江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终2088号上诉人（原审被告）：南京市江宁区虎杰谷物种植家庭农场，住所地南京市江宁区横溪街道安民社区横铜路北。经营者：戴文虎，男，1974年6月28日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：南京聚邺盈贸易有限公司，住所地南京市建邺区河西大街****街区编号**单元。法定代表人：符宝玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐英，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人南京市江宁区虎杰谷物种植家庭农场（以下简称虎杰农场）因与被上诉人南京聚邺盈贸易有限公司（以下简称聚邺盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初13463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虎杰农场上诉请求：请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用依法分担。事实与理由：一审法院查明事实不清。首先，2017年上诉人与被上诉人在商谈涉案房屋租赁时，被上诉人从未提及房屋的《建设工程许可证》，双方都是围绕房屋的租金商谈的，同时被上诉人也派人到现场实地考察，多次考察后，双方才签订《厂房场地租赁合同》的，被上诉人也明知该厂房等的实际情况，上诉人确有经过相关主管部门的同意才能建设厂房、上诉人拥有对租赁房屋范围内的合法开发权、收益权等，被上诉人对此从未提出异议，其默认了租赁房屋的现状，况且被上诉人也已经实际使用了该房屋。其次，涉案的租赁物所有的建设费用全部由上诉人出资，虽然没有取得《建设工程规划许可证》，但该厂房等已经建好很长时间了，并没有列入违法建筑名单，也从未有过产权（所有权、使用权）的争议，由此可以说明，上诉人对该厂房有完全的处分权和收益权，一审法院亦未对该事实予以确认。被上诉人租赁上诉人的房屋半年，所产生的一切费用，包括5-6个工人的吃住、拉网线等费用，应当扣除，被上诉人没有付钱给上诉人。聚邺盈公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的主张没有事实和法律依据。双方合同约定，2018年1月1日前交付房屋，事实上双方并没有真正将涉案房屋进行交付，在2018年1月4日房屋就被大雪压塌，给被上诉人已经运到涉案房屋的家具造成大面积损坏，之后，上诉人多次提出在3月份之前将房屋修好，交付给被上诉人，然而上诉人在4月份也没有修好。在这种情况下，将前期运输到涉案房屋的家具再运走，实际受损方是被上诉人。一审过程中，被上诉人才发现上诉人的房屋没有任何规划和建设审批手续，后经第一次开庭，被上诉人变更诉讼请求，确认租赁合同无效，所以一审法院确认涉案合同无效适用法律正确。聚邺盈公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令虎杰农场承担违约金99000元；2.判令虎杰农场赔付给其造成的运费损失92000元，律师代理费15000元；3.虎杰农场承担本案诉讼费用。聚邺盈公司于2018年10月26日变更诉讼请求为：1.判令其与虎杰农场双方签订的《厂房租赁合同》无效，虎杰农场依法返还收取聚邺盈公司的押金330000元；2.判令虎杰农场赔付给其造成的损失，具体为运费92000元、律师代理费15000元；3.虎杰农场承担本案诉讼费用。聚邺盈公司于2018年12月6日放弃在本案中主张律师费的诉讼请求，并变更主张的运费损失为90630元。一审法院认定的事实：2017年，聚邺盈公司（乙方）与虎杰农场（甲方）签订《厂房场地租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区横溪街道安民社区横铜路北自有厂房及场地租赁给乙方使用，厂房建筑面积20000平方米（现15000平方米，另5000平方米后期按需求增加），本合同租赁物的附属场地包括租赁物外立面的广告位、停车位以及门前场地等。双方在合同中约定：甲方应在2018年1月1日前将本合同租赁物交付乙方；租赁期限5年，自2018年1月1日至2023年1月1日止；租金按厂房建筑面积每平方米每月11元计算，即厂房租金每年198万元整，房租前两年无增长，后续三年每年递增4%，第一年交付2个月的租金给甲方做押金（后期转化为末期房租）。合同签订后，聚邺盈公司于2017年11月22日向虎杰农场交纳押金330000元。虎杰农场曾交付了2400平方米的厂房给聚邺盈公司使用，聚邺盈公司现已搬离该2400平方米厂房。另查明，2018年4月25日，甲方南京天地和装饰设计有限公司（以下简称天地和公司）与乙方南京送福搬家有限公司签订仓库搬迁合同，该合同加盖有天地和公司的合同专用章，甲方委托代理人处有李荣征的签字，乙方委托代理人处有杜永华的签字。该仓库搬迁合同载明甲、乙双方就南京天地和公司家具部江宁横溪仓库家具仓库搬迁有关事宜协商一致订立本合同。合同第3条约定，“此次搬迁的费用经双方沟通，费用总数为92000元整。此价格不含税点，不包括期间产生的任何费用甲方不承担，此费用在搬迁完后15日内付清。到时由乙方先出示普通发票后付款。乙方出示费用明细（2000车次（含过路过桥费）），人工费1500车次包括整理货，2个叉车费用8000元，合计24车，共计92000元）。”南京送福搬家有限公司于2018年5月4日开具搬运费发票一张，金额为90630元，购买方为聚邺盈公司。聚邺盈公司陈述其系该合同的甲方天地和公司下属的材料采购及销售公司，聚邺盈公司与天地和公司的实际股东及控制人均是相同的，且两个公司都在一处办公，在对外一般会以天地和公司名义签订装修合同，以聚邺盈公司名义签订材料采购及销售合同，但是两个公司的财务最后会记录在一起，本质上就是同一个主体，但聚邺盈公司对其上述陈述未提交证据予以证明。又查明，涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证。经一审法院依法释明，虎杰农场表示不在本案中提起反诉要求聚邺盈公司支付房屋改造费用、租金或者其他费用，将另案诉讼。上述事实，有《厂房场地租赁合同》、《仓库搬迁合同》、银行转账记录、增值税专用发票等证据予以证实。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虎杰农场出租给聚邺盈公司的厂房等房屋并未取得建设工程规划许可证，故聚邺盈公司与虎杰农场于2017年签订的《厂房场地租赁合同》违反了法律的强制性规定，合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故聚邺盈公司要求判令《厂房场地租赁合同》无效以及判令虎杰农场返还已收取的押金330000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于聚邺盈公司主张的搬运费损失，因聚邺盈公司提交的仓库搬迁合同系天地和公司与南京送福搬家有限公司签订，而非聚邺盈公司签订，聚邺盈公司虽主张其与天地和公司本质上是同一主体，但未提供证据予以证明，应当由聚邺盈公司承担举证不能的法律后果。聚邺盈公司以他人与搬家公司签订的仓库搬运合同产生的搬运费作为其搬运费损失主张权利，依据不足，一审法院不予支持。聚邺盈公司自愿放弃在本案中主张律师费的诉讼请求，是其自由处分民事权利与民事诉讼权利的行为，一审法院予以准许。经一审法院释明，虎杰农场表示不在本案中就房屋改造费用、租金或者其他费用提起反诉，将另案诉讼，故对于该虎杰农场关于要求聚邺盈公司承担房屋改造费用、租金或者其他费用的主张，一审法院在本案中不予理涉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、南京聚邺盈贸易有限公司与南京市江宁区虎杰谷物种植家庭农场签订的《厂房场地租赁合同》无效；二、南京市江宁区虎杰谷物种植家庭农场返还南京聚邺盈贸易有限公司押金330000元；三、驳回南京聚邺盈贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11682.5元，由南京聚邺盈贸易有限公司负担1033元，由南京市江宁区虎杰谷物种植家庭农场负担10649.5元。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虎杰农场出租给聚邺盈公司的厂房等房屋并未取得建设工程规划许可证，双方签订的《厂房场地租赁合同》因违反法律的强制性规定应属无效。合同无效，虎杰农场收取的押金330000元依法应予返还承租人聚邺盈公司，一审法院对聚邺盈公司的该项主张予以支持并无不当。虎杰农场认为聚邺盈公司占用其房屋应支付相应费用，但其经一审法院释明后在本案中并未就该项主张提出反诉，本院对此不予理涉，虎杰农场可另行主张。综上所述，虎杰农场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人南京市江宁区虎杰谷物种植家庭农场负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 张旭东二〇一九年五月八日法官助理 孙成艺书 记 员 郭旭冬