天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初4292号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路**泰达服务外包产业园**楼5601-17，统一社会信用代码：911201167581044440。法定代表人：汪孟德，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋杨，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍秀，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：王玉红，女，1973年10月4日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：赵鹏，男，1972年10月2日出生，汉族，住址同上。·原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告王玉红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲍秀和被告王玉红及其委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年9月1日至2018年12月31日的物业费30583.52元和违约金1879.18元，共计32462.7元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区中央学府知香园75-3-101号房屋的业主，该房屋建筑面积为230.29平方米。2011年9月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津融创汇杰置地有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：原告为被告居住的小区提供物业服务，被告按每月每平方米3.4元交纳物业费。小区业委会成立后，原告和该小区的业委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告继续为小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日，被告按每月每平方米3.4元交纳物业费。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2015年9月1日至2018年12月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。王玉红辩称，我确系天津市津南区中央学府知香园75-3-101号房屋的业主，该房屋建筑面积为230.29平方米。原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：1、购房时销售人员告知我免除一年物业费，入住后销售人员告知我上述政策取消了。我认为开发商和物业有利益关系，虽然是独立主体，但属于同一集团。2、2013年年底交房时，房屋存在重大质量问题，去年在我强烈要求下开发商才给我维修。房屋存在墙体裂缝、漏雨、、地下室渗水等问题开发商说可以抵扣一部分物业费，物业公司也认可抵扣，当时没有书面协议，只是口头约定。2、物业监管不到位，小区内私搭乱建严重，虽物业没有执法权，但其也未劝导制止，违建影响采光，部分业主将电箱拆改至小院外，存在安全隐患且占用公共绿地。3、对能闹的人给予车位赔偿，但我却买不到车位。4、物业管理有问题，人员流动性大，保安素质不高，和业主发生过肢体冲突。5、关于我提出的问题，开发商和物业来回扯皮，物业未起到协调作为。6、此次原告已第三次起诉，我认为原告在第二次起诉后又撤回起诉，说明其已放弃了前期物业费用，此次不应再起诉。原告向法庭提交证据如下：1、确认书两份，以此证明被告购房时知晓《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。2、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《前期物业合同》。3、天津市住宅物业服务合同1份，以此证明原告和被告居住小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。被告对原告提交的证据1-3均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、现场照片7张，以此证明被告房屋的质量问题及小区私搭乱建情况。2、光盘1张（照片和视频），以此证明被告房屋的质量问题及业主和保安产生冲突的情况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，认为与本案无关。对证据2中反映的房屋质量问题与本案无关，对冲突的视频的真实性不予认可，事发起因不清楚，与本案无关。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区中央学府知香园75-3-101号房屋的业主，该房屋建筑面积为230.29平方米。2011年9月9日原告（曾用名天津融创物业管理有限公司）和被告居住小区的开发建设单位天津融创汇杰置地有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2011年9月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按每月每平方米3.4元交纳物业费，业主于每月5日前交纳，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的千分之三比例交纳违约金”。2016年，被告居住的小区成立了业委会。原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区继续提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日，本案涉及的房屋按每月每平方米3.4元交纳物业费，业主于每月5日前交纳当月物业费，逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2015年9月1日至2018年12月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，对业主提出的房屋质量问题，物业登记后均报给开发商，在质保期内的由开发商负责。物业公司没有因房屋质量问题承诺免除物业费用。关于小区违建问题，物业已上报城管部门，物业公司没有行政执法权。关于地下车库问题，，地下车库属于开发商车位服务费不包含在物业费中。另查明，原告曾于2018年3月12日向本院提起诉讼，要求被告支付物业费，后原告撤回了起诉。后原告于2018年11月14日向本院提起诉讼，要求被告支付物业费，后原告又再次撤回起诉。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及原告和业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述两份《物业服务合同》约定的物业费收费标准（3.4元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告称因房屋质量问题，物业公司承诺免除其物业费，原告当庭予以否认，原告亦未提交证据证明其主张的事实，故本院对被告的该抗辩不予采信。关于房屋质量问题，依据法律规定属于业主和开发商之间的纠纷，与原告提供的物业服务无关，被告不能以此为由拒交物业费。关于小区的违建问题，应由相关的职能部门负责，被告不能以此为由拒交物业费。关于物业和开发商有利益关系问题，可能存在物业公司和开发商属于同一集团，但两者在法律上属于独立的责任主体，两者的责任不能混同。被告抗辩称原告去年起诉后又撤诉，视为其放弃了前期主张的物业费，本次不应再提起诉讼，没有法律依据，本院对被告的该抗辩不予采信。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2015年9月1日至2018年12月31日的物业费31319.44元。现原告主张上述期间的物业费30583.52元，符合规定，本院予以支持。原告主张违约金1879.18元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、王玉红于本判决生效后十日内给付融创公司2015年9月1日至2018年12月31日的物业费30583.52元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如王玉红未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由融创公司承担17.71元，由王玉红承担288.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年五月二十四日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。