广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初210号 原告（反诉被告）：桂林市某某房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市。 法定代表人：蒋某某。 委托诉讼代理人：诸葛灵，广西同盛吉成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李某，男，1963年10月30日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 原告桂林市某某房地产开发有限责任公司与被告李某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，被告李某依法提起反诉，本院决定合并审理，适用普通程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人诸葛灵，被告（反诉原告）李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司诉称，原告（反诉被告）委托原告（反诉被告）的分公司代为办理原告（反诉被告）开发的某某风景商品房销售事项。2013年10月14日，被告（反诉原告）李某预付购房款344,000元给分公司，原告（反诉被告）以分公司的名义与被告（反诉原告）李某于2013年10月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告（反诉原告）李某购买了原告（反诉被告）开发的某某风景7栋24层08号商品房。涉案商品房总房款为688,000元，原告（反诉被告）的交房时间为2014年12月31日前，买受人逾期收房应当向出卖人支付总房款万分之一的违约金。同年10月23日，原告（反诉被告）将涉案商品房买卖合同进行了备案。涉案房产经竣工验收后，原告（反诉被告）于2014年12月24日依约在《桂林晚报》上刊登了交房通知，但被告（反诉原告）拒不收房。被告（反诉原告）的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》，应当承担违约责任。为维护企业的合法权益不受侵犯，原告（反诉被告）特提起本次民事诉讼，依法判允原告（反诉被告）的诉请。请求：1、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付逾期收房的违约金89,990元。（按总房款688,000元每日万分之一的标准，从2015年1月1日起计算至2018年8月1日）；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。 被告（反诉原告）李某辩称，一、涉案房屋不符合交付条件，反诉人拒绝接收房屋，并非无据。二、由于出卖原因，原告（反诉被告）先违约，反诉人无须支付逾期收房违约金。三、原告（反诉被告）应向反诉人李某支付逾期交房违约金。 被告（反诉原告）李某向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付逾期交房违约金196,080元；2、判令被反诉人支付涉案房屋的全部案件受理费（包括不限于本诉、反诉、诉前保全等全部案件受理费）。反诉的事实与理由：2013年10月14日，反诉人李某预付购房款344,000元给桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司。2013年10月21日，反诉人李某（为买受人）与桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况，约定反诉人购买出卖人在临桂区南侧开发的某某风景第7幢24层08号房。反诉人李某已分三次合计支付全部房款688,000元。由于原告（反诉被告）未按照合同约定办结案涉商品房所有权初始登记，反诉人与被反诉人及被反诉人临桂分公司（以下一并简称为某某公司）产生纠纷，2017年3月27日，反诉人提起诉讼至桂林市临桂区人民法院，临桂区人民法院依法开庭审理，于2018年2月1日做出（2017）桂0312民初738号判决书，主要判决内容为：①解除反诉人与原告（反诉被告）签订的商品房买卖合同；②原告（反诉被告）退还反诉人已付全部房款人民币688,000元；③原告（反诉被告）向反诉人支付违约金。原告（反诉被告）不服一审判决，提出上诉，经桂林市中级人民法院开庭审理，于2018年7月25日做出（2018）桂03民终1839号判决书，驳回上诉，维持原判。反诉人于2018年8月16日签收二审判决书。二审上诉人原告（反诉被告）的代理律师于2018年8月21日签收该判决书。判决正式生效后，但原告（反诉被告）未在判决书指定的30日期限（2018年8月22日至2018年9月21日）内履行生效判决的金钱给付义务，反诉人不得已于2018年9月下旬向临桂区人民法院提出强制执行请求，请法院依法强制原告（反诉被告）履行生效判决所确定的义务。原告（反诉被告）才不得不履行生效判决所确定的义务。原告（反诉被告）于2018年11月28日提起诉前保全，临桂区人民法院受理后，认为原告（反诉被告）的申请符合法律规定，于2018年11月28日作出裁定，冻结了反诉人的农业银行账户。原告（反诉被告）于2019年1月9日提起诉讼，请求判令反诉人支付不收房违约金，临桂区人民法院于次日受理立案。针对原告（反诉被告）的错误观点，反诉人提出以下事实与理由，以此抵销、吞并、排斥原告（反诉被告）提出的诉讼请求。一、涉案房屋不符合交付条件，反诉人拒绝接收房屋，并非无据。反诉人在2014年年底收到原告（反诉被告）关于收房的通知后，前往楼盘后经过了解，发现房屋未能提供市政用电，原告（反诉被告）提供临时电的行为与法律法规和房屋买卖合同均严重不符，属于严重违约，反诉人因此拒绝收房。案涉房屋不符合合同约定交付条件的理由如下：1、对于供电标准的认定，《中华人民共和国电力法》第二十六条第二款、第三十二条、国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条、《供电营业规则》第十二条，由此可知，商品房应符合基本交付要求，包括水、电能否正常使用。临时电仅限于建设项目使用，不能用于业主的日常生活供电，如将临时电转供业主日常生活使用，随时有被查处断电的风险。因此，如将房屋交付条件由永久用电变更为临时电，反诉人则需要承担相应的居住在高楼等一系列的断电风险。原告（反诉被告）未曾将临时电的性质、风险明确告知反诉人。反诉人也从未同意以临时电作为房屋的交付条件。2、本案中，双方签订的《商品房预售合同》已经明确约定房屋交付时的供电标准为提供市政供电。3、原告（反诉被告）是把临时电作为供电的交付标准，显然严重违约。4、《商品房预售合同》第十四条也没有彻底变更合同中的关于市政用电的交楼标准。综上所述，原告（反诉被告）交房时不能提供市政用电，与国家法律法规的硬性规定及商品房买卖合同的具体约定均不符，理应承担相应的违约责任，由于买受人已经按合同约定付清了全部购房款，没有任何违约之处。因此，反诉人拒绝接收违反合同约定的案涉房屋，并非无据。二、原告（反诉被告）违约在先，反诉人无须支付逾期收房违约金。由于出卖人原告（反诉被告）先违约，导致买受人不能按期办理交房手续，原告（反诉被告）已经彻底丧失了关于买受人不收房从而产生违约金的请求权。在商品房买卖合同里，买受人的唯一义务就是支付购房款。只要付清房款，按照合同约定购房者就已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房或交付房屋不符合约定，就应承担逾期交房的责任。三、原告（反诉被告）应向反诉人李某支付逾期交房违约金由于反诉人李某已依约向原告（反诉被告）支付了全部购房款，其因案涉房屋不符合约定的交付条件而未能获得入住、使用的机会，显然存在重大损失。尽管双方商品房买卖合同因另一个完全不同的法律关系经法院判决于2018年解除，但这不影响合同中结算和清理条款的效力，有约定违约金的，依然可以要求赔偿违约金；之前支付过违约金的事实丝毫不影响目前本法律关系的违约金支付。根据合同第九条，原告（反诉被告）应向反诉人李某支付逾期交房违约金。同时出卖人根本没有遭遇不可抗力，可见原告（反诉被告）逾期交房的事实是板上钉钉的，而且违约金的支付同样也是必然的。以下分析违约责任的起始和截止时间。在本诉讼情况中，违约责任的起始时间很清晰，就是为合同约定的最后交付期限的第二天，即2015年1月1日。违约责任的截止时间取决于两个时间。①出卖人能够正式提供市政用电给相关房屋的时间。②双方合同实际解除日时间。假如正式提供市政用电早于双方合同实际解除时间，违约责任的截止时间为正式提供市政用电日期，如果正式提供市政用电晚于双方合同实际解除时间，违约责任的截止时间为双方合同实际解除日。而实际情况是，如果是桂林供电公司提供电力，业主必然会收到供电公司关于房屋的电费情况短信通知。反诉人迄今为止未收到过桂林供电公司的关于涉案房屋的电费情况短信通知。在2018年11月27日之前，原告（反诉被告）仍然未能将涉案房屋由临时电正式变更为合同约定的市政用电。反诉人申请人民法院依职权调查涉案房屋是否已经正式变更为市政用电，以及变更的具体时间。种种情况表明，涉案房屋由临时电正式变更为市政用电之日肯定在2018年11月27日之后，但由于双方已于2018年11月27日正式、彻底地解除了买卖合同（临桂区人民法院执行局于该日将原告（反诉被告）的应付款项正式进行汇入李某银行账户的法律行为）涉案房屋的实际交付已无意义，因此可以认为原告（反诉被告）逾期交房违约截止时间为双方合同实际解除之前一日，即2018年11月26日。合同第九条第1项第2点的是双方关于出卖人逾期交房违约金计算方法的约定，原告（反诉被告）应向反诉人李某支付逾期交房违约金，即以已交付房价款688,000元为本金、每日万分之二为标准，计算2015年1月1日起至双方合同正式解除之日前一日即2018年11月26日，共计1425天的违约金。违约金具体数额688,000元乘以万分之二乘以1425天即196,080元。综上所述，反诉人已依约向原告（反诉被告）支付了全部购房款，其因案涉房屋不符合约定的交付条件而未能入住、使用，确实存在重大损失。为维护公平正义和反诉人的正当合法权益，请求人民法院支持反诉人的合理诉求。由于原告（反诉被告）的行为属于其违约在先，不但彻底丧失了买受人不收房违约金的请求权，而且原告（反诉被告）诉讼请求理据不足，请求人民法院不予采纳。 原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司辩称：1、反诉人的诉讼请求没有事实依据和法律依据。案涉房屋的项目早已交付，已经有部分业主装修完毕并入住，并不存在对反诉人造成不能入住的损失。2、假设原告（反诉被告）逾期交房情形存在，反诉人从未提出相关的请求，从诉讼时效的角度，早已超过。3、反诉人曾提起过商品房买卖合同纠纷诉讼，反诉人是否存在重复立案，请法院予以审查。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 经审理查明，根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提供的证据、陈述及庭审等材料，本院确认如下法律事实： 2013年10月14日，被告（反诉原告）李某预付购房款344,000元给原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司。2013年10月21日，被告（反诉原告）李某（为买受人）与原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）在临桂区临桂镇世纪大道南侧开发的某某风景第7幢24层08号房，层高2.8米，有3个阳台，该商品房建筑面积共155.78平方米，其中，套内建筑面积126.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.60平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5,452.528元，总价款为688,000元；第六条付款方式及期限约定买受人共分3期付款。首付款344,000元应于2013年10月14日付清，第二期房款206,000元应于2013年12月30日付清，第三期房款138,000元应于2014年6月30日付清；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起360日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人以书信或登报或电话等形式发出的交房通知之日起7日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续，则交房通知记载的办理交房手续期限截止日即为房屋交接日，视为验收合格。房屋损毁。灭失风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费、水电费等费用；房屋保修期限也即自此开始计算。买受人自视为房屋交接日的次日起至买受人补签《房屋交接单》之日止按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。上述“由于买受人原因未能按时交付”的情况：交房通知的联系地址、电话以本合同记载信息为准，邮寄通知发出后3日，即视为通知到买受人，买受人所留地址错误、不详或电话无法联系，导致交房通知无法送达买受人的。买受人未按交房通知规定的时间前来办理交接手续；买受人拒不验收房屋或者验收房屋后非因正当原因拒绝签署《房屋交接单》的；因买受人未能按照合同约定付清总房款、违约金及相关费用造成延期交房的；其他非出卖人原因导致买受人不按期办理交房手续的；发生上述情况，出卖人不承担逾期交房责任，未按时交房造成的后果由买受人承担。出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定，对交付时间存在的质量瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，但不视为质量不合格，买受人不得以此及其他任何理由拒绝办理房屋接收手续，且出卖人不承担逾期交付的责任。如买受人在买卖合同约定的交付期限届满时尚未实际收到出卖人邮寄的《交房通知书》，未在《桂林晚报》看到出卖人通知交房的公告，则买受人有义务在交付期限届满之日起7日内直接向出卖人索取《交房通知书》，办理房屋交付手续，未索取的，视为买受人已收到《交房通知书》。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺:房屋交付使用时达到水通、路通、电通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、继续施工至合同标准，出卖人向买受人提供临时道路、临时水、临时电，费用按当时当地居民用水、用电收费标准据实计算，但买受人不得因此拒绝或延期办理商品房交接手续。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告（反诉原告）于2014年1月27日向原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司支付第二期购房款206,000元。2014年2月26日，原告向临桂区地方税务局缴纳契税20,640元。2014年12月30日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司支付第三期购房款138,000元。2017年3月27日，被告（反诉原告）以未办理商品房所有权初始登记为由将原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司及临桂分公司诉至本院，诉讼请求：1、判令原告与被告签署的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告一次性退还原告已付的全部房款人民币688,000元整；3、判令被告按商业银行贷款利率支付违约金，时间从合同订立日至实际支付日；4、判令被告赔偿原告已付的购房契税人民币20,640元整；5、本案全部诉讼费用由被告支付。本院于2018年2月1日作出(2017)桂0312民初738号民事判决书，判决：一、解除原告李某与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司退还原告李某已付的全部房款人民币688,000元；三、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司支付违约金（以购房款688,000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率自2015年12月31日起计算至被告退还完毕购房款时止）给原告李某；四、驳回原告李某的其他诉讼请求。原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司不服上诉至广西壮族自治区桂林市中级人民法院，广西壮族自治区桂林市中级人民法院做出（2018）桂03民终1839号民事判决书，作出驳回上诉、维持原判的判决。原告（反诉被告）向本院提起诉讼，要求被告（反诉原告）承担逾期收房的违约金89,990元。被告（反诉原告）提出反诉，要求原告（反诉被告）承担逾期交房的违约金。 同时查明，原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司在桂林晚报2014年12月24日66-79版发布交房通知，内容如下：某某·公园大地1#、2#、3#、5-1#、5#、6#、7#楼住宅已达到合同约定的交房条件，我公司定于2014年12月31日开始办理交接手续等。广西壮族自治区桂林市临桂区某某风景7#2408于2019年1月3日正式立户。被告（反诉原告）李某向本院申请调取证据，但被告（反诉原告）李某已取得该证据，并当庭表示不需要本院调取证据。 另查明，原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司成立于1995年4月6日，于2016年4月18日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450300198893739Q。原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司成立于2011年8月30日，于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322581969492T。 本院认为，原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）李某于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》已经解除，但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，本案系原告与被告双方对逾期收房及交房发生的争议，不影响合同中结算和清理条款的效力，故本案并不存在重复立案。本案原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司提供的证据证实其已经在报纸上进行了登报通知收房的事实，但不能证明原告与被告约定的房屋竣工及验收合格符合房屋交付条件的事实，且原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司也未提供其他证据加以证实，故原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司承担举证不能的法律后果，原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司要求被告（反诉原告）李某支付逾期收房的违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）李某提供的证据证明临桂区某某风景7#2408于2019年1月3日正式立户的事实，但并不能证明原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司存在逾期交房的事实，同时，依照法律规定，本案被告（反诉原告）李某的民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即从本案原被告双方约定的交房时间在2014年12月31日计算，至今已超过诉讼时效，故被告（反诉原告）李某要求原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司承担逾期交房的责任，没有法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司提出反诉已超过诉讼时效的理由，有事实依据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）李某的诉讼请求。 本诉案件受理费2,050元，保全费920元，由原告（反诉被告）桂林市某某房地产开发有限责任公司负担，反诉案件受理费2,111元，由被告（反诉原告）李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2,050元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  邓柏毅 二〇一九年五月十五日 书 记 员  石永珍