山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初107号原告（反诉被告）：太原银建房屋开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心****，统一社会信用代码×××。法定代表人：郝宇龙，总经理。委托诉讼代理人：温蕾田，女，该公司法务。委托诉讼代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原世林伟业市场服务有限公司，住，住所地太原市迎泽区桥东街裕民里北半幅一社会信用代码×××。法定代表人：杨莲花，总经理。委托诉讼代理人：王茜，山西柏方坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：米裕，山西恒一律师事务所律师。原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）与被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太原银建房屋开发有限公司的委托诉讼代理人温蕾田、马洪涛，被告太原世林伟业市场服务有限公司的委托诉讼代理人王茜、米裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）太原银建房屋开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》已解除；2、判令被告支付原告合同解除前的租金26356.16元（从2018年7月1日起计算至2018年7月26日止，共26天）；3、判令被告赔偿原告损失107243.84元；4、判令被告支付截止到2018年11月30日违约金2124.24元，并应计算至被告付清全部租金和损失之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月13日签订《租赁合同》，双方约定：由被告租赁原告所有的桥东街裕民里北半幅场地，租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日，租金实行半年支付制，租金为每年370000元整；合同签订后，上一年12月23日前支付次年上半年的租金，当年6月23日前支付下半年的租金；每逾期一日，按照应付租金的1‰支付违约金；逾期7日未支付租金的，原告有权单方解除合同；租赁期内，由于土地经营和规划变更等政策原因，需提前收回出租场地的，原告提前15日通知被告终止合同，被告收到通知后7日内将场地及地面附着建筑移交原告。按照合同约定，被告应于2018年6月23日支付2018年下半年的租金，但经原告多次催要，被告至今未支付租金。且原告于2018年7月26日向被告下发提前收回租赁场地的通知，并给出一个月的宽限期，而被告于2018年11月10日才退场。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）太原世林伟业市场服务有限公司辩称，1、答辩人同意解除与被答辩人签订的《租赁合同》。2016年12月13日，答辩人与被答辩人签订《租赁合同》，约定由答辩人承租被答辩人位于桥东街裕民里北半幅场地3300平方米的土地用于农副产品市场用地，租赁期至2018年12月31日止，年租金为370000元整。合同履行期间，被答辩人于2018年7月26日向被答辩人下发《通知》违约提前收回租赁场地以及最终租赁场地因违法建筑被政府强制拆除，双方已无法继续履行本合同，故答辩人同意于2018年7月26日解除双方签订的租赁协议。另外，根据被答辩人的通知，对答辩人免收下半年租金，故被答辩人要求答辩人支付租金的请求不合理；2、请求法院驳回被答辩人的第三项、第四项诉讼请求。答辩人于2018年8月23日收到五部门联合向答辩人下发的《限期拆除通知》，由此可知，答辩人所承租场地上的建筑物为非法建筑。既然为非法建筑，则不得对外出租，即被答辩人的租赁场地不具备对外出租条件，更谈不上租金损失，况且因为场地被提前收回，答辩人向租户退还租金，未从中获得利益。因此，被答辩人要求答辩人赔偿租金及违约金的损失不合理。被告（反诉原告）太原世林伟业市场服务有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还反诉人已支付的保证金30000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失200000元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年12月13日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人位于桥东街裕民里北半幅场地3300平方米的土地用于农副产品市场用地，租赁期至2018年12月31日止，年租金为370000元整。合同第四条第一款约定，双方签订合同当日，反诉人应当先支付被反诉人30000元保证金；合同第四条第二款约定，被反诉人在收到反诉人租金之日依约将所租场地及地面附着建筑交付反诉人使用，为反诉人提供场地，保障反诉人正常使用。双方合同履行至2018年7月26日，被反诉人向反诉人下发《通知》以其所租赁土地面临经营及规划因素要提前收回租赁场地，反诉人遂积极寻找搬迁地址动员全体市场经营户8月准备搬迁，而被反诉人从2018年8月初营业高峰期开始对反诉人的市场停水停电最少4小时以上，至2018年8月23日反诉人收到《违法建设限期拆除通知书》让反诉人自行拆除所租地上建筑，现反诉人承租的场地已于2018年11月被拆除。反诉人认为，双方签订的合同因地上建筑物被拆除现已终止，而反诉人在履行期间未有违约行为，因此被反诉人应返还反诉人保证金30000元，同时被反诉人在合同期内停水停电导致反诉人遭受严重经济损失。综上，反诉人特依据民事诉讼法相关规定，向贵院提起反诉，望贵院判如所请，以维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）太原银建房屋开发有限公司辩称，1、驳回反诉人要求返还保证金30000元的诉请。保证金的付款时间在2015年11月4日，原告与反诉人签订的租赁合同时间是2016年12月13日，该笔保证金并非是涉案合同支付的相关款项；2、驳回反诉人要求支付经济损失200000元的诉请。我方按照合同约定的条款，提前发出解除通知，不存在违约行为，反诉人无权要求我方承担违约责任，反诉人无证据证明受到的损失与诉讼的标的额有联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月13日，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定：双方在2015年10月21日签订了关于桥东街裕民里北半幅场地的《租赁合同》，租期3年，即2016年1月1日至2018年12月31日。因租赁范围发生变化及细化双方权利义务的原因，租期后两年度，即2017年1月1日至2018年12月31日期间的租赁合同重新签署，原《租赁合同》作废。双方就租赁事宜协议如下：1、租赁场地及范围：乙方承租甲方桥东街裕民里北半幅场地，用途为农副产品市场用地；2、租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，共计2年；3、租金实行半年支付制，租金标准为每年370000元整。本合同签订后，上一年12月23日前支付次年上半年租金，当年6月23日前支付当年下半年租金；4、在甲乙双方正式签订本合同的当日，乙方应当先支付甲方30000元保证金；5、若由于政府规划需要或政府其他行为造成场地在承租期内不能使用，甲方有权提前终止合同，甲方应提前一个月通知乙方收回场地，并退还乙方终止合同后剩余租期的租金。乙方也应该在甲方通知迁出的时限内迁走商户并妥善终结与商户的一切事物，将市场恢复至甲方移交时的状态，交还甲方；6、租赁期内，由于土地经营或者规划变更等政策原因，造成甲方需提前收回出租场地的，甲乙双方不承担违约责任。甲方应提前15日通知乙方终止合同，乙方收到通知后7日内将场地及地面附着建筑移交甲方。甲方退还乙方终止合同后剩余租期的租金。出租前场地现状及附着建筑物由当时投资人与甲方协商解决；7、乙方应按合同约定期限履行租金支付义务，每逾期一日，按照应付租金的1‰支付甲方违约金，累计逾期15日，甲方可单方终止本合同；8、租赁期满未能续约或合同因解除等原因提起终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后三日内将租赁的场地交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。2018年7月26日，原告向被告发出《通知》，内容为：“太原世林伟业市场服务有限公司：2016年12月13日，贵司与我司签订了关于桥东街裕民里北半幅场地的《租赁合同》，租赁期限为两年。现由于该宗土地面临经营及规划因素，我司需要提前收回租赁场地。按照双方《租赁合同》的约定，我司正式提前通知贵司请在约定的时限（一个月内，2018年8月27日前）将租赁场地恢复至移交时状态，并移交我司，对已收取未到期的租金我司将依约向贵司予以退还。按照合同约定承租方应妥善处理商户迁出事宜，因此产生的相关问题由承租方负责处理。”2018年8月10日，原告再次向被告发出《通知》，内容为：“太原世林伟业市场服务有限公司：2018年7月26日，我公司向贵司送达了关于终止合同，归还场地的通知，并按照《租赁合同》约定未收取2018年下半年租金，但你方至今未答复。鉴于此情况，我方再次通知公司：1、按照双方《租赁合同》约定请在约定的时限（一个月内，2018年8月27日前）将租赁场地恢复至甲方移交时状态，并移交我司；2、按照合同约定承租方妥善处理商户迁出事宜，相关问题由承租方负责处理；3、如贵公司2018年8月15日前仍未对归还场地事宜作出积极响应和书面答复，我方将于2018年8月20日停止对场地提供水电供应，相关责任由贵司承担。”2018年8月23日，太原市城乡规划管理执法支队、太原市迎泽区住房和城乡建设局、太原市迎泽区城市管理局、太原市城乡管理行政执法局迎泽区分局、太原市迎泽区桥东街道办事处等部门联合向被告下达并专治（迎）字〔2018〕第0004438号《违法建设限期拆除通知书》，责令被告对涉案租赁场地内的彩钢房2日内自行拆除，逾期不拆除的，将依法采取强制措施。2018年10月23日，太原市城乡规划局发布2018年公示第327号《桥东街2号地棚改地块及盛科超高层地块项目规划条件征求意见公示牌》，对涉案租赁场地进行重新规划公示，公示时间为2018年10月23日-2018年10月31日。2018年11月10日，被告向商户发出《通知》，内容为:“迎泽区桥东街综合便民市场的所有商户，世林伟业已经给商户安置新市场，地，地点在万柏林区鑫中奥便民市场面积4000平米，如不愿意搬迁鑫中奥综合市场的商户请写出书面申请，12月5日统一退还剩余租金。”另查明，2015年11月4日，被告法定代表人杨莲花的爱人龚爱云向原告缴纳保证金30000元。庭审中，原告当庭陈述：原租赁合同是与郑俊杰签订的，后变更为被告公司；该保证金是以郑俊杰的名义收取的，未给郑俊杰退过保证金，也未向被告收过保证金。尚欠原告为在本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告于2018年7月26日向被告发出《通知》，以“由于该宗土地面临经营及规划因素，我司需要提前收回租赁场地”为由要求解除与被告签订的《租赁合同》。审理中，被告当庭表示同意于2018年7月26日解除双方签订的《租赁合同》，故原、被告已就合同解除事宜协商一致，双方签订的《租赁合同》已于2018年7月26日解除。合同解除后，被告应返还原告租赁场地，并应支付原告合同解除前的租金及合同解除后至腾出租赁场地前的场地使用费。因原告2018年7月26日向被告发出《通知》中给予被告一个月内的搬迁期限（2018年8月27日前），故该期间原告不应向被告收取场地使用费，被告应支付原告场地使用费的期间为2018年8月28日至2018年11月10日（共计75天），场地使用费参照双方合同约定的租金标准计算为76027.40元。关于违约金的问题。原、被告签订《租赁合同》约定，租金实行半年支付制，租金标准为每年370000元整。本合同签订后，上一年12月23日前支付次年上半年租金，当年6月23日前支付当年下半年租金；被告应按合同约定期限履行租金支付义务，每逾期一日，按照应付租金的1‰支付甲方违约金，累计逾期15日，原告可单方终止本合同。根据上述约定，被告应在2018年6月23日前支付原告当年下半年租金，每逾期一日，应按照应付租金的1‰支付原告违约金。本案中，被告未支付原告租金的原因是原告“按约定未收取”，而不是被告逾期不予支付，对此被告并未构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于保证金的问题。2015年11月4日，被告法定代表人杨莲花的爱人龚爱云向原告缴纳保证金30000元。庭审中，原告认可原租赁合同与郑俊杰签订，后变更为被告公司，该保证金是以郑俊杰的名义收取的，后未给郑俊杰退过保证金，也未向被告收过保证金。本院认定该保证金在变更合同主体时一并变更转让给被告，合同解除后，原告应退还被告保证金，故对反诉原告要求判令反诉被告返还保证金30000元的诉讼请求予以支持。关于反诉被告是否应当赔偿反诉原告经济损失200000元的问题。审理中，被告提供的证据不足以证明因原告提前解除合同给其造成经济损失200000元，故对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）与被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）签订的《租赁合同》已于2018年7月26日解除；二、被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）租金26356.16元；三、被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）场地使用费76027.40元；四、原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内退还被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）保证金30000元。五、驳回原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3014元，原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）负担740元，被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）负担2274元；反诉案件受理费2375元，被告太原世林伟业市场服务有限公司（反诉原告）负担2065元，原告太原银建房屋开发有限公司（反诉被告）负担310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  郭卫斌人民陪审员  田 莉人民陪审员  郑文格二〇一九年五月二十四日书 记 员  王丽峰相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。