浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初511号原告：温州市工人文化宫，住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦。法定代表人：林志聪，主任。委托诉讼代理人：施政，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑庆福，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：温州市鹿城区世易文化培训中心，住所地：温州市鹿城区矮凳桥******D03、D04。投资人：何志培。委托诉讼代理人：夏志勇，男，系该企业员工。原告温州市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与被告温州市鹿城区世易文化培训中心（以下简称世易培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告工人文化宫的委托诉讼代理人施政、被告世易培训中心的投资人何志培及其委托诉讼代理人夏志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工人文化宫向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付解除房屋租赁合同的违约金220516元；二、判令被告支付拖欠的租金61254元；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，被告中标取得工人文化宫三层1号场地使用权。租赁合同约定租赁期限自2015年7月1日到2020年4月30日。装修期为1个月，租金自2015年8月1日起算，第一年2015年8月1日至2016年7月31日租金为831190元，之后每年递增2%。2018年4月，被告以无法办理教学许可证为由，具函解除房屋租赁合同，但至2018年8月25日才腾空租赁房屋。被告单方解除合同，导致出租场地空置，原告需要重新招租利用租赁物。根据租赁合同第十条第6款约定：“乙方因经营不善而解除合同的，……已支付的租金无权要求返还并加付下一年度三个月租金的违约责任后，本合同终止。”被告应当按第四个租赁年度的租金标准支付三个月租金的违约金，金额为220516元（831190×1.02×1.02×1.02×3/12），拖欠的租金为61254元（831190×1.02×1.02×1.02×1/12×25/30）。被告世易培训中心辩称，一、被告之所以解除合同是因为原告提供的房屋不符合约定条件，被告按约定解除合同，不应当承担违约责任。被告通过招投标方式竞得涉案房屋使用权，根据招标公告，招租人对租赁房屋使用范围限制为只能用于培训。然而，被告在申办证件过程中遇到不可克服的情况，申请办学许可证的前置条件是必须取得《校舍消防验收证明》，根据《建筑设计防火规范GB50016-2014》文件第5.4.4条规定，要求14周岁及以前的儿童培训场地必须符合以下规定：设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。被告从事的为儿童培训项目，场所内应当具备独立的安全出口和疏散楼梯。但原告无法在被告承租的工人文化宫三层提供单独用于儿童的安全出口和疏散楼梯，造成被告无法办理办学许可证，无法按约定的用途正常使用涉案房屋。2018年以来，国家各级政府及部门相继发布相关法规及注册文件规范教育培训行业，明确要求对未取得办学许可证的必须重新办理办学许可证，对不具备办理条件的，必须予以关停。根据租赁合同第十条第2项约定，原告提供的房屋不符合约定条件，被告有权解除合同。二、政策因素属于不可抗力，不论根据合同约定还是法律规定，被告解除合同均不需要承担违约责任。退一步讲，被告在投标时，原告提供的出租房屋具备约定的用途，后因政策规范，对培训机构提出了新的治理任务和整改要求，涉案房屋不再符合约定用途。该原因为不可抗力，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不能归责于被告。根据租赁合同第十三条约定，因不可抗力原因只是本合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任。根据合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告提出的被告因经营不善而基础合同，与事实不符。被告为响应相关政策法规，不再违规办学不得已而搬迁至距工人文化宫仅50米的安平大厦，恰恰说明被告经营状况良好，并非因经营不善而解除合同。三、根据公平原则，被告不应承担责任。被告因合同解除而造成重大损失。一方面，被告需承担装修方面的损失，另一方面，被告另行租赁符合条件的房屋用于儿童培训，需另外支出高额的租赁费用和装修费用，还可能面临学员流失、教员离职等问题。根据公平原则，被告在已经遭受重大损失，且不存在任何过错情况下，不应再承担合同解除的相关责任。四、关于尚未支付的租金61254元，被告同意支付。本院经审理查明：原告工人文化宫发布房屋使用权租赁招标公告，载明：租赁标的位于工人文化宫三层1-7号地；租赁期限4年10个月；招租人对租赁房屋使用范围限制为只能用于培训。被告世易培训中心中标后，与原告签订《房屋租赁合同》，约定：所出租的房屋按现状出租。承租人对租赁场所的经营、装修所需消防审批或备案等要求已有充分了解，承租人于2014年12月30日以831190元中标。租赁标的为工人文化宫1号场地使用权。租赁期限自出租人交付使用之日起共4年10个月（2015年7月1日至2020年4月30日），2015年7月1日至2015年7月30日为装修期，租金起收为2015年8月1日。租金于签订《房屋租赁合同》后7日内一次性付清第一年租金；第一年租期届满前1个月内，一次性付清第二年租金（第二年租金以上一年租金为基数上浮2%）847814元；第二年租期届满前1个月内，一次性付清第三年租金（第三年租金以上一年租金为基数上浮2%）864770元（以此类推）。租金不含税费，租赁期内发生的所有税费由出租人和承租人按法律规定各自承担。签订《房屋租赁合同》后5日内，承租人向出租人缴纳3万元承租押金，租赁期满或解除合同后，扣除合同规定应由承租人支付而未支付的费用，包括应由承租人承担责任给出租人所造成的其它损失赔偿，如相关费用超过押金金额，承租人应赔偿出租人实际损失及费用。处理完毕后，押金如有余款，出租人应在10个工作日内无息退还给承租人。双方可以协商变更或终止本合同。出租人不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用的，承租人有权解除合同。承租人因经营不善而解除合同的，需提前二个月向出租人送达解除合同的书面通知。已支付的租金无权要求返还并加付下一年度三个月租金的违约责任后，本合同终止。租赁期间，未经出租人同意，中途擅自退租的，出租人有权终止合同，收回该房屋，租金不予退还。承租人在签订合同后7日内不能一次性付清第一年租金的，承租人每日向出租人支付逾期租金的利息（按照同期中国人民银行基准贷款利率1.5倍计算）。出租人不能按照本合同约定按时支付租金的，逾期交款超过1个月的，出租人有权解除合同，承租押金不予返还。第二第三年以此类推。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。上述合同签订后，原告工人文化宫按约向被告世易培训中心交付租赁房屋，由被告世易培训中心作为办学场地使用，租金已支付至2018年7月31日。2018年4月，被告世易培训中心向原告工人文化宫出具《关于文化宫三层1号场地合同解除申请书》，以工人文化宫无法提供独立的安全出口和疏散楼梯用于消防审批，致使被告世易培训中心无法通过消防验收并办理办学许可证为由要求解除租赁合同。此后，被告世易培训中心仍继续使用涉案租赁房屋直至2018年8月25日腾空。上述事实，由原告工人文化宫提供的事业单位法人证书、企业公示信息、成交确认书、《房屋租赁合同》、工人文化宫三层平面图、《关于文化宫三层1号场地合同解除申请书》、收款收据和被告世易培训中心提供的营业执照、招标公告、《关于准予设立温州市鹿城区世易文化培训中心的决定》、《关于准予设立温州市鹿城区中腾教育培训有限公司的批复》、《关于同意温州市鹿城区中腾教育培训有限公司室内装修工程消防验收合格意见》、民办学校设立审批服务指南、《建筑设计防火规范》、规范校外培训机构发展、专项治理行动的相关政府文件等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为：合同解除包括法定解除和约定解除。本案中，被告世易培训中心主张其因原告提供的房屋不符合约定条件，严重影响生产经营以及不可抗力导致合同无法履行而提出解除合同。但根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，所出租的房屋按现状出租。被告世易培训中心对租赁场所的经营、装修所需消防审批或备案等要求已有充分了解，于2014年12月30日中标。而《建筑设计防火规范》关于“儿童活动场所设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口和疏散楼梯”的规定是在2014年8月27日发布，被告世易培训中心作为培训机构应当知道申请设立民办学校必须提供校舍消防验收合格证明，未通过消防验收无法办理办学许可证，而其在明知涉案房屋按现状出租的情况下仍与原告订立合同并违规办学，其自身存在过错，并非原告提供的房屋不符合约定条件及不可抗力导致合同无法履行。故被告主张的解除合同事由不成立。但鉴于双方均表示同意解除合同，且被告世易培训中心也已实际腾空房屋，故可视为双方协商一致解除涉案《房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告依据涉案《房屋租赁合同》第10条第6款约定要求被告世易培训中心支付解除合同违约金220516元，但其未提供证据证明被告世易培训中心存在经营不善的情况，故本院不予支持。被告世易培训中心实际占有使用涉案房屋直至2018年8月25日，其应当按照合同约定的租金标准向原告支付腾空之前的租金。原告要求被告世易培训中心支付拖欠的租金61254元，符合合同约定和法律规定，且被告世易培训中心对此无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、被告温州市鹿城区世易文化培训中心于本判决生效之日起十日内支付原告温州市工人文化宫租金61254元。二、驳回原告温州市工人文化宫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5527元，减半收取2763.5元，由原告温州市工人文化宫负担2097.5元，被告温州市鹿城区世易文化培训中心负担666元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  郭靓斐二〇一九年五月六日书记员  祁森炜