江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初2719号原告（反诉被告）：胡思远，女，1987年4月12日出生，汉族。住南昌市青云谱区万溪村楼吁村自然村**，现住青云谱区。委托代理人：郭小春，江西添翼律师事务所律师。委托代理人：喻文君，男，汉族，1987年8月22日生，，住江西省南昌市青云谱区系原告丈夫。被告（反诉原告）：华侨城（南昌）实业发展有限公司，住所地：南昌市西湖区朝阳新城云天路**，统一社会信用代码91360100MA35NLWE89。法定代表人：刘升勇，该公司董事长。委托代理人：李剑，江西道善律师事务所律师。委托代理人：郭舒萍，江西道善律师事务所律师。原告（反诉被告）胡思远诉被告（反诉原告）华侨城（南昌）实业发展有限公司（以下简称“华侨城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡思远的委托代理人郭小春、喻文君，被告（反诉原告）华侨城公司的委托代理人李剑、郭舒萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡思远诉称：2018年7月29日，原告向被告订购位于南昌市西湖区子羽路与九州大街交汇处的华侨城万科（备案名：文昌小区）高层一套，以E选房网上售房系统中选定的房号为准，原告按被告销售人员要求向被告指定银行账户转入50000元，并与被告签订《选房协议书》及《认购协议书》。协议约定当系统提示选房成功即转为认购，同时该50000元资金转为定金。原告于2018年8月4日通过手机APP在E选房网上售房系统中选定12-2-1402号商品房，系统显示选房成功。选房成功后，原告数次赴被告售楼处就签订正式的《商品房买卖合同》与被告进行磋商，被告工作人员明确表示拒绝。原告于2018年9月4日接到被告发出的《律师函》，该《律师函》明确要求解除《认购协议书》。鉴于被告的违约行为，原告已回函被告，并明确表示不同意解除《认购协议书》，要求尽快签订正式的《商品房买卖合同》。被告对此置若罔闻，并拒绝退还原告支付的购房定金。原告认为，原、被告所签订的《选房协议书》《认购协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《合同法》、《担保法》等相关法律规定，被告作为收受定金的一方，其单方违约，应当双倍返还定金。原告为了维护其合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还原告购房定金100000元；2、本案一切诉讼费（包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费等）由被告承担。原告（反诉被告）胡思远针对反诉答辩称：一、依据南昌市房管局出具的《关于对南昌市西湖区人民法院〈调查令〉的回复》，南昌市房管局已于2018年8月6日至2018年9月21日暂停了对反诉人开发项目商品房预售合同网签，暂停期间双方无法进行合同网签。反诉人恶意隐瞒已知事实，并将违约责任归责于被反诉人，违背事实且缺乏相关法律依据，因反诉人未履行相关告知义务，且发《律师函》表示单方解除《认购协议》，属单方违约情形，故该违约责任应归责于反诉人。二、根据《选房协议》的约定，被反诉人所交的5万元资金已于2018年8月4日选房成功后即转为定金。而《认购协议书》中又对5万元资金错误的定性为认筹金，两份协议对该5万元所作出的不同解释是前后矛盾的，且《认购协议书》对该5万元进行了拆分，拆分成1万元定金和4万元首付款，反诉人对此未履行告知义务，且与《选房协议》的约定相违背。反诉人作为格式合同的提供方，根据《合同法》第41条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应认定被反诉人所交的定金为5万元。三、反诉人恶意隐瞒已知事实，且违法解除《认购协议书》，已构成单方违约的事实清楚，证据确实充分。现反诉人以被反诉人未在约定期限内签署正式的《商品房买卖合同》构成违约为由没收被反诉人定金违背事实且于法无据。根据《合同法》第115条、《担保法》第89条规定，反诉人作为收受定金的一方，其单方违约应当双倍返还定金给被反诉人。四、反诉人并无证据证明，被反诉人在反诉人营销中心存在大声喧哗、谩骂的行为。被反诉人是在发表自己的观点，被反诉人享有言论自由的权利。被反诉人请求法庭依法驳回反诉人的反诉请求，维护被反诉人的合法权益。原告（反诉被告）胡思远提交了以下证据：证据一：原告的身份证原件、被告的营业执照。证明目的：证明原、被告的身份信息，系本案适格主体证据二：选房协议书、认购协议书。证明目的：证明原、被告之间的房屋预售合同关系证据三：电子回单。证明目的：证明原告已按合同约定向被告支付了购房定金5万元证据四：选房成功回单。证明目的：证明原告按协议约定系统选房成功，5万元资金转为定金证据五：律师函。证明目的：被告发函要求解除《认购协议书》，属单方违约证据六：南昌市房管局出具的《关于对南昌市西湖区人民法院〈调查令〉的回复》。证明目的：南昌市房管局已于2018年8月6日至2018年9月21日暂停了对被告开发项目商品房预售合同网签，暂停期间双方无法进行合同网签，违约责任不可归责于原告。证据七、录音资料。证明目的：因被告单方原因拒绝与原告签订正式的商品房买卖合同，属被告单方违约。被告（反诉原告）华侨城公司针对本诉答辩称：一、被答辩人签订认购协议后索要总房价2%的团购优惠并要求延期付款及加推房源认购的权利等条件，系要求变更认购协议的条款，存在恶意违约不履行原认购协议。二、无论是根据法律规定还是合同约定，答辩人均未构成违约，违约的是被答辩人。被答辩人未按照《认购协议书》的约定在规定期限内前往签约购房合同，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任和定金罚则。答辩人有权按照《认购协议书》的约定单方面解除本认购协议书而无须事先通知被答辩人，且被答辩人所缴纳的定金不予返还，并单方面将房产另行出售。答辩人并不存在任何违约行为。三、从被答辩人提交的诉状及证据来看，被答辩人已知晓且已认可其7月29日交纳的5万元认筹金在成功选房后只有1万元转为定金，另4万元转为首付款（证据中的认购协议书以及开具的收据都已写明），被答辩人现主张双倍返还定金10万元于法无据，于事实不符，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）华侨城公司反诉称：2018年7月29日，被反诉人欲反诉人签订的《选房协议》，由被反诉人预定华侨城万科（备案：文昌小区）高层房源一套，以E选房网上售房系统中选定的房号为准，并向反诉人账户转入5万元选房认筹金。被反诉人于2018年8月4日认购选房成功，选定房号为12-2-1402号房屋。2018年8月7日，反诉人与被反诉人签订《认购协议书》。《认购协议书》第5条约定：自认购之日起，被反诉人的5万元认筹金中1万元自动转为定金，4万元转为首付款。反诉人并向被反诉人开具两份收据。《认购协议书》第4条约定：被反诉人应当自认购之日起，必须在7日内前往万科签约中心签署《南昌市商品房买卖合同》。第6条约定：若被反诉人未按照本协议书签订正式的购房合同，则反诉人有权单方面解除本认购协议书而无须事先通知被反诉人，被反诉人所缴纳的定金不予返还，反诉人有权单方面将房产另行出售。被反诉人与反诉人签订《认购协议书》后，并未在规定的时间内签署正式的购房合同，已构成违约。被反诉人还多次在反诉人营销中心大声喧哗、谩骂，现场拉扯其他客户散播不实言论，并在其他客户微信群散播不实言论，已给反诉人的正常经营秩序带来严重影响。反诉人于2018年8月21日正式向被告发出《解除认购协议书》告知函。综上，被反诉人与反诉人签订《认购协议书》意思表示真实，合法有效，被反诉人应当按时签约。但被反诉人并未在规定时间内前往签署正式的《南昌市商品房买卖合同》，已构成违约，应当承担违约责任。故反诉人提起反诉，请求判令：一、确认反诉人与被反诉人签订的《认购协议》已解除；二、反诉人有权没收被反诉人交纳的一万元定金；三、本案的诉讼费由被反诉人承担。被告（反诉原告）华侨城公司提交了如下证据：第一组证据：1、选房协议书（复印件），2、认购协议书，3、收款收据。证明目的：证明反诉人与被反诉人于2018年8月7日签订了《认购协议书》，并约定认购房屋总价为2876760元，实付定金1万元，剩余4万元自认购之日起转为首付款的事实，被反诉人违反协议约定索要优惠系对认购协议书的变更，被反诉人的行为构成对认购协议书的违约。第二组证据：1、解除《认购协议书》告知函，2、《律师函》。证明目的：因反诉人的违约行为，反诉人已书面发函并委托律所发函被反诉人解除《认购协议书》，反诉人与被反诉人签订的《认购协议书》已于2018年9月7日解除。第三组证据：录音证据。证明目的：证明被反诉人在签订认购协议书后向反诉人索要总房价2%的团购优惠及其他等优惠政策的事实，被反诉人的行为属于对认购协议约定条款的变更，构成违约。经审理查明，2018年7月29日，原告胡思远向被告华侨城公司订购位于南昌市西湖区子羽路与九洲大行交汇处的华侨城万科（备案名：文昌小区）高层住宅一套，原告（乙方）委托其丈夫喻文君和被告（甲方）签订了《选房协议书》，约定：1、以E远房网上售房系统中选定的房号为准；2、若原告成功选房，原告在开盘次日或指定日期前往华侨城万科营销中心与被告签订认购协议书，约定3天内办理《南昌市商品房买卖合同》及补充协议的签订手续并按合同约定支付剩余房款；3、无论何种原因导致乙方即原告未按本协议约定签订《南昌市商品房买卖合同》及补充协议的，按原告违约处理，被告有权解除本协议，不再另行通知原告，并有权将该房屋另行出售且按本协议约定不予返还原告所支付的定金；4、在原告按本协议履行义务的情况下，如被告拒绝与原告签订《南昌市商品房买卖合同》及补充协议，则视为被告违约，原告有权解除本协议并依法要求被告双倍返还定金，此外双方还对其他权利和义务进行了约定。2018年7月30日原告向被告指定银行账户转入50000元。2018年8月4日，原告在选房系统上认购选房成功。选房系统显示，原告成功选购了房号为12-2-1402号房屋，面积为129.45㎡，单价为22222.94元/㎡，总价为2876760元。选房之后，原告因了解到被告给予了其他客户更为优惠的售价或优先选房权而在行政部门举报被告，并向被告提出希望享受同样待遇，被告对原告说法未予认同。2018年8月7日期间，原告胡思远和被告华侨城公司签订了《认购协议书》。该《认购协议书》载明，认购房号：南昌华侨城项目一分期-12#-2单元-1402，预售建筑面积：129.4500㎡，实付定金：10000元人民比壹万元整。同时约定，认购之日起原告在7日内至万科签约中心完成签订《南昌市商品房买卖合同》，并交纳购房首付款/全款及其他费用；认购之日起，原告的5万元认筹金中1万元自动转为定金，4万元转为首付款，无论任何原因导致《南昌市商品房买卖合同》及相应附件解除的，原告缴纳的首付款原额退还，定金不予退还，乙方未按本认购协议书签订正式的《南昌市商品房买卖合同》的，甲方有权单方面解除本认购协议，乙方所缴纳的定金不予返还，被告有权将原告选定的房屋另行出售。此后，原、被告未在《认购协议书》规定的时间内签订《南昌市商品房买卖合同》。2018年8月30日，被告发出《律师函》，称原告存在提供个人资料不实，且传播不实言论影响被告正常经营秩序的行为，原告将解除和原告签订的《认购协议书》。该《律师函》文未载明的被告公司联系人为黄明。原告提交的其丈夫喻文君与被告公司销售人员黄明间的对话录音记载，原告在收到被告发出的《律师函》后找到黄明，质疑该函件的内容，称被告公司并没有任何人通知原告来签约付款，被告公司不应称其违约。黄明解释称该函件仅是对系统内未签约房屋的统一处理，但因为出了“前面的事”，现在被告单方违约房子不卖给原告了，并承诺向原告双倍返还定金，同时提及因政府关闭网签导致公司大量合同迟延签订。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，本案争议焦点为以下三点：一、未能签订《南昌市商品房买卖合同》是因何方的违约行为；二、《认购协议书》是否已解除；三、原告向被告交纳的50000元资金性质的认定及处理方式。关于第一项争议焦点，本院认为，违约方为被告。理由在于，被告在2018年8月30日发给原告的《律师函》中在列举各项解除理由之时，恰未提及原告未在《认购协议书》签订后7日内完成签约这一明确约定的解除权事由。相反，黄明作为被告公司的销售人员及被告指定的联系人，在与原告的对话中明确表示系被告公司单方表示房屋不卖给被告，并愿意承担定金赔偿责任。故本院对于被告反诉所称原告不在指定期限内签约的内容不予采信。而被告在《律师函》中所主张的解除事项，亦不能成立。其中，虽《选房协议书》中代理人未经公证，但在《认购协议书》中，有原告本人签名，应视为购房系其本人真实意思，双方合同关系成立。而对原告在被告营销中心喧哗、谩骂、散布不实言论一事，被告未能举证证实。依据原、被告提供的录音资料记载，原告在签订《认购协议书》之前曾因价格及选房顺序一事向有关部门进行起过投诉，但在被告未答应给予价格优惠的情况下，原告仍继续签订《认购协议书》并接受协议约束，应认为其并未因无法得到优惠而放弃购房。故被告所主张的原告要求变更房屋价款等主要合同要件视为违约的抗辩意见，本院不予采信。关于第二项争议焦点，如上所述，被告在《律师函》中所列举的解除事由不能成立，被告并不享有单方解除权，但原告因被告拒绝向其出售房屋而认为《认购协议书》已解除进而主张被告承担定金责任，应视为双方就解除已达成合意，反诉被告关于要求确认《认购协议书》已解除的诉讼请求，本院予以支持。关于第三项争议焦点，对于原告所交纳的5万元的性质，《选房协议书》及《认购协议书》中的约定不一致，因其签订时间有前后，应视为双方约定变更。被告公司作为格式合同的提供方，其对于影响对方主要权利义务的条款应提醒对方注意。《认购协议书》中，被告将“实付定金”一项与“认购房号”、“预售建筑面积”、“认购总价”等重要项目在协议书条款之外单独列出，应视为已尽到该提示义务。并且，将原告交纳的5万元从全额作为定金变更为1万元定金、4万元购房款，对于双方在出现违约行为时应承担的违约责任系做出同等调整，不属于免除己方主要义务、排队对方主要权利的条款，应认定为有效。现被告违约未与原告签订《南昌市商品房买卖合同》，理应双倍返还该1万元定金，并将购房款4万元退还原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告华侨城（南昌）实业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡思远双倍返还定金20000元并退还购房款40000元；二、确认原告胡思远与被告华侨城（南昌）实业发展有限公司间的《认购协议书》已解除；三、驳回原告胡思远的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告华侨城（南昌）实业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2300元，本院减半收取1150元，由原告胡思远承担650元，被告华侨城（南昌）实业发展有限公司承担500元，反诉受理费25元，由反诉原告华侨城（南昌）实业发展有限公司自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审判员 黄 迁二〇一九年五月二十四日书记员 林美妹