文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初258号原告：珠海市鼎立物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区情侣北路9号4栋1403房。法定代表人：黄健雄，总经理。委托诉讼代理人：张家华，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：易桂梅，广东莱特律师事务所实习律师。被告：于明，男，1980年9月26日出生，汉族，住珠海市金湾区。委托诉讼代理人：于景方，男，系被告于明父亲。原告珠海市鼎立物业管理有限公司与被告于明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告珠海市鼎立物业管理有限公司的委托诉讼代理人张家华、被告于明的委托诉讼代理人于景方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市鼎立物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年3月至2018年10月的物业管理费、门铃维护费、公摊电费、垃圾清运费及电梯维修费等共3840.8元；2.被告向原告支付截止2018年10月因逾期缴纳物业管理费而产生的违约金，以当期拖欠费用为本金分期计算，违约金不超过本金3840.8元，暂计至2018年10月31日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月与“珠海平沙镇弘基华庭小区业主委员会”签订《珠海平沙镇弘基华庭物业管理合同》，约定物业管理服务期限为2015年3月1日至2020年2月28日。合同签订当月原告即开始为为告在内的“弘基华庭”200多户全体业主提供整体相应物业管理服务，各物业业主和使用人当月管理服务费、门铃维护费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日。原告根据物管合同的约定履行了合同中的管理责任，但被告作为弘基华庭的业主之一，本应及时全额向原告缴交物业管理费用，但被告无故长期拖欠物业管理费、水电费等。原告曾以多种形式向被告催收，但被告置之不理，已经构成违约。因此，原告诉至法院，请求法院判如所请。原告珠海市鼎立物业管理有限公司向本院提交的证据：1.不动产权登记表；2.《物业管理委托合同》；3.弘基华庭未收款明细；4.《关于上调管理费》；5.弘基华庭2018年公摊电费明细表；6.《关于调整物业服务费的意见征询函》。被告于明辩称：一、原告没有按照《物业管理合同》及《物业管理承诺书》的约定对房屋建设共用部分（楼盖、屋顶、护栏、楼梯间、通道、走廊、门厅、门铃、休闲石凳、庭院等）、房屋建设共用设施设备（水泵、发电机、消防设施设备等）、属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑（绿化、下水道、化粪池等）进行维修、养护和管理；二、原告没有按《物业管理合同》的规定收取物业管理费，原约定多层每平方0.6元，小高层每平方1元，但原告没有经过正当合法的程序先后两次擅自上调物业管理费为多层每平方1元，小高层每平方1.5元；三、原告没有按照《物业管理合同》约定配备安保人员5人，现实际为3人，并且经常更换其他工作人员，对业主的投诉不及时、不处理，也不回复；四、合同第七条违约责任第一条第一款第1点：“如乙方未兑现《弘基华庭物业管理承诺书》的承诺，甲方有权要求乙方限期整改”；第3条：“如因乙方原因，造成不能完成管理目标，甲方要求乙方限三个月内进行整改，如在限期内仍未能整改或者整改未达到承诺书中的条款，甲方有权终止合同，并不予任何补偿，如因乙方原因，直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿”。业主委员会多次发函要求原告进行整改，但原告都没有按要求进行整改。根据以上事实，原告违约在先，其自身管理服务差，让业主安全得不到保障；又擅自上调物业管理费，业主前往管理处按原标准交费但原告不收，要求按上调后的价格交费，也没有开具发票。被告于明向本院提交证据有：《关于追缴经费、服务整改的函》、《关于追缴经费、服务整改的复函》、《回函》、关于弘基华庭小区管理的紧急报告、通告、珠海市平沙镇弘基华庭物业管理合同、珠海市平沙镇弘基华庭物业管理承诺书、物业管理实施方案、若干照片。本院经审理认定事实如下：珠海市平沙镇美平一街196号弘基华庭9栋3单元601房权属人为被告于明，房屋建筑面积为89.87平方米。2015年3月1日，珠海市平沙镇弘基华庭业主委员会委托原告对“珠海市平沙镇弘基华庭”商住楼进行统一、专业化的物业管理，双方签订了一份《物业管理委托合同》。合同第二条约定，委托管理事项共12项，其中第10项为按规定收取管理费（代收代缴共用水电费、垃圾处理费按政府部门规定执行）。第六条约定，本物业的管理服务费计收标准，按双方议定的标准向业主收取（经双方协商达成一致后，可作调整；或待政府部门调价文件出台后，再议定调整）;多层商住楼住宅管理费按建筑面积每月每平方米0.60元收取；小高层商住楼住宅管理费按建筑面积每月每平方米1元收取;门铃维护费按每户3元收取；公用电费（代收代缴）按供电所有关规定；公用水费（代收代缴）按供水公司有关规定；收费标准不含二次加压、电梯运行用电和路灯、走廊公用电的分摊费（物业管理处办公绿化养护，生活用水、用电，不得向业主用户分摊）；当月管理服务费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起，按欠款总额每天3‰缴纳滞纳金；本物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内的，由发展商承担；保修期后由全体受益人承担，或用小区专项维修资金支付，没有设立专项维修资金的，按“谁收益，谁分摊”的原则，由业主承担；服务期限自2015年3月1日起至2020年2月28日止；双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。合同还约定了其他条款。2016年1月至2017年12月，原告将物业管理费调整为多层0.70元/平方米/月，高层（电梯）1.20元/平方米/月。原告在庭后提交的说明中陈述，截至2019年3月31日，弘基华庭264户中，有256户已付清2015年的物业管理费和公摊费用，有250户已付清2016年的物业管理费和公摊费用，有237户已付清2017年的物业管理费和公摊费用，有205户已付清2018年的物业管理费和公摊费用。2016年起，原告向小区所有业主发出《关于调整物业服务费的意见征询函》，征询内容为物业服务费上调标准：高层（电梯）每月1.50元/平方米，多层每月1元/平方米。2017年12月6日，原告发出《关于上调管理费》的通知，内容为：我公司于2015年3月进驻弘基华庭，受贵业委会委托物业管理服务至今已有两年多，由于物价上涨，管理处的经营成本不断上涨，管理处处于严重亏损状况。在严重亏损情况下，我管理公司为广大业主的利益、为小区的安全，于2017年10月筹集资金18,730元整改更新小区的监控系统。为解决经营困难，物业管理费需适当向上调整为：多层1元/每平方，高层（电梯）1.50元/每平方。关于这次上调管理费，我公司亦征求小区业主的意见，本小区有264户，其中已同意调价住户127户，不同意调价住户46户，意见中立住户5户，空置房8户，未签意见书住户78户。上调管理费价格将于2018年1月1日起执行。原告在庭审中称，多层指房屋建筑7层以下没有电梯的房屋，小高层指房屋建筑7层以上的房屋。原告提交的弘基华庭未收款明细显示，客户名称为被告于明的9栋3单元601房，2015年3月至2015年12月的物业管理费为53.9元/月，2016年1月至2017年12月的物业管理费为62.9元/月，2018年1月至2018年10月的物业管理费为89.9元/月；2015年3月至2018年10月的垃圾处理费为8元/月，公用区灯电费为6.8元/月，公用电楼道灯电费为2.5元/月，门铃维护费为3元/月。上述物业管理费合计2947.6元，垃圾处理费合计352元，公用电分摊合计409.2元，门铃维护费合计132元，共计3840.8元。原告另提交弘基华庭2018年公摊电费明细表，显示弘基华庭2018年1月份收取的公摊电费为6103.44元，3月份收取的公摊电费为6442.46元，5月份收取的公摊电费为6123.04元，7月份收取的公摊电费为5985.49元，9月份收取的公摊电费为6170.40元，11月份收取的公摊电费为5343.10元。原告在庭审中称，电费是每两个月抄一次表，原告很难算出每个月该分摊多少电费，而且存在业主预缴管理费、电费的情况，所以原告按照上一个物业公司收取电费的标准9.3元/月向被告收取公摊电费。本院在审理案涉弘基华庭小区物业服务合同纠纷系列案件中，其他案件的业主提交的证据显示，原告在管理过程中主要存在如下瑕疵：一、小区保安亭门岗保安人员有不在岗或值岗期间睡觉的情形；二、部分楼栋楼顶的门缺失，部分楼栋有栏杆缺失、断裂的现象；三、小区外围栏杆部分出现断裂、歪斜；四、部分楼栋出现部分楼层的公共区域墙体瓷砖脱落；五、小区有大面积的土地未植草皮。另因安装燃气管道和消防整改，小区多处地面被挖开，泥土、砖块到处堆积。原告在庭审中认可管理工作有不到位的地方，但已经在整改。本院认为，珠海市平沙镇弘基华庭业主委员会代表弘基华庭全体业主与原告于2015年3月1日签订的《物业管理委托合同》，是原告与弘基华庭全体业主的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为业主之一，与原告均应按照协议约定的内容各自履行自己的义务。（一）关于物业管理费的问题。关于物业管理费的标准。被告居住楼层为6楼，建筑面积为89.87平方米，原告按照《物业管理委托合同》约定按照0.6元/平方米/月的标准计算被告2015年3月至12月的物业管理费为53.9元/月，符合合同约定，本院予以确认。2016年1月至2017年12月，原告按照调整的标准多层0.7元/每平方米/月计算被告的物业管理费为62.9元/月。2016年起，原告向小区业主发出《关于调整物业服务费的意见征询函》，征询业主是否同意将物业管理费上调至高层（电梯）1.50元/平方米/月，多层每月1元/平方米/月。经过征询，小区264户中共有126户表示同意，即同意调价的业主人数占总业主人数的47.7%。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，并参照《物业管理条例》第十二条第二款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，虽然同意调价的业主人数未超过半数，但原告在庭后提交的说明中确认，弘基华庭264户中，至少有205户已经交清2015年至2018年的物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本院视为弘基华庭过半数业主与原告就2016年至2018年的物业管理费标准已经形成交易习惯，即多数业主同意并执行原告2016年及2018年两次对物业服务费的调整，该调整标准应适用于全体业主。因此，对原告主张2016年1月至2017年12月期间按照0.7元/每平方米/月计算包括被告在内的多层业主的物业管理费，以及自2018年1月起物业管理费的标准为高层（电梯）1.50元/平方米/月、多层每月1元/平方米/月，本院予以采纳。综上，被告2015年3月1日至2018年10月31日应付的物业管理费共计（53.9元/月×10个月）+（62.9元/月×24个月）+（89.9元/月×10个月）＝2947.6元。被告未举证证明其已经付清，故原告请求被告支付尚欠的物业管理费，符合《物业管理委托合同》的约定及法律规定，本院予以支持。（二）关于公摊费用。原告主张被告拖欠垃圾处理费352元、公摊电费409.2元、门铃维护费132元，提供了未收款明细予以佐证。其中的公摊电费，原告均按照9.3元/月的统一标准向被告计收。首先，《物业管理委托合同》约定被告应向原告支付公摊电费；其次，从原告提供的弘基华庭2018年公摊电费明细表显示，弘基华庭小区每月都会产生公摊电费；最后，虽然《物业管理委托合同》没有约定公摊电费的计算方法且每月实际产生的公摊电费并不一样，但从本批系列案可以看出，自《物业管理委托合同》签订之日起，原告即一直按照统一的标准（每户的标准一直不变，不同业主之间除公用电梯电费分摊标准不一致，公用区灯电费及公用电加压费标准均一致）向全体业主计收公摊电费，而弘基华庭264户中有205户已经交清2015年至2018年的物业管理费和公摊费用，且大部分业主对此并未提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本院视为原告与弘基华庭过半数业主对公摊电费的收费标准已经形成交易习惯，该公摊电费的标准适用于弘基华庭的全体业主。因此，原告请求按照9.3元/月计算被告2015年3月至2018年10月的公摊电费共409.2元，符合法律规定，本院予以采纳。另原告主张垃圾处理费352元、门铃维护费132元，两项合计484元，上述费用符合合同约定，本院予以确认。综上，物业管理费与公摊费用合计3840.8元，被告未举证证明已经付清上述费用，应当支付给原告。（三）关于滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费、公摊费等费用，应向原告支付滞纳金。支付物业管理费是业主最主要的义务，且业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。虽然原告作为物业服务方在履行合同中存在一定瑕疵，作为业主的被告完全可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而不能将原告的瑕疵行为作为业主个人拒绝交纳物业管理费的依据。至于滞纳金标准，根据《物业管理委托合同》第六条第3款的约定，当月管理服务费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起，按欠款总额每天3‰缴纳滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，若被告认为滞纳金标准过高，可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第8款规定“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，被告对原告主张的滞纳金提出抗辩，本院根据上述指导意见结合《物业管理委托合同》关于“当月管理服务费等费用缴纳最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金”的约定，调整滞纳金为每月应交物业费为基数，从欠缴管理服务费等费用月份的第3个月的1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至原告主张的2018年10月31日止。因原告仅请求计算至2018年10月31日止的滞纳金，而2018年9月的滞纳金从11月1日起计，10月的滞纳金从12月1日起计，故本案仅计算2018年8月以前未缴纳物业管理费及公摊费产生的滞纳金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第十一条、第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市鼎立物业管理有限公司支付2015年3月至2018年10月期间的物业管理费及公摊费合计人民币3840.8元及滞纳金（计算方法详见附表）；二、驳回原告珠海市鼎立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为人民币25元，由被告于明负担。本判决为终审判决。审判员  吴明星二〇一九年五月十六日法官助理陈丽冰书记员徐春荣附表：滞纳金计算明细            物业费金额（元）              未缴物业费      月份              起算日              截至日              滞纳金      计算标准                  74.2              2015年3月              2015年5月1日              2018年10月31日              中国人民银行规定的同期同类贷款利率                        74.2              2015年4月              2015年6月1日              2018年10月31日                  74.2              2015年5月              2015年7月1日              2018年10月31日                  74.2              2015年6月              2015年8月1日              2018年10月31日                  74.2              2015年7月              2015年9月1日              2018年10月31日                  74.2              2015年8月              2015年10月1日              2018年10月31日                  74.2              2015年9月              2015年11月1日              2018年10月31日                  74.2              2015年10月              2015年12月1日              2018年10月31日                  74.2              2015年11月              2016年1月1日              2018年10月31日                  74.2              2015年12月              2016年2月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年1月              2016年3月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年2月              2016年4月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年3月              2016年5月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年4月              2016年6月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年5月              2016年7月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年6月              2016年8月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年7月              2016年9月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年8月              2016年10月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年9月              2016年11月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年10月              2016年12月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年11月              2017年1月1日              2018年10月31日                  83.2              2016年12月              2017年2月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年1月              2017年3月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年2月              2017年4月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年3月              2017年5月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年4月              2017年6月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年5月              2017年7月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年6月              2017年8月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年7月              2017年9月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年8月              2017年10月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年9月              2017年11月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年10月              2017年12月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年11月              2018年1月1日              2018年10月31日                  83.2              2017年12月              2018年2月1日              2018年10月31日                  110.2              2018年1月              2018年3月1日              2018年10月31日                  110.2              2018年2月              2018年4月1日              2018年10月31日                  110.2              2018年3月              2018年5月1日              2018年10月31日                  110.2              2018年4月              2018年6月1日              2018年10月31日                  110.2              2018年5月              2018年7月1日              2018年10月31日                  110.2              2018年6月              2018年8月1日              2018年10月31日                  110.2              2018年7月              2018年9月1日              2018年10月31日                  110.2              2018年8月              2018年10月1日              2018年10月31日      附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。