广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0328民初251号 原告：姚昌春，男，1982年10月12日出生，侗族，身份证住址：广西龙胜各族自治县，现住龙胜各族自治县。 原告：杨柳丹，女，1982年2月5日出生，侗族，身份证住址：广西龙胜各族自治县，现住龙胜各族自治县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾祥东，广西中远律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐蓝青，广西中远律师事务所律师。 被告：龙胜金通房地产开发有限公司，住所地：广西龙胜各族自治县龙胜镇北岸新区，统一社会信用代码：91450328051034788J。 法定代表人：陈念军，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李鸿武，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：聂先玉，男，该公司员工。 原告姚昌春、杨柳丹与被告龙胜金通房地产开发有限公司（以下简称“金通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐蓝青、被告金通公司委托诉讼代理人李鸿武、聂先玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姚昌春、杨柳丹向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金20514.74元；2．依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金3907.57元；3．本案的案件受理费由被告承担。以上诉请第1、2项合计为24422.31元。事实和理由：被告金通公司取得了位于龙胜镇北岸新区26#宗地，编号为2012-118地块的土地使用权，该地块规划用途为住宅用地，被告经批准，在上述地块上建设商品房，定名为体育星城，经龙胜县住房和城乡建设局批准进行预售。原告因居住需要，于2015年2月24日与被告签订了商品房买卖合同（以下简称“合同”），双方在合同中就有关房屋的价款、房屋的交付、违约责任等内容进行了明确约定。合同签订后，被告依约进行建房，但是被告并没有按照合同约定的时间即2015年10月31日将房屋交付给原告，而是在2016年2月15日才将房屋交付给原告，延期105天；自被告交付房屋以来，原告已经居住了两年之久，但是被告都没有为原告办理相关的产权证书；被告多项违约行为给原告造成了诸多困扰也带来了相应的损失，被告应当根据合同约定和有关法律规定，向原告承担违约责任。原告认为，被告的违约行为主要有以下几项：第一、合同明确约定被告交房的时间为2015年10月31日，但是被告却延期105天，被告应当根据合同第九条的约定每日按照原告已交付购房款390757元的万分之五承担违约责任，经计算为20514.74元（390757元×0.0005×105天）。第二、被告交付房屋后，没有按照合同约定在交付房屋后180日内将资料报产权登记机关备案。经原告调查，被告至今都没有将办证所需要的材料报产权登记机关备案，那么被告应当按照已付房款的1%向原告支付违约金，经计算为3907.57元（390757元×1%）。因原告与被告就相关事项未达成一致意见，为维护原告合法权益，原告特依据法律规定，向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告姚昌春、杨柳丹对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1.被告工商信息复印件，证明被告的诉讼主体资格； 2.商品房买卖合同复印件，证明原、被告于2015年2月24日签订了商品房买卖合同，双方在合同中就有关房屋的价款、房屋的交付、违约责任等内容进行了明确约定； 3.收据及房产登记信息查询情况说明复印件，证明原告向被告交纳了办证费用的事实，被告有义务为原告办理产权登记；但是被告至今没有将材料提交给产权登记机关备案，导致原告至今未取得不动产权证，应当承担违约责任; 4.收楼确认书复印件，证明被告于2016年2月15日将房屋交付给原告，逾期交房，应当向原告承担违约责任。 被告金通公司辩称，一、关于原告主张“被告涉嫌违约交房应支付逾期交房违约金”。1、合同约定交付期限为2015年10月31日前，由于原告未在约定时间内办理交房手续导致实际交房时间为2016年2月15日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第7页第八条交付期限约定，事实上我公司已于2015年11月2日已经通过五方验收了，该条件已符合。同时约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；2、“第三方原因造成延期的，买受人至交房期限未付清应付款项或未办妥公积金贷款银行按揭手续的，交房期顺延至买受人办妥以上手续且款项到位之日。”事实上我公司销售经理唐某在约定时间内通知原告前来交房，而该房的按揭款在2015年3月20日下来，我公司向原告出具了收款凭证，在该房具备交房条件且我公司多次通知原告，原告于2016年2月15号才来收房。我公司保留追究原告逾期收房违约责任的权利，因此我公司根本不存在逾期交房违约之说。二、关于原告主张“被告逾期未办理房屋权属证书涉嫌违约”。1、《商品房买卖合同》第21页第六条第二款约定，原、被告于2015年2月24日签订该商品房买卖合同，我公司于2015年3月9日备案登记完毕，见《商品房买卖合同》封面。2、该项目的竣工验收备案文件于2017年7月26日才通过验收完毕，这是办理不动产权属证书的最终官方文件。依据2017年11月14日龙国土资函（2017）9号关于龙胜县体育小区陈丽秒等55户业主变更姓名的批复办理完成后才于2018年3月21日办理出余代财等173户的集资建房手续，因我公司81户皆为市场化商品房，在龙胜县不动产登记管理局管理系统互不相融，且依据我公司与县体育小区建设委员会签订的《关于合资兴建龙胜县城北岸新区体育中心小区协议书》看出我公司从小区建房委员会购买81套商品房，所以要事先办理余代财等173户的集资房不动产权属证书后才能办理我公司的商品房不动产权属证书，因此导致我公司的不动产登记权属证书于2018年5月中旬才可以开始办理。3、依据《商品房买卖合同》第11页第十五条第三点，原告至今还未交清独立水电费用及结清房屋尾款，导致我公司无法在龙胜税务局开出该商品房的完税证明，所以无法为原告办理不动产权属证书。综上所述，被告认为原告主张不符合事实，且合同是原、被告经过协商签订，是双方的真实意思表示，那么就应当按照合同约定履行各自的义务，原告诉讼请求不合情、不合理且不合法，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告金通公司对其辩称在举证期内提供如下证据： 1.商品房买卖合同复印件，证明：①公司备案已经办理完毕。②商品房买卖合同第十五条第三点，违约责任不是被告而是原告，因此被告不承担赔偿违约金的责任； 2.被告向原告开具的收款收据复印件，证明原告的按揭款下来了，公司通知原告来交房，但是原告没有按时来； 3.竣工验收备案表复印件，证明房屋竣工备案日期是2017年7月26日； 4.龙国土资函【2017】9号文件复印件，证明办证的时间为什么要推后，是先要办集资楼的手续； 5.集资建房不动产权证复印件，证明为什么公司商品房办证的时间推后的原因； 6.关于合资兴建龙胜县城北岸新区体育中心小区协议书复印件，证明公司的房子先从建房委员会买来之后再卖给原告的； 7.收楼确认书复印件，证明收房时间； 8.证人唐某证言，证明：①“一户一表”的费用，在售楼时已经明确告知原告是独立收费的，包括办证的费用都写进了合同。②手续办好后，公司都是电话通知原告来办理交房手续，是原告自己没有按时接受交房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告金通公司以出让方式取得位于龙胜县宗地，编号为2012-118地块的土地使用权。［土地使用权出让合同号］为4503282013BD0XX。该块土地面积为4385.94㎡。规划用途为住宅用地，土地使用年限自2013年1月21日至2083年1月21日。被告金通公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为体育星城(又名体育小区)。建设工程规划许可号为：建字第4503282014000XX号，施工许可证号为编号2014-XX。被告经龙胜县住房和城乡建设局批准进行预售商品房，商品房预售许可证号为：龙房预售字00000X号。原告姚昌春、杨柳丹因居住需要，2015年2月24日，原告姚昌春、杨柳丹与被告金通公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：2015-00X)。合同中约定：被告将体育星城第1幢7层701号房屋出售给原告姚昌春、杨柳丹。房屋建筑面积130.06㎡，其中套内面积100.08㎡，公共部位与公用房屋公摊建筑面积29.98㎡。商品房单价为每平方米3004.437元，总价款390757元。原告于签订合同当日支付购房款120757元，余下购房款270000元通过办理银行抵押按揭方式支付。交房时间为2015年10月31日前。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理手续……后又经过补充协议第四条关于《买卖合同》第十一条的补充：1.除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务……2.商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款或缴清约定的费用、税金、维修资金等……《买卖合同》第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办证所需的材料报产权登记机关备案……后又经过补充协议第六条进行变更，约定被告将房屋交付给原告使用并经过房管部门物业验收后180日内，将资料报产权登记机关备案……合同签订后，原告当日支付购房款120757元、维修资金、办证费等11304元。2015年3月20日，原告付清剩余购房款270000元。2016年2月15日，原、被告双方在收楼确认书上签名，确认收楼完成。但被告金通公司没有为原告姚昌春、杨柳丹办理不动产权证相关材料备案，致使原告姚昌春、杨柳丹至今未能获得不动产权证。 另查明：被告金通公司所建的体育星城房屋工程，于2015年11月2日竣工验收备案。 本院认为，一、关于原告诉请的要求被告支付逾期交房违约金20514.74元与事实不符。虽然双方约定的房屋交付时间为2015年10月31日前，实际收楼为2016年2月15日。但双方签订的合同补充协议中第四条关于《买卖合同》第十一条的补充：1.除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的。视为出卖人已尽到通知义务被告……该协议中的“等”应理解为广义的含义即电话、电子邮件、口头通知等多种方式的通知。证人唐某的证言，证实被告金通公司的商品房交付，都是以电话的形式通知购房人来交接的事实。事实上，本案的原告也是接到电话通知后才去接受房屋的。且原告无证据证实，到了合同约定的交房时间即2015年10月31日曾向被告主张交房的权利，故原告应承担举证不能的法律后果。同时被告金通公司所建的体育星城房屋工程虽然2015年11月2日竣工验收备案，与双方约定的房屋交付时间为2015年10月31日只相差2日，可见商品房已竣工，进入验收阶段。2.商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款或缴清约定的费用、税金、维修资金等……。本案原告仅提供了付清全部房价款及维修资金，但其他约定的费用、税金、“一户一表”费用等至今尚未提供付款凭证，本院无法查明原告交纳上述费用的交款时间，故原告应承担举证不能的法律后果。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金20514.74元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 二、关于原告要求被告支付逾期办理不动产权证违约金3907.57元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条补充协议第六条的变更约定：“被告应当在商品房交付使用并经过房管部门物业验收后180日内，将办证所需的材料报产权登记机关备案。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”因被告金通公司没有提供证据证明物业验收的时间，对此应承担举证不能的法律后果，故本院只能以交房屋的时间即从2016年2月15日起计算180日，被告至今未为原告提交办证备案材料，时间已超过了180日，构成违约。由于被告金通公司未及时为原告办理不动产权证相关材料备案，致使原告姚昌春、杨柳丹至今未能获得不动产权证，故被告金通公司构成违约，应按约定支付违约金。原告已于2016年3月20日交清了房款390757元，故被告应向原告支付违约金3907.57元（390757元×1%）。 综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告金通公司未能及时为原告姚昌春、杨柳丹办理不动产权证登记的相关材料备案，致使原告姚昌春、杨柳丹至今未取得不动产权证，被告金通公司已构成违约。原告姚昌春、杨柳丹要求被告金通公司支付逾期办理不动产权证书的违约金3907.57元，证据充足，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付逾期交房违约金20514.74元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第十九条的规定，判决如下： 一、由被告龙胜金通房地产开发有限公司向原告姚昌春、杨柳丹支付逾期办理不动产权证的违约金3907.57元，限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告姚昌春、杨柳丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元，减半收取103元，由原告姚昌春、杨柳丹负担78元，被告龙胜金通房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按原告当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。 审 判 员  李 琳 二〇一九年五月二十一日 法官助理  李剑鹏 书 记 员  刘陶园 附： 1．法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳原告诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 2．上诉有关事项告知 如当事人提出上诉，需预交上诉案件受理费205元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。