湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终1274号上诉人（原审被告）：岳阳升泰房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖西游路天赋大厦**。法定代表人：甘利群，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜明智，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨延康，男，汉族，1996年8月1日出生，住岳阳市。委托诉讼代理人：王建新，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒浩，湖南碧灏律师事务所律师。上诉人岳阳升泰房地产开发有限公司（以下简称“升泰公司”）因与被上诉人杨延康房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。升泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回杨延康在一审提出的全部诉讼请求，并由杨延康承担本案诉讼费。事实和理由：一、被上诉人系团购户，团购协议对其具有约束力，依团购协议约定，升泰公司可以顺延交房，但升泰公司超过合同约定期限交付房屋另外还有正当顺延交房期限的事实存在，不应认定升泰公司有延期交房的行为，升泰公司可顺延交房的情形如下：1、雨雪天气属自然现象，是不可抗力，据实可顺延交房时间386天。根据当地气象部门统计，在美浓小镇（一期）主体施工期间（2014年1月1日至2016年12月31日）遭遇雨雪天气达386天，属于遭遇不可抗力导致项目工期延误，升泰公司据实延期386天；2、主水管未通。从湖滨大道引入美浓小镇的主水管未开通，造成小区正常供水不能，且严重影响施工工期和包括消防等专业验收项目的验收；3、赶山路未按时接通。由于出现了市政配套原因造成基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件，升泰公司开发的美浓小镇不具备房屋竣工交付条件，故即使交房时间迟于2016年6月30日，也非升泰公司自身原因所致，升泰公司无需承担支付违约金的法律责任；4、市政供电设施未通。由于市政配套的供电设施未及时开通，升泰公司自行请人建设且在收房时售楼部对团购客房收房须知中已告知，并非一审判决认定升泰公司未通知；5、政府审批迟延。由于政府行政不作为等原因，导致升泰公司相关行政审判手续未能在约定期限内审批并取得行政许可，导致延期，升泰公司据此可以顺延交房时间；6、市政供电设施未通、政府审批迟延等情形导致升泰公司不能按合同约定交房；二、办理产权证条件未达到。根据合同约定，办理产权证需要在交付之后的730日内，现房屋尚未交付，因此办理案涉房屋产权证的条件未达到，一审判决60日内交付房屋并办理产权证是错误的。综上，升泰公司认为，竣工验收备案证明与实际交房时间虽然有延误，但过错和责任不在升泰公司，而在市政府提供的市政配套设施滞后，该滞后符合合同中约定的延期交房的免责条件，升泰公司不应承担逾期交房的违约责任。杨延康辩称，一、《商品房买卖合同》的补充协议相关条款系格式条款，因存在减轻房屋出卖人责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，应归于无效；二、双方签订的《商品房买卖合同》，已就交房事宜达成了合意，杨延康是否为团购户身份与是否依约顺延交房期限无关，应以双方合同约定的交房时间为准。即使杨延康应当受《团购协议》的约束，根据该协议的约定，在出现政策性因素、政府行为、不可抗力因素等情形，升泰公司也应当与杨延康协商顺延交房期限，但在合同履行过程中，升泰公司并未与杨延康协商达成一致意见，因此不能得出交房期限已经顺延的结论；三、升泰公司在《商品房买卖合同》的补充协议中约定以“雨雪天气”等情形来顺延交房期限的条款，系不合理的减轻或免除其应承担逾期交房的违约责任、排除杨延康主要权利的情形，属于无效条款，升泰公司所称“不可抗力”系其单方对“不可抗力”作出的扩大解释，违反了法律的强制性规定，即使发生升泰公司所谓的“不可抗力”情形，根据协议的约定，升泰公司也应当自“不可抗力”事实发生之日起60日内告知杨延康，但升泰公司从未告知杨延康，因此，不能适用补充协议第三条的约定予以延期交房；四、升泰公司主张市政验收、配套、安装之延误所产生的后果由杨延康来承担，违反了合同相对性原则，升泰公司仍应向杨延康承担逾期交房的违约责任；五、升泰公司已构成预期违约，杨延康可以在合同约定的办证期限届满前要求升泰公司承担继续履行办证义务及支付违约金的违约责任。综上，升泰公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回升泰公司的上诉请求。杨延康向一审法院提出诉讼请求：1、判决升泰公司向杨延康交付房屋，并办理不动产产权登记手续；2、判决升泰公司自2016年7月1日起至实际交房之日止以购房款为基数按日万分之一支付逾期交房的违约金；3、由升泰公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：1、2015年10月25日，原告杨延康与被告升泰房产签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的美浓小镇Y10幢3层305号房，总价款为462790元。同时合同第九条约定，商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定：被告应在2016年6月30日前向原告交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条约定：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方在补充协议中约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外、被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、不可抗力包括国家和地方政策变动，政府部门对验收即市政配套，安装之延误，自然灾害，战争等；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等）。合同中无因雨雪天气可以顺延交房的类似约定。2、合同签订前，原告杨延康已向被告支付了购房款200000元，余款262790元于2015年11月20日支付，共计462790元。涉案房屋办理了在建工程抵押，抵押权人为四川德阳银行股份有限公司，抵押登记机构为岳阳市房产局产权管理处。抵押权人四川德阳银行股份有限公司向岳阳房产局出函，同意涉案房产办理商品房预售许可证。3、被告辩称作为市政配套设施之一的供电设施出现了延误，应当据实延迟交房时间，并提供了湖南富安电力建设有限公司出具的证明、被告与湖南富安电力建设有限公司签订的《10kV电力工程承包协议》予以证明。原告质证称，对市政配套设施延误的事实予以认可，但主张被告未在该事件发生之日起60日内通知原告，不应当据实延期交房。4、涉案房屋现仍未办理竣工验收备案，被告未向原告交付涉案房屋。一审法院认为，原告杨延康与被告升泰房产之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。一、关于延期交房的问题，涉案房屋至今仍未经竣工验收备案，且未向原告交付房屋，应当按照合同约定向原告交付房屋并支付违约金。双方在合同中约定违约金具体计算方式为原告已交房款的总额×延期的天数×日万分之一，故对于原告要求被告自2016年7月1日起至涉案房屋竣工验收备案并交房之日止以购房款为基数按日万分之一支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持；被告主张原告系团购户，但其未能提交充分证据，且原告也不予认可，故法院对此不予采信。二、关于被告主张的市政设施未配套，被告可以据此顺延交房的抗辩意见，法院认为，双方在合同中约定，遇政府部门对验收即市政配套，安装之延误，被告于60日内告知的，原告可以据实延期，本案中，被告主张的市政配套之一的供电设施确实延误，但被告未提供证据证实其于60日内告知原告，故被告不能据此顺延交房，对其抗辩意见，不予支持。三、关于被告主张的施工期间遭遇雨雪天气，可以据实延期交房的抗辩意见，但涉案合同中未见该约定，故对被告的该项抗辩意见，法院不予支持。四、关于原告主张请求被告办理不动产登记手续的诉讼请求，法院认为，双方在合同中约定于涉案房屋交付之日起730日内取得涉案房屋所有权证书，双方约定的交付之日为2016年6月30日，故办理房屋产权证书的届满之日为2018年6月29日，现该期限已届至，故对原告的该项请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告岳阳升泰房地产开发有限公司于判决生效后60日内向原告杨延康交付美浓小镇Y10幢3层305号房屋，并自2016年7月1日起至该房屋竣工验收备案并交付之日止以462790元为基数按日万分之一支付逾期交房违约金；逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；二、被告岳阳升泰房地产开发有限公司于判决生效后60日内协助原告杨延康办理美浓小镇Y10幢3层305号房屋的不动产登记手续。案件受理费864元，保全费316元，共计1180元，由被告岳阳升泰房地产开发有限公司负担。二审期间，升泰公司向本院提交了三份证据，拟证明升泰公司可以据实顺延交房，本院组织双方当事人进行了举证、质证。对双方争议的证据及事实，本院认为，升泰公司提供的“建筑工程施工许可证”虽然载明了开工日期为2015年6月2日，发证日期为2015年9月24日，但在一审庭审中，升泰公司自认实际开工时间为2014年7月，另双方当事人在正式签订《商品房买卖合同》时，升泰公司已实际开工建设，对施工许可证未予或延期核发可能影响案涉房屋的竣工和交付日期也应当知情，升泰公司在与陈军签订《商品房买卖合同》中就“房屋交付时间”进行约定，应当已经考虑了“先取得施工许可证，后开工建设”影响交房时间延期的因素，且办理该许可证，并非法律意义上的“不可抗力”，升泰公司以此主张延期的理由不能成立，本院对该证据不予采信；升泰公司提交的“气象资料”能够证明岳阳市2014年1月1日到2016年12月31日期间存在降水、极大风速的天气情况，升泰公司提交的“竣工验收监管表及分表、补充协议中涉及的“赶山路”竣工通车的事实，系客观存在的事实，对上述证据的真实性，本院予以采信，至于该证据能否达到升泰公司可以据实延期交房的证明目的，应综合全案证据及事实，予以认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、升泰公司主张顺延交房时间的理由是否成立；二、逾期交房的违约金应如何认定。关于焦点一，本案中，双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中已就顺延交房时间的情形及条件进行了约定。升泰公司上诉主张顺延交房的时间为600余天，虽然其没有提供施工日志等证据予以佐证，也没有在合同约定的情形出现时，于60日内向购房者履行通知义务，但诉争房屋在施工期间，遭遇降雨、大风天气达300余天，受市政基础配套设施建设的影响，赶山路延期通车、主水管、市政供电设施迟延等问题的事实系客观存在，因此认定升泰公司不能顺延交房时间，有违客观事实，且不利于化解本案矛盾。现升泰公司已完成诉争房屋的“五方”（建设、施工、监理、设计及勘查单位）验收，诉争房屋基本具备使用的条件，部分购房户已收房并装修入住，且办理诉争房屋备案证明文件，系行政机关的管理范畴，受行政机关的制约。综上，升泰公司上诉主张顺延交房时间的理由，部分成立，本院予以采纳，但具体顺延交房时间的长短，应综合考虑购房者是否为团购户、合同约定的交房时间、是否收房及逾期收房的损失、升泰公司的违约原因等情况，酌情予以认定。关于焦点二，由于双方在《商品房买卖合同》中，已就逾期交房违约金的计算方式及标准进行约定，故逾期交房违约金的认定主要是违约金的起算时间和截止时间的问题。本院认为，升泰公司与团购户代表达成了《会议纪要》，确定了顺延交房时间为2017年5月31日，该《会议纪要》应对团购户具有约束力，一审判决认定团购户主张逾期交房违约金的起算时间为2017年6月1日，并无不当，本院予以确认；由于升泰公司主张顺延交房时间的理由部分成立，故对于非团购户，本院综合双方合同约定的交房时间、已认定团购户的顺延时间及升泰公司主张顺延的理由及顺延时间等情况，酌情确定非团购户的顺延交房时间为6个月。因升泰公司至今未取得诉争房屋的备案证明文件，不具备合同约定的交房条件，对于未收房的购房者，一审判决认定逾期交房违约金计算至诉争房屋取得备案证明文件之日并无不当，本院予以确认。对于已收房的购房者，因购房者明知合同约定的交房条件，其在升泰公司不具备交房条件时，仍然接受房屋，应视为双方变更了合同约定的交房条件，故逾期违约金只应计算至交房之日止。具体到本案，杨延康并非团购户、未收房，违约金的起算时间本院酌情认定为2017年1月1日（即将合同约定的交房时间2016年6月30日顺延6个月后的次日），违约金的截止时间应计算至诉争房屋办理竣工验收备案文件之日止，一审法院判决升泰公司向杨延康支付逾期交房违约金自合同约定的交房时间次日起计算至诉争房屋办理竣工验收备案并交付之日止不当，本院予以纠正。综上，上诉人升泰公司的上诉请求部分成立，应予支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1925号民事判决第二项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1925号民事判决第一项为“岳阳升泰房地产开发有限公司于判决生效后60日内向杨延康交付美浓小镇Y10幢3层305号房屋，并自2017年1月1日起至诉争房屋办理竣工验收备案并交付之日止以462790元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金”；三、驳回杨延康的其他诉讼请求。本案一审案件受理费864元，保全费316元，二审案件受理费690元，共计1870元，由岳阳升泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇一九年五月二十七日书记员  张周舟