贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初664号原告：贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街**阳光花园********，统一社会信用代码915201137143734318。法定代表人：罗辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏玉明，男，1977年5月3日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工，特别授权代理。被告：王伦美，女，1966年1月2日出生，住贵州省贵阳市乌当区，委托诉讼代理人：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称中创公司）与被告王伦美物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中创公司的委托诉讼代理人魏玉明、被告王伦美的委托诉讼代理人吴如新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业费欠款3214.07元、滞纳金501.57元，合计6591.98元；2、案件受理费由被告承担。2016年4月29日，原告与乌当区绿湾国际业主委员会签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，合同约定，乌当区绿湾国际业主委员会将乌当区绿湾国际委托与原告进行物业管理，物业类型：住宅，坐落位置乌当区××号，管理区域：绿湾国际小区。建筑面积：住宅121834平方米，，地下车库31130平方米总面积合计152936平方米，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。双方约定物业管理费用：本物业的住宅管理服务费按1.25元/平方米标准收取（不包含公用水、电费），商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取。乙方按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。合同签订后，原告按照约定入驻，对该物业进行管理，被告的房产面积为88.66平方米，每月物业管理费为110.83元。自2016年5月1日开始被告就没有向原告缴纳物业管理费，截止2018年9月未缴纳费用合计欠款3214.07元，经原告多次催讨，被告拒绝支付。原告遂诉至法院请求判决如诉所请。被告王伦美辩称，一、原告的注册地在贵阳市，其应在该区域从事物业服务，而绿湾国际小区属乌当区，原告属无照经营。二、虽然原告与乌当区绿湾国际业主委员会签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，但业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同应经业主大会同意，原告没有举证证明其签订的合同经过了业主同意，应当认定无效。三、即便合同有效，但原告自进驻小区以来服务不作为、乱作为，未履行物业服务职责，以敛财为目的，侵害业主利益，破坏公共设施，导致小区环境卫生脏乱差，并造成安全隐患。具体事实如下：1、未对小区电梯进行维修、养护和管理，也未选聘专业企业对电梯进行专项管理，造成电梯故障频繁；2、未对小区消防设施维修、养护和管理，造成消防设施缺失；3、破坏辖区公用设施，擅自拆卸铁质安全防护单元门、防盗门，至今未恢复，损失近百万元，造成业主被盗时有发生；4、原告拒绝缴纳小区公共区域的电费，致供电局停电，造成小区停电停水，严重影响业主的生活；5、破坏小区绿化，景观树，垃圾堆积如山，长期不运走，对他人占道建设不予阻止，造成交通堵塞，有人存放易燃易爆物品不予阻止，监控设施长期失效，擅自让外来人员进小区进行推销等等。即便合同有效，因原告的上述违约行为，被告也有权拒绝支付物业费。四、对于拖欠的物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告请求被告支付物业费，应当充分举证证明其已经向被告送达了书面催交的相关证据；对于滞纳金，合同没有约定，原告的诉请没有依据。请求法院予以驳回。本院经审理确认以下事实，2016年3月18日，位于乌当区××号的绿湾国际小区成立了“乌当区绿湾国际业主委员会”（以下简称业委会）。2016年4月29日，该业委会与原告签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，约定业委会将绿湾国际小区委托给原告进行物业管理。该合同约定，原告提供服务的面积为住宅121834平方米，车库31130平方米，总面积为152936平方米；受益人为小区全体业主及物业使用人。对于物业管理服务费用的收取标准，合同约定为住宅管理服务费按1.25元/平方米收取（不含公用水、电费），商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取，原告按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。对于违约责任，合同约定，任意一方违反合同约定，另一方有权要求违约方限期整改，逾期未整改，有权要求违约方承担相应的违约责任并赔偿违约损失，直至合同解除。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》后，原告从2016年5月1日起为小区提供物业服务至2018年9月30日。另查明，被告王伦美购买的绿湾国际小区B1栋2单元2层2号房屋，建筑面积为88.66平方米，2016年4月2日，被告王伦美向该小区前物业贵州嘉润物业管理有限公司缴纳了2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费1330元，贵州嘉润物业管理有限公司与原告中创公司未就物业管理费办理交接手续。从2017年4月1日起，被告王伦美未向原告缴纳物业管理费。根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的收费标准，2017年4月起至2018年9月期间被告应交纳的物业服务费为88.66㎡×1.25元/㎡/月×18个月＝1994.85元。还查明，2017年3月25日，业委会就小区更换单元门事宜在小区各个单元门口及大门等显著位置向小区全体业主公示七天，征询全体业主的意见。2018年5月18日，贵阳市乌当区龙广居委会向绿湾国际小区全体业主张贴告知书，明确告知业主，小区业委会成立于2016年3月18日，任期两年，由于任期届满，原业委会未按规定改选，且顺新社区和龙广居委会多次联系业委会成员协商改选事宜未果，小区任何人均不得再以业委会名义行使权利。再查明，在原告为小区提供物业服务过程中，原告存在电梯维修不及时、2018年度电梯年审费未缴纳、公共区域电费欠费等情况。本院认为：依法成立的合同受法律保护。业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据前述合同约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。本院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费。原告诉请被告支付的物业服务费从2016年5月1日起计算，因被告已向小区前物业贵州嘉润物业管理有限公司支付物业服务费至2017年3月31日，故被告只应支付2017年4月1日至2018年9月30日期间的物业服务费合计1994.85元。至于2016年5月1日至2017年3月31日期间的物业服务费，原告可向贵州嘉润物业管理有限公司另行主张权利。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请,该请求实质是被告拒绝缴纳物业管理费产生的违约金。本案中，虽然原告履行了主要的物业服务义务，但其没有履行全部的物业服务，且《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》对业主逾期缴纳物业费是否应当支付违约金及支付违约金的标准约定不明，故原告该项诉请，本院不予支持。对于被告在庭审中的抗辩意见，原告在物业服务过程中确实存在物业服务履行义务不全面的情形，虽然原告在服务质量方面有所欠缺，但被告拒绝支付物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，而对于物业公司的服务欠缺，被告并未提交证据证实其已向原告提出了整改要求。同时，《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的住宅管理服务费1.25元/平方米并不包含公用水、电费用在内，因此，根据公平、合理原则，其仍应向原告支付物业服务费，故对被告的抗辩意见不予采纳。被告提出的业委会成立不合法及原告注册地及经营地不在乌当区的问题，不属于本案的审理范围，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告王伦美于本判决生效之日起三日内支付原告贵州中天创新物业管理有限公司2017年4月1日至2018年9月30日期间的物业服务费人民币1994.85元；二、驳回原告贵州中天创新物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币25元，由被告王伦美负担（此款原告已经预交，由被告在履行上述支付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员 王 震二〇一九年五月十七日书记员 陈远丽