徐州市铜山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0312民初8253号 原告（反诉被告）：徐州远景物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路苏豪时代广场**-1-1706。 法定代表人：安超，该单位总经理。 委托诉讼代理人：季顺，江苏义行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌星，江苏义行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区北京路东、湘江路北商住楼一楼东户。 法定代表人：杨戈，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄伟，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张颖，江苏彭城律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐州远景物业管理有限公司（以下简称远景物业公司）与被告（反诉原告）江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司（以下简称汇泉房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，作出（2016）苏0312民初7449号民事判决书，后远景物业公司不服该判决提出上诉。徐州市中级人民法院于2017年8月16日作出（2017）苏03民终3915号民事裁定书，裁定撤销（2016）苏0312民初7449号民事判决书，发回本院重审。本院于2017年9月8日再次立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中汇泉房地产公司提出反诉，本院予以受理。原告（反诉被告）远景物业公司的委托诉讼代理人季顺、凌星，被告（反诉原告）汇泉房地产公司的委托诉讼代理人黄伟、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）远景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令汇泉房地产公司支付住宅物业服务费718970.14元；2、判令汇泉房地产公司支付储藏室物业服务费20000元；3、判令汇泉房地产公司支付住宅物业服务费、储藏室物业服务费利息（自2016年8月1日起，以738970.14元为基数按照年利率6%计算至实际给付之日）；4、本案诉讼费由汇泉房地产公司承担。事实和理由：2013年8月15日，远景物业公司与汇泉房地产公司签订楚河花园物业服务委托合同，由远景物业公司对楚河花园小区进行物业服务和管理。物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业服务费为1.3元/月/平方米，储藏室物业服务费为0.5元/月/平方米。合同还约定了其他事项。2016年7月31日，汇泉房地产公司单方面终止合同，导致双方签订的物业服务合同不再继续履行。经结算，汇泉房地产公司在远景物业公司提供物业服务期间拖欠楚河花园小区住宅物业费718970.14元及储藏室物业费未予支付。根据双方约定及相关法律规定，汇泉房地产公司作为建设单位应当全额支付未销售房屋的物业服务费。远景物业公司向汇泉房地产公司多次催收未果，诉至法院。 被告（反诉原告）汇泉房地产公司辩称，1、远景物业公司在履行物业服务合同中提供的服务内容、服务质量均未达到合同要求，应承担由此产生的赔偿责任；2、物业服务合同约定服务人员为17人，但实际仅仅12人到位，且该12人大多没有物业服务资格，远景物业公司应承担相应法律责任；3、远景物业公司主张空置房物业费无事实和法律依据。在合同履行中，双方协商确定以补贴的方式补偿远景物业公司空置房及未销售房屋的物业服务费，远景物业公司无权另行收取空置房及未销售房屋的物业服务费。综上，远景物业公司在合同履行中存在明显的过错，未完成合同约定的责任和义务，请求法院驳回其诉讼请求。 反诉原告汇泉房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令远景物业公司支付汇泉房地产公司垫付的公共能耗费138452元及利息；2、判令远景物业公司向汇泉房地产公司退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费85911元及利息；3、判令远景物业公司赔偿汇泉房地产公司因未达到约定服务人员标准所造成的损失317607元；4、诉讼费用由远景物业公司承担。事实和理由：2013年8月15日，汇泉房地产公司与徐州敬业物业管理有限公司（系远景物业公司前身，下称敬业物业公司）签订楚河花园物业服务委托合同，约定敬业物业公司为楚河花园小区提供物业管理服务。敬业物业公司在该小区服务期间向小区业主预收了公共能耗费，但并未履行代缴义务，为此汇泉房地产公司垫付了小区公共电费138452元，被反诉人应予返还。后被反诉人于2016年7月31日撤离楚河花园小区，但向业主预收了尚未提供物业服务期间的物业费85911元，被反诉人应予退还。根据物业服务合同约定，被反诉人应配备工作人员17人，但实际仅提供12人，且该12人大多没有物业服务资格证书，这是导致物业服务出现严重质量问题的原因之一，给反诉人造成巨大损失，该损失应由被反诉人承担。综上，请求法院支持反诉人的反诉请求。 反诉被告远景物业公司辩称，1、关于公共能耗费，该费用实际缴纳主体为小区全体业主，汇泉房地产公司主张垫付的该费用并非为远景物业公司垫付，而是为小区全体业主垫付，故远景物业公司并非适格被告，不应承担该费用；另汇泉房地产公司作为该小区未销售房屋的业主，按照约定应向远景物业公司缴纳公共能耗费，但汇泉房地产公司从未履行过。在远景物业公司服务期间，小区大部分房屋处于未销售状态，因此小区产生的公共能耗费中大部分费用应由汇泉房地产公司承担。汇泉房地产公司诉请中的大部分费用为其应当缴纳的费用，其诉请没有事实和合同依据；2、关于预收的部分物业费，该费用由小区其他业主缴纳，汇泉房地产公司的诉讼主体不适格，另汇泉房地产公司单方面终止合同，将远景物业公司强制退场，至今仍欠付远景物业公司物业服务费，故远景物业公司不存在退还汇泉房地产公司费用的问题；3、关于损失，远景物业公司按照合同约定提供物业服务，服务质量符合合同约定，汇泉房地产公司无任何损失，其诉请没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月15日，敬业物业公司与汇泉房地产公司签订《楚河花园物业服务委托合同》，约定由甲方徐州汇泉房地产开发有限公司将丰兰苑小区委托给乙方敬业物业公司实行物业管理，物业名称为楚河花园，建筑面积为30000平方米，共10栋216户。合同约定，委托管理期限自2013年8月15日至业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业合同生效时止。在“双方权利义务”中约定，前期介入费用由开发公司据实发放工资。在“物业服务相关费用及人员配置”中约定，住宅物业服务费为1.3元/月/平方米，储藏室物业服务费为0.5元/月/平方米，小区公共能耗费每户每年预收300元，按发生的实际费用由使用人据实分摊，多退少补，空置房屋及未销售的房屋的物业服务费按照相关规定执行，人员配置为17人。双方在第五章“服务内容与质量”中第十二条保洁服务中约定，对全小区环境及楼宇的公共通道部分实行每日巡回保洁，做到公共区域环境卫生整洁，无卫生死角；小区各单元附近设置生活垃圾箱，做到生活垃圾日产日清等内容；第十三条安全防范服务中约定，根据小区车辆行驶、停放规定，引导车辆通行、停放，使小区内交通顺畅有序等内容。合同签订后，徐州敬业物业管理有限公司进入楚河花园进行物业服务。 2013年6月、7月、8月，汇泉房地产公司每月向敬业物业公司支付8300元，共计24900元；2014年1月起，汇泉房地产公司按月向远景物业公司支付7500元，共25笔计187500元。上述费用均用于支付远景物业公司员工的工资，庭审中远景物业公司认可该费用系汇泉房地产公司抵扣部分空置房和未销售房屋的物业费。2016年7月31日，远景物业公司退出涉案小区。 另查明，2013年8月至2016年7月，汇泉房地产公司共向供电公司支付楚河花园小区公共区域电费138452元。另，汇泉房地产公司陈述远景物业公司预收了涉案小区业主未提供服务期间的物业费共计85911元，后经其与新进驻的物业公司协商，补偿新进驻的物业公司物业费80000元。远景物业公司对此予以否认，自认收取了公共能耗费38560元，预收未提供服务期间的物业费57034元。 再查明，2013年10月15日，敬业物业公司召开股东会决议，原股东蔡可敬、王伟建、赵继宽将所有股权转让给王文涵，2013年10月16日敬业物业公司的法定代表人由蔡可敬变更为王文涵。后敬业物业公司名称变更为远景物业公司。 本案的争议焦点为：1、汇泉房地产公司是否以支付远景物业公司员工工资的形式全额冲抵了空置房及未销售房屋（含储藏室）的物业费；2、如未全额冲抵，远景物业公司诉请的物业费数额及利息如何确定；3、汇泉房地产公司主张远景物业公司返还垫付公共能耗费、预收的物业费、赔偿损失能否得到支持。 本院认为，关于本案所涉物业服务合同，远景物业公司与汇泉房地产公司各提供一份，其中远景物业公司提供的合同中载明物业服务合同起止日期为“自2013年8月15日至业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业合同生效时止”，汇泉房地产公司提供的物业服务合同中载明“委托管理期限为3年，自2013年8月1日至业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业合同生效时”。远景物业公司提供的、加盖汇泉房地产公司印章及徐州市铜山区房产管理局物业管理科章的《铜山区物业服务合同备案表》上，关于物业服务合同起止时间的记载与远景物业公司提供的合同中约定的起止时间相一致，故本院采信远景物业公司提供的《楚河花园物业服务委托合同》。 对于争议焦点一，根据现有证据无法认定汇泉房地产公司以支付远景物业公司员工工资的形式全额冲抵了空置房及未销售房屋（含储藏室）物业费。一方面，汇泉房地产公司为证明其主张，提供了原远景物业公司副经理阚海霞的证言，但阚海霞已于2015年左右从远景物业公司离职，且在原审及本次庭审中均未到庭接受当事人质询，尤其在阚海霞的证言与远景物业公司经理葛莉的证言相互矛盾的情形下，阚海霞仍拒绝到庭以致无法与葛莉进行对质，该证人证言的证明力较弱；另一方面，汇泉房地产公司辩称以支付远景物业公司员工工资的形式全额冲抵了物业费，但对于这一合同履行内容的重大变更事项，双方并未进行书面确认。综上，仅依据阚海霞的证言无法形成本院对汇泉房地产公司以支付工资形式全额冲抵物业费这一合同履行内容重大变更的事实的内心确信，故本院认为被告汇泉房地产公司向远景物业公司支付的员工工资212400元系抵扣的部分而非全部物业费。 对于争议焦点二，《楚河花园物业服务委托合同》中约定“空置房屋及未销售的房屋的物业服务费按照相关规定执行”，《江苏省物业管理条例》第三十四条第二款规定“已竣工但未售出或未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担”，根据该规定，远景物业公司主张的空置房及未销售房屋（含储藏室）的物业费应由汇泉房地产公司全额承担。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”；《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本案中，汇泉房地产公司提供原远景物业公司的工作人员的书面证言及电话录音称远景物业公司提供的工作人员不足合同约定的17人，远景物业公司对此否认，称其按照合同约定足额提供了工作人员。本院认为，远景物业公司作为用人单位，有条件提供物业合同履行期间其公司全部工作人员的花名册或工资发放证明等证据以说明其按约足额提供了工作人员，但远景物业公司拒绝提供，故本院推定远景物业公司未按照合同约定足额配备工作人员。工作人员的减少，势必会对物业服务水平及质量造成影响，且因汇泉房地产公司需交纳系空置房及未销售房屋（含储藏室）的物业费，由于此类房屋尚未装修入住，所需对应的物业服务相应减少，本院综合考虑上述情形酌定减少30%的物业服务费。关于空置房（含储藏室）物业费的截止时间，远景物业公司主张计算至涉案房屋在房管部门进行房屋买卖合同的备案时间，因该时间早于房屋买受人接收房屋时间，远景物业公司据此主张应由汇泉房地产公司承担空置房物业费的期间相应减少，故本院采纳远景物业公司的该主张，对以合同备案时间作为计算物业费截止时间予以确认。经计算，远景物业公司主张的空置房及未销售房屋（含储藏室）的物业服务费为660149.1元（923070.14元*70%+20000元*70%），扣除汇泉房地产公司已支付的212400元，汇泉房地产公司还应支付物业费447749.1元。关于欠付的物业费利息，本院支持以447749.1元为基数，自2016年8月1日起按照中国人民银行同期同档贷款利率支付至实际给付之日止。 对于争议焦点三，因远景物业公司收取的公共能耗费及预收的物业费涉及楚河花园小区众多住户，且公共能耗费、预收物业费的计算涉及每户的上房时间，为化解矛盾，彻底解决纠纷，减少诉累，本院对公共能耗费及预收物业费在本案中予以处理。汇泉房地产公司提供的证据无法证明远景物业公司收取公共能耗费的具体数额，庭审中远景物业公司自认其实际收取公共能耗费38560元，本院予以确认。对公共能耗费利息，本院支持以38560元为基数，自2016年8月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日；汇泉房地产公司称其向新物业公司支付了远景物业公司预收的物业费85911元，要求远景物业公司予以返还，并提供了徐州市雪里红物业管理有限公司出具的收据。该收据载明收款金额为85911元，收款事由为“物业费”，但无法证明该85911元均系远景物业公司预收的物业费数额。远景物业公司自认预收物业费57034元，本院予以确认。对预收物业费利息，本院支持以57034元为基数，自2016年8月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日。关于汇泉房地产公司主张的损失，汇泉房地产公司主张按照远景物业公司提供的工作人员减少人数的医疗保险费用计算损失没有依据，且对于远景物业公司提供物业服务有瑕疵，本院在计算物业费时已予扣减，故对汇泉房地产公司主张按照远景物业公司工作人员减少人数的医疗保险费用计算赔偿损失的诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐州远景物业管理有限公司物业费447749.1元及利息（以447749.1元为基数，自2016年8月1日起按照中国人民银行同期同档银行贷款利率支付至实际给付之日止）； 二、徐州远景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司公共能耗费38560元及利息（以38560元为基数，自2016年8月1日按中国人民银行同期同档银行贷款利率计算至实际给付之日）； 三、徐州远景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司预收物业费57034元及利息（以57034元为基数，自2016年8月1日按中国人民银行同期同档银行贷款利率计算至实际给付之日）； 四、驳回徐州远景物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11590元，由徐州远景物业管理有限公司负担4000元，由江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司负担7590元；反诉案件受理费4610元，由徐州远景物业管理有限公司负担2610元，由江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  孙 懋 审 判 员  彭银凤 人民陪审员  王 玲 二〇一九年五月五日 书 记 员  黄 维