湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初1983号 原告:岳阳市明达物业发展有限公司，住所地：岳阳市南湖新区求索西路**湖畔新村。 法定代表人：汪伟，总经理。 委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘侃，湖南碧灏律师事务所律师。 被告：孙爱民，男，1976年5月7日出生，汉族，，住所地岳阳市 原告岳阳市明达物业发展有限公司（以下简称“明达公司”）与被告孙爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告明达公司的委托诉讼代理人李武卫、刘侃及被告孙爱民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2016年9月1日起至2018年12月31日止所欠物业费5583.2元，并按日万分之六点五的标准支付违约金1578.65元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系岳阳市中桂园小区XX栋XX房业主，该房屋建筑面积为144.49㎡。该小区原由湖南昱鸿物业服务有限公司（以下简称“昱鸿公司”）提供前期物业管理服务，昱鸿公司于合同到期前主动向小区开发商岳阳中桂地产股份有限公司（以下简称“中桂公司”）提出不再续约并撤出小区。2017年2月25日，中桂公司与原告签订《中桂园小区前期物业服务合同》，委托原告为中桂园小区继续提供前期物业服务。原告公司于2017年2月27日进场后，于次日与昱鸿公司签订债权转让协议，将昱鸿公司服务期间中桂园小区业主所欠全部物业服务费债权共计828321元转让给原告。 依物业服务合同约定，被告自查验收房之日起，即应于每月15日前按1.38元/月/㎡的标准向昱鸿物业及原告缴纳物业服务费，且逾期缴纳应按合同约定承担相应的违约责任。但被告自2016年9月1日起即未再缴纳物业费，且置原告反复催缴于不顾。鉴于被告的行为已严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告孙爱民辩称：1、中桂园小区高层的竣工验收时间为2017年6月26日，中桂公司与原物业服务公司昱鸿公司隐瞒未竣工验收的事实向业主欺骗式交房，竣工验收前的物业费应当由开发商中桂公司承担；2、原告明达公司所主张的违约金没有法律依据。小区原物业昱鸿公司向原告明达公司转让债权后并未通知被告，故该债权对被告不发生法律效力。被告并无违约行为，不应承担违约责任；3、被告房屋房产证上的建筑面积为144.12㎡，应按该面积缴纳物业费；4、原告明达公司未按合同约定提供物业服务，小区内私搭乱建严重，且卫生环境不达标，被告有权要求减免物业费。 查明的事实 根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 2014年2月28日，中桂公司与昱鸿公司签订《岳阳市中桂园住宅小区前期物业服务合同》，约定由昱鸿公司为中桂公司开发建设的位于岳阳市湖滨大道中桂园小区提供前期物业服务，双方在合同中约定中桂公司交付使用的物业符合国家规定的验收标准，其中高层住宅物业服务费为1.38元/月/㎡，合同期限自2014年2月27日至2017年2月27日。2015年8月10日，昱鸿公司通知中桂园小区XX栋XX号房屋（房屋产权证登记面积为144.12㎡）业主暨本案被告孙爱民收房，被告孙爱民经查验后签署了入住声明、领取了房屋钥匙，并交纳了2015年8月10日至2016年8月10日为期一年的物业费2393元。2015年8月10日，被告孙爱民向昱鸿公司提交业主装修申请表，双方签订了业主住宅装修装饰管理服务协议，并于同日开始对案涉房屋进行装修。 2017年2月25日，昱鸿公司以合同到期为由向中桂公司提出解除合同，因中桂园住宅小区当时未成立业主委员会，故中桂公司再次委托原告明达公司为小区提供前期物业服务并签订《前期物业服务合同》，该合同约定内容与中桂公司和昱鸿公司所签订的前期物业合同内容相同，其中包括“业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按拖欠天数每天欠费的千分之三的标准向乙方（明达公司）支付违约金”等条款。2017年2月28日，昱鸿公司与原告明达公司签订《债权转让协议书》，双方约定昱鸿公司将拥有的中桂园住宅小区业主物业服务欠费债权828321元一次性转让给原告明达公司，其中包括被告孙爱民自2016年9月1日至2017年2月28日所欠缴的物业费1196元。 2018年12月，原告明达公司要求被告缴纳自2016年9月1日开始所欠物业费及逾期缴费违约金，被告孙爱民以建设方及前物业公司欺骗式交房为由予以拒绝，并主张自2017年6月26日房屋竣工验收之日起缴纳物业费，因双方协商未果，故原告诉至本院。 另查明：2018年8月28日，因部分业主对中桂园住宅小区的竣工验收时间提出质疑，岳阳市住建局在岳阳市人民政府网站市长信箱中回复中桂园住宅小区建设单位已组织监理、施工、勘探、设计等五方参建责任主体单位进行了竣工验收，其中高层验收日期为2017年6月26日，多层为2017年8月15日，验收意见评定合格。 判决的理由与结果 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，因案涉中桂园住宅小区至今未成立业主大会并选举业主委员会，故建设单位中桂公司与昱鸿公司及原告明达公司所签订的前期物业服务合同合法有效，对包括原告明达公司及被告孙爱民在内的全体小区业主均具有法律约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，因中桂园住宅小区高层实际竣工验收日期为2017年6月26日，故建设方中桂公司与原物业服务企业昱鸿公司于2015年8月10日在未经竣工验收的情况下通知被告孙爱民验房并办理房屋交付手续的行为，因违反上述法律规定而未产生交付效力，即便被告孙爱民签署了入住声明并领取了房屋钥匙，也不能由此认定案涉A2栋307号房屋已完成了交付。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”之规定，被告孙爱民在房屋未交付前无需缴纳物业服务费，已缴纳的物业费可在房屋完成交付后予以折抵。但是，2015年8月10日，被告孙爱民开始对案涉房屋进行装修，可视其以实际行为认可了建设方及物业服务企业的交房通知，案涉房屋已实际交付，即便此时房屋未经竣工验收，但因被告已实际接受了物业服务，依据公平及诚实信用原则，被告孙爱民应自房屋装修时起缴纳物业服务费。对原告明达公司所主张的逾期缴费违约金及被告孙爱民提出自2017年6月26日开始缴纳物业费的抗辩主张，本院均不予支持。对被告孙爱民提出原告明达公司未按合同约定提供物业服务，致使小区内私搭乱建现象严重的问题，因私搭乱建属于小区业主与业主之间的相邻关系问题，被告可与相应方另行解决或向有关职能部门反映，原告明达公司作为物业服务企业，只能对相关违规业主进行劝阻和沟通并向职能部门反映情况，因其没有执法权限而无法归责；对小区卫生不达标等问题，因物业服务具有涉众性和动态性，其服务质量的提升需要全体小区业主以及物业服务企业共同努力和相互协助，被告作为个别业主对物业服务质量的评价无法反映真实情况，故对被告以上述问题要求减免物业费的主张，本院不予支持。综上所述，根据建设方中桂公司与昱鸿公司及原告明达公司之间所签订的前期物业服务合同、债权转让协议，被告孙爱民作为案涉物业业主，应自2015年8月10日房屋装修之日开始缴纳物业费。自2016年9月1日起至2018年12月31日止，被告孙爱民应向原告明达公司缴纳5568.8元。 据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十一条第二款之规定,判决如下: 一、由被告孙爱民在本判决生效后十日内向原告岳阳市明达物业发展有限公司支付自2016年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5568.8元。 逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告岳阳市明达物业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原、被告各负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  肖冰峰 二〇一九年五月十三日 书记员  黄 莹