江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0324民初7993号原告：邱述华，男，1951年10月8日生，汉族，住睢宁县。原告：邱述芳，女，1957年4月22日生，汉族，住睢宁县。原告：邱述侠，女，1955年3月9日生，汉族，住睢宁县。原告：邱淑贞，女，1962年6月5日生，汉族，住睢宁县。上述四原告的共同委托诉讼代理人暨原告：邱平，男，1962年12月20日生，汉族，住睢宁县。原告：朱友淑，女，1966年9月6日生，汉族，住址同上，与邱平系夫妻关系。原告邱平、朱友淑的共同委托诉讼代理人：宋晓峰，北京在明律师事务所律师。被告：吕祥侠，女，1966年9月6日生，汉族，住睢宁县官山镇魏楼村**，现住睢宁县。委托诉讼代理人：唐德乾，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。原告邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑与被告吕祥侠确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法先适用简易程序，后裁定转为普通程序，组成合议庭，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞的共同委托诉讼代理人暨原告邱平及原告邱平、朱友淑的共同委托诉讼代理人宋晓峰，被告吕祥侠及其委托诉讼代理人唐德乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑向本院提出诉讼请求：1、依法确认邱绍仁与被告吕祥侠以及邱平、朱友淑与被告吕祥侠于2011年11月24日签订的房屋出售合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年，原告邱平由于有大量外债急需用钱，于是将登记在自己名下及父亲邱绍仁名下的集体土地上房屋出售给被告，并签订房屋出售合同。由于案涉的房产实际是邱平侄子邱端阳出资所建，邱平与其侄子因此事经常发生争吵，后原告因此事与被告说过解除合同等事宜，但被告一直没有回复。依据相关法律规定，原告与被告签订的房屋出售合同应属无效，故请求法院依法判决。被告吕祥侠辩称：一、2011年11月24日，原告邱平、朱友淑及案外人邱绍仁共同与被告签订了房屋出售合同一份，约定将分别登记在邱绍仁和邱平、朱友淑名下的两处房产出售给被告，原、被告双方都相互履行了合同约定的义务。现被告对案涉房屋已经占有使用七年，且对房屋进行了添附，根据物权法第十五条及合同法相关规定，案涉合同自2011年11月24日起成立并生效；二、原告诉称案涉房屋系案外人邱端阳出资所建并无事实依据，即便真实如此，原告便不是权利人，无权提起本案诉讼；三、原告邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞均是与合同无关的人员，对房屋无所有权，与被告更无房屋买卖合同关系，其作为原告的主体不适格，且两套房屋分别与原告之间的法律关系不同，不能构成必要共同诉讼；四、被告已在涉案房屋居住七年，平时也服从该村组的管理，承担井西组村民的义务，被告实际上已经具备了景湖村井西组集体成员资格的实质条件，基于此，涉案合同目前也应为有效；五、涉案房屋面临被政府征收，政府在征收房屋的同时，将其所占用的土地也是参考国有土地进行补偿的，客观上土地的性质已经由原集体土地性质转换为国有土地性质，情势已经发生变更，从这一点来说本案合同也是有效的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平系兄弟姐妹关系，其父亲邱绍仁、母亲刘保英均已病故。2011年11月24日，邱绍仁、原告邱平、朱友淑作为甲方与乙方即被告吕祥侠签订了一份房屋出售合同，邱绍仁、邱平、朱友淑将坐落于睢宁县梁集镇景湖村井西组的两处房屋[房权证号分别为睢村房字第**、睢村房字第**，土地证号分别为睢土集用（2006）第6008532号、睢土集用（2006）第60085**]出售给吕祥侠，该两处房屋相邻，面积均为315m2，价款为46万元。付款方式为：签订合同时付2万元定金，2011年12月20日前一次性付20万元，剩余房款于2012年2月8日之前一次性付清。被告共支付原告邱平购房款48万元，原告也将房屋交付被告，被告对房屋进行了添附和增建，并居住使用至今。因城市建设需要，涉案房屋需要被征收，现原告以案涉合同无效为由诉讼来院，诉请如前。本院认为，本案主要有以下三个争议焦点：1、邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞是否具有本案原告的主体资格；2、本案的六原告提起的本案诉讼是否是必要的共同诉讼；3、涉案的吕祥侠与邱绍仁、邱平等人于2011年11月24日签订的合同是否有效。一、关于第一个争议焦点，本院认为，邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平系案外人邱绍仁的子女，邱绍仁及其配偶已经去世，上述五人系邱绍仁的法定第一顺序继承人，其经济纠纷理应由其子女来主张解决，对被告辩称邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞是与合同无关的人员，对房屋无所有权的意见，本院不予采纳，故邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞具有本案原告的主体资格。二、关于第二个争议焦点，两套房屋的买卖共同体现在同一份房屋买卖合同上，从合同内容上来看，两套房屋相邻，房屋坐落位置及状况相近，一并作价卖给被告吕祥侠，并没有区分每套房屋的具体价格，因此在一案中对涉案两套房屋进行买卖合同的效力审查并无不当，因此可以作为必要的共同诉讼来审理。三、关于第三个争议焦点，本院认为，原告邱平、朱友淑和案外人邱绍仁与被告吕祥侠签订的房屋出售合同系对宅基地上附着房屋的买卖，根据房随地走的原则，邱平、朱友淑、邱绍仁在出售房屋的同时也将宅基地使用权一并转让。因宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律确立了“一户一处宅基地”原则。被告吕祥侠在买卖房屋时不是睢宁县梁集镇景湖村的村民，不具备在该区域内购房的权利，该身份不会因在该地居住时间的长短而自然发生改变，因而被告的抗辩观点本院不予采信。原告邱平、朱友淑及案外人邱绍仁与被告吕祥侠签订的《房屋出售合同》因违反了法律的强制性规定而应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认邱绍仁及原告邱平、朱友淑与被告吕祥侠于2011年11月24日签订的《房屋出售合同》无效。本案案件受理费8200元，由原告邱平负担6000元，由被告吕祥侠负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金传会审 判 员  梁 爽人民陪审员  刘 梅二〇一九年五月二十一日法官 助理  刘筱雯书 记 员  沙梦雅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理…第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。