河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初1358号原告陈其宽，男，汉族，1971年4月16日出生，住信阳市浉河区。原告张林，女，汉族，1971年8月12日出生，住信阳市浉河区，系陈其宽的妻子。二原告委托代理人花乃斌，系河南冠南律师事务所律师，一般代理。被告信阳宋基华锐置业有限公司法定代表人：苏东建住所地：信阳市浉河区。委托代理人牛艳玲，系公司员工，特别授权。委托代理人查君舰，系河南文赢律师事务所律师，一般代理。原告陈其宽、张林与被告信阳宋基华锐置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法采用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈其宽及陈其宽和张林共同委托代理人花乃斌到庭参加诉讼，被告信阳宋基华锐置业有限公司的委托代理人牛艳玲、查君舰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈其宽、张林诉称，2016年2月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的河区红军××路××宋××物流产业××楼××单元××号房，建筑面积118.78㎡，总价款为497554元，合同签订后，原告支付被告首付款147554元，按揭款350000元，《关于总部花园逾期交房违约承诺书》中约定：经公司统一讨论决定，本房屋交房时间延迟至2016年4月31日，逾期总时间为4个月，涉及违约金额为3519元。根据《商品房买卖合同》第九条：逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2016年12月28日，原被告达成《商品房买卖合同补充协议》，被告承诺：2016年12月30日起违约金按照房屋总房款的日万分之四标准赔付交房日至，2016年12月30日之前的违约金甲方承担按总房款合同约定交付日期日万分之二赔偿，因此被告应支付违约金：（1）至2016年4月31日为3519元；（2）2016年5月1日至2016年10月30日违约金为497554×245×0.2‰=24380.146元；（3）2016年10月31日至2019年元月27日违约金为497554×737×0.4‰=146678.919元；（4）起诉日2019年元月28日起按每日497554×0.4‰=199元支付至被告实际交房日。为维护原告合法权益，诉讼至法院，请求判令：1、判令被告支付原告违约金174578.065元；2、判令被告从原告起诉日（2019年元月27日）起按每日199元支付原告违约金至被告实际交房之日止；3、判令被告承担七违约未交房原告的租房居住的房租21600元；4、本案诉讼费由被告承担。被告信阳宋基华锐置业有限公司辩称，一、延期交房非答辩人之过错，答辩人不应当承担违约金。（一）2016年5月31日信阳市下发《信阳市建筑工地场尘污染综合整治专项工作方案》，要求建筑工地按照比以前更加严格、更加规范的标准防尘，这无疑是给工程进度造成重大影响，造成工期延误的属于该国家政策原因，也应当属于不可抗力。（二）2015年3月13日，案外人邢世军以同样拥有本案涉及房屋所在土地的土地证为由，堵住我单位施工工地的唯一通道大门，在多次协商、报警无果后，我单位积极向南阳市中级人民法院提起行政诉讼，直至2015年12月25日，南阳市中级人民法院作出（2015）南行初字第00096号行政判决书，认定信阳市政府为案外人邢世军颁发同块土地证的行政行为是错误的，依法撤销案外人邢世军的土地证，该行政判决于2016年1月13日送达至邢世军与我单位，2016年1月18日送达至信阳市人民政府，于2016年2月2日生效，至此案外人邢世军才停止了其堵门的侵权行为，但2016年2月8日为农历春节和元宵节，该期间无法组织施工方进场施工，2016年3月初，我公司就积极安排施工方进场施工。综上所述，因信阳新政府错误的颁发同地块土地证的行政行为导致被告施工工地大门自2015年3月13日至2016年2月2日被堵，并因此事导致后期1个月时间无法有效安排施工，总体长达一年时间导致被告无法正常施工才导致工程延期，进而造成交房延期的情况，上述情况均有南阳市中级人民法院（2015）南行初字第00096号行政判决书、（2017）豫13行初65号行政赔偿判决书、南阳市中级人民法院法律文书生效证明及现场堵门照片予以证明。另外，2015年12月10日，信阳市金牛物流产业集聚区管委会下发停工通知，停工期限自2015年12月10日至2015年12月17日，2016年5月31日，信阳市政府下发《信阳市建筑工地扬尘污染综合整治专项工作方案》，提出了比以前更加严格的施工要求。2017年11月15日至2018年3月15日，信阳市实施“封土行动”，出于防尘考虑，向我单位下发停工通知书，在此期间禁止施工。该情况导致了我单位不能按照计划工期进行施工，最终造成延期交房，上述事实情况也应当归属于政府政策原因，列为不可抗力，不能归责于我单位。因此，我单位未能按照合同约定时间向本案原告交房，完全是出于政府行政行为及政策原因，应当属于法律规定的不可抗力，非被告之过错，被告不应当承担违约责任。二、被答辩人违约金计算错误。合同约定交房时间是在2016年10月31日，违约金的计算不应在此时间之前，还应当扣除上述不可抗力导致延期的时间。三、租房居住的损失属于间接损失，不属于法律规定的直接损失，与延期交房之间并不存在必然的因果关系，依法不应当予以支持。综上所述，望法院查明事实，认定答辩人延期交房属于国家政策原因，因归属于不可抗力，所以应当依法驳回当事人诉讼请求。经审理查明，2016年2月25日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告位于河区红军××路××宋××物流产业××楼××单元××号房屋，建筑面积为118.87平方米，价款497554元，于2016年10月31日前交房；被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房款147554元。2016年3月8日，原告与中国建设银行股份有限公司信阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，原告向中国建设银行股份有限公司信阳分行贷款35万元，用于购买被告信阳宋基华锐置业有限公司开发的坐落于河区红军××路××宋××物流产业××楼××单元××号房屋，贷款期限为240个月，即从2016年3月2日至2036年3月2日止，每月还款2290.55元，原告依合同约定从2016年3月22日开始还款，截止本案开庭，原告已还款36期。2015年3月13日，案外人邢世军以与被告有土地纠纷为由，将被告工地的大门堵住。被告以信阳市人民政府为被告，以案外人邢世军为第三人，向南阳市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销信阳市人民政府为邢世军颁发的国有土地使用证。该行政诉讼案件于2016年2月2日审结，案外人邢世军停止堵门行为。2017年11月份，信阳市浉河区金牛物流产业集聚区管委会给被告下发停工通知书，称2017年11月15日至2018年3月15日，信阳市实施“封土行动”，城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工，停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业。另查明，2016年12月28日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，主要内容，甲方承诺：首付款部分自2015年12月31日至交房时、贷款部分按照2016年3月22日至交房时，赔付标准按合同标准日万分之二计算。2016年12月30日起违约金按照总房款的日万分之四标准赔付交房日止。又查明，案外人李春丽出具证明一份，内容，陈其宽、张林从2015年12月30日租我位于红星村××组面积93平方米，月租金600元，年7200元，至2019年1月30日，共计支贰万壹仟陆佰元整。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立，系有效合同，合同当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。原告已按合同约定支付了全部的购房款，被告应当按照合同约定按期向原告交付房屋。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告被案外人封堵工地大门，造成工程不能施工，显然不属于不可抗力，不能作为被告未能向原告按期履行交房义务的免责事由。虽然后期发生了由于大气生态治理的需要，被告被政府相关部门责令停止施工的情况，但这是在被告已经违约未能按期交房的情况下发生的事由，依法不能免除被告的违约责任。原告判令被告支付延期交房违约金的诉请，于法有据，本院依法予以支持；原告请求被告赔偿原告延期违约期间的租房费损失，缺乏依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告信阳宋基华锐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈其宽、张林违约金174578.065元。二、被告信阳宋基华锐置业有限公司从2019年元月28日起按日199元支付原告陈其宽、张林违约金至实际交付房屋之日止。三、驳回原告陈其宽、张林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4224元，减半收取2112元，由原告负担312元，被告负担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  薛飞二〇一九年五月二十七日书记员  孙亮