湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终496号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐辉，男，1968年11月16日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：许汀，湖南惠风律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳市南湖新区管理委员会，住所地岳阳市南湖广场南湖游路**。法定代表人：雷欣，该单位主任。委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。上诉人齐辉因与被上诉人岳阳市南湖新区管理委员会（以下简称南湖新区管委会）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐辉及其委托诉讼代理人许汀、被上诉人南湖新区管委会的委托诉讼代理人曹景毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐辉上诉请求:撤销一审判决，改判被上诉人南湖新区管委会承担违约责任，由被上诉人增加赔偿上诉人人员工资损失、经营损失、鉴定费等各项损失，共计1026695元。事实和理由：一、被上诉人已经构成违约，依法应当承担违约责任。一审判决认定终止案涉租赁合同的原因错误，合同终止的原因实际为被上诉人2017年5月16日，出具的《关于到期终止岳阳国际龙舟赛主席台外租的通知》，与一审认定的环保检查没有任何关系。理由如下:(1)2017年5月5日，被上诉人要求对上诉人经营门面进行例行检查，并非行政处罚，一审判决认定的环保检查行为，并不会导致案涉门面租赁合同提前终止。(2)2017年5月9日，被上诉人在合同租赁期内，无权强行切断案涉房屋的电源。首先，被上诉人作为行政机关，在无法律授权的情况下，无权切断上诉人经营门面的电源；其次，被上诉人如作为案涉房屋的出租人，在依约接受了上诉人足额缴纳的租金后，在租赁期内，被上诉人也无权切断上诉人经营门面的电源。即便依照2017年5月16日，上诉人出具的《关于到期终止岳阳国际龙舟赛主席台外租的通知》相关内容，上诉人也自认截止2017年5月25日前，其无权直接切断经营门面的电源。但被上诉人该行为致使上诉人的合同目的无法实现，导致上诉人既无法依照环保整治行动中提出的整治要求进行整改，也无法在整治达标后依照民事租赁合同继续开展经营活动，甚至因被上诉人突然停电的行为，导致被上诉人冰柜中储藏的大量食材遭受损失，该行为已明显构成违约。(3)从切断电源的必要性来分析。2017年5月4日，上诉人门面就已按被上诉人要求关门停业，根本不会对所谓的环保检查造成任何影响。且即便是开门营业，因上诉人的下水管网经改造，已与市政下水管网连通，并非直排南湖，也对环保检查不会造成不利影响。而被上诉人在门面已经关停之后，进一步采取停电行为，既没有必要性，也不具有合法性，且该停电行为应当定性为民事行为，实际与环保检查并无任何关联，被上诉人行为明显构成违约。二、上诉人主张的人员工资损失、经营损失应当得到支持。依照《合同法》第113条规定，人员工资损失属于“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。同时，上诉人也并未与相关人员解除用工关系，该部分损失属于必然发生的损失，而经营损失属于“合同履行后可以获得的利益”，上述两项损失均委托评估机构作出了审计报告，理应得到支持。四、上诉人于诉论过程中对损失申请了司法技术鉴定，因此产生了鉴定费21000元，依据《诉讼费缴纳办法》第6条之规定，鉴定费应当作为诉讼费用处理，且属于查明本案基本事实而产生的必要费用，应当由被上诉人承担。南湖新区管委会辩称，一、南湖新区管委会并未构成违约。原因如下:1.房屋租赁合同已到期，南湖新区管委会已依照法律规定解除合同。南湖新区管委会于2008年7月25日与齐辉签订了《房屋租赁合同》，约定租赁合同期限为2008年7月起至2016年12月31日止。2016年8月24日，南湖新区管委会提前书面通知齐辉合同到期后(2016年12月31日)将收回出租标的物。2016年9月26日，被答辩人齐辉书面提出要求续租和续签合同，南湖新区管委会未同意续签合同，但考虑到改造下水管网，齐辉被迫歇业四个月，故同意延长租期四个月，延期至2017年4月30日，延期期满后，南湖新区管委会将依合同规定收回出租标的物。收回该房屋后，不再对外出租或出售。齐辉于2017年4月24日在南湖新区管委会不知情的情况下向南湖新区管委会的银行账户转账40000元房租，南湖新区管委会于2017年5月16日将上述房租以现金支票的方式退给齐辉，由其合伙人姚钢签收，同时向南湖新区管委会出具了收条，由此可见，双方对合同延期至2017年4月30日止，意见一致。至于齐辉未及时向银行兑付支票，是其对己方权利的自由支配，与南湖新区管委会无关，南湖新区管委会也不知情。2.一审判决认定租赁合同解除的原因是环保督察，南湖新区管委会认为环保督察确实是合同解除的重要原因。2017年4月24日至5月24日，中央第六环境保护督察组对湖南省开展环境保护督察，明月楼属于此次督查清理整治范围，而明月楼存在未办环评审批、油烟未经处理直排等违反《中华人民共和国环境保护法》的行为，南湖新区管委会于2017年5月5日对其下发了关停通知，如若不关停，势必会影响我市的环保督察。且合同于2017年4月30日已期满，而齐辉未及时交还房屋，南湖新区管委会于2017年5月16日下发《关于到期限终止岳阳国际龙舟赛主席台外租的通知》再次要求齐辉及时搬迁。二、齐辉诉请由南湖新区管委会赔偿各项损失共计1026695元无事实和法律依据。1、对损失的事实与数额不予认可。据齐辉自认，明月楼于2017年5月4日后即停业，员工一部分轮流值班，一部分放假，对于员工工资损失437779元，齐辉无证据支持。至于经营损失，一审法院作出“系由不可归责双方的原因，故对齐辉的该损失不予支持”的认定正确。同时，南湖新区管委会已根据合同的约定行使了合同解除权，故一审判决不予支持齐辉经营损失的主张正确，依法应由齐辉自行承担。2、南湖新区管委会不存在违约，齐辉主张赔偿无法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。齐辉向一审法院起诉请求：一、南湖新区管委会返还门面租金35667元；二、南湖新区管委会承担违约责任，向齐辉支付各项损失1189203元，其中包含人员工资损失442541元、经营损失567916元、下水管网改造损失188232元、天然气管道安装费76000元、自来水管网改造21000元；三、本案诉讼费用由南湖新区管委会负担。南湖新区管委会向一审法院反诉请求：一、齐辉支付房屋占用费48000元；二、本案诉讼费用由齐辉负担。一审法院认定事实：（一)、2008年7月25日，南湖新区管委会(甲方)与齐辉(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定南湖新区管委会将位于岳阳南湖风景区原岳阳国际龙舟赛主席台出租给齐辉，房屋租赁期自2008年7月起至2016年12月31日止。合同约定：“……租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，并不得人为损坏房屋装修、装饰，乙方如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，在同等条件下乙方享有优先承租权。四、租金支付方式和期限。1、甲、乙双方约定，2008年7月至2011年12月1日，月租金为4166元(人民币)。乙方应当在每月的上旬一次性缴清当月租金……。2、甲、乙双方约定，2011年12月1日至2016年12月31日，月租金为10000元(人民币)。乙方应当在每月的上旬一次性缴清当月租金……合同签订后，齐辉使用涉案租赁物用以经营明月楼茶楼。同时，该合同还对租赁用途、履约保证金及水电费、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、违约责任等方面进行了约定。另双方均认可涉案租赁物的租金缴纳交易习惯是四个月交一次。(二)、2011年8月26日，齐辉出资76000元对涉案租赁物的天然气管网进行了改造;2013年8月11日，齐辉以“明月楼”的名义向南湖新区管委会出具《关于“主席台”市政排水专用网连通的报告》，请求南湖新区管委会批准同意对涉案租赁物的地下管网改造进行施工，经南湖新区管委会相关领导批示同意后，齐辉对涉案租赁物地下管网进行了改造;2016年10月，齐辉出资对涉案租赁物进行了自来水管网改造。(三)、2016年8月24日，南湖新区管委会向齐辉送达了《关于到期收回岳阳国际龙舟赛主席台的通知》，告知齐辉“在该房屋租赁合同到期后收回该租赁物，不再对外租赁";2017年3月6日，齐辉向南湖新区管委会出具了《关于请求续签合同的报告》，之后齐辉事实已按照10000元/月的标准向南湖新区管委会续交了两次租金:即2017年1月6日缴纳2017年1-4月租金4000元;2017年4月24日，齐辉向南湖新区管委会在湖南农村商业银行账号为86×××12的银行账户再次转账40000元，注明款项来源为“明月楼房租"，2017年5月9日，岳阳市南湖旅游度假区财政局向齐辉出具湖南省非税收入一般缴款书(NO:2040993385)一份，注明“房屋租金40000元”。(四)、2017年5月16日，南湖新区管委会向齐辉送达了《关于到期终止岳阳国际龙舟赛主席台外租的通知》，告知齐辉“作为补偿延期四个月也已经到期。现经区管委会研究决定，不再对外出租岳阳国际龙舟赛主席台，请您于2017年5月25日之前，完成明月楼茶楼全部搬迁工作”。同日，南湖新区管委会将齐辉2017年4月24日缴纳的租金40000元以现金支票的方式返还，由齐辉的合伙人姚刚领取了该现金支票，但该现金支票至今并未实际兑付,并于2018年9月19日退回南湖新区管委会财务。(五)、2017年8月31日、2017年9月14日，齐辉分别向南湖新区管委会出具《报告》，告知2017年8月31日其已做好将涉案租赁物返还的准备，要求南湖新区管委会安排人员办理交接手续，2017年9月24日，双方办理了涉案租赁物交接手续。在诉讼中，齐辉自认:其经营的岳阳市岳阳楼区明月楼茶楼在2017年5月4日后即停业，期间所聘请的员工一部分轮流值班，一部分放假，2017年9月24日员工统一放假。一审法院认为，(一)、导致齐辉租用涉案租赁物经营的明月楼茶楼关闭的原因是什么。齐辉认为，2017年5月5日，南湖新区管委会以环保检查为由要求齐辉经营的明月楼茶楼(涉案租赁物)停业整顿，我方请求整改之后继续经营，但南湖新区管委会拒绝，并为此中断电力供应，导致明月楼茶楼无法经营。一审法院认为，2017年4月24日至5月24日，在中央第六环境保护督察组对湖南省开展的环境保护督察中，本案涉案房屋因位于本市南湖周边，属于此次督查清理整治范围，南湖新区管委会以此为由要求齐辉经营的明月楼茶楼(涉案租赁物)停业整顿，并为此中断电力供应，直接导致南湖新区管委会与齐辉之间《房屋租赁合同》难以继续履行。(二)、2018年8月20日，湖南天翔联合会计事务所出具湘天翔会所(2018)审字第263号审计报告书，能否作为确定本案相关损失的依据?该审计报告书系在本案诉讼过程中，齐辉依据其诉讼请求向本院申请，经双方当事人选定鉴定机构后，由一审法院委托湖南天翔联合会计事务所作出，该审计鉴定以岳阳市岳阳楼区明月楼茶楼2017年4月正常经营的收支情况为基数，其审计鉴定结论为:1、租金损失为35161元;2、停业期间员工工资损失为437779元;3、停业期间营业利润损失为567916元。一审法院经审查认为，南湖新区管委会对于本次审计所依据的基础材料虽有异议，但其在诉讼过程并未提交相反证据予以推翻，同时，本次审计程序合法，审计人员及审计机构也具备审计的资质，所出具审计结论客观、公正，故该份证据可以作为确定本案相关损失的依据。(三)、关于明月楼茶楼排水改造工程、天然气管网建设工程、自来水管网改造项目工程造价金额问题。2018年9月22日，湖南天翔工程造价咨询有限公司出具的湘天翔(2018)造字第F255号鉴定意见书经造价鉴定，确定:明月楼排水改造工程造价为97398.3元，自来水管网改造工程造价为6313.06元，天然气管网建设工程造价为76000元。一审法院经审查认为，本次鉴定程序合法，所出具审计结论客观、公正，故本院认为该份证据的真实性、合法性予以认定。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，各方当事人所争执的焦点问题主要有两个，即:一、双方之间关于涉案租赁物的租赁合同的效力及性质是什么，履行期到什么时候；二、南湖新区管委会在涉案合同履行过程中是否应当承担违约责任。关于第一个焦点，南湖新区管委会与齐辉2008年7月25日签订的《房屋租赁协议》,属双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对该份房屋租赁合同的效力，予以确认。以上书面租赁合同到期后，2017年4月24日，齐辉按双方约定的合同租赁价格标准向南湖新区管委会在湖南农村商业银行账号为86×××12的账户转账40000元，且注明款项来源为“明月楼房租”，该行为实际是向南湖新区管委会发出继续承租涉案租赁物的要约，2017年5月9日，南湖新区管委会向齐辉出具湖南省非税收入一般缴款书（NO.2040993385）一份，注明“房屋租金40000元”，是以意思表示及实际行为对齐辉继续承租涉案租赁物予以承诺，据此应视为双方之间已经成立了一个新的房屋租赁合同关系，其意思表示真实，明确，且不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，予以确认，新的租赁合同关系虽然没有明确租赁期限，但根据双方书面租凭合同的有关条款及双方的交易习惯，可以确定该合同的租赁期限为4个月，即从2017年4月31日至2017年8月31日止。2017年5月16日，南期新区管委会虽将齐辉2017年4月24日缴纳的租金以现金支票的方式返还，并由齐辉的合伙人姚刚领取了该现金支票，但该现金支票至今并未实际兑付，故不能据此认定新成立的租赁合同已经解除。关于第二个焦点，在租赁合同关系中，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是按时缴纳租金。齐辉已经如约向南湖新区管委会支付了2017年4月31日至2017年8月31日的租金，南湖新区管委会应向齐辉提供符合约定用途的租赁物。齐辉无法正常使用租赁房屋并产生相关损失，应当结合案件具体情况及相关审计鉴定结论酌情予以确定:(一)关于齐辉主张的退还租金问题。根据湖南天翔联合会计事务所出具湘天翔会所(2018)审字第263号审计报告书所确定明月楼停业期间的租金损失为35161元，一审法院认为，齐辉在该期间没有正常使用过涉案租赁物，故该损失客观存在，齐辉有权利在南湖新区管委会提供符合约定的租货物前行使同时履行抗辩权，故对该损失应当予以支持;(二)关于齐辉主张的停工期间员工工资问题。停业期间员工工资损失审计鉴定结论确定为437779元，但齐辉在诉讼中陈述，其经营的岳阳市岳阳楼区明月楼茶楼在2017年5月4日后即停业，期间所聘请的员工一部分轮流值班，一部分放假，一审法院认为，其陈述符合客观实际，即按照商业惯例，经营者在停业期间不会按照正常经营期间对员工发放全额工资，同时，齐辉在诉讼中并未提交证据证明其所实际发生员工工资损失，综上，对该部分损失不予支持;(三)关于齐辉主张的停工期间营业损失问题。2017年4月24日至5月24日，在中央第六环境保护督察组对湖南省开展环境保护督察中，本案诉争房屋因位于本市南湖周边，属于此次督查清理整治范围，南湖新区管委会以此为由要求齐辉经营的明月楼茶楼(涉案租赁物)停业整顿,并直接导致南湖新区管委会与齐辉之间《房屋租赁合同》难以继续履行。齐辉主张的停业期间营业利润损失567916元虽基本符合客观实际，但本案租赁物在租赁期间，系由于不可归责于出租人和承租人的原因影响使用的，故对齐辉主张的该损失不予支持;(四)关于齐辉主张的赔偿项目残值问题。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定，“建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”，齐辉所主张的下水管网改造损失、自来水管网改造工程以及天然气管道安装费等开支均系一般意义上的“装饰装修物”，且无法拆除，经湖南天翔工程造价咨询有限公司出具的湘天翔(2018)造字第F255号鉴定意见书经造价鉴定确定:明月楼排水改造工程造价为97398.3元，自来水管网改造工程造价为6313.06元，天然气管网建设工程造价为76000元，综合考虑以上费用的开支均有利于涉案房屋的适租性、排水改造工程经过南湖新区管委会同意、工程的施工年限折旧等原因，一审法院认为剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由双方按照公平原则进行分担，即酌情由南湖新区管委会按照工程总造价的70%的比例分担损失，故南湖新区管委会应当向齐辉支付分担部分损失125798元(179711.36元×70%)。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十一条、第九十四条、第二百一十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、限南湖新区管委会在判决生效十日内向齐辉返还租金35161元;二、限南湖新区管委会在判决生效十日内向齐辉支付装饰装修残值损失共计125798元;三、驳回齐辉的其他诉讼请求;四、驳回南湖新区管委会的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐辉提交三组证据，第一组证据，齐辉申请证人付某、陈某出庭作证，拟证明齐辉主张的人员员工工资损失是实际发生的。第二组证据，2012年11月6日，湖南巴陵建设有限公司龙舟路项目部出具的《情况说明》和2012年11月8日，明月楼向南湖风景区管委会出具的《报告》，拟证明双方早于2012年对原租赁合同租期进行了延长，原租期延长至2017年4月30日。第三组证据，鉴定费发票，拟证明齐辉为申请鉴定而支付了鉴定费。本院认证意见为：对第一组证据，付某、陈某的证人证言，本院认可明月楼因环保督察进行了整改，并支付了部分员工工资。对第二、第三组证据的真实性予以认可。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，齐辉与南湖新区管委会对于双方在2017年4月30日之前的租赁合同关系并无异议，2017年4月30日后，齐辉仍占有使用涉案房屋，关于此后双方是否还存在租赁合同关系，经审理查明，2017年4月24日，齐辉向南湖新区管委会的银行账户转账40000元，并备注“明月楼租金”，2017年5月9日，南湖新区管委会向齐辉出具湖南省非税收入一般缴款书，注明“房屋租金40000元”，上述行为视为双方就续租问题达成了合意，再结合双方之前的租赁合同中约定租金为10000元/月，租金四个月一交的事实，可以认定双方成立了一个租期从2017年5月1日至2017年8月31日的定期租赁合同。但到了2017年5月16日，南湖新区管委会将齐辉于2017年4月24日支付的租金以现金支票的方式退给齐辉的合伙人姚刚，姚刚也出具了收条，说明双方已就合同解除达成了一致意见，虽然姚刚领取的现金支票至今并未实际兑付，但并不影响双方租赁合同的解除，因此双方新的租赁合同于2017年5月16日解除，一审法院认定双方的租赁合同因现金支票未兑付而未解除不当，本院予以纠正。如上所述，在双方的租赁合同已经于2017年5月16日通过协商解除的情况下，齐辉又以2017年5月16日系南湖新区管委会单方终止合同，据此要求南湖新区管委会赔偿此后的员工工资损失和经营损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于齐辉主张的鉴定费问题，因其在一审起诉时未主张，根据不告不理的原则，一审未予处理并无不当。综上所述，齐辉的上诉理由不能成立。一审法院认定事实虽有瑕疵，但不影响判决结果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14040元，由齐辉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一九年五月十三日书记员 任 炼