海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2509号原告：深圳市万科物业服务有限公司海南分公司，统一社会信用代码91460200557390480C。住所地：海南省三亚市吉阳区学院路三亚国际康体养生中心****楼**。法定代表人：余小原，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海恩，该公司职员。委托诉讼代理人：曾成元，该公司职员。被告：朱钰，女，1973年7月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司（以下简称万科物业海南分公司）与被告朱钰物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月18日受理后，依法适用简易程序进行审理。于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告万科物业海南分公司的委托诉讼代理人黄海恩、曾成元、被告朱钰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业海南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计5204.9元。2.请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据《森林度假公园前期物业服务合同》可知，原告为森林度假公园小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。自2017年12月1日起至2018年10月31日，拖欠物业费5066.81元、电费（公摊）127元、水费（公摊）11.09元，以上欠费总额为5204.9元，虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。被告朱钰辩称：一、涉案物业因开发商原因尚未正式交房，该物业所涉物业费应当由开发商承担。被告于2016年9月29日与开发商海南落笔洞实业有限公司签订房屋买卖合同，购买涉案房屋，次日在验收房屋过程中，被告发现涉案房屋有多处不符合质量约定，遂拒绝收房，并要求开发商进行修复，根据与开发商《房屋买卖合同》第十一条的约定，应当开发商修复完毕后再行验收，但至今开发商未曾修复完毕，未正式向被告交房。根据《物业管理条例》第四十一条第二款、《房屋买卖合同》第十一条第（三）款第3项及《前期物业服务合同》第十三条第三款之规定，涉案房屋的物业服务费应当由开发商承担，原告要求被告承担涉案房屋的物业服务费主体错误，无事实和法律依据。二、原告未按照合同约定全面履行义务，严重违约，应当承担违约责任。即便认定涉案房屋已经交付，原告也存在严重违约行为，应当承担违约责任。根据《前期物业服务合同》附件四，原告对涉案房屋前小区绿化常年无人管理，无人进行消杀，被告多次报修无果，原告严重违反合同义务，造成绿植病害，杂草丛布，蚊虫横飞，严重影响业主正常生活，直至起诉后原告才派人处理。公共水管多次爆裂，业主报修后原告迟迟不肯派人前来处理，导致水资源严重浪费，被告家中家具、电器损坏，墙体返潮脱皮等。垃圾箱、果皮箱多天才清理一次，导致酸臭难闻。且原告在小区消防通道划定停车位收取业主停车费，严重违反法规，影响业主生活、休息。根据《前期物业服务合同》第九条第14项规定，2017年1月已向原告交付物业用房355.7平方米，该物业用房应当根据承诺作为四期“幸福驿站”（即物业服务中心）、儿童活动中心、舞蹈室、落笔书院等，但是“幸福驿站”2018年底才开始使用，根据2019年3月海万家书的通报，森林四期的配套儿童活动中心、舞蹈室、落笔书院等才刚刚完成水电的预埋，与承诺不符，严重违约。被告多次与原告沟通，要求原告严格按照合同约定履行义务，并明确表示原告完全履行义务后会支付相应物业服务费。根据《合同法》第六十条、六十六条、六十七条、一百零七条、一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，原告应当立即按照约定全面履行义务，承担减少未全面履行合同义务期间的物业服务费的违约责任，并赔偿被告因此而遭受的损失。三、原告多次对公共区域进行维修时，使用被告私宅水电的费用应当予以扣除。原告对物业公共区域进行维修时，曾多次使用被告私宅的水电，被告认为，该费用应当由公共物业服务费用中予以支出，而不应当由被告承担，该部分费用应当予以扣除。另，由于水管爆裂等原告未能及时维修而浪费的水电费用应当由原告自行承担。四、原告违规收取的费用应予以退回。根据《前期物业服务合同》，原告提供物业服务的期限为2017年1月1日至2022年12月31日，而原告自2016年9月30日即开始收取被告物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，自2016年9月30日至2016年12月31日期间收取的费用属于擅自收费，且至今开发商没有向被告交房，已经预收的物业服务费原告应当退回被告，待开发商向被告交房后且原告依约履行义务时，被告依约支付物业服务费。五、违规多收取的热水费用应予退还。在四期的房屋售价中已经包含了太阳能热水器设备的费用，且业主又缴纳了冷水费用、电费费用，由该太阳能热水器加热的热水物业公司不应当另行收取高达12元/吨的费用，除非物业公司向业主购买该热水器并承担相应的冷水费用及电费费用等。物业自始收取的热水费用应当退还业主。六、原告未尽到安全保障义务，导致被告及家人受伤，被告保留另诉的权利。2018年7月12日、2018年7月13日，因原告未尽到安全保障义务，导致被告摔倒扭伤腰部，被告家人摔倒腿部骨折，造成被告及家人严重损失，因与本案不同案由，被告保留另行诉讼维护合法权益的权利。综上，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。原告万科物业海南分公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：证据一、《前期物业服务合同》，证明原告为涉案小区的物业服务企业、物业费标准、违约金标准等。证据二、《催缴记录（短信截图、律师函发放记录）》，证明已提前通知被告缴费。证据三、涉案房产《房屋交付通知书》，证明涉案房产的交付日期。证据四、《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》，证明物业供用水、电费按实际发生额由业主分摊。证据五、《被告欠费清单》，证明被告的欠费明细。补充证据、《客户钥匙/物品签收单》，证明被告朱钰于2016年9月30日已经办理交房，并领取钥匙，也有朱钰本人签名。被告朱钰对原告万科物业海南分公司提交的证据发表质证意见如下：证据一、《前期物业服务合同》的三性没有异议。证据二、《催缴记录（短信截图、律师函发放记录）》的三性没有异议。证据三、涉案房产《房屋交付通知书》的三性没有异议，但是该证据我并没有见过，该证据是法院给我送达的时候才见到。证据四、《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》的合法性有异议，我们的物业费已经远远超过公共费用的标准了。证据五、《被告欠费清单》，有异议，原告与开发商是2017年1月1日签订的，不应该从2017年1月前就开始收取物业费。对补充证据《客户钥匙/物品签收单》的三性没有异议，但该证据是原告断章取义，应该是两张才对，但是原告仅仅向法院提交了第二张附件，第一张是签收单原告没有提交。被告朱钰为证明其答辩主张，提供以下证据：证据一、《房屋买卖合同》，证据二、《入住单》，证据三、《与万科工作人员聊天记录》，证据四、《施工现场照片（室内）》，这四份证据共同证明涉案房屋因开发商原因至今未正式向被告交房。证据五、《前期物业服务合同》，证明物业服务合同期间及原告应尽的义务。证据六、《保修记录》，证据七、《施工现场照片（室外）》，证据八、《视频》，这三份证据共同证明原告未按照约定履行义务，严重违约并造成被告损失。证据九、《微信聊天截图》，证明物业公司开业时间、配套服务，至今未交付。原告万科物业海南分公司对被告朱钰提交的证据发表质证意见如下：证据一，《房屋买卖合同》摘录的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本案是物业服务合同纠纷，并非商品房买卖合同案。证据二，《入住单》的真实性无法确认，也没有事实依据。被告在2016年9月30日已经领取了钥匙，就已经交房了。对证据三、《与万科工作人员聊天记录》的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，对于合法性也有异议。对证据四、《施工现场照片（室内）》的真实性没有异议，对关联性有异议，对合法性有异议。对证据五、《前期物业服务合同》的真实性没有异议，对合法性没有异议，对关联性有异议。对证据六、《保修记录》的真实性没有异议，对关联性有异议，对合法性有异议。对证据七、《施工现场照片（室外）》的质证意见与证据四一致。对证据八、《视频》的三性无法确认，该证据视频无法打开，看不到里面的内容。对证据九、《微信聊天截图》的真实性没有异议，对关联性与合法性有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据和事实，本院认定如下：一、原告万科物业海南分公司提交的证据一《前期物业服务合同》和被告朱钰提交的证据五《前期物业服务合同》内容相符，真实客观，合法有效，能证明原告万科物业海南分公司与被告朱钰签订的为涉案小区的物业服务企业、物业费标准、违约金标准等的服务合同；二、证据二《催缴记录》（短信截图、律师函发放记录），证明原告万科物业海南分公司已提前通知被告缴费；三、证据三涉案房产《房屋交付通知书》，证明涉案房产的交付给被告朱钰的日期；四、证据四《海南省物业管理区域公共水电费分摊办法》，证明物业供用水、电费按实际发生额由业主分摊；五、证据五《欠费清单》，证明被告朱钰的物业费欠费明细单；六、补充证据《客户钥匙/物品签收单》，证明被告朱钰于2016年9月30日已经办理交房，并领取钥匙，开始使用了涉案房屋。对上述六组证据均与原件核对一致，且可以相互印证，形成完整的证据链，本院均予以确认。对被告朱钰提交的证据一《房屋买卖合同》证明在商品房买卖中存在的暇疵，与本案的物业服务合同纠纷关联性不大，所以，本院不予采纳。证据二《入住单》无法证明原告入住的房屋就是涉案房屋，本院不予采纳。对证据三《与万科工作人员聊天记录》、证据四《施工现场照片（室内）》、证据六《保修记录》、证据七《施工现场照片（室外）》均无法证明与原告万科物业海南分公司物业管理上的关系。所以，本院均不予采纳。对证据八《视频》未经作证据保全公证，无法确认该证据视频内容的真实性，本院不予采纳。对证据九《微信聊天截图》无法证明该聊天与是否缴交物业费有关联性，本院均不予采纳。本院经审理认定事实如下：万科物业海南分公司已按《前期物业服务合同》的约定提供了物业服务，但被告朱钰于2016年9月30日入住涉案房屋后未履行合同，依约应交纳2017年12月1日起至2018年10月31日的物业费5066.81元、电费（公摊）127元、水费（公摊）11.09元，合计金额为5204.9元。经万科物业海南分公司多次电话、书面告知被告朱钰需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告朱钰均以在答辩中的六项理由而拒缴物业费，其行为已构成违约。本院认为，被告朱钰与万科物业海南分公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对双方都具有约束力。万科物业海南分公司为小区提供了物业服务，其有权按照合同约定标准向业主收取服务费用。被告朱钰作为业主享受物业服务，负有支付相应物业费的义务。被告朱钰以在答辩中的六项理由作为拒缴物业费，其理由能不成立。因为上述六项答辩理由中，特别是第一、第六项的房屋质量问题，与本案缴交物业费没有直接的关联性。应属另外的法律关系，可以另行通过另外的法律途径解决。另外，双方对合同中没有约定哪些事项未尽履行义务的可以抵消或扣除物业费，也没有证据说明原告万科物业海南分公司在管理中存在未尽履行合同义务的情形以及违规多收取了多少费用。被告朱钰未能向本院提供证据证明自己的事实主张，应承担举证不能的不利后果的法律责任。所以，被告朱钰无正当理由拒缴物业费，其应承担相应的违约责任。故万科物业海南分公司请求被告朱钰支付拖欠2017年12月1日起至2018年10月31日的物业费5066.81元、电费（公摊）127元、水费（公摊）11.09元，合计金额为5204.9元。于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告朱钰于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司支付物业费、电费、水费等合计5204.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司已预缴），由被告朱钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 郭海春 二〇一九年五月二十八日书记员 唐井妹附相关法律条文：中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。