北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终5827号上诉人（原审被告）：逸途（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王春辉，董事长。委托诉讼代理人：徐伟，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽睿，北京市京都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京红山宏源物业管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街**信息大厦**。法定代表人：刘舸，经理。委托诉讼代理人：石瑞国，男，1964年7月4日出生，住北京市石景山区。上诉人逸途（北京）科技有限公司（以下简称逸途公司）因与被上诉人北京红山宏源物业管理有限公司（以下简称红山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初97574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。逸途公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由红山公司承担。事实与理由：1.一审法院认定合同解除时间为2018年11月15日错误。《宏源大厦租赁合同》第八条第5款约定，我公司因自身经营状况提前终止本合同，则红山公司无须返还我公司已付保证金。终止本合同前1个月，我公司明确书面通知红山公司，由红山公司负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前我公司仍要承担所租单位租金。我公司于2018年8月30日向红山公司发出《协商函》，要求解除合同，故《宏源大厦租赁合同》解除时间应为2018年9月30日。2.一审法院要求我公司支付2018年10月1日至2018年12月11日的租金，缺乏事实和法律依据。我方提出解除合同后，红山公司既未催促我公司清理剩余设备，亦未寻找新的租户，红山公司不得就扩大的损失要求赔偿。3.一审法院要求我公司承担免租期的部分租金，没有事实和法律依据。免租期应视为红山公司给予我公司的一种赠与，财产权利一经转让不得撤销，且《宏源大厦租赁合同》对合同解除后的免租期损失未作出任何约定。4.一审法院要求我公司支付滞纳金错误。我公司虽然资金周转出现问题，但一直在与红山公司积极协商，从双方聊天记录可以看出，红山公司认可我公司迟延支付租金，并未要求支付欠款滞纳金。红山公司答辩称，同意一审判决，不同意逸途公司公司的上诉请求及事实理由。红山公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除我公司与逸途公司签订的《宏源大厦租赁合同》；2．判令逸途公司支付自2018年6月1日至2018年12月29日的租金1133035.36元；3．判令逸途公司支付因拖欠租金产生的自2018年3月30日至2018年10月31日的滞纳金135854.04元；4．判令逸途公司支付免租期租金185526.45元。一审法院认定事实：2017年3月29日，红山公司作为出租方（甲方）与逸途公司作为承租方（乙方）签订《宏源大厦租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区酒仙桥路甲4号3号楼宏源大厦×1、×2室房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积916.18平方米。租赁期限为24个月，自2017年6月30日至2019年6月29日。免租期为45天，自2017年5月16日至2017年6月29日。租金采取押三付三的方式支付，净租金标准为每天每平方米（建筑面积）4.5元，月净租金总计125402.14元；物业管理费标准为每天每平方米（建筑面积）1.3元，月物业费36227.28元。乙方每个付款季不得迟于该季应付日前7日内支付应付租金，乙方不得以任何理由扣减和抵销净租金及物业管理费。本合同签订当日，乙方应支付3个月的首期租金，其中净租金为376206.42元；物业费为108681.84元，首期净租金、物业费的计算期为2017年6月30日至2017年9月29日。在签署本合同时，乙方应向甲方缴付3个月租金保证金（含物业费），作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金，保证金总额484888.26元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。当本合同期限届满或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方归还甲方所租房屋三十日内将保证金（不含利息）本金退还给乙方。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权向乙方收取3%的欠款月息，上述利息应自该拖欠款到期应付之日起计直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其它费用，甲方可书面通知乙方于14天内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，14日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息，乙方所交纳的保证金概不退还。乙方因自身经营状况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租房屋租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就涉案房屋另行订立租赁合同以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。逸途公司向红山公司支付了保证金484888.26元。2018年3月30日，逸途公司向红山公司作出说明，主要内容为因资金周转问题导致无法在2018年3月底之前支付2018年3月30日至2018年6月29日的租金及物业费，申请延期付款并表示预计不晚于2018年4月15日付款，如未付款则按照合同约定支付滞纳金。2018年7月16日，逸途公司向红山公司作出承诺书，主要内容为承诺于2018年7月27日前支付2018年3月30日至2018年6月29日期间的剩余租金及物业费，如未支付愿意按合同约定承担一切法律责任并于2018年7月31日搬出涉案房屋。逸途公司于2018年6月14日向红山公司支付161629.42元，于2018年7月31日支付80000元，于2018年8月16日支付20000元，于2018年9月4日支付60000元，包括前述四笔款项，逸途公司实际支付租金至2018年5月30日。2018年8月30日，逸途公司向红山公司发送《协商函》，主要内容包括：我公司无力继续承担每月超过16万元的房租和物业费，故通知自今日起搬离涉案房屋，终止租赁。我公司会于本周内支付先前答应的60000元房租和物业费，这样我公司已支付的房租和物业费就对应到今年5月底。我公司希望先前已支付的押金能冲抵对应的三个月房租和物业费，这样的话，房租和物业费方面能到已足额支付的状态。当然，我公司提前终止租赁合同肯定会给贵司带来不便和困难，为此，我公司希望以完好的装修设施和大部分的办公家具以及部分电脑显示器等设备作为赔偿赔付给贵司，可能上述赔偿未必能达到贵司的期望，但这已经是我公司能做到的最大努力了，同时也希望贵司允许我司搬走涉及财务的几个柜子和少量办公家具及私人物品，使得我公司能够有机会继续开展业务。逸途公司称其于2018年8月30日从涉案房屋搬离，但其提出的折抵损失的物品仍在涉案房屋内。红山公司不认可逸途公司陈述，并提出2018年9月底、10月初时仍有逸途公司人员办公。为此，红山公司提交了其员工与逸途公司员工的微信记录，其中2018年9月13日的记录载明逸途公司员工提出搬东西。逸途公司称搬的是协商函中提到的私人物品。红山公司称其收到逸途公司的前述协商函后，已告知逸途公司不同意逸途公司提出的协商方案，逸途公司对此认可，但表示红山公司也未提出新的方案。逸途公司还提出其员工于2018年8月30日已撤离且搬走了大部分物品，但在房屋内留下了大部分家具、部分电脑以及显示屏，之所以将部分物品留下是为了表示以物品赔偿损失的诚意。2018年9月4日，逸途公司将涉案房屋的门禁卡一张交与红山公司。红山公司称逸途公司发《协商函》的时候在供冷季，为防止跑水，故要求逸途公司提供一张卡供应急使用；逸途公司称红山公司确实是以安全为由要求其提供门禁卡。本案审理过程中，红山公司表示不同意按现状接收涉案房屋，故法院要求逸途公司尽快将涉案房屋内物品搬走，逸途公司实际于2018年12月11日晚将物品搬走，红山公司于2018年12月12日控制涉案房屋。红山公司还提出根据合同约定逸途公司支付的保证金不应退还。经询，红山公司表示本案中主张的租金已包括物业费；逸途公司提出红山公司主张的违约金过高。红山公司、逸途公司均认可应于2018年3月23日前支付2018年3月30日至6月29日的租金。另查，红山公司于2018年9月10日向法院提交诉状要求逸途公司支付拖欠的租金、逸途公司未履行完毕的损失以及免租期的租金。在诉讼中增加要求解除合同的诉讼请求，逸途公司于2018年11月15日收到该申请。一审法院认为，红山公司与逸途公司签订的《宏源大厦租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，逸途公司因自身原因未按合同约定支付租金及物业费，构成违约，红山公司依合同以及法律规定享有合同解除权。红山公司以提起诉讼的方式要求解除合同，故载有解除合同意思表示的申请到达逸途公司之日即2018年11月15日合同解除。逸途公司虽辩称其已通知红山公司于2018年8月30日搬离涉案房屋，涉案合同已于2018年8月30日解除，但本案系因逸途公司原因导致合同无法履行，逸途公司不享有合同解除权，故法院对逸途公司主张合同已于2018年8月30日解除的抗辩意见不予采纳。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，逸途公司在红山公司未同意其提出的以物品折抵损失的主张的情况下，负有及时将房屋腾空交付红山公司的义务，逸途公司实际于2018年12月11日腾退涉案房屋，故逸途公司应支付至2018年12月11日的租金（合同解除后为使用费）。合同关于因逸途公司原因导致合同解除逸途公司支付的保证金不予退还以及在红山公司签订新的租赁合同前逸途公司仍要承担涉案房屋租金的约定，均是逸途公司违反合同约定所应承担的违约责任，考虑到本案确系逸途公司违约导致合同未能继续履行，故法院认定逸途公司支付的保证金不再退还。关于红山公司主张的免租期租金，因逸途公司未能履行完毕租赁合同，故法院根据本案合同实际履行情况酌情判决逸途公司应支付的租金数额。关于红山公司主张的逾期付款滞纳金，实质为逸途公司逾期付款应支付的逾期付款违约金，红山公司的主张有合同依据，但合同约定明显过高，法院予以调整后支持。逸途公司虽称红山公司同意按月支付租金及物业费，但未能提供充分证据予以证明，故法院对逸途公司的抗辩意见不予采纳。判决：一、北京红山宏源物业管理有限公司与逸途（北京）科技有限公司于2017年3月29日签订的《宏源大厦租赁合同》于2018年11月15日解除；二、逸途（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京红山宏源物业管理有限公司自2018年6月1日至2018年12月11日租金（合同解除后为使用费）以及物业费1028228.76元；三、逸途（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京红山宏源物业管理有限公司免租期租金45350元；四、逸途（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京红山宏源物业管理有限公司逾期付款违约金35000元；五、驳回北京红山宏源物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方未提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.《宏源大厦租赁合同》终止时间应如何认定；2.《宏源大厦租赁合同》约定的保证金应否退还；3.逸途公司应否向红山公司支付《宏源大厦租赁合同》终止后的占有使用费；4.逸途公司应否向红山公司支付免租期租金损失及逾期付款滞纳金。现分述如下：关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有法律规定或当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。本案中，《宏源大厦租赁合同》第八条违约和赔偿责任第5款约定：“乙方因自身经营状况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租单位租金。……”该条文即为合同的约定解除条款，逸途公司可在承担相应责任的情况下依约单方解除合同。逸途公司其因自身经营状况问题于2018年8月30日向红山公司发送《协商函》，提出“终止租赁”，据上述约定，《宏源大厦租赁合同》应于2018年10月1日终止。故涉案房屋2018年6月1日至2018年9月30日的租金及物业费，逸途公司应向红山公司支付。关于第二个争议焦点。《宏源大厦租赁合同》第八条违约和赔偿责任第5款约定：“乙方因自身经营情况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租单位租金。……”同时，该合同第五条第4款保证金4.2约定：“如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。保证金不足补偿的部分，由乙方补足。甲方扣除保证金后，乙方须在接到通知后七天内将保证金补足到上述（4.1）款约定的数额。”由此可见，双方约定的保证金确系弥补损失性质，具体到因逸途公司经营状况提前终止合同，本院认为，据双方约定，保证金用途宜解释为弥补《宏源大厦租赁合同》终止至红山公司寻找到新租户期间的涉案房屋空置损失，故一审法院判决红山公司不予返还租金正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，逸途公司虽主张其于2018年8月30日已腾退涉案房屋，但在红山公司不同意接收其所留物品的情况下，其直至2018年12月11日并未腾空涉案房屋，故其本应向红山公司支付2018年10月1日至2018年12月11日的占有使用费，但因逸途公司向红山公司交纳的保证金弥补涉案房屋空置损失部分已涵盖上述期间，故逸途公司无须再向红山公司支付2018年10月1日至2018年12月11日的占有使用费。关于第四个争议焦点。《宏源大厦租赁合同》约定租赁期限为24个月，但逸途公司因自身经营状况未履行完毕，一审法院根据合同实际履行情况酌情要求逸途公司承担部分免租期租金，并无不当。《宏源大厦租赁合同》约定，本合同采取押三付三付款方式，逸途公司每个付款季不得迟于该季应付日前7日内支付应付租金。如逸途公司根据本合同应支付红山公司的任何款项，红山公司有权向逸途公司收取3%的欠款月息，上述利息自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此利息不影响红山公司本合同项下任何其他权利和补救措施。依据上述约定，红山公司要求逸途公司支付逾期付款利息，具有合同和法律依据，但因双方约定的标准过高，一审法院根据全案情况予以调整并无不当。综上所述，逸途公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初97574号民事判决第三项、第四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初97574号民事判决第一项、第二项、第五项；三、北京红山宏源物业管理有限公司与逸途（北京）科技有限公司于2017年3月29日签订的《宏源大厦租赁合同》于2018年10月1日终止；四、逸途（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京红山宏源物业管理有限公司2018年6月1日至2018年9月30日的租金及物业费646517.68元；五、驳回北京红山宏源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案案件受理费8944.87元，由北京红山宏源物业管理有限公司负担4474.53元（已交纳），由逸途（北京）科技有限公司负担4470.34元（于本判决之日起7日内交纳）；二审案件受理费14777.21元，由北京红山宏源物业管理有限公司负担5088.16元（于本判决生效之日起7日内交纳），由逸途（北京）科技有限公司负担9689.05元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇一九年五月九日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 李 蕊