福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初2810号 原告：陈敏，男，1962年10月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：汤丽萍，女，1963年4月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告共同委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。 原告共同委托诉讼代理人：周惟佳，福建博世律师事务所律师。 被告：郑秀红，女，1963年6月6日出生，香港居民，现住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路**利嘉城****楼****，统一社会信用代码91350100M000173125。 法定代表人：李巧云，总经理。 委托诉讼代理人：李玉茹，女，1994年6月10日出生，住福建省南安市，系公司员工。 原告陈敏、汤丽萍与被告郑秀红、第三人福建和家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈敏及其委托诉讼代理人童建炫、周惟佳，被告郑秀红，第三人福建和家置业有限公司的委托诉讼代理人李玉茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈敏、汤丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告及第三人签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：xxx)、《房产交易后期代办合同》和《补充协议》；2．判令被告返还原告购房款418万元，并赔偿原告因房屋增值造成的可得利益损失289.89万元;3．判令被告郑秀红赔偿原告房屋买卖代办费3000元、评估费6254元、土地使用权交易服务费、房产过户税费及登记办理费用72795元、物业费用4226.8元、装修费用55059.18元；4.本案的诉讼费、保全费、评估费等费用均由被告郑秀红负担。事实和理由：原告陈敏和汤丽萍系夫妻关系，二人育有独生子陈某（1988年出生）。与郑秀红签订购房合同之前，原告夫妇曾实地看过被告所售的房产，曾多次告诉被告其所购房产是给儿子结婚用的婚房，并询问被告所出售的房产是否曾发生过不吉利的事情，被告表示自己出售的房子里从没有发生过不吉利的事情。2016年8月16日，陈敏与郑秀红、第三人福建和家置业有限公司签订了《房产交易后期代办合同》，约定原告购买被告所有的坐落于福州市晋安区新店镇xxx复式单元，建筑面积243.48平方米，购房总价418万元。当日原告向第三人支付后期代办服务费3000元。2016年10月12日，原、被告就买卖上述房产签订了《补充协议》，同日原告支付评估费6254元。2016年11月7日，原、被告双方签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：xxx），约定原告购买被告名下的上述房产，报税成交价为198.1万元。2016年11月30日，原告向有关部门缴纳土地使用权交易服务费、房产过户税费及登记办理费用72795元。2016年11月25日，原告夫妇办理了上述房产的过户登记，不动产权证号为：闽（xxxx）福州市不动产权第xxx-1号、闽（xxxx）福州市不动产权第xxx-2号。2017年3月13日，被告确认已全额收到原告的418万元购房款后，与原告办理了房屋交接手续。2017年10月，原告在装修过程中获悉该房产曾发生过人员自杀的非正常死亡事件。之后，原告与被告核实，被告矢口否认。原告为核实该信息，于2018年4月4日赴福州市公安局新店派出所进行查证，派出所确认该房产确实于2015年5月3日发生过人员煤炭中毒死亡案件。查证后，原告多次与被告联系，要求撤销购房合同，但被告均以房屋已经过户为由，不予理睬。原告认为，当事人订立合同，应当遵循诚信原则和公序良俗原则。我国《民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”公序良俗原则要求自然人在从事民事活动时，不得违反各种法律的强制性规定，不违背公共秩序和善良习俗。被告出售的房屋内曾发生过人员煤炭中毒的非正常死亡事件，按照中华民族的传统习俗，该房屋会被认为是“凶宅”，存在不吉利的因素，会对使用者造成主观上的负面心理影响。该信息会对房屋价值产生重大影响，甚至影响买受人的购买决策。被告明知这会让以购置婚房为买房目的的原告及家人感到忌讳和恐惧，将直接影响到原告的购房意愿，却在与原告订立合同时默不作声，在原告向其查询时矢口否认。被告的行为不仅违反了诚实信用原则，而且也严重违背了公序良俗。我国《合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”房屋买卖作为生活中重大事项的交易，出售人对其明知且实际会对房屋买卖合同产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息，负有如实告知的义务。所售房屋内曾发生过人员煤炭中毒的非正常死亡事件，属于与房屋有关的重大事项，出售人应当予以如实披露。被告故意隐瞒其所售房屋是“凶宅”的重要事实，其明知自己的行为会让原告陷入认识错误，并基于错误认识作出违反自身真实意志的意思表示，主观上还追求这种意思表示的发生，并且最终因此获利。被告的行为已构成欺诈。原告因被告欺诈，而在违背自己真实意思的情况下，与被告订立购房合同并履行合同约定。该行为符合《合同法》第五十四条第二款的规定，属于可撤销的民事行为。依照《合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，以及《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，在《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：xxx）、《房产交易后期代办合同》、《补充协议》被撤销后，被告应当向原告返还因合同而取得的财产，并赔偿原告因此受到的损失。据了解，原告所购买的上述房屋，在同地段、同结构的市场价格已升值至707.89万元，增值金额达289.89万元（具体增值金额以评估机构的评估结果为准）。原告为了装修房屋而拆卸被告房屋内原有的装饰，已支付装修费用55059.18元，上述金额均为被告原因遭受的损失，依法应由被告赔偿。暂计至2018年5月17日，原告已支付代办费3000元、评估费6254元、土地使用权交易服务费、房产过户税费及登记办理费用72795元、物业费用4226.8元、装修费用55059.18元，合计141334.98元。 综上所述，被告故意隐瞒其所售的房产系“凶宅”的行为，已构成欺诈，违反诚实信用原则，并违背了公序良俗。原告因被告欺诈，在违背自身真实意思的情况下与之订立合同，依法应予以撤销。被告的欺诈行为，严重伤害了原告一家的情感，让原告蒙受巨大的经济损失。 郑秀红辩称，涉案房屋系原告主动联系求购，原告在电话中表明已知道该房屋曾发生过人员中毒死亡事件，其不介意，只要价格合适。后双方约在八马茶叶店面谈房屋买卖事宜。原告称已多次看过房屋，也通过朋友、物业了解到房屋曾发生过人员煤气中毒死亡事件。最后双方商谈的焦点就是价格，其理想价位是实收450万。原告提出了房屋“不吉利”的瑕疵，价格要降低。双方谈妥为实收420万元，后汤丽萍又提出再降2万元给其做卫生、“法事”用，因觉得她说的也在理，最终决定以实收418万成交。整个交易过程双方如实沟通，原告自愿购买。原告称认识和家置业经理，由他去安排贷款、过户等后期事宜，其到时配合签字签约即可。2016年10月12日双方就买卖房产签订了《补充协议》，同日陈敏支付了评估费6254元。2016年11月7日双方签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：20160049803),约定原告购买上述房产，报税成交价为198.1万元。2016年11月30日原告向有关部门缴纳土地使用权交易服务费，房产过户税费及登记办理费用72795元。2016年11月25日办理了上述房产的过户登记，不动产权证号为：闽（xxxx）福州市不动产权第xxx-1号，闽(xxxx）福州市不动产权第xxx-2号。2017年3月13日，被告确认已全额收到原告的418万元购房款后，与原告办理了房屋交接手续。从购房洽谈到签合约，至解押、办贷款放款、收房，历时半年，原告均无任何异议。原告从收房后至现在，从没有找过其沟通，且有案可查。 根据原告提供的证据，其在2017年10月及之后对该房进行如下装修：2017年10月27日付给曾某装运清理装修垃圾、部分装修施工及整理场地费用共计24000元，电话130××××0549。2017年12月28日向朱某购买红砖、水泥、石子、沙共计2255元，地址福州市晋，地址福州市晋安区xx村**月22日又进行单元砌墙，砌大门水泥柱及整理场地工资8080元给周某，电话138××××4851。2018年2月9日制作安装大门铁门款6000元，给福州捷众铁艺有限公司周某1，电话130××××8806。以上可以看出原告在说谎，在2017年10月知悉非正常死亡事件后，其仍然继续装修房屋的行为不符合常理；在与出卖方交涉无果后，为何要到2018年4月4日才去派出所进行查证？ 综上，其在房屋买卖过程中没有隐瞒房屋曾发生过人员非正常死亡的事实，不存在欺诈行为。原告在购房前曾详细了解过房屋信息，已知晓该房曾发生过人员煤气中毒死亡事件并主动求购。 福建和家置业有限公司辩称，2016年8月16日，原被告双方委托其为涉案房屋买卖交易提供后期代办服务，并签订了《房产交易后期代办合同》。现讼争房产交易已全部履行完毕，其已经尽到交易服务人义务。且其仅为交易服务方，非居间方，亦非房产买卖的主体，原被告之间的买卖纠纷与其无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：2016年8月16日，陈敏与郑秀红、第三人福建和家置业有限公司签订了《房产交易后期代办合同》，约定陈敏购买郑秀红所有的位于福州市晋安区新店镇xxx复式单元，建筑面积243.48平方米，购房总价为郑秀红实收418万元，相关税费由陈敏承担。当日陈敏向第三人支付后期代办服务费3000元。2016年8月17日，陈敏、郑秀红与中国光大银行签订了房屋交易资金网上托管协议，陈敏托管了30万元交易定金。 2016年10月12日，陈敏与郑秀红就买卖上述房产签订了《补充协议》，同日陈敏、汤丽萍向福州中联建科房地产评估有限公司支付评估费6254元。2016年11月7日，陈敏、汤丽萍与郑秀红签订了《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：xxx），约定陈敏、汤丽萍购买郑秀红名下的上述房产，报税成交价为198.1万元。 2016年11月25日，陈敏、汤丽萍取得了讼争房产产权，不动产权证号为：闽（xxxx）福州市不动产权第xxx-1号、闽（xxx）福州市不动产权第xxx-2号。 2016年11月30日，陈敏、汤丽萍向有关部门缴纳土地使用权交易服务费2316元、房屋登记费（所有权登记）80元、房屋登记费（抵押权登记）80元、工本费10元、房屋转让手续费974元、房屋转让个人所得税29715元、住房买卖契税39620元，税费合计72795元。2016年11月30日，陈敏向郑秀红累计转账229万元；2016年12月6日陈敏以中国工商银行个人二手住房购置贷款方式向郑秀红支付了59万元。2017年3月13日，郑秀红确认已全额收到418万元购房款，与陈敏、汤丽萍办理了房屋交接手续，陈敏、汤丽萍向物业公司累计支付了物业管理等费用4226.8元，装修房屋花费55059.18元。 另查明，案外人江某于2015年5月3日在涉案房屋一楼卫生间内自杀身亡。 根据当事人的诉辩意见和庭审查明的事实，本院归纳本案双方争议焦点并评判如下： 第一个争议焦点，原被告之间就涉案房屋买卖事宜所签署的相关合同是否符合撤销要件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。首先，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要事实。根据查明的事实，涉案房屋内人员自杀的非正常死亡事件发生在原被告签订房屋买卖相关协议之前，且郑秀红知悉该情形。虽然该情形并不影响房屋在物理性质上的使用,但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理,确实会对居住人的心理产生重大影响,进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，此应属于与订立合同有关的重要事实。对该事实，郑秀红作为房屋出售人，其在缔约过程中负有向房屋买受人如实告知的义务。郑秀红辩称其已尽到如实告知的义务、原告明知涉案房屋曾发生过人员自杀事件、有明确意愿购买，但均未能举证证明，其辩解不能成立。郑秀红未将上述重大事实如实告知原告，导致原告违背真实意思表示，与其签订了有关买卖合同，该买卖合同符合法定撤销要件，依法应予以撤销。第三人福建和家置业有限公司仅为原被告之间房屋买卖提供交易手续代办服务，且该服务义务已履行完毕，故本案当事人之间就讼争房产买卖所达成的交易手续代办协议，本院不予撤销。 第二个争议焦点，合同撤销后当事人的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，合同被撤销后，郑秀红应向原告返还已收取的购房款，并协助原告将涉案房屋权属登记恢复至其个人名下。且如前所述，郑秀红未尽到相应告知义务，其存在过错，应当承担赔偿责任。在此前提下，本院认为原告主张损失为房价上涨的差价及各项税费支出明显过高，从公平原则考虑，衡平双方利益，本院认定购房款对应的利息损失（以现行中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准计算）、交易代办费、评估费、土地使用权交易服务费、房产过户税费及登记办理费用、物业费用、装修费用系其合理损失，本院予以确认。 综上所述，对于原告要求撤销其与郑秀红及第三人签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：xxx)、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；《房产交易后期代办合同》中除交易手续代办服务外的约定，予以撤销。对于原告要求郑秀红返还418万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告的损失认定以418万元购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从各笔款项支付日期起计算的利息，及为购买讼争房产支付的各项税、费等合理支出，原告主张的其余损失项目，本院不予支持。郑秀红的辩解意见，没有证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条和最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销陈敏与郑秀红、福建和家置业有限公司于2016年8月16日签订的《房产交易后期代办合同》中除福建和家置业有限公司为讼争房产买卖提供交易手续代办内容以外的其他协议； 二、撤销陈敏与郑秀红于2016年10月12日签订的《补充协议》； 三、撤销陈敏、汤丽萍与郑秀红于2016年11月7日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：xxx）。 四、郑秀红应于本判决生效后十五日内向陈敏、汤丽萍返还购房款418万元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿从各笔购房款支付日期起计算至实际返还之日止的利息损失（其中，30万元从2016年8月17日计算、229万元从2016年11月30日计算、59万元从2016年12月6日计算、100万元从2017年3月13日计算）； 五、郑秀红应于本判决生效后七日内向陈敏、汤丽萍赔偿评估费6254元、交易代办服务费3000元、土地使用权交易服务费2316元、房屋登记费（所有权登记）80元、房屋登记费（抵押权登记）80元、工本费10元、房屋转让手续费974元、房屋转让个人所得税29715元、住房买卖契税39620元、物业管理费用4226.8元、房屋装修费用55059.18元，合计141334.98元； 六、陈敏、汤丽萍应在郑秀红履行本判决第四、五项确定的全部义务后十日内，协助郑秀红将位于福州市晋安区新店镇xxx复式单元权属登记恢复变更至郑秀红名下，因此产生的税费，由郑秀红承担； 七、陈敏、汤丽萍于郑秀红履行本判决第四、五、六项确定的全部义务后十日内将位于福州市晋安区新店镇xxx复式单元返还给郑秀红； 八、驳回陈敏、汤丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62342元，由陈敏、汤丽萍负担18700元，由郑秀红负担43642元；财产保全费5000元，由郑秀红负担。 如不服本判决，陈敏、汤丽萍可在判决书送达之日起十五日内，郑秀红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林国童 人民陪审员  赖丹玲 人民陪审员  傅春声 二〇一九年五月十七日 法官助理黄学相 书记员何海亮 附：一、本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。