湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1124民初1291号 原告:陈某。 委托诉讼代理人（特别授权）：夏位华，湖南濂溪律师事务所律师。 被告：永州某公司。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘保平，湖南博大律师事务所律师。 原告陈某与被告永州某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人夏位华、被告永州某公司的委托诉讼代理人刘保平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告在判决生效后10日内履行办理不动产权证义务，如未按判决履行办证义务需以总房款为基数，按日0.12%支付逾期办证履行金；2、依法判令被告在判决生效后10日内承担从2016年7月1日起至被告实际支付违约金之日止逾期交房违约金，暂计算至2019年5月31日，共计68615元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月31日在玉龙湾营销中心，原告与被告就商品房买卖签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的玉龙湾小区第9幢某号房，商品房建筑面积180.46平方米，单价2975元每平方米，总购房价款为536890元。房屋的交付期限及条件为2016年6月30日前依照国家和地方政府的规定，将经验收合格的商品房交付原告。出卖人逾期交房自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期违约金按日向买受人支付已交付房款万分之1.2计算。合同签订后，原告依约履行支付购房款等合同义务，然而被告至今未履行合同约定的绿化率、停车位、公共卫生等设备设施完善的义务，未达到宜居条件，房屋也未经验收合格，更未与原告办理不动产权证，被告上述行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。被告设置的合同违约金条款显失公平，在对自己逾期未办理不动产权证的违约责任的违约金设置过低，按照合同法的相关规定，应当调整至被告约定原告的赔付标准。现依法提起诉讼，恳请法院依法公正裁判。 原告陈某为证明自己的诉讼主张，举证如下：1、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方就交房期限、条件、逾期违约金等权利义务的约定；2、收据一份，拟证明原告已经按约定支付了首批购房款；3、增值税发票一份，拟证明原告已经支付了全部购房款。 永州某公司辩称，1、被告逾期交房已构成违约是事实，但按照合同约定，出卖人即被告在逾期交房超过30日的情况下，买受人即原告应当要明确作出是否继续履行合同的选择，被告才能根据其选择承担相应的违约责任。由于原告在诉请中并未要求是否继续履行合同，在合同履行不明确的情况下，其要求被告单独支付逾期交房违约金不合理。2、原告要求调整逾期办证的违约金没有道理。房屋买卖合同是被告与原告双方的真实意思表示，是意思自治原则和公平交易原则的体现，合法有效。合同当事人不能随便要求调整约定的违约金，否则会扰乱公平的市场交易秩序。3、原告尚欠房款53689元。 被告永州某公司为证明自己的诉讼主张，举证如下：1、《房屋买卖合同》一份，拟证明合同约定的交房时间及条件。原告购房的付款方式。合同约定在逾期交房超过30日的情况下，买受人要明确选择解除或继续履行的情况下，出卖人才能根据对方选择承担相应的违约责任（针对未收房的原告）；2、收据一份。拟证明原告购房款交付情况。 本院认证如下：原、被告对对方提交的证据均无异议，本院予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告永州某公司依法办理了位于道县滨河路二段玉龙湾小区开发建设的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》。2015年10月31日，陈某与被告永州某公司在玉龙湾营销中心签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告陈某购买被告开发建设的玉龙湾小区第9幢某号房，商品房建筑面积180.46平方米，单价2975元每平方米，总购房价款为536893元。付款方式:一次性付款，首付483201元整；余款53689元交房时付清。房屋的交付期限及条件：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方政府的规定，将经验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。房屋交接及违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之1.2的违约金。关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。合同签订前一天即2015年10月30日，原告已向被告预交了首批购房款483201元，被告出具了收据给原告。2016年12月27日原告又向被告支付了房款53599元，被告开具了共计总房款536800元的增值税发票给原告。付款后因种种原因被告未依合同约定将验收合格的商品房交付原告，也未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以致原告未能取得房地产权属证书。 另查明：被告开发的玉龙湾小区的供电、排供水及道路、绿化等设施已基本完善。 上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、收据、增值税发票等证据证实，经庭审质证核实，可作为本案定案依据。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告在玉龙湾小区开发的商品房，依法办理了相关手续，可以对外销售。原告陈某与被告永州某公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告陈某作为买受人已经按照合同约定向被告支付了部分购房款并依法缴纳相关税费，被告也应依照合同约定在规定的期限内向原告交付经验收合格的商品房及办理不动产权证，现被告未能按期交付经验收合格的房屋及为原告办理不动产权证，依法应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付逾期交房违约金、办理不动产权证及逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院应予支持,具体金额由本院依法核算。依照原、被告双方合同约定的“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之1.2的违约金”计算。原、被告合同约定交房日期为2016年6月30日前，从2016年7月1日开始计算逾期，因原告的购房款系分批给付，违约金也应当分段计算，即首付款的违约金从2016年7月1日至开庭审理之日2019年5月21日止，逾期1055天，金额为483201元×0.012%∕天×1055天=61173.25元，另外案件款项53599元的违约金为从2016年10月28日起至开庭审理之日2019年5月21日止，逾期933天，金额为53599元×0.012%∕天×933天=6000.94元。合计违约金67174.19元。 原、被告在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，原告已付房价款为536893元，本案迟延办证的违约金应为536893元×0.01%=53.69元。原告诉请“以总房款为基数，按日0.12%支付逾期办证履行金”，因原告没有证据证明因迟延办证遭受了损失，其要求增加违约金的请求于法无据，其理由不能成立，本院不予支持。 被告提出“原告逾期交房已构成违约是事实，但按照合同约定，出卖人（即答辩人）在逾期交房超过30日的情况下，买受人(即原告）应当要明确作出是否继续履行合同的选择，出卖人（即答辩人）才能根据其选择承担相应的违约定责任。由于原告在诉请中并未要求是否继续履行合同，在合同履行不明确的情况下，其要求被告单独支付逾期交房违约金不合理。”的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。因为原、被告签订合同后，双方应依合同履行自己的义务，原告已依合履行了给付购房款的义务，被告则应依合同履行交付房屋并办证的义务，现被告一直未履行该义务，合同的目的未实现，合同并未终止，那合同就一直处于履行当中，因此作为买受人的原告未作出解除合同的明确表示，则当然选择了继续履行合同，原告的诉讼也是以继续履行合同为前提才提出的。被告另提出“原告尚欠房款53689元未付”的辩解意见与审理查明的事实不符，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告永州某公司自本判决生效之日起10日内履行为原告陈某办理不动产权证义务，并支付原告陈某迟延办证违约金53.69元； 二、由被告永州某公司于本判决生效之日起10日内向原告陈某支付逾期交房违约金计人民币67174.19元； 三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费1515元，减半收取758元，由被告永州某公司负担（被告负担的案件受理费原告已预交，由被告在给付本案判决款项时一并支付给原告）。原告预交案件受理费余款758元，由本院退回原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋顺红 二〇一九年五月二十一日 法官 助理  何敏香 代理书记员  蒋保玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。