山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1435号上诉人（原审原告）：李英杰，男，1981年8月18日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：马伟花，山西源晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄春萍，女，1958年4月13日出生，汉族，现住太原市。被上诉人（原审被告）：朱晓慧，女，1982年1月19日出生，汉族，山西能源集团有限公司职工，住太原市。被上诉人（原审被告）：卫海霞，女，1982年8月19日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李素芳，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珠珠，山西鼎信泽律师事务所律师。上诉人李英杰因与被上诉人黄春萍、朱晓慧、卫海霞确认合同无效纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李英杰及其委托诉讼代理人马伟花，被上诉人黄春萍、朱晓慧，被上诉人卫海霞及其委托诉讼代理人李素芳、刘珠珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李英杰上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为“原告李英杰与被告卫海霞、朱晓慧、黄春萍签订的《太原市存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效”属认定事实错误。1.庭审过程中已查明事实“该合同落款处‘李英杰’的签字由朱晓慧代签”，李英杰对卫海霞、朱晓慧、黄春萍三人之间签订的《太原市存量房买卖合同》确不知情，朱晓慧、黄春萍的行为不构成表见代理。2.本案涉案房屋属于经济适用房，卫海霞、朱晓慧、黄春萍三人签订《太原市存量房买卖合同》的行为违反了《经济适用住房管理办法》的禁止性规定，该合同属无效合同。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条作出判决属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。卫海霞、朱晓慧、黄春萍签订的《太原市存量房买卖合同》违反了此项规定。根据建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布的《经济适用房住房管理办法》第三十条第一、二款的规定“经济适用住房购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”，本案涉案房屋属经济适用房，应适用该项规定。上诉人认为三被上诉人2016年6月18日签订的《太原市存量房买卖合同》无效，一审法院认定事实错误，请求二审法院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱晓慧辩称，李英杰自始至终知道房子要卖，且其不能归入低收入家庭。被上诉人黄春萍辩称，涉案房屋是其出钱购买的，所有的钱都是其交的，他们夫妻俩只交了1万元定金，其他的钱都是我出的，交款人的名字也是我，当时买房钱不够我问朋友借了点，来往帐务我也有。李英杰也知情，我们当时也不知道单位的这个房子不能买卖，因为单位很多人都卖了。被上诉人卫海霞辩称，上诉人主张的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、一审判决查明及认定的事实是清楚的。李英杰与朱晓慧系夫妻关系，从2010年7月16日登记结婚，至今仍为合法的夫妻关系，涉案房屋夫妻二人购买于2013年7月，2016年6月向卫海霞转让，夫妻二人购买及处置涉案房屋的行为均是在夫妻关系存续期间，上述事实各方无争议。从一审庭审情况可看出李英杰不仅参与了房屋买卖的过程且对于房屋买卖的购买也是明知的，涉案房屋是李英杰从单位购买的，房屋的入住、装修、门禁等一系列的手续都需要由李英杰配合向其单位申请办理，没有李英杰的配合被上诉人卫海霞无法取得涉案房屋的居住使用权，通过以上事实可以看出夫妻二人向卫海霞转让房屋的意思表示是真实的、一致的，且自2016年8月至今卫海霞一直实际居住使用涉案房屋，从该事实也可看出房屋是夫妻二人的重大财产，对转让的事实李英杰是知道的。二、关于一审判决适用法律的问题，关于双方签订的房屋买卖合同朱晓慧作为配偶一方代表李英杰签订该合同构成表见代理，符合合同法第49条、民法总则第172条关于表见代理的法律规定。本案中朱晓慧作为李英杰的配偶，双方共同与卫海霞协商房屋的买卖事宜，并由朱晓慧代表二人与卫海霞共同签订了房屋买卖合同，卫海霞基于双方的夫妻关系的特殊身份有理由相信朱晓慧对李英杰形成表见代理，同时根据婚姻法司法解释（一）第17条，朱晓慧在婚姻关系存续期间朱晓慧对于夫妻房屋有处分权。房屋买卖合同的内容不违反合同法第52条的规定，应属有效合同。合同法第52条第5项规定的违反法律行政法规的强制性规定应为无效合同，再根据合同法司法解释（一），而本案中上诉人主张的七部委出台的管理办法不属于认定合同无效的强制性法律规定，关于上诉人主张依据合同法第52条，该理由不能成立，损害社会公共利益认定的标准有其严格的法律依据，侵犯的应为社会公共利益，而本案中双方作为自然人处分的仅是个人名下的财产不存在侵犯社会公共利益的情形。请求二审法院依法驳回上诉。维持原判。原告李英杰向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令三被告于2016年6月18日签订的《太原市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由三被告共同承担。一审法院认定事实：原告李英杰与被告朱晓慧于2010年7月16日登记结婚。2013年7月，李英杰与朱晓慧共同购买了位于太原市迎泽区双塔南路18号昱兴景苑小区4号楼1单元1701号的涉案房屋，房屋总价为29800元，该房屋于2015年8月交付使用。2016年6月18日，被告卫海霞（乙方）与原告李英杰及被告朱晓慧、黄春萍（甲方）共同签订了《太原市存量房买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋成交价格为448000元。该合同落款处“李英杰”的签字由朱晓慧代签。同日，被告卫海霞向朱晓慧、黄春萍交付了定金10000元。2016年7月11日，被告卫海霞向朱晓慧、黄春萍交付购房款100000元。2016年8月6日，被告卫海霞向朱晓慧、黄春萍交付购房款38000元。2017年1月18日，被告卫海霞向朱晓慧、黄春萍交付购房款280000元。被告卫海霞于2016年9月底对涉案房屋装修完毕，于2016年10月入住至今。自2016年8月15日起，涉案房屋的电费、水费、宽带费、物业费、电梯费等费用实际由被告卫海霞交纳。另查明，涉案房屋属于山西新型建材厂生活小区经济适用住房项目。一审法院认为，本案的争议焦点在于《太原市存量房买卖合同》是否有效。经审理查明，涉案房屋属于原告李英杰与被告朱晓慧于夫妻关系存续期间共同购买的经济适用住房。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布的《经济适用房住房管理办法》第三十条第一、二款的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。但是，上述规定在效力位阶上属于部门规章，而非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“法律、行政法规”，上述规定不得作为人民法院确认合同无效的依据。对于不符合上市交易条件的经济适用住房，应由相关部门在房屋权属转移变更登记时，依据相关政策规定对合同的履行予以限制，而不应由司法机关在合同效力层面上予以禁止。因此，原告李英杰以涉案房屋的转让违反《经济适用住房管理办法》的禁止性规定而主张买卖双方签订的《太原市存量房买卖合同》无效的理由不能成立，一审法院不予支持。关于原告李英杰称其不知情被告朱晓慧、黄春萍转让涉案房屋，合同中落款签名并非其本人书写，被告朱晓慧、黄春萍无权擅自变卖，要求确认《太原市存量房买卖合同》无效的主张。一审法院认为，房产的买卖对一个家庭来说是比较大的收入，该合同签订后，卫海霞已支付朱晓慧、黄春萍购房款428000元；并且，截止李英杰提起诉讼时，卫海霞对涉案房屋进行装修、使用居住已近两年的时间，现李英杰称其对上述售房事实不知情，显然不符合常理。涉案房产的转让发生在李英杰与朱晓慧婚姻关系存续期间，卫海霞作为善意第三人，其有理由相信朱晓慧代李英杰在《太原市存量房买卖合同》签字的行为是夫妻双方就转让涉案房产的共同意思表示。原告李英杰称涉案房屋转让价448000元并非合理对价，但并未提交足以证明其主张的相应证据，故对此一审法院不予采信。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告李英杰主张转让的涉案房产是夫妻共同财产，未经其同意，被告朱晓慧无权处分，《太原市存量房买卖合同》应属无效的理由不能成立，一审法院不予支持。判决如下：驳回原告李英杰的诉讼请求。案件受理费100元（已由原告李英杰预交），由原告李英杰负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为涉案房屋买卖合同效力的问题。首先，涉案房屋属于上诉人李英杰与被上诉人朱晓慧在夫妻关系存续期间共同从上诉人单位购买的经济适用住房。对于经济适用房的转让，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布的《经济适用房住房管理办法》第三十条第一、二款规定，经济适用住房购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。涉案住房是于2013年7月购买的，而在2016年6月18日转让时还未满5年，故该住房在当时是不允许直接上市交易的。但该规定属于行政管理性规定，可能导致该住房在办理权属转移变更登记时会受到相关限制。而根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而上述规定在效力位阶上属于部门规章，而非合同法规定的“法律、行政法规”，不应仅以上述规定作为人民法院确认合同无效的依据。因此，上诉人李英杰以涉案房屋的转让违反《经济适用住房管理办法》的禁止性规定而主张买卖双方签订的《太原市存量房买卖合同》无效的理由不能成立，一审法院不予支持，并无不当。其次，上诉人李英杰诉称未经其同意，被上诉人朱晓慧擅自处分涉案房屋，要求确认《太原市存量房买卖合同》无效。该买卖合同中落款签名确实并非上诉人书写，是由其妻子朱晓慧代其所签，但涉案房屋是从上诉人单位购买的住房，该住房应由上诉人从单位接收，后续相关手续均应由上诉人办理，在从2016年6月到上诉人一审起诉时长达两年半的时间里该住房由被上诉人卫海霞装修居住，上诉人不可能不知，而其并未证明在这段时间向居住人卫海霞提出异议和要求腾房的请求，应视为上诉人对该住房的买卖情况是知情的同意的，涉案住房的转让也发生在李英杰与朱晓慧婚姻关系存续期间，卫海霞作为善意第三人支付了相应房款，虽上诉人称房屋转让价448000元并非合理对价，但并未提交证据证明其主张，卫海霞有权占有使用该住房，也有理由相信在出卖该住房的事情上朱晓慧与上诉人是有共同的意思表示，故双方转让该住房的行为应为有效行为。故上诉人李英杰主张转让的涉案房产是夫妻共同财产，未经其同意，被上诉人朱晓慧无权处分，《太原市存量房买卖合同》应属无效的理由不能成立，一审法院不予支持，并无不妥。综上所述，李英杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李英杰负担。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 张璟芳审判员 李 晨 二〇一九年五月二十九日书记员 寇 凌