广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初5810号 原告:庞腾飞，男，1989年7月11日出生，汉族，原住安徽省蚌埠市怀远县城关镇东庙社区庞郢组52号，现住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：罗云飞，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。 被告：郑美福，女，1971年2月27日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 被告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地广西南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城观澜馆2层，统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵欣，男，1982年9月12日出生，汉族，住南宁市。 原告庞腾飞与被告郑美福、南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告庞腾飞及其委托诉讼代理人罗云飞、被告嘉和物业公司委托诉讼代理人赵欣到庭参加诉讼，被告郑美福经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告庞腾飞向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》；2、被告郑美福退回原告支付的购房定金2万元；3、被告郑美福向原告支付违约金16.4万元；4、两被告共同偿还（赔偿）咨询及中介服务费24600元；5、本案的诉讼费由被告郑美福承担。 事实和理由：2017年年初，原告通过被告嘉和物业公司看中被告郑美福购买的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇6栋2单元1501号房。2017年3月29日，三方签订《房屋买卖合同》，约定郑美福将上述房产以82万元的价格出售，原告于2017年3月29日支付定金2万元，郑美福办好房产证并申请提前还贷，银行通知还贷之日起三个工作日内，原告支付38万元，余款待过户完成后，原告以银行发放的贷款还清，原告应支付嘉和物业公司咨询及中介费24600元。郑美福在收到房产证三个工作日内向银行申请提前还贷。郑美福未按合同约定履行的，应无息退还原告所付款项，并按成交价的20%支付违约金。原告依约支付定金2万元及咨询中介费24600元。2017年4月，嘉和物业公司通知原告房产证已办好，并联系郑美福过来办理过户手续。郑美福到达南宁后，嘉和物业公司又称由于工作疏忽，房产证没有办好无法过户。之后，原告多次催促嘉和物业公司加快办理房产证的进度。2017年7月12日，嘉和物业公司通知原告称由于郑美福贷款逾期，银行不给出具证明导致无法办理房产证。原告多次联系郑美福要求其偿还逾期贷款，对方承诺想办法办好。2017年11月，嘉和物业公司通知原告已办好房产证，但是无法联系郑美福。之后，原告多次联系郑美福均未得到回复。2018年4月，嘉和物业公司向郑美福发送函件，但无人签收被退回。郑美福的行为表明其无意履行合同，为此，原告有权解除合同。郑美福应将定金2万元、咨询中介费24600元予以退回，并按成交价20%支付违约金。因咨询中介费由嘉和物业公司收取，合同解除后，该部分费用应和郑美福共同退还。 被告郑美福未作答辩。 被告嘉和物业公司辩称，对原告诉求的第一至第三项、第五项诉请没有意见，诉请的第四项被告嘉和物业公司已经履行合同，根据房屋买卖合同中第10、12条的约定，嘉和物业公司已经完成居间服务，如果出现违约将由被告郑美福承担中介服务费，嘉和物业公司将不予退回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月29日，原告庞腾飞（买方）与被告郑美福（卖方）、嘉和物业公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买方向卖方购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇6栋2单元1501号房，建筑面积130.14平方米，转让成交价82万元；基于买、卖双方已经委托经纪方促成本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），在合同签订之日买方向经纪方支付咨询及中介费24600元。如逾期支付，经纪方有权暂停协助双方办理过户手续；卖方未能按合同约定将物业售予买方，卖方须无息退还买方已付的所有款项，卖方还应按该物业成交额的20%向买方支付违约金；付款时间以卖方收到原房屋不动产权证之日开始计算，开始申请卖方解押手续，买方按申请解押之日偿还卖方实际剩余贷款。差额由买方申请购房贷款补齐，购房贷款有余额的退回给买方，购房贷款不足的由买方以现金补足；买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款：于2017年3月29日支付2万元作为部分定金。卖方在收到定金三个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续。买方同意经纪方或卖方在收到银行通知提前还贷之日起三个工作日内，将首期房款（不含定金）38万元转入卖方贷款账户内，银行到账后视为卖方收到相应房款。卖方完成提前还贷、注销抵押登记手续后三个工作日内与买方到房产部门办理过户手续；房屋余款42万元于过户完成他项权证登记手续后贷款银行划入卖方指定账户，银行实际贷款额与申请贷款额之间差额由买方现金支付。交易手续在2017年8月30日前完成等。 2017年3月29日，郑美福向庞腾飞出具收据确认收到合同定金2万元。同日，被告嘉和物业公司向庞腾飞出具收据确认收到中介费24600元。2018年4月18日，嘉和物业公司向郑美福发送催促履行合同义务告知函，载明案涉房屋产权证书已于2017年11月到达嘉和物业公司，已多次通知郑美福履行合同义务前来办理相关过户手续，但未果。通知郑美福在收到函件三日内回复原告或者经纪方是否继续履行合同义务。函件按郑美福身份证地址送达但未签收被退回。 另查明，案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行。 原告因被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求，形成本案诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告郑美福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原告庞腾飞与被告郑美福、嘉和物业公司签订《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。 一、关于合同解除问题 合同签订后，庞腾飞按约向郑美福支付了定金2万元。因案涉房屋向银行办理抵押登记的情况，按照合同约定卖方应在三个工作日内向抵押银行申请提前偿还贷款手续，买方同意经纪方或卖方在收到银行通知提前还贷之日起三个工作日内，将首期房款（不含定金）38万元转入卖方贷款账户内，银行到账后视为卖方收到相应房款。卖方完成提前还贷、注销抵押登记手续后三个工作日内与买方到房产部门办理过户手续；房屋余款42万元于过户完成他项权证登记手续后贷款银行划入卖方指定账户。现无证据证明郑美福按约履行了合同义务，庞腾飞以及嘉和物业公司已经通过各种方式督促郑美福履行合同义务，但均得到郑美福的回复。直到本案庭审法庭辩论终结前，郑美福仍未对其违约行为采取补救措施以弥补原告的损失，郑美福的行为已经导致庞腾飞合同目的不能实现，故庞腾飞要求解除与郑美福等签订的房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。 二、关于被告郑美福的责任承担问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于郑美福的行为导致合同履行不能，合同解除后，郑美福应将所收取庞腾飞的房屋定金款2万元予以退回。至于违约金，合同约定由于卖方的原因导致原告合同目的不能实现的，违约金按购房款总额的20%计算，由于郑美福未到庭对违约金情况进行答辩，该违约金乃当事人自由协商一致约定，结合庞腾飞提供的目前案涉房屋所在区域房价情况，本院对庞腾飞主张按合同约定计算违约金的诉请予以支持，即82万元×20%=16.4万元。 关于中介服务费问题 被告嘉和物业公司已经按约定向庞腾飞与郑美福提供了缔约机会和相应的媒介服务，并促成双方达成正式缔约，其合同义务已经完成。本案因郑美福违约导致合同履行不能，房屋买卖合同也并未约定履约不能时嘉和物业公司应退还中介服务费，故庞腾飞主张嘉和物业公司退还其中介服务费24600元没有法律依据，本院不予支持。但该费用属于在房屋买卖合同订立过程中因郑美福违约所产生的必要损失，应由郑美福予以赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告庞腾飞与被告郑美福、南宁嘉和物业服务有限公司于2017年3月29日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告郑美福向原告庞腾飞退还购房定金2万元； 三、被告郑美福向原告庞腾飞支付违约金16.4万元； 四、被告郑美福向原告庞腾飞赔偿房屋中介服务费24600元； 五、驳回原告庞腾飞对被告南宁嘉和物业服务有限公司的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费4429元，由被告郑美福负担。 财产保全费1563元，由被告郑美福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  黄长娇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。