江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终2637号上诉人（原审原告）：陆小弟，男，1957年8月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审原告）：沈峻珍，女，1961年11月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：丁文菊，江苏华峡律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审被告）：祝永洪，男，1977年3月20日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。原审第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地昆山市玉山镇昆太路****楼**。法定代表人：李邦圣。上诉人陆小弟、沈峻珍因与被上诉人祝永洪、原审第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初15809号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆小弟、沈峻珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅认定祝永洪办理房产权证迟延构成违约，与事实不符。陆小弟、沈峻珍督促祝永洪办理房屋过户手续，旨在要求祝永洪支付剩余的30%购房款，而祝永洪逾期不付购房款，显属违约。二、祝永洪是外地户口，购买第二套房屋需要法院出具裁判文书方能办理过户手续，但这不能构成祝永洪拖延支付购房款的正当理由。2018年5月27日之前，陆小弟、沈峻珍从未提出加价请求，是在与祝永洪协商无果且祝永洪已构成根本违约的情况下，陆小弟、沈峻珍才根据合同第十条第三款的约定提出加价。三、涉案房屋已经交付，陆小弟、沈峻珍收房时已帮祝永洪缴纳了物业管理、水电费等，在合同履行过程中并不存在违约行为。四、一审法院认定2017年10月9日祝永洪接收房屋时支付的5万元属于对合同的变更，没有事实和法律依据，该笔款项属于祝永洪支付剩余的50%尾款的一部分。被上诉人祝永洪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人理想家园公司二审未作答辩。原审原告陆小弟、沈峻珍向一审法院起诉请求：1.判决祝永洪向陆小弟、沈峻珍承担违约责任9万元。2.判决祝永洪迁出港浦小区24号楼901室及95号车位，并承担占用期间的租金损失。（依市场租金标准自2017年10月计算到实际迁出之日）。3、本案诉讼费等由祝永洪承担。一审审理过程中，陆小弟、沈峻珍增加诉请要求解除双方房屋买卖合同。一审法院认定事实如下：2016年3月10日，祝永洪与陆小弟、沈峻珍在理想家园公司（丙方）媒介居间下签订昆山市动迁房买卖合同一份，约定将陆小弟（甲方）享有的坐落在港浦小区的动迁安置房24号楼901室及24号楼95号车位转让给祝永洪（乙方），转让总价款450000元整。合同第四条和第十六条补充约定付款方式：签约时祝永洪（乙方）向陆小弟、沈峻珍（甲方）支付定金2万元，2016年3月29日前乙方支付第二笔款18万元，2017年3月10日乙方支付甲方第三笔房款5万元，以此类推，留5万元作为尾款，过户时付清。合同第五条第3项约定：“如日后甲方领取了房产证、土地证后，一方拖延过户的，则甲、乙双方在接到丙方正式通知后七个工作日内共同办理房屋过户手续，若一方再次拖延不到交易中心过户，则确定其单方违约。第十条第三项约定：若有任何一方未按照本合同的约定按时履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日日，守约方有权单方面解除合同，违约方另向守约方支付总价款的20%作为违约金。违约金的条款独立发生法律效力。合同签订当日祝永洪支付2万元定金，3月29日支付18万元，后在陆小弟、沈峻珍催告下于2017年4月17日支付3万元、同年5月16日支付2万元，10月9日陆小弟、沈峻珍将系争房产转交给了祝永洪，同时祝永洪支付5万元给陆小弟、沈峻珍。2018年3月1日系争房产昆山市张浦镇锦上路500号锦尚花苑7号楼901室登记到陆小弟、沈峻珍名下。陆小弟、沈峻珍于2018年4月23日领取到该房产证，后通知祝永洪及理想家园公司，要求祝永洪付款、办理过户手续，提出加价后与祝永洪磋商未果。一审法院于2018年8月1日立案受理祝永洪诉请陆小弟、沈峻珍协助办理变更登记手续的房屋买卖合同一案。2018年8月7日陆小弟、沈峻珍通知祝永洪解除案涉动迁房买卖合同。该案审理过程中，祝永洪于2018年9月17日将15万元付至一审法院用于支付房屋余款。一审法院另核实，祝永洪于2016年10月4日前0:00之前签订认购协议并已支付部分房款的，不属限购范围。一审法院认为，本案争点在于是否应当支持陆小弟、沈峻珍行使解除权，祝永洪是否应当承担违约责任。双方当事人在依法成立生效的合同中约定了合同解除权，当解除条件成就时，当事人解除权成立，当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中祝永洪迟延履行2017年3月10日约定的付款义务，逾期超过二十日，构成违约，后经催告祝永洪补充履行，陆小弟、沈峻珍接受，祝永洪仍应当按照约定，依法向陆小弟、沈峻珍承担迟延履行的违约责任；陆小弟、沈峻珍未在合理期限内行使解除权，该权利消灭。陆小弟、沈峻珍主张祝永洪2018年3月10日没有按约付款，祝永洪抗辩2017年10月9日接收房产时已付5万元，是双方对合同约定的付款期限的变更，陆小弟、沈峻珍该抗辩理由成立。2018年4月23日陆小弟、沈峻珍取得产权证书后通知祝永洪付款、办理过户手续，提出加价，但因双方当事人就房价磋商未果，合同未变更，双方当事人应当各自承担相应的责任。陆小弟、沈峻珍主张祝永洪办理房产权证迟延，陆小弟、沈峻珍有权解除合同，一审法院认为，该约定对祝永洪而言非主给付义务，且违反该义务不致陆小弟、沈峻珍合同目的落空或使其遭受严重损失，为维护交易安全，故陆小弟、沈峻珍就此不享有解除权，其通知解除合同的行为无效。综上所述，陆小弟、沈峻珍主张祝永洪迟延履行2017年3月10日约定的付款义务，要求祝永洪赔偿违约金的诉请，一审法院予以支持，但违约金的数额应当根据履行情况按照约定的计算方法为8910元。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，一审法院判决：一、祝永洪于判决生效之日起十日内支付陆小弟、沈峻珍违约金8910元；二、驳回陆小弟、沈峻珍的其他诉讼请求。案件受理费2130元，减半收取1065.00元，由祝永洪负担101元，由陆小弟、沈峻珍负担964元。二审中，当事人未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审另查明，祝永洪诉陆小弟、沈峻珍房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年10月25日作出（2018）苏0583民初15376号民事判决：陆小弟、沈峻珍于判决生效后七日内从法院领取房屋余款15万元，协助祝永洪办理张浦镇锦尚花苑7#901室的房屋不动产权变更登记手续。祝永洪与陆小弟、沈峻珍一致确认该判决已经执行完毕。以上事实，有（2018）苏0583民初15376号民事判决书以及本院调查笔录予以证明。本院认为，祝永洪与陆小弟、沈峻珍在理想家园公司居间下签订的房屋买卖合同合法有效。该合同约定2017年3月10日祝永洪应支付陆小弟、沈峻珍房款5万元，但祝永洪未按期支付，于2017年5月16日才付清该款，故2017年3月10日至5月16日期间祝永洪应承担合同约定的每逾期一日总价款万分之三的违约金计8910元。陆小弟、沈峻珍上诉认为祝永洪剩余房款拖延不付，构成违约；祝永洪则认为因陆小弟、沈峻珍要求加价，故其未支付剩余房款。对此本院认为，双方合同除约定2017年3月10日支付房款5万元，留5万元作为尾款过户时付清外，对其余房款的支付时间约定不明，而在祝永洪起诉陆小弟、沈峻珍之前，并无证据证明陆小弟、沈峻珍向祝永洪催告过其余房款的支付，故陆小弟、沈峻珍要求祝永洪承担剩余房款拖延支付的违约责任，依据不足，本院碍难支持。关于陆小弟、沈峻珍主张代祝永洪缴纳了物业管理费和水电费，如有证据证明的，可另行主张权利。综上，陆小弟、沈峻珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2130元，由上诉人陆小弟、沈峻珍负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 赵 东二〇一九年五月二十八日书记员 史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。