浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初2687号 原告（反诉被告）：罗霖，男，1991年2月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：徐周忍，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绍兴市经济适用住房建设开发中心，住所地绍兴市人民中路****。 法定代表人：洪定，执行董事。 委托诉讼代理人：詹志成，浙江点金律师事务所律师。 原告罗霖与被告绍兴市经济适用住房建设开发中心（以下简称绍兴市经济适用房中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后适用简易程序审理。诉讼中，被告绍兴市经济适用房中心提出反诉，本院依法予以受理。本案于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人徐周忍、被告（反诉原告）委托代理人詹志成到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告罗霖向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即交付坐落于绍兴市越城区的房屋；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月4日签订《绍兴市房屋转让合同》，就坐落于绍兴市越城区的房屋转让一事达成合意。根据《绍兴市房屋转让合同》第四条约定“自本合同签订之日起全款到账3天内，甲方将房屋交付给乙方”。原告分别于2018年9月4日交付给被告首付款195000元，于2019年3月11日通过银行按揭贷款付清尾款320000元。现被告已经全额收到房款，却迟迟不予交付房屋。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告绍兴市经济适用房中心辩称：对于原告的第一项诉讼请求，据被告了解，本案所涉房屋的产权登记已经登记在原告名下了。关于交付房屋的请求，由法院依法确认就可以了。对于第二项诉讼请求被告是不认可的，原告所起诉的事实部分基本上属于事实，与被告所掌握的情况一致。但是对事实部分要补充一下，原告交付尾款32万元的时间，根据双方约定截止时间是2018年11月10日，原告交付尾款的时间延迟了120天以上，被告认为原告构成违约，所以要求原告支付违约金。 同时提出反诉请求：一、反诉被告罗霖支付违约金150000元；二、本诉及反诉费用由罗霖承担。事实与理由：反诉原、被告双方于2018年9月4日签订房屋转让合同1份，合同对相关权利、义务均已做出明确约定。合同签订后，罗霖除支付首期款项178668元及车棚款16332元外，余款320000元逾期不付。期间，反诉原告曾发函催告，反诉被告于2019年3月11日支付320000元。故截止目前，反诉被告尚欠违约金150000元。为维护反诉原告自身合法权益及法律尊严，也为避免损失进一步扩大，反诉原告向法院提起反诉，望依法受理，及时判决。 反诉被告罗霖辩称：反诉被告承认违约的事实，确实余款存在逾期的事实，但15万元的违约金高于因反诉被告逾期对于反诉原告造成的损失，请求法庭予以调整。 经审理本院认定，2018年9月4日，原告（反诉被告）罗霖（乙方）与被告（反诉原告）绍兴市经济适用房中心（甲方）签订《绍兴市房屋转让合同》1份，约定：甲方将坐落于绍兴市越城区（建筑面积57.38平方米）转让给乙方，随该房一并转让的附属设施包括编号27号的车棚（建筑面积13.61平方米，车棚不办理产权，也不附属登记）。上述房屋转让价498668元，车棚转让价16332元，合计515000元。同时约定：上述购房款分期，首付178668元，余款32万元银行按揭，按揭贷款到账截止2018年11月10日，逾期支付视为违约。乙方未按约定时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约罚息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月罚息按3%计算，逾期付款超过90天，乙方向甲方支付违约金150000元，合同继续履行，若乙方在30天内仍未继续履行合同，则向甲方支付违约金30万元，合同终止，乙方将房屋还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，罗霖向绍兴市经济适用房中心支付首付款178668元。同日，罗霖（乙方）与绍兴市经济适用房中心（甲方）签订《协议》1份，约定：乙方以拍卖方式购得甲方南池鉴园小区7幢三单元406室，总房款498668元，已首付178668元，因乙方资金周转等原因需向银行贷款32万元，现因不动产登记只能办理抵押贷款流程，需甲方将全额发票及产权过户于乙方后，银行方可办理放贷手续，双方达成如下协议：一、甲方开具全额发票，供乙方办理权证过户和银行放贷手续，但发票仍由甲方保存，待银行全额放贷至甲方指定账户后，甲方再将全额发票交与乙方，并办理交房手续；二、乙方写欠条32万元，待银行放贷至甲方指定账户后，甲方将欠条归还乙方；三、产权过户到乙方后，产权证及他项权证由银行领取；四、本协议作为双方签订《绍兴市房屋转让合同》的附件，与该合同具有同等法律效力。此后，绍兴市经济适用房中心将案涉房屋办理产权变更登记手续至罗霖名下。 因罗霖未按合同约定支付购房款，2019年2月21日，绍兴市经济适用房中心向罗霖发送《关于南池鉴园7幢406室逾期未缴剩余房款的追缴函》1份，载明“贵方于2018年8月30日从我公司购买的南池鉴园7幢三单元406室房产（计建筑面积57.38㎡），根据《绍兴市房屋转让合同》第三条约定，按揭贷款于2018年11月10日前到账，截止2019年2月21日止，我公司尚未收到该笔款项，贵方已逾期104天，超过合同约定的90天。我公司将按合同第五条第1点约定追究你方的违约责任。你方必须向我公司支付违约金共计人民币壹拾伍万元整（150000元），且在30天内及截止2019年3月9日前继续履行合同，交齐剩余购房款；否则我方将起诉至法院，按照合同约定收回房产且贵方需承担我方实际经济损失”。此后，罗霖于2019年3月11日向绍兴市经济适用房中心支付了房款320000元。上述房屋尚未实际交付。 以上事实由原告（反诉被告）提交的绍兴市房屋转让合同1份、收款收据1份、个人贷款支付凭证1份，被告（反诉原告）提交的绍兴市房屋转让合同1份、追缴函及国内挂号信函收据各1份、拍卖成交确认书1份，以及原、被告（反诉原、被告）庭审陈述予以证实。 本院认为，原告（反诉被告）罗霖与被告（反诉原告）绍兴市经济适用房中心签订的《绍兴市房屋转让合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当按约履行合同义务。根据合同约定，罗霖应当于2018年11月10日前向绍兴市经济适用房中心付清房款。因罗霖未按上述约定时间支付购房款，故罗霖构成违约，对此应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案案涉合同虽然约定逾期付款超过90天，罗霖应向绍兴市经济适用房中心支付违约金15万元，但该违约金标准过高，罗霖亦请求减少，因绍兴市经济适用房中心未提供证据证明其损失，故本院对违约金酌情调整为本金320000元自2018年11月11日起至2019年3月11日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计6586.67元，对绍兴市经济适用房中心主张违约金合理部分，本院予以支持。因案涉房屋买卖合同并未解除，合同双方均同意继续履行合同，现罗霖已支付了全部购房款，案涉房屋虽已办理产权变更登记手续，但未完成实际交付，故对其要求绍兴市经济适用房中心交付案涉房屋的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市经济适用住房建设开发中心应于本判决生效之日起三十日内向原告罗霖交付位于绍兴市越城区的房屋； 二、反诉被告罗霖于本判决生效之日起三十日内向反诉原告绍兴市经济适用住房建设开发中心支付违约金6586.67元； 三、驳回反诉原告绍兴市经济适用住房建设开发中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4475元，由被告绍兴市经济适用住房建设开发中心负担。反诉案件受理费减半收取1650元，由反诉原告绍兴市经济适用住房建设开发中心负担1578元，由反诉被告罗霖负担72元。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 钦 二〇一九年五月二十日 书记员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。