浙江省温州市瓯海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0304民初7741号 原告：温州市鹿城区高华公寓第二届业主委员会。住所地：温州市鹿城区县后巷高华公寓****。 负责人：张洪国。 委托诉讼代理人：徐毓森，男，系高华公寓业主，1947年5月15日出生，汉族，住温州市鹿城区五马街道县。 被告：温州市轨道交通资产经营管理有限公司。住所地：温州市火车站客站。统一社会信用代码：91330300716137782W。 法定代表人：杨玉玺，执行董事。 委托诉讼代理人：佘海燕，浙江时代商务律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亮，男，系公司副总。 原告温州市鹿城区高华公寓第二届业主委员会与被告温州市轨道交通资产经营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用简易程序于2018年12月26日公开开庭进行了审理。审理过程中，发现案情复杂，后转为适用普通程序并依法组成合议庭于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告的负责人张洪国及原告的委托诉讼代理人徐毓森、被告的委托诉讼代理人佘海燕、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州市鹿城区高华公寓第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：一、判令被告偿还2009年9月1日至2015年8月31日期间出租高华公寓2幢地下车库，3、4幢的东、西首仓库，4幢一楼两间店面的收益及1至4幢电梯广告位所获得的收益合计1322830元（其中3幢东首仓库租金218386元、西首仓库租金70044元、4幢两间店面租金356400元、2幢地下车库租金576000元、电梯广告位租金102000元）及利息（以1332830元为基数自2015年9月1日起按银行存款利息计算至实际支付之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告对于产生租金收益的东、西首仓库位置明确为3幢，不包含4幢。事实与理由：温州铁路房开物业管理有限公司于2009年9月1日至2015年8月31日为高华公寓提供物业服务期间，未经业主大会及业主委员会同意，将高华公寓2幢地下车库，3幢的东、西首仓库，4幢一楼两间店面，1至4幢的电梯广告位出租给他人，并与承租人签订租赁合同，收取租金。2015年10月，上述物业统一由高华公寓业主委员会管理出租。2016年9月30日，温州铁路房开物业管理有限公司退出高华公寓，但未将收取的租金收益交付给高华公寓业主委员会。高华公寓2幢地下车库，3幢的东、西首仓库，4幢一楼两间店面，1至4幢的电梯广告位属于高华公寓所有业主共同所有，业主对于共有部分具有使用权与收益权，温州铁路房开物业管理有限公司未经业主大会及业主委员会同意，利用为高华公寓提供物业管理服务之便，将上述物业出租给第三人，并侵占由此获得的收益，侵害了高华公寓业主的权利并违反职业操守和《物业管理条例》。被告作为温州铁路房开物业管理有限公司的实际控制人，母公司，温州铁路房开物业管理有限公司相关的权利、义务在其注销后由被告继受。为维护全体业主的合法权益，原告遂诉至法院。 被告温州市轨道交通资产经营管理有限公司答辩称：确认温州铁路房开物业管理有限公司为被告的全资子公司，该公司现已注销。一、本案并非基于物业服务合同履行而产生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷。二、高华公寓业主委员会对被告出租本案所涉物业是明知的。1.被告出租高华公寓3幢东、西首仓库（地下非机动车车库）因设计缺陷无法用于停放非机动车，经被告与高华公寓业主委员会协商，同意被告对上述地下非机动车车库进行调整作为仓库出租，并约定租金的40%作为物业管理经费的补贴以弥补物业管理经费不足，60%作为小区维修项目经费及小区业主委员会活动经费。2015年2月11日，被告将上述非机动车车库租金收益中的159241元以超市购物卡的形式以每户500元的标准向业主进行发放，小区原业主委员会代表已签字确认。物业公司收取的40%收益已用于小区的项目维修等公共支出。另外，上述两处非机动车车库在2012年9月1日至2013年8月31日期间并未产生收益，关于其他期限内的租金部分与《场地租赁合同》的约定不一致。2.高华公寓2幢地下车库的停车费。根据温州铁路房开物业管理有限公司与高华公寓业主大会签订的《物业服务合同》第18条的约定，温州铁路房开物业管理有限公司有权收取地下车库的停车费。原告关于该项主张缺乏事实与法律依据，原告主张该部分收益为96000元/年亦无证据证明。3.高华公寓4幢一楼两间店面系物业经营用房，被告有权使用、收益。根据高华公寓的开发商温州永信房地产开发有限公司于2006年7月18日出具的《证明》，原告主张的两间店面经温州铁路房开物业管理有限公司与温州永信房地产开发有限公司协商一致调整作为温州铁路房开物业管理有限公司的经营用房，原告主张返还该部分的租金收益，缺乏事实与法律依据。4.原告主张被告出租高华公寓1至4幢楼电梯广告位并取得收益并未提供证据。三、原告主张本案所涉物业为高华公寓小区全体业主共有，但未提供证据证明，应承担举证不利的后果。四、原告主张本案所涉物业的租金收益已过诉讼时效。 本院经审理，查明事实如下：温州铁路房开物业管理有限公司为被告的全资子公司，该公司现已注销。 2009年2月17日，温州市鹿城区高华公寓业主大会（甲方）与温州铁路房开物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同第六条约定：“共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路……自行车棚、汽车车棚、道路停车。”第十五条第三点“共用设施设备维修养护”第5点为“载人电梯24小时正常运行。”第十八条约定：“停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：……2、车库车位（租用）：每月200元，其中，物业管理服务费为：每月60元。”第二十条第6点约定：“……物业管理用房位置：2幢1楼；4幢101、102、105……” 温州铁路房开物业管理有限公司将高华公寓3幢东、西首非机动车车库进行改造作为仓库对外出租，其中东首仓库2009年9月1日至2012年8月31日的租金收益为83520元，2013年9月1日至2015年8月31日的租金收益为106156元，共计189676元；西首仓库2009年9月1日至2012年8月31日的租金收益为20160元，2013年9月1日至2015年8月31日的租金收益为29984元，共计50144元。 温州铁路房开物业管理有限公司于2013年9月1日将高华公寓4幢一楼01、02号店面出租给他人使用，2013年9月23日至2015年9月22日止的租金收益为116800元。 根据高华公寓1幢1101号业主向温州铁路房开物业管理有限公司缴纳车位费用的统一发票显示，2009年10月至2010年3月的车位费用为1200元。 被告确认2009年9月1日至2015年8月31日期间，温州铁路房开物业管理有限公司将高华公寓1-4幢的电梯广告位出租给他人使用，但未提供相关合同。根据原告与中国电信股份有限公司温州分公司签订的《关于高华公寓LED视频终端入驻费的协议》，原告可收取的2018年至2020年期间每年的管理费为6600元。根据原告与温州晶立文化传播有限公司签订的《电梯广告位租赁合同书》，原告可收取的2018年至2021年期间每年的广告位租赁费为15400元。 2009年11月至2014年11月期间，温州铁路房开物业管理有限公司因高华公寓小区自动道闸、消控、监控维持等支出相关费用共计150361元。该款未向高华公寓物业维修专项基金予以申领。 2015年2月11日，被告以小区维修费用的名义将上述仓库租金收益中的159241元（以超市购物卡形式）支付给高华公寓业主委员会，再分发至业主。 2015年8月，被告就高华公寓业委会提出的两个情况问题予以函复，意见包括：“1.地下室停车库应仍由我公司经营，同时地下室保持原先分成不变”等内容，高华公寓业委会相关人员于2015年9月7日签收该《函复》。 2016年1月22日，温州市鹿城区高华公寓第二届业主委员会成立，并经温州市鹿城区五马街道办事处备案登记。 2016年8月30日，被告在高华公寓小区粘贴《关于退出高华公寓物业管理的三次公告》，告知业主被告决定于2016年9月30日退出该楼盘的物业管理。 以上事实有原、被告的陈述，原告提供的备案证明、企业信用信息公示报告、授权委托书及附件、《函复》、《关于退出高华公寓物业管理的三次公告》、《场地租赁协议书》11份、统一发票、《关于高华公寓LED视频终端入驻费的协议》、《电梯广告位租赁合同书》，被告提供的《物业服务合同》、费用报销单、凭证47份、温州市物业维修资金管理综合系统页面等证据予以证明，本院审查后予以认定。 原告为证明温州铁路房开物业管理有限公司在2012年9月1日至2013年8月31日收取3幢东、西首仓库租金，向本院提交证人证言2份，被告不予认可，本院审查后认为，证人出具证言的，应到庭接受质询，原告未申请证人出庭作证，该组证据不符合证人证言的形式要件，本院不予采纳。 被告为证明高华公寓4幢一楼的两间店面系用于物业管理费补差，系物业经营用房，向本院提交《函》、《证明》、《温州市住宅小区物业管理用房移交协议书》，原告对该组证据均不予认可，本院审查后认为，关于温州铁路房开物业管理有限公司在高华公寓的物业管理用房在《物业服务合同》中已经予以明确，对于被告待主张的涉案高华公寓4幢01、02号店面作为物业补差费，温州永信房地产开发有限公司在该组证据中未予明确，仍需请求上级部门另定，本院不予采纳。 被告为证明温州铁路房开物业管理有限公司经高华公寓业委会同意将高华公寓3幢东、西首地下非机动车车库改造作为仓库出租，收益中30%作为小区维修费用、30%作为业委会费用、40%作为温州铁路房开物业管理有限公司物业补差费，向本院提交会议记录，原告认为该记录系被告单方制作，无高华公寓相关人员的签字，不予认可，本院审查后对原告的意见予以采纳，该证据无其他证据佐证，无法证明被告的待证目的，本院不予认定。 本院认为，关于本案案由问题。根据双方的主张，主要的争议在于温州铁路房开物业管理有限公司收取高华公寓2幢地下室车库，3幢东、西首仓库、1-4幢电梯广告位、4幢一楼两间店面租金有无合同依据。原告主张温州铁路房开物业管理有限公司系在履行涉案《物业服务合同》期间擅自对共用部位、公共设施进行经营，属于超《物业服务合同》约定内容履行。而被告主张其收取2幢地下室车库、电梯广告位、物业经营用房的租金依据为《物业服务合同》，收取3幢东、西首仓库租金依据为温州铁路房开物业管理有限公司与高华公寓业委会的口头约定。故本案案由应定为物业合同为宜。 关于温州铁路房开物业管理有限公司是否有权收取上述物业租金的问题。一、根据《物业服务合同》第十八条的规定，温州铁路房开物业管理有限公司有权按200元每月的标准向车位使用人收取，即便高华公寓2幢地下车库属于高华公寓共用设施、附属建设物，温州铁路房开物业管理有限公司有权收取该部分的费用，原告主张温州铁路房开物业管理有限公司擅自占用、收益，依据不足，本院不予支持。二、根据《物业服务合同》第六条、第十五条第三点第5点的约定，自行车棚，电梯属于高华公寓共用设施、附属建筑物和共用设施设备，应认定归全体业主共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条及《物业管理条例》的相关规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途；物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。本案中，被告收取3幢东、西首仓库租金，1-4幢电梯广告位租金，4幢一楼01、02号店面租金缺乏依据。被告主张温州铁路房开物业管理有限公司出租高华公寓3幢东、西首仓库经高华公寓业委会同意，但其提供的证据尚不足以证明，本院不予采纳。 关于诉讼时效问题。当事人的权利在遭受侵害后应及时提出主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案的侵权事实发生在2009年9月1日至2015年8月31日期间，原告对此是知晓的，故本案原告于2018年8月29日才主张被告支付该期间相关的租金收益已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张诉讼时效应当自被告退出高华公寓结算之时予以计算，依据不足，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十七条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告温州市鹿城区高华公寓第二届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费16705元，由原告温州市鹿城区高华公寓第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  陈淑雅 人民陪审员  周培俊 人民陪审员  朱锦育 二〇一九年五月八日 代书 记员  林晶晶 附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项 一、判决适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《物业管理条例》 第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 二、当事人应知的相关事项 1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。 2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。