广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1059号原告：苏世文，男，1959年4月2日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：马晓阳，广东国政（四会）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周达安，广东国政（四会）律师事务所实习律师。被告：陆成炎，男，1968年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告苏世文诉被告陆成炎租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法由审判员梁小强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏世文及其委托诉讼代理人马晓阳到庭参加诉讼，被告陆成炎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告苏世文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.判令原告无需退还被告支付的保证金50000元；3.判令被告立即向原告支付拖欠的租金226760元（暂计至2019年2月28日，实计至被告退场之日止）、电费28086.25元，合计254846.25元，并自2019年3月1日起按同期贷款利率的4倍，即年利率17.4%支付逾期付款利息；4.判令被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2005年11月18日，四会市城中街道白沙村委会第九村民小组与案外人何文劲签订《租赁场地合同》，约定将四会市城中街道白沙村委会第九村民小组所属的大布墟（土名）场地租赁给案外人何文劲使用。该合同“甲方”一栏由四会市城中街道白沙村委会第九村民小组组长黎学森签名确认，“乙方”一栏由案外人何文劲签名确认并加盖了四会市城中街道白沙村委会的公章。2011年10月29日，原告苏世文与被告陆成炎签订《租赁合同》，约定：原告苏世文将坐落于四会市城中街道白沙村委会侧的厂房2000㎡、空地2600㎡，合共4600㎡场地出租给被告陆成炎使用；租赁期限自2011年11月1日起至2025年6月30日止；第一至第五年的租金为154560元/年，第六至第十年的租金为170016元/年，第十一至第十四年的租金为186576元/年；被告陆成炎须遵守先交租金后使用的原则，即每个月30号前缴交下个月的租金，以此类推，若超过1个月不交租金当作被告陆成炎违约处理；被告陆成炎先交付50000元作为租用场地的保证金（交付保证金的前提为：原告苏世文必须协助被告陆成炎顺利办理营业执照，若被告陆成炎不能办理营业执照的，原告苏世文需退回此保证金给被告陆成炎），待合同期满后退回给被告陆成炎；现有供电设备（变压器）的容量为30千瓦，如果不能满足生产需要，被告陆成炎在加装好新变压器（容量不小于250千瓦）之后，原告苏世文少收一年的租金作为安装变压器的费用（合同生效的第一年租金不作为扣除变压器的费用）；水电费、电视费、电话费、税收等一切国家征收的费用由被告陆成炎负担，且应及时缴纳；若原告苏世文违约，则须返还保证金50000元给被告陆成炎，若被告陆成炎违约，原告苏世文则可以没收保证金50000元，待租约期满后且被告陆成炎遵守协议，原告苏世文将返还保证金50000元给被告陆成炎等。合同签订后，原告依约将涉案土地交付给被告使用，但被告未按时缴纳租金。2015年8月28日，原、被告双方经对账，被告确认欠原告2015年6月至2015年8月的租金38640元。2016年1月17日，原、被告协商一致，因被告承租后未履行原合同新安装“变压器”条款，原告未收取被告2013年度的租金，被告同意赔偿原告租金损失160000元。2015年9月1日至2016年12月31日，被告应支付的租金为208656元，被告实际支付租金261088元，优先支付上述两笔欠款198640元（160000元+38640元=198640元）后，即被告尚欠租金146208元。2017年1月1日至2019年2月28日，被告应付租金为368368元，被告实际支付了租金287816元，至此，被告共欠原告租金226760元。2019年2月，被告经营的四会市城中区成业塑料包装厂拖欠电费及违约金共28086.25元，被告无能力缴交，为了避免供电部门后续拒绝供电的后果，经被告同意，原告为被告代交了上述款项。综上，被告共拖欠原告租金及电费共254846.25元，经原告多次催讨，被告拒不支付拖欠的款项。被告的行为严重违反合同的约定，已构成根本违约，为此，特诉至法院，望判如所请。被告陆成炎没有提出答辩意见。原告苏世文提交了如下证据：1.原告《身份证》，证明原告主体适格；2.《广东公安人口信息查询资料》、企业信用信息，证明被告主体适格，且被告陆成炎是四会市城中区成业塑料包装厂的经营者的事实；3.《租赁场地合同》、《合同转让协议》、《租赁土地合同》，证明涉案土地由原告向四会市城中街道白沙村委会第九村民小组及四会市城中街道白沙村委会第七村小组租赁的事实；4.《租赁合同》、《证明》，证明原告将涉案土地、厂房出租给被告的事实，合同约定有租金标准、缴纳方式、违约处罚等条款的事实；5.《欠据》、《证明》、《协议》，证明被告确认拖欠原告2015年6月至2015年8月的租金38640元，因被告承租后未履行原合同新安装“变压器”条款，原告未收取被告2013年度的租金，被告同意赔偿原告租金损失160000元的事实；6.广东增值税电子普通发票，证明原告为被告垫付电费28086.25元的事实；7.微信聊天记录，证明被告长期拖欠原告租金，原告多次催讨，被告以各种理由推诿的事实，被告同意由原告代付四会市城中区成业塑料包装厂电费的事实；8.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果7份，证明原告查询得知被告的物业被多家法院轮候查封，被告已经没有继续履行合同的能力的事实。被告陆成炎没有提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年11月18日，四会市城中街道白沙村委会第九村民小组与案外人何文劲签订《租赁场地合同》，约定将四会市城中街道白沙村委会第九村民小组所属的大布墟（土名）场地租赁给案外人何文劲适用。该合同“甲方”一栏由四会市城中街道白沙村委会第九村民小组组长黎学森签名确认，“乙方”一栏由案外人何文劲签名确认，并加盖了四会市城中街道白沙村委会的公章。2010年10月5日，原告苏世文与案外人何文劲签订《合同转让协议》，约定：案外人何文劲将承租的白沙村委（七队、第九村、第一村）土地四块转让给原告苏世文使用，期限自签订协议之日起至四地块原合同书合同期满之日止。该合同“甲方”一栏由原告苏世文签名捺印确认，“乙方”一栏由案外人何文劲签名捺印确认。2011年8月25日，四会市城中街道白沙村委会第七村民小组与原告苏世文签订《租赁土地合同》，约定将四会市白沙村委会七组的4亩黄泥塘（土名）租给原告苏世文使用。该合同“甲方”一栏由村民代表陆永坚签名确认，并加盖四会市城中街道白沙村委会第七小组的公章，“乙方”一栏由原告苏世文签名确认。2011年10月29日，原告苏世文与被告陆成炎签订《租赁合同》，约定：原告苏世文将坐落于四会市城中街道白沙村委会侧的厂房2000㎡、空地2600㎡，合共4600㎡场地出租给被告陆成炎使用；租赁期限自2011年11月1日起至2025年6月30日止；第一至第五年的租金为154560元/年，第六至第十年的租金为170016元/年，第十一至第十四年的租金为186576元/年；被告陆成炎须遵守先交租金后使用的原则，即每个月30号前缴交下个月的租金，以此类推，若超过1个月不交租金当作被告陆成炎违约处理；被告陆成炎先交付50000元作为租用场地的保证金（交付保证金的前提为：原告苏世文必须协助被告陆成炎顺利办理营业执照，若被告陆成炎不能办理营业执照的，原告苏世文需退回此保证金给被告陆成炎），待合同期满后退回给被告陆成炎；现有供电设备（变压器）的容量为30千瓦，如果不能满足生产需要，被告陆成炎在加装好新变压器（容量不小于250千瓦）之后，原告苏世文少收一年的租金作为安装变压器的费用（合同生效的第一年租金不作为扣除变压器的费用）；水电费、电视费、电话费、税收等一切国家征收的费用由被告陆成炎负责，且应及时缴纳；若原告苏世文违约，则须返还保证金50000元给被告陆成炎，若被告陆成炎违约，原告苏世文则可以没收保证金50000元，待租约期满后且被告陆成炎遵守协议，原告苏世文将返还保证金50000元给被告陆成炎等。2015年8月28日，被告陆成炎向原告苏世文出具了《欠据》，确认欠原告苏世文2015年6月至2015年8月的租金38640元。2016年1月17日，原告苏世文与被告陆成炎签订《协议》，载明：因被告陆成炎未能履行原合同关于“变压器”的条款而签订该协议，被告陆成炎同意赔偿原告苏世文160000元。2019年2月28日，原告苏世文代被告陆成炎缴纳了四会市城中区成业塑料包装厂2019年1月1日至2019年2月1日的电费28086.25元。另查明，从签订《租赁合同》时起至原告向法院提起诉讼之日止，被告陆成炎应向原告苏世文交付2012年11月1日至2013年10月31日的租金160000元、2015年6月至2015年8月的租金38640元、2015年9月1日至2016年12月31日的租金208656元、2017年1月1日至2019年2月28日的租金368368元，合共775664元（160000元+38640元+208656元+368368元=775664元），被告陆成炎已向原告苏世文交付了2015年9月1日至2016年12月31日的租金261088元、2017年1月1日至2019年2月28日的租金287816元，合共548904元（261088元+287816元=548904元），故被告陆成炎尚欠原告苏世文租金226760元未支付（775664元-548904元=226760元）。被告陆成炎是四会市城中区成业塑料包装厂的经营者，该厂的组成形式为个人经营。根据原告苏世文的申请，本院作出（2019）粤1284执保86号执行裁定书，冻结了被告陆成炎银行账户内存款200000元或者查封、扣押相同价值的财产。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告苏世文与被告陆成炎于2011年10月29日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，故该合同真实有效，应受法律保护。一、关于《租赁合同》应否解除及被告陆成炎应否支付租金226760元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告苏世文与被告陆成炎签订的《租赁合同》第三条第三款约定：被告陆成炎须遵守先交租金后使用的原则，即每个月30号前缴交下个月的租金。现被告陆成炎尚欠原告苏世文租金226760元未支付（775664元-548904元=226760元），且经原告苏世文催收后，被告陆成炎在合理期限内未支付租金给原告，在原告提起诉讼后，被告仍未支付租金，其行为已构成根本性违约，被告陆成炎对原告苏世文要求解除合同的诉求未提出抗辩意见，故原告苏世文解除合同的条件成就，原告苏世文要求解除与被告陆成炎签订的《租赁合同》并要求被告陆成炎支付租金226760元的诉求事实清楚、理据充分，本院予以支持。二、关于保证金50000元应否退还的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”原告苏世文与被告陆成炎签订的《租赁合同》第三条约定了，被告陆成炎支付的保证金50000元待合同期满后由原告苏世文退回给被告陆成炎；第九条亦约定了待租约期满且被告陆成炎遵守协议，则原告将退还保证金50000元给被告陆成炎。这两条约定均对是否退还保证金事项进行了约定，前者仅满足合同期限届满即可退还保证金，后者不但要求合同期限届满，而且还要求被告陆成炎遵守协议的约定方可退还保证金，此两条约定的退还保证金的构成条件不一致，故视为约定不明的情形，因被告未到庭参加诉讼，双方亦未达成补充协议。考虑到被告陆成炎开办的四会市城中区成业塑料包装厂的经营状况，本院酌定原告苏世文应退还保证金50000元给被告陆成炎，并用于抵扣租金，故被告陆成炎应向原告苏世文清偿租金176760元（暂计至2019年2月28日）。三、关于被告应否支付电费28086.25元的问题。原告苏世文与被告陆成炎签订的《租赁合同》第五条约定：水电费、电视费、电话费、税收等一切国家征收的费用由被告陆成炎负担，且应及时缴纳。现被告陆成炎未及时缴纳2019年1月1日至2019年2月1日的电费，原告苏世文代被告陆成炎缴纳了2019年1月1日至2019年2月1日的电费28086.25元，且提供了广东增值税电子普通发票等支付凭证予以证实，故原告苏世文要求被告支付电费28086.25元的诉求合法合理，本院予以支持，故被告陆成炎应向原告苏世文清偿租金176760元（暂计至2019年2月28日）、电费28086.25元，合共204846.25元。四、关于应按何标准支付利息的问题。原告苏世文与被告陆成炎签订的《租赁合同》未约定违约金的计算方法，现原告主张自2019年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍，即17.4%（4.35%×4=17.4%）支付逾期付款利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告陆成炎应以204846.25元为本金，自原告向法院主张权利的2019年3月19日起按年利率4.35%支付利息给原告苏世文为宜。被告陆成炎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏世文与被告陆成炎于2011年10月29日签订的《租赁合同》，被告陆成炎应自本判决生效之日起十日内，退还租赁的位于四会市城中街道白沙村委会东至五村土地交界、南至一村地交界、西至九村房屋白沙村委会侧通道2米、北至七村鱼塘交界的大布墟（土名）2.9亩和四会市城中街道白沙村委会七组的黄泥塘（土名）4亩，共6.9亩，即4600㎡的土地及厂房给原告苏世文；二、被告陆成炎应自本判决生效之日起十日内，向原告苏世文支付租金176760元（计至2019年2月28日，从2019年3月1日起按年租金170016元计至本判决生效之日止）、电费28086.25元，合共204846.25元；并以204846.25元为本金，从2019年3月19日起按年利率4.35%支付利息给原告苏世文至清偿之日止；三、驳回原告苏世文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取2936元、财产保全费1520元，合共4456元，由原告苏世文负担1462元、被告陆成炎负担2994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁小强二〇一九年五月十日书记员  汤健敏