河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终904号上诉人（原审被告）：李金涛，男，1967年9月13日出生，汉族，住张家口市桥**。监护人：杨某（李金涛母亲），1938年7月15日出生，汉族，住张家口市桥**。委托诉讼代理人：韩全珠，桥西区维益法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵春丽，女，1960年8月9日出生，汉族，住张家口市桥**。委托诉讼代理人：张志峻，河北天权律师事务所律师。原审被告：李金波，男，1960年10月9日出生，汉族，住张家口市桥**。上诉人李金涛因与被上诉人赵春丽、原审被告李金波合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2018）冀0791民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人监护人及委托诉讼代理人、被上诉人及委托诉讼代理人、原审被告均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。李金涛上诉请求：撤销一审判决，改判李金涛与赵春丽元签订团购房名额指标转让协议无效。事实和理由：一、一审判决事实不清。李金涛与赵春丽签订合同时的情况并非与一审判决所查明的事实一致，2014年3月10日上午，李金波听说有人要买李金涛手中盛华家园房屋认购协议时，就阻止李金涛，不要将购房指标转让，因为李金涛是重度智力残疾，并没有辨别能力，监护人又不知道这些情况。在此情况下，李金波随李金涛到了约定的地点，才知道是中介，李金波劝阻李金涛出售购房指标，但是在中介工作人员的蛊惑之下，李金涛执意在已经准备好的协议上签字，李金波反复的劝阻均无效果，也在协议上签了字。对于以上情况，一审法院并未查明，不尊重客观事实。一审法院认定案涉协议是当事人真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效协议。这一认定是错误的，是对李金涛这一智力严重残疾的人的严重不公。李金涛并非职工，而是临时雇工，在机关住宅小区从事清扫楼道、倾倒垃圾等工作，这是残疾人最基本的体力生存劳动，并不能够作为其能够表达自我意识的认定依据，同时也不能认定李金涛的行为属于常人。一审法院所认定的事实中多次提到房屋中介机构，但该机构是赵春丽提前找好的，是否具备法定的房屋中介资质和经营范围，是否具有串通欺诈的行为，一审法院对此未作调查与核实。在以上情况均不能确认的情况下，就认定本案的事实是及其不负责任的。二、一审判决适用法律错误。一审法院判决所依据的法条均是一般情况下正常人的行为，而李金涛是重度残疾人，他的有关权利义务应当由监护人行使，对于李金涛所签订的合同应当经过监护人的认可，该团购房指标转让行为，监护人完全不知情，更谈不上签字确认，所以该协议应当属于无效。三、法院判决有违国家法律强制性规定。根据房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，合同法也规定违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案涉及的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。四、一审法院判决有失公正。残疾人应该受到特殊保护，李金涛是智力二级残疾，50多岁无妻无子女，现在将唯一的住房指标转让给他人，这将会给政府、社会带来很多困难，也使得他将来的生活更加的困苦不堪。一审判决四号未考虑残疾人生存的特殊环境，未能彰显社会的公平正义。综上，赵春丽与李金涛所签订的盛华家园住宅小区团购房指标转让协议无效，一审法院未能查清本案基本事实，适用法律错误，违反法律强制性规定，请二审法院查明事实，依法改判。庭审中，李金涛补充陈述中介机构早在2010年就被吊销，属于非法经营，其组织双方签订的合同不具备相应的营业资质。赵春丽答辩称，李金涛的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。李金波陈述称，一审判决所认定的不是事实，表示与李金涛意见一致。赵春丽向一审法院起诉请求：1、确认其与李金涛签订的《盛华家园住宅小区团购房转让协议》有效；2、李金涛协助将盛华家园住宅小区9号楼2单元102室购房人变更为赵春丽。一审法院认定事实：李金涛（甲方）由其哥哥李金波陪同于2014年3月10日与赵春丽（乙方）在张家口市锦源房地产营销策划有限公司签订《盛华家园住宅小区团购房转让协议》一份，协议载明：项目地址：桥东区盛华东大街北侧，原盛华公司旧厂区和通泰5号地区域。一、甲方将其所在单位（张家口市市直机关事务管理局）团购房名额指标转让给乙方，由甲方出面并以甲方名义购买盛华家园住宅小区9号楼单元102号房，建筑面积为约102.07平方米，每平方米单价为3590元整，所需的购房款全部由乙方来承担。二、乙方自愿购买，并支付甲方房屋指标转让金20000元，此套房屋所有产权自本协议签订之日起归乙方所有，甲方不得有任何异议。甲方在房屋更名或过户之前不得以任何理由抬高房价和房屋指标转让金，不得转让他人。三、按本团购房建设进度所需的首付款、购房款、各种税费等一切费用由乙方支付，每次甲方要出具相应收款证明给乙方、由甲方取回的单位收费凭据交由乙方保管。四、甲方应在接到有关房屋购房款及税费缴纳通知后二日内，将缴纳事项详细通知乙方。若因甲方疏忽未及时通知乙方，由此造成的一切损失由甲方承担。若因乙方原因造成损失，由乙方自行承担。五、甲方应无条件协助乙方办理该房屋产权更名或房产过户手续，将房屋产权更名或房产过户到乙方指定人员名下，更名或过户费用由乙方承担。该协议甲方处有李金涛的签字捺印，乙方处有赵春丽的签字捺印，居间见证方加盖有张家口市锦源房地产营销策划有限公司的印章。2014年3月11日李金涛（乙方）与张家口建发房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋认购协议》一份，该协议约定：一、乙方自愿认购盛华家园南区9号楼2单元102室楼房一套。该商品房地上建筑面积约102.07㎡。售价3590元/㎡，计366431元，房屋总价暂定为人民币366431元。二、乙方须于甲方通知之日起五日内一次性支付该商品房认购金（房屋总价款35%），即128300元。六、双方签订正式《商品房买卖合同》后，该房屋认购协议自行作废。九、乙方认购的上述房屋五年内不得转让他人。同日，李金涛签署《盛华家园房屋认购确认表》一份，李金涛将《房屋认购协议》和《盛华家园房屋认购确认表》均交付赵春丽。2014年3月11日，赵春丽以李金涛的名义向张家口建发房地产开发有限公司交纳了房屋认购金128300元，收款收据由赵春丽保管。同日，赵春丽给付李金涛指标费20000元，并由李金涛出具收据一张，该收据上加盖有张家口市锦源房地产营销策划有限公司印章。2018年5月16日李金涛自行交纳60000元房屋认购金。2018年6月13日张家口建发房地产开发有限公司向各团购单位工会下发《告知函》，告知各单位因部分买受人已将购买的张家口建发房地产开发有限公司开发建设的盛华家园南区团购房屋另行转让，需办理房屋更名手续的相关事宜。另查明：李金涛为残疾人，残疾类别为智力，残疾等级贰级。一审法院认为，张家口建发房地产开发有限公司开发建设的盛华家园南区住宅系单位团购房屋，李金涛系张家口市机关事务管理局职工，享受团购房待遇，李金涛自愿出售团购房指标，并于2014年3月10日由其兄长李金波陪同，到中介机构洽商团购房名额转让事宜，并亲自与赵春丽签订盛华家园住宅小区团购房转让协议，约定以房屋指标转让金20000元转让房屋指标，次日，李金涛与开发单位签订房屋认购协议，自愿认购盛华家园南区9号楼2单元102室楼房一套，通过认购协议确定李金涛对团购房屋享有的相关权利义务，并由赵春丽于当日交纳房屋认购金128300元，李金涛收取赵春丽给付指标费20000元。综合以上事实足以认定赵春丽与李金涛签订的盛华家园住宅小区团购房转让协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认，各方当事人均应依约诚信履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，李金涛应按照团购房转让协议约定全面履行合同义务，现李金涛于四年之后交纳二次房屋认购金时提出反悔不再出卖团购房屋，构成违约应承担相应违约责任，故赵春丽请求确认其与李金涛签订的盛华家园住宅小区团购房转让协议有效，李金涛协助赵春丽将开发单位处登记的李金涛名字变更为赵春丽名字的诉讼请求，证据充分，有据可依，法院予以支持。赵春丽依据盛华家园住宅小区团购房转让协议应负有交纳房屋认购金的义务，故对李金涛交纳的二次房屋认购金应由赵春丽给付李金涛。赵春丽主张李金波承担合同义务，因李金波不是合同当事人，该项主张于法无据，不予支持。李金涛辩称系智障人士，对重大的民事行为缺乏应有的识别能力，签订团购房转让协议系无效行为，根据当事人提交的证据及庭审陈述可以证实，李金涛系行政机关职工，依据任职机关确定的相关条件享受团购房待遇，独立签署房屋认购协议，以自己独立的意思表示表明出售团购房指标，并在其兄长陪同下与赵春丽签订团购房转让协议，收取赵春丽给付的转让指标费，以上情形足以证实李金涛具有相应民事行为能力，其主张对重大的民事行为缺乏应有的识别能力的抗辩理由不能成立，不予采信。判决：一、赵春丽与李金涛于2014年3月10日签订的《盛华家园住宅小区团购房转让协议》有效；二、李金涛于本判决生效之日起十日内协助配合赵春丽办理购房人名字变更手续，将开发单位处登记的盛华家园住宅小区9号楼2单元102室的购房人名字由李金涛变更为赵春丽；三、赵春丽于本判决生效之日起十日内给付李金涛已交纳的二次房屋认购金人民币60000元整；四、驳回赵春丽的其他诉讼请求。本院二审期间，李金涛围绕其上诉请求提交了向张家口市残疾人联合会调取的证明、向张家口市桥东区市场监督管理局调取的中介机构被吊销的基本信息、杨某所在社区居委会出具的其与李金涛母子关系的身份证明。以上证据拟证明李金涛属于重度智力残疾，不具备交往、辨别及交流的正常能力，也不具备签订协议的行为能力，中介机构在非法的情况下进行经营，提供中介服务，有欺诈的嫌疑，杨某作为李金涛的监护人对案涉合同并未表示认可。本院组织赵春丽、李金波对以上证据进行了质证。赵春丽认为李金涛所提交的证据不能证实其在签约时不具备行为能力，居委会的证明也只能说明杨某与李金涛是母子关系，上述证据与本案争议合同是否有效不具有关联性。李金波对以上证据均予以认可。经合议庭评议认为，张家口市残疾人联合会所出具的证明，能够证实智力二级伤残的残疾人在生活中的交际等方面存在缺陷，与一审中李金涛一方提交的其本人的残疾证相互印证，对该份证据，本院予以确认。杨某所居住社区出具的身份证明，能够确认其与李金涛系母女关系，且李金波对此予以认可，亦无其他反证对二人的母子关系予以证实，故该份证据亦能够证实杨某的身份，对该份证据，本院予以确认。对于中介机构已经被吊销营业执照的证据，该中介机构是否被吊销，并不能作为否定案涉合同效力的依据，故该份证据不能达到李金涛的证明目的，对此本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审无异。另查明，李金涛与杨某一同居住。本院认为，合同有效原则上需缔约双方具有完全民事行为能力，所约定的内容系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，李金涛将其所享有的盛华家园住宅小区团购房购房指标转让给赵春丽，双方签订转让协议，且赵春丽已经按照约定履行了部分义务。李金涛一方主张其智力二级残疾，不具备相应的民事行为能力，并提交了残疾证以及张家口市残疾人联合会出具的证明，但以上证据均不能够作为本案中认定李金涛不具备民事行为能力的依据，根据法律规定，确认自然人是否具有行为能力，需向人民法院提出，并经过特别程序予以确认，但李金涛并未经过以上程序，故李金涛一方所提交的证据虽能够说明其在交际等方面存在缺陷，但并不能在本案中确认其不具备民事行为能力，一审法院对于李金涛的行为能力未予确认并不违反法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉购房指标转让协议签订时，李金涛与李金波均在场，且协议落款处的电话系李金波所写，以上事实李金涛与李金波均不持异议。李金波陈述其系听说弟弟李金涛要将购房指标出售便赶到现场予以阻止，对此其应当提交证据予以证实，但结合现有证据，不足以证明以上事实。且李金涛与赵春丽并不认识，赵春丽对于李金涛系智力二级残疾的情况并不知情，李金波在现场时完全能够将上述情况向赵春丽告知，并要求改日签订协议，或采取通知母亲杨某到场等措施，但李金波未能举证证明其已经向赵春丽进行告知，故李金涛虽为智力残疾，对行为后果认知存在一定缺陷，但签订协议当时有其成年家属在场，并且成年家属亦在协议中签字，赵春丽有理由相信案涉协议系李金涛一方真实意思的表示。一审法院结合以上事实认定案涉协议系双方真实意思表示并无不当，本院予以确认。对于杨某陈述其对李金涛转让购房指标一事并不知情的上诉理由，经询问，杨某自行陈述李金涛因智力残疾导致生活不能完全自理，二人一同居住。在李金涛收取购房指标转让款之后，并无任何的证据证实该笔款项由李金涛个人及时存入其账户内，如李金涛将上述款项带回家中，杨某必然知情。且出售购房指标时李金波也在场，兄弟二人在事后不向母亲告知亦不符合常理。故杨某称其不知情的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于中介机构是否违法营业的问题，中介机构作为签订协议的见证机构，其是否具有合法的营业资格以及是否超出法定营业范围进行经营，均不影响李金涛、赵春丽二人对于合同内容的决定权，合同的缔约双方，如对合同内容不能达成一致意见，完全能够通过协商进行处理，李金涛及李金波在协议签字的行为，应当视为其对协议内容明知并同意。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉协议，自赵春丽、李金涛签字时，就已经发生法律效力，对双方均产生约束力，至于中介机构是否违法营业，仅能作为判断其收取中介费用是否合法的依据，并不以此认定案涉协议的效力。李金涛一方所提出的中介机构存在违法经营情形，其提供的协议应属无效的主张，不具有法律依据，本院不予支持。综上所述，李金涛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人李金涛负担。本判决为终审判决。审判长  马瑞云审判员  闫 格审判员  宋凯阳二〇一九年五月七日书记员  田 佳