福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0922民初1063号 原告：宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司，住所地：古田县城东街道建设路****，统一社会信用代码91350922MA2YYB1708。 负责人：吴道娟，总经理。 委托诉讼代理人：程巧平，福建国富律师事务所律师。 被告：张明，男，1990年1月13日出生，汉族，住古田县。 原告宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司与被告张明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司（以下简称“东兴物业公司”）的委托诉讼代理人程巧平，被告张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张明支付物业服务费877元；2.判令张明支付违约金240元；3.判令张明承担本案诉讼费。事实与理由：2018年2月1日，其与张明签订物业代管协议，约定由其对张明的物业提供相应的物业管理服务，约定代管合同期限至2018年3月30日，物业费按1元每月每平方米包干计算。2018年4月18日，其与古田县盛丰星城二区业主委员会签订了《古田县盛丰星城二区物业管理合同》，双方约定由其承接盛丰星城二区物业管理工作，其提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，物业管理和服务期限自2018年4月1日至2019年3月31日止。合同约定：“物业服务期限为一年，物业费预交半年，住宅物业管理费（包干）：1.3元每月每平方米。物业管理费包含公共水电费、电梯维保费、电梯年检费、公共卫生费、管理人员费，门禁卡管理等以及单项500以内的材料费”。合同还约定：“逾期不支付物业服务费的，物业有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之八的违约金。”张明系上述物业16号楼3单元1001室业主，物业面积89.6平方米，按照合同约定，张明应自2018年2月1日至2018年3月31日，按每月每平方米1元，自2018年4月1日起，按每月每平方米1.3元，向其预交半年的物业服务费。然而，张明自合同签订后至今拒绝缴纳物业费，因张明的行为严重阻碍了其的物业管理服务工作，造成其垫资超额过大，无法继续运营，2018年9月30日，其与盛丰星城二区业主委员会签订了合同终止协议，同意其于2018年9月30日终止物业合同，其于2018年9月30日退出小区服务。其退出后，按规定在盛丰星城二区张贴公告，并办理了退场手续，并且依照规定向所辖部门履行了报备手续。至2018年9月30日，其因张明至今仍拖欠缴纳，共产生物业费877元（89.6×1×2+89.6×1.3×6），共产生逾期违约金240元（2018年2月1日暂计至2019年1月10日：343天×877元×0.08%=240元）。 张明辩称，一、东兴物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。二、东兴物业公司没有履行物业服务合同的义务，无权要求其支付物业费。三、其不应承担违约金。合同中并没有约定物业交纳时间。出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成的，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应当承担违约金责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。四、其主张先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费用。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 东兴物业公司提交的物业管理合同、合同终止证明客观真实，合法有效，与本案具有关联性，依法予以采信；催缴通知及退场报告照片证实了东兴物业公司向未缴交物业费的业主进行催讨的事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月1日至2018年3月30日，东兴物业公司对古田县盛丰星城二区物业提供相应的物业代管服务，物业费按1元每月每平方米包干计算；2018年4月18日，东兴物业公司与古田县盛丰星城二区业主委员会签订了《古田县盛丰星城二区物业管理合同》，双方约定由东兴物业公司承接该小区的物业管理工作，物业服务期限为一年，即自2018年4月1日起至2019年3月31日止，物业费预交半年，住宅物业管理费为1.3元每月每平方米，别墅1.5元每月每平方米，逾期不支付物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交费用万分之八的违约金。2018年9月30日，东兴物业公司与盛丰星城二区业主委员会签订合同终止协议，东兴物业公司退出小区服务。张明系古田县盛丰星城二区l6号楼3单元1001室业主，房屋建筑面积为89.6平方米，张明未缴纳自2018年2月1日起至2018年9月30日止的物业费。 本院认为，东兴物业公司与古田县盛丰星城二区业主委员会签订的《古田县盛丰星城二区物业管理合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。东兴物业公司依据上述合同为张明所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，张明作为小区业主接受物业服务，理应及时向东兴物业公司缴纳物业费，部分业主不缴纳物业费的行为，不利于已缴费业主的权益和小区整体利益的维护。张明自2018年2月1日起至2018年9月30日，欠缴物业费共计877元（89.6平方米×1元/月/平方米×2个月+89.6平方米×1.3元/月/平方米×6个月），现东兴物业公司要求张明缴纳该部分物业费的诉请合理，予以支持；关于违约金，由于部分业主未按合同约定预交物业费，造成业主与物业公司在缴纳物业费与提高物业服务质量之间进行扯皮，导致物业公司提前撤出小区服务，双方都存在过错，故对违约金部分不予支持。关于张明认为东兴物业公司未履行合同约定的义务的辩解，未提供证据证明其主张，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张明应于本判决生效之日起十日内向宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司支付自2018年2月1日至2018年9月30日期间物业费877元； 二、驳回宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  郑鹭青 二〇一九年五月二十八日 书记员  池嘉艺 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -2-