福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽民申1406号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：吴联妙，男，1975年7月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：林颖健，男，1973年9月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：吴瑞芳，女，1937年1月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：黄海萍，女，1975年5月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城**楼**。 法定代表人：林根秀，该公司总经理。 再审申请人吴联妙因与被申请人林颖健、吴瑞芳、原审第三人黄海萍、福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终4499号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本院现已审查终结。 吴联妙向本院申请再审称，（一）林颖健于2016年12月26日发出《房屋买卖合同履约催告函》，吴联妙于2017年1月4日发出《关于的回函》，再次表达了可以一次性付款的意愿，而且表态，如只能按公积贷款办理本次交易，双方可以到审判机关、行政机关办理相关手续。因此，该回函是本案重要证据，可以证明吴联妙一直愿意以一次性付款方式履行合同，并无违约的主观故意和客观行为。一、二审法院以吴联妙未能提供邮寄该函件的快递回单为由，未认定林颖健、吴瑞芳已收悉该函件错误，该错误认定直接影响本案处理结果。（二）吴联妙在林颖健口头同意变更付款方式为一次性付款的情况下，经金诚丰公司人员通知才申请撤回公积金贷款申请，其行为并不构成违约。金诚丰公司的经办人员詹小琴、温某的证言已充分证明双方已就付款方式变更达成合意，一、二审法院对该项事实的认定错误。1.一、二审法院仅采信詹小琴部分证言错误。詹小琴一审出庭作证、二审出具书面证言，充分证明林颖健已同意变更支付方式，并约好在办理资金监管手续时签署补充协议。补充协议的条款亦已由中介拟定并盖章。签约当天林颖健也未对一次性付款表示异议。一、二审法院断章取义，以詹小琴证言证实林颖健未在补充协议上签字为由，认定双方未就付款方式变更事宜达成一致意见错误。2.二审法院未采信吴联妙于二审诉讼中提供的詹小琴书面证言、詹小琴与林颖健的往来邮件，明显错误。3.一、二审法院未采信证人温某出庭作证证言错误。本案买卖双方均系金城丰公司的客户，由温某与吴联妙对接，由李红霞、詹小琴与林颖健对接，一、二审法院在采信詹小琴部分证言的情况下，以吴联妙系温某的客户，双方具有利害关系为由，否认其证言效力，明显违反《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条有关人民法院应当按照法定程序，全面客观地审核证据的规定，温某、詹小琴的证言可以相互印证，证明双方已就变更付款方式以口头方式达成一致意见，通知吴联妙撤回公积金贷款申请是基于林颖健已经同意一次性付款。（三）一审法院认定吴联妙不具备购房资格，不符合事实与限购政策规定。2016年10月6日，福州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，明确自2016年10月7日开始施行，交易时间在此前不受限购政策影响，交易时间以买卖合同网签时间为准。双方购房合同在限购政策出台之前已经办理网签手续，不受限购政策影响，况且，本案重审时，吴联妙名下并无两套房产，完全符合购房条件。（四）林颖健、吴瑞芳不配合办理一次性付款资金监管手续，并非吴联妙不付款，一、二审判决认定吴联妙违约在先，不符合事实与法律规定。1.在案证据证明吴联妙已经准备了充足的资金并可以办理资金监管手续，但林颖健不予配合，经金诚丰公司两次书面通知后，仍拒不配合。在2016年福州市房价不断上涨的背景下，采取一次性付款方式更有利于减少合同履行环节，缩短合同履行周期，明显有利于卖方。而且即使吴联妙无法成功获得公积金贷款，只要仍可支付合同价款，也属于适当履行。一、二审法院认定吴联妙只能按合同约定办理公积金贷款付款，完全曲解合同法规定的全面、适当履行合同。此外，吴联妙妻子黄海萍未申请公积金贷款，只会影响公积金贷款的审批金额，不能据此认定吴联妙及黄海萍违约。2.“二手房”买卖中，支付购房款需要通过银行监管（托管）的方式履行，而办理资金监管手续需要买卖双方共同办理，本案正是因为林颖健不配合办理资金监管手续而导致吴联妙无法付款，责任应在于林颖健一方，一、二审判决认定吴联妙违约在先，缺乏事实与法律依据。综上，吴联妙依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。 申请再审时，吴联妙提供：1.2017年1月13日林颖健在(2016)闽0102民初6112号案件中的证据清单，其中载明证据三即为《关于的回函》，证明吴联妙发出的该回函，林颖健已收悉。2.金诚丰公司出具的《情况说明》，内容涉及“2016年5月开始办理交易相关手续。交易过程中，吴联妙向我司表示改变付款方式，由公积金改为一次性付款，我司工作人员电话联系林颖健沟通该变更事宜，并告知林颖健如无异议就签署补充协议予以确认。经联系，林颖健同意出面签署补充协议。2016年6月8日，吴联妙在公积金改一次性付款补充协议上签字确认。此后，我司多次联系林颖健但其无法确定可见签署的日期。过程中，我司接到交易中心通知，2016年6月21日至2016年7月8日期间不能办理过户申请手续，故我司经与双方沟通，推迟至可办理资金监管手续的日期即2016年7月13日到办理资金监管手续的银行签订补充协议，协议签订后即可办理资金监管及后续的过户手续。2016年7月13日，因一次付款手续完成时间相较公积金付款更早，交房时间也相应提前，林颖健不同意该交房时间，未签署补充协议并离场。交易过程中，我司为本宗交易办理了网签挂牌手续，有效期90天，如补充协议签订并依照一次性流程办理手续，正常情况下本交易可以在网签到期前完成。一次性付款较之公积金付款方式，交易所需时间较短，正常情况下不会造成合同不能履行”。 本院经审查认为，吴联妙与林颖健、吴瑞芳于2016年3月29日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房屋买卖合同》约定的付款方式为，除首付款外的其余购房款通过公积金贷款方式支付。在合同履行过程中吴联妙提出将付款方式变更为一次性付款，而致双方发生争议。房产买卖中，付款系买方最核心的义务，与办理贷款相比，买方是否具备一次性付款能力，能否按时付款，对卖方而言存在一定的不确定性。因此，买方将付款方式由贷款变更为一次性付款并非一定有利于卖方，卖方也非必须接受该种付款方式的变更。一、二审法院对于吴联妙有关采取一次性付款方式更有利于减少合同履行环节，缩短合同履行周期，明显有利于卖方的主张，未予采信，并无不当。更为重要的是，在吴联妙提出变更付款方式后，判断双方是否构成违约，应当以双方是否已就付款方式变更经协商达成一致为前提。由于付款方式变更属于合同重要条款变更，除方式由贷款变更为一次性付款外，有关款项监管、付款节点等具体细节，也需双方磋商并达成一致方能认定双方已就付款方式的变更达成一致。然吴联妙提供的詹小琴、温某的证言，均仅体现卖方曾口头同意一次性付款，并明确双方还需进一步书面签订补充协议。而根据查明的事实，至2016年7月，金诚丰公司仍在双方间沟通书面补充协议的具体条款，且双方最终未能签订书面补充协议。因此，吴联妙主张证人证言可以证明买卖双方已就付款方式的变更达成一致意见，不能成立。同时，无论是詹小琴、温某的证言，还是金诚丰公司出具的《证明》均不能体现在2016年5月时，卖方已经同意变更付款方式为一次性付款，且如前述变更付款方式的合意并非只需卖方口头同意即可达成，故吴联妙于2016年5月24日向福建省直单位住房公积金管理中心申请住房公积金贴息贷款40万后，又于2016年5月31日在明知双方尚未就付款方式变更的具体细节进行磋商且达成一致的情况下申请退件，一、二审法院认定其违约在先，并无不当。在2016年7月双方未能签订补充协议，林颖健催告办理贷款手续后，吴联妙也未再继续办理，一、二审法院认定其应当承担违约责任，也无不当。2017年1月4日已处于诉讼期间，故吴联妙向林颖健、吴瑞芳发出的《关于的回函》无论林颖健、吴瑞芳是否收悉，均不影响吴联妙在合同履行期间的行为是否构成违约的认定，一、二审法院未予认定该份证据，不影响案件的实体处理。 综上所述，吴联妙的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回吴联妙的再审申请。 审判长  黄卉靓 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇一九年五月三十日 法官助理宫静 书记员王世伟