吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉24民终671号 上诉人(原审被告)：延吉光福环保建材有限公司，住所地吉林省延吉市长白路**。 法定代表人：黄皓，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：许杨，男,1976年7月4日出生，汉族，住吉林省延吉市。 被上诉人(原审第三人)：延边福龙房地产开发有限公司，住，住所地吉林省延吉市公园路40-14-1/div> 法定代表人：金明洙，经理。 委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。 上诉人延吉光福环保建材有限公司（以下简称“光福公司”）因与被上诉人许杨、延边福龙房地产开发有限公司（以下简称“福龙公司”）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人均无新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 延吉光福环保建材有限公司上诉请求：1．撤销（2017）吉2401民初4510号民事判决书，维持（2017)吉2401执异75号执行裁定书,驳回被上诉人许杨排除对位于延吉市××路房屋的强制执行的诉讼请求。2.判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院在审理中查明“被上诉人许杨名下有两套房屋，位于延吉市××街房屋(建筑面积94.16平方米,用途为住宅)由许杨与妻子、儿子居住使用，而位于延吉市××胡同房屋（建筑面积120.72平方米，用途为住宅）已出租给他人使用”等事实的情况下，许杨再购买明苑大厦11003号房屋的行为认定为“为了以后更好的满足其家庭成员对生活和居住环境的改善要求，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内”,判决排除上诉人对位于延吉市××路房屋的强制执行申请。上述判决违背《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款,所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定的内容。而且被上诉人现居住的原有住房已经能满足现有家庭成员的居住要求(建筑面积94.16平方米，居住3口人)，又将第二套房（建筑面积120.72平方米，用途为住宅）已出租给他人使用的情况下再次购买第三套商品房（建筑面积55平方米）的行为认定为属于满足生存权的合理消费范畴之内。这是对法律条款和司法解释的断章取义的适用，为此，原审判决排除对诉争房屋的强制执行是错误的。 许杨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 福龙公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 许杨向一审法院起诉请求:1.排除对位于延吉市××路房屋的强制执行；2.本案诉讼费由光福公司负担。事实和理由：2013年1月4日，许杨与福龙公司签订商品房认购书，由许杨购买位于延吉市××路房屋，并已支付了85%的房款即211310元。根据有关法律规定，该商品房认购书是合法有效的合同。2017年，许杨得知购买的房屋被法院进行拍卖，随后向法院提出执行异议，延吉市人民法院于2017年6月23日作出（2017）吉2401执异75号执行裁定，以案外人许杨名下有其他房屋为由，驳回了异议请求。许杨购买房屋是在法院裁定拍卖前，申请执行人光福公司与被执行人福龙公司之间的纠纷与许杨并无关联。此外，法律没有规定公民不得购买一套以上房屋。如购买的房屋被拍卖，法院也应当考虑到购房投资及房屋增值利益的损失由谁来承担的问题。再者，在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中，明确写明“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，这就更应该保护商品房买受人的合法权益。综上，（2017）吉2401执异75号执行裁定是错误的，应予以纠正。 一审法院认定事实：2013年1月4日，许杨（认购人乙方）与福龙公司（出卖人甲方）签订商品房认购书，由乙方认购明苑大厦楼1103号商品房（建筑面积55平方米，房价每平方米4520元，总价248600元）。该认购书中还约定：乙方签署本认购书时一次性向甲方交纳总房款的70%即174020元作为该商品房的首付款。主体建到三楼，10日内交纳总房款的15%即37290元，待房屋主体封闭前15日内交齐剩余房款15%即37290元。如乙方未能按时向甲方交付房款，从逾期之日起至15日内向甲方支付日千分之五的滞纳金，超过15日，甲方有权解除本认购书，退还已付房款，甲方收回此房，不再另行通知乙方而将该商品房另行处理；交工日期为2014年10月30日；领取钥匙条件。在乙方交清全部预售房款、取暖费、供电维护费、智能水电费、物业管理费、装饰垃圾清理费、装修保证金、预存电费、有线电视初装费、管道煤气初装费。甲方将钥匙交给乙方，预期不领取钥匙，后果由业主负责；甲方负责办理乙方的房屋所有权证和土地使用证，办理房照的物业维修金、契税、两证工本费等由乙方承担；甲方根据国家建设部门相关规定对房屋进行保修，乙方接受房屋后，未经甲方同意不得随意改动房屋结构，如随意改动造成不良后果，由乙方负责；乙方需在该商品房房款及其他相关费用付清后，到甲方指定地点签署该房的《商品房买卖合同》，并带齐本人身份证及此认购书。如30日内，乙方未办理相关手续的，甲方有权解除本认购书并退还已付房款，相关费用不予退款；本认购书作为甲、乙双方权利义务的约定，与《商品房买卖合同》具同等法律效力。签订认购书当日，许杨支付总房款的70%即174020元，又于2014年9月20日支付总房款的15%即37290元，剩余房款未付。此外，许杨与福龙公司之间未按认购书的约定签订《商品房买卖合同》，也未交付房屋。福龙公司陈述诉争房屋至今未经过法定验收程序。2014年6月，福龙公司取得了延吉市军民路52号明苑大厦的建设工程规划许可证，建设项目名称为明苑大厦1栋6-12层。2014年11月，福龙公司取得了延吉市军民路52号明苑大厦的商品房预售许可证，该房屋用途为商住楼，共57套，其中商业楼的最高层为第6层，住宅楼的最高层为第**。2015年11月2日，本院受理原告光福公司与被告福龙公司之间建设工程施工合同纠纷一案。该案中，经光福公司申请，本院于2015年11月3日作出（2015）延民初字第6219-1号民事裁定，冻结本案诉争房屋（现延吉市房屋产权管理中心处登记的房号为11003，规划用途为住宅），冻结期限为三年。2016年2月17日，本院作出（2015）延民初字第6219号民事判决，认定福龙公司与光福公司之间明苑大厦工程轻质内、外墙施工合同，出自双方当事人的真实意思表示，并由光福公司找具有建筑施工资质的延边恒利达建筑有限责任公司予以施工，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。该案判决内容为：一、被告福龙公司于本判决发生法律效力后立即支付原告光福公司工程款5918008元及相应利息（从2015年9月20日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至福龙公司给付之日止）;二、驳回原告光福公司的其他诉讼请求。该判决生效后，光福公司于2016年3月23日向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2016年12月27日作出（2016）吉2401执505-6号执行裁定，评估、拍卖、变卖被执行人福龙公司开发建设的本案诉争房屋。案外人许杨对诉争房屋提出执行异议后，本院于2017年6月23日作出（2017）吉2401执异75号执行裁定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，以案外人许杨在本院查封房屋前签订商品房认购书，已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十，但其名下有其他房屋，并非无其他用于居住的房屋，故不符合有关排除执行的情形为由，驳回了异议请求。另查，许杨名下有两套房屋，位于延吉市××街房屋（建筑面积94.16平方米，用途为住宅）由许杨与妻子、儿子居住使用，而位于延吉市××胡同房屋（建筑面积120.72平方米，用途为住宅）已出租给他人使用。另外，关于（2015）延民初字第6219号民事判决，延吉市人民检察院于2017年10月30日作出延市检民（行）监【2017】22240100008号再审检察建议书，向本院提出再审检察建议,认为光福公司在签订合同时及之后并没有施工资质，所以光福公司与福龙公司签订的合同违反法律规定，属于无效合同，原审法院认定该合同有效系适用法律错误。2017年12月20日，本院作出（2017）吉2401民监25号民事裁定，再审（2015）延民初字第6219号案件，并中止原判决书的执行。经再审审理后，本院于2018年10月30日作出（2018）吉2401民再13号民事判决，认为光福公司与福龙公司签订的合同性质为建设工程施工合同，光福公司作为合同签订方在签订、履行涉案协议时不具备建筑企业资质或相关等级，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”规定，应当认定双方签订的明苑大厦工程轻质内外墙施工合同无效。该案判决内容为：一、被告福龙公司于本判决发生法律效力后立即向原告光福公司支付5815593元及相应利息（自2015年10月1日始，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至全部付清之日止）；二、驳回原告光福公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 一审法院认为，本案争议焦点是许杨对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条均属于实质审查条款，但不同的是，第二十八条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，而第二十九条规定则进一步能对抗对被执行人享有建设工程价款优先受偿权的债权人，该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。就本案而言，第二十八条和第二十九条都可以作为本案执行异议之诉审理的参照，只要购房者的情况符合任何一条均可排除执行。本案中，许杨与福龙公司于2013年1月4日签订的商品房认购书对买卖双方、房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期等均作出了明确约定，基本包含了书面买卖合同的应有条款，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，并且出卖人已按照约定收取85%购房款，故可以认定在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。但因许杨未在法院查封之前合法占有房屋，故不能适用第二十八条规定排除执行。许杨购买诉争房屋的最终目的是为了今后将生活在安图县亮兵村的岳父母接到城镇便于生活和赡养老人，这符合当地民族习俗和常理。在光福公司未能提交有效证据证明许杨购买诉争房屋是用于商业性投资的情况下，可以认定许杨再购买诉争房屋是为了以后更好地满足其家庭成员对生活和居住环境改善的要求，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。至此，应认定许杨的上述情况符合第二十九条的规定，其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于许杨主张适用的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，实质已经融入到上述第二十九条规定的条款内容之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件，故其主张适用的法律不当。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决：排除对位于延吉市××路房屋的强制执行。案件受理费4470元，由被告延吉光福环保建材有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，由于异议人许杨并未实际占有案涉房屋，因此，对异议人的权利是否足以对抗人民法院的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”据此，买受人购买登记在房地产开发企业名下的房屋，当该房地产开发企业作为被执行人时，买受人必须同时具备上述三个条件方可排除人民法院对该财产的执行。本案中，许杨在人民法院查封之前已经与福龙公司签订了合法有效的商品房买卖合同，而且依约支付了超过50%的房屋价款，但是，所购买的房屋并非许杨名下唯一由于居住的房屋，因此，许杨要求排除执行的理由不符合上述规定，其权利不能排除人民法院的执行。一审判决认定许杨作为消费者的权利可以排除人民法院的执行，属于适用法律错误，本院应予纠正。 综上所述，延吉光福环保建材有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初4510号民事判决； 二、驳回许杨的诉讼请求。 一审案件受理费4470元，二审案件受理费4470元，合计8940元，由被上诉人许杨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 全智光 审 判 员 朴美兰 审 判 员 林 美 二〇一九年五月三十日 法官助理 方美虹 书 记 员 段崇鹏