广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终526号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：邹明胜，男，1978年10月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱耀庭，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：冯大业，男，1986年2月1日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所实习律师。原审被告：苏亮田，男，1956年12月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：苏沃枝，男，1985年9月10日出生，汉族，住广东省中山市，系苏亮田之子。原审被告：苏沃枝，男，1985年9月10日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人邹明胜因与被上诉人冯大业及原审被告苏亮田、苏沃枝房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人邹明胜上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回冯大业的全部诉讼请求；二、冯大业向邹明胜支付2018年2月电费5346.59元及2018年1月逾期缴费违约金428.46元，合计5775.06元；三、本案一、二审诉讼费用均由冯大业负担。事实和理由：一、2005年7月14日，中山市建设局向苏亮田、苏沃枝出具《建筑工程施工许可证》；2007年1月15日，中山市规划局向苏亮田、苏沃枝出具《建设工程规划许可证》，即意味着涉案租赁物的业主已经取得了建造涉案租赁物的相关合法手续。但是，涉案租赁物是否属于“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，在相关鉴定机构未对其进行测量、相关行政主管部门未对其作出认定的情况下，一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”为由，认为邹明胜与冯大业签订的《厂房租赁协议》无效，判决邹明胜向冯大业退回租赁保证金59400元，没有事实及法律依据，应当予以撤销。二、2018年1月26日，涉案租赁物的电线被烧毁后，冯大业私自用铝线接驳电源，继续给分租户供电，直至2月28日邹明胜向冯大业发出通知后，冯大业才停止私拉电线的行为。事实上，2018年2月期间的电费，都是由冯大业的分租户所产生的，因此应由其承担5346.59元。三、2018年1月26日，由于涉案租赁物的电线被烧毁，冯大业以租赁物无法使用为由，拒绝交付电费。邹明胜多次催促。2018年2月28日冯大业才向邹明胜支付1月份的电费。冯大业作为过错方，应由其全部承担逾期缴费违约金428.46元。现一审法院判决违约金由冯大业根据其1月份的用电比例进行支付，是没有法律及事实的依据。综上所述，请求二审法院依法支持邹明胜的上诉请求。被上诉人冯大业答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回邹明胜的上诉请求，维持原判。原审被告苏亮田、苏沃枝称：同意一审判决结果。冯大业向一审法院起诉请求：一、邹明胜、苏亮田、苏沃枝向冯大业退回租赁保证金59400元；二、邹明胜、苏亮田、苏沃枝向冯大业退回因停电而无法正常使用期间交纳的租金17700元；三、邹明胜、苏亮田、苏沃枝支付违约金35400元；四、邹明胜、苏亮田、苏沃枝向冯大业支付因强行解除合同而造成冯大业向转租商户赔偿的赔偿金共计204515元。邹明胜向一审法院反诉请求：冯大业向邹明胜支付2018年2月电费5346.59元及2018年1月逾期缴费违约金428.46元，合共5775.05元。一审法院认定事实：2017年1月20日，邹明胜（出租方、甲方）委托梁某与冯大业（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“甲方向乙方出租位于中山市××镇××工业区××路××号的厂房和楼房，厂房和楼房总面积1800平方米，其中，一楼厂房面积1500平方米，二楼楼房面积300平方米；一楼厂房租赁期限为：其中1200平方米的厂房租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日；其余300平方米的厂房租赁期限自2017年7月1日至2019年11月30日；二楼楼房租赁期限自2017年7月1日至2017年7月31日；乙方已向甲方交纳租赁保证金59400元，在本合同全部厂房的租赁期均届满或本合同解除时，如乙方不存在违约行为（包括按时退还厂房），在乙方按照本合同约定履行全部义务后，甲方应向乙方无息全额返还租赁保证金。如乙方提前解除本合同，甲方有权没收乙方的租赁保证金。从2017年7月1日起，该厂房的租金单价为11.8元/平方米/月。2017年7月1日至2019年11月30日期间每月租金17700元，保安及清洁费每月2000元，上述费用合计每月19700元。2019年12月1日至2020年6月30日期间每月租金11.8元，保安及清洁费每月2000元，上述费用合计16160元；乙方每月10号前把当月租金、保安及清洁费用转入甲方指定账户。租赁期限内，乙方在经营期间所产生的水电费用由乙方承担。乙方负责做好防火、防盗及生产经营中的一切安全措施，相关安全责任和一切安全事故由乙方自行承担相应后果和损失”等事项。合同签订后，冯大业陆续将上述租赁物转租他人。2018年1月26日，由于涉案厂房的电线烧毁，导致涉案租赁物无法使用。同年2月28日，邹明胜向冯大业发出解除通知书，载明：“因冯大业逾期超过7天未支付2018年1月份、2月份的水电费以及同年2月份的租金、保安及清洁费用，且因冯大业分租的用户擅自超负荷用电导致厂房电缆损坏停电无法使用，已经构成严重违约，邹明胜决定自通知书之日起与冯大业解除厂房租赁合同，没收冯大业的租赁保证金，并立即退还全部厂房。”冯大业收到上述通知后，即支付租金至2018年2月28日及1月电费16737元，并退出租赁物，但同年2月电费未予支付，邹明胜为此支付了1月逾期缴费违约金428.46元。同年3月11日，苏沃枝与邹明胜签订《厂房租赁协议》补充协议书，约定自签订上述协议之日起，苏沃枝与邹明胜一致同意解除2017年6月28日签订的《厂房租赁合同》，双方互不追究违约责任。邹明胜向苏沃枝退还3000平方米的厂房及楼房，上述厂房及楼房的租金计算至2018年2月28日。苏沃枝应将邹明胜缴纳的租赁保证金50000元全额无息退还邹明胜。因次承租人冯大业的分租租户擅自超负荷用电导致电缆损坏而产生的损失（包括更换电缆的费用等），苏沃枝不追究邹明胜任何责任。苏亮田及苏沃枝已向邹明胜退回租赁保证金50000元。冯大业以邹明胜违法解除双方租赁合同提起本案诉讼，邹明胜亦提出反诉。一审另查：涉案租赁物的土地使用权属于苏亮田、苏沃枝，2005年7月14日，中山市建设局出具《建筑工程施工许可证》准予苏亮田、苏沃枝施工。2007年1月15日，中山市规划局出具《建设工程规划许可证》，建设规模总面积638平方米。而根据苏亮田、苏沃枝的《情况说明》，其亦确认邹明胜承租的租赁物中的星棚厂房未办理报建手续。另，2015年前，邹明胜承租上述土地的厂房及楼房，租赁面积为3000平方米。一审庭审中，邹明胜申请对涉案租赁物的电线烧坏的原因进行鉴定。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案土地虽然取得建设工程规划许可证，但规划建设面积仅为638平方米，而涉案厂房及楼房面积达1800平方米（一楼厂房1500平方米、二楼楼房300平方米），远远超出规划报建的面积，苏亮田、苏沃枝未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋及厂房，故应依法认定涉案的租赁合同无效。因冯大业与邹明胜签订的合同无效，故邹明胜应退回租赁保证金59400元，且无需向冯大业支付违约金35400元；虽然合同无效，但占有使用者应支付占有使用费，冯大业于2018年2月28日退出租赁物，冯大业向邹明胜支付租金至同年2月28日，故邹明胜无需退回冯大业已交纳的租金17700元。综上，冯大业请求邹明胜退回保证金59400元，予以支持；冯大业请求邹明胜退回租金17700元及支付违约金35400元，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于冯大业请求赔偿损失问题。冯大业主张邹明胜强行解除合同造成其损失，但冯大业提供的证据不足以证明邹明胜造成的损失，且涉案合同无效亦不能归责于邹明胜，故冯大业请求邹明胜赔偿损失204515元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。因本案的合同相对方是冯大业与邹明胜，故冯大业请求苏亮田、苏沃枝退回保证金、退回租金、支付违约金及赔偿损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于邹明胜申请鉴定问题。因涉案合同已被认定无效，电线烧坏的原因与本案的处理结果并无关联，故对其申请不予准许。关于电费及逾期缴费违约金承担问题。邹明胜向中山市供电局支付2018年1月电费21423.21元，而冯大业因使用租赁物而产生的电费为16737元，由于冯大业逾期缴纳电费导致邹明胜向中山市供电局支付428.46元违约金，根据上述冯大业的用电比例，冯大业应承担违约金334.74元（428.46×16737÷21423.21）。虽然邹明胜未能举证证明冯大业2018年2月实际用电情况，但冯大业在2018年2月仍占有使用租赁物，结合上述冯大业的用电比例及邹明胜已实际支付电费5346.59元，故酌定冯大业应支付2018年2月电费4177元（5346.59×16737÷21423.21）。综上，邹明胜反诉请求冯大业支付2018年2月电费4177元及返还逾期缴费违约金334.74元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，判决：一、邹明胜于本判决发生法律效力之日起三日内向冯大业退回租赁保证金59400元；二、冯大业于本判决发生法律效力之日起三日内向邹明胜支付2018年2月电费4177元及逾期缴费违约金334.74元；三、驳回冯大业的其他诉讼请求；四、驳回邹明胜的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费6056元，冯大业负担4771元，邹明胜负担1285元；反诉案件受理费25元，由冯大业负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：首先，对于涉案租赁合同的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，苏亮田、苏沃枝取得建设工程规划许可证上载明的规划建设面积仅为638平方米，但邹明胜与冯大业于2017年1月20日签订《厂房租赁合同》约定的租赁面积为1800平方米，其中一楼厂房面积1500平方米，二楼楼房面积300平方米。该租赁面积远远超出规划报建的面积，故一审法院认定该租赁合同无效并无不当，本院予以确认。其次，关于邹明胜应否向冯大业退还租赁保证金的问题。本院已认定涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，邹明胜应向冯大业返还租赁保证金59400元。再次，关于邹明胜主张的电费及逾期缴费违约金的问题。虽然涉案租赁合同被认定为无效，但冯大业在涉案租赁物的实际使用过程中，产生了电费属客观事实，理应支付电费及逾期缴纳电费的违约金。邹明胜主张2018年2月电费5346.59元，全部系冯大业承租的租赁物产生的，但其提交的证据不足以证明其主张，冯大业亦不予确认，一审法院参照2018年1月的用电量比例计算冯大业承租的租赁物2018年2月产生的电费合理，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。邹明胜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由上诉人邹明胜负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年五月十七日书记员  陈静文