贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1873号 上诉人（原审被告）:毕节市大昌恒仓物流有限责任公司。 住所地:毕节市金海湖新区梨树镇二堡村。 法定代表人:秦燚,该公司总经理。 委托代理人：左秀柒，系贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人：孙晓婷，系贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:毕节市三立仓储物流有限责任公司,统一社会信用代码:91520596MA６DMYWC46。 住所地:毕节市金海湖新区梨树镇二堡村。 法定代表人:吴建安,该公司总经理。 委托代理人:李杰胜,贵州衡瑞律师事务所律师。 委托代理人:李正福,贵州衡瑞律师事务所律师。 原审第三人:贵州黎华实业有限责任公司。 住所地:毕节市金海湖新区梨树镇二堡村。 法定代表人:陈黎,该公司总经理。 委托代理人:刘军,该公司执行董事。 上诉人毕节市大昌恒仓物流有限公司（以下简称大昌恒公司）因与被上诉人毕节市三立仓储物流有限公司（以下简称三立公司）、第三人贵州黎华实业有限公司（以下简称黎华公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9231号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：原审判决认定事实错误，判决结果错误，上诉人不应返还被上诉人多支付的租金共计1554496.85元。虽涉案厂房（除上诉人修建的部分）、空地等的所有权人由神农果公司变更为黎华公司，但黎华公司应继续履行本合同至租期满，因合同租期至2021年1月12日止，至今仍在合同期限内，因此上诉人将从神农果公司处租赁的厂房、办公楼、空地等转租给被上诉人并收取租金的行为并无不当，上诉人收取的租金不应退还。上诉人经神农果公司批准自筹资金新建、扩建的2、3、4、5、6号仓库、5号仓库过道不属于神农果公司的财产，该部分厂房也不包括在法院生效裁判“以物抵债”给第三人的范围内，则上诉人收取该部分租金于法有据。因此上诉人应退还的租金应为1554496.85元减去2、3、4、5、6号仓库、5号仓库过道的租金，即上诉人应退还的租金为1083126.77元。 被上诉人及原审第三人未予答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令原被告终止于2016年4月1日与2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》和2017年3月20日签订的《土地租赁合同》;2、请求人民法院依法判令从2017年9月12日起原告与第三人继续履行原被告双方于2016年4月1日与2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》和2017年3月20日签订的《土地租赁合同》;3、请求人民法院依法判令被告返还原告多支付租金1,554,469.85元。4、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：贵州神农果生物科技有限公司（以下简称为神农果公司）在毕节市梨树镇××村××路左边有工业用地69012平方米,该公司在其上修建魔芋精加工工厂等附属设施及生产设备。2012年以后,该公司因债务纠纷,先后被成都铁路运输中级法院（2012）成铁中执保字第29号《执行裁定书》,以及毕节市七星关区人民法院（2013）黔七执字第228号《执行裁定书》、（2013）黔民商初字第84号《民事裁定书》、（2014）黔七民初字第2746-1号《民事裁定书》查封了所有资产（含土地、地面建筑物、地上工程建筑物、机械设备等）。2015年11月13日,被告与贵州神农果生物科技有限公司签订《房屋租赁合同》,约定贵州神农果生物科技有限公司将前述财产中的厂房、职工宿舍楼、空地出租给被告作仓储用。后,原告与被告分别于2016年4月1日、2016年5月30日签订两份《仓储租赁合同》,于2016年6月27日签订《仓储租赁附议》,于2017年3月20日签订《土地租赁合同》及附件,约定了以下内容:1.原告从被告处租赁涉案1-7号库房作为仓储使用；2.原告从被告处租赁办公楼及过道；3.原告从被告处租赁贵州神农果生物科技有限公司园区后的空地（约25亩）；4.双方约定了上述用地的使用时间和租金交付时间。原告依约向被告交付了租金。2017年9月11日,七星关区人民法院以（2013）黔七执字第228-1号《执行裁定书》裁定将贵州神农果生物科技有限公司所有财产以5000万元以物抵债给相关的十三个债权人。后该十三个债权人将其获得债权转让给本案的第三人黎华公司。原告从2017年9月11日起直接依据其与被告签订的合同内容向第三人黎华公司支付租金。因原告交与被告的部分租金与原告交付给第三人的租金重合,故原告要求被告退还其多收取的租金,双方协商多次未果,原告诉至法院。 一审法院认为：本案为租赁合同纠纷,应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。本案中的第三人贵州黎华实业有限公司因我院在执行程序中以以物抵债的方式合法获得了涉案租赁物的所有权,其与原告毕节市三立仓储物流有限公司继续履行原告毕节市三立仓储物流有限公司与被告毕节市大昌恒仓物流有限公司签订的两份《仓储租赁合同》和《土地租赁合同》系第三人贵州黎华实业有限公司与原告毕节市三立仓储物流有限公司意思自治的表现,本院予以确认。毕节市中级人民法院的（2018）黔05民终2152号民事判决书虽然确认被告毕节市大昌恒仓物流有限公司与贵州神农果生物科技有限公司的租赁合同有效,但在判决主文中明确了:“被告与贵州神农果生物科技有限公司签订的租赁合同属于‘买卖不破租赁’的例外情形……”,原告与被告签订的两份《仓储租赁合同》和《土地租赁合同》因我院的执行行为,致使合同无法继续履行,因此对于原告毕节市三立仓储物流有限公司的第一项诉讼请求,本院予以支持。对于被告毕节市大昌恒仓物流有限公司基于与贵州神农果生物科技有限公司签订的租赁合同,对涉案仓库和土地进行的投资造成的损失,根据合同的相对性,应当由被告向贵州神农果生物科技有限公司另行主张。对于原告的第三项诉讼请求主张被告退还原告多收取的租金,本院予以支持,被告毕节市大昌恒仓物流有限公司应当将2017年9月11日（不包含2017年9月11日）之后的租金退还给本案的原告毕节市三立仓储物流有限公司。综上,结合原、被告的证据,被告应当退还给原告的租金为:1、1号仓库,原告已经支付被告租金459,750.00元（期限为2017年8月31日至2018年8月30日）,被告应当退还原告租金444,634.93元（459,750.00元/年÷365天×353天）。2、2号仓库,原告已经支付被告租金194,400.00元（期限为2017年6月12日至2018年6月11日）,被告应当退还原告租金145,400.55元（194,400.00元/年÷365天×273天）。3、3号仓库,原告已经支付被告租金356,400.00元（期限为2017年6月10日至2018年6月9日）,被告应当退还原告租金264,614.79元（356,400.00元/年÷365天×271天）。4、4号库,原告已经支付被告租金174,150.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金22,901.92元（174,150.00元/年÷365天×48天）。5、5号库,原告已经支付被告租金129,600.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金17,043.29元（129,600.00元/年÷365天×48天）。6、5号库过道,原告已经支付被告租金64,244.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金8,448.53元（64,244.00元/年÷365天×48天）。7、6号库,原告已经支付被告租金129,600.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金17,043.29元（129,600.00元/年÷365天×48天）。8、7号库,原告已经支付被告租金471,240.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金61,971.29元（471,240.00元/年÷365天×48天）。9、空地租赁费,原告已支付被告租金700,000.00元（期限为2017年6月20日至2018年6月19日）,被告应当退还原告租金536,986.30元（700,000.00元/年÷365×280天）。10、办公楼二层租金,原告已经支付被告租金130,000.00元（期限为2017年1月1日至2017年12月31日）,被告应当退还原告租金39,534.25元（130,000元/年÷365×111天）。上述1-10项目应当退回金额总计1,558,579.14元。原告仅诉请返还1,554,496.85元,本院从其所愿。综上,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、终止原告毕节市三立仓储物流有限公司与被告毕节市大昌恒仓物流有限公司于2016年4月1日和2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》及2017年3月20日签订的《土地租赁合同》。 二、确认原告毕节市三里仓储物流有限公司与第三人贵州黎华实业有限公司继续履行原、被告双方于2016年4月1日和2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》及2017年3月20日签订的《土地租赁合同》。 三、被告毕节市大昌恒仓储物流有限公司于本判决生效之日十日内返还原告毕节市三立仓储物流有限公司多支付的租金总计1,554,496.85元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,398.00元（已按简易程序减半收取）,由被告毕节市大昌恒仓物流有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审争议的焦点：上诉人多收取的涉案租金应否退还给被上诉人。 本院认为：本案中，2012年至2014年案外人神农果公司的所有资产被法院查封。2015年大昌恒公司租赁案外人神农果公司的厂房等用于仓储，后又将该租赁物转租给三立公司，案外人神农果公司的所有财产于2017年被一审法院生效执行裁定抵债给相关十三个债权人，该十三个债权人将该债权转让给黎华公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，涉案租赁物被法院查封、执行，导致三立公司与大昌恒公司的租赁合同实际履行不能，该合同应予解除并终止履行。一审法院据此判定终止履行三立公司与大昌恒公司的租赁合同并无不当，本院予以维持。 其次，三立公司将涉案租赁物的租金直接支付给黎华公司导致其多付了大昌恒公司租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，三立公司与大昌恒公司的租赁合同因法院的查封及执行行为而解除及终止履行，则大昌恒公司应将三立公司多支付的租金1,554,496.85元予以返还。 关于上诉人上诉认为其经神农果公司批准自筹资金新建、扩建的2、3、4、5、6号仓库、5号仓库过道不包括在法院生效裁判“以物抵债”给第三人的范围内，该部分租赁物的租金不应予以返还的主张，经查,一、二审中，上诉人未能充分举证证明其对主张的2、3、4、5、6号仓库、5号仓库过道享有所有权，且一审法院已生效执行的执行裁定上也未对涉案租赁物作出区分，故上诉人该主张依据不足，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9398元，由上诉人毕节市大昌恒仓物流有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年五月十七日 书记员 邱诗韵