浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初18079号 原告：浙江省东海建设有限公司,住所地诸暨市浣东街道东二路**鸿迪大厦**。 法定代表人：蒋培毅，系公司总经理。 委托诉讼代理人：司军艳，北京大成（上海）律师事务所律师。 被告：李渊，女，1984年8月21日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：张燕，陕西标典律师事务所律师。 原告浙江省东海建设有限公司（以下简称东海公司）与被告李渊房屋买卖合同纠纷一案，由本院受理后，依法由审判员李荣震独任审判。审理中，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案诉争房屋位于西安市雁塔区后村北路，本案应由西安市雁塔区人民法院审理。本院经审查后驳回了其管辖权异议。后被告又上诉于绍兴市中级人民法院，该院驳回了其上诉，维持了本院裁定。本院于2019年3月25日对本案公开开庭进行了审理。原告东海公司的委托诉讼代理人司军艳、被告李渊及其委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付剩余房款1910000元；2.被告支付合同违约金672875元（暂计算至2018年11月30日，实际计算至款付清之日止）；3.被告支付原告律师费150000元及律师差旅费。庭审中，原告将第1、2项诉讼请求变更为：1、被告支付剩余房款1750000元；2、被告支付违约金878235元（暂计算至2019年3月31日，实际计算至款付清之日止）。事实和理由：位于西安市雁塔区产系原告从案外人绿地集团西安雁南置业有限公司处取得的工程款抵扣房，房产价格为2850871元。2017年8月31日，原告与被告签订了协议书，约定，原告以26600000元的价格将涉案房产转售给被告，被告应在协议签订后向原告支付定金250000元，在被告与雁南置业完成网签后3日内支付原告410000元，在2017年12月31日前支付原告余款2000000元。协议第五条第3款约定，被告应按照协议约定履行付款义务，如未能按期付款，按未付款金额的0.5‰/天支付违约金，如延期付款超过3个月，3个月后按未付款金额的1‰/天支付违约金，直至款付清之日止。同日，在原告的协助下，被告与雁南置业就案涉房产成功签署了《商品房买卖合同》。2017年9月7日，西安市住房保障和房屋管理局在其官网就被告与雁南置业签署的商品房买卖合同进行了备案公示。经案外人雁南置业介绍，涉案房屋已在其与被告签署《商品房买卖合同》之日交付被告使用，被告已经装修完毕且入住至今一年有余。原告认为，被告的付款条件已全部达成，但事实上被告始终未按照协议书的约定支付房款，经原告多次催告，截至起诉之日，被告仅支付原告房款750000元，剩余1910000元迟迟未付。原告在转售协议签署前已和被告述明是基于快速回笼资金的目的而转售房产，但被告在低价接收原告房产后，始终不顾原告作为施工企业所面临的缺乏资金的经营困境，无理由的拒绝履行其应尽的义务。被告在明显具有履约能力的同时故意拖延履行付款义务，是严重的违约和不诚信的恶劣行为。尊重契约是法治社会公认的原则，任何人都不应当因其背信行为而受益，被告应当立即支付剩余房款并承担合同约定的违约金。基于上述事实，原告向本院提起诉讼。 被告李渊答辩称：一、其在2016年9月5日向原告支付了50000元，2018年11月1日支付了50000元，2018年11月21日支付了110000元，总计支付购房款960000元，尚未支付的购房款为1700000元，并非1910000元；二、因涉案房产证尚未办理完毕，原告无权要求被告支付剩余房款。原告据以主张权利义务的依据为其提交的尚未经过原告盖章的《协议书》，该协议书尚未成立，不能作为约束原、被告权利义务的依据。根据合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。首先，该协议书仅有被告的签字，原告并未盖章，表明原、被告并未就协议书的内容达成合意，且因原告未在协议书上盖章，其不可能收到该协议书“一式两份”的其中一份。对于被告而言，协议书的内容始终处于不确定的状态，其根本无法按照协议书的内容履行；其次，该协议书为原告工作人员田少奇在并未让被告阅读具体内容的情况下所签字，被告在受欺诈的情况下在协议书上签字，并非被告的真实意思表示；再次，从被告的付款情况及原告履行义务的情况来看，双方并未按照协议书的约定履行，故双方的权利义务不能以协议书作为约束的依据。原、被告之前签订的《购房协议》约定，剩余2000000元待房产证办理后支付给原告，现剩余购房款的支付条件尚未成就。三、涉案房屋房产证尚未办理，并非被告违约逾期交付房款，原告主张被告支付违约金无任何法律及事实依据，且原告要求的违约金过高，法院应当依法予以调整。四、因剩余房款付款条件尚未成就，且对于工程抵债房性质，原告有协助被告办理房产证的义务，在买受人尚未收到购房发票、商品房买卖合同原件并尚未办理房产证的情况下，将全部购房款支付给房产出售方有悖公平原则，故并非被告违约，原告要求被告承担律师费及差旅费无任何事实及法律依据。 为证实自己的主张，原告向本院提供了： 1、协议书一份，以证明原、被告之间存在房屋转售买卖合同关系，原告已经基本履行全部义务。 2、购房合同一份，以证明被告与雁南置业就案涉房产已经办理购房网签，被告的付款条件已经成就。 3、付款凭证七页，以证明被告已向原告支付部分购房款，尚有1750000元未支付的事实。 4、委托代理合同、律师收费指导价标准、律师费发票及建设银行客户专用回单，以证明原告支出律师费150000元的事实。 5、长城物业集团股份有限公司收据，以证明涉案房屋已于2016年9月5日交付被告使用的事实。 被告对上述证据质证后认为：证据1原件与复印件核对不符，被告收到的协议书复印件上并未加盖原告公章，该协议书在签订的时候尚未成立，不能作为约定双方权利义务的依据；对证据2真实性没有异议，但因协议书未成立，付款条件尚未成就；对证据3的真实性没有异议，但被告于2016年9月5日还支付给了原告50000元，剩余购房款应为1700000元；对证据4均为复印件不予认可，律师费收费标准过高，按上海市律师收费标准办法，律师收费指导价标准适用的案件类型并不是本案案件类型，且被告并未违约，故不需要承担律师费；对证据5的真实性没有异议，但证明目的不予认可。 为证实自己的抗辩，被告向本院提供了： 6、付款凭证，以证明被告已经支付原告购房款960000元。 7、购房协议一份，以证明双方之间的权利义务因另外的协议书未经被告盖章尚未成立，应以购房协议约定为准的事实，依据该购房协议，被告不存在违约行为，违约金、律师费均不应承担。 8、案外人田少奇和原告共同出具的情况说明一份、结婚证一份、通话录音两份（被告丈夫和田少奇的通话）、陕西省增值税电子普通发票一份、中国电信陕西分公司收费收据一份，证明原告委派其员工田少奇与被告商谈购房事宜，双方协商确定被告可以在2018年年底即2019年2月5日前付清房款，但并未对房产证办理完毕后支付事项进行变更，现房产证未办理，被告并未违约。 原告对被告提供的上述证据经质证后认为：证据6中2016年9月5日支付的50000元原告未收到；证据7即购房协议没有效力，合同主体不对，日期也不清楚，即使有效，内容也应被另外的协议书覆盖，应以协议书为准；证据8不予认可，田少奇并非原告的员工，只是替原告卖房子，卖完房子即与原告无关。 上述证据，本院分析认证如下： 证据1，已由被告签名并捺印，且被告并未提供相反证据证实协议未生效，本院经审查后予以确认。证据2、3、5，真实性被告无异议，本院均予以确认。证据4，委托代理合同与律师费发票为复印件，建设银行回单为原件，三份证据能互相印证，庭后原告又向本院邮寄了委托代理合同与律师费发票原件，本院亦予确认。证据6，被告对其中2016年9月5日支付了50000元不予认可，其余均无异议。被告于2016年9月5日转账50000元的凭证并不能反映系转给原告方，原告庭审中亦不能明确陈述系转给谁，且从双方签订的协议书及购房协议书来看，合同签订后被告应支付原告的第一笔款项为定金250000元，该款支付时间为2016年9月6日。故本院对被告抗辩的2016年9月5日支付被告50000元的事实不予采信。证据7，真实性本院予以确认，但双方又于2017年8月31日签订了协议书，不能证明被告已按约支付房款的事实。证据8，因田少奇未到庭作证，情况说明书与通话录音真实性无法确认，本院不予认定。 经审理，本院查明：案外人绿地集团西安雁南置业有限公司转让给了原告位于陕西省西安市雁塔区房屋。原告与被告签订了《购房协议》，约定：原告将涉案房屋以2660000元价格出售给被告，被告应预付250000元，同时被告配合绿地集团西安雁南置业有限公司办理购房相关手续，剩余2410000元于2016年12月底付410000元，待房产证办理后支付2000000元，最迟不超过2017年12月底。2017年8月31日，原、被告又签订了《协议书》，约定：本协议签署后，被告向原告支付订金250000元，定购协议签署后，订金自动转为购房款，被告与绿地集团西安雁南置业有限公司完成网签后三日内向原告支付410000元，余款2000000元在2017年12月31日前付清；除原告已收到款项外，其余款项汇至原告指定的账户；被告应按协议约定履行付款义务，如未能按约付款的，按未付款金额的0.5‰/天支付违约金，如延期付款超过3个月，3个月后按未付款金额的1‰/天支付违约金，直至款付清日止；发生争议的，双方友好协商，协商不成，向房产所在地或原告注册地人民法院起诉，败诉方承担因诉讼引起的包含律师费等在内的全部费用。被告于2016年9月6日支付原告250000元，2018年3月27日、5月2日、7月31日、9月12日、11月1日、11月21日分别支付原告50000元、100000元、300000元、50000元、50000元、110000元，合计910000元，尚欠原告购房款1750000元。 另查明：2017年8月29日，被告与绿地集团西安雁南置业有限公司完成网签，同年8月31日，被告与绿地集团西安雁南置业有限公司签订了商品房买卖合同，并于2017年9月7日办理了房屋登记备案手续，涉案房屋已交付被告，被告已进行了装修。 本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同纠纷未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。现被告违反合同约定逾期支付房款，原告方要求被告支付剩余购房款及违约金的诉讼请求，合理合法，理应支持。被告认为原告所主张的违约金过高，要求本院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应当对违约金是否约定过高予以审查。被告在明知原告急于回收资金的情形下，其完成房屋装修且付款账户内资金充足，证实被告有履行能力确迟延履行支付房款义务，存在一定过错。综合违约金的补偿性、惩罚性和本案的合同履行情况以及当事人的过错程度，本院酌情对违约金的计算标准调整为未按约支付房款的日万分之五。按原、被告签订的协议书约定，被告应在与绿地集团西安雁南置业有限公司完成网签后三日内支付410000元，在2017年12月31日前支付2000000元，被告与绿地集团西安雁南置业有限公司完成网签时间在2017年8月29日，原告请求从2017年9月3日计算违约金，结合被告付款情况，经本院核算，被告应支付原告410000元自2017年9月3日至2018年3月26日、360000元自2018年3月27日至2018年5月1日、260000元自2018年5月2日至2018年7月30日、2000000元自2018年1月1日至2018年7月30日、1960000元自2018年7月31日至2018年9月11日，1910000元自2018年9月12日至2018年10月31日、186万元自2018年11月1日至2018年11月20日、175万元自2018年11月21日至款付清之日止，均按日万分之五计算的违约金。原告另主张被告支付律师代理费150000元，结合本案案情及标的，本院认定合理律师代理费用为100000元。被告抗辩双方于2017年8月31日签订的协议书未经原告盖章而未成立，但其未向本院提供证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告李渊支付原告浙江省东海建设有限公司购房款1750000元，并支付410000元自2017年9月3日至2018年3月26日、360000元自2018年3月27日至2018年5月1日、260000元自2018年5月2日至2018年7月30日、2000000元自2018年1月1日至2018年7月30日、1960000元自2018年7月31日至2018年9月11日、1910000元自2018年9月12日至2018年10月31日、186万元自2018年11月1日至2018年11月20日、175万元自2018年11月21日至款付清之日止，均按日万分之五计算的违约金。款限本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告李渊支付原告浙江东海建设有限公司为实现债权而支出的律师代理费100000元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告浙江东海建设有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费28633元，减半收取14316.5元，由被告李渊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  李荣震 二〇一九年五月十日 书记员  徐 昂