天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初4467号原告：天津福天物业管理有限公司,住所地:天津市蓟州区燕山东路青山溪语花园会馆。法定代表人:张瑞丽,总经理。委托诉讼代理人：张志杰，天津景贤律师事务所律师。被告：匡子荣，男，1978年12月12日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告天津福天物业管理有限公司（以下简称福天物业公司）与被告匡子荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张志杰，被告匡子荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福天物业公司诉讼请求：请求法院判令被告匡子荣立即给付原告福天物业公司2016年4月1日至2019年3月31日期间所拖欠的物业费4037元以及延期产生的违约金5661.95元，共计9698.95元。原告福天物业公司提交以下证据予以证明：证据1、2016年3月20日福天物业公司与天津市蓟县时代花园小区业主大会签订的天津市住宅物业服务合同复印件一份，证明福天物业公司严格按照合同标准进行服务和收费的；证据2.《市国土房管局关于公布2015-2017年度全市物业管理商品住宅小区物业信用等级评定结果的通知》一份，证明福天物业公司负责的时代花园小区三年信用评定结果、合格；证据3.催缴通知书一份，证明诉讼前福天物业公司向被告催要物业费。证据4、2016年4月-2018年3月期间时代花园小区19号楼1单元的清洁状况记录表（复印件），证明卫生服务合格；证据5、违章违建停工告知书照片，证明福天物业公司已履行违建拆除通知义务；证据6、时代花园违规车辆停放记录及福天物业公司对汽车及楼道自行车管理的相关照片，证明福天物业公司已积极进行小区车辆管理；证据7、一组保安巡逻小区的记录，证明福天物业公司保安积极履行巡逻义务；证据8、一组门口修路照片及申请维修基金征求业主意见签名表，证明福天物业公司已申请维修基金对门口路面进行修理，但在本公司申请全小区主路及支路用维修基金进行修理时，未通过小区业主三分之二以上通过；证据9、一组福天物业公司对小区公共部位及设施进行维修维护以及绿化养护的照片（2016-2018），证明福天物业公司积极履行合同义务；被告匡子荣辩称：不同意原告诉讼请求1、福天物业公司收取的物业费标准过高，物业服务不到位，只认可交1500元，标准应是按0.5元每月每平米；2.福天物业公司入驻没有通过业主的同意，入驻时代花园不合法；3.物业入驻时二次供水出现问题，持续了一段时间。被告匡子荣提交以下证据予以证明：证据10、福天物业公司入驻时代花园时，于2016年7月30日发布的管理公告，证明物业公司承诺的事情没有做到；证据11、2017年7月22日应急排险维修告知单一张及照片一张，证明维修时间过长，物业不作为；证据12、福天物业公司对小区管理不到位的照片一组（拍摄于2019年5月13日上午），其中包括绿地荒废及占用绿地改用车位的照片7张，证明物业对绿地没有维护。路面凹凸不平的照片3张，证明物业公司对小区路面一直没有维修。小区卫生杂乱的照片6张，证明小区卫生脏乱差。违章违建照片6张，证明物业入驻后小区仍存在违建。小区广告照片3张，证明小区有广告费用，但没向业主公开。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于福天物业公司物业服务质量是否达标问题。福天物业公司主张，其所提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，九份证据共同证明其已按照物业服务合同标准提供物业服务，包括：车辆管理、公共部位和设施进行维修维护、绿化养护、安保、卫生、违章违建等方面。进驻小区后，福天物业公司对该小区履行了全面服务管理的责任和义务。福天物业公司2016年度被天津市国土资源和房屋管理局信用等级评为3A级优秀，2017年度被天津市国土资源和房屋管理局考评结果为2A级合格。匡子荣当庭质证称，对证据1物业服务合同是跟天津市蓟县时代花园业主大会签订的，业主不知情；证据4卫生记录表不真实，不可信；对证据6物业车辆管理不到位，有业主占用绿地私建车位；证据9原告提交的绿化养护照片不真实，不是在小区内拍摄的，是在撤出后物业公司临时栽种的绿化，照完照片就立刻走了并没有实际想要栽种。物业公司确实对小区占用绿地建菜园进行管理，但后期并没有进行补种绿化，工作不到位。匡子荣为证明其主张提交证据10、11、12，证明福天物业公司服务质量差，没有按照入驻时的公告承诺履行职责。包括：小区内卫生、绿地上乱种蔬菜、养鸡养鸭、垃圾堆放、私搭乱建、私改绿地变车位等。福天物业公司当庭质证称，对证据10，对管理公告的真实性没有异议，但不能证明物业公司服务不到位；对证据11，申请维修基金走流程需要时间，照片不能说明什么问题；对证据12，关于广告费，物业均会向业委会报告，被告可以向业主委员会查询；物业公司对违建没有拆除的权力，整改通知书已经告知当事人，幼儿园的房子不是向物业公司租的；卫生、绿地没有显示具体的拍摄位置，对该组照片不予认可，绿地改车位属于业主的违建，已经对业主进行了违建告知；小区路面存在问题，物业已经申请了维修基金的流程，业主没有通过。原告进驻该小区后一直都在积极进行服务管理，由于该小区基础差，还需要时间。综上所述，福天物业公司提交的证据1、4、6、9系福天物业公司保洁人员、安保巡逻、车辆管理等日常管理台帐及照片，具有客观真实性，足以证明福天物业公司平时在积极履行物业管理职责，本院予以采信。被告提交的证据10真实性予以确认，公告是物业对小区进行的工作计划，并没有义务性承诺，对证明目的不予确认。对证据11，照片不能看出时间和过程，故本院不予采信。对证据12，照片虽然都是业主临时拍摄的，但可以显示出小区内部私搭乱建、私占车位，绿化等客观问题，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：时代花园小区前物业公司2014年无故撤走，该小区持续一年多没有物业公司提供服务。2016年3月20日，福天物业公司与天津市蓟县时代花园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。合同主要规定：“物业服务期限3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，物业服务标准为二级。物业费单价为每月每平米1.2元，业主于每月初交纳。自逾期之日起按应交物业费的千分之三比例计算违约金…”。合同签订后，福天物业公司按照天津市住宅物业服务合同约定为该小区提供物业管理服务，入驻该小区后，面对现有条件一直在积极履行合同义务，积极应对小区物业基础差的实际状况。时代花园小区物业服务整体状况较之过去是在向好发展。合同履行期间，福天物业公司向被告催要物业费，但匡子荣一直以原告物业服务质量差为由拒绝交纳，原告无奈，诉至法院。本院认为，《物业管理条例》明确规定，业主在物业管理活动中应当执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中的时代花园小区过去在全区范围内处于管理水平靠后状况，而福天物业公司进驻前该小区处于无人管理状态。2016年福天物业公司进驻该小区提供物业服务，并于2016年3月20日与天津市蓟县时代花园小区业主大会签订了天津市住宅物业服务合同。该合同已经相关部门依法备案，合法有效，合同中的物业费收费标准对本案被告及该小区全体业主均具有约束力。对于匡子荣提出二次供水出现过问题，并没有向本院提供证据证明，本院不予认定。福天物业公司进驻时代花园小区后对该小区履行了全面服务管理的责任和义务，而且福天物业公司2016年度被天津市国土资源和房屋管理局信用等级评为3A级优秀，2017年被天津市国土资源和房屋管理局考评结果为2A级合格，均能证明福天物业公司在积极履责服务管理小区。福天物业公司理应收取与其服务质量相符的物业费。鉴于福天物业公司在提供服务过程中，既有主观原因造成的小区车辆管理、绿化等服务不到位问题，也存在客观原因造成的私搭乱建、养鸡养鸭等相关部门管理问题，其物业服务质量未完全达到合同约定标准，构成违约，应酌减部分物业费。故本院对原告主张的物业费4037元酌定减免5%。由于物业费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的主要资金来源，业主在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新的物业公司。业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。匡子荣以原告服务质量不达标而拒交物业费，其行为已构成违约，本应承担延迟履行的违约责任，但鉴于其行为属于主张权利方式不当并非恶意拖欠，且福天物业公司提供物业服务质量确实存在瑕疵，故宜免除其应承担的违约责任，因此对于福天物业公司主张的诉讼请求中的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告匡子荣给付原告天津福天物业管理有限公司物业费3835元(4037元×95%=3835元,自2016年4月1日至2018年3月31日），于判决生效后十日内付清。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告匡子荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  艾世尧二〇一九年五月二十日书记员  盛长普附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。