湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0581民初2115号原告郑蓉，女，1973年9月26日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市，委托诉讼代理人魏顺斌，男，1965年7月29日出生，汉族，宜都市人，住宜都市，系中笔社区推荐，特别授权。委托诉讼代理人赵军，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。被告宜昌市博雅置业有限公司，住所地宜都市陆城中笔社区（人大宿舍南侧）。统一社会信用代码914205817739138565。法定代表人张文胜，该公司董事长。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。特别授权。原告郑蓉与被告宜昌市博雅置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月30日作出(2018)鄂0581民初102号民事判决,原告不服判决提出上诉。宜昌市中级人民法院于2018年10月30日作出（2018）鄂05民终1876号民事裁定，裁定撤销原判，发回宜都市人民法院重审。本院于2018年12月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郑蓉及其委托诉讼代理人赵军、魏顺斌，被告委托诉讼代理人徐会忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑蓉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认“都市1号”小区5栋204号房屋归原告所有。2、请求依法判决责令被告以房屋总价款412580元即每平方3500元就5栋204房同原告签订书面《房屋买卖合同》。3、请求依法判决被告为原告办理产权登记相关手续。4、请求依法判决被告协助原告办理按揭相关手续。5、请求依法判决被告返还已向原告收取的120000元平台价款。6、请求依法判决被告立即恢复对原告所购房屋水电供应。7、请求依法判决被告向原告赔偿各项损失50000元。8、请求依法判决由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年9月4日原告实地考察了由被告开发的“都市一号”小区5栋204号房屋后，双方协商达成一致意见：1、被告以单价3500元/平方米将该房（面积117、88平方米）出售给原告，房屋总价款412580元；同时将二楼平台作价120000元出售给原告；2、被告于9月11日在原告付清30%的首付款及平台款120000元后，将该房屋交付给原告；3、待原告付清首付款后，双方签订书面合同，共同配合办理产权登记及相关按揭手续；4、约定了其他事项。原告于2017年9月4日通过储蓄卡支付房屋定金50000元，于2017年9月11日通过储蓄卡支付房款82580元（房屋款412580元30%已付清，共计132580元），另通过储蓄卡支付平台价款120000元，合计付款252580元，同时支付物业费707元，装修保证金1000元，及垃圾清运费300元，以上款项被告已全部接受并向原告出具了收款凭证。2017年9月11日被告向原告交付了房屋钥匙及房屋内设施，同时还交付了“都市一号”《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。原告收到房屋后即同智立装饰公司签订了《装修合同》，装饰公司组织人员进行设计并采购大量装修材料，并进场开始施工。2017年9月15日，原告到被告处签订书面《房屋买卖合同》，被告却拒绝将二楼平台价款120000元作为单独条款写入合同，而是要求将120000元作为房屋价款写进原告购买的117、88平方米的房款中，被告的行为明显违背了双方的约定。被告于2017年10月9日强行切断原告所购房屋的水电线路，致使原告在进行的装修工程被迫中断，造成原告对装修公司违约并赔偿违约金50000元。事后原告经了解得知，被告作价120000元出售的平台，为建筑物产权人共有部分，被告根本无权出售，收取的120000元应予退还。被告的上述行为严重违背了法律规定并损害了原告的合法权利。被告辩称：1、原告郑蓉陈述的事实与客观事实不符。2、原告系鸿瑞天然气公司职员，在工作中与被告公司的司机骆龙相识，并向骆龙表露想在被告开发的都市一号购房。原告看中了5栋204房后，通过骆龙向被告实际控制人张国胜做工作，张国胜同意出售该房。2017年9月11日，原告带着其父亲与张国胜见面，张国胜表示该房与其他套房不一样，客厅阳台连接商铺屋面平台，平台面积达到了300平方米左右，虽属商铺业主共有，但由于其他业主无法进入，只有204房业主独享，因此，同其他房屋相比，该房至少要多卖120000元。原告对此表示同意，在售楼部测算下，双方就该房屋总价达成一致，张国胜离开时交待售楼部尽快办好各种手续交房装修。原告于当天上午临近下班时，分二次付房款150000元、52580元，另加上9月4日预付50000元，共计252580元。约定当天下午签订《商品房买卖合同》。但原告却手持预付房款收据前往宜昌诚信英达物业有限公司，收取物业公司向其交付房屋钥匙和住宅使用说明书和质保书。被告后来多次与原告联系要求签订《商品房买卖合同》，原告提出要将平台单独出卖作为签订合同的条件，被告也才知道原告已从物业公司收房并着手装修。3、双方就诉讼房屋出售没有达成一致意见。首先，讼争平台属公共部分为业主共有，被告作为一个专业的房地产开发商，不可能不知道这个道理，原告购买的房屋与该平台相连，客观上为原告独享，原告在独享300平方米平台前提下，其购房单价必然要高于本小区其他套房的价格，因此，被告售楼部要求原告在签订合同时将高出的120000元加到房屋价格中去，根本不存在被告单独出售平台的意思。司机骆龙只是一个中间人，他无权代表被告与原告协商房屋买卖事宜，其本人也不具备销售商品房的专业知识。其次，截止2017年9月18日，原告共计支付252580元预付房款，其组成也不是原告诉称的412580元房款的30%加上120000元，原告也没有单独支付120000元平台款。第三，原告诉称“待原告付清首付款后，双方签订书面合同，双方共同配合办理产权登记及相关手续”不符合商品房交易的常识，所有的商品房交易都是先签订《商品房买卖合同》，然后根据合同约定缴纳房款，当天由于原告与被告负责人洽谈结束时，也接近中午12点，来不及签订书面合同，原告要求现将部分房款缴纳，下午来签订《商品房买卖合同》，被告才收取原告预付的房款。最后，原告诉称被告向其交付房屋及住宅说明书也与事实不符，只有在购房者签订了《商品房买卖合同》，按合同缴纳了首付款，并成功办理购房贷款，银行支付了余下房款，被告才会向购房人出具《入住通知书》，购房者凭入住通知书到物业办理收房手续。被告未向原告签发《入住通知书》，物业公司违规向原告交付，已经损害了原告的合法权益，物业公司系被告公开招聘的独立第三方，并非被告下属部门，物业公司违规向原告交房不能等同于被告向原告交房。综上，原、被告双方未就合同主要条款达成一致，合同未签订，双方的合同并未依法成立，应依法驳回原告各项诉请。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、收据两张，证明原告于2017年9月4日向被告支付房款50000元；2017年9月11日原告向被告支付房款及平台款202580元；双方存在房屋买卖合同关系的事实；原告履行合同约定的义务，被告予以接受，双方合同已经生效。2、银行卡刷卡存根三张，证明原告于2017年9月4日向被告支付房款50000元；2017年9月11日原告向被告支付房款及平台款202580元；双方存在房屋买卖合同关系的事实；合同已经生效的事实。3、测算单一张、房款计算方式表一张，证明原告支付房款的构成及算法；双方存在房屋买卖合同关系的事实；被告违法向原告出售无权处分的平台，原告为此支付120000元价款的事实。4、住宅使用说明书一份、宜昌市商品住宅质量保证书一份，证明双方存在房屋买卖合同关系；被告已于2017年9月11日向原告交付房屋；合同成立并生效的事实。5、收据三张，证明原告已经向宜昌诚信英达物业有限公司支付了装修保证金1000元、物业费707元、清运费300元；被告已经向原告交付房屋的事实，合同已经成立且生效的事实。6、租房合同、收款证明各一份，证明被告违约导致原告至今在外租房每月支付租金500元。7、原告与被告工作人员骆龙微信聊天记录一份、微信语音播放，证明双方约定房价3500元每平方米，平台价款120000元的事实。8、证明一份，证明原告为了装修房屋与宜都市智利装饰公司签订装修装饰合同并约定违约金，因被告违约导致装修公司退场给原告造成经济损失的事实。9、郑蓉与骆龙微信聊天记录截图，证明原、被告之间协商的房屋单价是每平方米3500元。10、郑蓉与骆龙的通话录音两份，证明双方约定房屋单价3500元，也证明被告拒绝将平台款120000元写入合同的事实。被告结合其辩称，向本院提交了如下证据：1、《都市一号》小区前期物业服务合同，证明被告与宜昌诚信英达物业管理有限公司是平等的合同关系，不是管理与被管理的关系，也没有隶属关系。2、宜昌诚信英达物业管理公司的《证明》，证明证人耿某是该公司的管理人员，负责向业主沟通、交房、验房等工作。3、《宜昌市商品房买卖合同》，该合同是2017年12月10日被告与购房人汪姝红、陈永超签订的，房屋位于小区五号楼××单元201室，该房与本案诉争的房屋相邻且结构一致外连平台，其房屋单价为4304、1元。4、申请证人耿某出庭，证人陈述本人是通过公司总经理的司机骆龙介绍认识原告的，2017年9月11日在郑蓉没有提交入住通知书的情况下将204房钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书交给了郑蓉，郑蓉和骆龙答应补办入住通知书，但一直没有补办，在原告进行装修了一段时间后，诚信物业公司就切断了204房水电。5、庭审后，被告补充提交了业主王姝红的购房款增值税发票，业主档案，入住通知书，交付使用验收单，房间照片。6、庭审后，被告补充提交了2018年6月2日湖北九州方圆投资有限公司与业主胡艳、李露杨签订的商品房买卖合同及湖北九州方圆投资有限公司于2018年8月11日与业主蔡庆签订的商品房买卖合同，证明胡艳购买的宜都市九州丽景苑11-1幢2层203房因外连平台，单价6012元/平方米，而蔡庆购买的九州丽景苑11-1幢2层202房（没有外连平台），单价为4700元/平方米。原、被告的上述证据均经过庭审质证和补充质证。经审理查明：2017年8月底，原告欲购买被告开发的“都市一号”小区5栋204号房屋（该房屋客厅外连接一个面积300多平方米的平台），请被告公司总经理张国胜的司机骆龙从中协调沟通，希望获得优惠。在原告与骆龙电话和微信中有“两套大户型的阳台加10万元，两套小户型的阳台加5万元…”“204房3500元每平方米，平台12万”的表述。2017年9月4日，原告通过银行卡向被告支付了50000元，同年9月11日上午，原告与被告公司总经理张国胜面谈，当天中午，原告通过银行卡分两次向被告支付150000元、52580元，合计202580元。被告为原告出具了收据，备注5-204房款。同日，原告向宜昌诚信英达物业有限公司交付垃圾清运费300元，物业费707元，装修保证金1000元，物业公司给原告办理了交房手续，将5-204号房屋钥匙，房屋质量保证书，房屋使用说明书交付给原告。原告收房后即与智立装饰公司签订《装修合同》，装饰公司组织人员进行设计并采购装修材料，于2017年9月24日进场施工，同年10月8日装饰公司退场。2017年9月15日原告到被告售楼部签订书面商品房买卖合同，要求将“二楼平台价款120000元”作为单独条款写入合同，被告不同意，表示120000元只能作为购房款写入原告购买的117、88平方米的房款中，双方产生分歧，此后经过沟通协商，双方未能达成一致。同年10月，物业公司切断了5-204房的水电供应。本院认为，本案争议的焦点是：双方至今未签订书面合同，但原告支付了超过30%的购房款，并支付了物业费、装修保证金等费用，物业公司向原告交付了房屋，原告已着手装修房屋，双方的买卖合同是否已经成立。合同法第三十六条规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。该条款是建立在有证据证明当事人双方对合同内容协商一致的情况下，即合同双方当事人对合同的实质性内容达成合意，合同才成立。本案中，双方对总价款532580元没有争议，但原告的意思表示是用532580元购买5-204房及平台（其中房屋412580元、平台120000元），而被告的意思表示是因5-204房单独连接平台，需加价120000元出售，即以532580元出售5-204房，双方对商品房买卖的标的物范围和单价存在重大分歧。骆龙系被告公司负责人的司机，并非被告公司售楼部工作人员，其居中协调、沟通，只是促成双方签订合同。签订合同、谈判是一个动态过程，最终应以原告与被告售楼部签订的书面文本合同为准。在原告向被告售楼部提出将120000元平台价款作为单独条款写入合同时，被告拒绝了原告的这一要求，合同法规定“拒绝要约的通知到达要约人，要约失效”。合同的标的、价款为合同内容的实质性条款，双方不能协商一致，不具备合同成立的条件。原告基于合同已成立并生效，要求责令被告以房屋总价款412580元即每平方米3500元就5栋204房同原告签订书面《房屋买卖合同》及相关诉请，本院不予支持。在合同实质性条款未达成一致，合同未成立的情况下，被告收取原告购房款，物业公司向原告交付房屋，给当事人造成的损失，当事人可依据缔约过失责任另行主张权利。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二十条第一款、第二十五条、第三十条、第三十六条、第四十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告郑蓉的诉讼请求。本案诉讼费3700元，由原告郑蓉负担。原审反诉诉讼费4563元，因被告在重审中撤回反诉，由被告宜昌市博雅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  冯其斌审判员  王 伟审判员  贾 琪二〇一九年五月二十七日书记员  方 茜