山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2019）晋01民终1809号   上诉人（原审被告）：李钰轩，男，汉族，1990年11月23日出生，住太原市。   委托诉讼代理人：张磊，山西晋商律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：山西大唐双喜置业有限公司，住所地太原市杏花岭区金刚堰**桃北大厦**。   法定代表人：邹圳承，董事长。   委托诉讼代理人：刘原华，山西信若义律师事务所律师。   上诉人李钰轩因与被上诉人山西大唐双喜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初7007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李钰轩及其委托的诉讼代理人张磊、被上诉人山西大唐双喜置业有限公司的委托诉讼代理人刘原华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李钰轩上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项并改判上诉人支付被上诉人截止2018年6月29日垫付的银行按揭贷款本息168354元;二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院审查事实不清。1、原审法院已经对上诉人逾期偿还按揭款的行为作出判决,且该判决已经发生法律效力。上诉人购买涉案房屋的总价款为2020513元,支付方式为向被上诉支付首付610513元,从中国银行股份有限公司太原平阳支行(以下简称中行平阳支行)按揭贷款1410000元,被上诉人已经收到全部购房款。因上诉人逾期偿还银行按揭款,中行平阳支行将上诉人、被上诉人起诉至太原市迎泽区人民法院,迎泽区法院于2017年3月6日作出(2016)晋0106民初2642号《民事判决书》,判令:“一、被告李钰轩于本判决生效之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司太原平阳路支行借款本金人民币一百三十三万七千五百七十七元二角,截止至二0一七年二月二十三日的利息五千四百九十五元六角五分,以及从二O一七年二月二十四日超至付清借款之日止的逾期利息(在月利率千分之五点四五八三的基础上加收百分之五十计息);二、被告山西大唐双喜置业有限公司对上述款项承担连带保证责任,在其承担保证责任后,有权向李钰轩追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求”,现该判决已经发生法律效力。2、在太原市迎泽区人民法院（2016)晋0106民初2642号案件中,中行平阳支行已经将涉案房屋进行了查封。上诉人认为,太原市迎泽区人民法院(2016)晋0106民初2642号案件的判决结果直接影响到被上诉人在本案中应当向上诉人主张追偿权,还是就《商品房买卖合同》行使解除权的问题。显然,该生效判决已经对上诉人逾期偿还按揭款的行为作出认定,只有在上诉人无法履行该判决,且由被上诉人承担担保责任后向上诉人主张追偿权,而不是在被上诉人已收到全部购房款的情况下就解除《商品房买卖合同》。被上诉人作为太原市迎泽区人民法院(2016)晋0106民初2642号案件中的被告,明知上诉人逾期偿还按揭款的行为已经有生效判决,却故意向一审法院隐瞒了该事实,一审法院也未就此查清,直接损害了上诉人的合法权益。二、一审法院认定事实错误。1、《商品房买卖合同》仅约定了上诉人(买受人)解除合同时需向被上诉人（出卖人)支付折旧费的条件及计算方法,而并未约定被上诉人解除合同时房屋折旧费的问题,《商品房买卖合同》附件四第九条约定“买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持,买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费。计算方式如下...”。该约定就折旧费的计算有三个必要条件,一是买受人主动提出解除合同;二是买受人应向法院或仲裁委提出且请求获得支持;三是以买受人的实际使用时间计算。而本案中,提出解除《商品房买卖合同》的主体是出卖人(被上诉人),且买受人(上诉人)至今没有对涉案房屋进行装修(涉案房屋为毛坯房)、居住或者出租等任何形式的使用行为。因此,抛开本案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题,被上诉人不能按该条款的约定向上诉人主张折旧费。其次,上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》的时间为2O13年6月18日,交付涉案房屋的时间为2014年6月16日。众所周知,根据近几年的经济规律,房屋属于价值增长较大的特殊物品,涉案房屋的价值不会因为时间的增长而显著降低,反而鉴于涉案房屋所在土地的稀缺性、唯一性,以及目前本地商品房市场行情,涉案房屋的价值出现了大幅的增长,不存在因折旧使房屋价值降低的问题。第三,退一步讲,假设《商品房买卖合同》应解除,那么,被上诉人因解除合同也没有遭受任何损失。一是被上诉人已经取得涉案房屋的全部购房款;二是结合上述涉案房屋已经大幅增值;三是被上诉人垫付的168354元按揭款本息可直接从上诉人的首付款中扣除。三、一审法院适用法律错误。1、被上诉人已经丧失解除《商品房买卖合同》的权利。《商品房买卖合同》附件四第三条第3项约定上诉人逾期偿还按揭款超过3期(月),致使被上诉人承担保证责任的,被上诉人有权解除合同。本案中,上诉人从2016年2月开始不能偿还银行按揭款,即:从2016年4月之后,被上诉人的解除权发生。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。另,《商品房买卖合同》附件四第十条第1项约定“买受人依据法律规定及合同约定条件解除合同的,应在条件成就后30日内书面通知出卖人行使解除权利,买受人逾期提出的,则买受人的合同解除权消灭,合同继续履行”。根据合同权利义务对等原则,被上诉人作为出卖人行使合同解除权的,也应当在条件成就后通知上诉人行使合同解除权利。但事实上,在本案发生之前,被上诉人未以任何形式通知上诉人行使合同解除权。因此,被上诉人在2018年9月才向人民法院提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》,其解除权的行使期限已经超过1年的除斥期间,解除权消灭。2、退一步讲,《商品房买卖合同》约定上诉人逾期偿还银行贷款,被上诉人有权解除合同的条款系格式条款,应属无效。《商品房买卖合同》附件四第三条第3项约定“鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任,如买受人未按期足额偿还按揭款累计超过3期(月),致使出卖人承担保证责任的,则出卖人有权解除合同,收回商品房并另行处理:同时,买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”的约定属于格式条款,并且该格式条款明显有损交易安全和秩序,同时,该条款中上诉人按逾期未还贷款本息日万分之八向被上诉人承担违约金的约定,明显加重了上诉人因违约行为所应负的责任,使得双方的权利、义务和责任明显失衡。在上诉人已经支付全部购房款、涉案房屋已经实际交付的情形下,该格式条款也排除了上诉人继续占有使用房屋的主要权利,条款内容显示公平。因此,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条等相关对应,上述格式条款的约定无效,被上诉人据此解除《商品房买卖合同》没有法律依据。3、上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》的合同目的均已经实现,一审法院判令解除《商品房买卖合同》,不仅不符合合同法的立法精神,也对上诉人显失公平,对上诉人来讲,签署《商品房买卖合同》的目的是为了取得涉案房屋;对被上诉人来讲,签署《商品房买卖合同》的目的是为了取得涉案房屋价款,可见,双方均已实现了各自目的,交易已经完成。上诉人未按期偿还银行按揭贷款直接损害的是中行平阳路支行的权益,在已有生效判决维护中行平阳路支行权益的情况下,被上诉人不能打破已完成的交易,如被上诉人承担了担保责任,应向上诉人主张的权利为追偿权,而非合同解除权。如《商品房买卖合同》被判令解除,那么将直接导致上诉人不能履行迎泽法院(2016）晋0106民初2642号判决,否则,上诉人履行了该生效判决,将来再履行本案一审判决,必然出现执行回转的问题,是对司法资源的浪费,也是对经济秩序的破坏。另,上诉人已经与中行平阳路支行取得联系,在《商品房买卖合同》不解除的前提下,将主动履行该生效判决。合同法最重要的基本精神或价值目标就是鼓励合同交易,增进社会财富,即合同法“鼓励交易,增加社会财务”的原则。因此,人民法院在审理本案时应根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定,保护《商品房买卖合同》,不得擅自解除。其次,涉案房屋价款为202万元,被上诉人代偿了168354元,从平衡利益的角度讲,被上诉人承担保证责任的金额相比于涉案房屋总价仅占8%。如依据该比例基础解除《商品房买卖合同》,会导致上诉人利益严重失衡,对上诉人明显不公平。综上所述,一审法院审查事实不清,认定事实错误,适用法律错误,上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上,依法支持上诉人的上诉请求,以维护上诉人的合法权益。   山西大唐双喜置业有限公司辩称，一、一审法院不存在审查事实不清的问题,而且太原市迎泽区人民法院作出的(2016)晋0106民初2642号民事判决书和本案并不矛盾。（一）、答辩人在一审庭审过程中已告知一审法院太原市迎泽区人民法院作出的(2016)晋0106民初2642号民事判决书的事实。2、太原市迎泽区人民法院作出的(2016)晋0106民初2642号民事判决书针对的法律关系和本案的法律关系不同,二者并不矛盾。太原市迎泽区人民法院作出的(2016)晋0106民初2642号民事判决书针对的法律关系是上诉人李钰轩和中行太原平阳支行之间的借款合同件款关系以及和被上诉人之间的担保法律关系,而本案涉及的上诉人和答辩人之间的房屋买卖合同关系,法律关系不同,人民法院所做出的判决书之间并不矛盾。同时，本案的判决执行和(2016)晋0106民初2642号民事判决书的执行具有一致性,本案的执行需以(2016）晋0106民初2642号民事判决书的执行为前提，二者并不矛盾。在实践中,被上诉人和上诉人之间的房屋买卖合同解除后,被上诉人需首先将上诉人拖欠银行的按揭贷款本息全部还清,然后解除商品房买卖合同的网签手续之后,才能从法律上收回房屋，而被上诉人向银行偿还按揭贷款本息就是履行(2016)晋0106民初2642号民事判决书的判决内容，因此两份判决的履行具有一致性，本案判决书的执行同时解决了上诉人和银行之间的按揭贷款拖欠问题以及上诉人和被上诉人之间的按揭贷款代偿问题。（二）、事实上,(2016)晋0106民初2642号民事判决书生效后,上诉人依然不履行自身的义务，依然拖久银行的按揭贷款,仍然由被上诉人代上诉人偿还按揭贷款。假如(2016）晋0106民初2642号民事判决书生效后,上诉人依法履行自身的义务，偿还按揭贷款的话,被上诉人也不会行使合同解除权,而本案的关键是上诉人对自身的还款义务采取置之不理的态度，任意侵害被上诉人的权利。事实上,中行平阳支行并不关心房屋买卖合同是否解除,只要其贷款收回即可。二、一审法院认定事实并无错误。（一）、关于房屋折旧费的问题,即便《商品房买卖合同》没有约定,答辩人也有权向上诉人主张。1、根据《中华人民共和国企业所得税法》第六十四条的规定:“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下:(一)房屋、建筑物，为20年；”也即房屋的折旧是客观存在的,和商品房买卖合同是否约定没有关系。同时,在实践中,房屋使用20年以上的,会被相关部门认定为危房，列入拆迁范围。因此无论是从法律规定还是从实践来看，房屋折旧费都足客观存在的,和合同有无约定没有关系。2、房屋的折旧费和商品房的市场行情也没有关系。上诉人认为房屋属于价值增长较大的特殊产品,涉案房屋的价值不会因为时间的增长而显著降低。试想，如果商品房市场呈下跌趋势的话，是不是上诉人就认为应支付房屋折旧费了?而且,房屋价值上涨仅仅是整体市场行情，并不代表个别楼盘存在价格下跌的情况。三、一审法院适用法律正确。(一)、答辩人没有丧失《商品房买卖合同》的解除权。涉案的《商品房买卖合同》合同附件四《商品房买卖合同》补充协议四第三条第3项约定:“鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性连带保证责任,如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月),致使出卖人承担保证责任的,则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理;同时,买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。”该条款约定的答辩人的解除权的条件是上诉人逾期偿还按揭贷款超过3期,超过3期是个连续的状态，而不是一个节点,只要超过3期，之后的任何时间答辩人均可以解除合同。因此，上诉人在上诉状中的理解是错误的。(二）、《商品房买卖合同》约定上诉人逾期偿还银行贷款,答辩人有权解除合同的条款不属于格式条款,没有加重上诉人的义务,属有效条款。1、《商品房买卖合同》附件四第三条笫3项的约定属于双方协商确定的内容。2、《商品房买卖合同》附件四第三条第3项约定的答辩人解除合同的前提条件是答辩人代上诉人承担连带保证责任，也即首先是上诉人拖欠银行按揭贷款的行为损害了答辩人的利益。事实上上诉人自2016年2月开始不偿还银行按揭贷款,在长达两年多的时间里,答辩人多次联系上诉人,上诉人均置之不理，而上诉人完全可以在两年多的时间中将答辩人代偿的按揭贷款予以偿还以便将答辩人的合同解除权灭失,但是上诉人却任其发展，不予理会。既然上诉人对于自身的权利置之不理，而任意损害被上诉人的合法权益，何来加重上诉人责任之说？因此,《商品房买卖合同》中关于答辩人解除合同的条款并没有加重上诉人的义务，为有效条款。同时，合同条款无效应在一审中提出，但是上诉人却置自身的利益于不顾,无视人民法院的权威,在接到人民法院的起诉书、应诉通知书的情况故意不到庭参加诉讼。(三)、被上诉人己向按揭银行偿还了全部按揭贷款本息,被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的没有实现。1、上诉人未按期偿还银行按揭贷款直接损害的并非中行平阳支行的权益，直接损害的是答辩人的权益,因为答辩人承担连带保证责任，银行会直接从被上诉人的保证金中扣除从而代上诉人偿还拖欠的按揭贷款。2、太原市迎泽区人民法院（2016)晋0106民初2642号判决书生效后的两年后，一直由被上诉人履行判决,按期代上诉人向银行偿还按揭贷款。上诉人对于该判决置之不理,根本没有履行的意思。2019年3月27日,被上诉人代上诉人一次性偿还了按揭本息共计1285896.37元，银行按揭贷款全部结清,同时(2016)晋0106民初2642号判决书也执行完毕。3、上诉人对于太原市迎泽区人民法院(2016)晋0106民初2642号判决书不予理会的行为事实上正在破坏交易,答辩人确实已经取得全部购房款,但是在被上诉人将按揭贷款本息全部结清的情况下，被上诉人取得的购房款已经回转至银行。事实上,上诉人申请银行按揭贷款141万元,而被上诉人代上诉人偿还银行按揭贷款本息共计1522243.52元,代偿本金为1348426.38元,上上诉人已经丧失履行合同的能力,构成根本违约。因此,既然《商品房买卖合同》约定了答辩人的合同解除权,在已有的交易被上诉人破坏的情况下,答辩人行使合同解除权没有破坏经济秩序。此外,上诉人李钰轩自身首先违约，不予偿还银行按揭贷款,答辩人在两年多的时间内一直电话通知上诉人要求将答辩人垫付的按揭贷款予以偿还,但是上诉人置之不理。太原市迎泽区人民法院作出(2016)晋0106民初2642号判决书后,上诉人依然不履行判决书,由被上诉人履行判决。在本案中,上诉人接到一审法院通知后不予出庭参加一审诉讼，却在一审法院作出判决后出大谈公平公正，简直是滑稽。因此,请二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。   山西大唐双喜置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的编号为20131936390的《商品房买卖合同》；2、判令被告将“大唐·双喜城”第113幢1单元1201号房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；3、判令被告偿还原告代还的截止至2018年7月31日银行按揭贷款168354元，并计算至《商品房买卖合同》解除之日；4、判令被告支付原告因逾期还款产生的违约金49871元（暂计算至2018年7月31日），并计算至《商品房买卖合同》解除之日；5、判令被告支付原告房屋折旧费394572元（暂计算至2018年7月31日），并计算至被告向原告实际返还房屋之日；6、判令被告支付拖欠的物业费、电梯费、暖气费共计33085元（暂计算至2018年7月31日，并计算至被告实际向原告返还房屋之日）；7、本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：原告（出卖人）与被告（买受人）于2013年6月19日签订编号为20131936390的《商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人以出让的方式取得位于亲贤北街9号编号为并政地国用（2012）第00108号的地块的土地使用权，土地使用年限自2012年7月2日至2057年5月17日。买受人购买的商品房为预售商品房，预（销）售许可证号为（2012）并商房预售字第0084号。买受人购买出卖人开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第113幢1单元1201号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积为187.64平方米，单价为每平方米10768.03元，总金额为2020513元；买受人采取银行按揭付款的方式，首付款为610513元，贷款金额为1410000元。合同附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款约定，鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理；同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。第九条“关于房屋使用折旧的补充”约定，买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费。计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款/20年*房屋使用时间（以月为单位）。合同签订后，被告向原告交付首付款610513元。2013年6月26日，原告（保证人）、被告（借款人）与中国银行股份有限公司太原平阳支行（贷款人）签订编号为2013年借字SXC038号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同主要约定：合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买的位于太原市小店区亲贤北街9号113-1-1201号房产所用，贷款金额为1410000元，贷款期限为30年，自贷款人实际放款日起算；借款人采取按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计360期，还款日为每月的1日，每期还款8909.9元；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性全额连带责任保证。2014年6月16日，原告向被告交付涉案房屋。被告自2013年7月9日至2016年11月期间共计归还银行贷款318435.16元，其中本金54719.39元、利息263249.26元、罚息466.51元。其后未能偿还中国银行股份有限公司太原平阳支行的按揭贷款。2016年6月23日至2018年6月29日期间，中国银行股份有限公司太原平阳支行从原告提供的保证金账户中扣除本金46927.87元、利息121426.13元（含罚息1243.85元），共18笔合计168354元，用于偿还被告的银行按揭贷款本息。第一笔本息于2016年6月23日垫付24631.28元，第二笔本息于2016年8月26日垫付1542.89元，第三笔本息于2016年12月26日垫付5995.75元，第四笔本息于2017年1月25日垫付7552.53元，第五笔本息于2017年2月27日垫付7555.61元，第六笔本息于2017年3月27日垫付7555.35元，第七笔本息于2017年4月27日垫付7555.35元，第八笔本息于2017年5月26日垫付7553.83元，第九笔本息于2017年6月27日垫付7555.6元，第十笔本息于2017年7月26日垫付7554.06元，第十一笔本息于2017年8月28日垫付7556.89元，第十二笔本息于2017年9月25日垫付7552.3元，第十三笔本息于2017年11月27日垫付15158.4元，第十四笔本息于2017年12月25日垫付7552.52元，第十五笔本息于2018年1月26日垫付7554.06元，第十六笔本息于2018年2月27日垫付7555.36元，第十七笔本息于2018年3月27日垫付7555.35元，第十八笔本息于2018年6月29日垫付22816.87元。另查，原告提供山西美嘉乐物业管理有限公司昌盛双喜城服务中心向其出具的13-1-1201李钰轩物业费收费明细，写明，该户欠2015年5月31日至2018年7月31日期间物业费15687元、电梯费3137元，2014年-2017年暖气费14261元，共计33085元。   一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原被告与中国银行股份有限公司太原平阳支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均为各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。被告应当按时足额向中国银行股份有限公司太原平阳支行归还按揭贷款本息，但被告未按期偿还银行按揭贷款，致使原告承担保证责任代被告垫付贷款本息168354元。被告未按期足额偿还按揭贷款累计已超过3期，依照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将“大唐·双喜城”第113幢1单元1201号房屋返还原告，原告应向被告退还所交付的购房款610513元，被告已归还的银行贷款中本金部分54719.39元，应由原告退还被告。因合同解除后，涉案房屋退还原告，购买该房产生的银行贷款需由原告负责偿还。被告逾期还款，原告代被告垫付了贷款中的利息、罚息共计121426.13元，此款被告应偿还原告；同时根据合同约定，“买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”，因日万分之八的约定已超出年利率24%的标准，应当予以调整，被告应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准向原告支付实际垫付逾期未还贷款本金及利息之日起至《商品房买卖合同》解除之日止的违约金为宜。关于原告主张依照《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定由被告向其支付房屋折旧费的诉讼请求，该合同条款中“关于房屋使用折旧的补充”约定：“买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费”，以及按照《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》“固定资产残值比例统一确定为5%”的规定，被告应向原告支付相应的房屋折旧费用，原告向被告交付房屋的时间为2014年6月16日，截止2018年7月31日，共计1506天。房屋折旧费每日为262元（2020513元÷20年÷365天×95%=262元），故被告应支付原告262元×1506天=394572元，另被告仍需向原告支付自2018年8月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋折旧费用（每天262元）。原告主张的物业费、电梯费、暖气费共33085元，仅有原告提供山西美嘉乐物业管理有限公司昌盛双喜城服务中心出具的说明，而无其他凭证予以佐证，本院不予支持。被告李钰轩经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分。判决如下：一、解除原告山西大唐双喜置业有限公司与被告李钰轩于2013年6月19日签订的编号为20131936390的《商品房买卖合同》。二、被告李钰轩于本判决生效后十日内返还原告山西大唐双喜置业有限公司位于太原市亲贤北街9号大唐·双喜城项目第113幢1单元1201号房屋，协助原告办理该《商品房买卖合同》备案的撤销手续。三、原告山西大唐双喜置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告李钰轩购房款610513元、退还被告李钰轩偿还银行贷款中本金部分54719.39元。四、被告李钰轩于本判决生效后十日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司截至2018年6月29日垫付的银行按揭贷款中利息、罚息部分共计121426.13元，并支付2018年6月30日起至《商品房买卖合同》解除之日止垫付的银行按揭贷款中的利息、罚息部分。五、被告李钰轩于本判决生效后十日内按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付原告山西大唐双喜置业有限公司垫付款的违约金，具体计算办法为：第一笔垫付款的违约金自垫付次日起至《商品房买卖合同》解除之日止，第二笔垫付款的违约金自垫付次日起至《商品房买卖合同》解除之日止，之后垫付款的违约金依此计算方法执行。六、被告李钰轩于本判决生效后十日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司截止2018年7月31日的房屋折旧费394572元，并支付原告自2018年8月1日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天262元计算的房屋折旧费。七、驳回原告山西大唐双喜置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8154元（原告已预交），由被告李钰轩负担。   本院二审查明，被上诉人提交证据证明：从2018年7月31日至2019年3月27日承担保证责任向银行偿还本金1353889.52元，连同一审立案之前代偿的贷款共计偿还了1522243.52元，银行按揭贷款本息全部结清，同时迎泽区法院的判决也履行完毕，迎泽法院也出具了结案通知。上诉人对上诉人提交的证据真实性无异议。其他一审认定的证据和事实本院予以确认。   本院认为，一、关于应否解除买卖合同的问题。上诉双方签订的《商品房买卖合同》以及与中国银行股份有限公司太原平阳支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系各方当事人的真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。上诉人应当依约按时足额向中国银行股份有限公司太原平阳支行归还按揭贷款本息，但上诉人未按期偿还银行按揭贷款，致使被上诉人至2019年3月27日承担保证责任代上诉人偿还贷款本息1522243.52元。依照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理。上诉人自2016年12月起未能偿还按揭贷款，至2017年3月被上诉人就有权行使合同解除权，但鉴于出卖人就买受人按揭贷款承担的是阶段性担保责任，上诉人承担的也是分期付款义务，被上诉人针对上诉人分期付款承担分阶段担保责任，上诉人未按期偿还按揭贷款行为一直持续到起诉前，故被上诉人通过起诉方式行使合同解除权，符合相关法律规定和双方当事人的合同约定，理由充足，应予支持。   二、关于涉案合同解除后是否与已生效判决相冲突的问题。1、迎泽区人民法院作出的(2016)晋0106民初2642号民事判决书针对的法律关系是上诉人李钰轩和中行太原平阳支行之间的借款合同关系以及和被上诉人之间的担保法律关系,而本案涉及的上诉人和被上诉人之间的房屋买卖合同法律关系,法律关系不同、诉讼标的不同。2、迎泽区人民法院作出的(2016)晋0106民初2642号民判决书于2017年3月生效后,上诉人应当依照该判决履行支付义务，但上诉人仍然拖延不积极履行自己的付款义务,导致由被上诉人全部代上诉人偿还完按揭贷款，按照法律规定，被上诉人有权向上诉人追偿，按合同约定被上诉人也可以行使合同解除权，本案中被上诉人选择了合同解除权来行使自己的权利。如果上诉人依法履行自身的义务，按该判决偿还按揭贷款的话,被上诉人也不会承担连带清偿责任，过错责任在于上诉人，现被上诉人已代上诉人偿还完按揭贷款，对于出借人来说已全部收回了借款本息，没有权利再向上诉人主张偿还借款，对于房屋出卖人来说，被上诉人有权利行使合同解除权，要求上诉人返还房屋，双方权利义务是对等的公平的。故上诉人上诉称，如《商品房买卖合同》被判令解除,那么将直接导致上诉人不能履行迎泽法院(2016）晋0106民初2642号判决,否则,上诉人履行了该生效判决,将来再履行本案一审判决,必然出现执行回转的问题的意见，理由不足，本院不予采纳。   三、关于格式条款的问题。上诉人诉称本案《商品房买卖合同》约定上诉人逾期偿还银行贷款,被上诉人有权解除合同以及买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金的条款系格式条款,应属无效。但本案中出卖人作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，上诉人对合同条款可以选择接受或不接受，上诉人自愿选择购买涉案房屋，并接受相应的合同条款，是其对自身权利的处置，不应仅以合同文本是被上诉人预先拟定为由主张合同条款为格式条款，应属无效。且根据合同约定上诉人逾期偿还货款，首先违约，而不想承担违约责任，没有不尽义务的权利，权利义务是一致的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约金，是公平合理的，并未加重一方的合同义务和责任。至于违约金约定过高的问题原审法院已作调整，并无不妥。   四、关于折旧费的问题。双方在《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条“关于房屋使用折旧的补充”约定了：“买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费”，以及按照《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》“固定资产残值比例统一确定为5%”的规定，上诉人应向被上诉人支付相应的房屋折旧费用，与市场价格涨跌没有直接关系，也未违反法律规定，有合同约定应首先从约定，故一审判决上诉人仍需向被上诉人支付自2018年8月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋折旧费用，有理有据，并无不当。   综上所述，李钰轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费16308元，由上诉人李钰轩负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘平则   审判员 张璟芳   审判员 李 晨     二〇一九年五月二十八日   书记员 寇 凌