北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初18096号原告（反诉被告）：王淼（兼王某的委托诉讼代理人），男，1972年3月15日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：王某，男，2001年2月1日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫庆伟，男，1971年8月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：时汛，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文冰，北京上泽广霁律师事务所律师。原告（反诉被告）王淼、王某与被告（反诉原告）闫庆伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王淼及二原告的委托诉讼代理人李辉、被告（反诉原告）闫庆伟及委托诉讼代理人时汛、徐文冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淼、王某向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行2016年8月27日原、被告双方签订的关于北京市昌平区昌平火车站西路北红冶3号楼1单元3层302室《北京市存量房屋买卖合同》；2．被告将北京市昌平区昌平火车站西路北红冶3号楼1单元3层302室不动产所有权变更登记在王某名下；3．被告将北京市昌平区昌平火车站西路北红冶3号楼1单元3层302室房屋交付给原告；4．被告支付原告违约金176000元；5．诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月27日，原、被告双方签订了关于北京市昌平区昌平火车站西路北红冶3号楼1单元3层302室《北京市存量房屋买卖合同》。该合同所在楼栋建筑总层数为5层，其中地上5层，该房屋所在楼层为3层，产权证明所载明建筑面积共51.31平方米，用途为住宅，房屋所有权号为：京房权证昌字第成字第XXXX号。房屋成交价格为88万元，买受人向出卖人支付定金2万元,买受人向银行贷款62万元,2016年10月15日之前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任约定逾期交房责任除不可抗力外，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起25日内向买受人支付违约金，合同继续履行。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,补充约定：任何一方违约承担总房款20%违约金。争议解决方式为依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订之日，原告向被告交纳定金2万元。2016年9月18日，王淼、王英昱、王某提交购房资格核验申请，2016年9月29日，购房资格核验通过。2016年9月30日，闫庆伟与王某办理《存量房屋买卖合同》网签手续。该房屋网签手续办理完毕之后，被告闫庆伟因房屋价格上涨，以各种理由为借口，拒不履行合同，现原告向贵院提起诉讼，望查明事实真相，作出公正判决。闫庆伟辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告不同意继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同。原告在被告不知情的情况下，私下与第三人盛世恒鑫房地产经纪有限公司将网签手续办理完毕，原告在网签合同中，将合同主体和合同金额都进行了变更，原告的行为已经构成根本违约。被告要求法院解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，并要求原告承担相应的违约责任，反诉状向法院提交。针对原告第二项诉讼请求，因原告的违约行为导致合同无法继续履行，被告没有义务配合原告办理房屋过户登记。针对原告的第三项诉讼请求，双方的房屋买卖合同是因为原告的违约行为无法继续履行，被告没有义务向原告交房。针对原告的第四项诉讼请求，被告并不存在违约行为，不应向原告支付违约金。本合同无法继续履行完全是原告的严重的违约行为所导致，原告应当承担全部的违约责任，并向被告支付违约金。第五项本案的全部诉讼费用应当由原告承担。反诉原告闫庆伟向本院提出反诉请求：1．依法判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．依法判令反诉被告支付违约金176000元；3．反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年8月27日签订了关于北京市昌平区火车站西路北红冶3号楼1单元3层302室的《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，反诉被告与盛世恒鑫公司在反诉原告不知情的情况下，将网签手续办理完毕，网签合同中买受人的名字为王某，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中买受人的姓名为王淼，反诉被告擅自变更合同主体。网签合同金额为99万元，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的合同金额为88万元，反诉被告擅自变更合同金额。反诉被告的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告承担违约责任。据此，反诉原告为了维护自身合法权益，现提出反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告王淼、王某辩称，不同意反诉请求。我们后期谈判中将贷款转为全款支付，但是闫庆伟依然没有按照合同约定继续履行，合同无法继续履行是闫庆伟直接造成的，我们不同意解除合同，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王淼与王英昱系夫妻关系，王某系二人之子。2016年8月26日，甲方闫庆伟、乙方王淼与丙方北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）签订《居间服务合同》，约定甲、乙双方共同委托丙方作为交易居间人，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续，三方就居间代理费、违约责任、权利义务等进行了约定。次日，经盛世恒鑫公司提供居间服务，闫庆伟（出卖人）与王淼（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平火车站西路北红冶3号楼1单元3层302室，产权证明所载建筑面积51.32平方米，该房屋所有权证证号为京房权证昌字第成字第XXXX号，该房屋未设定抵押。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为88万元。买受人向出卖人支付定金2万元，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为62万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人或买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应在2016年10月15日前将该房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后120个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。合同签订后，王淼支付闫庆伟购房定金2万元。2016年9月18日，王淼、王英昱、王某提交了购房资格核验申请，2016年9月29日，王淼一家购房资格初步核验通过。2016年9月23日，涉案房屋经过房源核验，确认涉案房屋不动产权证书号为京（2016）昌平区不动产权第XXXX号，房屋坐落昌平区马池口镇红冶钢厂3号楼3层1单元302。2016年9月30日，盛世恒鑫公司为双方办理了涉案房屋交易的网签手续。在该份《存量房屋买卖合同》中，出卖人为闫庆伟，买受人为王某，居间人为盛世恒鑫公司，购房价为99万元。闫庆伟主张其于2017年年底知晓网签合同变更了买受人及房屋价款，王淼与盛世恒鑫公司在其不知情的情况下变更了合同主要条款，其不同意继续履行合同。闫庆伟向本院提交了《北京市昌平区住房和城乡建设委员会行政事项答复意见书》，载明:尊敬的闫庆伟先生，关于阴阳合同、网签价格和签约合同价格不一致的问题，经查，2016年8月27日您与买受人王淼签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定房屋成交价格为88万元，有双方签字；2016年9月30日您与王某签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：C1380980，即网签合同），约定房屋成交价格为99万元，但双方均未签字，网签合同未生效。故不存在阴阳合同问题。网签价格约定属于民事范畴，我委无权直接进行变更，无法对网签内容进行更改，故建议买卖双方自行协商解决。由于买卖双方均未在网签合同上签字，按照《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》（京建发【2010】169号）第三条之规定，对于交易双方未在合同上签字（或盖章），房地产经纪机构擅自将网上信息提交完成的，我委将暂停盛世恒鑫公司网上签约资格。二、关于“未告知准确网签客户方，网签客户方和签约客户方不是同一人”的问题，经查：2016年8月27日您签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中买受人为王淼。2016年9月29日买受人王淼、王英昱、王某通过购房资质核验。盛世恒鑫公司称其与买受人王淼明确告知您，房屋将过户到王某名下。且网签合同买卖双方均未签字，未生效。如您对此有异议，建议买卖双方自行协商或者通过司法途径解决。王淼主张王某为其子女，实际购房人为王某，因为签约时王某为未成年人，故由监护人王淼签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但办理网签手续时买受人确定为王某，闫庆伟对此事是知晓的，且根据不动产登记政策，购买房屋以家庭为单位核验购房资格，登记的权利人可以为家庭成员中的任何一员。王淼另主张在网签合同未签字时，闫庆伟提出其爱人不同意出售房屋，要求其付款方式变更为全款，王淼同意变更付款方式但要求闫庆伟配合其办理公证手续，但闫庆伟未予配合。闫庆伟主张其知晓网签合同变更买受人后，未明确表示不再继续履行合同，而是要求王淼一方撤销网签合同，因王淼不同意撤销网签合同，故其未配合王淼继续履行合同。王淼主张其未同意撤销网签合同，闫庆伟不同意继续履行合同的原因是因为房屋涨价。经询，王淼坚持要求闫庆伟继续履行双方合同，可以一次性支付剩余购房款。本院认为，闫庆伟与王淼2016年8月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。合同履行过程中，双方发生争议，导致合同未能继续履行，本案的争议焦点在于是否存在违约行为和合同是否应当解除的问题。对此本院论述如下：对于王淼是否存在违约行为、闫庆伟是否因此获得合同解除权一节。首先，网签合同是行政机关监督管理房屋交易的一种手段，闫庆伟并未在网签合同上签字，网签合同并未成立；其次，在《北京市存量房屋买卖合同》履行过程中，在网签合同中王淼将买受人变更为王某，该行为实际上是王淼将其享有的要求闫庆伟过户的权利转让给王某，属于债权的转让，且考虑到王淼与王某系父子关系，王淼的该债权转让行为并不会增加出卖人闫庆伟的合同风险和闫庆伟应当承担的合同义务，故该行为无须经过闫庆伟的同意。闫庆伟签订《北京市存量房屋买卖合同》的合同目的为获取房屋价款，网签合同中买受人变更为王某并不影响闫庆伟合同目的实现。最后，即便该网签合同成立，网签合同约定的主要条款与当事人自行签订的合同约定的主要条款不一致的，应以双方当事人真实的意思表示为准，故涉案房屋的交易价格仍应以双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为准。故王淼的行为并不构成根本违约，闫庆伟并不因此享有合同解除权。对于闫庆伟是否存在违约行为一节。盛世恒鑫公司在闫庆伟未在网签合同上签字的情况下为双方办理网签，网签合同变更了买受人和合同价款，闫庆伟主张其并不知情，该行为属违规操作，盛世恒鑫公司已受到相应处罚。在此情况下，闫庆伟对该网签合同提出异议并无不当，不应认定为违约行为，对于王淼要求闫庆伟支付违约金的请求，本院不予支持。在合同应该继续履行的情况下，双方均应当按照合同约定履行合同义务。鉴于王淼现同意一次性支付剩余购房款，且王淼一家现具备在京购房资格，王某本人亦具备北京市购房资质，双方合同具备继续履行的条件，故对王淼要求继续履行合同、闫庆伟配合将房屋过户至王某名下、交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、闫庆伟继续履行其与王淼于二○一六年八月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。王淼于本判决生效后十日内支付闫庆伟剩余购房款860000元，闫庆伟于收到房款后七日内协助王淼办理北京市昌平区马池口镇红冶钢厂3号楼3层1单元302房屋的产权过户手续，将该房屋过户至王某名下并向王淼交付上述房屋；二、驳回王淼、王某的其他诉讼请求；三、驳回闫庆伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14304元，由原告王淼、王某负担1704元，已交纳；由被告闫庆伟负担12600元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费7152元，由反诉原告闫庆伟负担，已交纳。保全费5000元，由被告闫庆伟负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  贺颖超人民陪审员  李 平人民陪审员  赵秀景二〇一九年五月九日书 记 员  杨 珂