福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终714号 上诉人（原审原告）：厦门西龙地产有限公司，住所地福建省厦门市湖滨东路**华龙大厦****，统一社会信用代码91350200260128780M。 法定代表人：杜秀英，董事长。 委托诉讼代理人：张瑞平，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司，住，住所地福建省厦门市思明区霞溪路**之**一社会信用代码91350200581263318A。 法定代表人：陈程，执行董事。 被上诉人（原审被告）：陈攀，1978年12月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 上诉人厦门西龙地产有限公司（以下简称西龙公司）因与被上诉人中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司（以下简称中凯公司）、陈攀房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初9658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西龙公司上诉请求：撤销原审判决第五项，改判中凯公司和陈攀立即向西龙公司连带支付逾期交纳租金的迟延履行违约金（迟延履行违约金以各期租金金额的日千分之一为标准，自各期租金的支付期限届满之日起计算至付清之日），并改判陈攀在210万元的范围内对原审判决第三、四项义务承担连带清偿责任；二、本案一、二审的诉讼费用全部由中凯公司、陈攀共同承担。事实和理由：一、关于本案违约金是否过高的问题。1、讼争合同第十六条、第四十一条均约定，如果承租人未按时足额支付租金的，每逾期一日应支付欠款金额的千分之一作为迟延履行违约金直至付清，且承租人拖欠租金超过30日的，出租人还有权解除合同并另行要求承租人支付三个月租金作为违约金；第三十五条约定，承租人未经出租人事先书面同意擅自将租赁房屋转租、转借给第三方使用的，出租人有权要求承租人另行支付三个月租金作为违约金；第三十八条约定，承租人未按时缴纳租赁房屋的物业管理费、公维金和水电等费用的，出租人有权要求承租人另行支付三个月租金作为违约金；第四十四条约定，承租人连续停业超过3个月、被吊销营业执照等的，出租人有权解除合同并要求承租人另行支付三个月租金作为违约金。实际履行中，承租人自2016年11月1日开始拖欠租金、物业管理费和公维金等费用至今，已将近两年。另外，承租人还存在未经出租人事先书面同意擅自转租、自2016年底连续停业至今等其他多项违约行为，原审法院在认定事实时遗漏了后三项违约行为，未对其进行认定。西龙公司认为，按照合同约定，承租人本应就每一项违约行为分别单独向出租人支付三个月租金作为违约金，但西龙公司在本案违约金诉求中（不包括迟延履行违约金）实际上已经自行减按一项／次违约行为的标准向承租人主张违约责任，已给中凯公司减免了三项／次违约责任，在此情形下，原审判决仍以违约金标准过高为由驳回西龙公司的迟延履行违约金诉求，严重背离了当事人的合同约定，也未充分考虑、权衡承租人存在多重违约行为、违约行为持续时间非常久且何时能向西龙公司交清拖欠租金仍遥不可知的严重过错程度等因素。2、承租人自2016年底停业至今已长达一年半多，且擅自划割租赁场所转租给第三方开小杂货店等，对华龙大厦的楼宇形象、人气和商业氛围等造成了不可估量的损失，严重影响到华龙大厦的招租招商，原审仅判决中凯公司支付三个月租金的违约金，远远不足弥补中凯公司拖欠巨额租金、擅自转租、长年停业等违约情形给西龙公司所造成的损失。3、从举证责任而言，根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，本案中中凯公司主张合同约定的违约金过高，应承担相应的举证责任，但其未提供任何相关证据，应自行承担举证不能的后果。 二、关于陈攀应否承担保证责任的问题。陈攀本人在2017年5月5日亲笔手写一份《保证书》给西龙公司，声明因华龙大厦一、二楼场地拖欠自2016年11月1日至2017年4月30日租金210万元，保证在5月底前付清壹佰万元，6月底前全部付清租金和所欠水电物业费。原审判决认为该《保证书》不是陈攀的个人行为、而是其代表公司的行为是明显错误的。首先，从《保证书》的标题、内容来讲，其明显表达了“保证担保”的意思表示，如果该保证书不是陈攀的个人行为、而是陈攀代表承租人中凯公司作出的公司行为，则等于作为主债务人的中凯公司自己为自己的租金债务提供保证担保，这与保证担保的意义、制度和规定明显相悖。其次，陈攀个人的签名直接签在落款处的“保证人”之后，与“保证人”的落款保持平行。按照文书签署惯例，如果陈攀是以公司授权代表的身份签字，应先书写公司名称，然后再在公司名称的下方处签署其姓名。陈攀在“保证人”的落款字样后的平行处签名，是非常明显的个人提供保证担保的行为特征。再次，如果《保证书》是承租人中凯公司出具给西龙公司，由于中凯公司是承租人即主债务人，则该文件的标题、内容和落款书写表达为欠条、条款确认书和确认人或类似措词即可，根本不用也不应该反复书写体现“保证书”、“保证”和“保证人”等措词。至于陈攀在保证人落款处签名后，又书写承租人公司名称，并加盖中凯公司印章，是为了体现中凯公司对其所担保的租金欠款金额这一事实的认可。最后，陈攀未到庭应诉，依法应当视为其自动放弃答辩权利，并认可西龙公司对其提出的权利主张。因此，该保证书》明显系陈攀的个人行为，陈攀至少应当在该《保证书》所载明的租金欠款金额范围内向西龙公司承担连带清偿保证责任。 中凯公司、陈攀未到庭，亦未对西龙公司的上诉提交答辩意见。 西龙公司向一审法院起诉请求：1.解除西龙公司与中凯公司签订的关于厦门市思明区湖滨东路6号华龙大厦一层部分及夹层的《房屋租赁合同》；2.中凯公司立即将其承租的厦门市思明区湖滨东路6号华龙大厦一层部分及夹层交还给西龙公司；3.中凯公司立即向西龙公司支付租金（自2016年11月1日起计算至生效判决确定的上述《房屋租赁合同》终止之日，租金计算标准为每季度392060元）；4.中凯公司立即向西龙公司支付逾期交清租金的迟延履行违约金（自2016年11月1日起开始拖欠租金，违约金以各期所拖欠的租金为基数，自各期租金逾期之日起计算至实际付清之日止）；5.中凯公司立即向西龙公司支付违约金392060元；6.陈攀对中凯公司上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2013年3月7日，陈攀作为中凯公司（乙方）授权签约代表与西龙公司（甲方）签订一份合同编号为厦中凯20130307号的《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定甲方将厦门市思明区湖滨东路6号华龙大厦一层部分及夹层（以下简称讼争房屋）出租给乙方，租赁期为11年，自双方办理交房手续即乙方接受房屋之日起至2023年12月31日；2013年4月1日乙方接收房屋之日起至2013年7月31日止为免租期，计租日为免租期届满后的次日；2013年8月1日至2016年7月31日，每季度租金为373390元，2016年8月1日至2019年7月31日的季度租金为392060元，2019年8月1日至2022年7月31日的季度租金为411663元，2022年8月1日至2023年12月31日的季度为432246元；租赁费用按每季度为一期支付租金，先交租后使用，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；保证金为15万元，乙方于合同签订之日支付；承租期内任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用；乙方未按时缴纳租赁费用则每天应按拖欠款项的千分之一向甲方支付迟延履行违约金；逾期交清租赁费用达30天以上的，甲方还有权单方面终止合同，并要求乙方支付三个月租金作为违约金并继续追索所欠租金及迟延履行违约金；本合同任何一方因不可抗力事件（指严重自然灾害及其他本合同当事人再订立合同时人力不可预见、不能避免且不能克服的事件）致使合同不能履行的，合同可以解除，双方互不承担责任。 合同签订后，中凯公司支付租金至2016年10月31日。 2017年5月5日，陈攀、中凯公司向西龙公司出具一份《保证书》，载明“本人租赁西龙房地产公司华龙大厦一楼、二楼场地，租金自2016年11月1日至2017年4月30日，共210万元，本人保证在5月底前付清100万元，6月底前全部付清租金，并在2017年6月底前结清金城湾物业公司所欠水电物业费”，陈攀和中凯公司在落款处签名、盖章。 审理中，中凯公司确认其物品仍在讼争房屋内，并提供照片、新闻报道，拟证明2016年9月1日起讼争房屋门口出现围挡导致无法经营，损失巨大。 西龙公司的质证意见为：1.照片，讼争房屋前方确实有一个围挡，但不影响到华龙大厦的使用、出入，且中凯公司在围挡前已经拖欠租金，其以地铁施工围挡为由不缴交租金没有事实依据。2.新闻报道，2016年地铁施工仅是在作准备工作，并未实际围挡未实际施工，地铁站点在，地铁站点在地点上离华龙大厦较远的出入、使用并未造成大的影响。 一审法院认为，西龙公司与中凯公司签订的讼争合同属当事人真实意思表示，内容有效合法，应认定为有效合同，双方当事人应依约履行。西龙公司依约交付了房屋，中凯公司应依约支付租金。根据在案证据，市政围挡对房屋使用没有必然影响，中凯公司未能证明讼争房屋存在不能使用的情形，其主张因市政围挡施工导致讼争合同不能履行，缺乏事实依据，本院不予采纳。中凯公司仅支付租金至2016年10月31日，西龙公司有权解除合同，要求其返还房屋并支付租金和违约金。租金应自拖欠之日（2016年11月1日）计算至讼争合同解除之日，西龙公司主张以每季度392060元的标准计算，与法不悖，予以照准。鉴于中凯公司主张违约金计算标准过高，且西龙公司未证明其实际损失，本院根据双方合同约定及本案实际情况，酌定中凯公司应支付的违约金共计为392060元。 根据讼争合同，陈攀系中凯公司授权签约代表，其所出具的《保证书》亦盖有中凯公司印章，西龙公司未能证明陈攀对租金的担保系个人行为，结合《保证书》中的落款并未载明陈攀的身份信息，西龙公司亦未能证明陈攀为本案被告，故西龙公司要求陈攀对中凯公司的上述债务承担连带清偿责任的诉求，缺乏依据，不予支持。 综上，对西龙公司的各项诉求，在前述认定范围内，本院予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第九十三条、第九十七条，第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除厦门西龙地产有限公司与中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司于2013年3月7日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：厦中凯20130307号）；二、中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内将厦门市思明区湖滨东路6号华龙大厦一层部分及夹层返还给厦门西龙地产有限公司；三、中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向厦门西龙地产有限公司支付拖欠的租金（以每季度392060元的标准，自2016年11月1日起计算至双方签订的《房屋租赁合同》解除之日止）；四、中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向厦门西龙地产有限公司支付违约金392060元；五、驳回厦门西龙地产有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费80438元，由厦门西龙地产有限公司负担3987元，中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司负担76451元。 二审中，西龙公司提交2份证据：1、（2017）闽0203民初11854号民事判决书，证明中凯公司擅自转租，而在中凯公司就转租房屋起诉次承租人时，根本就不承认市政围挡会造成影响。2、房屋租赁合同一份，证明一审判决后，西龙公司为减少损失在2018年10月1日将讼争房屋腾空交给案外人使用。 中凯公司、陈攀没有提交新证据。 本院二审期间，除西龙公司认为一审判决遗漏查明中凯公司擅自转租、连续停运三个月、拖欠物业管理费、水电费等违约行为外，各方当事人对一审认定的事实未提出异议，本院予以确认。 另查明，本案一审判决书于2018年6月1日之前送达各方当事人。2018年8月28日，西龙公司与案外人签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋出租给案外人，租赁合同约定租赁期限从2018年10月1日起算。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕西龙公司的上诉请求进行审理。 一、西龙公司诉求支付3个月租金作为终止合同的违约金及支付逾期支付租金的迟延履行违约金是否应予支持。讼争合同明确约定，如果承租人未按时足额支付租金的，每逾期一日应支付欠款金额的千分之一作为迟延履行违约金直至付清，且承租人拖欠租金超过30日的，出租人还有权解除合同并另行要求承租人支付三个月租金作为违约金。中凯公司迟延支付租金超过30日，西龙公司要求解除讼争合同，中凯公司依约应支付三个月租金作为违约金。违约金条款的订立就是为约束双方严格履约，具有一定的惩罚性和补偿性。中凯公司从2016年11月1日起拖欠租金至今已两年多，一审法院以西龙公司未证明其实际损失，合同违约金计算标准过高为由，完全免除了中凯公司应支付的未付租金的迟延履行违约金，确有不妥，本院予以纠正。鉴于“每逾期一日应支付欠款金额的千分之一”这一标准过高，本院酌情将支付标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率。 二、西龙公司收回讼争房屋时间的认定。在另案中，中凯公司的关联公司咪邸公司称西龙公司于2018年6月中旬单方收回讼争房屋，但未提供证据加以证明。西龙公司未正面回答其何时收回房屋，而是提供租赁合同称虽是2018年8月28日签订合同，但因讼争房屋内未清理，故于2010年10月才将房屋腾空交给案外人使用。本院认为，一般而言，租赁结束后，承租人有责任清空讼争房屋交还出租人，很显然本案中中凯公司未履行该义务。而西龙公司收回房屋一般情况下也不可能立即能找到新的承租人，因此，双方有争议的2018年6月-9月的这4个月内，本院酌定中凯公司承担2个月的租金。因此，中凯公司应支付租金至2018年7月31日止。 三、陈攀个人是否应承担保证责任。“保证”有担保他人的意思，亦有本人表明态度坚决执行的含义，陈攀系中凯公司的授权签约代表，其出具的《保证书》中载明“本人租赁……，本人保证在5月底前付清……”，该内容中租赁的本人指的不可能是陈攀，保证书的尾部也加盖有中凯公司的印章，在西龙公司无其他证据可以证明陈攀个人为该笔债务提供保证担保的情况下，仅以该函件冠以“保证”字眼，陈攀在保证人一栏的平行处签名等，认为陈攀个人为该笔210万元债务提供了保证担保，证据不足，依法不能成立。 综上，西龙公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初9659号民事判决第一、二、四、五项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初9659号民事判决第三项为：中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向厦门西龙地产有限公司支付拖欠的租金（以每季度392060元的标准，自2016年11月1日起计算至2018年7月31日止）； 三、中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向厦门西龙地产有限公司支付逾期支付租金的迟延履行违约金（以各期租金金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自各期租金支付期限届满之日起计至实际付清之日止）； 四、驳回厦门西龙地产有限公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费23600元，由厦门西龙地产有限公司负担18880元，中凯（厦门）娱乐投资管理有限公司负担4720元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 二〇一九年五月二十九日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。