中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终4827号上诉人（原审被告）：FANGWANG，女。委托诉讼代理人：YUJIANG（FANGWANG之夫）。委托诉讼代理人：邓勇，北京达晓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶川，男，汉族。被上诉人（原审原告）：吴慕枫，女。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王鑫，北京大成律师事务所律师。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：申志鹏，北京大成律师事务所律师。原审第三人：吴伟光，男，汉族。上诉人FANGWANG因与被上诉人陶川、吴慕枫，原审第三人吴伟光房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初8953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。FANGWANG上诉请求：撤销原判，改判驳回陶川、吴慕枫的起诉。事实和理由：订立房屋买卖合同的主体应是FANGWANG与吴伟光，而非陶川、吴慕枫，陶川、吴慕枫无权提起本案诉讼。原审向我送达的《合议庭组成人员通知书》载明合议庭成员，但最终适用简易程序审理，存在程序违法。原审判决我承担违约金缺乏事实及法律依据。陶川、吴慕枫辩称：同意原判，不同意FANGWANG的上诉请求。吴伟光系陶川、吴慕枫的代理人，且从FANGWANG发给吴伟光的短信中亦可看出，其知晓购房人系陶川、吴慕枫。吴伟光述称：同意原判。陶川、吴慕枫向一审法院起诉请求：1.判令解除陶川、吴慕枫与FANGWANG签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.FANGWANG返还陶川、吴慕枫50万元定金，并给付利息；3.FANGWANG向陶川、吴慕枫支付违约金765万元；4.FANGWANG给付陶川、吴慕枫律师费20万元。一审法院认定事实：陶川、吴慕枫系夫妻关系，吴伟光系吴慕枫之父。2016年12月5日，吴慕枫、陶川委托吴伟光办理北京市某号房屋买卖事宜。2016年12月13日，王芳作为出卖人与吴伟光作为买受人经北京市中原房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为ZH2016A0003195）等相关交易文本，约定，约定王芳将位于北京市某号房屋（以下简称涉案房屋）以房款2500万元价格出售给吴伟光，房屋建筑面积205.51平方米，含两个使用权车位，定金50万元，涉案房屋所有权证证号为：X京房权证西字第XXXX号。合同第10条约定，如因出卖人责任，买受人解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。由于涉案房屋产权人为王芳、管祖庆共有，同日，王芳出具书面承诺：其已获得产权人管祖庆授权办理涉案房屋出售手续。同日，王芳与吴伟光签订《资金划转补充协议》，约定吴伟光另支付50万元用于雅阁车的使用和1个车位的购买。吴伟光在合同签订之日给付王芳定金20万元。2016年12月16日，王芳、管祖庆变更了涉案房屋的权属事宜，涉案房屋的所有权人变更为王芳单独所有，新房屋所有权权证号为：京（2016）西城区不动产权第某号。同日，吴伟光给付王芳购房定金30万元。2016年12月27日，王芳取得涉案房屋的不动产证书，涉案房屋登记为王芳单独所有。庭审中，陶川与吴慕枫出示了签约日期显示为2016年12月13日的合同编号为ZH2016A0003343的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》一份，约定以2550万元价格将涉案房屋售予吴伟光，含两个使用权车位，房屋产权证号变更为新号：京（2016）西城区不动产权第某号，其他内容和第一份合同一致。陶川、吴慕枫陈述该合同落款时间听从中介建议写为第一份合同时间（即2016年12月13日），但实际签订时间为2016年12月30日。FANGWANG认可该合同真实性，但认为签订时间为2016年12月13日。2016年12月30日，王芳与吴伟光、吴慕枫、陶川共同签订《主体变更协议》，将涉案房屋的买方由吴伟光变更为吴慕枫、陶川。2017年1月15日，王芳与吴伟光签订《主体变更协议》，约定：变更后原合同中王芳、管祖庆（出卖方）应当继续履行的义务由王芳（新出卖方）继续履行，应当享有的权利由新出卖方王芳享有。2017年2月12日，王芳通过短信明确拒绝履行房屋买卖合同，也告知中介不再履行房屋买卖合同。另查，吴慕枫及陶川出示其购房资格核验结果，显示其家庭具备购房资格。FANGWANG护照显示姓名为FANGWANG，其加入美国国籍前中文名为王芳。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，当事人之间签订的二份《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自的义务。FANGWANG在答辩中亦称第三人吴伟光不是适格代理人及陶川、吴慕枫不是适格原告。法院认为，第三人吴伟光为吴慕枫之父，其代理陶川、吴慕枫购房符合正常交易习惯，且陶川、吴慕枫对于吴伟光签订合同的行为予以追认，且王芳亦在《主体变更协议》上签字，故法院认为，本案中涉及的房屋买卖合同其当事人双方为吴慕枫、陶川及FANGWANG或其中文名王芳。FANGWANG的答辩意见无事实及法律依据，法院不予采纳。FANGWANG拒绝履行合同导致双方合同解除，行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任。合同编号为ZH2016A0003343的《北京市存量房屋买卖合同》虽载明落款时间为2016年12月13日，但其内容涉及京（2016）西城区不动产权第某号房屋产权证号，但该不动产编号的证书于2016年12月27日下发，故法院认为FANGWANG的质证意见缺乏事实依据，该份合同的签订时间晚于2016年12月27日。法院认为，编号为ZH2016A0003343的《北京市存量房屋买卖合同》签订于合同编号为ZH2016A0003195的《北京市存量房屋买卖合同》之后，为对于编号为ZH2016A0003195的《北京市存量房屋买卖合同》的变更，双方的权利义务以编号为ZH2016A0003343的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转协议》为准。在签订编号为ZH2016A0003195的合同时，王芳虽仅是涉案房屋共有人，但其出具了已获得产权人管祖庆授权办理涉案房屋出售手续的承诺书，且在签订编号为ZH2016A0003343的合同时，王芳已经取得涉案房屋的产权，且登记显示为单独所有。之后，吴伟光亦将其全部权利义务转让给吴慕枫及陶川。故法院认为，陶川、吴慕枫已经尽到了全部谨慎审查义务，FANGWANG认为其无权处分房屋的答辩意见，法院不予采纳，且该项答辩意见亦不能阻确其拒不履行房屋买卖合同而应当承担的违约责任。FANGWANG亦认为，陶川、吴慕枫及吴伟光与居间人存在恶意串通，及FANGWANG不了解市场行情，导致价格过低。但FANGWANG未出示证据证明，法院对其意见不予采纳。FANGWANG在庭审中认可其收到了吴伟光给付的50万元定金，其否认与陶川、吴慕枫及吴伟光之间存在房屋买卖合同的答辩意见亦无事实及法律依据，法院不予采纳。由于双方均同意解除合同，法院亦不持异议。FANGWANG收取了陶川、吴慕枫的定金应当返还，其主张的定金利息已包含在违约金之内，法院不再单独列明。对于违约金标准，法院将结合陶川、吴慕枫履约情况、损失状况、房地产价格波动情况及FANGWANG的违约事实酌情确定违约金标准。陶川、吴慕枫亦主张FANGWANG承担律师费，该项主张无法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自判决生效之日，解除陶川、吴慕枫与FANGWANG签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、判决生效之日起十日内，FANGWANG返还陶川、吴慕枫定金500000元；三、判决生效之日起十日内，FANGWANG给付陶川、吴慕枫违约金3000000元；四、驳回陶川、吴慕枫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。FANGWANG与吴伟光在签订编号为ZH2016A0003195的《北京市存量房屋买卖合同》之后，又签订了编号为ZH2016A0003343的《北京市存量房屋买卖合同》，后者应视为对之前合同的变更，双方的权利义务以编号为ZH2016A0003343的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转协议》为准。上述协议均系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。关于合同主体一节，根据FANGWANG与吴伟光及吴伟光代陶川、吴慕枫于2016年12月30日签订的《主体变更协议》，该协议在内容上体现了涉案房屋的买受人变更为陶川、吴慕枫，而该协议由吴伟光代陶川、吴慕枫签字亦能体现吴伟光系陶川、吴慕枫之委托代理人；且根据FANGWANG发给吴伟光的短信中，“您也不是最终购买人”、“您人民银行工作的女儿我还没有见过”等表述，亦可以佐证，各方均知晓涉案房屋买卖合同的主体系王芳（FANGWANG）与陶川、吴慕枫。FANGWANG上诉主张2017年1月15日的《主体变更协议》系由吴伟光签订的，能够证明在该协议中涉案房屋的买受人又变更为吴伟光。对此应当指出，上述协议内容中并无再次变更买受人主体之约定，而吴伟光作为陶川、吴慕枫的委托代理人亦有权代陶川、吴慕枫签订上述协议，仅依据吴伟光的签字无法得出双方再次变更合同主体之结论，故FANGWANG的该上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。涉案房屋买卖合同的主体系FANGWANG与陶川、吴慕枫，陶川、吴慕枫有权提起本案诉讼。双方均要求解除合同，本院不持异议。合同解除后，FANGWANG应将收取的定金返还。定金系吴伟光给付FANGWANG，吴伟光现同意由FANGWANG直接返还给陶川、吴慕枫，本院对此亦不持异议。关于违约责任一节，FANGWANG在短信中明确表示不继续履行合同，存在违约，应承担违约责任。FANGWANG在原审期间主张违约金约定过高，原审法院综合考虑合同实际履行情况、损失情况、违约情节等，酌情确定违约金数额并无不妥，本院对此亦不持异议。关于FANGWANG主张原审程序问题，原审法院在开庭时首先明确告知各方适用简易程序审理，各方均表示同意，原审不存在适用普通程序审理，在开庭后转为简易程序审理的情形，故FANGWANG的该上诉意见依据不足，本院不予采纳。FANGWANG的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169300元，由FANGWANG负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇一九年五月三十日书记员  辛明厚