天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初5119号原告：天津市房信物业发展有限公司，住所地天津市南开区水上村望园里房信八处余门，统一社会信用代码：911201042390092935。法定代表人：李惟，董事长。委托诉讼代理人：李秀梅，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李伟，男，该公司职员。被告：蒋明田，男，1958年12月29日出生，汉族，住天津市河**。原告天津市房信物业发展有限公司（以下简称“房信公司”）与被告蒋明田物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李秀梅和被告蒋明田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房信公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年10月21日至2019年3月31日的物业费2663.54元和违约金242.62元，共计2906.16元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区渌水道泽山路宝聚家园4-1-101号房屋的业主，该房屋建筑面积为80.55平方米。原告于2010年12月31日和该小区的开发建设单位天津市信浩房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定：原告为该小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米1.8元（含机电设施运行、维护等费用），业主于每月10日前交纳当月物业费，逾期交费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。合同期限自2010年12月31日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2015年10月21日至2019年3月31日的物业费。经原告催要未果，故原告呈讼。蒋明田辩称，本案涉及的房屋归其所有，面积为80.55平方米，该房屋未被出售。原告诉请的期间我未交纳物业费，其理由如下：2013年入住后我发现房屋潮湿，找到物业公司，物业公司让我通风，但没有效果。去年经仔细查看发现楼道的自来水管漏水造成房屋潮湿，现在居委会给我修复了。我认为物业不给维修造成了几年房屋潮湿，物业公司应有责任，故不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：天津市住宅前期物业合同1份、天津市住宅前期物业合同的补充协议1份、确认书1份、前期物业管理备案证明1份，以此证明原告和小区的开发建设单位签订了前期物业服务合同及被告知晓前期物业合同的事实。被告对原告提交的证据均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：现场照片34张、光盘1张（内容为现场维修管道、报警等的视频），以此证明被告房屋潮湿是因为楼道自来水管漏水造成的和维修管道的事实。原告对被告提交的证据的真实性无异议，当时通过原告协调，居委会找来维修队进行的维修，被告未付钱，但原告在该事件中不应承担责任。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区渌水道泽山路宝聚家园4-1-101号房屋的业主，该房屋面积为80.55平方米。2010年12月31日，原告和该小区的开发建设单位天津市信浩房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，后双方又签订了补充协议，约定：原告为该小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米1.8元（含电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护等费用），业主于每月10日前交纳当月物业费，逾期交费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。合同期限自2010年12月31日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2015年10月21日至2019年3月31日的物业费。经原告催要未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于自来水管道漏水问题，开发商承担质保责任，我们接到被告报修后积极联系了开发商，由于过了质保期，经协商由居委会雇人对管道进行了维修。由于原告对房屋质量问题不承担维修责任，且原告已尽到协助义务，故原告就楼道自来水管道漏水问题不应承担责任。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同约定的物业费标准（每月每平方米0.8元）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩所称的楼道自来水管道漏水问题，该问题应属于房屋质量问题，与原告提供的物业服务无关，被告不能以此为由拒交物业费，故本院对被告的该抗辩不予采信。综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务内容、物业服务等级考核结果并结合本院实地进行考察的结果、本案的收费标准等方面），本院对原告主张的物业费酌情支持95%。经核算，被告应支付原告2015年10月21日至2019年3月31日的物业费2529.69元。原告主张违约金242.62元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、蒋明田于本判决生效后十日内给付房信公司2015年10月21日至2019年3月31日的物业费2529.69元。二、驳回房信公司的其他诉讼请求。如蒋明田未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由房信公司负担1.25元，由蒋明田负担23.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年五月三十一日书记员  冯 宁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。