件受理费6100元，退还杨宠良。本裁定为终审裁定。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年五月九日书记员  胡玉婷