湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初1966号 原告:岳阳市明达物业发展有限公司，住所地：岳阳市南湖新区求索西路**湖畔新村。 法定代表人：汪伟，总经理。 委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘侃，湖南碧灏律师事务所律师。 被告：罗军，男，1970年3月31日出生，汉族，，住所地岳阳市岳阳楼区 原告岳阳市明达物业发展有限公司（以下简称“明达公司”）与被告罗军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告明达公司的委托诉讼代理人刘侃及被告罗军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2017年3月1日起至2018年8月31日止所欠物业费9380元，并按日万分之六点五的标准支付违约金1737.57元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系岳阳市中桂园XX门面业主，该房屋建筑面积为185.44㎡。该小区原由湖南昱鸿物业服务有限公司（以下简称“昱鸿公司”）提供前期物业管理服务，昱鸿公司于合同到期前主动向小区开发商岳阳中桂地产股份有限公司（以下简称“中桂公司”）提出不再续约并撤出小区。2017年2月25日，中桂公司与原告签订《中桂园小区前期物业服务合同》，委托原告为中桂园小区继续提供前期物业服务。原告公司于2017年2月27日进场后，于次日与昱鸿公司签订债权转让协议，将昱鸿公司服务期间中桂园小区业主所欠全部物业服务费债权共计828321元转让给原告。 依物业服务合同约定，被告自查验收房之日起，即应于每月15日前按2.81元/月/㎡的标准向昱鸿物业及原告缴纳物业服务费，且逾期缴纳应按合同约定承担相应的违约责任。但被告一直拒绝交纳自2017年3月1日起至2018年8月31日期间的物业费，且置原告反复催缴于不顾。鉴于被告的行为已严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告罗军提出如下答辩意见：1、答辩人所持物业的竣工验收时间为2017年6月26日，但物业费却自2015年9月1日开始缴纳，故物业公司应向答辩人退还自2015年9月至2017年2月期间的物业费9380元；2、答辩人所持门面已出租给第三人谌昊，且在物业公司办理了物业租赁备案手续，被答辩人所主张的物业费实际为谌昊所欠，谌昊拒缴物业费的情况物业公司并未通知答辩人。2018年8月答辩人得知谌昊欠费的情况后立即采取措施协助物业公司催收。在原告公司的账本上已明确该欠费为谌昊所欠缴，而且答辩人也缴清了2018年8月31日之后的物业费，故被答辩人认为原告的诉请不合理，请求依法驳回其诉讼请求。 查明的事实 根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 2014年2月28日，中桂公司与昱鸿公司签订《岳阳市中桂园住宅小区前期物业服务合同》，约定由昱鸿公司为中桂公司开发建设的位于岳阳市湖滨大道中桂园小区提供前期物业服务，双方在合同中约定中桂公司交付使用的物业符合国家规定的验收标准，其中商业物业服务费为2.81元/月/㎡，合同期限自2014年2月27日至2017年2月27日。2016年8月29日，昱鸿公司通知中桂园小区XX号门面（面积为185.44㎡）业主暨本案被告罗军收房，被告罗军经查验后签署了入住声明、领取了房屋钥匙，并交纳了2015年9月1日至2016年8月31日为期一年的物业费5628元（以九折收取）。2016年8月26日，被告罗军与谌昊签订租赁合同，约定将案涉门面租赁给谌昊使用，租赁期限自2016年9月1日起至2018年10月31日，并同时在昱鸿公司办理了物业租赁备案手续。2016年9月10日，谌昊对案涉门面进行装修，并与昱鸿公司签订了业主商铺装修装饰管理服务协议。 2017年2月25日，昱鸿公司以合同到期为由向中桂公司提出解除合同，因中桂园住宅小区当时未成立业主委员会，故中桂公司再次委托原告明达公司为小区提供前期物业服务并签订《前期物业服务合同》，该合同约定内容与中桂公司和昱鸿公司所签订的前期物业合同内容相同，其中包括“业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按拖欠天数每天欠费的千分之三的标准向乙方（明达公司）支付违约金”等条款。2017年2月28日，昱鸿公司与原告明达公司签订《债权转让协议书》，双方约定昱鸿公司将拥有的中桂园住宅小区业主物业服务欠费债权828321元一次性转让给原告明达公司。 2017年3月1日至2018年8月31日，谌昊在租赁案涉门面期间，共计欠缴物业费9380元。被告罗军在得知该情况后主动配合原告明达公司对谌昊进行催缴而未果。 2018年9月，原告明达公司要求被告缴纳上述欠缴物业费及相应违约金，因被告罗军拒绝而引起本案纠纷。 另查明：中桂圆A1＃、A2＃、A3＃商住楼的竣工验收日期为2017年6月26日，验收意见评定合格。 判决的理由与结果 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，因案涉中桂园住宅小区至今未成立业主大会并选举业主委员会，故建设单位中桂公司与昱鸿公司及原告明达公司所签订的前期物业服务合同合法有效，对包括原告明达公司及被告罗军在内的全体业主均具有法律约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，因中桂园小区的实际竣工验收日期为2017年6月26日，故建设方中桂公司与原物业服务企业昱鸿公司于2016年8月29日在未经竣工验收的情况下通知被告罗军验房并办理房屋交付手续的行为，因违反上述法律规定而未产生交付效力，即便被告罗军签署了入住声明并领取了房屋钥匙，也不能由此认定XX号门面已完成了交付。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”之规定，被告罗军在房屋未交付前无需缴纳物业服务费，已缴纳的物业费可在房屋完成交付后予以折抵。但是，2016年9月10日，被告罗军将案涉门面出租给谌昊后，由谌昊开始对门面进行装修，可视为被告罗军以实际行为认可了建设方及物业服务企业的交房通知，案涉房屋已实际交付，即便此时房屋未经竣工验收，但因被告罗军已实际使用门面并接受了物业服务，依据公平及诚实信用原则，被告罗军应自门面装修之日起缴纳物业服务费。对被告罗军自2017年6月26日开始缴纳物业费的抗辩主张，本院不予支持。 此外，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，现原告明达公司请求由被告罗军支付物业费，符合法律规定，对被告罗军提出应由实际使用人谌昊缴纳物业费的抗辩意见，本院不予支持，被告罗军可另行向谌昊主张相关权利。因原告明达公司并未在第一时间将谌昊的欠缴情况告知被告罗军，且被告罗军在得知情况后协助原告明达公司对谌昊进行了催收，其后又依约缴纳了之后的物业费，故对原告明达公司所主张的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，被告罗军应依约向原告明达公司支付自2017年3月1日起至2018年8月31日期间所欠缴的物业费9380元，扣除其于2015年9月1日至2016年8月31日已向前物业服务企业昱鸿公司所缴纳的为期一年的物业费5628元，还应向原告明达公司缴纳物业费3752元。原告明达公司如因折抵物业费而造成损失，可另行向中桂公司及昱鸿公司主张。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十一条之规定,判决如下: 一、由被告罗军在本判决生效后十日内向原告岳阳市明达物业发展有限公司支付物业服务费3752元。 逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告岳阳市明达物业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原、被告各负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  肖冰峰 二〇一九年五月十六日 书记员  黄 莹