江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0681民初871号原告：刘成梅，男，1967年8月13日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。原告：李金春，女，1968年2月25日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。原告：李平金，男，1954年1月28日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。原告：宋晓春，女，1965年3月10日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。四原告委托诉讼代理人：王金华，江西红谷律师事务所律师。被告：孙贵明，男，1971年11月20日出生，汉族，住江西省贵溪市东门办事处都市。被告：贵溪市豪门娱乐会所有限公司，统一社会信用代码91360681MA3676D72P，住址：江西省贵溪市建设大道阳光时尚广场。法定代表人：何员林，总经理。两被告委托诉讼代理人：余志文，贵溪市滨江法律服务所法律工作者。原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春与被告孙贵明、贵溪市豪门娱乐会所有限公司（以下简称“豪门娱乐会所”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王金华、被告孙贵明及两被告的委托诉讼代理人余志文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告孙贵明2012年9月2日签订的《店面租赁合同》；2、判令两被告腾空并返还位于贵溪市建设路与冶金路交叉处时尚广场C裙一、三、四层的租赁物；3、判令两被告向原告支付2015年至2019年3月欠付的租金1344993.15元；4、判令两被告向原告支付2019年4月至实际交付租赁房屋时止的使用费，该使用费按照《店面租赁合同》约定的租金标准执行；5、判令两被告向原告支付迟延支付自2017年7月至2019年3月期间的违约金420646元（上述违约金计算至2019年3月15日，从2019年3月16日至实际租金还清之日的违约金按实际所欠租金并按年利率24%支付）；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年9月2日，原告与被告孙贵明签订《店面租赁合同》一份，四原告将其自有的位于贵溪市建设路与冶金路交叉处时尚广场C裙一、三、四层的店面租赁给被告孙贵明，租赁期限为2013年1月1日起至2020年12月31日，计八年，双方在合同中约定：店面第一年每月租金为41500元/m2，年租金为298000元/m2，以后租金每年在上一年度的基础上逐年递增10%。租金双方约定按半年期支付，即每年元月1日交付当年上半年租金、7月1日交付下半年租金；合同约定被告未按约定期限交付租金，超过五天以上的，原告有权解除合同，逾期交付的，原告有权要求被告按欠交租金的每日2%交付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告孙贵明收到租赁物后，又将其交由豪门娱乐会所实际承租。在2012年-2015年2月期间所涉及的租金均是按月缴纳，之后因被告孙贵明、豪门娱乐会所未按约支付2015年3月至2016年1月间的租金，原告为此向人民法院提起诉讼，双方协商确定从2016年2月起的租金按月在每月15日前支付，并由被告豪门娱乐会所为原告与被告孙贵明签订《店面租赁合同》项下被告孙贵明所负的全部债务提供连带责任保证担保。但之后两被告并未按《店面租赁合同》约定足额支付租金。2015年11月至2019年1月期间，每月仅向原告支付租金30000元，共计支付117万元。然而，按原告与被告孙贵明签订的《店面租赁合同》计算，2015年11月起至2019年1月期间，本案两被告应付的租金为2367953.57元，因此，两被告2015年11月起至2019年1月期间共拖欠原告1197953.57元租金。而且，截至原告向法院提起诉讼之日，两被告所拖欠的2019年2月、3月、4月的租金至今仍未付。被告长期拖欠原告租金，已构成根本违约，原告有权依合同约定解除租赁合同并要求被告承担相应违约金。合同中约定滞纳金每日为2%，本案中原告自愿要求被告按欠付租金24%年利率支付违约金。同时，按照优先偿还已到期债务的原则，原告主张被告每月交纳的30000元租金优先缴纳上一月欠付的租金，按此计算，被告所缴纳的租金足额支付至2017年6月，2017年7月尚欠付18589.05元，之后的租金分文未付，此时，原告自愿从2017年7月开始计算被告的逾期支付租金的违约滞纳金。原告为此特诉至法院，请求判如所请。被告孙贵明辩称，被告孙贵明是代表被告豪门娱乐会所与原告签订合同，是一种职务行为，应当由被告豪门娱乐会所承担相应法律责任。被告豪门娱乐会所辩称，被告孙贵明向四原告承租房屋的行为是一种职务行为，因此产生的法律后果由被告豪门娱乐会所承担。被告豪门娱乐会所确实存在拖欠租金的事实，但金额并未如原告所诉，其行为并未构成根本违约。本院经审理认定事实如下：2012年2月2日，原告李平金、宋晓春、李金春出具委托书，授权刘成梅将涉案房屋统一对外出租。2012年9月2日，原告方以贵溪市铜都饭店有限公司（简称“铜都饭店”）及四原告的名义与被告孙贵明签订店面租赁合同，并加盖了铜都饭店的公章，合同约定：由被告承租四原告所有的位于贵溪市建设路与冶金路交叉处时尚广场C裙三层（一楼、三楼、四楼）楼房，面积共计3405m2，租赁期自2013年1月1日起至2020年12月31日止，月租金为每月41500元。从2014年开始，租金每年在上一年度基础上递增10%，租金按半年期支付。孙贵明如未按约定期限交付租金，超过5天以上的，原告有权解除合同，并有权要求被告孙贵明按欠交租金每日2%支付滞纳金。合同签订后，原告按时向被告孙贵明交付房屋，被告孙贵明收到房屋后将该房屋交由其与其他合伙人合伙成立的被告豪门娱乐会所实际承租使用。2013年至2015年2月，被告孙贵明依合同约定支付了相应房租给原告方。之后因被告孙贵明及豪门娱乐会所未如数支付2015年2月至2016年1月的房租，原告方向人民法院提起诉讼。2015年10月23日，原告刘成梅出具授权委托书给案外人李金元，授权其就涉案房屋的租赁事宜与承租方协商、谈判、代签合同等。2016年1月11日，案外人李金元根据授权与被告孙贵明、被告豪门娱乐会所达成和解协议，之后原告方撤回起诉。协议约定：“2015年2月份以前房租及物业税费孙贵明已全部交清，2015年2月份以后所欠房租及物业税费出租方同意全部由实际承租方贵溪市豪门娱乐会所有限公司负责承担上述全部租金债务，与孙贵明无关”，另外还约定“贵溪市豪门娱乐会所现为涉案诉争标的的所涉出租房屋的实际使用人……该公司表示愿意承继孙贵明和江西豪门娱乐有限公司两被告对出租方所欠下的租金债务：即从2015年3月至10月共计欠280000元，该债务于2016年4月30日付清……三、2015年11月、12月及2016年1月的租金应于2016年1月15日之前付清，之后每月的租金按月在每月15日之前付清……如上述款项中任何一项未能按期支付，则终止租赁并解除原租赁合同，租金等仍按原合同约定执行。”2016年1月16日，被告方通过被告孙贵明的账户向原告刘成梅的授权委托人李金元转款102500元以支付旧欠房租。之后案外人罗柱安及贵溪市铜都美食城代四原告收取豪门娱乐会所支付的2016年2月至2019年1月15日的房租，每月30000元，2019年1月15日之后就未再支付。2017年4月19日，原告刘成梅及李平金申请将铜都饭店清算注销。2017年4月24日，铜都饭店经核准依法注销登记。本院认为，合法合同关系受法律保护。四原告是涉案房屋的产权人，四原告授权原告刘成梅对涉案房屋统一对外出租，原告刘成梅作为合同当事人及代理人与被告签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，合同当事人应按合同约定全面履行合同义务。本案中，原告按合同约定向被告孙贵明交付店面，尽管两被告在2015年2月之后未按约定交清房租存在违约，但原告与两被告之后经协商于2016年1月达成的《和解协议书》系双方对原合同的补充约定，该协议约定：由被告豪门娱乐会所承继被告孙贵明2015年2月至2016年1月的租金债务，且2015年2月之后的所有所欠房租及物业费用由被告豪门娱乐会所承担，与被告孙贵明无关。被告孙贵明在《和解协议书》签订后就不再是原合同的承租人，故对原告要求被告孙贵明承担2015年后欠付的租金的诉请，本院不予支持。关于在庭审中，被告方主张2016年1月之前欠付的租金已经过诉讼时效，之后的租金标准经双方协商口头约定变更为每月30000元。四原告辩称四原告未与被告方达成变更租金为30000元/月的一致意见，故2016年2月之后被告豪门娱乐会所每月交付的30000元租金应当优先偿还旧欠未付房租，诉讼时效并未超过，被告方仍应按照《店面租赁合同》支付租金并承担违约责任之说。本院认为，四原告和两被告在2016年1月11日的《和解协议中》结算了2015年2月至2016年1月被告孙贵明共欠付房租280000元，并约定了由被告豪门娱乐会所承继租金支付责任的内容。在2016年3月12日四原告的委托收租人罗祖安出具的收据上，载明：“收款单位：豪门娱乐会所有限公司（贵溪市）；收款方式：现金；人民币：叁万元整；收款事由：2016年2月15日-3月15日房租（2016年2月25日前由前代理人李金元收了）”的内容，结合被告方提供的中国工商银行的转账凭证，可以证明被告豪门娱乐会所承继租金支付责任及支付2016年2月15日至3月15日期间的租金三万元的事实。之后所有收款收据也证明自2016年2月起，被告豪门娱乐会所每月固定向四原告支付房租30000元，并且收据上明确注明了被告所交房租涵盖的租期。在长达三年的租期过程中，四原告对被告豪门娱乐会所按照30000元/月交付房租的行为未提出任何异议，这充分说明二被告所陈述的月租金变更为30000元的事实，已得到四原告的认可。因此，四原告主张被告豪门娱乐会所每月交付的30000元租金应优先偿付旧欠租金的理由不能成立，本院不予支持。2016年1月之前的欠付房租因四原告未及时主张权利已超过法定诉讼时效。对四原告主张二被告应支付2015年至2019年1月的欠付租金及承担违约责任的诉请，本院不予支持。2019年2月之后的房租，被告豪门娱乐会所未依合同约定及时支付，虽然被告方以房屋存在严重漏水问题主张抗辩，但是并未提出有效证据予以证明，对该抗辩，本院不予确认。被告方辩称被告方拖欠房租的行为并未构成根本违约，但《店面租赁合同》及《和解协议书》中明确约定了被告方未按约定支付租金的，四原告有权解除合同，被告豪门娱乐会所作为该合同义务的承继人，应当受该合同条款的约束，故被告方的该抗辩理由不成立。现四原告请求解除合同，合法合约，应予以支持。综上所述，本院对四原告的部分诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春与被告孙贵明于2012年9月2日签订的《店面租赁合同》及与被告孙贵明、贵溪市豪门娱乐会所有限公司于2016年1月11日签订的协议。二、限被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司在本判决生效之日起十日内腾空并向原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春返还位于贵溪市建设路与冶金路交叉处时尚广场C裙一、三、四层的房屋；三、限被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春一次性付清2019年5月15日前拖欠的房租120000元（之后的租金按30000元/月的标准，自2019年5月16日计算至被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司实际腾空并交还店面之日止）；四、限被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春支付逾期付租的违约金（从2019年2月15日起以逾期未付租金为基数结合租金实际拖欠天数按年利率24%计算至租金实际付清之日止）。五、驳回原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20690元，减半收取10345元，由原告刘成梅、李金春、李平金、宋晓春负担9621元，被告贵溪市豪门娱乐会所有限公司负担724元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 范 敏二〇一九年五月二十九日书记员 谭淑芬