宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书 （2018）宁0425民初1946号 原告：宁夏红阳实业集团有限责任公司，住所地宁夏回族自治区彭阳县。法定代表人：刘志升，任董事长。委托诉讼代理人：段虎，宁夏纲伦律师事务所律师。被告：王德权（曾用名：王鹏），男，1986年7月26日出生，汉族，居民，住宁夏回族自治区彭阳县。被告：马强，男，1988年1月23日出生，汉族，居民，住宁夏回族自治区彭阳县。原告宁夏红阳实业集团有限责任公司（以下简称红阳公司）与被告彭阳县红阳金色年华、王德权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，被告王德权申请追加马强为本案共同被告，本院予以准许，并通知马强作为被告参加本案诉讼。原告红阳公司申请撤回对彭阳县红阳金色年华的起诉，本院裁定予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红阳公司委托诉讼代理人段虎、被告王德权到庭参加诉讼，被告马强经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红阳公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除红阳公司与王德权、马强签订的房屋租赁合同；2.要求王德权、马强返还房屋；3.要求王德权、马强支付红阳公司房屋租赁费（租赁费按每年30万元计算，自2017年8月1日起付至实际返还房屋之日止）；4.要求王德权、马强支付违约金（违约金按每天240元计算，自2017年8月1日起付至实际返还房屋之日止）。事实和理由：2015年5月29日，红阳公司将面积为1647.56平方米的房屋租赁给王德权、马强使用，租赁期限为5年，自2015年8月1日起算，每年租赁费30万元。王德权、马强支付了前两年的租赁费，第三年的租赁费按合同约定应于第三年度的三十日内支付，但王德权、马强至今未付。王德权辩称，房屋是由王德权、马强合伙租赁的，房屋租赁期限没有届满，但王德权已经将房屋交还给红阳公司，房屋租赁费也已经付清，故同意解除合同。在房屋未到期时，王德权与红阳公司职工刘某某（红阳公司法定代表人刘志升兄弟）协商，王德权只租赁经营KTV部分的房屋，其他房屋予以返还，双方因房屋租赁费的问题未协商一致。后王德权告知刘某某，在2018年8月1日后不再继续租赁红阳公司房屋，刘某某表示同意。2018年7月，红阳公司将王德权经营KTV以外的房屋装修、石膏板墙拆除，准备出租给他人，故该部分房屋已经交还红阳公司。王德权将其经营的KTV转让给朱建祥，王德权与朱建祥、刘某某、刘勇（红阳公司员工）协商，王德权于2018年8月1日后不再租赁红阳公司房屋，用于经营KTV部分的房屋由朱建祥与红阳公司签订合同，房租由朱建祥交给红阳公司，故该部分房屋视为已经返还给红阳公司。关于房屋租赁费，王德权已经支付2015年8月1日至2017年7月31日之间的房屋租金，2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租赁费已经通过顶账的方式支付。红阳公司欠王剑借款本息27.5万元，欠明彦成借款2.5万元，王德权与红阳公司约定，红阳公司所欠王剑、明彦成的债务由王德权返还，抵顶王德权欠红阳公司的租赁费30万元，故王德权已经付清租赁费。王德权没有违约行为，故不同意支付违约金。马强未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对红阳公司提交的房屋租赁合同，王德权无异议，马强未发表质证意见。经审查，该合同符合证据性质规定，可以作为定案依据。该合同载明的房屋承租方为王德权、马强、彭阳县红阳金色年华。经查，彭阳县红阳金色年华的经营者为王德权，该字号现已注销，涉案房屋的实际承租方为王德权、马强。2.红阳公司提交报案材料及照片，证明王德权等人损坏红阳公司房屋的事实。经审查，该证据与本案无关联性，故对其证明效力不予确认。3.对王德权提交的收款收据，红阳公司提出异议，认为没有相应的转账凭证相互印证，不能证明王德权已经支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的租赁费。但红阳公司自认2016年8月1日至2017年7月31日期间的租赁费已经支付，与该证据载明的内容能够相互印证，故对该证据的证明效力予以确认。4.王德权提交的收条复印件、证人崔某某、安某某的证言，收条的内容为：“今收到王鹏交来二楼租金300000，大写叁拾万元整，其中275000元抵王剑村红阳集团理财卡，25000元付给明彦成借款。收款人：刘志升。2016年8月19日。”证人崔某某证言的主要内容为：崔某某丈夫王剑（已去世）在刘志升经营的公司存款25万元，后王剑患恶性肿瘤在北京治疗。崔某某多次向刘志升索要欠款，刘志升一直推诿。崔某某妹夫知道王德权欠刘志升公司的钱，建议崔某某与刘志升顶账。2016年下半年，崔某某与王剑、王德权到红阳公司刘志升的办公室找刘志升，当时张文成、张科、安某某等人也与刘志升算账顶账。刘志升开始不同意顶账，证人向刘志升下跪央求，后在张文成、张科等人的劝说下，刘志升同意顶账。王德权欠刘志升租赁费30万元，给证人顶账27.5万元，给明彦成顶账2.5万元，刘志升给王德权写了条子。证人安某某证言的主要内容为：2016年8月，证人与胡正刚、张科等人在刘志升办公室与刘志升协商顶账事宜，后王德权、王剑及王剑妻子到刘志升办公室找刘志升要钱。王剑患有癌症，王剑妻子向刘志升要钱治病，刘志升称没钱给，王剑妻子就给刘志升跪下了。王德权承租刘志升的房子，房租每年30万元。王德权提出用房租顶王剑的账，刘志升开始不同意，在安某某、张科等人的劝说下，刘志升同意顶账。刘志升给王剑顶账27.5万元，剩余2.5万元不知道顶给谁了。红阳公司认为收条系复印件，不符合证据性质规定，认为证人崔某某、安某某的证言不属实。经审查，王德权提交的收条复印件载明的内容与证人崔某某、安某某的证言能够相互印证，可以作为定案依据，故对其证明效力予以确认。5.对本院依职权调查证人刘某某的证言，红阳公司不予认可，称刘志升未指示刘某某拆除石膏板墙，王德权无异议。证人刘某某证言的主要内容为：刘某某系红阳公司职工。自2018年3、4月份，刘某某打电话向王德权催要房租，王德权称到2018年8月1日就不租了。刘某某告知王德权不租就把房子腾出来，王德权说房子里面东西不要了，让红阳公司拆去。王德权租的房子里面没值钱的物品，也没有再经营。按照刘志升的指示，刘某某将房屋里该拆除的拆除掉，准备租予他人。2018年8月，刘某某将石膏板墙拆除。经审查，证人刘某某的证言符合证据性质规定，故对其证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月29日，红阳公司与王德权、马强签订房屋租赁合同，合同约定，红阳公司将位于彭阳县城西门红阳宾馆二楼房屋出租给王德权、马强使用，房屋面积为1647.56平方米。租赁期限为5年，自2015年8月1日起计收房屋租赁费，租赁费每年30万元。第一租赁年度的租赁费于本合同签订后三日内支付，以后每个年度的租赁费于每个租赁年度开始前三十日内支付。王德权、马强未按照合同的约定支付租金或其他费用的，每天应按当期租金总额的0.8‰支付违约金。合同签订后，红阳公司向王德权、马强交付了房屋，王德权支付了2015年8月1日至2017年7月31日期间的房屋租金。2016年8月19日，王德权与红阳公司、王剑、明彦成协商，红阳公司欠王剑、明彦成的债务30万元由王德权返还，用于抵顶房屋租赁费30万元，红阳公司法定代表人刘志升向王德权出具了30万元的收条。王德权、马强租赁的房屋用于经营KTV及其他餐饮娱乐生意，后将KTV转让给朱建祥。王德权与红阳公司员工刘某某协商，王德权在第三个租赁年度期满后（即2018年8月1日）不再继续租赁房屋，所租赁房屋内的物品、装修等由红阳公司自行拆除。王德权又与朱建祥、刘某某协商，王德权已将KTV转让给朱建祥，自2018年8月1日以后的房租由朱建祥与红阳公司协商，由朱建祥向红阳公司支付。2018年8月，红阳公司将红阳宾馆二楼的部分石膏板墙拆除。2018年11月1日，红阳公司与朱建祥就红阳宾馆二楼经营KTV部分的房屋签订了房屋租赁合同。同时查明，彭阳县红阳金色年华的经营者为王德权，该字号已经注销。本院认为，本案的争议焦点有四个。一是王德权、马强是否已经将其租赁的房屋返还给红阳公司；二是王德权、马强是否欠红阳公司的房屋租赁费；三是红阳公司与王德权、马强签订的房屋租赁合同是否应予以解除；四是王德权、马强是否应支付红阳公司违约金。关于第一个争议焦点。王德权向红阳公司明确表示，其于2018年8月1日后不再继续租赁房屋，房屋内的装修及其他物品由红阳公司拆除，经营KTV的房屋由朱建祥与红阳公司另行签订合同，由朱建祥向红阳公司支付租赁费。后红阳公司将所租赁房屋的石膏板墙予以拆除，并与朱建祥就经营KTV部分的房屋另行签订了房屋租赁合同。红阳公司拆除石膏板墙及与朱建祥签订合同的行为，是对涉案房屋的处分行为，说明涉案房屋已经处于红阳公司的控制与管理状态，应视为王德权已经将涉案房屋返还给红阳公司。因此，红阳公司要求王德权、马强返还房屋的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。王德权向红阳公司表示自2018年8月1日后不再继续租赁房屋，红阳公司将涉案房屋二楼石膏板墙拆除，并将用于经营KTV的房屋另行出租给他人。因此，房屋租赁费应支付至2018年8月1日。王德权、马强实际租赁红阳公司房屋的期限自2015年8月1日至2018年8月1日。王德权已经支付2015年度至2017年度的租金，2017年度至2018年度的房屋租金已经通过顶账的方式支付，故房屋租金已经付清。现红阳公司要求王德权、马强支付2017年8月1日以后房屋租金，该请求无事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。王德权向红阳公司表示不再继续租赁房屋，其真实的意思表示是与红阳公司解除房屋租赁合同。红阳公司拆除房屋的石膏板墙，并将部分房屋出租给他人，应视为红阳公司同意与王德权、马强解除房屋租赁合同，并实际控制涉案房屋。说明红阳公司与王德权、马强已经协商一致解除了合同，且王德权已经将租赁费付清，双方合同的权利义务已经终止。因此，红阳公司要求解除合同无法律依据，本院不予支持。关于第四个争议焦点。红阳公司与王德权、马强通过协商解除了房屋租赁合同，王德权已经将房屋返还给红阳公司，并付清租赁费，王德权、马强不存在违约行为。因此，红阳公司要求王德权、马强支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，红阳公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。王德权的抗辩理由基本成立，本院予以采纳。马强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宁夏红阳实业集团有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6988元，由原告宁夏红阳实业集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。    审  判  长     曹海波人 民 陪 审 员     闫金荣人 民 陪 审 员     姬治杰  二〇一九年五月八日 法官 助 理     辛偲榕书  记  员     韩红霞