广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终1302号上诉人（原审被告）：惠州市国力房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦******房。法定代表人：唐从松。委托诉讼代理人：兰洪秀，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：关世惠，女，汉族，I989年11月10日出生，住址：河北省石家庄市长安区，委托代理人：游珊珊，广东恒港律师事务所律师。委托代理人：姚昕怡，广东恒港律师事务所律师助理。上诉人惠州市国力房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.考虑并扣减因惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局限号、暂停业务等给上诉人造成的时间影响（停办时间长达两个月之久），费用共计4133.09元（433500×6％÷365天/年×58天）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对本案“权籍调查”环节相关事实的认定清楚，适用法律正确，但忽略了“新建商品房转移登记”环节中限号、停办等不可抗力因素，且依据上诉人提交的新证据（房管局2018年9月28日关于对惠州国力房地产开发有限公司《申请书》的回复）明确载明了一手房转移登记业务停办长达两个月之久，这直接对上诉人递交被上诉人转移登记资料产生直接影响。具体理由如下：1.原审法院未扣除大亚湾房管局暂停受理不动产登记业务的时间。据上诉人在一审中提交的证据《关于暂停受理不动产登记业务的补充通知》及二审提交的关于对惠州国力房地产开发有限公司《申请书》的回复显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，惠州大亚湾区房产管理局于2017年6月30日起至8月27日房管局暂时关闭了相关业务系统，暂停受理一手房转移登记预约业务，直至2017年8月28日回复受理一手房转移登记申请。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号无法送件，严重影响了办证进度。2.原审法院忽略了大亚湾房管局限制转移登记业务日受理量对办证的影响。由答辩人在一审中提交的证据《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》可知，答辩人在申请办理转移登记业务时需在网上预约，且预约号源有限；同时，实行1项目1人1号，每个项目每天送件不多于15件，且两个窗口限受理10个项目一手房转移登记的申请。国力凯旋花园约共6000套房产需要办理不动产权证，依该公告，上诉人每个工作日以最理想的送件15份，需要400个工作日（也就是20个月，一年半以上），也远远的超过合同约定的180个工作日，而这400个工作日还不包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”这三个环节需要办理的时间。这大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力，以上数据直接表明了限号导致上诉人根本不可能在约定期限内办结，而且该公告直接加重了上诉人的办证压力。以本案为例，上诉人于2017年5月22日已完成“新建商品房转移登记权籍调查”，办理转移登记的资料已经备齐，为何在2017年12月30日才向登记机关提交申请，从上述时间也可以印证停办、限号、调试一手房的时间，直接加长了办证的期限。3.依据商品房合同中违约金有关约定，买受人迟延取得房屋产权证书的，买受人自愿放弃追究出卖人的违约责任。且非因出卖人的原因导致买受人迟延取得房屋产权属证书的，出卖人不承担任何责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定:出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按照下列第3项（买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续）处理，非因出卖人原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任。上述约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效约定。这表明双方当事人对违约金作出了明确约定且约定的违约金为零，视为合同已经约定买受人不追究出卖人的违约责任。两证合一属政策更，不可抗力，由此导致的迟延取得房屋产权证，上诉人不承担任何责任。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但也存在部分事实认定不清的情形，且该情形加重了答辩人的责任；请求二审法院对原审判决事实不清部分予以查明和修正。被上诉人答辩称：第一，上诉人所提交的关于惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局关于对惠州国力房地产开发有限公司《申请书》的回复，虽然载明在2017年7月1日至2017年8月26日期间暂停相关转移登记的办理，但是该回复不能免除上诉人逾期办证的违约责任，被上诉人不同意上诉人诉请的扣减相应天数；第二，被上诉人的房产证不能如期办出，原因在上诉人处，并非上诉人在上诉状的第2点所称的大亚湾房管局的原因。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金33064元（从2016年9月27日至2018年3月15日止按同期人民银行年利率6%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州××头××北路××国力××花园××房，该房建筑面积89.43平方米，总价款为433500元。被告应在2016年1月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证信息资料以及办证契税款、国土证费，委托被告办理权属登记的手续。2016年1月11日，被告将房屋交付原告使用。2016年6月，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年8月10日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的国力凯旋花园新建商品房首次登记权籍调查申请，因不动产产权登记系统要求新建住宅小区首次登记业务需要按栋受理及出具权籍调查成果，不动产登记部门通知被告退件，随后被告按要求将涉案房产所在小区分栋向不动产权登记部门递交了首次登记权籍调查申请，涉案房产第13栋首次登记权籍调查业务受理时间为2016年9月21日，办结时间为2016年11月16日。涉案房产第13栋1004号房转移登记权籍调查业务受理时间为2017年4月27日，办结时间为2017年5月18日。被告于2017年12月12日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。本案中，涉案商品房已于2016年1月11日交付原告使用，故被告应当在2016年9月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2017年12月12日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间441天。在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期441天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间119天(2016年8月10日至2016年11月16日为首次登记权籍调查时间，共计98天；2017年4月27日至2017年5月18日为转移登记权籍调查时间，共计21天)后，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为322天。因此，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：433500元×6%/年÷365天/年×322天=22945.81元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州国力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关世惠支付违约金22945.81元；二、驳回原告关世惠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告关世惠负担96元；由被告惠州国力房地产开发有限公司负担217元，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：因政策变化增加的办证时间具体可以从办证历时中扣除几天以免除上诉人相应违约责任。关于因政策变化增加的办证时间的扣除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照上述规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期交房有过错的情况下，出卖人才需对逾期交房承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月30日起新增两次权籍调查的手续，而原约定的办证期限在此后方才届满，因此一审认定增加两次权籍调查的时间属于上诉人签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，可以从办证历时中扣除相应天数并无不当。上诉人以合同约定出卖人无需承担非因出卖人原因导致的迟延办证违约责任为由主张免除全部责任于法无据，本院不予支持。关于不动产登记部门网络系统调整所导致增加的时间，二审中上诉人提交的惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局在于2018年9月28日出具的《关于对惠州国力房地产开发有限公司的回复》证明从2017年7月1日起，大亚湾区全面启用惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台，从2017年7月1日暂时关闭相关业务系统，暂停相关业务办理，直至2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，8月28日恢复受理一手房转移登记申请，9月1日恢复受理商品房首次登记申请。上诉人在2017年4月6日已经取得项目10栋的转移登记（过户）权籍调查结果，在2017年5月18日已经取得项目13栋的转移登记（过户）权籍调查结果，对于没有在系统调整前即2017年6月30日前及时申请商品房转移登记的原因，上诉人不能作出合理解释，故此上诉人主张2017年6月30日至2017年8月28日期间的办证时间全部予以扣除本院不予采纳。至于上诉人主张因限号措施、登记部门办理首次登记超时等增加的时间予以扣除，没有充分的依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费313元，由上诉人惠州市国力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年五月二十七日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；