安徽省宣城市中级人民法院 民事判决书稿 （2019）皖18民终293号 上诉人（原审被告）：张萌，女，1992年6月13日生，汉族，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：李孝水，安徽华睿律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：邱方四，男，1966年10月22日生，汉族，住安徽省广德县。 被上诉人(原审原告)：段安美，女，1968年5月6日生，汉族，住址同上。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：付明友，安徽兴才律师事务所律师。 原审被告：邱龙，男，1989年3月24日生，汉族，银行职员，住安徽省广德县。 上诉人张萌因与被上诉人邱方四、段安美、原审被告邱龙房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2018）皖1822民初3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张萌上诉请求：1、撤销广德县人民法院（2018）皖1822民初3858号民事判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审违反法定程序。上诉人没有收到法院的开庭通知和传票，一审法院也没有告知上诉人相关的诉讼权利义务，张萌作为必须共同诉讼的当事人，应当参加诉讼，张萌直到一审开庭结束后，才知道案件情况，一审侵犯了张萌的诉讼权利；张萌和邱龙虽为夫妻，但感情早已破裂，在本案诉讼前，张萌已经向一审法院起诉要求离婚，邱龙代收一审法院的相关诉讼文书，也未告知本案的开庭时间和地点，显然与邱方四、段安美之间进行恶意串通，损害了张萌的合法权益；张萌在一审庭审结束后，向一审法院说明了未参加开庭的原因，但一审法 院没有再次开庭，仅做了一个笔录就直接判决，严重侵犯张萌诉讼权利。2、一审法院适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，邱方四、段安美行使解除权的期限已过，且未在合理期限内催告张萌支付购房款，故一审认定邱方四、段安美享有法定解除权并判决解除双方合同属适用法律错误。3、本案认定事实不清。2017年5月16日，张萌经银行汇款给段安美26.5万元，用于清偿案涉房屋所欠银行按揭贷款，该笔款项就是张萌支付给邱方四、段安美的购房款，一审认为不能视为履行房屋买卖合同的付款义务属认定事实错误。4、邱方四、段安美将案涉房屋通过买卖的方式过户给张萌和邱龙，带有一定的赠与意思，是半卖半送给张萌与邱龙的，本案是因张萌起诉与邱龙离婚而引发。鉴于张萌已经支付26.5万元购房款，且邱方四、段安美法定解除合同的权利已经消灭，只能请求张萌与邱龙支付剩余购房款，而不能要求解除购房合同及要求返还房屋。 邱方四、段安美辩称，1、一审法院将相关诉讼文书送达给邱龙一方时并不知道张萌与邱龙处于离婚诉讼状态，且一审法院在知道情况后也采取对张萌进行询问记录的方式进行了审理，本案审理程序合法；2、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，该解释是约束房地产开发企业，不适用本案，也不适用一年内行使解除权；3、本案事实清楚，案涉房屋购买时间是2009年，当时邱龙和张萌尚不认识，张萌与邱龙支付的26.5万元是房屋买卖合同签订前发生的，未载入合同，说明并非购房款；3、因上诉人与邱龙不支付购房款的违约行为，被上诉人有权行使合同解除权。案涉房屋张萌和邱龙尚未出售给他人，所以不存在第三人的问题，根据《中华人民共和国物权法》的规定，请求返还房屋符合法律规定。张萌的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 邱龙述称，双方之所以签订房屋买卖合同，是在邱龙与张萌感情没有出现问题时家长用这种方式对子女进行约束，邱方四、段安美答辩情况属实，两位老人在按照合同约定将房屋过户后，确实没有得到一分钱房款。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邱方四、段安美向一审法院起诉请求：1、判令依法解除邱方四、段安美与邱龙、张萌于2017年5月31日签订的《广德县房屋转让合同》；2、判令邱龙、张萌返还邱方四、段安美位于广德县（该房屋所有权证号为广房地权证桃州镇字第××号，广房地权证桃州镇字第××号）的房屋即将该房地产变更到邱方四、段安美名下；3、邱龙、张萌承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：邱方四、段安美与邱龙系父母子女关系、邱龙与张萌系夫妻关系。邱方四、段安美原为安徽省广德县房屋所有权人，2017年5月16日，张萌经银行普通汇兑支付给段安美265000元用于清偿该房屋所欠银行按揭贷款。2017年5月31日，邱方四、段安美（甲方）与邱龙、张萌（乙方）签订《广德县房屋转让合同》，约定：甲方将其上述房屋转让给乙方，房屋转让总价470000元；付款方式为贷款付款，乙方须于2017年5月31日前支付首付款170000元至甲方账户，余款370000元（实际应为300000元）由乙方申请公积金+商业银行贷款付至甲方账户；款清交房。之后，邱龙、张萌申请并取得了300000元住房公积金贷款。2017年，案涉房屋不动产权证权利人变更为邱龙、张萌后，邱龙、张萌未付款。2018年3月，邱方四、段安美要求邱龙、张萌限期一月付款逾期收房无结果，遂于2018年9月提起诉讼，要求判如所请。 一审法院认为，邱方四、段安美与邱龙、张萌签订的《广德县房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。邱龙、张萌取得案涉房屋所有权时未按照合同约定支付购房款，构成违约，应承担相应民事责任。本案焦点：一、邱方四、段安美是否享有合同法定解除权；二、张萌支付款项的行为能否视为履行了合同约定的付款义务。焦点一、邱方四、段安美是否享有合同法定解除权。合同解除是指合同有效成立后，当解除条件具备时，因当事人一方或者双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。2017年，本案中，邱龙、张萌取得案涉房屋所有权证后仍不按照合同约定付清房款，致邱方四、段安美的合同目的不能实现，可以行使合同法定解除权。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。2018年3月，邱方四、段安美要求邱龙、张萌“一个月内付清房款，否则收回房屋”，即具有逾期则解除合同的意思表示。当事人直接请求人民法院判决解除合同，应当理解为是当事人的一种意思表示方式，与以通知方式行使解除权并无本质差异，符合解除权的行使情形。故邱方四、段安美享有合同法定解除权，其解除合同的诉请应予以支持。焦点二、张萌支付款项的行为能否视为履行了合同约定的付款义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，邱方四、段安美与邱龙、张萌签订的《广德县房屋转让合同》，双方形成房屋买卖法律关系，买受方邱龙、张萌应依约定支付价款。张萌在合同签订前支付给段安美用于偿还房屋原欠银行按揭贷款的款项，并不能当然视为履行合同约定的付款义务，两者系不同的法律关系。《广德县房屋转让合同》也没有对张萌支付的款项在应付总价款中予以扣除进行约定。故邱龙、张萌没有按照合同约定履行付款义务。据此判决：一、解除原告邱方四、段安美与被告邱龙、张萌于2017年5月31日签订的《广德县房屋转让合同》。二、被告邱龙、张萌于判决生效之日起三十日内协助将位于安徽省广德县房屋不动产权所有权人变更为原告邱方四、段安美。案件受理费8430元，由被告邱龙、张萌负担。 二审中，张萌围绕上诉请求提供了以下证据：1、身份证复印件，证明张萌身份事项；2、广德县房屋转让合同一份，证明张萌于2017年5月31日与被上诉人签订房屋转让合同的事实；3、房地产权证一份，证明2017年6月5日被上诉人将案涉房屋过户给张萌和邱龙的事实；4、情况说明一份，证明张萌就未参加一审开庭向一审法院出具书面说明的情况；5、广德县人民法院传票，证明在本案一审前，张萌已经向一审法院起诉要求与邱龙离婚，邱方四、段安美与邱龙进行恶意串通的事实；6、转账凭证一份，证明张萌向段安美支付26.5万元就是购房款的事实；7、证人李某证言一份，证明段安美归还的26.5万元银行按揭是由张萌支付以及该过户行为已经完成，不可逆转的事实。邱方四、段安美质证意见为：对证据1、2、3、5无异议；对证据4的证明目的有异议，认为该份证据不能证明邱方四、段安美与邱龙之间有恶意串通的行为，证据6与本案不具关联性；证据7系孤证，不能证明张萌履行合同义务支付26.5万元购房款。邱龙质证意见为：对证据1、2、3、4、5的质证意见同一审，对证据6、7认为与本案无关联性。本院认证意见为：对张萌提交的证据1、2、3、5，因被上诉人不持异议，且来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，符合证据三性，故予以采信；证据4不能证明被上诉人与邱龙之间有恶意串通的行为，故对该份证据的证明目的不予采信；证据6汇款发生在签订房屋买卖合同之前，与本案争议的事实没有关联性，不予采信；证据7系孤证，因汇款26.5万元的性质在房屋买卖合同中未能体现，不能证明张萌汇款行为系履行合同义务的行为，故对该份证据的证明目的不予采信。 经对当事人在一审、二审中提供的证据并结合当事人陈述等内容的综合审查，本院查明的案件事实与一审已作认定的事实无异，故对一审已作认定的事实予以确认。 本院另查明，张萌于2018年8月2日向广德县人民法院提起诉讼，请求与邱龙离婚，广德县人民法院以（2018）皖1822民初3252号案件受理了此案，该案正在审理过程中。 本院认为，邱方四、段安美与邱龙、张萌于2017年5月31日签订的《广德县房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强行性、禁止性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，邱方四、段安美履行了将案涉房屋过户到邱龙、张萌的名下的合同义务，但邱龙、张萌却未依约支付购房款，导致邱方四、段安美合同目的不能实现，邱龙、张萌的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。本案二审中的主要争议焦点有以下三个方面：1、本案一审程序是否违法；2、一审认定事实是否错误；3、一审判决适用法律是否正确。 关于本案程序。一审卷宗材料反映，在张萌2018年11月12日向一审法院提交了未到庭参加庭审的情况说明后，一审法院即于当日对张萌进行了询问，并组织双方当事人于2018年11月28日对邱龙和张萌提供的证据材料进行了质证。由此可见，一审在不知邱龙和张萌夫妻感情不和正在进行离婚诉讼的情况下将开庭传票通过微信方式送达给邱龙，导致张萌未到庭，该送达方式存在瑕疵，但一审法院在得知真实情况后及时采取了补救措施，张萌的诉讼权利并未因此受到损害，一审程序并不违法。 关于一审认定事实是否错误。张萌虽称其已经于2017年5月16日向段安美汇款26.5万元，该笔汇款就是为了履行房屋买卖合同中约定的支付购房款的义务，应从47万元房屋价款中扣除，一审对该事实未予认定错误。但从张萌提供的汇款凭证来看，张萌向段安美汇款时间在前，双方签订《广德县房屋转让合同》的日期在后，如果该笔汇款确实是邱龙和张萌向邱方四、段安美支付的购房款，那么在双方签订的房屋转让合同中应有所体现。然而双方在房屋转让合同中并未载明邱龙、张萌已经支付了26.5万元购房款，相反，双方签订的《广德县房屋转让合同》中明确约定了付款方式为贷款付款，即邱龙、张萌须于2017年5月31日前支付首期款17万元，余款30万元整向银行等有关部门办理贷款的方式支付。合同中未提及张萌汇款的26.5万元系支付购房款。故一审未将该笔汇款认定为购房款并无错误。张萌关于一审认定事实错误的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。 关于一审法院适用法律是否正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案系自然人之间房屋转让，双方签订的《广德县房屋转让合同》并非法律意义上的商品房买卖合同，因此不适用该解释的规定。案涉房屋转让合同明确了双方的权利义务，邱龙、张萌不支付合同价款的行为导致邱方四、段安美不能实现合同目的，构成根本违约，邱方四、段安美在向邱龙口头催告后的合理期限内邱龙、张萌仍然没有履行支付合同价款的义务，邱方四、段安美有权行使合同解除权。一审依照《中华人民共和国合同法》的规定，判决解除双方合同属适用法律正确。 此外，张萌上诉称案涉房屋有一定赠与的意思，是半卖半送给邱龙和张萌的，但其在诉讼过程中始终未能提供证据加以证明，且邱方四、段安美对此不予认可，故张萌关于邱方四、段安美只能请求支付房款而不能解除合同的上诉主张于法无据。 综上，张萌的上诉请求不能成立。原判认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费8430元，由上诉人张萌负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鸿梅 审判员  胡继泽 审判员  汪令璋 二〇一九年五月五日 书记员  俞 玥 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理。 按照下列情形分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更； ……