西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0104民初2569号原告：赵艳，女，1983年12月9日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杜亚民，男，1960年5月29日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：潘红，该公司董事长。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。原告赵艳诉被告陕西特艺房地产开发有限公司(以下简称“特艺公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案，2018年6月18日作出（2018）陕0104民初3584号民事判决书。原告赵艳不服提起上诉，陕西省西安市中级人民法院于2019年2月15日作出（2018）陕01民终8474号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年3月11日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵艳及其委托诉讼代理人杜亚民，被告特艺公司之委托诉讼代理人董宁宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵艳2018年4月18日向本院提出诉讼请求：1、判令解除赵艳、特艺公司之间的认购合同，并按约退还赵艳已交购房款755,000元及利息126,400元，共计881,400元（利息从2015年1月4日起至今）；2、判令特艺公司支付赵艳补偿金230,275元；3、判令特艺公司支付赵艳补偿金延期支付损失7711元；4、判令特艺公司支付赵艳预期损失46800元；5、诉讼费由特艺公司承担；2018年6月8日庭审时又增加诉讼请求：6、请求特艺公司按照合同约定10%支付违约金75500元；7、请求特艺公司按照合同约定增加支付滞纳金58135元。本案发回重审后，赵艳于2019年3月14日向本院提出变更诉讼请求：1、确认赵艳与特艺公司签订的《商铺认购合同》为预约合同，合法有效；2、确认赵艳与特艺公司签订的《商铺认购合同》，按照约定已于2018年1月16日自动解除；3、判令特艺公司退还赵艳购房款本金755,000元；4、判令特艺公司支付合同约定的2016年1月5日至2017年1月4日期间的违约补偿款83050元；5、判令特艺公司支付合同约定的2017年1月5日至2018年1月4日期间的违约补偿款90600元；6、判令特艺公司支付合同约定的2018年1月5日至实际付清之日以实交金额755,000元为基数、按日万分之五利率（年利率18%）计算占用购房款产生的利息(滞纳金)。其中自2018年1月5日至2019年3月14日变更诉求之日共434天产生的利息为163,835元；7、诉讼费由特艺公司承担。事实与理由：2014年12月8日，赵艳有意购买特艺公司开发建设的景都小区商铺，遂与特艺公司达成口头协议，约定以1,245,000元成交，并于当天交纳定金200,000元，特艺公司开具《收款收据》。2015年1月5日，赵艳与特艺公司签订了预约合同性质的购买西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX层XX号商铺的《商铺认购合同》。合同对口头协议内容予以确认，对交易价格、付款方式及特艺公司在各个时间段内无法取得出售商品房合法手续、以致无法签订《商品房买卖合同》所造成的违约责任等都做了约定。《商铺认购合同》签订当天，赵艳通过银行转账方式向特艺公司交纳购房尾款555,000元，特艺公司开具《收款收据》。2016年1月，特艺公司因未取得商品房预售合法手续，如约向赵艳支付2015年1月5日至2016年1月4日期间的违约补偿款75500元。但自2018年1月4日三年届满之日至今，特艺公司仍未取得商品房预售合法手续，约定的房屋亦未建设，《商铺认购合同》自动解除的条件和支付补偿款（滞纳金）的条件均已成就。故诉至本院，请求依法判决。特艺公司辩称：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，涉案《商铺认购合同》应认定为商品房买卖（预售）合同。由于涉案房屋至今未取得预售许可证，因此涉案合同应为无效合同。根据《商铺认购合同》第六条约定可知，赵艳在签订合同时明知特艺公司尚未取得预售许可证，仍然签订，存在一定过错，双方对于合同无效的损失应当共同分担。特艺公司已经支付赵艳75500元应当予以扣除。即便涉案合同为有效合同，也并未自动解除，赵艳主张违约金及利息无任何依据。现对赵艳的诉讼请求，表示1、《商铺认购合同》应为无效合同，即使有效也不存在自动解除；2、愿意退还赵艳购房款本金755,000元；3、对赵艳其余诉讼请求均不予认可；4、诉讼费法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院均予以确认：1、2014年12月8日，赵艳有意向购买特艺公司开发建设的景都小区商铺并于当天交纳定金200,000元，特艺公司开具《收款收据》；2、2015年1月5日，赵艳作为乙方与甲方特艺公司就购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX层XX号商铺签订《商铺认购合同》，当天赵艳通过银行转账向特艺公司交纳购房尾款555,000元，特艺公司开具《收款收据》；3、2016年1月，特艺公司向赵艳支付2015年1月5日至2016年1月4日期间的违约补偿款75500元。上述事实有赵艳提交证据①、认购商铺定金之《收款收据》；证据②、《商铺认购合同》；证据③、认购商铺尾款之《收款收据》及本院之庭审笔录等在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：赵艳提交证据②、《商铺认购合同》，一、证明该合同属于商品房预约合同；特艺公司质证以最高人民法院相关司法解释及《商品房销售管理办法》的规定，认为涉案合同为商品房买卖合同。本院根据《商铺认购合同》第5.3条“在甲方办理完毕该项目的五证及验收合格后，与乙方签署《商品房买卖合同》，并在180个工作日内为乙方办理相关产权证”之约定，以及第6条“合同期限及补偿”的约定，确定该合同从表现形式及实质内容上，均符合商品房预约合同的性质，特艺公司质证意见所引用的条款并不适用本案所涉《商铺认购合同》；二、证明《商铺认购合同》对商铺地址（第2条）、交易价格及付款方式（第3条）、双方的权利义务及违约责任（第5条、第6条）等均有约定，其中第6.2条、第6.3条、第6.4条所约定的补偿数额是按违约时间逐年递进计算。特艺公司质证对此证明目的提出异议，但未说明理由，故本院对该证明目的予以认可。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。在我国，商品房预售实行许可证制度，未经房地产管理部门审核并颁发《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而本案所涉《商铺认购合同》，则是房地产开发商特艺公司与购房者赵艳双方协商预约在一定期限内另行签订《商品房买卖合同》的协议，属于商品房预约合同。此类合同以“认购”、“订购”、“意向”等外在表现形式出现，内容涉及合同双方基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式《商品房买卖合同》的期限、定金条款、权利义务等内容，与商品房预售合同有着“实际尚未出售”和“实际已经出售”的区别，且涉案《商铺认购合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，对交付使用条件；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属等并没有作出约定，因此不需要房地产管理部门审核并颁发《商品房预售许可证》。2015年1月5日，赵艳与特艺公司就购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX层XX号商铺所签订《商铺认购合同》，并预约“在甲方办理完毕该项目的五证及验收合格后，与乙方签署《商品房买卖合同》，……”（第5.3条），系双方真实意思表示，没有违背法律的禁止性规定，应当受到法律保护。现赵艳诉至本院，要求确认赵艳与特艺公司签订的《商铺认购合同》为商品房预约合同，合法有效，依法予以认可。对赵艳请求确认与特艺公司签订的《商铺认购合同》，按照约定已于2018年1月16日自动解除一节，合同第6.4条约定“乙方在满三年的条件下，可放弃签署正式买卖合同，甲方在七个工作日内，全额退还所交款项，本合同自动解除。如逾期未退还的，甲方需按乙方实交金额的万分之五每日支付乙方滞纳金直至付清为止，本合同自动解除。”该条款并非完全依时间界限来确定是否自动解除合同，而是赋予了赵艳在满三年之后可以选择放弃签署正式买卖合同的权利，因此，《商铺认购合同》的解除日期，应以赵艳正式向本院提出解除请求的2018年4月18日为准。根据《商铺认购合同》约定，赵艳请求特艺公司退还购房款本金755,000元；请求特艺公司支付合同约定2016年1月5日至2017年1月4日期间的违约补偿款83050元；请求特艺公司支付合同约定2017年1月5日至2018年1月4日期间的违约补偿款90600元，理由正当，约定清晰，依法予以许可。对于赵艳依《商铺认购合同》约定，请求特艺公司支付以实交金额755,000元为基数、按日万分之五利率（年利率为18%）计算占用购房款所产生滞纳金一节，亦予以支持，唯起算日期应修正为赵艳正式向本院提出解除请求的2018年4月18日。对于特艺公司答辩所称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》的规定，涉案《商铺认购合同》应认定为商品房买卖（预售）合同，并由于涉案房屋至今未取得预售许可证，因此涉案合同应为无效合同之理由，属于事实认定有误，法律适用不当，依法不予认可。同时，特艺公司认为“赵艳在签订合同时明知特艺公司尚未取得预售许可证，仍然签订，存在一定过错，双方对于合同无效的损失应当共同分担”的答辩理由，缺少事实依据及法律依据，依法不予认可。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第八十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告赵艳与被告陕西特艺房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》为商品房预约合同，合法有效；二、确认原告赵艳与被告陕西特艺房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》于2018年4月18日解除；三、本判决生效后七日内，被告陕西特艺房地产开发有限公司退还原告赵艳购房款本金755,000元；四、本判决生效后七日内，被告陕西特艺房地产开发有限公司支付原告赵艳2016年1月5日至2017年1月4日期间的违约补偿款83050元；五、本判决生效后七日内，被告陕西特艺房地产开发有限公司支付原告赵艳2017年1月5日至2018年1月4日期间的违约补偿款90600元；六、本判决生效后七日内，被告陕西特艺房地产开发有限公司支付原告赵艳占用购房款期间的滞纳金（以实交购房款本金755,000元为基数，按照年利率18%，自2018年4月18日起计算至本判决生效之日）。七、驳回原告赵艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14632元（赵艳已预交15296元），由陕西特艺房地产开发有限公司承担14000元，赵艳承担632元。本判决生效后，陕西特艺房地产开发有限公司在执行本判决书第三、四、五、六项内容时直接支付给赵艳14000元，本院退还赵艳664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   邱洪安审  判  员   李  娟人民陪审员   张冬玲 二〇一九年五月二十三日 书  记  员   唐  昕1