广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终5046号上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞市诺哲投资发展有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇黄村厚虎路**行政大楼****厂房。注册号：441900001292467。法定代表人：梁璐，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞市安成果蔬有限公司，，住所地：广东省东莞市石碣镇石碣村崇焕西路与刘沙路交汇处东侧统一社会信用代码：9144190069975661X9。法定代表人：梁宗健，该公司总经理。委托诉讼代理人：何素文，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨月彬，广东格雷兄弟律师事务所律师。上诉人东莞市诺哲投资发展有限公司（以下简称诺哲公司）因与被上诉人东莞市安成果蔬有限公司（以下简称安成公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安成公司向一审法院起诉，请求判令：1.诺哲公司返还押金365000元；2.诺哲公司返还消防工程款200000元。后在本案重审阶段，将诉讼请求变更为：1.确认案涉《租赁合同》增加免租期共11个月又16天；2.诺哲公司向安成公司返还增加免租期的租金人民币2014833.33元；3.诺哲公司承担本案诉讼费用。诺哲公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除诺哲公司与安成公司所签署的《厂房租赁合同》；2.没收安成公司所支付的租赁押金人民币365000元；3.安成公司向诺哲公司支付拖欠2017年11月份房屋租金人民币30488元；4.安成公司恢复涉案房屋原状并向诺哲公司返还涉案房屋；5.安成公司向诺哲公司支付因拖欠租金所产生的迟延履行违约金人民币244550元（自2016年6月10日起算，暂计至起诉之日，直至清偿之日）；6.安成公司承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，诺哲公司撤销了第三项反诉请求，即“安成公司向诺哲公司支付拖欠2017年11月份房屋租金人民币30488元”。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一面二十条，《中华人民共和国消防法》第十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限东莞市诺哲投资发展有限公司应判决发生法律效力之日起七日内向东莞市安成果蔬有限公司偿付420966.67元。二、驳回东莞市安成果蔬有限公司的其他本诉请求。三、驳回东莞市诺哲投资发展有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费22918.67元（东莞市安成果蔬有限公司已预交），由东莞市安成果蔬有限公司负担18130.19元，东莞市诺哲投资发展有限公司负担4788.48元；反诉案件受理费减半收取为4947.75元（东莞市诺哲投资发展有限公司已预交），由东莞市诺哲投资发展有限公司负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27124号民事判决书。诺哲公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判解除诺哲公司与安成公司于2013年4月16日所签的《厂房租赁合同》；3.改判诺哲公司没收安成公司所支付的租赁押金人民币365000元；4.改判安成公司恢复案涉房屋原状并向诺哲公司返还案涉房屋；5.改判安成公司向诺哲公司支付因拖欠租金所产生的迟延履行违约金人民币238162.5元（自2016年6月10日起算，计至安成公司付清之日即2017年12月12日）；6.改判驳回安成公司的全部诉讼请求；7.由安成公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院没有查明《补充协议书》已对案涉租赁物建筑主体消防工程验收时间做了重新约定，一审法院认定事实错误。2013年4月16日，诺哲公司与安成公司就物业东莞市石碣镇刘沙路与崇焕路交汇处厂房A栋一、二楼、B栋整栋、F1栋、F2栋签署了《厂房租赁合同》，该合同约定诺哲公司应当于2013年7月1完成主体消防并经政府部门验收合格。2014年4月16日，诺哲公司与安成公司签订了《补充协议书》，该协议第一条明确约定：诺哲公司在2014年6月8日前完成建筑主体消防经相关消防部门验收合格并取得消防验收合格文件。根据《厂房租赁合同》及补充协议书的约定，可以确认诺哲公司及安成公司就建筑主体消防验收合格的义务已经达成新的一致意见即于2014年6月8日前完成。（二）即便认定诺哲公司应当承担延期通过主体消防的法律责任，那么因延迟增加免租期的起算点应当为补充协议所约定的2014年6月8日，而不应当为原租赁合同所约定的2013年7月1日，一审法院对此属事实认定错误。根据《补充协议书》第四条，“本协议书约定的条款是原租赁合同的补充，本协议书没有约定的条款内容按原租赁合同约定继续履行，如原租赁合同约定与该约定不相符的，以本补充协议约定为准”。案涉建筑于2014年5月22日取得了《建设工程消防设计审核意见书》，于2014年6月12日取得了《建设工程消防验收意见书》。即便认定迟延也仅仅迟延4天而已，一审法院认定迟延了346天属明显错误。（三）诺哲公司与安成公司所签订的《补充协议书》系双方真实的意思表示，合法有效，《补充协议书》第二条第四款已经对原租赁合同的约定进行了实质性变更。依据《合同法》的相关规定，如双方当事人在平等自愿的基础上达成了前后两份协议且协议均符合法律规定，除当事人有特别约定外，如果前后两份协议对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新、最近，且不违反协议目的，应根据协议成立的先后，确定以在后协议为准。《补充协议书》系双方真实的意思表示，合法有效，一审法院依据《厂房租赁合同》就主体消防延迟问题确定过错责任及判令诺哲公司承担支付赔偿金的责任没有事实和法律依据。（四）案涉租赁物建筑主体消防工程延迟验收通过的根本原因是安成公司在未经诺哲公司同意下，擅自进行装修引发消防隐患，导致主体消防多次审核未能通过。双方签订《补充协议书》的起因是安成公司乱搭乱建并引发安全隐患，导致主体消防多次审核未能通过，这也正是双方在《补充协议书》中约定由安成公司承担200000元的真实理由，安成公司在庭审中亦承认在涉案物业存在乱搭乱建的行为。因此双方签订《补充协议书》，对延迟主体消防时间等条款作了重新约定，而一审法院却未充分考虑该事实，认定双方签订的《厂房租赁合同》中对主体消防延迟增加免租期的约定依然有效，没有事实和法律依据。（五）一审法院认定安成公司不存在恶意拖欠租金行为，无事实及法律依据。根据《合同法》第99条及《民事诉讼法》的相关规定，超过上诉期且没有上诉的一审判决才发生法律效力。在本案中，首先，安成公司拖欠诺哲公司租金，诺哲公司作为债权人，有权要求安成公司支付租金及相关费用；其次，一审判决并未生效，诺哲公司没有向安成公司支付款项的义务，故双方并不存在“互负到期债务”的情形；最后，诺哲公司在此过程中屡次催告安成公司支付租金及相关款项，但安成公司均置之不理，构成根本违约。（六）安成公司违约事实清楚，诺哲公司有权解除合同。根据诺哲公司提供的安成公司拖欠租金水费情况汇总表显示，安成公司基本每月都出现拖欠租金的情况，甚至于2016年9月、2016年10月及2017年11月拖欠租金分别是88天、58天及33天，其中2017年11月租金系在诺哲公司提起反诉要求解除合同后才支付的。根据《厂房租货合同》第九条第一款约定，如安成公司逾期30天未交租金，诺哲公司有权单方面终止合同。诺哲公司已向一审法院提起解除合同及要求安成公司支付违约金的诉讼请求，应视为诺哲公司已行使合同解除权，合同于诺哲公司提交的《民事反诉状》送达至安成公司之日起解除，故诺哲公司有权没收押金并要求安成公司恢复原状及返还房屋、支付迟延履行违约金。（七）一审法院认定诺哲公司接受租金即视为同意继续合同是错误的。首先，无论合同是否解除，安成公司实际占有期间的租金都必须支付；其次，一审法院所依据的诺哲公司属默示行为，必须有法律明文规定才可认定，一审法院适用法律错误；再次，案件在一审判定无效之后，诺哲公司只能等待二审的改判后才能做出要求解除合同的诉讼请求；最后，直到诺哲公司提请解除合同起诉时，安成公司的违约行为符合合同所约定的解除条件，因此，当诺哲公司的反诉状送达安成公司时，合同即己经解除，即使安成公司开庭前补交了租金亦应当确认合同已经解除。（八）安成公司恶意诉讼、滥用诉权实质目的是为了将空置面积退还诺哲公司。安成公司在本案起诉前一直要求退还空置面积被拒后，其寻找理由提请诉讼。（九）安成公司的诉讼请求是返还租金，但一审判决以损失为由调整诺哲公司承担20%的责任，滥用裁量权。即使存在消防验收延迟，也没有给安成公司造成损失，安成公司也没有举证证明其存在损失。案涉租赁物一直由安成公司正常使用，安成公司没有提出因消防问题造成其不能营业。被上诉人安成公司答辩称：（一）案涉《补充协议书》是合同双方基于诺哲公司未按租赁合同约定履行租赁物主体消防工程义务前提下为完善法定强制要求以及避免损失的扩大而采取的补救措施，并没有免除《厂房租赁合同》关于主体消防工程延迟增加免租期的违约责任。1、《补充协议书》签订的前提：其一，由于诺哲公司没有在合同约定的时间（2013年7月1日）完成租赁物的主体消防工程以及验收手续，违反法定强制要求以及合同约定；其二，租赁物业已经于2013年下半年按照实际用途进行装修并转租使用，但因主体消防工程验收未按约定完成，导致安成公司无法按照实际用途进行二次消防工程施工和验收备案，存在极大的消防安全责任风险；其三，安成公司于2014年4月7日因租赁物严重漏水和建筑主体消防未通过验收问题向诺哲公司发出《关于增加免租期及无需支付租金的函》明确要求诺哲公司尽快处理漏水问题以及尽快完成建筑主体消防验收合格并要求按照合同约定增加免租期。在上述前提下，为完善法定强制要求和避免主体消防工程延迟导致损失的进一步扩大，经双方协商一致采取补救措施而于2014年4月16日签订了《补充协议书》。2、《补充协议书》对租赁物主体消防工程的补充约定并不免除《厂房租赁合同》关于主体消防工程延迟增加免租期的违约责任。《厂房租赁合同》约定的主消防工程（包括消防水池、泵房、消防栓）为厂房、宿舍用途的主体消防工程，并不包括安成公司在租赁后根据实际用途装修的二次消防工程。而在《补充协议书》签订之前，安成公司已经按照实际用途进行了装修使用，故《补充协议书》直接按照租赁物的实际用途进行主体消防施工和申报验收，即将原约定的主体消防和装修的二次消防工程合二为一，安成公司也因此而承担二次消防工程的费用200000元。诺哲公司主张安成公司承担200000元费用的真实理由是由于安成公司乱搭乱建引发安全隐患导致主体消防多次审核未能通过，纯粹是毫无依据的片面之词。根据《中华人民共和国消防法》的规定，建筑物主体消防工程验收合格属于交付使用前的法定强制要求，双方在租赁合同中约定交付义务之一就是须在2013年7月1日前由诺哲公司完成主消防工程并经验收合格，以保证安成公司对租赁物的使用满足法定强制要求。事实上，诺哲公司没有在约定期限完成该法定强制义务，导致安成公司对租赁物的使用处于违法状态。为了尽快解决租赁物的违法使用状态，双方协商签定了《补充协议书》，并由诺哲公司保证在2014年6月8日前完成建筑主体消防并验收合格，但并不会改变此前交付使用的违法状态。如果租赁物在主体消防并验收合格之前出现消防责任事故，那么合同双方均有不可推卸的法律责任。《补充协议书》主文记载“因甲方未按原合同约定时间完成主体消防并经相关部门验收合格……甲乙双方达成如下补充约定”，由此可见，双方对于未能按照约定完成消防验收的责任主体及原因是明确的，不存在豁免诺哲公司应承担的延期通过消防验收的法律责任一说。而且，此后双方的交往文件中安成公司多次提及增加免租期，诺哲公司从未表示上述《补充协议书》已经变更主体消防工程履行期限为由予以拒绝。因此，一审判决认定双方签订的《厂房租赁合同》关于由于主体消防延迟增加免租期的约定仍然有效，并同时根据双方当事人造成的过错程度对消防工程延迟的影响大小酌情确定诺哲公司承担20%的赔偿责任是事实清楚、合法有据的。（二）安成公司不存在根本违约的行为，诺哲公司诉请解除《厂房租赁合同》、没收租赁押金、恢复原状并返还租赁物业以及支付违约金缺乏事实及法律依据。1、安成公司不存在拖欠租金的行为。诺哲公司主张安成公司迟延支付的租金系2016年9月至11月，由于东莞市第一人民法院2016年8月12日做出的（2016）粤1971民初950号民事判决书判决确认案涉《厂房租赁合同》无效，诺哲公司需向安成公司返还押金及消防工程款合计565000元。基于该判决结果，双方之间互负金钱债务，故安成公司从2016年9月开始暂缓支付租金，拟用租金对上述判决金额进行抵扣，加之合同履行过程中，租赁物存在大面积漏水、消防验收未按期完成问题，根据《厂房租赁合同》第五条的约定，在诺哲公司未能尽到维护管理租赁物的义务将漏水问题妥善处理前，安成公司有权不予支付租金，故双方就上述相关事宜进行多次协商。2016年12月1日，东莞市中级人民法院立案受理诺哲公司提出的上诉，安成公司随即于12月5日一次性支付上述三个月的租金及水费。由此可见，安成公司基于上述情形而暂缓支付上述三个月租金的行为是完全合理的，并非诺哲公司主张的“恶意拖欠租金”。2、如前所述，诺哲公司予以缴付租金，诺哲公司在接受之后并继续按照双方签订的《厂房租赁合同》履行合同义务并没有提出解除合同及相关事宜，截止至目前，安成公司仍按照合同约定按时向诺哲公司支付租金，而诺哲公司也按照合同约定履行出租方义务，诺哲公司现却诉请解除《厂房租赁合同》、没收租赁押金、恢复原状并返还租赁物业以及支付违约金等，明显缺乏事实及法律依据。3、诺哲公司指控安成公司要求退还空置面积，恶意诉讼、滥用诉权却一贯地没有提供任何有效证据予以证明，明显属于无中生有，混淆视听。综上所述，安成公司认为诺哲公司的上诉请求毫无事实及法律依据，为了维护社会和谐，维护目前在租用的几十位农户及安成公司的合法利益，请驳回诺哲公司的全部上诉请求。（三）一审法院结合本案事实，认定双方对于消防验收迟延均存在过错，在计算诺哲公司应当返还安成公司的租金时酌情认定诺哲公司应向安成公司返还20%的租金没有超过安成公司的诉讼请求。本院经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。二审查明，结合双方提交的租金、水费支付情况汇总表及双方在一、二审的陈述，可认定安成公司迟延交付租金、水费的情况如下：2016年7月份迟延5天、2016年9月份迟延87天、2016年10月份迟延56天、2016年11月份迟延26天、2016年12月份迟延5天、2017年2月份迟延5天、2017年3月份迟延6天、2017年4月份迟延1天、2017年5月份迟延1天、2017年6月份迟延4天、2017年8月份迟延4天、2017年9月份迟延1天、2017年11月份中的160514元迟延6天、2017年11月份中的30488元迟延32天。根据双方往来的函件显示：诺哲公司于2016年12月7日向安成公司发出履约催告函，称双方签订的《厂房租赁合同》是合法有效，安成公司未按约定履行合同义务，应承担相应的民事责任，并要求安成公司于2016年12月12日前支付2016年9月的水费及滞纳金。诺哲公司于2017年11月16日向安成公司发出履约催告函，称双方签订的《厂房租赁合同》是合法有效，安成公司未按约定履行合同义务，应承担相应的民事责任，并要求安成公司于2017年11月16日前支付2017年11月剩余的租金30488元及每日按总费用的千分之五加收滞纳金152.44元/天，即914.64元。安成公司于2017年11月20日向诺哲公司发函，要求诺哲公司处理好漏水问题，否则其将从2017年11月起暂停支付A栋2楼和B栋因漏水问题导致无法正常使用租赁物的租金。根据安成公司一审提交的租金、水费支付情况汇总表显示，安成公司对于2017年11月的部分租金30488元的支付情况备注了“原租金182500元，暂扣因漏水导致无法使用面积2676平方米，租金为30488元；该部分于2017年12月12日支付完”的内容。另，安成公司一审提交了其出具的租赁物使用情况说明以及2017年10月20日的公证书，拟证明案涉租赁物存在严重漏水问题，受漏水影响的面积为2676平方米。二审法庭调查中，诺哲公司确认案涉租赁物存在安成公司一审提交的公证书所反映的漏水情况，但认为漏水不是因建筑主体问题导致，是因安成公司二次装修以及加建行为导致的，双方在此前已经协商一致由安成公司自行找公司做防水工程，案涉租赁物于一审期间存在漏水情形，目前的情况代理人不清楚；安成公司称目前仍未解决漏水问题，双方还在协商。安成公司主张其迟延支付2016年7月、2016年12月、2017年2月至6月、2017年8月和2017年9月的租金、水费是因为银行结汇或刚好是周末，有时遇到次承租人外出导致不能及时抄水表；双方在交易中一直存在这种情况，诺哲公司是知道的，也是确认的。诺哲公司认为安成公司的主张没有事实依据，不应免除其支付违约金的责任。另查明，案涉《厂房租赁合同》第九条第1项约定：“乙方不按时缴交租金的，每逾期一日应向甲方支付月租金5‰违约金；逾期30天未交租金，甲方有权单方面终止合同，且有权用押金抵扣房租。”本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人诺哲公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为：一、诺哲公司解除合同的理由是否成立；二、安成公司是否应向诺哲公司迟延支付租金的违约金；三、诺哲公司是否应向安成公司返还增加免租期对应的租金。对此，本院分析如下：关于焦点一。首先，关于安成公司迟延支付2016年7月、2016年12月、2017年2月至6月、2017年8月、2017年9月和2017年11月160514元租金、水费问题。因该几个月的租金、水费迟延支付的天数在1天至6天之间，并未超过30天，故不符合《厂房租赁合同》约定的诺哲公司有权解除合同的情形。其次，关于安成公司迟延支付2016年9月至11月期间的租金、水费的问题。原一审判决于2016年8月12日作出，该判决确认案涉《厂房租赁合同》无效并判决诺哲公司应向安成公司支付565000元。安成公司主张其基于该判决结果拟用租金对上述判决金额进行抵扣，其在该案二审立案后亦及时向诺哲公司支付该三个月租金，故安成公司不存在恶意拖欠租金的情形。而且，诺哲公司在其后的一年时间里仍继续接受安成公司支付的租金、水费，并通过发函的方式明确合同有效，要求安成公司继续支付租金，诺哲公司的该行为应视为其同意继续履行合同。诺哲公司现又以安成公司迟延支付以上三个月租金为由请求解除合同，缺乏依据。最后，关于安成公司迟延支付2016年11月30488元租金、水费的问题。安成公司主张因案涉租赁物存在漏水问题，故对于受漏水面积影响的部分租金暂缓支付。根据双方提交的函件及陈述可知，案涉租赁物确实存在漏水问题，安成公司曾多次发函要求诺哲公司处理好漏水问题，但双方对于漏水原因以及应由哪一方维修的问题仍存在争议,诺哲公司确认在一审期间仍存在漏水情形。在这种情况下，安成公司迟延32天支付受漏水面积影响的部分租金、水费具有合法依据，并不构成违约。综上，诺哲公司请求解除案涉租赁合同、没收押金、恢复原状及返还租赁物依据不足，本院不予支持。关于焦点二。虽然诺哲公司请求解除租赁合同的理由不成立，但安成公司迟延支付2016年7月、2016年9月至11月、2016年12月、2017年2月至6月、2017年8月、2017年9月租金和2017年11月的191002元部分租金、水费的行为确实构成违约，其应向诺哲公司支付迟延履行违约金。根据《厂房租赁合同》第九条第1项约定，安成公司应按照每逾期一日支付月租金5‰的标准向诺哲公司支付违约金。但基于安成公司迟延支付租金对诺哲公司造成的实际损失主要是利息的损失，故《厂房租赁合同》约定的违约金标准过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，本院结合实际损失以及双方履行合同的情况等因素，酌定迟延履行违约金调整为以月租金为基数按照年利率24%的标准计算。据此，安成公司应向诺哲公司支付迟延履行违约金182500元×24%÷365天×207天=24000元。关于焦点三。案涉《补充协议书》中明确了诺哲公司未按原租赁合同约定完成主体消防并经相关部门验收合格的事实，且并未免除诺哲公司按原租赁合同应承担的违约责任。因此，一审法院认定案涉《厂房租赁合同》关于主体消防延迟应增加免租期的约定仍然有效并无不当。《厂房租赁合同》约定了诺哲公司应于2013年7月1日内完成主体消防验收，但诺哲公司于2014年6月12日才实际完成，故拖延了11个月零12天。其次，安成公司在案涉租赁物主体消防工程完成前已进场装修，其该行为会阻碍消防部门对主体消防工程进行验收，故安成公司对主体消防延迟亦存在过错。一审法院结合双方的过错大小酌定诺哲公司应对此承担20%的责任合理，本院予以维持。因此，诺哲公司应向安成公司返还增加免租期的租金为182500元/月÷30天/月×346天×20%=420966.67元。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，诺哲公司的上诉理由部分成立，对于成立的部分，本院予以支持。一审法院对于安成公司是否应支付迟延履行违约金的问题认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27124号民事判决第一项和第二项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27124号民事判决第三项。三、限东莞市安成果蔬有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向东莞市诺哲投资发展有限公司支付迟延履行违约金24000元。四、驳回东莞市诺哲投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果双方当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费22918.67元（东莞市安成果蔬有限公司已预交），由东莞市安成果蔬有限公司负担18130.19元，东莞市诺哲投资发展有限公司负担4788.48元；反诉案件受理费减半收取为4947.75元（东莞市诺哲投资发展有限公司已预交），由东莞市诺哲投资发展有限公司负担4752.75元，东莞市安成果蔬有限公司负担195元。本案二审案件受理费14017.15元，由东莞市诺哲投资发展有限公司负担13689.15元，东莞市安成果蔬有限公司负担328元；因东莞市诺哲投资发展有限公司已预交二审受理费32814.17元，故对于其多预交的18797.02元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年五月十五日书记员  梁玮珊