四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终8103号 上诉人（原审原告）：四川贵通建设集团有限公司，住所地：成都市双流区东升街道电视塔路一段**。 法定代表人：胡贵平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李赢华，四川蜀达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胡琴怡，女，1986年6月26日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：冷再平，四川蜀正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严瑾，四川广都律师事务所律师。 上诉人四川贵通建设集团有限公司（以下简称“贵通公司”）因与上诉人胡琴怡商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵通公司上诉请求：一、撤销（2017）川0116民初917号民事判决第二项，改判解除贵通公司与胡琴怡于2012年3月6日签订的7份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，胡琴怡于判决生效后5日内配合贵通公司办理完毕7套房屋所有权的变更登记手续；二、二审诉讼费用由胡琴怡负担。事实和理由：一、贵通公司和胡琴怡之间签订了7份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称补充协议），根据补充协议第一条第4款，明确约定了胡琴怡应于2017年3月6日前支付全部购房款，逾期超过360日胡琴怡仍未履行完毕付款义务的，贵通公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议。贵通公司按照合同约定向胡琴怡办理了房产证后，胡琴怡至今未向贵通公司支付剩余购房款，胡琴怡每年将案涉7套商铺出租，租金收入每年两百多万元。且胡琴怡一直拖欠贵通公司委托胡琴怡炒股的股票款782万元，胡琴怡却将其归还的部分股票款说是支付的购房款，有违诚信原则。二、原审法院既然不支持贵通公司解除合同的诉请，那么胡琴怡逾期付款违约金应该计算至胡琴怡实际支付完毕全部剩余购房款为止。 胡琴怡辩称，胡琴怡的剩余购房款已经支付完毕，请求驳回贵通公司的上诉请求。 胡琴怡上诉请求：一、撤销（2017）川0116民初917号民事判决，改判驳回贵通公司的诉讼请求或者发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用由贵通公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。本案中，胡琴怡和贵通公司的法定代表人胡贵平之间是父女关系。胡琴怡在2010年8月到2015年3月一直在贵通公司分管财务和销售工作。胡琴怡在2015年3月25日偿还了贵通公司为其垫付的300万元购房款尾款，但是贵通公司却说该300万元是偿还的股票款但其证据不能达到证明目的，且胡琴怡和贵通公司之间的隐名投资协议问题与本案无关，应该另案处理。二、根据合同的约定，胡琴怡支付购房款尾款的时间应为2017年3月6日之前，但是贵通公司于2017年1月17日就向一审法院起诉，并以胡琴怡违约为由要求解除合同，没有合同依据。另外，补充协议约定如果胡琴怡于2017年3月6日开始逾期支付房款的，按每日万分之一支付违约金，但是一审法院却认定胡琴怡从2012年3月6日开始违约，该认定是错误的。三、因胡琴怡和胡贵平之间是父女关系，所以贵通公司直接为胡琴怡垫付了3054208元购房款尾款，并为胡琴怡办理了案涉房屋的房产证，且于2013年10月25日向胡琴怡出具了证明房款已经付清的《购房税收缴款书》和《销售不动产统一发票》，同时贵通公司按房款结清状态缴纳了房地产销售相关应缴税款。所以贵通公司直接为胡琴怡垫付了3054208元购房款尾款已经转化为借款，双方仅为一般借贷关系。 贵通公司辩称，一、一审法院认定300万元的转款是股票款是正确的，胡琴怡并没有支付案涉房屋的尾款3054208元，所以胡琴怡的上诉理由不成立。二、胡琴怡严重的违约行为导致约定解除权的产生，因此贵通公司有权解除案涉《商品房买卖合同》和补充协议。 贵通公司向一审法院起诉请求：1.判令解除贵通公司、胡琴怡双方于2012年3月6日签订的7份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》；2.判令胡琴怡于本判决生效后5日内配合贵通公司办理完毕7套房屋所有权变更登记手续；3.判令胡琴怡按照合同约定向贵通公司支付违约金，暂计至2016年12月31日共计133956.42元。 一审法院认定事实：2012年3月6日，贵通公司、胡琴怡双方签订7份《商品房买卖合同》及7份《商品房买卖合同补充协议及附件》，分别约定胡琴怡购买贵通公司开发的位于双流区东升涧槽北街3幢1层104号、3幢1层103号、3幢1层102号、3幢1层101号、4幢1层101号、4幢1层102号、4幢1层103号商品房共7套，合同价款分别为825850元、961057元、952674元、1476072元、1476736元、953089元、990024元。《商品房买卖合同》均约定：“第九条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。” 《商品房买卖合同补充协议》均约定：“第一条关于房价款支付的约定：买受人按下列第4种付款方式及期限付款：。4、分期付款方式。即乙方（即胡琴怡）应在2012年3月6日前支付全部购房价款的60%。其余房款由乙方每年支付（对应上述房号，分别为66068元、76885元、76214元、118086元、118139元、76248元、79201元），乙方应最迟于2017年3月6日前支付全部购房价款。若买受人逾期支付房款的，则每逾期一日应按违约金额的万分之一向出卖人支付违约金；逾期超过360日买受人仍未履行完毕付款义务的，则出卖人有权解除合同和本补充协议。” 合同签订后，胡琴怡于2012年3月8日向贵通公司缴纳了3幢1单元101号房屋的购房款885643.2元、3幢1单元102号房屋的购房款571604.4元、3幢1单元103号房屋的购房款576634.2元、3幢1单元104号房屋的购房款495510元、4幢1单元101号房屋的购房款886041.6元、4幢1单元102号房屋的购房款571853.4元、4幢1单元103号房屋的购房款594014.4元，共计4581301.2元。胡琴怡向贵通公司支付上述款项后，贵通公司向胡琴怡开具了收据，均载明了支付三期金枫阁商铺款。 2011年8月19日到2012年5月24日期间，胡琴怡分多次以自己名义购买了曙光股份共计1841234股，2011年11月30日至2011年12月14日期间，胡琴怡以自己名义共计购买了中国水电股份144000股。2011年12月9日，贵通公司的法定代表人胡贵平向胡琴怡转款10000000元，2012月1月18日，胡贵平再次向胡琴怡转款10000000元；2013年12月30日贵通公司与胡琴怡签订《隐名投资协议书》两份，约定贵通公司出资以胡琴怡名义购买曙光股份1652834股、中国水电股份144000股；2015年3月23日，胡琴怡向贵通公司转账2120000元，2015年3月25日，胡琴怡向贵通公司转账3000000元，贵通公司向胡琴怡开具收据，载明“还款”。 一审另查明，上述房屋均已于2015年1月23日办理了房屋所有权证书，登记权利人为胡琴怡。 以上事实，有贵通公司、胡琴怡陈述、《商品房买卖合同》及补充协议各7份、转款凭证、收据、《隐名投资协议书》、股票交易明细、房屋所有权证等证据在卷佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，贵通公司、胡琴怡双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，贵通公司、胡琴怡双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。胡琴怡称已经按照约定支付了剩余房款共计3000000元，并提供了一张2015年3月25日出具的载明“还款”的收据。针对胡琴怡的抗辩及提供的证据，贵通公司在庭审中向本庭提交了贵通公司法定代表人的转款记录、胡琴怡购买股票的交易记录、证人证言、隐名投资协议等证据证明该3000000元系胡琴怡偿还贵通公司的股票款并非胡琴怡支付的购房款，上述证据能够形成证据锁链，证明胡琴怡出具的3000000元的还款收据并非购房款；同时，贵通公司还向法庭提交了2120000元的收据，该收据出具的时间早于3000000元收据时间两天，载明“还款”，经一审庭审中询问，胡琴怡称与贵通公司存在其他债权债务关系，但未能对该款作出进一步合理的解释。再结合贵通公司提供的胡琴怡向其支付前60%的购房款的收据，收据上均载明“商铺款”而并非“还款”，可以认定胡琴怡提供的3000000元的还款收据并非向贵通公司支付的购房款。对胡琴怡提供的转款凭证两张，系由四川镇弘建材有限公司转入贵通公司账户，与本案无关联性，一审法院不予采信；对证人赖某的证人证言，因该证据系孤证，没有其他证据予以佐证，对其证言一审法院不予采信。 关于贵通公司、胡琴怡双方签订的七份《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就的问题。合同的解除，是指已经成立并生效的合同因发生法定的或当事人约定的情形，或经当事人协商一致，使得合同关系终止的法律行为。根据贵通公司、胡琴怡双方合同约定，若胡琴怡逾期超过360日仍未履行完毕付款义务的，则贵通公司有权解除合同和补充协议。本案中，贵通公司与胡琴怡签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的目的在于：贵通公司通过签订合同售出房产取得房产对价，胡琴怡通过签订合同支付房产对价取得合同约定的房产。胡琴怡已向贵通公司支付了60%的首付款，贵通公司也按照合同约定协助胡琴怡将房屋权属证书办至胡琴怡名下，至此，胡琴怡签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的合同目的已实现。合同解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益平衡，对利益平衡的追求需要对约定解除权进行必要的限制。虽然双方在合同中约定了解除权，但现案涉房屋早已过户至胡琴怡名下，办理了房屋权属证书，考虑合同签订时间、房屋现有价值等因素，若解除合同将导致贵通公司、胡琴怡之间的利益严重失衡。胡琴怡的违约行为并未动摇涉案合同的履行基础，也不影响贵通公司合同目的实现，胡琴怡应及时向贵通公司支付其尚欠的剩余房款，贵通公司亦有权向胡琴怡主张逾期付款的违约责任。综上，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制贵通公司行使合同解除权，故对于贵通公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议一审法院不予支持。因合同未解除，故贵通公司主张由胡琴怡协助其办理房屋所有权变更登记手续无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。 关于胡琴怡是否应当向贵通公司支付自逾期之日起至2016年12月31日止的逾期付款违约金133956.42元的问题。按照贵通公司、胡琴怡双方的合同约定，胡琴怡应当每年均应向贵通公司支付部分购房款，但胡琴怡在支付了60%的购房款后，未能按照约定支付余下购房款，属违约，应当按照约定承担违约责任。根据约定，若买受人逾期支付房款的，则每逾期一日应按违约金额的万分之一向出卖人支付违约金，故对贵通公司主张胡琴怡向其支付逾期付款违约金133956.42元一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、胡琴怡于判决生效之日起七日内向贵通公司支付逾期付款的违约金133956.42元；二、驳回贵通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2980元，由胡琴怡负担。 二审中，贵通公司提交了以下证据：第一组，胡琴怡劳动合同、任职文件、贵通公司工作责任册、胡琴怡印章交接清单，拟证明胡琴怡原系贵通公司副总裁，分管财务和销售，其利用职务之便在尾款尚未付清的情况下，擅自拿走了案涉房屋的产权证；第二组，贵通公司房款专用收据、贵通公司交易手续费、印花税、维修基金专用收据、会计师事务所审计报告，拟证明贵通公司的房款都有专门收据，胡琴怡作为分管销售和财务的副总裁，知晓公司这一制度，胡琴怡在2015年3月25日向公司转款的300万元没有任何专用收据出具，没有对应任何房屋，并非其向公司支付的剩余购房款。胡琴怡质证认为，对劳动合同真实性无异议，但胡琴怡怀孕后贵通公司对胡琴怡停职的行为违反了劳动法等法律法规的规定，系违法行为，工作责任册系贵通公司单方面制作，对印章交接清单认为与本案无关；对房款收据等认为系贵通公司单方面制作，真实性不予确认。 胡琴怡提交了以下证据：一、胡琴怡农业银行、交通银行交易明细清单，拟证明2015年3月23日偿还给贵通公司的212万元系个人还款而非股票投资款，胡贵平转给胡琴怡的2000万元系私人赠与而非购买股票；二、胡琴怡向胡贵平之子的转账凭证，证明胡琴怡收到的2000万元中部分实际转回了贵通公司，同时家庭成员之间转账频繁，2000万元也是私人借款；三、胡琴怡出院证明及工资发放表，拟证明胡琴怡怀孕后贵通公司对胡琴怡停职的行为违反了劳动法等法律法规的规定，系违法行为；四、案涉房屋的询问笔录、贵通公司办理房产证的委托书、完税凭证等，拟证明根据房产管理部门规定，房产证领取必须是本人或受托人领取，案涉房屋系胡琴怡授权贵通公司工作人员领取，不存在擅自获取的情况；五、贵通公司开业申请登记表，拟证明贵通公司在2011年底和2012年初并非一人股东的公司，胡贵平转出2000万元无任何股东会决议，故应认定为胡贵平个人转账行为。 贵通公司质证认为，胡琴怡的农业银行卡交易明细不能达到胡琴怡证明目的，反而能够证明贵通公司向胡琴怡支付了股票投资款；交通银行流水不能证明2000万元系个人开支还是购买股票；向胡贵平之子的转账显示只有约204万元转回了贵通公司，故对该证据关联性有异议；出院证明和工资表与本案无关；询问笔录、委托书、税费凭证等不能达到证明目的，从开发商处购房均是购房者委托开发商领取，但根据合同约定房产证应暂存，在胡琴怡未能全额付清款项的情况下，其系擅自取走房产证，完税时间系2015年1月20日，而胡琴怡主张其支付剩余房款300万元的时间在2015年3月，故不能反推，该组证据与本案无关，不能达到证明目的；贵通公司的工商资料显示虽然在2011年公司有两个股东，但胡贵平持有96%的股权，且系法定代表人，故胡贵平转给胡琴怡的2000万元就是委托购买股票的款项，该事实在后来的《隐名投资协议书》中也有体现，故不能达到对方证明目的。 二审另查明，胡琴怡系贵通公司法定代表人胡贵平之女，原任贵通公司副总裁。2015年1月20日，案涉房屋的契税和印花税已缴纳。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，胡琴怡、贵通公司签订的七份《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点为：1、胡琴怡是否支付了剩余的购房款；2、若胡琴怡未支付购房款，贵通公司是否有权解除案涉合同。 关于胡琴怡是否支付了购房款。本院认为，胡琴怡系贵通公司法定代表人之女，且其亦曾担任贵通公司高级管理人员，各方之间除房屋买卖合同关系外，还存在多项经济往来和法律关系，各方之间款项往来密切。从现有证据来看，胡琴怡2015年3月23日、25日胡琴怡连续向贵通公司支付了212万元、300万元，贵通公司出具的收据均载明“还款”，胡琴怡亦未对此提出异议，因此前述两次转账所涉款项应为同一法律关系。而胡琴怡所欠付的购房款数额亦与2015年3月25日转款数额有出入，故不能认定2015年3月25日胡琴怡所转的300万元为其支付的购房款尾款。胡琴怡还认为，案涉房屋产权已办理过户手续，房屋和产权证书已经实际交付，且贵通公司已办理了完税手续，故应视为贵通公司认可胡琴怡支付了剩余全部购房款。本院认为，贵通公司履行完税手续及变更过户登记时间早于胡琴怡主张的尾款支付时间，故不能由此推定贵通公司已收到了全部购房款；贵通公司与胡琴怡之间除案涉的房屋买卖合同关系外，还存在其他特殊关系，故贵通公司在合同实际履行中变通履行关于房屋、产权证书交付的约定属正常情况，不能当然由此推定贵通公司认可胡琴怡支付了全部剩余房款。因此，本院对胡琴怡关于其已实际了全部购房款的主张不予支持。 关于贵通公司是否有权解除合同。本院认为，根据七份《商品房买卖合同》及补充协议的约定，胡琴怡在2012年3月8日支付七套案涉房屋的首付款后，应分期每年按比例支付剩余购房款。在胡琴怡数年未能依约支付分期款项的情况下，贵通公司未进行任何催告，亦未及时主张对方违约责任，而是继续将案涉房屋办理了过户登记手续，由此可见，贵通公司显然因双方存在的特殊关系而容忍了对胡琴怡的逾期付款行为，双方实际变更了合同中剩余房款履行期间的约定。由此亦可认定胡琴怡持有房屋产权证书及实际占有房屋系经贵通公司认可，而非贵通公司在诉讼中主张的胡琴怡利用职务便利的擅自占有取得。因贵通公司已容忍了胡琴怡的逾期付款行为，双方已通过实际行为变更了对房屋剩余款项履行期间的约定，故贵通公司实际放弃了相应的约定解除权，同时考虑到房屋已变更过户及实际交付等事项，本院对贵通公司要求解除七份《商品房买卖合同》及补充协议的主张不予支持。 因胡琴怡未能按照双方原约定时间支付剩余房款，虽贵通公司不得就此主张合同解除，但胡琴怡客观上亦造成了贵通公司相应实际损失，一审按照约定的逾期金额的日万分之一计算违约金并无不当，应予维持。 综上所述，贵通公司和胡琴怡的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审四川贵通建设集团有限公司上诉案件受理费100元，由四川贵通建设集团有限公司负担；二审胡琴怡上诉案件受理费2980元，由胡琴怡负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵韬 审判员  李俊 审判员  王果 二〇一九年五月二十日 书记员  李静