黑龙江省望奎县人民法院民 事 判 决 书(2018)黑1221民初1104号原告（反诉被告）：望奎县中央商城商贸有限公司，住所地望奎县。法定代表人：范亚君，职务经理。委托代理人：张琴，女，望奎张琴律师事务所律师。被告（反诉原告）：于国庆，男，1986年7月15日生，汉族，个体，现住望奎县。委托代理人：张铁文，黑龙江惠泉律师事务所律师。原告（反诉被告望奎县中央商城商贸有限公司）与被告（反诉原告）于国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，被告于国庆于2018年8月15日提出反诉。本院依照简易程序于2018年8月15日、2018年12月26日公开开庭进行了审理。2018年8月15日原告望奎县中央商城商贸有限公司委托代理人张琴、被告于国庆及其委托代理人张铁文到庭参加诉讼，2018年12月26日原告望奎中央商城商贸有限公司诉讼代理人张琴、闫红臣、被告于国庆及其诉讼代理人张铁文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告望奎县中央商城商贸有限公司（以下简称望奎中央商城）向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付租金55.83万元、滞纳金3.5万元、电费9544元，合计602844元；2.要求立即解除原、被告间的租赁合同；3.案件受理费由被告承担。事实及理由，原告在望奎县中央商城有商铺，面积约为2300平方米，2016年12月20日与被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告方承租原告位于中央商城4层整层商铺，承租面积约为2300平方米，租赁期限为5年。自2017年3月10日至2022年3月19日，租金5年共计350万元、支付方式：分十五次支付，每年租金为70万元，每年分三次支付。每年的2月20日付20万元，每年的7月20日付款30万元、每年的11月20日付款20万元。签订合同前乙方已先行支付给甲方人民币50万元，剩余25万元本年租金于2017年9月1日交付，剩余5万元为保证金，保证金转为最后一期租金。2017年2月20日前甲方按时交付给乙方场地，如不能按时交付场地，甲方给乙方每天赔偿人民币1万元。自2017年2月20日起至2017年3月10日为装修时间免收租金，合同还约定，乙方不按时交纳房租每天需支付所欠房租千分之一滞纳金，乙方保证金及剩余房租不予退还，逾期一个月自动解除合同，撤场需按保证商场4个月招商条例执行等。2017年2月12日双方又签订了一份补充协议，补充协议约定：1.由于乙方进场前装修破坏，经甲乙双方协商，免租90天作为甲方给予乙方的补偿，执行期自2018年3月9日至90天期满为止，免租期除租金外的一切费用全部由乙方承担；2.商铺内原有的装潢及道具（包括乙方进场装修后，不可移动装潢部分及不可移动道具）全部归属于甲方所有，乙方在离场时必须保持原样；3.乙方在履行商铺租赁合同期间，除租期顺延外其余全部按商铺租赁合同条款执行；4.如乙方出现违约行为，给甲方造成损失全部由乙方承担。现被告已经违约，2018年的2月20日应交的租金20万元没有交纳，2018年的7月20日应交的租金30万元也没能如期交付，两期合计50万元租金已经逾期、由于补充协议约定免收租金90天，故从50万元租金中扣减90天的租金17万5千元，被告现在应交租金32万5千元及四个月的招商租金233332元。由于合同约定不按时缴纳房租每天需支付所欠房租千分之一滞纳金，所以被告还应支付滞纳金3万5千元。现在原告要求被告：1.被告立即支付所欠租金32万5千元及四个月招商租金233332元；2.要求被告支付滞纳金3万5千元及电费9544元，两项合计602844元，综上，由于被告未按合同履行交纳租金义务，并且尚欠电费，故依照双方约定要求解除双方租赁合同，此诉请求人民法院支持。被告于国庆辩称：1.同意与原告解除房屋租赁合同，但原告起诉要求被告给付325000元租金的理由不成立，2016年12月20日房屋租赁合同约定年租金分三次支付，每年2月20日租金20万元，每年7月20日30万元，每年11月20日20万元。而原告主张2018年2月20日租金20万元是交付3月10日到7月19日的房屋租金，该租金在双方2017年2月12日的补充协议中免除2018年3月9日至90天的房租175000元，即从3月9日到6月10日，因此原告主张给付2018年2月20日租金与双方达成的补充协议不符；2.原告主张2018年7月20日应交租金30万元不成立。原告主张被告给付2018年7月20日到2018年11月20日前的租金，因为双方协议明确约定分三次支付，每年2月20日付20万元，每年7月20日付30万元，每年的11月20日付款20万元，从约定看第二笔给付租金的时间和月份明确，原告起诉时间是2018年7月24日，要求解除双方签订的房屋租赁合同，既然主张解除合同说明双方协议已经不能继续履行，同时也能证明被告撤离商场没有使用原告房屋、场地，没有使用的情况下要求被告给付2018年7月20日租金30万元没有事实依据，也与原告诉讼请求及事实矛盾，因此原告主张2018年7月20日应交租金30万元不成立；3.原告主张给付四个月的招商租金233332元是依据双方协议约定被告撤场应提前四个月告知原告，被告履了告知义务且告知撤场时间从2017年进场时就与原告协商，因为被告租用的是原告四层商场，当时原告的三层商场经营业户较少，如果三层商场断层原告的四层商场便无法经营，这个事实与原告多次协商告知不能继续经营，原告可以招租的事实，从原告经理微信发布的招租广告等可以看出被告提前四个月告知原告不继续租赁的事实，因此被告不存在违约，原告的该项请求没有事实，故原告请求滞纳金也不能成立；4.原告租赁给被告的商场四层不符合消防要求，属于违法出租。原告出租给被告的四层商场没有经消防验收合格，根据消防法实施条例规定：“公共聚集场所应当经公安消防机构检查办法消防安全许可证，方可投入使用、营业”而原告出租给被告的商场没有取得消防安全许可证违反法律规定属于无效租赁合同，请求依法驳回原告请求。原告围绕其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1.2016年12月20日房屋租赁合同一份、2017年2月12日双方签订的补充协议一份，用以证明双方有租赁关系并已实际履行，作为出租方的原告没有违约行为，是按照约定的条款严格履行的。被告于国庆质证，对两份合同的真实性没有异议，对证明问题有异议，一是从补充协议看原告存在违约的事实，因原告违约给被告减租17.5万元；二是合同中约定消防由原告负责，但原告没有取得消防验收，将商服出租给被告，违反了合同法第52条第五项的规定，即违反了消防法。证据2.电费收据三张，用以证明承租方应缴纳的电费数额。被告于国庆质证，对该证据的真实性和所证明的问题均有异议，一是，电费的欠缴应由电业部门出具票据而不是原告出具；二是，原告称被告欠电费，该据上无表号和使用的电字数量；三是，后期原告同意被告免费使用商服但电费由被告缴纳，三张票据中没有分清被告使用三层商铺和原租赁的四层商铺的电费分割，各欠金额；四是，原告只有向电业部门实际缴付了主张的电费在本案中才有追偿的权利，否则欠缴电费属于债权债务的另一种法律关系，不能在本案合并审理。证据3.原告的营业执照复印件一份。被告质证，无异议。证据4.绥公消验字（2016）第0002号建设工程消防验收意见书一份，用以证明原告消防验收合格。被告质证，对证据真实性和与案件关联性及证明问题均有异议，一是，该证据的持有方是该商场的承建方吉林森裕钢结构建筑公司，证据来源不合法。二是，该验收意见书是对建筑整体部分的验收，是土建结构的验收，与本案的涉案合同内容没有直接关系。三是，该验收报告中第三条明确写明该工程的扩建改建（含室内外装修，用途变更应向吉林森裕钢结构建筑公司进行申报建设工程消防设计审核和消防验收）这说明商场的后期营业要向消防部门重新申报并经消防部门验收合格后方可营业。四是，该份意见书与本案无关联性，用土建部分的验收意见书主张商场内部结构装修的验收合格是错误的。反诉原告于国庆于法庭辩论结束前向本院提出反诉请求：1.要求确认2016年12月20日双方签订的房屋租赁合同无效；2.诉讼费由望奎中央商城商贸有限公司承担。事实及理由，2016年12月20日反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，该合同的第五条第一项和第三项约定被反诉人负责商场的管理，房屋租赁税和消防安全等事宜，而被反诉人在没有经过消防验收的情况下将商场四层出租给反诉方使用，违反了消防法第十五条的规定，未经验收合格的不得使用和经营。因此被反诉人是消防验收的申请方同时也是消防验收合格的证据持有方，所以被反诉人应负消防验收合格的举证责任，被反诉人未经消防验收进行出租的行为违法，根据合同法第五十二条第五项规定违反国家行政法规的合同无效，故提起反诉。反诉被告望奎中央商城商贸有限公司辩称：1.被告于国庆的反诉应在法律规定的举证期限届满前提出，本案双方的举证期限为2018年8月6日前，而被告于国庆在开庭时的2018年8月15日辩论终结前提出反诉请求是不符合最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定第34条3款的：“当事人增加变更诉讼请求或者提起的反诉的应当在举证期限届满前提出规定”；2.被告于国庆的反诉请求与本案的本诉不同属一个诉，故被告于国庆不可在本诉中提出合同无效的反诉主张，应另行主张；3.被告于国庆的反诉主张与本诉中被告的反驳理由自相矛盾，被告在本诉中主张的是合同有效，只强调不交租金已得到法人马威的同意，并且提前退场也是法人马威同意下才撤场的，并且还强调马威答应免费使用商场到2018年9月1日，不存在不交租金的问题，后来被告又以没有消防部门的审批为由说该商场不能营业的理由主张合同无效，但本案不涉及消防问题，没必要提交消防部门的审批手续，商场是有消防部门合格的审批手续。反诉原告围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：证据1.原、被告签订的房屋租赁合同和补充协议各一份；反诉被告质证，反诉原告提交的合同最后一页代表人一栏马威两个字是后加上去的，与原、被告当时签订的合同的最后一页不相符，是被告应对此次诉讼而后签上的。马威与本案原告的法定代表人是不一致的，望奎中央商城的法定代表人是范亚君不是马威，马威与本案没有关联，反诉原告提供的马威的签字是伪造的。证据2.照片一张，用以证明原告方的经理葛珊珊在2018年7月初，对甲方无偿交给乙方使用的三层商场进行围挡导致反诉原告无法正常营业。反诉被告质证，该照片证明不了反诉原告想要证明的问题，该照片没有拍摄时间，照片中的女人只是背影照无法辨认照片中的女人是谁，不具有证明力。证据3.微信截图两张，内容为名称“冰冷的雨”（葛珊珊的微信）其在自己朋友圈中发布的反诉被告商城招租信息，时间是2018年6月20日10点21分，招租位置是三四楼4600平方米全部商场，包括出租给反诉原告的四层商场，用以证明反诉原告撤场是经原告同意的。反诉被告质证，该截图证明不了反诉原告方已经通知了出租方不继续租赁的事实，反诉原告方撤场没有通知反诉被告方，更没有提前120天。证据4.证人潘某的证人证言，证明反诉原、被告间签订的房屋租赁合同是由反诉被告法定代表人马威与于国庆签订，反诉原告撤场时已经告知马威，2018年5月7日于国庆、马威、潘某和其爱人在哈尔滨机场见面商议三层断层四层无法经营的事，并约定可以免费给于国庆使用到2018年9月1日，但后来商场将三层封楼。反诉被告质证，该证人与承租方有利害关系，证言有倾向性，证人证言不属实。证据5.证人宋某证言，用以证实反诉被告撤场已将提前告知反诉原告。反诉被告质证，不予认可，反诉原告没有告知是偷偷撤场。证据6.证人郑某的证人证言，用以证明商场三层断层导致四层无法正常经营和三层商场遭到围挡之事。反诉被告质证，证人与反诉原告方有利害关系，证言不可信不予认可。本院对原、被告提供的证据经过庭审中举证、质证及综合分析后，认定如下：本诉中被告于国庆对原告望奎县中央商城商贸有限公司提供的下列证据有异议。证据1，质证认为对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，一是从补充协议看原告存在违约的事实，因原告违约给被告减租17.5万元；二是合同中约定消防由原告负责，但原告没有取得消防验收，将商服出租给被告，违反了合同法第52条第五项的规定，即违反了消防法。证据2，质证认为对该证据的真实性和所证明的问题均有异议。证据4，质证认为对证据真实性和与案件关联性及证明问题均有异议。反诉中反诉被告对反诉原告提供的下列证据由异议。证据1，质证认为反诉原告提供的合同中马威的签字是伪造的。证据2，质证认为照片无法证实照片中主体是谁不具有证明能力。证据3，质证认为该截图证明不了反诉原告方已经通知了出租方不继续租赁的事实，反诉原告方撤场没有通知反诉被告方，更没有提前120天。证据4，质证认为该证人与承租方有利害关系，证言有倾向性，证人证言不属实。证据5，质证认为不予认可。证据6，质证认为证人与反诉原告方有利害关系，证言不可信不予认可。根据原、被告提交和证据及庭审中原、被告及委托诉讼代理人的陈述，本院经审理查明：原告在望奎县中央商城有商铺，面积约为2300平方米，2016年12月20日原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告承租原告位于望奎中央商城四层整层商铺，租赁期限为五年，租期自2017年3月10日至2022年3月19日，租金五年共350万元，支付方式为分十五次支付，每年租金为70万元，每年的2月20日支付20万元，7月20日支付30万元，11月20日支付20万元。签订合同前被告先行支付给原告租金50万元，剩余20万元于2017年9月1日交付，另交5万元作为保证金，保证金转为最后一期的租金。合同订立后，原告因被告进场装修前破坏与被告商定签订补充协议，补充协议约定，由于乙方进场前装修破坏，双方协议免租90天作为甲方给予乙方的补偿，商铺内原有的装潢及道具归属甲方所有，乙方离场时需保持原样。被告于国庆装修后，即进入商场四楼经营衣之家服装批发市场。经营至2018年7月，双方发生了争议，2018年7月24日，本诉原告向法院起诉，要求本诉被告于国庆支付租金32万5千元，收四个月招商租金233332元；要求被告支付滞纳金35000元、电费9544元，以上共计602844元，并要求解除原、被告间的租赁合同，本诉被告于国庆同意解除原、被告间的租赁合同。本院认为，对于本诉部分，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告要求解除租赁合同，被告同意解除合同，但原、被告应按合同约定履行权利义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效。双方应按合同约定，履行各自的权利义务。根据补充协议第1条规定，由于乙方进场前装修破坏，经甲乙双方协商，免租90天作为甲方给予乙方的补偿，执行起始日期为2018年3月9日至90天期满，故对该部分的租金应予以扣除。原、被告约定的每年2月20日支付租金20万元、7月20日支付租金30万元、11月20日支付租金20万元，是对年租金70万元给付时间的约定，即每月租金58333元，而不是按月份分段给付租金。2018年本诉被告实际租用本诉原告四楼经营时间为2018年1月至2018年7月24日，约定租金给付时间是2月20日和7月20日，本诉被告2018年7月24日撤出租赁场地，按七个月计算，按约定扣除了三个月的租金，本诉被告还应给付本诉原告四个月租金即233332元。根据房屋租赁合同第五条第一款第七项规定，被告在退场时应提前履行告知义务，被告提供的证据2中照片没有具体拍摄时间，并且照片无法显示该人的具体行为，对该证据的证明效力本院不予认可；证据3的朋友圈截图不能证实本诉被告履行告知义务；证据4、5、6三名证人的证言其每一个证人证言单独证明效力较弱，并且三名证人均系与被告有直接利害关系人，三份证言均不能单独作为定案事实证据，无法证明被告在退场前120天履行告知义务，本诉被告未履行提前退场提前120日告知原告的义务，按照约定被告应当支付原告四个月的招商租金共计233332元。对于原告提出的要求被告支付电费的请求，由于收据并不是电业机关所出具的正式票据，仅为盖有原告公司公章的收据，无法证实是本诉被告所使用的电费，原告向被告收缴电费的证据不足，本院不予支持。关于本诉被告主张，其与马威签订租赁合同，离场前通知马威，到三楼经营经过马威许可等内容，因没有证据证实马威是原告商场的工作人员，马威本人也未出庭作证，故对本诉被告的这一诉讼请求不予支持。对于反诉部分，反诉被告提供的绥公消验字（2016）第0002号建设工程消防意见书内容真实、合法有效，商场四层属于商场的一部分，对整体的验收合格即表示对个体的验收合格，可以作为定案依据，本案涉及的装修部分是由反诉原告实施的，对于装修部分的消防验收事项，反诉原告作为衣之家商场的装修实施人及实际经营者具有向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务。装修没有消防部门验收、是否合格，不足以影响合同的效力，双方当事人应按照合同约定履行义务。故反诉原告的诉讼请求不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第七十六条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）望奎县中央商城商贸有限公司与被告（反诉原告）于国庆的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）于国庆支付原告（反诉被告）望奎县中央商城商贸有限公司房屋租金233332元及四个月的招商租金233332元，共计466664元，此款于本判决生效后七日内给付；三、驳回原告（反诉被告）望奎县中央商城商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）于国庆的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉4914元，由被告于国庆负担，反诉50元由反诉原告于国庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  张永顺二〇一九年五月二十日书记员  刘春玲