海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2019）琼02民终510号   上诉人（原审原告）：吴仁炳。   委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南省国营南田农场，住所地：海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。   负责人：彭隆荣，该农场党委书记。   委托诉讼代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南农垦神泉集团有限公司，住所地：海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。   法定代表人：彭隆荣，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高翔，海南嘉天律师事务所律师。   上诉人吴仁炳因与被上诉人海南省国营南田农场（以下简称南田农场）、海南农垦神泉集团有限公司（以下简称农垦神泉集团）土地租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初6797号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴仁炳的委托诉讼代理人刘一凡和王惠、被上诉人南田农场的委托诉讼代理人李志前、被上诉人农垦神泉集团的委托诉讼代理人高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吴仁炳上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持吴仁炳的一审诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院追加农垦神泉集团为被告存在程序错误。南田农场已于2008年6月4日正式移交三亚市政府管理，南田农场和农垦神泉集团不存在合并或将要合并的事实。因此，一审法院不应当追加农垦神泉集团为被告。二、一审判决认定本案不存在“交易习惯”是错误的。在十几二十年的时间内，七千户果农对南田农场的十几万亩土地进行承包租赁管理，双方没有合同约定，也没有口头约定，长期相安无事，应当认定存在双方共同遵守的“交易习惯”。三、一审法院遗漏南田农场长期鼓励支持果农建“芒果楼”的事实。南田农场从上个世纪八九十年代就提出“四个一工程”，之后以下岗职工盖“芒果楼”补贴1.5万元的方式代替了房改，无疑是允许并承认土地长期承包的意思表示。四、一审法院曲解相关法律规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条关于“不定期租赁”立法本意是尽力稳定合同关系。适用该条款必须先适用《合同法》第六十一条。在双方毫无疑问存在“交易习惯”的情况下，一审法院未依法适用《合同法》第六十一条规定，属于适用法律错误。综上，吴仁炳与南田农场没有签订书面合同，责任不在于吴仁炳。吴仁炳响应南田农场的号召，发展芒果生产，在芒果地上建房立业，其全家就业生产生活全部依赖果园及园内房屋。为维护吴仁炳的合法权益，请求二审法院支持吴仁炳的上诉请求。   南田农场和农垦神泉集团共同辩称，一、一审追加农垦神泉集团为被告程序合法。根据中共中央、国务院、海南省政府及海南农垦集团的相关文件，南田农场与原海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉集团，南田农场的人财物划归农垦神泉集团，所有的经济活动都由农垦神泉集团来行使，而且土地的转化也正在办理当中，而其社会职能已经剥离，由新成立的南田居民委员会承接。因此，南田农场已不是独立的民事主体，不是本案的适格当事人。南田农场之所以没有注销是为了解决一部分历史遗留问题，而没有其他的权利。因此，本案的适格当事人是农垦神泉集团，一审追加农垦神泉集团是合法和必要的。二、本案不存在长期租赁的交易习惯。吴仁炳未签租赁合同，其诉讼请求是要求按360元/亩/年继续交地租。以前双方存在租赁关系是肯定的，但是按360元/亩/年交付租金不是交易习惯，而是一段时间内根据形势确定土地的租金是360元/亩/年。所以，每年360元/亩不是双方形成的交易习惯，只是形成一段时间的租金标准。一审不支持吴仁炳的诉讼请求是正确的。   吴仁炳向一审法院起诉请求：1.判令南田农场按业已存在的每年4-5月吴仁炳以360元/亩/年标准缴纳本年度土地承包（租赁）金的交易习惯继续履行合同。2.本案诉讼费由南田农场承担。   一审法院认定事实如下：吴仁炳系南田农场爱泉分场爱民队农户，属于场外人员，与南田农场存在长期的土地租赁关系，吴仁炳在地上种有芒果树等作物和建造房屋。在先前承租土地过程中，南田农场与吴仁炳未签订书面租赁合同，未约定租赁年限，庭审中吴仁炳对双方存在土地租赁合同的事实没有异议，吴仁炳按360元/亩/年的标准向南田农场交纳租金。为推进海南农垦农场公司制改革，2016年12月12日，海南省农垦投资控股集团有限公司（以下简称农垦控股集团）作出《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》[琼垦企发（2016）523号]，同意南田农场公司制改革方案，并由南田农场与海南神泉集团有限公司改制组建新的海南神泉集团有限公司，新的海南神泉集团有限公司为农垦控股集团独资的一人有限公司，该公司组建完成后将公司名称变更为海南农垦神泉集团有限公司。2017年3月28日，海南神泉集团有限公司更名为海南农垦神泉集团有限公司。另查，2017年7月，农垦神泉集团根据新一轮海南农垦改革要求，为推进农场农业用地规范管理工作，清理调整不合理土地承包关系，解决土地承包租期过长、租金过低等问题，通知包括吴仁炳在内的承租户按照实际测绘面积和经农垦控股集团农场事务部批复同意的《农垦神泉集团（南田农场）关于农业用地清理规范管理承包租赁农用地价格实施办法》规定的价格（内部承包的种植园地基本地价每亩每年330元，外单位及户籍不在农垦神泉集团（农场）的人员租赁的农业用地收费标准为每亩每年1000元）与农垦神泉集团换（补）签新的土地承包（租赁）合同。吴仁炳认为农垦神泉集团提供的格式合同部分条款排除其主要权利、加重其责任，不同意与农垦神泉集团（南田农场）换（补）签土地承包（租赁）合同，当前吴仁炳仍继续使用涉案土地，其提起诉讼要求维持每年4月至5月份按360元/亩/年土地承包（租赁）金的标准和方式继续履行合同。   一审法院认为，涉案土地是国有划拨地，土地使用者可将划拨土地使用权进行转让、出租、抵押，庭审中吴仁炳、南田农场和农垦神泉集团对本案法律关系为土地租赁合同关系没有争议，本案应定性为土地租赁合同纠纷。根据双方诉辩观点，本案争议焦点为：一、南田农场和农垦神泉集团作为本案被告主体是否适格；二、吴仁炳主张在每年4月至5月份按360元/亩/年单位价格缴纳土地租金的标准继续履行合同是否具有事实和法律依据。一、关于南田农场和农垦神泉集团的诉讼主体资格。吴仁炳承租南田农场的土地，长期以来在土地上种植果树和建造房屋，在南田农场公司制改革前，吴仁炳与南田农场存在土地租赁关系，且本案处理可能涉及南田农场经公司制改革并入农垦神泉集团后吴仁炳与南田农场的土地租赁关系存续、履行以及权利义务承继问题，故南田农场与本案处理结果有直接利害关系，南田农场是本案适格被告，南田农场和农垦神泉集团抗辩南田农场不是本案适格被告理由不成立，一审法院对该抗辩不予采纳。根据农垦控股集团（海南省农垦总局）《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》，农垦神泉集团是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条的规定“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务应当由农垦神泉集团承继。海南神泉集团有限公司已更名为农垦神泉集团，兼并南田农场，南田农场不再作为实体机构存在。虽然南田农场作为被兼并企业尚未办理工商注销登记，但依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条规定，根据南田农场被兼并后的上述具体情况，农垦神泉集团应作为责任主体承担民事责任。农垦神泉集团作为本案被告主体适格，一审法院依职权追加农垦神泉集团作为被告并无不当，对吴仁炳提出该抗辩理由不予采纳。二、吴仁炳主张每年4月至5月份按360元/亩/年标准缴纳土地租金继续履行合同是否具有事实和法律依据。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”吴仁炳和南田农场未签订书面租赁合同，没有约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。南田农场因公司制改革组建并入后的农垦神泉集团根据新一轮海南省农垦改革要求，为推进农业用地规范管理工作，清理调整不合理土地承包关系和解决土地租金过低问题，提出与吴仁炳换（补）签新的土地承包租赁合同，但吴仁炳没有接受。订立书面合同需要当事人意思表示一致，由双方当事人平等协商，以确定租赁土地、租赁期限、租赁价格、租赁方式等必要条款，双方就合同必要条款不能达成一致的，由法院直接判令双方当事人按未获另一方同意的单方意思表示继续履行合同，有违当事人意思自治原则，亦无法确定具体执行内容。在历年使用土地过程中，由于双方未签订书面合同，并不意味着以往做法可以固化为交易习惯，进而作为吴仁炳一方主张为今后合同履行的补充内容。鉴于南田农场改制组建的农垦神泉集团在规范管理农场农业用地过程中，已提出与吴仁炳换（补）签新的土地承包租赁合同，作出了规范明确租赁土地、租赁期限、租赁价格、租赁方式等内容的意思表示，根据《合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”和第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”以及第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，农垦神泉集团和吴仁炳享有签订合同的自由，如双方没有对合同继续履行的租赁价格、方式、期限达成合意，那么吴仁炳以业已履行的做法作为今后继续履行合同内容的条件，仍系其单方意思表示，没有取得出租方农垦神泉集团的同意，故吴仁炳主张南田农场按其单方要求继续履行合同的理由不充分，也有违合同履行的自愿原则和公平原则。虽然南田农场和吴仁炳之前存在不定期的土地租赁关系，但在新一轮海南省农垦改革的大背景下，在南田农场公司制改革和农业用地规范管理进程中，吴仁炳和农垦神泉集团没有就土地租赁合同今后履行的内容达成合意，不能认定双方过去的土地租赁合同关系等同于已经形成“交易习惯”，吴仁炳的历年交租情况不适用《合同法》第六十一条关于形成“交易习惯”的情形，不能作为土地租赁合同的补充，故吴仁炳提出每年4月至5月份按360元/亩/年缴纳土地租金的原标准继续履行合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《合同法》第三条、第四条、第五条、第六十一条、第二百三十二条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十三条、《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条之规定，判决：驳回吴仁炳的诉讼请求。案件受理费100元（吴仁炳已预交），由吴仁炳负担。   二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，根据当事人的诉辩意见及本案的事实，本案二审争议焦点为：一是一审法院追加农垦神泉集团为共同被告是否属于程序错误；二是双方当事人是否存在租金为360元/亩/年和租期为长期的交易习惯。   一、关于一审法院追加农垦神泉集团为共同被告是否属于程序错误的问题。   根据《中共中央、国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》和《中共海南省委、海南省人民政府关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》规定，深化农垦改革的要求是推进垦区集团化和农场企业化改革。《海南省农垦投资控股集团有限公司(海南省农垦总局)关于海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》同意南田农场、海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉集团，是执行中共中央、国务院和海南省委、省政府的上述文件规定。农垦神泉集团是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，已办理了工商注册登记，并以自己的名义执行上述文件规定，收取承包（租赁）户2017年土地承包费（租金），且与部分承包（租赁）户签订了新的土地承包（租赁）合同。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条关于“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”的规定，南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务已由农垦神泉集团承继。   一审法院根据案件审理需要依职权追加农垦神泉集团作为共同被告参加诉讼，不影响本案的公正审理和处理结果。因此，吴仁炳上诉主张一审法院追加农垦神泉集团为共同被告属于程序错误，理由不能成立。   二、关于当事人是否存在租金为360元/亩/年和租期为长期的交易习惯的问题。   根据本案查明的土地租金交纳时间和方式，吴仁炳每年4月至5月向南田农场一次性交纳一年的土地租金，双方之间存在先交一年土地金，之后使用土地一年的实际情况。对于吴仁炳主张存在土地租金标准为360元/亩/年的交易习惯，因租赁初期每年土地租金就远低于360元/亩，每年土地租金的标准前后发生过变化，而且吴仁炳主张土地租金360元/亩/年的标准长期不变，既不公平合理，也不符合社会经济发展和日常生活经验。因此，应认定在吴仁炳租赁土地期间不存在固定不变的土地租金的交易习惯。关于吴仁炳主张土地租赁期限为长期的交易习惯，吴仁炳一次性交纳一年土地租金，经南田农场予以收取后可继续使用，仅代表吴仁炳使用所租赁土地的期限往后一年，但吴仁炳不能证实双方是以多长年限作为租赁周期，应认定不存在吴仁炳主张的租赁期限为长期的交易习惯。因此，本案不存在固定不变的土地租金标准和租赁期限为长期的交易习惯，吴仁炳主张其与南田农场存在租金为360元/亩/年和租期为长期的交易习惯，不符合《合同法》第六十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条关于“交易习惯”规定的情形。   鉴于南田农场的债权债务已由农垦神泉集团承继，南田农场已不可能再继续履行合同，而吴仁炳又拒绝追加农垦神泉集团作为责任主体，且吴仁炳与南田农场之间不存在每年4月至5月份吴仁炳以360元/亩/年标准向南田农场交纳本年度土地租赁费的交易习惯。因此，吴仁炳的诉讼请求不能成立，应不予支持。   综上所述，吴仁炳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由吴仁炳负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范启鹏   审 判 员 李桂祥   审 判 员 李 宁   审 判 员 扆成塘   审 判 员 林道贤     二〇一九年五月十日   法官助理 蒋 炯     《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；