云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云26民终182号上诉人（原审原告）：连军，男，汉族，1958年6月29日生，住云南省丘北县，现住云南省丘北县。委托诉讼代理人：杨立文，云南立文律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：郑寿红，男，汉族，1967年2月6日生，住云南省丘北县。被上诉人（原审第三人）：陈靖，男，汉族，1965年2月21日生，住云南省丘北县，现住云南省丘北县。被上诉人（原审第三人）：杨建芬，女，彝族，1965年9月15日生，住云南省文山市，现住云南省丘北县。委托诉讼代理人：陈靖（系杨建芬丈夫），住云南省丘北县。代理权限：特别授权。上诉人连军因与被上诉人郑寿红、陈靖、杨建芬案外人执行异议之诉一案，不服丘北县人民法院（2018）云2626民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序进行了审理,并于2019年3月21日组织上诉人连军及其代理人杨立文，被上诉人郑寿红、陈靖进行法庭调查和法庭调解，但未达成调解协议。本案现已审理终结。连军上诉请求:撤销一审判决，改判支持其一审诉求。主要事实及理由：一、一审判决认定事实不清，判决不公。1、一审认为连军在没有得到房产相关证书的复印件或原件的情况下就支付110万元购房款，不符合一般交易习惯。连军感到纳闷，不知一审所谓的“交易习惯”是指什么习惯？房屋买卖的方式多种多样，以房换房、购房款直接交付现款或者银行转账、有能力的签订协议时一次性支付、无能力的支付部分首付款以后按揭贷款、赠与、分期付款或一次性支付甚至帮助还贷等等均是房屋买卖交易的方式，房屋交易没有一个固定的模式要求人们必须遵循，也没有所谓的交易习惯来约束。同时，也没有哪条法律规定签订房屋买卖协议的时候必须要有产权证书或者复印件才能在协议中注明证号，更没有任何一条法律规定签订房屋买卖协议时见不到相关产权证书就不能支付购房款。事实上，连军与陈靖、杨建芬之前是非常要好的朋友，彼此之间出于信任，签订协议之日通过银行直接将110万元购房款转给陈靖、杨建芬，陈靖、杨建芬出具收条给连军收执，本身就符合正常的交易习惯，合同在没有产权证书的原件或者复印件的基础上注明该房屋的证号并没有违反交易习惯的哪一条逻辑。通常的情况下也许当时已经带了复印件，但因为彼此知根知底，连军也完全知道陈靖、杨建芬是该房屋的产权人，不要求提供复印件完全正常，最主要的是签订协议并在连军支付110万元房款后，陈靖、杨建芬几天内就搬离房屋，将房屋交付连军实际居住。一审法院认为交易中不符合交易习惯无非是想说明连军与陈靖、杨建芬之间或许会存在债权债务关系，故意签订房屋买卖协议掩盖真实目的，但就本案而言，没有相关证据证明存在违反交易习惯，仅是一种推测而已。如果是另有其他目的，陈靖、杨建芬无需将房屋腾空移交连军。2、一审认为“连军至今没有主张房屋买卖合同有效，要求变更登记，应当承担相应的民事责任”，由此认定连军主张已经完全支付房款并且占有房屋，但是至今没有得到房屋产权证书，也未主张办理过户登记，明显存在过错的说辞不符合常理，更违反了法律规定。连军在支付完全部购房款后，已经多次要求履行房屋变更登记手续，但因为陈靖、杨建芬的原因一直迟迟没有配合连军到产权部门办理，据此也不能说明连军具有过错。二、一审判决适用法律不当，从而导致错误判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理登记。”本案连军支付购房款110万元后，2014年10月1日陈靖、杨建芬将该房屋交付连军实际使用，连军一家老小搬进该房居住至今。2014年10月6日，因陈靖、杨建芬资金周转困难，连军又将余款20.6万元支付给陈靖、杨建芬。此期间，连军多次要求陈靖、杨建芬协助办理房屋产权变更登记，但因陈靖、杨建芬将连军支付的房款偿还了建行的按揭贷款拿到该房的产权证书后，又到信用社办理了房屋抵押借款。至始至终，连军都没有任何过错，有过错的仅仅是陈靖、杨建芬，二人隐瞒连军另行抵押借款导致至今不能办理过户手续。本案完全符合该28条的规定，人民法院不应当为执行郑寿红案而查封连军现在居住的房屋。郑寿红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正公平。连军与陈靖、杨建芬签订的房屋买卖合同明确约定要交付房屋的相关权利证书后再支付尾款，但是连军没有收到权利证书就支付尾款，不符合常理，而且在长达四年多的时间里，连军都没有要求办理产权过户手续，没有采取合法手段要求办理过户，也不符合常理。连军与陈靖、杨建芬的房屋买卖合同是不真实的，陈靖、杨建芬也与郑寿红签订过一份同样的合同。依据法律规定，不动产物权变动，应以登记为准。陈靖、杨建芬答辩称，其与连军签订的房屋买卖合同是真实的，房屋当时是卖给了连军，卖房子之前，陈靖、杨建芬将房屋出售广告贴在小区里，连军是看见广告后来购房的。至于郑寿红手上也有合同是因为向郑寿红借款，郑寿红要求用该房屋进行抵押才签的。连军向一审法院提出诉讼请求：1、判决撤销丘北县人民法院作出的（2018）云2626执492号之三执行裁定书，立即停止对连军购买的位于丘北县房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认连军与陈靖、杨建芬于2014年8月8日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并确认位于丘北县房屋【土地证号：丘国用（2008）第62**，房产证号（2008）00010093号、（2008）00011595号、（2008）00011596号】归连军所有；3、由陈靖、杨建芬于判决生效之日起十日内协助连军将丘北县房屋办理过户登记到连军名下。一审法院认定事实：2014年8月8日，陈靖、杨建芬与连军签订《房屋买卖协议书》，陈靖、杨建芬自愿将位于丘北县房屋【土土地证号：丘国用（2008）第62**房产证号（2008）00010093号、共有权证号（2008）00011595号、（2008）00011596号】以130.6万元出售给连军。合同约定：协议签订即支付购房款110万元，2014年10月1日先将房屋交给连军管理使用，该房屋应当无任何担保、抵押、无人租住、使用。待交付房屋相关证书再支付剩余房款20.6万元，陈靖、杨建芬协助连军办理过户登记手续。2014年8月8日，连军从两张农业银行卡分别转账给陈靖10万元和100万元，陈靖、杨建芬共同出具收到连军购买翠林阁19号房屋首付款110万元的收条。双方在签订《房屋买卖协议书》的时候，连军没有房屋土地使用证及房产证，明显知道该房屋产权证在他人保管或者在抵押。2014年10月6日陈靖、杨建芬共同出具收到连军购买翠林阁19号房屋尾款20.6万元的“收条”，连军主张该尾款是以现金支付，没有转账凭证。陈靖、杨建芬也没有向连军提供房屋相关产权证书。在2015年初，连军才向陈靖、杨建芬要房屋相关产权证书的复印件，但是没有共有权证书的原件或者复印件。2016年6月1日，陈靖、杨建芬用翠林阁小区19号房屋的房产证【房产证号（2008）00010093号、共有权证号（2008）00011595号、（2008）00011596号】作为抵押，向丘北县农村信用合作联社贷款100万元，并且作他项抵押登记，房产证还在抵押当中。2018年8月郑寿红因与陈靖、杨建芬存在民间借贷关系，经过法院处理发生法律效力后，郑寿红向丘北县人民法院申请强制执行，丘北县人民法院作出（2018）云2626执492号执行裁定书，对登记在陈靖、杨建芬名下的翠林阁小区19号房屋【房产证号（2008）00010093号、共有权证号（2008）00011595号、（2008）00011596号】进行执行查封。连军于2018年10月16日向丘北县人民法院对执行陈靖、杨建芬所有的翠林阁小区19号房屋提出书面异议。丘北县人民法院以不动产的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，连军未实际取得该房产的物权，于2018年10月22日作出（2018）云2626执异8号执行裁定书，驳回连军的异议请求。一审法院认为，2014年8月8日，陈靖、杨建芬与连军签订《房屋买卖协议书》时，双方均认可房屋产权证书还在银行抵押贷款，连军没有得到房屋产权证书的原件或者复印件，连军得到房屋产权证书的复印件也是在2015年初；但是，2014年8月8日，双方签订的《房屋买卖协议书》明确记载有丘北县房屋【土地土地证号：丘国用（2008）第62**产证号（2008）00010093号、共有权证号（2008）00011595号、（2008）00011596号】，既然签订协议书时连军都没有得到相关证书的复印件或者原件，而在协议书中就明确注明相关证书的证号。同时，连军以130余万元购买房屋，就起码的相关证书都没有见到，就签订买卖协议并且支付110万元买房款，不符合一般的交易习惯。事实上在2016年6月陈靖又将房屋产权证书办理抵押登记向信用社贷款100万元，该抵押行为合法有效。丘北县房屋至今登记在陈靖、杨建芬共同共有，连军至今没有主张房屋买卖合同有效，要求变更登记，应当承担相应的民事责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，连军主张已经完全支付房屋款并且占有房屋，但是至今没有得到房屋产权相关证书，也未主张办理过户登记，明显存在过错，丘北县人民法院在执行过程中对至今登记在陈靖、杨建芬共同共有丘北县房屋进行强制执行查封，符合法律规定，连军要求停止对丘北县房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决驳回连军的诉讼请求。案件受理费100元，由连军负担。经二审询问双方当事人对一审认定事实的意见，连军对一审认定的以下事实有意见：1、认为一审认定“双方在签订《房屋买卖协议书》的时候，连军没有房屋土地使用证及房产证，明显知道该房屋产权证在他人保管或者在抵押。”错误，事实是在签订房屋买卖合同时，连军要求陈靖提供房产证及土地使用权证原件，但陈靖告知证被抵押在建行，抵押了60万元，等还款后再拿给连军；2、认为一审认定“陈靖、杨建芬也没有向连军提供房屋相关产权证书。在2015年初，连军才向陈靖、杨建芬要房屋相关产权证书的复印件，但是没有共有权证书的原件或者复印件。”错误，事实是签订房屋买卖合同的时候，连军就向陈靖、杨建芬要过房屋的相关产权证，但是一直没有提供给连军，2015年初为了缴纳电费才拿到了房屋相关产权证的复印件，共有权证没有拿到。郑寿红对一审认定事实没有异议。陈靖对一审认定“2014年10月6日陈靖、杨建芬共同出具收到连军购买翠林阁19号房屋尾款20.6万元的《收条》，连军主张该尾款是以现金支付，没有转账凭证。”的事实有异议，认为尾款20.6万元不是连军用现金支付的，而是用之前陈靖、杨建芬欠连军40万元款中扣减20.6万元抵的，现在还欠着连军20万元，该欠款一直没有还，连军已向法院提起了诉讼。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，连军围绕其上诉请求提交了2016年至2019年的部分《水电费缴纳单据》32张，用以证明连军已实际入住争议房屋，并且已在自来水公司变更了缴费名字，但是电费变更不了。经郑寿红质证，认为证据是客观真实的，但即便是租房居住缴纳水电费也是正常的，且水费是谁去缴纳，都可以留缴纳人的名字，与房屋买卖合同没有关系。陈靖质证认为单子是客观真实的，而且水费落谁名字是要求依据合同变更的，并不是落谁的名字都可以，水电费都有一个账号。本院认为，该组证据中，水费自2018年7月起客户名由陈靖变更为连军，而电费的客户名仍为陈靖，双方当事人对证据的真实性均无异议，真实性予以确认；对证明观点，将结合其他证据及本案争议焦点进行综合评判。郑寿红提交《欠款人名单》一份，用以证明陈靖欠连军的款项为165万元，他们之间是借款关系。经连军质证，认为该名单与本案没有关联性。陈靖质证认可名单是其写的，是2018年大概9月份提供给丘北县法院执行局的，并没有提交给郑寿红，而且这属于个人隐私，郑寿红取得不合法，不应该作为证据使用。名单上连军的165万元是购房款120万元和借款40万元加出来的。因为争议房屋又被陈靖拿到信用社抵押贷款，如果房子被拍卖，陈靖又欠连军120万元的房款，所以就将连军列为了债权人。本院认为，陈靖认可名单是其书写，对真实性予以确认；对证明观点，将结合其他证据及本案争议焦点进行综合评判。陈靖未提交新证据。二审中，连军、陈靖均认可双方之间共有两次经济往来关系，即第一次买房支付房款，第二次买房后陈靖向连军借款40万元，该款一直未还。同时，连军对陈靖二审陈述争议房尾款的支付方式未提出异议，对上述事实，本院予以确认。针对连军提出的事实异议，本院审查认为：连军自己认可在签订《房屋买卖协议书》时，没有拿到房屋土地使用证及房产证，陈靖告知证被抵押在建行，等款还了才拿证，2015年初为了缴纳电费才拿到了房屋相关产权证的复印件，共有权证没有拿到。与一审认定的事实基本一致，故一审认定并无不当。经过二审审理，本院还查明：自2018年7月起争议房的水费缴费客户名由陈靖变更为连军，而电费的缴费客户名仍为陈靖。综合双方当事人诉辩主张，本案争议的焦点问题是：对登记在陈靖、杨建芬名下的位丘北县号房屋是否应当中止执行查封？本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理登记。”，本案连军作为买受人对登记在被执行人陈靖、杨建芬名下的位丘北县号房提出执行异议，经查明：首先，连军与陈靖、杨建芬之间于2014年8月8日就争议房签订了《房屋买卖协议书》，而丘北县法院于2018年8月作出查封裁定；双方签订协议当日，连军便支付房款110万元（总房款130.6万元），虽然相关产权证书被陈靖、杨建芬抵押在建行，但连军认可其是知道的，故双方签订的房屋买卖协议不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，且是在丘北县法院查封执行前。其次，连军提交的丘北昆都物业服务有限公司出具的《证明》（郑寿红一审质证无异议）以及缴纳水、电费单据，再结合陈靖、杨建芬认可签订协议收到房款后，房屋就交由连军管理使用的事实，能相互印证证实争议房在人民法院查封之前已被连军合法占有。第三，连军提交的转款凭据、收条及陈靖、杨建芬认可房款已付清的事实，可综合认定连军已付清全部房款（尾款20.6万元是用所欠连军40万元借款抵扣）。第四，已查明房屋买卖时相关权利证书被陈靖、杨建芬抵押在建设银行贷款，陈靖、杨建芬认可期间连军多次要求办理产权过户手续，但陈靖、杨建芬从建行拿出房屋产权证后又擅自用证到信用社办理了抵押贷款，且没有告知连军，所以未办理过户登记手续不是买受人连军的自身原因。综上，案外人连军的情形符合上述法律规定且其权利能够排除执行，其请求应予支持，一审判决适用法律错误，判决错误，应予纠正。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，本案连军起诉时请求确认位丘北县号房屋【土地证土地证号：丘国用（2008）第62**证号（2008）00010093号、（2008）00011595号、（2008）00011596号】归其所有，根据上述法律规定，予以支持。三、连军要求判决陈靖、杨建芬于判决生效之日起十日内协助其丘北县号房屋办理过户登记到名下的请求，属双方履行合同的问题，双方可按合同约定执行，本案不予审查处理。综上所述，连军的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，判决如下：一、撤销丘北县人民法院（2018）云2626民初1638号民事判决；二、中止对登记在陈靖、杨建芬名下位丘北县号房屋【土地证号土地证号：丘国用（2008）第62**号（2008）00010093号，共有权证号（2008）00011595号、（2008）00011596号】的执行查封；三、确认连军对登记在陈靖、杨建芬名下位丘北县号房屋【土地证号：土地证号：丘国用（2008）第62**（2008）00010093号，共有权证号（2008）00011595号、（2008）00011596号】享有所有权。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由郑寿红负担。本判决为终审判决。审判长 唐 丽审判员 邹祖俊审判员 陈登荣二〇一九年五月二十三日书记员 王文锦