江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0981民初878号 原告：赵爱民，男，1968年9月16日出生，汉族，居民，住东台市。 委托诉讼代理人：臧志军，东台市新区法律服务所法律工作者。 被告：罗进军，男，1964年3月22日出生，汉族，居民，住东台市。 委托诉讼代理人：徐宏忠，东台市台南法律服务所法律工作者。 原告赵爱民与被告罗进军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵爱民及其诉讼代理人臧志军、被告罗进军及其诉讼代理人徐宏忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵爱民向本院提出诉讼请求：1.判令罗进军给付延期办证应承担的违约金25245元以及至办证之日止应承担的违约金；2.罗进军承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年4月26日，原、被告签订了一份《预订商品房合同》，合同约定:“乙方（赵爱民）预订购商品房地点为五烈镇广山社区食品站院内。商品房为五层楼全框架结构，位置为第一单元二层201室。总房款为365700元。房屋交付期为2012年11月。乙方在房屋交户期内应尽快结清房款。甲方（罗进军）代其办理国有土地权证和房产权证。”2012年11月间，赵爱民根据合同的约定拟与罗进军结清全部房款，并要求其交付房屋以及办好房屋土地证和产权证，后因其履行不能，其只好搪塞、附条件推迟交房及办证时间。此后赵爱民多次催促罗进军交房、办证，罗进军才于2013年12月底交付了房屋，但其至今未为赵爱民办理房屋不动产权证书。由于罗进军严重违约，其应承担相应的违约责任。赵爱民为维护合法权益，依法具状起诉，请法院支持赵爱民的诉求。 罗进军辩称，1.商品房是罗进军个人名义开发的，取得了建设工程规划许可证、建设用地批准书和建筑工程施工许可证。罗进军没有违反《预订商品房合同》的约定，赵爱民违反合同约定。合同第二条约定该商品房“交付前按实定总价全部结清房款，方可进入装修、搬入居住”，赵爱民至今仍欠购房款15700元和车库款30000元，而结清购房款是入住的前提条件，在赵爱民未足额结清购房款的情况下，罗进军已交房给赵爱民，充分体现罗进军对赵爱民的宽容和友好，谁在违约显而易见。2.赵爱民违反合同约定，致使土地使用权证及房屋产权证一直未办理。《预订商品房合同》第五条约定:“乙方(赵爱民)在房屋交户期内应尽快结清房款。甲方(罗进军)代其办理国有土地权证和房产权证。”该约定前提是结清所有房款，并且办证费用应由赵爱民承担。该合同第六条约定，赵爱民未交清购房款时，产权属罗进军所有。该条约定说明未交清房款，产权不属赵爱民，即也不存在代办相关不动产所有权证书。3.原、被告签订的《预订商品房合同》属于无效合同，理由如下：①商品房开发需要取得商品房开发的有关企业证明，个人是不能进行商品房开发的；②根据国务院关于城市房地产开发经营管理条例的有关规定，商品房预售必须取得商品房预售许可证明，该房屋未取得商品房预售许可证明，这是法规的强制性条款；③房屋的买卖不得分割销售或者办证，该房屋由罗进军个人取得土地使用权和建设施工许可等相关建设手续，属于一个整体的楼房建筑，可以办理整体的不动产登记，但不得进行分割。综上三点，罗进军认为该合同无效，根据合同法有关规定，合同无效，自始无效，双方应当各自返还财产，各自在各自的责任范围内承担相应责任。综上所述，赵爱民主张罗进军给付延期办证应承担违约金的诉讼请求，不能成立，请求依法驳回赵爱民的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人(对真实性、合法性)无异议的证据：赵爱民提交的《预订商品房合同》、收据、（2017）苏09民终3935号《民事判决书》、(2017)苏09执异70号《执行裁定书》、东台市不动产登记中心土地登记信息表、东台市国土资源局五烈国土资源所的回复、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、用地申请表、用地红线图，罗进军提交的《建设用地批准书》、《东台市建设工程规划许可证（附件）》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程质量监督报告》等，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年4月26日，罗进军（甲方）与赵爱民（乙方）签订了《预订商品房合同》，合同约定:“一、乙方预订购商品房地点：五烈镇广山社区食品站院内。商品房为五层楼全框架结构，按国家标准设计，并由市住建局审核后施工承建，朝向南，位置为第1单元二层201室。内部结构为三室二厅一厨一卫。二、该套住宅建筑面积约为138㎡。每平方为2700元，优惠后为2650元/㎡，房款约为36.57万元。另加院落、跃层/万元，此房款总价计37.37万元,乙方已于2012年4月26日向甲方预缴定金10万元房款，建房周期/个月，交付期2012年11月。交付前按实定总价全部结清房款，方可进入装修、搬入居住。三、双方签订合同后，购房予以生效，甲方必须按期交付使用。乙方不得借故违约，如乙方违约退房，甲方不负担乙方购房款银行利息，同时按购房总价收取10%的违约经济损失赔偿费。甲方如不能按期交付，必须承担超出工程周期时间乙方所缴购房款总数的利息（不可抗拒的自然灾害除外）。四、甲方交房时，保证水通、电通、设施完好，道路通畅，房屋质量按国家规定保修项目，保修期为3年，如因自行装修造成损坏，由乙方自费修理。五、乙方在房屋交户期内应尽快结清房款。甲方代其办理国有土地权证和房产权证。未到甲方办理结帐交付手续，加收迟纳金外，甲方有权将房屋另售他人。则此合同作废，乙方承担所规定的违约责任。六、乙方未交清购房余款时，产权仍属甲方所有，严禁乙方强行私自占有，乙方所购住宅装修时不可以破坏其房屋主体结构，影响他人安全和房屋质量，否则承担法律责任。购房户室内的水、电自行开户，并交纳有关费用。七、本合同一式两份，双方各自履行，签字盖章后生效。甲乙双方各一份。”合同尾部甲方处加盖“滨河雅居住宅楼销售部合同专用章”并由罗进军签名盖章，乙方处由赵爱民签名捺印。合同签订后，赵爱民分别于2012年4月26日、2012年6月9日、2012年6月18日、2013年2月3日给付罗进军购房款100000元、120000元、80000元、50000元，合计350000元。另外，罗进军收取赵爱民：水、电开户费3000元和契税5000元。此外，2013年5月1日，赵爱民给付罗进军购14号车库款30000元（双方约定车库总价60000元）。2013年5月1日，罗进军将上述房屋交付赵爱民，但至今未办理房屋不动产权证书。 另查明，2011年10月13日，罗进军取得东村地字第320981201100109号《建设用地规划许可证》(载明:“用地项目名称:广山滨河雅居住宅楼，用地位置:五烈镇广南食品公司院内，用地性质:住宅用地，用地面积:2996平方米，建设规划：总投资1000万元”)。2011年10月26日，罗进军取得东国土[2011]建字第154号《建设用地批准书》(载明:“土地取得方式:挂牌出让，土地坐落:五烈镇广山食品公司内，规划用途:城镇住宅用地，批准面积：2996㎡”)。2011年11月10日，罗进军取得东建村字第320981201100308号《东台市建设工程规划许可证(附件)》(载明:“建设项目：滨河雅居住宅楼，建筑面积:5498.80㎡，层数:五层”)。2012年5月28日，罗进军取得(编号:0085255320981020120038)《建筑工程施工许可证》(载明:“工程名称:广山滨河雅居住宅楼，建设规模:5498.8平方米，合同开工日期:2012-3-12，合同竣工日期：2012-9-12”)。嗣后，罗进军对上述滨河雅居住宅楼工程进行了建设。2014年9月26日，东台市建筑工程质量监督站作出《建设工程质量监督报告》(载明:“整体工程质量的监督意见：罗进军等个人建设的广山滨河雅居住宅楼项目质量基本符合GB50300-2001规范规定的竣工验收要求，存在的质量缺陷按国家现行规定进行保修”)。 又查明，罗进军在开发建设、销售房屋过程中，未取得营业执照。上述2996平方米土地，在2012年4月25日至2018年4月20日期间，被江苏省盐城市中级人民法院查封。 本院认为，罗进军与赵爱民于2012年4月26日签订的《预订商品房合同》，系罗进军以个人名义开发房地产，并采取了商品房销售的模式，与赵爱民订立的房屋预售合同。罗进军至今仍未取得商品房预售许可证明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十五条、第六十五条、第六十八条规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务及预售商品房的，应停止该活动并没收违法所得。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可见,即使是房地产开发企业预售商品房都要办理预售许可证明，那么个人更没有资格进行商品房预售。本案中，赵爱民起诉前后，罗进军均未能取得商品房预售许可证明，因此，罗进军与赵爱民签订的《预订商品房合同》应当认定为无效。赵爱民基于上述无效合同要求罗进军给付延期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十五条、第六十五条、第六十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告赵爱民的诉讼请求。 案件受理费432元，减半收取216元，由原告赵爱民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判员  杨为民 二〇一九年五月十日 书记员  冯芸芸