贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1687号原告：彭秀英，女，1988年9月20日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：龙海、林蔓（实习律师），系贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：9152050021547018IG。法定代表人：张立华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨仁吉、赵英豪（实习律师），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原告彭秀英诉被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称“毕节市房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告彭秀英委托诉讼代理人龙海，被告毕节市房开公司委托诉讼代理人杨仁吉、赵英豪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付原告逾期办证违约金20000.00元（从2015年12月28日起以384516.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年12月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房。合同约定房屋总价款为384516.00元。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告按约定将商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约定办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办证，被告总以种种理由推脱。原告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金作出约定，因此原告诉请以384516.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止合情合理。综上，被告约为行为已经侵犯了原告合法权益，原告为维护自身合法权益诉至法院，依法公判。被告毕节市房开公司辩称：原告与被告签订的《商品房买卖合同》均未对被告逾期办理房屋权属证书的违约责任进行约定，并且根据双方签订的补充协议第7条约定，被告只是代为为购房的业主以及本案的原告办理房屋权属证书，原被告双方之间针对房屋权属证书的办理系无偿委托代理，被告方如无故意或者重大过失，不应该承当任何的违约责任；2、即使法院审查认为被告应当承担相应的违约责任，也应当以原告的实际损失作为基础，本案原告有部分为公积金贷款，有部分为商业贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第十八条第二款的规定，如果原告方系公积金贷款即损失以及公积金贷款的利息损失不应当按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算；3、原告方的诉请有部分已经超过诉讼时效，对超过诉讼时效的部分，请求法院不予支持。4、原告方所有的违约金起算日期，应当以交付完所有房屋的款项之日开始计算。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年12月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市××区××杜鹃路××家园××单元××房（房号为：2-20-1），建筑面积：116.52平方米，套内建筑面积：99.23平方米，房屋总价款为384516.00元，付款方式及期限:买受人采取下列第3种方式付款。3、买受人以公积金贷款付款的，应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款115516.00元，余款269000.00元以公积金贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，原告按约定向原告支付了全部购房款，并于2014年9月6日向被告缴纳了相关税费、房屋维修基金。2014年12月31日被告向原告交付涉案房屋，法庭辩论终结前涉案房屋尚不具备法定转移登记条件。另查明：涉案房屋采取公积金贷款支付方式，余款269000.00元于2017年9月19日由中国建设银行支付到被告账户。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同约定的义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告向原告交付房屋后360日内登记完毕涉案商品房的所有权。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且涉案房屋仍不具备办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方在《商品房买卖合同》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房权属证书的违约金的诉请，本院予以支持；对于被告提出的答辩人与被答辩人之间只是代为办理产权证，系无偿委托代理，答辩人如无故意或重大过失，不应承担违约责任。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋不具备办理权属证书的条件，由此导致被告未能如期为原告办理涉案房屋的权属证书的违约后果，是被告自身原因所致，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对于违约金的计算时间和标准，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告，根据双方约定违约金起算时间为2014年12月31日后的360日即2015年12月26日，违约金的起算时间原则上从2015年12月27日开始计算，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理涉案房屋不动产权属证书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年2月11日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年2月11日起的逾期办理涉案房屋不动产权属证书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效；因涉案房屋采取公积金贷款支付方式，余款269000.00元于2017年9月19日由中国建设银行支付到被告账户，故违约金从2017年9月20日开始计算，本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因涉案房屋尚不具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有被告办理并向原告交付涉案商品房不动产权属证书之日止，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告办理并向原告交付涉案商品房不动产权属证书之日止。庭审中，原告撤回依法判令被告立即为原告办妥房屋产权证书的诉请，系原告对其诉讼权利的处分，本院从其所愿。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭秀英支付逾期办理并交付涉案商品房不动产权属证书的违约金，违约金以384516.00元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年9月20日起计算至被告办理并向原告交付涉案商品房不动产权属证书之日止；二、驳回原告彭秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一九年五月五日书记员 包清琳