贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2977号原告：梁德淑，女，1973年2月20日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。原告梁德淑与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告梁德淑、被告博泰公司委托诉讼代理人翟进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁德淑向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金25,451.00元（违约金计算方式：以购房款296,986.00元为基数，按日万分之一从2015年12月31日起计算至2018年5月8日止）；2、判令被告立即将办理房屋转移登记有关材料交付原告、立即将房屋产权转移登记到原告名下，并支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金2,969.86元；3、判决被告立即退还原告地下车位使用权转让款73,000.00元（庭审中变更为要求解除双方签订的地下车位使用权转让合同并退还转让款73,000.00元）；4、判令被告立即向原告支付房屋材料费及安装费3,000.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回要求被告立即将办理房屋转移登记有关材料交付原告、立即将房屋产权转移登记到原告名下的诉讼请求。事实及理由：原告购买被告开发的“博泰.丽景水湾”项目的第6幢1单元2层3号房屋，双方签订了合同编号为（BT-6-1-2-3）的《商品房买卖合同》。合同就双方权利义务作了合法、明确的约定，原告按照合同约定履行了按时付款义务，被告并未按合同约定按时交房，按时交付办理房屋转移登记有关文书材料和将房屋产权转移登记到原告名下；因被告的原因，原告购买的房屋交付时有5扇外窗未安装，经双方协商，由原告安装，被告支付相关费用；2018年7月26日，原、被告签订《地下车位使用权转让合同》，原告购买半岛水湾小区地下二层517号车位使用权，该合同载明双方的权利义务，原告按照合同约定支付了相应价款，后因被告原因，地下，地下车位使用权无法交付原告，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的相关规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告博泰公司口头辩称：就逾期交房并非完全由于博泰公司的原因造成，应当扣除施工过程当中出现的恶劣天气、中高考放假、法定节假日等各抗力因素再予以计算；双方合同约定在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于申请初始登记之日起180日内取得初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付原告，即被告办理初始登记的期限为实际交房之日起360日内，至今履行期限并未届满，不应当承担违约责任；外窗材料费及安装费不应当由被告承担；车位使用权转让合同是否解除由法院依法判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、商品房买卖合同、收据、车位使用权转让合同与收据，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的门窗收据、半岛水湾证明。证明目的：被告交房时有5块玻璃未安装完毕。被告质证意见：三性不认可，达不到原告的证明目的。经本院审查认为，符合证据的真实性、合法性、关联性，其证明力，本院予以确认。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月12日，原、被告双方签订合同编号为BT-6-1-2-3的《商品房买卖合同》（合同上未注明签订时间，双方庭上确认为2018年1月12日），约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××××路土地编号为毕市国用（2013）第**地块上建造的暂定名为“博泰.丽景水湾”第********住房（房号6-1-2-3）；建筑面积94.78平方米，套内建筑面积77.42平方米；总价款为296,986.00元；第八条，付款方式及期限：一次性付款，买受人应当于2018年1月12日前支付全部房价款；第十一条，交付时间和条件：出卖人应当于2015年12月31日前向原告交付该商品房；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（2）逾期超过60日买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；第二十二条，房屋登记，二、初始登记：出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和第（2）项处理：……（2）原告选择不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已付房款1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告向被告支付完房款296,986.00元（2014年5月13日付款96,986.00元，2014年8月14日付款13,980.00元，2018年1月12日付款200,000.00元，合计310,966.00元，其中房款13,980.00元实为办证等费用，被告又另行开具办证等费用的收据给原告，但实际两张收据只支付现金13,980.00元），已履行支付全部房款和交纳办证等相关费用的义务，被告在2018年5月8日才将涉案房屋交付原告。在交付涉案房屋时，尚有5块玻璃未安装完，原告为此支付相关费用3,000.00元。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得初始登记，不具备办证条件。另查明：2018年7月26日，原、被告签订《地下车位使用权转让合同》，约定：原告购买被告开发的位于半岛屿水湾小区地下贰层母子车位。此协议约定的优先选择车位编号为517号，待车位交付时，享有优先选择车位的权利。转让人（被告）与受让人（原告）约定车位以“个”计价，该车位总价款为150,000.00元。其他优惠X，应交款为73,000.00元。受让人在本合同签订时一次性付清全部价款。交付时间：转让人应在该小区商品房交付时向受让人交付该车位。合同还约定其他事项。合同签订后，原告于当日支付车位款73,000.00元。经原告追问，被告以其他理由未将涉案车位交付原告使用。本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：1、被告是否应支付原告逾期交房和逾期办证的违约金、标准、支付时间；2、被告是否应支付原告房屋材料及安装费3,000.00元；3、双方签订的《地下车位使用权转让合同》是否应解除、被告是否应退还车位款73,000.00元。对双方争议的焦点1，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当按合同约定全面履行合同义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双方约定，原告同意委托被告为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。虽合同约定的交房时间为2015年12月31日前，但双方签订合同的时间为2018年1月12日，按常理，在未签订合同前，原告和被告之间未约定相关权利义务，被告没有在签订合同之前将涉案房屋交付原告使用的义务，原告也没有权利要求被告交付涉案房屋的权利。故双方签订的该合同约定的交房时间应推定为现房交付，即双方签订合同的当日或原告支付完涉案房屋购房款之日交付。原告已于2018年1月12日支付完涉案房屋的购房款，双方于当日签订商品房买卖合同，故被告应于当日交付涉案房屋给原告，可被告于2018年5月8日才交付涉案房屋，已违反合同的该约定，应按合同的约定承担违约责任，即支付违约金的违约责任。根据双方签订的合同约定，该违约金应以原告支付的全部购房款296,986.00元为基数，每日按0.01%的标准，从2018年1月12日的次日，即2018年1月13日起至2018年5月8日止，共115日，违约金3,415.34元（296,986.00元×115×0.01%=3,415.34元）。原告主张从2015年12月31日起开始计算，超过部分的诉讼请求，本院不予以支持；对原告主张双方原来签订合同，系被告将双方原来签订的合同收回，才在原告交清房款后重新签订合同，对原告的该主张，被告当庭否认，原告提供不了证据加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担对自己不利的后果。况且，原、被告双方均认可原告提供的《商品房买卖合同》，即使按原告的陈述，原、被告双方签订的原来有合同，原来签订的合同约定的内容与后来签订的《商品房买卖合同》约定的内容是否有不一致之处，原告不能举证加以证明，且如果有此情形，后合同的约定也应改变先合同约定的不一致之处，故只能以双方认可的原告提交给法院的《商品房买卖合同》载明的双方权利义务为依据确定本案双方的权利义务，故对原告的该主张，本院不予以支持；对被告主张“应扣除施工过程当中出现的恶劣天气、中高考放假、法定节假日等各抗力因素再予以计算”，无事实依据和法律依据，故本院不予以支持。对逾期办证违约金，因双方合同约定：出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记；（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。按合同的该约定和被告实际交付涉案商品房给原告的时间，被告应从2018年5月8日起的360日（180日+180日）内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，即为2019年5月3日前，原告于2019年3月12日便起诉，在起诉时，被告未违约，原告要求被告支付逾期办证违约金的条件未成就，只有到期后，被告仍未履行合同约定的该义务，原告才能主张其权利。故对原告的该诉讼请求，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，被告应按合同的约定交付涉案商品房，双方签订的合同约定，被告应将涉案房屋的玻璃安装完毕后才能交付给原告，被告未履行该义务，应承担相应的法律责任，原告为此支付相关的费用，应由被告承担。故对原告的该诉讼请求，本院应予以支持；故对被告认为不应由其承担的抗辩理由，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。对双方争议的焦点3，原、被告双方签订的《地下车位使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付车位款的义务，被告也应履行合同义务，按合同的约定将涉案车位交付原告使用，可被告未按合同约定履行该义务，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，被告迟延履行主要债务，经原告追问后，被告仍未在合理的期限内履行，原告有权解除合同。因此，对原告要求解除双方签订的《地下车位使用权转让合同》、退还其支付的车位款73,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院支持以购房款296,986.00元为基数，按日0.01%的标准，从2018年1月12日的次日，即2018年1月13日起至2018年5月8日止，共115日的违约金3,415.34元，超过的部分，本院不予以支持；对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因原告起诉时条件未成就，故本院不予以支持；对原告要求被告赔偿其支付的房屋材料及安装费3,000.00元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求解除双方签订的《地下车位使用权转让合同》、退还其支付的车位款73,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梁德淑逾期交房违约金3,415.34元（违约金以原告购房款296,986.00元为基数，按日0.01%的标准从2018年1月13日起计算至2018年5月8日，共115日）；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梁德淑房屋材料及安装费用3,000.00元；三、解除原、被告于2018年7月26日签订的《地下车位使用权转让合同》，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告梁德淑支付的车位款73,000.00元；四、驳回原告梁德淑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,194.00元，由原告梁德淑负担394.00元被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担800.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一九年五月八日书记员  彭双