四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4475号 上诉人（原审被告）袁志红，女，1979年4月24日出生，汉族，住四川省双流区。 委托代理人龚政海，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都奥森特物业管理有限公司。住所地：四川省成都高新区紫杉路****。 法定代表人李浩冉，总经理。 委托代理人姚国兵，系公司工作人员。 上诉人袁志红因与被上诉人成都奥森特物业管理有限公司（以下简称奥森特物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初18363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2015年4月18日，奥森特物业（甲方）与袁志红（乙方）签订《南城锦尚前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），主要约定1、前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；2、物业坐落位置为成都市双流县黄河南路（街道）199号3幢2单元1803号；3、乙方物业服务费缴纳费用时间从开发商通知的交房之日起计收，住宅按建筑面积每月每平方米1.98元收取，物业服务费收费周期为按半年收取；4、受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府（物价局核准）规定；5、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之五交滞纳金。6、物业服务内容包括：房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、环境卫生、秩序维护等。 2016年12月20日，袁志红验收房屋，进行了房屋交接，并于当日交纳了2016年12月20日至2017年6月19日的物业服务费、垃圾清运费、水电费。在此之后，袁志红未再交纳物业服务费及垃圾清运费。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述及奥森特物业提交的《前期物业服务合同》及临时管理规约、交房程序会签表、房屋移交表、收费单据等证据材料予以证明。 原审判决认为，奥森特物业与袁志红签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。针对合同约定的双方权利义务的实现情况而言，本案的争议焦点可以归纳为：1、奥森特物业是否按约履行了合同约定的物业管理服务？2、违约金及垃圾清运费的收取是否有法律或合同的依据？ 奥森特物业是否按约履行了合同约定的物业管理服务而言，根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理服务的内容主要包括四个部分，一是房屋共用部位的维修和管理，包括房屋主体结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位的维修管理。二是房屋共用设施设备及其运行的维护管理，是指共用的上下水管道、落水管、生活净化用水设备、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三是环境卫生，包括公共场所的情节、养护、生活垃圾的情理、处理、公共水体的养护等。四是秩序维护，包括协助公安部门维护物业区域内的公共秩序（门岗值班、物业区域巡逻、安全监控、消防设备管理维护）等，对进入物业区域内的可疑人和物品进行登记、询问和盘查，实行24小时值守、协助政府相关行政部门向物业区域内的业主宣传政策法规知识，对进入物业区域的车辆进行有序管理等。袁志红称奥森特物业在维护管理、卫生管理以及秩序管理上均未尽到合同约定的责任，并举出相应的图片及视频证据以及证人证言证明小区大门经常无人看守，小区公共区域垃圾不及时清理，小区内经常有商户占用公共区域摆摊经营，电梯内随处可见广告、经营收入未向业主通报，消防通道经常被车辆和其他物品占道、消防通道光照暗，停车费收费未出示收费合法依据，小区划线停车位被奥森特物业用锁链锁住，不准业主使用，门禁卡无法正常使用等，并提供了证据，对上述情况进行证明，奥森特物业亦提供了相应的图片及视频证据以及巡检记录、工作情况及环境记录表、业主卡升级记录等证明袁志红反映的情况并不属实。原审判决认为，物业管理服务需要具备与其所收取的物业服务费相当的服务质量，物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。袁志红提出的奥森特物业的物业服务质量问题，系该物业公司在物业管理服务中存在的瑕疵，但奥森特物业确实已完成了《前期物业服务合同》约定的主要物业服务义务，物业服务的质量究竟如何，因为个体自身主观感受、对生活质量的要求、以及对物业服务质量标准的理解不同，对小区物业是否完全履行合同约定有着各不相同的看法。但在法律上，权利和义务应该是对等的，不交物业费用应当具有合理的理由。由于物业管理是动态长期的过程，物业服务质量很难认定，仅存在某个环节做得不够好，不应简单认定为合理的不交物业费的理由，否则会造成物业管理公司运营经费不足，服务质量下降，最终损害更多正常交纳物业服务费的业主利益。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，如相关物业服务合同中对此亦无约定的，人民法院对该主张不应支持。对于袁志红主张的物业服务费交纳起算时间不应以2016年12月20日，即袁志红验收房屋之日起，因为当时开发商尚未取得相应的交房资质。由于袁志红未提供相应的证据证明该主张，且袁志红已在相关的交房手续上签字确认，交房属于业主与开发商之间的关系，该事实也不属于本案审理的范围，原审判决对袁志红的该主张不予认可。由于本案物业服务费的交费方式为半年一交，故原审判决支持从2017年6月20日起至2018年12月20日期间的物业管理服务费2951.35元。 至于垃圾清运费，《前期物业服务合同》第六条约定了奥森特物业可提供代收代缴服务，但奥森特物业仅提供了2017年度的交费票据，对2018年度的垃圾清运费并未实际代缴，故原审判决对奥森特物业主张的2018年度的垃圾清运费不予支持。 对于违约金，奥森特物业主张的依据是《前期物业服务合同》第九条违约责任第3款：“乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之五交滞纳金。”该条款系对袁志红违约情况下应承担的违约责任的一种约定，其实质是约定了因袁志红违约产生的损失赔偿的计算方法，应认定为是违约金的一种表述。奥森特物业向袁志红提供了物业服务，袁志红依约应交纳相应的物业管理服务费，本案不存在奥森特物业提供的物业服务瑕疵已达到了需要袁志红以拒交物业费的来行使先履行抗辩权的程度，袁志红未交纳物业服务费应属违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，奥森特物业因袁志红未交纳物业服务费用的损失主要为资金占用利息损失，原审判决以应交未交的物业费为基数，自应交未交的物业费之日起按日万分之二的标准予以调低。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、袁志红于判决生效之日起十日内向奥森特物业支付自2017年6月20日到2018年12月20日期间的物业管理服务费2951.35元；二、袁志红于判决生效之日起十日内向奥森特物业支付垃圾清运费48元；三、袁志红于判决生效之日起十日内向奥森特物业支付违约金（违约金以日万分之二的标准，以1031.78元为基数，自2017年6月20日起计算至实际付清之日止，以983.78元为基数，自2017年12月20日起计算至实际付清之日止，以983.78元为基数，自2018年6月20日起计算至实际付清之日止）；四、驳回奥森特物业的其他诉讼请求。如果袁志红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由袁志红负担。 袁志红不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决对被上诉人未尽到合同约定的服务义务的事实，缺乏客观认定，采用了全面的主观推测，导致事实认定不清，认定错误；原审判决证据不足，缺乏客观依据；原审判决法律适用错误。请求撤销原判并依法改判。 被上诉人奥森特物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，奥森特物业与袁志红签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。奥森特物业作为物业服务企业，在物业管理中虽存在一定的瑕疵，但履行了主要管理义务，袁志红应当交纳物业服务费。如果袁志红认为奥森特物业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护和管理义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒缴或少缴物业费没有法律依据。关于垃圾清运费，奥森特物业已经提交证据证明代缴了该费用，故袁志红应如实支付。关于滞纳金，双方虽然约定的是滞纳金，但实际上是对违约责任承担方式的一种约定，实为违约金，原审判决在基于奥森特物业损失情况的基础上，酌情判处的违约金符合法律规定，并无不当。综上，上诉人袁志红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元由上诉人袁志红负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年五月三十日 书记员  陈 悦