江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异77号案外人：谢建军，男，1976年5月29日生，汉族，住江西省井冈山市。申请执行人：肖建女，女，1965年1月2日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限公司，住所地：江西省井冈山市茨坪镇桐木岭******。组织机构代码：56381205-3。法定代表人：汪江洋，该公司董事长。被执行人：汪江洋，男，1959年12月15日出生，汉族，住江西省井冈山市。被执行人：刘丽春，女，1964年2月8日出生，汉族，住江西省井冈山市。系汪江洋妻子。本院在审理、执行肖建女与江西井冈山祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案过程中，于2014年10月27日作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定书及协助执行通知书，于2016年10月8日作出（2015）吉中执字第64号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的、位于井冈山市新城区的国有土地使用权（土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米），查封期限至2019年10月19日。案外人谢建军不服，于2019年4月15日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人谢建军称，详和苑位于井冈山市新城区，地，地块编号为A-2-8-72010年4月21日挂牌出让，由祥云公司竞得并进行房地产开发，该宗土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米。该小区于2010年8月开工建设，规划设计共8栋商品房和临街商铺，建筑面积31186.8平方米，2012年底基建完工，2011年5月取得商品房预售证开始预售，其开发的1栋、3栋、4栋、5栋、6栋和7栋均于2013年1月交付给业主使用。谢建军向祥云公司购买详和苑3幢2-401房，于2011年6月10日交付首付104973元，向银行按揭贷款6万元，银行已将按揭款划入祥云公司银行账户，谢建军一直按期归还按揭贷款，并于2018年4月10日还清贷款本息。祥云公司已出具收款收据，该商品房买卖合同已在房产管理部门办理房屋登记备案。案外人谢建军购买该房产的事实发生在法院查封案涉土地使用权等财产之前，对未能办理该房产的过户登记没有过错。因开发商已对整块土地使用权予以开发建设，其土地使用权依法已转移到建设完成并销售的商品房等建筑物上，法院查封案涉土地使用权已影响到谢建军所购房产过户等合法权益，请求法院撤销（2015）吉中执字第64号执行裁定书和协助执行通知书。为证明其主张，谢建军向本院提交了商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、银行借款凭证、银行贷款本金利息收回凭证、收款收据、居委会业主信息表等材料。申请执行人肖建女称，对谢建军提供的商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、银行借款凭证、银行贷款本金利息收回凭证、收款收据、居委会业主信息表等材料的真实性、关联性、合法性均无异议。本院查明，肖建女与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案由本院审理、执行。2014年10月27日，本院作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。轮候查封祥云公司开发的详和苑2栋、8栋房产，轮候查封汪江洋所有的位于井冈山市新城区茨坪红军北路、房产证号syfc-3464号房产。2015年3月30日，本院作出（2014）吉中民二初字第128号民事判决，判令：一、江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司、汪江洋、刘丽春在判决生效之日起五日内归还肖建女借款本金4095755元及相应利息（利息分时间段予以计算：1.2014年3月11日之前利息为13378元。2.2014年3月12日之后利息的计算，其中2465755元本金按年利率26.6%、20万元本金按年利率25.6%、143万元本金按年利率24.6%，均自2014年3月12日起计算到全部借款本息清偿之日止）；二、驳回肖建女的其他诉讼请求。该判决生效后，依肖建女的申请，本院于2015年5月22日立案执行，案号为（2015）吉中执字第64号。2016年10月8日，本院作出（2015）吉中执字第64号执行裁定和协助执行通知书，续查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，续查封祥云公司开发的详和苑2栋、8栋房产，续查封汪江洋所有的位于井冈山市新城区茨坪红军北路、房产证号syfc-3464号房产，期限三年。2016年10月20日，查封被执行人祥云公司开发的详和苑1号楼1#至12#计12间店面，4号楼15#至20#计6间店面，5号楼34#、36#、37#、38#计4间店面，共计22间店面。相关法律文书送达给了井冈山市房地产管理局、井冈山市国土资源局。2017年8月3日，本院作出（2015）吉中执字第64-2号执行裁定，认为查封的被执行人财产暂时难以处置，又无其他可供执行的财产，终结本次执行程序。井冈山市房地产综合开发公司就本院查封土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，向本院提出书面异议，本院执行异议审查后于2018年3月15日作出（2018）赣08执异5号执行裁定，驳回井冈山市房地产综合开发公司的异议请求。井冈山市房地产综合开发公司不服，向江西省高级人民法院申请复议，江西省高级人民法院于2018年7月10日作出（2018）赣执复40号执行裁定书：一、撤销江西省吉安市中级人民法院（2018）赣08执异5号执行裁定；二、变更江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第64号协助执行通知书查封被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司开发名下的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号详和苑土地使用权［证号：井国用（2010）第CL238号］的范围，解除对详和苑2栋、8栋房屋使用范围内土地使用权的查封。另查明，2011年6月10日，案外人谢建军与祥云公司签订商品房买卖合同，备案合同编号为20110600105，约定向祥云公司购买位于井冈山市新城区翠竹路6号、A-2-8-7地块上［土地使用权证号：井国用（2010）第CL238号］详和苑3幢2-401房，建筑面积87.76㎡,售价为1879.82元/㎡,总价164973元，买受人应于签订本合同时首付104973元，余额6万元应于签订本合同后10日内办理银行贷款手续。祥云公司于2011年6月10日出具了编号为1237243的收据，载明3幢2-401房首付款104973元。2011年7月4日，谢建军与井冈山市农村信用合作联社签订了个人购房借款/担保合同，约定按揭贷款6万元，贷款期限为10年，自2011年7月4日至2021年6月28日止。该合同第5.2条规定，借款人授权贷款人将贷款划入户名为江西井冈山祥云房地产开发股份有限公司、开户行为井冈山市联社营业部、账号为18×××32的账户内，贷款利息自实际放款日起计算。同日井冈山市农村信用合作联社发放了该笔贷款，祥云公司出具了编号为1237341的收据，载明3幢2-401房按揭款6万元。截至2018年4月10日，谢建军已经还清该按揭贷款本息。本院认为，本案争议焦点为案外人谢建军对详和苑3幢2-401房提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的当分别办理查封登记。该条第二款规定的“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示。本案中，本院于2014年10月27日查封了祥云公司所有的井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权即案涉土地使用权，该查封效力及地上建筑物，包括案外人谢建军所提异议指向的详和苑3幢2-401房。案外人谢建军向祥云公司购买详和苑3幢2-401房,与祥云公司签订了商品房买卖合同，在法院查封之前通过支付首付款、办理房屋按揭贷款的方式支付了约定的全部房款，办理了案涉房产收房手续。因本院（2015）吉中执字第64号执行裁定书和协助执行通知书的查封效力不仅仅及于案外人谢建军异议指向的详和苑3幢2-401房，案外人谢建军请求撤销（2015）吉中执字第64号执行裁定书和协助执行通知书没有事实依据，本院不予支持。但根据本案查明的情况，法院应保护案外人谢建军对详和苑3幢2-401房的合法权益，应当对详和苑3幢2-401房使用范围内的土地使用权解除查封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：一、变更江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第64号协助执行通知书查封被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司开发名下的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号详和苑土地使用权［证号：井国用（2010）第CL238号］的范围，解除本院（2015）吉中执字第64号案中对井冈山市新城区详和苑3幢2-401房屋使用范围内土地使用权的查封；二、驳回案外人谢建军提出的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张海峰审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇一九年五月十三日书记员  王兰英