天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初4175号原告：天津市双利源物业服务有限公司，住所：天津市津**北闸口镇国家自主创新示范区高营路****513-291。法定代表人：李均立，职务：总经理。委托诉讼代理人：王丹，女，该公司职工。被告：杨金安，男，1956年1月11日出生，汉族，住天津市津**。原告天津市双利源物业服务有限公司与被告杨金安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市双利源物业服务有限公司（以下简称“双利源公司”）的委托诉讼代理人王丹，被告杨金安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双利源公司向本院提出诉讼请求：1、杨金安支付2014年7月1日至2018年12月31日的物业费1,644元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：杨金安系天津市津**北闸口镇宣惠园XX房屋的还迁安置人，房屋建筑面积86.99平方米。根据《天津市前期物业服务合同》及《临时管理规约》，杨金安应向双利源公司缴纳2014年7月1日至2018年12月31日的物业费，此款经双利源公司多次催要，杨金安至今未付，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。杨金安辩称，自己确系北闸口镇宣惠园XX房屋安置人，双利源公司所述的建筑面积属实，自己从未交纳物业费，收房时扣了多少物业费不清楚，不同意双利源公司的诉讼请求。事实及理由：1、不清楚双利源公司的收费级别，不清楚物业公司的服务范围。2、房屋曾漏水三次。未装修时，楼上厨房下水管漏水，找楼上邻居，也找物业公司人员，地面砸开仍没有找到哪里漏水。自己儿子在房屋结婚居住后又漏，找物业公司人员，说给刷涂料，至今未去人。3、双利源公司曾派律师打电话，恐吓自己不交费就起诉，并骂街，也曾敲门收费。4、自来水表柜子、电表柜大敞四开，被占为仓库。5、楼道里都是小广告，像厂房似的。6、厕所墙砖起鼓，瓷砖要掉，防盗门没人管理，门禁对讲没有开通，物业公司既然接手了涉案小区，故不能将责任推给开发商，业主只能找物业公司。7、政安里小区卫生比宣惠园要干净，收费却比宣惠园小区低，不明白为何收费差距如此大，心理不平衡。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月15日，双利源公司与天津鑫泰鼎实投资发展有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对北闸口示范镇还迁项目提供物业管理服务，物业管理服务费标准为0.9元/月/平方米（高层），配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.9元的标准由业主交纳，并约定了物业服务的内容与相关标准。因当地政府对双利源公司有补贴，故双利源公司按照物业管理服务费用0.35元/月/平方米的标准向该小区业主主张权利。杨金安系天津市津**北闸口镇宣惠园XX房屋安置人，该房屋建筑面积为86.99平方米，未缴纳2014年7月1日至2018年12月31日的物业费。双利源公司曾有电话催缴行为。双利源公司在涉案小区的物业服务虽存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2016年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为：二级良好，在2017年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为：二级良好。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。杨金安以收费标准高为由进行抗辩，不符合该法律规定，本院不予支持，至于其收费标准问题，一方面，0.35元每月每平方米的价格，相较其他小区，已经较低。另一方面，业主可在该小区成立业主委员会后，通过业主委员的维权途径调整收费标准或另行选定物业公司，但在本案中，不构成拒交物业费的法定理由。本案中，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业管理服务费标准为0.9元/月/平方米（高层），配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.9元的标准由业主交纳”，本案杨金安的宣惠园XX房屋系高层住宅，故本案原告以每月每平方米0.35元向被告主张2014年7月1日至2018年12月31日的物业费，符合并远低于合同约定。2、杨金安抗辩的厕所墙砖、门禁对讲系统，系房屋质量问题或配套设施问题，系被告与案外人（开发建设单位或拆迁安置单位）之间的拆迁安置合同纠纷，可依据拆迁安置补偿合同或相关法律法规向有关主体另行主张权利，与本案并非同一法律关系，本案不予涉及。杨金安抗辩的漏水问题，未举证证明双利源公司存在侵权行为或服务过错，事故现场的视频资料，故本院难以采信系物业公司存在侵权行为或服务过错，且被告杨金安在法定期限内未向本院提出反诉，又未提交证据证明自己遭受的损失，在本案中，不构成拒交或者折抵相应物业费的依据，但如被告有相应的证据，可另行主张权利。3、尽管杨金安未向本院提交双利源公司存在服务瑕疵的有关证据，但杨金安答辩的小广告、公共设施管理问题，结合本院实地考察情况，认为双利源公司的物业服务管理服务也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；综合考量物业服务考核结果、物业服务标准与等级、涉案小区物业费的交纳比例、物业费的价格后，对原告所主张的2014年7月1日至2018年12月31日的物业费，本院酌情予以支持95%，经核算，1,644元×95%，计1,561.80元。需要指出，原告作为小区的物业服务公司，负责小区内日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、公共管道的维护和养护、化粪井的清掏、小区安保及环境卫生等事务，已经尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。本院仍需指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，被告一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自入住以来，从未履行自己的义务，先行违约后却又要求原告物业公司履行种种义务，于原告而言，有违实质公平。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》，第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杨金安于本判决生效之日起三日内给付天津市双利源物业服务有限公司2014年7月1日至2018年12月31日的物业费1,561.80元。二、驳回天津市双利源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如杨金安未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨金安承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇一九年五月五日书记员  任增清附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。