四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初1109号 原告：易念超，男，1988年11月1日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：官晟，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鲲，上海申浩（成都）律师事务所律师。 原告：许兴萍，女，1988年8月29日生，汉族，住江西省九江市彭泽县。 委托诉讼代理人：官晟，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鲲，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被告：泸州万隆房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区刺园路三段****，统一社会信用代码91510502684195418A。 法定代表人：李金生，董事长。 委托诉讼代理人：王睿媛，四川贤辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶敏，四川贤辩律师事务所律师助理。 原告易念超、许兴萍与被告泸州万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易念超、许兴萍的委托诉讼代理人官晟、张鲲，被告万隆公司的委托诉讼代理人王睿媛、叶敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易念超、许兴萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2018年8月30日起至实际交付符合规定的房屋之日止，按照每日50.00元的标准计付逾期交房违约金（算至起诉之日为6,000.00元）；2．判令被告赔偿原告因其违规交房给原告造成的损失6,000.00元；3．判令被告赔偿原告房屋价值减损38,000.00元；4．本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为“被告从2018年8月30日起至实际交付符合规定的房屋之日止，按照每日总房款的万分之一的标准计付逾期交房违约金”；并明确第三项诉讼请求“房屋价值减损损失”为“因被告维修整改房屋给原告造成的损失，具体构成：1.房屋使用性能、安全性能的降低；2.约定的利息标准计算损失；3.市场经济价值的贬损；4.房屋空置损失，具体标准为每月2000元计算5个月”。事实与理由：位于四川省泸州市江阳区城南大道东侧城南路一段**的“万隆南岸花城”系被告开发建设的住宅小区项目，被告于2017年取得该项目一期的预售许可证。此后原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告购买了被告开发的“万隆南岸花城”预售商品房一套，该合同第十八条约定被告应该在2018年8月30日前向原告交付其购买的商品房。同时合同还对商品房基本状况、商品房价款、规划设计变更、面积差异处理、交付条件、商品房质量、合同备案等进行了约定。合同签订后，原告按照约定履行了付款等义务。2018年8月，原告接到被告通知，称原告购买的房屋已经符合交房条件，要求原告于2018年8月30日到“万隆南岸花城”接房。原告和家人于2018年8月30日到“万隆南岸花城”接房时，发现项目不具备交房条件。原告要求被告出示建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程验收合格证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等未果，在看房时还发现房屋到处都是裂缝，地面整体有下坠的情形，而且整栋楼都存在质量问题。原告向被告提出质疑，被告的工作人员以该现象正常为由糊弄原告，后看到问题越来越严重后就避而不见。原告只好和其他业主一同向政府主管部门反映，寻求解决。2018年9月3日，在主管部门的敦促下，被告承认房屋未通过竣工验收备案，不符合交付条件。此后，在主管部门的要求下被告委托四川省建筑科学研究院对房屋进行了鉴定。经鉴定，房屋主体结构的可靠性和实用性都存在问题，被告虽对房屋进行了整改，但整改方案并未经原告认可，也无权威机构对该整改方案的可行性给出明确的说法。被告违规交房已经4个月，房屋的安全性存在问题。现泸州的房价已经大幅度上涨，原告无法按照原来的价格在同地段购买房屋，原告及家人为处理此事也产生了误工损失、交通食宿及其他损失费。综上，被告未能按期交付符合要求的房屋已严重违约，原告不能按期入住，只得另行支付住房费用，属被告违约造成的直接损失，但被告提供的格式合同约定逾期交房的违约金为每日总房款的万分之零点五明显偏低，无法填补因被告违约给原告造成的损失。故被告应当按照逾期交房期间同地段同类房屋租金的标准赔偿原告的损失并承担违约责任，同时被告还应赔偿原告等人的误工损失、房屋价值减损等。 被告万隆公司辩称，1．对原告第一项请求有异议，在2018年8月30日被告有权利交房，但因为各种原因，在2018年9月3日发出停止交房的通知，所以该违约金的计算起始时间为2018年9月3日，双方合同上明确约定，违约金的计算是日万分之零点五；2.对第三项诉讼请求，造成所谓的房屋安全性能不是合同约定的交房标准，原告需要出示证据说明，对房屋维修市场经济减损没有证据证明，而实际情况是该房屋已经增值，维修行为造成房屋空置损失问题，实际情况是原告均未接房，不存在对房屋占有、使用问题，交房违约金涵盖原告全部损失。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》、《建设工程质量鉴定报告》、交付房屋状况及维修情况的照片、《商品住宅使用说明书》、座谈协商情况录像（光盘）、《通知》。 被告围绕其抗辩主张依法提交了下列证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》、《竣工验收备案书》、川江都市报。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对原被告提交的证据均予以确认并在卷作证。 本院根据当事人的陈述并结合上述有效证据，认定如下法律事实： 原告易念超、许兴萍与被告万隆公司于2017年2月5日签订合同编号YS222181的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定二原告以451,788.00元的总价款向被告购买坐落于泸州市江阳区城南路一段189号8号楼7层二单元701号房屋（该商品房所在建筑区划的核准名称为“万隆南岸花城”）。该《买卖合同》第十条第（一）款第1项第（1）目载明：“逾期在30日之内，买受人（本案原告）按日计算向出卖人（本案被告）支付与其应付款万分之1的违约金。”第十五条第（一）款载明：“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2或3项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.该商品房所在小区为分期开发的，该商品房实际交付时可以以商品房完成项目分项验收依据（如基础、主体、附属工程验收等）为合格交付的依据；本条第（二）款中1、2项条件达成期限顺延至小区项目整体验收备案之日。”第十八条载明：“（一）出卖人在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。”第十九条第（一）款载明：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30个工作日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目的比率）。（2）逾期在30个工作日（该期限与本合同第十条第（一）款第1项第（1）目的期限相同）后，买房人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。”第二十条第（二）款载明：“其他质量问题1.该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2.发现除地基基础和主体结构以外其他的质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。由出卖人按双方协商一致的更换、重作、修理方案（维修方案）进行维修；双方无法对维修方案达成一致的，按项目所在地县/市级质监站建议的维修方案进行维修。出卖人并向买受人承担从双方达成（或质监站提出）维修方案之日起至维修完成之日止，以买受人已付房款为基础按中国人民银行同期贷款利率计算的损失赔偿金。该赔偿金为最终赔偿金，买受人确认除此无其他损失。……” 合同签订后，原告按约定支付了房款451,788.00元。在房屋建成后，被告通知原告等购房业主于2018年8月30日接收房屋。原告与其他购房业主按照通知要求前往接收房屋时，发现房屋墙面、地面、天花板等处多处存在裂痕，被告也不能提供建设工程竣工验收备案文件等资料，原告等购房业主遂拒绝接房并向有关部门投诉。此后，被告于2018年9月3日发出《通知》，告知南岸花城业主，南岸花城因有质量问题，导致未通过竣工验收备案，不符合交房条件，属于违规交房，现我公司立即停止交房，并将按照相关主管部门要求立即整改，同时承担违约责任。2019年1月23日，被告取得万隆南岸花城一期8-18号楼的竣工验收备案书，1月26日在《川江都市报》刊登交房公告，通知原告等购房业主自2019年1月28日至2019年2月2日分楼栋接房，具体为13号楼、14号楼1月28日；10号楼、15号楼、16号楼1月29日至30日；8号楼、9号楼、11号楼、12号楼、17号楼、18号楼1月31日至2月2日。原告接收房屋后，原、被告因逾期交房违约金问题发生纠纷，经协商未果，遂诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告自愿订立的商品房预售合同，系双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的规定，为合法有效的合同，双方均应当遵照诚实信用的原则自觉履行合同义务。在履行合同的过程中，被告虽然按照合同约定的期限通知了原告接收房屋，但原告接收房屋时，发现房屋多处存在质量问题，被告也不能提供建设工程竣工验收备案文件等合同约定交房必备的资料，原告等购房业主拒绝接房并向有关部门投诉。按照合同第十五条第（一）款和第十八条规定，被告已经违约。此后，被告发出《通知》，承认其违规交房，并承诺承担违约责任。在审理中，被告对逾期交房构成违约亦未持异议，该事实本院予以确认。本案争议的焦点为：一、违约金的计算方法；二、原告主张的被告逾期交房给其造成的损失6,000.00元是否应当得到支持；三、原告主张的房屋价值减损38,000.00元是否应当得到支持。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 一、关于逾期交房违约金的计算方法的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”本案商品房买卖合同系由开发商提供给原告签署的格式合同，该合同第十九条第（一）款中既载明：“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金”，同时又载明：“该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目的比率”即“日万分之一”，双方对该条款的理解发生争议，被告作为格式合同的提供者，应当作出对其不利的解释，本案逾期违约金应当按照每日万分之一标准计算。 二、关于违规交房给原告造成损失6,000.00元是否应当得到支持的问题。本院认为，原告未举证证明双方约定的违约金不足以弥补其所遭受的损失，故原告应当承担举证不能的不利后果，其要求被告另行赔偿该部分损失的主张不应得到支持。 三、关于原告主张其房屋价值减损38,000.00元是否应当得到支持的问题。本院认为，适用该合同第二十条第二款的条件是正式接收房屋后房屋出现质量问题。2018年8月30日交付的房屋虽然存在质量问题，但被告立即停止了交付并进行了整改。2019年1月23日，涉讼房屋所在楼栋取得竣工验收备案书。此后，被告后将涉讼房屋交付给原告。本案在审理过程中，原告未向本院提供证据证明房屋现仍存在质量问题，亦未提供证据证明房屋价值存在减少的事实以及遭受损失的金额，被告对原告主张的房屋价值减少的损失也不予认可，故原告的该项主张不应得到支持。 综上所述，自2018年8月31日起至2019年1月31日止，被告共计逾期153日，按总房款451,788.00元计算，被告应当支付原告逾期交房违约金451,788.00元×0.1‰×153日=6,912.00元（取整）。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告泸州万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告易念超、许兴萍逾期交房违约金6,912.00元。 二、驳回原告易念超、许兴萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取525.00元，由原告易念超、许兴萍负担500.00元，被告泸州万隆房地产开发有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王俊 二〇一九年五月三十日 法官助理杨晓丽 书记员赖宏志