贵州省册亨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2327民初653号 原告（反诉被告）：册亨县碟滋味餐饮店。地址：册亨县者楼街道办环城路金利商住城负****。统一社会信用代码：92522327MA6H7K081M。 经营者：林春勇，男，1984年3月23日生，贵州省册亨县人，个体户，现住册亨县。 被告（反诉原告）：贵州金威房地产开发有限责任公司。。地址：册亨县者楼街道办东风路鸿兴园**2&mdash4—1号。统一社会信用代码：91522327080695630Q。 法定代表人：毛新琳，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：韦瑞，男，1996年3月11日生，贵州省安龙县人，系该公司职工，现住册亨县。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：汪浩，贵州集法律师事务所律师。执业证号：15223201310942266。代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）册亨县碟滋味餐饮店（以下简称碟滋味餐饮店）与被告（反诉原告）贵州金威房地产开发有限责任公司（以下简称金威房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。碟滋味餐饮店的经营者林春勇、金威房开公司的委托诉讼代理人韦瑞、汪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碟滋味餐饮店向本院提出诉讼请求：1．判决金威房开公司返还碟滋味餐饮店装修保证金2,000元、装修款9,669元；2．本案诉讼费用由金威房开公司承担。事实与理由：2018年3月30日，碟滋味餐饮店租赁金威房开公司的金利商住城负二层38号铺面，双方签订《册亨县布依风情美食城租赁协议》，约定一年一签，租赁的铺面由金威房开公司统一装修，装修费由碟滋味餐饮店负担。合同签订后，碟滋味餐饮店支付装修款9,669元、保证金2,000元、租金34,910元给金威房开公司。由于前期设施不完善，碟滋味餐饮店于2018年6月才搬到该铺面实际经营，金威房开公司承诺租赁期限延长至2019年4月1日。因案涉铺面设计不合理，金威房开公司为此不与碟滋味餐饮店续签租赁合同，给碟滋味餐饮店造成严重经济损失，特向人民法院起诉，请求判如所诉。 金威房开公司辩称，其答辩意见和反诉状的内容一致。 金威房开公司向本院提出反诉请求：1．判决碟滋味餐饮店于本案判决书生效后五日内搬出租赁房屋；2．判决碟滋味餐饮店支付房屋占用费7,686元（桌面区域占用费为69.72㎡×33.92元/月÷30×40天=3,153元，厨房区域占用费暂时计算至2019年5月1日，为21.21㎡×106.85元/月×2个月=4,533元，最终需要计算至碟滋味餐饮店搬出该租赁房屋为止）；3．判决碟滋味餐饮店支付砂石清理费300元、喷水淋头维修费500元、桌面区域清理费600元，合计1,400元；4．本案诉讼费用由碟滋味餐饮店承担。事实与理由：2018年3月30日，碟滋味餐饮店与金威房开公司签订《册亨县布依风情美食城租赁协议》，约定由金威房开公司将金利商住城负二层38号商铺租赁给碟滋味餐饮店，租赁房屋建筑面积为90.93㎡，租期为一年，从2018年3月1日起至2019年2月28日止。租金一年一付，计算方式为：90.93㎡×32元/月×12个月=34,916元，由碟滋味餐饮店在签订协议当日，付清租金。碟滋味餐饮店在经营过程中，时常与相邻商铺发生矛盾，曾用铲车铲石头堵住相邻商铺门口，金威房开公司组织人员清理，花费300元；曾因操作不当导致店铺起火，喷水淋头爆炸，金威房开公司安排修理，产生费用500元。因碟滋味餐饮店多次违约，租赁期限于2019年2月28日届满后，金威房开公司不再与碟滋味餐饮店续约，但碟滋味餐饮店不搬离租赁房屋，金威房开公司依约清理桌面区域，产生费用600元。为此，金威房开公司特提起反诉，望支持金威房开公司的反诉请求。 碟滋味餐饮店辩称，1．租赁期限应当以实际使用期限为准，并以此为计算租赁费的依据；2．由于金威房开公司的商铺设计不合理，且没有相关证据证实，故碟滋味餐饮店不承担相应的清理维修费用。 本院经审理认定如下事实：册亨县美食城的租赁商户与金威房开公司签订的《册亨县风情美食城租赁协议》，协议条款是金威房开公司统一提供的条款。碟滋味餐饮店是其中的商户之一，经营的类型是个体工商户，经营者是林春勇。2018年3月30日，金威房开公司作为甲方，林春勇作为乙方，双方在《册亨县风情美食城租赁协议》签名、按手印或盖章后，租赁合同正式成立，约定的租赁铺面为负二层38号铺面，该铺面的桌面区域为69.72㎡，厨房区域为21.21㎡。该合同较为全面地约定了双方的权利和义务，其中与本案争议密切相关的条款为：“第三条3.1租期：本协议租期为一年，即自2018年3月1日起至2019年2月28日止。租金自2018年3月1日起开始计算。3.4续约：（1）本协议期满，双方如同意延长合作经营期限，乙方须在本协议期满前2个月以书面形式通知甲方续约，经双方协商，最迟于本协议期满前30日内重新签订续约协议。若乙方在协议期满前2个月内，未做续约书面通知，甲方有权对该场地重新招商。第四条4.1租金（租金为未含税价）按以下第4.1.1种方式结算，4.1.1一年一付的，租金计算方式为：总面积90.93㎡×单价32元×12个月=年租金总额34,916元；租金支付方式：转账；乙方签订协议当日，须将全部租金支付给甲方。自合同签订之日壹年内无递增，壹年后每年按6%递增。第五条5.1乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性缴纳全部履约保证金，金额为人民币2,000元整。5.2本协议期满叁个月后，如乙方完全履行本协议，甲方将无息返还保证金；如因乙方原因致使甲方或者其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间交纳租金、物业费、广告宣传费、合同内约定的各种税费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方。5.3如租赁期内履约保证金不足以抵扣相关费用时，乙方应在接到甲方书面通知7日内补齐。第七条7.1装修设计：甲方对美食城的公共区域外观进行统一设计、装修施工。若乙方对租用区域进行设计装修，设计方案须经甲方书面同意，以维持美食城整体水平。发生变化或更改需提前向甲方提出申请，经甲方书面同意后实施。7.4（1）甲方提供之设备设施如因乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，由甲方负债找专人维修，由乙方负担相关费用。7.5双方经营协议到期后，乙方可以将自己投资的装修及现场的设备中可移动部分带走，但不能破坏现有之装修风格与基本设施，对不可移动的固定设备设施不得带走，乙方不应向甲方提出任何补偿要求。第十条10.4如本协议期满双方不再继续续约或甲方根据本协议约定提前终止本协议，乙方应于本协议期满之日起7日内或于接到提前终止协议书面通知之日起7日内将自有商品、设备全部撤离，费用自行承担。否则甲方有权代为拆除、腾空、保管，所需费用由乙方承担；如发生商品、设备或其他物品损毁，责任由乙方承担。甲方代为保管的期限不超过20日，逾期甲方有权将代为保管的商品、设备和其他物品变卖，再扣除拆除、腾空、保管变卖所需费用及乙方根据本协议约定应承担的各项费用、违约金、赔偿金后，余款退换乙方。乙方撤离时，应将本协议中乙方租赁甲方的场所及甲方提供的设备、设施等以完好（自然损耗除外）、清洁、可正常使用的状态归还甲方，否则，赔偿甲方相应的损失”。林春勇根据双方达成的协议，以其注册登记的个体工商户“册亨县碟滋味餐饮店”在该租赁铺面经营，并支付了租金34,910元、保证金2,000元、装修款9,669元给金威房开公司，其中该笔装修款由金威房开公司支付装修租赁铺面的单位。碟滋味餐饮店在经营过程中，曾因失火致使租赁铺面的消防用喷水淋头损坏，金威房开公司安排人员进行了维修；曾因与相邻商铺发生矛盾，用砂石倒放在相邻商铺的门口，金威房开公司安排人员进行清理。2019年4月12日，金威房开公司以协议期满，碟滋味餐饮店未依约搬离物品为由，安排人员将租赁铺面的桌位区域进行清理，即将碟滋味餐饮店的12张餐桌搬到册亨县布依风情美食城门口，但厨房区域的物品碟滋味餐饮店至本案开庭审理时未搬离。上述事实，双方当事人无异议，本院予以确认。 关于实际租赁的起止日期如何确定的问题，当事人有争议。因册亨县美食城的租赁商户与金威房开公司签订的协议条款，是金威房开公司统一提供的条款，故《册亨县风情美食城租赁协议》是格式合同，在合同条款有不同理解的情况下，应当作出有利于碟滋味餐饮店的解释。庭审中，金威房开公司自认签订合同之后，才实际租赁铺面给碟滋味餐饮店，合同签订的日期是2018年3月30日，合同约定租赁期限为一年，故本院认定租赁期间为2018年4月1日至2019年3月30日。碟滋味餐饮店关于2018年6月才得以实际租赁的诉讼主张，与合同记载的租赁期间不相符，故本院不予采信。金威房开公司关于租赁期间为2018年3月1日至2019年2月28日的诉讼主张，与其庭审中的自认不相符，租赁日期提前到签订租赁合同之前的一个月也与常理不相符，故本院不予采纳。 关于金威房开公司维修喷水淋头、清理砂石、搬运餐桌的费用问题，双方有争议。金威房开公司提交的黔西南州佳智物业管理有限公司出具的收款收据原件，经质证，碟滋味餐饮店不予认可。该证据结合喷水淋头确因租赁铺面失火而损坏、碟滋味餐饮店确将砂石倒放相邻商铺门口的事实来综合判断，证实金威房开公司维修喷水淋头费用为500元，清理砂石费用为300元。金威房开公司提交的胡全彪出具的收据，经质证，碟滋味餐饮店不予认可，认为搬运案涉餐桌仅需一个工人一天的时间就可以完成，工价最高170元。因胡全彪的收据是白条收据，且从案涉铺面搬运12张餐桌到册亨县美食城门口的劳动量不大，该证据不足以证实金威房开公司实际花费600元，故本院根据碟滋味餐饮店自认的金额，认定金威房开公司清理租赁铺面桌位区域的费用为170元。上述三项合计970元。 本院认为，金威房开公司和林春勇签订的协议于2019年3月30日到期后，双方没有续约，林春勇经营的碟滋味餐饮店应及时将租赁铺面返还给金威房开公司，并对租赁期间双方形成的债权债务关系进行结算。故金威房开公司反诉请求判决碟滋味餐饮店及时搬出租赁铺面，理由充分，于法有据，本院予以支持。对租赁期间双方形成的债权债务进行结算方面分述如下：1．碟滋味餐饮店关于装修款的诉讼主张，因合同第七条约定，租赁期满，承租人不得向出租人主张任何补偿，故该对项诉讼请求，本院不予支持。2．碟滋味餐饮店关于保证金2,000元的诉讼请求，因租赁铺面厨房部分没有归还金威房开公司，该厨房的占用费不能在判决前计算出具体金额，不宜与金威房开公司垫付的费用和租赁房屋占有费直接相互折抵，故应由金威房开公司退还给碟滋味餐饮店。3．租赁期满后，碟滋味餐饮店没有及时归还租赁铺面，金威房开公司主张租赁铺面占用费，理由充分，于法有据。该铺面占用费可参照合同约定来计算，第一年租金每平方米按32元/月计算，第二年租金每平方米按33.92元/月计算，该铺面进入第二年租期，每平方米应按33.92元/月计算，其中，桌面区域计算至2019年4月12日，共12天，住占用费为：60.79㎡×33.92元/月÷30×12天=825元。厨房区域每月的租赁费为：21.21㎡×33.92元/月=719元，从2019年4月1日起计算至碟滋味餐饮店将该铺面厨房归还为止。金威房开公司主张厨房区域按106.85元/月计算，与双方约定的租金计算方式不相符，故本院不予采纳。4．金威房开公司垫付的喷水淋头维修费500元、砂石清理费300元、桌面区域清理费170元，三项合计970元，应由碟滋味餐饮店支付给金威房开公司。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十条、第二百一十五条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由本诉被告贵州金威房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后五日内退还保证金2,000元给本诉原告册亨县碟滋味餐饮店及其经营者林春勇； 二、由反诉被告册亨县碟滋味餐饮店及其经营者林春勇于本判决发生法律效力后五日内搬出册亨县布依风情美食城负二层38号铺面； 三、由反诉被告册亨县碟滋味餐饮店及其经营者林春勇于本判决发生法律效力后五日内一次性支付喷水淋头修理费500元、砂石清理费300元、租赁铺面桌面区域清理费170元、租赁铺面桌面区域占用费825元和租赁铺面厨房区域占用费给反诉原告贵州金威房地产开发有限责任公司。租赁铺面厨房区域占用费从2019年4月1日起至册亨县碟滋味餐饮店及其经营者林春勇搬离之日止，按月占用费719元计算。 四、驳回本诉原告册亨县碟滋味餐饮店的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告贵州金威房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费46元（已减半收取），由本诉原告册亨县碟滋味餐饮店承担；反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告贵州金威房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不按期履行义务，权利人可于履行期届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员 覃  春  桂 二〇一九年五月三十日 书记员 肖艳露（代） 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。