广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2847号原告：唐来军，男，1958年2月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市。委托诉讼代理人：林艺芬，广东君直律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司,住所地广州市花都区镜湖大道2号3区1栋201商铺,统一社会信用代码：9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告唐来军与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告唐来军及其委托诉讼代理人林艺芬，被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐来军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付占用购房款期间的利息232107.15元。(按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年6月5日算至2017年4月8日，占用原告的款项为1596082元。）2.被告双倍返还定金，双倍定金数额为100000元。3.被告支付逾期办证违约金为24739.27元（以房款1596082元为基数，从2017年7月8日开始按照每日万分之五计算至2017年8月8日即实际办妥房产证之日。）4.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：一、原告与被告双方就位于广州市花都区新华街镜湖路2号云峰花园4区13栋1302单元的房产达成买卖合意，并于2014年3月31日签订《云峰花园认购书》。该认购书第二条约定：“1、定金：乙方须于签署本认购书时向甲方缴付定金50000元整。2、一次性付款的，乙方须于2014年7月1日前向甲方付清1546082元，并同时签署商品房买卖合同。”故双方约定的签署正式买卖合同的时间至迟为2014年7月1曰。截止至《云峰花园认购书》签订当日，原告已经支付了950000元的购房款（含定金），后于2014年4月2日支付了50000元、6月5日支付了596082元，故原告在2014年6月5日已经支付完毕购房款。而在原告支付完毕购房款前，被告已同意原告先行装修，支付完毕后再入住，即当时的房屋状态应为已竣工验收，具备正式签约和办理不动产权证的客观基础。但被告怠于履行与原告签订合同的义务，直至2017年4月9日，双方才签订正式的《广州市商品房买卖合同》，迟于约定的签署正式合同的日期近三年。1.虽双方最终签订了《广州市商品房买卖合同》，但未在《云峰花园认购书》第二条第2项的约定时间内签订，导致购房者所交的购房款被长期占用，损失相应期间的孳息。同时购房者在此期间丧失主张出卖人及时办理不动产权证或承担违约金损失的请求权，无法实现合同目的，故请求双倍返还定金。2.合同法第113条规定，因被告未及时与原告签署正式买卖合同，导致原告未能及时获得所换取的对价，同时又失去购房款的占有控制。因此，原告基于被告的违约行为及原告的损失而主张购房款被占用期间的孳息。二、依据《广州市商品房买卖合同》第9条、第10条的约定，房地产权证至迟应于2017年7月8日办妥并交付给原告，但房地产权证在2017年8月8日才办妥。鉴于被告逾期办证的事实和双方的合同约定，被告应承担24739.27元的逾期办证违约金。综上所述，被告迟延与原告签订正式买卖合同，导致原告资金孳息的损失，同时失去应有的合同请求权，故被告依法应当承担损害赔偿；迟延办理不动产权证，被告依法依约应当支付违约金。故原告为维护己方合法权益诉至法院，请求人民法院依法判如所请。补充：主张双倍返还定金的事实依据：按照税法等规定房屋再次出售应当缴纳税费，但是满两年免交增值税，满五年免交个人所得税，参照正式买卖合同约定的办证期限为90日，以2014年7月1日为签订正式合同的起点，故办理产权登记的时间至迟于2014年10月1日，如被告与原告按期签订正式合同，原告于2016年10月1日出售房屋可免交增值税及减少免交个人所得税等待期，按照房屋的市场价出售涉案房屋，原告的个人税费损失达到140000元以上。被告宏峰公司辩称，一、未签订商品房买卖合同的责任并非我方主观故意，是原告系外地户口及其他方面的原因未达到购房条件导致的。1.2014年3月27日，双方签订认购书后，原告托关系找到被告的曾副总及实际控制人黄总要求打折优惠，经同意又重新于2014年3月31日签订认购书，并于2014年4月9日根据原告要求提前收楼及装修的申请，将涉案房屋交付给原告。但因为原告是外地户口，受限购政策影响无法签订商品房买卖合同，直到2017年4月份，原告在认为符合认购条件后才告知我方并与我方按照2014年认购书的价格签订正式商品房买卖合同。涉案房屋正如原告在起诉状中陈述的在签订认购书时已经完工验收并具备办理产权证客观条件，被告在客观上没有签订商品房买卖合同的障碍。2.涉案房屋位于云峰花园四区13栋，根据本系列案其他相关案件生效判决中查明的事实，该栋房屋所有业主均在签订认购书后按照约定签订正式合同并办理产权证，本案为云峰花园近千业主中唯一一宗业主起诉被告未按照认购书约定签订买卖合同，被告主观上故意或过失不签订正式合同明显不符合常理。3.原告在符合购房条件后于2017年4月9日与被告签订正式的商品房买卖合同，合同中约定的价格依然为1596082元，该成交价不足2017年市场价的一半，该价格与双方三年前双方约定的价格一致。如果三年前是被告不愿意履行认购书的约定，拒绝与原告签订商品房买卖合同，三年后被告也完全可以不按该价格与原告签订合同，被告的违约成本比原告第一、二项的费用低得多。原告在2017年5月20日作出说明，因为受广州2017年330购房新政的影响，被告为避免原告系外地户口无法办理产权证的风险，要求原告作出承诺由于其外地户口未符合购房条件未能办理产权证的责任由其自行承担。二、被告不存在任何违反认购书的行为，被告在2017年与原告签订正式的买卖合同，原告并未要求解除认购书，故被告不用承担双倍返还定金的责任。三、原被告双方签订商品房买卖合同时根据主合同第十一条及补充协议第七条第一点的相关约定，无论是房屋交付还是协助原告取得受理回执等履约行为，被告均没有违反合同约定，被告不用承担任何违约责任。四、原告没有证据证明未签订正式商品房买卖合同是被告的原因造成，即便被告存在未按认购书约定签订正式买卖合同，根据民法通则关于诉讼时效的规定，原告的诉讼已经超过了诉讼时效。故我方请求驳回原告的所有诉讼请求的同时保留通过民事诉讼要求原告承担占用被告涉案房屋、导致租金及房价上涨的预期利益损失。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2014年3月27日，宏峰公司（出售方、甲方）与唐来军（购买方、乙方）签订云峰花园认购书一份，约定：乙方向甲方购买广州市花都区新华街镜湖路2号云峰花园4区13栋1302房，成交价为1661893元，付款方式为一次性付款。乙方须于签署认购书时向甲方缴付定金50000元。认购书还对其他权利义务进行了约定。认购书签订之后，唐来军通过其关系找到宏峰公司的相关人员打折之后与宏峰公司于2014年3月31日重新签订了一份认购书，约定：涉案房屋的总价款为1596082元。一次性付款的，乙方须于2014年7月1日前向甲方付清房款，并同时签署《商品房买卖合同》。乙方应按照本认购书约定的时间主动向甲方缴付楼款并与甲方签署正式《商品房买卖合同》，需要申请银行按揭贷款的客户应同时办理银行按揭贷款申请手续。2014年3月27日，唐来军向宏峰公司支付了50000元定金，2014年3月31日支付了900000元购房款，2014年4月2日支付了50000元购房款，2014年6月5日支付了596082元购房款。2014年4月9日，宏峰公司将涉案房屋交付给唐来军使用。2017年4月9日，唐来军（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区13栋1302房，总房价款1596082元，乙方采取一次性付款方式付款，在2017年4月9日前支付全部房价款。第九条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起90日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第十条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第十一条房屋交付约定：甲方应当在2017年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同附件七为本合同补充协议，其中第七条关于产权登记的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第九条变更为：乙方应交清房款（包括但不限于银行按揭已放款、楼款、补差款等相关费用），并在合同约定的时间内收楼，上述条件是甲方办理《房地产权证》的首要条件。如因乙方原因无法达到上述条件的，办理《房地产权证》的相应时间相应顺延，不视为甲方违约。甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方同意在该210个工作日之外再给予甲方720个工作日的办证时间，在此延长期内不视为甲方违约。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。甲方已在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第十条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起930个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。2.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，乙方同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起10日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。3.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。4.如因甲方原因造成乙方无法在约定的时间内取得收件回执的，在约定日期届满后的次日起算违约金。违约金按每日0.01%计算到取得收件回执之日止。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。唐来军称宏峰公司一直未通知其签订商品房买卖合同，其在签订认购书后每年都会打电话催促宏峰公司签订商品房买卖合同，但宏峰公司仅是让其等待，直到2017年购房新政出台后，其担心该政策会影响其购房，就再次催促宏峰公司，宏峰公司才与其签订了上述合同。宏峰公司不认可唐来军的上述陈述，其称认购书已经明确约定由唐来军主动找宏峰公司签订合同，宏峰公司并不负有通知的义务，而宏峰公司并未收到唐来军的通知。宏峰公司对于签订合同没有任何障碍，之所以直到2017年才签订合同，是由于唐来军此前不具备购房资格。2017年5月20日，唐来军向宏峰公司出具一份说明，内容为：“兹因贵司为四期十三栋1302房（户主：唐来军）申办产权证，如因户主系外地户口不能办理产权证，责任由户主唐来军自己负责。”唐来军称其虽然是外地户口，但是已经有20年的广州社保，具备购房资格，该说明是在宏峰公司的要求下书写的。2017年8月8日，唐来军取得涉案房屋的房地产权证。本院认为，唐来军与宏峰公司签订的认购书、《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案争议的焦点为：1.宏峰公司对于2017年4月9日才与唐来军签订《广州市商品房预售合同》是否需要承担责任。2.宏峰公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任。关于争议焦点1，首先，双方于2014年3月31日签订的认购书约定，唐来军应在认购书约定的时间内主动与宏峰公司签订正式的《商品房买卖合同》，但是唐来军并未举证证明其要求宏峰公司签订合同，宏峰公司不予配合，唐来军应承担举证不能的法律后果。而且，宏峰公司客观上并不存在签订商品房买卖合同的障碍，甚至在唐来军付清购房款前已经交付涉案房屋给唐来军使用，唐来军称宏峰公司拒绝与其签订商品房买卖合同显然不符合常理。另外，宏峰公司在2014年4月9日已经将涉案房屋交付给唐来军使用，唐来军已经获益，现《广州市商品房预售合同》也已经履行完毕，唐来军并未因此遭受损失，因此唐来军要求宏峰公司赔偿其购房款利息、双倍返还定金的理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点2，合同约定宏峰公司应在2017年5月31日前交付房屋，宏峰公司于2014年4月9日已经交付房屋给唐来军使用。根据附件七第七条第3款的约定，产权证的办理期限按合同约定交楼日期届满之日起算，即应从2017年5月31日起算。唐来军于2017年8月8日办妥涉案房屋的产权证，说明唐来军在此之前已经取得涉案房屋的受理回执，并未超过附件七第七条约定的930个工作日，因此宏峰公司并不存在逾期办证行为，唐来军要求宏峰公司赔偿逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告唐来军的全部诉讼请求。案件受理费3326元，由原告唐来军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇一九年五月五日书记员 刘雄燕