云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0103民初4924号原告：李若梅，女，1970年8月23日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王顺新、陈竹，均系云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告一：云南驰久房地产开发有限公司,住所地：云南省昆明市盘龙区拓东路**。法定代表人：邱江宁。被告二：云南金马源房地产开发（集团）有限公司,,住所地：昆明市白塔路**法定代表人：周一平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：田阳、农琳，均系云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。原告李若梅与被告云南驰久房地产开发有限公司（以下简称驰久公司）、云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称金马源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告李若梅及其委托诉讼代理人王顺新、陈竹，被告二金马源公司的委托诉讼代理人田阳、农琳到庭参加了诉讼。被告驰久公司经本院公告送达了诉状副本、举证通知书、开庭传票等文书，公告期满未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。李若梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告云南驰久房地产开发有限公司与原告李若梅签订的2016年10月28日《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》；2、判令被告云南驰久房地产开发有限公司支付原告2016年10月18日至2017年11月17日的市场过渡补贴11653元；支付原告2018年1月18日至2018年2月28日的市场过渡补贴1533元；小计13186元;3、二被告连带退还原告汇都国际三期3层B09号已经支付的全部款项243984元。以上合计为257170元；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年10月28日，原告与被告驰久公司签订了《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》，原告承租被告驰久公司的物业汇都国际三期“汇都状元楼美食森林”3层B09号，面积为11.5㎡。租赁期限为20年，自2017年8月1日至2037年7月31日止。案涉物业的租金单价为21216元/㎡/20年。被告驰久公司声称为了合理避税，原告向被告昆明世昆房地产经纪有限公司支付了案涉物业的推荐服务费82984元，折合单价为7216元/㎡/20年。而签订的《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》租金单价调整为14000元/㎡/20年，原告一次性支付20年租金161000元，收款人为被告金马源公司。2017年7月31日，被告驰久公司发布《补充公告》，决定将2018年3月1日视为汇都国际三期经营权商铺正式开业的时间。给予业主市场过渡补贴，自付清全款之日至2017年11月17日，标准为80元/㎡/月。2017年11月19日至2018年2月28日的过渡补贴，标准为100元/㎡/月。上述费用在2018年3月31日前支付。2017年9月中旬，原告得知被告驰久公司将案涉商铺另行出售给了案外人。被告没有事先通知原告，既侵犯了原告的优先购买权，又将案涉商铺的房号、位置也进行了变更，而市场过渡补贴、租金收益迟迟未予发放。2017年11月16日，原告提交《诉求》给被告驰久公司，要求解除合同并退还原告当初所交全部款项和违约金。被告的销售经理周锐，多次回复原告同意解除合同并退还全部款项。但从2017年12月底至今，被告均未履行承诺。原告认为，被告驰久公司、金马源公司涉嫌售后包租，侵害原告优先购买权，擅自变更商铺房号和位置，更是涉嫌一房二卖等违法行为，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至本院，主张上述诉请。被告一驰久公司未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。被告二金马源公司辩称：原告与第一被告所签订的《商铺租赁合同》为无效合同。经了解，汇都三期五证不全，根据相关法律规定，出租人是对房屋拥有所有权或依法取得相关权利的人，因该项目五证不全使得驰久公司不具备将房屋对外出租的主体资格。另外，汇都三期为在建项目至今尚未完工，处于停工状态。项目未经验收，根据建筑法、城市房地产管理法等相关法律规定，尚未竣工验收的房地产项目不得交付使用。驰久公司将在建、尚未竣工的房产作为租赁标的与原告签订《商铺租赁合同》，该合同因内容违反法律规定应认定为无效合同。虽原告诉请为解除合同，但因本案合同因违反法律规定而无效，请求法庭依职权予以确认无效。根据合同无效的法律后果，没有履行的不予履行，因履行该合同的财产应当予以返还，因此原告第二项诉讼请求要求被告按合同约定履行支付过渡补贴费用，没有履行的合同事项不应当履行。针对原告第三项诉请，原告在事实理由陈述中明确，其支付给驰久公司的金额仅为合同中的161000元，另外的合同费用是支付给案外人世昆房地产公司，本案第一被告驰久公司因合同取得的款项为161000元，其应当返还的金额也应为161000元。本案第二被告金马源不应当承担返还责任。涉案租赁合同系原告与驰久公司签订，相应的合同权利义务与金马源公司无关。因此请求人民法院确认本案租赁合同无效，并驳回原告对金马源公司的诉讼请求。经审理，本院确认如下案件事实：一、2016年10月28日原告李若梅与被告一驰久公司签订《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》，约定被告一驰久公司将坐落于云南省昆明市白塔路131号汇都国际三期“汇都状元楼美食森林”3层B09号、套内面积约11.5㎡的商业物业出租给原告经营使用，租赁期限为20年,自2017年8月1日至2037年7月31日止。租金单价为14000元/㎡/20年，合同签订当日，原告采用现金、刷卡或银行转账方式一次性支付二十年租金合计161000元。物业交付时间为2017年7月31日，被告一定于2017年11月18日为商铺整体统一开业日。被告一承诺给予业主市场过渡补贴，自签订合同且付清全款之日至2017年11月17日，标准为80元/㎡/月。2017年11月19日至正式开业为止,被告一承诺向原告支付市场延期开业补偿金，标准为100元/㎡/月。原告（签定本合同并付清全款后）自2017年8月1日起满5年后3个月之内,如原告自愿选择放弃经营权，则被告一承诺对原告所承租物业进行原价回购：双方共同确认该物业经营权回购价格为：243984元（含原告支付的租金及推荐服务费）。二、同日，原告又与被告一签订了《汇都状元楼美食森林商铺委托经营管理合同》，约定原告将上述物业全权委托给被告一对外出租、管理、运营，托管期限自2017年8月1日至2022年7月31日止，共五年,被告一驰久公司承诺自2017年11月18日正式开业起按第三层170元/㎡/月的标准和半年一付的方式按期向原告支付租金。审理中查明，原告于2016年10月25日、10月28日分别向被告二金马源公司转账5000元、25000元、131000元，三笔共计161000元，10月28日，被告一向原告出具《收据》载明：收到李若梅3B09号汇都三期三层商铺认购金161000元整。2016年10月28日，原告还向案外人“昆明世昆房地产经纪有限公司”（以下简称：世昆公司）支付了82984元，同日，世昆公司出具收据：收到李若梅5301111970××××××××汇都国际三期美食汇三楼3B09号铺推荐服务费82984元。庭审中，原告主张二被告连带返还其支付的243984元，原告称租金包含推荐服务费。被告二金马源公司认可收到李若梅支付的161000元。被告二称案涉房屋五证不全，汇都三期已被查封。截止庭审之日，“汇都国际”三期项目尚未建成,该项目尚未取得建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的身份证复印件、《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》、《委托经营管理合同》、汇都国际三期美食汇区域分布图（拍照）、刷卡支付凭证、收据、告知函（签订合同时原告用手机拍照）、补充公告、诉求、微信记录、汇都商业中心的户外宣传图、2017年9月20日通知、2018年4月17日会议纪要、2018年6月12日会议签到表、2018年8月31日汇都三期工程进展承诺等证据在卷佐证及原告、被告二的当庭陈述予以证实。被告一未提交证据也未到庭发表质证及辩论意见；被告二没有证据提交。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告一驰久公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法对被告一缺席判决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。本案中，被告驰久公司从未向原告出示过其开发建设的案涉房屋具备《建设工程规划许可证》或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋后经主管部门批准建设的等相关证照，便将尚未建成且证照不全的房屋进行出租，违反了法律强制性规定，且被告一至今未能建成并交付房屋，该《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》实为无效合同。关于原告主张解除《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》的第一项诉讼请求，因该合同自始无效没有法律约束力,故原告的该项请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张二被告连带退还原告汇都国际三期3层B09号已经支付的全部款项243984元的第三项诉讼请求,其中原告支付的租金161000元,被告一驰久公司出具收据,被告二金马源公司认可收取了原告支付的租金161000元，故其应与被告一驰久公司共同承担向原告退还款项的责任;至于原告向案外人世昆公司支付的82984元，根据合同相对性原则,世昆公司并非《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》的缔约方，原告也没有证据证明世昆公司与本案二被告之间是何关系、此款系租金的一部分，原告与案外人世昆公司之间的相关权益原告可另行解决，本案中不予评判。关于原告依据租赁合同主张的市场过渡补贴费用的第二项诉讼请求,原告是依合同约定主张,但因该租赁合同无效，故该项诉讼请求,本院考虑到被告一、被告二长期占用原告的资金161000元，对原告有一定的损失,为避免诉累,结合相同情形生效法律文书,酌情以资金占用利息以161000元为基数自2016年10月29日至款项退清之日止按中国人民银行同期存款利率计算予以支持。案件受理费，本院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南驰久房地产开发有限公司、云南金马源房地产开发（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告李若梅退还人民币161000元;二、被告云南驰久房地产开发有限公司、云南金马源房地产开发（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告李若梅支付利息,以161000元为基数自2016年10月29日起至款项退清之日止按中国人民银行同期存款利率计算予以支持;三、驳回原告李若梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5158元，由原告李若梅承担1638元,由被告云南驰久房地产开发有限公司、云南金马源房地产开发（集团）有限公司承担3520元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  李克昌人民陪审员  杨 莉二〇一九年五月二十日书 记 员  刘艳艳