北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初5322号原告（反诉被告）：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市良乡地区太平庄东里**楼**312。法定代表人：郝晓兵，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王红霞，女，1971年2月28日出生，汉族，北京嘉恒通讯技术有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张羽，北京市智远律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）与被告（反诉原告）王红霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明、被告（反诉原告）王红霞及其委托诉讼代理人张金海、张羽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。星华蓝光公司向本院提出诉讼请求：1.解除星华蓝光公司与王红霞签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1968299）（以下简称预售合同）；2.王红霞配合星华蓝光公司办理预售合同网签及备案解除手续；3.王红霞向星华蓝光公司支付违约金374088.6元，星华蓝光公司直接从王红霞的已付房款中扣除。事实和理由：2017年2月17日，王红霞与星华蓝光公司网签备案预售合同，王红霞购买星华蓝光公司开发建设的房山区西潞街道良乡组团06街区06-17-10地块商业综合楼X房屋（以下简称517号房屋）。预售合同约定，房屋总价款3740886元，首付款1870886元，余款1870000元以贷款方式付清。如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款，买受人在收到通知之日起30日内补齐全额房款。到期未补足的，按合同第八条承担逾期付款的违约责任。王红霞已缴纳首付款1870886元，星华蓝光公司于2018年6月25日向王红霞发送《付款通知函》，通知其于2018年6月28日前补齐全款，但王红霞至今未付。根据预售合同第八条逾期付款责任约定，王红霞逾期付款超过30日的，星华蓝光公司有权解除预售合同，王红霞应按总房款的10%向星华蓝光公司支付违约金。王红霞辩称，鉴于预售合同的合同目的无法实现，同意星华蓝光公司解除预售合同并配合其办理解除网签手续的诉讼请求，不同意星华蓝光公司要求支付违约金的诉讼请求。王红霞无法办理贷款，是由于2017年3月26日开始实施的政策变化导致，并非王红霞的原因，预售合同附件4第3条的字面意思不适用此种情况。王红霞已经向星华蓝光公司支付首付款，预售合同约定的其他款项是贷款，王红霞按照星华蓝光公司的要求向其合作银行提交相应批贷材料，不予批贷后又按照星华蓝光公司要求向多家银行申请也被拒绝，基于上述理由，请求法院驳回星华蓝光公司违约金的诉讼请求。且我方认为违约金数额过高，按照银行同期贷款利率计算比较妥当。王红霞向本院提出反诉请求：1.星华蓝光公司退还王红霞购房款1870886元；2.星华蓝光公司自2016年10月27日至2017年1月21日，以750886元为基数向王红霞支付利息，按照同期银行贷款利率计算；2017年1月22日起以1870886元房款为基数，按同期银行贷款利率计算向王红霞支付利息，直至退清房款之日。事实和理由：2016年下半年，王红霞到星华蓝光公司售楼处实地查看了样本间，听取了工作人员介绍，收看了影像资料，发现室内采光充足，楼梯设置合理，认为适于居住。王红霞决定购买星华蓝光公司预售的房屋。2016年9月22日，王红霞支付给星华蓝光公司5万元排号费，2016年10月27日支付了700886元房款，2017年1月22日支付1120000元房款。2017年2月17日，双方签订了预售合同。预售合同约定，星华蓝光公司将517号房屋以3740886元的价格出售给王红霞，王红霞以银行贷款方式付清房款，星华蓝光公司应于2017年9月28日前交付房屋，并且符合预售合同第九条约定的相关条款。此后，王红霞按星华蓝光公司的要求准备贷款资料向交通银行申请贷款。2017年3月26日，北京市实施了新的限购政策，商业银行停止了对购买商业、办公类房屋的个人贷款业务。对此，星华蓝光公司联系了多家银行拟向王红霞办理贷款，但银行均不同意向王红霞放贷。2018年4月，王红霞发现星华蓝光公司建成的房屋改变了楼梯位置，二层采光严重不足。此后，王红霞与星华蓝光公司就如何支付房屋尾款，如何改变楼梯位置等问题进行过多次沟通协商。鉴于星华蓝光公司在本诉中不能如实陈述且提出无理索赔要求，王红霞才提出反诉。基于以上事实，王红霞认为星华蓝光公司凭借自身优势制定的对己免责对外加责的条款显示公平，损害购房者的权益。故提起反诉，请依法裁判。星华蓝光公司针对王红霞的反诉请求辩称，不同意退还房款及给付利息。双方在预售合同附件中对因贷款政策导致买受人不具备贷款资格，或者贷款银行不予审批的情况进行了约定，买受人应补足剩余房款，逾期将承担违约责任。现在因王红霞逾期未能支付剩余房款，星华蓝光公司有权利解除双方签订的购房合同，要求王红霞支付违约金。王红霞的反诉请求和事实理由均不能成立，星华蓝光公司同意在扣除违约金后将剩余部分返还王红霞，其他的诉讼请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月17日，星华蓝光公司（出卖人）与王红霞（买受人）签订预售合同并办理网上签约及备案手续。预售合同约定：星华蓝光公司将X号房屋出售给王红霞，该商品房的规划性质为商务办公；预测建筑面积126.91平方米，按照建筑面积计算单价为每平方米39686.89元，总价款为3740886元，商品房计价方式及价款期限具体约定见附件四；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款；出卖人应当于2017年9月28日前向买受人交付该商品房，如买受人未付清应付房款或违约金或面积补差款或专项维修资金，视为买受人违约，交付日期顺延，出卖人不承担延期交付责任。星华蓝光公司（出卖人）与王红霞（买受人）还于2017年2月11日签订《商品房预售合同（附件）》（以下简称附件）。预售合同附件四中对计价方式、总价款、付款方式及期限的约定为：买受人于签订合同当日首付1870886元，余款1870000元以贷款方式付清；买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准。在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款或银行要求提高首付的，买受人在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起30日内补齐全额房款或首付款，到期未补足的，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。附件十二在最后特别提示事项部分加黑加粗，并进行了下划线处理：买受人在签订《商品房预售合同》和附件及本“补充协议”前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房预售合同》和附件及本“补充协议”的内容（尤其是黑字体内容），买受人已充分理解并知悉。买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。预售合同及附件还对双方的其他权利义务作了约定。王红霞依约向星华蓝光公司给付了1870886元首付款，并提交了贷款申请资料。2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求商业银行已暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。王红霞与星华蓝光公司均认可，受该政策影响，王红霞的贷款申请未获批准。2018年6月25日，星华蓝光公司按照王红霞在预售合同中提供的通讯地址向王红霞发出《付款通知函》，其中载明“现银行已拒绝为您提供贷款，截止本函发出之日，您仍未按约定补齐全额房款……请您于2018年6月28日前至我公司销售中心补齐全额房款，否则，我公司将根据合同及附件约定追究您的违约责任……。”该《付款通知函》于2018年6月27日被签收。王红霞就分期付款与星华蓝光公司协商，双方未能达成一致意见。王红霞未支付1870000元购房余款，星华蓝光公司未向王红霞交付X号房屋。本院认为，王红霞与星华蓝光公司就X号房屋签订的预售合同及附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。王红霞作为购房人，按照约定交纳购房款是其主要合同义务。预售合同及附件约定，王红霞在给付首付款1870886元的基础上，以向银行贷款的方式给付剩余187万元购房款；在银行贷款政策发生变化，无法以银行贷款方式支付余款时，王红霞应在收到星华蓝光公司通知之日起30日内补齐全额房款。王红霞未能通过银行贷款方式支付剩余房款，在收到星华蓝光公司的相关通知后，至今未付款。其不履行主要合同义务的行为构成根本违约。王红霞关于贷款政策变化属于情势变更的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。预售合同附件在特别提示事项部分加黑加粗并进行下划线处理，在附件四买受人承担责任部分亦进行了相应处理，星华蓝光公司已经采取合理的方式进行了提示，且买受人支付购房款为主要合同义务，王红霞关于星华蓝光公司制定格式条款显示公平的抗辩，本院不予采纳。王红霞与星华蓝光公司均同意解除预售合同并办理网上签约及备案的解除手续，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。星华蓝光公司要求王红霞以购房款总额10%的标准给付逾期付款违约金，王红霞主张该约定标准过高，要求予以调整。本院综合考虑星华蓝光公司的实际损失、合同的履行情况、双方过错程度及逾期利益等因素，酌情确定王红霞向星华蓝光公司给付逾期付款违约金15万元。星华蓝光公司要求从王红霞的已付款中扣除违约金的请求，不违反双方合同约定，本院予以支持。王红霞要求星华蓝光公司返还1870886元购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。王红霞要求星华蓝光公司给付已付购房款利息的诉讼请求，因王红霞在案涉合同履行中存在根本违约行为，且本院在确定违约金时已综合考虑相关因素，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除王红霞与北京星华蓝光置业有限公司于2017年2月17日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1968299）；二、王红霞与北京星华蓝光置业有限公司于本判决生效之日起十日内办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1968299）的网上签约及备案解除手续；三、北京星华蓝光置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王红霞返还购房款1870886元；四、王红霞于本判决生效之日起十日内向北京星华蓝光置业有限公司给付违约金150000元（自北京星华蓝光置业有限公司应向王红霞返还的购房款1870886元中予以扣减）；五、驳回北京星华蓝光置业有限公司的其他本诉请求；六、驳回王红霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18364元，由王红霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10819元，由北京星华蓝光置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘学芹二〇一九年五月七日书记员  张浩然