北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初2541号原告:刘连军，男，1969年10月18日出生，汉族，北京市丰台区村民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵宏伟，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐发东，北京百朗律师事务所律师。被告：北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会，住所地北京市丰台区南苑乡槐房村槐房路。法定代表人：康永生，主任。被告：北京世纪开元房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南苑乡槐房村（槐房联合公司院内）。法定代表人：张洪，经理。二被告委托诉讼代理人：于瀚然，北京市嘉安律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王正启，北京市嘉安律师事务所实习律师。原告刘连军与被告北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会（以下简称槐房村委会）、北京世纪开元房地产开发有限公司（以下简称世纪开元公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘连军及其委托诉讼代理人赵宏伟，被告槐房村委会、世纪开元公司的委托诉讼代理人于瀚然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘连军向本院提出诉讼请求：1.判令槐房村委会立即按《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退补偿安置协议书》（以下简称《腾退安置补偿协议书》）约定向原告交付符合法定（取得竣工备案登记）和约定（完成初始登记）条件的德鑫嘉园15号楼2单元1602号房屋（以下简称1602号房屋），如不能交付，则在相同或相近小区向原告交付与上述房屋楼层、户型、朝向、建筑面积相同或相近的符合法定和约定交付使用条件的两套回迁安置房，并办理过户登记手续；2.判令槐房村委会自2019年1月1日起，于每年6月30日前向原告支付当年的周转补助费（按照3000元/月计算），至其实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁安置房之日止；3.判令世纪开元公司对槐房村委会上述交房和付款义务承担连带责任。事实与理由：原告是槐房村村民，槐房村委会根据“城乡一体化”建设整治工作部署，负责组织实施槐房村腾退工作，世纪开元公司是该项目回迁安置房的建设主体。2012年8月30日，原告与槐房村委会签订《腾退安置补偿协议书》，约定原告腾退位于北京市丰台区南苑乡槐房村420东院-1号宅基地面积179平方米、建筑面积85.76平方米院落，槐房村委会向原告支付腾退补偿款和腾退所得款；原告按照指标内3800元/平方米、指标外8000元/平方米的价格购买1602号和德鑫嘉园A10号楼1单元1602号回迁安置房，每套建筑面积77.92平方米，购房款总计616720元。2014年11月，槐房村委会和世纪开元公司向被腾退人交房，但交付的房屋没有办理竣工验收手续，更没有竣工验收备案，不具备办理产权证的条件。被告的违约行为导致原告一直租房居住，而且失去了应得的预期利益，理应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。依据合同法第60条、第107条和城市房地产管理法第27条规定，提起诉讼，望判如所请。槐房村委会、世纪开元公司辩称，2014年11月1日，我们通知原告收房，但原告拒绝办理入住手续。我们同意按照房屋现状交付房屋，但因政策原因，需补办相关手续后再办理过户。至于调换住房，没有依据。基于照顾原告生活的考虑，同意其连带给付周转费的请求。至于诉讼费，我们同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2010年12月6日，槐房村委会发布《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退补偿安置方案》（以下简称《槐房村补偿安置方案》），载明：本方案所称的“腾退人”指槐房村委会，被腾退人指腾退范围内持有宅基地批单或村民腾退办公室认定后的宅基地使用权人；符合本方案条件的被腾退人以产权院为单位，可选择货币补偿或补偿安置房两种方式，但每产权院只可选择一种补偿方式；选择定向安置方式的被腾退人，腾退人在与其签订定向补偿安置协议时，给予周转补助费为每月每人1500元；周转补助期限为自腾退房屋之日至办理定向安置房入住手续之日，每年发放一次周转费；安置房的性质是按经济适用房管理的产权房。2012年8月30日，北京市丰台区南苑乡槐房村腾退办公室（腾退人、甲方）与刘连军（被腾退人、乙方）签订《腾退安置补偿协议书》，约定：乙方腾退的宅基地位于北京市丰台区南苑乡槐房村420东院-1号，确认宅基地面积179平方米，建筑面积85.76平方米，在册人口1人，应安置人口3人，分别是刘连军、之妻柴明锦、之女刘祎；甲方按照腾退补偿标准给予乙方腾退补偿款1320877元；奖励费、补助费及周转补助费统称为腾退所得款，用于乙方购买安置用房等各项开销，腾退所得款总计761252元；自2012年8月至2013年7月周转补助费1500/人/月标准计算，共计54000元；腾退安置面积155.84平方米（指标内面积150平方米，购房款为3800元/平方米；指标外面积5.84平方米，购房款为8000元/平方米），购房总款616720元；乙方腾退购买安置房共计2套，分别为1602号（建筑面积77.92平方米）、德鑫嘉园A10号楼1单元1602号（建筑面积77.92平方米）；乙方补偿款及所得款抵扣购房款后余款为1465409元。协议签订后，槐房村委会向刘连军支付了补偿款项，刘连军向世纪开元公司支付了购房款。庭审中，经双方确认，刘连军按照安置人口1.5人计算本案周转费。2015年3月27日，南苑乡人民政府信访办公室针对李智等村民反映的槐房村二期工程存在的问题出具丰南乡信答复【2015】48号信访答复意见书，其中显示：槐房村回迁房（德鑫嘉园）二期工程于2013年3月9日开工，2014年10月23日完工。工程完工后，建设单位组织参建单位对该项工程进行了预验收，并签署了预验收意见。该工程主体结构曾获得北京市“结构长城杯”，参建各方认为工程实体及相关资料达到合格标准，工程实体具备使用的条件，待相关手续办理完毕，立即完成竣工验收及办理竣工备案程序。2015年4月22日，北京市住房和城乡建设委员会出具丰建信字【2015】8号信访办理意见书，其中显示：槐房德鑫嘉园二期工程为重点村回迁工程，目前不具备组织正式竣工验收条件。2014年10月29，建设单位组织监理、施工、设计、勘察等参建单位对该项工程进行了质量竣工验收，并签署了单位工程质量竣工验收记录。针对该工程已交付使用但未办理正式竣工验收及备案手续的行为，丰台区住建委根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，于2014年11月18日对该工程建设单位立案调查。2015年9月8日，北京市人民政府出具京信复核【2015】233号信访事项复核意见书，内容大意为：2015年7月7日，本机关出具《京信复核【2015】191号》意见书，要求丰台区人民政府针对申请人反映的问题进行认真调查，责成区相关部门妥善处理德鑫嘉园二期工程建设中存在的问题。现丰台区住房和城乡建设委员会已就申请人提出的房屋质量问题进行了调查答复，并下发了《行政处罚决定书》（编号：京建法罚（丰建）字【2015】第620004-1号）。本机关要求丰台区人民政府尽快妥善协调处理德鑫嘉园二期工程建设相关问题。如果届时丰台区人民政府未依法履行相关职责，申请人应通过行政复议、行政诉讼的法定途径解决。另，丰台区人民政府正在组织区相关职能部门对德鑫嘉园二期工程进行验收。2017年3月17日，北京市丰台区住房和城乡建设委员会出具关于李智等反映的槐房德鑫嘉园二期回迁房相关问题的答复意见，内容大意为：申请人反映的槐房德鑫嘉园二期回迁房项目，建设单位为北京世纪开元房地产开发有限公司，为加快重点村建设，按照北京市重点村建设工作要求，已先期开工建设，现已完工，村民已经入住。建设单位在项目建设过程中，已补办了相关建设手续，我委于2015年6月对该项目办理了关于3A#回迁住宅楼等23项（槐房村回迁安置房二期）工程施工许可的复函，对于北京世纪开元房地产开发有限公司涉嫌未取得施工许可擅自施工，未组织竣工验收擅自交付使用的问题已进行立案，现案件正在调查中。2017年11月8日，北京市规划委员会丰台分局出具规（丰）信字【2017】71号信访事项答复意见书，内容大意为：2011年，我局曾核发槐房村回迁房二期工程项目《建设项目规划条件》，根据附图，红线范围内容包含建设用地范围、腾退道路用地范围和腾退绿化用地范围。经现场踏勘并查阅有关资料，并经与建设单位了解，槐房村回迁房二期工程现已基本建成，未超出上述红线范围进行建设。我局已依建设单位申请对该项目部分住宅楼办理了规划验收，目前项目存在部分配套设施未按规划许可批准内容建设，建设单位正在整改完善，暂未向我局申请后续项目规划验收。我局将督促建设单位尽快完成整改，并在整改完成后加快办理该项目规划验收手续。另查，2014年底，槐房村村民开始陆续办理槐房村回迁房二期项目的入住手续，但刘连军以房屋未办理竣工验收手续、不具备办理产权证的条件为由拒绝收房。又，槐房村委会已向刘连军及腾退安置补偿协议书中的其他被安置人支付了2018年12月31日之前的周转补助费。再查，2017年1月9日，刘连军等槐房村民起诉槐房村委会、世纪开元公司，要求：1.槐房村委会继续履行《宅基地腾退安置补偿协议书》，立即交付一套面积为77.92平方米的按经济适用房管理的产权房，并办理过户登记手续（在三期回迁房不具备交付条件的情况下，要求提供一套一期回迁房）调换安置房；2.判令槐房村委会支付2016年1月1日至2018年12月31日的周转补助费99000元，并自2019年1月1日起，于每年6月1日支付当年的周转补助费（按照2000元/人/月的标准计算）直至其实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁房之日止；3.请求判令槐房村委会赔偿因其迟延交付房屋造成的经济损失：自2016年4月15日起，按照每月5000元的标准计算至其实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁房之日止；4.请求判令世纪开元公司对槐房村委会上述交房和付款义务承担连带责任。2018年12月28日，本院作出（2017）京0106民初1685号民事判决：一、北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会和北京世纪开元房地产开发有限公司于判决生效后7日内连带向刘连军支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的周转费99000元；二、自2019年1月1日始，北京市丰台区村民委员会和北京世纪开元房地产开发有限公司于每年6月30日前连带向刘连军支付当年的周转费36000元，至《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退安置补偿协议书》中载明的德鑫嘉园A10号楼1单元1602号房屋交付之日止；三、驳回刘连军的其他诉讼请求。刘连军不服并上诉，北京市第二中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）京02民终2166号民事判决：驳回上诉，维持原判。又查，《腾退安置补偿协议书》中约定的1602号房屋位于槐房村回迁安置房二期项目，尚未取得竣工验收备案登记手续，亦未完成初始登记。本院认为，根据已查事实，德鑫嘉园二期工程已经完工，建设单位组织监理、施工、设计、勘察等参建单位对该工程进行了质量竣工验收，并签署了单位工程质量竣工验收记录，丰台区人民政府正在组织区相关职能部门对德鑫嘉园二期工程进行验收，尚未完成竣工验收备案和初始登记，故刘连军要求立即交付符合前述条件并办理过户手续的涉案房屋的请求，缺乏事实基础，本院无法支持。此外，回迁安置房系特定指向的房屋，不适宜采用更换的方式承担违约责任，且更换安置房客观上构成对合同重大条款内容的变更，而变更合同需经双方当事人协商一致，在合同一方即槐房村委会不同意更换的情况下，对刘连军要求交付相同或相近小区其他住房并办理房屋过户手续的请求，本院不予支持。关于周转补助费，槐房村委会和世纪开元公司同意刘连军的主张，即按照3000元/月的标准于当年的6月30日前连带向其支付2019年1月1日始至实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁安置房之日止的周转补助费，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、自2019年1月1日始，北京市丰台区村民委员会和北京世纪开元房地产开发有限公司于每年6月30日前连带向刘连军支付当年的周转费36000元，至《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退安置补偿协议书》中载明的德鑫嘉园15号楼2单元1602号房屋交付之日止；二、驳回刘连军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6465元，由北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会、北京世纪开元房地产开发有限公司（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文川人民陪审员  郭秀琴人民陪审员  丁宏斌二〇一九年五月三十日书 记 员  王菲菲