安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初221号原告：徐有娣，女，1969年2月15日出生，汉族，文盲，无业，户籍地芜湖市鸠江区，现住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：李雨，安徽吉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵熙峤，安徽吉和律师事务所律师。被告：邢巧林，男，1948年7月7日出生，汉族，户籍地芜湖市鸠江区，现住芜湖市鸠江区。被告：邢后祥，男，1975年4月13日出生，汉族，户籍地芜湖市鸠江区，现住芜湖市鸠江区。两被告共同委托诉讼代理人：程莉丽，安徽纬纶律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：宋涛，安徽纬纶律师事务所实习律师。原告徐有娣诉被告邢巧林、被告邢后祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日、2019年5月14日、2019年5月20日三次公开开庭进行了审理。原告徐有娣及其委托诉讼代理人李雨，被告邢后祥及两被告的共同委托诉讼代理人程莉丽、宋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款33万元；3、判令被告对原告的损失予以赔偿（具体赔偿数额以评估鉴定的结论为准）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月5日，原、被告就芜湖市鸠江区滨河馨居10幢1单元1401号房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定由原告购买被告所有的上述房屋，原告以转账方式一次性付清购房款，被告于收款当日向原告出具收据并将房屋交付给原告。同时，因房屋建设手续等原因，合同签订时被告尚未领取产权证书，亦无法立即办理产权过户登记手续，故合同中还约定了如政策允许办理房屋产权证时，被告应无偿协助原告办理过户手续。合同签订后，原告即按照约定将购房款人民币33万元支付给被告，被告亦将房屋交付给原告装修、使用和居住。2018年上半年，原告得知所购房屋已具备办理产权登记条件，即要求被告立即履行配合办理产权过户登记手续的义务，然而被告却一再以各种理由怠于配合原告办理房屋产权变更登记手续。此后，被告通过重新制作拆迁安置明细表的方式将诉争房屋产权登记至张继红名下，使得原告要求被告将房屋产权转移登记至其名下的目的无法实现，遂诉至法院，请求判如所请。被告邢巧林、被告邢后祥共同辩称：1、同意解除《房屋买卖合同》并退还购房款33万元；2、本案合同不能履行是国家政策的原因，双方均有过错，原告在明知房屋产权人不在场的情况下签订涉案合同，应对此承担相应的过错责任；3、合同中已经约定了按照购房款的双倍赔偿，在双方对违约责任有约定的情况下不应按照评估结果进行赔偿，否则将显失公平；4、原告占有使用涉案房屋，应当按照市场行情即1500元/月的标准向原告支付占有使用费。经审理查明：2010年5月，被告邢巧林作为被拆迁人与鸠江区官陡街道征地拆迁工作领导组、芜湖市江城房屋拆迁有限责任公司签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议书载明被拆迁房屋家庭人口情况包括被告邢巧林、被告邢后祥、蒋永梅、张继红、邢后红等共计十人。根据该协议书，该户共拆迁安置五套房屋，分别为鸠兹家苑157-2-702室、鸠兹家苑176-2-301室、鸠兹家苑149-1-1102室、鸠兹家苑155-3-1701室以及滨河馨居10-1-1401室。2014年3月12日，被告邢后祥以业主的身份与芜湖凯源物业管理有限公司签订一份《滨河馨居住宅小区住户入住合约》。2016年7月5日，原告徐有娣（乙方）作为买方与被告邢巧林、被告邢后祥（甲方）作为卖方签订《房屋买卖合同一份》，约定卖方将现有集体产权且无争议和债务纠纷的房屋位于滨河馨居10幢1401的房屋出售给买方，出卖价为33万元，买卖双方签订合同后，买方即付定金人民币贰万元整给卖方；有关过户费、杂费由买方承担；甲方在收到全部房款后当天内让房，逾期按每天壹万元罚款，如政策允许上市，办理产权证，甲方必须全力无偿协助办理过户手续，一切税费由买方承担，如甲方违约必须赔偿乙方当时购房款的二倍，装潢费另行计算；如乙方在办理产权证前，特殊情况需转让出售该房产时，甲方必须全力无偿协助办理，一切费用由乙方承担，如甲方违约，也得按乙方当时购房款两倍赔偿。两被告在合同卖方处签名、按印确认，原告在买方处签名、按印确认。2016年7月8日，被告邢后祥向原告出具收条一份，载明“今收到徐有娣购房款人民币叁拾叁万元整。收款人：邢后祥2016.7.8”。后两被告将上述房屋交付给原告，原告对其装修后居住使用至今。2017年7月5日，两被告与上述拆迁补偿安置协议书中的其他八人共同出具《情况说明》一份，上载：“兹有三环路与赤铸山路交叉口地块被拆迁人邢巧林于2010年7月4日拆除并安置五套房屋。由于拆迁时未确定安置房的具体房主姓名，现因办理安置房产权证需要，经家庭成员协商一致，根据拆迁协议上被拆迁人口名单，将安置房分配如下：1、鸠兹家苑小区157-2-702，姓名邢后祥；2、鸠兹家苑小区176-2-301，姓名蒋永梅、邢巧林；3、鸠兹家苑小区149-1-1102，姓名邢后莲；4、鸠兹家苑小区155-3-1701，姓名邢后红；5、滨河馨居小区10-1-1401，姓名邢后祥。本户承诺：因上述房屋产权确认所产生的一切法律责任，均由本户自行承担。”芜湖市鸠江区官陡街道新塘集体资产管理筹备委员会及邢承虎以见证人的身份在情况说明上盖章、签名确认，芜湖市鸠江区人民政府官陡街道办事处在审核人处盖章确认，并由袁年英签署了“情况属实”的字样，芜湖市鸠江建设投资有限公司亦在情况说明中加盖公章确认。后被告邢巧林户将该情况说明交至芜湖市不动产权登记中心，作为其办理拆迁安置房的材料之一。2018年上半年，原告得知其购买的房屋已经可以办理房屋产权证及产权转移登记，遂联系被告要求办理但未果。2019年1月9日，原告将两被告诉至法院，请求法院依法判令：1、确认原、被告签订于2016年7月5日的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理芜湖市鸠江区滨河馨居10幢1单元1401号房屋过户手续，将该房屋产权变更登记到原告名下；3、判令被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告得知其所购买的的房屋已办理房屋产权证，产权证显示为张继红单独所有。2015年3月5日第一次开庭审理后，本院于2019年3月18日通知张继红到庭就本案相关情况向其了解并制作谈话笔录一份，张继红明确表示不同意出售涉案房屋。本院将该情况告知原告并依法行使释明权，后原告变更了诉讼请求，同时向法院申请对涉案房屋价值（包含装修价值）进行评估。本院准许后依法委托安徽天恒房地产土地评估有限公司进行该项评估鉴定，该评估公司接受委托后，于2019年4月17日对估价对象进行了实地查勘，并于2019年4月23日出具皖天恒估价司字（2019）第0017号房地产估价报告书，确定估价对象（包含房屋所分摊的土地使用权价值及室内装潢价值）在价值时点（接受委托日即2019年4月11日）可能实现的市场价值为人民币877522元，单价8090元/㎡。据此，原告要求两被告赔偿其损失547522元。另查明：被告邢后祥与张继红系夫妻关系。本案立案受理后依法通知两被告领取诉状副本、应诉通知书、举证通知书等应诉材料，2019年1月14日，被告邢后祥领取了自己的材料，并以被告邢巧林儿子的身份代为领取了被告邢后祥的材料。次日，两被告向相关部门提出重新制作安置明细表，根据被拆迁人的申请，相关部门就被征收人邢巧林户的拆迁安置情况重新制作芜湖市市区征收安置明细表一份，该表列明被告邢巧林户拆迁安置的五套房屋分别归五人所有，具体为：鸠兹家苑157-2-702安置姓名邢后祥，鸠兹家苑176-2-301安置姓名邢巧林，鸠兹家苑149-1-1102安置姓名邢后莲，鸠兹家苑155-3-1701安置姓名邢后红，滨河馨居10-1-1401安置姓名张继红。该表底部显示制表人为杨俊，芜湖市鸠江区人民政府官陡街道办事处与芜湖市鸠江区房屋征收办公室均在明细表中加盖了公章。根据该安置明细表，张继红办理了涉案房屋产权证，并于2019年1月29日取得产权证，产权证显示该房屋为张继红单独所有。上述事实有原告提交的原告的身份证复印件、被告的人口信息查询单、房屋买卖合同、收条、转账记录、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书、入住合约、物业费缴费记录、天然气开户申请、水电燃气费缴费记录、2017年7月5日的情况说明、房地产估价报告书，两被告提供的芜湖市市区征收安置明细表、不动产权证书、张继红的身份证复印件以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、依法成立的合同受法律保护。原告与两被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方均应按约行使合同权利，并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。上述合同签订后，原告支付了房屋价款，两被告亦依约向原告交付房屋由原告居住使用至今。现涉案房屋已经可以办理产权证，依据合同约定，两被告有义务协助原告将房屋产权办理至原告名下。但事实上，涉案房屋产权目前登记在案外人张继红名下，产权证显示为张继红单独所有，且张继红明确表示不同意出售房屋。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持。故对原告要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。二、原、被告签订的房屋买卖合同因产权人张继红明确表示不同意出售而无法继续履行，故两被告应当返还原告购买房屋时支付的购房款330000元并对原告的损失进行赔偿。关于损失的具体数额，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，即包括直接损失和预期可得利益损失。本案中，两被告在2016年与原告签订买卖合同、收取原告的购房款330000元并将房屋实际交付给原告后，于2017年7月5经家庭所有人员协商一致，共同出具情况说明，经相关部门盖章确认后将情况说明提交至芜湖市不动产权登记中心，作为其办理房屋产权证的依据之一，其中涉案的滨河馨居房屋归被告邢后祥所有。此后涉案房屋可以办理产权证，原告联系被告要求办证未果，遂于2019年1月9日向本院提起诉讼，两被告于2019年1月14日领取诉状副本等材料，次日即通过向相关部门申请重新制作芜湖市市区征收安置明细表的方式，将涉案房屋分配给张继红所有，并在此基础上将房屋产权登记在张继红名下，导致本案房屋买卖合同无法继续履行。可见，两被告具有违约的明显故意。相反，在合同履行过程中，原告并无违约情形，原、被告签订房屋买卖合同时，两被告向原告出示的拆迁补偿安置协议书及入住合约分别显示被拆迁人为被告邢巧林、涉案房屋户主为被告邢后祥，在此基础上与两被告签订房屋买卖合同，于原告而言，其已经尽到了应尽的审查注意义务。涉案房屋（含装修部分）目前已经大幅升值，经评估确定目前现价值为877522元。故超过购房款330000元的部分，即547522元，应认定为原告的损失，对于该部分损失，两被告应予赔偿。两被告对安徽天恒房地产土地评估有限公司出具的估价报告书有异议，但并未提供充分的证据证明评估程序违法或评估内容有误导致评估结果不公正等，且本院已通知案涉评估人员到庭接受当事人质询，两被告对评估报告提出的问题仅为质疑，并无证据予以支撑，故对两被告的抗辩意见，本院不予采信，评估报告应当作为确定原告损失依据。虽原、被告在房屋买卖合同中约定了一方违约的损失赔偿数额，但根据市场行情，约定的损失已远不足以弥补原告的实际损失，故根据原告的实际损失确定两被告对其赔偿的数额更符合客观情况，也符合民法的公平、诚实守信原则。两被告认为原告应自其占有房屋之日起按照月1500元/月的标准向其支付房屋占用费，但并未就此提起反诉，不属于本案处理范围，故本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐有娣与被告邢巧林、被告邢后祥于2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告邢巧林、被告邢后祥于本判决生效之日起十日内返还原告徐有娣购房款330000元；三、被告邢巧林、被告邢后祥于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐有娣损失547522元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费6250元，保全费2170元，合计8420元，由被告邢巧林、被告邢后祥共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  陶呈成二〇一九年五月二十四日法官助理焦颖书记员徐成新附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。