天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初525号原告：白玉魁，男，1956年9月5日出生，汉族，天津市人，住天津市静海区。委托诉讼代理人王宗贵，天津毕成律师事务所律师。被告：天津禹洲津海地产投资有限公司，地址天津市静海区津德路**新宇大厦1101-1102。统一社会信用代码：911202235626625240。法定代表人：夏溧，职务执行董事。委托诉讼代理人：李敏，职务公司法务。委托诉讼代理人：周松，职务公司法务。白玉魁与天津禹洲津海地产投资有限公司（以下简称禹洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。白玉魁的委托诉讼代理人王宗贵、禹洲公司的委托诉讼代理人李敏、周松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白玉魁向本院提出诉讼请求：1.依法判令禹洲公司赔偿白玉魁静海区湖岸栖庭X室2016年11月至2017年10月所产生的物业费3797.38元；2.依法按照购房合同约定支付白玉魁违约金12504元（庭审中将该项变更为利息损失）；3.禹洲公司没有按约定办理房屋权属转移登记，按合同约定赔偿白玉魁违约金104.2元。4、赔偿白玉魁2016年11月至2017年3月所产生的租房费用6000元。5、诉讼费用由禹洲公司承担。事实与理由：白玉魁与禹洲公司于2016年7月14日签订了《天津市商品房买卖合同》，按照合同约定2016年10月31日前交付白玉魁使用，禹洲公司明知配套设施不完善的情况下将房屋交付白玉魁，交房时白玉魁再三让禹洲公司工作人员确认配套设施是否完善，禹洲公司工作人员答复配套完善，白玉魁才收房。白玉魁收房后禹洲公司没有按照合同约定对该房屋配套设施实施运行，导致该房屋达不到居住条件，2016至2017年度采暖期未实施供暖，2017年未按采暖时间达标供暖，给白玉魁带来精神和经济上的损失。为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。禹洲公司辩称，不同意白玉魁的诉讼请求，诉争房屋已经取得竣工验收备案书和准许交付使用证，白玉魁所说诉争房屋不符合交付条件没有事实依据。诉争房屋已经符合交房条件，禹洲公司已经完成为诉争房屋供暖的所有程序，实际无法供暖系市政部门及供暖公司所致，与禹洲公司没有关系。2016年9月8日供热公司已向禹洲公司出具证明，证明禹洲公司所在诉争房屋所在项目已经满足供热条件，但是由于当年诉争房屋所在区域进行煤改燃，导致没有供暖，该情况是双方签订买卖合同时的不可抗力的原因，因此白玉魁的诉求没有法律依据。白玉魁无权要求禹洲公司退还物业费，物业服务法律关系与本案无关，禹洲公司系开发商并不是物业公司，白玉魁要求禹洲公司返还系诉讼对象错误。供暖也与物业无关，小区内的物业服务公司均提供了全部物业服务，因此白玉魁要求赔偿物业费没有法律依据。关于办理商品房权属转移登记，禹洲公司依约应协助白玉魁办理登记，禹洲公司已准备充分，白玉魁只需到禹洲公司处领取相关材料，因白玉魁未在约定时间内办理登记，造成诉争房屋所有权登记时间延迟责任不在禹洲公司，白玉魁要求禹洲公司为此支付违约金的要求没有事实依据。合同中未约定禹洲公司需要向白玉魁支付房款利息损失，房款本身不是借款，不存在利息，既然不存在利息就无所谓利息损失。白玉魁所在房屋已经取得竣工验收备案书和准许交付使用证，说明诉争房屋已经被政府部门验收合法，满足验收条件，禹洲公司按照合同已于2016年10月31日向白玉魁交付房屋，且白玉魁实际接收并占有该房屋，故对于白玉魁第二项利息诉请不予认可。对白玉魁主张租金的真实性不予认可，白玉魁的诉讼请求没有事实依据，请法院依法驳回白玉魁的诉讼请求。白玉魁为证实其主张向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明白玉魁系诉争房屋所有权人，合同中第九条约定暖气是在配套设施中，但白玉魁没有享受到采暖服务。禹洲公司应承担违约责任，办理权属登记延期，禹洲公司交付房屋并不符合交付条件。证据二、物业费发票复印件一份，证明缴纳的物业费。证据三、购房发票复印件一张，证明缴纳的购房款；证据四、房屋租赁协议一份及收条一张，证明禹洲公司没有提供供暖导致租房的费用。禹洲公司对上述证据的质证意见为：对证据一、真实性无异议，白玉魁系诉争房屋所有权人认可，但对于合同证明目的不认可。双方签署的买卖合同第九条，约定的是配套设施达到供暖条件，但在交付房屋时，配套设施已经达到供暖的条件，而是否供暖是市政供热公司决定，是业主与供热公司之间的关系，与禹洲公司无关。禹洲公司对白玉魁的举证目的不予认可。证据二、与本案没有关联性。证据三、对真实性没有异议。证据四、房屋租赁期限远远早于交房时间，房屋租赁合同不能证明承租关系真实存在，及白玉魁是否实际履行该合同并根据该合同实际履行租金给付义务，该证据无法证明租赁合同与未供暖存在必然联系，且租金收据只是手写收据，不排除白玉魁为诉讼目的临时找人记录，且无相关发票及转账记录，且该收据并不能证明白玉魁实际支付租金，故对真实性、关联性有异议，不予认可。禹洲公司为证实其主张向本院提交如下证据：证据一、《天津市建设工程竣工验收备案书》一份，证明湖岸栖庭20号楼验收备案文件已于2016年10月14日收讫，并于2016年10月29日完成竣工备案。证据二、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》一份，证明湖岸栖庭20号楼商品房符合有关规定，准许交付使用。证据三、交房材料一份，证明涉诉房屋已经由白玉魁确认符合交房条件。证据四、管道施工完毕具备供热条件的《证明》一份，证明天津市静海区科慧热力有限公司于2016年9月8日向禹洲公司出具证明，禹洲公司开发建设的小区热力管道已施工完毕，具备供热条件。证据五、缴费通知、天津市财政局行政事业性收费统一票证、增值税普通发票各一份，证明禹洲公司已完成热力管道的铺设及支付完毕供热配套费用，已保证小区具备供热条件，禹洲公司在提供配套设施方面不存在任何违约行为。白玉魁对上述证据的质证意见为：对证据一真实性予以认可，对证据二组真实性予以认可，但保留向有关部门提前出具手续的追诉权利；对证据三组的证明目的有异议，但真实性不发表意见，但实际上没有达到供暖条件。四没有异议，对证据五、六的质证意见为，2016年9月8日热力公司已经出具了供热条件的证明，但并没有给提供供热服务。当时联系过科慧热力公司，答复是开发商的问题与科慧无关。综合当事人当庭陈述及举证、质证意见，本院对本案事实认定如下：2016年7月14白玉魁与禹洲公司签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定白玉魁购买禹洲公司开发的静海区房屋，总房款1042096元，合同同时约定禹洲公司于2016年10月31日前将符合条件的房屋交付白玉魁。合同签订后，白玉魁依约交付了全部购房款，禹洲公司于2016年10月31日将上述房屋交付白玉魁。白玉魁的上述房屋于2016年-2017年度采暖期期间并未享受到采暖服务。另查，2016年-2017年度采暖期起止日为2016年11月15日至2017年3月31日，白玉魁未交纳上述采暖期采暖费。本院认为，白玉魁与禹洲公司签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。禹洲公司于2016年10月31日交付房屋后，上述房屋在2016年-2017年度采暖期期间未能进行集中供暖服务，违反了合同第九条商品房配套设施运行的约定第5项“暖气正式入住后第一个采暖期”的约定，禹洲公司应该承担相应的违约责任。合同第九条约定“上述配套设施未按约定日期运行的，甲方（禹洲公司）应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方（白玉魁）损失；超过上述约定期限的，甲方（禹洲公司）应赔偿损失，并且每项还应按照商品房价款的0.01%向乙方（白玉魁）支付违约金”，该条款未明确约定违约金是按照总房款的0.01%一次性计算还是以总房款为基数按照每日0.01%计算，结合合同中第五条有关甲方（禹洲公司）逾期交付商品房违约责任的约定，本院认定该条款违约金应该以总房款为基数扣除90日后按照每日0.01%计算，计算期间应为禹洲公司交付房屋后的第一个采暖期即2016年11月15日至2017年3月31日。故禹洲公司应给付白玉魁暖气未接通的违约金4898元[1042096元×0.01%×（137-90）]。关于白玉魁主张的物业费损失，因是否缴纳物业费与是否供暖并无关系，白玉魁此项主张没有法律依据，本院不予支持；关于白玉魁主张的未能及时办理房屋权属转移登记的违约金，因白玉魁无证据证实该结果由禹洲公司行为造成，故对白玉魁该项主张本院不予支持；关于白玉魁所主张的租房费用，即使该费用真实存在，亦非未能供暖所必然产生，故对该项请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津禹洲津海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付白玉魁违约金4898元。二、驳回白玉魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取180元，由白玉魁负担130元、由天津禹洲津海地产投资有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  卢宝恒二〇一九年五月八日书记员  姜艳平