广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初542号原告：连州市天业房地产有限公司。地址：连州市连州镇巾峰路**名门峰景**首层**商铺。法定代表人：周艺昌。委托代理人：周现昌，系该公司员工。被告：唐仁进，男，汉族，1964年12月22日出生，连州市人，住连州市。委托代理人：成辉华，系广东律北湖师事务所律师。委托代理人：成国良，系广东律北湖师事务所实习律师。原告连州市天业房地产有限公司（以下简称“天业公司”）与被告唐仁进商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天业公司委托代理人周现昌，被告委托代理人成辉华、成国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告天业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告补交所购商品房差异款人民币9484.27元；2、被告承担本案受理费。事实和理由：原告与被告于2014年2月21日签订了《商品房买卖合同》，原告为出卖人，被告为买受人。合同约定名门峰景3座902户型预售建筑面积共104.81㎡。商品房买卖合同第五条，面积确认及面积差异处理，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比=【（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同计价面积】×100%。合同签订后，原告已经按照合同约定收取被告购房款，并已交付房屋给被告。原告取得连州市房产测绘所出具的《房屋建筑面积分户计算明细表》后，发现涉案商品房登记的实际建筑面积为107.33㎡，比合同约定的预售建筑多出2.52㎡。面积误差值为2.4%。按照合同约定，被告应当向原告补交差异部分房款。原告向被告出售的商品房的购房总款为人民币394463元，预售建筑面积共104.81㎡，每平方米的售价为3763.6元，被告应补交购房款共9484.27元。原告多次发函通知被告补交购房款，但被告拒不履行。综上，原告预售给被告的商品房实际建筑面积大于合同约定的面积，被告不按合同约定补交差异面积的购房款已构成违约。特提起上述诉求。被告唐仁进答辩称，一、原告诉请答辩人补交商品房差异房款的请求已超过诉讼时效期间，失去胜诉权，应当驳回原告的诉讼请求。本案中，原告诉请答辩人补交差异房款的请求属于债权请求权，适用诉讼时效二年期间的相关规定。根据原告诉状的陈述，其取得连州市房产测绘所出具的《房屋建筑面积分户计算明细表》后，知悉其出售的房屋的产权登记与合同约定存在误差。至此原告已经知道其权利受到侵害；从另外一个角度上说，原告取得连州市房产测绘所出具的《房屋建筑面积分户计算明细表》的时间节点为本案诉讼时效的其计时间。原告提供的《房屋面积实测成果报告书》显示，原告取得连州市房产测绘所出具的《房屋建筑面积分户计算明细表》的时间节点为2015年6月25日，即原告在2015年6月25日就已经知道了其出售的房屋的产权登记与合同约定存在误差，即本案的诉讼时效期间从2015年6月25日开始计算。本案不适用《民法总则》关于三年诉讼时效的规定。原告于2019年3月底才提起本诉（主张权利），本案的诉讼时效期间在2017年6月24日已经届满，原告的诉求已经超过诉讼时效期间。且原告并没有提供2015年6月25日至2017年6月24日期间曾经发生诉讼时效在中止、中断的情形的证据，应承担举证不能的不利法律后果。二、即使本案没有超过诉讼时效请求，依据合同约定，答辩人需补交差异房款仅为误差值超过0.6%以上（不含本数）的部分。依据答辩人与原告、唐仁进签订的《广东省商品房买卖合同》第四条的约定，答辩人购买的房屋是以套内面积计算的，而合同约定的套内面积为84.84㎡，原告提供的《房屋建筑面积分户计算明细表》记载的套内建筑面积为85.4㎡，误差比为0.66%。在《广东省商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中已经明确约定即0.6%内的无需计价，超过部分方才需要补交价款。至于房屋多出的公摊面积无需答辩人承担，原告将建筑面积作为补差计价标准，属于以偷换概念的方式获得利益的行为，不符合合同约定，于法无据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告与被告自愿、平等签订的《商品房买卖合同》，根据合同约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，套内面积为84.84㎡,该商品房单价为人民币每平方米4649.49元，总金额394463元。第五条、面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同还约定“出卖人应当在2014年12月31日前交付商品房。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。签订上述合同后，被告依约支付了房款，原告将该房屋交付被告。2015年6月25日连州市房产测绘所出具了《房屋面积实测成果报告书》（项目名称：连州市名门峰景3座首层商铺及住宅部分），报告书中表4显示，名门峰景3座902号房建筑面积为107.33平方米，套内建筑面积为85.4平方米，公摊面积为21.93平方米。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《广东省商品房买卖合同》的约定履行各自的义务。被告抗辩原告的诉请已超过诉讼时效，故本院应先审查涉案诉请是否已过诉讼时效期间。原告依据合同的约定诉请被告补偿房屋面积差价，属于债权请求权，适用一般诉讼时效规定。连州市房产测绘所于2015年6月25日作出《房屋面积实测成果报告书》，原告作为开发商负责向产权登记部门提交、办理权属资料，故《房屋面积实测成果报告书》作出后原告在合理期限内应当对该报告的内容知悉，本院认定原告知悉的合理期限为该报告作出后的一个月内，故诉讼时效期限应从2015年7月26日起算。尽管原告称其是在其他业主因产权登记面积比合同约定的计价面积少了而起诉原告时才知道涉案商品房的产权登记面积比合同约定的计价面积多了，这理由显然不成立；买受人在签订商品房买卖合同并支付价款后，作为房地产开发商的原告应积极履行涉案商品房的测绘、办理涉案商品房的预登记、产权证等义务，其应当比被告更早知晓房屋的产权登记面积是否存在差异；原告未在诉讼时效期间积极行使自己的权益，属自己行为。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，2017年10月1日颁布施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效为三年，但原告的诉请已于2017年7月26日超过了诉讼时效，故不适用《中华人民共和国民法总则》。原告未举证证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故原告的诉请已超过了诉讼时效，本院依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告连州市天业房地产有限公司的诉讼请求。本案受理费25元，由原告连州市天业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  孔日照二〇一九年五月二十九日法官助理谭建聪书记员陈雪梅附相关法律及其条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。