河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终10690号上诉人(原审被告)：郑州铁路局房地产综合开发总公司，住所地郑州市**淮河东路**。法定代表人：蔡强，总经理。委托诉讼代理人：贺露露，河南佑祥律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈营，男，1979年12月16日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州中原铁道凯盛置业有限公司，，住所地郑州市**陇海路**凯盛通讯城**法定代表人：吕国勤，总经理。委托诉讼代理人：赵春先，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海霞，河南则政鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：郑州凯驰企业管理有限公司，住所地郑州，住所地郑州市**铁路苗圃街**楼附**>法定代表人：杨杰，经理。委托诉讼代理人：赵春先，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海霞，河南则政鼎律师事务所实习律师。上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司因与被上诉人陈营、郑州中原铁道凯盛置业有限公司、郑州凯驰企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州铁路局房地产综合开发总公司上诉请求：撤销郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初2200号民事判决，依法改判驳回被上诉人陈营对上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实严重错误，上诉人与凯盛置业并不存在任何代理关系，本案签订合同的主体是凯盛置业公司和陈营，收取房款后出具收据的单位也是凯盛置业公司。对于凯驰公司收取部分房款的行为，一审法院并未作出任何认定，在凯驰公司与上诉人不存在任何委托代理关系，也并未将收取的任何房款交付给上诉人的情况下，一审法院直接判决要求上诉人返还全部房款，显然属于认定事实错误。陈营辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈营向上诉人主张权利，完全符合法律规定，上诉人与凯盛置业公司存在委托关系，2009年5月12日，上诉人给凯盛置业公司出具授权委托书，授权凯盛置业公司销售郑州市××号综合办公楼项目营销工作，并作为受托人对经营的摊位签署销售协议，陈营购买的商铺在凯盛置业公司销售范围内，上诉人作为委托人，对于合同中违约行为应承担责任。凯驰公司代凯盛置业公司收取5万元房款，在合同签订的过程中、履行的过程中予以确认，凯驰公司是凯盛置业公司的股东，同时又是凯盛商贸公司股东，陈营与凯盛置业公司签订了商铺买卖合同，因此代收行为系凯盛置业公司内部管理行为，最终由作为委托人的上诉人承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑州中原铁道凯盛置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，凯盛置业公司提交的授权委托书是原件，内容清晰可辨认，上诉人无法举证证明其对授权委托书真实性有异议的主张，上诉人应承担举证不能的后果。凯盛置业公司受上诉人委托签订《商铺买卖合同》，上诉人应承担合同项下的权利义务。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郑州凯驰企业管理有限公司辩称，凯驰公司并非商铺买卖合同签订主体，不应承担该合同产生的任何权利义务，上诉人授权凯盛置业公司签订《商铺买卖合同》，上诉人应承担合同项下的权利义务。凯驰公司系凯盛商贸公司股东，代收房款行为是与母公司之间的法律关系，与本案无任何法律关系。陈营向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原、被告于2009年6月16日签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款490088元，并支付定金98017元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年6月16日，原告（乙方）与郑州中原铁道凯盛置业有限公司（甲方）签订《商铺买卖合同》，乙方向甲方购买位于郑州市××通讯××楼××（陇海××、布厂街西）的商铺，该商铺的用途为通讯器材销售；套内面积为10.42平方米，总价款为490088元；在本协议签订时乙方向甲方支付239400元，前期所交定金充抵购房款，告交付商铺时乙方交清余款250688元。甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，产权使用权为50年，不能在期限内取得产权的，双方同意乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方并支付已付房款10%的违约金。双方还约定了其他事项。原告在签订合同前支付两次定金，分别于2008年6月30日支付50000元，由郑州凯驰置业有限公司代郑州中原铁道凯盛商贸有限公司收取并出具收据。2008年11月14日支付189400元，由凯盛商贸公司收取。2009年3月15日，原告向凯盛商贸公司支付110688元，2009年8月10日、2009年9月22日、2013年8月8日向凯盛置业共计支付250688元。郑州中原铁道凯盛商贸有限公司将商铺交付了原告，但至今未办理产权登记手续。另查明，1、2010年10月18日，郑州中原铁道凯盛商贸有限公司经核准注销。2、涉案商铺坐落于陇海东路南、布厂街西的土地使用权人是郑州铁路局，面积为4916.96平方米，使用权类型系划拨。3、2007年10月，郑州凯驰置业有限公司、天津铁佑科技开发有限公司及被告郑州铁路局房地产综合开发总公司共同出资成立郑州中原铁道凯盛商贸有限公司，郑州铁路局将其所有的陇海东路189号房产交由被告无偿使用。4、2007年12月，郑州市城市规划局对铁路开发公司作出了（2007）郑城规建管许字（0327）号建设工程规划许可证，许可的建设项目名称为：综合办公楼，建设位置：陇海东路南，布厂街西。2008年5月21日，郑州市建设委员会对被告颁发了建筑工程施工许可证。5、2008年9月12日，被告郑州铁路局房地产综合开发总公司给郑州中原铁道凯盛商贸有限公司出具授权委托书，授权其全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。6、2009年3月9日，郑州铁路局向郑州市人民政府发出“关于变更土地使用权的函”，要求将位于陇海东路南、布厂街西的该宗铁路用地【土地证号为郑国用（2007）07**】变更至被告郑州铁路局房地产综合开发总公司名下，并要求对该划拨土地补办出让手续，以协议出让的方式为被告郑州铁路局房地产综合开发总公司办理土地出让手续。2009年5月21日，郑州市国土资源局向郑州市人民政府出具了郑国土资文（2009）359号文“郑州市国土资源局关于《郑州铁路局关于变更土地使用权的函》的意见”，郑州市人民政府批示同意对该宗土地补办用地手续。7、2013年9月22日，郑州凯驰置业有限公司名称变更为郑州凯驰企业管理有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者联系合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，郑州中原铁道凯盛置业有限公司作为被告的受托人与原告签订《商铺买卖合同》，事实清楚，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。因郑州中原铁道凯盛置业有限公司与原告签订商铺买卖合同的行为，系被告郑州铁路局房地产综合开发总公司授权范围内的代理行为，其违约行为后果应由被代理人即被告郑州铁路局房地产综合开发总公司承担。原告依约支付了全部购房款，被告未按照约定为原告办理商铺的产权证，已属违约，应当承担赔偿损失的违约责任。现原告主张解除2009年6月16日签订的《商铺买卖合同》，并返还房款490088元，理由正当，该院予以支持。原告主张被告支付定金98017元，根据相关法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。原告主张被告支付总房款的20%即98017元，合法有据，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告陈营与郑州中原铁道凯盛置业有限公司代理被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于2009年6月16日签订的《商铺买卖合同》；二、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈营购房款490088元，并支付定金98017元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9681元，由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本院二审期间，被上诉人陈营提交两份判决书，证明本案的情形与该两份判决书的案情基本相同，都是购房者针对上诉人提起诉讼，都存在凯驰公司代收房款，生效的判决认定上诉人承担责任。上诉人质证称，对判决书的真实性没有异议，对证明目的有异议，该判决书中认定的事实不能作为本案认定事实的依据，每一个案件都有其特殊性。郑州中原铁道凯盛置业有限公司、郑州凯驰企业管理有限公司对该判决书无异议。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，被上诉人陈营与被上诉人郑州中原铁道凯盛置业有限公司签订的《商铺买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司授权由郑州中原铁道凯盛置业有限公司全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议，有2008年9月12日出具的授权委托书为证，现上诉人无充分证据否定该委托书，所以，上诉人称其与郑州中原铁道凯盛置业有限公司不存在任何代理关系的理由不成立。由于陈营已按约定交纳了购房款，而上诉人未按合同约定为陈营办理产权手续，因此，原审判决上诉人向陈营返还购房款并支付定金并无不当。关于郑州凯驰企业管理有限公司收取的部分房款问题，因郑州凯驰企业管理有限公司在出具的收据上明确注明为本案涉案房屋的房款，且郑州凯驰企业管理有限公司又是郑州中原铁道凯盛商贸有限公司的股东，所以，原审判决上诉人承担相应的责任亦无不当。综上所述，上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9681元，由上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年五月三十日书记员 娄      杨      杨