福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终3148号 上诉人（原审被告）：何新海，男，1969年4月28日出生，汉族，住福建省政和县。 委托诉讼代理人：何国昌，广东佰仕杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振兴，广东佰仕杰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：郑雀平，女，1955年9月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审原告）：叶朱灵，男，1981年12月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审原告）：叶清，女，1976年10月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：曾文惠（系叶清丈夫）,住福建省闽侯县。 被上诉人（原审原告）：叶金，女，1978年1月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人何新海因与被上诉人郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何新海上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》并非何新海所签，郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金的代理人亦在一审中明确表示“何新海”签名并非其本人所签，且在一审过程中郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金也未提交证据证明何新海有授权给徐卫东签署租赁合同的书面授权委托书，一审法院仅凭租赁合同第9.6条的约定认定是何新海的授权，属于事实认定错误。2.一审法院认定租赁期限由大写的“叁年”改为“伍年”，存在明显涂改，但该涂改处即无任何人的签名和盖章或奈印进行确认，故该条款属于无效条款，但一审法院却不予评价。3.在一年当中，何新海四次向叶孝悌交付租金，郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金向一审法院提交的证据三已经证明叶孝悌收到何新海支付的租金，且其收到后并未提出任何异议。在一审中郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金也未向法庭提交任何证据证明对该租金数额有任何异议，故租金只递增一次。二、一审法院适用法律错误。何新海与叶孝悌之间的法律关系应该根据《民法总则》第一百七十一条、《合同法》第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条等法律法规进行确认。综上，何新海与叶孝悌之间只有口头协议，没有书面合同，属于不定期租赁关系，一审判决认定事实错误、适用法律错误。 叶清辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。何新海委托徐卫东与叶孝悌签订的租赁合同应属表见代理。从合同签订之后，何新海依照合同上的内容向叶孝悌支付租金的行为来看，该表见代理是成立的。二、何新海违反租赁合同约定，需要承担违约责任，一审中郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金已依法向法庭提交证据证明。 郑雀平、叶朱灵、叶金未作答辩。 郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金向一审法院起诉请求：1.判令何新海向郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金支付2017年5月1日至2018年4月30日的递增租金现金人民币壹拾壹万柒仟捌佰捌拾玖元贰角（117889.2元)，并支付逾期支付租金违约金人民币贰拾陆万伍仟贰佰伍拾元柒角(265250.7元，暂以截至2018年5月5日计算)；2.判令何新海向郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金人民币叁拾伍万陆仟陆佰壹拾肆元捌角叁分（356614.83元)；3.本案的诉讼费由何新海承担。 一审法院认定事实：2011年6月19日，以叶孝悌为出租方（甲方），何新海为承租方（乙方），双方签订一份《福州宝龙城市广场经营场所租赁合同》，合同约定：甲方将其位于福州市台江区出租给乙方；租赁期限自2011年8月1日起至2015年4月30日止。合同签订后，上述店面交由何新海经营使用。2014年11月12日，以叶孝悌为出租方（甲方），何新海为承租方（乙方），又续签一份《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》，该合同乙方一栏由“徐卫东”代签，合同约定：甲方将上述店面租赁给何新海经营使用；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止；第一年度每个月租金为人民币89310元，第二个租赁年度起（含第二年），月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增10%，直至合同届满；租金按每三个月支付，乙方应于每三个月第一个月的5日前将该三个月的租金存入甲方指定的……账户；如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付该年度月租金3%的金额作为违约金；等等。合同签订后，何新海继续经营使用上述租赁店面，按合同约定的第一年度（2015年5月1日至2016年4月30日）月租金89310元金额（三个月租金267930元）、第二年度（2016年5月1日至2017年4月30日）月租金98241元金额（三个月租金294723元）向叶孝悌支付了2015年5月1日至2017年4月30日的租金，还按第二年度月租金标准（98241元）支付了第三年度（2017年5月1日至2018年4月30日）租金1178892元。 另查明，坐落于福州市台江区店面所有权人为叶孝悌，叶孝悌于2018年4月2日因病死亡，郑雀平系叶孝悌的妻子，叶朱灵、叶清、叶金系叶孝悌的子女。另，何新海在庭审中陈述其曾于2018年4月25日、27日、28日发短信给叶孝悌，通知其收回商铺，并当庭表示现商铺中的物品为弃物，可由郑雀平等人处理。而郑雀平等人则表示合同约定的租赁期限尚未届满，不同意接收商铺。 一审法院认为，“徐卫东”代表何新海与叶孝悌于2014年11月12日签订的《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》，属双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。何新海未依约及时足额支付租金，其行为已构成违约，应将拖欠的租金偿还给出租人，并支付违约金。但合同中除“如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付该年度月租金3%的金额作为违约金”约定外，还约定了没收履约保证金、三个月租金作为违约金等违约条款，因此，出租方权利人现诉请的逾期支付租金的违约金过高，一审法院酌情予以调整为按所欠月租金的日万分之三计算，即2017年5月1日至2018年4月30日年度，以每三个月的第一个月的5日前应付递增租金29472.30元为基数，按日万分之三计算，计至2018年5月5日合计为7957.51元（29472.30元*0.0003*360日+29472.30元*0.0003*270日+29470.30元*0.0003*180日+29472.30元*0.0003*90日）。租赁第三年度（2017年5月1日至2018年4月30日）合同约定的应付租金为1296781.20元【98241元/月*（1+10%）*12月】，何新海已付年租金1178892元，故该年度尚欠递增的租金117889.20元未付，第四年度（2018年5月1日至2019年4月30日）月租金合同约定应为118871.61元【108065.10元*（1+10%）】，故2018年5月1日至2018年7月31日的租金合计356614.83元（118871.61元/月*3月）。出租人叶孝悌死亡后，其继承人郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金承受了上述租赁合同出租人叶孝悌的权利义务，故有权向承租人何新海主张权利。因此，一审法院对郑雀平等人要求判令何新海支付2017年5月1日至2018年4月30日递增租金117889.20元及其违约金，以及2018年5月1日至7月31日租金356614.83元（118871.61元/月*3月）的诉讼请求予以支持。因合同租赁期限尚未届满，现郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金未提出解除合同之诉请，而何新海亦未反诉提出解除合同，故一审法院对双方合同现是否解除不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：一、何新海应于判决生效之日起七日内向郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金支付2017年5月1日至2018年4月30日所欠的递增租金人民币117889.20元，并支付逾期付款违约金（截至2018年5月5日合计7957.51元；2018年5月6日起以117889.20元为基数，按日万分之三计算，计至付清上述所欠租金之日止）；二、何新海应于判决生效之日起七日内向郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金人民币356614.83元。案件受理费11197元，由何新海负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据现有证据及当事人陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点在于何新海是否有与叶孝悌签订2014年11月12日的《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》及合同约定的租赁期限是否为五年。 关于何新海是否有与叶孝悌签订2014年11月12日的《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》问题。本院认为，根据何新海于2018年4月27日向叶孝悌发出的短信，其明确表示2014年11月12日的合同系叶孝悌与何新海所签，并已支付合同约定的履约保证金267930元，结合何新海已按照合同约定如数向叶孝悌支付2016年5月1日至2017年4月30日递增的租金金额的事实，可以相互印证，证明何新海于2014年11月12日委托“徐卫东”与叶孝悌签订《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》。 关于案涉合同约定的租赁期限问题。本院认为，该条款虽然约定租期叁年被涂改为伍年，但条款中亦明确租赁期限为“自2015年5月1日起至2020年4月30日止”，相比之下，该表述则更为具体详细，可信程度更高，故一审法院综合本案实际情况认定租赁期限为五年并无不当。 案涉《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》系双方当事人真实意思表示，系合法有效合同，双方应依约全面履行。本案中，何新海未依约及时足额支付租金，其行为已构成违约，应将拖欠的租金偿还给出租人，并支付违约金。 综上所述，何新海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11197元，由上诉人何新海负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 吴筱洲 审判员 张 敏 二〇一九年五月二十日 法官助理蔡娟 书记员林雨婷