湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0703民初440号 原告：常德市锦福德房地产开发有限公司，住所地：湖南省常德市武陵区城西办事处滨湖居委会武陵大道**（建设局续建大楼**）。 法定代表人：赵毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈希卓，湖南劲鸣律师事务所律师，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：王珏辉，湖南劲鸣律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：常德市江南城市发展有限公司，住，住所地：湖南省常德市鼎城区玉霞街道临江社区临沅路**/div> 法定代表人：钱程，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘科，湖南凌星律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：周素云，湖南凌星律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告常德市锦福德房地产开发有限公司（以下简称锦福德公司）与被告常德市江南城市发展有限公司（以下简称江南城发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦福德公司的委托诉讼代理人王珏辉、江南城发公司的委托诉讼代理人刘科、周素云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 锦福德公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的写字楼买卖协议；2、判令被告向原告赔偿预期利益损失6971000元；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，锦福德公司将诉讼请求变更为：1、判令江南城发公司继续履行协助办理相应权属证书的合同义务；2、江南城发公司向原告支付延期履行合同义务的违约金（从2005年6月23日起按中国人民银行贷款同期贷款基准利率上浮50%计算至实际办证之日止，截止2018年12月31日，违约金为1270297.42元）；3、判令江南城发公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月23日，原告与被告签订了《写字楼买卖协议》，协议签订后，原告按约定已支付了全部购房款。被告江南城发公司在收到购房款后，经原告多次催促，至今未能办理相应权属证，致使原告无法对该房屋享有完整的所有权，故诉至法院。 为支持其诉讼主张，锦福德公司向本院提交了以下证据： 1、锦福德公司营业执照复印件1份，拟证明原告的主体资格； 2、《写字楼买卖协议书》、《商品房买卖合同》复印件各1份，拟证明交易行为及违约行为； 3、江南城发公司信息1份，拟证明被告主体资格； 4、《委托贷款合同》复印件1份，拟证明当初买卖价格为市场价； 5、房屋所有权证书复印件1份，拟证明房屋现状； 6、《房地产价值初评答复函》，拟证明原告预期利益损失金额。 江南城发公司辩称，一、原告要求被告办理相应权属证书的诉讼请求无任何依据，原告的诉讼请求不明，要求被告为其办理权属证书没有法律依据，且原告在变更的诉讼请求中称被告“已明确表示能够继续履行合同义务，办理好相应的权属证”与事实不符。二、被告没有延期履行合同义务，原告请求被告承担延期履行合同义务的违约责任无任何依据。被告已按约履行合同义务，且双方对于办理土地证的时间没有做出具体约定，被告不构成延期履行合同义务；原告未申请办理土地出让手续且不同意按规定缴纳土地出让金，这是土地证未能办理的根本原因。三、原告在举证期限届满后变更诉讼请求，不应予以支持。 江南城发公司向本院提交了以下证据： 1、《写字楼买卖协议书》复印件1份，拟证明：①原被告双方约定办理诉争写字楼土地证的费用由原告承担；②鉴于常德市建设局办公楼项目用地的实际状况，双方对于办理土地证的时间未作具体约定； 2、《商品房屋买卖合同》复印件1份，拟证明：①该项目是常德市建设局办公楼项目，属于行政事业单位的建设项目；②合同约定该项目土地使用权的取得方式为征用；③合同中关于土地使用权出让合同号或者土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号均未填写，对于该地块土地面积、规划用途及使用年限也未填写，这充分说明该项目土地证尚未办理，除了征用手续以外其他有关土地的手续均未办理；以上充分说明原告购买写字楼时对于常德市建设局办公楼项目用地的实际情况是完全了解的，并且同意按现状购买诉争写字楼； 3、《建设用地批准证书》复印件1份； 4、《国有建设用地拨划决定书》复印件1份； 证据3、4共同证明：常德市建设局办公楼项目建设用地属于划拨性质，目前土地权证的相关手续正在逐步办理中，现已办妥《建设用地批准证书》及《国有建设用地划拨决定书》，划拨土地的不动产登记证很快就可以办好； 5、《最高额抵押反担保合同》复印件1份； 6、《常德市房屋他项权利登记申请书》复印件1份； 7、房屋他项权证复印件1份； 证据5、6、7共同证明原告已将该写字楼抵押贷款500万元，该写字楼抵押至今未解除，在抵押未解除的情况下本案不具备解除合同的条件。原告先抵押借款，后起诉解除合同，实属恶意诉讼。 上述证据经举证质证，本院认证如下：对于锦福德公司提交的证据，被告对证据1、3的三性均无异议，本院予以采信；对证据2的真实性无异议，本院对真实性予以采信；被告对证据4的三性均有异议，认为不是商品房买卖合同，看不出真实的购房价格，且与本案没有关联性。本院认为该证据与本案无关联性，不予采信；对证据5三性均无异议，本院予以采信；证据6，被告对三性均有异议，因原告变更诉讼请求，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。对于江南城发公司提交的证据，锦福德公司对证据1、2的真实性、关联性均无异议，本院予以采信；证据3、4被告未提出异议，且该两份证据系国土部门出具，本院予以采信；证据5、6、7，原告对真实性均无异议，本院予以采信。 根据当事人对无争议事实的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2005年3月23日，常德市房地产开发公司（甲方）（以下简称常房公司）与常德市锦福德房地产开发有限公司（乙方）签订了《写字楼买卖协议书》。协议约定：甲方同意将所开发的常德市建设局续建大楼6楼，总面积为929.52平方米的办公楼出售给乙方。……3、（2）“乙方付清全部房款后，甲方负责协助乙方办理该写字楼的房屋产权证，费用由乙方负责。”3、（3）“该写字楼的土地证待日后由甲方负责办理，费用由乙方负责”……3、（5）“甲、乙双方应全面履行该协议，一方违约应向违约方支付违约金人民币叁万元，同时因违约造成的一切损失（室内装修及投入设施等）由违约方自行负责。”协议签订后，锦福德公司分期支付了全部购房款1100000元，常房公司依约交付了房屋。 2、2006年7月8日，常德市房地产开发公司（出卖人）与常德市锦福德房地产开发有限公司（买受人）另行签订了一份商品房买卖合同，合同约定“出卖人以征用方式取得位于常德市建设局续建大楼的土地使用权”……“出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】常德市建设局”。双方以该合同办理房屋所有权登记，2009年3月19日，常德市房地产管理局向原告颁发了房屋所有权证书，房产证号为：常房权证武字第**0XXXX号。涉案房屋至今未办理国有土地使用权证。 3、常德市房地产开发公司已更名为“常德市江南城市发展有限公司”，并办理了工商变更登记。 本院认为，变更诉讼请求是原告的诉讼权利，本案原告的变更诉讼请求申请，本院已在开庭前送达给被告，并重新指定了举证期和答辩期，程序合法，应予准许。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、江南城发公司是否应协助锦福德公司办理涉案房屋的权属证书；二、江南城发公司是否应当向锦福德公司支付违约金。 关于第一个争议焦点，江南城发公司是否应协助锦福德公司办理涉案房屋的权属证书。被告将涉案房屋出售给原告并实际交付使用，原告有权取得相应的土地使用权。依据双方的合同约定，被告应配合原告办理土地使用权属登记。根据本院查明的事实，涉案房屋用途为写字楼，属商业性质，但土地性质为划拨，经本院向相关职能部门咨询，划拨土地上不能办理商业性质的权属登记，故涉案房屋暂不具备办理完整权属证书的条件，属于客观上的履行不能，故对锦福德公司要求江南城发公司协助办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持。待办理条件成就后，锦福德公司可另行主张权利。 关于第二个争议焦点，江南城发公司是否应向锦福德公司支付违约金。原、被告于2005年3月23日签订的《写字楼买卖协议》中关于土地证的办理时间的约定，表述为“写字楼的土地证待日后由甲方负责办理”，属于办理时间约定不明，结合涉案房屋的实际情况，本院酌定办理期限为两年，即被告应办理土地使用权证书的合理期限截止日期为2007年3月23日。江南城发公司至今未为涉案房屋办理土地使用权证，应认定构成违约。双方在《写字楼买卖协议》中约定违约金为30000元，现锦福德公司主张违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率加收50%计算，应视为其认为违约金约定过低，要求调整违约金标准。本院认为，江南城发公司迟延履行合同义务达十余年，可认定双方约定的 30000元违约金低于原告的实际损失，故应予调整，本院酌定参照现行中国人民银行五年以上贷款年利率4.9%计算。因锦福德公司未提交证据证明其在起诉前向江南城发公司主张过权利，其怠于主张权利导致损失扩大，应自行承担50%的责任，故2007年3月23日至2018年3月13日江南城发公司应承担违约金为295641.5元（1100000元×4.9%×10.97年×50%），2018年3月14日以后的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、常德市江南城市发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付常德市锦福德房地产开发有限公司2007年3月24日至2018年3月13日的违约金295641.5元，2018年3月14日以后的违约金以1100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至常德市江南城市发展有限公司协助办理房屋权属证书之日止； 二、驳回常德市锦福德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费17371元，由常德市锦福德房地产开发有限公司与常德市江南城市发展有限公司各负担一半。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  覃益平 审 判 员  王志超 人民陪审员  刘 莹 二〇一九年五月十五日 法官 助理  张灿红 书 记 员  王 琼 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。