江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0827民初2617号原告：李小红，女，1977年4月10日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：胡光辉、刘丽群，江西映山红律师事务所律师。被告：刘宝莲，女，1981年7月23日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：郭斌，系被告刘宝莲丈夫。原告李小红与被告刘宝莲建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘丽群、被告委托诉讼代理人郭斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《住宅用地转让协议书》；二、依法判令被告支付原告违约金20万元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月3日，原告在微信圈看到被告转让土地的消息后，与被告丈夫郭斌取得了联系，在了解土地的基本情况后，决定购买该土地，并与被告方谈妥了土地转让的全部事宜。2018年9月2日，向被告支付了5000元的定金。2018年9月14日，原告与被告签订了《住宅用地转让协议书》，协议约定被告将其位于遂川县泉江镇105国道二改一谐田村南侧安置区14号城镇住宅用地转让给原告，转让价为50万元整，付款方式为签订合同时支付30万元，余款过户后付清。协议第三条约定甲乙双方均确保在协议签订时已取得全部家庭成员的同意，并有权签订本协议。第四条约定：本协议一经签订，具有法律效力，双方均不得反悔。如甲方违约，除立即返还乙方已付款项外，另应赔偿乙方50万元整。协议签订后的第二天，2018年9月15日，原告向被告账户转入了30万元。2018年9月20日，原告接到被告通知，称其不愿意转让土地，并于2018年10月5日将原告已经支付的30.50万元资金转回原告账户，之后原告多次与被告协商违约赔偿事宜，均无果而终。原被告签订的《土地转让协议》是双方经过反复磋商，并经双家庭成员一致同意后签订的，并不违反法律的强制性规定，合同成立且合法有效。原告按约定已经履行了合同义务，向被告支付了前两笔土地转让款。被告应当按照合同约定将办理土地过户给原告，并将土地交付给原告使用。现被告明确表示其不再履行合同义务，已经严重违背了诚实信用原则，构成了对转让协议的根本违约，被告应当按照协议第四条的规定，向原告赔偿50万元。现原告提出20万违约金赔偿请求，并未超出约定，应当予以支持，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告辩称，原、被告双方于2018年10月5日解除了双方签订的《住宅用地转让协议书》。虽然双方于2018年9月14日签订了《住宅用地转让协议书》，并于2018年9月15日收取了原告30.50万元的转让款，但双方又经协议同意解除合同，退还原告30.50万元转让款，并且一致同意答辩人赔偿原告3万元损失，双方于2018年10月5日共同到农业银行遂川县支行办理相关解除合同事宜，答辩人将30.50万元转让款汇入原告指定的账户，并支付了3万元现金赔偿款给原告（当时因答辩人存折中余额不足，是答辩人姐姐提现金过来的）。原告将土地转让合同退还给答辩人，并在合同上注明收到了答辩人的30.50万元的土地转让款和3万元的赔偿款（原告持有两份合同，另一份合同原告称给了相关部门，不能还给答辩人），至此双方已经解除合同，原告诉请没有事实依据和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月份，原告得知被告转让土地的信息并了解所出售土地的基本情况后决定购买，后原、被告双方谈妥了土地转让相关事宜，原告于2018年9月2日向被告支付了5000元定金。原、被告双方交易的土地系被告在房屋拆迁安置中通过置换所取的，该宗土地办证面积为77平方米，不动产权登记号为赣（2018）遂川县不动产权第0006555号，权利人为被告刘宝莲，该宗土地位于遂川县泉江镇105国道二改一谐田村南侧安置区14号。2018年9月14日，原告与被告签订了《住宅用地转让协议书》，协议约定：被告将其位于遂川县泉江镇105国道二改一谐田村南侧安置区14号城镇住宅用地转让给原告，转让价共计为人民币伍拾万元整（含小区配套设施费、现有基建费），付款方式为签本合同前于9月2日付定金5000元整，签本合同时支付30万元整，余款19.50万元待不动产权证过户至原告名下并领取时五天内付清。协议还约定：原告付完第二笔款后，原告享有对该宗土地的一切权利，并可以立即施工，被告不得干涉，并有义务到相关部门办理过户手续过户至原告名下。过户手续由被告负责办理，原告协助，过户费用由原告承担。协议再约定：本协议一经签订，具有法律效力，双方均不得反悔。如被告违约，除立即返还原告已付款项外，另应赔偿原告50万元整；如原告违约，已付款项不予退回。合同签订后，原告于2018年9月15日通过银行转账30万元土地购买款至被告账户。2018年9月下旬，被告要求与原告解除合同，双方通过微信对此事进行了交涉，其中关于相关损失亦进行了交涉。庭审中被告对解除《住宅用地转让协议书》无异议，并称实际上双方已经解除了，另称双方对违约金亦达成一致为3万元，所以才会将已收取的土地购买款30.50万元归还原告，并另行支付3万元违约金。2018年10月5日，被告将原告已经支付的30.50万元通过银行及微信转账至原告账户，另行给付了原告现金3万元，后原告在双方签订的《住宅用地转让协议书》上注明：10月5日，本人收到刘宝莲打回30万零5千元的款，包括已花销的3万元，李小红。以上事实有原、被告的身份证、双方签订的《住宅用地转让协议书》、不动产登记证书、微信转账记录、银行转账凭证、取款凭证、微信交流记录（含录音光盘中的语音记录），以及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《住宅用地转让协议书》是平等民事主体之间签订的民事合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益或他人的利益，因此，该合同为有效的合同。依法成立的合同对各方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原、被告签订的《住宅用地转让协议书》应否解除问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，现原、被告双方对解除合同均不持异议，故本院对原告解除合同的诉求予以支持。关于原告提出要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”和依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中，被告在与原告签订《住宅用地转让协议书》后不久又要求与原告解除该合同，显然违背诚实信用原则，存在违约。原告在双方签订的《住宅用地转让协议书》上注明：“10月5日，本人收到刘宝莲打回30万零5千元的款，包括已花销的3万元，李小红。”，实际上，被告在2018年10月5日除了返还原告已支付的30.50万元外，还给付了原告3万元现金，庭审中原告称已花销的3万元系已产生的过户办证费用，但其并未提交证据予以证实该花费，且原告亦未能提供证据证明因被告不履行合同造成损失的依据。本院认为，本案中被告违背诚实信用原则存在违约，依据违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定，另外结合原、被告双方的微信交流记录，本院认为被告向原告支付的3万元并非原告所称已花销的办证费用，应当认定为双方就因被告违约导致解除合同的违约金，同时本院认为本案中确定违约金为3万元亦符合法律及相关司法解释的规定，现原告要求被告支付20万元违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百五十九条、第一百六十一条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李小红与被告刘宝莲于2018年9月14日签订的《住宅用地转让协议书》；二、驳回原告李小红要求被告刘宝莲支付违约金20万元的诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取计5400元，由原告负担3775元，被告负担1625元。原告已预交，被告负担部分限本判决生效后十日内迳行给付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 梁 敏二〇一九年五月三十一日书记员 赖恩琪