重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初815号原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**，统一社会信用代码9150011290350615XC。负责人：罗波，系该行行长。委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。被告（案外人）：罗德忠，男，1963年8月14日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢福华，重庆渝綦律师事务所律师。被告（被执行人）：重庆亿贤商贸有限公司，住，住所地重庆市渝**双龙大道二支巷**一社会信用代码915001120723208208。法定代表人：聂舟丹。被告（被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1一社会信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超。被告（被执行人）：重庆市银鹰实业（集团）有限公司，住所，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**社会信用代码91500112203501921C。法定代表人：何瑞智。被告（被执行人）：聂舟丹，女，1987年1月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告（被执行人）：何瑞智，女，1982年3月6日出生，汉族，住重庆市渝**。被告（被执行人）：秦华，男，1953年10月14日出生，汉族，住重庆市渝**。被告（被执行人）：秦礼，男，1975年8月8日出生，汉族，住重庆市渝**。被告（被执行人）：唐永奎，男，1957年3月7日出生，汉族，住重庆市渝**。原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称“农行渝北支行”）与被告罗德忠、被告重庆亿贤商贸有限公司（以下简称“亿贤商贸公司”）、被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称“银鹰房地产公司”）、重庆市银鹰实业（集团）有限公司（以下简称“银鹰实业公司”）、聂舟丹、何瑞智、秦华、秦礼、唐永奎申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行渝北支行的委托诉讼代理人刘欣阳，被告罗德忠的委托诉讼代理人王凤、卢福华到庭参加了诉讼，被告亿贤商贸公司、被告银鹰房地产公司等八被告经本院合法传唤未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行渝北支行向本院提出诉讼请求：1、判令对银鹰房地产公司位于重庆市綦江区××街道××路××号C3幢负一层建筑面积885.28平方米的车库（产权证号：**地证2013字第××号）继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、银鹰房地产公司从2013年8月3日起以其自有的位于重庆市綦江区××街道××路××号C3幢负一层建筑面积885.28平方米的车库为亿贤商贸公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，该抵押行为一直连续至今（该连续抵押一直合法有效），而罗德忠与银鹰房地产公司之间所谓的交易行为（若真实存在）均发生在该抵押之后；二、罗德忠与银鹰房地产公司之间交易的标的物在法律上并不存在。银鹰房地产公司抵押给农行渝北支行的系整个车库，法院查封的也是整个车库，时至今日并无银鹰房地产公司将车库分零出售的测绘报告和房管部门批准备案，故罗德忠与银鹰房地产公司之间的交易既违反了房管部门的管理规定也因标的物不存在而不成立，也不应得到保护；三、罗德忠具有重大过错，即未在买卖房屋之前到房管部门查询房屋状况，未能尽到买受人的注意义务，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，另鉴于罗德忠明确表明拒绝代为清偿债务消灭抵押权，故也不能适用物权法第一百九十一条之规定；四、依据重庆市渝北区人民法院作出的(2017)渝0112民初1124号民事判决，农行渝北支行对上述车库整体享有优先受偿权；五、因渝北区法院执行局在作出执行裁定前未通知原告，亦未举行听证会致使原告未能看到被告罗德忠提交的任何证据，故本案应实行举证责任倒置。被告罗德忠辩称，1、罗德忠于2014年7月7日与银鹰房地产公司签订了《银海新城车位转让协议书》，约定由罗德忠购买银鹰房地产公司开发的银海新城项目××期××号车位，总价款为90000元，18个月后办理产权证。当日，罗德忠向银鹰房地产公司支付了90000元全部价款，银鹰房地产公司出具收据并交付车位给罗德忠占有、使用至今；2、2014年8月7日，银鹰房地产公司为亿贤商贸公司的借款将包含罗德忠购买的××号车位在内的綦江区××街道××路××号C3幢车库抵押给农行渝北支行，2015年8月6日抵押权注销，双方于注销当日再次将之进行抵押登记，后2016年8月4日抵押登记注销，双方于注销当天第三次将之进行抵押登记。重庆市渝北区人民法院于2016年12月20日对上述房产予以查封；3、案涉车位的抵押登记时间为2016年8月4日，首次被人民法院查封时间为2016年12月20日，而罗德忠与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》的时间为2014年7月7日，且协议合法有效，案涉车位出售时未办理测绘、未对其划分不影响合同效力。罗德忠交清了全部车位价款并合法占有、使用至今。案涉车位属于先购买后抵押情形，罗德忠未能办理产权手续系因原告和银鹰房地产公司办理新的抵押权所致，并不是罗德忠的过错。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，罗德忠对案涉车位享有足以排除强制执行的权益，故请求判决驳回原告的诉讼请求。被告亿贤商贸公司、银鹰房地产公司、银鹰实业公司、聂舟丹、何瑞智、秦华、秦礼及唐永奎均未作答辩。经审理查明：罗德忠系银鹰房地产公司开发的位于重庆市綦江区××街道××路××号××小区××幢××业主，2014年7月7日，银鹰房地产公司（甲方）与罗德忠（乙方）签订《银海新城车位转让协议书》约定如下：甲、乙双方就乙方受让甲方开发的银海新城项目的××期××号车位使用权事宜（以下简称“本车位”）做如下约定：1、本车位协议总价款为人民币90000元，乙方就于2014年7月7日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收款收据。2、甲方于2014年7月8日前将本车位交付给乙方，乙方应按照物业服务公司的规定缴纳本车位管理服务费，自甲方将本车位交付乙方之日起开始交纳。3、若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转让给本项目的其他业主。乙方不得将本车位转让、出租给本项目业主以外的第三人；但本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位。4、本车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓并同意18个月后领取产权证，但本车位办证所需交纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用，按相关政策各自承担。若乙方不缴纳相关税费，导致本车位权益丧失的，甲方不承担责任。办理产权证书时，需要甲方配合的，甲方应予以配合。5、甲、乙双方的通知以上述所列的电话、地址等、地址等为准方应确保其联络方式的真实性、准确性。若有变更，应该在变更后两天内以书面形式通知另一方，否则，因未通知所产生的后果由未通知方承担。6、若因不可抗力的影响，导致本协议无法继续执行，则本协议自被撤销或被确认无效之日起，不再执行。甲方将按照政府有关停车位租用市场指导价格标准收取车位使用租金，将协议总价款扣除乙方已经使用车位年限的租金后将余额无息退还乙方，双方不再承担其他责任。7、本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字盖章后即时生效。罗德忠已支付车库款90000元，银鹰房地产公司已开具加盖财务专用章的收据。双方签订上述协议后，银鹰房地产公司即将其自行编号为6号的车库车位交付罗德忠占有、使用至今。另查明，2014年8月7日，银鹰房地产公司将位于重庆市綦江区××街道××路××号C3幢负一层建筑面积885.28平方米的车库（房屋所有权证号：2：**地证2013字第××号亿贤商贸公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保并登记。2015年8月6日注销抵押登记，同日，银鹰房地产公司仍以上述车库为亿贤商贸公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保并登记。2016年8月4日办理抵押注销登记，同日，银鹰房地产公司仍以上述车库为亿贤商贸公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保并登记。由于亿贤商贸公司未按期归还本息，农行渝北支行遂将亿贤商贸公司、银鹰房地产公司等起诉至本院，本院遂于2016年12月14日裁定对该车库予以了保全查封，后于2017年8月14日作出（2017）渝0112民初1124号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰房地产公司位于重庆市綦江区××街道××路××号C3幢负一层车库享有优先受偿权。该判决生效后，农行渝北支行向本院申请强制执行。执行过程中，罗德忠向本院提出书面异议，本院审查后作出（2018）渝0112执异361号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市綦江区××街道××路××号××幢车库××号车位的执行。农行渝北支行不服遂提起诉讼。上述事实，有罗德忠的重庆市商品房买卖合同、重庆市土地房屋权属登记审核表、《银海新城车位转让协议书》、重庆农村商业银行业务凭证、信用卡账单、收据、重庆农村商业银行客户账户明细、情况说明、重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司出具的证明、农行渝北支行于2014年8月、2015年8月、2016年8月分别与亿贤商贸公司和银鹰房地产公司签订的《借款合同》和《抵押合同》、213房地证2013字第××号房屋所有权证、渝（2016）綦江区不动产证明第××号不动产登记证明、（2016）渝0112财保645号民事裁定书、（2017）渝0112民初1124号民事判决书、（2018）渝0112执异361号执行裁定书及当事人当庭陈述等在案为据，本院予以认定。本院认为，本案系罗德忠以案外人对争议的位于重庆市綦江区××街道××路××号××幢中银鹰房地产公司自编号为××号（即《银海新城车位转让协议书》所约定的“××期××号”）的车库车位提起异议，故本案只能就罗德忠是否对××号车位享有排除执行的权利予以审查。本院具体评析如下：首先，罗德忠与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》的效力问题。农行渝北支行认为银鹰房地产公司从2014年8月起即以其自有的位于重庆市綦江区××街道××路××号××幢负一层885.28平方米的车库为亿贤商贸公司的借款向其提供抵押担保，该抵押行为一直持续至今，且银鹰房地产公司在向罗德忠出售车位时未取得房管部门的备案许可，故罗德忠与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》无效。本院认为，罗德忠作为银海新城小区业主，其在案涉车位首次抵押前即与银鹰房地产公司签订《银海新城车位转让协议书》，且银鹰房地产公司在出售时已取得了该车库的产权证，而本院是2016年12月14日裁定对该车库进行的查封，故本院确认罗德忠与银鹰房地产公司系在法院查封以前签订了合法有效的《银海新城车位转让协议书》。其次，罗德忠是否已经支付案涉车位全部价款的问题。罗德忠举示了重庆农村商业银行业务凭证、信用卡对账单、重庆农村商业银行客户对账明细、情况说明等予以证明，且银鹰房地产公司向罗德忠出具了加盖财务专用章的车库款收据，据此，本院确认罗德忠已向银鹰房地产公司支付了案涉车位的全部价款。再次，罗德忠是否已在法院查封之前合法占有使用案涉车位的问题。重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司系银海新城小区的物业服务单位，其出具证明××号车位从2014年7月8日交付罗德忠占有使用至今，并由罗德忠支付物管费。本院认为重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司作为银海新城小区的物业服务单位对于该小区的车位使用状况及物业费的交纳情况最为清楚，本院对其出具的证明予以采信，本院据此确认罗德忠自2014年7月8日即占有案涉车位并使用至今的事实。最后，罗德忠对于案涉车位未能办理过户登记有无过错的问题。本院认为，罗德忠在案涉车位首次抵押前购买该车位，到期银鹰房地产公司即应当为罗德忠办理分户的过户登记手续，可银鹰房地产公司违反诚实信用原则未履行合同义务，仍然多次以该车库为亿贤商贸公司的借款向农行渝北支行提供抵押担保，致使至今未能办理过户登记，本院认为罗德忠对于案涉车位未能办理过户登记并无过错。综上，罗德忠已在本院查封之前与银鹰房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，在本院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因自身原因未办理过户登记，可以排除执行，故本院对农行渝北支行的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行要求对重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司位于重庆市綦江区××街道××路××号××幢负一层建筑面积885.28平方米的车库中××号车位继续予以执行的诉讼请求。案件受理费2050元，由中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘长军人民陪审员  晏慧耘人民陪审员  彭钦梅二〇一九年五月十六日法官 助理  何 琳书 记 员  何采临