甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初2113号 原告：张某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 原告：张某2，女，汉族，甘肃省张掖市人，农民。系原告张某1之女。(未到庭) 上列二原告委托诉讼代理人：张某3，系甘肃沁泽律师事务所律师。 被告：臧某1，男，汉族，甘肃省民乐县人，教师。 被告：臧某2，男，汉族，甘肃省民乐县人，教师。 原告张某1、张某2与被告臧某1、臧某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及张某2、张某2的委托诉讼代理人张某3，被告臧某1、臧某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张某1、张某2向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2年的房屋租赁费200000元；2、要求被告承担违约金57000元；3、要求被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年3月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于××区租给二被告，建筑面积635平方米，二被告用于课外辅导培训。约定租期7年，自2016年4月16日到2023年4月15日，并约定了租金数额以及缴纳方式，其中2016年4月16日至2017年4月15日的租金200000元，2017年4月16日至2018年4月15日的租金281940元。合同履行期间，被告交了部分租金，在此期间，原告为被告垫付了两年房租、物业费和暖气费，经原告计算被告至今欠原告两年房屋租赁费以及原告为被告垫付的两年物业费、暖气费共计200000元。2018年4月16日第二期租期到期后，被告提出因经营不好，要搬离，原告答应，随后被告将房屋交付原告。但就拖欠的租赁费，被告以各种理由推诿。 臧某1辩称，被告租赁原告的房屋属实。2016年至2017年一年的租金及物业费等全部交清了，2017年至2018年1月，因修路，学生减少，资金困难，经原告同意，共给原告交款11万元。在此期间，原告三次将我们的门锁了，直接影响了被告的经营活动。由于原告锁门导致我们无法经营，学生解散了，我们也无法复课。2018年1月5日，原告将租给我们的房屋转租给了王某，转租时未告知我们。2018年4月10日左右，原告让我和王某见面，要我和王某谈租金，王某要求一次性交租金18万元。我无法一次性交款，王某要求我对租赁的房屋恢复原状，我们就与王志聪达成协议，由我支付1.5万元拆除费，最后我支付1万元，下欠的5000元我给王某打了借条，并将房屋钥匙交给了王某。我认为，房屋租赁合同没有到期，原告将房屋转租他人，我和王某没有达成协议才被迫交的房屋钥匙。故锁门之前的费用可以承担，之后的费用不承担，采暖费承担一半。 臧某2辩称，我和臧某1是合伙关系，我负责学生的管理经营，原告在2017年和2018年都锁过一次门。其他辩解意见和第一被告相同。 本院经审理认定事实如下：二原告系父女关系。2015年8月8日，原告张某1和张掖市新世纪房地产开发公司签订房屋租赁合同一份，张某1租赁新世纪开发公司所属的的位××区，建筑面积1800平方米，租期自2015年8月到2023年8月7日，合同约定了租金及交纳方式，合同还约定水电暖等由承租方交纳。2015年10月10日，原告张某2注册张掖市甘州区xx火锅店，该火锅店注册后实际由张某1经营，火锅店使用甘州区的一部分，面积1165平方米。2016年3月15日，原告张某1以张掖市甘州区xx火锅店（甲方）名义和被告臧某1（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将剩余的635平方米租给被告作课外辅导培训使用。合同约定租赁期限为7年，2016年3月15日到2016年4月15日为免租期，只交纳水电及物业费，租赁期限自2016年4月16日到2023年4月15日止。双方约定合同签订时乙方交纳保证金10000元，合同到期乙方不违约，保证金退还。双方约定，第一年2016年4月16日到2017年4月15日租金、设施折旧费266700元，事实租金200000元，2016年5月1日支付100000元，2016年11月1日付清100000元。第二年2017年4月16日至2018年4月15日租金及设施折旧费每月每平方米37元，全年281940元，2017年4月16日前一次性付清。第三年2018年4月16日到2019年4月15日租金及设施折旧费297180元，于2018年4月16日前一次性付清。双方约定水、电、暖等费用由乙方向甲方委托的物业公司交纳。合同第八条约定，乙方应按时交纳租金、水费、电费、暖气费，若乙方不能按合同约定支付租金及各项费用，则甲方有权解除合同，并限乙方7日内撤离甲方场地，若乙方超过7天未撤离甲方场地，每超期一天承担场地占用违约金5000元。若由于双方造成主合同无法履行，乙方违约保证金不退，乙方承担违约金，违约金按本合同当年租金总额的20%计算；若甲方违约，甲方赔偿违约金，违约金亦按本合同租金总额的20%计算。合同签订后，二被告合伙开办课外辅导培训班，培训班名称为张掖优硕教育咨询有限公司，法定代表人为臧某2。合同履行期间，二被告交清了2016年4月16日到2017年4月15日期间的租金等费用。2017年7月至11月期间，被告陆续给原告交款11万元。2017年8月至2018年1月期间，原告为催收房租，曾锁过被告的门，但经双方协商随后即恢复开门。2017年12月27日，原告和王某约定由王某整体转租原告从张掖市新世纪房地产开发公司租赁的1800平方米房屋。2017年12月27日，张某1以张某2名义和案外人王某签订转让合同一份，将其久易火锅店转让给王某，转让价50万元，双方约定转让期自2018年1月5日计算，火锅店属王某所有。双方约定2018年1月5日前xx火锅店产生所有债权债务由张某1承担，之后产生的所有债权债务由王某承担。合同还约定，王某接手经营火锅店后，继续履行2015年8月8日张财善和张掖市新世纪房地产开发公司签订的房屋租赁合同所涉的合同权利义务。2018年3月原告问被告催要房租时告知被告其火锅店已经转让，并告知被告其所租用的房屋继续租用。2018年4月10日，张某1通知臧某1和王某、张某1兄弟共四人在甘州区高原红火锅店协商被告和原告解除合同及被告和王某签订租房合同有关事宜。协商中，原告和王某约定被告使用的635平方米房屋，2018年4月15日之前被告所欠的房屋租金等费用由原告收取，4月15日之后的租金由王某收取。王某还提出，被告要续租635平方米的房屋，必须在4月15日前一次性交款18万元。因被告无法交纳18万元房租，王某要求被告腾退房屋并承担清理、拆除隔断的费用15000元。2018年4月14日，被告臧某1给王某交付房屋钥匙后搬离租赁的房屋并交付废料清理费10000元，下欠5000元出具借条一张。同日，王某正式接管被告租赁的房屋。 2019年4月25日，张掖市新世纪房地产开发公司出具情况说明一份，内容为，张某1与张掖市新世纪公司的房屋租赁合同已于2019年1月28日协商解除。同日，张掖市新世纪物业公司出具证明一份，证明张某1经营的张掖市甘州区久易火锅店总面积1800平方米，于2015年8月8日至2018年4月15日营业期间的物业费1.3元/平方米，2015年至2016年度采暖费、2016年至2017年度采暖费、2017年至2018年度采暖费收费标准29元/平方米，上述各项费用张某1已于合同解除之前全部交付。 另查明，2018年1月5日xx火锅店注销。被告所租的635平方米房屋2017年4月至2018年4月的物业费9906元，采暖费18415元。 上述事实，有原、被告的陈述和原告提交的合同、情况说明、证明、原告提供的证人证言、录音，被告提交的收条、借条、证人证言等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，合同当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。被告承租原告的房屋，应当按约定按时足额交纳租金，被告在2017年4月16日前未能按时足额交纳2017年4月到2018年4月的房屋租金，其行为违背了合同约定，按合同约定原告随时有权解除合同。被告辩解原告为催要租金，曾数次锁门，给被告的培训班造成了损失，其只承担锁门之前的租金和采暖费等费用。被告提供的证人证明原告曾有锁门的情况，结合本案实际，本院对证人证言部分采信，本院认定原告为催要房租，确有锁门的情况，但其锁门后经双方协商过后立即开锁，并未造成后果。即使被告认为原告锁门给被告造成了损失，也应由被告另寻途径解决。被告租用房屋期间的租金和其他费用应予支付。被告辩解原告转租房屋没有告知被告，且双方的租房合同没有解除，对此，本院认为，首先，原告转租房屋对被告在2017年4月到2018年4月期间使用租赁房屋没有影响；其次，原、被告的合同约定，第三年2018年4月16日到2019年4月15日租金及设施折旧费297180元，于2018年4月16日前一次性付清。被告因无法交付租金而交付钥匙及交纳清理费并搬离租赁房屋的行为，应视为被告同意解除合同的具体体现，双方的合同已解除。即使被告认为合同没有解除，原告要求被告支付到期租金和垫付的物业费、采暖费也是符合法律规定和双方约定的。对被告的该辩解意见本院不予采纳。关于原告的主体问题，涉案房屋本身是原告张财善从张掖市新世纪开发公司租来的，只是和被告签订合同时，以其所经营的火锅店名义签订，现火锅店已注销，故原告张某1和张某2作为火锅店的登记业主和实际经营者，向被告主张权利符合法律规定，本院予以支持。关于支付租金的义务主体，本案房屋租赁合同签订人系被告臧某1，根据合同的相对性原则，合同相对人（承租方）系臧某1，清偿租金等费用的义务主体应为臧某1一人。原告要求被告臧某2承担责任于法无据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告未按约定交纳租金，违约在先，本应承担违约金，但原告为催要租金，以锁门的手段干扰被告的正常经营，亦属违约，故对原告主张的违约金不予支持。由于原、被告均有违约行为，故被告交纳的保证金应抵扣租金。被告提供的证人证明原告为催要租金锁门后，均在协商后于锁门第二天即开锁，本院酌情扣除三次6天的租金。 综上所述，原告要求被告臧某1支付租金及其他费用的主张符合法律规定，本院予以支持，其违约金的主张不予支持。被告臧某2不是合同主体，不应承担责任。被告支付的租金中可酌情扣除锁门期间的房屋租金。据此。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告臧某1支付原告张某1、张某2租金、采暖费、物业费合计190261元（281940元+9906+18415元-110000元-10000元=190261元），扣除6天的租金4698元，实际应支付185563元，于判决生效后二个月内履行； 二、被告臧某2在本案中不承担责任； 三、驳回原告张某1、张某2的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5155元，减半收取2577.5元，由原告张某1、张某2负担644.5元，被告臧某1负担1933元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  王正委 二〇一九年五月二十日 书记员  何 锦