广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终737号上诉人（原审被告）：马正东，男，土家族，1983年7月16日出生，住址：重庆市石柱县，委托诉讼代理人：宋刚，男，汉族，1970年11月15日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，被上诉人（原审原告）：惠州市百合物业管理有限公司，住所：广东省惠州市江**小区盛丰商务大厦**。法定代表人：范景红，总经理。委托代理人：郭荣清，广东直信律师事务所律师。委托代理人：谢斯雅，广东直信律师事务所实习律师。上诉人马正东因与被上诉人惠州市百合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初11056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马正东上诉请求：一、请求二审法院查明本案事实，依法撤销(2018)粤1302民初11056号民事判决，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的所有诉讼请求。二、请求判决一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：对惠城区人民法院判决，双方已形成物业管理服务合同关系。惠阳区人民法院已作出判决终止双方物业服务合同，因未生效，不能作为定案依据及电费公摊、水泵维修费用提出异议：因百合物业管理有限公司2007年5月1日签订前期物业服务合同里有广东中核惠原工程有限公司、惠州怀园物业管理有限公司，一个是开发商，一个是物业管理有限公司，同时出现作为代表在甲方，根据《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托他人。”而在事实物业管理中，惠景豪苑小区所有物业管理全部由惠州市百合物业一家管理。根据前期物业服务合同，三方盖有印章，证明广东中核惠原工程有限公司、惠州怀园物业管理有限公司跟百合物业管理有限公司签订的物业服务合同系将所有物业管理转给了百合物业服务管理有限公司，违反了《物业管理条例》第三十九条，甲方法定代表法人工商注册法人不是张立东。依据百合物业服务管理有限公司和广东中核惠原工程有限公司、惠州怀园物业管理有限公司前期物业服务合同第九章其它事项第三十四条，明确了服务合同的期限，2007年5月1日起至2012年4月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交业主委员会，第三十九条：本合同的附件为本合同不可分割的组成部分与本合同具有相同法律效力。依据甲方中核惠原工程有限公司跟百合物业服务管理有限公司签订的前期物业服务合同（注：没有惠州怀园物业管理有限公司），物业服务协议中的约定第二十一条，甲乙双方责任第二项，本协议第一、四、七、九、十、十一、十二、十四、十五、十七、十八、二十条约定的内容与甲方与管理公司签订的前期物业服务合同约定一致，并监督物业管理公司负责履行，在本合同中明确了物业服务标准质量（物业服务项目明细表里注明了服务内容和质量标准）。在原诉讼提供证据及答辩状中，本业委会法人代表宋刚及成员有权维护本小区全体业主的利益，惠城区人民法院未采纳严重损害本小区全体业主的利益。百合物业无合同在小区收费。在本小区内召开业主大会时，业主双过半表决同意解聘百合物业公司，该公司理应按业主的表决撤出本小区，而该物业公司强制收取业主(国家规定撤销物业管理公司)所谓的物业管理费，惠州市百合物业以强欺弱，霸占小区，无耐之下，业委会代表业主对百合物业公司的霸占行为向惠阳区人民法院提起了诉讼，要求其于2017年7月1日撤出小区。惠阳区人民法院判决其于2017年7月1日撤出小区。百合物业诉讼惠景豪苑有服务合同也被法院驳回。惠州市人民法院不应因该判决未生效作为依据判决。理应为惠景豪苑全体业主利益考虑，从最低的2017年7月1日之前的事项中作出判决。物业公司把多年没运行的电梯的电费也计入电费费用，而且该公司在公摊电费中赢取了业主的利益，在一审中提供的图片中，物业公司在裸露的地下室所抄写的电费没有业委会监督，物业地下室的电表都是坏的，物业是估计抄的表度数，(物业不配合查实)这样的公摊电费不能让业主信服。物业不知有没有维修水泵，没有人看到，也没发票，而且水泵房被火烧的设备，至今没修复。一审中上诉人所提供的图片证明百合物业不履行服务合同、不作为损害了业主的利益。安保人员上班睡觉。本小区业主双过半同意业主自治，不需要百合物业在本小区进行管理。百合物业霸占小区，强夺业主管理费，本身就是违法的，本业委会在业主双过半解聘百合物业时，已发函给百合物业，要求百合物业撤出小区的函件，同时也告知了政府部门，百合物业在本小区不存在实际服务的条件，是霸占，是抢夺，本业委会对百合物业的行为也发函给了政府各级部门。现请求中院以全体844名业主的利益考虑重新判决。因此，为维护上诉人的合法权益，上诉人特依据中华人民共和国民事诉讼法规定向贵院提起上诉，恳请贵院依法予以改判。补充：经过法院判决，被上诉人已被解聘。合同到期，被上诉人应撤出小区，但其工作人员一直没有退场，一直霸占在小区。因为一个私营企业，自负盈亏是市场的订立，它不能以事实存在的为理由，而且业委会已告知全体业主，从2017年7月1日不再交纳物业管理费。被上诉人向惠阳区法院提起的诉讼，惠阳法院驳回了。不服的话又向中院提出诉讼，又被中院驳回了。被上诉人应在2017年7月1日撤出小区，在此之前收费属霸占行为，上诉人是不会交这些费用的。惠州市百合物业管理有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。（一）广东中核惠原工程有限公司(以下简称“中核公司”)与答辩人签订的《前期物业管理服务合同》、与被答辩人签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同、协议合法有效。《前期物业管理服务合同》未对合同期满后中核公司与答辩人未达成协议延期或新聘物业公司的情形及《前期物业服务协议》未对答辩人未与业委会签订合同的情形作出明确的约定。（二）根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案前期物业服务合同期满后，业主大会为作出选聘或者续聘，答辩人一直为涉案小区提供物业服务，且被答辩人已经实际享受了答辩人提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被答辩人应当向答辩人缴纳物业管理费及其他费用至答辩人撤场之日。（三）答辩人已多次通过系统发催费通知短信、发律师函等方式要求被答辩人履行所欠的上述费用，但被答辩人仍不履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，故被答辩人向答辩人偿还所拖欠的上述费用有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、被答辩人的上诉理由与事实不符，没有法律依据，应当予以驳回。（一）被答辩人称惠州怀园物业管理有限公司(以下简称“怀园物业”)将涉案小区的全部物业管理委托给答辩人违反了《物业管理条例》第三十九条的规定，该辩称与明显与事实不符。本案的物业服务关系并不存在由中核公司选聘怀园物业为物业服务企业，怀园物业再将涉案小区的全部物业管理委托给答辩人的情形。《前期物业管理服务合同》及《前期物业服务协议》明确约定选聘答辩人为涉案小区提供前期物业管理服务，根据《物业管理条例》第二十—条的规定，答辩人是中核公司直接合法选聘的前期物业服务公司，并无被答辩人所称的怀园物业与答辩人之间存在委托关系的情形。（二）被答辩人称其与答辩人的物业服务关系已在2012年4月30日终止，没有事实和法律依据。中核公司与答辩人签订的《前期物业管理服务合同》期满后，业主大会并未作出选聘或者续聘的决定，根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，答辩人继续提供物业服务，双方的物业服务合同应当自动延续，被答辩人应当支付管理费及其他费用至撤场之日。（三）被答辩人以答辩人无合同在小区收费抗辩不缴纳物业管理费及其他费用，于法无据。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第7点规定，物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予以支持。即使答辩人与被答辩人在2012年4月30日之后未签订书面物业服务合同关系，但被答辩人己实际接受了服务，双方之间存在事实物业服务合同关系，被答辩人应当支付物业管理费及其他费用。（四）被答辩人辩称无须缴纳共用电费与水泵维修费，理由不充分，应当予以驳回。根据《广东省物业管理条例》第四十九条的规定，共用场地、共用设施设备产生的水电由物业服务企业按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。本案被答辩人的共用电费与水泵维修费应按照《前期物业管理服务合同》第六条、《前期物业服务协议》第十一条、第十七条的约定同时结合答辩人提交的水电费发票分摊支付。因此，答辩人收取被答辩人垫付的共用水电费用及维修费用有事实和法律依据。基于以上事实和理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，故被答辩人的上诉理由不成。答辩人恳请二审法院在审理后，驳回被答辩人的诉讼请求，依法维持原判。惠州市百合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的物业管理费1265.60元、水费717.90元、公用照明费346.50元、水泵维修分摊费22.30元、违约金431.80元，合计2784.10元（自2016年07月计算至2017年12月，以后实际发生费用另行计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告与惠州市惠阳区豪苑小区的开发商广东中核惠原工程有限公司签订《前期物业服务协议》，2007年5月24日，广东中核惠原工程有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积1元/月?平方米的标准每月10日前向原告交纳；物业管理区域内共用水、电费用由原告代收代交，原告按每月实际发生费用合理分摊公告后收取，业主或物业使用人于每月10日前向原告交纳共用水、电分摊费等；该合同于2012年4月30日到期。2016年6月6日惠州市惠阳区惠景豪苑小区经召开业主大会选举成立业主委员会并于2016年7月8日在惠州市惠阳区房产管理局物业管理所备案。原告与惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会曾签署落款日期为2016年8月22日的《公示》（并附落款处加盖原告与惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会公章的空白《物业管理服务委托合同》），主要内容为惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会代表小区业主在与原告签订《物业服务合同》前就该合同内容向小区业主进行公示，公示期限为2016年8月22日至2016年8月31日。该《公示》原告落款处印有惠州市百合物业管理有限公司惠景豪苑物业管理处、联系人朱永伟及其联系电话等字样并加盖有原告的公章；惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会落款处印有惠景豪苑业主委员会、联系人宋刚、咨询电话及手写“此公示只作百合物业公司公示材料用不作最终合同签订的决定”等字样，并加盖有惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会的公章。公示期满后双方未另行签订物业服务合同。该《公示》所附的《物业管理服务委托合同》中，载明管理服务期限5年，自2016年至2021年，起止的月和日则空白，落款处只加盖原告与惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会公章。并无日期及签名。该物业管理服务委托合同约定的物业管理费用的标准和物业管理区域内共用水、电费的收取、分摊与上述《前期物业管理服务合同》的约定一致。2017年4月3日，惠景豪苑小区召开第三次业主大会，就是否续聘原告及招投标选聘其他物业管理公司、业主自治等物业管理方案进行投票，过半业主同意解聘原告。惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会向原告作出落款日期为2017年6月16日的《联络函》，该函主要内容为2017年4月3日召开的业主大会已通过全体业主过半决议同意，进行业主自治管理，要求原告在2017年7月1日撤出惠景豪苑小区并做好交接准备。因此，原告与业主产生纠纷，原告至今未撤离惠景豪苑小区。惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会为确认其与原告的前期物业管理服务合同关系于2017年7月1日终止，向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，惠阳区人民法院于2017年9月15日作出了（2017）粤1303民初2220号《民事判决书》，该判决：一、确认案涉前期物业服务合同关系于2017年7月1日终止；二、被告惠州市百合物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内搬离惠州市惠阳区惠景豪豪苑小区等。因惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会作出终止与原告的物业服务合同的行为以及向原告发出《联络函》和向业主发出《公告》，原告也向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，惠阳区人民法院于2018年3月8日作出了（2017）粤1303民初2611号《民事判决书》，判决驳回原告惠州市百合物业管理有限公司的诉讼请求。上述判决均上诉至惠州市中级人民法院，仍未发生法律效力。另查，原告自2007年5月24日进场为惠阳区金惠大道32号惠景豪苑提供物业管理服务工作。被告购买的惠景豪苑E-1705房房屋，原告一直为惠阳区金惠大道32号惠景豪苑小区提供物业服务，但被告自2016年7月至2017年12月未缴纳管理费及其他费用，其中欠物业管理费：90.41㎡×1元/㎡≈90.4元，90.4元×14个月=1265.60元；水费：13m3×4元/m3+15m3×4元/m3+10m3×4元/m3+10m3×4元/m3+10m3×4元/m3+10m3×4.3元/m3+10m3×4.3元/m3+11m3×4.3元/m3+10m3×4.3元/m3+13m3×4.3元/m3+12m3×4.3元+9m3×4.3元+12m3×4.3元+14m3×4.3元+12m3×4.3元=717.90元；公用照明费：〔17214.16元+19099.97元+18170.46元+18992.12元+19297.83元+18856.78元+19415.31元+20066.58元+20427.26元+20476.04元+20499.39元+20129.10元+20675.27元+20179.25元〕÷844户≈346.5元；水泵维修分摊费22.30元。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被告与惠州市惠阳区豪苑小区的开发商广东中核惠原工程有限公司签订《前期物业服务协议》，之后，原告受开发商广东中核惠原工程有限公司的委托并签订《前期物业管理服务合同》，原告自2007年5月24日进场至今一直为惠阳区金惠大道32号惠景豪苑提供物业管理服务工作，被告作为涉案房屋的业主，自签订协议后一直在接受原告提供的各项物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系。根据《前期物业服务协议》以及《前期物业管理服务合同》的约定，被告应每月向原告支付物业服务费，并交纳共用水、电分摊费等。被告未按期向原告缴纳物业服务费，应当承担相应的法律责任。原告诉请被告支付拖欠的物业管理费1265.60元、水费717.90元、公用照明费346.50元、水泵维修分摊费22.30元的请求，证据充分，本院予以支持；被告辩称惠阳区人民法院已作出判决终止双方物业服务合同，因该判决未生效，不能作为定案的依据，不能据此作为不予缴纳物业管理费及其它相应费用的理由，为维护惠景豪苑的有序管理，物业管理费及相应缴纳的其它费用应当缴交到原告撤场之日止；被告辩称原告在提供物业管理服务的过程中侵害了业主的利益，造成了业主的损失可以另循法律途径解决，本案不予处理。因原、被告双方就是否继续履行物业服务合同产生纠纷，原告诉请被告支付违约金的请求，无理无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告马正东应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市百合物业管理有限公司支付物业管理费1265.60元、水费717.90元、公用照明费346.50元、水泵维修分摊费22.30元（暂计至2017年12月）。上述合计为2352.3元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。本院二审期间，上诉人马正东提交以下证据：1.惠阳法院判决书两份，2.惠州中级人民法院的判决书两份；3.广东省高级人民法院判决书一份。被上诉人惠州市百合物业管理有限公司质证认为，上诉人提交的生效判决书，（2018）粤13民终6257号判决书第十页，判决已经双方的前期物业服务合同关系于2017年7月1日终止，且被上诉人与本判决生效之日起15日内搬离惠景豪苑小区，据被上诉人了解，该判决是于2019年1月8日生效的，双方的前期物业服务合同关系虽然终止了，但是合同的终止后的权利及撤场义务还没有行使，惠州市百合物业有限公司应当收取上诉人的物业服务费用至撤场之日。根据住宅物业服务合同纠纷案件若干问题的指导意见第三条第七点，物业服务企业与业委会或者是业主虽未签订书面服务合同，但业主事实上已经接受了物业服务。物业服务企业请求业主支付相应费用的，可予以支持。在合同终止之后，双方业委会并未选举、选聘新的物业管理公司，自动按照原服务合同继续履行义务的，该合同应当延续，上诉人应当缴纳物业服务费至撤场之日。第二份证据是未收费用汇总表，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该份证据仅为复印件，且该份证据汇总的时间是2019年1月。本案被上诉人主张的费用是收取至2017年12月，故该份证据与本案无关。对第三份证据的照片的合法性、关联性不予认可。被上诉人已经提交了相应的证据证明已按合同约定，提供了有关的服务。上诉人仅提供照片，不足以证明所称的事实。上诉人仍然应当按照合同以及相关法律规定支付。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会诉惠州市百合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院已作出（2018）粤13民终6257号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人主张的各项费用是否应予以支持。关于物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，由于上诉人与被上诉人之间的物业服务合同关系于2017年7月1日终止，该事实已由本院（2018）粤13民终6257号生效民事判决确认，惠景豪苑小区业主委员会亦已发函要求被上诉人于2017年7月1日前撤离惠景豪苑小区，故被上诉人以其在2017年7月1日后有为惠景豪苑小区提供一定的事实服务为由，请求上诉人支付合同关系终止后的物业服务费用，应不予支持。一审对被上诉人要求上诉人支付2017年7月至2017年12月的物业管理费的诉请予以支持不当，本院予以纠正。上诉人应支付的管理费为：90.4×8＝723.2元。关于水费、公摊照明费、水泵维修分摊费用、电梯维修费。根据《广东省物业管理条例》第四十九条的规定，共用场地、共用设施设备产生的水电由物业服务企业按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。本案中被上诉人已提供上述费用实际支出的相关凭证，虽然上诉人对公用照明费及水泵维修费提出异议，但却未能提供充足证据予以反驳，对此本院不予采纳。一审认定上诉人应支付被上诉人垫付的公用水电费用及维修费用正确，本院予以维持。综上所述，马正东的上诉请求有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更（2018）粤1302民初11056号民事判决第一项为：上诉人马正东应在本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人惠州市百合物业管理有限公司支付物业管理费723.2元、水费717.90元、公用照明费346.50元、水泵维修分摊费22.30元。上述合计为1809.9元。二、维持（2018）粤1302民初11056号民事判决第二项及诉讼费用负担部分。二审案件受理费50元，由上诉人马正东负担25元，被上诉人惠州市百合物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  刘艳妹审判员  沈 巍审判员  邓耀辉二〇一九年五月十三日法官助理汤美玲书记员王威立