四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初2469号 原告：成都名信房地产开发有限责任公司，住所地成都市白马寺街白马前巷**。 法定代表人：周定琴，总经理。 委托诉讼代理人：陈波，四川博深律师事务所律师。 被告：江传都，男，汉族，1968年10月26日出生，住四川省达县。 被告：周泗青，女，汉族，1969年2月24日出生，住四川省达县。 委托诉讼代理人：江传都（系周泗青之夫），汉族，1968年10月26日出生，住四川省达县。（没有授权委托书） 原告成都名信房地产开发有限责任公司（以下简称名信公司）与被告江传都、周泗青商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行审理。原告名信公司的委托诉讼代理人陈波、被告江传都到庭参加诉讼，被告周泗青经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名信公司向本院提出诉讼请求：1.江传都、周泗青支付购房款142 400元；2.江传都、周泗青支付违约金64 970元。事实与理由：2011年11月8日，名信公司与江传都、周泗青签订了《商品房买卖合同》，约定江传都、周泗青购买名信房公司开发的位于房屋，总价款为378 281元。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，对买卖合同条款予以说明和补充，由于江传都、周泗青无法办理银行按揭贷款，经双方协商在补充协议中将房屋价款调整为467 000元，江传都手写并捺印确认：“首付267 000元，余款200 000元，按银行贷款计息，20万元分三年支付，每年支付一次，连本带息年支付74 400元”。上述合同签订后，江传都、周泗青支付了首付款260 000元及分期款80 000元，尚欠142 400元款项未支付。2018年9月23日，江传都、周泗青与名信公司职工徐华国对账，形成《购房款对账单》，江传都、周泗青承诺愿意偿还该款项。 江传都辩称，（此部分被告已提交书面答辩状，可以将庭审记录的答辩意见和书面答辩意见相结合，确定其答辩意见）其未违约，系名信公司不遵照合同约定履行义务导致的本案纠纷。第一、名信公司的交房时间迟于合同约定的时间三个月，但拒绝按合同约定支付迟延交房的违约金；第二、房屋交付时，即发现该房屋存在严重的漏水问题，经过多次修缮还是存在漏水的情况。第三、名信公司未按照合同约定的时间办妥房产证，直到2018年下半年才拿到案涉房屋的房产证。名信公司承诺如不能解决漏水问题并办理好房产证，可以暂缓缴纳购房款。第四、名信公司代理人徐国华在小区大门处违建茶铺，导致业主只能从化粪池旁边的侧门出入，存在严重的安全隐患。还将大门和物管用房出资盈利，侵犯业主的财产权利。第五、开发商的代理人非物业管理人员，却强迫业主向其支付物业费，不交就打人、停电。另外，案涉房屋的总价款为387 000元，已支付首付款267 000元，分期支付了80 000元，现剩余31 100元尚未支付。名信公司诉状中陈述的情况与实际情况不符，实际情况是，与名信公司签合同时，均根据其工作人员指示捺印，补充协议第五页上的手写算账部分不是江传都本人所写，捺印的时候是看见名信公司的工作人员用计算器计算的，以为不会有错，所以没有看内容就捺印了。利息应以31 100元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从购买房屋之日起计算三年，超过三年的部分不予认可。综上所述，请求驳回名信公司的全部诉讼请求。 经审理查明，2011年11月8日，名信公司（出卖人）与江传都、周泗青（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定江传都、周泗青购买名信公司开发的新都区房屋，总价款378 281元。合同第五条付款方式及期限载明：“买受人采取下列第2种方式付款。…….2.分期付款……具体付款方式及期限的约定见附件五”。合同第九条逾期付款责任载明：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）……（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不小于第一（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2011-12-08日前向买受人交付该商品房。”合同第二十六条载明：“本合同自双方（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”徐华国在出卖人及出卖人下方的委托代理人处签名，江传都在买受人处签名。 《商品房买卖合同》签订当日，徐华国（出卖人）与江传都（买受人）签订《补充协议》。补充协议第一条载明：“买受人所购买房屋为出卖人所开发的位于成都市新都区（手写改为105号）（邻涪苑）Ｂ幢1单元11楼1号商品房，双方已签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），买卖双方经平等协商，一致同意订立本补充协议。”第二条载明：“对合同第五条、第六条、第十条付款方式、期限及逾期付款的说明及补充：（一）一次性付款，于2011年11月8日前，支付总房款计人民币（大写）贰拾陆万柒仟元整。”该条款右部空白处手写如下内容：“本人同意以下条款，2011年11月8日，注：该房总欠贰拾万元整，按银行贷款计息，20万分叁年支付给出卖人，每年支付一次，连本带息（发现明显的错误就要这样子写成正确的）年支柒万肆仟肆佰元正。”江传都在手写内容上捺印。第十六条载明：“本补充协议与《商品房买卖合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准。”徐国华在出卖人处签字，江传都在买受人处签字。 2011年11月8日，名信公司将案涉房屋备案登记至江传都、周泗青名下。 另查明，2018年9月23日，徐华国代表名信公司与江传都对购房款进行对账，产生了《购房款对账单》，载明“截至2011年11月8日，乙方已经支付267 000元首付款，剩余200 000元，双方约定分三年付清本息，每年支付74 400元，截至本协议签订时，乙方于2013年1月8日已支付分期款30 000元，于2013年8月12日支付分期款50 000元，现经双方对账确认乙方尚欠付甲方142 400元购房款，乙方承诺愿意向甲方支付该款。”徐华国与江传在尾部对账人处签名捺印。 2018年12月20日，名信公司向本院出具了一份《情况说明》，载明：对徐华国与江传都、周泗青签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、购房款对账单予以认可，并愿意承担法律责任。 再查明，江传都与周泗青系夫妻关系，双方于年月日登记结婚。（问江传都、周泗青，并提供结婚证复印件） 2018年7月5日，江传都、周泗青取得案涉房屋不动产权证书，证书编号为：不动产权第0050156号。（庭审中双方均未提交此证据，也不是本案必须要查明的事实，删除） 以上事实有《商品房买卖合同》及其补充协议、商品房买卖合同摘要、购房款对账单、情况说明等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，名信公司出具的《情况说明》对徐华国与江传都、周泗青签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、购房款对账单予以认可，因此徐华国的上述行为代表名信公司。江传都与周泗青系夫妻关系，周泗先对江传都代表其购买房屋的事情知晓并认可，故江传都有权代理其处理购买案涉房屋的相关事宜。名信公司与江传都、周泗青签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。关于房屋总价款的问题，合同第三条约定总价款为378 281元，第五条约定分期付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。补充协议第二条载明：“于2011年11月8日前，支付总房款计人民币（大写）贰拾陆万柒仟元整。”该条款右部空白处手写如下内容：“本人同意以下条款，2011年11月8日，注：该房总欠贰拾万元整，按银行贷款计息，20万分叁年支付给出卖人，每年支付一次，连本带息年支柒万肆仟肆佰元正。”江传都在手写内容上捺印，应视为其对该手写内容清楚并认可。补充协议第十六条约定，如本补充协议与《商品房买卖合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准。故本院认为，案涉房屋的房屋总价款应为467 000元（267 000元+200 000元），由于其中的200 000元双方约定分三年支付，双方约定连本带息每年支付74 400元。2018年9月23日，徐国华与江传都形成的《购房款对账单》确认，江传都、周泗先尚欠名信公司购房款142 400元，与本院查明的情况一致，对此本院予以确认，江传都、周泗先应向名信公司支付购房款142 400元。对于江传都购房总款应为378 281元，对补充协议手写内容和对账单内容不予认可的抗辩主张，本院不予采纳。 关于违约金，《商品房买卖合同》第九条约定，如逾期付款超过60日，买受人愿意继续履行合同的，买受人应支付逾期应付款日万分之三的违约金。但是，由于名信公司与江传都在协商处理案涉房屋漏水问题时，名信公司同意在处理好房屋漏水问题后，江传都再行支付剩余购房款。故本院对于名信公司要求支付逾期付款违约金的主张，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条（核实一下）、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告江传都、周泗青于本判决生效之日起十日内向原告成都名信房地产开发有限责任公司支付购房款142 400元； 二、驳回原告成都名信房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费2 205元（已减半收取），由原告成都名信房地产开发有限责任公司负担元，由被告江传都、周泗青负担元。（分担） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一九年五月三十日 书记员  凌淼