安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终630号上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥未来成品牌运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区，统一社会信用代码91340100MA2N0BEF3D。法定代表人：钮斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：茆蓉，安徽正申律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区，统一社会信用代码91340200568963379Q。法定代表人：张文煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司（以下简称未来成公司）因与被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院(2018)皖0203民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，因符合可以不开庭审理的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。未来成公司上诉请求：撤销原判第一、二、四、五、七项，改判未来成公司与金鹰公司款项相互折抵后，未来成公司无需向金鹰公司支付任何费用，一审和二审诉讼费用均由金鹰公司承担。事实和理由：1.未来成公司已于2017年4月20日整体撤出了案涉商铺经营，该商铺已于该日腾空并返还金鹰公司，原判第一项已无意义；2.原判基于金鹰公司单方制作的“租赁厂商结账单”作出，并且将未来成公司撤柜后产生的租金、水电费、广告灯箱费、刷卡手续费等仍然判决未来成公司承担，没有依据；3.未来成公司自开业直至2017年4月20日，均经营正常，不存在原判认定的因经营不正常，导致金鹰公司私自扣留营业款的情形，原判认定事实错误；4.金鹰公司违约行为，导致未来成公司无法经营，于2017年4月20日提前撤柜，原判对违约责任进行了错误认定。金鹰公司辩称，应维持原判。金鹰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除金鹰公司与未来成公司签订的《租赁合同》，由未来成公司将金鹰公司的芜湖金鹰新城市购物中心B206-1、B210、B211、B212号商铺腾空并返还交付给金鹰公司；2.未来成公司支付金鹰公司租金234471.12元及逾期付款违约金（违约金自2017年9月21日起至实际清偿之日止，按24％年利率计算）；3.本案诉讼费用由未来成公司承担。未来成公司向一审法院反诉请求：1.确认未来成公司与金鹰公司签订的《租赁合同》于2017年4月20日解除；2.金鹰公司退还未来成公司2017年2月份后的销售收入的89％，暂计56864元，以实际销售收入为准；3.金鹰公司退还未来成公司履约保证金30000元；4.金鹰公司返还未来成公司POS机押金12000元；5.金鹰公司返还未来成公司装修押金20000元；6.金鹰公司返还未来成公司出入证押金1100元；7.金鹰公司退还未来成公司货架十二套、童鞋64双、服装85套（暂计共50000元）；8.金鹰公司退还未来成公司施工证押金900元；9.金鹰公司向未来成公司出具等额的水电费发票、租赁费发票；10.金鹰公司赔偿未来成公司损失100000元；11.金鹰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月8日，金鹰公司（甲方）与未来成公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其芜湖金鹰新城市购物中心B206-1、B210、B211、B212号商铺租赁给乙方经营，租赁时间自2016年9月1日至2019年8月31日；乙方租赁该物业用作未来成儿童品牌服饰经营，并保证全年365天营业；租金为月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值，第一个租约年度按照乙方营业额的11%抽成收取租金，乙方承诺在合同期内保底租金为30万元，即每年度营业额抽成租金不足30万元，乙方必须在每年度结束次月20日内补足差额租金；若因乙方原因造成租赁合同提前终止，提前终止合同日至租赁合同到期日之间保底租金乙方仍按30万元/年标准正常缴纳，乙方各类保证金及货款不足抵扣由乙方提前终止合同日后7日内另行缴纳补足；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给甲方外，乙方还应赔偿甲方的经济损失（经济损失=90天*合同约定的当年日租金）；以上损失还不足以赔偿甲方损失的，乙方应足额赔偿。乙方须缴纳装修押金20000元、履约保证金30000元。合同签订后，金鹰公司将涉案房屋交付未来成公司使用，未来成公司也向金鹰公司交纳了装修押金20000元、履约保证金30000元、POS机押金12000元、出入证押金1100元、施工证押金900元。未来成公司装修案涉商铺后开始经营，金鹰公司依照双方的协议从未来成公司经营收入中扣除了未来成公司应交纳的租金65528.87元。2017年1月以后芜湖金鹰新城市购物中心整体营商环境不景气，未来成公司经营的商铺常存有不正常经营状态。金鹰公司遂扣留了未来成公司的经营款，扣除未来成公司应按11%被扣除租金及2017年2-7月的水电费、广告灯箱费外，未来成公司尚有经营收入16244.07元在金鹰公司处。2017年4月底，未来成公司整体撤出了案涉商铺经营。2017年11月27日，金鹰公司发函给未来成公司，告知其解除案涉租赁合同，并要求其腾空商铺。一审法院认为，依法成立的协议受法律保护。金鹰公司与未来成公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，租赁协议对双方具有约束力。未来成公司承租案涉商铺后应依约正常经营，并支付租金。未来成公司对其于2017年4月30日前撤出案涉商铺前的租金应予支付。未来成公司在租赁期限内撤出商铺，应认定为违约，根据双方合同约定应承担相应的违约责任。鉴于未来成公司中途退租存在案涉芜湖金鹰新城市购物中心整体营商环境不景气的原因，结合双方关于承租方中途擅自退租、提前终止合同赔偿损失的前后不一致的约定【“若因乙方原因造成租赁合同提前终止，提前终止合同日至租赁合同到期日之间保底租金乙方仍按30万元/年标准正常缴纳，乙方各类保证金及货款不足抵扣由乙方提前终止合同日后7日内另行缴纳补足；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给甲方外，乙方还应赔偿甲方的经济损失（经济损失=90天*合同约定的当年日租金）；以上损失还不足以赔偿甲方损失的，乙方应足额赔偿”】。一审法院酌定未来成公司支付金鹰公司的租金应计算至2017年7月31日，共计275000元，扣除未来成公司已支付的65528.87元，未来成公司尚应支付金鹰公司的租金为209471.13元。此款未来成公司应予支付，并应按年利率6%承担自金鹰公司起诉之日至实际给付之日的逾期付款利息。金鹰公司已于2017年11月27日发函给未来成公司要求解除合同，结合未来成公司中途退租的事实，双方合同应于2017年11月27日金鹰公司告知函送达未来成公司时已告解除，金鹰公司诉请解除双方签订的合同已无必要性；对金鹰公司符合一审法院认定部分的本诉诉请予以支持，对未来成公司本诉辩解意见不予采纳。鉴于金鹰公司对未来成公司的第3、4、5、6、8项反诉诉请没有异议，对未来成公司第3、4、5、6、8项反诉诉请予以支持。金鹰公司收取未来成公司的货款在扣除租金和各项费用后剩余的16244.07元应该返还给未来成公司。金鹰公司收取未来成公司的各种款项后应开具相应金额的发票，对未来成公司相应诉讼请求予以支持。未来成公司所举证据尚不能证明其其它反诉诉请成立，对未来成公司的其它反诉诉请不予支持，对金鹰公司的反诉辩解意见部分予以采纳。判决：一、被告合肥未来成品牌运营管理有限公司于本判决确定之日起10日内将其承租的原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司所有的芜湖金鹰新城市购物中心B206-1、B210、B211、B212号商铺腾空并返还给原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司；二、被告合肥未来成品牌运营管理有限公司于本判决确定之日起10日内给付原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司租金209471.13元；三、反诉被告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司于本判决确定之日起10日内向反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司开具其收到反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司所有款项的等额发票；四、反诉被告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司于本判决确定之日起10日内退还反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司销售收入16244.07元、履约保证金30000元、装修押金20000元、POS机押金12000元、出入证押金1100元、施工证押金900元，以上合计80244.07元；五、上述款项相互折抵后，被告合肥未来成品牌运营管理有限公司尚应于本判决确定之日起10日内给付原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司租金129227.06元，并以129227.06元为基数按年利率6%承担自2018年1月8日至实际给付之日的逾期付款利息；六、驳回本诉原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司其他本诉诉讼请求；七、驳回反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司其他反诉诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审所认定的2017年1月以后未来成公司经营的商铺常存有不正常经营状态的事实，以及所认定的扣除未来成公司应按11%被扣除租金及2017年2-7月的水电费、广告灯箱费外，未来成公司尚有经营收入16244.07元在金鹰公司处的事实，均缺乏证据证明，本院不予确认。2016年9月至2017年1月的租金58129.94元已被金鹰公司扣留，2017年2月至2017年5月未来成公司案涉销售收入共计67263元，该款全部被金鹰公司扣留。案涉《租赁合同》中约定，在租赁期限内，未来成公司逾期交付租金，经金鹰公司书面通知，仍未能于7天内交付的，且每逾期一天，未来成公司须按欠付租金的2‰向金鹰公司支付滞纳金。2017年11月，金鹰公司书面通知未来成公司应补齐租金等事宜。上述事实由经质证的案涉合同及二审中双方当事人陈述等证实。二审查明的其他事实同一审。二审中，未来成公司提出，因为金鹰公司一审诉请中并未包含诉请未来成公司支付应付而未付的电费、刷卡手续费以及灯箱费，所以，本案中这些费用不应从金鹰公司已扣留的未来成公司2017年2月至2017年5月案涉销售收入共计67263元中抵扣。金鹰公司表示同意上述费用在本案中不作抵扣。一审庭审中，金鹰公司称其本案所诉请的是第一个租赁年度的租金，第二年的租金没有诉请，并称，其在2017年12月26日最后一次告知未来成公司后，金鹰公司腾空案涉商铺。本院认为，未来成公司已整体撤出案涉商铺经营，且金鹰公司称金鹰公司已腾空案涉商铺，故金鹰公司相应诉请缺乏依据，应不予支持。未来成公司应将案涉商铺返还给金鹰公司。未来成公司上诉称金鹰公司违约行为导致未来成公司无法经营，原判对违约责任进行了错误认定，缺乏证据支持。根据现认定事实及二审中当事人的陈述，未来成公司应支付租金金额应为275000元扣除2016年9月至2017年1月已被金鹰公司扣留租金58129.94元，再扣除2017年2月至2017年5月未来成公司销售收入共计67263元的11%即已被金鹰公司扣留租金7398.93元，未来成公司现应付租金为209471.13元。金鹰公司应退还未来成公司销售收入为67263元的89%即59864.07元，还应退还履约保证金30000元、装修押金20000元、POS机押金12000元、出入证押金1100元、施工证押金900元，共计退还123864.07元。抵销后，未来成公司应付给金鹰公司租金85607.06元，并应支付逾期付款利息。未来成公司一审中其他主张退还和赔偿的诉请缺乏依据，应不予支持。关于现未抵扣的电费、刷卡手续费以及灯箱费，金鹰公司可依法另行主张权利。综上所述，未来成公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院(2018)皖0203民初122号民事判决第三项；二、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院(2018)皖0203民初122号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；三、上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司于本判决生效之日起10日内将其承租的被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司所有的芜湖金鹰新城市购物中心B206-1、B210、B211、B212号商铺返还给被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司；四、上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司应给付被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司租金209471.13元，被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司应退还上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司销售收入59864.07元、履约保证金30000元、装修押金20000元、POS机押金12000元、出入证押金1100元、施工证押金900元，共计123864.07元；前述款项经抵销，上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司支付租金85607.06元以及逾期付款利息（以85607.06元为基数，按年利率6%自2018年1月8日计算至该85607.06元付清之日）；五、驳回被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费减半收取2616元，由上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司负担2180元，由被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司负担436元，反诉案件受理费减半收取2841元，由被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司负担1300元，由上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司负担1541元；二审案件受理费2885元，由上诉人合肥未来成品牌运营管理有限公司负担1885元，由被上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 丁大慧审判员 吴丽群二〇一九年五月二十日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。