文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终4707-4711号4707号案上诉人（原审被告）：冯剑，男，汉族，1973年8月1日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，4707号案上诉人（原审被告）：胡萍，女，汉族，1974年8月9日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：冯剑，系上诉人胡萍的配偶。4708号案上诉人（原审被告）：许方，女，汉族，1969年5月14日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：高晓瑜，广东海埠律师事务所律师。4709号案上诉人（原审被告）：廖军华，女，汉族，1965年7月7日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，4710号案上诉人（原审被告）：张敏，女，汉族，1976年9月10日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，4710号案上诉人（原审被告）：张丰，男，汉族，1977年9月25日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，4711号案上诉人（原审被告）：邓丽玲，女，汉族，1968年9月1日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：陈耀武，系上诉人邓丽玲的配偶。被上诉人（原审原告）：深圳市华侨城物业服务有限公司，住所地广东省深圳市南山区华侨城创意文化园**401，统一社会信用代码914403001924025138。法定代表人：刘丹林,执行董事。委托诉讼代理人:张志森，广东晟典律师事务所律师。上诉人冯剑、胡萍、许方、廖军华、张敏、张丰、邓丽玲（以下简称冯剑等人）因与被上诉人深圳市华侨城物业服务有限公司（以下简称华侨城物业公司）物业服务合同纠纷五案，均不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初14407-14411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对五案进行了审理。本五案现已审理终结。华侨城物业公司的一审诉讼请求：1、冯剑等人支付华侨城物业公司相应物业服务费、专项维修资金及违约金；2、本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）由冯剑等人承担。具体金额详见附表。一审判决如下：一、冯剑等人于本判决生效之日起十日内向华侨城物业公司物业管理费、专项维修资金；二、驳回华侨城物业公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。具体金额及诉讼费承担详见附表。冯剑等人的上诉请求，撤销一审判决，并判令由被上诉人承担本五案诉讼费用。具体上诉理由详见上诉状。华侨城物业公司辩称，一、请求依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。理由如下：第一，从法律上依据《广东省物业管理条例》第五十四条第四款，物业服务合同期满期限届满后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。第二，被上诉人一直在为小区提供物业服务，这是基本事实，街道办以及上诉人当庭提交的证据都能够证明上述事实。本院二审审理过程中，上诉人冯剑等人提交了以下证据：证据一、由深圳市南山区住房和建设局出具的关于政府信息公开申请的答复；证据二、由业主提交至东方社区工作站的质询函；证据三、东方社区工作站给业主的回函；以上证据用于证明被上诉人的管理服务合同不具备合法效力。证据四、东方社区工作站站长与东方花园物业管理处处长的聊天记录，用于证明被上诉人提交的社区工作站出具的《证明》系非法获得，获得该证据是为了起诉业主。被上诉人华侨城物业公司质证称：一、对证据一至证据三真实性、合法性没有异议，但是不同意证明目的，被上诉人认为这个恰恰能够证明被上诉人与业主会签订的物业服务合同是合法有效的，因为他是合法经过相关部门备案的业务委员会与物业服务企业签订的合同，对在该小区具有约束力。深圳市南山区沙河街道的回函，也能明显的显示出，这届业委会期满之后，该小区没有在成立业委会，也没有再选聘新的物业，没有在他这里做备案；二、对证据四的真实性、合法性、关联性均不予认可，而且聊天记录没有原件不能视为证据原件。本院经审查认为，以上证据均不属于新证据，且不影响案件基本事实认定，本院均不予采纳。本院二审认定，原审查明的基本事实准确，本院予以确认。本院认为，本五案为物业服务合同纠纷。二审的争议焦点为：1、华侨城物业公司与深圳市南山区东方花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》是否有效；2、冯剑等人应否支付华侨城物业公司2013年8月至2018年6月期间的物业管理费；3、冯剑等人应否支付拖欠的专项维修资金。关于争议焦点一，本院认为，《物业管理委托合同》系由华侨城物业公司与深圳市南山区东方花园业主委员会签订，冯剑等人未能举证证明该合同订立的程序违法，且在合同期内并未对该合同提出异议并与东方花园管理服务中心签订《物业管理服务费收交协议》，其主张涉案合同无效依据不足，本院不予支持。原审认定物业服务合同合法有效处理正确，本院予以确认。关于争议焦点二，冯剑等人主张《物业管理委托合同》已到期，涉诉小区成立了业主自行管理委员会后以业主大会形式表决通过解除原物业管理委托合同，并成立东方美好物业管理有限公司对东方花园进行管理，系华侨城物业公司拒绝退出移交，其无须向华侨城物业公司支付物业服务合同权利义务终止后的物业费等。对此本院认为，物业服务合同期满后，涉诉小区未再成立业主委员会明确要求华侨城物业公司退出，华侨城物业公司提交的社区工作站出具的《证明》、燃气工程合同、清洁合同、电梯改造公告等证据能够证明物业服务合同到期后其继续为涉诉小区提供物业管理服务。冯剑等人主张已成立业主自行管理委员会接管涉诉小区的物业管理，但未能证明业主自行管理委员会系在街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立业主大会并选举产生，且该委员会未经住建局等政府主管部门备案，冯剑等人在二审庭审中亦确认东方美好物业管理公司并不具备相关物业服务资质，相关人员业已遣散，故其主张与华侨城物业公司的物业服务合同已解除并未接受华侨城物业公司的物业服务缺乏依据，本院不予采信。原审认定冯剑等人与华侨城物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系并无不当，本院予以确认。冯剑等人没有提交有效证据证明华侨城物业公司的物业服务存在质量问题，应按时交纳物业管理费。原审结合华侨城物业公司向冯剑等人寄送催收邮件的情况判令冯剑等人依照房产的建筑面积向华侨城物业公司支付2013年8月至2018年6月期间的物业管理费并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，本院认为，根据《物业管理条例》第七条第（四）项、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第四款的规定，专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，此系业主的法定义务。华侨城物业公司是涉案小区的事实物业管理人，冯剑等人应依法向华侨城物业公司交纳专项维修资金。原审经核算判令冯剑等人支付华侨城物业公司相应专项维修资金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。4707号案二审受理费为399.61元由上诉人冯剑、胡萍负担，4708号案二审受理费为403.52元,由上诉人许方负担，4709号案二审受理费为391.2元由上诉人廖军华负担，4710号案二审受理费为114.25元由上诉人张敏、张丰负担，4711号案二审受理费为439.95元由上诉人邓丽玲负担。上诉人冯剑、胡萍多预交的二审受理费1411.51元，上诉人许方多预交的二审受理费1617.82元，上诉人廖军华多预交的二审受理费1218.84元，上诉人张敏、张丰多预交的二审受理费1063.51元，上诉人邓丽玲多预交的二审受理费1391.85元，本院予以退回本判决为终审判决。审判长 李  凤  麟审判员 刘  灵  玲审判员 黄  玮  娜二〇一九年五月三十一日书记员 许新惠（兼）附表：            二审案号              原审案号              起诉请求              判决结果              诉讼费负担                  （2019）粤03民终4707号              （2018）粤0305民初14407号              合计80444.74元（其中物业服务费39670.4元，专项维修资金3542元，违约金37232.34元）。              判令冯剑、胡萍支付物业管理费20352.64元、专项维修资金3542元。                    案件受理费905.56元，由华侨城物业公司负担636.56元，由冯剑、胡萍负担269元。                  （2019）粤03民终4708号              （2018）粤0305民初14408号              合计88853.86元（其中物业服务费42430.08元，专项维修资金3788.4元，违约金42635.38元）              判令许方支付物业管理费20352.64元、专项维修资金3788.4元              案件受理费1010.67元，由华侨城物业公司负担735.67元，由许方负担275元。                  （2019）粤03民终4709号              （2018）粤0305民初14409号              合计72401.22元（其中物业服务费36910.72元，专项维修资金3295.6元，违约金32194.9元）              判令廖军华物业管理费20352.64元、专项维修资金3295.6元              案件受理费805.02元，由华侨城物业公司负担542.02元，由廖军华负担263元。                  （2019）粤03民终4710号              （2018）粤0305民初14410号              合计55110.45元（其中物业服务费27177.85元，专项维修资金2626.81元，违约金25305.79元）              判令张敏、张丰支付物业管理费10702.3元、专项维修资金1867.88元              案件受理费588.88元，由华侨城物业公司负担454.88元，由张敏、张丰负担134元。                  （2019）粤03民终4711号              （2018）粤0305民初14411号              合计81272.26元（人民币，下同，其中物业服务费40914.5元，专项维修资金3563.1元，违约金36704.66元）              判令邓丽玲支付物业管理费21945元、专项维修资金3653.1元              案件受理费915.9元，由华侨城物业公司负担626.9元，由邓丽玲负担289元。