河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民再24号再审申请人（二审上诉人、一审被告）：三门峡市中原置业有限公司，住所地三门峡市湖滨区虢国公园东侧。法定代表人:肖英，该公司董事长。委托诉讼代理人：荆凤梅，河南天地律师事务所律师，代理权限为特别授权。被申请人（二审被上诉人、一审原告）：高旭，男，1983年9月27日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：高远，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。再审申请人三门峡市中原置业有限公司（以下简称中原置业公司）因与被申请人高旭房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫12民终297号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年2月21日作出（2018）豫民申7043号民事裁定书，指令三门峡市中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人中原置业公司的委托代理人荆凤梅、被申请人王书伟的委托代理人高远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中原置业公司申请再审称，二审判决中原置业公司承担逾期办证违约金错误，迟延办证是政府职能部门原因导致不能办理权属证书，属不可抗力，不应由其承担违约责任，其公司于2017年9月25日将办理不动产权属证书的相关材料递交国土资源局，这段时间也让中原置业公司承担责任,违背事实,二审认定中原置业公司有义务办理不动产权属证书的截止时间为2017年11月1日错误。法院审理中没有扣除登记机构变更所耽误的时间，规划局与土地局对于用地分类标准不同，造成无法办理产权证。市政府土地政策调整等原因也导致了逾期办证。高旭辩称，中原置业公司所称的测绘、土地局与不动产局交接等因素，发生的时间均不是2015年，根据其陈述是在2017年9月才提交材料，按照合同约定已经构成违约，要求维持二审判决。高旭向一审法院起诉请求：1、判令中原置业公司支付高旭逾期办证违约金96475.1元；2、判令中原置业公司返还高旭多缴纳的房款152514.8元及利息（自2014年2月18日起按照月利息6‰计算至付清之日止）；3、判令中原置业公司赔偿高旭各项损失共计23121.9元及利息（自2014年2月18日起按照月利息6‰计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2014年2月18日，高旭与中原置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定“由高旭购买位于湖滨区虢国路二街坊中原世纪苑北区3幢1单元1层101号，建筑面积共计182.77平方米：套内面积143.79平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积38.98平方米；商品房单价为3825元/平方米；产权登记面积与合同约定面积差异多退少补，不计利息；买受人约定金额为299095元，约定付款时间为2014年2月18日，交纳比例为42.78%；约定金额400000元，约定付款时间为2014年5月18日，交纳比例为57.22%，最后按照实测面积多退少补；出卖人应该于2014年12月31日前，将验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，由于买受人未能按照政府主管部门的要求交齐资料等原因导致买受人不能在规定时间内取得房屋所有权权属证书的，出卖人不承担任何责任”。合同约定支付价款698751元，所购房屋面积实测为182.68平方米，高旭实际缴纳房款共计698751元。中原置业公司按约向高旭交付房产。2014年2月18日，高旭缴纳住房专项维修基金10966元。2015年6月10日，高旭缴纳契税27950.04元。中原置业公司未为高旭办理房产证，且高旭认为负一层不能办理房产证应该按照地下室价款收取费用，应该退还多收取价款并赔偿损失。庭审中高旭明确第一项诉讼请求自2016年1月1日起计算至2017年11月1日，以698751元房款为基准，采用月息千分之六计算。另查明，2012年1月13日，中原置业公司取得位于湖滨区××路××街坊中原世纪××楼的建设工程规划许可证，载明“住宅，框剪；11+1F；3#；高度33.8米，地上建筑面积5944.71平方米，地下建筑面积496.11平方米”。2012年10月12日，中原置业公司取得的商品房预售许可证，载明“3号楼，成套住宅，住宅建筑面积6440.91平方米，层数11层，所在层-1-11+1，单元数2，住宅套数**，平均售价3760元”，该预售证有效期自2012年10月12日起至取得三门峡市商品房房屋产权证之日止。2017年11月7日，中原置业公司取得三门峡市国土资源局不动产登记部门出具的豫（2017）三门峡市不动产证明第1708002454号，载明“申请人中原置业公司；坐落湖滨区××路××街坊中原世纪××楼1单元3层302；建筑面积87.82平方米，套内面积75.2平方米；分摊面积13.57平方米”。高旭对以上证据真实性无异议，但不能证明中原置业公司没有办理房产证没有过错，且不动产证均为二楼以上与本案没有关系，坚持其诉讼请求。一审法院认为：高旭与中原置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。高旭按合同约定支付了购房款。中原置业公司已交付房屋。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。本案中，高旭起诉时距上述办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，中原置业公司虽辩称未能办理房产权属登记并非出于其自身的原因，而系行政机关不予协助及房产政策调整所致，但其未提供证据证实由于上述原因导致了客观意义上无法办理房屋权属登记，且其亦未能提供证据证明其按照合同约定在涉案房屋交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故对中原置业公司称其无过错并不违约的辩称，不予采纳。关于逾期办证违约金，双方合同未约定具体的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。高旭起诉要求按照实际交付房款698751元为基准计算违约金，予以支持。故逾期办证违约金，应以698751元为基准，自2016年1月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2017年11月1日。本案涉讼房屋尚未办理正式产权登记，合同约定房产面积以产权登记面积为准，故待不动产产权证书办理出来之后，高旭可依据产权证书载明面积再予以请求权利。综上，高旭以负一层无法办理房产证为由，要求中原置业公司返还多交房款及赔偿损失的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、三门峡市中原置业有限公司支付给高旭逾期办证违约金，该违约金以698751元为基准，自2016年1月1日起参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期办证违约金至2017年11月1日。限于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回高旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，减半收取2690元，由高旭负担1690元，由三门峡市中原置业有限公司负担1000元。一审宣判后，中原置业公司不服提出上诉：请求撤销原判，依法改判驳回孙秀萍原审诉讼请求。本院原二审与一审查明事实一致。本院原二审认为，高旭与中原置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，中原置业公司未能提供证据证明其按照合同约定在涉案房屋交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故中原置业公司应当承担违约责任。双方合同中未对逾期办证约定具体的违约责任承担方式，根据本案查明事实，中原置业公司办证延迟并未影响高旭对涉案房屋的居住使用，一审按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金偏高，二审予以纠正。根据公平原则，酌定违约金以购房款698751元为基准，自2016年1月1日起按年利率3%计算至2017年11月1日。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院原二审判决：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初5234号民事判决；二、三门峡市中原置业有限公司支付给高旭逾期办证违约金，违约金计算方式：以购房款698751元为基准，自2016年1月1日起按年利率3%计算至2017年11月1日。限本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回高旭的其他诉讼请求。一审案件受理费5380元，减半收取2690元，由被上诉人高旭负担1790元，由上诉人三门峡市中原置业有限公司负担900元。二审案件受理费1376元，由上诉人三门峡市中原置业有限公司负担。再审中，中原置业公司提交两组证据，第一组为，中原置业公司2017年4月17日向国土资源局出具的的难题汇报函；中原置业公司2018年3月15日向住建局出具的情况说明，，住建局市场监管科负责人周东伟在上面签字认可三门峡市住建局出具的情况说明，2017年8月16日三门峡市城乡规划局关于进一步明确中原世纪苑等项目规划技术指标的复函一份，三门峡市政府土地管理文件，国有建设用地使用权变更协议。证明：涉案房屋逾期办证的原因之一是因房产证、土地证两证合一，办证机构合并的政策调整而导致，开发商可免责。第二组证据为：中原世纪苑交接验收单一份，不动产登记申请表两份，中原世纪苑北区3、5、6号楼不动产证明各一份。证明：3、5、6号楼系同一批向不动产登记局提交办理不动产权属证书的材料，不动产登记局受理的时间为2017年9月25日，这几栋楼颁发不动产证明的时间均为2017年11月23日。对于中原置业公司提交的证据，本院结合一二审及再审庭审情况，结合证据关联性综合分析后予以认定。本院再审对原一二审查明的事实予以确认。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论认为：关于中院置业公司是否构成违约以及应否承担违约责任的问题。高旭与中原置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，该合同第十五条约定“出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。…”中原置业公司未能提供证据证明其按照合同约定在涉案房屋交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故中原置业公司构成违约应当承担违约责任。关于违约金的计算标准，应综合考虑本案中涉及的规划部门与国土部门用地分类标准不同、实测报告不能及时出具以及不动产登记政策调整、中原置业公司是否积极履行合同义务、逾期办证的影响等因素予以确定。本案中，第一，中原置业公司应于2015年12月31日前将相关资料提交备案，按照中原置业公司提交的证据显示，其于2016年11月1日通过售楼部销售人员打电话通知高旭，无法办理房产证。三门峡市住房和城乡建设局到本案争议小区召开座谈会的时间为2016年12月13日。中原置业公司向三门峡市住房和城乡建设局提出问题解决方案的时间为2017年1月6日。第二，中原置业公司提交的向国土资源局难题汇报函的时间为2017年4月17日，三门峡市城乡规划局就用地分类标准不同向国土资源局复函的时间为2017年8月16日。中原置业公司向国土资源局递交相关登记资料的时间为2017年9月25日。基于以上时间点以及影响因素的综合考量，根据公平原则，本院对于本案的违约金予以调整并酌定，本案的违约金以购房款698751元为基准，按照年利率3%计算，从2016年1月1日起计算至2016年11月1日中原置业公司通知业主房产证无法办理之日止。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫12民终297号判决及湖滨区人民法院（2017）豫1202民初5234号民事判决。二、三门峡市中原置业有限公司支付给高旭逾期办证违约金，违约金计算方式：以购房款698751元为基准，自2016年1月1日起按年利率3%计算至2016年11月1日。限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回高旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5380元，减半收取2690元，由高旭负担1790元，由三门峡市中原置业有限公司负担900元。原二审案件受理费1376元，由三门峡市中原置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张建华审判员  路增广审判员  申宇航二〇一九年五月三十一日书记员  赵佳鑫