吉林省吉林市昌邑区人民法院行政判决书（2018）吉0202行初58号原告吕维华，女，1955年10月20日生，汉族，吉林热电厂退休干部，住所吉林省吉林市。委托代理人高越，吉林鑫美律师事务所律师。委托代理人姜文哲，吉林鑫美律师事务所律师。被告吉林市规划和自然资源局，住所吉林省吉林市昌邑区重庆街**。负责人张光宇，该局局长。出庭负责人曾宪军，该局不动产登记局局长。委托代理人修乃月，该局公职律师。委托代理人叶宇辉，吉林保民律师事务所律师。被告吉林市住房和城乡建设局，住所，住所吉林省吉林市昌邑区东局子街松江东路**div>负责人卢晓峰，该局局长。委托代理人刘喜民，该局房屋权属交易服务中心科长。委托代理人张雪源，吉林吉信律师事务所律师。第三人桦甸市八道河子镇建筑工程公司第三施工处，住所，住所八道河子镇八道河子街div>负责人李明仁，男，1945年8月11日生，汉族，桦甸市八道河子镇建筑工程公司第三施工处处长，住吉，住吉林省吉林市div>原告吕维华诉被告吉林市规划和自然资源局（以下简称市规划资源局）、吉林市住房和城乡建设局（以，于2018年10月20日向本院提起行政诉讼。本院于2018年12月6日立案后，于2019年12月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，分别于2019年1月11日、2019年4月16日公开开庭审理了本案。第一次庭审中，原告吕维华及其委托代理人姜文哲、被告市规划资源局（原吉林市国土资源局）的出庭负责人王宇翔、委托代理人修乃月、叶宇辉、被告市住建局（原吉林市住房保障和房地产管理局）的委托代理人刘喜民、张雪源、第三人第三施工处的负责人李明仁到庭参加诉讼，第二次庭审中，原告吕维华及其委托代理人高越、姜文哲、被告市规划资源局的出庭负责人曾宪军、委托代理人修乃月、叶宇辉、被告市住建局的委托代理人刘喜民、张雪源、第三人第三施工处的负责人李明仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原吉林市住房保障和房地产管理局为吉林市昌邑区欣昌小区54号楼8号网点办理了房屋所有权登记，房屋所有权证号为投XXXX号，登记的权利人为“桦甸市八道河子镇建筑公司三处”。原告吕维华诉称，原告于1998年7月经人介绍找到第三施工处的法定代表人李明仁，他表示该处有房子要退给房屋开发商吉林市山城房屋开发有限责任公司（以下简称山城公司），希望原告可以购买所退房屋。原告同意后，与李明仁一起到山城公司办理买房手续，山城公司要求第三施工处退房时交出收款凭证及签订的合同，由于第三施工处没有找到上述材料，便去公证处公证了退房事项，并且登报声明上述凭证作废。随后原告与山城公司签订了《商品房购销合同》并交付了全部购房款，山城公司向原告开具了不动产发票。原告于2018年6月到不动产登记中心办理房屋登记时，被告知房屋已经登记在第三施工处名下，原告与山城公司及李明仁取得联系，经山城公司查阅销售底档、会计账簿，以及李明仁的叙述、证明，发现该房屋登记在第三施工处名下并颁发房产证的行为系登记错误，原告吕维华才是该房屋的真正所有权人。诉讼请求：1、撤销被告市规划资源局对坐落于吉林市××区网点的不动产登记；2、撤销为第三人第三施工处颁发的投0503-1的房屋所有权证。原告吕维华向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》一份、不动产发票两张，证明该房屋于1998年才以一手商品房的形式出售给原告，并为原告出具了正规的不动产发票；2、公证书一份、第三施工处负责人李明仁自书的证明材料一份，证明被告据以作出产权登记的材料均已经作废，被告按照失效的权利凭证进行产权登记的行为，属于错误登记，依法应予撤销；3、山城公司提供的原告购买涉案房屋及山城公司向第三人退回购房款的款项流水存根，证明原告交付了涉案房屋的购房款，山城公司将第三人购买该房屋的款项退还给了第三人；4、《房屋租赁合同》，证明山城公司将案涉房屋交付给原告占有使用至今。被告市规划资源局辩称，吕维华的诉讼请求没有事实及法律根据，应依法驳回吕维华的诉讼请求。一、吉林市住房保障和房地产管理局为第三施工处办理案涉房屋所有权证系履行法定职责，不存在登记错误的情形。1995年4月7日，第三施工处与山城公司就案涉房屋（房屋坐落于吉林市××区）签订《商品房销售合同》，约定1995年4月17日前付款144,486元，1995年5月30日，山城公司出具《收据》一张。1996年7月，第三施工处申请办理房屋交易手续及房产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第六十条、第六十一条及《吉林市房屋产权产籍管理条例》第五条、第九条、第十一条之规定，1996年8月8日，房产部门同意办理发证手续，第三施工处取得案涉房屋所有权证（所有权证号投0503-1）。登记办证中无违法或违规之处，亦不存在登记错误的情形。吕维华自认1998年认识李明仁及知道公司有房子要退给开发商等事项，明显发生在登记部门办理和颁发案涉房屋所有权证之后。吕维华认为登记部门登记错误，没有任何事实依据。二、吕维华未与第三施工处共同到场申请登记，又不符合单方申请登记的条件，且未提出异议登记申请，根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条、第二十七条及《不动产登记操作规范（试行）》2.1.2单方申请的规定，吕维华未与第三施工处共同到场申请登记，且与单方申请登记条件不符。吕维华得知案涉房屋登记所有权人为第三施工处，但未根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条提出异议登记申请。根据《房屋登记办法》第二十二条之规定，房屋登记机构应当不予登记。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《房屋登记办法》第八十条之规定，若吕维华与第三施工处就案涉房屋的物权归属问题存在争议，应当先通过法院民事诉讼予以确认，再由权利人根据人民法院生效的法律文书申请不动产登记部门办理相应登记。综上所述，吉林市住房保障和房地产管理局就案涉房屋进行登记，证据确凿、适用法律、法规正确、符合法定程序、履行法定职责适当，不符合《行政诉讼法》第七十条撤销行政行为的规定。根据《行政诉讼法》第六十九条之规定，请法院判决驳回原告诉讼请求。被告市规划资源局向本院提交如下证据：第一组证据：房屋档案（吉林市房屋信息、单位自管房产产权分栋申报表、商品房房籍图、审批手续、《商品房销售合同》、吉林省统一收费收据、房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、委托书、房屋产权变动转交明细表各一份），证明：1、1996年7月，第三施工处申请办理案涉房屋房产证，经房产部门审查符合法定条件，同意办理发证手续，1996年8月8日，第三施工处取得案涉房屋所有权证（所有权证号：投0503-1）；2、市住建局为第三施工处办理案涉房屋所有权证的全过程，履行法定职责，不存在登记错误的情形。第二组证据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第六十条、第六十一条；2、《吉林市房屋产权产籍管理条例》第五条、第九条、第十一条；3、《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、第十六条；4、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条、第二十七条、第八十二条；5、《不动产登记操作规范（试行）》2.1.2；6、《房屋登记办法》第二十二条、第八十条；7、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条；8、《行政诉讼法》第七十条、第六十九条，证明：1、吕维华未与第三施工处共同到场申请登记，又不符合单方申请登记的条件，且未依法提出异议登记申请，被告不应予以登记；2、吕维华与第三施工处就案涉房屋存在民事上的物权争议，应当先通过民事诉讼确认案涉房屋的归属，待民事诉讼法律文书生效后，利害关系人依据具有最终决定权的生效司法文书，向不动产登记部门申请办理相应登记；3、市住建局就案涉房屋进行登记，证据确凿、适用法律、法规正确、符合法定程序、履行法定职责适当，不符合撤销行政行为的规定，法院应判决驳回原告诉讼请求。被告市住建局辩称，一、我局关于房屋登记的行政职权已转至原吉林市国土资源局不动产登记中心，依法不具备房屋登记案件被告主体资格。二、第三人第三施工处于1996年8月8日向房屋登记机关提交了自管房产产权分栋申报表、商品房销售合同、商品房销售交款收据、房地产买卖申请批准书等必备手续，经登记机关审核，依照《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条规定进行产权审查，该房屋所有权清楚，符合有关法律和政策，证件齐全、手续完备，符合办理房屋登记的条件，登记程序和实体均符合法律规定。三、原告的诉请没有事实及法律依据，依法应予驳回。原告诉状中称的1998年7月购买诉争房屋，但该房在1996年就办理了房屋登记。综上，房屋登记行为符合法律规定，原告诉请没有依据，依法应予驳回。被告市住建局向本院提交如下证据：1、房屋档案（吉林市房屋信息、单位自管房产产权分栋申报表、商品房房籍图、审批手续、《商品房销售合同》、吉林省统一收费收据、房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、委托书、房屋产权变动转交明细表各一份），证明：1996年7月，第三施工处申请办理案涉房屋房产证，经房产部门审查符合法定条件，同意办理发证手续。1996年8月8日，第三施工处取得案涉房屋所有权证（所有权证号投0503-1）；原吉林市住房保障和房地产管理局为第三施工处办理案涉房屋所有权证的全过程，履行法定职责，不存在登记错误的情形；2、吉林市人民政府通告（2016）9号，证明我局已将不动产登记的行政职责转移给原吉林市国土资源局，我局不是本案适格被告；3、发票。第三人第三施工处述称，房子我没有得到，房证也不是我的。第三人第三施工处未向本院提供证据。经庭审质证，原告吕维华对被告市规划资源局提供的证据质证意见为：对第一组证据真实性无异议，证明问题有异议。1、该档案内容不能证明被告为第三人办理了涉案房屋的所有权登记并核发了产权证，即所谓的投XXXX号产权证书。首先，该档案的内容只能体现第三人向被告申报产权证书后，被告对该申报行为的内部审批程序，从档案中可以看出，第三人于1996年向被告提出申请，截至1996年8月8日仅获得了外勤审批和科长审批，主管处长意见栏和产籍变动记事栏均为空白，之后该申请的审批程序便处于停滞状态，亦无第三人取得案涉房屋所有权的相关证据。其次，档案显示，在获得科长审批时，审批意见中注明应按照房款3%收费，但档案中没有买受人或出卖人缴纳该项费用的证据，足以说明此次申请处于内部审批状态，既没有确定第三人对案涉房屋享有所有权，也没有为第三人发放产权证书；2、该档案不能体现被告履行了法定职责、登记合法，吉林市房产信息公示的所谓投XXXX号产权证书不存在，没有向第三人发放该产权证书，被告将信息登记在第三人产权信息中，属于错误登记行为，影响了实际权利人申报产权登记，依法应予撤销。对第二组证据，对被告列举的法律、法规真实性无异议，但不能作为证据使用，更不能证明被告所要证明的问题。相反，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、《吉林市房屋产权产籍管理条例》第九条、《行政诉讼法》第七十条的规定，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋产权登记的法定程序包括，提出申请、受理申请、审查申请文件、权属调查、测绘房籍平面图、确认房屋所有权、核准登记事项、擅制权证、即收规费、发放房屋所有权证书、建立房屋产权产籍资料档案一系列法定程序，但被告仅举证证明了第三人曾经于1996年申报过申请产权证书，且只得到了部分审批通过事项，没有依法取得该房屋的所有权。原告吕维华对被告市住建局提供的证据质证意见为：对证据1，同对市规划资源局第一组证据的质证意见；对证据2，真实性无异议，证明问题有异议，行政职权的转移不影响行政行为相对人的权利义务，依法应当由承继权利义务的责任主体与原责任主体按照新的责任分配继续履行；对证据3，真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是复印件，形式不合法，且该证据内容标注了票据号，被告就应当出具原始票据，该证据记载的交易额与被告之前提供的单位自管房产分栋申报表的记载内容不一致，申报表中的交易额为144,486元，而发票显示的两个房屋交易额为159,000元和144,500元，与之前的交易额不吻合。该证据形成时间为1996年8月1日，早于申报表的申报时间，即1996年8月8日，按照流程应先由被告主管领导审核税率再进行缴税，如票据是与涉案房屋有关的证据则不可能出现在申报之前。该证据的盖章为吉林市房地产市场管理处财务科，该部门不具备替第三人出具交款票据是否丢失证明的职能，即便第三人的票据丢失，财务部也应当有存根，综上，该证据真实性无从考证，证据形式违法，证据内容与本案无关。经庭审质证，被告市规划资源局对原告吕维华提供的证据质证意见为：对证据1，真实性、合法性、关联性均有异议，在乙方处签字为高卓，不是原告本人，且该合同买方处有过更改，没有原告本人的签字捺印。两张发票真实性、合法性及关联性均有异议，在购房者名称处为于怀志，有过更改，不能证明原告是该房的一手购房者；对证据2，真实性、合法性及关联性均有异议，公证书是复印件，无法与原件核对，且在公证书后附的作废声明，证明第三人将案涉房屋房证单方作废，不具有法律效力，且涉嫌以合法形式掩盖非法目的，逃避缴纳房屋登记税费。第三人出具的证明真实性、合法性及关联性均有异议，该内容与实际情况不符，且与我局的第一组证据存在冲突，第三人申请办理案涉房屋所有权证时向登记部门提交了商品房买卖合同及吉林省统一收费收据。附加的报纸无法体现具体的日期及发布单位，根据法律规定需要在地方有影响的媒体发布才有效；对证据3，真实性、合法性及关联性均有异议，两份凭证均不是原件，且没有开发商的盖章，即使存在退房款的事项也是发生在第三人申请办理房屋所有权证之后，第三人与山城公司的退款行为不能对抗已经发生的房屋登记行为，且山城公司在案涉房屋办证之后发生退款，应依法申请注销房证，山城公司与第三人的行为也涉嫌以合法形式掩盖非法目的，逃避缴纳房屋登记税费；对证据4，真实性、合法性及关联性均有异议，部分出租协议系复印件，且双方均未按手印，上述租赁协议无法证明原告是案涉房屋的所有权人，也无法证明其对房屋实际占用的情况。被告市规划资源局对被告市住建局提供的证据均无异议，对证据3，发票与房地产买卖申请审批书所记载的内容完全相符，科长审批意见按3%收费，为144,500元，日期是1996年7月19日，证明第三人购买房屋的日期在前。经庭审质证，被告市住建局对原告吕维华提供的证据质证意见为：对证据1，同市规划资源局质证意见；对证据2，能证明第三人已经将涉案房屋办理了房产证，后丢失，第三人承认此房屋在申请登记中所签的字都是本人所签，证明中陈述与第三人不发生任何关系不属实；对证据3，与本案无关，收款人不是本案第三人；对证据4，与本案无关。被告市住建局对被告市规划资源局提供的证据均无异议。经庭审质证，第三人第三施工处对原告吕维华提供的证据质证意见为：合同没看过，当时给原告出具手续是根据实际情况出的，现在我也记不清了。第三人第三施工处对被告市规划资源局、市住建局提供的证据均无异议。本院依原告吕维华的申请调取了第三人第三施工处的工商档案，原告吕维华对该证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性均无异议，该档案显示第三施工处的成立日期为1999年1月18日，且该处名下自管房产并没有涉案房屋，结合被告提供的单位自管房产产权分栋申报表及被告答辩可以证明，被告1996年把房屋的产权登记到第三人名下的行为是错误的，依法应予撤销。被告市规划资源局对该证据的质证意见为：真实性无异议，合法性及关联性有异议，在该档案中明确记载第三人的开业日期是1998年6月2日，营业单位吊销情况成立日期为1999年1月18日，二者是矛盾的，结合房产登记，可证明第三人的存在早于办理房产档案的时间，工商登记并未完全记载第三人的财产情况，不应当以该工商登记的内容作为衡量第三人财产的标准，两被告为第三人进行房产登记的行为合法有效，不应当被撤销。被告市住建局对该证据的质证意见为：同被告市规划资源局意见，在档案中有一份房屋出租协议书，乙方为第三人，签订日期是1996年3月16日，证明在1996年第三人就存在。第三人第三施工处对该证据的质证意见为：房屋租赁协议与涉案房屋无关。本院对上述证据认证如下：原告吕维华提供的证据1、4能够形成证据链条，证明原告吕维华购买并实际占有使用涉案房屋，本院予以采信，虽发票付款人名称有改动，但有合同相对人山城公司盖章确认，故对其真实性本院予以确认；证据2、3第三人第三施工处对真实性予以承认，本院予以采信。被告市规划资源局、市住建局提供的房屋档案，内容真实，能够证明涉案房屋申报所有权登记的审批过程，本院对该部分证明力予以采信。本院调取的第三人第三施工处的工商档案，来源真实，能够证明第三施工处的主体情况，本院予以采信。经审理查明，第三人第三施工处承包山城公司的开发项目，因山城公司欠工程款，故预留了包括本案涉案房屋在内的多套房屋抵顶工程款。1995年4月7日，双方签订《商品房销售合同》，约定第三施工处购置欣昌小区54号楼8号网点，面积80.27平方米，价款为144,486元。1995年5月30日，山城公司开具了房款收据一份。1996年8月8日，第三人第三施工处申报吉林市昌邑区东局子街道江湾路54-1号房屋产权，经吉林市房地产市场管理处审批，同意办理发证手续，但第三人第三施工处称从未领取房屋所有权证，该房屋亦未办理不动产权证书。1998年7月17日，第三人第三施工处的负责人李明仁带原告吕维华到山城公司购买本案涉案房屋，原告吕维华代其女儿高卓与山城公司签订《商品房购销合同》，购买吉林市昌邑区欣昌小区54幢8号网点，建筑面积为80.27平方米，售价为每平方米1,800元，房屋总价款为144,486元。同日，原告吕维华交纳购房款144,240元，山城公司为其开具吉林省销售不动产统一发票，购方名称处由于怀志更改为吕维华，山城公司在更改处盖章确认。对原告吕维华购房一事，第三人第三施工处的负责人李明仁出具证明一份，证明经过属实。因李明仁将第三施工处与山城公司签订的吉林市××区网点《商品房销售合同》和购房款收据丢失，无法返还给山城公司，故于1998年7月17日在吉林市公证处进行公证，声明上述材料丢失并作废。山城公司将涉案房屋的购房款分三次支付给了第三人第三施工处。原告吕维华购得涉案房屋后，一直将其出租，占有使用至今。2018年，原告吕维华欲办理房屋所有权证时，被告知该房已有所有权登记，房屋所有权证号为投XXXX号，登记的权利人为“桦甸市八道河子镇建筑公司三处”。另查明，第三人第三施工处于1999年1月18日成立，因未年检，于2003年12月18日被工商行政管理部门吊销。再查明，2016年11月21日，吉林市人民政府决定自2016年12月5日起，由原吉林市国土资源局负责实施不动产登记工作，原吉林市住房保障和房地产管理局关于房屋登记的行政职权已转至原吉林市国土资源局不动产登记中心。2018年12月26日，吉林市人民政府进行机构改革，原吉林市国土资源局并入市规划资源局，原吉林市住房保障和房地产管理局并入市住建局。本院认为，房屋所有权登记行为的目的之一是为防止虚假房屋买卖等行为，保障房屋交易安全，使合法取得房屋的权利人，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。依据1996年（第三人第三施工处申办房屋所有权证的时间）适用的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，依据两名被告提供的房产档案可以看出，第三人第三施工处在申办房屋所有权证时针对涉案房屋提交了两份不同的房屋买卖合同，亦未向房屋登记部门提供原始房款收据，档案中也没有第三人第三施工处缴纳办理房屋所有权登记的管理费发票，上述材料不统一、不齐全的情形不符合颁发房屋所有权的条件。且原吉林市住房保障和房地产管理局在登记投XXXX号房屋所有权证时将权利人登记为“桦甸市八道河子镇建筑公司三处”，与第三人第三施工处的名称不符，系登记错误，基于房屋登记行为要如实、准确记载权利人及房产状况的要求，被告市住建局称此名称为第三人的简称的主张本院不予采纳。故原吉林市住房保障和房地产管理局颁发投XXXX号房屋所有权证的行为违反法定程序、名称登记错误，依法应予撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，由于原吉林市住房保障和房地产管理局已经政府机构改革，其相应的职权由原吉林市国土资源局承继，现原吉林市国土资源局已变更为市规划资源局，故对原错误发证行为所产生的法律责任，由市规划资源局承担。原告吕维华要求撤销不动产权证书的诉讼请求，因涉案房屋不存在不动产权证书，故该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。被告市住建局辩称原告起诉超过20年，法院不应受理，但两名被告均未提供证据证明于何时颁发房屋所有权证，第三人第三施工处亦否认领取了房屋所有权证，故无法判断原告吕维华起诉时是否距颁发房屋所有权证的行为超过20年，被告的辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、撤销吉林市规划和自然资源局登记的坐落于吉林市××区的投XXXX号的房屋所有权证；二、驳回原告吕维华的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告吉林市规划和自然资源局负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 柴莉莉人民陪审员 孙春珍人民陪审员 李玉宝 二Ｏ一九年五月十三日代理书记员 郑 雯