重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初3698号原告：陈海波，男，1966年3月1日出生，汉族，住重庆市万州区。原告：张德宪，男，1970年9月6日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告：余建琼，女，1974年3月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张春林(系夫妻关系)，男，1973年3月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告：向威，男，1987年6月18日出生，汉族，住重庆市渝**。原告：谭显木，男，1976年6月9日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告：罗玲，女，1974年9月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈勇(系夫妻关系)，男，1974年5月19日出生，汉族，住重庆市渝**。上列原告共同委托诉讼代理人：陶忠会，重庆昊源律师事务所律师。被告：重庆尊诚房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道永兴社区南山中路**，统一社会信用代码91500234671041807R。法定代表人：谢家田。重庆尊诚房地产开发有限公司管理人，住，住所地重庆市开州区汉丰街道永兴社区南山中路**/div>委托诉讼代理人：单志浩(系公司职工)，男，1990年11月14日出生，汉族，住山东省潍坊市寒亭区。委托诉讼代理人：薛敏，重庆能海律师事务所律师。原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告重庆尊诚房地产开发有限公司(以下简称尊诚公司)确认合同效力纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，因案情疑难复杂，本院于2018年5月28日依法裁定将本案转为普通程序，于2018年7月11日公开开庭进行了审理，原告陈海波及原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲共同委托诉讼代理人陶忠会到庭参加了诉讼。被告尊诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2018年9月4日第二次公开开庭进行了审理，原告陈海波，原告余建琼委托诉讼代理人张春林，原告罗玲委托诉讼代理人陈勇及原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲共同委托诉讼代理人陶忠会，被告尊诚公司委托诉讼代理人张雪、龙泳宏到庭参加了诉讼。本院于2019年4月19日第三次公开开庭进行了审理。庭前，被告尊诚公司解除与张雪、龙泳宏的委托合同。原告陈海波，原告余建琼委托诉讼代理人张春林，原告罗玲委托诉讼代理人陈勇及原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲共同委托诉讼代理人陶忠会，被告尊诚公司委托诉讼代理人单志浩、薛敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原、被告双方于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：2016-122)有效；2、诉讼费由被告尊诚公司负担。事实和理由：2016年9月21日，六原告与被告尊诚公司签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：2016-122)，约定六原告共同购买被告尊诚公司开发的坐落在重庆市巫山县X街道X路X号X号车库及商业X-商场，其中原告陈海波占10%，原告罗玲占32%，原告谭显木占4%，原告向威占17%，原告余建琼占30%，原告张德宪占7%，总价款为34939600元，其他条款见合同约定。买卖总价款中24735015元，由原告陈海波等五人对被告尊诚公司享有借款债权转移给六原告享有后进行冲抵，余款10204585元，由六原告与被告尊诚公司签订借款合同，约定六原告向被告尊诚公司借款10204585元支付该价款。2016年11月22日，原告余建琼、罗玲通过张春林、陈勇给被告尊诚公司偿还借款500000元，现六原告尚欠被告尊诚公司借款9704585元。2017年11月20日，重庆市开州区人民法院下达裁定，宣布被告尊诚公司进入破产程序。此后，被告尊诚公司管理人要求六原告申报债权，由于六原告已将受让债权冲抵了应付被告尊诚公司的房屋买卖价款，并得到了被告尊诚公司的认可，有被告尊诚公司给六原告出具的收据为证，不存在再对被告尊诚公司享有借款债权。但被告尊诚公司管理人对六原告与被告尊诚公司签订的商品房买卖合同不予确认。其中原债权人为原告陈海波及张春林、吴大江、张晓春、陈勇，截止2015年11月30日本息合计26500000元，转移给六原告享有，并用于支付被告尊诚公司的购房款，被告尊诚公司据此给六原告出具了八张收据，金额为26500000元，其中房款是23235015元，另外由于被告尊诚公司急需偿还工商银行的贷款利息，原债权人借给被告尊诚公司1500000元，后该债权转移给六原告冲抵应支付被告尊诚公司的房款，被告尊诚公司给六原告出具了1500000元的收款收据，合同的总房款是34939600元，23235015元加上1500000元，合计24735015元是房款，26500000元减去24735015元之外的钱是属于转让手续费、大修基金、契税、预告登记费等共计1764985元。六原告与被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系经过国家相关职能部门预售许可的合法标的物，是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同；在签订商品房买卖合同时，六原告的债权本息达到三千余万，而借款债权冲抵购房款的金额为25000000元，不存在虚假债权或债权金额不足的情况；被告尊诚公司辩称商品房买卖合同已经解除，没有事实和法律依据。当时工程出现问题，出现大面积全面停工，无经济能力继续施工的状态，六原告担心被告尊诚公司无法交房，而且一直处于无法交房的状态，所以行使的不安抗辩权。被告尊诚公司辩称，认可所签订的房屋买卖合同的标的物系经过国家相关职能部门预售许可的合法标的物，对冲抵债权26500000元有异议。六原告诉称的2016年9月21日受让的26500000元债权冲抵了房屋买卖的价款，但是据被告尊诚公司计算，根据最高人民法院审理民间借贷司法解释第二十六条，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院予以支持，借贷双方约定利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效，借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息，人民法院应予支持，根据合同法若干问题司法解释二第二十一条，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定，人民法院应当按照下面顺序抵冲：一是实现债权的有关费用，二是利息，三是主债务。根据合同法第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部和部分转让给第三人，根据该条规定，债权人转让受主体客体内容形式的限制，需以有效的债权存在，已不存在的债权或已经消灭的债权转让他人，就是转让标的不能。根据以上法律规定计算，对年利率24%以内的利息予以认可，对已付的年利率24%至36%的部分予以认可，但是对已付或未付的年利率超过36%的部分不予认可，截止到2015年11月30日，根据被告尊诚公司计算，其受让的债权应该为17715553.06元，因此债权转让协议上转让给六原告的债权26500000元大大超过了客观债权，超过部分债权转让是无效的，基于以上债权转让的无效，由于房屋买卖合同购房款的一部分是六原告受让的债权冲抵，一部分是以向被告尊诚公司借款的形式支付，因此六原告并未完全履行付款义务，买卖合同未履行完毕，对于被告尊诚公司目前第三层商业并未竣工验收，房屋也并未交付给六原告，因此被告尊诚公司也未履行完毕买卖合同。2017年11月20日，开州区人民法院受理了被告尊诚公司破产申请后，管理人对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人，管理人对破产申请受理之日起，两个月内未通知对方当事人，视为解除合同。请求驳回六原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告尊诚公司取得项目名称为尊诚·X天X-X#楼商业及车库、房屋坐落为巫山县X街道X路X号的《重庆市商品房预售(预租)许可证》【巫山国土房管(X)预字第（X）号】，该证所列商品房符合法定条件，准予预售（预租）。2016年9月21日，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告尊诚公司签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：2016-122)(合同编号：CQ-314-00335731)，合同的主要内容：“甲方”为被告尊诚公司，“乙方”为原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲，“乙方为两人以上的，其共有方式为按份共有，共有方式为按份共有的，约定的份额具体为：陈海波：10%，罗玲：32%，谭显木：4%，向威：17%，余建琼：30%，张德宪：7%。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：尊诚X天二期。本商品房项目占用范围内的土地使用权为：出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为：X房地证X字第X号。该地块土地面积为：21770.28平方米，用途为：城镇住宅用地，住宅用地土地使用年限至：2060年12月20日止，非住宅用地使用年限至：2050年12月20日止。第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。《房地产权证》号：X。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：巫山国土房管（X）预字第（X）号，预售商品房批准机关：X。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市巫山县X街道X路X号X号车库及商业X-商场。（二）本商品房所在幢的楼层共计：5层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第5层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第3层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构。（四）本商品房建筑面积：X平方米，其中，套内建筑面积：X平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：X平方米。（五）本商品房户型为：其他。（六）本商品房用途为住宅，属于X。本商品房用途为非住宅，属于商服用房”，“第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为34939600元整（大写：叁仟肆佰玖拾叁万玖仟陆佰元整），建筑面积单价为4000.23元/平方米，套内建筑面积单价为4449.82元/平方米”，“第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行股份有限公司巫山支行。（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额34939600元整（大写：叁仟肆佰玖拾叁万玖仟陆佰元整）。（1）于2016年9月21日签订本合同时支付房款：34939600.00元（大写：叁仟肆佰玖拾叁万玖仟陆佰元整）；（2）X”，“第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限”，“属预售商品房的，甲方应当在2017年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”“第二十四条本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：1、申请重庆仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”“第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”落尾处，被告尊诚公司加盖重庆尊诚房地产开发有限公司合同专用章，并加盖法定代表人谢家田印章，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲签字，“签订日期：2016年09月21日”，“签于：X天接待中心”。2018年7月12日11时18分，原重庆市巫山县国土资源和房屋管理局出具《重庆市巫山县房地产管理所档案查询结果》，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲“于2018-07-12前在我中心已登记房屋产权登记记录如下：1、坐落：巫山县X街道X路X号X号车库及商业X-商场、产权证号：、建筑面积：X㎡、套内面积：X㎡、现权利人：余建琼[居民身份证：X]、张德宪[居民身份证：X]、向威[居民身份证：X]、罗玲[居民身份证：X]、陈海波[居民身份证：X]、谭显木[居民身份证：X]、业务类别：商品房网签(期房)。特此证明！注：以上查询结果是根据我单位已经审核完毕并归档的房屋权属登记信息，截止查询当日当时为止的登记信息查询结果是现权利人上述房屋的全部登记信息。”另查明，被告尊诚公司于2017年11月16日以其已资不抵债，不能偿还到期债务为由，向本院申请进行破产清算，本院于2017年11月20日受理其破产清算申请，于2017年12月1日指定重庆经纬资产清算有限公司担任被告尊诚公司的管理人。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告尊诚公司于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：2016-122)，合同中约定的标的物尚未建成，签订合同时，被告尊诚公司已取得案涉房屋的《重庆市商品房预售（预租）许可证》，其具备案涉房屋的预售条件。原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲具有完全民事行为能力，被告尊诚公司系符合法律规定的主体，双方具备法律规定的缔约资格，且双方是在平等、自愿的基础上签订案涉合同，也系双方的真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规等规定，且不存在可撤销或合同无效等情形，属合法有效的协议，因此，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲请求确认其与被告尊诚公司于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：2016-122）有效，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告重庆尊诚房地产开发有限公司于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：2016-122)有效。案件受理费80元，由被告重庆尊诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  向 祥审 判 员  雷亚军人民陪审员  周厚银二〇一九年五月十日法官 助理  王春燕书 记 员  陈 顺