福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3359号 原告：禹洲物业服务有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西二路路**裙楼，统一社会信用代码91350200260131525Q。 法定代表人：林聪辉，总经理。 委托诉讼代理人：张逸娴，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 被告：张志芳，女，1969年4月6日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：张志红，福建凌一律师事务所执业律师。 原告禹洲物业服务有限公司（以下简称禹洲物业公司）与被告张志芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲物业公司委托诉讼代理人张逸娴及被告张志芳的委托诉讼代理人张志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禹洲物业公司向本院提出诉讼请求：判令张志芳向禹洲物业公司支付2016年6月27日至2018年3月15日的商业物业服务费43809元（包含水电费20577元、市场推广费10560元、物业服务费10560元、公共维修金2112元）及暂计至2018年3月15日拖欠上述费用的滞纳金40869.7元，此后滞纳金按每日千分之三的标准计至实际清偿完毕之日止。事实和理由：禹洲物业公司为厦禾路禹洲世贸商城的物业服务公司。张志芳系317A商铺的业主，截至2018年3月15日拖欠物业服务费等各项费用及相应的违约金共计84678.7元，经多次催讨，仍拒不缴纳，故禹洲物业公司提起本案诉讼。 被告张志芳辩称，1.原告与建设单位厦门贵丰房地产开发有限公司签订合同从未通知业主，也未将合同内容告知业主，对广大业主极不公平，且原告与建设单位是具有重大利益关系的关联企业，双方恶意串通、损害广大业主的合法权益，该合同对业主不具有约束力；2.原告在提供服务过程中不仅没有履行相应的服务义务，且人为故意破坏、阻碍被告的招商、招租，在被告商铺围挡上所预留招商电话号码错误，致使被告商铺长达一年半的时间因电话号码错误而无法对外招商、出租，给被告造成重大经济损失达90万元，被告保留追究其法律责任的权利；3.原告主张的费用缺乏事实和法律依据。根据合同约定物业服务费应按三级服务标准收取，原告擅自按5元/平方米/月计收违反合同约定；原告从未提供相应的市场推广服务，也未为被告招商招租，且疏于对整个商城的管理服务，各项不合理的收费加重了被告的经济负担；原告每月按1017元向被告收取水电费缺乏依据；合同关于滞纳金的约定不符合法律规定，合同并未约定违约金，退一步讲，假使滞纳金视为违约金的性质，违约金的约定也远高出法律规定的上限。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：禹洲·世贸商城开发商厦门贵丰房地产开发有限公司与禹洲物业公司签订《禹洲·世贸商城物业服务合同》，约定由禹洲物业公司为世贸商城（坐落于厦门市思明区提供物业管理服务。委托期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止。禹洲物业公司提供的服务主要包括：本物业共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护、管理和运行服务；共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运；公共园林、景观及设施的养护和管理；维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。物业服务费按建筑面积计算：商业物业11元/月·平方米，其中包含市场推广金5元/月·平方米，物业服务费5元/月·平方米，公共维修金1元/月·平方米；商业物业服务费每月25日前收取下一期的物业服务费，水电及公摊等费用与物业服务费一同支付。合同签订后，禹洲物业公司依约为世贸商城提供物业管理服务至今。 另查明，张志芳系厦门市思明区厦禾路888号317A单元的业主，该房屋建筑面积95.94平方米，房屋用途为商业。张志芳自2016年6月27日至2018年3月15日拖欠物业服务费、房屋公共维修金、公摊水电费等。 以上事实，有下列证据佐证：《禹洲·世贸商城物业服务合同》、厦门市不动产登记信息查询结果、欠费清单明细及双方的庭审陈述为证，本院对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐证。 此外，禹洲物业公司还提供了以下证据：（1）厦价房（2008）172号《厦门市物价局关于厦门世界贸易中心A座物业服务收费项目与标准的批复》，证明商场物业服务项目属于市场调节价，实行明码标价；（2）委托协议、商业演出合同、活动项目服务合同、广告发布合同及活动现场照片，证明其为世贸商城商铺招租、推广及营销所做的推广活动；（3）税务局发票记账联，证明317商铺业主曾经缴交过包括市场推广金在内的物业服务相关费用。 张志芳围绕其抗辩意见提交了一组照片和租赁合同，拟证明案涉商铺在原承租人退出后空置期间，禹洲物业公司统一制作商铺围档，但围档预留的招商电话错误，导致商铺长期空置，给被告造成巨大经济损失。 本院认为，世贸商城开发商厦门贵丰房地产开发有限公司与禹洲物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。张志芳作为317A单元的业主，接受了禹洲物业公司提供的物业管理服务，应按合同约定缴纳物业服务相关费用。世贸商城物业收费项目及价格经厦门市物价局批复属于市场调节价，且禹洲物业公司亦提供证据证明其在管理世贸商城期间为商城商铺提供招商推广服务，故禹洲物业公司要求张志芳按物业服务合同约定的标准（含市场推广金）的支付物业服务费，本院予以支持；根据合同约定，物业服务费按期收取（每月为一期），故张志芳应支付自2016年7月至2018年3月的物业服务费（含物业服务费、市场推广费、公共维修金）22162.14元（95.94平方米×11元/月/平方米×21个月）。张志芳提交的照片可以看出禹洲物业公司制作的317A商铺围档上确实存在电话号码错误的情况，给张志芳的商铺招租带来一定影响，故本院认为禹洲物业公司提供商场管理服务存在瑕疵，张志芳迟延缴纳物业服务费以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，禹洲物业公司要求按日千分之三的标准计算滞纳金，本院不予支持。 禹洲物业公司要求张志芳支付2016年6月27日至2018年3月15日的水电费，但未能提供其已向供电、水务部门足额代缴该期间所有水电费的缴费凭证、水电费的计算方法及依据，故该主张因证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、张志芳应于本判决生效之日起七日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区厦禾路888号317A单元自2016年7月至2018年3月的物业服务费用（含物业服务费、市场推广费、公共维修金）22162.14元； 2、驳回禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1917元，减半收取计958元，由禹洲物业服务有限公司负担707元，由张志芳负担251元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 庄慧林 二〇一九年五月二十日 代书记员 黄慧颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 --