福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2333号 原告：刘卫珍，女，1983年7月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：何珠云，女，1967年6月12日出生，汉族，住福建省福清市。 原告刘卫珍与被告何珠云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卫珍到庭参加诉讼。被告何珠云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘卫珍向本院提出诉讼请求：1.确认刘卫珍与何珠云之间的口头房屋租赁协议已于2018年3月27日解除；2.何珠云返还租金和押金共计12000元及利息（按银行同期贷款利率，自起诉之日起计至还款之日止）；3.本案诉讼费用由何珠云负担。事实和理由：2018年1月22日，刘卫珍与何珠云达成一份口头房屋租赁协议，约定：1.何珠云将其位于厦门市闽南古镇7楼7058室房产出租给刘卫珍作为经营健身和办公使用，月租金3000元，租期一年，且自2018年1月22日起至3月22日为免租期（装修期），2.1月24日前双方签订书面租赁合同。口头协议达成当日，刘卫珍即通过支付宝向何珠云支付了3个月的租金9000元和相当于1个月租金的押金3000元，共计12000元。何珠云已于当日将7058室房屋的一把钥匙交付给刘卫珍。拿到钥匙后，刘卫珍开始着手装修事宜，但被厦门翔鹭商业经营管理有限公司公司告知，由于何珠云尚欠房屋物业管理费用5万余元，所以不能让刘卫珍装修。之后，刘卫珍多次通过电话、微信与何珠云沟通，要求其尽快与刘卫珍按之前口头协议内容签订书面租赁合同，并立即结清拖欠的物业费，将房屋无瑕疵交付给刘卫珍，确保刘卫珍能够正常实际使用房屋，但何珠云均以各种理由予以拒绝。鉴于何珠云不与刘卫珍按口头协议内容签订书面租赁合同，并拒绝结清所欠的物业费用，导致刘卫珍无法装修使用房屋、无法实现租房目的，刘卫珍于2018年3月26日通过福建同荣仁律师事务所以律师函的形式，书面通知何珠云解除双方之前达成的口头房屋租赁协议，要求何珠云收到函件后2日内退还刘卫珍12000元租金和押金。但何珠云拒绝归还。 何珠云未到庭答辩，但提交答辩状辩称，一、刘卫珍主张“鉴于何珠云不与刘卫珍按口头协议内容签订书面合同，并拒绝结清结欠7058室房屋的物业费用，导致刘卫珍无法装修使用房屋、无法实现租房目的”，缺乏依据，不能成立。何珠云曾委托员工按照双方的约定草拟《租赁合同书》初稿，并将《租赁合同书》初稿提供给刘卫珍审阅、修改，但刘卫珍收到后却以该《租赁合同书》内容太复杂为由拒绝修改及签订。另外，虽然双方未签订书面租赁合同，但何珠云已经将房屋交付刘卫珍占有、使用至今，因此根据《合同法》第三十六条的规定，刘卫珍、何珠云双方的租赁合同关系已经成立，即使未签订书面租赁合同，也不能导致刘卫珍无法装修使用房屋、无法实现租房目的，刘卫珍更不能以此为由提出解除合同。2.刘卫珍提供的《厦门翔鹭商业经营管理有限公司缴费清单》是有翔鹭公司单方出具，不能证明厦门市闽南古镇7楼7058室房屋尚欠物业管理费58849.24元。对于上述房屋是否确实拖欠物业费以及具体欠费金额，应当以人民法院作出的生效法律文书来确定。其次，厦门翔鹭商业经营管理有限公司只是一家物业服务企业，其职责是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，无论业主是否存在欠缴物业费的情形，物业服务企业都无权干涉与侵犯业主对房屋所享有的占有、使用、处分、收益等所有权利，厦门翔鹭商业经营管理有限公司根本无权也不能干涉或制止刘卫珍对房屋进行装修。刘卫珍提供的证据不能证明厦门翔鹭商业经营管理有限公司曾对其装修房屋进行干涉或制止。刘卫珍不能以此为由提出解除合同。实际上，刘卫珍是因其与合作伙伴拆伙，其经营能力及经营计划变化，才反悔并提出解除租赁合同。二、刘卫珍请求确认刘卫珍与何珠云之间的口头房屋租赁协议已于2018年3月27日解除，缺乏事实和法律依据。刘卫珍未与何珠云协商一致的情况下，单方提出解除房屋租赁协议，既不符合合同约定，也不符合法律规定。三、刘卫珍请求判令何珠云返还租金和押金共计12000元，并支付该款自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息，缺乏事实和法律依据。刘卫珍单方提出解除房屋租赁合同并不符合合同约定或法律规定，属于其单方违约行为，其无权要求何珠云返还租金和押金及支付利息。四、何珠云同意与刘卫珍解除房屋租赁合同，但刘卫珍应当向何珠云付清其占用房屋期间的租金及相关费用，并承担违约责任。何云珠于2018年1月22日将租赁房屋交付刘卫珍，租赁房屋至今仍由刘卫珍占有、使用，但刘卫珍金支付房屋租金至2018年6月21日止。基于刘卫珍出尔反尔的不诚信行为以及拖欠租金的违约行为，何珠云同意与刘卫珍解除房屋租赁合同，但刘卫珍应当向何珠云付清自2018年6月22日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金，结清其占有、使用租赁房屋期间的相关费用，并承担相当于押金金额3000元的违约责任。综上，请求法院依法驳回刘卫珍的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年1月22日，刘卫珍与何珠云达成口头房屋租赁协议，约定：何珠云将其位于厦门市闽南古镇7楼7058室房产出租给刘卫珍，并约定之后签订书面的房屋租赁合同。同日，刘卫珍支付一季度租金9000元，押金3000元，共计12000元。何珠云因此出具收据。确认收到刘卫珍支付的前述款项，并交付讼争房产的一把钥匙给刘卫珍。 2018年3月期间，刘卫珍与何珠云微信联系签订书面租赁合同事宜，双方未能签订书面租赁协议。2018年3月20日，刘卫珍向何珠云发送微信消息称因何珠云拖太久没有签订合同，不能及时开张导致刘卫珍招生受到影响，因装修未能及时开始，导致工作室正常课程都影响严重，要求不再承租讼争房产及何珠云退回房租和押金。 2018年3月26日福建同荣仁律师事务所接受刘卫珍的委托向何珠云发出律师函，通知何珠云，因何珠云结欠物业费用，导致刘卫珍无法使用租赁房屋，无法实现租房目的，何珠云的行为已经构成根本违约，即日解除刘卫珍与何珠云达成的口头租赁协议，并要求何珠云收到律师函之日起2日内退还刘卫珍12000元的租金和押金。2018年3月27日，何珠云的同事签收该律师函。 本案审理过程中，刘卫珍主张因何珠云欠缴物业费用导致讼争房产无法装修，并申请法院向物业管理单位进行调查。本院于2019年5月15日上午向讼争房产的物业管理单位厦门翔鹭商业经营管理有限公司的工作人员进行调查，根据该公司的工作人员回忆，讼争房产自2013年7月16日其至今未缴交物业费用，为了厘清物业费等费用及缴交责任人，该公司暂时不予办理装修手续。 本院认为，何珠云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘卫珍与何珠云均认可刘卫珍向何珠云承租位于厦门市闽南古镇7楼7058室房产，双方之间成立房屋租赁合同关系。何珠云作为出租人应当将租赁物交付刘卫珍使用、收益。何珠云虽然交付了一把钥匙给刘卫珍，但讼争房产因欠付物业费无法办理装修手续，何珠云并未完全履行交付租赁物给刘卫珍使用、收益的义务。刘卫珍以何珠云未能交付符合出租条件的租赁物致使合同目的不能实现为由解除合同，有事实和法律依据。刘卫珍于2018年3月27日向何珠云送达解除合同通知，双方之间的房屋租赁合同关系于2018年3月27日解除，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，何珠云应当返还刘卫珍已经支付的租金及押金共计12000元。刘卫珍主张何珠云赔偿该款自起诉之日（即2019年2月14日）起按银行同期同类贷款利率计算的利息，系因何珠云未及时归还款项给刘卫珍造成的资金占用损失，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、刘卫珍与何珠云就位于厦门市闽南古镇7楼7058室房产订立的房屋租赁合同于2018年3月27日解除。 二、何珠云应于本判决生效之日起十日内返还刘卫珍租金和押金共计12000元并支付利息（以12000为基数，按银行同期同类贷款利率自2019年2月14日起计至实际返还之日止） 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由何珠云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇一九年五月三十日 法官助理刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。