海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终1571号上诉人（原审原告）：吴福带，女，1988年8月4日出生，汉族，住海南省三亚市。上诉人（原审原告）：吴琼璠，男，1988年10月17日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁焜，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南蓝海嘉兴置业有限责任公司，住所地：海南省海口市秀英区海秀西路**瑞园商住楼****201-C铺面。法定代表人：石根荣，总经理。委托诉讼代理人：代文芮，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘隽青，海南坤和律师事务所律师。上诉人吴福带、吴琼璠因与被上诉人海南蓝海嘉兴置业有限责任公司（以下简称蓝海嘉兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴福带、吴琼璠的上诉请求：1.撤销海口市秀英区人民法院作出的（2018）琼0105民初5686号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。上诉人吴福带、吴琼璠上诉的事实和理由：一、一审判决遗漏查明重要事实。1.一审判决未查明涉案房屋所在小区的规划验收情况。据上诉人提交的海口市规划委员会关于蓝海瑞园项目规划核实情况的复函（海规秀函[2018]51号）显示，截至2018年7月31日，涉案房屋所在小区尚未通过规划验收，且时至今日该小区仍然未通过规划核实，但一审判决却并未查明该足以影响涉案房屋交付的事实。2.一审判决未确认海口市公安消防支队作出涉案房屋所在小区未经消防验收合格不得投入使用的事实。据上诉人提交及申请法院调取的海口市公安消防支队建设工程消防验收意见书（海公消验字[2018]第0145号）显示，涉案房屋所在小区在消防验收的过程中存在诸多问题，海口市公安消防支队综合评定涉案房屋小区工程消防验收不合格，并作出了该工程未经消防验收合格不得投入使用的意见，然而一审判决在事实查明中却未予以确认。3.一审判决错误认定上诉人租房损失与被上诉违约的情况、期限、时间没有必然联系。事实上，上诉人一直都有到海口工作生活的打算，但苦于被上诉人不按时交付符合法定条件的房屋才只能在三亚继续租房居住和生活，被上诉人的违约行为是导致上诉人租房居住的直接因素，故一审判决认定上诉人的租房损失与被上诉人的违约情况、期限及时间无必然联系是错误的。二、一审判决适用法律错误。1.关于涉案房屋交付条件及违约金支付截止点。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条等规定可知，我国建筑法定交付使用条件不仅包括建筑工程主体竣工验收合格，还需具备国家法律规定的其他竣工条件，如消防验收、规划核实、环保验收等。同时，《建设工程质量管理条例》第四十三条第三款、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条等规定也是为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保障购房人的居住安全。备案不仅是行政主管部门行使国家及政府赋予其的行政管理职能，更是国家及政府避免不合格房屋流向社会的控制手段。而上诉人提供的证据已明确显示，涉案房屋所在项目目前仍未通过规划核实，在消防验收的过程中也存在诸多问题。涉案小区总建筑面积91392.76平方米，如在前述问题未得到解决的情况下违法违约交付业主使用，存在着极大的安全隐患。一审判决虽然未查清涉案小区规划核实情况及海口市公安消防支队曾作出涉案房屋所在小区未经消防验收合格不得投入使用的意见，但在已经查明上诉人与被上诉人签订的《海口市商品房买卖合同》第八条交付条件为：“......依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件（五方验收）......”及涉案房屋所在小区消防验收不合格的情况下，断章取义，对合同条款分割解读，无视涉案房屋所在小区消防验收不合格的事实，仍然认定涉案房屋通过工程经竣工验收合格（五方验收）即可交付使用，并以被上诉人寄发收房通知书的时间作为违约金计算截止点系法律适用错误。上诉人认为涉案房屋的交付条件应为取得建筑工程竣工验收备案证明（综合竣工验收备案证明），违约金计算的截止点亦应为涉案房屋所在小区取得建筑工程竣工验收备案证明（综合竣工验收备案证明）之日止。2.关于违约金是否应当调整的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本案中上诉人与被上诉人双方签订的《海口市商品房买卖合同》所约定的违约金赔付比例明显过低，无法弥补上诉人之损失，应当予以调高，故一审判决认定违约金比例不应调整，系法律适用错误。综上所述，特提出上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人蓝海嘉兴公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.一审法院认定涉案房屋于2018年7月16日已具备交付使用条件，符合法律规定和合同约定。被上诉人与上诉人经过协商一致签订《海口市商品房买卖合同》是经过海口市住建局和海口市工商局监制的格式合同，在签订后需要进行网上备案。买卖合同第八条约定3种交付条件，被上诉人与上诉人双方协商一致选择第三种交付条件，约定：“出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件（即该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”该约定为双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效约定。而在2018年7月16日，涉案房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”其次，虽然上诉人在上诉中主张涉案房屋还应当经消防验收、规划验收等后才符合交房条件问题，但是双方对此并无约定，且取得备案证、消防等均属于行政管理行为，并不是房屋的法定交付条件。因此，涉案房屋已经符合法律规定和合同约定的交付使用条件，一审法院认定事实完全正确。既然涉案房屋在2018年7月16日就符合交付条件，且被上诉人在2017年7月17日以寄快递和登报的方式要求上诉人前来收房，那么逾期交房违约金的截止时间就应当为2018年7月17日。2.一审法院关于违约金的计算标准亦符合合同约定和法律规定。首先，被上诉人与上诉人在合同中约定违约金的计算标准为日万分之零点五、万分之1、万分之3，且在违约事实发生后，双方又签订补充协议，协议中依然约定按日万分之零点五的标准计算违约金。而签订补充协议时，上诉人已经知晓违约的事实，作为完全民事行为能力人，完全能够衡量自身损失，在此情况下，上诉人仍作出按日万分之零点五、万分之1、万分之3计算违约金的意思表示，该表示系对自身权益的自由处分。其次，依据海南省高级人民法院关于参照执行《全省民事审判工作会议（2016）纪要》的通知中关于商品房买卖合同纠纷处理第29条：“开发商逾期交房的，应当承担违约责任。对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定。”因此，一审法院关于违约金的计算标准亦符合合同约定和法律规定。3.上诉人的租房行为与被上诉人逾期交房并无必然的联系，其自2014年起就在三亚工作、生活，租房是为了满足在三亚的基本生活需要。综上，请求二审法院维持原判。上诉人吴福带、吴琼璠一审的诉讼请求：1.判令蓝海嘉兴公司向吴福带、吴琼璠支付逾期交房违约金13021.45元（按逾期日数每日支付已付房款万分之零点五为标准自2017年6月30日暂计算至2018年9月1日，最终以蓝海嘉兴公司取得综合竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向吴福带、吴琼璠交付房屋之日止）；2.判令蓝海嘉兴公司向吴福带、吴琼璠赔偿逾期交房损失20000元（按月租金2000元计算，自2017年10月暂计算至2018年8月，最终以蓝海嘉兴公司取得综合竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向吴福带、吴琼璠交付房屋之日止）。一审法院查明：2017年1月22日，吴福带、吴琼璠与蓝海嘉兴公司签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定，蓝海嘉兴公司将其开发的××园房销售给吴福带、吴琼璠，总购房款为608479元。合同第八条约定：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过。合同第十一条规定：出卖人未能按本合同约定的期限交房，按照已付房款的每日万分之三支付逾期违约金。合同第二十六条约定：本合同相关条款未约定具体告知方式的，由告知人选择以下方式之一告知对方：......2.以挂号信或特快专递方式将书面函件、通知寄往对方的通讯地址；3.出卖人根据本合同第九条书面通知买受人交房、依据本合同第十三条书面通知买受人规划变更、设计变更的，出卖人还可选择在《海南日报》上刊登通知的方式，通知见报即视为到达买受人。2018年7月16日，涉案“蓝海瑞园（一期）”项目经建设单位、勘探工位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收，验收结论为：该工程质量达到合格标准，同意验收。2018年7月17日，蓝海嘉兴公司将交房通知书邮寄给吴福带、吴琼璠，并通知其在15日内前往办理收房事宜，吴福带、吴琼璠于2018年7月18日收到通知。另查：海口市公安消防支队于2018年7月4日派员对蓝海瑞园一期项目进行消防验收，经审查及现场检查，综合评定该工程消防验收不合格。再查：庭审中，一审法院曾就案件事实向吴福带、吴琼璠本人发问，吴琼璠表示自己自2014年起即在三亚工作、生活，至今还未搬来海口居住。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、蓝海嘉兴公司是否逾期交房及逾期时间。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件提供了三个选项，双方一致同意选择以：“3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过”为商品房交付条件，该约定为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效约定。蓝海嘉兴公司至迟应在2017年6月30日将房屋交付吴福带、吴琼璠。但涉案项目于2018年7月16日方才通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位联合验收，蓝海嘉兴公司于2018年7月17日才书面通知吴福带、吴琼璠收房，吴福带、吴琼璠于2018年7月18日收到通知，因此蓝海嘉兴公司存在逾期交房的行为。蓝海嘉兴公司逾期交房的时间为2017年7月1日（含当日）至2018年7月18日共计383天。吴福带、吴琼璠主张按照日万分之零点五计算逾期交房违约金，没有超过法律规定和双方约定，一审法院予以支持。二、租房损失的问题。吴福带、吴琼璠购房前就在三亚工作、生活，租房系为了满足基本生活需要，与蓝海嘉兴公司违约的情况、期限、时间段没有必然联系，吴福带、吴琼璠主张蓝海嘉兴公司赔偿自己的租房损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、蓝海嘉兴公司于一审判决生效之日起10日内向吴福带、吴琼璠支付自2017年7月1日至2018年7月18日共计383天的逾期交房违约金（违约金以608479元为基数，按每日万分之零点五的标准计算）；二、驳回除吴福带、吴琼璠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费626元，减半收取313元，由海南蓝海嘉兴置业有限责任公司负担123元，吴福带、吴琼璠负担190元。二审中，上诉人吴福带、吴琼璠提交以下证据：微信支付凭证，证明：因被上诉人未向上诉人交付符合法定及合同约定条件的房屋，上诉人租房居住，产生了租金损失。经庭审质证，被上诉人发表质证意见如下：对证据的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，被上诉人2018年7月17日已通知上诉人收房，上述证据中款项的转账时间均在被上诉人通知上诉人收房之后，且无法查明是否为房屋租金。本院认为，上诉人提交的上述微信转款凭证发生转款的时间在2018年7月20日至2019年3月，不能证明与本案被上诉人逾期交房存在关联性，不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点问题是：一、涉案房产逾期交房违约金计付的截止时间如何确定；二、涉案《海口市商品房买卖合同》中约定的违约金赔付比例是否应予调整；三、蓝海嘉兴公司是否应向吴福带、吴琼璠赔偿相应的租房损失。一、关于违约金计付的截止时间如何确定的问题。违约金计付的截止时间涉及到涉案房产是否已达到合同约定的交付使用条件的问题，本案中，双方约定的交房时间为2017年6月30日，双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条对房产的交付条件进行了明确约定，即“该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过”。2018年7月16日，涉案房产通过了建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收，验收结论为“工程质量达到合格标准，同意验收”，据此，一审判决认定涉案房产于2018年7月16日符合双方在合同中约定的交付使用条件，确定违约金计付的期间为2017年7月1日至2018年7月18日并无不当。吴福带、吴琼璠关于涉案房产应在通过规划验收、消防验收等各项专项验收合格之后才能交付使用，届时才是违约金计付的截止时间的意见不符合双方的合同约定，本院不予采纳。二、关于违约金赔付标准的约定是否应予调整的问题。吴福带、吴琼璠认为双方在《海口市商品房买卖合同》中约定的按日万分之零点五的标准支付逾期交房违约金的标准过低，要求蓝海嘉兴公司按同期银行贷款利率标准计算的利息向吴福带、吴琼璠支付差价赔偿。对此，本院认为，涉案合同中逾期交房违约金标准的约定体现了双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，一审法院按照双方合同约定的违约金计付标准计付违约金并无不妥，吴福带、吴琼璠认为违约金的标准过低，主张蓝海嘉兴公司支付差额赔偿，本院亦不予支持。三、关于房租损失问题。吴福带、吴琼璠提交的微信转款凭证显示的转款时间均在蓝海嘉兴公司通知其收房之后，不能证明是蓝海嘉兴公司逾期交房造成的租金损失，对其主张的租房损失，一审法院不予支持亦无不当。综上，上诉人吴福带、吴琼璠的上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由吴福带、吴琼璠负担。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 黄玉臣审判员 王法坚 二〇一九年五月十三日书记员 王 震速录员 刘梦微附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。