湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终1355号上诉人（原审被告）：岳阳升泰房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖西游路天赋大厦**。法定代表人：甘利群，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜明智，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢慕蔺，男，汉族，1991年12月17日出生，现住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：王建新，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒浩，湖南碧灏律师事务所律师。上诉人岳阳升泰房地产开发有限公司（以下简称“升泰公司”）因与被上诉人谢慕蔺房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。升泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回谢慕蔺在一审提出的全部诉讼请求，并由谢慕蔺承担本案诉讼费。事实和理由：1、被上诉人系团购户，团购协议对其具有约束力。根据升泰公司与团购单位签订的团购协议第七条的约定，如遇政策性因素、政府行为、施工困难和方案调整等非甲方责任原因造成延误的，房屋交付期限顺延，升泰公司在施工过程中，出现了上述顺延情况的事由，交房时间可以顺延，不应认定升泰公司有延期交房的行为；2、根据双方签订的商品房买卖合同的补充协议约定，如遭遇不可抗力等特殊原因，升泰公司据实可予以延期，其可顺延交房的情形如下：在美浓小镇（一期）主体施工期间（2014年1月1日至2016年12月31日）遭遇雨雪天气达386天，属于遭遇不可抗力导致项目工期延误，升泰公司据实延期386天；从湖滨大道引入美浓小镇的主水管未开通，造成小区正常供水不能，且严重影响施工工期和包括不限于消防等专业验收项目的验收；另有赶山路未按时接通、市政供电设施未通、政府审批迟延等情形导致升泰公司不能按合同约定交房；3、由于案涉房屋未交付，根据合同约定，办理产权证需要在交付之后的730日内，因此办理案涉房屋产权证的条件未达到，一审判决60日内交付房屋并办理产权证是错误的。综上，请求二审法院判决升泰公司不承担逾期交房的违约责任。谢慕蔺辩称，一、《商品房买卖合同》的补充协议相关条款系格式条款，因存在减去房屋出卖人责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，应归于无效；二、双方签订的《商品房买卖合同》，已就交房事宜达成了合意，被上诉人是否为团购户身份与是否依约顺延交房期限无关，应以双方在合同中约定的交房时间为准。即使被上诉人应当受《团购协议》的约束，根据该协议的约定，在出现政策性因素、政府行为、不可抗力因素等情形，上诉人也应当与被上诉人协商顺延交房期限，但在合同履行过程中，上诉人并未与被上诉人协商达成一致意见，因此不能得出交房期限已经顺延的结论；三、上诉人在《商品房买卖合同》的补充协议中约定以“雨雪天气”等情形来顺延交房期限的条款，系不合理的减轻或免除其应承担逾期交房的违约责任、排除被上诉人人主要权利的情形，属于无效条款，上诉人所称“不可抗力”系其单方对“不可抗力”作出的扩大解释，违反了法律的强制性规定，即使发生上诉人所谓的“不可抗力”情形，根据协议的约定，上诉人也应当自“不可抗力”事实发生之日起60日内告知被上诉人，但上诉人从未告知被上诉人，因此，不能适用补充协议第三条的约定予以延期交房；四、上诉人主张市政验收、配套、安装之延误所产生的后果由被上诉人来承担，违反了合同相对性原则，上诉人仍应向被上诉人承担逾期交房的违约责任；五、上诉人已构成预期违约，被上诉人可以在合同约定的办证期限届满前要求上诉人承担继续履行办证义务及支付违约金的违约责任。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。谢慕蔺向一审法院提出诉讼请求：1、判决升泰公司向谢慕蔺交付房屋，并办理不动产产权登记手续；2、判决升泰公司自2017年1月31日起至实际交房之日止以购房款为基数按日万分之一支付逾期交房的违约金；3、由升泰公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：一、2016年11月29日，谢慕蔺与升泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定谢慕蔺购买升泰公司开发建设的美浓小镇011幢4层401号房，总价款为676483元。同时合同第九条约定，商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定：升泰公司应在2017年1月30日前向谢慕蔺交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条约定：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起30日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方在补充协议中约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外、出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、不可抗力包括国家和地方政策变动，政府部门对验收即市政配套、安装之延误、自然灾害、战争等；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等）。4、施工期间遇连续停水、停电8小时，雨雪天气。合同签订后年，谢慕蔺依约向升泰公司支付了购房款676483元。二、涉案工程办理了在建工程抵押，抵押权人为中国长城资产管理公司长沙办事处，抵押登记机构为岳阳市房地产产权市场管理处。抵押权人中国长城资产管理公司长沙办事处向岳阳市房产局出函，同意涉案房产办理商品房预售许可证。三、升泰公司辩称作为市政配套设施之一的供电设施出现了延误，应当据实延迟交房时间，并提供了湖南富安电力建设有限公司出具的证明、升泰公司与湖南富安电力建设有限公司签订的《10KV电力工程承包协议》予以证明。谢慕蔺质证称，对市政配套设施延误的事实予以认可，但主张升泰公司未在该事件发生之日起60日内通知谢慕蔺，不应当据实延期交房。四、涉案房屋现仍未办理竣工验收备案，升泰公司未向谢慕蔺交付涉案房屋。一审法院认为，谢慕蔺与升泰公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。一、关于延期交房的问题，升泰公司所建涉案房屋至今仍未经竣工验收备案，且未向谢慕蔺交付房屋，应当按照合同约定向谢慕蔺交付房屋并支付违约金。双方在合同中已约定违约金的具体计算方法（即为谢慕蔺已交房款的总额×延期的天数×日万分之一），故对谢慕蔺要求升泰公司自2017年1月31日起至交房之日止支付延期交房违约金的诉讼请求予以支持；二、关于升泰公司主张的市政设施未配套，其可以据此延期交房的抗辩意见，一审法院认为，双方在合同中约定，遇政府部门对验收即市政配套、安装延误，升泰公司于60日内告知谢慕蔺的，可以据实延期，本案中，升泰公司主张的市政配套之一的供电设施确实延误，但升泰公司未提供证据证实其于60日内告知谢慕蔺，故升泰公司不能据此顺延交房，对该抗辩意见的主张不予支持；三、关于升泰公司主张施工期间遭遇雨雪天气，可以据实延期交房的抗辩意见，由于双方在合同中并未对此进行约定，不予采信；四、关于谢慕蔺主张请求升泰公司办理不动产登记手续的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定涉案房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，而双方约定的房屋交付时间为2017年1月30日，故办理房屋产权证书的届满之日为2019年1月29日，现该期限尚未届至，故对谢慕蔺的该项请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、升泰公司于判决生效后60日内向谢慕蔺交付美浓小镇第011幢4层401号房屋，并自2017年1月31日起至该房屋竣工验收备案并交付之日止以676483元为基数按日万分之一支付逾期交房违约金；逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。二、驳回谢慕蔺的其他诉讼请求。本案一审案件受理费941元，财产保全费306元，共计1247元，由升泰公司负担1147元，谢慕蔺负担100元。二审期间，升泰公司向本院提交了三份证据，拟证明升泰公司可以据实顺延交房，本院组织双方当事人进行了举证、质证。对双方争议的证据及事实，本院认为，升泰公司提供的“建筑工程施工许可证”虽然载明了开工日期为2015年6月2日，发证日期为2015年9月24日，但在一审庭审中，升泰公司自认实际开工时间为2014年7月，另双方当事人在正式签订《商品房买卖合同》时，升泰公司已实际开工建设，对施工许可证未予或延期核发可能影响案涉房屋的竣工和交付日期也应当知情，升泰公司在与陈军签订《商品房买卖合同》中就“房屋交付时间”进行约定，应当已经考虑了“先取得施工许可证，后开工建设”影响交房时间延期的因素，且办理该许可证，并非法律意义上的“不可抗力”，升泰公司以此主张延期的理由不能成立，本院对该证据不予采信；升泰公司提交的“气象资料”能够证明岳阳市2014年1月1日到2016年12月31日期间存在降水、极大风速的天气情况，升泰公司提交的竣工验收监管表及分表、补充协议中涉及的“赶山路”竣工通车的事实，系客观存在的事实，对上述证据的真实性，本院予以采信，至于该证据能否达到升泰公司可以据实延期交房的证明目的，应综合全案证据及事实，予以认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、升泰公司主张顺延交房时间的理由是否成立；二、逾期交房的违约金应如何认定。关于焦点一，本案中，双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中已就顺延交房时间的情形及条件进行了约定。升泰公司上诉主张顺延交房的时间为600余天，虽然其没有提供施工日志等证据予以佐证，也没有在合同约定的情形出现时，于60日内向购房者履行通知义务，但诉争房屋在施工期间，遭遇降雨、大风天气达300余天，受市政基础配套设施建设的影响，赶山路延期通车、主水管、市政供电设施迟延等问题的事实系客观存在，因此认定升泰公司不能顺延交房时间，有违客观事实，且不利于化解本案矛盾。现升泰公司已完成诉争房屋的“五方”（建设、施工、监理、设计及勘查单位）验收，诉争房屋基本具备使用的条件，部分购房户已收房并装修入住，且办理诉争房屋备案证明文件，系行政机关的管理范畴，受行政机关的制约。综上，升泰公司上诉主张顺延交房时间的理由，部分成立，本院予以采纳，但具体顺延交房时间的长短，应综合考虑购房者是否为团购户、合同约定的交房时间、是否收房及逾期收房的损失、升泰公司的违约原因等情况，酌情予以认定。关于焦点二，由于双方在《商品房买卖合同》中，已就逾期交房违约金的计算方式及标准进行约定，故逾期交房违约金的认定主要是违约金的起算时间和截止时间的问题。本院认为，升泰公司与团购户代表达成了《会议纪要》，确定了顺延交房时间为2017年5月31日，该《会议纪要》应对团购户具有约束力，一审判决认定团购户主张逾期交房违约金的起算时间为2017年6月1日，并无不当，本院予以确认；由于升泰公司主张顺延交房时间的理由部分成立，故对于非团购户，本院综合双方合同约定的交房时间、已认定团购户的顺延时间及升泰公司主张顺延的理由及顺延时间等情况，酌情确定非团购户的顺延交房时间为6个月。因升泰公司至今未取得诉争房屋的备案证明文件，不具备合同约定的交房条件，对于未收房的购房者，一审判决认定逾期交房违约金计算至诉争房屋取得备案证明文件之日并无不当，本院予以确认。对于已收房的购房者，因购房者明知合同约定的交房条件，其在升泰公司不具备交房条件时，仍然接受房屋，应视为双方变更了合同约定的交房条件，故逾期违约金只应计算至交房之日止。具体到本案，谢慕蔺并非团购户、未收房，违约金的起算时间本院酌情认定为2017年8月1日（即将合同约定的交房时间2017年1月30日顺延6个月后的次日），违约金的截止时间应计算至诉争房屋办理竣工验收备案文件之日止，一审法院判决升泰公司向谢慕蔺支付逾期交房违约金自合同约定的交房时间次日起计算至诉争房屋办理竣工验收备案并交付之日止不当，本院予以纠正。综上，上诉人升泰公司的上诉请求部分成立，应予支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2114号民事判决；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2114号民事判决第一项为“岳阳升泰房地产开发有限公司于本判决生效后60日内向谢慕蔺交付美浓小镇第011幢4层401号房屋，并支付自2017年8月1日起至诉争房屋办理竣工验收备案并交付之日止以676483元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金”；逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；三、驳回谢慕蔺的其他诉讼请求。本案一审案件受理费941元，财产保全费306元，共计1247元，由岳阳升泰房地产开发有限公司负担1147元，谢慕蔺负担100元。二审案件受理费747元，由岳阳升泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇一九年五月二十七日书记员  方晶晶