云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初759号原告：费金德，男，汉族，1953年10月24日出生，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：吕云波，男，汉族，1977年2月14日出生，住云南省昆明市盘龙区，系原告费金德女婿，特别授权代理。原告：吕云波，男，汉族，1977年2月14日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路**驰宇大厦****。法定代表人：岳泉洲。原告费金德、吕云波诉被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告吕云波到庭参加了诉讼。被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司下落不明，本院于2019年1月25日在昆明市盘龙区人民法院官网公告栏依法向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，其无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》；2、判令被告支付原告空置期未付租金4950元，物业费500.5元，拖欠电费69.21元，水费127元；3、判令被告按合同规定赔偿原告违约金75600元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，原、被告通过协商自愿签订房屋出租委托代理合同，约定将原告位于昆明市盘龙区新迎小区七组团35幢3单元602室房屋出租给被告，合同约定租金每月1800元，租期为3年零一个月，自2017年9月1日起至2020年9月30日止，租金总计64800元。租金支付方式为分12季度支付，以被告打入原告指定账户为准。前五次的租金被告均按约定打入原告指定账户，2018年12月16日被告未按照约定支付第6次租金。且拖欠水费及电费，后原告要求被告支付租金，但未能与被告工作人员取得联系，至今被告未按期支付租金，该行为构成违约，特起诉。被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司未到庭答辩，也未向法庭提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告为证明其诉讼请求依法向本院提交如下证据：第一组证据：身份证复印件，证明原告主体资格；第二组证据：房产证复印件，证明原告主体资格；第三组证据：租房授权委托书，证明原告主体资格；第四组证据：内资企业登记情况表，证明被告主体资格；第五组证据：房屋出租委托代理合同，证明：1、合同第4条约定年租金为21600元/年，月租金为1800元/月。2合同第5条规定，涉案房屋在合同有效期内发生的水电费、物管费由被告支付。3、合同12.3约定，合同期限内空置期未三个月，空置期被告仍然需要向原告支付租金，空置期租金可以在合同周期内第2年和第3年支付，空置期的租金于第2年转一个月的房租，每三年转两个月房租，被告于第2年开始，每年分4次转给原告。被告于第2年开始，每年分四次转给原告。被告于2018年9月20日转给原告空置期房租450元，截止2018年12月16日，剩余空置期房租尚欠原告4950元。4、根据合同第12.7条约定，乙方必须按照合同约定的日期将租金准时划入原告账户，若乙方不按合同约定按时缴纳租金，原告有权终止合同并收回房屋，乙方按照月租金乘以未执行月份的200%金额赔偿原告违约金并承担其他责任。自2018年12月16日以后至今乙方未按照约定向原告缴纳租金，乙方构成合同违约。自2018年12月16日合同签订之日起至合同有效期为止尚有21个月未履行，故违约金计算方式为：21*1800*200%=75600元；第六组证据：与被告工作人员涉及物业费微信聊天截图，证明：涉案房屋物管费每年费用为429元，原告只收到143元，从合同签订生效开始到原告收回房屋累计时间为一年6个月，被告应该支付给原告物管费643.5元，减去已经支付的，被告尚欠原告500.5元物管费；第七组证据：与被告工作人员涉及水费微信聊天截图，证明截止2018年12月27日止，合同履行期间涉及房屋产生的水费未缴纳；第八组证据：支付宝水电费缴费清单，证明原告通过支付宝缴纳了合同履行期间拖欠的自来水费为127元，电费69.21元；第九组证据：合同涉及银行卡交易流水，证明被告前五次均按照合同约定，将房租打入原告指定账户，自2018年12月16日以后至今未按照约定向原告缴纳租金，被告构成违约。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告吕云波系原告费金德女婿。2017年8月15日，原告费金德向原告吕云波出具《授权委托书》，委托原告吕云波办理原告费金德名下所有的位于昆明市盘龙区东华街道办事处新迎小区七组团35幢3单元602号房屋出租事宜。2017年8月18日，原告吕云波和被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司签订了《房屋出租委托代理合同》，约定由原告将坐落于昆明市盘龙区东华街道办事处新迎小区七组团35幢3单元602号房屋委托被告代为出租，出租代理期自2017年9月1日至2020年9月30日。月租金为1800元。出租委托代理期限内，原告不承担水费、电费、电话费、物业费、电视收视费、燃气费等。第十二条第3款约定，本合同期限内的空置期共为三个月，空置期被告仍需支付原告租金，空置期三个月的房租可以在合同周期内的第二年和第三年支付；第7款约定，若被告不按照合同的约定按时缴纳租金，原告有权终止合同并收回房屋，被告按照月租金乘以未执行月份的200%金额赔偿原告违约金并承担其他责任。合同签订后，被告共向原告支付租金人民币22050元。截止2018年12月27日，被告拖欠电费69.21元、水费127元，2017年8月至2019年3月拖欠物管费人民币500.5元（多余部分视为原告自愿放弃权利）。故原告诉至法院主张其诉请中的权利。另查明，因被告下落不明，原告于2019年3月15日强制开锁收回涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告双方于2017年8月18日签订的《房屋出租委托代理合同》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。双方应当按照合同约定履行各自义务。但在原告按照合同约定交付合格租赁物后，被告未按照合同约定的基本义务按期支付租金，被告作为承租方，支付租金系其基本的主要义务，其违反合同约定不按期支付租金的行为构成根本违约。因原告于2019年3月15日强制开锁收回涉案房屋，双方的合同已于2019年3月15日解除。关于原告要求被告向其支付房屋空置期未付租金的诉讼请求，《房屋出租委托代理合同》第十二条第3款对此有明确约定，本院予以支持，故扣除被告已经支付给原告的空置期租金人民币450元，被告应向原告支付房屋空置期未付租金人民币4950元（1800元／月×3个月－450=4950元）。关于原告主张的物业费500.5元、电费69.21元、水费127元的诉请有合同依据且上述费用已由原告代为向相关收费部门缴清，本院予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。本院认为，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本院综合被告的过错程度、以及原告的损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定由被告向原告支付违约金人民币1800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告吕云波与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司于2017年8月18日签订的《房屋出租委托代理合同》已于2019年3月15日解除；二、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司于本判决生效之日起十日内向原告费金德、吕云波支付房屋空置期租金人民币4950元；三、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司于本判决生效之日起十日内向原告费金德、吕云波支付物业费人民币500.5元、电费人民币69.21元、水费人民币127元；四、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司于本判决生效之日起十日内向原告费金德、吕云波支付违约金人民币1800元；五、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币2358元由被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明分公司承担人民币171元，原告费金德、吕云波承担人民币2187元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 李 皓人民陪审员 王秀花二〇一九年五月七日书 记 员 赵路娟