北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初46254号原告：北京双方房屋租赁有限责任公司，住所地北京市海淀区长春桥路****楼**。法定代表人：徐恺，董事长。委托诉讼代理人：王海江，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。被告：北京城市学院，住所，住所地北京市海淀区北四环中路**div>法定代表人：刘林，院长。委托诉讼代理人：原晓青，女，该校教师。委托诉讼代理人：刘青阳，女，该校教师。原告北京双方房屋租赁有限责任公司（以下简称双方房屋租赁公司）与被告北京城市学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双方房屋租赁公司之委托诉讼代理人王海江、王伟，被告北京城市学院之委托诉讼代理人原晓青、刘青阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。双方房屋租赁公司向本院提出诉讼请求：1.判令北京城市学院支付解除《房屋续租合同》的违约金1669086.8元，并按银行同期贷款利率支付自2017年7月25日至实际支付日止的逾期支付违约金的利息；2.由北京城市学院承担本案诉讼费用。诉讼过程中，双方房屋租赁公司放弃第一项诉请中的利息主张，同时增加一项诉讼请求为：确认双方的《房屋续租合同》于2017年9月30日解除。事实和理由：2009年3月12日，双方签订《房屋续租合同》，约定北京城市学院承租双方房屋租赁公司所有的位于北京市海淀区展春园小区18号楼1-5层及附属用房房屋，租赁期为10年，自2009年8月1日止2019年7月31日，如一方单方终止合同，视为违约，需支付违约金，违约金按合同剩余租期内应交纳租金总额的30%计算。2017年5月5日，北京城市学院以洽商函的形式提出终止合同，双方房屋租赁公司予以拒绝，并明确向其告知，若其坚持终止合同，将按合同约定追究违约责任，但其还是坚持终止合同并在2017年7月25日递交了《房屋交接确认书》和钥匙。北京城市学院无正当理由终止合同的行为是严重的违约行为，应该承担违约责任。北京城市学院辩称，北京市城市学院不同意双方房屋租赁公司的全部诉讼请求，理由是：第一，双方合同的解除时间为2017年7月25日，双方在该日办理了涉案房屋的交接手续，并结清了所有费用；第二，北京城市学院系响应北京市市委、市政府要求，将中关村校区的师生疏解到顺义区才导致双方合同无法继续履行，属于政府政策等不可抗力，北京城市学院不存在违约行为；第三，北京城市学院已将2017年8月和9月的两个月的剩余租金作为对双方房屋租赁公司的补偿，且其已实际将涉案房屋另行出租；第四，据北京城市学院了解，涉案房屋存在无法办理消防验收手续，存在安全隐患，不适宜师生教学、管理使用。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：双方房屋租赁公司（甲方）与北京城市学院（乙方）就北京市海淀区展春园小区18号楼1-5层及附属用房（以下简称租赁房屋）自2001年8月起便存在租赁合同关系，双方最后一份《房屋续租合同》签订于2009年3月12日，其中约定：“租期自2009年8月1日至2019年7月31日，其中1-5层全年租金为2649613.11元，附属用房全年租金为109208元，自2014年8月1日起在此基础上递增10%，每年房租分两期交纳，即每年9月15日和次年3月15日之前各按年租金的50%支付，双方均不得单方中止合同，否则视为违约，必须支付违约金并赔偿一切经济损失，违约金按合同剩余租期内应纳租金总额的30%计算，如遇国家规划建设需占用此处房屋及用地，双方无条件终止本合同，其租赁费用按终止日计算退补，规划占地相关补偿款归甲方，乙方无权申请，如遇其他自然灾害等不可抗拒的原因时，双方无条件终止本合同，其租赁费用按终止日计算退补。”租赁房屋中的1-5层具有房屋权属登记，附属用房原系违法建设，但已经北京市城市规划管理局行政处罚，同意保留使用。2017年5月5日，北京城市学院向双方房屋租赁公司发送《续租合同终止商洽函》（以下简称《商洽函》），其中内容为：“由于我校在合同期间，受不可抗力影响，须终止对于涉案房屋的租用。希望贵公司参照与我校于2009年3月12日签订的《房屋续租合同》第十一条款:‘本合同执行过程中，如遇其它自然灾害等不可抗力的原因时，双方无条件终止本合同，其租赁费用按终止日计算退补。’执行。具体原因说明如下：一、北京疏解非首都功能的政策指导。……北京市政府在2017年‘疏解整治促提升’专项活动中，把推动部分教育资源疏解促进协同发展列为重要的工作计划。二、我校中关村校区的特殊地理位置所决定。……目前我校中关村校区的学生已经完全疏解到顺义校区，预计截止2018年，我校中关村校区将不再承担教学功能，改建成为创业孵化园和研发基地。所以涉案房屋在疏解之前作为我校中关村校区经济管理学部的教学用房，至此已经无需继续租用。三、我校与贵公司合作期间愉快通畅，并无纷扰。……此次，因我校无条件执行政府政策而导致将终止与贵公司的租用合同，我校真诚与贵公司积极协商，建议房屋租金将缴纳至今年9月30日，而我校可以提前两个月（2017年7月31日）交房。在此感谢此前贵公司对于我校的大力支持，贵公司亦识局势懂政策，希望我们能够共同为北京市的疏解工作贡献力量。”2017年5月9日，双方房屋租赁公司向北京城市学院发送《回复函》，其中内容为：“一、贵校提出终止对于涉案房屋的租用的原因，不属于合同约定的自然灾害等不可抗拒的原因范畴，我公司无法接受。二、根据2009年3月12日签订的《房屋续租合同》第九条：‘……违约金按本合同剩余租期内应纳租金金额的30%计算。’贵校应赔偿我公司剩余租期内应纳租金金额的30%作为违约金。三、我公司与贵校履行合同期间合作愉快，希望贵校和我公司双方可以本着守信履约的原则进一步友好协商。”2017年7月25日，北京城市学院向双方房屋租赁公司发送《房屋交接确认书》，内容为：“承租人北京城市学院于2017年7月25日与双方房屋租赁公司进行北京市海淀区展春园18号楼房屋交接。现就房屋有关事项确认如下：1、经实地查验，该楼内各项设施齐全，可正常使用。2、该楼水表计数为18600吨。”双方当事人对于合同解除时间、合同解除事由、合同解除后的另行出租事宜存有争议。关于合同解除时间，双方房屋租赁公司主张因北京城市学院已交纳的租金截止2017年9月30日，故应当以此日为合同解除时间，北京城市学院对此不予认可，主张双方实际办理房屋交接手续的时间为2017年7月25日，当时交接时仅仅差一个水费未结算，而将租金交纳至2017年9月30日是为了补偿，故双方的合同解除时间为2017年7月25日。北京城市学院就此向本院提交如下证据：1、房租和水费发票，显示：双方房屋租赁公司于2017年4月12日向北京城市学院开具了金额为758675.81元的发票和北京安居物业管理有限公司第五分公司于2017年9月6日向北京城市学院开具了金额为7273.5元的发票；2、徐水县腾宇废旧物资回收有限公司于2018年11月19日出具的《情况说明》、营业执照、照片，其中《情况说明》的内容为：“2017年7月17日至7月22日期间，我公司受雇于北京城市学院，完成北京市海淀区展春园小区18号楼清理、回收该校报废桌椅及办公家具的工作。我公司完成了该楼内相关物品的清理、搬运、装车工作，用车牌号为×××的蓝色卡车分多次运走桌椅共计1500余套，空调22台，计算机200余台。”，照片显示内容为车牌号为×××车辆装运桌椅等物品；3、短信、微信记录，其中短信记录北京城市学院工作人员曾玉红与双方房屋租赁公司工作人员赵满树之间的2017年7月24日的对话：“曾玉红：关于展春园18号楼的交接，我校的联系人是张彤，电话……赵满树：好的。”，其中微信记录为北京市城市学院工作人员曾玉红与张彤之间的2017年7月24日和25日的对话：“曾玉红：赵满树，18号楼交接对方的联系人，到时候可以叫上四海。张彤：好的。（发送《房屋交接确认书》）曾老师，您看看，对方单位的名称我不知道。曾老师，展春园已交接，确认书我给他们了，还需等水表数的最后确认，8月初查表员来查出表单，他们再盖章返回。曾玉红：好的。”经质证，双方房屋租赁公司的质证意见为：对证据1，真实性认可，但上述房租和水费是北京城市学院应当缴纳的费用；对证据2，真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3，真实性认可，但不认可证明内容，《房屋交接书》是北京城市学院自己制作的，双方房屋租赁公司并没有盖章确认。本院对上述证据的认证为：采信证据真实性，相关证明力另行评述。关于合同解除事由，双方房屋租赁公司主张系北京城市学院单方提前解约，而北京城市学院则主张系因北京疏解非首都功能政策，属于不可抗力，且双方就解约事宜已达成一致意见。北京城市学院就此向本院提交如下证据：1、北京市人民政府会议纪要、北京市教育委员会关于同意将原北京现代职业技术学院划转北京城市学院的函、北京市发展和改革委员会关于北京城市学院顺义校区周边基础设施和公共服务配套设施规划建设有关情况的意见，上述政策文件显示：北京城市学院因疏解非首都功能而调整疏解，中关村校区需迁至顺义区杨镇；2、双方2017年10月19日的谈话录音，谈话的主要内容为有关涉案房屋的合同解除之后的违约责任问题及另行出租情况。经质证，双方房屋租赁公司的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可证明内容，上述内容为政府主观文件，是北京城市学院为了谋求政府资源，不属于不可抗力；对证据2，真实性认可，但不认可证明内容，该证据恰能证明是北京城市学院违约，双方房屋租赁公司也在谈话中明确了要求按照双方合同约定内容办理违约事宜。本院对上述证据的认证为：采信证据的真实性，相关证明力另行评述。关于另行出租，双方房屋租赁公司主张其在2018年5月1日才另行出租，存在空置损失，北京城市学院则主张双方房屋租赁公司在解约后很快就另行出租了，只是因自身原因，如不具备消防验收条件等产生租金损失，应由其自行承担。双方房屋租赁公司就此向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》，显示：2018年5月1日，北京同步物业管理有限责任公司（甲方）与北京贝客邦文化科技有限公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期12年3个月，免租期3个月，租期按甲方交房时间算起；2、营业执照，显示北京贝客邦文化科技有限公司五道口分公司的注册地址为涉案房屋，成立时间为2018年7月23日。经质证，北京城市学院的质证意见为：对证据1，真实性无法核实，且根据该合同内容，需要双方房屋租赁公司明确其向承租人的交房时间、承租人交纳定金等证据，因为据北京城市学院了解，承租人在2017年7、8月期间已经开始装修，该合同的签约时间与实际不符；对证据2，真实性认可，但不认可证明内容，该营业执照显示的是北京贝客邦文化科技有限公司五道口分公司，不是租赁合同主体，不能证明租期及损失情况。北京城市学院就此向本院提交了如下证据：1、照片、《展春园18号楼供电与电缆、配电柜转让协议》（以下简称《转让协议》），其中照片显示涉案房屋悬挂有贝客青年精品公寓的铭牌，而《转让协议》显示：甲方为北京城市学院，乙方为北京贝客邦文化科技有限公司，双方在2017年9月1日签约，约定由甲方向乙方为展春园18号楼供电，甲方将电缆、配电柜转让给乙方；2、短信记录，显示：在2017年8月5日的短信内容：“我是贝客公寓赵隆，上次和你这边谈展春园那栋楼供电，我们已经和对方签租赁合同了，关于供电事情希望和你再谈下，协议大致没有问题就是名称，银行账户等需要添加进去，有空我们具体谈下，双方盖章，我好请款给你们。”。经质证，双方房屋租赁公司的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可证明内容，无法确认照片的时间；对证据2，真实性、关联性均不认可，且与北京城市学院此前提交的谈话录音内容相矛盾。经质证，本院对上述证据的认证为：采信证据的真实性，相关证明力，本院另行评述。本院认为，关于合同解除时间一节，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据北京城市学院所提交的《情况说明》、照片、短信和微信记录，足以证实其在2017年7月25日已实际搬离涉案房屋，双方房屋租赁公司虽未在《房屋交接确认书》上盖章确认，但因其将该确认书也作为己方证据出示，说明其在2017年7月25日已实际收取了该确认书，因其并未就此提出异议，且在此后的合理时间内，也没有就涉案房屋的腾退事宜向北京城市学院主张相应权利，此应当视为其对涉案房屋的交接事宜的认可，同时结合北京城市学院在2017年5月5日所发的《商洽函》内容，北京城市学院已明确表示要提前解除合同并交房，故该认可行为，应视为其对双方合同解除已达成一致意见。因此，双方合同的解除时间应为2017年7月25日，双方房屋租赁公司以北京城市学院所交纳租金的截至日期，即2017年9月30日为双方合同解除时间的主张，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。关于违约责任一节，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，双方虽对提前解约事宜达成一致意见，但现有证据不足以证明双方已就违约责任承担事宜亦达成了一致意见，而从双方往来函件及谈话内容来看，双方对于违约金事宜一直存有争议；其次，根据北京城市学院所提交的政府文件，北京城市学院因非首都功能疏解而需搬迁至顺义区，此虽不属于不可抗力事由，但此确对双方合同的继续履行产生了重大影响，且双方对此亦均无主观过错，故应属于不可归责于双方事由，北京城市学院不需就此承担违约责任，双方房屋租赁公司因解除合同而造成的合理损失，可由双方根据公平责任予以分担；最后，双方房屋租赁公司虽主张其于2018年5月1日才将涉案房屋另行出租给北京贝客邦文化科技有限公司，其存在空置期损失，但根据北京城市学院所提交的《转让协议》、短信记录所显示的内容，北京贝客邦文化科技有限公司在2017年9月1日即与北京城市学院就展春园18号楼的供电等事宜达成了一致协议，此可证明双方房屋租赁公司与北京贝客邦文化科技有限公司就涉案房屋的实际租赁时间与双方书面合同所显示的签约时间并不一致，同时，北京城市学院将其搬离涉案房屋后的剩余租金已主动作为补偿金，故现有证据亦不足以证明双方房屋租赁公司因北京城市学院提前解约而存在合理实际损失需要分担。因此，对于双方房屋租赁公司要求北京城市学院承担提前解约违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认北京双方房屋租赁有限责任公司与北京城市学院于2009年3月12日签订的《房屋续租合同》于2017年7月25日解除；二、驳回北京双方房屋租赁有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费10025元，由北京双方房屋租赁有限责任公司负担5012.5元，已交纳；由北京城市学院负担5012.5元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一九年五月十六日书记员  蔡云飞