江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终1678号 上诉人（原审被告）：赣州灵通物流有限责任公司，住所地：赣州开发区金潭大道**。 法定代表人：刘泽军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹鑫，江西创兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨泉，江西创兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：江西华夏金属线制品有限公司，，住所地：赣州开发区金潭大道** 法定代表人：潘自峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。 原审被告：江西璟顺物流有限公司，住，住所地：赣州经济技术开发区金狮大道江西华夏金属线制品有限公司办公楼**/div> 法定代表人：况余龙，系该公司执行董事。 原审被告：赣州园吉物流有限公司，住，住所地：赣州经济技术开发区金潭大道北华夏金属线厂内**/div> 法定代表人：曾祥珉，系该公司执行董事。 上诉人赣州灵通物流有限责任公司（以下简称灵通公司）与被上诉人江西华夏金属线制品有限公司（以下简称华夏公司）、原审被告江西璟顺物流有限公司、原审被告赣州园吉物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服赣州经济技术开发区人民法院(2018)赣0791民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 灵通公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判双方于2013年9月27日签订的《办公大楼出租合同》在首轮到期后继续租赁二年，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：1、2017年11月4日，被上诉人实际控制人林森权及法定代表人刘学福出具了《承诺书》，承诺到期后可以续租五至十年。2、根据本案合同约定，如上诉人到期后可以提前向被上诉人提出续租申请，上诉人于2018年4月9日向被上诉人提交了续租申请，被上诉人也回复愿意续租。3、上诉人具有优先承租权，可以继续租赁。根据书面回复，上诉人主张优先权具备客观条件，也符合双方约定，双方利益均可以获得保障。4、上诉人已对租赁物进行了巨额投资，是基于到期后续租五至十年，且被上诉人于2017年11月4日向上诉人出具了同意续租的书面承诺。被上诉人违反合同约定，应当承担赔偿责任。双方签订合同时，租赁场地未进行任何装修，上诉人为了达到经营目的，对办公楼进行了装修，主要是基于可以续租的信赖。被上诉人反悔要求终止合同，理应赔偿损失。 华夏公司答辩称，1、双方《办公大楼出租合同》已于2018年9月31日期满，租赁合同关系终止。2、租赁期满后，双方未再续订合同，灵通公司继续占用租赁物没有依据，应当交还租赁物，支付使用费。3、上诉人称续租二年，在一审中没有交纳反诉费，程序不合法，也没有合同依据和事实依据。4、灵通公司逾期支付租金严重违约，丧失优先承租权。5、灵通公司请求赔偿损失，没有合同约定，没有法律依据。上诉人采取限制人身自由的手段威逼取得的承诺书，对被上诉人没有约束力。 江西璟顺物流有限公司、赣州园吉物流有限公司未发表答辩意见。 江西华夏金属线制品有限公司诉讼请求：判令被告立即腾退交还位于赣州经济技术开发区××大道××号厂区内办公楼房屋；判令被告赣州灵通物流有限责任公司按每月28180.30元的租金标准向原告支付房屋占用费及实际发生的水电费（自2018年10月1日起按实际占用天数及实际使用量计算）;本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：赣州灵通物流有限责任公司、江西华夏金属线制品有限公司于2013年9月27日签订《办公大楼出租合同》，被告赣州灵通物流有限责任公司承租原告位于赣州经济技术开发区××大道××厂区内××大楼（××楼766.98平方米，二楼742.31平方米，三楼304.1平方米。合计1813.39平方米，计租面积1680平方米），约定租期：2013年1月1日至2018年9月31日止，合同约定2017年10月1日至2018年9月30日每月租金28180.3元，租赁期间使用该办公大楼所发生的水、电等通讯费用由赣州灵通物流有限责任公司承担。在租期届满前，原告已通知被告赣州灵通物流有限责任公司腾退租赁办公大楼房屋。被告江西璟顺物流有限公司、赣州园吉物流有限公司在案涉房屋一楼办公。租期届满后，赣州灵通物流有限责任公司、江西华夏金属线制品有限公司对继续租赁未能达成合约。原告要求被告赣州灵通物流有限责任公司腾退房屋，未果，故原告诉至法院。 一审法院认为，赣州灵通物流有限责任公司、江西华夏金属线制品有限公司于2013年9月27日签订《办公大楼出租合同》，是双方真实意思的表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效，双方应全面履行合同。合同租赁期满后，双方未就继续租赁达成新的合约，江西华夏金属线制品有限公司要求赣州灵通物流有限责任公司腾退交还位于赣州经济技术开发区××大道××号厂区内办公楼房屋，符合合同约定和法律规定，赣州灵通物流有限责任公司应予履行。被告江西璟顺物流有限公司、赣州园吉物流有限公司无合法依据占用案涉房屋，应退还给原告。被告赣州灵通物流有限责任公司提出原实际控制人林森权及法定代表人刘学福于2017年11月4日向答辩人作出书面承诺，承诺案涉租赁合同到期后可以续租五至十年的主张证据不足，不予采信。因赣州灵通物流有限责任公司未按合同约定，在租赁期满后腾退案涉房屋场地，造成了江西华夏金属线制品有限公司的损失，故原告要求按被告赣州灵通物流有限责任公司按每月28180.3元的租金标准向原告支付房屋占用费及实际发生的水电费（自2018年10月1日起按实际占用天数及实际使用量计算）的诉求，符合法律规定，予以支持。被告江西璟顺物流有限公司、赣州园吉物流有限公司经法院合法传唤。无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赣州灵通物流有限责任公司、江西璟顺物流有限公司、赣州园吉物流有限公司应在本判决生效之日起十五日内腾出原告江西华夏金属线制品有限公司位于赣州经济技术开发区××大道××号厂区内办公大楼场地；二、被告赣州灵通物流有限责任公司应按每月28180.3元的租金标准向原告江西华夏金属线制品有限公司支付房屋占用费（自2018年1月1日起至腾出之日止按实际占用天数计算）及实际发生的水电费（按实际使用量计算）)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505.0元，由被告赣州灵通物流有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。 二审认定事实与一审判决查明事实一致。 本院认为，关于续租合同是否成立的问题。《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”；第二十五条规定：“承诺生效时合同成立”。最高人民法院（2014）民申字第263号民事裁定认为，一般而言，从一方发出意愿签订合同的意思表示（要约或要约邀请）到合同的正式成立，期间会经历一个协商过程，并对合同的主要内容达成初步合意，最终以口头或书面方式成立合同。据此，协商过程中形成的意向文书可能是磋商性文件、预约合同或者本约合同，如果标的数量价款等不确定，缺少当事人受其约束的意思表示，一般应认定为磋商性文件。本案中，双方合同到期后，协商续租事宜先后形成《承诺书》等意向文书，但是双方对于租赁价格均未能达到一致意见，为磋商性文件，应当认定双方续租合同未成立。上诉人主张的优先承租权，没有法律依据，本院不予以支持。 关于投资损失问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。据此，在房屋租赁合同履行期限届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，形成附合的装饰装修，出租人不需要对承租人作出补偿。本案中，双方租赁合同期限届满，被上诉人并不存在违约行为，上诉人请求其赔偿投资损失，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。上诉人认为被上诉人出具了《承诺书》，但是该承诺书为案外人出具，上诉人未能提交充分证据证实案外人与被上诉人的关系及损失具体金额，且其中承诺联系协调续租事宜，能否达成续租合意并不确定，对被上诉人不具有约束力。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人江西灵通物流有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖国东 审 判 员  罗 宁 审 判 员  王阿婷 二〇一九年五月二十八日 代理书记员  李晓倩 代理书记员  胡子仪