福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终3212号 上诉人（原审原告）：福州市艺德晟教育咨询有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇红峰村（原镇农科所地块）。 法定代表人：林生焕。 委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：漳州市远大教育咨询有限公司，住所地福建省漳州市芗城区佳苑花园****。 法定代表人：郑明州。 上诉人（原审被告）：郑明州，男，1981年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：许忠辉、张静波，福建闽格律师事务所律师。 上诉人福州市艺德晟教育咨询有限公司（以下简称“艺德晟公司”）、漳州市远大教育咨询有限公司（以下简称“远大公司”）、郑明州因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 艺德晟公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第五项，改判远大公司向艺德晟公司支付赔偿损失3859900元，郑明州对上述债务承担连带赔偿责任。2.本案一、二审诉讼费由远大公司及郑明州承担。事实和理由：一、一审法院认为艺德晟公司未就具体损失进行举证,而不予支持其损失请求，属于认定事实错误，适用法律错误。双方签订的《补充协议》第2条约定：“由于乙方未按时交付156间宿舍，给甲方造成4000000元左右的损失，乙方愿意承担损失，同时也认可为此给甲方造成的损失。”该条款已就损失数额进行明确约定。艺德晟公司就该损失进行了具体说明，并提供招生简章、学费发票等证据予以佐证。远大公司并无证据对《补充协议》及艺德晟公司的损失情况进行举证反驳。然一审法院无视当事各方合意，在艺德晟公司已举证明确损失的情况下，仍以未就损失进行举证而不予支持艺德晟公司的损失，属于认定事实错误，适用法律错误。二、首先，双方签订的《补充协议》合法有效。其次，因远大公司逾期交付宿舍使艺德晟公司无法招生，给艺德晟公司造成损失，而双方签订的《房屋租赁合同》针对逾期交房约定的违约金50万元过低，不足以弥补艺德晟公司的经济损失，于是双方另行签订《补充协议》对实际经济损失予以补充约定。最后，远大公司并无证据证明《补充协议》约定的经济损失金额过高，其对此应承担举证不能的法律责任。 远大公司与郑明州共同辩称:一、远大公司不存在违约行为，无需支付艺德晟公司违约金50万元及赔偿3859900元损失。首先，《房屋租赁合同》3.1条约定，艺德晟公司每年租用约156间。艺德晟公司需提前两个月与远大公司约定租用宿舍间数和使用时间，宿舍安排需配合远大公司统一管理规划。可见，双方对具体租用的宿舍数量的约定并不明确，是不固定的，需要艺德晟公司提前两个月与远大公司约定租用宿舍间数和使用时间，远大公司才进行安排。艺德晟公司因招生不足一直都是采用据实结算的方法租赁宿舍。其次，《房屋租赁合同》3.2条约定，艺德晟公司需在每年4月1日前一次性支付一半房租给远大公司，另一半房租于每年9月1日前付清。若按艺德晟公司所述，其需要预定156间宿舍，那么其应在2017年4月1日前将宿舍及办公场地的房租一次性支付一半给远大公司，并支付每间宿舍的押金。但艺德晟公司并未按合同约定预定宿舍也未交纳租金，远大公司无法为其安排宿舍，且远大公司有权行使不安抗辩权，将空置的宿舍出租以减少损失。到目前为止，艺德晟公司尚欠远大公司近一百万的租金。最后，艺德晟公司主张赔偿3859900元损失，无法律和事实依据，其提供的证据既不能证明其存在损失也不能证明存在的具体损失金额。即使艺德晟公司存在损失，也非远大公司造成。若其损失与远大公司有因果关系，根据《合同法》第119条第1款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、林生焕与郑明州签订的《补充协议》无效。首先，该协议中，林生焕与郑明州没有对约定或约定不明确的必备条款达成的协议，亦无远大公司盖章，因此，该协议不是《补充协议》，而是林生焕与郑明州之间新的协议。其次，郑明州虽为远大公司法定代表人，但其在无公司授权的情况下，无权代表公司签字，补充协议没经公司追认是无效的。据此，郑明州所做的担保合同作为补充协议的从合同亦是无效的。郑明州也无权在没经过公司结算确认的情况下对50万违约金、艺德晟公司400万损失等款项进行确认及担保。最后，案涉《补充协议》中的内容明显不公，权利义务不对等。林生焕主张的400万损失系其捏造的数额，其没有任何证据能够进行佐证。 远大公司、郑明州上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费由艺德晟公司承担。事实与理由：一、一审法院认定远大公司未按期交付全部租赁房屋构成违约，系认定错误。理由同答辩意见。二、即使认定远大公司违约，50万元违约金明显过高。艺德晟公司因招生不足，无需用到156间宿舍，因此2017年并未与远大公司提出过需要使用156间宿舍。艺德晟公司不存在损失，一审法院判决远大公司承担50万元违约金明显过高。根据《合同法》第119条第1款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 艺德晟公司辩称，一、远大公司对依约履行《房屋租赁合同》负有举证责任，艺德晟公司提交的《补充协议》能证明远大公司存在逾期交房的违约行为。双方签署《房屋租赁合同》，远大公司作为履行交付出租房屋一方，应当对其已按约交付出租房屋承担举证责任。双方签订的《补充协议》第2条约定：由于远大公司未按时交付156间宿舍给艺德晟公司造成4000000元左右的损失，远大公司愿意承担损失，同时也认可为此给艺德晟公司造成的损失。因此，双方事后签署的《补充协议》已经对远大公司逾期交房的违约行为予以认定，可见，远大公司所称其不存在违约行为，明显不能成立。二、一审法院认定远大公司承担50万元违约金，数额不是“过高”而是“过低”。远大公司及郑明州主张《补充协议》约定的经济损失赔偿400万元过高，应当予以扣减，不能成立。首先，远大公司及郑明州并无证据证明《补充协议》约定的经济损失金额过高。其次，由于《房屋租赁合同》事先对逾期交房约定的违约金50万元过低，不足以弥补艺德晟公司的经济损失，双方才另行订立《补充协议》对实际经济损失予以补充约定。 艺德晟公司向一审法院起诉请求：1.判决远大公司立即支付违约金500000元，并赔偿损失3859900元；2.判决远大公司支付设备垫付款230000元及利息（利息以230000元为基数，按月利率2%标准计算，自2017年6月13日起至还清之日止，暂计算至2018年6月12日利息为55200元）；3.判决郑明州对上述第一项、第二项诉请的债务承担连带保证责任；4.判决本案诉讼费用、保全费用由远大公司、郑明州共同承担。 一审法院认定事实：艺德晟公司（甲方）与远大公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方同意按下述条款签订租赁合同，将位于福州市闽侯县农科所建筑使用面积约为34000平方米房产拿出部分出租给甲方使用。第二条约定，本租约期限为10年（自2017年4月20日至2027年4月19日止）；乙方须于2017年4月20日前交付甲方预定宿舍，最多延后5天，若乙方未能及时交付，乙方支付给甲方500000元违约金。第三条约定，甲方每年租用其中约156间；租赁宿舍数量宿舍租金：四号楼无阳台四人间41间按月租750元/月/间计算；2号楼六人间105间按月租850元/月/间计算；2号楼高端宿舍10间按月租950元/月/间计算；不足一个月按一整月计算，租金前两年不递增，第三年开始每年按复利递增5%，每年租期为8个月（若超出8个月需提前两个月预约）；甲方需提前两个月与乙方约定租用宿舍间数和使用时间，宿舍安排需配合乙方的统一管理规划，宿舍给予甲方优先选择权。教学和办公场地，甲方自己负责装修，甲方租赁三号楼第2层整层，面积为1387.5平方米；三号楼一楼靠近一号楼到第二根柱子部分约300平方米左右（以实际测量为准），按月租17元/月/平方米计算，租金前两年不递增，第三年开始每年按复利递增5%，租期为10年；甲方支付500000元作为合同条款正常履行的保证金，合同签订之日起3个工作日内，转入乙方指定账户，作为合同条款正常履行的保证金，甲方入驻乙方校区后，该保证金中400000元直接用于抵扣甲方租金，剩余100000元作为租赁押金，于合同期满后无息退还给甲方；每年宿舍租金甲方应于每年4月1日前一次性支付一半给乙方，另一半于每年9月1日前付清。第十条约定，合同生效之后双方不得任意解除合同，甲方提前退租的，应提前一个月通知乙方并赔偿乙方500000元作为违约金；因乙方要求解除合同的，应提前一个月通知甲方，并向甲方支付500000元作为违约金。 前述合同签订后，艺德晟公司又与远大公司的法定代表人郑明州签订《补充协议》，内容如下：1.根据原合同的约定，乙方在2017年4月20日前交付甲方156间宿舍，但至今2017年6月13日仍没有完成交付，乙方承认违约方为乙方，愿意赔500000元的违约金，期限直至还清500000元，担保人郑明州；2.由于乙方未按时交付156间宿舍，给甲方造成4000000元左右的损失，乙方愿意承担其损失，同时也认可为此给甲方造成的损失；乙方至今2017年6月13日只给甲方交付28间宿舍，仍有128间未交付，根据甲乙双方协商，乙方请求甲方垫付设备、空调、热水器、洗衣机、床铺、饮水机、桌椅（交付房间的标准，具体详见效果图），甲方垫付的所有设备的资金，乙方按两分的利息支付9月份前，还清甲方，如果没还清，食堂超市及宿舍的所有设备归甲方，其中，食堂超市的经营权归甲方，担保人郑明州，期限至还清钱为止；乙方承诺场地（沙堤农科所）不再出租给任何画室（有关高考美术培训机构）。补充协议与原合同具有同等法律效应。 合同签订后，艺德晟公司向远大公司支付了500000元履约保证金，远大公司未按期交付全部讼争房屋。《补充协议》签订后，远大公司未按《补充协议》约定履行。 2017年6月22日，郑明州签字确认艺德晟公司垫付空调、热水器等设备款207794元，9月1日后由远大进行结算。 远大公司陈述讼争房屋系远大公司向福建锦盛投资有限公司承租，租赁期限为2017年2月12日至2027年2月11日止。 一审法院另查明，福州市仓山区艺德晟教育咨询有限公司于2016年3月8日成立，于2017年8月21日名称变更为福州市艺德晟教育咨询有限公司。2018年8月14日，艺德晟公司申请诉前财产保全，请求冻结远大公司、郑明州名下银行存款4645100元。2018年8月14日，一审法院作出（2018）闽0121财保67号民事裁定，裁定冻结远大公司、郑明州名下银行存款4645100元。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十七条规定：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。”因此，福州市仓山区艺德晟教育咨询有限公司的权利义务由变更后的法人福州市艺德晟教育咨询有限公司享有和承担。 关于《房屋租赁合同》效力问题。远大公司主张签订合同时艺德晟公司尚未成立且租赁期间超出原租赁合同租赁期，涉案合同无效；艺德晟公司主张合同签订时间为2017年1月8日，合同上的落款时间“2016年1月8日”系笔误。郑明州在审理中自认于2017年1月收到履约保证金500000元，且在2017年1月之前未收到艺德晟公司关于本案租赁合同所支付的任何款项。结合艺德晟公司的成立时间以及涉案合同约定的租赁期间，合同签订时间为2017年1月8日更符合常理，故艺德晟公司与远大公司之间签订的《房屋租赁合同》在租赁期内（2017年4月20日至2027年2月11日）的租赁关系有效，超出租赁期范围的租赁关系无效。 关于《补充协议》的效力问题，远大公司及郑明州主张该协议系在被胁迫的情况下签订的，但并未举证，故对其主张不予采信，《补充协议》合法有效。郑明州作为远大公司的法定代表人，在签订《房屋租赁合同》时，其亦作为签约代表在合同上签字，艺德晟公司有理由相信其系代表远大公司签订的《补充协议》，故该《补充协议》的法律后果应由远大公司承受。 远大公司未按期交付全部租赁房屋，已构成违约，应按合同约定向艺德晟公司支付违约金500000元。艺德晟公司主张因远大公司逾期交付房屋造成损失4000000元，虽有双方签订的《补充协议》，但双方已就违约责任约定了违约金，违约金的主要功能在于弥补另一方因违约而遭受的损失，且艺德晟公司并未就其具体损失进行举证，故对艺德晟公司要求赔偿3859900元（抵扣租金及合作款项后）损失的主张，不予支持。 关于垫付的设备款金额。艺德晟公司主张该金额为230000元，但其提交的设备款结算单上显示金额为207794元，且远大公司在审理中自认双方确认的设备垫付款金额为207794元，故确认艺德晟公司垫付设备款的金额为207794元。艺德晟公司要求按照月2%标准支付自2017年6月13日起的利息，符合《补充协议》的约定，予以支持。郑明州在《补充协议》中确认对违约金、设备垫付款及利息的支付承担担保责任，现艺德晟公司要求郑明州承担连带保证责任，符合约定，予以支持。远大公司要求对违约金进行调整，依据不足，不予支持。远大公司主张艺德晟公司未依约按时支付租金，要求支付租金并承担违约责任，应另行向艺德晟公司主张权利。 一审法院判决：一、远大公司应于判决生效之日起十五日内向艺德晟公司支付违约金500000元；二、远大公司应于判决生效之日起十五日内向艺德晟公司支付设备垫付款207794元及利息（利息以207794元为基数，按月利率2%标准，自2017年6月13日起计算至还清之日止）；三、郑明州对远大公司的上述债务承担连带偿还责任；四、远大公司、郑明州向艺德晟公司支付案件财产保全费5000元；五、驳回艺德晟公司的其他诉讼请求。案件受理费43961元，因适用简易程序，减半收取计21980.5元，由艺德晟公司负担16292.5元，由远大公司、郑明州负担5688元。 本院二审期间，艺德晟公司向本院提交了一份证明资料即各大媒体报道网页、视频、照片，拟证明远大公司逾期交付宿舍等违约行为，导致艺德晟公司数百万的经济损失且经济损失仍不断加重。远大公司与郑明州对该证明资料的三性均有异议。经审查，因该证明资料无法证明艺德晟公司的待证主张，故本院不予确认。 根据本案现有证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表达，未违反法律法规的强制性规定，故艺德晟公司与远大公司之间签订的《房屋租赁合同》在租赁期内（2017年4月20日至2027年2月11日）的租赁关系有效。 关于《补充协议》效力的问题。案涉《补充协议》虽未加盖远大公司的公章，但《补充协议》载明“由于公章未带，本人全权代表签字”，郑明州除了个人以“担保人”身份在协议上签字捺印外，同时还以远大公司法定代表人名义在该补充协议上签字，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条关于“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，艺德晟公司有理由相信郑明州系代表远大公司签订《补充协议》，故该《补充协议》的法律后果应由远大公司承受。远大公司及郑明州称该补充协议系在被胁迫的情况下签订的，但无证据支持，故远大公司、郑明州关于案涉《补充协议》无效的抗辩，本院不予采信，案涉《补充协议》合法有效。 远大公司在《补充协议》中承认其未按原合同约定如期交付全部租赁房屋，并承认违约方系远大公司，故其应按《补充协议》的承诺向艺德晟公司支付违约金50万元，远大公司辩称50万元违约金过高，但远大公司并未就此进行举证证明，本院不予采信。双方在《补充协议》中还约定远大公司还应赔偿艺德晟公司损失400万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，违约金的主要功能在于弥补一方因另一方违约而遭受的损失，即违约金具有一定的补偿性质。在远大公司已承担50万元违约金的情况下，艺德晟公司负有该50万元违约金尚不足以弥补其损失且损失尚有3859900元的举证责任，但艺德晟公司提交的证据不足以证明其实际存在该等损失，故其诉请远大公司另行赔偿其损失3859900元，本院不予支持。 综上，艺德晟公司、远大公司及郑明州的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41679元，由艺德晟公司负担36899元，远大公司、郑明州共同负担4780元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 华 审判员 陈 辉 审判员 林星星 二〇一九年五月七日 法官助理施炜 书记员吴梦龙