四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1622民初857号 原告：武胜百盛商业管理有限公司，住所地：四川省武胜县沿口镇嘉陵路东侧凯旋中央公园**楼，统一社会信用代码9151162234572029XR。 法定代表人：庄伟，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨缘，系公司员工。 委托诉讼代理人：胡朝建，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：曾利，女，1974年2月16日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告武胜百盛商业管理有限公司（以下简称武胜百盛公司）与被告曾利租赁合同纠纷一案。本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭审理了本案，原告武胜百盛公司的委托诉讼代理人杨缘、胡朝建到庭参加了诉讼，被告曾利经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告武胜百盛公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号042）及相关协议于2019年2月22日解除；2、判决被告立即将承租房屋恢复原状且经原告验收合格后交还原告，或向原告支付房屋清水还原费189798.2元。责令被告立即结清水、电等相关费用，完成以承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续等合同约定的其他义务，并支付因延期注销证照所产生的违约金暂定24346.2元（81154＊0.05%＊60天）（以合同解除前最后一个季度租金的0.5%为违约金计算标准，自2019年3月5日计算至被告完成相关证照注销或变更手续之日）；3、判决被告向原告支付自2018年11月22日起至2019年2月21日期间欠缴的房屋租金71154元，逾期支付房屋租金所导致的违约金66450.42元，补偿金276561元，以及被告自合同解除后未按合同约定交还承租房屋所应付的房屋占用使用费（以合同约定的季固定租金所对应的2倍为房屋占用使用费支付标准，自2019年2月22日起计算至被告交还承租房屋并通过验收之日）；4、判决被告向原告支付合同所约定免租期应付的房屋租金合计490251.46元（共计20个月）。庭审中，原告放弃要求被告向其支付自2018年11月22日起至2019年2月21日期间欠缴的房屋租金71154元的诉请。事实和理由：2016年8月16日，原告与粟小莉签订了《房屋租赁合同》(合同编号：042)，约定由其承租位于四川省武胜县沿口镇兴武大道399号武胜融恒时代广场项目1栋1号楼第LG层1-48至1-75＃的商铺。其后原告与粟小莉签订了两份《房屋租赁合同》补充协议，第一份补充协议对原合同中的免租期约定进行了补充约定，第二份补充协议将原合同中约定的200000元租赁保证金变更为100000元。2017年6月27日，原被告及粟小莉三方签订《变更协议》，约定由被告继受《房屋租赁合同》中全部权利义务。 根据《房屋租赁合同》约定，被告应于2018年11月2日前支付自2018年11月22日起至2019年2月21日期间欠缴的租金共计71154元，逾期支付的应当承担违约责任。被告自2018年11月2日起至今未支付欠缴的房屋租金，经原告多次催收，被告仍拒绝履行，已经构成严重违约，并达到合同约定的合同解除条件。2019年2月21日，原告向被告寄送《解除通知书》，《房屋租赁合同》及相关协议于2019年2月22日《解除通知书》送达时解除。截止原告起诉前被告仍未履行应当履行的各项义务，为维护原告的合法权利，特提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告曾利未作答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、被告身份证复印件。拟证明的事实：原被告具备诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》(合同编号：042)、《房屋租赁合同》补充协议2份、《房屋租赁合同变更协议》、被告餐馆工商登记信息、收据、《催款函》《律师函》及寄送证明，拟证明的事实：原被告依法成立房屋租赁合同关系，被告知晓并同意合同约定的租金交付要求、违约责任以及房屋交还要求等内容，被告应于2018年11月2日前交付2018年11月22日至2019年2月21日期间的租金，且经原告多次催告，被告仍未履行支付租金的义务；3、《解除通知书》及寄送证明，拟证明的事实：根据合同约定，《房屋租赁合同》及相关协议已经于2019年2月22日解除；4、清水还原费用明细，拟证明的事实：案涉房屋还原、拆除实际用去的费用；5、租赁房屋实际状况照片2份，拟证明的事实：案涉租赁房屋现由被告实际占用。 被告曾利未向本院提供证据。 本院对原告方提供的证据认证如下：被告曾利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。经本院审查，原告方提供的营业执照、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》(合同编号：042)、《房屋租赁合同》补充协议、《房屋租赁合同变更协议》、餐馆工商登记信息、收据、《催款函》《律师函》及寄送证明、《解除通知书》及寄送证明、租赁房屋实际状况照片等证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。原告方提供的清水还原费用明细系孤证，没有其他证据印证，其真实性、合法性无法确认，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月16日，原告武胜百盛公司将其所有的位于四川省武胜县沿口镇兴武大道融恒时代广场1栋1号楼第LG层1-48＃至75＃号商铺出租给案外人粟小莉，双方签订《房屋租赁合同》(合同编号：042)，原告武胜百盛公司为合同的甲方，案外人粟小莉为合同的乙方，合同约定的相关内容为：“1.2租赁面积：该房屋的建筑面积为1379.07平方米，2.1租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营仅作餐饮用途，3.租赁期限和交付日期、装修免租期：3.1租赁期：自2016年7月15日起至2024年7月14日止，共8年。若房屋交付日期延后，租赁期限自房屋交付之日起计算，合同终止时间不做改变。3.2房屋交付日为2016年8月15日，具体日期以甲方书面通知为准。4.租金支付方式和期限：4.1租金的计算为季固定租金，4.1.1租赁期内，乙方按照本合同约定支付租金。其标准为：一、自2016年7月15日至2017年7月14日，季固定租金单价为人民币52.71元/季/平方米，即季固定租金为人民币72691元；二、自2017年7月15日至2018年7月14日，季固定租金单价为人民币52.71元/季/平方米，即季固定租金为人民币72691元；三、自2018年7月15日至2019年7月14日，季固定租金单价为人民币58.85元/季/平方米，即季固定租金为人民币81154元；四、自2019年7月15日至2020年7月14日，季固定租金单价为人民币58.85元/季/平方米，即季固定租金为人民币81154元；五、自2020年7月15日至2021年7月14日，季固定租金单价为人民币65.47元/季/平方米，即季固定租金为人民币90294元；六、自2021年7月15日至2022年7月14日，季固定租金单价为人民币65.47元/季/平方米，即季固定租金为人民币90294元；七、自2022年7月15日至2023年7月14日，季固定租金单价为人民币72.63元/季/平方米，即季固定租金为人民币100165元；八、自2023年7月15日至2024年7月14日，季固定租金单价为人民币72.63元/季/平方米，即季固定租金为人民币100165元。4.1.2季固定租金的支付时间：第一期的固定租金将自起租日起计算至起租日后第一个完整公历季的末日，并以乙方已向甲方缴纳的租赁意向金之部分冲抵，之后各期固定租金均为每一个公历季支付一次，乙方应于每个公历季度前一个月的第20日或之前支付下一期的季固定租金。若本合同因乙方原因提前解除，乙方已支付的下一期固定租金不予返还。5.1租赁保证金：乙方应于签订本合同后七个工作日内向甲方支付人民币200000元（大写：人民币贰拾万元整），作为乙方依约履行本合同的保证金。保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定的义务保证，甲方有权使用保证金冲抵乙方欠付甲方的租金、其他约定费用和应由乙方赔偿甲方的损失或其他第三人的损失……。除租金与租赁保证金外，乙方还应依据本合同及本合同所述之租赁该房屋相关的其他协议或安排支付如下费用：商场管理费按照约定向甲方指定的物业管理公司（重庆益恒物业管理有限公司武胜分公司）支付该房屋的商场管理费、租赁期内乙方应向甲方支付该房屋的推广宣传费、该房屋实际发生的能源费用、约定的水费、电费、煤气费、通讯费等；10.房屋返还：10.1除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满或提前终止的当日内返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的租金计算方式2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失，乙方还应承担赔偿责任。10.2无论何种原因导致本合同提前终止或者本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方应在返还时自费使该房屋恢复至交付时本合同附件二所列明的甲方所所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时应由甲方进行验收，并且甲乙双方应相互结清各自应承担的费用，乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不得就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求。因返还房屋发生的费用均由乙方自行承。10.3乙方返还房屋时，先由乙方和甲方同时到场共同验收，之后甲乙双方共同以书面方式确认。10.5租赁期满当日或本合同提前终止之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同约定向乙方收取占用使用费及其他费用外，并视为乙方放弃屋内物件的所有权。10.6无论本合同何种原因终止，如乙方以该房屋为地址进行工商登记注册，则乙方应在本合同终止后10日内办理完毕以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续。否则，由此造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，甲方并有权不退还乙方租赁保证金。10.7租赁期满或本合同提前终止后，乙方应在本合同终止后10日内办理煤气注销或变更手续、电话及网络注销或变更手续、付清其应承担的煤气费、水费、电费、电话费、网络费等。否则，甲方并有权不退还乙方租赁保证金。13.解除本合同的条件：13.3…甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停止公用事业供应，不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金及商场管理费等费用（免租期的租金及管理费用依据本合同第4条和第5条的约定计算），有权单方解除本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按季租金（这里的季租金指本合同解除前乙方应支付的最高季租金）及商场管理费的3倍金额或本合同规定的租赁保证金金额的1/3补偿甲方（两者取高）：。13.3.2乙方逾期向甲方支付租金或及本合同约定的应由乙方向甲方或商场物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的；……14.违约责任：14.5。在租赁期内对乙方违约行为的处理：14.5.2逾期支付相应费用的违约责任：除本合同另有约定外，乙方逾期支付租金、商场管理费、租赁保证金、公共事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期累计超过10日，甲方有权停止公共事业供应。……若乙方逾期支付相应费用累计超过15日的，且甲方依据本合同第13.3条款的约定选择单方解除本合同的，乙方应按照本合同第13.3条的约定向甲方承担违约责任，租金、商场管理费及其他相关费用应当支付至本合同解除之日止。…14.5.6延期注销证照的违约责任：如乙方拒绝或延迟将其已注册在该房屋的各类证书执照在本合同届满或提前终止之日起十日内予以注销。每逾期一日应按照当时本合同届满或提前终止之前最后一个季度租金的0.5%向甲方支付违约金。” 2016年8月16日，原告武胜百盛公司与案外人粟小莉签订《房屋租赁合同补充协议》两份，原告武胜百盛公司为协议的甲方，案外人粟小莉为协议的乙方，补充协议约定的相关内容为：“。对原合同3.3条约定的经营免租期时间作出变更。原合同约定为：。现变更为：租赁期内，甲方给予乙方的免租期为609日，其中装修免租期为92日，自2016年7月15日起至2016年10月14日止，经营免租期为517日，第一年的经营免租期自2016年10月15日起至2017年5月14日止，第二年的经营免租期自2017年7月15日起至2018年3月14日止，第三年的经营免租期自2018年7月15日起至2018年9月14日止（若房屋交付日期延后，则自实际交付日起算，装修免租期第一年经营免租期并相应顺延）。对原合同5.1条约定的租赁保证金作出变更。原合同约定为：乙方应于签订本合同后七个工作日内向甲方支付人民币200000元（大写：人民币贰拾万元整），作为乙方依约履行本合同的保证金。现变更为：乙方应于签订原合同后七个工作日内，向甲方支付人民币200000元（大写：人民币贰拾万元整），作为乙方依约履行本合同的保证金。乙方足额交纳前述租赁保证金后，于房屋交付日将租赁保证金中的人民币100000元（大写：人民币壹拾万元整）转为第一期的固定租金及物管费。乙方应于签订原合同后七个工作日内，向甲方支付第一期的固定租金及物管费差额部分，即人民币5788元。乙方足额交纳租赁保证金及第一期的固定租金差额部分后，自房屋交付日起，乙方的租赁保证金变更为人民币100000元”。 2016年8月22日，原告武胜百盛公司将案涉房屋交付给案外人粟小莉，并签订房屋交付确认书，案外人粟小莉按约向原告缴纳了租金72690元及租赁保证金10万元后将案涉房屋进行装修，并于2016年10月开始经营餐厅业务。 2017年6月27日，案外人粟小莉将其经营的案涉餐厅转让给本案被告曾利继续经营，经原告武胜百盛公司同意，案外人粟小莉将其租赁原告的案涉房屋转租给被告曾利，并签订《变更协议》，原告武胜百盛公司为协议的甲方，案外人粟小莉为协议的乙方，被告曾利为协议的丙方，协议约定：“甲乙双方已于2016年8月16日签订《房屋租金合同》（合同编号042）。甲、乙、丙三方在平等自愿、公平和诚信的基础上经协商一致对原合同作出变更，签订补充协议如下：第一条经甲方同意，乙方自本协议生效时起将自己在《房屋租金合同》中的权利和义务一并转让给丙方，丙方自本协议生效时起继受乙方在《房屋租金合同》中的全部权利和义务。第二条本协议签订前，丙方对《房屋租金合同》所涉房屋现状及《房屋租金合同》履行情况已完全知晓并认可，自愿按照《房屋租金合同》约定继续履行。第五条本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章（捺指印）时生效。”原告武胜百盛公司在该协议上加盖公章，案外人粟小莉和被告曾利在该协议上签字和捺指印。案外人粟小莉将案涉房屋转租给被告曾利时与原告方结清了案涉房屋租金及其他相关费用，将租赁保证金10万元一并转让给了被告曾利。 被告曾利承租案涉房屋后继续经营餐厅，并按约定向原告缴纳房屋租金至2018年11月21日止，应于2018年11月2日前向原告支付2018年11月22日至2019年2月21日期间的租金71154元未按约缴纳，经原告多次催收未果。 2019年1月16日，原告武胜百盛公司向被告曾利寄送《律师函》，该函载明：“根据合同约定，你方应当于2018年11月2日前支付自2018年11月22日至2019年2月21日止的欠缴租金81154元，但截至本函寄出之日，你方仍怠于履行支付租金等义务。现郑重函告如下：你方应当于2019年1月25日前支付欠缴租金81154元及违约金25157.74元。合计106311.74元。”该《律师函》于2019年1月18日送达给被告曾利。2019年2月21日，原告武胜百盛公司向被告曾利寄送《解除通知书》，该通知书载明：“。根据《房屋租赁合同》约定，你方应当于2018年11月2日前支付自2018年11月22日至2019年2月21日止的欠缴租金71154元，逾期支付的，你方应承担违约责任。现你方逾期支付应付租赁已达110日，经我司多次催告，你方仍不履行付款义务。《房屋租赁合同》第13.3约定：‘甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停止公用事业供应，不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金及商场管理费等费用（免租期的租金及管理费用依据本合同第4条和第5条的约定计算），有权单方解除本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按季租金（这里的季租金指本合同解除前乙方应支付的最高季租金）及商场管理费的3倍金额或本合同规定的租赁保证金金额的1/3补偿甲方（两者取高）’《房屋租赁合同》第13.3.2约定：‘乙方逾期向甲方支付租金或及本合同约定的应由乙方向甲方或商场物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的’。《房屋租赁合同》第14.5.2约定：‘逾期支付相应费用的违约责任：除本合同另有约定外，乙方逾期支付租金、商场管理费、租赁保证金、公共事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期累计超过10日，甲方有权停止公共事业供应。……若乙方逾期支付相应费用累计超过15日的，且甲方依据本合同第13.3条款的约定选择单方解除本合同的，乙方应按照本合同第13.3条的约定向甲方承担违约责任，租金、商场管理费及其他相关费用应当支付至本合同解除之日止。’《房屋租赁合同》第10.2约定：‘无论何种原因导致本合同提前终止或者本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方应在返还时自费使该房屋恢复至交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态’。依据《房屋租赁合同》的上述约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，你方逾期付款的违约行为已经达到合同约定的解除条件。现正式书面通知如下：1、《房屋租赁合同》（合同编号042）自本《解除通知书》送达你方时解除；2、剩余的租赁保证金100000元（大写人民币壹拾万元）不予退还；3、你方应于2019年2月28日前向我司指定银行账户支付以下款项：（1）欠缴租金71154元；（2）逾期缴纳租金的违约金累计66450.42元；（3）补偿金276561元；（4）免租期租金退还490251.46元；4、你方应于2019年3月15日前将承租房屋恢复原状返还我司，并通过我司验收；5、本《解除通知书》到达你方之日10日内，你方应办理完毕以承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将上述注销或变更完毕的证明提交我司备案；6、本《解除通知书》到达你方之日10日内，你方应办理完毕天然气注销或变更手续、电话及网络注销或变更手续、付清你方应承担的天然气费、水费、电费、电话费及网络费等，并将上述注销或变更完毕的证明提交我司备案”。该《解除通知书》于2019年2月22日送达给被告曾利。被告曾利收到《律师函》和《解除通知书》后，没有按函件和通知书上的内容履行义务。2019年3月5日，原告遂向本院起诉讼，请求判决支持其诉讼请求。 同时查明：1、在诉讼过程中，被告曾利于2019年3月12日向原告支付了2018年11月22日至2019年2月21日期间下欠的租金71154元；2、对案涉房屋被告现未恢复原状返还给原告，也未完成以承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续等合同约定的义务；3、原告武胜百盛公司与案外人粟小莉于2016年8月16日签订《房屋租赁合同》后至今，案外人粟小莉向原告缴纳了租赁保证金10万元和3个月的房屋租金共计72690元，被告曾利向原告缴纳了7个月的房屋租金元共计180892.78元。 本院认为：原告武胜百盛公司与案外人粟小莉于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，是在双方公平、自愿原则下订立的，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行义务。合同签订后，原告武胜百盛公司与案外人粟小莉均按约履行合同义务，原告将案涉房屋交付给案外人粟小莉，案外人粟小莉接房后将案涉房屋装修后经营餐厅，并按约定期限向原告缴纳租金及相关费用。直至2017年6月27日案外人粟小莉将其经营的餐厅转让给本案被告曾利，又经原告同意将其租赁的案涉房屋转租给被告曾利，原被告与案外人粟小莉签订的《变更协议》是在三方公平、自愿原则下订立的，合法有效，对当事人具有法律约束力。该《变更协议》约定，案外人粟小莉将其在《房屋租金合同》中的权利和义务一并转让给被告曾利，被告曾利自协议生效时起继受案外人粟小莉在《房屋租金合同》中的全部权利和义务，并自愿按照《房屋租金合同》约定继续履行，因此，被告曾利应当继续履行原告与案外人粟小莉签订的《房屋租金合同》的合同全部义务。被告曾利在合同履行过程中履行了部分合同义务，对应于2018年11月2日前向原告支付的2018年11月22日至2019年2月21日期间的租金71154元未按约履行，构成违约。经原告多次催收，被告在合理期限内仍未履行，在诉讼过程中虽已经履行了该项义务，但被告的行为仍应当承担违约责任。合同约定，被告逾期向原告支付租金或及本合同约定的应由被告向原告或商场物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，原告有权单方解除本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”被告的行为已经符合合同解除条件，原告武胜百盛公司于2019年2月21日向被告曾利寄送《解除通知书》，被告曾利于2019年2月22日收到该通知书。依据《中华人民共和国合同法》九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告曾利收到该《解除通知书》后，未请求人民法院或者仲裁机构确认该通知书的效力，因此，该《解除通知书》于2019年2月22日予以解除，原告诉请确认原被告签订的《房屋租赁合同》及相关协议于2019年2月22日解除的理由成立，本院予以支持。 关于原告诉请要求被告立即将承租房屋恢复原状且经原告验收合格后交还原告或向原告支付房屋清水还原费189798.2元问题。根据案涉《房屋租赁合同》第10.2条约定，合同解除后，被告负有将承租的案涉房屋恢复原状的义务，原告也可以书面同意被告无需恢复原状。因此，原告要求被告返还承租的案涉房屋的理由成立，本院予以支持。对将案涉房屋恢复原状的合理费用问题，原告方仅提供了还原费用明细，没有其他证据印证，本院无法确认。因此，原告要求被告支付房屋清水还原费189798.2元的理由不充分，本院不予认定。该笔费用待实际发生后原告方可以另行主张，在本案中不予处理。 关于原告诉请要求被告立即结清水、电等相关费用问题，因该费用的权利主体不是本案原告，该费用的权利主体可以向被告主张权利，不属于本案处理范畴。因此，原告的该项诉请的理由不成立，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付自2018年11月22日起至2019年2月21日期间欠缴的房屋租金71154元，逾期支付房屋租金所导致的违约金66450.42元，补偿金276561元问题。诉讼过程中被告曾利已于2019年3月12日向原告支付了下欠的2018年11月22日至2019年2月21日期间的租金71154元，庭审中原告已放弃该项诉请，对此本院不再处理。被告逾期向原告支付房屋租金和在合同解除后未按合同约定交还承租房屋以及未按约完成以承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续等行为，均构成了违约，应承担的违约责任在案涉《房屋租赁合同》的第4.1.2条、第14.5.2条等条款中进行了约定，该条款中所约定的违约金明显过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院充分考虑当事人的过错程度及原告的预期利益，结合本案合同的约定、合同的履行情况、原告的实际损失等综合因素，以平衡双方利益的原则，酌情认定被告的以上违约行为向原告支付违约金2万元。鉴于被告对其违约行为已经承担了相应的违约责任，原告要求被告承担补偿金276561元，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告完成以承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续等合同约定的其他义务，并支付因延期注销证照所产生的违约金（以合同解除前最后一个季度租金的0.5%为违约金计算标准，自2019年3月5日计算至被告完成相关证照注销或变更手续之日）问题。根据案涉《房屋租赁合同》第10.6、10.7条约定，被告应在本合同终止后10日内办理完毕以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，否则，由此造成原告损失的，由被告负责赔偿。案涉合同解除后，被告应办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，因此，原告要求被告完成以承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续等合同约定的其他义务的理由成立，本院予以支持。对原告依据案涉《房屋租赁合同》第14.5.6约定，要求被告支付因延期注销证照每逾期一日按照当时本合同届满或提前终止之前最后一个季度租金的0.5%向原告支付违约金的问题。案涉合同解除后，被告至今未按约将案涉房屋返还给原告和完成以承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续的违约行为被告应承担的违约责任已在前款中予以了处理，本项诉请中不另行处理。 关于原告诉请要求被告支付自合同解除后未按合同约定交还承租房屋所应付的房屋占用使用费（以合同约定的季固定租金所对应的2倍为房屋占用使用费支付标准，自2019年2月22日起计算至被告交还承租房屋并通过验收之日）问题。案涉合同解除后，被告未按约将案涉房屋返还给原告，案涉房屋现被告仍占有，给原告方造成了实际损失，该损失金额可参照案涉租赁合同约定的同期房屋租金标准计算，案涉租赁合同约定自2018年7月15日至2019年7月14日期间季固定租金为人民币81154元；即每天为901.71元（81154÷90天）。因案涉《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除，被告应从2019年2月23日起每日向原告支付房屋占用使用费901.71元，支付至被告将案涉房屋交还给原告之日止。原告诉请要求被告以合同约定的季固定租金所对应的2倍计算房屋占用使用费，因被告的该违约行为应承担的违约责任已在前款中予以了处理，对该项诉请本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付合同所约定免租期应付的房屋租金合计490251.46元问题。案涉《房屋租赁合同》约定，被告逾期向原告支付租金或及本合同约定的应由被告向原告或商场物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，原告有权要求被告补交免租期所免除的租金及商场管理费等费用。该约定不违反法律规定，合法有效，且该约定应系附履行条件的合同条款。被告应于2018年11月2日前向原告支付的租金71154元未按约缴纳，逾期至2019年3月12日缴纳，累计已经超过15日，按照合同约定，原告有权要求被告补交免租期所免除的租金。因此，原告的该项诉请的理由成立，本院予以支持。自2016年8月16日原告与案外人粟小莉签订《房屋租赁合同》起至2019年2月22日案涉《房屋租赁合同》解除之日止，共计30个月零6天，原告已经向案外人粟小莉收取了3个月的租金，向被告曾利收取了7个月的租金。因此，原告要求被告给付20个月的免租期租金490251.68元的理由成立，本院予以支持。 关于被告向原告缴纳的租赁保证金10万元的处理问题。案涉《房屋租赁合同》约定，被告逾期向原告支付租金或及本合同约定的应由被告向原告或商场物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，原告不予返还被告的租赁保证金。该约定应属于对违约责任的约定条款，因被告的违约行为所应承担的违约责任已在前款中予以了处理。因此，该笔租赁保证金10万元应由原告退还给被告。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告武胜百盛商业管理有限公司与案外人粟小莉于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》（合同编号042）、《房屋租赁合同补充协议》以及原告武胜百盛商业管理有限公司与被告曾利于2017年6月27日签订的《变更协议》于2019年2月22日解除； 被告曾利在本判决生效后将案涉的位于四川省武胜县沿口镇兴武大道融恒时代广场1栋1号楼第LG层1-48＃至75＃号商铺返还给原告武胜百盛商业管理有限公司，并完成以承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续； 被告曾利给付原告武胜百盛商业管理有限公司违约金2万元； 被告曾利应从2019年2月23日起每日向原告武胜百盛商业管理有限公司给付房屋占用使用费901.71元，给付至被告曾利将案涉房屋交还给原告之日止。 被告曾利给付原告武胜百盛商业管理有限公司商铺免租期的租金490251.68元； 原告武胜百盛商业管理有限公司退还给被告曾利租赁保证金10万元。 驳回原告武胜百盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费14648元，减半收取7324元，由被告曾利负担（原告武胜百盛商业管理有限公司已垫付，被告曾利在履行义务时支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  陈道金 二〇一九年五月三十一日 书记员  苟激光