安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初1083号原告：徐芬友，女，1955年10月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告：李建初，女，1953年2月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告：蔡丽雅，女，1957年10月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。三原告共同委托诉讼代理人：胡昭俊，安徽仝人律师事务所律师。被告：汪婷婷，女，1975年2月16日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。原告徐芬友、李建初、蔡丽雅与被告汪婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，于2019年4月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡昭俊、被告汪婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾让其承租的位于芜湖市弋江区的江南明珠幼儿园房屋；二、判令解除原被告于2013年7月30日签订的《租房协议书》及《补充协议》；三、判令被告支付租金91512.2元（按日租金1634.146元，自2019年1月1日计算至2019年2月25日止，后继租金计算至被告实际腾房之日止）；四、判令被告承担12万元违约金；五、判令被告承担承租期间拖欠物业费108763元；六、被告承担本案的诉讼费用。三原告在庭审中变更诉讼请求第三项为：判令被告支付自2019年1月25日起按照335000元/半年的日租金标准计算至被告实际腾退房屋之日止的租金。事实和理由：2013年7月30日，原告徐芬友、李建初、蔡丽雅与被告汪婷婷、案外人孙曦签订《租房协议书》，约定汪婷婷、孙曦承租芜湖市江岸明珠幼儿园房屋；租期为2013年7月25日至2019年7月24日；租赁期间因使用房屋产生的水电气等费用由承租人负担；租赁期内装修费用由被告自理，退出时原告不给予任何补偿，且不得收取转让费；合同履约保证金120000元；逾期支付租金，按每逾期一天承担1000元违约金，逾期15天，出租人有权收回房屋，承租人无条件退出，履约保证金罚没。后孙曦退出租赁关系，涉案房屋由被告一人承租，2015年3月28日，原告徐芬友、李建初、蔡丽雅与被告汪婷婷签订《补充协议》，约定被告应于2019年1月支付335000元，折合日租金为1634.146元/日。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告应按照协议约定于2019年1月支付335000元租金，但原告多次索要被告拒不支付租金，被告拒付租金的行为已构成违约且已超过15日，按照协议约定原告有权要求被告退回房屋。原告出租的房屋用途仅限于开办幼儿园，现已错过招生季，使得原告无法在短期内出租房屋，同时因被告的经营过程中存在违法行为，造成明珠幼儿园被行业主管部门处罚，停止招生，被告的行为给原告造成巨大经济损失。原告为维护自身权益，故诉至法院。被告辩称：一、违约责任不在我，我于2019年2月16日还要求全体员工正常上班，是弋江区教育局在未通知我本人的情况下，强行分流幼儿园的学生和员工造成的，从原告提供的《致家长一封信》可以看出，不管幼儿园发生了什么事情，都要依法办事，不能直接将幼儿园关门；二、原告诉请物业费108763元不属实，江岸明珠物业公司在2018年2月2日给我下过一个物业费拖欠通知单，明确物业费194240元，现在又变成108763元，这笔物业费我有权拒付，并且我会要求物业公司把我之前支付的还给我；三、关于原告说我有违法行为，我不认可，我还保留诉讼的权利；四、关于腾让房屋，我与原告应在2018年7月，就下一期是否续签合同达成协议，但因为幼儿园出了问题，原告即以我未交房租为由，要求我腾让房屋，我不同意；五、违约不是我单方造成的，不是我不想开办幼儿园，是弋江区教育局让我停办，因此，我不认可违约金。经审理查明：2013年7月30日，原告徐芬友、李建初、蔡丽雅（甲方）与被告汪婷婷及案外人孙曦（乙方）签订《租房协议书》一份，协议约定：甲方三人将芜湖市江岸明珠幼儿园房屋租赁给乙方经营幼儿园；租赁时间自2013年7月25日至2019年7月24日止；租赁期间的水电、燃气、网络、电视、通讯等费用，物业管理费、房屋及配套设施维修维护费、行政事业性税费，一切与经营办学相关的费用，全部由乙方自理；租赁期内的室内外装修费用乙方自理，退出时甲方不给予任何补偿，起、退租时，双方都不向对方收取转让费；协议签订之日，乙方当即支付10万元租金和租房保证金12万元，租赁期后续的租金分六期支付，即2013年8月15日支付人民币20万元整，2014年1月15日支付人民币65万元整，2015年1月15日支付人民币70万元整，2016年1月15日支付人民币75万元整，2017年1月15日支付人民币80万元整，2018年1月15日支付人民币130万元整，各期租金已扣除甲方出租房屋的各项税费，由乙方代为开票纳税；在同等条件下，乙方享有该房屋的优先租赁权，双方提前一年，在2018年6月份就租赁期满时的房屋使用权交换意见，如果甲乙双方在该月底前未能达成一致，则乙方必须在2019年7月24日前将房屋完整交还甲方，乙方承诺不以任何理由拖延交房；租赁期满房屋交接时，乙方应出具上期水电气物业费等各项应付费用的交款凭证，以便核算欠费交付甲方；乙方交付给甲方履约保证金12万元整，租期届满乙方按期交房、结清所有费用、归还清单所列各项且无违约赔偿责任时，甲方在十天内返还乙方；乙方逾期支付租金，每逾期一天支付甲方违约金1000元整，按天数累加，乙方逾期十五天未能全额支付租金，甲方有权收回房屋，乙方无条件退出，履约保证金罚没等。同时，双方签字确认《明珠幼儿园房屋租赁付款明细》一份，载明：2013年8月房租20万元整，2014年1月房租35万元整，2014年8月房租30万元整，2015年1月房租35万元整，2015年8月房租35万元整，2016年1月房租40万元整，2016年8月房租35万元整，2017年1月房租40万元整，2017年8月房租40万元整，2018年1月房租40万元整，2018年8月房租40万元整，2019年1月房租45万元整。后孙曦退出租赁合同关系，案涉房屋由汪婷婷一人租赁，2015年3月28日，徐芬友、李建初、蔡丽雅（甲方）与汪婷婷（乙方）签订《补充协议》一份，载明：乙方请求甲方降低江岸明珠幼儿园房屋出租金，甲方同意自2015年1月起，将乙方应支付的租金调整为2015年1月支付33.5万元整，2015年8月支付33.5万元整，2016年1月支付33.5万元整，2016年8月支付33.5万元整，2017年1月支付33.5万元整，2017年8月支付33.5万元整，2018年1月支付33.5万元整，2018年8月支付33.5万元整，2019年1月支付33.5万元整等。后因汪婷婷未能支付其应于2019年1月支付的房租335000元，故成讼。另查明：2019年2月13日，芜湖市弋江区教育局发出《至家长一封信》，载明：经研究决定，自公告发布之日起，拟责令芜湖明珠幼儿园1.限期改正，并予以警告；2.停止招生。上述事实有原告提交的被告身份信息复印件一份、房产证、情况说明复印件各一份、《租房协议书》、《补充协议》、移交清单复印件各一份、《致家长的一封信》复印件一份、2019年2月22日物业费缴费通知书复印件一份，被告提交的物业催费通知复印件一份、物业费缴费票据复印件一组、出示照片复印件一组及原被告陈述等在卷证明。本院认为：依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告徐芬友、李建初、蔡丽雅与被告汪婷婷及案外人孙曦签订《租房协议书》之后，孙曦退出租赁合同关系，此后三原告与被告又签订一份《补充协议》，对租金标准进行了变更，原被告双方均应按照《租房协议书》、《补充协议》的约定全面履行各自的义务；按照合同约定，2019年1月，被告应向三原告支付租金335000元，但被告至今未付，依据《租房协议书》中“乙方逾期十五天未能全额支付租金，甲方有权收回房屋，乙方无条件退出”之约定，原告诉求解除合同并要求被告腾让房屋，于法有据，本院予以支持；结合本案房屋租赁期间为2013年7月25日起至2019年7月24日止，及租金支付节点为每年的1月、8月，可以得出2019年1月应支付的租金335000元对应的租期应为2019年1月25日至2019年7月24日，折合日租金为1840.66元（335000元÷182天），故三原告诉求被告支付自2019年1月25日起至实际腾退房屋之日止的租金（以日租金1840.66元为标准计算），本院予以支持；合同约定被告应于2019年1月向三原告支付租金335000元，但被告逾期支付，被告虽辩称其逾期支付租金系因芜湖市弋江区教育局责令其幼儿园停止招生导致的，但该事由不能对抗其向原告承担的给付租金义务，故应承担相应的违约责任。虽然《租房协议书》约定了逾期支付租金，每逾期一天支付违约金1000元，逾期15天未能全额支付租金，履约保证金罚没等，但违约金的多少应结合原告实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，故本院酌定被告应承担的违约金为20000元，超出部分不予支持；原告诉请要求被告支付物业费，因收费权利人为案外人物业公司，并非原告，且原告也未代替被告缴纳该物业费，并未取得追偿权，故对原告要求被告承担租赁期间的物业费108763元的诉求不予支持。综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐芬友、李建初、蔡丽雅与被告汪婷婷之间的房屋租赁关系；二、被告汪婷婷于本判决生效之日起15日内腾让位于芜湖市弋江区江岸明珠幼儿园房屋，交于原告徐芬友、李建初、蔡丽雅；三、被告汪婷婷于本判决生效之日起10日内向原告徐芬友、李建初、蔡丽雅支付自2019年1月25日起至实际腾让房屋之日止的租金（以日租金1840.66元为标准计算）；四、被告汪婷婷于本判决生效之日起10日内向原告徐芬友、李建初、蔡丽雅支付违约金20000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3212元，由原告徐芬友、李建初、蔡丽雅负担1989元，由被告汪婷婷负担1223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  周根建二〇一九年五月十六日法官助理沐先龙书记员戴倩附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。