河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终3578号上诉人（原审被告）：白涛，男，1981年5月27日出生，回族，住石家庄市长安区。被上诉人（原审原告）：武会英，女，1977年11月19日出生，汉族，住石家庄高新区。委托诉讼代理人：程翠双，河北燕赵众诚律师事务所律师。原审被告：党华利，男，1977年2月28日出生，汉族，住石家庄高新区。上诉人白涛因与被上诉人武会英、原审被告党华利确认合同无效纠纷一案，不服石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白涛上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审法院认定事实不清，定案证据不足。一、涉案房产系原审被告党华利婚前个人房产拆迁置换所得，应属于党华利婚前个人财产，与本案被上诉人无共有关系，不属于夫妻共同财产。一审法院在未审查涉案房产拆迁置换相关情况，也未调查相关证据的情况下，便认定被上诉人系涉案房产共有人属认定事实错误，无证据证实和法律依据。二、一审法院认定拆迁安置房产系党华利家庭共有财产系错误认定。根据《拆迁补偿安置协议书》第一、二、三条之约定，可明确看出拆迁安置房屋仅以党华利原有宅基地面积为标准确定安置面积等情况，党华利家庭人口基数条款被删掉并未参考，故该拆迁安置房屋并非家庭共同财产，应属于党华利的个人财产。三、被上诉人在一审诉讼过程中，并未提交任何证据证实原拆迁房系夫妻共同财产，依据证据规则被上诉人应承担举证不能的法律后果。一审法院并未查清此事实，在无任何证据的情况下推定被上诉人系拆迁房共有人显然定案证据不足。四、被上诉人提交的《离婚协议》，其效力不能对抗第三人，且该协议中所述的涉案房产归属系赠与。在过户登记变更前，该赠与行为属可撤销行为。而党华利出售涉案房产在前，签订离婚协议在后，签订离婚协议时对涉案房产已不再享有处分权。五、上诉人在一审中提交的证据足以证实属于善意取得，上诉人提交在周通村委会办理房屋买卖手续的照片，明确显示村委会工作人员对双方签订《房屋买卖合同》予以确认，同时党华利亲自书写《申请》一份，写明向村委会申请将涉案房屋过户到上诉人名下，村委会根据党华利的申请及合同，向拆迁指挥部开具《介绍信》，明确写明“现将周通家园小区党华利名下2-2-2604房产过户到白涛名下”，鉴于上述手续办理完毕，上诉人没有理由不相信已经购买的事实和办理过户的事实，应当属于善意取得。本案当中被上诉人向法院提交的《房屋买卖合同》复印件，一审法院既没有核实该合同证据的真实性、合法性、关联性，也未审查合同的履行情况，便草率的判决确认党华利和白涛之间签订的《房屋买卖合同》无效，还将党华利个人名下的房产确认为家庭共同财产，这是典型超出诉讼请求范围的审判。综上所述，上诉人所购买的涉案房产系党华利个人财产，与被上诉人无关，且付款义务已实际履行完毕。一审判决认定事实不清，定案证据不足，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。武会英答辩称，一、本案诉争房产系拆迁安置房，是党华利一家人作为被拆迁户因拆迁所取得的安置补偿房，依据我国现行法律、法规，该房屋不得向集体经济组织成员以外的人进行转让，上诉人并非周通村村民。因此，一审法院确认涉案的《房屋买卖合同》无效，该认定事实清楚，适用法律准确。二、从本案一审已经查明的事实来看，上诉人并未实际支付过购房款，涉案房产也未进行交付，即涉案的《房屋买卖协议书》实际上并未履行。三、本案不符合我国法律规定的善意取得制度，上诉人主张善意取得无任何依据。四、关于《房屋买卖合同》为复印件的问题，一审法院核实了该合同的三性，审查了合同的履行情况，庭审笔录显示：上诉人明确认可其与党华利于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》，与被上诉人提交的《房屋买卖合同》签订日期一致，所涉及到的房屋也是一致的。并且，该复印件系上诉人主张借款时提供给被上诉人的。五、党华利与上诉人签订涉案《房屋买卖合同》，一直隐瞒被上诉人及家庭成员，一直到2018年1月20日，被上诉人才惊闻此事，党华利这一行为伤害了与被上诉人的夫妻感情，与党华利解除婚姻关系。党华利将属于家庭共同共有的财产擅自处分，被上诉人有权追回。六、依据2019年4月9日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合出台的《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》，恳请二审法院予以注意本案是否存在套路贷这种情况。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告党华利未到庭发表答辩意见。武会英向一审法院起诉请求：l、依法判令二被告签订的《房屋买卖协议书》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告武会英与被告党华利于1999年登记结婚，婚后生育两个子女，后于2018年离婚。2010年12月26日，被告党华利与石家庄高新区周通村委会签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定：被拆迁人为党华利，安置房位置为2号楼2单元2604号、2号楼2单元1303号。上述拆迁安置房现已实际交付。2017年11月15日，被告党华利与被告白涛签订一份《房屋买卖协议书》，该协议约定：被告党华利自愿将其村证房位于周通家园2-2-2604（建筑面积135平方米）以人民币80万元的价格出售给被告白涛，被告党华利须提供该房产相关所有证明文件，出示本人与共有权人武会英身份证并提供复印件各壹份；由于现实原因，本小区房产暂未办理房地产权证，被告白涛对此情况了解其自愿购买该房，经双方协商，在政策容许的情况下，由开发商办理房屋产权证时被告党华利应直接以被告白涛名义报送相关资料。该合同还约定了其他事项。同日，被告党华利向石家庄高新区周通村委会递交一份书面申请，申请将周通家园2-2-2604房屋过户到被告白涛名下。石家庄高新区周通村委会依据该申请向拆迁指挥部开具一份介绍信，载明：现将周通家园小区党华利名下的2-2-2604房产过户到白涛名下。被告白涛主张被告党华利曾向其借款1080000元，被告白涛以该借款抵作应向被告党华利支付的房款。原告武会英经质证称，其对于被告党华利与被告白涛之间的借款关系并不知情，但是恰好能证明二被告之间为借款关系而并非房屋买卖关系。被告党华利至今未将周通家园2-2-2604室房屋交付被告白涛。2018年1月22日，原告武会英与被告党华利在民政部门办理离婚登记，双方约定周通家园三套房产（2-2-1303、2-2-2604、3-2-2704）归原告武会英所有。以上事实有《房屋买卖协议书》、《拆迁补偿安置协议书》、申请书、介绍信及庭审笔录等证据在案予以证实。一审法院认为，本案诉争的房产系拆迁安置房，系被拆迁户因拆迁所取得的安置补偿房屋。虽然拆迁协议载明被拆迁人为被告党华利，但系代表被拆迁户签订协议，该拆迁房权益实际应为包括原告武会英在内的家庭成员共同所有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，处分共有的不动产或者动产的，应当经全体共同共有人同意。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人属于善意取得的除外。被告白涛在与被告党华利签订买卖合同时对该房屋系拆迁房的情况知晓，被告白涛理应知道拆迁房系被告党华利家庭共有，然而被告党华利在未经其他共有人同意的情况下以及被告白涛在没有确认其他共有人是否具有售房意愿的情况下，双方签订了房屋买卖合同，其他共有人有权予以追回。被告白涛主张因被告党华利拖欠其借款无力偿还，后被告党华利将拖欠借款转化为被告白涛应付的房款，故应当视为被告白涛已经向被告党华利履行了支付房款的义务。因被告白涛未能提交借款实际交付的相关证据，不能证实借款合同已实际履行，亦不能证明其履行了支付房款的义务，而且被告党华利至今未将房屋交付被告白涛，因此双方之间的买卖合同实际尚未履行。至于周通村委会开具介绍信的效力问题，因涉案房屋系拆迁房，尚不具备产权登记的条件，被告白涛仅以周通村委会的介绍信不能产生房屋所有权确权的效力。原告武会英系诉争拆迁安置房屋的共有人，被告党华利将房屋出卖给被告白涛涉及到了原告武会英的利益，故原告武会英与房屋买卖协议具有利害关系，原告武会英提起诉讼的主体适格。综上，被告党华利在未征得其他共有人同意擅自将共有房屋出卖与被告白涛，事后亦未得到其他共有人的追认，而且被告白涛购买被告党华利房屋不符合善意取得的构成要件，现原告武会英要求确认二被告之间签订的房屋买卖协议无效，应予支持。被告党华利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院可依法缺席判决。一审判决：确认被告党华利与被告白涛之间签订的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告党华利负担。本院二审期间，白涛提供借款合同及借条复印件各两份、白涛书写的银行流水及借款、还款记录一份，证明党华利如果不能归还借款则转换为房款。武会英的质证意见为：对证据真实性无异议，对关联性有异议。白涛提供的银行流水和借条均是白涛与党华利民间借贷纠纷案件中白涛向党华利主张双方存在民间借贷法律关系的借款的流水，该纠纷已经由石家庄高新技术产业开发区人民法院判决认定党华利应偿还白涛借款108万元，且本案一审中白涛也认可其借款和房款一共就是这108万元，除此之外没有另行支付购房款，所以说白涛已经主张了民间借贷权利，其不能再行主张房款支付的权利。武会英提供石家庄高新技术产业开发区长江街道周通村民委员会证明一份、石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初61号民事判决书一份、石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191执异142号执行裁定书一份、视频一份，证明白涛已经向党华利主张了借款法律关系，未实际支付房款，且执行裁定书也证实安置房屋属于党华利等六口人共同共有，在未进行家庭析产之前涉案房产处于查封状态，并非上诉人所称党华利名下没有财产；周通村委会证明了党华利父亲党云合名下宅基地房屋安置情况及2010年12月26日是由党华利代表全家人签订的拆迁安置补偿协议书，所拆迁安置的房屋属于党云合家庭共同共有财产，党华利属于家庭成员之一。白涛的质证意见为：对村民委员会的证明有异议，2017年11月15日周通村委会出具房屋买卖介绍信，村委会对房屋买卖的事情是认可的。对其他证据认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年11月15日，党华利向白涛出具借条一份，内容为“今收到白涛借款60万元（大写陆拾万元整）本人党华利自愿将名下房产周通家园2-2-2604抵押给白涛，如2018年6月15日不能归还欠款，该房屋所有权归白涛所有”。同日，党华利与白涛签订《房屋买卖协议书》，约定党华利以80万元的价格将周通家园2-2-2604房产出售给白涛。后党华利未能依约还款，石家庄高新技术产业开发区人民法院作出（2018）冀0191民初61号民事判决书，判决党华利于判决生效后十日内偿还白涛借款本金1080000元及利息。二审庭审中，白涛认可党华利如不能还款则借款转换为房款。本院认为，为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。党华利虽与白涛签订《房屋买卖合同》，但该合同实为民间借贷合同的担保，双方并无房屋买卖的合意；且案涉房屋系拆迁安置房，属于被拆迁户因拆迁所取得的安置补偿房屋，拆迁房产的权益为党华利家庭成员共同共有，党华利在未经其他共有人同意且未经权利人追认的情况下，擅自处分房产，构成无权处分，另白涛也未实际支付购房款并进行房屋产权登记，不属于善意第三人，故党华利与白涛签订的《房屋买卖合同》为无效合同。综上所述，白涛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人白涛负担。本判决为终审判决。审判长  刘清振审判员  王 靖审判员  李 祥二〇一九年五月二十二日书记员  许晓琳