浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终1424号 上诉人（原审被告）：范立文，男，1972年2月19日出生，汉族，住余姚市城区。 委托诉讼代理人：喻志明、童雷光，浙江三思律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余姚市住房保障中心，住所地余姚市兰江街道南雷路**。 法定代表人：徐彭余，该中心主任。 委托诉讼代理人：潘德章、戚蔚蔚，浙江鑫浩律师事务所律师。 上诉人范立文因与被上诉人余姚市住房保障中心房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2019年2月27日作出的（2018）浙0281民初11901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 范立文上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或驳回起诉。事实和理由：1.《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。但是本案中，被上诉人在提起诉讼前未通知上诉人解除合同。一审法院适用该法第二百三十六条规定，认定上诉人与被上诉人在原租赁合同到期后形成不定期租赁关系，同时又认定上诉人已经于2018年8月份支付了至2018年12月31日的房屋租金。租金对应的是合法有效的租赁期间，而房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除等情形出现后对应的是房屋占有使用费。被上诉人在一审起诉时，双方的房屋租赁关系还是合法存续的，被上诉人未依法提前通知解除租赁合同，上诉人没有返还房屋的义务。被上诉人直接起诉要求终止租赁关系和返还房屋，没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定不适用本案。2.一审法院根据被上诉人提交的“通知张贴照片”复印件就认定其于2018年8月22日通过张贴形式将“通知”送达上诉人，明显错误。《房屋租赁合同》约定关于通知送达应通过邮寄方式，且《中华人民共和国民事诉讼法》规定了多种送达方式，仅采用张贴的方式是不允许的。上诉人在质证时对照片复印件的真实性提出异议，要求提供原件，但被上诉人未提供。照片复印件无法证明形成时间，也无法确定照片内容。3.被上诉人是国家行政机关，依法负责涉案国有房屋的出租工作，上诉人向一审法院申请调取涉案房屋出租的相关材料，但被上诉人称没有相关审批材料。因此，被上诉人无权私自决定与上诉人再签订一份至2018年12月31日的租赁合同。上诉人已经连续承租多年，有优先续租的权利。在被上诉人未依法办理相关审批手续前，上诉人有权继续承租。被上诉人要终止租赁合同是一个对相对方有重大影响的行政行为，被上诉人不按法律规定和程序办理手续，直接向法院诉讼，收回十几个承租人的房屋，不合理也不合法。 余姚市住房保障中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求二审维持原判，依法驳回上诉。 余姚市住房保障中心向一审法院起诉请求：1.终止原、被告之间的租赁关系，被告腾空余姚市城区房屋并返还原告；2.被告自2019年1月1日起承担每天244.22元占有使用费直至出房止；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告长期存在余姚市城区北滨江路的房屋租赁关系。2017年6月，原告委托宁波阳明拍卖有限公司对北滨江路1号-6号、8号、9号、11号、16-2号、17号、19号、20-1—20-5号房产的租赁权进行拍卖，出租年限为5年，交付时间为2017年9月30日。后又取消了该次拍卖。2017年 8月29日，原告余姚市住房保障中心（甲方）与被告范立文（乙方）补签了房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将坐落在余姚市城区北滨江路16-19号的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为293.06平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房作为出租非住宅只限于本人使用，甲方于2017年7月1日前向乙方交付该房屋，租赁期为6个月，自2017年7月1日起至2017年12月31日止，租赁期间如乙方中途要求退房，须提前一个月书面通知甲方，经甲方书面同意，方可办理退租手续，租赁期满，本合同终止，乙方应如期返还该房；甲、乙双方约定，该房屋首年租金87918元，0.5年租金43959元，甲、乙双方同意先付后用的原则，乙方在签订合同时一次性付清租金，乙方应按前款要求及时向甲方支付租金，若逾期则属乙方违约。被告范立文于2017年8月支付了原告余姚市住房保障中心2017年7月至同年12月的租金43959元。2017年11月29日，原告余姚市住房保障中心通知不续订租赁合同，引致被告与其他租房户信访。被告此后也未缴纳相应的租赁费用。2018年8月22日，原告余姚市住房保障中心通过张贴形式通知被告范立文，通知载明：承租的位于北滨江路的房屋于2017年12月31日到期，我中心多次通知，请你速来签订新一期的房屋租赁合同，时至今日仍未签订租赁合同，今再次通知请你尽快签订租赁合同，并能按合同约定期限腾空归还所租房屋。望你在接到本通知后，速来签订租赁合同，不签订合同的，请你2018年9月30日前退还所承租的房屋…。但事后，双方因合同条款问题未能达成新的租赁合同。 另查明：2018年8月，被告通过银行向原告账户交付汇入了88000元。 一审法院认为：被告范立文与原告余姚市住房保障中心签订《房屋租赁合同》，租赁坐落于余姚市城区的房屋，租赁合同至2017年12月31日到期后，双方虽未签订租赁合同，但被告实际尚在使用租房并于2018年8月支付了该年度的全部租金，原告与被告未能续订租赁合同，现原告余姚市住房保障中心起诉要求与被告终止上述房屋的租赁关系、被告腾空搬离上述租房并返还的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告已向原告按原租赁合同的约定支付了2018年度的租金，故自2019年1月1日起理应向原告余姚市住房保障中心支付房屋的占有使用费，占有使用费参照前述租赁合同双方约定的租金计算。现原告余姚市住房保障中心主张被告范立文支付所欠的2019年1月1日至搬离出房时止按每天244.22元计算的占有使用费，但应按87918元/年(365日)即每天240.87元的标准计算。被告在2018年度多付款项，可在执行在核减。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、终止原告余姚市住房保障中心与被告范立文就余姚市城区北滨江路涉租房屋的租赁关系，被告范立文于本判决发生法律效力后十日内搬离上述租赁房屋，并将该房屋返还给原告余姚市住房保障中心；二、被告范立文支付原告余姚市住房保障中心自2019年1月1日起至实际腾空并交还房屋时止按240.87元/日计算的房屋占有使用费，款于本判决发生法律效力后十日内付清（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）;三、驳回原告余姚市住房保障中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七×迟延履行期间）。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告范立文负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经于2017年12月31日到期，之后双方并未续签涉案房屋租赁合同，但上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现被上诉人在一审中已经提供了通知及照片证明其已于2018年8月22日向上诉人主张过相关权利，而被上诉人并未提供证据予以反驳，因此其主张被上诉人未在本案起诉前通知解除合同，依据不足，本院难以采信。现被上诉人主张终止双方之间的租赁关系，要求上诉人腾退房屋并支付相应的占有使用费，一审法院予以支持，并无不当。上诉人主张在被上诉人未依法提供相关审批手续前，其有权继续承租被上诉人的涉案房屋的抗辩意见，理由不足，本院难以支持。 综上所述，范立文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人范立文负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇一九年五月二十九日 书记员  潘芬芬