浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初1666号原告：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913303007043722167，住所地浙江省苍南县灵溪镇人民大道**。法定代表人：王志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雅，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳宸，浙江泽商律师事务所律师。被告：潘苏蓉，女，1957年1月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：蔡元权，男，1958年5月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。上列二被告共同委托诉讼代理人：陈冬冬，浙江五星国泰律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：施苗苗，浙江五星国泰律师事务所律师。原告浙江苍南农村商业银行股份有限公司（以下简称苍南农村银行）与被告潘苏蓉、蔡元权房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年2月21日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告苍南农村银行的委托诉讼代理人张雅、郑佳宸、被告潘苏蓉、蔡元权的共同委托诉讼代理人陈冬冬、施苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苍南农村银行向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《房屋买卖契约》、《协议书》合法有效；2.判令被告潘苏蓉、蔡元权腾空交付涉案房屋（龙港镇典字东路2号）并协助原告办理涉案房屋所有权过户登记手续；3.本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：被告潘苏蓉与被告蔡元权系夫妻关系。被告潘苏蓉因生产经营需要，于1998年12月30日与苍南县银海金融服务社(以下简称“银海金融服务社”)签订《贷款契约》，向银海金融服务社贷款95000元。双方约定还款日期为1999年4月5日，约定月息6.885‰。后因被告潘苏蓉到期无法归还本息，经银海金融服务社与被告协商一致，被告潘苏蓉与蔡元权将夫妻共有的坐落于苍南县巴曹镇典字东路2号的砖混结构五层楼房一间，以108000元的价格有偿转让给银海金融服务社以偿还贷款本息共计98000元。银海金融服务社与被告双方于1999年5月13日签订房屋卖契，购房款随契亲收完讫，被告潘苏蓉与被告蔡元权均在房屋卖契上签字摁手印。同日，原、被告双方另行签订《协议书》，约定“被告蔡元权、潘苏蓉夫妻所有居住的巴曹镇典字东路2号房屋卖尽后，银海金融服务社购买典字东路2号房屋，另转手出让时，从房款中抽取人民币壹万元整交给二被告夫妻所有。(另二被告负责办理好典字东路的产权证，并提供一切文件发票)。”但其后，二被告一直未向原告交付涉案房屋的产权证，且未腾空并向原告交付涉案房屋。2000年7月1日，根据《苍南县人民政府关于农村金融服务社并入农村信用社》文件要求，银海金融服务社正式并入原告前身苍南县农村信用合作社，银海金融服务社合法的债权、债务自公告之日起归属原告前身负责，其中二被告通过买卖方式卖给银海金融服务社的涉案房屋作为银行金融服务社的固定资产，交接给原告前身苍南县农村信用合作社，归入其所有固定资产中。2009年4月16日，苍南县农村信用合作联社变更名称为“浙江苍南农村合作银行”。2014年5月22日，浙江苍南农村合作银行变更名称为“浙江苍南农村商业银行股份有限公司”，即原告。综上，被告潘苏蓉、蔡元权未向原告交付涉案房屋的产权证、未及时腾空并向原告交付房屋的行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，已构成合同违约，该行为严重损害原告的合法权益，应承担继续履行的违约责任。原告苍南农村银行围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明，用以证明原告的诉讼主体资格；2.身份信息查询结果，用以证明被告的诉讼主体资格；3.房产信息查询结果，用以证明涉案房屋登记情况；4.贷款契约，用以证明被告潘苏蓉于1998年12月30日向苍南县银海金融服务社贷款95000元、约定还款日期为1999年4月5日、约定月息为6.885‰的事实；5.《房屋卖尽契》、《协议书》、城市信用社转账贷方传票、城市信用社转账借方传票、银海金融服务社（151）科目日结单、银海金融服务社（125）科目日结单，用以证明事实如下：1.因被告潘苏蓉到期无法归还本息，苍南县银海金融服务社与二被告于1999年5月13日签订房屋卖契，约定二被告将夫妻共有的坐落于苍南县巴曹镇典字东路2号的砖混结构五层楼房一间，以108000元的价格有偿转让给银海金融服务社以偿还贷款本息共计98000元，购房款随契亲收完讫；2.同日双方签订《协议书》，约定涉案房屋卖尽后，银海金融服务社将涉案房屋另转手后，从房款中抽取1万元交二被告；3.银海金融服务社购买涉案房屋后，将所购房屋作为服务社固定资产入账；6.苍南县人民政府关于农村金融服务社并入农村信用社的公告、苍南县人民政府关于同意组建苍南县农村信用合作联社的批复、工商变更登记情况，用以证明事实如下：1.银海金融服务社于2000年7月1日并入原告前身苍南县农村信用合作社，其所有债权、债务、固定资产均由原告前身负责；2.原告于2004年经批准依法成立；3.原告企业名称经2次变更，现为“浙江苍南农村商业银行股份有限公司”；7.城市信用社固定资产账、城市信用社262其他应付款项账、城市信用社2621账，用以证明银海金融服务社并入原告前身苍南县农村信用合作社后，金融服务社向二被告购买的涉案房屋已作为原告前身所有的固定资产入账的事实。被告潘苏蓉、蔡元权答辩称：原告提供的《房屋卖尽契》、《协议书》只有二被告签字，原告方没有盖章，合同和协议书并未正式成立，即使成立，也是无效合同，涉案房屋的土地系农村宅基地，按照法律规定，涉案房屋不能转让。被告潘苏蓉、蔡元权在本院指定举证期限内提供了下列证据材料：1.证明，用以证明原、被告双方没有达成房屋买卖意向且二被告现居住在涉案房屋内；2.房产信息查询结果，用以证明涉案房屋坐落于宅基地上及二被告具有宅基地使用权的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示审查、质证，关于原告提供的证据1，二被告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告不具有诉讼主体资格；关于原告提供的证据2，二被告认为该证据只能证明二被告的公民身份信息，不是原告诉称的诉讼主体资格；关于原告提供的证据3，二被告无异议；关于原告提供的证据4，二被告有异议，认为贷款契约中“潘苏蓉”的签字不是其本人所签，私章也不真实，被告实际上仅拿到35000元的贷款（现金，有签了收条给银海金融服务社），也已还清；关于原告提供的证据5中的《房屋卖尽契》，二被告对真实性无异议，但认为原告的主张与事实不符，《房屋卖尽契》不是真实的意思表示；关于原告提供的证据5中的《协议书》，二被告有异议，认为该协议书中仅有被告方签字，没有原告方签字盖章，买卖的真实性无法证明；关于原告提供的证据5中的城市信用社转账贷方传票、城市信用社转账借方传票、银海金融服务社（151）科目日结单、银海金融服务社（125）科目日结单，二被告有异议，认为上述材料所反映的情况存在矛盾，其中城市信用社转账贷方传票有“抵押贷款”字样，推测真实意思表示是涉案房屋是作为抵押，然后向银海金融服务社贷款；关于原告提供的证据6中的苍南县人民政府关于农村金融服务社并入农村信用社的公告、苍南县人民政府关于同意组建苍南县农村信用合作联社的批复，二被告有异议；关于原告提供的证据6中的工商变更登记情况，二被告认为即使真实，也无法证明原告的诉讼主体资格；关于原告提供的证据7，二被告有异议，认为原告将被告所有的房屋并入其私有的固定资产，系原告自身行为，与被告无关；关于二被告提供的证据1，原告无异议，认可涉案房屋仍由二被告居住、使用的事实；关于二被告提供的证据2，原告无异议，但认为双方之间买卖的标的物是房子，不是宅基地，涉案房屋是农房。本院认证如下：原告提供的证据1-3、证据5中的《房屋卖尽契》、《协议书》、证据6及二被告提供的证据1-2，符合证据的基本特征，其待证事实与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据4，因二被告对此有异议，且该证据与本案无关联性，对其证明效力本院不予确认；原告提供的证据5中的城市信用社转账贷方传票、城市信用社转账借方传票、银海金融服务社（151）科目日结单、银海金融服务社（125）科目日结单及证据7，该证据系原告方单方面制作，二被告对此有异议，对其证明效力本院不予确认。经审理，本院认定事实如下：1999年5月13日，被告蔡元权、潘苏蓉订立《房屋卖尽契》，约定：蔡元权、潘苏蓉夫妻今因家计变更，经合家共同商定，自愿将座落在舥艚镇典字东路贰号，砖混结构，坐南朝北的伍层楼房壹间正有偿转让。……凭中出契送卖尽于舥艚镇银海金融服务社永远所有为实业，经断定该房屋时值卖尽价为人民币壹拾万零捌仟元正，其款随契亲收完讫。……同日，被告蔡元权、潘苏蓉作为甲方出具《协议书》，载明：今蔡元权、潘苏蓉夫妻所有居住的舥艚镇典字东路贰号房屋卖尽后，由其居住至一九九九年农历八月初十前搬迁，交出钥匙。另现银海金融服务社购买典字东路2号房屋，另转手出让时，从房款中抽取人民币壹万元正交给蔡元权、潘苏蓉夫妻所有，恐口无凭，特立此协议书，一式贰份，永为有照。（另甲方负责办理好典字东路的产权证，并提供一切文件、发票）。2019年1月25日，坐落于龙港镇典字东路**房屋办理了不动产权登记，该房屋登记在被告蔡元权、潘苏蓉名下，权证号为浙（2019）苍南县不动产权第0003020号，土地用途为农村宅基地，土地所有集体经济组织。现涉案房屋仍由被告蔡元权、潘苏蓉使用、居住。另查明，2000年7月1日，苍南县人民政府发布公告，经中国人民银行上海分行批准，苍南县银海农村金融服务社的业务并入苍南县农村信用合作社。2004年10月12日，苍南县人民政府发布苍政发[2004]261号文件，确认将苍南县农村信用合作社联合社与其辖属农村信用合作社合并组建苍南县农村信用合作联社。2009年4月16日，苍南县农村信用合作联社变更为浙江苍南农村合作银行。2014年5月22日，浙江苍南农村合作银行变更为浙江苍南农村商业银行股份有限公司（即原告）。本院认为，被告蔡元权、潘苏蓉作为卖方在涉案《房屋卖尽契》、《协议书》签字、捺印，《房屋卖尽契》、《协议书》中也确认买方为银海金融服务社，银海金融服务社之后并入苍南县农村信用合作社又经2次变更为原告苍南农村银行，原、被告系作为涉案《房屋卖尽契》的当事人，故原、被告的诉讼主体适格。二被告辩称涉案房屋的土地系农村宅基地，银海金融服务社不具备宅基地使用权人主体资格，故涉案《房屋卖尽契》无效。本院认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，属于管理性强制性规定，并不影响合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条规定，违反法律、行政法规的“强制性”规定，是指效力性强制性规定。本案中，涉案《房屋立卖契》、《协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：确认蔡元权、潘苏蓉于1999年5月13日出具的关于苍南县龙港镇典字东路2号的《房屋卖尽契》、《协议书》有效。案件受理费80元，减半收取40元，由浙江苍南农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈德锡二〇一九年五月二十日法官助理吴新新代书记员 林将伟相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院龙港法庭执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。