山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终1347号上诉人（原审被告）：山东郯城农村商业银行股份有限公司城区支行，住所地郯城县人民路**。负责人：郭庆，行长。被上诉人（原审原告）：廉翠丽，女，1981年8月12日出生，汉族，住郯城县。被上诉人（原审原告）：张乐通，男，1983年8月18日出生，汉族，住郯城县。原审被告：郯城恒大房地产开发有限公司，，住所地郯城县郯城镇南关三街**法定代表人：王加林，总经理。上诉人山东郯城农村商业银行股份有限公司城区支行（以下简称城区农商行）因与被上诉人廉翠丽、张乐通及原审被告郯城恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院（2018)鲁1322民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城区农商行上诉请求：1.撤销（2018）鲁1322民初3022号民事判决第一项和第二项，并改判由被上诉人张乐通、廉翠丽以及保证人恒大公司对剩余贷款本金258148元及利息承担连带还款责任；2.本案一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院违反“一事不再理”原则判决解除案涉借款合同、判决免除被上诉人张乐通、廉翠丽对剩余贷款本金及利息的还款责任以及庭审中拒不接受上诉人的反诉请求是错误的，具体阐述如下：1.一审法院于2017年2月20日作出的（2016）鲁1322民初6848号民事判决已经驳回两被上诉人请求解除案涉借款合间的诉求，在未经法定程序推翻上述判决效力情况下现又作出（2018）鲁1322民初3022号民事判决，判决解除案涉借款合同违反“一事不再理”原则造成前后两判决内容相互冲突矛盾的结果是错误的。一审法院在2016年12月7日受理原告张乐通、廉翠丽与被告恒大公司、第三人城区农商行商品房买卖合同纠纷一案，于2017年2月20日作出（2016）鲁1322民初6848号民事判决，判决驳回两原告解除案涉借款合同的诉求，该判决作出后因当事人均未上诉已经生效。现一审法院在上述判决未经法定程序推翻情况下，又以新的判决支持两被上诉人解除案涉借款合同的诉求，违反了“一事不再理”原则造成了前后两判决内容相互冲突矛盾的结果，不利于法律的统一是明显错误的。2.退一步讲，即使一审法院因两被上诉人与恒大公司签订的《商品房买卖合同》目的无法实现而判决解除借款合同，但因借款合同的解除忽视合同解除后所产生的法律效力，而径行判决免除两被上诉人偿还剩余贷款本金及利息的责任，属明显混淆法律关系适用法律错误情形。两被上诉人系《借款合同》的借款人，且该合同已实际履行，城区农商行已按借款合同约定以受托支付方式向恒大公司发放贷款，为两被上诉人履行《商品房买卖合同》提供了条件，两被上诉人享有了《借款合同》的权利，亦应承担《借款合同》的还款义务。依据《商品房买卖合同解释》第二十五条规定：“《商品房买卖合同》《借款合同》被解除的，由商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还给银行。”从法律关系上来说是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，购房者的还款义务并非因此而免除。两被上诉人作为借款合同的借款人，未能全部履行还款义务，系违约行为，借款合同解除后应当承担偿还欠款本金、利息的责任。一审法院教条地理解《商品房买卖合同解释》第二十五条的规定，曲解立法原意，错误地判决只由恒大公司公司偿还剩余贷款本金及利息是明显错误的。综上，《借款合同》的解除并不影响上诉人依据《合同法》第九十七条、《担保合同》以及《商品房买卖合同解释》第二十五条，要求张乐通、廉翠丽和恒大公司对剩余贷款本息承担连带还款责任。3.一审程序中上诉人针对两被上诉人依法提起反诉，请求解除案涉担保合同后判决两被上诉人及恒大公司对剩余借款本金及利息承担连带偿还责任。并不存在“本院针对该反诉意见释明因涉及到本案被告恒大公司的诉讼地位等问题，建议被告城区农商行另行起诉，在本案中不予审理，被告城区农商行对此未提出异议”的事实。4.本案所涉《借款合同》和《商品房买卖合同》两者之间相互独立，其既不具有同一法律性质也非主从合同关系，因恒大公司逾期交房造成《商品房买卖合同》的目的无法实现且恒大公司无力偿还剩余贷款的风险应由房屋买受人（借款人）承担而非由上诉人承担。被上诉人作为《商品房买卖合同》中的房屋买受人，在其做出购买房屋、签订《商品房买卖合同》等重大决定之前，理应对作为开发商的恒大公司资质、合同履行能力等事项做出详细考察，并应承担因恒大公司违约而带来的商业风险，该风险从事实和法律上均不应该转移给与房产买卖关系无关的上诉人（出借人）承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。错误地判决了被上诉人张乐通、廉翠丽免除偿还剩余贷款本金及利息的责任，给上诉人造成了重大利益损失，请求贵院能够公平公正的依法予以改判。张乐通、廉翠丽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恒大公司未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告城区农商行签订的编号为城区支行（2014）年第20002号个人住房借款合同；2.依法判决被告恒大公司向被告城区农商行返还购房剩余贷款本金258329元；3.依法判决被告恒大公司向原告返还自2016年12月至2018年5月期间该购房的贷款本息合计34065元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：（一）2014年12月13日，原告张乐通、廉翠丽（买受人）与被告恒大公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS021347；房屋代码：456286），约定二原告购买被告恒大公司开发的位于郯城县城区××华府住宅小区××单元××室，并约定总成交房价为412281元，买受人支付总价的30%为首付款即124281元，银行贷款288000元。2015年1月4日，原告张乐通、廉翠丽（甲方）与被告城区农商行（乙方）、恒大公司（丙方）签订《个人住房借款合同》（合同编号：（城区支行）个借字（2014）年第20002号）并进行了抵押预告登记（登记号：郯房预城区字第023992），约定：原告向被告城区农商行借款288000元，借款用途为甲方购买位于郯城县皇亭华府的房屋；借款期限从2015年1月14日至2035年1月10日止；贷款利率执行月利率5.125‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率；借款采取分期还款方式的，从贷款发放的次月偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，还款采取等额本息偿还法；甲方在郯城农商行开立还款专用账户，账户名称为张乐通，账号62×××00。借款担保方式为抵押，抵押物为皇亭华府2号楼2单元603室。该合同第十九条载明“甲方如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除合同的，应提前10日书面通知乙方，乙方有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与甲方的借贷关系或采取其他相应措施。乙方依上述约定解除与甲方的借贷关系后，甲方应立即返还其所欠乙方的贷款本金、利息及实际债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还乙方。若甲方未能履行归还义务，乙方保留提起诉讼的权利。”2015年3月11日，原告张乐通与被告恒大公司签订《储藏室使用协议》，约定原告张乐通购买皇亭华府2号楼1层5号储藏室，购买价格为102075元，该款项已于2015年4月15日付清。（二）2016年12月7日，一审法院立案受理原告张乐通、廉翠丽与被告恒大公司、第三人城区农商行商品房买卖合同纠纷一案，二原告在该案中请求解除其与被告签订的编号为YS002137《商品房买卖合同》及储藏室买卖协议、解除其与第三人签订的编号为（城区支行）个借字（2014）年第20002号的《个人住房借款合同》（以下简称《借款合同》）、要求被告返还其已经支付的购房款226356元及利息并向原告支付违约金2703元、判决被告返还其已经偿还的贷款本息43984.84元（后变更请求增加支付又偿还的贷款本息）并向第三人偿还剩余贷款本息、判决被告协助注销该商品房预售合同备案、判决第三人注销该商品房抵押预告登记、诉讼费由被告承担。一审法院于2017年2月20日作出（2016）鲁1322民初6848号民事判决书，该判决认定截止2016年12月7日，原告已向城区农商行偿还贷款43984.84元，该判决书本院认为部分内容为“对于原告要求解除与第三人城区农商行借款、担保合同的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的解释，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中第三人城区农商行在庭后提交答辩状未提出解除合同的请求，且原告与第三人签订的借款、担保合同第十八条约定，本合同履行期间，甲方（即原告方）与售房人就合同所指的房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与乙方（城区农商行）无关，本合同仍应正常履行。故本院对（城区支行）个借字（2014）年第20002号个人住房借款合同不予审理”，判决结果为“一、解除原、被告双方签订的编号为YS002137的《商品房预售合同》及储藏室使用协议；二、被告恒大公司于本判决生效后十日内向原告张乐通、廉翠丽返还购买商品房及储藏室款226356元及利息（利息自2016年11月6日起至付清时止，按年利率6%计算）；三、被告恒大公司于本判决生效后十日内向原告张乐通、廉翠丽支付已偿还贷款本息43984.84元；四、被告恒大公司于本判决生效后十日内向原告张乐通、廉翠丽支付违约金2703元；五、被告恒大公司于本判决生效后十日内协助原告张乐通、廉翠丽注销YS002137《商品房预售合同》；六、驳回原告张乐通、廉翠丽其他诉讼请求。”双方服判未上诉，该判决已生效。（三）本案在庭审过程中，被告城区农商行提交反诉状，请求在解除涉案担保合同后判决原告偿还借款合同余下的借款本息259304.3元（截止2018年6月12日）并要求被告恒大公司承担连带偿还责任。一审法院针对该反诉意见释明“因涉及到本案被告恒大公司的诉讼地位等问题，建议被告城区农商行另行起诉，在本案中不予审理”，被告城区农商行对此未提出异议。（四）另查，二原告自2016年12月至2018年6月（每月14日还款）又偿还19次计还贷款本息35957.5元，截至2018年7月尚欠银行贷款本金258148元。一审法院认为，原、被告之间签订的《借款合同》基于二原告与被告恒大公司签订的《商品房预售合同》而产生、存在，因被告恒大公司违约而致二原告提起诉讼并被法院判决解除了相关《商品房预售合同》，二原告在提起的（2016）鲁1322民初6848号案中曾要求解除其与被告城区农商行的《借款合同》但该案中未就此进行审理，二原告在此情况下要求解除其与二被告签订的《借款合同》并无不当，应予支持。被告城区农商行在《借款合同》签订后即将相关贷款支付给被告恒大公司，因恒大公司违约而致《商品房预售合同》被法院判决解除，依据公平原则及商品房买卖合同司法解释的相关规定，剩余未偿还贷款应由被告恒大公司负责偿还，偿还方式、时间由二被告另行处理。二原告自2016年12月至2018年6月份期间偿还的贷款本息35957.5元被告恒大公司应予给付。二原告相关主张成立，均予支持。被告城区农商行相关抗辩意见在本案中不予采纳，如被告城区农商行有充分的证据和依据确定二原告应承担相关民事责任，可在理顺法律关系后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第九十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决：一、解除原告张乐通、廉翠丽与被告山东郯城农村商业银行股份有限公司城区支行、被告郯城恒大房地产开发有限公司签订的编号为城区支行个借字（2014）年第20002号《个人住房借款合同》；二、由被告郯城恒大房地产开发有限公司向被告山东郯城农村商业银行股份有限公司城区支行偿还剩余贷款本金258148元及利息；三、被告郯城恒大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张乐通、廉翠丽自2016年12月至2018年6月期间已偿还（19个月）贷款本息合计35957.50元。案件受理费5685元，由被告郯城恒大房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，一审法院（2016）鲁1322民初6848号民事判决对（城区支行）个借字（2014）年第20002号个人住房借款合同未予审理，在本案中判决解除案涉借款合同，并未违反“一事不再理”原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，一审法院判决解除张乐通、廉翠丽与城区农商行、恒大公司签订的个人住房借款合同时，判令恒大公司向城区农商行偿还剩余贷款本金及利息，符合上述司法解释的规定，并无不当。综上所述，城区农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5685元，由山东郯城农村商业银行股份有限公司城区支行负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波二〇一九年五月三十日书记员  彭善浩