贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初2019号 原告：曹明飞，女，1968年2月20日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：夏春武，男，1965年5月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村，注册号：522421000203887。 法定代表人：雷洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周键，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭昊，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告曹明飞、夏春武与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告曹明飞、夏春武，被告万丰置业委托诉讼代理人周键、彭昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹明飞、夏春武向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，以房屋总价324508.00元为基数，从2014年5月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，（暂记到2019年2月10日）按日万分之二计算（324508.00元X1710天X0.0002=110981.736元），违约金共计为110981.736元；2、请求人民法院判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，2013年9月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：毕七工商合（格备）C-02-16）（20130902），购买了位于被告修建的毕节万丰国际商贸城地上第一层商铺，房号为34-113号商铺一间，原告按照合同约定一次性付清房款和相关契税等款项。根据合同约定，被告应于2014年5月30日前办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。在此前，原告多次催促被告履行合同义务，将被告修建的位于毕节万丰国际商贸城地上第一层涉案商铺房屋所有权转移登记给原告，被告均以各种借口予以拖延，导致房屋至今未办理转移登记手续。按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告拖延逾期办理房屋转移登记手续视为违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条中第三项第二款约定，从2014年5月31日至2019年2月10日（暂定）止按日万分之二计算，违约金110981.736元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，希望支持原告的诉请为谢。 被告万丰置业辩称：关于原告主张的逾期办证违约金问题，原告诉请已经超过诉讼时效。《商品房买卖合同》约定办证时间为2014年5月30日，原告主张部分已经超过诉讼时效，根据我国《民法通则》规定，诉讼时效为两年，在2016年5月30日前已超过诉讼时效，超过诉讼时效违约金不应得到支持。至于从2016年5月30日后诉讼时效按照三年计算，则应即计算至2019年5月30日，故原告主张的逾期办证违约金应当从2016年5月30日起开始计算。被告已于2019年3月5日取得了25-47幢的商品房备案证明书，已经具备为25-47幢的业主办理产权证明，待涉案业主配合提交办证资料及缴纳完毕相应税费后，便可办理。故违约金计算应当截止至2019年3月5日。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月28日，原告与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第34幢1层113号房屋，商品房价款324508.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。2014年5月25日，原告向被告支付完毕购房款324508.00元。被告同时收取原告的相关费用1133.00元。 另查明，被告万丰置业于2016年8月申请毕节市公安消防支队对涉案房屋进行消防验收，毕节市公安消防支队于2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋所属工程消防验收不合格。经整改，涉案房屋于2017年8月28日经消防验收合格，于2019年3月4日取得商品房屋备案证明书。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1、原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权是否超过诉讼时效；2、被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付。 对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年5月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年2月18日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年2月18日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 对于被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付的问题。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。 被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年2月18日起开始计算。 由于原、被告双方于2014年5月28日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。即《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书应指交付涉案房屋商品房屋备案证明书，被告已于2019年3月4日取得涉案房屋商品房屋备案证明书，被告已具备交付文书条件。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得涉案房屋商品房屋备案证明书。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。在案证据显示，被告在并未举证证明其已尽到通知义务，直到本案开庭之日原告才知晓上述事实，因此本案开庭之日视为被告尽到通知义务。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款为基数，按日万分之二的标准从2016年2月18日起计算至开庭之日（2019年4月15日）止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告曹明飞、夏春武支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款324508.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年2月18日起计算至2019年4月15日止； 二、驳回原告曹明飞、夏春武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1260.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  靳忠 二〇一九年五月十日 书记员  彭双