北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初2715号原告：马连，男，1934年7月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范建文，北京市翔龙律师事务所律师。被告：北京方宏置业有限责任公司，住所地北京市朝阳区道家村**楼。法定代表人：陈嘉庆，董事长。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵涛，男，1983年10月26日出生，汉族，北京市九洲律师事务所实习律师。原告马连（以下简称原告）与被告北京方宏置业有限责任公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人范建文，被告委托诉讼代理人张丑俊、邵涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还购房款140870．16元；2、被告支付购房款利息，以140870．16元为基数，按照年利率6%标准，自1999年11月22日计算至2018年11月21日，共计160591．98元。事实和理由：1999年11月，北京纺织建设承发包公司（2004年1月9日更名为被告）作为拆迁人，对原告居住的朝阳区xxx号院房屋进行拆迁。被告除了应当向原告支付拆迁补偿款及其它补偿款外，将原告一家人安置到了北京市朝阳区xxx号居住。被告作为房屋所有权人，向原告等被拆迁安置户承诺：将为原告等其他被拆迁安置户办理安置房屋的“商品房产权证”。被告因办理原告的“商品房产权证”在扣除了原告应得的拆迁补偿款及其它补偿款216971．16元中扣除了商品房购房款186670元。但此后却不知什么原因，被告只给原告及其他被拆迁安置户办理了成本价出售住房的房屋所有权证。而办理成本价产权证只需支付56321元，办理成本价产权证后，剩余的160650．16元，被告口头承诺可以抵作今后的物业费和其它的一些费用，并且也确实从商品房购房款中扣除过物业费等费用。后被告还向原告退回了19780元购房款。为此，原告就再也没有要求被告退回办理成本价产权证后剩余的商品房购房款。2018年5月原告住所地的北京三元物业管理公司却突然起诉原告，要求原告向其支付在此之前多年的物业管理费，并且根本不提由被告收取的剩余购房款折抵物业费的问题。不得己，原告只得提起本次诉讼，请求法院依法审判，维护原告的合法权益。被告辩称：一、原告起诉超过了法律规定的诉讼时效。原告早在2000年11月15日就收到了北京市国土资源和房屋管理局颁发的京房权证朝私字第XX**《房屋所有权证》，该产权证明确涉案房屋的产权证种类为“成本价出售住房”，但其直至18年后才主张，己经远远超过了法律规定的诉讼时效。二、双方协商一致达成了涉案拆迁安置协议及购房协议，原告同意并认可被告为其办理房改售房产权证。被告从未承诺为其办理商品房产权证。2001年7月26日，双方签订《补充协议书》，约定原告自愿购买涉案房屋，因此套房屋不含土地出让金，所以其同意办理1999年房改售房产权证（此证原告于2000年底办理完毕并领走）。原告不符合办理房改优惠购房的条件，并非被告单位职工，不符合房改优惠购房的条件，被告不可能按照成本价房改优惠购房价格出售涉案房屋。1999年11月22日，原、被告签署的《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》第四条第（二）款明确约定：被告提供的补偿房屋届时商品房价格为54．8平方米以内的部分按照3100元／平方米，超过部分按照4600元/平方米计算，远低于市场平均房价水平。2001年7月26日，双方签订《补充协议书》，原告明确认可由于土地出让金原因同意办理房改售房产权证。以上事实可以看出：原告对于被告以远低于市场价的价格实际出售涉案房屋并为其办理1999年房改售房产权证的事实是明知并认可的；被告最终实际收取房屋购房款186670元。三、原告无权要求退还涉案房屋购房款及相应利息。被告己经于1999年交付了涉案房屋，原告于2000年11月15日取得了房屋产权证，2001年7月26日双方又签署了《补充协议书》，上述协议及法律行为合法有效，原告仅以案外人向其主张物业费为由试图推翻上述协议，没有任何事实和法律依据。经审理查明：1999年11月22日，被告（拆迁人、甲方）与原告（被拆迁人、乙方）分别签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，其中《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》约定根据《房屋拆迁许可证》京房朝拆许字（99）第137号，甲方因居住小区项目建设，需拆迁乙方在拆迁范围内朝阳区xxx号居住的房屋，甲方应支付乙方补偿款（含补助费）216971．16元；《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》约定，甲方以下列房屋补偿乙方：地址朝阳区**，甲方应支付乙方补偿款共计216971．16元，甲方提供的补偿房屋届时商品房价格为3100元/4600元/㎡，建筑面积65㎡，共计216800元，乙方应在本协议签订之日起三日内支付甲方差价共计171．16元。2001年7月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议书》，约定乙方同意自愿购买甲方在朝阳区xxx号房，建筑面积60．70㎡，阳台4．5㎡，该房屋产权归乙方所有，因此套房屋不含土地出让金，所以乙方同意办理99年房改售房产权证（此证于2000年底办理完毕，乙方已领走）；甲方同意补齐乙方购房款的全额发票；乙方从2000年元月一日起承担该套房屋的托管费及供暖费，甲方同意将乙方自2000年元月一日起所交纳的托管费中的大修费退还乙方。另查，原告于2000年11月取得涉案房屋的房屋所有权证，显示为成本价出售住房。审理中，原告称被告原承诺为其办理商品房所有权证但实际只办理了成本价出售住房产权证，而成本价出售住房产权成本仅为56321元，双方已经协商多收取部分应冲抵此后发生的物业费，但因案外人北京三元物业管理公司反悔，起诉要求原告支付物业费，故被告应退还多收取的款项。原告提交《房屋买卖契约》，该合同签约双方为原、被告，约定被告按照房改售房有关规定应交纳的各项费用为：实际售价54690元、房屋测绘费20元、公共维修基金1578元、产权登记费18元、产权证工本费15元，合计56321元，落款日期为2000年9月10日。被告质证称，经被告与产权管理部门协商，只是以出售公有住房形式办理产权证，原告并非其员工，房屋本身是拆迁安置住房而非房改房，该表仅为办理产权证使用，房屋实际价格应以《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》和《补充协议书》为准，且双方不存在以房款冲抵物业费的约定。经询，原告自述《房屋买卖契约》系被告单方制作，事前未经过原告同意，签字处亦非原告本人加盖名章，在原告取得产权证后，被告才将该材料交付给原告。原告又出示支出凭单和证明，其中证明所载购房款金额186670元，应退房款中扣除了2000年、2001年物业费。被告认可上述证据，称购房款证明金额即是扣除了退还阳台面积款和房屋面积不足差价款后的实际购房款金额，根据《补充协议书》的约定2000年、2001年物业费应由原告承担，故从应退房款中扣除。又查，案外人北京三元物业管理公司起诉原告物业服务合同纠纷案正在本院审理中，该案于2018年立案，至本案法庭辩论终结时尚未审结。针对被告的时效抗辩，原告称应自该案立案时开始计算。本院认为：原被告签订的《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》和《补充协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，其中关于安置房屋价格的约定应作为计价和补差的依据。原告主张应依据《房屋买卖契约》中所载房改价格作为拆迁安置住房价格缺乏依据。具体理由如下：一，本案双方属于拆迁安置补偿关系而非房改售房关系，原告主张应以房改售房价格标准确认拆迁安置补偿标准，缺乏法律和政策依据。二，原告自述《房屋买卖契约》系被告未经其同意单方制作，被告亦称该表仅为办理房屋产权证制作，据此可以认定双方均不存在以此确认安置住宅价格的意思表示。三，关于拆迁安置房总价款的确定，《补充协议书》已经约定“甲方同意补齐乙方购房款的全额发票”，现原告在已接受被告开具证明的情况下，又主张证明所载金额并非实际全款价格，本院不予采信。四，原告主张双方曾达成以所谓多余房款冲抵物业费的合意，但其仅以案外物业公司长期未实际收取物业费佐证该事实明显依据不足，且与《补充协议书》中原告自2000年1月起承担托管费及供暖费的约定不符，对该主张本院不予采信。据此，本院认定被告开具证明金额为拆迁安置住房价格，原告主张存在应退还款项依据不足，其要求返还款项并赔偿利息的诉讼请求，本院不予支持。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案，原告主张诉讼时效应从案外人向其追索物业费开始计算。本院认为该主张是以有证据证明被告存在同意以房款冲抵物业费的承诺为前提，但如上所述该前提并不存在，故应以原告知晓其存在“未退房款”开始计算。据此，原告本次起诉已经超过诉讼时效，依法不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告马连的诉讼请求。案件受理费2910元，由原告马连负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 矫 辰二〇一九年五月二十三日书记员 彭佳妤