山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初2178号 原告：刘效惠，男，1958年9月28日出生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：甲吉才，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：山东山大中天信息产业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王延华，执行董事。 被告：山东华融药房管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张秀芝，执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：谢飞，男，1994年5月4日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘跃，男，1958年1月3日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 原告刘效惠与被告山东山大中天信息产业有限公司（以下简称山大中天公司）、山东华融药房管理有限公司（以下简称华融药房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘效惠的委托诉讼代理人甲吉才、被告山大中天公司法定代表人王延华及被告华融药房公司法定代表人张秀芝的共同委托诉讼代理人谢飞、刘跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘效惠向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告山大中天公司签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令被告山大中天公司退还原告全部购房款500000元并支付自2014年7月10日起至实际付清之日止，以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息及自2015年1月1日起至实际付清之日止，以50万元为基数，按年利率24%计算的违约金；三、被告华融药房公司对上述义务承担连带清偿责任。事实与理由：2014年7月9日，原告与被告山东山大中天信息产业有限公司签订《房屋买卖合同》，购买该被告准备开发的中天雅苑小区2号楼2单元10层5室房屋，面积123.74平方米，总价款500000元，原告当天交齐房款。后原告多方了解，涉案楼盘至今未办理任何商品房建设手续，从未动工建设，且被告现已无法联系。被告不讲诚信，欺诈推托，交房不能又不返还购房款，原告为维护自身的合法权益，遂具状起诉，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。 被告山大中天公司辩称，一、原告并未在被告处购房。原告当时答应借款50万元给山东华氏天成实业有限公司使用，提出让被告开一套虚构的房子进行担保，于是被告给原告开出了房屋购买合同并出具了50万元的房款收据，山东华氏天成实业有限公司给原告出具了借据，但是原告拿到借据和合同后，并未履行出借款项义务。二、根据法律规定，被告提供的担保是从合同，在主合同原告未履行义务的情况下，从合同无效，因此被告不应承担退款或还款的责任。 被告华融药房公司辩称，原告要求被告华融药房公司承担责任没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2014年7月9日，原告与被告山大中天公司签订《房屋买卖合同》一份，载明：“卖方（以下简称甲方）山东山大中天信息产业有限公司，买方（以下简称乙方）刘效惠……乙方向甲方购买房屋1、乙方所购房屋位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村，为中天雅苑小区2号楼2单元10层5室。2、该房屋建筑面积共123.74平方米……第二条价格与费用，按甲方暂测建筑面积计算：1、该房屋单位售价为每平方米4040.73元，总金额为伍拾万元整……第七条甲方逾期交付的违约责任，除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约利息。按合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利息按每天万分之五计算，逾期超过60天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权终止合同，甲方按总房价款的万分之五向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约的差额部分由甲方据实赔偿。……甲方山东山大中天信息产业有限公司（盖章），2014年7月9日，乙方刘效惠（签名并捺印），2014年7月9日。”同日，原告向被告山大中天公司交纳购房款50万元，被告山大中天公司向原告出具收据，并加盖被告山大中天公司财务专用章。 另查明，被告山东山大中天信息产业有限公司系只有一个法人股东的一人有限公司，该法人股东为被告山东华融药房管理有限公司。 本案原、被告争议的焦点问题为：原告与被告山大中天公司是否存在真实的房屋买卖合同关系，购房款50万元原告是否已支付给被告山大中天公司。 原告主张其与被告山大中天公司存在真实的房屋买卖合同关系，购房款50万元其已支付给被告山大中天公司，理由如下：“原50万元的借条是被告山大中天公司法定代表人王延华所打，50万元是之前多次借给王延华的现金，有5万元的，有10万元的，也有七八万元的，王延华后来给原告合计打了50万元的总条，原告在向王延华追要50万元借款时，王延华说公司困难，正在搞房地产，建议用50万元借款顶给原告一套房子，就把50万元的借条收回，同时双方签订《房屋买卖合同》，并向原告出具数额为50万元的收款收据。借款50万元是原告的同学领着原告去见的王延华，当面支付给王延华，支付款项有五六次之多，具体时间记不清楚，支付地点为王延华公司的办公室，具体地址为大庙屯，当时在场的有原告的同学，其他人记不清楚；原告的同学姓辛，已经去世，当时说也和王延华一起搞房地产，在公司挂职副经理；50万元的来源是原告自己的收入，也有向亲戚朋友借的，因为王延华承诺的利息特别高，王延华向我们支付过利息，支付多次利息，具体次数记不清楚，每次支付的具体数额记不清楚，是通过现金方式向原告支付。华融药房公司是山大中天公司的独资股东，根据公司法第63条规定，应承担连带责任。”原告为此提供如下证据予以证明：一、《房屋买卖合同》，证明原告与被告山大中天公司签订房屋买卖合同，双方存在真实的房屋买卖关系。二、收款收据，证实原告已履行支付购房款义务（用原先被告山大中天公司欠原告的50万元借款抵顶购房款）。被告对原告提供上述证据的质证意见如下：“对两份证据的真实性没有异议，但原告未向山大中天公司支付房款，根据原告陈述，是用原来的借款抵顶房款，原告应该出具初始借款时原告给被告打款或给王延华打款的记录，如果是现金支付，原告也应提交50万元巨款的现金来源证据；上述两份证据不能证明原告已履行了支付借款50万元的义务，被告未收到该50万元借款，也未向原告支付过利息；当时被告没有收回借条，原告的陈述不符合常理，原告说是分多次借给王延华共计50万元，根据常理应该是第一次借款归还以后再借第二次，多次借款不还原告还借给王延华钱不符合常理；50万元的借条是一次性打的，但原告没有履行支付借款的义务；已经确定合同无效，不会产生违约金，原告没有支付房款，不会产生利息，根据合同约定，交房时间距合同签订只有半年，原告清楚当时房子并未建设，半年交房原告也知道不可能，由此可以证明签订《房屋买卖合同》不是真实的房屋买卖，该合同就是一个形式上的借款担保。一人公司只有在和投资者财产混同的情况下才由投资者承担连带责任，原告未提供相应证据证明两被告之间存在财产混同的情形，故被告华融药房公司不应承担连带责任。” 被告山大中天公司主张其与原告不存在真实的房屋买卖合同关系，原告没有向其支付过购房款50万元，原告主张的借款50万元亦没有支付给被告，并主张如下：“涉案房屋不存在，没有盖这个房子，这个楼盘也不存在，中天雅苑只有一个3号楼，2011年之前就全卖完了，合同上载明的2号楼不存在，根据原告的要求当时就是为王延华（当时是替山东华氏天成实业有限公司借款）借款50万元提供担保。中天雅苑的土地是集体所有，2012年之前政府就下文明令禁止开发，2012年年底之后就再没有卖过这个小区的房子，2012年之前买房的业主因为拿不到房子，有几十个业主已经在市中区法院陡沟法庭起诉，所以2014年根本不可能再卖该小区的房子（涉案购房合同载明的签订日期为2014年）。”原告对被告的上述主张不予认可，并主张如下：“这个房子承诺是期房，何时交房已经明确约定。如被告所说房子不存在，用不存在的房子进行担保要么是欺诈，要么根本不真实。当时被告承诺五证会逐渐办好，包括产权证，现在还没有建，原告发现被告根本没有开发权，才提起本案诉讼。” 本院认为，原告主张其与被告山大中天公司签订《房屋买卖合同》后，被告山大中天公司用先前欠原告的50万元借款抵顶购房款50万元，并向原告出具50万元的收款收据，同时50万元借条已被收回；虽然被告对此不予认可，并主张原告未向其支付过50万元借款，亦未向其支付过上述购房款50万元，但通过原告提供的被告对真实性无异议的《房屋买卖合同》及收款收据，且原告的上述陈述符合一般生活常识，故能够认定原告与被告山大中天公司存在真实的房屋买卖合同关系，且原告已向被告支付购房款50万元。被告所提抗辩不能成立，本院不予采信。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告山大中天公司与原告签订关于本市陡沟街道办事处大庙屯村中天雅苑小区2号楼（施工幢号）2单元10层5室的《房屋买卖合同》后，至今未取得上述房屋的商品房预售许可证明，故原告与被告山大中天公司签订的上述《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。根据相关法律规定，合同无效后，当事人在该无效合同中所约定的双方权利义务均应归于无效。原告主张被告应承担违约责任，因涉案《房屋买卖合同》无效，合同中约定的违约条款自始无效，对此本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”导致房屋买卖无效，原告与被告山大中天公司均有过错，根据本案的实际情况，本院酌定原告承担20%的责任，被告山大中天公司承担80%的责任为宜。故被告山大中天公司应返还原告购房款50万元，并支付自2014年7月10日起至实际给付之日止，以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的80%计算的利息，对原告超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告山大中天公司系一人有限责任公司，被告华融药房公司未提供相应证据证明其财产独立于被告山大中天公司的财产，故被告华融药房公司应对被告山大中天公司的上述义务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、原告刘效惠与被告山东山大中天信息产业有限公司于2014年7月9日签订的关于济南市市中区陡沟街道办事处大庙屯村中天雅苑小区2号楼2单元10层5室的《房屋买卖合同》无效。 二、被告山东山大中天信息产业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告刘效惠购房款50万元。 三、被告山东山大中天信息产业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘效惠支付自2014年7月10日起至实际给付之日止，以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的80%计算的利息损失。 四、被告山东华融药房管理有限公司对上述本判决第二条、第三条确定的付款义务承担连带清偿责任。 五、驳回原告刘效惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9760元，减半收取4880元，由被告山东山大中天信息产业有限公司、山东华融药房管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  申红旗 二〇一九年五月二十二日 书记员  孟亚文