江西省万年县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1129民初232号原告：洪礼亮，男，1961年2月18日生，汉族，江西省万年县人，住万年县。委托诉讼代理人：杨育文，江西万年红律师事务所律师，特别授权代理。被告：江西广富物业管理有限公司，住所地：江西省上饶市万年县陈营镇建德大街上海映像6-D-108，统一社会信用代码：91361129696088089T。法定代表人：王广富，该公司经理。委托诉讼代理人：杨泽寿，江西万年红律师事务所律师，特别授权代理。原告洪礼亮与被告江西广富物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，于2019年3月8日适用简易程序公开开庭进行审理，在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2019年5月16日第二次公开开庭进行了审理，原告洪礼亮委托诉讼代理人杨育文，被告江西广富物业管理有限公司法定代表人王广富及其委托诉讼代理人杨泽寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪礼亮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋装修损失50180元；评估费4000元；交通费2374元，合计人民币56554元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年2月3日，原告向李伟购买了位于万年县陈营镇万润路现代城小区26幢西单元601户并已办理不动产权登记。入住后，不久就去深圳务工。2017年5月8日，原告接到原业主李伟的电话称：广富物业公司打他的电话告诉该房内大量浸水并从门缝等处渗出，叫原告赶快回来处理，并通过微信发来了物业的联系电话号码。打完电话后，原告当即与现代城小区物业联系，同时，原告让其亲戚赶到房子现场察看并拍下了当时屋内进水的相关照片。当原告5月11日与妻子一起赶回万年时，经实地查看，发现是601户与602户共用并安装在原告房内的楼顶排水管的弯头部分破裂，造成整个楼顶的积水、污物从破管处全部泄入至原告居住的601室内。积水深达30-50公分，室内地面、墙体、家具等都被污水浸泡损坏。原告边清扫边找小区物业相关人员沟通此事，未达成共识。在原告打扫过程中，602室的业主来到原告房内察看并反映了事情的经过：由于楼顶积水无法正常排除，她的爱人与物业的工作人员从她家爬到水管处察看过，并且，物业的工作人员通过她家第二次爬到水管处去处理过楼顶积水。听后，原告向园区派出所报了案，先后两次找县房管局调解中心李主任，请他们帮助协商处理，但没有结果。2017年7月，原告再次回到万年，找物业的领导。物业的领导王广富带着二名工作人员看了现场后，只是轻描淡写地告诉原告：免两年的物业费，墙体损坏部分派个人喷一下漆，其他的损失不管。并说，如果法院让他怎么赔就怎么赔。态度很不友好。无奈，原告只得将家里的损失委托南昌市广发价格评估有限公司依法进行评估。经评估，我住房装修损坏评估结论为50180元。然而，被告至今未对原告家财产损失作出赔偿。综上，由于被告不履行应尽管理职责，致使给原告的住房及房内财产遭受了很大的经济损失。为依法维护原告的合法权益，特具状起诉。请依法判处。原告洪礼亮为证明其主张向法庭举证如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份信息及具备的诉讼主体资格；2、不动产权复印件一份，证明坐落于万年县陈营镇万润路现代城小区26栋西单元601室的不动产权，2017年5月18日登记为洪礼亮所有；3、夫妻房屋产权约定协议复印件一份，证明洪礼亮与妻子周春华协议约定，陈营镇万润路现代城小区26栋西单元601室归洪礼亮个人所有；4、李伟证明复印件一份，证明2017年5月8日下午2点左右，李伟接到现代城物业公司的电话，告诉小区26栋西单元601室严重漏水并从门缝等向外渗水，让李伟赶快去处理的事实；5、李伟发给洪礼亮的物业电话复印件一份，证明2017年5月8日，李伟给洪礼亮打电话后，把物业的电话发给了洪礼亮的事实；6、房屋买卖定金协议复印件一份，证明2016年12月27日，李伟把房屋转让给洪礼亮的事实；7、室内照片一组（24张），证明2017年5月8日因601室与602室共用并安装在601室内的楼顶排水管的弯头部分破裂，使楼顶积水、污物从破管处全部泄入601室内，造成室内的家具、墙体、墙面、墙顶、楼梯等严重损坏的事实；8、房屋装修损坏价格评估结论报告书复印件一份，证明经南昌市广发价格评估有限公司对601室房屋装修损坏价格评估为人民币50180元的事实；9、评估费发票复印件一份，证明委托评估已花去评估费4000元；10、洪礼亮写的事情经过复印件一份，证明洪礼亮介绍了向李伟买房的情况及2017年5月8日发生漏水事故后，李伟告诉的情况及为解决漏水事故的交涉经过等事实；11、差旅费票据复印件一份，证明洪礼亮和妻子吴春华为处理房屋损坏的有关事宜，从深圳往返万年已花去交通费2374元；12、企业信息复印件一份，证明江西广富物业管理有限公司法定代表人为王广富，和企业注册资本、经营期限、经营范围等企业信息的事实；13、房屋买卖合同复印件一份，证明2017年5月8日出卖方李伟与购买方洪礼亮签订《房屋买卖合同》，乙方洪礼亮以51万元的价格，购买了李伟坐落于万年县陈营镇万润路现代城小区26栋西单元601室，建筑面积113.43平方米的事实；14、商品房买卖合同复印件一份，证明2009年11月16日，出卖人上饶市海达置业发展有限公司与买受人李伟签订《商品房买卖合同》，合同约定，李伟购买出卖人第26栋西单元601号房，建筑面积113.43平方米，每平方米价格为1567.05元，总价款177750元的事实；15、万年现代城物业管理服务协议复印件一份，证明2010年2月10日，江西省上饶市建兴物业管理有限公司与李伟签订了《万年现代城物业管理服务协议书》，合同约定，住宅建筑面积按照万年县物价局批准价为：多层0.35元平方米一个月，每六个月向物业管理企业交纳物业管理费一次的事实；16、物业费缴纳通知书复印件一份，证明2017年11月1日，广富物业现代城物管处，向26栋西单元601业户发出《物业费缴纳通知书》，因26栋西单元601业户洪礼亮常年在深圳务工，没有常住，广富物业现代城物管处便将物业费缴纳通知书贴在门上留置通知的事实；17、园区派出所证明复印件一份，证明2017年上半年，洪礼亮房屋进水后，曾向万年县公安局工业园区派出所报案以及园区派出所接报案后，几次与江西广富物业管理有限公司电话联系，告知双方协商处理的事实；18、602室业主洪林情况说明原印件一份，证明2017年上半年因久雨，造成房屋屋顶墙面渗水，602室业主洪林把情况向现代城物业作了反映以及现代城物业派人通过房屋顶楼到房屋顶楼后平顶作业之后，他也没有再找过物业的事实。被告江西广富物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨泽寿代被告质证意见如下：对1至3号证据的真实性无异议，但关联性有异议，不能证明被告有不当的物业管理行为，且原告不是业主，被告也不认识原告；对4号证据有异议，4号证据只是一份证明，没有事发的具体原因，具体内容可能属实，但具体情况被告不太了解；对5号证据是联系电话，与本案无关；对6号证据质证意见同上；对7、8、9号证据，只是一个损失的证据，对证明原告的损失的真实性无异议，但是与被告没有法律上的因果关系，同时这些证据也不能证明被告具有不当履行物业管理的行为；对10号证据的关联性有异议，不能证明本案发生的事实与被告有法律上的因果关系，也不能证明被告具有不当履行物业管理的行为；对11号证据有异议，原告的差旅费与被告无关；对12号证据无异议；对13、14号证据的真实性无异议，因果关系同上；对15号证据有异议，证据是复印件，真实性无法确定，该物业协议并非和被告所签，而是江西省上饶市建兴物业管理有限公司与李伟签订的合同，这份证据只能证明李伟与江西省上饶市建兴物业管理有限公司签订了合同，对被告没有约束力；对16号证据的真实性无异议，但这份证据反而证明原告没有按照要求缴纳物业管理费的义务；对17号证据有异议，该报警记录是事后报警，不能直接证明被告存有过错，以及有不当的物业管理行为；对18号证据，第一、根据证据规则，证人没有出庭，第二、该情况说明反映的内容不明确，时间不具体，第三、不能证明造成本案事情是被告的行为所致。被告江西广富物业管理有限公司辩称，首先、原告的损失不是被告造成，被告与原告没有签订合同，没有赔偿的义务，况且被告没有原告家的钥匙，不知道原告家的具体情况，不应对原告家的情况承担责任，被告也没有为原告家赔偿的义务；其次，原告应向法院举证证明被告在物业管理过程中有过错，可原告没有该证据；再者，被告在本案中不存在任何过错和不当的物业管理行为，共用排水管被安装在601室内，应不属物业管理范围之内，且该排水管本身就存在安装和设计的问题；最后，原告至今没有交纳物业管理费，原、被告之间不存在服务和被服务之关系。故请求法院驳回原告的诉请。被告江西广富物业管理有限公司为支持其辩称，向法庭提供以下证据：1、现代城物业管理协议复印件一份，证明：第一、在2017年2月24日，原告与被告签订了物业管理协议，甲方是原告所在的业主委员会；第二、双方明确约定了服务的事项，服务项目是按照法律规定的，政策规定是日常维护公共部位的公共设施，原告破裂的水管是在室内，而不是处于公共部位，并非被告服务的范围；第三、责任赔偿，前提是管理不当或者是重大失误，如果认定被告有过错必须由原告承担举证责任等事实。原告洪礼亮委托诉讼代理人杨育文代原告对被告江西广富物业管理有限公司提供的证据质证如下：在这份协议上无法看出维护室内、室外的事项，反而看出被告要对设施进行维护，根据这份物业管理协议，不能证明原告要对本案承担责任。经审理查明，原告洪礼亮向案外人李伟购买了位于万年县陈营镇万润路现代城小区26幢西单元601室房屋一套，且先后于2016年12月27日和2017年5月18日签订了《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖合同》，原告并于2017年5月18日到万年县不动产登记局办理该房屋的不动产权证书，该权证书有编号：赣（2017）万年县不动产权第002715号，权利人：洪礼亮，权利性质：出让/市场化商品房，用途：城镇住宅用地/成套住宅，面积：共有宗地面积60177.58㎡/房屋建筑面积113.43㎡等内容，2016年12月28日原告按约交付定金10000元给李伟，2017年2月份，李伟将该房交付给原告入住，原告入住后不久，就离开万年县去深圳务工。2017年5月8日，原告接到601室原房主李伟的电话称：“广富物业公司打他电话告诉他601室房屋内大量浸水并从门缝处溢出，赶快回来处理。”原告赶回来后当即与现代城小区的物业联系并让亲戚到601室进行察看，且拍下了当时屋内进水的相关照片。由于污水的浸泡致使601室的地面、墙体、家具等物发生部分损坏。为此，原告洪礼亮找到被告的相关人员沟通关于601室已损坏物件如何处理等问题，但双方未达成共识，2018年6月12日原告委托南昌市广发价格评估有限公司对601室房屋装修损坏情况进行了价格评估，2018年6月19日，南昌市广发价格评估有限公司作出《关于对洪礼亮所有的位于万年县陈营镇万润路现代城小区26幢西单元601室房屋装修损坏价格评估结论报告书》，该报告书的价格评估结论为：本次委托标的物评估价格为人民币50180元，鉴定估价师陈骏、叶厥华分别在该报告书上加盖了印章，本次评估费为4000元。原告先后回万年处理此事的车票费用为2374元。2019年1月24日原告以被告不履行应尽的管理职责，致使原告的住房及房内财产遭受了很大的经济损失为由起诉至本院，请求判令被告赔偿原告房屋装修损失50180元，评估费4000元，交通费2374元，合计人民币56554元。又查，被告江西广富物业管理有限公司于2017年2月24日与现代城业主委员会签订协议，该协议有：为进一步加强现代城住宅小区物业管理服务，保障房屋和共用设施的正常使用，为业主创造安全、整洁、舒适、方便、优美、文明道德居住环境，根据《物权法》、省《物业管理条例》、市《物业管理办法》等法律法规和政策，甲方同意将现代城住宅小区物业管理服务工作委托给乙方承担，并在自愿、平等协商一致的基础上订立本协议。第一条、小区基本情况，1、名称：现代城住宅小区；2、坐落位置：万年县县政府隔壁（东边靠县委党校号）；3、占地面积：60178平方米；4、建筑面积88118平方米；第二条、委托管理服务事项，详见服务清单；第三条、委托管理服务期限：委托管理服务期限为三年（自2017年3月1日至2020年2月28日止）试用期一年，合同期内乙方必须每年上交管理费壹万伍仟元给甲方。乙方在试用期内未能履行协议条款，甲方有权终止协议，乙方无条件退出；第五条、责任赔偿：如乙方管理不当或重大失误，造成甲方或业主使用人的经济损失、公用财产，乙方在合同承包期内公用财产只要使用权，不能变卖。若出现类似情况，乙方应负担相应的经济损失等内容。被告的企业登记信息显示其经营范围为：物业管理、咨询；居住小区绿化工程、水电安装、对房屋及配套设施和相关场地进行维护、养护，对相关区域的环境和秩序提供服务；房产中介、房屋租赁、装饰装修、管道安装服务；楼宇管理、房屋修缮，家政服务；农贸市场；代收水电、煤气等费用；治安管理；五金交电、装饰材料销售；汽车美容；房地产开发、房屋拆迁、房屋工程建筑；职业介绍、代办机票、车票、旅游服务；住宿服务。2017年5月8日601室房内大量浸水的原因系601室和602室公用的楼顶屋面排水管的弯头安装在601室内被人为捅破后，导致楼顶屋面的积水大量注入601室内所致。据602室住户洪林反映：由于当时下很长时间的雨，该排水管被污质堵塞，造成房屋墙面渗水，于是602室住户向被告在该小区工作的工作人员反映此事，被告曾派员到楼顶查看和处理。上述事实，有原告、被告提供的证据及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告洪礼亮向李伟购买601室，且李已将601室交付给原告入室居住，故原告洪礼亮系现代城住宅小区业主委员会的业主成员之一。根据被告和现代城业主委员会所签订的《现代城物业管理服务协议》中的第一条、第二条、第五条之约定，保持601室和602室共用楼顶屋面排水管的畅通应属被告对房屋及其配套设施进行维护、养护、管理和服务之范畴，该水管被人为捅破后，导致楼顶屋面积水大量涌入601室，致使原告的601室内的地面、墙面、家具被污水浸泡损坏，给原告造成了一定的经济损失，原告因此次共用排水管破裂造成了其直接经济损失为54180元（即房屋装修损失50180元和评估费4000元）和间接损失为2374元（交通费）。根据《中华人民共和国侵权责任法》关于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任的规定。在本案中，原告作为公用水管的使用人可以证明601室和602室共用的楼顶屋面排水管的破裂不系其所为（不在家，而是外地务工），现被告作为该排水管的管理人却不能提供证明其自己没有过错的证据，又根据《中华人民共和国合同法》的在履行合同义务过程中或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿之规定，故被告对原告此次的直接损失，理应承担适当的管理不当或管理失误的侵权责任。现原告以被告未尽管理职责为由，要求被告赔偿其因此造成的损失于法有据，本院予以支持。被告虽辩称：首先，原告应向法院举证证明被告在物业管理过程中有过错，可原告没有该证据，其次，被告在本案中不存在任何过错和不当的物业管理行为，共用排水管被安装在601室内，应不属物业管理范围之内，且该排水管本身就存在安装和设计的问题，再者，原告至今没有交纳物业管理费，原、被告之间不存在服务和被服务之关系。故请求法院驳回原告的诉请。关于举证责任和是否属被告的服务范围的问题，前文已作论述，不再重复，鉴于被告在管理过程中是否存在管理不当或重大过失，被告至今未向本院提供证明自己没有过错的证据，故对被告的上述辩称意见，本院不予支持。原告外出务工，理应将房门钥匙交由601室附近亲戚朋友保管，若发生类似事件后，其亲戚朋友也可及时开门将污水尽快排出，以免房内物品被污水长时间浸泡，致使损失进一步扩大，故原告自己对该次的直接损失也应承担一定的责任即40%的责任。故可适当减轻被告的赔偿责任，被告赔偿原告的此次直接损失应为32508元，经本院调解无效。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、由被告江西广富物业管理有限公司赔偿原告洪礼亮的经济损失32508元，此款限被告江西广富物业管理有限公司在本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告洪礼亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1214元，由原告洪礼亮负担485.6元，由被告江西广富物业管理有限公司负担728.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  曹志坚人民陪审员  王兆雨人民陪审员  刘增华二〇一九年五月二十七日书 记 员  齐 昊