上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终3539号上诉人(原审原告、反诉被告)：韩爱霞，女，1987年6月26日出生，汉族，住甘肃省。委托诉讼代理人：夏仁汉，上海沪法律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海乐汇餐饮店，住所地上海市嘉定区。投资人：郭好鹏，总经理。委托诉讼代理人：王子怡，上海市光大律师事务所律师。上诉人韩爱霞因与被上诉人上海乐汇餐饮店(以下简称“乐汇餐饮”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初11631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人韩爱霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持韩爱霞一审诉讼请求，但对一审判决主文第五项，水电及公摊费用判决无异议。事实和理由：一、其他租户均有免租约定的事实，完全可以证明韩爱霞同其他租户一样，同样享有免租待遇；二、违约方是乐汇餐饮而非韩爱霞。乐汇餐饮口头同意给予韩爱霞一个月的免租期。在2018年2月、3月均免收了半个月租金。若加上此一个月免租期，韩爱霞的租金已经交至3月底，因此，截止2018年3月底即双方没有发生纠纷前，韩爱霞没有拖欠租金，没有违约，但乐汇餐饮因拖欠大房东租金导致韩爱霞店铺被强行停电，后又以韩爱霞欠付租金为由向韩爱霞发送催款通知书并以断电加以胁迫，上述违约行为对韩爱霞造成了损失；三、一审判决没有考虑到韩爱霞的损失，有失公平公正。被上诉人乐汇餐饮辩称，同意一审判决，请求予以维持。理由：一、韩爱霞签订的合同与其他租户的合同不同，其只能按照自己与乐汇餐饮的合同来履行，合同中没有约定赠送免租期；二、乐汇餐饮没有口头同意韩爱霞免租，因为她知道了其他商户合同中有免租，所以韩爱霞就认为她也应享受该权利，在2018年2月，韩爱霞擅自只交了半个月租金，乐汇餐饮也去催讨过，所以是韩爱霞违约；三、韩爱霞违约拖欠租金，所以乐汇餐饮才会断电一天，之后立即恢复供电，但韩爱霞没有及时恢复营业，所以即便有损失也应由其自行承担。韩爱霞向一审法院起诉，要求判令：一、确认韩爱霞、乐汇餐饮于2017年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月1日起解除；二、乐汇餐饮向韩爱霞退还进场费人民币(以下币种均为人民币)40,000元，押金66,000元；三、乐汇餐饮赔偿韩爱霞从2018年3月16日至3月26日因停业而产生的房屋租金损失8,000元，营业利润损失16,000元。乐汇餐饮向一审法院提起反诉，要求判令：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》已经于2018年4月24日解除；二、韩爱霞支付2018年3月1日至2018年4月24日期间的房屋租金39,600元、水电及公摊费10,000元；三、韩爱霞支付2018年4月25日至2018年8月6日期间的店面占用费74,800元；四、韩爱霞支付迟延支付租金的违约金6,494.40元(以39,600元为基数，按每日千分之一的标准，从2018年2月20日计算至韩爱霞实际履行之日)；五、韩爱霞支付房屋重新招租合理期间三个月租金(包含物业管理费)66,000元。一审法院认定事实如下：2017年，乐汇餐饮与上海嘉定乐购生活购物有限公司(以下简称“乐购公司”)签订《商铺租赁合同》一份，约定乐购公司将位于嘉定区城中路XXX号嘉定店中位置编号为(L1006—L1014)+L1023，面积为707平方米的店铺出租给乐汇餐饮经营餐饮，合同期限自2017年6月1日起至2022年8月31日止；合同另对免租期、保证金、租金标准、支付方式等进行了约定。2017年6月24日，乐汇餐饮(出租方、甲方)和韩爱霞(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于嘉定区城中路XXX号1幢一层A6号店铺(以下简称“系争店铺”)出租给乙方用于经营“陕西小吃”；租赁期限自2017年7月1日起至2019年7月1日止，甲方同意给与乙方6天免租装修期，即2017年6月25日至2017年7月1日，双方暂约定该房屋交付日为2017年7月1日，月租金为22,000元；本合同生效后，乙方于1日内向甲方先付三个月押金和一个月租金；乙方应于每个缴费月的20日前向甲方支付下一个缴费期的租金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金66,000元；乙方租赁期间的水、电、煤、通讯、排污、排风费都参照甲方所承租的标准收取，水、电、煤的单价均包含共摊电损在内的最终价格，乙方使用的水、电、煤、通讯等使用实际度数(按表计算)或者双方协商的定额为准，甲方于次月15日前收取；若乙方拖延缴纳营业相关费用(房租、水、电、煤等)，合同约定时间超过15天，甲方出具书面通知乙方，甲方有权不给乙方提供水、电、煤物业服务，并没收乙方保证金解除合同；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方，应承担违约责任和违约金，并应赔偿由此给对方造成损失：……乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的，甲方有权终止合同；出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，乙方还需按下述规定向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间三个月租金(包含物业管理费)损失，同时，甲方还有权根据本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除之日前甲方因乙方违约而遭受的损失向乙方索赔；乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按照总金额的0.1%向甲方支付违约金等。合同签订后，乐汇餐饮将系争店铺交付给韩爱霞，韩爱霞支付乐汇餐饮保证金66,000元、进场费60,000元。2018年3月13日，因乐汇餐饮拖欠乐购公司租金及水电费，乐购公司向乐汇餐饮发出《公函》，要求其必须于2018年3月15日之前缴纳相应款项，逾期未缴纳的，自2018年3月16日起停止一切公共事业服务。2018年3月16日，乐购公司对包括系争店铺在内的五家店铺采取了停电措施。次日，供电恢复，乐汇餐饮即通知各商户恢复营业，韩爱霞于3月27日恢复营业。2018年3月31日，乐汇餐饮停止了对包括韩爱霞在内的六家商户的供电。2018年4月10日，包括韩爱霞在内的六家商户向乐汇餐饮发出《联系函》，要求其尽快恢复供电。4月12日，乐汇餐饮回函，否认再次断电的事实，认为韩爱霞等拖欠租金在先，“所以即使断商户的电，也属合约内”，并要求各商户尽快恢复营业。2018年4月20日，乐汇餐饮向韩爱霞发出《解除租赁合同通知书》，认为其拖欠租金及其他应付款项超过一个月，通知解除租赁合同，该通知书于4月24日送达韩爱霞。2018年5月20日，乐汇餐饮向包括韩爱霞在内的六家商户发出《通知函》，要求其于5月22日前清空店内所有私人物品及设备，如超出时间仍未处理乐汇餐饮将把个人物品及设备清理出商铺集中放置。一审审理中，1、双方确认韩爱霞除支付进场费及保证金外，租金支付至2018年2月底，韩爱霞尚欠乐汇餐饮水电及公摊费10,000元；2、双方确认进场费6万元包含乐汇餐饮为韩爱霞的铺位进行装修和办理消防、环评、卫生许可等证照的费用，合同中关于进场费并无约定；3、另，韩爱霞向法院提交证据《联系函(二)》及照片，证明2018年5月15日，包括韩爱霞在内的六家商户向乐汇餐饮发出《联系函(二)》，表示因乐汇餐饮于2018年3月31日开始不给其电表充电，导致无法正常营业，同意于4月1日解除合同，承租的店铺，由乐汇餐饮安排收回。该函件张贴于租赁场地。乐汇餐饮表示并未看到该函件。一审法院认为,韩爱霞和乐汇餐饮签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。现就双方争议的事实，法院认定如下：一、关于免租期，合同明确约定免租期为6天，即2017年6月25日至2017年7月1日，现韩爱霞主张乐汇餐饮曾口头答应给予其一个月免租期的事实，因乐汇餐饮予以否认，韩爱霞亦未提供证据予以证明，法院不予采信。二、关于合同解除权，根据查明的事实，韩爱霞仅支付租金至2018年2月底，尚拖欠水电及公摊费10,000元，已构成合同约定之解约事由，故乐汇餐饮于2018年4月20日行使合同解除权，于法有据，解除日期以通知送达之日即2018年4月24日为准。韩爱霞作为违约方，无权行使合同解除权，其要求确认合同于2018年4月1日解除的诉请于法无据，法院不予支持。三、合同解除后，双方之间费用如何结算。1、保证金及进场费，根据合同约定如因韩爱霞违约致合同解除的，租赁保证金不予退还；合同未对进场费进行约定，双方确认进场费包含乐汇餐饮为韩爱霞提供的铺位装修和办理证照等费用。法院认为，本案合同虽因韩爱霞违约解除，但纵观整个租赁过程，因乐汇餐饮未按约向乐购公司支付租赁费用导致乐购公司对系争店铺采取停电措施，后乐汇餐饮又停止了对系争店铺的供电，不能说乐汇餐饮对提前解约完全没有责任，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度等综合因素，酌情确定乐汇餐饮应退还韩爱霞保证金及进场费40,000元。2、租金和使用费，乐汇餐饮向韩爱霞主张2018年3月1日至2018年4月24日的租金39,600元，在合同约定的标准内，法院予以支持。至于使用费，韩爱霞主张其于2018年5月15日搬离，乐汇餐饮则认为韩爱霞的财物一直堆放在系争店铺内，故主张至其自行收回店铺即8月6日的使用费。法院认为乐汇餐饮向韩爱霞发送解约通知后，韩爱霞表示于5月15日张贴联系函，通知乐汇餐饮收回店铺，虽乐汇餐饮否认收到该联系函，但其于5月20日亦向韩爱霞发出了通知函，要求韩爱霞于5月22日前清空店铺，否则将把个人物品及设备清理出店铺集中放置，那么在韩爱霞没有按时清空店铺的情况下，乐汇餐饮应及时收回店铺，防止损失的扩大，乐汇餐饮怠于行使正当权利，致使损失扩大部分的使用费法院不予支持。法院认定韩爱霞应支付乐汇餐饮2018年4月25日至2018年5月22日的使用费20,252.05元。3、水电及公摊费用，双方确认韩爱霞尚欠乐汇餐饮水电及公摊费用10,000元，合同解除后，韩爱霞理应将该款支付给乐汇餐饮。四、关于违约责任。1、乐汇餐饮向韩爱霞主张逾期支付租金的违约金，符合合同约定，但合同约定的标准明显过高，法院根据公平原则酌情确定按每日万分之五的标准计算；乐汇餐饮主张的计算方法不符合合同约定，法院予以纠正。经计算，韩爱霞应偿付乐汇餐饮2018年2月21日至2018年3月20日的逾期付款违约金308元及自2018年3月21日起至实际付款之日止、按19.80元/天计算的逾期付款违约金。2、乐汇餐饮主张的房屋重新招租合理期间三个月租金的诉请，虽然合同对此有约定，但因韩爱霞逾期付款导致合同解除，其支付的保证金及进场费的大部分已被乐汇餐饮没收，足以弥补乐汇餐饮的损失，故对于该项诉请，法院不予支持。至于韩爱霞主张的2018年3月16日至3月26日因停电而产生的损失，根据查明的事实，系争店铺于3月17日即恢复供电，韩爱霞经乐汇餐饮催告后怠于恢复营业的损失理应由其自负，故其主张的该项诉请无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、确认韩爱霞与乐汇餐饮签订的《房屋租赁合同》于2018年4月24日解除；二、乐汇餐饮应于判决生效之日起十日内退还韩爱霞保证金及进场费40,000元；三、韩爱霞应于判决生效之日起十日内支付乐汇餐饮2018年3月1日至2018年4月24日期间的租金39,600元；四、韩爱霞应于判决生效之日起十日内支付乐汇餐饮2018年4月25日至2018年5月22日期间的使用费20,252.05元；五、韩爱霞应于判决生效之日起十日内支付乐汇餐饮水电及公摊费用10,000元；六、韩爱霞应于判决生效之日起十日内偿付乐汇餐饮2018年2月21日至2018年3月20日的逾期付款违约金308元及自2018年3月21日起至实际付款之日止、按19.80元/天计算的逾期付款违约金；七、驳回韩爱霞的其余诉讼请求；八、驳回乐汇餐饮的其余反诉请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据合同相对性原则，韩爱霞应履行其与乐汇餐饮之间的合同。乐汇餐饮与其他租户赠送免租期的合同条款对韩爱霞并不适用。韩爱霞上诉主张与乐汇餐饮存在赠送一个月免租期的口头约定，但乐汇餐饮予以否认，韩爱霞并无充分证据证明存有该约定，故一审认定韩爱霞租金支付至2018年2月底，已构成违约，所计算的逾期付租违约金亦无不当，本院予以认同。乐汇餐饮仅停电一天，韩爱霞并未及时恢复营业，若有损失也应由其自行承担，况一审法院在判决退还韩爱霞保证金及进场费金额时也考虑到乐汇餐饮在合同履行过程中的瑕疵行为，故韩爱霞要求乐汇餐饮赔偿其停业损失并无依据。除此，一审法院对合同解除、租金计算等判决均无不当，理由已充分阐述，本院不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,992元，由上诉人韩爱霞负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  刘建颖审判员  邬海蓉审判员  王晓梅二〇一九年五月二十八日书记员  韩燕萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……