湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终2345号上诉人（原审被告）：农工商房地产集团湖北置业投资有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区芦家墩**。法定代表人：周水祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国斌，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张良，男，1989年6月3日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区，委托诉讼代理人：刘莹，湖北乾行律师事务所律师。上诉人农工商房地产集团湖北置业投资有限公司（以下简称农工商公司）因与被上诉人张良房屋买卖合同纠纷一案。不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初2694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日受理后，依法组成合议庭于2019年3月12日公开开庭对此案进行了审理，上诉人农工商公司的委托诉讼代理人刘国斌，被上诉人张良的委托诉讼代理人刘莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农工商公司的上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、依法改判驳回张良的全部诉讼请求；3、判决张良承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、张良诉请农工商公司支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。1、根据双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条的理解，对于出卖人未在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记的情形，没有约定相应的违约责任。只有在因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人才应承担违约责任。2、双方当事人签订《武汉市商品房买卖合同》后，武汉市于2016年7月1日组建不动产登记中心开始办理不动产初始登记，故农工商公司无法继续按合同约定办理房地产初始登记，本案的情形属于情势变更或者不可抗力，农工商公司不应承担违约责任。3、根据双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定，农工商公司只需在商品房交付使用之日起90日内向相关行政机关申请办理初始登记，就应认定农工商公司办理完房地产初始登记。4、农工商公司在交房后积极办理初始登记，不存在过错。5、张良对房屋的占有使用等权利没有受到影响，没有实际损失。6、即使农工商公司应承担逾期办证违约责任，逾期天数应从农工商公司向张良交房之日起90日后次日算至2017年8月13日。二、张良诉请农工商公司赔偿因绿地率违约给张良造成的损失缺乏事实和法律依据。1、涉案项目已经通过规划验收，达到政府批准的规划条件。2、因为市政规划变更的原因造成涉案项目的绿地率无法达标，农工商公司也缴纳了绿化补偿费及罚款。3、张良未就其损失进行举证。张良辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审判决驳回农工商公司上诉请求，维持一审判决。张良向一审法院起诉请求：1、判令农工商公司支付逾期办证的违约金7,215.40元；2、判令农工商公司赔偿因绿地率违约造成的损失872.54元；3、判令本案的诉讼费由农工商公司承担。一审法院认定事实：2016年3月6日，张良与农工商公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定张良购买农工商公司投资建设的位于本市江岸区后湖塔子湖新春村农房城市花苑小区第6幢2单元18层4号（建筑面积82.55平方米）商品房一套，总金额721,540元；绿地率35%，双方同意对该商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准；出卖人应当在2016年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2，3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起45日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、×。合同签订后，张良按约定支付了全部购房款721,540元。2016年12月26日，农工商公司在武汉晚报19版刊登《交房公告》，载明：“光明·上海公馆”（即农房城市花苑）项目1-9＃楼住宅，经相关部门综合验收合格，达到交付使用标准，具体交房时间为：2016年12月28日交付3＃、8＃、9＃楼；2016年12月29日交付1＃、2＃、6＃楼；2016年12月30日交付4＃、5＃、7＃楼。请业主本人带上身份证原件、购房合同、购房发票等相关证件，到现场物业管理服务中心办理交房手续。逾期未办理，责任自负。2017年1月12日，张良办理涉案房屋的收房手续。一审法院另查明，农工商公司取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。农工商公司于2017年8月14日取得《不动产权属证明》。2017年9月5日，武汉市园林和林业局做出《关于农房城市花苑小区项目配套绿地有关情况信息公开的说明》，载明：1、该项目规划审批的绿地率为32.2%。2、该小区实际建成的绿地率为29.29%。3、实际建成绿地面积（20499）比规划审核绿地面积（22539.1）少2040.1平方米。武汉市园林绿化建设管理站网上公示的《2016年10月至12月武汉市建设工程项目配套绿地审批事后监督检查情况》载明：农工商公司“补交绿化补偿费1,497,930元整，超出的部分罚款1,327,410元整”。一审法院认为，张良与农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，农工商公司应于合同约定商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日内办理完房地产初始登记。农工商公司辩称其未能在商品房交付使用之日起90日内取得《不动产权属证明》系政策变化等客观原因造成，自身不存在过错。但根据双方合同约定，农工商公司应当在2017年3月30日前办理完房地产初始登记，农工商公司未能严格履行合同义务，没有为办理房地产初始登记预留合理时间，直至2017年8月14日才取得《不动产权属证明》，造成张良在此期间内不能办理房地产权属证书，农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于违约金的计算标准，双方合同约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，庭审中农工商公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到农工商公司在案件审理过程中已完成房地产初始登记，且未对买受人的生活造成实质性的影响，张良也未提交证据证明其实际损失，综合考虑合同履行情况及过错程度，将违约金标准调整为已付房价款的0.5%，即农工商公司应向张良支付逾期办理房地产初始登记违约金为3,607.70元［721,540元×0.5%］。另因涉案小区绿地率没有达到合同约定的要求，农工商公司应承担违约责任，但双方没有约定绿地率违约金条款，张良也未提交证据证明其实际损失，考虑到农工商公司已按照规定缴纳了绿地补偿费及罚款，承担了相应法律责任，酌定农工商公司向张良赔偿300元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、农工商房地产集团湖北置业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向张良支付逾期办证违约金3,607.70元元；二、农工商房地产集团湖北置业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向张良赔偿损失300元；三、驳回张良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由农工商房地产集团湖北置业投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张良与农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于农工商公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。因双方签订合同第十六条系对于出卖人未能在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记所应承担违约责任的约定，而且本案中并无证据显示涉案项目在合同第九条约定的商品房交付使用之日，存在不符合交付条件的情形，故一审判决认定农工商公司应于合同约定商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记并无不当。因导致张良无法按期办理房地产权属证书的原因在于农工商公司未能为办理房地产初始登记预留合理时间，直至2017年8月14日才取得《不动产权属证明》，故农工商公司关于双方签订合同后，武汉市实行不动产统一登记，该情形属于不可抗力的上诉理由不能成立，农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审判决考虑到农工商公司已完成房地产初始登记，且未对买受人的生活造成实质性的影响，张良也未提交证据证明其实际遭受损失，故以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为已付房价款的0.5%，即农工商公司应向张良支付逾期办证违约金3,607.70元元并无不当，本院予以维持。关于农工商公司是否应承担绿地率未达到合同约定的违约责任。因双方签订合同第四条约定“1、绿地率35%，……4、其他：商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准”，涉案项目规划审批的绿地率为32.2%，现该小区实际建成的绿地率为29.29%，不符合合同约定，农工商公司应承担违约责任。一审判决考虑到双方在合同中对绿地率违约金条款没有约定，且张良未提交证据证明其实际损失，加之农工商公司已按照规定缴纳了绿地补偿费及罚款，承担了相应法律责任，故酌定农工商公司向张良赔偿300元并无不当，本院予以维持。综上所述，农工商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由农工商房地产集团湖北置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  张立新审判员  王 阳二〇一九年五月六日书记员  邬云格