浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初1632号原告：温州明昌不锈钢型材设备有限公司。住所地：温州市瓯海区三垟街道黄屿开发区二小路。统一社会信用代码：91330304MA2GCX4N4E。法定代表人：于明，总经理。被告：林建松，男，1969年1月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。原告温州明昌不锈钢型材设备有限公司与被告林建松租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理，原告温州明昌不锈钢型材设备有限公司的法定代表人于明、被告林建松及其委托诉讼代理人陈小雁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州明昌不锈钢型材设备有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金422497元、逾期付款利息44803元（计算至2019年1月底）及2019年2月1日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费（按每月32500元的标准计算）；2.被告支付原告违约赔偿金38999元；3.被告将坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿宏兴路16号的房屋恢复原状或赔偿损失；4.确认原告与被告签订的《厂房租赁合同书》于2019年1月21日解除，被告向原告返还租赁物。诉讼过程中，原告明确被告应支付的租金为374996元，并撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2015年7月17日，原告将坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿宏兴路16号的厂房出租给被告，双方签订《厂房租赁合同书》，约定租赁期限10年，即从2015年8月28日起至2025年8月27日止；租金为年租金，第一年359999元，每年按1万元递增；被告应于每年7月28日或该日之前向原告支付年租金，先付清后租用；被告应支付原告水电押金3万元，待租赁期结清费用后，原告应将押金全额退还被告，若被告未结清有关费用，原告有权拒还押金。双方在合同第十九条约定附加条款：被告于2015年7月17日支付定金5万元，2015年7月19日前支付159999元，2016年2月28日前支付18万元；装修期内不算租金，租金起算日2015年8月28日；第一年租金分两次付，第二年租金按一年付一次。合同签订后，被告一直拖欠租金，态度强横。原告为维护自身合法权益，于2019年1月16日向被告发函催租，但被告在函告期内仍未支付租金。故原告根据合同法的规定，于2019年1月21日再次向被告发函行使法定解除权，双方租赁合同关系予以解除。被告故意违约导致租赁合同提前解除，应向原告承担违约责任，并赔偿损失，故原告根据租赁合同第11条第一款和第三款的约定，要求被告支付原告当年租金的10%作为违约赔偿金，即38999元。被告林建松辩称，第一，被告的主体不适格，被告系温州市瓯海三垟宏利大理石加工场的经营者，原告应当起诉温州市瓯海三垟宏利大理石加工场，而不能直接起诉经营者林建松。第二，原被告签订的租赁合同部分无效，根据被告提供的证据，涉案厂房实际面积2285平方米，其中违章建筑面积为1465.55平方米，合法部分仅800多平方米。根据合同法及相关法律规定，违章建筑的部分无效。温州市瓯海三垟宏利大理石加工场实际仅承租900平方米，所以双方在合同签订后不久就对租金进行了变更，确认为每年租金31万元。从原告的诉状可以看出，双方实际承租的价格发生了变化，被告并未拖欠原告2018年8月28日之前的租金，从原告发出的催款函可以看出，原告也认为截止2019年1月份被告拖欠租金6个月。因此，本案如果存在拖欠租金也仅拖欠6个月。第三，原告起诉被告支付2015年至2017年的租金，该部分的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效。第四，被告已于2018年10月10日已腾空。没有腾空的展厅和办公室也不是向原告承租，而是从现承租人陈胜达处按年租金7万元转租过来的。因此，被告仅2018年8月28日至2018年10月10日的租金没有跟原告结算。被告还有3万元水电押金在原告处，结算后同意支付剩余租金。展厅和办公室部分同意支付租金。综上，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月17日，原告温州明昌不锈钢型材设备有限公司和被告林建松签订《厂房租赁合同书》，约定原告将坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿宏兴路16号的两幢厂房和办公房包租给被告使用，租赁物面积2700平方米，租赁期限10年，即从2015年8月28日起至2025年8月27日止；租金为年租金，第一年租金359999元，每年按1万元递增；被告应于每年7月28日或该日之前向原告支付年租金，先付清后租用；被告应支付水电押金3万元，待租赁期结清费用后，原告应将押金全额退还被告，若被告未结清有关费用，原告有权拒还押金；在租赁期限内，若遇被告欠交租金或物业管理费超过一个月，原告在通知被告交纳欠款之日起五日内，被告未支付的，原告有权停止被告使用租赁物内有关设施，由此造成的损失由被告承担；未经原告书面同意，被告不得提前解约，如被告需提前解约，须提前1个月书面通知原告，且履行完毕以下手续方可解约：向原告交回租赁物、交清租金及其他因本合同产生的费用、于本合同提前终止前一日或之前向原告支付相当于当年租金10%的款项作为赔偿；未经被告同意，原告不得无故终止合同，如原告确需提前解约，须提前1个月书面通知被告，且向被告支付相当于当年租金10%的款项作为赔偿。双方在合同第十九条约定附加条款：被告于2015年7月17日支付定金5万元，2015年7月19日前支付159999元，2016年2月28日前支付18万元；装修期内不算租金，租金起算日2015年8月28日；第一年租金分两次付，第二年租金按一年付一次。合同签订后，被告已向原告交付水电押金3万元，租金支付情况如下：合同签订后付18万元、2016年3月29日付10万元、2016年5月10日付5万元、2016年7月21日付5万元、2016年11月16日付8万元、2016年12月15日付3万元、2017年3月3日付10万元、2017年5月13日付4万元、2017年7月4日付6万元、2017年12月6日付5万元、2017年12月12日付6万元、2018年4月27日付5万元、2018年6月13日付8万元，以上租金共计93万元，此后被告未付租金。2019年1月16日，原告向被告邮寄发送催款函，告知被告截止2019年1月已欠交租金6个月，催促被告停止使用租赁物，将租赁物返还给原告，并在五日内付清所欠6个月租金。2019年1月21日，原告向被告邮寄发送解除厂房租赁合同的函，告知因被告未在5日内付清租金，故原告依法行使法定解除权，解除原被告之间的租赁合同关系，要求被告搬离租赁物，支付所欠租金。被告于次日收到该邮件。被告收到上述函件后，仍未支付租金。2019年2月27日，原告与案外人陈胜达签订《厂房租赁合同书》，约定原告将案涉两幢厂房整体包租给陈胜达，租赁期限从2019年2月27日起至2029年12月31日止，第一年租金42万元，从租赁的第三年开始每年租金按1万元递增。陈胜达租赁案涉厂房时，被告仍继续使用南幢厂房（共五间）的东面两层三间，系用作温州市瓯海三垟宏利大理石加工场的展厅和办公室，其余厂房均已腾空。该三间厂房的北面（东西长11.5米，南北宽5.2米）没有隔层，用作温州市瓯海三垟宏利大理石加工场展厅；南面一层非被告使用，南面二层用作温州市瓯海三垟宏利大理石加工场办公室。2019年2月28日，陈胜达与温州市瓯海三垟宏利大理石加工场（经营者林建松）签订《租赁合同书》，约定陈胜达将上述三间厂房约180平方米转租给温州市瓯海三垟宏利大理石加工场，租期1年，租金75600元。另查明：案涉两幢厂房建设时已办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关文件，建成后已办理国有土地使用证。建设工程规划许可证记载建设规模704.70平方米（280.3平方米+424.4平方米），国有土地使用证记载建筑占地1009.80平方米。上述厂房建成后，南北两幢上均加盖两层，系钢架结构。加盖部分未经审批。2016年9月27日，被告林建松以案涉厂房为经营场所，注册个体工商户温州市瓯海三垟宏利大理石加工场。证明以上事实的证据有原告提供的公司登记情况表、地址证明、厂房租赁合同书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、建设项目环境影响报告表、建筑设计防火审核申报表、函（2份）及邮政投递单存根、原告与陈胜达签订的厂房租赁合同书，被告提供的个体工商户营业执照、温州市瓯海三垟宏利大理石加工场与陈胜达签订的租赁合同书和本院现场勘察照片。上述证据均经出示质证，内容客观真实，能够证明本案事实，本院均予以认定。双方对以下两节事实存在争议，本院结合证据综合分析认定。一、双方有无重新约定年租金为31万元。被告主张租赁合同签订后不久，因违法部分无法使用，故双方重新约定年租金为31万元，原告主张双方未重新协商租金。被告为证明该事实，向本院申请证人金某出庭作证。证人陈述：证人原与林建松合伙经营温州市瓯海三垟宏利大理石加工场，后退伙。案涉厂房因楼上违章，行政部门不允许使用，故林建松与原告协商变更租金为31万元。原告质证认为，证人与被告系合伙关系，陈述虚假。本院认为，证人与被告存在利害关系，其证言证明力较弱，其陈述的内容需结合案情综合认定。从被告已付的租金来分析，被告在第一个租赁年度内支付租金38万元，第二个租赁年度内共支付租金31万元，第三租赁年度内共支付租金24万元，三年共计支付租金93万元，平均每年已付租金为31万元。再从原告向被告发送的函件内容来看，原告于2019年1月16日、21日两次催告时均主张被告欠交租金六个月，而第四个租金年度是从2018年8月28日起，根据合同约定租金应在2018年7月28日前支付，计算至2019年1月底为六个月份。原告函件的内容与被告主张租金变更为31万元的事实相吻合。如年租金未变更为31万元，原告在催收时理应就被告所欠的前三年租金18万元和第四年前六个月的租金一并主张。但原告未在函件中对前三年的未收齐租金提出主张，且在函件中写明“你的租赁使用时至2019年1月，已欠交租金六个月”，应理解为截止2019年1月，被告共欠交租金6个月。原告对函件内容与其主张前三年租金未收齐的事实不一致未能作出合理解释。综上，本院认为被告主张租赁物年租金已变更为31万元的事实具有高度盖然性，本院予以认定。二、被告是否已于2018年10月10日将案涉租赁物（除南幢厂房东面三间办公用房外）交还给原告。被告为证明该事实，向本院提供温州市环境保护局生态园分局关于信访（编号DH20180429946）件的后续反馈文件复印件及处理结果复印件、温州市环境保护局生态园分局于2018年9月11日对编号DH20180797400625号投诉件的调查回复复印件、承诺书、林建松与温州市欧磊石材厂于2018年10月8日签订的厂房租赁协议书等。原告质证认为上述证据的真实性无法确定，与本案不具关联性。本院认为，以上证据真实性无法核实，内容亦不能证明被告已于2018年10月10日搬离厂房（除南幢厂房东面三间办公用房外），与本案不具关联性，本院均不予采用。被告主张已于2018年10月10日将案涉租赁物（除南幢厂房东面三间办公用房外）交还给原告，但未与原告办理交接手续，亦未能提供其他证据证明租赁物已交还原告，本院对该事实不予认定。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系事实清楚，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的需依法承担违约责任。本案租赁合同由原、被告双方签订，依合同相对性，被告林建松租赁厂房后用于经营温州市瓯海三垟宏利大理石加工场的事实并不影响林建松作为本案被告的主体资格，被告关于其主体不适格的答辩意见本院不予采纳。合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照租赁合同的约定和双方的口头约定，被告应于2018年7月28日之前支付第四个租赁年度的租金31万元，但被告在原告2019年1月16日向其发函后仍未支付，显属违约。原告于2019年1月21日通知被告解除合同符合法律的规定。该通知于2019年1月22日到达被告，本院确认原、被告之间的租赁合同于该日解除。被告应及时支付2018年8月28日起至合同解除之日2019年1月22日的租金和合同解除后的占有使用费，占有使用费按年租金31万元的标准计算。因原告已于2019年2月27日将案涉厂房整体包租给案外人陈胜达，被告也于次日从陈胜达处转租南幢厂房的东面三间，被告占有使用该部分租赁物具有合同依据。本院确定占有使用费计算至2019年2月26日止，被告亦不再负有腾空交还租赁物义务。经计算，被告应付4个月26天的租金，计124920元；应付1个月零4天的占有使用费，计29230.50元。以上租金和占有使用费共计154150.50元。鉴于被告未拖欠水电费，其交纳的水电押金3万元宜在本案中一并结算扣除。水电押金与租金相抵后，被告应支付的租金为94920元，占有使用费29230.50元，合计124150.50元。被告未按合同约定缴纳租金，应承担赔偿原告损失的违约责任。被告应于2018年7月28日之前支付年租金31万元而未支付，已给原告造成利息损失，本院确定被告从2018年7月29日起，以31万元为基数，按年利率6%向原告支付利息损失至合同解除之日2019年1月22日止，计8994.20元；合同解除后，利息损失以所欠租金和占有使用费124150.50元为基数，按年利率6%计算至实际履行之日止。原告另以年租金的10%向被告主张违约赔偿金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，判决如下：一、确认原告温州明昌不锈钢型材设备有限公司与被告林建松于2015年7月17日签订的《厂房租赁合同书》已于2019年1月22日解除。二、被告林建松应于本判决生效之日起三日内支付原告温州明昌不锈钢型材设备有限公司租金和占有使用费124150.50元（水电押金3万元已抵扣），并赔偿利息损失（计算至2019年1月22日止为8994.20元，另从2019年1月23日起，以124150.50元为基数，按年利率6%计算至实际履行之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告温州明昌不锈钢型材设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7510元，减半收取计3755元，由原告温州明昌不锈钢型材设备有限公司负担1974元，被告林建松负担1781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  周回回二〇一九年五月二十七日书记员  李 娴?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。