贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初2001号 原告（反诉被告）:黄瑞先,男,汉族,1982年10月13日出生,贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区, 委托代理人:孙天发,贵州大方县律师事务所律师。 被告（反诉原告）:曾绪,男,汉族,1970年10月10日出生,贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区, 委托代理人:李琴,贵州众正律师事务所律师。 委托代理人:周洪梅,贵州众正律师事务所律师。 原告（反诉被告,以下简称原告）黄瑞先与被告（反诉原告,以下简称被告）曾绪租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月18日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄瑞先的委托代理人孙天发、被告曾绪的委托代理人周洪梅、李琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄瑞先向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行《门面租赁合同》至2022年11月27日。2.判令被告支付原告2019年门面租金25,680.00元。3.判令被告支付原告违约金1,284.00元.4.判令被告承担诉讼费用。事实与理由:原被告双方于2017年11月26日签订了《门面租赁合同》,约定原告将位于万丰国际商贸城三期49栋15号门面出租给被告使用,建筑面积34.53平方米,被告自主经营,自负盈亏;租赁期限自2017年11月27日至2022年11月27日止;门面年租金为第一年为24,000.00元,按签约时间开始算起每年递增7%,租金提前一个月支付。每年提前一个月一次性付清当年门面租金;被告不按时交付租金需支付5%的年租金作为违约金等内容。合同签订后,被告交纳了第一年的门面租金。交纳第二年门面租金的时间到了之后,被告拒绝交第二年的门面租金,并在2018年12月20日短信通知原告不再续租门面。被告的行为严重违反了双方的协议约定,损害了原告的合法权益,为了维护原告的合法利益不受侵害,特诉讼到法院,请求人民法院支持原告的诉讼请求。曾绪一直使用起涉案门面的,不知道他装修没有。我们第一次交涉的时间是在2018年11月份。 被告曾绪辩称,原被告双方签订涉案租赁合同的时候,涉案门面已经存在不能正常使用经营的状况,原告方恶意的隐瞒了事实,违反了民事诉讼法中的诚信原则,及先合同义务；房屋租赁合同是一种承诺合同,一经签订即对双方当事人有法律约束力,出租人不仅应当按时交付作为标的物的房屋,而且交付的房屋应符合约定的使用目的,原告方因为违反诚信原则,导致被告方无法达到合同目的,造成的损失应当承担过错责任。其余意见与反诉状一致。曾绪销售的是集成装饰材料整体家装版本,销售模式是顾客到店里看样板,之后顾客定制后再由厂家发货给顾客或发给曾绪,再由曾绪安排。2017年11月27日签订租赁合同以后,曾绪一致未使用该门面,在签订合同之前去涉案门面看过的,从来都没有得经营过,从一开始发现门面有问题就开始与原告方交涉的,具体第一次交涉是在2018年4月份,堵是从2018年的3月份开始的。 反诉原告曾绪向本院提出诉讼请求:1、请求判令被反诉人与反诉人解除双方签订的《门面租赁同》。2、请求判令被反诉人退还反诉人签订该《门面租赁合同》时交纳的租金24,000.00元。3.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由:2017年9月14日反诉人与广州欧饰皇新材料科技有限公司签订了《简致商品销售合同》,之后于2017年10月15日结清了10,100.00元的合作款。因此,反诉人急需门面尽快经营被反诉人拥有万丰国际商贸城三期49栋15号门面,2017年11月27日,被反诉人隐瞒了该门面并不能正常使用的事实,与反诉人签订了《门面租赁合同》,约定将被反诉人所有的万丰国际商贸城三期49栋15号门面租赁给反诉人使用。同日,反诉人向被反诉人交付了2018年的门面租金24,000.00元。2017年12月1日,双方依约定对万丰国际商贸城三期49栋15号门面作了交接后,反诉人积极准备门面装修入住相关事宜,才了解到万丰国际商贸城三期49栋15号门面不能正常使用。被反诉人及万丰国际商贸城众多业主及施工方与开发商之间长期纠纷不断,互相干扰,2017年至今,万丰国际商贸城进出口多次长时间被沙子和车辆围堵,许多门面被拉横幅标语,49栋15号门面根本无法正常经营甚至不能通行,反诉人租用门面的合同目的根本无法实现,就此反诉人多次联系被反诉人协商,但被反诉人拒绝解除合同,退还租金。 反诉被告黄瑞先辩称,反诉人的反诉没有事实及法律依据,该合同是双方协商订立的,门面已经出租给反诉人适用,比过去反诉人缴纳了第一年的租金,出租的门面经过反诉人现场确认,被反诉人并未隐瞒任何事实,反诉人所称的不能经营是其经营不善造成的,被反诉人根据合同约定不能干涉反诉人经营,因为合同明确约定是由反诉人自主经营自负盈亏,因此反诉人必须按照合同约定履行合同。 原、被告双方围绕各自的实施主张向本院提交了证据,本院组织双方进行了举证、质证,对于双方无异议的证据:原告提交的门面租赁合同、被告提供的被告身份证、门面租赁合同、微信记录,本院予以确认并在卷佐证。对于双方无异议的证据:1、原告提交第二组证据:1-8号微信截图照片,证明原告要求被告按照合同履行义务,以及被告违反合同规定,没有再2018年10月27日提前一个月缴纳房租的事实。被告对该照片的真实性无异议,但认为达不到原告的证明目的。经审查,该聊天记录能够证实原被告双方于2018年11月24日因涉案合同纠纷问题通过微信交涉未果的事实,结合本案的其他证据,对该证据的证明目的部分采信。2、被告提交第三组证据,照片9-11号,证明被告仍然经营的事实。被告认为被告未在涉案门面进行任何经营过,原告方提供的照片非常模糊。经审查,结合本院调查的笔录,该证据能够达到原告的证明目的,本院予以采信。3、原告提交第四组证据:光盘,证明原告在2018年11月29日拍照时,被告仍然在经营，结合2019年4月19日原告代理人的拍照,原告出租给被告方门面前交通畅通,没有影响经营的事实。经审查,结合原被告提交的其他证据,对该证据的证明目的部分采信。4、被告提交第二组证据:《简致商品销售合同》及附属协议和收据,证明曾绪与黄瑞先签订《门面租赁合同》之前已经与广州欧饰皇新材料科技有限公司签订合同及支付相关的合作款项即签订门面租赁合同目的。原告认为,该合同与本案无关,我方不清楚。经审查,该合同与本案不具有关联性,对其证明目的不予采信。5、被告提交第四组证据:图片,证明在租赁期内涉案门面根本不能正常经营、使用。原告认为该图片没有拍摄时间,图片内容也不能够反应被告不能经营的时间,我们对该证据不予认可。对紧急报告因不是原件,不予质证,故该组证据达不到被告的证明目的。经审查，该图片未显示拍摄时间，结合本案其他证据，能够证明涉案门面的出入口曾被围堵的事实，但是达不到其证明目的，对该组证据的证明目的不予采信。5、被告提交第五组证据:微信聊天记录,证明反诉原告多次与反诉被告交涉,反诉被告拒绝解除合同、退还租金。原告对双方聊天内容无异议,但认为达不到被告证明目的。经审查,结合本案其他证据,该组证据能够证明原被告双方多次因租金问题进行交涉未果的事实,对该组证据的证明目的部分采信。6、被告当庭提交的视频一份,证明同在万丰上商贸城仍然在经营的个体工商户不能经营和使用的事实。原告认为该证据上面显示道路畅通无阻碍物,且根据该视频显示该工商户仍然在经营,因此对该证据的证明目的不予采信。经审查,结合本院调取的调查笔录及本案的其他证据,对该证据的证明目的部分采信。7、本院依职权调取的调查笔录2份和照片3张。原告对该组证据的的真实性无异议,笔录说明了有阻路现象发生,也说明了门面交付给被告曾绪后,其一直使用的,故其解除合同没有事实及法律依据。被告对该笔录的真实性无异议,涉案门面被围堵的时间长达7个月,期间涉案商铺不能直接经营、使用。因此反诉人主张的应由原告承担的直接损失至少能认定7个月,询问笔录中说的事实有出入,对于现场勘验的照片中关闭的这一排有被告所租的涉案门面。 结合原被告的陈述和对双方所举证据的分析认定,本院查明事实如下:被告曾绪现场看过坐落于毕节××××区万丰国际商贸城三期49栋1号门面后，于2017年11月27日,原告黄瑞先与被告曾绪签订《门面租赁合同》,约定原告黄瑞先将其所有的坐落于毕节××××区万丰国际商贸城三期49栋1号门面租赁给被告曾绪使用,租赁期限为2017年11月27日至2022年11月27日。双方约定租金第一年为24,000.00元,之后每年递增7%,每年提前一个月一次性付清当年门面租金,并约定乙方曾绪如未按时交租,需支付5%的年租金作为违约金。合同签订后,原告黄瑞先将涉案门面交付给被告曾绪使用,被告曾绪于合同签订当日将第一年（2017年11月27日至2018年11月26日）的租金通过微信转账给原告黄瑞先。2018年3月后,因贵州毕节万丰置业有限公司与瑞洲建设集团有限公司发生经济纠纷,导致万丰三期商城出入口两次间被围堵,从而客观上影响了被告曾绪的使用涉案门面。2018年11月24日,原被告双方因为第二年租金和解除合同问题协商未果,原告黄瑞先诉至法院要求被告继续履行合同并交付租金和违约金,反诉原告曾绪提起反诉要求反诉被告黄瑞先退还第一年租24,000.00元并解除合同。2019年4月25日,本院依职权对涉案门面进行现场勘验并对涉案门面周边门面商户进行了调查,涉案门面交付被告曾绪后,其一直在内经营,后因涉案门面周围的出入口出现两次围堵影响其生意,曾绪要求原告黄瑞先减租未果后搬走。 本院认为,本案为租赁合同纠纷,应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告（反诉被告）黄瑞先与被告（反诉原告）曾绪于2017年11月27日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示,合法、有效,双方均应当遵守该合同的约定。被告（反诉原告）曾绪主张因涉案门面出入口被他人围堵导致其使用门面的合同目的无法实现,其从未使用涉案门面,故原告（反诉被告）黄瑞先应当退还其交付的门面租赁费24,000.00元,被告（反诉原告）曾绪的陈述与本院调查事实不完全符合,虽然涉案门面遭到两次围堵,但该门面交付后,被告（反诉原告）曾绪一直在内经营。原告（反诉被告）黄瑞先与被告（反诉原告）曾绪在签订合同时,双方均无法遇见涉案门面周围入口将会两次被他人围堵的事实,且该事实不属于不可抗力造成的合同目的不能实现的法定解除合同原因,故对被告（反诉原告）曾绪的上述主张,不予支持。因本案的涉案合同期限未满,合同双方均有能力继续履行合同,且未出现约定或法定解除合同的条件,故根据诚实信用原则,原告（反诉被告）黄瑞先和被告（反诉原告）曾绪双方均应当继续履行该合同。对于被告（反诉原告）曾绪所称的涉案门面周围出入口被他人围堵而造成的损失,应当由其向侵权人即围堵人主张。故对于原告（反诉被告）黄瑞先主张被告（反诉原告）曾绪支付其第二年门面租金25,680.00元,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”因被告（反诉原告）曾绪应当支付租金时间距今约半年,原告（反诉被告）黄瑞先主张违约金1,284.00元过高,本院对该项予以调整,该违约金酌定为原告（反诉被告）黄瑞先因被告（反诉原告）曾绪未按时支付租金造成的违约损失即以房屋租金25,680.00元为基数按照同期银行贷款利息计算至被告（反诉原告）曾绪履行完毕之日止。综上,根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、原告（反诉被告）黄瑞先与被告（反诉原告）曾绪继续履行双方于20174年11月27日签订的《门面租赁合同》。被告（反诉原告）曾绪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄瑞先门面租金（2018年11月27日至2019年11月26日止）25,680.00元。 二、被告（反诉原告）曾绪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄瑞先门面租金违约金,该违约金计算方式为以房屋租金25,680.00元为基数按照同期银行贷款利息计算至被告（反诉原告）曾绪履行完毕之日止。 三、驳回原告（反诉被告）黄瑞先的各项诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）曾绪的各项诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费237.00元,由被告（反诉原告）曾绪负担。反诉案件受理费200.00元,由被告（反诉原告）曾绪负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴春艳 二〇一九年五月八日 书记员  周娜娜