内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终203号上诉人（一审原告）：郭建华，男，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。委托诉讼代理人：赵永平，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芝，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鄂尔多斯市东胜区建强房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人：刘建强，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：白瑞丰，内蒙古永晟律师事务所律师。上诉人郭建华因与被上诉人鄂尔多斯市东胜区建强房地产开发有限责任公司（以下简称建强房地产公司）委托合同纠纷一案,不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民初268号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人郭建华及其委托诉讼代理人赵永平，被上诉人建强房地产公司的法定代表人刘建强及委托诉讼代理人白瑞丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建华上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭建华的一审诉讼请求或将本案发回重审；建强房地产公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、《委托合同》并非《协议》的补充，分属两种不同的法律关系，一审法院将两份合同关联认定《委托合同》的效力，属适用法律错误。首先，从签订时间看，《委托合同》后于《协议》，具备后合同改变前合同，双方当事人之间达成新的一致意思表示。其次，从权利义务内容看，《委托合同》与《协议》的权利义务内容迥异，《协议》约定了郭建华挂靠建强房地产公司，郭建华支付100万元挂靠费用，但《委托合同》约定了郭建华代建强房地产公司办理事项，建强房地产公司支付郭建华8000万元。最后，两份合同所涉及的标的物相同，因此二者只能存其一。二、《协议》内容实质为个人挂靠房地产企业进行开发的行为，没有违反法律法规的强制性效力规范，应属有效。双方在《协议》部分履行之后签订《委托合同》，可以说明双方协商解除了原协议。即使《协议》无效，双方当事人之间达成的《委托合同》也不因此而无效。三、《委托合同》内容明确，并没有任何关于转让土地使用权的内容，仅为办理完毕委托事项，对方支付对价的约定。一审法院认为《委托合同》是双方之间达成的项目转让合同，显属定性错误。建强房地产公司辩称，郭建华的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由如下：一、从签订时间和内容来看，《协议》是《委托合同》的前提和基础，二者不能割裂看待。《协议》的性质为个人借用公司资质开发房地产项目的合同，《委托合同》名为委托办理事项，实为将之前借用资质所得的建设用地使用权及房地产开发项目整体转让。一审庭审中，郭建华对此事实已作出自认。二、《协议》和《委托合同》违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的效力性强制规定，且损害了社会公共利益，同时是郭建华为规避法律规定、以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。三、如果认定《协议》和《委托合同》有效，则会严重扰乱房地产市场秩序、违背国家规范房地产开发经营行为的目的。一方面，郭建华个人没有资金、人力、技术等支持，不能保证项目拆迁、建设等顺利推进，影响城市建设和居民回迁安置。另一方面，郭建华个人获得巨额不当利益的同时，可能会造成建强房地产公司在实际开发过程中投入减少，从而损害社会公共利益。四、本案由于挂靠行为以及资金无法到位、拆迁不能顺利推进等情况，导致B·4地块被政府收回，最终郭建华获利近2000万。五、据东胜区公安分局出具的文件显示，现已查明建强房地产公司支付郭建华的款项中，大多数为建强房地产公司非法吸收公众存款犯罪所得。用犯罪所得赃款购买房地产开发项目，本身也是无效民事法律行为。郭建华一审诉讼请求：1.确认双方于2011年4月20日签订的《委托合同》有效；2.建强房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2010年10月，因伊金霍洛旗阿拉腾席热镇旧城区改造，伊金霍洛旗国土资源局经旗人民政府同意将编号为B·4地块国有建设用地使用权公开出让。同年11月25日伊金霍洛旗国土资源局土地交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，建强房地产公司竞得编号为B·4地块的国有建设用地使用权，并由出让人伊金霍洛旗国土资源局与竞得人建强房地产公司委托代理人郭建华（双方加盖公章）签订了《成交确认书》。12月27日,伊金霍洛旗国土资源局与建强房地产公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定：该宗土地面积92056.79平方米，其中出让宗地面积61900.82平方米，出让宗土地的用途为商务金融用地面积：3.7140492公顷，其他普通商品住房用地面积：2.4760328公顷，出让价款为15475205元，每平方米250元；合同签字处郭建华以建强房地产公司委托代理人身份签字。同年12月15日，伊金霍洛旗发展和改革局向建强房地产公司出具关于阿勒腾席热镇B·4地块拆迁项目立项的批复，12月31日，伊金霍洛旗规划局对该项目做出建设用地规划许可证。2011年2月26日，甲方建强房地产公司与乙方郭建华、王旭峰、王维伟签订《协议》，乙方挂靠甲方公司名义开发阿勒腾席热镇B·4地块，挂靠费用100万元，同年3月1日，郭建华给付建强房地产公司挂靠费50万元。2011年4月20日，建强房地产公司与郭建华签订了《委托合同》，合同约定：一、建强房地产公司自愿委托郭建华办理鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿拉腾席热镇B·4地块拆迁、项目立项的相关手续；二、郭建华代理事项包括：（1）伊金霍洛旗国土资源局报批手续；（2）伊金霍洛旗发展和改革局文件；（3）伊金霍洛旗规划局文件；（4）具备拆迁的其它相关文件；三、委托代理费为8000万元，付款时间为：2011年3月31日建强房地产公司第一次给付郭建华1000万元，2011年4月10日前建强房地产公司第二次给付郭建华2000万元，2011年7月15日前建强房地产公司将余款5000万元给付郭建华。双方对违约责任及相关权利、义务作了约定。之后建强房地产公司给郭建华支付5081万元，郭建华自称已收到4740万元。2012年3月7日，鄂尔多斯市公安局东胜区分局对建强房地产公司法定代表人刘建强涉嫌非法吸收公众存款罪立案。同年3月9日，伊金霍洛旗人民政府向伊金霍洛旗国土资源局做出依法收回阿镇旧城区改造项目B·4地块建设用地使用权的批复，部分内容：“经研究，同意你局依法收回阿镇旧城区改造项目B·4地块建设用地使用权，并按规定返还鄂尔多斯市东胜区建强房地产开发有限责任公司已缴纳的土地出让金，收回的土地将由旗人民政府统一重新规划拆迁改造。请你局严格按照相关规定办理手续”。一审法院认为，本案争议焦点是双方当事人之间所签订《委托合同》的效力认定问题。本案中，郭建华用建强房地产公司资质取得伊金霍洛旗阿拉腾席热镇B·4地块国有建设用地使用权之后，与建强房地产公司建立挂靠关系，并交纳50万元挂靠费。于2011年4月20日，郭建华与建强房地产公司签订《委托合同》，约定：建强房地产公司自愿委托郭建华办理鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿拉腾席热镇B·4地块拆迁、项目立项的相关手续，委托代理费为8000万元。根据以上事实，郭建华与建强房地产公司签订的委托合同实际是B·4地块房地产项目转让合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第六十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第五条的规定，郭建华是自然人，并不具备房地产开发企业资质，且挂靠建强房地产公司资质取得该项目的地块，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，其转让行为无效，故郭建华与建强房地产公司签订《委托合同》为无效。另，建强房地产公司法定代表人刘建强以企业名义向群众非法吸收存款已被立案，且政府决定返还所缴纳的土地出让金，收回土地重新规划拆迁改造，建强房地产公司在该块土地中未获取利益，故郭建华主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第六十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，一审法院判决：驳回郭建华的诉讼请求。案件受理费100元，由郭建华负担。二审查明的事实与一审判决认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案《委托合同》的效力问题。郭建华主张《协议》与《委托合同》是两个不同的法律关系，《委托合同》已对《协议》内容进行变更，双方并非挂靠及转让土地使用权关系，而是合作开发关系，《委托合同》中约定的款项是补偿郭建华办理相关审批手续及前期投入的费用。建强房地产公司抗辩称《委托合同》签订时间为2011年4月20日，而合同约定委托由郭建华办理的事项均在2010年12月至2011年1月办理完毕，存在逻辑错误，《协议》实质内容是挂靠关系，《委托合同》实质内容是项目转让。本院经审理认为，《协议》约定内容为郭建华挂靠在建强房地产公司名下开发涉案地块，《协议》签订后郭建华向建强房地产公司支付挂靠费50万元，从协议内容及双方行为可以证明双方存在挂靠关系，郭建华借用建强房地产公司资质开发涉案房地产项目。之后郭建华与建强房地产公司签订《委托合同》，约定建强房地产公司委托郭建华办理涉案项目开发手续，委托代理费用8000万元。签订委托合同之时郭建华已经将相关手续办理完毕，故该合同名为委托，实为郭建华不再继续开发而将涉案房地产项目进行转让。郭建华作为自然人，借用建强房地产公司资质开发房地产项目并进行转让的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产开发企业应取得相应资质的规定，以及未取得资质不得从事房地产开发业务的规定，故双方《委托合同》无效，一审认定委托合同无效并无不当。郭建华上诉主张二者为合作关系，但无充分证据证明，且不符合合作开发“共同投资、共享利润、共担风险”的特征，对其该项上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。郭建华的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭建华负担。本判决为终审判决。审判长  汪海波审判员  刘 杨审判员  常 青二〇一九年五月十日书记员  赵 慧