湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终697号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：张朝晖，行长。委托诉讼代理人：厉平春，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李发生（曾用名李清华），男，1966年9月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。被上诉人（原审被告）：罗友明，女，1965年2月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市荷花街道办事处南市，现住湖南省浏阳市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭高林，男，汉族，1950年11月5日出生，住湖南省浏阳市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：段云枫，湖南声威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路****。法定代表人：焦念宝，董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建行浏阳支行）因与被上诉人李发生、罗友明、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2017）湘0181民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。建行浏阳支行上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持建行浏阳支行的全部诉讼请求；3、由李发生、罗友明、谦信置业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决严重违反合同相对性的法律原则、强行将买卖合同、租赁合同及金融借款合同进行整体评判缺乏法律依据，严重损害了建行浏阳支行的合法权益，侵害了国有资产的安全。2、建行浏阳支行在办理李发生、罗友明期房贷款业务中，在贷款项目五证齐全并依法办理预抵押登记的前提下，依约发放贷款，没有违约及违规行为，且贷款用途系购买涉案房屋。李发生、罗友明申请贷款用于购买房屋系投资行为，理应承担相应的法律风险。3、一审判决忽略其判决继续履行商品房买卖合同的关键事实，将本案商品房买卖合同予以解除，致使李发生、罗友明既享有所购房屋的权利，又无须承担借款合同所应承担的法律责任。李发生、罗友明辩称：1、业主购买的房产与实际办证的房产不一致，房号无法一一对应，不能实现真正的抵押。2、谦信置业公司应将租金支付给建行浏阳支行，贷款应该通过该方式支付，谦信置业公司未支付租金给建行浏阳支行，直接的责任主体是谦信置业公司和建行浏阳支行，业主没有责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谦信置业公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。建行浏阳支行向一审法院起诉请求：1、解除建行浏阳支行与李发生、罗友明、谦信置业公司签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2、判令李发生、罗友明立即偿还未到期借款本金102896.41元、逾期借款本金27535.52元，逾期利息11662.53元，罚息3780.9元（利息及罚息暂计算至2016年12月24日，以后的利息及罚息按合同约定计算至清偿日止）；3、判令李发生、罗友明承担建行浏阳支行为实现债权所支付的律师费7293元；4、判令建行浏阳支行对李发生、罗友明提供抵押的位于浏阳市人民西路18号西湖山国际山庄2栋432号房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5、判令谦信置业公司对李发生、罗友明的债务承担连带清偿责任；6、案件的诉讼费用由李发生、罗友明、谦信置业公司承担。一审诉讼中，建行浏阳支行申请撤回第3项诉讼请求。一审法院认定的事实：2006年2月28日，李发生作为买受人与谦信置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、李发生购买谦信置业公司开发的位于浏阳市人民西路18号西湖山国际山庄第2区第4层432号房产，该房产建筑面积为53.99平方米，套内面积为37.37平方米，房产总价款为255780元；2、付款方式为签订合同时支付首期房款85780元，其余房款170000元办理银行按揭；3、谦信置业公司应于2006年11月20日前将该商品房验收合格，并交付给李发生使用；4、逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人按日向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之五的违约金；5、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，谦信置业公司还与李发生签订了《委托租赁合同》和《补充协议书》，约定由李发生将自己向谦信置业公司购买的2区4层432号商品房委托谦信置业公司进行出租。《委托租赁合同》另约定，租赁期限自李发生付清全部房款之日起开始计算，共15年，前5年月租金1696元，后10年月租金1914元；若逾期2个月未向李发生转付租金，谦信置业公司除应按实支付拖欠租金额外，还应按日向李发生支付逾期应付租金额的万分之二的滞纳金。《补充协议书》约定谦信置业公司将应付的前两年租金40716元于李发生签订《商品房买卖合同》并付清应缴购房款之日一次性支付给李发生。《委托租赁合同》和《补充协议书》还对其他事项进行了约定。2006年9月10日，李发生、罗友明共同向建行浏阳支行出具《抵押承诺书》，承诺用其向谦信置业公司购买的2栋432号房产作抵押向建行浏阳支行借款170000元。同日，李发生作为借款人、谦信置业公司作为保证人、李发生、罗友明作为抵押人与建行浏阳支行作为贷款人签订《个人住房借款合同》，该合同分普通条款1-24条和特别签订条款25-41条。合同约定：1、李发生向建行浏阳支行借款170000元，指定划款至谦信置业公司在建行浏阳支行处设立的43001550061052502487账户上；2、贷款利率实行浮动利率，具体为在基准利率水平上下浮10%，当前执行的月利率为5.7‰，借款逾期的，罚息利率为在约定贷款利率基础上上浮50%；在借款期限内，如遇基准利率调整，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行；3、借款期限为180个月，即从2006年11月至2021年11月止；4、采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1512.84元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5、采取抵押加担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市人民西路18号2栋432号房产，连带担保人为谦信置业公司；6、借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。2006年11月10日，浏阳市房屋产权管理局为李发生承诺抵押的房产办理了浏房期押字第××号《个人购房贷款抵押登记备案证》，登记证中记载的抵押权人为建行浏阳支行，抵押人为李发生，建设单位为谦信置业公司，存续期限为2006年11月10日至2021年11月10日。同日，建行浏阳支行根据约定将170000元借款划转至谦信置业公司在建行浏阳支行处设立的43001550061052502487账户上。建行浏阳支行发放贷款后，每月都根据约定在李发生的账户上扣收了借款本息，但从2014年1月开始，因李发生账户上的存款余额不足，建行浏阳支行未能全额收回当月应收的借款本息，2014年9月30日之后，建行浏阳支行再未扣收过借款本息。截至2017年7月26日，李发生尚欠建行浏阳支行逾期借款本金35408.34元、未到期借款本金67488.07元（即未偿还的全部借款本金为102896.41元），逾期利息13720.68元、罚息5841.99元，（即未支付的全部利息为19562.67元）。因李发生未能按约偿还借款本息，建行浏阳支行遂诉至该院。诉讼中，李发生陈述签订《商品房买卖合同》时确认购买的房产为第2区第4层432号房屋，后又变更为第2区第4层447号房屋。另查明：1、李发生与谦信置业公司合同纠纷一案，该院于2014年2月11日作出判决，认定谦信置业公司在房屋买卖及委托租赁过程中均存在违约，遂判令：一、谦信置业公司于判决生效后10日内为李发生办妥李发生名下的位于浏阳市西湖山国际山庄第2区第4层432号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金2557.8元。二、谦信置业公司于判决生效后10日内支付李发生租金16863.96元（截至2013年11月30日）及滞纳金1011.84元。2、浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。3、从谦信置业公司与业主签订的系列《商品房买卖合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经测量于2017年9月6日向谦信置业公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017518、0017506号产权证书。其中第0017518号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0017506号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。目前尚未办理分户的产权证书。因建筑过程中，谦信置业公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，且也无从知晓李发生是否有房。一审法院认为，谦信置业公司在开发西湖山国际山庄过程中，与李发生签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》，以及与建行浏阳支行、李发生、罗友明共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由李发生通过按揭贷款方式向谦信置业公司购买房产并返租给谦信置业公司获取租金收益。因此，上述《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因谦信置业公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有将实有的房产产权办至李发生名下，故在不变更合同的前提下，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，已经无法实现合同目的，应当予以解除。因衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》的解除，由于借款合同系实践性合同，借款一经交付，出借方即完全履行了其合同义务，但借款方即李发生的还款义务至今并未履行完毕，因此解除借款合同必然会给出借方造成借款本金及利息无法收回的损失，该损失系谦信置业公司违约造成，且建行浏阳支行发放的借款也实际用于谦信置业公司的房产开发，因此，建行浏阳支行未收回的借款及利息由谦信置业公司负责偿还更符合公平原则。建行浏阳支行虽请求由李发生、罗友明偿还借款本息，由谦信置业公司承担连带责任，但因责任主体的担责方式变更，并非对其诉讼请求的实质变更，故该院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对建行浏阳支行要求解除借款合同、偿还借款本息的诉求予以支持。李发生、罗友明并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，故建行浏阳支行要求李发生、罗友明偿还借款本息的诉求，该院不予支持。李发生、罗友明在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。借款合同中约定抵押担保，但一直未办理正式抵押登记，抵押权尚未形成，故建行浏阳支行要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，该院对此不予支持。李发生、罗友明提出建行浏阳支行与谦信置业公司存在欺诈和恶意串通等行为，从而应认定借款合同无效的意见，因未提供证据证实，且在借款合同特别约定条款即合同第41条反面有其本人签字认同，故该院对此不予采信。谦信置业公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：（一）解除中国建设银行股份有限公司浏阳支行与李发生、罗友明、湖南谦信置业有限公司签订的《个人住房借款合同》；（二）湖南谦信置业有限公司于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金102896.41元及利息（利息计算方式：计算至2017年7月26日止的利息为19562.67元，此后的利息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；（三）驳回中国建设银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3363元，公告费560元，合计3923元，由中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担560元，由湖南谦信置业有限公司负担3363元。二审中，李发生、罗友明提交了38户业主应诉基本情况说明、12户业主应诉基本情况说明及房屋分层平面图，本院依法组织了证据交换和质证。本院认为，上述证据系自行制作，建行浏阳支行对其真实性、合法性、关联性均有异议，故本院不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋系谦信置业公司开发的返租式酒店，谦信置业公司在出售商品房的同时，亦与所有买受人签订了《委托租赁合同》，长期租赁买受人的房屋。谦信置业公司仍然占有房屋，实质上属于交付中的占有改定，与普通商品房买卖合同中的现实交付存在重大差异。双方的合同目的是由买受人通过按揭贷款方式向谦信置业公司购买房产并返租给谦信置业公司获取租金收益，只有所有的买受人和按揭银行或其他人不占有房屋，酒店才能正常经营，合同目的才可能实现。建行浏阳支行作为谦信置业公司开发返租式酒店贷款的重要合作方，对上述事实是知道或应当知道的。一审判决将《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》以及涉案《个人住房借款合同》进行整体评判并无不妥，本院予以支持。建行浏阳支行上诉称一审判决对上述合同进行整体评判缺乏依据的理由不成立，本院不予采纳。涉案房屋因谦信置业公司改变房屋设计规划导致合同房号与实际房号无法一一对应，且部分房屋无法办理产权证，商品房买卖合同继续履行存在客观障碍，一审判决解除《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》以及涉案《个人住房借款合同》、并在综合考虑各当事人过错、获益的基础上根据公平原则判决谦信置业公司承担还款责任并无不妥，本院予以支持。建行浏阳支行上诉称一审判决显失公平依据不足，本院不予支持。此外，抵押权系法定物权，经登记后方发生法律效力。涉案房屋未办理抵押权登记，建行浏阳支行上诉要求对涉案房屋享有抵押权依据不足，本院不予支持。综上所述，建行浏阳支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3363元，由上诉人中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 李建新审判员 邓 安二〇一九年五月三十日书记员 黄香连附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。