江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初9545号原告（反诉被告）:侯雯，女，1978年11月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：殷忠刚，上海普世（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘佳雯，上海普世（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：何宁宁，男，1971年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：丁华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄威，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：周某，女，1972年9月24日出生，汉族，住陕西省西安市。第三人：张建强，男，1955年3月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山北区房产咨询有限公司金浦店，住所地江苏省昆山市周市镇黄金海岸花园**楼**。负责人：周云。第三人（反诉第三人）：昆山北区房产咨询有限公司春晖景苑店，住，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路**/div>负责人：陈家武。原告侯雯与被告何宁宁、第三人周某、张建强、昆山北区房产咨询有限公司金浦店（以下简称北区金浦店）、昆山北区房产咨询有限公司春晖景苑店（以下简称北区春晖景苑店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序进行了审理。被告何宁宁在法庭辩论终结前向本院提出反诉，本院予以受理。本院组织当事人于2018年7月11日进行证据交换，原告侯雯及其委托诉讼代理人殷忠刚，被告何宁宁的委托诉讼代理人丁华、黄威、第三人张建强及第三人北区金铺店的负责人周云到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭于2019年3月26日公开开庭审理了本案，原告侯雯及其委托诉讼代理人殷忠刚，被告何宁宁的委托诉讼代理人丁华、黄威、第三人张建强及第三人北区金铺店的负责人周云到庭参加诉讼，第三人周某、北区春晖景苑店经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告侯雯向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，收取购房款381万元并将昆山市房屋过户、交付给原告，第三人周某配合办理相关过户手续；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年2月26日，经第三人北区金浦店介绍，与被告何宁宁委托的第三人张建强签订房屋买卖合同，合同约定：被告将所有的昆山市作价386万元出售给原告，签订合同时支付定金5万元，本合同生效之日办理手续时支付146万元（含定金），余款240万元贷款支付，办妥产权证及付清房款后7个工作日内办理房屋交接手续等。合同签订后，原告依约支付定金5万元，后原告拟再支付首付款及要求被告提供相关证件以办理相关过房手续时，被告方告知原告该房屋现虽系何宁宁单独所有，但原系何宁宁、周某共有财产，双方离婚时约定归何宁宁所有，因周某在美国工作生活，故要其配合出具该房屋归何宁宁所有的法律文件需要等待较长时间，故暂时不能及时办理过户手续，需等待周某办理相关手续后才能继续履行，之后原告多次催促，被告均表示工作较忙，在安排时间过来办理相关手续，但直到起诉之日，被告均未能继续履行合同。综上所述，被告一直拖延不予履行合同的行为已经构成违约，给原告造成重大损害，应依法承担继续履行合同之责任，故特此起诉，请求贵院依法支持原告之诉讼请求。被告何宁宁辩称，因为原告没有支付相关款项，被告已经按照合同的第四条规定，向原告寄送了解约通知，我们认为该合同已经依约解除，所以不存在继续履行合同。第三人周某未作陈述。第三人张建强述称，我和被告是同事关系，被告多次催促我将昆山的房产出售。涉案房屋的市场价当时为12000元每平，我以14000元每平挂出。签合同时，原告对我的代理权有异议，当场给被告打电话，电话中被告同意我代理，所以我签字了。后续的事情是由被告的助理来办。当时原告和中介给我打电话，要求给被告付首付款，我说我不管这个事情，找被告的助理。第三人北区金浦店述称，合同签订之后，被告一直没有提供离婚协议书，周某提供的财产公证上面载明了放弃涉案的房产，但是并没有写归谁所有，在昆山办理房产过户的时候，交易中心要求写明涉案的房产归谁所有。然后我方将该情况告知周某要求其重新办理公证，就没有下文了，一直没有办。在合同签订之后的两年内，我方以及原告方一直在和被告沟通。第三人北区春晖景苑店未作陈述。反诉原告何宁宁向本院提出诉讼请求：一、判令解除合同编号为31XXX5的《房屋买卖合同》;二、判令反诉被告向反诉原告支付总房款20%的违约金计人民币77.2万元；三、判令反诉被告承担反诉的诉讼费。后，反诉原告何宁宁变更第一项诉讼请求为：要求确认合同于2018年7月11日解除。事实和理由：张建强（本诉案件第三人）以反诉原告的名义与买方侯雯（反诉被告）、居间方北区春晖景苑店（反诉案件第三人）签署了合同编号为31XXX5的《房屋买卖合同》，合同约定将位于昆山市的房地产作价386万元出售给侯雯，首付款为146万元（购房定金在付款时抵冲），过户日期为2016年5月25日之前，剩余的240万元房款由侯雯申请银行贷款支付。合同第四条还约定，如果买卖双方中若有任何一方未按照合同中的约定全而履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，违约方需向居间方缴纳房屋成交总价2%的服务费。合同签署之后，买方侯雯至今都未支付首付款146万元。反诉原告认为，由于买方侯雯至今都未支付首付款146万元，很显然早己逾期超过45个工作日，根据合同第四条的约定，反诉原告有权单方面解除合同，并要求买方侯雯支付总房款的20%的违约金。另外，买方侯雯还需向居间方北区春晖景苑店缴纳房屋成交总价2%的服务费。反诉被告侯雯辩称，反诉被告认为反诉原告的诉讼请求均不能成立。反诉原告的通知函是在反诉被告起诉之后才发出，并且到目前为止，仅在开庭前看到通知函。根据法律规定即使是发了解除函，且对方有异议的话，可以通过诉讼确认合同效力，但是本案反诉被告已经通过诉讼要求继续履行合同，故反诉原告认为合同已经解除不能成立，并且根据合同约定首付款的支付时间是办理手续之日，但迄今为止反诉原告未提供相关手续，多次承诺办理手续，也没有到昆山来配合中介和反诉被告办理过户手续，所以系反诉原告存在违约行为，故其各项诉请均不能成立。请求法庭依法予以驳回。反诉第三人北区春晖景苑店未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：昆山市房屋所有权于2006年5月25日登记于何宁宁与其配偶第三人周某名下。2007年6月27日，何宁宁与第三人周某协议离婚，双方签订《离婚协议书》，约定：“美国以外的财产，除去分配给女方的美金200万元整外，所有的住房、汽车、存款、股票以及所经营公司的动产及不动产均归男方所有”。2016年2月26日，第三人张建强与侯雯在第三人北区春晖景苑店的居间下签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》的首部中载明的甲方为何宁宁、第三人周某，代理人为第三人张建强，乙方为侯雯，丙方为第三人北区春晖景苑店，《房屋买卖合同》的落款处，第三人张建强在甲方处签字，注明“张建强代何宁宁”，侯雯在乙方处签字，合同约定：一、甲方同意将坐落在昆山市房屋（建筑面积273平方米）出售给乙方，二、房地产转让价款为386万元，合同签订之时，乙方支付5万元作为定金购房，三、本合同生效之日起尽快办理手续，乙方将146万支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2016年5月25日前办理过户手续，乙方需贷款，贷款部分240万元由丙方代乙方办理贷款手续，四、甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款20%作为违约金，……七、甲乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之日后3个工作日内办理房屋交接手续，预留2万元整暂放中介公司处，……十三、补充条款，为手写，甲方产权为夫妻共有财产，确实口头委托张建强代理出售此房，签字人签字后同样承担相应的法律责任。合同还对其他事项进行了约定。2016年3月26日，案外人林某支付何宁宁5万元。侯雯陈述：林某系昆山**房产咨询有限公司的法定代表人，该5万元系购房定金。何宁宁陈述：这个时间点确实收到该款项，但证据链不完整，侯雯还需要进一步举证系林某代其支付以及侯雯支付给林某的证据。第三人张建强陈述：侯雯支付给中介，中介直接给何宁宁打钱。第三人北区金浦店陈述：交易信息认可。2016年7月28日，为了办理过户需要，第三人周某出具《声明书》，载明：“本人自愿放弃坐落于昆山市地产所有权”。何宁宁提供落款为2018年6月29日的何宁宁向侯雯、第三人北区春晖景苑店发送的《通知函》一份，其上内容为：何宁宁表示侯雯至今未支付首付款146万元，侯雯逾期履行付款义务早已超过45个工作日，何宁宁要求解除合同、侯雯支付违约金77.2万元、侯雯向居间方支付房屋总价2%的服务费。何宁宁并未提供侯雯本人签收的证据。侯雯表示：《通知函》当庭拿到，解除理由不成立。昆山市房屋权属现尚未变更登记至侯雯名下，遂引起纠纷。上述事实由侯雯提供的房屋买卖合同、离婚审查处理表、离婚协议书、声明、交易信息、何宁宁提供的通知函、声明、交易明细及当事人的庭审陈述为证。本院认为，虽然《房屋买卖合同》的首部中载明的甲方为何宁宁、第三人周某，但是，第三人张建强在合同落款处明确注明“张建强代何宁宁”，结合何宁宁与第三人周某于2007年6月27日协议离婚的事实，本院认定第三人周某并非《房屋买卖合同》的相对方，第三人张建强仅作为何宁宁的代理人与侯雯签订《房屋买卖合同》，因此，《房屋买卖合同》系侯雯与何宁宁的真实意思表示，合法有效，侯雯及何宁宁双方均应恪守。何宁宁认为侯雯根本违约、要求解除合同，其主张的合同依据为《房屋买卖合同》第四条的约定：甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同。何宁宁认为侯雯至今未支付首付款，已经逾期超过四十五个工作日，何宁宁有权解除合同。本院认为，侯雯与何宁宁应当按照《房屋买卖合同》的约定履行义务，《房屋买卖合同》关于首付款支付时间的约定见于合同第三条：本合同生效之日起尽快办理手续，乙方将146万支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2016年5月25日前办理过户手续。根据该条款的字面意思，其并未直接约定支付首付款的确切日期，结合该条款的全部内容，应理解为何宁宁办理过户手续的同时，侯雯向何宁宁付清首付款146万元，现何宁宁未完成协助侯雯过户的义务，侯雯享有同时履行抗辩权，无须向何宁宁付清首付款，何宁宁以侯雯未付清首付款为由要求解除合同、支付违约金，无合同和法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。关于《房屋买卖合同》是否具备继续履行的条件。昆山市房屋所有权于2006年5月25日登记于何宁宁与第三人周某名下，何宁宁与第三人周某于2007年协议离婚时已经以书面方式明确约定该房屋归何宁宁所有，此后，在2016年的房屋过户办理过程中，第三人周某出具声明书，以实际行动对房屋过户予以配合，可以看出，何宁宁、第三人周某对于涉案房屋的权属不存在争议，第三人周某应协助何宁宁将房屋权属变更登记。目前，该房屋上不存在他项权利、不存在查封，《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。本案中，根据现有证据，《房屋买卖合同》不存在协议解除或法定解除的情形，本院对于原告侯雯要求被告何宁宁继续履行合同的诉讼请求予以支持。原告侯雯、被告何宁宁应按照《房屋买卖合同》的约定继续履行合同。案外人林某支付给被告何宁宁的5万元款项，被告何宁宁虽未确认系本案房款，但其也未明确否认，结合原告以及其他当事人的陈述，在被告何宁宁未提供相反证据的情况下，本院确认系本案购房定金。根据《房屋买卖合同》的约定，被告何宁宁协助原告侯雯办理昆山市房屋权属变更登记手续，原告侯雯同时支付被告何宁宁3**万元房款，被告何宁宁在原告侯雯完成付款义务后的三日内将房屋交付原告侯雯。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告侯雯与被告何宁宁于2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、第三人周某于本判决生效后十五日内协助被告何宁宁办理昆山市房屋的不动产权属变更登记手续；被告何宁宁于本判决生效后十五日内协助原告侯雯办理昆山市房屋的不动产权属变更登记手续。三、原告侯雯支付被告何宁宁房款381万元。四、被告何宁宁于原告侯雯履行完上述第三项义务的三日内将昆山市房屋交付原告侯雯。五、驳回反诉原告何宁宁的全部诉讼请求。案件受理费37680元，财产保全费5000元，合计42680元，由被告何宁宁负担。该款原告侯雯已经预交。反诉案件受理费18840元，由反诉原告何宁宁负担。上述款项相互抵扣后，侯雯于何宁宁履行完上述第二项义务的同时支付何宁宁37673**元。（如采用转账方式支付，汇入何宁宁指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526028963）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。公告费690元，由第三人周某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  李建川人民陪审员  陈林根二〇一九年五月九日法官 助理  郑 煦书 记 员  马润斐