湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4816号上诉人（原审原告）：李爱萍，女，1960年5月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：康丹，湖南中奕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙荣苑房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区望岳村****。法定代表人：卓振刚，总经理。委托诉讼代理人：王英帅，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭宁，湖南金州律师事务所律师。上诉人李爱萍与上诉人长沙荣苑房地产开发有限公司（以下简称荣苑公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李爱萍上诉请求：1、依法变更一审判决第一项、第二项并改判荣苑公司于判决生效之日起60日内向李爱萍交付已经竣工验收备案并符合使用条件的合格房屋，同时改判荣苑公司以购房款675251元为基数按照每日万分之一的标准向李爱萍支付自2017年5月31日起至实际交房日止的逾期交房违约金；2、本案诉讼费用由荣苑公司承担。事实与理由：一、荣苑公司违约不仅是由于涉案楼盘所连接的市政工程段未施工完毕导致消防验收不合格，而且也是由于不符合规划部门、环保部门、城建档案管理部门及工程质量监督等机构的要求导致无法交付符合“已经竣工验收备案”的合格房屋，是荣苑公司的全部过错，其应当对李爱萍承担包括支付违约金、赔偿物业服务费、诉讼费或律师费损失的全部责任。二、原审仅判决荣苑公司向李爱萍支付以购房款为基数计算365天的逾期交房违约金，是没有事实依据且违背法律规定的。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人才可以请求法院予以适当减少，但本案中约定的违约金数额不存在“过高”应予减少的情形，因此，原审判决应予变更并改判荣苑公司按照合同约定向李爱萍支付全额违约金。李爱萍与荣苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是荣苑公司提供的格式合同，该合同中的违约责任条款均由荣苑公司自行确立。荣苑公司无法依约履行房屋交付义务，导致李爱萍只得在外租房居住、每年租金损失约30000元,原审判决仅支持365天违约金无事实依据和法律依据。2、原审判决以购房款为基数仅计算365天逾期交房违约金，不属于法律规定的“适当减少”范围，该判决于法不公且显失公平，应予改判荣苑公司支付违约金至其交付竣工验收备案的合格房屋之日。荣苑公司实际已违约并逾期一年有余，况且其在短期内根本无法依合同约定依法履行房屋交付义务，原审法院对此情况也是明知的，但仍然仅判决365天违约金，显然不属于法律规定的“适当减少”范围，依法应予以改判。综上所述，原审判决认定事实错误且自相矛盾、适用法律错误，李爱萍为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条等法律规定上诉至贵院，请求判如所请。针对李爱萍的上诉，荣苑公司辩称：其上诉意见包含了答辩意见。荣苑公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判决一审、二审诉讼费用由李爱萍承担。事实与理由：一、涉案房屋已经符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，且荣苑公司按照合同约定履行了交房义务，无需再向李爱萍交付房屋，一审法院判决荣苑公司向李爱萍交付房屋没有依据。1、《合同补充协议》第七条对交付条件进行了约定。涉案房屋于2017年9月11日已经建设、监理、施工、设计及勘察五方验收合格，且荣苑公司已提供《住宅质量保证书》及《商品房使用说明书》，具备交付条件；2、荣苑公司通过EMS向李爱萍发出《荣盛书苑入伙通知书》，并在《湖南日报》刊登《荣盛花语书苑交房公告》，告知李爱萍将依约交付房屋，履行了交房应当履行的所有义务。二、房屋消防抽查结果不影响交付，质监站没有行政处罚的职能，且行政行为不影响民事行为的效力。1、从《中华人民共和国消防法》第十三条和第五十八条规定可以看出，法律并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定，且该条规定属于管理性规范，并不影响涉案《商品房买卖合同》关于房屋交付条件的约定的效力。同时，长沙市公安消防支队已就消防问题对荣苑公司作出停止施工及罚款20000元的行政处罚，该行政行为已终结，不能影响房屋交付这一民事行为的效力。2、长沙市建设工程质量监督站出具的函件中称“荣盛花语书苑3#、5#栋工程未经竣工验收”与事实不符，花语书苑3#、5#栋已于2017年5月23日经验收合格。同时，根据长沙市人民政府公布的长沙市建设工程质量监督站的职能，其无权进行行政处罚。而长沙市建设工程质量监督站在函件中也明确表示须报建设行政主管部门才可以进行行政处罚。3、无论是消防部门还是建设行政主管部门，其依法行使行政职权的行为，均不能对房屋交付行为产生影响。三、消防不合格系政府原因造成，荣苑公司没有过错。1、花语书苑1#、3#、5#栋在竣工检测中经相关检测机构检测，消防设施达到合格要求。同时，花语书苑项目红线图内的消防车道施工与原消防审核设计相符，且按照设计要求设置有消防出入口。长沙市公安消防支队之所以认定工程消防不合格，是因为项目配套市政道路南沿路未建设拉通，导致消防出入口未能满足要求所致。2、荣苑公司在受让项目用地时，系按照南沿路拉通且新建建筑物容积率不高于4.5的标准缴纳土地出让金，并在此基础上进行规划、设计和施工建设。3、南沿路是花语书苑的配套项目，且由天心区政府出资建设，但因南沿路的建设需贯穿长沙理工大学校区，占用学校的现有红线用地，对学校影响极大，实施难度大。若需启动该道路的建设，需要长沙理工大学同意地籍指界并腾地，目前长沙理工大学不同意南沿路的建设，所以该道路建设迟迟未能启动。4、长沙市公安消防大队向一审法院出具《关于长公消验字【2017】第W0145号、长公消验字【2017】第W0218号和长公消审字【2017】第W0324号的复函》，说明认定花语书苑项目消防验收不合格系为花语书苑3#、5#栋工程经消防审核合格的总平面图中共有两个消防车道出入口，一个设在建设工程西侧的经贸街，一个设在3#栋的南沿路，但消防验收时，发现该工程只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南沿路未施工，因此认定为没有按照原平面图完成消防车道设置，最终认定花语书苑项目消防验收不合格。由此可见，消防部门认定花语书苑项目消防综合验收不合格就是因为市政工程南沿路未修建。5、荣苑公司多次向各级政府部门去函，协调南沿路的建设问题，但至今未能推动南沿路启动建设。6、众多业主就南沿路的建设问题及由此引发的小区消防问题是明知的，并多次向政府各部门申请信息公开。四、南沿路未能修建，导致花语书苑项目综合消防验收未通过系荣苑公司“不能控制的原因”，也属于“第三方原因”影响工程进度，按照合同约定，荣苑公司可以依法延期，且无须承担责任。1、根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，南沿路系市政工程，政府未能修建该道路导致花语书苑项目综合消防验收未通过，系荣苑公司“不能控制的原因”影响工程进度，即便未交房也不属于荣苑公司违约。2、根据《合同补充协议》第七条的约定，导致花语书苑项目未能通过消防验收的原因为南沿路未能修建，而修建南沿路系市政工程，荣苑公司不负责修建，属于第三方原因对荣苑公司履行合同义务造成影响，按照约定荣苑公司有权顺延履行相应的合同义务。五、《合同补充协议》不是格式条款，系当事人的真实意思表示，合法有效。1、荣苑公司在其售楼部展示有《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，李爱萍在购买房屋前对于主合同及补充协议的内容均是明知的。2、双方可就《合同补充协议》的内容进行协商，在双方协商一致的情况下对相应的条款进行删改。荣苑公司提供的《合同补充协议》也有多个版本可供选择。3、《合同补充协议》中的重要条款进行了加黑、加粗处理，足以引起李爱萍的注意，荣苑公司尽到了提示义务，且李爱萍在《合同补充协议》第十三条中认可已经注意到合同及补充协议中包括加黑、加粗字体条款在内的内容涉及免除、限制李爱萍的责任或者加重李爱萍义务的情形。4、《合同补充协议》第八条第7款仅仅是关于房屋保修事宜的约定，不是关于交付条件的约定。综上所述，荣苑公司开发的房屋符合合同约定的交付条件，且荣苑公司履行了交付义务，不存在任何违约行为，一审法院认定事实不清，证据不足，且存在超出诉讼请求判决的行为，依法应予纠正。故请求二审法院撤销一审判决书，发回重审，或者依法改判。针对荣苑公司的上诉，李爱萍辩称：1、本案不存在《商品房买卖合同》第八条第二款约定的情形，相应的规划变更系荣苑公司原因所致，且规划部门要求荣苑公司自行与周边单位协商解决消防出入口问题。2、合同约定的交付条件为竣工验收备案，且不论消防验收备案是否为主管部门要求的房屋交付标准，双方当事人的意思自治亦应得到遵守。3、涉案小区不仅没有消防通道，且人行车行均只能通过地下停车场，不能通过地面进行出行，业主无法正常和安全使用房屋，荣苑公司提出的未对业主造成不利影响的主张不能成立。李爱萍向一审法院提出诉讼请求：1、判决荣苑公司履行合同约定将已经竣工验收备案的房屋交付给李爱萍；2、判决荣苑公司以购房款675251元为基数按照每日万分之一的标准向李爱萍支付自2017年5月31日起至房屋实际竣工验收备案日止的逾期交房违约金（该违约金计算到2018年10月20日为34168元）；3、本案的诉讼费用由荣苑公司承担。一审法院经审理查明:2016年4月23日，李爱萍（买受人）与荣苑公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定1、买受人购买座落于天心区经贸街58号第5栋18层1805号房屋，总房价675251元。2、第八条约定了交付时间及条件，即出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人发出交房通知7天内，买受人不办理交房手续的，视为出卖人已交房。4、合同第二十二条约定，本合同相关事项及未尽事宜，双方当事人可在不违背法律法规强制性规定的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。5、双方还约定了其他权利义务。同日，李爱萍、荣苑公司签订《长沙市商品房买卖合同》附件4即《合同补充协议》，在该补充协议中第七条第（3）款第（7）项用黑体字标明“出卖人在交付房屋时须达到《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件，如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据”；但在该条款的第11项（使用非黑体字标明）约定“出卖人在约定的交房日期前，未能取得竣工验收备案，但出卖人已组织勘察、设计、施工、监理等单位完成了竣工验收且验收合格的，亦视为达到交付条件；同时，出卖人不承诺在买卖合同第八条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续”；另就相关权利义务进行了补充约定。此后李爱萍向荣苑公司支付了购房款。2017年5月23日，荣苑公司向李爱萍邮寄交房通知书，并于2017年5月24日在《湖南日报》上刊登了荣盛花语书苑交房公告，后李爱萍未收房。另查明，荣盛书苑1#栋、2#栋、3#栋、5#栋均在同一小区。据花语书苑规划总平面图显示，涉案荣盛花语书苑1#栋、2#栋与3#栋、5#栋的消防出入口一致。2017年6月7日，长沙市公安消防支队向荣苑公司出具长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书，对荣苑公司申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，该意见书载明：综合评定该工程消防验收不合格；消防车道未施工完毕，与原审核设计不符，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.3条规定要求；该工程未经消防验收合格不得投入使用。2017年8月3日，长沙市公安消防支队向荣苑公司出具长公消验字[2017]第W0218号建设工程消防验收意见书，对于荣苑公司申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，意见书内容与长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书一致。2018年4月17日，长沙市公安消防支队出具《关于长公消验字[2017]第W0145号、长公消验字[2017]第W0218号和长公消审字[2017]第W0324号的复函》，载明：“长沙荣苑房地产开发有限公司开发的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，经消防审核合格的总平图中共有两个消防车道出入口，一个设在该建设工程西侧（经贸街），另一个设在3#栋东侧（南延路）。我支队现场验收时，发现该工程现场只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南延路未施工，没有按照原审核合格的总平面图完成消防车道设置，故下发长公消验字[2017]第W0145号、长公消验字[2017]第W0218号建设工程消防验收不合格意见书。建设单位2017年8月申请对荣盛花语书院3#、5#栋建设工程进行消防设计变更，变更内容为：‘对总平面图中消防车道及出入口进行调整’，但变更后的消防设计不符合国家消防法律法规和技术标准要求，故消防设计变更不合格。”此后，荣苑公司联合了建设、监理、施工、设计、勘察对荣盛书苑5#栋工程进行竣工验收，但未在相关机构进行竣工验收备案。一审法院认为：李爱萍与荣苑公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现就本案争议焦点评判如下：一、关于荣苑公司交房行为是否存在违约的问题。李爱萍、荣苑公司根据商品房买卖合同及补充协议的约定，对房屋交付的条件产生分歧，是否违约各执己见。李爱萍认为商品房合同第八条约定荣苑公司应在2017年5月31日前将已经竣工验收备案的商品房交付李爱萍，逾期至今荣苑公司仍因涉案花语书苑小区项目整体未通过消防验收以致商品房无法竣工验收备案，荣苑公司的行为已构成违约。荣苑公司则认为《补充协议》中第七条第（3）款第（11）项已约定涉案房屋经五方验收视为达到交付条件，且荣苑公司不承诺在买卖合同第八条约定的期间内完成消防验收或验收备案手续。现涉案房屋已经建设、监理、施工、设计、勘察的竣工验收，已到达交房条件，且荣苑公司已履行了通知交房义务，荣苑公司不构成违约。本案中李爱萍、荣苑公司在2016年4月23日签订的《商品房买卖合同》第八条中约定“该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件”，而在合同附件4即《合同补充协议》中则对商品房交付条件的约定确不一致，主要为第七条第（3）款第（7）项用黑体字标明“出卖人在交付房屋时须达到《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件”（已经竣工验收备案的交付条件），而第11项（使用非黑体字标明）标明“出卖人在约定的交房日期前，未能取得竣工验收备案，但出卖人已组织勘察、设计、施工、监理等单位完成了竣工验收且验收合格的，亦视为达到交付条件”。一审法院认为，《合同补充协议》中上述两条款均系荣苑公司提供的格式条款。其一、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对两条款发生争议的，按照本案《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第七条第（3）款第（7）项用黑体字标明均约定商品房的交付条件为已经竣工验收备案的通常理解，可解释双方约定商品房的交付条件为已经竣工验收备案。同时，五方验收仅为建设、监理、施工、设计、勘察对工程的竣工验收，而竣工验收备案是建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核，五方验收是竣工验收备案的前提基础，荣苑公司系提供格式条款一方，应当作出不利于荣苑公司的解释即商品房的交付条件为已经竣工验收备案。其二、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，荣苑公司未采取合理的方式就《合同补充协议》第七条第（3）款第（11）项有别于主合同约定的交付条件即竣工验收备案为交付条件的约定，以及免除或限制荣苑公司责任的内容已尽提请李爱萍注意之义务，且荣苑公司亦未提交已向李爱萍详细说明该条款的相关证据。综上，一审法院确认《长沙市商品房买卖合同》第八条中约定的“已经竣工验收备案”为李爱萍、荣苑公司的交房条件，一审法院对荣苑公司的该抗辩意见不予采纳。商品房交付既应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付条件的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案:（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”以及我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。现荣苑公司未提供证据证明案涉房屋已经通过消防验收，且荣苑公司作为专业房产公司，其应当预见到该后果并采取相应的预防措施，故一审法院认为案涉房屋未达到交付条件，荣苑公司交房行为已构成违约。因此，对于荣苑公司的上述辩称，一审法院不予采信。二、关于违约金数额问题，李爱萍主张荣苑公司从2017年5月31日起，按照所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。荣苑公司辩称违约金过高，请求调整。一审法院认为，涉案荣盛书苑5#栋所在小区只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南沿路未施工，没有按照原审核合格的总平面图完成消防车道设置，导致李爱萍购房后损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照一审法院对涉案小区其他未收房业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，酌定判令荣苑公司给付李爱萍违约金24647元（675251元×0.1‰天×365天）。三、关于荣苑公司是否应继续履行交房义务的问题，一审法院认为荣苑公司有义务向李爱萍交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于李爱萍要求荣苑公司继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限荣苑公司于本判决生效之日起10日内向李爱萍支付违约金24647元；二、限荣苑公司于本判决生效之日起60日内向李爱萍交付已经竣工验收备案的房屋（该房屋座落于长沙市天心区经贸街58号第5栋1805号）；三、驳回李爱萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取计317元，由荣苑公司承担。二审中,双方当事人未提交新的证据。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，李爱萍与荣苑公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。双方当事人应当按照合同及补充协议的约定全面履行合同义务。本案中，李爱萍依约向荣苑公司支付了购房款，但荣苑公司无证据证明案涉房屋已经通过消防验收，案涉房屋尚不符合消防法规定的使用条件，故荣苑公司存在违约行为，应承担相关的违约责任。关于违约金的数额，双方在合同中约定逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，荣苑公司提出违约金过高请求适当减少，一审判决综合考虑荣苑公司在履行合同过程中的过错程度及案涉楼盘实际情况等因素，根据公平原则，酌情判决荣苑公司向李爱萍支付违约金24647元（675251元×0.1‰天×365天），较为适宜，应予维持。案涉房屋不符合消防法规定的使用条件，荣苑公司应当及时采取整改措施，使之符合使用要求，故一审判决荣苑公司向李爱萍交付符合使用条件的合格房屋并无不妥。对于荣苑公司提出的其已按照合同约定履行了交房义务，无需再向李爱萍交付房屋，消防验收未通过系政府原因造成，荣苑公司不存在违约行为，故无需承担违约责任的上诉意见，本院经审查认为，荣苑公司系案涉房屋出卖人，应当向李爱萍交付符合约定条件和使用条件的房屋，至于案外人原因造成的损失，荣苑公司向李爱萍承担违约责任后可另行追偿。综上，李爱萍和荣苑公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费634元，由上诉人李爱萍负担317元，上诉人长沙荣苑房地产开发有限公司负担317元。本判决为终审判决。审判长  文春桃审判员  何豪杰审判员  曾庆军二〇一九年五月二十八日法官助理周卓书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。