河北省石家庄市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）冀01民终1827号上诉人（原审原告）：王志军，男，1976年2月4日出生，汉族，住石家庄市裕华区。被上诉人（原审被告）：董少卿，男，1968年5月3日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：龚剑，河北金龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄中冶科技有限公司，住所地：石家庄市长安区北二环东路**。法定代表人：孙朝辉，该公司经理。委托诉讼代理人：李勇，该公司员工。原审第三人：河北同泰房地产开发有限公司，住，住所地：石家庄市桥**新村街**/div>法定代表人：陈粤，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯强，河北厚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛，河北厚正律师事务所律师。上诉人王志军因与被上诉人董少卿、石家庄中冶科技有限公司（以下简称中冶公司）及原审第三人河北同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰公司）确认合同无效纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王志军上诉请求：1.撤销（2018）冀0102民初2948号民事判决书，发还重审，或直接改判确认二被上诉人签订的《购房协议》无效；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院在本院认为部分认定，“根据中治公司与同泰公司签订的合作开发协议，以及有同泰公司法定代表人何健签名的关于涉案房屋1号楼、2号楼的销控表，能够证实中冶公司依据双方合同取得包含涉案房屋在内的6000平方米房屋的处置权”系事实认定错误。首先，中冶公司与谈固街道办事处签订的《土地转让协议》系无效协议。根据土地转让协议可知，涉案土地的来源系土贤庄村集体土地。根据《土地管理法》第十二条规定依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第四十六条，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。可见涉案土地无论是土地性质的变更还是征收的程序均无合法程序，均违反了法律强制性规定。谈固街道办事处无权转让涉案土地、转让行为违法，故《土地转让协议》无效。其次，谈固街道办事处与中冶公司签订的《购房协议》及《补充协议》无效。谈固街道办事处主要领导为谋取非法利益，违法操作土地转让，然后明显低于市场价的价格购房，从而规避法律，其行为有变相受贿之嫌，而本案被上诉人董少卿正是谈固街道办的领导之一，故基于无效的《土地转让协议》而产生的购房协议也属无效。再次，被上诉人与原审第三人签订的《合作开发协议》无效。从《合作开发协议》的内容来看，该协议名为“合作开发”但实质为“土地转让”。根据协议约定，中冶公司应将涉案土地过户至同泰公司，同泰公司需向中治公司支付2000万元的对价。而所有关于商品房开发的手续、施工等事宜，均由同泰公司实施，中冶公司不参与投资，不参与管理，不承担经营风险，只收取固定利益。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。而本案涉案土地来源违法，其转让行为不但无效，甚至可能触犯非法转让、倒卖土地使用权罪。现有证据表明，中冶公司并没有土地使用权，至今也无法将土地使用权过户至同泰公司名下，其转让行为明显存在欺诈。现同泰公司已向公安机关报案，公安机关已经以涉嫌诈骗罪受案。另，被上诉人在一审中提交的所谓“1号楼、2号楼的销控表”系复印件，上诉人及原审第三人均提出了对其真实性不认可的质证意见，且销控表不能体现双方就合作开发协议中约定的6000平方米房屋进行确认或交割，对协议中同泰公司原法定代表人的签字的真实性也不认可。该证据不能证明同泰公司向中冶公司交付了6000平方米房屋。而且证据显示同泰公司在实际履行过程中已经以现金形式支付了2000万元土地转让款对价，同泰公司更不会重复给付中治公司6000平方米的房屋。故一审法院认定中治公司取得6000平方米房屋的处置权系事实认定错误。（二）一审法院在本院认为部分认定“中冶公司向董少卿交付了房屋，董少卿亦向中冶公司履行了交款义务”也系事实认定错误。首先，中冶公司与董少卿签订的购房协议在中治公司与同泰公司签订《合作开发协议》之前，购房协议所涉房屋不能确定就是同泰公司开发的项目房屋。其次，董少卿以不合理低价从非开发公司手中购买房产存在恶意，上诉人从涉案项目开发公司处以市场价格购买属于正当渠道、善意第三人。再次，中冶公司与董少卿所谓的交房仅是“签字交房”并非实际交房，事实上从董少卿所谓的交房至上诉人装修入住前房屋一直属于空置的毛坯房，否则上诉人也不会购房和装修入住，董少卿没有理由收房后一直空置房屋。另，董少卿未提交支付房款的转账流水，与现实购房支付房款的流程和实际情况不符，不能证实董少卿实际已经支付了房款。鉴于谈固街道办事处与中冶公司非法转让土地，董少卿又系谈固街道办事处的领导的情况，不排除董少卿根本未实际支付房款的情况。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，而本案所涉房屋至今未取得商品房预售许可证。故一审法院应当认定二被上诉人所签购房协议无效，但一审法院以“购房协议是双方真实意思表示、上诉人无证据证实二被上诉人之间的买卖合同存在无效的情形”为由驳回了上诉人一审诉请，明显适用法律错误。被上诉人董少卿答辩称：1、本案所涉及土地转让协议、购房协议及合作开发协议均已经被多份生效判决所确认为有效，且被行政机关确认为有效，不存在非法倒卖土地问题。2、董少卿已经按照协议约定实际取得并占有房屋，办理相关入住手续。董少卿占有房屋在先并实际支付全部房款，且房款支付问题属于合同履行问题并不影响合同效力。3、中冶公司与董少卿签订购房协议是基于中冶公司与谈固办事处团购协议基础之上的内部认购协议，不应当适用有关商品房买卖司法解释。4、中冶公司是否收取同泰公司款项的同时出售房产已经由包括石家庄市中级人民法院、河北省高级人民法院在内的多层级法院查明并确认曹景鹏代理人所述与事实不符。5、上诉人代理人所述所谓官商勾结受贿，第一没有事实依据，第二不属于本案审理范围。中冶公司与董少卿所签订购房协议价款低于市场价原因在于，一属于单位内部团购房，二属于小产权房，也就是说中冶公司并非向同泰公司一样将小产权房作为商品房出售给购房人。6、如果按照上诉人逻辑那么同泰公司与上诉人所签订的协议也应该认定无效。石家庄中冶科技有限公司答辩称，同董少卿代理人意见。河北同泰房地产开发有限公司答辩称，首先，无确凿的证据显示被上诉人中冶公司依据《土地开发协议》取得了包含涉案房屋在内的6000平方米房屋的处置权。一审法院作为定案依据的证据即被上诉人中冶公司在一审提交的所谓的“1号楼、2号楼销控表”系复印件，上诉人及原审第三人在一审时均提出了对其真实性不认可的质证意见。即便该销控表是原件，也无法作为该销控表系中冶公司与同泰公司对涉案项目进行分割的依据。且被上诉人中冶公司未有其他辅助证据加强该证据的效力，未形成一个证据链条来证实同泰公司与中冶公司就包括涉案房屋在内的涉案项目进行了分割。一审法院仅凭一个没有任何证明效力的复印件作为定案依据，过于草率。其次，同泰公司将自己开发的房屋售于上诉人，上诉人从而取得涉案房屋的占有权，符合常理和法定程序。中冶公司未取得同泰公司同意私自处分同泰公司合法财产属于无权处分，同泰公司以另售于上诉人的方式表示不予追认中冶公司的行为。再次，涉案项目至今未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，合同无效自始无效。一审法院以“购房协议是双方真实意思表示、原告无证据证实二被上诉人之间的买卖合同存在无效的情形”为由驳回了上诉人一审诉请，明显适用法律错误。王志军向一审法院起诉请求：1、请求确认二被告之间签订的《购房协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年12月8日，石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处（甲方）与中冶公司（乙方）签订土地转让协议，约定：“甲方位于北二环北侧有工业园用地壹拾捌亩，转让给乙方用于开发。一、甲方出让土地使用权，并收取补偿款人民币壹佰肆拾万元整。二、乙方另出资人民币壹佰肆拾万元整，用于土贤庄村土地补偿。三、乙方负责办理有关转让手续的报批并处理邻里因建设发生的纠纷，甲方有责任协助并提供相关手续。”该协议签订后，中冶公司依约支付全部土地补偿款。2010年2月5日，石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处与中冶公司签订关于谈固街道办事处职工团购水木青城三期住房的补充协议，载明：“谈固街道职工团购中冶科技有限公司开发的水木青城三期住房56套，前期已就土地补偿和房款交纳等问题达成了协议，现补充如下：一、谈固街道转让给中冶科技有限公司土地11亩，由中冶科技有限公司负责办理开发手续，2010年3月底前应达到开工建设标准，并由施工队进点施工，如不能按期开工建设，每拖过一个月，由中冶科技有限公司向谈固街道支付违约金1万元，如长期不能开工，谈固街道有权收回土地。二、谈固街道职工所团购水木青城三期56套住房，由中冶科技有限公司按合同规定于2011年1月底交付住户。如不能按期开发和交房，延期半年以内按合同付每日万分之一的违约金，超过半年付每日万分之三的违约金，超过壹年每日付万分之五的违约金。”2010年2月1日，被告中冶公司（甲方）与第三人同泰公司（乙方）签订合同开发协议，协议载明：“因石家庄市北二环修路及市政绿地需拆除甲方建筑物占用甲方土地,根据石家庄市人民政府第114号《秘书长协调会议纪要》决定，将甲方具有使用权的剩余出让工业用地根据市城市规划确定住宅用地性质实施适度开发。在该块地上，就合作开发建设商品住宅项目相关事宜，甲、乙双方经充分协商，达成如下协议：一、项目位置：本项目位于石家庄市长安区，东二环以东、北二环以西、水木青城一期以南、东、北二环以北。土地面积约10.6亩；总建筑面积约为21369.04平方米。合作方式：1、甲方将本项目土地过户至乙方名下，本项目立项在乙方名下；2、乙方负责跑办本项的建设审批手续，甲方予以协助；3、乙方负责本项目全部建设资金；4、乙方具体负责本项目的建设，负责本项目勘察、设计、监理、施工单位的选定、施工管理、施工验收及其他相关事项。利益分配：1、乙方共支付甲方人民币贰仟万元。（1）合同生效之日支付伍佰万元；（2）本项目主体二层封顶之日支付九百一十九万一千二百零二元；（3）剩余5808798元的支付方式为：本项目竣工验收合格后，以成本价850元/平方米的价格，给予甲方6000平方米建筑面积房屋及833.88平方米的地下室（具体分配房屋位置见附件）。2、本项目地上总建筑面积（不含车库）为21369.04平方米，除其中地上6000平方米归甲方所有外。3、上述给予甲方6000平方米房屋过户登记等应缴纳的各项税费，以及天然气、暖气由甲方承担。……”就此项目（水木青城三期）竣工后，中冶公司与同泰公司口头约定，其享有的6000平方米房屋为水木青城三期一号楼二、三单元共计49套房屋进行销售。第三人同泰公司法人何健在被告中冶公司销控表上签字认可。2009年12月30日，被告中冶公司（出卖人）与被告董少卿（买受人）签订《购房协议》，载明：“买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的水木青城三期第壹号楼贰、叁单元共49套中选壹套，房号按街道确定的先后顺序自主选定，建筑面积100平方米左右，结构为每个单元4户、单步行梯、单电梯、七层。经规划的地上车位不包括在公共用房范围之内，所有权归出卖人所有。计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，地上住房单价为，地上住房单价为米1580元。地下室每户一室。地下室每户**结构，单价为每平方米1100元整。有线电视暂按500元，燃气集资费暂按3500元收取，交房时根据当时价格标准多退少补。付款方式及期限：买受人签订本协议后于2010年1月15日前支付首付款壹拾贰万元，在结构封顶15天内再付叁万元，剩余款项在交房时一次付清。交付期限：买受人按约付款后，出卖人应当在2011年1月31日前交付符合本协议约定交房标准的产。出卖人逾期交房的违约责任：除本协议规定情况外，出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过九十个工作日，出卖人不承担违约责任；（2）逾期超过九十个工作日的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。交接：房屋达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续，出卖人也可以公告或电话的方式通知买受人。关于房屋产权的约定：本协议第二条约定的价格为小产权房价格，由出卖人出具小产权证，若以后具备办理房产证条件，每平方米加收600元左右，按实际结算。买受人购买的本项目房产，两年内不得转让。若私下转让，出卖人视为买受人放弃本项目房产，出卖人退还收取的买受人房款，收回所售房产。出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。……”后中冶公司将涉案房屋水木青城1号楼2单元202室交付于董少卿，董少卿随后缴纳了燃气费、电费、物业费并对该房屋进行了简单装修。后同泰公司（出卖人）与原告王志军（买受人）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“买受人购买的房屋为项目中的第1幢2单元2层202号房。该房屋的用途为住宅，该房屋建筑面积共110.85平方米。该房屋单价为人民币每平方米4060元/平方米，总金额人民币肆拾伍万元整。”即同泰公司将中冶科技已经交付给被告董少卿的房屋即水木青城1号楼2单元202室房屋出卖给原告王志军。董少卿称其后来发现王志军进入该房屋并使用，并以从同泰公司购入房屋为由拒绝搬出。现诉争房屋由原告王志军占有。以上事实有会议纪要、土地转让协议、补充协议、合作开发协议、销控表、购房协议、业主入住验房表、民事判决书、商品房买卖（预、销售）合同等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据中冶公司与同泰公司签订的合作开发协议，以及有第三人同泰公司法定代表人何健签名的关于涉案房屋1号楼2号楼的销控表，能够证实中冶公司依据双方合同约定取得包含涉案房屋在内的6000平方米房屋的处置权。中冶公司就上述面积房屋与谈固街道办事处签订购房协议及补充协议，董少卿据此与中冶公司签订购房协议购买涉案房屋，该购房协议是双方当事人真实意思表示，且协议签订后中冶公司向董少卿交付了房屋，董少卿亦向中冶公司履行了交款义务，原告证据无法证实二被告之间的买卖合同存在无效的情形，故对原告主张的二被告之间的买卖合同无效的请求，不予支持。一审判决：驳回原告王志军的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王志军承担。本院审理查明，案涉房屋项目至二审询问结束仍未取得土地使用证及预售许可证。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案案由为确认合同效力之诉，诉讼目的是请求人民法院认定合同双方存在或者不存在某种法律关系，应当由一方或双方合同相对人提起，也可由受法律保护的利益被直接侵犯的第三人提起。本案中，首先，上诉人主张无效的合同是由被上诉人董少卿与中冶公司于2009年签订的，上诉人并非该合同的相对方。第二，因案涉房屋项目至二审询问结束为止仍未取得预售许可证，根据相关法律规定，上诉人是否能够依据与同泰公司以案涉房屋为标的签订的《房屋买卖合同》获得该房屋的物权或者物权期待权尚需经过司法确认，故无法认定被上诉人董少卿与中冶公司签订的合同直接侵犯了上诉人受法律保护的利益。因此，上诉人对被上诉人与董少卿就案涉房屋签订的合同不具有诉的利益。另，案涉房屋项目至二审询问结束尚未取得土地使用证，应先由行政机关对相关土地性质问题进行处理，在此之前，案涉房屋的权利归属问题不属于人民法院民事诉讼的受理范围。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初2948号民事判决；二、驳回王志军的起诉。一审案件受理费80元，退还王志军；上诉人王志军预交的二审案件受理费80元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李淑然审判员  李 祥审判员  李 曼二〇一九年五月八日书记员  许晓琳