江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终9823号上诉人（原审原告）:昆山伍晟光电科技有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北望山北路东侧。法定代表人：李永，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:昆山艾玛电子有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北望山北路****厂房。法定代表人：董花果，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。上诉人昆山伍晟光电科技有限公司（下称伍晟公司）因与被上诉人昆山艾玛电子有限公司（下称艾玛公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017)0583民初17007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍晟公司上诉请求：1、撤销昆山市人民法院（2017)0583民初17007号民事判决，改判被上诉人支付上诉人损失533621.34元；2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定存在转租，但没有任何证据予以证明，属于事实认定错误，应当由被上诉人承担完全的侵权责任。退一步讲，如果存在转租行为，也是被上诉人擅自转租给案外人，存在严重过错，被上诉人应当对案外人的行为承担完全的赔偿责任。艾玛公司在诉讼中答辩称：上诉人的上诉请求事实和理由缺乏相应的证据和法律依据。理由：1、涉案火灾事故起火点在案外人赵凯和蔡传松租赁使用的二楼仓库，赵凯、蔡传松为直接的侵权人，应由该2人承担相应的侵权责任和赔偿责任。2、上诉人在一审庭审中未提供任何证据证明其存在租金损失。上诉人提供的工程施工合同与发生火灾的厂房并非同一幢房屋。其施工合同中明确记载工程名称是3号厂房维修改造，工程地点是昆山市巴城镇。而发生火灾的厂房为昆山市玉山镇，建筑编号为玉山镇望山路189号4号厂房。所以上诉人该份证据并不能证明其称的涉案厂房的修复期限及修复费用。另根据被上诉人在一审中从昆山市工商局调取的多份租赁合同可以证明，上诉人在火灾事故发生后，将涉案厂房出租给多家公司，有大额的租金收益。所以被上诉人认为上诉人并不存在所谓的租金损失。综上所述，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审原告伍晟公司向一审法院起诉请求：1.判令艾玛公司支付伍晟公司因管理不善造成厂房损害的租金损失共计931486元及利息损失(自起诉之日起,以人民银行同期同档贷款利率为标准,至实际履行之日止);2.判令艾玛公司承担本案诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：2012年12月28日，伍晟公司（甲方）与艾玛公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将其拥有的坐落于江苏省昆山市城北望山北路189号的工厂厂房（办公室、4号厂房）建筑面积2102平方米和门卫室6平方米租赁给乙方，租赁期限为三年，从2013年1月1日至2015年12月30日。甲方在出租之前将厂房的货梯安装调试合格后交付乙方使用，后期产生的安全和维修费由乙方负担；在租赁期间乙方需对租赁物进行装修、内部改建，应在保证厂房结构安全的前提下事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，如装修改建方案可能对本建筑结构公用部分及其他相邻用户造成影响的，甲方有权提出异议，乙方需征得甲方同意后方可执行，装修费用由乙方承担。乙方在撤租之时，原承租物若有损坏，由乙方负责修复，对改建部分与甲方共同协商处理。租金分段计价，第一年按统一价每月11元/平方米，即合计第一年租金为278256元，第二年、第三年每月11元/平方米，即合计每年租金278256元，年租金每年分两期支付，每半年支付一次，乙方应于租期前30天向甲方支付厂房租金，乙方如逾期一周时间以上支付租金，甲方有权终止租赁合同，并且乙方应向甲方支付当期租金之每天2%的滞纳金，三年租期届满以后，如果承租方续租，则按当年市场价格而定，且乙方有优先承租权。乙方同意以150元/KVA/年支付甲方变电设施使用费，甲方同意分配100KVA计划电容量给乙方使用，合计15000元，此使用费在每年第一次交租金时将当年使用费第一次付清，逾期支付应向甲方支付该笔费用之每天2%的滞纳金。签约后乙方同意一次性支付甲方租赁保证金合计20000元，该保证金由甲方保管至乙方撤租向甲方清理合约后一次性退回。租赁期间乙方不得将所承租物的任何部分以任何理由分项转租给第三方。乙方在租赁期内，对甲方租赁物享有完全使用权，同时对此负有完全的保管及维护责任，要确保其完整性，租赁期满如出现人为损坏或毁损现象，乙方应无条件修复完好后交还甲方。本合同一经签订即具有法律效力，任何乙方不得擅自违约，否则违约一方应承担违约责任及违约赔偿金20万元。乙方在租赁期内如遇情况需退租必须提前三个月通知甲方，退租后甲方不再返还所有保证金及已交租金。合同签订后，双方按约履行，艾玛公司已经支付租金至2015年9月30日。租赁合同期间，艾玛公司将其中400平方米的区域租给了案外人赵凯、蔡传松。2013年12月28日，伍晟公司与昆山锦悦电子有限公司签订《厂房租赁合同》一份，伍晟公司将其拥有的坐落于江苏省昆山市城北望山北路189号的工厂厂房（办公室、4号厂房）建筑面积638平方米、公摊面积17平方米，共计655平方米，租赁给昆山锦悦电子有限公司，租赁期限为贰年，从2014年1月16日至2016年1月15日，租金每月16元/平方米。2015年8月23日，涉案厂房二楼艾玛公司租赁区域，案外人赵凯、蔡传松使用部分发生火灾造成涉案厂房无法使用，一楼未过火。伍晟公司在庭审中陈述，一楼虽然没有过火，但是为了抢救二楼的火灾是通过一楼且在浇灭二楼的火灾时大量的水流到一楼，才导致一楼的设备、墙面和屋顶受到损害，才导致艾玛公司与锦悦电子达成赔偿协议。艾玛公司则认为一楼并未过火，不存在损失，且火灾发生时有消防栓无法使用。2015年10月19日，昆山市公安消防大队出具火灾事故认定书，认定火灾事故基本情况：2015年8月23日3时，我大队119指挥中心接到群众报警称：位于昆山市的昆山艾玛电子有限公司发生火灾，此次火灾造成昆山伍晟光电科技有限公司的建筑及内部的一些电脑笔记本外壳回收件、昆山艾玛电子有限公司、昆山锦悦电子有限公司的设备等不同程度受损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾的起火部位在该建筑二楼笔记本外壳回收仓库中部位置。火灾原因为可排除自燃或遗留火种或电气系统故障引燃周边可燃物引发火灾的可能性；不排除外来火源引燃周边可燃物引发火灾的可能性。案外人印凤余2015年8月24日在昆山市公安局城北派出所笔录中称，我是昆山艾玛电子有限公司隔壁的公司（昆山市锦悦电子有限公司）的电工。……我是2015年8月23日早上3点左右我在公司宿舍睡觉，我公司班主长到宿舍喊醒我，说隔壁公司昆山艾玛电子有限公司二楼着火了，然后班主长就去疏散车间正在上班的员工。因为昆山艾玛电子有限公司和我公司是和用的一个配电柜，我就赶紧拿配电房的钥匙去关电源。我到配电房的时候总电源的闸刀未跳闸，我就立刻将总电源关闭了。过了一会儿消防队过来了。当天中午的时候我去昆山艾玛电子有限公司看了下他们公司的分闸，分闸已经跳闸。我公司晚上在上班，昆山艾玛电子有限公司一楼的车间不在上班。……我公司负责人是徐星，昆山艾玛电子有限公司一楼是我公司租用的，是从前年开始租用的。……由于被水浸泡损失大约300万。案外人蔡传松2015年8月24日、9月17日在昆山市公安局城北派出所的笔录中称，我是从昆山艾玛电子有限公司那租的仓库，我没有营业执照。……回收笔记本电脑外壳塑料，然后再在网上销售。……我仓库进门处墙上有一插座面板，我在那插了一个拖线板（2014年买的），用来连接路由器。在仓库东南角隔的办公室，里面有空调，用拖线板连接的饮水机，办公室用的电灯是从昆山艾玛电子有限公司拉的线，而且有穿管。仓库里面约有十二盏吊灯，开关在北部楼梯口，最近最少二个月我没用过吊灯。我仓库办公室的电灯在光线不足的情况下才会打开，着火前一天我确定没开过电灯。空调也没使用。着火前一天下班，我把我仓库的总电源切断才回家的。一楼用电的情况我也不清楚。……在2015年10月13日昆山市公安消防大队笔录中称，这仓库的负责人是赵凯，他现在监狱中。他是从昆山艾玛电子有限公司那租的仓库，没有营业执照。我是给赵凯打工的。……去年2月份赵凯去坐牢，我开始接手这里的业务（主要负责销售），仓库内已经堆放有很多货物（笔记本外壳），大多数是赵凯从几个垃圾场进货的，……。艾玛公司（甲方）与昆山锦悦电子有限公司（乙方）签订《协议书》一份，载明：……一、双方确认：乙方租赁昆山伍晟光电科技有限公司厂房一层，甲方租赁昆山伍晟光电科技有限公司厂房—层，在租赁期间二层于2015年8月23日3时00分发生火灾事故，系由甲方转租给赵凯、蔡传松使用的400平方米仓库起火所致，消防部门已经出具火灾事故结论。二、甲方自愿—次性赔偿乙方各项损失合计人民币壹拾伍万元整，于2015年12月31日前支付至乙方……三、甲方支付乙方上述赔偿款后，乙方放弃基于火灾事故向甲方及昆山伍晟光电科技有限公司求偿的权利。……。昆山锦悦电子有限公司出具情况说明一份：我公司（昆山锦悦电子有限公司）与昆山伍晟光电科技有限公司签订房屋租赁合同，原合同的租赁期限至2016年1月14日，我司预计合同到期后和昆山伍晟光电科技有限公司续租，但2015年8月23日二楼发生火灾，我司于2015年8月31日搬离租赁厂房，从该日起未支付过昆山伍晟光电科技有限公司房屋租金。（2015）昆民初字第4751号案件审理过程中，因艾玛公司拒绝修复涉案房屋，伍晟公司申请对涉案租赁房屋质量是否合格以及修复费用进行鉴定，造价鉴定2016年12月8日最终确定：昆山伍晟光电科技有限公司4号厂房火灾受损修复加固工程的造价为1021694.8元。受损承担及修复方案鉴定开始于2016年3月17日，现场勘察显示：4.2.1一层因火灾引起的损伤主要为窗烧毁以及漏水引起的内饰面受潮、发霉等。4.2.2勘察照片未见现场设备。造价鉴定时，鉴定机构于2016年7月19日进行过现场勘验。伍晟公司提供其与昆山市周市建筑安装工程有限公司《建设工程施工合同》一份，由昆山市周市建筑安装工程有限公司负责三号厂房的修复工程，开工时间2016年7月1日，竣工时间2016年9月30日，工期92天，总造价97万元。伍晟公司还提供2017年3月10日《竣工验收证明书》一份，载明：我单位施工的昆山伍晟光电科技有限公司3#厂房维修工程己按建设单位要求施工完毕。现移交建设单位，请盖章确认。伍晟公司及昆山市周市建筑安装工程有限公司盖章。艾玛公司质证后认为：真实性均不认可，事实上在火灾发生不久后，伍晟公司就将相关的涉案区域出租给了其他案外人，且该证据是伍晟公司与案外人昆山市周市建筑安装工程有限公司形成的，艾玛公司无法确认其真实性。如果该第三人确实为伍晟公司完成了相关的修复工作，伍晟公司应当向法庭出具双方的合同以及支付凭证、合同履行过程中的相关证据来确定修复工作的实际完成时间，且该证据显示，第三人昆山市周市建筑安装工程有限公司为伍晟公司修复的是3号厂房，而本案的涉案厂房的建筑编号是4号厂房，房产登记编号为6号厂房，因此该证据与本案无关。伍晟公司辩称是通过数数的方式确认具体的维修方式不符合逻辑和情理的。伍晟公司厂区内共有四栋厂房及两栋违章建筑。厂区内有明确的建筑编号为三号的厂房，与火灾发生的四号厂房完全不一致。且伍晟公司在对签订的租赁合同中均明确标识出租的厂房为四号厂房，对合同中标价为97万的重要合同，伍晟公司不可能通过数数的方式来确认具体的厂房标号。伍晟公司提供的该份证据与本案无关，不能证明伍晟公司的证明目的。艾玛公司提供昆山易锋捷电子科技有限公司、昆山贝锐卡斯机电设备有限公司、昆山三六九精密机械有限公司、昆山天健地坤机械有限公司、昆山斯科安锁业有限公司、昆山四为新塑胶五金有限公司、昆山欣仪奇精密组件有限公司与伍晟公司的租赁合同七份，显示2015年至2017年期间，上述公司租用伍晟公司昆山市玉山镇望山北路189号6号房，租赁面积800平方米，租期不等。艾玛公司还提供机器设备清单和通话录音一份，称伍晟公司处理了其位于厂房内的设备。伍晟公司对此不予认可。伍晟公司提供昆山易锋捷电子科技有限公司、昆山贝锐卡斯机电设备有限公司、昆山三六九精密机械有限公司、昆山天健地坤机械有限公司、昆山斯科安锁业有限公司、昆山四为新塑胶五金有限公司2018年5月23日证明六份，均称其注册地址为昆山市玉山镇望山北路189号6号房，在房东不知情的情况下使用了该地址作为公司注册地址使用，自成立之日起，并未与昆山伍晟光电科技有限公司实际发生租赁关系，并未支付任何房租，也并未在此地址上经营、办公。艾玛公司同时提供昆山欣仪奇精密组件有限公司情况说明一份，称其向工商局提交的与“昆山伍晟光电科技有限公司签订的租房合同是在房东不知情的情况下提供的，此合同仅用于工商营业执照注册，并无真实交易性。艾玛公司质证认为：该证明中的内容均为一致，可以看出是一个自制的模板让这几家公司盖章的。证明中陈述是在房东不知情的情况下使用了该地址作为公司注册地址使用，而根据工商部门的明确要求新设公司必须提供租赁合同原件，说明租赁合同是在伍晟公司完全知情的情况下出具的，所以说伍晟公司辩称不知情是完全不符合逻辑和情理的。艾玛公司认为应以工商部门备案的租赁合同作为认定双方租赁关系及租金标准的唯一依据。一审庭审中，艾玛公司申请追加案外人赵凯、蔡传松为共同被告参加本案诉讼，理由为：因为火灾的发生位置是在案外人赵凯、蔡传松使用的仓库，本案是侵权纠纷，本案理应追加实际使用人作为本案被告。伍晟公司经一审法院释明坚持不同意追加，并称愿意承担相关风险，理由为：伍晟公司不同意追加，伍晟公司认为本案是由于艾玛公司将承租的房屋转租给第三人，根据合同和法律约定，转租是需要经过出租方同意的，而本案转租行为存在，实际上涉案房屋是厂房不是仓库，根据相关法律规定，作为仓库在储存不同物品时对消防等级有不同要求。无论是次承租人的行为造成的本次火灾，还是艾玛公司造成的火灾，艾玛公司都具有不可推卸的责任，因此艾玛公司应当对此次事故的侵权行为承担完全侵权责任。如艾玛公司认为事故是次承租人的行为造成的本次火灾，应当另案主张。昆山市玉山镇望山北路189号6号房2009年5月12日登记在伍晟公司名下，建筑面积3372.49元。庭审中双方一致确认，涉案厂房的建筑编号是4号厂房，房产登记编号为6号厂房。上述事实由厂房租赁合同、协议书、情况说明、（2015）昆民初字第4751号民事判决书、（2017）苏05民终4663号民事判决书、伍晟公司与案外人厂房租赁合同、竣工验收证明书、6家公司的证明及相应的租赁合同、建设工程施工合同、火灾事故认定书及蔡传松的三份笔录、昆山市房产登记申请表、不动产登记信息查询结果证明、工商查询资料及租赁合同各7份、录音资料二份、法院调取的消防大队笔录、材料等及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任，难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。一、伍晟公司因本次火灾造成的租金损失的核定。伍晟公司主张的损失为租金损失。一楼厂房的租金损失：伍晟公司的1楼为655平方米，租金为每平方米16元每月，从2015年8月31日计算至2017年3月10日；二楼的厂房面积为2108平方米，租金为每平方米11元每月，从2015年12月24日计算至2017年3月10日。关于一楼的租金损失的合理性。伍晟公司在庭审中陈述，一楼虽然没有过火，但是为了抢救二楼的火灾是通过一楼且在浇灭二楼的火灾时大量的水流到一楼，才导致一楼的设备、墙面和屋顶受到损害，才导致艾玛公司与锦悦电子达成赔偿协议。结合案外人印凤余2015年8月24日在昆山市公安局城北派出所笔录中陈述一楼“由于被水浸泡损失大约300万”，同时鉴定机构在2016年3月17日，现场勘察显示：4.2.1一层因火灾引起的损伤主要为窗烧毁以及漏水引起的内饰面受潮、发霉等。本院对于伍晟公司的陈述意见予以采纳，对于一楼受损的租金损失存在的合理性予以认可。关于二楼租金损失的合理性。伍晟公司因本起火灾受损，导致二楼租赁物无法继续出租使用，该事实可予认定，伍晟公司的租金损失客观存在。关于租赁面积。根据不动产登记信息查询结果证明，昆山市玉山镇望山北路189号6号房建筑面积为3372.49平方米，同时根据伍晟公司与艾玛公司签订的《厂房租赁合同》显示，二楼艾玛公司的承租面积为2108平方米，租金为每月11元/平方米。故对于二楼的租金面积本院确定为2108平方米。艾玛公司提供七份租赁合同，称伍晟公司将一楼出租给其他公司，不存在租金损失，伍晟公司否认该七份租赁合同的真实性。对此本院认为，伍晟公司主张的一楼租金损失面积为655平方米，依据的是其于2013年12月28日与昆山锦悦电子有限公司签订《厂房租赁合同》载明的建筑面积638平方米、公摊面积17平方米，共计655平方米，租金标准为16月每月/平方米，而从庭审调查可知，昆山锦悦电子有限公司因本次火灾用水灭火时收到波及，导致货物受损，确与伍晟公司解除了租赁合同，且艾玛公司也对其进行了赔偿，故不论艾玛公司提供的租赁合同是否真实，昆山锦悦电子有限公司租赁区域在本次火灾事故中受损的事实客观存在，且在修复方案及造价鉴定中均有体现，伍晟公司主张该区域的租金损失，具有合理性，本院予以支持。关于租金损失的起算点和截止点。一楼昆山锦悦电子有限公司于2015年8月31日搬离，租金损失从2015年9月1日起算；二楼租赁合同解除时间为2015年12月23日发生火灾，租金损失起算点从2015年12月24日开始。伍晟公司主张修复工程的最终竣工时间为2017年3月10日，但其提供的证据显示昆山市周市建筑安装工程有限公司修复的为3号厂房，其辩称系按照数数确定的厂房，不符合常理，在艾玛公司对此不予认可的情况下，伍晟公司的证据不足以证实其主张。根据鉴定报告显示最后一次的勘察时间为2016年7月19日，造价鉴定报告出具的时间为2016年12月8日。从常理来看，应该是在鉴定报告出具之后进行修复，参考伍晟公司提供施工合同，修复期限三个月在情理之中，故对于租金损失的截止时间本院确定为2017年3月8日。综上，本院最终确定，伍晟公司的租金损失为：533621.34元（655平方米×16元/月/平米÷30×554天＋2108平方米×11元/月/平米÷30×440天）。关于利息。艾玛公司并非拖欠租金，伍晟公司主张利息无法律依据，本院不予支持。二、关于艾玛公司是否承担赔偿责任以及承担责任的范围。伍晟公司认为，因艾玛公司管理不善，造成租赁厂房于2015年8月23日发生火灾导致损毁，艾玛公司在租赁期间，应负有妥善保管租赁厂房的义务，艾玛公司的侵权行为，造成该厂房上下两层均无法使用，导致损失发生，应当承担赔偿责任。艾玛公司认为，艾玛公司并非火灾事故发生的侵权主体，对伍晟公司诉请的损失没有赔偿义务。根据火灾成因认定，起火部位在该建筑二楼笔记本外壳回收仓库中部位置，该区域系案外人赵凯、蔡传松租赁使用，故本院确认案外人赵凯、蔡传松系直接侵权人，应对伍晟公司的相关损失承担主要的赔偿责任。但艾玛公司作为涉案厂房的承租人，在与伍晟公司明确约定不得转租的情况下，而将起火区域租赁给案外人使用，且疏于管理，也应当承担相应的责任。艾玛公司主张消防栓存在无法使用的情况，但未提供证据证实，本院不予采纳。对于其余部分的损失，由于伍晟公司在本案中坚持不同意追加案外人赵凯、蔡传松为共同被告参加诉讼，故对于案外人的责任部分本案不予理涉。对于伍晟公司的损失，本院认定由艾玛公司承担20%的赔偿责任，计106724.28元。艾玛公司称伍晟公司处理了其火灾后位于厂区的设备，但根据鉴定报告的勘察照片未见现场设备，故对于艾玛公司的该项主张因证据不足，本院不予采纳。遂判决：一、被告昆山艾玛电子有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山伍晟光电科技有限公司租金损失106724.28元。二、驳回原告昆山伍晟光电科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9866元，由原告昆山伍晟光电科技有限公司负担7893元，被告昆山艾玛电子有限公司负担1973元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，伍晟公司与艾玛公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。本案所涉厂房发生火灾后，伍晟公司可基于其系房屋所有权人而向事故责任人提起侵权之诉要求赔偿，亦可基于其与艾玛公司之间房屋租赁合同关系，因承租人艾玛公司使用出租房屋不当，而要求其基于租赁合同的约定及相关法律规定赔偿损失。虽然伍晟公司是以房屋租赁合同纠纷起诉艾玛公司，但根据伍晟公司的诉请事项及在诉讼中的表述显示，伍晟公司是要求艾玛公司在本案中承担侵权责任。根据双方当事人在诉讼中的举证、陈述可以认定，造成租赁厂房于2015年8月23日发生火灾直接侵权人是赵凯、蔡传松。艾玛公司作为涉案厂房的承租人，在与伍晟公司明确约定不得转租的情况下，将部分厂房转租给赵凯、蔡传松使用，且疏于管理，故艾玛公司对火灾的发生也应当承担相应的责任。据此，原审法院基于侵权法律关系向伍晟公司进行了法律释明。鉴于伍晟公司诉讼中坚持不同意追加案外人赵凯、蔡传松为本案共同被告参加诉讼，故原审法院基于艾玛公司的侵权责任大小认定由艾玛公司对伍晟公司的损失承担20%的赔偿责任，对于案外人的责任部分在本案不予理涉，并无不当。关于伍晟公司要求艾玛公司在本案中承担全部侵权责任的主张，因缺乏相应事实和法律依据，本院不予采信。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9866元，由上诉人昆山伍晟光电科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一九年五月十四日书记员 杨颖颖