江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1127号上诉人（原审被告）：江西省华联房地产开发有限公司，统一社会信用代码91360424796993799L，住所地修水县城南新区广场现代城。法定代表人：王彦达，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷立勋，广东利衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周少先，男，1969年9月5日出生，汉族，住修水县。被上诉人（原审原告）：王燕，女，1970年9月18日出生，汉族，住修水县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：周新满，江西坚白律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭嘉虬，江西坚白律师事务所律师。上诉人江西省华联房地产开发有限公司（以下简称“华联公司”）因与被上诉人周少先、王燕商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2018）赣0424民初2522号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华联公司上诉请求:发回重审或依法将原审判决第二项改为：上诉人华联公司在本判决生效后十五日内向被上诉人支付逾期交房违约金32967.48元。主要理由：一、一审程序严重违法。本案在一审过程中，上诉人另案主张变更本案涉案合同，并向一审法院申请中止本案诉讼。一审根据《民事诉讼法》第一百五十条的规定，依法作出裁定，中止本案诉讼。但在变更合同之诉未作出生效判决的情况下，中止诉讼的原因未消除，一审即开庭审理本案并作出判决，严重违反《民事诉讼法》第一百五十条的规定。二、上诉人请求减少逾期交房违约金，合乎情理、于法有据。三、一审判决结果显失公平。一审判决未遵循《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，过分强调契约精神，过分注重形式，未考虑双方法院的基本职能是息纷止争。四、一审判决严重影响社会稳定，损害多方利益。被上诉人周少先、王燕答辩称，上诉人在上诉状中提到应当减少违约金没有法律依据，一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。周少先、王燕向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2015年12月31日至2018年6月23日止以537528元为基数以日万分之三为标准计算的逾期交房违约金146100.11元；2、请求判令被告按约为涉案房屋办理不动产权证书，并交付给原告；3、请求判令被告返还多收的购房款10682.9元，并自2014年9月4日起以10682.9元为基数按照同期银行贷款基准利率计算利息至退还全部购房款之日止；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2014年8月14日，原告因购买商品房｛即修水县城南新区D3地块（定名为奥林华府）7栋1-703房｝与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同部分约定归纳如下:房款总额537528元，由原告一次性付清。交房时间2015年12月30日前，且房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件；若逾期交房超30日，原告要求继续履行合同的，被告自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止每日按已付房款万分之三支付违约金。若因被告责任，原告未能交房日起90日内取得房屋所有权证书的，若原告不解除合同，被告应自应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按已付房款万分之三支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了全部房款，并向被告交纳了契税及其他费用。被告于2018年6月23日向原告交付了涉案房屋及钥匙，涉案房屋至今未办理不动产权证书。2016年7月20日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在涉案房屋的竣工验收表中签字“同意验收”。2017年3月27日，修水县建设工程质量监督检验站对涉案房屋所在工程办理了备案登记手续。本案在诉讼过程中，被告针对本案《商品房买卖合同（预售）》向本院提起变更之诉，要求变更交房时间、办证时间及相应违约金，本院认为本案合同签订系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，没有法定事由不得变更。合同履行过程中产生的问题由于本案诉讼在前，应在本案中处理，因此对被告在本案之后另行起诉的（2018）赣0424民初3358号案件中，驳回了被告的全部诉讼请求。一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为:本案应当如何计算违约金。关于涉案合同的履行问题。（一）本案中，被告未按合同约定在2015年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，且无延期交房的法定事由，被告依法应承担逾期交房的民事责任。（二）涉案房屋已于2016年7月20日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，到2017年3月27日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。本案原告也于2018年6月23日在被告处领取了房屋钥匙，本案房屋交付时间应认定为2018年6月23日。关于应当如何计算违约金的问题。第一，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金额。第二，涉案合同系被告提供，且被告作为房地产开发商就行业经验而言处于优势地位，在拟定合同条款时，也会根据实际情况确定交房时间及违约标准，因此，签订合同时原告实际处于弱势地位。本案中合同明确约定的逾期交房违约金的具体计算方式应优先适用，同时在本案中无证据显示违约金标准过高。综上，本院支持原告要求被告支付逾期交房违约金146100.11元｛537528元×0.0003×906日（自2015年12月31日至2018年6月23日止）｝。涉案房屋至今未办理不动产权证书，依合同约定，被告应协助原告予以办理，本院对原告要求被告协助办证的诉请予以支持。对于原告主张被告返还多收的购房款问题，本院认为涉案房屋至今未办理不动产权证书，无法确认房屋登记实测面积，而原告提供的不动产产权情况表，其上已载明若不动产产权情况表与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准，原告主张合同约定面积与登记实测面积存在差异，应在不动产权证书办理后才能确认，故在本案中，本院对原告返还多收购房款的请求不予支持。另被告的辩称意见，于法无据，本院不予采纳综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内协助原告周少先、王燕办理位于修水县城南新区D3地块奥林华府7栋1-703房的产权登记手续；二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告周少先、王燕支付逾期交房违约金146100.11元；三、驳回原告周少先、王燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3487元，减半收取1743.5元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案在一审审理过程中，上诉人华联公司另案主张变更双方签订的涉案合同，并向一审法院申请中止本案诉讼。虽一审法院在另案尚未生效的情况下即恢复本案的审理，但根据本案查明的事实，上诉人华联公司在另案提出的诉请实际也已在本案中予以了主张和抗辩，且一审已在本案中作出了相应认定。故上诉人华联公司称本案程序违法的上诉理由不能成立。上诉人华联公司称，本案逾期交房违约金明显过高，应当予以减少，本院认为，关于逾期交房违约金的认定，应优先根据尊重当事人意思自治原则，在商品房买卖合同中已经明确约定了违约金额或违约金的计算方法时，应当以约定优先法定，依据合同的约定确定违约金额，只有在未约定违约金额或违约金计算方法时，方可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定确定违约金。本案上诉人华联公司与被上诉人周少先、王燕签订的合同已明确约定了上诉人华联公司存在逾期交房行为时应承担违约金的具体计算方式，且被上诉人周少先、王燕主张的逾期交房违约金未违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定。故原审依照双方的合同约定确定本案的逾期交房违约金并无不当。综上，上诉人华联公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2563元，由上诉人江西省华联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  张 涛审判员  黄艳丹二〇一九年五月二十七日书记员  徐思婷