贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1717号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 上诉人（原审原告）：李德品，男，汉族，1975年9月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：高薇，女，汉族，1976年4月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人李德品、高薇委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811027878。 上诉人李德品、高薇委托诉讼代理人：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）与上诉人李德品、高薇商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2016年6月20日通过邮寄形式向被上诉人寄送了“入伙通知书”，并在该通知书后附“招商花园城代收费用标准及明细”，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年9月26日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.本案中，上诉人通知被上诉人收房及交纳相关税费的时间是2016年6月30日前，但被上诉人实际交纳税费的时间是2018年10月23日，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。“的约定，上诉人无需承担违约责任。且依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。故即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，被上诉人未举证证明其遭受实际损失，无损失即无违约金。 李德品、高薇上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由招商商置公司支付李德品、高薇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以李德品、高薇已付购房款522597元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年12月16日止；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定基于上诉人李德品、高薇与招商商置公司之间存在委托关系，招商商置公司无须按照合同约定向李德品、高薇直接交付办理商品房转移登记的有关文书，招商商置公司向李德品、高薇告知其已符合办理商品房转移登记的条件，视为招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务，上诉人李德品、高薇对此予以认可。根据招商商置公司所举证据，不能证明其具备办理商品房转移登记条件后通知了上诉李德品、高薇，上诉人李德品、高薇于一审开庭之日才知晓案涉房屋具备办理转移登记的条件，故一审开庭之日才能视为招商商置公司向李德品、高薇履行了告知义务。据此，案涉违约金应自2016年10月1日起，计算至一审庭审之日即2018年12月16日止。一审判决以上诉人李德品、高薇缴纳税费的时间作为案涉违约金起算时间错误。 上诉人李德品、高薇与上诉人招商商置公司针对对方的上诉均未作答辩。 原审原告李德品、高薇起诉请求：1.被告立即为原告办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的不动产权证书;2.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币522597元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计人民币10000元);3.本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2015年3月1日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ0826），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房；建筑面积126.36平方米，套内建筑面积103.11平方米；该商品房总价款为522,597.00元；买受人采取银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款162,597.00元，余款360,000.00元以公积金贷款支付；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款522,597.00元。2016年8月12日，被告向原告交付了涉案房屋并向代收了土地证、公共维修基金、产权登记费等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2018年10月23日，原告向税务部门缴纳涉案房屋办证所需的契税、印花税。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的E2幢楼的商品房备案证明书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至法院。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年8月12日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年8月12日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2016年11月10日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而办理房屋权属转移登记应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）为前提。原告于2018年10月23日才将办证所需的税费缴纳完毕，原告交纳完毕办证所需税费后，被告方能履行为原告办理权属证书的义务，故应从2018年10月24日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理涉案房屋转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的E2幢的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，而庭审（2018年12月16日）时，被告提交了涉案房屋所属的E2幢的商品房备案证明书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告，并履行完毕交付商品房转移登记相关文书的义务。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，予以支持，起止时间为：2018年10月24日至2018年12月16日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额522,597.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额522,597.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年10月24日计算至2018年12月16日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告李德品、高薇交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李德品、高薇办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李德品、高薇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款522,597.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年10月24日起计算至2018年12月16日止）；三、驳回原告李德品、高薇的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约责任起算点如何认定；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确；3.一审判决上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。 关于上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约责任起算点如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定招商商置公司履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人招商商置公司应于商品房交付之日起90日内即2016年11月10日前，取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。鉴于上诉人招商商置公司未按上述期限履行其相应义务，故应自2016年11月11日起承担违约责任。上诉人李德品、高薇是否缴纳相关税费与上诉人招商商置公司履行上述义务无涉，一审判决以上诉人李德品、高薇缴纳完毕相关税费之次日作为案涉违约金起算点不当，予以纠正。 依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、上诉人收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，涉案《商品房买卖合同》于2015年3月1日签订，彼时《不动产登记暂行条例》已经颁布，故上诉人应当知悉该条例关于不动产登记制度的调整性规定。根据《不动产登记暂行条例》确立的“二证合一”的不动产登记制度，上诉人虽于2016年9月26日取得商品房备案证明书，但涉案商品房仍不具备办理转移登记的条件，上诉人主张该商品房已具备办理转移登记的条件，与本案客观事实不符。即便以上诉人于2016年9月26日取得案涉商品房备案证明书，视为其完成了合同约定的商品房初始登记，其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就，上诉人所举证据亦不足以证明其已尽到通知义务，理由如下：上诉人主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向被上诉人履行了通知义务。即便依上诉人所言，被上诉人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以上诉人向被上诉人送达缴费通知认定上诉人履行完毕合同约定的文书交付义务。 上诉人另以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，上诉人举证不足，本院不予采信；至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，不予支持。 综上，一审对上诉人违约事实的认定，事实和法律依据充分，本院予以确认。 关于一审判决上诉人限期办理不动产权证书是否得当的问题。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判决上诉人限期为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判决上诉人限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判决上诉人代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，被上诉人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人招商商置公司的上诉理由及请求均不成立，予以驳回。上诉人李德品、高薇的上诉理由成立，对其相应的上诉请求，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6413号民事判决第一、三项，即被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告李德品、高薇交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李德品、高薇办理涉案商品房的不动产权证书”；驳回原告李德品、高薇的其他诉讼请求； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6413号民事判决第二项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李德品、高薇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款522,597.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年10月24日起计算至2018年12月16日止）”为上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人李德品、高薇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以上诉人李德品、高薇已付购房款522,597.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月11日起计算至2018年12月16日止； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求； 四、驳回上诉人李德品、高薇的其他上诉请求。 二审案件受理费100元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年五月六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青