福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2064号 上诉人（原审被告）：何芬，女，汉族，1975年11月5日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：白卿，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈瑞军，男，汉族，1972年10月27日出生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：郑希恺，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕琳，福建天翼律师事务所律师。 原审被告：蔡文键，男，汉族，1974年1月25日出生，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：厦门市悦笙母婴护理咨询服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金钟路****。 法定代表人：何芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王发镔，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人何芬因与被上诉人陈瑞军、原审被告蔡文键、原审第三人厦门市悦笙母婴护理咨询服务有限公司（以下简称悦笙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何芬上诉请求：一、案涉租赁合同系陈瑞军与蔡文键签订，租赁房屋用途是第三人商业经营使用，合同明确约定“承租方先以个人名义签署此合同等公司申请下来承租人自动转为该公司”，何芬并非该租赁合同当事人。原审已查明租赁合同系陈瑞军与蔡文键签订，租金是陈瑞军妻子吕秋雷收取，陈瑞军及吕秋雷出庭陈述及吕秋雷的录音均对该事实进行确认。从录音内容可见陈瑞军始终知晓租赁合同系与蔡文键签订，房屋使用人是悦笙公司，故房屋租赁和履行均与何芬无关，不能因为何芬存在转账记录就认定为何芬系承租人。租赁合同是确定租赁关系的基本依据，陈瑞军出租时及履行过程中均明确知晓承租人系悦笙公司，故房屋承租人应为悦笙公司而非何芬。二、陈瑞军无权依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条主张何芬承担租金支付义务。理由是：1、根据合同相对性原则，合同效力及与合同签订各方，本案中合同系陈瑞军与蔡文键签订，何芬并未签订合同非合同当事人，故何芬无需对自己未签署、未同意的民事行为承担责任。2、《租赁合同》补充条款明确约定了租赁合同承租人与合同责任承担者，进而排除了《公司法》司法解释的适用。陈瑞军作为出租人在合同中明确约定了租赁合同主体及责任承担者为悦笙公司，当事人的约定并没有违反法律强制性规定，应当认定有效，当事人就合同权利义务享有及承担者进行明确约定的情况下，法院应遵循其约定，该《公司法》司法解释系当事人没有约定的情况下适用，故此本案租赁权利义务的享有和承担者应为悦笙公司。陈瑞军无权依据《公司法》选择要求何芬基于公司股东发起人身份承担作为合同向对方履行义务。 陈瑞军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、承租人是何芬。1.蔡文键以何芬名义签订案涉租赁合同是何芬的真实意思表示。理由如下：蔡文键与何芬系夫妻关系，案涉租赁合同签订后于2013年3月12日至2013年3月14日期间何芬即向陈瑞军支付了押金22000元及三个月的租金66000元，此后更在2014年10月至2016年8月期间分十数次向陈瑞军指定的收款账户转账支付租金749220元（用于支付本案房产及陈瑞军案件房产的部分租金），且何芬于2013年7月22日在案涉部分房屋上成立悦笙公司并实际经营了一段时间，故签订案涉租赁合同应认定为何芬的真实意思表示。2.陈瑞军自始至终认为何芬是案涉租赁合同的承租人，其从未与何芬、悦笙公司达成以悦笙公司作为承租人的合意。（1）案涉租赁合同以何芬名义签订，在2013年3月11日签订案涉租赁合同时，悦笙公司尚未成立，合同条款系中介提供的格式文本，签订合同时，陈瑞军并未注意到此条款，且该条款未明确约定变更为哪家公司，因此，在签订合同时，陈瑞军与何芬及其代理人蔡文键并未就承租人变更成哪家公司达成一致意见。（2）在合同履行过程中，陈瑞军、何芬、悦笙公司也没有就悦笙公司作为承租人达成一致。理由如下：①陈瑞军一直向何芬、蔡文键联系催讨租金，陈瑞军亦曾委托律师发送律师函到何芬、蔡文键的住处及案涉租赁房屋中，然而，在本案庭审前，何芬、蔡文键、悦笙公司均未就承租人问题提出异议。②在本案庭审前，何芬、蔡文键从未告知过陈瑞军其申请设立了悦笙公司、更从未告知陈瑞军要以悦笙公司作为承租人，悦笙公司也从未向陈瑞军表明其欲作为案涉租赁房屋的承租人。③租金是由何芬、蔡文键及蔡文键的亲戚蔡文敬、何芬绝对控股又担任法定代表人的宝投贸易公司支付，案涉房屋中又设有宝投贸易公司、以及宝投集团旗下的两家公司、悦笙公司等多家公司，这些公司均仅部分占有案涉租赁房屋，基于何芬与前述主体之间的关系，陈瑞军始终认为案涉租赁合同是何芬在履行。而悦笙公司没有向陈瑞军支付过任何租金。二、一审判决适用《公司法司法解释（三）》第二条的规定正确。“承租方先以个人名义签署此合同等公司申请下来承租方自动转为该公司”这一合同条款约定不明，且不具有可履行性，应当视为没有约定。该条款并没有明确约定是什么公司。合同主体本身不可能自动变更，故要变更承租人还要经陈瑞军同意，并经公司方同意，因此该条款不具有可履行性。案涉房屋租赁合同是以何芬个人名义签订，且何芬是悦笙公司的发起人，陈瑞军有权选择何芬作为合同相对方履行义务。何芬系为逃避本案债务而主张已经停止经营的悦笙公司为承租人。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望予以维持。 蔡文键未提交答辩意见。 悦笙公司述称，本案实际承租人系悦笙公司，租赁房屋也是由悦笙公司使用，租金并非何芬一人支付，其中一笔租金系受悦笙公司指示支付。因悦笙公司财务混乱，故未通过公司账户支付。 陈瑞军向一审法院起诉请求，判令：1.何芬向陈瑞军支付租金148385元;2.何芬向陈瑞军支付逾期支付租金的滞纳金（截止2018年1月15日，滞纳金为9961.69元；自2018年1月16日起，以148385元为基数，按月2%计算至实际付清之日止）；3.蔡文键对上述第1、2项诉求所涉及债务承担共同清偿责任；4.解除陈瑞军与何芬于2013年3月11日签订的《商业物业租赁合同》；5.何芬腾空并退还位于厦门市湖里区的房屋。 一审法院认定事实：陈瑞军为厦门市湖里区（共6间）的产权人。2013年3月11日，陈瑞军作为出租方（甲方）、何芬作为承租方（乙方）、厦门海希房产营销策划有限公司作为居间方（丙方）签订《商业物业租赁合同》一份，约定：陈瑞军将位于厦门市湖里区间）的物业，出租给何芬，用于酒店、母婴会所、办公等合法经营，何芬未经陈瑞军同意，不得擅自变更该物业的租赁用途；租期共8年，自2013年3月13日起至2021年3月12日止；自2013年3月13日起至2013年4月12日止，为何芬的装修免租期；租金按套计算，每套月租2000元，月租金共计人民币12000元整，从第3年起，每两年月租金比上一年月租金递增15%（注：2015年3月13日至2017年3月12日月租金共计人民币13800元整；2017年3月13日至2019年3月12日期间月租金共计人民币15870元整，2019年3月13日至2021年3月12日期间月租金合计18250.5元）；合同签订之日，何芬应向陈瑞军交付人民币12000元作为保证金（即押金）；何芬应按每3个月向甲方支付租金，每次支付租金应在起租月的开始前三天，首期租金应在交房当日支付清楚；何芬拖欠租金，应向陈瑞军支付滞纳金。滞纳金计算金额为：拖欠天数乘以拖欠金额的千分之五。拖欠租金达30天的，陈瑞军有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具、设备、杂物等不搬者，陈瑞军则视为废物，任由陈瑞军处理，何芬不得有异议；陈瑞军有权追回所欠租金、滞纳金及何芬应缴纳的各项费用，何芬所缴纳的保证金则作为赔偿陈瑞军的违约金；在租赁期间何芬应负责该物业的日常维护，使该物业处于良好状态，并且承担由此产生的全部费用；本合同如提前终止、解除或届满时，何芬应在合同终止后的当天内交还陈瑞军房产；承租方先以个人名义签署此合同等公司申请下来承租方自动转为该公司。合同亦对中介费支付、违约责任、争议借据等做出约定。合同落款处甲方签名为“陈金安代陈瑞军”，系案外人陈金安书写，乙方签名“何芬”系蔡文键书写。 租赁合同签订后，何芬支付租金情况以及陈瑞军主张的何芬支付租金金额及对应期间详见附表。 厦门市湖里区人民法院于2018年2月6日受理陈金安诉何芬、蔡文键房屋租赁合同纠纷一案，案号（2016）闽0206民初1263号。陈金安请求法院判令何芬向其支付未付租金及逾期支付租金的滞纳金，并要求蔡文键对何芬上述债务承担连带清偿责任。 另查明，悦笙公司于2013年7月22日登记成立，住所地福建省厦门市湖里区金，住所地福建省厦门市湖里区金钟路****。何芬自2013年7月22日起为悦笙公司的法定代表人。悦笙公司设立后，在案涉房屋地址实际经营。 另查明，何芬和蔡文键系夫妻关系，于2000年11月9日登记结婚。 一审诉讼过程中，案外人陈金安到庭陈述陈瑞军系其堂侄，《商业物业租赁合同》落款处甲方签名系其代陈瑞军签署；案外人陈金安、吕秋雷到庭陈述何芬、蔡文键、蔡文敬、厦门宝投贸易有限公司向其二人账户支付款项系支付案涉房产及陈金安名下11套房产的租金；陈瑞军、何芬共同确认《商业物业租赁合同》中“3010单元”系笔误，实际应为“3110单元”。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同主体的问题，《商业物业租赁合同》甲方签名系案外人陈金安代陈瑞军签署，何芬及第三人悦笙公司未提出异议，并按期支付租金，且陈瑞军为案涉房产产权人，因此，一审法院确认陈瑞军为案涉房产的出租人。陈瑞军主张蔡文键在《商业物业租赁合同》上签“何芬”名字系何芬本人意思表示，因此本案承租方为何芬，何芬辩称其未授权蔡文键签字，案涉房产的实际承租人为悦笙公司。对此，一审法院认定蔡文键在《商业物业租赁合同》上签“何芬”名字系何芬真实意思表示，理由如下：1.何芬与蔡文键系夫妻关系；2.2013年3月11日《商业物业租赁合同》签订，次日何芬向陈瑞军转账支付了案涉房产的押金12000元，2013年3月14日，何芬向陈瑞军转账支付案涉房产三个月的租金36000元，此后何芬分十数次自2014年10月至2016年8月期间向陈瑞军指定的收款账户转账支付租金749220元（用于支付本案及陈金安案件部分租金）；3.何芬为厦门市悦笙母婴护理咨询服务有限公司的法定代表人，且悦笙公司设立后即在讼争房产处经营。因此，《商业物业租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应认定合法有效，当事人应按约全面履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。即合同相对人享有选择公司发起人或公司作为相对方履行合同义务。本案中，何芬是悦笙公司设立时的股东，是悦笙公司的发起人和法定代表人，陈瑞军有权选择何芬或悦笙公司作为合同相对方履行合同义务。诉讼过程中，陈瑞军明确其在本案中仅主张何芬其承担《商业物业租赁合同》项下义务。现陈瑞军主张何芬向其支付拖欠的租金148385元（5555+47610+47610+47610=148385）及相应的滞纳金，有事实和法律依据，予以支持。 陈瑞军主张何芬支付租金情况（详见附表），不违反法律规定，且何芬、悦笙公司并未提出异议，予以确认。从表中可以看出，何芬2017年3月12日至2017年4月12日期间支付租金为13800元，按照合同约定，该期间租金15870元应于2017年1月16日前支付，何芬于2017年4月18日支付租金6万元，其中2070元用于支付上述期间逾期支付的租金。现陈瑞军主张何芬支付以2070元为基数自2017年1月16日起按月利率2%计至2017年4月15日止的滞纳金124.2元，合法有据，予以支持。何芬于2017年4月18日、2017年4月29日、2017年6月2日分别支付租金6万元、5万元、1.5万元合计125000元，陈瑞军主张其中42055元系支付本案2017年4月13日至2017年7月12日期间的租金，2070元支付2017年3月12日至2017年4月12日期间租金，余款80875元系支付陈金安案件该期间租金，与法不悖，予以支持。案涉房产该期间应付租金为47610元，故该期间尚欠租金为5555元（47610-42055=5555）。现陈瑞军主张何芬支付以5555元为基数自2017年4月16日起按月利率2%计至实际付清之止的滞纳金，合法有据，一审法院予以支持。何芬自2017年6月2日起未支付租金，依据合同约定，2017年7月13日至2017年10月12日期间应付租金为47610元，应付租金时间为2017年7月16日前；2017年10月13日至2018年1月12日期间应付租金为47610元，应付租金时间为2017年10月16日前；2018年1月13日至2018年4月12日期间应付租金为47610元，应付租金时间为2018年1月16日前；现陈瑞军主张何芬支付以47610元为基数按月利率2%计分别自前述逾期之日起计至实际还款之日的滞纳金，合法有据，予以支持。综上，计算得出截止2018年1月15日滞纳金总额为9682.79元，之后的滞纳金以148385元为基数自2018年1月16日起按月利率2%计至实际还款之日止。 陈瑞军主张何芬的上述债务系蔡文键与何芬的夫妻共同债务，蔡文键应承担共同还款责任，一审法院认为，案涉债务系何芬为设立悦笙公司租赁场地而产生的租金及滞纳金，不宜认定为夫妻共同债务，故一审法院对陈瑞军的该项主张不予支持。 根据《商业物业租赁合同》约定，拖欠租金达30天的，陈瑞军有权自行提前解除合同，收回房屋。何芬自2017年6月2日起未支付租金，因此，陈瑞军主张解除其与何芬于2013年3月11日签订的《商业物业租赁合同》、腾空并返还案涉房屋，有事实和法律依据，一审法院予以支持。蔡文键经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，依法缺席审理并判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决：一、何芬应于本判决生效之日起十日内向陈瑞军支付尚欠租金148385元及逾期支付租金的滞纳金（截止至2018年1月15日的滞纳金为9682.79元，之后以148385元为基数自2018年1月16日起按月利率2%计至实际还款之日止）；二、解除陈瑞军与何芬于2013年3月11日签订的《商业物业租赁合同》；三、何芬腾空并退还位于厦门市湖里区的房屋；四、驳回陈瑞军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3561元，由何芬负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 各方当事人对一审法院认定的事实除何芬认为租赁合同的承租人不应记载为“何芬”应为“乙方”，以及租金支付应记载为由何芬代付外，其余事实没有异议，本院对各方没有异议的事实予以确认。 另查明，案涉租赁房屋已于2019年5月15日交还陈瑞军。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。何芬上诉的主要理由系其并非讼争租赁合同的承租人，其无需承担支付租金的义务。围绕何芬的上诉理由，分析认定如下。首先，蔡文键与何芬系夫妻关系，承租的讼争房屋实际由何芬担任法定代表人的悦笙公司占有使用，相关的租金绝大多数由何芬支付，故应当认定蔡文键在《商业物业租赁合同》上签“何芬”名字，系经何芬的授权确认。其次，案涉房产的实际使用人虽为悦笙公司，但悦笙公司从未向陈瑞军支付过租金。租赁合同约定“承租方先以个人名义签署此合同等公司申请下来承租方自动转为该公司”，该合同条款对于承租人未予以明确约定，且没有证据证明已告知陈瑞军实际变更承租人为悦笙公司。故在合同没有明确约定，且未经出租人确认的情况下，何芬主张合同主体自动变更为悦笙公司，缺乏法律依据。案涉租赁合同是以何芬个人名义签订，且何芬是悦笙公司的发起人，陈瑞军有权选择何芬作为合同相对方履行义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”即合同相对人享有选择公司发起人或公司作为相对方履行合同义务。本案中，何芬是悦笙公司设立时的股东，是悦笙公司的发起人和法定代表人，陈瑞军依法有权要求何芬履行合同约定支付租金的义务。因此何芬主张其无需承担支付租金的义务，依据不足。另，二审审理过程中，讼争租赁场所已归还陈瑞军，即一审判决的第三项关于腾空退还讼争租赁房屋已履行完毕，故该判项应予撤销。 综上所述，何芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，除判决第三项已履行完毕应予撤销外，其余判项应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初1264号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初1264号民事判决第三项； 三、驳回何芬的其他上诉请求。 二审案件受理费3561元，由何芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 陈 璟 二〇一九年五月三十日 代书记员 黄亚君 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。