广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初580号原告：廖惠娴，女，1952年6月17日出生，汉族，住梅州市梅县区。原告：李唯钢，男，1977年8月11日出生，汉族，住梅州市梅县区。以上两原告委托诉讼代理人：吴亦辉，系广东法泰律师事务所律师。被告：梅州市客之都餐饮连锁管理有限公司，住所地：梅州市梅江区环市北路**梅州海吉星农产品商贸物流园冻品交易区****档位。法定代表人：黄契来。原告廖惠娴、李唯钢与被告梅州市客之都餐饮连锁管理有限公司（以下简称“客之都餐饮公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告李唯钢及两原告的委托诉讼代理人吴亦辉到庭参加诉讼。被告客之都餐饮公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖惠娴、李唯钢向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告亲属李汉瑞生前与被告于2018年4月11日签订的“房地产租赁合同”，并判令被告腾退将该房屋返还给原告；二、判令被告向原告支付拖欠的2018年12月、2019年1月至3月的房屋租金共计8万元，并判令被告向原告支付自2018年12月4日起至被告实际支付完毕租金止的逾期交付租金滞纳金（实际为资金占用费），为2400元（暂计算至2019年3月4日止）；三、判令被告支付自2019年4月1日起至被告实际返还房屋之日止的租金（合同解除后则为房屋占用费）；四、判令原告无需向被告退回履约保证金40000元；五、判令被告向原告支付合同违约金50000元；六、判令被告缴清租赁并使用店铺期间拖欠的水费4701.61元及电费16571.85元，21273.46元；七、本案诉讼费由被告承担。以上总计：193673.46元。事实和理由：原告廖惠娴与李汉瑞为夫妻关系，原告李唯钢与李汉瑞为父子关系，李汉瑞于2019年1月9日去世，依据《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，两原告依法取得诉讼主体资格。李汉瑞生前与被告于2018年4月11日共同签订了一份《房地产租赁合同》，约定李汉瑞将自己名下的位于梅县区华侨城××商住楼××房底层商铺（以下简称“该房屋”），出租给被告作经营饮食使用。双方约定租赁期限为5年，自2018年5月1日至2023年4月30日，前两年的租金为每个月2万元，被告应于每个月3号前通过银行转账方式支付租金到原告李唯钢名下账户，李汉瑞收到被告交来的租金后应当向被告出具收款收据，被告应当在开始承租前先支付4万元作为履约保证金，双方同时约定承租人逾期交付租金的，需承担一日600元的滞纳金（实际为资金占用利息）并需向对方支付5万元的违约金。合同签订后原告当天即将该房屋交给被告使用。合同签订后，被告于2018年4月11日交来合同履约保证金4万元。其后被告按照合同约定如期支付了2018年5月至11月的房屋租金。但2018年12月开始，被告开始以各种借口拖延支付房屋租金，并因为被告自身原因导致该房屋被梅县区人民法院查封，且被告拖欠该房屋的水电费自2018年11月至今，这期间李汉瑞及两原告多次催告被告及时支付房屋租金和缴清水电费，被告一直以各种理由拖延，给两原告造成了较大损失。被告的违约行为导致该合同的目的已无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款规定，原告可以请求解除合同。现李汉瑞已去世，该房屋依法为两原告的共有财产，为维护两原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告客之都餐饮公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：李汉瑞系梅县华侨城香港花园第五座商住楼A1栋第一、二层的权属人。原告廖惠娴系李汉瑞之妻、原告李唯钢系李汉瑞之子。李汉瑞于2019年1月9日去世。2018年4月11日，李汉瑞（甲方、出租人）与客之都餐饮公司（乙方、承租人）签订了一份《房地产租赁合同》。合同载明：“一、甲方同意将自有的梅县区华侨城××商住楼××房底层商铺租赁给乙方，作为梅县腌面连锁店营业场所；二、租赁期限和租金：1、租赁期限为5年，自2018年5月1日起到2023年4月30日止。租金第1、第2年不上浮，即2018年5月1日起到2020年4月30日止，每月不含税租金为20000元；5、承租方须向出租方缴纳4万元作为店铺押金(履约保证金)，在乙方不存在违约等情况下，不计利息退回；租金每个月支付一次，在每个月的3号前，承租方应在三天内，以银行转账的方式将租金一次性转入出租方指定的收款人为李唯钢（账号：62×××57、开户银行：梅州市建行府前路支行）的银行账户；四、逾期交付租金，每逾期一日，乙方须依拖欠租金额向甲方支付3‰的滞纳金；五、违约责任：任何一方未能履行本合同约定的条款，或者违反房地产租赁管理管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由违约责任方承担；十一、本合同违约金为5万元，任何一方违约须向履约方承担违约金和滞纳金。”合同签订当天，被告客之都餐饮公司向原告李唯钢交纳了店铺押金（履约保证金）40000元。合同签订后，被告按照合同约定支付了2018年5月至11月份的房屋租金，但自2018年12月始未再支付房屋租金，且截止至2019年1月6日未交纳水费4701.61元，及截止至2019年1月未交纳电费16571.85元，后经李汉瑞及两原告多次向被告催收租金、及催缴水、电费未果，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。被告未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。另查明：一、2019年2月21日，梅州市公安局梅江分局东山派出所出具《亲属关系证明》，证明李汉瑞于2019年1月9日死亡，配偶为廖惠娴；其共有1个亲生子女为儿子李唯钢，无养子女和继子女；其父、母已先于其去世。二、被告客之都餐饮公司因拖欠劳动报酬等原因，被申请我院强制执行，我院于2018年12月份对本案涉案商铺（即位于梅县区华侨城××商住楼××房底层商铺）张贴了封条。庭审中，原告称：一、诉讼请求第2项的租金滞纳金的计算方式为按2分／月计算。合同中双方约定是按9分／月计算的。二、诉讼请求第6项的拖欠的水、电费共计21273.46元至庭审时尚未缴交，本院要求庭后7日内提交缴纳上述水、电费单据，原告已在庭后7日内提交。上述事实，有经过质证的原告身份证、常住人口登记表、亲属关系证明、结婚证、火化证明、房地产租赁合同、收款收据、照片、用户水电费明细、房地产权证、被告工商登记信息、电费增值税发票、水费增值税发票及当事人陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，李汉瑞与被告客之都餐饮公司签订的《房地产租赁合同》是当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按约定履行权利义务。李汉瑞作为《房地产租赁合同》中商铺的权属人及签订人，也即是合同的相对人，其已死亡，两原告分别为其配偶、儿子，系第一顺序继承人，依法继承上述《房地产租赁合同》约定的权利和义务，符合原告的主体资格进行诉讼。被告客之都餐饮公司承租店铺后，未按约定支付租金，拖欠原告自2018年12月至2019年3共计4个月的房屋租金80000元未付（20000元／月×4个月），已构成根本违约，现两原告请求解除双方的租赁合同关系，请求被告腾退并交还房屋给原告，及请求被告支付拖欠的租金（其中，合同解除前为租金，合同解除后为房屋占用费，租金、房屋占用费均按每月20000元标准计算，直至房屋实际交还为止），符合双方合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持。关于两原告请求的逾期交付租金滞纳金（实际为逾期付款违约金），双方合同约定“每逾期一日，乙方须依拖欠租金额向甲方支付3‰的滞纳金”，现原告主张按月息2分标准计算，未违反法律规定，本院予以准许。被告应自逾期支付租金之日起向原告支付逾期付款违约金，直至拖欠租金付清为止，暂计至2019年3月4日为2400元（计算方式为：1、2018年12月4日起至2019年1月4日止为20000元×2%×1个月=400元；2、2019年1月4日起至2019年2月4日止为40000元×2%×1个月=800元；3、2019年2月4日起至2019年3月4日止为60000元×2%×1个月=1200元，合计2400元）。关于两原告主张无需向被告退回履约保证金40000元的诉请，根据双方《房地产租赁合同》第二条第5点约定，在被告存在违约和未决义务的情况下，原告有权不予退回，但此款被告已在签订合同时交付给原告，是否退回的主张权在于被告，故在本案中本院不作处理。关于两原告主张的合同违约金5万元，鉴于原告在本案中已主张逾期付款违约金，且收取了履约保证金40000元，而原告无法举证证明其实际损失达到或超过逾期付款违约金，故对原告的该项违约金主张，本院不予支持。被告客之都餐饮公司未缴纳至2019年1月份的水费4701.61元，电费16571.85元，有相关部门出具的欠费明细为证，本院予以确认，现原告代替被告向相关部门缴纳了上述水、电费，并提交了相关的缴纳凭证，本院予以确认。为此，原告对被告关于水、电费的请求，有理有据，本院依法应予支持。被告客之都餐饮公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法应作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告廖惠娴、李唯钢的亲属李汉瑞生前与被告梅州市客之都餐饮连锁管理有限公司于2018年4月11日签订的《房地产租赁合同》；二、被告梅州市客之都餐饮连锁管理有限公司应自本判决生效之日起十日内，将所租赁的坐落于梅县区华侨城香港花园第五座商住楼A1栋底层商铺腾退并交还给原告廖惠娴、李唯钢；三、被告梅州市客之都餐饮连锁管理有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告廖惠娴、李唯钢支付所拖欠的自2018年12月至2019年3月的房屋租金80000元，及自2019年4月1日起至房屋实际交还两原告的费用（其中，合同解除前为租金，合同解除后为房屋占用费，租金、房屋占用费均按每月20000元标准计算）；四、被告梅州市客之都餐饮连锁管理有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告廖惠娴、李唯钢支付逾期付款违约金2400元（此款计至2018年3月4日，2019年3月5日起至被告实际支付完毕租金止的逾期付款违约金，以被告拖欠的租金为基数，按2%／月标准另计）；五、被告梅州市客之都餐饮连锁管理有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告廖惠娴、李唯钢支付已代替被告缴交的水费4701.61元、电费16571.85元；六、驳回原告廖惠娴、李唯钢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4174元，减半收取2087元，由原告廖惠娴、李唯钢负担431元，被告梅州市客之都餐饮连锁管理有限公司负担1656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  陈志雄二〇一九年五月二十日书记员  曹 怡