杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初144号 原告：张学哲，男，1974年4月14日出生，朝鲜族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：王晓伟，浙江富奥律师事务所律师。 被告：吴徐彤，男，1971年12月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：徐虹，浙江浙杭律师事务所律师。 原告张学哲诉被告吴徐彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法由审判员王银燕适用简易程序于同年3月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓伟和被告委托诉讼代理人徐虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张学哲诉称：2015年12月28日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，双方约定被告将位于杭州市萧山区（含西边食堂）共750平方米的厂房承租给原告经营使用，租期自2016年1月1日起至2017年6月30日止，约定年租金为135000元，押金10000元，付款方式为一年一付。合同生效后，被告将厂房交付给原告，按照合同约定的收款账户支付了合同款项。另外，《厂房租赁合同书》约定，被告终止本合同须支付10000元违约金；补充条款中还约定了“若因厂方本身原因本身问题导致一方环评未通过则甲方同意退还乙方房租”。经了解，案涉标的物系被告转租而来，2016年11月1日，被告的房东黄妙忠强行要求原告搬离涉案厂房，原因是被告未履行支付房租的义务。这些事由造成了原告已经搬离涉案厂房，早就无法继续履行合同，也无法实现合同目的。综上所述，被告的行为属于严重违约，违反法律法规的规定，故原告起诉要求判决：一、解除《厂房租赁合同书》，并退还已支付的租金135000元及押金10000元；二、被告支付合同违约金10000元；三、被告支付律师费7000元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为确认双方之间的《厂房租赁合同书》于2016年11月1日解除。 被告吴徐彤辩称：一、原告称未通过环评是因为大房东未予配合签字，该理由与事实不符，根据《国家环境保护总局建设项目环境影响评价文件审批程序规定》第十二条的规定，建设项目是否能通过环境影响评价审批，是由该项目是否符合相关环保要求决定的，而不是由大房东是否签字所决定的。二、案涉租赁合同已经实际履行，被告已按约交付房屋供原告实际占有使用，原告无权要求被告退还已付租金。原告实际占有使用案涉房屋，且其支付的租金在租期内，其无权要求被告退还已支付的租金。三、直至案涉租赁合同期限届满，原告从未通知被告解除租赁合同。原告擅自提前终止租赁合同，违约在先，无权要求被告返还押金。根据《厂房租赁合同书》第11.3条款的约定：“未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金一倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。”双方签订《厂房租赁合同书》约定租期自2016年1月1日起至2017年6月30日止。原告称其于2016年11月1日已经搬离，但原告从未与被告办理房屋腾退交接手续，从未向被告支付提前终止合同的赔偿金（按照约定需要支付的赔偿金为月租金11250元的一倍计22500元），原告无权要求被告返还押金。四、被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付违约金。原告主张被告支付违约金10000元的依据是《厂房租赁合同书》第11.2条：“在租赁期内，若甲方提前终止合同，需提前一个月告知乙方，并且支付乙方违约金10000元”。但是被告从未通知原告要提前终止合同。原告称其已经于2016年11月1日因案外人黄妙忠强制其搬离案涉房屋，但是被告对此并不知情。不论是原告或是黄妙忠，均未曾通知被告到场办理房屋的腾退交接手续，也均未通知被告解除案涉房屋的租赁合同。被告不存在提前解除案涉租赁的意思表示，原告无权要求被告支付违约金10000元。五、原告主张被告支付律师费无合同依据。原告的诉讼主张于法无据，该律师费的支出系原告自身原因造成的损失，与被告无关，不应当由被告支付。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、厂房租赁合同书一份，证明原被告之间关于房屋租赁合同权利义务的约定。 2、银行流水一份，证明原告依约支付被告款项的事实。 3、证明一份，证明自2016年11月1日起案涉租赁物被被告的房东强制收回的事实以及办环评时房东不肯签字造成原告无法实现合同目的的事实。 4、发票一份，证明原告的损失。 5、建设项目环境影响报告表一份，证明原告已经依照2016年杭州市萧山地区其他食品零售业办理工商核名程序以及（杭州娇阳饮用水有限公司筹）环保报送审核材料，材料显示有闻堰街道经济发展和人力社保科、闻堰镇黄山村村委的审核材料确认盖章情况以及筹备项目的公示情况、筹备公司法人张学哲的签名申报材料，唯独没有产权人的确认。 6、通话录音一份，证明原告在租赁期间多次就房屋租赁的内容主要是产权人的在原告的筹备公司杭州娇阳饮用水有限公司的环评材料上签字确认与被告进行协商、涉案租赁物与二房东黄妙忠的纠纷与被告进行沟通、涉案租赁物被强行腾空以及房租的退还与被告进行确认。 经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该证据可以反证原告已支付的租金在租期内，租期未满，原告单方提前终止合同存在违约行为。对证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据可以反证原告支付的该租金系租赁期内的租金，且其已实际占有使用房屋，无权要求被告退还。对证据有异议，该证明的形式是证人证言，证人应当出庭作证，该证据不具备证据效力。从内容上看，该证明的出具人黄妙忠并不是案涉租赁合同的履行一方，其无权证明未通过环评系因房东未签字造成的，并且黄妙忠也从未通知被告要求提前解除黄妙忠与被告签订的租赁合同，原告也从未通知被告要求提前解除案涉租赁合同，也未与被告办理案涉房屋的腾退交接手续。对证据4的形式真实性无异议，但是原告的起诉主张于法无据，系原告个人原因造成的自身损失，与被告无关，不应由被告支付。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据无法证明“因厂房问题导致环评未通过”这一事实，具体理由：1、根据《中华人民共和国环境保护法》第十条的规定“县级以上人民政府环境保护行政主管部门负责本行镇区域内建设项目环境保护的统一监督管理”的规定可见，县级以上人民政府环境保护行政主管部门才是环评审批的法定机构，原告证明母的中提到的“闻堰街道经济发展和人力社保科、闻堰镇黄山村村委均不是环评审批的法定机构。”2、该证据涉及的所有材料均为环评送审材料，均为原告单方委托制作，不能以此证明该项目是否已进入环评审批流程，也不能证明未通过环评审批的真正原因。该证据无法证明民事起诉状中所称“因厂房问题导致环评未通过”这一事实。对证据6的形式真实性予以认可，但不能作为认定“被告同意退还房租”这一事实的证据，被告与原告通话时，对原告的环评审批进展情况并不知情，对原告未通过环评的真实原因也并不知情，原告的回复均是基于原告的一面之词。该证据不能证明原告的待证事实，具体理由：1、录音内容中所提到的“房屋没有污水管道”与证据1，2016年6月1日闻堰街道经济发展和人力社保科《证明》中“项目所在地污水已纳入市政污水管网”的内容相互矛盾。可见，被告与原告通话的大环境是，基于原告的一面之词，而不是基于事实。2、该通话的时间为2016年8月6日，此时距离原告自称的腾退日2016年11月1日长达近三个月。该三个月中，原告从未向被告主张提前解除租赁合同个，而是实际占有使用房屋。根据原告诉状内容可知，原告并不是主动搬离，而是被迫搬离，能印证原告未向被告主张提前解除租赁合同这一事实。原告使用租赁物理应支付租金。3、从大房东配合原告另行签订租赁合同（该租赁合同并未实际履行），协助原告成功注册杭州冰湖贸易有限公司的行为来看，大房东显然已经认可本案的转租行为，如果真的因为大房东不同意签字造成原告损失，原告理应另行向大房东主张相关权利，而不是在已经实际使用房屋的情况下向被告主张返还租金。 经审查，本院认为，原告提供的证据1、证据2是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故予以认定。证据3系证人证言，但证人未到庭接受询问，无法确认真实性。对证据4的真实性、合法性予以认定，但仅证明原告支出律师代理费，该费用是否由被告赔偿需以事实和法律为依据。对证据5、证据6的真实性予以认定，但对原告待证的事实缺乏证明力。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、《国家环境保护总局建设项目环境影响评价文件审批程序规定》一份，证明建设项目是否通过环境影响评价审批，是由该项目是否符合相关环保要求决定的，而不是由大房东是否签字所决定的；是否通过环评，环保部门均出具书面通知，并告知不予批准的理由，而原告未提供任何证据证明环保部门做出的环评审批结果及未予通过的相关理由；原告不能证明系因本案案涉房屋原因导致不能通过环评，原告要求被告退还已付租金于法无据。 2、杭州萧山江南印铁制罐有限公司的工商基本信息一份，证明杭州萧山江南印铁制罐有限公司的法定代表人孙祖桥系案涉房屋的大房东。 3、杭州冰湖贸易有限公司登记基本信息、章程、租赁合同、住所证明各一份，证明原告与案涉房屋的大房东孙祖桥签订《房屋租赁合同》一份，用于注册成立杭州冰湖贸易有限公司，注册地址为：萧山区黄山村。经营范围：销售预包装食品。该公司目前尚在存续期间。 经质证，原告认为，证据1系打印件，真实性有异议。对证据2的真实性无异议，要说明的是，租赁合同中约定了租赁面积是100平方米，地址是黄山村，属于孙祖桥为张学哲所找的可以办理工商注册的地址，与案涉无法通过环评的地址、厂房租赁合同中的地址都不是同一个地方。虽然是为了注册杭州冰湖贸易有限公司，但实际上与本案没有关联性。对证据3中的基本信息、章程无异议，但与本案没有关联性。对租赁合同、证明的质证意见与对证据2的质证意见一致。 经审查，本院认为，对被告提供的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2015年12月28日，原告和被告签订了《厂房租赁合同书》，主要约定：被告将位于杭州市萧山区（含西边食堂）租赁给原告使用，租赁面积经双方认可约750平方米；租赁期限为2016年1月1日至2017年6月30日；租金为每月11250元，一年135000元，押金为10000元，付款方式为年付。补充条款约定：1、房租到期后，被告同意原告续租5年，租金不变；2、若因厂房本身问题导致双方环评未通过，被告同意退还原告房租。合同签订当日，原告支付押金10000元和租金135000元，被告将房屋交付原告使用。 另查明，案涉租赁房屋的所有权人为杭州萧山江南印铁制罐有限公司，按照原告和被告的陈述，杭州萧山江南印铁制罐有限公司将房屋租赁给黄妙忠，黄妙忠转租给被告，被告再转租给原告。 本院认为：本案争议焦点之一为原告要求确认案涉厂房租赁合同书于2016年11月1日解除有无依据。根据合同法的相关规定，解除合同有两种方式，一种是当事人通过约定解除合同，另一种是当事人一方在法律规定的解除条件出现时，通知另一方当事人并解除合同。原告和被告签订的《厂房租赁合同书》中既无相关约定解除的内容，原告提供的证据也不足以证明案涉合同出现法定解除的情形，故原告以其已于2016年11月1日搬出为由要求确认合同在该时间发生解除效力，缺乏证据和法律依据，本院不予支持。 本案争议焦点之二为原告要求被告返还租金135000元和押金10000元、支付违约金10000元和律师费7000元有无依据。第一，关于租金135000元，双方签订合同后，被告将案涉租赁房屋交付给了原告使用，现原告要求返还租金135000元的理由为合同补充条款中约定“若厂房本身问题导致乙方环评未通过，则甲方同意退还乙方房租”，但原告提供的证据不足以证明环评未通过系租赁房屋本身问题或者大房东不肯签字所致，故原告以此为由要求被告返还租金135000元，缺乏依据，本院不予支持。另外，原告陈述“2016年11月1日，被告的房东黄妙忠强行要求原告搬离涉案厂房，原因是被告未履行支付房租的义务”，因被告不认可拖欠黄妙忠租金未付，原告也未提供相关有效证据予以佐证，故本院无法采信原告的该陈述。如原告有相关有效证据，可另行向被告或黄妙忠主张相关权益。第二、关于押金10000元，合同约定租赁期限至2017年6月30日，补充条款中虽约定“甲方同意乙方续租5年，租金不变”，但根据被告庭审陈述，被告与二房东黄妙忠的租赁时间仅到2017年6月30日，在被告没有续租的情况下，原告也无法与被告续租，故案涉租赁合同的租赁期限仅到2017年6月30日，因租赁期限已经到期，租赁合同已经终止，故原告要求被告返还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持，被告抗辩原告无权退还押金的意见，本院不予采纳。第三，因原告未能提供证据在案涉租赁合同履行过程中被告存在提前终止合同的违约行为，故原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求以及要求被告支付律师费7000元的诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吴徐彤在本判决生效后十日内返还张学哲押金10000元； 二、驳回张学哲的其余诉讼请求。 如吴徐彤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3540元，减半收取1770元，由吴徐彤负担25元，由张学哲负担1745元。张学哲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吴徐彤于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇一九年五月十四日 书记员  徐丽芳