天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初482号原告：周清鹏，男，1977年8月1日出生，汉族，现住天津市滨海新区，户籍地河南省信阳市平桥区。被告：天津市津南区圣德教育培训学校，住所地天津市津**小站镇黄台村，统一社会信用代码：521201120731289961。法定代表人：谷雨，校长。委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。被告：谷雨，男，1982年7月24日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。原告周清鹏与被告天津市津南区圣德教育培训学校（以下简称圣德学校）、谷雨合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周清鹏及二被告的委托诉讼代理人孙金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周清鹏向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《学校休闲厅及台球室承包合同》，被告退还原告租金100,000元；2．判令被告支付原告违约金38,100元；3．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求：判令被告支付原告损失38,100元。事实和理由：原、被告于2017年11月3日签订《学校休闲厅及台球室承包合同》，约定圣德学校将坐落于天津市津南区小站镇黄台村圣德学校的行政楼四楼休闲厅及台球厅出租给原告使用。租期三年，每年租金100,000元。原告给付现金90,000元，转账给谷雨10,000元。谷雨系圣德学校的法定代表人。圣德学校为原告出具收据两张。2018年3月，案外人天津荣程祥泰投资控股集团有限公司告知原告搬走。原告多次与被告协商此事宜未果，为维护自己的合法权益诉至法院。圣德学校辩称，原告与圣德学校之间不存在租赁合同，圣德学校也没有收取原告交付的租金，请求驳回原告对圣德学校提出的诉讼请求。谷雨辩称，本案为合同纠纷，谷雨作为圣德学校的法定代表人，不应成为本案中的被告，请求驳回原告对谷雨提出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对以下证据存在争议：1、原告提交的《学校休闲厅及台球室承包合同》，二被告认可与原告存在租赁合同关系，但否认与原告签有书面租赁合同，不认可合同中加盖的公章为圣德学校的公章，并申请对公章的真实性进行鉴定，但在指定的期限内未预交鉴定费用，视为其放弃鉴定申请的权利，对《学校休闲厅及台球室承包合同》的真实性予以确认。2、原告提交的收据两张，二被告否认收据中加盖的是圣德学校的财务专用章并申请鉴定，但在指定的期限内未预交鉴定费用，视为其放弃鉴定申请的权利，对收据的真实性予以确认。3、原告提交的2018年2月22日圣德学校张贴的通知，结合公安机关的询问笔录，能够证实二被告要求原告停业的事实。4、原告提交的微信转账记录，能够证实原告向谷雨转账10,000元的事实。5、原告提交的与谷雨的电话录音，能够证实原告与谷雨磋商签订合同事宜。6、二被告提交的登报刻章发票、2017年9月23日登于天津日报的遗失声明、刻制公章备案登记、圣德学校发布的公告，仅能证明圣德学校遗失印章的事实，但不能否认原告提交的合同及收据中的印章非被告所有。7、二被告提交的原告与圣德学校签订的两份超市承包合同，与本案缺乏关联性。8、二被告提交的圣德学校的用章登记簿，是其内部管理事宜，对外不具有约束力。9、二被告提交的50,000元收据，对其真实性予以确认。10、二被告提交的微信转账截图，能够证明双方还有其他经济往来，但不足以证明原告提交的证据4中的10,000元系因其他经济往来产生。当事人对以下事实无争议：谷雨系圣德学校的法定代表人，担任校长职务。原告承租圣德学校位于学校行政楼四楼的休闲厅与台球室。在原告经营过程中，双方因经营事项问题多次发生纠纷，并多次报警。2018年2月27日，因超市门被锁事宜，原告再次报警。当事人对以下事实存在争议：一、原告系与谁建立的租赁合同关系，及合同的内容。原告主张与二被告建立的租赁合同关系，但其提交的《学校休闲厅及台球室承包合同》中相对方为圣德学校。至于原告提到的与谷雨就合同事宜进行磋商，及向谷雨给付租金的情节，因谷雨系圣德学校的法定代表人，并担任校长职务，谷雨从事上述行为应为履行职务行为，故原告系与圣德学校建立的租赁合同关系。圣德学校表示不清楚合同的内容，并否认《学校休闲厅及台球室承包合同》的真实性，申请对公章的真实性进行鉴定，但在本院指定的期限内未预交鉴定费用，视为其放弃鉴定申请的权利。本院据此确认《学校休闲厅及台球室承包合同》的真实性，并确认合同的内容如下：2017年11月3日，原告与圣德学校建立合同关系，约定圣德学校将位于学校行政楼四楼的休闲厅与台球室租给原告使用，租期三年，自2017年11月3日起至2020年11月2日，租赁费预付，原告于每年度第一个月前十五日内以现金或转账方式交付，每半年支付50%即50,000元；年租金为100,000元；装修期一个月，租金自2017年12月1日起算。二、合同的履行情况。1、原告使用租赁物期间。原告表示其使用租赁物至2018年2月份，此事实有报警记录及公安机关的询问笔录为证，本院确认原告实际使用租赁物至2018年2月27日。2、租金的交付。原告提交的收据足以证实其已交付圣德学校租金100,000元，本院对此予以确认。关于被告主张已退还原告50,000元，原告解释为圣德学校系与“高盛”合租的学校场地，“高盛”的负责人系圣德学校的校长，“高盛”要求原告于2017年11月3日交付圣德学校租金50,000元，但因谷雨称四楼的财产系谷雨个人所有，租金应交付给谷雨个人，经“高盛”同意，圣德学校退还原告50,000元，并由原告向圣德学校出具收据，原告收到退还的50,000元后即将款项交付谷雨个人，谷雨未向原告出具收据，故2017年11月13日的交款收据未收回。原告的上述陈述未有相关证据予以证明，且依据合同约定，原告应每半年交付租金，原告所述与合同约定的交付方式不符，原告的上述陈述内容，本院不予采信，本院确认被告已返还原告租金50,000元，实际收取租金50,000元。三、关于原告主张的损失38,100元。原告称其应被告要求购买了一台唱歌机、两台娃娃机、两台冰柜、一组货架，二被告否认存在上述设备，而原告未能提交证据加以证明，且即使存在上述设备，依据原告所述，上述设备部分存放于圣德学校，部分存放于他处，原告可取回上述设备继续使用，损失尚未实际产生，故对原告的该项主张，本院不予支持。另查，圣德学校的房屋、设施设备及相应场地系自案外人天津荣程祥泰投资控股集团有限公司（以下简称荣程公司）承租，后双方发生纠纷，荣程公司诉至本院。本院于2018年4月作出（2017）津0112民初3919号民事判决书，确认双方的租赁合同于2016年11月30日解除，判令圣德学校将租赁房屋、设施设备及相应场地腾空并返还荣程公司。该判决已生效。圣德学校表示已于2018年5、6月份将房屋、设施设备及相应场地返还荣程公司。本院认为，原告与被告圣德学校建立的租赁合同关系是当事人真实意思表示，亦无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。现租赁物已由圣德学校返还荣程公司，合同已失去继续履行的基础，原告要求解除合同的诉讼请求，合法有据，应予支持。至于圣德学校提出合同已于2017年11月13日解除，未能提交证据予以证明，且2017年11月13日之后圣德学校仍收取原告租金的行为，表明圣德学校仍有继续履行合同的意思表示，故对此项抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同已解除，扣除原告经营期间应交付的租金，剩余租金圣德学校应返还原告，经核算应为25,555元=50,000元-【50,000元÷180天×88天（2017年12月1日至2018年2月27日）】。原告提出的损失38,100元，尚未实际产生，本院不予支持。被告谷雨系履行职务行为，本案中不应承担责任。综上，原告提出的要求解除与圣德学校于2017年11月3日签订的《学校休闲厅及台球室承包合同》，及要求圣德学校返还租金25,555元的诉讼请求，合法有据，应予支持。至于原告提出的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告周清鹏与被告天津市津南区圣德教育培训学校于2017年11月3日签订的《学校休闲厅及台球室承包合同》；二、被告天津市津南区圣德教育培训学校于本判决生效后三日内返还原告周清鹏租金25,555元；三、驳回原告周清鹏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1,531元，由原告负担1,312元，被告天津市津南区圣德教育培训学校负担219元。此款原告已预交，被告天津市津南区圣德教育培训学校于本判决生效后十日内给付原告219元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王丽清二〇一九年五月十日书记员  朱金富速录员  郑萌萌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。