河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终3579号 上诉人（原审被告）：陈胜，男，1985年8月19日生，汉族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审原告）：武会英，女，1977年11月19日生，汉族，住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：程翠双，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：党华利，男，1977年2月28日生，汉族，住石家庄高新区。 上诉人陈胜因与被上诉人武会英、党华利确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人、被上诉人武会英的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈胜上诉请求：1、撤销原判，依法判决驳回原审原告诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉案房产已通过周通大队（居委会）办理完成过户手续，且二被上诉人武会英和党华利为夫妻关系，武会英未提供任何证据证明党华利对其隐瞒涉案房产处分事实，而原审法院径行认定武会英受到欺瞒，证据不足，事实认定错误。上诉人与被上诉人党华利于2017年12月4日签订了《房屋买卖合同》，约定党华利自愿将其名下位于周通家园2-2-1303室以85万元价格出售给上诉人。合同签订后，双方于2017年12月13日到房屋所在地周通居委会办理了过户手续，并支付过户费2万元。从双方合同签订到完成过户手续，经过双方多次协商，且亦多次到周通大队协调过户事宜，周通大队对方合同及交易方式认可并办完成过户手续，上诉人与党华利双方并非私下交易。周通大队（居委会）作为党领导和政府指导的基层自治组织，宪法给予充分自治权利，上诉人对其办理的过户手续合法性有基本的信赖，上诉人作为中华人民共和国公民对党和政府的公信力不会质疑。况且村民之间为传统的熟人社会，各家情况基本了解，党华利在签订本案合同之前给上诉人微信信息表明，其让武会英向管过户的村委员打电话，故周通大队顺利为党华利办理了过户手续。武会英未提供任何证据证明党华利对其隐瞒涉案房产处分事实，而原审法院径行认定武会英受到欺瞒存在错误。二、被上诉人党华利与上诉人办理房屋过户手续后，仅一个多月时间便与武会英办理离婚手续，并且离婚协议以净身出户的方式将其所有的三套房产全部归于女方名下明显不合常理，女方以离婚协议约定的房屋产权人身份诉讼上诉人与党华利合同无效，二被上诉人存在恶意串通行为，属恶意诉讼，违反诚实信用原则。三、本案关键当事人党华利经合法传唤不出庭，故不能查明武会英是否受其隐瞒的事实，原审法院将举证不能的不利后果归于无举证责任的上诉人，违反我国民事诉讼法“谁主张谁举证”的举证原则。综上，为维护上诉人的合法权利，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人武会英辩称，一、本案诉争的房产系拆迁安置房，是党华利一家作为被拆迁户因拆迁所取得的安置补偿房，依据我国现行法律、法规不得向集体经济组织成员以外的人进行转让，上诉人并非周通村村民。因此，一审法院确认涉案的《房屋买卖合同》无效，认定事实清楚，适用法律准确无误。首先，确认涉案《房屋买卖合同》无效的法律依据有：1、《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。3、《河北省土地管理条例》规定：农村村民由于买卖住房转让集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照规定办理宅基地审批手续。4、《石家庄城市房屋权属登记管理条例》规定：集体土地上的房屋权属转移登记，只限于在集体组织成员之间进行。5、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售。其次，提请合议庭注意的是：从本案一审已经查明的事实来看，上诉人并未实际支付过购房款，涉案房产也未进行交付，即涉案的《房屋买卖合同》实际上并未履行。二、涉案拆迁安置房系包括答辩人在内的家庭成员共同共有的房产，处分共有的不动产应当经全体共有人同意，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效，即涉案的《房屋抵押协议》当然无效。从民事诉讼举证规则而言，是否取得房产的其他共有人的同意，举证责任显然在上诉人一方。上诉人不能证明党华利在处分涉案房产时，已经取得了房产的其他共有人的同意，事后也未取得其他共有人的追认。而不是由答辩人举证证明党华利隐瞒欺骗答辩人处分房产。通俗地讲，隐瞒就是不知情，作为答辩人无需举证证明自己不知情，而上诉人恰恰需要举证证明答辩人及其他房产共有人已经知情同意，这正是我国民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则。三、党华利与上诉人签订涉案《房屋买卖协议》、《房屋抵押协议》一直隐瞒答辩人及其他家庭成员，一直到2018年1月20日，答辩人才惊闻此事实，党华利的行为对全家人造成了极大的伤害，家里的两位老人痛不欲生，整日以泪洗面，还有两份尚未成年的孩子也无辜遭遇到家庭变故，而党华利的这一行为更是深深伤害了与答辩人的夫妻感情，答辩人忍无可忍被迫与党华利解除婚姻关系。党华利将属于家庭共同共有的财产擅自处分，答辩人当然有权追回。四、依据2019年4月9日最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合出台的《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》，“套路贷”，是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”、“抵押”、“担保”等相关协议，通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务，并借助诉讼、仲裁、公正或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财产的相关违法犯罪活动的概括性称谓。请二审法院注意本案是否存在这种情况。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确无误，请求依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人党华利未到庭陈述意见。 武会英向一审法院起诉请求：l、依法判令二被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋抵押协议》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：原告武会英与被告党华利于1999年登记结婚，婚后生育两个子女，后于2018年离婚。2010年12月26日，被告党华利与石家庄高新区周通村委会签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定：被拆迁人为党华利，安置房位置为2号楼2单元2604号、2号楼2单元1303号。上述安置房现已实际交付。2017年12月4日，被告党华利与被告陈胜签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：被告党华利自愿将其村证房位于周通家园2-2-1303（建筑面积85平方米）以人民币85万元的价格出售给被告陈胜，一次性将房款交付被告党华利；被告党华利保证被告陈胜享有同被告党华利相同的居住权利。该合同还约定了其他事项。同日，被告党华利与被告陈胜签订一份《房屋抵押协议》，该协议约定：被告党华利借款肆拾贰万元整，用于资金周转，用周通家园2-2-1303室作为抵押，为期3个月，若期间被告党华利未能及时归还借款，房屋由被告陈胜变卖，作为偿还借款，若及时归还，此协议无效，此房屋已在周通大队（居委会）过户于陈胜，若未及时还款，此协议具备法律效力。2017年12月13日，石家庄高新区周通村委会出具收据一张，该收据载明：今收到党华利交来周通家园2-2-1303室过户费20000元，该房屋过户给陈胜，身份证号：。被告陈胜主张其曾多次向被告党华利出借款项共计82万元，其中于2017年10月22日出借10万元，于2017年11月13日出借30万元，于2017年12月4日出借42万元；以上借款因被告党华利不能偿还，已转化为应向被告党华利支付的购房款。原告武会英通过质证称，其对于被告党华利与被告陈胜之间的借款关系并不知情，但是借款协议恰好能证明二被告之间为借款关系而并非房屋买卖关系。被告党华利至今未将周通家园2-2-1303室房屋交付被告陈胜。2018年1月22日，原告武会英与被告党华利在民政部门办理离婚登记，双方约定周通家园三套房产（2-2-1303、2-2-2604、3-2-2704）归原告武会英所有。以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋抵押协议》、收据、《拆迁补偿安置协议书》及庭审笔录等证据在案予以证实。 一审法院认为，本案诉争的房产系拆迁安置房，系被拆迁户因拆迁所取得的安置补偿房屋。虽然拆迁协议载明被拆迁人为被告党华利，但系代表被拆迁户签订协议，该拆迁房权益实际应为包括原告武会英在内的家庭成员共同所有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，处分共有的不动产或者动产的，应当经全体共同共有人同意。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人属于善意取得的除外。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应对知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。被告陈胜在与被告党华利签订买卖合同时对该房屋系拆迁房的情况知晓，被告陈胜理应知道拆迁房系被告党华利家庭共有，然而被告党华利在未经其他共有人同意的情况下以及被告陈胜在没有确认其他共有人是否具有售房意愿的情况下，双方签订了房屋买卖合同，其他共有人有权予以追回。同时，被告党华利在未经其他共有人同意的情况下将共有房产进行抵押，且未办理抵押登记，其抵押行为无效。被告陈胜主张因被告党华利拖欠其借款无力偿还，后被告党华利将拖欠借款转化为被告陈胜应付的房款，故应当视为被告陈胜已经向被告党华利履行了支付房款的义务。因被告陈胜未能提交借款实际交付的相关证据，不能证实借款合同已实际履行，亦不能证明其履行了支付房款的义务，而且被告党华利至今未将房屋交付被告陈胜，因此双方之间的买卖合同实际尚未履行。至于周通村委会在过户费收据中证明“该房屋过户给陈胜”的效力问题，因涉案房屋系拆迁房，尚不具备产权登记的条件，被告陈胜仅以周通村委会的收据不能产生房屋所有权确权的效力。综上，被告党华利在未征得其他共有人同意擅自将共有房屋出卖与被告陈胜，事后亦未得到其他共有人的追认，而且被告陈胜购买被告党华利房屋不符合善意取得的构成要件，现原告武会英要求确认二被告之间签订的房屋买卖合同和房屋抵押协议无效，应予支持。被告党华利经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的司法解释》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告党华利与被告陈胜之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋抵押协议》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告党华利负担。 二审中，上诉人提交其与被上诉人党华利的微信聊天记录一份，证明党华利与武会英已经沟通房屋买卖事宜，并让武会英给村委会委员打电话通知同意房屋过户。被上诉人武会英质证称，上诉人提交的微信聊天记录上面并不体现是上诉人和党华利的聊天记录，并不能证明上诉人所说的二被上诉人已经协商一致，按照证据规则的规定，该证据不具有合法性，上诉人未提交该证据的原始载体，我方对此证据不予认可。被上诉人武会英提交党华利家包括6口人的户口本复印件、周通村民委员会出具的证明，证明党华利的父亲党云合名下的宅基地是按照周通村拆迁安置政策安置房屋的情况，以及2010年12月26日是由党华利代表全家与周通村委会签订的拆迁补偿安置协议书，拆迁安置时被拆迁宅基地使用权人包括家庭6口人，拆迁安置的房屋属于家庭共有财产。上诉人质证称，对户口本没有异议，村委会出具的证明系2019年4月15日出具，周通村党委书记、村长已历任多届，2010年至2019年已有9年时间，已换届多次，为我们办理过户手续的委员在上一次换届选举中离任，且被上诉人第一次开庭提供的证据当中，周通村拆迁补偿安置协议书上甲方盖章是周通村村委会公章，经办人与被上诉人此次提供证据的证明人不相同，而且现任党委书记并不是拆迁安置时在任的，村委会的证明上的房屋所有人与拆迁补偿安置协议书不一致。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料予以证实。 本院认为，涉案房产系拆迁安置房，尚不具备产权登记的条件，上诉人仅以周通大队（居委会）出具的户费收据认为已办理完成过户手续，于法无据，一审法院认定并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。上诉人称被上诉人武会英知道涉案房产买卖的事实，并在二审中提供了其与被上诉人党华利的微信聊天记录，但该微信聊天记录不能显示聊天双方的身份信息，亦不能显示聊天内容中指的是被上诉人武会英，故不能证明被上诉人武会英知道涉案房产买卖的事实，故对上诉人该主张不予支持。关于涉案房产的权属，被上诉人武会英在二审中提供了党华利家庭成员户口本复印件及周通村村民委员会出具的证明，该证明上盖有石家庄高新技术产业开发区长江街道周通村民委员会公章，有负责人签字，证明的效力与村委会成员是否换届无关，上诉人对户口本复印件无异议，故对上述证据予以采信。涉案拆迁安置房属于被拆迁户因拆迁所取得的安置补偿房屋，拆迁安置房产的权益属于被上诉人党华利的家庭成员共同共有，被上诉人党华利未经其他共有人同意，擅自将共同共有的房产出卖给上诉人，事后也未得到其他共有人追认，武会英作为共有人有权追回。上诉人并非周通村集体组织成员，其购买涉案房产亦不属于善意取得。被上诉人党华利在未经其他共有人同意的情况下将共有房产抵押，且未办理抵押登记，其抵押行为无效。上诉人称二被上诉人存在恶意串通行为，但未提供证据证明，故对其该主张不予支持。综上，原审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同和房屋抵押协议无效，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇一九年五月二十八日 书记员  李娅萌