宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2019）宁0122民初1131号   原告：马磊，男，回族，1988年10月25日出生，宁夏回族自治区平罗县人，大学文化，电器公司采购员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：鹿璐，宁夏言成律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤娟，宁夏言成律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区御景半岛小区****综合楼，统一社会信用代码91641100750822898R×××。法定代表人：李文星，该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司法务，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王旭伟，男，回族，1994年7月4日出生，宁夏回族自治区灵武市人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司法务，住宁夏回族自治区银川市。原告马磊与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马磊及其诉讼代理人鹿璐，被告润景房地产公司的诉讼代理人强瑞、王旭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马磊向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》；2.依法判令被告返还原告购房款98165元、赔偿定金1万元，并向原告承担98165元赔偿责任，以上合计206330元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月27日，原、被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》，原告购买该小区XXX号，房屋面积124.54㎡，2018年12月27日支付首付房款88165元，剩余房款按照认购书约定分期付款。原告支付1万元定金，并依约缴纳第一阶段的购房款88165元，被告向原告出具收据一张，载明收到原XXX房款（含定金）98165元。根据《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。但当原告向被告交付第二阶段即合同约定的2019年3月23日前付清147248元的房款时，却被告知该房屋已经另行出售给第三人，无法再与原告继续交易手续。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，被告因为市价变化而为了提高售价，将涉案房屋故意高价卖给第三人，不仅因违约谋取了高额利益，而且造成原告无法继续购买该房产，严重侵害了原告的合法利益，故依法诉至贵院，请求判如所请。被告润景房地产公司辩称，被告在售房时承诺可以无理由退房，原、被告于2018年12月27日签订《无理由退房协议书》，后原告作出退房的打算，并在2018年12月28日与被告签订《恒大御景半岛项目解除认购书的协议》，即双方于2018年12月28日签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》已解除，被告可另行处理涉案房屋，故不存在原告诉状中所述的情况。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，本院对证据的认定如下：1.原告马磊提交的证据一《银川恒大御景半岛商品房认购书》和《收据》，能够证实原、被告签订认购书，约定原告马磊购买被告润景房地产公司开发建设的银川恒大御景半岛XX幢X单元XXX号房，原告马磊向被告润景房地产公司交纳购房首付款98165元（含定金1万元）的事实，本院予以采信；原告马磊提交的证据二微信聊天记录和视屏资料，无法核实其真实性，本院不予采信。2.被告润景房地产公司提交的证据一《银川恒大御景半岛商品房认购书》，因其编号、房屋单价和总价、签订时间均与原告马磊提交的证据一不符，被告润景房地产公司作为格式合同的提供方，应对其作出不利的认定，本院不予采信；被告润景房地产公司提交的证据二《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》和证据三《恒大御景半岛项目解除认购书的协议》、《承诺书》、《具结书》、《恒大地产集团无理由退房审批表》，这两组证据显示原告马磊的签名并不一致，尤其是《无理由退房承诺书》中原告马磊的签名与被告润景房地产公司提交的其他证据上原告马磊的签名明显不一致，本院将申请鉴定的责任交由被告润景房地产公司，但被告润景房地产公司未在限定期限内向本院申请鉴定，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原、被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号：0004605），约定：原告马磊购买被告润景房地产公司开发建设的银川恒大御景半岛XX幢X单元XXX号房，建筑面积124.54㎡，单价为7882.23元/㎡，总价为981653元；原告马磊同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整，作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；原告马磊须于2018年12月27日前支付首期房款88165元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年3月23日前付清147248元，于2019年6月23日前付清147248元，于2019年9月23日前付清294496元，于2019年12月23日前付清294496元；原告马磊必须在约定的付款方式和期限内到银川恒大御景半岛营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告马磊放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告润景房地产公司无须通知原告马磊，可另行销售该房屋；如原告马磊履行完毕本认购书义务，但被告润景房地产公司未能为原告马磊保留该房号的，被告润景房地产公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任；原告马磊同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若原告马磊不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为原告马磊违约，被告润景房地产公司可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，原告马磊无权要求返还定金。同日，原告马磊向被告润景房地产公司交纳购房定金1万元和首付款88165元，被告润景房地产公司向原告马磊出具了《收据》，但双方并未签订《银川市商品房买卖合同》。现被告润景房地产公司已将涉案房屋重新销售给他人，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告马磊诉请要求解除原、被告签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号：0004605），被告润景房地产公司当庭表示同意解除，且涉案房屋已经销售他人，合同目的已无法实现，故对于原告马磊的第一项诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，依据双方签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》的约定，原告马磊应当在签订认购书当日交纳定金和首付款，并与被告润景房地产公司签订《银川市商品房买卖合同》，原告马磊按照约定交纳了定金和首付款，但双方没有签订《银川市商品房买卖合同》，双方对未签订的原因解释不一致。依据常理和交易习惯，如原告马磊当日不愿意签订《银川市商品房买卖合同》，便不会在当日交纳定金和首付款，被告润景房地产公司也未提供证据证实通知并要求原告马磊签订《银川市商品房买卖合同》，便将涉案房屋销售他人，被告润景房地产公司存在违约行为。原告马磊作为成年人，理应认识到购买涉案房屋需要与被告润景房地产公司签订正式的《银川市商品房买卖合同》，但却未及时要求被告润景房地产公司与其签订，原告马磊亦存在过错行为。综合被告润景房地产公司的违约行为和原告马磊的过错，被告润景房地产公司应双倍返还原告马磊购房定金2万元，并退还原告马磊购房首付款88165元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告马磊与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2018年12月27日签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号：0004605）；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马磊双倍返还购房定金2万元，并退还原告马磊购房首付款88165元，合计108165元；三、驳回原告马磊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2197元(已减半收取)，由原告马磊负担1045元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担1152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审   判  员     刘燕军  二〇一九年五月十日 法 官助理    侯小韦书   记  员     王丹         附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  （五）法律规定的其他情形。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。