四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4348号 上诉人（原审被告）：成都东原海纳置业有限公司，住所地：成都市温江区金马新村（幸运城）。 法定代表人：张爱明，总经理。 委托诉讼代理人：梁德明，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳澳洲阳光文化发展有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道车公庙绿景纪元大厦****。 法定代表人：袁凌，董事长。 委托诉讼代理人：刘帅，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都东原海纳置业有限公司（以下简称“东原海纳公司”）因与被上诉人深圳澳洲阳光文化发展有限公司（以下简称“澳洲阳光公司”）租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2018）川0115民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东原海纳公司上诉请求：撤销一审判决，驳回澳洲阳光公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。本案中澳洲阳光公司要求确认特定民事行为的效力，但一审法院并未就民事行为效力的相关事实进行调查，而是依据非法证据即认定东原海纳公司违约。一审认定东原海纳公司应当按照约定交付场地，但直至法庭辩论终结前仍未交付，故东原海纳公司构成违约，该事实认定错误。其理由有：第一，签订租赁合同时租赁的房屋并不存在，双方均知晓此事实。合同租赁的标的物均不存在的情形下，租赁房屋是否必然会修建、何时修建完成，双方只是预判，但影响房屋建成并验收合格、合法交付使用的影响因素众多。因此本案中的租赁合同因标的物不存在而未生效，只是租赁合同成立，租赁合同属于附生效条件的合同——房屋建成交验收方验收合格后生效，对此事实双方均认可这一事实。第二，合同并未约定确切的交付时间。这说明，双方均知可能在2018年3月1日无法交付，在合同中仅是双方暂定时间而已，双方约定的真实意思表示是以具体的交付时间为准，因为合格的租赁房产尚不存在，无法约定确切的交付时间。第三，假设合同合法有效，但是本案中，澳洲阳光公司既没有主张东原海纳公司违约，双方也均未就合同履行情况中租赁场地的修建进度、修建情况、修建原因等提交相应的证据。综上，一审判决未查明事实，即认定合同有效、东原海纳公司违反交付约定，作出东原海纳公司违约系事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。本案中《关于协商解除的通知函》的内容是邀请东原海纳公司就解除合同一事与澳洲阳光公司进行协商，该份文件并没有违反国家的强制性规定，是东原海纳公司真实意思表示，也是正当行使民事权利的载体。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条来认定《通知函》的效力，但这两条并不是法律的强制性规定，也不是对民事行为效力的进行认定的法律条款，一审法院依照上述法律规定发出《通知函》行为的效力是严重的适用法律错误。综上，请求二审法院判如所请。 澳洲阳光公司辩称，一、东原海纳公司与澳洲阳光公司签订租赁合同合法有效。第一，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用若干问题解释》第二条之规定，东原海纳公司于一审辩论终结前已经取得建设工程规划许可证，故双方签订的合同合法有效。第二，东原海纳公司认为房屋未建成且未验收合格，不符合有关法律关于房屋交付的条件，因而合同无效或者未生效的观点不能成立。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用若干问题解释》第二条规定中所提及的“建设工程规划许可证”，是指房屋在施工建设之前应当依法办理行政审批手续。因而，对于取得建设工程规划许可证，未建成的房屋也可以签订租赁合同，并非仅已经过竣工验收的房屋才可以签订房屋租赁合同。因此，即便案涉房屋未建成，不应影响双方合同的效力。二、澳洲阳光公司向人民法院起诉解决的争议问题是：确认东原海纳公司发出的《通知函》无效，不具有解除合同的效力并判令东原海纳公司继续履行合同。至于东原海纳公司的违约问题，澳洲阳光公司会另案解决，不是本案的审理范围。三、除了东原海纳公司发函解除合同及在与澳洲阳光公司协商过程中明确解除合同之外，东原海纳公司在一审中亦明确表示，曾以书面的、口头两种方式解除合同。东原海纳公司具有解除合同的行为及意思表示。一审法院在认定东原海纳公司于2018年3月7日向澳洲阳光公司出具的《通知函》无效，符合客观事实和法律规定，东原海纳公司上诉称“邀请澳洲阳光公司就解除合同一事与东原海纳公司进行协商，该份文件并没有违反国家的强制性法律规定……”的理由不能成立。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回东原海纳公司上诉请求，维持原判。 澳洲阳光公司向一审法院起诉请求：一、确认2018年3月7日东原海纳公司所发的《关于协商解除＜东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同＞的通知函》无效，不产生解除合同的法律效力；二、判令东原海纳公司继续履行与澳洲阳光公司签订的为期2018年3月1日至2033年2月28日的《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》。 一审法院查明的事实：2015年6月5日，东原海纳公司与澳洲阳光公司签订《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》，约定：1.1甲方东原海纳公司将位于成都市温江区金马镇．东原城小区内的配套幼儿园园舍、附属场地及基础设施出租给乙方澳洲阳光公司仅用作幼儿园教学用地，建筑面积1700平方米；1.2该租赁物名称为东原城·澳洲阳光幼儿园（最终以政府主管部门批准的名称为准）；2.1租赁期限：2018年3月1日至2033年2月28日共15年；暂定交付日：2018年3月1日（以具体交付时间为准）；5.1签订本合同后10个工作日内乙方向甲方支付100000元（大写拾万元整）履约保证金；11.3合同期内，甲乙双方均不能无故提前终止本合同（合同约定解除的情形除外）；12.1租赁期间，如发生下列情形之一，本合同自行解除，双方互不承担责任：12.1.1发生不可抗力，使本合同无法履行的；12.1.2甲乙双方协商一致解除的；12.3有下列情形的，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方相应责任。12.3.1乙方将租赁物擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的；12.3.2乙方将租赁场所擅自拆改或改变本合同约定之用途的；12.3.3乙方在开办幼儿园期间，如果违反国家相关办园规定被查封，重大安全事故或群体事件等。2015年6月25日，澳洲阳光公司向东原海纳公司交纳履约保证金100000元。2018年3月9日，澳洲阳光公司收到东原海纳公司于2018年3月7日出具的《关于协商解除的通知函》，其中载明：因《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》签署时间据今年已有2年，贵我双方就租赁房屋用于经营小区配套幼儿园事宜的签约背景发生重大变化。鉴于此，我方特函致贵方于2018年3月31日前与我方就《租赁合同》解除事宜进行协商，并确定解除合同的方案。2018年3月26日，澳洲阳光公司向东原海纳公司回函：我公司于2018年3月9日收到贵司寄来的《协商解除的通知函》，并于2018年3月15日下午派郭春娜、杨明东前往贵司与贵司人员韩悦、向山、谢官长等就贵司“通知函”及所涉及的问题进行了沟通交流：1、贵司明确表达并决定与我司解除《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》；2、我司基于双方良好合作基础和契约精神，以及我司已在该项目前期大量投入工作，不同意解除《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》。2018年5月14日澳洲阳光公司向本院提起诉讼，请求确认2018年3月7日东原海纳公司所发的《关于协商解除的通知函》无效，并请求继续履行合同。 另查明，2012年4月18日，东原海纳公司取得金马湖一号二期（后更名为东原城）建设工程规划许可证（建字第510115201230010号）。一审法院向成都市温江区规划局调查了解到东原城二期未完成修建，《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》中所指的幼儿园目前暂未建成，建字第510115201230010号建设工程规划许可证并未过期作废。 以上事实，有当事人陈述、《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》、《关于协商解除的通知函》、复函、建设工程规划许可证、照片等证据在卷佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，澳洲阳光公司与东原海纳公司签订的《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。东原海纳公司应当按照约定向澳洲阳光公司交付租赁场地。但至一审法庭辩论终结前，东原海纳公司仍未将案涉租赁场地交付给澳洲阳光公司，东原海纳公司已构成违约。本案争议焦点为：东原海纳公司对案涉合同是否享有法定或约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；4、当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。该条法律规定了法定解除的五种情形，这是赋予守约方的合同解除权，东原海纳公司作为违约方并不享有法定解除权，且本案也不存在东原海纳公司享有约定解除合同的情形。从维护市场交易稳定和保护守约方权益考虑，案涉合同亦不宜解除，故东原海纳公司主张解除合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因《东原城·澳洲阳光幼儿园租赁合同》涉及的租赁场地还未建成，目前不具备继续履行的条件，澳洲阳光公司可在具备履行条件时，另行主张东原海纳公司继续履行合同义务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、成都东原海纳置业有限公司于2018年3月7日向深圳澳洲阳光文化发展有限公司出具的《关于协商解除的通知函》无效；二、驳回深圳澳洲阳光文化发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由成都东原海纳置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 根据双方诉辩意见，现对本案案涉争议焦点问题阐述如下: 关于案涉合同的效力问题，对于东原海纳公司提出的因案涉房屋尚未竣工验收，案涉合同仅依法成立，尚未达到生效条件的问题。本院认为，鉴于本案中并无证据表明双方已将该竣工验收合格作为合同生效条件予以约定，故该租赁合同并不因是否竣工验收合格而受到效力上的影响。对东原海纳公司于本案中所主张的案涉合同系附生效条件合同之理由，本院不予采纳。 关于案涉通知函的效力问题。本院认为，鉴于2018年3月7日东原海纳公司于《关于协商解除的通知函》中仅提出因签约背景发生变化并着手与澳洲阳光协商解除案涉房屋租赁协议，从上述通知函载明的内容来看，东原海纳公司于作出该通知函时仅表达了其就是否解除案涉租赁合同而与对方进行磋商的意愿，而非以单方解除的意思直接向对方作出通知。该两者实有本质区别，前者系双方形成解除合意过程中单方作出的要约行为，而后者则为有解除权的一方单方行使解除权。鉴于东原海纳公司于发出该通知函时的行为仅系要约行为，该要约自到达对方时即为有效，但不能发生单方解除合同之法律效力。同时，对于东原海纳公司所提出的上述解除合同之要约，澳洲阳光公司已于2018年3月26日进行回函，明确表示拒绝解除案涉合同，故双方未能就合意解除案涉合同达成意思表示一致，亦自然不发生合意解除的法律效力。综上，东原海纳公司发出的《关于协商解除的通知函》不发生合同解除的效力。一审法院认定《关于协商解除《的通知函》系属无效是基于澳洲阳光的诉讼请求作出，系指该通知函不发生解除合同的法律效力，本院对此予以阐明。 关于案涉合同是否有效以及东原海纳公司是否应当继续履行的问题。鉴于在本案一审中，东原海纳公司已清楚表明其“书面、口头两种方式解除合同”，此时东原海纳公司已表明其并非仅就是否解除案涉合同与对方进行磋商，而系明确表示其作出单方解除合同行为。对此，本院认为，解除行为的作出，于行为人享有解除权时，发生解除的法律效果，但于缺乏解除权时，该解除行为则构成违约行为。本案中，东原海纳公司并未提交足以采信的证据证实其享有解除权，故其以书面、口头方式解除合同已构成违约，依法应当承担违约责任。故，一审认定东原海纳公司违约并判令其承担继续履行的违约责任，结果正确。但一审裁判理由系以迟延交付认定违约，已超出依澳洲阳光公司诉请所应审理的范围，且并非依一审已查明之事实作出，确有不当，但并不影响该裁判结果，故本院在此指明并对该判项予以维持。对于东原海纳公司是否已构成延迟交付等其他违约情形，建议澳洲阳光公司另行主张。 另，本案中，澳洲阳光公司提起了关于要求合同相对方继续履行合同的诉请，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，澳洲阳光公司于本案中要求对方继续履行的请求权基础规范来源于法律对于违约责任的规定。同时，继续履行须以合同成立并生效为前提，故对澳洲阳光公司该诉请的审理不仅涉及到对合同效力进行审查判断，还涉及对东原海纳公司是否构成违约进行认定，故一审对案涉合同效力、违约责任进行审查并无不当。 综上，东原海纳公司的上诉请求不能成立，但一审判项不够明确，本院予以更正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审及二审案件受理费共计200元，由成都东原海纳置业有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年五月三十日 书记员  刘昱君