山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终722号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：武雁彤，男，1962年5月26日出生，汉族，山西电建一公司员工，住大同市。委托诉讼代理人：张晋云，山西鸿安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：山西省电建一公司房地产开发公司，住所地大同市城区迎泽街综合楼。法定代表人：刘强，系该公司经理。委托诉讼代理人：白小锋，山西云泽律师事务所律师。原审第三人：白世平，男，1966年5月20日出生，汉族，无业，现住大同市。上诉人武雁彤因与被上诉人山西省电建一公司房地产开发公司、原审第三人白世平租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武雁彤及其委托诉讼代理人张晋云、被上诉人山西省电建一公司房地产开发公司的委托诉讼代理人白小锋到庭参加诉讼。原审第三人白世平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。武雁彤上诉请求：一、撤销一审第一项判决，依法改判为上诉人与被上诉人达成的口头续租合同有效;二、维持一审法院第二项判决;三、上诉人（反诉原告）放弃反诉请求;四、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实不清，适用法律错误。本案客观事实是:2016年4月，被上诉人物业公司经理谭慧峰给上诉人打电话问原合同到期后是否继续承租，上诉人明确答复肯定续租，谭经理又说如续租要涨价，租金不超原租金的20%。上诉人说就这么定。2016年9月中旬，即合同到期后，被上诉人公司法人代表梁宇波找上诉人谈话说上级有新规定（注:梁总并未给上诉人出示过相关的规定和文件),本单位职工不能租赁迎泽街大棚市场，上诉人回答说我肯定得继续承租，梁总又说如果你要继续承包就必须买断工龄，双方解除劳动关系，然后由你承包。上诉人说买断工龄将来怎么养老，不同意。梁总又说要么离婚，由你妻子来承包。上诉人同意了梁总的说法并于2016年11月16日与妻子办理了离婚手续。上诉人对谭慧峰经理和法人代表梁宇波所说的话负法律责任并可以当面质证。因此说，被上诉人与上诉人的续租合同已经成立并履行。二、被上诉人招标程序和内容都不合法，其目的是想将大棚市场另租他人。理由如下:1、被上诉人的招标、投标违背了合同约定的上诉人续租优先权的原则。2、迎泽街市场就是一个铁皮大棚，根本无须招标投标。3、被上诉人2016年7月13日在大同晚报发布的出租信息，充其量是一个“出租”公告，并不等于“招标”公告。4、上诉人的招标违反了三公原则，即公正、公平、公开原则。5、上诉人的招标既没有招标文件，又没有标底，而是内外勾结搞假投标并诱骗上诉人弃标，其目的是想将上诉人赶出市场。三、本案上诉人的主体资格不适格。被上诉人的大棚市场（房屋),实际占有人，使用人是段迎平(注:段迎平系上诉人前妻）而非上诉人，因此说，被上诉人明知段迎平在占有房屋，经营超市的情况下，仍然起诉上诉人腾房是没有法律依据的。山西省电建一公司房地产开发公司辩称，1、本案中答辩人与上诉人签订的租赁合同到期之后，答辩人以招租的形式向不特定人群发出的招标公告，上诉人也履行了报名竞标的程序，但上诉人放弃竞标，所以上诉人放弃了优先承租权；2、上诉人在诉状中所说的梁宇波、谭慧风等人承认续租没有证据，被上诉人从未答应上诉人以任何方式续租；3、签订租赁合同的当事人就是上诉人，在租赁期间内，占有和使用人也是上诉人，所以要求上诉人腾退房屋是符合事实的。原审第三人白世平经依法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。山西省电建一公司房地产开发公司向一审法院起诉请求：1、判令被告返还所占用的迎泽街封闭市场；2、判令被告支付租赁期限内房屋占有使用费120000元（至2016年9月17日），租赁期满之后继续占用租赁物的费用325000元（从2016年9月18日暂计至2018年11月17日，最终的租赁费按每月12500元的标准计算至被告实腾房之日），合计445000元；3、判令被告支付租赁期间水费2878元；4、被告承担本案诉讼费。武雁彤向一审法院反诉请求：1、判令反诉人继续承租迎泽街封闭市场；2、请求法院依法驳回被反诉人所要求的欠付租金120000元，及租赁期满后的继续占有使用费100000元，合计220000元；3、请求法院依法判令被反诉人支付反诉人在租赁期间市场外围维修费用206135元。一审法院认定事实：2006年3月2日，原告（反诉被告）山西省电建一公司房地产开发公司与被告（反诉原告）武雁彤签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告（反诉被告）将迎泽街封闭市场租赁给被告（反诉原告），租赁期从2006年9月18日至2016年9月17日，年租金150000元，租赁期间的房管费、水电费和暖气费均由承租方承担，室外维修费用由出租方承担。被告武雁彤同意支付租赁期间欠付水电费2878元。一审法院认为，关于本案争议的被告武雁彤是否应继续租赁迎泽街封闭市场的焦点问题，该院认为，原告、被告签订的房屋租赁合同于2016年9月17日期限届满。合同期满后，原告对迎泽街封闭市场对外进行招投标，被告武雁彤给原告出具声明函告知原告放弃投标价格，原告将迎泽街封闭市场出租给第三方，因此原告与被告的租赁合同终止，原告主张被告返还迎泽街封闭市场的诉讼请求依据充分，该院予以支持。被告武雁彤认为原告的招投标程序违法，该院认为，原告招投标程序是否违法不属于本案审理范围，被告认为原告与被告达成口头承诺续租，原告不认可，被告亦未提供证据证明双方达成口头续租的事实，故该院对被告武雁彤主张继续承租迎泽街封闭市场的反诉请求不予支持。关于本案争议的被告武雁彤应支付原告山西省电建一公司房地产开发公司租赁期间租赁费的焦点问题，原告山西电建一公司提供被告租赁费票据复印件21张，证明被告武雁彤交付原告房租1380000元，尚欠120000元，其中2013年12月5日30000元发票1张，证明因被告花费装修费，折抵开了30000元租金；2015年12月16日80000元收据1张，证明其中包括给被告折抵的维修费用33865元。被告武雁彤对上述证据无异议，同时提供收据4张，证明于2006年支付给原告租赁费100000元，应予以扣减，原告山西电建一公司对证据真实性无异议，认为这些票据与本案无关，该费用系本次租赁期之前的费用。该院认为，原告山西电建一公司对被告武雁彤提供对票据真无异议，该院予以确认；原告辩称系本次租赁之前的费用，并非被告交付的本次租赁期间的租赁费，该院认为，双方合同租赁期间2006年9月18日至2016年9月17日，原告提供的交费票据从2007年4月至2015年12月16日期间，按照交易习惯，租赁费应系上打，被告武雁彤提供的2006年的租赁费交费票据应认定为支付租赁期间的租赁费，应在原告诉求的租赁费中予以扣减，故被告应支付原告租赁期间租赁费20000元。关于双方争议的被告武雁彤应否支付原告合同到期后继续占用迎泽街封闭市场费用325000元的焦点问题，双方的租赁合同已经终止，被告武雁彤继占用租赁物没有事实和法律依据，应支付原告继续占用期间的费用，被告武雁彤同意支付后续租赁费325000元，故被告武雁彤应支付原告后续费用325000元（从2016年9月18日暂计至2018年11月17日），从2018年11月18日至实际腾房之日的费用按照每月12500元支付。关于双方争议的反诉被告山西电建一公司是否应当支付反诉原告武雁彤租赁期间市场外围维修费用206135元的焦点问题，反诉原告武雁彤提供其与闫官平签订的房屋外围维修协议一份（原审闫官平出庭作证），证明从2007年至2016年被告武雁彤共支出维修费270000元，核减反诉被告山西电建一公司已付63865元，主张反诉被告给付装修费用206135元；反诉被告对此证据不予认可，认为证人闫官平是武雁彤雇佣的工人，双方有利害关系，且合同内容与常理不符。该院认为，反诉原告武雁彤提供房屋外围维修协议系与闫官平个人签订，合同未明确每年进行维修的项目、明细、费用，原告亦未提供支出的票据予以印证，且反诉原告陈述主张的维修费用是按照经验根据每年维修费至少三万元推断的，不能证明反诉原告武雁彤实际支出维修费数额，另反诉原告提供的收据和明细系证明市场装修的费用，反诉原告陈述不主张该费用，故反诉原告提供的现有证据不能证明外围维修实际产生的费用，故该院对反诉原告主张反诉被告支付外围维修206135元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）武雁彤于判决生效之日起三十日内将迎泽街封闭市场返还原告（反诉被告）山西省电建一公司房地产开发公司；二、被告（反诉原告）武雁彤于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）山西省电建一公司房地产开发公司租赁费20000元、水费2878元及继续占用租赁物的费用325000元（从2016年9月18日暂计至2018年11月17日），从2018年11月18日至实际腾房之日的费用按照每月12500元支付；三、驳回被告（反诉原告）武雁彤的反诉请求。案件受理费8018元，原告山西省电建一公司房地产开发公司负担1790元，其余6228元由被告武雁彤负担；反诉费3846元，由被告武雁彤负担。各方当事人在二审中均未提交新的证据。经审理查明，除双方对续租合同是否有效有异议外，双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于武雁彤所主张的优先承租权，出租人山西省电建一公司房地产开发公司提供的《房屋租赁合同》中对此并无约定且不予认可，该事实不清。租赁期限届满后，山西省电建一公司房地产开发公司通过招标方式出租案涉房屋，承租人武雁彤参与竞标后又出具声明函放弃竞标，故无论双方是否约定优先承租权，武雁彤的弃标行为实际上是对其所主张的优先承租权的放弃。房屋租赁合同期满后，承租人武雁彤具有返还案涉房屋的义务，武雁彤虽主张双方口头约定续租，但并未提供有效证据予以证明，故本院对其续租案涉房屋的主张不予支持，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，武雁彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武雁彤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 高存慧审判员 马卉妍审判员 张丽娟 二〇一九年五月二十九日书记员 王毅伟