广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初2227号原告（反诉被告）：李莉，女，苗族，1990年1月29日出生，身份证住址：湖南省沅陵县，委托诉讼代理人：刘常莹，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘焱宇，xx律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：余雪华，女，汉族，1971年9月20日出生，身份证住址：深圳市宝安区，委托诉讼代理人：戴金燕，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小敏，xx律师事务所实习律师。被告：侯志超，男，汉族，1970年3月10日出生，住址：深圳市宝安区，委托诉讼代理人：林国祥，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光宝，x律师事务所律师。第三人：深圳市宝安区福永物业发展总公司，住所地：深圳市宝安区福永街道政丰北路2号福润大厦12楼，组织机构代码：192479780。法定代表人:潘东海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周凤斌，xx律师事务所律师。第三人：李锦南，男，汉族，1953年5月28日出生，身份证住址：广东省揭阳县，原告李莉诉被告余雪华、侯志超，第三人深圳市宝安区福永物业发展总公司（以下简称福永物业公司）、李锦南及被告余雪华反诉原告李莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李莉及其委托诉讼代理人刘常莹，被告余雪华委托诉讼代理人戴金燕、徐小敏，被告侯志超委托诉讼代理人林国祥，第三人福永物业公司委托诉讼代理人周凤斌到庭参加诉讼。第三人李锦南经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告余雪华签署的《房屋租赁合同书》；2.两被告立即返还原告租金等款项172500元及利息(利息自起诉之日起按同期人民银行贷款利率计算至付清之日止。截止起诉之日的利息暂计为2891元)；3.两被告赔偿原告装修款及拆装费73155元及利息(利息自起诉之日起按同期人民银行贷款利率计算至付清之日止。截止起诉之日的利息暂计为1226元)；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：原告李莉(乙方)通过被告侯志超介绍，与被告余雪华(甲方)双方于20l7年8月1日签订《房屋租赁合同书》。合同约定的主要内容为：“甲方将坐落于宝安福永白石厦铺位房屋租给乙方使用，乙方租甲方出租屋的期限为三年，2017年8月1日至2020年8月1日止；甲方将房屋租给乙方(小食)作用途使用；出租房屋的租金每月柒仟伍佰元整，乙方应于每月5号前向甲方交付租金；乙方应向甲方交付二个月保证金(即壹万伍仟元整)。合同自双方签订之日起生效”。《房屋租赁合同书》签订后，原告向被告侯志超支付租金等款项共计172500元；另外，原告按合同约定的用途，对租赁房屋进行拆装、装修，支付拆装费、装修定金合计73155元；但因第三人阻挠，原告至今无法对租赁房屋进行装修，无法使用租赁房屋。为此，原告多次与上述两被告、第三人沟通协商解决，但至今未果。为维护自身合法权益，原告现特向法院提起民事诉讼，恳请依法判决。被告余雪华辩称，1.被告余雪华没有违约行为，反而是原告违约，原告从2017年8月1日签订合同至今，一直未按合同约定支付租金，原告请求的解除合同理由不符合双方约定的解除合同条件，更不符合法定解除条件，但被告余雪华可以考虑协商解除合同；2.由于双方签订的租赁合同尚在履行过程当中，还未解除，所以就针对原告诉请所涉及的返还租金等款项、押金等这些费用，与被告余雪华无关；3.退一步讲，就算被告同意协商解除合同，对于原告所提出的返还租金等各项费用，被告不予认可。对金额的数目也不予认可，因为被告余雪华除了收到15000元押金以外，没有收到原告所缴纳的其他任何费用。被告侯志超辩称，1.被告侯志超在2016年10月11日从任凤华处转租到本店铺，被告侯志超也向任凤华支付了30万元的转让费，租赁期至2020年5月30日，租金由任凤华代小李房东收取，被告侯志超重新装修店铺，2017年5月20日因为任凤华未缴租金给房东，房东查封店铺，被告一直无法经营，直到2017年8月初，原告请求被告侯志超转让店铺，被告侯志超请装饰公司对店铺进行估价后，结合空调、监控、家私，通过要约承诺支付对价，交付等完成买卖要件，共计172500元。被告侯志超将收回来的装修费和设备费用中的48000元转账给小李房东，作为喝茶费。接着原告与被告余雪华签订租赁合同后，所产生的纠纷就不清楚了。接下来关于本案我方的诉讼地位问题，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，我方并不是本案的合同主体，被列为有独立请求权的第三人更为合适。2.关于本案被告侯志超与原告的法律关系，应属于买卖合同关系，原告与被告侯志超在7月底、8月初经过原告要约，请求被告侯志超把店铺的装修和设备转让给原告，被告侯志超承诺原告的要约，交付了店铺所有装修和物品，原告也向被告侯志超支付了172500元，完成了买卖合同的必要要件。3.被告侯志超并不是原告在起诉状中所称的阻挠店铺装修和经营的第三人。4.关于被告侯志超转账给小李房东的48000元，并不包含本案的租赁合同中的押金和租金，被告侯志超并不是该合同的相对人，如果本案租赁合同确定无效，被告侯志超保留请求返还48000元的喝茶费的权利。因为此笔喝茶费是被告侯志超所获得部分装修费和设备费中所支付的。第三人福永物业公司就原告诉请陈述意见如下，本案与第三人无关，根据合同相对性原则，第三人不是本案的当事人，第三人与原告不存在房屋租赁法律关系，也没有收取原告任何费用，与原告不存在实体上的权利义务关系，原告将第三人加入本案诉讼是一种错误的诉讼行为。被告余雪华向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付店铺租金63750元及利息2750元（利息按照银行同期贷款利率6%，自2017年8月1日起暂计算至反诉之日止，实际利息应计算至支付完毕止）；2.由被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年8月1日签订《分物租赁合同》，约定反诉人将位于宝安福永白石厦铺位房屋租给被反诉人使用，租赁期限为三年，自2017年8月1日起2020年8月1日止，每月租金7500元，由被反诉人向反诉人支付租赁保证金15000元整。合同签订以后，被反诉人除了支付反诉人15000元的押金，并未按照合同约定于每月5号前按时向反诉人支付租金。反诉人经与被反诉人沟通，至今仍没有收到被反诉人任何租金，被反诉人的行为已经构成违约。为了维护自身的合法权益，反诉人现特向法院提起反诉，望判如所请。原告李莉针对被告反诉答辩称，因反诉人承租给被反诉人的商铺无法使用，责任在于反诉人，请求法院驳回反诉人的反诉请求。第三人福永物业公司就反诉陈述意见如下，该案与其不存在法律上的利害关系，与其无关。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，原告（作为乙方）与被告余雪华（作为甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于宝安福永白石厦铺位房屋租给乙方做小食使用，租期三年，自2017年8月1日至2020年8月1日；租金每月7500元，应于每月5日前交付，每逾期一天收乙方保证金额10%的滞纳金，如欠租半个月，甲方有权解除合同，保证金不退还，并有权追回所有租金；乙方应交付两个月租赁保证金即15000元；在租赁期内，乙方不准将房屋转让给第三者；合同期满后不继续承租的，乙方应提前一个月通知，乙方交清所有水电等费用后，动产归乙方所有，不动产归甲方，乙方应在三天内迁离出租房屋，乙方应在三天内迁离并清洁好卫生，如未清理，甲方可请人清理，费用可从保证金中扣除。原告于2017年8月7日至同年8月9日期间，通过微信及银行转账方式支付被告侯志超172500元，被告侯志超于2017年8月8日通过微信转账支付李绍勇（被告余雪华丈夫之父）10000元，于2017年8月9日通过林育治银行账户转账支付李绍勇38000元，合计48000元。原告主张系经被告侯志超介绍与原告签订涉案租赁合同，上述转款系与李绍勇商定一次性支付租赁保证金及租金总额，被告侯志超确认收到原告上述款项，但主张其中124500元为涉案店铺内家私、空调、铁皮阁楼等财产的转让费，48000元系支付给李绍勇的喝茶费。被告余雪华承认李绍勇系其丈夫之父，虽否认其有委托李绍勇管理涉案商铺租赁事宜，却又辩称李绍勇收取的48000元为被告侯志超拖欠的2017年12月至2018年8月共8个月租金，并主张原告系通过支付现金方式向其缴纳了15000元的租赁保证金。被告余雪华提交《房地产产权证书》（编号深房地字××号）、《房产买卖合同》、《房产转让合同》，主张涉案商铺已经取得不动产产权登记，其系自第三人李锦南处购得。经查，《房地产产权证书》虽为复印件，但登记不动产信息与本院调取《不动产权资料电脑查询结果表》一致，权利人为第三人福永物业公司，不动产地址为福永镇龙翔北路东侧福源宇昊苑113号，房屋性质商品房，面积45.45平方米，登记价59051元。《房产买卖合同》、《房产转让合同》均为原件，其中买卖合同签订于1993年5月11日，约定第三人福永物业公司将福永镇龙翔路福源商住中心首层P15号建筑面积25平方米出售与第三人李锦南，总价152500元分四期支付（每期分别为总价的30%、40%、20%、10%），第四期于通知入伙前七日支付；转让合同签订于2009年9月16日，约定第三人李锦南将宝安区福永福源首层P15号铺位转让给被告余雪华，总价160000元于合同签订当日一次性付清，第三人应于付清房款时将房产及相关资料交付被告并协助其办理过户手续。第三人福永物业公司确认《房地产产权证书》、《房产买卖合同》的真实性，承认产权证书项下不动产即涉案商铺，该商铺已转让给第三人李锦南，并于1997年交付第三人李锦南占有使用，因初始登记时实际测量面积多于合同约定面积以及购房款未付清问题，涉案商铺尚未办理过户登记。原告与被告侯志超确认租赁合同项下出租商铺地址为深圳市宝安区福永街道白石厦龙翔北路福源大厦16号卡丽莎店铺，但不认可该地址就是产权证书登记地址福永镇龙翔北路东侧福源宇昊苑113号。诉讼过程中，为核实涉案商铺是否系深房地字××号产权证书项下不动产，本院先后向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局、深圳市不动产登记中心、深圳市公安局宝安分局、深圳市宝安区福永街道网格综合管理中心调查取证，均未能查清福永镇龙翔北路东侧福源宇昊苑113号与福永街道白石厦龙翔北路福源大厦16号两个地址间的关系。后经向深圳市不动产登记中心调取深房地字××号产权证书内档宗地图、宗地附图、《深圳市房屋建筑面积分户计算书》，确定上述不动产产权证书登记不动产福源宇昊苑即福源大厦，16号商铺即1楼13号，原告与被告侯志超均予以确认。另查，被告侯志超主张涉案商铺系以侯雅燕名义自案外人任凤华处承租，租赁合同约定租期自2016年10月11日至2020年5月30日，租金为每月9800元，其系征得被告余雪华同意后，将涉案商铺转租给原告。被告确认被告女儿侯雅燕自原承租人即案外人任凤华处承租涉案商铺，但认为任凤华系违约转租，其亦将案外人任凤华与侯雅燕签订的房屋租赁合同书作为证据出示，二人提交合同书完全一致。庭审中，原、被告虽对涉案商铺承租后的交接时间有分歧，但均确认原告系与被告侯志超交接钥匙，原告与被告余雪华认为于2017年8月1日交接，被告侯志超主张于2017年8月8日向原告交付钥匙，该时间是原告支付完转让费定金20500元后。原告主张因第三人福永物业公司工作人员阻碍2017年8月初已不能就商铺进行装修，已于当月向被告余雪华提出解除租赁合同，并将钥匙退回侯志超。第三人福永物业公司否认阻碍原告装修，被告侯志超亦不确认原告有将钥匙退回。被告余雪华确认原告接收涉案商铺后已将原有装修拆除完毕。再查，第三人福永物业公司于1992年5月12日注册成立，先后使用宝安县福永镇物业发展公司、深圳市宝安区福永镇物业发展总公司等名称。以上事实，有《房屋租赁合同书》、《房地产产权证书》、《房产买卖合同》、《房产转让合同》、《情况说明》、《不动产权资料电脑查询结果表》、宗地图、宗地附图、《深圳市房屋建筑面积分户计算书》、微信转账记录、银行卡交易明细、照片等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，涉案商铺已取得不动产产权登记，依法可用于出租。涉案商铺现虽仍登记在开发商即第三人福永物业公司名下，但本案第三人间已就商铺出让达成《房产买卖合同》，且商铺实际已于1997年交付受让人占有使用。第三人间虽因购房款支付及面积差异问题未能完成过户登记手续，但并无证据证明第三人间《房产买卖合同》已经依法解除，第三人李锦南依买卖合同取得对涉案商铺占有、使用的权利仍应受法律保护。第三人李锦南已与被告余雪华签署《房产转让合同》，本案中并无证据证明二人签署转让合同存在因违反法律、法规禁止性规定而无效的情形，被告余雪华依据转让合同自第三人李锦南处继受取得对涉案商铺占有、使用的权利。被告余雪华与原告签署的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，协议约定亦未违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，对双方均有约束力。原告虽主张因第三人阻碍不能就涉案商铺进行装修，致其不能使用涉案商铺并据此主张被告余雪华根本违约，其可行使合同解除权。但在第三人福永物业公司不确认原告主张妨害事实的情况下，原告并不能提交任何有效证据对其主张予以证明，更无证据证明其主张之不能装修使用涉案商铺的情形系可归责于被告余雪华的原因所致，故其要求解除涉案房屋租赁合同、要求被告赔偿涉案商铺装修拆装费，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告自认与2017年8月1日接收涉案商铺，依约应当自该日支付租金，故被告余雪华反诉要求原告支付2017年8月至2018年4月15日期间9个半月的租金，于法有据，本院予以支持，原告应支付被告余雪华上述期间9个半月的租金71250元（7500元/月×9.5个月），现被告余雪华仅主张63750元属对自身权益的处分，本院予以确认，原告应按被告主张数额为限支付上述期间的商铺租金。鉴于合同已约定逾期交租违约责任，被告余雪华又再主张逾期利息于法无据，本院不予支持。关于租赁保证金等款项的返还问题。原告主张其于合同签订后通过微信等转账方式向被告侯志超支付了租赁保证金及租金共计172500元。被告侯志超确认原告主张的付款数额及方式，但主张上述款项中48000元系支付给案外人李绍勇的喝茶费，其余124500元系原告受让涉案商铺内空调、装饰装修等财产的转让费。被告余雪华则主张原告系现金方式支付租赁保证金15000元，其配偶之父即案外人李绍勇收取的48000元系被告侯志超拖欠涉案商铺8个月的房租。本院认为，首先，被告余雪华虽否认有授权李绍勇管理涉案商铺租赁事宜，但其又辩称李绍勇收取了涉案商铺的租金，其陈述自相矛盾，并且，涉案商铺的租赁事宜系原告与被告侯志超、案外人李绍勇磋商后达成，原告并未通过现金方式向被告余雪华支付过租赁保证金，被告余雪华的陈述明显与事实不符，不足采信。其次，原告虽主张一次性支付了172500元的租赁保证金及租金，但并无合同依据，在被告余雪华不予确认的情况下，原告亦不能出示租金收据等证据证明其主张，故原告主张172500元款项中超出租赁保证金15000元数额为一次性缴纳租金，亦缺乏依据，本院不予采信。综合原、被告陈述及款项流转情况，本院认定原告支付款项中48000元系委托被告侯志超支付的租赁保证金及喝茶费，124500元系支付给被告侯志超的涉案商铺内空调、装修等财产转让费用。理由如下：首先，从付款时间看，原告于2017年8月8日微信支付被告侯志超20500元，于2017年8月9日转账支付152000元，而被告侯志超亦于上述时间先后向李绍勇分别支付10000元、38000元，原告付款时间与李绍勇收款时间高度契合。其次，被告余雪华虽主张该48000元系被告侯志超拖欠的8个月租金，但根据双方确认的租赁合同，被告侯志超以其女儿侯雅燕名义承租涉案商铺的租金约定为每月9800元，金额明显不符。最后，原告除支付被告侯志超172500元款项外，并无向被告余雪华支付任何款项，被告余雪华亦未有向原告催收过租赁保证金。同时，被告余雪华亦承认李绍勇有权代收涉案商铺租金，且李绍勇确有就涉案商铺租赁给原告事宜出面磋商，原告、被告侯志超有理由相信李绍勇具有被告余雪华的授权。由此，原告通过被告侯志超转付的48000元中，其中15000元为租赁保证金15000元、其余33000元为喝茶费，原告支付给被告侯志超的124500元应属涉案商铺内空调、装修等财产的转让价款。因本案房屋租赁合同尚未解除，原告要求返还租赁保证金没有依据，本院不予支持，但被告余雪华向原告收取喝茶费33000元，亦无合同依据，应当退还原告。至于原告与被告侯志超有关商铺内空调、装修等财产的转让，系原告与被告侯志超间另行达成合同关系，与本案房屋租赁合同纠纷属不同的法律关系，且本案中双方均未有证据证明有关转让财产明细、财产交接以及款项支付事宜等的具体约定，无法认定双方权利义务关系。故原告关于退还该部分转让价款的诉请，本案不作处理。原告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李莉于本判决发生法律效力之日起五日内支付被告余雪华2017年8月至2018年4月16日期间的租金63750元；二、被告余雪华于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告李莉喝茶费33000元；三、驳回原告李莉的其他诉讼请求；四、驳回被告余雪华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费4984元，反诉受理费1462元，保全费1748元，由原告李莉负担6934元，被告余雪华负担1260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 吕  海  云人民陪审员 龙  少  球人民陪审员 李    萍二〇一九年五月三十日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。