安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初5277号原告：朱庆松，男，1980年4月25日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，安徽皖和律师事务所律师。被告：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：袁启宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈琰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪松，上海建纬（合肥）律师事务所律师。原告朱庆松与被告合肥京商融合置地有限公司（以下简称“京商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱庆松及其委托诉讼代理人许业圣、刘勇，被告京商公司的委托诉讼代理人陈琰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱庆松向本院提出诉讼请求：1、判决被告承担产权登记违约责任违约金共计2727.115元；2、本案的诉讼费及其他费用均由被告承担。事实和理由：原告因商业需求，以545423元从被告处购置了京商商贸城商品房，并签订了《商品房买卖合同》且按规定进行了合同备案登记。房屋交付后，由于被告没有积极履行合同产权登记义务，致使原告没有按规定的时间取得房地产权属证书。被告的怠于履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请求法院判如所请，维护原告的合法权益。被告京商公司辩称：一、不动产登记的主体责任问题。不动产登记的主体是购房者本人，而非开发公司。开发公司的责任是在规定期限内提供资料（验收）报产权登记机关备案。登记备案后，一次性购房客户领取办证材料后完全可以自己独立自行办妥产证。由于产权登记机关不愿意直接面对个体客户，大多数一次性付款客户由开发公司代为办理。公司在代理办证环节没有收取任何服务费用，理应不承担所谓的赔偿诉求。按揭贷款客户交房，由于开发公司在与合作银行的按揭协议中规定需对客户的按揭贷款承担担保责任，直至银行的他项权证办妥为止。所以客户交房后，为及时确保客户办理他项权证，满足银行要求，解除开发公司的担保责任，实际操作中开发公司要求代理客户办理房产证，在产证出来后及时办理他项权证移交银行。上述房地产行业的实际操作惯例，并不能改变物权法中规定的当事人申请登记的主体责任，开发公司只是无偿帮助、协助客户办理不动产登记。二、对合同条款约定的指向问题。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意…。”因为在权属登记过程中牵涉到初始登记（大证）和不动产登记（小证），只有初始登记办好，客户的不动产登记才能办理（不管是开发商办理，还是客户自行办理）。我们理解该合同条款时限的约定是对开发商初始登记的办理约定，而非针对客户不动产登记的时限的约定。房地产快速发展的近十几年，房地产相关规定和要求也在不断的发展变化。房屋交付标准从前期的单栋验收交付、组团验收交付到现在的综合验收交付，开发公司初始登记的资料要件要求也在不断变化。我们对该条款的理解是开发公司应在规定期限内满足初始登记不断变化的资料要求，而非针对客户登记的时限要求。三、格式合同条款的约定，非公司真实意思的表达，更不是买卖双方协商的结果。本商品房买卖合同第十五条约定的内容非公司真实意图的表达，而是房地产行政主管部门非明确文件但实际以备案是否通过为前提的硬性规定。各地各时期对该条款的隐形规定也不一样，前期有90天的约定，有地方有180天的约定。四、京商公司一直在积极推进客户产证的办理，没有懈怠及恶意延缓客户产证的办理。公司仅权证办理人员有12人，其中负责人1人，数据统计1人，合同整理归档1人，客户资料整理3人，常驻新站税务局开具税票1人，瑶海不动产登记受理3人，出证1人，整理票据1人，人员安排相当富裕及得当。目前已经交房45789间，已经办妥房产证27××43间，正在办理中的有11492间，尚有7254间没有办理。五、由于瑶海区不动产登记一手房产证办理受人员编制、审批流程的限制及政府机关内部的考核要求，公司在申报中被要求预约受理，数量控制，无法短期将办证材料上报。公司也讨论过一次性以特快专递的方式提交办证申请，考虑到政企关系和现状没有实施。请法院推定瑶海区不动产登记窗口一个月的办证量，考虑不能上报的原因，而不能简单推定公司没有上报材料的结果。朱庆松围绕诉讼请求依法提交了企业信息、商品房买卖合同及附件、入伙通知书、发票、收据、房地产权属证书、合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初7309号民事判决书复印件，京商公司对上述证据的真实性均无异议，故本院对朱庆松提交的上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，朱庆松就购买京商公司开发建设的京商商贸城商品房与京商公司分别签订了《商品房买卖合同》。合同分别对购买房屋的面积、价格、层高等进行了约定：建筑面积32.94㎡、总价153269元；建筑面积42.93㎡、总价199753元；建筑面积41.35㎡、总价192401元。此外，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同时，合同还对价款的支付方式、逾期交房及逾期付款的违约责任等作出约定。2015年10月，朱庆松与京商公司对上述《商品房买卖合同》进行了网上认购备案。2016年6月20日，京商公司向朱庆松发出入伙通知书，通知朱庆松于2016年6月29日至京商商贸城售楼部办理入伙手续。双方于2016年6月办理了交房手续，且朱庆松向京商公司缴纳了办理不动产产权证书所需的相关税费。2018年10月12日，朱庆松取得上述三处案涉商品房的不动产产权证。朱庆松认为京商公司没有按约履行合同义务迟延办理商品房不动产产权证损害了其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。本院认为，朱庆松与京商公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，朱庆松在房屋交付并交纳相关办证税费之后，两年多的时间才取得房屋权属证书。京商公司抗辩称，双方并未约定京商公司必须在房屋交付之后60日内为朱庆松办妥房屋权属证书，且合同约定的60日时限是针对其办理初始登记的约定。对此，本院认为，本案合同系购房者与京商公司之间相关权利义务的约定，故合同第十五条关于产权登记的约定，应理解为办理房屋权属转移至购房者个人名下的登记。双方合同中虽未约定京商公司必须限期为朱庆松办理房屋权属转移登记，但合同明确约定了京商公司应在房屋交付朱庆松使用之后60内，将办理权属登记需有京商公司提供的资料报产权登记机关备案，故京商公司应对合同约定需由其提供的资料的具体名称、种类及京商公司是否已按合同约定将有关资料进行备案承担举证责任，现京商公司对此未能举证，应当承担举证不能的法律后果。京商公司未按合同约定将办理权属登记需有出卖人提交的资料报产权登记机关备案，已构成违约。根据合同约定，在朱庆松不退房的情况下，京商公司应当按照已付房价款的5‰向朱庆松支付违约金，该约定不违反法律禁止性规定，本院予以确认。经核算，京商公司应向朱庆松支付违约金2727.12元[（153269元+199753元+192401元）×5‰]，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告合肥京商融合置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱庆松支付违约金2727.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，由被告合肥京商融合置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  夏毓萍二〇一九年五月二十八日书记员  赵静怡附本判决的适用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。