陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3245号 上诉人（原审被告）崔巍，男，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人姜昱，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人王健林，陕西锦园律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘梓琳，曾用名刘欣，女，汉族，住西安市。委托诉讼代理人姜昱，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人王健林，陕西锦园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李景，男，汉族，住西安市碑林区西铁警校家属院。委托诉讼代理人李萍，女，1985年11月9日出生，汉族，住北京市通州区，系李景之姐。原审第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人安卫民，总经理委托诉讼代理人郝博，男，汉族，西安馨慧房地产营销策划有限公司员工，住西安市莲湖区。上诉人崔巍、刘梓琳因与被上诉人李景、原审第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称鑫慧房产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人崔巍、刘梓琳的共同委托诉讼代理人姜昱、王健林、被上诉人李景及其委托诉讼代理人李萍、原审第三人鑫慧房产营销公司的委托诉讼代理人郝博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔巍、刘梓琳上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2、一、二审诉讼费用由李景负担。事实和理由：一，上诉人与李景之间的西安市存量房买卖合同已经解除，之后上诉人为偿还高息借款减价出卖涉案房屋，不构成违约。一审在未查明该部分事实的情况下，即认定上诉人违约，明显认定事实不清。1、一审中上诉人提供大量证据,证明自己积极履行合同义务，且为尽快拿到房产证配合办理过户等相关手续，不惜向他人高息借款41万元，以及多次催促李景和第三人尽快办理相关手续的事实。正是因为李景无故拖延和无法办理按揭贷款手续，上诉人才向其致函，但截至催告函约定日期，李景办理按揭的手续还是无任何进展。上诉人为减少损失，无奈发函要求解除合同。李景签收告知函后，合同即告解除。2、李景收到解除合同告知函后，未在合理期限内起诉对解除合同提出异议，因此双方之间的合同已经解除。3、上诉人在合同解除后低价变卖房屋，不构成一房二卖。二，一审并未查明合同未能顺利履行下去的根本原因，即认定上诉人不配合办理网签手续导致合同未能顺利履行，认定事实过于片面，未综合考虑合同履行的各方面因素，认定上诉人违约明显有失公允。双方之间未能办理网签的原因在于李景一方的一再拖延推脱。李景作为刚毕业的学生，没有单独贷款的能力和资格，需要其姐姐作为共同借款人。但其姐姐起初不予配合。三，一审判决适用法律错误，在各方交易未能成功的情况下要求上诉人承担全部居间费用，没有相应的法律依据。李景辩称：第一，上诉人一房二卖，不配合办理网签及后续手续，中断履行合同，构成根本违约。上诉人发限期函、解约函纯属单方恶意行为，目的是掩盖其根本违约的事实。一审判决认定事实清楚正确。李景一直积极履行合同，不存在无故拖延。合同签订后，李景等待上诉人解押两个多月，有了房产证后李景第一时间向第三人提交所有需要资料，很快通过房管局购房资格审查，并按交易流程准备办理下一步网签和资金监管等手续。因上诉人的不配合，才导致合同履行中断。上诉人恶意发出告知函后，李景即分别向上诉人和第三人邮寄声明，表示不认可上诉人的单方行为，但上诉人拒收，李景无奈才诉至法院。第二，上诉人主观臆测李景不具备购房资格且不具备贷款能力的判断是错误的，不能成为其不配合办理网签及后续手续的借口。签订购房合同是因为李景已经成年，有稳定的工作收入来源也有一定积蓄，将姐姐列为共同还款人是第三人的建议，目的是争取高一些的贷款额度，并非李景不具备贷款能力。第三，上诉人办理房屋解押是其履行合同的根本前提义务，签订购房合同时应当预见到。其是否高息借款真实性存疑，与本案亦无关联。上诉人称随后低价卖出房屋以偿还高利贷，真实性亦存疑，也不能作为其违约借款。第四，李景按合同约定支付了居间费、代办按揭费等费用，上诉人的根本违约行为造成合同不能继续履行，理应赔偿李景损失。鑫慧房产营销公司述称：双方所签存量房买卖合同并未解除，但因上诉人已将房屋另售他人，合同实际无法履行。根据居间合同约定，居间费应由违约方承担，造成合同无法履行的原因是上诉人单方违约，上诉人理应承担居间费。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。李景向一审法院起诉请求：一、依法判令解除李景与崔巍、刘梓琳签订的《西安市存量房买卖合同》；二、依法判令崔巍、刘梓琳立即退还李景支付的定金 10 万元，并以 10 万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自 2017 年 8 月起至实际给付之日为止利息（暂计算至 2018 年 3 月）2900 元；三、依法判令崔巍、刘梓琳向李景支付违约金 19 万元；四、依法判令崔巍、刘梓琳向李景赔偿损失共计 306600 元。（包括：1、居间服务费、代办过户费 31600 元；2、聘请律师代理费、交通费 25000 元；3、崔巍、刘梓琳赔偿李景房屋溢价重置损失 250000 元）；五、由崔巍、刘梓琳承担本案诉讼费。事实和理由：2017 年 8 月 20 日李景通过馨慧房产营销公司与崔巍、刘梓琳签订了一份《西安市存量房买卖合同》，约定李景购买崔巍、刘梓琳位于西安市新城区东站路 10 号 18 幢 1 单元 10901 室房屋一套，建筑面积 133.95 平方米，房屋成交价 97 万元，支付方式为李景支付首付款加银行按揭贷款支付。该房屋设有抵押，双方约定合同签订后崔巍、刘梓琳于 5 个工作日内向银行申请撤押，撤押后立即将房产证及其他材料提交第三方办理后续手续。合同签订当日李景向崔巍、刘梓琳支付定金 10 万元，向第三方支付中介费、银行按揭代办费、评估费等共计 31600 元。后由于崔巍、刘梓琳的不配合导致网签手续未能办理，买卖合同不能继续履 行。崔巍、刘梓琳辩称：由于李景无购房资质，且按揭贷款办不下来导致合同无法履行，李景根本违约，崔巍、刘梓琳行使解除权，双方之间合同已解除，李景诉请不应支持；李景要求的赔偿，既要求违约金又要求赔偿属于重复计算。现表示不同意李景的诉讼请求，不同意支付违约金及承担诉讼费。 馨慧房产营销公司辩称，双方签订买卖合同属实，崔巍、刘梓琳无单方解除合同的权利，单方解除合同属于恶意通知。现表示对于李景的诉讼请求无异议。 一审法院经审理查明，2017 年 8 月 20 日李景（乙方）通过第三方馨慧房产营销公司与崔巍、刘梓琳（曾用名刘欣）（甲方）委托代理人朱丽文签订《西安市存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，约定乙方购买甲方位于西安市新城区东站路 10 号新兴骏景园 18 幢 1 单元 10901 室房屋一套，建筑面积 133.95 平方米，房屋成交价 97 万元，支付方式为首付款加银行按揭贷款。双方约定：乙方于 2017 年 8 月 20 日支付甲方定金 10 万元，过户前甲方将此定金打入资金监管账户，首期房价款 29 万元，乙方于过户前打入资金监管账户、第二期房价款 58 万元办理银行按揭贷款。甲乙双方约定的房屋交付日期为： 甲、乙双方申请办理产权转移登记手续当日。合同第四条约定：甲方房产证原件交予居间方且乙方审批贷款通过银行成功放款后壹拾伍个工作日内过户；合同第五条约定房屋交易税、费由乙方支付。合同第六条第一款约定：本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或者不完全按照本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币 19 万元给守约方，违约方还应承担赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。《居间合同》第二条约定了三方权利、义务,2.3：甲乙双方共同委托丙方协助办理该房地产产权转移登记手续 （即房屋过户手续），2.3.1 约定：若甲乙双方委托丙方办理该房地产产权转移登记手续，则甲乙双方需要在接到丙方通知之日起叁个工作日内配合提供相关资料、出面签署相关文件；乙方委托丙方办理此次交易中按揭贷款手续；合同第三条关于居间服务佣金约定：乙方向丙方支付居间服务费人民币贰万玖仟壹佰元整（￥29100.00），乙方在此确认所付居间服务费中人民币壹万肆仟伍佰伍拾元整（￥14550.00）， 是乙方自愿代替甲方支付；2.5 约定：由于甲乙双方任何一方不按照约定时间提供按揭、过户资料或者出面签署办理按揭、过户手续，导致交易未能按期完成，均按照甲乙双方签署的《西安市存量房买卖合同》第 6.2 款，第 6.3 款执行。2.7 约定:签署本合同后，若甲、乙双方任意一方违反《西安市存量房买卖合同》约定，导致本交易未能完全履行的，则违约方应向丙方支付居间服务的补偿费，数额为成交价 3%。合同签订后李景于当日支付崔巍定金 10 万元，支付馨慧房产营销公司居间服务费 29100 元、代办过户费 500 元、代办按揭费 2000 元。 2017 年 11 月 14 日崔巍一方向李景发催告函，告知：1、你方须于 2017 年 11 月 25 日前办理完该房屋过户前所有相关手续（包括但不限于购审、贷款审批、放款等），并办理该房屋产权过户手续。2、若 2017 年 11 月 25 日前未办理完该房屋产权过户手续，则视为你方违约，买卖合同自动解除，双方权利义务终止，所付费用壹拾万元定金转为违约金，我方不予退还。2017 年 11 月 26 日崔巍一方向李景发告知函，告知： 1、该房屋买卖合同已于 2017 年 11 月 26 日解除，双方权利义务终止。2、所付壹拾万元定金转为违约金，我方不予退还。 对此，李景表示其于 2017 年 11 月 15 日收到《催告函》，2017 年 11 月 17 日向崔巍及第三方馨慧房产营销公司发声明表示对于对方的限定日期不认可，并在 2017 年 11 月 17 日准备好了网签手续，前往第三方处办理网签手续，对方不予配合，未能办理。经李景申请本院对涉案房屋过户信息进行调查取证，经查询，该涉案房屋已于 2017 年 12 月 11 日另售他人。庭审中，李景申请对涉案房屋 2017 年 12 月 11 日的房屋价值进行评估，我院遂委托西安市中级人民法院司法鉴 定室进行评估，2018 年 10 月 23 日陕西正衡房地产土地评估 有限公司作出陕正衡房评报字（2018）第 549 号房地产评估报告，估价结果为：评估对象价值时点 2017 年 12 月 11 日的市场价值总额为 113.55 万元，建筑面积单价为 8477 元/平方 米。李景支付评估费 5300 元。 一审法院认为，李景与崔巍、刘梓琳及第三方签订的《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，应认定合法有效,双方当事 人均应自觉履行。合同签订后，李景依约向崔巍、刘梓琳一方支付了定金 10 万元，崔巍、刘梓琳一方提出要求双方于 2017 年 11 月 25 日前办理产权过户手续，李景对此不予承诺。后因崔巍、刘梓琳未按照合同约定协助办理网签手续，导致合同无法继续履行，后崔巍、刘梓琳已将涉案房屋另售他人，房屋买卖合同已经无法继续履行，故对于李景要求依法解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》的诉请本院依法应予支持。依据合同法的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。李景要求崔巍、刘梓琳返还定金 10 万元并支付违约金，本院依法予以支持。关于居间费一节，合同约定，甲乙双方任意一方违约，违约方需支付成交价价3%的居间服务补偿费，李景已支付居间费用 29100 元，应由崔巍、刘梓琳承担。中介公司收取的代办过户费、代办按揭费用因未实 际发生，李景应向中介公司主张退还。关于李景主张聘请律师代理费、交通费，因未提供正规票据，本院依法不予采信。李景主张房屋溢价重置损失一节，依据合同法的规定，赔偿损失应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可得利益的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失，现房屋溢价款未超过违约金的约定，故对李景主张房屋溢价重置损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、解除 2017 年 8 月 20 日崔巍、刘梓琳与李景签订的《西安市存量房买卖合同》。二、崔巍、刘梓琳于本判决生效之日起十日内返还李景定金 100000 元。三、崔巍、刘梓琳于本判决生效之 日起十日内支付李景违约金 190000 元。四、崔巍、刘梓琳于本判决生效之日起十日内支付李景居间费 29100 元。五、驳回李景的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费 14500 元（其中包含评估费 5300 元），由李景承担 6782 元，崔巍、刘梓琳承担 7718 元。（李景已预交，由崔巍、刘梓琳随上述款项直付李景） 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人崔巍、刘梓琳2017年11月14日和11月26日两次向被上诉人李景所发催告函，系其二人的单方意思表示，不符合合同约定解除或法定解除的条件。其二人认为案涉西安市存量房买卖合同已在李景签收催告函后予以解除的上诉理由不能成立。崔巍、刘梓琳认为导致未能办理网签手续的根本原因在于李景的一再拖延，亦未提供充足证据予以证明。其二人不配合办理网签手续，后又将案涉房屋另售他人的行为已构成根本违约。一审判决其二人承担违约责任，并无错误。合同约定由违约方承担成交价3%的居间服务补偿费，该费用已由李景先行支付，一审判决崔巍、刘梓琳向李景支付该款项，亦无不当。崔巍、刘梓琳认为一审判决认定事实不清、适用法律错误、判决结果有失公允等上诉理由，均不能成立，本院依法不予采信。综上所述，崔巍、刘梓琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6087元，崔巍、刘梓琳已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年五月十日 书 记 员  张  佳  欣 1