北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82576号原告：刘勇，男，1972年8月3日出生，汉族，天津嘉宝仕酒店管理有限公司总经理，住北京市朝阳区。被告：北京星泰房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：唐军，董事长。委托诉讼代理人：余国飞，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑国洪，男，1969年8月19日出生，汉族，北京星泰房地产开发有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司，住所地北京市朝阳区。负责人：高建卓，总经理。委托诉讼代理人：白荣娜，女，1987年5月2日出生，汉族，赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司职员，住北京市朝阳区。原告刘勇（以下简称姓名）与被告北京星泰房地产开发有限公司、赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司（以下共同提及时简称二被告，分别提及时简称星泰公司和赛特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘勇，星泰公司的委托诉讼代理人余国飞、郑国洪，赛特公司的委托诉讼代理人白荣娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘勇向本院提出诉讼请求：请求判令星泰公司赔偿我装修损失费148089元、墙面涂料费17906元、家具物品损失费27880元、赔偿两次修复房屋期间的租金损失4万元、因房屋质量造成的承租人砸伤损失1万元、彻底修复房屋漏水的质量问题；判决赛特公司赔偿我2013年1月至2018年6月30日期间的物业费47176．8元，明确我已交付完毕2013年之前的物业费。事实和理由：2007年10月，刘勇与星泰公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了朝阳区XX号X区XX号楼X层X单元XX室商品房，并取得房屋所有权证书。该房屋建筑面积180．5平米，套内面积149．95平米。刘勇于2008年1月9日至22日办理入住手续。房屋自2008年交房以来多次在雨季漏水，造成客厅落地窗顶部，餐厅顶部墙面大面积脱落。2009年星泰公司进行维修，恢复墙面更换地板。2012年相同位置再次漏水，造成餐桌餐椅被泡污损开裂，地面地板变形。赛特公司承诺雨季过后也就是2012年10月后进行维修，室内部分也要等室外维修后再进行复原。2013年夏季房屋再次漏水所承诺的室内维修也未进行，在得到赛特承诺室外己维修不再漏水的确认后，刘勇不得已自行维修室内部分，维修费用刘勇自理。2014年夏季相同位置再次漏水，直至2016年夏季也未能修复。2016年7月租户曹XX（身份证号×××微信名：南南北北）家人在屋内被未能修复的房顶脱落墙皮砸中头部，紧急入院处理，因此中止租赁合同，并要求刘勇赔付租户损失人民币10000元，刘勇再次联系赛特公司现场勘验并尽快进行修复，赛特公司以公共维修基金需要审批为由直至2016年冬季通知最终完成修复。刘勇在此期间多次与赛特沟通未果，不得已再次更换损毁家具，更换餐厅吊灯，并重新更换地板，粉刷墙面对漏水影响区域重新装修。2017年6月再次漏水物业无法修复，租户无奈中断租约，刘勇再次自行修复粉刷房屋，并造成修复期间租金损失，从刘勇收房一年后至今近十年的时间刘勇就漏水问题多次与二被告方沟通要求修复但二被告方以各种理由推诿搪塞至今。星泰公司提供房屋质量存在严重缺陷，赛特公司并未予及时修缮导致刘勇的装修及家具等投入严重毁损，星泰公司也应承担全部赔偿责任。因刘勇多次与二被告协商赔偿事宜，二被告至今未予以赔偿，因此诉至法院，望判如所请。星泰公司辩称：本案不应属于房屋买卖合同纠纷，应当属于物业服务合同纠纷，我公司不是适格的被告。原告的诉讼请求全是房屋漏水的维修责任，星泰公司作为开发商承担的是保修期内的保修责任，星泰公司也履行了保修的义务与责任。原告的诉讼请求超过了法定的保修期及范围，其请求缺乏事实及法律依据，请求驳回针对星泰公司的起诉或者针对星泰公司的全部诉讼请求。刘勇在2009年7月向星泰公司报修漏水，星泰公司也履行了保修责任。自此之后，星泰公司没有收到刘勇的任何保修或者索赔的要求。星泰公司直至本次诉讼才得知此情况，刘勇的诉讼请求超过了诉讼时效。赛特公司辩称：刘勇的诉讼是基于房屋质量提起的买卖合同之诉，依据合同的相对性原则，买卖合同是系刘勇与星泰公司所签订，与赛特公司无关。刘勇所述损失是因房屋质量问题而产生，在保修期内应当由施工单位及开发企业负责，在保修期内没有解决的，应由责任单位继续负责维修，刘勇的损失亦应由责任人承担赔偿责任。赛特公司接到刘勇的报修后，多次为刘勇联系相关方面协调维修事宜，也对涉案楼顶进行了维修。但刘勇房屋并非顶层，其楼上住户并未报修存在漏水问题，因建筑结构和漏水问题复杂，赛特公司仅能在有限范围内作出维修处理，已尽到了物业管理的义务，不应对刘勇承担赔偿责任。同时业已申请了公共维修基金对刘勇所在楼宇进行维修，现处于政府部门批复阶段。刘勇在2008年7月23日交纳了首期物业费，后交纳了2011年1月至2012年12月两年的物业费。其请求的赔偿物业费的部分主张并未交纳，也不属于房屋买卖合同纠纷案由审理的范围；刘勇要求确认其已交纳2013年前的物业费请求，也不属于房屋买卖合同审理的范围；以上两项请求应予驳回。刘勇主张的赔偿租金及支付案外人赔偿款的请求系因房屋质量问题所造成的，并非赛特公司的责任，且在刘勇报修的情况下，赛特公司也积极进行了处理，上述责任不应由赛特公司承担。刘勇所诉的彻底修复问题，没有明确的指向性，不具备可操作性，应当向开发企业主张具备可操作性的主张。赛特公司也申请了公共维修基金，已经对楼宇开始进行维修。因此，不同意刘勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：刘勇为位于北京市朝阳区X号XX号楼X层X单元XX号建筑面积为180．05平方米房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2007年12月21日，刘勇和星泰公司签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋。2008年1月9日，星泰公司向刘勇发出入住通知书，通知刘勇于2008年1月9日至22日期间办理入住手续。刘勇遂办理了入住手续。赛特公司为涉案房屋所在小区的前期物业管理单位，和星泰公司签有前期物业服务合同。星泰公司向刘勇发放了涉案房屋的住宅质量保证书。保证书中就质量保证范围确认屋面防水工程保修五年，保修期自《交付使用通知书》中规定的入住之日开始计算，客户报修请与赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司联系，物业公司自接报起2日内与相关单位核准，确属保修内容后即进行维修，如遇比较特殊的工程质量紧急问题，则由物业公司及时进行应急处理，再与用户共同查验核实，确认是否属于保修内容；房屋及设施在保修期后出现问题和故障，可由赛特国际物业管理有限公司阳光上东园分公司或其他专项服务单位提供有偿维修。2009年7月25日，刘勇向赛特公司报修客厅阳台窗框及顶部漏水。星泰公司的维修记录中记录：“经工程维修人员入户检查，疑为楼上XX室阳台渗水导致。后经开发商协调，由北京天普宸防水维修中心进行维修。现漏水问题已修复完毕，需精装单位对受损部位进行恢复”。在2010年2月5日，星泰公司完成了对涉案房屋内部客厅及阳台顶部和墙面粉刷、客厅更换木地板的维修工程。星泰公司自述，自此次报修后，刘勇从未向星泰公司报修过漏水问题，目前该工程已超过保修期，故不应由星泰公司承担责任。刘勇指认在星泰公司对涉案房屋进行维修后，涉案房屋在每年雨季仍存在漏水问题，星泰公司的维修并未解决刘勇报修的房屋漏水问题；且刘勇每年都向赛特公司报修。赛特物业称根据单位管理要求，赛特公司仅保留两年的维修记录，其保留的维修档案中记录，涉案房屋最早的维修记录是在2017年7月24日。赛特公司提交了五张维修派工单，五张派工单显示2017年7月24日、8月1日、8月16日、10月10日、11月26日，因涉案房屋客厅阳台顶子漏水，刘勇向赛特公司报修。为证明其每年均因漏水问题向赛特公司主张权利，刘勇向法庭提交了2017年9月4日刘勇与赛特公司的代理人白荣娜和另一女性工作人员之间的谈话录音两段。其中一段白荣娜问“他家（指刘勇所属房屋的上一层对应的业主）封阳台之前他家（指刘勇，说话对象为另一女性工作人员）您家（说话对象为刘勇）漏不漏”，刘勇答“一直都漏”，另一女性工作人员答复“他家不是一直都漏嘛”等等。后一段录音中刘勇提出“我们的房子已漏水十年了”，白荣娜答复“嗯，对啊”等。本院亦与赛特公司原工作人员赵某进行了调查谈话。赵某自述，赵某于2003年至2014年期间在赛特公司工作。赵某在职期间，刘勇每年都因房屋漏水问题找过负责此事的赵某要求解决此事，赛特公司也进行了几次维修，但维修后房屋仍然漏水。本案审理中，刘勇自述涉案房屋目前仍有渗水、墙皮脱落现象。为证明其损失，刘勇向本院提交了以下证据：一、加盖北京无限创新装饰设计有限公司的工程报价单及收据各一份，称因房屋漏水毁损，刘勇于2016年11月委托北京无限创新装饰设计有限公司对涉案房屋进行了维修，花费装修费用75300元。二被告对上述证据的真实性不认可。二、加盖北京金土豆装饰工程有限公司印章的工程报价单及收据各一份，称2017年涉案房屋再次漏水，其又委托北京金土豆装饰工程有限公司对涉案房屋进行了维修，花费装修费72189元。赛特公司认可刘勇在2017年重新装修了房屋，但二被告对上述证据的真实性不认可。三、2017年9月27日购买涂料费用的收据17906元，称该涂料用于2017年的重新装修。二被告对该证据的真实性不认可。四、2016年10月购买桌椅和灯具的收据各一张，称2016年漏水后，房屋屋内的桌椅和灯具损坏，其花费了27880元购买上述物品。五、案外人曹XX的身份证复印件，落款人为曹XX的解约证明，落款人为刘勇和曹XX的赔付协议，微信聊天对象为南南北北的微信聊天记录打印件。刘勇主张南南北北即是曹XX，刘勇曾将涉案房屋出租给曹XX，后因房屋漏水，餐厅天花板脱落，砸中曹XX之母头部，刘勇赔付了曹XX1万元作为补偿，双方于2016年8月解除了租赁合同。二被告对除微信聊天记录以外的其他证据真实性认可，但否认其证明效力。以上事实有入住手册通知单、房屋所有权证书、商品房买卖合同、竣工验收备案表、住宅质量保证书、维修记录、谈话录音、调查笔录、报价单及收据等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案争议的焦点问题为原告对星泰公司的起诉是否超过了诉讼时效。依据相关规范及双方合同的约定、住宅质量保证书的说明，质量保证范围确认屋面防水工程保修五年，保修期自《交付使用通知书》中规定的入住之日开始计算。刘勇入住涉案房屋为2008年1月，应从此时计算保修期间。星泰公司提出刘勇在2009年7月向星泰公司报修漏水，星泰公司也履行了保修责任后，星泰公司没有收到刘勇的任何报修或者索赔的要求。但根据住宅质量保证书的说明，“客户保修请与赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司联系，物业公司自接报起2日内与有相关单位核准，确属保修内容后即进行维修”，即刘勇在保修事项发生后向赛特物业公司报修即视为已经向星泰公司主张了相关权利。根据刘勇与白荣娜、赛特公司的另一女性工作人员的谈话记录、本院向赵某所做的调查笔录，赛特公司知晓涉案房屋每年都在漏水，显然为刘勇每年都在向赛特公司主张相关权益，并未怠于行使权利。星泰公司在2009年的维修并未解决房屋漏水的问题，应承担保修责任，并赔偿相应损失。作为业主，刘勇亦应理性维权，而非在无确定责任认定的基础上盲目扩大损失。刘勇主张其因漏水先后装修两次产生了装修费损失、涂料损失、家具损失、租金损失、赔偿案外人的损失，其行为亦存不当，且本院根据其提交的证据难以判断其装修项目、家具更换、租金损失、赔偿他人损失的合理性，故对于其主张的损失费用本院予以酌定。本案为房屋买卖合同纠纷，刘勇在本案中所提关于物业费的请求不应在本案中处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，本院判决如下：一、被告北京星泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内对北京市朝阳区X号XX号楼X层X单元XX号的漏水问题进行维修至不再漏水。二、被告北京星泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘勇因漏水所产生的各项损失共计八万元。三、驳回原告刘勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5666元，由原告刘勇负担4109元（已交纳），由被告北京星泰房地产开发有限公司负担1557元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  付朝晖人民陪审员  王京玉二〇一九年五月二十七日书 记 员  刘 岩