四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川03民终196号 上诉人（原审被告）：张敏，男，1980年4月19日出生，汉族，户籍所在地四川省富顺县，现住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：彭吉群，四川富邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘英，四川富邑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：富顺县上城物业有限公司，住所地四川省富顺县富世镇富州大道********。 法定代表人：邓运辉，总经理。 委托诉讼代理人：罗颖，四川品冠律师事务所律师。 上诉人张敏因与被上诉人富顺县上城物业有限公司（以下简称上城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院(2018)川0322民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经审阅卷宗材料，审查上诉人的上诉状，依法听取了上诉人的委托诉讼代理人彭吉群、被上诉人的委托诉讼代理人罗颖的意见，经合议庭评议并作出决定，本案现已审理终结。 上诉人张敏上诉请求：1.依法撤销四川省富顺县人民法院（2018）川0322民初3826号民事判决；2.依法改判；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审查明事实错误。一审判决认定被上诉人上城物业公司按合同约定提供了相关的物业服务，在履行物业服务合同期间，存在个别单元门禁系统损坏无人修复、少数绿化带被业主占用、少数单元的安全通道被业主临时占用等情况与实际不符，实际情况是被上诉人签订合同进场后，上诉人所在单元门禁系统一直是坏的，没有人维修；上诉人所在楼层的安全通道一直被人占用，无人管理；上诉人单元楼下车辆乱停乱放；小区大门任人进出；上诉人所在单元楼下绿化带部分长期被人晾衣服、停放车辆、自种庄稼、蔬菜，从来没有人过问、制止。被上诉人没有履行对小区共用日常设备的管理维护和对绿化带和车辆的绿化、规范义务。被上诉人也从来没有公布过账目。被上诉人有近50%的合同义务未履行，系违约。2.一审判决认为被上诉人履行物业服务合同中存在服务瑕疵属于一般瑕疵，上诉人不能以此作为拒交物业费的理由，该认定是错误的，以上问题不属于一般瑕疵。请求撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人上城物业公司辩称：被上诉人对上诉人提出的门禁系统、绿化带、安全通道存在问题进行处理过。个别门禁系统没有维修是因为需要整套门更换，被上诉人提出启动维修基金来解决，但无法启动维修基金。对于占用绿化、安全通道的问题，被上诉人发了清除通知，也去清除了，但业主不听劝阻继续占用，上诉人张敏的父母也存在占用楼道的行为。物业公司一直在提供服务，整个服务过程中没有重大瑕疵，不是上诉人不支付物业费的理由，上诉人要求减免物业费的理由不充分。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上城物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张敏向上城物业公司支付拖欠的2016年1月-2018年10月物业费共计2826.59元并承担违约责任。2.本案诉讼费由张敏承担。 一审法院认定事实如下：2015年10月28日，上城物业公司与富顺县某业主委员会签订了《富顺县某小区物业服务管理合同》，双方在合同中约定：由上城物业公司对富顺县富世镇某小区提供物业服务和管理；合同期限自2015年10月28日起至2018年12月31日止；物业管理区域为：东至北湖路，南至富州大道，西至海棠路，北至光灯路，总建筑面积为30.60万平方米，其中住宅面积293549.86平方米。物业服务内容包括：对公用部位的维修、养护和管理，对共用设施设备的运行、维护和管理，对共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护，公共安全防范（不包括业主的人身和财物保管责任），车辆规范停放，保持消防通道畅通无阻等。物业费的收取标准为：多层住宅为每月每平方米0.65元，高层（电梯）为每月每平方米1.10元，物业费由业主按每季度交纳，逾期交纳物业费的，自逾期之日起，按应缴纳费用的0.5%支付违约金。合同签订后，上城物业公司按合同约定提供了相关的物业服务，在履行物业服务合同期间，存在个别单元门禁系统损坏无人修复、少数绿化带被业主占用、少数单元的安全通道被业主临时占用等情况。 另查明，张敏系某小区36栋1单元51号（多层）业主，建筑面积127.90平方米，每月应交物业费83.16元。截至法庭辩论终结止，张敏未向上城物业公司交纳2016年1月至2018年10月的物业费共计2826.59元，上城物业公司于2018年10月14日书面催收未果后诉来本院。 在本案审理过程中，上城物业公司于2018年12月20日向该院书面表示自愿放弃关于违约金的诉讼请求。 一审法院认为，富顺上城物业公司与富顺县某业主委员会签订的《富顺县某小区物业服务管理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。某业主委员会作为业主们的代表，签订的《富顺县某小区物业服务管理合同》对某小区业主具有约束力，张敏系该小区业主之一，应受该合同约束。张敏应按照合同中的约定，即按每月每平方米0.65元向上城物业公司交纳物业费，从2016年1月1日起至2018年10月31日止共计2826.59元。上城物业公司在履行物业服务合同的过程中，存在服务瑕疵，但没有影响全体业主的正常生活，属于一般瑕疵，张敏不能以此作为拒交物业费的理由。张敏主张上城物业公司服务存在重大瑕疵、构成违约的意见缺乏证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：限张敏于本判决生效后五日内支付富顺县上城物业有限公司物业费2826.59元。 二审期间，上诉人未提交新证据。 被上诉人围绕上诉请求提交消防隐患整改通知一份，拟证明张敏父母在楼道堆放东西堵塞消防通道。 上诉人质证认为：该消防隐患整改通知是2019年1月31日发出的，是本案一审判决后出的，与本案无联性，且没有签收依据。 本院认为：消防隐患整改通知书发出时间在本案一审判决之后,不在本案所涉物业费欠费期间内,与本案无关联性，本院依法不予采信。 二审查明的事实和采信的证据与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人张敏系被上诉人上城物业公司提供物业服务的小区业主，上城物业公司与富顺县某业主委员会签订的《富顺县某小区物业服务管理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对上诉人张敏亦具有约束力，合同中明确约定了物业费的收取标准，上诉人张敏接受了被上诉人上城物业公司的服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于上诉人张敏提出的被上诉人上城物业公司没有履行相关维修、管理义务等问题，上城物业公司在履行物业服务合同的过程中，虽存在服务瑕疵，但没有影响全体业主的正常生活，属于一般瑕疵，张敏不能以此作为拒交物业费的理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，一审判决张敏支付上城物业服务公司物业费2826.59元的诉讼请求并无不当，依法应予维持，上诉人张敏的上诉理由不能成立，本院不予支持。 在此需要特别说明的是，虽然被上诉人上城物业公司在本案中诉请上诉人张敏支付物业服务费的请求得到了支持，但是被上诉人上城物业公司应当正视自己在进行物业服务过程中存在的问题，积极采取措施进行改进，对业主提出的合理要求及时予以回应，对业主提出的不合理要求及时予以解释说明，尽量避免纠纷的发生。通过业主与物业公司双方的共同努力，构建和谐美好的小区。 综上，张敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖四春 审 判 员 黄 涛 审 判 员 罗 璇 二〇一九年五月五日 法官助理 陈章琴 书 记 员 徐 蕊