广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初1943号 原告：柳州市和佳房地产开发有限公司，住所：广西柳州市龙潭路**大美天地第**商业综合楼，统一社会信用代码：91450200727647753K。 法定代表人：黄玉兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张敏，广西弘邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张园，广西弘邦律师事务所律师助理。 被告：韦小瑞，女，1977年6月26日生，壮族，广西鹿寨县人，，住广西柳州市柳** 原告柳州市和佳房地产开发有限公司与被告韦小瑞商品房预售合同纠纷一案，本院2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月2日公开开庭进行了审理。原告柳州市和佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。被告韦小瑞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市和佳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的合同编号为02201109190500160301的《商品房买卖合同》；2.判令被告支付解除合同违约金87269.8元（违约金按总房款436349元的20%计算）；3.原告向被告退还购房款余款21989.58元（计算方式：被告已交购房款436349元—原告为被告向银行代偿款389411.28元—2015年3月30日至2018年4月30日期间原告支付的代偿款违约金23948.14元—原告为追偿代偿款第一次起诉产生的律师费1000元）；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年11月21日，原、被告签订合同编号为02201109190500160301的《商品房买卖合同》一份，被告向原告购买位于柳州市“大美·天第”43栋1单元6-3号房屋，合同总房款436349元。2014年6月23日，原告、被告与中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行（以下简称“工行鱼峰支行”）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：个住字柳州分行鱼峰支行2013年368号），被告就购买前述房屋向工行鱼峰支行贷款305000元，原告为被告该笔购房贷款提供连带责任保证。 2015年3月30日，因被告逾期向工行鱼峰支行偿还购房贷款本息，工行鱼峰支行要求原告承担保证责任并扣划了原告账户款项以清偿被告所欠贷款本息7896.38元。2015年5月15日，原告依约向被告发出《还款通知书》，通知被告于2015年5月30日前返还原告前述代偿款项。但被告收到通知后未依约履行。原告于2015年6月9日向法院起诉，法院经审理后判决被告向原告支付代偿款7896.38元及违约金、律师费。 2015年6月29日至2017年12月31日期间，因被告继续逾期向工行鱼峰支行偿还购房贷款本息，工行鱼峰支行要求原告承担保证责任并直接扣划了原告账户款项以清偿被告所欠贷款本息51514.9元。2018年4月5日，因被告逾期清偿购房贷款本息，工行鱼峰支行向法院申请执行生效判决，法院采取强制措施扣划了原告账户款项330000元，用以清偿被告所欠银行贷款尚余贷款本息及律师费、诉讼费、执行费等。至此，2015年6月29日至2018年4月5日期间，原告依约承担保证责任，为被告向工行鱼峰支行代偿款项合计381514.9元。 鉴于被告上述违约行为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第1条、第2条第（5）款、第3条第（5）款约定，结合涉案柳州市“大美·天第”43栋1单元6-3号房屋尚未向被告交付、尚未取得房产证的事实，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告应向原告承担违约责任。 被告韦小瑞未作答辩。 原告柳州市和佳房地产开发有限公司围绕其诉讼请求提交了以下证据：《商品房买卖合同》、（2015）鱼民一初字第1823号《民事判决书》、工行鱼峰支行中国工商银行客户存款对账单九页、柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203执760号《执行通知书》、工行鱼峰支行业务回单各一份。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韦小瑞经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。本院对原告提供的以上证据的真实性均予以认定。根据当事人的陈述并综合全案证据，本院认定事实如下： 原、被告于2013年11月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：02201109190500160301），合同约定由被告购买原告开发的位于柳州市“大美·天第”43栋1单元6-3号商品房，总价款为436349元，被告采取商业银行按揭方式支付房款。合同第七条约定：自本合同规定的付款期限之第二天起，按应付未付款额每天万分之二计付违约金；逾期超过30天，即视为买受人不履行本合同，届时出卖人有权解除合同，房屋由出卖人另行出售；如买受人只交付定金的，则定金不退，交付了部分房款的，则合同的总房款20%不退。双方在《商品房买卖合同附件四：合同补充协议》第2条第（1）点约定，被告在2013年11月21日前交纳首期款131349元，余款305000元于2013年11月28日前向银行申请贷款；第2条第（5)点约定，被告在获得按揭贷款后，应按借款合同的约定如期足额归还借款本息，被告未依约归还借款本息而导致原告向贷款方承担垫付责任的，被告应于原告发出还款通知之日起十日内支付原告所垫付的相关款项，否则，被告应当自向贷款方还款逾期之日起至全额偿付原告垫付款额之日止，按原告垫付款额的每日万分之五向原告支付违约金，同时还应支付原告为实现该垫付债权而支出的律师费、诉讼费等所有相关费用；第3条第（5)点约定，被告未按本补充协议第2条第（5)点履行完毕前，原告可以拒绝交付房屋，若该房屋尚未取得房产证，原告有权解除合同，将该房作另行出售，被告已交款中扣除其应付款项后的余款退回被告。合同同时对原、被告双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。 2014年6月6日，原告、被告与工行鱼峰支行共同签订一份《个人购房借款/担保合同》，其中约定：被告就购买柳州市“大美·天第”43栋1单元6-3号商品房向工行鱼峰支行贷款305000元，贷款利息自实际放款日起计算；原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证；若不按合同约定履行保证担保责任的，原告授权贷款人从其开立在中国工商银行的所有外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至被告在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。《个人购房借款/担保合同》签订后，被告向原告支付了约定的购房款，也依约向工行鱼峰支行偿还贷款本息。在履行《个人购房借款/担保合同》过程中，因被告存在逾期偿还贷款本息的行为，工行鱼峰支行按照《个人购房借款/担保合同》的约定从原告在该行开立的账户中扣划相应款项用以清偿被告逾期偿付的本息，从2015年3月30日至2017年12月31日期间分13次扣划本息共62762.44元。原告曾于2015年6月9日向本院起诉，要求被告偿还原告2015年3月30日被工行鱼峰支行扣划的贷款本息7896.38元，原告为此支出律师代理费1000元、诉讼费用750元。 因被告多次逾期足额归还贷款本息，工行鱼峰支行向本院提起诉讼，解除《个人购房借款/担保合同》并要求被告归还全部贷款本息、原告承担连带清偿责任，本院作出的（2015）鱼民二字第502号民事判决生效后，工行鱼峰支行向本院申请强制执行，本院于2018年4月9日扣划原告账户款项330000元，其中包括支付给工行鱼峰支行299014.13元用于结清向被告发放的贷款。 另查明，原告尚未将涉案房屋交付给被告。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 原告主张解除合同的依据为《商品房买卖合同附件四：合同补充协议》第2条第（5)点、第3条第（5)点，因被告不偿还银行按揭贷款导致原告承担保证责任，致使原告造成损失，被告的违约行为属严重违约，原告要求解除合同，有事实和法律依据，亦符合合同约定，本院予以支持。原告要求按总房款436349元的20%支付解除合同违约金，经法庭释明，原告表示主张解除合同违约金的依据是《商品房买卖合同》第七条，但该条款系对买受人逾期付款的违约责任进行的约定，与本案因被告不偿还银行按揭贷款导致原告承担保证责任而解除合同的情形不一致，合同对因买受人不偿还银行贷款导致解除合同的违约金并无明确约定，因此，原告要求支付解除合同违约金，本院不予支持。 因被告违约导致工行鱼峰支行按《个人购房借款/担保合同》约定提前终止借款合同，原告的账户被扣划及强制执行62762.44元+330000元用于结清贷款，被告逾期不偿还银行贷款的行为给原告造成了损失，是导致本案合同无法履行、合同目的无法实现的根本原因，被告应向原告承担违约责任。《商品房买卖合同附件四：合同补充协议》第2条第（5)点约定，被告未依约归还借款本息而导致原告向贷款方承担垫付责任的，被告应当自向贷款方还款逾期之日起至全额偿付原告垫付款额之日止，按原告垫付款额的每日万分之五向原告支付违约金，同时还应支付原告为实现该垫付债权而支出的律师费、诉讼费等所有相关费用，因此，被告应支付原告违约金24408.29元及律师费1000元、诉讼费750元。 《商品房买卖合同附件四：合同补充协议》第3条第（5)点约定，被告未按本补充协议第2条第（5)点履行完毕前，原告有权解除合同，将该房作另行出售，被告已交款中扣除其应付款项后的余款退回被告，被告已向原告支付购房款436349元，被告因违约应向原告偿付的款项为62762.44元+330000元+24408.29元+1000元+750元，则原告应退还被告17428.27元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告柳州市和佳房地产开发有限公司与被告韦小瑞于2013年11月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：02201109190500160301）； 二、原告柳州市和佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告韦小瑞17428.27元； 三、驳回原告柳州市和佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 义务人应按本判决指定的期间履行完毕，逾期履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9036元（原告柳州市和佳房地产开发有限公司已预交）,公告费560元，合计9596元，由原告柳州市和佳房地产开发有限公司负担7228元，由被告韦小瑞负担2368元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  潘风雪 人民陪审员  刘 健 人民陪审员  杨 柳 二〇一九年五月十日 书 记 员  王 雪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。