甘肃省白银市白银区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0402民初1961号 原告（反诉被告）：柳富刚，男，汉族，1977年5月8日出生，住甘肃省靖远县。 委托诉讼代理人：杨俊彬，甘肃至行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：甘肃宏海商业管理有限公司，住所地位于甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：冉红斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王跃文，系该公司员工。 委托诉讼代理人：周金平，甘肃铜城律师事务所律师。 原告（反诉被告）柳富刚与被告（反诉原告）甘肃宏海商业管理有限公司（以下简称宏海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理，诉讼过程中，宏海公司以柳富刚为被告提出反诉，本院合并审理后，于2017年12月26日作出（2016）甘0402民初1502号民事判决书，宣判后，宏海公司不服提起上诉，白银市中级人民法院于2018年11月5日作出（2018）甘04民终673号民事裁定书，发回本院重审。本院于2019年4月3日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳富刚及其委托诉讼代理人杨俊彬、被告宏海公司委托诉讼代理人王跃文、周金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳富刚向本院提出诉讼请求：1.解除柳富刚与宏海公司之间的房屋租赁关系；2.宏海公司返还柳富刚押金物业费22万元，亲子乐园设备定金25万元，赔偿预期收益34万元（给他人赔付的违约金20万元，预期收益14万元），项目规划设计费9万元，共计90万元；3.宏海公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年，原告得知被告要将自己投资建设的白银市白银区338号四层整体出租。通过几次协商，被告承诺“第一、五楼为电影院，但电梯只停靠在四楼，五层客户由四层转楼梯上下，形成五楼观影、四楼休闲消费习惯，为整体业态的经营相呼应；第二、该四楼的项目审批、消防等手续由甲方负责办理”。基于以上承诺，原告决定承租整栋楼的四楼整层用于儿童与休闲商业开发，并起名“星光银座-乐U天地”。2014年6月23日，柳富刚与宏海公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定宏海公司将位于白银市白银区公园路338号四层1670平方米租赁给柳富刚，用于“白银星光银座”之商业用房。合同约定了租赁期限、租金及支付方式。同日，双方又签订了该《房屋租赁合同》的《补充协议》。协议签订后，柳富刚交付完定金，便开始订购亲子乐园设备及招商等工作。宏海公司以下两处过错导致整体项目无法推进，一是1670平方米的租赁面积中有400平方米无法出租；二是宏海公司未能提供4楼亲子乐园审批手续。双方多次就租赁事宜协商未果，因而成讼。 被告宏海公司辩称，1.双方签订的租赁合同和补充协议均有效，已经于2015年4月15日解除，根据补充协议，房屋面积已经做出了变更，故被告不存在违约；2.根据双方的约定，被告已经履行了交付房屋的义务，但原告将房屋已经转租他人，根据合同约定，不允许原告整体或者部分转租，故被告具有单方解除合同的权利；3.原告在庭审中并未提交客观有效的证据证明被告违约，原告应该承担举证的责任，不能将经营风险认为是被告的违约行为；4.根据法庭调查，原告在租赁期间，除了向被告缴纳200400元的租赁保证金外，并未缴纳任何租金，根据租赁合同的约定，被告也应有单方解除权。综上，请求人民法院，依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。 反诉原告宏海公司向本院提出反诉请求：1.柳富刚向宏海公司支付租赁费47.404万元（2015年1月22日至2016年2月29日期间，按每平方米40元计算，扣除柳富刚已经缴纳的保证金20.04万元），违约金14.2212万元（按照租赁费的30%计算），合计61.6252万元；2.柳富刚承担本案的本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：双方于2014年6月23日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，宏海公司将由其开发建设并拥有出租权的位于甘肃省白银市白银区公园路338号“白银星光银座”四层出租给柳富刚。后双方于2015年1月22日又签订了《补充协议》及《房屋交接协议》。上述协议签订后，宏海公司依约履行了义务，而柳富刚未履行自己的义务构成违约，为此，宏海公司于2015年4月15日向柳富刚发出《工作告知函》，通知柳富刚解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求柳富刚承担相应违约责任。但柳富刚未承担任何因其违约造成的损失。为维护自身合法权益，故向法院提起反诉，望判如所请。 反诉被告柳富刚辩称，宏海公司的反诉请求与事实不符，没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告柳富刚提交的证据：1、《房屋租赁合同》、《补充协议》，宏海公司不持异议，对其证明效力予以认定；2、2013年至2015年星光银座宣传与实景拍摄照片3张，宏海公司不予认可，真实性无法核对，对其证明效力不予认定；3、收据2张，宏海公司不持异议，能够证实柳富刚向宏海公司交纳押金20.04万元的事实，对其证明效力予以认定；4、白银区人民法院(2015)白民二初字第654号民事判决书、（2017）甘0402民初1784号民事判决书，宏海公司不持异议，对其证明效力予以认定；5、《租赁合同》4份，系复印件，真实性无法确认，对其证明效力不予认定；6、兰州硕朴商贸有限公司出具的收据、询问笔录，相互印证，能够证实柳富刚从兰州硕朴商贸有限公司采购亲子设备，向该公司支付设备转让费25万元的事实，对其证明效力予以认定；7、关于冯某乐U天地设计收费的说明，说明属证人证言，证人应当出庭作证，该说明不符合证据形式要件，对其证明效力不予认定。 被告宏海公司提交的证据：1、白银市白银区人民法院（2017）甘0402民初3455号民事判决书、白银市中级人民法院（2018）甘04民终108号民事判决书，《房屋租赁合同》及2014年6月13日、6月23日签订的《补充协议》，柳富刚均不持异议，对其证明效力予以认定；2、2015年1月22日签订的《补充协议》、《房屋交接协议》、《授权委托书》、陈明的身份证复印件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，对上述证据的证明效力予以认定。 原审时，本院从兰州硕朴商贸有限公司复制的收据及对该公司出纳王某所作的询问笔录，相互印证，能够证实柳富刚从兰州硕朴商贸有限公司采购亲子设备，向该公司支付设备转让费25万元的事实，对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月，宏海公司与柳富刚多次协商房屋租赁事宜。2014年6月24日宏海公司作为出租人（合同甲方）与作为承租人的柳富刚（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：第一条、标的房屋。标的房屋为位于白银市白银区公园路338号由甲方投资建设并拥有出租权的“白银星光银座”四层之商业用房。建筑面积为1670平方米，乙方已知悉确认以上面积。第三条、租赁用途和乙方经营使用权。1、乙方租赁标的房屋设立餐饮娱乐、亲子（乐U天地、乐U贝贝品牌）商业项目（以下简称“商业项目”）。自本合同签订之日起，若乙方更改品牌名称或经营业态，则视作乙方违约。2、乙方在合同期限内，不得将标的房屋用于非计划内品牌的联营、合资、合作、整体及部分转租等商业经营形式；……第四条、租赁期限和免租期、起租日。1、租赁期限为壹拾年，2015年1月1日起至2024年12月31日止。甲方依照本合同约定向乙方交付标的房屋。交房为2014年9月1日，乙方应及时办理房屋交接及入场装修。2、2015年1月1日前为乙方免租金装修期。免租金内乙方应承担物业管理费、水、电、暖、燃气、中央空调等规费。3、起租日定为2015年1月1日，若因甲方原因导致延期交房，双方同意起租日相应顺延。起租日以后每月或每年之相对应日期为起租对应日，起租日至该日周年对应日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推。第五条、租金及其支付。1、租金标准。在前三个计租年度，乙方按40元／月／平方米（建筑面积）的标准支付租金。第四年租金在第三年租金的基础上递增4%，第五年在上一年租金的基础上递增4%，以此类推。二、租金支付。1、租金为年付，乙方应在本合同签订当日支付人民币壹拾万元整作为押金；剩余押金共计人民币壹拾万元零肆佰元整应于2014年7月30日前支付。押金用于乙方逾期支付租金、管理费、电、暖、燃气、中央空调等费用及违约责任之保证。2、租金采取一次性缴清的方式。前三个租赁年度每半年支付一次，自第四个租赁年度起每年支付一次，先付后用。其中第一计租期的租金具体支付时间为：在双方签订《房屋交接协议》当日支付六个月的租金。第二计租期及以后计租期的租金应在每期计租日对应日起算前一个月内支付。3、乙方违反本条约定逾期支付租金及各种费用或逾期办理《房屋交接协议》及入场装修的，每逾期一天，每天按照该年度租金千分之三向甲方支付滞纳金；逾期超过30日不支付租金及各种费用或逾期办理《房屋交接协议》及入场装修的，乙方应按约定承担违约责任。甲方有权不退还押金并保留本合同解除权，甲方解除合同时，乙方缴清应付之租金、违约金并补齐相关费用，同时赔偿甲方的全部经济损失。若合同正常到期且乙方无意续租，在结清相关费用后，甲方应无息退还乙方租赁押金。第六条、标的房屋的交付。甲方在标的房屋符合交付条件后，应向乙方发出交房通知，乙方应在甲方通知中规定的日期内办理交接手续，没有办理交接手续但乙方已经实际进场装修的，即视为甲方已按照本合同约定条件履行了交房义务，免租期也将开始计算。第七条、标的房屋商业布局平面方案和装修工程。乙方负责标的房屋装修施工的设计和出图，乙方应向甲方提交施工设计图纸（门头外立面、室内平面图、效果图、电路图等），该施工设计图纸经甲方确认后，由乙方自行办理装修施工图的规划审定、消防报批等手续，并投资完成上述全部装修工程（包括消防工程的全部改造），甲方全力协助。同时合同还对能源供应及其他费用、物业管理、保密条款、违约处理等事项做了约定。2014年6月23日，双方签订《补充协议》。该补充协议中双方对通路设计、装修、经营要求做了约定。双方具体约定：由于柳富刚对白银市政策、关系不足，涉诉房屋四楼经营儿童类别项目的审批等手续由宏海公司负责办理，正常费用柳富刚承担，其他涉及工程相关手续、验收由甲方协助完成。2015年1月22日，柳富刚委托代理人陈明与宏海公司又签订了《补充协议》。该协议约定：原标的房屋建筑面积为1670平方米，经双方协商一致同意，租赁建筑面积变更为1297平方米。相关房屋押金及房屋租金按新面积结算；柳富刚在本协议签订后一周内，支付第一期房屋租金（六个月房租）及物业管理费并办理相关房屋交接手续。同日，双方办理了房屋交接，并签订了《房屋交接协议》。 另查明，2016年6月，宏海公司已经将涉诉房屋租赁给阿里网咖使用。 再查明，柳富刚与宏海公司签订《房屋租赁合同》后，柳富刚从兰州硕朴商贸有限公司订购亲子乐园设备一套。2014年10月15日，柳富刚向兰州硕朴商贸有限公司支付设备转让费25万元。 本院认为，柳富刚与宏海公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，原被告双方2014年6月23日签订的《补充协议》第二条装修、经营要求中的第4条载明，涉诉房屋四楼经营儿童类别项目的审批等手续由宏海公司负责办理，正常费用由柳富刚承担，其它涉及工程相关手续、验收由宏海公司协助办理。截止2016年6月宏海公司又将涉诉房屋另行出租给阿里网咖使用之前，宏海公司亦未能办理相关儿童类别项目的审批等手续。结合双方签订的《房屋租赁合同》第三条租赁用途和乙方经营使用权第1条“乙方租赁标的房屋设立餐饮娱乐、亲子（乐U天地、乐U贝贝品牌）商业项目。自本合同签订之日起，若乙方更改品牌名称或经营业态，则视作乙方违约”的约定，柳富刚租赁涉诉房屋的目的在于经营餐饮娱乐和亲子商业项目，在宏海公司未能办理儿童类别项目审批等手续的前提下，双方签订租赁合同的目的无法实现，宏海公司的行为构成违约。宏海公司在未与柳富刚解除合同的情况下，又将涉诉房屋出租且交付给阿里网咖使用，宏海公司的行为构成根本违约。根据上述规定，柳富刚要求解除与宏海公司之间签订的合同，于法有据，本院予以支持。一、柳富刚要求宏海公司返还押金、物业费，柳富刚认为其向宏海公司缴纳押金、物业费22万元，但宏海公司自认收到柳富刚押金20.04万元，柳富刚未提交其向宏海公司缴纳22万元的证据，交纳押金数额应认定为20.04万元。因宏海公司违约，造成柳富刚无法实际经营涉诉房屋，柳富刚要求宏海公司返还押金合理部分的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。二、柳富刚亲子乐园设备定金。2014年6月24日柳富刚与宏海公司签订房屋租赁合同和补充协议后，柳富刚从兰州硕朴商贸有限公司订购亲子乐园设备，并支付设备转让费25万元。柳富刚虽向兰州硕朴商贸有限公司支付了设备转让费，但兰州硕朴商贸有限公司出纳王某证实，亲子乐园设备仍存放在其公司库房，故柳富刚要求宏海公司支付亲子乐园设备转让费25万元的证据不足，本院不予支持。三、预期收益。预期利益是指将来实际得到的切实利益，柳富刚虽提交了本院(2015)白民二初字第654号民事判决书、（2017）甘0402民初1784号民事判决书，上述判决书认定柳富刚2014年10月29日就涉诉房屋与案外人金琳欣签订《租赁合同》，2014年12月5日与案外人李云鹏签订《租赁合同》，但2015年1月22日宏海公司才将涉案房屋交付，且双方签订的《租赁合同》约定涉诉房屋不得整体或部分转租，故柳富刚在没有实际收到涉诉房屋之前，已经与案外人就涉诉房屋签订转租合同并造成损失的行为，是其经营不善所致，属于经营风险，也违反了原被告双方合同约定，该部分损失应当由柳富刚自行承担。综上，柳富刚要求宏海公司赔偿34万元预期利益损失的请求本院不予支持。柳富刚要求宏海公司支付项目规划设计费9万元，但未提交有效证据证实，本院不予支持。宏海公司要求柳富刚支付租赁费及违约金，因宏海公司未办理儿童类别项目审批手续及将涉诉房屋出租给他人的行为构成根本违约，故宏海公司的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除柳富刚与甘肃宏海商业管理有限公司2014年6月24日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议； 二、甘肃宏海商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还柳富刚押金20.04万元； 三、驳回柳富刚的其他诉讼请求。 四、驳回甘肃宏海商业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，柳富刚负担9950元，甘肃宏海商业管理有限公司负担2850元；反诉费4981元，由甘肃宏海商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审 判 长  林有霞 审 判 员  许飞彪 人民陪审员  郝富江 二〇一九年五月三十日 法官 助理  牛婷婷 书 记 员  陈晓爽 附：法律释明 本判决适用的法律、法规以及司法解释具体条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。