黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0606民初393号原告：姜长明，男，1986年2月13日出生，汉族，无职业，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：王军，黑龙江华兴律师事务所律师。被告：大庆正基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市大同区。法定代表人：金友静，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋晓君，黑龙江庆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲明旭，黑龙江德论律师事务所律师。原告姜长明与被告大庆正基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告姜长明及委托诉讼代理人王军、被告大庆正基房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋晓君、曲明旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜长明向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间定立的商品房买卖合同；2.要求被告大庆正基房地产开发有限公司给付首付款74161元、利息28552元（自2011年5月20日至起诉之日按照银行同期贷款利率年5%计算），给付已偿还银行贷款46801.28元、利息15600元（自2013年6月7日至起诉之日按照银行同期贷款利率年5%计算）；3.要求被告大庆正基房地产开发有限公司向哈尔滨银行股份有限公司大庆分行偿还原告姜长明应偿还贷款本金余额102377.47元及应付利息、罚息、复利及承担一切原告姜长明应承担的法律责任；4.诉讼费用由被告大庆正基房地产开发有限公司承担。事实和理由：2011年，原告姜长明向被告大庆正基房地产开发有限公司购买了大同区尚城小区B18－3－201室房屋，双方订立商品房买卖合同，房屋总价244160.4元，首付款76141元，由原告姜长明向哈尔滨银行股份有限公司大庆分行贷款170000元。哈尔滨银行股份有限公司大庆分行将贷款170000元打入被告大庆正基房地产开发有限公司账户。被告大庆正基房地产开发有限公司与哈尔滨银行股份有限公司签订了个人贷款保证合同。2011年8月，被告大庆正基房地产开发有限公司将房屋交付原告姜长明，原告姜长明依贷款合同约定偿还贷款。在房屋居住过程中出现墙体开裂情况，被告大庆正基房地产开发有限公司委托黑龙江省寒地建筑科学研究院进行鉴定，结论为房屋安全性等级为CU级，需要进行加固，但至今被告大庆正基房地产开发有限公司也未进行维修加固。房屋交付7年多，仍不能办理房屋产权证书，原告姜长明购买房屋的目的已无法实现。被告大庆正基房地产开发有限公司辩称:一是原告姜长明购买的房屋是2011年建成并交付使用，2011年8月至2012年6月之间，原告姜长明以现墙体裂缝，后被告大庆正基房地产开发有限公司委托黑龙江省寒地建筑科学研究院于2012年6月18日作出鉴定结论。随后被告大庆正基房地产开发有限公司联系工程施工单位洽商房屋维修事宜，但因业主众多无法达成一致意见至维修工作没能成就。至今不能维修的责任，不在被告大庆正基房地产开发有限公司，原告姜长明不享有合同解除权；二是该房不存在主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形；三是鉴定报告于2012年6月18日做出，鉴定结论不支持原告姜长明享有合同解除权，假设原告姜长明基于报告享有合同解除权，也应当权利发生之日起一年内行使。期间一过，权利灭失；四是涉案房屋至今没有维修及没能办理产权证，原告姜长明可主张违约而不能主张解除合同；五是原告姜长明与哈尔滨银行之间的贷款合同是另一法律关系，与本案无关。综上，请求法院驳回原告姜长明的诉请。本院经审理认定事实如下：2011年9月22日，原告姜长明与被告大庆正基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买大庆市大同区尚城小区B－18#住宅楼3单元030201号房，价格为244161元。原告姜长明向被告大庆正基房地产开发有限公司支付74161元购房款，余款170000元办理银行贷款。2012年1月17日，原告姜长明与哈尔滨银行股份有限公司大庆分行签订个人购房贷款借款合同，合同约定：借款金额为壹拾柒万元；借款用途为购买坐落于大庆市大同区同城路尚城小区B18号030201号住房；借款期限自2012年1月17日至2027年1月16日。2012年1月17日，原告姜长明与哈尔滨银行股份有限公司大庆分行签订个人贷款抵押合同。自2012年2月17日至2013年6月7日，原告姜长明共偿还哈尔滨银行股份有限公司大庆分行贷款48223.62元。2012年6月20日，黑龙江省寒地建筑科学研究院作出黑建研鉴字[2012]第168号鉴定报告，鉴定结论为大庆正基房地产开发有限公司尚城B-18楼砌体结构子单元安全性能等级评定为Cu级，建议进行加固处理。2019年3月15日，牡丹江中建建筑工程有限公司大庆分公司出具情况说明一份，内容为：“大庆正基房地产开发有限公司于2012年秋季开始与我公司洽商尚城小区B18楼维修事宜，我公司在取得并研究施工图、结构图、黑建研鉴字（2012）第168号鉴定报告的情况下，结合现场踏勘，确定该楼鉴定报告建议的维修方案可行且可以使该楼满足安全使用的要求。我公司有能力承揽该楼维修加固工程。但由于业主原因，我公司与大庆市正基房地产开发有限公司的维修加固施工合同至今未能成就”。在本案审理过程中，原告大庆正基房地产开发有限公司未向本院提交涉案房屋的商品房预售许可证明及竣工验收合格证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院附卷予以佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告姜长明提交的商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致），欲证明2011年9月22日原、被告订立商品房买卖合同，合同标的尚城住宅小区B-18号底层商服住宅楼03单元030201室，合同于2011年9月22日备案，商品房价值244161元。被告大庆正基房地产开发有限公司对该份证据的真实性及欲证明的问题均无异议，但认为该份商品房买卖合同标的尚城住宅小区B-18号底层商服住宅楼与法庭当庭核对原告姜长明当前住址时其所陈述的现住址一致，可以证明原告姜长明购买该住宅楼用于居住的目的已经实现，尽管外观及质量存在瑕疵，但不影响居住和使用。对该份证据的真实性，本院予以确认。2.原告姜长明提交的大庆正基房地产开发有限公司销售专用收据复印件一份（原件丢失），欲证明2011年5月20日被告大庆正基房地产开发有限公司收到原告姜长明首付款74161元。被告大庆正基房地产开发有限公司认为该份证据系复印件无原件比对，对其真实性，不予质证。结合原告姜长明提交的商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致），对原告姜长明已交纳首付款74161元的事实，本院予以确认。3.原告姜长明提交的个人购房贷款借款合同复印件一份（与原件核对一致）、个人贷款抵押合同复印件一份（与原件核对一致）、销售不动产统一发票（发票号为00236200）复印件一份（与原件核对一致）、对私对手信息查询(AII)原件一份（哈尔滨银行大庆分行出具），欲证明一是原告姜长明依据合同约定向哈尔滨银行大庆分行贷款170000元，加上已付首付款74161元，已将全部购房款给付被告大庆正基房地产开发有限公司；二是贷款后原告姜长明依据合同还款截止到2013年6月7日，原告姜长明偿还银行贷款总计46801.28元；三是2013年6月7日后由被告大庆正基房地产开发有限公司偿还银行贷款。结合证据二可以证明首付款实际发生。被告大庆正基房地产开发有限公司对该组证据的真实性无异议，但认为需要说明是原告姜长明所举的证据缺少其中的从合同，即被告大庆正基房地产开发有限公司为原告姜长明的按揭贷款提供的保证合同，原告姜长明在2012年6月涉案房屋鉴定作出后，没有与被告大庆正基房地产开发有限公司达成商品房买卖合同解除的合意，却在2013年6月后自行中断哈尔滨银行的贷款偿还，因被告大庆正基房地产开发有限公司对原告姜长明的商品房按揭贷款提供保证担保，并在哈尔滨银行大庆分行设立保证金账户，因此原告姜长明自2013年6月至今的贷款均由被告大庆正基房地产开发有限公司保证金账户垫付偿还，原告姜长明的行为违反了个人借款合同及保证合同的规定，原告姜长明并没有完全履行商品房买卖合同的付款义务，说明一下保证合同和商品房买卖合同虽不是同一合同，但是同一主体，被告大庆正基房地产开发有限公司一直在替原告姜长明偿还贷款。原告姜长明提交的本组证据仅销售不动产统一发票与商品房买卖合同纠纷相关，个人贷款借款合同等其他三份证据与本案无关，属于原告姜长明与哈尔滨银行之间的借款合同纠纷，本案处置贷款银行哈尔滨银行的合同权利义务不妥，建议基于贷款合同产生的纠纷另案处理。对该组证据的真实性，本院予以确认。4.原告姜长明提交的大庆正基房地产开发有限公司尚城B－18楼安全性鉴定报告复印件一份（与原件核对一致），欲证明尚城小区B18楼砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，需要加固。被告大庆正基房地产开发有限公司对该份证据的真实性无异议，一是对原告姜长明代理人主张对涉案楼房进行维修加固的请求予以认可，该份鉴定报告的结论部分说明该楼房砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，建议加固处理，被告大庆正基房地产开发有限公司在接到鉴定报告后自2012年7月至2018年12月末期间，多次反复与业主协商，请求业主配合维修加固该楼房，以解决涉案房屋Cu级的问题，并在维修加固之后重新鉴定并进行竣工验收，但因B18号楼业主与被告大庆正基房地产开发有限公司就维修问题、赔偿问题无法达成合意而中止；二是该份鉴定报告能够证明涉案楼房不存在主体结构质量不合格的问题，在鉴定报告工程概况第一条第二款中说明该房屋是框架结构，主体结构没有质量问题，在鉴定报告第五条第一项中，并没有说明主体结构与设计不符，在鉴定报告的第八页中间部分，说明主体结构问题不存在质量问题，第六条第二款1明确说明涉案房屋满足使用要求，以上部分鉴定报告说明涉案房屋不存在主体结构质量问题，按照商品房买卖合同司法解释的相关规定，只有主体结构存在质量问题或严重质量问题不宜居住的情况下，商品房买卖合同的相对方才享有法定解除权，本案原告姜长明在居住使用该房屋六年后请求解除商品房买卖合同于法无据；三是该份鉴定报告对房屋质量存在的质量问题已经给出维修加固的意见，被告大庆正基房地产开发有限公司同意按照鉴定报告进行处理。对该份证据的真实性，本院予以确认。5.被告大庆正基房地产开发有限公司提交的情况说明一份、营业执照复印件两份、建筑业企业资质证书复印件一份，欲证明一是在接到鉴定报告之后，被告大庆正基房地产开发有限公司一直在与有施工能力的施工单位洽谈维修加固事宜，但因业主方面的原因，未能成就；二是具有维修加固资质的施工单位从专业的角度认可鉴定报告的维修加固结论，该楼房是可通过维修加固满足安全使用的要求；三是该楼房存在的问题在可维修加固解决的范畴内，非主体结构质量问题，专业的施工单位能够完成对该楼的维修加固。原告姜长明对该组证据的真实性及欲证明的问题均无异议，但认为不能够保证被告大庆正基房地产开发有限公司会采取最恰当的方式予以实际维修。对该组证据的真实性，本院予以确认。本院认为，商品房未通过竣工验收而进行的买卖属于商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。在本案审理过程中，被告大庆正基房地产开发有限公司未提供证据证明本案涉案房屋已经通过竣工验收，故原、被告之间订立的大庆市大同区尚城小区B18-3-201室房屋的商品房买卖合同实际为商品房预售合同。在本案审理过程中，被告大庆正基房地产开发有限公司亦未提供证据证明本案涉案房屋已经取得商品房预售许可证明，被告大庆正基房地产开发有限公司应承担举证不能的法律后果，故被告大庆正基房地产开发有限公司与原告姜长明签订的商品房买卖合同应系无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。故对原告姜长明要求解除原、被告之间定立的商品房买卖合同的请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告姜长明应将涉案房屋返还给被告大庆正基房地产开发有限公司，被告大庆正基房地产开发有限公司基于该合同取得的首付款74161元和贷款170000元应当予以返还。故对原告姜长明要求被告大庆正基房地产开发有限公司给付首付款74161元、利息28552元（自2011年5月20日至起诉之日按照银行同期贷款利率年5%计算）、给付已偿还银行贷款46801.28元、利息15600元（自2013年6月7日至起诉之日按照银行同期贷款利率年5%计算）的请求，本院支持被告大庆正基房地产开发有限公司给付首付款74161元、利息27903.08元（自2011年9月23日至2019年2月21日按照银行同期贷款利率年5%计算）、已偿还银行贷款46801.28元、利息13552.87元（自2013年6月8日至2019年2月21日按照银行同期贷款利率年5%计算）。本案系原告姜长明诉被告大庆正基房地产开发有限公司的商品房买卖合同纠纷，故对原告姜长明要求被告大庆正基房地产开发有限公司向哈尔滨银行股份有限公司大庆分行偿还原告姜长明应偿还贷款本金余额102377.47元及应付利息、罚息、复利及承担一切原告姜长明应承担的法律责任的请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告姜长明首付款74161元、利息27903.08元（自2011年9月23日至2019年2月21日按照银行同期贷款利率年5%计算）、已偿还银行贷款46801.28元、利息13552.87元（自2013年6月8日至2019年2月21日按照银行同期贷款利率年5%计算）；二、驳回原告姜长明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2665元，由原告姜长明负担1054元，由被告大庆正基房地产开发有限公司负担1611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  高玮二〇一九年五月十四日法官助理李淼书记员刘春梅附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。