贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初653号原告：贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街**阳光花园********，统一社会信用代码915201137143734318。法定代表人：罗辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏玉明，男，1977年5月3日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工，特别授权代理。被告：白华军，男，1981年2月8日出生，住贵州省贵阳市乌当区，原告贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称中创公司）与被告白华军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中创公司的委托诉讼代理人魏玉明到庭参加诉讼，被告白华军经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告中创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业费欠款4211.96元、滞纳金2074.02元，合计6285.98元；2、案件受理费由被告承担。2016年4月29日，原告与乌当区绿湾国际业主委员会签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，合同约定，乌当区绿湾国际业主委员会将乌当区绿湾国际委托与原告进行物业管理，物业类型：住宅，坐落位置乌当区××号，管理区域：绿湾国际小区。建筑面积：住宅121834平方米，，地下车库31130平方米总面积合计152936平方米，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。双方约定物业管理费用：本物业的住宅管理服务费按1.25元/平方米标准收取（不包含公用水、电费），商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取。乙方按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。合同签订后，原告按照约定入驻，对该物业进行管理，被告的房产面积为116.19平方米，每月物业管理费为145.24元。自2016年5月1日开始被告就没有向原告缴纳物业管理费，截止2018年9月未缴纳费用合计欠款4211.96元，经原告多次催讨，被告拒绝支付。原告遂诉至法院请求判决如诉所请。被告白华军经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理确认以下事实，2016年3月18日，位于乌当区××号的绿湾国际小区成立了“乌当区绿湾国际业主委员会”（以下简称业委会）。2016年4月29日，该业委会与原告签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，约定业委会将绿湾国际小区委托给原告进行物业管理。该合同约定，原告提供服务的面积为住宅121834平方米，车库31130平方米，总面积为152936平方米；受益人为小区全体业主及物业使用人。对于物业管理服务费用的收取标准，合同约定为住宅管理服务费按1.25元/平方米收取（不含公用水、电费），商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取，原告按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。对于违约责任，合同约定，任意一方违反合同约定，另一方有权要求违约方限期整改，逾期未整改，有权要求违约方承担相应的违约责任并赔偿违约损失，直至合同解除。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》后，原告从2016年5月1日起为小区提供物业服务至2018年9月30日。另查明，被告白华军购买的绿湾国际小区D3栋2单元11层1号房屋，建筑面积为116.19平方米。自2016年5月1日起，被告白华军未向原告缴纳物业管理费。根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的收费标准，2016年5月起至2018年9月期间被告应交纳的物业服务费为116.19㎡×1.25元/㎡/月×29个月＝4211.89元。还查明，2017年3月25日，业委会就小区更换单元门事宜在小区各个单元门口及大门等显著位置向小区全体业主公示七天，征询全体业主的意见。2018年5月18日，贵阳市乌当区龙广居委会向绿湾国际小区全体业主张贴告知书，明确告知业主，小区业委会成立于2016年3月18日，任期两年，由于任期届满，原业委会未按规定改选，且顺新社区和龙广居委会多次联系业委会成员协商改选事宜未果，小区任何人均不得再以业委会名义行使权利。再查明，在原告为小区提供物业服务过程中，原告存在电梯维修不及时、2018年度电梯年审费未缴纳、公共区域电费欠费等情况。本院认为：依法成立的合同受法律保护。业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据前述合同约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。本院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费。但其从2016年5月1日至2018年9月30日期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付该期间的物业服务费有事实和法律依据，本院确认该期间的物业服务费为4211.89元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请,该请求实质是被告拒绝缴纳物业管理费产生的违约金。本案中，虽然原告履行了主要的物业服务义务，但其没有履行全部的物业服务，且《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》对业主逾期缴纳物业费是否应当支付违约金及支付违约金的标准约定不明，故原告该项诉请，本院不予支持。被告白华军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证及辩论的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告白华军于本判决生效之日起三日内支付原告贵州中天创新物业管理有限公司2016年5月1日至2018年9月30日期间的物业服务费人民币4211.89元；二、驳回原告贵州中天创新物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币25元，由被告白华军负担（此款原告已经预交，由被告在履行上述支付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员 王 震二〇一九年五月十七日书记员 陈远丽