广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2710号原告：陈文彬，男，1968年7月1日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：黄晓斌，广东雷德律师事务所律师。委托诉讼代理人：万江雪，广东雷德律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编**办公楼**，统一社会信用代码91440605551730384E。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告陈文彬与被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄晓斌、万江雪，被告委托诉讼代理人钟承霖，均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》于2017年11月30日解除；2.被告支付商铺回购款314500元及以此为本金从2017年11月30日起至实际清偿日止按日千分之一的标准计算的违约金，暂计算至2019年1月22日为131461元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月15日，原、被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场（暂定名）C1072的物业（以下简称涉讼商铺）交付给原告有偿经营使用，使用期限为20年，物业使用期限内使用费总额为370000元；于合同签订之日起三日内支付首期款111000元，于签订合同之日起二十五日内支付场地使用费148000元，于签订合同之日起九十日内支付场地使用费111000元。原告按照合同约定向被告支付了涉讼商铺的全部场地使用费370000元，被告收取原告的款项后，按照合同约定条款交付涉讼商铺给原告。2015年8月14日，原、被告达成合意，由被告代原告经营管理涉讼商铺，委托管理期限为2年，于2017年10月31日止。2017年4月28日，原、被告经协商同意解除合同，并由被告于2017年11月30日前全额返还原告支付的场地使用费，逾期支付该款项的，逾期每日按合同总额的1‰作为违约金。之后，被告未按照约定于2017年11月30日前支付款项。经原告多次催告后，双方于2018年1月18日签订了《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称回购协议），确认：涉讼商铺回购款总金额370000元，于2017年12月31日（以实际签字之日起10日内）支付55500元；于2018年3月30日前支付55500元；于2018年6月30日前支付74000元；于2018年8月30日前支付74000元；于2018年10月30日前支付111000元。但被告仅支付首期款项55500元，仍拖欠314500元未向原告支付。被告一直未按照约定支付涉讼商铺回购款314500元及违约金。经原告多次催告仍无故推诿拒不支付，严重违反了双方的约定，其行为有违诚信，已侵犯了原告的合法权益。被告辩称：一、被告承诺原告支付年利率36%的违约金并非真实的意思表示。截止至2017年12月31日，被告已与接近90%的长租户完成签约工作，同意了被告提出的和解方案（利息以未付回购款为本金，按年利率10%支付自2017年11月1日起计算、罚息以未付回购款为本金，按年利率8.7%分段计算）。但经被告与包括原告在内的13案长租户进行多次签约沟通，该13案长租户均拒绝签约。2018年1月18日，一方面，该13案长租户要求被告必须承诺支付年利率高达36%的违约金，否则就拒绝签约，也不会就此罢休。另一方面，因年关将至，政府也要求被告一定要在年关前解决长租户的签约问题。在此双重压力下，被告无奈只能先行允诺签约，希望早点可以平息13案长租户的干戈，也可以完成政府的任务，但实际上36%违约金的方案完全违背了被告真实的意思表示。二、除包括原告的13案长租户外，其他长租户均同意了被告的和解方案，该和解方案系被告的真实的意思表示，且该方案也得到了法院的支持、认可。而原告提出要求被告支付年利率36%的违约金实属过分高于90%长租户的水平，也已经超过强制性法律允许的范围内，应为无效条款，不应予以支持。且该36%违约金的方案也违反了公平合同原则，使得合同双方的权利义务完全不对等，对于90%的长租户来说，给予该13案长租户如此高额违约金的“特殊对待”，也是他们所不能接受的。所以，应对该高额违约金进行调整，调整至与90%长租户一致的水平。三、目前，长租户已向法院提起诉讼的案件数量约240件，该240多个案件都将于2019年3月、4月集中申请强制执行，总执行标的超过2亿元，该巨额的执行标的，将使被告面临强制执行的寒冬。在这种情况下，若仍然支持上述13案长租户的不合理、不公平的诉求，必然大大增加被告的债务总量，使得被告更加没有办法通过收取租金及寻找投资方清偿债务，最终只能面对倒闭破产的局面，最终使得全体长租户均无法收回投资款项。四、本案在计算被告应退还原告的使用费中应扣减5年委托经营期间相应的使用费：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《委托经营协议》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益，共计为171291.69元。倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费，则有失公平。第二，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费；而且，原被告当时在订立合同时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑。所以，履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。第三，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。原告围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼商铺位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场（暂定名）C1072。2011年7月15日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（即涉讼合同），约定：甲方将涉讼商铺交付给乙方有偿经营使用；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为370000元，乙方于合同签订之日起三日内支付111000元，于合同签订之日起二十五日内支付148000元，于合同签订之日起九十日内支付111000元；甲方应在2011年12月31日前将该物业交给乙方进行装修；等等。2015年8月14日，原、被告签订《补充协议（二）》，约定：涉讼商铺实际交付时间为2013年1月1日，涉讼合同约定的场地使用期限变更为2013年1月1日起至2032年12月31日止；乙方有权在物业交付后五年届满时书面通知甲方解除涉讼合同，但该书面通知乙方应当在物业交付后五年届满时提前180天送达甲方，甲方收到乙方书面通知后，涉讼合同即可在物业交付后五年届满之日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将涉讼合同项下的全部使用费无息退还乙方。同日，原、被告签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：原告将涉讼商铺委托被告进行经营和管理，委托期限自2015年9月1日起至2017年10月31日止。2017年4月28日，被告出具《回执》，确认：被告收到了原告于2017年4月28日提交的《回购通知书》；如在2017年11月30日前被告未能全额返还合同款的，逾期每日按合同款总额的1‰作为违约金。2018年1月18日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（即回购协议），约定：因甲方原因未能在约定时间履行涉讼合同，通过友好协商甲乙双方就回购款支付事项达成协议；甲方应付370000元回购款予乙方，2017年12月31日（以实际签字之日起10日内）支付55500元，2018年3月30日前支付55500元，2018年6月30日前支付74000元，2018年8月30日前支付74000元，2018年10月30日前支付111000元；分期支付期间，乙方回购款违约金按年36%分期计算（以当期实际应付余额计算），上述违约金于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，违约金从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。同日，原告将涉讼商铺交还给被告。被告已向原告支付了回购款55500元。本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。原告于2017年4月28日向被告提交了《回购通知书》，根据《补充协议（二）》中“甲方收到乙方书面通知后，涉讼合同即可在物业交付后五年届满之日自动解除”的约定，涉讼合同于2018年1月1日解除，原告请求确认涉讼合同于2017年11月30日解除，本院不予支持。回购协议实为原、被告解除涉讼合同的结算协议，根据回购协议的约定，被告应支付涉讼商铺回购款314500元（370000－55500）予原告，现双方约定的付款期限已届满，原告请求被告支付该款并承担逾期付款违约责任，本院予以支持。被告逾期支付回购款给原告造成损失，因回购协议约定的逾期付款违约金标准“年36%”过高，本院酌定被告应以314500元为本金从2017年11月30日起按年利率24%计付逾期付款违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告请求按日千分之一的标准计算逾期付款违约金，本院不予支持。被告要求从上述回购款中扣减委托经营期间的使用费，不符合双方约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告陈文彬与被告佛山市南海国昌投资有限公司于2011年7月15日签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》已于2018年1月1日解除；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款314500元及以此为本金从2017年11月30日起至实际清偿日止按年利率24%计算的逾期付款违约金予原告陈文彬；三、驳回原告陈文彬的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7989.42元，减半收取3994.71元（原告已预交4407.31元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院将强制执行。原告已预交的4407.31元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年五月二十九日书记员  余宝儿