福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9695号 原告（反诉被告）：王宁，女，汉族，1965年1月18日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢昌统、张榕卉，福建名仕律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福建华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路**华联商厦**。 法定代理人：王征锋，总经理。 委托诉讼代理人：马悦，女，该公司员工。 原告（反诉被告）王宁与被告（反诉原告）福建华辰房地产有限公司（下称华辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王宁委托诉讼代理人谢昌统、张榕卉，华辰公司委托诉讼代理人马悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王宁向本院提出诉讼请求：1.判令华辰公司为王宁出具福州市鼓楼区君临盛世茶亭（地块一、（地块一、地块二块二商业综合楼5层06店面、12店面、13店面、14店面、15店面的不动产权登记所需的全部资料，并协助办理前述房产的不动产权登记至王宁名下的手续；2.判令华辰公司向王宁支付逾期办证违约金（以2645663元为基数，自2010年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍标准计至房屋不动产权实际登记至王宁名下之日止，违约金暂计至2018年9月4日为1886946.38元）。事实和理由：2009年8月17日，王宁向华辰公司购买华辰公司开发建设的福州市鼓楼区君临盛世茶亭（地块一、（地块一、地块二块二商业综合楼5层06店面、12店面、13店面、14店面、15店面，双方签订《商品房买卖合同》（编号200826010067、200826010069、200826010071、200826010073、200826010074）。合同约定06店面房屋价款为552380元、12店面房屋价款为481831元、13店面房屋价款为442437元、14店面房屋价款为696119元、15店面房屋价款为472896元。合同均约定华辰公司应于2009年9月30日前交房，且应在房屋交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由华辰公司提供的资料交付王宁，为王宁办理产权登记手续。合同签订后，王宁依约向华辰公司足额支付购房款合计2645663元，华辰公司也向王宁开具了相应金额的发票，但却未依约将办理权属登记需提供的资料交付给王宁，也未依约办理诉争房屋产权登记手续。故王宁提起诉讼，望判如所请。 华辰公司辩称，一、因王宁未足额向华辰公司支付购房款，华辰公司享有先履行抗辩权，有权拒绝王宁提出的交付相应材料及办理房屋权属证书的要求，不构成违约。王宁的诉请无事实与法律依据，应予驳回。根据《商品房买卖合同》附件六的约定，王宁应在合同签订后3日内支付首付款，然其仅向华辰公司支付了银行贷款按揭部分钱款，并未支付购买诉争房屋的首付款，共计拖欠华辰公司1345663元。因王宁未履行其在先的义务（即付款义务），根据《合同法》第六十七条规定，华辰公司有权拒绝履行在后的义务，即办理房屋权属证书及提供相应材料，故华辰公司并未构成违约，王宁无权要求其支付违约金。 二、退一步讲，即便华辰公司不享有先履行抗辩权，因其协助王宁办理房屋权属证书的义务即提供购房款发票，其已履行该协助义务，王宁未办理房屋权属登记造成的不利后果应由王宁自行承担。虽然王宁未足额支付购房款，但华辰公司为帮助其办理商业按揭贷款便已向其开具2645663元的购房发票，故华辰公司已履行协助办理房屋权属证书的义务，王宁不及时办理房屋权属登记的后果应由其自行承担，与华辰公司无关。 三、即便华辰公司需承担违约责任，王宁的诉讼请求已超过诉讼时效，且计算的基数及利率标准是错误的，其诉请也不应得到支持。其诉请要求支付逾期办证的违约金以2645663元为基数，自2010年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算于法无据。首先，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，计算违约金以王宁已付款金额为基数，其尚未完全支付购房款，以2645663元为违约金计算基数是错误的；其次，其计算违约金期间是从2010年10月1日起，但其于2018年9月6日才向法院起诉，自2010年10月1日起至2015年9月30日的违约金已超过诉讼时效；最后，其计算违约金的利率标准是错误的。因双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金，故双方应按该约定执行，王宁的主张无任何依据。 四、诉争房屋是华辰公司经案外人林辉指定销售给王宁的；而林辉目前已被中国共产党福州市纪律检查委员会立案调查，华辰公司亦已如实汇报，调查结果将直接影响案涉合同的定性，对本案的审理结果具有决定性作用，因此本案应先行中止审理，可将本案相关材料移送中国共产党福州市纪律检查委员会，待调查结果作出后再根据具体调查情况恢复本案审理。2008年，华辰公司及相关企业（包括福州华辰、福州煌星）开发了君临天华、茶亭、香格里、晋安商业中心等多个楼盘，而且还有君临闽江、东城等楼盘的收尾工作，企业年检对项目开发与贷款都十分重要，需要工商局给予大力支持，而且企业还面临许多广告类投诉以及消费者维权投诉，也急需工商局帮忙协调解决，因此案外人林辉利用其工商局副局长的职权，借机以帮助企业为名，要求华辰公司及相关企业以优惠价出售商品房给林辉介绍的人，而且还要欠着首付款，虽然王宁口头答应后面再付，但实际上华辰公司及相关企业至今尚未收到首付款；且华辰公司当时为了配合王宁做按揭贷款，降低损失，也只能先行开出首付款的发票，实际并未收到首付款。 综上，王宁未履行支付首付款的义务，其违约在先，其诉请于法无据，恳请法院驳回王宁的全部诉讼请求。 华辰公司向本院提出反诉请求：1.判令王宁立即支付购房款1345663元及逾期付款违约金（以王宁实际拖欠的款项为基数，自逾期之日起按日万分之一点五的标准计至实际付清款项之日止，暂计至2018年10月30日为677608.59元）；2.判令王宁支付面积差额款共计7209元。事实与理由：2009年8月17日，王宁向华辰公司购买其开发建设的位于福州市鼓楼区君临盛世茶亭（地块一、（地块一、地块二块二商业综合楼5层06店面、12店面、13店面、14店面、15店面，双方签订《商品房买卖合同》，编号分别为：200826010067、200826010069、200826010071、200826010073、200826010074，对房产买卖相关事宜进行约定，其中，在各《商品房买卖合同》附件六中分别约定：06店面购房款首付计277380元于三日内付清，余款270000元整办理银行按揭；12店面购房款首付计236831元于三日内付清，余款240000元整办理银行按揭；13店面购房款首付计222437元于三日内付清，余款220000元整办理银行按揭；14店面购房款首付计351119元于三日内付清，余款340000元整办理银行按揭；15店面购房款首付计237896元于三日内付清，余款230000元整办理银行按揭。合同签订后，王宁未依约支付上述首付款，该5处房产首付款共计1345663元。此后，王宁仅按各《商品房买卖合同》附件六中的约定申请银行按揭，并获得批准。另，因王宁逾期付款，根据各《商品房买卖合同》第七条的约定，应向华辰公司支付违约金。鉴此，恳请法院支持华辰公司的反诉请求。 王宁针对华辰公司的反诉请求辩称，一、华辰公司对案外人福州汇丰盛投资担保有限公司（下称汇丰盛公司）负有借款债务6300000元，协议华辰公司以房产偿还。汇丰盛公司指定将对华辰公司享有的6300000元债权中的6070030元用于抵扣诉争房屋首付款。王宁已履行完毕首付款支付义务，华辰公司的反诉请求不能成立，应予以驳回。2008年8月1日，华辰公司作为借款人与出借人王震华、汇丰盛公司签订《补充调解协议书》，确认欠汇丰盛公司借款债务6300000元，约定华辰公司以房产偿还。2008年10月23日，汇丰盛公司向华辰公司发出《关于办理房产备案登记的函》，确定华辰公司用于偿还债务的君临•盛世茶亭2#五层商业店面的房产首付款6070030元，从华辰公司对汇丰盛公司所负的6300000元债务中抵扣。华辰公司用于偿还债务的君临•盛世茶亭2#五层商业店面包括诉争房屋即君临•盛世茶亭2#五层06、12、13、14、15店面。因此，王宁已用汇丰盛公司对华辰公司享有的6300000元债权中的6070030元抵扣诉争房屋的首付款，王宁已履行完毕合同约定的付款义务，华辰公司的反诉请求与客观事实不符，不能成立。 二、王宁为诉争房屋办理按揭贷款手续时，已根据银行的要求提交首付款缴纳收据，银行按揭已发放，印证王宁首付款已支付完毕。华辰公司收到汇丰盛公司出具的《关于办理房产备案登记的函》后，诉争房屋的首付款抵扣即完成，华辰公司也依约给王宁出具了首付款收据。王宁依约向银行申请按揭贷款，根据按揭贷款办理的要求及交易惯例，买受人王宁应当向银行提交首付款收据，现银行按揭已发放完成，更能印证其首付款已支付。华辰公司收取首付款后向王宁开具了首付款缴纳收据，却在本案诉讼中主张王宁尚未支付首付款，显然不合逻辑及常理，缺乏事实根据，应予驳回。 三、华辰公司已向王宁开具诉争房屋全额发票，印证王宁已足额支付购房款，其主张王宁尚未支付首付款，显然不能成立。王宁申请按揭贷款，银行发放款项后，华辰公司才向王宁开具诉争房屋的全额购房发票，足以证明王宁已足额支付购房款。 四、华辰公司的反诉请求已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，应予驳回。诉争合同附件六补充协议约定，首付款应于三日内付清，诉争合同签订于2009年8月17日，至华辰公司提起反诉请求时已近10年，早已超出诉讼时效。 综上，王宁已向华辰公司支付诉争房屋首付款，华辰公司的诉请缺乏事实依据，且超过诉讼时效，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2009年8月17日，王宁向华辰公司购买位于福州市鼓楼区君临盛世茶亭（地块一、（地块一、地块二块二商业综合楼5层06店面、12店面、13店面、14店面、15店面，并分别签订《商品房买卖合同》（编号分别为200826010067、200826010069、200826010071、200826010073、200826010074）及附件，约定：1.06店面房屋价款为552380元、12店面房屋价款为481831元、13店面房屋价款为442437元、14店面房屋价款为696119元、15店面房屋价款为472896元，总价款2645663元；2.王宁应于上述合同签订之日起三日内付清首付款合计1345663元，购房款余额1300000元由华辰公司协助王宁办理银行按揭贷款手续，并由银行批准的贷款额度进行偿还，贷款差额款由王宁补足；3.王宁如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日，在华辰公司书面催告7日后仍未支付应付款的，华辰公司有权解除合同；王宁愿意继续履行合同的，经华辰公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，王宁按日向华辰公司支付逾期应付款万分之一点五的违约金；4.华辰公司应于2009年9月30日前将房屋交付给王宁使用，并在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，同时将办理权属登记需由华辰公司提供的资料交付王宁；4.若因华辰公司原因，王宁不能在商品房交付使用后365日内取得房屋所有权属证书的，华辰公司应自逾期之日起每日按王宁已付款的0.001%向王宁支付违约金。 合同签订后，王宁自2009年9月21日至10月22日期间，分别向华辰公司转账支付购房款270000元、240000元、220000元、340000元、230000元，共计1300000元。华辰公司于2009年9月2日向王宁出具上述店面房屋的首付款发票共计1345663元，于2010年5月5日向王宁出具了上述店面房屋的购房款余额发票共计1300000元。 另查，上述店面房屋于2013年3月19日完成初始登记，但至今未将所有权登记至王宁名下。 本院认为，本案的争议焦点系王宁是否已向华辰公司支付诉争房屋首付款的问题。对此，王宁提供了华辰公司向其开具的首付款发票，拟推定其已支付首付款；同时，其提供案外人汇丰盛公司出具的《关于办理房产备案登记的函》、华辰公司与汇丰盛公司等人签订的《补充调解协议书》、福建省高级人民法院制作的《民事调解书》等予以佐证，认为其已通过受让汇丰盛公司对华辰公司享有的1345663元债权以抵扣诉争房屋首付款。华辰公司主张王宁未支付首付款，并对王宁主张的汇丰盛公司对其享有1345663元债权不予认可。本院认为，因汇丰盛公司与华辰公司之间是否曾存在1345663元债权债务关系尚存争议，且即使双方存在债权债务关系，也无充分证据证明汇丰盛公司已对其债权的转让对华辰公司尽到通知义务，故王宁主张其受让了汇丰盛公司对华辰公司享有的债权并抵消了诉争房屋首付款，本院不予认定；现因王宁主张的诉争房屋支付方式未获本院认定，故仅有华辰公司出具的诉争房屋首付款发票，不足以证明王宁已支付诉争房屋首付款。根据谁主张谁举证的民事诉讼规则，因王宁未能提供充分的证据证明其已向华辰公司支付诉争房屋首付款1345663元，其应承担举证不能的不利法律后果，本院依法认定王宁未支付诉争房屋首付款。 综上，1.关于华辰公司主张王宁履行支付首付款义务并按约支付违约金的问题，因王宁未依约支付诉争房屋首付款，故华辰公司该主张于法有据，本院予以支持。现因华辰公司未举证证明其于何时向王宁催讨过诉争房屋首付款，故本院酌定自华辰公司2018年11月5日提出反诉之日起算7日后即2018年11月12日起算逾期付款违约金。另，王宁对诉争房屋首付款主张时效抗辩，因双方互负合同义务，且均在履行过程中，华辰公司并未怠于行使合同权利，故对王宁该抗辩不予采纳。2.关于华辰公司主张王宁支付面积差额款的问题，因诉争房屋尚未办理产权登记，无法确认华辰公司实际交付的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定的面积之差额，故本院对该诉请不予支持。3.关于王宁主张华辰公司协助其办理诉争房屋产权过户手续的问题，因其未支付诉争房屋首付款，华辰公司主张合同先履行抗辩权，于法有据，本院予以采纳；但华辰公司在王宁按约履行支付诉争房屋首付款义务后，应协助王宁办理诉争房屋产权过户手续。另，王宁要求华辰公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王宁于本判决生效之日起十日内向福建华辰房地产有限公司支付房屋首付款1345663元及逾期付款违约金（按日利率0.015%自2018年11月12日起计至款项还清之日止）； 二、福建华辰房地产有限公司自王宁履行完本判决第一项确定的债务后十日内协助王宁将福州市鼓楼区君临盛世茶亭（地块一、（地块一、地块二块二商业综合楼5层06店面、12店面、13店面、14店面、15店面房屋的不动产权登记至王宁名下，王宁亦负有积极配合之义务； 三、驳回王宁的其他诉讼请求； 四、驳回福建华辰房地产有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费21782元，适用简易程序减半收取10891元，保全费5000元，均由王宁负担。反诉受理费23044元，减半收取11522元，由华辰公司负担3800元，王宁负担7722元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈婷 二〇一九年五月七日 法官助理林振 书记员王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。