黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑0113民初1290号 原告：徐美丽， 委托代理人：胡伟， 被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司， 委托代理人：李金铭， 被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司， 委托代理人：田汶龙， 原告徐美丽与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称双城第二分公司）、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16公开开庭进行了审理。原告徐美丽、委托代理人胡伟、被告双城第二分公司委托代理人李金铭、曼哈顿公司委托代理人田汶龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐美丽诉称：被告曼哈顿公司在哈尔滨市双城区设立黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司和双城第二分公司开发建设曼哈顿新世界购物广场，两家分公司负责人均为江廷军。2014年9月4日，原告与被告签订购买曼哈顿新世界购物广场二层93号商铺买卖《认购书》，商铺面积16.80平方米，每平方米27,000.00元，折后总价款人民币340,009.00元，原告和出卖方经销经理，出卖方财务审核人员分别在《认购书》签字。2014年9月5日，原告将购房款汇入被告双城第二分公司提供的账户，被告双城第二分公司给原告出具340,009.00元收款票据。 原告付清全款后，被告双城第二分公司于2014年12月22日通知原告签订正式合同方可交付商铺，并将双方签订的《认购书》由被告收回，原告没有想到被告会设立陷阱，改变合同性质，将购买商铺所有权变成了使用权，与其他业主一样，重新签订了02-201412013号《商铺买断经营使用权合同》，被告通知原告所购买商铺统一对外出租，但原告没有得到租金至今也没有实际占有商铺。 因被告欺骗了商铺业主，擅自改变合同性质，将购买的商铺所有权通过补签合同变成了使用权，导致长期群体上访事件，2015年4月30日经双城区政府主要领导协调，被告方对全体业主办理产权事宜作出承诺“待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议”。经原告长期主张权利，被告一直推脱至今也未签订补充协议。原告现在得知被告方存在重大过错，从销售开始就虚假宣传，在未获得相关审批手续的情况下，非法出售未有预售许可证，未通过相关部门工程质量、消防验收合格，不符合入户条件的商铺，并一直与原告签订商铺买卖合同，导致原告购买商铺合同目的无法实现，被告应承担全部过错责任。现诉至法院，请求一、依法解除原、被告签订的曼哈顿新世界购买广场二层93号商铺《买卖经营使用权合同》。二、二被告返还原告购买商铺款人民币340,009.00元。三、二被告给付原告违约利息损失，自2014年9月5日付款之日起，以本金340,009.00元，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照预期罚息标准计算到全部给付之日止。 被告双城第二分公司辩称:一、涉案合同是双方真实意思表示，不具备约定和法定的解除条件。原、被告双方签订的《认购书》和《商铺买断经营使用权合同》之间构成预约合同和本约合同的关系。双方是在公开公正透明的情况下对具体交易细则进行了约定，根本不存在欺骗。《商铺买断经营使用权合同》是对被告将已经合法拥有的经营使用权的转让，该转让合同是双方真实意思表示，且未违反法律，行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告支付了全部使用权转让金，被告依约向原告交付了商铺，原告主张解除合同没有法律依据。 二、涉案商场手续齐备，取得了房屋所有权证，并自2015年具备了入户条件，至今广大商户正常经营。由于消防工程验收等是取得房屋产权证书的前置要件，涉案商场此前已经取得房屋所有权证，且涉案商场目前正常营业，所以不存在不具备入户经营条件的问题。 三、本案实质是使用权买卖法律关系，不是商品房买卖法律关系，不能适用有关《商品房买卖合同》的法律、司法解释及法规。 双方签订的《商铺买断经营使用权合同》是双方真实意思的表示，无论从合同的名称、合同的目的还是合同约定的履行标的来看，都是商铺经营使用权的转移，表示所有权的买卖。被告从未虚假宣传，原告以被告不能办理产权证为由要求解除合同、要求被告承担违约责任于法无据。 四、双方在2014年12月22日签订涉案《商铺买断经营使用权合同》，原告主张解除权未经催告、已超过法定除斥期间，其解除权应归消灭。综上所诉，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告曼哈顿公司辩称：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司作为本案的被告主体不适格，涉案合同系原告与曼哈顿房公司双城第二分公司签署，曼哈顿房公司双城第二分公司是依法办理了营业执照、财务独立核算的分公司，分公司在授权范围内有权以自己的名义从事包括营业在内的相关民事活动，具有相对独立的民事主体资格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第40条第5项规定，“其他组织”包括法人依法设立并领取营业执照的分支机构，本案的被告应为曼哈顿双城第二分公司。 原告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据并当庭举示： 证据1、原告徐美丽的身份证复印件一份，证明原告的身份情况； 被告曼哈顿公司的质证意见：无异议. 被告曼哈顿双城分公司的质证意见：无异议. 证据2、被告曼哈顿新世界购物广场对外出售郑重承诺广告一份，证明商铺性质明确，就是对外出卖； 被告曼哈顿双城分公司的质证意见：对该份证据真实性无异议，证明问题有异议，该份海报所谓的购买商铺免半年物业费不能证实原告所购买的就是产权商铺，应以双方签订的买断经营使用权合同为准。 被告曼哈顿公司的质证意见：质证意见同上 证据3、任金霞于2014年11月5日与被告签订了曼哈顿新世界购物广场商铺买卖《认购书》及被告出具收款票据一份，证明1、任金霞和原告同期购买商铺，任金霞的《认购书》佐证原、被告双方也签订了同样格式的《认购书》，该《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告方已经按照约定收取全额购房款；2、《认购书》约定条款6：本《认购书》最终解释权归《曼哈顿新世界购物广场》，证明曼哈顿新世界购物广场的权利主体和义务主体，是本案第一被告房产开发人曼哈顿公司下设的双城第二分公司，在工商注册是负责人，不具有独立法人资格。他的业务范围是受曼哈顿房地产开发公司委托从事经营活动；3、《认购书》和交款收据相互认证，形成证据链，证实《认购书》存在的真实性； 被告曼哈顿双城分公司的质证意见：对该份认购书真实性及证明问题均有异议，该认购方与本案无关，另外本案所签订的是买断经营使用权合同，已经对认购书所约定的内容在本约合同中进行了重新认定。 被告曼哈顿公司的质证意见：质证意见同上 证据4、原、被告签订曼哈顿新世界购物广场《商铺买断经营使用权合同》一份及被告《关于买断双城曼哈顿新世界购物广场商铺使用权业户上访诉求问题的答复意见》一份，证明1、被告违背了诚实信用原则，从出售商铺广告宣传到签订《认购书》收取原告全部购买商铺款，一直都是明确约定买卖合同关系，交付商铺时擅自改变合同性质，将买卖所有权变成经营使用权；2、原告签订合同不是真实意思表示，原告没有想到被告会采取如此卑劣的手段欺骗所有购买人。通知购买商铺所有业主公司收回《认购书》签订正式合同并交付商铺。原告没有多想按被告要求将《认购书》交给被告，自己连复印件也没留，随众在合同上盲目签了字。当所有业主发现被告制造骗局而上当，开始逐级上访要求办理产权。被告于2015年3月19日向双城区政府作出承诺：“对业户提出认定所购买商铺是产权的情况反映，待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议，具体落实此前承诺。”但被告一直推脱至今，也没有给出明确的答复； 被告曼哈顿双城分公司的质证意见：有异议，该证据是复印件是拼接的，是一个商榷的信函不是一个承诺，不能证明被告承诺了给办理产权证。合同的真实性无异议，证明问题有异议，原告出具的合同证明了是双方真实意思的表示。 被告曼哈顿公司的质证意见：质证意见同上 证据5、双城区2018年黑01**民初2827号民事判决书一份，证明上一个承诺是经过法院确认有效的证据。 被告曼哈顿双城分公司：真实性无异议，证明问题有异议，当时这份证据并不是被告提供的，是原告提供的，当时在法庭上我们也对该份证据提出了异议 被告曼哈顿公司的质证意见：质证意见同上 被告曼哈顿双城分公司在本院开庭审理时举示了下列证据： 证据1、2014年12月22日签订的买断经营使用权合同书一份及当日签订的委托租赁管理协议一份，证明该合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同签订后原告已经支付了全部使用前转让金，被告依约定向原告交付商铺并签订了委托租赁管理协议，返租期为三年至2018年1月份结束。原告的购款总额是453,600.00元，签订了三年的委托租赁管理协议，三年的返租是95,252.00元，扣除返租款后实际交付是340,009.04元； 原告的质证意见：有异议，原告购买商铺在先，签订买断使用权合同在后，原告是2014年9月4日和被告签订的购买商铺认购书，在2014年9月5日原告就付清了购买商铺的款项。买断使用权合同和租赁协议是在12月份，我已经在付清全款三个月之后出现的买断使用权合同和租赁协议。原、被告签订的经营权使用合同不是原告的真实意思表示，签订后不断上访，委托租赁管理协议签订后，由于我们发现上当了，我们对协议不予理睬，被告是否把房子租出去了租了多少钱原告不知情，被告至今为止也没有把商铺交给原告。被告提到的返租款已经抵顶原告购买商铺款的说法不存在。 被告曼哈顿公司的质证意见：无异议 证据2、不动产登记证书一份及建设工程消防验收意见书一份、工程验收备案证书一份，证明涉案商场通过相关部门的审批符合入场经营条件。 原告的质证意见：对证明问题有异议，建设工程消防验收意见书当中的4约定不明，被告没有证据证实经过消防检查，不是曼哈顿经营使用的消防意见书，证明被告没有经过消防验收是不能验收使用的。 被告曼哈顿公司的质证意见：无异议 被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司在本院开庭审理时未举示证据。 本院确认：原告举示证据1系公安机关出具，能够证明原告的诉讼主体资格；原告举示证据2、3、4、系被告为销售商铺所作出的宣传及给原告出具的认购书、收据、商铺买卖经营使用权合同、答复意见等，该证据是双方当事人的真实意思表示，是合法有效证据，本院应予确认；原告举示的证据5系法院已经生效的法律文书，本院予以采信。 被告曼哈顿双城分公司举示的证据1系委托租赁管理协，该协议双方签订后，原告不知商铺位置，至今未收到租金，双方虽然签订了上述协议，但并未实际履行，故本院对被告举示的该协议所要证明的问题不予采信；被告曼哈顿双城分公司举示的证据2系不动产登记证书、建设工程消防验收意见书一份、工程验收备案证书，哈尔滨市公安消防支队建设工程消防验收意见书，该份意见书除电影院及地上1-2层精品屋的室内装修、摊床平面布置、装修不在该报告验收之内，其他综合评定为消防验收合格。而本案案涉商铺所在位置为二层93号商铺，其未在上述消防验收合格之内，故对被告举示的该证据证明其全部工程消防均合格的事实，本院不予采信。 经审理查明，曼哈顿公司在原双城区设立了两个分公司即：双城分公司和双城第二分公司。原告所购买的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位为双城分公司，销售单位为双城第二分公司。2014年9月5日，原告将购房款汇入被告提供的公司账户，被告双城第二分公司给原告出具了340,009.00元的收款票据。2014年12月22日，被告双城第二分公司通知原告签订正式合同方可交付商铺，原告与被告重新签订了02—201412013号《商铺买断经营使用权合同》。当时被告黑龙江省曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司承诺商场2015年1月15日开业，使用期限为40年。后因被告所建商场二楼精品屋消防不合格，导致无法营业，至今无法使用。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故原、被告签订的《曼哈顿新世界购物广场认购书》和《曼哈顿新世界购物广场合作经营协议》有效。 但被告至今未履行交付并营业的原因是由于被告所销售的商铺消防不合格，致使合同目的不能实现，故原告徐美丽关于解除合同以及要求被告承担违约责任（利息损失）的诉请应当得到支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”，本案被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司不具有独立的法人资格，故黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司应当对黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司的合同行为依法承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告徐美丽与被告黑龙江省曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订的《曼哈顿新世界购物广场合作经营协议》。 二、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、被告黑龙江省曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司于判决生效后10日内返还原告徐美丽购买商铺款340,009.00元。 三、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司第二分公司赔偿原告徐美丽利息损失：以340,009.00元为本金，自2014年9月5日起，按中国人民同期银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算至本判决确定的履行期限内实际给付之日止。 案件受理费6,400.00元减半收取3,200.00元，由被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、被告黑龙江省曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判员  李晓华 二〇一九年五月二十九日 书记员  李君璐