江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初1684号原告：无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司，统一社会信用代码913202825629170483，住所地宜兴市宜城街道东氿**南郡。负责人：严子龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆旭涛，江苏环科园律师事务所律师。被告：邵小东，女，1977年10月18日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。原告无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）与被告邵小东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法由审判员史伟中适用小额诉讼程序独任审判，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陆旭涛、被告邵小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：物业公司是一家经营物业管理的企业，宜兴市宜城街道东氿一号花园小区由物业公司提供物业管理服务，邵小东是该小区371号202室的业主。就东氿一号花园小区的物业管理事宜，物业公司于2011年10月9日与邵小东关于物业管理服务的相关事项进行了明确约定，双方约定由物业公司提供物业管理服务，邵小东每月按其房屋的建筑面积以每平方米2元缴纳物业费，据此邵小东每月应向物业公司支付物业管理费213.12元，共拖欠12628元。关于该楼盘的物业管理服务收费标准问题，于2010年11月获得宜兴市物价局的备案回复。物业公司一直按照约定履行物业管理义务，但邵小东从2014年10月起开始拖欠物业费，经物业公司多次催讨，邵小东仍拒不支付。物业公司为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令邵小东立即支付物业公司东氿一号花园371号202室住宅自2014年10月起到2018年9月的物业管理费12628元；请求判令本案的诉讼费用由邵小东承担。被告邵小东辩称：邵小东的房子是2015年从原房东陆雯处购买的二手房，所以物业费应该从购买之日起算，邵小东是2016年6月份入住的，2015年都是空置的，而且从2016年入住后有大半年住在外地，同时在房屋装修时因管道堵塞房屋漏水一次，在入住后又漏水两次，漏水后邵小东向物业公司反馈，物业公司仅是派出保洁人员进行清理，但一直没有解决漏水问题，该问题已严重影响到邵小东的生活，邵小东对物业公司表示很无奈，而且物业公司的服务态度很恶劣，至今没有来为邵小东解决问题，对邵小东的精神已经造成了很不好的影响。经审理查明：2009年9月19日东氿一号花园小区开发商无锡市山水仁和房地产有限公司与物业公司签订了前期物业服务合同一份，该合同约定：由物业公司为东氿一号花园提供前期物业管理服务，物业服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费收费标准为按建筑面积高层住宅1.3元/㎡/月，公共水电能耗按建筑面积0.3元/平方米/月，电梯运行费用按物价局核准价格执行；本合同期限自2009年9月16日起至2011年9月15日止，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2011年9月29日无锡山水仁和房地产有限公司与物业公司签订前期物业服务合同补充协议，该协议载明：原合同第三十五条修改：本合同期限自2011年9月16日起至本物业业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；原合同第四十条补充：本协议生效后，即成为《前期物业服务合同》不可分割的组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等的法律效力等。2012年9月物业公司（甲方）与案涉房屋前房东陆雯（乙方）签订前期物业管理服务协议，该协议约定：甲方为东氿壹号的业主提供物业服务，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费按建筑面积计收，自开发商《交付通知书》通知交付之日次月起开始计收；高层2元/平方米/月【1.3元/平方米/月+0.3元/平方米/月（公共能耗费）+0.4元/平方米、月（电梯费）】；因乙方原因空置房屋由乙方按物业管理费标准的70%向甲方交纳，空置时间最长不超过12个月。2015年邵小东购买了座落于宜兴市（高层）的房屋，建筑面积为106.56平方米并于2015年1月7日办理了贷款抵押登记。邵小东购买上述房屋后，邵小东自2015年1月7日起至2018年9月止未按期缴纳物业服务费等相关费用。邵小东经物业公司多次催缴后未果，为此物业公司诉至本院请求解决。审理中，被告邵小东为证明自己的主张，向本院提供下列证据：证据1、2015年7月20日、2016年12月21日房屋淹水后的照片各4张、3张；证据2、2015年3月18日无锡市山水仁和房地产有限公司及物业公司出具的物业管理费奖励确认单，证明邵小东因推荐房屋买卖成交可以减免1年物业费。上述证据经质证，物业公司认为：对证据1的真实性无法确认；对证据2的真实性无异议，但需邵小东提供原件，物业公司才能抵扣1年物业费。为此本院向邵小东释明：房屋漏水的原因有多种，邵小东应查明漏水原因后主张权利，且与本案不是同一法律关系，故本案不予理涉。对此，邵小东表示清楚。上述事实，由物业公司提供的前期物业服务合同及补充协议、前期物业管理服务协议、代收快件委托书、装饰施工承诺书、房屋权属证明、催款函及EMS快递单、无锡金马管理有限公司出具的声明，由邵小东提供的照片、无锡市山水仁和房地产有限公司及物业公司出具的物业管理费奖励确认单及本院的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，人民法院应当根据已查明的事实，依据当事人的具体诉讼请求确定使用相应的法律规定并作出判决。原房东陆雯与物业公司签订的前期物业管理服务协议对后房屋购买人邵小东依法具有约束力，物业公司应该按合同约定履行物业管理服务，邵小东应当按照合同的约定支付物业管理费用。邵小东未按期交纳物业管理费用，从而引起本案纠纷，责任在邵小东。根据前期物业管理服务协议的约定及原告物业公司提供的证据和双方当事人的陈述，邵小东应当缴纳自2015年1月7日起至2018年9月30日止的物业管理费9548元（取整）。物业公司超出上述范围的诉请，本院不予支持。至于无锡市山水仁和房地产有限公司及物业公司出具的物业管理费奖励确认单，应当由邵小东持物业管理奖励确认单原件自行与物业公司进行结算，本案不予理涉。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业公司与业主的共同努力和配合。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，物业公司便捷、快速解决业主反映的问题，共同打造美好的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、邵小东于本判决发生法律效力之日起10日内支付无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司自2015年1月7日起至2018年9月30日止的物业费9548元。二、驳回无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取58元，由物业公司负担33元，邵小东负担25元。物业公司同意其预交的案件受理费25元由邵小东向其直接支付，本院不再退还，由邵小东于本判决发生法律效力之日起10日内向物业公司支付。本判决为终审判决。审判员  史伟中二〇一九年五月十日书记员  马一轩