江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民撤2号原告:无锡新立基房地产开发有限公司，统一社会信用代码913202112500856767，住所地无锡市胡埭工业园。法定代表人：戴葛明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张念亲，无锡市永迎法律服务所法律工作者。被告：无锡市滨湖区华东农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码913202115899547110，住所地无锡市滨湖区梁青路**。法定代表人：邹志英，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓东，江苏泰伯律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚祺，该公司职员。被告：无锡市伟明电力设备厂，住，住所地无锡市惠山区经济开发区阳山配套区/div>投资人：高伟，该厂厂长。被告：高伟。被告：黄小红，女，1978年10月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈虎平，受无锡市惠山区阳山镇安阳山村民委员会推荐，男，1962年2月12日生，汉族，住无锡市惠山区。原告无锡新立基房地产开发有限公司（以下简称新立基公司）因无锡市滨湖区永兴农村小额贷款有限公司（以下简称永兴公司）与无锡市伟明电力设备厂（以下简称伟明厂）、高伟、黄小红金融借款合同纠纷一案，不服本院（2013)锡滨商初字第0106号民事调解书，向本院提起第三人撤销之诉。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新立基公司的委托诉讼代理人张念亲，被告无锡市滨湖区华东农村小额贷款有限公司（以下简称华东公司）的委托诉讼代理人姚祺，被告高伟和黄小红的共同委托诉讼代理人陈虎平到庭参加诉讼。被告伟明厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新立基公司向本院提出诉讼请求：撤销（2013）锡滨商初字第106号民事调解书第三项调解协议“永兴公司有权就无锡市滨湖区香槟花园25-69-202号房产变价、折价、拍卖的价款优先受偿”；本案案件受理费由四被告共同负担。事实与理由：2009年11月25日，高伟与新立基公司签订商品房买卖合同一份，约定由高伟购买新立基公司开发的香槟花园25-69-202号商品房，房款总价593044元，签约当日支付123044元，余款47万元以银行按揭方式支付。后因高伟未能按约向交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交行无锡分行）偿还购房贷款，以致银行提起诉讼。2014年3月14日，无锡市崇安区人民法院作出（2013）崇商初字第1581号民事判决，高伟应偿还银行贷款本金、利息、罚息、律师费等，新立基公司承担连带清偿责任。2017年6月9日，新立基公司向法院支付了判决款项507324元及执行费7473元。2017年6月27日，新立基公司向无锡市仲裁委申请仲裁，仲裁委于2017年12月15日裁决解除高伟与新立基公司签订的商品房买卖合同。2018年3月6日，无锡市中级人民法院作出（2018）苏02执179号执行裁定，解除新立基公司与高伟签订的商品房买卖合同。新立基公司至无锡市房屋登记中心办理解除合同手续时，查阅到涉案房屋被滨湖法院查封。2018年5月3日，新立基公司向滨湖法院执行局提交要求解除房屋查封的相关材料，同时得知涉案调解书的情况。涉案房屋的物权初始登记仍在新立基公司名下，未办理房屋权属登记，故本案四被告不存在将该房屋办理抵押登记事实，涉案调解书第三项协议内容侵犯了新立基公司的合法权益：新立基公司向银行支付的款项不能向高伟追偿和生效的仲裁文书不能得到执行，也缺乏事实依据和法律根据，故提出第三人撤销权之诉。被告华东公司辩称，开发商或者被执行人以仲裁或者诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付开发商。新立基公司虽以仲裁方式解除合同，但不得对抗滨湖法院的强制执行。新立基公司长期未通过竣工验收导致不能办理产权证，致使华东公司无法将预告抵押登记转为正式抵押登记手续。仲裁裁决书存在实体和程序瑕疵。新立基公司的违约行为不仅未得到相应惩戒，如撤销华东公司的优先受偿权反而享受到房价增长带来的高额不当得利，违背了诚实信用公平公正的原则。请求驳回新立基公司的诉讼请求。被告高伟、黄小红辩称，请求驳回新立基公司的诉讼请求。滨湖法院作出的（2013）锡滨商初字第0106号民事调解书是已生效的法律文书，系当事人真实的意思表示，新立基公司请求撤销已生效的法律文书无法律依据。高伟与新立基公司签订的商品房买卖合同合法有效，高伟也按约履行了支付首付款的义务，但新立基公司迟延了四年多办理交付使用竣工验收。新立基公司提起本次第三人撤销之诉的目的不是解决问题，而是通过诉讼取得利益最大化。高伟在购置房屋后，进行了精装修，购置了大量家具家电。请法院综合考虑本案的实际情况和相关方的利益，作出公正判决。被告伟明厂未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、商品房买卖合同签订、履行和仲裁解除情况。2009年11月25日，高伟与新立基公司签订商品房买卖合同，双方约定：高伟购买新立基公司开发的无锡市滨湖区香槟花园25幢69单元3层202室商品房，房价593044元，高伟在2009年11月25日支付123044元，余款47万元于2009年11月30日以银行贷款方式支付。新立基公司应当在2010年12月31日前，依照规定将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付高伟使用，新立基公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，高伟向新立基公司支付购房款123044元，于当月29日又支付1万元。新立基公司交付房屋时，房屋未通过交付使用竣工验收。直至2015年2月12日，香槟花园一期（4-26号房及商业）通过交付使用竣工验收。2015年6月5日，香槟花园69-202室房屋取得房屋初始登记证，载明房屋所有权人为新立基公司，房屋所有权人同意将此房出售给受让人。新立基公司于2017年6月27日向无锡仲裁委员会提出仲裁申请，认为高伟所欠银行贷款，最终由新立基公司给予偿还并产生了相应的经济损失，请求解除与高伟于2009年11月25日签订的商品房买卖合同。无锡仲裁委员会于2017年12月15日作出（2017）锡仲裁字第431号裁决：一、解除新立基公司与高伟2009年11月25日签订的商品房买卖合同（合同备案号200911250295）；二、本案仲裁费12089元由高伟承担。无锡市中级人民法院根据已经发生法律效力的（2017）锡仲裁字第431号裁决书，于2018年2月23日立案执行，于2018年3月6日作出（2018）苏02执179号执行裁定书，裁定：一、解除申请执行人新立基公司与被执行人高伟于2009年11月25日签订的商品房买卖合同（合同备案号200911250295）；二、查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取高伟银行存款50元财产权及其他收入。经向无锡市不动产登记中心滨湖分中心查询和咨询：案涉房屋目前有抵押权人分别为交行无锡分行、永兴公司两项预抵押，状态均为有效；本院（2012）锡滨马民诉保0055号案件对案涉房屋进行首查封，另本院和其他法院多个案件轮候查封案涉房屋；案涉商品房买卖合同目前不能办理解除，原因是房屋存在预抵押和预查封。二、房产抵押贷款合同签订、履行和诉讼情况。高伟作为借款人，与贷款人交行无锡分行、保证人新立基公司于2009年11月26日签订个人房产抵押贷款合同。合同约定高伟以无锡市香槟花园69-202室房产提供抵押担保，并办理了预抵押登记；新立基公司提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息等，保证责任在交行无锡分行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后解除。贷款46万元于2009年12月9日发放。因高伟未按约还款，交行无锡分行于2013年11月19日向无锡市崇安区人民法院起诉。2014年3月14日，崇安法院作出（2013）崇商初字第1581号民事判决：一、高伟应于本判决生效后10日内向交行无锡分行归还贷款本金392830元；并支付期内欠息15086.25元（截止至2013年8月26日）、逾期罚息（自2013年8月27日起至判决给付之日止，以392830元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算）、期内欠息之复利（自2013年8月27日起至判决给付之日止，以期内欠息为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算），以及交行无锡分行为本案诉讼支出的律师代理费14400元。二、新立基公司对高伟前述第一项债务承担连带清偿责任。判决后，高伟未履行还款义务，新立基公司在2017年6月9日向法院全额交付执行款507324元及执行费7473元。三、借款抵押担保合同签订、履行和诉讼情况。2012年4月16日，伟明厂与永兴公司签订借款合同，约定伟明厂向永兴公司借款13万元，高伟、黄小红提供连带保证责任担保，高伟以香槟花园69-202室房屋提供抵押担保，并于2012年4月17日办理了预购商品房抵押预告登记，系余额抵押，债权数额20万元。因伟明厂未按约还款，永兴公司诉至本院。根据永兴公司的申请，本院于2013年1月11日以（2013）锡滨诉前调字第0126号民事裁定书轮候预查封涉案房屋。审理过程中，经本院主持调解，永兴公司、伟明厂（调解书写成伟民厂）、高伟、黄小红自愿达成调解协议：一、伟明厂于2013年3月20日前向永兴公司偿还自2012年9月21日至2013年3月20日的利息14000元，于2013年5月20日前偿还本金5万元及利息（按月息1.875%计算），于2013年6月20日前偿还本金8万元及利息（按月息1.875%计算）；二、伟明厂于2013年3月20日前支付永兴公司律师费200元；三、永兴公司有权就无锡市滨湖区香槟花园25-69-202号房产变卖、折价、拍卖的价款优先受偿；四、高伟、黄小红对上述债务承担连带保证责任；五、如果伟明厂未按约支付，原告有权就全部款项对三被告申请强制执行，并要求伟明厂额外支付律师费6189元；六、当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力；七、本案案件受理费3287元减半收取1644元、保全费1520元，共计3164元，由伟明厂承担（该款已由永兴公司预交，由伟明厂于2013年3月20日前支付给永兴公司）。据此，本院于2013年2月26日作出（2013）锡滨商初字第0106号民事调解书。永兴公司于2014年名称变更为华东公司。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起6个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”第一，高伟与新立基公司签订商品房买卖合同后，由于新立基公司的原因，高伟未能按照合同约定及时取得房屋所有权证，房屋至2015年6月5日才取得初始登记证。本院（2013）锡滨商初字第0106号民事调解书确认华东公司对案涉房屋享有优先受偿权，新立基公司系涉案房屋的初始登记所有权人，故新立基公司从主体资格方面可以提起第三人撤销之诉。第二，本院（2013）锡滨商初字第0106号民事调解书虽形成于2013年2月26日，但新立基公司不属于列明的当事人，亦无法知晓该调解书的具体内容，不能判断其权益是否受到损害，故新立基公司于2018年5月15日提起第三人撤销之诉，未超过6个月期限，符合提起第三人撤销之诉的程序条件。第三，（2013）锡滨商初字第0106号民事调解书约定“永兴公司有权就无锡市滨湖区香槟花园25-69-202号房产变卖、折价、拍卖的价款优先受偿”是否应撤销。该争议焦点应从两个方面分析，一是永兴公司对涉案房屋在办理了抵押预告登记后，是否享有优先受偿的问题。二是调解确认永兴公司享有优先受偿权，是否损害了新立基公司的利益。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该规定确立了我国不动产物权预告登记制度，该制度旨在保障将来物权的实现，使预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记具有债权保全措施的效力。同时，根据该条规定，在能够进行不动产登记时仍需办理正式登记，故预告登记并不是正式的物权登记，在仅办理了预购商品房抵押预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，伟明厂向永兴公司借款，同时，永兴公司与高伟签订了最高额抵押合同，高伟将所购买的涉案房屋抵押给永兴公司，为上述借款提供担保，并办理了抵押预告登记，但由于未办理正式的抵押登记，故抵押权尚未设立。永兴公司应无基于抵押权正式成立而要求行使优先受偿权的权利。新立基公司认为本院（2013）锡滨商初字第0106号民事调解书约定“永兴公司有权就无锡市滨湖区香槟花园25-69-202号房产变卖、折价、拍卖的价款优先受偿”，对其产生的损害后果为：新立基公司向银行支付的款项不能向高伟追偿，和生效的仲裁文书不能得到执行。本院认为，新立基公司对银行承担阶段性担保责任的原因，一方面是由于高伟违约，另一方面是由于新立基公司自身违约，交付房屋后长期未能通过交付使用竣工验收和长期未取得初始登记，致交行无锡分行的抵押预告登记无法办理正式的抵押登记，也致使本案所涉的永兴公司的抵押预告登记无法办理正式的抵押登记。根据执行的相关规定，开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产，对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。仲裁裁决书解除新立基公司与高伟签订的商品房买卖合同，该仲裁裁决不能得到执行是由于涉案房屋存在预抵押和多个预查封。新立基公司所称的损害后果不成立，新立基公司认为其利益受损无相应依据证明，对新立基公司的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第二百九十六条、第三百条之规定，判决如下：驳回无锡新立基房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3485元，由无锡新立基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周小娇人民陪审员  施秋珍人民陪审员  崔晓平二〇一九年五月十二日书 记 员  王霞萍本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。第二百九十五条民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。第二百九十六条民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。