云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终5号上诉人（原审原告）：谢明生，男，1971年6月24日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：董明，云南律知律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：施福永，云南律知律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）：杨兴志，男，1970年2月21日出生，彝族，住云南省楚雄彝族自治州武定县。委托诉讼代理人：余清林，云南法研律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李振海，男，1963年4月8日出生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托诉讼代理人：刘丽，云南硕欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：滕怀忠，男，1963年5月18日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。原审第三人：昆明泽成矿业有限责任公司，住所地：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县屏山镇崇德大辑麻****。法定代表人：滕怀忠。上诉人谢明生因与被上诉人杨兴志、被上诉人李振海、原审第三人滕怀忠、昆明泽成矿业有限责任公司（以下简称泽成公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人谢明生的委托诉讼代理人董明、施福永，被上诉人杨兴志的委托诉讼代理人余清林。被上诉人李振海的委托诉讼代理人刘丽到庭参加了诉讼。原审第三人滕怀忠及泽成公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。谢明生上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持谢明生一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由杨兴志、李振海承担。事实和理由：1.不动产以登记为权属要件，涉案房屋至查封之日尚登记在李振海名下，故涉案房屋所有权人为李振海，杨兴志对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。2.杨兴志和李振海签订的《购房协议》无法确定真实性、合法性，即便《购房协议》真实有效，但杨兴志因自身原因未办理过户登记，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，在2011年3月30日，杨兴志与禄劝县农村信用合作联社崇德信用社（以下简称崇德信用社）签订《个人借款合同》，李振海为杨兴志借款提供抵押担保并办理了抵押登记，后杨兴志于2012年3月24日还清借款本息，此时涉案房屋抵押解除。杨兴志和李振海于2012年2月26日签订《购房协议》，在涉案房屋抵押解除后，杨兴志未先办理变更登记，使涉案房屋过户至自己的名下，而是转而再与崇德信用社签订《个人循环借款合同》，将涉案房屋为借款设定抵押。因此，杨兴志明知在签订《购房协议》之后可以办理房屋过户手续而未积极办理，而是继续采取让李振海作为抵押人，涉案房屋作为抵押物的方式为其借款提供担保，故房屋未办理过户登记系杨兴志的自身原因造成。其次，未办理过户登记系因为杨兴志未及时偿还银行借款，致使借款多次展期，涉案房屋一直被抵押，未能办理过户登记系因为杨兴志自身原因造成。3.李振海与杨兴志以明显低价转让涉案房屋，虽有转账但购房资金来源不明且购房目的出于恶意，贷款用途无法落实，显系恶意串通，规避债务，损害谢明生的合法权益。4.本案属案情复杂、争议较大的案件，依法应当进行听证，杨兴志提出执行异议后，一审法院未履行告知义务，也未组织听证，属程序违法。被上诉人杨兴志辩称：上诉人对于因自身原因造成产权未能移转的理解错误，其上诉事实和理由均不能成立，谢明生认为房屋未办理过户登记是买受人的错误，但其未能提交证据证明其观点。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人李振海辩称：杨兴志在一审法院查封涉案房屋前已与李振海签订《购房协议》，支付价款并占有使用房屋，上诉人谢明生主张李振海和杨兴志恶意串通，规避债务无事实和法律依据。房屋未能办理过户系因自2011年3月30日至2017年4月24日期间一直处于崇德信用社抵押贷款中。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人滕怀忠及泽成公司未参与诉讼，也未提交书面意见。谢明生一审诉讼请求：1.判决继续执行李振海位于禄劝县城区环城路边房屋（房产证号：禄字第**）。2.本案诉讼费由杨兴志、李振海承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于云南省禄劝县城区环城路边，一幢四层，建筑面积763.01平方米，国有建设用地使用权面积212.40平方米，登记不动产权利人为李振海，不动产登记证号为禄字第××号。涉案房屋现无抵押登记，有法院查封。2012年1月3日，杨兴志与李振海签订《购房协议》，约定李振海将位于禄劝县以总价款280万元卖给杨兴志，杨兴志于2012年2月29日内付200万元，余款于2012年10月30日内付清，李振海于款清后协助杨兴志办理房屋产权过户手续。协议签订后，李振海向杨兴志交付了房屋，杨兴志于2012年2月26日、2013年2月8日、2013年6月10日通过银行转账方式向张朝兰（系李振海的配偶，双方于1987年7月22日登记结婚）分别支付200万元、50万元、30万元购房款，张朝兰于2012年2月26日、2013年6月10日向杨兴志分别出具200万元、80万元的购房款收据，并在2013年6月10日的收据上注明“余款全部结清”字样。2011年3月30日，杨兴志与崇德信用社签订《个人借款合同》，向崇德信用社借款200万元，借期12个月，李振海用涉案房屋为杨兴志借款提供抵押担保并办理了抵押登记，崇德信用社取得了禄房他证禄劝字第××号《房屋他项权证》，该笔贷款于2012年3月24日本息还清。2012年3月27日，杨兴志与崇德信用社签订《个人循环借款合同》，杨兴志向崇德信用社借款450万元，借期3年，李振海用涉案房屋为杨兴志借款提供抵押担保并办理了抵押登记，崇德信用社取得了禄房他证禄劝字第××号《房屋他项权证》；因杨兴志未能全额归还贷款本金，双方于2015年3月26日签订《借款展期协议》，将剩余借款400万元的借期展期至2016年3月26日，并就涉案房屋抵押办理了展期登记；因杨兴志未能全额归还贷款本金，双方协商办理借新还旧，于2016年3月31日签订《个人借款合同》，杨兴志向崇德信用社借新还旧贷款380万元，借期12个月，李振海用涉案房屋为杨兴志借款提供抵押担保并办理了抵押登记，崇德信用社取得了禄房他证禄劝字第××号《房屋他项权证》；因杨兴志未能全额归还贷款本息，双方协商办理借新还旧，于2017年4月24日签订《个人借款合同》，杨兴志向崇德信用社借新还旧贷款360万元，借期12个月，李振海用涉案房屋为杨兴志借款提供抵押担保，在办理涉案房屋抵押登记过程中（在禄劝县房管局注销原抵押登记，到禄劝县不动产登记中心办理抵押登记），因一审法院于2017年4月26日对涉案房屋进行了查封，抵押登记未能办理。因民间借贷纠纷，谢明生以腾怀忠、泽成公司、李振海为被告向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年10月30日作出（2015）昆民三初字第353号民事判决书，判决滕怀忠、泽成公司向谢明生归还借款本金910万元及相应利息，李振海对上述债务在300万元内承担连带还款责任；滕怀忠、泽成公司、李振海不服本院判决，向本院提出上诉，本院于2016年8月12日作出（2016）云民终428号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，谢明生向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年11月17日作出（2016）云01执1266号执行裁定书，裁定对滕怀忠、泽成公司、李振海价值12901995.77元及利息的相应财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。2017年4月26日，一审法院依据上述执行裁定书，向禄劝县不动产登记中心发出（2016）云01执1266号协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的李振海所有的房产予以查封。杨兴志遂向一审法院提起案外人执行异议，一审法院于2017年8月28日作出（2017）云01执异390号执行裁定书，认定杨兴志向李志海购买涉案房屋并于2013年6月10日支付完毕了280万元购房款，进而认为杨兴志主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，裁定：“中止本院（2016）云01执1266号协助执行通知书对李振海名下位于禄劝彝族苗族自治县屏山镇北街城区环城路边，房产证号：20××74号房屋的执行。”谢明生于2017年9月13日签收该执行裁定书后，于2017年9月22日向一审法院提起本案申请执行人执行异议之诉。另，经一审法院现场踏勘，涉案房屋一楼系临街商铺，早在2013年开始即由杨兴志对外出租他人经营使用。经向涉案房屋所在地周边房屋中介询价，房屋中介人员表示涉案房屋在2012年的市场价基本上为280万元左右。一审庭审中，杨兴志主张其在签订《购房协议》后即实际接收涉案房屋，并对外出租给他人使用至今。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议案件规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据一审查明的法律事实，杨兴志与李振海签订《购房协议》的时间是2012年1月3日，杨兴志在签订协议后接收了涉案房屋并通过对外出租的方式占有使用至今，还于2012年2月26日、2013年2月8日、2013年6月10日通过银行转账的方式向李振海的配偶张朝兰分别支付购房款200万元、50万元、30万元，共计280万元，即杨兴志在2013年6月10日已将合同约定的总价款全部支付完毕。由此可见，在一审法院于2017年4月26日向禄劝县不动产登记中心发出（2016）云01执1266号协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的李振海所有的房产予以查封之前，作为买受人的杨兴志早已与李振海签订了书面合同、实际占有了涉案房屋并支付了全部对价，虽然涉案房屋一直未办理产权过户登记手续，但通过一审法院向禄劝县农村信用合作联社调查取证的情况看，涉案房屋从2011年3月30日起至2017年4月24日止基本上一直处于李振海为杨兴志向崇德信用社贷款提供抵押担保设立抵押物权登记中，由此导致涉案房屋一直未能办理过户登记手续，故杨兴志作为案外人提出的执行异议完全符合上述司法解释规定的情形，其就涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。至于谢明生提出涉案《购房协议》系杨兴志和李振海恶意串通所签订，杨兴志不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，其一，谢明生对杨兴志于2012年2月26日、2013年2月8日、2013年6月10日分三次通过银行转账支付280万元的事实并无异议，而该付款金额与涉案《购房协议》能够相互印证，特别是该三次付款行为的时间均发生在涉案房屋被查封之前，即付款事实有力印证了杨兴志与李振海于2012年1月3日签订的《购房协议》，与此相反，谢明生并未能就其主张的涉案《购房协议》属杨兴志与李振海恶意串通所为提交任何确实有效的证据加以证实，当就此承担未能完成法定举证证明责任的不利法律后果。其二，谢明生提出杨兴志与李振海就涉案房屋的交易价格明显低于银行抵押贷款时的评估价格，通过一审法院向禄劝县农村信用合作联社调查取证所调取的借款合同、协议和抵押合同的内容看，杨兴志于2011年3月30日第一次向崇德信用社借款时，李振海提供作为抵押担保的涉案房屋的评估价值为288.11万元，与杨兴志、李振海所签涉案《购房协议》约定的总价款280万元基本相符，该价格也与一审法院依法向涉案房屋所在地周边房屋中介询价2012年市场价值的情况相互印证，虽其后用涉案房屋提供抵押贷款的评估价值明显高于该价款（近两倍），但在崇德信用社两次贷款间隔仅一年，对涉案房屋评估价值却做出了翻倍的估价价值的情况下，该银行抵押贷款所做的评估价值显然不具有证明力的高度盖然性和对抗效力，故谢明生据此提出杨兴志与李振海就涉案房屋的交易价格明显低于市场价值而不合理的主张不成立，一审法院不予支持。其三，通过杨兴志举证、一审法院现场踏勘和当事人陈述，足以证实涉案房屋已于2013年就为杨兴志实际接收占有并使用，该事实与双方签订涉案《购房协议》及付款行为能够相互印证，进一步印证了杨兴志与李振海就涉案房屋的买卖行为发生在本院查封之前，故谢明生提出涉案房屋的买卖系杨兴志与李振海恶意串通所为的主张不成立，一审法院不予支持。其四，谢明生提出导致涉案房屋一直未能办理产权过户手续的过错在于杨兴志，根据一审法院查明的法律事实，涉案房屋从2011年3月30日起至2017年4月24日止基本上一直处于李振海为杨兴志向崇德信用社贷款提供抵押担保设立抵押物权登记中，由此导致涉案房屋一直未能办理过户登记手续，故谢明生的该项主张不成立，一审法院不予支持。此外，谢明生还提出杨兴志提出执行异议后，一审法院并未向其履行告知义务，未进行听证，属程序违法。根据《执行异议和复议案件规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案件复杂、争议较大的，应当进行听证。”由此可见，对于当事人提出的执行异议，人民法院以进行书面审查为一般原则，只有在案件复杂且争议较大时，听证才属于必须程序，故一审法院对杨兴志所提执行异议进行书面审查并作出（2017）云01执异390号执行裁定书适用的程序并无不当，谢明生的该项主张不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决：“驳回原告谢明生的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢明生负担。”二审中，经征询各方对一审判决认定事实的意见，上诉人谢明生提出：1.一审判决认定“涉案房屋现无抵押登记，有法院查封”不准确，应当确认涉案房屋于2017年4月26日因本案被一审法院查封；2.对于一审判决认定杨兴志和李振海签订《购房协议》、支付购房款项不认可，认为李振海及杨兴志以280万元交易房产远低于其后抵押贷款时信用社的评估价，交易价格虚假，不是真实的房屋买卖关系。3.对于一审法院现场询价的过程无异议，但认为房屋中介人员没有确认房屋价格的资质，所陈述的价格与评估价相差过大，不能认定涉案房产的价格为280万元。对于谢明生提出的异议，本院认为：1.一审判决在案件事实中已经认定“因本院于2017年4月26日对涉案房屋进行了查封，抵押登记未能办理”，上诉人的该项异议不能成立。2.杨兴志和李振海于2012年1月3日签订《购房协议》，约定了购房款项为280万元并实际支付，该280万元系杨兴志和李振海之间形成的合意，与其后崇德信用社为办理贷款对房产进行评估确定的评估价目的不同、性质不同，谢明生仅以两个价格存在差异主张交易虚假依据不足，一审法院现场询价只是对于交易价格的补充查证，并不免除谢明生对于其主张《购房协议》虚假而承担的举证责任，谢明生并未举证证实购房价格虚假，其异议不能成立。被上诉人杨兴志和李振海对于一审判决认定的事实无异议。二审查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审中，杨兴志庭后提交了禄劝县农村信用合作联社向本院出具的《关于杨兴志向我社贷款用李振海名下房产抵押担保的情况说明》，欲证实系因信用社不同意办理过户手续而造成房屋至今未能过户，杨兴志对此不存在任何过错。上诉人谢明生质证认为：对于情况说明的三性及证明观点不予认可，信用社与涉案房屋存在利害关系，情况说明证实信用社对于杨兴志和李振海之间有房屋买卖关系知情，杨兴志贷款还款违约，没有依法及时办理过户手续，对于涉案房屋未能办理变更过户存有过错。对于信用社关于评估价值差距较大的解释不认可，认为信用社在贷款中存在利益关系，所述的几个原因相互矛盾。被上诉人李振海对于情况说明无异议。本院认为：禄劝县农村信用合作联社出具的情况说明对于杨兴志在信用社贷款还款的过程、评估价格的依据、未办理过户登记的原因等做出了明确说明，对于该证据予以采信。对于该情况说明是否能够证实双方的观点将结合案件审理的焦点问题综合评述。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：谢明生上诉主张对涉案房屋继续执行是否有事实和法律依据。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，判断上诉人（申请执行人）谢明生的上诉请求是否成立，需要判断被上诉人（案外人）杨兴志就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。谢明生因金钱债务申请执行登记在被执行人李振海名下的涉案房屋，杨兴志认为其与李振海之间就涉案房屋签订《购房协议》，支付全部购房款项并实际占有使用，虽未办理过户但其不具有过错，依法享有足以排除强制执行的民事权益。故判断杨兴志的主张是否成立，应当根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的四个要件加以判断。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院逐一分析如下：1.就本案是否属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”而言，李振海为本案诉争房屋登记的所有权人，其与杨兴志签订的《购房协议》系双方真实意思表示，虽然双方签订购房协议时涉案房屋处于借款抵押状态下，且根据禄劝县农村信用合作联社出具的情况说明，在李振海和杨兴志签订《购房协议》时，禄劝县农村信用合作联社并不知情，更谈不上征得同意，故应当认定李振海系在房屋抵押期间，未经抵押权人同意，将抵押房屋转让给杨兴志，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条规定的立法目的是为了在抵押权人和抵押人、受让抵押物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益，并非是针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。抵押权作为担保物权具有追及效力，抵押财产的转让并不必然损害抵押权人的权利，不能仅以转让抵押财产未经抵押权人同意为由，确认转让合同无效。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，涉案购房合同产生的法律关系是一种债权债务关系，仅是物权变动的原因，并不当然导致物权发生变动，物权转让的行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因及债权行为无效，购房合同的效力应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定判定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”谢明生提出杨兴志和李振海之间签订的合同恶意串通，损害其合法权益，但并未提供证据予以证实，故其主张杨兴志与李振海之间签订购房合同虚假的主张不能成立，应当认定杨兴志和李振海之间签订了合法有效的房屋买卖合同。2.合同签订后，杨兴志依照合同约定分三次支付了购房款项，李振海交付了涉案房屋，应当确认杨兴志已支付款项并在人民法院查封前实际占有了房屋。谢明生虽然对于款项性质提出质疑，但并未提供证据证实其观点，对其主张本院不予支持。3.就本案是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”而言，根据前述《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，转让设定抵押权的不动产合同虽然有效，但要办理物权移转登记需要预先涤除设定在该不动产上的权利负担，否则并不能实现物权移转的目的。在杨兴志与李振海签订《购房协议》之前，李振海就用案涉房屋为杨兴志在崇德信用社的贷款提供抵押担保并办理了抵押登记，故在房屋买卖交易时，杨兴志对于涉案房屋上设定有权利负担的现状属于明知，在涉案房屋上设定有抵押的情况下，如果要办理房屋产权变更手续，杨兴志应当事前取得抵押权人的同意或者及时清偿债务行使涤除权，但根据本案信用联社出具的证明，杨兴志和李振海在签订购房协议时并未取得抵押权人信用社的同意，其后杨兴志也没有及时清偿债务，消灭抵押权，而是继续用涉案房屋抵押贷款，造成信用社不同意在有借款的情况下变更产权登记，最终导致房屋被查封时，房屋处于被抵押状态，无法办理产权变更手续，应当认定涉案房屋产权无法及时变更系杨兴志自身原因造成，杨兴志并不具备排除涉案房屋执行的法定条件。关于谢明生提出的执行异议程序未听证存在程序违法的问题，本院认为，判断案件是否属于复杂，有重大争议，进而决定案件是否采用公开听证方式，属人民法院自由裁量范围，谢明生以其对于案件性质的看法主张一审法院在处理执行异议时程序违法理据不充分，其理由不能成立。综上，杨兴志虽然在人民法院查封前签订了书面购房协议，支付了购房款并占有使用涉案房屋，但因其自身原因未办理产权过户登记，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的需同时具备的条件，故其不享有排除执行的物权期待权，涉案房产仍需继续执行。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予改判。上诉人谢明生的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初2100号民事判决；二、继续执行李振海位于禄劝县城区环城路边房屋（房产证号：禄字第**）。一审案件受理费100元，由杨兴志、李振海共同负担；二审案件受理费100元，由杨兴志、李振海共同负担。本判决为终审判决。审判长  赵锐审判员  龚睿审判员  王健二〇一九年五月六日法官助理赵思远书记员许萍萍