云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初500号原告:和建元，男，纳西族，1957年1月10日生，住丽江市古城区。诉讼委托代理人：张国耀，云南李寿刚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：李丹，女，汉族，1965年9月25日生，住丽江市古城区。诉讼委托代理人：代踊，男，纳西族，1964年2月6日生，住丽江市古城区，系被告李丹配偶，代理权限为特别授权代理。诉讼委托代理人：包自林，云南云勇律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告和建元诉被告李丹房屋租赁合同纠纷一案，2019年3月4日本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》简易程序之规定，于2019年5月15日公开开庭审理了本案，原、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付自2017年1月1日至2019年2月28日止的租金281666元；3.被告向原告支付违约金39000.00元；4.被告腾退房屋，并按照每日356元的标准支付至实际腾房之日止的房屋占用费；5.被告将原告办理不动产产权登记证所需的房屋建筑许可证、土地测评证、房屋测量证、多占用土地面积罚款单、四邻签字证明、院内面积分摊协议交还给原告；6.本案诉讼费由被告负担。并提出如下事实及理由：2014年1月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将其位于丽江市古城区新义街88号房屋租赁给被告，租赁期限为20年，自2014年1月1日至2033年12月31日，租金共计337.5万元，被告应于合同签订当日支付租金10万元，交房时一次性付清当期租金，2016年11月1日之前支付26万元，2018年11月1日前支付26万元，若被告违约，则被告投资归原告所有，被告赔偿一年租金的30%给原告，并终止合同。该合同签订后，双方对合同进行了公证。合同签定后，原告依约将房屋交付给被告使用，并按照被告要求协助其办理重建房屋所需的相关材料，但被告仅支付了第一年租金，并多次提出单方解除合同，因房屋交付给被告后，办理《不动产产权登记证》的相关材料一直由被告保管，导致涉案房屋一直未能办理房屋产权登记。原告为此诉至法院。被告辩称：双方合同已于2017年1月1日解除，此后的租金被告不应承担；若被告确由违约行为，愿意支付违约金，双方合同已解除，被告不应继续支付房屋占用费，在双方合同解除后，被告已多次通知原告前来接房，但原告一直予以拒绝，涉及办证的材料在被告处保管的，被告愿意退还原告，被告愿意协助原告处理办证事宜。原、被告围绕各自的主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换及举证质证，对于双方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于被告提交的第5组证据，系法院制作的调解书，但该案系被告与案外人之间纠纷，与本案争议无关，经审查，本院对被告提交的第5组证据关联性不予确认，不作为本案认定案件事实的依据。根据庭审及本院认定的上述证据，本院认定以下法律事实：2014年1月1日，原、被告双方经协商，签定了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告和建元将其位于丽江市古城区新义街88号房屋出租给被告使用，租赁期限为20年（自2014年1月1日至2033年12月31日止），租金总额为3375000.00元，其中2014年1月1日至2016年12月31日期间租金为390000.00元，2017年1月1日至2018年12月31日期间租金为260000.00元，被告应于2016年11月1日前付清，2019年1月1日至2020年12月31日期间租金为260000.00元，被告应于2018年11月1日前付清，若被告违约，则其投资无偿归原告所有，被告承担一年租金金额30%作为赔偿，并终止合同；因被告自身原因需要提前退租的，应当提前两个月书面形式通知原告，经双方协商一致后，方可解除合同；该合同并就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告将租金支付至2016年12月31日。2017年10月25日，被告李丹委托律师向原告出具了律师函一份，在该律师函中，被告告知原告双方合同于2017年1月1日起解除。原告当庭确认该律师函已收到，在收到该律师函后，原告未向法院或相关仲裁机构提出异议。被告确认，原告建设工程规划许可证原件现由被告保管。本院认为，原告和建元与被告李丹于2014年1月1日针对丽江市古城区新义街88号房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当严格恪守合同约定，全面履行各自所承担的义务。双方合同约定，若被告因自身原因需要提前退租的，应当提前两个月书面通知原告，在双方协商一致的情况下，可解除合同，2016年10月25日，被告李丹在未与原告协商一致的情况下，单方向原告出具单方解除合同通知，故本院对被告辩称双方合同已协议解除不予采纳，在原告收到被告书面解除合同通知后，未提出异议，也未向人民法院、仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认定，原、被告双方于2014年1月1日所签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月1日解除，原告诉请解除合同无依据，本院不予支持。被告在未经得原告同意的情况下，单方解除合同已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故本院对原告诉请被告支付违约金予以支持，根据双方合同约定，2017年1月1日至2017年12月31日期间租金为130000元，被告应当按照当年租金的30%作为赔偿支付给原告，该条款属违约条款，并带有惩罚性质，应视为双方对违约金的约定，故本院对原告诉请被告支付违约金39000.00元予以支持。针对原告诉请被告支付自2017年1月1日至2019年2月28日期间租金281666元，在被告向原告出具书面解除合同通知后，原告未提出异议，也未要求被告返还房屋，被告违约解除合同后，在原告未能提交证据证明其损失的情况下，被告违约给原告造成的损失主要体现为租金损失，在被告违约解除合同后，原告未及时从被告处收回房屋，应认定原告未采取措施，尽到防止损失扩大的义务，对于扩大部分的损失，原告不得要求被告予以赔偿故对于2017年1月1日至2018年2月28日期间的租金，考虑双方过错程度，本院认定应当各自承担一半为宜，即原告应负担租金损失140833.00元，被告负担140833.00元。合同解除后，尚未履行的，应当停止履行，被告应当将房屋腾退给原告，被告主张现房屋由案外人管理，但未能提交证据予以证实，故本院对原告诉请被告腾退房屋及参照双方合同约定的租金标准356元/天支付房屋占用费予以支持；针对原告诉请被告将其办理不动产登记证所需材料返还给原告，庭审中，被告确认建设工程规划许可证原件现由被告保管，其余原件均不在被告处，原告未能提交证据证实，其所办理的相关产权证书的材料在被告处，故本院对原告诉请被告返还原告办理不动产权属证书所需的土地测评证、房屋测量证、多占用土地面积罚款单、四邻签字证明、院内面积分摊协议不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李丹于判决生效之日起三十日内支付原告和建元租金140833.00元及违约金39000.00元；二、被告李丹于判决生效之日起三十日内将位于丽江市古城区新义街88号房屋腾退给原告和建元，并按照每日356元的标准支付自2018年3月1日至实际腾房之日止的房屋占用费；三、被告李丹于判决生效之日起三十日将丽江市古城区新义街88号房屋的建设工程规划许可证返还给原告和建元；四、驳回原告和建元其他诉讼请求。案件受理费6110元，减半收取为3055元，由原告和建元负担1255元，被告李丹负担1800元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  刘智超二〇一九年五月二十九日书记员  王 钦【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。