汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终260号 上诉人（原审被告）：谢小燕，女，生于1972年4月20日，汉族，住陕西省城固县。委托诉讼代理人：王越，男，生于1993年10月7日，汉族，住址同谢小燕，系谢小燕之子。委托诉讼代理人：李红军，城固县柳林法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：城固县第六中学，住所地陕西省城固县。法定代表人：招云祥，系该校校长。委托诉讼代理人：李强，汉中市148法律服务所法律工作者。上诉人谢小燕因与被上诉人城固县第六中学房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省城固县人民法院（2018）陕0722民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢小燕上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。1、一审法院准许被上诉人当庭变更诉讼请求并未释明并征得被上诉人同意，程序违法。被上诉人当庭变更诉讼请求，涉及到被上诉人的质证和答辩，给上诉人造成诉讼障碍，并最终影响到诉讼双方的实体权利和案件最终处理结果，应当在举证期限届满前提出。2、一审法院对被上诉人要求“判令被告据实缴纳租赁房屋期间的水电费”的诉请漏判，程序严重违法。二、一审法院认定事实错误。1、被上诉人提交的租户会议签到表系复印件，不能证明上面的签字系上诉人所签，会议记录复印件、收房通知复印件也均系复印件，不能确定其真实性，也不能证明已告知了上诉人。2、门面房出租合同第11条约定，被上诉人要收回出租房屋，应在合同到期前三个月书面通知上诉人。而被上诉人并未按合同约定通知，反而在2017年7月6日张贴《招租公告》，2018年5月5日突然下发《会议通知》，2018年5月15日被上诉人单方订立《协议书》。3、合同虽到期，上诉人一直在使用房屋，系续租行为，一审法院认为“合同到期后，双方合同权利义务终止，双方租赁合同关系终止”错误。4、被上诉人经常对上诉人商铺断电停水，直接影响了上诉人的经营活动，上诉人在此从事经营活动多年，生活来源全部依赖经营收入，如今被上诉人强行收回房屋，给上诉人造成了重大损失，一审法院对上诉人的损失赔偿不予支持错误。三、一审法院适用《合同法》第九十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条属于适用法律错误。城固县第六中学答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。城固县第六中学向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还其租赁的原告房屋；2、判令被告据实缴纳使用租赁房屋期间的水电费；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告谢小燕多年租赁原告城固县第六中学临街商住楼进行商业经营，并签订租赁合同若干。被告谢小燕于2017年3月12日与原告城固县第六中学补签《城固六中东院商住楼门面房出租合同》，约定被告租用原告所有的位于城固县XX镇XX街XX楼XX号房进行商业经营。合同约定租期一年（2017年3月12日至2018年3月11日），年租金8004元。该合同亦对转租经营、水电费缴纳、房屋设备维修改建、经营事项、校园安全、水火防盗、房屋续租、房屋腾退等事宜作出了详细约定。被告实际使用该房屋进行商业经营并缴纳房屋租金。合同到期后，原、被告双方未再签订房屋租赁合同，原告亦未再收取被告房屋租金，该房屋目前仍为被告使用。同时，原告自愿给予被告自本判决之日起6个月的腾退所租用房屋宽限期，在此期间内被告可以继续使用该房屋。被告谢晓燕实为谢小燕。一审法院认为，原、被告双方签订的《城固六中东院商住楼门面房出租合同》属双方真实意思表示，且双方已按约履行了各自的权利义务。合同到期后，双方合同权利义务终止，双方租赁合同关系亦终止。原告要求被告腾退所租用的房屋，于法有据，予以支持。原告自愿放弃合同到期后至判决确认被告腾退所租用房屋之日止的房屋租金，是对自身权利的处分，并不损害他人合法权利，予以确认。原告于本案庭审后提交书面意见，自愿给予被告自本判决之日起6个月的腾退所租用房屋宽限期，是对自身权利的处分，并不损害他人合法权利，予以确认。关于被告抗辩的问题：一、“原告当庭变更诉讼请求违反法律规定，对变更后的诉讼请求应不予准许”，原告在本案庭审法庭调查阶段增加诉讼请求，要求被告腾退所租用房屋，符合我国民诉法的相关规定，并无不妥，故对该抗辩不予支持；二、“原告诉讼请求与所依据的事实理由相互矛盾，应依法驳回其诉请”，因缺乏证据支持且于法无据，故对该抗辩不予支持；三、“被告通过参加原告组织的公开招租竞价，招租成功并与原告签订《城固六中东院商住楼门面房出租合同》程序合法，受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务”，因原、被告均已按约履行合同完毕，双方合同权利义务终止，被告要求原告继续按照原合同内容履行出租行为，无法律及事实依据，故对该抗辩不予支持；四、“涉案商住屋在设计之初就决定了其适用性质，从现实房屋构造来看也只能适用于商业，不是办公用房，商住房的使用性质决定了被告可以长期租用，原告诉称收回理由没有政策依据”，原告所属房屋的性质并不能决定被告可以长期租用，原告是本案所涉房屋排他的权利人，租赁关系终止后收回房屋并无不妥，故对该抗辩不予支持；五、“原告诉称与事实不符，原告在合同未依法解除的情况下要求被告腾房没有任何事实依据和法律依据”，因原告虽未在双方合同到期前三个月内通知被告收回房屋，但并不影响双方合同权利义务随着合同期限的到期而终止，合同解除与合同终止属两个不同的概念，合同解除是通过法定或约定方式解除有效合同，前提是合同属有效期限内，合同效力及于合同相对人。若合同已经到期，合同效力已经终止不再及于合同相对人，亦不存在合同解除之说。合同解除只是引起合同终止的情形之一，而非唯一导致合同终止的途径，故对该抗辩不予支持；六、“原告未按约定履行通知义务，不符合解除房屋租赁合同的成就条件，合同受法律保护”，如前所述原、被告合同权利义务已经终止，合同效力终止，故对该抗辩不予支持；七、“原告在合同期满后，通过制作《会议通知》、《协议书》、《收房通知》干扰被告正常经营，给被告现实利益和可期待利益均造成重大损失，原告应按合同第13条予以赔偿”，该抗辩于法无据，且无证据证明原告收回房屋的行为干扰到了被告的正常经营，同时合同期限清晰确定，被告应当预见到合同到期后对其商业经营的影响，故对该抗辩不予支持；八、被告自愿放弃追加城固县国资委为第三人参与本案诉讼，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第（一）项、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决：被告谢小燕于本判决生效之日起六个月内腾退交还其使用的原告所属城固县XX镇XX街XX楼XX号房。本案受理费50元，减半收取25元，由被告谢小燕负担。因原告城固县第六中学已预交，待本案执行时一并清算。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院在审理本案中是否存在程序违法问题。二、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系自合同到期后终止，判令上诉人向被上诉人腾退房屋是否正确；三、一审法院对上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求不予支持是否正确。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。经审查，被上诉人城固县第六中学在一审庭审中增加诉讼请求为“依法判令被告返还原告房屋”，该请求事项与本案属同一法律关系，亦系在法庭辩论结束前提出，一审法院合并审理并无不当。且一审法院当庭征求上诉人就被上诉人增加的诉讼请求是否需要延期举证，上诉人当庭表示不需要延期举证。据此，一审法院合并审理并裁判符合法律规定。被上诉人起诉时诉讼请求确实包括请求判令上诉人缴纳租赁房屋期间的水电费，但其在一审判决作出前，书面申请撤回该项诉讼请求。一审法院准许其撤回部分诉讼请求，并不违反法律规定，一审法院不存在遗漏诉讼请求的情形。但一审判决未对被上诉人撤回部分诉讼请求的事实及处理进行表述不当，本院予以纠正。据此，上诉人认为一审法院审理程序违法的上诉请求均不能成立。关于第二个争议焦点。本案上诉人与被上诉人之间签订的《城固六中东院商住楼门面房出租合同》约定的租赁期限为一年，自2017年3月12日至2018年3月11日止。合同到期后，被上诉人以召开会议、张贴《收房通知》的方式明确表示不再出租案涉房屋，并明确拒绝接收房租。故上诉人提出的被上诉人未按照合同约定在合同到期前三个月书面通知上诉人的主张，并不能成为双方建立了新的租赁合同关系或发生续租事实的抗辩事由。虽被上诉人未在合同期满前三个月书面通知上诉人，但在合同期满后进行了书面通知，并自愿给上诉人预留近一年的腾退时间，以充分保障了上诉人的期待利益。据此，一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系自合同期满后终止，判令上诉人向被上诉人腾退房屋，符合本案事实和法律规定。上诉人认为双方房屋租赁合同关系并未终止的上诉理由，与事实不符，本院亦不予支持。关于第三个争议焦点。经审查，上诉人在一审时对此并未提起反诉，且其主张的损失赔偿无事实和法律依据，一审判决对其要求被上诉人赔偿损失的抗辩意见不予采纳正确，上诉人此节上诉理由亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢小燕负担。本判决为终审判决。  审  判  长  熊稷藜审  判  员  陈耀斌审  判  员  李小艳 二〇一九年五月十日 法 官 助 理  金  庆书  记  员   张译心