河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终4423号 上诉人（原审原告）：王震，男，汉族，1966年3月12日生，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：赵迎滨，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：袁研筝，男，汉族，1959年8月11日生，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：赵迎滨，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：孙文芳，女，汉族，1972年4月29日生，住鹿泉区。 委托诉讼代理人：赵迎滨，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陈春阳，女，回族，1975年2月5日生，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：赵迎滨，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李立芳，男，汉族，1974年12月4日生，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：赵迎滨，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北龙坤物业服务有限公司，住所地：石家庄市桥**汇宁街****，统一社会信用代码：91130104MA07P0317L 法定代表人：李红星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔垚，河北北华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：奥克兰风情小镇第一届业主委员会，住所地：鹿泉区奥克兰风情小镇 委托诉讼代理人：崔垚，河北北华律师事务所律师。 原审第三人：河北庄达物业服务有限公司，住所地：，住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路**明珠园小区**楼**501v> 法定代表人：王秋广。 上诉人王震、袁研筝、孙文芳、陈春阳、李立芳因与被上诉人河北龙坤物业服务有限公司、奥克兰风情小镇第一届业主委员会、原审第三人河北庄达物业服务有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王震、袁研筝、孙文芳、陈春阳、李立芳的委托诉讼代理人赵迎滨、被上诉人河北龙坤物业服务有限公司、奥克兰风情小镇第一届业主委员会的委托诉讼代理人崔垚、第三人河北庄达物业服务有限公司的法定代表人王秋广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王震、袁研筝、孙文芳、陈春阳、李立芳的上诉请求：请求人民法院依法撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院作出的（2018）冀0110民初4681号民事判决书，并依法改判二被上诉人签订的《物业服务合同》无效或者将本案发回重审；2、本案全部诉讼费用田被上诉人承担。上诉理由：一审法院作出的河北省石家庄市鹿泉区人民法院作出的（2018》冀01**民初4681号民事判决书，认定事实错误，适用法律错误，应当依法改判或者发回重审，理由如下。一、一审法院认定事实错误，明显与本案事实不符，也无其他确实证据予以证明。一审法院认定“2015年9月15日，被上诉人河北龙坤物业服务有限公司（以下简称“龙坤物业公司”）与鹿泉区奥克兰风情小镇第一届业主委员会（以下简称“业委会”），签订《物业服务合同》……”，该事实认定是错误的，与本案事实不符、严重错误。本案中，在2015年9月16日，经过业主大会表决，并与被上诉人业委会签订物业服务合同，为奥克兰风情小镇小区提供物业服务的并非被上诉人龙坤物业公司，而是第三人河北庄达物业服务有限公司（以下简称“庄达物业公司”）。被上诉人龙坤物业公司的股东和法人李红星、当时只是庄达物业公司负责小区物业项目的经理和经办人。2016年3月份，李红星通过不正当手段，胁迫庄达物业法人王秋广与其签订所谓的“退股协议”迫使庄达物业公司退出小区。并同时新注册成立物业公司，即被上诉人：河北龙坤物业服务有限公司，该公司系自然人独资公司，由李红星独自出资。2016年9月，二被上诉人又私下签订《物业服务合同》由被上诉人龙坤物业公司接管小区的物业管理。但签订该《物业服务合同》也没有按相关法律规定：经过小区全体业主的共同决定，小区业主对于此情况毫不知情，二被上诉人仅仅是对业主宣称系更换企业名称。就此事实，上诉人向法院提交了以下证据：庄达物业公司与业委会签订的《物业服务合同》小区设施安装费票据（三张）；被上诉人法人李红星与庄达物业公司法人王秋广签订《退股合同》、庄达物业公司《声明》、报纸，《关于奥克兰风情小镇物业服务的情况说明》；庄达物业公司出具的《证明》。二、一审法院关于“2015年签订合同时，作为公司发起人，公司成立后对前款合同予以确认……”的认定，没有事实依据，适用法律错误。理由如下：本案中，上诉人提供的证据第三人与被上诉人业委会签订的《物业服务合同》、第三人法人与被上诉人龙坤物业法人李红星签订的《退股合同》、《安装费票据》，可以证实：2015年9月第三人为小区物业公司，李红星只是庄达物业公司的负责人。而且，在《退股合同书》中，明确显示：原庄达物业服务有限公司与业委会签订的《物业服务合同》中，合同责任义务由李红星负责。显然，一审法院关于所谓的“发起人”的认定是错误的，与事实不符。本案中，李红星并非系以公司发起人，在2015年9月份与业委会签订合同，其只是代表第三人与业委会签订的合同；在其成立新的公司后，而被上诉人又私自以新设公司名称签订物业服务合同。三、二被上诉人龙坤物业公司、业委会签订的《物业服务合同》违反法律、行政法规规定，应当认定为无效合同。根据《物权法》76条，以及《物业管理条例》第11条、15条规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主委员会只是负责代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，二被上诉人龙坤物业公司、业委会签订的《物业服务合同》没有通过业主大会的表决，也未经过符合法律规定的业主书面或者其他形式进行过决定。对此，二被上诉人也并未提供任何证据予以证明。因此，该合同签订违反《物权法》、《物业管理条例》的规定，根据《合同法》第52条规定，该合同属于无效合同。四、综合本案的事实，上诉人认为：二被上诉人龙坤物业公司、业委会签订的《物业服务合同》属于恶意串通，损害全体业主的合同应认定为无效，其收取物业费没有依据。业委会只是业主大会的执行机构，其本身不能代表全体业主做出决定，尤其是涉及到物业管理、物业服务企业选聘和解聘、物业费的问题，其只是代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，本身无权私自选聘解聘物业企业，其应当征得业主大会的决定，其在行驶职权时应当维护业主的权益，不能做出危害全体业主权益的行为。以下二被上诉人业委会、龙坤物业公司，在签订物业合同、解聘和选聘物业服务企业、调整物业费，以及物业合同的有关约定内容等有关小区物业管理事宜上，显然都是严重违反法律、行政法规规定的，并且已经严重侵害业主的合法权益。1、二被上诉人龙坤物业公司、业委会签订《物业服务合同》违反了《物权法》、《物业管理条例》关于“选聘、解聘物业服务企业，应当由全体业主共同决定”的相关规定。在解聘庄达物业公司，并重新选聘被上诉人龙坤物业公司为小区物业服务企业的过程中，均未经过全体业主的共同决定，未召开业主大会对此进行表决。2、二被上诉人调整物业费价格，也未经过全体业主的共同决定，召开业主大会对此进行讨论、决定。其调整物业费仅仅依据而被上诉人提供的一个所谓“说明”即到主管部门进行了备案，调高了小区的物业费。而且，其所调的“说明”里所显示的：经过微信形式召开业主大会决定提高物业费等理由，也与事实情况不相符。并且，该调整物业费的行为二被上诉人也未按照所签订的《物业服务合同》约定，履行必要的程序，即：重新签订物业服务合同，违反法律规定。3、本案中，而被上诉人龙坤物业公司、业委会签订的“《物业服务合同》存在两份，每份的服务日期也不相同，本身就相互矛盾。而且被上诉人业委会签订该两份“物业服务合同”的行为，也未经过业主大会表决同意，属于越权行为。4、而被上诉人签订的《物业服务合同》的相关内容，明显加重业主的责任、排除业主的主要权利。即：该合同第六条约定：本小区不存在空置房，不管是否使用物业均按照正常收费标准收费，即便出现空置房也全额缴纳物业费。根据《石家庄市物业管理条例》37条规定，空置房屋按照百分之二十缴纳物业费。而被上诉人与业委会签订的合同中，却排除了业主的这项权利，而且该内容也未向业主进行过解释说明、公示，并经过全体业主的共同决定。五、一审法院认定事实错误、适用法律错误，未能查清涉及本案的关键事实和证据，明显违反《物权法》、《物业管理条例》规定。既然，认定二被上诉人签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示、并不违反法律规定。那么，根据《物权法》、《物业管理条例》规定，选聘物业服务企业应当由全体业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，一审法院并未查清小区业主选聘被上诉人龙坤物业公司，经过业主大会共同表决并同意选聘其作为小区物业服务企业的相关事实，二被上诉人就此也并未提交任何的相关证据予以证明。综上所述，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求，撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院作出的（2018）冀0110民初4681号民事判决书，并依法改判二被上诉人签订的《物业服务合同》无效或者将本案发回重审。 被上诉人河北龙坤物业服务有限公司、奥克兰风情小镇第一届业主委员会答辩称，1、对于物业公司的选聘解聘关乎全体业主的共同利益，必须是全体业主，通过集体意志来决定，而上诉人作为个别业主，在没有得到全体业主或大多业主授权下，不享有单独诉权，属于主体不适格应驳回起诉。2、涉案物业合同是经业主大会依法决定选聘，并由业委会根据业主大会的决定，依法于被上诉人龙坤物业签订合同，程序合法，该合同系双方真实意思表示，合法有效。3、本案被上诉人龙坤物业依合同约定提供的物业服务，包括上诉人在内的业主依照约定支付了物业管理服务费，该涉案合同已经履行。4、本案中不存在合同法第52条规定的合同无效的情形。5、上诉人主张已经超过诉讼时效应驳回上诉请求。6、与庄达物业之间属于其他法律关系，与本案无关。 原审第三人河北庄达物业服务有限公司答辩称，庄达物业进入以来，前期属于庄达物业投资，有票据可以证实，在李红星胁迫王秋广退出物业管理，应该由业委会出面来调理这件事情，但是我没有接到业委会的通知，业委会私下与李红星签订了物业合同，我认为李红星签订的物业合同无效。 王震、袁研筝、孙文芳、陈春阳、李立芳向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认二被告签订的《物业服务合同》为无效合同；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告均为石家庄市鹿泉区奥克兰风情小镇构房户；2015年9月16日二被告签订了《物业服务合同》，合同的服务期为2015年9月16日起至2018年9月15日，被告河北龙坤物业服务有限公司按合同约定提供了物业服务，工商登记显示河北龙坤物业服务有限公司是2016年3月21日成立。原、被告提供了上述证据主张自己的权利。 一审法院认为，2015年9月16日被告河北龙坤物业服务有限公司与奥克兰风情小镇第一届业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，被告河北龙坤物业服务有限公司已按合同约定提供了物业服务，该合同已履行，河北龙坤物业服务有限公司虽2016年3月21日成立，在2015年签订合同时，作为公司发起人，公司成立后对前款规定的合同予以确认，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条明确规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，且本院（2018）冀0110民初3366号、1080号民事判决书及石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终7657号判决书已经生效，判决已确认该合同已成立并生效，故二被告签订的《物业服务合同》应认定为有效合同。原告要求确认合同无效的诉讼请求依据不足，本院不予支持。第三人辩称理由与本案无关，本案不予处理。故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、的规定，一审法院判决如下：驳回五原告的诉讼请求。案件受理费40元由五原告负担。 本院二审期间，上诉人提交2015年11月10月交给庄达的票据。被上诉人质证认为，对票的真实性合法性认可，关联性不认可，与本案无关，龙坤物业在一审提交的（2018）冀0110民初3366号民事判决书已经证实被上诉人龙坤物业收取的是从庄达物业之后的物业费。原审第三人对上诉人交的票据认可。 二审查明其他事实同一审。 本院认为，一审法院作出的（2018）冀0110民初3366号、1080号民事判决书及我院（2018）冀01民终7657号判决书已经生效，上述判决已确认二被上诉人签订的《物业服务合同》合法、有效，现上诉人要求确认二被上诉人签订的《物业服务合同》无效，与生效的判决相矛盾，本院不予支持。综上所述，王震、袁研筝、孙文芳、陈春阳、李立芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人王震、袁研筝、孙文芳、陈春阳、李立芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年五月二十三日 书记员  张 林 ——