天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初1758号原告：天津银泰家居装饰材料市场管理有限公司，住所地天津市北辰区京津公路南仓**。法定代表人：解玉刚，总经理。委托诉讼代理人：安莹，女，该公司人保部部长。委托诉讼代理人：毕磊，男，该公司职员。被告：张金昌，男，1990年1月18日出生，汉族，住天津市北辰区。原告天津银泰家居装饰材料市场管理有限公司（以下简称“银泰公司”）与被告张金昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银泰公司的委托诉讼代理人安莹到庭参加诉讼。被告张金昌经依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。银泰公司向本院提出诉讼请求：一、判令张金昌交纳所欠商铺物业费43740元；二、判令张金昌交纳违约金8748元；三、判令张金昌支付自商铺租赁合同到期之日起至腾房之日止按物业费标准计算的占有使用费；四、判令张金昌腾房；五、诉讼费由张金昌承担。事实及理由：银泰公司、张金昌签订了两份商铺租赁合同，合同约定张金昌承租银泰公司坐落于天津市北辰区京津公路南仓302号天津银泰家居装饰广场内A座C218,C219商铺，面积62.77平方米，用于经营门窗项目。合同一的期限自2016年7月26日至2017年10月31日，物业费按照1元每天每平方米收取，合同期内物业费为29063元；合同二的期限自2017年11月1日至2018年12月31日，物业费按照1元每天每平方米收取，合同期内物业费为26740元。以上两份合同期内共计物业费55803元，张金昌分别在2016年11月9日交纳2946元，2017年8月20日交纳5000元，2018年3月4日交纳4117元，尚欠物业费43740元。以上《商铺租赁合同》第4条约定如逾期拖欠不交，每天应缴3%的违约金。按照《商铺租赁合同》规定需要支付银泰公司违约金43740元＊3%＊天数（计算截止至判决生效之日）。由于张金昌欠费时间较长，按照合同约定违约金（按天计算）数额较大，故考虑实际情况本着就低不就高的原则，银泰公司按照欠费的20%收取违约金，应为43740元＊20%=8748元。银泰公司多次催其交纳商铺物业费，张金昌一直以各种原因拒交，后张金昌开始无故不经营，但张金昌物品一直摆放在承租的商铺内。银泰公司多次联系张金昌清理商铺并交纳欠费，张金昌一直置之不理。由于张金昌长期占压该商铺，造成银泰公司不能继续出租该商铺，故要求张金昌支付自商铺租赁合同到期之日起至法院判决腾房之日止交纳相当于物业费的占有使用费。综上，双方在平等自愿的基础上签订了商铺租赁合同，银泰公司依约履行了合同义务，即享有合同约定的权利。张金昌在履行合同中违反了诚实信用原则，无故拖欠物业费构成违约，侵害了银泰公司合法权益。故诉请依法判决支持银泰公司的请求。张金昌未到庭参加诉讼，也未提交证据及答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证。对银泰公司提交的证据1．商铺租赁合同，证据2.2018年7月5日催缴通知，证据3.2018年11月30日催缴通知，证据4.2018年12月28日催缴通知，证据5．商铺租赁合同到期通知，证据6．商铺占压通知，证据7．短信，证据8．收据，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，形成一个完整的证据链且相互印证，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：银泰公司原企业名称为“天津汽车桥有限公司”，于2014年11月12日变更为现名称；天津汽车桥有限公司于2010年1月6日取得房地产权证（房地证津字第**），不动产面积为94934.4平方米，坐落于天津市北辰区京津公路东南仓道南。银泰公司与张金昌于2016年11月6日签订了商铺租赁合同，甲方为银泰公司，乙方为张金昌，合同约定张金昌承租银泰公司坐落于天津市北辰区京津公路南仓天津银泰家居装饰广场内的A座C218,C219商铺，面积为：62.77平方米，用于经营乔居门窗项目。合同期限为自2016年7月26日至2017年10月31日，期内物业费为29063元。双方于2017年8月14日签订了商铺租赁合同，甲方为银泰公司，乙方为张金昌，合同约定张金昌承租银泰公司坐落于天津市北辰区京津公路南仓天津银泰家居装饰广场内的A座C218,C219商铺，面积为：62.77平方米，用于经营乔居门窗项目。合同期限为自2017年11月1日至2018年12月31日，期内物业费为26740元。上述合同中的第二条4款约定，“如逾期拖欠不交，甲方将按应缴费用数额的3%（每天）的标准，向乙方收取违约金”。张金昌在2016年11月9日向银泰公司交纳了物业费2946元，2017年8月20日交纳了5000元，2018年3月4日交纳了4117元。2018年12月31日，银泰公司向张金昌商铺张贴《租赁合同到期通知》，之后双方未签定、续签商铺租赁合同。2019年2月28日，银泰公司向张金昌商铺张贴《商铺占压通知》并短信通知张金昌，张金昌至今未将涉案商铺腾空、返还银泰公司。庭审中，银泰公司称，涉案商铺是张金昌2015年承租的，当时张金昌交纳了保证金5000元，本案的两份合同是续签合同。本院认为，本案的争议焦点为：1．张金昌是否应给付银泰公司商铺物业费；2．张金昌是否应给付银泰公司违约金；3．张金昌是否应将承租商铺腾空返还银泰公司；4．张金昌是否应给付银泰公司自商铺租赁合同到期之日起至腾房之日止的占有使用费。关于争议焦点1，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且已实际履行，该合同合法有效，受法律保护。银泰公司依约履行了合同义务，但张金昌未能依约支付租赁合同中约定的租金即物业费。故张金昌应依照合同约定支付银泰公司未交纳的物业费，扣除已交纳的数额和保证金，张金昌应交纳的物业费数额为38740元。关于争议焦点2，张金昌未能依约支付租赁合同中约定的物业费，违反了合同条款，系违约行为，应依照合同约定承相应担民事责任。关于违约金的计算，合同中约定的应缴费用数额的3%（每天）的标准所得数额过高，银泰公司主张按照欠费的20%收取违约金8748元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故银泰公司主张违约金8748元于法有据，本院予以支持。关于争议焦点3，2018年12月31日合同二到期后，双方未签订续租合同，张金昌无故将其物品滞留在承租商铺内，银泰公司作为出租人有权要求张金昌腾空并返还承租商铺，故对于银泰公司要求张金昌腾空商铺的诉讼请求，本院依法支持。关于争议焦点4，2018年12月31日合同二到期后，张金昌实际占用商铺应交纳相应的费用。银泰公司按原物业费标准即1元每天每平方米计算并不违反法律规定，亦符合本案实际情况，本院依法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张金昌于本判决生效后五日内将租赁的天津银泰家居装饰广场内A座C218,C219商铺腾空并返还原告天津银泰家居装饰材料市场管理有限公司；二、被告张金昌于本判决生效后五日内向原告天津银泰家居装饰材料市场管理有限公司支付物业费38740元及违约金8748元；三、被告张金昌于本判决生效后五日内向原告天津银泰家居装饰材料市场管理有限公司支付天津银泰家居装饰广场内A座C218,C219商铺的占有使用费（自2019年1月1日计算到该商铺返还之日止，按62.77平方米每天每平方米1元计算）；四、驳回原告天津银泰家居装饰材料市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取556元，由被告张金昌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王晓宇二〇一九年五月九日书记员  田祥君附：本裁判文书所依据法律文书具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。