河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终1788号 上诉人（原审原告）：王鹏飞，男，1986年3月10日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地河北省廊坊市开发区春光道北侧。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘跃勇，河北鼎合律师事务所。 委托诉讼代理人：窦民哲，男，1982年6月28日出生，该公司员工。 上诉人王鹏飞因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2018）冀0402民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 王鹏飞上诉请求：1、撤销邯山区人民法院（2018）冀0402民初3144号判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审所有诉讼费由被上诉人荣盛公司承担。事实和理由：一、2018年11月9日邯郸市城乡规划局提供的依申请公开的蓝天城15号楼规划施工图以及邯郸市房地产测绘队于2018年11月9日出具关于王鹏飞对蓝天城小区测绘面积差异的答复表明：房屋面积差异产生的原因是荣盛公司申办商品房预售许可证预测绘时提供给市房管局测绘队的图纸和荣盛公司申请竣工测绘时提供给市房管局测绘队的图纸不一致，申办商品房预售许可证预测绘时施工图纸窗户为落地窗，厨房北侧阳台为封闭阳台，申请竣工测绘时施工图纸窗户为飘窗，厨房北侧阳台为不封闭阳台，没有按照规定报送经市规划局审批的规划施工图纸，利用监管漏洞非法调换图纸，骗取市房管局审批发放证号为（2012）邯房预售字第00653的商品房预售许可证，以合法形式掩盖非法目的，进而套取购房者房屋面积差异部分房款非法获利。市房管局当时作为审批许可发放商品房预售许可证的行政审批管理部门，其备案的相关图纸资料可以作证。根据1988年1月26日最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第68条规定，荣盛公司已经构成欺诈行为，应当承担侵权民事责任、违法行政责任。依据《消费者权益保护法》（2013）第五十五条规定，荣盛公司应当赔偿王鹏飞的金额为购买房屋总房款的三倍。二、荣盛公司实际交房日为2014年7月1日，按照合同约定，荣盛公司应在2014年9月30日前将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，但办理产权登记资料显示直到2018年7月30日，荣盛公司才将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，逾期天数为1406天是铁的事实。一审中荣盛公司提交的拆除消防通道通知单系荣盛公司单方作假，栽赃王鹏飞，证明是王鹏飞的责任而非荣盛公司的责任导致逾期办证。荣盛公司一直认为导致延期办证是因为市房管局测绘队的工作，可另行主张，与本案不是同一法律关系。三、一审法院错认为合同约定交房时间2014年12月31日为计算逾期办证交房时间。荣盛公司实际交房时间是2014年7月1日，根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，该公司应在7月1日前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，而事实是该公司到2018年3月9日，其委托的邯郸市房地产测绘队才完成对蓝天城小区15号楼的房屋测绘工作。按照荣盛公司实际交房时间算，其应在2014年9月1日前，将需要由其提供的办理房屋产权登记的资料报送市房管局，而事实荣盛公司到2018年7月30日才将相关资料报送国土资源局备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，荣盛公司应当支付王鹏飞违约金159036.17元。四、房地产项目行政审批过程涉及行政审批部门众多，审批事项复杂，整个审批过程王鹏飞丝毫没有参与，为了避免因为荣盛公司和政府行政审批部门之间过错导致房屋产权证书逾期造成的后果由王鹏飞承担，应增加荣盛公司认为办理不动产权属证书逾期不属于自己过错涉及的市房管局、市自然资源和规划局、市建设局、市行政审批局为第三人，由荣盛公司和相关行政审批部门之间互相举证质证，根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国公务员法》等相关法律，清理各方责任后，最终由过错方承担侵权民事责任、违法行政责任和连带责任。五、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条的规定，涉案合同中第五条约定属于“霸王条款”，不是购房者签订购房合同的真是意思表示，该条款无效，应视为无约定。根据《商品房销售管理办法》第二十条第二款，荣盛公司应当返还房屋差价包括两部分：1、3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，即3.5平方米×3928.26元/平方米=13751.01元；2、超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人，即[（116.76-106.90）平方米-3.5平方米]×3928.86/平方米×2=49975.10元，合计63726.11元。并支付自交房后即2014年7月2日起的银行同期银行贷款利息16003.84元，荣盛公司于2018年9月28日返还部分房款38738元，还应返还其面积误差比超过3%双倍部分的剩余房价款24987.5元，共计40991.34元。六、根据房屋产权证书与购房合同所记载的面积看，交付房屋实际建筑面积为106.90平方米，其中套内建筑面积78.43平方米，公摊建筑面积28.47平方米，公用面积分摊系数为36.2997%。房屋面积减少9.86平方米，套内面积减少9.16平方米，公用面积分摊系数增大3.0064%。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分，房屋销售的价格不仅与建筑面积、单价有关，更与房屋的位置、配套设置、公摊系数等密切相关。根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定，在合同没有约定建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式的情况下，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条。荣盛公司应承担房屋共用面积分摊系数增大而给王鹏飞房屋价值评价下降造成的交易损失9263.93元。 荣盛公司答辩称，王鹏飞的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王鹏飞向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还原告3%以内（含3%）部分房款13672.01元，双倍返还原告面积误差比超过3%部分的房价款49953.10元，合计63715.10元，并自2014年7月2日起支付该款同期银行贷款利息16003.84元，以上共计79718.94元，因被告于2018年9月28日返还部分房款38738元，还需返还原告40980.94元，并自2018年9月28日起按同期银行贷款利率支付该返还款利息，至结清该款日止；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期办证违约金159036.17元，并自2018年8月8日起按同期银行贷款利率支付该违约金利息，至结清该款日止；3、房屋面积缩水后公摊面积大于国家相关政策的损失11784元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年11月22日，荣盛公司与王鹏飞、张晓月签订《商品房买卖合同》（编号:00065403），双方约定:荣盛公司将邯山区学院北路蓝天城小区15号楼2单元2501号房屋出售给王鹏飞、张晓月，该商品房建筑面积共116.76平方米，其中套内建筑面积87.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.16平方米。单价为每平方米3928.86元，总价款为458734元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按产权登记面积据实结算，房价多退少补。出卖人应当在2014年12月31日前，将商品房经验收合格交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。后王鹏飞依约交付的房款。2014年5月19日，荣盛公司开发的阿尔卡迪亚蓝天城15＃楼竣工，2014年6月28日经建设单位组织:设计、施工、监理等六方经济实体竣工验收。2014年7月1日荣盛公司向王鹏飞交付了房屋。2014年11月14日邯郸市规划、建设、消防、环保等工程专业技术部门开始联合验收，2015年7月24日联合竣工验收通过，并于当日备案。邯郸市建设局为该工程出具了邯建竣备［2015］016-Ｇ号河北省建设工程竣工验收备案证明书，该证明书上同时注明，建设（开发）单位，凭“正本”到市房管局办理房屋产权证，本备案证是建设（开发）单位到当地房管部门办理房屋产权确权登记和办理住户个人房产证，本工程转入固定资产、投入使用的主要依据。备案证一式六本，发:建设、施工、监理单位;送:房管部门、稽查站，备案机关各一份。2018年3月9日，邯郸市房地产测绘队完成对蓝天城小区15号楼的竣工测算报告书，于2018年6月6日，邯郸市行政审批局对实测绘成果予以备案。2018年8月，荣盛公司向王鹏飞发出办理不动产证通知书。2018年8月7日，荣盛公司退还王鹏飞房款38738元。冀（2018）邯郸市不动产权第××号房屋产权证书，该证书注明案涉房屋的建筑面积为106.90ｍ².专有建筑面积为78.43ｍ²，公摊建筑面积为28.47ｍ²。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，荣盛公司与王鹏签订的《商品房买卖合间》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。关于王鹏飞主张的荣盛公司应再返还其因面积误差款40980.94元及利息，经查，案涉合同约定:商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按产权登记面积据实结算，房价多退少补。案涉合同约定房屋面积为116.76m²，产权登记面积实为106.90m²，单价为3928.86元/m²,故荣盛公司应退还王鹏飞房款38738元。因荣盛公司已经于2018年8月7日退还王鹏飞房款38738元，现王鹏飞要求荣盛公司再行返还其面积误差款及利息，于法无据，本院不予支持。关于王鹏飞主张荣盛公司应支付逾期办证违约金及利息，经查，邯郸市人民政府于2015年7月24日出具的邯联验字[2014]43号建设工程竣工联合验收表注明:项目名称为蓝天城9#-15#住宅楼的联合验收时间为2014年11月14日，直至2015年7月24日联合竣工验收通过并备案。由此可以证实，荣盛公司已在2014年11月14日前将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，案涉合同约定的房屋交付时间为2014年12月31日前，故荣盛公司报送产权登记机关备案的材料时间符合合同的约定，应视为荣盛公司完成了合同约定的义务。在荣盛公司在完成报送备案所需材料后，负责联合验收的行政部门所需的验收时间，非荣盛公司可控，且经过验收备案后，尚需经房产管理部门测绘，以及在此期间邯郸市房产管理部门对相关不动产登记业务的变更，因此导致王鹏飞房屋产权证延期办理，荣盛公司不具有过错，故对于王鹏飞要求荣盛公司支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。关于王鹏飞主张因房屋面积缩水后公摊面积大于国家相关政策而给其带来的损失，因法律法规对房屋建设公摊面积并无强制性规定，故对于王鹏飞此主张，本院不予支持。关于王鹏飞主张荣盛公司应赔偿其总房款的三倍惩罚性款项及利息，经查，王鹏飞与荣盛公司签订的合同中对明确了房屋面积数与产权登记面积数可能发生差异，并对存在差异后的处理方式进行了约定，邯郸市房地产测绘队出具的证明证实蓝天城小区预测绘与竣工测绘面积差异，也印证案涉合同中约定对面积存在可能差异的事实，王鹏飞在签订合同时，对房屋面积数与产权登记面积数可能存在不相符有心理预期，且在双方约定的房屋面积数与产权登记面积数相差没有明显悬殊的情况下，荣盛公司交付的房屋结构也没有明显发生变化，不能认定荣盛公司存在欺诈行为。王鹏飞提交的证据，不足以认定荣盛公司存在欺诈行为，故王鹏飞要求荣盛公司赔偿其三倍房款及利息的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用 二审期间，上诉人张继元提交证据如下：图纸一份、邯建信复（2019）1号答复书一份、判决书三份，证明荣盛公司从施工起就与购房合同约定的面积不符，存在面积差问题，荣盛公司明显有欺诈行为，合同关于面积差约定的第五条应视为无效条款。法院应当予以支持我的主张。 被上诉人荣盛公司质证意见是：图纸是涉及我公司商业秘密，不属于政府信息公开行为，上诉人获得图纸的渠道是非法的，不能作为证据使用。《最高院关于审理商品房买卖司法解释》规定，对于商品房面积的误差，双方有约定的按约定办理，无约定的按法律规定审理，而涉案购房合同中有明确约定关于面积差的处理方式，故应严格履行合同约定。 本院查明事实与一审查明基本一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人王鹏飞与荣盛公网签商品房买卖合同的时间是2012年11月，此时被上诉人已取得商品房预售许可，同时说明案涉房屋已经规划许可。涉案商品房在办证程序中实测后面积数据调整，涉案商品房在建筑面积、套内面积和公摊面积上的变化均在政府管理部门监管范围内。同时双方对该部分内容可能出现的变化没有约定，相关法律法规也无强制性规范约束，因此上诉人王鹏飞因基于公摊系数变化所提出的主张无事实和法律依据支持，一审法院判决驳回诉请正确。关于上诉人王鹏飞提出的逾期办证违约金问题。经查，案涉房屋约定的交付时间是2014年12月底，因案涉15#楼提前竣工验收，实际交付时间是2014年7月1日，建设工程竣工联合验收表是办理权属登记备案资料，案涉小区蓝天城9#-15#住宅楼申请联合验收时间为2014年11月14日，政府相关部门组织联合验收时间和测绘时间均不在荣盛公司控制范围，鉴于荣盛公司提请验收并未超期和后续工作不是荣盛公司故意延误所致，一审判决驳回逾期办证违约金的主张无不当，上诉人的理由本院不予采纳。关于上诉人王鹏飞的其他上诉请求，也无确切事实理由和法律规定予以支持。综上所述，王鹏飞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4440元，由上诉人王鹏飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵万举 审判员  杜海波 审判员  聂洪文 二〇一九年五月十五日 法官助理赵鹏 书记员贾欢