重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初6541号原告:重庆仪才物业管理有限公司,住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳大道**,统一社会信用代码91500109759286526D。委托诉讼代理人：张瑛，男，住重庆市九龙坡区，重庆仪才物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：凌勇，男，重庆市南川区，重庆仪才物业管理有限公司员工。被告:吴道德,男,1964年7月25日出生，汉族,无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告:吴德胜,男,1987年6月1日出生,汉族,无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告:陈有贵,女,1963年7月9日出生,汉族,无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告吴道德、吴德胜、陈有贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托诉讼代理人凌勇、被告吴道德、吴德胜、陈有贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆仪才物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付自2014年1月1日至2018年12月31日所拖欠的物业管理费、水电公摊费总计3552.3元。2.判决被告支付违约金4351.4元。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年1月29日与重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会签订《嘉和康桥物业服务合同》，并经过重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，2016年11月，原告与重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会续签《嘉和康桥物业服务合同》，并经过重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。双方约定选聘原告为嘉和康桥小区提供物业服务，物业服务费为高层电梯住宅每平米0.5元/月，路灯、绿化用水等公摊费每户每月收10元，不按时交物业费的违约金为日千分之三。被告系嘉和康桥小区A区××栋××-××的业主，自2014年1月1日起被告开始拒交物业费，原告催收无果诉至法院，望判如所请。被告吴道德、吴德胜、陈有贵辩称，物业费金额属实，违约金及物业费不交是有其他原因，不存违约金一说。如果没有其他问题，物业费是交起走的，不会产生违约金。我们也是受害者，诉讼费不应由我们承担。本院经审理认定事实如下：嘉和康桥小区座落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道桥东路，占地面积66868平方米，建筑面积245033平方米，该小区由重庆铭邦房地产开发有限公司开发建设，后用于安置拆迁户居住，并由重庆环城物业管理有限公司对小区进行物业服务，该小区至今没有成立业主委员会。2012年12月1日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处出具授权委托书，委托沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会为嘉和康桥小区业主委员会的代理机构，全权代表嘉和康桥小区业主委员会履行相关事务工作。后经沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会征求业主意见，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会出具了关于嘉和康桥小区业主要求更换物业公司的调查意见书，载明：1、根据《重庆市物业管理条例》第十九条规定，凡小区成立业主委员会和更换物业公司，需征求小区双过半（即：总户数过半，总面积过半）业主书面签字同意后方可实施。2、嘉和康桥小区总建筑面积为24.5万方，总户数为2006户。3、本次上门调查同意更换重庆环城物业管理有限公司（以下简称“环城物业”）的业主为1537户，占总户数的59.12%（过半数）：面积为156309.88平米，占总面积的63.80%（过半数）。综合以上调查结果表明，此次由业主、社区居委会上门调查民意满意度结果符合重庆市物业管理条例规定，完全具备更换“环城物业公司”的条件。2013年1月5日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会、沙坪坝区陈家桥街道办事处向沙坪坝区房管局递交关于嘉和康桥小区业主要求更换物业公司的报告，载明：嘉和康桥小区是由重庆铭邦房地产开发有限公司走进陈家桥街道的一个开发项目。该项目于2009年8月开工-2010年12月竣工验收后全部由大学城建设委员会回购用于农转非安置户居住。该小区总占地面积为66868平米，总建筑面积为24.5万方，总户数为2600户。现已逐步入住2160户，入住率已达83%。近两年来由“铭邦公司”选聘的“重庆环城物业管理有限公司”全权管理。该物业公司管理期间因管理混乱无序和不作为等导致多数业主不满，一致强烈要求更换“重庆环城物业管理有限公司”。2013年1月6日，陈家桥街道学林社区居民委员会向嘉和康桥小区全体业主发出公示：最近由嘉和康桥业主联名签署关于更换现任物业公司（重庆环城物业管理有限公司）的结果已经出炉。在业主签署的意见中表明，有双过半（指签署业主户数和面积双过半）业主对重庆环城物业管理有限公司服务态度不满意，要求立马更换重庆环城物业管理有限公司。此签署意见经社区、街道、沙坪坝区房管局物业科三级政府领导部门的审查，此次由嘉和康桥业主联名签署的意见真实可信，而且完全符合《国家和重庆市物业管理条例》相关规定。根据《重庆市业主委员会活动细则》规定：凡是没有成立业主委员会的小区或大厦，当地街道和社区居委会可以代行该小区或大厦业主委员会职责。社区居委会根据双过半业主的一致意见，现服务于嘉和康桥的重庆环城物业管理有限公司将在7个工作日内办理移交手续。2013年1月29日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会代表小区全体业主与重庆仪才物业管理有限公司（本案原告）签订了嘉和康桥小区物业服务合同，约定由重庆仪才物业管理有限公司为小区业主提供物业管理服务，物业服务的主要内容包括：物业共用部分的日程维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；共用绿地、花木、建筑小件的日常养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理……。合同期限为三年，自2013年2月1日起至2016年12月31日止；物业服务费按月收取，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费和路灯公摊费），业主或使用人若不按时交纳物管费的，应按每日千分之三的标准向重庆仪才物业管理有限公司支付违约金。该合同附件载明：根据陈家桥街道办事处2013年1月29日下午2:30分召开的关于协调嘉和康桥小区物业服务企业更迭事宜会议纪要，就物业管理公司更迭问题进行研究讨论。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交接。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代业主委员会职责。该物业服务合同随后在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案登记。同日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会向嘉和康桥小区全体业主公示：根据上门《征求意见书》59.12%的业主同意更换物业公司的意见，由沙坪坝区陈家桥街道办事处于2013年1月29日召开了物业管理联系会议，就物业管理公司更迭问题进行研究探讨。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交换。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代行业主委员会职责。敬望广大业主支持居委会相关工作。同月31日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会出具授权委托书，委托原告全权代表其为嘉和康桥小区业主履行与重庆环城物业管理有限公司物业服务管理接交工作。随后，原告即对该小区进行物业服务。另查明，被告吴道德、吴德胜、陈有贵为重庆市沙坪坝区陈家桥街道嘉和康桥A区××栋××-××号房屋的业主，该房屋的建筑面积为98.41平方米。被告每月应交纳物业服务费为49.21元。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但没有向原告缴纳相应的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告于2018年9月14日以向被告邮寄《物业管理费催缴函》的方式，向被告催缴物业费、公摊水电费、违约金等，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告称不交物业费的理由是：1.物业费到底该不该我交，我不清楚，我是被安置对象。2.小区有上百个门面、一个大型超市、两个车库、一个幼儿园、小区办公室，这是物业的收入就够交物业费。3.被告吴道德之孙在小区内被撞，是由于车辆任意通行、乱停乱放导致的。4.房子属于危房，多次向建委及物业公司反映，未得到解决。5.曾经小区发生火灾，消防水泵无水。6.本小区4栋，电梯存在严重隐患，被告吴道德两次被困电梯，一次是11楼直接掉在1楼，第二次18楼掉在1楼。电梯问题现在也未得到解决。7.整个房屋的天花板、墙体出现爆裂、开裂、破损，本小区至今未领到房屋安全许可证，我向建委反应后我们都未领到房屋安全许可证。8.本小区多次被盗，不止我们一家被盗过。9.本栋楼门口和电梯都没安装摄像头，至今未安装。造成我家去年，以及前年，门锁被损坏。我家被盗后反映后也未安装。以上事实，有原告重庆仪才物业管理有限公司举示的嘉和康桥物业服务合同、欠费明细表、违约金明细表、EMS回单、物业管理费催缴函、催费照片、物业服务工作照片、补充协议、被告举示的重庆市公安局案（事）接报回执原被告的陈述以及（2015）沙法民初字第12766号民事判决作为证据证明，可以认定。本院认为，嘉和康桥小区至今尚未成立业主委员会，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会根据相关规定代表小区业主与原告签订了物业服务合同，原告依据该合同对嘉和康桥小区进行了物业管理和服务，且该合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及嘉和康桥小区全体业主均应受该合同的约束，按照合同约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告因房屋质量、亲属被撞、家中被盗等原因不交物业费不能成立。当然，原告提供物业服务存在瑕疵，应当主动与业主加强沟通，双方积极构建和谐的物业服务关系。另原告主张的违约金过高，依法调整为按照同期人民银行贷款利率计算。综上，原告的诉讼请求基本成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴道德、吴德胜、陈有贵支付原告重庆仪才物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2952.3元、公摊水电费600元，以及物业服务费违约金，该违约金以被告吴道德、吴德胜、陈有贵20**年1月1日至2018年12月31日期间每月欠付的物业服务费49.21元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从应交纳该期物业服务费的次月起分段计算至2018年12月31日止。上述款项被告吴道德、吴德胜、陈有贵应于本判决发生法律效力后十五日内付清。二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半缴纳25元（原告已预交），由被告负担，限本判决生效后立即支付原告。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 张晋恺二〇一九年五月七日法官助理 李 森书 记 员 李 亮