重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初1401号原告：重庆财信物业管理有限公司，住所地重庆市江**红黄路****楼**，统一社会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：安华，执行董事。委托诉讼代理人：胡潇双，女，公司员工。委托诉讼代理人：倪潇，男，公司员工。被告：冯科，男，1976年4月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆财信物业管理有限公司与被告冯科物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆财信物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡潇双、倪潇，被告冯科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆财信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费17977元及违约金500元。事实及理由：2013年6月2日，被告与重庆国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买国兴公司开发建设的位于重庆市江北区北滨路X号X幢X-X号的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积152.99平方米。原告于2013年12月26日与国兴公司签订《前期物业服务合同》，约定原告向被告以及被告所在小区的业主提供前期物业服务。根据此文件的约定，被告需在每月10日前在原告办公地以现金形式缴纳当月物业费382.48元。被告逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，需按应缴费用的千分之三向原告支付违约金。原告自2013年12月26日起至今，一直按约定向被告以及被告所在小区的业主提供前期物业服务。但被告自2015年1月起无故拖欠物业服务费，截止2018年12月，被告仍拖欠原告物业服务费、违约金等，经原告多次催收均无结果。被告的拖欠物业费的行为已经违反了《物业管理条例》第四十一条的规定，特诉至贵院，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告冯科辩称，请求驳回原告的所有诉讼请求。一、原告陈述的事实不客观，其进入小区提供物业服务存在违法违规现象。1.2013年6月2日，被告确与国兴公司签订《重庆市商品房买卖合同》，并按合同约定于2013年10月23日接收了案涉房屋，但在被告与国兴公司签订的《业主临时规约》中明确约定北京国兴三吉利物业服务有限责任公司重庆分公司（以下简称三吉利重庆分公司）为小区的前期物业服务单位，被告也于同日与三吉利重庆分公司签订为期三年的《前期物业服务协议》。根据相应法律规定，原告与被告从未签订相关协议，不存在法律意义上的物业服务合同关系，不应承担其主张的合同责任。2.根据《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》相关规定及被告与三吉利重庆分公司签订的《前期物业服务协议》之约定，三吉利重庆分公司违法、违规、违约私自撤场后，国兴公司无权将小区的全部物业服务一并委托给原告，原告现接收小区物业服务属于违法违规，原告、三吉利重庆分公司应当承担相应责任。二、选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。因被告与三吉利重庆分公司签订的《前期物业服务协议》于2016年10月22日才到期，且小区全体业主至今并未选聘原告作为物业服务企业，故原告无权收取被告2015年1月23日至2016年10月26日的物业服务费，同时被告保留向三吉利重庆分公司追索退还被告已经缴纳的2013年12月26日至2015年1月22日物业服务费的权利。还需要说明的是，被告已经向三吉利重庆分公司缴纳物业服务费至2015年1月22日，原告主张期间存在错误。三、虽然原告至今仍属于违法违规进入小区提供物业服务，但被告认可从2016年10月23日至判决之日，原告向被告提供了事实物业服务，对应期间的物业服务费收费标准应以原告提供的实际服务质量和标准，参照物业服务收费政府指导价，由原被告协商确定，直至小区全体业主选聘合法物业服务企业并签订正式合同为止。需要特别说明的是，原告提供的物业服务质量并未达到合同约定的标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《国兴·北岸江山业主手册》、《财信城市国际、北岸江山西区化粪池清掏维护托管服务合同》、物业服务日常照片、国兴·北岸江山生活垃圾清运协议、国兴·北岸江山石材护理服务合同、绿化养护管理合同、有害生物防治合同、清洁服务承包合同、重庆市电梯日常维护保养合同，以及被告举示的国兴·北岸江山管理处住宅物管费预收款收据、国兴·北岸江山“老带新”物管费优惠凭证、反映物业服务质量未达标的照片、光盘等证据，双方均无异议，且与本案具备关联性，本院予以确认并留卷为证。对双方当事人产生争议的其他证据，本院认证如下：1.原告举示的国兴公司与三吉利公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业管理合同解除协议》、解除重庆北岸江山前期物业管理合同物业资产交接公告、解除重庆北岸江山前期物业管理合同债权债务处置移交公告、确认函、重庆国兴置业有限公司合同审批单、国兴公司与原告签订的《前期物业服务合同》均系原件，被告虽对其真实性不予认可，却未提出相反证据予以证明，该组证据与本案具备关联性，本院予以采信；2.原告举示的EMS邮政快递详情单为复印件，并不能证明原告客观上存在向被告催缴物业服务费的行为，本院不予采信；3.被告举示的投诉处理记录表系原件，与本案具备关联性，原告虽予以否认，但未举示证据予以反驳，本院予以采信；4.被告举示的与国兴·北岸江山开发商及财信物管反应规划、管理中存在的问题虽系原件，但该证据均为手写内容，从内容上看，该证据多为业主单方面陈述案涉小区存在的种种问题，也没有得到原告方工作人员的签字确认，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国兴·北岸江山小区的建设单位为国兴公司，该司与三吉利公司签订了《前期物业服务合同》，约定由三吉利公司为该小区提供前期物业服务，物业服务期限自双方签字盖章之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止，住宅的物业服务费收费标准为2.5元/月/平方米。合同还对物业服务所需达到的标准、缴纳物业服务费的义务及违约责任等进行详细约定。2013年12月26日，国兴公司与三吉利公司签订《前期物业管理合同解除协议》，协议约定：双方同意于2013年12月26日解除《前期物业服务合同》，双方互不对合同的解除承担任何赔偿责任；三吉利公司应于本协议签订生效后三日内向国兴公司交接完毕并撤出物业。此后，三吉利公司将相应的物业资产、债权债务处理等资料移交给国兴公司。2013年12月27日，国兴公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为国兴·北岸江山小区提供物业服务；物业服务内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，公用绿地及景观水池的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，交通秩序与车辆停放的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和房屋，包括门岗执勤、巡视、安全监控等事项，接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护，物业档案资料的管理，物业项目使用专项维修资金的预算和计划；物业服务收费采取包干制，高层住宅为2.5元/月/平方米，商业物业为8元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按建筑面积分摊方式向业主分摊计收；业主应于每月10日之前缴纳物业服务费用或者物业服务资金；本合同期限自双方签字（盖章）之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止，本协议期限届满前两个月，业主大会尚未设立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，原告应在本合同期限届满后三个月内继续履行本协议，开发建设单位或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务公司或其他管理人；原告管理服务违反本合同约定，未能达到物业服务质量约定的，应承担违约责任，赔偿国兴公司及业主相应损失；国兴公司、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务酬金或物业管理费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；国兴公司拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托原告修复，但修复费用及造成的其他损失由国兴公司承担；本合同效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与业主使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。前述合同附件三对物业管理服务标准应达到以下标准进行如下约定：一、物业共用部位的维修、养护和管理。1.对房屋共用部分进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2.每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。3.小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。1.对共用设施进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。3.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房逐项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。4.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。三、公共场所、物业共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通。1.高层按层，多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾清洁、无异味。2.合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水、积雪。4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。四、公共绿化的养护和管理。1.有专业人员实施绿化养护管理。2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4.定期组织浇灌，施肥和松土，做好防涝、防冻。5.定期喷洒药物，预防病虫害。五、机动车和非机动车的停放管理。对进出小区的车辆施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。六、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理。1.小区主出入口24小时站岗执勤。2.不定期对公共区域巡视检查。3.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。七、装饰装修管理服务。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。八、物业档案资料管理。1.建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2.建立完善业主档案。合同签订后，原告为国兴·北岸江山小区提供物业服务至今，服务期间原告对案涉房屋的物业服务费收取标准为2.5元/月/平方米，该小区至今尚未召开业主大会，亦未成立业主委员会。另查明，被告系案涉小区的业主，房屋建筑面积为152.99平方米，自2015年1月1日起未支付物业服务费，双方因此产生纠纷，原告于2019年1月11日起诉来院。庭审中，原告认可其提供的物业服务存在瑕疵，具体表现在安保记录、设备维修等方面。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。对于被告提出其与原告并无存在法律关系的抗辩理由，本院认为，虽然国兴公司与三吉利公司订立了前期物业管理服务关系，但双方在合同履行过程中解除了前述法律关系；严格来讲，在国兴公司已经将房屋交付业主使用后，其并无权利另行指定前期物业管理公司，但根据现有证据显示涉讼小区至今尚未召开过业主大会，也未成立业主委员会，且原告实际为案涉小区提供了物业管理服务。综上，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定原告与案涉小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。但从规范角度出发，原告应当督促案涉小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进案涉小区机构、人员的合理配置。因此，本院对被告提出的抗辩理由不予采纳，被告作为案涉小区业主，仍应按照国兴公司与原告签订的《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业服务费，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。对于被告提出原告物业服务质量未达到合同约定标准的抗辩意见，本院认为，原告对被告举示的照片及录像没有异议，前述证据中显示出小区确实存在公共区域被占有、小区质量差、安保人员工作态度松散等问题，加之原告亦自认其提供的物业服务质量存在瑕疵。因此，本院认为，被告提出的前述抗辩理由成立，为促使原告在今后的服务中完善物业企业职能、提供符合法律规定的物业管理服务，本院对原告主张的物业服务费酌情按照90%予以主张，即被告应向原告支付2015年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费16179.3元。关于原告主张被告支付违约金的问题。本院认为，被告拖欠支付物业服务费确已对原告正常的物业管理服务造成影响，理应承担相应责任，但考虑到原告提供的物业服务确实存在瑕疵，为促使原告按照合同约定充分履行其义务，本院对该违约金请求不予支持。此外，对于被告提出的物业服务费缴纳至2015年1月22日的抗辩理由，本院认为，被告举示的预收款收据中并未载明其预缴纳款项的具体时间，另国兴·北岸江山“老带新”物管费优惠凭证系国兴公司出具，并未得到原告的确认，故被告的抗辩理由缺乏证据支持，本院不予采纳。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告冯科于本判决生效之日起五日内向原告重庆财信物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费16179.3元；二、驳回原告重庆财信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取130.96元，由原告重庆财信物业管理有限公司负担16.29元，由被告冯科负担114.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 涛二〇一九年五月十三日法官助理  李明航书 记 员  钟 茜