广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)桂0503执异8号 案外人：北海晏锋房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码914505007565140001G，住北海市北海大道晏锋建材商场****。 法定代表人：朱俊东，董事长。 委托代理人：陈宇，广西中龙律师事务所律师。 申请执行人：上海易鑫融资有限公司，住所地上海市嘉定区墨玉南路****。 法定代表人：ZHAGNXUAN,董事长。 被执行人：方良发，男，1989年11月5日出生，汉族，住，住北海市海城区/div> 本院在执行申请执行人上海易鑫融资有限公司与被执行人王方良发借款合同纠纷一案中，案外人北海晏锋房地产开发有限责任公司（以下简称晏锋公司）向本院提出书面异议，请求停止对方良发名下位于北海市贵州路xx号北岸晏城小区xxx幢xxxx单元402号房产[N北房预2015字第007xxx号]的拍卖、变卖执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人晏锋公司称：2015年9月14日，晏锋公司与方良发签订《商品房买卖合同》，约定方良发购买晏锋公司开发的位于北海市××路××北岸××小区××单元××号房屋。由于方良发没有履行合同义务，晏锋公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求方良发协助晏锋公司涂消上述房屋的预备案登记。北海市海城区人民法院于2018年7月2日作出（2018）桂0502民初351号民事判决，该判决已生效。北海市银海区人民法院的查封执行在上述生效判决之后。晏锋公司认为其作为该房屋的所有权人，北海市银海区人民法院查封及执行该房产没有依据，请求停止对位于北海市××路××北岸××小区××单元××号房屋的拍卖、变卖。 为证明其异议请求，案外人向本院提交了如下证据材料：1.（2018）桂0503执661号执行裁定；2.（2018）桂0502民初351号民事判决、生效证明。 经审理查明，南宁市青秀区人民法院于2017年10月26日作出（2017）桂0103执4222号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人方良发在银行的存款94764.29元或查封被执行方良发相当于94764.29元的财产。广西壮族自治区高级人民法院于2018年7月28日作出（2018）桂执协19号，决定（2017）桂0103执4222号案件由本院执行。本院依法受理，案号为（2018）桂0503执661号。本院于2018年12月20日向北海市不动产登记中心发出（2018）桂0503执661号协助执行通知书：预查封被执行人方良发（公民身份号码）名下位于北海市××路××北岸××小区××单元××号[预告登记证：N北房预2015字第007126号]房产一套，查封期限为三年。本院于2019年3月26日作出（2018）桂0503执661号执行裁定，裁定拍卖、变卖方良发名下位于北海市××路××北岸××小区××单元××号房屋。 另查明，北海市海城区人民法院于2017年11月3日受理晏锋公司诉方良发商品房预售合同纠纷一案，于2018年7月2日作出（2018）桂0502民初351号民事判决：一、解除原告北海晏锋房地产开发有限责任公司与被告方良发于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:YS00010575）；二、被告方良发支付原告北海晏锋房地产开发有限责任公司代为偿还2017年8月-10月期间贷款本息的利息损失（利息损失：按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年9月1日起至9月27日期间，以1746.3元为本金计算；自2017年9月28日起至10月30日期间，以3492.6元为本金计算；自2017年10月31日起至9月27日期间，以5238.9元为本金，计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告北海晏锋房地产开发有限责任公司；三、被告方良发协助原告北海晏锋房地产开发有限责任公司办理注销位于贵州路××北岸××城××单元××号房屋的预售备案登记手续；四、驳回原告北海晏锋房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。该民事判决于2018年11月27日发生法律效力。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，晏锋公司和方良发签订《商品房买卖合同》后，方良发作为权利人已就案涉房屋办理了预告登记。“预告登记”是一种特殊公示方法，方良发基于《商品房买卖合同》而享有请求晏锋公司交房和转移房屋所有权的权利。现晏锋公司起诉要求方良发解除商品房买卖合同，经北海市海城区人民法院作出的民事判决已发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。此处的债权消灭，应当包括合同解除导致的债权消灭。在合同解除之前，人民法院对于买受人已经预告登记的房屋可以依申请人的申请进行预查封。合同解除后，出卖人即享有了足以阻止执行的权利。晏锋公司要求中止执行于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第（二）项、第二十六条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 案外人北海晏锋房地产开发有限责任公司的异议请求成立； 解除对方良发（公民身份号码）名下位于北海市贵州路8号北岸晏城小区H幢2单元402号[预告登记证：N北房预2015字第007126号]房产的查封； 撤销对方良发（公民身份号码）名下位于北海市贵州路8号北岸晏城小区H幢2单元402号[预告登记证：N北房预2015字第007126号]房产的拍卖、变卖。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈可进 审判员  钱 芳 审判员  黄之洋 二〇一九年五月二十二日 书记员  伍传姬 附本裁定适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。