广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终431号 上诉人（一审被告）：广西桂裕控股有限责任公司，住所地：来宾市桂中大道**，统一社会信用代码：91450200715141798G。 法定代表人：罗世裕，公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨汉彪，该公司法律顾问。 被上诉人（一审原告）：黄照维，男，1989年7月20日生，壮族，住来宾市。 委托诉讼代理人：张荣宗，广西信尔泓达律师事务所律师。 上诉人广西桂裕控股有限责任公司（以下简称桂裕公司）因与被上诉人黄照维商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人桂裕公司的委托诉讼代理人杨汉彪，被上诉人黄照维的委托诉讼代理人张荣宗参加了询问。本案现已审理终结。 桂裕公司向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定：遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。本案中，上诉人已提交气象部门提供的降雨天数记录，来宾市自来水公司提供的停水记录，来宾市供电局出具的停电记录，上诉人在约定交房之前，遭遇降雨达159天，停水5天，停电7个多小时。造成无法正常施工的事实并影响施工工期，应当归结为不可抗力，上诉人可据实予以延期交房。虽然合同未有细化降雨、停水、停电等条款，但上述原因影响到正常施工，从而导致交房顺延，理应适用不可抗力的合同约定条款。双方签约后至实际交房日，降雨、停水长达164天，应予扣除。2、原审仅认定小区在2012年9月的重大调整，认定证据不客观、不全面。在上诉人提交的红河国际小区的规划变更图中，包含了2012年及2015年1月、5月的小区规划设计变更图。根据双方签订《商品房买卖合同》第九条第二款第4项约定，在施工过程中出现规划部门批准的变更或设计单位作出的设计变更而致工期延长的，也应据实延期交房。因此，原判采信的证据有误，导致认定事实不清。3、上诉人与施工方签订的合同约定工地连续停水、电4小时以上，工期应当顺延，根据建筑行业的规定因降雨、停水等原因累计超过8小时以上的，施工工期应予顺延。综上，不可抗力（降雨、停水、停电）规划设计变更、施工方工期顺延，是导致逾期交房的根本原因，该时段应予扣除，上诉人不应就此承担责任。原判认定上诉人逾期交房并要上诉人支付违约金的事实错误，适用法律不当，应予撤销。故请二审法院在查明事实的基础上予以改判决，支持上诉人的上诉请求。 黄照维答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 黄照维向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金12，906.19元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2015年11月8日，黄照维与桂裕公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：原告向被告购买来宾市桂中大道西190号红河国际住宅小区5号楼1203号房，建筑面积共144.15㎡，每平方米2，897.51元，总金额417，676元；出卖人应当在2015年12月31日前将符合约定的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致延误的；3.政府及职能部门通知停工、禁止车辆或人员出入施工场地而影响工期的；4.在施工过程中出现规划部门批准的变更或设计单位作出的设计变更而致工期延长的；5.遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；6.买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额拨至出卖人指定银行账号的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内……出卖人逾期交房超过120日后，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按已付款的0.5%支付违约金，买受人继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；买受人在签订合同之日向出卖人支付首期款127，676元；附件六合同补充协议还约定买受人应在签订《商品房买卖合同》之日将出卖人已经明示的办理按揭所需的资料完整地提供给出卖人，并按出卖人或按揭银行通知的时间到银行办理按揭贷款手续；合同还对其他事项进行了约定。2015年11月9日，被告向原告开具金额为127，676元的销售不动产统一发票，2016年1月27日，原告向被告付清购房余款290，000元。被告通知原告于2016年12月16日办理交房手续。2018年7月9日，被告由柳州桂裕房地产开发有限责任公司更名为广西桂裕控股有限责任公司。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方依照合同约定享受权利并履行义务。关于被告迟延履行交房事由及违约责任的确定，被告桂裕公司通知原告于2016年12月16日交房，已超合同约定的交房时间，原告于2016年1月27日付清了总房款，故根据合同约定被告实际迟延交房天数为309天。对于被告提出的降雨、停水、不可抗力、政府限制性行为等事由。一审法院认为：第一，原被告在签订《商品房买卖合同》时并未约定降雨、停水作为迟延交房的情形。第二，桂裕公司辩称的原告所购买的商品房小区在建设当中因规划设计的变更而导致合同约定的交付期限顺延，依约应当顺延交付房屋的期限。原告与被告签订的商品房买卖合同是在2015年11月，而被告辩称的规划设计的变更是在2012年9月，并且被告辩称的规划设计的变更也不能认为是合同约定的不可抗力、政府限制性行为。第三，原告在2016年1月27日交清购房余款交房日期应当往后顺延15日，本案中，原告已经按照合同约定往后顺延15日计算逾期天数。因此，被告已经构成违约，依法应当向原告赔偿相应违约金。关于逾期交房违约金的计算，结合逾期的天数、合同的约定，一审法院确定违约金为12，906.19元（417，676元×309天×0.0001元/天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：广西桂裕控股有限责任公司向黄照维支付逾期交房违约金12，906.19元。案件受理费123元，减半收取61.5元，由广西桂裕控股有限责任公司负担。 本院二审期间,双方当事人均未提供新证据。 经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于是否应予扣除上诉人主张的降雨、停水、停电天数的问题。经查，该合同明确约定了出卖人可据实予以延期的六种情形，但并未将降雨、停水、停电的情形列入其中，且降雨、停水、停电不属于不可抗力，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。关于是否应予扣除上诉人主张的小区规划变更的延长工期的问题。经查，2012年9月3日，来宾市住房和城乡建设委员会对上诉人提出的建设永久性进出口通道的申请，以及多建一层地下室的申请，作出同意的批复。上诉人在一审中虽提交有2012年、2015年1月、5月的小区规划变更图，但上诉人已于双方签订合同之前就已向来宾市住房和城乡建设委员会提出以上两份申请并得到同意批复，且上诉人未在涉案合同中告知被上诉人，亦未在涉案合同中作出相应延期交房的约定，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。关于是否应予扣除上诉人主张依据与施工方签订合同约定施工工期顺延的问题。根据合同相对性原则，上诉人与施工方的合同约定与本案的合同没有关系，上诉人以此主张扣除施工方工期顺延的期间的理由不成立，本院不予采信。 综上所述，上诉人桂裕公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费123元（上诉人已预交），由广西桂裕控股有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦正德 审判员  马翠柳 审判员  蓝东桃 二〇一九年五月十七日 法官助理谢聪乐 书记员谭淑婷 附：本判决引用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。