广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终603号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：江志勇，男，1970年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人江志勇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2491号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判月亮湾公司承担延期办理房屋权属转移登记手续的违约金（从2017年12月25日起至提交办理房屋权属转移登记手续之日止，按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算）；二、本案诉讼费用由江志勇负担。事实与理由：（一）江志勇购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与江志勇共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为江志勇办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与江志勇合理协商解决延期办证违约金问题。（二）一审判决月亮湾公司承担违约金至涉案商品房的权属登记至江志勇名下之日止不当，应予纠正。按照双方合同约定，月亮湾公司只承担至提交办理房屋权属转移登记手续之日止的责任。至于提交该手续后，不动产登记部门何时颁发产权证书给江志勇并非月亮湾公司所能控制，也并非月亮湾公司继续违约的情形。且本判决与已生效的月亮湾公司与业主同一系列案件的判决相违背（生效判决确定的月亮湾公司承担办证违约责任的截止日期为，月亮湾公司寄送的要求业主共同办证的函送达业主之日，或双方共同提交办理房屋权属转移登记手续之日止）。江志勇辩称，与一审庭审意见一致。江志勇一审起诉请求：（一）月亮湾公司为江志勇办理xxx商品房的房地产权属证书；（二）月亮湾公司向江志勇支付延期办理房屋产权证的违约金14233.81元，从2018年1月24日起计至月亮湾公司为江志勇办妥房屋产权证止（暂计至2018年11月1日，超期282天）；（三）月亮湾公司为江志勇代缴涉案房屋的契税，并退还多收江志勇的契税款16497.55元给江志勇；（四）本案的诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年11月10日，江志勇（买受人）以500000元的价格向月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县xxx房，并签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，江志勇实际支付了购房款504745元给月亮湾公司。另外，江志勇还支付了相关办证费用合共21543元给月亮湾公司。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2016年2月3日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给江志勇使用。其后，江志勇认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2018年11月6日向一审法院提起诉讼。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2016年3月10日出具阳西县xxx住宅小区xxx楼的《广东省阳西县建设工程规划验收合格证》。在诉讼过程中,江志勇、月亮湾公司双方于2018年12月12日共同到阳西县不动产登记中心提交了办理涉案房屋的权属证书的相关资料，阳西县不动产登记中心于当天受理了江志勇的办证申请。一审法院认为：江志勇、月亮湾公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。江志勇、月亮湾公司应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是江志勇最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为江志勇办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。在本案中，由于阳西县不动产登记中心于2018年12月12日受理了江志勇的办证申请，故江志勇请求月亮湾公司为其办理阳西县xxx房的商品房权属转移登记手续的请求已履行完毕。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2016年2月3日的次日起算720日），即在2018年1月24日前为江志勇办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。江志勇请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，一审法院应予支持。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款504745元为计算基数，按日万分之一从2018年1月25日计至涉案商品房的权属证书登记至江志勇名下之日止。江志勇、月亮湾公司双方没有约定缴纳房屋契税的具体时间，月亮湾公司可在办理涉案房屋的权属转移登记手续过程中代江志勇缴纳涉案房屋的契税，月亮湾公司尚未构成违约，江志勇请求月亮湾公司在代江志勇缴纳契税，一审法院不予支持。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至江志勇的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定，江志勇请求月亮湾公司退还多收的契税，一审法院不予支持。江志勇可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与月亮湾公司据实结算或另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，作出判决：一、限月亮湾公司在办理好涉案商品房权属转移登记之日起的十日内支付违约金给江志勇（以房屋价款504745元为计算基数，按日万分之一从2018年1月25日起计至涉案商品房的权属证书登记至江志勇名下之日止）；二、驳回江志勇的其他诉讼请求。一审案件受理费568元，减半收取计284元，由月亮湾公司负担。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。江志勇与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对月亮湾公司自2017年12月25日起存在逾期办证的违约行为没有异议，应予确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司承担的逾期办证违约金应计至何时。根据双方当事人签订的补充协议的约定，月亮湾公司应当在江志勇接收涉案商品房后720日内将涉案商品房的权属转移登记手续办理完毕。若月亮湾公司未能在上述规定期限内将涉案商品房房地产权证书办至江志勇名下，则月亮湾公司应按江志勇已交付房价款的日万分之一支付违约金。因月亮湾公司至今未将涉案商品房权属转移登记办至江志勇名下，月亮湾公司应自逾期之日起按房屋价款日万分之一计付逾期办证违约金给江志勇。一审判决逾期办证违约金计至月亮湾公司将涉案商品房的权属登记办至江志勇名下之日止正确，本院予以维持。月亮湾公司主张逾期办证违约金应从2017年12月25日起计至提交办理房屋权属转移登记手续之日止没有事实依据，本院不予支持。月亮湾公司上诉还主张因办证手续复杂及第三人原因影响办证进程，但上述理由并不能减轻其逾期办证的违约责任。因此，月亮湾公司主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年五月十七日法官助理陈欢欢书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。