贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终701号 上诉人（原审原告）：粟明成，男，1985年12月6日出生，汉族，住贵州省都匀市. 上诉人（原审被告）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市剑江中路**都市银座******，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟成，系贵州桥城律师事务所律师。 上诉人粟明成因与上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称赛维房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2018）黔2701民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 粟明成上诉请求，1、撤销原审判决，改判赛维房开公司赔偿粟明成违约金10万元；2、一、二审诉讼费由赛维房开公司承担。事实和理由：原判酌定将逾期办证违约金计算标准调整为日万之零点五没有法律、法规的明确规定，不符合合同法的自愿原则。相关部门文件已明确规定了供配电设施建设标准。赛维房开公司是能够预见相关文件的发布将增加房开项目成本，给自己带来不利局面，但仍在涉案的商品房买卖合同中约定违约金的起算时间和计算方式，是其自愿的。该小区曾多次产生电梯下滑、骤停、困人、火灾等事故，严重威胁到业主的生命财产安全。赛维房开公司一直没有向业主协调解决违约金问题和向业主公布公摊面积的具体位置。赛维房开公司的法定代表人孔庆汉就赔偿责任和按约履行违约责任问题于2016年4月29日作出承诺。逾期办证时间应该算至办理商品房注册备案的时间（2018年6月27日）更为合理。故，逾期办证时间为908天，办证违约金应为501164.244元。考虑到赛维房开公司的实际困难，赛维房开公司最少赔偿粟明成办证违约金10万元。 赛维房开公司上诉请求，撤销原判，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实错误。一是，认定政府实施的抽象行政行为不属于不可抗力是错误的。对于政府的该行政行为，赛维房开公司不可抗拒，因此当属不可抗力。二是逾期办证的违约金计算仍然过高，应再行调低。 粟明成向一审法院起诉请求：1、判令被告立即履行合同约定赔偿逾期办理和提供转移登记手续应支付的违约金，暂从合同约定2015年12月2日起计算至2016年12月1日，即201459.195元；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：位于都匀市斗篷山路××号汇悦新天地房开项目系被告合法取得的房地产开发项目；2015年1月7日被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目的第4栋2单元23层03号房屋（建筑面积148.49平方米，套内建筑面积123.81平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4457.98元，总价款551943元；第八条约定原告首付165943元，余款386000元公积金贷款支付；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；第二十七条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计551943元；因政府施行对我省新建住宅区供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整等一系列措施调整等原因，案涉小区于2018年6月26日完成竣工验收备案，于2018年6月27日办理了关于“汇悦新天地住宅”的不动产权初始登记。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年1月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋初始登记的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未按合同约定办理商品房转移登记，显属违约，应承担违约责任。 关于逾期办证截止时间认定问题。逾期办证，因被告至2018年6月27日才办理了商品房注册备案（所有权初始登记），至该时间始购房业主方能办理商品房转移登记的有关文书，故以此时间作为逾期办证截止时间更为合理，原告主张的逾期办证违约责任计算时间为2015年12月2日至2016年12月1日止，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于合同约定的违约金如何计算的问题。依照合同约定，逾期办证按照合同约定的按已交付房价款的日千分之一计付违约金，现被告认为约定过高，要求予以调整，且本案中确存在不可归责之因素，故应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期办证计算标准调整为日万分之零点五，逾期办证具体计算为365天（自2015年12月2日至2016年12月1日止）×551943元×0.00005=10073元。 被告辩称的造成被告逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，一审法院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告粟明成逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金10073元（以交付房款551943元为基数，从2015年12月2日起按照日万分之零点五计算至2016年12月1日止）；二、驳回原告粟明成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4322元，因适用简易程序减半收取2161元，由原告粟明成负担1080.5元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担1080.5元。 二审中，粟明成提供了证据1：赛维房开公司的法定代表人孔庆汉的承诺一份，拟证实赛维房开公司就赔偿责任和按约履行违约责任问题作出承诺，愿意承担违约责任，愿意支付违约金，且业主可以根据商品房违约合同的违约条款进行理赔。赛维房开公司质证认为该证据达不到证明目的。证据2：微信、QQ截图和电梯故障记录表，拟证明该小区的电梯多次出现问题，赛维房开公司承诺进行处理，但一直未得到解决。赛维房开公司质证认为该证据与本案无关。经查，首先证据1为复印件，粟明成未向本院提供原件进行核对；其次，该承诺上载明所要解决的问题中第六个问题为“其他几栋楼房何时交付使用”，但该承诺上未载明具体的房屋所在小区的名称、房屋坐落的地点、具体楼房号以及业主名字，该证据无法证实该承诺书是针对粟明成所在的小区和所在楼房的业主或粟明成本人作出的承诺，故该证据本院不予采信。证据2，主要反映的是电梯质量的问题，与本案不是同一个法律关系，没有关联性，故本院亦不予采信。 本院经查对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点主要为：一是行政行为是否属于不可抗力；二是违约金是否应当调整，调整比例是否得当；三是违约金计算的时间是否正确。关于焦点一，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。因此其以此主张责任免除，本院不予采纳。关于焦点二，根据相关司法解释规定，由于当事人对违约金提出调整请求，一审判决结合本案中赛维房开公司的责任问题、购房者的损失举证问题等综合考量，作出相应的违约金计算标准调整并无不当。粟明成主张不应调整违约金；赛维房开公司在二审中再提出调低违约金，双方理由均不够充分，本院均不予支持。关于焦点三，粟明成主张违约金应当计算到办理商品房注册备案的时间，即为2018年6月27日。因本案粟明成诉请的违约金时间为2015年12月2日至2016年12月1日，一审法院根据其诉请进行判决并无错误，故，粟明成的该主张本院亦不予支持。 综上所述，粟明成、都匀市赛维房地产开发有限责任公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，粟明成交纳2300元，都匀市赛维房地产开发有限责任公司交纳52元，共计2352元，粟明成负担2300元，都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担52元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 陈福江 二〇一九年五月七日 书记员 刘 皓