新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2019）新4223民初537号原告：李江山，男，1968年8月28日出生，汉族，农民，现住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：陈海霞（特别授权），系新疆双信律师事务所律师。被告：杜建亮，男，1971年1月6日出生，汉族，个体，现住新疆沙湾县。被告：贾翠霞，女，1968年3月5日出生，汉族，个体，现住址同上。原告李江山诉被告杜建亮、贾翠霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用简易程序于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告李江山的委托诉讼代理人陈海霞，被告杜建亮、贾翠霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李江山向本院提出诉讼请求:1、判令二被告返还原告的购房款24万元及利息48000元（120000元×6%×4年+20000元×6%×4年+80000元×6%×3年）。2、判令被告承担本案的诉讼费及送达费用。事实与理由：2014年11月被告欲将其顶账的房屋出售给原告，双方口头约定房屋价格28万元。同年13日原告给被告给付购房款10万元，并将当年原告给被告提供劳务的劳务费4万元折抵了购房款，被告给原告出具收据1张。2015年1月27日、2016年1月14日经过双方对账，原告以其劳务费折抵购房款的形式分两次支付被告购房款10万元。后被告迟迟无法交付房屋，双方口头约定被告返还原告购房款。现经原告多次催要，被告迟迟不予返还。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告杜建亮、贾翠霞辩称：1、原告陈述的交付购房款的数额不清且自相矛盾。原告在诉求中逾期返还购房款24万元，但其在计息中自认的本金为22万元，故应以22万元为准。因为最高法关于民事诉讼证据的若干规定第74条明确规定，当事人在起诉状中自认的事实应该作为定案的依据。2、被答辩人关于答辩人迟迟无法交付房屋的陈述与事实不符。事实是被答辩人2016年4月离疆回甘肃原籍。答辩人多次催被答辩人交付尚欠购房款后接收所购房屋。没有交付房屋的原因是由于被答辩人没有全额交付购房款。因为双方口头约定全额交付购房款后交房。没有交付房屋的责任在被答辩人，被答辩人违约在先。3、因被答辩人违约在先，因此被答辩人关于利息的主张既无事实依据，又无法律依据，请求驳回。4、被答辩人关于双方口头约定被告返还购房款的陈述，完全是无中生有的捏造。被告从来没有承诺过返还购房款。5、答辩人认为双方口头订立的购房合同是双方真实意思的表示，是有效合同，而且答辩人已经交付购房款80%以上，购房合同应当全面履行。因为（1）根据《合同法》第67条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，购房合同应当全额交付房款后交付所购房屋，被答辩人为先履行义务方，答辩人为后履行义务方。答辩人在被答辩人没有付清购房款前拒绝交付房屋的行为，完全符合上述法律规定。（2）被答辩人已经交付购房款的85%，答辩人要求其付清购房款后交付房屋，完全合法有据。（3）被答辩人的诉求是解除购房合同。答辩人认为被答辩人的解除权已经消灭。被答辩人至今仍未付清购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被答辩人的诉求无法可依，应予驳回。双方的合同是有效合同，应当全面履行。本院经审理认定事实如下：原告李江山为被告杜建亮提供劳务，双方存在劳务合同关系。被告杜建亮欠付原告李江山部分劳务费。被告杜建亮在香海湾小区塑钢窗安装工程施工中与他方约定了以在建房屋顶账工程款。2014年11月经被告杜建亮与原告李江山口头约定，被告杜建亮将顶账房屋沙湾县香海湾小区5号楼住宅一套出售给原告李江山，房屋价款28万元。原告李江山交纳了24万元房款，2014年11月13日被告杜建亮向原告李江山出具14万元的购房款收据，2015年1月23日被告杜建亮向原告李江山出具2万元的购房款收据，2016年1月14日被告杜建亮向原告李江山出具8万元的购房款收据。原告称房款中的14万元是以劳务费折抵的购房款。被告杜建亮举证2012年9月7日的塑钢窗制作安装合同（甲方郓城县圣玉工程有限公司，乙方石河子北泉镇德融塑钢门窗厂）中约定了工程款结算时以香海湾商住××区对门两户折抵。原告称至今不知道欲购买的是哪一套房屋，被告杜建亮称双方约定的房屋是香海湾商住××区，被告杜建亮现没有房屋产权。原告称双方约定2015年交房，被告杜建亮称双方约定房屋具备入住条件时交房，没有约定具体时间。原告称2016年要求被告返还房款，被告同意返还；被告杜建亮称2016年原告要求退钱，被告未同意退钱。两被告称双方于1993年结婚，出售给原告的房屋是两被告共同共有。本院认为，根据当地房屋建设的进度，在双方当事人口头约定买卖沙湾县香海湾商住××区某楼房时，香海湾商住小区G5号楼尚未完工，属于在建房屋，而且该商住小区至今也未竣工验收，仅仅是主体部分完工。因此2014年被告杜建亮出售的是在建房屋，故双方的合同是商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告杜建亮陈述顶账房屋是在建房屋，显然被告杜建亮作为个人不具备取得商品房预售许可证的条件，也没有事后取得预售许可证的法律依据，故原告李江山与被告杜建亮之间的商品房预售合同是无效合同。被告杜建亮辩称合同有效，未举证证明，亦未提出法律依据，因此本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该条款的规定，被告杜建亮应当返还原告李江山交纳的购房款。本案双方当事人约定房款28万元，原告李江山以顶账及现金的方式交付了24万元，有原告举证的收据为证，被告杜建亮称计息中的房款是22万元，应以22万元为准，本院认为这不符合实际情况，且计息也仅代表原告主张以22万元计息，不表示原告认可交纳的全部房款是22万元，因此被告反驳原告所交房款数额的辩解本院不予采信。故原告要求被告杜建亮返还购房款24万元，本院予以支持。被告贾翠霞虽然未参与出售在建房屋的协商，但是两被告均陈述贾翠霞是顶账房屋的权利人，被告贾翠霞也认可被告杜建亮的出售行为，因此其应当承担合同无效的后果，原告要求被告贾翠霞与被告杜建亮共同承担返还房款的义务，本院予以支持。原告要求被告支付利息48000元（120000元×6%×4年+20000元×6%×4年+80000元×6%×3年），其实质是要求被告赔偿损失，本院认为被告杜建亮2014年明知房屋尚在建设、其至今没有产权，还将在建房屋出售给原告，原告当庭承认协商买房时房屋尚未建设完毕，属于在当时也知道其购买的是在建房屋却仍然执意购买，双方对于合同的无效都有过错，因此原告产生的利息损失双方当事人各承担一半，故本院支持被告赔偿原告一半的利息损失。原告主张的利率是同期银行贷款利率，其计算的时间与原告实际交款的时间相符，故本院认定原告因此产生利息损失48000元，被告杜建亮、贾翠霞承担一半即24000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜建亮、贾翠霞于本判决生效后十日内返还原告李江山购房款24万元。二、被告杜建亮、贾翠霞于本判决生效后十日内支付原告李江山利息损失24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的288000元，案件受理费5620元，因适用简易程序减半收取2810元，由原告李江山负担多诉部分224.80元，由被告杜建亮、贾翠霞负担2585.20元(本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并预交上诉费，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审判员  潘吉萍二〇一九年五月十六日书记员  王 坤