安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0705民初1194号 原告：金碧物业有限公司铜陵分公司，住所地：安徽省铜陵市翠湖一路**，统一社会信用代码：913407005704358157。 法定代表人：沈剑，负责人。 委托诉讼代理人：蒋黎黎，系该公司员工。 委托诉讼代理人：伍云，系该公司员工。 被告：许道虎，男，1962年5月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 委托诉讼代理人：许学勤，女，1982年10月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市，系被告女儿。 原告金碧物业有限公司铜陵分公司（以下简称金碧物业）与被告许道虎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋黎黎、伍云及被告许道虎及委托诉讼代理人许学勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告立即支付原告2014年4月1日至2019年1月31日期间的物业管理费10422.6元。2、依法判令被告支付原告逾期付款违约金9224元（暂计算至2019年1月31日，请法院判决至被告付清物业费止）。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系铜陵恒大置业有限公司开发的恒大绿洲小区某幢某号（下称涉案房屋）的业主，涉案房屋面积为135.1㎡。原告系上述小区的物业服务企业。原、被告双方于2013年9月27日签订物业服务合同，合同约定：缴纳物业费时间、计算违约金的标准及违约金条款。本案原告一直积极履行约定的义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2014年4月1日起至今无故拖欠物业服务费共计人民币19646.6元。原告以电话、函件等方式多次催告被告，但被告无故仍拒不支付物业服务费。综上，原告认为，原、被告双方签订的物业服务合同合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据法律规定及合同约定，被告有义务按期支付物业服务费，被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，理应承担违约责任。为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。 被告许道虎辩称：拒绝交纳物业费的理由如下，1、入住后发现住房防水太差，两个卫生间都是，墙面出现大面积鼓包，受墙面受潮的影响，电视背景墙面的硬包全部被损坏。2、客厅墙面也渗水，家中内墙，外墙也出现渗水鼓包。3、餐厅顶上的石膏条掉落。所幸是夜间，没导致人员受伤。4、我家有一台面包车停在楼下，车号皖Ｇ×××××，被物业人员推到外面，现不知去向。5、地板、地板缝隙大有沙子出来。6、墙裙因潮湿倒塌。入住后曾多次与物业联系让其维修，物业的工作人员也上门观看，但一直也未给予维修。总是找理由推辞，一直拖到过保修期后，由于上述原因，我觉得物业公司没有做到《质量保证书》中所述的内容。所以我一直拒绝交纳物业费的原因，如物业能协调解决我家中的问题并修复，本人承诺将物业费补齐，以后也按时交纳物业费。 经审理查明，被告许道虎系铜陵市恒大绿洲某栋某室，房屋面积为135.1平方米，原告系铜陵市恒大绿洲的物业管理公司，2013年9月29日原告与被告许道虎签订一份铜陵市恒大绿洲住宅小区《前期物业服务协议》，协议约定：原告提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务费按照被告与开发商签订的本物业《商品房买卖合同》约定的本物业交付之日起计收。原告在被告收楼时，计清并预收六个月物业服务费。自收楼起第七个月开始，被告应在每月的最后一日前履行完交纳当月物业服务费的义务。物业服务费用实行包干制（公共水电分摊除外），每月收费标准按住宅建筑面积计收；高层按建筑面积1.08元/㎡·月,公摊为0.25元/㎡·月。商业物业为2.5元/㎡·月。物业服务费不包括电梯、水泵、中央空调等的运行电费。公摊电费按建筑面积进行分摊，被告应在每月最后一日前履行完交纳上月公摊电费的义务。公摊水电费包含但不仅限于路灯用电、梯灯用电、园景用水电、二次供水用电、电梯用电、设备房用电等费用。2018年11月30日金碧物业委托北京德恒（合肥）律师事务所向被告发出律师函，向被告催缴物业费。 恒大绿洲物业管理存在问题：对公共部分的车辆管理存在瑕疵，车辆进出、停放存在无序的情况；对业主反映的房屋质量问题，未及时有效的与开发商做好沟通工作，并以书面形式函告、备查，也未有开发商的处理意见或将开发商的处理意见及时反馈给业主。 2014年4月1日起至2019年1月31日期间物业管理费10421.6元（计算标准（1.08+0.25）元／㎡·月×135.1㎡×58个月）被告未缴纳。 本院认为：原告与被告签订的铜陵市恒大绿洲住宅小区《前期物业服务协议》符合法律规定，协议合法有效。被告许道虎作为恒大绿洲恒大绿洲某栋某室的业主，有缴纳物业服务费的义务。物业服务合同是双务合同,从权利义务对等原则来看,业主交纳物业费的高低与物业企业提供的服务质量是相对应的,原告在履行合同过程中确有存在瑕疵,如对业主反映的房屋质量问题，未能及时与开发商做好沟通工作，并以书面形式函告、备查，将开发商的处理意见及时反馈给业主；被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性,但是原告并非完全不履行合同义务,被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴,其行为亦构成违约；原告与被告许道虎签订的《前期物业服务协议》虽约定了违约责任且对违约金及计算标准作出约定，但原告提供物业服务存在瑕疵，故原告要求被告许道虎支付逾期付款的违约金，本院不予支持；对于被告反映的房屋质量问题，被告未举证证明其与原告之间存在维修服务协议，涉案房屋专有部位出现质量问题，被告可另行主张权利；综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素,本院酌情将被告应支付的物业服务费调整为9379元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告应在本判决生效后十日内向原告支付物业服务费9379元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费291元，减半收取145.5元，由原告负担70元，被告负担75.5元，在本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  杨富生 二〇一九年四月二十九日 书记员  洪 蕾 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。