文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终453号上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司,住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城南路，统一社会信用代码9150024058147959XX。法定代表人：聂新联，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈康，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：欧世秀，女，汉族，1982年12月16日出生，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：母真民，重庆经冠律师事务所律师。上诉人石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司（以下简称新视野公司）因与被上诉人欧世秀商品房预售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2018)渝0240民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法由审判员何玉担任审判长，与审判员万永福、王宏组成合议庭，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人新视野公司的法定代表人聂新联及其委托诉讼代理人陈康，被上诉人欧世秀的委托诉讼代理人母真民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新视野公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回欧世秀的诉讼请求；一、二审诉讼费由欧世秀与新视野公司依法分摊。事实和理由：1.根据合同约定，办理房屋产权登记是双方共同义务，不是新视野公司单方义务。在一审中，欧世秀未提交证据证明其曾要求办理房屋产权登记，因此，欧世秀对办理房屋产权登记具有过错。2.一审判决违约金过高。新视野公司已向欧世秀交付房屋，逾期办理产权登记未对其造成任何损失，一审按照合同约定按已付房款每日万分之二判决违约金明显过高。3.欧世秀从接房之日起到本案起诉已过两年诉讼时效，违约金请求不应获得支持。欧世秀辩称，1.在一审举示的不动产登记受理通知单中载明的申请材料包括了委托书一项，可以证明欧世秀委托了新视野公司办理产权登记。2.即使没有书面的委托书，从新视野公司收取欧世秀的契税、大修基金、代收费等也可以推断委托办证事实的成立，从行业惯例来看也是开发商给买房人办理产权登记证，且新视野公司逾期办理产权登记是事实，已构成违约。3.原审违约金是依据合同进行计算，违约金约定不存在过高。违约金的计算方式和计算条款都是新视野公司制定的格式条款，新视野公司在制定条款的时候就已经清楚知道或者应当知道违约的情况，新视野公司认为违约金过高应该承担举证责任。4.新视野公司在一审没有抗辩诉讼时效，在二审提出抗辩不应支持，且诉讼时效的计算是从新视野公司取得登记受理单之日开始计算，本案不存在主张违约金超过诉讼时效的问题。欧世秀向一审法院起诉请求：新视野公司支付欧世秀逾期办理房屋产权登记违约金48329.00元（293975.00元×822×0.02%，自2015年8月30日计算至2017年11月29日）。一审法院认定事实：2015年4月7日，新视野公司（甲方）与欧世秀（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定甲方将其位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾镇城南路18号新视野•滨河晓月7-x-x号房屋（系预售商品房）以总价293975.00元出售给乙方。第十三条约定：关于办理产权登记的约定……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方就相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得不动产登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方于同日签订《合同补充协议》，第9条约定：甲乙双方同意，属预售商品房的，双方在签订本合同之日起30日内共同申请办理合同登记备案，自商品房交付使用之日起60日内共同申请办理房地产权登记手续。欧世秀签订合同后向新视野公司支付购房款、契税及代收费、大修基金。2015年6月30日，欧世秀办理接房手续。2017年11月29日，新视野公司向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请和土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单。一审法院认为，新视野公司与欧世秀签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据约定，新视野公司与欧世秀虽然应当在房屋实际交付之日起60日内共同向土地房屋登记机构提交资料并取得不动产登记受理单，但新视野公司向欧世秀收取了应由买房人承担的大修基金、契税及办证工本费等相应的办证费用；商品房买卖合同履行中，买房人委托开发商办理产权登记是此类合同办理产权登记的惯例；新视野公司已为案涉“新视野•滨河晓月”楼盘的部分购房人办理了产权登记。结合上述事实或惯例，欧世秀委托新视野公司为其办理产权登记应属客观存在。故一审法院对新视野公司辩称提交办理房屋产权登记的申请系双方共同义务，不予认可。虽然双方并未提交证据证明欧世秀向新视野公司提交了相应的办证资料，但结合办理合同登记备案需要提供的资料与办理产权登记需提供的资料基本一致，而新视野公司已为欧世秀办理了合同登记备案的事实，可以认定欧世秀已向新视野公司提交了相应的资料。即便购房人未在规定的时间内提交相应资料，新视野公司也应尽到合理的通知义务，新视野公司并未提供其通知欧世秀提交或补交资料的相关证据，故足以印证前述认定的客观性。此外，新视野公司答辩时中认可其正在四处筹备资金解决办证事宜，这也说明了新视野公司不能如期办证的原因应系资金问题，而并不能归咎于购房者没有提交相应的办证资料，故一审法院对新视野公司辩称欧世秀未向其提交资料致使未能如其办理产权登记的辩称不予认可。根据约定，新视野公司应当在房屋实际交付之日（2015年6月30日）起60日内即2015年8月29日前向土地房屋登记机构提交资料并取得不动产登记受理单，而新视野公司截至2017年11月29日才取得石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单，其行为构成违约，应承担违约责任。因新视野公司已取得土地房屋登记机构提交资料并取得不动产登记受理单，故一审法院对欧世秀请求其协助办理不动产权证的请求不予支持。因新视野公司的行为，致使违约时间过长，产生的违约金就越多，其过错完全在于新视野公司，且双方约定的违约金按已付购房款的万分之二计算，并不存在过高的情形，故新视野公司应当承担违约责任，其主张从轻判决的理由不成立，不予支持。故逾期办理房屋产权登记的违约天数应从2015年8月30日起计算至2017年11月29日，共计822天，故逾期办理房屋产权登记违约金应为：48329.49元（293975.00元×0.02%×822），因欧世秀仅请求支付48329.00元，系对自己实体权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对此予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付欧世秀逾期办理房屋产权登记违约金48329.00元；二、驳回欧世秀的其他诉讼请求。案件受理费504.00元（已减半收取），由新视野公司负担。本院二审查明，新视野公司在一审中未提出诉讼时效抗辩。本院二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，本案系欧世秀依据商品房买卖合同要求新视野公司支付逾期办理产权登记违约金而形成的商品房预售合同纠纷。本案二审争议的焦点为：1.新视野公司应否承担逾期办理产权登记违约责任；2.逾期办理产权登记违约金计算标准；3.欧世秀要求支付违约金的请求是否超过诉讼时效。现就此评述如下：一、关于新视野公司应否承担逾期办理产权登记违约责任首先，新视野公司主张办理产权登记系双方共同义务，欧世秀未委托新视野公司办证，不应承担逾期办理产权登记违约责任。经查，新视野公司向欧世秀收取了应由买房人承担的大修基金、契税及办证工本费等相应的办证费用。在商品房买卖合同履行中，买房人委托开发商办理产权登记是此类合同办理产权登记的惯例。此外，新视野公司已为案涉“新视野·滨河晓月”楼盘的部分购房人办理了产权登记。结合上述事实或惯例，欧世秀委托新视野公司为其办理产权登记可能性更大。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，欧世秀委托新视野公司为其办理产权登记应属客观存在。新视野公司主张欧世秀未委托新视野公司办证的理由与查明的事实不符，本院不予支持。其次，新视野公司主张欧世秀未向其提供办理产权登记资料，不应承担逾期办理产权登记违约责任。经查，第一，虽然双方并未提交证据证明欧世秀向新视野公司提交了相应的办证资料，但结合办理合同登记备案需要提供的资料与办理产权登记需提供的资料基本一致，而新视野公司已为欧世秀办理了合同登记备案的事实，可以认定欧世秀已向新视野公司提交了相应的资料。第二，前已认定了欧世秀委托新视野公司为其办理产权登记的客观事实，双方应当是依据《商品房买卖合同》第十三条第3款的办证约定来履行义务，双方在该款中明确约定了购房人交付办证资料的时间为签订案涉合同10日内，故在此情况下，即使购房人未在规定的时间内提交相应资料，新视野公司也应尽到合理的通知义务，新视野公司并未提供其通知欧世秀提交或补交资料的相关证据，故足以印证前述认定的客观性。因此，新视野公司主张欧世秀未向其提供办理产权登记资料的理由不能成立，本院不予支持。最后，新视野公司在一审答辩中认可其正在四处筹备资金解决办证事宜，这也说明了新视野公司不能如期办证的原因应系新视野公司的资金问题，而并不能归咎于购房者。结合新视野公司实际取得登记受理单的时间已超过合同约定的时间，新视野公司逾期办理产权登记的违约行为客观存在，故新视野公司应承担相应违约责任。新视野公司关于其不应承担逾期办理产权登记违约责任的上诉意见不能成立，本院不予支持。二、关于逾期办理产权登记违约金标准的认定《中华人民共和国合同法》第一百四十条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款对逾期办证违约金约定为按日向购房者支付已付房价款的万分之二。新视野公司在本案中主张违约金过高，依据前述规定，应当提供证据证明约定的违约金过分高于实际损失，但新视野公司并未对此举证证明，应承担举证不能的法律后果。据此，新视野公司应当依照合同约定支付欧世秀逾期办证的违约金，即新视野公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。三、关于诉讼时效问题双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款对逾期办理产权登记违约金支付时间约定，于新视野公司“……实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”向欧世秀支付逾期办理产权登记违约金，新视野公司2017年11月29日才取得登记受理单，诉讼时效应从2017年12月28日起算，欧世秀于2018年4月提起本案诉讼主张违约金并未超过诉讼时效。且新视野公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出诉讼时效抗辩也非基于新证据提出，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，新视野公司的诉讼时效抗辩意见亦不能成立，本院不予支持。综上所述，新视野公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费504元，由石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉审 判 员  王 宏审 判 员  万永福二〇一九年五月二十四日法官助理  翟维玲书 记 员  简 鑫