天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初24058号原告（执行案外人）：张炳安，男，1955年2月18日出生，汉族，塘沽盐场退休职工，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王洪章，天津友汇律师事务所律师。被告（申请执行人）：尹文娜，女，1984年9月26日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。第三人（被执行人）：张炳泉，男，1964年5月24日出生，汉族，天津滨海新区一洲鼎鲜国际贸易有限公司执行董事，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：燕惠鹏，天津森宇律师事务所律师。原告张炳安与被告尹文娜、天津滨海新区一洲鼎鲜冷链有限公司、天津滨海新区一洲鼎鲜国际贸易有限公司，第三人张炳泉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月20日立案后，原告张炳安于2019年3月29日申请撤回了对天津滨海新区一洲鼎鲜冷链有限公司、天津滨海新区一洲鼎鲜国际贸易有限公司的起诉。本院依法适用普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告张炳安的委托诉讼代理人王洪章、被告尹文娜及其委托诉讼代理人于永洋、第三人张炳泉的委托诉讼代理人燕惠鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张炳安向本院提出诉讼请求：1.依法中止天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初20289号执行裁定书对天津市滨海新区塘沽草场街2-3-104房屋（以下简称案涉房屋）的执行，解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由尹文娜负担。事实及理由：张炳安与张炳泉系兄弟关系。2015年2月15日，张炳泉向张炳安借款50万元并出具借条一份，约定借款期限至2015年5月15日，张炳泉以其承租的案涉房屋作为抵押，如到期未能归还借款，该房屋归张炳安所有。同日，张炳安通过银行汇款方式将借款打入张炳泉账户。借款期限届满后，张炳泉未能按期归还，故张炳泉按双方约定，于2015年6月30日将案涉房屋交付张炳安居住至今。因该房屋原为公租房，张炳泉不具有所有权，故经双方协商，张炳泉购买了案涉房屋。在房管部门颁发权属证书前，双方于2017年12月25日签订《房屋买卖协议》一份，约定张炳泉将案涉房屋出卖给张炳安，张炳安以张炳泉所欠借款本金及利息共计86万元作为购房款，张炳泉取得案涉房屋产权证书后，协助办理房屋过户手续，房屋购买以及过户费用由张炳安承担。但张炳泉在取得案涉房屋产权证书后，拒不配合办理过户手续，致使案涉房屋至今未能过户。2018年1月9日，尹文娜依据（2017）津0116民初20472号判决书申请执行。执行程序中，天津市滨海新区人民法院作出（2018）津0116执20289号执行裁定书，于2018年7月9日查封了案涉房屋。张炳安得知案涉房屋被查封后，于2019年2月21日提出执行异议，法院于2019年3月4日作出（2019）津0116执异20014号执行裁定书，驳回了张炳安的异议请求。因张炳泉未按期偿还借款，双方经协商签订《房屋买卖协议》，并将借款本息转为案涉房屋的购房款，该《房屋买卖协议》签署于案涉房屋被查封前，且最高人民法院发布的指导案例已经确认该情形下签订的买卖合同合法有效，故《房屋买卖协议》的效力应予确认；张炳安在案涉房屋被查封前已实际占有该房屋；案涉房屋未办理过户手续，张炳安对此亦没有过错。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，张炳安对案涉房屋所享有的权利足以排除执行。故提起执行异议之诉。被告尹文娜辩称，不同意张炳安的诉讼请求。张炳安所述尹文娜于2017年对张炳泉提起诉讼、判决生效后申请执行、执行程序中查封案涉房屋、张炳安提起执行异议被驳回后提起本案诉讼的过程均属实。张炳安与张炳泉有利害关系，2015年2月15日虽有50万元款项往来，但二人之间是否存在真实的借贷关系存在疑问。即便借款真实存在，但借款时并未约定利息，以案涉房屋为抵押但未办理登记手续而未生效，约定如未能按期偿还借款则案涉房屋归张炳安所有属于“流押”条款而无效。张炳安与张炳泉之间是否存在真实的房屋买卖合同关系也存在疑问。即便《房屋买卖协议》真实存在，由于案涉房屋在二人签署协议时系公有房屋，张炳泉并无所有权，故张炳安与张炳泉无权买卖，该协议应属无效；《房屋买卖协议》约定以借款本息共计86万元作为购房款，但二人并未在借条中约定借款利息或利息计算方式，依法不应支付利息，且36万元利息数额过高，故上述内容与事实不符且违反法律规定。张炳安所提供的证据也无法证实其已经合法占有案涉房屋并实际使用。综上，张炳安与张炳泉之间是否存在借款关系和房屋买卖合同关系均存有疑问，二人之间有恶意串通妨碍执行之嫌；即使借款事实和房屋买卖事实存在，张炳安对案涉房屋也仅享有债权，该债权不具有优先性，无法排除尹文娜作为申请执行人对案涉房屋所享有的权益，且本案情况亦不符合最高人民法院指导案例所列情形，故不应参照适用。张炳泉述称，认可张炳安所述事实、证据及对案涉房屋的权利主张。因开办的公司资金紧张，经营困难，所涉及债务较多，故于2015年2月15日向张炳安借款50万元并以案涉房屋作抵押，借款时并未约定借款利息，由于不了解法律规定，故不清楚房屋抵押有关约定存在效力问题。后因未能按期偿还借款，故于2015年6月30日将案涉房屋移交给张炳安。由于案涉房屋为公有房屋，无法直接过户至张炳安名下，故双方协商由张炳泉按房改购房政策购买案涉房屋，取得所有权后再将房屋出卖给张炳安，办理房改购房手续以及过户所需费用均由张炳安支付。2017年12月25日，双方签订《房屋买卖协议》一份，将借款本息结算后确定为86万元，并将该款转换为张炳安的购房款。张炳泉取得房屋所有权证之后，因一直在外地养病，故案涉房屋至今未能办理过户手续，仍登记在张炳泉名下。与张炳安之间存在真实的借款关系及房屋买卖合同关系，张炳安作为房屋买受人应当享有该房屋的相关权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。尹文娜对张炳安提供的50万元银行汇款凭证、草场街社区居委会证明、案涉房屋权属查询证明、房屋所有权证书、购买煤气、水电卡等证据的真实性予以认可，本院对上列证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.尹文娜对张炳安提供的借条、《房屋买卖协议》的真实性不予认可，认为张炳安与张炳泉之间有利害关系，二人之间并不存在真实的借款关系和房屋买卖关系，且对该两份证据的形成时间提出异议。经本院当庭询问并核实证据，综合尹文娜对该两份证据系由张炳安与张炳泉本人签署没有异议、对50万元银行汇款凭证的真实性亦予以认可的质证意见，对该两份证据的真实性问题分析认定如下：首先，借条与50万元银行汇款凭证所记载的形成时间、款项金额等内容相符，二者能够互相印证；尹文娜虽主张50万元款项往来不能证实张炳安与张炳泉之间系借贷关系，但并无相反证据证明。其次，《房屋买卖协议》中对借款时间、借款本金、案涉房屋抵押的记载内容分别与借条、50万元银行汇款凭证的相应记载内容基本相符，三者之间亦能够互相印证；尹文娜虽对借条中以案涉房屋抵押但未登记、不能偿还借款则案涉房屋归张炳安所有等约定的效力提出抗辩，对《房屋买卖协议》中利息与事实及法律规定不符、房屋因未取得所有权而不得买卖等约定效力提出抗辩，但上述约定是否因欠缺生效条件而未生效、是否因违反法律规定而无效等法律效力问题，不影响、也不能由此否定该两份证据以及其所记载内容的客观存在。第三，借条、50万元银行汇款凭证记载的日期为2015年2月15日、《房屋买卖协议》记载的签署日期为2017年12月25日、张炳泉取得案涉房屋所有权证书的日期为2017年12月29日，均在尹文娜申请强制执行之前，更在案涉房屋被查封之前，张炳安与张炳泉虽系兄弟关系，但二人在案涉房屋被查封前即合意实施规避执行行为的可能性较低，且上述时间先后顺序并无明显违背日常经验之处，其作出的解释说明较为合理；尹文娜虽对借条及《房屋买卖协议》的形成时间提出异议，但又明确表示该两份证据的形成时间不影响本案实体审理，不申请相关鉴定，亦无法推翻该两份证据。综上，张炳安提供的借条、50万元银行汇款凭证、《房屋买卖协议》、案涉房屋权属登记等证据能够相互印证，形成证据锁链，尹文娜对借条、《房屋买卖协议》真实性所提异议不能成立，本院对该两份证据的真实性予以确认。2.尹文娜对张炳安提供的署名为“马黎犁”的书面证言真实性不予认可，因该证人未到庭，亦无能够证实“马黎犁”身份情况的其他证据，故本院对该证据的真实性不予确认。根据上述已确认的证据，本院查明如下事实：张炳安与张炳泉系兄弟关系。2015年2月15日，张炳安与张炳泉签署借条一份，约定：张炳泉向张炳安借款50万元，还款期限为2015年5月15日，张炳泉以案涉房屋作为抵押，若到期未能偿还借款，则案涉房屋的所有权归张炳安所有。同日，张炳安以银行汇款方式将50万元款项交付张炳泉。2017年12月25日，张炳安与张炳泉签署《房屋买卖协议》一份，双方对借款50万元、以案涉房屋作为抵押、因逾期未偿还借款将案涉房屋归张炳安所有等事项予以确认；张炳泉同意以借款本息作为购房款将案涉房屋出卖给张炳安，并约定截止至协议签署之日借款本息共计86万元；张炳泉于2015年6月30日将案涉房屋交付给张炳安占有和使用；张炳泉取得案涉房屋产权后，协助张炳安办理过户手续，购买房屋产权、过户等所需费用由张炳安全部承担。2017年12月29日，张炳泉取得案涉房屋的所有权。2017年1月9日，尹文娜向本院提起诉讼，要求张炳泉、天津滨海新区一洲鼎鲜冷链有限公司、天津滨海新区一洲鼎鲜国际贸易有限公司偿还借款200万元。2017年8月18日，本院作出（2017）津0116民初20472号民事判决，判令天津滨海新区一洲鼎鲜国际贸易有限公司偿还尹文娜借款160.74万元及相应利息，天津滨海新区一洲鼎鲜冷链有限公司、张炳泉对债务承担连带责任。该判决生效后，尹文娜于2018年1月9日申请强制执行，本院立案执行。2018年7月3日，本院作出（2018）津0116执20289号执行裁定书，于2018年7月9日查封了案涉房屋。2019年2月21日，张炳安向本院提出执行异议，经审查，本院2019年3月4日作出（2019）津0116执异20014号执行裁定，驳回了张炳安的异议请求。张炳安对该裁定不服，提起本案诉讼。本院认为，案外人执行异议之诉的审理重点是审查执行案外人对执行标的享有何种民事权益，并且比对该权益是否优先于申请执行人的权益，判定是否能够排除强制执行，故本案的争议焦点是张炳安对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。张炳安主张对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条情形，其权益优先于尹文娜对案涉房屋享有的权益，足以排除执行。经本院审查认为，张炳安与张炳泉之间就案涉房屋的法律关系性质不属于买卖合同，不应适用《异议复议规定》第二十八条规定，且其对案涉房屋所享有的权益不足以排除执行。理由如下：首先，张炳安与张炳泉之间的法律关系不应认定为房屋买卖合同关系，张炳安不具有二手房买受人身份，不应适用《异议复议规定》第二十八条。《异议复议规定》第二十八条涉及的是二手房买受人的物权期待权与申请执行人享有的金钱债权优先性比对问题。如要适用该条规定，应当首先审查执行案外人是否为适格的二手房买受人以及案外人与被执行人之间是否成立买卖合同关系。一般情形下，案外人（二手房买受人）的身份、资格及买卖合同成立与否问题，可通过其与被执行人签订的书面买卖合同予以证实并得到确认。但是，如果案外人与被执行人之间的真实法律关系不是买卖合同关系，则双方虽然订立名为买卖的合同或协议，也不应受制于该合同的形式与名称，而应结合当事人的真实意思与订立合同欲实现的真实目的来确定双方法律关系的性质，从而认定是否排除《异议复议规定》第二十八条的适用。根据本案查明的事实，2015年2月张炳安与张炳泉之间产生借款合同关系且以案涉房屋作为抵押担保，此时双方之间存在借款并且以案涉房屋抵押之合意，就案涉房屋并不存在买卖合意，约定的还款期限届满后，张炳泉未偿还借款，此时如果双方关于案涉房屋的抵押符合法律规定且不存在其他障碍，张炳安有权依法实现抵押权以使债权得到清偿，亦不会出现房屋买卖合同关系。但是，由于存在未办理抵押登记、约定不能偿还借款案涉房屋归张炳安所有、案涉房屋为公有房屋且张炳泉尚未取得所有权等法律上及客观上的障碍，不论案涉房屋是否实际交付，房屋所有权均无法按照借条约定过户至张炳安名下，双方之间的债权债务关系依然存续，亦不成立买卖合同关系。2017年12月双方签署的《房屋买卖协议》虽然约定有以借款本息作为购房款、将案涉房屋出卖给张炳安等内容，但该协议欠缺通常情况下房屋买卖合同应当记载的面积、单价等内容，且结合该协议的其他内容以及上述理由，应当认定该协议虽名为买卖，但并非独立存在，而是以消除上述障碍，使案涉房屋能够过户至张炳安名下以其价值抵顶借款本息，从而消灭双方之间债权债务关系为最终目的。故本案中，虽然张炳安与张炳泉签署《房屋买卖协议》，但订立该协议的真实目的是消除前述抵押担保行为中的权利处置障碍，不具有买卖之实，故张炳安不具有二手房买受人身份，当然不适用《异议复议规定》第二十八条之规定。其次，本案不符合最高人民法院指导性案例所确立的裁判规则，不宜参照适用之。张炳安提出本案应当参照适用最高人民法院发布的第72号指导案例所确定的类案裁判规则。该指导案例确定如下裁判要点：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。”本案情况与该指导性案例存在以下不符之处：第一，张炳安与张炳泉订立借款合同时，并未订立房屋买卖合同作为借款的担保，而是订立以案涉房屋作为抵押的条款，与指导性案例案情事实不同；第二，现有证据虽有将借款本息作为购房款的约定，但无法证实张炳安与张炳泉之间存在“先行终止借款合同，重新签订房屋买卖合同”这一事实行为，无法完整体现出当事人在不违反法律强制性规定的前提下经协商将借款法律关系终止，再变更为房屋买卖法律关系的一致意思表示，与指导性案例情形不符。故本案不应参照适用该指导性案例，不能认定张炳安由借款出借人身份转化为房屋买受人。第三，张炳安对案涉房屋所享有的权益，不具有优先性，不足以排除执行。如上所述，张炳安与张炳泉虽约定以案涉房屋作为抵押，但因违反法律规定导致效力存在瑕疵，抵押权不能成立；双方虽通过签署《房屋买卖协议》约定将案涉房屋过户至张炳安名下，但该协议并未履行完毕，案涉房屋仍然登记在张炳泉名下，张炳安对案涉房屋所享有的权益与尹文娜作为申请执行人所享有的权益相比对，并不具有优先性，不足以排除执行。综上所述，张炳安的主张及所提供的证据不足以认定其属于《异议复议规定》第二十八条规定的买受人，其基于借款关系对案涉房屋所享有的权利不足以排除执行，对张炳安的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回张炳安的诉讼请求。案件受理费12400元，由张炳安负担（已缴纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  程思渭审 判 员  史长江人民陪审员  侯金利二〇一九年五月二十七日书 记 员  万宏伟附法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。