福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 案号（2019）闽0205民初670号适用程序简易程序 原 告原告：厦门银之座物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区坪山南里****，统一社会信用代码91350205705456040X。 法定代表人：林建忠，总经理。 委托诉讼代理人：曾庆方，男，该公司工作人员。 被 告被告：刘小芬，女，1979年10月1日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，公民身份号码3506271979××××××××。 案由物业服务合同纠纷立案时间2019年2月21日 判 决 主 文一、被告刘小芬于本判决生效之日起十日内支付原告厦门银之座物业管理有限公司2016年9月21日至2017年6月30日期间的物业管理费1296.68元（人民币，下同）、公维金259.33元，合计1556.01元，以及违约金（违约金按以下方法计算：2016年9月21日至2016年9月30日期间物业管理费46.31元及公维金9.26元均自2016年10月1日起，按照年利率24%的标准，计算至2017年6月30日止；2016年10月1日至2017年3月31日期间每季度的物业管理费416.79元及公维金83.36元，均自次季度的第一日起计算，按照年利率24%的标准，计算至2017年6月30日止）；二、驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉 讼 请 求判令刘小芬支付2016年9月1日至2017年6月30日期间的物业管理费1389.3元、公维金277.9元、电梯公摊120元、公摊水电费56元及违约金763元，共计2606.2元。 案 件 基 本 事 实厦门银之座物业管理有限公司（以下简称“银之座物业公司”）于2009年5月10日与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订《旭日海湾物业管理合同》，约定三期Ⅱ小高层（带电梯）住宅物业管理费用标准为每月每平方米1元，房屋公共维修金标准为每月每平方米0.2元；每季度最后一天为交纳该季度物业管理费及公维金的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取滞纳金；公共设施、公共部位的水电费用由业主按面积公摊，由银之座物业公司代收代缴。该合同期限截至2012年4月30日。2012年9月5日，厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处向银之座物业公司发出《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》，载明为维护小区正常管理和群众生活秩序，经研究同意银之座物业公司在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务，服务内容和收费标准参照原物业服务合同执行。银之座物业公司为案涉小区提供物业管理服务至2017年6月30日。刘小芬自2016年9月21日起成为厦门市海沧区沧湖东一里227号601室（旭日海湾小区三期Ⅱ小高层227号601室）的业主（房屋建筑面积138.93平方米），至今欠缴2016年9月21日至2017年6月30日期间的物业管理费1296.68元、公维金259.33元及电梯公摊、公摊水电费等。 裁 判 理 由本院认为，本案系物业服务合同纠纷。银之座物业公司于物业管理合同到期后至新一届业主委员会成立之前按照厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处向银之座物业公司发出的《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》继续为旭日海湾小区提供了物业管理服务。刘小芬自2016年9月21日起成为案涉小区业主，应当向银之座公司支付2016年9月21日至2017年6月30日期间的物业管理费1296.68元及公维金259.33元，该部分诉求本院予以支持，超过上述期间的诉求本院不予支持。银之座物业公司未能提供2016年9月21日至2017年6月30日期间电梯公摊、公摊水电费的相关证据，应承担举证不能的法律后果，该部分诉求本院不予支持。刘小芬未按时交纳费用，应承担相应违约责任，银之座物业公司要求刘小芬支付逾期交纳物业管理费及公维金所产生的违约金具有合同依据，其自愿主张截至2017年6月30日的违约金，系对自身权益的自由处分，本院予以照准，但因2017年4月1日至2017年6月30日期间的物业管理费及公维金至2017年6月30日时未逾期，故该部分违约金本院不予支持。另银之座物业公司提交的违约金计算表中计算违约金的计算基数、违约天数及计算方法均有误，且约定违约金利率明显过高，本院酌定违约金按以下方法计算：2016年9月21日至2016年9月30日期间物业管理费46.31元及公维金9.26元均自2016年10月1日起，按照年利率24%的标准，计算至2017年6月30日止；2016年10月1日至2017年3月31日期间每季度的物业管理费416.79元及公维金83.36元，均自次季度的第一日起计算，按照年利率24%的标准，计算至2017年6月30日止。银之座物业公司现已未在案涉小区提供物业服务，其代收合同期间的公维金及逾期交纳公维金产生的违约金仍应交予案涉小区业主委员会。刘小芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩，应视为放弃相关诉讼权利。 适 用 法 律《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(5110,0)?)》第六十四条、第一百四十四条之规定。 诉讼 费用本案案件受理费50元减半收取25元，由被告刘小芬负担15元，由原告厦门银之座物业管理有限公司负担10元。 上诉 权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 许开兴 二〇一九年五月十三日 法官助理张晨玮 代书记员 周春惠 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。