济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1110号原告：刘敬泉，男，1956年10月24日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：樊涛，山东固睿特律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚军，山东固睿特律师事务所律师。被告：刘国良，男，1990年5月27日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告刘敬泉与被告刘国良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘敬泉及其委托诉讼代理人樊涛，被告刘国良及其委托诉讼代理人于学伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘敬泉向本院提出诉讼请求：1、解除刘敬泉与刘国良于2017年5月17日签订的商铺租赁合同；2、判令刘国良赔偿刘敬泉自2018年5月18日至房屋恢复原状、返还刘敬泉之日止的租金损失（暂计算至2018年11月17日为16000元）及违约金10000元；3、判令刘国良立即将房屋恢复原状并返还刘敬泉；4、案件受理费由刘国良承担。事实与理由：刘敬泉与刘国良于2017年5月17日签订商铺租赁合同，约定将刘敬泉所有的位于济南市遥墙镇遥墙村三区130号3间门头商铺出租给刘国良，租赁期限为3年，自2017年5月26日至2020年5月26日，其中2018年5月17日-2019年5月17日租金为32000元。刘敬泉依约于2017年5月17日履行了交付房屋的合同义务，但刘国良未经刘敬泉同意将房屋门拆除、房屋隔断设施毁坏。2018年5月17日后，刘国良未缴纳任何租金，继续占用房屋。刘敬泉多次催要租金、违约金及要求恢复原状未果，诉至法院，请求判如所请。刘国良辩称，一、租赁合同应为无效合同，刘敬泉无权向刘国良主张租赁费。刘敬泉在租赁涉案商铺时存在欺诈，故意隐瞒了涉案房屋已被高新区国土规划建设管理局冻结的事实，致使刘国良在承租涉案房屋后，无法正常经营，合同目的无法实现，依据合同法第五十二条的规定，租赁合同应为无效合同。涉案房屋早在2017年4月份就被高新区国土规划建设管理局及济南市高新区城中村改造工作领导小组通知冻结。依据《冻结通知》的规定，冻结期限内任何单位不得进行土地及房屋租赁、承包、买卖。刘敬泉明知涉案房屋不得进行租赁，却故意隐瞒该情况，与刘国良签订租赁合同。刘国良在承租两周，去当地工商所办理营业所需的营业执照时，被告知无法办理营业执照，刘国良才知晓涉案房屋已被冻结的事实。刘国良提出解除合同，要求刘敬泉返还租金，刘敬泉表示冻结只是暂时的，并保证会协调关系帮助刘国良办理营业执照，刘国良才未立刻搬离。二、刘敬泉应退还刘国良租金并支付违约金10000元。刘敬泉故意隐瞒房屋被冻结的事实，致使刘国良在装修涉案房屋后无法正常营业，合同目的无法实现，且多次遭受群众举报，面临行政处罚的风险。依据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，刘敬泉应退还刘国良租金28000元并支付违约金10000元。三、涉案房屋已交付并返还刘敬泉，并支付填补地沟、扩修门窗的施工费，刘敬泉所述自2018年5月17日之后继续占有使用涉案房屋与事实不符。刘国良多次与刘敬泉沟通退还租赁费事宜，但刘敬泉再三保证能帮助刘国良办理营业执照。刘国良见沟通无果，于2018年5月14日电话通知刘敬泉，搬离涉案房屋，交付钥匙，刘敬泉委托其弟弟刘敬玉对涉案房屋内的地沟进行填补、对扩修的门窗进行修补，已将房屋恢复原状并支付费用。刘国良于2018年6月25日当面向刘敬玉支付施工费3800元，已将房屋恢复原状，并交付刘敬泉。刘敬泉所述刘国良继续占有使用涉案房屋与事实不符，如真如刘敬泉所述，刘国良未向刘敬泉交付钥匙，继续占用涉案房屋，刘敬泉如何能填补室内地沟。综上所述，刘敬泉的诉讼请求应全部予以驳回，并应退还刘国良租金及支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对刘敬泉提交的照片一宗，该照片未显示拍摄时间，无法证实与本案的关联性，本院不予采信。2、对刘国良提交的《房屋租赁合同》一份，刘敬泉更改部分不予认可，且庭审中，刘国良称更改部分系经刘敬泉同意后其自行更改，但未提交证据予以佐证，故本院对该合同中更改部分不予采信。3、对刘国良提交的冻结通知，经核实，该冻结通知属实，本院予以采信。4、对刘国良提交的营业执照，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，刘敬泉（甲方）与刘国良（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定刘敬泉将位于济南市历城区遥墙街道遥墙村宅基地上的房屋（《房屋租赁合同》中载明位置为遥墙三区130号商铺）出租给刘国良作为3间门头房使用，租赁期限为三年，自2017年5月26日至2020年5月26日止；合同中载明“2018年-5月17日租金30000元第一年，2019年-5月17日租金32000元第二年，2020年-5月17日租金34000元第三年”；经双方协商，刘敬泉同意自2017年5月17日至2017年5月26日共计9天的时间作为刘国良的装修筹备期，免除在此期间的房租费用，房租自2017年5月26日起算；对装修约定为“未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意”；对违约责任约定为“任何乙方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10000元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”。刘敬泉、刘国良分别在该合同上签字捺印。合同签订后，刘敬泉向刘国良交付房屋及钥匙，刘国良向刘敬泉支付第一年房屋租金。刘敬泉与刘国良均认可现在房屋处于闲置状态。租赁期间，刘国良对涉案房屋进行了装修，即将房屋隔断及原有的三个小门拆除，改为一个整体房屋并加装卷帘门，并在房屋地板上开挖沟槽。庭审中，刘敬泉称刘国良于2018年6月中旬电话告知刘敬泉不再租赁房屋，并于2018年6月底搬走，但屋内仍存有刘国良经营时的轮胎，且未交还大门钥匙。故刘敬泉要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同并返还房屋；2、要求刘国良将房屋恢复原状，即将现有的大门换成3个无框钢门，并将房屋恢复成三个隔间；3、支付自2018年5月18日至房屋返还之日止的租金损失（暂计算至2018年11月17日为16000元）及违约金10000元。刘国良称刘敬泉房屋已经行政部门冻结，不得对外出租，且房屋系刘敬泉宅基地上的自建房屋，双方签订合同系无效合同。其已于2018年5月14日搬走，钥匙交付给刘敬泉的弟弟刘敬玉，并委托刘敬玉对房屋进行维修及支付维修费3800元。租赁房屋内存留的轮胎系其在搬家过程中，刘敬泉阻挠所致，与刘国良无关，其不应承担租金损失，并提交刘敬玉出具收到条一份，拟证明房屋已恢复原状，并支付维修费，双方就房屋租赁再无纠纷。另查明，2018年4月13日，济南高新区管委会对包括刘敬泉名下的位于济南市历城区遥墙街道遥墙村宅基地在内的东区44个村居、临空经济区47个村集中冻结，冻结时间自2018年4月13日至2019年4月12日。审理过程中，本院经审查认为，涉案房屋系集体土地上用于村民自住的房屋，并非商业用房，刘敬泉与刘国良签订《房屋租赁合同》，用于刘国良商业经营，该合同应为无效合同。经本院释明，刘敬泉撤销其第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为要求刘国良支付自2018年5月18日至清空屋内物品并返还房屋之日止的房屋占有使用费，其他诉讼请求不变。本院认为，刘敬泉与刘国良于2017年5月17日签订的《房屋租赁合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，故刘国良应将房屋恢复原状并返还给刘敬泉。刘国良辩称其通过刘敬玉将房屋钥匙交还刘敬泉及屋内轮胎及物品是刘敬泉强行扣留所致，但未提交证据予以证实，本院对刘国良的抗辩理由不予采信。综上，刘国良应将房屋恢复原状（将现有的大门换成3个无框钢门，并将房屋恢复成三个隔间）并返还给刘敬泉。关于刘敬泉主张刘国良支付违约金10000元，于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故刘国良应向刘敬泉支付至将房屋实际返还刘敬泉的房屋占有使用费。参照刘敬泉与刘国良签订的《房屋租赁合同》，双方约定自2017年5月17日至2017年5月26日共计9天的时间作为刘国良的装修筹备期，免除在此期间的房租费用，房租自2017年5月26日起算；刘敬泉认可刘国良于2018年6月底搬走，但屋内仍留存部分轮胎，刘国良虽辩称系因刘敬泉强制阻挠，但未提交证据证实，故刘敬泉的房屋占有使用费应计算至房屋腾空之日止。综上，刘国良应支付2018年5月26日起至房屋腾空之日的房屋占有使用费，按照32000元/年计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘国良于本判决生效之日起十五日内将原告刘敬泉名下的位于济南市历城区遥墙街道遥墙村宅基地上的房屋（合同记载遥墙三区130号商铺）恢复原状并腾空；二、被告刘国良于本判决生效之日起十日内支付原告刘敬泉房屋占有使用费（自2018年5月26日起至腾空房屋之日止，按照32000元/年计算）；三、驳回原告刘敬泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取计225元，由原告刘敬泉负担85元，被告刘国良负担140元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年五月三十一日书记员 阮伟萍