河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初14116号原告河南新豫发物业服务有限公司，住所地郑州市陇海东路**。法定代表人王建举，总经理。委托代理人周玮，女，汉族，1987年6月20日出生，住河南省漯河市郾城区。委托代理人曹艳丽，女，汉族，1974年10月10日出生，住郑州市金水区。被告张晓慧，女，汉族，1982年2月3日出生，住河南省汤阴县。委托代理人程文海，男，汉族，1978年3月8日出生，住汤阴县。原告河南新豫发物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告张晓慧（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周玮，被告委托代理人程文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年7月22日至2019年6月30日之间欠缴的物业费10381元及违约金8104元，共计18485元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月22日，原告与被告签订《金晨嘉园前期物业管理协议》，协议约定由原告为被告购买的郑州市金水区金晨嘉园x号楼x单元x室提供物业服务，物业管理服务费为1.8元/平方米/月。原告自签订协议后一直尽职尽责为小区及被告提供物业服务，但被告却无故拖欠2014年至2019年上半年的物业服务费共计10381元，经原告多次催收，被告仍未交纳。为维护原告的合法权益，现依据《合同法》、《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，向法院提起诉讼，望法院查清事实，依法判决支持原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：证据一、企业名称变更核准通知书一份；证据二、入伙通知书一份；证据三、物业服务合同及金晨嘉园前期物业管理协议各一份；证据四、缴费通知单二张；证据五、物业费通知单五张；证据六、水电费、物业费缴费通知书三张；证据七、物业费及违约金明细表一份。被告辩称：原告在诉状中称被告欠缴2014年7月—2019年6月物业费。原因在于交物业费原告不收，必须要求要把2014年7月—2015年5月份的费用结清。被告不交2014年5月—2015年5月物业费是因为翠园物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务违约在先。1、河南翠园物业公司在服务期间费用是每平米1.8元，在北区同类小区当时是最高的，应达到一级服务标准，被告是2013年11月搬进小区2017年1月发现入户门顶棚灰层脱落，随即去物业反应能否修复，（当时物业办公室就在被告楼下入户大堂右侧）对方办公人员以领导不在为由以于搪塞，（损坏程度和保修项目表附件有提供）。连续几次找物业并要求他们在来访记录本上写明，被告是看着写上去的，当时不知道原告领导看了没有。到如今也不见有人给个说法，保修期过了原告想一推了事。2、2014年5月小区电信宽带进了小区，被告当时的手机套餐月费用249元，可以送一条宽带入户，去营业厅受理被营业厅告知小区的外包合作小区，花园路营业厅可以下条线，但是要被告自己协调安装，因为是开发商和物业承包出去了，去小区楼下要求被告交每年600元宽带费，找物业公司说这他们管不了，反复去问就是解决不了，只能交600元开通宽带，一直到2015年12月通过西门口一个营业厅，老板给支招用我手机号下宽带到中方园小区他为被告开通，过两年再移机，当时费用是400元，被告是2015年12月10号在花园路营业厅下单同天给被告开通宽带，2017年7月24号办理移机费用58元是楼下营业厅办理，就这点事都推来推去，物业也不做任何答复，这就是物业的管理和服务。3、还是2014年4月被告电瓶车在入户大厅放着，（当时电动车没有停车区域）周六被告没有上班，周一时候被告去骑车，车子到地下室了，发现电瓶被盗了，随即报警，才知道是前天晚上小区保安把车子抬下去的。警察说这里没有监控被告只能找物业，物业说偷盗案件你得找警察，就这样推诿扯皮，原告就不想想是自己的工作人员把电车抬到没有监控的地方的，从而造成被告财产的损失，同时被告也怀疑是监守自盗。物业公司同样采取了不管不问不回应的态度解决问题。4、2014年7月被告开始欠缴物业费，但是物业公司还是不管不问，被告是等着原告给被告回应问题。截止至今也都没有人出面回应以上问题，被告电动车还在等着给个公道呢（发票和目前照片在附件）。在2017年3月被告去现在物业办公室办理暂住证，跟曹艳丽主管沟通物业费用的问题，被告的情况也跟她叙述了一番，当时被告表示可以交河南港发物业的管理费，河南翠园物业费被告不交，但是被告不交2015年5月以前物业费后面的河南港发物业也不收他们的。又是不了了之，物业公司明知道自己没有完全履行服务，后面又拒收物业费，不交物业费也不过问、不上门催要，如今就是想通过诉讼得到高于银行的贷款利息，一举多得是原告居心叵测所造成的。二、原告诉讼请求要求被告支付8104元的违约金，由于物业公司的不作为对被告当时造成多大的困扰，就说现在入户门开门唧唧乱叫，门口套线已经变形，每天都要忍受着视觉和听觉的干扰，另外电动车还停在那等原告给个回复呢。也一直没有再买电动车代步。上班打车需要10元的路程，坐公交需要走近2公里的路程。一个月要260块钱左右的费用，为的是要一个说法，截止开庭都未能收到物业公司给被告只言片语，被告在原告的服务管理下被告电瓶丢了，在原告服务管理下免费送的宽带就不该用必须用收费的，在原告的管理下房屋出现质量问题就可以不管不问，在原告的心目中只有物业费属于管理范畴。诉讼书还写着多次催收，被告电话24小时不关机，下班放学时间家里一直有人。原告上门几次。联系过一次没有。三、综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实调查，请求法院驳回其诉讼请求。被告为支持其答辩意见所依据的事实，向本院提交证据如下：证据一、商品住宅质量保修项目表一份；证据二、照片三张；证据三、电动车销售专用票及保修卡各一张；证据四、截图二份。经审理查明：2012年4月22日，被告与河南翠园物业管理有限公司签订一份金晨嘉园前期物业管理协议，主要载明：房屋坐落位置为金水区金晨嘉园x号楼x单元x室，建筑面积96.7平方米.物业管理服务的内容包括物业共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备用其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理等其他服务。被告每六个月缴纳一次物业管理服务费用，高层住宅部分物业管理服务费用标准为2.0元/平方米/月，地，地下室0元/平方米/月，自房屋建设单位交房之日起算两年内住宅物业管理服务费1.8元/平方米/月，以上收费面积均为建筑面积。河南翠园物业管理有限公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求河南翠园物业管理有限公司清退所交费用。被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，河南翠园物业管理有限公司有权限期要求被告补交并从逾期之日时按日向河南翠园物业管理有限公司支付应交费用总额的3%违约金，或采取服务限制措施，并有权通过法院强制追缴等。2014年5月23日，郑州市工商行政管理局作出企业名称变更核准通知书载明：经审查，核准河南翠园物业管理有限公司名称变更为河南港发物业服务有限公司，以上名称在企业登记机关核准变更登记，换发营业执照后生效。2016年8月10日，郑州市工商行政管理局作出企业名称变更核准通知书载明：经审查，核准河南港发物业服务有限公司名称变更为原告，以上名称在企业登记机关核准变更登记，换发营业执照后生效。2018年8月31日，原告与郑州北开置业有限公司签订一份前期物业服务合同，主要载明：郑州北开置业有限公司以公开招标的形式选聘原告为金晨嘉园的物业服务管理单位，将金晨嘉园委托原告实行物业管理。原告提交的物业费通知单载明：房号均为4-1-1504，业主姓名均为被告，账项说明均为物业管理费，收费周期分别为2014年7月22日-2014年12月31日、2014年7月22日-2015年6月30日、2014年7月22日-2015年12月31日、2014年7月22日-2016年6月30日、2014年7月22日-2016年12月31日，金额分别为931元、1981元、3031元、4081元、5131元。原告另提交的水电费、物业费缴费通知单载明：4-1-1504号业主，已欠缴物业费8281元，请于2018年3月28日前前往物业服务中心缴纳，落款日期为2018年3月25日；已欠缴物业费6181元，合计6181元，请于2017年3月28日前往物业服务中心缴纳，落款日期为2017年3月25日；已欠缴物业费7231元，请于2017年9月28日前前往物业服务中心缴纳，落款日期为2017年9月25日。原告于2019年5月7日向本院提起诉讼。庭审过程中，原被告均认可2014年7月22日至2019年6月30日欠交物业费10381元。本院认为：涉案金晨嘉园前期物业管理协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成物业服务合同关系。原告向被告提供了物业服务，被告未按约支付物业费，故原告诉请被告支付自2014年7月22日至2019年6月30日期间物业服务费共计10381元，依据充分，本院予以支持。关于违约金的计算，违约金的约定为每日3‰，违约金约定过高，本院酌定以实际欠缴费用10381元的10%计算1038.1元为宜。原告诉请违约金中过高部分，本院不予支持。被告相关辩称意见，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张晓慧于本判决生效后十日内支付原告河南新豫发物业服务有限公司自2014年7月22日至2019年6月30日期间物业服务费10381元及违约金1038.1元；二、驳回原告河南新豫发物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半收取131元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员 贾 威二〇一九年五月二十七日书记员 王伟亮