黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8111民初593号原告：北安市龙飞物业服务有限公司，统一社会信用代码912311815606375872，住所地黑龙江省黑河市北安市交通路四道街文化家园小区。法定代表人：张北龙，职务经理。被告：黑龙江省农垦北安管理局疾病预防控制中心，事业单位法人证书号123310094080，住所地黑龙江省北安市东繁荣街**。法定代表人：牟凤英，职务主任。委托诉讼代理人：于磊，男，1981年1月30日出生，汉族，黑龙江省农垦北安管理局疾病预防控制中心职工，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：朱欣新，黑龙江良治律师事务所律师。原告北安市龙飞物业服务有限公司（以下至判决主文前简称龙飞物业公司）与被告黑龙江省农垦北安管理局疾病预防控制中心（以下至判决主文前简称北安管理局疾控中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序于2019年5月5日公开进行了审理。原告龙飞物业公司法定代表人张北龙、被告北安管理局疾控中心委托诉讼代理人于磊、朱欣新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙飞物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付2018年物业服务费5305.00元(后增至5787.36元)；2、要求被告给付违约金5305.00元。事实与理由：原告于2015年1月与农垦新苑小区业主委员会签订了物业服务合同，开始为被告所在的农垦新苑小区提供物业服务工作，并于2016年11月续签了长期物业服务合同，被告从2018年开始无理由拒绝给付物业服务费，并于2018年6月中旬委托光大律师事务所给原告送达律师函要求解除合同，原告回复不同意解除合同。综上原告请求法院依据物业合同判令被告给付物业服务费及违约金。被告北安管理局疾控中心辩称，1、龙飞物业与被告之间的服务期限为2018年1月1日至2018年5月22日；2、原告主张违约金的诉请缺乏法律依据；3、原告服务期间，服务质量差，无安保措施，是双方解除合同的直接原因，被告在原告同意调解的情况下，同意支付2018年1月1日至2018年5月22日的物业费用;4、原告增加的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告龙飞物业公司为证明其主张成立，向本院举示如下8组证据：证据一，原告与新苑小区业主委员会2015、2016年签订的物业合同2份。证实原告进入小区服务是合法且有据的事实；证据二，原告2018年9月14日向被告送达的欠费催缴通知书1份。证实原告向被告主张权利的事实；证据三，律师函1份。证实被告曾要求与原告解除物业服务合同，原告不同意解除的事实；证据四，解除合同通知书1份。证实原告实际服务到2018年12月31日的事实。证据五，声明1份。证实被告对原告提供的服务是认可的事实。证据六，新苑小区新一届业主委员会公告1份。证实新入驻的物业公司是从2019年1月1日开始提供服务的事实。证据七，业主大会筹备通知及物业服务方案各1份。证实解除合同之前小区业主委员会是存在的。证据八，大修资金使用手续1份。证实2018年根据被告及住宅业主的要求，原告经征得业主委员会同意，使用大修资金为小区维修下水管道等公用设施。被告的质证意见为：证据一、二、六，对真实性和关联性有异议；证据三，不能证明原告2018年5月22日之后继续为被告提供物业服务；证据四，原告对自身提交的证据有异议故不能证明所要证实的问题；证据五，对真实性有异议，并且可以证明2018年5月22日至6月10日期间，被告单位的保洁工作是由原告原单位员工祝俊林兼职的，工资是由被告负担的，原、被告之间的服务关系是从2018年5月22日终止的；证据七，与本案无关联性；证据八，为原、被告解除合同之前进行的服务活动，具有持续性，且维修征求的是住宅区域业主的意见，与被告无关。本院的认证意见为：证据一、二、三、四、八，综合全案分析可以证实2015年起原告为被告所在小区提供物业服务，2018年被告未向原告缴纳物业服务费且被告有终止物业服务合同的意思表示，2018年原告对案涉小区的部分设施进行了维修，对证据证明的上述问题本院依法予以采信并在卷佐证；证据五，原、被告双方对2018年5月22日前被告提供了物业服务无异议，对该证据证明的上述问题本院依法予以采信，对证据证明的其它问题本院不予采信；证据六，证实2019年1月1日案涉小区由新的物业公司提供服务，对该证明的该部分问题本院依法予以采信，对证据证明的其它问题本院不予采信；证据七，与本案无关联性，本院依法不予采信。被告为证明其主张成立，向本院提交如下2组证据：证据一，祝俊林收条、被告与爱佳物业服务合同、情况说明、补充情况说明、营业执照复印件各1份。证实1、2018年5月23日至6月10日原告已停止物业服务，原告原单位员工在此期间的工资是被告支付的事实。2、2018年6月11日至今被告办公区域的物业服务是由爱佳物业提供的。3、原告无权向被告主张2018年5月23日至2018年12月31日期间的物业服务费的事实。证据二，票据2张。证实被告2016年、2017年物业缴费面积为803.8平方米，缴费金额为5305.08元/年，故原告增加诉讼缺乏依据的事实。原告的质证意见为：证据一，收条不能证明原告没有继续为被告提供服务，在原、被告双方没有解除合同前被告另找一家物业公司属于违规。证据二，对803.8平方米的面积认可，但认为因2016年、2017年是双方协议的每平方米0.55元，但2018年双方没有协议就应该按合同每平方米0.6元计算。本院的认证意见为：证据一，可以证实祝俊林2018年5月23日至2018年6月10日的工资为被告支付，2018年5月23日被告与北安市爱佳物业管理服务有限公司签订物业服务合同，对该证据证明的上述事实本院依法予以采信，对证据证明的其它问题本院不予采信；证据二，可以证明2016年、2017年缴纳803.8平方米的物业服务费为5305.08元/年，对该证据证明的上述事实本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年原告与农垦新苑小区业主委员会签订了物业服务合同，为被告办公地所在的农垦新苑小区提供物业服务，服务范围包括被告所在办公区域，面积为803.8平方米，并于2016年11月续签了物业服务合同。2018年起被告拒绝向原告缴纳物业服务费，2018年5月14日，被告向原告发出终止物业服务合同的律师函，要求原告退出该小区物业服务，并与北安市爱佳物业服务公司签订物业服务合同。2018年5月22日北安市龙飞物业有限公司撤出了对被告的保洁和安保服务。期间，原告继续为该小区共用部分、共用设施提供物业专项维修服务。另查明，物业服务合同中对服务费用的表述为“车库、商服物业0.6元/月平方米；也可另行协议”，对违约金的表述为“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方有权向人民法院起诉业主或物业使用人追缴物业费并可以按物业服务费的一倍标准追加违约金”。再查明，2016年、2017年被告每年均以每平方米0.55元/月的价格向原告支付803.8平方米的物业服务费5305.08元。本院认为，原告与农垦新苑小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，其行为应当受到法律保护。本案中，被告北安管理局疾控中心所在的办公场所在物业服务的范围内，原告自2015年为被告工作的小区及办公区域提供物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，故被告提出合同无效的抗辩理由，本院依法不予支持。合同各方应在享受合同权利的同时履行合同义务，原告依约定提供了物业服务后，被告负有按约定缴纳相关费用的义务，被告北安管理局疾控中心对原告提供的物业服务不满意，欲解除合同，但其未依照法律规定进行合同的解除，在原告履行了物业服务义务后未给付相应费用，存在相应过错。原告在被告未给付物业服务费用的情况下，未能积极进行沟通协商解决问题，而是撤出被告办公区域的服务人员，自身也存在一定过错。原告在被告所在小区公共区域提供服务至2018年底，被告在一定程度上也享受到了原告的部分服务。综上，被告应给付原告2018年1月1日至2018年5月31日期间的物业费2411.4元，及2018年6月1日至2018年12月31日的物业费1687.98元，合计4099.38元，本院对上述部分予以支持。关于被告提出同意给付2018年1月1日至5月22日物业费用，并按照每平方米0.55元/月，且按日计算的答辩意见，因合同中对服务费用有明确约定，且按日计算不符合物业费收取习惯，本院依法不予以支持。关于被告提出原告主张违约金的请求不成立的答辩意见，本院认为，双方在合同中已约定有违约金条款，但约定的数额过高，不符合法律规定，本院对合法部分予以支持，应按中国人民银行同期同类贷款利率，以4099.38元为基数自2018年1月1日起计算至实际给付之日时止。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,的规定，判决如下：一、被告黑龙江省农垦北安管理局疾病预防控制中心于本判决生效后十日内给付原告北安市龙飞物业服务有限公司2018年度物业费4099.38元,违约金按中国人民银行同期同类贷款利率，以4099.38元为基数自2018年1月1日起计算至实际给付之日时止；二、驳回原告北安市龙飞物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38.00元（已减半收取），由黑龙江省农垦北安管理局疾病预防控制中心负担14.00元，由北安市龙飞物业服务有限公司负担24.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  陶磊二〇一九年五月二十一日书记员  程岚