山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1177号上诉人(原审被告)：太原市七彩虹文化传播有限公司，住所地太原市晋源区南中环西街观澜国际小区南侧。法定代表人：胡林生，总经理。委托诉讼代理人：孙文亮，山西恒驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李京和，山西恒驰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：山西华德成房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区南中环西街圣湖观澜国际小区**楼****。法定代表人：杨爱云，经理。委托诉讼代理人：陶兆礼，男，1952年9月15日出生，汉族，山西华德成房地产开发有限公司法律顾问，住太原市迎泽区起凤街******。委托诉讼代理人：王俊平，山西源晋律师事务所律师。原审第三人：太原市晋源区金胜镇武家庄社区民民委员会，住所，住所在太原市晋源区金胜镇武家庄村div>法定代表人：范瑞强，书记。委托诉讼代理人：范忠明，男，1964年5月9日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会委员，住太，住太原市晋源区金胜镇武家庄小区**楼****div>上诉人太原市七彩虹文化传播有限公司因与被上诉人山西华德成房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2018）晋0110民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原市七彩虹文化传播有限公司上诉请求：1、依法撤销太原市晋源区人民法院（2018）晋0110民初1415号民事判决；2、依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、依法判决本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。一、一审法院认定涉案房屋由被上诉人开发建设是错误的。涉案房屋是由第三人开发建设的，依据上诉人提供的其与第三人签订的《合作办学协议书》，该协议约定涉案小学由第三人投资兴建，被上诉人提供的其与第三人签订的《投资合作建设协议书》双方并未履行，即便该协议有效，依据该协议约定被上诉人仅仅是对涉案房屋的建设提供了资金支持，充其量也只能认定为参与了涉案房屋项目的建设工作。涉案房屋所有的相关审批手续都是由第三人名下村办企业太原鑫晋阳湖房地产开发有限公司负责申请，第三人和太原鑫晋阳湖房地产开发有限公司才是本案诉争房屋的开发建设者，被上诉人未取得涉案房屋的所有权。二、本案被上诉人不是实际出租人，其不是涉案房屋的所有权人，也未将涉案房屋交付给上诉人。本案实际出租人为第三人,依据上诉人提供的其与第三人签订的《合作办学协议》和会议纪要等证据足以认定涉案房屋是由第三人投资兴建并交付上诉人使用，涉案房屋所有权人为第三人,实际出租人也是第三人。本案被上诉人既非涉案房屋的所有权人也未将涉案房屋交付给上诉人使用,被上诉人从未履行过租赁协议,依据上诉人提供的证据足以认定,上诉人一直同第三人积极履行合作办学协议。三、一审法院认定上诉人作为太原市彩虹双语学校的投资方应当支付太原市彩虹双语学校使用的电费是错误的。依据被上诉人提供的电费收据足以证明,实际用电方为太原市彩虹双语学校,上诉人只是太原市彩虹双语学校的投资方并不是实际用电方，太原市彩虹双语学校属于民办非企业法人,具有合法的诉讼主体资质,被上诉人应当向太原市彩虹双语学校主张相关权利,一审法院判决上诉人应当承担电费是错误的。四、上诉人与被上诉人签订租赁协议违反法律、行政法规的强制性规定。一审庭审时上诉人提供了太原市人民政府2013年3月4日对外发布的《太原市人民政府关于加强新建住宅配套建设中小学幼儿园管理的意见》。该意见明确指出新建住宅配套中小学、幼儿园建设资金由开发、建设单位负责,建成后连同相关审批证件及图文资料一并无偿移交市教育主管部门。开发、建设单位应在新建住宅配套中小学、幼儿园竣工验收合格后三个月内办理完成移交手续。不得出租、出售或变更配套建设的中小学、幼儿园的用途。该文件明确指出配套设施所有权不属于被上诉人,被上诉人更不能将配套小学对外出租,上诉人与被上诉人违规签订租赁合同的行为违反太原市人民政府相关规定,一审法院就上诉人提供的以上证据未做任何表述。同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中依据被上诉人提供的证据证明涉案房屋是第三人和第三人开办的太原鑫晋阳湖房地产开发有限公司开发,本案被上诉人仅仅是出资方,被上诉人既未取得建设用地的使用权也未办理相关建设工程规划许可证,依照法律规定双方签订的租赁合同应当认定为无效合同。五、一审法院认定上诉人擅自改动涉案房屋的房屋结构是错误的。太原市彩虹双语学校从未擅自改动房屋主体结构,在正常教学过程中对教学楼和宿舍进行必要的装修是为了提升学校的教学环境改善住校师生的生活条件,完全符合上诉人与第三人签订的合作办学协议之约定,未有任何违法违规之举。山西华德成房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋系答辩人投资建造，为房屋的合法所有权人，第三人与答辩人签订的投资合作建设协议书、被答辩人与答辩人签订的租赁协议书等一系列证据均能证实该事实。二、被答辩人一方面称答辩人未将涉案房屋交付给被答辩人，另一方面又部分履行支付租金义务，说法和行为自相矛盾，进一步说明被答辩人的虚假陈述。三、被答辩人是太原市彩虹双语学校的举办者，涉案房屋系答辩人出租给被答辩人使用，判决其支付电费完全正确。四、涉案合同真实有效。五、被答辩人擅自改动涉案房屋的结构，而不是必要的装修。综上，请求驳回被答辩人的上诉，维持原判。太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会述称，同意被上诉人的意见。山西华德成房地产开发有限公向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2015年4月27日签订的房屋租赁协议;2、请求被告向原告付清未支付的房屋租赁费160万元、水电费73608元及该两项逾期付款的利息损失;3、请求被告对租赁原告的房屋恢复原状;4、请求被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：太原鑫晋阳湖房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了投资合作建设协议书,约定由甲方提供土地,乙方提供资金，共同投资合作建设住宅小区;项目名称为武家庄“圣湖观澜国际”B住宅小区建设项目;合作方式为甲方负责提供能为本项目建设使用的土地,乙方负责投入全部建设资金;合作分配方式为甲方应得的安置住宅面积以乙方可销售住宅建筑面积的20%计算，剩余部分全部归乙方所有;具体的分配方案必须由双方共同签字认可。涉案小学是由原告开发建设的。2014年9月5日,被告与第三人签订了一份《合作办学协议书》，约定:一、项目的地址及现状:幼儿园、小学位于太原市晋源区武家庄村“圣湖小区”内，建设占地分别约5亩、20余亩。二、合作内容:合作过程中，被告负责该幼儿园和小学后期的全部投资，包括幼儿园和小学教室等教育基础设施的完备、教学设备的采购、师资力量的组织和管理等。第三人不参与幼儿园和小学的运营和管理工作,但应积极配合被告的相关工作的开展。三、合作期限为叁拾年，自开学起算起。四、利益保障:幼儿园项目被告每年向第三人缴纳承包费60万元;小学项目被告每年向第三人缴纳承包费150万元;水、电、气、暖均按民用价或低于民用价收取。五、第三人必须保证该项目的合法性,并向被告提交小学、幼儿园建筑及设施设备完善的相应的审批手续和消防安全合格证;第三人应提供给被告具备竣工交付条件的建筑，应包含除室内装修外所有的建筑主体及配套设施的完备以及相关道路的回填硬化,外立面处理,门窗和大门的安装,四通(水、电、暖、天然气)消防等相关设施设备的正常使用;合作期限内，第三人就建筑物的质量安全承担责任。六、被告有权根据教学的需要,在征得第三人同意情况下，在园区内新建部分建筑物和添置教育设施,并按约定向第三人缴承包费用。七、被告已于2014年8月11日向第三人账户汇入300万元作为履约保证金。2015年4月27日,原告(出租人)与被告（承租人）签订了一份《租赁协议书》,协议书记载:原告为使入驻圣湖小区业主孩子就近入学，自2010年6月起,在“圣湖小区”投资新建小学，现小学工程已经全部完工;被告是一家集教育投资、教学管理和教育文化产业传播为一体的公司,具备较为雄厚的资金实力和完整的教育投资和管理体系;小学位于太原市晋源区武家庄村“圣湖小区”内，建设占地约30亩，地上建筑，地上建筑为**教学楼和**教职工公寓中，被告负责该小学的后期全部投资,包括小学教育基础设备、教学设备的采购、师资力量的组织和管理等;租赁期限为30年，自2015年9月1日起;小学项目在政府接管前被告每年向原告缴纳承包费150万元,第四年开始在上年租金的基础上租金上涨5%;原告必须保证该项目的合法性,但在租赁存续期内,相关政府的一切工作及手续由被告负责;原告应提供被告具备竣工交付条件的建筑,应包含除教室内装修外所有的建筑主体及配套设施的完备以及相关道路的回填硬化......;被告有权根据教学的需求，在征得原告同意的情况下，在校区内添置教育设施,但不能影响建筑物结构安全;被告应按照本协议约定时间向原告上缴承包费用;原告只提供现有条件下的学校标准，以后的所有建筑附属工程投入均由被告负责,但产权仍归原告所有。租赁协议书签订后,原告向被告交付了案涉小学的地上建筑，被告于2015年4月29日向原告交纳了1100000元案涉小学的租金，该1100000元支付到原告总经理王晋成的银行卡内,原告给被告出具了1000000元的收款收据。2015年9月1日，被告投资经营的太原市晋源区彩虹双语小学校开始招生。案涉小学原名称为“太原市晋源区彩虹双语小学校”，现更名为“太原市彩虹双语学校”。2016年4月,第三人向太原市晋源区金胜镇人民政府提出关于由太原市七彩虹文化传播有限公司在武家庄举办彩虹双语小学校、幼儿园的申请报告。同年5月17日,太原市晋源区教育局向太原市晋源区彩虹双语小学校筹备组下发了关于同意设立“太原市晋源区彩虹双语小学校”的批复。2017年，被告向第三人支付承包费190万元，第三人分四笔共向原告转付2016年度、2017年度案涉小学承包费190万元.2017年8月,太原市晋源区彩虹幼儿园和太原市晋源区彩虹双语小学校共同给原告出具了一份承诺书,内容为“承租费于每年八月份底之前缴壹拾万元整，九月底之前缴足壹佰万元整,其余部分在次年四月份之前缴清”。2015年5月25日起至2016年7月13日,被告向原告支付了案涉小学的电费，2016年7月8日起至2018年3月11日,电费由案涉小学即太原市晋源区彩虹双语小学校作为交款单位进行交付。2018年3月12日起，再未交纳电费,截至2018年6月25日,案涉小学尚有73608元电费未交纳。另外，被告从2017年9月1日起的租赁费也未向原告支付，且被告在租赁期间擅自改变房屋结构,原告制止未果，故原告诉来本院。一审法院认为，根据原告提交的证据,案涉小学所承租房屋是由原告开发建设的，被告虽与第三人签订了合作办学协议书,并约定了由第三人提供给被告具备竣工交付条件的建筑及配套设施,但合作办学协议书签订后，被告并未开始招生，直至2015年4月27日与原告签订了租赁协议书后，才支付租赁费及电费,并开始招生。被告称该租赁协议书系虚假协议,但该租赁协议书落款处有原、被告的签字、盖章,被告也未提交其他证据证明该协议书系虚假协议。且根据原、被告提交的付款凭证及当事人的当庭陈述,足以认定原告系案涉小学所租赁房屋的实际出租人。原、被告所签订的租赁协议书属房屋租赁协议书,该协议书中约定的承包费名为承包费，实为房屋租赁费。根据租赁协议书的约定，被告应当自2015年9月1日起至2018年9月1日止，每年支付原告租赁费150万元，共计450万元，但根据原、被告提交的证据,被告仅支付了300万元,尚欠150万元未支付，且在被告开办的太原市晋源区彩虹双语小学校作出交款承诺后仍未支付,加之被告擅自改变房屋结构,以上行为已构成违约，导致原告的合同目的无法实现,故原告有权要求解除合同,并要求被告支付所欠租金。租赁协议书解除后,被告应将案涉小学所承租的教学楼一栋、教职工公寓一栋返还原告，同时,原、被告及第三人应相互配合，确保办理交接时不影响学生的正常学习。原告主张的电费,有原告提交的学校用电统计表证明，被告作为案涉小学的投资方，理应支付。关于逾期付款的利息损失，原、被告在租赁协议书中未作出明确约定,本院不予支持。原告提交的证据证明被告擅自对其建筑物结构进行了改动,但原告并未明确被告所改动的范围,可待被损坏的房屋损失明确后另行处理。被告与第三人的关系与本案不属同一法律关系，不属于本案的审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条规定，判决如下:一、解除原告山西华德成房地产开发有限公司与被告太原市七彩虹文化传播有限公司于2015年4月27日签订的租赁协议书;二、被告太原市七彩虹文化传播有限公司在本判决生效后六十日内返还原告山西华德成房地产开发有限公司租赁协议书约定的教学楼一栋、教职工公寓一栋;三、被告太原市七彩虹文化传播有限公司在本判决生效后十日内支付原告山西华德成房地产开发有限公司租赁费1500000元、电费73608元，共计1573608元;四、驳回原告山西华德成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19862元,由原告山西华德成房地产开发有限公司负担900元，被告太原市七彩虹文化传播有限公司负担18962元。本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，山西华德成房地产开发有限公司与太原市七彩虹文化传播有限公司签订《租赁协议书》,有双方的签字盖章，应为双方的真实意思表示。协议书记载:山西华德成房地产开发有限公司投资新建小学;太原市七彩虹文化传播有限公司承租地上建筑为一栋教学楼和一栋教职工公寓;山西华德成房地产开发有限公司应提供具备竣工交付条件的建筑;太原市七彩虹文化传播有限公司应按照本协议约定时间向山西华德成房地产开发有限公司上缴承包费用。太原市七彩虹文化传播有限公司于2015年4月29日向山西华德成房地产开发有限公司交纳了1100000元案涉小学的租金。据此，涉案《租赁协议书》已实际履行。结合山西华德成房地产开发有限公司与太原鑫晋阳湖房地产开发有限公司的产权约定及太原市晋源区金胜镇武家庄社区民民委员会对山西华德成房地产开发有限公司涉案产权的认可，本院可以认定，山西华德成房地产开发有限公司为涉案当事人约定的涉案出租权益人，山西华德成房地产开发有限公司依据上述事实向法院起诉，符合法律规定，应为本案一审中的适格原告。关于涉案《租赁协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，山西华德成房地产开发有限公司至今未向本院提交涉案房产建设项目的规划许可证或相关批准文件，故依据上述法律规定，涉案《租赁协议书》应为无效合同。无效合同自始无效，一审法院判决解除合同，确有不妥，本院依法予以纠正。合同无效后，双方依据合同取得的财产应当返还，因此，太原市七彩虹文化传播有限公司应当向山西华德成房地产开发有限公司返还其所承租的房屋。关于租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故太原市七彩虹文化传播有限公司应当向山西华德成房地产开发有限公司支付剩余租金。关于涉案电费的支付问题，因太原市七彩虹文化传播有限公司作为涉案房屋的承租方，涉案电费73608元为其承租涉案房产期间用电产生的费用，太原市七彩虹文化传播有限公司应当承担付款责任。综上所述，太原市七彩虹文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省太原市晋源区人民法院（2018）晋0110民初1415号民事判决第一项，即“解除山西华德成房地产开发有限公司与太原市七彩虹文化传播有限公司于2015年4月27日签订的租赁协议书”;二、维持山西省太原市晋源区人民法院（2018）晋0110民初1415号民事判决第二项，即“太原市七彩虹文化传播有限公司在本判决生效后六十日内返还山西华德成房地产开发有限公司租赁协议书约定的教学楼一栋、教职工公寓一栋”;三、维持山西省太原市晋源区人民法院（2018）晋0110民初1415号民事判决第三项，即“太原市七彩虹文化传播有限公司在本判决生效后十日内支付山西华德成房地产开发有限公司租赁费1500000元、电费73608元，共计1573608元”;四、维持山西省太原市晋源区人民法院（2018）晋0110民初1415号民事判决第四项，即“驳回山西华德成房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；五、驳回太原市七彩虹文化传播有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19862元,由山西华德成房地产开发有限公司负担900元，太原市七彩虹文化传播有限公司负担18962元；二审案件受理费19862元，由太原市七彩虹文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李翠萍审判员 孙云英审判员 李 晨 二〇一九年五月六日书记员 孟美荣