山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终703号 上诉人（原审原告）：王宏宇，女，1994年9月20日出生，汉族，山东学校文化研究院行政文员，现住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：周晔，山东长城长律师事务所律师。 委托诉讼理人：李文萍（系上诉人王宏宇姨母），女，1968年4月13日出生，汉族，山东新华东风化工有限公司职工，现住淄博市张店区。公民身份号码：370303196804130625。 被上诉人（原审被告）：王淑芬，女，1983年1月15日出生，汉族，淄博维沃电子有限公司员工，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：于朝明，男，1976年3月27日出生，汉族,山东金润建设有限公司工程师，现住淄博市张店区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯振宇，山东远信律师事务所律师。 原审被告：淄博大明房地产营销策划有限公司。住所地淄博市张店区人民东路33甲30号。 法定代表人：荣明，执行董事兼经理。 上诉人王宏宇因与被上诉人王淑芬、于朝明、原审被告淄博大明房地产营销策划有限公司（以下简称大明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初6776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王宏宇的委托诉讼代理人周晔、李文萍，被上诉人王淑芬、于朝明及其共同委托诉讼代理人侯振宇到庭参加诉讼。原审被告大明公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王宏宇上诉请求：一、撤销原审判决第三项，予以改判或发回重审。维持原审判决第一、二项；二、判决解除上诉人与两被上诉人之间的两份房屋买卖合同，两被上诉人返还上诉人定金50000元，支付违约金126000元；三、本案全部诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案涉案房屋买卖双方系上诉人与被上诉人，不存在两个买卖合同关系。2018年7月5日签订的房地产买卖合同（以下简称“合同二”）是2018年6月30日签订的房地产买卖合同（以下简称“合同一”）的补充合同，系同一个买卖合同。合同一的买方李文明与上诉人王宏宇系母女关系，合同一的签订隐含着李文明与上诉人之间的委托合同基础，上诉人是本案涉案房屋的实际买方。同时，合同二关于贷款和过户问题的确定，都是合同一的延续和补充，具有同一性。被上诉人王淑芬、于朝明明知李文明与上诉人之间的委托关系的存在，继而与上诉人签订了合同二。根据我国《合同法》第四百零二条、第四百零三条的规定，可以认定被上诉人对李文明的代理行为和上诉人实际买受人的事实均是认可的。同一套房子“一房二卖”，同时卖给“母亲”和“女儿”明显不符合常理和交易习惯，一审判决机械、片面的认定该案系两个合同纠纷，对案件事实认定不清，适用法律不当。二、一审法院应当依职权追加李文明为第三人查明事实。结合一审中上诉人的陈述、第二份合同的签订以及我国贷款购房的交易原则，可以明显的看出李文明在第一份合同上的签名行为系受托人以自己的名义和对方（被上诉人）签订合同，该方面买卖行为的双方当事人系上诉人和被上诉人，为进一步查清上述事实，在李文明未参与本案诉讼情况下，一审法院应依职权追加李文明为第三人参与诉讼。一审法院未追加第三人情形下径行将一个买卖行为割裂为两个合同如此下判系对“合同相对性”原则的错误机械理解，是偷懒和不负责任的，除徒增诉累外无助于纠纷的解决。三、被上诉人明显违约，应当退还上诉人定金，并承担违约责任。根据双方签订的房屋买卖合同约定，上诉人依约支付了定金并获批银行贷款。在办理过户手续时被上诉人王淑芬、于朝明违背诚信和契约必须遵守原则突然提出加价五万元，否则不予配合办理过户手续。被上诉人严重违约导致房屋买卖合同无法履行，上诉人无奈提出解除合同，被上诉人应向上诉人退还定金，并按照合同约定的违约金条款承担违约责任。四、本案一审按解除合同的标的收取案件受理费错误。关于合同纠纷的案件受理费应如何缴纳问题，最高人民法院《关于案件级别关系几个问题的批复》（法复[1996]5号，1996年5月7日起施行）第一条规定：“在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼标的的金额，并据以确定级别管辖；如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。”最高人民法院于2003年给广东省高级人民法院《对法复[1996]5号中“当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求数额来确定诉讼标的额”的具体含义的答复意见》再次明确：“具体的诉讼请求数额”仅指除合同额外的其他请求额，如赔偿、返还数额等，作为诉讼请求的标的额。2010年5月14日，最高人民法院在《人民法院报》上刊登的《最高人民法院对8项网民意见建议的回复意见》中就合同解除纠纷的诉讼费缴纳标准回复意见如下：“仅以解除合同为诉讼标的，不涉及争议金额或者价款的，应当按件收费。各级人民法院收取诉讼费用必须严格按照《诉讼费交纳办法》规定的标准执行，不得擅自提高收费标准和扩大收费范围”。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，漏列第三人，案件受理费收取错误，本案涉案房屋买卖双方系上诉人与被上诉人，不存在两个买卖合同关系。被上诉人明显违约，应当退还上诉人的定金，并承担违约责任。请求二审查明事实作出处理。 王淑芬、于朝明辩称，上诉人与被上诉人没有房屋买卖合同关系，上诉请求不成立，应当予以驳回。一、2018年6月30日被上诉人与李文萍签订的房地产买卖合同（以下简称“合同一”），2018年7月5日签订的同意出售房产证明、房屋买卖合同（以下简称“合同二”）是李文明为了购房贷款用的。合同二及同意出售房产证明上诉人在一审中也明确承认仅是为了贷款用不作为双方的房屋买卖的依据，该贷款用的手续是中介公司大明公司让被上诉人及李文明到银行签署，因被上诉人及大明公司人员先到了银行李文明还没有来，大明公司人员就让被上诉人签署了该合同，签署后被上诉人就走了，然后等李文明到了再由其签署，不知签名处怎么换成了王宏宇，王宏宇签名的情况被上诉人不清楚，后来李文明、上诉人要求过户时才知道。原本一个合同突然成了两个合同，王宏宇系成年人，李文明也是成年人，李文明与王宏宇即便是母女关系，也不能必然形成委托代理关系，也不构成法定代理。李文明、李文萍没有提供相应的代理手续，2018年6月30日的合同一中也没有注明购买人系王宏宇，注明购买人系李文明，房屋等不动产交易是登记制度，不允许间接代理制度，也不适用我国《合同法》第四百零二条、第四百零三条规定。二、追加李文明没有法律依据。合同一签订时已经明确李文萍代李文明签合同，合同二应当是与李文明签合同办理贷款用。是李文明、李文萍未经被上诉人许可改变了合同主体，这样成了两个不相干的合同，合同具有相对性，追加李文明不符合法律规定。三、根据交易习惯及合同约定首付款应当在第二笔银行贷款前支付及过户前支付，不管哪一份合同，上诉人、李文明都是明显违约的，上诉人或李文明至起诉前都没有支付首付款，已经违约，定金不应返还，并承担违约责任。李文萍、李文明要求被上诉人将房屋过户给一个不相干的无任何合同约定的人，且这个人也没有支付任何费用，不符合法律规定。被上诉人仅是要求与实际购买人签合同，被上诉人从来没有要求加价，仅李文萍、李文明、上诉人都不同意再签。四、关于诉讼费的上诉与被上诉人无关，不再答辩。 大明公司书面辩称，我公司只是给买卖双方搭建交易平台，相关房屋证件买卖双方都看过，当时我公司也提醒合同应由本人签字，才能避免发生纠纷，买卖双方都认为没有问题自愿签署了协议，我公司没有责任。二、对于购房合同中缴款交房行为能否继续进行，我公司对任何一方都没有权利强制要求必须履行。我公司的工作内容只是陪同办理相关手续业务,任何一方是否违约,不是我公司能控制的，也不是我公司应尽的合同义务。三、购房合同中所涉及到的关于代签、变更、房价、交房等的约定,买卖双方都认可签订,我公司没有权利阻止。我公司代收取了上诉人评估费是事实,但根据房屋买卖双方的意愿,我公司对本案涉及到的房屋寻找了有资质的评估公司,作出了合法的房屋价值评估报告，提交给相关银行用于贷款,并且银行凭此报告通过了贷款审批。我公司已尽到相应的中介服务,评估费应原告的要求,也取得了相应的评估报告,原告缴纳评估费的目的已经实现,我公司没有义务退还。以上工作都是我公司提供的服务,我公司已尽到了中介合同义务，原告也自认我公司银行贷款审批工作、陪同办理房产登记工作，都全程参与,没有任何过错或未尽到相应责任义务，购房双方达不成一致的履行意愿，与我公司无关，我公司不应当承担任何责任。综上所述,相关主要协议内容都是买卖双方自行协商达成的，我公司在本次购房交易中,尽到了自己应尽的中介义务,提供了相应的中介服务,对交易最终未达成,无任何责任,也不应承担任何后果，上诉人对我公司的起诉完全错误,请求驳回。 王宏宇向一审法院起诉请求：1、解除2018年7月5日原告与被王淑芬、于朝明签订的房屋买卖合同、解除2018年6月30日李文明与王淑芬签订的房地产买卖合同；2、被告王淑芬、于朝明退还原告定金5万元，支付违约金126000元、评估费2900元，共计178900元；3、被告大明公司对被告王淑芬、于朝明产生的违约行为承担连带责任；4、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月30日，李文萍代李文明（买方）与被告王淑芬（卖方）签订房地产买卖合同，约定购买位于张店区户房屋，房屋总价63万元。该合同还约定“甲乙双方协商同意违约金为该房屋成交价的20%”。同日，被告王淑芬出具收据一份“收到买方李文明交付上述规定之定金人民币大写伍万元整（小写50000元整）”。为办理贷款，2018年7月5日，原告与被告王淑芬、于朝明就涉案房屋另行签订房屋买卖合同一份，约定房屋价格为58万元。同日，原告向被告大明公司交纳了评估费2900元。现原告主张解除上述两份涉案买卖合同且李文明、李文萍均是受原告委托与被告签订房地产买卖合同，故被告应按2018年6月30日房地产买卖合同的约定向其承担违约责任，故诉至法院，要求判如所请。被告王淑芬、于朝明同意解除合同，但认为原告不是2018年6月30日房地产买卖合同的当事人，且李文明存在违约，二被告不存在违约行为；被告大明公司认为没有违约行为，只是搭建交易平台，不应承担连带责任。 一审法院认为，原告要求解除2018年7月5日与被告王淑芬、于朝明签订的房屋买卖合同，二被告同意解除，原审法院予以确认。被告大明公司收取的原告评估费2900元，应当予以返还。根据合同相对性原则，原告并非2018年6月30日房地产买卖合同的相对人，故对原告要求解除2018年6月30日房地产买卖合同、返还定金、支付违约金等的诉求，不予支持；涉及2018年6月30日房地产买卖合同的权利义务，本案均不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、解除原告王宏宇与被告王淑芬、于朝明于2018年7月5日签订的房屋买卖合同；二、被告淄博大明房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王宏宇评估费2900元；三、驳回原告王宏宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元、保全费1470元，由原告王宏宇负担11470元，由被告王淑芬、于朝明负担50元，被告淄博大明房地产营销策划有限公司负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王宏宇提交证据一，张店区工商银行二手房按揭贷款审批单一份，称该证据取自银行的内部审批程序的记录。证明2013年7月3日即第二份房屋买卖合同签订之后，王宏宇积极按照合同的约定履行银行贷款的审批义务，并且于2018年7月10日经过银行审核，通过其贷款申请。提交证据二，上诉人王宏宇借记卡账户历史明细清单一份。证明：第一，2018年7月3日，王宏宇与被上诉人王淑芬签订了第二份合同之后，当日在银行办理的贷款监管的存款，并且该存款一直持续到2018年7月24日，过户的时候以及一直到8月份的时候，王宏宇的账户上仍然备足了25万元的款项，同时证明被上诉人刚才的陈述是错误的。证实王宏宇与王淑芬7月3日就已经签订了第二份房屋买卖合同，这个时候王宏宇已经行使了介入权。提交证据三，录音资料光盘一份。该录音是中介大明公司经理荣明（即原审被告公司的法定代表人）的手机录制的。时间是2018年的8月8日上午8:30，也就是在双方约定的7月24日过户，因被上诉人不同意过户产生矛盾之后，在中介处进一步协调处理的录音。证明第一点，被上诉人王淑芬又找了新的理由，不给上诉人办理过户手续，而且在录音当中从来没提到是由于上诉人不付首付款，所以才不过户，从来没有提到这个情况。第二点也证明当时被上诉人也认可，是由于他们自己的原因过不了户，同意退还5万元。 王淑芬、于朝明质证称，对证据一不认可，没有任何的印章，没有体现出任何的2018年7月3日这个时间，而且一审提供的合同二及同意出售房产证明均是2018年7月5日和7月6日不能证明上诉人的主张，上诉人的银行审批也与本案没有关系。上诉人没有支付任何的费用。对证据二的真实性无异议，这份证据在一审中已经提交过了，而且即便王宏宇账上有25万块钱，她也没有将25万块钱作为首付交付给被上诉人。她存在她的银行卡里，与被上诉人没有任何的关系，她没交给被上诉人，就等于没有履行合同，就是违约。对于证据三的真实性无异议，但是该录音只是一个圈套而已。首先，李文明与被上诉人之间的争议发生在2018年7月24日左右，具体哪一天已经忘了。是李文明要求被上诉人过户，被上诉人一看与过户的签合同人不一致，不是李文明本人，所以不同意过户。另一原因也是她没有支付首付。作为被上诉人不可能将自己的房产过户给一个不认识的人和没有向被上诉人交过任何费用的人，这不符合房地产行业的交易习惯。就是因为上诉人及李文明违约了，就给被上诉人下了这么一个套提到了该房屋是因为先前被上诉人因离婚将房产赠与了孩子这一事实，这一事实已经与本案没有任何关系了，早就在一个月以前解决了。两被上诉人结婚登记，把房产变更为两被上诉人已经达到了履行合同的条件。就是说在录音之前，包括在李文明要求办理过户之前都已经达到了履行条件，也完全可以履行这个合同。这时是因为李文明的不合理要求，要求过户给王宏宇，也没有支付首付款的情况下，我们完全有理由拒绝她的要求。在这个时候大明中介及李文明在谈论这个房产是否是被上诉人女儿的事情上已经没有任何的意义了。关键的问题是李文明没有支付首付款，王宏宇也没有支付首付款，王宏宇也没有和被上诉人签订任何的合同，不具备法律规定的过户条件。在整个录音中，被上诉人从来没提到说要求涨价而是大明中介的荣明自己说你的目的就很明显为了涨价。所以说这个事情就是一个圈套，应该结合本案的时间来说明这个问题。这个录音正说明了是上诉人和李文明违约。解决问题不能拿过去已经解决完了的问题来说事。经本院审查，王宏宇提供的审批单及账户明细清单不能证实王宏宇履行买卖合同交付房款的事实，王宏宇提供的录音资料记录了李文萍与两被上诉人等对于房屋问题进行交涉的过程，但该证据无法证实各方就5万元款项的返还达成了一致意见。故对上述证据在本案中的证明效力，不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，故本案审理系对房屋买卖合同签订当事人双方之间的权利义务争议进行处理。王宏宇系2018年7月5日房屋买卖合同的合同当事人，对于该合同在其主张解除的情形下，二被上诉人同意解除，原审据此判决解除该合同正确。对于2018年6月30日的房地产买卖合同，在合同中已经载明系李文萍代李文明签订，并载明了房屋出卖人王淑芬为李文明出具的收到5万元定金的收据。而王宏宇并不是该合同的当事人，对于王宏宇所主张李文明签订的合同系李文明与其存在委托代理关系的事实，其在本案中并未提供有效证据证实，二被上诉人对此亦不予认可。故无法认定王宏宇与李文萍代李文明所签订合同存在权利义务上的关联性。原审围绕王宏宇诉讼请求在本案中仅就王宏宇所签订合同的问题作出处理，对于其未参与签订的合同未作处理并无不当。如前所述，本案中不能认定王宏宇与李文萍代李文明签订合同的关联性，王宏宇在提起本案诉讼时并未将李文明列为一方当事人，李文明亦不属于依法应当参加诉讼的当事人，原审未追加其作为当事人参加诉讼并不违反法律规定。关于案件受理费的收费标准问题。经查，王宏宇在本案中涉及金钱的诉讼请求包括退还定金5万元、支付违约金126000元、评估费2900元，其诉讼请求的金额为178900元。故按照《诉讼费用交纳办法》规定，本案一审案件受理费为3878元。对此本院予以调整。但对于本案的审理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决内容并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费3878元，财产保全费1470元，由上诉人王宏宇负担5248元，由被上诉人王淑芬、于朝明负担50元，原审被告淄博大明房地产营销策划有限公司负担50元；二审案件受理费3820元，由上诉人王宏宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇一九年五月二十四日 书记员  刘 瑜