文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终869号上诉人（原审原告）：郑道富，男，1956年1月2日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，被上诉人（原审被告）：贺敏，女，1968年5月29日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：李相国，湖北正典律师事务所律师。上诉人郑道富因与被上诉人贺敏租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初6697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑道富，被上诉人贺敏的委托诉讼代理人李相国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑道富上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方于2018年2月25日签订的《房屋租赁合同》；由贺敏返还郑道富租金24000元，并支付自2018年2月26日至租金返还之日止按年利率24%计算的资金占用费；贺敏承担案件诉讼费。事实和理由：1.一审法院以郑道富未提交证据证实其退还房屋钥匙的原因及合同约定“租期未满，乙方要求退房，经甲方检查同意后，甲方可退回乙方租金，不退房租费”为由，不支持郑道富要求贺敏返还租金及支付资金占用费的请求，属不公正的判决；2.双方于2018年2月25日签订租房合同后，贺敏迟迟不交还钥匙致使郑道富得不到租房居住，租房合同实际并未履行。合同第七条约定“租期未满，乙方要求退房，经甲方检查同意后，甲方可退回乙方租金，不退房租费”，该条款是格式条款，显失公平。依照《房屋出租合同》第八条第七项约定“乙方可以转租他人使用，经甲方同意后可以退房，由甲方负责租赁。”且租期未满是指承租方居住了房屋而提出退房，事实上郑道富一天都没有居住，合同并未履行，故不应适用《房屋出租合同》第七条的约定；3.郑道富自始至终未要求退房，从双方的微信聊天记录可以证明郑道富没有退房的意愿。郑道富于2018年2月28日晚将钥匙交给贺敏儿子手中后，多次电话要求贺敏交还钥匙，但贺敏总是以“没有找到安装人员”为由不将钥匙交还给郑道富；4.贺敏在郑道富2018年4月14日强烈要求交还钥匙的情况下，借机利用《房屋出租合同》第七条的约定，以微信方式告诉郑道富“您已退房”，并将押金以微信方式转给郑道富，郑道富是在考虑到要回钥匙无望的情况下，认为贺敏严重违约才在微信中收取了贺敏转账的2000元，并未承认退房的事实；5.《房屋出租合同》第八条第七项约定“乙方可以转租他人使用”，若郑道富不租住该房屋，是可以转租的，绝不可能要求退房后自行损失24000元。且贺敏举证称郑道富于2018年4月10日退房交还钥匙，则贺敏应该于当日将2000元押金当场退还给郑道富，而贺敏于2018年4月15日上午9点才以微信转账的方式退还押金，充分证实贺敏在蓄意伪造事实，实施欺诈行为；6.郑道富提出解除《房屋出租合同》，是在贺敏已经不可能交还租赁房钥匙的情况下，不得已提出的；7.一审法院判决驳回郑道富的诉讼请求，也就是说房屋出租合同继续有效，但贺敏迟迟不交还钥匙给郑道富，致使郑道富得不到租房居住，属严重违约，应该依法赔偿郑道富的损失。贺敏辩称：双方于2018年2月25日签订《房屋出租合同》后，郑道富已验收房屋，贺敏将房屋及钥匙一并交给了郑道富。郑道富给贺敏支付了房屋租金和押金。郑道富在一审诉状中称贺敏未交付钥匙，在二审中又称将钥匙退还给贺敏了，可见郑道富随意歪曲事实，恶意构陷。2018年4月10日左右，郑道富几次打电话给贺敏要求退房，过了几天郑道富将钥匙交还给贺敏。因是贺敏的儿子收到钥匙，之后郑道富打电话给贺敏要求全额退还房租和押金。贺敏称房屋已租用了这么久，全额退房租不合适，郑道富态度强硬，双方无法沟通。2018年4月18日贺敏按照合同约定退还了郑道富房屋押金。郑道富收取押金之后又打电话要求住房，其行为反复无常。一审判决认定事实清楚，郑道富未提交任何证据证明其主张的事实。郑道富向一审法院起诉请求：1.判令解除郑道富与贺敏于2018年2月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令贺敏返还郑道富租金24000元并支付自2018年2月26日起至还款之日止按年利率24%计算的资金占用费；3.由贺敏承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月25日，贺敏（甲方）与郑道富（乙方）签订了一份《房屋出租合同》，约定：“1、甲方有住房位于财富联盟出租给乙方使用。2、租赁期为一年，自2018年2月26日至2019年2月25日止。期满后同等条件下甲方优先租给乙方使用。3、租金为每年贰万肆仟元，租金一次性付给甲方。4、租房押金贰仟元。……7、租期未满，乙方要求退房，经甲方检查同意后，甲方可退回乙方押金，不退房租费。若政府或开发商要征收甲方房屋，甲方退还乙方剩余房租费。……甲方：贺敏，电话：155××******。乙方：郑道富，电话：136××******，身份证号码：。2018年2月25日，收到乙方房租和押金共计贰万陆仟元整。贺敏”。合同签订后，被告将房屋钥匙交给原告。后原告将房屋钥匙交给被告，双方发生争议，被告于2018年4月15日通过微信支付退还原告租房押金2000元，但未退还租金。致原告诉至法院，请求判准前述诉讼请求。审理中，原、被告对原告将房屋钥匙交给被告的原因和时间有争议。原告称系因涉案房屋没有晾衣服的地方，原告与被告协商后于2月28日将房屋钥匙给被告，由其安装晾衣竿，后被告不将钥匙还给原告，致争议发生；被告称系原告要求退房，于2018年4月10日将房屋钥匙交给被告，被告遂于4月15日退还原告租房押金。原、被告就自己的陈述的事实，均未提交充足的证据予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《房屋出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约足额缴纳了房租，被告也依约将房屋钥匙交付给了原告。现原告称其将房屋钥匙退还给被告是因为被告要给房屋装晾衣竿，后被告不返还房屋钥匙，该事实原告未提交证据证实。原、被告合同约定“租期未满，乙方要求退房，经甲方检查同意后，甲方可退回乙方押金，不退房租费”，现原告未能提交证据证实其退还被告房屋钥匙的原因及被告存在违约行为，其要求解除租赁合同，并要求被告返还租金及支付租金占用费的诉讼请求，不予支持。判决：驳回郑道富的诉讼请求。案件受理费400元，减半交纳200元，由原告郑道富负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合郑道富的上诉意见、贺敏的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点为：一、《房屋出租合同》是否已解除；二、租金应如何处理。对此，本院分析评判如下：一、《房屋出租合同》是否已解除双方对郑道富将房屋钥匙交还给贺敏的事实均无异议，但对交还的时间和原因有争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”贺敏主张其与郑道富之间的房屋租赁合同关系在2018年4月14日前已经解除，对此应承担举证证明责任。现仅有贺敏的单方陈述，并无其他证据佐证。且双方均认可的微信聊天记录中记载的内容为：郑道富于2018年4月14日给贺敏发信息“请你把钥匙还给我”，“房子是我租的”，贺敏于2018年4月15日给郑道富回信息“郑老板，您已退房”，“按照合同约定，退您押金”，郑道富于2018年4月15日收取了贺敏退还的2000元押金。贺敏称郑道富交还钥匙的原因是要求退房，从2018年4月14日郑道富所发信息内容看，其在2018年4月14日还在向贺敏主张将房屋钥匙交还，故贺敏称在此之前郑道富提出退房的依据不足。且郑道富在租赁房屋不久就以损失24000元租金为代价主动提出解除租赁合同，而不以转租的方式减少自己的损失亦不符合常理。2018年4月15日，贺敏通过转账方式退还郑道富支付的2000元押金，并未将钥匙交给郑道富。租赁合同中，出租方的主要义务为交付租赁物，承租方的主要义务为支付租金。贺敏以不交还钥匙的实际行为表明不履行租赁合同中出租方交付租赁物的主要义务，并于2018年4月15日向郑道富退还押金，郑道富收取了押金，表明双方于2018年4月15日已实际解除了《房屋出租合同》。郑道富在提起本案诉讼时要求解除《房屋出租合同》，但双方的《房屋出租合同》已于2018年4月15日实际解除，且《房屋出租合同》中约定的租赁期为一年即自2018年2月26日至2019年2月25日止，合同租期也已届满，故对郑道富要求解除合同的诉讼请求不予支持。二、租金应如何处理《房屋出租合同》第七条约定“租期未满，乙方要求退房，经甲方检查同意后，甲方可退回乙方押金，不退房租费。”该条约定贺敏不退房租费的适用情形为“租期未满，乙方要求退房”，即只有在郑道富主动要求退房的情况下才适用。从双方所举证据看，不能证实《房屋出租合同》解除的原因系因承租方郑道富主动提出退房，根据前述分析，导致双方租赁合同解除的原因系因贺敏不履行出租方交付租赁物的义务，郑道富无法实现租赁合同的目的所致，故不能适用该条不退房租费的约定，一审判决贺敏不退房租费的依据不足。郑道富未举证证实其退还钥匙的时间，双方在《房屋出租合同》中对租金标准进行了明确约定，即每月二千元，并未约定租金扣除的情形。如前所述，双方签订的《房屋出租合同》已于2018年4月15日实际解除，对于合同解除之前的租金郑道富应予以承担。按照租赁合同中支付租金的一般交易习惯，未满一个月的，一般按一个月计算，故郑道富应承担自2018年2月26日至2018年4月10日的租金，即其应承担两个月的租金共计4000元。贺敏应将其多收取的十个月租金20000元退还给郑道富。对于郑道富主张按年利率24%的标准支付自2018年2月26日起至租金返还之日止的资金占用费，因案涉合同的权利义务内容发生纠纷，处在诉讼程序中，双方的权利义务关系尚需人民法院的生效判决予以确认，在权利义务关系最终确定之前，贺敏不退还租金的行为具有正当理由，且郑道富主张的资金占用费标准也无法律依据，故对该主张不予支持。综上所述，郑道富的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初6697号民事判决；二、贺敏于本判决生效之日起十日内退还郑道富租金20000元；三、驳回郑道富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，由郑道富负担100元，由贺敏负担100元；二审案件受理费400元，由郑道富负担200元，由贺敏负担200元。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华            本件与原件核对无异      二〇一九年五月七日书记员  欧顺恩