福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初250号 原告：林和平，男，1951年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑英明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：裴辉华，男，1989年9月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 原告林和平与被告裴辉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林和平的委托诉讼代理人郑英明，被告裴辉华及其委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林和平向本院提出诉讼请求：1、判决确认林和平与裴辉华2016年8月26日签订的《益田海景大厦店铺租赁合同》已于2018年12月1日解除；2、请求判令裴辉华在保留已形成附合的装饰装修物的情况下立即腾退租赁店铺（即，厦门市部分面积及201单元店铺，下同），并将租赁店铺交还给林和平；3、请求判令裴辉华立即支付自2018年3月1日起至2018年11月30日期间的店铺租金及物业管理费人民币1094400元及至实际付款之日的逾期付款违约金（暂计至2018年11月30日为人民币95671元，以每日万分之五计）。4、请求判令裴辉华赔偿林和平损失人民币550000元:5、请求判令裴辉华向林和平支付自2018年12月1日起至实际交还租赁店铺之日止的租金及物业管理费（具体数额待裴辉华实际交还租赁店铺时间确定后另计）。事实及理由：2016年8月26日，林和平、裴辉华签订了一份《益田海景大厦店铺租赁合同》，合同约定，裴辉华向林和平承租位于厦门市部分面积及201单元店铺，合同对租赁期限、用途及租金等作了明确约定，并约定租金的支付方式为“两个月支付一.次.....以后每期租金需提前7天支付。”合同签订后，林和平依约将店铺交付给裴辉华使用，但裴辉华一直未按合同约定支付租金，且自2017年7月1日以来的租金至今未付，欠缴租金数额特别巨大，给林和平造成了特别巨大的损失。为维护林和平自身合法权益，林和平于2018年4月4日向厦门市思明区人民法院提起诉讼，诉请判令裴辉华支付2017年7月1日起至2018年2月28日期间的租金、物业管理费及相应的滞纳金等，思明法院于2018年7月23日作出（2018）闽0203民初5993号民事判决，判令裴辉华于本判决生效之日起十五日内支付2017年7月1日起至2018年2月28日期间的租金及物业管理费84万元及滞纳金等。裴辉华不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年11月15日作出终审判决，判决驳回裴辉华的上诉，维持原判。 2018年11月23日，林和平向裴辉华发出催款通知，明确要求裴辉华于2018年11月28日前付清所欠的所有租金，否则，林和平将依法解除合同，并按照合同约定强制裴辉华腾退店铺，但裴辉华收到林和平该通知后至今未向林和平支付分文租金。2018年12月1日，林和平通知裴辉华解除原裴辉华双方于2016年8月26日签订的《益田海景大厦店铺租赁合同》，并明确告知裴辉华应当于本通知送达之日起五日内（即2018年12月6日前）在保留已形成附合的装饰装修物的情况下腾退租赁店铺，并将租赁店铺交还给林和平。否则，林和平将按照合同约定强制裴辉华腾退租赁店铺。 林和平认为，裴辉华承租林和平所有的店铺后长期拒交租金，严重违反了法律法规规定和合同的约定，而且经林和平催告后，裴辉华仍拒绝支付租金，林和平依法有权解除合同，2018年12月1日，林和平依法通知裴辉华解除合同，因此合同已于2018年12月1日解除。 裴辉华辩称，本案虽是前案新发生的事实和理由，但是独立案件，依据裴辉华提交的不可否认的涉案大楼消防基础设施存在重大问题的证据，故请法庭查明事实及裴辉华提出的适用条文进行裁判。对于之前的案件，裴辉华已经准备提出再审。1、林和平的租赁物确实不符合消防规定也违背其合同中承诺的保证适租义务，导致裴辉华无法经过消防验收并正常运营，故林和平应承担违约责任。林和平作为违约方不享有合同解除权。合同法规定的解除权到达的情况是适用拥有解除权的一方。2、合同没有做出保留装修装饰物的约定，若林和平要利用，应支付相应费用。3、2018年3月1日起至2018年11月30日期间的店铺租金未付的状态属实，但具体的租金额和物业费需要双方核实。前物业公司已经被业委会罢免，之后的物业公司，裴辉华已经向其缴纳物业费。关于租金，裴辉华认为根据合同法第二百一十六、二百二十、二百二十一、二百三十条的规定，出租房没有保持适租的义务就是违约的情形。在林和平违约期间应当减少租金。租赁物违反消防法公共投入，没有达到消防法的规定。依据上述理由，裴辉华请求根据林和平没有提供适租物的情况减少40%的租金。4、林和平要求裴辉华赔偿损失没有事实及合同依据。合同约定的是承租方提前解除合同的情形。而本案并非承租方解除，是出租房自认为提出解除。故本案不适用该合同约定。原给的装修期已经承诺，林和平就应依约履行。5、2018年12月1日之后的物业管理费还没有发生，应在发生之后另行主张。况且林和平未提供适租的租赁物，裴辉华不应承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：厦门市思明区仙岳路241号109单元、201单元（益田海景大厦）房屋（以下简称讼争房屋）登记在厦门群伟房地产开发有限公司的名下，林和平系上述房屋的合同业主。 2016年8月26日，林和平（甲方）与裴辉华（乙方）签订一份《益田海景大厦店铺租赁合同》（以下简称讼争合同），约定甲方将厦门市部分面积及201单元店铺（以下简称讼争房屋）出租给乙方，面积为2907.12平方米，用于经营运动健身及相关行业;第二条第一款约定：装修期暂定为2016年9月1日至2017年1月31日，不计入租期不收租金;租赁期限暂定为2016年9月1日至2026年1月31日;2016年9月1日至2018年8月31日月租金为11万元，月物业费为1万元。2018年9月1日至2020年8月31日月租金为114400元，月物业费为10400元;款项每两个月支付一次，提前7天支付;乙方向甲方交付保证金11万元，于合同签订当日付清，合同期间该保证金不冲抵租金或其他未付款项;乙方未能支付、不能支付或者延迟支付租金、公维金或其他费用，甲方应先自乙方支付的保证金、水电费保证金当中扣除，并通知乙方补足相应保证金，如乙方未能在收到通知之日起5日内补足每逾期一日应支付该款项千分之三的滞纳金，逾期付款十日（含之日）以上，甲方有权取消乙方的租赁资格并解除合同，保证金不予退还；租赁期限届满或合同终止，乙方应将该物业按实际情况交还给甲方，并缴清应缴的一切费用，乙方应确保交付时该物业可正常使用的状态；第八条第三款约定;在合同期间，若乙方提前解除合同，需提前四个月书面通知甲方，乙方自合同签订之日起5年内（含第五年），甲方除没收乙方一个月的保证金外，还需赔偿甲方2个月的租金即损失36万元，如乙方没有提前四个月通知甲方就解除合同，则乙方必须额外多赔偿一个月的租金。 另查明，本院于2018年7月23日作出（2018）闽0203民初5993号民事判决书中，判令裴辉华支付2017年7月1日起至2018年2月28日期间的租金、物业管理费及滞纳金等。裴辉华不符该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年11月15日在案号为（2018）闽02终4993号民事判决书中做出终审判决，判决驳回裴辉华的上诉，维持原判。 2018年11月23日，林和平通过微信向裴辉华发出催款通知，要求裴辉华于2018年11月28日前付清所欠的所有租金，否则，林和平将依法解除合同，并按照合同约定强制裴辉华腾退店铺。 2018年12月1日，林和平以微信形式通知裴辉华解除双方签订的讼争合同，并告知裴辉华应当于本通知送达之日起五日内（即2018年12月6日前）在保留已形成附合的装修装饰物的情况下腾退租赁店铺，并将租赁店铺交还给林和平。否则，林和平将按照合同约定强制裴辉华腾退租赁店铺。 还查明，2016年6月13日，厦门市家景物业有限公司（以下简称家景物业公司）作为益田海景大厦物业管理单位出具《益田海景大厦消防系统维修报告》，表明益田海景大厦的消防系统设施主要存在自动报警系统主机基本处于瘫痪状态，外部的报警设备点有97%老化损坏；消防水系统老化瘫痪；防排烟系统老化瘫痪等问题；并提出相应维修方案建议。 2017年2月12日，家景物业公司出具《关于益田海景大厦消防系统维修更换的申请报告》，表明益田海景大厦整套消防系统几乎瘫痪，急需维修更换。 2017年7月20日，厦门市思明区消防工作联席会议办公室向家景物业公司出具编号为思消联办[2017]第0029606号《安保消防安全基础排查责令改正通知书》，认为益田海景大厦存在火灾自动灭火系统瘫痪、消防给水系统无法使用、控制室堆放杂物、车库内设置住宿房间等问题，并责令要求按期整改完毕。 2017年8月5日，厦门市公安消防支队思明区大队向益田海景大厦（家景物业公司）出具编号为思公消即字[2017]第0167号《责令立即整改通知书》，认为其存在消防设施、器材未保持完好有效（火灾自动报警系统主机故障；自动灭火系统水泵故障；水利警铃故障；个别防火门闭门器损坏），且该物业属于重点单位，未按要求制作“7+1”台账。 2017年8月27日，厦门市公安消防支队思明区大队向厦门家景物业公司有限公司出具思公（消）行罚决字[2017]0213号《行政处罚决定书》，认为家景物业公司所管理的益田海景大厦存在消防设施未保持完好有效的行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项之规定，给予家景物业公司罚款人民币5000元的处罚。 2018年8月21日，益田海景大厦及其业主委员会共同向厦门市建设局、筼筜街道办、岳阳居委会、厦门群伟房地产开发有限公司发送《邀请函》，承认其小区消防系统存在消防问题功能已全部瘫痪，经消防主管部门多次函告要求整改，现消防系统急待修复或整治，并邀请上述单位参与主持监督。 审理中，林和平确认其要求裴辉华赔偿损失系依据讼争合同2.1条和8.3条的约定。 裴辉华确认其有陆续营业进行私教，但没有正式营业。同时，裴辉华在本院指定期限内未能提供物业管理费及租金缴交情况的相关证据。 本院认为，讼争合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，双方应依约履行。裴辉华确认其陆续经营进行私教，虽其未正式开业但系使用讼争房屋进行经营性活动，故其应支付支付租金。现裴辉华逾期支付租金已超过十日，林和平有权解除合同并要求裴辉华退还房屋并补缴租金。合同解除时间应为林和平微信通知裴辉华之日即2018年12月1日。同时，根据法律规定，出租人应当提供符合使用条件的房屋。讼争房屋所处大厦存在消防问题，林和平提供的租赁房屋的消防设施未保持完好有效，虽不影响裴辉华使用，但未完全履行保证适租义务，裴辉华有权要求适当减少租金和物业费。根据本案实际情况，本院酌定2018年3月1日至2018年12月1日期间的租金及物业费为[（110000元+10000元）×6个月+（114400元+10400元）×3个月]×80%=875520元。裴辉华主张其已向物业公司支付物业费，但在本院指定的期限内未提交证据，故对其该项主张，本院不予采信。鉴于裴辉华未按合同约定支付租金及物业费，林和平要求其支付滞纳金的主张，于法有据，予以支持。鉴于林和平主张违约金标准过高，本院综合本案实际情况酌定按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算滞纳金，起算时间自林和平通知裴辉华缴纳租金之日起第六日（2018年11月28日）开始计算。 根据合同约定，裴辉华退还房屋时应将该物业按实际情况交还给林和平，故林和平要求裴辉华保留已形成附合的装修装饰物按现状退还房屋的诉求，于法有据，予以支持。裴辉华并未提前解除合同，双方订约时所约定的免租期亦未设置其他条件，故林和平要求裴辉华依照合同2.1及8.3条的约定赔偿损失的诉求，缺乏依据，不予支持。 林和平要求裴辉华支付2018年12月1日起至实际交还讼争房屋的租金及占用费，但又主张该费用待裴辉华实际交还讼争房屋时间确定后另行计算，故其该项主张本案中不予处理，林和平可在裴辉华交还讼争房屋时间确定后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条，、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 林和平与裴辉华双方签订的《益田海景大厦店铺租赁合同》于2018年12月1日解除； 裴辉华于本判决生效之日起七日内按现状（保留已形成附合的装修装饰物）将厦门市部分面积及201单元店铺腾空交还给林和平； 裴辉华于本判决生效之日起七日内向林和平支付2018年3月1日至2018年11月30日的店租金及物业管理费共计875520元及滞纳金（以875520元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月28日计算至实际支付之日止）； 驳回林和平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20461元，由林和平负担5461元，裴辉华负担15000元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 辛鹏 二〇一九年五月十五日 代书记员 陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。