黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0606民初388号原告：宋阳，男，1989年11月5日出生，汉族，无职业，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：张殿英，黑龙江风华律师事务所律师。被告：大庆正基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市大同区。法定代表人：金友静，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋晓君，黑龙江庆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲明旭，黑龙江德论律师事务所律师。原告宋阳与被告大庆正基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告宋阳及委托诉讼代理人张殿英、被告大庆正基房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋晓君、曲明旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋阳向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间签订的20110922476372175052号商品房买卖合同；2.要求被告大庆正基房地产开发有限公司返还购房首付款87450元、自2012年1月19日至2013年12月22日偿还银行贷款22个月共计32008.24元，合计119458.24元，并请求被告大庆正基房地产开发有限公司自收到原告宋阳首付款和银行贷款按同期银行贷款利息违约金至被告大庆正基房地产开发有限公司全部给付完毕时止；3.要求被告大庆正基房地产开发有限公司赔偿房屋装修款62000元；4.要求被告大庆正基房地产开发有限公司给付搬迁过渡费15000元；5.要求被告大庆正基房地产开发有限公司赔偿现市场商品了销售价格与2011年9月22日原、被告签订购房合同时的房屋差价23598元；6.诉讼费用由被告大庆正基房地产开发有限公司承担。事实和理由：2011年9月22日，原告宋阳向被告大庆正基房地产开发有限公司购买了大同区尚城小区B18－4－302室房屋，双方订立商品房买卖合同，房屋总价247415元，首付款83709元，余款由原告宋阳向哈尔滨银行办理按揭贷款。该房屋交付后，原告宋阳装修入住，入住后发现承重墙、房梁出现裂缝情况。被告大庆正基房地产开发有限公司委托黑龙江省寒地建筑科学研究院进行鉴定，结论为房屋安全性等级为CU级，需要进行加固。该鉴定报告能说明原告宋阳购买的房屋存在安全性能问题，房屋质量不合格。被告大庆正基房地产开发有限公司辩称:请求法院驳回原告宋阳的全部诉请。首先根据鉴定报告的结论该商品房属于可通过加固、维修使之满足安全使用要求的房屋，法律允许经加固、维修满足安全使用的房屋、使用销售，其他诉请均已买卖合同解除为基础，因此应一并驳回；第三项诉讼请求，房屋内装饰装修折旧年限一般为五年，而原告宋阳的房屋自装修至今已经超过六年，故原告宋阳已经全部享受该装修所带来的附加值，该项诉讼请求不成立。本院经审理认定事实如下：2011年9月22日，原告宋阳与被告大庆正基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买大庆市大同区尚城小区B－18#住宅楼4单元040302号房，价格为247450元。原告宋阳向被告大庆正基房地产开发有限公司支付87450元购房款，余款160000元办理银行贷款。自2012年2月21日至2013年12月22日，原告宋阳共偿还哈尔滨银行股份有限公司大庆分行贷款32008.24元。2012年6月20日，黑龙江省寒地建筑科学研究院作出黑建研鉴字[2012]第168号鉴定报告，鉴定结论为大庆正基房地产开发有限公司尚城B-18楼砌体结构子单元安全性能等级评定为Cu级，建议进行加固处理。2019年3月15日，牡丹江中建建筑工程有限公司大庆分公司出具情况说明一份，内容为：“大庆正基房地产开发有限公司于2012年秋季开始与我公司洽商尚城小区B18楼维修事宜，我公司在取得并研究施工图、结构图、黑建研鉴字（2012）第168号鉴定报告的情况下，结合现场踏勘，确定该楼鉴定报告建议的维修方案可行且可以使该楼满足安全使用的要求。我公司有能力承揽该楼维修加固工程。但由于业主原因，我公司与大庆市正基房地产开发有限公司的维修加固施工合同至今未能成就”。在本案审理过程中，原告大庆正基房地产开发有限公司未向本院提交涉案房屋的商品房预售许可证明及竣工验收合格证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院附卷予以佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告宋阳提交的商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致），欲证明被告大庆正基房地产开发有限公司尚城小区将B18号楼建筑面积为78.66平方米，以每平方米3145.82元卖于原告宋阳，签订合同日期2011年9月22日；证明因该房屋至今未验收，该房屋买卖合同不能在房地产部门备案。被告大庆正基房地产开发有限公司对该份证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，认为该合同最后一页写明商品房买卖合同备案证明，原告宋阳购买的房屋已于2011年9月22日备案。对该份证据的真实性，本院予以确认。2.原告宋阳提交的大庆正基房地产开发有限公司尚城B－18楼安全性鉴定报告复印件一份（与原件核对一致），欲证明尚城小区B18楼经鉴定为Cu级楼，属于不合格楼；B18号楼一至三层墙体竖向承载力和抗震计算中其比值不满足规范要求，承重墙体砂浆程度不满足规范最小值M5的要求，墙体发现山墙墙体存在水平裂纹及外重强窗洞口角不斜向裂缝，上述鉴定均为Cu级；该鉴定系被告大庆正基房地产开发有限公司委托；证实原设计为混凝土多孔砖，经现场勘验被告大庆正基房地产开发有限公司实际砌筑材料为烧结黏土砖与设计不符。被告大庆正基房地产开发有限公司对该份证据的真实性无异议，但认为正确理解该鉴定报告应从涉案房屋的结构说起，该楼为现浇梁板柱框架结构，其楼板、屋面板、墙体的重量经梁传递到柱，由柱传递到基础，鉴定结论中明确涉案房屋竖向承载力满足安全使用要求，而墙体砌筑在以上下两道梁之间的两个柱形成的现浇混凝土框架内，属于维护结构，它所承载的一般为风、雪以及地震等偶然性水平荷载，鉴定报告表明由于砂浆强度不满足规范要求，导致维护结构即墙体的水平承载能力受到影响，该承载能力的不足可以通过建筑物整体外挂钢筋网、抹防裂水泥砂浆进行维修、加固，使之满足安全性的要求，因该墙体属于维护结构，因此维护结构存在的质量问题，且该问题是可以通过维修、加固予以消除，所以原告宋阳提出的解除合同的诉讼请求不应得到支持；二是安全性平级分为四级即Au、Bu、Cu、Du，其中Au级是满足规范要求的等级，Bu级是虽存在质量缺陷但无需采取加固措施，Cu级是存在质量缺陷，应当采取措施，但不是应立即采取措施，Du级是存在质量缺陷，需立即采取措施的，本案中鉴定结论为Cu级，也就是虽有质量问题，但不属于严重无需立即采取措施，这也是涉案工程业主一直安全居住的原因，对于安全评价表中的裂缝，其宽度均小于0.5，属于砂浆混凝土的质量通病，仅需抹砂浆弥缝即可，涉案房屋没有变形，也证明了墙体裂缝均由温度变化和砂浆的问题引起，与主体结构质量无关；三是对鉴定加固处理建议分析如下：一般的砌体结构是通过砌体的上下左右四面抹砂浆粘结形成整体，但由于本案砂浆强度未能满足规范要求，所以鉴定报告建议，采用外挂钢筋网、抹水泥砂浆进行加固，其整体思想是把原来的上下左右砂浆粘结增加到上下左右内外共同维护砌体结构的整体性，使之满足规范要求，所以说涉案房屋存在的质量缺陷消除后，可满足安全使用要求；四是涉案纠纷产生已六年之久，它对业主生活影响重大，也对其公司经营影响重大，涉案的鉴定报告作出后从2012年7月至2018年夏秋之前，业主、开发商、区建设局、市建设局均组织过多方参与的洽谈会，从未对该楼定性为主体质量不合格，特别要说明的是，在市建设局、区建设局及寒地公司鉴定人出席的论证会上，寒地当年的鉴定人，即鉴定组长孙兴国，在两级建设局相关专家的质证下，承认其在鉴定过程中鉴定手法单一，鉴定依据不足，该楼体存在的瑕疵鉴定标准偏高，他是用砌体机构的鉴定标准鉴定的框架结构填充墙，标准与鉴定物不完全吻合，因此鉴定结论该楼体的瑕疵可以维修加固的结论也是对该楼采取的高标准维护结论，其承认如果采取维修加固后，该楼的安全性、质量等都将超过同类房屋质量；五是原设计为混凝土多孔砖，经现场勘验实际砌筑材料为烧结黏土砖与设计不符的问题，替代问题客观存在，但是变更为烧结黏土砖并不等于主体结构质量问题，在当年由于行政方面的原因，禁止在大庆市区使用烧结黏土砖作为楼体的填充墙，但是在四县依然属于许可范围，尚城小区是政府当年的棚改项目，由市政府招商引进，用烧结黏土砖作为填充墙对设计予以变更，一方面是为了降低该楼房的造价、售价，满足当地居民用房需求，另一方面当年也请示了区建设局并报市建设局，不能以此主张楼体、楼房主体质量不合格。对该份证据的真实性，本院予以确认。3.原告宋阳提交的大庆正基房地产开发有限公司销售专用收据复印件两张、收据复印件一张（与原件核对一致）、还贷银行流水一份，欲证明原告宋阳向被告大庆正基房地产开发有限公司交首付款87450元，还贷款32008.24元，合计119458.24元。被告大庆正基房地产开发有限公司对销售专用收据、收据的真实性无异议，还贷银行流水因其是原告宋阳还贷保证人，原告宋阳停止还贷已经几年，现在原告宋阳具体还贷数额多少需要与贷款银行核实确认，还贷银行流水不够明晰，具体原告宋阳付款的数额以双方庭下对账为准。对该组证据的真实性，本院予以确认。4.原告宋阳提交的照片十张（一张是承重墙、两张是框架结构横梁、卧室窗户一张、其他六张为墙体），欲证明原告宋阳住宅楼承重墙、框架结构房梁及墙体均出现裂缝，阳台窗户出现渗水，导致墙皮脱落。被告大庆正基房地产开发有限公司对该组证据的真实性、关联性均不予认可，认为该组证据无法体现拍摄的时间、地点、来源。因该组证据无体现拍摄的时间、地点，故对其真实性，本院不予确认。5.原告宋阳提交的2017年10月28日关于尚城小区B18号楼解决方案复印件一份（与原件核对一致）、2017年11月1日尚城小区B18号楼信访协调签到本复印件一份（与原件核对一致），欲证明尚城小区B18号楼经鉴定Cu级后，大同区政府相关部门每年多次组织被告大庆正基房地产开发有限公司与B18号全部业主进行协调解决，直至2017年11月1日信访协调会时，被告大庆正基房地产开发有限公司出具了针对尚城小区B18号楼全体业主的解决方案，被告大庆正基房地产开发有限公司同意要求退房的业主退房，利息按实际发生计算由其承担并承诺于2018年5月份办理退房手续，业主提出退房申请后对室内装修由双方聘请鉴定机构进行司法评估，三方签字确认费用，业主搬出房屋后购房合同注销，连同上述房款一次性结清，但是被告大庆正基房地产开发有限公司没有信守该解决方案的承诺。被告大庆正基房地产开发有限公司认为该解决方案是其于2017年10月28日在相关部门组织的协调会上提出，但并没有得到业主的认可。2017年11月1日，该楼相关业主因不同意上述解决方案而继续上访，所以解决方案中提出的处理办法最终没能形成合意，不能作为本次本案件的证据使用，更不能依据该组证据主张早已形成退房合意。对该组证据的真实性，本院予以确认。6.被告大庆正基房地产开发有限公司提交的情况说明一份、建筑业企业资质证书复印件一份，欲证明一是在接到鉴定报告之后，被告大庆正基房地产开发有限公司一直在与有施工能力的施工单位洽谈维修加固事宜，但因业主方面的原因，未能成就；二是具有维修加固资质的施工单位从专业的角度认可鉴定报告的维修加固结论，该楼房是可通过维修加固满足安全使用的要求；三是该楼房存在的问题在可维修加固解决的范畴内，非主体结构质量问题，专业的施工单位能够完成对该楼的维修加固。原告宋阳对该组证据中情况说明的真实性、客观性及欲证明的问题有异议，认为该情况说明与实际不相符，买卖合同纠纷自2012年起至今，区政府和建设局多次与被告大庆正基房地产开发有限公司协商，且B18号楼的业主均多次上访。2017年12月份，被告大庆正基房地产开发有限公司负责尚城小区项目建设的项目经理陈黎灿在建设局会议室向原告宋阳及B18号楼业主承诺于2018年5月1日前全部将该房退出，所交的首付款和银行贷款及同期银行贷款利息、室内装修损失，返还给原告宋阳及其他业主，但被告大庆正基房地产开发有限公司不信守承诺。对建筑业企业资质证书复印件的真实性无异议。对该组证据的真实性，本院予以确认。本院认为，商品房未通过竣工验收而进行的买卖属于商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。在本案审理过程中，被告大庆正基房地产开发有限公司未提供证据证明本案涉案房屋已经通过竣工验收，故原、被告之间订立的大庆市大同区尚城小区B18-3-201室房屋的商品房买卖合同实际为商品房预售合同。在本案审理过程中，被告大庆正基房地产开发有限公司亦未提供证据证明本案涉案房屋已经取得商品房预售许可证明，被告大庆正基房地产开发有限公司应承担举证不能的法律后果，故被告大庆正基房地产开发有限公司与原告宋阳签订的商品房买卖合同应系无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。故对原告宋阳要求解除原、被告之间定立的商品房买卖合同的请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告宋阳应将涉案房屋返还给被告大庆正基房地产开发有限公司，被告大庆正基房地产开发有限公司基于该合同取得的首付款87450元和贷款160000元应当予以返还。故对原告宋阳要求被告大庆正基房地产开发有限公司返还购房首付款87450元、自2012年1月19日至2013年12月22日偿还银行贷款22个月共计32008.24元，合计119458.24元，并请求被告大庆正基房地产开发有限公司自收到原告宋阳首付款和银行贷款按同期银行贷款利息违约金至被告大庆正基房地产开发有限公司全部给付完毕时止的请求，本院支持被告大庆正基房地产开发有限公司给付首付款87450元及自2011年9月23日至给付完毕止按照银行同期贷款利率计算的利息、偿还银行贷款32008.24元及自2013年12月23日起至给付完毕止按照银行同期贷款利率计算的利息。在本案审理过程中，原告宋阳未提供证据证明装修损失，故对其要求被告大庆正基房地产开发有限公司赔偿装修款62000元的请求，本院不予支持。对原告宋阳要求被告大庆正基房地产开发有限公司给付搬迁过渡费15000元的请求，于法无据，本院不予支持。在本案审理过程中，原告宋阳未提供证据证明涉案房屋的现价值，故对原告宋阳要求被告大庆正基房地产开发有限公司赔偿现市场商品销售价格与2011年9月22日原、被告签订购房合同时的房屋差价23598元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告宋阳首付款87450元及自2011年9月23日至给付完毕止按照银行同期贷款利率计算的利息、偿还银行贷款32008.24元及自2013年12月23日起至给付完毕止按照银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回原告宋阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告宋阳负担1051元，由被告大庆正基房地产开发有限公司负担1249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  高玮二〇一九年五月十四日法官助理李淼书记员刘春梅附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。