广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8560号原告莫钊华，男，汉族，1975年7月22日出生，身份证住址广西藤县。被告钟运明，男，汉族，1969年1月25日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人钟小平，女，系被告的前妻。原告莫钊华诉被告钟运明及被告钟运明反诉原告莫钊华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。莫钊华本人，被告钟运明及其委托代理人钟小平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：判决被告退还原告租房押金人民币2,030元。被告反诉请求：1、原告支付被告违约金人民币1,000元；2、原告支付被告押金人民币500元；3、原告支付被告水费人民币27元、电费人民币153元、物业管理费人民币60元。本案相关情况一、涉案房屋位置：深圳市宝安区新安街道裕和花园82区十巷9号楼308号房。二、涉案房屋出租方：被告。三、涉案房屋是否有产权证明：否。被告确认涉案房屋为农民房，也未提交涉案房屋的房地产权证或建设工程规划许可证，故本院认定涉案房屋没有产权证明。四、约定的月租金标准：月租金为人民币1,000元。五、原告已支付的费用：人民币2,030元。原告于2018年8月17日通过转账人民币2,030元给被告，其中人民币1,500元为租赁押金，500元为半个月的租金，30元为卫生费。六、是否有签订租赁合同：否。双方没有签订书面租赁合同，但从原告的付款行为来看，双方已达成了口头的租赁合同，形成事实的租赁合同关系。七、关于合同的效力问题：无效。由于涉案房屋并没有相关的产权证明，故本院认为被告无法证明其对涉案房屋享有使用权，不能对涉案房屋享有使用、收益的权利，故其无权出租涉案房屋。双方达成的租赁合同违反法律规定，应认定为无效合同。八、关于租赁保证金和预付租金、卫生费：人民币2,030元应予以返还。根据合同法第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应予以返还。因此，被告收取原告的租赁押金和预付房租、卫生费共计人民币2,030元应返还原告。九、关于原告有无实际使用涉案房屋：有。原告主张其于2018年8月14日与涉案房屋的管理员协商租赁涉案房屋，于2018年8月17日支付了租赁押金等费用，于2018年8月21日搬东西入住时因对租赁合同的条款有异议，被管理员赶走，故并未实际入住涉案房屋。被告则主张原告于2018年8月17日与管理员协商确定租赁涉案房屋，并交纳了押金等费用，于当晚七点左右入住涉案房屋。因对租赁合同的条款有异议，原告又私自于2018年8月27日搬离了涉案房屋。被告为证明其主张，提交了一份内地居民采集表，该表系由深圳市宝安区新安街道流动人口和出租屋综合管理所制作的，上面载明原告于2018年8月20日登记信息时的居住房屋地址为涉案房屋的地址。原告确认该表格的真实性，但主张该表是涉案房屋管理员要求其自行到管理处登记才能入住，其并未实际入住。本院认为，被告所提交的表格已初步证明原告于2018年8月20日时居住在涉案房屋，原告如未入住涉案房屋，却自动向行政部门申报其居住在该地址，于理不合，且原告也未提交证据证明其该期间实际居住在他处。而被告的主张与原告的付款时间、采集表登记时间等能相互印证。因此，本院采信被告的主张，认定原告于2018年8月17日至2018年8月27日期间居住在涉案房屋。十、占有使用费：人民币333.33元。因双方达成的租赁合同无效，故被告要求原告支付租金没有法律依据，但被告可参照约定的租金金额向原告主张占有使用费。经核算，原告占有涉案房屋期间即2018年8月17日至2018年8月27日期间的占有使用费人民币333.33元（1,000元/月÷30天×10天）。被告诉请超出的部分，本院不予支持。十一、关于卫生费（物业管理费）：人民币10元。被告主张双方约定物业管理费即卫生费为每月人民币60元，原告则予以否认。本院认为，涉案房屋管理员给原告开具的收据载明：“收308房租半个月500元，卫生费30元，押金500元，余500元到十月十五号付清……”本院认为，从该收据可以看出，卫生费并未写明是半个月的费用，从常理判断应是一个月的费用，且如原告未付清卫生费，那么应在后面注明剩余款项应在何时付清，但收据中只写明了剩余的半个月房租何时付清，也可以推断出原告已支付的卫生费是一个月的费用而非半个月的费用。因此，本院认定双方约定的卫生费为人民币30元。因双方达成的租赁合同无效，故被告要求原告支付卫生费没有法律依据，但由于原告已经实际居住了涉案房屋，产生了相应的管理费用，故被告可参照约定的卫生费金额向原告主张物业管理费，故原告应向被告支付其居住期间的物业管理费人民币10元（30元/月÷30天×10天）。被告诉请超出的部分，本院不予支持。十二、关于被告诉请的违约金和押金：不予支持。双方达成的租赁合同无效，不论双方有无约定违约金和押金，原告均无需支付。十三、关于水电费：不予支持。被告主张原告居住期间产生了水费人民币27元、电费人民币153元，但并未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，对于被告的该项诉请，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告莫钊华与被告钟运明于2018年8月17日达成的口头租赁合同无效；二、被告钟运明应于本判决生效之日起十日内返还原告莫钊华租赁押金人民币1,500元、预付租金人民币500元、卫生费人民币30元；三、原告莫钊华应于本判决生效之日起十日内支付被告钟运明2018年8月17日至2018年8月27日期间的占有使用费人民币333.33元和物业管理费人民币10元；四、原告莫钊华与被告钟运明的上述互负债务相抵后，被告钟运明应于本判决生效之日起十日内支付原告莫钊华人民币1,686.67元；五、驳回原告莫钊华的其他诉讼请求；六、驳回被告钟运明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币25元、反诉受理费人民币25元，由原告负担人民币5元，由被告负担人民币45元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨  佳  玫二〇一九年五月二十四日书记员 刘  雨  欣书记员 张伟杰（兼）附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。