北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初24889号原告：北京育新物业管理公司，住所地北京市海淀区西三旗育新花园**。法定代表人：陈泰，总经理。委托诉讼代理人：于寒，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：于小刚，北京市百瑞律师事务所律师。被告：赵映，女，1967年10月27日出生，满族，住北京市朝阳区。原告北京育新物业管理公司（以下简称原告）与被告赵映（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于寒，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2011年1月1日至2018年2月28日期间的物业费22437.4元、2011年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费30437.4元、2011年1月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费210元，以上共计53084.8元；2、判令被告支付原告2010年1月31日至2018年4月22日期间代缴的冷水费2858.88元、2010年1月31日至2018年4月22日期间代缴的热水费3768元、2010年1月31日至2018年3月9日期间代缴的电费10736元，以上共计17362.88元；3、判令被告支付原告滞纳金24489.33元。事实和理由：原告系北京市朝阳区芍药居20号吉利家园项目（以下称该项目）的物业管理公司，被告是该项目2号楼***房屋的所有权人，双方签订《吉利家园前期物业管理服务协议》，原告依约向被告提供了物业服务、供暖服务、代收代缴水电费等服务，被告自2011年起未向原告交纳物业费、供暖费等费用，原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，关于物业费，原告并未向我主张交纳，且原告的服务存在瑕疵，小区环境脏乱，我入住小区15年了，原告都没有给我分配过车位，我认为是原告打击报复，物业费金额认可，但我认为原告应该给我减免6年的物业费，其中对我进行打击报复，把我的个人信息张贴到小区的公共栏里减免1年，未给我分配车位给我造成精神损害减免1年，2010年至2012年没有提供物业服务减免2年，由于没有车位造成我在小区外停车产生罚款减免3年；第二，关于水费、电费，原告的计算标准与此前双方签订的服务合同中约定的标准不一致，且冷水表、热水表均在我的家中，原告并未入户查表，故对原告主张的表数不认可，冷水费认可自2010年1月31日至2017年5月16日共计2976元，热水费认可自2010年1月31日至2017年5月16日表数233吨共计1864元，电费认可2010年1月31日至2017年5月16日为4800.6元，2017年5月17日至2018年2月28日为1049度共计534.99元，2018年2月28日原告撤出小区，此后的费用不同意交纳；第三，关于供暖费，认可2010年至2016年的26089.2元，2017年度的我已经向新物业公司交纳；第四，关于垃圾清运费，同意支付；第五，关于滞纳金，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系北京市朝阳区芍药居*****房屋（以下称涉案房屋）的所有权人，涉案房屋的建筑面积为144.94平方米。2002年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《吉利家园前期物业管理服务协议》，该协议约定：涉案房屋的建筑面积144.94平方米，物业费单价为每月每平方米1.8元，物业管理费按月交纳；生活垃圾清运费每年每户30元；代收代缴费：水按实际使用数量每吨2元，气按实际使用数量每立方米1.4元，电按实际使用数量每度0.41元（含公共部位用电）；热水按实际使用量每吨8元；供暖每采暖季每建筑平方米28元；代收代缴费，受有关部门或单位的委托，乙方提供水费、电费、天然气费、网络使用费等代收代缴收费服务（收费标准执行政府规定），住户每月与物业管理服务费同时交付管理处，管理处统一上交有关单位；违约责任，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金；本协议自签字之日起生效。协议中部分内容有手写改动，水费改为每吨2.5元，气费改为每立方米1.7元，电费改为每度0.44元，供暖费改为每采暖季每建筑平方米30元。被告对协议中手写改动部分内容不予认可。原告提交其与北京中某房地产开发有限公司（以下称中某公司）签订的《吉利家园物业管理委托合同》，证明其受开发商委托为涉案房屋所在小区提供物业服务。经查，涉案房屋所在小区的物业服务企业已变更为北京德某物业管理有限公司（以下称德某公司），原告于2018年2月28日撤出，不再为该小区提供物业服务；2017年10月原告与德某公司交接了涉案房屋所在小区的供暖工作，此后的供暖费由德某公司负责收取。被告自2011年1月1日至2018年2月28日未向原告交纳物业服务费，金额共计22436.71元。被告对欠缴总额表示认可，但认为原告的服务存在瑕疵，应为被告减免6年的费用。被告自2011年1月1日至2017年12月31日未向原告交纳垃圾清运费，金额共计210元。被告对欠缴总额表示认可。被告自2011年11月15日至2017年3月15日未向原告交纳供暖费，6个供暖季的供暖费共计26089.2元。被告对欠缴总额表示认可。原告认可2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费由德某公司向被告收取。2018年4月22日，原告工作人员到涉案房屋入户查表，冷水表计数为370吨，热水表计数为297吨，电表计数为22360度。被告对冷水表、热水表、电表数表示认可。经查，2004年11月8日北京市发展和改革委员会印发京发改【2004】2369号《北京市发展和改革委员会关于转发国家发展改革委调整北京市居民生活用电价格文件的通知》，规定：北京市居民生活用电价格每千万时上调0.04元，每千万时由0.44元调整为0.48元。2009年11月18日国家发展改革委员会印发发改价格【2009】2919号《国家发展改革委关于调整华北电网电价的通知》，规定：居民生活用电不满1千伏每千瓦时0.4883元。2012年6月15日北京市发展和改革委员会印发京发改【2012】831号《北京市发展和改革委员会关于北京市居民生活用电试行阶段电价的通知》，规定：本市未实行“一户一表”的合表居民用户和执行居民电价的非居民用户（如学校、社区居委会、社会福利机构等），暂不执行居民阶梯电价，电价水平统一提高0.022元/千瓦时，自2012年7月1日起执行。被告自2010年1月31日至2018年4月22日未向原告给付原告为其代缴的电费。原告提交缴费通知单，证明2010年1月31日至2012年7月1日，涉案房屋用电量上读数为11624、新读数为15122，用电量为3498度，按照每度0.4883元计算为1708.07元；2012年7月2日至2017年5月16日，涉案房屋用电量上读数为15122、新读数为21182，用电量为6060度，按照每度0.5103元计算为3092.42元；2017年5月17日至2018年4月24日，涉案房屋用电量上读数为21182、新读数为22360，用电量为1178度，按照每度0.5103元计算为601.13元；以上共计5401.62元。被告认可2010年1月31日至2017年5月16日期间的电费数额，对2017年5月17日至2018年4月24日期间的电费数额不予认可，称原告于2018年2月28日已经撤出涉案房屋所在的小区，此后的电费由德某公司为被告代缴，原告无权向被告主张，而2017年5月17日至2018年2月28日涉案房屋的实际用电量为1049度，按照每度0.51元计算为534.99元。另查，2004年4月28日北京市发展和改革委员会印发京发改【2014】865号《北京市发展和改革委员会关于北京市居民用水实行阶梯水价的通知》，规定：按年度用水量计算，将居民家庭全年用水量划分为三挡，水价分档递增，第一阶段用水量不超过180立方米，水价为每立方米5元，自2014年5月1日起执行。被告自2010年1月31日至2018年4月22日未向原告给付原告为其代缴的冷水费。原告提交缴费通知单，证明2010年1月31日至2013年7月14日，涉案房屋冷水用量上读数为703、新读数为1077，用水量为374吨，按照每吨4元计算为1496元；2013年7月15日至2017年5月16日，涉案房屋冷水用量上读数为0、新读数为296，用水量为296吨，按照每吨5元计算为1480元；2017年5月17日至2018年4月24日，涉案房屋冷水用量上读数为296、新读数为370，用水量为74吨，按照每吨5元计算为370元；以上共计3346元。原告称，2013年7月15日涉案房屋所在小区更换水表，被告家中水表计数清零，截止2018年4月22日原告到被告家中查表时水表计数为370吨；2014年5月北京市统一将水费由4元调整到5元，原告提前张贴了通知，告知业主家中留人配合查表，由于被告并不配合致使原告未能入户，被告亦未主动向原告申报表数，造成水价调整前后被告家中的表数不清，故原告统一按照每吨5元的价格，计算2013年7月15日之后的水费。被告自2010年1月31日至2018年4月22日未向原告给付原告为其代缴的热水费。原告提交缴费通知单，证明2010年1月31日至2013年7月14日，涉案房屋热水用量上读数为9、新读数为183，用水量为174吨，按照每吨8元计算为1392元；2013年7月15日至2017年5月16日，涉案房屋热水用量上读数为0、新读数为242，用水量为242吨，按照每吨8元计算为1936元；2017年5月17日至2018年4月24日，涉案房屋热水用量上读数为242、新读数为297，用水量为55吨，按照每吨8元计算为440元；共计3768元。原告称2013年7月15日为涉案房屋更换了热水表，被告家中热水表计数清零。被告认可热水费单价为每吨8元，不认可涉案房屋更换了热水表，并提交原告于2017年9月18日制作的缴费通知单，证明2010年1月31日至2017年5月16日期间涉案房屋热水用量为233吨，通知单显示上读数为9、新读数为242，热水用量为416吨。另，原告称就涉案房屋冷水费、热水费、电费的代缴问题与德某公司进行了协商，并确定了交接方案，确定涉案房屋冷水表底数为360吨、热水表底数为266吨，电表底数为22360度，此前所产生的费用由原告负责收取，此后的费用由德某公司负责收取。本院认为：关于物业费，原告作为涉案房屋所在小区的物业服务提供单位，与被告间形成了事实上的物业服务合同关系。被告作为涉案房屋的业主和物业使用人，应履行向原告交纳物业管理费的义务。被告辩称原告未向其分配机动车停车位故未交纳物业管理费，但以上理由并不足以对抗其应当按时交纳物业费的义务。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求本院予以支持，但原告的计算数额有误，本院予以调整。关于垃圾清运费，被告认可原告主张的金额，本院对此不持异议。关于供暖费，被告同意向原告交纳2011年11月15日至2017年3月15日期间六个供暖季度的供暖费，对于2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费，其主张由德某公司收取，原告表示认可，本院对此不持异议。关于电费、冷水费、热水费，原被告双方对欠费的起始时间和表底数均无异议，但对交费截止时间争议较大。2018年2月28日原告撤出涉案房屋所在小区，原被告双方并未对涉案房屋内电表、冷水表、热水表计数进行确认。此后原告与德某公司就物业工作进行了交接，关于涉案房屋电费、冷水费、热水费的收取问题，双方协商后确认电表数22360度、冷水表数360吨、热水表数266吨之前的费用由原告负责收取，此后的费用由德某公司负责收取。考虑到电费、冷水费、热水费仅为物业公司代收代缴，具体哪家公司代为操作，并未对被告的权益造成侵害，既然原告与德某公司已经进行了明确约定，本院认为以该截止数据计算电费、冷水费、热水费为宜。电费，被告对电费单价无异议，2010年1月31日至2012年7月1日，上读数为11624度，新读数为15122度，用电量为3498度，电费单价每度0.4883元；2012年7月2日至原告与德某公司交接，上读数为15122度，新读数为22360度，用电量为7238度，电费单价为每度0.5103元；分段计算后，电费共计5401.62元。冷水费，根据原告提交的相关文件，可以证明冷水费单价于2014年5月1日由4元上调至5元的事实，但由于水费单价调整前后涉案房屋水表底数不清，造成原被告双方对交费金额产生异议。其中2010年1月31日至2013年7月14日旧冷水表上读数为703吨，新读数为1077吨，用水量为374吨，单价为每吨4元，冷水费1496元，双方均表示认可。2013年7月15日冷水表更换后读数清零，自此至2018年4月22日，亦即双方确认新表用水量当日新读数为370吨，据此计算涉案房屋的日均用水量约为0.2124吨，按照该标准计算2013年7月15日至2014年4月30日涉案房屋的冷水用量约为61.38吨，冷水费约为245.53元，2014年5月1日至原告与德某公司交接时冷水用量约为298.62吨，冷水费约为1493.08元，以上三阶段水费合计约为3234.61元，现原告主张被告支付水费2858.88元，未超过该数额，本院对此不持异议。热水费，被告对热水费单价无异议，对用水总量存在异议。从被告提交的交费通知单可以看出，虽然2010年1月31日至2017年5月16日热水表的上读数为9吨，新读数为242吨，但在用水量栏显示为416吨，与原告提交的交费通知单上该期间的用水总量能够相互印证，可以认定在此期间涉案房屋更换了热水表，热水总量应累计计算。自2010年1月31日至原告与德某公司交接，涉案房屋的用水总量为440吨，单价为每吨8元，热水费共计3520元。关于违约金，考虑到物业服务合同特点，原告未及时通过诉讼方式主张权利，造成应缴费用的拖欠及违约金的不断积累，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵映于本判决生效后七日内向原告北京育新物业管理公司交纳二○一一年一月一日至二○一八年二月二十八日的物业费二万二千四百三十六元七角一分、二○一一年十一月十五日至二○一七年三月十五日的供暖费二万六千零八十九元二角、二○一一年一月一日至二○一七年十二月三十一日的垃圾清运费二百一十元，以上共计四万八千七百三十五元九角一分；二、被告赵映于本判决生效后七日内向原告北京育新物业管理公司交纳电费五千四百零一元六角二分、冷水费二千八百五十八元八角八分、热水费三千五百二十元，以上共计一万一千七百八十元五角；三、驳回原告北京育新物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2173元，由原告北京育新物业管理公司负担860元（已交纳），由被告赵映负担1313元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 娜人民陪审员  邢卫东人民陪审员  王胜太二〇一九年五月二十九日法官 助理  孙雪婷书 记 员  刘 媛