安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初860号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市鸠江区。法定代表人：查秉忠，总经理。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶剑，安徽国伦律师事务所实习律师。被告：梁爱莲，女，1970年1月30日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告梁爱莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的委托诉讼代理人孙润尧、饶剑到庭参加诉讼，被告梁爱莲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月13日解除；2、被告向原告支付自2018年3月1日起至2018年10月13日止（227天）的房屋租金288632元，并以上述租金为基数按照银行同期贷款利率标准向原告支付自2018年3月1日起至实际支付之日止的利息；3、被告向原告支付自2018年10月14日起至自2019年1月20日止（99天）的房屋占用费125879.1元；4、被告向原告支付违约赔偿金232050元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于芜湖市鸠兹家苑安置小区幼儿园三的房屋出租给被告，房屋面积为1569.59平方米；租赁期限自2016年3月1日起至2020年6月30日至，年租金为464100元，先交后租，如被告逾期交付租金超过一个月，原告有权单方终止合同；租期内，被告仅将案涉房屋用于合法经营幼儿园，不得利用案涉房屋进行违法活动。根据《房屋租赁合同》第五条第一项规定，被告应于2018年3月31日前交纳（含补交）2016年3月1日至2019年2月28日房屋租金，共计1392300元。截止2018年10月13日，被告除于2018年3月16日前分两次交纳房屋租金928200元外，仍欠付原告2018年3月16日至2018年10月13日的房屋租金288632元。2018年9月20日，被告在利用案涉房屋经营得得贝幼儿园时发生食品安全事件，造成恶劣的社会影响。被告的行为严重违反《房屋租赁合同》有关“合法经营幼儿园、不得利用案涉房屋进行违法活动”的约定。鉴于被告上述行为严重违反《房屋租赁合同》的约定，原告于2018年10月13日以律师函的方式向被告送达解除房屋租赁合同的通知。被告未对解除合同提出异议。2018年10月29日，鸠江区教育局对涉案幼儿园作出停止招生的行政处罚，并将于2019年新学期将幼儿园转变为公办性质。自合同解除通知送达后的2018年10月14日至自2019年1月20日至（2019年1月21日正式放寒假）应为被告房屋占用期间。根据房屋租赁合同第十四条约定，被告应按照半年租金的标准向原告承担违约赔偿金，原告无需列举具体损失。原告认为被告拖欠房屋租金及经营幼儿园的违法行为严重违反了房屋租赁合同，原告有权单方终止租赁合同，并要求被告支付拖欠的房屋租金、解除合同后的房屋占用费以及违约赔偿金。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交证据如下：1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。2、调解笔录及调解协议、《房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告就案涉房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》的事实以及原、被告就案涉房屋的租赁期限、租金标准、支付方式及违约责任等作出约定的事实。3、《催缴房租通知》，证明原告向被告催缴房屋租金的事实。4、《律师函》、EMS快递单及查询单复印件各一份，证明原告通知被告解除房屋租赁合同的事实。5、《行政处罚决定书》复印件两份，证明被告使用案涉房屋经营得得贝幼儿园时因违法被教育主管部门及市场监管部门处罚的事实。6、鸠江区教育局鸠教办（2019）1号文复印件一份，证明自2018年10月14日起自2019年1月20日止应为被告房屋占用期间的事实。被告未答辩又未提交证据。经庭审举证、质证，本院对原告提交的证据认定意见如下：原告提交的证据1、2、4、5、6来源合法，具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院依法予以认定。原告提交的证据3，对其真实性本院予以认定，但该通知是否有效送达至被告无法确认，故不能实现原告已向被告催缴房租的证明目的。根据以上认定的证据，并结合原告的当庭陈述，本院查明的法律事实如下：2018年3月20日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，原告为甲方，被告为乙方，合同约定甲方将坐落于芜湖市鸠兹家苑安置小区幼儿园的房屋出租给乙方，建筑面积为1569.59平方米；租赁期限自2016年3月1日起至2020年6月30日至。租赁期间，乙方需提前解除合同的，应当提前一个月通知甲方，并按实际租赁时限向甲方支付租赁费用；年租金共计人民币肆拾陆万肆仟壹佰元整（小写￥464100元）；租金分三次交付，于2018年3月31日前缴纳2016年3月1日至2019年2月28日租金，共计1392300元，先交后租；于2019年3月31日前缴纳2019年3月1日至2020年2月29日租金，共计464100元，先交后租；于2020年3月31日前缴纳2020年3月1日至2020年6月30日租金，共计154700元，先交后租；乙方承诺乙方仅将出租房屋用于合法经营幼儿园，不得改变房屋用途、不得转租。双方还对违约责任、违约赔偿金的确定等事项进行了约定，其中十三条约定逾期交付租金超过1个月，或者拖欠的费用致使甲方被要求承担责任的，利用租赁房屋进行违法活动的，即视为违约，乙方应按照半年租金标准承担违约赔偿金，并且甲方有权单方面终止本合同。如乙方支付违约金不足以弥补给甲方所造成的损失，则乙方应向甲方继续赔偿全部损失。第十四条约定，因一方违约导致本合同终止时，守约方要求违约方按照半年租金的标准承担违约赔偿金时，而无需在列举具体损失。在合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占用房屋未返还的，应对无权占用期间按照双倍租金的标准向甲方承担违约赔偿金。合同签订后，被告于2018年3月16日前分两次缴纳了房屋租金928200元，剩余租金未缴纳。2018年9月20日，被告作为法定代表人在利用涉案房屋经营芜湖市得得贝幼儿园期间，突发食品安全问题。芜湖市鸠江区教育局于2018年10月29日向芜湖市得得贝幼儿园下达行政处罚决定书，决定对单位处以下列行政处罚：1、责令该园（食堂）停产停业，经整改验收合格后恢复经营；2、没收6袋已胀气的“皓康王中王香肠”，予以销毁；3、处罚款人民币100000元；上缴国库。为此，原告于2018年10月12日委托安徽国伦律师事务所以律师函的方式告知被告提前终止房屋租赁合同，并在通知中注明合同自通知到达你方时解除，请被告在接到通知后30日内缴清包括房屋租赁费用在内的各项费用，并根据合同约定承担违约责任。被告于2018年10月13日收到该解除合同的通知且未对解除合同提出异议。后芜湖市得得贝幼儿园由政府接管，于2019年上学期将幼儿园转变为公办性质。原告于2019年1月30日诉至本院，请求判如所请。另查明，解除合同通知送达后的2018年10月14日起至2019年1月20日止（2019年1月21日正式放寒假）被告仍在占用使用涉案房屋。本院认为：一、关于解除合同；原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，双方均应按照约定行使权利，履行义务。租赁合同第十三条约定，乙方有下列情形的，即视为违约，甲方有权单方面终止本合同:1、逾期交付租金超过一个月,或者拖欠的费用致使甲方被要求承担责任的；2、利用承租房屋进行违法活动的。根据庭审查明的事实，被告逾期一个月以上未缴纳房屋租金，且因经营的幼儿园生产销售不符合安全标准的食被采取刑事强制措施，违反了合同约定，原告有权依据合同约定行使解除权。原告于2018年10月12日委托安徽国伦律师事务所以律师函的方式告知被告提前终止房屋租赁合同，被告于2018年10月13日收到该通知，此后未对解除合同提出异议。根据法律规定，解除合同的条件成就时，守约方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原告诉请确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月13日解除具有事实和法律依据，本院依法予以支持。二、关于原告主张的2018年3月1日至2018年10月13日止的房屋租金；合同解除后，原告有权依据原合同约定向被告主张欠付的费用并要求被告承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，租赁期间的年租金为464100元，且2018年3月1日前两年的租金被告已缴清。2018年3月1日至2018年10月13日共计227天，此期间内被告应缴纳的租金为：464100元/365天*227天=288632元。该费用被告应于2018年3月31日前缴纳，现被告逾期缴纳，违反了合同约定，故本院依法支持被告自2018年3月31日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至上述款项实际付清之日止，对于原告诉请超出的部分本院依法不予支持。三、关于原告主张的2018年10月14日起自2019年1月20日止的房屋占用费；2018年10月13日双方的租赁关系解除后，被告仍继续占用和使用涉案租赁房屋至2019年1月20日，对此期间的房屋占用费，可参照合同约定的年租金464100元的标准计算。2018年10月14日至2019年1月20日共计99天，故被告应支付的房屋占用费为：464100元/365天*99天=125879.1元。四、关于原告主张的违约赔偿金；被告逾期支付租金以及违法经营的行为已构成违约，依照合同约定其应当向原告支付违约赔偿金。虽双方签订的租赁合同第十四条约定，因一方违约导致本合同终止时，守约方要求违约方按照半年租金的标准承担违约赔偿金时，无须列举具体损失。但在确定具体的违约金数额时，也应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。结合本案实际情况，本院依据上述原则，酌情确定违约赔偿金为年租金的30％即464100元×30％=139230元，对原告诉请的超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告梁爱莲签订的房屋租赁合同已于2018年10月13日解除；二、被告梁爱莲于本判决生效后十日内向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付2018年3月1日至2018年10月13日止的房屋租赁费288632元，并支付自2018年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率标准算至上述款项实际清偿之日止的利息；三、被告梁爱莲于本判决生效后十日内向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付2018年10月14日至2019年1月20日的房屋占用费125879.1元；四、被告梁爱莲于本判决生效后十日内向原告支付违约赔偿金139230元；五、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22889元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担2120元，被告梁爱莲负担20769元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  陶呈成人民陪审员  苗秀青人民陪审员  杜 娟二〇一九年五月八日法官助理焦颖书记员徐成新附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。