内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2921民初2799号 原告：贺新霞，女，1972年12月4日出生，汉族，系个体工商户。 委托诉讼代理人：郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。 被告：内蒙古国力房地产开发有限责任公司。 法定代表人：吴建平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴洋，系该公司员工。 委托诉讼代理人：邱德育，男，系该公司法律顾问。 被告：冯富荣，男，1971年02月16日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古巴彦淖尔市。 第三人：赵万林，男，1962年11月27日出生，汉族，职业不详，住所地内蒙古巴彦淖尔市。 第三人：李志仁，男，1945年03月26日出生，汉族，无职业。 原告贺新霞与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（下称国力公司）、冯富荣，第三人赵万林、李志仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺新霞的委托诉讼代理人郝君，被告国力公司的委托诉讼代理人吴洋、邱德育，被告冯富荣，第三人李志仁到庭参加诉讼。第三人赵万林经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺新霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与冯富荣签订的《商品房认购书》合法有效；2、判令国力公司向原告方交付房屋，并办理相关产权登记手续；3、判令国力公司承担违约金43440元；4、判令被告方承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告丈夫姬学军系国力公司子龙门项目部管理人员，原告丈夫在工作期间（2009年9月开始）因子龙门项目部一直未兑现工资报酬。2012年8月9日经与国力公司全权代理人冯富荣协商，以2400元／平方米的价格购买了国力公司开发建设的建筑面积为156.9平米的龙泽苑子龙门小区楼房及24.1平方米的12号车库，总计价款为43.44万元，折抵拖欠原告丈夫工资。当日项目部以原告的名义签订了《商品房认购书》，并为原告出具了收款收据。2015年6月冯富荣组织进行的开发项目因资金问题陷入困局，二被告之间发生纠纷，国力公司全面接管该小区开发、销售事宜，全盘否认冯富荣前期工作。冯富荣本欲将原告的房屋作为第二批办理网签登记的计划也因此搁浅。在争取办理该房屋产权登记的过程中，原告发现自己抵顶所得的房屋同第三人赵万林、李志仁以借贷方式与冯富荣、冯志军签订的名义上的买卖合同产生权利重复。原告提起确认之诉过程中国力公司债权人李文军申请保全了涉案房屋，原告为此提起执行异议之诉，阿拉善左旗人民法院经审理支持了原告的诉讼请求。原告为维护合法权益遂提起诉讼。 被告国力公司辩称，一、原告请求确认《商品房认购书》合法有效，没有事实与法律依据。l、商品房买卖合同的买受人应当向开发企业支付房屋价款，但本案原告自称系工资债权抵顶房款，因此并不存在房款的实际支付，在没有真实支付房款的情况下，债权是否存在及存在多少则需要依法予以确认。用未经依法确认的债权来抵顶我公司的房屋，缺乏事实与法律依据。2、本案涉案工程自2011年5月18日中标，5月26日下发《建设工程施工许可证》，至2012年8月9日签订《商品房认购书》期间仅一年零两个月，姬学军即可抵顶43.44万元的房屋，显然不符合其劳动力价格与企业员工收入水平。冯富荣出具的《证明》也进一步证实，该诉争房屋系姬学军从2009年9月至2015年4月的欠付工资款抵顶，而认购书及收据的签订日期为2012年8月9日。在签订认购书时我公司并没有欠付43.44万元的工资，原告以没有发生的债权主张抵顶房屋，显然没有事实与法律依据。3、冯富荣与姬学军存在亲属关系，在没有依法确认债权是否存在之前，不能排除他们之间存在利益输送与交换，存在损害我公司合法权益的可能。且冯富荣因私刻公章被阿拉善左旗人民法院追究刑事责任，其存在利用私刻的公章进行非法销售公司房屋的前科，故其所谓的销售行为，尤其是所谓的债权抵顶行为，不经依法确认，不能排除其虚假销售与抵顶的可能。4、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十三条的规定，原告与冯富荣之间的协议，涉及我公司合法权益，原告有义务提供其债权合法、真实的证据，否则应当承担不利后果。二、原告丈夫姬学军与国力公司的纠纷系劳动报酬纠纷，应当适用先裁后决的原则。本案系姬学军基于劳动报酬抵顶而与冯富荣签订的《商品房认购书》，其焦点应当是劳动报酬是否欠付，欠付多少，也就是劳动争议纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。原告在民事诉状中也承认其丈夫姬学军从2009年9月开始一直未兑现工资，从而以43.44万元“折顶拖欠原告丈夫工资报酬”，该43.44万元不能证明拖欠姬学军工资有多少，是否超额抵顶以及是否还欠付其工资报酬，在劳动报酬尚未确定的情况下，直接主张房屋认购书的合同权益，没有事实与法律依据。从《中华人民共和国劳动法》第七十九条、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条的规定可以看出，原告应当先向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，以确定其债权的真实性与合法性。三、原告不是本案适格主体。l、原告自称答辩人欠其丈夫姬学军工资报酬，但《商品房认购书》出具给原告显然与事实不符，原告既不是我公司的员工，也与我公司不存在劳务关系，如果欠付姬学军劳动报酬，应当由姬学军主张权益，由原告主张权利没有事实与法律依据。2、本案原告主张系《商品房认购书》确定的房屋购买人，但其并未向我公司支付购房款，其与我公司并没有房屋买卖的合意，其与我公司房屋买卖关系并不成立，故其无权主张房屋买卖合同权益。综上，原告既不是房款的支付者，也不是劳动报酬的抵顶者，原告“代”姬学军主张权利没有事实与法律依据。请人民法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告冯富荣辩称，一、本案原告所诉事实依法成立，双方之间存在房屋买卖合同关系。我是国力公司阿拉善龙泽苑子龙门工程项目负责人，并以公司名义进行龙泽苑子龙门项目开发建设。通过参与土地竞买，取得土地使用权，并且自筹资金进行项目建设，总计开发建设183套房屋。我自该项目竞买开发的土地时，已经接受国力公司的全权委托，同合作方签订协议，并以项目部名义签订合同。本案中原告丈夫姬学军系子龙门项目部管理人员，2009年10月我与姬学军口头约定，其岗位工资为10万元/年，并且从2009年9月一2015年4月一直在子龙门项目部工作，工作期间工资一直没有兑现。2012年8月我与原告丈夫姬学军协商，同意将涉案房屋和车库顶抵给姬学军的妻子即原告贺新霞，同时以国力公司子龙门项目部的名义与贺新霞签订了《商品房认购书》，出具了《收据》，抵顶姬学军的工资，合计价值43.44万元。同时双方同意龙泽苑子龙门项目部工程一直到完工时姬学军的工资全部结清。本案原告所陈述的事实及内容客观存在，依法成立，双方之间存在法律意义上的房屋买卖合同关系，并且己经发生法律效力，依法应当受到法律保护。二、我并非不履行合同义务，而是因为与国力公司之间存在纠纷，而使合同履行搁浅。在本案发生之前，尽管存在融资、建设等各方面困难，我还是想办法尽可能筹集资金用于施工建设，但由于我同国力公司合作上出现了问题，导致矛盾全面爆发，而国力公司非但不予配合积极完成向购房客户的房屋交付，反而处处设卡，以无关人员申请办理网签等行为，阻碍我完成上述工作任务，并最终导致购房客户同国力公司之间矛盾的全面爆发，大量客户向法院提起诉讼，要求该公司履行合同，交付房屋。与此同时，国力公却又以私刻公章等事向公安机关举报我，并且迫使我辞去项目负责人的职务，并由此导致目前国力房地产项目陷入更为严重的混乱，这是我不愿意看到的，更是国力公司没有想到的，而国力公司继续不作为，将会面临更为严峻的局面。三、违约责任。相关违约责任请求人民法院依法酌情确定。本案中原告方提出相关的违约责任的赔偿要求，且由于该项目开发已经接近尾声，相关工程几乎完成，但由于合作各方的原因，导致购房客户不能及时办理购房网签手续，己经触及了合同签订时基本目的和底线，违犯了合同约定，我请求人民法院考虑该房地产项目的实际情况，以及本人面临的困境，考虑违约责任产生的原因及相关后果，酌情确定涉案的违约责任。 第三人赵万林未提出陈述意见。 第三人李志仁述称，2011年9月21日前冯富荣向我借款40万元，以龙泽苑子龙门小区的房屋做抵押，并称借款到时结不清，我有权将抵押的3套房屋处理归我所有，其无条件给我办理过户手续。我与冯富荣的房屋抵押在前，且手续合法有效，应受法律保护。被告国力公司在未给我付清借款以前将此楼再次抵押或出售都是非法的。涉案房屋先抵押给本人，应先还清我的借款，再处理此房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年7月被告冯富荣挂靠被告国力公司进行阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门建设工程的开发建设。国力公司原法定代表人张志刚向冯富荣出具了授权委托书，冯富荣全权办理国有建设用地使用权出让、项目启动及实施、房屋产权变更及销售等全部事宜。2010年11月1日至2011年11月21日国力公司先后取得《建设用地批准书》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》、《建设用地规划许可证》。2009年9月间原告贺新霞的丈夫姬学军即受雇从事子龙门项目的管理工作，年薪为10万元。2012年8月9日贺新霞与国力公司签订了《商品房认购书》，贺新霞以2400元／平方米的价格购买了国力公司建设的龙泽苑子龙门小区楼房和车库（24.2平方米），国力公司出具了收到购房款43.44万元的《收据》。2015年5月25日冯富荣出具《承诺书》，以其是国力公司子龙门小区的项目经理，在项目施工过程中统筹、管理、监督不善，导致开发建设进度严重滞后；未经国力公司同意自行刻制了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章、内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章等4枚印章；其辞去项目经理职务，并承担任职期间的全部责任。之后国力公司接手进行子龙门项目的建设，原告要求与国力公司办理合同备案登记，双方产生争议。 另查明，2011年9月22日和10月7日被告冯富荣在施工过程中因资金周转困难分别向第三人李志仁、赵万林出具了《借条》，借款40万元、30万元，并以案涉房屋作为借贷担保，与第三人李志仁、赵万林签订了《商品房认购书》。 2017年3月10日本院受理了原告贺新霞与被告李文军、国力公司，第三人冯富荣执行异议之诉纠纷，贺新霞就李文军因民间借贷纠纷申请本院强制执行案涉房屋请求不得执行。本院作出（2017）内2921民初690号民事判决，认为：虽然国力公司对原告与其公司间存在的以房抵债事实不予认可，但冯富荣是在取得国力公司全权授权后与姬学军协商用案涉房屋抵顶所拖欠姬学军的工资，并与姬学军通过签订《商品房认购书》以及出具《收据》的载体形式将国力公司拖欠姬学军工资的债权债务进行了抵顶，且冯富荣在取得国力公司全权授权的前提下向姬学军出具载明“用案涉房屋抵顶拖欠姬学军工资”的证明一份，原告与国力公司间以物抵债为前提签订的《商品房认购书》以及向原告出具房款收据的行为应系双方间的真实意思表示，合法有效。冯富荣以向原告出具收据的形式将拖欠姬学军的工资抵顶房款，应视为原告已经缴纳了房款。另外原告与国力公司签订《商品房认购书》后已合法占有了案涉房屋。原告与国力公司签订的《商品房认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告与被告国力公司间签订的《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同。原告未办理案涉房屋的网签手续也系被告国力公司当时存在一房数卖的情形，房屋管理部门未协助原告与第三人办理网签手续，此过程中原告亦不存在过错。故根据上述法律规定，原告提交的证据能证明其与被告国力公司间就案涉房屋存在真实的以物抵债的民事法律关系，足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求予以支持。 本院认为，国力公司的委托代理人冯富荣在进行代理事务中拖欠原告丈夫姬学军的工资，经双方协商一致签订了《商品房认购书》，双方间民事行为的法律效力已经本院作出的（2017）内2921民初690号民事判决予以确认，且该判决已经发生法律效力。国力公司理应向贺新霞交付房屋并协助原告贺新霞办理房屋产权变更登记手续，故对被告国力公司的辩解意见，本院依法不予采纳。依据审理查明事实第三人李志仁、赵万林只是以涉案房屋为借款设立担保，双方并无买卖涉案房屋的真实意思，故确认国力公司与第三人李志仁、赵万林之间未形成商品房买卖关系。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告未提交因国力公司违约行为致其受损的事实和依据，且未办理网签是因行政管理机关依法行使管理职责的结果，故对原告要求被告偿付违约金的请求，依法不予支持。 第三人赵万林经本院合法传唤不参加诉讼，亦未提出陈述意见，因此所产生的对其不利的法律后果，由其承担。 综上，原告与国力公司签订的《商品房认购书》具有法律效力，国力公司应履行交付买卖标的，协助办理产权转移登记。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告贺新霞与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购书》合法有效； 二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告贺新霞交付位于内蒙古××旗的房屋及车库，并协助办理产权转移登记手续； 三、驳回原告贺新霞的其他诉讼请求。 如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费7816元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审 判 员 马建军 人民陪审员 司俊峰 人民陪审员 高艳波 二〇一九年五月八日 书 记 员 马铭泽