湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初2490号原告：长沙市雨花区一心花苑小区业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**。负责人：伍训铃，主任。委托诉讼代理人：黄贤初，男，1963年1月3日出生，汉族，系该小区业主委员会副主任，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：熊炼钢，男，1972年9月20日出生，汉族，系该小区业主委员会副主任，住湖南省长沙市雨花区。被告：长沙欣怡物业管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**/div>法定代表人：李洞明，执行董事。委托诉讼代理人：李水林，湖南湘言律师事务所律师。被告：周坦，男，1993年6月30日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告长沙市雨花区一心花苑小区业主委员会（以下简称原告）与被告长沙欣怡物业管理有限公司（以下简称欣怡物业公司）、被告周坦确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄贤初、熊炼钢，被告欣怡物业公司的委托诉讼代理人李水林、被告周坦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告欣怡物业公司与被告周坦于2017年12月30日就长沙市雨花区一心花苑小区C栋旁篮球场所签《长沙欣怡物业管理有限公司一心花苑篮球场租赁合同》无效；2、被告欣怡物业公司赔付原告篮球场租金损失24000元（从2017年1月1日起按1000元/月计算至2018年12月31日止）；3、被告周坦从2018年12月31日起停止使用长沙市雨花区一心花苑小区C栋旁篮球场；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。在本案审理过程中，原告当庭撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：被告欣怡物业公司系长沙市雨花区一心花苑小区的物业服务企业，2014年开始，被告欣怡物业公司擅自将小区C栋旁篮球场予以出租谋利。2017年12月30日，被告欣怡物业公司与被告周坦签订一份《长沙欣怡物业管理有限公司一心花苑篮球场租赁合同》，掩盖实际租金2500元/月的事实。该合同系被告欣怡物业公司擅自的无权处分行为。也是被告欣怡物业公司与被告周坦双方恶意串通损害一心花苑小区业主利益的行为，系无效合同。被告欣怡物业公司从2017年1月至2018年12月31日擅自非法取得本属于全体业主的收益24000元。原告为维护广大业主的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告欣怡物业公司辩称，1、原告在诉状中所称并非属实。原告与被告欣怡物业公司签订的《长沙市一心花苑物业服务合同》第2条明确约定被告欣怡物业公司对物业共用部位、共用设施设备进行使用、管理和维护，被告将共用篮球场对外出租有合同依据，不属于无权处分；被告欣怡物业公司已按照《长沙市一心花苑物业服务合同》约定将篮球场租金收益情况向原告及全体业主进行公示和公开；而两被告签订的《长沙欣怡物业管理有限公司一心花苑篮球场租赁合同》系双方真实意思表示，未恶意串通损害业主利益，不存在法律规定的无效情形，故该合同依法成立并有效。2、被告欣怡物业公司根据合同约定标准收取租金，未获取任何非法利益，原告不存在租金损失。3、被告欣怡物业公司尽职尽责为一心花苑小区全体业主提供物业管理服务，但小区业主受部分人煽动，对被告欣怡物业公司存在误解。被告周坦辩称，涉案合同是被告周坦所签，是在2018年之后补签的一份合同；合同签字双方分别是物业经理和被告周坦，被告周坦没有欺瞒业主，合同有效。对合同中1500元每月的租金不认可，每月实际支付了租金2500元，系通过微信转账给被告欣怡物业公司的保安队长陈伟峰。经审理查明：2013年12月22日，原告（甲方）与被告欣怡物业公司（乙方）签订《长沙市一心花苑物业服务合同》，约定：被告欣怡物业公司为一心花苑小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止，合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续管理的，视为合同自动延续。其中，合同第二条还约定：“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；……；（十）甲方委托的其他物业服务事项；……”。第十二条约定：“住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公共设施、共用设施设备和物业服务用房，属于业主共有。利用业主共用部分进行经营，所得收益70%归甲方（下称业主公共收益金），30%归乙方，乙方应每月将业主公共收益金及账目交付给甲方业委会”。2017年12月30日，被告欣怡物业公司（出租人、甲方）与被告周坦（承租人、乙方）签订《长沙欣怡物业管理有限公司一心花苑篮球场租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙市雨花区韶山北路283号一心花苑小区C栋旁边的篮球场；租赁期限为2018年2月13日起至2019年2月12日止。租金为1500元/月，支付方式按季付。在庭审中，原告当庭表示对被告欣怡物业公司出租篮球场的行为进行追认，但认为租金应为2500元/月。为此原告还提供微信聊天记录、录音、调查报告、工作联系函、报告函件，拟证明球场每月租金为2500元，被告欣怡物业公司收取租金未告知原告，原告没有授权被告欣怡物业公司对外出租球场，就球场出租一事原告向政府部门进行了报告。被告欣怡物业公司则提供收据、个人协议，拟证明其依据按照1500元/月收取租金，被告周坦与保安陈伟峰有经济往来关系。被告周坦则提供球馆转让协议书及所附长沙欣怡物业管理有限公司一心花苑篮球场租赁合同、微信转账记录，拟证明被告周坦是在2018年4月1日签订的《球馆转让协议书》，接手球场并缴纳租金，对之前的具体情况不清楚。以上事实，有《长沙市一心花苑物业服务合同》、《长沙欣怡物业管理有限公司一心花苑篮球场租赁合同》、《球馆转让协议书》、微信聊天记录、录音、函件、收据、协议、当事人陈述等证据在卷佐证，足以证明。本院认为，根据原告的诉讼请求，本案案由应为确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人之间签订的租赁合同，其性质应属于产生债权请求权的负担行为，而不是直接发生财产权转移或变更的处分行为，出租人对租赁物是否具有处分权，租赁物的权利人是否同意或追认，影响的是租赁合同能否继续履行，以及是否产生违约责任等问题，并不直接影响租赁合同的效力，租赁合同也并不因此而当然无效。本案中，被告欣怡物业公司与被告周坦具有签订《长沙欣怡物业管理有限公司一心花苑篮球场租赁合同》的意思表示，且双方均对该合同的效力予以认可，虽然被告周坦认为在实际履行过程中，租金标准与合同约定不符，但双方对租金标准的争议并不影响合同的整体效力。而原告当庭对被告欣怡物业公司的出租篮球场行为予以追认，且原告也未能提供充分证据证明被告欣怡物业公司与被告周坦存在恶意串通损害涉案小区全体业主利益而导致合同无效的情形。故原告要求确认被告欣怡物业公司与被告周坦于2017年12月30日就长沙市雨花区一心花苑小区C栋旁篮球场所签《长沙欣怡物业管理有限公司一心花苑篮球场租赁合同》无效并由被告欣怡物业公司赔付原告篮球场租金损失24000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于涉案篮球场的实际经营收益及分配问题，跟本案非同一法律关系，各方当事人可另行处理。原告当庭撤回要求被告周坦从2018年12月31日起停止使用长沙市雨花区一心花苑小区C栋旁篮球场的诉讼请求，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告长沙市雨花区一心花苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序依法减半收取40元，由原告长沙市雨花区一心花苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇一九年五月十七日书记员  张 艺附：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。