内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内2221民初1616号原告：何胜文，男，1980年12月22日出生，蒙古族，农民。委托诉讼代理人：王立伟，内蒙古烛拉律师事务所律师。被告：兴安盟大龙物流有限责任公司（统一社会信用代码：×××），住所地内蒙古兴安盟科右前旗。法定代表人：王亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈美华，该公司部门经理。委托诉讼代理人：陈文峰，内蒙古圣泉（科右前）律师事务所律师。原告何胜文诉被告兴安盟大龙物流有限责任公司（以下简称”大龙物流”）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年4月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何胜文及其委托诉讼代理人王立伟、被告大龙物流的委托诉讼代理人陈美华、陈文锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何胜文向本院提出诉讼请求：1、要求被告依法履行合同；2、要求被告承担违约损失32000元。庭审中原告明确履行合同内容包括对房屋及土地办理不动产登记、清除30米内的临时建筑、进出大门自由。事实和理由：2009年3月9日，我购买了被告大龙物流位于科右前旗科尔沁镇省际通道与天骄路交界的大龙物流园区内的修配车间，并签订合同，被告将房屋交付给我使用。2017年下半年开始被告在园区大门处设立门禁，对我的车辆及和来我处修理的车辆收费，不允许我使用门前20米空间修车，违反协议约定，我也无法对外出租该房屋，故诉至法院。被告大龙物流辩称，同意为原告办理不动产登记手续，在合同约定的30米内被告没有临时建筑，设立门禁是为了加强管理，被告不存在违约，所以不同意承担违约损失。理由如下：双方签订买卖合同后，被告已经按照合同约定将房屋前20米让原告一直无偿使用，被告设立门禁，是为了安全考虑，更好的为业主服务。原告在购买房屋前就明知所购买的是园区内的房屋，应当遵守园区管理制度；对于原告主张前来原告处修理车辆进行收费不存在，被告一直未向原告收取过任何费用(包括前来原告处修车的通行费)，综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：修配车间买卖合同，证明被告在2009年9月3日向原告出售了一间修配车间，根据该合同第一条及第二条，被告应当无条件向原告办理不动产登记手续，根据协议第四条约定，被告应保证原告门前30米没有其他建筑，供原告使用。被告质证同意协助原告办理房产证及土地使用证，原告门前20米没有建筑，现在也没有建筑，一直让原告在使用。原告提交修理间租赁协议书一份及照片两张，证明被告设立门禁，对出入园区来原告处的修理车辆进行收费，导致原告收入减少，无法对外出租车间；照片3张，证明被告在原告车间门前设立栏杆，原告要求予以拆除。被告质证修理间租赁协议是复印件，对证据真实性有异议，至于收费收取的是停车费，也就是使用被告停车场的费用，不是收取原告的出入费用。另外照片也不能证明原告的收入减少与被告有直接关系。蓝色的栏杆是在原告门前30米外，黄色的栏杆是可移动的，设置在20米外，按照合同约定原告门前20米供原告修车使用，20米至30米的空间是供车辆通行的道路，如果原告修车使用，栏杆可移动，修理后再将栏杆归位就可以。被告提交修配车间买卖合同，根据合同第五条约定，原告在购买时就明知所购买的是园区内的房屋，原告入住园区后应自觉遵守园区管理制度；房屋租赁合同三份，证明被告在设立门禁后，被告的房屋也在对外出租，所以对收入是没有影响的；被告的营业执照一份，证明被告是营业性的物流公司，营业范围广泛，设立门禁是为了安全考虑也是为了经营所需。原告质证对修配车间买卖合同的真实性没有异议，对证明目的有异议，合同第五条约定，被告方恰恰干预了原告维修车辆的时间，要求车辆维修人员前去大门处领维修车辆进入园区，显然是以一种变通的方式阻碍了原告的正常经营，其规章制度不得侵犯原告的权益，被告的各项规章制度都是在侵犯原告的权益，被告方的各项制度没有经过原告的认可，也没有通知原告，所以该条约定对原告是没有任何意义的。同时对被告提供的租赁合同真实性无法确认，对李艳彬这份房屋租赁合同，租房用途是办公使用而不是修车使用，对被告租给兴安盟气象局的合同也是用于气象监测，而不是车辆修理，也不需要频繁的出入大门，所以对该两份合同与本案无关，对其营业执照真实性没有异议，但对证明问题有异议，该份营业执照不能证明被告有权力侵犯原告的自由出入权。被告提交照片2张，2018年5月8日，园区曾发生火灾，证明要求原告领车及领车原因是为了责任明确，而且查驾驶证及车辆信息也是为了园区安全考虑。原告质证对照片真实性没有异议，但不是在原告修车门前着火，不能以该两张照片为由阻碍原告正常出入大门，被告通过该两张照片限制原告正常通行，违反了双方合同约定。本院认证认为，原告提交的合同、照片被告无异议，应予确认，原告提交的租赁合同书与本案无关联性，不予确认。对被告提交的照片及营业执照予以确认，被告提交的租赁合同与本案不具有关联性，不予确认。本院经审理认定的事实如下：2009年3月9日原告何胜文购买了被告大龙物流位于科右前旗科尔沁镇省际通道与天骄路交界的大龙物流园区内的修配车间，价款为192000元，预交定金50000元，2009年10月20日交工后再交款102000元，剩余房款待被告为原告办理完房屋产权证及土地证后，原告将款一次性支付给被告，办理证照的费用由原告负担。合同第四条约定：该修配车间门前20米场地可无偿供原告使用，被告保证修配车间门前30米不再建筑其他建筑物。合同第五条约定：原告入住园区后，自觉遵守被告方各项管理规章制度，根据维修需要，适时调整安排时间，被告不得干涉。被告已将修配间交付给原告使用。2017年下半年开始被告在园区大门处设立门禁，并张贴公告，为了园区管理，消除安全隐患，所有车辆缴纳地面建设、养护费，现执行以下规定，公告第三项为（三）库房内停车、修车免费。对入园的车辆进行登记，检查驾驶员的驾驶证，并要求入园维修的车辆联系原告等维修人员，对车辆确认后才能放行。另被告在原告使用的门前20米外设立可移动栏杆（实际在25米处），目的是使原告修理停放车辆的区域20米到30米行使的道路之间隔离，原告在使用时可移动栏杆后复位，在原告门前30米外设立固定栏杆，现原告以被告该设立门禁及栏杆的行为影响了原告的正常经营并且使原告的房屋无法对外出租，影响了原告的收入，故诉至法院。本院认为,原告何胜文与被告大龙物流签订的买卖合同合法有效，双方应当依照约定履行合同义务，现原告要求被告协助办理不动产登记，对此被告亦同意，对该项请求本院予以支持。根据物权法第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，该法第七十一条又规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行事权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。根据《最高人民法院》第一条第二款的规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。按照物权法的相关规定原告虽未办理房屋产权登记，但原告已经实际管理使用购买的修配间，属于法律规定的业主，故原告应当享有进出小区大门自由通行的权利，现被告设立门禁及在进入门禁后还要经过一道电动门，该两道门妨害了原告及前来原告处修车的车辆的通行自由。被告设立门禁，目的是对进入物流园区的车辆进行管理，其行为虽不违反法律规定和双方合同约定，但被告应针对原告的特殊情况尽可能为原告修车提供便利，在出台相关规章制度时要征询原告的意见，简化入园程序，达到既能管理园区又不影响原告的修理业务。被告在对前来修理的车辆进行登记后还要求原告等维修人员到大门签字确认，属于过度管理。原告要求拆除小区门禁及大门的请求，实际原告要求的属于自由通行权，本院变通为被告为原告及到原告处修理的车辆提供通行便利。被告在25米处设立的栏杆应属于临时建筑，该行为不符合合同约定，应将该25米处的栏杆拆除，原告要求拆除25米处的栏杆的请求本院予以支持。但原告在修车时应当按照合同约定合理使用房屋前20米的土地，不得占用20米外30米内的通道。原告请求被告赔偿两年的房租损失，该修配间现由原告使用，且无法证明设立门禁对其造成了实际损失，故原告请求被告支付违约损失不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《最高人民法院》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告兴安盟大龙物流有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告何胜文办理该修配车间的不动产登记证并拆除25米处的可移动栏杆；二、被告兴安盟大龙物流有限责任公司为原告何胜文及到原告何胜文处维修的车辆提供通行便利；三、驳回原告何胜文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元,减半收取300元由原告何胜文负担275元，被告兴安盟大龙物流有限责任公司负担25元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  杨玉山二〇一九年五月十三日书记员  赵 辉适用法律条款：《中华人民共和国物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行事权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；《最高人民法院》第一条第二款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。