安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终569号上诉人（原审被告）：鲍正光，男，1954年12月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。被上诉人（原审原告）：芜湖宜居投资（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：沈世跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人鲍正光因与被上诉人芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称宜居投资公司）物权保护纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院于2018年12月11日作出的（2018）皖0208民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人各方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鲍正光上诉请求：撤销（2018)皖0208民初1904号民事判决书，重新审理。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。鲍正光占有使用三山街道步行街右4号门面房本身不是无权占有，而是基于《房屋租赁合同》依法取得该处房屋使用权。因原房屋所有人在鲍正光不知情的情况下将房屋所有权转至宜居投资公司，未能切实保障鲍正光的优先购买权，且宜居投资公司未能尽到所有权人应当履行的管理职责，造成租金不能按时交付。2013年芜湖市人民政府批准将本案房屋移交宜居投资公司，本人房租支付至2015年3月31曰止，也就是在宜居投资公司取得该处房屋所有权后，《房屋租赁合同》依然在履行。一审法院所计算的房屋占有使用费计算标准即原《房屋租赁合同》所定16.5元/㎡/月标准，此费用依然是合同约定的房租费用标准。一审判决认为适用《中华人民共和国民法总则》一百九十六条第一款第（二）项、《物权法》第三十四条、第三十七条，将返还财产与主张租金相混淆。本案应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。无论宜居投资公司以何种理由提出的诉讼，本案的租赁事实不能否定，本案的实质问题依然是基于《房屋租赁合同》的租赁纠纷，否则《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定可以束之高阁。二、一审法院未能保障鲍正光依法享有的租赁权。该处房屋为门面住宅一体的商住楼，购房《协议书》表明，该栋房屋因当时繁昌县房地产管理局资金周转困难，以一层门面房承租权为优惠条件，以售卖二三层住宅的形式集资建设该栋房屋，一层门面房的承租权为当时购房协议的一部分，不能分割，除非鲍正光放弃，否则鲍正光享有永久承租权。此协议书已经安徽省繁昌县公证处公证，《公证书》为（2002)繁证字第291号。按照此协议理解，无论该处房屋产权如何转移，都不能侵害鲍正光承租权。三、请求宜居投资公司补偿鲍正光在房屋使用期间合理装潢维修费用。《房屋租赁合同》第八条第一项中载明“因征收等政府原因导致合同终止的，装潢补偿由承租人享有”，如该转让行为为政府资产划转行为应当按照《房屋租赁合同》第八条第一项进行理解，补偿鲍正光合理费用。现一审判决既未支持鲍正光的优先购买权，也不支持鲍正光主张的合理装潢维修费用明显失当。综上，请求二审法院撤销一审判决，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定重新审理。宜居投资公司辩称，一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回鲍正光的上诉请求。案涉房屋是属于国有资产，宜居投资公司取得上述房屋并非是购买取得，而是由芜湖市国有资产管理委员会进行的资产划拨。所以不适用优先购买权。二、鲍正光在一审审理过程中并未提出诉讼时效的抗辩，鲍正光上诉提出诉讼时效问题不属于二审法院审查的范围。并且本案鲍正光与宜居投资公司之间的房屋租赁关系也已于2015年的3月31日到期并终止。双方之间并不存在新的房屋租赁关系。宜居投资公司向鲍正光主张的费用是房屋占用使用费，不适用诉讼时效的限制。案涉房屋至今仍然由鲍正光在占用使用，占用使用费也在不断的发生。鲍正光对于诉讼时效的抗辩不成立。三、鲍正光与宜居投资公司合同到期以后双方并未就建立新的房屋租赁关系达成一致。在合同期满以后，鲍正光对案涉房屋是不再享有房屋租赁权。鲍正光也未向宜居投资公司缴纳房屋租金，也没有将房屋交还给宜居投资公司。对于房屋的装潢维修费用，该项诉请不属于本案审理的范围。鲍正光在一审并未向一审法院提出该诉讼请求。且鲍正光所依据的《房屋租赁合同》第八条第一项与房屋租赁期间的装潢补偿是没有任何关系的。合同的第四条约定宜居投资公司无需对鲍正光的在承租期间的建设装潢投入费用进行补偿。综上，鲍正光的上诉理由不能成立，应驳回其全部上诉请求。宜居投资公司向一审法院起诉请求：1、判令鲍正光立即搬让芜湖市三山区三山街道步行街右4号门面房，将门面房交还宜居投资公司；2、判令鲍正光支付自2015年4月1日起至实际交还房屋之日止上述门面房占有使用费（每月门面房占有使用费为591.36元）；3、判令鲍正光承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月2日，宜居投资公司与鲍正光签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容如下：宜居投资公司（甲方）将其所有的位于三山步行街右4号门面房（房地权证芜三山区字第**，房地坐落三山区步行街104，建筑面积35.84㎡）租赁给鲍正光（乙方）作为商业门面使用；租赁期限为一年，自2014年4月1日至2015年3月31日止，租金每月每平方米16.5元，年租金7096元。合同另约定，合同租赁期满后，必须在5日内腾空出租标的，并将出租标的（含装修）、甲方交付的设施、设备等以及乙方添置的不可移动的设施、设备以及现状交回甲方；租赁期满，乙方要继续承租标的物，需于租赁期满前1个月向甲方提交续租申请，甲方同意后，重新签订房屋租赁合同。上述租赁合同到期后，鲍正光未与宜居投资公司续签租赁合同，鲍正光支付租金至2015年3月31日止，此后未再支付租金，但仍继续使用租赁房屋。因双方交涉未果，宜居投资公司遂诉至本院。一审法院认为，宜居投资公司与鲍正光签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属有效合同。鲍正光与宜居投资公司的租赁合同已于2015年3月31日到期，之后双方未续签租赁合同，鲍正光也仅支付租金至2015年3月31日，在此之后，鲍正光既不与宜居投资公司续签房屋租赁合同也不支付租金，仍持续占用租赁房屋，其行为于法无据，宜居投资公司作为该租赁房屋的权利人有权要求鲍正光立即搬让房屋并交还宜居投资公司。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。鲍正光无权占有租赁房屋期间，宜居投资公司主张参照《房屋租赁合同》约定的面积及标准要求鲍正光自2015年4月1日起至实际将房屋交还之日止承担房屋占用使用费的请求，符合法律规定，予以支持。鲍正光承租的三山步行街右4号门面房依照《房屋租赁合同》租金为每月每平方米16.5元，根据宜居投资公司所办理的房屋产权证，该房屋建筑面积为35.84平方米，故对于宜居投资公司的该项主张，一审法院支持房屋占用使用费为每月591.36元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，一审法院判决：一、鲍正光于判决生效后十日内搬出坐落于芜湖市三山区步行街104门面房（房房地权证芜三山区字第**）并将门面房交还宜居投资公司；二、鲍正光于判决生效后十日内给付宜居投资公司自2015年4月1日起至上述房屋实际交还之日止，按591.36元/月标准计算的房屋占用费。受理费减半收取166元，由鲍正光负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，宜居投资公司系案涉房屋所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。鲍正光虽曾经与宜居投资公司签订《房屋租赁合同》，租用案涉房屋。但上述《房屋租赁合同》明确约定在合同租赁期满后，鲍正光必须在5日内腾空出租标的，并将出租标的（含装修）、宜居投资公司交付的设施、设备等以及鲍正光添置的不可移动的设施、设备以及现状交回宜居投资公司；如鲍正光要继续承租标的物，需于租赁期满前1个月向宜居投资公司提交续租申请，宜居投资公司同意后，重新签订房屋租赁合同。该合同租赁期限已于2015年3月31日届满，而鲍正光与宜居投资公司并未重新签订房屋租赁合同，鲍正光应按照合同约定交回案涉房屋。鲍正光无正当理由继续占用案涉房屋，明显不当。宜居投资公司起诉请求鲍正光交还案涉房屋并支付占用使用费，具有合同及法律依据，应当予以支持。鲍正光上诉认为本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定，但鲍正光无权占有、使用案涉房屋处于持续状态，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条判令鲍正光交还案涉房屋并支付占用使用费，并无不当。鲍正光认为依据其与繁昌县房地产管理局签订的《协议书》，鲍正光对案涉房屋享有永久承租权。但上述《协议书》中并未明确约定鲍正光对案涉房屋享有永久承租权，且鲍正光依据的《协议书》系其与繁昌县房地产管理局之间的法律关系，与本案无关联性。对鲍正光认为其享有永久承租权的主张，本院不予采信。对鲍正光认为其对案涉房屋享有优先购买权的上诉主张，不属于本案审理范围，本院不予审查。对鲍正光认为宜居投资公司应补偿其合理装潢维修费用的上诉主张，其在一审中未对宜居投资公司提起相应反诉主张，不属于本案二审审理范围，本院不予审查。综上所述，鲍正光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元，由上诉人鲍正光负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  杨东清审判员  李广磊二〇一九年五月二十九日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。