云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初1383号原告：云南玉溪金桥商贸有限责任公司，住所：云南省玉溪市高新区桂山路11号。统一社会信用代码：91530402795159874F。法定代表人：李少龙。委托诉讼代理人：杨跃文，云南玉源律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨舒淇，云南玉源律师事务所律师，特别授权代理。被告：玉溪高新区滇之南水果店，住所：云南省玉溪市高新区桂山路13-5号，统一社会信用代码：92530400MA6LGJA50T。经营者：李明燕，女，1989年1月19日，彝族，住云南省玉溪市易门县，现住玉溪市红塔区。被告：李定华，男，1976年12月3日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县，现住玉溪市红塔区。原告云南玉溪金桥商贸有限责任公司与被告玉溪高新区滇之南水果店、李定华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年3月20日向本院提起诉讼，诉请：1、判令二被告共同向原告支付尚欠的租金（含物业费、垃圾代运费）75234元，以及逾期付款违约金6849.43元（以75234元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%自2017年3月30日起暂计算至2019年2月28日止，小计23个月），自2019年3月1日起的逾期付款违约金按相同方法计付至款项75234元付清之曰止；2、判令二被告共同向原告支付尚欠的水电费1718.50元，以及逾期付款违约金126.58元（以1718.50元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%自2017年8月11日起暂计算至2019年2月28日止，小计共566天），自2019年3月1日起的逾期付款违约金按相同方法计付至款项1718.50元付清之日止（以上两项合计人民币：83928.51元）。本院受理后依法适用简易程序于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨舒淇，被告玉溪高新区滇之南水果店的经营者李明燕、被告李定华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定，2011年6月16日，原告（出租方）与玉溪山珍特产商贸中心（承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，主要内容为原告将位于玉溪市红塔区间，面积约100平方米）租给玉溪山珍特产商贸中心使用，租期自2011年7月20日至2013年7月20日，租金每年20000元，玉溪山珍特产商贸中心另向原告交纳保证金5000元，《补充协议》约定了上述《房屋租赁合同》中每年的物业管理费、垃圾代运费金额。当日的《房屋租赁合同》、《补充协议》中被告李定华作为玉溪山珍特产商贸中心的负责人签字。合同签订后，原告即按约将商铺交由李定华使用。2013年7月17日、7月18日，原告（出租方）与玉溪山珍特产商贸中心（承租方）就上述商铺再次签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定租期自2013年7月20日至2015年7月20日，并约定了每年的物业管理费及垃圾代运费金额。当日的《房屋租赁合同》、《补充协议》中被告李定华作为玉溪山珍特产商贸中心的负责人签字。2013年9月6日，原告（出租方）与玉溪山珍特产商贸中心（承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于玉溪市红塔区间，面积约122平方米）租给玉溪山珍特产商贸中心使用，租期自2013年9月6日至2015年7月20日，还约定了租金、物业管理费、垃圾代运费的金额，玉溪山珍特产商贸中心另向原告交纳保证金5000元。合同签订后，原告即按约将商铺交由李定华使用。上述《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租金、物业管理费、垃圾代运费李定华均已交纳。2015年6月5日，原告（出租方）与高新区滇之南土特产品经销部（承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于玉溪市红塔区间，面积约222平方米）租给高新区滇之南土特产品经销部使用，租期自2015年7月20日至2017年7月20日，每年租金70000元、物业管理费65000元、垃圾代运费4000元，租金一年一付，2015年7月25日前高新区滇之南土特产品经销部一次性向原告交付一年的租金，以后年度租金需提前一个月交清，还约定一次性房屋水电保证金10000元（原合同已收），租赁年限满时乙方不拖欠水电费，并保证房屋结构和设施完好，甲方退还保证金。李明燕作为负责人在《房屋租赁合同》及《补充协议》上签字。2016年4月11日，高新区滇之南土特产品经销部将承租商铺中的3-4间退还原告。2017年7月20日租期届满后，高新区滇之南土特产品经销部将承租商铺中的1-2间退还原告。高新区滇之南土特产品经销部向原告共计交纳租期（2015年7月20日至2017年7月20日）的租金121166元，剩余租金未交纳。2018年12月24日，高新区滇之南土特产品经销部变更名称为玉溪高新区滇之南水果店，经营者为李明燕，李明燕与李定华系夫妻关系。本院认为，原告与被告玉溪高新区滇之南水果店2015年6月5日所签《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原告与被告玉溪高新区滇之南水果店应当严格按照合同约定履行各自的义务。因租赁合同系原告与被告玉溪高新区滇之南水果店所签，被告李定华并非合同当事人，原告诉请被告李定华与被告玉溪高新区滇之南水果店共同承担责任违反合同相对性原则，于法无据，不予支持。对于原告要求被告玉溪高新区滇之南水果店支付尚欠租金（含物业管理费、垃圾代运费，下同）的诉请，本院予以支持，对于尚欠租金数额，因双方2015年6月5日所签租赁合同及补充协议未明确1-2间、3-4间商铺各自的租金数额，且1-2间、3-4间商铺面积不同，原告主张1-2间、3-4间的租金分别为75000元、64000元与原告、李定华2015年之前所签租赁合同及补充协议约定的租金数额一致，本院予以认定。因被告玉溪高新区滇之南水果店2016年4月11日提前退还3-4间商铺，3-4间商铺2015年7月20日至2016年4月11日的租金数额经计算为46641元（64000元/年÷365天×266天），原告主张46400元，本院按其主张数额予以支持。1-2间商铺两年租期的租金为150000元（75000元/年×2年），1-2间、3-4间商铺的租金共计196400元，扣除被告玉溪高新区滇之南水果店已支付的121166元，其还应支付原告剩余租金75234元（196400元-121166元）。原告要求被告按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%支付自2017年3月30日起至租金75234元付清之日止的逾期付款违约金的诉请于法有据，予以支持。对于被告提出物业管理费、垃圾代运费不应交纳的答辩意见，因被告玉溪高新区滇之南水果店2011年至2015年（2015年之前以玉溪山珍特产商贸中心的名义签订合同，负责人是李定华）与原告签订的多份租赁合同及补充协议均约定了租金、物业管理费、垃圾代运费，在2015年6月前被告玉溪高新区滇之南水果店均已按约支付了租金、物业管理费、垃圾代运费，被告玉溪高新区滇之南水果店对交纳物业管理费、垃圾代运费一直是明知、认可并已实际履行的，故对被告玉溪高新区滇之南水果店的该项答辩意见本院不予采信。对于原告要求被告支付尚欠水电费及逾期付款违约金的诉请，因被告玉溪高新区滇之南水果店对此不予认可，且原告所举证据不足以证明尚欠水电费及数额，故对原告该项诉请本院不予支持，予以驳回。对于被告玉溪高新区滇之南水果店向原告交纳的10000元保证金（2011年、2013年各交纳5000元）如何处理的问题，因历次租赁合同均约定“租赁年限满时乙方不拖欠水电费，并保证房屋结构和设施完好，甲方退还保证金”，现原告所举证据不足以证明被告拖欠水电费，且承租商铺已退还原告，故原告应将保证金退还。针对被告玉溪高新区滇之南水果店2013年交纳的5000元保证金是否与其退还3-4间商铺时拖欠原告的水电费互相抵扣的问题，庭审中被告玉溪高新区滇之南水果店认可退还3-4间商铺时与原告说过抵扣原告水电费一事，且李定华在原告提供的《现金付款凭证》上签字，应认定双方就用2013年交纳的5000元保证金抵扣当时拖欠原告的水电费协商一致并已履行，故2013年支付的5000元保证金不应再由原告退还，原告还需退还被告玉溪高新区滇之南水果店保证金5000元（10000元-5000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、由被告玉溪高新区滇之南水果店于本判决生效之日起三十内支付原告云南玉溪金桥商贸有限责任公司租金、物业管理费、垃圾代运费75234元，并按年利率4.75%支付自2017年3月30日起至上述款项付清之日止的逾期付款违约金；二、由原告云南玉溪金桥商贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还被告玉溪高新区滇之南水果店保证5000元；三、驳回原告云南玉溪金桥商贸有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1898元，减半收取949元，由被告玉溪高新区滇之南水果店负担。本判决中货币单位均为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  谢雪魁二〇一九年五月十四日书记员  杨 芳