山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终3856号上诉人（原审被告）：张芹，女，l981年5月24日出生，汉族，住莱芜区裕丰花园**楼****。委托诉讼代理人：亓旭，山东鲁盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘专，男，1979年12月8日出生，汉族，住莱芜，住莱芜区裕丰花园**楼****iv>委托诉讼代理人：马慧，济南莱芜衡平法律服务所法律工作者。原审第三人：莱芜高新区鹏泉街道办事处南孝义居民委员会，住所地莱芜高新区鹏泉街道办事处南孝义。法定代表人：刘秀声，主任。上诉人张芹因与被上诉人刘专、原审第三人莱芜高新区鹏泉街道办事处南孝义居民委员会（以下简称南孝义居委会）侵权责任纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院(2018)鲁1202民初5539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张芹上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.一、二审诉讼费由刘专承担。事实与理由：1.一审法院在认定事实方面存在严重错误。涉案房屋并非是南孝义居委会用于安置本村村民的安置房屋，而是城中村改造后对外销售的房屋。通过一审庭审能够确定，涉案房屋已被南孝义居委会转让给郭建军用以折抵工程款，这足以说明涉案房屋并非是安置房屋而是可以对外销售的房屋，即常说的顶账房。而且刘专也并非是与南孝义居委会签订房屋买卖合同，而是与非南孝义村集体经济组织成员史海彬签订的，这也能够说明涉案房屋所有权人可以是非南孝义村集体经济组织成员，可以对外出售。涉案房屋并非是农村集体经济组织的宅基地，不具有组织成员资格的就不能取得该房屋土地的使用权。涉案房屋具备相关土地规划手续，符合土地利用总体规划，只不过尚未办理相应的土地出让手续，不能仅因涉案房屋位于南孝义居委会处，就认定该房屋只有南孝义居委会的集体经济组织成员才能购买，这是严重错误的，也不利于维护现有的市场秩序和社会稳定。2.本案的争议房屋系张芹所有，刘专无权要求张芹搬出房屋。通过庭审能够确认，马继贤有权对涉案房屋进行代为出售，遂于磊于2017年3月6日从马继贤处购买涉案房屋并签订了《房屋买卖合同》，并在南孝义居委会处办理了房屋买卖手续。随后，于磊分多次向马继贤缴纳共计18万元购房款，至于马继贤在收到购房款后是否交给郭建军或者史海彬，均不影响于磊房屋买卖行为的全部完成，于磊在付款后已成为涉案房屋的所有权人。张芹与于磊因为涉案房屋问题产生多次纠纷，后考虑到于磊有与南孝义居委会的买卖合同，在马继贤协调下，张芹与于磊达成房屋买卖协议，张芹以28万元的价格购买了涉案房屋，并足额支付了购房款，于磊出具了收到条，完全能够证明张芹已从于磊处再次购买，张芹自2017年8月6日起即取得了涉案房屋的所有权。史海彬与刘专签订的房屋买卖合同，不能对抗张芹与于磊的房屋买卖合同，无论从买卖合同签订时间、对楼房的合法占有时间还是支付购房款时间上，张芹均早于刘专。而且，史海彬本身是否有权出卖涉案房屋，就缺乏足够的证据支持，退一步讲，即使史海彬有权出售涉案房屋，在其授权马继贤出售后再行出售，明显属于无权处分，此时只有涉案房屋所有权人于磊才能处分该房屋，因此，史海彬与刘专之间的房屋买卖合同应属无效合同。综上，请求二审法院查明案件事实，以维护张芹的合法权益。刘专辩称，首先，涉案房屋系南孝义居委会因旧村改造在村集体所有土地上建设的小产权房屋，用于安置本村村民，南孝义居委会将安置房工程承包给郭建军施工，史海彬为郭建军的投资人。2015年11月18日，南孝义居委会与郭建军达成处理意见，将涉案楼房在内的房产折抵了所欠郭建军的工程款，之后郭建军又用涉案房产折抵了所欠史海彬的投资款，这是各方当事人均予以认可的事实，也是经一审法院审理查明的事实。郭建军、史海彬享有的是可以将涉案房产转让给南孝义居委会村民而获得债权，而不是通过转让的方式取得涉案房产的所有权，小产权房不能转让给本集体组织之外的成员，这是法律明确的禁止性规定，任何人都不能凌驾于法律之上。刘专虽然是与史海彬签订的房屋买卖合同，但等同于是从南孝义居委会购买房产，史海彬获取债权的行为不能必然产生其享有对外出售涉案房产的法律后果，张芹以此认为小产权房可以出售给村集体经济组织之外的成员，其观点显然不能成立。其次，涉案房产属旧村改造安置房，安置的主体只能是本集体组织成员，这是土地管理法明确之规定，所建楼房是否符合总体规划，都不能改变土地依然属集体所有的事实。张芹以涉案房产用地具备相关规划手续，就必然具备了土地出让手续、就可以对外出售给集体组织之外的成员，其观点是错误的。第三，张芹诉称的2017年8月6日与于磊签订了涉案房屋买卖合同，于同日支付给了于磊28万元购房款，没有事实依据。这一点通过张芹于2017年、2018年两次在华山路派出所陈述：“在涉案房屋居住是因为郭建军与其舅父陶世岭存有架杆事宜未处理”、与马继贤2018年3月11日书写的证明、与于磊购房合同原件由刘专所持有、与史海彬在派出所和法庭的陈述等存有自相矛盾，与常理相悖，张芹提供的证据不能形成一条完整的证据链，无法证实其主张。另外，最主要的一点是涉案房产属旧村改造安置房，安置的主体只能是本集体组织成员，张芹作为本集体组织之外的成员，无权购买涉案房屋，假设张芹与于磊的购房买卖合同真实存在的话，也因违反法律禁止性规定而自始无效，而不是张芹理解的购房合同签订时间先后问题，张芹的观点同样不能成立。本案中，刘专作为南孝义居委会村民，具有购买涉案房屋的合法主体资格，在支付了合理对价、合法取得房屋钥匙、该房屋进行了装修并实际居住的情况下，刘专对房屋享有合法所有权。张芹先是在派出所称强行入住涉案房屋是基于其舅父陶世岭与郭建军存有纠纷，后又出具与于磊签订的不真实的自始无效的购房合同，张芹属无权占有，侵犯了刘专的合法权益，一审判决张芹搬出涉案房屋适用法律是准确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，张芹的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予依法驳回。南孝义居委会述称，第一，本案的焦点在于谁有房屋的处置权问题，涉案楼房是南孝义居委会抵顶给江苏鲁人建设发展有限公司实际投资人郭建军、史海彬的楼房，郭建军和史海彬出售后用于收回自己的投资款，该楼出售后需要到南孝义居委会登记备案；第二，涉案楼房是集体土地上建设的，属于小产权房。刘专向一审法院起诉请求：1.判令张芹停止侵权、排除妨害；责令张芹从莱芜高新区裕丰花园19号楼5单元104室楼房中搬出；并赔偿经济损失1万元。2.诉讼费用由张芹承担。一审法院认定事实：刘专系南孝义居委会处的居民。张芹户籍所在地是济南市。涉案房屋莱芜高新区裕丰花园19号楼5单元104室系莱芜高新区鹏泉街道办事处南孝义村“城中村”改造后的安置房屋，后因工程款问题，南孝义居委会将该房屋转给案外人郭建军用以折抵工程款。张芹现在涉案房屋中占有居住，后双方因对房屋所有权问题产生争议，刘专诉至法院。刘专提交如下证据：1.刘专的身份信息，用以证实刘专系南孝义居委会居民，具有购买涉案楼房的合法主体资格。张芹对该证据无异议。2.南孝义居委会与郭建军签订的《关于郭建军工程投入和施工期间相关问题的最终处理意见》复印件，用以证实涉案楼房折抵了郭建军工程款。张芹对以房抵工程款的事实予以认可。3.郭建军于2018年8月14日书写的证明，用以证实郭建军将涉案房屋折抵了欠史海彬的投资款。张芹对该证据不予认可。4.2018年3月11日刘专与史海彬签订的《楼房买卖合同》、史海彬书写的证明，用以证实史海彬将涉案房屋出售给刘专并交付房屋，刘专交付房款。张芹有异议，主张该买卖合同不能对抗张芹从于磊处购买房屋。5.刘专的银行交易明细，用以证实刘专交付房款。张芹有异议，主张不能证实是否转账给史海彬。6.电费收据、移动通信公司收据，用以证实刘专购买房屋后居住使用。张芹有异议，主张系刘专私自开户，不能证实在房屋内长期居住。7.购买家具、家电的发票及收据，用以证实刘专购买房屋后居住使用。张芹有异议，主张刘专虽进行了一定的装修，但未经张芹同意并给张芹造成了一定的经济损失。8.高新区公（华山路）受案字【2018】323号公安机关卷宗，用以证实刘专从史海彬处购买房屋，张芹因陶世岭与郭建军架杆租赁问题强行入住涉案房屋。张芹有异议，主张通过史海彬的笔录能证实涉案房屋一直由张芹居住。9.第三人与于磊于2017年3月6日签订的《购房合同》及马继贤书写的证明复印件，用以证实史海彬曾委托马继贤将房屋卖给于磊，后于磊未交房款，史海彬在将房屋卖给刘专时将于磊签字的合同原件交给刘专。张芹有异议，主张该合同是真实的，但并不能证明于磊未交房款。10.史海彬向法庭提交的证明及陈述，用以证实史海彬和郭建军未收到马继贤的卖房款。张芹有异议，主张不能证实于磊未交付房款。11.高新区公（华山路）受案字【2017】10207号公安机关卷宗，马继贤和于磊的询问笔录可证实于磊未交房款，张芹因陶世岭与郭建军架杆租赁问题占用房屋。张芹有异议，主张其在派出所的笔录中未陈述从于磊处购买房屋一事。南孝义居委会对上述证据均无异议。张芹提交如下证据:1.莱芜南孝义裕丰物业办公室出具的水电费、物业费等收款凭证，用以证实张芹一直在涉案房屋中合法占有居住。刘专有异议，主张不能证实张芹系合法占有。2.郭建军向马继贤出具的授权委托书，用以证实郭建军于2016年8月31日委托马继贤代售房屋。刘专有异议。3.高新区公（华山路）受案字【2017】10207号公安机关卷宗中南孝义居委会与于磊于2017年3月6日签订的《购房合同》，用以证实于磊购买了涉案房屋并在南孝义居委会办理登记手续。刘专有异议，主张不能证实于磊实际支付房款购买该房屋。4.《房屋买卖合同》及收到条，用以证实2017年8月6日于磊将涉案房屋以28万元的价格卖予张芹，张芹享有所有权。刘专有异议，主张于磊对涉案房屋无权处分，张芹并非南孝义居委会居民，无权购买该房屋，该证据不能对抗刘专与史海彬之间的买卖合同。5.单据一宗，用以证实张芹对涉案房屋进行了装修。刘专有异议。南孝义居委会对证据1、2、3真实性无异议，但主张于磊并未交付房款，不能证实张芹的主张。南孝义居委会未提交证据。一审法院认为，涉案房屋裕丰花园19号楼5单元104室系未依法登记领取权属证书的小产权房屋，该房屋系莱芜高新区鹏泉街道办事处南孝义村因“城中村”改造在村集体所有土地上建设的，用于安置本村村民。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。张芹并非南孝义村集体经济组织成员，购买该集体所有土地上建造的房屋，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。刘专系南孝义村集体经济组织成员并在本村居住，有权购买涉案房屋，现刘专已支付房款并交付房屋，对涉案房屋依法享有使用权。张芹对涉案房屋无权占有使用，已对刘专构成侵权，刘专要求张芹停止侵权、排除妨碍并从涉案房屋中搬出的诉讼请求，应予支持。关于刘专主张的经济损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、张芹立即停止侵权、排除妨碍，于判决生效之日起十日内从莱芜高新区裕丰花园19号楼5单元104室中搬出。二、驳回刘专的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张芹负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系未依法登记领取权属证书的小产权房，该房屋系莱芜高新区鹏泉街道办事处南孝义村因“城中村”改造在村集体所有土地上建设的，用于安置本村村民。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。刘专系南孝义村集体经济组织成员并在本村居住，有权购买涉案房屋，现刘专已支付房款并交付房屋，对涉案房屋依法享有使用权。张芹虽辩称涉案房屋系从于磊处购买，但其并未提交原始的购买合同，且张芹并非南孝义村集体经济组织成员，其若购买该集体所有土地上建造的房屋，也违反法律的强制性规定，应认定为无效。故，一审法院支持刘专要求张芹停止侵权、排除妨碍并从涉案房屋中搬出的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张芹负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇一九年五月十七日书记员  李 杨