山东省泰安市泰山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0902执异77号 案外人:李金春，女，1960年1月2日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托代理人：李超，泰安岱岳信达法律服务所法律工作者。 申请执行人:孙丰兰，女，1964年4月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被执行人:孙永强，男，1948年10月28日出生，汉族，住泰安市。 被执行人:杨玉凤，女，1950年10月27日出生，汉族，住泰安市。 被执行人：孙成妍，女，1976年7月14日出生，汉族，住泰安市。 本院在执行申请执行人孙丰兰与被执行人孙永强、杨玉凤、孙成妍借款合同纠纷一案中，案外人对执行泰安市青春创业园内岱岳区机关宿舍4B号楼2单元5楼东户房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李金春称，请求贵院终止对位于泰安市青春创业园内某某区某某宿舍某某号楼某单元某楼东户房产的查封等强制措施。案外人是涉案房产的实际所有人，已经支付房款并已交付。该楼房系孙永强、孙成妍承建的位于泰安市青春创业园某某区某某宿舍，由泰安青春创业投资有限公司开发，工程完工后，2009年11月30日泰安青春创业园投资有限公司与案外人签订楼房买卖协议，约定将某某花园某某号2单元5楼东户房产以281505.2元的价格出卖给案外人，因泰安青春创业园投资有限公司欠孙永强、孙成妍工程款，孙永强、孙成妍经泰安青春创业园投资有限公司同意，收取案外人房款281505.2元抵顶开发公司欠孙永强、孙成妍工程款，孙永强、孙成妍给案外人打一收据。该房产因开发商相关证件尚未协商办理完毕，无法过户登记。后孙永强、孙成妍与孙风兰民间借贷纠纷一案，泰山区法院于2011年将涉案房产查封，并于2018年4月4日进行了续查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人没有任何过错，请求终止对该房产的执行。 申请执行人孙丰兰称，案外人的异议理由不能成立，案外人提供的买卖协议时间是2009年11月30日，出卖方系山东泰安青春创业投资有限公司，而此时，该公司已将房屋抵顶给了被执行人，贵院也对该房产进行了查封。泰安青春创业投资有限公司对该房产的处分无效，不能发生物权变动的法律后果，案外人无法取得房屋的所有权。在法院查封房产之后才签订房屋买卖合同，占有该房屋。2009年4月24日贵院查封被执行人孙永强、杨玉凤所有的某某区某某宿舍某某号楼2单元（中单元）1-6层12套房屋，包括5楼东户，查封裁定是（2009）泰山民初字第1265号，并向泰安青春创业投资有限公司送达了查封手续，而案外人主张购买时间是2009年11月30日，在法院查封之后。案外人与泰安青春创业投资有限公司签订购房合同，而非与被执行人购买该房，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上，请求驳回案外人的异议请求。 本院查明，申请执行人孙丰兰与被执行人孙永强、杨玉凤、孙成妍借款合同纠纷一案，在诉讼期间，本院于2009年4月24日以（2009）泰山民初字第1265号民事裁定书，保全查封了孙永强位于泰安市青春创业园内某某区某某宿舍某某号楼2单元1-6层12套房屋，同日，向山东泰安市青春创业投资有限公司送达了协助查封手续。案件立案执行后，本院于2011年4月19日以（2011）泰山执字第84-2号进行了续查封，并在楼房显著位置张贴了查封公告，向山东泰安市青春创业投资有限公司送达了协助查封手续。为此，案外人向本院提出执行异议。 另查明，位于泰安市青春创业园内岱岳区机关宿舍3B、4B号楼系山东泰安市青春创业投资有限公司开发，由泰安市宏业建筑安装装饰有限公司施工建设。2007年11月16日，山东泰安市青春创业投资有限公司（甲方）与泰安市宏业建筑安装装饰有限责任公司（乙方）签订补充协议，约定甲方将乙方所建楼房应收取的工程款用某某区某某宿舍某某、某某号楼部分楼房抵顶，所抵顶的楼房价格均价为1720元/平方米，配套房680元/平方米，车库2000元/平方米。所抵顶的楼房按整单元抵顶，即一至六层，不足整单元的按甲方定价按一至六楼顺序抵顶。甲方按照乙方承包合同总造价，按照工程进度陆续办理购房手续，即基础完工付至总价20%，二层主体完工付至总价40%，主体完工付至总价60%，安装装饰完工付至总价80，竣工时付至总价90%，自竣工之日起，二个月内决算审计定案，定案后十天内办理房产手续至工程总定案值的97%，剩余工程款竣工后扣除保修金外，两年内办理购房手续完毕。甲方负责协助办理房产证，相关费用由乙方自理。2007年11月15日，双方确定了抵顶宏业建筑公司楼房位置及价款明细，确定抵顶给宏业建筑公司4B楼工程款，楼房位置为某某区某某宿舍某号楼2单元1-6层12套房屋，楼房总面积1090.44平方米，所顶房款总计2245904.80元，双方合同价款为2215200元，多顶30700元。该明细还注明，以上为宏业建筑公司所抵顶房款及房子位置，根据最终结算多退少补，差额用房屋抵顶或付现款的形式支付另行协商。2009年4月10日，山东泰安市青春创业投资有限公司出具证明称，2007年11月山东泰安市青春创业投资有限公司与泰安市宏业建筑安装装饰有限责任公司签订施工合同和补充协议等相关文件，由宏业建筑公司承建泰安青春创业投资公司某某号楼，楼的工程款用某某号楼部分楼房抵顶。上述协议签订后，宏业建筑公司按协议施工，青春创业投资公司按协议约定抵顶给宏业建筑公司某某号楼中单元1-6层及门头房最南头一间归宏业建筑公司，抵顶的房屋钥匙已交宏业建筑公司项目部孙永强。2009年4月10日，泰安市宏业建筑安装装饰有限责任公司出具证明称，“孙永强以我公司的名义承建了泰安市青春创业投资公司开发的某某区某某宿舍某某号楼。青春创业投资公司与我公司2007年11月签订补充协议和抵顶楼房位置及价款明细。因承建楼房的投资由孙永强出资，我公司同意将抵顶的全部楼房13间抵顶给孙永强”。 案外人向本院提交2009年11月30日其与山东泰安青春创业投资有限公司签订的楼房买卖协议一份，约定李金春购买某某花园某某号楼2单元5楼东户房屋，建筑面积90.87平方米，单价1720元，配房面积7.66平方米，单价680元，二项合计款161505.20元。付款方式：双方商定本协议签订时李金春顶工程款一次性付清161505.20元。2009年11月30日，山东泰安青春创业投资有限公司为案外人李金春出据161505.20元收据一份，收款事由注明房款。2009年11月18日，孙永强、孙成妍给李金春出据收款收据一份，金额12万元，收款事由为岱西花园4B号楼中单元5楼东户房款。 本院认为申请执行人孙丰兰与被执行人，被执行人孙永强、杨玉凤、孙成妍借款合同纠纷一案，因被执行人没有履行法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本案诉讼期间，根据原告的申请，本院于2009年4月24日保全查封了包括案涉房产在内的位于某某区某某宿舍某某号楼中单元1-6层12套房屋，因上述楼房尚未进行产权登记，故向楼房开发单位山东泰安青春创业投资有限公司送达了协助查封手续。案件立案执行后，本院先后多次进行了续查封，并张贴了查封公告，向原开发单位送达了相关协助查封手续。根据法律规定，被人民法院查封的财产，在被人民法院解除查封之前，任何单位和个人无权擅自处分。案外人提出在2009年11月30日，经孙永强、孙成妍和山东泰安青春创业投资有限公司同意，将某某区某某宿舍某某号楼******房产抵给了案外人，并由案外人与山东泰安青春创业投资有限公司签订了楼房买卖合同，孙永强、孙成妍写下了房款收据，但自人民法院将上述房屋查封后，山东泰安青春创业投资有限公司与孙永强、孙成妍均无权处分。因此，案外人要求中止执行的异议请求不能成立，本院予以驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回李金春的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘法生 审判员  张仁岗 审判员  王立瑶 二〇一九年五月六日 书记员  曹 宁