湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终651号上诉人(原审原告)：衡阳市华利汽车销售服务有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区西外环路杨柳村。法定代表人：陈启利，董事长。委托诉讼代理人：肖冬梅，湖南居安律师事务所。委托诉讼代理人：冯振，湖南居安律师事务所。被上诉人(原审被告)：罗青荣，男，57岁。被上诉人(原审被告)：陆解良，男，59岁。上诉人衡阳市华利汽车销售服务有限公司（以下简称华利公司）因与被上诉人罗青荣、陆解良租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2018）湘0481民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。衡阳市华利汽车销售服务有限公司上诉请求：一、请求判决撤销湖南省耒阳市人民法院（2018）湘0481民初1184号判决第三项，并改判二被上诉人向上诉人支付违约金327672元及上诉人为实现本案债权而发生的各项费用（包括但不限于律师代理费、交通费，以实际及必然发生为准）或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人应在钢材主材进场后预付租金10万元与事实不符；二、本案被上诉人应对违约金过高的主张负有举证责任并因此承担举证不能的法律后果；三、本案约定的违约金不以上诉人存在其他损失为前提；四、原判认定上诉人不存在损失有违公平及诚实信用原则；五、原判未支持上诉人为实现债权发生的费用违反合同约定，违反法律规定。罗青荣、陆解良辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。华利公司向一审法院起诉请求：一、确认华利公司与罗青荣、陆解良于2016年7月11日签订的《房屋、场地租赁合同》已于2017年11月18日解除；二、罗青荣、陆解良返还华利公司定金50000元；三、罗青荣、陆解良向华利公司支付违约金327672元及华利公司为实现本案债权发生的各项费用（包括但不限于代理费、交通费，以实际发生及必然发生为准）；四、本案的诉讼费用由罗青荣、陆解良共同承担。一审法院认定事实：华利公司因新建汽车4S店的需要，于2016年7月11日与罗青荣、陆解良签订《房屋、场地租赁合同》，合同主要约定：1、甲方（为罗青荣、陆解良）将自有的坐落于湖南省衡阳市辖耒阳市新城一路的汽车销售服务场地和营业房，场地总面积1776平方米（临主干道宽度29.6米，深度60米），出租给乙方（为华利公司）作为汽车4S店销售、维修、美容装潢等经营场所（详见平面图）；2、租赁物的土地证编号：国用（2009）第351514号；租赁物所有权人为甲方；3、租赁期限共计拾年，自2017年1月1日至2026年12月31日止。在甲方按照乙方提供的平面设计图要求完成土建工程后（包括整体钢构建筑及基础、钢架四周1.2米高砖墙、全部地面硬化、四周1.8米高围墙等），必须在2016年9月30日前交付房屋场地给乙方进场装修，免租装修期为叁个月，甲方不收取乙方租金；4、因乙方进场装修前，需进行大量前期准备工作。因此，甲方同意，从乙方提供平面设计图日期起，给予甲方80天工程施工时间，若逾期交付房屋场地的，每逾期一日，甲方向乙方支付违约金1万元，逾期超过30日的，则乙方有权解除本合同，甲方应按租赁合同总标的额的10％赔偿乙方损失；5、租金按甲方出租的场地红线面积计算，每平方米每月15元，第5年租期满后，租金递增5％，即：1-5年每年租金为319680元，第6-10年每年租金为335664元，十年期总租金为3276720元；6、签订合同后，乙方向甲方支付5万元定金；钢构主材进场后，乙方预付租金10万元；房屋场地交付乙方后，乙方支付第一年（12个月）租金抵减之前预付定金和租金后的剩余款（即169680元）；7、由于乙方在租赁甲方房屋场地上投入了大额的装修和设施费用，因此，甲方不得以任何理由提前解除租赁合同。否则，甲方必须赔偿乙方装修损失、可得利益损失等各项损失300万元，并返还乙方已向甲方支付的全部租金并按银行同期贷款利率计算资金占用损失，甲方应将各项损失赔偿金在租赁合同解除前10日内向乙方支付完毕；8、因解决争议所发生的包括诉讼费、保全费等费用及与当事人主张权利、维护权利、解决争议相关的全部费用支出，由败诉方承担。合同签订后，华利公司通过中国民生银行汇款5万元给罗青荣、陆解良作定金，罗青荣于同日出具了收据。2016年8月20日，华利公司将平面设计图交付给了罗青荣、陆解良，罗青荣、陆解良按该平面图进行施工，但未在约定的80天内完成工程施工任务，不能向华利公司交付约定房屋。2017年4月20日，华利公司向罗青荣、陆解良发出履行合同催告函，要求罗青荣、陆解良于2017年5月20日前完工通过验收，但罗青荣、陆解良仍未在该期限内完工并交付房屋场地给华利公司。2017年9月6日，华利公司向罗青荣、陆解良发出通知函，通知罗青荣、陆解良暂停该项目工程建设。2017年11月15日，华利公司通过邮寄送达方式向罗青荣、陆解良发出解除合同通知书，通知自即日起解除双方签订的《房屋、场地租赁合同》。罗青荣、陆解良收到解除通知后，未在法定限期内提出异议并向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请申请。另查明，2009年8月11日，罗青荣、陆解良分别与湖南腾凤置业有限公司签订了土地出售合同，湖南腾凤置业有限公司分别将涉案的土地使用权转让给罗青荣、陆解良，但土地使用权至今尚未变更登记到罗青荣、陆解良名下。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，华利公司与罗青荣、陆解良签订《房屋、场地租赁合同》后，华利公司按约定向罗青荣、陆解良支付了定金5万元，罗青荣、陆解良虽进行了施工，但因自身及客观原因未能在合同约定的期限内完工，经催告后也未完工并将场地交付华利公司使用，其违约行为致使华利公司的合同目的不能实现，华利公司为此于2017年11月15日向罗青荣、陆解良邮寄送达了解除涉案租赁合同的通知书，告之自即日起解除涉案租赁合同，罗青荣、陆解良承认已收到该通知书，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，该解除通知已生效，故涉案租赁合同已于2017年11月15日解除。华利公司要求确认涉案租赁合同已于2017年11月18日解除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同既已被解除，罗青荣、陆解良依据该合同取得华利公司的定金5万元应予返还，华利公司请求罗青荣、陆解良返还定金5万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。华利公司在有权选择定金条款即要求罗青荣、陆解良双倍返还定金10万元的情况下，仅要求罗青荣、陆解良返还定金5万元，这是其行使处分权的合法行为，予以认可。既然华利公司选择因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即要求罗青荣、陆解良按租赁合同总标的额3276720元的10％即327672元赔偿损失，但华利公司除了支付罗青荣、陆解良定金5万元外，并未按合同约定在钢构主材进场后预付租金10万元，也未购买装修材料，更未提供证据证实其因罗青荣、陆解良的违约造成的其他损失，故应认定华利公司不存在其他损失，对华利公司的该项请求不予支持。华利公司要求罗青荣、陆解良赔偿律师代理费2万元，因华利公司未提供代理费的发票原件，故不能确定该项费用已经产生，对华利公司的该项请求也不予支持。罗青荣、陆解良关于已经产生损失143668.8元，应由华利公司承担的的反驳主张，因未提供有效证据证实，且未提起反诉，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决：一、确认华利公司与罗青荣、陆解良2016年7月11日签订的《房屋、场地租赁合同》已于2017年11月18日解除；二、罗青荣、陆解良返还华利公司定金5万元，限本判决生效后10日内付清；三、驳回华利公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案一审案件受理费6965元，由华利公司负担5915元，罗青荣、陆解良负担1050元。华利公司已垫付1050元，罗青荣、陆解良应在执行中清偿。本院二审期间，上诉人华利公司与被上诉人罗青荣、陆解良围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华利公司认可现今场地钢构建筑已经搭建完毕。原审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。罗青荣、陆解良未在合同约定时间之内将场地交于华利公司，存在违约，应承担违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在本次案件审理过程中，华利公司认可钢构建筑已经搭建完毕，符合交付条件，但因华利公司的合同目的不能实现，故合同不宜继续履行。因华利公司与罗青荣、陆解良签订的《房屋、场地租赁合同》中约定华利公司在钢构主材进场后需预付租金10万元，但截止钢构建筑已经搭建完毕华利公司仍未对该笔钱予以预付。虽《房屋、场地租赁合同》中约定若罗青荣、陆解良逾期交付房屋场地的，每逾期一日，向华利公司支付违约金1万元，逾期超过30日的，则华利公司有权解除本合同，罗青荣、陆解良应按租赁合同总标的额的10％赔偿华利公司损失。但因华利公司在合同的履行过程中亦存在违约，故应减轻罗青荣、陆解良的违约责任，本院酌定违约金为50000元为宜。华利公司主张其支付的代理费等相应支出应由罗青荣、陆解良承担，因双方在诉讼的过程中均有相应花费，且华利公司本身存在违约，在酌定违约金中已综合全案情况予以综合考虑，故对其主张的代理费不予支持。因本案纠纷的发生主要是由罗青荣、陆解良引发，本案的诉讼费由其承担大部分较为适宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省耒阳市（2018）湘0481民初1184号民事判决书第一项、第二项；二、撤销湖南省耒阳市（2018）湘0481民初1184号民事判决书第三项；三、罗青荣、陆解良在本判决生效后十日内支付衡阳市华利汽车销售服务有限公司违约金50000元；四、驳回衡阳市华利汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6965元，二审案件受理费6215元，共计13180元，由罗青荣、陆解良负担7908元，衡阳市华利汽车销售服务有限公司负担5272元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇一九年五月三十一日法官助理  邓 琳书 记 员  刘婉君