广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1205号上诉人（一审原告）：珠海市玛卡本草保健饮品有限公司。住所地：珠海市拱北粤华路******。统一社会信用代码9144040008261059X7。法定代表人：徐燕，执行董事。委托诉讼代理人：杨斌，湖南靖兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：潘建超，男，1966年8月19日出生，汉族，住武汉市汉江区。委托诉讼代理人：芦平芳，女，住珠海市香洲区，系被上诉人潘建超妻子。一审被告：珠海市西部兴龙源实业集团有限公司。住所。住所地：珠海市金海岸泰宝大厦**div>法定代表人：林宇。一审原告珠海市玛卡本草保健饮品有限公司（下称玛卡公司）因与一审被告潘建超、一审被告珠海市西部兴龙源实业集团有限公司（下称兴龙源公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实玛卡公司依据一审法院2014年6月24日作出的（2014）珠金法三民初字第32号民事判决，向一审法院申请执行兴龙源公司。该（2014）珠金法三民初字第32号民事判决判令，一、兴龙源公司在判决发生法律效力之日起七日内向玛卡公司支付借款本金200万元及利息2544861.66元；二、玛卡公司有权以兴龙源公司名下的位于珠海市××灶镇××214.99平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号：珠国用（1996）字第0430-1300149、0403-1300150号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。玛卡公司提交了珠海市地产转让出租抵押登记管理办公室1996年6月17日发出的“珠府（国）抵押（1996）字第010号”《土地使用权抵押证明书》，及1996年6月3日珠海市人民政府发出的“珠国用（1996）字第0403：1300149、1300150号”《国有土地使用证》，称两《国有土地使用证》的土地使用人珠海市西部泰宝实业集团有限公司（下称泰宝集团公司）因借款，于1996年6月17日将两证项下土地共124.29平方米及1521.18平方米地上建筑物，抵押予中国建设银行珠海市三灶支行，其后中国建设银行珠海市三灶支行享有的债权、抵押权几经转让后，由玛卡公司依据上述判决取得。一审法院（2014）珠金法三民初字第144号案民事判决查明，“泰宝新村”项目开发人为泰宝集团公司，2000年6月7日该公司变更登记为兴龙源公司。珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司（下称泰宝实发公司）是原泰宝集团公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销，泰宝实发公司后变更登记为珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司。潘建超提交了1992年9月23日蔡纯伟与泰宝实发公司签订的《购房合同书》，及2016年12月18日潘建超与蔡纯伟签订的《购房协议》。《购房合同书》约定泰宝实发公司将位于珠海市金湾区××号××房出售给蔡纯伟，房屋面积83.03平方米，转让价格155266.1元。泰宝实发公司出具了《收款收据》、《售房（铺）专用收据》，确认收到蔡纯伟购房款155266.1元。泰宝实发公司于1993年10月26日向蔡纯伟出具了《商品房交付使用证》，将上述房屋交付蔡纯伟使用。《购房协议》则约定蔡纯伟将上述房产以8万元转让给潘建超。潘建超提交了协议签订当日，潘建超向蔡纯伟转账支付8万元的工商银行自助终端凭条，称潘建超称蔡纯伟购买案涉房屋后空置，潘建超买受后出租他人使用至今，但因泰宝实发公司的原因，未能办理房产证书。一审法院执行玛卡公司申请执行兴龙源公司一案中，于2018年4月12日作出（2016）粤0404执恢58号之一执行裁定书，查封了兴龙源公司名下位于珠海市××灶镇××214.29平方米土地使用权及包括涉案房产在内的地上建筑物。潘建超作为案外人向一审法院对上述查封土地使用权及地上建筑物的执行裁定提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。一审法院于2018年9月4日作出（2018）粤0404执异87号执行裁定书，裁定中止对珠海市金湾区××号××房的执行。玛卡公司不服上述中止执行案涉房屋的裁定，提起本案诉讼，请求判令准许执行兴龙源公司名下位于珠海市××灶镇××214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号：珠国用（1996）字第0403-1300149、0403-1300150号）中的珠海市金湾区××号××房。一审判决的理由与结果一审法院认为，首先，潘建超系合法程序购买涉案房产。泰宝实发公司与蔡纯伟签订《购房合同》，蔡纯伟向该公司购买了涉案房产，并支付完毕购房款155266.10元，泰宝实发公司亦已将涉案房产交付蔡纯伟使用，后蔡纯伟又将涉案房产转让给潘建超，潘建超亦已支付全部购房款，房屋亦已交付潘建超，即潘建超购买涉案房屋的程序完全合法。未能办理房屋所有权登记系泰宝实发公司怠于履行义务所致，其过错在于泰宝实发公司，蔡纯伟或者潘建超对此没有任何过错。其次，虽然涉案的房产登记在兴龙源公司名下，但是系由泰宝实发公司对外签订合同予以销售，结合一审法院（2014）珠金法三民初字第144号案民事判决查明的事实，即泰宝实发公司是泰宝集团公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销。故一审法院认定，虽然《购房合同书》不是兴龙源公司与蔡纯伟签订，但泰宝实发公司系兴龙源公司的核心企业，代销兴龙源公司的房产，泰宝实发公司已将涉案房产出卖给蔡纯伟，后蔡纯伟将上述房产转让给潘建超，涉案房产已经交付潘建超。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。再次，关于玛卡公司抵押权实现的问题及购房合同的效力问题。玛卡公司的抵押登记在《购房合同》及房产交付使用之后，且涉案房产未能过户的原因系泰宝实发公司及兴龙源公司导致的，蔡纯伟、潘建超并没有过错，抵押不应损害蔡纯伟、潘建超对涉案房产已享有权益。因此，对于玛卡公司的该项的主张，一审法院不予支持。关于《购房合同》效力问题，并非本案异议审查的范围，玛卡公司可另寻法律途径解决。综上，本案中，蔡纯伟、潘建超系通过合法程序购买涉案房产，已经支付完毕购房款并已实际占有涉案房产，虽然尚未办理产权过户登记手续，但蔡纯伟、潘建超对此没有过错，潘建超就执行标的享有足以排除强制执行的权益，故应排除对涉案房产的执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决驳回玛卡公司的诉讼请求。案件受理费100元，由玛卡公司负担。当事人二审的意见一审被告玛卡公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，准许执行兴龙源公司名下珠海市××灶镇××214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号：珠国用（1996）字第0403-1300149、0403-1300150号）中的珠海市金湾区××号××房。事实与理由如下：一、本案属执行异议之诉，应当就双方的权利进行实质性审查，而一审判决基本按照执行异议程序进行形式审查，且自相矛盾，故裁判的思路错误。一审判决直接引用的裁判依据，均为执行程序中司法解释，其中《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，应当审查权利或合同的合法性，但一审在本院认为部分着眼于潘建超购买涉案房产的程序是否合法，对《购房合同书》的效力问题未予审查，与判决引用的依据及执行异议之诉的实体性审查原则不符。二、潘建超买卖涉案房产，无论程序还是实体均不合法，一审判决认定程序完全合法，实属错误。1、不论最初的买受人蔡纯伟，还是后来的买受人潘建超，始终没有核实买卖的房产权属人。蔡纯伟购买时，房产所附属的土地为钟妙琼、钟彩云的集体宅基地，预售方泰宝实发公司不是土地使用权人，也不是建设方；潘建超购买时，土地已登记至兴龙源公司名下，并办理了土地及地上建筑物抵押登记，而且处于一审法院的查封状态。潘建超在庭审中，明确承认购买时到房产登记部门咨询过，知道房产不能过户登记的风险，且购买房产前后房屋都一直处于空置状态，也没有入住。作为一个购房者，没有尽到合理的注意义务。2、一审判决引用（2014）珠金法三民初字第114号民事判决查明的事实，认为泰宝实发公司为泰宝集团公司代销“泰宝新村”的房产，而本案的涉案房产位于泰宝街园，并不是“泰宝新村”的范围，且该案审理时，泰宝实发公司、兴龙源公司均未到案参与庭审陈述相关事实，泰宝实发公司与蔡纯伟签署《购房合同书》时，兴龙源公司也还没有设立，故一审认定泰宝实业公司代兴龙源公司销售涉案房产的毫无事实基础。3、原《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条规定“商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效”；第28条规定“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效”。因潘建超提交的购房合同中，发展商泰宝实发公司没有取得土地使用权，没有证据证明投入了开发资金实际施工建设，至今也没有任何法定机构确认或审批其销售涉案的房产，故泰宝实发公司与蔡纯伟签订的《购房合同书》以及蔡纯伟与潘建超之间的《购房协议》，均应当无效。三、本案是申请执行人的合法利益与案外人非法利益的冲突，是申请执行人的物权和案外人的债权冲突，在执行异议之诉中应当进行实质性审查，优先保护合法的物权。被上诉人潘建超答辩称，一、本案不属于异议之诉，蔡纯伟1992-1993年分三次向泰宝实发公司缴纳了全部购房款，在1993年10月26日将上述房屋交付给蔡纯伟，但是玛卡公司的抵押登记是在《购房合同》及房产交付使用之后所发生的。二、未办理房产证是因开发商的过失，而不应由买受人承担。1.两次判决书已判决泰宝实发公司对房产的销售合理合法性。2.本房产中的销售是实际销售而非预售，买受人已按照购房人的义务支付了全部的房款，是从购买后一直住用。3.买受人购买房产之后对房产的处置权、是否居住属于个人行为，且上述人无法提供无人居住证明。4.蔡纯伟和潘建超之间的交易是合法自愿的，未办理房产证是因开发商的过失，此过失不应由原买受人蔡纯伟承担，也不应由买受人潘建超承担，而玛卡公司不应把合法房产硬说成非法房产。5.玛卡公司多次就同一事实进行上述，严重影响本人时间和精力，也在浪费司法资源。此案的事实已十分清楚明了，请求法院驳回玛卡公司的类似请求。本院判决的理由与结果一审法院执行玛卡公司申请执行兴龙源公司一案中，查封了兴龙源公司名下的土地及案涉房屋在内的地上建筑物，为此潘建超提出了执行异议。潘建超主张系受让蔡纯伟的案涉房屋而取得异议之权利，故本案当首先考察蔡纯伟对案涉房屋享有的权利。案已查明，蔡纯伟1992年9月23日与泰宝实发公司签订《购房合同书》买受案涉房屋后，蔡纯伟已依约支付了全部购房款项，而泰宝实发公司亦已将案涉房屋予以交付，此事实案中并没有证据可予否定。至于蔡纯伟直至将案涉房屋出卖予潘建超时未取得物权登记，也同样没有证据可证明蔡纯伟存在过错责任，况且1996年6月17日后包括案涉房屋在内的建筑物及土地被原泰宝集团公司用于贷款抵押，故泰宝实发公司及原泰宝集团公司现兴龙源公司对于案涉房屋未能取得房产登记负有责任。而潘建超与蔡纯伟签订《购房协议》，内容不违反法律法规，该合同合法有效，证据也证明潘建超依约支付了买卖案涉房屋的全部对价，有基于此潘建超取得了在本案中提出执行异议之诉的民事诉讼权利。玛卡公司对权利及合同合法性提出的上诉主张，本院不予支持。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权”，第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购房全款或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。前述司法解释在《中华人民共和国物权法》颁布实施之前，但上述规定与《中华人民共和国物权法》的规定并不存在法律冲突。事实上，《中华人民共和国物权法》颁布实施前，我国物权登记生效原则亦实际一直贯彻执行，《中华人民共和国物权法》的颁布在于确认了该原则，且物权法实施后上述司法解释并未废止。依举重明轻的法理，交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权益，应优先于抵押权人的权益得到保护。本案中，从查明的事实看，蔡纯伟或潘建超均为购买案涉房屋支付了全部价款，且一直在占有使用，依据前述规则，作为购买房屋消费者的潘建超的权益（包括且不限于对涉案房屋占有、使用的权利）应予优先保护。况且，泰宝实发公司在将涉案房屋出售予蔡纯伟后，无论系泰宝实发公司抑或系原泰宝集团公司本无权再对案涉房屋及其土地上设定抵押权。而原泰宝集团公司却在蔡纯伟已对涉案房屋占有、使用近三年，具有一定的公示性且具可查明性的情况下，将涉案房产抵押予中国建设银行珠海市三灶支行。该抵押权人未发现、核对该事实，具有一定的过错，该过错延续至玛卡公司承受。相较于无过错的蔡纯伟或潘建超，有过错的抵押权人不应得到优先保护。玛卡公司请求执行案涉房屋，会侵害潘建超的上述合法权益，不应予以允许。一审法院驳回玛卡公司准许执行案涉房屋及土地的诉讼请求正确，本院予以维持。至于玛卡公司上诉所称案涉房屋位于“泰宝街园”，而一审法院此前的生效判决认定泰宝实发公司为原泰宝集团公司代销的是“泰宝新村”的房屋，但案涉事实是一审法院查封了兴龙源公司名下土地及地上建筑物，而案涉房屋在查封的房屋之列，故纵存在玛卡公司上述所述，泰宝实发公司是否代销原泰宝集团公司房屋并非本案争议之焦点。玛卡公司该异议，本院不予评判。综上，玛卡公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，实行处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费100元，由珠海市玛卡本草保健饮品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇一九年五月三十日书记员  陈瑞祥