四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初2290号 原告（反诉被告）：四川优爱康科技有限公司。 法定代表人：赵儒鸿，系公司总经理。 住所地：四川巴中经济开发区。 委托代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川中德元实业有限公司。 法定代表人：苟小龙，系公司总经理。 住所地：四川省巴中市经济开发区。 委托（特别授权）代理人：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 委托代理人：杨海林，男，生于1980年10月10日，系该公司员工，汉族，大专文化，户籍地辽宁省大连市甘井子区。 原告（反诉被告）四川优爱康科技有限公司（以下简称优爱康公司）与被告（反诉原告）四川中德元实业有限公司（以下简称中德元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，被告提起反诉，决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）优爱康公司的法定代表人赵儒鸿及其委托代理人陈韦为，被告（反诉原告）中德元公司的委托代理人陈伟国、杨海林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）优爱康公司诉称：2018年5月15日，经巴中经开区管委会招商引资，原被告签订《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》，约定甲方租赁五金机电市场A1栋3楼靠近格力电器侧的工业用房6000平方米，作为乙方铜线灯和医疗器械项目的生产厂房。合同签订后，原告投入明细为：对6000平方米的工业厂房装修支出2860000元，员工宿舍装修支出289500元，食堂装修支出186200元，认证费用80000元，网站网络费128688元，服务器设备49800元，差旅费用69600元，法律顾问费用支出35000元，植物花草费用支出19800元，财务管理费用支出18000元，租赁支出15000元，工人岗前培训工资468500元。购设备、材料、模具支出2869300元，现只能半价处理，损失约14346500元。合同履行过程中，原告一直要求被告履行合同约定的义务，至今被告未予修建2000平方米的标准钢构厂房；未按合同约定安装5吨的航吊和配套卫生间、地面抹平、墙面抹白、水电线缆等基层设施；未在A1栋安全通道楼梯口安装符合一般工业企业要求的货运电梯二部；也未按约定提供150万元的流动资金。同时，在申办环评和消防检测过程中，因被告出租的场地的土地性质为商业用地和一部升降机不满足工业生产、环评和消防验收要求；提供的三楼生产用房长期漏水、楼面称重不满足消防安全要求等。原告多次要求被告协商解决相关问题，而被告于2018年9月23日以未交房租等为借口擅自采取断水断电；同时A1栋三楼内的1000多万设备及材料全部闲置，部分房内漏水使设备被雨淋，个别机器报废；又因三楼生产用房楼面不满足称重荷载，被告要求原告搬离设备，但遇被告阻扰致机器设备裸露在外被雨淋坏，并阻止原告进入办公室办公，办公车辆被卸轮胎等行为；严重干扰原告的企业正常开展经营活动，致原告只能停业，造成巨大经济损失，至今工人待岗，为防人才流失，原告仍每月支付工资32000元。现请求：1、解除《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中市五金机电市场厂房租赁合同》；2、被告赔偿原告直接经济损失5654738元；3、被告退还房租费21000元，并允许原告拉走厂区的设备和材料；4、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）中德元公司辩称，原、被告双方间并没有签订合法有效的《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》，双方存在事实上的厂房租赁关系，并且该事实上的租赁关系应当继续履行，没有终止的法定事由出现。本案是房屋租赁纠纷，有的是承租人优爱康公司欠付中德元公司租金及物管费1429659元及电梯物业改造费130015.6元，共计1559674.6元。没有房东出租房屋，租金没有收到，倒欠租客租金一说，优爱康公司诉请于法无据。对于增加的诉讼请求，该项请求与事实不符，优爱康一直没支付租金，被告留置部分设备，是为了置保。对优爱康提出的几个问题的回答：1、在第三期修建2000平方米标准钢构厂房的问题，本案争议的是第一期A1栋3楼欠付租金的问题，至于第三期将要修建什么样厂房的问题，与本案无关。2、出租的厂房用于工业生产性质，消防、安全、环保必须通过验收问题，A1栋是经过工程质量验收的，取得《竣工验收报告》及消防、环保部门的验收，验收合格。优爱康所称的消防、安全、环保是优爱康公司生产经营所必须自己办理的，不能把自己需要办理的手续赖给中德元，经开区8个部门联席协调会也明确：办手续是优爱康的事，中德元协助。3、优爱康所称的房屋不能承重的问题。A1栋是经过工程质量验收的，并且优爱康的机器设备一直放在A1栋3楼，不存在不能承重之说；如果优爱康要在合格建筑之外有特殊要求，可以在承租时提出，但其并没有提出请求。4、2018年8月23日断电、断水问题。优爱康一直不交租金，已提前告诉优爱康，再不交租金就停水停电，断电后，优爱康就把配电柜撬掉，自己接通了电、水，优爱康承诺交租金，中德元又接通了水、电。5、阻扰搬离机器设备的问题。2018年12月13日，优爱康要拉走机器设备，中德元发现后及时制止。中德元要求解决欠付租金问题后方可搬离撤厂，优爱康已拉走部分设备，剩余设备存放室外地面，中德元不承担保管责任，发生缺失无我方无关。6、办公室催要租金问题。2019年3月11日，我司到优爱康西华街办公室催要租金，找到赵儒鸿，并报警。每次讨要租金，优爱康都打电话报警，警察来了后都问赵儒鸿：差不差钱?赵儒鸿答：差。警察就回复，把钱还了人家就不找你了。请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，支持被告（反诉原告）的诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）中德元公司诉称：一、2015年，由巴中德嘉元投资有限公司开发的五金综合机电市场竣工，并分别于2015年4月28日通过环保验收合格；于2015年6月23日通过房屋建筑工程验收合格；于2015年8月30日通过了巴中市公安消防支队消防验收合格。二、2017年6月，巴中德嘉元投资有限公司委托四川中德元实业有限公司对巴中五金综合机电市场进行经营管理。三、优爱康入驻情况。2017年11月，优爱康经巴中市经开区管委会招商，确定入驻五金机电市场A1栋三楼，面积6189平方米，租金15元每平方米，装修免租期3个月，而且经开区承诺给予招商引资租金、装修补助200万元。优爱康入驻后又提出改造申请，中德元公司提供400平方米的办公场地及办公家具、设备，20间员工宿舍，新增电梯一部，价值84000元，进行物业改造花费46015.6元。2017年11月，优爱康入驻及招聘员工，并进行A1栋楼3楼的内部装修。2018年7月开工营业至今，其一直使用我公司A1栋楼3楼，未退还我公司。优爱康称其与中德元公司于2018年3月15日签署过《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》，该租赁合同是无效的，优爱康办公室主任罗梅签署合同时已向中德元表明过，罗梅签署的合同不作为正式合同，正式合同须由优爱康单位法人赵总签字为准；且中德元也向优爱康送达了三份《工作联系函》，表明了中德元已多次告知优爱康须尽快签订正式租赁合同并履行租赁义务交纳相关费用，但都未得到优爱康的积极响应。四、中德元公司催讨租金情况。从2018年4月开始，中德元多次电话催讨、派员上门催收，2018年9月还发过2次工作联系函，10月份发过1次，内容均为催讨租金及完善合同。因经开区管委会给优爱康的租金补助200万元已经支付，经开区管委会对优爱康一直不付中德元租金一事协调过三次，但优爱康均未履行。2018年12月13日，优爱康要拉走机器设备，中德元发现后及时制止。中德元要求解决欠付租金问题后方可搬离撤厂，优爱康已拉走部分设备，剩余设备存放室外地面，中德元不承担保管责任，发生缺失无我方无关。但从2018年12月13日拉走机器设备被阻后，优爱康改换方式，在夜里2、3点钟的时候，采用蚂蚁搬家的形式，偷偷拉走设备，到现在基本没有设备了。五、截止2019年5月12日，优爱康还占用中德元大楼，未将租赁的大楼退还中德元，双方间厂房租赁关系继续存在。自2018年3月开始使用，截止2019年5月12日共欠租金及物管费1429659元，同时优爱康还应当向中德元支付专为其安装的电梯、物业改造费用130015.6元，共计1559674.6元。现请求：1、判令反诉被告继续履行事实租赁关系；2、反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金及物管费1429659元；3、反诉被告向反诉原告支付专为反诉被告安装的电梯、物业改造费130015.6元；4、反诉被告承担本诉、反诉诉讼费用。 反诉被告优爱康公司辩称：1、2018年4月1号巴中德嘉元借的10万元已经抵偿了房租；2、被告反诉原告出租的房屋属于商业用房，不属于工业用房，并没有向相关部门申请变更和备案；3、被告的房屋的商业性质导致原告消防、安检等都无法过关，所以5.15签订的合同应该解除，造成的损失应该由被告承担。 经审理查明，巴中市经开区五金机电综合市场由巴中德嘉元投资有限公司开发建设，工程竣工验收合格，通过竣工环境保护验收，建设工程消防验收合格。2017年6月12日，巴中德嘉元投资有限公司与本案被告（反诉原告）中德元公司签订《房屋委托经营及管理协议书》，约定将其开发建设的巴中市经开区巴中五金机电市场房屋委托中德元公司经营及管理，参与巴中五金机电市场房屋的招商和对外出租。期限为5年，在委托期间，巴中德嘉元投资有限公司委托中德元公司进行经营及管理活动，包括但不限于乙方（中德元公司）以自己名义或以甲方（巴中德嘉元投资有限公司）名义进行如下活动：对外招租、确定营销方案和租赁/使用条件、与租户/其他使用人签订租约等合同、收取租金等款项、进行管理和解除合同、安排物业管理等各种配套服务、签署与经营管理有关的文件、其他与经营及管理有关的事项。在委托期间，该房屋的占有、使用和安排他人占有、使用及由此产生之相关权利授权乙方享有，乙方有权独立处理与该房屋经营管理有关的一切事务。 经巴中经开区管委会招商引资，原告（反诉被告）优爱康公司于2017年11月入驻巴中五金机电市场A1栋三楼，并于2018年3月12日开始缴纳电费，使用房屋。2018年5月15日，原告（反诉被告）优爱康公司（乙方）与被告（反诉原告）中德元公司（甲方）签订《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》，约定：甲方租赁五金机电市场A1栋3楼靠近格力电器侧的工业用房6000平方米，作为乙方铜线灯和医疗器械项目的生产厂房；甲方负责在五金机电项目规划的第三期用地范围内修建2000平方米左右的标准钢构厂房租赁给乙方用作生产车间，甲方按照乙方要求安装5吨的航吊和配套卫生间，地面抹平、墙面磨白、水、电力线缆等基层设施由被申请人安装、电直接接至主电箱；甲方负责在A1栋安全通道楼梯口安装符合一般工业企业要求的货运电梯二部，验收合格交付乙方作为申请人专用电梯使用；甲方同意至少3名正式合格保安员1名保洁负责公共场所的清洁安全，在乙方正式投产后按照每年60000.00元的标准一次性收取所有物业管理费用；甲方同意对五金机电市场A1栋3楼乙方使用的面积（约6000平方米）以实际使用的面积计算，按照每平方米30元的标准补助乙方用于装修……费用在乙方支付第一次房租时扣减；甲方同意在乙方的全部装修合格后达到机器进场要求时，借给乙方一百五十万元人民币作为乙方短期流动资金…；乙方同意甲方按照前三年9元/平方米/月的标准签订正式的租赁合同和支付租金，按照0.63元/平方米/月的标准签订物业管理合同和支付租金……乙方协助甲方签订相关对外协议以该标准申报纳税；对违约责任的约定：（一）甲方违约责任。出租的场地工业生产性质、消防、安全、环保等必须通过验收，因甲方原因造成该项目不能履行前述的各项政策（不可抗力因素除外），视为甲方违约，应在约定工作日内解决相关问题；若未在约定时间内解决相关问题，或因甲方原因致使本协议内容不能计息履行的，甲方应当赔偿乙方因本项目经双方确定或依法裁定的直接经济损失；（二）乙方违约责任。乙方不得以未达到与巴中市经开区的协议导致巴中经开区不按期支付租金对抗不支付甲方租金。甲方有权通过断水、断电等方式督促乙方支付租金，并对乙方的机器设备具有留置权；如因乙方项目的消防、安全、环保等为通过验收，不得影响甲方按时收取租金；特别约定：本协议与甲方和乙方签订的对外的房屋租赁协议、电梯使用协议、注塑车间修建协议、物业管理协议与本协议有冲突的，以本协议签订最后时间为准，双方不得以上述对外的协议对抗本协议的效力。原告入驻后，为尽快投产作了一系列的准备工作，原告（反诉被告）的装修由巴州区东盛骏达建材经营部承包，并提供工厂、宿舍、食堂装修共花费3335700.00元、墙面涂料施工费用支出227274元、净化板及彩钢311161.8元的证据；另外，提供与成都赛锐医药咨询有限公司签订委托合同支付24000元预付款、支付阿里巴巴（中国）网络技术有限公司信息技术服务费用13376元、购深圳市仁和兴业投资有限公司仁和ERP管理系统花费49800元、财务管理支付巴中市瑞信财务管理有限公司9900元的证据；再则，还采购了部分机器设备。2018年5月2日致函中德元公司，要求对厂房楼层进行安全鉴定，以便设备进场；2018年7月26日，原告（反诉被告）优爱康公司部分设备入场，开工试营业。2018年10月9日，因厂房漏水致函中德元公司予以解决。 因要求原告支付租金等问题，被告（反诉原告）中德元公司于2018年9月，对原告（反诉被告）优爱康公司采取了断电措施，并于2018年10月12日致函原告（反诉被告）要求原告（反诉被告）在2018年10月19日17:00前，完善租赁手续并交纳租赁使用费用，并提出如逾期未办理，将采取断电锁门等措施。因原告（反诉被告）未在规定的期限内交纳租赁费用，被告（反诉原告）于2018年10月20日再次对原告（反诉被告）采取断电、断水等措施。 2018年11月5日下午，经开区党工委委员、管委会副主任吕娟召集优爱康公司、巴中德嘉元投资有限公司及相关负责人在管委会602会议室，专题研究解决优爱康公司相关问题专题会。会议纪要如下：一、手续完善问题。各行业主管部门要加强对四川优爱康科技有限公司、巴中德嘉元投资有限公司两家企业的行业监管，特别是需进一步加强对优爱康公司在环保、安全、消防、质量等手续办理的指导和手续完善的监管，提供优良的政务环境服务，确保企业安全生产有序发展。二、厂房承重问题。四川优爱康科技有限公司在对五金机电市场的生产厂房进驻设备时，必须按流程清专业鉴定机构鉴定厂房承重载荷，在符合相关安全许可条件下进驻设备进行生产。如未按照相关流程进行安全鉴定，不得进驻设备进行生产。三、厂房属性问题。针对目前出现的厂房属性影响企业办理认证手续的问题，由经济发展局牵头，积极配合企业办理相关手续。四、厂房租金的问题。由四川优爱康科技有限公司与巴中德嘉元投资有限公司，在原厂房租赁合同的基础上，对原告租赁合同有异议的地方，本着友好协商原则，再重新签订厂房租赁合同，根据合同执行。四川优爱康科技有限公司原借支给巴中德嘉元投资有限公司的10万元借款，转为四川优爱康科技有限公司支付巴中德嘉元投资有限公司的厂房租金，四川优爱康科技有限公司再支付巴中德嘉元投资有限公司40万元厂房租金。五、其他事宜。四川优爱康科技有限公司和巴中德嘉元投资有限公司重新签订租赁合同后，由巴中德嘉元投资有限公司落实专人，根据四川优爱康科技有限公司提供的手续办理清单，配合四川优爱康科技有限公司办理相关手续，并及时提供相关资料。但原告优爱康公司和巴中德嘉元投资有限公司或者被告未重新签订租赁合同，租赁费用亦未支付。2018年12月13日，原告（反诉被告）欲搬离机器设备，被告（反诉原告）发现后即时制止，并要求解决欠付租金问题后，方可搬离撤厂，原告（反诉被告）优爱康公司已搬离部分设备，余下设备存放室外地面。截止目前，涉诉房屋仍由原告（反诉被告）优爱康公司占用。 另查明，巴中德嘉元投资有限公司为涉诉房屋增设导轨式升降平台一部，并对物业进行了改造。 上述事实，有原告诉称、被告辩称、当事人身份信息、《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》复印件、《竣工验收报告》复印件、巴环经验【2015】6号文件复印件、巴公消验自【2015】第0032号复印件、《房屋委托经营管理协议》、《工作联系函》、巴中经开区管委会专题会议纪要2018第41期复印件、装修合同复印件、业务回单复印件、承墙面涂料施工包合同及承诺复印件、收据复印件、发票复印件、委托合同复印件及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。 关于合同认定的问题。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年5月15日签订的《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》有双方公司代表签字，且盖有公司印章，应属双方真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，合法有效。虽在巴中市经开区管委会召集下协调双方对原告租赁合同有异议的地方，本着友好协商原则，再重新签订厂房租赁合同，按合同执行；但之后双方并未重新达成新的租赁合同，双方应本着诚实信用的原则按该租赁合同执行。被告（反诉原告）认为该合同无效，但其未提供充分证据予以支持，故本院对其主张，不予采信。而原告的工作人员罗梅虽与被告（反诉原告）于2018年3月15日签订了《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》，但罗梅于同日声明“不做正式合同”。故案涉合同应以2018年5月15日签订的《四川优爱康科技有限公司项目入驻巴中五金机电市场厂房租赁合同》为准。 关于被告（反诉原告）诉讼主体资格的问题。虽被告（反诉原告）中德元公司是受巴中德嘉元投资有限公司委托从事巴中五金机电市场房屋的管理，但其委托经营管理协议明确约定了其权限，即：包括但不限于乙方（中德元公司）以自己名义或以甲方（巴中德嘉元投资有限公司）名义进行如下活动：对外招租、确定营销方案和租赁/使用条件、与租户/其他使用人签订租约等合同、收取租金等款项、进行管理和解除合同、安排物业管理等各种配套服务、签署与经营管理有关的文件、其他与经营及管理有关的事项。在委托期间，该房屋的占有、使用和安排他人占有、使用及由此产生之相关权利授权乙方享有，乙方有权独立处理与该房屋经营管理有关的一切事务。故被告（反诉原告）在本案中具有诉讼主体资格，享有相应权利，但亦应履行相应义务。 关于合同是否解除的问题。原告主张解除合同，被告坚持继续履行协议。根据双方签订的租赁合同内容及查明的事实显示，租赁合同仍在履行中；原告（反诉被告）以涉诉房屋性质、办理环评、消防验收等原因主张解除合同，不符合合同约定和法律规定；被告（反诉原告）提供的证据显示涉诉房屋竣工验收、环评、消防验收均合格或已通过。原告（反诉被告）在签订合同时已明知涉诉房屋的现实状态，原告租赁房屋的用途致法律规定的其他要求，应由其自己负责办理，或在合同中予以明确约定由一方负责，未予明确，其不利后果应由自己承担。原告（反诉被告）的诉请不符合《中华人民共和国合同法》关于约定解除和法定解除条件，故原告该主张，本院不予支持；相反,被告该反诉观点，本院予以支持。 关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付租金及物管费的问题。既然租赁合同仍在履行中，原告（反诉被告）该按合同约定向被告（反诉原告）支付相关费用。根据租赁合同第九条约定，乙方同意甲方按照前三年9元/平方米/月的标准签订正式的租赁合同和支付租金，按照0.63元/平方米/月的标准签订物业管理合同和支付租金，庭审中，被告（反诉原告）提出涉诉房屋面积为6189平米，但未提供相关测绘报告，原告（反诉被告）认可6000平方米，且合同约定亦为6000平方米，原告（反诉被告）2018年3月12日开始缴纳电费，使用房屋，被告（反诉原告）主张至2019年5月12日；故原告（反诉被告）应支付的租金为6000㎡×9元/㎡/月×14月=756000元，应付的物管费为6000㎡×0.63元/㎡/月×14月=52920元，租金及物管费共计为808920元。根据巴中市经开区管委会会议纪要，四川优爱康科技有限公司原借支给巴中德嘉元投资有限公司的10万元借款，转为四川优爱康科技有限公司支付巴中德嘉元投资有限公司的厂房租金，应予扣除，再根据合同第六条规定，应扣减每平方米30元的标准的装修补助18万元（6000㎡×30元/㎡）。扣减后，原告（反诉被告）应付被告（反诉原告）租金及物管费计528920元。 关于被告（反诉原告）要求支付电梯及物业改造费用的问题。被告（反诉原告）为原告（反诉被告）单独增设电梯及由此进行的物业改造，是履行租赁合同义务的行为。因此，被告该主张，本院不予支持。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由原、被告分别负担，即本诉受理费由原告全部负担；反诉受理费，原告优爱康公司在528920元范围内承担诉讼费，被告中德元公司因不当行使诉讼权利而承担其余诉讼费用。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百六十一条、第一百六十五条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、驳回原告四川优爱康科技有限公司的诉讼请求; 二、原告四川优爱康科技有限公司在本判决生效后十日内向被告四川中德元实业有限公司支付租金及物管费528920元； 三、驳回被告四川中德元实业有限公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费51383.17元，由原告四川优爱康科技有限公司负担；反诉受理费18837元，原告四川优爱康科技有限公司负担6388元，被告四川中德元实业有限公司负担12449元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判长 巩 麟 陪审员 王凤兰 陪审员 吴小平 二〇一九年五月二十四日 书记员 黄雪晶