甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0503民初455号 原告：魏某，住天水市。 委托诉讼代理人：尹某，甘肃天秦律师事务所律师。 被告：甘肃天庆物业管理有限公司天水分公司。 负责人：李肖霞，该分公司总经理。 甘肃天庆房地产集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天庆大道**。 法定代表人：韩某，该公司董事长。 二被告的共同委托诉讼代理人：午某，甘肃东方人律师事务所律师。 二被告的共同委托诉讼代理人：陈某，甘肃东方人律师事务所律师。 原告魏某与被告甘肃天庆物业管理有限公司天水分公司（以下简称天庆物业天水分公司）、甘肃天庆房地产集团有限公司天水分公司（以下简称天庆房产公司天水分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，原告魏某申请撤回对天庆房产公司天水分公司的起诉，申请追加甘肃天庆房地产集团有限公司（以下简称天庆房产公司）为被告，本院依法予以准许并通知天庆房产公司作为被告参加诉讼。原告魏某及其委托诉讼代理人尹某，被告天庆物业天水分公司、天庆房产公司的共同委托诉讼代理人午某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏某向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金125759.56元（暂从2015年7月1日计至2019年2月28日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3.确认被告无权收取交付房屋之前的物业费用；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求，要求被告天庆房产公司、天庆物业天水分公司对以上诉讼请求承担连带责任。事实与理由：原告于2014年8月28日与被告天庆房产公司签订合同，购买被告开发的位于天水市××区东侧的天水天庆国际楼盘11幢1单元401号房屋，购房金额为939907.74元，并已按照合同约定履行了全部义务。2016年3月20日原告到被告处要求领取房屋钥匙时，被告天庆房产公司让原告找天庆物业天水分公司领取钥匙。原告找到天庆物业天水分公司领取钥匙，却被告知需要原告交清自2015年8月1日起的物业费等多项物业服务费才能交付房屋钥匙。原告认为应当自交付房屋后才承担物业服务费，双方自此产生争议。近三年来，原告多次上门、打电话要求解决争议，交付自己的房屋，但被告均以物业费不交清就不能交钥匙的理由拒不交付房屋。截止起诉之日，原告仍迟迟拿不到被告应当交付的房屋钥匙，按照合同第八条规定，被告应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告迟延交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故诉至法院。 被告天庆物业天水分公司、天庆房产公司辩称：一、原告诉称事实与本案实际情况不符。天庆房产公司和原告于2014年8月20日签订了《商品房买卖合同》，约定天庆房产公司将位于天水市××区东侧的“天水天庆国际”商住项目的第11幢1单元401号的商品房，以939907.74元人民币的价格出卖给原告。合同第八条约定，天庆房产公司应当在2015年6月30日之前向原告交付商品房。合同第十一条约定，由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自天庆房产公司通知入住的时间届满之日起，即视为天庆房产公司实际交付合格商品房，与该商品房有关的风险责任随之转为原告承担，物业管理费等费用自上述交接日次日起由原告承担，同时该商品房、配套设备的保修期自上述交接日起计算。同时，合同附件四“合同补充协议”第一条约定，有关履行事项的，天庆房产公司的通知、告知行为，双方一致同意以下列任意一种方式通知原告即为有效送达：1.发送书面信函(以本合同中填写的原告地址为有效邮寄送达地址，寄出挂号信即视为送达)；2.在天水市市属级别报刊上登报通知；3.电话通知原告本人。2015年5月该房地产项目已竣工验收，具备交付条件，天庆房产公司遂依据上述约定，分别于2015年6月20日在《天水日报》、2015年6月22日在《甘肃红柳广告》、2015年6月26日在《天水晚报》、2015年6月26日在《平凉新大陆》上刊登了交房公告，以上报纸公告，均用黑体字载明：天庆国际2015年6月26日起全面交房。公告发出后，同期的其他业主均相继前往“天水天庆国际”商住项目现场办理了所购商品房的收房事宜，唯独原告未如约而至办理收房事宜。故天庆房产公司按照合同约定履行了交房的通知义务，但因原告的原因，房屋未能按期完成交付。依合同约定，于2016年7月1日，房屋视为交付，且房屋毁损、灭失的风险、物业费用等由原告承担。之后，天庆房产公司又多次电话通知、催促原告尽快办理入住手续，并在电话催促无果后，又向其发出了催促入住的EMS特快专递。直至2016年3月20日，原告才在天庆房产公司的反复催促下，首次前往“天水天庆国际”商住项目现场办理商品房的收房手续。但在收房过程中，因天庆物业天水分公司依据合同约定告知原告需交纳已经发生的物业管理费用时，原告明确表示拒绝交纳且要求免除此笔物业管理费后方可入住，否则将拒绝接收房屋，天庆物业天水分公司未接受此无理要求，遂酿成纠纷，直至今日，原告仍拒不办理收房手续；二、原告诉讼请求第一项要求被告“继续履行合同约定的交房义务”，没有法律依据，不符合客观事实，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另外，依据合同第八条、第十一条以及合同附件四“合同补充协议”第一条等约定，天庆房产公司通过多次在报纸上刊登交房公告通知、电话联系、发出EMS特快专递等方式，已经实际履行了有效的交房通知义务，因原告的原因造成未能按期交付商品房，按照上述法律规定和合同约定，自天庆房产公司通知入住的时间届满之日起，即视为天庆房产公司实际交付了合格商品房。故天庆房产公司依据合同约定，已经实际履行了合同约定的交房义务。因此，原告要求天庆房产公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，没有法律依据，且不符合客观事实，请依法判决驳回原告针对天庆房产公司的该项诉讼请求；三、原告诉讼请求第二项“因逾期交房而向原告支付违约金125759.56元”，没有法律依据，不符合客观事实，天庆房产公司不应当承担逾期交房的违约责任。天庆房产公司依据合同约定的通知、送达方式，先后四次在天水日报、天水晚报等天水市市属级别报刊上登报通知了交房通知公告，公告发出后，同期其他业主均在规定的时间内前往“天水天庆国际”商住项目现场办理商品房的收房事宜，却未见原告的身影。天庆房产公司秉着为原告提供更好服务的工作态度，多次电话联系原告，告知其前往现场收房，面对天庆房产公司反复的催促通知，原告仍然置之不理。后在收到EMS特快专递后，于2016年3月20日前往项目现场，但因其无理要求未得到满足，导致至今未办理收房手续。依据法律规定及合同第十一条之约定，天庆房产公司已经实际履行了合同约定的交房义务，并不存在逾期交房的违约行为，故不应当承担逾期交房的违约金；四、原告诉讼请求第三项“确认被告无权收取交付房屋之前的物业费用”，于法无据，于理无依，贵院应不予支持。首先，根据《物业管理条例》第二条之规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。天庆物业天水分公司作为涉案商品房所在小区的物业服务企业，是为涉案商品房以及所在小区的共有部分及共用设施设备等提供物业管理服务，这种服务行为针对的是房屋及配套的设施设备、小区场地等，不因原告是否实际居住作为交纳费用的前提条件。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最后，合同第十一条亦有明确约定，由于原告的原因拒不或逾期接收房屋的，在通知入住的时间届满之日起，与该商品房有关的风险责任随之转为原告承担，物业管理费等费用自上述交接日次日起由原告承担。在前述答辩中可知，天庆房产公司已经履行了实际的交房义务，且约定与商品房有关的风险责任、物业管理费用转由原告承担。本案中，原告虽然未实际居住，但天庆物业天水分公司为小区秩序的管理、绿化培植、公共设施维护保养、公共环境卫生清扫等涉及整个小区提供了管理和服务。天庆物业天水分公司并未因个别业主没有实际入住就减少相关的管理和服务，而是尽职尽责的为全体业主创造干净舒适的住宅环境，提供了便利的生活居住条件。原告以未实际居住为由拒绝物业费的交纳，不符合法律规定。故无论是根据法律规定还是依据合同约定，原告都无权拒绝交纳物业管理费用，天庆物业天水分公司有权收取已经实际产生的物业管理费用，请依法判决驳回原告针对天庆物业天水分公司的该项诉讼请求；五、原告将两个法律关系混同起诉，有物业服务关系及商品房销售合同两个法律关系，两个诉是否能够混同，请法院判定；六、在原告的诉讼请求中，并未对其诉讼请求是由哪个被告承担责任进行明确，但在事实与理由中，提到连带偿付义务。被告认为，由二被告对以上述诉讼请求承担连带责任是无法律依据的，对二被告承担连带责任不予认可。综上所述，恳请法院采纳被告的答辩意见，依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告魏某为证明其主张，提交了如下证据材料： 1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，对房屋交接以及违约责任的承担有详细约定。 2.销售不动产统一发票一张，拟证明原告已按照合同约定履行了自己的全部义务。 3.入住通知书一份，拟证明原告于2016年3月20日才收到入住通知，并得知需交纳很多与房屋无关的费用才能领取钥匙，故被告存在违约行为。 4.办理入住所需缴纳费用明细一份，拟证明被告天庆房产公司指示天庆物业天水分公司交付房屋，将物业行为与买卖行为混淆在一起，以交付物业费作为交房前提。 5.电话录音资料一份，拟证明被告明确告知原告，因拖欠物业费用，不能给原告交房。 被告天庆物业天水分公司、天庆房产公司经质证，对原告提交的证据1的真实性无异议，对关联性不认可，认为该证据能证明双方有商品房买卖关系，但是不能证明原告履行付款义务。原告是分次付款，第二次打款迟延了4天。虽然合同对前两次打款延迟没有约定违约责任，但实际上原告确实违约。对逾期交房被告不认可，被告已经发出通知，但因原告原因而没有来，不是被告违约；对证据2无异议，虽然第二次打款迟延了4天，但原告确实履行了买受人的义务。根据属地管辖的关系，故票据加盖的是天庆房产公司天水分公司的印章；对证据3的真实性认可，对关联性不认可。该入住通知书显示的日期是2016年3月20日，是原告第一次去交房现场办理手续，但根据合同约定和被告发出通知的日期，原告已经违约。该证据背页有交房流程，根据该流程，原告未交纳相关各项费用，流程第二步就未完成；对证据4的真实性无异议，对证明目的不认可。原告没有交纳物业公司办理入住费用10730.63元，因其拒绝交纳并未入住案涉房屋。原告认为未入住不应交纳以上费用，但该费用与是否居住无关。实际上是原告拒收房屋，不是被告违约；对证据5的真实性、关联性不认可。视听资料的取得应当不违背公序良俗，手段违法，形式要件不合法。通话是否系原告与被告工作人员之间的通话无法分辨。康呈祥是我物业公司负责人，但说话方式被告认为不是其本人。以上通话内容没有反映出原告的证明目的。根据办理入住流程，商品房销售合同和物业服务合同是不同的流程。原告想免除2015年8月至2016年3月20日前的物业费，但不能因为原告不入住就免除原告的物业义务。 经审核，证据1、证据2能够证明原告与被告天庆房产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同并支付购房款的事实，予以采信；证据3可以证明被告通知原告办理所购房屋入住手续以及办理入住相应流程的事实，予以采信；证据4可以证明被告要求原告办理入住时需交纳物业费等相关费用的事实，予以采信；证据5可以证明原告就接收房屋事宜，与天庆物业天水分公司工作人员进行沟通的事实，故予以采信。 被告天庆物业天水分公司、天庆房产公司为支持其辩解意见，提交了如下证据材料： 1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原告与被告天庆房产公司于2014年8月20日签订了《商品房买卖合同》,天庆房产公司将位于天水市××区东侧的天水天庆国际楼盘11幢1单元401室的商品房，以939907.74元人民币的价格出卖给原告。该合同第八条约定，被告天庆房产公司应当在2015年6月30日前将本合同约定的商品房交付原告使用。根据合同第十一条以及合同附件四“合同补充协议”第一条之约定，被告天庆房产公司按照合同约定，履行了通知原告交房办理入住的义务后，由于原告的原因，未能按时交付的，视为被告天庆房产公司已实际交付合格商品房，故原告诉称的商品房未交付的事实不存在。 2.《天水日报》、《天水晚报》、《平凉新大陆》、《甘肃红柳广告》上刊登广告各一份，拟证明被告依据《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第一条之约定，分别于2015年6月20日在《天水日报》、2015年6月22日在《甘肃红柳广告》、2015年6月26日在《天水晚报》、2015年6月26日在《平凉新大陆》上刊登公告，用黑体字载明:“天庆国际2015年6月26日起全面交房”，按照约定已经履行了通知公告义务。 3.入住通知书（存根）、EMS特快专递邮寄单各一份，拟证明被告天庆房产公司依据《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第一条之约定，以EMS邮寄方式，向原告邮寄发出了入住通知书，原告到项目现场。 4.《天水·天庆国际前期物业管理委托合同》、《天水·天庆国际前期物业服务管理协议》各一份，拟证明被告天庆物业天水分公司系“天水·天庆国际”房地产项目的前期物业服务企业，承担对该项目的物业管理、服务义务，同时亦享有向业主收取物业管理费的合同权利。 原告经质证，对证据1的真实性无异议，对证明目的不认可。认为该合同不能证明被告何时向原告交付房屋，该合同第十一条明确约定了交付违约责任，是因为被告问题导致房屋没有交付，被告也一直没有提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。关于送达方式，被告从未向原告电话通知，而原告的电话一直保持畅通，该送达并不能表示交付。2016年3月20日原告去办理入住，但是被告要求交纳物业费才能办理入住；对证据2的证明目的不认可。被告的通知登在了广告版，并且该证据是招聘和地产广告，该送达方式并不能证明被告已书面通知原告。红柳广告和新大陆广告并不是地方主流媒体；对证据3真实性、关联性认可，原告确实在2016年3月20日收到该邮件，但不能证实其证明目的。实际情况是被告要求必须交纳物业费，导致交房流程无法进行下去；对证据4中《天水·天庆国际前期物业服务管理协议》的真实性认可，该协议系被告提供的格式协议。原告认为交付为实际占有，而被告并未提供钥匙，不能认定被告方履行交付义务。虽然签订了前期物业服务管理协议，但在前期服务管理协议第6页规定“各项费用自交房之日起开始计付”，故在被告没交房之前让原告承担费用不合理，被告天庆房产公司让物业部门给业主交付房屋钥匙也不合理。《天水·天庆国际前期物业管理委托合同》原告不知情也没见过，该合同与原告无关。 经审核，被告提交的证据1能够证明原告与被告天庆房产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同的事实，予以采信；证据2均登载在广告版，其内容主要为宣传被告天庆房产公司所开发的房地产项目以及发布招聘人员信息，无法证明被告所主张的证明目的，故不予采信；证据3可以证明被告向原告邮寄入住通知书的事实，予以采信；证据4与本案商品房销售合同纠纷的案件事实无关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月20日，被告天庆房产公司（出卖人）与原告魏某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告魏某购买被告天庆房产公司开发的位于天水市××区东侧的天水天庆国际11幢1单元401号房屋，约定该商品房建筑面积共142.97平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前将房屋交付买受人。合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……”合同第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知入住的时间届满之日起，即视为出卖人实际交付合格商品房，与该商品房有关的风险责任随之转为买受人承担，物业管理费等费用自上述交接日次日起由买受人承担，同时该商品房……。”合同签订后，原告魏某支付了购房款共计939907.74元。 2016年3月16日，天庆房产公司通过EMS全球邮政特快专递向原告魏某邮寄了入住通知书。原告魏某收到该邮件后，于2016年3月20日前往天水天庆国际办理所购房屋的入住手续。被告要求原告交纳2015年8月1日至2015年12月31日的物业费，原告认为其不应交纳接收房屋之前的物业费故而拒绝交纳该费用。因原告魏某拒绝交纳上述物业费，被告故而未向原告魏某交付案涉房屋。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、被告天庆房产公司是否存在逾期交付房屋的违约行为 原告主张被告逾期交付房屋，被告天庆房产公司辩解称其通过在《天水日报》、《甘肃红柳广告》、《天水晚报》、《平凉新大陆》等媒体上刊登广告、电话通知、发出EMS全球邮政特快专递等方式履行了交房通知义务，因原告拒绝交纳已经产生的物业费，导致至今未办理交房手续，并认为依据合同第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知入住的时间届满之日起，即视为出卖人实际交付合格商品房……”的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，自被告通知入住的时间届满之日起，即视为被告天庆房产公司实际交付合格商品房，被告已经履行了合同约定的交付义务，故而认为其不存在逾期交房的违约行为。双方对于被告天庆房产公司是否存在逾期交付房屋的违约行为存在争议。 关于该争议，需明晰以下两个问题：1.被告天庆房产公司在《天水日报》、《甘肃红柳广告》、《天水晚报》、《平凉新大陆》刊登的广告能否认定为符合法律规定以及双方合同约定的交房通知。原告与被告天庆房产公司签订的《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第一条约定：“本合同及补充协议中，有关履行事项的出卖人通知、告知行为，双方一致同意以下列任意一种方式通知买受人即为有效送达：1、发送书面信函(以本合同中填写的买受人地址为有效邮寄送达地址，寄出挂号信即视为送达)；2、在天水市市属级别报刊上登报通知；3、电话通知买受人本人。”根据该约定，被告天庆房产公司可以选择以在天水市市属级别报刊上登报通知的方式履行通知、告知义务。以在报刊上登载通知的形式履行通知、告知义务，其通知的内容应当具体、明晰。具体到本案中，所登载的通知应当明确表明所要交付房屋的范围、通知的具体对象、交付房屋的具体时间、交付房屋所需办理的手续等内容，以便被通知对象按照通知内容办理接收房屋事宜。本案中，被告天庆房产公司提交的在报刊上刊登的广告中，《甘肃红柳广告》、《平凉新大陆》的载体形式不符合双方合同约定的“天水市市属级别报刊”的形式要件。在《天水日报》和《天水晚报》上刊登的内容，均刊登在广告版，其主要内容为被告天庆房产公司所开发的房地产项目的宣传信息以及发布招聘人员信息，仅在发布的内容中注明“天庆国际2015年6月26日起全面交房”，但未标明要交付房屋的范围、通知的具体对象、交付房屋所需办理的手续等内容。所发布的该内容，应当认定为房地产项目宣传广告以及招聘信息广告，并非被告天庆房产公司履行交房通知义务的通知；2.导致房屋至今未能交付的原因以及责任在谁。被告天庆房产公司辩解称其通过电话通知过原告前来办理房屋交付手续，原告对此予以否认，被告天庆房产公司亦未提交相应证据证明。被告天庆房产公司于2016年3月16日通过EMS全球邮政特快专递向原告邮寄的入住通知书，系本案现有证据能够证实的被告天庆房产公司通知原告交付房屋的通知材料。原告在收到被告天庆房产公司邮寄的入住通知书后，于2016年3月20日前往项目现场办理房屋交付手续。被告向原告送达了办理入住所需缴纳费用明细，在该明细中，要求原告交纳2015年8月1日至2015年12月31日的物业费用，原告认为其不应交纳接收房屋之前的物业费，故而与被告产生争议，被告因原告不交纳物业费而未向原告交付房屋。本院认为，原告与被告天庆房产公司之间签订《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房销售合同关系，原告已经向被告交纳了全部购房款，履行了付款义务，被告天庆房产公司作为出卖人亦应当履行交付房屋的义务。在《商品房买卖合同》中，双方并未约定交纳物业费作为交付房屋的前提条件，而根据庭审查明的事实以及入住通知书第二页的交房流程可知，在原告前往接收房屋的过程中，被告天庆房产公司将交纳物业费作为交付房屋的先决条件，即只有在原告交纳物业费后，才同意向原告交付房屋。被告的该行为，显然与双方的合同约定不符。物业费的交纳问题，系物业服务法律关系，与房屋交付之间无必然联系，被告不应在双方签订的《商品房买卖合同》约定条款之外就房屋交付设置额外条件。在原告对物业费的交纳产生争议时，原、被告可就物业费交纳问题另行协商或通过诉讼等方式解决，但被告无权以原告不交纳相应物业费而拒绝交付房屋。被告以原告不交纳物业费而拒绝向原告交付房屋，其行为违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期交付房屋，构成违约。综上，被告天庆房产公司认为其已经履行了合同约定的交付义务，故而认为其不存在逾期交房的违约行为的辩解意见不能成立，本院不予采纳。 二、原告的各项诉讼请求应否予以支持 关于原告请求被告继续履行合同约的交房义务以及要求被告因逾期交付而向原告支付违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，被告天庆房产公司未能按照合同约定的期限交付房屋，至今房屋仍未交付，已经构成违约。关于逾期交付房屋的违约责任，原告与被告天庆房产公司签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）。……（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”现原告请求被告继续履行合同约定的交房义务，并要求被告天庆房产公司支付逾期交房违约金，其请求符合上述法律规定及合同约定，本院予以支持，被告天庆房产公司应当向原告交付位于天水市××区东侧的天水天庆国际11幢1单元401号房屋并向原告支付逾期交付房屋的违约金。关于逾期交付房屋的违约金数额及计算标准，被告逾期交付房屋的期限超过45天，根据合同第九条之约定，逾期超过45天买受人要求继续履行合同的，“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第八条约定的交付房屋的期限为2015年6月30日前，故违约金的起算日期应为2015年7月1日，至原告诉讼请求暂时确定的2019年2月28日，共计1338天，以已付购房款939907.74元、日万分之一的标准计算违约金为：939907.74元×日万分之一×1338天=125759.65元。原告请求的截止2019年2月28日的违约金为125759.56元，未超过本院依法核定的数额，故截止2019年2月28日的违约金为以原告请求的125759.56元为准。2019年3月1日至案涉房屋实际交付之日的违约金以939907.74元为基数、按日万分之一的标准计算。 关于原告请求确认被告无权收取交付房屋之前的物业费的诉讼请求。庭审中，经法庭询问，原告明确其在本案中主张的法律关系为商品房销售合同法律关系。物业费收取问题，系物业服务合同法律关系，与本案商品房销售合同纠纷并非同一法律关系，故本院在本案中对该请求不作处理。 关于原告要求被告天庆物业天水分公司对其诉讼请求承担连带责任的请求。案涉《商品房买卖合同》中的出卖人为被告天庆房产公司，故交付房屋以及承担逾期交房违约金的责任主体均应为被告天庆房产公司，被告天庆物业天水分公司并非该买卖合同的合同主体，原告要求被告天庆物业天水分公司承担连带责任无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、由甘肃天庆房地产集团有限公司向魏某交付位于天水市××区东侧的天水天庆国际11幢1单元401号房屋并支付违约金125759.56元（截止2019年2月28日），2019年3月1日至上述房屋交付之日止的违约金以939907.74元为基数、按日万分之一的标准计算。于本判决生效之日起十日内履行完毕; 二、驳回魏某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13200元，因适用简易程序，减半收取6600元，由甘肃天庆房地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 鲁文强 二〇一九年五月七日 法官助理 孙 炜 书 记 员 蔡中梅