山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初7534号 原告：孙存夕,男,1955年11月11日出生,汉族,住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张宝清，山东川佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩佳娟，山东川佳律师事务所(实习)律师。 被告：赵文兰，女，1943年1月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王照龙，山东光浩律师事务所律师。 原告孙存夕与被告赵文兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙存夕之委托诉讼代理人张宝清、韩佳娟，被告赵文兰之委托诉讼代理人王照龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙存夕向本院提出诉讼请求：1、确认孙存夕与赵文兰于2017年5月13日签订的房屋买卖《定金合同》合法有效；2、赵文兰履行房屋买卖《定金合同》，并协助孙存夕办理该房屋权属变更登记手续，将权属变更登记至孙存夕名下；3、赵文兰承担律师代理费2.19万元；4、赵文兰承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月13日，孙存夕与赵文兰签订了房屋买卖《定金合同》，约定由孙存夕购买赵文兰位于青岛市黄岛区（原胶南市）东风路青岛华青铸机公司1号楼东单元101室房屋（建筑面积约54.8平方米，房地产权证号：南房改售字第××号）一处，该房屋交易价款总额为28万元整，赵文兰保证该交易价格为不变价格。孙存夕依约于当日交付购房定金2万元整，双方确定了买卖关系，余款26万元约定于2018年7月1日前付清。上述房屋买卖《定金合同》签订后，赵文兰于2017年5月13日签约当日即将该房屋交付给孙存夕，由孙存夕实际占有使用至今。本案由于孙存夕在未全部付清购房款的情形下，赵文兰即将交易的房屋实际交付，为此孙存夕以租赁费为名另交付给赵文兰0.6万元作为补偿。现孙存夕积极履行合同，并将购房余款26万元全部筹齐，准备交付于赵文兰，但由于房价上涨，赵文兰违反诚实信用原则，不配合孙存夕履行合同。综上所述，本案双方签订的房屋买卖《定金合同》，已对该房屋的交易价款、履行期限、违约责任等作出了详细明确的约定，合同合法有效，且交易该房屋已实际交付孙存夕，孙存夕已履行合同，且为履行合同已将交易房款全部准备妥当，如赵文兰配合，可随时交付，合同应予履行，孙存夕的合法权利应予保护。据此，孙存夕为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 赵文兰辩称，一、就孙存夕与赵文兰签订的《定金合同》而言，其性质应为预约。首先，从合同形式和合同名称来看，双方选用的是房产中介的格式文本。众所周知，中介处可选择的格式文本包括《房屋买卖合同》、《定金合同》等合同类型，如双方真实的意思表示是订立房屋买卖合同，从交易便利角度考虑，可直接选用《房屋买卖合同》的格式文本，大可不必选用交易风险极大的《定金合同》。其次，从合同内容来看，《定金合同》并未对房款支付及办理过户登记的时间作出约定，而合同履行期限是房屋买卖合同中非常重要的合同条款。同样，双方在合同第四条约定“买卖双方应于2018年7月1日之前签订《房地产买卖契约》”，第九条第3款还单独约定“甲方保证此价格不变，甲乙双方如有违约，违约方赔偿守约方房款20%违约金”，由此可知，双方当事人是有意在将来订立一个《房屋买卖合同》，以最终明确在双方之间房屋买卖合同关系的具体内容。第三，从合同解释来看，如果双方当事人存在将来订立《房屋买卖合同》的意思，那么，即使《定金合同》的内容与正式的《房屋买卖合同》已经十分接近，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。第四，从合同履行来看，赵文兰系一位76岁的老年人，涉案房屋系其工作单位的福利房，在此居住生活了30余年。近年来由于身体不好，才搬至儿子家居住。起初因房屋空置可惜，遂决定对外出租，在窗户上张贴了出租的告示。孙存夕得知后联系赵文兰想要租赁该房屋，谈起房屋买卖事宜，赵文兰才打算将房屋出售。但因当时孙存夕不能一次性支付房款，所以双方就于当日签订了《房屋租赁合同》，约定年租金为0.6万元，租期为2017年6月1日至2018年7月1日。当日，孙存夕以现金支付了租金0.6万元，赵文兰交付了房屋。这与《定金合同》中约定双方2018年7月1日签订《房屋买卖合同》的时间也是一致的。因此，对于该交付，是双方基于租赁关系而为的交付。另外，双方签订《定金合同》后1年多的时间内，孙存夕仅支付了2万元定金，未支付剩余房款。虽然孙存夕在提起诉讼后，向赵文兰发通知称已将剩余房款支付至青岛市黄岛区人民法院账户，请赵文兰及时申请领取房款。但《定金合同》并未约定由法院代收房款，孙存夕向法院汇付房款的行为对赵文兰不产生任何法律效力，所以其对于《定金合同》的定性及双方的权利义务不产生任何影响。二、孙存夕起诉要求赵文兰办理房屋权属变更登记及承担律师代理费2.19万元，没有事实和法律依据，均应予驳回。上述诉讼请求是以双方之间存在房屋买卖合同法律关系为前提的，双方仅签订《定金合同》，不足以认定双方已经建立房屋买卖合同法律关系。综上所述，赵文兰为了维护自身合法权益，请求法院依法驳回孙存夕的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：坐落于青岛市黄岛区（原胶南市）东风路21号青岛华青铸机公司1号楼东单元101室的房屋一处，于1998年取得了房屋所有权证（南房改售字第××号），登记的所有权人为赵文兰，所有权占有比例为100%，建筑面积为54.80平方米，附属储藏室为8.52平方米。 2017年5月13日，赵文兰作为卖方、孙存夕作为买方，经协商一致签订《定金合同》，约定买方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖关系。合同第二条约定：该房产交易总额为28万元整，卖方同意买方以全额付款的方式支付房款。合同第三条约定：买方向卖方支付定金2万元整，以确立买卖关系。合同第四条约定：买卖双方应于2018年7月1日之前准备好贷款、过户所需相关材料至胶南房管中心签订《房地产买卖契约》。合同第八条约定：本合同若出现纠纷由房屋所在地人民法院解决，败诉方承担胜诉方为进行诉讼而支付出的一切合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费。合同第九条约定：1、房屋交易过程中产生的所有税费由买方负担。2、卖方承诺已征得配偶（及其他共有人）同意出售上述房屋，出现一切法律问题由卖方承担。3、甲方保证此价格不变，甲乙双方如有违约，违约方赔偿守约方房款20%违约金。另外，合同第六条的“六”字被划掉，该条约定：1、本合同经买卖双方签字后，买方到期不履行本合同义务，已付定金不再退还，归卖方所有，并需向居间人支付本合同约定的佣金；卖方到期不履行本合同义务，需双倍返还买方所付定金并需向居间人支付本合同约定的佣金。2、负有向居间人支付佣金义务的一方，应在本合同第四条约定的时间支付，否则，每延期一日向居间人支付壹佰元违约金。赵文兰在卖方（签章）后签名、捺印，孙存夕在买方（签章）后签名、捺印。双方各执有复写联其中的一联。 同日，赵文兰作为出租方、孙存夕作为承租方，另行签订《房屋租赁合同》，就孙存夕承租赵文兰出租的案涉房屋相关事宜进行了约定，租赁期限自2017年6月1日起至2018年7月1日止；租金为月租金0.05万元、年租金0.6万元；本租赁合同签订当日，孙存夕向赵文兰支付租金0.6万元，租金每1年支付一次，租金以现金方式支付。 上述《定金合同》与《房屋租赁合同》的签订地点均为某房产中介处，合同文本系房产中介提供的格式文本，手写部分由中介工作人员代为填写。两份合同签订当日，孙存夕向赵文兰支付2.6万元，赵文兰出具《收到条》一份，载明：“今收到孙存夕购买胶南市东风路青岛华青铸机公司1号楼东单元101室房屋定金贰万元整（￥：20000.00）、租金人民币陆仟元整（￥：6000.00）。” 孙存夕主张，其自2017年5月13日开始占有使用案涉房屋至今；赵文兰主张，其于2017年6月1日将案涉房屋交付孙存夕，并由孙存夕承租至今。 2018年6月4日，孙存夕向中国银行股份有限公司青岛西海岸新区分行银行账户（卡号为62×××26）现金存款26万元。 2018年6月11日，孙存夕通过EMS发出一份国内标准快递，详情单载明的收件人为赵文兰、电话号码为183××××8028、地址为青岛市黄岛区新兴街36号4号楼4单元101户，内件品名一栏载明“《履行合同通知书》：赵文兰，2017年5月13日，你我签订《定金合同》，由我购买你南房改售字第××号的房屋一处，我已交付定金2万元，余款26万元请指定收款账号，或其他交付方式交付，请履行合同，办理权属变更登记”，备注一栏载明“1、《履行合同通知书》；2、孙存夕26万元房款存款证明”。邮件全程跟踪查询结果显示，该邮件于6月12日妥投，他人收同事。183××××8028系赵文兰使用的手机号码。当日，孙存夕另通过EMS发出一份国内标准快递，详情单载明的收件人为卢儒（转赵文兰）、电话号码为139××××0256、地址为青岛市黄岛区胶河路北端（胶河路与双凤山路交叉口北100m路西），内件品名一栏与备注一栏载明的内容同上。邮件全程跟踪查询结果显示，该邮件于6月14日妥投，本人收卢儒。卢儒系赵文兰之女，139××××0256系卢儒使用的手机号码。 2018年6月13日，孙存夕通过手机短信息的方式将《履行合同通知书》的内容分别发送至手机号码183××××8028、139××××0256。 2018年6月14日，孙存夕与山东川佳律师事务所（以下简称川佳律所）签订《委托代理合同》，约定川佳律所接受孙存夕委托，指派张宝清、韩佳娟（实习）律师为孙存夕与赵文兰房屋买卖合同纠纷的代理人；根据律师业务收费办法及标准，孙存夕应交付川佳所代理费2.19万元，于本合同签订之日起1日内付清。川佳律所开具青岛增值税普通发票一份，载明的购买方为孙存夕、服务名称为律师诉讼代理费、价税合计为2.19万元。 当日，城市信报刊登了孙存夕发出的《履行合同通知书》，载明“赵文兰：2017年5月13日，你我签订了《定金合同》一份，约定由我购买你位于黄岛区的房屋（南房改售字第××号）一处，该房屋交易总额为28万元整，我已交付购房定金2万元，现我已将余款26万元全部筹齐，准备交付于你，请为我提供银行收款账号，或指定其他交款方式交付。请依约履行合同，并配合办理权属变更登记。” 2018年6月14日，孙存夕提起本案民事诉讼，将赵文兰诉至本院。诉讼过程中，孙存夕于2018年6月29日自行将26万元跨行汇款至本院的银行账户，并且注明18鲁0211民初7534号案件购房款。 2018年6月29日，孙存夕通过EMS发出一份国内标准快递，详情单载明的收件人为赵文兰、电话号码为183××××8028、地址为青岛市黄岛区新兴街36号4号楼4单元101户，内件品名一栏载明“《通知书》：赵文兰：我已将购房剩余款26万元整于2018年6月29日转账交付到受诉黄岛法院，请查收，并协助办理权属变更手续，履行合同”，备注一栏载明“1、《通知书》；2、26万元转账交付汇款回单”。该快递被拒收。当日，孙存夕另通过EMS发出一份国内标准快递，详情单载明的收件人为卢儒（转赵文兰）、电话号码为139××××0256、地址为青岛市黄岛区胶河路北端（胶河路与双凤山路交叉口北100m路西），内件品名一栏与备注一栏载明的内容同上。邮件全程跟踪查询结果显示，该邮件于7月4日妥投，他人收同事。 本案在审理过程中，本院依据孙存夕的申请，于2018年6月27日依法查封了案涉房屋，查封期限自2018年6月27日起至2021年6月26日止。孙存夕预交诉讼保全费1970元。因申请诉讼财产保全责任保险，孙存夕向法庭提交了中国大地财产保险股份有限公司青岛分公司出具的保函，但是未提交保险服务费700元的发票。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、孙存夕与赵文兰于2017年5月13日签订《定金合同》的性质系本约合同还是预约合同；二、孙存夕诉求赵文兰协助办理房屋权属变更登记手续及承担律师代理费2.19万元应否得到支持。 对于第一个焦点问题。根据定金的法律性质，定金可区分为订约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金，而订约定金是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱，以一方拒绝订立主合同为适用条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”具体到本案，虽然双方持有的《定金合同》复写联第六条的“六”字均被划掉，但是合同签订当日赵文兰出具的收到条又载明收到定金2万元，说明当事人并未排除定金罚则的适用。首先，虽然从内容上看，《定金合同》对案涉房屋的位置、面积、价款等进行了约定，但是内容上是否全面，并不足以界定本约合同与预约合同。判断当事人订立的合同系本约合同还是预约合同，其根本标准应当系当事人的真实意思表示。《定金合同》文本系某房产中介提供的格式文本，手写部分由中介工作人员代为填写，如双方真实的意思表示为订立房屋买卖合同，房产中介作为专业房地产交易中介机构，应当为双方提供《房屋买卖合同》格式文本，完全没有必要提供《定金合同》格式文本。其次，根据《定金合同》第四条之约定，当事人意欲将来于2018年7月1日前订立《房屋买卖合同》，以最终明确房屋买卖法律关系的具体内容，这也与双方签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限截止日期是一致的。再次，《定金合同》签订后，孙存夕仅仅依照约定向赵文兰交付定金2万元，再未支付其他款项，结合上述具体的履行行为，可以佐证双方之间并未最终形成房屋买卖合同法律关系。再次，诉讼过程中，孙存夕于2018年6月29日自行将26万元汇款至本院的银行账户，但双方当事人并未约定由本院代收购房款，法院亦非法定的提存机构，故孙存夕的上述汇款行为，对赵文兰并不具有法律约束力，不应当认定为已经履行了支付剩余购房款26万元。最后，虽然赵文兰已经将案涉房屋交付给孙存夕占有使用至今，但是根据双方签订《房屋租赁合同》以及赵文兰出具的收到条，应当认定为赵文兰系基于租赁法律关系而为的交付，并非基于买卖法律关系而为的交付。综上，孙存夕与赵文兰签订的《定金合同》，仅为预约合同，并非本约合同，此定金的性质为订约定金。 对于第二个焦点问题。孙存夕与赵文兰之间对于案涉房屋并未最终形成买卖合同法律关系，基于此，孙存夕诉求赵文兰协助办理房屋权属变更登记手续以及承担律师代理费2.19万元，明显缺乏事实依据与法律依据，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”如前所述，当事人并未排除定金罚则的适用，而《定金合同》第九条第3款又明确约定了违约金，现赵文兰拒绝履行订立房屋买卖合同的义务，孙存夕有权另案主张相关权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回孙存夕的诉讼请求。 案件受理费5829元，诉讼保全费1970元，合计7799元，由孙存夕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘坤华 人民陪审员  戚风英 人民陪审员  苗丽萍 二〇一九年五月二十日 书 记 员  徐腾超