湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终352号上诉人（原审原告）：樊启雄，男，1958年12月29日生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：胡立新，男，1966年10月10日生，汉族，住岳阳楼区。被上诉人（原审第三人）：刘石恩，男，1971年6月6日生，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：彭国光，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周可卿，湖南碧灏律师事务所律师。上诉人樊启雄因与被上诉人胡立新、刘石恩房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。樊启雄上诉请求：一、依法撤销一审判决。二、因一审尚未查明事实，证据不足发回重审或依法改判。三、依法驳回第三人提供虚假证据混淆视听、欺骗人民法院的恶意主张。四、请求人民法院将本案诉讼卷移交人民公安机关依法查处。五、依法判决被上诉人按合同缴纳所欠房屋租金。事实与理由：第三人刘石恩主张权利拿出彩色复印件购房协议及缴纳土地转让费160000元彩色复印件收据。以假乱真造成混乱蒙蔽一审法院，致使一审法院信以为真，采纳第三人的假证据，使上诉人蒙受巨大经济损失。1、第三人刘石恩参与诉讼主张权利已超过诉讼时效。没有证据证明刘石恩在这段时间内主张过权利，更没有不可抗力的因素存在，应认定第三人刘石恩自动放弃对涉诉房产的管理权利。2、一审法院没有查验证据原件，以彩色复印件定案实属错误。“渔需渔具市场”单位改制后至今仍然存在。3、上诉人与孙建辉签订的购房协议明确载明是先租后买，并盖有南货商场及渔需市场的单位公章。综上，请求维护上诉人的合法权益。胡立新辩称：由法院依法判决。刘石恩辩称：1、刘石恩一直在主张权利，且刘石恩对案涉房屋享有所有权属于物权，不受诉讼时效限制。2、一审法院直接采信岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初4115号生效判决所认定的事实正确，而且该判决书已经查明刘石恩已受让该涉案房屋的事实。3、该案涉房屋早已由刘石恩受让取得，樊启雄非法出租该涉案房屋牟利的行为不应得到法律保护。樊启雄向一审法院起诉请求：1、被告与原告租赁合同终止；2、被告交清在租赁期内2017年房屋租金4000元，违约金20000元；3、被告交清2018年按合同约定缴纳房租12000元，违约金20000元。一审法院经审理查明：2017年4月15日，樊启雄与胡立新签订了一份《租赁合同》，合同中约定：甲方（樊启雄）将坐落于青年堤149号仓库前面（建设北路）四间临街房屋及仓库大门前面的旧房腾空租赁给乙方（胡立新）作餐馆经营，租赁期限自2017年3月15日自2021年3月15日。每年甲方收取乙方租金48000元，从3月15日起计算，分三次付清，第一次2017年3月15日付12000元，第二次当年8月15日交纳16000元，第三次当年12月15日交纳20000元，共计48000元。由甲方出具收据。在协议租赁期内，甲方不得以任何借口收回场地，如强行收回，甲方必须赔偿乙方装修损失。如乙方在协议期内中途退出，或者不按协议时间交纳租金，由违约方承担违约金20000元，并不得拆走所有装修。合同签订后，胡立新一直按约向樊启雄支付租金至2017年12月份。2018年的应交租金一直未交纳，且2017年度尚有4000元租金未交纳。樊启雄与第三人刘石恩均认可本案诉争房屋原属岳阳市糖酒副食品公司所有。樊启雄称其于2009年12月28日从案外人孙建辉处用现金购得岳阳市青年堤路149号的房屋在内的一些房屋产权，樊启雄提供了一份2009年12月24日与案外人孙建辉签订的《出租赁房屋条据款额协议书》，协议书中载明：其承租包括涉案房屋在内的青年堤仓库，租赁期限为永久租赁，岳阳市糖酒副食品总公司渔需渔具市场与岳阳市糖酒副食品公司南货市场在该租赁合同上加盖了公章。樊启雄提供了一份《出售买卖房屋及空地坪财产权资格具有收款条据协议书》，称其从孙建辉手中购买了本案争议房屋。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初4115号生效民事判决书确认如下事实：1、孙建辉否认与樊启雄签订过《出售买卖房屋及空地坪财产权资格具有收款条据协议书》；2、岳阳市糖酒副食品总公司2001年至2010年期间的法人代表名叫周月殿，当时公司下辖南货商场、批发公司等5个单位，没有“渔需渔具市场”这个单位。该公司曾委托周岳生与第三人刘石恩签订了落款时间为“二00二年四月二十九日”的《有偿转让街河口房屋、土地及青年堤部分仓库及土地使用权合同书》，合同约定将岳阳市糖酒副食品总公司所有的包括涉案房屋在内的一些房屋、土地使用权作价160000元有偿转让给刘石恩。刘石恩于2007年11月28日向岳阳市糖酒副食品总公司支付了土地转让费160000元，该公司向刘石恩出具了相应的收款收据并移交了有关房屋。一审认为：房屋出租合同的出租人应对房屋享有所有权或管理权。本案中诉争房屋没有办理不动产登记证，原始产权属岳阳市糖酒副食品总公司，而非孙建辉。第三人刘石恩从岳阳市糖酒副食品总公司有偿受让了本案租赁房屋，对本案租赁房屋享有合法占有、使用、收益的权利。樊启雄称其从孙建辉手中购得本案租赁房屋，没有事实与法律依据，不予认可。樊启雄虽与胡立新签订了房屋租赁合同，但其不是房屋的所有权人，无权将涉案房屋租赁给胡立新，在合法的权利人主张权利后，樊启雄与胡立新之间签订的租赁合同因无权处分而无效。因此樊启雄不能以权利人身份主张终止租赁合同，也不能根据租赁合同要求胡立新交纳剩余租金及承担违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回樊启雄的诉讼请求。本案案件受理费1200元，由樊启雄负担。二审期间，刘石恩向本院提供了岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终2539号民事判决书，用以证实该案涉房屋已由刘石恩受让取得的事实。樊启雄认可其收到了该份判决书。本院认为，该（2018）湘06民终2539号民事判决书已经发生法律效力，判决书中所确定的事实可作为本案的事实依据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人争议的焦点问题是：樊启雄主张终止与胡立新的租赁合同及要求承租人胡立新按租赁合同约定支付租金、承担违约责任的请求能否支持。2017年4月15日，樊启雄与胡立新签订了一份《租赁合同》，将坐落于青年堤149号仓库前面（建设北路）四间临街房屋及仓库大门前面的旧房租赁给胡立新作餐馆经营。樊启雄以此向胡立新主张相关权利，但其前提必须是樊启雄对上述房产享有所有权或占有使用权。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初4115号民事判决书已发生法律效力，该判决书已确认刘石恩对本案诉争房屋享有合法占有使用权。而樊启雄认为其从孙建辉手中购买了本案争议房屋，并提供了《出售买卖房屋及空地坪财产权资格具有收款条据协议书》，孙建辉在调查中明确否认与樊启雄签订过该协议，该事实在4115号民事判决书中予以了载明。樊启雄现提交的证据不足证明其为案涉门面的所有权人或合法占有人，故对其主张终止与胡立新的租赁合同及要求承租人胡立新按租赁合同约定支付租金、承担违约责任的请求，本院不予支持。综上，樊启雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，予以免交。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年五月九日书记员  陆丽波