济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初3038号 原告：方晓川，男，1972年3月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯本庆，山东众英律师事务所律师。 被告：山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：董红林，董事长。 委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高鑫，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 原告方晓川与被告山东省鲁商置业有限公司(以下简称鲁商置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月10日、2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告方晓川的委托诉讼代理人范作民，被告鲁商置业公司的委托诉讼代理人周继勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方晓川向本院提出诉讼请求：1.鲁商置业公司支付逾期办理产权登记的违约金267301.5元；2.本案诉讼费、保全费、财产保全措施的保险费534.6元由鲁商置业公司负担。事实与理由：2009年9月20日，方晓川与鲁商置业公司签订编号为（某某某某某某）和（某某某某某某）的《商品房买卖合同》，合同约定方晓川购买鲁商置业公司开发的位于济南市某某某某某某某某某号（最终不动产权证载明为历下区某某某某某某某某号）鲁商·某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某号的房屋（以下简称涉诉房屋）。涉案房屋面积均为96.94平米，单价均为12842.90元，总价款均为1244991元。合同签订后，方晓川按照合同约定履行了付款义务，鲁商置业公司于2010年9月2日办理了验房手续，应于房屋交付后第365个工作日内将办理权属登记需由鲁商置业公司提供的材料报产权登记机关备案，但其在2018年1月30日才办理了产权权属登记。鲁商置业公司应按照约定支付逾期办理产权登记的违约金。 被告鲁商置业公司辩称，一、原告主张的2012年2月23日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金已过诉讼时效，请求贵院依法予以驳回。1、本案诉讼时效应自2012年2月23日起分别按日计算。根据相关法律法规的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月3日）第四条第（四）款第18项明确规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案的，出卖人承担自房屋交付后第366个工作日起至实际办理完毕房屋权属登记备案之日止按日向买受人支付已付房款的万分之零点五作为违约金。”本案中双方当事人已于2010年9月2日就涉案房屋办理交接手续，按照《商品房买卖合同》的相关约定，被告未能在2012年2月22日之前将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案，原告即应当知道权利被侵害，又因双方约定由被告按日向原告支付违约金，因此应自2012年2月23日起以每个债权（按日）分别计算诉讼时效期间。2、2017年9月30日及以前的逾期办证违约金应适用民法通则二年诉讼时效的规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释的相关规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满应适用民法通则规定的二年或者一年诉讼时效。鉴于民法总则施行日期为2017年10月1日，2015年9月30日及以前的逾期办证违约金已过民法通则规定的二年诉讼时效。二、被告已于2017年11月21日取得涉案房屋所在项目房屋权属初始登记，其产权登记资料已在产权登记机关备案，具备分户办理房屋权属登记的条件，被告已完成《商品房买卖合同》约定的“将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案”的义务。退一步讲，即使被告应当承担逾期办证违约金，其截止期限也应为2017年11月21日，原告主张将违约金持续计算至原告取得涉案房屋权属登记之日，无事实及法律依据，应当予以驳回。三、被告未能按《商品房买卖合同》约定期限履行“办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案”的义务，是由于被告以外的第三方原因及政策变化所致，并非被告自身原因，被告不应向原告支付逾期办证违约金。综上，请求贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，依法维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于以下证据的真实性，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.涉案商品房买卖合同；2.涉案房屋的销售发票；3.涉案房屋的完税证明；4.涉案房屋的不动产权证；5.涉案房屋的权属状况信息；6.本案采取财产保全措施的保险单及发票；7.涉案房屋的交房流转书。本案有争议的证据为：证据1.方晓川提交的“鲁商置业公司”于2018年1月向方晓川出具的违约金计算依据，证明鲁商置业公司同意承担违约金，但要求以物业费抵顶违约金并做出了计算方式。鲁商置业公司对证据1的真实性有异议，认为该证据系方晓川单方制作。证据2.方晓川提交的2018年8月27日业主在鲁商置业公司与其“主要负责人李某”的谈话录音、录音笔录，证明李某在谈话录音中承认本案中的证据1违约金计算依据系鲁商置业公司出具的。鲁商置业公司对证据2的录音笔录的真实性、合法性、关联性有异议；同时，李某本人出具了情况说明，认可录音的真实性，但认为录音笔录不完整，系断章取义。因鲁商置业公司虽然对录音笔录有异议，但未否认录音的真实性；李某确认与涉案的业主代表进行了面谈，录音中的声音系李某本人，故本院对于证据2中的谈话录音确认为有效证据。在证据2的谈话录音中，可以体现李某代表鲁商置业公司与涉案业主进行过协商，且鲁商置业公司同意将逾期办证违约金抵顶物业费、空调费、车位费等费用，故对于证据1的证明目的，本院异议采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年9月20日，方晓川（买受人）与鲁商置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定由方晓川购买位鲁商置业公司开发建设的位于济南市某某某某某某某某某号（现为济南市历下区某某某某某某某某号）鲁商·某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某号的涉案房屋。涉案房屋建筑面积均为96.94平米，单价均为12842.90元，总价款均为1244991元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年9月1日前将验收合格的房屋交付给出卖人；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记须由出卖人提供给的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能讲办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案的，出卖人承担自房屋交付后第366个工作日起至实际办理完毕房屋权属登记备案之日止，按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。 合同签订后，因涉案房屋的实际面积与合同约定面积存有差异，方晓川实际各支付了两套房屋的购房款1242422元；鲁商置业公司于2010年9月2日交付了涉案房屋。2017年11月21日，鲁商置业公司办理了涉案房屋所在项目的初始登记。2018年1月4日，鲁商置业公司通知方晓川可以协助办理涉案房屋的不动产登记。2018年1月30日，方晓川取得了涉案房屋不动产证书，涉案房屋的证载建筑面积均为96.74平米，证号分别为鲁（2018）济南市不动产权第某某某某某某某号和鲁（2018）济南市不动产权第某某某某某某某号。 2018年8月27日下午，涉案项目的业主代表在鲁商广场物业办公室与李某、朱某某进行了谈话；对于李某的身份，鲁商置业公司称其系山东银座地产公司的总经理，山东银座地产公司和物业公司及相关公司均由鲁商置业公司管理，李某系鲁商置业公司的谈话代表。在该谈话中，可以体现李某代表鲁商置业公司与涉案项目的业主就房屋逾期办证违约事宜进行过商谈，鲁商置业公司同意以减免物业费、空调费、车位费等费用的方式，折抵逾期办证违约金。另，为申请本案的财产保全措施，方晓川购买了保全责任保险并支付了保险费534.6元。 本院认为，鲁商置业公司与方晓川签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2010年9月2日交付，鲁商置业公司未在2012年2月22日前完成协助办理过户的义务，鲁商置业公司已构成违约。鲁商置业公司于2017年11月21日办理了涉案房屋所在项目的初始登记，于2018年1月4日通知方晓川可以协助办理涉案房屋的不动产登记，逾期天数共计2143天；鲁商置业公司应支付自2012年2月23日起至2018年1月4日期间的逾期办证违约金：1242422元×0.05‰/天×2143天×2=266251.03元。 对于鲁商置业公司认为本案部分违约金已超过诉讼时效的意见，鲁商置业公司的违约行为在2012年2月23日至2018年1月4日期间处于持续状态，鲁商置业公司未证明在2015年9月30日之前曾拒绝支付逾期办证违约金、明示拒绝履行相关支付义务；而且，鲁商置业公司在发出协助办证的通知后，提出了用物业费、空调费、车位费等抵顶违约金的方案，实际上是认可了涉案合同的违约债务，只是对债务履行的方式和期限提出了新的意见。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。因此，鲁商置业公司作出了同意以抵顶违约金的形式来履行义务的意思表示，在本案中又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，对该项辩解意见，本院不予采纳。对于鲁商置业公司认为逾期办证违约金应截止到2017年11月21日的答辩意见，虽然鲁商置业公司于2017年11月21日取得了涉案项目的初始登记，但其负有协助办理涉案房屋转移登记的义务，该协助义务应计至鲁商置业公司通知涉案业主可以办理房屋转移登记时止，故逾期办证违约金应计算至2018年1月4日止。对于鲁商置业公司提出的不能及时办理房屋产权登记，系第三人原因导致的答辩意见，即使该原因真是存在，也不能构成鲁商置业公司的免责事由；若该第三人致使鲁商置业公司的权益受损，鲁商置业公司可以向其另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东省鲁商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方晓川20**年2月23日至2018年1月4日期间鲁商某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某号房屋的逾期办证违约金266251.03元； 二、驳回原告方晓川超出部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5310元，财产保全费1860元，保全保险费534.6元，由被告山东省鲁商置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于骐宁 人民陪审员  翟燕霞 人民陪审员  马呈云 二〇一九年五月六日 书 记 员  刘洪明