广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0406执异7号 异议人（利害关系人）：黄德淦，男，1977年8月17日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 申请执行人：梁杰，男，1983年8月13日出生，汉族，个体户，住广西苍梧县。 被执行人：陶建军，男，1974年12月1日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区，现被羁押于岑溪市看守所。 被执行人：唐桂萍，女，1977年10月31日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 在本院执行申请执行人梁杰与被执行人陶建军、唐桂萍民间借贷纠纷一案[即发生法律效力的（2016）桂0406民初431号民事判决书]中，异议人黄德淦对本院作出的《腾迁公告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人黄德淦称，2016年12月8日，异议人与被执行人陶建军签订《铺面租赁协议》，约定将梧州市龙圩区××大道××号房屋出租给异议人，每月租金3000元，租期为2016年12月8日起至2021年12月8日止。协议签订后，异议人于当日现金支付押金5000元、租金3000元给被执行人陶建军。2017年1月5日、2月5日、3月5日又分别支付租金3000元。2017年4月7日，异议人与被执行人陶建军签订补充协议，剩余租金168000元一次性支付给被执行人陶建军。被执行人陶建军收到剩余租金后向异议人出具收据予以确认。异议人自2016年12月8日承租后一直占有使用至今。2019年3月26日，本院张贴《腾迁公告》要求异议人于2019年5月24日前腾空房屋。异议人认为，本院要求异议人腾迁的行为不符合法律规定，损害了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第九条“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告”和第二十六条“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，人民法院查封不动产的，应当张贴公告或封条，可是异议人在签订租赁协议时未见到首封法院苍梧县人民法院张贴的公告或封条，异议人已经按照协议将租金交付给被执行人陶建军，租金也符合市场价格。虽然苍梧县人民法院于2016年5月13日查封该房屋先于异议人签订租赁协议的时间，但按照上述法律规定其效力不得对抗善意第三人。据此，异议人要求本院中止（2019）桂0406执恢13号《腾迁公告》的执行，带租拍卖被执行人陶建军所有的位于梧州市龙圩区××大道××号房屋。 异议人黄德淦对其主张提交的证据有：1．《铺面租赁协议书》，拟证明异议人与陶建军签订铺面租赁期限、租金、押金等事实；2．收条5份，拟证明异议人交纳了押金以及4个月租金的事实；3．《铺面租赁补充协议》及收条，拟证明异议人根据陶建军的要求，将剩余56个月的租金以现金方式一次性支付的事实；4．水、电、垃圾费票据，拟证明异议人承租该房屋缴纳相应费用的事实；5．《腾迁公告》，拟证明异议人提出异议的依据。 申请执行人梁杰在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。 被执行人陶建军、唐桂萍在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。 本院查明，2016年12月12日，本院作出（2016）桂0406民初431号民事判决书，该判决书判决被执行人陶建军、唐桂萍共同偿还给申请执行人梁杰借款本金147万元及利息，判决被执行人陶建军偿还给申请执行人梁杰借款本金34.5万元及利息，申请执行人梁杰对上述借款对应的抵押物即属陶建军所有的坐落于梧州市龙圩区××大道××号房屋在实现抵押权90万元的范围内享有优先受偿权。在该判决书中，关于梧州市龙圩区××大道××号房屋抵押问题，法院查明，2014年2月18日，陶建军配合梁杰办理了房屋的抵押登记手续，梁杰取得了梧州市龙圩区××大道××号抵押房屋的他项权证。判决生效后，因陶建军、唐桂萍未在判决书规定的期限内履行给付义务，申请执行人梁杰于2017年6月20日向本院申请强制执行。本院受理后，于2017年9月25日作出（2017）桂0406执579号执行裁定书，终结该次执行程序。2019年3月5日，申请执行人梁杰向本院申请恢复执行。2019年3月7日，本院作出（2019）桂0406执恢13号执行裁定书，裁定查封被执行人陶建军名下的坐落于梧州市龙圩区××大道××号房屋（产权证号：苍房权证龙圩字第××）。同月25日，本院作出（2019）桂0406执恢13号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。次日，本院向异议人黄德淦发出《腾迁公告》，请异议人于2019年5月24日前腾空房屋。在执行过程中，异议人黄德淦向本院提出执行异议，并提出上述异议请求。 另查明，被执行人陶建军作为出租方（甲方）、异议人黄德淦作为承租方（乙方）签订了一份《铺面租赁协议》，该合同显示签订时间为2016年12月8日，合同约定租赁地址为苍梧县龙圩镇XX大道XX号，租期为伍年（伍字有涂改加粗痕迹），自2016年12月8日至2021年12月8日（2021年的21二字有涂改加粗痕迹），每月租金为3000元，承租期内的水、电等费用由乙方交给甲方等。同日，陶建军出具收条二份，一份收条内容为“今收到黄德淦交来铺面押金5000元正，支付方式.现金支付”；一份收条内容为“今收到黄德淦交来（2016.12月份）铺面租金3000元，支付方式.现金支付”。2017年1月5日、2月5日、3月5日，陶建军分别出具收条三份，收条内容为“今收到黄德淦交来铺面租金（2017.1月份）、（2017.2月份）、（2017.3月份）3000元，支付方式.现金支付”。之后，被执行人陶建军作为出租方（甲方）、异议人黄德淦作为承租方（乙方）签订一份《铺面租赁补充协议》，该合同显示签订时间为2017年4月7日。该合同记载，甲方将属于自己的坐落于龙圩镇XX大道XX号房屋一、二楼租赁给乙方使用，于2016年12月8日双方签订了《铺面租赁协议》，现由于甲方某些项目急需资金投入，要求乙方将剩余租期的租金一次性付清，经乙方同意订立补充协议如下：一、《铺面租赁协议》约定承租期为五年，从2016年12月8日起至2021年12月8日止，租金每月3000元整。二、从2017年4月8日起，乙方将剩余租期的租金一次性支付给甲方。计算剩余的租期为4年8个月（共56个月），计算剩余的租金为168000元。同日，陶建军出具收条，收条内容为“今收到黄德淦交来铺面租金（2017.4.7-2021.11.8）共56个月。每月3000元，共168000元正，支付方式.现金支付，此据”。根据异议人黄德淦提交的水、电、垃圾费用等票据，显示用水月份、缴纳生活垃圾处理费时间为2016年12月至今，用电月份时间为2016年1、2月，2017年9月，2018年9至12月，2019年2至4月。 再查明，根据《梧州市房屋信息查询结果证明》显示，涉案房产上有抵押：（一）抵押人：陶建军，他项权利人：中国工商银行股份有限公司苍梧县支行，债权金额：120万元，债务履行期限：2010年3月29日至2020年6月30日；（二）抵押人：陶建军，他项权利人：梁杰，债权金额：90万元，债务履行期限：2014年1月26日至2014年2月26日；有查封：（一）肇庆市端州区人民法院于2015年9月24日送达协助执行通知书（2015）肇端法民二初字第516-1号文给梧州市房产管理局查封该房屋。（二）梧州市龙圩区人民法院于2015年10月14日送达协助执行通知书（2015）龙民初字第928-1号文给梧州市房产管理局轮候查封该房屋。（三）苍梧县人民法院于2016年5月13日送达协助执行通知书（2016）桂0421民初77号文给梧州市房产管理局轮候查封该房屋。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条第二款“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封”的规定，对涉案房屋查封的效力以登记为准，不以加贴封条或张贴公告为必要条件，并不因房产实际占有使用人是否实际知悉而受影响。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，本案中，《铺面租赁协议》中租赁期限存在涂改，异议人支付剩余56个月的租金168000元以现金方式支付不符合交易习惯，且不能提供相应取款凭证等证据印证，无法排除合理怀疑。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”以及《查封规定》第二十六条第二款“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，在租赁关系中，承租人要达到中止腾迁执行，带租拍卖的目的，需具备真实的租赁合同、占有租赁物、在租赁物被抵押或人民法院查封之前签订租赁合同三个要件。本案中，异议人黄德淦是在案涉房屋被抵押、被查封后才签订的《铺面租赁协议》，即使租赁合同真实合法存在，亦不能产生阻却人民法院对案涉房屋予以执行的法律效果。因此，异议人认为其已经按照租赁协议支付符合市场价格的租金，法院查封涉案房产未张贴封条或者公告、公示，其效力不得对抗善意第三人的异议，缺乏法律依据，对其主张中止（2019）桂0406执恢13号腾迁公告执行，带租拍卖涉案房产的异议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人黄德淦的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达至日起十日内向梧州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  樊逢春 人民陪审员  郭木森 人民陪审员  叶 英 二〇一九年五月八日 书 记 员  黄颖健 附本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。