广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终229号上诉人（原审原告）：谭学强，男，1964年4月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。上诉人谭学强与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谭学强上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、判令丰怡公司支付逾期办证违约金63018.4元（违约金以630184元为基数，从2016年5月1日起至阳江市江城区xx幢xx层xx号房屋不动产权证办理到谭学强的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2018年5月1日止为63018.4元）；三、本案的一审、二审诉讼费由丰怡公司承担。事实与理由：一、一审法院没有查明丰怡公司是否及何时将为谭学强办理不动产权证所需要资料报登记机关备案，属于认定事实不清。丰怡公司没有提供任何证据证实其已为谭学强办理不动产权证而提供资料报产权登记机关备案，实际上丰怡公司并没有履行上述义务，已构成违约，应当承担违约责任。请二审法院查明该事实，确认违约金计算时限。二、合同约定的逾期办证违约金过低，一审法院没有调整属适用法律错误。谭学强与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低，违反了公平原则。在丰怡公司逾期未履行协助办证义务的情况下，从双方合同第十五条约定的内容来看，违约金的支付并不以有无给谭学强造成损失为前提，具有一定的惩罚性。在丰怡公司长期未履行义务的情形下，若完全按照该条约定，难以实现其设立的初衷，不符合公平原则。另一方面，谭学强已经依约支付了全部购房款、及时交纳契税和办证费用，而丰怡公司却逾期两年半以上未履行协助办证义务，导致谭学强长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。根据合同法的公平原则和诚实信用原则，请二审法院按照谭学强的请求调整逾期办证违约金。丰怡公司辩称：一、谭学强要求赔偿的违约金过高，而且其没有提供请求过高违约金的事实依据。二、丰怡公司没有及时办证的责任不能完全归责于丰怡公司，所以谭学强请求过高违约金也缺乏法律依据。三、谭学强没有诚信，谭学强收楼的时间是按照合同约定收楼的，但是其认为丰怡公司逾期交楼，这是缺乏诚信的表现。丰怡公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：丰怡公司在2019年12月31日前协助谭学强办理位于阳江市江城区江朗大道xx幢xx层xx房的房地产权属证书；二、撤销一审判决第二项；三、撤销一审判决第三项；四、撤销一审判决第四项关于支付利息的判决内容,并改判丰怡公司无需支付办证费利息；五、二审案件受理费由谭学强承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司三十日内协助谭学强办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。二、一审判决丰怡公司支付逾期交房违约金给谭学强属于认定事实不清，适用法律错误。（一）一审法院没有查明谭学强关于xx幢xx层xx房的清款时间，错误认为谭学强于2015年8月8日已付清房款，与谭学强实际清款时间2016年1月14日不符，属于认定事实不清。（二）按照丰怡公司与谭学强签订的《商品房买卖合同》第八条约定“如买受人未按约付清房款、按期支付办证税费及专项维修资金或其他应付款项而导致延迟交房，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，该协议系双方在自愿、平等的基础上真实的意思表示，一审法院的判决属于适用法律错误。三、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与谭学强签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括谭学强在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为谭学强办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管前对涉及不动产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括谭学强在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，才导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。谭学强没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审判决丰怡公司支付逾期办证违约金给谭学强欠妥。四、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给谭学强没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，谭学强也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以谭学强起诉时间作为计算退还办证费利息起算时间。谭学强辩称：与上诉意见一致。另外补充如下：根据双方在《商品房买卖合同》的约定，丰怡公司应当在2015年11月30日将商品房交付给谭学强使用，但是实际上丰怡公司在2016年1月30日才将房屋交付给谭学强使用，有谭学强提供的房屋交接确认书为凭。谭学强一审起诉请求：一、判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xx豪庭xx幢xx层xx房屋不动产权证办理到谭学强的名下；二、判令丰怡公司返还办证税费37896元及利息（利息从2015年8月9日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给谭学强；三、判令丰怡公司支付逾期交房违约金19220.61元；四、判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以630184元为基数，从2016年5月1日起至阳江市江城区xx豪庭xx幢xx层xx号房屋不动产权证办理到谭学强的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；五、一审案件受理费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年8月8日，谭学强（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭xx幢xx层xx房出售给谭学强，建筑面积共170.32平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为630184元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的68%即430184元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款200000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。谭学强和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，谭学强于2015年8月8日支付了代收代缴办证税费37896元给丰怡公司，并按合同约定付清全部购房款共630184元给丰怡公司。丰怡公司已于2016年1月30日将涉案房屋交付给谭学强，并与谭学强签订一份《房屋交接确认书》。此后，谭学强认为丰怡公司至今未履行办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已办理了商品房房屋产权权属证明书（商房证字第NO.000XXXX），产权人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代谭学强缴交了房屋维修基金12689元、房产测绘费80元、银行抵押登记费80元、初始登记费用80元及复印费50元，合共12979元。一审法院认为，谭学强与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。丰怡公司对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续，现谭学强请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，一审法院予以支持。对于谭学强请求丰怡公司支付逾期交房违约金问题。《商品房买卖合同》签订后，谭学强已依约支付了全部购房款给丰怡公司，丰怡公司应按约定在2015年11月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给谭学强使用，然而丰怡公司于2016年1月30日才将房屋交付给谭学强，丰怡公司已构成违约，现谭学强要求丰怡公司应按合同约定承担违约责任，合法合理，一审法院予以支持。丰怡公司辩称谭学强未按约付清房款，可据实予以延期交付，由于丰怡公司没有证据证明涉案房屋的按揭贷款迟延支付是谭学强的原因造成的，故一审法院对丰怡公司的该项主张不予采纳。因此，本案应从2015年12月1日起计至2016年1月30日止共60天，丰怡公司的逾期交房违约金为11343.31元（630184元×0.3‰×60）。对于谭学强请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，谭学强不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向谭学强支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2015年11月30日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年2月29日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向谭学强支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金3150.92元（630184元×0.5%）给谭学强。谭学强认为《商品房买卖合同》中第十五条违约金约定过低，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收，于法无据，一审法院不予支持。对于谭学强请求退还代缴办证税费37896元及其利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现谭学强主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给谭学强。丰怡公司主张其已代谭学强支出的办证费用包括房产测绘费80元、银行抵押登记费80元、初始登记费用80元及复印费50元，还代谭学强缴交了房屋维修基金12689元，有其提供的缴费发票及住宅专用维修资金专用对账簿等为证，一审法院予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用共12979元，丰怡公司应退还剩余办证费24917元（37896元-12979元）给谭学强。至于该款的利息问题，虽然谭学强是自愿交付该款项给丰怡公司，但丰怡公司逾期办证后占用谭学强支付的办证费期间，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应计付相应利息给谭学强。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在2015年11月30日前将涉案房屋交付给谭学强，丰怡公司应在此后的90天内即2016年2月29日前履行合同约定的办证义务。故丰怡公司应自逾期办证之次日即2016年3月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给谭学强时止，以24917元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给谭学强。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助谭学强到相关部门办理位于阳江市江城区xx豪庭xx幢xx层xx房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金11343.31元给谭学强；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3150.92元给谭学强；四、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费24917元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年3月1日起计至丰怡公司付清办证费给谭学强时止）给谭学强；五、驳回谭学强的其他诉讼请求。一审案件受理费1351元，由谭学强负908元，丰怡公司负担443元。二审期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，丰怡公司确认双方签订的《商品房买卖合同》没有约定付款期限，并承认涉案商品房至今未办理好不动产权属证书的原因是契税没有办理好完税。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就双方当事人的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费24917元给谭学强，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。谭学强与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点一是丰怡公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担逾期交房违约责任；二是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金；三是逾期办证违约金的计算标准应如何确定；四是丰怡公司应否支付办证费利息给谭学强。关于争议焦点一，本案中，谭学强已依约向丰怡公司履行了付款义务，但丰怡公司却未能按合同约定在2015年11月30日前将经验收合同的涉案商品房交付给谭学强使用，丰怡公司的行为已构成违约，应承担违约责任。丰怡公司主张谭学强在合同约定的交房日期前只支付了购房首期款，并未付清全部购房款，谭学强存在逾期支付购房款的行为，按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，丰怡公司可以据实延迟交房给谭学强，其没有构成逾期交房。对此，本院认为，丰怡公司与谭学强在合同中的付款方式及期限只约定谭学强支付首期款430184元的期限，没有约定支付余款20万元的日期，而谭学强已经依约支付首期款430184元，余款20万元亦已付清，谭学强履行付款义务过程中不存在违约行为。丰怡公司没有在约定期限内交房，依法应承担违约责任，一审法院按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，判决丰怡公司从2015年12月1日起至2016年1月30日止共60天，按日向谭学强支付已付房价款万分之3的违约金共11343.31元并无不妥，本院予以维持。丰怡公司主张谭学强存在逾期支付购房款，可据实延迟交房缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，谭学强于2015年8月8日支付了代收代缴办证税费37896元给丰怡公司，并已付清购房款给丰怡公司，但丰怡公司收取代办证费后，却至今未按照合同的约定履行为谭学强办理房地产权属证书的义务，已构成违约，一审法院据此判决丰怡公司支付逾期办证违约金给谭学强并无不妥。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括谭学强在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予支持。同时，丰怡公司主张办证工作需根据产权登记部门的时间安排，并非其单方面原因导致办证延误及请求将协助谭学强办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，谭学强主张双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过低，但谭学强未对逾期办证所造成的实际损失提供证据予以证实。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”一审法院据此判决丰怡公司按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金3150.92元给谭学强，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点四，丰怡公司未能按照合同约定期限履行协助谭学强办理房屋权属证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费的利息，但丰怡公司未按约定履行上述义务，且在逾期期间事实上占有了谭学强的资金，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费24917元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给谭学强亦无不妥。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。谭学强和丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1543元，由谭学强负担1296元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担247元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年五月八日法官助理陈欢欢书记员陈予昕