青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初2043号原告：孙东祥，男，1964年4月8日生，汉族,大通县文化旅游局干部，住西宁市。被告：青海汇通物业管理有限责任公司（统一社会信用代码：×××），住所地，西宁市城中区长江路**。法定代表人：刘新娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑绍辉、赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。被告：汇通国基房地产开发有限责任公司【统一社会信用代码×××（1-1）】，，住所地，西宁市城**黄河路**法定代表人：曾克剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑绍辉、赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。原告孙东祥与被告青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称“汇通物业公司”）、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通房地产公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙东祥，被告青海汇通物业公司及被告汇通房地产公司委托诉讼代理人赵辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙东祥向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付原告2017年4月至2019年4月共计25个月的商铺租金12875元、滞纳金708元，以上合计13583元；2.判令二被告于2018年8月31日作出的《关于解除租赁合同的通知》无效，二被告继续履行原租赁合同的义务；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2003年12月15日，原告与被告汇通物业公司签订《汇通商业广场委托经营协议》，将原告位于西宁市××区号商铺（建筑面积：16.795平方米）租赁给被告汇通物业公司统一经营。每月支付租金515元，租赁期限为10年。合同期限届满前，原告多次与被告协商收回商铺或者增加租金，但是被告以其与华联超市签订了20年租赁合同为由，拒绝返还商铺及提高租金。后以20年合同期限履行支付租金的义务，由此形成了事实上20年的租赁合同关系。被告自2017年4月起至起诉日（2019年4月）已拖欠原告25个月的租金。依据双方签订的协议约定，每逾期一日，按应付未付租金以银行利息向原告支付滞纳金，故被告应按银行存款年利率2.755%支付滞纳金共计708元。2018年8月31日，原告收到二被告作出的《关于解除的通知》。被告单方违约不履行合同，严重侵害了原告的利益，现诉至法院，请求法院依法判决。被告汇通物业公司辩称，1.我公司虽与原告签订了《汇通商业广场委托经营协议》，但因双方间约定租赁期限已届满，现双方间系不定期租赁关系，被告可随时请求解除不定期租赁关系。2、被告已在2018年8月31日通知原告解除《汇通商业广场委托经营协议》，原告收到该协议后并未提出异议，所以双方的租赁合同已经解除；3.被告仅同意按照扣除税费后的租金标准支付租金至2018年8月31日。4、关于滞纳金被告不予认可，不定期租赁关系中并未约定违约条款。被告汇通房地产公司辩称，租赁合同签订的主体是原告和汇通物业公司，与汇通房地产公司无关，应当驳回对被告的全部请求。本院经审理认定事实如下：2003年12月15日，原告与被告汇通物业公司签订《汇通商业广场委托经营协议》，将原告位于西宁市××区号商铺（建筑面积：16.795平方米）租赁给被告汇通物业公司统一管理、统一招租、整体经营，汇通物业公司享有转租权。协议约定有效期自签订之日起至2015年4月30日，共10年。每月租金515元于当月月底10日内支付至原告指定账户。汇通物业公司逾期支付租金，每逾期一日按应付未付租金以银行利率支付滞纳金。协议签订后，原告依约将租赁物交付二被告经营使用。二被告亦在扣除税金及相关费用后按照424.18元/月租金标准支付租金。合同履行期满后，双方未续签租赁合同，但协议继续履行。自2017年4月1日起，二被告开始不支付租金。2018年8月31日，汇通国基公司、汇通物业公司向各业主发出《解除通知》。二十年租期通知内容为：某某先生/女士，您与我公司于2005年签订的西宁市××区号商业广场商铺《租赁合同》，现因出现无法继续履行的情形，故我公司特通知您自接到本通知之日起，《租赁合同》解除，请您接到通知后十五日内，来人接收合同涉及的房屋事宜。合同所涉商铺产生的费用（包括但不限于水电费、卫生费……等一切费用）由您承担。特此通知。汇通国基房地产开发有限责任公司，2018年8月31日。汇通物业公司也在该通知书上加盖公章。十年租期通知内容为：某某先生/女士，您与我公司于2005年签订的西宁市××区号商业广场商铺《租赁合同》，已于2015年4月30日到期，现该商铺处于不定期租赁状态，故我公司特通知您自接到本通知之日起，《租赁合同》解除，请您接到通知后十五日内，来人接收合同涉及的房屋事宜。合同所涉商铺产生的费用（包括但不限于水电费、卫生费……等一切费用）由您承担。特此通知。汇通国基房地产开发有限责任公司，2018年8月31日。汇通物业公司也在该通知书上加盖公章。原告自认于2018年8月31日收到该通知。另查明，刁国玉与青海汇通物业管理有限责任公司、汇通国基房地产开发有限责任公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）租赁合同纠纷一案，经西宁市城西区人民法院一审后作出（2016）青0104民初720号民事判决，西宁市中级人民法院二审后作出（2017）青01民终868号民事判决维持原判，上述生效判决认定以下事实：2004年4月，汇通房地产公司作为出租人与承租人北京华联公司签订一份期限为20年的《租赁合同》。合同约定汇通房地产公司将自己开发建设的位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、地上****的商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给北京华联公司经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租的123户小业主商铺（总建筑面积4025平方米）；该部分房产由出租方统一与各业主签订为期20年的返租合同（返租期为10年的，由出租人再与各业主续订10年）；全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联公司，并和汇通房地产公司分别签订书面的《商铺销售返租合同》；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联公司和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联公司提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的《履约保证协议》中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联公司商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。判决认定汇通房地产公司与北京华联公司签订《租赁合同》的标的房屋，即位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、、地上****的建筑面积为12950平方米的商业用房由各业主与汇通物业公司分别签订《汇通商业广场委托经营协议》或《租赁经营协议》，委托或租赁给汇通物业公司统一管理、统一代租、整体经营。该12950平方米的商业用房中，汇通房地产公司自有面积为3000平方米，城西区地税局80名业主面积为2911平方米，其他273名业主面积为7039平方米。该273名业主中签订二十年租赁经营期限的业主有185名，签订十年租赁经营期限的业主有88名。再查明，根据原告提交的房屋所有权证内附西宁市房屋分层分户平面图显示，汇通商业广场二层被分割成若干区域，每个区域中都被分割成若干紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。无论是中间被分割且相互连接的面积，还是边缘靠墙的相互连接的面积，除在图纸上有分界线外，最初的规划设计、施工、后期的销售和经营过程中，都没有设立明确的四面围墙。以上事实有《商品房买卖合同》、《汇通商业广场委托经营协议》、《银行交易明细》、《房屋所有权证》、《西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初720号民事判决书》，《西宁市中级人民法院（2017）青01民终868号民事判决书》、《青海省高级人民法院（2017）青民初72号民事判决书、EMS邮寄单及当事人陈述等证据佐证。本院认为，本案争议焦点在于：一、本案合同履行主体及责任主体；二、二被告作出的《关于解除的通知》的效力。对上述争议焦点，本院分别评判如下：一、本案合同履行主体及责任主体。对此，本院认为《汇通商业广场委托经营协议》虽由原告与汇通物业公司签订，但汇通物业公司和汇通房地产公司具有紧密的关联关系，涉案不动产由汇通房地产公司统一管理经营、对外出租，且协议履行中租金也是汇通房地产公司收到案外人交纳的租金后以汇通物业公司名义转至原告账户，且2018年8月31日，汇通房地产公司与汇通物业公司共同向业主作出《解除通知》，据此本院认定上述协议履行主体为汇通物业公司及汇通房地产公司，被告汇通房地产公司亦应受到上述协议的约束。二、二被告作出的《关于解除的通知》的效力认定。本院认为，案涉商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，产权式商铺的特征是开发商将整体开发的商业用房分割成若干小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割，亦无永久性分割围护结构。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺所有权与经营权分离，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。本案中，原告购买不动产时即与汇通物业公司签订《汇通商业广场委托经营协议》，该协议第一条约定所购商铺委托给汇通物业公司统一管理、统一代租、整体经营。因汇通商业广场二层的部分业主与被告签订租期为20年的租赁协议，合同约定的租赁期限尚未届满。基于商铺的现状及统一经营的模式，该商铺不能等同于独立商铺，合同解除后，被告无法实际向原告返还租赁物，原告亦无法独立经营使用商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，进而损害业主的合法权益，造成社会资源的浪费。且汇通房地产公司与北京华联公司签订的汇通商业广场项目地下一层、地、地上**层商业用房整体出租的《租赁合同》约定汇通房地产公司对销售后返租回的房产由其统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年）。本案租赁合同租期届满后，原告与被告虽未续签书面的租赁合同，但双方继续履行原合同应视为原告对被告提出的租期变更为20年的默认，应保护原告基于此产生的信赖利益。在被告现无法实际返还租赁物的情况下，被告通知原告解除合同，将经营风险转嫁原告，确有违公平原则，故本院认定二被告作出的《关于解除的通知》的不产生解除合同的效力，双方之间的租赁合同关系应当继续履行。据此，原告主张二被告支付租金12875元的诉求计算有误，应依照扣除税费后424.18元/月租金标准从2017年4月计算至2019年4月，实际支持424.18元*25月=10604.5元。关于原告主张的滞纳金708元，符合协议约定，予以支持，上述款项应由被告汇通物业公司和被告汇通房地产公司共同承担。综上所述，二被告作出的《关于解除的通知》不产生解除合同的效力，双方间《汇通商业广场委托经营协议》应当继续履行，被告汇通物业公司和被告汇通房地产公司应当共同支付原告自2017年4月起至2019年4月的租金10604.5元，并支付原告滞纳金708元，合计11312.5元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告青海汇通物业管理有限责任公司、被告汇通国基房地产开发有限责任公司于2018年8月31日向原告孙东祥作出的《关于解除〈租赁合同〉的通知》不生效，双方继续履行《汇通商业广场委托经营协议》；二、被告青海汇通物业管理有限责任公司、被告汇通国基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内共同支付原告孙东祥2017年4月1日至2019年4月30日的租金10604.5元，滞纳金708元，合计11312.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费534元，减半收取计267元，由被告青海汇通物业管理有限责任公司、被告汇通国基房地产开发有限责任公司负担222元，原告孙东祥负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 杨 萍二〇一九年五月十三日书记员 杨菊冰本案引用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。