湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终4061号上诉人（原审被告）：武汉市戎和房屋开发有限责任公司，住所地武汉市东西湖区吴家山台商投资区吴南路**。统一社会信用代码91420100728250168H。法定代表人：黄旺喜，总经理。委托诉讼代理人：丁浩，湖北协立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩年，男，1982年1月27日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：李思民，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人武汉市戎和房屋开发有限责任公司（以下简称戎和公司）因与被上诉人韩年商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初3955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人戎和公司的委托诉讼代理人丁浩，被上诉人韩年的委托诉讼代理人李思民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戎和公司上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，并改判违约金从2018年1月1日起计算至2018年8月3日止，二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1.违约金应当计算至第一次通知业主签《违约赔偿金确认表》并收房之日。我公司按照有关方面的要求制定了《违约赔偿金确认表》，该表与合同约定没有冲突。2.正因为违约的时间以上述时间为准，此后被上诉人未收房所造成的损失属于扩大的损失，应当由被上诉人自担。3.日万分之一的违约金标准过高，希望二审法院予以减半。韩年辩称，上诉人违约事实清楚，证据充分，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人在一审判决后仍拒不交房，继续损害业主的权益。本案因主张权利所产生的费用（律师费）应当由上诉人全部承担。韩年向一审法院起诉请求：1、判令我和戎和公司之间的《武汉市商品房买卖合同》继续履行，戎和公司支付我逾期交房违约金暂计19,053.08元（自2018年1月1日起，戎和公司按已交付房价款万分之一标准向我支付违约金，直至实际交付合格房屋之日止）；2、判令戎和公司支付我因主张权利所支付的律师费1000元；3、本案的诉讼费用由戎和公司承担。一审法院认定事实：韩年、戎和公司于2016年5月13日签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：韩年购买戎和公司开发的位于武汉市东西湖区金银潭大道北、姑李路东的凯旋名居第3幢2单元8层4号房屋一套，建筑面积为113.54平方米，总金额为952,654元。其中合同第九条约定戎和公司应当在2017年12月31日前将符合下列条件的商品房交付韩年使用，1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房时具备使用条件；6、给水：交房时具备使用条件。第十条第二款约定韩年未交存首期住宅专项维修资金的，戎和公司不得将房屋交付韩年，由此产生的延期交房责任由韩年承担；戎和公司已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，韩年应当向戎和公司支付该住宅专项维修资金。第十一条约定戎和公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付韩年使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，戎和公司按日向韩年支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，韩年有权解除合同。韩年解除合同的，戎和公司应当自韩年解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按韩年累计已付款的1%向韩年支付违约金。韩年要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，戎和公司按日向韩年支付已交付房价款万分之一的违约金。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，戎和公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知韩年。双方进行验收交接时，戎和公司应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，戎和公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。戎和公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，韩年有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由戎和公司承担。戎和公司不得将韩年交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于韩年原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、韩年逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续的，视同戎和公司已按时交房，且戎和公司不承担逾期交付的任何责任。戎和公司按约定的交付期限届满次日起开始计算房屋的保修期，韩年自此时间承担相应的物业管理费用。2、韩年付清全部房款（包括面积差异退补款）及应由韩年承担的各项税费方可进行房屋交接，戎和公司不承担因韩年逾期付款而造成的延迟交房责任。合同还约定了规划、设计变更的约定，关于产权登记的约定，保修责任等内容。合同签订后，韩年依约向戎和公司支付购房款952,654元。戎和公司于2018年7月24日取得本案所涉房屋的《工程竣工验收备案证明书》，并通知韩年于2018年8月3日收房。后韩年前往收房时，戎和公司明确表示业主签署《违约赔偿金确认表》后方可收房。韩年因拒不签署《违约赔偿金确认表》，未能收房。戎和公司又于2018年10月19日通知韩年收房，但韩年未收房。以上事实，有双方当事人的庭审陈述、双方签订的《武汉市商品房买卖合同》一份、《诉讼要素表》一份、短信通知一组、视频一组等在卷证实。一审法院认为：双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应严格依约履行。韩年已依约履行了支付购房款的义务，戎和公司理应依约于2017年12月31日前向韩年交付符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的商品房。然而，戎和公司未能依约于2017年12月31日前向韩年交付符合约定的商品房，其行为构成违约，应承担违约之责任。关于案涉房屋交付的认定问题。案涉房屋虽然陆续通过自来水、电、天然气、消防等单项验收，并于2018年7月24日取得了案涉房屋的《工程竣工验收备案证明书》，表明案涉房屋具备了交付条件。戎和公司通知韩年于2018年8月3日收房，但在韩年实际收房过程中，因戎和公司要求韩年先签署《违约赔偿金确认表》才同意交付房屋而韩年又不愿签署《违约赔偿金确认表》，遂致韩年收房未果。《违约赔偿金确认表》中主要内容由面积补差款、个人应交房屋维修资金以及违约金三部分组成，戎和公司主张用违约金扣减面积补差款和个人应交房屋维修资金，剩余款项于2018年10月31日前支付韩年。依据《武汉市商品房买卖合同》第十二条第二款明确约定：戎和公司不得将韩年交纳有关税费（含物业服务费）作为交接商品房的条件，本合同另有约定的除外。即使《武汉市商品房买卖合同》第十条约定戎和公司作为业主已交存过首期住宅专项维修资金，韩年应当向戎和公司支付该住宅专项维修资金；另第十二条第三款约定韩年应付清全部房款（包括面积差异退补款），但《武汉市商品房买卖合同》并未约定违约金必须计算清楚才可交接房屋，且该违约金的金额及支付期限均由戎和公司单方形成，戎和公司单方加重韩年的责任，减轻其义务的行为，韩年当然有权拒绝签署该《违约赔偿金确认表》。戎和公司以韩年未签署《违约赔偿金确认表》为由拒不交付房屋的行为，显然并无合同和法律的依据，属违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。后戎和公司又于2018年10月19日通知韩年房屋已具备交付条件，并前往收房，此时戎和公司已完成了合同约定的通知义务，但韩年未收房。虽韩年辩称戎和公司以韩年未交物业费为由拒不交付房屋，但并未向一审法院提交证据，一审法院认定戎和公司已于2018年10月19日完成了合同约定的义务。故一审法院对韩年要求戎和公司支付逾期交房违约金（从2018年1月1日起，按已付购房款952,654元的每日万分之一计算至交付房屋之日止）的诉讼请求，依法支持戎和公司支付韩年逾期交房违约金27,722元（从2018年1月1日起，按已付购房款952,654元的每日万分之一计算至2018年10月19日止，即952,654元×0.0001元/天×291天）。关于韩年要求戎和公司支付律师费1,000元的诉讼请求。因双方对律师费的承担并未进行约定，一审法院不予支持。一审判决：一、武汉市戎和房屋开发有限责任公司于本判决生效后三日内支付韩年逾期交房违约金27,722元；二、驳回韩年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元（已减半收取），由武汉市戎和房屋开发有限责任公司负担。二审时，当事人没有提交新证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。上诉人的三点上诉理由是否成立是本案的焦点。关于第一点上诉理由，本院认为，《违约赔偿金确认表》是上诉人在诉争房屋尚未达到交付条件的情况下单方面制作,意图让业主签字确认后入住。对于不具备交付条件的房屋，业主有权拒绝接收。本案中被上诉人并未在《违约赔偿金确认表》上签字，因而并未收房入住，故上诉人要求按照首次通知收房之日作为违约金计算的截止日期，没有合同及事实依据。关于上诉人的第二点上诉理由，本院认为，正因为住户有权拒收未达到交付条件的房屋，因而没有签《违约赔偿金确认表》，故此后没有收房的损失并非由住户自身原因造成，而仍然属于戎和公司违约造成。关于上诉人的第三点上诉理由，本院认为，双方当事人合同约定的违约金是以已付房款的日万分之一为标准按日支付，考虑到上诉人违约时间的长短、已付房款基数等综合因素，本院认为该违约金支付标准并不高，上诉人的该项主张没有道理。综上所述，戎和公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人武汉市戎和房屋开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张 红审判员 龚治国二〇一九年五月二十二日书记员 宋 飞