湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初4806号原告：吴福珍，女，1962年10月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：张红彦，湖北省天职法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权。被告：吴丹，女，1982年8月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：丁仕齐，湖北山河律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告吴福珍诉被告吴丹不当得利纠纷一案，吴福珍曾以返还原物纠纷为由于2014年6月起诉吴丹，后予以撤诉。其后又重新提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案件复杂，本院依法将案件转为普通程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告吴福珍的委托诉讼代理人张红彦、被告吴丹的委托诉讼代理人丁仕齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴福珍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即腾退湖北工业大学南区超市二楼房屋，并支付2013年10月至2014年10月租金140000元整；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求中“判令被告立即腾退湖北工业大学南区超市二楼房屋”，变更内容为：请求依法判令被告支付湖北工业大学南区超市二楼房屋自2013年10月至2014年10月的租金140000元整。事实和理由：2011年6月，原告吴福珍同武汉长信数码网络有限公司普吉时光店叶飞协商转让该店时，被告吴丹（系原告吴福珍侄女）要求同其合伙经营此店，原告表示同意。2011年6月，原告同被告口头协商合伙经营武汉长信数码网络有限公司普及时光店一事，由被告支付给叶飞转让款46万元，原告负责该店的装修、电脑配置、招牌、桌椅、水、电的安排及款项。原告同湖北工业大学签订租赁合同，湖北工业大学南区超市大楼二楼房屋租赁合同约定年租金140000元。原告并支付装修、电脑配置、招牌、桌椅、水、电等费用260626元。在经营一个多月后，由于种种原因，双方无法继续合伙经营下去。双方口头约定原告退出经营，由被告独立经营，原告前期所支付的一切费用被告退还给原告，并约定在经营期间合情合理合法经营。另约定该房屋承租权由原告所有，被告在承租期间不得拖欠房屋租金及其他费用，如被告拖欠，原告有权收回房屋。当原告依照约定退出经营后，被告支付了电脑购置款及第二年的房租，其他款项未支付。2013年5月20日、2013年6月26日，湖北工业大学后勤管理处通知原告不得经营网吧，限期转向经营。原告多次找到被告协商，要求被告另选他处经营。湖北工业大学后勤管理处于2013年10月26日向原告下达催款通知，要原告交纳房租，否则视为自动弃租。在此情况下，原告于2014年6月25日向湖北工业大学缴纳房租140000元。但其后被告未按照约定返还原告所支付的该140000元款项。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：1，原告的诉讼请求是要求被告支付租金，支付租金所对应的法律关系是租赁合同关系，但原、被告之间没有房屋租赁的法律关系，被告也没有收取原告任何房屋租金，若原告支付租金但是未享有租赁房屋的权利，应该向房屋的实际出租方主张权利，而非被告；2，原告称双方是合伙经营关系，以及陈述的双方口头约定的事项与实际情况不符，被告与湖北工业大学之间的租赁关系已经由武汉市中院作出的（2018）鄂01民终2039号判决书予以确认。综上，原告所主张的诉请没有任何事实与法律依据，请依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于双方当事人没有争议的证据，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院作出认定如下：对原告提交的湖北工业大学后勤管理处于2014年2月26日出具的情况说明、湖北工业大学的收款收据、催款通知两份、关停网吧通知两份、停电申请、租赁合同及发票的形式真实性均予以采信；对供电合同及收取电费的收条、供货合同及明细单的关联性不予采信；对2015年10月20日现场见证情况，虽然被告对其真实性予以否认，但依据其陈述在其租赁期间，湖北工业大学偏听吴福珍一面之词，对涉案门面断水断电，对其造成经营损失，可以证明在2014年3月，吴丹仍继续在涉案门面经营网吧，再结合本案开庭时其表示并不清楚湖北工业大学是否对涉案门面予以强行腾退，自搬出后就未再关注门面情况，能够综合印证被告自离开后未向湖北工业大学交付涉案门面房。本院经审理认定事实如下：2011年6月25日，案外人叶飞与被告吴丹签订在湖北工业大学校内南区超市二楼339平方米经营武汉长信数码网络有限公司普吉时光网吧的《网吧转让协议》。吴丹接手后即继续经营，但未与湖北工业大学签订协议指向门面房的租赁合同。2014年2月26日，湖北工业大学后勤管理处资产管理科出具情况说明，表示从2011年6月起的三年以来，该校针对前述门面始终系与原告吴福珍签订的租房合同，并出具收费收据。2014年6月，吴福珍以返还原物为由起诉吴丹腾退该门面房；其间，吴丹另案起诉湖北工业大学和吴福珍用益物权纠纷，请求确认其系该门面房的实际承租人，同时认为在其租赁期间，湖北工业大学偏听吴福珍一面之词，对涉案门面断水断电，对其造成经营损失。其后，武汉市洪山区人民法院针对用益物权纠纷案件作出（2015）鄂洪山民商重字第0005号民事判决，武汉市中级人民法院以（2018）鄂01民终2039号民事判决书予以维持。判决认定，虽然吴丹未与湖北工业大学签订租赁合同，但双方已经形成事实上的租赁关系，被告吴丹为涉案门面的实际承租人。结合上述生效判决，另查明，吴丹于2013年10月25日之后未再向湖北工业大学缴纳门面房租金。在吴丹承租门面房期间，即2013年5月20日，湖北工业大学后勤管理处曾发出《关于停网吧的通知》，载明：“各网吧经营户：为进一步整顿治理校园环境，根据上级部门通知精神，经我校研究决定，在五月底之前关闭所有门面网吧，请各网吧经营者在规定期限内处理好相关事宜。”吴福珍于5月21日签收了《通知》。6月26日，湖北工业大学后勤管理部资产管理科发出《通知》，要求在期限结束后不得继续经营网吧，如果愿意继续经营的，在改变经营项目的前提下，可经同意续签合同。吴福珍于6月26日签收该《通知》。2013年11月18日，湖北工业大学后勤管理处向原告发出《催款通知》，通知原告交纳房租办理续租手续。2014年3月5日，吴福珍向湖北工业大学后勤管理处提出《申请》，“……，决定近期对原网吧进行改造，在改造过程中，为安全考虑，从2014年3月6日起对原网吧的水电报停。”湖北工业大学据此停了普吉时光网吧的水电。2014年6月25日，吴福珍与湖北工业大学签订《湖北工业大学商业门面房租赁合同》，约定将位于湖北工业大学桥头二层的399平方米租赁给吴福珍经营网吧，租赁期为2013年10月26日至2014年10月25日。吴福珍于同日向湖北工业大学转账支付管理费171701元，其中管理费31701元系吴福珍原经营的市场网吧从2013年12月15日至2014年6月30日半年房屋租金，管理费140000元则是普吉时光网吧从2013年10月26日至2014年10月25日的租金。其后，吴丹离开涉案门面，未再经营，但亦未向湖北工业大学腾退和交付该门面。本院认为，被告吴丹虽未与湖北工业大学签订租赁合同，但2011年9月以后已与湖北工业大学形成事实上的租赁关系。虽然2013年10月25日以后，被告吴丹未再向湖北工业大学支付租金，但其后该门面房实际仍由吴丹占有、使用，自其停止经营离开该门面后，亦未向湖北工业大学交付房屋，其对该房屋仍享有实际控制权。根据上述生效判决，吴丹于2013年10月25日之后未再向湖北工业大学缴纳租金的行为已经构成违约，当其未交纳租金，湖北工业大学又与吴福珍重新签订租赁合同，是房屋所有权人湖北工业大学物权的正常行使，故吴福珍据此向湖北工业大学缴纳2013年10月至2014年10月期间的租金并没有过错，该行为也没有侵犯吴丹的权益。但是，当吴福珍向湖北工业大学缴纳了2013至2014年度门面房租金之后，该门面的实际使用和占有人仍然是吴丹，即吴福珍未实际享有利益，实际受益人是吴丹。根据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，不当得利人负有向利益受损人返还义务、利益受损人享有向不当得利人请求返还不当得利的权利。也就是说，吴丹没有合法根据占用了原告租赁的房屋，原告据此损失了房租140000元，吴丹本应对其占有使用涉案门面的行为支付相应的对价，但未予支付，却由吴福珍代为支付，吴丹属于消极得利，吴福珍的损失与吴丹的行为之间存在因果联系，构成不当得利之债，吴福珍享有请求受益人吴丹返还不当得利的权利。原告诉求本院予以支持。但鉴于吴福珍在吴丹实际经营期间提出停水停电，导致吴丹不能因此顺利经营，造成其一定经营损失，故酌情扣减租金2万元。原告主张原、被告之间为合伙关系，但对该主张未能提供证据予以证明，本院不予采信。另外，吴丹认为，根据合同相对性吴福珍只能向湖北工业大学主张返还房租，对此，本院认为，本案所涉门面房的租赁关系具有一定的特殊性，湖北工业大学并不是与吴丹已经建立了明示的租赁关系后，又另行收取吴福珍缴纳的租金、再与吴福珍建立重复的租赁关系。即，虽然湖北工业大学与吴丹存在事实上的租赁关系，但在当时，该法律关系并不为湖北工业大学所认识到或意识到，因为湖北工业大学始终表示其仅承认吴福珍为承租人，且吴丹也没有证据证明湖北工业大学认可其是承租人；同时，湖北工业大学与吴丹存在事实上的租赁关系也不为吴福珍所认识，其与湖北工业大学签订租赁合同也好，或缴纳租金也好，也不是为了针对涉案门面建立重复的租赁关系。故，该门面所涉及的租赁关系实际表现为“湖北工业大学与吴福珍形成表面的租赁关系，湖北工业大学与吴丹形成实际租赁关系”，正是基于湖北工业大学只认可吴福珍为该门面房的承租人，故当吴丹未履行缴纳房租等义务时，湖北工业大学当然只向吴福珍主张权利，而吴福珍亦以为自己是当然的承租人，所以在为了保留承租权的情况下，向湖北工业大学缴纳租金，并无不妥。但实际受益人却是吴丹。故吴福珍的该行为在某种程度上可视作代吴丹履行了缴付义务，且其缴纳的租金14万元与之前金额一致未予增加，故其并未因此侵犯吴丹的权益。也就是说，湖北工业大学、吴福珍、吴丹三方之间形成了特殊的房屋租赁关系，吴福珍缴付租金的结果与吴丹具有利益上的关联性，在此情况下，吴福珍有权利直接向吴丹主张给付其代为缴付的租金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、被告吴丹于本判决生效之日起十日内支付原告吴福珍房屋租金120000元；二、驳回原告吴福珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4688元（原告已经预缴2344元），由被告吴丹负担4018元，原告吴福珍负担670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓雁人民陪审员  陈 骏人民陪审员  凃传生二〇一九年五月二十日书 记 员  刘凤文