安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终2855号上诉人（原审被告）：合肥金雅迪置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路与琅琊山路交口金雅迪大厦**，统一社会信用代码9134130075296008X2（1-1）。法定代表人：楼金，董事长。委托诉讼代理人：徐鲁军，该公司员工。被上诉人（原审原告）：洪飞，女，1980年8月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原审被告：合肥中皖辉达物业管理有限公司，住所地，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路江晨园****会信用代码913401007964039044。法定代表人：李德著，总经理。委托诉讼代理人：忽军，安徽典兴律师事务所律师。上诉人合肥金雅迪置业有限公司(以下简称金雅迪公司)因与被上诉人洪飞、原审被告合肥中皖辉达物业管理有限公司（以下简称中皖辉达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8812号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金雅迪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回洪飞对金雅迪公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由洪飞承担。事实和理由：1、本案超过诉讼时效，洪飞2018年8月24日诉讼，诉请的租金是2017年6月1日，超过“民法通则”一年诉讼时效。“民法总则”2017年10月1日生效生效，没有溯及力。2、洪飞存在违约应承担案涉商铺被锁门、撤场、租金无法收回的后果。3、一审判决第一项租金包含税金，该税金已经按照委托经营协议代缴。4、一审判决第二项收益差额是洪飞应付税金，金雅迪公司已经代缴，洪飞无权要求收益差额。洪飞辩称，金雅迪公司于2017年经营我的商铺，合同规定支付十年租金，所以申请法院支付本人半年租金。在瑶海法院时候，瑶海法院说扣税已经过期了，最后半年没有交租金故不应再扣税。一审提供了证据，法院也支持金雅迪公司支付。只要半年租金，其他都不要了，请求维持一审判决。中皖辉达公司陈述，签订合同后本公司退出了租赁关系，之后由金雅迪公司与洪飞履行合同，租赁费也是由金雅迪公司支付，因此本公司不应当承担责任。洪飞向一审法院起诉请求：1、中皖辉达公司支付洪飞半年委托经营收益租金10876.88元，利息900元，合计11776.88元；2、中皖辉达公司退还六年半扣付的收益租金15098.03元；3、金雅迪公司承担本案担保责任；4、判令金雅迪公司、中皖辉达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年11月20日，委托人洪飞（甲方）与受托人中皖辉达公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定甲方将其从金雅迪公司购买的位于合肥市金雅迪大厦B区434号商铺（面积为35.94平米）委托给乙方经营管理，委托期限为十年（自2007年12月1日至2017年11月30日）；委托项目为可以代为出租、代为管理及收取租金、代为维护等。乙方承诺在其经营管理过程中，保证甲方在十年内对该项目的总收益（即租金）为152276.32元，如乙方对该项目实际经营收益低于上述金额，由乙方自行补足余额；如乙方对该项目实际经营收益高于上述金额，高于部分作为乙方的经营管理费用，归乙方所有。结算方式为：乙方自2010年12月1日起每年向甲方支付收益共计21753.76元，乙方每年支付甲方的收益，分两次向甲方支付，每次支付收益金额为每年应付收益金额的一半，具体支付时间为每年的12月1日和次年6月1日，甲方上述收益中应产生的税收（按国家税收标准计算）由甲方承担，乙方有权从每项应付甲方的收益中直接代扣。双方在该协议中还约定甲方同意将该商铺出租给安徽国生电器有限责任公司经营电器，租赁期为十年。2007年10月22日，金雅迪公司向各商户（包括洪飞在内）出具担保书一份，承诺本公司愿意用合肥市金雅迪大厦约1500平方米的房产（或其它相同价值房产）作为中皖辉达公司履约担保，担保的范围为中皖辉达公司为履行合肥金雅迪大厦B座第四层商铺约1240平方米委托经营收益。上述合同签订后，金雅迪公司将案涉商铺出租给安徽国生电器有限责任公司使用，合同履行过程中，洪飞的租金均由金雅迪公司代为支付。按照约定，租赁期前三年不付租金，自2010年12月1日至2017年5月30日期间，金雅迪公司每半年实际向洪飞支付租金9789元，每年扣除租金2175.76元。其中，2013年6月3日支付9299.55元，另扣除489.45元，2016年12月5日支付9322.86元，另扣除466.14元。此外，2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金10876.88元至今未支付。一审法院认为，洪飞与中皖辉达公司签订《委托经营管理协议》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议约定恪守履行。协议中约定的权利义务关系主体为洪飞及中皖辉达公司，金雅迪置业公司系协议的履约担保人，其向洪飞支付租金的事实并不足以表明其为合同签订及履行责任主体，作为合同相对方，中皖辉达公司理应承担合同主体责任。中皖辉达公司辩称协议系受洪飞委托所签，其并非合同的实际履行主体，不是本案适格被告，该辩解意见缺乏事实及法律依据，该院不予采信。根据协议约定，委托期限自2007年12月1日至2017年11月30日，中皖辉达公司应按照约定支付租金。其辩称洪飞在合同到期前，另行委托他人对商铺进行招租，已构成违约，无需支付2017年6月1日至11月30日期间的租金。据其提交的洪飞等业主签署的授权确认书及材料交接单，其中记载的内容仅能反映各业主拟委托代表成立临时招商小组对商铺另行招商的意向，并不能证明洪飞在合同期内已将案涉商铺自行出租他人的事实，故对中皖辉达公司的该项辩解意见，该院不予采信。金雅迪公司辩称其已代中皖辉达公司向洪飞超额支付了全部税后租金收益，但未能举证证明其向洪飞支付租金的总额及代缴税金的金额，该项辩解缺乏证据证明，该院不予采信，故洪飞主张中皖辉达公司支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金10876.88元，该院予以支持。根据协议约定，该笔租金应于当年6月1日支付，逾期未付，中皖辉达公司应承担相应利息损失。洪飞主张2017年6月1日至其起诉之日2018年8月24日期间的利息，符合法律规定，该院予以支持。按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，利息为571.7元（10876.88×4.35%×14.5÷12）。洪飞主张应支付2010年12月1日至2017年5月30日期间扣付的租金收益，金雅迪公司、中皖辉达公司辩称扣付的租金系根据协议约定扣除的税款及分摊的其他费用，且已超过诉讼时效期间。经查，上述期间的租金洪飞在每次收取时即应该知道是不足额的，但其直至2018年8月24日才提起诉讼，依照《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的相关规定，其主张补差的租金中仅有2016年12月5日支付的租金差额466.14元，未超过法定的诉讼时效期间（该笔租金自起算之日起至2017年10月1日未超过一年诉讼时效期间，此后适用民法总则关于三年诉讼时效的规定），中皖辉达公司应当支付。在此之前每一笔租金扣付的款项，均已超过诉讼时效期间，该院不予支持。金雅迪公司、中皖辉达公司辩称扣付的款项系根据协议约定扣除的税款及分摊的费用，但金雅迪公司、中皖辉达公司未能出示有效纳税凭证及分摊明细，该院无法核实，金雅迪公司、中皖辉达公司对此应承担举证不能的不利后果。金雅迪公司承诺以金雅迪大厦约1500平方米的房产作为包括案涉商铺在内的相关商铺1240平方米委托经营收益的履约担保，该担保性质上应属于抵押担保，由于当事人双方未对押抵物设立抵押登记，抵押权未生效，依照法律规定，金雅迪公司应当在抵押财产价值范围内为案涉合同债务向洪飞承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥中皖辉达物业管理有限公司支付洪飞2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金收益10876.88元，利息损失571.7元，合计11448.58元；二、合肥中皖辉达物业管理有限公司支付洪飞2016年12月1日至2017年5月30日期间租金收益差额466.14元；（以上一、二两项均于判决生效后十五日内履行完毕）三、合肥金雅迪置业有限公司对前款一、二项确定的债务在抵押财产价值范围内向洪飞承担连带责任；四、驳回洪飞的其他诉讼请求。一审案件受理费470元，减半收取235元，由洪飞负担130元，合肥中皖辉达物业管理有限公司、合肥金雅迪置业有限公司负担105元。本案二审期间，金雅迪公司向本院提供证据为：1、缴税发票复印件一份，证明期限截止后半年即2017年后半年的税已经扣了，扣税的节点是2017年1月15日到2017年7月15日。2、合肥市瑶海区长淮派出所出具的情况说明一份，证明部分业主锁门了导致国生电器撤场，后半年租金没有支付。3、安徽国生电器有限责任公司的商函，证明租赁期限是到2017年7月14日，商函为扫描件。洪飞的质证意见为：1、最后半年的租金是2017年6月1日至2017年11月30日和纳税时间不符，而且2017年下半年国生电器没有续租并不存在缴税交租；2、对于个别业主锁门的行为本人毫不知情，也没有授权签字，所以与本人无关，锁门的原因可能是一至三楼业主三月到期，本人是四楼，金雅迪公司未交房租，对真实性不知道；3、商函与本案无关，本人的合同是2017年11月30日到期，金雅迪公司的经营与本人无关。中皖辉达公司对金雅迪公司的证据没有异议。洪飞向本院提交证据为：1、租金支付告知函一份，证明金雅迪公司承认欠租只是想拖欠抵赖部分还租。2、租金追讨函，证明持续催要房租未超过诉讼时效。金雅迪公司的质证意见为，对证据一真实性无异议。证据二没有见过，是给中皖辉达公司的金雅迪公司没有收到过。中皖辉达公司的质证意见为，对证据一不知情，是金雅迪公司与洪飞之间往来的函件，可以证明金雅迪公司和洪飞是合同的履行主体，本公司不是本案的适格被告；本公司从没有见过证据二这份函件，本公司三年前就不再经营了，因此该证据无法证明其证明目的。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，案涉委托经营管理协议系中皖辉达物业公司与洪飞之间发生的权利义务关系，金雅迪公司系协议的履约担保人，该协议系各方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。中皖辉达物业公司应按约向洪飞支付2017年6月1日至11月30日期间的租金收益。金雅迪公司认为洪飞超过诉讼时效的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于金雅迪公司上诉称洪飞存在违约行为问题，金雅迪公司未提供充分证据予以证实，本院不予采信。关于金雅迪公司上诉主张的是否应当支付洪飞2016年12月1日至2017年5月30日期间租金收益差额的问题。虽然金雅迪公司有权按照合同约定扣除租金税金，但金雅迪公司有义务向洪飞提交完整有效的代付税金凭证和洪飞应当分摊的税金数额及计算依据以供核实，但本案中金雅迪公司始终未能出示有效纳税凭证及分摊明细，以致法院无法核定应扣的税金数额，故金雅迪公司对此应当承担举证不能的不利后果，该上诉理由本院不予采信。金雅迪公司承诺用合肥市金雅迪大厦约1500平方米的房产作为履约担保，担保的范围为中皖辉达公司为履行合肥金雅迪大厦B座第四层商铺约1240平方米委托经营收益，双方未对押抵物设立抵押登记，金雅迪置业公司应当在抵押财产范围内为案涉款项承担连带责任。综上，金雅迪公司的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费470元，由合肥金雅迪置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 王 莉审判员 董江宁二〇一九年五月二十一日书记员 李 菁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审