湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2006号原告：湖南鑫远投资集团有限公司，住所地长沙市天心区湘府西路**尚玺苑****。法定代表人：谭岳鑫。委托诉讼代理人：王明飞、张赞，湖南君见律师事务所律师。被告：赵志兴，男，1988年10月8日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告：颜洋，男，1989年7月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：王思台，男，1988年10月6日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：谢欣，湖南湘晟律师事务所律师。原告湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称鑫远公司）与被告赵志兴、颜洋、王思台租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫远公司委托诉讼代理人张赞和被告赵志兴、颜洋、被告王思台的委托诉讼代理人谢欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫远公司请求法院判令：1.解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告将位于鑫悦汇购物中心三层标号为F3-05的铺位恢复原始结构（毛坯房）并腾空后返还给原告；3.被告向原告支付房屋租金88063元及违约金6513元（违约金按月利率2%的标准，从2018年4月22日开始计算至被告实际付清之日止，暂算至2018年11月22日为6513元）；4.诉讼费等其他费用由被告承担。被告赵志兴答辩称：《商铺租赁合同》的合同当事人实际上是13位股东，赵志兴仅是名义上的经营者，不是实际的合同当事人。2018年4月12日起，通过《包如伊人转让合同》的约定和履行，《商铺租赁合同》的权利义务已经转给了颜洋，之后颜洋又将其转让给了王思台，故合同当事人是王思台，合同违约系王思台所为，一切责任应当由王思台承担。至于是否解除合同，由人民法院依法判决。被告颜洋答辩称，2018年4月12日赵志兴将涉案店面转让给我，当天我将店面转让给王思台，后续的店面经营、管理，我就不清楚了，由王思台负责。被告王思台答辩称：1.王思台不是本案适格被告，应驳回对王思台的诉讼请求；2.赵志兴是本案诉争的租金与服务费房屋的唯一承租人；3.赵志兴提供的证据《包如伊人品牌股东协议》、《包如伊人转让合同》均未在工商、税务等行政部门进行成立合伙企业或成立法人的工商、税务登记，证据中列明的12个出资人不能认定为合伙人，而是民间借贷关系；4.根据交易习惯，赵志兴应当享受“交二免一”政策。经审理查明：2017年9月25日，出租方鑫远公司与承租方赵志兴签订《商铺租赁合同》（编号SR-2017-0073），约定由赵志兴承租鑫远公司位于天心区芙蓉南路二段390号悦动商业中心F3层编号为F3-05号商铺。该商铺租赁面积201.4平方米。商铺租赁用途为经营或销售包如伊人品牌的餐饮，商铺的租赁期限自交付之日起连续计算3年。承租方装修期为自该商铺交付之日起2个月或承租方开业日起1个月，两者以较早者为准。该商铺开业日期为2017年11月24日。该商铺第一年度租金为33元/㎡/月，月度租金为6646元，年度租金79752元。考虑到装修期等因素，出租方给予承租方第一个年度租金总价折扣优惠，折扣后第一个年度租金66460元。第二个年度月租金6979元，第三个年度月租金7327元。租金为按季度支付。承租方需向出租方一次性足额缴纳的租赁保证金为13292元。逾期支付的，每逾期一日，承租方应按欠缴总额的1%向出租方和商管公司支付违约金。合同还约定，承租方出现逾期未足额支付租金、管理服务费或其它费用累计超过三十日、承租方未经出租方同意，擅自中途退租的，承租方未经商管公司书面同意擅自不开业或中断营业或未按照购物中心正常营业时间营业的等情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方和商管公司退还已付之保证金或其他费用，承租方还应向出租方和商管公司支付相当于合同终止时六个月承租方实际应付平均月租金、月管理服务费之和的六倍违约金等违约责任。本合同期满或因任何原因终止时，承租方应在本合同期满/终止当日或按出租方通知的日期将该商铺恢复至附件二约定的交付标准或出租方另行事先书面同意的标准（“回复原状”）后交还给出租方（合理自然损耗除外），恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担。16.1条约定，租赁期间内，未征得出租方事先书面同意，承租方不得以任何形式转租、分租。上述合同签订后，鑫远公司按约交付了租赁物，但赵志兴逾期支付租金，鑫远公司委托湖南君见律师事务所向赵志兴发出律师函进行催收，赵志兴自2018年4月22日起未按合同约定及时交付租金，截至2019年5月22日，赵志兴共拖欠租金达88063元。以上事实有当事人身份信息、营业执照、《商铺租赁合同书》、律师函、快递单、快递截图、委托代理合同以及庭审笔录予以证实。本院认为，一、《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法、有效，未违反法律、行政法规的强制性规定。该合同双方主体为赵志兴与鑫远公司，赵志兴辩称，其将店面转让给颜洋，此后颜洋将店面有转让给王思台，故其不承担责任。依据《商铺租赁合同》16.1条约定，租赁期间内，未征得出租方事先书面同意，承租方不得以任何形式转租、分租，根据庭审查明事实及合同相对性原则，本院对赵志兴的辩称不予采信其与第三人之间的债权债务关系可另行主张。合同约定承租方出现逾期未足额支付租金、管理服务费或其它费用累计超过三十日等情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，故鑫远公司要求解除原被告签订的《商铺租赁合同》并将涉案店面按合同约定返还的诉讼请求，本院予以支持；二、按照现有证据，赵志兴从2018年4月22日开始拖欠租金，按照双方签订的《商铺租赁合同》中确定的收费标准，截至到2019年5月22日，赵志兴共欠鑫远公司租金88063元，本院予以认可。三、合同规定如逾期支付的，每逾期一日，承租方应按欠缴总额的1%向出租方和商管公司支付违约金。该违约金计算标准过高，鑫远公司已主动调至按月2%的标准，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南鑫远投资集团有限公司与被告赵志兴签订的《商铺租赁合同》（编号SR-2017-0073）；二、被告赵志兴于本判决生效之日起十日内将位于长沙市天心区芙蓉南路二段390号悦动商业中心（鑫远·鑫悦汇）三层标号为F3-05的铺位恢复原始结构（毛坯房），腾空后返还给原告湖南鑫远投资集团有限公司；三、被告赵志兴于本判决生效之日起十日内向原告湖南鑫远投资集团有限公司支付房屋租金88063元及违约金6513元（违约金按月利率2%的标准，以46522元为基数，从2018年4月22日开始计算至被告实际付清之日止，暂算至2018年11月22日为6513元）；如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1126元，由被告赵志兴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李石江人民陪审员  邹德强人民陪审员  廖利辉二〇一九年五月十七日书 记 员  何 幸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。