北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终3518号上诉人（原审原告、反诉被告）：许建明，男，1977年8月10日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：田娅娟，女，1978年3月10日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁煜，女，1957年1月11日出生。委托诉讼代理人：康圣基，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大中，北京市隆安律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。上诉人许建明、田娅娟与上诉人梁煜、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许建明及其与田娅娟之共同委托诉讼代理人付裕，上诉人梁煜之委托诉讼代理人康圣基，原审第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许建明、田娅娟上诉请求：撤销原判第二、三、四项，变更原判第一项为梁煜向许建明、田娅娟返还已支付房款598300元，增判梁煜支付许建明、田娅娟违约金124万元或发回重审；一、二审诉讼费用、保全费由梁煜承担。事实和理由：1.原审认定事实不清，许建明、田娅娟有证据证明梁煜故意隐瞒位于北京市海淀区4号房屋（以下简称涉案房屋）楼龄，构成欺诈。2.2018年11月20日北京市国盛房地产评估有限公司出具的评估报告应作为本案定损依据。3.梁煜隐瞒涉案房屋真实楼龄，许建明、田娅娟因此作出错误的购房判断并受到巨额经济损失，这两者存在因果关系，梁煜应当退还许建明、田娅娟多付购房款且承担利息、违约金的责任。4.一审法院不应适用自由裁量权对许建明、田娅娟的损失进行酌定。5.梁煜违约事实成立，则案件受理费、保全费、反诉费不应由许建明、田娅娟承担。梁煜辩称，房屋买卖合同对于房龄没有约定，一审法院认定梁煜不如实陈述房屋真实情况错误。许建明、田娅娟的损失是因为政策及市场原因，故损失应由其自担。梁煜上诉请求：撤销原判第一项、第四项，改判驳回许建明、田娅娟的全部诉讼请求，改判许建明、田娅娟按照日万分之五的标准（即人民币100元/日）支付梁煜从2018年1月4日至实际给付之日的违约金；诉讼费用全部由许建明、田娅娟承担。事实和理由：一、一审法院认为梁煜对房屋建成年代存在告知义务，属事实认定错误。1.许建明、田娅娟未就涉案房屋的建成年代事宜向梁煜进行过询问，梁煜也没有隐瞒房龄的情况，不构成违约和民事欺诈。2.根据《居间服务合同》和《北京市存量房屋买卖合同》，许建明与田娅娟已经对于房屋的情况知晓。二、双方于2017年4月7日签订的《补充协议》约定梁煜于2019年6月1日前迁出户口，许建明、田娅娟应于梁煜户口迁出之日返还押金。许建明、田娅娟辩称，1.房龄影响价格，出卖方有告知房龄的义务。2.《补充协议》约定户口于2019年6月1日前迁出，许建明、田娅娟提供录音证据可以证明返还押金的时间是在2019年6月1日之前，并非迁出当日。我爱我家公司述称，同意一审判决。在签订合同当天，双方对房屋建成年代没有沟通。评估机构认定是房屋建成时间是1994年，我爱我家公司不存在欺诈。许建明、田娅娟向一审法院起诉请求：1.请求法院判决梁煜向我方返还已支付房款598300元；2.以598300元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍，从2017年5月25日起至实际支付之日止的利息；3.梁煜向我方承担违约责任124万元；4.由梁煜承担本案的全部诉讼费用、评估费。梁煜向一审法院反诉请求：1、请求判令许建明、田娅娟向我支付剩余购房款20万元，并按逾期应付款万分之五每日的标准（即人民币100元/日），向我支付从2018年1月4日至实际给付之日的违约金；2、请求判令本案诉讼费全部由许建明、田娅娟承担。一审法院认定事实：2017年3月3日，许建明、田娅娟（买受方、乙方）与梁煜（出售方、甲方）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定许建明、田娅娟购买涉案房屋，房屋成交总价为620万元。甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。甲方应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款项届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2017年4月7日，许建明、田娅娟（乙方）与梁煜（甲方）、我爱我家公司（丙方）又签订了《补充协议》，约定经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。2019年6月1日前户口迁出当日，乙方向甲方支付20万元。合同签订后，双方在我爱我家公司的安排下履行房屋交易过户手续。2017年3月13日，北京康正宏基房地产评估有限公司对涉案房屋在价值时点2017年3月13日的房地产抵押价值进行估价，确定为5545696元。在评估报告中有关房屋登记的建成年代中载明：评估对象不动产权证中未对其建成年代进行标注，根据估价人员现场调查，估价对象建成于1994年。2017年5月25日，除迁移户口的预留金20万元外，许建明、田娅娟向梁煜付清剩余购房款，办理了房屋过户手续。2018年1月3日，梁煜的户口从涉案房屋内迁出。2018年1月10日，梁煜将其母亲的户口办理注销手续。在许建明、田娅娟对涉案房屋装修的过程中，了解到涉案房屋的建成年代为1984年，认为梁煜在售房时隐瞒建成年代，导致其房屋购买价较高。经许建明、田娅娟申请，法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司按照1984年为评估对象的建成年代，对涉案房屋在价值时点为2017年3月3日的房屋价值进行评估，结果为560.17万元。现许建明、田娅娟要求梁煜返还其购房款620万元与评估价560.17万元之间的差额598300元、利息及相应违约责任。经法院核实，涉案房屋的竣工日期为1984年。就许建明、田娅娟所述梁煜隐瞒建成年代，许建明、田娅娟表示签订合同时梁煜表示不清楚系九几年，但一直表示是九十年代，我爱我家公司也告知其是九十年代。对此，梁煜否认其对建成年代进行隐瞒，表示购房人是其父亲，其本人并不知晓建成年代。双方合同中并未约定建成年代。为此，许建明、田娅娟提供与我爱我家公司或梁煜之间的多次录音，在录音中梁煜表示房屋是1994年过户到其名下。我爱我家公司表示房屋的建成年代是梁煜告知的。另，梁煜因已于2018年1月3日将户口迁出，故要求许建明、田娅娟支付购房尾款20万元及相应违约金。许建明、田娅娟不同意支付，表示双方签订补充协议时明确约定迁户时间并不影响给付尾款的时间，其只要在2019年6月1日前付清尾款即可，且双方约定的违约金标准过高，并向法院提供相应录音材料，双方在录音中就迁户及支付尾款时间进行了协商，许建明、田娅娟提出无论梁煜何时迁户，其给付尾款的时间均为2019年6月1日前，梁煜在录音中未予以否定。对该录音，梁煜在庭审中认为双方在补充协议中明确约定不认可任何口头承诺或约定，且其在录音中也并未认可许建明、田娅娟提出的对户口押金的重新约定。我爱我家公司认可许建明、田娅娟的说法。一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。本案中，许建明、田娅娟与梁煜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。现双方签订的房屋买卖合同已履行过户手续，但许建明、田娅娟认为梁煜在售房过程中隐瞒了涉案房屋的真实建成年代，导致其作出错误判断。梁煜表示其并不知晓涉案房屋的建成年代，也从未向其隐瞒，房屋价款是双方协议一致认可的结果。法院认为梁煜作为涉案房屋的出售方，应如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，并向买受方对房屋现状进行充分介绍。房屋的建成年代是房屋价值的参考因素，会影响买方对是否购买房屋以及购买房屋的价款的判断。梁煜在将涉案房屋出售给许建明、田娅娟时，未向其明确告知建成年代，影响了许建明、田娅娟的判断，应承担相应的法律责任，不能以不知晓为由否定梁煜的告知义务。故许建明、田娅娟起诉要求梁煜赔偿其房屋差价损失之请求，理由正当，法院予以支持。具体赔偿数额，法院考虑许建明、田娅娟作为买方人，对购买的房屋亦具有审慎审查的义务、购房款的评估价与市场价之间的差异等因素，酌情予以判定。许建明、田娅娟要求支付利息并承担违约责任之请求，于法无据，法院不予支持。对于梁煜反诉要求支付剩余购房款及支付违约金一节，虽然提供了录音材料，表示双方对支付剩余购房款进行了重新约定，变更了付款时间，但双方并未签订书面材料。补充协议中亦约定不认可双方的口头约定或承诺，故许建明、田娅娟应于梁煜将户口迁出当日给付其20万元，现梁煜已将户口迁出涉案房屋，故其要求支付剩余购房款之请求，理由正当，法院予以支持。因为该期限并未超过2019年6月1日，故对于梁煜要求支付违约金之请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、梁煜于本判决生效之日起十五日内赔偿许建明、田娅娟损失20万元；二、许建明、田娅娟于本判决生效之日起十五日内支付梁煜剩余购房款20万元；三、驳回许建明、田娅娟其他诉讼请求；四、驳回梁煜其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，许建明、田娅娟与梁煜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两方与我爱我家公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反效力性强制性规定，应属有效。本案的争议焦点是，一、梁煜是否应当赔偿许建明、田娅娟房屋差价损失；二、许建明、田娅娟是否存在迟延支付购房款尾款的情形。就第一个争议焦点，梁煜是否应当赔偿许建明、田娅娟房屋差价损失的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋建成年代作为买卖双方在进行房产交易时都可能会关注的房屋情况，出卖人固然负有如实告知的义务，但房屋建成年代并非房屋隐藏瑕疵（即如无出卖人主动告知，买受人无法予以关注的隐藏问题），故该告知义务并非必须主动告知。一审法院以梁煜未向许建明、田娅娟明确告知建成年代，影响了许建明、田娅娟的判断为由，认定梁煜应承担相应的法律责任错误。许建明、田娅娟主张梁煜未如实告知其涉案房屋建成年代，存在欺诈，但其提供的证据不足以证明梁煜告知其错误的房屋建成年代或者存在故意隐瞒房屋房龄的情形。此外，许建明、田娅娟用于办理房屋抵押贷款所进行的房地产抵押价值估价中认定涉案房屋的建成年代为1994年，确定房屋抵押价值为5545696元。而许建明、田娅娟申请按照1984年为评估对象的建成年代，对涉案房屋在价值时点为2017年3月3日的房屋价值进行评估，确定评估结果为560.17万元。对涉案房屋以不同建成年代所进行的两次评估所确定的房屋价值相差不大，考虑市场价格可能会受到房屋市场趋势、买卖双方心理预期及议价能力等诸多因素影响，与商品价值可能存在偏离，许建明、田娅娟以其交易价格与申请鉴定的评估价值之间的差额作为房屋差价损失缺乏充分事实依据。综上，本院对许建明、田娅娟以梁煜故意隐瞒涉案房屋楼龄为由，要求梁煜返还部分购房款并支付违约金的诉讼请求不予支持。就第二个争议焦点，许建明、田娅娟是否存在迟延支付购房款尾款的情形的问题。当事人协商一致，可以变更合同。根据《补充协议》，支付购房尾款的时间为2019年6月1日前户口迁出当日。三方不存在也不认可口头约定或承诺。许建明、田娅娟主张其与梁煜以口头方式变更支付购房尾款的时间为2019年6月1日前，但其所提供的其与梁煜的谈话录音中，梁煜亦未对变更支付购房尾款的时间予以明确肯定。而《补充协议》也明确不存在口头变更合同的情形。故许建明、田娅娟主张合同变更没有依据。梁煜于2017年1月3日将其户口迁出涉案房屋，并于2018年1月10日将其母亲户口办理注销手续，许建明、田娅娟给付购房尾款的时间应为梁煜将其母亲户口注销之日，即2018年1月10日。根据合同约定，如买受人迟延付款，其按逾期应付款万分之五/日向出卖人承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向出卖人支付违约金。许建明、田娅娟迟延支付购房尾款，已构成对合同条款的违反，应承担相应违约责任。就违约责任问题，许建明、田娅娟应按照合同约定相应违约金。一审认定许建明、田娅娟支付购房尾款正确，但未认定许建明、田娅娟应承担的违约责任错误，本院对此予以纠正。许建明、田娅娟主张关于逾期支付尾款的违约金约定过高，但并未就此提供证据证明，本院对其主张不予采信。综上所述，梁煜的上诉请求成立，本院予以支持；许建明、田娅娟的上诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11268号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11268号民事判决第二项为：许建明、田娅娟于本判决生效之日起15日内支付梁煜剩余购房款20万元，并以20万元为基数，按照日万分之五为标准，给付梁煜自2018年1月11日起至实际给付剩余购房款20万元之日止的逾期付款违约金；三、驳回许建明、田娅娟的全部诉讼请求；四、驳回梁煜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21344元，由许建明、田娅娟负担（已交纳9150元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2150元，由许建明、田娅娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费25644元，由许建明、田娅娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一九年五月十四日法官助理 黄旭宁书 记 员 杨梓薇