湖南省凤凰县人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘3123民初502号原告：张自达，男，1984年12月5日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托代理人：彭超，湖南延群律师事务所律师。委托代理人：石琳莉，湖南延群律师事务所律师。被告：代仕荣（曾用名：戴施云），男，1970年12月18日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。被告：王海云，男，1969年2月17日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。以上二被告共同委托代理人：滕继平，湖南知来律师事务所律师。被告：吉首市大地房地产开发有限公司。住所：吉首市团结东路**（军分区门面）。法定代表人：贺红兵，男，汉族，1968年1月12日出生，湖南省吉首市人，，住湖南省吉首市系该公司董事长。原告张自达与被告代仕荣、王海云、吉首市大地房地产开发有限公司（以下简称大地房产公司）确认合同无效纠纷一案，原告于2019年5月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴金星适用简易程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理，由代理书记员吴明慧担任记录。原告张自达及其委托代理人彭超、石琳莉、被告代仕荣、王海云的共同委托代理人滕继平、被告吉首市大地房地产开发有限公司的法定代表人贺红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张自达诉称，2016年12月14日，原告与被告大地房产公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发预售的封闭式小区南华山居第3幢9层910号房屋。原告购房入住后发现，与南华山居小区毗邻的一栋私房的住户均由小区内出行，将车辆停放于小区内，并将生活垃圾倾倒于小区内，严重影响小区业主的生活秩序。后据多方了解，被告大地房产公司曾在卖房前的2012年12月25日与毗邻私房的房主即被告戴施云、王海云签订《协议》，约定被告大地房产公司同意将被告戴施云、王海云纳入小区管理，其享有小区内业主应有的权利……同意其所建房屋内所有住户的人和车从小区出入，同意车辆停放在小区指定位置……等内容。此后，因原告及小区业主不同意借地出行、提供便利等，被告大地房产公司将小区毗邻处砌墙封闭，但却被毗邻私房的住户强行推倒。原告认为，被告大地房产公司与被告戴施云、王海云签订的协议条款系在南华山居小区业主共有权益上设立负担，但被告大地房产公司售房时并未将该协议内容作出公示或单独向原告告知，并且被告大地房产公司也无权作出该协议第1条、第2条约定的内容。上述约定在原告不知情、不同意的前提下，对其并不产生法律效力，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院请求：1、确认被告大地房产公司与被告戴施云、王海云于2012年12月25日签订的《协议》第1、2条对原告不产生法律效力；2、案件诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》、《证明》各1份，拟证明原告作为南华山居小区业主提起诉讼，原告主体适格的事实；2、《协议》1份，拟证明三被告签订的《协议》在南华山居小区业主共有权益上设立负担的事实；3、《南华山居项目总平面图》1份，拟证明南华山居小区的平面范围，被告戴施云、王海云建设私房不在小区范围内的事实；4、《关于对凤凰南华山居小区与私建房通道之争的情况汇报》1份，拟证明南华山居系封闭式小区，权益归全体业主（包括原告）及小区业主不同意为毗邻私房住户提供通行、停车等便利，且不认可协议内容的事实。被告代仕荣、王海云共同辩称，一、代仕荣、王海云与南华山居开发商签订的《协议》合法有效，原告起诉的内容及诉讼请求于法无据。代仕荣、王海云与大地房产公司于2012年12月25日签订的《协议》系基于大地房产公司建房施工造成代仕荣、王海云房屋地基差高达二十多米，存在安全隐患。为消除安全隐患，双方之间才达成地役权协议。该《协议》系合同双方真实意思表示，既未给原告造成任何权利义务负担，亦未违反法律法规的强制性规定，应合法有效，且协议已履行七年之余。而原告与大地房产公司之间的《商品房买卖合同》签订于2013年8月23日，交房期限为2014年8月18日前交付，此充分证明原告于2014年就已明知了被告代仕荣、王海云及其所建房屋内住户从南华山居小区内通行一事，且被告代仕荣、王海云及其所建房屋内住户也按要求适当缴纳了管理费，与南华山居小区内业主享有同等权利。七年期间，未有任何人对此提出异议，这充分证明了小区内的全体业主认同该《协议》，故双方应当受《协议》的约束，不得擅自变更或者解除合同，此外，原告起诉也超过诉讼时效。二、原告在本案中不具有诉讼主体资格。争议通道系被告代仕荣、王海云及其所建房屋内住户的唯一通道，根据相邻关系，被告代仕荣、王海云不构成侵权。针对本案纠纷，南华山居小区内共有三百多户业主，目前原告及另案32位业主起诉人数仅占业主户主人数十分之一左右，非本案适格原告；如原告具备起诉资格，其也只能向开发商提起侵权之诉而非确认之诉，因而原告在本案中不具有诉讼主体资格。三、代仕荣、王海云作为被告的诉讼主体不适格。若原告认为自己的权益受到侵害，应起诉被告大地房产公司，因被告代仕荣、王海云并未影响原告利益，且被告代仕荣、王海云也不是《商品房买卖合同》的相对方，故被告代仕荣、王海云作为被告不适格。综上，原告提出的诉求只能代表个人不能代表全体，且不是《协议》的相对方，故原告不是本案适格主体，不符合起诉条件，其诉求于法无据，请求法院查明事实，驳回原告的起诉。被告代仕荣、王海云为支持其抗辩主张，向本院提交证据如下：《协议》1份，拟证明被告代仕荣、王海云与南华山居房地产开发商吉首市大地房产开发公司签订的《协议》事实清楚，权利义务明确，且已依法履行了七年有余，该协议合法有效的事实；《宏慕洁物业管理有限公司收据》1份2张，拟证明被告代仕荣、王海云及住户依约交纳了物业管理费，履行协议所约定权利义务的事实；《实地照片一》1份2张，拟证明争议通道系被告代仕荣、王海云及住户唯一通道的事实；《实地照片二》1份2张，拟证明原告封堵通道，侵害被告代仕荣、王海云及住户通行权的事实；《南华山居成立业主委员会会议记录》1份，拟证明2015年11月27日南华山居小区成立业主委员会，原告及另案32位业主作为原告提起诉讼，主体不适格的事实。被告大地房产公司辩称，被告大地房产公司以挂靠形式开发了南华山居项目，故对本案《协议》不知情，且法定代表人贺红兵亦未签订过该协议，故该《协议》是否合法有效以法院判决为准。被告大地房产公司未向本院提交证据。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告张自达提交的证据材料1，被告代仕荣、王海云认为其对该证据内容的真实性因不知情无法确认；对证据来源无异议，但对其证明目的有异议，因南华山居小区已经成立有业主委员会，故原告主体不适格。被告大地房产公司对真实性无异议，认为诉讼主体资格系合法的。经审查，该组证据内容真实、来源合法，本院对其真实性予以认定。2、对原告张自达提交的证据材料2，被告代仕荣、王海云对协议的真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议的签名是代仕荣本人签名。原告诉称签订《协议》系在南华山居小区业主共有权益上设立负担与事实不符，业主在购房时已知晓该协议，应视其对该协议的内容已默认，所以不能证明签订《协议》在南华山居小区业主共有权益上设立负担。被告大地房产公司认为其未书面委托任何人签订该《协议》，对此《协议》不知情，不负法律责任。经审查，被告大地房产公司虽不承认签订该协议，但其未提出相反的证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以认定。3、对原告张自达提交的证据材料3，被告代仕荣、王海云对真实性有异议，认为总平面图没有相关部门的签字认可，不能达到原告的证明目的。被告大地房产公司对真实性无异议，认为图纸是真实的。经审查，总平面图主要表示整个建筑基地的总体布局，具体表达新建房屋的位置、朝向以及周围环境基本情况的图样，指导施工，系由开发建筑单位委托规划、设计单位完成，而红线图是规划部门确定的项目建筑总平面图，故关于南华山居小区的实际范围应以红线图为准，才能确定边界情况，故本院对此证据不予采信。4、对原告张自达提交的证据材料4，被告代仕荣、王海云对情况汇报的形式有异议，认为情况汇报没有汇报人的落款和公章；对汇报的事实有异议，认为被告大地房产公司答辩时说对签订协议一事不知情，但现汇报情况一事证实了被告大地房产公司签订协议一事是知情的；对原告的证明目的有异议，认为该协议未对南华山居33位住户构成任何侵权和侵害，而该通道是小产权房业主的唯一通道，协议也证实了该小产权房业主与南华山居业主有同样的使用权。被告大地房产公司无异议，认为其以挂靠方式开发南华山居项目，故对签订协议一事不知情，也未签订过协议。经审查，该情况汇报的内容为南华山居业主与被告代仕荣、王海云所建房屋的业主为通道封围墙发生纠纷，请求政府办协调，故本院仅对双方之间为在通道上封堵围墙发生纠纷予以采信。5、对被告代仕荣、王海云提交的证据材料1，原告张自达对证明目的有异议，认为《协议》是相对无效协议，不能对不知情的业主产生法律效力；自签订协议之日起至今已7年，包括原告在内的南华山居其他业主每年都通过政府与被告协商解决通道纠纷，故不能证明已经履行协议7年。被告大地房产公司认为其对协议不知情，也未签订过。经审查，被告大地房产公司虽不承认签订该协议，但其未提出相反的证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以认定。6、对被告代仕荣、王海云提交的证据材料2，原告张自达认为收据系因小产权房业主在小区内投放垃圾，物业公司代为收取垃圾清理费的凭据；且在未经南华山居业主委员会同意下物业公司向小产权房业主收取物业管理费，故该收据系物业公司未按照规定出具的，不能达到其证明目的。被告大地房产公司表示对该收据不知情。经审查，该证据为南华山居物业公司于2018年期间向被告代仕荣及其所建房屋其他业主收取物业费出具的收据，故本院仅对该事实予以认定。7、对被告代仕荣、王海云提交的证据材料3，原告张自达对证明目的有异议，认为通道仅是被告能车辆到户的通道，小产权房后另有一条历史通道，该通道并非唯一通道；对关联性有异议，认为即使该通道系小产权房的唯一通道，也不能侵害南华山居业主的权益。被告大地房产公司认为其未参与此事，对此不知情。经审查，照片反映了南华山居小区通道与被告代仕荣、王海云所建房屋的现实状况，本院仅对其真实性予以认定。8、对被告代仕荣、王海云提交的证据材料4，原告张自达认为封堵通道系维护原告方的合法权益，不存在侵害了被告代仕荣、王海云的通行权，且封堵通道系被告大地房产公司所为，该行为也证实了被告大地房产公司不认可《协议》。被告大地房产公司认为其未参与此事，对此不知情。经审查，照片仅反映了曾经封堵通道的状况，不能证明系何人所为，故对其证明目的不予采信。9、对被告代仕荣、王海云提交的证据材料5，原告张自达认为被告代仕荣、王海云逾期举证，不应作为本案的定案依据；且该证据只能证明南华山居小区已经成立了业主委员会，并不能证明原告在本案中不具有诉讼主体资格。被告大地房产公司无异议。经审查，该证据与案件基本事实有关，本院予以采信。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：2012年12月25日，被告大地房产公司与被告代仕荣（曾用名：戴施云）、王海云签订了《协议》，该协议载明：“1、甲方同意将乙方纳入小区管理，乙方必须服从小区统一管理，按要求缴纳适当管理费，并享有小区内业主应有的权力。2、甲方同意乙方所建房屋内所有住户的人和车从小区出入，但车和物件必须停放在小区指定位置，不能影响小区形象。……甲方：吉首市大地房地产开发有限公司；乙方：王海云、戴施云”，双方已签字盖章确认。2016年12月14日原告张自达及共有人刘莉与被告大地房产公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了凤凰南华山居第3幢9层910号房，现已入住。之后，南华山居业主与被告代仕荣、王海云及其所建房屋内的住户为通行问题发生纠纷，现原告张自达认为，该《协议》中第1条、第2条约定的内容侵害了包括其在内的南华山居全体业主的共同利益，故诉至法院，提出前述诉请。另查明，2015年11月27日凤凰南华山居小区在凤凰县沱江镇政府、凤凰县房产局、凤凰县沱江镇红旗社区等部门指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。本院认为，起诉的原告应该是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。要想成为适格的原告，则须与本案有直接的利害关系。所谓“与本案有直接利害关系”，是指原告必须是发生争议的民事法律关系的双方主体之一。本案中，原告提起的诉讼，要求确认被告大地房产公司与被告代仕荣、王海云签订《协议》的第1条、第2条对原告不发生法律效力，其实质是针对《协议》的效力问题，根据合同相对性原则，原告并非该《协议》的合同当事人，现张自达作为原告提起民事诉讼，主体不适格。如建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，原告张自达可依法提出请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的侵权之诉，且南华山居小区已成立业主大会，选举了业主委员会，有关于小区内共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，由业主委员会为主体提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告张自达的起诉。案件受理费80元，依法退还原告张自达。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族中级人民法院。审 判 员  吴金星二〇一九年五月二十七日法官助理杨茜代理书记员  吴明慧附本案适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。