湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初771号 原告：湘潭生物机电学校，住所地湘潭市雨湖区先锋街道花园社区学园村。 法定代表人：文烨，校长。 委托诉讼代理人：汤亦斌，男，1970年1月24日出生，汉族，系单位职工。 委托诉讼代理人：彭吴清，湖南湘君律师事务所律师。 被告：何彤，男，1969年6月22日出生，汉族。 被告：湘潭市岳塘区华通宾馆，住所地湘潭市岳塘区宝塔路盘龙商业街西街**。 经营者：吴勇，男，1975年10月19日出生，汉族。 两被告共同委托诉讼代理人：易扬，男，1991年9月28日出生，汉族，系单位职工。 原告湘潭生物机电学校与被告何彤、湘潭市岳塘区华通宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘潭生物机电学校的委托诉讼代理人汤亦斌、彭吴清，被告何彤、湘潭市岳塘区华通宾馆的共同委托诉讼代理人易扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘潭生物机电学校向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《承租合同》，由被告返还承租的原告房屋；2.请求判令两被告支付所欠房屋租金总计83.5万元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：为开设宾馆，被告何彤与原告于2007年2月6日签订《承租合同》，合同约定：原告将其位于岳塘区盘龙商业街西面的综合大楼部分房屋出租给被告何彤用于经营，租赁房屋共计约44间。租期为15年（2007年4月1日至2022年3月31日），租金为前三年每年16.5万元，从第四年起每2年递增2万元，即第四、五年每年18.5万元，第六、七年每年20.5万元，以此类推。被告何彤在设立华通宾馆对外经营后为扩大经营面积，于2010年8月12日与原告签订《承租合同》（第二份合同），“将位于机械电力学校东侧、盘龙商业街西面的实训大楼三至六楼房屋（不包括六楼东侧梯形教室）和机械电力学校综合楼中原华通宾馆租赁协议中未写入的剩余房间租赁给华通宾馆使用（学校保留的三间办公室除外），租赁时间共计11年7个月（2010年9月1日至2022年3月31日），租金为每年五万元”。 合同签订后原告已依约将房屋交付，被告何彤将承租房屋开设华通宾馆对外经营。自2015年起两被告未及时、足额交付租金，至今已累计欠付租金83.5万元。为及时收回租金，原告于每年3月、9月两次收取租金时间内进行催收，敦促两被告按时缴纳租金；对两被告逾期欠付租金的情况，通过双方多次追缴欠租专题会议，限期两被告将欠付租金全部清缴完毕，但两被告以种种理由拖延至今。 被告湘潭市岳塘区华通宾馆、何彤辩称：1.原告要求答辩人支付83.5万元房屋租金没有事实和法律依据。①被答辩人违约在先。原告并未履行其约定义务，为答辩人提供应有的承租条件与租赁标的，答辩人未违反合同约定并有权要求减少租金或延长租期。根据1号合同第三条第1款、第4款，2号合同第五条第6款、第7款约定：“租赁期间甲方负责按宾馆标准需求接通水电，并提供原校门前的空坪作为停车场；对于租赁房屋的排水排污设施、房屋装修和配套设施的改造和维修,甲方应当予以配合。”根据上述条款，原告在2016年之后，并未及时维修房屋相关设施，同时也未提供部分租赁标的物（停车场）。经答辩人多次申请、沟通、请示均无任何履行意思表示，应当属于原告事先违约的情形。②被答辩人违约造成答辩人巨大损失。在承租期间，答辩人共计花费房屋水电抢修、屋顶维修费用共计34830元，自来水损失10万元。由于缺失停车场，缺乏良好的经营环境，造成答辩人自2016年后客户流失严重，至今已共计亏损约150万元。③经多次协商沟通双方已达成新的补充约定。答辩人与原告经多次协商后，已达成新的补充协议，并已实际履行。根据原告2017年5月12日的通知，答辩人于2017年10月18日、2018年10月28日分别将5万元与10万元交付至原告账户中。2019年2月1日晚上19点左右，答辩人与原告法人代表再次电话沟通确定：按照原始合同中2015年的租金标准计算欠付租金总数合计98.5万元，并按照45%进行减免，对减免后的总额减去已履行的5万元与抢修费用34830元后，答辩人共计支付35.692万元，并继续履行合同至2022年3月31目。2.被答辩人要求解除《承租合同》,返回承租房屋没有事实和法律依据。根据上述情况，答辩人并没有违约行为，且答辩人与原告于2019年2月1日协商结果中也已明确表示继续履行合同的方式。因此，应当按照原有合同及补充约定继续履行。恳请法院依法查明事实，驳回被答辩人相关请求，判令原告按照补充约定继续履行合同。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据： 1.原、被告身份信息，拟证明原、被告的主体资格适格； 2.《承租合同》（2007年2月6日）、《承租合同》（2010年8月12日）、《变更仲裁条款的协议》（2019年2月26日）各1份，拟证明湘潭生物机电学校已按约交付承租房屋； 3.华通宾馆欠付租金对账单1份，拟证明两被告欠付租金总计83.5万元的事实； 4.被告华通宾馆租金减免报告1份，拟证明湘潭生物机电学校对所欠租金一直主张权利； 5.合作建房合同书1份，拟证明所出租的房屋是由原告与盘龙房地产有限公司合作建房。 被告为证实其辩解意见，向法庭提供如下证据： 6.被告与原告后勤科长短信记录1份，拟证明华通宾馆于2017年5月12日收到校方通知一份，约定补充修改原租赁合同，并已实际履行； 7.华通宾馆与原告法定代表人短信记录1份，拟证明华通宾馆已于2018年10月26日再次与原告达成新的补充约定； 8.华通宾馆与原告法定代表人通话录音1份，拟证明华通宾馆已于2019年2月1日与原告达成最终履行约定； 9.2019年2月1日会议纪要1份，拟证明辅助证明与原告达成最终约定； 10.华通宾馆停车场对比照片4份，拟证明原合同约定的停车场状况及缺失现状。 以上证据经原、被告当庭质证，被告对原告提交的证据质证认为：对证据1-3、5没有异议；对证据4中部分事实的真实性有异议。 原告对被告提交的证据6、7、8有异议，认为后勤科长、原告法定代表人的身份无法确认，不具有合法性，没有原始载体印证，对其证明目的也有异议，合同变更应当有合同当事人双方的合意，达成一致后方产生效力；对证据9的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能达到其声称的已达成合同变更的目的；对证据10有异议，该照片不具备证据形式，也不能达到被告的证明目的，租赁合同中没有对停车场进行约定。 以上证据经本院审查核实，对证据1-6、10的真实性、合法性及关联性予以认可，可以作为认定案件事实的依据。对证据7-9的真实性予以认定，但对证明目的本院不予认可。 根据以上采信的证据以及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实： 2007年2月6日，湘潭机械电力学校与被告何彤、湘潭市岳塘区华通宾馆签订《承租合同》一份，湘潭机械电力学校将其所有的位于湘潭市岳塘区盘龙商业街西面的综合大楼部分房屋出租给被告何彤用于经营宾馆，租赁房屋共计约44间。租期为15年（2007年4月1日至2022年3月31日），租金为前三年每年16.5万元，从第四年起每2年递增2万元，即第四、五年每年18.5万元，第六、七年每年20.5万元，以此类推。冲抵前期租金后,每年分两次（3月、9月）预交半年租金。合同约定违约责任：1、协议签订后，前4个月内甲方（湘潭机械电力学校）负责水电的临时供应（乙方按标准付费），此后，由甲方负责按宾馆标准需求接通水电如水电不能按时到位，按水电到位之日起计算租金；4、甲方提供原校门内的空坪作为乙方的停车场，但乙方必须设岗负责照管，如有损失，甲方概不负责，且乙方车辆、人员不得在校内其他地方逗留、干扰；7、乙方不得擅自将房屋转包给第三方,否则视同违约；8、乙方不得中途退出承租,否则,所有装修、设施必须完好无偿地交给甲方；14、甲方违约，加倍赔偿乙方损失；乙方违约，加倍赔偿甲方损失，且甲方有权提前中止合同。 被告何彤在租赁湘潭机械电力学校的场地开办湘潭市岳塘区华通宾馆后，为扩大经营面积，2010年8月12日，湘潭市岳塘区华通宾馆以湘潭高新区华通宾馆的名义，与湘潭生物科技学校、湘潭机械电力学校签订《承租合同》一份（第二份合同），合同约定将位于机械电力学校东侧、盘龙商业街西面的实训大楼三至六楼房屋（不包括六楼东侧梯形教室）和机械电力学校综合楼中原华通宾馆租赁协议中未写入的剩余房间租赁给华通宾馆使用（学校保留的三间办公室除外），租赁时间共计11年7个月（2010年9月1日至2022年3月31日），租金为每年五万元，分两次支付，分别在每年的3月31日前和9月31日前预交半年租金。合同约定违约责任：1、若甲方（湘潭生物科技学校、湘潭机械电力学校）未遵守上述约定造成乙方（湘潭高新区华通宾馆）损失的，乙方有权要求甲方加倍赔偿其损失；2、乙方未遵守上述约定造成甲方损失的，甲方有权解除合同并要求乙方加倍赔偿其损失。 上述合同签订后，两被告在2014年前均按时向原告支付了房屋租金。但自2015年起，因宾馆经营状况不好，两被告未及时、足额交付租金，截止到2018年12月31日止，两被告已累计欠付原告房屋租金83.5万元。 另查明，2012年7月，湘潭机械电力学校与湘潭生物科技学校合并，成立湘潭生物机电学校。原湘潭机械电力学校的老校区被政府征收，并于2016年出让给房地产公司兴建商品房。因毗邻的校区房屋拆迁及建筑施工，导致被告华通宾馆周边环境变差，客源流失严重。原校门内的空坪在2017年被房产公司用于建房不复存在，导致被告湘潭市岳塘区华通宾馆至今没有停车场供住宿的客人停车。 再查明，2016年下半年，被告湘潭市岳塘区华通宾馆鉴于当前的经营困境，向原告方的领导汇报，要求减免租金。原告方派人来被告处了解情况后，初步同意减免部分租金。2017年5月，原告单位的后勤科负责人短信通知被告股东，内容为：“经学校研究决定，你们所欠租金50.125万元学校拟按60%收取（请求核减的34830元不再另行考虑），原合同期余下合同期租金按70%收取，续约一事暂不考虑，租金和所欠水电费请尽快缴纳。”2017年10月，被告支付原告租金5万元。2018年10月，被告支付原告租金10万元。2019年2月1日，原、被告双方对被告拖欠房屋租金问题一事进行协商，原告单位负责人最终承诺：1、按2015年的租金数计算租金的减免；2、按45%减免，学校按55%收租金；3、报国有资产管理中心，同意就可以执行，不同意就只有走法律程序。 本院认为，原告与两被告签订的两份《承租合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应严格履行各自的义务。被告华通宾馆长期拖欠原告的房屋租金是一种违约行为，应承担相应的法律责任。2017年5月，原告根据被告的减免租金请求，短信答复被告同意对所欠租金50.125万元拟按60%收取（请求核减的34830元不再另行考虑），该行为视为双方经协商后原告同意减免被告部分租金（50.125万元×60%=30.075万元），减免的数额为20.05万元。对2017年6月之后的租金，虽然原、被告双方也进行了协商，但原告并没有同意进行减免，因此被告仍然要按原合同的约定支付原告2017年6月之后的房屋租金。原告要求两被告支付所欠房屋租金总计83.5万元的诉讼请求，本院部分予以支持，被告应支付原告房屋租金为63.45万元（83.5万元－20.05万元，租金计算到2018年12月31日止）。原告要求解除原、被告之间签订的《承租合同》，由被告返还承租的原告房屋的诉讼请求，经本院审理查明，被告华通宾馆拖欠原告部分租金，确实有客观因素的影响，包括宾馆周边房屋拆迁、建筑施工的影响，特别是原《承租合同》中原告承诺提供原校门内的空坪作为被告的停车场，因房产开发已无法实现，上述客观因素造成宾馆客源严重流失，导致被告经营困难，但被告的行为不属于严重违约的行为，且提前解除合同必然导致宾馆无法开办下去，被告的投资无法收回，宾馆的员工失去相应的工作，导致社会不稳定因素的产生，故本院对原告要求解除原、被告之间签订的《承租合同》，由被告返还承租的原告房屋的诉讼请求不予支持。 被告湘潭市岳塘区华通宾馆、何彤辩称原告要求被告支付83.5万元房屋租金没有事实和法律依据的辩解意见本院部分予以采信。被告辩称经多次协商沟通双方已达成新的补充约定，与本案查明的事实相符，本院对该辩解意见予以采信。被告辩称与原告法人代表电话沟通确定按2015年的租金标准计算欠付租金总数合计98.5万元，并按照45%进行减免，对减免后的总额减去已履行的5万元与抢修费用34830元后，被告共计支付35.692万元并继续履行合同至2022年3月31日的辩解意见，被告未提供证据证实，原告也未确认，对被告该辩解意见本院不予采信。被告辩称原告要求解除《承租合同》，返回承租房屋没有事实和法律依据的辩解意见，与本案查明的事实相符，对被告该辩解意见本院予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湘潭市岳塘区华通宾馆、何彤在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭生物机电学校房屋租金63.45万元（租金计算至2018年12月31日止）； 二、驳回原告湘潭生物机电学校的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12160元，减半收取6080元，由原告湘潭生物机电学校负担1520元，被告被告湘潭市岳塘区华通宾馆、何彤负担4560元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 赖 浩 翔 二〇一九年五月二十日 法官 助理 朱   莎 代理书记员 朱莎（兼）