内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0581民初735号 原告：霍林郭勒市建业高层小区业主委员会。 负责人：刘金宝，男，1970年5月8日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。 委托诉讼代理人：高晴，内蒙古吾为律师事务所律师。 被告：霍林郭勒市满祥物业服务有限公司，统一社会信用代码91150581MA0NGTYP58，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市友谊路7-1栋2号车库。 法定代表人：牟春娟，经理。 委托诉讼代理人：赵明岩，内蒙古典鉴（霍林郭勒）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳东，男，1958年7月6日出生，汉族，该公司职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。 被告：霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司，统一社会信用代码911505816640824831，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市永兴批发市场C栋三楼。 法定代表人：刘久力，总经理。 委托诉讼代理人：侯晓风，内蒙古辉东律师事务所律师。 原告霍林郭勒市建业高层小区业主委员会(以下简称建业高层业委会)诉被告霍林郭勒市满祥物业服务有限公司（以下简称满祥物业）、霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司（以下简称永兴物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。建业高层业委会委员刘金宝、委托诉讼代理人高晴,满祥物业委托诉讼代理人赵明岩、靳东，永兴物业委托诉讼代理人侯晓风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建业高层业委会向本院提出诉讼请求：1、要求确认满祥物业与永兴物业之间关于建业小区物业服务转让合同无效；2、满祥物业与永兴物业返还收取部分业主物业服务费113866.30元；3、满祥物业与永兴物业共同赔偿经济损失18840元；4、由满祥物业与永兴物业承担本案诉讼费。事实和理由：2016年建业小区高层业主入住后即接受永兴物业的物业服务，2017年11月18日永兴物业未经全体业主同意，擅自将物业服务合同内部转让给满祥物业，严重侵犯了全体业主的物业管理决定权。满祥物业利用门禁卡和电梯卡来控制业主，强行收取物业费，否则不能乘坐电梯和入住，业主为了摆脱有家不能回、有电梯不能乘坐的尴尬局面，被迫交纳了物业费，有的业主甚至被迫预交了两年物业费，期间满祥物业以自己或永兴物业名义共收取物业费96502.88元。但小区物业服务处于半瘫痪状态，楼道卫生经常无人打扫，楼道照明和单元门损坏无人更换或维修，根本没有提供24小时安保措施，防火安全通道被公交车、出租车等外来车辆任意占用停放。未对小区高层12部电梯进行定期维护和定期年度检测，2018年12月霍林郭勒市安全监察部门对此违规行为专门下达了特种设备安全监察指令书要求物业整改。电梯五方通话系统损坏，一旦电梯停电或出现困人等情况将会导致意外事故，给二百六十户住户人身和财产安全造成极大的威胁和隐患，情况紧急经业主大会决定对本小区进行自治管理，自行委托维保单位对电梯进行维保，并对电梯五方通话设备和各单元电子锁进行修复。为维护全体业主合法权益，业主委员会多次要求满祥物业返还收取的物业费并赔偿损失均无果，现依法提起诉讼，提出上述诉讼请求。 满祥物业辩称，2018年1月1日满祥物业与建业小区业主委员会签订为期三年的物业服务合同，后报送霍林郭勒市物业办备案，并提供服务。高层业主在上个收费期至2018年8月31日止，新一轮物业收费双方商谈四个月，建业小区业主委员会、社区、高层楼长参加会议商谈，高层代表提出多项额外服务事项，物业表示接受，会后刘金宝又否定了会议决定，后来高层在楼长的基础上又选出了建业高层业委会，与满祥物业协商无果。2019年1月2日，建业高层业委会委员刘金宝通知满祥物业停止建业高层物业服务，满祥物业于2019年1月2日终止了建业小区高层的物业服务工作，建业高层业委会对小区监控和其他事项进行了接管。刘金宝拿着违法程序得来的建业高层业委会的牌子，打着向物业提出意见的名义，百般刁难满祥物业，不同意满祥物业服务，又要求满祥物业缴纳公共费用，同时要求封闭小区、增加公共设施、将物业费每平方米降低至0.8元，直至辞退物业，侵犯了建业小区业主委员会的权利，自己管理物业。综上，建业高层业委会诉讼主体身份不合法、不具备诉讼主体资格，其没有取得业主同意，便以业主委员会的名义进行诉讼，进行诉讼是全体业主的权利，应通过业主会议进行表决后才可以进行；建业高层业委会要求返还物业费没有事实和法律依据，2018年1月1日满祥物业与建业小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期至2020年12月31日止，合同约定了对多层和高层进行物业服务，并收取了部分业主的物业服务费。2018年10月建业高层业委会成立后，满祥物业一直对建业高层进行物业服务，2019年1月2日建业高层业委会强行要求满祥物业撤出对高层的物业服务，满祥物业无奈撤离对建业高层的物业服务，建业高层业委会给满祥物业造成巨大的经济损失，满祥物业终止对建业高层的服务是建业高层业委会所致，并非满祥物业违约，故要求解聘满祥物业及返还物业费，无任何事实和法律依据。建业高层业委会的诉状中称自己为建业高层小区，请求事项称建业小区转让合同无效，其主张无效。只有建业小区，无建业高层小区，高层属于建业小区的组成部分。建业高层业委会违反内蒙古自治区物业管理条例第十四条、第十六条、第二十三条第六款的规定。请求法院驳回建业高层业委会的诉讼请求。 永兴物业辩称，建业高层业委会主体不适格。根据物业管理条例第十四条，建业小区不应该将高层业主单独成立业主委员会。建业小区业主委员会已经成立并与永兴物业及满祥物业签订协议等工作，建业高层业委会负责人应提交身份证明；根据内蒙古自治区物业管理条例第十八条、第十九条规定，业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。提起诉讼应该召开建业小区业主委员会会议，并符合人数要求的业主同意。根据内蒙古自治区物业管理条例第二十三条第四款规定，业主委员会及业主委员会的委员不得违反业主大会议事规则或未经业主大会授权，擅自使用业主大会或业主委员会印章；根据合同法第二条规定，永兴物业与满祥物业签订的协议属于私权利，与建业高层业委会无关，建业高层业委会无权以原告的身份提起诉讼。永兴物业与满祥物业签订的协议并非物业服务转让合同，而是前期物业公司与后期物业公司之间的结算协议，内容并未涉及物业服务转让的内容。建业小区已经于2018年1月1日与满祥物业签订物业服务合同，在签订前期，结算协议不违反合同法和物业管理条例的规定。永兴物业与满祥物业履行了物业服务，依约收取物业费，建业高层业委会要求返还物业费无事实和法律依据。建业高层业委会损失与永兴物业无关。请求法庭依法驳回建业高层业委会诉讼请求。 建业高层业委会为证明自己的主张向本院提举了如下证据：一、物业服务转让合同一份，意在证明永兴物业于2017年11月22日在建业小区物业服务合同期限内将建业小区全部物业一并委托给满祥物业的违法事实。二、特种设备安全监察指令书一份，意在证明2018年12月27日霍林郭勒市质量技术监督局下达安全监察指令书，对建业高层小区12部电梯未按照特种设备安全法的规定进行特种设备检验机构申请定期检测，证明12部电梯存在重大安全隐患仍在运行，未履行物业服务管理职责。三、录音光盘两张，意在证明2018年9月至12月满祥物业与业主就是否提供物业服务一直在交涉，最后满祥物业退出服务，满祥物业一直未履行建业高层物业管理工作，所谓四个月服务根本不存在；录音内容是2018年11月录的，是我们业主代表和满祥物业交谈未果找街道处理的录音，街道让我们重新写表决表，哪项意见超过半数就按哪项处理。建业高层业委会是通过街道同意大家选举产生的，也在街道进行备案。四、建业高层小区征求意见表四十七页、征求意见合计两页，意在证明2018年9月5日和12月27日在莫斯台街道组织下业主大会进行表决，表决结果不同意满祥物业服务，也证明9月至12月四个月期间满祥物业与建业高层从未存在服务合同。五、物业服务协议二页，意在证明满祥物业单方提供协议存在收费内容不公平，物业合同最终没有达成。六、照片十张，意在证明2019年1月建业高层业委会接管高层时拍摄，证明小区内垃圾遍地、电梯间井底脏乱不堪、各单元门损坏、电梯通话设备损坏，证明物业公司未对业主财产进行有效管理和修复导致损害的事实。七、三栋高层业主交费收据原件七十四张、复印件五张，合计七十九张，意在证明满祥物业与永兴物业强行收取物业费113866.30元。八、修理费收据两张，意在证明永兴物业与满祥物业服务期间未履行管理职责，造成小区单元门损害，电梯通话损坏，高层业主委员会接管后进行修复发生的费用，证明物业服务公司不履行物业管理职责，造成业主财产损失。九、收据一张，意在证明2018年12月2日在满祥物业服务期间内业委会缴纳了电梯年检费13680元，证明物业公司未提供物业服务；十、业主大会表决一张，意在证明业主同意业委会通过诉讼解决物业费退费问题。十一、电梯保养合同一份，意在证明建业高层业委会承办电梯保养工作，满祥物业未提供服务。 满祥物业质证认为，对第一份证据真实性无异议，证明问题有异议，物业服务合同内容约定的是两家物业公司关于人员工资以及有关物资材料转让的内容，并没有物业服务转让的内容，因此该证据不能够证明其证明问题；对第二份证据真实性无异议，原因是建业高层业委会对满祥物业服务进行阻扰导致的有关检测没有进行。指令书的意思是2018年年底需要检测了；对第三份证据中第一份光盘内容没有能够表明双方身份的信息，也是有关业主在与社区商讨业委会的问题，并没有像建业高层业委会所述达成明确方案；第二份光盘内容不能够证明满祥物业没有给高层业主提供物业服务，反而能够证明满祥物业还是在进行相关物业服务，其他内容也只是协商有关物业服务发生的问题，但光碟内容并不能证明满祥物业未履行服务。能够证明满祥物业和建业高层业委会之间存在合同关系；对第四份证据征求意见统计表两张只是有四位业主签字，对物业公司更换的签字，人数较少，要求更换物业公司同意的是六十五户，只是整个小区入住户一百八十户的一小部分，表决效力是不具备的，同时六十五户居住面积也没有明确说明；对于四十七页征求意见表证据真实性有异议，只有人员签字并没有业主身份证明等信息；对第五份证据真实性无异议，对证明问题有异议，物业收费高低是由物价部门提供相关价格才能证明商定的价格对其不利，不能够证明其所证明的问题；对第六份证据真实性及证明问题均有异议，来源不确定，电梯五方通话损坏我公司接收时就损坏，并不是满祥物业造成的；第七份证据真实性无异议，但是不存在强行收费问题，满祥物业收费均是业主自愿交纳的；第八份证据只能够证明其购买了五方通话设备以及配套的材料和工具，并不能够证明其对五方通话设施进行修理，并且两份收据没有有关修理费表述，购买设备明细也没有，所以对其证明问题有异议；第九份证据有异议，与本案无关联，因为收据内容表述为建业高层2019年度电梯检测费，并且落款2019年1月7日，而本案满祥物业在2019年1月2日已撤出对建业高层的服务；对第十份证据真实性有异议，证据内容只是业主名单的罗列，没有明确内容表示，业主表决的比例不对，因为高层有二百多户，签字大概只有30个人左右；第十一份证据真实性、关联性、合法性有异议，因为合同落款日期2019年1月4日（甲方），2019年1月9日（乙方），并且这个时间段满祥物业已经退出对高层服务，与满祥物业没有关联性，合同中写的日期2018年9月1日至2019年8月31日止，所以与合同签署日期相矛盾。 永兴物业质证认为，第一份证据的质证意见与满祥物业的质证意见一致，物业转让的转让方应是所在小区的聘选的物业服务公司，而永兴物业系前期物业服务公司，是在满祥物业与建业小区业主委员会签订合同时双方对前期物业与后期物业之间的经济往来进行结算的事实，并不涉及物业转让的事实；第二份证据针对案外人出具的，与本案无关联，若认为满祥物业未履行管理职责前提必须承认满祥物业与业主委员会之间存在物业服务合同，而建业高层业委会出示证据中并没有双方之间的服务合同，指令书还未生效，没有超过复议的期限，不应作为证据予以使用；对第三份证据真实性有异议，需要提供原始载体，录音内容时间、地点、人物不明确，双方在录音中没有达成一致意见，只是调解过程，对双方没有任何约束力，没有表达出要怎么做；第四份证据能够证明在2018年1月1日至12月27日满祥物业为高层提供物业服务，若服务质量存在问题应该双方就服务进行诉讼；第五份证据我方不知情，不予质证；对第六份证据真实性、关联性有异议，同意满祥物业质证意见；对第七份证据真实性无异议，永兴物业在2017年收取费用，但在2018年1月1日业主委员会与满祥物业签订合同后永兴物业并没有收取费用，对复印件不予认可；对第八份证据关联性有异议，与本案无关，不符合法律规定，应当提供正规发票；对第九份证据质证意见与满祥物业的质证意见一致，同时证明内容与其他证据证明内容相互矛盾；对第十份证据合法性、关联性、真实性有异议，应该有大会记录内容予以佐证；对第十一份证据质证意见与满祥物业质证意见一致，这是刘金宝个人行为，没有业主委员会签章。 满祥物业为支持自己的答辩意见向本院提举了以下证据：一、微信聊天记录十六页，意在证明四位业主没有委托建业高层业委会进行诉讼的事实；二、光碟一张，意在证明满祥物业接管物业时，五方通话就是坏的；三、物业管理服务合同一份，意在证明2018年1月1日至2020年12月31日满祥物业与建业小区业主委员会签订多层和高层为期3年物业服务合同。 建业高层业委会对满祥物业提举的证据质证认为，对第一份证据真实性、合法性、关联性有异议，微信记录没有真实微信名字，没有时间，谈话内容与本案无关；第二份证据证明满祥物业接管时，五方通话已经损坏，满祥物业未及时与业主通报，未及时进行修理，未尽到物业管理职责及服务，同时证明永兴物业对五方通话损坏的事实需要承担责任；对第三份证据真实性无异议，对证明问题有异议，建业高层是独立的小区，建业高层与永兴物业之间物业服务协议截止时间是2018年8月30日，此份证据与本案无关联。 永兴物业对满祥物业提举的证据质证认为，对第一份证据无异议；对第二份证据真实性无异议，双方应按约定履行；对第三份证据建业高层与永兴物业并没有签订物业服务合同，永兴物业是与开发商签订的前期服务。 永兴物业为支持自己的答辩意见向本院提举了以下证据：2017年6月份永兴物业与霍林郭勒市永兴房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同一份，意在证明永兴物业系前期服务企业，在2018年1月1日满祥物业签订的物业管理服务合同前永兴物业与满祥物业签订的协议系双方账目核对的协议，并不是实际物业转让协议，没有转让的前提。 建业高层业委会对永兴物业提举的证据质证认为，委托管理期限是2016年9月1日至2018年8月30日，证明永兴物业在服务期内擅自将物业服务合同整体转让给满祥物业，对全体业主构成违约，应该承担违约责任，退还一年期限的服务费，同时这份证据是永兴物业与开发商签订的合同，开发商将物业交付使用时这份合同权利就自然转移给全体业主，不再对开发商发生法律效力。 满祥物业对永兴物业提举的证据无异议。 本院综合分析后对建业高层业委会提举的证据认定如下：对物业服务转让合同一份、特种设备安全监察指令书一份、三栋高层业主交费收据原件七十四张、电梯保养合同一份、业主大会表决一张、征求意见两页的真实性本院均予以确认；对录音光盘两张、照片十张，因无法确定来源，且对方持有异议，本院不予确认；对征求意见表四十七页，因未提供被征求对象的身份证明，本院不予确认；对三栋高层业主交费收据复印件五张，因其系复印件，且永兴物业持有异议，本院不予确认；对修理费收据两张、收据一张，因不属于专用发票，本院不予确认；对物业服务协议，因无合同双方签字，本院不予确认。 本院综合分析后对满祥物业提举的证据认定如下：对满祥物业与霍林郭勒市莫斯台街道建业小区业主委员会签订的物业管理服务合同及光碟一张的真实性本院均予以确认；对微信聊天记录十六页，无法确定来源，且对方持有异议，本院不予确认。 本院综合分析后对满祥物业提举的证据认定如下：对永兴物业与霍林郭勒市永兴房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同的真实性本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：霍林郭勒市永兴房地产开发有限责任公司与永兴物业签订了2016年9月1日至2018年8月30日物业管理服务合同。2017年11月22日永兴物业与满祥物业签订了物业服务转让合同，约定了永兴物业将建业小区物业管理服务工作转让满祥物业，并约定了物业费及卫生费转让、欠付工人工资给付等条款。后满祥物业与霍林郭勒市莫斯台街道建业小区业主委员会签订了服务期自2018年1月1日至2020年12月31日止物业管理服务合同，约定服务对象为25栋楼、68个单元、674户等条款。2018年度永兴物业、满祥物业向建业小区高层部分业主收取了物业费、电梯维护费、楼道电费相关费用，并出具加盖永兴物业、满祥物业的发票专用章。2018年12月27日霍林郭勒市质量技术监督局向霍林郭勒市永兴房地产开发有限责任公司出具特种设备安全监察指令书，指出存在问题为“未按规定在检验合格有效期届满前一个月对建业小区高层在用12部电梯（上次检验有效期至2018年12月14日）向特种设备检验机构申请定期检验”。2019年1月4日刘金宝、刘金莲、包海英与通辽市维特设备有限公司霍林郭勒分公司签订电梯保养合同。 本院认为，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。 关于永兴物业与满祥物业签订的物业服务转让合同是否无效的认定。该转让合同约定了两个物业公司关于物业费及卫生费转让、欠付工人工资给付等条款，且约定了永兴物业帮助满祥物业与建业小区业主委员会签订物业服务合同。本院认为，该合同不存在违反法律的强制性规定，并无无效情形，是永兴物业撤出建业小区与满祥物业有关问题的交接手续，虽然约定了帮助满祥物业与业主委员会签订物业服务合同，但就此条款而言是帮助的意思表示，并不代表建业小区业主委员会必然要接受满祥物业的物业管理服务，不代表整体委托，并未剥夺业主的决定权，物业管理服务的决定权仍然在业主手里。该合同签订后仅四十天时间满祥物业与霍林郭勒市莫斯台街道建业小区业主委员会签订的物业管理服务合同就进入合同履行期。从建业高层业委会提举的收取物业费的票据上看，满祥物业在此四十天内并无收取物业费的情况。物业管理服务合同约定的服务期内满祥物业收取了部分物业费，进行了物业管理服务。可见，本案不能忽视的一个问题就是满祥物业确实与霍林郭勒市莫斯台街道建业小区业主委员会签订有效的物业服务合同，不能脱离此合同单独看永兴物业与满祥物业之间物业服务转让合同。假设满祥物业没有和建业小区业主委员签订物业服务合同，而仅仅基于永兴物业服务转让而获得小区的服务项目，业主不明不白被永兴物业转让的满祥物业管理服务，那么确实侵犯了小区业主大会或业主的权利，但本案并非止于物业服务转让合同，满祥物业与霍林郭勒市莫斯台街道建业小区业主委员会签订的物业管理服务合同说明建业小区业主对满祥物业是接受的，该合同是双方合意的结果。从建业高层业委会陈述的事实和理由及提举的证据看，其不满意于满祥物业的服务，尽管如此也不能将不满意、不到位的服务作为认定恶意串通损害业主利益的依据和理由。如前所述，一、建业高层业委会未能提供证明永兴物业与满祥物业之间签订的物业服务转让合同属于无效合同的证据；二、建业高层业委会未能出具业主授权其代为主张权利的授权委托书及身份证明；三、建业高层业委会未能提供该合同致使其自身利益受损的证据。故对其主张确认永兴物业与满祥物业签订的物业服务转让合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 建业高层业委会成立于永兴物业与满祥物业签订转让合同之后，亦成立于满祥物业与霍林郭勒市莫斯台街道建业小区业主委员会签订物业服务合同之后。满祥物业与霍林郭勒市莫斯台街道建业小区业主委员会签订的物业服务合同是该物业公司与业主真实意思表示，对全体业主具有约束力，建业高层业主委员会不是该合同的当事人。本案中，对于建业高层业委会与建业小区业主委员会是何关系？双方均未提举证据证明，如果建业高层业委会是独立于建业小区业主委员会的个体，那么其具有根据业主大会决定，进行民事活动的权利。若满祥物业履行职责不到位，建业高层业主确实需要就高层部分与满祥物业解除服务，那么建业高层业委会需经业主大会授权与满祥物业通过协商或诉讼方式解除。 对建业高层业委会主张返还向业主多收取的物业费，若永兴物业、满祥物业确实多收取了物业费，亦应由交纳物业费的业主或权利人主张权利。建业高层业委会未能提举由永兴物业、满祥物业收取的物业费应当返还给自己证据，故对其主张返还物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 对于建业高层业委会主张的损失18840元，其提举盖有霍林郭勒市万通修锁店发票专用章金额为3840元的收据及盖有通辽市维特设备有限公司霍林郭勒市分公司财务专用章金额为15000元的收据，因收据均非正规发票，对方亦不认可，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告霍林郭勒市建业高层小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费2956元，减半收取1478元（原告霍林郭勒市建业高层小区业主委员会已预交），由原告霍林郭勒市建业高层小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审判员  高新江 二〇一九年五月二十三日 书记员  邢 蔷