湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初657号 原告：郭清，男，1972年10月29日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省郴州市。 原告：廖平，男，1966年6月15日出生，汉族，四川省泸州市人，住湖南省郴州市。 以上两原告共同委托诉讼代理人:周振宇，湖南乾越律师事务所律师。 被告：陈与昌，男，1957年7月27日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人：颜晓华，湖南尚友律师事务所律师。 原告郭清、廖平与被告陈与昌租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭清、原告郭清、廖平的委托诉讼代理人周振宇，被告陈与昌及其委托诉讼代理人颜晓华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭清、廖平向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿违约解除合同造成的预期利润损失1670472.81元（详见附表）2、判令被告退还履约保证金66000元；3、本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年3月21日，原告郭清承租被告所有的位于郴州市飞虹路32号群艺大楼二楼房屋，与姐夫廖平合伙开办了三国城酒店并共同经营。原告郭清与被告签订租赁合同约定：租赁期限为五年，从2007年3月21日起至2012年3月21日止，第一年的租金为每月22000元，第二年租金为每月23000元，第三年起租金为每月24000元，每月20日前将下月的租金交齐；原告向被告交纳履约保证金66000元，退租时返还给原告；并约定如有房屋漏水由被告负责要楼上房东及时修好。合同签订后原告按约向被告交纳了履约保证金66000元。之后在合同履行过程中，租赁的房屋顶部出现渗水、漏水，严重影响原告酒店的经营，原告与被告经多次协商未果。被告于2008年7月9日写下承诺书称：“如果三个月内没有维修好，而陈与昌又没起诉，那三国城就可以暂时从租金中预扣因漏水而造成的损失部分”。承诺后，被告在三个月后既没有按承诺解决房屋漏水问题，也没有向法院提起诉讼，为此，原告郭清、廖平依据被告的承诺，对应付被告的租金暂时预扣。然而被告却以拖欠租金为由于2010年6月2日向郴州市苏仙区人民法院提起诉讼，诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，郴州市苏仙区人民法院于12月20日作出(2010)苏民初字第439号民事判决，在已查明租赁房屋漏水和被告承诺可预扣租金的情况下，错误地认定原告预扣租金违约，判令终止房屋租赁合同。原告郭清、廖平不服该判决，向郴州市苏仙区人民检察院申诉，郴州市苏仙区人民检察院审查后向郴州市人民检察院提请抗诉。2011年7月6日，郴州市人民检察院作出郴检民抗字(2011)2号民事抗诉书，认定原告预扣租金的行为是遵守合同约定的表现并向郴州市中级人民法院抗诉，郴州市中级人民法院裁定指令郴州市苏仙区人民法院再审。经再审一审、二审和重审，郴州市苏仙区人民法院作出(2017)湘1003民再2号民事判决，认定：原告在被告未能维修好漏水的情况下才预扣租金，原告并不存在违约行为，判决后被告没有上诉，判决已生效。然而，在(2010)苏民初字第439号民事判决后，被告置原告已付清预扣租金于不顾，于2011午4月15日将出租房锁住不让原告经营，强行收回出租房屋转租他人，提前终止合同并造成合同无法继续履行的事实。被告的行为显已违约，并导致原告酒店装修全部灭失无法经营，给原告造成巨大的经济损失，履约保证金也没有退还给原告。为此，原告郭清、廖平特提出诉讼。 被告陈与昌辩称，一、原告的起诉已超过诉讼时效，其起诉应当直接予以驳回。二、原告关于违约预期利润损失的诉请没有事实和法律依据，被告不存在任何违约、违法行为，不应当承担任何赔偿责任。三、原告要求退还履行保证金的诉请应予驳回。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据1：原告身份证复印件；证据2：合伙协议；证据3：（2017）湘1003民再2号判决书；证据4：（2011）郴苏民重字第11号判决书、（2016）湘10民终858号判决书；证据5：湖南华鑫会计师事务所有限公司出具的湘华所鉴（2015）第011号《鉴定意见书》；证据6：（2010）苏民初字第439号案件庭审笔录。被告提交了证据1：被告身份证复印件；证据2：（2010）苏民初字第439号判决书、预立案执行通知书；证据3：苏仙区人民法院执行局房屋移交笔录、公证书、起诉状、（2013）郴苏民初字第698号判决书；证据4：《房屋租赁合同》、2016年9月20日庭审笔录、（2017）湘1003民再2号判决书；证据5：强制执行申请书、追加强制执行申请书、问话笔录。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告举证、质证和当庭陈述，经本院审核，本院查明如下事实： 2007年3月21日，原告郭清作为乙方与被告陈与昌即甲方签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：约定原告郭清承租被告陈与昌所有的位于郴州市飞虹路32号群艺馆一楼的房屋做饮食业使用。第三条：租赁期限为五年，从2007年3月21日至2012年3月21日止。第四条：租金从2007年3月21日起计算，第一年的租金为每月22000元，第二年的租金为每月23000元，第三年的租金为每月24000元，并约定每月20日前将下月的租金交齐。第六条：在不影响房屋结构、符合消防要求的情况下，乙方可进行必要的装修。乙方退房时，所有装修及水、电设施和手续不能有任何损坏，否则加倍赔偿，所改变结构的重力墙体，计价由甲方拆除。第九条：乙方有下列情况之一者视为违约，甲方有权无条件终止合同并收回出租屋，乙方所交履约保证金不退，赔偿给甲方：1、未征得甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让给他人使用（甲方无正当理由不能不同意乙方转租）；2、擅自改变房屋结构或改变承租房屋用途；3、拖欠房屋租金满一个月的；4、故意损坏承租房屋的；5、在租赁期内从事非法活动受到有关部门追究的；6、经营不符合环保要求的。第十二条：1、双方签订合同时，乙方向甲方交纳履约保证金陆万陆仟元。在乙方退租时，若无违约事项，甲方将保证金还给乙方。2、因乙方经营需要而改变房屋用途，必须征得甲方书面同意，否则视为违约。3、乙方如果违背本合同的规定和国家的有关法律、法规，甲方有权收回房屋并收取至回收房屋之日止的全部租金。乙方所交保证金赔偿给甲方，另赔偿甲方其它相关的损失费。2007年3月24日，原告郭清与原告廖平签订合伙协议，以租赁被告陈与昌的郴州市群艺馆一楼房屋投资经营三国城酒店。2010年6月2日，陈与昌向本院起诉郭清、廖平租赁合同纠纷，本院于2010年12月20日作出了（2010）苏民初字第439号民事判决，判令“一、终止原告陈与昌与被告郭清签订的房屋租赁合同；二、由被告郭清、廖平在本判决生效后一个月内按合同约定向原告陈与昌返还租赁房屋；三、由被告郭清、廖平在本判决发生效力后十日内支付所欠原告陈与昌的房屋租金572000元；四、由被告郭清、廖平在本判决发生效力后十日内支付所欠原告陈与昌房屋租金572000元的同期银行贷款利率76523元；五、由被告郭清、廖平在本判决发生效力后十日内支付原告陈与昌履约保证金66000元；六、驳回原告陈与昌其他诉讼请求。”郭清不服该判决，向郴州市苏仙区人民检察院申诉。郴州市苏仙区人民检察院审查后提请湖南省郴州市人民检察院抗诉，郴州市人民检察院于2011年7月6日作出郴检民抗字[2011]2号民事抗诉书，向郴州市中级人民法院提出抗诉。郴州市中级人民法院于2011年7月13日作出（2011）郴民监字第15号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2016年9月21日作出（2012）苏民再字第2号民事判决，陈与昌不服，向郴州市中级人民法院提起上诉，郴州市中级人民法院于2017年1月9日作出（2016）湘10民终1926号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2018年1月6日作出（2017）湘1003民再2号民事判决，判决“一、终止申诉人郭清与被申诉人陈与昌签订的《房屋租赁合同》。二、申诉人郭清、廖平返还被申诉人陈与昌租赁房屋（已履行）。三、申诉人郭清、廖平支付被申诉人陈与昌的房屋租金572000元（已支付）；四、驳回被申诉人其他诉讼请求。”该判决已生效，该判决中查明事实认定，2011年4月15日，陈与昌与郭清因交付出租房屋事宜发生纠纷，陈与昌将出租房屋锁住。 2009年4月8日，因租赁房屋漏水，郭清、廖平向本院起诉陈与昌租赁合同纠纷一案，郴州市群众艺术馆作为第三人参加诉讼，本院于2010年12月21日对该案作出了（2009）苏民初字第335号民事判决，陈与昌不服，上诉后，郴州市中级人民法院作出（2011）郴民一终字第174号民事裁定，裁定该案发回重审，在（2011）郴苏民重字第11号案件中，郭清、廖平新增加诉讼请求，要求陈与昌赔偿因违约提前解除合同造成酒店停业的营业利润损失2802422.64元，酒店装修灭失损失1270000元。本院裁定将该案移送至郴州市中级人民法院管辖。郴州市中级人民法院于2014年7月25日作出（2013）郴民一初字第36号民事裁定，认定郭清、廖平在本案中新增加的诉讼请求以在（2012）苏民再字第2号再审案件提出反诉或者另案起诉一并处理为宜，本案中不作审理，裁定本案移送郴州市苏仙区人民法院审理。在该案重审过程中，郭清、廖平申请对三国城酒店经营期间的总营业利润，日平均营业利润，整个包厢日平均营业利润等进行鉴定，2015年7月10日，湖南华鑫会计师事务所有限公司作出了湘华所鉴字[2015]第011号鉴定意见书，认定2007年5月至2011年4月期间，日平均营业额13981.66元，平均毛利率为40.01%。2016年3月30日，本院作出了（2011）郴苏民重字第11号民事判决，判决：“一、被告陈与昌赔偿原告郭清、廖平因房屋漏水造成三国城酒店部分包厢受损的第一次重新装修款70800元；二、被告陈与昌赔偿原告郭清、廖平因漏水造成三国城酒店无法营业的包厢（88号、21号、22号）的营业利润损失512281.99元；三、第三人郴州市群众艺术馆不承担本案合同责任。四、驳回原告郭清、廖平的其他诉讼请求。”陈与昌不服该判决，上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2016年8月2日作出（2016）湘10民终858号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。原告以此[2015]第011号鉴定意见书认定的日平均营业额、毛利率为标准计算其2011年4月15日至2012年3月21日期间的预期利润额损失1670472.81元。 2011年4月22日，陈与昌向本院申请强制执行（2010）苏民初字第439号民事判决，2011年6月2日下午，本院执行员对三国城酒店值守人员唐进问话，执行员问：“执行通知已到期，酒店的东西怎么还没有搬出？”唐进陈述：“廖平到四川泸州投资去了，郭清到衡山投资去了，经常联系不上他们，我们向检察院申请抗诉，已通知准备立案，现主要是大股东郭清没有同意处理酒店财物。”2011年6月23日，本院执行员到郴州市飞虹路群众艺术馆一楼执行三国城酒店房屋移交，郭清聘请的三国城酒店值班人员唐朝英认可是郭清与马老板让他将房屋的钥匙交给法院，确认酒店的财产已全部搬完。执行员当即将房屋钥匙移交给陈与昌，陈与昌于6月23日对收回的出租房屋内现状向郴州市福城公证处申请证据保全，于2011年6月23日下午对原三国城酒店内现有装修情况进行记录、拍照，记录及照片显示，房屋内地面砖、门窗、水电管线、墙纸、吊顶等均已拆除，造成不同程度损坏。2013年陈与昌向本院提起诉讼，请求郭清、廖平因拆毁三国城酒店装修赔偿原告损失182.81万元……，本院于2017年6月20日作出了（2013）郴苏民初字第698号民事判决，因陈与昌主张损害赔偿金额的证据不足，判决驳回陈与昌对郭清、廖平的诉讼请求。该判决已生效，事实部分认定“被告租房时将租赁房完全按被告经营需要装修改造，退房时又恶意拆毁，给原告造成了巨大经济损失。” 本院认为，本案争议焦点、系原告郭清、廖平要求被告陈与昌赔偿违约解除合同造成的预期利润损失1670472.81元、退还履约保证金66000元的诉请是否应予支持及原告的主张是否已过诉讼时效。关于焦点一：原告与被告签订租赁合同的期间是2007年3月21日起至2012年3月21日止。被告陈与昌依据当时已发生法律效力的（2010）苏民初字第439号民事判决书向本院申请强制执行，根据郴州市福城公证处保全的证据及本院（2013）郴苏民初字第698号民事判决，可以认定，2011年6月23日，被告工作人员移交房屋钥匙时，房屋内的水电、管线、吊顶、墙纸等设施均已拆除，表明原告无继续经营该酒店的意愿；原告亦实际已于2011年6月23日交付了房屋给被告，且本院（2017）湘1003民再2号民事判决已判决终止原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，由郭清、廖平返还陈与昌租赁房屋（已履行）。综上，原告要求被告赔偿违约解除合同造成的预期利润额损失1670472.81元无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定了乙方即原告郭清向甲方即被告陈与昌交纳履行保证金66000元，在乙方退租时，若无违约事项，甲方将保证金还给乙方，原告未提交证据证实其交纳了保证金，原告要求被告退还履约保证金66000元的诉请无事实依据，本院不予支持。关于焦点二：本案是否已过诉讼时效。原告在（2011）郴苏民重字第11号案件中增加了要求陈与昌赔偿因陈与昌违约提前解除合同而造成酒店停业的营业利润损失的请求，郴州市中级人民法院于2014年7月25日作出（2013）郴民一初字第36号民事裁定，认定该新增加的诉讼请求以在再审案件提出反诉或者另案起诉一并处理为宜，本案中不作审理。此后，原告郭清、廖平未就其新增加的诉讼请求提出反诉亦未另案起诉，原告现在提起本案诉讼，已超过诉讼时效。被告辩称，原告起诉已超过诉讼时效的意见，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告郭清、廖平的诉讼请求。 本案案件受理费20428.25元，由原告郭清、廖平承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曾郴卉 人民陪审员  曹 志 人民陪审员  周崇利 二〇一九年五月二十九日 法官 助理  雷凌波 书 记 员  李素婷