北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2016）京0105民初9161号原告：北京光华纺织集团有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**。法定代表人：程庆宝，董事长。委托诉讼代理人：赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，北京天达共和律师事务所律师。被告：王志民，男，1987年11月8日生，汉族，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：王占辉，北京市东友律师事务所律师。第三人：北京栋格林投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路**院**楼**。法定代表人：孟东风，董事长。委托诉讼代理人：陈广贺，北京市海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲福平，北京市海润天睿律师事务所律师。第三人：边栋，男，1987年1月21日生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李连贵，北京市恒源律师事务所律师。原告北京光华纺织集团有限公司（以下简称原告）与被告王志民、第三人北京栋格林投资顾问有限公司（以下简称栋格林公司）、边栋案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求：停止对北京市朝阳区大黄庄南里甲8号楼-2至5层101号房屋的强制执行。事实和理由：2014年10月，经房地产中介公司华仕兄弟（北京）房地产经纪有限公司（以下简称“华仕兄弟”）推荐，原告实地考察了栋格林公司位于北京市朝阳区大黄庄南里甲8号楼-2至5层101房产（以下简称“涉案房产”）。在原告与栋格林公司洽谈期间，根据原告要求，栋格林公司向原告提供了涉案房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件及深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的编号为C2014-110023的《房地产预估报告》（以下简称“《报告》”），根据栋格林公司所提供的关于涉案房产的《土地使用权证》和《房屋所有权证》复印件及《报告》，未发现涉案房产设有抵押权利记载，未发现有其他他项权利记载。基于此且在原告与栋格林公司就购房价款协商一致后，原告向上级单位北京纺织控股有限责任公司提交了购买执行标的的请示，开始办理购房审批手续。在此期间，原告又与栋格林公司、华仕兄弟共同于2014年12月18日前往北京市朝阳区房地产交易大厅查询了房产的权属状况，查询结果显示执行标的无抵押、无查封。原告已尽到买受人的合理注意义务。鉴于此，2015年3月6日，原告与栋格林公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出售房屋坐落于朝阳区大黄庄南里甲8号楼-2至5层101，房屋所有权证证号为X京房权证朝字第XXXX号，未设定抵押，成交价格为人民币104803490元，签署合同当天原告向栋格林公司支付定金人民币500万元；合同签署后2个工作日内双方提交网签资料，完成网签的2个工作日内支付房款人民币9500万元；栋格林公司于收到上述房款的10个工作日内将现状房屋交付原告；双方应于2015年8月9日前完成房产及土地证的过户手续；剩余房款人民币4803490元在双方完成全部交接手续后3日内支付栋格林公司。合同签署后，原告如约向栋格林公司支付定金人民币500万元。2015年3月10日，原告与栋格林公司网上签署了合同编号为C977592的《存量屋买卖合同》（以下简称“网签合同”），北京市住建委网站网签查询显示抵押情况无抵押。2015年3月11日，原告依约向栋格林公司支付了房款人民币9500万元，栋格林公司于2015年3月30日向原告交付了执行标的，双方签署了《收楼记录表》，原告实际占有使用涉案房屋至今。此后，虽然未到合同约定的过户时间，但原告多次催促栋格林公司见面协商办理产权过户手续的相关事宜，提前准备过户资料，但栋格林公司却以种种理由推脱。经调查，被告依据(2015)字中信执字第00648号执行证书向朝阳法院申请强制执行，朝阳法院于2015年7月6日查封涉案房产(查封案号：(2015)朝执字第11284号)，并于2015年10月13日发出(2015)朝执字第13349号公告，责令腾空执行标的。上述事实表明，在涉案房产被查封前，原告已于2015年3月6日签署了合法有效的书面买卖合同《北京市存量房屋买卖合同》，于2015年3月10日网上签署了《存量房屋买卖合同》，己按照合同约定支付了人民币一亿元购房款，于2015年3月30日进行了房屋交接，且实际占有使用至今。而未办理过户登记的责任和原因在于栋格林公司。原告对涉案房产依法享有实体权利。基于此，原告于2015年10月13日向朝阳法院提出书面执行异议申请，请求中止对执行标的的执行，被裁定驳回(执行裁定书：(2015)朝执异字第00295号)。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自原因未办理过户登记”。可以看出，第二十七条规定为一般规定，即案外人如是基于一般债权关系所提出的排除执行异议无法对抗担保物权等优先受偿权，而第二十八条规定为特殊规定，即案外人如果是基于特定的（符合法定情形的）房屋买卖关系而提出排除执行异议，则应获得支持。本案中，原告是基于特定的房屋买卖关系而提出排除执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部法定情形，原告对执行标的依法享有实体权利，因此，尽管被告已对执行标的作出抵押登记，但本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的特殊规定。综上，原告关于对栋格林公司名下位于北京市朝阳区大黄庄南里甲8号-2至5层101房产停止执行的诉讼请求，合法有据，请法院支持原告的诉讼请求。另查，2015年，原告以栋格林公司和王志民为被告向本院提起确认合同无效纠纷民事诉讼，要求：确认栋格林公司与王志民于2014年12月25日签订的《借款抵押合同》以及于2015年1月6日签订的《抵押借款合同》无效。2016年12月31日，本院作出（2015）朝民（商）初字第56174号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年6月9日作出（2017）京03民终4702号民事裁定书，以“二审中，光华公司称已经向公安机关举报栋格林公司、边栋、王志民、孟东风等人联合诈骗国有资产一事，并提交北京市公安局朝阳分局的《立案告知书》，证明栋格林公司涉嫌合同诈骗案已经立案侦查，栋格林公司涉嫌经济犯罪，在有关机关作出处理之前，光华公司与栋格林公司、王志民之间的纠纷不宜由人民法院作为民事案件受理”为由，裁定：撤销（2015）朝民（商）初字第56174号民事判决书；驳回原告的起诉。2015年8月11日，原告还以栋格林公司为被告向北京市第三中级人民法院提起房屋买卖合同纠纷民事诉讼，要求：1、判令栋格林公司继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告将北京市朝阳区大黄庄南里甲8号楼-2至5层101房产的产权转移登记至原告名下；2、栋格林公司承担全部诉讼费和保全费。北京市第三中级人民法院以“栋格林公司因涉嫌合同诈骗被北京市公安局朝阳分局立案侦查，正在处理中，本案有经济犯罪嫌疑，不宜继续审理”为由，裁定：驳回原告的起诉。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移迭公安机关或检察机关。现栋格林公司涉嫌经济犯罪，本案不宜作为民事案件受理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，裁定如下：驳回原告北京光华纺织集团有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 兵人民陪审员  朱文良人民陪审员  胡俊海二〇一九年五月三十日法官 助理  于 婷书 记 员  王昊宇