福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2018)闽0783民初2510号 原告：建瓯市企业服务中心，住所地建瓯市中山路**，统一社会信用代码12350783157194392K。 法定代表人：李剑民，主任。 原告：建瓯市非生产性国有资产管理中心，住，住所地建瓯市前卫巷**一社会信用代码12350783050328557F。 法定代表人：黄建华，主任。 两原告共同委托诉讼代理人：陆德勇，福建旭凯律师事务所律师。 被告：建瓯市欧米商场，住，住所地建瓯市解放路**一社会信用代码91350783X11848170K。 投资人：江进权。 委托诉讼代理人：黄家灿，福建启新律师事务所律师。 被告：黄爱美，女，汉族，1973年1月29日出生，住建瓯市。 委托诉讼代理人：江明华（系黄爱美配偶），男，1971年2月26日出生，汉族，住厦门市。 被告：江进权，男，汉族，1956年9月5日出生，住建瓯市。 原告建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心与被告建瓯市欧米商场、黄爱美、江进权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心共同委托诉讼代理人陆德勇、被告建瓯市欧米商场委托诉讼代理人黄家灿、被告黄爱美委托诉讼代理人江明华及被告江进权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令建瓯市欧米商场、黄爱美、江进权立即支付2017年6月1日至2018年6月28日租金及2018年6月29日至2018年8月29日占用费共960134元，并支付该款自2017年5月10日起至实际支付止按年利率6%计算的逾期利息（暂计至起诉之日为86412.06元）；2、判令建瓯市欧米商场交纳的履约保证金330000元归建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心所有；3、判令建瓯市欧米商场、黄爱美、江进权赔偿建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心经济损失2673764元。事实及理由：建瓯市欧米商场系个人独资企业，于2001年11月2日由黄爱美以个人财产出资成立。2016年4月27日，投资人由黄爱美变更为游桂丽，2016年10月24日投资人由游桂丽变更为黄爱美，2018年3月21日，投资人由黄爱美变更为江进权。 2011年1月5日中共建瓯市委机构编制委员会下发“瓯编[2011]1号”《关于同意设立市非生产性国有资产管理中心的批复》，设立市非生产性国有资产管理中心，承担经营管理全市非生产性国有资产，组织收缴非生产性国有资产收益职能。2015年11月5日中共建瓯市委机构编制委员会办公室下发“瓯编办[2015]54号”《关于调整市经济和信息化局所属事业单位有关机构编制问题的通知》，将市市场服务中心更名为市企业服务中心，确定职能为承担全市大中小企业服务和原市经济贸易局所属企业、物业等历史遗留问题的处置和管理以及北门农贸市场政府资金的使用和管理职能。 2012年5月10日，建瓯市欧米商场（承租人）与原建瓯市市场服务中心、原建瓯市产权交易中心（出租人）签订了《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》，两合同约定原建瓯市市场服务中心、原建瓯市产权交易中心将建瓯市解放路175-179号“建瓯市前街市场”（即建瓯市欧米商场所在地址）一、二楼出租给建瓯市欧米商场，租赁期限为十年，即2012年6月1日到2022年5月30日。一楼经营面积约1009平方米，前四年（2013、2014、2015、2016）每年租金1090000元，2017、2018、2019年每年租金1199000元，2020、2021、2022年每年租金1318900元，按先缴租金后使用为原则。第一年租金于合同签订时一次性缴清，以后每年租金应于5月10日前缴清。建瓯市欧米商场参加公开竞价报名时缴交的1000000元竞租保证金转作承租租金，同时建瓯市欧米商场向出租人交纳270000元作为合同履约保证金。建瓯市欧米商场应依约向出租人支付租金，否则出租人有权单方终止租赁合同。违约方应当赔偿守约方经济损失。二楼经营面积约1072平方米，前四年（2013、2014、2015、2016）每年租金为231552元，2017、2018、2019年每年租金254707元、2020、2021、2022年每年租金280178元，按先缴租金后使用原则。第一年租金于合同签订时一次性缴清，以后每年租金应于5月10日前缴清。建瓯市欧米商场参加公开竞价报名时缴交的60000元竞租保证金转为合同履约保证金。建瓯市欧米商场应依约向出租人支付租金，否则出租人有权单方终止租赁合同。违约方应当赔偿给守约方经济损失。2016年6月1日起建瓯市欧米商场开始拖欠租金，后经诉讼协商等方式建瓯市欧米商场支付了2017年5月31日前的租金，但仍以商场经营亏损、租金偏高为由拒不支付下一年度的租金。2017年5月10日以后，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心多次派员上门及电话催缴，并于2018年1月29日向建瓯市欧米商场发出《关于建瓯市欧米商场拖欠房产租金的催款通知》要求建瓯市欧米商场支付租金，但建瓯市欧米商场均未支付。2018年6月11日经市政府专题会议研究被告拖欠租赁费用有关问题，形成“[2018]70号”《关于研究欧米商场拖欠租赁费用有关问题的纪要》，确定由市企业服务中心牵头依法解除与建瓯市欧米商场的租赁合同，按合同约定处置，并要求限期清场。2018年6月28日建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心向建瓯市欧米商场送达了《解除合同通知函》，告知其解除原建瓯市市场服务中心、原建瓯市产权交易中心于2012年5月10日与建瓯市欧米商场签订的《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》，其应于7日内将承租房屋腾空，并与建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心办理交接手续。2018年8月23日建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心经公开竞标，采用有低价（保留价）的增加方式进行拍卖，由邱家祥竞得建瓯市解放路175-179号“建瓯市前街市场”一、二楼五年（2018年8月29日至2023年8月28日）租赁使用权，每年租金857000元。2018年8月29日，邱家祥作为承租人，建瓯市企业服务中心、建瓯市投资有限公司作为出租人、建瓯市非生产性国有资产管理中心作为鉴证方签订了《房产租赁合同》。建瓯市欧米商场于2018年8月29日直接与新承租人进行租赁物交接，由新承租人接手。由于建瓯市欧米商场违约行为，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心再次通过竞价方式重新出租，造成建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心2018年8月30日至2022年5月30日租金减少2673764元。2018年9月20日，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心再次向建瓯市欧米商场发出《关于建瓯市欧米商场拖欠租金及违约赔偿金的催款通知》，要求建瓯市欧米商场于2018年10月31日之前缴清拖欠的租金并赔偿损失2673764元，但建瓯市欧米商场至今未向建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心支付。黄爱美、江进权作为建瓯市欧米商场投资人经营该商场期间均有发生拖欠租金的违约情形，并导致租赁合同解除，造成建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心损失，亦应承担相应的法律责任。 建瓯市欧米商场辩称：一、2014年以来，因建瓯市实体店受到电商销售冲击，建瓯市的店面、商场租赁合同采取降租40%以上履行。建瓯市欧米商场同样受到电商销售冲击，为此建瓯市欧米商场从2015年起，多次请求建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心对2012年5月10日签订的《租赁合同（一楼）》及《租赁合同（二楼）》的租金按年市场评估价给与降租履行。建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心亦于2017年8月9日委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案《租赁合同（一楼）》及《租赁合同（二楼）》房产市场租金进行评估，评估结果：一、二层市场租金价值为857000元/年，与建瓯市欧米商场2012年租金投标基价：一层、二层年租金共计1321552元相比整体下降46.5%，这是双方在签订租赁合同时，无法预见的，也是不能归责于双方当事人的责任，应属于情势变更的情形。 本案330000元合同履约保证金，是承租人对租赁物的修复金，是承租人水电费等未支付的担保金，而不是违约事项的保证金或者定金等，涉案《租赁合同》也没有约定违约可没收被告履约保证金。因此330000元履约保证金，应当及时归还给建瓯市欧米商场或用于抵扣租金。 建瓯市欧米商场是建瓯市招商引资的项目，建瓯市欧米商场承租的建瓯市解放路175-179号，2006年因水灾浸泡需进行技改，为此建瓯市欧米商场先行垫付了2880000元技改工程款，有合同约定按8.5年抵扣租金，每年应返还338800元，由此说明2017年6月1日至2018年6月28日建瓯市欧米商场已交了当年租金33.88万元，超过应付租金1321552元的五分之一，按合同法第一百六十七条规定建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心本不能单方解除合同。现建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心单方面提出解除合同，建瓯市欧米商场给予配合，并在建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心向社会重新竞标招租后将租赁房产完整无损交给新承租人，没有减少租赁功能，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心亦取得新租赁合同的租金。建瓯市欧米商场没有给建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心造成损失。建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心主张赔偿经济损失2673764元，没有事实根据和法律依据。 另，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心通过行政命令单方面解除本案合同，对租赁房产重新招标并收取租赁费，已造成建瓯市欧米商场巨额装修损失和经营损失，建瓯市欧米商场保留投诉权和另行起诉权。 黄爱美辩称：1、黄爱美现已不是投资主体，请求驳回对黄爱美的起诉。2、建瓯市欧米商场与建瓯市所有的商场于2014年以来均受到了电商销售冲击，每个商场租金均降低40%以上，建瓯市欧米商场2016-2017年来多次请求降租，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心同意协商并委托相关部门对涉案房产的年租金进行估价，经估价2017年年租金为857000元，双方在进一步协商中，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心却单方面解除合同，重新招标，给建瓯市欧米商场造成了损失。 江进权辩称:个人独资企业只是在企业承担的不足部分再行承担，现建瓯市欧米商场未进行清算，产值不清，故应当驳回对其个人的诉讼请求。其他的答辩意见与黄爱美一致。 庭审中，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、“瓯编[2011]1号”《关于同意设立市非生产性国有资产管理中心的批复》；2、“瓯编[2015]54号”《关于调整市经济和信息化局所属事业单位有关机构编制问题的通知》，共同证明建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心主体资格。3、内资企业登记基本情况表，证明建瓯市欧米商场系个人独资企业，黄爱美、江进权作为建瓯市欧米商场投资人经营该商场期间均有发生拖欠租金的违约情况。4、《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》、《所有权证》、《土地使用权证》，证明原建瓯市市场服务中心、原建瓯市产权交易中心及建瓯市欧米商场之间的租赁合同关系及其具体约定。5、《关于建瓯市欧米商场拖欠房产租金的催款通知》，证明2017年5月10日以后，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心多次派员上门及电话催缴，并于2018年1月29日再次书面要求建瓯市欧米商场支付租金。6、“[2018]70号”《关于研究欧米商场拖欠租赁费用有关问题的纪要》；7、《解除合同通知函》，共同证明因建瓯市欧米商场违约，《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》于2018年6月28日解除。8、拍卖备案资料；9、房产租赁合同；10、欧米商场1-2层店面租金收入结算表，共同证明由于建瓯市欧米商场违约，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心再次通过竞价方式重新出租，造成损失2673764元。 经质证，建瓯市欧米商场对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均不持异议，对证据5认为催告属实，但催告租金的数额不属实。对证据6，[2018]70号市政府的会议纪要真实性不持异议，但认为拖欠租金在双方协商过程中，而政府用行政命令解除民事合同的做法是不当的。对证据7、8、9、10的真实性不持异议，但认为上述证据可以反向证明：1、建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心是在建瓯市欧米商场还没有完全处理完毕的情况下，向社会进行招租，建瓯市欧米商场保留异议权；2、拍卖材料中关于委托函也就是估价函可以证实建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心认可建瓯市欧米商场租金随着建瓯租金市场降低40%以上，认可建瓯市欧米商场无法履行租赁合同的情势变更事实和建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心与建瓯市欧米商场协商解决降租事宜。 黄爱美、江进权质证意见与建瓯市欧米商场一致。 建瓯市欧米商场提交以下证据：1、2016年《关于欧米商场降租申请的报告》，证明租赁合同发生情势变更的情况及建瓯市欧米商场向建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心申请降租的事实。2、被委托人向建瓯市企业服务中心出具的《致估价委托人函》，证明建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心认可欧米商场租金随着建瓯市场租金降低40%以上；认可建瓯市欧米商场无法履行租赁合同的情势变更的事实及认可建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心与建瓯市欧米商场协商解决降租事宜。 经质证，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心对证据1认可收到降租申请，但双方并未达成降租协议。对证据2的真实性不持异议，但认为是对重新招标（招租）的一个参考价即拍卖底价，不能证明建瓯市欧米商场的待证事实。 黄爱美、江进权对建瓯市欧米商场提供的证据均不持异议。 黄爱美、江进权均未提交证据。 本院认为：建瓯市欧米商场、黄爱美、江进权对建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心提供的10份证据的真实性均不持异议，本院予以采信。建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心、黄爱美、江进权对建瓯市欧米商场提供的2份证据的真实性均不持异议，本院予以采信。但《致估价委托人函》仅能证明2017年“建瓯市前街市场”一、二楼的市场租金价值为857000元/年。 通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：2011年1月5日，中共建瓯市委机构编制委员会下发“瓯编[2011]1号”《关于同意设立市非生产性国有资产管理中心的批复》，设立市非生产性国有资产管理中心，承担经营管理全市非生产性国有企业，组织收缴非生产性国有资产收益职能。2015年11月5日中共建瓯市委机构编制委员会办公室下发“瓯编办[2015]54号”《关于调整市经济和信息化局所属事业单位有关机构编制问题的通知》，将市市场服务中心更名为市企业服务中心，确定职能为承担全市大中小企业服务和原市经济贸易局所属企业、物业等历史遗留问题的处置和管理以及北门农贸市场政府资金的使用和管理职能。 建瓯市欧米商场（原名：建瓯市欧米购物中心）系个人独资企业，成立于2001年11月2日，由被告黄爱美以个人财产出资，2016年4月27日，投资人变更为游桂丽；2016年10月24日，投资人再次变更为黄爱美；2018年3月21日，投资人变更为江进权。 2012年5月10日，建瓯市欧米商场作为承租人、原建瓯市市场服务中心和原建瓯市产权交易中心作为出租人就建瓯市解放路175-179号前街市场一楼、二楼的租赁事宜签订了《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》两份协议。上述两份协议约定：一楼经营面积约为1009平方米，二楼经营面积约为1072平方米。一、二楼租赁期限均为十年，即2012年6月1日至2022年5月30日。按先缴租金后使用原则，租金均按年缴纳。2013、2014、2015、2016年一楼店面租金为每年1090000元，二楼店面租金为每年231552元；2017、2018、2019年一楼店面租金为每年1199000元，二楼店面租金为每年254707元；2020、2021、2022年一楼店面租金为每年1318900元，二楼店面租金为每年280178元。同时还约定：第一年租金于合同签订时一次性付清，以后每年的租金应于5月10日前缴清。建瓯市欧米商场承租前街市场一楼缴纳承租合同履约保证金270000元，承租二楼缴纳承租合同履约保证金60000元。店面租赁期满后上述两合同同时终止，建瓯市欧米商场必须结清水、电、卫生等费用，无条件退出店面交还出租人，并按出租人要求将拆除部分恢复原样。经出租人验收合格后退还租赁保证金。否则出租人有权没收保证金，同时追究因无法进行正常新一轮招租所造成的一切经济损失。建瓯市欧米商场在租赁期间应按合同规定及时向出租人支付租金，否则出租人有权终止合同，同时出租人有权将房屋另租他人。双方共同遵守合同条款，一方违约，违约方应赔偿给守约方造成的经济损失。 2016年12月13日，建瓯市欧米商场向建瓯市政府发出《关于欧米商场降租申请的报告》，主要内容：“2015年以来市场经济萧条和受到电商网购的冲击，实体生意难做，商场电路、楼梯结构存在安全隐患，二楼常年漏水，建瓯市欧米商场为了安全起见要投入大笔资金进行改造修缮，特向市政府申请，从2017年度起至合同期满保持2015年度的上交租金为标准，每年按709052元支付。” 2017年8月10日，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案前街市场一楼、二楼的市场价值进行评估，该公司向建瓯市企业服务中心发出“闽金评[2017]N1054号”《致估价委托人函》告知前街市场一、二楼租金评估价值为857000元/年，市场租金单价一层每月为58.3元/平方米，二层每月为11.7元/平方米。 2018年1月29日，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心向建瓯市欧米商场发出《关于建瓯市欧米商场拖欠房产租金的催款通知》，要求其在2017年5月10日之前缴清2017年6月1日至2018年5月31日的租金1453707元整，否则将按双方租赁合同的约定执行并追究其法律责任。 2018年6月28日，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心向建瓯市欧米商场发出《解除合同通知函》，告知其自收到该通知函之日起与原建瓯市市场服务中心、原建瓯市产权交易中心签订的《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》解除，7日内应缴清拖欠租金，同时，将合同项下的承租房屋腾空并与建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心办好交接手续。 2018年8月23日，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心通过公开竞标方式对涉案建瓯市前街市场一、二楼进行拍卖，由案外人邱家祥竞得五年（2018年8月29日至2023年8月28日）承租权。每年租金857000元（与江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司所评估的市场价格一致）。2018年8月29日，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心与案外人邱家祥签订《房屋租赁合同》。随后，建瓯市欧米商场将租赁物移交给新的承租人。 2018年9月20日，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心向建瓯市欧米商场发出《关于建瓯市欧米商场拖欠租金及违约赔偿金的催款通知》，主要内容：“涉案租赁合同于2018年8月29日中止，至合同中止日，建瓯市欧米商场拖欠建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心租金960134元未缴清，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心于2018年8月29日与新客户签订了新的租赁合同，新合同约定2018年8月29日至2022年5月30日的租金为3213750元，建瓯市欧米商场原签订的合同约定上述期间的租金为5887514元。由于建瓯市欧米商场违约，新合同和旧合同租金相差巨大，造成建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心租金损失2673764元。建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心要求建瓯市欧米商场于2018年10月31日之前缴清拖欠的租金960134元和赔偿建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心租金损失2673764元，合计3633898元。” 截止至本案起诉之日，被告建瓯市欧米商场仅支付了2017年5月31日前的租金（建瓯市欧米商场先行垫付的2880000元技改工程款已抵扣完毕），此后的租金未缴纳。 本院认为：本案争议的焦点问题为：1、建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心是否有权单方解除合同；2、本案是否存在情势变更？租金及占用费、逾期利息如何承担；3、建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心是否有权没收履约保证金；4、建瓯市欧米商场应否补足新、旧两份租赁合同的差额损失；5、黄爱美、江进权应否承担责任。 一、关于建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心是否有权单方解除合同问题。 本院认为，2012年5月10日，建瓯市欧米商场与原建瓯市市场服务中心、原建瓯市产权交易中心签订的《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，为有效合同，双方应当恪守。现因建瓯市欧米商场未按合同约定支付租金，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心根据《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》第五条第四款及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款的相关规定，单方解除上述合同并无不妥。且上述合同在建瓯市欧米商场收到《解除合同通知函》之日（2018年6月28日）已解除。 关于本案是否存在情势变更？租金及占用费、逾期利息如何承担问题。 本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定可知,情势变更以“订立合同时不能预见”为要件,而建瓯市欧米商场关于“受到电商冲击、商场运营的客观情况发生了重大变化”的辩解属于商业风险，并不符合情势变更的适用要件，故不应适用情势变更原则。建瓯市欧米商场应当按照合同约定向建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心支付截止至涉案合同解除之日（2018年6月28日）的租金。即1199000元/年（一楼）+254707元/年（二楼）+[1199000元/年(一楼)÷365天×28天]+[254707元/年(二楼)÷365天×28天]-857000元（已支付）=708224.25元。 由于建瓯市欧米商场在2018年6月28日至2018年8月29日仍在使用租赁物，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心主张收取该期间的占用费，理由正当，本院予以支持。但因此时合同已解除，且其2017年8月委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案前街市场一楼、二楼进行市场价值评估时，该地段的价值为每年857000元，嗣后也是以该价格重新出租案外人，考虑到公平性，占用费收取的标准应以该评估价值为准，即（857000元/年÷12个月×2个月）＝142833元。 同时，建瓯市欧米商场未及时向建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心支付租金及租赁物占用费实质上是对上述资金的占用，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心主张参照民间借贷关于未约定逾期利率，按年利率6%计算的规定，由建瓯市欧米商场支付租金及租赁物占用费的逾期利息，理由正当，本院予以支持。 三、关于建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心是否有权没收履约保证金问题。 本院认为，涉案《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》约定：“……建瓯市欧米商场必须结清水、电、卫生等费用，并无条件退出店面交还出租人，并按出租人的要求将拆除的部分恢复原样。经出租人验收合格后退还租赁保证金。否则出租人有权没收保证金，同时追究因无法进行正常新一轮招租所造成的一切经济损失……”，据此说明，涉案保证金是为督促建瓯市欧米商场结清水、电、卫生等费用，交还店面，恢复原样所设。本案中建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心提交的相关证据并不能证明建瓯市欧米商场存在上述情形，故建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心主张本案所涉及的330000元保证金归其所有，证据不足，理由不当，本院不予支持。鉴于建瓯市欧米商场同意将330000元保证金用于抵扣租金，本院认为并无不妥，予以支持。 关于建瓯市欧米商场应否补足新、旧两份租赁合同的差额损失问题。 本院认为，涉案《租赁合同（一楼）》、《租赁合同（二楼）》系因建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心向建瓯市欧米商场发出《解除合同通知函》而解除，2018年8月29日建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心将涉案租赁物另租他人。建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心主张自2018年6月28日合同解除至8月29日与案外人邱家祥签订《房产租赁合同》止建瓯市欧米商场使用租赁物的占用费及相应利息，本院已予以支持。因此建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心并不存在损失，其要求建瓯市欧米商场赔偿新、旧合同间的差额损失2673764元，证据不足，本院不予支持。 五、关于黄爱美、江进权应否承担责任问题。 本院认为，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心起诉时，黄爱美已不是工商登记的投资人，故黄爱美不应对涉案债务承担责任。而江进权作为建瓯市欧米商场的时任投资人，在企业财产不足以清偿债务时，应当以其个人的其他财产承担无限责任。 综上，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条的规定，判决如下： 建瓯市欧米商场应于本判决生效之日起十日内向建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心支付2017年6月1日至2018年6月28日的租金708224.25元，并支付上述款项自2017年5月10日起至款还清之日止按年利率6%计算的逾期利息（须扣除质量保证金330000元）。 建瓯市欧米商场应于本判决生效之日起十日内向建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心支付2018年6月29日至2018年8月29日的占用费142833元，并支付上述款项自2018年8月30日起至款还清之日止按年利率6%计算的逾期利息。 若建瓯市欧米商场的财产不足以清偿本判决第一、二项债务，江进权应当以其个人的其他财产承担无限责任。 驳回建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39202元，建瓯市企业服务中心、建瓯市非生产性国有资产管理中心共同负担29009元，建瓯市欧米商场、江进权共同负担10193元，于判决生效之日向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  潘圣涛 审 判 员  周洪涛 人民陪审员  杨滋美 二〇一九年五月五日 书 记 员  赵沁文 判决依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国个人独资企业法》 第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。 第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。