湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终963号上诉人(原审被告)：衡阳西湖房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区演武路西湖公园内。法定代表人：周双喜，该公司总经理。上诉人(原审被告)：衡阳西湖置业股份有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区明翰路西湖公园内。法定代表人：唐兴和，该公司董事长。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：赵盛丽，湖南居安律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：甘露，湖南居安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曹红娟，女，汉族，1981年1月4日出生，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：李秋静，湖南协创律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳飞飞，湖南协创律师事务所律师。上诉人衡阳西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖房产公司）、衡阳西湖置业股份有限公司（以下简称西湖置业公司）因与被上诉人曹红娟委托合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2018）湘0407民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西湖房产公司、西湖置业公司的共同委托诉讼代理人甘露，被上诉人曹红娟的委托诉讼代理人李秋静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西湖房产公司、西湖置业公司上诉请求：1、变更一审判决第一项，依法核减上诉人已支付的租金数额831元；2、撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人该部分诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人委托合同纠纷一案，一审判决认定基本事实存在错误，判决结果显失公平。一、上诉人支付给业主委员会的100万元属于支付给全体业主的租金，应当按比例核减上诉人所欠付的租金数额。二、一审判决上诉人按总购房款6%的标准支付2017年3月27日之后的租金，违背了双方合同约定，显失公平。故上诉人为维护自身合法权益，请求贵院依法裁判。曹红娟辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹红娟向一审法院起诉请求：一、西湖房产公司向曹红娟支付拖欠2017年3月27日以前现金形式的租金8828元、消费券形式的租金0元，并支付违约金3275元；二、西湖房产公司向曹红娟支付2017年3月28日至2018年6月27日的租金19861元；三、西湖置业公司对西湖房产公司上述一、二项义务承担连带保证责任；四、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月27日，曹红娟与西湖房产公司签订了《衡阳市商品房买卖合同》，该合同约定，曹红娟购买由西湖房产公司开发的位于衡阳市石鼓区环城北路27号西湖中央广场3层3029号商铺。但在此之前，曹红娟与西湖房产公司签订《西湖中央广场铺面委托管理协议》，约定曹红娟将所购买的3029号商铺委托西湖房产公司统一经营管理，期限为2年。2015年4月份以来，涉案商场业主就商铺托管问题与西湖置业公司多次发生矛盾冲突。石鼓区委、区政府及有关部门多次组织协调。2015年8月6日，在石鼓区委政法委、区信访局、区经科局、青山街道办事处的相关工作人员、西湖置业公司代表、涉案商场业主代表参加的专题会议中，争议双方就涉案商场托管、两证办理、成立业主委员会、商场经营转型问题达成共识，并形成会议纪要。此后，曹红娟与两被告于2015年10月24日又签订了《协议书》，约定曹红娟将所购买的3029号商铺委托西湖房产公司统一经营管理，且西湖置业公司作为西湖房产公司的连带保证担保主体；委托管理年限为八年，从2015年3月28日至2023年3月27日；托管租金按总购房款作为计算基数，2015年3月28日至2016年3月27日返租6％（其中返现金4.5％，消费券1.5％）；2016年3月28日至2017年3月27日返租6％（其中返现金5％，消费券1％）；两年期满即2017年3月28日后，租金标准参照衡阳市同类商场的平均水平另行商定；按照区联席办公会议纪要的精神，两被告应当主动作为力争在年内完成转型增效；转型完全成功全面开业后，曹红娟分别在开业后的第一个月、第十三个月、第二十五个月减免当月租金，共计三个月；租金按季度支付，于每个托管季度的第二个月15日前一次性付清当季租金；签约前应支付的租金（含消费券）应当在签约10天内一次付清；所有租金的现金都要及时支付至甲方即曹红娟指定的银行账户，乙方即西湖房产公司在支付租金的同时通知甲方到乙方领取足额消费券；如推迟支付租金（含消费券），则按每日万分之三的违约金支付给甲方；西湖置业公司愿意为西湖房产公司向曹红娟承担租金和违约金的连带保证责任。协议还约定了双方其他权利义务等内容。协议签订后，西湖房产公司向曹红娟支付了2016年6月27日之前的现金形式的租金，并在2018年1月25日支付了2016年6月28日至2016年9月27日的部分现金形式租金1103元。此后，西湖房产公司未再向曹红娟支付现金租金。经双方结算，被告尚有2017年3月27日之前3个季度现金形式的租金共计8827元未支付。另外，据曹红娟所述消费券形式的租金已全部支付完毕，二被告亦予以认可。但因各种原因，涉案商场并未转型成功、全面开业，商铺空置率较高。原被告双方就2017年3月28日以后的租金标准多次协商未果，两被告亦未支付剩余租金。在曹红娟诉至一审法院之前，两被告向涉案商场业主委员会支付了现金共计1000000元，涉案商场业主委员会未将该款项发放给各业主。一审法院认为，本案争议焦点为：1、西湖房产公司是否应向曹红娟支付2017年3月27日之前的租金、违约金及租金、违约金的数额如何确定的问题；2、西湖房产公司是否应向曹红娟支付2017年3月28日至2018年6月27日的租金及租金数额如何确定；3、两被告向涉案商场业主委员会支付了现金共计1000000元如何处理；4、西湖置业公司在本案中应承担何种责任。一、关于西湖房产公司是否应向曹红娟支付2017年3月27日之前的租金、违约金及租金、违约金的数额如何确定问题。本案中，因曹红娟购买西湖房产公司开发的西湖中央广场三楼的产权式商铺。为了便于统一管理和经营，双方签订了《协议书》，该协议书的内容是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，属于合法有效的协议，故双方应按照诚实信用原则全面履行该协议书确定的义务。本案中，曹红娟已依该协议约定将涉案商铺交由西湖房产公司委托管理，该被告则应依该协议约定按时、足额交纳租金。但实际上，西湖房产公司未按协议约定支付2017年3月27日以前的租金，属于违约行为，应依法承担继续支付租金及违约金的违约责任，故曹红娟诉求西湖房产公司支付2017年3月27日以前的租金8827元，一审法院予以支持。两被告提出曹红娟应当减免西湖房产公司两个月的租金，该部分金额及相应违约金应扣除的辩解意见，但因两被告未提供证据证明涉案商场转型成功及全面开业，《协议书》约定的减免租金的条件并未成就，故对两被告的上述辩解意见，一审法院亦不予采信。本案的《协议书》中约定了迟延支付租金则应按照每日万分之三的标准支付违约金，一审法院据此核定，截至2017年3月27日，西湖房产公司拖欠曹红娟现金形式的租金违约金2725元。曹红娟主张消费券形式租金的违约金，但并未向法院提供被告迟延支付消费券形式租金的相关证据，故应承担举证不能的法律后果，一审法院依法不予支持。两被告提出西湖房产公司已经与曹红娟结清的租金部分不应再计算违约金的辩解意见，因双方在《协议书》中就迟延支付租金约定了违约金，故对两被告的上述辩解意见，一审法院不予采信。西湖房产公司是否应向曹红娟支付2017年3月28日至2018年6月27日的租金及租金的数额如何确定的问题。因《协议书》明确约定曹红娟将商铺委托管理的期限为八年，曹红娟主张西湖房产公司支付2017年3月28日至2018年6月27日的租金在该期间内，符合该《协议书》的约定，一审法院予以支持。根据《协议书》约定，2017年3月28日之后的租金标准参照衡阳市同类商场的平均水平另行商定或双方协商确定。事实上，原被告既未进行磋商，又未提供衡阳市同类商场租金计算标准的相关证据。曹红娟主张按总购房款6％计算，一审法院（2017）湘0407民初500号民事判决书和湖南省衡阳市中级人民法院（2018）湘04民终92号民事判决书按照总购房款6％计算负一层租金。本案涉案商铺位于3层，其收益应高于负1层，故一审法院对曹红娟主张予以支持，并按照总购房款6％计算2017年3月28日之后的租金，并据此确认2017年3月28日至2018年6月27日的租金为19861元（264818元×6％÷12个月×15个月）。综上，曹红娟诉求西湖房产公司支付2017年3月28日至2018年6月27日的租金19861元，一审法院予以支持。两被告向涉案商场业主委员会支付了现金共计1000000元如何处理的问题。一审法院认为，本案审理的曹红娟与两被告之间的委托管理商铺事宜，涉案商场业主委员会不是本案当事人，其有无得到业主的授权，双方当事人均未提供证据证明，其收到两被告1000000元现金未将该款项发放给各业主，两被告或业主包括曹红娟均可以与涉案商场业主委员会另行协商解决。四、西湖置业公司在本案中应承担何种责任的问题。因西湖置业公司以担保方（丙方）名义与曹红娟、西湖房产公司签订了《协议书》，并在该《协议书》约定，担保方对租金及违约金承担连带保证责任，故曹红娟诉求西湖置业公司对西湖房产公司拖欠的租金及违约金承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告衡阳西湖房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告曹红娟支付2017年3月27日之前的现金形式的租金8827元；二、被告衡阳西湖房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告曹红娟支付因迟延履行2017年3月27日之前的现金形式的租金的违约金2725元；三、被告衡阳西湖房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告曹红娟支付2017年3月28日起至2018年6月27日止的租金19861元；四、被告衡阳西湖置业股份有限公司对被告衡阳西湖房地产开发有限公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告曹红娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费599元，由原告负担14元，由被告衡阳西湖房地产开发有限公司、衡阳西湖置业股份有限公司共同负担585元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了4份证据。证据一、西湖业主委员会委托律师向上诉人发出的《律师函》，拟证明被上诉人明确要求上诉人将租金直接支付给业主委员会；证据二、银行转账凭证，拟证明在支付涉案100万元之前，上诉人就曾多次向业主委员会账户支付过业主的租金，双方均已认可；证据三、衡阳电脑城商铺租赁合同，拟证明同类市场的实际租金数额远低于一审判决认定的数额标准；证据四、衡阳市潮湖商业管理有限公司与实际经营商户签订的租赁合同（3份），拟证明涉案商场实际出租的租金水平远低于一审判决认定的数额标准。其中证据一、二在一审中已经提交，二审不予举证质证。经庭审质证，被上诉人对证据三的真实性、关联性及证明目的均有异议，认为该证据并未提交相关签订合同主体的身份信息证明，且衡阳电脑城商铺不是返租式销售，与本案商铺并非相同类型；被上诉人对证据四的关联性、合法性和证明目的均有异议。经审查，本院认为上诉人提交的证据三、证据四均不能达到其证明目的，不能作为定案依据，本院不予采信。本院认为，本案为委托合同纠纷。本案争议焦点为：一、上诉人在本案诉讼前支付给业主委员会的100万元是否应从上诉人欠被上诉人的租金中予以核减？二、原审判决由上诉人按照总购房款6%的标准向被上诉人支付2017年3月27日之后的租金是否恰当？一、关于上诉人在本案诉讼前支付给业主委员会的100万元是否应从上诉人欠被上诉人的租金中予以核减的问题。本院认为，根据民事诉讼一般举证责任分配原则，上诉人主张其支付给业主委员会的100万元系其支付给业主的租金，其应承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的不利法律后果。本案中上诉人未举证证明被上诉人曾授权业主委员会代为收取租金，因此业主委员会收取上诉人100万元的行为对被上诉人不产生法律约束力。且上诉人亦未举证证明业主委员会已将案涉100万元按比例支付给被上诉人，因此上诉人主张其支付给业主委员会的100万元应从上诉人欠被上诉人的租金中按比例予以核减，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故一审法院认定由上诉人或业主与案涉商场业主委员会另行协商解决，并无不当。二、关于原审判决由上诉人按照总购房款6%的标准向被上诉人支付2017年3月27日之后的租金是否恰当的问题。本院在此前与两上诉人相关联案件的生效判决中，依据当事人提交的同类商铺租赁合同确认了应按照总购房款6%的标准计算租金的事实。上诉人与被上诉人于《西湖中央广场商铺委托管理协议书》中亦约定“2017年3月28日后的租金标准参照衡阳市同类商场的平均水平另行商定。”，故被上诉人请求上诉人按照总购房款6%的标准支付2017年3月27日之后的租金具有合同基础。且上诉人提供的衡阳电脑城商铺租赁合同与本案产权式商铺租赁并非同一类型租赁合同，衡阳电脑城商铺租赁价格对本案商铺租金价格的确定不具有参照价值，上诉人亦未能提供其他证据证明按照总购房款6%的标准支付2017年3月27日之后的租金过高。故上诉人主张按照总购房款6%的标准支付2017年3月27日之后的租金过高，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，衡阳西湖房地产开发有限公司、衡阳西湖置业股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费599元，由上诉人衡阳西湖房地产开发有限公司、衡阳西湖置业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张震东审 判 员 齐国安审 判 员 蒋立新审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇一九年五月二十八日法官助理 何友明书 记 员 李妍慧