上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终5222号上诉人（原审原告）：上海祥茂物业管理有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路******。法定代表人：黄富梅，董事长。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志平，上海市光华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李红梅，女，1980年11月22日生，汉族，户籍地江苏省阜宁县。原审第三人：上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会，备案地址上海市闵行区珠城路99弄14号三楼。负责人：贺鑫，主任。上诉人上海祥茂物业管理有限公司（以下简称祥茂物业公司）因与被上诉人李红梅、原审第三人上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初20828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祥茂物业公司上诉请求撤销一审判决，改判支持其公司在一审中提出的诉讼请求。主要事实与理由：1.原审第三人业委会在2017年7月11日之前的通知中均未明确交接事项，故其公司按照约定及规定在未与后续物业公司办妥交接事宜前无法撤离小区；2.其公司按照约定标准实际提供物业服务至2017年7月31日，业委会亦予确认，被上诉人李红梅应向其公司支付物业费至该日，并支付违约金。被上诉人李红梅未予答辩。原审第三人业委会就上诉人祥茂物业公司的上诉请求未陈述意见。祥茂物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令李红梅支付其2016年1月1日至2017年7月31日期间的物业费3,433.30元及以上述金额为本金自2017年8月1日起至判决生效之日止按日3‰计算的违约金。一审法院认定事实：李红梅系上海市闵行区XX路******房屋权利人，该房屋建筑面积113.07平方米。2014年9月27日，祥茂物业公司（乙方）与上海市闵行区世纪阳光园二期业主大会（以下简称业主大会，甲方）签订物业服务合同，约定由祥茂物业公司为该小区提供物业服务。该合同约定，祥茂物业公司为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；物业服务费按建筑面积收取，高层1.60元/平方米/月；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度末最后一天履行交纳义务。逾期交纳的，违约金为每日3‰。该合同还约定，如果乙方违反合同约定义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求祥茂物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。该合同还对其他权利义务作了约定。2016年12月26日，业主大会和业主委员会共同发布《上海市闵行区世纪阳光园二期小区2016年第一次业主大会第一次会议会议决定公告》，载明：“……6、物业服务调查事项具体表决结果公告如下：不满意票726票，占90.64%，专有部分建筑面积89683.79平方米，占建筑物总面积84.9%；满意票64票，占0.08%，专有部分建筑面积7915.6平方米，占建筑物总面积7.49%；7、是否提前解聘物业事项具体表决结果公告如下：是票712票，占88.89%，专有部分建筑面积87952.25平方米，占建筑物总面积83.26%；否票78票，占9.74%，专有部分建筑面积9637.25平方米，占建筑物总面积9.12%……”。2017年1月11日，业主大会和业主委员会共同发布《关于提前解聘上海祥茂物业服务的通知》，载明：“……鉴于广大业主大多数不满意上海祥茂物业管理有限公司提供的物业服务，上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会受业主大会委托，于2017年1月11日星期三提前三个月向上海祥茂物业管理有限公司发出提前解聘的通知！上海市闵行区世纪阳光园二期小区至2017年4月10日，哥德堡小区业主不再需要上海祥茂物业管理有限公司提供服务，请及时做好撤场并作好相关人员安置的准备工作”。2017年2月8日，祥茂物业公司出具《不同意提前解聘物业服务合同回复函》，表明不同意提前解聘双方签订的物业服务合同，并载明：“1、双方合作数年，合作期间祥茂物业公司始终按合同尽心尽职履行义务。2、按《世纪阳光园二期》物业服务合同第三十五条约定合同期限自2014年9月25日起至2017年9月25号止。本合同履行期间具有约束力。3、祥茂物业公司按《世纪阳光园二期》物业服务合同，与保洁公司、保安公司、保绿公司、电梯维保公司等服务公司均同步签订了承包合同，期限至2017年9月25号止。若提前解除合同则会引发违约赔偿。据此提前解除合同祥茂物业公司不同意。4、解聘通知要求于2017年4月10日提前解除《世纪阳光园二期》物业服务合同，合同约定提前解除合同没有法律依据。5、祥茂物业公司在提供服务中若有不足之处也在尽最大的努力在改进，期待着继续能为哥德堡小区业主提供服务……”。2017年5月19日，业委会向祥茂物业公司出具《关于要求上海祥茂物业管理有限公司搬离上海市闵行区世纪阳光园二期小区的通知》，内载“……4月10日到期后，贵司仍未撤场搬离，业委会多次要求你搬离，但直至2017年5月19日仍然没有搬离，现再次要求立即搬离”。同月23日，祥茂物业公司再次复函业委会，表明不同意提前解聘物业服务合同，具体内容同2月8日第一次复函。2017年6月7日，业委会再次向祥茂物业公司出具《关于要求上海祥茂物业管理有限公司搬离上海市闵行区世纪阳光园二期小区的通知》，内载“……4月10日到期后，贵司仍未撤场搬离，业委会多次要求你搬离，但直至2017年6月7日仍然没有搬离，现再次要求立即搬离”。2017年7月31日，业委会和祥茂物业公司共同达成《备忘录》一份，载明：“由于上海市闵行区世纪阳光园二期业主大会在2017年1月11日提出提前解除了与上海祥茂物业管理有限公司管理合同，以致造成上海祥茂物业管理有限公司对相应的保安公司、保洁公司、绿化公司等第三方公司及上海祥茂物业管理有限公司员工提前解聘造成的一切损失可通过诉讼解决，实际上海祥茂物业管理有限公司服务至2017年7月31日，并于2017年7月31日办理交接”。李红梅未缴纳2016年1月至2017年7月期间的物业服务费。一审中，祥茂物业公司称在业委会2017年1月份发出提前解除通知后，其两次回函向业委会说明了办理交接的事项和存在的困难，而按照房办的规定，物业管理不能产生空窗期，其在没有新的物业接管小区的情况下自己撤离，会被相关部门进行处罚。而正式交接是在2017年7月31日完成的，其也实际服务到该日，所以李红梅应支付至该日的物业费。另外，对于业主提出的40条意见，确实是在居委会的协调下，小区业主提出的问题，其也希望可以协商解决，但里面提到的很多问题并非是其职责范围，涉及到其他法律问题。对此，业委会称如果祥茂物业公司按照其通知要求于2017年4月份撤场，房办会安排组织托管，并且其也已经考察了其他的物业公司，不会让小区的物业管理产生空窗期。即便按祥茂物业公司所述40条意见里面有不是其职责范围内的，那么在其范围内的部分祥茂物业公司也没有做好。一审法院认为：祥茂物业公司系物业服务公司，与小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，该合同对包括李红梅在内的该小区全体业主均有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。2017年1月11日，业委会发出提前解聘祥茂物业公司的通知并要求祥茂物业公司于同年4月10日前撤场，故祥茂物业公司主张自2016年1月1日至2017年4月10日期间的物业费，有合同和法律依据，予以支持。李红梅称祥茂物业公司服务不到位，就此，一审法院认为，物业服务合同作为继续性合同，其履行是一个长期、连续的过程，包括了对小区房屋及设施设备及相关场所的维修、养护、管理、卫生清理、秩序维护等工作，虽然祥茂物业公司在服务过程中有不足之处，但李红梅并未提供充分证据证明祥茂物业公司的服务有严重瑕疵，故其拒缴或少缴物业费的抗辩，实难采信。关于2017年4月11日之后的物业费，祥茂物业公司称虽然业委会提前解聘，但是双方并未进行交接，且其仍实际提供服务，故李红梅应当支付该期间的物业费用。对此，一审法院认为，物业服务合同作为继续性合同特别重视信赖基础，要求当事人各尽其力实现合同目的，信赖基础一旦丧失，或因其他特殊事由难以期望当事人继续维持这种结合关系时，一方当事人有权解除合同，而如果强行维持物业服务合同效力，会增加业主和物业公司之间的对抗和矛盾，背离了合同目的。同时，根据法律规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。该规定明确业主大会有权决定解聘物业服务企业，而并没有对解聘的前提进行限制。根据在案证据，祥茂物业公司服务的小区业主已经针对祥茂物业公司的服务满意度和是否解聘事项召开业主大会征求了小区业主的意见，有绝大多数业主对祥茂物业公司服务不满意以及同意提前解聘，故业主大会及业委会据此解聘祥茂物业公司符合法律规定，应属有效。法律规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为物业服务合同的当事人，祥茂物业公司应当在权利义务终止后，及时移交物业管理相关资料及退出物业服务区域。而根据查明事实，业委会于2017年1月11日通知祥茂物业公司于同年4月10日退出小区，已经给祥茂物业公司提供了充分的退出时间，然祥茂物业公司并未履行退出服务区域的后合同义务，显属不当，而即便从祥茂物业公司提供的备忘录来看，也明确了合同解除时间为2017年1月11日。故2017年4月11日之后祥茂物业公司已无继续在该小区提供服务的基础和正当性依据，其以未实际交接、实际提供服务至7月31日为由主张4月11日至该日的物业费，于法无据，实难支持。关于祥茂物业公司主张的违约金，因李红梅拒缴物业费并非主观恶意，且祥茂物业公司服务亦有不当之处，故祥茂物业公司关于要求李红梅支付违约金的诉请，不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。李红梅经传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2018年10月8日判决：一、李红梅于判决生效之日起十日内支付上海祥茂物业管理有限公司物业服务费2,774.06元；二、驳回上海祥茂物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由李红梅负担。二审中，各方当事人均未补充提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以认定。二审中，上诉人祥茂物业公司补充事实称：1.原审第三人业委会在2017年1月11日、同年5月19日、同年6月7日出具的三份通知均只要求其公司搬离小区，并未要求其公司进行交接；2.案涉物业服务合同第二十六条约定，“甲方（业主大会）解除合同的，乙方（祥茂物业公司）应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续”。经查，上述补充事实，由上述一审在卷三份通知及物业服务合同予以佐证，本院予以认定。但交接事由是否能作为祥茂物业公司于2017年7月31日方才离场的理由，本院将在下文中阐述。二审中，上诉人祥茂物业公司表示其公司曾要求原审第三人业委会安排新的物业公司与其交接，但表示系口头要求，无书面证据。本院认为：根据查明事实，上诉人祥茂物业公司经由法定程序被解聘，业主大会与原审第三人业委会于2017年1月11日通知该公司解除物业服务合同，并告知该公司于2017年4月10日“撤场”。虽然该份通知中未载明交接事宜，但根据物业服务合同约定，交接工作系祥茂物业公司于合同解除后应妥善履行的后合同义务，且可向业主大会或其指定的物业公司履行，故祥茂物业公司以业委会未安排新的物业公司与其进行交接来主张其不按期“搬场”的合理性，依据不足；且祥茂物业公司未能提供证据证明其曾主张要履行交接义务，交接事宜亦非其回函中不同意解除物业服务合同事由，本院对其上诉理由难以采纳。由此，祥茂物业公司在规定的期限内未能“搬场”，以2017年4月11日至同年7月10日期间存在事实上的物业服务关系为由，请求被上诉人李红梅支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，本院不予支持。关于本案的其他争执，一审法院已阐明得当并据以判决，本院予以认同，不再赘述。综上所述，上诉人祥茂物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人上海祥茂物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡建辉审判员  叶 佳审判员  周 寅二〇一九年五月二十九日书记员  陈 姝附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……