上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初21705号原告：储刘明，男，1977年2月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：刘庆军，男，1973年3月6日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。原告储刘明与被告刘庆军、第三人余向东房屋租赁合同纠纷一案，由上海市浦东新区人民法院于2018年10月18日移送本院，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，原告储刘明撤回了对第三人余向东的起诉。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告储刘明到庭参加诉讼。被告刘庆军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告储刘明向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告于2018年6月30日签订的《租赁协议》；2.判令被告支付原告自2018年7月1日起至原告实际收回上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)之日止，按每月7,000元计算的租金；3.判令被告支付原告自2018年7月1日起至原告实际收回涉讼房屋之日止,以每月7,000元为基数,按日千分之三的标准计算的违约金；4.判令第三人携其家人立即迁出涉讼房屋。诉讼过程中，原告储刘明撤回了第一、第四项诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金31,500元；2.判令被告向原告支付自2018年7月1日起至2018年12月31日止的逾期付款违约金5,000元；3.诉讼费及公告费由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告，月租金3,800元，租期自2015年2月20日至2020年2月19日，按季度提前7天付租。2015年2月17日，原、被告就租赁事宜签订《补充协议》。被告自第一期起即拖欠租金，每期均迟延付租，少则数天，多则数月。2018年6月30日，原、被告签订《租赁协议》，约定：双方一致确认前述租赁合同及《补充协议》因被告违约已解除，考虑到被告困难，原告同意被告继续租赁涉讼房屋；租期自2018年7月1日至同年12月31日，月租金5,500元，按月付租，提前7天支付；同时，被告应于2018年7月7日前付清所欠原告至2018年6月30日前的租金、押金共计14,000元;被告逾期支付上述任何一项费用的，原告有权立即解除本协议并收回房屋，被告则应按每月7,000元支付原告自逾期当期首日起至实际收回房屋的房屋使用费，并按日千分之三的标准支付违约金。然被告仅于2018年7月7日前支付原告15,000元，扣除原合同所欠费用，仅支付了第一个月租金1,000元，余额4,000元及之后每期租金均未付，经原告多次催讨，被告以各种理由拖延至今。另，经原告了解，第三人余向东为涉讼房屋承租人，于2018年6月与被告签订租赁合同，实际起租入住为2018年7月10日左右，租期至2019年7月初，第三人的租赁期已超过原、被告约定的租赁期，被告的行为已严重违约。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告刘庆军未作答辩。原告储刘明围绕诉讼请求依法提交了证据。对《房屋租赁合同》、《补充协议》、《租赁协议》、原、被告之间的微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月26日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告，月租金3,800元，租期自2015年2月20日至2020年2月19日。2015年2月17日，原、被告就租赁事宜签订《补充协议》。2018年6月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》，约定：甲、乙一致确认双方于2015年1月26日就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》及2015年2月17日签订的《补充协议》因乙方违约未按时付租己解除，除2018年6月30日前所欠租金、押金外，其他条款所涉及事宜已全部解决，乙方对房屋的固定装修已无偿归甲方所有。因乙方困难，甲方同意乙方继续租赁上述房屋，租期6个月，自2018年7月1日至2018年12月31日，租金每月5,500元(其中第一个月租金5,000元)，租金按月支付，第一个月租金于2018年7月7日前支付，以后每月租金提前7日支付。租赁期满，甲方收回房屋，乙方保证清空房屋。乙方应于2018年7月7日前付清甲方其所欠的2018年6月30日前的租金10,200元及押金3,800元，共计14,000元。乙方逾期支付租金的,除仍应支付欠付租金外,还应按日千分之三的标准支付违约金。乙方逾期支付上述任何一项费用超过7日的,甲方有权不经过诉讼等法律程序,立即直接解除本协议,收回房屋,解除可以短信、微信、电话等任何方式通知,乙方对此无异议。甲方按本协议约定解除协议收回房屋或租赁期满收回房屋，乙方应予配合，若因乙方原因产生收房障碍(如乙方的租客等)造成甲方无法实际收回房屋的，乙方应按每月7,000元的标准支付原告房屋使用费，房屋使用费计算自逾期当期首日起或者租赁期满次日起至实际收回房屋之日止，并应按月于每月首日支付房屋使用费，逾期支付的还应支付日千分之三标准的违约金。原合同第七条乙方的义务及第九条第三项关于不可抗力的约定继续适用。2018年7月16日，原告向被告发送微信：“老刘，还有4,000未付，你已逾期超过7天，而且再过一周就要付下一期的5,500了，可你还是老样子，一再失言，我只能按照约定通知你解除合同收回房屋了。”被告回复：“房东，谅解以下，出了点事情这两天。我也不想。”原告回复：“可以，请在本周五即7月20日前付清余款4,000元，下不为例，并请记得7月23日前应付下一期5,500元。”之后，原、被告之间又往来了多条微信，内容均为原告向被告催讨房租及水费、煤气费。2018年11月19日，原告向被告发送微信：“老刘，打你手机关机，你上周四说的先把垫付水气结掉，至今仍未兑现。再次提醒你，目前欠水气1,332.9元，欠房租26,000元。”被告未予回复。庭审中，原告当庭陈述，因被告未按时付租，故原、被告于2018年6月30日重新签订《租赁协议》，确认被告尚欠2018年6月30日前的租金10,200元及押金3,800元，后被告于2018年7月5日支付了现金10,000元、于2018年7月7日通过支付宝转帐5,000元，共支付了15,000元，余额1,000元用于冲抵2018年7月的租金，故自《租赁协议》签订以来，被告共向原告支付租金1,000元；起诉时所列的第三人余向东是房屋的实际承租人，已于2018年12月底搬离，原告也于2018年12月底收回房屋。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反我国相关法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。被告长期拖欠租金，经原告多次催讨仍未支付，已构成违约。现原告依照协议约定要求被告支付31,500元的欠租，具有事实和合同依据，本院予以支持。对于原告提出的违约金的诉请，合同中明确约定违约金支付标准为日千分之三，原告主动调低为固定金额5,000元，于法不悖，本院予以准许。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭，对其行为应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘庆军应于本判决生效之日起十日内向原告储刘明支付上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的租金31,500元；二、被告刘庆军应于本判决生效之日起十日内向原告储刘明支付违约金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告刘庆军负担。案件受理费712.50元，由被告刘庆军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  于 超人民陪审员  牟世荣二〇一九年五月二十九日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。