广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终2954号上诉人（原审原告）：佛山市南海区越时峰景房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇官窑瑶平路**枫景居庭商场第**之**A1，统一社会信用代码91440605MA4UULMCOW。法定代表人：陈燕如。委托诉讼代理人：程宝雪，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖姝婷，广东天地正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市菲林特堡门窗有限公司，，住所地广东省佛山市南海区狮山镇塘联东风路**之一A1车间**厂房统一社会信用代码91440605092384389W。法定代表人：熊林志。委托诉讼代理人：侯毅婷，广东名品律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海正升塑胶有限公司，，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松岗万石村牛牯元统一社会信用代码91440605617636113R。法定代表人：吴方清。上诉人佛山市南海区越时峰景房地产开发有限公司（以下简称越时峰景公司）因与被上诉人佛山市菲林特堡门窗有限公司（以下简称菲林特堡公司）、原审第三人佛山市南海正升塑胶有限公司（以下简称正升公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。越时峰景公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认《场地及其附属建筑物租赁合同》（以下简称《租赁合同》）中关于建筑物租赁部分的约定无效，并改判解除该合同中关于场地租赁部分的约定；2.依法改判菲林特堡公司立即腾空并返还占用的场地及建筑物给越时峰景公司，并支付场地及建筑物自起诉之日起至实际返还之日止的占用费（按租金人民币38888元/月计算）；3.本案一、二审诉讼费用由菲林特堡公司承担。事实与理由：（一）《租赁合同》中所涉的建筑物均未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，菲林特堡公司在一审中亦自认案涉建筑物未报建，故该合同中有关建筑物部分的约定应属无效。一审法院认定应先由行政主管部门对案涉建筑物的合法性进行审查有误，亦与各级法院的相关案例不符。（二）菲林特堡公司未提供证据证明其经出租人同意扩建厂房，故菲林特堡公司的行为已构成严重违约，越时峰景公司有权解除《租赁合同》。一审判决认定越时峰景公司对菲林特堡公司进行扩建厂房的行为予以默认，无事实和法律依据。（三）如前所述，因《租赁合同》的相关约定部分无效和部分解除，根据法律规定，菲林特堡公司应承担腾空、返还案涉租赁物和支付占用费的义务。综上，一审判决未查明案件基本事实，适用法律错误，请求二审法院予以改判。菲林特堡公司辩称：（一）《租赁合同》约定的标的物系案涉土地而非案涉建筑物，案涉土地的手续齐全，故《租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。另外，根据“房地一致”原则，不宜将案涉建筑物与土地的效力问题割裂处理，否则将影响交易的稳定性。（二）若越时峰景公司以案涉建筑物未取得建设工程规划许可证为由主张《租赁合同》无效，则越时峰景公司与案外人周荣昌签订的《场地租赁合同》中有关建筑物部分的约定也无效，即越时峰景公司自始未取得关于案涉建筑物的权利，无权主张《租赁合同》无效。另外，越时峰景公司与案外人周荣昌签订的《场地租赁合同》亦存在其他违反法律强制性规定的约定。（三）菲林特堡公司没有违反《租赁合同》的约定，越时峰景公司无法定或约定可以解除合同的事由。（四）菲林特堡公司依约支付租金，越时峰景公司无权请求菲林特堡公司支付自起诉之日起的租金。（五）越时峰景公司提起本案诉讼的目的不正当，若法院支持其上诉请求将对社会造成严重不良影响。正升公司未陈述意见。越时峰景公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方2015年12月12日《租赁合同》中关于建筑物租赁部分无效；2.解除双方2015年12月12日《租赁合同》中关于场地租赁部分；3.菲林特堡公司立即腾空并返还占用的场地及建筑物给越时峰景公司；4.菲林特堡公司向越时峰景公司支付场地及建筑物自起诉之日起至实际返还之日止的占用费（按租金人民币38888元/月计算）；5.本案诉讼费用由菲林特堡公司承担。一审法院经审理查明：2015年12月12日，正升公司（出租方、甲方）与菲林特堡公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定本合同标的场地位于佛山市南海区狮山镇松岗万石（正升公司内），甲方同意出租而乙方知悉并自愿承租本合同约定的租赁标的物（具国土证的土地及其附属不具房产证件的建筑物）；租期为2016年5月1日起至2022年4月30日止。2017年1月1日，周荣昌（出租方、甲方）与越时峰景公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路（原南海正升塑胶厂地段）内的土地及建筑物全部出租给乙方使用。租赁期自2017年1月1日至2037年12月31日。2017年1月11日，周荣昌就位于佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路（原南海正升塑胶厂地段）取得不动产权证。2017年3月17日，正升公司（甲方）、菲林特堡公司（乙方）与越时峰景公司（丙方）签订《租赁关系转移三方确认书》（以下简称《三方确认书》），约定甲方于2017年1月11日将甲方持有的土地及地上建筑物（案涉租赁物）全部移让给第三方（新业主），并由新业主指定丙方代表其与乙方重新签订租赁关系；丙方承接甲方作为出租方与乙方继续履行原租赁合同。越时峰景公司、菲林特堡公司双方确认：签订《三方确认书》时，案涉土地上由菲林特堡公司加建的建筑物已经存在；菲林特堡公司已支付2018年10月(包括当月)之前的全部租金予越时峰景公司。一审法院认为，越时峰景公司、菲林特堡公司及正升公司签订《三方确认书》，由越时峰景公司承继正升公司作为出租方与菲林特堡公司继续履行原《租赁合同》。案涉土地的登记权属人周荣昌与越时峰景公司签订了《场地租赁合同》，将案涉场地及附属建筑物出租给越时峰景公司。《三方确认书》载明，“甲方于2017年1月11日将甲方持有的案涉土地及地上建筑物全部移让给第三方（新业主），并由新业主指定丙方代表其与乙方重新签订租赁关系”，该内容与越时峰景公司的陈述吻合。综上，越时峰景公司享有合法的出租权，诉讼主体适格，对于菲林特堡公司关于越时峰景公司主体适格问题的抗辩，一审法院不予采纳。案涉土地已办理不动产权证，土地实际用途符合规划用途，《租赁合同》、《三方确认书》中关于案涉土地的约定系当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，各方应按合同约定全面履行自身义务。越时峰景公司以菲林特堡公司擅自扩建厂房为由主张菲林特堡公司违约，请求解除《租赁合同》中关于案涉土地部分的约定。对此，一审法院分析如下：第一，《租赁合同》没有约定菲林特堡公司加建建筑物需经越时峰景公司书面同意或需满足其他特殊条件；第二，越时峰景公司自认签订《三方确认书》时即越时峰景公司作为出租人加入案涉租赁关系时，菲林特堡公司加建的建筑物已经建成，越时峰景公司当时并未提出异议并签订了《三方确认书》，应视为越时峰景公司对菲林特堡公司加建行为的默认；第三，越时峰景公司未举证证明本案起诉前曾就菲林特堡公司加建行为提出过异议。综上，一审法院对越时峰景公司主张菲林特堡公司擅自加建建筑物构成违约不予采纳。除此之外，越时峰景公司未举证证明菲林特堡公司存在其他违约情形，故对于越时峰景公司请求解除案涉土地的《租赁合同》及返还案涉土地的主张，一审法院均不予支持。案涉土地上盖建筑物已起建多年，均无办妥报建、确权、核发权属证的手续，则建筑物是否合法建筑及其权属均需先经行政部门处理，而这些建筑已与案涉土地附合为一体，则根据“房地一致”原则，案涉土地及其建筑物是否返还宜一并处理，但截至本案一审辩论结束前，尚无证据证明上述建筑物的合法性及其权属已经行政部门处理，在案涉土地不返还的情况下，其上盖建筑物亦不应返还，一审法院对越时峰景公司关于建筑物租赁部分的主张均不予支持。由于菲林特堡公司已支付租金至2018年10月份，截止至一审辩论终结前，菲林特堡公司不存在欠租情形，故一审法院对越时峰景公司的租金请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回越时峰景公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，一审案件受理费10099.82元，由越时峰景公司负担。本院二审期间，越时峰景公司围绕上诉请求提交《佛山市南海区国土城建和水务局询问调查通知书》《佛山市南海区国土城建和水务局责令限期改正通知书》，拟证明菲林特堡公司擅自违法扩建厂房被行政部门责令限期改正，其行为构成严重违约。菲林特堡公司提交《中国银行网上银行电子回单》，拟证明菲林特堡公司已支付2018年11月到2019年3月的租金，不存在拖欠租金的情形。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，越时峰景公司在二审中提交的证据，只能证明菲林特堡公司未取得相关手续扩建厂房而受到行政部门的查处，无法证明菲林特堡公司的行为构成违约，故前述证据与本案无关联性，本院不予采信。菲林特堡公司在二审中提交的证据与本案具有关联性，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，截至2019年3月，菲林特堡公司均按时足额缴纳租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：案涉《租赁合同》的效力；越时峰景公司上诉主张解除《租赁合同》中土地部分的约定是否应当得到支持；越时峰景公司上诉主张菲林特堡公司腾空并返还案涉土地及地上建筑物是否应当得到支持；菲林特堡公司是否应向越时峰景公司支付场地及建筑物自起诉之日起至实际返还之日止的占用费。关于第一个争议焦点。本院认为，案涉土地已办理不动产权证，土地实际用途符合规划用途，正升公司与菲林特堡公司签订的《租赁合同》以及越时峰景公司、菲林特堡公司与正升公司签订的《三方确认书》中有关案涉土地部分的约定，系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。案涉土地上的建筑物至今仍未取得建设工程规划许可证或相关报建手续，根据前述司法解释的规定，正升公司与菲林特堡公司签订的《租赁合同》，以及越时峰景公司、菲林特堡公司与正升公司签订的《三方确认书》中有关案涉土地地上建筑物部分的约定无效。一审法院对合同效力的认定存在错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。越时峰景公司上诉主张，菲林特堡公司擅自扩建厂房构成违约，请求解除《场地及其附属建筑物租赁合同》中关于案涉土地部分的约定。本院认为，《场地及其附属建筑物租赁合同》并未约定菲林特堡公司加建建筑物需要征得越时峰景公司的同意，亦未约定在菲林特堡公司未经越时峰景公司的同意加建建筑物的情况下，越时峰景公司有权解除合同，故越时峰景公司以菲林特堡公司擅自加建厂房为由，上诉主张有权解除合同，无合同和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。虽然案涉土地地上建筑物未办理相关报建手续，但案涉土地地上建筑物与案涉土地附合为一体，根据“房地一致”原则，案涉土地及地上建筑物的返还问题应一并处理。案涉《租赁合同》中关于土地租赁的部分合法有效，且不存在解除合同的事由，故对方对该部分合同应当继续履行。根据“房地一致”原则，在案涉土地不应返还的情况下，其地上建筑物亦不应返还。越时峰景公司上诉主张返还案涉土地及地上建筑物，理据不足，本院不予支持。关于第四个争议焦点。本院认为，截至2019年3月，菲林特堡公司均按时足额缴纳租金，并不存在欠租情形，故本院对越时峰景公司的占用费请求不予支持。综上所述，越时峰景公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17771号民事判决；二、确认佛山市南海区越时峰景房地产开发有限公司与佛山市菲林特堡门窗有限公司于《场地及其附属建筑物租赁合同》中关于建筑物部分的约定无效；三、驳回佛山市南海区越时峰景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10099.82元，二审案件受理费20199.64元，均由上诉人佛山市南海区越时峰景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一九年五月二十九日法官助理黎嘉鸿书记员周英洋