四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7088号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李梅，女，1974年7月26日出生，汉族,住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：廖全，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗凤丽，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢玉林，男，1971年5月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：廖全，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗凤丽，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡仕坤，男，1966年8月26日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：田晨希，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琦，四川律治律师事务所律师。 原审第三人：张圣，男，1979年1月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：张茂丰，男，1953年8月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区，张圣父亲。 原审第三人：成都雅居乐房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区蓉北商贸大道玉居庵东路**。 法定代表人：程军，公司总经理。 委托诉讼代理人：许宴，系公司员工。 上诉人李梅、谢玉林因与被上诉人胡仕坤、原审第三人张圣、成都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初5013号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。李梅、谢玉林的委托诉讼代理人廖全，胡仕坤的委托诉讼代理人田晨希、张琦，张圣的委托诉讼代理人张茂丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李梅、谢玉林上诉请求：1.判令撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初5013号民事判决。2.判令胡仕坤向李梅、谢玉林承担违约金17.4万元、律师费1.9万元，李梅、谢玉林不返还胡仕坤定金5万元，胡仕坤向李梅、谢玉林承担中介费损失8300元。事实和理由：一、一审法院审理案件过程草率且忽视诉讼参与人的庭审权利，程序违法。一审法院在未收到李梅、谢玉林及张圣于庭审之后提交的答辩状及书面代理意见的情况下，于庭审结束当日作出判决，属未听取诉讼参与人的辩论意见就对本案事实作出认定、对本案作出判决。二、一审判决认定事实不清，证据认定不充分，适用法律错误。（一）一审判决李梅、谢玉林承担违约责任不符合合同约定，也违反《合同法》中的公平原则。《房屋买卖合同》载明的“在2018年1月30日前交齐办不动产权的所有资料”约定不明，不能仅凭该约定就认定李梅、谢玉林违反合同约定，更不能认为构成根本违约。（二）李梅、谢玉林及张圣委托本案证人李某积极履行办理房产证事宜，案涉房屋本应于2018年8月取得房产证，而因胡仕坤向一审法院申请查封而导致未取得。（三）一审判决未对胡仕坤发出的《律师函》的性质作出认定，该函中解除房产买卖合同的事实与理由并不成立且违反合同约定，应视为胡仕坤单方面解除合同，胡仕坤应该为此承担违约责任。 胡仕坤辩称，1.李梅、谢玉林违反《房屋买卖合同》第一条第1款约定，应当承担相应违约责任，一审法院对此认定证据充分、事实清楚。2.一审法院根据本案客观情况，对于合同违约金进行了下浮调整，完全符合《合同法》公平原则。3.胡仕坤在一审中提起诉讼、申请保全均是合法的诉讼权利，任何人无法剥夺，且保全行为发生在在李梅、谢玉林违约之后。4.胡仕坤提起诉讼要求解除合同的时间是2018年8月，且在庭审过程中，双方均自愿认可解除合同，有笔录记录在卷。5.一审程序合法，为了查清本案事实，一审法院前后多次开庭，追加第三人参与诉讼，充分保障了各方的合法权利。综上所述，一审法院认定事实清楚、证据确实确凿、适用法律正确。李梅、谢玉林无故拖延时间，有滥用诉权之嫌。请求二审法院驳回李梅、谢玉林的全部上诉请求，依法维持一审判决。 张圣述称，1.胡仕坤在签订案涉合同时已明知案涉房屋存在未办产权且产权证的办理时间不能确定的情况，双方也没有约定办理产权证的具体时间，因此胡仕坤对案涉房屋产权证的办理应有更长的预期时间，一审法院也确认了胡仕坤对办理案涉房屋的产权证应该有较大的容忍义务。2.由于开发商抽逃资金潜逃之后没有办法提供案涉房屋的办证资料，不能归责于李梅、谢玉林。3.李梅、谢玉林通过其他渠道已经确定在2018年9月能够拿到房产证，但由于胡仕坤违反了容忍义务，对房产进行冻结，致使案涉房屋的房产证不能办理，因此胡仕坤对案涉房屋无法如期办证和过户负有重要责任，应承担全部过错责任。4.一审判决认定李梅、谢玉林作为案涉房屋的出售方和约定办理不动产证所需材料的递交方，对合同义务应该知晓和明确，属事实认定不清。李梅、谢玉林是根据合同的规定履行义务，即配合房地产商履行办证义务。但由于开发商已经抽逃资金潜逃，即使李梅、谢玉林把资料准备齐全，胡仕坤也没有办法办理房产证。另外，在此过程中雅居乐公司及胡仕坤并未要求过李梅、谢玉林提供办证的资料。5.根据法庭规定，法庭调查和法庭辩论阶段是庭审的必经程序，一审的判决是11月28日下达，张圣的代理意见是11月30日才寄出，一审法院未收到张圣的代理意见就作出了判决，程序不合法。 胡仕坤向一审法院提出诉讼请求：一、判令从2018年8月20日起解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、判令李梅、谢玉林退还胡仕坤购房定金5万元；三、判令李梅、谢玉林支付违约金174000元；四、判令李梅、谢玉林支付房屋增值损失15721.98元；五、判令李梅、谢玉林支付律师费1万元；六、本案诉讼费及保全费由李梅、谢玉林承担。 李梅、谢玉林向一审法院提出反诉请求：一、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、判令胡仕坤支付李梅、谢玉林违约金174000元、律师费13000元，李梅、谢玉林不返还胡仕坤定金5万元、胡仕坤支付李梅、谢玉林中介费损失8300元；三、本诉及反诉诉讼费均由胡仕坤承担。 一审法院认定事实：2017年12月26日，胡仕坤与李梅、谢玉林签订了《房屋买卖合同》一份，约定胡仕坤购买李梅、谢玉林位于成都市郫都区国宁东路419号公园榕郡13幢1单元7楼702号住宅，房屋面积46.18平方米，居间方为雅居乐公司。合同约定：李梅、谢玉林在2018年1月30日前交齐办理不动产权的所有资料。房屋总价款为58万元。胡仕坤在签订合同时支付李梅、谢玉林定金5万元。首付款为19万元，在李梅、谢玉林贷款银行还款当日且李梅、谢玉林取得不动产证时交付。胡仕坤与李梅、谢玉林双方在房屋抵押登记注销且胡仕坤贷款申请通过审批后15日内备齐资料前往房管局办理房屋权证过户手续。双方任何一方未按合同约定期限办理过户，每逾期一日违约方应支付守约方房款千分之三的违约金。双方任何一方违约导致合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付房款百分之三十的违约金，因此产生的诉讼费、律师费等费用均由违约方承担。该合同补充条款特别约定：双方已知晓该房产证未下及相关情况，自愿成交，并对其后果负责。李梅、谢玉林无条件配合开发商、税务局、房管局办理该房不动产权。同日，胡仕坤、李梅、谢玉林和雅居乐公司还签订了《居间服务合同》，约定雅居乐公司提供了相应居间服务，李梅、谢玉林应支付雅居乐公司服务费5800元，胡仕坤应支付雅居乐公司服务费11600元。 上述协议签订后，胡仕坤向李梅、谢玉林支付了定金5万元，李梅、谢玉林向雅居乐公司提交了身份证、户口本等资料，但用于办理产权证的需由房产开发商提供的相关国土备案资料等因开发商原因李梅、谢玉林未能按期提供。后胡仕坤向李梅、谢玉林发出了解除合同的律师函。至2018年6月，在房管局已经同意由案涉房屋所在小区业委会统一办理产权证后，李梅、谢玉林委托人员向业委会申请办理产权证并缴纳了房屋专项维修资金等办证所需费用。 一审另查明：1、2010年3月1日，张圣与李梅、谢玉林签订《代购房屋协议》，约定李梅、谢玉林代张圣购买案涉房屋，案涉房屋实际所有人为张圣。2、2018年1月7日，张圣代李梅、谢玉林向雅居乐公司支付了居间服务费8300元。3、就案涉纠纷，胡仕坤委托四川律治律师事务所律师代理并支付了律师费1万元；李梅、谢玉林委托四川川蓉律师事务所代理并支付了律师服务费13000元。 一审法院认为，胡仕坤与李梅、谢玉林均同意解除案涉《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，一审法院依法予以确认。本案一审的争议焦点为：谁应当承担本案的违约责任。一审法院就该争议焦点评析如下： 根据胡仕坤与李梅、谢玉林之间签订的《房屋买卖合同》，李梅、谢玉林应在2018年1月30日之前交齐办理房屋不动产权证所需的资料。根据一审法院查明的事实和实际交易所需，办理产权证所需要的资料至少应包括李梅、谢玉林身份证明及房产开发商出具的国土资料等材料，李梅、谢玉林作为案涉房屋出售方和合同约定的办理房屋不动产权证所需资料的递交方，对此项合同义务应当知晓和明确。但李梅、谢玉林在签订合同后并未能按约定期间交付上述资料，从而导致案涉房屋产权证办理的时间迟迟不能确定。因此，李梅、谢玉林在签订和履行案涉合同的过程中确有违约行为，应承担违约责任，其虽抗辩其不能按期提交资料系开发商及业委会原因，但该系列原因均与胡仕坤无关。 同时，胡仕坤在签订合同时明确知晓案涉房屋存在产权证未办理情形，且办理产权证的时间不能确定，双方更没有在合同中约定产权证办理及过户的明确时间。因此，胡仕坤对案涉房屋产权证办理有更长的预期时间，负有较大的容忍义务。 李梅、谢玉林在履行案涉合同过程中存在违约行为，但其违约行为确属客观因素所致，并非其主观意愿，对其应承担的违约责任，一审法院酌情予以认定，并依法确认李梅、谢玉林支付胡仕坤违约金8万元。同时，胡仕坤已支付的定金5万元，李梅、谢玉林亦应退还。胡仕坤另主张李梅、谢玉林支付其律师费1万元，胡仕坤该项主张有合同依据，一审法院亦予以支持。胡仕坤在履行案涉合同的过程中并无违约行为，李梅、谢玉林主张胡仕坤承担相应违约等责任于法无据，一审法院依法不予支持。 综上，李梅、谢玉林在履行合同过程中存在违约行为，应承担违约责任。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、胡仕坤与李梅、谢玉林于2017年12月26日签订的《房屋买卖合同》解除；二、李梅、谢玉林在判决生效之日起十日内退还胡仕坤定金5万元；三、李梅、谢玉林在判决生效之日起十日内支付胡仕坤违约金8万元；四、李梅、谢玉林在判决生效之日起十日内支付胡仕坤律师费1万元；五、驳回胡仕坤其他诉讼请求；六、驳回李梅、谢玉林全部诉讼请求。本诉案件受理费4800元、反诉案件受理费2020元，合计6820元，由李梅、谢玉林承担4420元，由胡仕坤承担2400元。 二审审理过程中，李梅、谢玉林围绕其诉讼请求提交了以下新证据：1.快递回单，拟证明张圣的代理人张茂丰于2018年11月30日向郫都区人民法院邮寄其关于一审案件的代理意见，而一审判决于2018年11月28日作出，忽视了当事人的辩论权，程序违法。2.公园榕郡小区公告以及短信，公告系在小区内拍照取得，通话记录人杨女士为业委会成员之一。拟证明业委会于2018年2月4日决定业务会成员，张圣代理人张茂丰自2018年1月9日起多次与杨女士联系办理产权证件的进展，并且于2018月1日9日当日将办理产权证件的资料提交到业委会，提交资料明细包括身份信息、户口本信息、银行账户、以及购房合同等相关资料。3.通话录音光盘和书面文字整理，通话人是雅居乐公司负责人许燕。拟共同证明：（1）雅居乐公司以及李梅、谢玉林和胡仕坤均知晓公园榕郡小区的开发商现已抽逃资金潜逃，产权证未下达；（2）在签订合同时，胡仕坤向李梅、谢玉林承诺雅居乐公司有办证通道；（3）一审法院在一审审理过程中向雅居乐公司发送的开庭传票存在开庭日期错误的情形。 胡仕坤质证认为，1.对于快递回单的真实性、合法性和关联性均不予认可。2.对公园榕郡小区公告和短信记录的真实性、合法性和关联性均有异议。李梅、谢玉林所提供的该二份证据不能达到其证明目的。该公告只能说明杨佳玉是业主委员会的成员，与本案中李梅、谢玉林是否在合同约定时间内提交资料以及是否履行自己作卖方的合同义务没有关联性；该短信属于李梅、谢玉林与其他第三方的聊天记录，与本案没有关联性，也不能作为免除李梅、谢玉林违约责任的事由。3.对通话录音光盘和书面文字整理的真实性、合法性和关联性均有异议。录音第三页中“那就是28号没有发传票给你……他给我打电话说改期。”反映的是李梅、谢玉林在与雅居乐公司的谈话过程中进行诱导式的沟通。雅居乐公司也并未反映法院没有送达开庭传票，而是要求在开庭时自己前往，其已经收到了改期的通知。同时在双方的谈话过程中，雅居乐公司也表示此前反复与李梅、谢玉林就资料交付及交付的时间、内容进行沟通，时间长达6个月，并且也在录音中表示造成李梅、谢玉林违约的最主要原因是由于李梅、谢玉林没有在指定的时间内交付资料。 张圣质证认为，对李梅、谢玉林提交的三份证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 本院对李梅、谢玉林提交的证据的真实性、合法性予以确认，关于其关联性本院将于本院认为部分予以阐述。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，胡仕坤与李梅、谢玉林签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。由于胡仕坤与李梅、谢玉林一审均同意解除案涉《房屋买卖合同》，案涉合同已由一审法院依法确认解除。本案二审的争议焦点为：案涉合同的解除系何方违约。 本院认为，首先，根据《房屋买卖合同》约定，李梅、谢玉林应在2018年1月30日之前交齐办理房屋不动产权证所需的资料，但在胡仕坤按约履行了付款义务后，李梅、谢玉林并未在约定期间内交付办理房屋不动产权证所需的身份证明及房产开发商出具的国土资料等资料，已构成违约，应承担违约责任。同时，由于案涉合同已经确认解除，胡仕坤已支付的定金5万元，李梅、谢玉林亦应退还。李梅、谢玉林主张胡仕坤承担违约责任、支付违约金等没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。其次，关于李梅、谢玉林主张《房屋买卖合同》约定的“办不动产权的所有资料”系约定不明，根据《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，一审法院根据查明的事实和实际交易习惯，结合买卖双方及中介公司的陈述，认定李梅、谢玉林作为案涉房屋出售方和合同约定的办理房屋不动产权证所需资料的递交方应知晓和明确办理产权证所需要的资料至少应包括李梅、谢玉林身份证明及房产开发商出具的国土资料等材料并无不当，本院依法予以维持。关于李梅、谢玉林主张其无法按时提供国土资料系开发商原因导致，根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决”之规定，开发商的原因并不影响其构成实际违约，李梅、谢玉林应向胡仕坤承担违约责任。故李梅、谢玉林二审举示的公告、回单、微信不能达到证明其没有违约行为的证明目的，本院依法不予采纳。在合同对违约金进行约定的情形下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对李梅、谢玉林应承担的违约金酌情认定为8万元并无不当，本院依法予以维持。此外，关于李梅、谢玉林所称一审法院在未收到李梅、谢玉林及张圣于庭审之后提交的答辩状及书面代理意见的情况下作出判决，属程序违法，本院认为，李梅、谢玉林主张的该行为并不属于民事诉讼法上规定的审理程序违法的范围，且一审各方当事人都参与了庭审辩论，其法定权利并未受到实际影响。 综上所述，李梅、谢玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9600元，由李梅、谢玉林负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年五月三十日 书记员 邱 灿