上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初21009号原告：上海来伊份食品连锁经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郁瑞芬，总裁。委托诉讼代理人：杨小萍，女。委托诉讼代理人：唐栋华，男。被告：谢文辉，男，1963年1月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：乔宇梁，上海环绮律师事务所律师。原告上海来伊份食品连锁经营有限公司(以下简称来伊份公司)与被告谢文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告来伊份公司的委托诉讼代理人杨小萍、唐栋华及被告谢文辉的委托诉讼代理人乔宇梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。来伊份公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告履约保证金11,000元、退还已支付未履行的2018年11月20日至12月19日的租金11,000元及逾期退还保证金和租金的利息暂计68.62元(按本金22,000元，自2018年11月20日起计算至2019年4月25日，按同期银行贷款利率计算)；2、被告赔偿原告装修损失10万元及相当于3个月租金的提前解除合同的违约金33,000元。事实和理由：原、被告于2015年12月25日签订《房屋租赁合同》，约定由原告(次承租人)承租被告(承租人)位于上海市浦东新区齐河路**房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2015年12月20日起至2018年12月19日止。因被告自2018年11月1日起一直未支付出租人(周某某和赵某)房租，故出租人强行收回原告所租房屋，将《告知函》及《旺铺招租广告》张贴于原告门店的玻璃门窗上，要求原告于2018年11月18日撤离。原告无奈之下于2018年11月20日离场拆店。因被告过错导致双方租赁合同提前解除，原告多次联系被告要求退还押金11,000元及已支付但未使用的租金11,000元(2018年11月20日至2018年12月19日)，但被告至今未退还。根据原租赁合同第十条第十六款之约定被告需承担三个月的租金违约金及赔偿十万元双开间房屋装修损失，原告为维护自身权益遂诉至法院。谢文辉辩称，被告没有提前解除合同的行为，原告在合同届满前提前搬离是原告自己的行为，属于违约行为，原告应当承担违约责任。保证金和未使用完的租金在诉调时被告曾同意退还，但此后被告欲提起反诉，未使用完的租金抵原告应承担的违约金，保证金则愿意退还给原告。对于原告的诉请，被告仅同意退还保证金，诉请2没有依据，不同意承担违约金。本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，来伊份公司(承租方、乙方)与谢文辉(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方用于商业经营，房屋建筑面积73.41平方米。租赁期限自2015年12月20日起至2018年12月19日止，首期租金66,000元,月租金11,000元，半年支付一次,租赁保证金11,000元。合同第10.2条约定，租赁期内，甲方保证与任何第三方存在的经济纠纷或其他纠纷不得影响乙方对租赁房屋的正常使用，否则甲方免收乙方暂停营业期间的租金、物业费、水电费等一切费用，并赔偿由此给乙方造成的一切损失；若该种情形导致乙方暂停营业超过7日的，乙方有权解除本合同，并甲方须按本合同第10.16条约定承担违约责任。合同第10.16条约定，本合同有效期内，甲方单方提前解除本合同或非因乙方原因导致乙方提前解除本合同的，甲方同意同时承担以下违约责任：10.16.1退还乙方已支付之房屋租金及全额履约保证金；10.16.2向乙方支付不少于叁个月租金的违约金；10.16.3按单开间房屋五万元、双开间房屋十万元的标准赔偿乙方装修损失；10.16.4赔偿乙方的其他损失。合同第10.29条约定，在租赁期内，乙方未提前通知甲方即解除本合同的，本合同自甲方收到乙方通知之日起即解除，乙方同意向甲方支付壹个月租金的违约金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告于合同签订当日支付被告保证金11,000元，并于2018年6月5日支付了最后半年(2018年6月20日至2018年12月19日)的租金。另查明，系争房屋登记的产权人为案外人周某某、赵某。谢文辉向产权人承租了系争房屋，租赁期限自2015年12月20日起至2018年12月19日止，产权人同意谢文辉转租。2018年11月2日，系争房屋产权人在系争房屋处张贴告知函，称其只收到系争房屋2018年10月、11月的房租，故房屋的使用权将提前一个月于2018年11月18日结束；要求房屋内物品须于2018年11月18日全部清空；2018年11月19日产权人正式收回系争房屋。此后，原告工作人员向被告发送短信，要求其及时处理与产权人之间的房租纠纷。2018年11月20日，原告工作人员向被告发送短信，称产权人已对系争房屋锁门，原告无法营业，将于当日搬离租赁物。被告回复要求原告拨打110，待被告回上海后解决(纠纷)。原告于2018年11月20日搬离了系争房屋。此后，双方因退还租金及保证金等问题协商未果，遂引发诉讼。审理中，被告提交了航班信息一组，证明被告2018年11月20日在外地，被告收到原告信息后即返沪，11月21日被告发现原告已搬离了租赁物。原告对被告提交证据的真实性不予确认，原告认为其在11月初已告知被告产权人要求限期搬离的信息，但被告一直未予处理(未支付产权人欠付租金)，直至11月20日产权人直接锁门。审理中，对于主张的装修损失，原告称系争房屋由两个门面连在一起(门牌号可能只有一个)，为双开间，应按合同第10.16.3条赔偿10万元装修损失。对于原告的陈述，被告不予确认。被告认为租赁合同上体现不出系争房屋为双开间，且产证上只有一间，即使原告存在装修，被告不清楚装修成本，不认可装修损失10万元，且涉案合同租期36个月，已实际履行了35个月，被告认为原告装修损失的请求不合理。对于原告诉请的违约金，被告认为合同为原告提供的格式合同，违约条款应为无效条款，被告不承担违约责任。如果法庭认定条款有效，则被告认为该约定标准过高，应当调整至与原告的违约责任对等，即按照合同第10.29条调整至按一个月租金承担违约金。原告认为依据合同第10.16条中约定的其他损失，被告需支付其逾期退款的利息。以上事实，由当事人提供的《房屋租赁合同》、押金收据、银行转账单、产权人赵某出具的告知函、被告出具的承诺函、《上海市房地产权证》、转租证明、短信记录及照片、航班信息及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。租赁合同履行期间，原告已如约付清了截止合同期限届满的应付租金，由于被告与产权人之间因欠付租金问题引发纠纷，产权人要求提前收回系争房屋，原告不得已于2018年11月20日搬离了系争房屋，致使原、被告间的租赁合同提前解除，故造成涉案合同提前终止的责任在于被告。并且，原告曾于2018年11月初已将产权人要求限期搬离的相关信息通知于被告，并要求被告尽快处理与产权人之间的租金纠纷以保障涉案合同的正常履行。由于被告未妥善处理与产权人之间的纠纷，造成系争房屋被产权人提前收回，被告以其在外地、无法赶回处理涉案纠纷而认为原告系擅自搬离、应承担违约责任的主张，与事实不符，本院不予采纳。原、被告确认涉案合同于2018年11月20日解除，被告收取原告的保证金11,000元以及2018年11月20日至12月19日的租金11,000元，被告应予返还。被告逾期返还上述费用，造成原告利息损失。原告诉请被告支付逾期返还的利息损失68.62元，本院予以支持。由于被告违约造成涉案合同提前解除，原告诉请被告支付解除合同的违约金，具有合同依据。鉴于涉案合同租期36个月，实际已履行了35个月，被告认为合同约定的解除合同违约金过高且因违约责任约定不对等，请求对违约金予以调整。综观合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院准许被告对解除合同违约金进行调整的请求，酌情确定被告承担解除合同违约金22,000元。原告无相关证据证实系争房屋属于合同约定的双开间，并且即使原告曾经对系争房屋投入过装修，因合同的租期已基本履行完毕，且被告已承担了解除合同的违约金。原告再行要求被告赔偿装修损失10万元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告谢文辉于本判决生效之日起十日内返还原告上海来伊份食品连锁经营有限公司保证金11,000元、租金11,000元；二、被告谢文辉于本判决生效之日起十日内支付原告上海来伊份食品连锁经营有限公司利息损失68.62元；三、被告谢文辉于本判决生效之日起十日内支付原告上海来伊份食品连锁经营有限公司违约金22,000元；四、驳回原告上海来伊份食品连锁经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,181元，减半收取计1,590.50元，由原告上海来伊份食品连锁经营有限公司负担790.50，被告谢文辉负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年五月十三日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。