广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初361号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司珠海御金山分公司，住所地珠海市斗门区斗门镇御金山，统一社会信用代码91440400058504703A。负责人：廖传强，佳兆业物业集团主席。委托诉讼代理人：罗李杰，物业经理。被告：吴立桃，女，1974年5月20日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：尹鹏，男，1983年4月20日出生，汉族，住湖南省攸县，系被告吴立桃的丈夫。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司珠海御金山分公司（以下简称佳兆业公司）与被告吴立桃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业公司委托诉讼代理人罗李杰、被告吴立桃的委托诉讼代理人尹鹏到庭参加诉讼。在诉讼过程中，双方当事人申请调解，本案现已审理终结。原告佳兆业公司向本院提出诉讼请求：１.要求被告支付2013年12月1日至2018年12月31日期间御金山21栋1单元202房物业管理费8,802元、滞纳金6,147元；２.要求被告支付2013年12月1日至2018年12月31日期间御金山21栋1单元202房公共电费分摊379元；3.要求被告支付2013年12月1日至2018年12月31日期间御金山21栋1单元202房公共照明电费分摊140元;4.要求被告支付2013年12月1日至2018年12月31日期间御金山21栋1单元202房园区监控电费分摊27元；5.要求被告支付2013年12月1日至2018年12月31日期间御金山21栋1单元202房电梯电费分摊733元，以上合计16,229元；6.要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年1月24日原被告签订前期物业服务协议，被告是御金山21栋1单元202房的业主。在原告为被告提供物业服务期间，原告已履行前期物业服务协议，但被告从2013年12月起无故拖欠物业服务费、公摊电费。物业服务合同中约定：物业服务费按照每月每平方米1.6元的标准收取，电费按照珠海市政府部门收费标准进行代收。物业服务费需于每月5日前交纳，否则视为逾期交纳，逾期按日加收千分之五的滞纳金。被告购买的御金山21栋1单元202房建筑面积为93平方米，被告享受了物业服务，却拖欠物业服务费用，在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。为维护自身合法权益，故原告起诉被告。被告吴立桃辩称：我没有与原告签订物业服务合同，我与建设单位签订的前期物业服务协议，但我持有的协议原件与原告举证的不同，上面没有服务期限。从2013年1月至2018年11月期间，建设单位还没有将房屋交付给我。我的房屋建筑面积是90.07平方米，也不是93平方米。原告主张通过电话188××******不是我的电话，我的电话是189××******，我就住在斗门××井岸镇，原告也从来没有通知我交物业服务费。我多次到涉案小区要求收楼，原告也没有向我催收物业服务费。在2017年10月27日办理不动产权证时，我才发现原告将我的电话搞错的事实。2017年11月20日涉案房屋登记在我名下。之后，我多次上门与原告沟通，但始终没有工作人员接洽处理。综上，我请求驳回原告的诉讼请求。本院认为：本案争议的问题是关于原被告之间的物业服务合同关系是否合法、被告是否在2013年已收楼。一、关于原被告之间的物业服务合同关系是否合法的问题。涉案小区未成立业主委员会，根据国务院《物业管理条例》第二十四条的规定，前期物业由建设单位依法选聘物业服务企业。本案中，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业，但因投标人少于3个，珠海市斗门区住房和城乡建设局同意建设单位采用协议方式选聘具有三级物业管理资质的企业。本案中，建设单位因投标人少于3个，最后是采用协议方式选聘原告作为案涉小区的物业服务企业，并签订了《前期服务合同》。原告向本院提交了珠海市斗门区住房和城乡建设局出具的《前期物业管理招标材料备案通知书》、《前期物业招投标采用协议方式的批复》和《珠海市物业服务合同备案表》,以及提交了与建设单位签订的《前期物业服务合同》予以证明。本院认为，原告向涉案住宅小区提供物业管理服务手续齐全，程序合法，《前期物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，当然对被告有约束力。另外，被告在购买房屋时与原告签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，被告应当知道自己有按时足额交纳物业管理服务费的义务。综上，原被告之间的物业服务合同关系合法有效。二、关于被告是否在2013年已收楼的问题。原告称建设单位于2013年6月通过邮寄方式书面通知被告，邮件被退回，应视为已送达被告；建设单位于2013年11月1日通过邮寄方式书面通知被告交纳物业费，邮件被退回，也应视为已送达被告，被告应当从2013年12月1日起交纳物业费。被告称，《商品房买卖合同》上被告的地址和电话号码是建设单位书写的，《补充协议》上被告的地址和电话号码是原告打印的，把被告的电话号码写错导致被告收不到邮寄，实际上，建设单位通知被告收楼和交费的书面材料没有到达被告手上，由于建设单位没有如期交楼，被告一直在斗门××井岸镇租赁美澳园小区的房屋居住，且被告每年到御金山小区要求收楼均未果，被告于2017年11月20日才取得不动产权证，物业费应当从2017年11月21日起开始交纳。在庭审中，被告于2019年3月13日到原告处收取了涉案房屋的钥匙。针对上述原被告的不同意见，本院认为，被告与建设单位签订《商品房买卖合同》约定了：1.交付房屋的日期为2013年6月30日前，2.交付的手续是商品房达到交付使用条件后，建设单位应当书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，建设单位应当出不本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。经查，本案中的《商品房买卖合同》和《补充协议》上被告的地址和电话号码是建设单位书写或打印，邮件被退回的原因是“原址查无此人、联系电话非收件人本人”。上述邮件被退回应否视为建设单位已通知被告办理房屋交付手续，建设单位与被告之间存在争议，而建设单位并非本案的当事人，因此，在本案中无法确定建设单位邮寄通知被告收楼的效力，有待建设单位与被告进行解决。原告主张被告于2013年已收楼证据不足，本院不予采信。三、关于原告的诉讼请求。（一）物业费。原被告在《前期物业服务协议》第五条中约定了物业服务费从物业交付或约定的交付之日起计收，因为，房屋交付日期存在争议，原被告又没有约定房屋交付日期，因此，上述第五条的起算日期无法确定。本院认为，鉴于被告于2017年11月20日取得不动产权证，2017年11月21日之后的物业费，被告应当向原告交纳。原告与被告约定物业费按建筑面积1.6元/月/平方米的标准收取物业费，原告要求按照1.6元/月/平方米的标准计算物业费，符合法律规定，本院予以支持。不动产权证上登记被告的房屋建筑面积为90.19平方米，每月物业费应为144.30元（90.19平方米×1.6元/平方米）。被告于2017年11月21日取得不动产权证，2017年11月份的物业费应当按日折算为48.10元（144.30元÷30天×10天）。从2017年11月21日至2018年12月31日期间的物业费共计1,924元（48.10元＋144.30元/月×13个月）。原告要求被告支付物业费8,802元，本院予以支持1,924元。（二）公摊电费。原被告约定公摊费用据实分摊，原告没有提交实际发生电费的正式发票，原告的请求，事实不清，证据不足，本院不予支持。（三）滞纳金。原告与建设单位约定每逾期一日按欠交总额万分之五的标准支付违约金，而原被告又约定逾期按日加收千分之五的滞纳金。本院认为，原告与建设单位的约定对被告有约束力，对被告来说存在两个不同的标准，应当按照万分之五的标准执行。原告与建设单位约定业主应当在每月10日前交纳当月的物业服务费，但原被告又约定于每月5日前交纳当月的物业服务费。本院认为，原告与建设单位的约定对被告有约束力，对被告来说存在两个不同的交付日期，应当以每月10日前交纳当月的物业服务费为准。从2017年11月份到2018年12月份，拖欠每个月的物业费都会产生滞纳金，从2017年11月21日至起诉之日2019年1月16日共计421天，本院计算如下：拖欠2017年11月份物业费的滞纳金为10元（48.10元×0.0005×421天）；2017年12月份的物业费应当于2017年12月10日前交付，逾期401天（421天-10天-10天），滞纳金为28.9元（144.30元×0.0005×401天）；2018年1月份的物业费应当于2018年1月10日前交，逾期371天（401天-30天），滞纳金为26.8元（144.30元×0.0005×371天）；如此类推，拖欠2018年2月份至12月份物业费的滞纳金依次为24.6元、22.4元、20.2元、18元、15.8元、13.6元、11.4元、9.2元、7元、4.8元、2.6元。被告拖欠2017年11月21日至2018年12月31日期间物业费的滞纳金合计为215.30元（10元+28.9元+26.8元+24.6元+22.4元+20.2元+18元+15.8元+13.6元+11.4元+9.2元+7元+4.8元+2.6元）。综上，原告要求被告支付滞纳金6,147元，本院予以支持215.30元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴立桃于本判决生效之日起三日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司珠海御金山分公司支付2017年11月21日至2018年12月31日期间的物业费1,924元；二、被告吴立桃于本判决生效之日起三日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司珠海御金山分公司支付拖欠上述物业费的滞纳金215.30元；三、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司珠海御金山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司珠海御金山分公司负担78元，由被告吴立桃负担25元。本判决为终审判决。审判员  吴红革二〇一九年五月十七日书记员  段俏俏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。