湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初2152号原告：陈郴江，女，1968年7月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：郭华军，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张武华，湖南福城律师事务所律师。被告：郴州富强房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区龙泉路湘南风情康居园****。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢石高，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗萍，湖南奋斗者律师事务所律师。原告陈郴江与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张武华，被告委托诉讼代理人卢石高、罗萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈郴江向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付逾期办证违约金21199元(自2016年3月26日起计算至2019年3月25日,之后每日的违约金按已交购房款的万分之一计算至办证之日止)；2、本案诉讼费由被告承担。被告富强房地产公司答辩要点：1、原告应在2015年底前起诉，现已超过了诉讼时效规定；2、产权证未办理是因为原告没有交清房款及提供相关办证的资料，责任由原告自担；3、因国家不动产登记政策改革，必须办理土地重新落宗等手续，需准备大量相关资料而延迟时间，国家政策变化属于不可抗力，与被告无关；4、实际交付房屋面积大于合同约定面积，对于面积差的房款，原告并未交清，违约金应从交清房款及材料交齐之日起算，目前尚未达到计算违约金的条件，即使要计算，也应从立案登记之日起算。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据当事人双方举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实：（一）2011年5月30日，原告陈郴江（买受人）与被告富强房地产公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100086909）。其中第三、第四条约定：“原告购买被告富强房地产公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第1栋2单元909号房，建筑面积50.94㎡，单价3800.55元/㎡，总房款为193600元”。第九条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付”。第十六条约定“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1．买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3．自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”。（二）合同签订后，原告按约向被告支付了合同约定购房款193600元;被告已于2012年2月16日将涉案商品房交付给原告使用。（三）“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。（四）案涉商品房至今未办理不动产首次登记。诉讼中，原告陈郴江要求继续履行商品房买卖合同。判决的结果与理由本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。被告富强房地产公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续，因此，本院不认可富强房地产公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，案涉商品房的交付时间是2012年2月16日，被告富强房地产公司应在商品房交付后730日内，即在2014年2月16日前办理房屋的初始登记，我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，被告富强房地产公司有义务在约定的时间内为原告所购买的商品房办理不动产首次登记，被告至今未办妥，构成违约，原告陈郴江诉请违约金从2016年3月26日起算，系其对自身权益的处分，合法合理，故本案违约金支付天数为1094天（从2016年3月26日计算至2019年3月25日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为21179.84元=193600元×1094天×0.0001。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郴州富强房地产开发有限公司应支付原告陈郴江逾期办理不动产首次登记违约金21179.84元（暂计算至2019年3月25日，之后违约金按照“193600元×0.0001×天数”另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），限本判决生效后三十日内支付；二、驳回原告陈郴江的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取165元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖娜二〇一九年五月三十日法官助理谢晨芳书记员张靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。