河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1017号上诉人（原审被告）：河北博宏房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥**槐安西路**乐橙广场****。法定代表人：李芹玲，总经理。委托诉讼代理人：杨泽岳，河北顺成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于广帅，男，1975年10月2日出生，汉族，住衡水市桃城区。被上诉人（原审原告）：黄世艳，女，1975年7月26日出生，汉族，住址同上。上诉人河北博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）因与被上诉人于广帅、黄世艳商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担逾期交房违约金2万元；2.本案一审、二审诉讼费用由上诉人与被上诉人分担。事实与理由：一审中于广帅、黄世艳认可直到2016年4月份才交纳了部分现款并向银行申请贷款17万元的事实，这比预约合同约定的交款时间拖延了27个月。根据行业惯例，买方应在卖方取得预售许可证1个月内办下银行贷款，如买方付款逾期，卖方交房的期限可顺延，即便按合同约定的期限卖方构成逾期交房，也应减少其应承担的违约金。根据被上诉人逾期付款时间与金额计算，上诉人认为应减少逾期交房违约金2万元。于广帅、黄世艳答辩称：上诉人主张的行业惯例与法律规定相左，法律明文规定开发商在未取得商品房预售许可证的情况下不得进行销售，上诉人所说的逾期交款27个月不知从何说起，其认为应减少逾期交房违约金2万元更是没有法律依据。我方按照商品房买卖合同约定按期交纳购房款，请求判令上诉人继续履行合同约定的交房义务，并支付违约金至实际交房之日。于广帅、黄世艳向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告支付原告逾期交房违约金（暂计算至2018年10月9日，全部违约金应计算至实际交付房屋之日止）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月19日，原、被告签定《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于衡水市××街××号“在水一方”东区9号楼1单元801室房产一套，房款总计577398元；原告首付60%计349659元，公积金贷款30%计17万元，其余10%计57739元待配套设施全部竣工经有买受人代表参加验收并确认合格后收取；被告于2016年6月30日前将具备综合验收合格条件的房屋交付原告，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告交付407398元购房款后，被告于2016年4月19日为原告出具发票，剩余购房款总计17万元于2016年5月24日通过银行贷款支付给被告。一审法院认为，原、被告之间于2016年4月19日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行义务。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前交付房屋，但被告未能履行交房的义务，已属违约，依法应当承担违约责任。故二原告要求被告支付违约金的主张，与法相符，与约定相合，予以支持。被告称因原告存在迟延履行给付购房款行为，其有权行使先履行抗辩权将交房期限顺延，但双方并未就当事人合同义务约定履行顺序，被告主张无事实及法律依据，不予确认。此外，依据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。被告提交的“衡水市建设工程质量监督站关于加强建筑工程冬季施工、扬尘治理的通知”载明“自2014年1月9日起，全市建设工程项目一律停工”、“1月15日前一律不得开工”等内容。提交的关于“迎接马拉松，创办国际赛事”启动最高一级应急减排措施的紧急通知载明“为保障赛事质量，市政府决定自9月24日12时至9月26日18时”、“全市所有建筑工地全部停工”等内容，上述事实均不能构成不可抗力因素中不可预见性的有效证据，且被告并未提供其在发生之日起30日内告知买受人的相关证据，对其以此要求交房日期顺延的主张不予确认。2016年6月30日系合同约定的交房日期，二原告已于该日期前付清房款，故违约金应以总房款577398元为基数，按日万分之一，从2016年7月1日起计算。被告称其已于2017年12月6日通知原告收房，但未能提交涉案房屋已依约具备综合验收合格条件的相关证据，则违约金应计算至庭审辩论终结之日即2018年12月18日。违约天数共计900日，违约金为51966元。因双方并未就继续履行涉案商品房销售合同存在异议，对原告要求被告继续履行合同约定的交房义务的主张予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告河北博宏房地产开发有限公司继续履行与原告于广帅、黄世艳于2016年4月19日签定的《商品房买卖合同》约定的交房义务；二、被告河北博宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告于广帅、黄世艳自2016年7月1日至2018年12月18日的逾期交房违约金51966元。案件受理费简易程序审理减半收取为500元，由被告河北博宏房地产开发有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2013年6月23日，博宏公司（甲方）与于广帅（乙方）签订一份“在水一方·颂荷确认单”，主要约定：乙方交纳定金1万元，五日内于2013年6月27日前交委托承建款首付240805元，同时交清所需贷款资料，余额34万元办理银行贷款，并在接到通知后三日内与甲方指定银行签订贷款合同；甲方如未按时间规定交房（不可抗力因素除外）交房，须支付房款的日万分之一违约金；乙方若未按规定时间付款，须交付房款的日万分之一的违约金，若超过10日后仍未付款，甲方有权扣除定金，并将房屋另行出售；甲乙双方签订《商品房买卖销（预）售合同》后，本协议自动终止。该确认单未约定交房时间。博宏公司于2013年12月11日取得在水一方东区9号楼的商品房预售许可证。本院认为，虽然博宏公司与于广帅2013年6月23日签订的“在水一方·颂荷确认单”约定于广帅在2013年6月27日前交委托承建款首付240805元，并在接到博宏公司通知后3日内与指定银行签订贷款合同，但博宏公司与于广帅、黄世艳2016年4月19日签订的《商品房买卖合同》对交款方式和交款期限进行了变更，于广帅、黄世艳按照《商品房买卖合同》约定的期限交纳了首付款，并办理了按揭贷款，其不存在逾期交付购房款的违约行为。博宏公司未按《商品房买卖合同》约定的时间向于广帅、黄世艳交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。一审判决根据合同约定的违约金计算方式，判令博宏公司支付于广帅、黄世艳逾期交房违约金51966元并无不妥。综上所述，博宏公司要求减少逾期交房违约金2万元无事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人河北博宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李希平审判员  倪庆华审判员  李春蕾二〇一九年五月二十九日书记员  孙华晨