湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民再119号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：岳阳安宏房地产有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区北港办事处凉亭山望月路**。法定代表人：罗七英，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴锡林，湖南巴陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利民，湖南巴陵律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：唐辉辉，女，1960年8月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。再审申请人岳阳安宏房地产有限公司（以下简称安宏公司）因与被申请人唐辉辉商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）湘06民终1738号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2018年11月20日作出（2018）湘民申2371号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人的委托诉讼代理人吴锡林、刘利民到庭参加诉讼，被申请人唐辉辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安宏公司申请再审称：申请人延期交房具有合同约定的正当顺延交房事由以及免责情形存在，不应承担延期交房的违约责任。请求：1、撤销岳阳市中级人民法院（2017）湘06民终1738号民事判决，改判驳回被申请人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被申请人承担。唐辉辉未到庭发表意见。唐辉辉向一审法院起诉请求：1、判令安宏公司支付逾期交房违约金16466元（暂计至2016年6月30日，后段违约金计至实际交付房屋之日止）；2、判令安宏公司退还唐辉辉交纳的水电天然气开通费6800元；3、本案诉讼费用由安宏公司承担。一审法院认定事实：一、2013年年初，岳阳市朝阳小学、花板桥学校、站前小学、岳城小学、岳阳市二中、五里中学及东升小学七所学校为解决教职员工住房问题，决定由各学校教职员工及岳阳楼街道办事处的职工共同推选所在单位领导为集团购房代表，组成外滩花园购房领导小组，并与被告安宏公司达成外滩花园商品房团购意向。同时在上述学校内部发布团购信息，接受有团购意向的教职员工的报名登记。案外人姜定华在获悉上述信息后，即向团购领导小组报名登记。2013年6月9日，以被告安宏公司外滩花园项目部为甲方，以外滩花园购房领导小组为乙方，双方签订《外滩花园团购房协议书》，协议约定乙方就团购方式向甲方购买“外滩花园”小区A、C、D栋商品房。协议第四条约定房屋认购价格、认购方式及团购报名期限为：1、甲方承诺按自然层第九层3380元/平方米为基本均价（每增加一层加50元/平方米，每降一层减50元/平方米）不变将外滩花园A栋3-18层、C栋、D栋2-18层出售给乙方。上述价格不含应由团购户承担的契税、维修基金、办证费等费用及有线电视、天然气、水立户、电户表部分立户、使用费等费用；2、契税、维修基金、办证费等费用及有线电视、天然气、水立户、电户表部分立户、使用费等费用，按岳阳市行政主管部门或行业专业单位定价，由甲方统一收取办理。注：因“外滩花园”团购房均价稳定在3380元/平方米，价格低廉，本协议“四.2”条款所列费用未计入建设成本，因而应当由享受团购房优惠价格的购房业主自行承担上述费用；3、乙方购房户在选定预购商品房房号后五日内（即本协议第五条第二款交房款日期时），如果不满意预定团购商品房欲退出团购资格，甲方全额退还所交房款，逾期退出团购房，视违约处理。协议第五条购房款的支付方式约定：“外滩花园“购房者按选定的房屋套型建筑面积以实际成交价格（自然层第九层3380元/平方米为基本均价）付款。（一）现金付款者分五次付款：1、自本协议签订之日起，乙方每户在3个日历天内缴纳购房款30000元到甲方账户。2、甲方桩基进场施工时，甲方通知乙方确定团购户房号，3日内乙方组织学校团购户确定房号，7日内乙方团购户向甲方支付总房款的20%；3、工程施工至+0.00时，七个日历天内，乙方团购户向甲方支付总房款的30%。4、甲方取得该项目《商品预售许可证》之后15个工作日内，乙方团购户必须与甲方签订《商品房买卖合同》，并支付总房款的70%。5、主体工程封顶后，乙方购房户缴清购房款余款。（二）购房户符合按揭条件需要办理按揭贷款的付款方式为：1、前三次付款方式同现金付款者付款方式相同；2、第四次付款期限为甲方取得该项目《商品预售许可证》之后15个工作日内，购房户必须与甲方签订《商品房买卖合同》，并将按揭贷款的首付款付清，购房户在7个日历天内，向甲方提供所需的申请资料，由甲方在所申报银行办理。此外，协议还对工程质量、违约责任等相关事项进行了约定。甲方项目部负责人孙昌武在落款处签名并加盖项目部公章，乙方代表八人包括徐菊香在内均在落款处签名确认。6月10日，团购领导小组成员徐菊香将前期汇入其个人账户的120名团购户交纳的团购房定金共计360万元汇入被告安宏公司账户。2013年7月初，被告安宏公司组织各团购户进行抽签选定预购商品房房号，案外人姜定华参与了抽签活动，并在《B-1（B-2）户型业主购房签认表》上签字确认。此后案外人姜定华将购房指标转让给案外人刘志辉。2013年7月7日，案外人刘志辉向被告交纳30000元购房款后，被告向刘志辉出具收款收据，并注明“姜定华转”。2013年7月25日，案外人刘志辉向被告安宏公司再次交纳购户款50000元，被告向原告出具收款收据，并注明：姜定华转，房子位于外滩花园项目C栋西单元13楼B2户型，价格按3580元/平方米计算，其他税、费按学校定向合同执行。此后案外人刘志辉又将该购房指标转让给原告唐辉辉。2014年10月9日，被告取得外滩花园项目预售许可证。2014年12月18日，原告与被告正式签订《商品房买卖合同》，双方约定被告将3幢13层1305号面积为127.79平方米的房屋出售给原告，房屋单价总金额为457488元，付款方式为于2014年12月18日前支付房款137488元，余款320000元原告以银行按揭贷款方式支付，由原告自行办理银行按揭贷款后付清余款，最长期限不得超过60天。房屋交付期限为2015年12月30日前。交付条件为商品房经验收合格。合同第九条第一款出卖人逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90天，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。合同同时对其他权利义务进行了约定。此外双方还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，补充协议第四条第五款第三项约定，因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成上述基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为被告延期交房，被告不承担违约责任。第五条约定：除商品房买卖合同第四条规定的商品房价款外，原告还需承担契税、维修基金（按国家及地方相关法律、法规、政策执行）和根据法律、法规、政府及其职能部门和电视、通讯、通邮等公用事业企业的规定所需承担的费用，以及办证费用，办证费用包括登记费、印花税、档案利用费（以上费用按实际支付费用由买受人承担）；国土证费用等约定应承担的费用。原告应承担的各种办证税费和入住费用应在出卖人发出的通知时间内按时支付。因缺交相关费用致使有关手续无法办理的责任由买受人自行承担。合同签订后，原告在剔除前期交纳的购房款后，按合同约定支付了首付款剩余部分，共计交纳首付款137488元。同时，原告还单独交纳了水电天然气开通费共计6800元，被告向原告出具水电天然气开通费收款收据。2015年3月31日，原告向被告交纳剩余购房款320000元。后由于各种原因，导致被告未在约定的期限内向原告交付房屋。双方为此酿成纠纷，原告遂向本院提起诉讼，请求法院判如所请。二、2016年6月12日，岳阳市政府召开办公会议，会议中指出应妥善处理好外滩花园项目所在开发中路的征收补偿工作，确保该道路在5月底前开工建设。同时指出从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管，确保东风湖片区团购房小区和商业楼盘在道路建成后的生活用水需要。经2017年4月现场勘察，上述道路正在建设中，会议纪要中指出的580米自来水管也尚未引入。三、经被告多方协调，通过从附近社区接入自来水管的方式解决用水问题，使本案诉争房屋于2016年9月21日通过消防验收。而在此之前的2016年8月30日，原告已提前在被告处收取了房屋。此后诉争房屋于2016年11月1日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五家验收，并于2017年1月20日在建设部门办理了登记备案。在2016年11月1日通过五家验收后，被告于当日对外张贴收房公告，要求业主于2016年12月30日前收房。一审法院认为，当事人争议的焦点为以下三个方面：一、原告是否受《外滩花园团购房协议书》约束。1、原告购买本案诉争房屋的指标来源于案外人姜定华、刘志辉，而姜定华在团购领导小组与被告达成团购意向后，即向团购领导小组报名登记，说明姜定华在获悉团购信息后，自愿以团购户身份加入团购活动，并自愿接受团购协议的约束；2、团购协议已正式签订后，姜定华亦按协议约定进行了抽签选房活动，并签字确认，说明姜定华对团购协议的相关内容条款知情，并自愿接受团购协议相关内容条款的约束；3、案外人刘志辉在受让案外人姜定华的购房指标后，再次于2013年7月25日向被告交纳购房款50000元，被告在向案外人刘志辉出具收款收据时，注明：“姜定华转，房子位于外滩花园项目C栋西单元13楼B2户型，价格按3580元/平方米计算，其他税、费按学校定向合同执行。”案外人刘志辉对此并未提出异议，说明案外人刘志辉对协议书的存在知情，并完全有条件了解协议的相关内容条款。4、案外人刘志辉以团购户身份加入团购活动，原告自刘志辉处受让团购房指标行为属债权债务概括转移性质，无论原告是否对团购协议相关内容条款知情，原告在受让团购房指标的同时，也应受到团购协议的约束。综上，原告应受《外滩花园团购房协议书》约束。二、原告是否应交纳6800元水电、天然气开通费。原告诉称除对《外滩花园团购房协议书》中关于自行承担6800元水电、天然气开通费的约定不知情外，该条款还违反了《湖南省新建商品房交易行为规则》第五条的规定，故关于自行承担6800元水电、天然气开通费的约定条款无效。本院审查认为，首先，根据对焦点问题一的分析，原告应受《外滩花园团购房协议书》相关条款约束，原告在享受协议约定的权利的同时应履行协议约定的义务；其次，原告在与被告正式订立《商品房买卖合同》补充协议时，在补充协议第五条中对应由原告自行承担的税费再次进行了约定，原告对此未提出异议，并按约定单独向被告交纳了6800元水电、天然气开通费，表明原告自愿接受关于自行承担水电、天然气开通费条款的约束。综上，原告应按约定向被告交纳6800元水电、天然气开通费用。至于自行承担相关税费条款的效力问题。本院审查认为，湖南省物价局、湖南省建设厅联合发布的《湖南省新建商品房交易行为规则》属管理性规范文件，是政府职能部门为加强管理而发布的部门规章，不属于法律、法规的范畴，即使当事人在订立合同过程中有关条款的约定不符合上述规则中相关条款的规定，也并不导致合同相关条款无效，故原告应按合同约定履行支付水电、天然气开通费的义务。三、被告延期交房是否应承担违约责任，应如何承担违约责任。原告诉称被告未在约定的期限内交付房屋，故应按合同约定承担违约责任。被告辩称由于市政大配套原因造成基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件，进而导致延期交房，属合同约定的免责事由，故不应向原告承担违约责任。本院审查认为，根据本院查明的事实，外滩花园项目所在的地段确实存在道路未通、自来水管未引入的客观情况，符合原、被告双方补充协议第四条第五款第三项的免责情形。但被告作为开发商，应对可能导致延期交房的外部因素进行前期预测，合理确定房屋交付时间，但被告并未对可能存在的外部影响因素进行合理预测，进而未能在约定的期限内向原告交付房屋，给原告造成一定的经济损失，故被告应向原告承担相应的违约责任。至于违约金标准问题。虽然根据《商品房买卖合同》约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但原告主张被告应按日万分之二的标准承担违约责任。本院审查认为，虽然在相应的合同条款提示栏中注明“该比率应不小于第（1）项中的比率”，即不小于日万分之二的标准，但双方在约定违约金标准时系按日万分之一标准约定违约责任，而并未按提示栏中日万分之二的标准约定违约责任，该约定是双方真实意思的表示，故违约金标准应按双方约定的日万分之一标准进行计算。鉴于本案诉争房屋实际于2016年11月1日才经验收合格，即使原告提前收取了房屋，房屋实际交付时间也应按房屋符合交付条件的时间认定，即以2016年11月1日作为被告实际交付房屋日期。自2015年12月31日起至2016年11月1日止，被告实际延期交房306天，按日万分之一标准计算，违约金金额应为13999元(457488元X306天X日万分之一)。综合考虑市政大配套工程的滞后并非以被告个人意志为转移，确实给被告按期交房带来了困难，且被告在后期积极采取措施消除了房屋交付中存在的障碍，尽力使房屋符合交付条件的实际情况，本院酌定被告按约定标准的20%承担违约责任，即向原告支付延期交房违约金2800元（13999元X20%）。一审判决：一、限岳阳安宏房地产有限公司在本判决生效后十日内一次性支付唐辉辉违约金2800元；二、驳回原告唐辉辉的其他诉讼请求。案件受理费382元，由唐辉辉负担336元，由岳阳安宏房地产有限公司负担46元。唐辉辉不服一审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销一审判决；二、判令安宏公司退还上诉人已交纳的水电天然气开通费6800元；三、判令安宏公司支付上诉人逾期交房违约金27998元；四、由安宏公司负担本案诉讼费用。本院二审查明：安宏公司在一审中提交的该公司于2016年5月25日从岳阳市气象局调取的《气象资料》显示：岳阳站2014年1月1日至2014年12月31日年降水总量为1403.4mm，年降水天数为159天；2015年1月1日至2015年12月31日年降水总量为1725.3mm，年降水天数为169天。二审查明的其他事实与一审一致。本院二审认为，二审争议的焦点包括：一、唐辉辉是否为团购户，应否承担6800元水、电、天燃气开通费用？二、安宏公司是否具有延期交付房屋的约定事由？三、安宏公司应如何承担逾期交房的违约责任？关于焦点一，唐辉辉购买本案诉争房屋的指标来源于案外人姜定华、刘志辉，而姜定华在团购领导小组与安宏公司达成团购意向后，即向团购领导小组报名登记，说明姜定华在获悉团购信息后，自愿以团购户身份加入团购活动，并自愿接受团购协议的约束；2、团购协议已正式签订后，姜定华亦按协议约定进行了抽签选房活动，并签字确认，说明姜定华对团购协议的相关内容条款知情，并自愿接受团购协议相关内容条款的约束；3、案外人刘志辉在受让案外人姜定华的购房指标后，再次于2013年7月25日向安宏公司交纳购房款50000元，安宏公司在向案外人刘志辉出具收款收据时，注明：“姜定华转，其他税、费按学校定向合同执行。”案外人刘志辉对此并未提出异议，说明案外人刘志辉对协议书的存在知情，并完全有条件了解协议的相关内容条款。4、案外人刘志辉以团购户身份加入团购活动，唐辉辉自刘志辉处受让团购房指标行为属债权债务概括转移性质，无论是否对团购协议相关内容条款知情，唐辉辉在受让团购房指标的同时，也应受到团购协议的约束。综上，唐辉辉虽非原始团购户，但仍应受《外滩花园团购房协议书》约束。唐辉辉与安宏公司签订的《商品房买卖合同》补充协议中对应由唐辉辉自行承担的税费再次进行了约定，唐辉辉未提出异议并按约定向安宏公司交纳了6800元水、电、天然气开通费；湖南省物价局、湖南省建设厅联合发布的《湖南省新建商品房交易行为规则》系政府职能部门为加强管理而发布的部门规章，不属于法律、法规的范畴，《外滩花园团购房协议书》关于另行交纳6800元水、电、天然气开通费的约定虽不符合上述部门规章的相关规定，但并不必然导致合同相关条款无效。一审判决认定唐辉辉应按约定履行支付水、电、天然气开通费的义务，并无不当。关于焦点二，延期交付房屋的免责事由问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，如“遇到昼夜降雨量达到10mm或六级以上（含六级大风造成无法正常施工）”的特殊情况，可推迟交付房屋。安宏公司在一审中提交的该公司于2016年5月25日从岳阳市气象局调取的《气象资料》显示岳阳站2014年降水159天、年降水总量为1403.4mm，2015年降水169天、年降水总量为1725.3mm。该《气象资料》虽然未直接证实昼夜降雨量达到10mm的具体天数，但客观地分析2014年、2015年的天气情况，应存在昼夜降雨量达到或者超过10mm，从而影响正常施工的合理期间。岳阳市土地储备中心于2013年5月24日将岳市国用（2013）字第00062号土地交付安宏公司；外滩花园项目于2014年4月7日开工建设，建筑材料运输并不依靠建设中的开发中路，施工用水也不依靠从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管；唐辉辉与安宏公司签订《商品房买卖合同》时，外滩花园项目在开发中路建设未完成、从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管未实施的情况下，于2016年9月通过消防验收。从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管未实施，导致安宏公司需另行引水，消防验收、整体验收延迟，加之开发中路建设未完成，客观上确实给安宏公司按期交付房屋带来困难，安宏公司需要花费必要的、合理的时间采取措施消除障碍，促使房屋交付条件成就。安宏公司在二审中提出的土地迟延交付与安宏公司按《商品房买卖合同》约定期限交付房屋没有因果关系，提出的政府严查渣土车超载情况，与外滩花园项目土方未能按时回填影响按期交房没有法律上能够认定的关联性，本院不予采纳。综上，安宏公司存在适当延期交付房屋的理由，根据合同约定和本案实际情况，本院酌情确定由安宏公司承担70%的违约责任。关于焦点三，违约责任的承担问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定：逾期交房超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。虽然该合同条款违约金比率填充项后括号中有“该比率应不小于第（1）项中的比率”的提示内容，但双方并未按提示的内容选择日万分之二的违约金标准，仍选择按日万分之一标准约定违约责任，是双方真实意思的表示。虽然该违约金比率相对于合同关于逾期交纳购房款超过90日按日万分之二支付违约金的约定来说不对等，但并未排除出卖人延期交房的违约责任，不宜以此为由否定买卖双方的合同约定。一审判决认定按双方约定的日万分之一标准计算逾期交房违约金，并无不当。二审判决：1、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初3053号民事判决；2、由岳阳安宏房地产有限公司支付唐辉辉逾期交房违约金9799.4元，限于本判决生效之日起十日内一次性付清；3、驳回唐辉辉的其他诉讼请求。本案一审案件受理费382元，由唐辉辉负担162元，由岳阳安宏房地产有限公司负担220元；二审案件受理费600元，由唐辉辉负担300元，岳阳安宏房地产有限公司负担300元。本院再审期间，申请人提交了两份新的证据。1、岳阳市自来水公司的证明：东风湖片区开发中路自来水供水管线安装竣工时间为2017年7月，拟证明延期交房具备免责情形。2、岳阳市气象局2018年8月27日出具第2018013号“气象资料”，证明：2014年1月1日至2014年12月31日，日降水量大于10.0毫米的天数为49天，日极大风速大于6级的天数为43天，冰冻天数为12天，三类天气合计104天，其中同一天既降水量大于10毫米又风速大于6级（或冰冻）的天气为11天；2015年1月1日至2015年12月31日，日降水量大于10.0毫米的天数为43天，2015年日极大风速大于6级的天数为64天，2015年冰冻天数为5天，三类天气合计天数112天，其中同一天既降水量大于10毫米又风速大于6级（或冰冻）的天气为16天。拟证明具备符合合同约定的延期交房条件。被申请人未到庭发表质证意见。本院认为，因上述两份证据均由专门部门出具，本院予以采信。岳阳市气象局“气象资料”载明：2014年10月31日后，符合合同约定的延期交房条件天气的天数为127天。本院再审查明的其他事实与原一、二审认定的事实一致。本院再审认为：依双方所签《商品房买卖合同》第八条第二款2项约定，安宏公司实际延期交房179天。本案再审争议的焦点是安宏公司是否应承担违约责任。依《商品房买卖合同》补充协议第四条（商品房的交接）第5款，如出现下列情况不视为甲方（即安宏公司）延期交房，甲方不承担违约责任，该款第（3）项规定：因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成上述基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为安宏公司违约。而作为公共配套建筑中最基本的配套项目供水管安装竣工的时间为2017年7月，即2017年7月后供水才达到使用条件，依双方约定，2017年7月之前交房安宏公司均不承担违约责任，但一审判决后，安宏公司未提出上诉，可视为安宏公司自愿承担一审判决所确定的违约责任。安宏公司申请再审的部分理由成立，本院部分予以支持。本院（2017）湘06民终1738号民事判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）湘06民终1738号民事判决；二、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初3053号民事判决。本案一审案件受理费382元，由唐辉辉负担260元，由岳阳安宏房地产有限公司负担122元；二审案件受理费600元，由唐辉辉负担。本判决为终审判决。审判长  吴建新审判员  余承红审判员  李峥嵘二〇一九年五月三十日书记员  张 倩