广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3079号 原告：南宁市武鸣区叶泉花卉工艺经营部，住所地：南宁市武鸣区江滨路澳玛商业广场27、28号铺面，统一社会信用代码：92450122MA5N30JR5J。 经营者：何芬妹。 委托诉讼代理人：潘彩文，男，1950年12月1日出生，壮族，住广西南宁市武鸣区。 被告：韦德琛，男，1993年5月1日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被告：武鸣县澳玛商业广场有限责任公司，住所地武鸣区万隆国际**工程**商铺，统一社会信用代码：91450122397012869R。 法定代表人：韦德琛，该公司经理。 上述二被告的委托诉讼代理人：李建楼，南宁市武鸣区宏正法律事务所法律工作者。 被告：黄崇祖，男，1989年2月6日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 原告南宁市武鸣区叶泉花卉工艺经营部（以下简称叶泉花卉）与被告韦德琛、武鸣县澳玛商业广场有限责任公司（以下简称澳玛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理，原告叶泉花卉的经营者何芬妹及其委托诉讼代理人潘彩文、被告韦德琛和澳玛公司的委托诉讼代理人李建楼到庭参加诉讼。原告叶泉花卉于2019年1月30日申请追加黄崇祖为本案的被告参加诉讼，本院予以准许，并于2019年3月1日第二次公开开庭进行审理。原告叶泉花卉的经营者何芬妹及其委托诉讼代理人潘彩文、被告韦德琛和澳玛公司的委托诉讼代理人李建楼到庭参加诉讼。被告黄崇祖经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告叶泉花卉向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告赔偿原告如下经济损失94127元。其中1.退还原告承租铺面转让费26800元；2.双倍返还原告承租定金8000元；3.赔偿原告门面装修费12554元、货架款2122元；4.赔偿原告现库存货款10793元；5.违约金33858元（自2018年11月24日起至2019年11月13日止，以租金22800元为基数，按合同约定的每日千分之三计算）；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：请求人民法院判令被告赔偿原告如下经济损失94127元。其中1.退还原告承租铺面转让费26800元；2.双倍返还原告承租定金8000元；3.赔偿原告门面装修费12554元、货架款2122元；4.赔偿原告现库存货款10793元；5.违约金（自2018年5月17日起至2019年11月31日止，以租金22800元为基数，按合同约定的每日千分之三计算）。 事实和理由：2016年11月21日，原告与被告共同签订《花卉市场租赁合同》，双方约定原告承租被告位于武鸣县江滨路澳玛商业广场（澳玛花鸟市场）27、28号铺面，面积36平方米，经营花卉。租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月31日止。租金实行一年支付制，租金标准为12960元/年，每年租金的支付时间为11月30日前，逾期缴纳的按每天千分之三收取滞纳金，合同还约定了其他权利义务。合同签订前，原告承租的27、28号铺面由覃伟灵转让过来，两人之间就转让事宜理顺并经被告认可后，2016年11月21日原告与被告签订本合同的当天，原告向被告交保证金4000元，2018年2月5日，原告与转让方覃伟灵签订《店铺转让合同》，当天，原告向覃伟灵支付转让费26800元。2018年5月10日南宁市武鸣区综合行政执法局给各商户发出《关于责令万隆小区澳玛商业广场“创业一条街”建（构）筑物业主（所有人、管理人）限期清偿的通告》，要求自2018年5月10日至2018年5月17日自行拆除所搭建的建（构）筑物，并清理建（构）筑物内的物品。原告所承租的铺面列入清理之列，故原告无法继续履行本合同经营的花卉项目，原告门面装修费支出12544元，购买货架支付款2120元，进货支付10793元属库存。由于被告的行为，自2018年5月18日原告无法继续经营，造成原告巨大经济损失。现为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请予以支持。 原告叶泉花卉向本院提供以下证据：1.营业执照，拟证明原告身份情况；2.电脑咨询单，拟证明被告身份情况；3.花卉市场租赁合同，拟证明原被告所签订的合同合法有效；4.店铺转让合同，拟证明原告与覃伟灵转受让事实及金额；5.收据，拟证明前店主缴纳租金及原告交保证金得到被告认可；6.武鸣区综合行政执法局通告，拟证明被告租赁给原告的商铺没有合法性；7.武鸣县人民政府办公室文件处理签，拟证明被告租赁给原告的店铺没有合法经营权；8.销售制作及销售清单等，拟证明原告装修费用及积压库存商品数额；9.照片，拟证明商铺装修前后的状况及拆除后的状况；10.广西增值税普通发票，拟证明装修的金额。 被告韦德琛、澳玛公司辩称：店铺已经于2018年12月20日拆除，如有剩余资金愿意退还，其余费用由法院裁判。 被告韦德琛、澳玛公司向本院提供以下证据：1.企业变更通知书，拟证明法定代表人由黄崇祖变更为韦德琛；2.营业执照、身份证复印件，证明被告身份情况；3.武鸣县人民政府办公室文件，拟证明2016年1月4日，政府同意被告办理创业一条街；4.申请书、回复意见书，拟证明2016年10月10日，被告再次申请办理“创业一条街”被批准；5.倡议书、业主签字表，业主同意办理创业一条街；6.照片，拟证明“创业一条街”仍在经营，原告店面未被拆除。 被告黄崇祖未答辩亦未提交相关证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告黄崇祖经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证等权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合全案证据作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人覃伟灵为武鸣区江滨路澳玛商业广场27、28号铺面的原承租人，2018年2月5日，覃伟灵（甲方）与何芬妹（乙方）签订《店铺转让合同》，合同主要约定：“一、甲方同意将自己位于澳玛花鸟商业街27、28号的店铺转让给乙方使用……二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款……三、转让后乙方自行搭棚、店内原有的石头假山自己搬走，门也自行安装。四、乙方在2018年2月5日前一次性向甲方支付转让费共计人民币26800元……”2017年12月31日，覃伟灵向澳玛公司缴纳澳玛花鸟市场27、28、29、30、31号商铺2017年12月1日至2018年11月30日租金共计32400元。2018年2月4日，覃伟灵向澳玛公司支付澳玛花鸟市场27、28号商铺合同更名费1000元。2018年2月5日，何芬妹向覃伟灵支付商铺转让费26800元。覃伟灵收取转让费后即将上述场地交付何芬妹经营使用。2016年11月21日，被告澳玛公司为出租人的甲方与原告叶泉花卉的经营者何芬妹为承租人的乙方签订《花卉市场租赁合同》，双方主要约定：“第一条乙方承租甲方位于武鸣区江滨路澳玛商业广场（澳玛花鸟市场）27、28号铺面，面积约36平方米，经营用途为花卉。第二条租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月31日止，共计三年，其中免租期为自2016年12月1日起至2017年5月31日。第三条租金实行一年支付制，租金标准为12960元/年，每年租金的支付时间为11月30日前，逾期缴纳的按每天千分之三收取滞纳金。保证金为每一间2000元，标准规格为沿街道路约三米为一间。第四条第3款甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营……”2016年11月21日，何芬妹向被告澳玛公司缴纳27、28号铺面保证金4000元。 另查明，澳玛公司系黄崇祖于2014年6月5日经南宁市工商行政管理局核准登记注册成立的个人独资企业，营业场所武鸣县万隆国际六期工程一、二层商铺，经营范围：预包装食品、散装食品、保健食品、乳制品、家居用品、化妆品、玩具等销售；卷烟、雪茄烟、罚没烟草制品零售；房屋租赁。2016年5月9日经南宁市工商行政管理局核准投资人由黄崇祖变更为韦德琛。澳玛商场公司以支持帮助下岗职工和未就业大学毕业生自主创业为由，拟于2016年1月1日－2017年12月31日在武鸣区江滨南路澳玛商业广场周边举办创业一条街，并搭建简易商铺出租给商户经营。2016年10月10日，被告澳玛公司向南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局提交《创业一条街申请书》，该局于2016年11月7日向被告澳玛公司下发《关于〈创业一条街申请书〉的回复意见》，意见称：“……武鸣县澳玛商业广场有限责任公司应征求万隆小区第六组团相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。” 又查明，何芬妹在承租上述铺面经营期间，对上述铺面进行了装饰装修，并添置了相应的物品，其中包括购买拉闸门、方管、铁瓦及安装开支6891元；购买彩钢底板、叶泉PVC字、招牌、柱子画面及安装开支1380.8元；购买吊项1508元、电表1个80元、水表1个30元、电表外框1个50元、线及安装开支130元；定制红色货架2个共1200元；定制白色货架4个共600元；定制铁地架4个共3200元。 再查明，2018年5月10日，南宁市武鸣区综合行政执法局根据南宁市武鸣区党委、政府的要求，下发《关于责令万隆小区澳玛商业广场“创业一条街”建（构）筑物业主（所有人、管理人）限期清场的通告》，该通告载明：“武鸣澳玛商业广场有限责任公司在位于江滨南路设立的‘创业一条街’已于2017年12月31日截止审批期限……限本建(构)筑物业主(或者所有人、管理人)自通告发布之日起7日内（即2018年5月10日至2018年5月17日）自行拆除所搭建的建（构）筑物，并清理建（构）筑物内的物品。”2018年7月17日，南宁市武鸣区综合行政执法局下发《关于第二次限期清场的通告》，要求澳玛花鸟市场各商户（所有人、管理人）自通告发布之日起7日内（即2018年7月17日至2018年7月24日）自行清理存放于该建（构）筑物内的财物。2018年12月20日，位于南宁市武鸣区城厢镇江滨路的澳玛花鸟市场已经全面拆除，拆除之前商铺仍在使用。拆除时，何芬妹将店里的存货、水表、电表、吊顶、拉闸门、招牌搬走。庭审过程中，原告的经营者何芬妹陈述案涉铺面2017年12月1日至2018年11月30日的租金12960元及更改费1000元是包含在转让费里交给覃伟灵，被告韦德琛、澳玛公司表示收到覃伟灵交来的租金12960元及更改费1000元，并愿意退还原告保证金4000元、更改费1000元，租金计算至综合行政执法局第二次下文限期清理物品之日即2018年7月24日，剩余的租金予以退还。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄崇祖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本案的调查重点为：1.《花卉市场租赁合同》的效力如何？2.承担本案责任的主体是谁？3.原告请求被告退还及赔偿的各项费用、损失有何依据？ 一、关于合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”之规定，原告与被告澳玛公司签订的《花卉市场租赁合同》，虽系双方真实意思表示，但双方并未举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，亦不能确定出租房屋系经批准建设的临时建筑，被告澳玛公司提交的南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局出具的《关于〈创业一条街申请书〉的回复意见》不能够证明案涉商铺兴建时获得了政府主管部门的规划许可。因此，本院认为双方订立的《花卉市场租赁合同》无效。 二、关于承担本案责任的主体问题。因澳玛公司是个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第三十一条：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”之规定，澳玛公司独资投资人已由黄崇祖变更为韦德琛，故承担本案返还相关款项责任的主体是澳玛公司，韦德琛对澳玛公司应负债务承担连带清偿责任，黄崇祖不承担本案法律责任。 三、关于铺面转让费问题，原告是将铺面转让费26800元交付给案外人，即原承租人覃伟灵，但原告述称铺面转让费中包含27、28号铺面2017年12月1日至2018年11月30日的租金12960元及更改费1000元，被告澳玛公司、韦德琛表示收到租金12960元及更改费1000元，并愿意退还原告更改费1000元及2018年7月24日之后剩余的租金。本院认为，被告澳玛公司、韦德琛表示愿意退还原告铺面转让费中包含的更改费1000元，本院予以确认。关于铺面转让费中包含的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告陈述拆除之前商铺仍在使用，故参照合同中约定的租金标准计算，原告应向被告支付自承租之日起至商铺拆除之日期间的铺面占用费，现被告澳玛公司、韦德琛表示租金计算至2018年7月24日，剩余愿意退还，本院予以确认。即被告退还原告2018年7月25日至2018年11月30日期间的铺面占用费12960÷365×129＝4580.38元。综上，因原告是将铺面转让费26800元交付给案外人，即原承租人覃伟灵，被告澳玛公司、韦德琛仅收到租金及合同更改费，故原告要求被告退还全部铺面转让费26800元没有事实根据，本院不予支持。 四、关于保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，因被告澳玛公司向原告收取了保证金4000元，现被告韦德琛、澳玛公司表示愿意退还原告保证金4000元，本院予以确认。 五、关于装修和设施设备损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告对涉案铺面进行装饰装修是经过澳玛商场公司同意的，由于南宁市武鸣区综合行政执法局强制拆除涉案铺面，对于未形成附和的装饰装修物和设施设备，原告应当自行拆除和搬走，故原告应当在拆除前自行搬走定制的红色货架2个、白色货架4个、铁地架4个、电表1个、水表1个、电表外框1个。已形成附合的装饰装修物拉闸门、方管、铁瓦、彩钢底板、招牌、柱子画面、吊项等及安装的开支是因强拆而使原告受到的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据原告提供的清单及发票，上述已形成附和的装饰装修物价格折合9909.8元，此为双方签订的租赁合同无效导致的损失。澳玛公司既非出租场地的产权人、承租人，也未获得相关部门的审批许可，擅自在武鸣区江滨南路占用公共场地搭建建（构）筑物出租，原告既未审核承租场地是否取得相关权属证明，亦未审核该场地是否系经批准建设的临时建筑，即承租经营。澳玛公司与原告对合同无效均有过错，对该损失应当各自负担一半，故本院确认澳玛商场公司应当赔偿原告sh涉案铺面装修和设施设备损失4954.9元（9909.8元×50%）。 六、关于库存损失的问题，因店内存货原告已搬走，库存损失并未实际发生，故原告请求被告赔偿库存货款10793元，本院不予支持。 七、关于违约金的问题，由于本案所涉及的《花卉市场租赁合同》属于无效合同，自始不发生法律效力，被告不存在违约情形，故原告请求被告支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司退还原告南宁市武鸣区叶泉花卉工艺经营部铺面占有使用费4580.38元； 被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司退还原告南宁市武鸣区叶泉花卉工艺经营部合同更改费1000元； 三、被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司退还原告南宁市武鸣区叶泉花卉工艺经营部保证金4000元； 四、被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司退还原告南宁市武鸣区叶泉花卉工艺经营部铺面装饰装修及设施设备损失4954.9元； 五、被告韦德琛对上述武鸣县澳玛商业广场有限责任公司应负债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告南宁市武鸣区叶泉花卉工艺经营部的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费2153元，由原告南宁市武鸣区叶泉花卉工艺经营部负担1821元，被告武鸣县澳玛商业广场有限责任公司负担332元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  方丽冬 人民陪审员  韦长信 人民陪审员  李志明 二〇一九年五月十四日 法官 助理  廖健伊 书 记 员  曾 艺 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国个人独资企业法》 第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。 第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。