镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1112民初1163号原告：徐之明，男，1977年3月13日生，汉族，住镇江市。原告:刘婵，女，1973年12月8日生，汉族，住镇江市。以上两原告共同委托诉讼代理人：赵丹，江苏宾至律师事务所律师。被告:镇江市丹徒区中义房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区爱民路瑞丰楼。法定代表人：杜坚力，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱立飞，该公司员工。被告：杨平，男，1964年1月13日生，汉族，住镇江市。被告：钱彩娣，女，1964年2月3日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：杨平，男，1964年1月13日生，汉族，住镇江市。原告徐之明、刘婵与被告镇江市丹徒区中义房地产开发有限公司（以下简称中义公司）、杨平、钱彩娣财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐之明及其两原告共同委托诉讼代理人赵丹、被告中义公司的委托诉讼代理人朱立飞、被告杨平、被告钱彩娣的委托诉讼代理人杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐之明、刘婵向本院提出诉讼请求：1.三被告对两原告位于镇江市丹徒区爱民苑2幢107、207室房屋进行合理修缮，直至房屋不再漏水时止；2.三被告赔偿原告租金以及装修费损失50000元[房租损失15000元（2014年9月至今，因为漏水问题导致低于市场价出租，每年损失租金3750元，计算4年）、装修损失35000元]；3.三被告在207室房屋楼梯处修缮一扇入户门；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2014年8月6日，两原告与被告杨平、钱彩娣签订了《房屋买卖协议》，约定两原告购买被告杨平、钱彩娣位于镇江市丹徒区爱民苑2幢107、207室房屋。双方于2014年9月1日办理了房屋产权变更手续。后两原告发现该房屋存在严重渗水问题，房屋出现了渗漏、起泡、墙面脱皮、渗水等，破坏了原有装修，同时使得两原告不能将该房屋以市场价格出租，给原告造成了巨大损失。经了解，2010年5月26日，被告杨平、钱彩娣从被告中义公司处购买了涉案房屋。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告中义公司辩称，1.我公司与两原告无合同关系，两原告要求我公司承担责任没有法律依据；2.维修房屋已经过了五年质保期；3.涉案房屋渗水问题，我公司已与被告杨平、钱彩娣一次性处理结束。综上，要求驳回两原告对我公司的诉讼请求被告杨平、钱彩娣共同辩称，1.房屋是2010年5月买的，2014年卖给两原告，两原告对房屋的情况应该非常清楚，房屋合同上面也没有对房屋漏水的情况掩盖或者欺骗；2.卖房的时候房屋都在保修期内，房屋保修的材料都已经给了原告，且明确进行了房屋交付；3.交付房屋后，我方没有再使用该房屋，房屋的使用过程我方不清楚，修缮的问题和费用与我方无关。综上，对两原告的诉讼请求不认可，请求驳回两原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2010年5月26日，被告杨平、钱彩娣与被告中义公司签订商品房买卖合同两份，约定被告杨平、钱彩娣购买被告中义公司开发的镇江市丹徒区爱民苑2幢107、207室房屋，房屋用途为营业用房；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……后被告中义公司将涉案房屋交付给被告杨平、钱彩娣，交付时，207室房屋没有单独的入户门（107室房屋有入户门）。2010年下半年，被告杨平、钱彩娣发现涉案房屋存在渗水情况，后被告中义公司也对涉案房屋进行了多次修缮,另被告杨平、钱彩娣也自行对涉案房屋进行了修缮。2014年8月6日，被告杨平、钱彩娣将涉案房屋出售给两原告，双方签订了《房屋买卖协议》一份，双方并办理涉案房屋的产权变更手续。两原告陈述，2014年9月份拿到房屋时，该房屋已经由被告杨平、钱彩娣进行了装修，目前该房屋还是购买时的状态。当时拿到房屋时，没有发现渗水，被告杨平、钱彩娣也没有告知房屋渗水问题，2015年夏天时才发现房屋渗水，当时房屋在五年保修期内，物业每年都维修，但一直没修好。被告杨平、钱彩娣陈述，目前的房屋还是出售时的状态，并且已将涉案房屋材料全部交付给两原告，如果涉案房屋渗水可以找被告中义公司进行维修，与其无关。又查明，2015年8月21日，镇江市百联物业管理有限公司诉至法院，要求被告杨平、钱彩娣支付涉案房屋2014年8月前的物业费，被告杨平、钱彩娣在该案中辩称房屋存在质量问题（渗水）。2016年，被告杨平、钱彩娣另案诉至法院，要求被告中义公司赔偿损失20955元（两次渗水维修费7955元、木工误工赔偿损失1000元、出售房屋品质影响10000元、来回误工费1500元、交通费即油费500元），该案经本院主持调解，被告中义公司支付被告杨平、钱彩娣4000元，双方的纠纷一次性处理结束。被告杨平、钱彩娣陈述，4000元是因该房屋渗水自行维修，后与被告中义公司达成赔偿协议而应支付的费用。上述事实有商品房买卖合同、房屋买卖协议、房屋所有权证、（2016）苏1112民初42号民事调解书、（2015）徒民初字第01253号民事判决书及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因两原告在使用房屋过程中，涉案房屋出现渗水情况导致纠纷的产生，故本案案由应为财产损害赔偿纠纷。关于修缮问题。建设工程实行质量保修制度，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。被告杨平、钱彩娣于2010年5月26日从被告中义公司购买了涉案房屋，后2010年下半年该房屋出现渗水问题，尚在保修期内，被告中义公司也进行了多次修缮。2014年8月6日，被告杨平、钱彩娣将涉案房屋出售给两原告，两原告购买后，涉案房屋仍存在上述渗水问题，故被告中义公司作为开发单位，对自己开发的房屋在保修期间应承担保修责任，而不应问业主是谁。现两原告要求被告中义公司对涉案房屋进行合理修缮，直至不再渗水时止，该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告中义公司辩称，涉案房屋渗水问题超过了五年质保期，但该房屋出现渗水问题时并未超过五年质保期，且被告中义公司对涉案房屋进行过多次修缮，因修缮不彻底才导致本纠纷的发生，被告中义公司仍应对渗水问题承担修缮义务。关于损失问题。两原告要求被告中义公司赔偿装修损失35000元、租金损失15000元（2014年9月至今，因为漏水问题导致低于市场价出租，每年损失租金3750元，计算4年），但未提供证据证明，本院不予支持。两原告可待证据充分后另行主张。被告中义公司辩称，涉案房屋渗水问题已与被告杨平、钱彩娣一次性处理结束。但三被告之间处理的是被告杨平、钱彩娣自行维修涉案房屋所发生的相关损失，且三被告处理该纠纷时，涉案房屋已经出售给了两原告，对于两原告的损失，三被告的处理结果对两原告不具有约束力，故对被告中义公司的该项辩解，本院不予采信。关于修缮入户门的问题。涉案房屋交付被告杨平、钱彩娣时，207室房屋并无独立入户门，对该情况，两原告在购买涉案房屋时亦是明知的，且两原告也未能提供证据证明涉案207室房屋在规划设计时存在独立入户门，故对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告杨平、钱彩娣的责任承担问题。两原告主张被告杨平、钱彩娣在明知涉案房屋存在渗水的情况下，隐瞒事实，将房屋出售给自己，应与被告中义公司共同承担责任。但涉案房屋渗水并非被告杨平、钱彩娣的原因，两原告也未提供证据证明被告杨平、钱彩娣隐瞒渗水问题，故对两原告的该项诉讼请求，本院也不予支持。综上，被告中义公司三个月内对涉案房屋进行合理修缮，直至不再渗水时止，驳回两原告的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、《商品房销售管理办法》第三十三条、《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江市丹徒区中义房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内对位于镇江市丹徒区爱民苑2幢107、207室房屋进行合理修缮，直至不再渗水时止。二、驳回原告徐之明、刘婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告徐之明、刘婵承担800元，被告镇江市丹徒区中义房地产开发有限公司承担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向镇江市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈文勇人民陪审员  王国梅人民陪审员  吴永泉二〇一九年五月五日法官 助理  朱明文书 记 员  袁 鸳附法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。2.《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。3.《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项规定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……