广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执复273号复议申请人（异议人、利害关系人）：广州市洪星孵化器有限公司，住所地广东省广州市荔湾区德星路**首层**6铺。法定代表人：吴小转。申请执行人：广州市安信小额贷款股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区长堤大马路**首**-9。法定代表人：杜广洪，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨颖，广东法丞律师事务所律师。被执行人：黄洪滔，男，1974年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被执行人：广州正瀚材料科技有限公司，住所，住所地广东省广州市黄埔区水西路******div>法定代表人：张敬华。被执行人：广州赛能冷藏科技有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城科研路****自编**法定代表人：黄海生。被执行人：广州市科思通技术有限公司，住所地广东省广州市天，住所地广东省广州市天河区广汕二路高科路**701之** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：邹至刚。被执行人：官雪美，女，1975年11月16日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市天河区。复议申请人广州市洪星孵化器有限公司（以下简称洪星公司）不服广东省广州市黄埔区人民法院（以下简称黄埔法院）作出的(2019)粤0112执异26号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，并于2019年5月16日举证了听证。复议申请人洪星公司的法定代表人吴小转，申请执行人广州市安信小额贷款股份有限公司（以下简称安信公司）的委托诉讼代理人杨颖，被执行人广州正瀚材料科技有限公司（以下简称正瀚公司）的法定代表人张敬华参加了听证。现已审查终结。黄埔法院在执行申请执行人安信公司与被执行人黄洪滔、正瀚公司、广州赛能冷藏科技有限公司（以下简称赛能公司）、广州市科思通技术有限公司（以下简称科思通公司）、官雪美借款合同纠纷一案中，裁定拍卖正瀚公司名下的位于广州市黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编A栋201房、B201房、D栋二层及G栋五层房屋。洪星公司不服提出书面异议，请求中止对黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编B栋201房、D栋二层物业拍卖、变卖等一切执行措施以及阻止在租赁期限内移交上述房产。黄埔法院查明：安信公司与黄洪滔、正瀚公司、赛能公司、科思通公司、官雪美一案，广州市仲裁委员会于2015年6月8日作出（2015）穗仲案字第1591号调解书。因黄洪滔、正瀚公司、赛能公司、科思通公司、官雪美未履行调解书约定的义务，安信公司向本院申请执行，后本院指定黄埔法院执行。黄埔法院于2016年8月1日予以受理，案号为（2016）粤0112执2321号，该案于2016年10月26日终结本次执行。2018年4月27日，该案恢复执行，案号为（2018）粤0112执恢181号。在（2016）粤0112执2321号案的执行过程中，黄埔法院查封了正瀚公司名下案涉房产。黄埔法院以（2018）粤0112执恢181号裁定拍卖、变卖案涉房产。2018年9月30日，黄埔法院发布公告，告知相关权利人，依法将正瀚公司名下的案涉房产移送拍卖、变卖，相关权利人主张权利的，应自该公告发出之日起15日内提交书面材料。后洪星公司向黄埔法院提出书面异议。洪星公司提交了如下证据：1.广州市荔湾区洪星工艺品商行与中慧物业管理有限公司（以下简称中慧公司）于2014年7月9日签订的《工业厂房租赁合同》，该合同约定中慧公司将位于广州开发区中心知识城凤凰四路99号的B栋二层、C栋二层、D栋二层出租给广州市荔湾区洪星工艺品商行，租赁期限20年；2.广州市荔湾区洪星工艺品商行于2015年4月28日出具的《关于厂房租赁合同权益的确认函》，内容为该商行将上述《工业厂房租赁合同》项下的权利和义务由庄国新个人承接；3.庄国新于2018年5月10日出具的《关于厂房租赁合同权益的确认函》，内容为庄国新将上述《工业厂房租赁合同》项下的权利和义务转由洪星公司承接；4.广州市荔湾区洪星工艺品商行向中慧公司的转账凭证，交易用途显示为“往来”。安信公司对上述证据的三性均不予确认。另查明，房产登记信息显示，案涉房产的所有权人为正瀚公司。经现场勘查，黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编B栋201房为空置的毛坯房，不具备使用的条件；99号D栋二层现由广东德弘医疗设备有限公司（以下简称德弘公司）使用，正瀚公司于2017年9月1日与德弘公司签订《广州市房屋租赁合同》，租期至2022年8月31日止，每月租金21085.6元。黄埔法院于2019年3月1日致电正瀚公司法定代表人张敬华，张敬华表示从来没有将房屋出租给洪星公司。黄埔法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出执行行为异议。洪星公司认为黄埔法院的拍卖行为侵犯了其租赁权，因此应按执行行为异议予以审查。关于洪星公司的第一项异议请求，其以其对案涉房产享有租赁权为由请求中止拍卖、变卖执行措施，洪星公司的租赁权只是对案涉房产享有占有和使用的权利，不能对房屋的所有权主张权利，不能排除拍卖、变卖行为，因此，洪星公司要求中止拍卖、变卖案涉房产的请求，无法律依据。关于洪星公司的第二项异议请求，要求阻止向申请执行人（受让人）移交已经依法占用黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编B栋201房和99号D栋二层物业。经黄埔法院查明，凤凰四路99号自编B栋201房为空置的毛坯房，凤凰四路99号自编D栋二层现租赁使用人为德弘公司，与洪星公司所主张的事实不相符，洪星公司并没有占有使用上述房屋，对其主张的租赁事实不予认定。综上，黄埔法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第十七条第一项规定，裁定驳回洪星公司的异议请求。洪星公司向本院申请复议称：1.2014年7月9日，洪星公司与正瀚公司、中慧公司共同签署《工业厂房租赁合同》，承租正瀚公司名下的案涉房产，租赁期限为20年。为确保早日取得承租物业的权属证书，以便办理相关手续和使用厂房，洪星公司向出租方正瀚公司一次性支付100个月的租金共计200万元。同时，洪星公司先行投入600多万元，完成包括上述物业在内的供电、消防和电梯等配套工程设施的建设，并且上述物业洪星公司一直持续使用至今。因此，洪星公司针对包括案涉房产在内的租赁物业，依法享有完整的租赁权。2.洪星公司事后与正瀚公司法定代表人张敬华取得联系并对其核实，张敬华很意外，明确表示其从未接到过黄埔法院的电话，故黄埔法院关于致电正瀚公司法定代表人张敬华并且得到反馈不存在租赁的事实，完全是主观臆造的。关于德弘公司向黄埔法院提供的租赁合同和目前使用99号D栋二层的事实，这是德弘公司为申请办理医疗许可证照，依法必须与业主即正瀚公司共同签署租赁合同并进行备案，但改变不了洪星公司作为一手承租方的主体地位。另外，99号自编B栋201房目前虽处空置毛坯房状态，但洪星公司一直占有并且与其他物业投入使用，现黄埔法院机械地认定洪星公司并未实际占有和使用案涉租赁物业，驳回洪星公司的异议请求，与基本事实不符。3.如前所述，洪星公司针对案涉物业享有完整租赁权，包括占有、使用和收益等权利，该权利具有阻止执行法院对租赁物进行变价的效力，换言之，该项租赁权系实体性权利。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，洪星公司提出的执行行为异议理应属于案外人异议。鉴于租赁权从本质上属于实体权利，故根据审执分离原则来处理其争议，最终应当通过诉讼方式予以确定。黄埔法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的规定对执行行为的合法性进行认定，尚不足以全面保障有关当事人就实体性权利义务争议所依法享有的诉讼权利。因此，黄埔法院属于适用法律错误和程序不当。故请求：撤销黄埔法院(2019)粤0112执异26号执行裁定；中止对黄埔区（中新知识城）凤凰四路99号自编B栋201房、99号D栋二层物业的拍卖等执行措施，支持洪星公司在《工业厂房租赁合同》约定的租赁期限内，阻止向竞买人移交已经合法占有上述物业。安信公司答辩称：对洪星公司提交的厂房合同的真实性及支付行为的真实性存疑，正瀚公司的回复函不能证明洪星公司为案涉物业的实际占有使用人，洪星公司未提交证据证明其是案涉物业的实际占有使用人，其提起执行异议的主体不适格。除了对黄埔法院查明的张敬华表示从来没有将房屋出租给洪星公司的事实不予确认外，对黄埔法院查明的其他事实，本院均予确认。在本院听证过程中，张敬华本人到庭称，确认2019年3月1日接到黄埔法院的电话，但仅是让其过去帮忙协调开门进入案涉物业，并无询问案涉物业的租赁情况。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中，洪星公司以其对案涉房产享有租赁权为由提出执行异议，根据上述规定，即使洪星公司对案涉房产享有租赁权，其也仅能在案涉房产拍卖时主张优先购买权，而不能以此来对抗黄埔法院对案涉房产的强制执行，因此，本案应当属于对执行行为提起的异议，黄埔法院依照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查，并无不当。洪星公司主张黄埔法院适用法律错误以及请求中止对案涉房产的拍卖等执行措施，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，洪星公司虽然提交了案涉房产的租赁合同，但该租赁合同并未办理登记备案，且凤凰四路99号自编B栋201房现为空置的毛坯房以及D栋二层现是德弘公司正在使用中，因此，洪星公司亦未实际占有使用案涉房产，故黄埔法院驳回洪星公司的异议请求符合上述法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回广州市洪星孵化器有限公司的复议申请，维持广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112执异26号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  苗玉红审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年五月二十九日书记员  龙劲文