辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终1978号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国钱，男，1965年1月4日生，汉族，个体业主，住浙江省。委托诉讼代理人：彭多昌，辽宁晟大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：姚日锋，男，1980年1月8日生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：郑童瑜，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连嵩森房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区久寿街**。法定代表人：高喜林，该公司总经理。委托诉讼代理人：隋长军，辽宁莲城律师事务所律师。上诉人陈国钱、上诉人姚日锋因与被上诉人大连嵩森房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初6326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈国钱的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、请求二审法院依法撤销原审判决第三项，依法改判支持上诉人在原审中提出的全部反诉请求或将本案发回重审。3、请求二审法院判令被上诉人承担原审即二审诉讼费用。事实与理由：一、原审事实不清，证据不足，判决错误。二、被上诉审在原审本诉中主张的租金的支付条件不具备，依法应当予以驳回被上诉人的该项诉讼请求。三、上诉人在原审中提起的反诉请求，符合合同约定，依法应当得到人民法院的支持。四、原审判决显失公平、有违公正。姚日锋的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、请求二审法院依法撤销原审判决第三项，依法改判支持上诉人在原审中提出的全部反诉请求或将本案发回重审。3、请求二审法院判令被上诉人承担原审即二审诉讼费用。事实与理由另有补充：对于本诉部分原审有两个事实没有查明，两个事实认定错误，第一个事实是关于案涉房屋被上诉人是否已取得了房屋产权登记证没有查清，第二个事实是关于案涉房屋是否已经办理了竣工验收手续，是否已经取得消防验收合格，是否按照规划许可证的规划进行了建造，没有查清。上诉人到大连市普兰店区不动产登记中心进行了关于被上诉人产权登记情况，显示没有案涉房屋的备案登记，关于竣工验收根据被上诉人提供的竣工验收备案表，真实性我们不认可。即使是真实的，也不包括案涉房屋，案涉房屋所显示的地址是平安街70号，竣工验收的地址是平安街128号，我们怀疑建筑是违建。一审认定错误有两点，一是原审认定案涉房屋注册成立了大连嵩森商场是错误的，通过我们工商查询实际该商场的注册地址为普兰店区平安街128号，使用面积是90平方米，原审认定是错误的，案涉房屋既然能够注册为商场，就证明是竣工验收合格的，实际上注册的并不是案涉房屋。第二个错误是“关于原审认定被告在接受案涉房屋时对…没有水”与事实不符，而且违反了意思自制原则，从双方的合同约定看，合同中第6条明确约定（宣读），被上诉人由保证出租房使用安全的义务，有排除火灾隐患的义务，在被上诉人未履行排除火灾隐患前，由暂停缴纳租金的权利。从订立合同的目的看，上诉人租赁案涉房屋的目的是用于商场经营，被上诉人对此是明知的，合同中也有约定，被上诉人应当提供能够满足商场经营需要的房屋，特别是商场作为一个公共场所，消防安全是首要考虑的条件，否则经营者将承担巨大的经营风险和法律风险，作为出租房应当确保案涉房屋的使用安全，在普兰店区久寿派出所以案涉房屋室内消火拴没有水存在火灾隐患为由，向上诉人下达了责令改正通知书后被申请人有义务对此进行整改、修缮，但在目前为止，被上诉人仍然没有履行该义务，导致上诉人损失惨重，二楼不允许开业，对于一楼的经营上诉人也是冒着极大的风险，根据消防法第54条规定（宣读），因此如果被上诉人不履行排出火灾隐患的危险，将直接影响我承租权的行使，关于反诉部分主要是停车位的问题，一审中被上诉人已自认该案涉房屋前的车位系全体业主所有，该停车位被上诉人没有取得专署使用权和所有权，既然被上诉人没有处分该停车位的权利，如何认定被上诉人以交付了该停车位。关于取暖费的问题，在合同中明确约定有被上诉人缴纳，但是被上诉人没有履行该义务，给上诉人造成了经营上的困难，上诉人自己向去缴取暖费，但是缴纳不上，案涉房屋没有在供暖公司登记备案以及开户，所以缴纳不上。被上诉人二审答辩：不同意二上诉人的上诉请求。1、上诉人占用使用案涉房屋至今，应当支付租金而拒不支付，严重违反合同约定，一审判决被上诉人支付到期租金65万元正确，应当维持。2、案涉房屋租金合同的标的物是房屋，租赁用途是经营。被上诉人提供的房屋经竣工验收合格，设计用途为公建，基本合同义务已经履行完毕。3、上诉人使用案涉房屋经营商场，应当按照国家规定对房屋的消防设施进行完善，并使用房屋符合消防部门对商场的消防安全要求。2018年7月15日派出所的《责令整改通知书》是向上诉人经营的商场下达的，只能说明商场的消防不符合要求，不能说明案涉房屋被列为火灾隐患建筑。上诉人以此为主张停止支付租金，没有事实和法律依据。4、上诉人一审时的反诉请求，是要求被上诉人作出一定行为，不仅没有事实和法律依据，而且无法吞并被上诉们本诉中要求支付租金的诉讼请求，一审判决驳回反诉请求正确，应当维持。综上，上诉人上诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回。5、被上诉人是案涉房屋的开发商，物权法的规定以建造而取得了房屋所有权，一审时已经提供包括案涉房屋在内的整个小区所有工程的竣工验收备案证，说明租赁物所在建筑经竣工验合格，综合验收当然包括消防验收，如果消防验收不合格，该备案表行政机关不可能发放，上诉人怀疑案涉房屋为违章建筑，应当举证证明。大连嵩森房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令二被告向原告交付房屋租金65万元，并自2018年9月23日起至款项付清之日止，按照银行贷款利率的1.3倍赔偿原告的经济损失；2、诉讼费用由二被告承担。陈国钱、姚日锋向本院提出反诉请求：1、判令原告提供案涉出租房屋自2017年6月22日至2018年10月22日期间的房屋租赁税、采暖费及物业管理费的交费凭证；2、判令原告将案涉租赁房屋前的所有停车位交付给被告使用；3、判令原告提供案涉房屋在2017年6月22日前取得的消防安全检验合格证；4、反诉费由原告承担。一审法院认定的事实：2017年6月22日，原告与被告陈国钱、姚日锋及案外人许为洋签订了一份房屋租赁合同，原告将位于大连市普兰店区的房屋租赁给被告等人用于经营商场使用，双方约定：房屋租赁期限为15年，自2017年10月22日起至2032年10月22日止，自2017年10月22日至2020年10月22日期间的租金为每年650000元，2020年10月22日至2026年10月22日期间的租金为每年715000元，2026年10月22日至2032年10月22日期间的租赁为每年858000元，房屋租金分15次支付，每次支付一年的租金，合同签订房屋交付的当月支付房屋首年的租金，第二年至第十五年期间的租金在上一年租期满前的一个月内支付次年的租金，案涉租赁房屋在交付使用后的租期内，原告负责缴纳租赁税、取暖费、物业管理费。在租赁期内，非因被告等人原因，出租房屋或出租房屋所在整栋建筑或部分建筑被消防部门或政府主管单位列为火灾隐患建筑（火灾隐患单位）或危房违建的，自相关通知（公示、公告）下达之日起，原告应积极与相关部门协调沟通消除上述隐患或影响经营的相关妨害，在上述隐患或妨害未消除前，被告有权暂不交纳租金，被告未按时支付租金的，每逾期一天，须向原告支付应付日租金千分之三的违约金。合同附加约定：在租赁期间房屋前所有车位由被告管理使用，被告在签订合同时交原告保证金65000元，原告无条件协助被告办理一切营业执照过户手续，办理产生的费用由被告承担。另查明，合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，并协助被告将大连嵩森商场有限公司的法定代表人变更为陈国钱，被告依约交纳了2017年10月22日至2018年10月22日期间的租金650000元。再查，案涉房屋所在的楼宇经竣工验收合格。2018年7月15日，大连市公安局普兰店分局久寿派出所在对大连嵩森商场有限公司进行消防监督检查时发现室内消防栓没水，遂下发责令整改通知书，要求于2018年8月1日前改正。又查，2018年11月22日，被告陈国钱、姚日锋与案外人许为洋签订了股权转让协议书，三方约定与原告签订的房屋租赁合同中关于许为洋的权利义务均由陈国钱、姚日锋继受，原告于2018年12月5日申请撤回对许为洋的起诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效。原告作为出租人已按照合同约定将案涉租赁房屋交付给被告使用，被告作为承租人应当按照合同约定的日期交纳租金，被告未依约交纳租金的行为构成违约，一审法院予以纠正，应当指出，出租人与承租人之间存在相互依存的关系，鉴于被告并非恶意拖欠租金，故原告要求被告给付违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。关于被告的抗辩意见一节。根据双方签订的租赁合同约定，被告暂不交纳租金的前提是案涉房屋因原告的原因被列为火灾隐患单位，虽然被告提供了久寿派出所向其下发的责令改正通知书，因大连嵩森商场有限公司在消防监督检查中因消防栓没有水，被责令整改，案涉房屋经竣工验收合格，且注册成立了大连嵩森商场有限公司，案涉房屋并未因存在火灾隐患导致无法竣工验收或者进行工商注册，被告在接收案涉房屋时亦未提出室内消防栓没有水，并且被告并无证据证明在其接收案涉商场后由于原告的原因造成消防栓没有水，故一审法院对被告暂不符合交纳租金的抗辩意见不予采纳。关于被告的反诉请求一节。原、被告双方签订的租赁合同约定由原告承担租赁税、取暖费、物业管理费，其中原告是否缴纳租赁税应由税收部门予以处理，不属于民事案件的审理范围，取暖费及物业管理费系原告与供暖单位、物业公司之间的合同关系，催交取暖费、物业管理费的适格主体并非被告，并且双方合同并未约定由原告向被告提供租赁税、取暖费、物业管理费的相关票据，但是如被告代原告交纳了上述费用，可依据合同约定向原告索要。案涉房屋已经竣工验收合格，且原、被告双方签订的租赁合同并未约定由原告向被告提供2017年6月22日以前的消防安全检验合格证，故原告的该反诉请求无合同依据，一审法院对其申请调取证据的申请不予准许。案涉房屋前的停车位已经进行封闭管理，且进出停车位的栏杆由被告实际控制，故被告反诉原告要求交付停车位的请求无事实依据。综上，被告的反诉请求无事实及法律依据，均不予支持。一审法院据此判决：一、被告陈国钱、姚日锋于本判决生效之日起15日内共同给付原告大连嵩森房地产开发有限公司2018年10月22日至2019年10月22日期间的租金650000元；二、驳回原告大连嵩森房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告陈国钱、姚日锋的反诉请求。一审案件受理费减半收取5150元，反诉费100元，合计5250元，均由被告陈国钱、姚日锋共同承担。二审期间，二上诉人提供了三组新证据，拟证明大连嵩森商场有限公司的注册地为辽宁省大连市普兰店区平安街128号，办公面积为90平方米，而双方在签订案涉租赁合同时，却在合同中注明嵩森商场的地址为普兰店区平安街70号，建筑面积为6068.81平方米，与嵩森商场实际注册登记地址明显不符，进而证明平安街70号的房屋至今没有房屋产权登记，也没有消防验收手续等。被上诉人对三组新证据的真实性，合法性无异议，但对关联性有异议，认为嵩森商场的注册地与实际经营地不一致，被上诉人作为案涉房屋的开发商，有开发房屋的大产权。二上诉人还提供了房屋查询记录及现场照片8张，拟证明其承租的6000余平的房屋没有房屋所有权登记及案涉房屋前的停车场其无所有权和专属使用权，案涉房屋的二楼涉嫌违章建筑，消防不合格等。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但对关联性均不认可。本院采信被上诉人的上述所有质证意见。二审经审理查明，原判认定事实属实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方签订的案涉房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。被上诉人作为出租人已按照合同约定将案涉租赁房屋交付给二上诉人使用，二上诉人作为承租人应当按照合同约定的日期交纳租金，二上诉人未依约按期交纳租金的行为构成违约，故原审判决二上诉人向被上诉人支付2018年10月22日至2019年10月22日期间的租金650,000元并无不当。关于二上诉人暂不缴纳租金的上诉请求及理由一节，因为：1、被上诉人已经提供了案涉房屋所在小区整体建筑竣工验收备案表，能够证明包括案涉房屋所在的建筑已经竣工验收合格；2、根据双方签订的案涉租赁合同约定，二上诉人因经营所需的合法手续由二上诉人自行、自费办理，被上诉人有义务协助办理。本案被上诉人系出租给二上诉人案涉房屋，二上诉人将租赁的案涉房屋用于经营商场，因此涉及经营商场的所有手续包括消防检查验收手续均应由二上诉人承担；3、根据双方签订的案涉租赁合同约定，二上诉人暂不交纳租金的前提是案涉房屋因被上诉人的原因被列为火灾隐患单位。久寿派出所向其下发的责令改正通知书，是因大连嵩森商场有限公司在消防监督检查中因消防栓没有水，被责令整改。而案涉房屋经竣工验收合格，且注册成立了大连嵩森商场有限公司。案涉房屋并未因存在火灾隐患导致无法竣工验收或者进行工商注册，二上诉人在接收案涉房屋时亦未提出室内消防栓没有水。且公安机关下发的是责令整改通知书，而非停业整改，并不必然给商场的经营造成损失。故二上诉人上述暂不缴纳租金的上诉请求及事实理由因无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于二上诉人主张被上诉人因未提供缴纳租赁税、采暖费、物业管理费的缴费凭证、并未向其交付停车位及至今未提供案涉房屋在2017年6月22日前取得消防安全检验合格证等原因而暂不缴纳租金的上诉请求及事实理由一节，因为收取租赁税、采暖费、物业管理费系被上诉人与收取单位之间的合同关系，现二上诉人无据证明应由被上诉人缴纳的上述三项费用，收取单位向其收取的事实；并且双方合同并未约定由被上诉人向二上诉人提供租赁税、取暖费、物业管理费的相关票据。被上诉人出租的系案涉房屋，而非案涉商场。案涉房屋已经竣工验收合格，且双方签订的租赁合同并未约定由被上诉人向二上诉人提供2017年6月22日以前的消防安全检验合格证。案涉房屋前的停车位已经进行封闭管理，且进出停车位的栏杆由二上诉人实际控制，故二上诉人的上述上诉请求及事实理由因无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，上诉人姚日锋、陈国钱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,400元，由二上诉人姚日锋、陈国钱承担。本判决为终审判决。审判长  王迎春审判员  曾国救审判员  范瑞瑶二〇一九年五月二十日书记员  王 澜