黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0203民初365号原告：宋为群，男，1963年4月5日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。被告：中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区景新大街26号，统一社会信用代码91230200702602751H。法定代表人：张忠喜，该公司总经理。委托诉讼代理人:王巍，该公司法律顾问。被告：王晓波，女，1965年6月25日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：夏国萍，齐齐哈尔市龙沙区江岸法律服务所法律服务工作者。原告宋为群与被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司、王晓波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院在审理过程中，经被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司申请依法追加王晓波为共同被告。原告宋为群，被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司的委托诉讼代理人王巍，被告王晓波及其委托诉讼代理人夏国萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋为群向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付2014年4月12日至2015年12月31日期间的房屋租金171,660.00元，及逾期支付房屋租金利息18,500.00元（按照银行年利率3.75%计算，从2015年12月31日起至2019年3月份，共39个月）；2.判令被告给付2015至2016年度取暖费19,512.06元及违约金17,424.17元；3.请求判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月12日，原告通过合法拍卖程序竞拍购得位于齐齐哈尔市××天××小区××楼3-4层房屋的全部权益，房产证号为00××59。拍卖规则附件二第4条约定：“序号1号资产给第三方使用，租金每年60,000.00元，租期三年（2015年12月31日到期），本次拍卖为带租约拍卖，拍卖成交后，买受人需继续履行租赁合同，租金收益权自移交日起归买受人所有，现状移交”。因被告王晓波将该房屋又以每年100,000.00元租金转租给第三方。被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司应向原告给付自2014年4月12日拍得该房屋起至2015年12月31日房屋租赁期满，共20个月零18天的房租，并按银行同期一年期贷款利率给付逾期支付房屋租金的利息。被告尚欠付取暖费19,512.06元，违约金17，424.17元。原告为支持诉讼请求向法庭出示下列证据:1.北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项、拍卖公告、成交确认书、房屋所有权证，以上均为复印件已与原件核对，证明原告购买涉诉房屋时间，原告购买房屋行为具有法律效力。2.情况说明复印件（已与原件核对），证明涉诉房屋拖欠取暖费金额和时间。3.证人王某出庭作证，证实建华区天增小区30号楼3-4层房屋于2015年10月15日至2016年4月15日采暖期欠缴取暖费本金为19,512.06元，违约金为17,424.17元。被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司辩称，原告所述2014年向被告公司购买房屋属实，但双方在拍卖过程中，约定交易成交后房屋租金应由原告自行收取。拍卖时该房屋处于租赁状态销售，原告对此明知且认可购买，后续房屋租金应由原告向实际承租人王晓波进行收取。被告公司收款日期截止为2014年12月31日，被告公司已收取的2014年4月12日至12月31日期间租金同意返还原告。但被告公司与被告王晓波签订的房屋租赁合同显示，已收取60,000.00元租金中包含取暖费，故租金应扣除2014年10月15日至2015年4月15日被告公司已缴纳的50,000.00余元取暖费，并扣除2014年4月13日以前的租金。2015年的租金应按照合同约定，由原告自行向承租人收取与被告公司无关。请法庭依法驳回原告超出被告公司收款部分的诉请。原告并未向被告公司主张过索要房屋租金，且双方对于租金利息没有约定，依法不应予以支持。被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司为支持抗辩理由向法庭提交北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项复印件，证实拍卖成交后房屋租金的索要及房屋腾退权利已转移至原告，应由原告自行向承租人主张。被告王晓波辩称，2013年1月1日王晓波与保险公司签订房屋租赁合同，租赁时间为2013年1月1日起至2015年12月31日止，保险公司在2014年4月12日将此房屋拍卖给宋为群，当日王晓波已将此房屋交于宋为群经营管理，且王晓波已将2013年1月1日至2014年12月31日的房租交付给被告公司。原告于2014年4月12日接收房屋后，至今已五年之久，按法律规定其应在一年内主张权利，现已过法律时效。被告公司主张买卖合同中约定原告应向承租人主张租金，对此王晓波并不知情，且2014年4月12日原告已经知道房屋另行出租给他人，按规定原告应向另一承租人主张租金，原告主张2015年房租无法律依据。被告王晓波为支持抗辩理由向法庭提交房屋租赁合同复印件、交付房屋租赁费收据复印件（已与原件核对），证实2013年1月1日王晓波与保险公司签订租赁合同，约定租金60,000.00元，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，王晓波已将2013年、2014年房屋租赁费支付给被告公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：经庭审质证，原告宋为群向法庭提供的证据第1-3项，被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司提供的证据，被告王晓波提供的证据均具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2013年1月1日，被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司与被告王晓波签订《房屋租赁合同》，内容为“出租方（以下简称甲方）中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司，承租方（以下简称乙方）王晓波……第一条甲方房屋坐落于齐齐哈尔市××天××小区××楼，位于第三、四层，建筑面积为1359.18平方米，房产证号为第××号。第二条租赁期限为2013年1月1日起至2015年12月31日止。第三条该房屋年租金为人民币陆万圆整（60,000.00元）。……第九条在房屋租赁期间，取暖费用由甲方负责。第十条在租赁期内，如因乙方经营不善，甲方同意乙方将该房屋进行转租，但转租期限不得超过剩余租期。……第十三条租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳本年度租金的10%作为违约金……”。被告王晓波分别于2013年1月9日、2013年12月2日向被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司支付2013年、2014年两年房屋租金各60,000.00元，被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司出具收据。被告王晓波与案外人陈云峰于2012年12月27日签订《房屋租赁合同》，将坐落于齐齐哈尔市××天××小区××楼第3、4层房屋出租给陈云峰。租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日；租金每年100,000.00元。2014年4月1日，被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司委托北京中招国际拍卖有限公司在黑龙江日报刊登拍卖公告，发布其名下多处房产拍卖信息。原告宋为群通过参与本次拍卖，于2014年4月12日竞买购得位于齐齐哈尔市××天××小区××楼××、××层房屋。拍卖过程中北京中招国际拍卖有限公司与宋为群签订《北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项》，其中附件一《标的13资产（齐齐哈尔市）清单》内容为“序号1标的名称：齐齐哈尔市建华区天增小区30号（建华支公司办公楼3、4层）房屋。参考建筑面积：房屋建筑面积1359平方米，土地面积508平方米。权属材料：房权证齐字第××号，齐土籍国有（2002）第0312492号……”；附件二《瑕疵说明和风险提示》标的13中序号1、2、3、4号资产的瑕疵说明第4条内容为“使用方面的瑕疵：（1）序号1号资产出租给第三方使用，租金每年60,000.00元，租期三年（2015年12月31日到期），本次拍卖为带租约拍卖，拍卖成交后，由买受人需继续履行租赁合同，租金收益权自移交日起归买受人所有，现状移交。后续事宜自行与现租赁方协商。买受人应自行解决房屋腾退事宜和承担腾退不能的风险，委托人和拍卖人不承担任何责任……”。另查明，截止2018年6月11日，齐齐哈尔市××天××小区××楼××、××层房屋欠缴2015-2016年度取暖费19,512.00元、违约金17,424.17元。2014年，被告王晓波将陈云峰、齐齐哈尔世纪医院诉至本院，要求解除王晓波与陈云峰房屋租赁合同、陈云峰返还违约所得200,000.00元。经审理，本院于2015年9月25日作出〔2014〕建民初字第747号民事判决，查明诉讼期间陈云峰已提供2015年房租存单同意支付给王晓波，王晓波因诉讼拒收，判决驳回王晓波的诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司与被告王晓波签订的《房屋租赁合同》、北京中招国际拍卖有限公司受中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司委托与原告宋为群签订的《北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项》均系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告宋为群经合法拍卖程序竞买购得涉诉房屋，已取得该房屋收益权。王晓波在知晓宋为群购得涉诉房屋后，并未与被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司解除房屋租赁合同；被告保险公司亦未因王晓波转租涉诉房屋提出解除合同，故该房屋租赁合同仍然有效，王晓波应当向房屋实际权利人即原告宋为群继续履行支付房租的义务。王晓波于2015年向本院提起诉讼，要求转承租人陈云峰向其支付2015年租金300,000.00元，陈云峰仅同意按合同约定支付100,000.00元，王晓波拒绝收取2015年租金100,000.00元，与王晓波辩称其在2014年4月12日已将此房屋交于宋为群经营管理、代宋为群向陈云峰主张租金的意见明显相悖。故王晓波提出原告宋为群应向另一承租人陈云峰主张租金的意见，无事实与法律依据，本院无法采纳，被告王晓波应向原告宋为群给付2015年租金60,000.00元。王晓波辩称其已将2013年1月1日至2014年12月31日的房租交付给被告保险公司，被告保险公司当庭认可其已收取2014年租金60,000.00元，但认为应扣除2014年10月15日至2015年4月15日被告保险公司已缴纳50,000.00余元取暖费后，再扣除2014年1月1日至2014年4月12日的租金，将剩余部分返还原告宋为群。被告保险公司与被告王晓波签订的《房屋租赁合同》约定房屋租金为60,000.00元，房屋租赁期间，取暖费由出租方负责，该合同效力应及于合同双方与房屋权利人。《北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项》附件二《瑕疵说明和风险提示》约定拍卖成交后，由买受人需继续履行租赁合同，租金收益权自移交日起归买受人所有。故被告保险公司应将2014年4月13日至2014年12月31日房屋租金给付原告宋为群，金额为43,232.88元[（60,000.00元/年÷365日）×263日]。另外，证人王某当庭证实，涉诉房屋2014-2015年度（即2014年10月15日至2015年4月15日）应缴纳取暖费为56,061.72元，期间实际使用房屋的齐齐哈尔市世纪医院的工作人员刘雪萍已交纳60,000.00元，多交纳的3,938.28元由热力公司结转为2015-2016年度取暖费。而被告保险公司未提交证据证实其已交纳2014-2015年度取暖费，故对其扣除该年度取暖费的意见不予采纳。因合同约定房屋取暖费由出租方负责，故该房屋2015-2016年度取暖费应由房屋权利人宋为群承担，故对宋为群要求被告保险公司给付2015至2016年度取暖费19,512.06元及违约金17,424.17元的诉求不予支持。《房屋租赁合同》第十三条已约定租赁期间任何一方违约，应向对方支付本年度租金的10%作为违约金。该违约条款对合同双方均具有约束力，在原告取得涉诉房屋收益权后，被告保险公司与被告王晓波均未按合同约定向其支付房屋租金，故按照合同约定被告保险公司应向原告宋为群给付违约金4,323.28元（43,232.88元×10%），被告王晓波应向原告宋为群给付违约金6,000.00元（60,000.00元×10%）。关于被告王晓波提出原告在2014年4月12日接收房屋后，应在一年内主张权利，现已过诉讼时效的主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定下列的诉讼时效为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。第一百四十四条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案系房屋租赁合同纠纷，诉讼时效时间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，即2015年12月31日租赁期满起计算。据原、被告庭审过程中的陈述，可以证实原告宋为群取得涉诉房屋收益权后已向被告主张权利，但被告王晓波以涉诉房屋已转租案外人陈云峰，宋为群应向陈云峰主张为由拒绝支付房租，故对王晓波的主张不予采纳。综上所述，对原告宋为群的部分诉讼请求本院应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司于本判决生效后十日内向原告宋为群给付房屋租金43,232.88元、违约金4,323.28元，合计47,556.16元；二、被告王晓波于本判决生效后十日内向原告宋为群给付房屋租金60,000.00元、违约金6,000.00元，合计66,000.00元；三、驳回原告宋为群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,429.00元，由原告宋为群负担1,991.00元，由被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司负担988.00元，由被告王晓波负担1,450.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  薛 薜人民陪审员  张锐玲人民陪审员  董秀红二〇一九年五月二十日书 记 员  吴程琳