江苏省建湖县人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0925民初23号原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行，住所地在江苏省建湖县湖中南路**。负责人丁成建，该支行行长。委托代理人吴长江、张士明，该支行员工。被告柏建（反诉原告），男，1965年8月3日生，汉族，居民，住，住所地在江苏省建湖县/div>被告唐梅（反诉原告），女，1969年2月12日生，汉族，居民，住，住所地在江苏省建湖县/div>两被告共同委托代理人高登军，江苏一枝笔律师事务所律师。被告江苏建超置业有限公司（反诉被告），住，住所地在江苏省建湖县建阳镇马厂村**/div>法定代表人刘华，该公司总经理。委托代理人吕旭东，建湖县建湖法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行与被告（反诉原告）柏建、唐梅、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行委托代理人吴长江、张士明、被告（反诉原告）柏建、唐梅的共同委托代理人高登军、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司的委托代理人吕旭东到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行诉称：原告与柏建及唐梅于2012年9月3日签订《个人借款担保合同》，约定由被告用位于建湖县京城国际17幢1-2层105号商用房作为抵押物，向被告发放个人商用房贷款386万元，期限10年，按月还本付息，并对抵押房产办理了预告登记。原告按合同约定于2012年9月3日向柏建发放386万元个人商用房贷款，被告柏建从2015年1月开始违约，不能按期正常还款，我行多次催收，至2018年10月15日累计违约42次，截止2018年10月15日，被告积欠贷款本金1837935.68元、利息8255.39元、本息合计1846191.07元。（该息算至2018年10月15日）直至今日被告拒不归还所欠贷款本息。为维护国家金融资产的安全，原告特具状向贵院提起诉讼，请求判令被告柏建、唐梅向原告偿还借款本金1837935.68元、利息8255.39元，本息合计1846191.07元（利息算至2018年10月15日），以及至实际偿还时合同约定的应付利息。判令被告柏建、唐梅以及江苏建超置业有限公司协助办理正式抵押登记。江苏建超置业有限公司为贷款客户柏建承担连带担保责任。诉讼费及相关费用由被告承担。被告（反诉原告）柏建、唐梅辩称：原告要求被告柏建、唐梅偿还本息缺乏事实依据，原告与柏建、唐梅签订个人贷款合同是事实，但是涉案房产已被建湖县人民法院查封，该房产为许恒金涉案财产，该房产在与柏建、唐梅签订合同的目的系建超置业公司股东许恒金借用柏建、唐梅的名义向银行融资，首付款为许恒金所缴纳，开出的税票事后也被注销，目前涉案房产因被法院查封，被告柏建和唐梅无权处分该财产。由于银行的贷款直接汇至建超置业公司的账户，相关款项也为建超置业公司所用，所以应该由建超置业公司退还银行的贷款。被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司辩称：建超置业作为本案的被告不应该承担责任，首先涉案房屋是公司分给许恒金，许恒金个人为了获得贷款，借用柏建、唐梅的名义向原告申请按揭贷款，其首付款前期的按揭贷款的利息均是由许恒金偿还，后来由于许恒金被非法吸收公众存款判刑，按揭贷款停止偿还，这笔贷款虽然进入被告江苏建超置业的账户，但资金一进入同时又被许恒金转到许恒金自己的恒鑫房产公司用于个人所用，建超公司则是协助办理房产的合同，该房屋的价款以及支付方式都是许恒金和被告柏建、唐梅他们商量的，建超公司不清楚。从柏建、唐梅的答辩也能看出，这个按揭贷款是虚假的，我们认为案件仍然应当转到公安由公安侦查。被告（反诉原告）柏建、唐梅反诉诉称：江苏建超置业有限公司因房产开放融资需要，其总经理许恒金向社会借款，并以商品房买卖形式作为抵押，其行为违反当事人真实意思表示，不具有合法性，柏建、唐梅与江苏建超置业有限公司的房屋买卖协议应属无效。中国工商银行建湖支行明知涉案房产用于房地产开发，仍然将案涉房产贷款发放给建超置业，导致贷款不能收回负主要责任，柏建、唐梅签订的借款合同目的不能实现，要求解除符合法律规定。1、请求确认反诉人与被反诉人江苏建超置业有限公司在2012年7月20日签订的《商品房买卖合同》无效。2、请求解除反诉人与被反诉人中国工商银行股份有限公司建湖支行在2012年8月27日签订的按揭贷款合同，由被反诉人江苏建超置业有限公司退还未归的贷款；退还反诉人垫付的按银行按揭款68850元。3、诉讼费由被反诉人江苏建超置业有限公司承担。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行针对反诉辩称：被告柏建、唐梅说我们缺乏事实和依据，事实上和我们签订的合同、签字都是真实有效的。被告也承认合同和签字都是真实的。房子问题和资金贷款使用是房产公司内部的事情，与本案无关，借款的是柏建、唐梅，还钱的也应该是柏建、唐梅。借款合同第三十条第一款有明确规定。被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司针对反诉辩称：反诉原告与许恒金达成一致意见到建超置业签订所谓的房屋买卖合同，在许恒金出事前，公司不清楚。但通过今天庭审，能够证实反诉原告所签订的房屋买卖合同是不真实的。反诉原告也没有实际支付过房款。所有房款的首付以及前期的按揭都是许恒金支付的。同时这笔贷款发放到我公司后，又被许恒金利用职务之便转到许恒金的恒鑫公司账户，被其使用。如果说反诉原告与我们公司是直接建立买卖关系，那么人民法院也不会查封该房屋。所以说这笔贷款从发放到履行都是不合法的，存在恶意的贷款。同时也侵害了我们公司的合法权益。在许恒金出事后，工行也从建超置业公司的保证金账户中扣取了部分按揭贷款。我们认为该案应当由公安机关继续侦查清楚。本院经审查查明：2012年7月20日，被告（反诉原告）柏建、唐梅、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告（反诉原告）柏建、唐梅购买被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司建湖县京城国际17幢1-2层105号商用房，价款合计7749000元，付款方式为首付3889000元，余款3860000元办理银行按揭贷款手续。出卖人应于2012年12月30日前，将房屋验收合格，交付买受人使用。2012年8月27日，原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行与被告（反诉原告）柏建、唐梅、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司签订《个人购房/担保合同》一份，约定被告（反诉原告）柏建、唐梅向原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行申请借款386万元整，约定由被告（反诉原告）柏建、唐梅用位于建湖县京城国际17幢1-2层105号商用房作为抵押物，原告向被告（反诉原告）柏建、唐梅发放个人商用房贷款386万元，期限10年，按月还本付息，贷款利率按基准利率年6.55%上浮10%确定，据此确定的利率以借据为准，贷款的担保方式为抵押、保证，贷款一次性划入江苏建超置业有限公司工商账户，账号为11×××39，还款账户为户名柏建的工行账户，账号为95×××76；被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司提供阶段性担保，正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，免除保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、违约金等。2012年8月27日，原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行与被告（反诉原告）柏建、唐梅共同办理了证号为YG033192的房屋预告登记证明，房屋坐落于建湖县京城国际17幢1-2层105号，权利人原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行，义务人被告（反诉原告）柏建、唐梅。2012年9月3日，原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行按合同约定于向柏建发放386万元个人商用房贷款，上述款项依约汇入工行户名为江苏建超置业有限公司，账号为11×××39的账户中，借据中载明借款期限120个月，当期借款利率为年利率7.205%。2012年9月3日，工行户名为江苏建超置业有限公司，账号为11×××39的账户向案外人盐城市恒鑫房产开发有限公司转出人民币3668500元。同日，被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司出具收据给案外人许恒金，载明收取往来款项191500元。上述两项款项合计3860000元。经查，案外人盐城市恒鑫房产开发有限公司法定代表人案外人许恒金系被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司时任总经理。2016年5月6日，因案外人许恒金涉嫌犯罪，建湖县公安局在建湖县看守所对案外人许恒金进行讯问，并制作讯问笔录，笔录载明“第四种情况是因为我差人家钱，将房子网签给人家抵债的，这些我印象中都已到公安机关登记报案了”。此后，我院根据（2016）苏0925刑初445号刑事判决书出具（2017）苏0925执376号协助执行通知书，对被执行人徐恒金包括案涉房屋建湖县京城国际17幢1-2层105号房产在内的多套房屋进行了查封。2018年12月25日，我院执行人员与案外人许恒金执行谈话，并制作谈话执行笔录，笔录载明案外人许恒金回答其与被告（反诉原告）柏建、唐梅如何达成协议时称，“以她的名义去拿贷款的，一共有两三家拿了一千多万，柏建、唐梅的贷款我记不得了，是两间一上二的门面在工行拿的贷款，首付款是别人借款给我，我自己去交的首付款，按揭贷款在我没出事之前是我还的，我出事之后就不知道是谁还的了”。案涉借款从2015年1月开始违约，未能按期正常还款，至2018年10月15日累计违约42次，截止2018年10月15日，被告积欠贷款本金1837935.68元、利息8255.39元、本息合计1846191.07元。以上事实有原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行提供的借款担保合同、商品房买卖合同、借款借据、预告登记证；被告（反诉原告）柏建、唐梅提供的谈话记录、执行通知书、被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司提供的对账单、收据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：案外人许恒金因与本案被告（反诉原告）柏建、唐梅存在债权债务关系，为偿还债务，通过虚构房屋买卖的事实，以被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司为出卖人、被告（反诉原告）柏建、唐梅为买受人签订并无真实合意的房屋买卖合同，并以该合同为基础向本案原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行申请贷款本金386万元。该款项原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行依约转入被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司的账户后，当日通过转入案外人许恒金经营的案外企业和支付相关款项的方式，转出被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司。本案中，被告（反诉原告）柏建、唐梅与被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司之间并无真实购买房屋的意思表示，该房屋购买协议至今也未能履行，被告（反诉被告）江苏建超置业有限公司未实际取得售房款项，被告（反诉原告）柏建、唐梅未实际取得案涉房产。本院认为，人民法院受理的民事纠纷系平等主体之间以民事权利义务为内容的社会纠纷。因本案中，案外人许恒金及本案部分当事人涉嫌通过签订合同、履行合同的方式骗取银行金融机关的贷款，故原、被告之间纠纷并非人民法院民事案件受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行的起诉。二、驳回被告（反诉原告）柏建、唐梅的起诉。案件受理费21576元，退还原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司建湖支行，反诉案件受理费10788元，退还给被告（反诉原告）柏建、唐梅。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本4份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  夏 云审 判 员  王中秋代理审判员  陈志立二〇一九年五月七日书 记 员  项晓娟