湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0583民初676号原告聂祖蓉，女，1980年7月16日出生，汉族，住枝江市，委托代理人杨天照、娄绪太，枝江市中联法律服务所法律工作者。被告朱丹，男，1970年5月4日出生，汉族，住枝江市，原告聂祖蓉诉被告朱丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂祖蓉及其委托代理人杨天照、娄绪太、被告朱丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂祖蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的购房合同；2、判令被告返还购房款30万元，并双倍返还定金10万元；3、判令被告赔偿原告装潢房屋损失81710元；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年6月，原被告签订购房协议，被告将位于绿岛花园小区的一套房屋以65万元的价格出卖给原告。协议签订后，原告按约定给付定金5万元和购房款30万元，被告将房屋交付原告。之后原告对房屋进行简单装潢。后原告要求被告协助办理房屋过户手续，得知该房已被被告办理抵押贷款，目前贷款尚未还清，不能办理房屋过户手续。为此原被告双方再次签订补充协议，将过户时间延长，到期后被告仍未还清贷款并协助原告过户。据此，原告认为，被告将已抵押的房屋出卖，不能办理房屋交易过户手续，原告不能实现合同目的，多次违约，给原告造成重大损失，原告由此诉至法院，提出如上诉求。被告朱丹辩称，原被双方之间签订购房协议属实，在签订协议之前被告已通过中介告知原告该房在建行有抵押贷款。签订协议之时被告的要求是一次性付清房款，因原告主张一时凑不齐，被告降为第一次至少付50万元，目的就是还清银行贷款，将房权证取出为其办理过户手续。后来中介又做工作，最后购房协议中的付款方式成了分期付款。因原告未付第二期购房款，导致被告不能及时还清银行贷款，不能为被告办理过户手续。经审理查明，2018年6月，原被告通过红缘房产信息中心达成房屋买卖意向，被告朱丹欲将位于枝江市马××店街办迎宾大道南侧××岛花园小区××楼东单元××室出售，告知红缘房产信息中心以及原告聂祖蓉该房在建设银行枝江支行有抵押贷款，被告朱丹出售该房未征得抵押权人建设银行枝江支行的同意。经过协商，原告聂祖蓉作为乙方与被告朱丹作为甲方于2018年6月27日签订《售房协议》约定：1、甲方将位于枝江市马××店街办迎宾大道南侧××岛花园小区××楼东单元××室出售给乙方（建筑面积201.2平方米、全屋精装、房产证号枝江市房权证马家店字第**、土地证号枝江国用（2009）第08012**），成交价格65万元（含空调3台、洗衣机1台、音响1套、沙发1组、床2张、组合柜3组、餐桌1套等）。2、产权过户，甲方负责协助乙方办理房屋产权及土地过户，一切过户费用由乙方承担（含甲乙双方税收）；3、付款方式，乙方先付定金5万元给甲方，甲方交付房屋时乙方付房款30万元，付款时间为2018年7月15日前；办理房产交易过户手续时，乙方应一次性将余款30万元付给甲方，同时甲方应将相关证件交付给乙方并协助过户，办理房产交易过户的时间定为2019年1月31日前。4、成交后乙方享有原住房的所有权，甲乙双方应一次性认清原住房的水电费及其它费用。5、违约责任，甲乙双方互不违约，一方违约必须承担另一方所造成损失的全部责任。若甲方违约，应双倍返还定金约乙方；若乙方违约，则定金不予返还。6、此协议一式二份，双方各持一份，甲乙双方签字生效，其它未尽事宜按相关法律法规执行或协商而定。原被告双方以及红缘中介信息的工作人员薛家平在该协议上签字确认。协议签订当天，原告聂祖蓉给付购房定金5万元；2018年7月15日，原告聂祖蓉支付第一期购房款30万元，之后被告朱丹将房屋交付原告聂祖蓉，并将该房的房权证与土地证的复印件交付原告。原告聂祖蓉支付红缘中介6000元，2018年8月，原告聂祖蓉对该进行简单装修，包括油漆、涂料、扣板等不可拆卸物以及热水器、窗帘、沙发等可拆卸物以及相应人工费。因被告朱丹未及时归还建行贷款消灭抵押权，导致房屋不能办理买卖过户手续。在红缘中介的见证下，双方于2019年1月15日再次达成《购房补充协议》约定：1、因甲方房产证银行抵押贷款未还清，不能正常办理房产过户，特将过户时间延期，经甲乙双方同意，办理房产交易过户时间定于2019年4月1日前。在约定时间前甲方必须还清银行贷款，将房屋证件取出过户，办理过户时，乙方应将余款一次性付清。2、如果到期后甲方不能正常办理过户视为违约，违约责任按原合同执行。3、此补充协议一式二份，甲乙双方签字生效，与原合同上有同等法律效力。原被告以及红缘中介工作人员薛家平签名捺印确认。逾期后，被告朱丹仍未还清银行贷款消灭抵押权，导致双方签订的《售房协议》不能实际履行，双方由此成讼。同时查明，建行枝江支行与朱丹、邓洁金融借款合同纠纷一案已于2017年11月29日经本院判决：1、朱丹、邓洁于判决生效后十日内返还建行枝江支行借款及利息405819.87元，并从2017年4月19日起按合同约定继续支付利息和罚息；2、建行枝江支行对朱丹他项权证登记项下的抵押物（即本案讼争房屋）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决已经发生法律效力，被告朱丹未按判决履行给付义务，反而在未取得抵押权人建行枝江支行同意的情况下，通过中介信息公司将抵押物出售，出售的部分款项并未用于偿还银行贷款。庭审中，原告认为造成其房屋装修损失，中介信息公司有责任，保留向朱丹、红缘中介请求赔偿的权利，本案中撤回第三项诉求。上述事实，有原被告双方签订的《售房协议》、《购房补充协议》、定金及购房款收条、房权证以及土地证复印件、本院（2017）鄂0583民初1562号民事判决书、中介收费收据、原告装修房屋的材料用工明细清单，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点为登记抵押物能否转让、房屋买卖合同是否有效、合同的履行以及违约责任等，现分析论证如下：㈠登记抵押物可以转让。物权是对世权，具有排他性，一经设立非依法定事由并经法定程序不得变更，包括所有权和抵押权。所有权是完全物权，所有权人依法转让所有物是其处分权的重要内容；抵押权是限制物权，限制所有权人在行使所有权时保留抵押权人对抵押物的优先受偿权。房屋被抵押后，房屋所有权人行使所有权时必须受到抵押权的限制。法律并不禁止抵押人在抵押期间转让抵押物，但前提是须征得抵押权人同意或将转让价款优先偿还债务和提存或受让人代为清偿债务消灭抵押权。《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该款为非效力型强制性规定，受让人享有涤除权，抵押人与受让人之间可以转让抵押物，同时赋予抵押权人撤销权。《担保法》第49条第1款以及《最高法院解释》第67条的规定，与《物权法》的规定不尽一致，按照新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，应当适用《物权法》的相关规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。本案中，被告朱丹依其所有权在告知原告聂祖蓉房屋已被抵押的情况下转让抵押财产，不违反禁止性法律规定，转让抵押房屋的行为合法；被告朱丹未通知抵押权人，该转让行为对建行枝江支行无法律约束力，建行枝江支行可通过其他途径实现对抵押权的救济。㈡买卖合同有效。债权是对人权，具有相对性，以诚信原则和意思自治原则为主导，包括合同之债。按照《物权法》第15条的规定，原被告在平等自愿基础上所立房屋买卖合同，形式内容符合法律规定，转让标的合法，标的抵押限制告知明确，意思表示真实，不违反禁止性法律规定，合法有效，是否办理物权登记，不影响合同的效力。即原被告之间签订的《售房协议》以及《购房补充协议》具有法律效力，但该效力仅及于原被告之间，不具备对世效力。建行枝江支行可行使撤销权，亦可在出卖人清偿债务或买受人行使涤除权后予以追认，还可行使抵押权优先受偿权。即房屋抵押权存续期间，被告朱丹未经建行枝江支行的同意转让抵押房屋，不影响原告聂祖蓉与被告朱丹之间房屋买卖合同的效力。㈢合同的履行以及违约责任。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人均应按合同约定全面履行各自义务。依双方合同约定，原告聂祖蓉按约定支付定金及部分购房款后，有请求被告朱丹协助办理房屋登记过户的权利；被告朱丹在收取定金和部分购房款后，有协助原告聂祖蓉办理房屋登记过户手续的义务。由于被告朱丹在合同约定的最后期限内仍未能征得建行枝江支行的同意并消除抵押权，原告聂祖蓉亦放弃涤除权，导致房屋不能登记过户，原告聂祖蓉不能实现合同目的，请求解除合同、返还购房款、承担违约责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告朱丹不能按合同约定消除抵押权协助原告聂祖蓉办理产权登记过户手续，已构成根本性违约，原告聂祖蓉请求按合同约定适用定金罚则，符合法律规定，本院予以支持。原告聂祖蓉保留向朱丹、红缘信息中介公司请求赔偿的权利，撤回第三项赔偿装潢损失请求权，系对自身权利的合法处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条至第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告聂祖蓉与被告朱丹签订的房屋买卖合同；二、被告朱丹于本判决生效后十日内返还原告聂祖蓉购房款30万元、双倍返还定金10万元，合计40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元减半收取3650元，由被告朱丹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  杨维梁二〇一九年五月二十二日书记员  陈晓玲