安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终768号上诉人（原审被告）：许胜，男，1974年12月24日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市迎江区，现住安徽省安庆市迎江区。上诉人（原审被告）：安庆恒瑞房地产经纪有限公司，住所地安庆市开发区菱建小区**楼**。法定代表人：高锡云，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄益，安徽益上律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张俊明，男，1987年2月11日出生，汉族，户籍地山东省青岛市黄岛区，现住安徽省安庆市。被上诉人（原审原告）：杨婷，女，1987年5月25日出生，汉族，户籍地安徽省潜山市，现住安徽省安庆市。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：金吕锋，安徽国誉律师事务所律师。上诉人许胜因与上诉人安庆恒瑞房地产经纪有限公司（以下简称恒瑞公司）、被上诉人张俊明、杨婷房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院(2018)皖0811民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许胜、上诉人恒瑞公司的法定代表人高锡云及委托诉讼代理人黄益、被上诉人张俊明、杨婷及其共同的委托诉讼代理人金吕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许胜上诉请求：对一审判决第一、二、三项无异议，请求撤销一审判决第四项；本案诉讼费用由恒瑞公司、张俊明、杨婷负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。案涉《赔偿协议》是当事人的真实意思表示，特别约定条款是附解除条件的条款，不是生效条款，一审判决认定为附生效条件的条款错误。二、一审判决认定的赔偿数额过高，显失公平。张俊明、杨婷在房屋买卖合同签订后仅给付许胜10万元，一审判决许胜赔偿张俊明、杨婷50万元，远远超过日常生活规律，不符合公平原则。三、张俊明、杨婷存在违约行为，交易不成存在过错。张俊明、杨婷要求按揭购房，但其征信在银行按揭时不能通过，导致交易不能按照合同约定的于2017年4月1日完成，许胜不能按约取得房款，造成第三人起诉，房屋被查封以致交易不成，故张俊明、杨婷对交易不成负有主要责任。四、一审判决适用法律错误。一审判决适用一房二卖的法律规定判决许胜承担违约责任错误。许胜与张俊明、杨婷签订了《赔偿协议》，应按照协议约定赔偿。五、可得利益计算依据不合法。案涉房屋的交易价款有据可查，一审法院采信评估机构的单方意见，认定张俊明、杨婷利益受损为50万元，与事实不符。恒瑞公司辩称，一、对于赔偿协议的问题，恒瑞公司认为赔偿协议系各方当事人的真实意思表示，协议的内容不仅明确表示了原房屋买卖合同不再履行，同时约定了对于不履行合同许胜应承担的赔偿责任。因此该协议是一个成立的生效的协议。协议最后一条约定，如果未按时支付14万元，是一个约定的解除条件，对于守约方，当条件成立的时候，可以解除该协议也可以不解除该协议。二、一审通过评估的方式认定50万元的损失，是不符合法律规定和本案事实的，恒瑞公司也同意许胜的观点。赔偿协议中对于不履行合同由许胜进行赔偿的数额各方当事人已经达成了合意，证明在签订赔偿协议时损失数额已经确定。在二次交易时交易的金额也是明确的，张俊明、杨婷受到的损失数额或者是房产升值的数额在二次交易时数字是确定的，无需评估。评估是在损失无法确定的情况才能启动评估程序。对于合同违约责任，合同法是有明确规定的，是不应超过实际损失的20%来确定。张俊明、杨婷在合同履行过程中只履行了14万元的金额，但是在一年的时间获得了50万元的回报，是不公平的。第一次房屋买卖合同不能履行以及第二次许胜将房产进行出售，是有客观原因的，而非许胜恶意毁约。房产在按揭抵押的状况下，必须要解押才能销售，案外人对房产进行查封后，在解除查封的情况下才能继续进行交易，如果不进行二次出售，房屋仍然处于抵押状态。三、张俊明、杨婷在房屋买卖过程中存在过错，张俊明、杨婷没有按照合同的约定支付首付款到资金托管中心。其选择的是按揭方式购买案涉房产，由于其征信存在问题，导致案涉房产迟迟无法交易直至2017年9月，其征信无问题的证明材料出具后才办理抵押的解除手续，但这时该房产被案外人查封，导致该房产无法进行过户，这是导致房屋二次交易的根本原因。综上，许胜提出的五点观点是正确的，请求二审法院依法改判或者发回重审。张俊明、杨婷辩称，一、一审判决认定赔偿协议为附生效条件合同是正确的。该协议明确约定了2018年7月31日前支付14万元，否则协议作废。其中作废的含义就是协议没有生效。二、张俊明、杨婷依法申请一审法院对涉案房屋进行评估，符合法定程序，其评估的数额符合市场规律。一审张俊明、杨婷主张的50万元赔偿不能完全填补其损失或者房屋成交后所得利益。一审时张俊明、杨婷考虑到许胜、恒瑞公司的相关条件只主张50万元的赔偿金额，应该得到法律支持。三、涉案房屋迟迟不符合交易状态，从设立抵押到被查封，均是由许胜造成的。张俊明、杨婷没有任何的违约情况。综上，请求二审法院驳回许胜的上诉请求。恒瑞公司上诉请求：请求撤销一审判决第四项，改判驳回张俊明、杨婷对恒瑞公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；本案的一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由许胜、张俊明、杨婷承担。事实和理由：一、案涉房产价值的评估程序违法，既未通知恒瑞公司对检材进行质证，亦未组织协商评估机构。二、恒瑞公司在居间服务中不存在任何过错。恒瑞公司明确告知杨婷及其代理人房屋被抵押的事实。恒瑞公司交付房产证于案外人的行为是为了案外人杨善杰追索100万元的债权，且交付的时间是在杨善杰起诉至法院一周后。交付房产证的行为并不能导致案涉房产被处置。三、恒瑞公司没有和案外人恶意串通，促成一房二卖。许胜与案外人刘天峰的房屋买卖完全是许胜的个人行为，与恒瑞公司无关，恒瑞公司亦无从知晓，一审判决依据房产局备案的买卖合同中杨善杰作为委托人即认定恒瑞公司与案外人串通无事实依据。四、一审法院适用法律错误。恒瑞公司与张俊明、杨婷之间系居间关系，而非代理与被代理的关系，一审法院适用“代理人与相对人恶意串通，损害代理人合法权益的，代理人和相对人承担连带责任”的法律规定错误。许胜辩称，同意恒瑞公司的第一条上诉理由，张俊明、杨婷没有经过其同意评估案涉房产，程序违法。许胜在本案中不存在过错，是张俊明、杨婷的原因导致案涉房屋不能按揭。许胜和恒瑞公司不存在恶意串通，张俊明、杨婷存在过错。张俊明、杨婷辩称，一、一审评估程序合法，由于检材为房屋，许胜、恒瑞公司均知晓房屋情况，无需对检材进行质证。同时张俊明、杨婷在一审中申请对房屋价值进行评估时明确表明了不同意协商评估机构，由法院进行指定。本案的评估程序不违法。二、恒瑞公司作为中介机构，在明知许胜与张俊明、杨婷房屋买卖合同未解除且存在重大争议和纠纷的情况下，仍然将房产证和土地证交给杨善杰，其目的是通过诉讼追回其所垫付的50万元和杨善杰的50万元借款，杨善杰和恒瑞公司为利益共同体，其行为构成违约，存在重大过错，属于恶意串通。杨善杰在房屋买卖合同中作为委托代理人参与了相关的房屋买卖活动，杨善杰的行为代表了恒瑞公司的行为，且二者属于利益共同体。三、一审法院适用法律正确，本案中恒瑞公司不仅是作为许胜的代理人，也是作为张俊明和杨婷的代理人，存在两种代理关系，构成了整个居间合同，所以一审法院适用法律正确。综上，请求二审法院驳回恒瑞公司的上诉请求。张俊明、杨婷向一审法院起诉请求：一、请求法院判决解除张俊明、杨婷及许胜、恒瑞公司之间签订的房屋买卖合同；二、请求法院判决恒瑞公司返还张俊明、杨婷购房款50000元及利息【利息自2017.2.27（张俊明、杨婷支付房款时间）开始按照人民银行同期同类贷款利率计算，直至本息全部清偿为止】；三、请求法院判决许胜返还张俊明、杨婷购房款100000元及利息【利息自2017.9.25（张俊明、杨婷支付给许胜的购房款时间）开始按照人民银行同期同类贷款利率计算，直至本息全部清偿为止】；四、请求法院判决许胜支付张俊明、杨婷垫付款40000元（许胜用于偿还贷款的借款利息）及利息（利息自2017年9月25日开始按照人民银行同期同类贷款利率计算，直至本息全部清偿为止）；五、请求法院判决许胜、恒瑞公司支付张俊明、杨婷因其违约导致房价上涨的经济损失500000元（183万元－128万元）；六、请求判决许胜、恒瑞公司承担本案诉讼费、保全费及评估费。一审法院认定事实：2017年2月27日，在恒瑞公司（丙方）的居间服务下，许胜作为出售方（甲方）与购买方杨婷（杨婷与张俊明系夫妻关系）（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定许胜自愿将位于碧桂园山水云间22栋—4室的房屋出售给杨婷，价款为128万元，合同设定违约金为20万元。合同载明，恒瑞公司的业务经办人、审核人均为公司的法定代表人高锡云。当日杨婷向恒瑞公司交付了5万元定金。合同同时载明该房屋的产权证在银行，由于该房屋在安庆市邮储银行设定抵押，抵押设定的金额为120万元。2017年9月24日，张俊明、杨婷与许胜、恒瑞公司签订了《购房补充协议》，协议载明“因甲方（许胜）该房产证在银行贷款抵押中，甲方无法自行还款导致至今未办理过户事宜，现甲、乙双方通过丙方多次协调协商如下”，约定由张俊明、杨婷提前支付房款10万元，许胜自行借资110万元。后许胜向恒瑞公司借款50万元，同时由恒瑞公司提供机会，许胜向案外人杨善杰借款50万，许胜自筹资金10万元，合计120万元用于偿还银行的抵押借款。许胜的借款100万元产生利息4万元由张俊明、杨婷承担13300元，另外26700.00元利息由张俊明、杨婷垫付，许胜出具借条，张俊明、杨婷合计支付利息4万元。上述款项筹集后，2017年9月26日，许胜向银行偿还了120万元的借款，涉案碧桂园山水云间22栋—4室的房屋完成解押手续。在解押手续完成当天，该房产又被迎安庆市江区人民法院查封，张俊明、杨婷、许胜没有完成过户手续。房屋解押后，房屋的产权证及土地证由恒瑞公司负责保管，恒瑞公司法定代表人高锡云庭审中陈述，房子被查封后一个星期左右，房产证及土地证就交给了杨善杰，因为杨善杰为了追回借款准备起诉许胜，所以就交给他了。上述纠纷发生后，2017年11月28日恒瑞公司和杨善杰两出借人，以杨善杰的名义申请安庆市迎江区人民法院对许胜的涉案房产碧桂园山水云间22栋—4室的房屋进行诉前财产保全，该法院作出了（2017）皖0802财保27号民事裁定书，对涉案房屋进行了查封，并对杨善杰提起的民间借贷诉讼案件以（2018）皖0802民初174号依法立案审理。恒瑞公司将房屋产权证及土地证交给杨善杰以后，由许胜出具委托书，委托杨善杰参与涉案房屋的处置。2018年4月18日，许胜与案外人刘天峰、阮德平签订《房屋买卖合同》，又将涉案房屋碧桂园山水云间22栋—4室的房屋出售给刘天峰、阮德平，许胜委托杨善杰办理了房屋过户手续。房屋过户后，恒瑞公司与杨善杰均从售出的房款中各自拿回了出借给许胜的50万元借款，许胜也从中获得了部分售房款。张俊明、杨婷向一审法院提交的与高锡云的短信记录证明，至此，恒瑞公司的法定代表人高锡云一直向张俊明、杨婷声称涉案房屋的产权证书及土地证仍在其手中，由其保管，并让张俊明、杨婷放心，极力隐瞒涉案房屋已被出售的事实真相。张俊明、杨婷为了要回自己的购房款，多次找许胜、恒瑞公司商量退款事宜，2018年6月19日甲、乙、丙三方再次签订了书面的《赔偿协议》，协议约定由许胜返还杨婷购房款14万元和支付违约金10万元，违约金10万元分两次付清。并特别约定购房款14万元应于2018年7月31日前付清，否则《赔偿协议》作废，属于无效协议。协议签订后，许胜仅向杨婷支付了3万元款。至此，恒瑞公司及许胜仍然没有告知张俊明、杨婷涉案房屋已被出售的事实。由于张俊明、杨婷没有自己的住房，一直居住在杨婷的父母家，其住址为安庆市碧桂园山水云间19-6，与涉案房屋同在一个小区，张俊明系现役军人，2018年8月，张俊明从部队回家探亲，在小区偶然听到别人说起涉案房屋已被出售给案外人刘天峰、阮德平的事实，2018年9月11日张俊明、杨婷为了维护自己的合法权益将许胜、恒瑞公司诉至一审法院。案件在审理过程中，根据张俊明、杨婷的申请，2018年9月18日一审法院委托安徽中建世纪兴房地产土地评估公司对涉案房屋碧桂园山水云间22栋—4室的市场价值进行评估，该评估机构作出的评估结论为：估价对时点2018年9月18日至10月29日的市场总价为1832410元。张俊明、杨婷支付评估费10000元。一审法院认为，本案争议的焦点主要为：一、杨婷、许胜、恒瑞公司于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》及2017年9月24日签订的《购房补充协议》是否应予以解除；二、高锡云的行为与恒瑞公司的行为如何认定。三、张俊明、杨婷主张恒瑞公司与许胜共同承担连带赔偿房价上涨的可得利益损失500000元能否得到支持。一、针对上述第一个争议焦点，杨婷与许胜、恒瑞公司签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》是各方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，但因许胜未经张俊明、杨婷同意，又将案涉房屋出售并过户给案外人刘天峰、阮德平，致使张俊明、杨婷不能实现订立合同取得案涉房屋所有权的目的，对张俊明、杨婷要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。《购房补充协议》亦系《房屋买卖合同》的构成部分，亦应一并予以解除。虽然张俊明、杨婷与许胜于2018年6月19日签订了《赔偿协议》，但协议特别约定，由许胜返还杨婷购房款14万元应于2018年7月31日前付清，否则协议作废，显然该协议系附生效条件的协议，只有当条件成就时该《赔偿协议》才能生效，许胜并没有按约定履行该协议，因此该《赔偿协议》自始未生效，不产生拘束当事人的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对张俊明、杨婷主张恒瑞公司返还购房定金50000元及利息的损失，以及主张许胜返还购房款100000元及垫付40000元利息款及其利息的损失，予以支持。许胜向杨婷已经支付的3万元款，应当从中减去。二、针对上述第二个争议焦点，首先，解押后的房屋房产证、土地证一直交由恒瑞公司保管，高锡云的行为代表恒瑞公司，其提供房产证的行为显然不是个人行为。其次，恒瑞公司并未提供任何证据证明借款主体为高锡云，而非恒瑞公司。第三，高锡云为恒瑞公司的股东和法定代表人，而且是本次房屋买卖的经纪人，故二者主体已经严重混同。因此高锡云的行为不属于个人行为，系履行职务的行为，应认定为恒瑞公司的行为。三、针对上述第三个争议焦点，恒瑞公司本应向张俊明、杨婷提供正确有效的房屋买卖相关的法律法规咨询服务和中介服务。而恒瑞公司却为追逐自己利益，明知张俊明、杨婷与许胜《房屋买卖合同》未解除，房屋交易存在纠纷的情况下，仍将房产证、土地证交与案外人杨善杰，而且杨善杰与恒瑞公司均为许胜支付银行解压资金的共同出借人，存在共同的利益关系，恒瑞公司为追逐其利益最大化，并积极为其提供便利条件，促成一房二卖，最终许胜与案外人刘天峰、阮德平签订房屋买卖合同，导致许胜一房二卖，其行为已经严重损害了委托人张俊明、杨婷的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，在房屋买卖交易过程中，作为居间方的中介公司必须履行忠实义务，必须符合诚实信用原则，否则造成房屋买卖合同不能履行的，应承担损害赔偿责任。本案中，恒瑞公司作为居间人，同时也是房屋买卖的委托代理人，却不认真完全履行代理人的职责，其追逐利益最大化的行为，本质上是违背了如实报告义务、忠实勤勉义务，且其与杨善杰存在共同的利益关系，而杨善杰又是许胜实现一房二卖的委托代理人，杨善杰与许胜之间也存在息息相关的利益关系。况且恒瑞公司作为多年从事房地产经纪业务，向委托人提供房地产居间、代理的专业中介服务机构，应当了解房屋的权属证书在房屋交易中用于买卖双方登记过户之不可或缺的重要性，以及提供权属证书可能导致案涉房屋再次被转手出卖的风险，其保管案涉房屋房产证、土地证本应系用于办理案涉房屋过户至张俊明、杨婷名下之用，其却未经张俊明、杨婷同意，将房屋交易与过户必须的权属证书交予案外人杨善杰，导致杨善杰作为许胜的委托代理人与案涉房屋买受人办理了房屋过户手续，并向委托人的张俊明、杨婷隐瞒该事实，致使张俊明、杨婷丧失采取防止损失扩大的救济措施，故应认定恒瑞公司与许胜之间具有恶意串通、一房二卖，严重损害张俊明、杨婷合法权益的情形存在。许胜、恒瑞公司违约后，张俊明、杨婷积极与许胜、恒瑞公司协商，解决此次纠纷。在房价走势平稳的情况下，张俊明、杨婷采取了提起诉讼方式防止损失扩大。损失赔偿金额的确定。依照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益以及必要的交易成本。本案中，张俊明、杨婷提出了申请，一审法院委托有评估资质的专业机构对房价进行评估鉴定，评估时点为2018年9月18日。该评估时点是为了防止损失扩大，以张俊明、杨婷的请求为基础，综合考虑合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及案件审理过程中房价的涨跌等情况合理确定。因此张俊明、杨婷因房价上涨带来的收益损失是客观存在的，恒瑞公司主张房屋价格上涨的损失属于间接损失，不应予以赔偿的抗辩理由，有违客观事实，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九之规定，当事人可以约定违约金，约定的违约金不足以弥补损失的，可按照“损失填平”原则，请求赔偿损失差额，且损失赔偿的范围，不仅包括实际损失，还包括合同履行后的可得利益损失。因此，根据损失填平等原则，结合房屋评估机构的意见，综合考虑与诉争房屋同地区同地段相同或者类似户型房屋现值，对张俊明、杨婷要求许胜、恒瑞公司承担连带赔偿因其违约导致房价上涨的损失50万元（含200000元违约金）的诉讼请求，予以支持。许胜在与杨婷签订了《房屋买卖合同》之后，应当履行出卖人交付案涉房屋和办理移转房屋所有权的义务，但却将案涉房屋出卖并过户至案外人名下，对张俊明、杨婷的可得利益损失在主观上是故意造成的，应承担主要责任，一审法院酌定其对张俊明、杨婷的可得利益损失50万元应承担70%的赔偿责任，即承担50万元×70%=35万元；鉴于恒瑞公司对张俊明、杨婷的过错相对于许胜的过错程度较小，一审法院酌定其承担30%的赔偿责任，即承担50万元×30%=15万元。一房二卖严重损害了张俊明、杨婷的合法权益，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条规定“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任”。据此，恒瑞公司应当与许胜对张俊明、杨婷的经济损失承担连带损害赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百零六条、第四百二十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条、第一百七十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除张俊明、杨婷与许胜、安庆恒瑞房地产经纪有限公司于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》（编号为0000066号）；及2017年9月24日，张俊明、杨婷与许胜、安庆恒瑞房地产经纪有限公司签订的《购房补充协议》。二、许胜于判决生效后七日内，一次性返还张俊明、杨婷购房款10万元、垫付4万元利息，合计14万元，减去其已支付的3万元款，余款11万元及其利息（计息时间自杨婷2017年9月25日支付购房款时起，至本息全部清偿时止，利率按照人民银行同期同类贷款利率计算）。三、安庆恒瑞房地产经纪有限公司于判决生效后七日内，一次性返还张俊明、杨婷购房定金5万元及利息(计息时间自杨婷交付房款时2017年2月27起，至本息全部清偿时止，利率按照人民银行同期同类贷款利率计算）。四、许胜于判决生效之日起七日内，一次性赔偿张俊明、杨婷可得利益损失35万元，安庆恒瑞房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿张俊明、杨婷可得利益损失15万元。许胜与安庆恒瑞房地产经纪有限公司相互承担连带赔偿责任。一方承担赔偿责任超过自己责任份额的，有权向对方追偿。案件受理费10700元，减半收取5350，保全费3020元、鉴定费10000元，合计18370元，由许胜、安庆恒瑞房地产经纪有限公司共同负担。二审中，许胜提交由中国工商银行股份有限公司青岛分行银行卡业务部出具的证明复印件一份，证明张俊明存在违约行为，应承担违约责任。恒瑞公司对该份证据的真实性无异议，该证据证实了2017年8月9日之前张俊明确实存在征信问题，与本案有直接的关联性。《房屋买卖合同》中约定在2017年4月1日前交付首付款并提供按揭的相关材料，相关材料中就含有征信材料。正是因为张俊明直到2017年8月9日才出具该份材料导致银行解押的手续在2017年8月9日之后才办理.如果张俊明不存在征信问题，在2017年8月9日之前办理银行解押的手续，该房产就不会被第三人查封。所以，张俊明在本案中存在重大过错的。张俊明、杨婷对该份证据的真实性无异议，但认为达不到许胜主张的证明目的。该份证明是在涉案房屋解除抵押之前出具，因为该房屋未解除抵押所以不符合交易状态。在房屋解除抵押之前张俊明已经解决征信问题。本院对该份证据认定如下：因各方当事人对该份证据的真实性均无异议，本院对该份证据的真实性予以认定，在案涉《房屋买卖合同》中约定“乙方应予2017年4月1日前将购房首付款交到二手房资金托管部进行资金托管，余款办理按揭贷款…….”,根据该约定，许胜作出房屋的出卖方，其应保障案涉房屋在2017年4月1日前具备进行资金托管的条件，即在2014年4月1日之前案涉房屋应处于正常的可交易状态，但案涉房屋在2017年9月26日之前一直在银行抵押状态，无法在不动产登记中心网签，没有资金托管账户，首付款无法交到二手房资金托管部进行资金托管，余款亦无法办理按揭贷款。案涉房屋处于抵押状态不是张俊明的原因造成，保障案涉房屋处于可交易状态亦不是张俊明的义务，且根据该份证据可以看出在2017年8月9日之前张俊明积极解决征信问题，即在案涉房屋完成解押手续之前张俊明积极解决征信问题，且案涉房屋买卖合同最终没有履行的原因不在张俊明，故该份证据达不到许胜主张的证明目的。二审中，恒瑞公司对一审判决认定的许胜委托杨善杰参与案涉房屋的处置及委托杨善杰办理了房屋过户手续有异议，但在一审庭审中，许胜陈述“买主是他们找的，我写了委托并未参与”、“房产证和土地证杨善杰拿走了”，恒瑞公司虽对一审法院认定的事实有异议，但并未提交足以反驳的证据，故本院对一审法院认定的该事实予以确认。恒瑞公司对一审法院认定的高锡云一直向张俊明、杨婷声称案涉房屋的产权证书及土地证仍在其手中的事实有异议，根据张俊明一审提交的2017年10月27日的微信记录及高锡云在一审庭审中陈述的“房子被查封后一个星期左右房产证及土地证交给杨善杰了”，而案涉房屋在2017年9月26日被查封，即在10月初高锡云就将房产证和土地证交给了杨善杰，但在此期间及之后恒瑞房产均未告知张俊明、杨婷该事实，故一审法院认定该事实并无不当。恒瑞公司对一审判决认定的“至此，恒瑞公司及许胜仍没有告知张俊明、杨婷涉案房屋已被出售的事实”有异议，认为此时已经签订了《赔偿协议》，不可能没有告知房屋出售的事实，但根据2018年6月19日签订的《赔偿协议》中“因甲方原因导致未履行该不动产按合同约定办理过户更名手续”的内容，结合2018年5月29日杨婷与高锡云的电话录音内容，恒瑞公司与许胜确实未告知张俊明、杨婷案涉房屋被出售的事实。许胜对一审判决认定的张俊明、杨婷提前支付房款10万元的事实有异议，但根据《购房补充协议》中约定的“乙方（张俊明、杨婷）支付甲方（许胜、王安兰）人民币壹拾万元整房款”，结合许胜于2017年9月25日出具的收条：“收到杨婷山水云间22-4房款壹拾万元整”，可以证实双方约定了提前支付房款10万元且张俊明、杨婷实际支付了该10万元的事实，许胜提出的该项异议不能成立。张俊明、杨婷对一审判决认定的其签订了《赔偿协议》有异议，认为不是张俊明、杨婷签订的，虽然赔偿协议上是张俊明、杨婷的代理人杨国富签字的，但该协议是张俊明、杨婷在一审作为证据向法院提交的，张俊明、杨婷对该协议的真实性无异议，对杨国富的代理行为亦未提出异议，故一审法院认定该事实并无不当。综上，当事人对一审判决认定的事实提出的异议均不能成立，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于张俊明、杨婷在合同履行过程中是否存在过错的问题。张俊明、杨婷与许胜、恒瑞公司签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》系其真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按协议履行义务。许胜诉称因张俊明征信问题导致其未能按约收到房款，以致房屋被第三人查封，但案涉房屋在《房屋买卖合同》签订当日至2017年9月26日一直处于银行抵押状态，在2017年9月26日解押的当天又被法院查封，一直处于不可交易状态。在此状态下的房屋无法在不动产登记中心进行网签，亦没有资金托管账户，因此无法按照合同约定的于2017年4月1日前将购房首付款交到二手房资金托管部进行资金托管，余款亦无法办理按揭贷款。因案涉房屋一直处于不可交易状态，房屋买卖未进入到办理按揭贷款阶段，故张俊明的征信问题未对合同的履行产生实质影响。房屋处于不可交易状态是导致案涉房屋未能按约支付房款、过户的原因，而在房屋买卖关系中，保障房屋处于可交易状态是房屋出卖人的义务，且张俊明、杨婷在房屋抵押的情况下亦积极促进案涉合同的履行，不仅协商签订了《购房补充协议》，并按照《购房补充协议》的约定提前支付了10万元房款，还承担了许胜自行借资利息的三分之一，更借款给许胜用于其支付借款利息，足以看出张俊明、杨婷在合同履行过程中的诚意，但许胜仍未能按照《购房补充协议》约定的于2017年9月27日办理过户手续并最终将房屋出售给案外人，导致合同最终无法履行，故张俊明、杨婷在合同履行过程中不存在过错。在合同履行过程中，作为出卖人的许胜未尽到保障案涉房屋处于可交易状态的义务，后又在双方签订的《房屋买卖合同》尚未解除的情况下，将案涉房屋出卖给案外人，构成一房二卖，其存在过错，应承担违约责任。关于张俊明、杨婷的损失应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因许胜违约将房屋一房二卖，导致张俊明、杨婷不可能再以签订合同时的价格在同一地段购买与诉争房屋面积、条件相同的房屋，造成张俊明、杨婷订立合同的目的落空，其期待的合同利益亦无法实现，许胜应赔偿张俊明、杨婷可得利益损失。张俊明、杨婷如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋，由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房款价款之间存在差价，这种差价就是张俊明、杨婷的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见的。一审法院为了防止损失扩大，以张俊明、杨婷的请求为基础，综合考虑合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日等因素，以2017年9月18日为时间节点委托有评估资质的专业机构对房价进行评估鉴定，依据评估机构的意见，综合考虑与诉争房屋同地区同地段相同或类似户型房屋现值支持张俊明、杨婷的50万元损失请求并无不当。恒瑞公司主张评估程序违法，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十六条：“当事人申请鉴定经人民法院同意后，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定。”本案中，张俊明、杨婷在申请房屋价值评估时备注“不同意协商鉴定机构，请法院指定”，故一审法院直接指定评估机构符合法律规定。同时，许胜与恒瑞公司主张依据《赔偿协议》赔偿违约金，但《赔偿协议》中明确约定“若甲方（许胜）未履行2018年7月31日退还乙方（杨婷）房款壹拾肆万元整，则此赔偿协议作废，属于无效协议”，根据该约定，许胜于2018年7月31日退还杨婷房款壹拾肆万元整该协议才生效，故该协议为附生效条件的协议，因许胜未按该协议足额支付房款，故该协议未生效，许胜与恒瑞公司的该项上诉理由没有事实和法律依据。另，许胜与恒瑞公司主张根据许胜与案外人交易的价格确定张俊明、杨婷的损失，但其均未提交证据证明许胜与案外人的交易价格，且许胜在庭审中承认的交易价格明显低于案涉《房屋买卖合同》约定的价款，不符合常理，亦不符合市场规律，不予采信，评估报告具有客观公正性，评估程序合法，一审法院采信评估报告的意见并无不当。关于恒瑞公司是否存在过错以及应否承担连带赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，恒瑞公司作为居间方应遵守诚实信用原则、履行忠实义务，但其为追逐利益最大化，在明知张俊明、杨婷与许胜《房屋买卖合同》未解除且存在纠纷的情况下，在了解房屋权属证书在房屋交易中用于买卖双方登记过户之不可或缺的重要性以及提供权属证书可能导致案涉房屋再次被转手出卖的风险的情况下，仍将房产证、土地证交予给与其共同出借资金给许胜用于支付银行解押资金的案外人杨善杰，并向张俊明、杨婷隐瞒这一事实。恒瑞公司与杨善杰存在共同的利益关系，且杨善杰又是许胜实现一房二卖的委托代理人，恒瑞公司为追逐自身利益，积极为杨善杰提供便利条件，促成一房二卖，导致张俊明、杨婷订立合同目的不能实现。在恒瑞公司明知房屋已售的情况下，其仍极力向张俊明、杨婷隐瞒房屋已售的事实，致使张俊明、杨婷丧失采取防止损失扩大的救济措施，故一审法院认定恒瑞公司与许胜恶意串通、促成一房二卖有事实依据。本案中，恒瑞公司作为居间人，同时也是张俊明、杨婷房屋买卖的委托代理人，故一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条的规定判决恒瑞公司承担连带赔偿责任于法有据。综上所述，许胜、安庆恒瑞房地产经纪有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由安庆恒瑞房地产经纪有限公司负担5396元，许胜负担5304元。本判决为终审判决。审判长  诸冬林审判员  张秀珍审判员  刘梦灵二〇一九年五月八日法官助理王岳霞书记员朱彤附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。