广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终297号 上诉人（一审原告）：梧州市佳慧后勤管理服务有限公司，住所广西梧州市。统一社会信用代码：91450400MA5KBxxxxx。 法定代表人：黎国平，公司经理。 委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：甘国成，男，1965年7月14日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 一审第三人：梧州市宝圣银山华庭业主委员会，住所广西梧州市长洲区。 代表人：钟嘉林，业委会主任。 一审第三人：广西德旺物业服务有限公司，住所广西梧州市。统一社会信用代码：91450400585992884D。 法定代表人：周忠海。 委托诉讼代理人：马煜祺，公司员工。 上诉人梧州市佳慧后勤管理服务有限公司因与被上诉人甘国成、一审第三人梧州市宝圣银山华庭业主委员会、广西德旺物业服务有限公司承包合同纠纷一案，不服广西壮族自治区长洲区人民法院（2018）桂0405民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人梧州市佳慧后勤管理服务有限公司上诉请求：1.撤销长洲区人民法院（2018）桂0405民初1177号重审《民事判决书》；2.改判为“甘国成应向梧州市佳慧后勤管理服务有限公司支付保安人员工资25780元和四个月的承包金12000元”；3.一审二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院仅根据甘国成单方陈述、甘国成自行提供的的银山华庭2016年11月至2017年3月的收支情况表、第三人德旺物业公司的自述就认定“甘国成承包银山华庭小区物业管理的四个月期间没有盈利、物业欠费4.41万元没有收回、德旺物业公司应支付的转让费6万元也没有收到等事实”属于事实不清证据不足。2.一审判决以《中华人民共和国合同法》第58条规定，认为甘国成可以不履行没有支付3000元承包金、不支付保安人员30000元的义务，属于适用法律错误。双方关于上述义务的约定是一个独立于承包合同内容之外的附加条件，即使承包合同无效，上述义务也不可以免除。3.即使承包合同无效，甘国成已经履行了四个月，理应按约定支付这四个月的承包金12000元。综上，一审判决认定事实不清证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 被上诉人甘国成辩称：1.本案属于被上诉人出于做好事，却遇上“碰瓷”纠缠的案件；2.上诉人逼被上诉人签订《承包合同》是逃避债务的行为；3.上诉人上诉请求被上诉人支付其恶意拖欠的工资以及支付无效承包合同的承包租金、用被上诉人借给其的8000元抵部分承包金，是不合法不合理的；4.被上诉人签《承包合同》后的管理期间，一直处于严重亏损状态；5.《承包合同》实际上只履行了一个月，上诉人不接手管理，导致被上诉人继续垫资的经济损失，过错在上诉人。 一审第三人广西德旺物业服务有限公司答辩称：按一审答辩意见。 一审第三人梧州市宝圣银山华庭业主委员会未作出答辩。 梧州市佳慧后勤管理服务有限公司的一审诉讼请求为：1.解除原告与被告甘国成于2016年11月21日签订的银山华庭小区物业管理服务《承包合同》；2.被告甘国成向原告支付自2016年11月21日至2017年3月31日共四个月的承包金12000元，与原告法定代表人黎国平向甘国成借款8000元相抵消后，被告甘国成应向原告佳慧公司支付承包金4000元；3.被告甘国成向原告支付拖欠银山华庭物业部张健强等保安人员的工资30000元；4.被告甘国成向原告赔偿自2017年4月1日至2021年3月31日共48个月的承包金损失144000元；5.本案诉讼费用由被告甘国成承担。 一审法院认定以下法律事实：2016年3月25日，第三人梧州市宝圣银山华庭业主委员会与原告梧州市佳慧后勤管理服务有限公司签订一份《银山华庭住宅小区物业管理委托合同》，委托原告从2016年4月1日起管理银山华庭小区的物业，管理期限为五年。2016年9月，原告聘请被告甘国成协助管理银山华庭小区的物业。2016年11月21日，原告与被告签订一份《承包合同》，合同主要约定：1.合同期限为五年，自2016年11月20日起至2021年11月19日止；2.黎国平把银山华庭小区内的佳慧后勤管理服务有限公司(物管处)承包给被告全权管理，黎国平今后不再对此小区实行任何管理和服务事务，由被告全权负责管理银山华庭物管处和车库一切事项，其一切的经营活动和经济收益与黎国平无关，而被告每月在20日支付黎国平承包金3000元；3.合同签订后，法人代表为黎国平的佳慧后勤管理服务有限公司由被告管理的银山物管处使用；4.黎国平因各种原因未收银山华庭小区4月至8月的物业费用4.41万元，今后由被告负责催收和代收各业主费用，被告的工资5800元在收取的物管费中扣除，另物管处的装修费用1.8万元、办公器材费用3000元、拖欠工人工资费用3万元，由被告负责清偿；5.合同签订后，被告应按合同规定的时间汇入承包金和物业费余额，如逾期3日，合同终止，被告自愿退出物管处，不再参加其所有的经营活动。从2016年11月22日起，被告正式接管银山华庭小区，并对小区进行管理；同时向蒋红春、李楚莹支付了银山华庭物业部装修工程款1.8万元，支付了被拖欠的保安人员工资4220元，向黎国平支付办公器材费3000元。2017年3月31日，被告甘国成(甲方)与第三人广西德旺物业服务有限公司(乙方)签订了一份《协议》，约定：所有应收未收的物业费由乙方收取，从2017年4月1日起银山华庭小区的物业由乙方进行管理，小区的物业服务费收入和小区车库的收入等归乙方所有，转入乙方指定的账户；2017年4月1日之前所有的债务以及诉讼事项均由甲方负责；乙方需支付甲方费用6万元，其中甲方垫支款5万元，在与现业委会签订委托管理合同七天内乙方支付甲方4万元，如2017年6月新成立的银山华庭业委会对乙方签订的物业管理委托合同无异议，以及银山华庭小区步梯大门维修塌方工程完工后七天内再支付1万元；甲方原装修办公室1万元由乙方在2017年5月10日前以现金给付或转入装修施工者的银行账户。2017年3月31日，第三人梧州市宝圣银山华庭业主委员会发出了《终止委托合同声明》，声明决定收回原告对银山华庭住宅小区物业管理权，与原告签约的《银山华庭住宅小区物业管理委托合同》于2017年3月31日终止。同日，第三人梧州市宝圣银山华庭业主委员会与广西德旺物业服务有限公司签订一份《银山华庭住宅小区物业管理委托合同》，委托第三人广西德旺物业服务有限公司对银山华庭住宅小区的物业进行管理，管理期限从2017年4月1日至2022年3月31日止。2017年4月1日，被告将小区物业管理移交给第三人广西德旺物业服务有限公司。另原告雇请的张健强向梧州市劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求原告支付拖欠的工资和经济补偿金，经梧州市劳动人事争议仲裁委员会和梧州市万秀区人民法院审理，确定原告需支付张健强2016年8月1日至9月11日工资2627元，经济补偿金1000元。原告要求被告支付承包金未果，于2018年8月3日诉至法院成讼。在庭审过程中，被告向法庭提交银山华庭小区2016年11月至2017年3月收支情况表，显示每月的支出金额均大于收入金额。另外，被告陈述，1.《承包合同》约定的由被告负责追讨的物业费用4.41万元，被告至今未全部追讨回来，追讨回的物业费不足1000元；2.被告与第三人广西德旺物业服务有限公司签订《协议》后，未履行该协议，未取得任何收入。 一审法院审理认为，原告梧州市佳慧后勤管理服务有限公司取得银山华庭小区物业经营管理权后，将该物业经营管理权发包给被告甘国成，并与被告甘国成签订《承包合同》。关于该合同的效力。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的规定，及《物业管理条例》第三十二条第一款关于“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”及第三十九条关于“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，原告将银山华庭小区物业经营管理权发包给被告承包，未经业主共同决定，且其将全部物业发包给没有独立法人资格的被告承包经营，违反了相关法律和行政法规的规定，原、被告签订的《承包合同》为无效合同。因《承包合同》无效，不存在解除合同的事由，现原告要求解除与被告签订的《承包合同》缺乏法律依据，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”原、被告在《承包合同》中约定承包金为每月3000元，因合同无效，该条款自始没有法律约束力，因此，原告要求被告支付承包金1.2万元和2017年4月1日至2021年3月31日共48个月的承包金损失14.4万元，没有法律依据，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于被告是否因《承包合同》取得财产，首先，被告在接管银山华庭小区物业管理期间，虽然约定原告负责追讨4月至8月的物业费用4.41万元，但被告主张至今未全部收回全部费用，原告亦没有证据证明被告收取了全部物业费用4.41万元。其次，被告与第三人广西德旺物业服务有限公司签订《协议》，约定被告收取费用6万元，但双方签订《协议》当天，第三人广西德旺物业服务有限公司即与梧州市宝圣银山华庭业主委员会签订《银山华庭住宅小区物业管理委托合同》，被告与第三人广西德旺物业服务有限公司并未履行该《协议》，原告没有证据证明被告收取了第三人广西德旺物业服务有限公司6万元。再次，被告在接管银山华庭小区物业管理期间，其提供的收支明细表每月均显示支出金额大于收入金额，原告亦没有证据证明被告在承包期间存在盈利。另外，对于业主拖欠的物业费4.41万元，被告虽然承认收回不足1000元，但因被告主张其承包期间一直存在亏损，该院不适宜处理被告承认收回的物业费。因此，该院认定被告并未因《承包合同》取得财产。双方在《承包合同》约定，被告需承担原告拖欠的工人工资3万元，属于原告在签订《承包合同》前所拖欠的工资，并非因《承包合同》产生的债务。因合同无效，该合同条款没有法律约束力，因此原告要求被告支付拖欠工人工资3万元，没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梧州市佳慧后勤管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费9336元，由原告梧州市佳慧后勤管理服务有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提供新证据。由于当事人未能举证否定一审法院认定的事实，故本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于被上诉人甘国成是否应当向梧州市佳慧后勤管理服务有限公司支付保安人员工资25780元的问题。上诉人辩称“银山华庭小区2016年4月至8月各业主欠交的物业费共4.41万元由甘国成继续收取，佳慧公司欠甘国成的工资5800元视为已付清，另外佳慧公司尚欠他人的物管处装修费用18000元、办公器材费3000元、保安人员工资30000元都由甘国成承担”的附加条件是独立于合同内容之外的义务，根据在案的证据证明，该“附加条件”是《承包合同》的组成条款之一，属于《承包合同》的内容。根据一审法院查明的事实及《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，上诉人梧州市佳慧后勤管理服务有限公司与被上诉人甘国成之间的《承包合同》无效，故上诉人依据无效的合同条款要求被上诉人甘国成支付保安人员工资25780元没有法律依据，本院不予支持。关于《承包合同》无效后被上诉人甘国成是否应支付四个月的承包金12000元的问题，因本案《承包合同》无效，合同中约定承包租金的条款也自始没有法律效力，故上诉人要求被上诉人甘国成支付四个月的承包金12000元同样没有法律依据，本院不予支持。关于合同无效后，被上诉人甘国成是否应根据法律规定返还财产或折价补偿给上诉人的问题，一审法院已有详细的叙述，本院予以认可，在此不再赘述。 综上所述，上诉人梧州市佳慧后勤管理服务有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费744.5元，由上诉人梧州市佳慧后勤管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周松贤 审判员  刘创祥 审判员  林 远 二〇一九年五月十三日 书记员  苏 琳