四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4473号 上诉人（原审被告）雷亚丽，女，1982年8月10日，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）成都衡信英伦物业管理有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人熊英，常务副总。 委托代理人毛永，系公司工作人员。 委托代理人赵晓芳，系公司工作人员。 上诉人雷亚丽因与被上诉人成都衡信英伦物业管理有限公司（以下简称衡信英伦物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初14968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，雷亚丽于2011年6月9日与开发商四川中德世纪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于成都高新区房屋（面积为83.39㎡），同时约定前期物业管理公司为深圳衡信柏迪物业管理有限公司，物业服务收费价格为2.6元每月每平方米，物业费按年收取。后开发商于2013年与衡信英伦物业签订《前期物业服务合同》，约定由衡信英伦物业对中德·英伦联邦Ａ区一期（1-6号楼）提供物业服务，合同期限自2013年2月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，物业费的收取方式仍是高层住宅按2.6元每月每平方米计算，自交付之日（或视为交付之日）起，一年内按照1.98元每月每平方米计算收取，业主于每个缴费周期起始日起15日内缴纳物业服务费，逾期未交纳的，衡信英伦物业以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%滞纳金的违约责任。 2013年7月，雷亚丽签署了《中德·英伦联邦A区收房确认书》以及《关于中德·英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》，知晓衡信英伦物业通过法定招标流程取得中德·英伦联邦A区的前期物业管理服务权，将从2013年5月29日起为中德·英伦联邦A区提供物业管理服务直至业主大会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，雷亚丽也承诺遵守中德·英伦联邦A区《临时管理规约》及物业相关管理规定。 另查明，雷亚丽所购买的房屋实测面积为83.56平方米，其缴纳了2014年12月31日前的物业费，后未再缴纳。从2015年1月至2018年5月，其每月应缴纳的物管费为217.26元。 再查明，衡信英伦物业资质等级为二级，可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 以上事实有衡信英伦物业以及雷亚丽的当庭陈述，以及《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《房屋交接流程表》、《临时管理规约》、《物业服务招投标中标备案表》、《成都高新区物业服务收费标准备案表》、《关于中德·英伦联邦物业管理权变更的告知函》等证据予以证明。 原审判决认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此本案中尽管衡信英伦物业与雷亚丽之间并未签订物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中虽然雷亚丽与开发商在买卖合同中约定的前期物业管理企业是深圳衡信柏迪物业管理有限公司，但通过《物业服务招投标中标备案表》可知，作为具有物业管理资质的主体，衡信英伦物业是通过招投标程序中标后依法与开发商四川中德世纪置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，且雷亚丽签收确认了《关于中德·英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》，故该合同对业主具有约束力，雷亚丽理应支付相应的物业服务费用。经核算，自2015年1月1日至2018年5月31日，按照合同约定，雷亚丽应交物业费8907.66元。 关于雷亚丽的辩称意见，原审判决认为，衡信英伦物业具有物业管理资质，其通过招投标程序中标后依法与开发商四川中德世纪置业有限公司签订《前期物业服务合同》，承接案涉项目的物业管理并不违反法律规定。同时，雷亚丽也并未提交有效证据证明上述《前期物业服务合同》存在无效或应当被撤销的情况出现，因此该合同合法有效。关于衡信英伦物业存在多项服务质量问题的辩称意见，原审判决认为，雷亚丽提交的证据均不能充分证明衡信英伦物业提供的物业服务存在长期的安全隐患及长期的管理瑕疵。同时，衡信英伦物业作为物业服务企业，对小区物业进行合同约定的养护、管理和维护是其主要义务，而非苛刻要求其服务的物业完全杜绝不良现象。另一方面，若雷亚丽认为衡信英伦物业在物业管理服务过程中存在瑕疵，其作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据也非明智之举。 但是，本案中我们应当看到，虽然衡信英伦物业在物业管理工作中没有明显的重大的服务瑕疵，但还是存在不足之处，在日常管理服务中也应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，避免双方产生矛盾或纠纷。因此，对衡信英伦物业提出的要求雷亚丽承担滞纳金的诉讼请求不予支持。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、雷亚丽于判决生效之日起十日内向衡信英伦物业支付2015年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费8907.66元；二、驳回衡信英伦物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由雷亚丽负担。 雷亚丽不服一审判决，向本院提起上诉称，开发商与被上诉人签订的《前期物业服务合同》侵害了购房者的知情权，该合同对上诉人不具有约束力，上诉人在物业管理权变更函上的签字行为不代表同意开发商私自更换合同主体；开发商与衡信英伦物业签订的《前期物业服务合同》无效；现有标准过高，应予降低；物管公司提供的服务远未达成其宣传承诺的标准。请求法院降低物管费标准，确认《前期物业服务合同》无效，追加四川中德世纪置业有限公司、深圳衡信柏迪物业管理有限公司为第三人。 被上诉人衡信英伦物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，物业费标准的制定不属于本院的受案范围，雷亚丽关于降低物业费的标准的主张应另行解决，本院在此不予支持。雷亚丽主张开发商与衡信英伦物业签订的合同系恶意串通，损害业主权益，但从其提供的证据来看，未能充分证明该合同的主观恶意性，故对于雷亚丽关于合同无效的主张本院不予认可。雷亚丽主张开发商与衡信英伦物业签订的《前期物业服务合同》侵害了购房者的知情权，但雷亚丽在签字确认物业管理权变更函时即知道合同主体进行了变更，虽然在变更函上注明保留追究责任的权利，但不能构成不交或少交物业费的正当抗辩理由。雷亚丽主张追加四川中德世纪置业有限公司、深圳衡信柏迪物业管理有限公司为第三人，但该二公司与本案没有关联性，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，雷亚丽如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据。 综上，上诉人雷亚丽的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元由上诉人雷亚丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年五月三十日 书记员  陈 悦