河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初15447号原告孔令仓，男，汉族，1986年2月20日出生，住河南省方城县。委托代理人宋俊萍，河南律泰律师事务所律师。委托代理人李广平，河南厚润律师事务所律师。被告河南建达置业有限公司，住所地郑州市经八路**院**楼。统一社会信用代码：91410100728650241M。法定代表人杜晶晶。委托代理人杨得欣、尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。原告孔令仓（以下简称原告）)诉被告河南建达置业有限公司（以下简称被告建达置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李广平、被告建达置业委托代理人尚晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年5月22日，原房屋所有权人购买被告开发的位于郑州市金水区××楼西××单元××西××房屋××套。双方签订了《商品房买卖合同》，原房屋所有权人依合同约定交纳了总房款380159元，双方在合同中约定了基础设施达到正常使用条件、日期和违约责任。尽管郑州市热力公司热力管网已于2012年5月安装到位，但被告却迟迟未按照合同约定将热力设施安装到位。2018年3月20日原告购买了上述房屋，原购房人的权利义务全部转移给原告。故请求依法判令：1、被告向原告支付违约金25090元（自2013年11月15日暂计至2019年1月15日）；2、被告返还原告暖气天然气初装费831元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告诉请的违约责任，没有事实和法律依据。1、原告诉请的违约责任，属于商品房买卖合同约定的供暖的条件尚未成就，不存在违约责任的问题；2、事实中造成不能并网的原因，不在被告；3、原告主张的违约金过高，且合同虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显远远高出其可能存在的损失。假如被告违约，其实际损失应当为热力公司收取的取暖费用与原告采取替代方式取暖费用之间的差额，而不能是合同约定的违约金，由于每年热力公司的采暖费是可以计算的，原告无论是燃气还是电来替代，其也是可以计算的，即违约金应当以实际损失数额为准，超出部分也不应当支持，何况被告并未违约。二、2018年-2019年采暖期大型公建计量表抄表数据登记表和2018年-2019采暖期大型公建二部制计量结算表，即证明了被告在本案中不存在违约的事实。郑州市热力公司于2018年11月16日进行了并网验收，而被告依据双方《商品房买卖合同》约定的市政供热干管到位并网后一年内供暖的条件要求，于2019年1月7日正式供暖的履约行为，证明了被告建大公司按照合同约定履行了合同义务，其行为不存在违约行为，不应该承担违约责任；三、被告收取的相关费用，符合当时的规定，原告要求退还的诉讼请求，于法无据。综上，原告的诉讼请求不成立，应当依法驳回。经审理查明：2008年5月22日，渠波、田叶共同和被告签订合同编号08232368《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定：渠波购买被告开发的金水区沙口路东、黄河路南5幢西5单元6层西一号房，房屋价款380159元；该合同第八条约定：出卖人应当在2009年5月31日前……，如遇下列特殊原因：除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遇政府重大城市规划、市政工程、、地下文物障碍或恶劣气候影响本合同约定工期的，在影响工期范围内，双方同意顺延交房日期；该合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；户内暖气设施在交房时安装完成，市政供热干管到位并网后一年内供暖，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照第九条处理。该合同附件四补充协议第四条约定：买受人缴纳的采暖设施费用、维修基金、天然气配套费用随首笔房款缴纳等。合同签订后，渠波向被告缴纳了天然气初装费和暖气设施费，被告出具《收据》，载明：今收到渠波壹万肆仟壹佰肆拾壹元整，系付天然气初装费3660元、暖气设施费10481元。2018年5月30日，原告（乙方）和田叶（甲方）签订《郑州市二手房买卖居间服务合同》，约定甲方将其共有的郑州市金水区沙口路126号5号楼西5单元6层67号，层数7层，，地上**，该房屋所在层是**建筑面积87.43平方米，房屋用途为成套住宅，所有权人田叶，共有权人渠波，权证号1301190340-2号转让给孔令仓。2018年7月5日，郑州市国土资源局不动产登记豫（2018）郑州市不动产权字第0196642号不动产权证显示金水区沙口路126号5号楼西5单元6层67号显示权利人孔令仓，单独所有。2019年3月28日，渠波和田叶向原告出具《承诺书》，上载明：“我叫渠波，男，1978年11月1日出生，汉族，身份证号：、我妻子田叶，1982年9月4日出生，汉族，身份证号：。我们夫妻于2008年5月22日购买坐落在郑州市金水区沙口路126号摩尔花园小区5号楼5单元126号的房子一套，2018年5月30日我们与孔令仓卖房时，双方协商该房产归孔令仓所有，现我们夫妻作出承诺：自该房产过户之日起与该房产相关的权利义务全部转移给孔令仓，特此承诺，承诺人渠波、田叶。”渠波、田叶签字按印。郑州市财政局关于《郑州市物价局关于城市基础设施配套费有关政策界定的请示》的意见回复中记载，2007年10月1日前开具了《郑州市建设项目缴费通知单》的按20元/平方米缴纳建设配套费的建设项目，应缴纳暖气、天然气入网费，2007年10月1日之后开具《郑州市建设项目缴费通知单》的按现行标准170元/平方米缴纳建设配套费的建设项目，暖气、天然气入网费停止征收。2007年11月28日郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书载明，报建单位河南建达置业有限公司，建筑面积49860.43平方米，城市基础设施配套费标准170元，实收金额498428元；2004年6月25日的郑州市建设项目建设收费专用缴款通知书，显示报建单位河南建达置业有限公司，建筑面积34061.5平方米，建设配套费（旧城）标准20元，实收金额681230元；2004年6月28日郑州市建设项目建设收费专用缴款通知书，显示报建单位河南建达置业有限公司，建筑面积12867平方米，建设配套费（旧城）标准20元，实收金额131960元。另查明，郑州市热力总公司于2018年11月16日对涉案小区热力管网系统进行了并网验收，并于2019年1月7日进行了抄表登记。河南航宇物业服务有限公司出具的证明显示：2019年1月7日涉案小区暖气供热系统调试和管网试压陆续开展，由于设备调试、管网漏水、管道冲洗水质监测等原因延误至1月14日才基本合格实现正常供热。2019年1月14日，河南建达置业有限公司摩尔花园项目部再次贴出今冬热费计费天数通知，载明2019年涉案小区的供热时间是2019年1月14日至2019年3月15日，用热天数为60天，并且热力总公司将于当年供暖结束后，立即退还业主多交的热费。原告提交了张贴通知的打印件。2018至2019年度涉案小区实际使用集中供热60天。本院认为，渠波、田叶和被告双方签订的《商品房买卖合同》及原告和渠波、田叶签订的《郑州市二手房买卖居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，原、被告均应按照合同约定履行自身义务。本案中，根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，以及未供暖气对业主实际生活的影响，本案按照供暖季计算违约金较为合理，因此被告应支付原告，违约金为25014.46元（25014.46=380159元×0.01%×658天，自2013年11月15日起计算至2019年1月13日，共5个采暖季+28天，658天）。针对原告的第二项诉讼请求，依据2007年11月28日郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书记载内容计算可知，被告于2007年12月7日缴纳的城市基础设施配套费498428元系2931.93平方米（498428元÷170元/平方米=2931.93平方米）的建筑面积的城市基础设施配套费。鉴于本案中不能确定2007年10月1日后被告向政府缴纳的建设配套费用对应的2931.93平方米是哪些业主的房屋，现无证据可以进行明确区分，依据公平原则，故被告按照相应比例退还原告831元（2931.93平方米÷49860.43平方米×14141元=831元）。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告河南建达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孔令仓支付违约金25014.46元。被告河南建达置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孔令仓天然气初装费、暖气设施费831元；驳回原告孔令仓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费448元，减半收取224元，由被告河南建达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  杜盛铭二〇一九年五月二十七日代理书记员  侯梦莉