天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初3248号原告：张凤荣，女，1966年3月31日出生，汉族，户籍地天津市津南区，现住天津市津南区。委托诉讼代理人：蔡玉香，天津双辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，天津双辰律师事务所律师。被告：天津茂川房地产开发有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇商业道40号，实际经营地天津市南开区白堤路学府花园7号。法定代表人：秦占波，总经理。委托诉讼代理人：闫伟臣，男，该公司副总经理。第三人：威海市商业银行股份有限公司天津分行，营业场所天津市和平区南市街福安大街150号。负责人：王希峰，行长。委托诉讼代理人：尹宁，天津洲易律师事务所律师。原告张凤荣与被告天津茂川房地产开发有限公司（以下简称茂川公司）抵押权纠纷一案，本院于2019年3月22日立案，审理期间，本院依法追加威海市商业银行股份有限公司天津分行（以下简称威海天津分行）为本案的第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人蔡玉香，被告茂川公司委托诉讼代理人闫伟臣，第三人威海天津分行委托诉讼代理人尹宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凤荣向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即撤销在原告所有的坐落于天津市津南区房屋上的抵押权；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，由原告购买被告开发的坐落于津南区房屋一处。原告交付了全部购房款，房屋建成后，被告一直未能交付房屋，原告于2015年提起诉讼，法院以（2015）南民二初字第1093号民事判决书判决被告于判决生效后十日内将坐落于天津市津南区房屋正式交付给原告张凤荣，并协助原告张凤荣办理上述房屋的产权证。由于被告没有履行上述判决，原告申请执行，在执行过程中发现，被告用原告所有的上述房屋进行抵押贷款并在房管局对上述房屋设置了他项权。经与被告协商未果，原告依法提起诉讼。原告以为，生效的判决已经认定上述房屋属原告所有，被告应履行交付及办证义务。然被告无视生效的法律文书，又以上述房屋作抵押进行贷款，导致原告无法实现对房屋所有的权利。故请求人民法院依法支持原告的诉请，以维权益。原告张凤荣就其主张提供以下证据：1、房屋买卖合同一份。证明张凤荣于2008年7月8日为购买诉争房屋与被告茂川公司签订房屋买卖合同；2、天津市津南区人民法院（2014）南民二初字第1557号民事裁定书，证明原告张凤荣曾于2014年11月10日起诉被告，要求被告正式办理房屋过户；3、天津市津南区人民法院（2015）南民二初字第1093号民事判决书，证明原告于2015年8月12日再次起诉被告，要求其正式交房，并办理房屋产权证，法院认定双方签订的房屋买卖合同有效，原告也向茂川交付了房款，因此判决被告在判决书生效后十日内将房屋正式交付给原告，并协助原告办理上述房屋的产权证，证明原告享有房屋的所有权；4、天津市第二中级人民法院（2016）津02民终2239号民事裁定书，证明被告不服一审判决上诉，在二审期间又撤诉，茂川公司认可一审判决，一审判决早已生效；5、天津市不动产登记簿查询证明一份，被告于2015年10月14日将诉争房屋抵押给第三人；6、居民燃气用户使用证及津燃华润燃气有限公司用户安全使用燃气协议书及购气单各一份，证明原告自2013年4月26日开始购买天然气，占用使用诉争房屋；7、供用水协议书一份，证明原告于2013年3月8日与天津市自来水集团津南水务有限公司签订用水协议，自上述时间开始占用使用诉争房屋；8、天津数字电视用户服务登记表一份，证明诉争房屋于2013年4月26日与天津广播电视网络有限公司建立使用关系，原告自上述时间开始占用使用诉争房屋；9、天津市津南区人民法院执行裁定书及执行决定书各一份，证明津南法院在执行过程中将被告纳入了失信被执行人名单，同时在执行过程中本案被告明确表示解决房屋的抵押权，并且裁定书是2016年11月17日，但被告至今未办理。茂川公司辩称：茂川公司在向银行办理相应的抵押时，不知该房屋有其他权利，完全是合法处置公司财产的行为，因此不认可原告第一项诉请，不同意承担诉讼费。威海天津分行述称：不同意原告第一项诉请，请求驳回原告全部诉请。理由：第三人于2015年8月24日与被告签订了抵押合同，编号为2015年威商银最高额抵字第DBHT81700150032707号，第DBHT81700150032724号，第DBHT81700150032710号，约定被告茂川公司以其名下位于津南区XX号房产为案外人盛川公司自2015年8月24日起至2018年8月24日止在第三人处办理约定的业务提供抵押担保，实际形成的最高本金余额为人民币793600元整；约定被告茂川公司以其名下位于津南区XX号房产为案外人盛川公司自2015月8月24日起至2018月8月24日止在第三人处办理约定的业务提供抵押担保，实际形成的最高本金余额为人民币734080元整；约定被告茂川公司以其名下位于津南区XX号房产为案外人盛川公司自2015月8月24日起至2018年8月24日止在第三人处办理约定的业务提供抵押担保，实际形成的最高本金余额为人民币902720元整；并且第三人于2015年10月14日为上述担保房产在天津市津南区不动产登记中心办理了抵押登记，并取得不动产登记证明，10-2502号编号为112041507843号，9-2102号编号为112041507842号，11-2002号编号为112041507840号，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，第三人与被告茂川公司签订最高额抵押合同后，已经依法办理抵押手续，取得对上述房屋的抵押权，另据《物权法》第106条规定，第三人对抵押担保物权为善意取得，鉴于第三人与被告茂川公司签订抵押合同办理登记时，第三人对于原告与被告的纠纷并不知情，也无法通过公开渠道查到相关的纠纷信息，并且在办理登记时该房产并没有预告登记显示、异议登记、查封等信息，目前第三人已经向案外人盛川公司在2015年10月16日和2016年7月28日分别发放了10000000元借款，共计20000000元，至今贷款人未偿还本息，因此第三人在签订合同及办理上述房产抵押登记时是善意的，符合相关法律规定，依法取得房屋的抵押权，综上所述，第三人认为，第三人应享有上述三套房屋的抵押权，请求贵院依法驳回原告诉请。第三人威海天津分行就其主张提供以下证据：1、最高额抵押合同和抵押物清单三份；2、他项权证三张；3、流动资金借款合同三份；4、付款凭证及贷款明细账户查询单。证明第三人与盛川公司签订了借款合同，并且第三人已按合同约定向盛川公司放款，该借款合同由茂川公司以其名下坐落于津南区XX号三套房屋相应的数额提供抵押担保，并且至今借款人未履行偿还义务。本院依法调取了（2015）南民二初字第1093号案卷中的询问笔录及送达回证等材料，证明原告张凤荣于2015年8月12日再次起诉被告，法院于2015年8月17日依法向被告送达应诉材料，法院于2015年12月22日要求被告不得对外销售诉争房屋。2016年2月22日本院下发判决书，并于2016年3月4日送达原、被告。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实的质证和认定情况：对于原告提交的证据6、7、8，证据真实有效，本院予以采信，该证据能够证明原告于2013年3月18日已入住，并办理购水电气等手续。通过上述证据本院查明以下事实：2007年，茂川公司进行房地产开发，案外人吴景焕的30间房屋被拆迁。吴景焕向政府部门反映，当时决定给吴景焕货币补偿4400000元，但未能给付，后经政府协调，将货币补偿改为置换房屋，由茂川公司与吴景焕达成协议，茂川公司以房屋置换方式补偿吴景焕16套房屋，由吴景焕自行处理。吴景焕自己留下四套房屋，其余房屋吴景焕转卖原告等其他人，由原告等人直接与被告茂川公司签订房屋买卖合同。张凤荣于2008年7月8日就诉争房屋与被告茂川公司签订房屋买卖合同，茂川公司在合同上加盖的合同专用章。茂川公司建成房屋后，于2012年1月18日为房屋办理了产权登记手续，将包括诉争房屋在内的部分房屋登记在茂川公司名下，茂川公司迟迟未将诉争房屋交付给原告，原告张凤荣于2013年3月强行搬入该诉争房屋居住。2014年11月10日原告等购房人曾起诉茂川公司，要求被告为原告办理诉争房屋的产权证并办理正式入住手续，后撤回起诉。2015年8月12日，原告等购房人再次诉至本院，要求被告办理诉争房屋的产权证并办理正式入住手续。2015年8月17日本院依法向茂川公司送达起诉材料。茂川公司曾向本院提出管辖异议，本院依法裁定驳回。2015年12月22日，本院依法告知茂川公司，停止销售包括诉争的房屋在内的11套房屋，并制作了询问笔录。本院经审理，于2016年2月22日下发（2015）南民二初字第1093号判决书，支持了原告的诉请，并于2016年3月4日送达给被告。被告茂川公司不服本院判决向天津市第二中级人民法院提出上诉，2016年6月3日，被告茂川公司撤回上诉，本院判决生效，现原告已经申请执行，在执行期间发现诉争房屋被被告抵押给第三人，被告曾承诺解决抵押问题未果，为此原告诉至本院。另查，在（2015）南民二初字第1093号等案件审理期间，因天津盛川国际贸易公司在威海天津分行申请贷款。茂川公司于2015年8月24日用包括诉争房屋在内的三套房屋为天津盛川国际贸易公司在威海天津分行贷款进行担保，将包括诉争房屋在内的三套房屋抵押给威海天津分行。抵押期限自2015年8月24日至2018年8月24日。2015年10月14日在津南区房管局办理了抵押登记。2015年10月16日威海天津分行将贷款10000000元拨付天津盛川国际贸易公司，2016年7月28日又发放给天津盛川国际贸易公司10000000元。本院认为，原告与被告茂川公司签订的房屋买卖合同，在原告与被告茂川公司以往的多次诉讼中，该合同经法院认定合法有效。原告在2014年11月10日曾起诉被告茂川公司，要求被告茂川公司办理诉争房屋的产权证并办理正式入住手续。在原告撤诉后，因被告茂川公司并未给原告办理相关手续。原告于2015年8月12日再次诉至本院。本院于2015年8月17日向被告茂川公司送达起诉材料。而被告茂川公司明知该房屋已经销售给原告，且原告正在就诉争房屋主张权利，被告茂川公司却将诉争房屋作为抵押物为其业务公司进行贷款抵押担保，并办理了抵押登记，被告茂川公司的行为纯属恶意行为，有意损害购房人的利益。第三人威海天津分行在办理房屋抵押担保时，原告已经在该房屋居住多年，第三人并未尽到审查义务，没有到担保房屋进行现场查勘。而且被告茂川公司曾经历多起诉讼，判决已在网上公示，其对被告茂川公司的资格也未严格审查，因此第三人威海天津分行也存在一定的过错，不能认定其为善意。虽然诉争房屋登记在被告茂川公司名下，但被告茂川公司与原告关于诉争房屋的买卖合同已经法院认定有效，且原告已实际入住该房屋，并经法院最终判定被告茂川公司应为原告办理房屋产权证及正式入住手续。因此被告茂川公司并不享有诉争房屋的所有权，其无权在该诉争房屋上设定抵押权，被告茂川公司与威海天津分行签订的抵押合同，违反了有关法律规定，侵犯了原告的合法权益，应属无效。被告茂川公司作为房地产开发企业，已经严重丧失了商业信誉，违背了诚实守信的基本原则。原告履行了房屋买卖合同手续，且实际入住该房屋，原告对此享有合法的所有权，虽然被告没有给原告办理产权过户登记手续，但原告并无过错。不动产作为基本生活资料对社会主体具有重大意义，目前，不动产制度不够完善，对于合法的不动产买受人的合法权益应予以特殊保护。对于原告的诉讼请求，合法有据，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：撤销被告天津茂川房地产开发有限公司在原告张凤荣所有的天津市津南区房屋上设定的抵押权。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告天津茂川房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  冯裕波二〇一九年五月十七日法官助理刘璐书记员徐宝祖附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）１１３．以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。以法律限制流通的财产作为抵押物的，在清偿债务时，应当由有关部门收购，抵押权人可以从价款中优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。