呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1155号上诉人(原审被告，反诉原告)：张寿安，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告)：贾锰，住山西省左云县。委托诉讼代理人：李志刚，恒信长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，恒信长城律师事务所律师。上诉人张寿安因与被上诉人贾锰房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张寿安及其委托诉讼代理人张金来，被上诉人贾锰的其委托代理人高乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张寿安的上诉请求：1、请求撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2018)内0104民初1768号民事判决书第七项判决内容;2请求二审法院依法改判贾锰赔偿因房屋漏水给张寿安造成的古玩、字画损失人民币暂定50万元(具体依据鉴定报告确定)；3、一、二审诉讼费由贾锰承担。事实和理由：本案的本诉虽然属于房屋租赁合同纠纷,但因在双方履行租赁合同中,贾锰所出租的房屋属于独立商业门脸房,没有正规的物业服务公司。双方的租赁合同自2010年8月1日至2015年8月1日到期后,贾锰同意张寿安继续租赁使用房屋。张寿安也同意继续租赁并照常支付租金。但在2016年5月份,贾锰房屋因管道质量问题发生断裂,房屋被污水浸泡造成张寿安所经营存放的古玩字画严重受损。事件发生后,张寿安第一时间通知贾锰处理此事。贾锰让张寿安先进行清淤工作,待处理完后双方再进行协商解决。张寿安马上雇佣专业的清淤工人进行房屋的清理,所花费用9000元。张寿安在清理完房屋后,经过对古玩字画的损失进行整理,发现损失大致在50万元左右。随后与贾锰协商处理损失赔偿事宜,同时也有租金未给贾锰支付。张寿安也同意用租金抵顶一部分损失。但贾锰得知张寿安的损失过大时,一直迟迟不予露面，多次联系均无果。张寿安认为,根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定,贾锰对所出租的房屋疏于管理和维修,导致房屋设施出现断裂而致使张寿安的财产受到损害,应当承担侵权责任,即赔偿损失。同时,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中,贾锰的租赁物即房屋,不能保证张寿安存放古玩字画的约定用途,造成漏水损失,应当承担赔偿损失的责任。其次,《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。据此,因贾锰对房屋疏于管理和必要维修,导致张寿安财产损失,其又不能积极协商解决,而是采取消极躲避的态度。张寿安只能采取拒付租金的救济渠道来弥补自己的财产损失。对于贾锰提起的诉讼,张寿安基于本诉与反诉存在密切的利害关系,提起反诉也是符合法律规定的。况且,一审法院在本院查明部分,已经另查明,2016年8月涉诉房屋下水管道断裂,房屋被水浸泡,造成被告张寿安放置于该房屋的部分物品损坏。因此,张寿安的古玩字画受损是事实存在的,已经被法院予以认定。但具体损失的数额张寿安在一审诉讼前已经委托专业的鉴定机构进行损失数额的鉴定。由于古玩字画的鉴定程序复杂,时间过于长,故此在一审判决结果出来前仍没有拿到鉴定报告,无法向一审法院举证证明古玩字画的具体损失数额。综上,请二审法院依法査明事实,支持张寿安的上诉请求。贾锰辩称，张寿安的上诉请求与客观事实不符，贾锰对于漏水事情的并不知情，并且张寿安从未在提起诉讼前向贾锰主张过赔偿。张寿安主张的赔偿数额缺乏事实和法律依据，其主张的50万元是自己的估算，没有举证，应承担举证不能的后果。贾锰一审诉讼请求：1、请求判令解除其与张寿安之间的房屋租赁合同，张寿安立即搬离租赁的房屋；2、请求判令张寿安支付拖欠的房屋租金144997元，并支付逾期支付租金的违约金8366.6元（按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年5月1日，具体计算至其实际给付之日止），拖欠的暖气费43043.34元、水费208.5元；3、请求法院判令张寿安支付房屋占用费，具体金额以张寿安实际搬离房屋之日起确定，自2018年5月2日至张寿安实际搬离房屋之日止，按照日租金274元每日的标准计算；4、请求判令张寿安承担本案诉讼费用。张寿安向一审法院提出反诉请求：1、判令贾锰向张寿安支付清理污水费用人民币9000元；2、判令贾锰向张寿安赔偿经济损失人民币50万元整；3、判令贾锰承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2010年7月22日，贾锰与张寿安签订《房屋租赁合同》，合同约定张寿安租赁贾锰位于呼和浩特市玉泉区阿拉塔汗广场3号楼商业门脸房三套（面积500平方米）的房屋，租赁期限5年，自2010年8月1日至2015年8月1日，年租金为10万元。付款方式为每年的8月1日之前付清房租。如到期未交清房租，贾锰有权解除合同。从房屋出租之日起，水、电、暖等费用均由张寿安支付。2015年8月1日，合同到期后，双方未签订书面的租赁协议，但张寿安继续使用租赁房屋，贾锰未提出异议，双方均按照之前的《房屋租赁合同》履行房屋租赁事宜。截止2018年5月1日，张寿安尚欠贾锰房屋租金144997元未支付。另查明，2016年8月涉诉房屋下水管道断裂，房屋被水浸泡，造成张寿安放置于该房屋的部分物品损坏。后张寿安雇佣抽水车进行清理，花费清污费9000元。一审法院认为，贾锰与张寿安于2010年7月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行期限届满后张寿安继续使用租赁房屋，贾锰未提出异议，应视为原租赁合同继续有效。张寿安未按期支付贾锰租赁费，其行为已构成根本性违约。贾锰要求解除该《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。同时张寿安应支付贾锰拖欠的租赁费144794元（2016年8月1日至2018年5月1日期间，共计638天，按每年100000元计算，扣除已支付的房屋租金30000元）及支付房屋占有使用费（计算方式：自2018年5月2日至实际搬离房屋之日止，按日租金274元计算）。由于双方租赁关系已解除，张寿安继续使用该房屋无事实及法律依据，应予以搬离。因双方签订的租赁合同中并未约定逾期支付租赁费的违约责任，一审法院不保护贾锰的违约金请求。关于拖欠的暖气费43043.34元及水费208.5元，因贾锰未提供交纳该费用的交纳发票，一审法院不予保护。张寿安请求由贾锰支付清污费用人民币9000元，由于该笔费用发生于租赁期间，且由于租赁房屋下水管破裂所致，故该笔费用应由贾锰支付。张寿安要求贾锰赔偿古董及字画损失500000元，因其未提供古董及字画损失的鉴定结论，该院不予保护该项诉讼请求。综上所述，贾锰及张寿安的部分诉讼请求有事实与法律依据，一审法院予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条、第二百四十八条之规定，判决：一、解除贾锰与张寿安于2010年7月22日签订的《房屋租赁合同》。二、张寿安于本判决生效后十日内支付贾锰租赁费144794元（2016年8月1日至2018年5月1日期间）。三、张寿安于本判决生效后十日内搬离贾锰位于呼和浩特市玉泉区阿拉塔汗广场3号楼商业门脸房3套（面积为500平方米）。四、张寿安于本判决生效生效后十日内支付贾锰房屋使用费（计算方式：自2018年5月2日至实际搬离房屋之日止，按日租金274元计算）。五、贾锰于本判决生效后十日内支付张寿安清污费9000元。六、驳回贾锰的其他诉讼请求。七、原告张寿安的其他诉讼请求。二审中，张寿安围绕争议焦点向本院提交了一组新证据，本院组织当事人进行了证据交换并发表了质证意见。张寿安的新证据为任国祥的证人证言，拟证明2016年8月27或28日晚上张寿安的古董店地下室发生漏水，任国祥被雇去抽水，水深将近2米，抽完水后看见漂着字画、古董等，抽了一晚上水。贾锰质证对任国祥的证言真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可，认为该证人证言没有提供任何证据证明抽水事件客观存在。对于任国祥的证人证言，仅有其陈述，而无其他证据佐证，本院不予确认。张寿安在一审中申请的证人张某再次出庭作证，拟证明漏水以及物品被淹的情况，贾锰对其证言的质证意见为真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可，张某陈述与张寿安仅是认识，但漏水后邻居先给张某打电话，张某也有房东贾锰电话，并且后期一直处理本案所涉事件；一审中张某陈述其与张寿安有经营管理关系，二审时又陈述没有关系，前后不一致，不应采信。本院认为，张某陈述中特别是在其与博物馆以及与张寿安的关系表述上与一审明显不一致，根据民事诉讼禁反言原则，本院对其二审再次提供的证人证言不予采信。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为，张寿安主张贾锰赔偿因房屋漏水造成的古玩、字画经济损失50万元有无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，张寿安在诉讼中所提供的证据未能形成完整的证据链，不足以证明贾锰因其出租的房屋漏水给张寿安造成了古玩及字画的损失。故张寿安的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时张寿安二审中提交的要求对因漏水导致的古玩、字画的损失数额进行司法鉴定的申请，也基于上述原因该鉴定对证明待证事实无意义，本院不予准许。综上所述，张寿安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8733元，由张寿安负担。本判决为终审判决。审判长 韩韬审判员 李艳审判员 张宇 二○一九年五月二十八日书记员 黄琳