贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终748号上诉人（原审原告）：铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区共青路**。法定代表人：覃晓波，公司总经理。委托诉讼代理人：任雪琴，贵州思嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林旭，贵州思嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：熊玉瑚，男，1963年6月6日出生，汉族，住贵州省江口县。被上诉人（原审被告）：田琴，女，1974年10月21日出生，土家族，住贵州省江口县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张松梅，贵州驰远律师事务所律师。原审第三人：孙翠云，女，1963年10月29日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：张松梅，贵州驰远律师事务所律师。上诉人铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（以下简称盛世铭城房开公司）因与被上诉人熊玉瑚、田琴、原审第三人孙翠云确认合同无效纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初2393号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月28日开庭进行了审理。上诉人盛世铭城房开公司委托诉讼代理人任雪琴，被上诉人熊玉瑚、田琴及原审第三人孙翠云的委托诉讼代理人张松梅及孙翠云本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛世铭城房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人向第三人孙翠云借款966万元已被铜仁市碧江区人民法院刑事判决认定为上诉人犯非法吸收公众存款罪，本案涉案合同系与借款出借人孙翠云借用被上诉人之名签订的名为买卖实为抵押的合同。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有真实的商品房买卖合同关系，系上诉人向第三人孙翠云借款以签订商品房买卖合同作为借贷的抵押担保合同。3、上诉人与被上诉人未经重新协商，将借款合同转变为商品房买卖合同关系；（2017）黔0602刑初102号刑事判决中仍然查明认定的双方关系是“抵押房屋”交付或备案登记，从未有出售。本案应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和《合同法》第五十二条的规定，认定盛世铭城房开公司与熊玉瑚、田琴签订的案涉合同系无效合同。盛世铭城房开公司应依据刑事判决查明认定的欠款金额继续归还孙翠云本金。熊玉瑚、田琴辩称，双方当事人的商品房买卖合同的意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请二审法院依法维持一审判决。孙翠云述称意见与熊玉瑚、田琴辩称意见一致。盛世铭城房开公司向一审法院起诉请求：1、判令盛世铭城房开公司与熊玉瑚、田琴签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2013001124、2013001125号）无效；2、判令撤销盛世铭城房开公司与熊玉瑚、田琴签订的《商品房买卖合同》备案登记（合同编号为2013001124、201300112）；3、本案诉讼费由熊玉瑚、田琴承担。一审法院认定事实：熊玉瑚、田琴与第三人孙翠云系亲属关系，在2012年1月19日至2013年3月24日，盛世铭城房开公司（原铜仁市新艺房地产开发有限公司）以月息5分及用盛世铭城项目18套房屋作抵押，向第三人孙翠云借款966万元，在该借款中，有部分系熊玉瑚、田琴出借的。之后盛世铭城房开公司向第三人孙翠云支付利息281.4016万元，偿还本金412万元。对借款的金额以及实际出借人的事实，盛世铭城房开公司的法定代表人覃晓波予以认可，并有碧江区人民法院于2017年11月7日做出的（2017）黔0602刑初102号刑事判决书予以证实。2013年1月25日，盛世铭城房开公司与熊玉瑚、田琴签订二份《商品房买卖合同》，合同编号：2013001124、2013001125。约定：盛世铭城房开公司将坐落于铜仁市共青路45号，盛世铭城第1幢2单元31层2-31-4号房、第1幢2单元31层2-31-6号房出售给熊玉瑚、田琴，房屋面积为218.23、218.94平方米，按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米4882.71、4866.95元，总价款920000元、920000元。铜仁市住房和城乡建设局于2013年2月4日对上述两套房屋进行了商品房预售合同登记备案，购房人为熊玉瑚，共有人为田琴。2013年1月24日，盛世铭城房开公司出具收条二份，载明收到熊玉瑚、田琴支付1-2-3104号房屋的首付款310000元，收到1-2-31-6号房屋的首付款590000元，2013年6月29日，盛世铭城房开公司出具收条一份，载明收到熊玉瑚、田琴支付的1-2-3104号房屋的房款610000元，2013年6月27日，盛世铭城房开公司出具收条一份，载明收到熊玉瑚、田琴支付的1-2-3106号房款330000元。一审法院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，盛世铭城房开公司与第三人孙翠云确实存在借款合同关系，因孙翠云出借给盛世铭城房开公司的借款实际出资人为熊玉瑚、田琴等。对借款的金额以及实际出资人的事实，盛世铭城房开公司的法定代表人覃晓波予以认可，并有碧江区人民法院于2017年11月7日做出的（2017）黔0602刑初102号刑事判决书予以证实。为履行借款合同，盛世铭城房开公司与熊玉瑚、田琴签订了相应的商品房买卖合同，并办理了备案登记。但双方诉争商品房买卖合同是在盛世铭城房开公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期盛世名城房开公司难以清偿债务时，通过将盛世铭城房开公司所有的商品房出售给债权人熊玉瑚、田琴的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。且在（2017）黔0602刑初102号判决书查明的事实中，盛世铭城房开公司的法定代表人覃晓波也认可在无力偿还孙翠云等的借款后将抵押房屋交付给出借人孙翠云等，未交付房屋的已将抵押房办理了备案登记，出借人孙翠云等没有受到实际损失。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对盛世铭城房开公司要求确认本案商品房买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。《商品房买卖合同》备案登记是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房开商向房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。撤销该备案登记的行为本质是否认《商品房买卖合同》的效力，因此对盛世铭城房开公司要求撤销盛世铭城房开公司与熊玉瑚、田琴签订的2013001124、2013001125号《商品房买卖合同》的备案登记的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司负担。二审中，上诉方提交了铜仁市新艺房地产开发有限公司与杨蒙、冉隆禄的《商品房买卖合同》两份，拟证明2012年1月至2013年1月盛世名城小区的房屋销售均价为每平方米4300元。熊玉瑚、田琴和孙翠云质证称证据数量太少，不足以证明该楼盘当年销售价格的均价；盛世铭城当时的销售价格不影响案涉《商品房买卖合同》的有效与否；案涉商品房买卖合同对等给付义务已经完成，部分房屋已经装修入住并实际使用支配，现在再来确认合同无效是不现实的。本院对有争议的证据认定如下：两份商品房买卖合同只能证明出卖给杨蒙、冉隆禄房屋的价格，不能证实盛世铭城小区商品房出售的均价，达不到证据的证明目的，对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否有效。经查，双方在签订商品房买卖合同前，盛世铭城房开公司与第三人孙翠云确实存在借款合同关系，因孙翠云出借给盛世铭城房开公司的借款实际出资人为熊玉瑚、田琴等。对借款的金额以及实际出借人的事实，上诉方盛世铭城房开公司无异议。为履行借款合同，盛世铭城房开公司与熊玉瑚、田琴签订了相应的商品房买卖合同，并办理了备案登记。之后熊玉瑚、田琴要求履行买卖合同，盛世铭城房开公司未提出异议，并按照约定实际履行商品房买卖合同。盛世铭城房开公司履行商品房买卖合同义务的行为，变更了双方之前的法律关系性质，以新的商品房买卖合同关系替代了民间借贷合同关系，该变更行为是双方意思自由的表现，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，应予尊重。现案涉商品房买卖合同的房屋已经实际履行，盛世铭城房开公司主张合同无效及撤销《商品房买卖合同》备案登记无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，盛世铭城房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王永生审判员  代静云审判员  倪庆飚二〇一九年五月二十八日法官助理罗依婷书记员龙丹