甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初6699号原告王海涛。委托诉讼代理人俞友钧，甘肃律华律师事务所律师。被告：甘肃省科学院磁性器件研究所。委托诉讼代理人段武全，男，该研究所副所长。委托诉讼代理人张国考，甘肃至行律师事务所律师。被告：绍兴蓝德磁力科技有限公司。原告王海涛诉被告甘肃省科学院磁性器件研究所（以下简称磁研所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，被告磁研所以其是绍兴蓝德磁力科技有限公司的委托代理人，实际售房人系绍兴蓝德磁力科技有限公司为由，申请追加绍兴蓝德磁力科技有限公司（以下简称蓝德公司）作为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。后因本案须以另案审理结果为依据，本院依法中止审理。中止事由消除后，本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告王海涛的委托诉讼代理人俞友钧及被告磁研所的委托诉讼代理人段武全、张国考到庭参加诉讼，被告蓝德公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海涛向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告磁研所签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款276716元；3、判令被告赔偿原告损失112187元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月11日，原告经被告磁研所工作人员窦淑萍介绍购买被告磁研所位于浙江省绍兴市平水镇的职工福利房，2010年10月11日、2010年10月27日，依窦淑萍指示原告将购房款276716元转入窦淑萍银行账户，窦淑萍向原告出具了被告磁研所加盖财务专用章的收款收据。2010年11月23日，原告与被告磁研所签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于绍兴市房屋一套，建筑面积114.965平方米的楼房出售于原告。后被告磁研所向原告交付房产，同时被告磁研所承诺自合同签订之日起5至7年内为原告办理好房屋所有权证，如5至7年内被告磁研所不能将房屋过户登记至原告名下，则原告有权委托权威部门对所购房屋及车库进行评估，评估后30日内以评估价为准退还原告全额款项。合同签订后，被告磁研所一直未给原告办理房产过户登记，直至2014年绍兴市越城区人民法院对涉案房产进行了查封。原告及时提起了案外人执行异议之诉，但被绍兴市越城区人民法院以（2016）浙0602执异50号《执行裁定书》驳回了原告的执行异议请求。至此被告磁研所已无法再为原告办理产权过户登记，双方签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，故原告诉至本院。被告磁研所辩称，虽然原告与磁研所签订了《房屋买卖合同》，且磁研所以出卖人的身份出现，但其并非房屋真正的出卖人。房屋真正的出卖人系被告蓝德公司，磁研所是受蓝德公司委托，以代理人的身份替该公司销售房屋。由于原告和被告磁研所具体经办人员缺乏法律知识，才导致磁研所以自己名义与原告签订了合同。但原告对蓝德公司是房屋真正出卖人的事实是知晓的，原告应当向蓝德公司主张权利。具体理由如下：1、《房屋买卖合同》第一条涉及的绍房权证平水字第**房权证和绍兴县国用（2009）第2-192号土地使用权证记载的权利人均为蓝德公司，这一事实证明《房屋买卖合同》标的物的所有权人是蓝德公司而非磁研所。2、蓝德公司蓝德[2010]009号《关于有偿解决绍兴蓝德磁力科技有限公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》中写明蓝德公司出售房屋的对象是愿意落户蓝德，加盟创业团队的高层管理人员、技术骨干、生产人员以及对蓝德公司企业发展有至关重要的人员。该文件清楚地表明售房的主体是蓝德公司。3、蓝德公司在2010年8月21日所作的《公司决定》写明由磁研所代收的蓝德公司宿舍楼房款打到绍兴圣华电子有限公司账户。该文件充分证明原告与磁研所签订《房屋买卖合同》的行为就是一种委托代理行为，即磁研所代理蓝德公司与原告签订《房屋买卖合同》。4、2010年7月至10月间，与磁研所签订《房屋买卖合同》的共有26人，其中绝大多数事后都重新与蓝德公司直接签订了《房屋买卖合同》，这一事实进一步证明蓝德公司才是房屋所有权人和《房屋买卖合同》的出卖人。5、与原告提起相同诉讼的另外两名原告谢永东和柴文晓二人在诉状中直接承认《房屋买卖合同》名为买卖，实为代销。也就是说其明确承认磁研所是代理蓝德公司销售房屋。6、经办人窦淑萍从原告等人处收取的购房款并未进入磁研所账户，而是直接转入蓝德公司及其认可的公司账户，该事实进一步证明磁研所与蓝德公司之间的委托关系。7、蓝德公司原法定代表人纪少明曾向窦淑萍出具借条，并说明借款从房款中冲抵，说明窦淑萍是蓝德公司的代理人，蓝德公司才是《房屋买卖合同》的出卖人。根据我国民法通则及合同法的相关规定，原告与磁研所签订的《房屋买卖合同》权利义务的承受者应当是原告和蓝德公司，即磁研所代理签订房屋买卖合同行为的后果，应由蓝德公司承担，原告要求被告承担责任的诉请不能成立。被告蓝德公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告提供的《房屋买卖合同》、银行付款凭证、财务收据符合证据的真实性、合法性，能够证明原告与被告磁研所签订合同，并支付购房款的事实，本院对该证据予以确认。2、原告提供的浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异50号执行裁定书真实、合法，能够证明因蓝德公司将包括原告所购房屋在内的楼房抵押给银行，越城区法院裁定强制执行抵押财产，原告就涉案房屋将被强制执行提出执行异议，越城区法院以原告在购房时未尽到谨慎注意义务，涉案房屋属于先抵押后买卖等理由驳回了原告的异议请求，本院对该证据予以确认。3、原告提供的担保费票据真实、合法，能够证明其申请保全由保险公司提供担保支出的费用，但不能证明原告方的损失。4、被告磁研所提供的绍房房权证平水字第**屋所有权证、绍兴县国用（2009）第21-192号土地使用权证、房屋买卖合同能够证明被告蓝德公司办理了其单位院内包括涉案房屋在内的第4幢楼房的产权登记，土地规划用途为工业用地，房屋总建筑面积5073.62平方米，但不能证明房屋所有权证、土地使用权证系合同附件，且被告对房屋所有权人的情况进行了告知，本院对该证据真实性及证据本身反映的事实予以确认，对被告的该证明目的不予确认。5、被告磁研所提供的蓝德公司[2010]009号《关于有偿解决绍兴蓝德磁力科技有限公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》、蓝德公司2010年8月21日《公司决定》能够证明被告蓝德公司系房屋实际出卖人，磁研所为委托代理人的事实，本院对该证据予以确认。6、被告磁研所提供的刘海粟等人与蓝德公司所签《房屋买卖合同》12份、谢永东、柴文晓二人《民事起诉状》能够证明被告磁研所系蓝德公司委托售房人的事实，本院对上述证据予以确认。7、被告磁研所提供的窦淑萍给蓝德公司的付款凭据、蓝德公司给原告等人开具的收款收据、蓝德公司出具的收到窦淑萍房款的收据、钥匙领条统计表能够证明合同实际履行人为被告蓝德公司，蓝德公司为实际出卖人的事实，本院对上述证据予以确认。8、蓝德公司纪少明给窦淑萍出具的借条不能证明窦淑萍系蓝德公司委托代理人，也不能证明买卖合同双方当事人系原告与蓝德公司，本院对该证据不予确认。9、（2016）甘0102民初5599、5600、5601、5602号民事判决书因被兰州市中级人民法院撤销，故上述判决书不能证明原告及其他购房人了解窦淑萍代理蓝德公司与原告进行房屋买卖的事实，本院对该组证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2007年2月8日，被告蓝德公司由圣华公司、磁研所和许文章（台湾）出资设立，其中圣华公司和许文章以货币方式出资，磁研所以专利技术出资。2009年9月21日，被告蓝德公司取得了位于浙江省绍兴市平水镇会稽村即蓝德公司院落内自行建设的职工宿舍及车库的所有权证，证载面积总计5073.62平方米，建筑物幢号为第4幢，该幢楼系6层框架结构，楼内房屋均系独立成套的住宅房屋。2010年6月28日，被告蓝德公司为企业发展留住人才，决定有偿解决公司技术骨干和生产人员及其对公司发展有重要作用人员的住房问题，专门作出蓝德[2010]009号售房办法，决定将上述第4幢内的住宅房屋及车库向符合条件的人员出售，房屋基本售价每平方米2000元，系数按附表标记为准，车库每平方米1000元。因被告磁研所原系蓝德公司股东，其也收到了蓝德公司发布的该售房办法。2010年10月11日，原告作为乙方，在被告磁研所（甲方）提供的《房屋买卖合同》上签字，该合同约定：甲方楼房和车库位于浙江省绍兴市，楼房建筑面积114.965平方米，车库建筑面积0平方米，该楼房及车库平面图见合同附件，房权证号：绍房权证平水字第**，土地使用权证号：绍兴县国用（2009）第2-192号；以房产证登记建筑面积为准，楼房每平米2400元，车库每平米1000元，全封闭防盗门每扇800元；合同签订当日，乙方须一次性向甲方缴纳楼房款275916元，车库款0元，防盗门款800元，以上合计276716元。该合同还约定了产权过户登记条款：甲方应当自本合同签订之日起5年至7年内为乙方或乙方指定的第三方办理好房屋所有权证，如果5年至7年内甲方不能将房屋过户登记在乙方名下或乙方指定第三方名下，乙方或乙方指定的第三方有权委托权威部门对其所购楼房及车库根据市场价格进行评估，评估后甲方须在30日内以评估价为基准如数退还乙方或乙方指定的第三方全额款项。如果乙方或乙方指定的第三方要求继续占有使用从甲方购买的楼房及车库，甲乙双方应另约定办理房屋所有权证的有关事宜。后原告通过转账向被告磁研所负责经办售房事宜的职工窦淑萍账户内转款276716元。此后原告前往绍兴领取了房屋钥匙并接收了房屋，被告磁研所则于2010年10月27日在该合同上加盖了研究所及其法定代表人的公章。2011年1月，被告磁研所要求原告等购房人更换合同，与楼房的产权人蓝德公司重新签订《房屋买卖合同》，但原告未更换。因涉案建筑物幢4内住宅房屋通过窦淑萍经办售出总计二十余套，购房款均系窦淑萍个人收取，故窦淑萍陆续累计向被告蓝德公司以银行转账方式支付购房款6,600,000元，蓝德公司原法定代表人纪少明从窦淑萍处借支3000元。又查明:涉案房屋因被被告蓝德公司抵押给债权人绍兴银行，浙江省绍兴市越城区人民法院于2016年11月17日裁定强制执行包括涉案房屋在内的蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，原告就涉案房屋将被强制执行向越城区法院提出执行异议，越城区法院以原告在购房时未尽到谨慎的注意义务等理由驳回原告的异议请求，遂酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点为:1、被告磁研所与被告蓝德公司之间是否属于房屋买卖委托代理关系；2、如果两被告之间的委托代理关系成立，原告在签订合同时是否知晓该委托代理关系，其是否有权向被告磁研所主张权利；3、本案的《房屋买卖合同》是否具备解除条件，原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据。一、关于被告磁研所与被告蓝德公司之间是否属于房屋买卖委托代理关系的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。其特征是双方当事人基于相互间的信任，受托人或有偿或无偿地按委托人指示处理委托人事务。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定的物之交付或一定行为的完成为要件，故委托合同是诺成、不要式合同。如委托事务是法律行为，则委托人基于委托合同的约定而授予受托人代理权，受托人以委托人名义或自己名义，对外与他人签订合同从而处理委托事务。本案原告与被告磁研所虽然签订了《房屋买卖合同》，但磁研所提供的房屋所有权证、国有土地使用权证以及蓝德公司[2010]009号售房办法能够证明房屋所有权人为被告蓝德公司，《房屋买卖合同》的订立与被告蓝德公司有关。蓝德公司为吸引磁研所专业技术人员以及在兰与蓝德公司业务有关联的专业人员前往绍兴为蓝德公司服务而出售涉案房屋，在此背景下其将在兰州售房的事宜交付被告磁研所完成，被告磁研所才与原告签订了《房屋买卖合同》。此为本案《房屋买卖合同》的形成原因。此外，原告与被告磁研所签订合同之前，蓝德公司即以《公司决定》方式指示被告磁研所将房款付至圣华公司账户，《房屋买卖合同》履行时，窦淑萍作为磁研所售房事宜经办人直接收取了原告等购房人的购房款，并陆续分别汇入圣华公司账户和蓝德公司账户，被告磁研所并未实际收取购房款。而且在售房过程中，被告蓝德公司未向磁研所支付过任何费用，磁研所也未对涉案房屋进行加价出售，上述事实均能够说明被告磁研所与原告订立《房屋买卖合同》及转付购房款的行为系磁研所完成委托事务的行为，其与原告签订的《房屋买卖合同》实际是磁研所受蓝德公司委托，以自己名义与原告签订的合同。二、关于原告签订合同时是否知晓二被告之间委托代理关系，其有无权利向被告磁研所主张权利的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条第一、第二款规定：第三人订立合同时不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》虽然明确约定了楼房的房屋所有权证号及土地使用权证号，但该约定不足以证明原告签订合同时知晓蓝德公司委托磁研所售房的情况。虽然在合同签订后，被告磁研所通知原告与被告蓝德公司重新签订合同，向原告告知了蓝德公司系实际售房人的情况，但根据上述法律规定，原告在订立合同时不知道二被告之间的代理关系，其可以选择被告磁研所或者蓝德公司作为相对人主张权利。现原告在庭审中明确要求向被告磁研所承担责任，而不要求被告蓝德公司承担责任，符合法律规定，应当予以保护。三、关于原告的各项诉讼请求能否得到支持的问题。首先，原告因未能在合同约定期限内取得房屋所有权证故而要求解除与被告磁研所之间的《房屋买卖合同》。双方所签《房屋买卖合同》约定，被告磁研所或蓝德公司应当在合同签订后5-7年为原告办理房屋产权过户手续，如不能办理，则被告应当按市场评估价格退款。该退款约定实际属于双方对于《房屋买卖合同》解除后的返还及赔偿责任的约定。根据本院查明的事实，原告自2010年签订《房屋买卖合同》至今仍未取得房屋产权手续，而所购房屋亦因为被告蓝德公司与银行的债权债务纠纷进入法院强制执行程序，原告要求取得房屋所有权的目的客观上已无法实现，故其要求解除合同符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。其次，关于原告要求被告磁研所返还房款并赔偿损失的主张。我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》已解除，根据上述法律规定，原告可以要求被告磁研所返还其已付房款276716元，本院对于原告该项诉讼请求予以支持。至于被告磁研所辩称购房款已由窦淑萍支付给被告蓝德公司及指定的圣华公司，其并未收取原告购房款的主张，因被告磁研所与蓝德公司属于隐名代理法律关系，磁研所与蓝德公司之间房款的收取与支付系受托人与委托人之间的内部关系，不能对抗买受人退还房款的权利，故本院对被告磁研所的该项辩称不予采信，二被告之间的债权债务关系可另行主张。至于原告要求被告磁研所赔偿损失的主张。原告作为房屋买受人，在签订《房屋买卖合同》之前，应当对房屋的产权状况及实际情况尽到谨慎的审查义务，但原告却在未确定房屋的实际产权人、未核实房产规划为工业用途且已作抵押等相关信息的情况下就签订《房屋买卖合同》并支付购房款给个人账户，原告对于各项损失的产生也负有重要责任。而且原告至今未将涉案房屋返还给二被告，其也没有证据证明相应损失的产生，故本院对原告主张的上述损失不予支持。综上所述，原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》属于被告磁研所受蓝德公司委托以其名义与原告签订的合同。原告在签订合同时不知道二被告之间的代理关系，其选择被告磁研所主张解除合同并返还房款符合合同约定及法律规定，应予支持。但是原告要求被告磁研所赔偿损失的请求缺乏事实、法律依据及相应的证据支持，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百零二条、第四百零三条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告王海涛与被告甘肃省科学院磁性器件研究所于2010年10月27日订立的《房屋买卖合同》；二、被告甘肃省科学院磁性器件研究所于本判决生效后十日内向原告王海涛返还购房款276716元；三、驳回原告王海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7134元，保全费2520元，以上合计9654元，由原告负担4054元，被告甘肃省科学院磁性器件研究所负担5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  陶生莲人民陪审员  张文刚人民陪审员  王 冰二〇一九年四月二十三日书 记 员  梁 婕