广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终590号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：邝巳森，男，1961年10月31日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人邝巳森商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年12月21日起至2018年12月26日止、按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算。二、本案的诉讼费用由邝巳森负担。事实与理由：邝巳森购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与邝巳森共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为邝巳森办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与邝巳森合理协商解决延期办证违约金问题。邝巳森辩称，邝巳森一审提供的证据材料充分，一审法院认定事实清楚，引用法律依据恰当。邝巳森一审起诉请求：（一）月亮湾公司为邝巳森办理广东省阳西县xxx小区xxx号房的房地产证（包括土地使用权证、房屋所有权证，房屋价值为359186元）；（二）月亮湾公司向邝巳森赔偿延期办理上述房屋产权证的违约金10739.60元（从2017年12月21日起至月亮湾公司实际办理完毕房地产权证之日止，暂计至2018年10月16日）；（三）月亮湾公司退还邝巳森多支付的办证费用12582元；（四）本案的全部诉讼费用由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2014年9月26日，邝巳森（买受人）以359186元的价格向月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县xxx小区xxx号房，并签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，邝巳森支付了购房款359186元给月亮湾公司。另外，邝巳森还支付了相关办证费用合共12582元给月亮湾公司。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2015年12月30日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给邝巳森使用。其后，邝巳森认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2018年12月3日向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2016年3月10日出具阳西县xxx小区xxx楼的《广东省阳西县建设工程规划验收合格证》。另，月亮湾公司尚未代邝巳森为购买的涉案商品房缴纳契税。本案的法庭辩论终结时间为2018年12月26日。一审法院认为，邝巳森与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。邝巳森、月亮湾公司应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是邝巳森最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为邝巳森办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。在庭审中，月亮湾公司表示尽快为邝巳森办理涉案商品房的权属转移登记手续，结合本案的实际情况，现一审法院要求月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起六十天内为邝巳森办理涉案商品房的权属转移登记手续。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2015年12月30日的次日起算720日），即应在2017年12月20日前为邝巳森办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。邝巳森请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，应予支持。本案的违约金暂计至法庭辩论终结日（2018年12月26日），此后的违约金，邝巳森可另循法律途径主张权利，据此，本案逾期办证违约金应按房屋价款日万分之一从逾期办理之日即2017年12月21日计至2018年12月26日（共370天），违约金计为359186元×0.01%×370天=13289.88元。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至邝巳森的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定，邝巳森请求月亮湾公司退还其多支付的办证费用，应不予支持。邝巳森可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与月亮湾公司据实结算或另循法律途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，作出判决：一、限月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起六十日内为邝巳森办理阳西县xxx小区xxx号房的商品房权属转移登记手续；二、限月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金13289.88元给邝巳森；三、驳回邝巳森的其他诉讼请求。一审案件受理费348元，减半收取174元，由邝巳森负担58元，月亮湾公司负担116元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。邝巳森与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，月亮湾公司对一审判决其从2017年12月21日起至2018年12月26日止按房屋价款日万分之一的标准计付逾期办证违约金没有异议，其仅就只需承担上述违约责任的60%提起上诉。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司主张其应承担60%逾期办证违约责任的理据是否充分。月亮湾公司上诉主张，涉案商品房的权属转移登记属于一手房权属转移登记，需月亮湾公司取得权属登记证书后才可与邝巳森共同办理权属转移登记手续。月亮湾公司的该项主张属因自身原因而影响办证进程，其不能以此减轻其逾期办证的违约责任。月亮湾公司还主张逾期办证受施工单位未能按时提供完整的办证前期资料影响，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。因此，月亮湾公司以上述理由主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年五月三十日法官助理李凤霞书记员詹礼迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。