广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终1142号上诉人(原审原告)：刘忠军，男，汉族，1982年10月20日出生，住广东省博罗县。上诉人(原审原告)：邓秋红，女，汉族，1983年9月17日出生，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：刘忠军，系其丈夫。被上诉人(原审被告)：惠州市银泰达实业有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇城**曙光路**江山美苑**（**）。法定代表人：林长青，总经理。委托诉讼代理人：林琪宝，该公司员工。委托诉讼代理人：邹培盛，该公司员工。上诉人刘忠军、邓秋红与被上诉人惠州市银泰达实业有限公司（下称银泰达公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2018）粤1322民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘忠军、邓秋红上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者查清事实后改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：根据双方签署的《商品房买卖合同》第五条关于面积差异的处理约定原则，首先，涉案房屋合同约定计价面积与产权登记面积发生8.0㎡的差异，该差异值约为5.5%，属干双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条第3款约定的情形，应直接适用该条款，而一审法院援引第五条第1款，判决被告应返还原告因面积差异值的房价款中扣除差异值0.6%，显然是误解了合同条文。第1款与第3款应根据不同情形选择适用，而不能同时适用，因此一审判决明显错误。其次，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条第3款:“差异值赶过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。面积差异百分比=(产权登记面积一合同约定计价面积)÷合同约定计价面积×100%。”，在这款约定当中，只明确约定面积差异百分比的计算公式，没有约定差异值超过±3%以上(不含本数)如何多退少补，在双方签订《广东省商品房买卖合同》第五条第2款中“差异值±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;”第五条的两款相较，对于“多退少补”第2款明确约定买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，而第3款只约定差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，对返还时是单倍返还或者双倍返还约定不明确。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的”以及第十四条第二款之规定:“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，本案中对如何多退少补约定不明的情形，应适用该司法解释条款，也就是说，被告应返还原告3%以内的房价款及利息和超过3%部分的双倍房价款。故被告应返还原告因面积差异值的房价款为:32660.08元【145.5×3%×(4Q1289÷145.5)+(8.05-145.5×3%)×(401289÷145。5)×2+145.5×3%×(401289÷145.5)×84×0.35%】。综上所述，一审法院裁判不当，请求二审予以依法处理。被上诉人银泰达公司辩称:一审法院查明事实清楚，实体处理正确，请求二审予以维持。原审原告刘忠军、邓秋红向一审法院起诉请求：1、判令被告方按照原被告双方签订的广东省商品房买卖合同(编号：博罗-GF-200-92806)中的第五条处理原则返还原告房价款人民币32365.13元。2、本案的全部诉讼费由被告承担。主要事实与理由：2010年1月20日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，(合同编号：博罗-GF-200-92806，下面简称“合同”)，双方约定，被告将博罗县罗阳镇九村上头塘、下头塘组三角丫浪倒角山地鸿隆．江山美苑第C5栋1单元1702号房售予原告，该房建筑面积145.5平方米(详见合同第三条约定)，成交总价人民币401289元。合同签订后，被告已于2010年3月5日向被告交付了首期房款人民币161289元，并于当年办理了住房公积金贷款，支付了余款人民币240000元。C5栋房屋于2011年7月22日通过竣工验收合格，被告在2011年4月30日向原告交付了上述房屋，并于2018年2月6日为原告办理了《中华人民共和国不动产权证书》（编号：NOD44479053772、NOD4：4479053773，下称“不动产权证书”)，由于“不动产权证书”房屋建筑面积l37.45㎡与“合同”约定145.5㎡发生8.05㎡的差异值，面积差异百分比=(产权登记面积-合同约定计价面积)／合同约定计价面积*100％)，即(137.45㎡-145.5㎡)／145.5㎡*100％=5.5%，该差异值超过第五条第三条处理原则±3％以上的约定，现买受人(原告)选择多退少补进行处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一、二款之规定：“面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算。”，“面积误差比绝对值超出3％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”故原告诉请法院判令被告为原告返还房价款人民币：145.5×3％×(401289/145.5)+(8.05-145.5*3%)×(401289／145．5)×2=32365．13元。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，一、被答辩人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定要求答辩人双倍返还面积差超过3%部分的房价款的诉讼请求不应得到支持。二、根据答辩人与被答辩人签订的买卖合同第五条第1项约定“差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”，被答辩人计算返还房价款时面积差异值应扣减0.6%，面积差异值超过0.6%的部分按照合同约定的房屋单价予以返还。综上，被答辩人错误解读《商品房司法解释》第十四条的规定，被答辩人要求双倍返还面积差超过3%部分的房价款的诉讼请求没有法律依据，被答辩人计算返还房价款时面积差异值应扣减0.6%，恳请法院采纳答辩人的意见。一审法院认定的事实:2010年1月20日，两原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（编号：博罗-GF-200-92806）及《合同补充协议》，约定两原告购买被告开发的位于博罗县罗阳镇××、下头××组××浪××．××单元××房，建筑面积145.5平方米，总价款为401289元。合同第五条约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”合同签订后，原告支付了房价款，被告交付了房屋，2018年2月6日该房办理了不动产权登记到二原告名下【产权证号：粤（2018）博罗县不动产权第0010159号、粤（2018）博罗县不动产权第0010160号】，不动产权证上登记的房屋建筑面积为137.45平方米，与合同约定的计价面积差异值约为-5.5%。一审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理……”的规定，本案中两原告与被告对交付使用房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理方式作了明确约定，原告选择多退少补方式处理，依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条约定，被告应返还原告因面积差异值的房价款为19794元【401289元÷145.5㎡×（145.5㎡-137.45㎡-145.5㎡×0.6%）】。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘忠军、邓秋红房价款19794元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担185元，由原告刘忠军、邓秋红负担120元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：如何计算面积差额的补偿金。出卖人银泰达公司认为，应当扣减0.6%的基数不予补偿；买受人刘忠军、邓秋红认为，应当按照相关司法解释的规定，3%差额内的面积按照购买单价补偿，超过3%差额的部分按照购买单价的两倍补偿。涉案的《房屋买卖合同》第五条约定了三种情形下面积差异的处理原则，1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。据此，本案出现的问题是出现了面积差异超过了3%的情形，在双方当事人的合同中只是约定了“多退少补或退回所购的商品房”，但是在该情形下应当如何退补的具体方案并不明确。本院认为，由于双方当事人对于该情形下如何退补的方案不明确不具体，则应当根据相关法律法规的规定处理本案争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条已经明确了在商品房面积差异存在而如何处理约定不明的情形下的处理原则，“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据以上规定，上诉人刘忠军、邓秋红的上诉理由是有法律依据的。一审法院虽然援引了上述法条，但是错误将出现了涉案合同中约定的情形而没有明确的处理方案作为合同有明确约定处理，导致了本案实体处理错误，本院予以纠正。关于本案的实体处理，本案一审中已经查明实际交付的面积与合同约定的面积差异为8.05㎡，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项的规定，3%面积以下的差异据实结算在加上利息补偿，超过3%的部分双倍结算补偿。在本案一审中，刘忠军、邓秋红并未提出利息主张，故而本院只能根据其请求处理本案，按照以下方式计算：145.5㎡×3％×(401289元/145.5㎡)+(8.0㎡5-145.5㎡*3%)×(401289元／145．5㎡)×2=32365．13元。综上所述，上诉人刘忠军、邓秋红的有事实依据和法律依据，其上诉请求本院予以支持。原审尽管查明的事实清楚，但是认定法律关系不当，实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（2018）粤1322民初3076号民事判决二、惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘忠军、邓秋红支付房价补偿款32365．13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费305元、二审受理费610元，均由惠州市银泰达实业有限公司负担。刘忠军、邓秋红已经分别预交的，抵作惠州市银泰达实业有限公司应当负担的部分在本案执行中径行支付，不再办理相关诉讼费的退补手续。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年五月二十七日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。