浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终1231号 上诉人（原审被告）：朱锋，男，1973年11月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：厉海波，浙江曹娥江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司，住所地浙江省绍兴市越城区延安东路**。 法定代表人：陶晓龙，总经理。 委托诉讼代理人：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。 上诉人朱锋因与被上诉人中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司（以下简称中国联通绍兴市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2018）浙0604民初4639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱锋上诉请求：一、依法撤销（2018）浙0604民初4639号民事判决，并改判上诉人仅需支付被上诉人租金17210.48元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于第三年租金计算错误。按照合同约定，达到最低发展量200户/年的按优惠租金计算，剩余租金给予减免；未达当年最低发展量的则按100元/户的标准折算补足房租。第三年的优惠租金是81648元，上诉人统计的发展量至少是205户，即使按照一审认定的196户，第三年租金也应是81648+4×100=82048元而不是85376元；一审判决多计算了3328元。二、一审诉讼中，被上诉人在诉讼请求及起诉事实和理由中均自认并同意以上诉人第一、二年的佣金抵冲房租38650元，而一审判决对此未予认定，违反当事认自认和自愿抵冲的意愿，属于部分遗漏诉讼请求，应予准许扣减房租38650元。三、一审判决已查明自2016年2月起至2017年9月止经营面积减少10.62平方米占比24%的客观事实，应对2016年2月至9月的租金减少75600/12×8×24%=12096元，2016年10月至2017年9月的租金减少82048×24%=19691.52元，小计31787.52元，否则显失公平。以上三项合计应当扣减金额为73765.52元。 被上诉人中国联通绍兴市分公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、关于租金计算问题，涉案租金实质应当是少计算了，既然法院酌情认定了85376元，为尽早解决争议其也是认可的。上诉人完成的数据实际是126户。二、被上诉人在一审起诉时确实陈述在对方没有争议情况下同意抵充该店铺合作项下的佣金38650元，但是一审中上诉人对该金额有争议，因此被上诉人也不同意抵充该佣金。一审法院认定该佣金属于其他法律关系属认定事实清楚，适用法律正确。三、被上诉人未与上诉人之间约定过调整场地事宜，也没有达成任何约定。因此，上诉人要求变更场地及租费的主张没有事实和法律依据。 中国联通绍兴市分公司向一审法院起诉请求：1、判令朱锋立即向中国联通绍兴市分公司支付租金113526元及自2017年9月1日起按年利率6%标准暂计至2018年4月28日计算的利息4478.83元（此后利息按前述标准计算至实际款清之日止）。2、本案诉讼费用由朱锋承担。 一审法院认定事实：中国联通绍兴市分公司与朱锋签订有《房屋租赁合同》一份，约定：朱锋向中国联通绍兴市分公司承租位于绍兴市上虞区间，用于手机卖场营业，租赁期间从2014年9月27日至2017年9月26日止；租金总额为292176元，第一年为90000元，第二年开始按8%递增房租，即第二年97200元，第三年104976元。租金应于每年9月1日前付清。同时约定，租金第一年先行支付70000元，第二年开始按8%递增预付房租（即第二年先支付75600元，第三年先支付81648元）,预付房租付款时间为每年9月1日前,剩余房租与业务量挂钩,每年最低发展量为3/4G200户,考核均以合同年度为单位清算,如考核达量,给予减免当年度剩余房租,未达当年最低发展量,则按100元/户折算补足房租。 合同签订后，中国联通绍兴市分公司按约交付商铺，朱锋用于手机卖场营业，朱锋第一、二年的3/4G用户发展量均超200户，第三年的3/4G用户发展量为196户。按照合同的约定，朱锋需支付房租的总金额为230976元，但其未按约定支付租金，故酿诉争。截止开庭之日朱锋已付租金14万元，尚欠租金90976元未付。 一审法院认为，中国联通绍兴市分公司与朱锋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。出租人将租赁物交给承租人使用，承租人应当按照约定的期限支付租金。朱锋未按约定的期限支付租金，显属违约，中国联通绍兴市分公司要求朱锋支付租金90976元及赔偿以该款为本金自2017年9月1日起实际履行之日起按年利率6%计算的逾期付款损失，理由正当，于法有据，予以支持，超过部分租金，与事实和法律不符，不予采信。朱锋要求驳回中国联通绍兴市分公司的诉讼请求，无事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、朱锋于本判决生效之日起十日内支付中国联通绍兴市分公司租金90976元，并同时赔偿以该款为本金自2017年9月1日起至实际履行之日止按照年利率6%计算的逾期付款损失；二、驳回中国联通绍兴市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2660元，由中国联通绍兴市分公司负担495元，由朱锋负担2165元。 上诉人朱锋在二审中提交如下证据：律师函及民事起诉状各一份，以证明律师函中明确上诉人拖欠租金87248元，而一审判决认定是90976元，认定错误；第三年基础租金81648元，根据客户发展量196户计算的话只要支付82048元，且被上诉人自愿以第一年、第二年的佣金来抵扣房租38650元。 被上诉人中国联通绍兴市分公司对上述证据质证认为，这两份证据并非属于二审中新的证据，上诉人在一审过程中早已掌握该证据。被上诉人在发送律师函时并未对双方实际业务情况进行过结算，而仅仅是催告租金的意思。起诉状上确实原先认可38000多元的抵扣金额，但是一审中被上诉人不同意就有争议的款项进行抵冲，并未就佣金抵充达成一致。同时该佣金也属于不同的法律关系，一审法院的处理是正确的。 被上诉人中国联通绍兴市分公司在二审中未提供证据。 本院对上诉人提交的证据审查认为，该两份证据在一审过程中均已存在，并不属于二审中新证据的范畴，且与本案事实的认定无实质性影响，故不予认定。 经审理，本院查明的事实除上诉人尚欠被上诉人租金数额的认定外，与原审认定事实一致。按照《房屋租赁合同》的约定，上诉人第一年需支付房租70000元，第二年需支付房租75600元，第三年因上诉人的3/4G用户发展量不足200户，仅为196户，故应按100元/户折算补足房租，应为82048元（81648元+100元×4户），故上诉人需支付的房租总金额为227648元，除已支付的140000元租金外，尚欠被上诉人租金87648元。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务。首先，根据上述合同关于“未达当年最低发展量,则按100元/户折算补足房租”的约定，一审判决在第三年度认定上诉人用户发展量为196户的前提下，对该年度租金计算有误，应予纠正。对上诉人认为第三年需支付房租为82048元的主张，本院予以采信。其次，上诉人主张佣金抵冲房租，但双方对佣金的数额尚存争议，故对抵冲请求不予支持。再次，对上诉人认为其经营面积自2016年2月起减少10.62平方米、应减少相应租金的主张，因其未提供足以证明双方对经营面积减少事项有过约定的依据，以及双方在2016年8月16日签订的《中国联通业务代理协议之补充协议》中亦明确“其他相关事宜仍按房屋租赁合同的条款执行”，故上诉人要求减少2016年2月起至2017年9月期间的租金31787.52元的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，一审判决认定事实部分错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市上虞区人民法院（2018）浙0604民初4639号民事判决第一、二项； 二、上诉人朱锋于本判决生效之日起十日内支付被上诉人中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司租金87648元，并赔偿以该款为本金自2017年9月1日起至实际履行之日止按照年利率6%计算的逾期付款损失； 三、驳回被上诉人中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，朱锋应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2660元，由被上诉人中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司负担685元、上诉人朱锋负担1975元；二审案件受理费1644.15元，由被上诉人中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司负担74.15元，上诉人朱锋负担1570元。 本判决为终审判决。 审判长  胡仲飞 审判员  秦善奎 审判员  张万江 二〇一九年五月三十日 书记员  俞 佳