安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初250号原告：汪凤友，男，1968年3月7日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖县。委托诉讼代理人：张磊，安徽国伦律师事务所律师。被告：韦宏喜，男，1968年12月8日出生，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。被告：张五梅，女，1969年12月18日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。被告：韦梦莹，女，1993年1月17日出生，户籍地安徽省芜湖市鸠江区。原告汪凤友诉被告韦宏喜、张五梅、韦梦莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告汪凤友及其委托诉讼代理人张磊，被告韦宏喜到庭参加诉讼。被告张五梅、韦梦莹经本院传票传唤，未予到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与三被告于2015年2月9日签订的《售房协议》；2、依法判令三被告向原告返还购房款154000元；3、依法判令三被告赔偿原告购房款按中国人民银行同期贷款基准利率自2015年2月9日至实际给付之日止的利息损失（截止2019年1元月9日利息暂计至29810元）；4、依法判令三被告赔偿原告房屋增值损失约368000元（单价6000元/㎡，具体价格以评估价格为准）；5、被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更第4项诉讼请求为：请求判令三被告赔偿原告房屋增值损失505300元；当庭变更第五项诉请为：被告承担本案的全部诉讼费用，包含保全费1000元，评估费2000元。事实和理由：2015年2月9日，原告与被告韦宏喜、张五梅、韦梦莹签订《售房协议》，约定原告购买被告所有的鸠江区金湾锦苑49栋1单元601室房屋，面积87㎡，房屋价款15.4万元（房屋实际购买价款为15.4万元，但被告韦宏喜为表示交易诚意，主动提出在合同中约定房屋价款为30万元，并按该价格约定违约责任），并约定“该房屋为拆迁安置房，暂无房产证，待条件成熟办理该房产证时，甲方应无偿全力配合乙方取得该房产证等”。合同签订时被告韦宏喜称案涉房屋系其家庭拆迁安置房，其家庭成员即三被告皆在合同中签订捺印。同日，原告支付全部购房款，被告韦宏喜将案涉房屋及房屋水卡、电卡、房屋钥匙交付原告。后原告一直实际占有该房屋，准备用于儿子结婚使用。2018年9月8日，案外人安学雷擅自将案涉房屋门锁更换，抢占案涉房屋，原告报警协调未果。至此，原告方得知被告韦宏喜、张五梅、韦梦莹并非案涉房屋拆迁安置权利人，案涉房屋系安学雷家庭拆迁安置房。现金湾锦苑安置房已具备办证条件，但被告却无法按照合同约定协助原告办理产权过户登记手续。双方及案外人安学雷多次协商未果。综上，三被告的行为已构成根本违约，致使合同目的不能实现，严重损害原告合法权益。故原告依法向人民法院起诉，望判如所请。被告韦宏喜辩称，1、我没有违约，我一直帮助原告协调过户事宜，安学雷换锁我并不清楚。诉状中称原告多次协调并非事实，原告并不愿意与安学雷协商。2、在案涉房屋可以办证时，原告并未要求过户，现房价上涨，原告才提出该请求，责任不应归被告。3、原告第一次起诉时，我已全力配合，后原告撤诉。本案需与安学雷协调，协调不成，我将起诉安学雷，以安学雷赔偿我的数额赔偿原告。被告张五梅、韦梦莹未答辩。经审理查明，2015年2月9日，甲方韦宏喜、乙方汪凤友签订《售房协议》，约定：甲方将芜湖市鸠江区金湾锦苑49栋1单元601室房屋，面积87㎡及其储藏室出售给乙方，出售价格30万元；甲方在收到全部售房款后将该房屋的一切材料全部交给乙方；因该房为拆迁安置房，暂无产权证，待条件成熟办理该房产证时，甲方应无偿全力配合乙方办理房产证。张五梅、韦梦莹在该协议中签名。双方实际买卖房屋价格为15.4万元，原告当日将全部购房款交付被告，被告将房屋钥匙、水卡、电卡等交付于原告。另查明，1、案涉房屋系韦宏喜自案外人安学雷处购得，该房系安学雷家庭户拆迁安置房。2018年11月12日，该房屋办理了房地产权登记，建筑面积84.25㎡，为安学雷户家庭人员朱贤珍个人所有。2、经原告申请，本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。2019年3月22日，安徽中安房地产评估咨询有限公司出具皖中安（芜）评（2019）第3402000115号《房地产估价报告》，评估单价为7825元/㎡，评估总价为65.93万元。原告为此支付评估费2000元。以上事实，有原告汪凤友提供的《售房协议》（原告与三被告签订）、《证明》、照片、房地产权登记信息、皖中安（芜）评（2019）字第3402000115号《房地产估价报告》、评估费发票，被告提交的《售房协议》（安学雷与韦宏喜、李圣兵签订）、《芜湖市市区征收安置明细表》、《证明》以及双方当事人当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，（一）关于合同的解除问题。原告与三被告签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三被告非案涉房屋的安置权利人，在出卖案涉房屋时亦未取得该房屋的所有权，而案涉房屋现登记于案外人朱贤珍名下，原告要求办理房屋转移登记的合同目的已不能实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。”原告要求被告返还购房款，并承担相应损失，于法有据。（二）关于违约责任的承担。三被告在对案涉房屋无处分权的情况下，将房屋出售给原告，最终导致合同无法履行，构成违约，其应承担相应的违约责任。而原告汪凤友作为完全民事行为能力人，在签订与自身利益具有重大关系的房屋买卖协议时，应尽到审慎的注意义务，但其在购买房屋时未核查包含拆迁安置协议在内的任何权属状况材料，即与三被告签订合同，存在重大过失，其对合同无法履行亦应承担一定的责任。综合本案案情及双方的过错程度，本院酌定被告对原告所受损失承担50%的赔偿责任。（三）关于原告的损失数额。1、利息损失，原告主张以支付的房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年2月9日至实际支付之日止的利息，符合法律规定。2、房屋增值损失，被告韦宏喜虽对评估报告确定的房屋价值存有异议，但未能提交充分的相反证据证明。其向本院提交的该小区另一房屋的《房屋买卖合同》未载明房屋面积，且系2017年签订，不能作为认定案涉房屋现有价值的依据。而评估报告系评估机构作出的专业性意见，故本院对评估报告确定的房屋价值予以采纳。原告房屋增值损失为65.93万元-15.4万元=50.53万元。3、评估费2000元，有发票为证，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告汪凤友与被告韦宏喜、张五梅、韦梦莹于2015年2月9日签订的《售房协议》；二、被告韦宏喜、张五梅、韦梦莹于本判决生效之日起十日内返还原告汪凤友购房款154000元，并以154000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一半，支付自2015年2月9日起至判决确认之日止的利息；三、被告韦宏喜、张五梅、韦梦莹于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪凤友房屋增值损失252650元（505300元×50%）、评估费1000元（2000元×50%），合计253650元；四、驳回原告汪凤友其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费5395元，保全费3279元，合计8674元，由原告汪凤友负担4337元，被告韦宏喜、张五梅、韦梦莹共同负担4337元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张立新二〇一九年五月八日法官助理陈尚雯书记员承燕华附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。