上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2755号原告(反诉被告)：韩壮,男,1978年11月19日生,汉族,。委托诉讼代理人：廖晓红，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：唐颖凌,女,1980年10月12日生,汉族,住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚军，上海申京律师事务所律师。原告韩壮与被告唐颖凌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2019年3月8日、5月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人廖小红，被告(反诉原告)唐颖凌及其委托诉讼代理人梁成双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩壮向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告双方就上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年3月8日解除；2、判令唐颖凌向韩壮支付逾期付款赔偿金人民币(以下币种同)6,850元(以应付款137万元为基数，以日万分之五为标准，自2018年11月1日起计算至2018年11月10日止)；3、判令唐颖凌按总房价355万元之20%的标准向韩壮支付违约金71万元。本诉的事实与理由：原、被告经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍,就系争房屋买卖事宜达成一致协议,原告作为出售人将系争房屋以355万的价格出售给被告,并对付款时间、付款方式、交房时间等均作出明确约定。签约后，被告支付了10万元房款，并应于2018年10月30日前支付第二笔房款。但被告无故拒绝支付。原告遂书面催告被告须于2018年11月15日前支付第二笔房款，未果。2018年11月10日,被告书面通知原告要求解除双方的房屋买卖合同。原告认为，被告的行为有违诚信，已构成违约，损害了原告的合法权益。遂涉讼。唐颖凌针对本诉辩称，对双方的房屋买卖合同关系无异议；系争房屋交易总价为355万元，双方的房屋买卖合同明确约定系争房屋不存在租赁，但实际上韩壮在双方签订房屋买卖合同之前已将系争房屋对外出租；且韩壮未按补充协议的约定办理委托公证手续，故唐颖凌于2018年11月10日发函要求解除合同，唐颖凌认为，系因韩壮在交易过程中存在欺诈和违约行为，导致双方合同未继续履行。另，唐颖凌向本院提出反诉请求：1、判令原、被告于2018年8月11日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年11月10日解除；2、判令韩壮返还唐颖凌购房款10万元；3、判令韩壮向唐颖凌支付赔偿金400元(计算方式：以已付房款10万元为基数，以日万分之五为标准，自2018年11月3日起计算至2018年11月10日止共计8天)；4、判令韩壮按总房价355万元之20%的标准支付唐颖凌违约金71万；5、判令韩壮赔偿唐颖凌中介费损失35,500元。反诉的事实及理由：2018年6月2日，原、被告就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：房屋价款为320万元，装修补偿款35万元，总价355万元；签约当日支付10万元，2018年10月30日前支付首付款102万元，剩余的206万元采用银行贷款方式支付，办理房屋交接手续当日支付2万元。上述合同签订后，唐颖凌即向韩壮支付了10万元房款。因签约时系争房屋系韩壮与案外人雷晓敏共有，故原、被告又签订《补充协议》，约定：雷晓敏于2018年6月30日前签订买卖合同或办妥售房公证委托；但直至2018年6月30日，雷晓敏未签订买卖合同，亦未办理售房公证委托。2018年8月11日(合同落款日期为2018年7月7日，实际签约日期为2018年8月11日)原、被告双方签订网签版《上海市房地产买卖合同》，该合同附件五约定，系争房屋无租赁。2018年7月中旬，唐颖凌发现系争房屋内有承租人居住，遂与该承租人沟通，其称已与韩壮签订了租赁合同。唐颖凌遂联系韩壮，韩壮承诺会尽快安排承租人搬出，不影响房屋的交付。2018年10月30日，唐颖凌主动与韩壮沟通首付款事宜，并询问承租人何时搬出，韩壮则主动将首付款时间延至2018年11月2日，并将承租人搬出系争房屋时间延至2018年11月底。但原、被告双方原约定的交房时间为2018年10月底，嗣后双方又约定支付首付款及交房时间均为2018年11月2日，但唐颖凌于2018年11月2日至中介处打算支付首付款，因韩壮未交付系争房屋的钥匙，故唐颖凌亦未支付首付款。唐颖凌认为，案外人雷晓敏未按约及时签订房屋买卖合同或办理售房公证委托已构成违约；韩壮未将系争房屋的出租状况如实告知唐颖凌，构成欺诈。基于以上理由，唐颖凌提出上述反诉诉讼请求。韩壮针对反诉辩称，唐颖凌逾期付款，经催告仍拒绝付款，在无法定解除事由和约定解除事由的情况下，唐颖凌单方要求解除合同已构成违约；双方在2018年8月11日签订网签合同及补偿协议，上述合同对付款时间、过户时间、交房时间等均有明确约定；合同附件三约定，唐颖凌应在2018年10月30日前支付102万，2018年12月31日前办理过户手续，补充条款一第四条约定韩壮在收到贷款后三个工作日内交房。唐颖凌称支付102万房款的同时韩壮需向其交房，无合同依据；唐颖凌称其在2018年7月中旬知道系争房屋出租，并与原告沟通该节事实，但双方的网签合同签订于2018年8月11日，即唐颖凌明知系争房屋出租仍愿意购买系争房屋并支付房款、签订合同，虽然补充条款关于房屋状态是否租赁写的是无，但唐颖凌实际上是明知系争房屋出租的，韩壮不存在欺诈；签约后，唐颖凌未按约付款，即构成违约；系争房屋产权于2018年6月28日变更登记至韩壮一人名下，故韩壮不存在违约。本院经审理认定如下事实：韩壮、案外人雷某为系争房屋原产权人。2016年6月2日，韩壮、雷某（出卖人、甲方)与唐颖凌(买受人、乙方)就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：系争房屋转让价为320万元；附件三付款方式约定，乙方于签约当日，支付甲方房款10万元、于2018年10月30日前支付房款102万元，乙方以贷款形式向甲方支付房款206万元，该款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲乙双方办理房屋交接手续当日，支付甲方房款2万元；补充条款(一)第3条约定，甲方于收到乙方贷款款项3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产钥匙交付乙方，并对物业管理费等费用进行结算。同日，韩壮、雷某(出卖人、甲方)与唐颖凌(买受人、乙方)签订《补充协议》，协议约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方35万元，支付方式：乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续时支付甲方；本协议为买卖合同的有效组成部分。2018年6月2日，唐颖凌向韩壮付款5元；2018年6月3日，唐颖凌向韩壮付款5万元。2018年6月28日，系争房屋产权变更登记至韩壮一人名下。韩壮(卖售人、甲方)与唐颖凌(卖售人、乙方)于2018年8月11日(落款日期为2018年7月7日)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：第二条系争房屋总价为320万元；第六条甲、乙双方确认，在2018年12月31日前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除了应支付自本合同应付款期限第二日起至甲方发出解除通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可以从乙方已付款项中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金；补充条款(一)第1条签订本合同当日,《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息,抵押权人为中国农业银行上海市长宁支行,债权数额为14万元,登记证明号：闵XXXXXXXXXX,甲方应于2018年10月1日前与抵押权人申请预约还贷,并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方,甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续,乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户,若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的,甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款,需要支付违约金,则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；补充条款(一)第4条甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内,将该房地产交付乙方,交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方,并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用；附件三付款协议约定，乙方于签约当日,支付甲方房款人民币10万元；乙方于2018年10月30日前支付甲方房款人民币102万元；乙方以购房贷款的形式支付甲方房款人民币206万元,该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；乙方于甲乙双方办妥该房屋交接手续当日,支付甲方房款2万元。附件五租赁情况载明“无”，抵押情况“无”。同日，韩壮(出卖人、甲方)与唐颖凌(买受人、乙方)签订《补充协议》，协议约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方35万元，支付方式：乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前支付甲方；本协议为买卖合同的有效组成部分。原、被告均认可落款日期为2018年7月7日的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的实际签署日期为2018年8月11日。原、被告双方对系争房屋交易总价为355万亦无异议。2018年6月29日，韩壮将系争房屋出租给案外人，租赁期限自2018年7月1日起至2018年11月30日止。2018年7月7日，原、被告互加微信。2018年7月13日，唐颖凌在微信中询问韩壮系争房屋现况；2018年7月18日，韩壮微信告知唐颖凌：“这周我找了几次刘敏，她说现在服务归凌月亮管，她就把催租户的事转给凌月亮了，他们现在互相推……我已经打过三次太平洋的投诉电话了”。2018年10月22日，韩壮微信询问唐颖凌：“您这周末时间方便吗？咱们办一下首付手续，因为30号周中，我可能不方便过去”。唐颖凌：“我这里的买家因为说好月底给我首付，我要问一下他们具体几号才能答复你”。2018年10月30日，韩壮：“我已经订好周四晚上的车票，预计周五到……，不知道是否需要中介参与……”，唐颖凌：“应该需要中介参与的。双方需要签字的”，“另外，你的房客什么时候能搬走呢？”韩壮：“11月底”，唐颖凌：“这个月底不能搬走吗？”2018年11月5日，韩壮向唐颖凌发送《催款函》，要求其于2018年11月15日前支付房款137万元。2018年11月9日，唐颖凌通过微信向韩壮发送通知，通知载明：因韩壮隐瞒系争房屋存在租赁的事实及其他违约行为，导致无法继续交易，唐颖凌无需向韩壮支付任何款项，双方的房屋买卖合同即日起解除，韩壮需在收到通知之日起三日内返还唐颖凌房款10万元。以上事实，由原告(反诉被告)韩壮提交的2018年6月2日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、2018年8月11日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、上海市房地产权证、催款函、唐颖凌发送给韩壮的解除通知、微信聊天截屏，唐颖凌提交的租赁合同、收据、银行转账凭证、微信聊天截屏以及原、被告的当庭陈述予以佐证。被告(反诉原告)提交的佣金收据与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，唐颖凌应于2018年10月30日前向韩壮支付房款102万元，唐颖凌未按约支付房款，且经韩壮催告后仍未支付，且单方要求解除合同，显属违约。韩壮有权按约行使合同解除权，现韩壮以2019年3月8日，即本案首次开庭之日作为合同解除日，并无不妥。至于韩壮主张的逾期付款赔偿金，本院认为，韩壮主张的计算标准和计算期间，符合双方的合同约定，但应以唐颖凌2018年10月30日前应付未付的102万元为计算基数。因唐颖凌的违约行为导致合同解除，唐颖凌应按约承担相应的违约责任。但根据本案的案情及韩壮的实际损失情况，本院酌情将违约金调整为35万元。对于唐颖凌已支付的10万元房款，原、被告双方均同意如唐颖凌应承担相应的违约责任，该10万元可用于抵扣违约金相应的金额，故本院亦予以照准。唐颖凌辩称，韩壮将系争房屋出租给案外人，唐颖凌并不知情，故韩壮存在欺诈行为；且案外人雷晓敏未按约办理委托公证手续亦属于原告违约。对此，本院认为，虽然双方在房屋买卖合同中约定系争房屋无租赁，但唐颖凌自认其于2018年7月中旬得知系争租赁房屋对外出租，而双方的房屋买卖合同签订于2018年8月11日，表明唐颖凌在签约时是知晓并认可系争房屋存在租赁；且合同签订后，唐颖凌未对租赁状态提出异议，只是询问租客何时搬走；且韩壮就系争房屋对外出租的租期为2018年7月1日起至2018年11月30日，根据双方合同中关于房屋交接的约定，系争房屋的租赁情况并不影响双方合同的履行，故系争房屋出租的事实，并不导致韩壮违约。韩壮在2018年6月28日即将系争房屋产权变更登记至其一个人名下，之后双方才签订网签合同，双方合同履行不存在障碍，韩壮不存在违约行为，故本院对唐颖凌的上述辩称不予采信。唐颖凌还辩称，虽然双方合同约定的交房时间为韩壮收到唐颖凌贷款款项后3个工作日内,但嗣后双方将交房时间变更为支付首付款之日，即2018年10月30日，因韩壮未按约交房，唐颖凌才未支付首付款。本院认为，原、被告之间的合同对交房时间有明确约定，唐颖凌未提供相应的证据证明双方对交房时间的约定进行过变更，对此，唐颖凌应承担举证不能的不利后果。因韩壮不存在违约行为，故唐颖凌的反诉诉讼请求均无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)韩壮与被告(反诉原告)唐颖凌于2018年8月11日就上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2019年3月8日解除；二、被告(反诉原告)唐颖凌于本判决生效之日起支付原告(反诉被告)韩壮迟延付款赔偿金人民币5,100元；三、被告(反诉原告)唐颖凌于本判决生效之日起支付原告(反诉被告)韩壮违约金人民币35万元；四、被告(反诉原告)唐颖凌已付房款10万元可直接抵扣其上述应付款项相应的金额；五、驳回原告(反诉被告)韩壮其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)唐颖凌的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币5,484.25元，由原告(反诉被告)韩壮负担人民币1,984.25元，被告(反诉原告)唐颖凌负担人民币3,500元。反诉案件受理费减半收取计人民币6,130元，由被告(反诉原告)唐颖凌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年五月二十日书记员  罗香琴附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。