河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终11436号上诉人（原审被告）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。法定代表人：陈永善，该公司董事长。委托诉讼代理人：王梦珂，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾留洋，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：历敏，女，汉族，1977年8月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：耿洋，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，河南国基律师事务所律师。上诉人河南锦家置业有限公司因与被上诉人历敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年5月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南锦家置业有限公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5142号民事判决，依法改判驳回历敏全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由历敏承担。事实与理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误，河南锦家置业有限公司未能按约办理初始登记系情势变更导致。一审法院认定本案系可预判的商业风险而不存情势变更，该认定事实和适用法律错误。事实上，本案存在多种情势变更情形，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条情势变更的规定。1.不动产登记制度实施，法律发生变更。2.不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务，房屋产权登记主管部门发生变更。3.向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料发生变更。4.郑州市房管局自2016年8月20日正式不再办理初始登记，该调整并非商业风险预判内容。二、一审法院要求继续履行关于办理初始登记违约责任的约定，对河南锦家置业有限公司明显不公平。1.导致当事人权利义务严重失衡，引发严重不良的社会效果。2.客观上历敏并未受到实际损失。3.本案存在不可抗力，河南锦家置业有限公司依法不应承担“逾期初始登记”的违约责任。三、历敏未提供任何证据证明未敷设地暖存在的实际损失及损失金额，一审法院认定历敏地暖损失没有事实和法律依据。综上，国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整，是本案《商品房买卖合同》成立后发生的，双方在订立合同时无法预见、不能避免也无法克服的客观上的重大变化，河南锦家置业有限公司不应再向历敏承担“逾期初始登记”的违约责任，一审法院事实认定及适用法律错误。请求依法改判驳回历敏全部诉讼请求。历敏针对河南锦家置业有限公司的上诉辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，河南锦家置业有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、河南锦家置业有限公司未能按约递交初始登记资料并非情势变更导致。1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日即双方当事人签订商品房买卖合同前就已发布，原先的“初始登记”变更为“首次登记”。河南锦家置业有限公司作为专业的房地产开发企业，其在开发案涉房屋时明知相关政策变化，却仍在合同中约定其递交初始登记的相关规定，河南锦家置业有限公司对此已有合理的预判，法院判决河南锦家置业有限公司承担逾期递交初始登记资料违约责任并无不当。2.合同约定的“初始登记”因为政策的改变现在被称之为“首次登记”，根据合同约定的本意以及现在法律法规政策的规定，合同约定的“初始登记”应被理解为现在的“首次登记”。即使产权登记主管部门发生变更，河南锦家置业有限公司仍应按合同约定时间递交首次登记资料，不动产登记政策变化对此未造成影响。不管是初始登记还是首次登记，都是办理产权证的前置程序，其概念是一样的，其所需递交的资料以及办理程序基本相同，只不过因为房管局、不动产登记中心机构变化，资料递交对象有所不同而已。而河南锦家置业有限公司提交的证据显示其直到2018年11月份才取得房产测绘报告，足以说明并非不动产登记政策变化导致其无法办理相关手续、递交登记资料，而系河南锦家置业有限公司自身原因导致，河南锦家置业有限公司逾期违约在先，河南锦家置业有限公司不能将自己的逾期违约行为推卸给政策变化，更不能因为政策的变化就无限拖延办理首次登记的时间，届时将导致产权证办理时间被无限拖延。3.河南锦家置业有限公司称房管局于2016年8月19日即签订商品房买卖合同后出台相关文件通知不再受理初始登记业务的办理，因此其对相关政策无法预见、无法避免，该主张不能成立。合同约定的初始登记应理解为现在的首次登记，一审判决河南锦家置业有限公司仍应按合同约定时间递交首次登记资料，对双方更加公平且更有利于合同目的的实现，本案不存在情势变更的事实。二、本案不存在不可抗力因素，原审法院判决支持历敏关于递交初始登记资料违约责任的主张，并未导致双方权利义务的失衡，对双方公平、公正。商品房买卖合同签订前已经出台不动产登记的相关政策，河南锦家置业有限公司应当有所预见，通过签订补充协议等方式对该风险进行规避；即便政策变化，根据合同约定，河南锦家置业有限公司有义务为买受人办理产权证；根据政策变化，合同约定的初始登记应理解为现在的首次登记，河南锦家置业有限公司应当按照合同约定的时间递交首次登记资料。历敏与河南锦家置业有限公司签订商品房买卖合同的时间距约定的办证时间中间有两年之久的时间，即使2016年8月不动产登记政策改变，这距离合同约定的递交登记资料的时间仍有将近两年的时间，而并不是约定办证时间前临时改变，河南锦家置业有限公司有足够的时间准备报送的登记资料，不动产登记政策并不会对其报送材料造成影响，不存在不可抗力的情形。如果纵容河南锦家置业有限公司延期递交资料以及延期办理产权证，对业主显失公平。三、河南锦家置业有限公司未给历敏房屋卫生间敷设地暖，已构成违约，理应承担相应违约责任。一审法院综合考虑大多数业主已经装修及敷设地暖的经济性，结合取暖设备相关材料、人工等费用和案涉房屋卫生间的个数以及判决支持历敏诉请，并无不当。历敏向一审法院起诉请求：1.判令河南锦家置业有限公司赔偿因未在卫生间敷设地暖给历敏造成的损失2000元；2.河南锦家置业有限公司支付历敏未报送办理产权初始登记资料违约金15032元（自2018年3月2日起，暂计算至2018年10月31日，直至河南锦家置业有限公司义务履行完毕之日止）；3.本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由河南锦家置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2015年12月22日，历敏、河南锦家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》主要约定：历敏购买河南锦家置业有限公司开发的位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积为130.11平方米，总价款为1232170元。历敏于2015年12月22日向河南锦家置业有限公司支付购房款373170元，剩余859000元购房款采用商业贷款方式支付给河南锦家置业有限公司。河南锦家置业有限公司应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给历敏使用。河南锦家置业有限公司交付使用的商品房装饰、设备标准（卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。河南锦家置业有限公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由河南锦家置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案。如因河南锦家置业有限公司的责任，历敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：河南锦家置业有限公司应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。河南锦家置业有限公司在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向历敏支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有2个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2016年1月1日河南锦家置业有限公司为历敏开具了金额为373170元的购房发票。2016年3月26日河南锦家置业有限公司为历敏开具了金额为859000元的购房发票。2017年12月30日，河南锦家置业有限公司发出《关于锦艺金水湾观澜苑交房答疑公示》载明：“针对项目提出了些许担忧和问题，我们也及时组织了答复和磋商并进行说明。卫生间目前无供暖设施，增设暖气片，须公示相关品牌和施工节点，施工过程做好和分水器的连接，交房前进行打压测试，确保施工质量。回复：我司负责在业主进行装修前进行施工，配合更换分水器，增加暖气片。如果业主急于装修，可根据自身需求购买暖气片自行改造，我司将向自行改造的业主提供一次性改造补贴，补贴标准为：单独卫生间补贴为800元/户，双卫生间补贴为1000元/户。”一审法院另查明：卫生间没有铺设地暖设备。2018年11月23日，河南锦家置业有限公司将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接收，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。一审法院认为，历敏、河南锦家置业有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。关于卫生间地暖的问题。涉案《商品房买卖合同》约定“户内敷设地暖”。而对“户内”的日常理解应当包括卫生间。同时，卫生间敷设地暖并不存在技术障碍，因此，案涉合同约定的“户内敷设地暖”应当包括卫生间敷设地暖。庭审中河南锦家置业有限公司认可卫生间没有铺设地暖设备，已构成违约。综合考虑大多数业主已经装修及敷设地暖的经济性，结合取暖设备相关材料、人工等费用和案涉房屋卫生间的个数，历敏主张河南锦家置业有限公司赔偿未敷设卫生间地暖损失2000元，该院予以支持。双方在合同中约定河南锦家置业有限公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由河南锦家置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案，河南锦家置业有限公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向历敏支付总房款的万分之0.5的违约金。河南锦家置业有限公司是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此河南锦家置业有限公司对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将河南锦家置业有限公司主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时河南锦家置业有限公司并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故河南锦家置业有限公司应当在2018年3月1日前将需由河南锦家置业有限公司提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，河南锦家置业有限公司逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月2日起按总房款的日万分之0.5向历敏支付逾期办理初始登记的违约金至2018年11月23日，共计267天，合计16449.47元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿历敏未敷设卫生间地暖损失2000元；二、河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付历敏逾期办理初始登记的违约金16449.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费226元，减半收取113元，由河南锦家置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故历敏要求河南锦家置业有限公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。一审判令河南锦家置业有限公司向历敏支付逾期办理初始登记违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。关于未敷设卫生间地暖损失问题。涉案《商品房买卖合同》约定“户内敷设地暖”，对“户内”的日常理解应当包括卫生间。同时，卫生间敷设地暖并不存在技术障碍。因此，案涉合同约定的“户内敷设地暖”应当包括卫生间敷设地暖。河南锦家置业有限公司认可卫生间没有铺设地暖设备，已构成违约。一审法院综合考虑大多数业主已经装修及敷设地暖的经济性，结合取暖设备相关材料、人工等费用和案涉房屋卫生间的个数，判决河南锦家置业有限公司赔偿历敏未敷设卫生间地暖损失2000元，并无不当。综上所述，河南锦家置业有限公司的上诉请求部分成立，对该部分请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5142号民事判决第一项，即：被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告历敏未敷设卫生间地暖损失2000元；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5142号民事判决第二项；三、驳回历敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费226元，减半收取113元后，由历敏负担88元，河南锦家置业有限公司负担25元。二审案件受理费226元，由河南锦家置业有限公司负担50元，历敏负担176元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年五月三十一日书记员 郭新新