浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0822民初25号 原告：樊志国，男，1977年9月18日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张肃良，浙江浙西律师事务所律师。 被告：邢志孝，男，1962年12月10日出生，汉族，住浙江省常山县。 被告：金梅君，女，1961年12月23日出生，汉族，住浙江省常山县。 第三人：封志福，男，1970年4月7日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告樊志国诉被告邢志孝、金梅君确认租赁合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理。因被告邢志孝、金梅君下落不明，无法送达，2019年1月20日本院依法裁定将本案转为普通程序，并于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张肃良到庭参加诉讼。被告邢志孝、金梅君、第三人封志福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本院缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告邢志孝签订的《房屋租赁协议》（以下简称：协议1）合法有效，依法确认第三人封志福与被告金梅君签订的《房屋租赁协议》（以下简称：协议2）无效。2、诉讼费用由被告承担。原告樊志国诉称：2014年6月17日，原告与被告邢志孝签订了协议1，约定：被告邢志孝将其所有的位于常山县的房屋租赁给原告，租赁期限为2015年1月1日至2024年12月31日。合同签订后，原告依合同约定一次性支付了全部租金。2014年12月15日，被告邢志孝因急需资金，隐瞒其与原告已签订了租赁合同的事实，以被告金梅君的名义与常山县蓝牙网吧的合伙人即第三人封志福签订了协议2，将上述房屋租赁给了第三人封志福，用于经营常山县蓝牙网吧。原告发现后，立即与被告邢志孝交涉。经原、被告及网吧业主徐建谊三方协商后，口头约定：协议2作废。由原告将涉案房屋转租给徐建谊，为此，原告与徐建谊签订了一份转租协议。之后每年的房租均由徐建谊支付给原告。第三人封志福未继续经营常山县蓝牙网吧，也从未支付过房屋租金。故原告诉至本院，诉请如前。庭审中原告补充三点事实：1、2014年5月16日，被告邢志孝因经营需资金周转，向原告借款1000000元，借期半个月。到期后，被告邢志孝无力偿还借款。同年6月17日，邢志孝主动将涉案房屋租赁给原告樊志国，并与原告签订协议1。协议约定：租期为十年，租金优惠后，共计1000000元。邢志孝将全部租金用作还款。为此，邢志孝出具收条一份给原告收执。2、2015年1月15日原告将涉案房屋转租给徐建谊，租期十年，租金每年125000元，双方为此签订了《房屋转租协议》。房屋租金，除第一年徐建谊是先付给金梅君的，其余每年均是直接支付给原告。第一年的房屋租金原告后来从金梅君处索要到部分，另一部分是给邢志孝的。3、金梅君与封志福从未履行过协议2。 被告邢志孝、金梅君未作答辩。 第三人封志福未作答辩。 原告樊志国为证明自己的主张，向本院提供的证据如下： 一、原告汇款给被告金梅君的银行凭证、协议1、被告邢志孝出具给原告的收条各一份，分别用以证明被告邢志孝因经营需要向原告借款。为此，2014年5月16日原告通过中国工商银行常山万家富支行的账户汇款1000000元给被告金梅君；2014年6月17日，被告邢志孝因无力偿还借款，主动将涉案房屋租赁给原告樊志国，与原告签订协议1，租期从2015年1月1日起至2024年12月31日止，租金每年130000元，优惠300000元，共计1000000元。邢志孝用全部的房屋租金用作还款。为此，邢志孝出具收条，用以确认收到原告十年租金1000000元的事实。 二、协议2复印件一份，用以证明2014年12月15日金梅君隐瞒事实，将涉案房屋租赁给第三人封志福，并与其签订协议2，目的是为了骗取封志福钱财。 三、原告与案外人徐建谊签订的《房屋转租协议》一份，用以证明2015年1月15日樊志国将涉案房屋转租给徐建谊，租期从2015年1月1日至2024年12月31日止，租金每年125000元，每年一付，每年1月10日前付清的事实。 本院依职权调取的证据： 一、2018年9月21日本院对被告金梅君所作的执行笔录一份，金梅君陈述，协议2，是其本人所签，房屋租金是提前一年支付的。就协议2邢志孝是知道的。但金梅君不清楚协议1，只是曾听邢志孝说起过十年房屋租金是为了偿还邢志孝欠樊志国的借款，但邢志孝到底欠多少钱，其不清楚。经质证，原告对该份笔录的真实性无异议，但金梅君签订协议2的行为，是欺诈行为。因为在这之前，邢志孝已将涉案房屋租赁给原告了。 二、2018年11月21日本院对徐建谊所作的执行笔录一份，徐建谊陈述，其曾与第三人封志福合伙经营蓝牙网吧。2014年12月15日其委托第三人封志福与金梅君签订协议2，用于经营网吧。在签订该份合同后，樊志国向其出示了协议1。因协议签订时间在前，故其与邢志孝、樊志国三方重新签订了一份协议，认可了协议1。因而，其与樊志国签订了《房屋转租协议》。之后，自2016年始每年均交付樊志国房屋租金125000元，而2015年的房屋租金一部分是给邢志孝，一部分是给樊志国的。经质证，原告表示无异议。 三、2019年5月6日本院对第三人封志福所作的谈话笔录一份，封志福陈述，与金梅君签订协议2是因为和徐建谊合伙经营常山县蓝牙网吧场所需要。当时，封志福是网吧主管，所以出面签订协议，房屋租金约定为每年150000元左右，一年一交。几天后，封志福便将第一年房屋的租金通过徐建谊在常山县农村信用合作联社的账户汇款给金梅君。当时，蓝牙网吧已在涉案房屋内实际经营。经质证，原告认为封志福的陈述与徐建谊在执行笔录中关于封志福在网吧管理时间上的陈述有矛盾。 四、向常山县农村信用合作联社（现企业名称变更为浙江常山农村商业银行股份公司）调取的《个人最高额抵押借款合同》及附件（合同号：P261120150007885）、本院（2016）浙0822民初2433号民事判决书各一份，用以证明2015年5月21日，被告邢志孝将涉案房屋作抵押，向常山县农村信用合作联社招贤信用社（以下简称招贤信用社）借款6500000元，邢志孝、金梅君为共同抵押人，与招贤信用社签订《个人最高额抵押借款合同》，并在该合同后附有协议2及2015年5月17日招贤信用社与金梅君、封志福签订的《房屋出租补充协议》的事实以及被告邢志孝未能依约偿还贷款，为此，常山县农村信用合作联社诉至本院，本院经审理，依法作出判决，判决主文中有对涉案房屋抵押权予以确认的条款，现该判决已生效。经质证，原告认为，该组证据中《房屋出租补充协议》中封志福的签名是造假的。对该份证据的真实性有异议。对合同与民事判决书无异议。 五、2014年12月16日至当月30日，被告金梅君在常山县农村信用合作联社的银行账户明细一份，用以证明2014年12月19日徐建谊向金梅君转账145000元的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议。 对原告提供的证据及本院依职权调取的证据，因被告邢志孝、金梅君及第三人封志福未到庭，也未提供书面的质证意见，本院视其自行放弃质证权利。 被告邢志孝、金梅君及第三人封志福未举证。 上述证据经当庭举证质证，结合原告方的陈述，进行分析认定。对原告提供的证据认证如下： 对证据一：1、银行凭证，因上面“注释”栏上仅写有“汇款”字样，故不能证明原告曾借款给被告邢志孝1000000元，故对该证据本院不予认定；2、协议1，因被告邢志孝下落不明，无法确认该协议上邢志孝的签名是否是其本人所签，故本院不予认定；3、收条，因原告未能提供支付凭证及被告邢志孝认可的用房租抵债的凭证，故本院不予认定。对证据二，结合本案其他证据予以认定，能证明2014年12月15日，被告金梅君将涉案房屋租给封志福，租期从2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年145000元，共计725000元的事实。对证据三，因协议1效力无法确认，故樊志国与案外人徐建谊签订的转租协议效力也无法认定。另，原告在起诉时提供的该证据复印件与庭审中提供的原件相比，在落款签名上原件多了徐建谊本人的签名及签名上的手印。对此，原告无合理的说明，故对该证据不足以采信。 对本院依职权调取的证据认定如下：对证据一，因原告对金梅君陈述的真实性无异议，结合其他证据本院予以认定。对证据二，因案外人徐建谊现仍承租涉案房屋，与本案有利害关系，故对徐建谊陈述中涉及涉案房屋租金及租期问题，不予认定。对证据三，虽然原告质证认为封志福的陈述与徐建谊在执行笔录中的陈述有矛盾，认为2014年12月封志福应退出网吧的管理，但徐建谊在执行笔录中的还陈述过，2014年12月封志福是受其委托与金梅君签订协议2的，故结合其他证据，对封志福陈述的签订协议2的事实予以认定。对证据四，合同与民事判决书因原告无异议，本院予以认定。对《房屋出租补充协议》原告虽提出封志福的签名是造假的，但无证据证明，且封志福在本院与其谈话时未曾否认，故本院对该证据予以认定。对证据五，因原告无异议，本院予以认定。 根据对上述证据的分析认定，本院认定的事实如下： 被告邢志孝、金梅君系夫妻关系，二人共有坐落于常山县的房屋（房屋所有权证号：常房权证天马字第××号）。2014年12月15日被告金梅君与第三人封志福签订协议2，被告金梅君将位于常山县的房屋租赁给第三人封志福，用于封志福与案外人徐建谊合伙经营“蓝牙网吧”。租期从2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年145000元，共计725000元。同月19日案外人徐建谊通过常山县农村信用合作联社向被告金梅君转账145000元。2015年5月21日被告邢志孝向招贤信用社借款6500000元。为此，被告金梅君、邢志孝与招贤信用社签订了《个人最高额抵押借款合同》，将涉案房屋作为该笔贷款的抵押物，并办理了抵押登记手续（抵押登记证号为常房他证天马字第××号）。在《个人最高额抵押借款合同》后，两被告附上协议2及2015年5月17日招贤信用社与金梅君、封志福签订的《房屋出租补充协议》（信贷凭证2011－031）。嗣后，因两被告对该笔贷款未按期归还。常山县农村信用合作联社诉至本院，提出要求被告归还借款本息等多项诉讼请求。经审理，本院于2016年12月28日作出（2016）浙0822民初2433号民事判决，判决：一、被告邢志孝归还原告常山县农村信用合作联社借款本金6500000元及相应利息（截至2016年8月28日的利息为558273.07元，自2016年8月29日起至款项还清之日止的利息按合同约定据实计算），限于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告金梅君对上述款项承担连带保证责任。三、原告常山县农村信用合作联社对被告邢志孝和被告金梅君共有的坐落于常山县的房屋、常山县天马街道文峰西路33-12号的房屋享有优先受偿权。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张协议1合法有效。但在证据方面，首先，因被告邢志孝下落不明，无法确认协议上邢志孝的签名是否是其本人所签，且原告在庭审中补充的事实与起诉状上陈述的事实有多处不一致。故协议效力无法予以认定。其次，原告主张邢志孝为归还借款，与其签订协议1，以十年房屋的租金抵债。为此，原告提交了1000000元的汇款凭证及被告邢志孝在签订协议1当日出具的收条为证。但原告的汇款凭证上显示的却是汇至金梅君账户，并非邢志孝账户。且凭证上“注释”栏中写的是“汇款”字样，无任何凭证表明该汇款是借款。金梅君在执行笔录中也仅提到曾听说邢志孝向原告借款过，但不清楚具体金额。金梅君对该笔汇款未作出认可。即使该笔汇款是樊志国借给邢志孝的，但原告提供的收条上面也没有文字表明邢志孝认可房屋租金是用于抵债。再者，在2015年5月21日邢志孝向招贤信用社借款时将协议2作为抵押物上设有租赁的负担，应视为两被告是认可协议2，而非协议1。因此，原告所举的证据不能形成证据链证明该协议是有效的。另，原告主张协议2无效，但该份协议却一直得两被告的认可，且在协议签订后的第四天，徐建谊汇款145000元给被告金梅君，这与该协议上约定的租金金额是相吻合的。综上，原告提供的证据不足以证明其主张，故本院对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告樊志国的诉讼请求。 本案受理费80元，公告费560元，合计诉讼费用640元，由原告樊志国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  郑 薇 人民陪审员  蒋芝香 人民陪审员  李 英 二〇一九年五月二十一日 代书 记员  邱婷婷 -2- -1-