贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1475号 上诉人（一审被告）：贵州嘉誉金源房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西县文峰办事处花都大道滨河湾****。统一社会信用代码：91522423590756405T。 法定代表人:邓开毅，该公司总经理。 被上诉人（一审原告）：杨登艳，女，1988年9月20日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵成，上海申云律师事务所律师。执业证号：13101200210534519。 委托诉讼代理人（特别授权）：李洪朴，上海申云律师事务所律师。执业证号：13101201810046465。 上诉人贵州嘉誉金源房地产开发有限公司（以下简称：嘉誉金源地产）因与被上诉人杨登艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初5129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 嘉誉金源地产上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。本案因消防通道进出口处有两户被拆迁户不同意政府的拆迁条件，国土部门未能将应当交付给上诉人的国有建设用地使用权完全交给上诉人，导致消防通道堵塞，不能办理产权登记。前述事实不是上诉人的过错，也不是上诉人可以控制、排除的，根据不可抗力的法律规定，上诉人不应承担违约责任，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令上诉人承担违约责任不当。 杨登艳二审未作答辩。 杨登艳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2015年8月23日至2018年10月22日的逾期办理商品房转移登记违约金96170元；2.判令被告以原告已付购房款416321元为基数，按每日万分之二的标准（每日83.2642元），支付原告自2018年10月23日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（违约金每年支付一次）；3.判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定如下事实：2014年5月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将嘉誉·滨河湾小区B3幢3单元12层2号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为416321元，付款方式为贷款方式付款。合同约定交房时间为2015年3月31日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清购房款，原告涉案房屋交付时间为2015年4月23日。但因被告消防手续未能完善等原因，被告未向黔西县不动产登记中心提交办证资料，故被告至今未办理案涉房屋不动产权属登记证。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即：为协助原告办理案涉房屋权属登记，被告应当提交用于办理商品房转移登记的有关文书。原、被告双方于2014年5月29日签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋交付时间为2015年3月31日前，实际交付时间为2015年4月23日。依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务。合同是否约定转移登记时间并不影响被告应否承担违约责任，故对被告辩称因未约定转移登记时间，不承担违约责任的辩解意见不予支持。对于原告因被告逾期交付办理房屋转移登记的有关文书而提出的违约责任主张，被告辩称黔西县国土资源局没有将案涉房屋所涉土地拆迁工作完成，是本案不能办理房产证的直接原因，政府拆迁属于第三人原因，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的不可抗力事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立，不予支持。 案涉房屋实际交房实际为2015年4月23日，根据合同约定，即因被告原因导致原告未取得房地产权属证书的违约期限起算时间为2015年7月24日构成违约，而本案就违约金提出权利主张的时间是2015年8月23日。根据1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”和2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效起价自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，该案存在部分请求权超过诉讼时效的情形，对被告辩称该案已超过诉讼时效的辩解意见不予支持，本案原告变更要求被告承担违约金的起算时间为2015年10月23日，符合法律规定，予以支持。根据本案事实，因原、被告双方已就逾期办证违约责任承担方式进行明确约定，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款368676元为基数，从2015年10月23日起按日万分之二的标准，计算至被告向原告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨登艳支付逾期办证违约金，违约金以416321元为基数，从2015年10月23日起按日0.02%计算至被告向二原告交付涉案房屋转移登记的有关文书之日止。案件受理费1102元（已减半收取），由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。针对本案被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主要以逾期办证是政府拆迁不力、未能交付国有建设用地使用权，导致消防通道堵塞，前述事实构成不可抗力为由进行抗辩，认为依法应当免除上诉人的违约责任。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。上诉人诉称的政府拆迁迟延导致国土资源部门未向上诉人全面交付国有建设用地使用权，应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，对上诉人提出的因不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、本案违约责任应予免除的上诉意见，本院不予采信。因上诉人的原因，被上诉人未能在法律规定的期限内取得案涉房屋的权属证书，上诉人的违约事实客观存在，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令上诉人承担违约责任，事实依据充分，适用法律正确，本院予以确认。 综上，上诉人嘉誉金源地产的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2204元，由上诉人贵州嘉誉金源房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年五月十五日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷