包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终689号   上诉人（一审被告）：刘祥，男，1969年1月23日出生，现住青海省西宁市。   委托诉讼代理人：吴静，现住青海省西宁市，系刘祥妻子。   被上诉人（一审原告）：包头市润德物业服务有限责任公司。   法定代表人：宋庆福。   委托诉讼代理人：王强，内蒙古炳鸿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘宇峰，内蒙古炳鸿律师事务所律师。   上诉人刘祥因与被上诉人包头市润德物业服务有限责任公司（以下简称润德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   刘祥上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审。二、一、二审诉讼费由润德物业公司承担。其上诉主张的事实和理由是：   一、润德物业公司主张的物业费缺乏依据。刘祥与润德物业公司不存在物业服务合同关系。2013年12月，在上一个物业公司合同期满后，润德物业公司接管的本小区物业，原《物业服务合同》并未续期已经自动解除。该小区从未召开业主委员会，双方至今没有签订新的《物业服务合同》。   二、双方从未约定物业费的收取标准。根据《包头市物业管理条例》第五十七条之规定，物业服务标准要公布备案。润德物业公司至今都没有就物业费收取标准与小区业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定。润德物业公司依据原《物业服务合同》来确定收取标准，违反物业管理规定。   三、刘祥自2013年9月调离包头市工作，不清楚润德公司入驻小区的事情，小区成立业委会的成员刘祥也不清楚，成立情况不清楚。根据相关规定，不居住的房屋是收取20％-70％的物业费。而且，物业公司并没有多次上门索要物业费。润德物业公司入驻后，安装了电梯卡，刘祥一直没有办理过电梯卡无法使用电梯。在润德物业公司服务期间，2016年大年三十，刘祥家门口与连接楼道的暖气管道爆裂，当时联系物业公司的工作人员没有办法处理，是刘祥自费2000元进行修理的，这笔费用本应由物业公司出的，该费用应该从物业费中扣除。另外，刘翔家窗户存在问题，遇到下雨天窗外往屋里漏水非常严重，房屋漏水问题5年以上就应该由物业公司来管理，但是他们没有尽到义务，要求物业公司予以解决和承担。   四、润德物业公司进驻小区后，小区没有增加设施，也没有尽职尽责履行义务。润德物业是三级物业公司，人员配备情况不符合规定，清洁工作不到位，小区单元的下水阻塞，没有做疏通工作。从2013年至今，小区硬化路面都被刨开了没有恢复原貌。小区私搭乱建问题严重，本小区内97％的一楼私自搭建小院，还有80％以上楼顶的私搭乱建存在安全隐患，小区保安形同虚设，僵尸车长时间停放物业公司没有清理。另外，润德物业公司进驻后，给电梯设置控制卡，业主不交物业费就无法使用电梯。   润德物业公司辩称，我们认为一审法院判决事实清楚，证据确实充分，使用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。   润德物业公司向一审法院起诉请求：一、刘祥支付润德物业公司2013年12月12日至2017年12月11日物业费10239.21元;二、本案诉讼费由刘祥负担。   一审法院认定的事实：2013年12月12日，润德物业公司与包头市青山区兴晟苑小区业主委员会（以下简称兴晟苑业委会）签订《物业服务合同》，兴晟苑业委会将包头市青山区兴晟苑小区委托润德物业公司实行物业管理，物业类型为普通住宅。双方就物业服务的事项及标准作了约定。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的房屋建筑面积交纳，具体标准为：二层小楼（非电梯楼）每月每平方米0.70元；电梯楼的一楼每月每平方米0.90元，二楼每月每平方米1.05元，三楼到五楼每月每平方米1.30元，六楼到八楼每月每平方米1.40元。业主可按季度、半年或一年交纳物业服务费且提前交纳半年的优惠30元，交纳1年的优惠80元。双方约定服务期限为1年。合同期满后的2014年至2017年每个年度的12月12日，兴晟苑业委会与润德物业公司均续签合同，合同内容与2013年12月12日的《物业服务合同》相同。   坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区房屋建筑面积164.09平方米，其权利人为刘祥。该房屋性质为城镇住宅，总层数8层，刘祥房屋位于5楼，物业费按每月每平方米1.30元标准计算，刘祥自2013年12月12日至2017年12月11日应向润德物业公司交纳物业服务费10239.22元，润德物业公司多次向刘祥索要，刘祥未支付。   一审法院认为：润德物业公司与兴晟苑业委会签订的5份《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。刘祥作为包头市青山区兴晟苑小区5栋501号业主，应受上述合同的约束。润德物业公司依约为刘祥的住宅房屋提供物业服务后，刘祥应依约向润德物业公司支付物业服务费。现润德物业公司要求刘祥支付2013年12月12日至2017年12月11日物业服务费10239.21元。经查，2013年12月12日至2017年12月11日刘祥应向润德物业公司交纳物业服务费10239.22元，故润德物业公司的诉讼请求，理由充分，该院予以支持。刘祥未到庭,未作答辩，视为其放弃抗辩权，不影响本案的实体裁决。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：刘祥支付润德物业公司2013年12月12日至2017年12月11日物业服务费10239.21元，于本判决书生效之日起三日内付清。案件受理费60元，减半收取30元，由刘祥负担。   二审期间，刘祥提交以下证据：一、2018年润德物业公司起诉后拍摄的小区环境照片22张，欲证明润德物业公司服务不到位。二、2018年8月拍摄的3张家中窗户漏雨墙面受损的照片，证明该问题常年存在，应该由润德物业公司维护的。三、18份《包头市兴晟苑物业服务质量评价》征询意见表，证明小区物业服务太差，小区业主要求更换物业公司。四、三级物业标牌照片1张以及从律师网站查询的2份物业管理收费标准和业主可以拒交物业费的文章，欲证明三级物业公司收费标准应该是0.5元，服务人员应该是10人，物业公司的人员配备以及收费标准均不符合规定，也高于原物业公司的收费标准。润德物业公司擅自提高收费标准业主可以拒交物业费。刘祥的房屋一直处于空置状态，应按照70%的标准收费。   润德物业公司质证称，对证据一的照片真实性认可，证明目的不认可，拍摄时间不能确定，这些问题是动态的不能证明物业公司服务不到位。对证据二墙面受损的照片真实性无法确定，即使存在问题，也与物业公司无关。对证据三的质量评价的真实性不予认可。对证据四网站查询各份材料的真实性认可，证明目的不认可。这些信息均是律师个人观点，不是相关职能部门发布的正规文件，没有法律效力。润德物业公司是三级物业，但是在2018年2月已经取消物业级别管理，对于三级物业所规定的要求已经不适用。   二审经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。   另查明，第一届兴晟苑业委会于2014年6月26日经包头市青山区住房保障和房屋管理局备案登记。第二届兴晟苑业委会备案日期为2018年4月8日。备案有效期均为三年。上述事实有润德物业公司提供的《业主委员会备案证》以及双方当事人陈述在案佐证。   本院认为，双方当事人对于润德物业公司为案涉兴晟苑小区提供物业服务的事实没有争议，本院予以确认，本案的争议焦点是刘祥是否应当支付物业费，对此从以下几点分析判断：   首先，刘祥没有充分证据证明兴晟苑业委会的成立不符合法律规定，润德物业公司与兴晟苑业委会签订的5份《物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，刘祥作为包头市青山区兴晟苑小区5栋501号业主，应受该《物业服务合同》的约束，刘祥提出的其与润德物业公司不存在物业服务合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。   其次，关于刘祥主张的润德物业公司收费标准过高的问题。润德物业公司与兴晟苑业委会签订的《物业服务合同》中已经对物业费收费标准进行了明确约定。刘祥二审提供3份网络查询材料缺乏证据的客观性、关联性，不具有证明效力，该组证据本院不予采信。刘祥上诉提出的润德物业公司收费标准过高以及案涉房屋应当按照70%收取物业费的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。   第三，刘祥认可润德物业公司进驻小区以后，其自2013年12月12日至2017年12月11日期间未向润德物业公司支付过物业费，一审判决认定的刘祥欠付该时间段物业费金额为10239.21元正确，本院予以确认。刘祥提出的润德物业公司进驻小区后擅自提高物业费收费标准的主张以及2016年刘祥因楼道暖气管破损垫付2000元维修费应折抵物业费的主张均无充分证据予以证明，该项上诉理由证据不足，本院不予支持。   第四，关于刘祥主张物业服务不到位的问题。本院认为，物业服务内容广泛且始终处于动态变化当中，而照片作为静态的呈现方式，无法全面、连续、准确的反映出实际情况。刘祥二审提交的照片只能反映拍摄当时的状况，且刘祥自认该组照片系2018年在本案一审诉讼之后拍摄，不足以证明润德物业公司在2013年12月12日至2017年12月11日期间的物业服务水平。刘祥提供的关于窗户漏水的照片无法证明该现象是因润德物业公司管理不善导致。刘祥提供的调查表系刘祥单方制作，缺乏证据的真实性，本院不予采信。因此，刘祥二审提交的证据均不足以证明润德物业公司存在物业服务不到位的问题足以达到全额减免物业费的程度，刘祥以此为由拒绝支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，刘祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费60元，由上诉人刘祥负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 范丽宏   审 判 员 邢海峰     二○一九年五月三十一日   法官助理 贺 颖   书 记 员 杨 曼   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。