包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终659号   上诉人（原审被告）：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司。   法定代表人：吕庆福，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭百文，内蒙古卓能律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王美琴，女，1978年9月12日出生，蒙古族，现住包头市。   委托诉讼代理人：代保国（王美琴丈夫），男，1974年12月24日出生，汉族，现住包头市。   委托诉讼代理人：裴翠英，包头市星宇法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告）：包头市科瑞装饰工程有限责任公司。   法定代表人：李翰文，该公司经理。   委托诉讼代理人：赵有成，该公司法律顾问。   原审被告：包头市翰诚物业服务有限责任公司。   法定代表人：李翰文，该公司经理。   委托诉讼代理人：赵有成，该公司法律顾问。   上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司因与被上诉人王美琴、被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司、原审被告包头市翰诚物业服务有限责任公司确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院(2018)内0202民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司上诉请求：撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2018）内0202民初3205号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人不应支付利息。王美琴明知上诉人不具有预售许可证，仍然与上诉人签订《预售房位置序号申请》，对造成的结果有明显过错，上诉人一方不应支付利息。另原审法院多起类似案件，没有支持利息这项请求。（二）王美琴交付的购房款没有交到合作开发的共管账户，也未进入合作双方的公司账户，实际该款项是李翰文私自收取，上诉人不应承担返还房款义务。   王美琴辩称，一审判决认定事实清楚，采信证据确凿，确认上诉人与王美琴签订的《预订房位置房号申请》为无效合同正确；一审判决适用法律正确，上诉人无证销售商品房，违反我国现行法律规定，王美琴一审诉讼请求符合法律规定，上诉人应承担赔偿责任。   包头市科瑞装饰工程有限责任公司辩称，同意上诉人关于不支付利息的诉请，王美琴购房时明知项目现状仍然签订合同，存在一定过错，一审法院不应将合同无效的全部过错责任归责于包头市科瑞装饰工程有限责任公司。   包头市翰诚物业服务有限责任公司辩称，认可一审判决。   王美琴向一审法院起诉请求：一、依法确认原告与二被告2013年4月24日签订的《预订房位置房号申请》的预售合同无效；二、依法判令被告返还原告购房款215988元及利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月24日起至还清本金之日止，利随本清；三、依法判令被告翰诚物业退还原告五年涉诉商铺租金215990元的50%租金107995元；四、依法判令被告给付原告2018年4月24日约定到期给付的第一年首付租金款43198元，支付原告逾期的委托管理收益金日万分之一的滞纳金至还清本金止，利随本清；五、以上二至四项合计：367181元人民币，三被告承担给付该款的连带责任；六、本案诉讼费及引发的一切费用由被告承担。   一审法院认定事实：2011年7月18日，科瑞公司与呼铁公司签订了关于包头市东河区站北路商业综合楼及地下停车场项目的《合作开发合同》，双方约定，共同设立内蒙古呼铁房地产开发集团公司包头分公司“联益房地产开发项目部”，双方共同投资、共享利润、共担风险合作开发该项目。2013年4月24日原告王美琴与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司（该申请上盖章）签订了壹份《预订房位置房号申请》（编号：S218），该申请中约定，申请人（王美琴）预订东站商座一套商铺房屋为A20，建筑面积17.56平方米，单价为24600元/平方米，预订房号付款方式为一次性付预订房款为215988元。2012年8月20日、2013年2月19日、2013年4月24日王美琴（也包括其丈夫代保国）收到了加盖公章为“东站商座销售中心”的收据（NO.0132643、NO.0196304、NO.135112）三张，金额分别为137000元、50000元、28988元。同日2013年4月24日原告王美琴与李翰文又签订了壹份《借款合同》，借款人王美琴向李翰文借款215999元，借款期限五年（从2013年5月1日到2018年5月1日），用于支付剩余的购房款，并且以上述所购房屋作为借款的抵押物。而且王美琴与包头市翰诚物业服务有限责任公司签订了壹份《委托管理返租合同》，约定将上述所购商铺委托该物业公司经营管理，期限为十年，约定受托方向委托方逐年（五年期间）支付管理收益金（43198元/年）。现原告要求法院确认上述预订房号申请无效并返还购房款及利息，主要理由是该项目至今未取得商品房预售许可证也未实际交付给原告使用。对至今该涉案东站商厦未取得商品房预售许可证，庭审中二被告呼铁公司与科瑞公司予以认可。   一审法院认为，合同是设立当事人之间权利义务关系的重要法律形式，依法成立的合同受法律保护。本案原告王美琴预订了二被告合作开发的商业综合楼东站商座商铺一套，并签订了《预订房位置房号申请》，该申请具备了商品房买卖合同的基本内容和形式要件，双方形成了商品房预售合同关系。但由于该房产至本案审理终结前仍未取得商品房预售许可证，根据《商品房预售管理办法》第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”及《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，二被告呼铁公司与科瑞公司并不具有商品房预售的法定资格，因此本案中该份《预订房位置房号申请》自始无效。按照我国《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中因该无效合同取得的财产即预订购房款共计215988元及利息，应当返还。涉案项目系被告科瑞公司与呼铁公司共同开发，故该返还责任应由被告科瑞公司与呼铁公司承担。对于呼铁公司提出未收到预订购房款的抗辩理由，因是其内部双方合作管理问题，并不能产生对购房户的对外法律效力，对其主张不予采纳。对于原告的第三项、第四项的诉讼请求，因《借款合同》及《委托管理返租合同》是依赖上述商品房预售合同存在而存在，以该预售合同的存在并生效为前提，是从合同，主合同无效，从合同亦无效，故该两项诉讼请求，法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决:一、确认2013年4月24日签订的涉案《预订房位置房号申请》为无效合同；二、被告呼铁公司、科瑞公司于本判决生效之日起二十日内一次性共同返还原告王美琴预订购房款215988元；三、被告呼铁公司、科瑞公司于本判决生效之日起二十日内一次性给付原告王美琴按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息（以本金215988元的利息从2013年4月25日起算至本金全部还清日为止，利随本清）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3403.86元（原告已预交），由被告科瑞公司和呼铁公司共同承担2269.5元，其余的由原告自行承担。   二审中，当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，双方当事人争议的焦点问题在于，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司是否收取了王美琴的购房款并负返还购房款及利息损失的义务。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司对其与包头市科瑞装饰工程有限责任公司共同开发本案争议房屋的事实没有异议，王美琴将购房款汇入指定的账户，“东站商座销售中心”出具了收据，王美琴已经完成了支付房款的义务。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司认为王美琴支付的购房款其未收到，其抗辩理由不符合案件实际情况，另上诉人合作的另一方包头市科瑞装饰工程有限责任公司也认可收到该笔购房款，由于本案争议房屋至今未取得商品房预售许可证，双方签订的《预定房位置房号申请》自始无效，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司应当共同返还王美琴购房款并支付利息，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提出不应当返还房款及支付利息的上诉请求不能成立，本院不予支持。   综上，上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6807.72元，由上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 付   光   审判员 刘 程 燕   审判员 李 雅 滨     二○一九年五月二十八日   书记员 敖敦格日乐   附：本案引用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。