四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初163号 原告：西昌市房地产管理局，住所地四川省西昌市宁远桥**，组织机构代码：00905554-2。 法定代表人：施珊，局长。 委托诉讼代理人：李晓明，男，1982年9月25日出生，汉族，住四川省西昌市，单位职员（特别授权）。 委托诉讼代理人：方晓明，四川月城律师事务所律师（一般代理）。 被告：西昌市兴程实业有限责任公司，，住所地四川省西昌市三岔口南路（海河帝景**），一社会信用代码91513401MA62H85H5R。 法定代表人：郑祥忠，董事长。 委托诉讼代理人：张杰，四川谦亨（冕宁）律师事务所律师（一般代理）。 原告西昌市房地产管理局与被告西昌市兴程实业有限责任公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌市房地产管理局提出的诉讼请求：1．判令被告赔偿原告《公共租赁住房采购合同》解除后原告的损失27895784.88元。2、判令被告从2018年4月1日起至2018年12月14日，以每月52694.08元/月为标准赔偿原告租金损失。3、判令被告承担本案的诉讼费用、评估费、鉴定费等全部费用。事实与理由：2017年，原告委托西昌市公共资源交易服务中心对西昌市公共租赁住房二次采购项目进行招标。被告提供“嘉月台”项目1＃10至15楼共计166套房屋进行投标，被确认为该次招标项目的中标方。原告与被告于2017年2月17日签订《公共租赁住房采购合同》。案涉公共租赁住房单价为5104.87元/平方米，该价格包括装修费用，被告应当按照原告提供的《公租房室内装修标准》进行装修并在合同约定的时限内将合格标的物交付原告。2018年因被告未向原告交付《公共租赁住房采购合同》约定的标的物，原告向西昌市人民法院提起诉讼，要求被告继续履行《公共租赁住房采购合同》。经西昌市法院一审和凉山中院二审，判决解除了原被告签订的《公共租赁住房采购合同》。原告采购被告公共租赁住房的价格（含装修费）为5104.87元/平方米，而法院判决解除《公共租赁住房采购合同》时西昌商品房（清水房）均价为9340元/平方米。《公共租赁住房采购合同》的采购资金来源是政府财政资金，且公共租赁住房采购项目属于民生工程，合同解除给原告和政府财政造成了巨大经济损失，该部分损失是由于被告原因造成，被告应当予以赔偿。根据《公共租赁住房采购合同》的约定，原告取得案涉房屋的时间是确定的，根据西昌市人民政府关于公共租赁住房租金的文件批复，原告收取房屋租金价格是确定的，因此原告应当获得的租金收入是非常确定和明确的，故原告应获得但由于被告违约行为导致没有获得的租金收入属原告损失，被告应予以赔偿。在政府和原告遭受巨大经济损失的同时，相反被告却因为自己的违约行为获得巨额经济利益。被告违约获益远远超过其违约损害赔偿责任。被告的违约行为不仅破坏了政府、原告以及众多等待入住公租房低收入老百姓的期待和信赖，也摧毁了契约精神和法律倡导的公平原则。因此应剥夺被告违约行为所获利益，并赔偿给受损的原告，方能体现法律之公平、正义。被告作为过错方应当对原告的损失予以赔偿，原告诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告西昌市兴程实业有限责任公司辩称：一、本案原告的诉讼属于“重复起诉”，违背了“一事不再理”的民事诉讼基本原则，依法应当予以驳回。二、原告诉请赔偿《公共租赁住房采购合同》解除后原告的损失，于法无据，请依法查明，驳回其诉讼请求。1、根据此前诉讼中人民法院认定导致《公共租赁住房采购合同》客观无法履行，而依法解除双方均有一定责任，不能由答辩人承担赔偿责任。《合同法》司法解释四第三十条规定，导致合同无法继续履行，并非答辩人恶意违约造成，在此前的案件中均未认定答辩人故意违约，答辩人不应当承担所谓的损失。2、在《公共租赁住房采购合同》的履行过程中，答辩人向原告缴纳了100余万元的保证金一年有余，而原告从未向答辩人支付过任何房款。客观上，合同不能履行而解除并未给原告造成任何直接损失。3、即便是答辩人对合同无法履行导致解除存在一定的过错，根据3296号、1570号生效判决，答辩人已经承担的合同解除的违约责任，足以弥补原告的损失。4、原告主张《公共租赁住房采购合同》采购价款为：5104.87元/平方米，现在西昌商品房均价为：9340元/平方米，应当将答辩人违约行为所获利益赔偿给受损的原告。答辩人认为原告的这一主张既无法律依据也无合同依据，依法不能成立。首先，原告主张合同解除时，西昌商品房的均价为：9340元/平方米，答辩人应当按此标准赔偿原告损失。姑且不论原告主张9340元/平方米均价的真实性、准确性、合法性，仅就本案合同涉及的房屋性质来看，该房屋属于酒店式公寓，不同于成套商品房。而且案涉房屋所在地段、位置、小区品质均是影响房屋价格的重要因素，原告所主张的商品房均价既不是根据酒店式公寓的成交价格计算而来，也不是根据同等地段、同等位置的因素来考虑，对本案不具有可比性，依法不能采信。在答辩人与原告签订《公共租赁住房采购合同》时西昌市的商品房交易均价也远高于5104.87元/平方米。况且即便是答辩人现在通过整体包装、打造、装修后案涉房屋都没有达到9340元/平方米的销售均价，原告按此差价主张答辩人因违约而获利27895784.88元没有事实依据，依法不能成立。其次，根据《合同法》第113条的规定，本案中答辩人与原告签订《公共租赁住房采购合同》时西昌市的房价和房市均未达到现在的程度，答辩人不可能预见到合同解除时，房价会上升，更不可能预见到原告所主张的这种计算损失的方式和要求。因此，答辩人不应当承担本案原告主张的所谓“损失”。再次，正如原告所述《公共租赁住房采购合同》是使用政府财政资金购买公共租赁住房的合同，合同所购买的房屋只能用于公共租赁，具有公益性质。根据《采购法》等相关法律规定，财政采购资金不得用于投资收益、获利。原告在本案中主张的收益损失，即便在合同履行后政府也不能将采购房屋出售用于牟利和收益，因此本案的采购合同不具有商业投资性，不存在可得利益的基础和可能，原告的主张违背了合同的基本属性，依法不能得到法律的保护。在合同履行过程中答辩人并未使用过任何政府的财政资金，没有收取过任何房屋款项，不存在给政府财政造成巨大损失的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院经审查认定如下：1．对原告所举证据中《项目实施协议》、《关于西昌市嘉月台财富广场无法备案问题的投诉》，被告对证据的三性有异议。因该证据为复印件，故对其真实性无法核实，本院对证据的真实性不予确认；2．被告提供的第三组证据，原告对证据的三性有异议，认为与本案无关联。因该证据为复印件，故对其真实性无法核实，本院对证据的真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年，原告委托西昌市公共资源交易服务中心对西昌市公共租赁住房二次采购项目进行招标。被告提供“嘉月台”项目1＃10至15楼共计166套房屋进行投标，被确认为本次招标项目的中标方后，原告与被告于2017年2月17日签订《公共租赁住房采购合同》。2018年因被告未按《公共租赁住房采购合同》约定向原告交付“嘉月台”项目1＃10至15楼共计166套房屋后，原告于2018年10月17日向西昌市人民法院提起诉讼，请求1、依法判令被告按照合同约定继续全面履行《公共租赁住房采购合同》义务，立即向原告交付房屋；2、判令被告从2018年4月1日起，按每日 5043.68元的违约金计算至案涉房屋实际交付原告之日止；3、判令被告从2018年4月1日起，以每月52694.08元支付至案涉房屋实际交付原告之日止的租金损失；4、判令不予退还被告缴纳的履约保证金1681226.65元。经西昌市人民法院审理认为：原、被告签订《公共租赁住房采购合同》属有效合同。被告投标的“嘉月台”项目1＃10至15楼原设计为酒店式公寓，改造为公共租赁住房，与5至9层酒店共用疏散电梯，违反《建筑设计防火规范》规定住宅部分与非住宅部分的安全出口与疏散电梯应分别独立设置以及《宿舍建筑设计规范》规定的宿舍建筑内的宿舍功能与其他非宿舍功能部分全建时，安全出口和疏散楼梯应各自独立设置，并应采用防水墙及耐火极限不低于2小时的楼板进行分隔，故凉山州公安消防支队监督处，对“嘉月台”项目1＃10至15层改造为公共租赁住房的方案不同意。为此，被告已实际不能交付符合合同约定的房屋。据此，本院作出（2018）川3401民初3296号民事判决：一、解除原告与被告于2017年2月17日签订的《公共租赁住房采购合同》；二、由被告于判决生效之日起10日内支付原告违约金489236.96元；三、由原告于判决生效之日起10日内退还被告履约保证金1681226.65元；四、驳回原告其他诉讼请求。原告不服上诉凉山州中级人民法院，该院认为：双方签订的《公共租赁住房采购合同》是基于招投标产生，造成合同无法履行，双方均有一定责任，并于2018年12月11日作出（2018）川34民终1570号民事判决：驳回上诉，维持原判。现原告起诉来院，诉请：1、判令被告赔偿原告解除《公共租赁住房采购合同》后，原告的损失27895784.88元；2、判令被告从2018年4月1日起至2018年12月14日，以每月52694.08元/月为标准赔偿原告租金损失。理由为公共租赁住房的价格（含装修费）为5104.87元/平方米，而法院判决解除《公共租赁住房采购合同》时西昌商品房（清水房）均价为9340元/平方米，价格差损失27895784.88元，被告作为过错方应当对原告的损失予以赔偿。被告以没有收取过任何房屋款项，不存在给政府财政造成巨大损失的情况。因原、被告协商未果，原告向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：一．被告与原告签订的《公共租赁住房采购合同》解除后，原告主张的损失27895784.88元是否符合法律规定。二、原告主张从2018年4月1日起至2018年12月14日，以每月52694.08元/月为标准赔偿原告租金损失是否符合法律规定。 争议焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案的关联案（2018）川3401民初3296号中，判决认为：“合同签订后，原告并未向被告支付任何房款，客观上并没有任何损失。”关联案（2018）川34民终1570号中，判决认为：“双方签订的《公共租赁住房采购合同》是基于招投标产生，造成合同无法履行，双方均有一定责任。因此，一审法院在解除合同的基础上，综合考虑判决被上诉人承担相应的违约金并无不当，对于上诉人主张的损失未提供充分证据证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，上诉人房管局的上诉理由无充分证据证明，其请求不能成立。”损失赔偿旨在于补偿受害人的损失，但损失必须是实际遭受的损失。损失赔偿不能以违约方因违约而得到的利益为标准来确定赔偿额，不能判以惩罚性损害赔偿金。本案中，原告主张的损失27895784.88元未提供证据予以证明，且该损失并未实际发生，故原告应承担举证不能的后果；《公共租赁住房采购合同》是使用政府财政资金购买公共租赁住房的合同，是用于公共租赁，具有公益性质，不得用于投资收益，不属于合同履行后可以获得的利益。故对原告主张的损失赔偿不符合法律规定，本院不予支持。 争议焦点二：本案的关联案（2018）川3401民初3296号中，原告主张赔偿租金损失，该案对此已作出判决认为：“合同签订后，原告并未向被告支付任何房款，客观上并没有任何损失，且原、被告双方并未在合同中约定租金损失的违约责任，故原告要求被告支付租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。”该案经凉山州中级人民法院二审作出（2018）川34民终1570号民事判决：驳回上诉，维持原判。因前述两案已发生法律效力，故本案原告主张赔偿租金损失的诉讼请求，本院不再审理。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 驳回原告西昌市房地产管理局的诉讼请求。 案件受理费50000元，由原告西昌市房地产管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  解光伟 审判员  田时雨 审判员  但 颖 二〇一九年五月二十七日 书记员  薛安鹏 附1：本案证据目录 一、原告提交证据及证明目的如下： 第一组证据：《组织机构代码》、《法定代表人身份证明》、《身份证复印件》，证明原告的诉讼主体资格。 第二组证据：《招标文件》，证明1.采购人采购的每套住房实测面积应小于等于60平方米，水、电、气、物管、税费等按商品房住宅标准执行。2.已明确要求中标人根据《公租房室内装修标准》的要求完善室内装修施工图并进行装修施工和验收。3.技术规格和配置要求再次明确西昌市公共租赁住房的面积、水电气等技术参数和《公租房室内装修标准》，并在36页的附注中特别要求：太阳能、水、电、气安装入户。消防满足消防要求。4.被告中标后，原告与被告于2017年2月17日签订了《公共租赁住房采购合同》，该合同系原被告双方真实意思表示且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同对房屋面积、房屋位置、房屋单价、质量要求、交货及验收、违约责任等进行了详细约定。 第三组证据：《投标文件》，证明1.被告在完全响应和满足《招标文件》的基础上，提交了《投标文件》。2.在被告递交的《投标文件》中《承诺书》、《商务应答表》、《投标产品技术参数表》等内容均已承诺严格按照《投标文件》的相关要求对房屋进行装修、装饰并按照约定交付给原告使用。3.在被告递交的《投标文件》中对于投标的公租房的户型、厨房、卫生间等功能分区作了详细说明。无论被告提供的公租房房源面积大小，被告已将房屋的装修和厨房、卫生间的功能分区作了详细规划并承诺能够完全满足《招标文件》以及公租房的标准和要求。 第四组证据：《公共租赁住房采购合同》，证明1.在被告完全响应《招标文件》的基础上，被告的《招标文件》被接受，确认为中标方。被告提供投标房屋单价为5104.87元∕平方米，该价格包括装修。2.根据《公共租赁住房采购合同》约定，被告应当在2017年12月31日起90日内即2018年3月31日内按照合同及投标文件、招标文件的约定将装修完毕的房屋交付给原告。3.《公共租赁住房采购合同》第七条，乙方违约责任（3）约定乙方偿付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应按甲方损失尚未弥补的部分，支付赔偿金给甲方。 第五组证据：《西昌市人民政府关于核定我市公告租赁房屋租金标准的批准》，证明公共租赁住房系保障性房屋，房屋的租金由政府定价，西昌市人民政府已对西昌市公共租赁住房的租金进行了定价。因被告应向原告交付房屋至《公共租赁住房采购合同》被解除期间原告应当可以收取的公共租赁房屋租金属于原告方的损失，被告方应予以赔偿。 第六组证据：《项目实施协议》、关于西昌市嘉月台财富广场无法备案问题的投诉、商品房买卖合同备案表6份。证明被告将案涉166套房屋出售给他人，合同均价为6966元∕平方米，总价为4592万元，被告在2018年1月31日前将原本已出售给原告的房产交付给案外人。由于房屋未能办理合同备案，导致了部分买售人向西昌市人民政府投诉，从投诉内容来看，被告在合同约定的向原告交房期限之前就已向案外人大量出售房屋，且出售的房屋价格远高于被告出售给原告的房屋价格。 二、被告提交证据及证明目的如下： 第一组证据：西昌市人民法院（2018）川3401民初3296号判决书、凉山州中级人民法院（2018）川34民终1570号判决书。证明内容：证明本案案涉《公共租赁住房采购合同》经人民法院生效判决，判决解除，并判决被告支付违约金489236.96元。根据生效判决认定的事实，可以证明：1、导致合同解除的根本原因是案涉房屋客观无法满足合同要求，对此双方均有一定的责任。2、人民法院根据合同解除后各方的过错判令被告对合同解除承担了违约责任，该违约责任采取了就高不就低的原则，对原告损失的弥补高于合同约定的1%的赔偿金责任。3、法院生效判决已经对合同因违约导致解除判令被告承担了相应的解除合同的违约责任，现原告再次起诉，违反了民事诉讼“一事不再理”的诉讼原则，依法应当裁定驳回起诉。 第二组证据：《公共租赁住房采购合同》。证明内容：证明2017年2月17日原、被告双方就原告购买被告商品房用于公共租赁的相关事宜达成的协议，该协议合法有效对双方均有约束力。根据合同第七条第2款第（2）项之规定：乙方不能交付房屋或逾期交付房屋而违约的，应向甲方偿付逾期交房部分房款总额的万分之1.5/天的违约金；逾期交房超过30天，甲方有权终止合同，乙方则应按合同总价的百分之一的款项向甲方偿付赔偿金，并须全额退还甲方已经付给乙方的房款及利息。（3）项规定：乙方偿付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应当按甲方损失尚未弥补的部分，支付赔偿金给甲方。在签订合同时乙方可以明知和预见的违约责任是逾期交房按照万分之1.5/天承担违约金，违约金不足以弥补原告损失的，还应当支付合同总价百分之一的赔偿金。按此规定，即便原告终止合同后存在实际损失且每天万分之1.5不能弥补，也只有合同总价百分之一的赔偿金（336245.33元）。现在原告的诉请远远超过合同约定的违约责任，依法不能成立。 第三组证据：商品房买卖合同六份。证明内容：证明地段、区位等均优于案涉房屋所在地的“威尼斯半岛”小区成套商品住房的单价为：9700元/平方米左右，酒店式公寓的单价为：7500元/平方米左右。原告主张按照同期西昌市商品房均价9340元/平方米，与西昌市的实际房屋价格不符合，案涉房屋是酒店式公寓，不能用成套商品房的价格来比较，更不能以此来认定原告的所谓“损失”。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。