湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初993号 原告：肖功亮，男，1957年2月21日出生，汉族，住冷水滩区。 被告：吴芳芳，女，1984年7月29日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。 委托诉讼代理人：杨诚，湖南五湖律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司（以下简称先达公司），住永州市冷水滩区。 法定代表人：吴建先，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何平，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告肖功亮与被告吴芳芳、湖南省冷水滩先达建设开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖功亮向本院提出诉讼请求：请求宣告吴芳芳与湖南省冷水滩先达建设开发有限公司用原告购买坐落于湖南省永州市冷水滩区珊瑚路上城国际X单元XXXX房签订的借款抵押合同为无效合同。 事实与理由：原告于2008年1月17日与被告先达公司签订《商品房买卖合同》，由于原告购买先达公司开发的湖南省永州市冷水滩区珊瑚路上城国际X单元XXXX的房屋一套（下称“涉案房屋”），房屋总金额为216124元，原告于2008年1月17日按照合同约定向先达公司支付了全部房款。但被告先达公司未能按约定给原告办理房屋权属证书，并将该房屋抵押给被告吴芳芳，并被法院查封。原告已起诉至冷水滩区人民法院，要求被告先达公司履行过户义务，该案目前已判决。原告向湖南省长沙市中级人民法院提交了执行异议申请书，湖南省长沙市中级人民法院对涉案房屋已下达终止执行的裁定书。 被告吴芳芳辩称，1、原告的诉请是要求确认合同效力的问题，原告的诉请已经超过了诉讼时效；2、案件涉及的房屋相关手续已经流转了，如果确认抵押合同无效，将极大地破坏交易秩序;3、本案涉案的房屋已经由长沙市中级人民法院于2018年1月10日作出了（2015）长中民执字第00979-4号执行裁定书，裁定包括涉案房屋共11套房屋的所有权，由吴芳芳所有。因此，该执行案件已经执行完毕，原告方所提出的执行异议之诉以及现提出的确认抵押合同无效没有法律依据，故对其诉请请依法驳回。 被告先达公司辩称，原告起诉被告先达公司陈述的基本事实是真实的，抵押合同是否有效，由法院依法裁定。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，符合证据规则，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年1月17日，原告肖功亮与被告先达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定肖功亮购买坐落于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际X单元XXXX号房屋一套，房屋总金额为216124元。肖功亮于当日按照合同约定向被告先达公司支付了216124元购房款，但先达公司未按合同约定为肖功亮办理房屋产权手续。 2011年初，被告先达公司向原告交房。原告缴纳了2011年6月至12月的物业管理费717元、水电开户费1780元、房屋维修基金4484元、代办证费用9797元。由于被告先达公司未及时办理房产手续，原告未再续交物业管理费。 2014年3月18日，湖南湘驰机械设备租赁有限公司（以下简称湘驰公司）与被告吴芳芳签订借款合同，约定湘驰公司向被告吴芳芳借款1900万元。被告先达公司、吴建先等人为保证湘驰公司向被告吴芳芳借款的履行，分别签订四份保证合同，保证方式为连带保证，保证范围是主合同项下的借款本金及利息等。2014年3月21日，被告吴芳芳向湘驰公司指定的收款人支付借款900万元。同日被告吴芳芳与李湘、吴建先等人签订补充协议，约定本协议为借款合同的补充，借款分笔发放，第一笔为900万于2014年3月21日发放，其余借款于新增抵押房产抵押权登记办妥后再行发放。3月18日，被告先达公司、吴建先与吴芳芳签订抵押合同，将其位于冷水滩区珊瑚路（上城国际）产权证号71××02、71××07的房屋（涉案房屋在内）抵押给吴芳芳，担保金额为1900万元。3月26日办理了抵押登记，抵押权人吴芳芳，抵押权证号为：永房他证冷水滩字第××号。此后吴芳芳未再发放借款。 因该借款到期不能归还，被告吴芳芳诉李湘、先达公司、吴建先等民间借贷纠纷一案，向长沙市中级人民法院提起诉讼。长沙市中级人民法院于2015年5月18日作出（2014）长中民二初字第00999号民事判决书，判决：一、湘驰公司在判决生效之日起10日内偿还吴芳芳借款本金791万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的两倍支付2014年3月22日起至判决确定的给付之日止的利息；二、湘驰公司在判决生效之日起10日内向吴芳芳支付实现债权费用8万元；三、李湘、速八公司、先达公司、吴建先对判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任；李湘、速八公司、先达公司、吴建先承担保证责任后，有权向湘驰公司追偿；四、驳回吴芳芳的其它诉讼请求。判决生效后，吴芳芳于2015年10月27日申请强制执行。长沙市中级人民法院立案执行后，已向湘驰公司、李湘、速八公司、先达公司、吴建先发出执行通知书，责令其按规定的期限履行义务，但至今未履行生效法律文书确定的义务。2016年1月15日，长沙市中级人民法院作出（2015）长中民执字第00979-1号执行裁定书，裁定：冻结、划拨湘驰公司、李湘、速八公司、先达公司、吴建先银行存款9640225元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。2016年2月23日，长沙市中级人民法院查封了先达公司所有的位于冷水滩区珊瑚路（上城国际）3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01号房屋（权证号71××02，产权面积81968.05，测量号YFF20111022-1）。查封期限为三年，即从2016年2月23日起至2019年2月22日止。2016年11月10日，长沙市中级人民法院作出（2015）长中民执字第00979-2号执行裁定书，裁定：拍卖吴建先名下的位于永州市冷水滩区珊瑚路（上城国际）3-7-01号（权证号71××07）以及先达公司位于永州市冷水滩区珊瑚路（上城国际）24-02（权证号71××05）和3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01（权证号71××02）房屋。长沙市中级人民法院依法委托有关机构对上述财产进行了评估、拍卖，三次流拍。2017年10月16日，长沙市中级人民法院作出（2015）长中民执字第00979-3号执行裁定书，裁定：以第三次流拍底价9900000元，变卖吴建先名下的位于永州市冷水滩区珊瑚路（上城国际）3-7-01号（权证号71××07）以及先达公司名下的位于永州市冷水滩区珊瑚路（上城国际）24-02（权证号71××05）和3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01（权证号71××02）房屋。因无人竞买上述房屋，吴芳芳申请以物抵债。2018年1月10日，长沙市中级人民法院作出（2015）长中民执字第00979-4号执行裁定书，裁定：一、解除对吴建先名下的位于永州市冷水滩区珊瑚路（上城国际）3-7-01号（权证号71××07）以及先达公司位于永州市冷水滩区珊瑚路（上城国际）24-02（权证号71××05）和3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01(权证号71××02)房屋的查封；二、吴建先名下的位于永州市冷水滩区珊瑚路（上城国际）3-7-01号（权证号71××07）以及先达公司位于永州市冷水滩区珊瑚路（上城国际）24-02（权证号71××05）和3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01（权证号71××02）房屋归申请吴芳芳所有。上述房产所有权自裁定送达时起转移，吴芳芳可持本裁定书到产权登记机构办理产权过户登记手续。 另查明，2018年5月16日，肖功亮与先达公司商品房销售合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2018年6月19日作出（2018）湘1103民初1763号民事判决书，判决：一、被告先达公司在判决生效后十日内协助原告肖功亮办理并取得位于永州市冷水滩区凤凰园珊瑚路“上城国际·新世纪财富广场”小区X单元XXXX号房屋的不动产权证。因先达公司未履行判决确定的义务，肖功亮申请执行，本院于2018年8月20日作出（2018）湘1103执1399号执行裁定书：一、湖南省冷水滩先达建设开发有限公司所有的位于永州市冷水滩区凤凰珊瑚路“上城国际·新世纪财富广场”小区X单元XXXX号房屋（产权证号：××号）不动产权证过户至申请执行人肖功亮名下；二、肖功亮可持本裁定书到有关机构办理相关过户手续。该裁定因长沙市中级人民法院查封在先而无法执行，原告才知晓房屋被抵押的事实。 2018年9月，肖功亮以案外人的身份向长沙市中级人民法院提出书面的执行异议，异议请求依法解除对位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际X单元XXXX号房屋的查封，并终止对该房屋的执行拍卖。2018年11月16日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01执异144号执行裁定，裁定认为肖功亮于2008年1月17日购买案件执行标的物即永州市冷水滩区珊瑚路“上城国际·新世纪财富广场”X单元XXXX号房屋，并一次性付款，之后还交付税金等费用，其是房屋的消费者、买受人，且购房事实发生在先达公司将房屋抵押给吴芳芳之前，其权利依法优先于吴芳芳的抵押权，故依法裁定中止对先达公司名下（产权证号：××号）位于永州市冷水滩区凤凰珊瑚路上城国际****房屋的执行。现该裁定已发生法律效力。 2018年7月25日，本院受理先达公司的重整申请，9月29日指定湖南金州（永州）律师事务所为破产管理人。 本院认为，原告肖功亮于2008年1月17日购买涉案房屋即永州市冷水滩区珊瑚路“上城国际·新世纪财富广场”X单元XXXX号房屋，一次性付款并接收了房屋，之后还缴纳税金、物业管理等费用,其是涉案房屋的消费者、买受人。由于被告先达公司违约而未完善产权过户手续，这种事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于有“争议的财产”。现本院（2018）湘1103民初1763号民事判决已确认原告肖功亮是涉案房屋的所有权人。被告没有证据证明原告肖功亮在合同履行过程中有过错，故原告肖功亮对涉案房屋享有合法权益，应依法优先受到保护。被告先达公司出售涉案房屋后应及时为原告办理产权手续，却于2014年3月26日将出售给原告的房屋向被告吴芳芳借款设定抵押，是故意违反其与原告签订的商品房买卖合同而恶意的抵押行为，违反诚实信用原则，属于以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押，违反法律强制性规定，应当认定抵押无效。另被告辩称原告的诉请已经超过了诉讼时效，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案原告是2018年8月才知道涉案房屋被抵押的事实，其起诉没有超过诉讼时效，故对被告的辩称不予支持。 综上，对原告肖功亮的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国担保法》第三十七条第五项、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百八十四条第四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告吴芳芳与被告湖南省冷水滩先达建设开发有限公司签订的抵押合同中涉及的以永州市冷水滩区凤凰园珊瑚路“上城国际·新世纪财富广场”X单元XXXX号房屋的抵押内容部分无效。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告吴芳芳、湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  胡增辉 二〇一九年五月十五日 代理书记员  伍琦琦