河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初3661号原告（反诉被告）：刘汉涛，男，汉族，1973年11月16日出生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：杨光，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被告（反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨琳，宋帅雪,该公司员工。原告刘汉涛与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法适用简易程序，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘汉涛的委托诉讼代理人李晓贵，被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人杨琳、宋帅雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘汉涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金6205元、逾期办理权属证书违约金9820元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金789元，以上共计16814元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月17日，原被告双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的坐落于二七区××、××春××家园小区××楼××单元××室。合同约定被告应当在2015年10月31日前交房并且供水、燃气、供暖等应达到正常使用条件，2015年12月31日前办理权属证书，但被告直至2016年9月27日才交房，且时至今日供暖等公共设施未达到使用条件、未能办理权属证书。被告的违约行为给原告家庭生活造成了严重影响。为维护原告的合法权利，诉至法院。河南台兴房产有限公司辩称,一、被告未能依照商品房买卖合同如期交房，系政府因治理大气污染以及国庆大阅兵的需要，在2014年、2015年、2016年要求包括被告在内的所有建设工地停止土石方及室外作业，因此造成每年工程延期120天，三年共计360天，对此，被告应予免责。此停工也应产生顺延公共基础设施铺设和办理房产证时间顺延的效果。且合同签约日期为2013年1月17日，约定的付款日期为2013年2月17日，原告逾期付款日期为2013年4月12日，逾期天数为54天，逾期支付购房款的金额为313000元，最终违约的金额为845元，原告应依照合同规定对被告进行赔偿。且对于交房日期，应按照商品房买卖合同第八条第二款之规定进行相应顺延。二、原告主张被告承担逾期办理房屋不动产权证书违约金无合同与法律依据，应不予支持。2015年3月1日全面实施的《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，则被告与原告双方签订的商品房买卖合同第十五条、附件四第六条之规定亦应随之失效，关于该条款规定的义务在新的不动产变革程序中是如何延续对应的，被告与原告双方应达成新的补充协议，若依据该失效条款判定被告违约责任，那么，被告需要依据该无效条款无限期的去承担违约责任吗？这显然是不合理的。退一步讲，商品房买卖合同第十五条、附件四第六条规定的是被告应于合同规定期限内将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是原告所称的“办理房屋不动产权属证书”。该两项义务是截然不同的的概念，怎可混淆。况且，2016年7月18日被告已经完成竣工验收（见证据目录第五组证据证据一），并将春江家园竣工验收备案表及时报送郑州市住房保障和房地产管理局。同时，新的不动产登记流程发生很大变化，原来办理房产证只需要将材料提供到房管局，房管局便可直接出具初始登记证明，程序简便、用时短；变革后，房管局的业务只能办到预变现阶段，依次为实测、楼盘表确认、预变现，接下来还需到不动产局办理权籍调查，随后首次登记，程序繁杂，耗时费力。相比较而言，原来只需要报送一次材料便可出具初始登记证明，房管局自身内部是一条龙服务，自行对接，内部流转，而现在，几近相同的材料需按次分别报送房管局不同管理部门，按流程依次独立办理。依据《中华人民共和国合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不动产登记的变革恰巧发生在被告履行合同义务期限内，应属不可抗力，应予免责。三、原告主张被告承担逾期办理基础设施和公共配套设施赔偿金，与实际情况不符，应据实认定。商品房买卖合同第十四条规定，燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用。被告于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》（见证据目录第二组证据证据一），并于2016年1月13日支付全额工程款（见证据目录第二组证据证据二），由此证明，2016年1月13日被告已经依照合同履行燃气供应业务，后因市政原因，燃气未能及时供应，并非是被告怠于履行义务。商品房买卖合同第十四条规定，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用。被告按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》（见证据目录第三组证据证据一），并于2015年6月23日支付全额工程款（见证据目录第三组证据证据二），由此证明，被告已经在合同规定期限内履行暖气供应业务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非是被告怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》之规定，郑州市每年冬季供热期限仅有4个月，即使法院因供暖未能达合同约定，判定被告违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。因此，计算逾期办理基础设施和公共配套设施违约金应综合考虑事实及客观情况，据实计算。综上，请法院依法查清事实，综合考虑客观情况，维护被告的合法权益。河南台兴房产有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付逾期交房款违约金845元（计算截止日为：2013年4月12日）；2、依法判令本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人系2013年1月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人房款448005元应在2013年1月17日和2013年2月17日交纳，然而被反诉人实际交纳时间为2013年1月17日和2013年4月12日，逾期付款时间共计54天，依照《商品房买卖合同》第七条之规定，被反诉人逾期支付购房款，被反诉人应按日向反诉人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，违约金额为845元。反诉人是2016年5月31日统一向春江家园全体业主交房的，但被发诉人拖延至2016年9月27日领取钥匙。其他事实和理由同本诉答辩内容。刘汉涛对反诉辩称，反诉被告不应承担逾期交房款违约金。（一）反诉原告的反诉请求已超诉讼时效，不应支持。诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。合同约定2013年2月17日交付贷款，当天贷款未入账，反诉原告已经知道权利受到损害。根据反诉原告提供的信息，2013年4月12日贷款入账，当天违约金数额固定，诉讼时效开始计算，截至到反诉原告提出反诉已满3年，超过诉讼时效，法院不应支持。（二）《商品房买卖合同》第7条规定属于格式条款，显示公平，应属无效，且反诉被告主张逾期交房违约金已主动扣除逾期付款时间。1、《商品房买卖合同》是反诉原告为了重复使用而预先拟定的，在合同订立时并未与反诉被告协商，反诉被告对该条款只能接受而不能做任何修改，属于格式条款，应属无效。2、《商品房买卖合同》第8条规定：买受人逾期付款的，除按合同第7条承担违约责任，交房日期相应顺延。该合同对反诉被告的违约行为设置了双重惩罚，而对反诉原告仅设置违约金，显失公平。3、根据《商品房买卖合同》第8条规定，反诉被告在计算逾期交房违约金时已将逾期付款导致的交房顺延时间扣除，并且付完全款之后，反诉原告仍未交房，对反诉原告并未造成实际损失，反诉原告主张违约金不合理。（三）反诉被告在合同履行过程中不存在违约行为。根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议三的约定，“买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求向贷款方提交并签署申请贷款所需要的材料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。”我国房地产市场营销的行业惯例为：商品房买卖合同签订的当日，买房人交付首付款并提供按揭所需的相关资料。如果买房人不能按时提供按揭所需的相关资料，开发商或者银行要向买房人发函予以催告，要求及时补交相关资料，否则开发商会要求解除合同。而本案中，反诉被告在签订合同的当日即按约支付了首付款，提交了按揭申请手续。在办理按揭过程中，反诉原告及银行从未以反诉被告提交资料不齐或过晚向反诉被告发送催告函，反诉原告没有任何证据证明反诉被告提交了相关按揭贷款资料，反诉被告义务已经履行完毕，不存在违约行为。根据反诉被告提交的证据显示反诉原告迟延提交应由出卖人提供的资料导致逾期付款，真正违约的是反诉原告。（四）双方在合同中约定的贷款付款时间是无效的。反诉原告收到银行贷款的时间晚于合同约定时间，责任在于第三人，而非反诉被告的责任。虽然双方在合同中约定了银行发放按揭贷款的时间，但该时间的约定针对的是第三人，并且银行按揭发放的款项是直接打入反诉原告所提供的账户，反诉被告只要在反诉原告及银行要求的时间内提供了相应的资料，之后无论银行审查资料、审批贷款、发放贷款需要多长时间均非反诉被告所能控制，因此，即使反诉原告收到贷款时间迟延，也与反诉被告无关。同时，由于双方约定的发放贷款时间是第三人之责任，故该约定为无效约定。（五）反诉原告关于逾期交房、预期办证、逾期提供基础设施事实存在，根据合同约定，反诉原告应当承担违约金，不构成反诉被告支付逾期交房款违约金的理由。综上，请依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷证明。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：2013年1月17日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区12号楼2单元11层1102号房屋一套，建筑面积69.19平方米，房屋总价款：448005元。其中约定：135005元，付款方式为现金，付款时间是2013年1月17日；另外313000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年2月17日。《商品房买卖合同》还约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同还对其它事项进行了约定。合同第十四条约定，供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。再查明，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年9月27日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年9月26日共计332天。原告应按合同约定于2013年2月17日通过商业贷款的方式支付剩余购房款313000元，但原告于2013年4月12日才将剩余购房款付清。原告剩余购房款的逾期付款时间从2013年2月17日起至2013年4月11日共计54天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延54天，顺延后的逾期交房天数为278天。关于暖气、天燃气正常使用的实际时间原被告双方有争议，原告称暖气于2019年1月开通正常使用、天燃气于2017年7月开通正常使用，被告称暖气于2018年11月15日送到小区,天燃气于2017年3月开通。另查明，本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用，至2017年7月9日燃气才可以正常使用。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。根据合同约定，原告应于2013年2月17日通过商业贷款的方式将剩余购房款313000元付清，被告应于2015年10月31日前向原告交房，但原告逾期付款的，被告交房期限可相应顺延。本案中，原告于2013年4月12日将剩余购房款313000元付清，存在逾期付款的情形，被告可据此相应顺延交房日期，但顺延后被告仍逾期至2016年9月27日才向原告交房，该行为已属违约，被告应依据合同约定向原告支付逾期交房违约金。但被告提出诉讼时效抗辩，且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张相应期间违约金的证据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本院认为，违约金应以原告诉至本院主张权利之日（2018年12月28日）往前推算三年即2015年12月29日起算。被告应依合同约定按已付购房款448005元的万分之0.5的标准，向原告支付自2015年12月29日起至2016年9月26日止共计273天的逾期交房违约金6115.27元。关于暖气、燃气未按约达到使用条件违约金的问题，合同约定房屋的燃气设施约定能够正常运行的期限是2015年10月31日，关于房屋的供暖设施约定能够正常运行的期限是2016年10月31日，但涉案小区至2019年1月供暖才可以正常使用，至2017年7月燃气才可以正常使用。被告并未完全履行合同义务，根据合同约定,并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，本院酌定支持该项违约金539.68元。关于逾期办理产权登记违约金的问题，原告不认可郑州市不动产登记中心已于2018年12月12日受理被告报送的办理首次登记的资料，原告作为利害关系人应当可以自行查询涉案房产的首次登记信息，但原告（反诉被告）未向本院提供，因此本院采信不动产登记机构已经于2018年12月12日受理被告的首次登记资料。另，根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。故被告逾期办理产权登记的违约金依合同约定按已付购房款448005元的万分之0.2的标准，自2015年12月31日起计算至2018年12月11止为9650.03元。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程事项符合情势变更原则，综合上述案情，对截止至2018年12月11日逾期办理产权登记的违约金9650.03元，按照公平原则应予以酌减，赔偿5790.02元为宜。关于反诉原告的反诉请求，因反诉被告对反诉原告的反诉请求提出诉讼时效抗辩，且反诉原告未提交其在诉讼时效期间内向反诉被告主张权利的有效证据,故对反诉原告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘汉涛支付逾期交房违约金6115.27元，供暖和燃气设施未达到使用条件的违约金539.68元，逾期办理权属证书违约金5790.02元，共计12444.97元；二、驳回原告（反诉被告）刘汉涛的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)河南台兴房产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费220元减半收取110元、反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 潇二〇一九年五月二十四日书记员 赵晓阳