江苏省宿迁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏13执复24号复议申请人（利害关系人）：刘双洪，男，1971年5月7日出生，住江苏省丹阳市。复议申请人（利害关系人）：陈帝虎，男，1981年10月6日出生，住江苏省丹阳市。复议申请人（利害关系人）：徐郁陵，男，1969年1月18日出生，住江苏省扬州市维扬区。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市，统一社会信用代码91320000720579524J。负责人：赵传标，该公司总经理。委托诉讼代理人：章卉，中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司员工。被执行人：江苏大山房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县，组织机构代码66081166-9。法定代表人：殷荣富，该公司总经理。被执行人：泗洪金润福超级购物有限公司，住所地江苏省泗洪县，组织机构代码69448709-4。法定代表人：郑玉，该公司董事长。被执行人：郑玉，女，1986年2月9日出生，住江苏省金坛市。被执行人：潘敏俊，男，1985年2月2日出生，住江苏省丹阳市。复议申请人刘双洪、陈帝虎、徐郁陵不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2018）苏1324执监26号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。泗洪法院在执行中国工商银行股份有限公司泗洪支行（以下简称泗洪工行）与江苏大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）、泗洪金润福超级购物有限公司（以下简称金润福公司）、郑玉、潘敏俊一案中，于2017年3月10日作出（2017）苏1324执1399号执行裁定书，裁定查封大山公司所有的位于泗洪县××大街××街××、××、××、××房产及土地使用权。后刘双洪、陈帝虎、徐郁陵分别提出异议，主张上述房产在抵押前已由其承租，要求对其租赁权予以保护。2017年4月5日，泗洪法院作出（2017）苏1324执1399号执行裁定，认定刘双洪等人的租赁权形成于本案抵押前，裁定上述房产及土地使用权在拍卖中应保留刘双洪等人的租赁权。中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方公司，系执行案件债权受让人）认为刘双洪等人系虚假租赁，向泗洪法院提出异议，要求撤销该院（2017）苏1324执1399号执行裁定。泗洪法院查明，金润福公司向泗洪工行借款，大山公司、郑玉、潘敏俊提供担保。2015年9月24日、25日，大山公司向泗洪县房地产管理处和泗洪县国土资源局分别办理了抵押物登记。其中房屋他项权证号为洪房他证泗洪县字第××号，抵押权人为泗洪工行，房屋所有权人为大山公司，抵押物为泗洪县××大街××街××、××、××、××房产,面积为6395.85平方米，债权数额为4300万元。土地他项权证号为洪他项（2015）第272号，抵押土地面积为265.09平方米，抵押金额为48.87万元；洪他项（2015）第273号抵押土地面积为62.32平方米，抵押金额为11.34万元；洪他项（2015）第274号抵押土地面积为775.2平方米，抵押金额为139.1万元；洪他项（2015）第275号抵押土地面积为789平方米，抵押金额为117.69万元。后双方因贷款偿还问题成讼，该院于2016年9月1日立案受理并于2017年1月18日作出（2016）苏1324民初6859号民事判决：一、金润福公司应于判决生效之日起10日内偿还泗洪工行借款本金2400万元及利息、罚息；二、郑玉、潘敏俊在3000万元最高债权额限度内，对440万元借款本息及罚息承担连带清偿责任，在2400万元最高债权额限度内，对1960万元借款本息及罚息承担连带清偿责任，郑玉、潘敏俊在承担保证责任后，有权向金润福公司追偿；三、泗洪工行对大山公司名下的位于泗洪县××大街××街××、××、××、××房产及房产拍卖、变卖或者折价处理所得价款享有优先受偿权，优先受偿数额以抵押登记债权数额4300万元为限，大山公司在承担抵押担保责任后，有权向金润福公司追偿。金润福公司、大山公司、郑玉、潘敏俊共同负担案件受理费164815元及保全费5000元。因金润福公司、大山公司、郑玉、潘敏俊未能按期履行给付义务，泗洪工行依法申请强制执行，该院于2017年2月28日立案执行。2017年3月10日，该院作出（2017）苏1324执1399号执行裁定书，裁定查封大山公司所有的位于泗洪县××大街××街××、××、××、××房产及土地使用权。后刘双洪、陈帝虎、徐郁陵分别提交了租赁合同及租金收据，主张刘双洪已租赁上述房产中的E31-E37、E47-E53房产，陈帝虎已租赁上述房产中的E2A、E3A房产，徐郁陵已租赁上述房产中的E54-E65号房产。2017年4月5日，该院作出（2017）苏1324执1399号执行裁定书，认定刘双洪等人的租赁形成于本案抵押前，对上述房产及土地使用权拍卖中应保刘双洪、徐郁陵、陈帝虎的租赁权分别到2025年3月1日、2025年5月1日、2025年8月1日。2018年7月9日，东方公司以刘双洪等人虚假租赁为由对泗洪法院（2017）苏1324执1399号执行裁定申请监督，要求撤销该裁定并对案涉房产涤除租赁后进行拍卖。泗洪法院认为，刘双洪等人对人民法院执行的标的物主张权利，应提供相应证据予以证明。本案中，刘双洪、徐郁陵、陈帝虎提交的租赁合同分别签订于2010年3月1日、2010年5月1日、2010年8月1日，但在大山公司向泗洪工行申请贷款过程中，大山公司向泗洪工行提交的租赁合同签订于2011年1月1日，租赁物与刘双洪等三人租赁物系重叠，如之前即已存在租赁合同，大山公司仅需将该租赁合同出具给他人即可，而无需再次出具其他租赁合同。另外，宿迁市明俊物业管理有限公司在（2016）苏1324执异95号一案中向该院所提交的租金收据与本案刘双洪等三人所提交的租金收据票号存在连续性，但开具的时间却并非按照票号顺序进行出具，前后颠倒，故对刘双洪等三人提交的合同及收据真实性不予认定，且刘双洪等人亦无证据证明其在涉案房产抵押、查封前已占有使用该房产。故对刘双洪等人主张对涉案房产享有租赁权的观点不予支持，涉案房产的租赁权应予涤除后进行拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定：一、撤销该泗洪法院于2017年4月5日作出的（2017）苏1324执1399号执行裁定书；二、涤除大山公司所有的位于泗洪县××南侧××街××、××、××、××房产上的租赁权后予以拍卖。刘双洪、陈帝虎、徐郁陵向本院复议称，请求撤销（2018）苏1324执监26号执行裁定，保留刘双洪等人对涉案房产的租赁权至承租期届满。事实与理由：刘双洪等人与大山公司签订的租赁合同合法有效，刘双洪等人已通过现金方式向大山公司交纳了租金，并委托宿迁市明俊物业管理有限公司将案涉房产进行出租，在案涉房产被查封前即已对该房产占有使用。本院查明的事实与泗洪法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：刘双洪、陈帝虎、徐郁陵三人与大山公司之间就涉案房产是否存在真实有效的租赁关系，该租赁关系是否形成于涉案房产抵押前。根据刘双洪、陈帝虎、徐郁陵提供的与大山公司签订的租赁合同及收据，其承租的房产面积分别为539.81平方米、5288.83平方米、571.66平方米，租赁期限均为15年，租金分别为420000元、720000元、440000元，且租金均以现金方式向大山公司支付。根据三人陈述，其向大山公司支付的租金均是手中自有流动现金，其三人在承租涉案房产后又委托宿迁市明俊物业管理有限公司对外转租，且宿迁市明俊物业管理有限公司均以现金方式向其三人支付转租租金。本院认为，刘双洪等人提供的租赁合同、收据及陈述明显与常理不符，不能排除三位复议申请人与大山公司和宿迁市明俊物业管理有限公司虚构事实、恶意串通的可能性。主要理由如下：首先，刘双洪等人与大山公司约定的租赁期间很长，租金支付方式违反商业惯例。双方约定的租赁期限均为15年，且前三年为免租期，合同分别约定租金在2013年3月、8月、5月底前付清，但收据载明三人均在合同签订日期前后数日将租金全部向大山公司支付，且均以现金方式支付。此种行为与市场经济主体注重现金流、租金分期支付、租金标准按一定期限和比例上调的商业习惯明显不符。其次，刘双洪等人与大山公司约定的租金标准过低。根据双方约定，15年的租赁期限中前3年为免租期，则租金的实际计算年限为12年，三人每年分别支付35000元、60000元、36667元租金，对应的租赁物面积分别为539.81平方米、5288.83平方米、571.66平方米，每平米租赁物每年对应的租金分别为64.84元、11.34元、64.14元，该标准明显低于市场平均水平。再次，刘双洪等人与宿迁市明俊物业管理有限公司约定的转租租金的收取方式亦有违常理。根据刘双洪等人陈述，其三人委托江苏明俊物业管理有限公司对其承租的房产进行转租，所得租金与江苏明俊物业管理有限公司均分，且江苏明俊物业管理有限公司均以现金方式向其支付租金。刘双洪等人均未就收取租金的事实进行举证，且其均不在泗洪居住生活，在银行转账和移动支付十分普遍的当下，以现金方式收取大额租金显然有悖常理。结合以上分析，本院对于刘双洪、陈帝虎、徐郁陵有关其与大山公司之间存在真实有效的租赁关系的主张不予认定，其复议请求依法不能成立，应予驳回；原审裁定引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行裁判系适用法律错误，应予纠正，其处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干位问题的规定》第二十三条第一款、参照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，裁定如下：驳回刘双洪、陈帝虎、徐郁陵的复议申请，维持江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324执监26号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  徐淮成审判员  吴军良审判员  陈 鹏二〇一九年五月二十七日书记员  于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。