河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1302民初932号原告田爱淼，女，汉族，1968年9月24日生，住郑州市金水区。原告裴玲，女，汉族，1970年11月16日生，住郑州市金水区。以上原告委托代理人：王恺，女，汉族，19767年11月10日出生，住南阳市。被告：河南豪盛商贸有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托代理人：范国涛，男，汉族，1980年10月18日出生，河南豪盛商贸公司工作人员，户籍地新野县。委托权限为特别授权。原告田爱淼、裴玲与被告河南豪盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田爱淼、裴玲的委托代理人王恺，被告河南豪盛商贸有限公司的委托代理人范国涛到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告田爱淼、裴玲诉称，原、被告双方于2014年1月6日签订《商铺委托统一经营管理协议书》，将原告购买的鸿德购物公园三楼东塔A3080号商铺租给被告，租金每月2080元，每月租金自第二年起逐年递增8%，合同委托时间4年，自2013年12月1日至2017年11月30日。被告支付租金至2016年10月份后不再及时支付剩余租金。原告向本院提出诉讼请求：责令被告归还租金25个月，每月2080元租金每月递增8%，共计65094元，要求分割铺子打地钉，归还商铺；要求被告按合同支付违约金;诉讼费由被告负担。被告辩称，欠原告租金属实，但现在公司资金困难，也在积极想办法筹措资金，希望原告谅解公司难处，给予一定的期限支付所欠租金。具体欠租数额，请法庭给予7天时间和单位财务对账，确定具体欠租数额。原告围绕诉讼请求依法提交了第1组：购房合同、发票。第2组：银行流水等证据。上述证据经原告庭审出示，被告质证,具备证据三性，被告均无异议，被告对具体欠租金额有异议，要求7日内对账，但在规定的七日内未提供对账单。故对原告提供的证据本院予以采信。被告在本院审理期间未提交证据。本院根据上述确认的证据及当事人的陈述，对本案事实认定如下：2014年1月6日，原告田爱淼、裴玲（甲方）与河南豪盛商贸有限公司（乙方）签订商铺委托统一经营管理协议书，协议约定的主要内容：第一条：根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为了维护全体业主的共同利益，甲方同意将自己购买的位于豪盛购物公园A区首二层东塔A3080号房产委托给乙方统一招商及经营管理：即统一业态规划、统一招商租赁、同一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付目标酬金。第二条、甲方同意委托乙方就该商铺统一经营管理，委托时间是四年，自2013年12月1日至2017年11月30日。第三条、在该商铺的托管期内，约定该商铺的目标酬金标准如下：甲方托管商铺面积为59.45平方米，每月目标酬金为人民币每月每平方为35元，合计2080元；每月租金自第二年起逐年递增8%；第七条、乙方若不能及时、足额向甲方支付目标酬金，应承担目标酬金3%的违约金。协议签订后，原、被告双方按照约定履行了合同义务，截止2017年11月30日租赁合同期限届满，被告欠二原告租金具体数额为：2016年欠租2个月，每月2426元，合计4852元，截止2017年11月30日欠租11个月，每月2620元，合计28820元。共计33672元未支付。本院认为，原告田爱淼、裴玲与被告河南豪盛商贸有限公司之间签订的商铺委托统一经营管理协议，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在协议中约定有违约金，但约定违约金过高，以2%为宜，因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金及违约金。关于租赁合同是否应当解除问题，因被告未按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。现租赁合同期限已经届满，合同自然解除，双方是否续签本院尊重双方的合意。关于原告主张将争议商铺按产权面积分割交付的请求，本院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。综上所述，原告关于要求被告支付租金及违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金的数额，被告在租赁期限欠原告租金共计33672元未支付，被告应当予以支付违约金。分别自逾期之月起按未付租金金额的2%计付至付清之日止。关于分割交付的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告田爱淼、裴玲租金人民币33672元，并以月租金为基数，分别自逾期之月起按未付租金金额的2%付至付清之日止。二、驳回原告田爱淼、裴玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，由被告河南豪盛商贸有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  陈琪二〇一九年五月二十八日书记员  朱森