福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初4395号 原告：张清河，男，汉族，1964年5月27日出生，住福建省福州市台江区。 被告：施智勇，男，汉族，1976年6月26日出生，住福建省福清市。 原告张清河与被告施智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张清河到庭参加诉讼，被告施智勇经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张清河向本院提出诉讼请求：1.解除双方所签订的《房屋租赁合同》，施智勇将承租的房屋恢复原状并腾空交还张清河；2.判令施智勇向张清河支付拖欠的租金、物业费、水电费（截至2018年12月8日租金为9000元、物业费为642.5元、电费为400.63元、水费为161.25元，实际计算至施智勇返还房屋之日止）；3.判令施智勇向张清河支付违约金9000元；4.本案诉讼费用由施智勇承担。事实和理由：2018年3月3日，经福州市台江区XX路骊特房产中介介绍，张清河、施智勇和房产中介三方在上述中介门店，签订位于福州市台江区XX路XX号XX号楼XX单元的房屋租赁合同，用于施智勇声称的供自己公司技术员工居住。房屋租赁期为3年，时间自2018年3月5日起至2021年3月4日止。月租金为4500元，每月5日之前支付房屋，逾期7天支付房租，房东有权解租，并视承租方违约，由承租方承担违约责任。《房屋租赁合同》第七条第3款明确乙方（承租方）的义务：“未经甲方（出租方）同意，乙方不能将房屋转租或转借他人。若因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意（可另行签订补充协议）。”签订《房屋租赁合同》之后，施智勇按合同要求支付第一个月的租金和押金。从2018年4月开始，张清河每月都得多次催讨施智勇支付房租。2018年11月，张清河多次催讨施智勇支付租金未果，施智勇电话不接听，微信也不回，房租超过10天仍未支付，已构成违约。2018年5月中旬，张清河发现施智勇擅自改装承租屋的电源线路，加装大功率即热型热水器，在卧室增设淋浴房、抽水马桶等。张清河要求施智勇立即整改，施智勇口头答应会进行整改。2018年11月14日20时，张清河为核查施智勇房屋整改情况以及支付房租之事前往上述出租房，施智勇不在。经与住客了解，住客声称是他的哥哥向“房东”承租，具体“房东”是谁他也不清楚。现场发现，施智勇口头上答应整改之事，实际行动并未落实。综上所述，被告违反合同约定，擅自改装承租房屋的水、电线路布局和功能，加装大功率电器设备，构成严重安全隐患；擅自将承租房屋转租他人，未按时支付房租，已构成违约。为此，张清河诉至法院，要求判如所请。 施智勇未作答辩。 张清河围绕诉讼请求依法提交了证据，施智勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对张清河提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月3日，张清河（出租方、甲方）与施智勇（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、房屋的座落、面积1、甲方将其合法拥有的座落在台江区XX#XX出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共110平方米。二、租赁用途乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。三、租赁期限1、该房屋租赁期为3年。自2018年3月5日起至2021年3月4日止。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前2个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金，期限重新协商后，签订新的租赁合同。四、租金及支付方式1、该房屋的月租金为4500元整，租金以银行转账方式支付。2、双方议定首期付1月，另付9000元押金，以后按每月结算一次。（以后每月5日之前支付房租，逾期7天支付，房东有权解租，并视承租方违约，由承租方承担违约责任）。五、押金与其它费用1、租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。2、乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、暖气、电话、清洁、治安、有线电视费、物业管理等费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任。……七、乙方的义务……2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。3、未经甲方同意乙方不能将房屋转租或转借他人。若因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意（可另行签订补充协议）。……九、违约处理1、甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前1个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退费手续。如违约，则向对方支付违约金9000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。……十、补充条款：房租到期后按原房交给房东并且粉刷一间墙（客厅）。张清河、施智勇分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处签名并捺印。 合同签订当日，施智勇向张清河指定银行账户支付了押金9000元及首月租金4500元。张清河将租赁房屋交付施智勇居住使用。自2018年11月起，施智勇未再支付租金。 2018年11月15日，张清河向本院提起诉讼，提出了上诉诉讼请求。2018年12月2日，本院向施智勇邮寄的应诉材料，由本人签收、妥投送达。 诉讼中，张清河陈述：讼争房屋所有权人林煌为张清河的前妻，林煌现在境外，由张清河签订租赁合同，租金亦由张清河向施智勇收取。施智勇在承租后有口头并提出在客厅隔出一卧室给其员工居住，张清河对此表示同意。但事后依照承租人要求进去安装空调时发现施智勇擅自改造了租赁房屋，并且是将房屋转租给四个人居住使用，还装了四部电表。 张清河向本院提交了讼争房屋内部照片，证明施智勇承租讼争房屋后，在朝南主卧内擅自加装一体式卫生淋浴间，并为此加装排水管、改造南阳台下水管道；在客厅中擅自增设隔墙；在北卧室加装一体式卫生淋浴房，并为此加装排水管、改造北阳台的下水管道；另还在租赁物内擅自改造、布设电源线路，加装了四台电表。张清河还向本院提交了福州市自来水有限公司开具的发票，证明其垫付了讼争房屋2018年8月至2018年11月的水费161.25元；提交国网福建省电力有限公司福州供电公司开具的发票，证明其垫付了讼争房屋2018年11月抄表电费224.06元、2018年12月抄表电费176.57元；提交福州佳博物业管理有限公司收款收据，证明其实际向物业公司垫付了物业费和电公摊费1285元。 2019年5月13日，本院往案涉租赁房屋查看现场，经查看，案涉房屋内的一体式淋浴卫生间及加装排水管均已经拆除；南北阳台改造的下水管道已经修复；客厅简易隔墙已拆除；加装的电表和电线等已拆除，拆下的物品还堆在房内尚未搬离。张清河表示，由于施智勇对于租赁事宜一直不予理会，而排水管道改造导致房屋臭味严重，邻居对此有意见，其不得以才自行出资雇人将租赁房屋恢复原状，重新粉刷了墙面。另外，张清河同意确认于2019年5月13日收回租赁物，并同意撤回要求施智勇恢复原状、返还房屋的相关诉请，但认为恢复原状的费用也是其遭受的实际损失，主要是拆除费、电路恢复费用、排水管恢复费用、粉刷墙面的费用、人工费等。 本院认为，张清河与施智勇签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该合同第七条的约定，承租人施智勇未经出租人的同意，不能将房屋转租或转借他人，不得对出租房屋或屋内设施进行装修或改动。施智勇在租赁期间，擅自加装一体式淋浴卫生间、铺排下水管道、改变电路加装电表，已构成违约。施智勇自2018年11月起未再支付租金，亦构成根本违约。张清河请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。张清河向本院递交了起诉状及证据等诉讼材料，本院依法于2018年12月2日向施智勇送达了本案的应诉，故本院确认原被告之间的租赁合同于应诉材料送达的2018年12月2日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于施智勇自2018年11月起未支付租金，故其应向张清河支付2018年11月5日至2018年12月2日期间拖欠的租金4200元（4500元/30天×28天）。被告在承租过程中存在增设客厅隔墙、增设两个一体式淋浴卫生间、增设排水管道，更改电路、加装电表等情况，已构成违约。现张清河已自行出资恢复原状，故有权要求施智勇赔偿相关损失。 对于张清河提出的要求被告支付违约金和继续支付房租直至租赁物恢复原状返还出租人之日的请求。本院分析认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”因此原告向被告主张的9000元违约金和合同解除之后至返还租赁物之日的租金，在性质上均属于违约赔偿金，应当结合张清河的实际损失一并处理。施智勇作为违约方，在履约过程中存在违约，在解除合同后，未及时履行恢复原状并返还租赁房屋的义务，给出租人张清河造成的损失，主要为未依约腾还租赁房屋导致的租金（占用费）损失和租赁房屋恢复原状的费用。张清河已确认同意于2019年5月13日收回租赁物。考虑到原被告签订的是三年期租赁合同，仅履行约9个月即提前解除，故出租人的租金（占用费）损失应当参照合同约定的租金标准，自2018年12月3日（解除合同次日）起计算至2019年5月13日止，为24300元（4500元/30天×162天）。根据有关返还房屋的约定，并结合当事人的过错程度、租赁房屋的现场状况、租赁物装修折旧等因素，酌定施智勇应赔偿的恢复原状的费用为3300元。据上，判令施智勇应向张清河支付违约赔偿金共计27600元（24300元+3300元），施智勇已交的租赁押金9000元，可用于折抵该违约赔偿金。张清河相关诉请超出上述金额的部分，本院不予支持。 另，由于张清河垫付的租赁房屋的水费161.25元、电费400.63元（224.06元+176.57元）、公摊电费和物业费1221元【计算至2019年5月中旬，为771元+128.5元×3.5个月】，故施智勇还应向张清河偿付上述费用，计1783元（161.25元+400.63元+1221元）。 施智勇经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃了应诉答辩的权利，由其承担相应的不利法律后果，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认张清河与施智勇签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月2日解除。 二、施智勇应于本判决生效之日起十日内向张清河支付自2018年11月5日至2018年12月2日期间拖欠的租金4200元。 三、施智勇应于本判决生效之日起十日内向张清河支付违约赔偿金27600元（施智勇已付的租赁押金9000元可用于抵扣该违约金）。 四、施智勇应于本判决生效之日起十日内向张清河偿还代垫的水、电、公摊电费及物业费等共计1783元。 五、驳回张清河的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3270元，由张清河负担50元，由施智勇负担3220元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  蒋秋金 人民陪审员  夏闽霞 二〇一九年五月十四日 法官助理江紫沫 书记员江梨 第11页共11页 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。