黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0113民初465号原告：哈尔滨群信房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省哈尔滨市双城区新城区兴城宾馆**。法定代表人：庄凤志职务：董事长委托代理人：雷雨石，男1959年2月2日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市双城区。被告：付玉，女，1984年4月11日出生，汉族，个体，现住黑龙江省哈尔滨市双城区。哈尔滨群信房地产开发有限公司诉付玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告哈尔滨群信房地产开发有限公司的委托代理雷雨石、被告付玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结原告诉称，2017年9月25日，哈尔滨群信房地产开发有限公司与付玉签订租赁协议一份。协议约定：付玉租用哈尔滨群信房地产开发有限公司在双城区民乐小区开发的A区5号楼506-507上下商服楼用于瓷砖的经营，租期为三年（自2017年9月25日至2020年9月25日）。协议履行至今，付玉未按合同约定在2018年8月25日前交付2018年度的租金，现已拖欠租金85，400.00元，故起诉至法院，要求解除房屋租金合同，同时要求付玉立即交付租金85，400.00元和滞纳金26,474.00元共计111，874.00元并承担本案的诉讼费用。被告辩称：我没有恶意拖欠原告租金，之所以没有缴纳租金是因为2018年我租用房屋的条件发生了变化，故2018年房屋租金不应当按协约定的数额收取。最初租赁房屋时，该房屋所在的民乐大棚商场有遮阳大棚、整个大棚的前后皆有大门和门卫，上下班是封闭状态且路面平整，自2018年遮阳大棚出现破洞老化，已经起不到遮阳作用，且存在安全隐患，加之地面严重损坏，前后大门拆除，门卫撤销，这些情况严重影响了租户业主的经营收益和安全，被告依然按每年递增10%收取租金和20.36%的租赁税显然不合理。该商场目前的状况让我们无法经营，为此我们多个业主与被告沟通均没有得到解决，自2018年以来，被告不仅没有对上述设施进行维修和完善，反而在没有征得租户业主同意的情况下强行拆除阳光棚和地面（在拆除期间我们提出反对意见并进行了阻止，被告单位工作人员给我们的答复是向负责人庄总进行汇报，給予一定的补偿同时修复地面，但至今没有结果）在阳光棚和地面拆除期间，由于电焊产生火花从空中飘落而不允许任何人经过，对商场内租户的营业造成了很大影响，营业额明显减少，且一部分租户的牌匾、门面也不同程度受到损坏，故请求法院驳回原告的诉讼请求、同时要求原告赔偿重新制作牌匾的费用，扣除在拆除阳光棚和地面瓷砖期间的租金，原告为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、2017年9月25日，原、被告签订的租赁协议复印件一份，意在证明原、被告间存在租赁关系，以及双方约定的租赁费、租赁期限以及违约金等情况。被告的质证意见是：真实性无异议证据二、租赁费收据及汇款凭单复印件7张，意在证明该合同正在履行中，2018年9月25日前的租金被告已经交付的事实。被告的质证意见是：无异议证据三、哈尔滨市公安消防支队双城区大队给原告下发的责令限期改正通知书复印件（提后提供），意在证明原告拆除大棚是按照消防部门要求为了消防安全所为。被告为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：2017年、2018年拍摄的手机对比照片以及视频，意在证明被告所租赁的房屋所在的商场原来有阳光鹏、前后门，而2018年后上述设施及路面瓷砖皆被拆除的事实。原告的质证意见是：对没有大门的照片现状无异议，但是该商场的前后大门在签订租赁协议之前就已经拆除了，而不是签订租赁协议之后拆除的。阳光大棚是2018年由消防队、公安依照消防相关规定给拆除的。该商场建设时大门和大棚都通过了消防安全的审批，后来随着消防标准和条件发生了变化，由消防队给拆除了，并且要求不可以再安装大棚。拆除地面瓷砖是由于大棚拆除后冬天没有东西隔雪，地面湿滑，我公司为了保证行人安全而把，地面湿滑滑地面。而商场大棚和前后门的拆除不影响租户使用所租赁的房屋，地面的拆除十为了安全，不会产生危害租，地面的拆除十为了安全本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二皆客观、真实，系有效证据，本院予以采信;证据三的消防部门洗发的责令限期改正通知书中明确原告改正的问题是：商服中间合围区域是外顶棚采用易燃可燃材料装修装饰，该通知中并没有对如何改正提出具体要求，即没有要求原告不可以再采用顶棚装饰，本院对该证据所反映的内容予以采信。本院对被告提供的证据的认证意见是：该组照片客观、真实，反映了原告所出租房屋所在的商场大棚、地面现已经拆除的事实，为有效证据，本、地面现已经拆除的事实>经审理查明：2017年9月25日，原、被告签订租赁协议一份。协议约定：被告租用原告在双城区民乐小区开发的A区5号楼506-507上下商服楼用于瓷砖的经营，租期为三年（自2017年9月25日至2020年9月25日）。租金及缴费时间的约定为：第一年租金于协议签订之日一次性付清；第二年租金于2018年8月25日前一次性付清；第三年租金于2019年8月25日前一次性付清。同时协议第五条第3项约定：乙方（被告）承诺：遵守管理，按期缴费、逾期不缴视为放弃，双方协议自动解除，十日内搬出所租房屋。逾期不缴者，从应付期满次日起收取滞纳金。滞纳金的计算方式为租金的10%/日。协议第十四条约定：民乐大厦和民乐商服为全封闭式管理，商服通往院内门属于消防通道，用户平时不得擅自打开。协议签订后，双方履行协议至今，被告未按合同约定在2018年8月25日前交付2018年度的租金。2017年双方签订协议时，原告所租用房屋所在的商场的前后门已经撤除门卫及门锁。2018年10月30日，哈尔滨市公安消防支队双城区大队给原告下发责令限期改正通知书，要求原告改正消防隐患的问题（商服中间合围区域室外顶棚采用易燃可燃材料装修装饰）。随后，商场大棚拆除，继而原告将商场内公共通道上面铺设的瓷砖拆除。根据原、被告的诉、辩主张，本案争议的焦点是：原告未按协议约定交付租金的行为是否构成违约。本院认为；原告所租用的被告房屋是独立存在的，该房屋所在的商场大棚及公用通道属于外部环境条件。双方在合同中所约定的封闭式管理主要是指出租人(原告)的管理方式并非对门和大棚等外部环境条件的限定，且原、被告签订此合同时商场的前、后门门禁已经撤除，而在合同约定的交款时间（2018年8月25日），大棚尚未拆除，况且大棚和公共通道地面拆除并不必然导致营业额的减少，即：该情形并不必然影响被告对租赁房屋的使用，被告以此作为不交付租金的理由不成立。被告作为承租人的主要义务是交付租金，故其不履行交付租金义务的行为构成违约。被告抗辩称商场前、后门和大棚拆除导致其营业额减少及牌匾损坏却没有提供相应的证据，故其要求减少租金及赔偿其重做牌匾损失的主张无法得到支持。据上，原、被告签订的租赁协议有效，被告未按合同约定交付租金的行为构成违约，原告有权要求解除合同。被告应向原告支付其租用期间的租金。原告关于滞纳金的主张实际上是关于违约金的主张，由于双方约定的10%/日过高，故应按照月利率2%计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的租赁协议；二、被告付玉给付原告哈尔滨群信房地产开发有限公司2018年8月25日至2019年5月25日的租金64，050.00元（85，400.00元÷12个月×9个月）嗣后租金计算至被告搬出之日止；三、被告付玉偿付原告哈尔滨群信房地产开发有限公司违约金：以64，050.00元为基数，自2018年8月26日起至实际给付之日止，按月利率2%%计算。上述二、三项于判决生效后十日内给付。案件受理费2，538.00减半收取1，269.00元由被告负担845.00元，原告负担424.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  赵冬梅二〇一九年五月二十日书记员  苏 楠