贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1897号 上诉人（原审原告）：马永洪，男，汉族，1945年10月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：谢福英，女，汉族，1958年7月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二上诉人委托诉讼代理人：孙兰、潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静、侯飞（实习），北京德恒律师事务所律师。 上诉人马永洪、谢福英与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7004号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人马永洪、谢福英上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判招商公司支付马永洪、谢福英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以马永洪、谢福英已付购房款270，235．00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年12月20日止），依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由招商公司承担。 事实和理由：一、原审以招商公司取得涉案商品房《房屋交易确认单》认定招商公司已履行完毕其合同约定的交付义务属于认定事实错误。二、招商公司未提供证据证明其已经尽到通知义务，故上诉人要求招商公司支付逾期办证违约金的诉讼请求应予支持。上诉人认为，自开庭之日才能视为招商公司履行了告知义务。按合同约定或法律规定主张的违约金计算期限为2016年10月1日至2018年12月20日止，依法应得到支持。 上诉人招商公司上诉请求：撤销一审判决，驳回马永洪、谢福英一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由马永洪、谢福英承担。 事实和理由：一、一审判决认定双方之间存在委托办证关系及上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为属认定事实错误。上诉人于2015年12月16日已邮寄马永洪、谢福英《入伙通知书》后附《招商花园城代收费用标准及明细》告知了马永洪、谢福英办理房产证的房屋收费标准及明细，包括办理收房时须带的资料。上诉人于2016年1月13日获得商品房备案证明书，上诉人已获得初始登记，无需将相关文书实际交付给马永洪、谢福英，而是由马永洪、谢福英交付给上诉人后由上诉人协助代缴及递交。二、一审法院未认定上诉人提供的邮政快递单否定上诉人已经履行了通知义务与事实及常理不符。三、马永洪、谢福英没有能够取得房屋所有权证书的原因系毕节地区实现统一的不动产登记政策及马永洪、谢福英不配合及不关心所导致，不是上诉人的原因。四、一审判决将行政机关的行政行为强加给上诉人错误。五、一审判决适用法律错误，不顾及合同约定及马永洪、谢福英逾期收房及交纳税费的违约行为，且认定的违约金过高。 原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币270,235.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计人民币10,000.00元);3.本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2014年9月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ1224），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房,房号：E4-20-5；建筑面积77.12平方米，套内建筑面积60.16平方米；该商品房总价款为270,235.00元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款90,235.00元，余款180,000.00元以银行按揭支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款270,235.00元；2015年12月23日，被告向原告交付涉案房屋。2015年12月23日，被告向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用；2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属的E4幢的商品房备案证明书。2017年1月2日，被告将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年1月20日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，一审法院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E4幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已尽到告知原告的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，有合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年9月30日前，故应从2016年10月1日开始起算违约时间，如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告已经取得办理商品房转移登记条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务,被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告，但被告提交的《房屋交易（转让类）确认单》，能证明被告已于2017年1月20日将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门，已履行完毕其合同约定的交付义务。故原告主张的违约金计算期限为：2016年10月1日起至2017年1月20日止；关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额270,235.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额270,235.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2017年1月20日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告马永洪、谢福英交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告马永洪、谢福英办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马永洪、谢福英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款270,235.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2017年1月20日止）； 三、驳回原告马永洪、谢福英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审中，上诉人提交的邮局证明不属于二审新证据,与本案基本事实无关,不予采纳。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审争议的焦点：招商公司应否承担逾期办证违约金,计算违约金的截止日期如何认定。 本院认为：本案中,双方《商品房买卖合同》约定办理涉案房屋转移登记的时间为2016年9月30日前,上诉人取得《房屋交易（转让类）确认单》反映其已于2017年1月20日将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，招商公司未能在合同约定时间办理涉案房屋转移登记手续,构成违约,一审法院据此判决上诉人承担逾期办证违约金，以已付购房款总额270,235.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2017年1月20日止依法有据，本院予以维持。 上诉人马永洪、谢福英上诉认为涉案逾期办证违约金计算的截止日期应为2018年12月20日的主张依据不足，本院不予采纳。上诉人招商公司上诉认为其不应承担办证义务及逾期办证违约金责任的主张不能成立，与双方合同约定及上述法律规定不符，本院不予采纳。 综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人马永洪、谢福英负担50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年五月三十一日 书记员 邱诗韵