山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10581号 原告：山东亿兴源房产经纪有限公司，住所地：山东省济南市。 法定代表人：刘加让，总经理。 委托诉讼代理人：张康宁、王斌，山东舜翔律师事务所律师。 被告：山东肯多利商贸有限公司，住所地：山东省济南市。 法定代表人：金海全，总经理。 委托诉讼代理人：张敏安，山东德发祥律师事务所律师。 第三人：中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局，住所地：山东省济南市。 负责人：李健，主任。 委托诉讼代理人：徐春可、陈延伟，山东平正大律师事务所律师。 原告山东亿兴源房产经纪有限公司（以下简称亿兴源公司）诉被告山东肯多利商贸有限公司（以下简称肯多利公司）、第三人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局（以下简称济南军区善后综合局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告亿兴源公司的委托诉讼代理人王斌，被告肯多利公司的委托诉讼代理人张敏安，第三人济南军区善后综合局的委托诉讼代理人徐春可、陈延伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿兴源公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房屋使用费5594747.75元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月份，原告亿兴源公司与中国人民解放军72959部队（以下简称72959部队）签订了《军队房地产租赁合同》，72959部队将位于济南市花园路35号5层沿街综合楼（局部6层，坐落号为济鲁资第5553号，建筑面积为15460平方米），租赁给亿兴源公司经营管理，合同约定租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止。2016年1月份原济南军区被撤销后，72959部队与亿兴源公司之间租赁合同的相关权利义务由第三人济南军区善后综合局承继。2018年8月份，济南军区善后工作办公室依据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求解除与亿兴源公司签订的《军队房地产租赁合同》，2018年6月5日，经历城区法院主持调解，双方解除了《军队房地产租赁合同》。2010年3月，案外人山东联盈房产有限公司（以下简称联盈公司）与72959部队签订了《军队房地产租赁合同》，72959部队将位于济南市花园路35号5层沿街综合楼（局部6层，坐落号为济鲁资第5553号，建筑面积为15460平方米），租赁给联盈公司经营管理，租赁期限5年，租赁期限自2010年3月1日至2015年2月28日。被告肯多利公司于2012年7月20日与联盈公司签订了《房屋租赁合同》，联盈公司将其承租的72959部队所属的历城区花园路35号东侧楼5000平米房屋，转租给肯多利公司用于酒店经营。租赁期限自2012年7月17日至2027年9月17日止，年租金220万元，每隔五年房租在上五年房租基础上增加5%，租金半年结算。2014年2月28日，因联盈公司拖欠72959部队房租未付，72959部队依法解除了与联盈公司之间签订的《军队房地产租赁合同》，并于2014年3月份与原告亿兴源公司签订了《军队房地产租赁合同》，将包括肯多利公司承租的花园路35号沿街综合楼在内的建筑面积为15460平方米的房屋，整体出租给亿兴源公司经营管理。原告在与部队签订合同后，即与部队一起通知了被告肯多利公司，要求其将房屋使用费支付给亿兴源公司。期间，肯多利公司向原告支付了部分房租462万元，但尚欠5594747.75元一直没有支付。原告多次找肯多利公司催要，但其一直以种种借口拒付。为维护原告合法权益，特诉至法院。 肯多利公司辩称：一、我方与亿兴源公司之间不存在房屋租赁合同关系。2012年7月17日，联盈公司与我方签订《房屋租赁合同》，将坐落于济南市历城区花园路35号房屋一楼约200平方米，三、四、五、六楼约4800平方米租赁给我方用于宾馆、商业使用，租期自2012年7月17日起至2027年9月17日止，年租金220万元，自2012年9月17日开始，每隔五年房租在上五年房租基础上增加5%（两个月装修免租期）。2012年9月28日中国人民解放军房地产管理局颁发《军队房地产租赁许可证》，批准72959部队将位于济南市历城区花园路35号建筑面积11350平方米整体出租给联盈公司。2013年5月3日72959部队出具《授权委托书》，同意联盈公司将涉案房屋出租给我方使用，故联盈公司作为花园路35号房屋的合法承租人，依据双方签订的《房屋租赁合同》，履行了相关手续后将承租房屋中5000平方米转租给我方的行为合法有效；按交易习惯，我方均是向联盈公司指定的个人支付租金，履行的是2012年7月17日联盈公司与我方签订《房屋租赁合同》，故我方与亿兴源公司不存在房屋租赁合同关系；且在山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号案件审理过程中，亿兴源公司自认其系“带租约承租”，与我方间不存在租赁合同关系，72959部队未与其办理房屋交接，不应收取我方房屋租金或使用费，现向我方主张权利，没有事实和法律依据。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列诉讼时效期间为一年：……3、延付或拒付租金的”，该案系租赁合同引发的纠纷，诉讼时效期间应为一年，因此，亿兴源公司的诉讼请求已超过诉讼时效，不应受到法律保护。综上，我方与亿兴源公司之间不存在房屋租赁合同关系，不应向我方主张权利，即使可以主张权利，因权利已超过诉讼时效期间，也不应受到法律保护。 第三人济南军区善后综合局述称：我方与亿兴源公司的租赁合同纠纷，已经在济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4773号民事调解书就腾房事宜进行调解且已执行完毕，经济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4791号民事判决书、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号民事判决书就房租事宜进行判决，故包含案涉房屋在内的济南市花园路35号5层楼房的权利义务均已有生效裁判文书进行了裁判，（2018）鲁0112民初4791号民事判决书、（2018）鲁01民终6770号民事判决书因原告无可供执行的财产已经终结本次执行，待我方发现新的财产线索后将申请恢复执行程序。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2010年3月1日，联盈公司作为承租方与72959部队作为出租方签订了《军队房地产租赁合同》，约定将位于济南市花园路35号5层沿街综合楼（局部6层，坐落号为济鲁字第5553号，建筑面积为15460平方米）租赁给联盈公司，租赁期限自2010年3月1日起至2015年3月1日止，年租金为705万元。 2012年7月17日，联盈公司作为出租方与肯多利公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于山东省济南市历城区花园路35号（济鲁字第5553号）的房屋建筑面积约为5000平方米（其中，一楼约200平方米，三、四、五、六楼约4800平方米）出租给肯多利公司使用，租赁期限自2012年7月17日起至2027年9月17日止，年租金220万元，自2012年9月17日开始，每隔五年在上五年房租的基础上增加5%，租金按半年结算。2013年5月3日，72959部队出具授权委托书，委托联盈公司将涉案房屋出租给肯多利公司使用。2013年9月28日，72959部队出具军队房地产租赁许可证（军房租证【2013】济鲁字第070042号），载明：出租人：中国人民解放军72959部队，承租人：山东联盈房产有限公司有效期限自2013年9月1日至2014年8月31日。 2014年3月1日，72959部队作为出租方与亿兴源公司作为承租方就涉案房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定亿兴源公司承租涉案房屋，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，年租金为7402500元。2015年12月31日，72959部队与亿兴源公司就涉案房屋再次签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限变更为2015年12月31日起至2025年5月1日止。2016年1月份原济南军区被撤销后，72959部队与当事人之间的租赁合同的相关权利义务由第三人济南军区善后综合局承继。2018年6月5日，济南市历城区人民法院出具民事调解书，载明济南军区72959部队与亿兴源公司签订的《军队房地产租赁合同》于2018年6月5日解除。 亿兴源公司主张，肯多利公司最初虽未与其建立房屋租赁合同关系，但其自2014年3月1日起对涉案房屋享有权利，故肯多利公司应自2014年3月1日起向亿兴源公司交纳房屋占用费。自2016年6月起，肯多利公司与亿兴源公司之间存在事实上房屋租赁合同关系，且肯多利公司自2016年8月19日起，按照231万元/年计算，累计向亿兴源公司交纳2年租金计462万元，租金交至亿兴源公司与72959部队《军队房地产租赁合同》解除之日即2018年6月5日。故肯多利公司尚拖欠2014年3月1日至2016年6月5日的房屋占用费5594747.75元。肯多利公司否认与亿兴源公司之间存在房屋租赁合同关系，认为其自2012年7月17日起自联盈公司处承租房屋，现为亿兴源公司法定代表人的张洪胜当时系联盈公司具体业务负责人，肯多利公司承租房屋及缴纳租金等事宜均由张洪胜负责，联盈公司在2010年即因整修涉案房屋所在的楼房向肯多利公司借款，在双方成立房屋租赁合同关系时约定借款冲抵租金，至2013年8月27日，借款与签订协议后缴纳的租金总额为1019万元，全部支付给联盈公司法定代表人王建林，联盈公司的经手人均为张洪胜。在2014年3月以后，张洪胜仍以联盈公司名义与肯多利公司进行业务往来，2016年8月起，肯多利公司继续向联盈公司交纳租金，经手人仍是张洪胜，肯多利公司按照张洪胜的要求将租金交纳给张洪胜指定的收款人，即张洪胜与隗寿水。2016年8月至2018年1月，肯多利公司又累计交纳了462万元租金，以上肯多利公司已经向联盈公司交纳租金1481万元，按照合同约定的220万元/年，五年后递增5%的租金标准，肯多利公司已经超付租金，并不欠付。72959部队与联盈公司解除房屋租赁合同，并与亿兴源公司建立房租租赁合同关系从未有人通知肯多利公司，亿兴源公司从未向肯多利公司主张权利，也未进行涉案房屋的收回和交付，且张洪胜也一直以联盈公司名义与肯多利公司往来，故亿兴源公司主张肯多利公司对其构成侵权不能成立。 亿兴源公司提交济南市历城区人民法院（2018）鲁0112执异105号执行裁定书一份，其中认定：2014年2月22日，72959部队向联盈公司发出《解除租赁合同通知》，在该通知的“回执确认”处加盖了联盈公司公章。2014年2月28日，72959部队后勤部与联盈公司签订《解除〈军队房地产租赁合同〉协议》，双方决定解除72959部队与联盈公司签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议。亿兴源公司并提交济南军区72959部队后勤部于2017年1月9日出具的证明一份，载明：位于济南市历城区花园路**（济鲁字第5553号坐落）建筑面积为15460平方米的房屋系我部的房产，该房产在2014年2月28日前租赁给山东联盈房产有限公司，因其未能按期支付租金等违约事宜，我部解除了双方签署的租赁合同，其已不再对该房屋具有任何权益……同意将该房产租赁给亿兴源公司，并签订租赁合同。自2014年3月1日起至租赁合同期满之日，亿兴源公司对该房产具有合法的出租权及房屋收益权。亿兴源公司提交以上证据主张其为涉案房屋合法承租人，应享有涉案房屋使用权及收益权。另，亿兴源公司述称在2014年6月至7月之间，由济南军区72959部队的工作人员以书面及口头形式通知涉案房屋的承租人该涉案房屋已与联盈公司解除房屋租赁合同并已由亿兴源公司承租，具体通知文件保留在72959部队中，其中有部分承租人与亿兴源公司签订新的房屋租赁合同并交纳租金，但肯多利公司并未与其签订新的房屋租赁合同，对其该主张，亿兴源公司未提交证据。 肯多利公司提交济南市中级人民法院（2018）鲁01民终27号判决书一份，其中认定：张洪胜原为联盈公司会计，常年在联盈公司处负责处理公司业务，系联盈公司主要负责人之一，并代表公司参与了将济南市历城区花园路35号沿街综合楼对外出租事宜。2014年3月15日，张洪胜、隗寿水、左继臣、杨冠世、梁杰与联盈公司签订《山东联盈房产有限公司与部分受害人协议》（以下简称部分受害人协议），各方约定，在张洪胜、隗寿水主导下，由左继臣、杨冠世、梁杰各出资50万元用于缴纳联盈公司应于2014年3月份缴纳的济南军区72959部队涉案房屋租金，各方共同维护花园路35号楼房出租的正常运营。上述协议有上述五人的签名，并盖有联盈房产有限公司公章。肯多利公司并提交《门面房租赁合同》一份，证明张洪胜于2014年4月10日仍代表联盈公司作为出租方与山东钰海投资担保有限公司作为承租方签订《门面房租赁合同》，约定将济南市历城区花园路35号凯旋花园南门东侧的门面房出租给山东钰海投资担保有限公司使用，租赁期限自2014年5月1日起至2014年8月30日止，每月租金2.5万元，并提交72959部队后勤部出具的证明一份，载明：一、、位于济南市历城区花园路**的沿街综合楼的产权归属我部所有我部已将该楼全部租赁给山东联盈房产有限公司。二、我部获悉并同意山东联盈房产有限公司将该楼的一、二楼东端300平方米部分转租给山东钰海投资担保有限公司作为办公使用。特此证明，中国人民解放军72959部队后勤部，2014年6月30日。肯多利公司主张这与亿兴源公司称其已于2014年3月1日取得涉案房屋出租权及收益权的说法相矛盾，以上证据亦能证明张洪胜实际控制联盈公司并代替联盈公司收取租金的事实。 上述事实，由亿兴源公司提交的《军队房地产租赁合同》、济南市历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初4773号民事调解书、（2018）鲁0112执异105号执行裁定、济南军区72959部队后勤部出具的证明，肯多利公司提交的《房屋租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》、《授权委托书》、《门面房租赁合同》、支付房租明细表、银行交易流水凭证、济南市历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初4791号民事判决、济南市中级人民法院作出的（2016）鲁01民终6039号民事裁定、（2018）鲁01民终27号判决及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，联盈公司与72959部队签订《军队房地产租赁合同》及补充协议，依照该约定自2010年3月1日起对涉案房屋享有5年使用权及收益权。联盈公司作为出租人与肯多利公司作为承租人签订《房屋租赁合同》，肯多利公司自2012年7月17日起占用房屋，属于有权占有。亿兴源公司与72959部队于2014年3月1日建立房屋租赁合同关系，即使72959部队与联盈公司解除了合同，亦不能认为联盈公司与肯多利公司的房屋租赁合同当然终止。故在2014年3月1日后，肯多利公司有权按照与联盈公司签订的房屋租赁合同约定继续使用涉案房屋，在此情况下，如联盈公司以外的人主张肯多利公司继续使用占有涉案房屋系对其构成侵权，则应及时向肯多利公司主张权利。而根据已经济南市中级人民法院（2018）鲁01民终27号民事判决认定的《部分受害人协议》中载明的内容，亿兴源公司虽于2014年3月之后承租涉案房屋，但其承租该房屋是张洪胜等人为解决联盈公司遗留的经营难题，以共同维护花园路35号楼房的正常运营，这也是亿兴源公司未积极向各承租户说明租赁合同变更并要求各承租户与自己建立新的房屋租赁合同关系并交纳租金的原因所在。如亿兴源公司并非承继联盈公司的权利义务，则应积极明确向各承租人告知合同解除、承租人变更等事实，并作出应有的解释和督促，此为亿兴源公司在与联盈公司存在工作人员重叠，明知涉案房屋原有租约，却意图带租交付房屋，尤其在亿兴源公司法定代表人张洪胜此前存在特殊角色的情况下，应当尽到的合同附随义务。故亿兴源公司在承租涉案房屋后，应当及时向原自联盈公司处承租房屋的次承租人说明缘由，并积极维护次承租人权益，要求自联盈公司处承租房屋的各次承租人与己方建立租赁合同关系或要求其停止继续使用房屋并与联盈公司处理后续事宜。而亿兴源公司不能举证证实其采取了必要措施，故其主张肯多利公司自2014年3月1日起对其构成侵权不能成立。 联盈公司与72959部队签订的房屋租赁合同期限为五年，自2010年3月1日起至2015年3月1日止，根据《最高人民法院的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故肯多利公司与联盈公司签订的房屋租赁合同超出2015年3月1日的部分无效，但2015年3月2日之后，亿兴源公司、联盈公司及72959部队，特别是亿兴源公司均未就肯多利公司继续使用房屋的行为提出异议，在前述特殊复杂的背景及事态发展情况下，应当视为亿兴源公司对肯多利公司继续使用房屋的认可。肯多利公司已经向联盈公司交付了租金，亿兴源公司又不能提交证据证实其积极行使权利，其与联盈公司又存在特殊的关系，故亿兴源公司主张肯多利公司对其构成侵权不能成立。 关于涉案房屋租金的计算，依照肯多利公司与联盈公司签订的房屋租赁合同，自2012年9月17日起计算房屋租金，租金水平为220万元/年，五年后递增5%，依照此约定，肯多利公司自述的在2013年8月之前缴纳的1019万元租金应当占用房屋至2017年5月，而自2012年9月17日至2016年8月租期不满4年，尚不满足肯多利公司再次缴纳房租的条件，但肯多利公司自2016年8月起累计又缴纳了462万元的租金，恰与递增5%后的2年租金水平相当，结合亿兴源公司关于2016年6月起双方成立事实房屋租赁关系的陈述，应当认定双方自此时就房屋租赁事宜达成一致，即自2016年6月起，肯多利公司自亿兴源公司处以231万元/年承租房屋。故肯多利公司否认与亿兴源公司之间存在租赁合同关系，及陈述其超付租金均不能成立。 综上，在肯多利公司已经足额向联盈公司交纳租金，而亿兴源公司未明确通知肯多利公司涉案房屋租赁情况变动，也未及时向肯多利公司行使权利的情况下，亿兴源公司主张肯多利公司自2014年3月之后继续占有使用涉案房屋即构成侵权不能成立，对其以此为由要求肯多利公司承担房屋使用费的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条，《最高人民法院的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回山东亿兴源房产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费25482元，由山东亿兴源房产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一九年五月二十七日 书记员  孙树贞