贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1245号 上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告：颜家举，男，1975年10月14日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：张琼，女，1974年8月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文之前简称博泰公司）因与被上诉人张琼、颜家举商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9361号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理进。本案现已审理终结。 上诉人博泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、原告诉请的是逾期办证违约金，而一审判决的是逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，与原告的诉讼请求不符，原告也未变更其诉讼请求，本案判非所诉，程序违法，判决错误。二、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确地判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的上诉人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定上诉人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定上诉人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。三、根据双方合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。基于委托办理，对于商品房转移登记的有关文书，并不需要再次提交给被上诉人，上诉人不承担逾期提交商品房转移登记的有关文书的违约责任。四、被上诉人并没有因此遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，违约金不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。 被上诉人张琼、颜家举二审未答辩。 原审原告张琼、颜家举向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计10000元，以法院判决核算为准，并以已付房款为基数，按每日万分之二计算至办妥房屋产权证并交付原告之日为止；2、判令被告承担本案诉讼费。张琼、颜家举当庭变更诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金，按约定的万分之一从2016年1月30日至2016年7月29日为180天，金额为6296元；按约定的万分之二从2016年7月29日至2018年12月11日为止862天，金额为60310元；两项共计人民币66606元，原告保留2018年12月11日到被告办理完毕涉案商品房转移登记的有关文书期间的违约金主张权利。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠第4幢1单元14层2号房，房号为4-1-1402，建筑面积为113.58平方米，套内面积为95.18平方米，总房款人民币349826元。首付款105826元，余款244000元以银行贷款方式支付。转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人而未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，一审法院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。 关于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告未向本院提交足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2018年11月5日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。从2015年11月5日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效；本案中，原告诉请从2016年1月30日至2016年7月29日期间违约金以已付购房款为基数按日万分之一的标准进行计算，2016年7月29日至2018年12月11日期间违约金以已付购房款为基数按日万分之二计算，本院从其所愿;故2016年1月30日至2016年7月29日期间违约金计算为：349826元×0.0001×181天=6331.85元，原告主张此期间为180天，金额为6296元，一审法院从其所愿；2016年7月30日至2018年12月11日期间违约金计算为349826元×0.0002×864天=60449.93元，原告主张此期间为862天，金额为60310元，一审法院从其所愿；以上两项共计人民币66606元（6296元+60310元）。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告颜家举、张琼支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金人民币66606元。二、驳回原告颜家举、张琼的其他诉讼请求。案件受理费25（已减半），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 二审各方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实本院予以确认。 本案二审争议焦点：上诉人博泰公司应否负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务及承担违约责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已按合同约定支付了购房款，上诉人博泰公司亦应按合同约定时间节点前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的证照交付被上诉人，但至今未予履行，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。至于“相关文书”的种类及数量，以职能部门实际办理的商品房转移登记的证照为准。 本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》就博泰公司逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，应当予以照许，上诉人博泰公司对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故上诉人博泰公司上诉主张逾期办证未对被上诉人造成实际损失，不应支付违约金的理由不成立，不予支持。 综上所述，上诉人博泰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红梅 审判员  朱 莉 审判员  曹建军 二〇一九年五月十七日 书记员  向 旭