重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(一审民事案件用)(2019)渝0102民初1573号原告：重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司，住所地：重庆市涪陵区中山路**，统一社会信用代码915001026608964393。法定代表人：吉仕林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒(重庆)律师事务所律师。被告：周弘杰，男，1982年3月4日出生，住重庆市涪陵区。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司与被告周弘杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨露，被告周弘杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令，1、解除原、被告签订的商业用房租赁合同及补充协议；2、被告返还原告位于重庆市涪陵区南门山金科世界走廊项目B区第11号商业用房；3、被告支付原告从2016年1月14日起至合同解除之日期间的租金2531782.06元，支付以租金2531782.06元为基数从2016年1月14日起至付清时止按月利率2%计算的违约金1915715.09元(暂计算至起诉之日止)；4、被告支付原告从合同解除之日起至商铺返还之日止按租赁合同约定的日租金3倍计算的违约金；5、确认原告不予退还被告缴纳的履约保证金50000元；6、被告支付原告支付的律师费10000元。事实和理由：2014年6月29日，我司为出租人(甲方)与陈红兵为承租人(乙方)签订的商业用房租赁合同约定，甲方将位于重庆市涪陵区南门山金科世界走廊B区项目第11号面积为1144.33平方米的商铺出租给乙方使用，租赁期限为72个月，从2014年6月30日起至2015年6月29日止，商铺优惠期12个月，乙方缴纳租金总额116721.66元，2015年6月30日至2016年6月29日期间，月租金为63029.7元（年租金为756356.4元），2016年6月30日至2017年6月29日期间，月租金为68076.19元（年租金为816914.3元），2017年6月30日至2018年6月29日期间，月租金为73523.2元（年租金为882275.43元），2018年6月30日至2019年6月29日期间，月租金为79405.06元（年租金为952860.7元），…，该商铺租金按照每三个月为一个计租档期，租金支付方式为先付费后使用，从第五个计租档期开始，以后各期租金均在每期开始前每十五日由乙方主动到甲方缴纳，乙方逾期缴纳，则按逾期未缴纳金额每天3‰向甲方支付逾期违约金，拖欠超过30日，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同；违约责任，在租赁期间，如乙方单方提前终止合同或者因乙方责任甲方根据本合同约定单方终止本合同的，乙方应补足优惠期间租金，乙方已交的履约保证金等不予退还外，甲方有权要求乙方支付不超过本合同约定租金总额的10%的违约金，迟延支付租金按未缴纳金额每天3‰累计计算违约金，乙方未按本合同按时返还租赁商铺的，每逾期一日按日租金的3倍累计计算违约金，若一方违约，违约方必须承担另一方因追溯违责任而产生的律师代理费等费用。合同签订后，我方按约向陈红兵交付房屋。2015年11月21日，我方为甲方、陈红兵为乙方和被告周弘杰为丙方签订的补充协议约定，经甲方同意，乙方将甲、乙双方于2014年6月29日签订的商业用房租赁合同中的乙方的权利义务一并转让给丙方，由丙方承担剩余租赁合同期间应由乙方享有及承担的权利及义务；乙方于签订本协议前，将原合同中约定的第二个计租档期(2015年7月30日至2015年10月29日)所欠租金89089.08元及本协议生效之前该商铺所欠的物业服务费等各项费用一次性足额缴纳甲方；签订本协议当日，丙方须一次性缴纳2015年10月30日至2016年1月29日租金189089.08元，作为本协议第一个档期租金，以后各档期租金仍采用先付费后使用方式，由丙方自以后每一计租档期开始提前十五日主动至甲方缴纳。在履行合同中，被告交付租金至2016年1月29日，从2016年1月30日起，被告未按合同约定支付房屋租金。截止2019年2月27日我方起诉之日，被告拖欠我方在2016年1月30日至2019年6月29日期间的租金2531782.06元。特诉至法院，望判如所请。周弘杰辩称，2014年8月起，我在重庆吉正公司工作期间，负责销售哈尔滨百威啤酒。重庆吉正公司法定代表人吴伟之妻魏雅琴与陈红兵协商好后，2015年11月21日，受魏雅琴之托，我为丙方与原告为甲方和陈红兵为乙方签订了原告与陈红兵签订的商业用房租赁合同的补充协议属实。租赁期间，魏雅琴已代响当当餐饮服务公司支付该房屋租金155974.25元，缴纳保证金50000元。2017年5月29日，原告已通知我方解除该租赁合同及补充协议，并收回该出租回商铺，出租给他人使用，因此，我方不同意支付2017年5月29日之后的商铺租金，同时，原告主张的违约金过高，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了审查，并认证如下：原告举示证据，1、不动产登记中心档案查询结果；2、商业用房租赁合同及补充协议各1份、租金明细表；3、金科股份收据4份催收函2份；4、关于周弘杰(响当当)租金催收的函及EMS邮单及邮件查询单；5、解除租赁合同通知书及EMS邮单及邮件查询单；6、委托代理合同及诉讼代理费发票。被告举示证据，1、重庆市涪陵区响当当餐饮服务有限公司营业执照；2、餐饮合伙经营协议。上述证据经庭审质证，具有客观性、关联性和合法性，本院予以采信。就本案事实，根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：出租房屋系原告所有，原告委托重庆市金科科鹏商业管理有限公司出租金科世界走廊商铺。2014年6月29日，重庆市金科科鹏商业管理有限公司为出租人(甲方)与陈红兵为承租人(乙方)签订的商业用房租赁合同约定，甲方将位于重庆市涪陵区南门山金科世界走廊B区项目第11号面积为1144.33平方米的商铺出租给乙方使用，租赁期限为72个月，从2014年6月30日起至2015年6月29日止，商铺优惠期12个月，乙方缴纳租金总额116721.66元，2015年6月30日至2016年6月29日期间，月租金为63029.7元(年租金为756356.4元)，2016年6月30日至2017年6月29日期间，月租金为68076.19元（年租金为816914.3元），2017年6月30日至2018年6月29日期间，月租金为73523.2元（年租金为882275.43元），2018年6月30日至2019年6月29日期间，月租金为79405.06元（年租金为952860.7元），…，该商铺租金按照每三个月为一个计租档期，租金支付方式为先付费后使用，从第五个计租档期开始，以后各期租金均在每期开始前每十五日由乙方主动到甲方缴纳，乙方逾期缴纳，则按逾期未缴纳金额每天3‰向甲方支付逾期违约金，拖欠超过30日，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同；违约责任，在租赁期间，如乙方单方提前终止合同或者因乙方责任甲方根据本合同约定单方终止本合同的，乙方应补足优惠期间租金，乙方已交的履约保证金等不予退还外，甲方有权要求乙方支付不超过本合同约定租金总额的10%的违约金，迟延支付租金按未缴纳金额每天3‰累计计算违约金，乙方未按本合同按时返还租赁商铺的，每逾期一日按日租金的3倍累计计算违约金，若一方违约，违约方必须承担另一方因追溯违责任而产生的律师代理费等费用。合同签订后，重庆市金科科鹏商业管理有限公司按约向陈红兵交付房屋。2015年11月21日，原告为甲方、陈红兵为乙方和被告周弘杰为丙方签订的补充协议约定，经甲方同意，乙方将甲、乙双方于2014年6月29日签订的商业用房租赁合同中的乙方的权利义务一并转让给丙方，由丙方承担剩余租赁合同期间应由乙方享有及承担的权利及义务；乙方于签订本协议前，将原合同中约定的第二个计租档期(2015年7月30日至2015年10月29日)所欠租金89089.08元及本协议生效之前该商铺所欠的物业服务费等各项费用一次性足额缴纳甲方；签订本协议当日，丙方须一次性缴纳2015年10月30日至2016年1月29日租金189089.08元，作为本协议第一个档期租金，以后各档期租金仍采用先付费后使用方式，由丙方自以后每一计租档期开始提前十五日主动至甲方缴纳。在履行合同中，2016年8月28日，魏雅琴向原告支付租金90974.25元、缴纳保证金5万元，2017年3月3日和7日，分别支付租金3万元和3.5万元。2016年9月21日，重庆市金科科鹏商业管理有限公司向被告发出租金催收函，要求被告支付拖欠房屋租金685568.11元。2017年5月29日，重庆市金科科鹏商业管理有限公司向被告发出解除租赁合同通知书：1、自本通知书发出之日起解除双方签订的商铺租赁合同；2、解除租赁合同后，我司扣除贵方缴纳的履约保证金；3、贵公司收到本通知书之日起7日内终止一切经营活动并自行搬离承租商铺，并按合同约定支付我方租金欠费1029025.33元、违约金1328991.03元。事后，原告收回出租的商铺。2019年2月27日，原告诉至本院。另查明，2015年10月30日至2017年5月29日解除租赁合同期间，被告应支付重庆市金科科鹏商业管理有限公司的租金为1253075.69元【63029.7元/月(2015年11月30日至2016年6月29日期间的月租金)×8个月(2015年10月30日至2016年6月29日共8个月)+68076.19元/月(2016年6月30日至2017年5月29日期间的月租金)×11个月（2016年6月30日至2017年5月29日共11个月）=1253075.69元】减去魏雅琴已支付租金155974.25元、缴纳保证金5万元，尚欠原告租金1032101.44元。原告为催收租金支付律师诉讼代理费10000元。本院认为，受原告的委托，重庆市金科科鹏商业管理有限公司与陈红兵签订的商业用房租赁合同和原告与陈红兵和被告签订的补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该租赁合同及补充依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。被告使用原告出租房屋后，未按租赁合同及补充协议约定向原告支付租金，构成违约，应承担支付原告租金、迟延支付租金违约金及原告垫付律师代理诉讼费的民事责任，原告作为重庆市金科科鹏商业管理有限公司委托人，享有和承担商业用房租赁合同中重庆市金科科鹏商业管理有限公司相关权利和义务，因此，原告相应的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张被告支付迟延支付租金违约金从2016年1月14日起按原租赁合同约定的按年利率24%计算，因被告拖欠的租金在2016年1月14日尚未发生，可从解除合同的次日起，即2017年5月30日起计算，其超过部分，本院不予支持；原告主张被告返还商铺、支付从解除合同之日起至返还商铺时止按租金3倍计算违约金及确认不予退还被告缴纳的保证金的诉讼请求，因解除租赁合同及补充协议后，原告已自行收回商铺，被告缴纳的保证金应抵除被告拖欠的部分租金，故该诉讼请求，本院也不予支持。同理，被告的部分抗辩理由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、重庆市金科科鹏商业管理有限公司与陈红兵于2014年6月29日签订的商业用房租赁合同和原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司与陈红兵、被告周弘杰于2015年11月21日签订的补充协议于2017年5月29日解除。二、被告周弘杰于本判决生效后十日内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司在2015年10月30日至2017年5月29日期间的租金1032101.44元，支付以租金1032101.44元为基数从2017年5月30日起至付清时止按年利率24%计算的迟延支付租金违约金。三、被告周弘杰于本判决生效后十日内赔偿原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司律师诉讼代理费10000元。四、驳回原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42860元，由原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司负担24560元，被告周弘杰负担18300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  瞿明胜人民陪审员  黎兴玲人民陪审员  姚云惠二〇一九年五月六日书 记 员  肖 霞