山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10139号 原告：韩鹏，男，1979年1月3日出生，汉族，住济南市。 原告：于丽娟，女，1982年7月15日出生，汉族，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：薛孝亮（特别授权代理），系山东怀法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡邈，系山东怀法律师事务所实习律师。 被告：山东玮竖房地产开发有限公司，住所地：济南市，实际经营地址：济南市历城区。 法定代表人：刘长虹，执行董事。 委托诉讼代理人：尹德存、谢恩波（均系特别授权代理），均系山东德存律师事务所律师。 原告韩鹏、于丽娟与被告山东玮竖房地产开发有限公司（以下简称玮竖房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，韩鹏、于丽娟于2018年10月31日向本院申请诉前财产保全，请求在6万元范围内，查封被告玮竖房地产公司的财产，本院依法裁定冻结被告玮竖房地产公司在齐鲁银行股份有限公司济南历山东路支行（账户为1170914000000017172）的银行存款6万元，保全期限一年。本院2018年11月2日立案受理后，被告玮竖房地产公司于2018年11月11日提出管辖异议，本院经审查依法做出（2018）鲁0112民初10139号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖异议。后被告不服该民事裁定，向山东省济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院经审查，依法做出（2018）鲁01民辖终1156号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2019年1月16日公开开庭审理了本案。原告韩鹏、于丽娟的委托诉讼代理人薛孝亮，被告玮竖房地产公司的委托诉讼代理人尹德存到庭参加诉讼。原告向本院提起司法鉴定申请，本院依法予以准许，本案中止审理，鉴定结论作出，本院依法恢复审理。本院再次公开开庭进行了审理，原告韩鹏、于丽娟的委托诉讼代理人薛孝亮，被告玮竖房地产公司的委托诉讼代理人谢恩波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金46200元、律师费6000元、保全保险费500元、鉴定费2000元，共计54700元；二、请求被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年1月17日与被告公司签订合同，购买被告所开发的位于济南市历城区闵子骞路百花公园南孝和泉韵花园楼盘1号楼1单元202号房，购买房屋的金额为2621131元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。同时按照合同约定，如果被告在合同约定的期限内没有将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按照已经支付房屋价款的日万分之0.1计算，但原告认为合同约定日万分之0.1的延期交房违约金明显过低，不能弥补因延期交房而给原告造成的损失，故诉至法院。 被告辩称，一、原告以鉴定结果要求被告支付违约金，没有合同依据，更没有法律依据，原告申请的鉴定结果，只是进行了一个估价，并不是原告的实际损失。二、逾期交房是根据政府的要求停工，并非被告原因造成的。 本院经审理认定事实如下：2017年1月17日，玮竖房地产公司作为出卖人，韩鹏、于丽娟作为买受人签署合同编号销售（字）201711181348号商品房买卖合同及补充协议各壹份。韩鹏、于丽娟购买由玮竖房地产公司开发的，坐落于济南市历城区闵子骞路22号的孝和泉韵花园2号楼1单元202号房屋一套。房屋建筑面积为153.48平方米，房屋单价为每平方米17078元，总价款为2621131元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；同时如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；市政配套设施与安装的延误（因出卖人过失的除外）；3.买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因造成的不能如期交房。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）出卖人在本合同规定交付期限届满后30日内向买受人交付房屋的，买受人认可该期间为出卖人交付该商品房的合理顺延时间，出卖人不因此承担延期交房的责任；（2）逾期超过30日但不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金，但每月违约金总额不超过2000元，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金，至交付之日止，违约金累计总额最高不超过总价款的百分之一。第十一条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。 韩鹏、于丽娟在上述合同签订后向玮竖房地产公司支付了全部购房款。玮竖房地产公司于2018年11月26日将房屋交付给韩鹏、于丽娟，涉案商品房于2019年1月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明（济综验第2019001号）。韩鹏、于丽娟因逾期交房等损失事宜与玮竖房地产公司协商未果诉至本院，韩鹏、于丽娟为此委托山东怀法律师事务所进行诉讼代理并支出代理费6000元。为提出诉前保全，交纳保全保险费500元。 诉讼中，韩鹏、于丽娟申请对其所购涉案房屋2018年1月1日至2018年11月30日的租金进行鉴定。本院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司进行评估鉴定，韩鹏、于丽娟为此支出评估费2000元。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年5月5日作出鲁广泰评房鉴字（2019）第275号房地产司法鉴定评估报告，认定2018年1月1日至2018年11月30日202室住宅市场租金总价为46200元。玮竖房地产公司认为该鉴定报告严重违法，鉴定结果无事实及法依据，不应采纳。本院经审查认为，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司系经本院依法委托的有鉴定资质的评估机构，其针对涉案申请所进行的评估鉴定依据充分、理由正当、程序合法，故本院对其鉴定结论依法予以认定。山东玮竖房地产开发有限公司所提异议无事实及法律依据，本院不予采纳。 另查明，玮竖房地产公司提供2016年1月21日至2019年3月6日加盖监理单位山东齐鲁城市建设管理有限公司孝和泉韵监理部印章的监理通知一组及政府停工文件一份，用以证明涉案工程在此期间停工244日，交房日期应当顺延至2018年8月8日。经查，玮竖房地产公司所提供的上述证据材料系复印件，无法证实其真伪且无其他证据相互印证，同时监理通知均无监理工程师的签字确认，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条第二款之规定，本院依法不予认定。 上述事实，由当事人提供的证据并经庭审质证予以证实，并均已记录在卷，本院予以认定。 本院认为，本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，经审理查明，本案系韩鹏、于丽娟依据商品房买卖合同及补充协议提出的诉讼，其诉讼请求为判令玮竖房地产公司依据商品房买卖合同承担违约责任。故此，本院依法将本案案由变更为商品房销售合同纠纷。韩鹏、于丽娟与玮竖房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行合同义务，未能履行或未能全面履行的，应按合同约定及法律规定承担相应的法律责任。 关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同约定，出卖人应于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得综合配套验收备案证明，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。商品房买卖合同约定出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理；出卖人亦可依据合同约定据实予以延期交房。玮竖房地产公司以政府事由等主张逾期交房244天，经查，玮竖房地产公司所提供的证据材料无法证实其因政府政策等原因停工的事实，故本院对其此项主张不予支持，即玮竖房地产公司依合同之约定应于2017年12月31日之前交付涉案房。但玮竖房地产公司直至2018年11月26日才向韩鹏、于丽娟交付涉案房屋，2019年1月3日才取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明等，这已构成违约。依据合同约定及法律规定，玮竖房地产公司应承担自2018年1月1日至2018年11月30日的逾期交房的法律责任。商品房买卖合同约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金，至交付之日止，违约金累计总额最高不超过总价款的百分之一。据此，依据合同之约定玮竖房地产公司应支付的逾期交房违约金为8728.47元（2621161×333÷100000）。韩鹏、于丽娟认为合同约定的违约金过低，应依据评估机构确定的租金损失计算违约金，并据此主张违约金46200元。本院认为，山东玮竖房地产开发有限公司依据合同约定应付的违约金为8034.99元，这远低于鲁广泰评房鉴字（2019）第275号房地产司法鉴定评估报告所认定的涉案房屋2018年1月1日至2018年11月30日期间的租金损失46200元。韩鹏、于丽娟以评估报告确定的损失标准计算出的违约金作为其诉讼请求实质是要求按照评估机构确定的租金损失调整合同约定的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，本院依法予以支持。据此，玮竖房地产公司应支付的逾期交房违约金为46200元，故本院对韩鹏、于丽娟的主张予以支持。 关于律师费、评估费的问题。双方在合同中约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。本案中，韩鹏、于丽娟因玮竖房地产公司逾期交房而诉至本院并支出律师费6000元、鉴定费2000元，现其依据约定主张应由玮竖房地产公司承担该费用，符合合同约定，本院予以准许。对于保全保险费，不属于必要的诉讼费用，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条第二款之规定，判决如下： 一、限山东玮竖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩鹏、于丽娟逾期交房违约金46200元。 二、限山东玮竖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩鹏、于丽娟律师费损失6000元。 三、驳回韩鹏、于丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费731元，由山东玮竖房地产开发有限公司负担；财产保全费620元、鉴定费2000元由山东玮竖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   晓   丽 二〇一九年五月二十七日 法官助理  张天女书记员韩欢欢