山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终856号上诉人（原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地大同市向阳西街**凯德世家**。法定代表人：郭永钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建明，山西阳和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩佳良，男，1985年11月15日出生，汉族，学生，住大同市。委托诉讼代理人：黄东霞，山西宝翰律师事务所律师。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称阳光嘉业公司）因与被上诉人韩佳良买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳光嘉业公司的委托诉讼代理人李建明，被上诉人韩佳良及其委托诉讼代理人黄东霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光嘉业公司向本院提出上诉请求:1.请求人民法院撤销一审判决的第一项、第二项内容，依法驳回被上诉人诉请的违约金165080元;2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、违约方不是上诉人，上诉人不应当承担违约金，一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理”明确约定，如果系因上诉人的责任，那么上诉人要承担相应的违约责任。但根据《大同市商品房买卖合同》第五条约定:“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”以及本合同的附件四--《合同补充协议》第四条也有详细的约定:“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出,签订确认表和面积误差补充协议是买受人也即被上诉人的合同义务，这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了，并且在合同的附件四中又被强调性的约定、说明了一次。因此，上诉人已经对被上诉人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务。被上诉人也就应及时与上诉人签订相应的确认表和误差补充协议,如果没签导致上诉人无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时，那是被上诉人的责任;出卖人也即上诉人只是代办人，并不是办理房屋产权证的办证主体，也就更不可能控制被上诉人在某个固定时间内来签订确认表和面积误差补充协议。其次，因案涉房屋实际测绘面积与合同约定面积不符，而房款需要据实结算，根据情况多退少补，故而在测绘面积确认后，双方应据实签订《认购户型确认表》，并签订《凯德世家面积误差补充协议》，然后交房管部门审核通过后，上诉人才能办理房屋产权登记手续。而上诉人多次通知被上诉人签订上述确认表和面积误差补充协议,但被上诉人一直拖延未签,导致上诉人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。因此，没有办理房产手续的原因和责任不在上诉人方。所以上诉人没有违约，上诉人也就更不应当承担任何违约责任。二、待被上诉人签订补充协议后，上诉人也将依约履行办理房产手续。被上诉人签订确认表和补充协议、据实结算房款后，上诉人也将依约履行办理房产手续。而如果被上诉人不配合签订上述协议，上诉人是无法在判决第一项规定的判决生效后15日内完成房产证的办理手续的。三、合同第十五条第2款中有打印错误。因上诉人工作人员打印失误,没有认真查看是否合同中涉及数字的部分都做了下划线处理，导致《大同市商品房买卖合同》中第十五条本应为：2、“出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”变成了“万分之二的违约金”，而根据本案整体合同的文本模板，违约金部分万分之几处也应有一个下划线，故合同约定的违约金标准实为万分之一。四、一审判决违约金过高，有违民法公平合理原则。因该案是系列案，一审法院的其它几份判决则本着兼顾惩罚、补偿、公平合理的宗旨，支持被告减少违约金的请求，酌情支持了原告二年的违约金。而本案的一审判决则支持了原告三年的违约金且违约金计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止,很明显支持的违约金过高，有失公允。如果仍然认定上诉人有违约责任，望能在合理范围内予以调低。综上所述,本案上诉人并未违约，反而是被上诉人存在违约的行为，损害了上诉人的合同利益，而在这种情况下法院判决明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人前两项诉求。韩佳良辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。一、上诉人应承担违约责任。1.上诉人未按约履行义务，已违约。2.签订《面积补充协议》不是产权登记机关备案必须提供的材料。二、诉争合同不存在打印错误。三、违约金计算合理，符合合同约定，不存在违反公平合理原则。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。韩佳良向一审法院起诉请求：1.请求判令被告为原告办理房屋不动产产权手续；2.请求判令被告按照合同约定支付原告从2015年8月10日到2018年8月10日逾期违约金165080元（违约金计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止）；3.判令被告按照已付不动产契税30152元、产权证工本费80元、代办费500元，合计30732元为计算基数，以银行同期贷款利息为准，赔偿原告从2013年8月29日到2018年8月10日逾期办理权属备案费用利息损失7482元（利息计算至房屋不动产产权手续办理完成之日）；4.判令被告返还原告多付购房款17570元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月11日原、被告签订了《大同市商品房买卖合同》，原告以753794元购买了阳光嘉业公司位于大同市城区迎宾街北侧凯德世家小区6-2-801号房屋一套。同时约定出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。原告按合同约定金额缴纳购房款，被告于2012年8月29日向原告交付房屋，并在收房当日向被告缴纳了不动产契税30152元、产权证工本费80元、代办费500元，共计30732元。2015年6月16日原、被告签署《认购户型确认表》，确认原销售面积为159.16平方米，测绘面积为155.45平方米，需退还面积差额为17570元。至今，上述房屋未办理产权登记手续。一审法院认为，本案争议焦点为1.原、被告之间是否已经具备办理不动产手续相关条件；2.未办理不动产登记手续被告是否存在违约行为，原告主张的违约金是否符合合同约定和法律规定；3.原告已经支付的各项费用，被告是否应该承担占用资金期间的利息；4.原告是否向被告多支付购房款，被告是否应该向原告进行返还。原、被告签订的《大同市商品房买卖合同》已实际履行，根据合同约定，办理不动产产权手续是被告应履行的合同义务，现被告未按约履行该义务，显系违约。被告抗辩称双方对面积差异应当签订补充协议才应该给原告办理不动产手续，但其未举证证明在2015年6月16日双方签订《认购户型确认表》并明确了房屋价款后曾通知原告需另行签订协议，且签订协议为办理不动产产权手续的必要条件，现原告认为确认表即为合同约定的补充协议，对房款差价已经双方确认的主张合理合法，故对被告抗辩，该院不予采信。关于违约金，根据《大同市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付后360日内将买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的……买受人不退房的，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。原告主张2015年8月10日至2018年8月10日期间以已经支付的购房款753794元为基数按照日万分之二标准计算违约金且计算合理，符合合同约定，应予以支持。关于占用资金的利息损失，因被告已承担违约金，违约金本身具有惩罚违约人和补偿无过错一方所受损失性质，再支付资金利息则属双重赔偿，故对该项主张，该院不予支持。超付购房款17570元已经双方确认，原告主张返还，应予支持。判决：一、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内协助原告韩佳良办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家6号楼2单元801号房屋的产权登记手续；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内向原告韩佳良支付违约金165080元（计算至2018年8月10日），违约金计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止；三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内向原告韩佳良返还超付购房款17570元；四、驳回原告韩佳良的其他诉讼请求。二审中，上诉人申请其公司员工李某2出庭作证，欲证明其已经通知被上诉人来签订补充协议。被上诉人对证人证言不予认可。本院认为，证人李某2为上诉人公司员工，其证言有利于上诉人公司，且其证言无其他证据予以佐证，被上诉人亦不认可，故本院对其证言不予采信。本院审理查明的事实同一审法院查明的事实。本院案的争议焦点为：上诉人是否应该承担违约责任以及违约金数额。本院认为，本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，当事人应依约履行，当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。阳光嘉业公司未按《商品房买卖合同》约定在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。阳光嘉业公司上诉主张因双方未签订面积误差补充协议而不承担违约责任，但未提交相应证据证明签订面积误差补充协议与承担违约责任有关联性，故对其该项上诉意见，本院不予支持。关于双方约定的违约金标准问题，阳光嘉业公司称“打印错误”的上诉理由不足以支持其万分之一的违约金标准的上诉意见，故对此抗辩意见，本院亦不予支持。关于上诉人认为违约金过高，请求予以调整的问题，本院认为，日万分之二的违约金，折合成年利率约为7.2%，并不存在过高的情形，且被上诉人是按诉讼时效主张起诉前三年的违约金，符合法律规定，故本院对上诉人调整违约金的上诉请求不予支持。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3702元，由上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 苗建萍审判员 王艳宏审判员 郑 翔 二〇一九年五月三十日书记员 胡 鑫