苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初7641号原告：苏州天地福田物业管理有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区长沙岛长沙路8号太湖之星。法定代表人：郑东辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡书源，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡颖，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被告：姚婷婷，女，1965年8月8日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告吴中，男，1964年11月3日生，汉族，住苏州市虎丘区。二被告共同委托诉讼代理人：陈龙天，北京市中银（苏州）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘越，北京市中银（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州天地福田物业管理有限公司（以下简称天地福田公司）诉被告姚婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加吴中为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡书源、胡颖，被告姚婷婷、吴中及委托诉讼代理人陈龙天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地福田公司向本院提出诉讼请求：俩被告支付拖欠的物业费共计41283元、滞纳金26318元（以当年度物业费5897.52元为基数自当年1月6日起按每日万分之五暂计至2018年6月30日，实际支付至履行付款义务止）。事实和理由：俩被告系位于苏州太湖国家旅游度假区长沙岛太湖之星小区一期47幢B型的业主。其系该小区的前期物业管理单位，并一直为该小区提供物业服务至今。但俩被告拖欠2011年1月至2017年12月的物业费共计41283元。为维护合法权益，其诉至法院。被告姚婷婷、吴中辩称，原告在2011年至2017年间未提供物业管理服务，使小区长期处于无人看管的混乱状态，故其有权不支付物业管理费，更无需支付滞纳金。又，原告与开发商在2011年联合将小区内河道填埋，破坏小区景观，并致其房屋价值减损。为此，包括其在内的业主多次上访、举报原告的违法行为。后，原告与开发商决定暂停向受损业主收取物业费。另，其因小区物业服务人员素质低，服务态度差等原因于2011年搬离了小区，并将房屋交付给他人管理。后，其房屋的实际使用人于2012年、2013年向原告交付过物业费，但原告拒开收据。综上，其请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，姚婷婷、吴中系夫妻，按份共有苏州太湖国家旅游度假区太湖之星别墅47号房屋（共有比例均为50%）。天地福田公司系苏州太湖国家旅游度假区太湖之星小区的物业管理企业。2001年11月20日，姚婷婷签署《物业管理费支付方式确认书》，记载：物业管理费从2002年1月份开始计起，暂定为1.5元/平方/月（别墅建筑面积），收费时间为每个收费期间月初的1-5日，滞纳金为日万分之五，房产建筑面积为327.64平方米，一年物业管理费为5897.52元，支付方式为一年一付。2002年1月1日，天地福田公司与开发商即苏州太湖之星开发建设有限公司于签订《物业管理委托合同》。该合同记载：合同期限为3年即2002年1月1日起至2004年12月31日止。公共服务费按物价局批复的试行价每平方米建筑面积1.5元/月收取，一年后根据物业管理等级验收结果，按物价局的正式批文收取。天地福田公司承诺在本合同生效后一年内达到苏州市物业管理优秀住宅小区的管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书；一年内通过ISO9001，2000版质量管理体系认证。2013年3月14日，苏州太湖之星开发建设有限公司与天地福田公司签订补充协议，约定：苏州太湖之星开发建设有限公司继续委托天地福田公司为案涉小区提供物业管理服务，服务期限直至小区全体业主依法选聘新的物业公司或与乙方重新订立新的物业服务合同为止；物业费标准以天地福田公司与每户业主协商确认为准，同时需向苏州太湖之星开发建设有限公司报备；苏州太湖之星开发建设有限公司与天地福田公司权利义务等内容及仍遵照原前期物业管理委托合同约定履行。2017年11月23日，天地福田公司向姚婷婷邮寄律师函，要求姚婷婷于收函后五日内结清所欠的2011年1月至2017年12月物业管理费共计41283元。审理中，姚婷婷、吴中确认收到了该律师函。以上事实，有天地福田公司提供的不动产登记簿查询记录、物业管理委托合同及补充协议、物业管理费支付方式确认书、律师函以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，天地福田公司为证明其已按约提供物业服务还提供了如下证据：1、2002年2月1日的物业管理分项标准，记载：天地福田公司提供的综合服务、房屋维修保养服务、共用设施设备运行及维修养护服务、消防服务、协助维护秩序、清洁服务、绿化养护、停车服务等服务及标准，其中明确公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；监控中心24小时有专人值班；小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾箱，生活垃圾每天清运1次；小区公共清洁区域每日清扫1次等等。2、ISO9001：2000质量管理体系注册证书（有效期自2006年8月16日至2009年8月15日）、ISO14001：2004环境管理体系注册证书（有效期自2006年8月16日至2009年8月15日）。天地福田公司据此证明其已按合同要求提供的服务达到了相关认证标准，并称其在2009年8月15日之后也虽按证书的标准提供的物业服务。3、苏州市房产管理局于2006年12月颁发的苏州市物业管理优秀住宅小区牌匾照片。天地福田公司据此证明其的服务质量已得到政府部门的认可，也符合合同的要求。4、2016年至2018年巡逻登记本（部分），记载有日期、巡逻时间、巡逻区域、巡逻人及巡逻记录等内容。2016年至2018年绿化工作记录（部分），手写有时间、工作内容（修树等）等。2016年至2018年工程维修记录（部分），记载有日期、工作内容等。2016年至2018年车辆进出登记表（部分），记载有日期、时间、车牌号等内容。2017年至2018年的监控监管记录（部分），记载有日期、时间、运行检查情况、巡查人等内容。2010年至2018年小区业主装修整改情况汇报（含向业主发出的装修整改通知等），记载天地福田公司向当地政府部门汇报小区业主围墙占用公共道路、私自搭建平台等情况。2018年污水系统检查结果汇总（含苏州放心环保工程有限公司雨污管道CCTV检测及测绘成果报告、排水管道闭水验收记录）。河道清理作业照片、维修码头及装灯笼的照片、小区内亮灯的照片。天地福田公司于2018年委托律师向苏州市吴中区交通运输局发的律师函，记载就小区电子围栏、篱笆等毁坏无数，要求主管部门安排人员维修。经质证，姚婷婷、吴中对证据1的真实性无法确认，其从未见到过该证据且天地福田公司也未按该标准去做。证据2的有效期至2009年8月15日，即在天地福田公司所主张物业费的2011年至2017年时该两份证书均已到期，不能证明天地福田公司所主张的管理标准。证据3中无法看出是否是颁发给天地福田公司的且因是2006年12月颁发的，与本案无关。对证据4均不予认可，并认为是后补的。同时，姚婷婷、吴中为证明天地福田公司提供的物业服务不达标也提供了如下证据：1、姚婷婷等人签名的天地福田公司管理存在重大漏洞的书面材料，记载：天地福田公司未尽到物业管理之责表现为小区内杂草丛生，垃圾遍地；建筑垃圾随处堆放，无人监管；小区内河道污染严重，臭气熏天，无人清理；小区内多次发生盗窃案件，存在重大安全隐患；物业公司的管理人员素质低，服务差等14项。2、照片三组（其中一组为夜间拍摄），显示小区内道路边堆放有预制板及建筑垃圾，垃圾箱边堆放有垃圾，道路有损坏，路灯有损坏。夜间拍摄的照片未见有灯光。3、2018年的太湖之星业主微信群聊天记录，显示有业主发照片并表示小区已处于无人管理状态。4、天地福田业主群聊天记录，显示有业主抱怨路灯没亮，晚上出门得准备手电等等。5、苏州楼市网页截图，显示有人被打送医。6、照片一组，显示为河面，且有车辆等设备在填湖。姚婷婷、吴中据此主张天地福田公司填河造房。7、短信截屏、太湖之星业主群聊天记录、房屋照片，其中短信截屏显示为苏州市公安局所发，内容为业主沈月其家窗户被故意损毁案仍在继续侦查中。8、小区业主委员会出具的证明、小区业主委员会委托律师向天地福田公司所发的律师函及通知书，其中证明记载：小区业主委员会于2017年8月27日成立，并于2018年3月发函明确不再与天地福田公司签订物业管理合同，前期物业合同于2018年6月30日全面终止。姚婷婷、吴中还称，小区绝大部分业主也都因天地福田公司未提供物业服务而未缴纳物业费；业主委员会之所以让天地福田公司迁出，也主要是因为没有提供相应的物业管理服务。经质证，天地福田公司对证据1的真实性不予认可，签字人员也不明且不存在证据中所列的14项问题。对证据2中除夜间照片外的两组照片的真实性无异议，但认为是个别业主在装修时倾倒的垃圾，其已或自行或督促业主进行了清扫；对夜间照片的真实性不予认可，其拍摄的照片显示路灯是正常的。对证据3不予认可。对证据4的真实性认可，但认为是断章取义，聊天记录中未体现有其回复的内容。对证据5不予认可，并表示是个别人员为了私利想要赶走其而故意在网上诋毁，甚至请来黑社会人员前来滋事。证据6与其无关，系姚婷婷、吴中与开发商的争议。对证据7不予认可，且与本案无关，不排除是业主之间的矛盾与损害。对证据8的真实性认可。本院认为，根据天地福田公司与开发商签订的《物业管理委托合同》及补充协议，姚婷婷签署的《物业管理费支付方式确认书》，可认定双方之间成立的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，当属合法有效。审理中，天地福田公司自认姚婷婷、吴中支付物业服务费至2010年底。姚婷婷、吴中虽抗辩在其搬离案涉房屋后由案涉房屋的实际使用人支付2012年、2013年的物业服务费，但天地福田公司未予认可且姚婷婷、吴中也未提供证据证明，故本院对此不予采信。据此，天地福田公司主张2011年至2017年的物业服务费，合法有据，应予以支持，但金额经核算应为41282.64元。另，姚婷婷、吴中还抗辩天地福田公司未提供2011年至2017年的物业服务，但未提供证据予以证明且天地福田公司也提供了2016年至2018年小区巡逻记录等证据予以反证，故本院对姚婷婷、吴中的该项抗辩不予采信。至于姚婷婷、吴中有关天地福田公司联合开发商填埋河道，破坏小区景观致其房屋价值减损并因此决定暂停收取物业服务费的抗辩，天地福田公司对此亦未予认可且姚婷婷、吴中也未提供证据证明天地福田公司有参与填河并决定暂停收取物业服务费，故本院对姚婷婷、吴中的该项抗辩亦不予采信。然，虽天地福田公司提供了注册证书及牌匾以证明其提供了符合约定的物业服务，但根据姚婷婷、吴中提供的小区内照片及部分微信群聊天记录，仍可见天地福田公司在提供物业服务时垃圾未及时清理、道路未及时修复等瑕疵。综合以上情况，姚婷婷、吴中因此拖欠的物业服务费的违约程度较轻，其二人表示无需承担滞纳金应属于要求调整的抗辩事由，故本院酌情将滞纳金调整为按每日万分之三标准计算。经核算，姚婷婷、吴中应支付给天地福田公司截至2018年1月5日的滞纳金共计18095.96元；此后的滞纳金以41282.64元为基数自2018年1月6日起按每日万分之三计算至实际付款之日止。综上所述，姚婷婷、吴中应支付天地福田公司2011年至2017年的物业服务费共计41282.64元及相应的滞纳金（截至2018年1月5日共计18095.96元，此后以41282.64元为基数按每日万分之三计算至实际付款之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告姚婷婷、吴中于本判决生效之日起十日内支付原告苏州天地福田物业管理有限公司物业服务费41282.64元及相应的滞纳金（截至2018年1月5日共计18095.96元，此后以41282.64元为基数按每日万分之三计算至实际付款之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1490元，由被告姚婷婷、吴中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  王庆英人民陪审员  韩晓龙二〇一九年五月二十七日书 记 员  张凤娟