四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0524民初45号 原告：周顺荣，男，1950年9月8日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：杜君然，四川大川律师事务所律师，李官启，该律师事务所律师助理。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所：四川省叙永县党校宿舍**，统一社会信用代码：91510524883637764。 负责人：刘勇。 委托诉讼代理人：牟新平，男，1976年12月15日出生，汉族，住四川省叙永县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：雷忠，男，1964年3月22日出生，汉族，住四川省古蔺县，系该公司员工。 第三人：叙永县万佳购商贸有限责任公司，营业场所：四川省叙永县陕西街236号（东来国际负一、二、三楼），统一社会信用代码：91510524337846976B。 法定代表人：胡恩云，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：岳蕾、赵灿，四川辞鉴律师事务所律师。 原告周顺荣与被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称“叙永嘉联公司”）、第三人叙永县万佳购商贸有限责任公司（以下简称“万佳购公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告周顺荣及其委托诉讼代理人杜君然、李官启（律师助理）、被告叙永嘉联公司的委托诉讼代理人牟新平、雷忠、第三人万佳购公司的委托诉讼代理人岳蕾、赵灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周顺荣向本院提出诉讼请求:1、判令解除被告与原告2013年8月11日签订的《门市租赁合同》；2、判令被告立即按照双方约定的建筑面积51.10㎡恢复门市（被告编号附1-4号）原状（含砖砼隔墙、水电表安装、下水道铺设完善）并返还原告，所需费用由被告承担；3、判令被告给付原告半年租金30660元。按每月5110元计算，直至被告按第二项请求交付原告门市为止，并从2018年9月1日起以30660元为基数按日3‰计付违约损失至被告付清租金为止。截止2018年11月30日止共91天暂确定为8361.08元，2018年3月1日前应付未付租金逾期违约金8462.16元。目前为止合计：47483.24元；4、判令第三人对被告上述第三项房屋租金及违约金给付义务承担连带清偿责任；5、判令被告为原告办理前述门市的不动产登记证书；6、案件受理费等费用由被告承担。诉讼中，原告明确第2条和第5条诉讼请求中，门市建筑面积按中华人民共和国国家标准房产测量标准规范（GB/T17986.1-2000）执行。事实和理由：2012年5月19日，被告与原告签订《房屋互换协议书》，约定被告归还原告在原基上重建后的前述门市，建筑面积51.10㎡。被告将整个楼盘命名为“东来国际”大楼。重建完工后，被告主动找到原告，要求租用原告的门市。2013年8月10日，双方签订的《租房协议书》，约定了如下内容：1、租用的门市建筑面积为51.10㎡；2、租期10年，即2013年8月10日起至2023年8月10日止；3、月租金100元/㎡；4、租金支付办法：半年租金为一个履行周期，采取预付方式，即先付后入住使用，入住前先付30660元（第一次）。实际支付方式就应该为2014年3月1日前支付第二次30660元、2014年9月1日前支付第三次，以此类推，即每年3月1日、9月1日前各支付一次；5、被告给付原告履约保证金（押金）5000元；6、租金5年一议，在原有基础上按照国家经济增长速度（GDP）每年递增；7、合同终止后，被告按原告要求30日内按合同面积划分、隔墙恢复原状，水电表安装到位、下水道铺设完善，费用由被告负责。因逾期给原告造成的损失由乙方按约定租金支付给原告；8、门市两证由被告在30个月内办理完毕，否则视为被告违约；9、被告需按时支付租金，否则被告每日按应付金额（半年租金）3‰的标准支付滞纳金（违约金）。若乙方（被告）故意违约，甲方（原告）有权阻止商场继续运行并收回门市。原告提供了其妻子殷国珍名下账号为35×××37的建设银行账户作为收取租金的账号。1、前三年被告还按约支付租金，但从2017年起被告就拖欠租金没有一次按约支付。最为严重的是2018年3月1日之前应付清的30660元这次，被告故意违约拖延，找借口拒不履行。原告等房东多次催收未果，2018年5月23日，原告被迫到政府相关部门上访，冉县长、住建局张局长接访，在县政府敦促被告后，被告才给予履行支付该次租金的义务。此事已足以构成双方约定的解除合同的条件。2018年9月1日之前被告应该履行支付本期租金30660元，时至今日被告仍然拒不履行，经原告多次催收未果。被告法定代表人已经承认违约，并口头同意解除租赁合同，但不实际履行；2、被告未经原告允许，擅自转租原告门市；3、被告违约，已超过约定时间，至今仍然没有给原告办理房屋不动产登记手续；4、按照《租赁合同》第四条约定，五年期租金标准时间已过，应在2018年9月1日之前在原租金每半年30660元基础上，按照国家经济增长速度，即政府统计GDP数据调整增加，商定后期租金标准。被告同样违反该约定，不予理会。上述权益经原告多次催告未果，已到相关管理部门主张权利未果，并告知原告走法律途径解决。综上，被告故意违反双方签订的《门市租赁合同》的约定，符合解除合同的条件。根据《合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十四条及《民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，请求判如所诉。 被告叙永嘉联公司辩称：1、对原告要求解除《租房协议书》的主张，我公司同意；2、第2条和第5条诉讼请求不是租赁合同约定的，不属于本案审理范围，不应在本案中一并处理；3、违约金每日3‰过高，显失公平，不予认可；4、从2018年9月1日开始未支付原告租金的，因第三人未支付我公司租金，所以才没有支付给原告租金，第三人是房屋实际使用人，享受了权利就要承担义务，是本案中应当承担责任的主体；5、合同没有约定转租需要经过原告同意的。 第三人万佳购商贸公司陈述意见：1、本案审理的房屋租赁合同纠纷的合同相对方是原告和被告，第三人不是本案合同相对方，不是本案适格主体，原告无权要求第三人直接支付其租金和承担违约责任；2、被告将房屋出租给第三人是合理合法的，第三人承租也是合法的；3、第三人已向被告支付刘朝富户房屋租金至2019年1月（不包括魏登华、罗阳明、曾国平三户）;4、原告主张的违约金过高，已明显超过实际损失，不应支持。 本院经审理认定事实如下：2012年5月19日，以被告叙永嘉联公司为甲方、原告周顺荣为乙方，双方签订了《房屋互换协议书》，约定甲方用在建的叙永县“东来国际”大楼临西大街方向拟新建的商业服务房、住宅用房等置换乙方所有的位于叙永县叙永镇西大街**的房屋等内容，协议共十三大条。 2013年8月10日，以原告周顺荣为甲方、被告叙永嘉联公司为乙方，双方签订了《租房协议书》，合同载明：“甲方门市位于叙永县叙永镇西大街‘东来国际’大楼主楼负一楼临陕西街面与“东来国际”副楼结合处，建筑面积51.10㎡。经双方协商，达成如下协议：一、租期：租赁期10年，即从2013年8月10日起至2023年8月10日。二、租金：租金暂定100元/㎡/月，本着先付租金后入住的原则，约定每半年一付，乙方入住前先付租金30660元。三、押金：经甲乙双方协商，押金为人民币5000元。四、房屋租金标准为5年一议，5年后在原有基础上按国家经济增长速度每年随行就市调整租金。五、在租赁期间，相关的房产税等概由乙方承担。六、租期届满后，乙方按甲方要求恢复门市原状（水表、电表安装到户、下水道铺设完善），所需费用由乙方负责，否则，甲方有权利阻止商场电梯运行。七、乙方在承租期间内出现的一切费用及安全责任概由乙方负责。八、乙方需按时支付租金，否则乙方每日按3‰的标准支付滞纳金。九、在承租期间内出现的一切费用及安全责任概由乙方负责。十、本协议一式两份，双方签字后即产生法律效力。十一、本协议签订后即产生法律效力，租金从2013年9月1日起计算。” 《租房协议书》签订后，被告叙永嘉联公司将原、被告双方通过签订《房屋互换协议书》合同确定下的、应互换回给原告周顺荣的门市，连同被告应互换回给其他案外人的门市、被告租赁的其他案外人的房屋、被告自有的部分房屋等一并对外进行转租（出租），承租的案外人用上述房屋一直开展超市经营活动。原告周顺荣签订《租房协议书》后约半年时间即知晓该转租情况。 2015年4月，第三人万佳购公司设立，其作为乙方、被告叙永嘉联公司作为甲方，双方签订了《补充协议》，载明：“第一条、物业情况：甲乙双方于2013年11月1日签订房屋租赁合同，甲方将位于叙永县来国际大楼营业用房负一楼、一楼、二楼租赁给乙方开办商场，为保持乙方商场的整体性，甲方另代乙方租赁位于一楼的罗阳明、魏登华、曾国平的营业用房共计134.51平方米（这几处营业用房不包含在甲方租赁给乙方的1561.27平方米内），租赁面积以政府认可的房产测绘公司出具的建筑面积测绘报告为准，租赁位置以租赁物业平面图为准。第二条、租金交纳方式：1、租金：乙方按每平方米每月130元人民币交纳租金（该租金为税后租金）；2、乙方按每半年将租金交纳给甲方，先付房租，后使用房屋；3、由甲方将所收取的租金代付给房屋所有权人。第三条、违约责任：违约责任同甲乙双方于2013年11月1日签订的房屋租赁合同的第九条违约责任。”双方将该《补充协议》的签订时间倒签为2013年11月1日。 按《租房协议书》约定，被告叙永嘉联公司应于2018年3月1日预支付给原告周顺荣的自2018年3月1日起至2018年8月31日止的30660元租金，其于2018年4月19日支付5000元、2018年5月31日支付5000元、2018年6月4日支付20660元。自2018年9月1日起的租金，被告叙永嘉联公司至今未支付与原告周顺荣。 庭审中，被告当庭同意与原告周顺荣解除双方于2013年9月6日签订的《租房协议书》。 上述事实，有原、被告、第三人的身份信息、《房屋互换协议书》原件、《租房协议书》原件、《补充协议》复印件、叙房权证叙永镇字第××号房权证复印件、殷国珍在中国建设银行的个人活期账户交易明细复印件、当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院依法予以确认。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告周顺荣与被告叙永嘉联公司签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，成立有效，对合同当事人具有法律约束力。庭审中，原告周顺荣与被告叙永嘉联公司均同意解除双方签订的《租房协议书》，不违反法律规定，对原告周顺荣的第一条诉讼请求，本院依法予以支持。《租房协议书》虽解除，但并不能免除该合同成立期间，合同双方应履行的义务和应承担的违约责任。 自2018年9月1日起的租金，被告叙永嘉联公司至今未支付与原告周顺荣，已违约，被告叙永嘉联公司应按《租房协议书》的约定支付与原告周顺荣自2018年9月1日起至其交付原告门市之日止的租金，租金应按该合同约定即每月5110元计算，故对原告周顺荣第三条诉讼请求中对租金的诉请，本院依法予以支持。 对原告周顺荣第三条诉讼请求中关于违约金的诉请，被告叙永嘉联公司辩称违约金按照合同约定的每日3‰过高，不予认可，第三人万佳购公司辩称违约金过高，已超过原告实际损失，不应支持。本院认为，被告叙永嘉联公司未按《租房协议书》约定支付原告租金，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，其在履行支付租金义务后，还应承担赔偿原告损失的违约责任。双方在该合同中约定了原告每日按实欠租金的3‰收取滞纳金，本案中，原告的损失即为被告占用租金给原告造成的资金占用损失，该约定已过分高于被告违约给原告造成的实际损失；被告、第三人亦对此进行抗辩。综合本案合同履行情况、被告过错情况、原告实际损失情况等，参照民间借贷相关法律规定，本院酌情调整违约金按2%月利率进行计算，同时：1、因被告叙永嘉联公司应于2018年3月1日前预支付给原告周顺荣的自2018年3月1日起至2018年8月31日止的30660元租金，但其于2018年4月19日支付5000元、2018年5月31日支付5000元、2018年6月4日支付20660元，故对原告主张的该期间的8462.16元违约金，本院依法支持为：被告支付原告自2018年3月1日起至2018年8月31日止的违约金为1795.58元（5000元×50/30×2%+5000×92/30×2%+20660元×96/30×2%）；2、对原告主张的自2018年9月1日起，以30660元为基数按日3‰计付违约金损失至被告付清租金为止的诉请，本院依法支持为：以30660元为基数，自2018年9月1日起至被告付清该30660元租金之日止，被告按2%月利率计算违约金支付与原告。 对原告周顺荣的第四条诉讼请求，即主张第三人万佳购公司对被告叙永嘉联公司的上述债务承担连带清偿义务的诉请，被告叙永嘉联公司认为第三人作为案涉房屋的实际使用人，应承担连带清偿责任；第三人辩称其非租赁合同的相对方，不能突破合同相对性，其不应承担支付租金和违约金责任。本院认为，原告主张第三人承担连带清偿责任，既无双方合同之约定，亦无法律之规定，原告该主张无法律依据，故本院依法不予支持。 对原告周顺荣的第二条和第五条诉讼请求，原告认为该二条诉讼请求属于本案审理范围，在《租房协议书》中有被告违约时的恢复原状的约定，不是物权纠纷，是适用合同法调整的范围；被告叙永嘉联公司辩称该二条诉讼请求不是租赁合同约定，且属于物权法调整范围，故不属本案审理范围，不应在本案中一并处理。一则，本案审理中，本院向原告释明其在本案中主张的诉讼请求所依据的基础法律关系有房屋租赁合同纠纷和房屋互换合同纠纷两个，应择其一，原告选择在本案中处理房屋租赁合同纠纷；二则，在《租房协议书》违约责任中虽有简要约定，但尚不足以依据该合同以确定双方互换房屋的主要权利义务，而原告主张的第二条和第五条诉讼请求，主要事实依据是与被告签订的《房屋互换协议书》，其基础法律关系应为房屋互换合同纠纷，其与本案不属同一基础法律关系；三则，本案中，即使双方已解除了房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十条之规定，原告有权要求恢复原状、返还原物，但原告至今尚未取得案涉房屋的物权，本院客观上无法在本案中直接确定原告物权。综上，本院认为原告主张的第二条、第五条诉讼请求不属本案审理范围，不宜在本案中一并处理，原告可另行依法处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周顺荣与被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司于2013年8月10日签订的《租房协议书》于2019年1月24日解除； 二、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周顺荣房租（房租：1、自2018年9月1日起至2019年2月28日止的租金30660元；2、及自2019年3月1日起至被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司交付原告周顺荣房屋之日止，按《租房协议书》约定的5110元/月计算的房租）及违约金（违约金：1、自2018年3月1日起至2018年8月31日止的违约金1795.58元；2、及以30660元为基数，自2018年9月1日起至被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司付清该30660元租金之日止，按2%月利率计算的违约金）； 三、驳回原告周顺荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为494元，由被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 华 江 二〇一九年五月十日 书记员 明叶荣