宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民初1号原告:来永龙，男，1952年8月14日出生，汉族，高中文化，系吴忠市汇龙物资有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：田超，系宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。被告：宁夏华圣房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区吴灵路南侧。法定代表人：杨成学，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴兴，系宁夏善知律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：冯金良，系宁夏清瞳律师事务所律师。特别授权代理。原告来永龙与被告宁夏华圣房地产开发有限公司（以下简称华圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年6月25日作出（2018）宁03民初62号民事判决，被告华圣公司不服提起上诉，宁夏回族自治区高级人民法院审理后于2018年11月22日作出（2018）宁民终315号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年1月16日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告来永龙及其委托诉讼代理人田超，被告华圣公司的法定代表人杨成学及其委托诉讼代理人吴兴、冯金良到庭参加诉讼。在本院审理期间，原告来永龙增加要求被告华圣公司支付违约金3573000元的诉讼请求，后当庭表示放弃该诉讼请求。被告华圣公司申请追加王保林、张治海、杨成学为本案第三人，本院经审查，认为本案房屋买卖合同的相对方是原、被告双方，被告华圣公司申请追加的上述第三人与本案房屋买卖合同没有直接法律关系，经合议庭评议，依法驳回被告华圣公司追加第三人的申请。本案现已审理终结。原告来永龙向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间就中华美帝小区16号楼商用楼1至3层局部2层（设计图纸面积为2193平方米）以及该16号楼之地下室（设计图纸面积为520平方米）的房屋买卖关系合法有效；2.依法以被告将中华美帝小区项目在建工程转让于第三方，原、被告间合同不能实现为依据，解除原、被告之间房屋买卖合同关系，判令被告向原告返还1985万元购房款；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系房地产开发企业，因被告房产开发所需，提出向原告支付利息从原告处借款，自2010年至2017年5月期间，原告陆续按被告指定账户分别出借借款资金数千万元。后因多种因素，被告资金链断裂，无法偿还原告出借款项的本息。在2015年，被告提出，以其开发建设位于吴忠市利通区的“中华美帝小区”项目中16号商用楼1至3层局部2层（设计图纸面积为2193平方米）以及该16号楼之地下室（设计图纸面积为520平方米）房屋将欠原告借款1150万元本息共计1985万元中，1685万元转化为购房款，剩余300万元为借款，但该300万元不再计利息，原告再以承兑汇票方式支付被告300万元，共计1985万元作为购房款，购买本案所涉房产。经双方协商一致后，分别签订了还款购房协议书、意向选号协议。协议签订后，原告依约履行了合同义务，被告及其法定代表人通过向原告出具欠条、向吴忠市清宁福居投资建设有限公司（以下简称清宁福居公司）出具说明等形式，承诺履行合同义务。但在2017年6月13日，被告与案外人清宁福居公司签订协议，将被告开发的“中华美帝”在建项目转让于清宁福居公司。经原告多次与清宁福居公司及相关部门沟通无果，最终导致原告的合同目的无法实现，造成原告的巨大经济损失。为维护原告合法权益提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.华圣公司与来永龙之间未成立案涉商品房买卖合同关系。来永龙请求确认“房屋买卖合同关系合法有效，并以合同目的不能实现为由解除房屋买卖合同关系”的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回起诉；2.《意向选号协议》是双方为拟订立的房屋买卖合同而应来永龙的要求出具的意向性协议。协议标题明确为“意向选号协议”，协议约定载明“预定房产”为案涉房产，并约定“乙方不愿与甲方签订正式买卖合同并支付相关费用的情况”，该处“意向”、“预定”与“正式买卖合同”的用语，以及《还款购房协议书》附件张治海的《承诺》中案涉房产“给来永龙预留”的用语，明确确定该选号协议的性质是意向性的预约协议，正式的房屋买卖合同没有成立，原告关于确认房屋买卖合同关系合法有效的诉讼请求没有事实根据，依法应驳回起诉；3.《还款购房协议书》是为解决拟成立的房屋买卖合同购房人来永龙应当支付的房屋买卖对价而进行的磋商性质的协议，同样是预约合同性质。订立协议的目的是以房抵债，协议相对人为来永龙和杨成学、王保林、张治海，华圣公司不是协议相对人，债权债务由来永龙、耿国庆，以及杨成学、王保林、马燕萍、杨丽梅、杨立生等多方当事人的借贷关系构成。1985万元所谓购房款由多方多起民间借贷本息构成，来永龙实际未支付购房款，原告主张返还原物的事实不存在，原告关于“解除买卖合同关系，返还1985万元购房款”的诉讼请求同样没有事实根据，应依法驳回；4.原告来永龙诉称的其与被告之间民间借贷的借款事实与客观事实不符，《还款购房协议书》记载月息4%为非法利息，依法不能予以确认。另外，借款的债权人除来永龙外，还有耿国庆，债务人除华圣公司、杨成学外，还有王保林，期间还存在担保合同关系，应通过审理民间借贷纠纷结合债务偿还情况分别处理，原告主张的与杨成学相关的600万元债务已经清偿，利息同样没有事实依据；5.《意向选号协议》和《还款购房协议书》由杨成学、来永龙、王保林、张治海四方签订，四人为必要共同诉讼当事人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：证据一、还款购房协议书1份（系复印件）。证明：2015年10月15日，杨成学作为被告华圣公司法定代表人，与原告来永龙及案外人王保林、张治海签订还款购房协议书，协议书明确了双方借款本金及利息的构成，并明确在民间借贷本息到期后因被告无法偿还，双方终止民间借贷关系，将借款本息转化为购房款的意思表示，该意思表示符合法律规定，合法有效。证据二、中国工商银行业务凭证3张（系原件）、中国工商银行进账单3张（系原件）、借条2张（系复印件）、中国农业银行业务回单1张（系复印件）、中国工商银行个人业务凭证2张（系原件）。证明：1、2011年1月13日，原告按照被告指示，分别向被告法定代表人杨成学的妻子马燕萍转账260万元，向杨成学的侄子杨立生转账240万元，原告的儿子来森在2011年4月2日向杨成学的女儿杨丽梅转账100万元，共计600万元的事实；2、2015年2月9日，原告按被告指示向王保林转账500万元后，王保林将500万元转账至被告指定陈立军名下，王保林向原告出具借条，被告法定代表人杨成学向王保林出具借条的事实；3、因被告向耿国庆借款50万元未偿还，原告分别在2013年7月29日和11月28日代被告向耿国庆还款共计50万元的事实。综上，原告已履行1150万元借款本金的出借义务，从每笔出借日期起算利息，利息共计835万元，本息合计1985万元。证据三、欠条1张（系复印件）。证明：经原、被告双方确认借款本息数额后，被告法定代表人杨成学向原告出具欠条，欠条中确认借款本息合计1985万元，其中1685万元转为房款，下欠300万元转为借款，该300万元不再计算利息且已通过其他方式抵顶的事实。证据四、意向选号协议1份、收据4张（均系原件）。证明：原、被告双方就借款本息转化为购房款形成真实意思表示后，在2015年10月18日签订《意向选号协议》，确定预定房产为吴忠市中华美帝项目第16、17栋，涉案房屋所涉购房款1985万元中，1685万元系被告欠原告本息转化，剩余300万元原告以承兑方式支付，被告向原告出具东方华圣集团专用收据确认购房款共计1985万元。证据五、关于中华美帝项目购房款的结转说明1份（系复印件）。证明：就原、被告双方确定的房屋及购房款相关事宜，被告在2017年向清宁福居公司出具的结转说明中再次明确，1985万元购房款原告已全额支付，原告系涉案房屋合同权利人。证据六、在建工程转让协议1份（系复印件）。证明：2017年6月13日，被告与清宁福居公司签订协议，将被告开发的中华美帝在建项目转让于清宁福居公司，导致涉案房产无法向原告交付，被告的违约行为导致原告合同目的无法实现，原告的诉讼请求成立。证据七、庭审笔录3页（系复印件）。证明：被告法定代表人杨成学在原一审庭审笔录中认可收到原告支付购房款1985万元及被告无法履行合同义务的事实。证据八、中国工商银行进账单3张、营业执照1份（均系复印件）。证明：2010年12月20日及2011年4月2日，原告按照被告指示，向被告法定代表人杨成学女儿杨丽梅账户转账600万元，该部分款项独立于本案1150元借款本金，且借款本息均已偿还的事实。被告华圣公司对原告来永龙的上述证据发表如下质证意见：对证据一还款购房协议书的真实性予以认可，该协议系被告公司法定代表人杨成学和原告所签，当时的购房款是包含王保林等人与原告的借贷关系转化而来，但该协议只是意向性协议，没有生效；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，第一笔600万元借款本息与事实不符，该借款已由相关借款人偿还，第二笔王保林的500万元跟本案没有关系，第三笔耿国庆的50万元是他人向耿国庆所借，以华圣公司房子抵押。上述借款均未约定利息，原告主张的835万元利息没有事实依据；对证据三欠条因系复印件，不予认可；对证据四意向选号协议只是意向性的协议，正式的房屋买卖合同没有成立，借款未转化为购房款，因原告诉请解除合同，故意向选号协议无效，收据与意向选号协议是一套手续，收据上载明的金额华圣公司没有收到，收据出具当日均没有相应的付款行为，证据缺乏真实性；对证据五结转说明是华圣公司出具的，但该说明不具有证据效力；对证据六在建工程转让协议的真实性无异议，对于证明目的有异议，合同最终能否实现不能以该协议决定；对证据七庭审笔录的真实性、合法性予以认可，对证明目的有异议，根据原告向法庭提交的证据证明，订立该协议前后，原、被告之间没有现金流动的事实，该1985万元的交付不是事实，本案发回重审的原因是因为涉及到本案借贷事实不清，故双方在一审中对借贷事实的陈述不能作为本案的证据；对证据八转账单的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，转账单中载明的借款独立于本案1150万元之外，能够证明原、被告之间债权债务的复杂性，至于该借款是否与本案的1150万元有关，被告不清楚，原告应当结合相关证据加以证明。被告华圣公司提交的证据如下：证据一、还款购房协议书1份（系复印件）。证明：1.还款购房协议书是为解决拟成立的房屋买卖合同购房人来永龙应当支付的房屋买卖对价而进行的磋商性质的协议，是预约合同性质；2.订立协议的目的是以房抵债，协议相对人为来永龙和杨成学、王保林、张治海，华圣房地产公司不是协议相对人；3.本案基础法律关系是民间借贷关系，债权债务构成由来永龙、耿国庆以及杨成学、王保林等多方当事人的借贷关系存在；4.1985万元所谓购房款由多方多起民间借贷本息构成，来永龙实际未支付购房款，原告主张返还原物的事实不存在；5.购房款包含了民间借贷月息4%的非法利息，不符合法律规定；6.原告关于“解除买卖合同关系，返还1985万元购房款”的诉讼请求没有事实根据。证据二、意向选号协议1份（系复印件）。证明：1.意向选号协议是双方为拟订立的房屋买卖合同而应来永龙的要求出具的意向性协议，正式的房屋买卖合同没有成立；2.原、被告虽有借款本息转化为购房款的约定，房屋买卖合同未成立，借款就未转化成为购房款；3.原告享有选号人相关权利，仅仅是如果华圣公司出售该房产，原告即享有优先优惠购买的权利，而不是原告主张的房屋买卖关系购房人的权利；4.原告没有主张解除《意向选号协议》；5.交付现金人民币300万元不是事实，原告既没有交付300万元现金，也没有向被告以承兑方式交付300万元。证据三、《中国农业银行进账单》1页、《吴忠市农村信用合作联社取款回单》1页、《吴忠市农村信用合作联社存款回单》1页、《中国建设银行电汇凭证》1页、《中国工商银行个人业务凭证》1页、《中国农业银行业务回单》1页（均系原件）。证明：2011年1月19日，杨丽梅向来永龙转账15万元；2011年3月12日，杨艳娟向来永龙账户存款180万元；2011年3月18日，杨丽梅向来森电汇300万元；2012年5月30日，杨丽芳向来永龙转账508000元；2012年9月12日，杨丽梅向来永龙汇款50万元；2013年5月2日金盛龙向来永龙转账150万元；2013年7月15日杨丽梅向来永龙转账300万元；2013年11月28日刘正婕给来永龙转账120万元；2013年2月7日刘正婕向来永龙转账35万元。上述证据证实杨成学及其亲属总计向来永龙转款1202.6万元，如果杨成学及其亲属与来永龙之间的资金往来属于民间借贷也已经全部清偿。原告来永龙对被告华圣公司的上述证据发表如下质证意见：对证据一还款购房协议书的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的中第四项无异议，对其他证明目的有异议。证明目的第四项已明确本案所涉1985万元购房款是由民间借贷本息构成，结合原告提交证据及被告在原一审的自认，该事实应当予以确认；对证据二意向选号协议的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该组证据直接证实原、被告之间确认将已经到期的借款本息1985万元中1685万元转化为购房款，剩余300万元结合被告原审自认及原告提交的证据，原告以承兑汇票的方式向被告支付，原告已履行支付购房款的合同义务，原、被告之间存在房屋买卖合同关系；对证据三转账凭证的真实性均没有异议，系原、被告之间民间借贷相应本息的偿还，以上证据不仅不能证实被告的抗辩反而证明原、被告存在民间借贷法律关系，正是基于原告履行出借义务才产生被告提出证据证实的偿还借款本息的事实，被告抗辩原告未履行民间借贷支付义务，从而否认双方以书面形式确认1985万元中1685万元未转化为购房款的事实不能成立，另外，上述还款凭证中载明的还款人均不是被告，而是由被告指定的亲属或与其有利害关系的人，该事实也直接证实原告提交证据中向非被告及其法定代表人转账支付借款实为按被告指示履行借款出借义务，被告抗辩非被告及其法定代表人的收款与其无关的意见，与客观事实不符，结合被告提交证据一，原、被告间的借款有明确的利息约定，被告的部分还款系利息，被告抗辩没有利息约定的事实不能成立。本院经审查，对原、被告双方提交的证据效力做如下认定：双方提交的证据均为书证，对真实性予以确认，其中原告提交的证据能够相互印证，证实在2011年至2015年期间，原告来永龙向被告华圣公司法定代表人杨成学的近亲属马燕萍、杨丽梅提供借款600万元，向王保林提供借款500万元，代被告华圣公司偿还耿国庆的借款50万元，在上述借款到期后，双方经结算借款本息后达成房屋买卖合意的事实，故对原告提供证据的证据效力依法予以确认，但对原告证据中显示的购房款数额，本院将结合双方证据及案件审理情况综合予以认定。被告提交的银行业务凭证均系在2015年双方结算之前偿还的借款，不能证实本案借款已清偿的事实，还款购房协议书和意向选号协议书系双方在对借款结算后为买卖房屋而达成的协议，系双方真实意思表示，不能以该两份协议的预约性来对抗合同的效力，故对被告提交证据的证据效力不予确认。根据双方当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月13日，原告来永龙向被告华圣公司法定代表人杨成学的妻子马燕萍账户（账号为：×××）转账支付借款260万元，向杨成学的侄子杨立生账户（账号为：×××）转账支付借款240万元，2011年4月2日，原告来永龙的儿子来森向杨成学的女儿杨丽梅账户（账号为：×××）转账支付借款100万元。2013年7月29日、2013年11月28日，原告来永龙分别向案外人耿国庆账户（账号为：×××）转账支付款项29万元和25万元。2015年2月9日，原告来永龙向案外人王保林账户（账号为：×××）转账支付借款500万元，王保林向原告来永龙出具借条一张，载明：“借到来永龙现金伍佰万元整（¥5000000元）半个月15天，借款人王保林”。同日，王保林将该笔借款转账至陈立军账户（账号为：×××），被告华圣公司法定代表人杨成学向王保林出具借条一张，载明：“今借到王保林现金伍佰万元整（500万元整），还农行款，借款人杨成学”。2015年10月15日，被告华圣公司法定代表人杨成学（甲方）、原告来永龙（乙方）、案外人王保林（丙方）、张治海（丁方）签署《还款购房协议书》，协议载明：“原因宁夏华圣集团公司投资开发龙河唐都、龙河金帝的需求，于2012年1月1日向乙方分两次借款陆佰万元整（注：后于2014年1月1日更换借据，由甲方按借款金额承担4%月息）至今，本金利息未结。后又于2015年2月9日由王保林代为甲方借款伍佰万元整，至今本金利息未结。另有原乙方2013年4月介绍吴忠供电局耿国庆借款伍拾万元整给甲方使用，后由乙方代为清付本金利息至今。以上本金合计壹仟壹佰伍拾万元整，（借款利息计算至2015年12月30日止）现经甲乙丙丁四方协商，考虑到乙方对甲方多年的资金支持和帮助，现由乙方用甲方借款本金及产生的利息用于优先优惠购买现由华圣集团公司开发建设的中华美帝小区配套建设的16#商用楼，地上**，局部两层，设计图纸面积约为2193平米，每平米单价柒仟叁佰元整，大约金额壹仟陆佰万元整，地，地下**约为520平米平米单价伍仟捌佰元整，大约金额叁佰万元整，合计金额大约为壹仟玖佰万元整，以上面积最终以办证测算面积为准，结算金额多退少补。以上购房协议一经达成，四方必须共同遵守，首先甲方必须保证中华美帝小区16号商用楼给乙方定向预留并在交工后交付乙方正常使用，不得挪作他用或另行出售，丙丁方作为紧密型投资伙伴，应保证以上协议内容的落实执行，各方如有违约，均应付一定的法律责任，另如遇以上协议内容未包含的问题，四方协商解决。以上协议一式四份，四方各执一份。本协议按购房约定，甲乙双方交房和房款结清后自动终止”。2015年10月18日，被告华圣公司作为甲方，原告来永龙作为乙方，签订《意向选号协议》，约定，来永龙作为选号人，预定房产为吴忠市中华美帝项目第16、17栋，选号人享有的权利：1、乙方同意在选号时，交付现金人民币3000000元（该现金在开盘签署《商品房认购书》时自动转入房款人民币叁佰万元），甲方出具加盖财物专用章的收款凭据；2、甲方在乙方选号后，除乙方不愿与甲方签订正式买卖合同并支付有关费用的情况外，不得另行售出上述房产；3、《商品房买卖合同》和《商品房认购书》中的所有权利、义务适用该选号单；……。2015年10月8日，被告华圣公司出具东方华圣集团专用收据，载明今收到来永龙交来中华美帝16#楼房款壹佰万元整；2015年11月25日，被告华圣公司出具东方华圣集团专用收据，载明今收到来永龙交来中华美帝16#楼房款壹佰万元整；2015年12月31日，被告华圣公司出具东方华圣集团专用收据，载明今收到来永龙交来中华美帝16#楼房款壹佰万元整。在上述三张专用收据右上方均有被告华圣公司法定代表人杨成学的签字并标注“此款公司已实收”字样。2016年3月14日，被告华圣公司出具东方华圣集团专用收据，载明今收到来永龙交来中华美帝16#楼壹仟陆佰捌拾伍万元整。同日，被告华圣公司法定代表人杨成学向原告来永龙出具欠条，载明：“今欠到来永龙本息款19850000元减去转房款16850000元，下欠叁佰万元整（¥3000000元），此款再不计息”，原告来永龙当庭认可该300万元借款，被告华圣公司已通过抵顶方式清偿。2017年5月，被告华圣公司向清宁福居公司出具一份《关于中华美帝项目购房款结转说明》，载明：“ 原有宁夏华圣房地产开发有限公司开发建设的“中华美帝小区”项目，在2015年10月份开工建设时的放号活动中，已将该小区的16号商用楼1至3层局部2层（设计图纸面积为2193平方米）及16号商用楼的地下室（设计图纸面积为520平方米）出售给购房人来永龙作为办公场所使用，双方已签订购房协议。16号商用楼出售单价为7300元/㎡，合计壹仟陆佰万零捌仟玖佰圆整（￥16008900.00元）；地；地下室出售单价为5800元/㎡合计叁佰零壹万陆仟圆整（￥3016000.00元）；总计购房款为壹仟玖佰零贰万肆仟玖佰圆整（￥19024900.00元）。考虑到面积偏差因素，购房人来永龙实际支付购房款壹仟玖佰捌拾伍万圆整（￥19850000.00元），并于2015年11月25日及2016年3月14日分两次付清。现因该项目已转交贵公司开发建设，而购房人又确需购此楼作为所属公司的办公经营场所用。故请贵公司在应付我公司的工程款总额中扣除购房人来永龙实际支付的购房款人民币壹仟玖佰捌拾伍万圆整（￥19850000.00元），并将此笔款项转结至贵公司，作为购房人来永龙的购房款。我公司对此事项负完全责任。以上特此说明，请予以协助办理（另附购房协议及收款收据）”。结转说明尾部加盖被告华圣公司的印章及公司法定代表人杨成学的签字。2017年6月13日，被告华圣公司与案外人清宁福居公司签订《在建工程转让协议书》，将被告华圣公司开发的“中华美帝项目”在建工程全部转让于清宁福居公司。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案原、被告双方经协商一致，在对前期的借款本息进行结算后将民间借贷法律关系变更为房屋买卖合同关系，并将对账确认的部分借款本息转变为已付购房款，该变更行为系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效行为。现因房屋买卖合同无法继续履行，在原告主张解除房屋买卖合同关系时，需要对双方之间形成的房屋买卖合同关系和前期的民间借贷法律关系分别进行审查，以确定在房屋买卖合同关系解除后应返还的购房款数额。关于民间借贷法律关系。本案涉及的民间借贷主要包括以下几笔：1.2011年1月13日，原告来永龙向被告华圣公司法定代表人杨成学的妻子马燕萍借款260万元，向杨成学的侄子杨立生借款240万元，2011年4月2日，原告来永龙的儿子来森向杨成学的女儿杨丽梅借款100万元，共计600万元。对于该600万元借款，在双方签订的《还款购房协议书》中载明：“原因宁夏华圣集团公司投资开发龙河唐都、龙河金帝的需求，于2012年1月1日向乙方（来永龙）分两次借款陆佰万元整（注：后于2014年1月1日更换借据，由甲方按借款金额承担4%月息），至今，本金利息未结”。原告来永龙主张上述借款本金为600万元，利息为696万元（利息按月息2分自2011年3月1日计算至2016年1月1日共58个月），被告华圣公司对600万元借款本金认可，但认为已由相关借款人予以偿还，对于利息认为无证据证实双方有利息约定，不应支付利息。本院认为，对于上述三笔借款，双方虽未提交借款借据，但从原告来永龙提供的转账凭证和《还款购房协议书》中载明的内容及被告华圣公司的自认能够形成完整的证据链，证实上述600万元借款已实际发生并支付，经法庭当庭核实，双方亦认可曾于2012年1月1日和2014年1月1日两次更换借据的事实。对于借款是否已偿还问题，被告华圣公司当庭提交9份转账凭证，证实自2011年1月19日至2013年11月28日被告华圣公司法定代表人杨成学的近亲属向原告来永龙及其儿子来森共计转账支付款项1202.6万元。本院认为，被告华圣公司提交的转账凭证虽能证实向原告转账支付1202.6万元款项的事实，但原告提供的证据亦能够反映出双方在同一时间段内曾发生多笔借贷关系的事实，被告转账凭证中所支付的款项是否偿还的为本案该笔600万元借款不能确定。另外，转账凭证中反映的交易时间为2011年至2013年，双方更换借据时间为2012年1月1日和2014年1月1日，作为从事房地产经营的公司或者公司法定代表人，在从事民事活动时应当比普通人更加谨慎和细心，如果借款已偿还，应当在两次更换借据时撤回借款借据或者重新出具下剩借款的借据，而不是在2015年以《还款购房协议书》的形式再次对该笔600万元借款予以确认，故被告华圣公司关于该笔600万元借款已偿还的抗辩理由不合常理，不予支持。关于利息，虽双方未提交借款借据证实有利息的约定，但从被告华圣公司提交转账凭证中的交易时间和金额能够反映出曾支付过利息的事实，如2011年1月13日原告来永龙向被告华圣公司法定代表人杨成学的妻子马燕萍转账支付借款260万元，2011年1月19日，杨成学的女儿杨丽梅向来永龙转账支付款项15万元，在双方签订的《还款购房协议书》中亦明确载明利息为月息4%，故该笔600万元借款双方应当有利息的约定。被告华圣公司认为上述借款无利息约定的抗辩理由不能成立，不予支持。对于利息的具体计算时间和数额，原告主张按月息2分自2011年3月1日计算至2016年1月1日共58个月696万元，本院认为，如前所述，被告华圣公司提供的转账凭证虽然不能证实借款已清偿，但能够反映出向原告支付利息的事实，原告来永龙作为一个经营物资公司的完全民事行为能力人，其本人或公司与被告华圣公司或华圣公司法定代表人杨成学之间不存在亲属或其他业务关系，不可能将数额如此之大的借款出借给被告，仅更换借据，而不收取利息达四、五年之久，更不可能在没有任何收益的情况下，在600万元借款本息未清偿时又向被告华圣公司出借500万元借款，其做法明显不符合民间借贷的交易习惯和规则。另外，从更换借据的时间判断，双方在2012年1月1日和2014年1月1日分别对该笔600万元借款上一年度或两年的借款本息进行结算后重新出具了借据，结合被告华圣公司提交的转账还款凭证，能够印证该笔600万元借款在2014年1月1日之前利息已清偿的事实。在双方2015年10月15日签订《还款购房协议书》后，之前的民间借贷关系已终止并转化为房屋买卖合同关系，相应的借款利息也应在此时终止。对于利息计算标准，因双方《还款购房协议书》中约定的月息4%明显过高，原告来永龙主张按照月息2%计算利息符合法律规定，予以支持，故该笔600万元的借款利息应当按照月息2%计算自2014年1月1日至2015年10月15日止共计264万元（600万元×22个月×2%）。2.2013年7月29日、2013年11月28日，原告来永龙分别向案外人耿国庆账户（账号为：×××）转账支付款项29万元和25万元，上述共计54万元。对于该笔借款双方均未提交相关的借款借据来证实具体的借款情况，在《还款购房协议书》中载明：“另有原乙方（来永龙）2013年4月介绍吴忠供电局耿国庆借款伍拾万元整给甲方（杨成学,宁夏华圣集团公司法人）使用，后由乙方代为清付本金利息至今”。故对于借款本金应当以《还款购房协议书》载明的50万元为准，对于利息部分，原告来永龙提交的两张转账凭证能够证明其向耿国庆多偿还借款4万元的事实，该4万元应视为50万元借款本金所产生的利息。原告来永龙虽主张该50万元借款自2013年7月1日至2016年1月1日共计29个月，按照月息2分计算，共产生29万元利息，但因该50万元借款系来永龙代被告华圣公司向案外人耿国庆代偿的借款，原告来永龙既不能提交证据证实被告华圣公司就该笔借款与耿国庆约定利息的事实，也不能证实其已代被告华圣公司向耿国庆支付29万元利息的事实，故其关于该50万元借款产生29万元利息的主张不能成立，不予支持。被告华圣公司虽抗辩不认可该笔借款，认为该笔借款已偿还给原告，但并未提交相应的还款凭证，故其抗辩理由不能成立，不予支持。3.2015年2月9日，原告来永龙向案外人王保林转账支付借款500万元。对于该笔借款，原告来永龙提供的王保林向其出具的借条和被告华圣公司法定代表人杨成学向王保林出具的借条及转账凭证能够相互印证，证实原告来永龙按照被告指示将该笔500万元借款转入案外人王保林账户的事实。被告华圣公司认为王保林向原告来永龙借款与杨成学向王保林借款属于两个法律关系，原告来永龙提交的证据不能证实王保林将该笔借款转入被告公司账户且该笔借款双方未约定利息。本院认为，对于该笔借款，在《还款购房协议书》中载明：“后又于2015年2月9日由王保林代为甲方（杨成学，宁夏华圣集团公司法人）借款伍佰万元整，至今本金利息未结”。通过该协议书载明的内容来看，被告华圣公司认可该笔500万元借款实际是由案外人王保林代被告华圣公司向原告来永龙所借。另外，从原告来永龙提交的借条及转账单、进账单审查，在原告来永龙向案外人王保林支付借款的当天，被告华圣公司法定代表人又向王保林出具借条，两张借条的时间和金额完全一致，结合王保林与杨成学系投资伙伴关系的事实，亦能够印证该笔500万元借款的实际借款人为被告华圣公司，被告华圣公司关于该笔借款系两个法律关系的抗辩理由不能成立，不予支持。关于利息，虽王保林给原告来永龙及被告华圣公司法定代表人杨成学给王保林出具的借条中均未约定利息，但考虑到被告华圣公司系从事房地产开发的商事主体，其经营性质本身就具有一定的盈利性，另外，在双方签订的《还款购房协议书》中亦明确借款用途为投资开发房产所需，本金利息未结的事实，故原告按照月息2分主张利息，符合客观事实和法律规定，予以支持。对于利息的起算时间和数额，原告来永龙主张按双方《还款购房协议书》中约定的计息时间自2015年2月9日计算至2015年12月30日止共计11个月110万元利息。本院认为，自双方2015年10月15日签订《还款购房协议书》后，之前的民间借贷关系已终止并转化为房屋买卖合同关系，相应的借款利息也应在此时终止，故该笔500万元借款的利息应当自2015年2月9日计算至2015年10月15日止，按照月息2分计算利息为80万元（500万元×8个月×2%）。综上，本案双方的借款数额为借款本金1150万元，借款利息348万元，本息共计1498万元。另外，在双方进行对账确认并签订《还款购房协议书》后，原告又将上述借款中的300万元无偿借给被告使用（该笔借款已清偿），故双方最终的借款数额应为本息1198万元。关于房屋买卖合同法律关系。本案双方在对前期借款本息进行结算后经协商一致，终止民间借贷法律关系，建立房屋买卖合同法律关系，将结算确认的借款本息转化为已付购房款，并签订《还款购房协议书》和《意向选号协议》，该两份协议系双方对自身权利义务平衡的一种交易安排，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。经审查，《还款购房协议书》中双方对购买房屋的位置、楼号、面积、单价、总价等主要内容进行了明确约定，被告华圣公司向清宁福居公司出具的《关于中华美帝项目购房款的结转说明》亦再次对上述细节进行了确认，《意向选号协议》中则约定原告来永龙作为选号人在选号时，交付现金300万元，该现金在开盘签署《商品房认购书》时自动转入房款，甲方（华圣公司）出具加盖财务专用章的收款凭据，同时约定《商品房买卖合同》和《商品房认购书》中的所有权利、义务适用该选号单。在签订上述两份协议后，被告华圣公司亦分别向原告来永龙出具一张1685万元和三张金额各为100万元的东方华圣集团专用收据，收据中均由华圣公司法定代表人杨成学签字并加盖华圣公司印章。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告双方虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但《还款购房协议书》中约定的关于房屋买卖的主要细节等内容已具备《商品房买卖合同》的性质，购房款已由前期借款本息转化，且被告华圣公司以出具收据和结转说明的形式确认收到了购房款，故双方之间的房屋买卖合同关系已成立并合法有效。被告华圣公司关于上述协议属于预约性质，双方并未成立正式房屋买卖合同关系的抗辩理由不能成立，不予支持。庭审过程中，双方均认可涉案房屋已由被告华圣公司转让于清宁福居公司，被告华圣公司无法继续履行交付房屋的义务，原告来永龙以合同目的不能实现为由主张解除房屋买卖合同关系符合法律规定的合同解除的条件，且被告华圣公司当庭表示同意解除，故对于原告来永龙要求解除房屋买卖合同关系的主张，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告来永龙在与被告华圣公司解除房屋买卖合同关系后，依据双方签订的《还款购房协议书》及被告华圣公司出具的购房款收据主张由被告华圣公司返还购房款1985万元，本院认为，虽然《还款购房协议书》系有效协议，且被告华圣公司以出具结转说明和购房款收据的形式对《还款购房协议书》中载明的购房款数额进行了确认，原则上应当依照协议中约定的内容来确定双方的权利义务关系，但在本案中，因双方当事人均认可《还款购房协议书》中载明的购房款系双方对前期民间借贷进行对账确认的欠款数额，包含了借款本金及利息，《还款购房协议书》中亦有关于借款利息为月息4%的约定内容，在被告华圣公司对购房款数额提出异议时，本院依法对双方原民间借贷的借款本金及利息数额予以审查，以避免当事人通过签订《还款购房协议书》建立房屋买卖合同关系等方式，将违法高息合法化。经审查，因双方当事人通过对账确认的欠款数额1985万元在利息计算时间、计算标准上存在不合法之处，对该欠款数额本院依法不予确认。如前所述，本院经对《还款购房协议书》中涉及的四笔借款分别从借款主体、借款金额、借款时间、借款利息等方面进行审查后，认定本案借款数额实际为借款本金1150万元，借款利息348万元，本息共计1498万元，扣除双方结算后再次出借的300万元（已偿还），实际借款数额为本息1198万元。在双方签订《还款购房协议书》将民间借贷关系变更为房屋买卖合同关系后，该1198万元借款数额亦随之转化为购房款。另外，包含原告来永龙在与被告华圣公司签订《意向选号协议》后交付的300万元购房款，本案房屋买卖的购房款数额为1498万元。最后，从诚实信用原则和公平原则考虑，虽然原告来永龙主张的835万元利息存在不合法之处，但不管是民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系，来永龙均已全部按照合同约定诚实信用的履行了自己的义务，而被告华圣公司在民间借贷法律关系中未完全履行借款人还本付息的义务，在房屋买卖合同中亦未履行出卖人交付房屋的根本义务，虽然导致房屋买卖合同解除的原因有多种，但被告华圣公司作为专业从事房地产开发经营的企业，在本案房屋买卖合同关系中处于优势地位，其在面对经营过程中发生的各种意外情形时，均负有积极协调解决问题以使双方损失减少到最小化的主要义务。如上分析，被告华圣公司在合同履行及对合同协商处理过程中均存在过错，其对本案所涉合同不能履行产生的法律后果负有主要责任。虽然双方在2015年10月15日签订《还款购房协议书》后，将前期的民间借贷法律关系转化为房屋买卖合同法律关系，借款不再产生利息，但考虑双方的过错责任及被告华圣公司的投资经营性质，从公平原则出发，对于转化为房屋买卖合同法律关系后至原告起诉之日止（即自2015年10月15日至2018年4月15日）被告华圣公司占用原告来永龙的购房款利息应当参照买卖合同相关司法解释，按照年利率6%计算为2247000元（1498万元×6%÷12个月×30个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告来永龙与被告宁夏华圣房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系；二、被告宁夏华圣房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告来永龙返还购房款14980000元及利息2247000元，共计17227000元；三、驳回原告来永龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140900元，由原告来永龙负担18618元，由被告宁夏华圣房地产开发有限公司负担122282元，保全费5000元，由被告宁夏华圣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。                     审 判 长   李 坤                     审 判 员   王祺祺                     审 判 员   马 媛二〇一九年五月二十七日书 记 员   苗晓荣附：本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五条  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条   依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条  依法成立的合同，自成立时生效。第六十条   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条 当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条  具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。