河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初5291号原告：河南锦寅置业有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段**。法定代表人：陈磊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周丹丹，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张劼，河南文丰律师事务所律师。被告：刘谦，女，回族，1984年7月13日出生，郑州市高新技术开发区号。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行，住所地郑州市管城区陇海东路**。负责人：李峰，该行行长。原告河南锦寅置业有限公司（以下简称河南锦寅公司）与被告刘谦、第三人中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行（以下简称工行二里岗支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张劼、周丹丹到庭参加诉讼，被告刘谦及第三人中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南锦寅置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002319633）；2．判令被告向原告支付代偿款10337.92元、违约金14436.95元、律师费16540元，共计41314.87元；3．判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002319633）的注销备案登记；4．判令被告、第三人协助原告办中原区××西、××办公楼××楼××15055号不动产的预告登记、抵押预告登记的注销；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月29日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002319633），主要约定被告购买位中原区××西、××办公楼××房房；建筑面积45.05㎡；首付款144739元，约定付款时间为2016年2月29日；商业贷款144000元。此前，为满足被告首付分期的需求，2016年1月12日，原被告签订《借款协议书》1份，约定被告向原告借款总金额144739元，借款期限至2018年1月12日止。2016年4月15日，原告与第三人、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告为被告的购房按揭贷款向第三人承担连带责任保证。上述《商品房买卖合同》、《借款协议书》、《个人购房借款担保合同》签订后，因被告未按期向原告支付首付借款，且因被告断供，导致原告保证金被扣，被告欠款后原告多次催要，被告均未偿还，根据合同约定以及法律规定原告有权解除合同，并要求被告立即向原告支付代偿款项，承担相应违约金以及原告为实现债权支付的律师费、诉讼费等。商品房买卖合同解除后，办理合同备案登记、房屋预告登记、抵押预告登记的注销，系被告的附随义务。故，原告为维护自身的合法权益诉至贵院，望判如所请。被告刘谦未答辩。第三人工行二里岗支行未答辩。本院经审查认定事实如下：2016年2月29日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号为16002319633）一份，主要约定：被告购买原告开发的位郑州市中原区××西、××办公楼××房房；房屋建筑面积45.05平方米；每平方米6409.3元，总价款为288739元整；首付款144739元，约定的付款时间为2016年2月29日；申请商业贷款144000元。《商品房买卖合同》附件四第三条约定，被告未能按期向第三人偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应当承担向原告支付原告代其向按揭银行偿还的款项、遭受的全部损失、补偿金等违约责任。房屋买卖合同签订后，基于被告应支付原告首付款144739元，被告以向原告借款144739元的形式支付了该款项。双方于2016年1月12日签订《借款协议书》一份，《借款协议书》第五条约定：被告在首付款借款期限届满三个月以上未足额偿还借款的，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告按照房屋总价款5%向原告支付违约金。2016年4月15日，原被告双方与第三人工行二里岗支行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告刘谦向第三人工行二里岗支行借款144000元，借款用途为购买涉案房屋；借款期限自2016年4月15日至2026年4月15日；还款方式：按月等额本金还款法（按月计算）；原告自愿为该借款提供连带保证责任，且未超出担保期限。被告刘谦以该房屋为此借款提供抵押担保。借款合同签订后，原、被告及第三人工行二里岗支行办理了预抵押登记，工行二里岗支行如约发放了贷款。因被告未按期偿还第三人按揭贷款，原告作为该借款的保证人向第三人支付代偿款10337.92元，被告亦未偿还原告的借款。2019年4月2日，原告通过中国邮政EMS向被告邮寄了“要求解除商品房买卖合同通知书”，邮寄地址为《商品房买卖合同》“补充协议”附件四第一条第2项双方“约定的买受人通讯地址”，该邮件因“原址查无此人”、“电话空号”退回。另查明，因被告刘谦未按期偿还借款，第三人工行二里岗支行已起诉至河南省郑州市管城回族区人民法院要求解决，此案正在审理中。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反有关法律禁止性规定的内容，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《补充条款》附件四第三条约定，被告未能按期向第三人偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应当承担向原告支付原告代其向按揭银行偿还的款项、遭受的全部损失、补偿金等违约责任。被告自贷款发放后，未按照借款合同约定偿还到期贷款，经原告合法催促，被告至今仍未偿还贷款，亦未偿还原告的借款，已经符合原、被告房屋买卖合同约定的合同解除条件；同时，被告不偿还贷款，导致原告一直替被告偿还贷款，即原告作为出售房屋一方在持续支付购房款，已经不符合原告出售房屋获取购房款的根本目的，故被告的行为应认定为根本违约，因此原告主张解除《商品房买卖合同》及《补充条款》，并支付房屋总价款5%作为违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予支持。原、被告及第三人签订的《个人购房借款担保合同》，原告作为该借款的连带保证人，在被告未按期还款的情况下，为被告代偿银行借款本息，原告有权要求被告偿还代偿款项。故原告要求被告偿还代偿款项10337.92元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除，被告有义务协助原告办理相关的注销登记手续。但由于原告与第三人未达成合意，且该借款到期未还，第三人现已起诉至河南省郑州市管城回族区人民法院要求解决，故涉及第三人的法律关系应通过另外法律途径解决，本案不再做处理。关于原告要求被告承担律师费16540元的诉讼请求，该收费标准明显过高，原告也未作出合理说明，本院不予支持。被告刘谦经本院合法传唤，无正当理由未到庭答辩、举证质证，视为其放弃上述诉讼权利，应承担相应后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告河南锦寅置业有限公司与被告刘谦签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002319633）于本判决生效之日解除；二、被告刘谦于本判决生效后十日支付原告河南锦寅置业有限公司代偿款10337.92元，违约金14436.95元，共计24774.87元；三、被告刘谦于本判决生效后七日内协助原告河南锦寅置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002319633）所涉位于中原区西四环西、郑上路北办公楼A号楼15层1505房屋的备案登记注销手续；四、被告刘谦于预抵押登记注销后七日内协助原告河南锦寅置业有限公司办理中原区西四环136号附2号院32号楼15层1505房屋的不动产预告登记注销手续；五、驳回原告河南锦寅置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元，已减半收取，由被告刘谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  张宏宇二〇一九年五月二十七日书记员  吕 龙