重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0106民初5446号 原告：重庆泰智机械厂，住所地重庆市沙坪坝区磁器口金沙街131-8号，统一社会信用代码91500106781568052P。 诉讼代表人：梁兴建，重庆泰智机械厂厂长。 委托诉讼代理人：张明强，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟雨江，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区杨家滩，统一社会信用代码500106000077417。 法定代表人：王正堂，重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：赵辉，重庆九言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙良国，男，重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司职工，住重庆市渝中区。 原告重庆泰智机械厂（以下简称泰智机械厂）与被告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司（以下简称嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，因嘉华公司与泰智机械厂另一房屋租赁合同纠纷一案民事判决尚未发生法律效力，本院于2016年5月24日中止诉讼。本案恢复审理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法转换程序，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰智机械厂的委托诉讼代理人钟雨江，被告嘉华公司的委托诉讼代理人孙良国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰智机械厂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同。2、判令被告返还原告房屋租赁保证金5000元。3、判令被告赔偿原告经济损失252057.49元（即机器设备维修费66600元、电路维修费17800元、生产经营损失167657.49元）。4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于沙坪坝区井口杨家滩的车间厂房作为原告的经营场所，租赁期间为2013年10月1日至2018年9月30日。合同第十一条约定，被告交付的房屋及附属设施不符合约定严重影响原告使用，或被告不承担约定维修义务致使原告无法正常使用该房屋的情况下，原告有权单方解除合同。第十二条约定，被告有违约行为的，应按月租金的20%向原告支付违约金并赔偿损失。合同签订后，原告向被告交纳了保证金5000元。但被告提供的房屋存在屋顶漏水、排水沟堵塞、地面回潮积水等严重影响房屋使用的情况，造成原告的机器设备受损，厂房断电，生产经营无法正常进行，致使原告遭受重大经济损失。经原告多次反映情况，被告一直未能排除房屋存在的隐患，原告多次向被告书面提出了解除租赁合同的要求。综上，被告向原告提供的房屋无法正常使用，其行为已经构成违约，并给原告造成了重大经济损失。原告有权按照合同约定解除房屋租赁合同，并有权要求被告赔偿损失。故原告起诉来院，望判如所请。 被告嘉华公司辩称，1、（2015）沙法民初字第02087号民事判决书已经判决原、被告之间的房屋租赁合同解除，请求人民法院驳回原告第一项诉讼请求。2、涉案房屋租赁合同解除，原、被告之间的房屋租赁合同关系已经终止，原告的第二项诉讼请求于法无据，应予驳回。3、原告的第三项诉讼请求没有依据，请求人民法院驳回。4、原、被告签订房屋租赁合同，原告交纳保证金，租赁厂房存在过漏水以及地面潮湿的现象是事实，但被告已经对厂房进行了维修，并未造成原告机器的损坏。前案判决已经判决减免了原告租金的10%，应当视为对原告各项损失的补偿，不应另行主张赔偿。 本院经审理查明事实如下： 泰智机械厂为个人独资企业，其经营范围为加工、销售机械产品及配件、汽车配件、摩托车配件、机械模具。 2013年9月1日，嘉华公司（出租方、甲方）与泰智机械厂（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区井口镇二滩村杨家滩社的通机车间厂房租赁给乙方，面积528.90平方米，租赁期限为5年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止。租金每月每平方米10.60元。租金按季预付，乙方应于每季前15日向甲方支付下一季度的租金。乙方应于本合同签订生效后的2个工作日内一次性向甲方支付租赁保证金10000元。租赁关系中止时，租赁保证金用于冲抵最后一期乙方应向甲方支付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的应由乙方承担的一切费用。合同第七条租赁及附属设施的维修及维护，约定：房屋及主供电、主供水、主排水设施的维修及维护由甲方负责，费用由甲方承担；其他的维修及维护由乙方负责，费用由乙方承担。第十一条合同的解除，约定：11.3条，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）不支付或者不按照约定支付租金相关费用。（2）擅自改变房屋用途及拆除变动或损坏房屋主体结构。（3）擅自将该房屋转租第三人。（4）利用房屋从事违法活动。11.4条，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）交付的房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用。（2）不承担约定维修义务致使乙方无法正常使用该房屋（不含乙方人为损坏）。（3）房屋危及乙方安全或者健康的。第十二条违约责任，约定：1、甲方有本合同第11.4形式之一的，应按月租金的20%向乙方支付违约金并向乙方支付其他直接经济损失。乙方有本合同第11.3形式之一的，应按月租金的20%向甲方支付违约金并向甲方支付其他直接经济损失。审理中，泰智机械厂、嘉华公司一致陈述，泰智机械厂承租厂房系用作生产。 合同签订后，泰智机械厂向嘉华公司交纳租赁保证金5000元。嘉华公司于2013年10月1日向泰智机械厂提供了租赁物涉案厂房。 2014年4月至8月期间，泰智机械厂曾多次向嘉华公司反映租赁厂房存在房屋屋顶漏水、地面渗水等情况，导致机器设备因为潮湿损坏，要求嘉华公司履行维修义务，并要求与嘉华公司协商搬离厂房和赔偿问题。嘉华公司曾对泰智机械厂租赁的厂房进行过维修。 2015年7月24日，泰智机械厂向嘉华公司出具《解除租房合同及搬厂要求》，内容中提及泰智公司曾于2014年7月提出解除租赁合同，现再次提出解除租赁合同，搬离厂房。 2015年8月12日，泰智机械厂再次向嘉华公司书面反映，2015年8月8日，泰智机械厂发现租赁厂房在前一晚被雨淹，厂内积水当日已处理，但生产车间不通电，不清楚空开是否受损，车床上电器元件表面及内部有水。要求嘉华公司检修线路、空开，恢复通电，并修复电器原件。 因嘉华公司认为泰智机械厂未支付租金，拒绝对厂房进行维修，双方发生纠纷，泰智机械厂为此还向公安机关报警。民警出警核实上述情况后告知双方通过诉讼程序解决争议。 2015年9月10日，泰智机械厂厂长梁兴建再次向公安机关报警，称租赁厂房2015年8月7日被雨淹后电路短路，仍不能正常用电。 另查明，因泰智机械厂未交纳从2014年7月1日起的租金，嘉华公司于2015年8月24日向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。2、判令泰智机械厂支付2014年7月1日起至2015年9月30日的房屋租金50457元，以及按未付租金的20%支付违约金84095元。该案审理过程中，本院于2015年9月10日对现场进行了勘查。经勘查，涉案厂房地面存在多处浸过水的痕迹和潮湿现象。本院认为，泰智机械厂从2014年7月起未交纳租金，按照合同约定，嘉华公司有权要求解除合同。泰智机械厂认为其于2014年7月12日就向嘉华公司发出了解除合同的通知，租赁合同应于当日解除，但泰智机械厂未提供充分的证据证明已将解除合同的通知送达了嘉华公司，且2014年7月12日之后，泰智机械厂一直占有使用租赁厂房至今，故对泰智机械厂的抗辩，本院不予采信。现有的证据能够证明嘉华公司提供的厂房确实存在过漏水及地面潮湿的情况，且嘉华公司对厂房进行过维修，也履行了部分维修义务的事实。虽然泰智机械厂并未提供充分的证据证明厂房漏水和地面潮湿的情况达到严重影响其正常使用的程度，但因嘉华公司维修租赁物影响其使用，可以要求嘉华公司相应减少租金。根据本案的具体情况，对嘉华公司要求泰智机械厂交纳2014年7月1日至2015年9月30日期间的租金的请求，考虑到嘉华公司提供的厂房确实存在地面渗水、潮湿的情况，存在瑕疵，可以适当减免租金，本院酌情确定减少10%的租金。对嘉华公司要求泰智机械厂支付违约金的请求，因泰智机械厂提供的租赁物存在瑕疵，自身亦存在违约行为，故对嘉华公司的该项请求，本院不予支持。2015年10月19日，本院作出（2015）沙法民初字第02087号民事判决：一、原告嘉华公司与被告泰智机械厂于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力后立即解除。二、被告泰智机械厂于本判决发生法律效力后立即向原告嘉华公司支付2014年7月1日至2015年9月30日期间的租金75685.65元。三、驳回原告嘉华公司的其他诉讼请求。 泰智机械厂不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2016年5月19日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终72号民事判决：驳回上诉，维持原判。 随后，嘉华公司向人民法院申请强制执行。执行过程中，本院对泰智机械厂存在涉案厂房内的机器设备进行了查封。该案现尚未执行完毕。 泰智机械厂向本院提起诉讼后，放弃了第一项诉讼请求，即判令解除原、被告签订的房屋租赁合同。 审理中，泰智机械厂还举示了如下证据： 1、漏水、浸水情况录像、照片，拟证明2014年8月至2015年8月期间，租赁厂房出现屋顶漏水、地面渗水、排水不畅的情形，嘉华公司未尽维修义务，致使泰智机械厂生产经营受到严重影响。 嘉华公司对该组证据的三性均有异议，也不同意证明目的。 2、CVF－G3/P3系列变频器使用手册、SD300系列交流同步伺服驱动器用户手册，拟证明泰智机械厂的机器设备不能在潮湿环境中使用，嘉华公司提供的租赁厂房不符合机器设备的使用环境。 嘉华公司对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议。 3、维修机器设备收据50份、损失清单，拟证明2013年12月12日至2015年8月29日期间，机器设备因厂房受潮、水浸损坏，泰智机械厂产生维修费66600元。收据50份中，49份均由九龙坡区中梁山拓远机电设备经营部出具并加盖了印章，开具时间为2013年12月12日至2015年8月29日期间，载明的事项为驱动器、变频器、变压器受潮换模块、换零配件、短路维修等，维修金额共计64800元；1份未加盖印章，经办人处署名“李”，载明的事项为驱动器、变频器受潮短路烧坏，换零件，维修金额为1800元。 嘉华公司对该组证据的三性均有异议，也不同意证明目的。 4、电路维修收据1份，拟证明2015年10月28日，泰智机械厂维修浸水造成的厂房主线路、机床线路损坏，产生维修费17800元。该收据由重庆昆森科技有限公司出具并加盖了印章，开具时间为2015年10月28日，载明的事项为厂房主电路及机床线路维修，维修金额共计17800元。 嘉华公司对该组证据的三性均有异议，也不同意证明目的。 5、锻件供应（加工）合同、重庆增值税发票抵扣联1份、重庆卡福汽车制动转向系统公司协作配套专用买卖合同及补充协议、重庆增值税发票3份、送货对帐函，拟证明因厂房漏水、渗水，造成租赁厂房无法使用，无法生产经营。泰智机械厂自行修复房屋电路期间的2015年8、9、10月三个月产生经营损失167657.49元。 嘉华公司对该组证据的三性均有异议，也不认可2015年8、9、10月厂房断电，不同意泰智机械厂证明目的。 6、证人陈英的证言，拟证明维修机器设备的事实和过程。证人陈英陈述，其系九龙坡区中梁山拓远机电设备经营部业主，泰智机器厂在大概2013年至2015年期间在其处维修因受潮损坏的变频器、驱动器。维修时，上述变频器、驱动器上有水珠，用万能表测试有短路，遂对损坏的零件进行了更换并做防水处理。技术员到现场维修的过程中，看到房屋有漏水、渗水的情况，机器、墙面、地面、门口均有积水。维修费大概有七、八万元，泰智机械厂举示的证据3中的维修机器设备收据均为该经营部向泰智机械厂出具。 嘉华公司对该证据的三性均不认可。 嘉华公司还举示了如下证据： 1、证明材料3份，拟证明嘉华公司对租赁厂房分别在2014年3月、6月、8月进行了维修，以及维修部位。 泰智机械厂对该组证据的三性不予认可，认为证人依法应当出庭作证，且嘉华公司未提交维修的凭证印证。还认为租赁厂房反复发生漏水，嘉华公司多次维修均未达到使用条件。 2、重庆申金机电制造有限公司等出具的证明，拟证明嘉华公司应承租人要求对租赁房屋进行了维修，而且达到了维修的效果。 泰智机械厂对该组证据的三性不予认可。 本案审理过程中，本院对现场进行了勘验。经清点，涉案厂房内有数控机床8台、其余车床、钻床、铣床、台钻等机器设备11台，共计19台机器设备，另进入车间大门处有备电箱1台。双方当事人确认，上述机器设备的情况与泰智机械厂接收厂房以及本院查封时的情况无异。泰智机械厂陈述，数控机床8台均更换和维修了部分零件，其余机器设备也进行了处理，电路进行了改造。嘉华公司则认为，泰智机械厂使用上述机器设备过程中需要用水。人民法院查封后，泰智机械厂未再使用上述机器设备，厂房也未再出现潮湿的情形，足以证明厂房地面潮湿、渗水是泰智机械厂自身原因造成。此外，上述机器设备中的方柱立式钻床51140B、滚齿机是嘉华公司于2014年2月26日出租给泰智机械厂使用的，并非泰智机械厂所有。审理中，嘉华公司未举示证据证明该2台机器设备系由嘉华公司出租给泰智机械厂使用。 诉讼过程中，根据泰智机械厂的申请，本院委托重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司对泰智机械厂在涉案厂房内的机器设备因房屋漏水及地面潮湿受损后产生的合理维修费用进行评估。评估过程中，泰智机械厂向本院反映，嘉华公司擅自将泰智机械厂存放于涉案厂房内的上述机器设备全部迁往他处。经本院询问，嘉华公司陈述，其迁移泰智机械厂机器设备系因政府征地所需，因没有联系方式，所以未通知泰智机械厂。井口镇政府对搬迁过程进行了录像。本院遂限期嘉华公司提交录像，并限期嘉华公司配合泰智机械厂对机器设备的状况进行查看。在本院指定的期限内，嘉华公司未向本院提交录像，也未说明不提交的原因。泰智机械厂查看后认为，机器设备闲置堆放，部分零件缺失，部分机器设备不见踪影，无法确认机器设备是否完整以及零配件是否原状。本院将上述情况函告重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司后，重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司认为上述情况已经严重影响评估人员对委托鉴定事项作出客观的评估，无法继续进行鉴定，遂于2019年5月7日退回了鉴定委托。重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司还在《退件函》中说明，鉴定过程中，评估人员对现场进行了查勘，并对其中一台设备进行了拆机检查，该台设备的驱动器、变频器等曾进行过维修。因现场情况特殊，受客观条件限制，评估人员无法逐一核实设备损坏、维修更换等情况。对该台已拆机设备，若对其2个驱动器、1个变频器进行维修（含更换模块、喷防水漆等），现在的合理维修费用在2500元左右。该价格仅为咨询意见。 上述事实，有泰智机械厂举示的营业执照、《房屋租赁合同》、保证金收据、2015年8月12日函、出警记录、报警情况说明、使用手册、用户手册、维修机器设备收据、电路维修收据，泰智机械厂举示的（2015）沙法民初字第02087号民事判决书、（2016）渝01民终72号民事判决书，本院现场勘验记录、询问记录，重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司退件函及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，泰智机械厂与嘉华公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于泰智机械厂要求退还保证金的问题。《房屋租赁合同》约定，租赁关系中止时，租赁保证金用于冲抵最后一期乙方应向甲方支付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的应由乙方承担的一切费用。现泰智机械厂尚未按人民法院生效裁判文书履行支付嘉华公司2014年7月1日至2015年9月30日期间租金的给付义务，泰智机械厂已交纳的保证金5000元按约应当用于冲抵其欠付嘉华公司的租金，故泰智机械厂要求嘉华公司退还保证金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 关于泰智机械厂要求赔偿设备维修、电路维修损失的问题。《房屋租赁合同》第七条约定，房屋及主供电、主供水、主排水设施的维修及维护由甲方负责，费用由甲方承担；其他的维修及维护由乙方负责，费用由乙方承担。根据此一约定，嘉华公司有义务对租赁厂房、主排水设施等进行维修、维护。嘉华公司不履行维修义务或者履行维修义务不符合约定的，在履行维修义务后，泰智机械厂还有其他损失的，或者嘉华公司不履行维修义务或者履行维修义务不符合约定，给泰智机械厂造成损失的，嘉华公司均应当赔偿泰智机械厂损失。人民法院生效裁判文书认定，嘉华公司提供的厂房确实存在过漏水及地面潮湿的情况，2014年4月至8月期间，泰智机械厂曾多次向嘉华公司反映租赁厂房存在房屋屋顶漏水、地面渗水等情况，导致机器设备受潮损坏，要求嘉华公司履行维修义务及赔偿，嘉华公司对厂房进行过维修，也履行了部分维修义务。本院对上述事实予以采信。泰智机械厂主张嘉华公司未对厂房进行维修，与人民法院生效裁判文书认定的事实不符，本院不予采信。结合泰智机械厂2015年8月12日向嘉华公司发出的书面函件，公安机关出警记录、报警情况说明、使用手册、用户手册、维修机器设备收据、电路维修收据，足以形成证据锁链，证明泰智机械厂存放在租赁厂房内的机器设备，以及厂房主线路、机床线路在租赁期间，因厂房漏水、地面潮湿多次受潮损坏的事实。嘉华公司虽有履行部分维修义务，但租赁期间厂房漏水、地面潮湿情况反复发生，证明嘉华公司未能完全履行约定的维修义务，嘉华公司依法仍应当对泰智机械厂因厂房漏水、潮湿产生的损失承担赔偿责任。审理中，泰智机械厂举示了维修机器设备收据、电路维修收据，拟证明因厂房受潮、水浸损坏，2013年12月12日至2015年8月29日期间产生机器设备维修费66600元，于2015年10月28日产生电路维修费17800元。由于嘉华公司否认上述证据三性，泰智机械厂遂申请对其因受潮产生的合理维修费用进行司法评估。但评估过程中，嘉华公司在未通知本院、泰智机械厂的情形下，擅自将需要评估的机器设备迁往他处。嘉华公司虽声称系因政府征地所需迁移，政府对迁移过程拍摄了录像。但在本院指定的期限内，嘉华公司既未向本院提交相关政府部门拍摄的录像，也未说明不能提交的原因。现泰智机械厂查看后认为，无法确认机器设备是否完整以及零配件是否原状，司法评估机构亦认为上述情况严重影响评估人员对委托鉴定事项作出客观的评估，无法继续进行鉴定，退回了鉴定委托。嘉华公司擅自迁移需要评估的机器设备具有过错，应当对司法评估无法继续进行承担责任。重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司在《退件函》中说明，接受鉴定委托后，评估人员现场查勘中，需要评估的设备之一进行了拆机检查，该台设备的驱动器、变频器等曾进行过维修。本院对此予以采信。重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司的拆机检查也可以印证泰智机械厂对机器设备进行过维修的事实。至于重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司在《退件函》中关于已拆机设备合理维修费用的说明，由于并未考量本案中维修事件发生当时的价格，因此在本案中不具有参考意义。现嘉华公司擅自迁移需要进行评估的机器设备，又未能举示反驳证据证明泰智机械厂主张的维修以及维修费用的金额不属实，结合证人陈英的证言，本院对泰智机械厂举示的加盖九龙坡区中梁山拓远机电设备经营部印章的维修机器设备收据49份、电路维修收据1份的真实性予以采信。则泰智机械厂因厂房受潮、水浸产生机器设备维修费64800元，产生电路维修费17800元。对泰智机械厂举示的未加盖印章的收据，由于真实性无法核实，本院不予采信。至于嘉华公司主张维修的部分机器设备系嘉华公司出租给泰智机械厂使用的问题。本院认为，由于嘉华公司在审理中并未举示证据证明其此一事实主张，本院对嘉华公司的此一主张不予采信。此外，双方当事人在本院现场勘验过程中一致确认，本院清点的机器设备与泰智机械厂接收租赁厂房以及本院查封时的情况无异。即便部分机器设备存在并非泰智机械厂所有的情形，由于上述机器设备在租赁期间均由泰智机械厂用于生产经营，泰智机械厂对上述机器设备、电路因厂房漏水、地面潮湿受损进行维修产生的损失，有权要求嘉华公司进行赔偿。综上，嘉华公司应赔偿泰智机械厂机器设备维修费64800元，电路维修费17800元。 关于泰智机械厂要求赔偿生产经营损失的问题。本院认为，因厂房地面渗水、潮湿，泰智机械厂陆续对其存放在租赁厂房内的机器设备、电路进行维修是事实，其生产经营在客观上也可能受到一定影响。但泰智机械厂在本案中举示的证据不足以证明其因厂房地面渗水、潮湿严重影响正常生产经营的程度，因此，对泰智机械厂主张的生产经营损失难以具体衡量，且前案中已根据案件的具体情况，对嘉华公司要求泰智机械厂支付租金的请求，酌情减少了10%的租金。因此，泰智机械厂要求赔偿生产经营损失的诉讼请求，缺乏充分证据证明，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司在本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆泰智机械厂机器设备维修费64800元，电路维修费17800元，合计82600元。 二、驳回原告重庆泰智机械厂的其他诉讼请求。 案件受理费5155元，由被告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司承担1865元，原告重庆泰智机械厂承担3290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  李 勤 人民陪审员  徐忠俦 人民陪审员  游 颖 二〇一九年五月十七日 书 记 员  张玲玲