四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9433号 上诉人（原审原告）：蒲江县利民商贸有限公司，住所地：成都市蒲江县鹤山镇大北街**。 法定代表人：徐凌，系经理。 委托诉讼代理人：陈建家，男，汉族，1966年8月28日出生，住四川省大邑县，系公司员工。 委托诉讼代理人：王军，四川颂法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李立新，男，汉族，1976年12月12日出生，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：杨劲，四川华楚律师事务所律师． 上诉人蒲江县利民商贸有限公司（以下简称利民公司）与被上诉人李立新房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 利民公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判支持利民公司的全部诉讼请求．。二、本案一、二审诉讼费用由李立新负担。事实与理由：本案一审判决推定案涉合同约定租赁范围系蒲江县鹤山镇工业区工业北路68号内的整个区域，否定合同中对租赁面积的明确约定，一审法院对此涉及本案重要事实的认定错误。首先案涉《房屋出租合同》对租赁范围（租赁面积）的约定具体、明确，无需进行推定，一审法院在此基础上进行推定错误；其次为有利于合同履行以及李立新生产、经营活动的开展，对68号整体范围内的建筑物以及与之正面毗邻的场地划定3500平方米即可作为租赁的具体范围，李立新使用其余区域的土地属于无权占有，理应腾退交还利民公司并支付占用期间的使用费用。二审庭审中，利民公司变更诉讼请求为对案涉合同解除不再主张。 李立新答辩称，一、租赁标的是整体、全部无法分割，并且使用近5年利民公司都未提出异议；二、合同上的面积是利民公司才准确知道的，这个数据也是利民公司写上去的，当时利民公司并未告诉李立新这个地方的面积，达1万平方米，而是告诉李立新租赁的标的就是鹤山镇工业区工业北路68号所有场地都归李立新使用，当时并未划地区域，说哪些李立新不能使用；三、使用至今实际上李立新一直都是按照整体面积在使用和履行的，第6年也是按照合同约定继续在履行，究其原因就是利民公司缺乏诚信想涨租金而未果产生的本案争议，所以对于本案利民公司的诉讼请求不但不能支持，相反对其违反诚信的原则应当予以惩戒，关于在一审中利民公司的代理人陈述并未提出过要涨租金一事，这是不诚信的，因为当时在一审法院法官的主持下进行过调解，调解时利民公司明确提出了要涨租金，否则他们就要打这个官司，这是当时一审法官可以证实的事情；四、本案利民公司的一审诉讼请求没有法律依据，若认为是重大误解或撤销、无效都不是本案审理的范围，故应当驳回利民公司的上诉。 利民公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令李立新将位于蒲江县鹤山镇工业区工业北路68号地块扣除所租赁的房屋建筑面积约1800㎡，土地面积约3500㎡后的部分（即土地面积约4700㎡）腾退交还利民公司；二、判令李立新自2013年8月1日起按每㎡每年26.42元的标准支付租赁费用直至交还土地之日（暂计算至2018年10月31日金额为651913.29元）；三、请求判令解除房屋租赁合同。 一审法院经审理查明：2013年7月20日利民公司（作为甲方）与李立新（作为乙方）签订了一份《房屋出租合同》，合同主要约定：1．甲方将其自有位于蒲江县鹤山镇工业区工业北路68号的房屋及仓库，建筑面积约1800㎡、土地面积约3500㎡，租赁给乙方；2．租赁期限五年，即2013年8月1日起至2018年7月31日止；3．年租金140000元；4．合同期满后甲方应继续将该房屋、仓库续租与乙方，租赁期不少于3年，租金按每年15000元递增。 一审另查明，从合同履行时起至2018年10月31日止，李立新一直在使用前述68号范围的所有面积，含房屋、仓库及空地，且是唯一的使用人，利民公司知晓李立新使用68号范围内整个区域已经有3年或4年了。利民公司是前述68号土地的使用权证人，权证号蒲国用（2010）第157号，证载使用权面积10000㎡。利民公司称房屋或仓库的房产证尚在办理中，签订合同时双方未实际测量面积、也没有出示土地证。利民公司、李立新双方均认可68号范围内的仓库、房屋及土地是一个整体。五年租期届满后，现李立新已经按照《房屋出租合同》第10条的约定，向利民公司支付了2018年8月1日至2019年7月31日的租金155000元，对此，利民公司也认可双方在继续按合同第10条履行。 上述事实，有利民公司、李立新的当庭陈述，利民公司、李立新的营业执照、身份信息，《房屋出租合同》、土地使用权证等证据在案佐证。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》明确约定双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，故系双方真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有约束力。本案现主要争议焦点是利民公司出租给李立新的是蒲江县鹤山镇工业区工业北路68号内的整个区域还是仅为68号内限定的建筑面积约1800㎡、土地面积约3500㎡的区域。对此一审法院分析如下：首先，合同约定的是68号的房屋及仓库，但后面又在陈述土地面积；其次，68号对应的土地证载明的四至界限清楚明确，双方也认可68号内房屋及土地等为一个整体，且自2013年8月1日合同生效起李立新系68号内唯一的使用人；再次，租期五年内租金约定的是固定不变金额，且没有与面积直相关联；最后，合同虽载明建筑面积约1800㎡、土地面积约3500㎡，但签订合同时利民公司未出示土地证（至今无房产证或不动产证），载明的1800㎡、3500㎡的面积也未经测量而是使用了“约”的表述以及是否指定了相关特定区域为3500㎡的土地双方现也各执一词。根据前述分析，利民公司不能证明其出租给李立新的仅是68号内的限定区域，一审法院综合推定利民公司出租给李立新的是68号内的整个区域，该推定也符合常理和审判实践，更利于维护交易安全。故利民公司的起诉没有事实或法律依据，应予驳回。 综上所述，利民公司的诉请不成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回利民公司的诉讼请求。本案一审案件受理费5160元，由利民公司负担。 二审中，对一审查明的事实部分，利民公司除以下部分有异议外，其他部分无异议：利民公司认为按原合同履行的前提就是租赁范围为5300平方米。李立新对一审查明的事实无异议、无补充。本院对双方无异议的事实部分予以确认。 二审中，利民公司提交一组新证据：规划图，拟证明租赁合 同约定的建筑物，以及毗邻的场地已经达到了租赁的面积，对于除合同约定的其他面积予以腾退，符合合同约定的法律事实。李立新质证称，对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，实际上李立新承租案涉租土地时，土地使用证未向李立新出示，也未告诉李立新承租总面积，现在出示的规划图更未向李立新出示，没有指定的区域，现利民公司把规划图拿出来证明当时出租面积，不能证明当时利民公司进行了区域的划分，不能达到利民公司的证明目的。对该证据本院认为，该证据虽可以证明利民公司出租土地房屋的具体数据，但因在签订合同时并未向李立明出示，不能证明签订合同时即对租赁区域进行划分，不能达到利民公司的证明目的，本院依法不予采信。李立新无新证据提交。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为李立新是否应当向利民公司腾退蒲江县鹤山镇工业区工业北路68号地块扣除所租赁的房屋建筑面积约1800㎡，土地面积约3500㎡后的部分，并按26.42元/㎡/年的标准支付2013年8月1日起至交还土地之日的该部分地块租赁费。现将争议焦点问题阐述如下： 案涉《房屋租赁合同》系利民公司与李立新的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约享有权利、履行义务。本案中双方对利民公司实际出租给李立新的租赁面积有争议，利民公司称其在签订合同时即向李立新指定了出租区域，但并无证据证明其指定区域的具体界限和面积大小，同时利民公司在一审中也认可其在指定时房产证正在办理，并未实际测量出租区域面积也没有有权机关证明，案涉合同载明的租赁面积也使用了“约”这样的概括性表述。同时案涉租赁合同的签订时间为2013年，利民公司无证据证明其在签订合同时或合同履行过程中向李立新出示过2009年即已经制定的规划图和土地使用权证书，也无证据证明其向李立新主张过腾退或提出异议，故一审法院基于此认定利民公司出租给李立新的是68号内的整个区域而非限定区域并无不当，利民公司主张李立新向其腾退蒲江县鹤山镇工业区工业北路68号地块扣除所租赁的房屋建筑面积约1800㎡，土地面积约3500㎡后的部分，并按26.42元/㎡/年的标准支付2013年8月1日起至交还土地之日的该部分地块租赁费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，蒲江县利民商贸有限公司的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费10320元，由蒲江县利民商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年五月二十九日 书记员 郑 帅