辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0791民初629号原告（反诉被告）：陈诗，男，1989年5月20日生，汉族，住锦州市古塔区。原告（反诉被告，亦即原告陈诗的委托诉讼代理人）：王启娟，女，1964年9月20日生，汉族，住锦州市古塔区延安路三段**，身份证号：2107111964********。二原告共同委托诉讼代理人：闫立志，男，辽宁锦州申正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：蔡坤，男，1981年10月8日生，汉族，住锦，住锦州滨海新区div>委托诉讼代理人：赵剡，锦州经济技术开发区天桥法律服务所法律工作者。第三人（追加）：杨宁，男，1983年12月12日生，汉族，住锦，住锦州滨海新区（锦州经济技术开发区）兴海路一段2巷**证号：210701198312129218。原告王启娟、陈诗诉被告蔡坤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张雪冬适用简易程序，庭审过程中被告蔡坤提起反诉，本院依法公开开庭合并审理了本案。因本案涉及案外人杨宁，故依法追加了杨宁为第三人。原告王启娟（亦即原告陈诗的委托诉讼代理人）、原告王启娟、陈诗的共同委托诉讼代理人闫立志，被告蔡坤及其委托诉讼代理人赵剡，第三人杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求与被告解除房屋租赁合同；2、要求按合同约定支付违约金10万元；3、要求被告将私自拆除原装修，违法扩建部分恢复原状。庭审过程中增加诉讼请求：要求被告返还郁金香商务宾馆的经营许可证、消防许可证、卫生许可证、组织机构代码证、税务登记、公章和财务账，并赔偿原告损失710,172元。事实和理由：原告与被告于2017年6月9日签订了两份房屋租赁合同，分别将坐落在锦州经济技术开发区、12-10号房屋（以下简称金展佳园12-9号、12-10号）郁金香商务宾馆（面积合计950㎡）租给被告做经营宾馆活动。双方约定租期3年，每年6月9日缴纳房屋租金，在合同租赁期间内，如有违约赔偿违约金10万元。被告在租赁经营后，2018年6月9日，局部给付房屋租金，并未经原告同意私自在2017年10月以宾馆装修名义，将郁金香商务宾馆全部拆除、改变格局和主体结构，私自违法扩建，其行为已严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的损失。故原告认为，由于被告不按照合同约定，不按时交纳房屋租金，不履行合同义务，严重的违反了国家法律法规，其行为直接影响房屋的使用寿命，构成了违约，原、被告间的租赁合同应当解除，被告应向原告支付违约金，并承担违反改建、扩建的责任后果，将宾馆恢复原状。为印证上述事实，原告陈诗、王启娟向本院提交了房屋租赁合同作为证据予以证明。被告辩称，应驳回二原告的诉讼请求。理由是：1、同意与二原告解除房屋租赁合同。王启娟出租给蔡坤的金展佳园12-9号房屋，于2017年2月24日已被凌海市农村信用合作社向凌海市人民法院申请执行。事后被凌海市人民法院依法拍卖，在凌海法院拍卖时，被杨宁于2018年7月6日竞买，该房屋所有权已经发生变更。且，我方在2018年6月9日至2018年7月9日金展佳园12-9号房租5834元已交付凌海法院，因此同意原告王启娟解除房屋租赁合同；2、关于与陈诗所有的楼房的解除房屋租赁问题。陈诗出租给蔡坤的是金展佳园1-10号房屋，于2015年12月29日已被凌海市农村信用合作社申请执行。事后被凌海市人民法院依法拍卖，在凌海法院拍卖时，蔡坤竞买了该房屋，蔡坤于2017年7月14日和7月19日向凌海法院交付购房款购买该房屋，故蔡坤不欠陈诗租赁费。现因凌海法院承办蔡坤购买陈诗房屋的承办人涉嫌刑事犯罪，被凌海市监察委立案调查，根据先刑事后民事的原则，对我方与陈诗的房屋租赁纠纷，待刑事案件处理完毕后再审理，故对陈诗起诉我方的房屋租赁纠纷应终止审理。3、关于装修问题，房屋租赁后王启娟已经同意，我方并未私自装修，凌海法院拍卖时蔡坤竞买1-10号房屋，蔡坤在自己的房屋上进行装修不需经别人同意。4、关于违约金问题。蔡坤没有违约，而是二原告违约在先，不同意支付违约金。反诉原告向本院提出反诉请求称：1、请求判令蔡坤与王启娟解除房屋租赁合同；2、请求判令王启娟返还蔡坤2017年6月9日至2018年6月8日房租费7万元及2018年6月9日至2019年6月8日房租费5834元；3、请求法院判令王启娟给付违约金10万元，并赔偿装修损失（以评估鉴定结论为准）；4、反诉诉讼费由反诉被告王启娟负担。庭审过程中反诉原告撤回了关于装修损失的诉讼请求。事实和理由：2017年6月9日，王启娟将自己位于锦州经济技术开发区金展佳园小区12-9号房屋租赁给蔡坤，双方签订租赁合同，合同约定，1、租赁期间为三年，自2017年6月9日起至2018年6月8日至；2、租金每年7万元（自2017年6月9日至2018年6月9日已付）；3、王启娟保证租赁房屋未作抵押和被执法部门查封；4、违约责任，由于一方违反合同约定，违约方需向对方支付违约金10万元。蔡坤交付房租后，锦州经济技术开发区娘娘宫信用社和凌海市人民法院来到租赁房屋处，要求蔡坤腾房并告知蔡坤该房屋早已被凌海市人民法院查封，现处于法院执行中。王启娟的行为违反了合同约定，也未如实告知蔡坤租赁房屋被法院查封的事实，使蔡坤蒙受巨大损失。故诉至法院，请求支付反诉原告的诉讼请求。为印证上述事实，反诉原告向本院提交了下列证据予以证明：1、房屋租赁合同；2、收条3张；3、凌海市人民法院针对开发区金展佳园12-9号商住房作出的（2018）辽0781执恢80号执行裁定书、协助执行通知书；4、2018年7月6日签订的拍卖成交确认书；5、开发区金展佳园12-9号房屋所有权证（复印件）；6、（2016）辽0781民初2550号民事判决书和凌海市农村信用合作联社的申请执行书；7、（2015）凌海民二初字第02061号民事判决书和凌海市农村信用合作联社的申请执行书；8、国家税务总局锦州经济技术开发区税务局出具的说明；8、凌海市人民法院针对反诉原告蔡坤作出的（2018）辽0781执恢80号执行裁定书、协助执行通知书，凌海市人民法院执行局工作人员李洪文给反诉原告蔡坤出具的收条以及凌海市农村信用合作联社工作人员张建新出具的收条，由加盖凌海市人民法院执行局印章的并签署杨波名字的收条2份反诉被告王启娟辩称，同意蔡坤解除合同的反诉请求。不同意返还房屋租赁费75,834元的反诉请求，并且我方不应承担违约金。在本合同租赁中，宾馆是1-5层宾馆，我只租给蔡坤一年7万元，是因为这个房子和凌海农村信用社打官司，现在还在进行中。合同第8条，合同起草是蔡坤起草的，我方在租赁宾馆时并未查封，因为抵押关系，我方退回房租即可。宾馆2017年-2018年租赁已经完事，2018年6月9日至2019年6月8日的房租需要被告提交交款时间，我方不存在违约更不谈不上赔偿。请求法院驳回蔡坤提起的反诉请求。为印证上述事实，反诉被告向本院提交了锦州滨海新区（锦州经济技术开发区）市容综合执法大队作出的《关于举报人王启娟反映金展佳园违章建筑处理情况说明》作为证据予以证明。第三人述称，我需要得到我竞买的房屋金展佳园12-9号，之前是蔡坤在租赁这个房屋，但是一直没有给我腾出这个房子，蔡坤与王启娟、陈诗的协议与我没有关系。本院组织当事人对其围绕诉讼请求和答辩意见依法提交的证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：二原告为母子关系。2017年6月9日，王启娟（甲方，出租方）与蔡坤（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方根据合同条款出租给乙方的位于金展佳园的宾馆。该房产两栋，每栋整体租赁（共五层），面积950㎡，双方约定租金七万元/年，已支付叁万元，剩余租金于8月1日支付给甲方(含谷铁华租金肆万元，每年3月5日由王启娟付清，如拒付或延期视为违约，合同作废)，2018年6月9日一次付清房费七万元，乙方如不交款，甲方有权收回宾馆。甲方提供租赁的房屋，包括房屋整体及相应配套的水、电（含增容动力、照明、配电）、消防安全设施、通讯设施、冷暖气空调设施、电视、电脑、环保设施（排水、排污、排烟等）一切房屋内已有的设备（部分不可用）。合同期限为三年，即自2017年6月9日至2020年6月8日止。甲方确保设施、设备完整移交给乙方，双方当场验收清点后签字确认。签订本合同时，甲方保证如实提供场地和建筑物有无任何的抵押情况及有无被执法部门采取查封等强制措施。如有上述事实，甲方应如实向乙方提供具体内容，并向抵押权人或相关执法部门取得认可租赁的文件。在租赁或任何延期内，如甲方将其土地使用权或其建筑物的所有权抵押予其他人，甲方应保证乙方在本合同中享有的权利不因甲方的抵押行为而受影响和改变。否则退还乙方的剩余房租。第九条违约责任2中约定，在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约。违约方须向对方支付10万元的违约金及补偿对方受到的具体损失。3、如因甲方与其它单位的纠纷致使乙方正常营运受到影响的，甲方应退还乙方剩余房租。合同签订后，原告王启娟和陈诗将房屋及宾馆内相应物品交付蔡坤使用，但双方未进行验收和清点。2017年6月8日蔡坤交给王启娟租金的定金30,000元，同年8月2日和8月14日分两次交付王启娟剩余房租金每次20,000元。2017年10月8日之后，蔡坤开始对王启娟和陈诗名下的上述房屋进行装修。另查，金展佳园12-9号商服楼的房屋所有权人为原告王启娟。2014年5月23日，王启娟和案外人陈德新（当时为王启娟丈夫）以该楼从凌海市农村信用合作联社抵押贷款1,600,000元，因王启娟和案外人陈德新未按期偿还贷款本息，2016年11月1日，凌海市农村信用合作联社在凌海市人民法院起诉王启娟和案外人陈德新，2016年12月19日凌海市人民法院作出（2016）辽0781民初2550号生效的民事判决书，判决“一、判决王启娟和陈德新偿还凌海市农村信用联社贷款本金1,340,000元，利息93,736.14元（计算至2016年5月18日）2016年5月19日至借款付清之日的利息按借款合同约定的计算方式计算；二、如王启娟、陈德新不能履行上述第一项判决主文所确定的债务，凌海市农村信用合作联社有权对位于锦州经济技术开发区的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。”2017年2月24日，凌海市农村信用合作联社向凌海市人民法院申请强制执行，2018年6月19日，凌海市人民法院委托京东网络司法拍卖平台拍卖王启娟名下的坐落于锦州经济技术开发区的商服楼房（建筑面积：1-4层有照建筑面积318.86㎡，4-5层无照建筑面积82.71㎡，房权证号锦开国字第**）。2018年7月6日，第三人杨宁以1,540,720元的最高价竞得。2018年7月9日，凌海市人民法院作出（2018）辽0781执恢80号执行裁定书，“登记在被执行人王启娟名下的锦州经济技术开发区的房屋（建筑面积：1-4层有照建筑面积318.86㎡，4-5层无照建筑面积82.71㎡，房房权证号锦开国字第**）有权归买受人杨宁所有。该楼房的所有权自本裁定送达买受人杨宁时起转移。”同日，凌海市人民法院向锦州市不动产登记中心送达协助执行通知书，协助将王启娟上述金展佳园12-9号的房屋过户到买受人杨宁名下。该房屋现已更名到第三人杨宁名下。2018年6月11日，凌海市人民法院作出执行裁定书，裁定扣留蔡坤给付王启娟的2018年6月9日至2019年6月8日的房屋租赁费七万元至凌海市人民法院。凌海市人民法院将蔡坤交付的2018年6月9日至2018年7月8日间的房屋租赁费5834元执行给凌海市农村信用合作联社。金展佳园1-10号商服楼的房屋所有权人为陈诗，2014年5月23日，陈诗以该楼从凌海市农村信用合作联社抵押贷款1,700,000元，凌海市农村信用合作联社向凌海市人民法院就该笔贷款本金和利息起诉陈诗，2015年10月21日凌海市人民法院作出（2015）凌海民二初字第02061号生效的民事判决书，判决“一、判决陈诗偿还凌海市农村信用联社贷款本金1,700,000元，利息187,872.29元（计算至2015年6月28日），2015年6月29日至借款付清之日的利息按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；二、如陈诗不能履行上述第一项判决主文所确定的债务，凌海市农村信用合作联社有权对位于锦州经济技术开发区金展佳园1-10号登记在陈诗名下的房屋（房权证号：房权证锦开：房权房权证锦开国字第**拍变卖所得价款优先受偿。”2015年12月29日，凌海市农村信用合作联社向凌海市人民法院申请强制执行。凌海市人民法院将金展佳园1-10号房屋进行拍卖。2017年7月14日，蔡坤将竞买陈诗上述房屋的保证金300,000元交给凌海市人民法院执行一庭工作人员杨波，杨波以代收人名义为蔡坤出具收条并加盖，同年7月19日，又给蔡坤出具收条，该收条载明“今收到竞买人蔡坤交付竞买被执行人陈诗所有的金展家（佳）园1-10号房屋的余款人民币1,067,296元”。但该款被杨波挪用，现杨波已被提起公诉，其刑事案件尚未审结。本院认为，当事人协商一致可以解除合同，但基于二原告出租的金展佳园12-9号楼房已变更所有权人为案外人杨宁，另一户金展佳园1-10号商服楼也因抵押处于法院执行过程中，租赁合同因法院处置抵押物的行为已经终止，故原、被告间的房屋租赁合同已无解除之必要，原告和反诉原告该诉求本院不予支持。关于原告认为被告未按时交纳房租私自改建违法扩建构成违约应按合同约定支付违约金10万元问题，本案中，蔡坤竞买案涉金展佳园1-10号房屋的时间在2017年7月份，虽蔡坤较合同约定支付租金的时间逾期支付租金，但其行使的是房屋所有权人可能存在变更的不安抗辩权，且法院在应付租金的第三日即出具民事裁定书要求蔡坤将款项交付至法院，蔡坤该行为不构成违约，不应支付原告违约金。至于原告提出的蔡坤私自改建扩建问题，虽合同中并未就是否准许改建扩建作出约定，原告所称的改建扩建亦无证据佐证，该改建扩建应为蔡坤租赁房屋后对房屋进行的装修行为，但租赁房屋后租房户对房屋进行装修系对租赁物进行的改善，一般情况下增加了租赁物的使用价值，原告认为因此给其造成损失本院不予采信，故原告主张被告违约应支付违约金本院不予支持。关于原告就金展佳园12-9号房屋主张的恢复原状问题，原告出租金展佳园12-9号的房屋的所有权人已经变更到第三人杨宁名下，杨宁对该房屋具有所有权，原告对该楼房不再具有处分权，即原告不具有要求被告拆除原装修、恢复原状的诉讼请求，原告该主张本院不予支持；关于原告就金展佳园1-10号房屋主张的恢复原状问题，该房屋已进入法院的执行阶段，也经过了法院的拍卖程序，且蔡坤竞买了该房屋，只是因涉及刑事案件未有最终的所有权确认的结果，但该房屋为抵押物存在抵押权人，房屋所有权人目前不确定的情况下，原告无权提起恢复原状之诉，原告该主张本院不予支持。关于原告要求鉴定物品损失数额问题，履行租赁合同时原告交付被告的物品双方没有进行清点，原告提供的照片不足以证明照片上体现的物品均全部交付给被告，在没有原物也没有物品的数量的情况下无法对照片上的物品的价值进行评估鉴定；而合同解除后承租人的义务是返还租赁物而非赔偿损失，原告主张物品损失无合同依据亦无事实依据，且被告也认可有部分物品在被告处要求返还给原告，原告无证据证明被告造成了租赁物的毁损灭失，其要求赔偿损失没有法律依据，与本案而言对租赁房屋内可移动的物品评估鉴定价值亦无必要。而固定在租赁的房屋上的门、外挂楼梯等物品系房屋的附属物，已构成房屋的使用价值的一部分，即抵押物的一部分，故原告该主张本院不予支持。关于原告主张的赔偿损失问题，原告在法院指定期限内多次催促其补缴案件受理费的情况下仍未补缴，也未提出司法救助的情况下，原告王启娟该诉求应按照自动撤诉处理。且法律规定，“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，故原告主张被告赔偿损失本院亦不予支持。关于反诉原告蔡坤主张的返还房屋租金问题，基于金展佳园1-10号房屋仍处于法院的执行过程中，该房屋的权属是否归被告所有以及归被告所有的时间仍不能确定，蔡坤应否支付金展佳园1-10号房屋的租金同样不能确定，蔡坤应待金展佳园1-10号房屋的所有权明晰时方能就租金应否返还提起诉求，蔡坤该主张本院不予支持；关于反诉原告蔡坤主张的给付违约金问题，根据双方的合同约定，“在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约”，本案造成合同终止的原因在于租赁的房屋由反诉被告王启娟设定了抵押，反诉原告未能偿还银行贷款以至于法院对抵押物进行了处分，现第三人即提出对其拍卖取得的楼房自用，反诉被告王启娟可能做不到合同第八条约定的“保证乙方在本合同中享有的权利不因甲方的抵押行为而受影响和改变”，其构成违约，应承担违约责任，即向反诉原告支付违约金10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、反诉被告王启娟于本判决生效后十日内一次性支付反诉原告蔡坤违约金10万元；二、驳回原告王启娟、陈诗和反诉原告蔡坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1150元，由原告王启娟、陈诗负担，反诉案件受理费减半收取1908元，由反诉原告蔡坤负担758元，反诉被告王启娟负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张雪冬二〇一九年五月二十三日书记员  陈彦冰