四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1725民初1521号 原告：李培佑，男，生于1960年6月11日，汉族，四川省渠县人，住渠县。 委托诉讼代理人：陈仕伟，四川智合律师事务所律师。 被告：张明定，男，生于1940年6月27日，汉族，四川省渠县人，住渠县。 被告：张润华，女，生于1966年5月19日，汉族，四川省渠县人，住渠县。 被告：张良会，女，生于1972年3月18日，汉族，四川省渠县人，住渠县。 被告：张良彬，男，生于1974年3月30日，汉族，四川省渠县人，住渠县。 被告：张庆扬，男，生于1995年1月3日，汉族，四川省渠县人，住渠县。 上述五被告委托诉讼代理人：张洪，四川高扬律师事务所律师。 被告：渠县兴鑫房地产开发有限公司。 法定代表人：许芯友，该公司经理。 委托诉讼代理人：苗友建，男，生于1953年8月5日，汉族，四川省渠县人，住渠县。 被告：重庆万兴房地产开发有限公司。 法定代表人：马来，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋志宏（系该司员工），男，生于1964年9月9日，汉族，重庆市人，住重庆市铜梁县。 被告：闫仁祝，男，生于1954年6月3日，汉族，四川省渠县人，住渠县。 委托诉讼代理人：刘昌华，四川法尊律师事务所律师。 原告李培佑诉被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬、渠县兴鑫房地产开发有限公司（以下简称兴鑫公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。期间根据被告张明定的申请，本院追加了重庆万兴房地产开发有限公司（以下简称万兴公司）和闫仁祝为共同被告参加了诉讼。本院于2018年12月3日公开开庭进行了审理，原告李培佑及其委托诉讼代理人陈仕伟，被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬及其委托诉讼代理人张洪，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苗友建，被告重庆万兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋志宏，被告闫仁祝的委托诉讼代理人刘昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李培佑向本院提出诉讼请求：一、请求被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬搬出XXXXXX门市，并赔偿租金及利息损失8086852元的70%，计5660796.4元；二、请求判令被告渠县兴鑫房地产开发有限公司赔偿租金及利息损失8086852元的30%，计2426055.6元。事实和理由：2009年12月26日，原告与渠县兴鑫房地产开发有限公司签订购房合同购买渠江镇渠光社区XXXXXX门市，2011年4月6日接房。同年11月7日将门市出租给丁业海和张猛并签订了《房屋租赁合同》。租金前三年每年370000元，第四年392200元，第五年423576元，直至递增至10%就不再递增。2011年11月12日，丁业海组织人员装修时，被告张明定一家人强行阻拦，随后张明定一家人搬进该门市从事经营活动至今，致使原告向承租人赔偿了193550元损失。2016年8月25日，渠县国土资源局给原告颁发了川（2016）渠县不动产权证第XXXXXX号《不动产权证书》。被告张明定以未得到拆迁安置为由侵占原告所有的门市，造成直接经济损失600多万元，间接损失200多万元。被告渠县兴鑫房地产开发有限公司未安置好张明定一家导致原告造成重大经济损失，请求人民法院依法判决。 张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬辩称，一、答辩人没有妨害原告的物权，应当依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，原告对涉案标的物从未占有、使用过，一直是答辩人占有、使用至今。且答辩人是在房屋被拆迁后，未得到妥善安置，答辩人占有、使用房屋并无不当，不构成对原告物权的妨害。二、原告购买涉案房屋涉嫌虚假购买，存在诸多疑点：第一、答辩人的房屋被强拆未妥善安置，与开发商的争议从2004年持续至今，众所周知；第二、李培佑此前的申诉材料一直强调是2009年9月8日购买的案涉房屋，而购房合同却是2009年12月26日签订的；第三、合同约定首付款160万元的交付时间是2009年12月13日交清，比合同签订时间提前了13天，这不合常理；第四、合同第三页后面一段约定，若李培佑放弃按揭贷款购房，应当在2009年12月31日前缴清购房余款，而事实是此后2011年7月都在缴纳房款；第五、依据合同第十一条第五款，李培佑未按期交款，开发商有权另行出售该房屋。而开发商没有追究李培佑的违约责任，足以让答辩人怀疑李培佑与开发商是以虚假买卖的方式阻止答辩人依法维权；第六、李培佑2011年都在缴纳购房款，而出具的发票却是2010年9月8日，存在矛盾；第七、李培佑上访材料的回复说得非常清楚，即使购房是真实的，也应该是与开发商的买卖合同纠纷，而李培佑一直不找开发商解决而起诉答辩人排除妨害，为答辩人维权设置障碍；第八、请求人民法院调取李培佑购房的资金来源及走向。三、原告遭遇的是实际交付不能或实际履行不能，并不是答辩人对其物权的侵占或妨害。合同约定的交房时间是2010年12月30日，原告诉称是2011年4月6日交房，该房综合竣工验收时间是2016年6月30日，即使是2011年4月交房了，也不受法律保护。答辩人与开发商存在拆迁安置补偿争议，具有物权的优先性。李培佑与开发商的买卖合同纠纷是债权争议，在交付不能的情况下，只能向开发商主张合同权利，请求人民法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。 兴鑫公司辩称，原告诉称兴鑫公司没有安置好张明定一家，与事实不符，有人民法院生效的判决书为证，排除妨害的侵权行为与兴鑫公司没有事实和法律上的关系，请求驳回原告对兴鑫公司的诉讼请求。 闫仁祝辩称，闫仁祝与原告起诉的侵权行为没有事实和法律上的关系，不能作为共同被告参加诉讼。在原告与兴鑫公司的买卖合同关系中兴鑫公司已经依照合同履行了交付房屋的义务，侵权行为发生在原告取得房屋之后，请求驳回原告对闫仁祝的诉讼请求。 万兴公司辩称，万宾苑项目的土地在2007年经过报请政府同意后转让给了兴鑫公司，转让是合法有效的，合同第五条说得很清楚，张明定及子女的拆迁补偿义务也一并转移给了兴鑫公司，本案涉及排除妨害问题，与万兴公司无关。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案有争议的事实即李培佑购买万宾苑住房的真实性。被告张明定等五人提出八条理由论证李培佑系虚假购买。本院认为，关于李培佑购房资金来源与打款证明，李培佑向本院提供了此前使用过的16张银行卡卡号，本院重点查询了李培佑交款时间段经常使用的中国邮政储蓄银行卡XXXXXXXXXXXXXXXXXX的交易记录，银行流水显示：1.该卡于2009年8月9日向王寿林账户6067620022********转账50万元，与当日肖文晋向李培佑出具的60万元收据相对应，虽然金额上有10万元差距，不排除当日李培佑用其他支付方式向万宾苑项目部合伙人打款的可能。2.该卡2009年11月1日卡取30万元，与当日肖文晋出具的收据30万元相对应。3.该卡2009年12月13日向肖文晋卡号6067620202********转款70万元，与当日肖文晋出具的收据70万元相对应。上述转款记录，能证明李培佑给兴鑫公司万宾苑项目部合伙人打款的事实。同时，渠县国土资源局不动产登记中心给李培佑办理了川（2016）渠县不动产权证第XXXXXX号《不动产权证书》。该颁证行为的合法性经历了一审、二审和再审立案审查，均予以了确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月23日，四川省人民政府川府土[2003]198号《关于渠县2003年第一批城市建设用地的批复》将渠江镇渠南乡渠光村等农用地21.5707公顷土地征为国家所有。2004年2月23日，渠县国土资源局与万兴公司渠县分公司签订《国有土地使用权出让合同》，万兴公司渠县分公司以拍卖的方式竞得该地块开发使用权。在拆迁安置过程中，2004年6月10日，渠县建设局渠建行裁[2004]第5号《房屋拆迁行政裁决书》对被拆迁户张明定（被告张明定是张润华、张良会、张良彬之父，张庆扬之祖父）的安置方案进行了裁决，该裁决以渠县市政工程公司为拆迁人，张明定为被拆迁人，万兴公司为安置义务人。确认张明定一家被拆迁住房面积584.4㎡，经营性用房201.03㎡。若被拆迁人选择货币补偿，其补偿金额为390846元；若选择产权调换，则安置在万泰路XXXX栋中的XXXXXXXX，拆迁人向被拆迁人补偿被拆迁房与还建房差价36972.25元，其中含过度安置费20629元。裁决结果：一、限被拆迁人在收到本裁决书之日起16日内，按有关拆迁法律法规和政策规定，与拆迁人达成书面拆迁安置补偿协议，并腾空旧房交拆迁人拆除；二、对被拆迁人提出的“原地还房，妥善安置失地农民”的要求不予支持，若被拆迁人不选择货币安置，其还建房位置应安置在渠县渠城西区广场片区XXXXX-X栋。 渠县市政工程公司以《房屋拆迁行政裁决书》存在瑕疵为由提起行政诉讼，在诉讼过程中申请对张明定的房屋拆除先予执行。2004年9月10日，我院在渠县公证处谢林高、余光秀现场公证下，邀请双方当事人到场，对张明定的房屋进行了测绘。张明定坚持其房屋与江焕发围墙间的铁皮盖棚应当算作经营性用房。张明定在法院送达先予执行裁定后，主动腾空房屋交万兴公司拆除。其后，张明定一直找万兴公司协商安置赔偿事宜，因双方差距较大一直未达成协议。《房屋拆迁行政裁决书》确定的万泰路35号门市现已被万兴公司出售。2006年3月6日，本院（2004）达渠行初字第21号行政判决判决结果为：确认被告渠县建设局2004年6月10日作出的渠建行裁第5号拆迁行政裁决合法有效。 2007年8月18日，万兴公司与兴鑫公司签订《渠城西区第一期工程综合开发项目万宾苑开发项目转让合同》，万兴公司将万宾苑地块2060㎡的开发使用权转让给兴鑫公司，合同同时约定，万兴公司转让范围内需要拆迁的房屋（包含张明定及其子女的拆迁安置），全部由兴鑫公司负责出资实施拆迁安置补偿。 2007年10月18日，兴鑫公司与闫仁祝签订《万宾苑工程项目开发承包合同》，约定由闫仁祝自筹资金，税负自理，自负盈亏，自己承担民事责任。闫仁祝向兴鑫公司缴纳管理费40000元。 2009年12月26日，李培佑与兴鑫公司万宾苑项目部签订《商品房买卖合同》，以分期付款方式购买兴鑫公司万宾苑项目部6号门市，单价7800元，面积451.34㎡，总价款3520452元，约定银行按揭付款方式，因李培佑的征信不良不能按揭贷款，故实际采用分期付款方式付款。 2010年12月3日，张明定等以万兴公司和兴鑫公司为被告向本院提起诉讼，要求确认万兴公司与兴鑫公司签订的土地开发使用权转让合同无效，该案的终审判决驳回了原告张明定的诉讼请求，但确认了万兴公司将安置张明定的义务转让给兴鑫公司对张明定不发生法律效力。 2011年4月6日，兴鑫公司万宾苑项目部将李培佑购买的XXXXXX门市进行了移交。同年11月7日，门市承租人对门市进行装修时受到张明定及家人阻碍。同月12日，张明定及家人搬进6号门市从事经营活动至今。 张明定因与兴鑫公司未能就房屋安置达成协议，而对此进京赴省到市县上访，2014年11月25日，渠县信访局、住建局、渠江镇人民政府组织当事人协商解决，形成《关于张明定拆迁安置信访事项达成处理意见》，该意见主要内容为：1、李万述、王寿林、肖文晋应还张明定住房619.9㎡，安置在万宾苑四套住房计528㎡，已于2013年2月22日交付使用。剩余91.9㎡实行货币安置，安置费44万元，由李万述、王寿林、肖文晋交付住建局唐自力转交张明定；2、住房外的房屋及其它有关拆迁补偿安置事项，由双方通过司法途径解决。至此，张明定的住房安置已经协商解决，《房屋拆迁行政裁决书》确认的经营性用房201.03㎡未做安置处理。 2016年8月25日，渠县国土资源局不动产登记中心为李培佑办理了川（2016）渠县不动产权第XXXXXXX号《中华人民共和国不动产权证书》。该证书确认的门市面积为450.61㎡。2017年1月20日，张明定等人以渠县国土资源局为被告提起行政诉讼，要求撤销川（2016）渠县不动产权第XXXXXXX号《中华人民共和国不动产权证书》。四川省达州市通川区人民法院经审理驳回了张明定等人的诉讼请求。四川省达州市中级人民法院二审维持了通川区人民法院的一审判决。张明定等向四川省高级人民法院提出申诉，四川省高级人民法院驳回了张明定等人的再审申请。 2017年1月4日，李培佑以该门市做抵押在王雪、马全华处借款300万元，约定抵押权至2017年4月5日止并办理了抵押登记。2017年3月2日，本院（2017）川1725民初128-1号民事裁定书依职权查封了川（2016）渠县不动产权第XXXXXX号房屋（XXX门市）。查封期限于2019年3月2日到期。到期后，本院对该门市继续进行了查封，查封期间为两年。 因张明定一家人一直占有争议门市，李培佑诉讼来院，要求张明定一家人搬离门市并赔偿损失。庭审中，李培佑当庭申请撤回要求兴鑫公司赔偿损失的诉讼请求。 本院认为，本案是由拆迁补偿安置未果遗留下来的侵权纠纷。随着社会的发展，城市化进程加快成为必然趋势，拆迁法律法规也逐渐完善，拆迁人与被拆迁人各自追求利益最大化，本无可厚非，但均应合情合理且符合法律规定，本案被告张明定等人的拆迁安置长达十五年来未能全面达成协议，被拆迁人与安置义务人都应当深刻反思，构建和谐社会，人人有责。 原告李培佑与兴鑫公司项目部签订购房合同，缴纳了购房款，经职能部门审核办理了《中华人民共和国不动产权证书》，系XXXXXX门市的合法产权人。张明定及家人系拆迁后未得到全面安置的安置户，其得到补偿安置的权利具有物权属性，理论上优先于普通债权，其优先权仅限于安置义务人未出售的的房产，不能及于已出售并取得合法产权证的房产。张明定等人未与安置义务人达成协议，而占有和使用李培佑合法取得后办理产权证的门市，侵犯了原告对该门市占有、使用、收益、处分的权利。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第二款规定承担侵权责任的方式为：“（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（六）赔偿损失；”故原告李培佑要求被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬搬出XXXXXX门市及赔偿损失的请求依法应当予以支持。张明定等人商业用房的补偿安置，应当通过合法途径向补偿安置义务人主张权利。 关于原告要求赔偿损失的部分，焦点一是损失大小的确定，二是损失承担方式。关于损失的确定方式，原告向本院提交的计算损失方式为：租金37万元（按年递增）＋每月月利率2%利率计息＋赔偿承租人损失193550元共计6086850元。本院认为，原告损失的起算点应当自门市被侵占之日起至排除妨害时止。确定门市被侵占的租金损失，应当参照门市的位置、面积大小、人流量等因素综合考虑，此种确定方法参考因素较多，不易认定。结合本案实际，本院采用购房款的同期银行贷款基准利率计算利息的方式来确定租金损失的大小较为适宜；关于原告主张的赔偿承租人损失193550元的问题，原告仅提交了一份《房屋租赁合同》、承租方的收条及材料损失清单计32750元，即使按照合同约定的租金370000计算5%的违约金，总共损失也仅有51250元，故本院酌定原告赔偿承租人损失为50000元；关于责任承担方式，在2011年11月12日至2016年8月25日期间，原告未取得《中华人民共和国不动产权证书》，原告是基于购房合同享有的一般债权，因开发商万兴公司、兴鑫公司与张明定之间安置纠纷未解决，期间的损失属于开发商交付不能造成。依据万兴公司与兴鑫公司签订《渠城西区第一期工程综合开发项目万宾苑开发项目转让合同》的约定，兴鑫公司对张明定等人具有安置义务。同时，依据李培佑与兴鑫公司万宾苑项目部签订《商品房买卖合同》，兴鑫公司对李培佑负有交付房屋的义务。由于兴鑫公司具有上述双重义务，故其间的损失应当由兴鑫公司承担；自2016年8月26日起，李培佑取得房产证后，张明定等人仍继续占有原告门市的行为侵占了原告的合法权利，故应当承担其占有门市给原告造成的租金损失；因本院生效裁判认定“万兴公司将安置张明定的义务因无证据证明经张明定同意而转让给兴鑫公司，故安置义务转让对张明定不发生法律效力。”所以，兴鑫公司应承担的赔偿义务，万兴公司应承担连带责任。 据此，原告李培佑的请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持，被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬、兴鑫公司、闫仁祝、万兴公司的辩称意见部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条之规定，本案业经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、限被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬在本判决发生法律效力后十日内搬出渠县渠江镇渠光社区XXXXXX门市（门市产权证号：川（2016）渠县不动产权第XXXXXXX号）； 二、由被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告李培佑以购房款3520452元为基数，从2016年8月26日起至搬出渠县渠江镇渠光社区XXXXXX门市之日止按照同期银行贷款基准利率计算的门市租金损失； 三、由被告渠县兴鑫房地产开发公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告李培佑因房屋被占有导致不能交付原承租人的损失50000元，并赔偿以购房款3520452元为基数，从2011年12月1日起至2016年8月25日止按照同期银行贷款基准利率计算租金损失；重庆万兴房地产开发有限公司对上述赔偿款承担连带责任； 四、驳回原告李培佑的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20460元，由被告渠县兴鑫房地产开发有限公司承担10230元，由被告被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬承担10230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长  王志江 审判员  唐 波 审判员  郑文梅 二〇一九年五月二十九日 书记员  张雨涵