广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终627号上诉人（原审被告）：冯素芳，女，1975年2月15日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人:吕国文，广东新北江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金样，广东新北江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓海华，男，1982年7月15日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：何伟强，广东尚义律师事务所事务。原审第三人：清远市优房网房地产代理有限公司，住所地：清远市新城。法定代理人：陈文静。上诉人冯素芳因与被上诉人邓海华、原审第三人清远市优房网房地产代理有限公司（以下简称优房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯素芳的上诉请求：1.原审判决第二、三、五项判决，改判邓海华所支付购房定金50000元由冯素芳作违约金予以没收；2.本案一、二审所有诉讼费用由邓海华承担。事实与理由：一、原审认定“合同不能依约继续履行是由冯素芳的违约行为所导致”严重错误。首先，冯素芳放盘时明确涉案房屋售价是480000元，但后来将价格改为455000元时已经与优房网公司明确455000元是纯收益价格，即冯素芳不负责交易过程中的任何费用。合同履行过程中，因办理涂销抵押登记需要交纳20000元费用，优房网公司称该笔费用需要由冯素芳支付，冯素芳不同意，双方协调了很长一段时间均无法达成一致。2018年5月26日，优房网公司以合同约定由冯素芳赎证作为理由，发函要求冯素芳去办理相关赎证手续。考虑到将来履行合同也需要先办好不动产权证，冯素芳于2018年6月4日办妥了契税。在此过程中，冯素芳和优房网公司一直在沟通和协调，在协商过程中，优房网公司以合同版本修改的原因，要求冯素芳将旧合同收回更新合同，但当冯素芳拿回合同时发现并非改了合同版本，而是优房网公司将合同约定“买方每月供2000元”条款划掉作废后又将旧合同给回冯素芳。因此，冯素芳认为优房网公司和邓海华串通欺骗自己，才不愿意履行合同。其次，原审判决忽略优房网公司在2018年5月26日才向冯素芳发出告知函，而告知函的内容并未提出冯素芳应在签订合同7日内办理赎证否则违约的主张，只是要求冯素芳在优房网公司发出告知函的3日内签署《广东省房屋买卖合同》及办理相关房屋买卖手续。冯素芳提交的微信聊天记录证据可以证明，在合同签订后，一直都是冯素芳催优房网公司办理后续事宜。二、邓海华在可以请求继续履行《房屋买卖合同》避免损失的情况下，请求解除《房屋买卖合同》同时请求冯素芳赔偿房屋差价损失明显有悖常理，其请求赔偿差价损失没有事实和法律依据。邓海华答辩称：一、冯素芳有多种违约行为，有的违约行为一直延续至今，导致合同目的不能实现。根据《广东省契税实施办法》第十一条的规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订房屋权属转移合同的当天。第十二条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。也就是说，自2016年9月28日起10天内，冯素芳应当向税务机关缴纳契税，冯素芳的证据五《税收完税证明》中的“税款所属时期”也注明为“2016年9月28日至2016年9月28日”。因此，冯素芳自2016年9月28日起应当要缴纳契税，特别在2018年1月31日与邓海华、优房网公司签订了《房屋买卖合同》之后，冯素芳更应当及时缴纳其一手房屋的契税。但冯素芳却拖到2018年6月4日才缴纳，不但违反法律法规的规定，更是导致其一手房屋契证不能及时出契，从而导致用于交易过户的格式的二手房买卖合同不能签订，影响交易过户。综上，冯素芳在本案中至少有三种违约行为，该三种违约行为的任一种均导致本案的交易过户手续不能进行，因此，冯素芳应承担违约责任。二、冯素芳签订合同后，邓海华代其支付三个月的供楼款。双方合同的最终目的是交易过户。由于冯素芳的房屋处于银行按揭状态，过户的前提是要先提前还贷涂销抵押。冯素芳一方面自称会出售房屋给邓海华，另一方面却要邓海华无限期代其供楼，违背诚实信用原则。根据法律规定，对合同条款的理解有争议的，应按合同的交易目的、交易习手续的仍不履行合同义务的，应承担违约责任。根据上述法律规定，邓海华有权拒绝冯素芳履行合同义务请求。何况，合同的供楼条款己经双方同意“此条作废”，即使冯素芳不认可“此条作废”，邓海华也有权停止代冯素芳供楼，以防止损失的进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于冯素芳为先履行义务一方，但其拒绝先履行义务，根据上述法律规定，邓海华有权拒绝冯素芳的履行要求。三、邓海华要求冯素芳除双倍返还定金外，并要求赔偿损失76855元(己减除50000元)、律师费14718元、首期楼款6000元，按揭服务费70000，评估费1500元具有充分的法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，根据定金罚则的违约金仅为50000元，而邓海华的实际损失合计共219073元，违约金并不足以弥补该损失。综上，原审判决事实清楚，证据确凿充分，应予维持。优房网公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。邓海华向原审法院起诉请求：一、判令解除邓海华、冯素芳、优房网公司于2018年1月31日签订的《房屋买卖合同》及《附件一》；二、判令冯素芳双倍返还定金100000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计息直至付清之日止；三、判令冯素芳赔偿损失76855元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计息直至付清之日止；四、判令冯素芳返还首期楼款6000元，赔偿（返还）中介居间服务费及按揭服务费70000元、律师费14718元、评估费1500元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计息直至付清之日止；五、判令冯素芳承担本案的全部诉讼费。冯素芳提出反诉请求：一、判令冯素芳不用返还定金50000元给邓海华;二、本案的所有诉讼费用由邓海华承担。原审法院认定事实：2018年1月31日，邓海华（买方）、冯素芳（卖方）、优房网公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》及附件一，约定：“买卖双方经协商出售及购入位于清远市清城区XX路XX号XX期XX号楼XX层XX号之物业，建筑面积65.97平方米，成交价为455000元。定金50000元买方应在签署合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款，卖方需于签署本合同7个工作日内向银行申请提前还款手续，在银行通知还贷后7个工作日内办理还贷及涂销抵押手续。买卖双方应在签署本合同7个工作日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到银行办理按揭手续，并向银行申请30年315000元的银行按揭贷款；买方在卖方提前还贷当天向卖方支付首期楼款90000元。卖方在收取定金同时须将该物业之权属证明原件交由经纪方或银行代办点保管至交易递件当天。卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约；经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后天内仍不履行合同之条款，本合同自动解除，卖方应本合同之有关违约规定承担违约责任；同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。买方不依本合同履行，则视为买方违约；经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后7天内仍不履行合同之条款，本合同自动解除，买方应本合同之有关违约规定承担违约责任；卖方有权没收买方应付之定金，且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则视为违约，违约方须即付予经纪方上述买卖双方应付之中介费及咨询费的总和18200元作为违约金。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。本合同连同附件，在签订之日起生效，具同等法律效力……。在附件一其他补充事项一栏，补充了“由2018年2月1日起，卖方供楼款由买方支付，每月为2000元，实际金额按银行为准，在楼价里减除”。此时，涉案买卖房屋尚未办理产权证，并于2016年11月23日预告抵押给中国银行股份有限公司清远分行。上述合同签订后，冯素芳当即收取了邓海华支付的定金50000元，邓海华亦自2018年2月14日起至4月17日先后3次每月向冯素芳转账供楼款2000元，共6000元。邓海华对冯素芳一直无依合同履行向银行申请提前还贷等行为，对再向冯素芳支付供楼款提出异议，优房网公司的工作人员因此在5月下旬要求双方交回合同，将附件一其他补充事项一栏中的“由2018年2月1日起，卖方供楼款由买方支付，每月为2000元，实际金额按银行为准，在楼价里减除”划掉，并注明此条作废。6月4日，冯素芳交纳了涉案房屋的税费，并于当月14日将完税证交给了开发商作办理产权证之用。8月25日，优房网公司组织双方进行协商时，冯素芳明确表示房屋不卖、定金50000元及首期楼款6000元可退回给邓海华。因邓海华不同意，双方协商无果。庭审中，三方确认尚未去银行办理申请按揭贷款的手续。8月26日，邓海华委托律师代理本案诉讼事务，签订了委托代理合同，该委托代理合同约定邓海华应缴纳的律师费为14718元。于一审开庭前付清，但邓海华提交的发票显示邓海华于11月9日仅支付律师费10000元。8月27日，邓海华委托广东国政土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋市场价值进行评估。该公司对涉案房屋在2018年8月27日的市场价值于8月28日作出估价报告，评估结果为581855元（8820元/平方米），邓海华为此支付了评估费1500元。根据邓海华提供的2018年1月31日签订的服务收费确认书及3月25日的转账电子回单显示，邓海华转账支付了居间服务费及按揭服务费共70000元给优房网公司的法定代表人陈文静。另，邓海华认为已向银行申请贷款315000元，提供了英德市农村信用合作联社无日期的只有邓海华及其配偶签名、用途为房屋装修的借款申请书、只有邓海华签名的个人贷款业务面谈确认书作为依据。原审法院认为：双方当事人签订的《房屋买卖合同》及附件一，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。本案中，邓海华请求解除合同，冯素芳对此表示同意，双方解除合同的意思表示一致，予以支持。本案焦点在于解除合同的违约责任应由哪方承担及赔偿金额应如何确定。邓海华已依约支付了定金50000元，并在签订合同后的3个月每月依约向银行代冯素芳支付供楼款2000元，冯素芳亦应依约在签署合同7个工作日内向银行申请提前还款手续、以积极的行为保障合同的履行。但冯素芳自2018年1月31日签订合同直至5月都无履行，在此情况下，邓海华对再向冯素芳支付供楼款提出异议，优房网公司的工作人员因此在5月下旬要求双方交回合同、删除了邓海华每月支付供楼款2000元的补充约定，并不能认定邓海华与优房网公司恶意串通及邓海华违约。冯素芳在2018年6月4日才交纳涉案房屋的税费，并在2018年8月25日优房网公司组织双方当事人进行协商时，冯素芳明确表示房屋不卖了，故应予认定合同不能依约继续履行解除是由冯素芳的违约行为所导致，邓海华有权要求冯素芳承担违约责任。冯素芳主张邓海华违约的依据不足，对冯素芳要求不予返还邓海华支付的定金50000元的反诉请求，不予支持。虽然合同对冯素芳违约情况下的损失计算方式进行了约定，但在邓海华确有证据证明其实际损失大于约定的损害赔偿金额时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，邓海华认为约定的违约金低于实际造成的损失，邓海华有权提出增加的要求。另，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，邓海华提供的广东国政土地房地产评估测绘有限公司作出的房地产估价报告对涉案房屋评估价格为581855元，该价格在合理范围之内，结合涉案房屋的交易价格455000元，两者的差价为126855元，邓海华请求冯素芳双倍返还定金中的50000元、赔偿损失76855元，予以支持。对于邓海华要求冯素芳返还首期楼款6000元、评估费1500元的请求。邓海华提供了相关依据证明评估费已实际支出，返还首期楼款符合合同的约定，亦予以支持。对于邓海华要求冯素芳赔偿中介居间服务费及按揭服务费70000元、赔偿律师费14718元的请求。依据合同“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则视为违约，违约方须即付予经纪方上述买卖双方应付之中介费及咨询费的总和18200元作为违约金。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用”的约定，因三方在合同签订后尚无履行到银行办理申请涉案房屋按揭贷款的手续，而邓海华支付的70000元是包含中介居间服务费及按揭服务费，故应支持合同中约定的18200元；另，律师费虽然合同约定是14718元，但邓海华仅支付了10000元，故本案应支持10000元律师费。对于邓海华要求上述所返还或赔偿的款项从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计息直至付清之日止的请求，法律依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年12月4日判决如下：一、解除邓海华、冯素芳与清远市优房网房地产代理有限公司于2018年1月31日签订的《房屋买卖合同》及附件一；二、限冯素芳于判决生效之日起10日内向邓海华双倍返还定金100000元、首期楼款6000元；三、限冯素芳于判决生效之日起10日内向邓海华赔偿房屋差价损失76855元、中介居间服务费18200元、评估费1500元、律师费10000元；四、驳回邓海华的其他诉讼请求；五、驳回冯素芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5336元，减半收取计2668元，保全费1865元，由邓海华负担560元，冯素芳3973元；反诉受理费525元，由冯素芳负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合冯素芳的上诉请求与邓海华的抗辩意见，归纳本案争议焦点：邓海华及冯素芳在履行合同过程中，是否存在违约，以及承担相应违约责任。本案中，邓海华、冯素芳与优房网公司签订《房屋买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，内容合法，属于有效合同。各方当事人应按合同约定履行合同义务。按照《房屋买卖合同》的约定，邓海华应在签订合同时支付50000元定金，冯素芳应于七个工作日内向银行申请提前还贷，并在银行同意申请后七个工作日内办理还贷及涂销抵押手续。邓海华在合同签订后向冯素芳支付50000元定金，并在连续三个月代冯素芳向银行支付购房款共计6000元。但冯素芳并未在签订合同之日起七个工作日内向银行提出提前还贷的申请。对此，冯素芳上诉认为在向银行办理提前还贷涂销抵押时产生近20000元费用，优房网公司要求其承担。冯素芳不同意，认为在签订合同时已明确约定，因房屋交易产生全部费用应由邓海华承担，冯素芳只是收取购房款455000元。对此双方协商不成，冯素芳也没有向银行申请提前还贷。按照合同约定，所产生一切税费由邓海华支付，但因提前还贷产生费用是否邓海华承担，合同没有约定。按照房屋交易惯例，向银行申请提前还贷涂销抵押属于冯素芳的合同义务，由此产生费用也应由冯素芳承担。故，冯素芳以此为由没有履行向银行申请提前还贷并涂销抵押的义务违反合同约定，对其该上诉理由，本院不予支持。邓海华已代冯素芳向银行支付三个月按揭贷款，但冯素芳仍没有及时缴纳房屋契税和办理涂销抵押手续，邓海华拒绝继续代冯素芳向银行支付按揭贷款，符合法律规定，因此，邓海华没有继续履行代付义务以及变更支付方式，并不是导致合同无法继续履行的原因，冯素芳的该项上诉理由不成立，本院亦不予支持。冯素芳因违约不再出售涉案房屋给邓海华，在2018年以来清远市区的房价虽趋于平稳，但邓海华在相同地段亦不可能以相同的价格已购买到相同品质的房屋,由此造成了差价损失，该损失属于因冯素芳违约造成，原审判决结合冯素芳的违约程度，判令冯素芳承担双方返还定金、退还6000元购房款、赔偿损失76855元、中介居间服务费等18200元，以及为实现追偿赔偿支付律师费10000元、评估费1500元等并无不当，本院予以维持。综上所述，冯素芳的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5238元，由冯素芳负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年五月八日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。