河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终10184号上诉人（原审被告）渠正国，男，1976年5月13日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：董晓婷，北京市晨野（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李占勇，北京市晨野（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：河南华启金管家物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区聚源路**聚源国际**附03。法定代表人：李海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏权伟，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉明，河南新良明律师事务所律师。上诉人渠正国因与被上诉人河南华启金管家物业服务有限公司(以下简称华启物业)物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。渠正国上诉请求：撤销原判，改判驳回一审诉讼请求。事实与理由：一、涉案《前期物业管理服务协议》已确定失效。《前期物业管理服务协议》属于我国法律所规定的合同应受我国《合同法》第四十五条的约束。我国《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。现《前期物业管理服务协议》在所附失效条件成就，应产生合同失效的法律后果。渠正国在一审中提供有大量证据证明华启物业伙同其关联企业河南超达置业有限公司（聚源国际广场的开发企业，下称“超达置业”）想千方设百计共同阻挠聚源国际业主大会成立，而聚源国际业主大会的成立正是选聘新物业服务企业的前提和必要条件，且选聘新物业服务企业后《前期物业管理服务协议》自然随之失效，显然，华启物业之所以伙同超达置业费尽心思阻挠聚源国际业主大会成立，其核心目的就是为了阻止《前期物业管理服务协议》解除或失效条件成就，便应根据我国《合同法》第四十五条的规定视为涉案《前期物业管理服务协议》的解除或失效条件已成就。二、在业主委员会代表业主整体意志与物业服务企业签订《物业服务合同》的情况下，由于全体业主是合同的一方当事人，自应根据少数服从多数的团体共同事务表决原则行使合同权利，但在本案中，华启物业系其关联企业超达置业指定的前期物业服务企业，并非聚源国际业主共同决定委托的物业服务企业，《前期物业管理服务协议》也并非聚源国际业主委员会代表全体聚源国际业主意志与华启物业签订，而是由华启物业与每位业主分别签订，在这样的情况下，单个业主便是《前期物业管理服务协议》的一方合同当事人，故在《前期物业管理服务协议》解除或失效条件成就时主张该协议失效是单个业主基于其合同当事人身份所当然享有的合同权利。综上，请求支持上诉请求。华启物业辩称，渠正国与华启物业签署的《前期物业管理服务协议》合法有效，系双方真实意思表示，该协议一直存续并生效，并未失效或者解除，渠正国应当按照合同约定交纳物业费，一审法院裁判正确，应予维持。一、《物业管理条例》虽然规定了《前期物业服务合同》在业主大会成立并选举产生业主委员会、业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效后终止，但是聚源国际业主并未成立业主大会，更不会选举业主委员会签署新的《物业服务合同》，所以《前期物业管理服务协议》并未失效或者解除，渠正国应当按照协议约定交纳物业费用。二、无论是超达置业或者是华启物业均未阻挠聚源国际业主大会的成立，渠正国所提供的证据也不能证明超达置业或者华启物业阻挠成立业主大会，况且该事件已经在原有生效判决文书中得到了确认，渠正国权利已经得到救济。渠正国所称协议的解除或者失效条件已经成就没有任何依据。三、根据《物业管理条例》以及《商品房买卖合同》的规定，“《前期物业管理服务协议》在业主大会成立并选举产生业主委员会、业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效后终止。”这表明，在业主委员会与新的物业公司签订《物业服务合同》后，《前期物业管理服务协议》才会终止。而且，正是因为聚源国际建成之初，因为没有业主大会和业主委员会，所以华启物业才会跟每一个业主签订《前期物业管理服务协议》，而且华启物业并不是向某一个或者某几个业主提供物业服务，而是向全体业主提供物业服务，一审法院裁判正确，渠正国并不能单独解除《前期物业管理服务协议》。综上，请求驳回上诉，维持原判。华启物业向一审法院起诉请求：1.渠正国向华启物业支付2015年11月1日至2019年4月30日的物业费50322.72元；2.渠正国承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月2日，河南超达物业管理有限公司（后更名为河南华启金管家物业服务有限公司）与渠正国签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：华启物业对渠正国所购的本案房屋进行物业管理，房屋面积为175.44平方米（实际面积176.20平方米），物业服务费标准为每月每平方米6.8元，首次按年度收取，第二次按半年收取，于每半年度第一个月的10日前缴纳该交费周期的物业服务费用。业主不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，华启物业有权要求渠正国补交，并自逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，逾期超过1个月的，华启物业有权采取相关措施并暂停对渠正国提供服务，拖欠费用6个月以上的，华启物业可提起诉讼追缴欠款及违约金。华启物业提交四份物业费收缴通知单，载明渠正国就上述房屋自2015年11月1日至2018年9月30日期间应缴物业费41930元。渠正国认可自2015年11月1日起未交物业费，但其称《前期物业管理服务协议》失效条件已成就，华启物业无权再依据该协议及物业管理行为要求其支付2015年11月1日之后的物业费。一审法院认为，华启物业与渠正国签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。华启物业为渠正国购入的房屋提供了物业服务，渠正国作为该小区的业主应履行交纳物业服务费的义务，渠正国拖欠物业服务费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。故华启物业要求渠正国支付物业费的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。渠正国认可自2015年11月1日起未交物业费，依照华启物业与渠正国于2014年9月2日签订的《前期物业管理服务协议》之约定，2015年11月1日至2018年10月31日期间的物业费为43133.76元。关于渠正国辩称《前期物业管理服务协议》已经解除的问题，该院认为《前期物业管理服务协议》系涉案置业公司将商品房交付给华启物业时应当具备的条件之一，华启物业作为物业服务机构面向的是包括渠正国在内的全体业主而非渠正国个人或几个业主，不能因单个业主或几个业主提出要求而予以解除。关于渠正国辩称的超达置业阻碍业主大会筹备成立及其提交的证据中显示的违法断电等纠纷已由河南省郑州高新技术产业开发区人民法院、郑州市二七区人民法院、郑州市中级人民法院审理，分别在（2016）豫0191民初8646号、（2017）豫01民终17633号；（2016）豫0191民初8098号、（2017）豫01民终8186号；（2016）豫0103行初144号；（2016）豫0191民初10111号、（2017）豫01民终8183号等生效判决书中做出裁判处理，渠正国的相应权利已得到救济，该院不再重复处理，故对渠正国以上辩称意见，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律规定，该院判决：渠正国于判决生效之日起十日内向河南华启金管家物业服务有限公司支付自2015年11月1日至2018年10月31日期间的物业费43133.76元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，减半收取计529元，由渠正国负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于渠正国所称《前期物业管理服务协议》已经解除的问题。渠正国称适用我国《合同法》第四十五条的规定，《前期物业管理服务协议》附有解除条件，由于华启物业为自己的利益不正当地阻止条件成就，应视为条件成就，应产生解除合同的法律后果。此系渠正国的单方辩解。合同已经解除是一种法律状态，生效合同的解除，应当经过严格的法律程序。合同解除需要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或者经人民法院或者仲裁机构向对方主张，且主张获得支持；亦或是当事人通过协商将合同解除。本案，并未出现当事人行使单方解除权利解除合同或合议解除合同的情形，渠正国称《前期物业管理服务协议》已经解除无事实根据。综上，渠正国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1058元，由上诉人渠正国负担。本判决为终审判决。审判长 马 晋审判员 邢永亮审判员 刘 皓二〇一九年五月二十八日法官助理刘俊斌书记员陈飞