广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1746号原告（反诉被告）：广东东成立亿集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华富北路********，统一社会信用代码91440600564583360K。法定代表人：陈杰。委托诉讼代理人：陆志强、曾祥威，均为广东恒益律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑广超，男，1976年12月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：肖彩娥、王凌凯，广东盈安律师事务所律师。第三人：罗成心，女，1971年11月9日出生，汉族，住广东省阳江市，委托诉讼代理人：罗翠怡，广东都昇律师事务所律师。原告广东东成立亿集团有限公司诉被告郑广超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。2019年3月6日，为查明本案事实，本院依职权追加罗成心为本案第三人参加诉讼。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾祥威、被告郑广超及其委托诉讼代理人王凌凯、第三人罗成心及其委托诉讼代理人罗翠怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求如下：1.被告向原告支付租金126479.70元；2.被告向原告支付违约金41710.28元（违约金以欠付租金为基数，每日按千分之一计算，自欠付租金之日起计至清偿之日止，暂计至2018年12月11日为41710.28元）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月29日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于佛山市禅城区华富北路2号二座自编A4-5001号物业（下称承租房屋）用于经营，租赁期自2016年10月1日至2021年9月30日，前三年租金标准为10276元/月，第四年租金标准为10893元/月，第五年租金标准为11546元/月。租赁合同签订后，原告根据租赁合同的约定就承租房屋已向被告交付使用，截至2017年8月前，被告均能依约支付租金。自2017年8月16日起，被告便开始拖欠承租房屋的租金，经原告多次催告、敦促后仍怠于履行支付租金的义务。2018年10月26日，经多次催促被告依约支付租金无果后，原告根据租赁合同的约定，向被告发出《〈租赁合同〉解除通知书》提出解除合同，至此，被告已合计共欠付租金126479.70元。此外，根据租赁合同约定，被告应自欠付租金之日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金。综上所述，原告向法院提起诉讼，恳请法院依法查清事实，作出判决，以维护原告的合法权益。庭审中，原告增加诉讼请求：没收被告的租赁保证金20552元。被告辩称：一、原告诉请的126479.70元不符合事实，被告实际只欠租金70114.78元。1、被告向原告承租涉案房屋，经装修和购置服装加工设备、办公家具及电器后，用于开办服装加工厂。2017年下半年，由于市场恶化，被告经营困难，多次与原告要求宽限物业租金支付期限未果。后原告未经被告同意，于2018年5月31日单方撬开涉案房屋的大门锁，将内部所有服装加工设备、办工家具、电器等搬离扣留，又更换了大门锁，将涉案房屋锁住，导致被告无法再使用涉案房屋，原告收回涉案房屋，排除了被告的房屋使用权，其以事实行为单方解除了合同，故本案的《租赁合同》已于2018年5月31日解除。2、原告于2018年5月25日向被告发出《催费通知函》，确认截至2018年5月24日止被告拖欠的租金共计67717.05元。根据《租赁合同》约定，涉案房屋当期的租金标准为10276元/月，由此可计得2018年5月25日至2018年5月31日的租金为2397.73元。因此。截至2018年5月31日《租赁合同》解除之日，被告所欠的租金总额应为70114.78元。3、原告于2018年5月31日单方收回涉案房屋，解除《租赁合同》后，无权再向被告收取租金。原告诉请的租金中，超出70114.78元部分没有事实依据和法律依据。二、原告诉请的租金违约金计算标准明显过高，依法应予下调。1、被告与原告签订的《租赁合同》完全是原告提供的格式合同，其中关于逾期支付租金违约责任的条款明显规定过高，不合理地加重了被告的责任，故《租赁合同》约定的租金逾期违约金标准依法应属无效。2、根据合同违约责任的损失补偿原则，以及原告迟延收到租金的可预见损失，原告诉请的每日千分之一违约金标准明显过高，按中国人民银行规定的同期商业贷款利率标准计算违约金完全可弥补原告迟延收到租金的损失。故本案逾期支付租金的违约金标准依法应予下调，建议按中国人民银行规定的同期商业贷款利率标准确定。综上，原告诉请的租金和违约金没有事实依据和法律依据，请法院查清事实后依法作出公正判决。三、违约责任是损失补偿的原则，原告已主张违约金的责任，足以弥补其损失，不能再重复要求没收履约保证金。第三人辩称，第三人的答辩意见与被告答辩意见一致。被告提出反诉诉讼请求：1.确认被告与原告签订的XZL-2016002号《租赁合同》于2018年5月31日解除；2.原告立即向被告返还被扣留的生产设备、家具、电器、物品等财产一批，具体清单详见附件《被东成立亿公司强行扣留的资产物品清单》；3.原告向被告返还租赁保证金20552元；4.原告向被告赔偿因原告未经被告同意单方扣留被告所有的生产设备家具等，造成被告无法正常生产导致的经济损失100000元；5.本案反诉诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：被告于2016年8月29日与原告签订XZL-2016002号《租赁合同》，向原告承租位于佛山市禅城区华富北路2号二座自编4-5001物业，租赁期自2016年10月1日至2021年9月30日。同日，被告向原告支付了上述《租赁合同》的租赁保证金20552元。被告接收毛坯状态的租赁物业后，进行了室内装修，并购置了服装加工设备、办公家具及电器等，用于开办服装加工厂。至2017年下半年，由于市场恶化，被告经营困难，遂多次与原告协商宽限物业租金支付期限，未果。后原告未经被告同意，于2018年5月31日单方撬开租赁物业的大门锁，将内部所有服装加工设备、办公家具、电器等搬离扣留，又更换了大门锁，将租赁物业锁住，导致被告无法再使用租赁物业。此后被告多次与原告协商分期支付租金方案、介绍其他承租人按原条件继续承租，均遭到原告拒绝；同时亦要求原告返还被其扣留的设备、家具、电器等财产，亦遭到原告拒绝，导致被告至今无法重启生产经营。另，原告在本诉中已选择按《租赁合同》违约金条款主张逾期支付租金的违约金，且违约金完全可弥补原告迟延收到租金的损失，原告应向被告返还已收取的租赁保证金。原告针对被告的反诉辩称，1.原、被告双方的租赁合同解除时间为2018年10月26日，不是被告主张的2018年5月31日，具体事实与理由详见原告的起诉状。2.被告主张原告返还被扣留的生产设备家具等财产没有事实依据，其提供的物品清单仅为其单方制作形成的表格，原告未以任何形式予以确认。3.原告主张解除双方合同是基于被告逾期支付租金的违约行为而根据合同约定提出，租赁保证金根据合同约定不予退还。4.被告主张的经济损失缺乏事实与法律依据，不应予以支持。第三人对被告的反诉没有意见。诉讼中，原告针对本诉、反诉一并提交证据如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租赁合同》。证明原、被告于2016年8月29日签订租赁合同，明确约定了被告承租原告名下房屋的租赁条件。3.《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》。证明原、被告签订租赁合同当日，被告与佛山市东业世邦物业服务有限公司（下称东业公司）签订物业服务协议，明确约定了被告承租原告名下房屋的物业服务条件。4.《东成立亿产业园交铺确认书》。证明被告已于2016年9月6日确认接收其向原告承租的房屋。5.委托经营证明。证明2017年1月1日起，原告委托佛山市城优物业服务有限公司（下称城优公司）对原告名下房屋进行管理，城优公司的代理行为，原告予以认可。6.缴费通知单22张、收费通知单2张。证明因被告逾期缴费，原告与东业公司多次自行或通知城优公司向被告书面通知催费。7.《〈租赁合同〉解除通知书》、催费通知函及张贴照片。证明经多次向被告催告无果后，原告于2018年10月26日通知被告解除租赁合同。8.产权证一份。证明涉案物业的权属人为原告。9.A4-5001郑广超单元物品清单、A4-5001郑广超单元搬迁前物品照片。证明原告书面通知被告解除合同后，于2018年10月30日前后数天安排零工搬运至原告仓储区域。诉讼中，被告针对本诉、反诉一并提交证据如下：1.租赁保证金收据。证明被告向原告支付了租赁保证金20552元。2.装修结算单。证明被告接收毛坯状态的租赁物业后，完成了室内装修。3.工厂原貌照片。证明被告承租租赁物业后，购置了服装加工设备、办公家具及电器等，用于开办服装加工厂。4.《催费通知函》及附件。证明原告向被告发出《催费通知函》，确认截至2018年5月24日止被告拖欠的租金共计67717.05元。5.微信聊天记录截屏。证明原告未经被告同意，于2018年5月31日单方撬开租赁物业的大门锁，将内部所有服装加工设备、办公家具、电器等搬离扣留，又更换了大门锁，将租赁物业锁住，导致被告无法再使用租赁物业，至今无法重启生产经营。6.换门锁照片。证明原告未经被告同意，于2018年5月31日单方撬开租赁物业的大门锁并更换。7.被原告扣留的资产物品照片。证明原告于2018年5月31日单方扣留租赁物业的所有服装加工设备、办公家具、电器等，导致被告至今无法重启生产经营。8.《委托协议》《意向租赁协议书》、收据（诚意金）。证明涉案房屋实际承租人是第三人，所有的租金、物业服务费、水电费由第三人支付。租赁物业也是第三人实际使用。诉讼中，第三人提交证据如下：1.微信聊天记录。证明租赁物业的有关事宜均由第三人负责与原告沟通，第三人曾多次与原告协商分期支付租金或是介绍其他承租人去现场查看物业情况，按原条件继续承租，但均因原告要求提高租金导致无法签约，2018年5月31日，因原告的单方行为导致第三人无法再使用租赁物业。2.现金缴款单复印件6张、网银交易回单复印件3张。证明2017年11月前的租金第三人已缴清。3.第三人的丈夫徐快与原告工作人员的聊天记录。证明原告于2018年5月31日，擅自撬开了租赁物业，清空扣押了租赁物业内的家具设备，更换大门的门锁，导致第三人无法再使用租赁物业，并至今无法恢复生产经营，租赁合同也因原告的单方行为于2018年5月31日解除。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、4、5、8，被告及第三人对真实性无异议，故本院对真实性予以确认；证据6、7，原告未能提供证据证明被告已签收，且被告及第三人亦提出异议，故本院对真实性不予确认；证据9，原告用以证明其搬迁被告物品的情况，被告有异议，该组证据本院将综合全案证据以及当事人陈述待后论述及认证。被告的证据1、4及证据8中的收据（诚意金），原告及第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2为被告单方制作，未能提供相关证据予以佐证，且原告提出异议，故本院不予采纳；证据3为照片，因未能反映拍摄时间和地点，原告亦有异议，故本院不予采纳；证据5，被告能提供手机载体予以核对，原告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据6，仅能反映物业门口的状态，至于被告证明的事实能否成立，本院待后论述认证；证据7，被告用以证明其搬迁被告物品的情况，原告有异议，该组证据本院将综合全案证据以及当事人陈述待后论述及认证；证据8中的《委托协议》《意向租赁协议书》被告能提供原件核对，且第三人无异议，故本院确认真实性，至于证明内容能否成立，本院将综合全案证据待后论述以及认证。第三人的证据1、3，第三人能提供手机载体予以核对，原告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据2，原告及被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年8月29日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：“一、承租人自愿向出租人承租佛山市禅城区华富北路2号二座自编A4-5001号物业（下称租赁物）。租赁物面积734平方米……三、出、承租人双方同意对租赁物约定以下条款：1、用途：租赁物作经营办公/纺织生产/包装用途使用。2、租赁期：2016年10月1日至2021年9月30日，共5年。4、租金支付时间：每一个月支付一次。承租人应按以下标准，于每个支付周期起算后10日内向出租人支付该支付周期内的租金。第一年自2016年11月15日至2017年9月30日止，10276元/月；第二年自2017年10月1日至2018年9月30日止，10276元/月；第三年自2018年10月1日至2019年9月30日止，10276元/月。6、租赁保证金20552元。该保证金作为承租人履约的保证。本合同期满后或非因承租人原因导致本合同终止的，经出租人、出租人委托的物业管理公司检查验收确认租赁物完好无损，承租人如数结清一切租金、税、费，并办理一切地址变更手续等离场手续后，承租人携带保证金收据到出租人管理处办理退保证金，该保证金不计取任何利息……六、违约责任……4、承租人没有依时足额缴交租赁金、税、费，出租人按承租人所欠交的金额，以每日千分之一计收违约金：如承租人在一年内逾期缴交租金、税、费等，累计达到二十天以上的，或逾期缴交租金累计达到两次以上的，出租人还有权解除本合同，并不退还承租人已交纳的保证金，且承租人应赔偿出租人因此遭受的全部损失……9、针对承租人上述违约行为，出租人还有权采取包括但不限于停水停电、扣留物资、阻止搬迁租赁物内的物资设备等有效措施，以防出租人损失扩大化……七、其他约定1、承租人确认，自本合同签订之日起，本合同约定租赁物所在地即为承租人联系地址。出租人按该地址向承租人送达相关文件，视为出租人已履行有效的送达义务；承租人存在拒收行为的，则出租人可在该租赁物前张贴拟送达文件，且自张贴之时起，即视为已送达。出租人也可向本合同列明的承租人法定地址寄送达通知，于邮件发出后第3日视为送达。”同日，被告向原告交纳租赁保证金20552元。2018年5月31日，第三人向被告工作人员询问，“关生，下午5点半有人过来看厂，麻烦你到时候安排开门”，回复“我们6点落班，时间不要太晚，而且我们领导下了命令，今日要处理，我会联系派出所及街道过来……我们准备清空室内物品，上次我们领导跟你说过了……找个其他仓库存放，清空后由招商部重新招商，后续由法务部处理……”另查明，涉案铺位位于佛山市禅城区华富北路2号二座一、二幢，由原告于2015年11月自建，为原告单独所有。原、被告共同确认：被告自2017年11月16日开始欠租。原告陈述，原告于2018年10月底收回涉案铺位，当时原告通知被告，但被告没有答复，故原告发出书面解除合同后把涉案铺位内的物品全部搬至原告的仓库内，不存在遗漏、扣留被告物品的情形。实际计算租期为当月16日到下月的15日，所以被告欠租时间段为2017年11月16日起至原告提出解除合同之日即2018年10月26日。交租时间点不变，当月10日前交纳当月16日到下月的15日的租金。原告不向罗成心主张权利。被告陈述，被告与第三人是朋友关系，因第三人征信有不良记录，故由被告代其与原告签订《租赁合同》，第三人承租物业是用于经营服装生意，被告没有参与服装生产。第三人陈述，2017年4月，原告将涉案铺位的门锁更换，2018年5月31日下午2时许，原告通知第三人搬空涉案铺位的物品，但并没有让被告及第三人办理交接手续。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被告主张第三人为承租人，但未提供充分证据予以证明，其提供的《委托协议》为被告与第三人的内部约定，原告亦否认第三人为承租人，故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于被告反诉确认解除租赁合同。根据《租赁合同》的约定，被告未按时交纳租金，已构成违约。根据采信的微信，原告于2018年5月31日告知被告于当天清空被告物品，该意思表示应视为原告向被告发出解除合同的通知，故原、被告的租赁合同事实上已于2018年5月31日解除。关于原告诉请的租金。如前所述，本院确认涉案《租赁合同》事实上已于2018年5月31日解除，而原告告知被告于当天清空物品，故租金应当计算至2018年5月31日。关于原告主张应计算至2018年10月26日，认为其于2018年10月底才收回铺位，本院评析如下：首先，截至2018年5月，被告拖欠租金已达6个月，根据微信中被告在2018年5月31日提及的“关生，下午5点半有人过来看厂，麻烦你到时候安排开门”可知，就被告拖欠租金的行为，原告已按照《租赁合同》第六条第9款的约定，采取“扣留物资、阻止搬迁租赁物内的物资设备”的行为，即被告其时已无法正常使用厂房；第二，原告在微信记录表示于2018年5月31日收回厂房，但又无提供充分证据证明其实际收回房屋的时间在此之后；第三，被告违约，但作为原告也有减损的义务，原告在2018年5月31日向被告表示解除合同、收回房屋后，理应及时采取起诉等行为防止损失扩大，根据原告的陈述，其在发出解除合同通知的意思后历经五个月才清空房屋、八个多月才起诉，故即使原告实际上于2018年10月底才事实上收回房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的约定，也属于没有采取适当措施使损失扩大的情形。经计算，被告应向原告支付租金66959.68元（10276元×6个月+10276元÷31日×16日），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金及保证金、被告反诉退还租赁保证金。根据《租赁合同》六条第4款的约定，被告拖欠租金已构成违约，原告有权没收保证金，故对原告诉请没收保证金予以支持，对被告诉请返还保证金不予支持。至于违约金，支付违约金与没收保证金同属承担违约责任的方式，原告无证据证明本院支持的前述没收租赁保证金未能弥补因被告违约而产生的损失，故对原告主张的违约金诉请不予支持。关于被告诉请的返还财物。被告主张原告在搬迁物品时导致被告物品丢失的问题。首先，被告未举证证明涉案厂房原存放物品的情况；第二，根据涉案《租赁合同》第六条第9款的约定，原告作为守约方，在被告违约的情况下有权采取“扣留物资、阻止搬迁租赁物内物资设备”等措施，故原告扣留被告物品具有合同依据；第三，根据微信聊天记录显示，原告已告知被告于2018年5月31日搬迁，被告未到场是被告放弃自身权利的行为；第四，原告搬离涉案厂房物品，腾空场地是减损的行为，符合法律依据。综上，对被告主张原告搬迁被告物品时导致被告物品丢失的情况不予采信。故本院采信原告提供的《A4-5001、郑广超单元物品清单》，清单记载的该物品权属为被告，原告应予以返还。关于被告诉请的经济赔偿。如前所述，被告未依约交纳租金已构成违约，原告有权主张解除合同；原告扣留被告物品亦有合同约定，被告未提供充分证明原告扣留行为导致被告损失，故被告诉请原告支付经济赔偿于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广东东成立亿集团有限公司与被告郑广超签订的《租赁合同》已于2018年5月31日解除；二、被告郑广超于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东东成立亿集团有限公司支付2017年11月16日至2018年5月31日的租金合计66959.68元；四、被告郑广超交纳的租赁保证金20552元归原告广东东成立亿集团有限公司所有；五、原告广东东成立亿集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东东成立亿集团有限公司返还物品（详见物品清单，附后）；六、驳回原告广东东成立亿集团有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告郑广超的其他反诉诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2037元，由原告负担1100元，被告负担937元。反诉受理费收取1356元，由原告负担56元，被告负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年五月十四日书记员  黄帼文