山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终459号 上诉人（原审被告）：王瑞鑫，男，1956年6月9日出生，汉族，住东营市东营区。 上诉人（原审被告）：王晨旭，男，1986年1月29日出生，汉族，无业，住东营市东营区。 共同委托诉讼代理人：张长江，山东齐征律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胜利油田胜利房地产开发有限责任公司，住所地东营市东营区北二路**。 法定代表人：韩云祉，董事长。 委托诉讼代理人：王春山，山东正义之光律师事务所律师。 上诉人王瑞鑫、王晨旭与被上诉人胜利油田胜利房地产开发有限责任公司（以下简称胜利房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2018）鲁0502民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王瑞鑫、王晨旭的委托诉讼代理人张长江，被上诉人胜利房开公司的委托诉讼代理人王春山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王瑞鑫、王晨旭上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判或发回重审；二、诉讼费由胜利房开公司承担。事实与理由：一、本案起诉已过诉讼时效。一审判决依据胜利房开公司提交的催收函及证人证言认定其自2012年起每年都多次催要租金的事实错误。直至起诉之日，王瑞鑫、王晨旭也从未收到相关的催款通知及催款函，该诉求已超诉讼时效。即使催款函真实存在，但出具时间为2012年2月，至胜利房开公司起诉之日，也已明显超过了法律规定的诉讼时效；二、王晨旭并非本案适格被告。涉案租赁合同系王瑞鑫与胜利房开公司签订，与王晨旭无关。涉案租赁合同签订时间为2010年6月22日，此时东营区领鲜煮艺火锅餐厅尚未注册成立，东营区领鲜煮艺火锅餐厅成立时间为2010年11月9日，涉案租赁合同实质系王瑞鑫与胜利房开公司签订，合同处虽然加盖有东营区领鲜煮艺火锅餐厅的公章，但王晨旭对此并不知情也没有对此进行追认，一审认定王晨旭承担责任错误；三、一审判决认定王瑞鑫应否支付涉案租金以及应支付涉案租金数额的认定与事实不符。涉案租赁合同的租金中包括能耗费14872元/年，物业费4283元/年，按照合同约定，胜利房开公司应当保证采暖、制冷设备的正常运转以及安保工作。而租赁期间胜利房开公司提供的采暖、制冷设备不合格、不达标，导致租赁的房屋无法正常使用，且在承租涉案房屋期间发生盗窃情况，故王瑞鑫、王晨旭不应当承担每年应当交纳的能耗费14872元、物业费4283元。证人刘某可以证实，王瑞鑫、王晨旭已于2012年4月份将涉案房屋腾空并将房屋钥匙交给胜利房开公司，胜利房开公司主张2013年的房屋租金也没有事实和法律依据。 胜利房开公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持一审判决。胜利房开公司第一次对涉案合同起诉时仅起诉了王瑞鑫一人，王瑞鑫应诉主张签订合同的主体是东营区领鲜煮艺火锅餐厅，故一审法院裁定驳回了胜利房开公司的起诉。且在诉讼中，王瑞鑫恶意注销了东营区领鲜煮艺火锅餐厅营业执照，注销后登记的经营业主王晨旭应共同承担本案民事责任。涉案租赁合同签订后，王瑞鑫、王晨旭构成根本性违约，仅在签订合同时交纳3500元押金，之外未交纳过任何租金，胜利房开公司自2012年起至2017年每年均多次催要租金，但均未交纳。 胜利房开公司向一审法院提出诉讼请求：1.王晨旭、王瑞鑫向其支付房屋租金203965元；2.王晨旭、王瑞鑫支付其逾期付款违约金160897元（截止至2018年8月15日）及违约金（以203965元为基数，自2018年8月16日起至实际付清之日止，按日万分之三计算）；3.本案诉讼费用由王晨旭、王瑞鑫承担。 一审法院认定事实：2010年6月10日，王瑞鑫与胜利房开公司签订了《胜建大厦写字楼租赁合同》，合同主要约定，出租方（甲方）：胜利房开公司，承租方（乙方）：王瑞鑫；房屋坐落位置：东营市西四路以西、胜泰路以南交接处，乙方租赁胜建大厦4层412、415房屋两间，建筑面积148.72平方米，房屋质量良好；租赁期限：自2010年6月10日至2013年6月10日止，共3年；租金及支付期限：租赁面积148.72平方米，甲、乙双方约定总租金人民币69155元/年，其中能耗费（含采暖、制冷费）14872元/年，物业费4283元/年，租金50000元/年。租金缴纳：乙方在合同签订后的15个工作日内将履约保证金3500元交至甲方，此费用为监督合同执行，在合同期满内一个月内，乙方不存在违约的情况下一并退回。乙方在每年的6月15日前按合同将租金支付给甲方。乙方负责自行交纳所承租房屋的通讯费、网络使用费等乙方产生的费用。乙方负责交纳本楼层租用房屋的自用水、电费。大厦内的公共设施设备按照本合同执行，如乙方需要另外增加设施设备，如淋浴等，则所用的水、电费等由乙方自行交纳；甲方责任：甲方如未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，应按延迟期间向乙方应交租金的5%计算，向乙方支付违约金。延迟交付出租屋3个月以上，乙方有权解除合同；租赁期间内，如甲方确需收回房屋自用，必须提前3个月书面通知乙方，解除合同，甲方应支付乙方违约金，违约金按剩余租期内应交租金总额5%计算。租赁期间，甲方负责屋面防水、房屋外的管线维修。未按时或按要求维修出租房屋造成乙方人身受到伤害的或财物损坏的，负责赔偿。甲方应于本合同生效之日起30日内，将租赁房屋交付乙方。乙方责任：乙方按本合同约定按时交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租责任；若乙方拖欠租金3个月以上，甲方有权解除合同。租赁期间内，如乙方确因特殊情况需要退租，必须提前3个月书面通知甲方，解除合同，乙方应支付甲方违约金。违约金按剩余租期内应交租金总额5%计算。租赁期间，乙方如因故意或过失造成租用房屋或设备损坏，应负责恢复或赔偿经济损失。未经甲方书面同意，不得擅自将租赁房屋转租第三人使用。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，须先征得甲方书面同意，费用由乙方自负。乙方需严格按照合同规定将房屋用于办公用途，不得私自改变房屋使用性质或转租他人。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，按年度须向对方支付年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金，每逾期一日，应按延期付款的有关规定向甲方偿付万分之三的违约金。 上述合同在王瑞鑫签字确认后，东营区领鲜煮艺火锅餐厅在合同乙方处加盖了其印章。涉案租赁房屋用途为东营区领鲜煮艺火锅餐厅办公场所。 2012年2月，胜利房开公司向王瑞鑫出具《催款函》，载明：＂王瑞鑫：您于2010年6月22日与胜利油田胜利房地产开发有限责任公司签订两份房屋租赁合同，租赁我公司位于西四路胜建大厦1-3层北侧区域和胜建大厦4层412＃、415＃房间。胜建大厦1-3层北侧房间合同租赁期限为：2010年2月28日-2019年2月28日，使用以来未缴纳过房屋租金，按照合同约定截至目前共欠租金293.13775万元。胜建大厦4层412＃、415＃房间合同租赁期限为：2010年6月10日-2013年6月10日，使用以来未缴纳过房屋租金，按照合同约定截至目前共欠租金13.831万元。租赁期间我公司完全履行了合同约定的各项义务，但是您未能按照合同约定履行您的租金缴纳义务，两年多来您拖欠租金的行为已经严重影响了我公司的合法权益。就上述事宜，我公司郑重告知如下：请您收到本函后10日内向我公司支付所欠租金合计306.96875万。如您未能按我公司要求妥善解决上述问题，我公司将通过诉讼方式解决上述事宜，届时您将承担额外的诉讼费用、利息及违约金。望您妥善处理为盼，以免讼累！＂王瑞华签收上述《催款函》。王瑞华与王瑞鑫系兄弟关系。 2010年7月20日7时36分，山东省滨海公安局基地分局玉苑派出所接陈之中报警称：东营区胜泰胜建大厦领鲜煮义火锅餐厅412办公室被盗（被盗物品有：黑色ＩＢＭ笔记本电脑一台、银灰色联想笔记本电脑、钻石芙蓉王香烟5条、梦都香烟6条等物品一宗）。 涉案租赁合同签订后，胜利房开公司依约履行了交付房屋的合同义务，王瑞鑫、王晨旭除交纳了3500元租房押金外，至今未支付房屋租金。胜利房开公司自2012年起每年均多次向王瑞鑫、王晨旭催要租金。 王瑞鑫主张涉案房屋已于2012年4月将涉案房屋返还胜利房开公司，胜利房开公司不予认可，王瑞鑫未提供证据予以证实。 东营区领鲜煮艺火锅餐厅系个体工商户，负责人为王晨旭，经营场所或住所东营区胜建大厦，于2010年11月9日成立，2018年6月20日注销。 王瑞鑫与王晨旭系父子关系。王瑞鑫系东营区领鲜煮艺火锅餐厅实际经营者。 王瑞鑫因经营东营区领鲜煮艺火锅餐厅与胜利房开公司另行签订了房屋租赁合同，该房屋租赁合同纠纷已另案处理。 一审法院认为，本案争议焦点：一、涉案租赁合同是否与王晨旭有关，王晨旭应否为本案适格被告；二、胜利房开公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；三、胜利房开公司交付的出租房屋是否存在合同约定的面积与实际面积不符情形；四、王瑞鑫返还涉案房屋的时间；五、王瑞鑫主张的被盗损失应从租金中扣减能否成立。 针对争议焦点一，涉案合同虽然系王瑞鑫签订，但综合考虑东营区领鲜煮艺火锅餐厅成立于涉案合同签订之后，涉案房屋租赁合同的实际用途，尤其是东营区领鲜煮艺火锅餐厅在合同承租方处加盖印章的行为，视为东营区领鲜煮艺火锅餐厅对合同的事后追认，东营区领鲜煮艺火锅餐厅应为涉案合同的当事人。东营区领鲜煮艺火锅餐厅系个体工商户，已于2018年6月20日注销，故其负责人王晨旭享有合同权利承担合同义务，基于胜利房开公司请求参加本案诉讼，并无不当。王晨旭主张其与涉案租赁合同无关，与事实不符，亦不符合有关法律规定，王晨旭应为本案适格被告。因此，对王晨旭的抗辩事由，不予采信。 针对争议焦点二，胜利房开公司提交的催收函及证人证言能够证实其自2012年起每年均多次向王瑞鑫、王晨旭催要租金，故对王瑞鑫与王晨旭超过诉讼时效的主张，不予采信。 针对争议焦点三，涉案合同约定的房屋建筑面积148.72平方米，并未明确是使用面积，故王瑞鑫、王晨旭主张实际交付的房屋面积仅有110平方米左右，与合同约定并不冲突。众所周知，房屋建筑面积大于使用面积，涉案房屋系高层建筑，公摊面积较大。因此，王瑞鑫、王晨旭主张胜利房开公司交付的房屋与合同约定面积不符构成违约，缺乏事实依据，不予采信。 王瑞鑫、王晨旭主张胜利房开公司提供的采暖、制冷等设备不合格，采暖、制冷不达标，导致经营场所出现无法正常营业情况，因双方就经营产所另行签订了房屋租赁合同，且该主张事项已另案处理，与本案无涉。因此，对王瑞鑫、王晨旭以此为由主张本案中胜利房开公司违约，不予采信。 针对争议焦点四，王瑞鑫主张涉案房屋已于2012年4月将涉案房屋交付胜利房开公司，胜利房开公司不予认可，王瑞鑫未提供证据予以证实，故对王瑞鑫涉案房屋合同届满前已返还的主张，不予采信。 针对争议焦点五，王瑞鑫提供的接警证明，不足以证实其损失价值80000元-90000元的物品，即使有被盗损失，其要求胜利房开公司赔偿该损失既无合同依据，亦无法律依据。因此，对王瑞鑫以被盗损失折抵租金的主张，不予支持。 双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有拘束力。胜利房开公司履行了合同义务，王瑞鑫未按合同约定支付租金构成违约，应当承担违约责任。王瑞鑫作为东营区领鲜煮艺火锅餐厅的实际经营者应与王晨旭共同承担本案民事责任。涉案合同履行期届满后，王晨旭、王瑞鑫返还了租赁房屋，房屋租赁合同终止履行，王晨旭、王瑞鑫已交纳的押金3500元应折抵租金。胜利房开公司要求王晨旭、王瑞鑫支付租金203965元（69155元/年×3年-3500元）及违约金，符合有关法律规定，予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王晨旭、王瑞鑫于判决生效之日起十日内支付胜利房开公司房屋租金203965元；二、王晨旭、王瑞鑫于判决生效之日起十日内支付胜利房开公司逾期付款违约金160897元（截止至2018年8月15日）及违约金（以203965元为基数，自2018年8月16日起至实际付清之日止，按日万分之三计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6773元，减半收取计3387元，由王晨旭、王瑞鑫负担。 二审中，各当事人均未提交新的证据。 二审查明案件事实与一审认定事实一致。 本案的争议焦点为，一、王晨旭是否是本案适格的被告，应否承担本案民事责任；二、一审判决对租金的认定是否正确，该诉求是否已过诉讼时效。 本院认为，涉案房屋租赁合同虽然系胜利房开公司与王瑞鑫签订，所租赁房屋系用于东营区领鲜煮艺火锅餐厅经营，该个体工商户负责人为王晨旭，王瑞鑫与王晨旭系父子关系，东营区领鲜煮艺火锅餐厅在合同承租方处加盖印章的行为，应视为东营区领鲜煮艺火锅餐厅对合同的事后追认，该餐厅虽已注销，故其负责人王晨旭应承担合同义务，王晨旭应为本案适格被告，一审对此认定并无不当。 涉案房屋租赁合同签订后，王瑞鑫、王晨旭除了交纳3500元押金外，未以任何形式交纳过租金。胜利房开公司一审中提交的催收函及两证人出庭证言能够证实其自2012年起每年均多次向王瑞鑫、王晨旭催要租金，故对王瑞鑫与王晨旭主张租金诉求已过诉讼时效的主张，不予支持。王瑞鑫、王晨旭上诉主张租赁期间胜利房开公司提供的采暖、制冷设备不合格导致租赁的房屋无法正常使用，证据不足。其主张承租涉案房屋期间发生盗窃不应当承担每年应当交纳的能耗费14872元、物业费4283元也无事实与法律依据，不应支持。王瑞鑫、王晨旭主张已于2012年4月份将涉案房屋腾空并将房屋钥匙交给胜利房开公司证据不足，其一审中提交的证人刘某的证言没有相关证据予以佐证，且该证人也未出庭作证，其证人书面证言不应采信。胜利房开公司根据合同约定履行了合同义务，王瑞鑫、王晨旭未按合同约定支付房屋租金，构成根本违约，应当承担违约责任。胜利房开公司要求王晨旭、王瑞鑫支付承租期间的租金203965元及违约金，符合合同约定以及法律规定，应予以支持。 综上所述，王瑞鑫、王晨旭的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6773元，由王瑞鑫、王晨旭负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年五月五日 书记员 李志远