广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初94号原告（执行案外人）：林佳水，男，汉族，1939年12月23日出生，住址：梅州市梅江区。委托诉讼代理人：杨辉，系广东杨辉律师事务所律师。被告（申请执行人）：梅州农村商业银行股份有限公司，地址：梅州市梅县区嘉应西路农信大厦。法定代表人：谢永伟。委托诉讼代理人：谢乃煌，系广东义致律师事务所律师。被告（被执行人）：梅州市梅江区华利贸易有限公司，地址：梅州市江南梅江二路**。法定代表人：蓝通。第三人（被执行人）：张维新，男，1963年10月9日出生，汉族，住梅州市梅江区。第三人（被执行人）：蓝通，男，1981年1月6日出生，汉族，住兴宁市。原告林佳水诉被告梅州农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）、被告梅州市梅江区华利贸易有限公司（以下简称“华利贸易公司”）、第三人张维新、第三人蓝通执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告林佳水的委托诉讼代理人杨辉、被告农商银行的委托诉讼代理人谢乃煌到庭参加诉讼。被告华利贸易公司、第三人张维新、第三人蓝通经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林佳水向本院提出诉讼请求：一、依法撤销（2018）粤1403执异13号裁定；二、解除对原告坐落于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：粤房地证第C0××号）车位的查封；三、依法撤销（2018）粤1403执恢70号之六裁定书，并终止对坐落于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：粤房地证字第C0××号）原告已购买的车位的执行；四、确认原告与被告华利贸易公司签订的购买车位合同有效；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库(0l、02栋：不动产权证号：粤房地证字第C0××号）的业主，该时代广场地下层车库已由原告向梅州市梅江区华利房地产开发有限公司（以下简称：华利房地产公司）购买所得（购买时间和价格详见购买协议书）。原告在签订合同后已足额将购买车库款支付给华利房地产公司，华利房地产公司也在签订合同当日将合同约定的车库交付给原告占有使用至今，在使用过程中从未有任何个人和单位向原告提出过有争议，2018年9月梅州市梅县区人民法院在小区内张贴公告告知法院依法对华利贸易公司所有的位于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：粤房地证字第C0××号）进行司法网络拍卖，原告在得知法院的公告后，多次与梅州市梅县区人民法院的沟通并告知该院查封的车库系异议人购买所得，产权属于异议人，不属于华利贸易公司所有，法院查封是错误的，并向梅州市梅县区人民法院提出执行异议申请，但该院却作出裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，原告向华利房地产公司购买坐落于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋，不动产权证号：粤房地证字第C0××号）事实依据清楚，有《购买时代广场车位使用权协议书》、华利房地产公司出具的收款收据为证。原告与华利房地产公司签订的购买车位协议书是双方真实意思的表示，该协议不违反国家有关法律、法规的强制性规定，该协议书合法有效，原告购买所得的车位是属于原告所有的财产，梅州市梅县区人民法院在没有查清事实的情况查封异议的财产并进行拍卖的行为显属错误，原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护异议人的合法权益。被告农商银行答辩称，一、原告提供的购买讼争标的（车位）使用权的协议书效力存疑，提请法院依法仔细审查。二、2008年10月8日，答辩人即与抵押人华利贸易公司签订了抵押担保合同，办理了抵押登记。抵押人对车位享有完整的所有权。答辩人在此抵押权设置过程中全程善意无过错，对“粤房地证字第C0××号”车库（车位）享有完整合法的抵押权。三、假设“粤房地证字第C0××号”指向的标的与原告提出异议的标的一致，同时假设原告提供的“购买”车位使用权的协议真实合法：（一）该合同购买的标的是使用权而非所有权（以买代租），不能阻却答辩人抵押权的行使。原告的权利不能排除执行。另外，依物权优先于债权的法律原理，原告基于合同的债权，不能对抗答辩人对异议标的享有的他项物权。原告且无证据证明购买车位属于消费。（二）在答辩人的他项权涂销之前，原告与华利贸易公司关于异议标的的“买卖合同”属于履行不能。原告只能请求“卖方”承担违约责任，包括赔偿损失等。“先占先赢”的逻辑不合法。四、原告“购买车位使用权协议”订立于2009年12月24日，未查询已登记公示的被告抵押物权，存在过错。五、上述协议购买的是“使用权”，不妨碍抵押人设置抵押，也不能阻却抵押权人行使抵押优先受偿权。针对被告农商银行的答辩，原告提出如下意见：一、原告与被告华利贸易公司签订的购买车位合同合法有效，理由：签订协议双方具有民事行为能力的自然人和法人，双方意思表示真实，系自愿签订，该协议书的内容无法律法规禁止性规定，具有合法性，协议书指向的标的物为出让人所有，出让人具有处分权，因此，协议书有合法性。二、2008年10月8日，被告农商银行、华利贸易公司办理抵押登记前，该楼盘、、地下车位早已公开销售长达五年时间，绝大部分业主也已入住，被告农商银行未到现场了解及对抵押进行公示，不是善意行为，是存在欺诈损害购买车位的业主的权益行为，应予认定抵押登记无效，即是属于被告农商银行、华利贸易公司恶意串通损害原告的合法权益。据我方调查，办理抵押登记证、房地产权证是在房屋未验收前已办好，属于非法办理证件，非法办理的证件是无效的，请求法院对其登记的效力认定不具有合法性。三、本案的买卖标的不是使用权，是所有权，更不是以买代租，签订协议时，开发商称地下车位属于人防工程，不能办理过户手续，只能签订使用权转让协议。协议书内容约定是所有权的内容，其表现在使用年限，且协议书内容约定全额付款，协议书特别约定了该协议是购房合同的附属合同，即与购房合同是相关联的，购房合同作为主合同，购房合同是所有权的转让合同。该协议书明确甲方保证车位不重复出售、出租，无其他纠纷，即具有排他性，业主购买的车位所有权并非使用权。四、关于公示的情况，责任在于被告农商银行、华利贸易公司。办理抵押登记前，该楼盘已销售有四五年时间，大部分业主购买并入住，被告农商银行不能不知道作为小区车位已连房一并出售给业主，但被告农商银行作为贷款方，在贷款前，未进行性质调查，也未到小区进行公示，因此，过错在于被告农商银行、华利贸易公司。当时被告华利贸易公司所称所售车位为人防工程，不能办理过户手续，故不存在查询的问题。另因房管部门的抵押登记和买卖登记是两套不同的系统，也无法查询。被告华利贸易公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人张维新未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人蓝通未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审查并认定事实如下：本案涉案车库坐落于梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋），权属人系华利房地产公司，该房产于2003年11月17日办理粤房地证字第C0**房地产权证。2009年12月24日，华利房地产公司（作为甲方）与原告林佳水（作为乙方）签订了《购买时代广场车位使用权协议书》，双方同意由甲方将其所有的车位出售使用权给乙方，主要内容包括：一、车位地点：梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层41号停车位；二、价格：人民币52500元；三、其他：1、合同订立时，乙方付清购车位款，2、乙方所购车位不做房地产权证，此合同属购房附属合同；3、此车位乙方使用年限，随乙方购买甲方开发的时代广场房地产权证年限使用；四、购车位人员严格按照车位停放车辆，服从物业管理条例及物业管理人员管理，任何人不得在通道设阻，堆放障碍物；五、甲方保证所售给乙方的车位无纠纷，不重复出售、出租，如有争议由甲方负责，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。上述协议书签订后，原告付清了购车位款52500元给华利房地产公司，华利房地产公司将该涉案车位交付给原告占有使用至今，且按合同约定未办理车位房地产权证。本院于2012年11月13日立案受理了梅县农村信用合作联社（以下简称“梅县信社”）诉张维新、华利贸易公司、蓝通金融借款合同纠纷一案，于2012年12月19日作出(2012)梅县法民二初字第288号民事判决书，判决：一、张维新应于本判决生效后十日内偿还借款本息合计人民币2188850.72元（其中本金200万元、利息188850.72元，利息计至2012年10月26日，2012年10月27日至还清本金止利息按中国人民银行有关逾期贷款利率规定另计）给梅县信社；二、梅县信社对华利贸易公司提供的抵押物享有优先受偿权；三、蓝通对张维新借款承担连带清偿责任。该抵押物为梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋）（房地产权证号为粤房地证字第C0××号）。因张维新、华利贸易公司、蓝通逾期未履行上述已发生法律效力的判决书，根据梅县信社的申请，本院于2013年3月27日立案执行，案号为(2013)梅县法执字第325号，2013年6月18日该案终结本次执行。2016年8月22日，该案恢复执行，案号为（2016）粤1403执恢33号。2016年11月13日，该案再次终止本次执行。2018年8月14日该案再次恢复执行，案号为(2018)粤1403执恢70号。2018年8月30日，本院作出（2018）粤1403执恢70号之五执行裁定书，裁定查封上述时代广场地下层车库，查封限额为2225415.72元，查封期限为三年。2018年9月18日，本院作出(2018)粤1403执恢70号之六裁定书，裁定拍卖上述时代广场地下层车库。2018年10月26日，本院作出（2018)粤1403执恢70号执行决定书，决定暂缓执行拍卖上述时代广场地下层车库，暂缓执行至2018年12月26日。原告林佳水作为案外人于2018年11月1日向本院提出书面异议，认为其购买所得的车位属于异议人所有的财产，请求法院依法撤销对梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋）（房地产权证号：粤房地证字第C0××）的查封和停止对上述时代广场地下层车库的拍卖，本院作出（2018）粤1403执异22号执行裁定书，驳回原告的异议申请。因此原告提出本案的执行异议之诉，并提起上述诉讼请求，被告农商银行则提出上述答辩意见。被告华利贸易公司、第三人张维新、蓝通经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出答辩。另查明，一、被告农商银行于2018年10月17日成立，梅县信社即解散，其债权债务、财产、劳动关系等均由被告农商银行承继。2011年6月17日，华利房地产公司变更为华利贸易公司。我院向梅州市自然资源局发出征询函，内容为：1、梅州市江南梅江二路75号时代广场01、02栋地下层车库有无修建关于《中华人民共和国人民防空法》规定的人民防空工程？如有修建，是否在粤房房地证字第C0**地产权证的范围内？2、该粤房地房地证字第C0**产权证能否办理分证？即拆分成各户业主的车位产权证？3、案涉的34户车位是否包含在粤房地证房地证字第C0**权证的范围内？请注明具体位置。4、根据当事人陈述，上述房地产权证在建设工程竣工前已经办理产权证，是否属实？如属实，为何会出现该情况？梅州市自然资源局于2019年5月6日作出《关于时代广场地下车库征询函的复函》，内容如下：1、根据2001年10月10日梅州市人民政府办公室文件梅市府办[2001]25号《转发市人民防空办公室关于结合民用建筑修建防空地下室的意见通知》，从2001年11月1日起，凡在市、县（市、区）所在地的城市规划区范围内新建、扩建、改建的民用建筑，都必须修建防空地下室或交纳易地建设费，任何单位和个人都无权减免。2、梅州市江南梅江二路75号时代广场，已于2001年10月29日核发了建设工程规划许可证。时代广场01、02栋地下层车库为半地下室车库，不是人防工程。3、该粤房地证字房地证字第C0**证可以办理分证，根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交住建部门同意分割或合并的批准文件。4、粤房地证字第房地证字第C0**是产权人未进行申请分割的一本地下层车库（01、02栋）大证，车位是由开发建设单位按照规划报建图纸自行进行划分和编号，你所提到的34户车位是否在该房地产权证范围内，应由开发建设单位进行明确。5、根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应提交土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料等申请材料。三、本院工作人员于庭后向第三人张维新、蓝通（被告华利贸易公司的法定代表人）作询问笔录。第三人张维新表示：对于包含本案在内的31宗执行异议之诉系列案的案情均不了解情况，与其无关，对该系列案的起诉状、答辩状及原、被告提供的证据内容均无异议。本案涉案借款由张维新出面向梅县信社借的，借款200万元，借来是给华利贸易公司用的，张维新与该公司合作做生意，当时梅县信社将钱打入张维新的账户上，张维新当即将200万元借款转入蓝通的账户上。借款后梅县信社一直与蓝通联系，向蓝通催收本息。被告梅州市梅江区华利贸易有限公司的法定代表人、第三人蓝通表示：关于执行异议之诉系列案中原、被告提供的证据的真实性由法院进行核定。此协议书所体现的标的物是车位使用权，当时系约定一次性收取使用至2051年的租金且减免一部分费用而签订的合同，合同约定明确是购买使用权，并约定了不办证。案涉的车位包含在被告农商银行提交的房产证图纸范围内，共计有四五十个地下车位。四、案涉标的物梅州市江南梅江二路75号时代广场地下层车库（01、02栋）从2004年起多次设置抵押登记，分别为：1、权利人：江南农村信用合作社，约定抵押期限：2004年1月1日至2005年12月31日止，注销抵押日期：2004年8月20日；2、权利人：工商银行梅州市分行，设定日期：2004年8月23日至2006年9月28日止，注销日期：2007年12月3日；3、权利人：广东发展银行股份有限公司梅州分行，设定日期：2008年1月25日至2010年1月25日止，注销日期：2008年6月17日；4、权利人：梅县南口农村信用合作社，设定日期：2008年9月5日至2013年9月5日止。以上事实，有经过质证的原、被告、第三人主体身份证明、《购买时代广场车位使用权协议书》、《收据》、（2018）粤1403执异22号执行裁定书、（2012）梅县法民二初字第288号民事判决书、粤房地证字第C房地证字第C0**梅市房押贷登记字第××号他项权利登记证、《征询函》、《关于时代广场地下车库征询函的复函》和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告就执行标的（梅州市江南梅江二路75号时代广场01、02栋地下层车库）是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于该执行标的的权属。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，该执行标的的所有人是被告华利贸易公司，该公司有权将名下的地下层车库为他人的债务设置抵押担保。根据（2012）梅县法民二初字第288号生效民事判决书判决梅县信社（后变更为被告农商银行）对该抵押物的变价款享有优先受偿权，因债务人逾期未履行生效判决内容，抵押权人有权处理该抵押物用于偿还债务，因此被告农商银行有权申请执行该执行标的。其次，关于《购买车位时代广场车位使用权协议书》的效力问题。该协议是原告与涉案车位所有人华利房地产公司（后变更为华利贸易公司）自愿签订的，是双方的真实意思表示，按照合同明确约定出售使用权，不做房地产权证，该合同的实质应是“名为买卖，实为租赁”的停车位租赁合同。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。《购买车位时代广场车位使用权协议书》第三条第3款因违反上述法律规定，该条款中超过二十年租赁期限的合同内容无效，其余合同内容合法有效，本院予以认定。综上，时代广场地下层车库的所有权属于被告华利贸易公司，原告对涉案车位仅是享有使用权，现被告农商银行作为抵押权人依法享有对该执行标的物变价款的优先受偿权，而原告享有的使用权不足以对抗已登记的抵押权。因原告对该执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出撤销执行异议裁定、解除查封并停止执行涉案地下车库的请求于法无据，本院不予支持。被告华利贸易公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视其放弃抗辩、质证的权利，本院依法作缺席判决。第三人张维新、蓝通经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，本院依照《物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告林佳水与被告梅州市梅江区华利贸易有限公司（原梅州市梅江区华利房地产开发有限公司）于2009年12月24日签订的《购买时代广场车位使用权协议书》（除第三款第3条中超出20年租赁期限的合同内容无效外）有效；二、驳回原告林佳水的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告林佳水承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审 判 长  王志宏审 判 员  曾 俊人民陪审员  温焕良二〇一九年五月二十七日书 记 员  黄 欢