贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2631号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡文，女，1988年9月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李芝超，贵州岚圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑绍阳，贵州岚圣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州华田赣渝房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区曹关村。法定代表人：刘永德，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何氏商业运营管理（贵阳）有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区曹关村。法定代表人：何友朋，该公司总经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨小勇，贵州中创联律师事务所律师。原审被告：杨德菊，女，1983年4月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人胡文因与被上诉人贵州华田赣渝房地产开有有限公司（以下简称华田房开公司）、何氏商业运营管理（贵阳）有限公司（以下简称何氏公司）、原审被告杨德菊租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初7207号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡文上诉请求：1、撤销原判，依法改判。2、由被上诉人承担本案全部费用（包括但不限于诉讼费用）。事实与理由：一、《北上华城&世纪金源购物中心方圆荟新城市广场项目介绍》和上诉人招商经理彭秋杰在微信中的宣传构成要约，一审法院未认定为要约，系适用法律错误；二、被上诉人至今没有通过装修的消防验收，上诉人依法享有合同解除权，一审法院对上诉人的该理由置之不理，认定被上诉人已经通过消防验收的事实错误，导致适用法律错误；三、被上诉人至今未与上诉人签署《商铺交接确认书》不符合双方约定的交房标准，一审法院认定被上诉人不构成违约是事实认定错误；四、一审法院认定上诉人与被上诉人未对商铺环境和商业氛围进行约定系认定事实错误，以此否定上诉人主张系法律适用错误；五、被上诉人欺诈上诉人，系被上诉人违约在先，故上诉人拒绝交租金以及物业管理费用是行使合同抗辩权，一审法院认定是违约行为属于认定事实错误；六、一审法院只判令上诉人向被上诉人给付租金，但是并未要求被上诉人返还上诉人交付给被上诉人的履约保证金，系适用法律错误。华田房开公司、何氏公司答辩称，第一，关于项目的介绍问题。我方认为项目的介绍与宣传广告属于一种要约邀请，不属于要约，宣传中有商铺运营宣传，房屋销售宣传与本案无关；第二，商铺交付问题。涉案房屋已经于2017年2月12日之前交付给上诉人，一审中上诉人也没有提出异议，故我方并不存在逾期交付商铺的事实；第三，消防问题。被上诉人交付的商铺在交付时，已经消防部门验收合格和竣工验收合格，故被上诉人出租的商铺，是经过验收合格的，不存在违反建筑法的相关规定；第四，商业环境及商业氛围问题。上诉人认为我方违反约定未按时完善商场设施，没有事实依据；第五，被上诉人并不存在欺诈的情形，上诉人逾期交付租金等费用并非行使合同解除权，上诉人行为已经构成根本违约，依法应该承担违约责任；第六，合同解除权问题。本案不具备合同第12.2条规定的解除合同的前提条件，且上诉人逾期交付租金的行为已经构成根本违约。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。杨德菊未到庭进行答辩。胡文向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告何氏公司签订的《白云?北尚华城商铺租赁合同》；2、依法判决被告何氏公司退还原告履约保证金60000元并赔偿违约金60000元，共计120000元；3、依法判决被告何氏公司赔偿因其违约给原告造成的聘用员工的损失45000元；4、依法判决被告何氏公司赔偿原告店面装修费损失60000元；5、依法判决被告赔偿因其违约给原告造成的品牌使用费损失60000元；6、依法判决被告何氏公司免除原告所有租金和物业管理费；7、依法判决被告何氏公司向原告退还违法多收取的电费4555.42元；8、依法判决被告何氏公司支付原告律师费23120元（基础费用4000元加诉讼标的额的8%）；9、依法判决被告华田房开公司对原告以上2、3、4、5、6、7、8项诉讼请求承担连带责任；10、判令二被告承担本案诉讼费用。华田房开、何氏公司向一审法院提出反诉请求：1、依法解除双方于2016年12月3日签订的《白云·北尚华城商铺租赁合同》及其《补充协议》；2、判令反诉被告胡文向何氏公司支付商铺租赁费8722.9元（按照租赁合同约定20元/㎡/月，从2018年2月26日暂计算至2018年10月20日止，并参照《租赁合同》的租金支付标准支付从双方解除租赁合同之日起至胡文将房屋返还给何氏公司之日止期间的房屋使用费）；3、判令胡文向何氏公司支付物业管理费19125.4元（按照租赁合同约定20元/㎡/月，从2017年8月27日暂计算至2018年10月20日止）；4、判令胡文向何氏公司支付公共设施设备使用费及维修保养费共计10803.4元（按照租赁合同约定20元/㎡/月，从2018年2月26日暂计算至2018年10月20日止）；5、判令胡文向何氏公司支付商场公共区域水电费共计10803.4元（按照租赁合同约定20元/㎡/月从2018年2月26日暂计算至2018年10月20日止）；6、判令胡文向何氏公司支付滞纳金共计3643.65元（按照租赁合同的约定每逾期一日，按逾期交付金额的0.05%支付滞纳金，物业管理费从2017年8月27日暂计算至2018年10月20日止，其他费用从2018年2月26日暂计算至2018年10月20日止）；7、判令胡文向反诉人支付律师代理费10000元；8、本案诉讼费用由胡文承担。一审法院认定事实：2016年6月15日，香港何氏商业运营管理有限公司在贵阳成立了全资子公司即本案何氏公司。随后，被告华田房开公司与香港何氏商业运营管理有限公司达成合作意向，由香港何氏商业运营管理有限公司经营、管理华田房开开发建设的北尚华城项目G、H栋商业。2016年6月29日，被告杨德菊与被告华田房开公司签订《商品房买卖合同》，约定华田房开公司将其开发的位于贵阳市白云区××、××号房屋出卖给杨德菊。同日，被告杨德菊与何氏公司签订《房屋委托租赁合同》，约定杨德菊同意将其购买的“北尚华城”项目3层H区13号商铺委托何氏公司进行经营和管理，何氏公司负责商铺的招商及市场培育。2016年3月3日，何氏公司收取了原承租人黄子莹的60000元“房屋租赁订金”。2016年12月3日，何氏公司（甲方）与胡文（乙方）签订《白云·北尚华城商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》第二至四条约定，甲方将北尚华城H栋3-13号商铺（建筑面积69.35㎡、使用面积44.79㎡，包括过道）出租给乙方经营水吧；租赁期为2017年1月26日至2022年1月25日；租赁费用从2017年7月26日起计算，首期租赁费用80元/㎡/月（其中，房屋租金20元，物业管理费20元，公共设施设备使用费及维修保养费20元，公共区域水电费20元,按建筑面积计算租赁费用）；免租期6个月即2017年1月26日至2017年7月25日，免租期内乙方需缴纳物业管理费（20元/㎡/月）及水、电、气、税费等；合同执行第一年至第三年无递增，即从2017年1月26日至2020年1月25日止，租金按80元/㎡/月计算，从2020年1月26日至2021年1月25日止，租金按88元/㎡/月计算，从2021年1月26日至2022年1月25日止，租金按96.6元/㎡/月计算；先支付租赁费用后使用租赁物，租赁费用每3个月支付一次，首次租金应在免租期结束前30日内支付，以后每次交付租金应在上次租赁日结束前30日内预先支付3个月的租金，依次类推；在租赁期限内，如乙方逾期未能缴纳承租费（包括但不限于水、电、煤气等费用），每逾期一日，承租方应按所欠金额的0.05%向甲方支付滞纳金至付清应付租赁费用和其他费用之日止；合同签订之日起3日内乙方向甲方交纳60000元履约保证金，免租期结束后，该履约保证金自动扣除,30000元转为租赁费用，不足3个月租赁费用的需补齐租赁费用，剩余30000元作为租赁履约保证金。同时，双方一致确认香港何氏商业运营管理有限公司于2016年3月3日收取黄子莹（原承租人）的60000元“房屋租赁订金”已转为本合同约定的60000元履约保证金。合同第五条约定，甲方应在2016年12月26日前将通过相关单位验收可以投入使用的租赁物交付给乙方，甲方无偿提供乙方租赁楼层的分水表、分电表并与乙方协商其安装位置，其他水电管道、箱体、线路等乙方自行安装。双方交接商铺时应签署“商铺交接确认书”，乙方认为该商铺不符合交付标准约定或存在缺陷的，应当在交付期限内以书面方式通知甲方。合同第六条至第九条对商铺的装修、改建与修缮，转租、退租及续租，物业管理及税费负担进行了约定。合同第十条约定，甲方应确保公共设施、设备正常运行，提供水、电正常供应的设备，保障乙方使用承租物业。合同第十一条约定，乙方应在租赁期结束或合同解除后7日内交还商铺，交还时乙方自费将商铺内的自由资产搬离，商铺的装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，或者乙方自费将商铺内的所有物品搬离，并将商铺恢复至甲方交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），交还时应签署交还凭据，逾期交还，乙方将承担一定的违约责任。合同第十二条对合同的变更和解除进行了约定，其12.2.1条约定“在租赁期内，乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方按本合同约定归还商铺或甲方自行收铺，履约保证金约定的金额全部作为惩罚性违约金赔偿甲方，若由此造成甲方损失的，乙方还应予赔偿，赔偿包括但不限于甲方的全部损失、甲方支付给第三人的赔偿金、律师费用、通知费用等……h）拖欠支付租金、管理费、宣传推广费合计金额达到履约保证金金额二分之一或逾期累计达到30日以上（包含30日）……”；12.2.2条约定“在租赁期内甲方有下列情形的，乙方有权解除合同，甲方应退还履约保证金（不计利息）：a）由于甲方原因，致使项目因法庭强制执行而被现场查封导致无法营业的，b）法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的其他情形”；12.2.3条约定“在租赁期内，甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，可解除合同”；12.2.4条约定“在租赁期内，政府决定征用该商铺所在土地而需拆除该商铺的，可解除合同”；12.2.5条约定“在租赁期内，因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的，可解除合同”。合同第十三条“甲方的违约责任”约定，因甲方不能按约定交付物业，乙方可以单方面解除合同，并要求甲方退还履约保证金60000元并赔偿违约金60000元，或每逾期一天，增加一天的免租期；因甲方违反本合同约定造成乙方不能和本项目同时开业的，乙方起租日相应顺延至乙方开业日；乙方因甲方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由甲方承担。合同第十四条对乙方违约责任进行了约定，其14.2条约定，“在租赁期内，乙方逾期交纳物业租赁费用、宣传推广费等相关费用，经甲方书面通知，仍未能7个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.05%支付滞纳金”，14.3条约定，“在租赁期内，乙方逾期支付水、电、燃气及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按上述费用国家相关规定支付滞纳金。逾期达14天以上的，本项目管理机构采取停止供应水、电、燃气等的措施，因此造成一切后果由乙方自行承担”，14.4条约定，“甲方因向乙方催讨租金或其他费用引起的必要费用（包括律师费）和开支，及甲方因行使本合同项下其他任何权益而引起的必要费用、开支，均由乙方承担”。合同第十五条对不可抗力进行了明确。合同第十六条对通知与送达进行了约定，其中16.3条约定“甲方在乙方租赁商铺门口张贴，向该商铺工作人员送达通知或文件，即视为合理送达乙方”。租赁合同还对其他事项进行了约定。2017年2月7日，原告（乙方）于被告何氏公司签订《补充协议》，约定案涉商铺的交接日变更为2017你那2月12日，原合同约定的费用的起算日、免租期统一从2017年5月27日开始计算。2016年9月30日，“北尚华城”G、H栋主体结构工程质量经验收合格。2017年1月12日，“北尚华城”G、H栋及地下室（不含装修）经消防验收合格。2017年3月13日，该项目取得《建设工程竣工规划许可证》。《租赁合同》签订后，何氏公司向胡文交付了租赁商铺，但双方未按合同约定签署“商铺交接确认书”。2016年12月17日，原告及李丹与杭州夏果投资管理有限公司签订《大通冰室项目合作协议》，约定杭州夏果投资管理有限公司向胡文及李丹提供“大通冰室”的品牌形象、视觉效果设计等服务，胡文及李丹向该公司支付品牌使用费60000元。2017年2月26日，胡文与装饰公司签订《门面装修合同》，对案涉商铺进行装饰装修，并于2017年8月22日取得了营业执照。2017年6月20日起，案涉项目所在的云环路开始道路提升改造施工，导致交通拥堵，加之配套设施未完善，该项目商业原定2017年5月27日统一开业推迟到2017年8月27日，双方也协议将免租期顺延至超市营业日即2017年8月27日。原告胡文接收使用案涉商铺后，向何氏公司交纳了1000元电表押金，并按1.02元/度的标准向何氏公司预存电费，累计预存了9500元电费，截止2018年10月9日，已使用7063.69度，尚有865.31元预付电费未使用。何氏公司提供的其向供电局缴纳电费的标准为0.7044元/度。由于原告胡文认为被告何氏公司违约给其造成损失，故原告诉来一审法院请求判决支持如前诉讼请求。庭审中，原告未要求一审法院追加的被告杨德菊承担责任。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照双方合同约定及法律规定积极履行义务。本案中，何氏公司接受购房人杨德菊的委托运营、管理被告华田房开公司开发建设的“北尚华城G、H栋商业”并与胡文签订了《租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律的禁止性规定，属有效协议，应受法律保护，何氏公司、胡文应受该《租赁合同》的约束。胡文主张双方于2016年12月3日签订了《租赁合同》并约定何氏公司应于2016年12月26日将案涉商铺交付其使用，现何氏公司未按时交付商铺构成根本违约，对此，胡文未提供证据予以证实。根据双方签订的《租赁合同》及其《补充协议》的约定，何氏公司应于2017年2月12日前向胡文交付商铺，交付商铺时双方应签署“商铺交接确认书”，如果胡文认为该商铺不符合交付标准或存在缺陷，应在交付期限内以书面方式通知何氏公司。现双方均未提交“商铺交接确认书”，何氏公司交付给胡文的商铺也已经经过竣工验收及消防验收合格，胡文也已经接收商铺并装修进行了经营，没有对何氏公司交付的商铺提出异议，因此，一审法院对胡文主张的该事实不予确认。关于延迟开业的问题，何氏公司将商场统一开业时间推迟至2017年8月27日，并根据《租赁合同》第13.2条约定将免租期推迟至2017年8月27日，原告胡文对此予以接受，并与商场统一开业进行经营，因此，胡文主张何氏公司延迟开业构成根本违约与客观事实不符，一审法院不予采信。关于经营环境和商业氛围的问题，本案系租赁合同关系，胡文主张参照《商品房买卖合同司法解释》将华田房开公司为销售房产、何氏公司为运营案涉项目各自进行的广告宣传认定为要约并构成合同内容缺乏依据，该广告宣传不符合要约的规定，系要约邀请而非要约，双方在《租赁合同》中也未就经营环境和商业氛围进行约定，因此，对胡文提出的何氏公司没有履行承诺营造商业氛围而构成违约的主张，一审法院不予采纳。关于交通问题，案涉项目所在的云环路在双方签订《租赁合同》的4个月后开始道路升级改造，该市政工程非何氏公司的行为，何氏公司也不可能预见，因此，胡文主张何氏公司隐瞒道路即将升级改造的事实不成立。综上所述，胡文主张何氏公司逾期交付商铺、逾期开业构成根本违约，何氏公司未履行合同约定营造商业氛围、隐瞒道路升级改造事实导致胡文的合同目的不能实现，其可以依照合同约定及合同法第九十四条的规定请求解除合同的理由不成立，且胡文亦没有提供其他证据证实何氏公司存在合同约定或者法律法规规定胡文可以请求解除合同的情形，因此，对胡文关于解除合同、退还履约保证金并赔偿违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。由于原告的诉讼请求一审法院均不予支持，因此，对原告要求鉴定的申请，一审法院不予准许。商业经营具有一定的风险性，胡文经过对案涉项目考察了解后决定进行投资，故聘用员工并对其进行培训、对案涉商铺进行装修后进行经营，现因案涉项目商业经营不景气导致原告不愿继续经营，由此造成的投资损失应由胡文自行承担，因此，对胡文请求判令何氏公司赔偿其聘用员工和装修商铺的损失的诉讼请求，一审法院不予支持。同时，双方《租赁合同》第12.2.2约定，无论基于何种原因终止合同，商铺的装修和所有附属设施/设备属何氏公司所有且不需补偿，第12.2.3条约定，胡文可以自费将商铺内的所有物品搬离，为了减少胡文的损失，胡文有权将商铺内的所有物品搬离，但不得损坏租赁物业。《租赁合同》约定，租赁费用每3个月支付一次，每次支付租金应在上次租赁日结束前30日，免租期内应支付物业管理费20元/㎡/月，免租期结束后，60000元履约保证金自动扣除30000元转为租赁费用，不足3个月租赁费用的需补齐租赁费用，因此，2017年8月27日至2018年2月26日免租期间的物业管理费为69.35㎡×20元/㎡/月×6月＝8322元，2018年2月27日至2018年5月26日期间的租赁费用为69.35㎡×80元/㎡/月×3月＝16644元，2018年5月27日至2018年8月26日期间的租赁费用为69.35㎡×80元/㎡/月×3月＝16644元，扣除履约保证金自动转为物业租赁费的30000元后，胡文还应在2018年4月27日前支付何氏公司截止2018年8月26日的租赁费用11610元，但其至今未支付，根据双方签订的《租赁合同》第12.2.1中h）条约定，胡文的行为已构成违约，何氏公司可以根据《租赁合同》第12.2.1条约定请求解除合同，因此，对何氏公司请求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，对胡文请求免除租金和物业管理费的诉请，一审法院不予支持，对何氏公司反诉请求胡文支付租赁费用的合理部分，一审法院予以支持。关于租赁费用，2018年8月27日前胡文欠付的租金为11610元，2018年8月27日起至2018年10月20日期间的租赁费用为69.35㎡×80元/㎡/月×1月+69.35㎡×80元/㎡/月÷30天/月×23天＝9801元，2018年10月21日的租金，应按合同约定20元/㎡/月计算至胡文搬离之日止。案涉《租赁合同》14.2条，胡文需经何氏公司书面通知仍未在7个工作日内支付租赁费用的，才应计算滞纳金，现何氏公司未提供证据证实其已书面通知胡文催收租赁费用，且何氏公司一再推迟开业时间虽不构成根本违约，但也对胡文造成了一定的损失，因此对何氏公司主张滞纳金和律师代理费，一审法院不予支持。关于电表押金和多收取的电费，因胡文尚欠何氏公司租赁费用，电表押金和多收取的电费应用于充抵租赁费用。胡文共使用了7063.69度电，根据何氏公司向供电局交纳电费的标准0.7044元/度计算，电费为4976元，胡文预交了9500元，多交纳的金额为4524元。何氏公司主张除各租赁户预交的电费外，2018年1-9月其垫付了40余万元电费，不存在多收取电费的情形，但其向承租户收取的租赁费用里面包含了20元/㎡/月的公共区域水电费，因此其向承租户收取电费时不能超过其向供电局交纳电费的标准。根据前述标准计算，胡文欠付何氏公司租赁费用21411元（2018年8月26日之前的11610元+2018年8月27日至2018年10月20日期间的9801元），扣除应退还的1000元电表、水表押金和4524元多收取的电费，胡文还应支付何氏公司15887元。对胡文的本诉诉请和反诉原告的其他诉请，一审法院不予支持。本案合同虽解除，但双方均未诉请搬离事宜，一审法院在本案中亦不予处理。一审法院虽追加了杨德菊作为被告参加诉讼，但原告胡文并不要求杨德菊承担责任，加之，被告何氏公司没有根本违约，因此，被告杨德菊无需在本案中承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）胡文的诉讼请求；二、解除被告（反诉原告）何氏商业运营管理（贵阳）有限公司与原告（反诉被告）胡文2017年2月4日签订的《白云?北尚华城商铺租赁合同》及其《补充协议》；三、原告（反诉被告）胡文于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）何氏商业运营管理（贵阳）有限公司截至2018年10月20日的租赁费用15887元，2018年10月21日起的租金按20元/㎡/月计算至胡文搬离之日止；四、驳回被告（反诉原告）贵州华田赣渝房地产开发有限公司、何氏商业运营管理（贵阳）有限公司的其他诉讼请求。五、被告杨德菊在本案中不承担责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3698元（已减半，已预交），由原告（反诉被告）胡文负担。反诉案件受理费689元（已减半，已预交），由被告（反诉原告）贵州华田赣渝房地产开发有限公司、何氏商业运营管理（贵阳）有限公司负担。二审中，上诉人提交证据：第一组证据：光盘一份（已经当庭播放）。证明目的：租赁房屋存在问题被上诉人不解决，被上诉人工作人员还进行打人。被上诉人质证意见为：我公司的领导已经看了视频进行澄清，是好日子酒楼不交租金还叫人来公司闹事，已经由公安进行处理，不能达到证明目的。被上诉人提交证据：商铺场地交付确认书（复印件）。证明目的：证明被上诉人已经依约交付商铺。上诉人对该证据质证意见为：签字是承租人本人签的，但是对签署时间不认可，即使时间是真实的，也证实被上诉人延迟交付房屋的事实。光盘内容是履约过程中产生的矛盾与纷争，而不是双方履约行为，不对本案双方合同权利义务产生影响；商铺场地交付确认书仅是复印件，不能直接作为本案认定事实的依据，故以上证据均不能证实新的事实，二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、被上诉人的相关招商宣传以及商业氛围的营造能否视为租赁合同中被上诉人的合同义务，其未完全实现宣传内容是否构成合同违约,是否承担违约责任。2、被上诉人是否通过装修的消防验收以及是否因此违约。3、被上诉人是否依约完成交付商铺的义务。4、上诉人是否应缴租金。5、被上诉人是否应当返还保证金。关于焦点一，现代市场经济下，物业开发商进行商业策划与商业宣传已成常态，但内容五花八门，既有物业本身的设计、规划，也有招商合作等商业愿景，对物业购买人或承租人不同程度地存在一定影响，但只有内容确定且宣传人客观上存在履约确定性并对受宣传人有必然影响的物业本身的设计、规划等内容才能视为要约，而商业愿景的实现受多种因素影响，且并非仅凭开发商或物业营运商能单方作为可以实现的，故大型商业实体入驻等商业愿景不能视为要约，在未明确写入合同时，不能成为出租人的合同义务，故被上诉人为实现大型商业实体的入驻等商业氛围的营造，不能认定为本案租赁合同下的违约行为，无需为此承担违约责任。关于焦点二，2016年9月30日，北尚华城G、H栋主体结构工程质量经验收合格，2017年1月12日北尚华城G、H栋及地下室（不含装修）经消防验收合格，2017年3月13日该项目取得建设工程竣工规划认可证。现行法律并未规定未取得消防验收的房屋禁止租赁的强制性规定，且被上诉人已在本案受理前完成了消防验收，并不影响房屋使用，故上诉人以此为由主张被上诉人违约，无事实与法律依据，本院不予支持。至于营业场所装修的消防验收，租赁合同并未明确约定系由出租人负责，依法应由营业场所经营人自行申报自行负责。关于焦点三，双方虽约定以签署《商铺交接确认书》作为房屋交接方式，被上诉人也未向法庭提交《商铺交接确认书》原件，但承租人已经接受房屋且未提出异议，并进行了装修，其以实际行为已受领了涉案房屋，故应认定涉案房屋已经进行了交付。关于焦点四，且上诉人并未举证证实其向被上诉人以合理的方式退还了租赁房屋，应当支付房屋占有使用期间的房屋租金。故一审判决其一直缴付租金至实际退房之日止，并无不当。关于焦点五，在《白云·北尚华城商铺租赁合同》12.1.1条中明确约定乙方（本院注：上诉人）违约时“履约保证金约定的金额全部作为惩罚性违约金赔偿甲方，若由此造成甲方损失的，乙方还应予赔偿”。如前文所述，本案中，上诉人未依约缴纳房租，已构成根本违约，该履约保证金已转作违约金，上诉人无权主张返还履约保证金或以该保证金抵偿其应负债务。综上所述，上诉人的全部上诉主张均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7396元，由胡文负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 刘 佳审判员 李云鹤二〇一九年五月三十日书记员 赵 凤