太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初189号原告：李冬明，男，住太原市。委托诉讼代理人：王芙蓉，北京市京师（太原）律师事务所律师。被告：山西纳海永基房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区西线街**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王洪海，总经理。委托诉讼代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。原告李冬明与被告山西纳海永基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，2017年3月30日作出（2016）晋0109民初2929号民事判决书，被告不服判决提起上诉，太原市中级人民法院裁定发回本院重审，本院于2017年10月11日重新立案后，于2018年6月25日作出（2017）晋0109民初2831号民事判决，被告仍不服判决提起上诉，太原市中级人民法院裁定发回本院重审，本院于2019年1月11日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冬明的委托诉讼代理人王芙蓉，被告山西纳海永基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜宝宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋认购协议；2.被告返还原告交纳的购房款1644960元及利息501594元，共计2146554元（按同期银行贷款利率暂计算至2016年10月28日，并实际计算至给付之日）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年11月28日签订房屋认购协议书约定，原告向被告购买被告所开发的西线精典2号楼102、1102、2502、2802、1302、1705、2305、2705的八套商品房，共计822.48平方米，总价款为1644960元。被告承诺原告于认购协议书签订后三个月内，签订正式的商品房买卖合同。协议签订后，原告依约向被告支付了房屋价款，被告向原告出具了收据。但时至今日，被告仍未与原告签订正式的房屋买卖合同，所开发的西线精品项目属于停工状态，仍未竣工，不能依法取得房屋预售许可证，依照相关法律规定，请求人民法院判如所请。被告山西纳海永基房地产开发有限公司辩称，首先，被告公司股东张美荣受让公司股权后，被告公司原实际控制人张博武安排工作人员将包括公司与小业主签订的合同、公司给小业主出具的收据底联等资料移交给张美荣，并作出承诺，公司再无以项目抵押方式对外的债务。经被告查询资料，被告处没有原告诉称的向被告公司购买价值5431900元的25套房屋签订的房屋认购合同及收据，也未收到上述款项。在该案审理期间，张美荣向张博武询问本案情况，张博武告知张美荣，本案所谓的房屋认购书，实际为其向原告借款，将房屋用于抵押，张博武陈述，其实际收到原告借款4500000元，上述资金并未进入公司账户，其已按照每月5%的利率向原告支付了近两年约4000000元的利息。原告在本案第二次二审第二次开庭时提供的证据显示，5000000元房款收款人为张博武个人，可见，本案名为原、被告房屋买卖合同关系，实为张博武个人与原告之间的民间借贷法律关系，张博武应作为无独立请求权第三人参加诉讼，并可能承担还款责任。其次，原告诉称其购买25套房屋系为奖励员工所用，合同应由员工与被告签订，而不应由原告签订，否则将面临更名程序繁琐、多交税费等困难；被告与小业主签订合同均为一对一方式，没有一对多方式；与小业主签订合同落款处加盖合同章，而原告合同加盖被告公章；2009年房屋单价已经是3300元以上，且是一房一价，原告合同中单价明显过低。另外，本案进行过5次庭审，在前四次庭审时，原告主张其根据张博武的指示将3665000元给付张博武，但原告提供的转账凭证收款人及账号均为空白，不能说明用途，在第二次二审第二次开庭时，原告又陈述前述转账凭证系会计记忆错误，实际转款是原告向太原市信德小额贷款公司借款5000000元并将该款项支付张博武，原告违背禁止反言的原则，提供的证据不足以证明其向被告交付了5431900元房款，应承担举证不能的法律后果，要求退还房款的诉讼请求依法不能得到支持。再次，即使法院认定本案为房屋买卖合同关系，因涉案房屋所在项目至今未取得预售房许可证，涉案合同为无效合同，且原告在签订合同时明知该法律后果，人民法院应确认合同无效，且在2014年2月28日原告诉讼时效已届满，现原告起诉已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。如张博武陈述的原告与张博武之间为借贷关系，原告又以房屋买卖合同为由将被告起诉至法院，并要求退还所谓的房屋本金及利息，原告已涉嫌虚假诉讼，人民法院应将案件移送公安机关。另外，张博武故意躲藏，回避诉讼，可能存在张博武或其伙同他人对被告实施诈骗，或侵占、挪用被告资金的违法犯罪行为，恳请贵院将本案移送公安机关立案侦查。综上，原告以房屋买卖为由起诉被告无事实依据与法律依据，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月28日，原、被告签订房屋认购协议书约定，原告向被告购买被告所开发的位于西线街1号的西线精典项目商品房，所购商品房的基本情况为西线经典项目第2号楼102、1102、2502、2802、1302、1705、2305、2705号的八套商品房，建筑面积共822.48平方米，房屋单价每平方米为2000元，总价为1644960元，协议约定的面积与产权登记面积有差异，按产权登记面积为准，多退少补。付款方式为原告一次性付款1644960元，在签订认购书后未签订正式商品房买卖合同前，被告允许原告进行更名，协议书须与被告所开收据同时使用，方具有法律效力。该协议未约定房屋交付使用的条件及日期等内容。同日，原告与被告还签署另外三份房屋认购协议书约定，原告向被告购买上述项目的其它17套房屋，房款共计3786940元。原告向被告当时的实际控制人张博武支付431900元，被告开具了房款金额共计5431900元的4张收据。2011年11月30日，太原市信德小额贷款有限公司通过银行转账向张博武支付5000000元，2018年11月14日，太原市信德小额贷款有限公司作出情况说明载明，该公司向张博武转账的5000000元为李冬明向该公司的借款，该公司按李冬明授权及要求直接转账给张博武，用于购买山西纳海永基房地产开发有限公司开发的西线精典的房屋。2012年，被告取得座落为太原市万柏林区西线街1号的国有土地使用证，未取得商品房预售许可证等其它证件，由于被告的多种原因上述项目停工，之后该项目所建楼房被拆除，土地另行出售。诉讼过程中，被告向本院提交申请张博武出庭作证申请书，同时又表示本案应追加张博武为第三人参加诉讼。本院根据被告提供的张博武的电话，无法与张博武取得联系，原、被告也均表示无法联系到张博武。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉的原、被告签订的房屋认购协议书对当事人的姓名、名称、住所，所购房屋的基本情况以及购房款数额，签订商品房买卖合同前的事项作出了约定，但对于房屋交付使用条件及日期等商品房买卖合同的其它主要内容未作出约定。因此，该认购协议不符合上述认定商品房买卖合同的法律规定，应是双方签订商品房买卖合同前的事先约定，属于预约合同，且合同主体适格，内容是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，原告履行了向被告交纳购房款的义务，被告应履行完善建设房屋，通过与原告签订商品房买卖合同最终向原告交付房屋的义务。但由于被告的原因，致使所建房屋被拆除，土地另行出售，导致原、被告不能通过签订商品房买卖合同，实现原告支付购房款获取对应房屋的目的，被告存在违约，应承担相应责任。原告请求解除认购协议并退还购房款及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告主张本案名为房屋买卖合同关系，实为张博武与原告之间的民间借贷关系，提供了张美荣的证人证言，以及被告主张的张美荣等人与张博武的谈话录音资料等证据材料，由于录音资料未提供原始载体，张美荣又是被告处的股东，与被告有利害关系，证言效力不足，该类证据不能证明录音资料的真实性，且其余证据也不能充分证明被告主张的事实，故本院对该主张不予认定。被告辩解本案已超过诉讼时效，现没有证据证明原告知悉被告根本违约导致原告获取所购房屋的目的不能实现至原告起诉时已超过诉讼时效，故该意见本院不予采纳，被告辩解的其他意见，无事实依据，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李冬明与被告山西纳海永基房地产开发有限公司于2011年11月28日签订的房屋认购协议书；二、被告山西纳海永基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李冬明购房款1644960元，并支付利息（利息以购房款1644960元按照中国人民银行同期同类贷款利率从2011年11月30日起计付至购房款实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23972元，保全费5000元，共计28972元由被告山西纳海永基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 马晓鹏人民陪审员 常桃仙人民陪审员 银金明 二〇一九年五月二十日书 记 员 索国蕊