浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终890号 上诉人（原审被告）：宁波都市房产开发有限公司。住所地：宁波市鄞州区姚隘路**。 法定代表人：郑学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐伟，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闻倩玉，浙江导司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：忻琪琦，女，1995年1月18日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：唐赛光，浙江浙甬律师事务所律师。 上诉人宁波都市房产开发有限公司（以下简称都市房产）因与被上诉人忻琪琦商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院作出的（2018）浙0212民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 都市房产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回忻琪琦的全部起诉请求，一、二审诉讼费均由忻琪琦负担。事实和理由：一、都市房产并未承诺整改工期为45天，双方签订的《具结协议》第一条的约定“所需工期自乙方交钥匙起约45天”。此条款为告知性条款，并不是承诺。二、一审法院据以认定忻琪琦交付房屋钥匙的时间为2015年12月17日的依据为忻琪琦的叔叔忻小平的说明，而忻小平系忻琪琦的一审委托诉讼代理人，因此该说明不应被采纳。关于涉案房屋完成整改的时间，在《具结协议》中预计整改时间为45天左右，因此一审法院认定整改时间为2017年10月1日显然不合情理。且由忻琪琦提交的2016年7月5日客户服务部崔某、田某出具的验收收条来看，《具结协议》附件所列的质量问题均已整改完毕。因此完全可以认定至少在2016年7月5日已具备入住标准。三、根据《具结协议》，双方之间就涉案房屋维修事宜已完成具结，都市房产无需支付忻琪琦任何赔偿。具结后，都市房产承担的仅仅是维保责任。四、忻琪琦提交的无法入住的损失证据存在重大瑕疵。不仅以2017年10月1日之后的租赁合同约定的租金标准作为认定2015年12月17日至2017年9月30日期间的租金损失，而且租赁合同的出租人为忻秋萍而非忻琪琦，且所提供的租金的支付人不是租赁合同的签订人欧晶晶而是夏晨。五、由于涉案房屋整改期限认定错误，导致一审法院判决的物业费金额错误，由于忻琪琦未提供曾支付改造费用的证据，故不能判决都市房产返还原移门改造费用。 忻琪琦辩称，请求驳回上诉，维持原判。 忻琪琦向一审法院起诉请求：都市房产赔偿因商品房质量问题造成忻琪琦无法使用的经济损失1210129元【2016年2月1日至2017年9月30日，计20个月，按4033762元（房款和车库款）每天万分之五计算】；支付忻琪琦已付的物业费8923.20元（2014年10月1日-2015年9月30日）；退还8710元原移门改造费用。共计1227762元。向物业公司支付2015年10月1日至2018年9月30日的物业费用。审理中，忻琪琦变更诉请为：判令都市房产赔偿因商品房质量问题造成忻琪琦无法使用的经济损失188400元【2016年2月1日至2017年9月30日，计20个月，按每月租金9420元（房租8800元∕月、车库租金620元∕月）×20月计算】；支付忻琪琦已付的物业费8923.20元（2014年10月1日-2015年9月30日）；退还8710元原移门改造费用。共计206033.20元。向物业公司支付2015年10月1日至2018年9月30日的物业费用。 一审法院经审理查明：2012年7月17日双方签署《浙江省商品房买卖合同》一份，约定忻琪琦向都市房产购买由其开发的位于宁波市东部新城核心区编号为C1-4号地块（现名为宁波中心兰园）3幢706室的房屋，忻琪琦所购的房屋为装修房，房屋总价款为3783762元。合同第九条约定交房时间为2014年9月18日前，合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期时间未超过120天的，都市房产按日向忻琪琦支付已交付房款万分之3的违约金；逾期时间超过120天的，都市房产按日向忻琪琦支付已交付房款万分之5的违约金；合同附件四约定了装饰、设备标准，合同附件八《补充协议内容》第八条对房屋交接、质量异议处理作了约定。合同签订当日，忻琪琦向都市房产一次性支付购房款3783762元。2014年11月1日，忻琪琦向都市房产购买车位两个（兰园叶宁街192号-2-158，兰园叶宁街192号-1-127），并支付价款25万元（10万元＋15万元）。2014年11月2日，双方办理了上述房屋的交房手续，同时交付了两个车位。涉案房屋经过综合验收合格。2014年11月1日，忻琪琦缴纳了预收公共能耗周转金300元、自2014年10月1日至2015年9月30日的物业费8623.20元。此后，忻琪琦发现涉案房屋存在质量问题。2015年12月17日，双方达成《具结协议》，该协议确认了涉案房屋经现场勘踏存在地板、墙纸等霉变情况；都市房产承诺对霉变部位进行更换、维修，维修工期为忻琪琦交钥匙起约45天，整改结束后邀请忻琪琦验房；整改完成之前，物业服务费、水电费由都市房产承担；都市房产一次性支付忻琪琦23万元，作为对忻琪琦未能愉快入住的补偿；具结后，都市房产根据《商品房买卖合同》的约定履行正常的维保义务。庭审中，忻琪琦提供了一份《C1-4地块3号楼706室维修整改内容》作为《具结协议》的附件，该维修整改内容第14条约定：退还8710元原移门改造费用。都市房产承认《具结协议》有一个附件，但对忻琪琦提供的《C1-4地块3号楼706室维修整改内容》未予确认，也未提交证据。忻琪琦于签署《具结协议》的当天将涉案房屋的钥匙交都市房产工程部负责人任某。都市房产对此未予确认，也未提交证据证明忻琪琦交钥匙的时间。2016年7月5日，客户服务部崔某、田某出具验收收条，确认涉案房屋存在进户门色差、主卧窗下面地板起泡等10个质量问题。2017年1月26日，双方签署《协议书》一份，对涉案房屋出现室内自来水异味问题达成一致：都市房产对室内给水管进行改造，忻琪琦自愿选择“业主户内给水管由业主自行更换”的解决方案，都市房产补偿给忻琪琦现金6万元，都市房产另行给予忻琪琦相当于涉案房屋一年物业费的补偿，由都市房产直接和物业公司进行结算。此后，都市房产陆续对涉案房屋进行维修，2017年10月1日，忻琪琦接收涉案房屋。另查明，涉案房屋的物业管理部门为绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。根据该分公司出具的物业费清单可以证实，2015年10月1日至2016年9月30日的物业费、车位管理费及公共能耗费8923.30元依《协议书》的约定已由都市房产代付。2016年10月1日至2018年9月30日的物业费、车位管理费及公共能耗费17846.40元忻琪琦至今未缴纳。又查明，2017年9月20日左右，忻琪琦（忻秋萍代）与案外人欧晶晶签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，案外人欧晶晶租赁涉案房屋，租期自2017年10月1日至2018年9月31日，租金每月8800元，每季度付一次，第一次付款计26400元在2017年9月22日付清，以后提前一个月付款。忻琪琦称涉案房屋的实际承租人为案外人欧晶晶和夏晨（欧晶晶和夏晨合租）。忻琪琦提交的3份《客户业务回单》载明：2017年12月15日，付款人账号为71×××80的付款人向忻秋萍汇款26400元，备注：夏晨支付宝转账；2018年3月15日，付款人账号为62×××92的付款人向忻秋萍汇款26400元，备注：夏晨支付宝转账；2018年6月15日，付款人账号为71×××80的付款人向忻秋萍汇款26400元，备注：夏晨支付宝转账。忻琪琦称为涉案房屋承租人欧晶晶和夏晨支付的租金。忻琪琦提交的3份《收款收据》证明涉案的兰园叶宁街192号-1-127号车位租金为每月320元，兰园叶宁街192号-2-158号车位租金为每月300元。一审法院认为，涉案房屋已经竣工验收合格，符合商品房交付使用的法定强制性标准。房屋交付后，忻琪琦发现涉案房屋质量有瑕疵，都市房产仍负有维修的义务。涉案房屋为装修房，装修标准在合同中也作了约定，现双方对涉案房屋装修的质量问题达成了《具结协议》，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依照《具结协议》的约定，都市房产应在忻琪琦交钥匙起约45天的工期内完成对涉案房屋的维修整改。如何确定忻琪琦交付钥匙的时间成为本案的争议焦点。忻琪琦已提供初步证据证明其于2015年12月17日交付钥匙，都市房产作为涉案房屋的维修方，应掌握施工单等证据而未提交，应承担举证不能的不利后果。综合现有的证据分析，在没有其他相反证据证明的情况下，应采信忻琪琦关于已于2015年12月17日交付钥匙的主张。忻琪琦交付钥匙后，都市房产是否按约在45天的工期内即于2016年2月1日前完成维修整改，是本案的又一个争议焦点。按照《具结协议》的约定，整改结束后都市房产邀请忻琪琦验房，而都市房产并未提供整改按期结束并经忻琪琦验收的证据。故完成维修整改的时间应定于忻琪琦接收涉案房屋的时间即2017年10月1日。至此，都市房产维修整改的工期为654天，与约定的约45天逾期609天。忻琪琦主张都市房产整改工期逾期20个月（20个月×30天＝600天），具有事实依据，予以认定。都市房产未依照《具结协议》的约定在合理期限内完成整改构成违约。涉案房屋逾期交付的原因为维修整改而非建筑质量问题，故不应适用商品房买卖合同中关于逾期交房的违约金的约定，《具结协议》对此并未约定，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现忻琪琦提供了证据，故认定忻琪琦因都市房产逾期交房造成的经济损失176000元（每月租金8800元×20个月＝176000元）。因车位不在涉案房屋的整改范围，况且车位可单独出租，故对忻琪琦主张的车位租金损失不予认定。关于物业费的支付，忻琪琦已举证证明缴纳了自2014年10月1日至2015年9月30日的物业费8923.20元，都市房产应依约承担该项物业费。至于2015年10月1日至2018年9月30日的物业费，因2015年10月1日8至2016年9月30日的物业费都市房产已依约代付，故不予理涉。忻琪琦要求都市房产支付2016年10月1日至2018年9月30日物业费，具有合同依据，都市房产应依约履行。关于8710元原移门改造费用，忻琪琦提供的作为《具结协议》附件的《C1-4地块3号楼706室维修整改内容》第14条约定了退还8710元原移门改造费用。故对忻琪琦的这一诉请予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、都市房产于判决生效之日起十五日内赔偿忻琪琦损失176000元；二、都市房产于判决生效之日起十五日内支付忻琪琦已缴纳的自2014年10月1日至2015年9月30日止的物业费8923.20元；三、都市房产于判决生效之日起十五日内向忻琪琦返还原移门改造费用8710元；以上一、二、三项合计193633.20元；四、都市房产于判决生效之日起十五日内依约代忻琪琦向绿城物业服务集团有限公司宁波分公司支付自2016年10月1日至2018年9月30日的物业费用17846.40元；五、驳回忻琪琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费4391元，减半收取2196元，由忻琪琦负担132元，由都市房产负担2064元。 在本院审理期间，双方当事人均无新的证据向本院提交。 经审理查明，一审法院认定事实与本院查明事实一致，本院对该事实予以认定。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及针对涉案房屋装修的质量问题达成的《具结协议》系确定双方权利义务的基础。由于房产公司对房产何时交付的证据具有天然的敏感，故在都市房产未能提交证据证明其何时将维修合格后的房屋交付忻琪琦的情况下，本院确认忻琪琦使用该房屋的时间为交付时间，即2017年9月20日忻琪琦将该房出租的时间。客户服务部在2016年7月5日确认涉案房屋尚存在包括主卧窗下面地板起泡等质量问题，在《具结协议》中明确涉案房屋中的一项维修任务为“户内地板全部拆除待基层处理平整重新铺贴新地板”。据此可知在2016年7月5日尚未完成《具结协议》确定的地板维修任务，因此该日期不能作为都市房产已履行维修义务的截止日期。忻琪琦就其何时将钥匙交付给都市房产进行维修向一审法院提交了其亲属忻小平的陈述，即在2015年12月17日。都市房产否认在2015年12月17日收到过钥匙，但也未提交证据证明涉案房屋何时进行装修上的返修，为法院确定交钥匙的时间提供参考。但客户服务部曾在2016年7月5日确认涉案房屋尚存在包括主卧窗下面地板起泡等质量问题等系不争的事实。对该房屋尚存的质量问题进行确认应视为类似于房屋质量问题的验收。既然已经进行验收，故也可视为都市房产自认为已经完成《具结协议》中的维修义务。基于对双方举证义务的平衡，本院确定自2015年12月17日至2016年7月5日期间（共6.5个月）的45天为《具结协议》中确定的维修日期。确定超过45天的其他日期的一半（2.5个月）为都市房产超过45天的维修日期，并承担相应的逾期责任。综上，本院确定都市房产合计逾期1年零5个月。忻琪琦请求按租金计算该逾期损失，本院予以准许。出租合同确定出租的房屋为涉案房屋，故出租人为忻秋萍并不能否定涉案房屋出租的事实。支付租金的事实由承租人的说明及银行的流水单为证，故对2017年10月份后的月租金为8800元的事实予以确认。都市房产上诉主张不能按每月8800元计算逾期损失，考虑到物价的变动及租金长期的趋势，本院认为不宜按每月8800元确定逾期损失，酌情以7040元/月为计算标准，总计为119680元。由于《具结协议》中约定退还8710元原移门改造费用，故都市房产应依约退还。2015年10月1日至2016年9月30日的物业费、车位管理费及公共能耗费8923.20元系都市房产因水质异味而承诺负担的费用，故亦应由都市房产承担。因忻琪琦由于都市房产的原因而在2016年9月30日至2017年9月未使用涉案房屋，故该段时间的物业费、管理费、公共能耗费亦应由都市房产承担，计为8923.20元。综上，都市房产应支付忻琪琦各项款项为146236.40元。 综上所述，都市房产的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初6068号民事判决第二项、第三项，宁波都市房产开发有限公司支付忻琪琦已缴纳的自2014年10月1日至2015年9月30日止的物业费8923.20元，宁波都市房产开发有限公司向忻琪琦返还原移门改造费用8710元； 二、撤销宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初6068号民事判决第一项、第四项、第五项； 三、宁波都市房产开发有限公司赔偿忻琪琦损失119680元； 四、宁波都市房产开发有限公司赔偿忻琪琦物业费、车位管理费及公共能耗费8923.20元； 综上合计146236.40元，在本判决生效后15日内支付。 五、驳回忻琪琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费4391元，减半收取2196元，由忻琪琦负担677元，由宁波都市房产开发有限公司负担1519元；二审案件受理费4391元，由忻琪琦负担1355元，由宁波都市房产开发有限公司负担3036元。 本判决为终审判决。 审判长  潘国悦 审判员  倪春艳 审判员  陈 艳 二〇一九年五月二十三日 书记员  卢秧淑