湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3765号上诉人（原审被告）：刘万国，男，1955年7月10日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审原告）：长沙乐福物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区金星大道玛依拉山庄******。法定代表人：许培。委托诉讼代理人：黎茂国，湖南律畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓苗，湖南律畅律师事务所律师实习律师。上诉人刘万国因与被上诉人长沙乐福物业管理有限公司（以下简称乐福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘万国上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判决长沙县比华利山业主委员会与乐福物业公司于2013年11月12日签订的《比华利山物业管理服务合同》为无效合同，并依法撤销该合同；3、由乐福物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审认定2015年1月1日至2015年12月31日期间物业服务情况不明属于认定错误，自进驻之日起，被上诉人的服务便存在严重瑕疵，尤其是从2015年起，其提物业服务完全未达到合同约定的质量标准，上诉人对该事实完成了举证责任，相反，被上诉人没有提供任何证据证明其已经按照合同约定的质量标准提供服务。2、一审判决按照70%的标准调整物业服务费错误，应当调整为合同约定的物业费标准的20%。被上诉人提供物业服务根本违约，严重影响了上诉人的正常生活，上诉人基于物业服务合同中主要权利无法实现，被上诉人应当向上诉人承担违约责任，被上诉人承担违约责任的方式应当是减免物业管理费。上诉人提交的各项证据完全能够证明被上诉人提供的各项物业服务与合同约定的各项标准差距非常大，20%的质量标准都达不到。3、被上诉人对上诉人合法诉求不予理睬，采取不作为甚至擅自退场等方式对付小区业主。因被上诉人不作为导致给整个小区造成的损害，应当承担赔偿责任，被上诉人擅自离场四十余天，应当在计算服务期时予以扣除。4、业主委员会与被上诉人于2013年11月12日签订的《比华利山物业管理服务合同》因签订程序不合法，为无效合同。业主委员会选定被上诉人未召开业主大会，签订的合同未进行公示，且被上诉人未与各位业主签订服务协议。被上诉人乐福物业公司辩称：1、被上诉人通过政府引荐、业主委员会招投标等一系列合法程序，与业主委员会签订的《比华利山物业管理服务合同》合法有效。2、上诉人要求再次核减物业费无事实依据。由于开发商和前任物业公司留下各种疑难问题，被上诉人接手小区时，小区道路破烂，公共设施年久失修，基本配套设施都没有。在前三年开发商拒交空置房物业费、业主因开发商遗留问题拒交相关费用的情况下，被上诉人垫资200余万元用以维护小区各项事务，保证小区的正常运行。3、一审认定小区存在的一些问题确实存在，但该些问题的存在并非被上诉人未履行合同义务，而是开发商、前任物业公司遗留的问题和业主常态化的拒交物业费等多方面原因共同造成。被上诉人乐福物业公司向一审法院起诉请求：1、刘万国支付比华利山洋房53-106号房物业管理费9336.85元(2014年11月1日至2018年3月31日)，违约金2801元，共计12137.85元。2、刘万国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年5月6日，湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司/出卖人）与刘万国（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），由刘忠购买比华利山第53栋106号房，建筑面积为142.33平方米。刘万国交款并办理了收房手续。2013年11月12日，长沙县比华利山业主委员会（甲方）与乐福物业公司（乙方）签订《比华利山物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），主要约定：乐福物业公司为该小区提供物业服务，洋房物业费为每平方米1.6元。物业服务的内容包括房屋、建筑本体的共用基础设备（共用的下水管道、落水管、共用照明、公用天线、加压供水设备、配电系统、公寓安全控制系统、楼宇智能化设施设备、消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务、市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外垃圾房、路灯、连廊、及停车场等）的维修、养护和管理。物业管理服务费按双方协商的标准由乐福物业公司向业主或物业使用人收取，并规定在第二个月中旬收取上个月的物业管理费。物业服务合同签订后，乐福物业公司入驻比华利山小区提供物业服务。庭审中，双方对于乐福物业公司提供物业服务的质量有异议。乐福物业公司提交催缴记录及欠费明细表等证据，拟证明其司按约履行合同义务，并对刘万国欠费进行催缴。乐福物业公司认为小区现在存在的问题，如公共设施损坏、设备缺乏等系开发商汉业公司责任。同时，因部分业主怠于交纳物业管理费，乐福物业公司因经费问题，难以维持人员工资等日常开支，于2016年后在提供物业服务时存在瑕疵，但并未对刘万国生活造成实际影响，故不能成为刘万国欠费或免缴、减交的理由。刘万国提交《物业问题整改单》、小区现场照片、视频、证人证言等证据，证明乐福物业公司存在房屋管理与维修养护不作为（小区房屋多处墙面瓷砖脱落、楼梯间墙体漏水霉变、墙纸脱落、外墙开裂等）、公用设施与设备维修养护不作为（小区的消防器材缺失、电梯未年检、电梯部分设备损坏致经常停运等）、公共环境、绿化养护有瑕疵（小区垃圾不打扫、垃圾清运不及时、杂物乱堆乱放等）、公共秩序维护、保安服务有重大瑕疵（小区监控系统失效、外来人员、车辆出入随意、无值班人员、巡视人员等）。刘万国认为乐福物业公司存在违约行为，应对刘万国辩称意见予以支持。一审法院认为：一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。长沙县比华利山业主委员会与乐福物业公司签订物业服务合同，乐福物业公司也实际入驻小区并提供服务，则乐福物业公司要求小区业主交纳物业管理费，于法有据。二、关于刘万国应交款项的认定。双方均应按照物业服务合同行使权利和履行义务。根据刘万国提交的证人证言、小区现场照片等证据，可以看出比华利山小区的物业服务存在瑕疵。经一审法院现场查看，该小区现存在公共设施损坏、安保管理不到位、小区保洁欠佳、绿化养护欠缺等问题。其次，2014年11月1日至2015年12月31日期间，刘万国提交的证据不能证明该期间的物业服务情况。依据证据规则，刘万国对该期间物业服务有异议的意见，一审法院不予支持。刘万国应交纳物业管理费3188元（142.33平方米×1.6元/每平方米×14月）。乐福公司自认从2016年1月起在提供物业服务时存在瑕疵，也不能提交其提供物业服务的相关记录，则不能证明其司该期间已完全履行合同义务。一审法院认定乐福公司提供的物业服务从2016年1月至今存在瑕疵，一审法院酌情调整该期间收费标准按70%收取，刘万国应交纳物业管理费4304元（142.33平方米×1.6元/每平方米×70%×27月）。刘万国若对乐福物业提供的物业服务有异议，应积极沟通，并就存在的问题向业主委员会反映，或通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业，不应消极的采取长时间拒绝交纳物业管理费的方式。刘万国未及时主张权利，采取拒绝支付物业管理费的行为虽有不妥，但并非恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园，故乐福公司主张刘万国应支付违约金，一审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决：一、限刘万国在本判决生效之日起十日内支付乐福物业公司物业管理费7492元（2014年11月1日至2015年12月31日期间3188元+2016年1月1日至2018年3月31日期间4304元）；二、驳回乐福物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费104元，减半收取52元，由乐福物业公司负担。二审查明，被上诉人于2017年8月30日向比华利山业主委员会发送《关于终止比华利山小区物业服务的函》并于2017年10月擅自离场一个月左右，后于2018年8月正式退场。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：长沙县比华利山业主委员会与被上诉人签订了物业服务合同，被上诉人也实际入驻小区并提供服务，上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人有权要求上诉人交纳相应物业管理费。根据上诉人提交的证据，可以看出被上诉人提供的物业服务在公共设施维护、安保、保洁、绿化养护等方面均存在不符合物业服务合同约定的情形，且该些情形主要集中在2016年之后，故一审认定被上诉人提供的物业服务从2016年1月起存在不足并判令上诉人按照合同约定的标准向被上诉人支付2014年11月1日至2015年12月31日期间的物业管理费3188元并无不妥。对于2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理费，根据二审查明的事实，被上诉人在此期间提供的服务除了在公共设施维护、安保、保洁、绿化养护等方面均存在不符合物业服务合同约定的情形外，还有擅自离场的违约行为，鉴于上述情况，本院酌定上诉人按50%的标准向被上诉人交纳2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理费3074元（142.33㎡×1.6元×27月×50%）。综上，上诉人共应向被上诉人支付物业管理费6262元。对于上诉人提出的要求撤销《比华利山物业管理服务合同》的主张，因超出本案的审理范围，故不予审查。综上所述，刘万国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4388号民事判决；二、刘万国于本判决生效之日起十日内向长沙乐福物业管理有限公司支付物业管理费6262元；三、驳回长沙乐福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金额的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费104元减半收取52元，由刘万国负担26元，长沙乐福物业管理有限公司负担26元；二审受理费104元，由刘万国负担52元，长沙乐福物业管理有限公司负担52元。本判决为终审判决。审判长  李浩波审判员  周 坤审判员  熊 伟二〇一九年五月二十日法官助理周卓书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。