广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复159号 复议申请人（异议人）：吴婉仪，女，1990年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会鉴海北路**。 负责人：张勇。 被执行人：广东高骏实业投资集团有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道中华路**/div> 法定代表人：吴桂全。 复议申请人吴婉仪不服佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2019）粤0606执异101号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人吴婉仪向顺德区法院提出异议，请求中止对位于佛山市顺德区XXX503号、504号房屋（以下简称涉案两处房产）的执行，并解除查封。 顺德区法院查明，涉案两处房产登记于被执行人广东高骏实业投资集团有限公司（以下简称高骏公司）名下，产权证号分别为0312078XXX、0312078XXX。登记抵押权人为中国建设银行股份有限公司顺德分行（以下简称建行顺德分行），登记时间为2014年6月3日。 关于（2016）粤0606民初2364号建行顺德分行与高骏公司等金融借款合同纠纷一案，该院在审理过程中根据原告提出的财产保全申请，于2016年3月8日查封了上述涉案两处房产，并经审理作出（2016）粤0606民初2364号民事判决书，判令：“一、被告佛山硕昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告建行顺德分行支付借款本金765万元和利息、罚息和复利……三、被告佛山硕昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司顺德分行支付保理预付款本金187万元和利息、违约金……九、对上述判决第三项确定的债务，原告建行顺德分行对被告高骏公司的下列房产(详见附表)折价或拍卖、变卖所得价款分别在最高本金限额3800万元范围内享有优先受偿权…”该判决书第九项所列房产包括涉案两处房产。上述民事判决书生效后，因各被告拒不履行上述判决书确定的义务，建行顺德分行于2018年8月6日向该院申请强制执行，该院依法立案执行，受理案号为（2018）粤0606执10109号。在执行过程中，该院于2019年1月25日作出（2018）粤0606执10109号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人高骏公司所有的上述附表中的房产。吴婉仪以其是涉案两处房产的所有权人为由于2019年2月22日向该院提起执行异议。 以上事实，有（2016）粤0606民初2364号民事判决书、（2018）粤0606执10109号之一执行裁定书、不动产登记信息查询结果等证据材料证明。 顺德区法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案两处房产登记权属人为被执行人高骏公司，申请执行人建行顺德分行是涉案两处房产的登记抵押权人，并经该院已经发生法律效力的（2016）粤0606民初2364号民事判决书判令建行顺德分行对涉案两处房产在该案债务范围内享有优先受偿权，其向该院申请强制执行，主张对涉案两处房产享有优先受偿权，故吴婉仪对涉案两处房产所享有的权益不能对抗申请执行人建行顺德分行对执行标的享有的抵押担保物权。综上，吴婉仪以其对涉案两处房产享有所有权为由请求排除执行，理由不充分，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定驳回吴婉仪的异议请求。 复议申请人吴婉仪不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销（2019）粤0606执异101号执行裁定，发回顺德区法院重新审理。事实与理由如下： 复议申请人与被执行人高骏公司于2013年3月1日签订两份《商品房买卖合同》，约定高骏公司将其名下涉案两处房产分别以377460元及191565元的价格（两房共计569025元）出售给复议申请人。合同签订后，高骏公司向复议申请人交付涉案两处房产，并由复议申请人使用至今。而在2013年3月6日至2016年1月28日期间，复议申请人分期向高骏公司付清购房款569025元。由此可知，复议申请人与高骏公司在人民法院查封涉案两处房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，并足额支付了全部购房款，以及所购商品房系用于个人居住且复议申请人名下无其他用于居住的房屋，其与高骏公司之间的买卖关系满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。另外，复议申请人已提供《商品房买卖合同》、《顺德区物业管理服务协议书》、《银行转账记录单》等证据佐证以上事实，足以认定其对登记在高骏公司名下的涉案两处房产享有排除强制执行的民事权益 经查，高骏公司在2014年6月3日将涉案两处房产抵押登记给建行顺德分行，并办理了相应的抵押登记手续。但高骏公司在出售涉案两处房产时并未将上述情况先行告知复议申请人，复议申请人对此完全不知情，且自身已支付了相应的购房款，并一直占有使用涉案两处房产，属于善意取得。而且，关于涉案两处房产是“买卖在先，抵押在后”，建行顺德分行在明知高骏公司已出售涉案两处房产的情况下，仍然出借款项、办理抵押登记，明显存在恶意，其抵押登记明显存在瑕疵。因此，高骏公司与建行顺德分行签订的抵押合同中涉及复议申请人购买的涉案两处房产的抵押部分无效，高骏公司与建行顺德分行应立即解除涉案两处房产的抵押登记，以便能够顺利办理涉案两处房产的过户手续。 综上，复议申请人认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“能够排除执行”的条件，自身对涉案两处房产所享有的权益已足以对抗建行顺德分行的抵押担保物权，顺德区法院适用该司法解释第二十七条的规定显然存在法律适用错误，难以令复议申请人服裁。因此，复议申请人特提起本案复议，请法院综合审查本案的全部证据材料，撤销（2019）粤0606执异101号执行裁定书，发回顺德区法院重新审查，以维护复议申请人的合法权益。 复议申请人吴婉仪在复议期间未向本院提交新证据。 申请执行人建行顺德分行及被执行人高骏公司未进行答辩，亦未向本院提交新证据。 经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。 本院认为，顺德区法院在执行建行顺德分行与高骏公司等金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖、变卖高骏公司所有的包含涉案两处房产在内的房产，复议申请人吴婉仪对此提出异议，认为其对涉案两处房产享有排除强制执行的民事权益，请求中止对涉案两处房产的执行并解除查封。因此，本案实际上是吴婉仪以其对涉案两处房产享有实体权利为由，对涉案两处房产提出排除执行的异议，顺德区法院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，按照案外人异议程序对吴婉仪提出的异议进行审查，并赋予案外人、当事人相应的救济权利。虽然顺德区法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于案外人异议的规定对本案异议进行了审理，但该院未按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定赋予案外人、当事人相应的救济权利，而是按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定赋予案外人、当事人申请复议的权利，属于适用法律错误，导致程序不当，剥夺了案外人、当事人的诉讼权利。顺德区法院（2019）粤0606执异101号执行裁定违反法定程序，本院依法予以撤销，本案发回顺德区法院重新作出裁定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606执异101号执行裁定； 二、本案发回广东省佛山市顺德区人民法院重新作出裁定。 审判长  张照栋 审判员  李蔚婕 审判员  尹小娜 二〇一九年五月三十一日 法官助理徐瑶 书记员梁佩玲