广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终410号上诉人(原审被告)：阳江市合诚置业有限公司。住所地：阳江市体育路西。法定代表人：彭志雄。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市大晟云购商业管理有限公司。住所地：深圳市南山区南山街道深南大道**南山软件园东塔楼**。法定代表人：黄舜荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳志刚，广东中万律师事务所律师。上诉人阳江市合诚置业有限公司（以下简称合诚置业公司）因与被上诉人深圳市大晟云购商业管理有限公司（以下简称大晟云购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3086号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。合诚置业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回大晟云购公司的诉讼请求；三、本案诉讼费由大晟云购公司承担。事实与理由:一、原审法院认定合诚置业公司返还保证金给大晟云购公司的条件已成就，属于认定事实错误，合诚置业公司享有先履行抗辩权。根据大晟云购公司于2017年6月22日向合诚置业公司出具《保证书》的内容，大晟云购公司承诺将电户过户到合诚置业公司名下才收回租赁合同保证金。合诚置业公司与大晟云购公司签订了“协议书二”不等同于《保证书》失效。合诚置业公司与大晟云购公司在签订“协议书二”时，未对协助电户过户一事重新作出约定，不能视为合诚置业公司放弃原有的关于电户过户的权利，亦不能免除大晟云购公司应当办理电户过户的义务。“协议书二”未对电户过户一事作出新的约定，则合诚置业公司与大晟云购公司仍应按照《保证书》的内容履行各自的义务。至今，租赁房屋电户仍在大晟云购公司名下，大晟云购公司仍未履行其应尽义务，大晟云购公司无权要求合诚置业公司返还保证金。二、大晟云购公司负责人陈强威收取的40万元性质属于保证金。虽然《授权委托书》的内容仅列明了陈强威的委托事项是解除合同的签订工作，委托期限自2017年12月19日至2017年12月31日，但是在2017年12月31日之后，合诚置业公司与大晟云购公司协商退还保证金的过程中，一直都由陈强威代表大晟云购公司来洽谈此事，大晟云购公司通过其自身行为对陈强威继续授权，陈强威在退还保证金的事件中，一直是有权代理。合诚置业公司将保证金退还到陈强威的个人账户也是根据大晟云购公司的意思进行的，大晟云购公司应予以确认。合诚置业公司与陈强威没有其他经济往来和交易，陈强威所收取的40万元就是涉案的保证金，三、原审法院对“协议书二”中的“违约责任”做了扩大解释，严重损害了合诚置业公司的合法权益。合诚置业公司于2017年12月21日发出《公函》给大晟云购公司协商解除租赁合同关系、退还押金等事宜，《公函》的核心内容为：在解除租赁合同关系的时候，基于大晟云购公司逾期交租的违约行为，在大晟云购公司不要求退还押金的情况下，合诚置业公司不收取大晟云购公司逾期交租产生的滞纳金及优惠收取大晟云购公司的应付租金；如果大晟云购公司要求退还押金，则合诚置业公司将收取大晟云购公司逾期交租产生的违约金，也不按照优惠政策减免大晟云购公司的应付租金。四、大晟云购公司欠合诚置业公司租金至2017年12月25日至2018年4月11日。大晟云购公司上一个租客新一佳公司阳江xxx店因为涉案被江城法院查封了相关物品一批，该物品至2018年4月11日才处理，在此期间，大晟云购公司占用了合诚置业公司的出租物，所以租用期间的占用费也应该按照每月312021.96元计算支付占用费给合诚置业公司。大晟云购公司虽是后来租客，但双方明确约定前手租客的所有权利、义务都由大晟云购公司继受享有、承担。大晟云购公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，合诚置业公司的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。双方在2017年12月21日签订的协议书明确约定法院查封新一佳产品，不需要乙方解决（即协议书第二条）。根据一审查明的事实，双方的租赁关系已经解除，并于2018年1月17日办理了相关物业的手续，之后的费用不应由大晟云购公司承担。大晟云购公司向一审法院起诉请求：一、判令合诚置业公司退回大晟云购公司租赁保证金600042.24元，并支付滞纳金（滞纳金以600042.24元为基数，按0.06%每日计算，从2017年12月30日计算至实际支付日止）；二、本案诉讼费由合诚置业公司负担。一审法院认定的事实：合诚置业公司是阳江市江城区人xxx房产（以下称租赁物）的所有权人。2016年底，大晟云购公司（出租方，甲方）与深圳市大晟新一佳商业运营管理有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》（以下称合同一），约定：甲方将租赁物出租给乙方使用，用途为商业用途；租期共11年，即2016年10月25日起至2027年10月24日；乙方需向甲方支付2个月租赁费作为保证金；等等。签订合同后，深圳市大晟新一佳商业运营管理有限公司于2016年11月30日向合诚置业公司缴交了租赁合同押金600042.24元，合诚置业公司向该公司出具《收据》一份。2017年初，合诚置业公司（甲方）、深圳市大晟新一佳商业运营管理有限公司（乙方）、大晟云购公司（丙方）签订《协议书》（以下称“协议书一”），约定：自2017年1月25日起将合同一中有关乙方的权利义务主体变更为丙方，由丙方承继乙方基于合同一产生的所有权利和义务。丙方作为新的主体，承担乙方所有的义务，享受乙方所有的权利；乙方须向甲方交还合同一开具的房屋租赁保证金收据并同意将该房屋保证金600042.24元作为丙方的房屋租赁保证金（甲方在回收原保证金收据后，须向丙方开具新保证金收据）；等等。2017年3月1日，合诚置业公司（甲方，出租方）与大晟云购公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》（合同二），约定：甲方将租赁物出租给乙方使用；租赁物建筑面积约9567平方米；租期自2017年1月25日起至2027年12月24日；租赁费用按乙方租赁的房产建筑面积计算，租金及设备使用费共32.6144元/月/平方米；乙方每月月初前5个工作日向甲方交付当月租金及设备使用费；乙方需向甲方支付2个月租赁费作为保证金；自2017年3月起至2017年7月31日止期间，原合同租赁费用中租金部分，每月租金总和在按照合同约定正常计算的前提下租金减少41773元/月，2017年8月1日起，租金不再减免。租金按原合同约定执行；乙方非因甲方原因不能按时向甲方缴交场地租金及费用（合同约定事由除外），每延迟一天按拖欠的总金额的0.3‰向甲方缴交违约金。经甲方催讨，逾期超过一个月的，甲方有权单方解除合同，乙方所支付的租赁保证金不予退还；等等。签订合同后，合诚置业公司未回收合同一的保证金收据，亦未向大晟云购公司重新开具新保证金收据。2017年12月21日，合诚置业公司（甲方）与大晟云购公司（乙方）就解除合同二事宜达成合意并签订《协议书》（以下称“协议书二”），约定：甲方同意接受乙方要求解除与甲方的合同二的前提条件为：乙方在经营期间的租金和各项费用在此协议签订时必须付清；乙方的所有设施、设备的撤场等相关问题，均由乙方自行解决（由法院封存的新一佳资产除外）；根据本协议的约定解除合同后，甲乙双方互不追究违约责任。乙方向甲方缴纳的租赁保证金，甲方在本协议签订之日起7日内退回乙方，否则甲方需按每天0.6‰的标准支付滞纳金。另，甲方在协议中手写内容是：“阳江市合诚置业有限公司没有收到深圳市大晟云购商业管理有限公司押金，同意解除合同。”又查明，大晟云购公司除2017年7月25日至2017年8月24日按303667.4元/月支付租金外，其余月份均按270249元/月缴交租金。合诚置业公司确认其经与大晟云购公司口头协商，同意大晟云购公司在2017年8月25日至2017年12月24日期间的租金仍按照减免金额收取，且大晟云购公司已在2017年12月22日按减免金额全部付清2017年12月24日之前所欠的所有租赁费用。大晟云购公司、合诚置业公司确认于2018年1月17日办理了返还租赁物物业交接手续，庭审中，合诚置业公司主张大晟云购公司应当支付返还租赁物之前的租赁费用。合诚置业公司辩称大晟云购公司交接物业后仍占用租赁物，且因大晟云购公司怠于清理，其花费了18万元用于清理租赁物，并提供照片两张拟加以证实。合诚置业公司所提供的照片显示物品张贴有“阳江市江城区人民法院封”字样，2018年4月11日，法院拍卖了查封、扣押的物品。合诚置业公司又辩称其通过公司财务人员陈彩红向大晟云购公司的负责人陈强威支付了40万元保证金，并提供《授权委托书》和广东省农村信用社网银交易凭证两份拟加以证实，其中《授权委托书》显示的内容是，大晟云购公司委托陈强威负责解除合同二的签订工作，委托期限是2017年12月19日至2017年12月31日；交易凭证显示陈彩红分别于2018年1月17日、2018年3月16日共向陈强威汇款40万元。2017年6月22日，大晟云购公司向合诚置业公司出具《保证书》一份，承诺协助合诚置业公司将租赁物的电户过户回合诚置业公司才收回租赁合同保证金。而至2018年8月13日，租赁物的电户名称仍为大晟云购公司，故合诚置业公司以此辩称大晟云购公司无权要求返还保证金。根据大晟云购公司的财产保全申请，一审法院于2018年8月13日作出（2018）粤1702民初3086号民事裁定书，依法冻结合诚置业在广东阳江农村商业银行股份有限公司营业部账号8xxx3的银行存款（以670000元为限）。一审法院认为，大晟云购公司、合诚置业公司所签订的《租赁合同》及“协议书一”是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同。在履行合同过程中，双方一致同意解除上述合同并签订了附条件解除的“协议书二”。大晟云购公司主张其已付清在经营期间的租金和各项费用，有其提供的付款凭证及发票证实，且合诚置业公司亦在其2018年12月21日出具的《公函》上确认大晟云购公司已全部付清所欠的所有租赁费用，应予采信。根据“协议书二”的约定，解除条件已成就，大晟云购公司、合诚置业公司之间的租赁合同已依法解除。本案的争议焦点主要是合诚置业公司应否退还租赁保证金给大晟云购公司，要退还的金额是多少。大晟云购公司、合诚置业公司之间的租赁关系是通过由大晟云购公司继承大晟新一佳在合同一中的权利义务而来的。合诚置业公司在“协议书一”中已确认了将大晟新一佳向其所缴交的租赁保证金600042.24元作为大晟云购公司的租赁保证金的事实，大晟云购公司亦持有大晟新一佳向合诚置业公司缴交租赁保证金的凭证原件，且大晟云购公司、合诚置业公司在“协议书二”中也作出退回保证金的约定，故一审法院确认大晟云购公司通过继承的方式向合诚置业公司缴交了租赁保证金600042.24元的事实。根据“协议书二”的约定，合同解除后，合诚置业公司应在协议签订之日起7日内将租赁保证金退回大晟云购公司，现大晟云购公司请求合诚置业公司退回租赁保证金，理据充分，一审法院予以支持。合诚置业公司以“协议书二”中已注明其没有收到大晟云购公司押金为由辩称无需向大晟云购公司退还租赁保证金，理据不足，亦与“协议书二”及合诚置业公司提供的《保证书》中关于退还租赁保证金的约定相互矛盾，故对其上述辩解意见，一审法院不予采纳。“协议书二”约定解除合同后双方互不追究违约责任。在没有其它补充说明或解释的情况下，这里的“违约责任”应是指履行合同中的全部违约责任。合诚置业公司辩称“约定责任”特指违法解除合同的责任，并不免除大晟云购公司在履行合同中逾期支付租金的违约责任，理据不足，一审法院不予采纳。合诚置业公司确认其同意大晟云购公司在2017年8月25日至2017年12月24日期间的租金仍按照减免金额收取的事实，现合诚置业公司辩称大晟云购公司尚欠其2017年8月25日至2017年12月24日期间的租金共167092元，证据不足，一审法院不予采纳。合诚置业公司辩称其通过公司财务人员陈彩红向大晟云购公司的负责人陈强威支付了40万元保证金，从其提供《授权委托书》和广东省农村信用社网银交易凭证来看，大晟云购公司对陈强威的委托事项仅限于解除合同的签订工作，汇款时间亦已超过委托期限，且即使陈强威是大晟云购公司的负责人，合诚置业公司将款项汇入陈强威的个人账户亦与交易习惯不相符，合诚置业公司的上述辩解意见，理由不成立，一审法院不予采纳。合诚置业公司以大晟云购公司未履行《保证书》中的协助电户过户承诺，收回租赁保证金的条件未成就为由，辩称大晟云购公司无权要求返还保证金。从本案证据看，大晟云购公司确尚未履行协助电户过户承诺，但《保证书》是在签订“协议书二”之前作出的，而“协议书二”对退回租赁保证金重新作出了约定，双方并未在“协议书二”中约定先过户再退保证金，故合诚置业公司的上述辩解意见，理由不成立，一审法院不予采纳。大晟云购公司、合诚置业公司确认于2018年1月17日办理了返还租赁物物业交接手续。合诚置业公司辩称交接后大晟云购公司仍占用租赁物，致使其花费了18万元用于清理租赁物，且直至法院拍卖了查封、扣押的物品后才真正收回租赁物。从本案证据来看，合诚置业公司提供的照片显示继续放置在租赁物的物品均是法院查封的物品，而双方在“协议书二”中约定了除法院封存的新一佳资产外，大晟云购公司自行解决物品的撤场，可见大晟云购公司并没有处理法院封存的物品的义务。综上，合诚置业公司的上述辩解，证据不充分，不予采纳。一审法院确认物业交接时间即为大晟云购公司向合诚置业公司返还租赁物的时间。因大晟云购公司、合诚置业公司未对返还租赁物的期限作出约定，“协议书二”中对退还保证金的期限作了约定，根据权利义务对等原则，大晟云购公司亦应于签订协议之日起七日内返还租赁物。合诚置业公司请求大晟云购公司支付占用费，理由成立，予以支持。大晟云购公司已支付租金至2017年12月24日，大晟云购公司应参照合同约定的租金标准支付2018年1月1日至2018年1月17日期间的占用费，是17/31月×312021.96元/月＝171108.82元。占用费在租赁保证金中予以扣减，合诚置业公司尚应退还租赁保证金428933.42元（600042.24元－171108.82元）给大晟云购公司。至于滞纳金，大晟云购公司请求合诚置业公司自2017年12月30日起支付滞纳金，应予支持。大晟云购公司未能提供证据证明因合诚置业公司逾期退还保证金而造成的实际损失，且大晟云购公司未能依约腾空返还租赁物给合诚置业公司，对造成合诚置业公司逾期退还保证金存在一定过错，经综合考虑双方过错以及协议约定情况，一审法院酌定滞纳金按年利率６%的2倍（即月利率1%）计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，作出判决：一、限合诚置业公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金428933.42元及其滞纳金（从2017年12月30日起按月利率1%计算，计至本判决确定的履行期限届满之日止）给大晟云购公司；二、驳回大晟云购公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10358元，保全费3870元，合共14228元，由合诚置业公司负担10171元，由大晟云购公司负担4057元。二审中双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚、属实，本院予以确认。本院另查明，合诚置业公司财务人员陈彩红在2018年1月17日、3月16日分别汇款25万元、15万元给陈强威，上述汇款凭证摘要注明是“其他费用”。本院认为，大晟云购公司与合诚置业公司签订的《租赁合同》、“协议书一”和“协议书二”没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：合诚置业公司应否退还租赁保证金428933.42元及滞纳金给大晟云购公司。根据“协议书二”的约定，合同解除后，合诚置业公司应在协议签订之日起7日内将租赁保证金600042.24元退回大晟云购公司，扣除大晟云购公司在2018年1月1日至17日期间占用费171108.82元，合诚置业公司应退还租赁保证金428933.42元大晟云购公司，并支付相应的滞纳金，一审处理正确。合诚置业公司主张根据大晟云购公司于2017年6月22日向合诚置业公司出具的《保证书》的内容，大晟云购公司承诺将电户过户到合诚置业公司名下才收回租赁合同保证金。本院认为,大晟云购公司在《租赁合同》履行期间作出上述承诺，应视为双方对《租赁合同》履行期间收回租赁保证金条件的一个约定，但此后双方签订解除《租赁合同》的“协议书二”，双方约定了退还租赁保证金的条件为：“大晟云购公司在经营期间的租金和各项费用在此协议签订时必须付清；大晟云购公司的所有设施、设备的撤场等相关问题，均由大晟云购公司自行解决（由法院封存的新一佳资产除外）”,证实双方对退还租赁保证金的条件作了变更，电户过户不再是退还租赁保证金的前提条件，故合诚置业公司该主张依据不足，本院不予支持。合诚置业公司主张通过公司财务人员在2018年1月17日、3月16日分别汇款25万元、15万元给大晟云购公司负责人陈强威，该40万元是合诚置业公司退还大晟云购公司的租赁保证金。首先，从合诚置业公司提供的《授权委托书》来看，该《授权委托书》委托的事项非常明确，大晟云购公司委托陈强威签订解除租赁合同的“协议书二”，委托期限是2017年12月19日至31日。合诚置业公司在2018年1月17日、3月16日分别汇款25万元、15万元给陈强威，显然超出大晟云购公司对陈强威的委托范围，也超过了《授权委托书》的委托期限，故不能认定陈强威代表大晟云购公司收取上述40万元；其次，从大晟云购公司支付租金情况看，相关资金均是通过单位账户往来，而该40万元通过个人账户汇款、收款，不符合双方交易习惯；还有，该40万元汇款凭证摘要是“其他费用”，并没有注明是退还租赁保证金。综上，合诚置业公司通过公司财务人员汇给陈强威的40万元，不能认定为合诚置业公司退还给大晟云购公司的租赁保证金。大晟云购公司主张新一佳公司阳江xxx店因为涉案被一审法院查封了相关物品一批，大晟云购公司占用了合诚置业公司的出租物，租用期间的占用费应按每月312021.96元标准支付给合诚置业公司。本院认为，根据“协议书二”第二条：“大晟云购公司的所有设施、设备的撤场等相关问题，均由大晟云购公司自行解决（由法院封存的新一佳资产除外）”的约定，大晟云购公司没有处理法院封存新一佳公司阳江xxx店资产的义务，故合诚置业公司要求大晟云购公司支付该部分资产占用合诚置业公司房屋的费用，没有依据，本院不予支持。另外，“协议书二”中明确约定：“根据本协议的约定解除合同后，甲乙双方互不追究违约责任。”，故在《租赁合同》合同解除后，合诚置业公司要求大晟云购公司承担此前逾期交纳租金的违约责任，违反“协议书二”的约定，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，程序合法，处理恰当，应予维持。合诚置业公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7734元，由阳江市合诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年五月二十一日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。