上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初2596号原告：上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：薛迎杰，执行董事。委托诉讼代理人：还航、郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上海优蜜文化传播有限公司，住所地上海市。法定代表人：王雯宇，执行董事。被告：上海啦摩逗电子商务有限公司，住所地上海市。法定代表人：王雯宇，董事长。原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司(以下简称云峰公司)与被告上海优蜜文化传播有限公司(以下简称优蜜公司)、上海啦摩逗电子商务有限公司(以下简称啦摩逗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人还航、郑浩，被告的法定代表人王雯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告优蜜公司就上海市虹口区东江湾路151、157、167号2层及2夹层房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》、《三方协议》及全部补充协议于2018年10月31日解除；2、判令被告优蜜公司向原告支付2017年10月22日至2018年2月28日、2018年8月1日至2018年10月31日的房屋租金297万元，以及2017年10月22日至2018年2月28日、2018年8月1日至2018年10月31日的物业费586,300元，2018年6－10月的水费5,009.1元，2018年6-10月的电费144,181.92元；3、判令被告优蜜公司向原告支付逾期付款的违约金，以上述欠付的租金及物业费为本金，按日万分之五计算，自2018年11月1日起计算至实际支付之日止；4、判令被告优蜜公司按每月66万元向原告支付自2018年11月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费；5、判令被告优蜜公司向原告支付免租装修期的租金330万元(44万元×7.5个月)；6、判令被告优蜜公司向原告支付提前解除租赁合同的违约金132万元；7、判令被告优蜜公司赔偿原告的律师费损失5万元；8、判令被告啦摩逗公司对上述第2-7项诉请承担连带清偿责任。事实和理由：2017年2月,原告与啦摩逗公司签订《房屋租赁合同》,将系争房屋出租给啦摩逗公司使用，租赁面积为4,485.65平方米，租赁期限为6年8个月,自2017年2月25日起至2023年10月24日止;免租装修期7.5个月,自2017年2月25日起至2017年10月9日止。房屋租金2017年10月10日至2018年1月9日为每月440,000元;2018年1月10日至2018年4月9日为每月354,500元;2018年4月10日至2019年10月9日为每月440,000元;之后依约递增。物业管理费为每月80,000元。2017年3月6日,原告将系争房屋交给啦摩逗公司。其后,原告与啦摩逗公司、优蜜公司签订《三方协议》,约定承租人由啦摩逗公司变更为优蜜公司，由优蜜公司承担原租赁合同的权利义务,啦摩逗公司为其承担连带保证责任。2018年3月23日,原告与优蜜公司就租赁合同的履行又签订了《补充协议二》,约定优蜜公司自2018年3月起按月支付房租物业费等,之前双方的争议另行协商。优蜜公司此后按约支付了2018年3－7月共计5个月的租金及物业费,之后又拖欠不付。经多番交涉,原告与优蜜公司又签订《补充协议三》,约定优蜜公司在2018年9月25日前向原告支付8、9月的租金、物业费以及水电费及滞纳金;如再逾期支付,原告将于2018年10月1日收回租赁场地。然而优蜜公司又一次毁约,未依约付款。原告不得不于2018年10月31日向优蜜公司发出《解除租赁合同的通知》,告知其双方租赁合同于2018年10月31日解除,要求优蜜公司及时付清所有欠款、滞纳金、违约金,并立即搬离租赁房屋。现两被告仍拖欠款项不付,故起诉。被告上海优蜜文化传播有限公司、上海啦摩逗电子商务有限公司辩称，1、原告交房时间已晚于合同约定时间。被告于2018年10月31日收到租赁合同解除通知，但被告希望继续履行，双方一直在协商中。系争房屋于2017年9月之前都无法正常装修，有上百根地梁打入系争房屋。对原告在合同履行过程中的违约行为，被告将另案起诉。原告在2018年9月25日已将系争房屋上锁并实际控制，被告无法正常进入。2、原告诉请的租金计算方式有误。根据消防法的规定，房屋未经消防验收或消防验收不合格，不能投入使用。原告在2017年10月25日才取得消防许可，在此之前，原告交付的房屋不符合合同及法律规定，不能计算免租期或合同交付期。故应当从2017年10月25日开始计算合同免租期，被告应于2018年6月9日开始支付租金和物业费。装修期内的物业费8万元被告已经付清。水电费应以实际发生的数额为准，就原告主张的金额被告无法核实。3、违约金日万分之五的标准约定过高，且对诉请的基数不认可。4、系争房屋在原告解约前已经停水电，无法使用，且原告已将房屋上锁，并与次承租人签订了新的租赁合同，被告没有占用房屋的事实。即使存在使用费，也应按照租金标准计算。5、原告计算的免租期违反法律规定，被告不认可其诉请的免租期内租金。6、原告对租赁合同违约在先，对合同解除也有责任，违约金数额应酌情调低。7、律师费由法院依法处理。8、啦摩逗公司基于对租赁合同的有限认知签订了三方协议，现原告诉请超过了啦摩逗公司的认知和能力，且合同已发生过变更。啦摩逗公司所做担保没有经过董事会和股东会的批准，其应当承担有限的连带责任。不同意原告所有诉请。经审理查明，云峰公司是上海市虹口区东江湾路151、157、167号上海云峰(集团)警虹大楼(以下简称警虹大楼)的产权人。2017年2月,云峰公司(甲方)与啦摩逗公司(乙方)签订《房屋租赁合同》以及《租赁合同之补充协议(一)》,约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁面积为4,485.65平方米(含夹层450.22平方米)；租赁期限为6年8个月,自2017年2月25日起至2023年10月24日止，约定交房日为2017年2月25日，乙方同意给予甲方90天宽限期，以实际交房日为准;免租装修期7.5个月,自2017年2月25日起至2017年10月9日止，以甲方实际通知交房日为准起算，期间仍需支付物业管理费，装修期物业管理费为8万元；租金自2017年10月10日至2018年1月9日为每月440,000元，2018年1月10日至2018年4月9日为每月354,500元，2018年4月10日至2019年10月9日为每月440,000元，乙方应于每月5日前支付下月租金；物业管理费为每月80,000元；约定保证金500,000元。合同8.2条约定，乙方有逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项(包括但不限于物业管理费、水电费、宣传推广费)超过一个月等行为的，甲方可书面通知解除合同，违反合同的一方,应按照合同约定承担违约责任和违约金,并应当赔偿由此给对方造成的损失。合同9.2条约定，出现乙方违反本合同规定而导致甲方单方行使本合同解除权之情形时,甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还,且甲方有权按第一个租金计收年度的月固定租金的标准向甲方支付三个月的租金作为违约金同时,甲方保留依照本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除前甲方因乙方违约遭受的损失而向乙方追索的权利。合同9.3条约定，乙方逾期支付租金,每逾期一天,则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。合同12.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还房屋，逾期不交还的应按相当于日租金三倍的标准支付场地占用费。合同13.2条(16)项约定，乙方应承担因甲方追究乙方违约责任而发生的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、住宿费)。随后，云峰公司与啦摩逗公司、优蜜公司签订一份三方协议，约定原租赁合同及相关协议中的承租方变更为优蜜公司，啦摩逗公司对优蜜公司承继合同的履约行为承担连带保证责任。云峰公司于2017年3月6日将系争房屋交付给优蜜公司，由其进行装修，优蜜公司实际支付保证金29万元。装修期间，云峰公司对整幢房屋外立面进行整修，为固定脚手架，在外墙打洞穿入钢梁，部分钢梁位于系争房屋区域内，对优蜜公司的装修造成一定影响。至2017年9月间，外立面整修工程结束，云峰公司拆除钢梁并修补了外墙。2017年10月25日，消防部门向云峰公司发出警虹大楼建筑消防系统及公共区域消防验收合格的意见书。同日，消防部门也向啦摩逗公司发出系争房屋区域消防验收合格的意见书。此后优蜜公司将夹层用于办公，将二层用于转租或自营婚庆服务，于2017年11月17日办了开业典礼。2018年2月底前，优蜜公司向云峰公司支付了25万元。2018年3月，云峰公司(甲方)与优蜜公司(乙方)签订《租赁合同之补充协议二》，载明因双方相关赔偿事宜仍在洽谈中，就原合同及相关协议内乙方应付费用事宜作如下约定：乙方应于2018年3月5日前向甲方支付合约起始的第一个月租金及物业费中应付未付部分，合计27万元；乙方应于2018年3月25日前向甲方支付合约起始第二个月租金及物业管理费52万元；自2018年4月1日起，乙方承诺于每月25日前预付顺延下月租金及物业费，于每月15日前支付上月水电费；乙方应于2018年4月6日前支付未付的保证金21万元；乙方承诺于2018年4月15日前向甲方提供相关赔偿依据，双方同意于两个月内就赔偿事宜完成补充条款的洽谈，对上述条款金额多退少补。此后优蜜公司实际按每月52万元标准支付了5个月的租金及物业费合计260万元(含此前已付的25万元)，自2018年8月起则未再支付费用。2018年9月20日，云峰公司(甲方)与优蜜公司(乙方)签订《租赁合同之补充协议三》，载明乙方因承租面积过大而无法持续经营，故向甲方申请缩减租赁面积，双方约定：乙方应于2018年9月25日前向甲方支付2018年8－9月的租金及物业费104万元及其8－9月滞纳金26,520元、2018年6－7月(包含滞纳金)水电费51,052.07元及其8－9月滞纳金1,175.78元；乙方于2018年10月1日前将原承租面积调整为2层1,790.26平方米(含2M层450.22平方米)，于2018年9月25日前支付2018年10月的预缴款项；乙方应于2018年9月30日前完成协议内所有款项支付，如有逾期，甲方将于2018年10月1日收回场地。优蜜公司于2018年9月26日支付15万元，后未再支付其他款项。2018年10月1日起，云峰公司将二楼夹层封闭并停水停电，同时二楼内的次承租人或搬离，或与云峰公司建立租赁关系。优蜜公司、云峰公司与次承租人上海婕莹品牌管理有限公司、上海芯颜美容有限公司均签订了三方的租赁合同变更协议，约定次承租人已预付的2018年10月1日后的租金由优蜜公司转付给云峰公司。2018年10月31日，云峰公司发出《解除租赁合同的通知》，当日由优蜜公司签收。另查明，云峰公司为本案诉讼支付律师费5万元。上述事实，有原告提供的租赁合同、三方协议、补充协议、消防验收意见书、照片、律师委托合同、律师费发票、租赁合同变更协议，以及双方陈述等证据为证。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。在房屋租赁合同约定的装修期内，云峰公司为进行外立面整修将外墙开洞穿入钢梁，对优蜜公司的装修工作造成影响，属于云峰公司履约不当，其应当对所造成的损失承担责任。但根据补充协议二中的约定，双方已协商一致优蜜公司自2018年4月1日起于每月25日前预付下月租金及物业费，对此前的租金和物业费暂支付两个月的数额，直至损失确定后多退少补。可见双方对云峰公司此前违约行为如何处理已形成共识，则优蜜公司对此后的租金支付义务已不得再以上述事项进行抗辩。在补充协议三的约定中，双方也再次确认了优蜜公司的租金支付义务。后优蜜公司未按约支付2018年8月起的房屋租金及物业费，迟延已超过一个月，也未在补充协议三约定的宽限期内履行，则云峰公司根据约定解除合同，符合法律规定，本院确认房屋租赁合同及其相关协议在云峰公司向对方通知解除之日的2018年10月31日解除。因解除合同系优蜜公司欠付租金等费用的违约行为所导致，故云峰公司有权要求对方支付所拖欠的租金、物业费和水电费，并承担违约责任。因云峰公司实际交房时间晚于约定，而外立面整修工程导致优蜜公司装修延误，故实际免租期届满时间应较合同约定推后。鉴于系争房屋的消防验收于2017年10月25日通过，按常理可推定装修工作至此应已基本完成，再考虑收尾工作等冗余因素，本院酌情确定免租期应延长至2017年11月9日，期间的物业费按合同约定为8万元，租金及此后的物业费应自2017年11月10日起算。优蜜公司主张因对方外立面整修工程导致其装修工作直至2018年1月才完成，未提供证据予以证明，本院不予采纳。又因云峰公司在2018年10月1日起已将优蜜公司的办公区域停水停电并封闭，而从双方与次承租人签订的租赁合同变更协议中也反映出双方确认租赁关系自当日起发生变更，且与补充协议三中约定云峰公司收回场地的时间也相符合，故可认定云峰公司在2018年10月1日已自行收回系争房屋，则租金、物业费及水电费均应计算至2018年9月30日，对此后的费用主张均不予支持。优蜜公司于2018年9月26日支付的15万元，无证据证明系补交保证金，按交易惯例，应认定为租金。关于水电费金额，2018年6－7月的费用可由补充协议三中的约定确认，但对8－9月的费用，云峰公司未能提供证据证明其数额。鉴于优蜜公司在此期间仍使用房屋，客观上必然产生水电费，可参照6－7月的费用予以推定，故本院酌情确定优蜜公司欠付的水电费总额为10万元。云峰公司所主张的逾期付款违约金，相比其损失约定过高，本院酌情调整为日万分之二，以欠付的租金和物业费为本金，自其主张的2018年11月1日起计算至实际支付之日止。云峰公司所主张的免租装修期租金，符合合同约定，但该款带有违约责任的性质，考虑到部分租期已履行完毕，相比损失显然过高，应适当减少，本院酌情确定为280万元。云峰公司所主张的提前解约违约金，在保证金已按约不予返还的情况下，相比损失显然过高，应适当减少，本院酌情确定为50万元。云峰公司主张的律师费5万元，符合合同约定，本院予以支持。优蜜公司主张云峰公司装修期内的违约行为给其造成了损失，未提起反诉，也未提供证据，故本案中不作处理，其可另案主张。根据三方协议的约定，啦摩逗公司对优蜜公司的合同给付义务应承担连带清偿责任。其辩称所作保证未经过董事会和股东会的批准，属公司内部问题，不得以此对抗合同相对人。其又辩称合同已被补充协议变更，然补充协议内容并未加重优蜜公司的合同责任，故对此抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条之规定，判决如下：一、确认原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司与被告上海优蜜文化传播有限公司就上海市虹口区东江湾路151、157、167号2层及2夹层房屋签订的《房屋租赁合同》、《三方协议》及全部补充协议于2018年10月31日解除；二、被告上海优蜜文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司支付房屋租金2,101,500元；三、被告上海优蜜文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司支付物业费536,000元；四、被告上海优蜜文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司支付逾期付款违约金，以欠付的租金及物业费为本金，按日万分之二计算，自2018年11月1日起计算至实际支付之日止；五、被告上海优蜜文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司支付水电费10万元；六、被告上海优蜜文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司支付免租装修期租金280万元；七、被告上海优蜜文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司支付违约金50万元；八、被告上海优蜜文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司支付律师费5万元；九、被告上海啦摩逗电子商务有限公司对被告上海优蜜文化传播有限公司的上述金钱给付义务承担连带清偿责任；十、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费77,622.91元，减半收取38,811.45元，由原告负担12,811.45元，被告负担26,000元。财产保全申请费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一九年五月二十七日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。