上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终3089号上诉人（原审原告、反诉被告）：季勇，男，1974年12月14日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：裴晓敏，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勤勤，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海善坤实业有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇山西路****房**。法定代表人：何小华，经理。委托诉讼代理人：江美霞，上海伟创律师事务所律师。上诉人季勇因与被上诉人上海善坤实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初5446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人季勇上诉请求：1、撤销原判第二项，改判被上诉人上海善坤实业有限公司（以下简称善坤公司）赔偿季勇装修补偿款人民币（下同）60,473.61元；2、撤销原判第三项，改判善坤公司退还季勇押金36,000元；3、撤销原判第四项，改判善坤公司返还季勇已付的五个月租金90,000元、赔偿季勇购置的设备等损失费6,000元、支付季勇违约金54,000元。事实和理由：1、双方《租赁合同》因善坤公司违约而解除，根据合同约定，季勇的全部装修损失应全部由善坤公司承担。季勇实际发生的装修损失费用为76,800元，因善坤公司对此不予认可，故一审法院委托司法鉴定单位最终确定的评估造价为60,473.61元，此已经低于季勇实际支出的费用，一审法院仅判令善坤公司支付季勇补偿款42,000元不当。2、因系善坤公司违约在先导致季勇发函解除合同，故善坤公司应退还季勇押金36,000元。此外，善坤公司亦未提供其实际损失的相关证据，一审判决没收季勇支付的押金作为违约金，与事实不符。3、季勇承租上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）系用于经营，对此善坤公司系明知，故系争房屋除了房屋性质为商用外，还应能办理营业执照，保证季勇正常经营。虽然双方《租赁合同》未明确约定，但办理营业执照系善坤公司作为出租方应履行的合同义务，善坤公司在双方微信聊天记录中也多次表示要去办理营业执照，此系双方对出租方合同义务的补充，故善坤公司理应在合理时间内为季勇办出营业执照。而结合本案实际情况，善坤公司在签约之初即隐瞒了系争房屋没有产权证明的事实，此也是导致季勇在装修完毕后无法及时办出营业执照、无法经营的原因，善坤公司对此应承担相应违约责任。故请求二审法院依法支持季勇的上诉诉请。被上诉人善坤公司辩称：双方合同并未约定办证义务在善坤公司，善坤公司并未违约。本案系因季勇经营不善、未支付租金导致合同解除。对于季勇所称的损失和违约金，因系季勇违约在先导致的后果，故不应得到法院支持。请求二审法院依法维持原判。季勇向一审法院起诉请求：1、判决解除双方之间的《租赁合同》；2、判令善坤公司返还季勇押金36,000元；3、判令善坤公司返还季勇五个月的租金90,000元；4、判令善坤公司赔偿季勇损失60,473.61元；5、判令善坤公司赔偿季勇购置设备等损失6,000元；6、判令善坤公司支付季勇违约金54,000元。善坤公司向一审法院提起反诉请求：1、判令季勇支付的36,000元押金归善坤公司所有；2、判令季勇赔偿善坤公司三个月租金54,000元；3、判令季勇支付善坤公司2018年3月10日至2018年5月19日期间的房屋使用费41,400元。一审法院认定事实如下：2017年9月18日，季勇（乙方）与善坤公司(甲方)签订《租赁合同》一份，约定：租赁物为系争房屋，建筑面积约70平方米，乙方承租租赁物用途为茶吧。租赁期限自2017年10月10日至2022年6月30日止，免租期为20天，自2017年9月18日至2017年10月9日止。租赁费216,000元/年，签约当日支付押金、租金及物业费。每季度支付一次租金及物业费，先付后用。押金为二个月租金。押金待本合同终止时，甲方应在乙方归还租赁物、附属设施、设备、营业执照注销后将合同押金无息归还乙方。乙方在办理营业所需证件的过程中，所需费用由乙方承担，如因乙方原因没办法办理相关证件不能营业，给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。乙方擅自提前终止合同，视为乙方违约，甲方可提前终止合同，则押金自动转为违约金，另乙方需赔偿甲方三个月租金。合同另就其他内容作了约定。合同签订后，季勇向善坤公司支付了押金36,000元及租金96,000元，并对系争房屋进行装修。为营业执照办理事宜，季勇曾多次与善坤公司经理何某微信联系，询问营业执照办理情况，何某回复表示尚在协调办理过程中，但未明确具体可取得时间。2017年11月14日，季勇向何某发微信称，其已经开了奶茶咖啡小吃店。2018年1月5日，季勇再次要求证照尽快办好。1月22日季勇再次向何某表示“工商部门要求立刻关门，否则直接封店罚款，如何处理”，对方表示“继续开、罚款我们负责”。1月24日，何某向季勇回复下个礼拜证照下来。后季勇未取得相应的证照。2018年3月3日，季勇向善坤公司发出律师函，认为善坤公司未按照承诺协助办理工商营业执照，导致无法营业，故提出解除合同，并要求返还房租及押金，并赔偿装修损失。善坤公司收到上述函件后未予回复。季勇又向何某提出返还系争房屋，何某认为季勇单方提前解除合同，应承担相应的违约责任，拒绝接收房屋。双方协商未果，季勇遂提起本案诉讼。另查明，系争房屋于1995年3月取得《上海市零星建设工程规划许可证》，但未取得房屋产权证书。善坤公司另提供上海市徐汇区XX路XX号XX-XX室、XX室房屋的租赁合同及工商登记信息，认为系争房屋可以办理营业执照。季勇则认为其在解除租赁合同时系争房屋无法办理营业执照。庭审中，根据季勇的申请，一审法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋装修及附属设施价值进行工程审价，其中装饰造价为52,921.48元，安装造价为7,552.13元。双方对鉴定结论均不持异议。2018年5月19日，善坤公司收回了系争房屋。季勇另提供一组网上购买物品订单，欲证明其购置设备损失。善坤公司对此不予认可，认为上述证据不能证明季勇实际购买了上述物品并在系争房屋内使用。同时季勇已经主张了违约金，就不应主张其余损失。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现季勇提出要求解除合同，善坤公司表示同意并已收回了系争房屋，故一审法院确认解除双方之间签订的《租赁合同》。季勇认为善坤公司未协助其办理营业执照，构成违约，应承担相应的违约责任。但双方签订的《租赁合同》中未就营业执照办理事宜作出约定，且从季勇提供的微信聊天记录中，善坤公司也不存在推托不予协助办理营业执照的情形，而系争房屋相邻的商铺亦办出了营业执照，故季勇认为善坤公司违约缺乏依据，其据此要求善坤公司返还租金、支付违约金、赔偿设备损失等缺乏依据，一审法院不予支持。季勇违约在先，应承担相应的违约责任。善坤公司同意季勇对系争房屋进行装修，现评估公司确定了房屋装修残值，季勇投资的装修对善坤公司尚有一定的利用价值，故对于合同解除后装修的处理问题，一审法院参照资产评估的定额参数以及当事人的过错酌情判处。根据《租赁合同》的约定，季勇违约，其支付的押金转为违约金，现善坤公司主张季勇应承担相应的违约责任，故对季勇要求善坤公司返还押金的诉讼请求不予支持。对善坤公司主张的违约责任，善坤公司未提供其实际损失的相关证据，故一审法院根据合同履行情况，兼顾公平原则，酌情予以调整。对于善坤公司主张的房屋使用费，季勇在向善坤公司发出律师函后，又多次微信联系善坤公司要求其收回房屋，但善坤公司拒绝接收房屋，由此造成的损失应由善坤公司自行承担，对善坤公司要求季勇支付使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○一八年十一月二十九日作出判决：一、解除季勇与上海善坤实业有限公司于2017年9月18日签订的上海市XX路XX号XX室房屋的租赁合同；二、上海善坤实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付季勇装修补偿款42,000元；三、季勇支付的押金36,000元由上海善坤实业有限公司作为违约金予以没收；四、驳回季勇的其余诉讼请求；五、驳回上海善坤实业有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,630元，由季勇负担2,190元，上海善坤实业有限公司负担440元；反诉案件受理费减半收取计1,494元，由上海善坤实业有限公司负担1,144元，季勇负担350元；鉴定费2,250元，由季勇负担750元，上海善坤实业有限公司负担1,500元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，季勇提起上诉，坚持认为系因善坤公司违约导致双方《租赁合同》解除，故善坤公司应承担合同解除的相应违约责任。对此，根据本案查明的事实，季勇并未提供切实证据证明善坤公司负有为其办理营业执照的义务，且系争房屋的相邻商铺亦办出了相关经营证照，故季勇主张因系争房屋不符合办证条件、善坤公司未履行为其办理营业证照的承诺构成违约而应承担合同解除相应责任，缺乏依据。一审法院根据双方合同的实际履行情况，认定系因季勇违约导致合同解除，并对合同解除相关后果所作的处理均无明显不当之处，本院予以认同且不再赘述。二审期间，季勇并未提供新的切实的证据足以推翻一审法院的认定，故其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,367元，由上诉人季勇负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  陈蓓蓉二〇一九年五月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……