广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2525号原告:屠开荣，男，1960年10月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：何惠馀，女，1959年1月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地：广州市荔湾区十三行路**新中国大厦**。法定代表人：潘维曦。被告：广东金穗丰实业有限公司，，住所地：广州市天河区天河路****自编之五法定代表人：陈彬彬。委托代理人：黄涛、林倚正，均系广东海际明律师事务所律师。原告屠开荣、何惠馀诉被告广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告屠开荣、何惠馀的诉讼请求：一、广东金穗丰实业有限公司为原告办理广州市十三行路1号新中国大厦负二层2327号商铺的产权证；二、广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司支付逾期办理房产证的违约金（自2016年5月1日至2019年5月31日），违约金按已付款人民币107310元为本金，按照银行同期贷款利率每日万分之二点一计算违约金；三、受理费由广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司负担。被告广州市国商大厦开发有限公司未作答辩。被告广东金穗丰实业有限公司答辩称：不同意屠开荣、何惠馀对广东金穗丰实业有限公司的诉讼请求。目前大厦尚未通过规划验收等手续，不具备办证条件。屠开荣、何惠馀与广州市国商大厦开发有限公司的权利义务关系，请求法院依法判决。即使广州市国商大厦开发有限公司需要承担责任，广东金穗丰实业有限公司也不需要承担责任。理由如下：广东金穗丰实业有限公司依法买受新中国大厦整体工程项目后，权利义务应按荔湾法院的变卖公告内容确定，根据变卖公告，小业主原已办理预售鉴证登记购买的面积，在变卖新中国大厦整体工程项目中已予减除。由此可见，该部分面积仍属广州市国商大厦开发有限公司与购买人所签订合同项下的标的物面积。屠开荣、何惠馀向广州市国商大厦开发有限公司所购商铺面积并不在广东金穗丰实业有限公司买受范围内，且该公告也没有规定广东金穗丰实业有限公司需完全承接广州市国商大厦开发有限公司与购房者签订的房地产订购书或房地产预售契约中的权利义务。特别是逾期办证违约责任，也就是说变卖公告并没有规定广东金穗丰实业有限公司需完全承接广州市国商大厦开发有限公司与屠开荣、何惠馀相关买卖合同的权利义务，更没有规定广东金穗丰实业有限公司需对广州市国商大厦开发有限公司的违约责任承担连带或替代责任。因此，屠开荣、何惠馀要求广东金穗丰实业有限公司支付逾期办证违约金，缺乏依据。相关认定和处理，在荔湾法院在既往相关案件的判决以及广州中院的相关判决中都有体现，本案情况与之前案件情况一致，请求法院依法判决。经审理查明：1996年11月6日，屠开荣、何惠馀与广州市国商大厦开发有限公司签订编号穗房预契字××号号《房地产预售契约》，约定：屠开荣、何惠馀预购广州市荔湾区人民南路新中国大厦负二层2327号房地产，建筑面积3平方米，总价款为港币98000元。契约第七条约定：甲方应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。契约第十条约定：该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。上述《房地产预售契约》于1997年3月18日在广州市房地产交易所进行监证。上述契约签订后，屠开荣、何惠馀支付了购房款人民币90228元、港币10400元。上述款项均有广州市国商大厦开发有限公司的收款收据。1999年4月1日广州市国商大厦开发有限公司将商铺交付给屠开荣、何惠馀。庭审中，屠开荣、何惠馀主张其已支付了全部购房款折合人民币107310元，但由于时间久远，遗失了第一期和最后第三十期的楼款收据人民币5694元。两原告认为，从情理上讲，如果两原告没有支付第一期的楼款和最后一期楼款，开发商不可能向两原告开具第二期之后的收据，也不可能将商铺交付给两原告。2010年7月21日，本院作出了(2007)荔法执字第4158-4号《执行裁定书》裁定：将广州市国商大厦开发有限公司在广州市十三行路的新中国大厦整体工程项目变卖给广东金穗丰实业有限公司所有。（买受人的权利义务见（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告）据（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告内容，上述变卖项目减除原广州市国商大厦开发有限公司与小业主已办理预售鉴证登记购买的面积；买受人取得上述项目后，承担的开发建设义务包括：负责办理原广州市国商大厦开发有限公司出售给小业主的面积的产权转移登记手续；负责整个工程项目的竣工验收备案以及办理整幢大厦的房地产权属初始确认手续（大确权）；买受人应支付标的物的产权过户所发生的税、费、金（包括但不限于营业税、增值税、交易税、印花税、企业所得税、契税、滞纳金等）费用，等等。广东金穗丰实业有限公司买受上述项目后，至今没有办妥上述竣工验收备案以及大确权手续。涉案商铺所在的新中国大厦至今尚未通过建设工程竣工验收。庭审时，广东金穗丰实业有限公司提供多组证据拟证明公司一直为新中国大厦验收、确权、办证而努力，但由于大厦历史遗留问题错综复杂，必须政府相关部门主导推进才能完成，公司完成《变卖公告》规定的义务存在客观障碍，即便需要承担逾期办证责任也应当免责。另查,讼争大厦目前仍未通过规划验收，不具备办证的条件。本院认为：依据屠开荣、何惠馀与广州市国商大厦开发有限公司签订的《房地产预售契约》，广州市国商大厦开发有限公司作为涉案商铺出卖人应依约及时协助买受人办理涉案商铺的房地产权证，现广州市国商大厦开发有限公司至今未能为屠开荣、何惠馀办理涉案商铺的产权证，广州市国商大厦开发有限公司对此应承担违约责任。虽然广州市国商大厦开发有限公司现已无继续开发建设的能力，但其与屠开荣、何惠馀之间的房屋买卖合同关系尚未终止，相应的合同权利义务仍应由广州市国商大厦开发有限公司承担，故广州市国商大厦开发有限公司应向屠开荣、何惠馀承担逾期办证违约责任。逾期办证违约金以屠开荣、何惠馀已付房款为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。对于两原告的已付购房款数额问题，虽然两原告遗失了第一期和第三十期的收款收据，但从常理来讲，如果两原告没有缴纳第一期和第三十期的楼款，广州市国商大厦开发有限公司不可能开具第二期到底二十九期的收据给两原告，也不可能将商铺交付给两原告，故本院对两原告的陈述予以采信，认定两原告已全部支付了购房款即已支付人民币107310元。对于两原告要求办理房产证问题，因讼争大厦目前仍未通过规划验收，不具备办证条件，两原告的该项诉讼请求在客观上无法履行，故本院对该项诉讼不予支持。至于广东金穗丰实业有限公司应否共同承担逾期办证违约责任问题。广东金穗丰实业有限公司依法买受新中国大厦整体工程项目后，其权利义务应依《变卖公告》内容确定。根据《变卖公告》，小业主原已办理预售鉴证登记购买的面积在变卖新中国大厦整体工程项目中已予减除，由此可见，该部分面积仍属广州市国商大厦开发有限公司与购买人所签订购房合同项下的标的物面积，屠开荣、何惠馀向广州市国商大厦开发有限公司所购买商铺面积并不在广东金穗丰实业有限公司买受范围内，且该公告亦没有规定广东金穗丰实业有限公司须完全承接广州市国商大厦开发有限公司与购房者签订的《房地产预售契约》中的权利义务，特别是逾期办证违约责任。因此，屠开荣、何惠馀要求广东金穗丰实业有限公司支付逾期办证违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市国商大厦开发有限公司向原告屠开荣、何惠馀支付从2016年5月1日至2019年5月31日期间的逾期办证违约金（违约金以人民币107310元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）。二、驳回原告屠开荣、何惠馀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费417元，由屠开荣、何惠馀负担50元，广州市国商大厦开发有限公司负担367元。如不服本判决，可以收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  李文姬人民陪审员  姚冬湖二〇一九年五月八日书 记 员  李 婷姚欣茹