广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终640号上诉人（原审原告）：林娟璇，女，1981年8月22日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：冼肇坤（系林娟璇的丈夫），男，1979年1月2日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市端州区。被上诉人（原审被告）：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地：广东省肇庆市肇庆大道东侧（84区）。法定代表人：魏超灵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。上诉人林娟璇因与被上诉人肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（以下简称加洲新城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初4543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林娟璇的委托诉讼代理人冼肇坤、被上诉人加洲新城公司的委托诉讼代理人温锡棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林娟璇上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由加洲新城公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误：（一）林娟璇从未主张加洲新城公司销售广告的每一条内容都是要约，但一审法院却认定林娟璇有此主张。林娟璇在庭审中及庭后提交的补充材料也曾就此作过进一步说明，林娟璇只是主张“加洲新城公司销售广告中有关‘购物中心开业日期’的承诺是具体确定的，且对合同的订立以及房屋价格有重大影响，应视为要约”。加洲新城公司在销售广告中有关“购物中心开业日期”的说明和允诺，符合构成要约的三个条件：1.该内容是对加洲新城公司开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。华生中心·原味街的规划平面图上对购物中心明确标识；在销售展厅里，原味街的立体模型也包含了购物中心，原味街与购物中心是一个整体。2.该说明和允诺的内容是具体确定的。销售广告对购物中心开业日期的表述清晰、详细、肯定。尽管开业日期前有“预计”二字，也丝毫不减其确定性，因为开业的年和月是确定的。3.该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。基于对加洲新城公司在销售广告中作出的说明和允诺的信赖，林娟璇决心购买其商铺，并接受其高于同地段、同类型房屋的价格。（二）一审法院未能准确理解和把握购物中心开业对购房者的意义。购物中心开业除了能为商铺带来人流量、营造商业氛围外，还有就是会改善商铺的经营环境，这里说的经营环境主要是指硬件方面。从2015年10月收楼之日起，林娟璇的商铺就一直处于一个极其恶劣的环境中，门前的黄泥路一直没有铺上地砖，到购物中心的道路被围蔽，到信安的道路被封蔽。加洲新城公司在广告里宣传卖的是街铺，这个街铺的“街”字正是商铺的核心价值所在，其比内铺更优越，但加洲新城公司给业主的街铺所处的街道环境并不具备广告宣传的条件。林娟璇收楼后曾多次去售楼部询问何时能把路修好，将障碍物清走，得到的答复是要等购物中心开业后才可以，再问购物中心何时开业，就回答不确定。林娟璇的商铺的命运和购物中心是绑在一起的。（三）一审法院认定商铺是现房交易，林娟璇在购买商铺时应当知道商铺的现状和周围环境的情况，但一审法院却忽略了一个事实，如果林娟璇在购买时应当知道商铺现状和周围环境的情况，是不足以产生购买意愿的。正因为加洲新城公司向林娟璇作出了限期内改变现状的承诺，直接促成了林娟璇决心购买商铺，又因为承诺没有如期兑现，林娟璇遭受经济损失。购物中心最终在2018年1月正式开业，林娟璇商铺的现状和周围商业的情况发生了改变，符合林娟璇当初购买商铺时的期望，林娟璇也得以止损，证明只要加洲新城公司信守承诺，林娟璇的利益就不会受到必然的损害。加洲新城公司通过销售广告作出书面的具体确定的说明和允诺，是希望和他人订立合同的意思表示。既然林娟璇购买了其商铺，加洲新城公司就应受此意思表示约束，一旦违反，就应承担相应的法律责任。（四）一审法院认定加洲新城公司未按时履行合同要约的风险也属于市场经济中的商业风险，该风险应由林娟璇承担，未免有失公允。加洲新城公司是一家正规的房地产公司，证照齐全，其行为受政府监管，受法律约束，因此加洲新城公司违约的风险不应由林娟璇承担。二、一审法院认定“林娟璇与加洲新城公司于2015年5月9日签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定”，与事实相悖。该合同的附件部分内容违反了法律、行政法规，应判无效。（一）本案《商品房买卖合同》及其附件是加洲新城公司提供的格式合同，而合同附件四《合同补充协议》第一条，加洲新城公司作为提供此格式条款的一方，有利用格式条款免除其责任的嫌疑，该条款应为无效条款。（二）关于合同附件四《合同补充协议》第十三条第四项的表述与事实不符，林娟璇购买的是现房，根据加洲新城公司提供的工程竣工验收备案表，该商品房所在项目已于2012年3月16日竣工验收，双方签订合同时已达到合同约定的交付条件。林娟璇已于2015年5月16日前向加洲新城公司付清了全部房款，既然是现房，又符合交付条件，加洲新城公司本应立即将商品房交付给林娟璇，但双方却约定商品房交付期限为2015年10月31日前，实际交付日期是2015年10月27日。且在签订合同前，加洲新城公司告知林娟璇不能立即交付，又由于加洲新城公司承诺会用几个月时间完成购物中心开业、商业氛围形成等工作，林娟璇才接受延迟半年交付。另外，销售广告中宣传商铺的核心价值之一是“一手现铺，即买即收益”。合同附件四《合同补充协议》第十三条第四项具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“一方以欺诈的手段订立合同”规定的情形，因此该条款无效。（三）一审法院将本案的主要争议焦点笼统地归纳为加洲新城公司的广告宣传是要约还是要约邀请，这是不准确的。本案具体的争议焦点应为加洲新城公司的广告宣传中有关“购物中心开业日期”的承诺是要约还是要约邀请。加洲新城公司的广告宣传中关于“购物中心开业日期”的承诺，是决定林娟璇是否购买其商铺的充要条件。买卖交易应遵循诚实信用原则，加洲新城公司企图利用格式条款免除自身责任，应受到法律制裁。（四）一审法院以加洲新城公司销售广告中关于购物中心的宣传及允诺内容未写入购房合同为由，不对宣传广告的具体内容逐一甄别，一票否决了其中某些内容可视为要约的可能性，过于草率武断且违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的法律精神。由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，或未能在合同中有所体现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，即使该说明和允诺没有订立在合同中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应当承担违约责任。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，加洲新城公司存在明显违约行为，极大损害了林娟璇的合法权益，一审法院却判决加洲新城公司不承担任何违约责任，违反了公平以及诚实信用原则，请求二审法院依法改判。加洲新城公司答辩称，一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，林娟璇购买的是现铺，签订合同购买时也已办理商铺交接手续，加洲新城公司已履行了交付义务，且交付也符合合同约定，并不存在任何违约情形，林娟璇的请求无任何依据。二、林娟璇购买的商铺为独立商铺，并非商场的联合经营体，且为现房销售，该商铺的使用情况是林娟璇应当承受的商业风险。在签订购买协议时，双方没有约定该商铺的开业经营必须以大型商业体的开业为基础，林娟璇在购买前应当已经充分了解涉案商铺及周边环境的具体情况以及清楚购买涉案商铺的风险，林娟璇将所有的商业风险全部转嫁给加洲新城公司是不符合市场经济规律的。三、相关的广告宣传仅为要约邀请，林娟璇也清楚相关的约定，且以合同的形式确认。林娟璇详细了解相关情况后，根据自身的风险判断能力，自愿与加洲新城公司签订合同，并在合同附件四中作出约定，该合同补充协议的第一条明确表示：“出卖人以广告、售楼书及模型等方式展示的相关内容仅为要约邀请”，在补充协议第十三条第四点也明确：“出卖人未对该商铺及本项目的商业氛围、商业业态、商业品牌、经营内容、招商服务等进行承诺，且出卖人对买受人不提供招商服务”，该约定是双方的真实意思表示。综上所述，双方签订的合同合法有效，加洲新城公司已按合同约定交付商铺，并不存在任何违约情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回林娟璇的上诉请求。林娟璇向一审法院起诉请求判令：1.加洲新城公司赔偿林娟璇的租金损失，从2015年11月1日起至2018年1月28日止，按林娟璇于2018年4月与第三方签订且生效的《商铺租赁合同》的租金标准计算，合计租金损失为118800元。2.本案全部费用由加洲新城公司支付。一审法院认定事实：2015年5月9日，林娟璇（买受人）与加洲新城公司（出卖人）签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定林娟璇购买加洲新城公司开发的位于肇庆市××大道东侧××区××楼××2Ｂ-16卡商铺（现房）一套，合同约定建筑面积28.34㎡，其中套内建筑面积27.36㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.98㎡。合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房属现房，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为41771.13元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为40326.68元/㎡，总金额为人民币1142858元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人选择第3种方式（其他方式）付款：于2015年5月9日付清首期房款572858元，剩余房款57万元于2015年5月16日前到指定银行办理按揭手续。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将1、4中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，4、“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位应当在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付使用时：通水、通电，但室内水电由买受人自行申报安装；2、交付使用时：室内及专用通讯由买受人自行申报开通。如果在规定日期内未达到适应条件，双方同意按以下方式处理：1、如逾期三个月以上，出卖人按买受人已付房款每日万分之二赔偿；2、如因政府职能部门的原因，导致未能如期达到使用条件的，出卖人不承担责任。合同附件四《合同补充协议》中第一条约定，出卖人以广告、售楼书及模型等方式展示的相关内容仅为要约邀请，实际交付标的物均以政府部门最终审批为准，如与本合同条款有抵触，以本合同为准，阳台栏杆和门窗的形式、楼外立面装饰及色彩，均以交楼时的实体状态为准，交楼标准为毛坯房；为完善和优化规划设计，施工过程中出卖人可能对施工图纸作局部的调整，买受人予以认可。合同附件四《合同补充协议》中第十三条（关于该商铺商业用途的特别约定）第一款约定，买受人应将该商铺依法用于商业用途，并自行办理相应政府审判手续，该商铺开业、经营及收益风险由买受人自行承担；对于该商铺的开业、经营及收益，出卖人未作出任何承诺且不承担任何责任；出卖人按照双方约定的交房标准所提供的所有设施不构成对买受人经营项目及经营规模的承诺或默许。第四款约定，出卖人从未对该商铺及本项目的商业氛围、商业业态、商业品牌、经营内容、招商服务等进行承诺，且出卖人对买受人不提供招商服务。加洲新城公司依约将符合交付条件的商铺交付给林娟璇，此后，林娟璇以加洲新城公司未能履行广告宣传内容中招商引资、营造商业氛围等义务，对其造成租金损失为由，于2018年10月23日诉至一审法院。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。林娟璇与加洲新城公司于2015年5月9日签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。合同对签订的双方均具有约束力。林娟璇在本案中的请求为：要求加洲新城公司赔偿林娟璇的租金损失，其理由是“华生中心”的招商引资、营造商业氛围的宣传广告构成了要约，但加洲新城公司未能实现广告的内容，请求参照其出租第三方的租金标准赔偿2015年11月1日至2018年1月28日期间的损失。故本案的主要争议焦点为：加洲新城公司的广告宣传是要约还是要约邀请。本案中，涉案的商铺是现房交易，林娟璇在购买商铺时应当知道商铺的现状和周围商业的情况，且根据双方在合同附件四《合同补充协议》中第一条中已明确“出卖人以广告、售楼书及模型等方式展示的相关内容仅为要约邀请”，在合同附件四《合同补充协议》中第十三条（关于该商铺商业用途的特别约定）第四款中亦明确约定“出卖人从未对该商铺及本项目的商业氛围、商业业态、商业品牌、经营内容、招商服务等进行承诺，且出卖人对买受人不提供招商服务。”因此，林娟璇提出的招商引资、营造商业氛围广告宣传并非属于加洲新城公司商品房开发规划范围，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，林娟璇所举加洲新城公司宣传广告中的内容不构成要约，亦不构成广告许诺，应属于一般性的宣传，林娟璇主张的损失属于市场经济中的商业风险，其请求加洲新城公司赔偿租金损失，理据不足，一审法院不予支持。加洲新城公司的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决驳回林娟璇的诉讼请求。一审案件受理费1338元，由林娟璇承担。二审中，双方当事人提交的证据在一审期间已进行举证、质证，并无提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：加洲新城公司应否赔偿林娟璇商铺的租金损失的问题。林娟璇提出加洲新城公司在进行案涉商铺销售过程中对购物中心开业日期及招商引资、营造商业氛围等方面的宣传作出承诺，该承诺对案涉合同的订立及商铺的价格有重大影响，应构成要约，现加洲新城公司未实现该承诺，导致其长期无法出租商铺，造成损失。本案中，虽然加洲新城公司在案涉商铺销售过程中存在关于购物中心预计开业日期、招商引资、营造商业氛围等方面的宣传，根据常理，该相关宣传对于林娟璇的购买商铺意向有一定程度影响，但上述宣传信息，特别是购物中心预计开业日期宣传并不属于合同内容，且购物中心与案涉商铺并不属于配套建筑关系，该情形并不必然导致林娟璇对其签订的合同内容产生错误认识。首先，商铺属于价值较大的不动产，根据常理，购买者在购买前必定对商铺的质量、价格、地段、环境、配套设施、交通、市场发展等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。加洲新城公司在本案中的广告宣传行为，特别是购物中心的预计开业日期宣传并非直接影响林娟璇决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素，难以认定该情形对案涉合同的订立以及价格有重大影响。其次，林娟璇在购买商铺时应当知道商铺现状和周围商业的情况，而商铺的价值体现既与当下环境相关联，亦与当地及周边的社会经济发展相关联，不应仅以经营环境的因素认定出卖方存在违约。案涉合同对案涉商铺的地理位置、结构、质量和价格、交付时间等内容也是明确的，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。即使确实存在交付商铺后无法使用的情形，林娟璇亦应向相关责任主体主张排除妨害其使用商铺而进行维权，而并非以此为由主张出卖方合同违约责任。故加洲新城公司在本案中的广告宣传行为，特别是购物中心的预计开业日期宣传既不属于允诺，且对于购物中心的开业日期的说明只是预计亦达不到具体确定的程度，该情形明显不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于要约的情形，故加洲新城公司的宣传行为并不属于要约。林娟璇上诉主张加洲新城公司未履行要约条款而应承担赔偿责任不具有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，林娟璇的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2676元，由上诉人林娟璇承担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年五月十三日法官助理梁展晴书记员赵崇轩