贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2751号上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区供销合作社联合社，住所地:遵义市红花岗区湘山路**供销大厦。法定代表人：王鸿远，该社主任。委托诉讼代理人：韩剑波，贵州桓文律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢峰，贵州桓文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义华海房地产开发有限公司，住所地:遵义市红花岗区中华南路**。法定代表人：罗中华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师。上诉人遵义市红花岗区供销合作社联合社（以下简称红花岗区供销社）因与被上诉人遵义华海房地产开发有限公司（以下简称华海房开公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初4995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。红花岗区供销社上诉请求：1.撤销原判主文第一项、第三项，改判上诉人对位于遵义市红花岗区内环路华海商住楼A、B、C、E、F栋一、二层未分配的房屋（面积总计为1105㎡）一层享有面积为490.89㎡房屋所有权，二层享有477.53㎡房屋所有权；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案《联合开发合同》明确约定，上诉人以旧货市场6500㎡场地及其他地上营业房、库房等固定资产作为投资，与遵义市永泰房地产投资开发有限公司共同开发，产权分配一、二层双方各占50%，但上诉人每层的面积不少于1850㎡。2000年7月25日，红花岗区供销社、华海房开公司、遵义市永泰房地产投资开发有限公司共同协商，同意遵义市永泰房地产投资开发有限公司将涉案项目的权利义务概括转让给华海房开公司。后红花岗区供销社对涉案项目的一、二层分得的面积均不足合同约定，据此，红花岗区供销社有权要求华海房开公司补足。2.红花岗区供销社对于华海房开公司已出售房屋的主张所有权并未超过法定的诉讼时效。2006年本案双方当事人签订《产权分配方案》时，我社并不知晓有四间房屋已经出售给了案外人，虽然前述方案约定：“遵义华海房地产开发有限公司已出售的门面，按就近相同位置、相同价位、相同面积，先行扣除补偿给遵义市红花岗区供销合作社联合社后，再进行等额分配。”但多年来因一层过道、已出售面积、案外人还房面积等多方面因素并未实际解决，导致我社认为华海房开公司并未实际侵害到我社利益，并且我供销社要求华海房开公司已出售房屋的一半面积（105.34㎡）进行优先补偿，系对诉争房屋相应份额的所有权，不适用诉讼时效。华海房开公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。红花岗区供销社向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判决华海房开公司按照《联合建房合同》及《补充协议》对剩余未分配的一层面积629.85.㎡、二层面积684.69㎡进行分配（红花岗区供销社一层应分426.75㎡，二层应分452.65㎡），价值880万元；2.请求人民法院依法判决华海房开公司协助红花岗区供销社办理位于内环路旧货市场不动产登记（含红花岗区供销社已分配和本次未分配的部分）；3.本案诉讼费由华海房开公司承担。一审法院认定事实：1999年11月26日，红花岗区供销社与案外人遵义永泰房地产投资开发有限公司签订《联合开发合同》，红花岗区供销社以旧货市场场地6500㎡及其地上营业房、库房等固定资产作为投资，遵义永泰房地产投资开发有限公司投入该工程全额建设资金共同开发，按合同约定产权分配：一、二层双方各占50%（按比例分配给甲方的每层不得少于1850㎡）；三层以上红花岗区供销社占30%，遵义永泰房地产投资开发有限公司占70%。双方按比例分配的房屋产权归双方各自拥有，其产权费用各自承担。后经红花岗区供销社、华海房开公司、遵义永泰房地产投资开发有限公司共同座谈，遵义永泰房地产投资开发有限公司将旧货市场的开发权转让给华海房开公司，华海房开公司于2000年7月25日作出书面承诺，承诺继续履行《联合开发合同》。2005年9月19日，遵义华信会计师事务所接受委托，就红花岗区供销社与华海房开公司双方联合开发内环路华海商住楼A、B、C、E、F栋的有关事宜进行审计鉴证，经审计人员对上述各栋号营业房、商住楼总建筑面积进行实地查勘、核对后，红花岗区供销社与华海房开公司双方在相关部门协调下于2006年3月21日达成《产权分配方案》，确定了1.已建成的A、B、C、E、F栋一、二层营业房面积按各二分之一先进行分配；2.华海房开公司已出售的门面，按就近相同位置、相同价位、相同面积，先行扣除补偿给红花岗区供销社后，再进行等额分配；3.涉及开发过程中胡在兰、居委会的刘刚还房问题，按已还房屋面积先行扣除后，待双方协商后再另行分配；华海房开公司在安置被拆迁人以及货币补偿了被拆迁人居委会后，对房屋进行分配，红花岗区供销社已分得的房屋1-EF-2、2-EF-1、2-EF-2、2-EF-3、2-EF-4、2-EF-8、1-B-3、1-B-4、1-B-5、1-B-6、2-A-2-2、2-A-3、2-A-4、2-A-5、2-A-7、2-B-4、1-C-2、1-C-3、1-C-4、1-C-5、1-C-6、2-C-1、2-C-7、2-C-8、2-C-9、2-C-10、2-C-11，以上房屋均已交付红花岗区供销社，但至今未办理产权变更登记，华海房开公司已办理了分配给其的部分房屋的权属登记。现在双方有1-A-1（50.26㎡）、1-A-2（42.97㎡）、1-A-3（119.07㎡）、1-A-3（81.99㎡）、1-B-2（125.10㎡）、1-B-7（97.49㎡）、2-A-1（158.07㎡）、2-B-9（136.61㎡）、2-B-10（82.77㎡）号共计894.33㎡房屋（含货币补偿给居委会后取得的26.73㎡）未分配，由红花岗区供销社管理出租，并按约定支付华海房开公司租金。现红花岗区供销社以要求分配共有部分的房屋并办理产权登记未果，遂诉至一审法院。另外查明，2017年1月红花岗区供销社认为华海房开公司交付的营业房面积与合同约定面积存在差额，诉至一审法院要求确认《联合开发合同》有效；判令华海房开公司交付第一层差额面积227.86平方米，第二层（A、C、E、F）差额面积526.15平方米并协助过户。一审法院审理后作出（2017）黔0302民初922号判决书以超过诉讼时效驳回了红花岗区供销社诉讼。还查明，华海房开公司于2002年2月、2002年5月、2002年6月、2002年11月将1-B-1.2-B-1.2-B-6.2-B-7号营业房出售给了案外人陈**、游**、陈*世、张**，并收取了房款，红花岗区供销社要求华海房开公司相应减少分配面积。一审法院认为，红花岗区供销社与华海房开公司根据《联合开发合同》的内容，在项目完工后经审计部门审计后，由政府相关部门协调，签订了《产权分配方案》，该分配方案系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，合法有效，双方应当按约定各享有50%，华海房开公司已将分配房屋办理权属登记，该项目已具备办理了产权登记条件，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，因双方至今未对1-A-1、1-A-2、1-A-3、1-B-2、1-B-7、2-B-9、2-B-10号等房屋（共计894.33㎡）进行分配，且红花岗区供销社所分配房屋至今未办理产权变更登记，故一审法院对该社要求对前述房屋进行分配并对分配房屋协助办理产权登记的诉讼请求予以支持；红花岗区供销社本次诉讼系要求分配并交付未分配的房屋，与（2017）黔0302民初922号案件审理的根据《联合开发合同》要求华海房开公司交付差欠面积房屋的请求不是基于同一事实的诉讼，故华海房开公司辩解的本案系重复起诉的主张，一审法院不予采信，同时，前述未分配房屋一直保持着双方共同共有、共同收益的状态，红花岗区供销社请求对共有房屋进行分配，明确各自产权，并无诉讼时效的限制，故一审法院对华海房开公司辩解红花岗区供销社的诉请已超过了诉讼时效，丧失胜诉权的主张不予采信；因华海房开公司早在双方签订分配方案之前就已出售了4间房屋给陈**等人，分配方案已明确“华海房开公司已出售的门面，按就近相同位置、相同价位、相同面积，先行扣除补偿给红花岗区供销社后，再进行等额分配”的内容，红花岗区供销社在2006年签订分配方案接受房屋时未提出异议也未就此向华海房开公司主张该项权利，至今已十余年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，红花岗区供销社该项请求已超诉讼时效，故一审法院对红花岗区供销社要求减少华海房开公司相应面积的请求不予支持。具体分配方法因一、二层房屋的价值不同，一审法院在组织双方多次调解时，双方均同意按不同楼层面积进行分配的方案，一层未分配房屋总面积为516.88平方米，因华海房开公司已对被拆迁人居委会进行了货币补偿，取得了居委会应得还房26.73㎡，且包含在未分配房屋总面积内，因此红花岗区供销社应当减少相应面积，故一审法院确认1-A-2（42.97㎡）、1-B-2（125.10㎡）、1-B-7（97.49㎡）共计265.56㎡房屋由华海房开公司所有，1-A-1（50.26㎡）、1-A-3（119.07㎡）、1-A-9（81.99㎡）共计251.32㎡房屋由红花岗区供销社所有，二层未分配面积共计377.45平㎡，因红花岗区供销社已分得2-A-2-2号房屋，为便于其管理使用，一审法院确认2-A-1（158.07㎡）由红花岗区供销社所有，2-B-9（136.61㎡）由华海房开公司所有，因双方未对房屋进行评估，且同意按份共有方式，故2-B-10（82.77㎡）由红花岗区供销社与华海房开公司共有，红花岗区供销社占有其中30.655㎡，华海房开公司占有其中52.115㎡。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：一、位于）××遵义市红花岗区供销合作社联合社所有；二、由遵义华海房地产开发有限公司协助遵义市红花岗区供销合作社联合社办理位于中××30.655㎡）、1-EF-2、2-EF-1、2-EF-2、2-EF-3、2-EF-4、2-EF-8、1-B-3、1-B-4、1-B-5、1-B-6、2-A-2-2、2-A-3、2-A-4、2-A-5、2-A-7、2-B-4、1-C-2、1-C-3、1-C-4、1-C-5、1-C-6、2-C-1、2-C-7、2-C-8、2-C-9、2-C-10、2-C-11号房屋的房屋所有权登记手续；三、驳回遵义市红花岗区供销合作社联合社的其他诉讼请求。案件受理费73400元，减半收取36700元，由遵义市红花岗区供销合作社联合社、遵义华海房地产开发有限公司各承担18350元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，双方当事人均认可在2006年3月21日达成《产权分配方案》时，未分配的1-A-1（50.26㎡）、1-A-2（42.97㎡）、1-A-3（119.07㎡）、1-A-3（81.99㎡）、1-B-2（125.10㎡）、1-B-7（97.49㎡）、2-A-1（158.07㎡）、2-B-9（136.61㎡）、2-B-10（82.77㎡）号房屋均已修建完成。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，在红花岗区供销社与华海房开公司达成《产权分配方案》时，本案中未分配的房屋已经建成，结合《产权分配方案》中明确约定已建成的A、B、C、E、F栋一、二层营业房面积按各二分之一先进行分配的事实，本案中未分配的房屋应按照《产权分配方案》约定的方法进行分配。关于红花岗区供销社所持依据涉案《联合开发合同》，该社在A、B、C、E、F栋一、二层营业房所分得的面积至少应有1850㎡的主张，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，对于已修建完成的涉案房屋的分配方式，双方当事人所达成的《产权分配方案》已进行了变更，故红花岗区供销社的该主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”的规定，并从涉案《产权分配方案》第三条“A、B、C、E、F栋一、二层华海房开公司已出售的门面，按就近相同位置、相同价位、相同面积，先行扣除补偿给红花岗区供销社后，再进行等额分配”的文义出发，红花岗区供销社依据涉案《产权分配方案》所享有的权利并未指向特定的物，故该社依据涉案《产权分配方案》第三条享有的权利并非物权，应当适用诉讼时效，自2006年红花岗区供销社与华海房开公司达成《产权分配方案》后，红花岗区供销社一直未主张该权利，故一审法院认定该项权利已超过诉讼时效并无不当，本院予以支持。综上所述，红花岗区供销社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73400元，由遵义市红花岗区供销合作社联合社负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年五月二十三日书记员  黎雪梅