安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0504民初921号原告：中冶置业集团物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区华侨路****，统一社会信用代码913201001349531146(1-1)法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，该公司客服经理。委托诉讼代理人：胡旭，北京友恒（南京）律师事务所律师。被告：姚泉，男，1986年6月26日生，汉族，住安徽省马鞍山市，安徽聚动力网络科技有限公司法人。原告中冶置业集团物业服务有限公司（简称中冶物业公司）与被告姚泉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗美娟独任审判，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告中冶物业公司委托诉讼代理人吴海燕、胡旭及被告姚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中冶物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令姚泉向中冶物业公司支付拖欠的物业服务费4900.83元。2、判令姚泉承担本案的诉讼费。事实与理由：中冶物业公司与姚泉签订《钟鼎悦城物业服务合约》一份，明确约定由中冶物业公司为钟鼎悦城小区提供物业管理服务，物业管理公共服务费按照每月每平方米1.2元收取，并约定了公共水电以面积为基础分摊方式代收代缴。姚泉一直未履行交纳物业费义务，且经中冶物业公司多次催要无果，故诉至法院要求判令所请。原告中冶物业公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、《物业服务合约》一份，证明中冶物业公司与姚泉之间存在物业服务关系，姚泉应按照合约履行义务。2、欠费明细一份，证明姚泉自2016年4月起至2018年12月止欠物业费金额为4900.83元。3、变更登记通知书一份、营业执照两份，证明中冶物业公司是本案适格的诉讼主体。4、入住确认单、业主收房流程表、业主身份证复印件各一份，证明姚泉主体资格适格。姚泉在庭审中口头辩称：中冶物业公司没有达到一级物业服务标准，不可以按照一级标准收费，主要问题如下：地下室：地下室管理脏乱差筑垃圾长期不清运，多辆共享单车放在地下室无人处理；地下室；地下室的垃圾桶为开放式久不清洗，常有垃圾污水溢出并有恶臭味，小区保洁在地下车库焚烧大量垃圾；地下车；地下车库顶部有管道地面存在长期不打扫的现象良，监控设施不到位，没有明确导向指示，地下停，地下停车库到电梯入口处拐角经常有人小便味；有动物粪便未及时清理；地下车；地下车库经常出现管道漏水、地面积水现象盖板长期损坏，无人修复；30栋地下车库位置有一排房屋，未告知业主用途，但有人使用该房屋；30栋及其它多栋单元入户门长期处于开放状态，门禁无法发挥应有功能，无须刷卡即可随意进入单元内，出现安全隐患，有入户门被撬和用树枝堵锁孔的现象；小区应该有一个进口一个出口，目前只有一个进口，机动车和非机动车混行，外来人员随意进出小区大门及车库，登记潦草或无人登记核实，小区内景观池长期处于关闭状态；公共设施损坏不能及时维修且不设置危险警示标志，物业公司对损坏的可视对讲设备、楼道灯未及时维修更换；多处消防设施损坏，但在检查结果上都填正常，消防设施检查记录存在造假现象，小区消防通道被堵；电梯旁铺贴瓷砖碎裂长时间无人修缮，存在安全隐患；保安巡逻力度不够，大部分时间保安聚在大门口抽烟、聊天；小区多种广告收费没有公示，费用支配不明；停水停电时没有及时给出公告；楼道电瓶车充电存在安全隐患等，故我拒绝按照一级物业服务标准交纳物业费。姚泉向法庭提交证据如下：照片打印件8张，证明物业公司没有按照一级标准服务，存在脏乱差的问题；经庭审举证、质证，姚泉对中冶物业公司所举证据发表质证意见如下：证据1至证据4均没有异议。中冶物业公司对姚泉所举证据发表质证意见如下：部分照片所拍摄地点无法证明与钟鼎悦城有关，即使照片是在小区内拍摄，也只能反映拍摄当时的具体情况，但该情况不是一直存在的状态，故对照片的三性不予认可。本院认证如下：一、中冶物业公司所举证据1至证据4均具有真实性、合法性及与本案的关联性，依法应当作为本案定案依据。二、姚泉所举证据8张照片具有客观真实性，能够反映小区的物业服务存在部分服务不到位的情况，故对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，依法可以作为本案的定案依据。经审理查明：2015年9月13日，南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司与姚泉签订一份钟鼎悦城物业服务合约，约定由南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司为钟鼎悦城小区提供物业管理服务，物业管理公共服务费按照多层、高层住宅每月每平方米1.2元、商业按每月每平方米1.5元收取；售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；在办理房屋交付手续时，预交6个月物业服务费和每户500元代收代交的分摊公共能耗费；购房业主房屋因业主原因暂未入住而空置的，物业服务费用由物业权利人全额交缴，代收代缴的公共能耗费按实分摊；物业服务费用和车位服务费首次预交六个月，以后按半年一次及以上周期缴纳物业服务费、车位服务费和公共能耗费用；业主在办理房屋交付使用手续时，一次性交纳每平方2.5元装修垃圾清运费（不包含装修时敲墙、砸墙、土方等费用，若有可以另行双方约定）；并约定了公共能耗费的分摊方式：带电梯的单元电费由2层以上（含2层）的业主按户进行分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊，其它公共设施设备产生的电费、水费按面积进行分摊等。姚泉为钟鼎悦城小区业主，房屋面积为123.76平方米，拖欠自2016年4月1日至2018年12月31日止计33个月的物业费4900.83元（1.2元/平方米×123.76平方米×33个月），经中冶物业公司多次催要未果，以致成讼。另查，南京大都市物业发展有限公司经南京市工商行政管理局核准变更名称为中冶置业集团物业服务有限公司，南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司经马鞍山市工商行政管理局核准变更名称为中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司。本院认为：1、姚泉与南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司（现名中冶物业公司马鞍山分公司）签订的物业服务合同合法有效，因中冶物业公司马鞍山分公司不具有法人资格，该合同产生的权利义务应由中冶物业公司享有和承担，故中冶物业公司作为本案的原告主体适格。2、姚泉作为小区业主享受了物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业费，现姚泉未交纳物业费，显属违约，应承担相应的民事责任。鉴于中冶物业公司服务与管理存有瑕疵，依法可以适当减少姚泉所要缴纳的物业服务费，以姚泉拖欠物业费4009.83元的90%计算即3609元（取整数）为妥。故对中冶物业公司要求姚泉支付物业费的部分诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姚泉于本判决生效之日起十日内向原告中冶置业集团物业服务有限公司支付所欠物业服务费3609元（自2016年4月1日至2018年12月31日止）。二、驳回原告中冶置业集团物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告姚泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年五月九日书记员  江 滢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。