浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初19049号 原告：宁波银泰置业有限公司（统一社会信用代码为91330212084762749T）。住所地：浙江省宁波市鄞州区邱隘横泾村。 法定代表人：杜胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毕梦云,浙江路成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李中钢,浙江路成律师事务所律师。 被告：张柏军，男，1977年6月15日出生汉族，户籍所在地湖南省邵阳县。 被告：深圳市三妹子服装设计企业有限公司（统一社会信用代码为91440300073393853E）。住所地：广东省深圳市龙华新区民治街道上塘社区松仔园B区58栋12楼。 法定代表人：张柏军，该公司总经理。 原告宁波银泰置业有限公司为与被告张柏军、深圳市三妹子服装设计企业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赖伟适用简易程序独任审判。后因被告下落不明，本院依法转为适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告宁波银泰置业有限公司起诉称：2016年12月2日，原告与被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司签订《租赁合同》一份，约定被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司承租位于宁波东部新城银泰城101号商铺，租期自2017年7月1日至2020年6月30日，租赁面积300平方米，双方约定了相关的权利义务。2016年12月12日，原告、被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司与案外人泰州名舍商品展示设施有限公司签订《装补协议》一份，约定原告同意向被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司提供装修补贴款3000000元。2017年6月，原告与被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司、张柏军签订《租赁合同主体变更协议》一份，约定三方承诺原告与被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司签订的《租赁合同》、《装补协议》等合同的权利义务均转移至被告张柏军，被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司对被告张柏军履行原合同权利义务承担连带责任。后两被告开始拖欠租金，原告依约行使了合同解除权。请求判令：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年8月31日解除，履约保证金20000元不予返还，涉案店铺内的装修所有权归原告所有；2.被告张柏军向原告支付自2018年8月1日起至2018年8月31日止的租金33000元及延迟履行违约金1023元（以欠付租金33000元为基数按日千分之一计算）；3.被告张柏军向原告支付违约金180000元（按6个月租金计算）；4.被告张柏军向原告返还装修补贴款1905850元（返还装修补贴款＝剩余租赁天数/合同租赁总天数*总装修补贴款）；5.被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司对被告张柏军的上述债务承担连带责任。 被告张柏军、深圳市三妹子服装设计企业有限公司未作答辩。 本院经审理认定：2016年12月2日，原告与被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司签订《租赁合同》一份。约定：原告将位于宁波市中山东路2266号的宁波东部新城银泰城一层101号商铺出租给被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司使用，出租面积为300平方米；租赁期限为3个租约年，从2017年7月1日至2020年6月30日；第一个租约年的月租金为66.67元/平方米，第二个租约年的月租金为110元/平方米，第三个租约年的月租金为130元/平方米；第一个租约年按每月租金30000元与抽成租金两种方式中金额较高的方式计收，第二个租约年按每月租金33000元与抽成租金两种方式中金额较高的方式计收，第三个租约年按每月租金39000元与抽成租金两种方式中金额较高的方式计收；合同签署后5个工作日内，被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司应当向原告支付20000元作为履约保证金；如因被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司违约而提前终止的，则原告有权没收合同项下之履约保证金，并要求被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司按照第一个租约年租金标准计算的6个月固定租金的标准向原告支付违约金；被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司延迟缴纳合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应向原告支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，延迟超过15日，原告有权解除合同。2016年12月12日，原告、被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司与案外人泰州名舍商品展示设施有限公司签订《装补协议》一份。约定：原告同意向被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司提供装修补贴款3000000元，被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司同意原告直接向案外人泰州名舍商品展示设施有限公司分期支付上述装修补贴款；若因被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司违约导致《租赁合同》被提前终止或解除的，则被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司应当在《租赁合同》终止或解除之日无条件归还原告已向案外人泰州名舍商品展示设施有限公司支付的装修款项；被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司店铺固定装修、展柜和陈列道具部分的产权归原告所有，店铺内所有被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司购买的且可移动的实物资产及物料在撤店时均属被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司所有；若因被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司的原因在约定租赁期内提前解除《租赁合同》，被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司需返还相应装修补贴款（返还金额＝剩余租赁天数/合同租赁天数*总装修补贴款）。上述合同签订后，原告依约交付租赁物并向案外人泰州名舍商品展示设施有限公司支付装修款3000000元。2017年6月，原告与被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司、张柏军签订《租赁合同主体变更协议》一份，约定三方承诺原告与被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司签订的《租赁合同》、《装补协议》等合同的权利义务均转移至被告张柏军，被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司对被告张柏军履行原合同权利义务承担连带责任。两被告承租房屋后自2018年8月开始拖欠支付房租等费用，原告向两被告发出缴费通知函，两被告未予支付。2018年8月10日，原告向被告张柏军发了《关于宁波东部新城银泰城101铺ARMANI提前终止合同事项的函件》，载明：“截止本函件发出之日，承租方存在延迟缴纳租金、综合管理服务费及能耗费超过15日的违约行为，已构成违约。双方及关联公司于2016年12月21日签订的《租赁合同》及《综合管理服务合同》于2018年8月31日解除；因张柏军违约导致合同解除，根据合同约定，张柏军缴纳的履约保证金及综合管理服务费保证金不予退还；请张柏军于合同解除之日起7日内缴纳欠付的租金33000元、综合管理服务费9000元、POS费用300元，并结清水电能耗等费用；按照《装补协议》的约定向我司返还装修补贴3000000元”。后两被告未向原告支付款项。两被告搬离后，原告于2018年9月中旬将涉案房屋另行出租案外人。 以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《装补协议》、汇款凭证、《租赁合同主体变更协议》、缴费通知函、《关于宁波东部新城银泰城101铺ARMANI提前终止合同事项的函件》、相片、快递面单等证据，以及原告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》、《装补协议》、《租赁合同主体变更协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。原告交付租赁商铺后，被告张柏军拖欠支付租金等相关费用，原告有权根据合同约定解除《租赁合同》。在被告张柏军欠付租金的情况下，履约保证金20000元应先用于充抵租金，充抵后被告张柏军尚欠原告租金13000元。双方在合同中约定了违约金条款及延迟履行违约金条款，均属违约金性质，但约定标准相对于原告的实际损失明显过高，本院酌情调整为按第一个租约年的月租金标准计付两个月，即60000元。同时，原告要求被告张柏军返还装修补贴款1905850元，不高于合同约定标准，本院予以支持。被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司在将《租赁合同》、《装补协议》项下的权利义务全部转让给被告张柏军后，承诺对债务承担连带责任，其应按约履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波银泰置业有限公司与被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司签订的《租赁合同》于2018年8月31日解除； 二、被告张柏军支付原告宁波银泰置业有限公司租金13000元，支付违约金60000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告张柏军返还原告宁波银泰置业有限公司装修补贴款1905850元，于本判决生效之日起十日内付清；店铺内的固定装修、展柜和陈列道具归原告宁波银泰置业有限公司所有； 四、被告深圳市三妹子服装设计企业有限公司对被告张柏军的上述第二、三项金钱债务承担连带责任; 五、驳回原告宁波银泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费23839元，由原告宁波银泰置业有限公司负担1219元，由被告张柏军、深圳市三妹子服装设计企业有限公司共同负担22620元；公告费480元，由被告张柏军、深圳市三妹子服装设计企业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  赖 伟 人民陪审员  张小红 人民陪审员  郭文煌 二〇一九年五月二十二日 代书 记员  孔文静