陕西省洛南县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)陕1021执异10号 异议人杨希文，男，生于1954年9月26日，汉族，住西安市雁塔区。 委托代理人赵喜魁，陕西彩虹律师事务所律师。 申请执行人罗高，男，汉族，生于1986年10月4日，住西安市。 委托代理人康鹏，陕西新虹律师事务所律师。 被执行人陕西樱花房地产开发有限公司（以下简称“陕西樱花公司”），统一社会信用代码916100007836901073，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街******。 诉讼代表人何立峰，系该公司监事。 本院在执行罗高申请执行陕西樱花公司民间借贷纠纷一案中，异议人杨希文于2019年5月13日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。 异议人杨希文称，2012年由我出资，以我母亲熊改娃的名义，经陕西樱花公司法定代表人何军手，购买坐落于洛南县城关镇人民路帝王大厦10501商品房一套，并于2012年11月3日首付20万元，有收据为证；2013年春节前后，我和妻子尹希良分两次给何军房款3万元和13万元，此16万元虽无收据，但有何军妻子李书琴的书面证明材料为证，至此房款36万元我已全部付清，何军答应随后就给我办理房产证。2013年6月我购买的房屋装修完毕，由我母亲熊改娃居住，帝王大厦物业办从2012年9月开始收取物业费，到目前物业费已交至2019年年底。2017年2月16日我母亲熊改娃病逝，该套房就归我所有。每到夏天或回洛南老家探亲，我和家人就会入住使用。 洛南县人民法院2019年4月10日作出的（2016）陕1021执41-1号执行裁定书，裁定“查封被执行人陕西樱花房地产开发有限公司名下坐落于洛南县城关镇人民路帝王大厦1幢1单元10501号商品房”，经了解我才知道，2014年7月29日陕西樱花公司在未给我打招呼的情况下，将我购买的这套房屋抵押给申请执行人罗高，并在洛南县房产管理所办理抵押登记，从罗高处借款。罗高起诉陕西樱花公司，经法院判决执行。贵院查封陕西樱花公司名下坐落于洛南县城关镇人民路帝王大厦1幢1单元10501号商品房系我购买，并已于2013年上半年付清房款且入住使用，而陕西樱花公司与罗高的民间借贷纠纷发生在2014年7月，从时间上界定，我合法购买房屋在前，他们之间的纠纷在后。陕西樱花公司将出售给我的房屋抵押借款，该抵押行为无效，恳请贵院查清事实，解除对洛南县城关镇人民路帝王大厦1幢1单元10501号房屋的查封，以维护法律的威严和我的合法权益。 异议人杨希文为支持其主张，提供有以下证据： 1、执行裁定书；2、（房款）收据一张，证明熊改娃2012年11月3日交给陕西樱花公司帝王大厦501房款20万元；3、（物业费）收据八张，证明（熊改娃）501房已缴纳2012年9月至2019年全年物业费；4、李书琴“证明”一份，证明2013年尹希良夫妇两次分别交给何军购房款3万元和13万元，何军当时答应给办房产证；5、洛南县石门镇王桥村村委会“证明”一份，证明熊改娃系杨希文之母；6、结婚证复印件，证明杨希文与尹希良系夫妻关系。 申请执行人罗高述称，陕西樱花公司因向罗高借款500万元，借期为2014年7月25日至2014年10月24日，并约定了借款利率，陕西樱花公司将其所有的帝王大厦22套房屋作为担保物抵押给罗高，并于2014年7月29日在房屋所在地的洛南县房屋管理所办理了房屋抵押登记（房屋他项权证号：洛房他证城关镇字第**）。债权到期，陕西樱花公司不履行还款义务后，罗高向西安市未央区人民法院提起诉讼，未央区人民法院作出民事判决并已生效，陕西樱花公司一直未履行该判决。罗高申请强制执行，该执行案件由洛南县人民法院办理。申请执行人罗高为帝王大厦22套房屋的抵押权人，并且已经在国家机关办理了合法的抵押登记，罗高的抵押权是唯一的、具有排他性的合法权利，故请求驳回异议人杨希文的执行异议申请，以维护申请执行人的合法权益。 申请执行人罗高未提供相关证据。 被执行人陕西樱花公司在陈述申辩期内未向本院提交陈述申辩意见及证据。 本院依职权调取西安市未央区人民法院（2015）未民初字第00592号民事判决书一份、西安市未央区人民法院（2015）未执字第02701号委托执行函一份、（2016）陕1021执41-1号执行裁定书一份、洛南县房地产管理所为罗高办理的抵押房产的他项权证（洛房他证城关镇字第200003**）复印件一份。 本院查明，2015年9月7日，西安市未央区人民法院对申请执行人罗高与被执行人陕西樱花公司民间借贷一案作出（2015）未民初字第00592号民事判决书，判决陕西樱花公司在判决生效之日后十日内向罗高归还借款500万元，利息60万元。该判决生效后，陕西樱花公司未在规定期限内履行还款义务，申请执行人罗高向西安市未央区人民法院申请强制执行。未央区人民法院于2016年1月11日向我院发出（2015）未执字第02701号委托执行函，以被执行人陕西樱花公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，其公司的抵押房产在我院辖区，委托我院代为执行。我院于2019年4月10日作出（2016）陕1021执41-1号执行裁定书，查封被执行人陕西樱花公司名下坐落于洛南县城关镇人民路帝王大厦1幢1单元22套商品房（房号为10402、10404、10405、10406、10501、10504、10506、10602、10604、10701、10702、10704、10706、10802、10904、11004、11102、11104、11201、11202、11301、11302），查封期限三年，并限定在查封期间，被执行人陕西樱花公司不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。 另查明，2014年7月29日，罗高与陕西樱花公司在洛南县房地产管理所办理了房屋抵押登记（房屋他项权证号：洛房他证城关：洛房他证城关镇字第**公司拥有所有权的坐落在洛南县城关镇人民路帝王大厦商品房1幢1单元10501号等22套商品房抵押给罗高。 又查明，2012年11月3日，被执行人陕西樱花公司向异议人杨希文之母熊改娃出具了加盖有其公司帝王大厦项目部公章的收据一张，载明收取熊改娃缴纳的帝王大厦5FA1户（即本院执行裁定书查封的10501号房）房款20万元。后陕西樱花公司收取了熊改娃名下该套房屋自2012年9月至2019年底的物业费。2017年2月16日，熊改娃去世。现异议人杨希文以该房屋系其所有为由，申请解除我院对该房屋的查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当审查是否符合以上三个条件。本案系执行程序中的异议审查，仅为形式审查，难以对证据进行实质审查。本案从现有证据的形式上判断，本案异议人对其主张，提供了陕西樱花公司出具的购房票据、李书琴证明及物业费收据，但没有提交其他足以排除法院强制执行涉案房产权益的证据，且其提供的李书琴证明，不符合证据的形式要求，对其不能确认，其提出的执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回杨希文的异议申请。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  周梦琳 审 判 员  刘延洛 人民陪审员  杨玉贞 二〇一九年五月二十三日 法官 助理  李 倩 书 记 员  高 妮 1