云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初492号原告云南省昆明空港经济区住房和城乡建设管理局，住所云南省昆明空港经济区管委会大院内。负责人徐云生。委托代理人魏可，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告田洋，男，土家族，1990年11月23日出生，住四川省双流县。原告云南省昆明空港经济区住房和城乡建设管理局诉被告田洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2019年5月20日公开开庭进行审理。原告委托代理人魏可到庭参加诉讼，被告田洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月9日，原告作为出租方与被告签订《云南省昆明空港经济区公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），由被告承租位于云南省空港经济区星月澜湾小区项目20栋1508室，面积52.80平方米的公共租赁住房，月租金591.36元，合同期限自2017年1月9日起至2018年1月8日止。《租赁合同》第五条约定：“1、租金采取半年收取一次的方式进行；2、上半年租金自租赁合同签订之日起3个工作日内交清；下半年租金于租期内的第六个月内交清。”第十三条第（一）款对乙方应当承担违约责任进行明确约定。第十、十一条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。本案中，被告于2017年1月9日仅缴纳上半年租金3548.16元及履约保证金1000元后便未向原告支付任何款项。同时，《租赁合同》期满后，被告未向被告腾退房屋，而是继续使用租赁房屋。截至起诉之日，虽经原告屡次催要，但被告仍拖欠后续租金未缴纳，拖欠租金的时间已经超过了6个月。综上所诉，原告认为被告的行为严重违反诚实信用原则，给原告造成巨大的损害，被告应履行合同义务，承担相应违约责任。现原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告间签订的租赁合同；2、判令被告在租赁合同解除之日起30日内立即向原告腾还租赁房屋；3、判令被告向原告支付已拖欠租金9462.76元（从2017年7月9日起按月租金591.36元计算，暂计算至2018年11月9日，实际计算至腾房之日止）；4、判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金1000元，用于冲抵被告应承担的违约金；5、判令被告向原告支付违约金人民币23400元（按50元/天，从2017年7月9日计算至2018年11月9日共488天为24400元，冲抵保证金1000元以后是23400元）；6、由被告承担本案的诉讼费用。被告未到庭答辩，亦未向本院提交答辩状。原告向本院提交如下证据：1、《云南省昆明空港经济区公共租赁住房租赁合同》，欲证明原、被告签订租赁合同，双方对租赁物位置、租赁期限、租金标准、租金交纳方式、履约保证金、违约金等作出约定；2、现金交款单两份、云南省行政事业单位资金往来结算票据两份，欲证明被告于2017年1月9日向原告交纳1000元履约保证金及半年租金3548.16元；3、租金催缴通知书（存根），欲证明原告自被告拖欠租金开始便多次向其催要租金。被告未到庭质证，亦未提交相关证据。本院认为，原告提交的证据内容真实，来源、形式合法，本院予以采证。被告经本院合法传唤未到庭举证、质证，应视为自行放弃诉讼权利。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2017年1月9日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《云南省昆明空港经济区公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落在云南省空港经济区星月澜湾小区项目20栋1508室的公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋的建筑面积52.80平方米，月租金为591.36元，租赁期限为12个月，自2017年1月9日至2018年1月8日，租金每半年支付一次，上半年租金自租赁合同签订之日起3个工作日内交清，下半年租金于租期内的第6个月内交清；合同签订之日，乙方缴纳履约保证金1000元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按50元标准支付违约金；乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金1000元，并交纳了半年的租金3548.16元。自2017年7月9日起至今的租金被告未按约支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的《云南省昆明空港经济区公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定拖欠租金累计到6个月的，原告有权解除合同，收回承租房屋，本案被告拖欠原告自2017年7月9日起至今的租金，故本院对原告要求解除合同，由被告支付自2017年7月9日起按合同约定的591.36元每月的标准计算的租金的请求予以支持，合同解除后被告应按照合同约定将承租的房屋腾还原告。另，原、被告双方已在租赁合同中约定了履约保证金的处理方式，现原告主张承租人已交纳的履约保证金1000元不予退还，用于折抵违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告诉请按照合同约定方式计算违约金过高，本院认为承租人已交纳的履约保证金已能弥补因承租人逾期支付租金给原告造成的损失，故本院确定以承租人已交纳的履约保证金1000元用于折抵应由承租人承担的违约金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南省昆明空港经济区住房和城乡建设管理局与被告田洋于2017年1月9日签订的《云南省昆明空港经济区公共租赁住房租赁合同》；二、由被告田洋于本判决生效后三十日内将云南省空港经济区星月澜湾小区项目20栋1508室房屋腾还给原告云南省昆明空港经济区住房和城乡建设管理局；三、由被告田洋于本判决生效后十五日内向原告云南省昆明空港经济区住房和城乡建设管理局支付自2017年7月9日起至被告田洋腾还上述房屋时止按591.36元每月计算的租金；四、驳回原告云南省昆明空港经济区住房和城乡建设管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由被告田洋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 苏 燕人民陪审员 张 弛人民陪审员 朱 瑄二〇一九年五月二十九日书 记 员 何婧琳