宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初1616号原告：蒋燕，女，1980年1月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：禹淑珍，宁夏矜群律师事务所律师。被告：张永峰，男，1950年4月30日出生，汉族，海原县医药药材公司退休职工，住宁夏回族自治区海原县。委托诉讼代理人：魏彦红，宁夏宁人律师事务所律师。原告蒋燕与被告张永峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋燕及其委托诉讼代理人禹淑珍、被告张永峰及其委托诉讼代理人魏彦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付违约金10000元、赔偿损失71903元，承担租金损失16274元，合计98177元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月11日，原、被告签订《租房合同》，约定被告将其位于丽景湖畔XXX号营业房出租给原告经营“君益诊所”，租期自2014年6月15日至2015年6月14日，年租金58000元，原、被告依约履行了该份合同。上述合同到期后，原、被告续签《租房合同》，约定被告将其位于丽景湖畔28号营业房出租原告，租期自2015年6月15日至2019年6月14日，租金一年一付，2015年6月15日至2017年6月14日每年租金60000元，2017年6月15日至2018年6月14日年租金62500元，2018年6月15日至2019年6月14日年租金为65000元，原告在租期届满前不承租该房屋须向被告支付违约金10000元，被告在租期届满前收回该房屋须向原告支付违约金10000元。合同签订后，原告已约履行了合同义务。2017年3月13日，被告强行要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，在不退还剩余租期的租金的情况下要求原告搬出营业房，而且不支付原告违约金，原告以租期未满为由拒绝，但无奈之下只得另寻房源。在原告寻找房源期间，被告将诊所强行上锁，并自2017年3月13日起在诊所捣乱，导致原告不能正常经营，原告经营至同年6月份迫于无奈搬离了涉案房屋。原告认为被告的行为严重违反合同约定，给原告造成了巨大损失，故诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，原告系君益诊所法人。2016年7月1日，原告将君益诊所承包给案外人徐天海，并介绍给被告认识，原告表示不再承租涉案房屋，由被告与徐天海自行协商涉案房屋租赁事宜，后被告与徐天海签订新的房屋租赁合同，故原、被告签订的房屋租赁合同因被告将涉案房屋出租给徐天海而无法继续履行，原、被告的《租房合同》实际自2015年6月15日履行至2016年6月30日，原告放弃了承租涉案房屋的权利，且对徐天海与被告另行签订的房屋租赁合同是知情、认可的。依据原、被告的约定，应提前30日支付下一年度租金，如承租方逾期支付租金则视为违约，协议终止，故原告未提前30日向被告支付下一年度租金违约在先，应向被告支付违约金10000元，且原告欠付被告自2016年6月15日至2016年6月30日半月的租金2500元。2017年3月13日，暖气公司通知被告支付涉案房屋2013、2014、2015年度的暖气费，被告到诊所要求原告缴费，原告拒绝缴费，双方因此发生冲突。后在派出所调解下，原告支付了暖气费并继续使用涉案房屋至2017年6月30日。综上，原告主体不适格，其诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。本院组织双方当事人进行了举证质证，对无争议的《租房合同》，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的报警记录、《诊所合作经营合同》、视频、及被告提交的银行流水、《解除合同协议》保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.(2017)宁0104民初5893号、(2018)宁0104民初1537号、(2018)宁0104民初2993号、(2018)宁01民终2425号、(2018)宁01民终1108号民事判决书系生效法律文书，具有法律效力，本院予以采信。3.被告对原告提交的君益诊所内部装饰装修的照片、记账本及票据不予认可，照片未载明拍摄时间，记账本系原告自行制作，装修费用的票据无法证明与本案有关联，故不能作为认定本案事实的依据，本院不予采信。4.被告提交的欠付采暖费清单的照片原告予以认可，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年6月12日，原、被告签订《租房合同》一份，约定原告自2013年6月15日至2014年6月14日承租被告所有的位于银川市兴庆区丽景湖畔XXX号营业房，年租金58000元，按年支付，需提前30日支付。原告于合同签订当日向被告支付租金58000元，被告将房屋交付原告经营银川市兴庆区君益诊所，原告为银川市兴庆区君益诊所经营者。2014年7月11日，原、被告签订《租房合同》一份，约定原告自2014年6月15日至2015年6月14日承租被告所有的位于银川市兴庆区丽景湖畔XXX号营业房，年租金58000元，按年支付。原告于合同签订当日依约向被告支付了租金58000元。2015年6月15日，原、被告签订《租房合同》一份，约定原告自2015年月15日至2019年6月14日承租被告所有的位于银川市兴庆区丽景湖畔28号营业房，2015年至2017年6月14日每年租金60000元，2017年6月15日至2018年6月14日租金为62500元，2018年6月15日至2019年6月14日租金65000元，租金一年一付，需提前30日支付，原、被告双方在合同期满前不租向对方支付违约金10000元，如30日前不支付租金视为不租房违约。2015年6月16日，原告向被告支付租金60000元。现原告以被告违约为由诉至法院。另查明，2016年6月30日，被告与案外人徐天海签订《租房合同》一份，合同约定被告将其所有的位于银川市丽景湖畔XXXX营业房出租给徐天海，租期自2016年7月1日至2018年6月30日止，第一年年租金为55000元，2017年7月1日至2018年6月30日租金另定，租金一年一付。合同签订后，徐天海向被告支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金55000元。2016年7月1日，银川市兴庆区君益诊所与徐天海签订《诊所合作经营合同》一份，约定银川市兴庆区君益诊所与徐天海共同合作经营银川市兴庆区君益诊所，合同有效期3年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止，君益诊所科室主要包括内科、中医科（由徐天海自行招聘配齐人员后增设中医科，时间由徐天海决定，并自行承担结果）交由徐天海经营，徐天海支付给银川市兴庆区君益诊所管理费30000元/年，（大写）叁万元人民币每年，付费方式年付，诊所全部房租、水电费、采暖费及物业费，电话网络等费用均由徐天海承担（与房东签订租房协议时，徐天海可在场，如徐天海放弃此权益，指明或授权由银川市兴庆区君益诊所签订租房协议时，银川市兴庆区君益诊所与房东签订租房协议即可）。合同签订后，徐天海向原告支付了管理费30000元。2017年3月5日，银川市兴庆区君益诊所与徐天海签订《自愿解除合同协议》一份，该协议约定“因徐天海经营期间，对患者所作的治疗等处理措施，给银川市兴庆区君益诊所或者第三方造成损害的可能，或者风险仍继续存在，现经双方协商一致，暂将财产作如下登记，待日后风险解除时清算，徐天海一直未向银川市兴庆区君益诊所支付风险押金，且拖欠至今，经多次催告后仍未履行；拖欠员工工资及第三方欠款合计9355元（包括欠宁夏圣瑞禾医药有限公司货款1799.63元、欠永寿堂医药公司货款800元、欠供热公司2016-2017年度采暖费5000元、拖欠护士工资1555元），经多次催还债务，仍未付清；所拖欠员工工资及第三方欠款，由徐天海于15日内自行结清，否则银川市兴庆区君益诊所代偿后，可向徐天海追偿，并按月利率2%追偿利息。2017年3月13日，案外人刘文亮报警称合同未到期，被告将涉案房屋房门锁了，银川市公安局兴庆区分局银古路派出所出警处理，由双方协商解决。2017年3月14日，原、被告在涉案房屋因琐事发生争吵，双方发生厮打，银川市公安局兴庆区分局银古路派出所出警处理。2017年3月23日、2017年3月29日，银川市兴庆区君益诊所分别代徐天海向宁夏圣瑞禾医药有限公司支付货款1799.63元、代徐天海缴纳2016-2017年度采暖费4657元，共计6456.63元。2017年4月4日，原告在涉案房屋因琐事与案外人魏淑荣发生纠纷，魏淑荣将原告打伤，银川市公安局兴庆区分局银古路派出所出警处理。2017年5月7日，原告报警称其放在涉案房屋桌子上的一部oppo手机被盗。2017年5月8日，原告报警称有两名陌生男子闯到涉案房屋又打又砸，将其打伤了。2017年6月5日，徐天海以银川市兴庆区君益诊所自2017年3月初侵占其承租房屋营业为由诉至本院，要求银川市兴庆区君益诊所返还租金18332元、支付电费1000元，本院经审理认为根据银川市兴庆区君益诊所提交的接处警登记表可以证实银川市兴庆区君益诊所自2017年3月15日至2017年6月30日期间占用涉案房屋经营并产生收益，故作出（2017）宁0104民初5893号民事判决书，判决：一、被告银川市兴庆区君益诊所向徐天海返还租金16274元（55000元÷365天×108天）；二、驳回徐天海的其他诉讼请求。银川市兴庆区君益诊所不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后认为原审认定事实清楚，适用法律正确，遂作出（2018）宁01民终1108号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年1月25日，银川市兴庆区君益诊所以其与徐天海签订《自愿解除合作协议》后代徐天海偿还了相应债务为由诉至本院，要求徐天海向其支付违约金、物业费损失、代偿款及利息，本院经审理后作出（2018）宁0104民初1537号民事判决书，判决：一、徐天海支付银川市兴庆区君益诊所代偿款6456.63元，并分别以1799.63元、4657元为基数，按照月利率2%分别支付自2017年3月23日、2017年3月29日起至本判决确定的还款之日止的利息；二、驳回徐天海的其他诉讼请求。2018年3月12日，徐天海以银川市兴庆区君益诊所与其签订《诊所合作经营合同》后，银川市兴庆区君益诊所于2017年3月无故不让其经营为由，要求银川市兴庆区君益诊所退还其2017年3月5日至2017年6月30日的管理费、药品及其他财物折价款，本院经审理后作出（2018）宁0104民初2993号民事判决书，判决：一、银川市兴庆区君益诊所支付徐天海药品及其他财物折价款4078.55元；二、驳回徐天海的其他诉讼请求。该次诉讼庭审中，原告称2017年3月13日其与徐天海签订财物交接清单，交接完毕后收回了对徐天海授予经营权的科室，后被告与徐天海于2017年7月1日到涉案房屋内强行要求原告搬出，原告便带着自己所有的物品搬离了涉案房屋。银川市兴庆区君益诊所不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后认为原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，遂作出（2018）宁01民终2425号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年3月1日，徐天海向被告出具《解除合同协议》一份，载明：“经双方协议解除2016.7.1至2018.6.30丽景湖畔B-28号营业房合同。房内设施及中药柜全由房主张永峰处理。”庭审中，原告明确其要求被告返还的的租金即原告向徐天海返还的自2017年3月15日至2017年6月30日期间的租金16274元，要求被告赔偿的损失即房屋的装修损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。原、被告签订的三份《租房合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。原告称被告与徐天海恶意串通，另行签订《租房合同》损害其合法权益。但根据《诊所合作经营合同》的约定，徐天海经营诊所后需承担诊所租金，故徐天海与被告另行签订《租房合同》的动机合理。再者，徐天海与被告约定的租金标准低于原、被告约定的租金标准，降低成本是经商的基本原则，故徐天海与被告签订《租房合同》的内容合理。此外，原告收取了徐天海支付的管理费30000元，并在与徐天海解除合作后自2017年3月15日使用涉案房屋至2017年6月30日，本院作出的（2018）宁0104民初5893号民事判决书虽判决原告按照年租金55000元的标准向徐天海返还上述期间的租金16274元，但租金标准低于相同期间原、被告约定的租金标准，故原告并未因此产生损失。最后，原、被告的《租房合同》无法继续履行系因原告未按约定支付租金所致，与徐天海与被告签订的《租房合同》无关。综上，被告未与徐天海恶意串通签订《租房合同》，也未因此损害原告的利益。原告自2017年3月15日至2017年6月30日期间实际占用使用涉案房屋，并经营获益，且未按约定向被告支付租金已构成违约，被告以此为由要求其搬离涉案房屋符合双方约定，故原告要求被告返还上述期间租金16274元并支付违约金的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失的主张，因原告未提交有效证据证明其装修损失，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告蒋燕的诉讼请求。案件受理费2338元，退还原告蒋燕84元，下剩2254元由原告蒋燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋 乔人民陪审员  李素霞人民陪审员  胡洪春二〇一九年五月五日法官 助理  田进花书 记 员  王华宁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。