贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1237号 上诉人（原审被告）：贵州翰林置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**。统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。联系电话：17808480401。 被上诉人（原审原告）：郭定美，女，汉族，1969年4月4日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：高明华，男，汉族，1968年2月12日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人一般代理）：吴智雯，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人贵州翰林置业有限公司（下称：翰林置业）因与被上诉人郭定美、高明华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8114号判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。 上诉人翰林置业上诉请求：1、撤销原判并改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：被上诉人主张逾期违约金的请求已超过法律规定的诉讼时效，上诉人虽未在约定的期限内办理房产证，但并非上诉人原因造成的，消防验收的原因上诉人已向政府写出书面报告，责任不在上诉人。上诉人即使要承担违约金也须按照被上诉人实际损失计算，法院应减损，故请求二审法院支持其上诉请求。 被上诉人郭定美、高明华二审答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，请求二审维持原判。 郭定美、高明华一审提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告所购买的远航综合专业市场6-3-13号商铺办理房屋产权登记手续，并将产权证书交予原告；2、判令被告以159,447.00元基数，从2015年4月29日起按每日万分之二的标准计算至被告将涉案商铺产权证书交付给原告之日止向原告支付违约金（暂计至2018年8月30日为38,873.00元，实际以产权证交付原告之日计算结算为准）；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2013年9月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××综合专业市场××层，房号为6-3-13，商业营业用房；建筑面积为50.4平方米，套内建筑面积42平方米；商品房总价款为159,447.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款80,447.00元，余款79,000.00元以银行按揭贷款支付；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款159,447.00元。2013年11月11日，被告向原告收取代办证杂费4,333.00元。至今，被告尚未为原告办理房屋转移登记。为此，原告以前述诉请诉至本院。 另查明，被告于2017年12月29日取得涉案房屋商品房屋备案证明。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告依约支付了购房款，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。现被告方已具备办理转移登记的条件，且双方合同约定原告同意委托被告代为办证，故原告主张被告为其办理房屋产权证的诉请，本院予以支持，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告主张的违约金诉请，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年4月29日起开始计算违约金。原告于2018年9月20日提起本案的诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，至2017年10月1日两年的诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权应当适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，2017年10月1日往前回溯两年即2015年10月1日以前的违约金请求权已超过原规定的两年诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2015年10月1日起计算。同时，原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。庭审时，被告当庭通知原告办理转移登记，故原告诉请的违约金从2015年10月1日起计算至2018年11月23日（开庭之日）止，共计1149天。 对于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定计算，被告要求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告要求减少违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告诉请的违约金按合同约定的计算标准具体计算为：159,447.00元×0.02%×1149天=36,640.92元。 对于被告提出的办证不能不是其原因造成的抗辩主张，无证据支撑，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于原告郭定美、高明华缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告郭定美、高明华办理涉案商业营业用房的不动产权证书；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭定美、高明华逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金36,640.92元；三、驳回原告郭定美、高明华的其他诉讼请求。案件受理费386.00元（已减半收取），由被告贵州翰林置业有限公司负担。 在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1、涉案房屋逾期办证，上诉人是否应承担逾期违约责任;2、本案诉讼时效是否超过；3、合同约定的违约金是否过高，是否应当调整。 关于涉案房屋逾期办证，上诉人是否应承担逾期违约责任问题。经查，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，被上诉人已支付了购房款，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，若上诉人未能履行此义务，则从约定日期起超过180日，致实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之二的违约金。虽然上诉人提出因消防设施不过关，已向政府写书面报告要求处理，逾期办证的责任不在上诉人，其不应承担违约责任的抗辩。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，消防设施不过关向政府报告处理等第三人因素不免除上诉人根据合同约定应承担的违约责任。本案合同签署于2013年，上诉人作为房地产开发企业，在经营过程中，对房屋产权转移登记所需条件应有充分的认识，消防设施质量验收是上诉人必须完成的事项，其在合同中承诺了明确的办理产权转移登记的日期，未按期办证就构成违约，故对上诉人的此上诉理由，本院不予支持。 关于本案诉讼时效是否超过问题。经查，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2015年4月28日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，但其逾期未履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于诉讼时效，因《商品房买卖合同》约定“按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，由于该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。故本案未超过三年的诉讼时效期间，原判予以支持并无不当。 关于合同约定的违约金是否过高，是否应当调整问题。经查，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金过高须进行调减，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费772元，由上诉人贵州翰林置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 平 审判员 李厚军 审判员 张 伟 二〇一九年五月六日 书记员 张 金