河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初930号原告:李清海，男，汉族，1970年10月18日生，住漯河市郾城区。被告:平安养老保险股份有限公司河南分公司，统一社会信用代码：91410000799169869X，地址：郑州市郑东新区金水东路****楼。负责人：程延龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘现春，男，汉族，1983年5月4日生，住郑州市金水区，该公司员工。原告李清海诉被告平安养老保险股份有限公司河南分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李清海、被告平安养老保险股份有限公司河南分公司的委托诉讼代理人刘现春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李清海向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付原告租金220653.72元（其中2017年6月1日至2017年11月30日租金73551.24元，2017年12月1日至2018年11月30日租金147102.48元）；支付截止2018年11月30日的物业费、水电费9340元；共计：229993.72元。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月1日被告平安养老保险股份有限公司河南分公司与原告李清海签订了《房屋租赁合同》，租赁了位于漯河市××路与××支路××口××大厦××楼××、××、××房间用于办公职场。由于被告自2017年6月1日至今，拒不履行《房屋租赁合同》支付租金等义务。为维护原告的合法权益不受侵害，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等法律规定，具状起诉，请求人民法院依据事实和法律，公正判决。被告平安养老保险股份有限公司河南分公司答辩：1、被告租赁该房屋目的是筹备漯河中支用作办公职场，但漯河中支因为意外情况没有得到保监部门同意筹备未完成，客观上不再需要使用该房屋，而且原告延迟交房也是导致没有筹备完成的原因之一。2、无法筹备之后，被告已经多次通过各种方式与原告进行联系协商解除合同，（包括2017年3月14日通过微信明确告知以及交还钥匙，告知原告可以另行出租。）3、被告已于2017年4月27日向原告发出了解除合同通知书，并且已经公证。4、被告之后登报进行公告通知原告就解除后的清算事宜进行协商。5、原告不是物业合同当事人无权要求被告支付物业费。6、被告未实际使用职场，要求被告承担水电费没有事实依据。7、被告租金已至2017年5月30日，物业费交至2017年11月30日，对于多交的租金和物业费，被告保留要求返还的权利。综上，该租赁合同至此已经于2017年4月27日解除，原告的请求没有事实和法律依据，请予以驳回。经审理查明，2016年9月份，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同主要内容为：出租方（甲方）：李清海，承租方（乙方）：平安养老保险股份有限公司河南分公司。合同第一章:物业基本情况：第一条甲方将座落于漯河市牡丹江路与嵩山西支路交汇口昌建国际大厦22#楼22栋2301、2302、2307房屋（房间号）（邮政编码462000）出租给乙方使用。建筑面积共计291.87平方米，使用面积200.78平方米。第二章：合同期限及租金：第二条乙方租用出租房屋的租赁合同期限为5年1个月，起始时间为：2016年11月1日，到期时间为：2021年11月30日，乙方于2016年12月1日起开始支付租金。第三条甲方提供30天免租期。免租时间为2016年11月1日至2016年11月30日第三条乙方可将出租房屋作办公用途。第四条出租房屋合同期内租赁费用总金额579076元（大写），详细如下：第一年：由2016年12月1日至2017年11月30日，应付租金：壹拾肆万柒仟壹佰零贰元肆角捌分（大写）；单位租金为：42（元/平米/月）；第二年：由2017年12月1日至2018年11月30日，应付租金：壹拾肆万柒仟壹佰零贰元肆角捌分（大写）；单位租金为：42（元/平米/月）；第三年：由2018年12月1日至2019年11月30日，应付租金：壹拾肆万柒仟壹佰零贰元肆角捌分（大写）；单位租金为：42（元/平米/月）；第四年：由2019年12月1日至2020年11月30日，应付租金：壹拾伍万捌仟捌佰柒拾元陆角捌分元（大写）；单位租金为：45.36（元/平米/月）；第五年：由2020年12月1日至2021年11月30日，应付租金：壹拾柒万壹仟伍佰捌拾肆元伍角肆分元（大写）；单位租金为：48.99（元/平米/月）；第五条乙方租金支付频率为：每半年一次，支付时间为每个租金支付周期届满前30日，以银行转账的形式向甲方支付租金，甲方应向乙方开具税务局印制的租赁发票。第三章:双方权利与义务；第七条甲方应于2016年11月1日前将出租房屋交付乙方使用。甲方迟于上述时间交付出租房屋，乙方可将本合同有效期延长，双方应书面签字确认。第八条租赁期内，甲方负责支付房产税、出租房屋所用土地的使用费、房屋租赁合同登记费、房屋租赁管理费、房屋本体维修基金等费用；乙方负责支付出租房屋的水电费，并由甲方代收。第九条合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋及内部设施的完好（正常损耗的除外）第十条修缮房屋是甲方的义务，乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施；甲方应于接到乙方通知后五日内进行维修：乙方无法通知甲方或甲方拒不维修的，乙方可经合同登记机关鉴证后代为维修或乙方自行维修。本条维修费用（包括乙方代为维修）由甲方承担。因乙方使用不当或不合理使用，出租房及其内的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。第十一条本合同有效期内，甲方确需要对出租房屋进行改建、扩建或装修的，须经乙方同意并报请政府有关部门批准后方可进行，甲、乙双方应就此另行签定协议。本合同有效期内，经甲方同意并报请政府有关部门批准后，乙方可对出租房屋进行装修。第四章：违约责任；第十三条本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：（一）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；（二）政府决定征用出租房所在土地而需拆除出租房屋；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十四条有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（一）乙方不交付租金壹个月以上；（二）乙方所欠各项费用达壹个月以上；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应将余款退还乙方。第十五条有下列清列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：（一）甲方延迟交付出租房屋壹个月以上；（二）甲方违反本合同第四条约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第十条约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；由乙方原因造成的除外。（四）甲方未按时（或未按要求）修缮出租房屋，如因此造成乙方人身受到伤害或财产受损毁的，由乙方原因造成的除外。乙方因上述理由解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租房屋，有权要求甲方违约人民币贰万元（大写）以及退还多收的预交款项；如甲方赔偿不足以弥补乙方损失的，乙方有权进行追偿。甲方：李清海，乙方：平安养老保险股份有限公司河南分公司（盖印）。合同签订后，原告李清海将三间房屋交付给被告平安养老保险股份有限公司河南分公司使用，被告平安养老保险股份有限公司河南分公司对该三间房屋进行了装修，并将该三间房屋打通，同时并支付了2016年12月1日至2017年5月31日的租赁费用。因被告租赁该房屋的目的是作为平安养老保险股份有限公司河南分公司漯河支公司的办公场所使用，但平安养老保险股份有限公司河南分公司漯河支公司未在保监部门规定的时间内完成筹建，加上其他原因，被告表示不再租赁该房屋，并于2017年4月27日向原告邮寄送达解除房屋租赁合同通知函，但该通知函原告表示并没有收到，被告也没有提供证据证明已送达给原告。2018年5月29日被告又在漯河日报刊登《关于租赁合同已解除后办理房屋归还事宜的公告函》，对该公告函原告表示并没有看到，而且该公告函中的名字李青海，而不是原告的名字李清海，不知道这张报纸是发给谁的。被告平安养老保险股份有限公司河南分公司租赁该三间房屋的物业费缴纳到2017年11月30日。庭审中，原告要求被告平安养老保险股份有限公司河南分公司支付2017年12月1日至2018年11月30日止的物业费，但未提供其已向物业部门缴纳该费用的相关证据。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，应为有效合同。合同签订后对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原告李清海已按合同约定向被告交付了租赁房屋，被告也应当按照合同约定支付租赁费用。被告辩称，已于2017年4月27日向原告邮寄送达了解除合同通知书，该租赁合同已经解除。但该解除租赁合同通知书被告并没有提供证据证明原告已签收，同时原告李清海也不予认可。退一步讲，即使原告李清海收到了该解除合同通知书，但解除合同应符合双方签订的《房屋租赁合同》中解除合同条款的约定。按照《房屋租赁合同》第十三条的约定，解除合同的事由为：（一）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；（二）政府决定征用出租房所在土地而需拆除出租房屋；同时，《房屋租赁合同》第十五条又约定乙方（被告）有权解除合同的情形，包括：（一）甲方延迟交付出租房屋壹个月以上；（二）甲方违反本合同第四条约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第十条约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；由乙方原因造成的除外。（四）甲方未按时（或未按要求）修缮出租房屋，如因此造成乙方人身受到伤害或财产受损毁的，由乙方原因造成的除外。乙方因上述理由解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租房屋，有权要求甲方支付违约人民币贰万元（大写）以及退还多收取的预交款项；如甲方赔偿不足以弥补乙方损失的，乙方有权进行追偿。结合本案具体情况，被告解除合同的理由是平安养老保险股份有限公司河南分公司漯河支公司未能在监管部门规定的时间内完成筹建，已无法设立。故客观上不再需要使用该租赁房屋。因原、被告双方在签订合同时，被告知道或者应当知道应在行政监管部门规定的期限内完成筹建。如果不能按时完成（面临的行政处罚的结果是明知的）是可以预见发生的。同时，原告又给被告一个月的免租期，被告在免租期内应当有充足的时间安排筹建工作进度，未按期筹建也是可以避免的。而不可抗力或意外事件是指不能预见、不能避免而且不能克服的客观情况，不可抗力可以导致合同不能履行、不能完全履行、不能按时履行。故造成该合同无法履行并非不可抗力或意外事件造成的，而是由被告平安养老保险股份有限公司河南分公司主观原因而形成的，而非原告过错造成的。关于《房屋租赁合同》第十五条约定的乙方（被告）有权解除合同的情形，其中第二条、第三条、第四条的约定，均与本案被告要求解除合同的情形没有关联，而第一条约定：“甲方延迟交付出租房屋壹个月以上的。”庭审中，被告虽然辩称原告延迟交房，但原告并不认可，被告也没有提供相应的证据予以证明，故对被告该辩称因证据不足，本院不予认可。因此，被告要求解除合同的理由不符合双方签订的《房屋租赁合同》第十三条和第十五条约定。故双方签订的房屋租赁合同仍然有效，被告仍应当按照合同约定履行自己的义务。原告要求被告支付自2017年6月1日起至2018年11月30日止的租赁费用220653.72元（其中2017年6月1日至2017年11月30日租金73551.24元，2017年12月1日至2018年11月30日租金147102.48元），于法有据，本院应予支持。原告要求被告支付自2017年12月1日起至2018年11月30日止的物业费用，因物业费是由物业公司收取的，原告庭审中并没有提供其已向物业部门缴纳了该费用的证据，故本院对原告该诉请不予支持。原告在向物业部门缴纳该部分物业费用后，可另案主张权利。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告平安养老保险股份有限公司河南分公司于本判决生效后十日内支付原告李清海自2017年6月1日起至2018年11月30日止的租赁费用220653.72元。二、驳回原告李清海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费2380元，已减半收取，由被告平安养老保险股份有限公司河南分公司承担2300元，原告李清海承担80元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  朱开元二〇一九年五月十七日书记员  林 冲