北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终3487号上诉人（原审原告）：中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路产业基地办公楼**-61。法定代表人：李文，董事长。委托诉讼代理人：王宁宁，女，中房京贸房地产开发有限公司法务助理。上诉人（原审原告）：北京市汉海物业管理有限责任公司，住，住所地北京市海淀区复兴路**公主坟环岛东北角****B07/div>法定代表人：李文，总经理。委托诉讼代理人：辛洁菡，女，北京市汉海物业管理有限责任公司法务经理。被上诉人（原审被告）：北京国海新兴物业管理有限公司，住所，住所地北京市海淀区华清嘉园**楼**商业5div>法定代表人：郭谦，总经理。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志成，北京市安理律师事务所律师。上诉人中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）、北京市汉海物业管理有限责任公司（以下简称汉海物业公司）因与被上诉人北京国海新兴物业管理有限公司（以下简称国海物业公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第28243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中房京贸公司、汉海物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：1.中房京贸公司是诉讼停车场的开发商及合法产权人，一审认定有纠纷涉及车位且未有生效判决，以产权不明晰为由驳回我们的请求没有事实和法律依据，且该认定前后矛盾；2.国海物业公司并非诉争停车场的权利人，并非通过合法途径取得诉争停车场，一审法院对此未有认定。国海物业公司辩称，同意一审法院判决。中房京贸公司、汉海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令国海物业公司撤出国海中心停车场并将国海中心停车场移交给汉海物业公司管理；2.判令国海物业公司将国海中心停车场设备设施归还给汉海物业公司；3.判令国海物业公司赔偿自2015年1月1日起暂计至2015年6月30日的损失1252311元，最终损失金额计算至国海物业公司撤离国海中心停车场之日止；4.判令国海物业公司赔偿利息损失、利息以每半年应付损失1252311元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自每半年应付支付起计算至实际支付之日止；5.判令国海物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：中房京贸公司系国海广场项目（以下简称“国海广场”）开发建设人之一，该项目位于北京市海淀区复兴路17号。2008年6月2日起，中房京贸公司（甲方）与汉海物业公司（乙方）分别就“国海广场”A座办公楼、B座办公楼、C座办公楼、D座公寓、商业裙房签订了前期物业服务合同及物业管理委托合同，中房京贸公司选聘汉海物业公司为“国海广场”上述各区域提供前期物业服务。上述合同到期后，中房京贸公司与汉海物业公司就“国海广场”上述各区域又分别续签了前期物业服务合同及物业管理委托合同。2012年3月1日，中房京贸公司与汉海物业公司签订《停车场委托经营管理合同》，约定中房京贸公司将国海广场地面及地下所有停车位（以政府相关部门审批备案数为准）委托给汉海物业公司经营管理，委托期限为5年，自2012年3月1日至2017年2月28日。2017年3月1日，中房京贸公司与汉海物业公司续签了《停车场委托经营管理合同》，将委托期限延长至2022年2月28日。中房京贸公司取得人防工程使用证（京（海）防用字677号），使用用途为汽车库，建筑面积11578平方米，有效期：2015年4月3日至2016年4月2日。2015年4月24日，汉海物业公司取得公共停车场经营备案证，车位数：地面非：地面非机械式18个，地下非机械式1183个：2015年4月24日至2016年4月23日。经询，汉海物业称由于车位存在纠纷，新的人防工程使用证及停车场经营备案证未予办理。2007年4月30日，中房京贸公司（甲方）与中国电子公司（乙方）签署协议书，约定甲方向乙方免费提供4个地上停车位，该4个车位应最靠近A座写字楼；如果甲方在紧靠A座写字楼北侧再设置停车位，则其中50%的停车位的使用权免费归属乙方使用。如果乙方在紧靠A座写字楼南侧设置停车位，数量在1-2个时，全部归属乙方，车位数量在3-5个时，甲方拥有1个，车位数量在5个以上时，甲方拥有1/3。乙方向甲方购买252个地下停车位，每个单价10万元。2008年6月24日，中房京贸公司与中国电子公司签订《北京市商品房预售合同》，中国电子公司购买了“国海广场”A座办公楼6层至23层。该合同约定，中房京贸公司作为出卖人选聘的前期物业服务企业为汉海物业。中国电子公司同意由中房京贸公司依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。该合同附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”中对“国海广场”共用建筑面积分摊部位说明如下：“本项目工程地下四层，地上二，地上**分相，地下部分相互连通，其中地下**为人防及设备用房，地下**至地下**为汽车库、设备用房自行车库及邮局，地上一层至，地上****为裙房商业，其上分为**汽车库、自行车库、邮局、职工食堂、商业、A座办公、B座办公、C座办公、D座公寓）共同分摊部位：1.位于地下四层的工具间、中水机房、值班室、控制室（机房）、水泵房、水池；2.位于地下二层的高压分界室；3.位于地下一层的高压分界室、发电站；4.位于一层的消防控制室；5.位于A座机房层的水箱间；6.位于B座机房层的卫星接收系统机房。二、汽车库、自行车库、邮局、职工食堂、商业、A座办公、B座办公、C座办公共同分摊部位为位于地下四层的热交换站。……二十一、不分摊部位为位于地下四层的电梯厅、楼梯间、电梯间、电梯井、管井、走道、前室、卫生间”。该合同附件七《临时管理公约》中规定：“国海广场（A座写字楼）的物业服务企业为汉海物业……本临时规约对开发企业、业主和物业使用人均有约束力……本临时规约自物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止”。《国海广场A座写字楼临时管理规约》约定：本临时规约对开发企业、业主和物业使用人均有约束力。第七条：在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为开发企业所有：1、地面停车场面积未进、地面停车场面积未进行分摊；2、地下停车场面积未进、地下停车场面积未进行分摊；开发企业行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。2009年8月28日，中房京贸公司与中国建材公司签订《商品房买卖框架协议》，约定中国建材公司向中房京贸公司购买其开发的“国海广场”B座办公楼第B07-B26办公层、地下车位200个及、地下车位200个及“国海广场”**公寓**房屋与中国建材公司签订《北京市商品房预售合同》，中国建材公司购买“国海广场”B座办公楼第B07-B26办公层。该合同约定，地下车位成交价格为每，地下车位成交价格为每个385000元0个。还约定中房京贸公司作为出卖人选聘的前期物业服务企业为汉海物业公司。上述合同签订后，中国电子公司、中国建材公司分别向中房京贸公司支付了购买车位的款项。上述车位并未办理产权证。2011年，中国电子公司（甲方）与汉海物业公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定由汉海物业公司为“国海广场”A座办公楼提供物业服务，服务期限为3年。2013年4月26日，合同到期后，双方续签了合同至2014年3月14日。约定物业服务范围为：（1）公共区域。（2）车位。（3）共用部位，明细见附件三。该合同约定：“甲、乙双方中任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前30日内签订新的物业服务合同。服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方续聘，服务期限自动延续6个月。本合同终止后，尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务至新的物业服务企业完成接管工作，在此期间的物业服务费按本合同约定标准缴纳”。后在合同履行过程中，中国电子公司及中国建材公司与汉海物业公司就服务产生矛盾。上述合同到期后（2014年3月14日），中国电子公司未续聘或解聘汉海物业公司，汉海物业公司继续提供物业服务。2014年9月12日，中国电子公司向汉海物业公司发出《通知书》，通知汉海物业公司自2014年12月14日起中国电子公司不再续聘该公司提供物业服务。关于车位管理，中国电子公司、中国建材公司分别与汉海物业公司签订《车位管理协议》，车场管理费收费标准均为每月每车位200元，合作期限均至2014年12月31日。2014年12月4日，国海物业经工商注册登记成立，法定代表人郭谦，其原为汉海物业负责人，同时汉海物业原员工辞职后加入国海物业，继续为国海广场提供物业服务。国海物业营业执照记载的经营范围包括物业管理、机动车停车场服务等事项。2015年，中国电子公司、中国建材公司分别与国海物业签订《停车场车位委托管理协议》，约定国海物业公司自2015年1月1日起管理中国电子、中国建材自用车位及对外出租车位，并收取相应车位管理费，该协议一直延续至今。另查，2015年1月，汉海物业、中房京贸公司分别起诉国海物业公司、中国电子公司和中国建材公司，要求确认国海物业公司与中国电子公司、中国建材公司签订的北京市物业服务合同无效。北京市海淀区人民法院一审认为：中国电子公司系国海广场A座6层-23层的实际产权人、业主，有权选择物业服务提供方。中国电子公司与国海物业公司签订物业服务合同，中房京贸公司与汉海物业公司无权干涉。中房京贸公司作为国海广场的开发商，与汉海物业公司签订前期物业服务合同，已经于2011年到期。中房京贸公司和汉海物业公司在中国电子公司已经实际交付房款，进驻国海广场后，在未取得中国电子公司同意的情况下，续签的物业服务合同，效力不应及于中国电子公司。中国电子公司与汉海物业公司签订的物业服务合同也已经到期终止。故中房京贸公司及汉海物业公司认为中国电子公司与国海物业公司签订的物业服务合同无效，缺乏法律与事实的依据，法院不予支持。判决驳回汉海物业公司、中房京贸公司的全部诉讼请求。汉海物业公司不服法院判决，提起上诉。一中院判决：确认中国电子公司与国海物业公司于2014年12月12日签订的《北京市物业服务合同》无效。上述案件生效后，中国电子公司与中国建材公司不服，向北京市高级人民法院申请再审，2017年2月10日，北京高院驳回了两公司的再审申请。再查，中房京贸公司诉北京一商集团有限责任公司（以下简称一商集团）合同纠纷一案，高院作出（2016）京民初36号民事判决书：一、北京市海淀区复兴路17号院1号楼（A座）、2号楼（B座）、3号楼（C座）10-16层、4号楼（D座）、裙房一至四层东跨楼座（四至详见附件）及地下二层范围内的套内面积及相应的分摊共有共用面积归原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司所有；北京市海淀区复兴路17号院裙房一至五层除东跨楼座、邮局与人防面积以外的部分，地下一层汽车库，地下，地下**汽车库，地下**职工食堂及地下**自行车库范围内的套内面积及相应的分摊共有共用面积归被告团有限责任公司所有；二、北京市海淀区复兴路17号院裙房一层人防面积中位于西北侧（近D座）、位于东北侧（近**）的部分归原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司管理使用；位于西南侧（近**）的部分归被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司管理使用；三、于本判决生效后七日内，原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司将上述第一、二项分归被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司的房产交付后者；四、于本判决生效后六十日内，原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司将上述第一、二项分归被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司的房产的竣工验收备案手续办理完毕；被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司在必要时予以协助。该判决现在二审阶段，尚未生效。庭审中，国海物业公司提交车牌设备系统销售合同、车牌识别系统销售合同及发票，用以证明涉案区域的停车设备设施因无法正常使用，已经被全部更换，中房京贸公司、汉海物业公司主张的设施设备已无可执行性。另查，该小区2017年经羊坊店街道办事处指导开始筹备业主大会，并由街道办指派了一名律师作为筹备组组长。但后在成立过程中，被街道发函建议解散。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。关于本案诉争的车位除已出售给中国电子公司及中国建材公司的之外其余车位权属归属问题，目前仍有争议，一商集团与中房京贸公司之间的诉讼尚未了结，地下一至四层的所有权，地下**的所有权尚未明晰权意义上的权利人。根据中房京贸公司与中国电子公司签订的《北京市商品房预售合同》约定，地下停车位不属于共用建筑，地下停车位不属于共用建筑面积分摊部位面、地下停车场面积未进，地面、地下停车场面积未进行分摊可见，根据停车场的属性决定其可以独立于公共区域，且可以由负担小区公共区域管理以外的其他公司进行管理。故中房京贸公司、汉海物业公司要求国海物业公司撤出国海中心停车场并将国海中心停车场移交给汉海物业公司管理，返还设备设施，赔偿车位费损失及利息损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：驳回中房京贸房地产开发有限公司、北京市汉海物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案系排除妨害纠纷，故中房京贸公司、汉海物业公司应当提供证据证明其对涉案国海中心停车场享有相应的权利。本案中，关于车位所有权确认纠纷仍在诉讼中，国海中心停车场车位的权属尚不明晰，故中房京贸公司、汉海物业公司主张的针对国海中心停车场的排除妨害不具有权利基础，其诉讼请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上所述，中房京贸公司、汉海物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25064元，由中房京贸房地产开发有限公司、北京市汉海物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 徐 冰二〇一九年五月六日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆