贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初3568号原告：朱某，女，1985年1月16日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：兰秦，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师。被告：贵州三利房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区新添大道南段**。法定代表人：李新华，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢恩治，男，1978年6月30日生，系该公司工作人员。原告朱某与被告贵州三利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告朱某的诉讼代理人兰秦，被告的诉讼代理人谢恩治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即退还原告以“四通开户费”名义收取的水、电、燃气、有线电视用4482元；2．判令被告支付原告资金占用损失345.54元（从2017年10月31日起算，以应退还的“四通开户费”金额4482元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率（年利率6%）的标准暂计算至起诉之日，及计算至被告退还“四通开户费”之日止）；3．判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的大上海楼盘的房屋；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付相应购房款。2017年10月31日，被告又无故向原告收取了四通开户费，合计4482元。原告认为，被告无权在购房款外另行向原告收取该费用，其行为是重复收费行为，且加重了买房人的义务，故双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议对“四通费”的约定应属无效条款。经与被告多次协商，被告始终以各种理由拒绝退还，已侵害原告的合法权益，故诉至法院。被告三利公司辩称：1.被告收取的费用为建设房屋开支，未计入商品房价格，不具备退还的法律基础；上述费用被告在建设房屋时已实际产生，法律未明确上述费用未包含在房价里应如何处理，也未明确在商品房价格中未包含配套设施安装费用的情况下，出卖人收取的“四通费”应向买受人退还。被告系代相关单位代收，并未从中获益，若退还违反了公平原则；2.原告诉请资金占用利息缺乏法律依据，亦未证明其遭受实际损失的具体情况，故依法应当予以驳回；3.补充协议第五条为有效合同条款。被告在与原告签订合同时已尽提示义务，该条款并未不当免除被告责任，或加重原告责任、排除原告主要权利。该条款符合被告未将上述费用计入房价的客观事实，若排除适用，则有违公平原则。经审理查明：原告因购买被告修建的大上海商贸城·上海之春项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房屋坐落、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费费。合同签订后，原告于2017年10月31日向被告支付了4482元，被告于同日向原告出具了《收款收据》，载明收到原告交来“四通开户费”4482元。后原告认为《补充协议》第五条对独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定属于格式条款，被告未对该条款予以说明，就无效；且现独立电表费、独立燃气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1.三利公司收取的四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3.关于资金占用损失的计算问题。关于第一点，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，结合三利公司庭审中的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，被告三利公司收取的“四通开户费”的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二点，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第五条对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费费是否包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费未包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三利公司提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效条款。该条款无效后，双方权利义务应以《商品房买卖合同》第七条的约定为准，根据该条约定，被告在向原告出售的商品房价格中本应包含本案诉争的“四通费”的配套设施的建设费用，而被告称原告交纳的四通费用并未计算在商品房价格中的主张，被告未能提供证据加以证明，应由被告承担举证不能的不利后果，因此被告理应退还该款项。关于第三点,因被告三利公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从2017年10月31日起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下：一、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱某“四通开户费”4482元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2017年10月31日起支付至上述款项实际退还之日止）；二、驳回原告朱某的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州三利房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇一九年五月六日书记员  岳于楠