四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川13民终1523号 上诉人（原审原告）：南充一中教育投资管理有限公司，住所地南充市顺庆区麦秀路**。 法定代表人：李强，董事长。 委托诉讼代理人：张献尹，四川匀天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨军,男,1969年7月7日出生,汉族，住深圳市龙岗区 委托诉讼代理人：唐倩，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人南充一中教育投资管理有限公司（简称南充一中）因与上诉人杨军房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 南充一中上诉请求：撤销原判，改判杨军按南充一中交纳土地出让金全额分摊。事实及理由：案涉房屋占用土地性质，杨军在当时应是知晓的。一审判决在分摊土地出让金时，不应扣减商业部分和地下车库部分的土地出让金。 杨军辩称，南充一中出售房屋时明确了其应给买受人办证，我不应担分摊其补交的土地出让金。 杨军上诉请求：撤销一审判决，改判我不承担土地出让金。事实及理由：订立买卖合同是在南充一中的售楼部，房子是按市价购买的，土地出让金已包含在房价中；没有证据证明南充一中在售房时告知了土地性质和土地使用权年限。房屋买卖合同系南充一中提供的格式合同，其未对买受人进行明确说明和特别提示。即便是50年土地使用年限，也可以办理50年的土地使用权证，南充一中未经买受人同意办理70年的土地使用权证增加了买受人负担。 南充一中辩称，南充一中出售案涉房屋时并未以赢利为目的。案涉房屋占用土地性质，杨军在当时应是知晓的，买受人应分摊全部土地出让金。 南充一中的一审诉讼请求：1.判令杨军支付延长土地使用权税费11776.48元；2.本案诉讼费用由杨军负担。 一审法院认定事实：2001年12月，南充市政府第十次办公会研究同意南充一中迁扩建。2002年6月，南充市发展计划委员会印发了《关于同意调整南充市第一中学校新校区建设立项的批复》[南计科社（2002）295号]，明确新南充一中建设规模包含教师住宅19000平方米，单身职工楼3600平方米。2002年7月，南充市政府批复南充一中，同意南充一中在南充市顺庆区华凤白土坝征用土地218亩修建新小区，扣除城市规划道路占地34亩外，余下土地184亩作为南充一中修建新校区综合用地。2003年8月南充一中新校区逐步投入使用。由于新校区路途遥远，教师交通生活不便，为给教职工提供生活居住环境，稳定教师队伍，于2005年6月启动了新南充一中教师公寓的建设工作。该教师公寓所在土地用途与学校其他土地用途一样为教育综合用地，使用年限为50年，取得途径为出让（成本价）。教师公寓房除满足教职工外剩余部分用于抵偿建筑商的工程款或对外进行出售。2006年11月29日，杨军与南充一中签订了《房屋买卖协议书》一份，约定：乙方（杨军）购买甲方（南充一中）位于南充市顺庆区华凤镇南充一中新校区教师公寓********、4号房屋，总建筑面积94.27平方米，单价为按建筑面积每平方米1350元，总价款为127265元；有关税费问题，房屋交付使用后《房屋产权证》和《国有土地使用权证》由甲方协助乙方办理，其有关税费及维修基金按国家规定由甲、乙双方各自承担；出卖人应在房屋交付一年内为买受人办理产权证书和土地使用证，如不能按期办理，自本协议规定的最终期限的第二天算起至实际办理完毕之日止，由出卖人向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金等。协议签订后，杨军付清了全部购房款。2009年12月底前，南充一中向杨军交付了案涉房屋，该三房屋实测建筑面积合计96.41平方米。 交房后，因南充一中长期未给教师公寓业主办理房屋权属证书，多名业主多次到有关部门上访要求办证。2014年11月26日，经南充一中申请，南充市人民政府批复同意将南充一中部分国有建设用地改变土地用途，即将部分教育综合用地用途变更为居住兼容商业用途。该批复所附《四川省南充市第一中学部分国有建设用地改变土地用途方案明细表》载明：教师住宅楼住宅分摊建筑物基底占地面积为7547.36平方米，居住用地评估单价900元/平方米(折合60万元/亩)，总地价679.26万元，扣除原教育用地面积8066.56平方米，评估单价270元/平方米(折合18万元亩)，总地价217.8万元，应补交改变土地用途出让金461.46万元；商业分摊建筑物基底占地面积为385.84平方米，商业用地评估单价1199.99元/平方米(折合80万元亩)，总地价46.3万元;车库分摊建筑物基底占地面积为133.43平方米，车库用地评估单价1049.99元/平方米(折合70万元亩)，总地价14.01万元；三项共计应补交土地出让金521.77万元，缴入市财政专户。南充一中缴纳了土地出让金521.77万元并办理了改变土地用途的手续后，启动了办理教师公寓各房屋的不动产权证书活动。因在办证时，南充一中要求杨军按建筑面积每平米122.15元的标准分摊土地变性税费[（土地出让金521.77万元+契税411316.88元）÷建筑实测面积46081.68平方米]被拒，南充一中提出如前诉讼请求。一审法院向原南充市国土资源管理局咨询得知：根据《南充市国土资源局关于解决学校教职工住房产权登记有关遗留问题的请示》[南土资(2014）225号]文件，南充一中共修建了住房建筑面积48272.38平方米（其中商业2335.95平方米，车库802.26平方米）。本案庭审过程中，南充一中诉称杨军未支付其案涉房屋2009年12月至2018年8月期间的物业管理费和清洁费，教师公寓的物业管理公司南充鼎盛物业管理有限公司出具了《证明》证明南充一中已经代杨军等业主向该公司按物业管理费0.40元每平方米、卫生费0.40元标准共支付了513962元，并当庭提出了要求杨军支付南充一中代为支付的物业管理费5540元、卫生费5300元的诉讼请求。但南充一中未举证证明南充鼎盛物业管理有限公司在本案起诉前向杨军书面催收过物业管理费和卫生费的事实。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人，应当按照合同和法律规定向守约方承担违约责任。双方当事人签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人应按约履行。双方争执的焦点为：1.改变案涉房屋土地用途所补缴的土地出让金（含契税）应由谁负担；2.南充一中要求杨军支付物业管理费、清洁费的诉讼请求人民法院应否受理。 关于改变案涉房屋土地用途所补缴的土地出让金及契税应由谁负担的问题。双方《房屋买卖协议书》约定“房屋交付使用后《房屋产权证》和《国有土地使用权证》由甲方协助乙方办理，其有关税费及维修基金按国家规定由甲、乙双方各自承担”，但双方对改变土地用途所产生的土地出让金由谁负担并无明确约定。由于南充一中不是房地产开发企业，其出售给杨军的房屋系其为解决其学校教师住房问题而修建的教师公寓房屋，属于自建房，不同于房地产开发企业销售的商品房，不是必然修建在具有70年使用年限的住宅用途土地上的的房屋。故杨军在向南充一中购买房屋时，应当对欲购房屋坐落的土地的性质、用途、使用年限和其他权属状况作充分了解，其自愿与南充一中签订《房屋买卖协议书》，应视为认可案涉房屋为使用期限为50年的教育综合用地上的房屋，并同意取得相应的房屋权属证书，据此可知双方当事人协议的房屋总价款中不包含办理土地用途变更手续所增加的土地出让金。现南充一中补缴了土地出让金及契税，使得案涉房屋能够取得70年使用期限用途为住宅用地的权属证书，而用途为教育综合用地使用期限为50年的土地上的房产的价值明显低于用途为住宅使用年限为70年的土地上的房产，故杨军在无约定和法定的情况下明显受益，根据公平原则，该部分土地出让金及契税应由杨军根据其所购房屋的实际建筑面积分摊。现整个教师公寓房屋所涉的土地出让金及契税已由南充一中向有关部门缴纳，故其有权要求杨军支付所购房屋应分摊的土地出让金及契税。对分摊金额的计算：每平方米建筑面积应分摊土地出让金及契税=[居住用地补交改变土地用途出让金4614600元+契税4614600元×4%]÷教师公寓住房总建筑面积48272.38平方米=99.42元。杨军所购房屋实测建筑面积为96.41平方米，故其应分摊的土地出让金及契税为96.41平方米×99.42元每平方米=9585.08元。南充一中计算分摊金额时的土地出让金521.77万元及411316.88元中包含了商业和车库部分的土地出让金及契税，应予剔除。 对物管费、清洁费人民法院应否受理的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，南充一中起诉前，应由物管公司先向杨军书面催收，但现南充一中无证据证明已经履行了书面催收程序，故对南充一中的这一诉讼请求应驳回起诉。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨军于本判决生效后十五日内支付南充一中教育投资管理有限公司土地出让金9585.08元；二、驳回南充一中教育投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费47元，由杨军负担38元（诉讼费已由南充一中预交，此款执行时由杨军直接支付给南充一中），由南充一中教育投资管理有限公司负担9元。 在本案二审审理中，双方当事人均未提交新证据。另查明，双方订立的房屋买卖合同中未明确土地使用权年限。杨军在二审审理中称南充一中未提供证据证明其在出售案涉房屋时告知了房屋占用土地的性质和土地使用权年限。 本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方当事人的上诉请求、理由和答辩意见，本案的争议焦点是：杨军应否分摊南充一中缴纳的土地出让金及数额问题。 本院认为，根据双方订立的房屋买卖合同关于南充一中应协助杨军办理房屋权属证书，双方应当按照法律、法规的规定，各自承担相应的税费的约定，南充一中负有协助杨军办理房屋权属证书的义务。根据法律规定，教育综合用地最长土地使用权年限为50年，住宅用地最长使用权年限为70年，在商品住宅土地使用权出让的实践中亦客观存在住宅土地使用年限低于70年的情形。由于南充一中出售房屋占用土地的性质是教育综合用地，最长土地使用权年限为50年，加之双方在房屋买卖合同中并未明确约定办理的权属证书属于70年的土地使用权，故结合本案事实应认定南充一中可以为杨军办理50年期的土地使用权的房屋权属证书。本案中，南充一中虽不属房地产开发企业，但其将房屋对外进行销售，而作为住宅销售的土地性质必须为居住用地，南充一中并无证据证明其向不特定社会公众进行宣传和销售时明确土地的性质，并对土地由教育综合用地变更为居住用地的土地出让金负担与房屋买受人进行约定，故其作为房屋出卖人，负有对案涉房屋占地进行变性并缴纳土地出让金的义务，因此，案涉房屋占用土地性质在50年期的土地使用权年限范围内由教育综合用地变更商住用地的土地出让金应由南充一中自行负担。由于南充一中给杨军办理的房屋权属证书的土地使用权年限达到了70年，致使其房屋价值明显提升，根据民法公平原则，杨军应当对延长20年期的住宅房屋土地使用权支付相应的对价。由于案涉宗地上商业和车库可以独立销售或有相应的权利人，故杨军不应对商业和车库部分的出地土让金予以分摊。南充一中的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。根据南充市自然资源和规划局关于南充一中补交土地出让金的情况说明，本院经计算确定杨军应分摊的土地出让金数额为元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初6217号民事判决； 二、杨军在本判决发生法律效力之日起十五日内支付南充一中教育投资管理有限公司土地出让金元； 三、驳回南充一中教育投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费元，由南充一中教育投资管理有限公司负担元，由杨军负担元；二审案件受理费元，由南充一中教育投资管理有限公司负担元，由杨军负担元。 本判决为终审判决。 审判长  朱苏川 审判员  苟 豪 审判员  刘 苗 二〇一九年五月三十日 书记员  杨雅君