贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初684号原告：吴秀国，男，1984年7月1日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地贵州省凯里市北京东路**。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋雪华，女，1983年1月12日出生，汉族，住贵州省凯里市。系该公司职员。原告吴秀国诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告吴秀国，被告大地联创公司的委托诉讼代理人蒋雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀国向本院请求判令：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告履行出售给原告的商品房（位于凯里市环城西路××号大城春城第******房，建筑面积为151.64平方米）报送房产部门的备案义务；3、被告支付原告从2016年8月30日至2018年12月31日逾期办证违约金47915.21元；（暂计算至2018年12月31日，2019年1月1日至办理房屋产权证之日止的违约金以购房款561068元为基数，按日0.01%计算至该证办妥交付原告为止；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2015年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》以下简称“合同”，原告购买被告开发的“大地春城”第6幢6层01号房，该房号为6-601，建筑面积151.64平方米，原告在签订购房合同时向被告全款支付购房款561068元。该商品房的竣工日期为2013年6月，原告与被告签订的合同上约定被告交房时间为2016年5月30日。合同约定“出卖人（被告）在商品房办理交房后90日内，向权属登记机关申请办理初始登记”。合同中虽未对被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人（原告）作明确的时间约定，但是根据《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告应当在合同订立之日起90日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书即“大证”。时至今日，被告未履行自己的义务，也未将原被告签订的房屋买卖合同提交给房产部门加盖登记机关签章进行备案。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告诉请。被告大地联创公司未递交书面答辩意见，其委托诉讼代理人庭审中口头辩称：原告诉请第一项，我方无法确定是否有效，因为案涉房屋被查封，无法给原告进行备案。逾期办证违约金计算方式是错误的，按照合同补充协议约定是千分之一，因为双方没有约定转移登记的时间，所以不知道原告是如何计算的。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年8月20日，以原告吴秀国为买受人，被告大地联创公司为出卖人，双方就商品房买卖事宜签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：原告购买被告开发建设位于凯里市环城西路××大地春城××商品房××套，建筑面积为151.64平方米，套内建筑面积为127.2平方米，总价款为561068元，于2015年12月30日前支付全部房价款。被告应当在2016年5月30日前向原告交付该商品房。被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。同日，原、被告又签订附件十二《补充协议》一份，补充协议第九条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理竣工验收备案表90日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定全额支付被告购房款561068元。2016年9月19日被告将房屋交付给原告，但该房屋至今未在房产部门进行备案登记。另查明，因另案，广东省深圳市中级人民法院于2017年8月9日作出（2017）粤03民初1525号《民事裁定书》，并于2017年10月16日向被告发出《查封通知书》，告知被告该院已查封被告名下位于大地春城楼盘的多套房屋，其中包括原告所购商品房，查封期限自2017年8月28日至2020年8月27日。庭审中，因意见分歧较大，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认，原告主张该《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。双方签订的主合同中未对转移登记时间及违约责任进行约定，后在双方签订的补充协议中亦未对被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照第（三）项的规定，本案应以合同订立之日起90日内（即2015年11月19日前）作为办理房屋权属证书的期间，被告至今未能将该商品房进行备案登记、取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未能协助原告办理《房屋所有权证》，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任，原告主张被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金，现原告主张按日0.01%计算违约金于约无据，本院不予支持，依法予以调整，则原告主张自2016年8月30日起至2018年12月31日止的违约金应为1311元（561068元×0.1%÷365天×853天）。由于本案涉案商品房目前处于被其他法院查封状态，被告不具备将该涉案商品房报送房产部门进行备案登记的条件，故对原告主张由被告履行报送房产部门备案义务的诉请，本院不予支持，原告可待涉案商品房达到备案条件后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项之规定，判决如下：原告吴秀国与被告贵州大地联创房地产开发有限公司于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴秀国自2016年8月30日至2018年12月31日期间的逾期办证违约金1311元；自2019年1月1日起至办理房屋产权证之日止的违约金以已付购房款561068元为基数，按每年0.1%计算；三、驳回原告吴秀国的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计499元，由原告吴秀国负担200元，被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李    蓉二〇一九年五月二十八日书记员 陈芸芸（代）