湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终2917号上诉人（原审原告）：赵洁，女，1950年8月2日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市自行车二厂退休职工，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人：郑青松，湖北仁义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋燕利，女，1958年9月6日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市东西湖雪花啤酒厂退休职工，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：桑小球，湖北省振兴法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：蒋宇，男，1963年5月10日出生，土家族，湖北省恩施市人，武汉黄鹤楼酒厂职工，住湖北省武汉市汉阳区，被上诉人（原审被告）：罗碧霞，女，1977年2月21日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市汉阳区鼎高家居经营部店长，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人：秦云，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈焕蕾，男，1990年9月7日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，住湖北省武汉市新洲区，委托诉讼代理人：秦云，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人赵洁因与被上诉人蒋燕利、蒋宇、罗碧霞、陈焕蕾确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赵洁上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持赵洁起诉时的全部诉讼请求，本案一审、二审案件受理费由四被上诉人承担。事实与理由：一、一审在无证据支持的情况下错误认定蒋宇与蒋燕利签订的《房屋买卖协议》已解除，蒋燕利将房屋退还给蒋宇。蒋宇和蒋燕利均未在一审提交蒋宇退还32万元款项的证据，蒋燕利在付出近40万元后在只收到32万元的情况下同意解除合同不符合情理，且当时房屋在赵洁占有使用之下，房屋未退还蒋宇。二、一审法院在没有证据支持的情况下认定罗碧霞购买争议房屋支付80万元及蒋宇和罗碧霞于2017年4月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效属错误认定。蒋宇和蒋燕利在明知案涉房屋出售给赵洁的情况下将房屋出售给罗碧霞，属于一房二卖，罗碧霞在明知房屋被他人占有使用的情况下仍购买房屋，不符合普通人的思维及一般交易习惯，罗碧霞在没有实际收房的情况下向蒋宇交付购房款并办理过户手续存在恶意。三、一审法院认定罗碧霞和陈焕蕾签订的《房屋买卖合同》合法有效属错误认定。陈焕蕾未向罗碧霞支付房款，双方办理过户手续显然属于虚假交易。蒋燕利辩称，一审判决是正确的。赵洁所述不符合事实，蒋燕利和蒋宇解除合同前和赵洁打电话协商过，提出给赵洁65万，赵洁没有反对，后来赵洁的弟弟说就这样，当时蒋燕利还没有和蒋宇解除合同，但第二天早上赵洁要70万，蒋燕利就说算了，事情就搁置下来了。后来赵洁一直不接电话。房屋一直没有到蒋燕利名下，所以蒋燕利不存在一房二卖。蒋燕利还要求把蒋宇介绍给赵洁，但赵洁也不肯，赵洁就要70万，所以蒋燕利后来就和蒋宇解除了合同。当时蒋燕利没有收到蒋宇的钱，是后来才谈的，购房指标是蒋燕利花八万元买的，带装修花了四十万，蒋宇卖房子蒋燕利不知情。应由蒋宇自己去赔偿赵洁，蒋燕利不管此事，蒋宇没有给蒋燕利钱。在一审时蒋燕利愿意按65万给赵洁，但赵洁也不同意。蒋宇未到庭应诉及陈述意见。罗碧霞、陈焕蕾共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗碧霞与蒋宇的交易合法有效，有双方签订的合同，双方按照程序办理了手续，办理了公证且进行了付款，交易行为受到了房管部门认可办理了过户登记。根据一审认定事实，罗碧霞买房时看过房，当时赵洁不在房屋内居住，在过户时罗碧霞才发现房屋有争议，罗碧霞至今无法实现居住，罗碧霞在本案中也是受害者，与蒋宇没有串通行为。罗碧霞与陈焕蕾在房管部门交易，有房屋登记机关的确认。赵洁向一审法院起诉请求：1.赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的房屋买卖合同合法有效，蒋宇、蒋燕利依合同约定履行房屋过户义务；2.蒋宇、蒋燕利将位于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生?汉口城市广场北区1栋1单元704室房屋转让给罗碧霞的房屋买卖合同无效；3.罗碧霞将位于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生?汉口城市广场北区1栋1单元704室房屋转让给陈焕蕾的房屋买卖合同无效；4.本案诉讼费用由蒋燕利、蒋宇、罗碧霞和陈焕蕾承担。一审法院查明事实：2013年7月8日，蒋宇与蒋燕利签订《房屋标底转让协议》，约定：“蒋宇同意将华生汉口城市广场北区1栋3单元704室的点房确认单转让给蒋燕利，双方协定一次性办理其协议，房屋点房证转让后及其后房屋的一切手续及经济手续及其房屋与转让人蒋宇无关，以此双方协求武汉战友房产信息咨询有限公司给予双方办理房屋转让手续为谢！”2013年7月9日，蒋燕利以蒋宇的名义向湖北华生房地产开发有限公司支付了购房款243103元。2013年7月18日，蒋燕利向蒋宇支付了50000元。2013年12月，湖北华生房地产开发有限公司将该房屋交付给蒋宇，蒋燕利接收了该房屋并对该房屋进行了装修。2014年5月19日，蒋燕利支付给蒋宇30000元，双方并签订《协议书》，约定：“经协商，蒋宇将动拆房华生城市广场1栋1门7楼704卖给蒋燕利，将来过户手续全力配合，过户费用与蒋宇无关”。2015年10月3日，蒋燕利作为甲方与赵洁作为的乙方签订《合同》，约定：“甲方有房系华生?汉口城市广场北区1栋1单元704房一套，面积77.2㎡。售给乙方42万元整（肆拾贰万元整）。经协商，双方达成如下协议：1.甲方给乙方购房发票原件及相关资料。2.办证由甲方全权负责，一切费用均由甲方支付。3.过户费由乙方支付。4.乙方首次付款17万元（壹拾柒万元整）。5.乙方二次付费于2016年1月5日至2016年1月10日20万元（贰拾万元整）。6.办证后付完尾款5万元（伍万元整）。7.合同签订后，一经首付款后此合同生效。如有违约现象，违约方付对方50%的违约金21万元（贰拾壹万元整）。”2015年10月5日，赵洁向蒋燕利支付了170000元。蒋燕利于2015年10月将该房屋交付给赵洁后，该房屋一直由赵洁管业。该房屋的物业费、水电费、天然气费等相关费用一直以蒋宇的名义支付。2016年1月7日，赵洁向张毅支付了200000元，蒋燕利之女舒晶晶作为收款人出具了收条。2016年12月28日，因蒋宇与蒋燕利发生争议，赵洁将蒋燕利交付给其的购房发票原件及相关资料返还给蒋燕利。2017年3月10日，蒋宇与蒋燕利签订《协议书》，约定：“经协商，蒋燕利与蒋宇解除位于华生广场1栋1门7楼704室动拆房的购买协议，今后蒋宇对此房做任何买卖与蒋燕利无关。”2017年4月24日，蒋宇与罗碧霞签订《房屋买卖合同》，约定：“蒋宇所售房坐落于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生汉口城市广场北区1栋1单元704室（建筑面积76.97平方米），双方协商一致将该房屋总价定为800000元出售给罗碧霞。罗碧霞在签订合同当天直接去公证处办理该房屋的买卖委托公证，罗碧霞在办理公证当天支付蒋宇800000元，交易过户税费由罗碧霞承担，公证费由罗碧霞承担。”蒋宇、罗碧霞均在该合同上签名、捺印。同日，蒋宇作为委托人在委托书上签名，并到湖北省武汉市长江公证处进行了公证。该委托书的主要内容为：“坐落在武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生?汉口城市广场北区1栋1单元7层704室房屋一套（建筑面积76.97平方米）的产权系我个人所有，我决定出售该房屋。由于我无法前去办理相关手续，现我全权委托胡嗣辉为我的代理人，办理下列事宜：1、代为出售上述房屋，并代收售房款。2、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续。3、代为协助买方办理上述房屋的银行贷款手续，并签署相关文件。4、代为到民政部门查询本人的婚姻状况并领取查询结果。5、代为办理上述房屋租户清退事宜。委托期限壹年（从2017年04月24日至2018年04月23日为止）。”2017年4月24日，蒋宇出具《房款收妥确认书》，其内容为：“本人蒋宇收到出让硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生?汉口城市广场北区1栋1单元7层704室房款捌拾万元整，全款收妥。”2017年5月3日，蒋宇作为卖方（甲方）与罗碧霞作为的买方（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将其所有的坐落于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生城市广场北区1栋1单元704室房屋（建筑面积76.97平方米）以400000元的价格出售给乙方。蒋宇、罗碧霞均在该合同上签名、捺印，胡嗣辉作为蒋宇的代理人亦在该合同上签名、捺印。该合同签订后，双方办理了该房屋的过户手续，罗碧霞作为湖北省武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生?汉口城市广场北区1栋1单元7层704室房屋的权利人取得了该房屋的权属证书。2017年10月25日，罗碧霞与陈焕蕾签订《武汉市存量房买卖合同》，约定罗碧霞将其所有的坐落于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生汉口城市广场1栋1单元7层704室房屋（建筑面积76.97平方米）以500000元的价格出售给陈焕蕾。罗碧霞、陈焕蕾均在该合同上签名、捺印，胡嗣辉作为陈焕蕾的代理人亦在该合同上签名、捺印。该合同签订后，双方办理了该房屋的过户手续。陈焕蕾取得了该房屋的权属证书，并办理了房屋抵押手续。但陈焕蕾未向罗碧霞支付购房款。2018年5月14日，赵洁起诉来院。诉讼中，蒋宇、蒋燕利均承认双方签订的《协议书》已解除，且蒋宇在该协议解除后向蒋燕利支付了320000元。蒋宇称其委托胡嗣辉卖房后只收到420000元卖房款。因当事人各持己见，调解未达成协议。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。蒋宇与蒋燕利于2014年5月19日签订的《协议书》、赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》、蒋宇与罗碧霞于2017年4月24日签订的《房屋买卖合同》、罗碧霞与陈焕蕾于2017年10月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容均未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，均是合法有效的。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。现赵洁请求确认其与蒋燕利于2015年10月3日签订的房屋买卖合同合法有效，有理，予以支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然蒋宇、罗碧霞在办理该房屋过户手续时申报的成交价格为400000元，但罗碧霞已举证证明实际成交价为800000元，故罗碧霞购买该房屋的实际价格为800000元。赵洁虽然主张蒋燕利、蒋宇与罗碧霞恶意串通，罗碧霞与陈焕蕾恶意串通，均以明显不合理的低价交易该房屋，但其未提交充足的证据予以证明，故对其主张不予采信。现赵洁请求确认蒋宇、蒋燕利将该房屋转让给罗碧霞的房屋买卖合同无效，并请求确认罗碧霞将该房屋转让给陈焕蕾的房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，均不予支持。赵洁已按约定向蒋燕利支付了370000元购房款，蒋燕利应当按照约定配合赵洁办理该房屋的过户手续。但由于蒋宇、蒋燕利签订的《协议书》已解除，蒋燕利已将该房屋退还给蒋宇，而蒋宇已将该房屋出售给罗碧霞，蒋宇与罗碧霞已到房地部门办理了该房屋的过户手续，后罗碧霞又将该房屋出售给陈焕蕾，双方办理了该房屋的过户手续后，该房屋的权利人已登记在陈焕蕾名下，陈焕蕾并办理了该房屋的抵押手续。故蒋宇、蒋燕利事实上已无法将该房屋所有权转移至赵洁名下。现赵洁请求蒋宇、蒋燕利依合同约定履行房屋过户义务，不予支持。赵洁可另行主张其权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》有效。二、驳回赵洁的其他诉讼请求。案件受理费1500元，减半收取计750元，赵洁负担350元，蒋燕利、蒋宇、罗碧霞、陈焕蕾各负担100元。（赵洁已预交此款，蒋燕利、蒋宇、罗碧霞、陈焕蕾在本判决生效之日起十日内各向赵洁支付100元。）本院二审期间，赵洁提交110接警记录一份，拟证明涉案房屋于2017年5月1日被撬锁，赵洁打电话报警，该房屋始终处于赵洁控制之中，当时是撬锁后带罗碧霞看房。经质证，蒋燕利对真实性无异议，表示不知情；罗碧霞、陈焕蕾对真实性无异议，认为只能证明赵洁有报警行为，不能证明罗碧霞看房时赵洁在房内，罗碧霞看房时房屋是空置状态。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证明撬锁发生在罗碧霞看房时。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，赵洁自述其将涉案房屋租给他人居住，2017年4月28日赵洁回家发现锁被撬，房屋被搬空。本院认为，赵洁主张涉案房屋实际价格并非80万元及罗碧霞明知涉案房屋已被他人使用仍然购买，属于恶意办理登记的买受人。对此，本院认为，涉案房屋买卖价格有蒋宇、罗碧霞于2017年4月24日签订的《房屋买卖合同》、蒋宇出具收条为证，罗碧霞一审中还提交案外人付款的支付凭证，一审认定房屋实际价格为80万元，具有事实依据。对于罗碧霞购房时是否明知涉案房屋已被他人使用一节，根据查明的事实，在蒋宇与罗碧霞2017年4月24日签订《房屋买卖合同》前后，赵洁本人并未实际占有涉案房屋，其主张罗碧霞明知涉案房屋已被他人使用仍然购买，但并未提交充足的证据予以证明。据此，依现有证据不能证明蒋宇与罗碧霞存在恶意串通情形，赵洁请求确认蒋宇、蒋燕利将该房屋转让给罗碧霞的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在前述请求未被支持的情况下，罗碧霞与陈焕蕾之间的房屋买卖合同关系，与赵洁无涉，系罗碧霞的自由处分行为，故赵洁请求确认罗碧霞将该房屋转让给陈焕蕾的房屋买卖合同无效，本院亦不予支持。蒋宇、蒋燕利事实上已无法将该房屋所有权转移至赵洁名下，赵洁请求蒋宇、蒋燕利依合同约定履行房屋过户义务，一审法院不予支持，是正确的。赵洁可另行主张其权利。综上所述，赵洁的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由赵洁负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年五月十日法官助理杜文书记员杜文