江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1395号上诉人（原审被告、申请执行人）：华惠兵，男，1966年11月8日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：栗雪松，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：巩娟，女，1980年5月8日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：李亚东，江苏恒久律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林川，江苏恒久律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：李敬银，男，1972年1月29日出生，汉族，住邳州市。原审第三人（被执行人）：耿乙玲，女，1972年3月11日出生，住邳州市。上诉人华惠兵因与被上诉人巩娟、原审第三人李敬银、耿乙玲执行异议之诉一案，不服邳州市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0382民初3208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华惠兵上诉称，1.被上诉人明知邳州市运河街道恒安名仕苑5幢1单元402室及5幢7号-1层的地下储藏室一套（以下简称涉案房屋）存在权证不全的过户障碍，仍与原审第三人签订《房地产买卖合同》，其对于涉案房屋不能过户存在过错。原审法院称“不能认定在未过户上原告（即被上诉人）存在过错”，属于事实认定错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，指的是买受人未办理过户登记手续是因为出卖人即被执行人不予协助配合或者因登记机关等外部客观原因存在障碍。而本案中，从被上诉人与原审第三人签订的《房地产买卖合同》中可明确得知，被上诉人在签订合同时即被明确告知“土地证暂未办理出来（合同第五条）”，也即涉案房屋在双方签订买卖合同时没有土地证。我国法律规定上市交易的房产应当“两证齐全”，房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者密不可分。房管部门在办理房产过户手续时，要求当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户，这个常识，被上诉人应是明知的。因故，被上诉人与原审第三人又在合同最后的备注里约定“在相关部门通知甲方办理此房土地证时……待甲方拿出土地证七日内配合乙方办理过户手续”，显然在签订此买卖合同时，被上诉人与原审第三人在主观上都知道涉案房屋不能过户，办理过户需要等“相关部门通知”，而相关部门何时通知、原审第三人何时拿到土地证，都是一个未知数。在此情况下，原审法院认定被上诉人对不能过户没有过错，明显错误。2.原审法院认定被上诉人在涉案房屋查封之前已经占有该房产，证据不足。从原审中被上诉人提供的证据来看，所有的票据显示的缴费人名称仍为李敬银，物业公司收费票据上显示的时间是2017年2月18日，看得出巩娟的名字是由李敬银修改而成。同时惠烽物业服务中心的证明上写着“巩娟从2017年1月18日缴纳物业费”，时间与收费票据无法吻合，同时也只是证明其“现在本小区居住”。同样，燃气费发票证明不了是被上诉人缴费。原审法院以此来认定被上诉人在涉案房屋查封之前已经占有该房产，证据不足。3.涉案房屋目前仍登记在原审第三人名下，原审法院判决停止对涉案房屋的执行措施违反相关法律规定。执行异议之诉案件解决的主要问题是执行标的的所有权归属，以及能否停止对执行标的执行问题。根据我国《物权法》的相关规定，房屋等不动产所有权的设立、变更、转让和消灭，应当采取登记生效主义，法律另有规定的除外。至今，涉案房屋仍然登记在原审第三人名下，且至涉案房屋被查封时止，被上诉人也未付清全部房款。按照被上诉人在原审庭审中的陈述，涉案房屋的土地证至今未办理。由此可以证明，依照法律规定被上诉人不能取得涉案房屋所有权，即便其对涉案房屋已占有使用亦不符合法律另有规定的不动产所有权取得的除外情形。因此，原审判决停止对涉案房屋的执行措施，不符合法律规定。综上所述，被上诉人在与原审第三人签订《房地产买卖合同》时即已明知涉案房屋没有土地证不能办理过户手续，其作为一个购房者应当预见房屋不能办理过户登记给自己带来的风险并承担后果。被上诉人在明知涉案房屋存在权证不全的过户障碍的情形下，仍与原审第三人签订房屋买卖合同，应当认定对于不能过户存在过错。原审法院认定事实错误，导致判决错误。请求：撤销原审法院（2018）苏0382民初3208号民事判决，依法改判或发回重审。被上诉人巩娟答辩称，1.原审法院认定在涉案房屋未过户上，巩娟没有过错是完全正确的。巩娟在购买涉案房屋时，由于整个小区没有办理土地分割，涉案房屋的土地证暂时无法办理，导致没有过户，因此双方在买卖合同中约定，待卖房人办理土地证七日内再办理房屋过户手续。该小区的土地证在2017年6月份就已经可以办理，巩娟多次找到原审第三人要求办理，原审第三人采取拖延办法拒不办理。因此未办理过户的原因是原审第三人造成的。况且涉案房屋已在2017年5月18日已被上诉人查封，涉案房屋在客观上也无法办理过户手续。而上诉人诉称巩娟在买房时应该预见到涉案房屋存在过户障碍，从而认定巩娟具有过错，显然是逻辑混乱。上诉人的第一项上诉意见不能成立。2.原审已经查明巩娟在上诉人查封涉案房屋之前，已经占有了涉案房屋，在原审庭审笔录的第四页，上诉人在原审庭审过程中，已经认可了巩娟在涉案房屋实际居住的事实，仅仅对是买卖还是租赁不能确定。因此，对原审法院确定的事实和上诉人在原审中自认的事实作为上诉理由上诉没有依据。3.原审法院判决停止对涉案房屋的执行，依据的是最高人民法院司法解释第二十八条第四项的规定。由于被上诉人作为买房人确定了购房合同的效力，保护的是其背后的居住权，相对于上诉人对第三人的普通债权而言，更具有优先性，因此原审法院适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人耿乙玲答辩称，上诉人的理由是不成立的，当时房子已经卖给了巩娟。原审第三人李敬银未到庭参加庭审，亦未提交答辩意见。巩娟向原审法院提出的诉讼请求为：1.停止对涉案房屋的执行措施，并解除对涉案房屋的查封；2.被告承担本案诉讼费用。经审理查明，华惠兵与李敬银、耿乙玲民间借贷纠纷一案，根据华惠兵的申请，原审法院于2017年5月18日作出（2017）苏0382民初4406号民事裁定书“查封登记为被申请人李敬银、耿乙玲名下的邳州市运河街道恒安名仕苑5幢1单元402室及5幢7号-1层的地下储藏室一套(所有权证号：商-145060)，保全价值25万元”。2017年5月19日，原审法院向邳州市房产服务中心送达（2017）苏0382民初4406号民事裁定书及协助执行通知书，查封了涉案房屋。2017年7月12，经原审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、李敬银、耿乙玲偿还华惠兵借款本金76万元，分别于2017年9月30日前偿还10万元，2017年12月30日前偿还15万元，自2018年起每年6月30日前、12月30日前各还5万元，直到还清为止，如任一期逾期，华惠兵可就剩余款项一并申请法院强制执行。二、案件受理费减半收取5700元，保全费1770元，由华惠兵负担。三、本协议自双方当事人签名或盖章之日起生效。”原审法院于当日作出（2017）苏0382民初4406号民事调解书，对上述调解协议予以确认。调解书生效后，华惠兵向原审法院申请执行。巩娟遂向原审法院提出执行异议，原审法院于2018年3月26日作出（2018）苏0382执异8号执行裁定书，裁定驳回巩娟的异议。巩娟不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。另查明，2017年2月14日，巩娟与耿乙玲、李敬银经邳州鸿顺房产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖合同》一份，合同约定，巩娟（乙方）购买耿乙玲、李敬银（甲方）位于运河街道恒安名仕苑******房屋**，房屋价格为69万元，合同备注中约定“经双方友好协商，此房成交价格为陆拾玖万元整，在乙方将陆拾肆万元首付款打入甲方账户时，甲方将此房屋交付给乙方使用并居住，在相关部门通知甲方办理此房土地证时，甲方于七日内及时办理，若甲方恶意逾期每日按总房款的千分之四赔偿给乙方，并赔偿乙方因此产生的损失，待甲方拿出土地证七日内配合乙方办理过户手续，若恶意逾期每日按总房款的千分之四，赔偿给乙方，并赔偿乙方因此产生的经济损失，甲方收到此首付房款陆拾肆万元当日偿还此房在中国农业银行的抵押贷款否则甲方属违约，甲乙双方在民生服务大厅三楼签订此存量房合同并申请完契税当时，乙方将剩余5万元尾款一次性交付给甲方”。合同签订后，巩娟通过银行转账的方式向耿乙玲、李敬银支付64万元，耿乙玲、李敬银向巩娟出具收据一份；同时耿乙玲、李敬银将涉案房屋交付给巩娟。2018年5月22日，原审法院开庭审理本案，在庭审中，巩娟提供了涉案房屋房产证、物业公司收费收据、电费缴费记录、燃气使用费发票、证明、电梯卡费收据等证据，证明涉案房屋在被查封之前其已经合法占有了该房屋。华惠兵对上述证据的质证意见为“真实性无异议，但认为租房子也需要缴纳这些费用，不能证明房子是原告买的”。2018年12月12日，巩娟将剩余购房款5万元交至原审法院。原审法院认为，巩娟对执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，对执行标的提出异议，符合执行异议之诉受理范围。关于巩娟是否能阻却对涉案房屋的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，异议人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能适用该条规定。巩娟提供的房屋买卖协议，能够证明巩娟与原审第三人之间签订了合法有效的房屋买卖合同。关于占有，巩娟提交的燃气费发票、电费交费账单、物业费收据及惠烽物业的证明可以认定巩娟在涉案房产查封之前已经占有该房产。关于付款问题，巩娟在2017年2月15日将购房款64万元打入耿乙玲的银行账户，同时合同约定，余款5万元在巩娟与原审第三人在民生服务大厅三楼签订存量房合同并申请完契税当时支付，因付款条件一直未到达，因此巩娟一直未支付。现巩娟自愿申请将剩余的5万元尾款缴入执行案件，故在付款问题上巩娟没有过错。关于过户问题，在巩娟与原审第三人签订的房屋买卖合同中，亦表述“在相关部门通知甲方办理此房土地证时，甲方于七日内及时办理，若甲方恶意逾期每日按总房款的千分之四赔偿给乙方，并赔偿乙方因此产生的损失，待甲方拿出土地证七日内配合乙方办理过户手续”，因原审第三人一直未办理土地证导致涉案房屋一直无法过户，非因买受人的原因，故不能认定在未过户上巩娟存在过错。综上，巩娟提供的证据足以证明其具有排除强制执行的权利，对于巩娟的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二的规定，判决：停止对涉案房屋的执行措施。本院认为，本案是案外人提起的排除执行的执行异议之诉案件，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。巩娟请求排除对涉案房产的强制执行措施，应提供其对涉案房产享有排除执行实体权利的证据。本案中，巩娟提供了涉案房屋的房屋买卖协议，能够证明巩娟与李敬银、耿乙玲在法院查封涉案房屋之前就已签订了合法有效的房屋买卖合同。巩娟提供的银行转款凭证及李敬银、耿乙玲向其出具的收条显示，其于2017年2月15日即将购房款64万元打入耿乙玲的银行账户。对于余款5万元，合同约定在巩娟与李敬银、耿乙玲在民生服务大厅三楼签订存量房合同并申请完契税当时支付，目前该付款条件尚未达到，且巩娟已于2018年12月12日将剩余款项5万元交给了原审法院，巩娟已经支付了全部购房款。巩娟在原审期间提交的涉案房屋房产证、物业公司收费收据、电费缴费记录、燃气使用费发票、证明、电梯卡费收据等证据，用以证明其在涉案房屋被查封前已合法占有使用，对巩娟提供的证据，上诉人华惠兵无异议，只认为租赁房屋也需要缴纳物业费、燃气费等费用，可以认定巩娟在涉案房屋查封前已经占有、使用了涉案房屋。华惠兵在上诉时对巩娟提供的其已占有使用涉案房屋的证据提出质疑，且未提供相反证据佐证，故本院不予采纳。关于涉案房屋的过户问题，本院认为，涉案房屋所在的小区是经过建设规划批准的，有土地使用权证，因未进行土地分割，导致办理过户登记手续存在客观障碍。巩娟在购买涉案房屋时，尚不具备办理过户登记手续的条件。因此，巩娟与第三人李敬银、耿乙玲在签订房屋买卖合同中约定“在相关部门通知甲方办理此房土地证时，甲方于七日内及时办理，若甲方恶意逾期每日按总房款的千分之四赔偿给乙方，并赔偿乙方因此产生的损失，待甲方拿出土地证七日内配合乙方办理过户手续”。后在具备办理房产过户登记条件时，因涉案房屋已被法院查封，且李敬银、耿乙玲一直未办理土地证导致无法过户，对未办理过户登记手续并非买受人自身原因造成。故巩娟对涉案房屋未办理过户登记手续并不存在过错。巩娟基于与李敬银、耿乙玲签订了涉案房屋的买卖合同，对涉案房屋享有请求权，而华惠兵的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房屋只是作为李敬银、耿乙玲的责任财产成为华惠兵的债权的一般担保。在巩娟占有涉案房屋的前提下，其要求将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，优于华惠兵的金钱债权。综上，巩娟提供的证据足以证明其具有排除强制执行的实体权利，对于巩娟的诉讼请求，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由上诉人华惠兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 王 青二〇一九年五月十三日法官助理 谢晓慧书 记 员 孙 健