四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终651号 上诉人（原审原告）：彭超，男，1987年4月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：廖夏，女，1990年5月3日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：彭超(系廖夏丈夫)，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审被告）：四川新力葆房地产集团有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区。 法定代表人：尹贵基，公司董事长。 委托诉讼代理人：任明勇，男，该公司法务。 上诉人彭超、廖夏因与上诉人四川新力葆房地产集团有限公司（以下简称“新力葆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服德阳市旌阳区人民法院(2018)川0603民初4647号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月20日立案后。依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。 彭超、廖夏上诉请求：一、撤销原判，支持彭超、廖夏在一审中的诉讼请求；二、本案诉讼费由新力葆公司承担。事实与理由：一、一审援引法律、合同条款认定结论逻辑错误，一审依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定及补充协议的约定，认定满足竣工验收合格及消防验收合格，不符合合同约定及《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》等的规定，新力葆公司还应提交竣工验收备案书及规划验收证明文件等证明材料。二、新力葆公司在一审提交的关于五方验收合格的证据系违法取得，不应被采信， 新力葆公司辩称，合同约定了交付房屋的条件，五方验收文件系合法取得，属于验收的工作流程。 新力葆公司上诉请求，一、撤销原判第一项，发回重审或依法改判；二、本案诉讼费由彭超、廖夏承担。事实和理由：一、新力葆公司未按《商品房买卖合同》约定的标准交房是因为2017年8月-9月中央第五环境保护督查组进驻四川，政府主管部门对包括“枕水小镇”3期在内的建筑工地、建筑原材料生产、运输等进行严格管控，建材企业大量减产停产，导致新力葆公司的工地工期延误长达3个月，新力葆公司不应承担违约责任。一审法院径行认定新力葆公司延期交房属于认定事实不清。二、彭超、廖夏已收房，且已交付房屋本身并无质量问题，不影响被上诉人使用，未对被上诉人造成损失。 彭超、廖夏辩称，环保督查是否对施工造成影响，新力葆公司应当提交政府部门的相关文件予以佐证，新力葆公司主张免除或减轻违约责任无合同及法律依据。 彭超、廖夏向一审法院起诉请求：一、判令新力葆公司向彭超、廖夏交付案涉房屋；二、判令新力葆公司支付彭超、廖夏2017年12月1日暂计至2018年11月28日期间的违约金72600元（违约金支付至实际履行之日止）；三、判令新力葆公司承担本案诉讼相关全部费用。彭超、廖夏于2019年2月22日撤回了要求新力葆公司向其交付房屋的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年9月20日，彭超、廖夏（买受人）与新力葆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同与本案相关的约定有：1．出卖人以出让方式取得位于市区鞍山路25号地块的国有土地使用权；2．买受人所购房屋建筑面积101.43平方米，其中套内面积83.07平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.36平方米；3．出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4815.25元，总价款400003元，采用贷款方式付款；4．第十一条交付条件：（一）出卖人应当于2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5．逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；6．本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同附件五约定“……买受人在签订《商品房买卖合同》当日，一次性付清该商品房的首付款120003元（含已付定金10000元），其余房款280000元买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人……”。同时，《商品房买卖合同》补充协议与本案有关的条款主要有：1．本补充协议与前述合同若有抵触之处，以本补充协议为准；2．只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任，亦不得拒绝接房……”。彭超、廖夏已依约付清了案涉房屋的全部购房款，但该房屋项目至今未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书。 2017年11月9日，案涉的枕水小镇5#楼经新力葆公司（建设单位）、中国建筑西南勘察设计研究院有限公司（勘察单位）、四川山鼎建筑工程设计股份有限公司（设计单位）、中国华西企业股份有限公司（施工单位）、四川省名扬建筑工程管理有限公司（监理单位）一致同意验收合格。 2017年11月20日，新力葆公司向彭超、廖夏邮寄交房通知书，彭超、廖夏表示收到了该通知书，彭超、廖夏于2019年1月收房。 2018年1月10日，德阳市公安消防支队向新力葆公司出具《建设工程消防验收意见书》（德公消验字［2018］第0001号），对新力葆公司申报的枕水小镇5#-7#商住楼及地下室建设工程经审查资料及现场检查测试，综合评定案涉工程消防验收合格。 一审法院认为，关于彭超、廖夏主张的违约金。就违约金的计算时间，彭超、廖夏认为新力葆公司未按约定的条件向其交付房屋，新力葆公司应承担逾期交房的违约责任；新力葆公司认为在合同履行过程中产生情势变更和不可抗力，且案涉房屋已符合法定的交付条件，客观上没有给彭超、廖夏造成任何损失，综上，新力葆公司不应承担违约金，即使支持，也应调低。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。案涉工程于2017年11月9日竣工验收合格，于2018年1月10日消防验收合格，依据上述法律的规定，案涉房屋在2018年1月10日前禁止交付使用，本案合同中约定的交房时间是2017年11月30日前，故认定在2017年12月1日至2018年1月9日期间（总计40天）应计算违约金。《补充协议》中约定：“出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得拒绝接房”，从2018年1月10日起，案涉房屋已经竣工验收合格及消防验收合格，新力葆公司在合同约定的交房期限前向彭超、廖夏邮寄了交房通知书，彭超、廖夏也收到了该通知书，依据《补充协议》的约定，彭超、廖夏不得拒绝接房，彭超、廖夏收到交房通知后于2019年1月才收房，应视为其自身行为导致损失扩大，对扩大的损失不予支持。同时，彭超、廖夏依据《商品房买卖合同》第十三条主张违约责任，该条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的”将承担违约责任，本案中新力葆公司确存在“未按约定条件”交房，但新力葆公司已在合同约定的期限内通知彭超、廖夏接房，彭超、廖夏未接房，从2018年1月10日起不属于“未在约定期限内交房”，故不再适用该条款主张违约金。综上，一审法院认定违约金的计算时间为40天。就违约金的计算标准，彭超、廖夏认为依据合同约定新力葆公司应按照已付购房款的日万分之五向其支付违约金；新力葆公司认为合同约定的违约金标准过高。一审法院认为，《商品房买卖合同》中明确约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”，新力葆公司认为该违约金的标准过高，但未提交相关的证据予以证明，故不予采纳。综上，一审法院认定，新力葆公司应向彭超、廖夏支付违约金8000.06元（400003元×0.0005×40天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：一、新力葆公司于本判决生效之日起十五日内向彭超、廖夏支付违约金8000.06元；二、驳回彭超、廖夏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费808元，由彭超、廖夏负担720元，新力葆公司负担88元。 二审中，彭超、廖夏当庭播放了存于彭超手机的录音，用以证明在2019年12月29日向新力葆公司提出了交房条件不具备的异议。经质证，新力葆公司认为录音中的谈话人身份无法核实，不予认可。本院要求彭超明确谈话人身份，彭超当庭表示无法确认，也未在法庭指定的期限内提交录音光盘、书面整理件及谈话人身份的证明材料，因无法查清该证据的真实性，故不予采信。 新力葆公司提交了以下证据：一、德阳市华益混凝土有限公司《关于企业进行停产环保整改的通知》，用以证明因政府主管部门对建筑公司、建筑原材料生产、运输严格管控导致“枕水小镇”3期建筑材料供应商减产、停产进而导致新力葆公司工期延误；二、房屋租赁合同及发票、《旌东片区房屋租赁市场调查报告》，用以证明同片区合同租金作为业主损失的重要参考依据，合同约定的违约金过分高于业主实际损失。经质证，彭超、廖夏认为对上述证据不予认可。本院认为，新力葆公司提供的证据为案外人，且案外人未出庭，无法核实其真实性，不予采信。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、关于逾期交房是否存在可以免除、减轻责任的法定事由；二、如新力葆公司应承担违约责任，则违约金金额的认定。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。环保督查等系列措施系政府部门针对违反环境保护法规行为进行的查处行为，系合法履行其行政职能的行为。新力葆公司未提交证据证明政府部门向其直接发出了停工指令。原材料供应商生产本应符合相关标准，即使其使用的原材料导致工程进度缓慢，也并非新力葆公司不能克服的客观情况，故新力葆公司的该项理由不成立，不予采纳。 关于争议焦点二，根据查明的案件事实，双方当事人在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同补充协议》，在该补充协议中约定，本补充协议与前述合同若有抵触之处，以本补充协议为准；只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任，亦不得拒绝接房等。本案工程于2017年11月9日竣工验收合格，于2018年1月10日消防验收合格，案涉房屋已符合法定的交付条件，则根据双方在补充协议中的约定，买受人应按约收房，买受人也无证据证明交付的房屋存在其他违反强制性规定而影响其居住使用的情形。彭超、廖夏在新力葆公司交付的房屋符合补充协议约定条款的情况下未接房，该超过部分的责任应由其自行承担。现彭超、廖夏已收房，亦不要求解除合同，仅要求支付违约金，考虑到本案新力葆公司确存在违约的实际情况，综合双方当事人的证据及陈述，一审法院将违约金截止时间计算到取得消防验收合格之日并无不当，故彭超、廖夏的上诉请求不成立，不予支持。关于违约金计算的问题。根据查明的案件事实，双方当事人签订的合同约定逾期交房责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该违约责任的约定是双方自愿达成，一审法院对违约金计算标准的认定并无不当。 综上所述，彭超、廖夏及新力葆公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1666元，由彭超、廖夏负担1616元，由四川新力葆房地产集团有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇一九年五月三十一日 书记员  廖雪丽