重庆市开州区人民法院行 政 裁 定 书(2019)渝0154行初16号原告重庆市开县香山丽景A.B区业主委员会，住所地：重庆市开州区开州大道东段**。负责人杨玲，主任。委托代理人谭羽（特别授权），重庆唐颂律师事务所律师。被告重庆市开州区规划和自然资源局（原重庆市开州区国土资源和房屋管理局，简称开州区国土局），住所，住所地：重庆市开州区开州大道**社会信用代码：11500234709472785M。法定代表人郑清术，局长。委托代理人颜修高（特别授权），重庆言民律师事务所律师。第三人开县方园房地产开发有限公司，住所地：，住所地：重庆市开州区文峰街道南山东路六街****2-1信用代码：915002347592860839。法定代表人张迅雷，董事长。委托代理人吴秀芳，重庆言民律师事务所律师。原告重庆市开县香山丽景A.B区业主委员会（简称香山丽景业委会）诉被告重庆市开州区规划和自然资源局（简称开州区规自局）、第三人开县方园房地产开发有限公司（简称开县方园公司）撤销房地产权登记纠纷一案，原告香山丽景业委会于2019年1月17日起诉来院，本院受理后，于2019年1月21日向被告开州区规自局送达了应诉通知书、起诉状副本和举证通知书等法律文书。因开县方园公司与被诉行政行为有利害关系，本院于2019年1月21日依法通知其作为本案的第三人参加诉讼。2019年3月1日，本院组织原、被告及第三人对证据进行了交换和质证。2019年4月10日，本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，原告的委托代理人谭羽、被告的法定代表人郑清术及委托代理人颜修高、第三人的委托代理人吴秀芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告香山丽景业委会诉称，2018年11月，开县方园公司以香山丽景底层已经办理房屋产权证书（312房地证2010字第0XXXX号）为由起诉原告，要求排除妨碍。该底层为架空层，且位于化粪池、排污等附属设施上方，理应属全体业主共有，故被告将该部分房屋产权转移登记给开县方园公司是错误的。原告系开州区香山丽景A.B区业主选举产生，起诉也是经业主表决授权运用法律维护权利，原告是适格的诉讼主体，故请求人民法院判令撤销被告为第三人颁发的312房地证2010字第0XXXX号房地产权证。原告香山丽景业委会向本院提交了以下证据：1.香山丽景A.B区业委会选举结果的公示，拟证明原告是由业主大会选举推选代表成立的组织。2.香山丽景A.B区业委会的公告，拟证明半数以上业主推选业委会进行本次诉讼。3.312房地证2010字第0XXXX号房地产权证，拟证明被告作出了行政行为。4.图纸2张（第一份图纸复制于原重庆市开州区规划局，第二份图纸复制于城建档案室），拟证明本案争议的区域在规划设计时的用途是架空层，不是停车库。5.照片12张，拟证明本案争议区域现状情况。被告开州区规自局辩称，根据《中华人民共和国物权法》（简称《物权法》）第七十六条以及《物业管理条例》第十二条的规定，决定本案涉案事项，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。本案原告并未提供前述法律法规要求的经过专有部分占建筑物面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意的依据，也没有提供其业主大会成立时的相关资料，更没有依据《物业管理条例》第十六条规定在选举业主委员会成立30日内向有关部门进行备案，故原告不具有本案的诉讼主体资格，无权以自己名义提起诉讼，被告请求人民法院依法驳回原告的起诉。被告开州区规自局向本院提交了以下证据：1.香山丽景A区组合平面示意图，拟证明第三人开发项目经职能部门竣工验收，最终房屋分布与图纸一致。2.明镜石商住A2幢房产面积测算报告书，拟证明该幢所有房屋建筑面积、公摊面积、公摊区域、公共用房经过合法程序勘测、标注，用于房产证办理。3.312房地证2010字第0XXXX号房地产权证办证档案，拟证明被告依据法定程序为第三人颁证，并无违法的可撤销行为。上述三份证据综合证明被告为第三人办理涉案房屋产权证的程序合法。第三人开县方园公司陈述，首先，第三人赞同被告的辩论意见。其次，第三人从房屋最开始的建设工程规划、验收、确权登记、转移登记等规划显示原告诉请的架空层均为车库，第三人依据合法的手续办理产权登记程序合法、真实有效，且原告无证据证明第三人侵犯了原告的权利。另外，本案争议产权区域并未纳入公摊面积，没有作为成本计入原告购房价格。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的起诉。第三人开县方园公司向本院提交了以下证据：1.第三人的营业执照及法定代表人身份证明，拟证明第三人系本案适格的诉讼主体。2.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，拟证明第三人开发的香山丽景楼盘取得合法的规划许可。3.开建竣备字【2008】165号竣工验收备案登记证，拟证明第三人开发的明镜石商住楼A栋楼盘取得合法的竣工验收手续。4.重庆市商品房买卖合同，拟证明第三人与业主签订的商品房买卖合同中对本案诉争的车库并无约定。5.312房地证2010字第0XXXX号土地房屋登记簿主表，拟证明被告颁给第三人的312房地证2010字第0XXXX号产权证书系合法有效的。重庆市建设工程项目竣工合格证，拟证明香山丽景工程是经建设管理部门合法验收的。7.建筑工程消防验收的意见书，拟证明香山丽景小区是经过合法消防验收的。8.开县明镜石商住楼A.B区车位布置图，拟证明诉争办证区域是经过消防、规划验收合格的。经庭审质证，原告对被告提交的证据1，真实性、关联性无异议，合法性有异议，竣工图纸与规划设计图纸所载明的建筑物功能、用途是否一致是房屋登记部门必须审核内容之一，按照《房屋登记办法》规定，没有依法取得规划许可证的建筑申请登记，房屋登记部门应不予登记；竣工图纸是被告审查核发的依据，其中不包括本案争议区域的合法许可，被告登记颁证时没有对这一内容进行审查；建设工程是否符合规划的证明，是被告必须审查的内容。证据2，合法性有异议，该报告引用的法律规定房管部门在测绘时必须独立测算两次，相差值应当在规定的范围内，取中数为最后结果，从被告的测绘报告看不出被告测算了几次，只能认定被告测算了一次；对架空层的面积测算分为以下情况：设计并加以利用，并有维护结构的层高在2.2米及以上的，该情况应当计算全部面积；设计并加以利用，没有维护结构的应当按照其利用部分水平面积的二分之一计算；设计不加以利用的，不应当计算面积，因此，本案争议区域均属无维护结构的吊脚架空层，且房屋测量报告没有对测量标的设计利用作出说明，并作为测量的依据，该测量报告无效。证据3，合法性有异议，登记申请书有明显涂改痕迹，建筑物功能、用途没有对登记申请的内容与规划许可的内容进行核查；登记申请的内容与核发的内容不一致，第三人在申请时，关于土地权利涉及情况记载的是地上，被告在审核的都是在地下；第三人申请登记的种类为转移登记，不是初始登记，需要审查房屋所有权转移的材料，被告出示的证据没有包含必须审查的内容，故原告认为被告对本案争议区域产权的登记行为违法。第三人对被告提交的证据1-3，真实性、合法性、关联性无异议，车库是在地上，不是属于地下，被告的颁证行为程序合法。被告对原告提交的证据1，不予认可，业主选举业委会成员、监督人员，需要三分之二的业主认可，原告的证据只有公示，不能证明选举的合法性，请求人民法院对原告主体的合法性进行审查。证据2，在业委会合法性无法得到证实的情况下，证据2同样不能证明其合法性、真实性。证据3，真实性、关联性、合法性无异议。证据4，对规划馆复印的图纸，真实性、合法性予以认可，在最初的规划图纸上，并没有对涉案争议区域的具体用途进行标注，第三人取得规划、竣工手续，最终的工程图纸应以城建部门的竣工验收图纸为准，被告为涉案区域办理初始登记，审查时都是以竣工验收图纸进行审查，而原告对被告仅是针对办证的诉讼，原告没有提供香山丽景小区初始登记的材料。证据5，通过照片看出涉案区域的建筑层高是符合建筑设计规范的，针对原告所称的没有对周围进行加装、封闭，只是第三人对自己物业的处分，与本案无关；从图纸可以看出该车库是位于地上，反映出车库由小区业主自身管理存在一定的安全隐患。第三人对原告提交的证据1、2，真实性不予认可，本案的公示没有反映出原告是按《物业管理条例》第十一条、第十二条规定的程序合法选举产生，故对原告主体资格有异议。证据3，无异议。证据4，质证意见与被告对该证据的质证意见一致，第三人是在诉争区域消防竣工验收、规划验收合格后才申请的办证。证据5，质证意见与被告对该证据的质证意见一致。原告对第三人提交的证据1，无异议。证据2、3，真实性无异议，被告作出登记时，建设工程规划许可证、建设用地规划许可证都是被告要审查的内容，但被告并未提交这些证据，第三人提供的证据不是被告作出的依据，该证据不能证明被告的行政行为合法。证据3，该证据证明了被告作出行政行为不合法，依据不足。证据4，真实性无法进行核查，请人民法院核实真实性；合同不能证明争议区域的产权属于第三人。证据5，合法性有异议。证据6、7，真实性无异议，但该证据与本案争议焦点缺乏关联性，本案的争议焦点是涉案争议区域设计规划与后来申报的功能、用途是否一致，第三人出示的证据不能证明这一点；消防验收意见不是房屋登记颁证审查必须的内容。证据8，真实性无异议，图纸没有在被告出示的证据中，并非被告作出行政行为的依据；争议的区域，车位布置图形成于本案行政行为作出后，图纸是否经过规划设计、验收都是未知数，图纸并不能反映，更能说明被告作出的行政行为是违法的。被告对第三人提交的证据1、6-8，无异议。证据2、3，无异议，被告之所以未提交初始登记手续，是因原告针对涉案房屋的产权登记颁证，并不是针对该房屋整体初始登记行为，被告在审查竣工验收等方面，仅是对第三人在办理初始登记时进行审查，在具体办理单独区域时，不进行审查。证据4，请求人民法院进行审查。本院对当事人提交的上述证据认证意见如下：原告、被告、第三人提交的证据文本真实，与本案具有关联性，予以采信。经审理查明，2010年3月25日，开州区国土局为第三人开县方园公司颁发了312房地证2010字第0XXXX号房地产权证，该证将本案涉案争议区域的房地产权登记在第三人名下。重庆市开县香山丽景A.B区业主委员会不服，起诉来院，提出前述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，这里的利害关系是指行政机关的行政行为对公民、法人或其他组织的合法权益已经或将会产生实际影响。这种利害关系，包括不利的关系和有利的关系，但必须是已经或者必将形成的关系。包括两种情形：一是原告是该行政行为的相对人，承担行政行为的法律后果。二是原告是该行政行为的相关人，受到行政行为的影响。《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……”；第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。本案中，现有的证据均无法证明本案中的香山丽景业委会是按照《物业管理条例》第十二条规定依法成立并向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，故提起本次诉讼的香山丽景业委会不是依法成立的业委会，其不具有代表香山丽景提起行政诉讼的主体资格，因此，香山丽景业委会的起诉不符合行政诉讼法第四十九条第（一）项之规定，依法应驳回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告重庆市开县香山丽景A.B区业主委员会的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  蔡 文审 判 员  龚少英人民陪审员  王开发二〇一九年五月十七日法官 助理  朱大文书 记 员  旷秀颖附：本裁定适用的相关法律依据1.《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。