嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初737号原告：夏惠菊，女，1961年6月18日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：徐介生，浙江卓云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏鸿，男，1959年3月19日出生，汉族，系原告丈夫，住上海市普陀区。被告：嘉兴承天世纪房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王江泾新桥村青荷创业园内。统一社会信用代码913304117291083150。法定代表人：金仁忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李水明，嘉兴市新丰法律服务所法律工作者。第三人：黄国平，男，1964年3月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。第三人：黄伟平，男，1966年2月26日出生，汉族，住上海市普陀区。上列两第三人共同委托诉讼代理人：徐向军，上海吉亚律师事务所律师。原告夏惠菊与被告嘉兴承天世纪房地产开发有限公司、第三人黄国平、黄伟平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐介生和王敏鸿，被告委托诉讼代理人李水明及两第三人共同委托诉讼代理人徐向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏惠菊向本院提出诉讼请求：1、要求确认本案案涉房屋为原告所有；2、被告偿付原告逾期交房违约金，按已付房款587.2万元的每日万分之一即587.20元/天计算，自2010年11月1日起计算至实际交房之日止（截至起诉日止共1638288元）；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告放弃第2项诉讼请求，并增加诉讼请求：请求确认原、被告双方与第三人签订的《二十四号楼七套商铺三方协议》合法有效。事实和理由：2005年8月10日，被告与第三人分别签订《商品房屋买卖合同》三份，约定由黄国平向被告购买位于嘉兴市秀洲区承天世纪花园第24号楼4号和5号商铺，由黄伟平向被告购买承天世纪花园24号楼6号商铺。2009年8月15日，被告会同黄国平、黄伟平两人的代理人黄海平与原告签订《二十四号楼7套商铺三方协议》，三方一致确定将原24号楼4号、5号、6号三个商铺买卖合同的全部权利义务转让于原告，总价款为587.2万元，并约定了包括合同更名、款项支付、契税承担及房屋交付等问题的处理方式，且黄国平、黄伟平两人于2009年10月10日在该协议复印件上签字确认了协议效力。上述协议签订后，原告全面履行了合同义务，两第三人也愿意配合办理相关手续，但涉案房屋建设工程至今不能完工，未能交付房屋，且被告对办理所涉商铺的合同更名手续也不予配合。原告认为其已支付全部购房款，是处于相对弱势地位的房屋买受人，第三人对被告的债权不能对抗原告，遂成讼。被告答辩称，1、原、被告间分别于2009年8月15日、2009年9月15日，签订二份24号楼七套商铺、三套商铺的三方协议；其中2009年8月15日协议丙方（本案原告），应支付浦发银行按揭款82.8万元以及284.4万元，计367.2万元至今尚未支付。该协议同时约定：待丙方归还全部按揭款后，4、5、6号商铺过户至丙方名下（其前提条件还包括7号商铺退还甲方后）；2009年9月15日协议丙方（本案原告）欠浦发银行按揭款280万元及商铺余款100万元等约定（至今280万元按揭款丙方也未归还），其次2009年9月15日协议又证明了，原、被告间是民间借贷关系，而并非是房屋买卖关系，本案是典型的名为房屋买卖合同，实为民间借贷关系。2、原告提供于2009年8月15日三方签订的协议，涉及到案外人张颖、黄吟师、袁萍，见（2016）浙0411民初3621号、3787号、3781号民事判决书（本案第三人曾在2016浙04**民初3250号案件中作为证据提供过）。要辨析是房屋买卖合同还是民间借贷，需从房屋买卖合同的特征判断：（1）合同标的物是否有违常理；（2）合同权利义务是否对等；（3）从履行方式上看，涉及到原告的义务均没有履行（浦发银行按揭款284.4万元、还有袁萍等人82.8万元），尤其是原告尚未提供支付购买房屋款的凭据，首笔款在商品房买卖合同中注明签约前支付，是否已支付应提供支付凭证给予证实，实际原告至今未支付所谓购房款。《合同法》第167条第1款规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一，出卖人可以要求买受人支付全部价款。3、以房屋买卖合同的形式，为借贷关系做此种担保，以实现此种担保物权，既破坏了法律体系的完整性，又侵害了案外真实买房人的权利。对此，最高人民法院于2015年8月6日作出了明确规定《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。4、对同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的两个以上法律关系确定一并审理。对房屋买卖合同或民间借贷法律关系的性质界定，不应由当事人之间签订合同的外观和名称确定，应根据当事人的真实意思和合同的实质内容来认定，合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等综合分析、考虑。5、关于按揭贷款。被告当时是为了企业转型（因青荷生化、管道公司经营不善）为房地产，以按揭贷款归还这二家企业逾期贷款，本案被告叫原告及第三人出面按揭，实际是被告将该批次按揭贷款，归还前二家企业的逾期贷款（是以贷还贷，有据可查：浦发银行嘉兴分行、嘉兴禾城合作银行违反相关按揭房贷规定，被人民银行处罚）。原告及其第三人按揭贷款，不是真实意思表示，是名义上的购房者（是帮助被告做按揭），按揭贷款真正的目的是被告与银行利用按揭的方式，达到以贷还贷目的。6、原告主张的违约金于法无据，涉案建筑系在建工程。第三人黄国平、黄伟平述称，本案原告起诉的情况属实，因为当时签订房屋买卖合同后，贷款没有及时归还，银行向南湖区人民法院提起了诉讼，故由原告出面将所有的按揭贷款归还，南湖区人民法院是调解的，签订了三方协议，由黄海平和原告及被告签订了协议，所有的款项由原告归还，第三人所购买的商铺归原告所有，合同权利义务转让。三方协议签订后原告通过银行汇款的形式将款项全部支付给被告，同时把按揭贷款也归还了；第三人黄国平、黄伟平和被告签订的购房合同是真实的，不是民间借贷。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2005年8月10日，第三人黄国平与被告嘉兴承天世纪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定其分别以1901410元和2009980元的总价，购买被告开发建设的承天世纪花园24幢4号和5号房屋，房屋用途为商贸，支付时间分别为前者签约前支付941410元，余款95万元通过银行按揭贷款解决，余款1万元交房时付清，后者签约前支付1009980元，余款100万元通过银行按揭贷款解决；第三人黄伟平与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定其以2939230元的总价，购买被告开发建设的承天世纪花园24幢6号房屋，房屋用途为商贸，签约前支付1469230元，余款146万元通过银行按揭贷款解决，余款1万元在交房时付清。上述三份合同约定的交房时间均为2006年6月30日前，且对其他事项作出了约定。上述4号、5号房屋网签备案于第三人黄国平名下，6号房屋网签备案于第三人黄伟平名下。合同签订后被告未能在2006年6月30日按约向两第三人交付房屋。2009年8月15日，原告（丙方）与被告（甲方）及案外人黄海平（乙方）签订《二十四号楼七套商铺三方协议》一份，约定24号楼4号、5号商铺原按揭人黄国平，6号商铺原按揭人黄伟平，由丙方购买；4号、5号、6号商铺总面积978.66平方米，总价587.2万元（所有相关费用由甲方支付，交产证为准，丙方不承担任何费用），截止2009年8月30日，丙方已通过黄国平、黄伟平、袁萍等人帐户支付浦发银行按揭款82.8万元，欠浦发银行按揭款284.4万元，由丙方归还，丙方于2009年8月20日支付甲方余款220万元；房产交付时间定在2010年10月底前，房产交易契税由甲方承担；丙方在支付全部银行按揭贷款后，乙方承诺退还甲方4号、5号、6号商铺，甲方负责将此4号、5号、6号商铺过户至丙方名下，黄国平、黄伟平4号、5号、6号商铺退还甲方后，黄国平、黄伟平、袁萍与甲方不存在任何纠纷。此后，原告于2009年8月20日和8月25日以银行汇票的形式支付了被告房款220万元。2014年10月9日，上海浦东发展银行股份有限公司嘉兴分行出具贷款还清证明三份，载明借款人黄国平于2005年8月8日以承天世纪花园24号楼4号、5号房屋为抵押物申请的个人商用房贷款95万元和100万元，该贷款已于2013年5月9日还清；借款人黄伟平于2005年8月8日以承天世纪花园24号楼6号房屋为抵押物申请的个人商用房贷款146万元，该笔贷款已于2013年5月9日还清。承天世纪花园24号楼4号、5号、6号房屋至今未能通过竣工验收。本院认为，原告夏惠菊与被告嘉兴承天世纪房地产开发有限公司以及案外人黄海平签订的《二十四号楼七套商铺三方协议》中，包含有对第三人黄国平、黄伟平向被告所购房屋的财产权利处分的内容，两第三人虽未在协议中签字，但事后予以追认，故该协议系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应受该协议的约束。但因目前案涉房屋仍未竣工验收，属于在建工程，无法交付，亦无法按照《物权法》第九条的规定办理登记，故本院对原告要求确认案涉房屋归属的诉讼请求不予处理。被告辩称本案系名为房屋买卖，实为民间借贷，但未能提供相关证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告夏惠菊与被告嘉兴承天世纪房地产开发有限公司以及第三人黄国平、黄伟平之间的《二十四号楼七套商铺三方协议》合法有效；二、驳回原告夏惠菊的其他诉讼请求。本案受理费减半收取9772元，由原告夏惠菊负担9732元，被告嘉兴承天世纪房地产开发有限公司负担40元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员  徐东文二〇一九年五月二十三日书记员  沈 菲1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。