广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终29号 上诉人(原审被告)：李伟芳，女，1949年9月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人(原审原告)：陈大明，男，1968年6月19日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 上诉人李伟芳因与被上诉人陈大明买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李伟芳上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人陈大明不具备合同主体资格，李伟芳与陈大明没有过任何交往和交涉，更没有就本案合同主要条款协商，卢林才是本案房屋的实际买受人。二、涉案合同显失公平，主要表现在成交价款和付款方式上。三、上诉人并无违约行为，被上诉人不按双方约定均衡双方权利义务，不按双方约定支付款项违法违约。1、按照本市二手房交易习惯及上诉人与卢林协商成交价为2854050元，不包括过户需要交纳的税费，但涉案《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同》成交价280万元包括过户所需的全部税费等违反了民法的公平原则。2、被上诉人承诺在办理过户手续前支付房产证赎金165万元至今才支付了50万元明显构成违约。3、一审法院以上诉人向国土局测绘院递交《关于延缓对荔胜路2-1的测绘的申请》，认定上诉人构成违约，没有法律和事实依据。4、一审法院判决上诉人向被上诉人按105万元为基数自2016年5月15日起以年利率24%计算违约金支付给被上诉人没有事实和法律依据。一审判决另查明陈大明为购买涉案房屋借款的有关事实超出了原审原告的诉讼请求范围，违反不告不理原则。 陈大明辩称，一审查明的事实及适用法律是正确的，上诉人的请求理由不充分，不应当支持，应驳回上诉维持原判。 陈大明向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告签订的《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同》合法有效；确认玉林市房屋所有权【土地证号：玉国用（2005）字第000895号；房产证号为：玉林市房权证玉房字第××号】归原告所有，责令被告在限期内履行上述二合同；2、判令被告支付违约金80万元给原告；3、判令被告支付占用定金、预付房款等105万元的利息18.9万元；4、本案的诉讼费及其他诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月3日，陈大明与李伟芳签订了《房地产转让合同》，合同第一条约定：甲方（李伟芳，下同）自愿将位于玉林市的房地产【土地证号为：玉国用（2015）字第000895号，土地使用权面积64.38平方米，房产证号为：玉林市房权证玉房字第××号，房屋面积380.54平方米】转让给乙方（陈大明，下同）。第三条约定：甲乙双方议定上述房地产成交价格为280万元，办理产权过户到乙方需要缴纳各种费用（含税费）由甲方缴纳。第四条约定：付款方法：1、甲方将上述转让房地产有关权属证件交至房产和土地部门收件后当天，乙方付款185万元给甲方，其中：付周小红165万元，付甲方20万元作履行合同保证金。余款95万元（扣除乙方为甲方先垫付办理产权费用，剩余款）在乙方取得产权证后十日内付清给甲方。2、上述付款方式：银行转账。第七条约定：违约责任：乙方中途悔约，乙方定金抵作违约金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内双倍返还乙方定金，乙方不能按期向甲方付清房地产转让价款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付给相当于上述转让价款千分之十的违约金。合同签订后，原告于2015年12月9日向被告支付定金20万元，2015年12月31日支付购房款50万元。2016年1月29日，为了更好地理解和执行双方签订的《房地产转让合同》，原、被告签订了《房地产转让补充合同》，该合同的内容为：一、甲方李伟芳再次明确转让房地产价格为280万元（含负担办理产权过户所交税费等一切费用）。二、转让款280万元付款时间变更为：1、截至2015年12月31日止已付定金20万元和预付赎回房款50万元，尚欠210万元，对尚欠210万元付款时间再次明确，甲方与乙方在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》的当天付款150万元（其中支付35万元给李伟芳，支付115万元给周红），余款60万元，在乙方领取新的房地产权证的当天，甲方与乙方在中介人戴卫民在场结算已预付办理产权过户费用，扣除办证费用以后，剩余款，乙方通过中介戴卫民给李伟芳。三、乙方应支付中介费3万元给戴卫民，在本协议签订当天支付。四、甲方领取预付卖购房款35万元后，乙方未领取新的房地产权证书之前，甲方不得向乙方提出要求支付卖房款，否则视为甲方违约，承担违约责任。五、违约责任：如甲方违约应赔偿乙方违约金200万元并退回已领取定金、赎回房产款、预付房款，如乙方违约无权要求甲方返还定金、赎回房产款、预付房款。甲乙双方应按要求到有关部门及时签字，如任何一方超三天无故拖延算违约，承担违约责任。双方在认可原合同的基础上更加明确购房付款方式及违约责任。2016年2月1日，陈大明与李伟芳在玉林市国土资源交易中心签订了《玉林市国有建设用地使用权交易确认书》。2016年2月2日，陈大明向玉林市国土资源规划测绘信息院申请对玉林市的土地进行测绘。2016年2月3日，陈大明向李伟芳支付预购房款35万元。2016年3月24日，玉林市国土资源规划测绘信息院通知陈大明、李伟芳双方前来缴款领取宗地草图及签界表进行签界等。2016年5月15日，李伟芳向测绘信息院提交《关于延缓玉林市测绘的申请书》。2016年5月19日，测绘信息院因李伟芳的延缓测绘申请而对陈大明作出“关于询问函的复函”。复函称延缓测绘是由于产权人李伟芳申请，要待双方协商一致同意继续测绘后，才继续进行相关测绘工作。陈大明多次与李伟芳交涉，要求履行合同，配合办理房地产转让手续，但李伟芳认为陈大明违约在先，坚持不协助办理相关转让手续。为此陈大明向该院提起诉讼。另查明，陈大明与李伟芳双方没有在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》。陈大明为了购买李伟芳的房产，三次向刘东强借款共105万元。其中2015年12月9日借20万元，2015年12月31日借50万元，2016年2月3日借35万元。双方约定借款期限均为六个月，利息按月利率2%计算。陈大明分别于2018年的7月27日和8月21日各支付利息3万元给刘东强，共还了利息6万元。本金105万元及余下部分利息均没有归还、支付给刘东强。 一审法院认为，1、关于陈大明与李伟芳双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》是否合法有效，合同应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，陈大明与李伟芳双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》，是双方在平等协商的基础上自愿达成的，是双方真实意思表示，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，也没有违反法律、法规的强制性规定。因此，上述两份合同合法有效。该两份合同签订后，陈大明已按合同约定向李伟芳支付了定金20万元和购房款85万元，李伟芳也协助陈大明办理了国有建设用地使用权挂牌交易成交确认手续。陈大明要求确认双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》合法有效，并要求李伟芳继续履行上述两份合同于法有据，该院予以支持。2、陈大明要求确认位于玉林市房屋所有权归其所有，是否有法律依据的问题。因不动产的权属以登记为准，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定除外。”的规定，上述土地及房屋均未登记在原告名下，陈大明请求确认上述土地及房屋权属归其所有，没有法律依据，该院不予支持。3、双方是否存在违约行为，陈大明要求李伟芳支付违约金80万元及资金占用利息18.9万元应否支持的问题。李伟芳主张陈大明违约情形有二：1、在李伟芳及周红已经将土地证、房产证交给国土局后，陈大明未将余下的115万元付给周红，违反了《房地产转让合同》第四条的约定；2、在双方未确认土地转让价格情形下，仅支付了35万元给李伟芳，未按照交易习惯，支付150万元的一半即75万元给李伟芳，违反了《房地产转让补充合同》第二条的约定。对李伟芳主张陈大明违约情形之一，《房地产转让合同》第四条是对陈大明付款方式、方法的约定，该条款确实约定了在李伟芳将转让房地产有关权属证件交到房产和土地部门收件后当天，陈大明应付款人民币185万元给李伟芳，其中165万元付给周小红，20万元付给李伟芳作为合同保证金。但是，该条款约定的付款方式、方法已被双方签订的《房地产转让补充合同》第二条明确变更。陈大明有关房款的付款方式、方法应以补充合同第二条的约定为准。因此，原告未按《房地产转让合同》第四条的约定支付115万元付给周红，不构成违约。对李伟芳主张陈大明违约情形之二，双方对房产转让总款280万元及陈大明已支付了20万元定金及50万元购房款给李伟芳的事实均无异议。对余下的210万元房款的支付问题，补充合同第二条约定：“对尚欠210万元付款时间再次明确，甲方与乙方在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》的当天付款150万元（其中支付35万元给李伟芳，支付115万元给周红），余款60万元，在乙方领取新的房地产权证的当天，甲方与乙方在中介人戴卫民在场结算已预付办理产权过户费用，扣除办证费用以后，剩余款，乙方通过中介戴卫民给李伟芳。”根据上述约定，陈大明应在签订《出转合同》和《转让合同》当天付款150万元给被告。但由于李伟芳申请延缓测绘，导致在玉林市国土资源规划测绘信息院无法作出测绘结论，致使双方无法签订《出转合同》和《转让合同》，过错在李伟芳。因此，陈大明未支付150万元给李伟芳，并不违反合同的约定。对于李伟芳是否存在违约的行为的问题。双方在履行合同过程，李伟芳无故要求玉林市国土资源规划测绘信息院延缓测绘，故意拖延办理产权过户手续，其行为已构成违约。对于陈大明要求李伟芳支付违约金及资金占用利息应否支持的问题。因李伟芳违约，依法应承担违约责任。根据双方合同的约定，李伟芳应赔偿陈大明违约金200万元并退回已领取定金、赎回房产款、预付房款。陈大明起诉要求李伟芳支付违约金80万元，李伟芳认为陈大明的实际损失没有那么多，要求赔偿过高，并依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求法院予以减少，认为陈大明的损失应按年利率6%计算。从李伟芳提供的证据来看，其违约金损失实际上是借款利息损失，利息系按年利率24%计算。原告要求被告支付资金占用利息是重复请求，本院不予以支持。原告的利息损失应从李伟芳申请延缓测绘之日即2016年5月15日起，以原告已支付的105万元为基数，按年利率24%计算至被告李伟芳履行合同之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认原告陈大明与被告李伟芳于2015年12月3日签订的《房地产转让合同》和2016年1月29日签订的《房地产转让补充合同》合法有效；二、被告李伟芳应在本案判决生效之日起三日内继续履行合同义务，将玉林市房地产的产权过户给原告陈大明；三、被告李伟芳支付违约金给原告陈大明（违约金的计算：以105万元为基数，自2016年5月15日起至被告李伟芳继续履行合同之日止，按年利率24%计算。）；四、驳回原告陈大明的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李伟芳提供的收据欲证明实际付款人为卢林而非陈大明，因所提供的收据为李伟芳自己书写，且付款人是谁与本案所争议的事实并无关联性，故本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，本院多次组织双方当事人进行调解，因双方分歧太大，无法调和。 本院认为，上诉人李伟芳与被上诉人陈大明签订的《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且部分已实际履行，合法有效。李伟芳主张案涉两份合同不是其真实意思表示，针对合同价款、付款方式、过户费用等内容双方另有协议，但未能举证证明该事实，故本院不予采纳。李伟芳主张陈大明不是真正的买受人，因陈大明是合同的签订主体，至于购房款是否由其本人支付不影响本案房屋的交易。关于本案的违约责任，双方签订的《房地产转让补充合同》对房款的付款方式、方法作出了明确约定，应以该合同为准。因李伟芳申请延缓测绘导致双方未能继续履行合同，李伟芳存在违约行为，应承担相应的违约责任。鉴于李伟芳截止2016年5月15日申请延缓测绘时确已收到陈大明购房款105万元并实际占用至今的事实，陈大明因李伟芳违约所造成的损失应为已付房款的资金占用费，该费用应按年利率6%计算。一审判决以陈大明向案外人借款所约定的利率作为陈大明的损失不当，本院予以纠正。 综上所述，李伟芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初1531号民事判决第一项、第四项。 二、变更玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初1531号民事判决第二项为上诉人李伟芳在本案判决生效之日起三日内恢复测绘，将玉林市房地产的产权过户给被上诉人陈大明；被上诉人陈大明按《房地产转让补充合同》的约定履行支付房款义务。 三、变更玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初1531号民事判决第三项为上诉人李伟芳支付违约金给被上诉人陈大明（违约金的计算：以105万元为基数，自2016年5月15日起至李伟芳继续履行合同之日止，按年利率6%计算。）。 一审案件受理费37640元，财产保全费5000元，合计42640元，由上诉人李伟芳负担36504元，陈大明负担6136元；二审案件受理费37640元（李伟芳已预交），由李伟芳负担31504元，陈大明负担6136元。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 宁 审 判 员  卢有南 审 判 员  杨祖石 二〇一九年五月十四日 法官助理  姚 莉 书 记 员  王颖慧