天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初6672号原告：中融建投（天津）建筑工程有限公司，住所地天津市南开区外环线与丽川路交口东南侧浅水湾花园19-1-4。法定代表人：谢津伟，董事长。委托诉讼代理人：白琰，天津嘉瑾律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜琳，天津嘉瑾律师事务所律师。被告：天津红星美凯龙世贸家居有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街果园东路2号106室法定代表人：车建芳，总经理。委托诉讼代理人：黄峰，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安立志，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告中融建投（天津）建筑工程有限公司与被告天津红星美凯龙世贸家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，先适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中融建投（天津）建筑工程有限公司的委托诉讼代理人白琰、姜琳，被告天津红星美凯龙世贸家居有限公司的委托诉讼代理人黄峰、安立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中融建投（天津）建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的租赁合同，被告返还原告定金10,000元、装修押金20,000元、电表电卡押金3,050元及原告装修等费用1,712,440元；2．被告赔偿原告加盟费损失1,000,000元；3．被告赔偿原告可预期利润损失1,146,000元；4．案件受理费及鉴定费用由被告负担。事实和理由：2016年，原告准备加盟天津电视少儿艺术培训中心“多派”品牌，经多方考察后与被告达成租赁意向。2016年5月20日，原被告签订了《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》，被告计划红星美凯龙北辰商场于2016年10月1日开业，原告承租被告1400.37平方米商铺用于开设天津电视少儿艺术培训中心北辰店，并向被告支付了定金，双方约定租赁物的消防设备施工及费用由被告负责直至原告取得消防验收合格证。2016年7月底，原告按照被告要求交纳了装修押金后进场进行内部装修以及开业前准备工作。因被告原因未能如期开业，后双方对租赁合同进行了修改，约定合同起止时间变更为2017年12月1日至2022年11月30日，因商场延期开业，被告同意将租金下调至30元/月/平方米，但直至2017年12月1日仍未能如期开业。截至目前，由于被告一直无法完成消防验收合格，导致原告无法办理营业执照等相关许可证，原告无法开业，前期投入损失巨大。被告向原告出租的1400.37平方米展位一直未能消防验收合格，而且租赁物存在巨大瑕疵，故呈诉。天津红星美凯龙世贸家居有限公司辩称，原告要求解除合同，不符合法律规定，也不符合双方约定的条件，且原告不在承租的房屋内进行经营，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告赔偿损失，不符合法律规定，装修损失、鉴定费等费用过高，加盟费、利润的损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，本院认定如下：天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表（承租表、面积测量表、电脑制作平面图、对接表）、定金收据及装修押金收据、租赁物平面部署图、租赁物现场照片及录像，可以证实合同签订情况、租金数额及租赁物情况，本院予以确认；对于施工图预算书、精装图纸，结合鉴定报告、鉴定费票据，可以证实装修损失，本院予以确认；对于合作协议、证人证言、梅江校区结账确认函，案件审理中，因原告撤回加盟费及预期利润损失的诉讼请求，对该证据本院不予确认。对于被告提交的证据，本院认定如下：天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表与原告提交的一致，本院予以确认；房产证，可以证实租赁场地的产权情况，本院予以确认；对于消防验收意见书，系被告商场整体消防验收情况，本院予以确认；对于证人证言及交费收据、开某，因原告撤回主张经营而产生的预期利润损失的诉讼请求，故对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告准备加盟天津电视少儿艺术培训中心“多派”品牌，于2016年5月20日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》（以下简称出租承租表），主要条款约定：楼层2楼，经营面积1251.7平方米/1400.37平方米，展位号E8015/8014/8001/8002，租金单价28.2元，管理费单价18.8元，付款方式月付，经营品牌多派天津电视少儿艺术培训中心，合同起止时间为自商场开业日期起五年，租赁保证金23,050元（装修押金可退）；租赁期5年，无递增；优惠条款，原租金为47元/平/月，享受同期优惠2个月，39元/月/平、1.3元/天/平，参加商场优惠活动，30元/月/平、1元/天/平（此单价包含场地租赁费、物业费、广告宣传费）；壹万元定金将在开业后冲抵租金；实际面积按照乙方测尺后确认面积为准＋15%公摊面积；乙方消防改造施工及费用由甲方负责直至乙方取得消防验收合格证；合同起租日以商场开业日期为准；需交齐以上所有费用方可办理合同续签；定金转租金时，需交回定金收据及“商位定金协议”；请商户在签订租赁合同一个月内办理营业执照和税务登记证。原被告均认可，因商场延期开业，被告同意将上述出租承租表内合同的租赁时间变更为2017年12月1日至2022年11月30日，原告承租的最终单价30元/月/平方米。另，对于具体签订上述出租承租表的过程，原被告均表示，原告承租时该场地是一块只有外墙和立柱的空地，图纸显示规划的房间均为分开的，且不足1400平方米，不符合原告要求的相对封闭的空间，后在签订出租承租表时，被告绘制了出租承租表中的手绘图纸，双方根据手绘图签订出租承租表，被告按照出租承租表中的图纸砌墙，后原告再进行装修。对于出租承租表中的手绘图纸，原告主张系被告自行绘制提供，被告并未明示原告占用消防通道，原告曾至现场勘查。被告主张系原被告共同协商确定，手绘图与电脑图并无先后，电脑图为体现展位位置，手绘图为计算承租面积，且被告意识到可能占用消防通道，在出租承租表上注明原告消防改造施工及费用由被告负责直至原告取得消防验收合格证。2016年5月20日即签订出租承租表当日，原告向被告交纳定金10,000元。2016年7月27日，原告向被告交纳装修押金20,000元、电表押金1,000元、电卡押金50元及电卡押金2,000元。2017年5月1日，被告的商场正式开业。原告交付押金后进场装修，2017年6月完成主体装修，2017年7、8月装修完毕。原告自认2017年10月1日后曾经在租赁展位进行试听课，现该店铺内存放原告及其他单位的部分教学设施。另，原告表示2017年下半年消防检查时发现立墙堵塞消防通道，原告曾经将其消防申报的相关材料交给被告，被告应以原告的名义办理消防验收合格证，现原告至今未取得消防验收合格证，无法取得经营证照。被告表示申办消防验收合格证并非被告的义务，原告应自行申办消防验收合格证。原告提供其与案外人天津北方动漫集团股份有限公司（以下简称动漫公司）于2016年7月26日签订的《合作协议》记载：协议有效期自2016年10月1日起至2021年10月31日止；动漫公司授权原告开设天津电视少儿艺术培训中心特许加盟店，店址位于天津市（天津红星美凯龙北辰商场2层8015、8001、8002、8014商铺，面积1400平方米），加盟店经营范围为少儿培训，加盟店由原告经营，经营范围、经营模式由动漫公司按自身品牌要求确定；店址及加盟店经营范围、经营形式、规模一经确定，非经动漫公司书面同意，原告不得更改；动漫公司授权原告在承租的房屋内开设加盟店，原告向动漫公司支付特许加盟权利金1,000,000元。签订上述协议当日，动漫公司与原告就合作天津电视少儿艺术培训中心加盟费问题达成补充说明，约定以天津电视少儿艺术培训中心北辰校区的加盟费1,000,000元，冲抵原告承揽的天津广播电视台少儿频道位于天津市南开区糖心家族幼儿园施工的部分工程款。2017年4月24日，天津市公安局消防局向被告出具津公消验字〔2017〕第0040号《建设工程消防验收意见书》，记载我局对你单位申报的天津红星美凯龙世博家居广场工程（受理凭证文号：津公消验凭字［2017］第0038号。该工程位于北辰区，红星美凯龙世博家居广场使用性质为商业，属于高层民用建筑，建筑面积167145平方米，地上**，地下**，地上建筑高度31.8米，框架结构，耐火等级为一级。装修范围为地下一层商业部分、地上**到**，装修面积121500㎡。该工程设有室内外消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统和机械防排烟系统），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。三、该工程如需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向我局申报建设工程消防设计审核和消防验收。四、属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2017年5月1日，该商场开业。原告向本院申请对原告租赁被告展位号为E8015/8014/8001/8002商铺装修项目的工程造价进行鉴定。2019年1月，天津市隆旭建设工程项目管理咨询有限公司出具《鉴定意见书》，鉴定意见为该公司依据建筑装饰工程采购合同、施工图纸和现场实际查勘情况鉴定项目造价，鉴定总金额为1,712,440元。原告预交鉴定费86,000元。审理中，原告告知本院被告在未通知原告的情况下，擅自拆除原告租赁物的外墙，并导致部分物品丢失，原告电话报警。对此，被告解释为因2019年3月10日被告接到消防北辰支队的电话通知，有人举报“多派”展位占用楼道，墙体阻挡消防通道，影响消防安全，要求被告进行整改，故被告在未通知原告的情况下于2019年3月17日拆除部分墙体，其中大部分为被告所建，少部分由原告所建。被告表示同意解除原被告签订的租赁合同。原告系有限责任公司，其工商登记载明的经营范围包括：建筑业；工程勘察设计；安全技术防范系统设计、安装等。另，审理中原告撤回要求被告赔偿预期利润损失1,146,000元、加盟费损失1,000,000元的诉讼请求，同时以需要搜集证据为由保留另行主张被告赔偿加盟费损失的权利。本院认为，原被告签订出租承租表，由原告租赁被告展位号为E8015/8014/8001/8002商铺，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。现原告以其不能取得消防验收合格证，主张解除原被告签订的出租承租表，被告表示同意，本院依法准许。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。审理中，原告撤回要求被告赔偿预期利润损失、加盟费损失的诉讼请求，同时以需要搜集证据为由保留另行主张被告赔偿加盟费损失的权利，系当事人处分自身民事权利的行为，本院予以准许。本案争议的焦点为一、原被告签订的出租承租表不能继续履行而解除后的责任问题；二、原告主张的各项损失如何认定问题。关于争议焦点一。原被告签订出租承租表，同时附有由被告绘制并提供的电脑图及手绘图纸各一份。原被告均认可手绘图系将电脑图的区域进行扩充，占用了公共通道改为封闭空间。原告表示被告在签订出租承租表提供手绘图时并未明示原告租赁场地占用消防通道。被告表示手绘图与电脑图并无先后，电脑图为体现展位位置，手绘图为计算承租面积，且被告意识到可能占用消防通道，在承租表上注明原告消防改造施工及费用由被告负责直至原告取得消防验收合格证。出租承租表签订后，原被告按照手绘图各自施工，被告将场地围成1400平方米的封闭空间，原告再自行打造隔断墙并进行装修。原告自认装修时间自2016年7月底至2017年5、6月份，并自2017年年初开始多次将相关消防材料交给被告，要求其配合办理消防验收合格证，但均未能办理，因此与动漫公司顺延合作协议的期限。后本案审理中被告按照消防部门的要求拆除部分占用消防通道的墙体。基于上述事实，本院认为，被告作为出租方为将其展位出租给原告，在手绘原告租赁的场地范围图纸时将占用的公共通道打造隔断墙规划成封闭空间，而未能预留消防通道，致使消防部门通知被告进行整改，被告将不符合消防要求的部分予以拆除，不能继续履行原被告签订的出租承租表，造成一定的经济损失，被告应承担主要责任。另原告虽主张被告并未明示其租赁场地占用消防通道，但是原告作为经营建筑业、工程勘察设计等的有限责任公司，应具备一定的专业知识，亦在签订出租承租表前曾至现场查看，且根据原被告签订的出租承租表的约定，原告消防改造施工及费用由被告负责直至原告取得消防验收合格证，可以认定被告仅负责消防改造施工及费用，原告应自行取得消防验收合格证，原告更应尽到审慎注意义务，故原告对其损失亦应承担一定的责任。本院综合考虑双方的过错程度，酌定原告承担20%的责任，被告承担80%的责任。关于争议焦点二。对于原告主张被告返还定金10,000元、装修押金20,000元、电表电卡押金3,050元一节。对于原告预付的定金10,000元，原被告签订的出租承租表约定10,000元定金将在开业后冲抵租金，被告表示租金在合同解除后另行解决，现原被告均同意解除合同，被告应将定金返还给原告。被告同意返还原告装修押金20,000元、电表电卡押金3,050元，本院依法准许。对于原告主张装修费1,712,440元一节。原告租赁被告展位号为E8015/8014/8001/8002商铺装修项目的工程造价经鉴定后的总金额为1,712,440元，确系原告的直接经济损失，本院予以确认，故被告应赔偿原告该项损失的80%，即1,369,952元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告天津红星美凯龙世贸家居有限公司于本判决生效后三日内返还原告中融建投（天津）建筑工程有限公司定金10,000元、装修押金20,000元、电表电卡押金3,050元；二、被告天津红星美凯龙世贸家居有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告中融建投（天津）建筑工程有限公司经济损失1,369,952元；三、驳回原告中融建投（天津）建筑工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,509元，由天津红星美凯龙世贸家居有限公司负担16,485元，中融建投（天津）建筑工程有限公司负担4,024元；鉴定费86,000元，由天津红星美凯龙世贸家居有限公司负担68,800元，中融建投（天津）建筑工程有限公司负担17,200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王广阳审 判 员  刘 阳人民陪审员  赵维柱二〇一九年五月二十七日书 记 员  韩朋志附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。