河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初173号原告：许丽丽，女，1981年2月27日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：薛建设，男，1978年9月16日出生，汉族，现住焦作市解放区，系原告许丽丽丈夫。被告：焦作睿诚置业有限公司，住所地：焦作市解放区人民路中段**。法定代表人：段霈霖，总经理。委托诉讼代理人：梁瑞霞，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢玉江，河南尚领律师事务所律师助理。原告许丽丽与被告焦作睿诚置业有限公司（以下简称睿诚置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告许丽丽及其委托诉讼代理人薛建设，被告睿诚置业的委托诉讼代理人梁瑞霞、卢玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许丽丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告预约合同违约责任，赔偿金额92945.63元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月31日，原告与被告签订《鹿港小镇项目认购书》，该认购书约定原告以单价4200元／平方米、建筑面积138.17平方米、总价580314元购买被告开发的鹿港小镇10号楼1104室房屋。原告于2016年5月31日向被告缴纳全部购房款580314元。但至起诉之日止，近两年半的时间，被告一直不与原告签订正式商品房买卖合同。原告后来得知，被告在与原告签订《鹿港小镇项目认购书》之前，故意隐瞒已将该房屋抵押的事实。签订《鹿港小镇项目认购书》之后，被告又多次故意隐瞒将该房屋抵押的事实。在被告没有解押之前，原告面临“钱房两空”的巨大风险。原告与多名鹿港小镇购房人找被告多次商谈，被告虽多次承诺尽快解押、签订正式商品房买卖合同，但至今不愿履行承诺。被告应依约履行认购书的义务，但被告隐瞒涉案房屋已抵押的事实，致使无法签订正式的商品房买卖合同，有违诚实信用原则，先有缔约过错，后又多次违约抵押，应当承担相应的预约合同违约责任，根据相关法律规定，现原告主张被告赔偿原告预约合同违约责任，赔偿金额92945.63元（580314元×7.4%×790天/365天=92945.63元，按实际已交房款580314元为基数，同期银行贷款利率年利率4.9%，加2.5%为赔偿标准，从2016年5月31日至起诉之日2018年10月29日为880天，扣除90天正常签约免除期为790天基准）。综上所述，被告的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，故此诉至法院，请求支持原告诉请。被告睿诚置业辩称，原告要求被告承担违约责任，没有事实及法律依据，被告已将涉案房屋于2017年2月13日交付于原告，未给原告造成任何损失，原告的主张没有合同及法律依据。被告抵押房屋先于双方签订的认购书之前，并且在报纸上公示，不存在隐瞒事实。即使按照被告2016年12月26日为其出具一期业主的承诺书，只能依据被告的承诺，按照已付房款的定期存款利息进行补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.对原告提供的承诺书、认购书、收款收据、社区证明，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；2.对原告提供的政府补贴实施细则，被告对其真实性提出异议，经核实，该证据的证明内容与本案无关，本院对该证据不予采信；3.原告提供的商品房买卖合同，被告认为该份落款日期为2016年6月28日的商品房买卖合同系复印件，对其真实性提出异议，但被告认可商品房买卖合同中出示的公章系本单位的公章，且在庭审中认可该份合同签订时间为2016年6月28日，故本院对该份证据真实性予以确认；4.对被告提供的收款收据，原告对其提出异议，认为收据上签字非薛建设本人所签，但收据落款日期可以证明原告系2016年购买涉案房屋，被告辩解称，收据上签字不是薛建设本人所签，该签字用于注明交款人，本院认为收款收据虽系复印件，但与原告提供的其他证据相互印证，本院对证据真实性予以确认。本院对本案事实认定如下：2016年6月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定原告许丽丽购买被告开发的位于焦作市解放区鹿××小区××楼××单元××房产，房屋面积为138.17平方米，单价为每平方米4200元，付款方式为买受人一次性付清总房款580314元整。买受人购买的房屋为预售商品房，预售许可证号为焦房预售证第201511号。该份《商品房买卖合同》并未在房产管理部门备案，原、被告双方均认可此份合同是为原告孩子上学所签，并非最终的《商品房买卖合同》，被告自认该份合同签订时间为2016年6月28日。2016年6月29日，被告为原告丈夫薛建设出具证明一份，载明：鹿港小镇小区一期10号楼1单元11层1104号业主薛建设，身份证号为，其房产证在公司的工作进程中处于待办阶段。2016年7月15日，焦作市解放区焦北街道民主北路社区居民委员会出具社区居住证明一份，载明：薛建设、许丽丽在本辖区鹿港小区10号楼1单元1104号长期居住。2016年12月26日，被告出具承诺书一份，载明：各位一期业主：我公司定于2017年6月30日前全部签订购房合同，若未能按约定日期签订购房合同，按已交房款的实际金额的同期定期存款利息对业主进行补偿。计息时间由业主交清相关首付及全款次日起至实际签约之日止。2017年2月13日，原告（认购方）与被告（出卖方）签订《鹿港小镇项目认购书》一份，约定原告认购房源为10号楼1单元1104号，面积为138.17平方米，总房价为580314元。2017年2月13日，被告为原告出具收据一份，载明交款人为许丽丽，金额为580314元，收款事由为鹿港小区10-1-1104号购房款。2017年2月13日，原告在被告提供的业主交楼流转表中签字确认交房。2018年4月21日，被告又出具承诺书一份，载明：我公司关于对鹿港一期已交清应付款或首付按揭款的鹿港小镇购房客户确定签订购房合同日期事宜，特作出以下承诺：我公司承诺2018年5月、6月、7月、截止到8月底之前与上述客户签订商品房买卖合同。原告多次与被告协商签订商品房买卖合同，均未达成一致意见，故原告于2019年1月8日诉至本院。另查明：1.案外人薛建设分别于2016年5月23日、2016年5月28日、2016年5月31日支付案外人李红霞购房款20000元、169002元、391312元，合计580314元；2.鹿港小区第10号楼1单元11层1104号房产抵押权登记信息显示，该房产在2014年12月31日至2016年12月31日期间处于在建工程抵押状态。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《鹿港小镇项目认购书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该认购书中虽约定了涉案房屋买卖的部分内容，但缺乏涉案房屋交付使用的条件、时间、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同的必备条款，无法实际履行。在签订认购书后，从双方进行的多次磋商和有关的履行行为等来看，双方真实意思表示均是准备将来再签订正式的商品房买卖合同，以明确双方的权利义务关系，故该认购书应属于商品房预约合同，原、被告双方存在有商品房预约合同的法律关系。原告虽与被告于2016年6月28日形式上签订了所谓的《商品房买卖合同》，但双方的真实意思表示是为了便于原告孩子落户上学，并非履行合同内容，故该《商品房买卖合同》并未成立。直至今日，原、被告双方并未签订正式的《商品房买卖合同》。原告依约全额交付了购房款，被告应依约履行认购书的义务，但被告隐瞒涉案房屋已抵押的事实，致使无法签订正式的商品房买卖合同，属于违约，应当承担相应的预约合同违约责任。关于原告实际交付房款时间的认定。庭审中被告作为证据向法庭提交的四张收据，表明案外人李红霞于2016年5月23日、2016年5月28日、2016年5月31日分四次收取被告公司“鹿港小镇”10-1-1104号薛建设（系原告丈夫）购房款共计580314元，与2016年6月28日被告与原告签订的所谓《商品房买卖合同》以及2016年6月29日被告为原告丈夫薛建设出具的证明相互印证，能够证明原告的实际购房时间是2016年，被告庭审中提交收据的行为表明其认可原告于2016年5月31日缴纳完毕购房款580314元，故本院认为原告实际交付完毕购房款的时间为2016年5月31日。关于违约金责任计算标准的认定。虽然双方没有以明确、一致认可的方式对违约金进行约定，但是，睿诚置业2016年12月26日自行向包括许丽丽在内的业主出具了承诺书，载明如其不能在2017年6月30日前签订购房合同，则按已交房款的实际金额的同期定期存款利息对业主进行补偿，计息时间自业主交清相关首付及全款次日起至实际签约之日止，而许丽丽持该承诺书起诉，能够据之充分认定睿诚置业构成违约，也能够据之认定为违约金的支付依据。因此，本案应认定睿诚置业出具的承诺书所载违约金内容得到了双方的认可，睿诚置业的违约责任可依据该承诺书的内容予以认定。综上，根据承诺书的约定，原告许丽丽主张的预约合同违约金应当按照其已交房款580314元为基数，自2016月6月1日起计算至2018年10月29日止减去90天，按照中国人民银行同期存款利率予以计算；其主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告焦作睿诚置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告许丽丽违约金（以580314元为基数，自2016月6月1日起计算至2018年10月29日止减去90天，按照中国人民银行同期存款利率予以计算）；二、驳回原告许丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2124元，由被告焦作睿诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  柳 楠人民陪审员  郑喜红人民陪审员  陈大军二〇一九年五月三十一日书 记 员  靳润润附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。