山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初113号原告（申请执行人）：陶瑞英，女，1964年1月22日出生，汉族，居民，住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：于希汶（系原告陶瑞英之子），男，1987年4月1日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：李秋麟，山东律苑律师事务所律师。被告（被执行人）：衣强，男，1986年11月2日出生，汉族，居民，住山东省临朐县。被告（执行案外人）：王凤杰，女，1964年4月25日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。被告（执行案外人）：庞玉山，男，1965年11月2日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：王凤杰（系庞玉山之妻），女，1964年4月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原告陶瑞英与被告衣强、王凤杰、庞玉山申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月14日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶瑞英的委托诉讼代理人于希汶、李秋麟，被告王凤杰、庞玉山到庭参加诉讼，被告衣强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶瑞英向本院提出诉讼请求：依法判令继续对登记在衣强名下的位于日照市（产权证号20××07号）房屋进行执行。事实和理由：陶瑞英与崔雷、衣强房屋买卖合同纠纷一案，法院作出的（2016）鲁1191民初1307号民事判决已经生效，衣强未按照判决支付陶瑞英剩余购房款320000元。诉讼过程中，陶瑞英查封了涉案房屋，在执行过程中，王凤杰、庞玉山提出异议，法院作出（2018）鲁1191执异34号执行裁定，中止对该房产的执行，显属不当。王凤杰、庞玉山辩称，庞玉山与衣强于2015年6月30日签订房屋买卖合同，并支付购房款410000元，双方到公证处办理了公证。衣强答应庞玉山于2015年7月21日前腾空房屋。因衣强未偿还银行贷款，银行将衣强起诉至东港区法院，庞玉山将衣强欠银行的借款全部还清。综上，涉案房屋已经卖给了庞玉山并且办理抵押，庞玉山已经支付全部购房款，因此陶瑞英不能继续执行该涉案房屋。衣强未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陶瑞英为证实其主张，提交下列证据：证据1.（2016）鲁1191民初1307号民事判决书复印件一份、（2018）鲁1191执异34号执行裁定书复印件一份、送达回证复印件一份、受理案件通知书复印件一份。用以证明陶瑞英的执行依据、执行异议处理情况以及在法定时间内提起了本次执行异议之诉。证据2.日照市不动产登记中心查询结果证明原件一份，用以证明截止2019年2月27日，作为执行标的的房屋所登记的房屋所有权人仍为被执行人衣强。证据3.物业费收款收据原件四张、照片原件两张，用以证明陶瑞英前夫于渤涛至今仍居住在涉案房屋内。证据4.国有土地使用权预区分转让登记证明原件一份，用以证明涉案房屋的土地使用权仍登记在陶瑞英名下，涉案房屋未完成全部的房屋过户登记手续。证据5.（2016）鲁1191民初1307号民事裁定书复印件一份、协助执行通知书复印件一份、送达回证复印件一份，用以证明应陶瑞英申请，法院于2016年10月27日查封了涉案房屋。对陶瑞英提交的证据，王凤杰、庞玉山的质证意见为，对证据1-5无异议，但主张涉案房屋已经由衣强转让给了庞玉山。王凤杰、庞玉山为证实其主张，提交下列证据：证据1.（2018）鲁1191民初1126号民事判决书复印件一份、证据2.房屋所有权证原件一份、证据3.房屋他项权证原件一份、证据4.王凤杰支付给衣强的购房款数额为410000元的收据复印件一份、证据5.王凤杰支付给东港区法院垫付款及执行费的交款单据复印件两份、证据6.签约时间为2015年6月30日的房屋买卖合同原件一份、证据7.公证书原件一份，用以证明庞玉山、王凤杰就涉案房屋与衣强签订房屋买卖合同合法有效，且交纳了购房款，并办理了抵押登记，陶瑞英不能就该房屋继续执行。证据8.王凤杰支付给衣强的购房款数额为180000元的收据原件一份、证据9.签约时间为2015年4月24日的房屋买卖合同原件一份，用以证明王凤杰于2015年4月24日与衣强签订房屋买卖合同，先付了定金30000元，后来又交付衣强150000元，共计180000元，该款由衣强与房产中介保管，2015年6月30日，王凤杰又支付230000元，连同前次付款，由衣强出具了410000元的收条。对王凤杰、庞玉山提交的证据，陶瑞英的质证意见为：对证据1判决书的真实性无异议，但对判决认定房屋买卖合同真实有异议，根据该买卖合同约定，衣强与庞玉山之间应当于2016年9月29日对房屋进行过户，但至今已经两年多未过户，庞玉山对房屋未过户存在过错，故同时对证据6真实性有异议。对证据2房屋所有权证真实性无异议，根据该证据能够认定涉案房产原登记在衣强名下。对证据3房屋他项权证无异议。对证据4真实性有异议，该证据为复印件，且庞玉山、王凤杰未提供打款记录，该金额也非买卖合同约定的购房款全额。对证据5的真实性无异议。对证据7公证书真实性无异议，根据该证据，衣强委托庞玉山的代理权限包含办理房产的分户土地使用证，庞玉山对该房产的土地证等情况明知。对证据8的真实性无异议，该证据显示衣强收到款项为180000元，而非王凤杰与衣强签订的买卖合同所约定的首次购房款交付410000元，且该收款收据由房产经纪公司盖章，没有衣强签字，也没有相应的银行转账记录或其他交付凭证证明实际交付，该收款收据时间为2015年4月30日，双方签订合同的时间是2015年6月30日，且合同约定应于签订合同当日交付410000元，该收款收据与合同约定不符也与交易常理不符，与本案无关。对证据9的真实性有异议，该合同为复写件，且该合同约定的房屋位置不清，同时合同第四条约定购房人应于2015年4月27日另外支付定金25000元，与王凤杰当庭陈述不符；该合同与2015年6月30日的合同存在支付方式、房屋位置、腾空时间等多处不同，真实性存疑。对当事人提交的证据，本院认证如下：首先，关于陶瑞英提交的证据，庞玉山、王凤杰均无异议，该五组证据内容真实，与本案存在关联性，应作为定案依据。其次，关于庞玉山、王凤杰提交的证据，陶瑞英对证据2、3、5、7真实性无异议，该四份证据与本案存在关联性，本院予以确认；尽管陶瑞英对证据1提出异议，同时对证据6真实性提出异议，但证据1系本院作出的生效法律文书，且在该文书中对证据4、6的真实性予以确认，陶瑞英未提交证据证实其异议，对两份证据，本院予以确认；证据8、9系原件，对其真实性予以认定，应作为定案依据。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶瑞英因与崔雷、衣强房屋买卖合同纠纷诉至本院，2018年5月22日，本院作出（2016）鲁1191民初1307号民事判决，认定：位于日照市房屋（房产证号日房权证市字第**，建筑面积88.08平方米）原系陶瑞英拥有，2013年11月21日，陶瑞英通过山东省日照市德信公证处公证给崔雷出具委托书一份，委托崔雷办理并领取上述房产的分户土地使用证，办理出售上述房产过程中房产买卖合同、协助买方办理二手房银行贷款签字、代开银行结算帐户、代为收取房款，代为签署一切相关文件，办理出售上述房产过程中房屋所有权转移登记、土地使用权变更登记等一切有关事宜，代为签署一切相关文件。2014年9月28日，崔雷以陶瑞英的名义与衣强签订房屋买卖协议一份，约定陶瑞英将上述房屋出售给衣强，成交价447000元，但未约定付款时间。协议签订后，崔雷协助衣强办理了房屋产权登记过户手续，产权证号变更为20××07，衣强未支付购房款。本院判决衣强给付陶瑞英购房款447000元。诉讼过程中，陶瑞英提出财产保全申请，本院于2016年10月25日作出（2016）鲁1191民初1307号民事裁定，查封了上述涉案房产，查封期限三年，自2016年10月27日至2019年10月26日。上述判决生效后，陶瑞英申请执行，执行过程中，王凤杰、庞玉山对本院查封20××07号房产不服，向本院提出书面异议。2018年12月27日，本院作出（2018）鲁1191执异34号执行裁定：中止对登记在衣强名下的日照市（产权证号20××07号）房屋及涉案房屋的执行。2019年1月14日，陶瑞英对裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。同时查明，王凤杰与庞玉山系夫妻关系。2015年6月30日，衣强作为售房人（甲方），庞玉山作为购房人（乙方），山东凯哥房产经纪有限公司作为中介方，签订《房屋买卖合同》一份，载明：甲方坐落于日照市房屋出售给乙方，该房屋所有权人为衣强，房产证号为20××07，房屋建筑面积为88.08平米，车库/储藏室为6.25平米，成交价格为580000元，合同签订当日交付410000元作为购房定金（暂时放中介方托管），定金日后直接转为该房房款，双方于2016年9月29日之前准备好相应贷款过户资料，甲方承诺于2015年7月6日腾空该房屋。该合同第九条约定：“①经甲乙丙三方协商约定，甲方配合乙方办理房管抵押手续及去公证处办理房屋委托公证。②甲方承诺2015年7月15日之前去银行办理解押手续。③土地使用证在办理之后一次性付清余款”。衣强在合同载明的“甲方”后签名捺印；庞玉山在载明的“乙方”后签名捺印；合同载明的“丙方”后加盖山东凯哥房产经纪有限公司公章，并由高飞签名捺印。合同签订前后，王凤杰通过现金及银行转账等方式支付购房款410000元。2015年6月30日，衣强至日照市德信公证处进行委托书公证，委托书载明：“我（委托人衣强）个人有房产一处，该房产坐落在山东省日照市郑州路西兴业富贵园005撞02单元02-301号，房房产证号：日房权证市字第**，地使用证为总证，我自愿决定将上述房产出售，因我本人没时间亲自办理出售上述房产的有关手续，特委托庞玉山为我的合法代理人，全权代表我办理如下事宜：1、办理并领取上述房产的分户土地使用证；2、办理上述房产的房屋所有权转移登记及土地使用权变更登记等一切有关事宜。代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我均予以承认。代理人有转委托权。委托期限至办完上述委托事项为止。委托人：衣强”。2015年7月1日，衣强为王凤杰填写收款收据一份，载明：“今收到王凤杰买房款现金410000元”，衣强在收据载明的“填票人”及“收款人”后签名并捺印，山东凯哥房产经纪有限公司在收据上加盖公章。同日，衣强到日照市房地产管理局就涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为王凤杰，次日日照市房地产管理局就涉案房产向王凤杰发放日房他证市字第××号房屋他项权利证，载明的他项权利种类为抵押权，债权数额为580000万元。后衣强未按约定交付房屋，王凤杰与衣强联系未果诉至本院要求确认双方之间的房屋买卖合同合法有效。涉案房屋存在2014年9月30日进行的抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司日照北京路支行，权利价值680000元，抵押期限为2014年9月30日至2039年9月30日。后因衣强未按时履行还贷义务，中国银行股份有限公司日照分行诉至日照市东港区人民法院，该法院做出（2016）鲁1102民初1154号民事判决，判决衣强给付中国银行股份有限公司日照分行本息共计453132.34元。在该案执行过程中，王凤杰与中国银行股份有限公司日照分行达成合意，由王凤杰用剩余应付房款170000元偿还中国银行股份有限公司日照分行贷款，并代衣强垫付剩余本息及执行费共计313355.68元，中国银行股份有限公司日照分行配合办理房屋解押手续。2018年7月2日，王凤杰将上述款项共计483355.68元交至日照市东港区人民法院。本院于2018年7月18日立案受理了王凤杰与衣强房屋买卖合同纠纷一案，2018年8月22日，本院作出（2018）鲁1191民初1126号民事判决，认定了上述王凤杰与衣强之间的房屋买卖过程以及王凤杰交纳购房款及其他款项的事实，判决确认庞玉山与衣强于2015年6月30日就位于日照市房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。另查明，在2015年6月30日衣强与庞玉山签订《房屋买卖合同》前，衣强作为售房人（甲方）、王凤杰作为购房人（乙方），山东凯哥房产经纪有限公司作为中介方，就涉案房屋于2015年4月24日签订《房屋买卖合同》一份，基本内容同2015年6月30日合同，2015年4月30日，山东凯哥房产经纪有限公司为王凤杰出具了180000元的购房款收据，该180000元包含在2015年7月1日衣强为王凤杰出具收据的410000元中。还查明，衣强一直未依约腾空涉案房屋，与陶瑞英未办理房屋交付手续，涉案房屋一直由陶瑞英前夫于渤涛居住至今。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，申请执行人陶瑞英对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的个人财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系陶瑞英在申请执行衣强一案中，因案外人庞玉山、王凤杰对人民法院查封的房屋主张所有权引起的纠纷。本案的争议焦点为庞玉山、王凤杰就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合本案查明的事实和证据，应当认定王凤杰、庞玉山对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除申请执行人强制执行的情形。首先，在本案中，庞玉山、王凤杰在本院查封涉案房屋之前已经与衣强签订了《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同业经本院审理判决确认合法有效。其次，签订房屋买卖合同后，庞玉山、王凤杰直接支付衣强购房款410000元，剩余应付房款170000元，由王凤杰代衣强偿还其在中国银行股份有限公司日照分行贷款，并代衣强垫付剩余本息及执行费，应当认定庞玉山、王凤杰已经支付全部购房款。再次，关于未办理过户登记是否为买受人庞玉山、王凤杰的原因问题。庞玉山、王凤杰与衣强签订房屋买卖合同时，涉案房屋上已设定了抵押权等他项权利，尽管庞玉山、王凤杰对此明知，但衣强承诺在收到购房款后即办理解押手续，而衣强在收到购房款后并未依约办理解押手续，在此过程中，庞玉山、王凤杰并无过错，即其并不存在忽略该房屋存在他项权利的过失，亦不存在办理过户登记手续时消极不作为，而是因为衣强的原因致使未能办理过户登记，因此，可以认定本案非因庞玉山、王凤杰自身的原因未办理过户登记。最后，尽管庞玉山、王凤杰在涉案房屋被查封前未合法占有该房屋，但系因陶瑞英与衣强签订房屋买卖合同后，未向衣强交付该房屋，反而由其前夫于渤涛继续居住，致使在衣强向庞玉山、王凤杰出售房屋后，不能腾空房屋，导致庞玉山、王凤杰不能实际占有该房屋。如将因陶瑞英的过错导致的法律后果由庞玉山、王凤杰承担，显失公平。衣强经本院依法传唤无故未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见和书面证明材料，视为对其自身诉讼权利的放弃，不影响本院对事实和证据的认定。综上所述，庞玉山、王凤杰在人民法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且已经支付全部购房款，未办理过户登记亦非庞玉山、王凤杰自身原因所致，尽管没有实际占有该房屋，但亦非其自身原因所致，故应认定庞玉山、王凤杰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告陶瑞英的诉讼请求。案件受理费8005元，由原告陶瑞英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘春明审 判 员  潘维莉人民陪审员  张纪方二〇一九年五月二十三日法官助理刘明明书记员叶文文