江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初2460号原告：陈亚楠，男，1990年8月10日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：李启圣，江苏吉祥法律事务所法律工作者。被告：荣耀，男，1991年4月18日出生，汉族，住东海县。原告陈亚楠与被告荣耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚楠及其委托诉讼代理人李启圣到庭参加诉讼。被告荣耀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告按约定返还购房款240000元；2、判令被告从诉讼之日起按月息2分承担利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月，原告因购买被告所有的东海县牛山街道香堤国际11号楼3单元302室住房而签订了购房合同。后被告因自身原因造成买卖的房产不能过户，双方因退款问题一直闹到经过房山派出所处理。后在派出所主持调解下双方签订了一份协议，被告在签订调解协议后只履行了部分。现原告多次追要,被告仍不履行约定的义务归还剩余240000元购房款及利息。现原告特诉至贵院请求依法判令被告及时归还，以维护原告的合法权益不受侵犯。被告荣耀在法定期限内未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月，被告荣耀（卖方、甲方）与赵亚威（买方、乙方）、居间人元佑地产（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：1、甲方将其名下坐落于东海县牛山镇香堤国际11号楼3单元302室房产出售给乙方，房屋建筑面积108㎡。2、甲乙双方议定上述房地产成交价格为860000元。3、甲乙双方议定，乙方同意签订本协议时，支付甲方定金30000元。甲乙签订《房屋买卖合同》后乙方支付的定金自动转为购房款。7、补充协议：甲乙双方议定上述成交价格为各自付税费价格。家具家电全送（空调、洗衣机、冰箱、床）。乙方于2018年5月29日前付首付款叁拾捌万元整，余款肆拾捌万通过银行贷款。首付款含叁万定金，款清交房。2018年5月19日，赵亚威向被告支付定金30000元，被告向赵亚威出具收条一份。2018年5月23日，赵亚威向被告支付购房款首付210000元，被告向赵亚威出具收条一份。2018年6月14日，被告向赵亚威出具收条一份，内容为：“收条。今收到赵亚威购买香堤国际11#3单元302室购房首付款（含定金）共计叁拾捌万元整（￥380000）.荣耀2018.6.14”。后因被告的原因，涉案房产不能过户，原、被告于2018年7月18日在东海县房山派出所签订协议一份，内容为：“协议。甲乙双方经协商确定关于牛山镇香堤国际11#3单元302室因甲方个人贷款原因不能过户给乙方，决定于7月17日退还乙方伍万元整（包含利息及违约金），剩余叁拾玖万元于一个月后2018年8月17日上午12点给予乙方。如到期未还叁拾玖万元，按三分利息每月一万壹仟柒佰元（11700元）由甲方每月月底付给乙方直至甲方把剩余叁拾玖万元全部还给乙方为止。如甲方有一期未足额还给乙方利息，乙方就叁拾玖万元及利息有主张权利。在此之前甲方确保一个月内卖出位于牛山镇香堤国际11#3单元302室房子，在此乙方也同意甲方在此期间出售此房。甲方确保房子一卖出去就必须还乙方剩余叁拾玖万元。如没立即还乙方就叁拾玖万元及利息有主张权利。甲方：荣耀乙方:陈亚楠2018.7.18”。同日，被告给付原告50000元。根据原告提供的被告还款清单，被告于2018年8月18日偿还原告购房款150000元，9月29日偿还原告购房款20000元，9元30日偿还原告购房款10000元，10月31日偿还原告购房款20000元，12月6日偿还原告购房款20000元,12月7日偿还原告购房款2000元，12月31日偿还原告购房款20000元,2019年2月1日偿还原告购房款1000元，2月2日偿还原告购房款15000元，3月6日偿还原告购房款5000元。另查明，原告陈亚楠与赵亚威系夫妻关系。上述事实，由当事人的当庭陈述及原告提供的房屋买卖居间合同、定金收条、协议书等证据予以证实。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中被告荣耀经本院传票传唤，未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。故本院可以根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。赵亚威与被告荣耀签订的《房屋买卖定金合同》是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按该合同的约定履行自己的权利和义务。因被告无法将涉案房屋过户给赵亚威，违反了合同约定，其应当退还赵亚威支付的购房款。原告与赵亚威系夫妻关系，2018年7月18日，原告与被告就涉案房屋购房款如何退还达成的协议，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，被告应按照协议约定向原告归还购房款，未按期归还的应承担违约责任。协议约定到期未还的利息为月息3分，超过法律规定的上限，超过部分，本院不予支持。被告偿还原告购房款系偿还本金还是利息，根据协议约定，逾期还款利息应从2018年8月18日计算，被告归还原告的款项应先冲抵利息，余额从本金中扣除。故关于被告还应向原告偿还的购房款数额计算如下：1、至2018年8月18日，被告还款150000元，该150000元应属于偿还本金，故被告尚欠原告购房款本金240000元。2、至2018年9月29日,被告欠原告利息为10080元（240000元×3%÷30天×42天），被告偿还原告20000元，冲抵利息10080元，剩余9920元从本金240000元中扣除，故被告尚欠原告本金230080元。3、至2018年9月30日，被告欠原告利息为230元（230080元×3%÷30天×1天），被告偿还原告10000元，冲抵利息230元，剩余9770元从本金230080元中扣除，故被告尚欠原告本金220310元。4、至2018年10月31日，被告欠原告利息为6830元（220310元×3%÷30天×31天），被告偿还原告20000元，冲抵利息6830元，剩余13170元从本金220310元中扣除，故被告尚欠原告本金207140元。5、至2018年12月6日，被告欠原告利息为7457元（207140元×3%÷30天×36天），被告偿还原告20000元，冲抵利息7457元，剩余12543元从本金207140元中扣除，故被告尚欠原告本金194597元。6、至2018年12月7日，被告欠原告利息为195元（194597元×3%÷30天×1天），被告偿还原告2000元，冲抵利息195元，剩余1805元从本金194597元中扣除，故被告尚欠原告本金192792元。7、至2018年12月31日，被告欠原告利息为4627元（192792元×3%÷30天×24天），被告偿还原告20000元，冲抵利息4627元，剩余15373元从本金192792元中扣除，故被告尚欠原告本金177419元。8、至2019年2月1日，被告欠原告利息为5677元（177419元×3%÷30天×32天），被告偿还原告1000元，冲抵利息1000元，故被告尚欠原告本金177419元，利息4677元。9、至2019年2月2日，被告欠原告利息为4854元（177419元×3%÷30天×1天+4677元），被告偿还原告15000元，冲抵利息4854元，剩余10146元从本金177419元中扣除，故被告尚欠原告本金167273元。10、至2019年3月6日，被告欠原告利息为5353元（167273元×3%÷30天×32天），被告偿还原告5000元，冲抵利息5000元，故被告尚欠原告本金167273元，利息353元。综上，被告尚欠原告购房款167273元及利息353元，原告要求被告从起诉之日起即2019年3月19日起按月利率2分计算利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告的部分诉讼请求合理合法，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十一条规定、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告荣耀自本判决生效之日起十日内偿还原告陈亚楠购房款167273元及利息（利息计算方式如下：以167273元为基数，按照月利息2%，自2019年3月19日起计算至实际付清之日止，再加上拖欠的利息353元）；二、驳回原告陈亚楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告负担743元，被告荣耀负担1707元（先由原告垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4900元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  曹 建二〇一九年五月十四日法官助理  陈海珊书 记 员  陈玉杰法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。（三）、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持.借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。