陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院           陕西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事  判 决  书    （2019）陕01民终4685号上诉人（原审被告）：西安味来食代餐饮管理有限公司，住所地西安市。法定代表人：王勃，公司总经理。委托诉讼代理人：贾建林，陕西睿思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐刚，男，1985年6月5日出生，汉族，住甘肃省合水县。委托诉讼代理人：张东东，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，陕西至正律师事务所实习律师。上诉人西安味来食代餐饮管理有限公司（以下简称味来食代公司）因与被上诉人齐刚租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。味来食代公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回齐刚的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由齐刚承担。事实和理由：一审判决依据《商铺租赁合同》第十七条第4项，认定解除条件已成就，齐刚有权行使约定解除权，属认定事实错误。2018年6月3日，味来食代公司与包括齐刚在内的北边档口共计8家商铺经营者开会，商议北边档口防火墙加固事宜，建议商户自愿选择南边闲置铺位，如不愿调整可继续经营，防火墙加固在商铺下班后至次日凌晨6点期间施工，不影响各商铺的正常经营。事实上防火墙对商场的布局没有任何影响，根本达不到所谓“因整体规划或者重大经营商品业种调整、工程需要”的程度，味来食代公司因防火墙加固工程建议各商户调整商铺位置也不具有强制性，各商户依据自愿原则可以选择调整或不调整，而一审判决并没有查明防火墙加固工程是否对商户经营足以造成影响等事实。2018年6月11日味来食代公司将砖块搬进商场属实，但摆放位置是在与涉案商铺有一定距离的公共就餐区域，仅将该区域部分就餐桌椅后移，对客户的取餐、就餐不产生任何影响，其他商户也未提出异议，且2018年6月11日至7月2日齐刚处于正常经营状态，并未受到影响。齐刚辩称，其不同意味来食代公司的上诉请求。双方所签订的《商铺租赁合同》系真实的意思表示，属于有效合同，双方均应严格履行，味来食代公司面临对涉案商铺进行消防整改，需要对北档口的防火墙实施加固工程，要求齐刚搬至南边的闲置商铺，其行为属于对商场进行调整及重新布局，齐刚不同意对商铺进行调整，故双方之间合同解除的条件已经成就。合同解除之后，味来食代公司应按照双方约定返还齐刚的剩余租金、物业费、空调费、设备款以及保证金。故应驳回味来食代公司的上诉，维持原判。齐刚一审诉请：1、解除齐刚、味来食代公司签订的《商铺租赁合同》；2、味来食代公司返还已支付的履约保证金2.5万元、商铺租金62333.05元、物业费2.2万元、空调费2948.37元；3、味来食代公司支付提前解除合同违约金2.5万元；4、味来食代公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月27日，齐刚（乙方、承租方）与味来食代公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同书》，就甲方味来食代美食公园商铺租赁经营事宜达成如下约定：XX园XX城XX广场XX层；甲方同意将卖场内C09号出租给乙方使用。租赁用途为餐饮，乙方商号为川府麻辣香锅；租赁期限为3年，即自2018年3月27日起至2021年3月26日止；商铺月租金单价6800元，乙方按每年一个付款周期支付租金。合同签订后当日支付首个年租金8.16万元。每个付款周期届满前30日内支付下个付款周期租金。递增：每1年递增5%；合同履约保证金2.5万元/商户。合同终止十五个工作日内，如不存在本合同规定的扣减情形的，合同履约保证金无息退还。乙方向甲方所交纳的履约保证金，用于保证本合同约定的条款正常履行，乙方在经营期间如发生违约行为，甲方有权直接在保证金中扣减乙方应承担的滞纳金或违约金额，乙方须在五日内补齐扣减金额。在合同履约期内，乙方不得用保证金折抵应向甲方交纳的任何费用；在合同期内，如甲方无故单方收回商铺，必须提前一个月书面通知乙方，并双倍返还乙方履约保证金；乙方必须遵守甲方的有关管理制度和规定，服从甲方管理；履约期间，乙方承担该商铺的防火、防盗、防触电等安全责任，支持并协助甲方进行商铺内安全检查，对甲方的整改意见必须积极执行；有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方所交纳的全部费用（包括但不限于履约保证金及剩余期限的租金）不予退还，甲方不承担违约责任。甲方也可以选择继续执行合同或暂时中止合同，保留或行使对乙方的处罚或索赔权。……违反甲方的管理制度，情节严重的。乙方不能按甲方规定的营业时间营业累计达15次。乙方累计擅自连续停止营业超5日的。拒绝服从甲方及卖场运营管理方统一管理的。……；非因甲方原因，乙方单方终止合同，则属违约，其所交纳的所有费用（包括但不限于履约金保证金及剩余租金）不予退还；因政府或其他不可抗拒原因造成合同不能履行完毕的，甲方可单方面解除合同，甲方不负赔偿责任，双方互不承担违约责任，剩余租金及履约金退还（不计算利息）；根据卖场规划需要，甲方可对经营场所进行装修和相应调整及重新整体布局，届时本合同终止履行，乙方所付租金因合同终止而遗留部分由双方结算后退还。待甲方调整完毕，乙方可向甲方要求原租赁商铺的优先租赁权，无特殊情况，甲方应予以支持；本卖场如因整体规划或者重大经营商品业种调整、工程需要，甲方有权就本商铺的位置、面积、或业种等进行调整，如乙方不同意调整，则自动终止本合同，甲、乙双方按实际租赁期限结算租金及保证金，多退少补。乙方同意甲方免于承担因本卖场或者本卖场周边之非本商场单位工程改造造成的各方面责任。同日，齐刚（乙方、商户）与味来食代公司（甲方、管理公司）签订《味来食代美食公园商铺管理合同》，约定：甲方作为味来食代美食公园的运营管理方；本合同期限与主合同（《商铺租赁合同书》）期限相同；商铺费用：按扣点方式收取商管费、卫生费、垃圾费、物业费、洗碗费。扣点金额为每月营业总额的8%。以上费用与租金同时交纳；筷子损耗费用30元/月/铺；水电费按实际使用数（计量）收费，水每吨7.68元，电每度1.68元；甲方提供给乙方使用设备的使用费，包括但不限于甲方提供的电视机、消费机、水表、电表、配电箱等，设备归甲方所有，乙方只有使用权，撤店时不得带走，如甲方使用过程中将设备人为损坏，需照价赔偿。设备使用费费用金额2500元，此费用一次性收取；因不可抗力、政府等相关部门要求及大型设备维修时造成停业，如甲方提前接到通知，须及时通知乙方，乙方应配合甲方作好各项停业准备，主合同所约定的免责情形也适用本合同。上述合同签订后味来食代公司向齐刚交付了涉案商铺，齐刚用于经营川府麻辣香锅。齐刚向味来食代公司交纳了履约保证金2.5万元、租金8.16万元（2018年3月27日至2019年3月26日期间一年租金）、物业费2.88万元（2018年3月27日至2019年3月26日期间一年物业费）、空调费3179.01元（2018年6月15日至9月15日期间空调费）。2018年6月3日，味来食代公司与包括齐刚在内的味来食代美食公园北边档口共计8家商铺经营者开会，商讨因北边档口防火墙需加固、8家商铺可选择南边闲置商铺调整档口事宜。会后5家商铺经营者调整至南边档口，包括齐刚在内的剩余3家商铺经营者不同意调整商铺。味来食代公司称此后齐刚继续经营至2018年7月初即忽然不再经营，齐刚称其经营至2018年7月3日即不再经营。另查，2018年6月11日晚，味来食代公司将加固北边档口防火墙所用砖块搬至味来食代美食公园公共就餐区域内准备施工，齐刚称上述行为影响其商铺经营，故诉至法院。一审法院认为，《商铺租赁合同书》和《味来食代美食公园商铺管理合同》系齐刚、味来食代公司双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商铺租赁合同书》中约定：本卖场如因整体规划或者重大经营商品业种调整、工程需要，甲方有权就本商铺的位置、面积、或业种等进行调整，如乙方不同意调整，则自动终止本合同，甲、乙双方按实际租赁期限结算租金及保证金，多退少补。味来食代公司因实施味来食代美食公园北边档口防火墙加固工程，需将包括齐刚在内的北边档口商铺经营者进行商铺位置调整，现齐刚不同意进行调整，要求解除《商铺租赁合同书》，合同约定的解除条件已成就，齐刚作为解除权人有权解除合同，故对齐刚该项诉讼请求，依法予以支持。相应履约保证金2.5万元味来食代公司应向齐刚予以返还。对齐刚预先交纳的租金、物业费、空调费、设备款，上述费用应计算至2018年7月3日齐刚不再经营之日，多余费用味来食代公司应向齐刚予以返还。故味来食代公司应向齐刚返还如下款项：租金55219.73元（年租金8.16万元÷365天×247天）、物业费19489.32元（一年物业费2.88万元÷365天×247天）、空调费2543.86元（3197.01元÷93天×74天）。因涉案《商铺租赁合同书》已约定解除，味来食代公司不存在提前解除合同的违约行为，故对齐刚要求味来食代公司支付相应违约金2.5万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同书》。二、被告西安味来食代餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告齐刚履约保证金2.5万元、租金55219.73元、物业费19489.32元、空调费2543.86元。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3045元（原告已预交），由原告负担777元，剩余2268元由被告负担，于上述付款时间一并支付原告。本院经审理查明，二审中，双方均认可2018年7月4日齐刚停止经营。其余事实一审判决查明属实。本院认为，味来食代公司与齐刚签订的案涉租赁合同有效，对双方具有法律约束力。双方在合同中约定，遇卖场因整体规划或者重大经营商品业种调整、工程需要，如齐刚不同意就商铺的位置、面积、或业种等进行调整，则双方合同自动终止并进行结算。现味来食代公司因卖场北侧防护墙改造工程需要，要求齐刚调至南侧空闲档口，而齐刚不同意调整，对于味来食代公司卖场北侧防护墙改造工程是否属于合同中约定的卖场因整体规划或者重大经营商品业种调整、工程需要之情形，双方当事人各执一词，本院认为，味来食代公司在案涉出租场地实施的上述改造工程，对齐刚的经营产生一定的影响，齐刚以此为由已经停止经营，根据本案实际情况，案涉租赁合同已经无法履行，一审法院判令解除双方之间的租赁合同，并无不当。齐刚实际经营至2018年7月4日，在停止经营前，齐刚并未与味来食代公司就停止经营协商一致，亦未就停止经营提前告知味来食代公司，在齐刚停止经营后，案涉租赁场地闲置，结合双方租赁合同约定及本案实际情况，对于齐刚停止经营后的一个月期间味来食代公司的租金损失6800元，齐刚应予承担，该款在味来食代公司退还齐刚的款项中予以扣减。综上，一审判决第一项、第三项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初10631号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初10631号民事判决第二项为：西安味来食代餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还齐刚履约保证金2.5万元、租金48419.73元、物业费19489.32元、空调费2543.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3045元，齐刚已预交，由齐刚负担1045元，由西安味来食代餐饮管理有限公司负担2000元；二审案件受理费2345元，西安味来食代餐饮管理有限公司已预交，由齐刚负担845元，由西安味来食代餐饮管理有限公司负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长  刘     琪审 判  员  师      婷审 判  员    秦  燕  燕             二Ｏ一九年四月三十日书 记 员 段       蓓 13