湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初1035号 原告：方诗佳，女，1996年7月28日出生，汉族，住湖南省岳阳县。 委托诉讼代理人：罗仁，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等。 被告：陈豪，男，1988年1月3日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：唐辉，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等。 原告方诗佳与被告陈豪租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法由审判员欧阳中伟适用简易程序于2019年4月28日、5月20日公开开庭进行了审理。实习法官助理谭璐协助审理，书记员陈伟担任法庭记录。原告方诗佳及委托代理人罗仁，被告陈豪的委托代理人唐辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方诗佳向本院提出诉请：1、判令解除原、被告双方签订的《办公楼租赁合同》自2019年4月1日起解除，被告向原告返还（双倍）履约保证金162,164元；2、判令被告赔偿原告因解除《办公楼租赁合同》而遭受的经济损失100,000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年12月10（11）日，因案外人王铭烽与被告解除了悦湖国际XXXX、XXXX室《办公楼租赁合同》，经原、被告协商一致同意后，双方签订了《办公楼租赁合同》一份，由原告承租被告所有的位于株洲市天元区珠江北路199号的悦湖国际XXXX、XXXX室用于办公，王铭烽将其向被告所交押金81,082元转归原告所有。合同签订当日，被告向原告出具押金81,082元收据一张，将该房屋原承租人王铭烽向被告所交押金81,082元转抵给原告，用以抵原告应交押金81,082元，即视为原告已向被告交纳了押金81,082元，并承诺在合同到期后予以退还原告。合同就承租时间、租金单价、租金的交纳时间和方式、履约保证金的数额与交纳时间、违约责任等进行了约定。原告承租期间，经被告同意每月按时交清了房屋租金。2019年3月，被告将原告承租的房屋其中224平方米又出租给他人，他人承租房屋后即行对租赁装修改造，严重影响原告经营场所的环境，导致原告的部分客户（学员）离开，给原告造成较大的经济损失。被告在将原告承租的房屋其中224平方米出租给他人后，要求原告与其重新签订悦湖国际XXXX、XXXX室《办公楼租赁合同》，而又不认可其收原告押金81,082元，被告的行为遭到原告拒绝。被告想侵吞押金的目的未能达到后，出尔反尔即否认其与原告口头达成的房屋租金按月交的补充协议，又要求原告按季交，随后要求终止双方所签租赁合同和原告腾空房屋。原告向被告交清了房屋租赁期间的租金、物业管理费、水电费、能源费并腾空了房屋，但被告拒不向原告返还履约保证金即押金。为维护合法权益，原告特诉至法院，判如所请。 被告陈豪辩称：一、原告方诗佳未交纳履约保证金。1、王铭烽违约提前解除合同时，承诺履约保证金归答辩人所有；2、向原告出具履约保证金收条，是答辩人公司工作人员的错误意思表示。合同签订后，原告无力交纳前三个月房租81,082元作为履约保证金，多次向答辩人要求给予照顾，答辩人同意了其暂时不交纳履约保证金。但答辩人公司工作人员与原告办理租赁手续时，原告拿出与王铭烽的协议书，声称王铭烽租赁期间履约保证金归其所有，工作人员会错答辩人的意思，错误出具了收条。答辩人知晓后，告之原告履约保证金不是其交纳，前租赁户王铭烽违约解除合同时已归业主所有。二、原告要求解除合同、双倍返还履约保证金、赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。1、租赁合同履行当中，原告多次违约迟延交纳租金；2、答辩人与新承租人唐威签订XXXX号房224平方米的《办公楼租赁合同》是原告要求分租的结果。原告在迟延交纳房租的存在违约前提下，将租赁房屋分租给新租户唐威，再由答辩人与新租户唐威签订租赁合同，全部是因为原告的行为，答辩人在租赁合同的履行中没有任何违约行为。三、原被告在签订租赁合同的当日没有口头变更租赁合同的条款；原告分租的事实向被告提过，但分租的事实是在原告与案外人唐威已经于2019年3月4日签订租赁合同后去物业办理装修手续时才知晓；房屋改造装修严重影响房屋环境不是被告造成的，是案外人造成的，属于侵权诉讼，原告可以向他人主张权利，被告对此不承担责任。故，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理查明：2018年12月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《办公楼租赁合同》一份，约定：甲方合法拥有坐落于株洲市天元区珠江北路199号悦湖国际大厦十九层XXXX、XXXX房屋，建筑面积为675.69平米，甲方同意将该承租单元675.69平米出租给乙方，租赁期限为2.5年，即自2018年12月1日至2021年5月31日止；租金按建筑面积计算为40元/平方米（税后租金），年租金共计324,331元，即每季度租金81,082元，第二年租金为45元/平方米（税后租金），第三年租金为50元/平方米（税后租金）。乙方采取按每个季度为一期支付方式向甲方预交下一季度的租金。合同签订后，乙方应在3个工作日内，预付第一租赁年度第一季度的租金，起租日开始后该笔租金自动转为第一季度的租赁。之后乙方应当在每季度租期届满前十个工作日向甲方支付下一季度的租金；关于履约保证金：1、在双方签订合同后，乙方应于2018年12月1日前支付履约保证金81,082元，甲方收到乙方保证金后向乙方出具收据；2、租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；关于双方的权利及义务：租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于房屋的装修、装饰或附属物归属甲方所有；乙方物业管理费、停车费、网络费、电话费、室内电费等使用该房屋中产生的相关费用由乙方自行承担；租赁期届满或者提前解除合同后，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，甲方有权自行处理承租房室内的留置物品，并由乙方承担相应的费用；合同的变更、解除与终止：经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；乙方有擅自将该房屋转租分租转借的、承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的、无故拖欠租金一个月以上的（含一个月）、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的、租赁期满合同自然终止的任何一情形，甲方可单方面解除合同，收回房屋；违约责任：1、乙方未能向甲方按时支付应支付下一年度租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金七天以上的（含七天），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋。追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。2、未经甲方书面同意，一方不得将该房屋转租，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，不予退还履约保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。4、租赁期间，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因，导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后），乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。5、本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。同日，被告向原告出具了一张收据，该收据载明：今收到方诗佳交来悦湖国际XXXX、XXXX房屋租房押金81,082元，备注该房屋租房押金系王铭烽与我方解除房屋租赁合同后我们同意将该押金予以转抵方诗佳的房屋租赁押金，合同到期后予以退还。签订合同后，原告并未按约定支付租金，而是按月按38元/平方米向被告支付了两个月的租金即2018年12月、2019年1月的租金。2019年2月，被告要求原告按约于2019年2月18日前支付2月份租金及下一季度（后三个月）的租金，而原告一直以公司资金周转困难为由拖欠租金。2019年2月27日，被告向原告发出解除房屋租赁合同通知书。2019年2月28日，原告通过微信询问被告能否先把房租交到3月底，但被告要求原告付清2月及3月份的租金。2019年3月4日，原告未经被告同意，擅自通过株洲桐福地产营销策划有限公司中介公司准备将其所承租的房屋中224平方米面积办公楼分租给案外人唐威，后被发现。2019年3月20日，经原被告与案外人唐威三方协商，被告同意原告将其所承租的房屋中224平方米面积办公楼分租给案外人唐威，但由被告与案外人唐威就租用224平方米面积办公楼另行签订房屋租赁合同。2019年3月21日，被告陈豪（甲方）与唐威（乙方）签订《办公楼租赁合同》将株洲市天元区珠江北路199号悦湖国际大厦十九层XXXX、XXXX房屋，建筑面积为675.69平米，甲方同意将该承租单元224平米出租给乙方唐威。合同约定租赁期限为2019年3月20日至2022年3月19日，租赁期3年。此后，被告要求原告重新签订一份房屋租赁合同，但双方因房屋租赁押金等事项发生纠纷。被告于2019年3月25日、3月29日两次向原告发出解除房屋租赁合同通知书，并明确房屋租赁合同自2019年2月28日起已经解除。原告收到通知书后，于2019年3月31日搬离了房屋。 另查明，被告的株洲市天元区珠江北路199号悦湖国际大厦十九层XXXX、XXXX房屋原系案外人王铭烽承租，租期为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日止。后因种种原因，案外人王铭烽决定提前终止租赁合同。2018年11月29日，原告（乙方）与湖南抵达文化传媒有限公司王铭烽（甲方）订立一份协议书，协议约定甲方因多种原因，将公司的财产（包括设备设施、办公用具等）以及公司所租赁的房屋押金款共同作为一次性补偿款（其中包括乙方在本公司工作期间的所有工资款）抵给乙方。协议还约定房屋业主所收房屋租赁押金81,000元，经房主、甲方和乙方三方共同协商后，房屋租赁合同由乙方与业主另行签订，所剩押金全部归乙方所有。但2018年11月30日，案外人王铭烽向被告出具一份解除房屋租赁合同申请书，声明因其个人原因，尚未交付下季度房租，构成违约，申请解除房屋租赁合同，自即日起，原房屋租赁合同作废，履约保证金归业主所有。 以上事实有原、被告身份证、办公楼租赁合同、收据、协议书、解除房屋租赁合同申请书、房屋租赁合约、微信聊天记录、解除房屋租赁合同通知书、证人证言、视听资料以及原、被告庭审中的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据。现具体分析如下： 原、被告签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。被告已按约将涉案办公楼交付原告租赁经营，原告理应按合同约定在每一个季度交纳一次，且应在每季度租期届满前十个工作日向被告支付下一季度的租金，即原告应在2019年2月18日前支付下一季度的租金，而原告一直以资金周转困难为由拖欠租金，既未及时支付2月份所拖欠的租金，又未按约缴纳下一季度即3月、4月、5月三个月的租金，原告行为已构成严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，结合原被告未重新签订房屋租赁合同的事实，故被告依据合同约定自2019年2月28日起解除原被告双方签订的《办公楼租赁合同》，符合法律法规的规定，本院予以支持。依据合同约定若原告违约导致合同提前解除或终止，其履约保证金不予退还，且依附于房屋的装修、装饰或附属物应归属被告所有，故原告诉请被告返还（双倍）履约保证金162,164元，并赔偿其因解除《办公楼租赁合同》而遭受的经济损失100,000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本案经本院组织双方当事人调解未果，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告方诗佳与被告陈豪2018年12月10日签订的《办公楼租赁合同》自2019年2月28日起解除； 二、驳回原告方诗佳的其他诉讼请求。 本案案件受理费5,232元，减半收取2,616元，由原告方诗佳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 欧阳中伟 二〇一九年五月二十日 法官助理 实习谭璐 书 记 员 陈  伟 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。