山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初3768号 原告：丁某某，男，1972年4月6日出生，汉族，户籍地：山东省莒南县，现住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张庆义，山东理永律师事务所律师。 被告：刘某某，男，1990年1月4日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孙谦谦，山东铭信律师事务所律师。 第三人：临沂某某房地产营销策划有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区通达路翔龙第一国际. 原告丁某某与被告刘某某、第三人临沂某某房地产营销策划有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁某某及其委托诉讼代理人张庆义，被告刘某某的委托诉讼代理人孙谦谦、第三人某某公司的委托诉讼代理人张丕金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丁某某向本院提出诉讼请求：1.解除与被告签订的“NO.0000065房源多.临沂某某房地产买卖契约”，房屋价值636000元；2.返还定金2万元;3、免除对第三人某某公司方的中介服务费(尚未收取)。事实和理由：原告通过第三人的中介与被告签定了NO.0000065房源多.临沂某某房地产买卖契约,并交付定金2万元由第三人收执。原告在签定契约时完全相信并依靠第三人进行操作。在其主持下,契约用第三人的印刷专用格式合同纸由其工作人员具体填写完成,原、被告双方签字。当时被告没有出示该买卖房屋的房产证,但被告及第三人都说其主房建筑面积为135平方米，配房7平方米，总面积为142平方米。但事后原告亲赴被告处查看该房的房产证时，发现其上登记的总建筑面积为133.11平方米,主房面积为125.5平方米:比购房契约主房面积少了9.5平方米。原告当即和被告交涉,但是被告始终坚持按合同上错误的建筑面积和636000元的价款进行交易。原告认为被告违背签定合同时的诚信原则,有欺诈行为;第三人作为专业的房地产中介机构工作过于草率,没有尽到充分注意和审慎的义务,应当承担一定的民事责任。为此,特向法院起诉。 被告刘某某辩称，1.我同意解除双方于2019年2月10日签订的《房屋买卖契约》2.原告所述案件事实与实际不符。涉案房屋在出售前已由双方本人亲自到场看房,且合同中也明确说明:实际面积以房产管理部门测绘(或房产证上所标面积)为准,即双方均认可房屋面积以房产证为准；3.我并无违约行为,导致合同解除的原因系原告违约导致,原告不愿意继续履行买卖合同,也未在合同约定的时间内交纳首付款,其主张实际平方数与房产证不符系违约行为纯属托词,636000元的房屋总价款也与当时市场价值相当,并无价款与市场价不符的情形,双方在交易时就已明确知悉如何认定涉案房屋面积的事实；4.合同解除的原因系原告单方面导致,属于违约行为,其所缴纳的2万元定金应使用违约定金法则,不予退还。我保留因原告违约行为致使合同目的无法实现而向原告提起反诉的权利。综上所述,我同意双方解除《房屋买卖契约》,但定金不应退还,更无违约金一说。 第三人某某公司辩称，1.我作为此次买卖合同交易的居间人,已完全履行了合同义务，针对原告称房屋面积的问题,我认为在合同签订前,我方已派人带着原告进行实地看房并向其出示了房产证,在签订合同时也已经注明以实际房产证上的面积为准,不应在此问题上存在任何争议；2.本案交易总价为636000元,与市场价基本一致,不存在价款明显过高或过低的情形。基于上述两点,我也多次组织双方进行调解,但一直未能达成调解合意。因原告在合同签订后一直未能交纳首付款,导致合同目的无法实现,与我无关；3.我方需收取的中介费为总价款的2%，该购房合同是原告违约，当时原告提出不想买，被告同意解约，原告询问中介费怎么付，因合同虽不成立，但我公司经纪人已经为其提供服务，经多次协商后同意由原告出一部分费用，具体数额未约定，原告一直拖欠未付，后原告直接起诉。如果按合同约定，我方中介费是总价款的2%，从原告支付的定金中扣除，或者原告另行支付，不足部分也由原告另行支付。对于中介费用，我方现未提起反诉，但主张抵销。 经审理查明，2019年2月10日，原告（买受人）丁某某与被告（出卖人）刘某某、第三人某某公司签订了《房源多.临沂某某地产买卖契约》一份。该合同约定，由原告购买被告所有的位于临沂市兰山区三通花园2号楼2单元602室房屋一套，主房约135平方米，配房约7平方米，房屋面积约142平方米，总价款为63.6万元。合同第三条约定：在合同签订10个工作日内乙方（丁某某）支付首付款为交易价格金额的30%即人民币19万元，剩余房款申请银行按揭。合同第六条约定：1.本契约签订后，乙方（丁某某）中途悔约，应书面通知甲方，以购房定金全额对丙方（临沂某某公司）和甲方（刘某某）进行赔付，甲方中途悔约，应书面通知乙方与丙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的10%对乙方和丙方进行违约赔偿，已付款必须退回或是无条件配合乙方做好资金退出手续。2.乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，甲乙双方在交付房款和房屋交付每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上，视为严重违约，守约方有权单方面解除契约，违约方应按本条第一款的约定承担全部责任，但双方另有约定的除外。合同签订后，原告于2019年2月11日交纳定金2万元。房产证载明涉案房屋的主房面积为125.5平方米，配房面积为7.61平方米，总面积为133.11平方米，后原、被告因房产面积发生争议，原告诉至本院。 上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，原告丁某某与被告刘某某、第三人某某公司三方签订的买卖契约载明涉案房屋的主房面积约135平方米，配房面积约7平方米，共计为142平方米，但房产证所载的涉案房屋的主房面积为125.5平方米，配房面积为7.61平方米，实际总面积为133.11平方米，两者相差8.89平方米，面积误差达6.7%，虽然其买卖契约中约定“实际面积以房产管理部门测绘或房产证上所标面积为准”，但被告手持房产证，对于房屋实际面积应是明知，故被告存在信息告知义务上的过错；第三人作为房屋买卖的专业中介机构，应尽到严格的审查及注意义务。本案中，第三人未核实房屋实际面积就促进原、被告签订合同，故其亦存在一定过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。根据上述规定，原告要求解除《房源多.临沂某某地产买卖契约》的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告于2019年2月11日交纳购房定金2万元，该款由第三人某某公司代收，不应再支付给被告，应由第三人某某公司返还给原告。第三人居间服务存在瑕疵，导致原、被告之间的合同解除，其服务没有成效，不应收取中介费，其请求从定金中抵扣中介费，本院不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告丁某某与被告刘某某、第三人临沂某某房地产营销策划有限公司于2019年2月10日签订的《房源多.临沂某某地产买卖契约》； 二、第三人临沂某某房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还给原告丁某某购房定金2万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5180元（已减半），由被告刘某某、第三人某某公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张培亮 二〇一九年五月二十一日 书记员  张卓然