河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1002民初1668号原告：交通银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市莲城大道**（文峰路与许扶路交叉口）。负责人：杨胜利，系该行行长。委托代理人：马隆飞，河南君志合律师事务所律师。委托代理人：田芮，女，汉族，1995年12月7日生，住河南省许昌市魏都区，系该银行员工。被告：徐金峰，男，汉族，1970年3月23日出生，住河南省许昌市魏都区。被告：鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司，住，住所地：鄢陵县陈化店镇花都大道北侧/div>法定代表人：李晓东。委托代理人：席悦，金博大律师事务所律师。委托代理人：董彦平，女，汉族，1985年5月20日生，住郑州市，系该公司员工。原告交通银行股份有限公司许昌分行诉被告徐金峰、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司许昌分行的委托代理人马隆飞、田芮和被告徐金峰，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司的委托代理人席悦、董彦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司许昌分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐金峰偿还原告全部借款本金1205227.97元，借款利息88857.42元（含罚息、复利，暂计至2019年2月26日），以上本息合计1294085.39元，以后利息至实际受偿日利息、罚息、复利按合同约定计算。2、判令被告徐金峰、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司十五日内为原告办理其位于陈化店镇××国道路北建业生态新城3号楼东4号房产的抵押登记手续；逾期未办理的，原告对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。3、判令被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司在担保范围内对上述债务承担连带保证责任。4、本案的全部诉讼费用、执行费用等由上述被告共同承担。事实与理由：2014年8月26日，原告与被告徐金峰签订了编号为2014415121001100724的《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：被告徐金峰向原告贷款1400000元，用于购买陈化店镇××国道路北建业生态新城3号楼东4号房产，借款期限24年，年利率为5.9%，较中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%。为担保债务的履行，被告徐金峰以所购房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司提供连带责任保证担保。合同生效后，原告于2014年8月29日依约履行放款义务，而被告已多期未按合同约定偿还贷款本息，且保证人也未履行代偿义务。原告认为，被告徐金峰未按合同偿还贷款本息的行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回已发放的部分或全部贷款本金，并要求被告承担相应的违约责任。被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司根据合同约定应承担连带偿还责任。同时，根据合同约定，被告徐金峰应及时办理抵押权设立登记手续，而本案中徐金峰至今未办理该房屋的相关抵押登记手续，导致原告无法取得该房屋的抵押权，故按照合同约定，现请求被告徐金峰、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司履行合同规定的义务，即办理抵押登记手续。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告徐金峰辩称，借款属实，愿意还款。被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司辩称，1、原告诉请徐金峰欠款金额应由徐金峰与原告核实确认。2、三方已签订了《个人房产抵押贷款合同》，根据合同约定，徐金峰以购买建业易成公司的房屋为本次借款设立抵押，徐金峰欠款应以抵押物的拍卖变卖价款优先偿还银行，不足部分，由建业易成公司承担保证责任，且根据合同约定，建业易成公司承担的是阶段性连带保证责任，至涉案房屋办理正式抵押登记后，保证责任给予免除，结合本案，涉案房屋于2017年已具备办理产权过户登记及正式抵押登记手续的条件，原告应与徐金峰协助配合办理正式抵押登记，因原告与徐金峰怠于行使权利，建业易成公司对此无过错，不应承担由此产生的不利后果。3、关于原告诉请的其他费用，应结合其提供的证据，依法综合认定。经审理查明：2014年8月26日，原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告徐金峰、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告徐金峰向原告借款1400000元用于购买位于鄢陵县××国道路北建业生态新城第3幢东4号（即3号楼4号）的房产；借款期限为自2014年8月26日至2038年8月26日；还款以月为一期，首期自放款日起计算；还款方法为等额本金，每期偿还贷款本金4861.11元；贷款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；如被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息，原告有权对应付未付利息计收复利，适用调整后的罚息利率；如被告违反合同约定，原告有权单方面宣布已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告徐金峰以上述房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为上述借款本金及利息、罚息、复利等；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司为被告徐金峰的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利及实现债权费用等，保证期间为借款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；借款人取得房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。原告与被告徐金峰对上述房屋进行了抵押预告登记，原告取得了编号为“FB00017197”的预告登记证书。原告于2014年8月29日向被告徐金峰发放了上述1400000元贷款。被告徐金峰正常还本付息至2017年11月30日。被告于2018年1月1日偿还本金324.16元，于2018年2月12日偿还本金2.24元，于2018年2月16日偿还本金1.2元，于2018年3月21日偿还本金0.03元。原告宣布合同项下已发放的贷款于2019年2月1日全部提前到期，要求被告归还全部借款本息。现被告尚欠借款本金1205227.97元未还。根据原、被告合同约定，本案所涉贷款年利率为5.88%，逾期罚息年利率为8.82%，复利年利率为8.82%。另查明，2014年10月31日，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司办理了本案所涉位于鄢陵县××国道路北建业生态新城3号楼的房屋所有权证，证号为鄢陵县房权证陈化店镇字第**。以上事实有原告交通银行股份有限公司许昌分行提供的借款人徐金峰身份证复印件、无婚姻登记记录证明、保证人鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司营业执照及法定代表人身份证复印件各一份、《个人房产抵押贷款合同》一份、抵押权房屋预告登记证书复印件一份、借款凭证一份、还款和欠款明细复印件各一份、贷款提前收回通知书复印件、EMS邮寄单复印件各一份、房屋所有权证复印件一份和被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司提供的银行回单复印件三份、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭。本院认为：原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告徐金峰、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效。被告徐金峰取得借款后，未按期及时履行还本付息义务，应承担还本付息及支付复利的责任，故对于原告要求被告徐金峰偿还借款本金及支付利息、复利的诉讼请求，本院予以支持。原被告签订的房地产抵押合同符合法律规定，合法有效，但是原被告仅就拟抵押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记，而抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，仅是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，亦不享有优先受偿权。因此根据合同约定，在涉案房产办理抵押权登记之前，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权才依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司依法办理了位于陈化店镇××国道路北建业生态新城3号楼的房屋所有权证，房产已完成初始登记，但被告徐金峰怠于办理抵押登记，故被告徐金峰负有在一定期限内协助原告办理抵押登记的义务，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司应督促其办理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐金峰于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司许昌分行借款本金1205227.97元并支付利息、复利（自2017年12月1日至2019年2月1日止，按照年利率5.88%计算利息；自2019年2月2日起至还清借款之日止，按照年利率8.82%计算利息；复利以未付利息为基数，自逾期之日起按照年利率8.82%计算）；被告徐金峰应于本判决生效之日起30日内协助原告交通银行股份有限公司许昌分行办理位于鄢陵县陈化店镇311国道路北建业生态新城3号楼东4号房产（预告登记证书编号为：FB00017197）的抵押登记手续，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司应督促被告徐金峰并配合其办理抵押登记；上述房产抵押登记办妥之日，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司保证责任终止，原告交通银行股份有限公司许昌分行对该已办理抵押登记的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司在上述房屋抵押登记办理之前对上述借款本金及利息、复利承担连带还款责任。四、驳回原告交通银行股份有限公司许昌分行其他诉讼请求。案件受理费16447元，适用简易程序减半收取8223元，由被告徐金峰、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司连带负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  胡伟霞二〇一九年五月二十日书记员  郑岩岢