广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3425号上诉人（原审原告）：广州鹰金钱企业集团公司（以下简称鹰金钱公司），住所地广东省广州市天河区黄埔大道**富力盈泰广场****，经营场所广东从化经济开发区工业大道**。法定代表人：郑坚雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓雪，广东华之杰律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：沙文新，男，1970年2月9日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。上诉人鹰金钱公司因与被上诉人沙文新租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人鹰金钱公司的委托诉讼代理人郭水华，被上诉人沙文新的委托诉讼代理人梁锡兼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹰金钱公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持鹰金钱公司的一审全部诉讼请求；二、判决沙文新承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案《租赁合同》没有具体的租赁期限，属于典型的租赁期限约定不明确，故本案租赁合同依法应视为不定期租赁，鹰金钱公司诉请解除合同属于合同法定解除权的行使。二、广州轻工工贸集团有限公司审计部出具《关于广州鹰金钱企业集团公司经营审计报告》，核查出涉案租赁合同存在物业租赁期限不明确不合理，出租价格严重偏低等，责令鹰金钱公司限期整改，协商不成则收回物业，解除合同。鹰金钱公司提起本案诉讼属于依据合同的情势变更原则以及依法维护国有资产管理规定而行使合同解除权。三、鹰金钱公司要求增加转租人作为本案第三人，鹰金钱公司从未表示过“在本案中要求沙文新承担责任，与案外人的纠纷其另案解决”。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。沙文新辩称：鹰金钱公司的上诉请求以及事实没有法律依据，应当予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2017年9月25日，鹰金钱公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除鹰金钱公司与沙文新双方于2013年5月l3日签署的《租赁合同》；2、沙文新将位于广州市天河区XXXXXXXXX路五号大院44号整栋楼房（《广州市房地产证》登记地址为：广州市天河区XXXXXXXXX路五号大院自编15栋新三层）全部腾空并交还给鹰金钱公司自行管业；3、沙文新自原告起诉日起参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价（每平方米31元人民币）计付至实际腾空交还房屋之日止的房屋租金；4、沙文新承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：鹰金钱公司提交的《广州市房地产证》载明广州市天河区XXXXXXXXX路五号大院自编15栋新三层的权属人为鹰金钱公司。2013年5月，鹰金钱公司（出租方、甲方）与沙文新（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将座落在天河区XXXXXXXXX路五号大院44号整栋楼共39间房，面积约900平方米物业（以下简称上述物业为“涉案房屋”）出租给乙方作住宅及管理使用，但乙方必须保证留用20间房作为甲方大学生集体宿舍，并按职工价每套约200元租金统一收取，剩余的19套房由乙方使用管理；租赁期限为到政府征用为止；第一期从2013年6月1日开始至2013年9月30日租金每月为6000元，第二期从2013年10月1日开始至2013年12月31日租金每月为8000元，第三期从2014年1月1日开始租金每月为9000元，满两年后第三年开始在第三期租金基础上递增10%；签定本合同后，乙方即付18000元给甲方作为房屋押金；乙方必须在每月10日前向甲方公司财务部交纳当月租金；在租赁期内，甲方依合同将出租房屋交乙方使用；当国家征用乙方应无条件交回该栋的房屋，甲方不作任何补偿给乙方；如特殊情况乙方要求分租时，必须征得甲方书面同意，只能一次分租；如因国家征用或不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互免承担违约责任；任何一方未履行本合同的规定条款或违反国家、省、市房地产租赁管理的有关规定，另一方有权提前解除本合同；乙方逾期一个月支付租金，甲方有权终止合同，并立即收回出租房屋，扣取全部押金等条款。在本案中，鹰金钱公司与沙文新双方确认鹰金钱公司为涉案房屋的产权人。鹰金钱公司称因其取得《房地产证》时大院中的房屋在公安局没有门牌号，所以都是写“自编”，涉案房屋现在XXXXXXXXX路五号大院44号楼。2016年6月15日，鹰金钱公司向沙文新发出《关于〈关于天河区XXXXXXXXX路五号大院44号楼整改的申请〉的复函》，函称同意沙文新对天河区XXXXXXXXX路五号大院自编15栋新三层物业进行整改等。沙文新为证明其对涉案房屋进行了相关装修，另提交《装饰工程施工合同》、工程预算表及相关照片等证明其对涉案房屋的装修投入。鹰金钱公司对沙文新的上述证据不予确认，认为是沙文新的单方证据。鹰金钱公司提交的案外人广州轻工工贸集团有限公司作出的落款时间为2017年3月27日的《广州轻工集团关于印发广州鹰金钱企业集团公司经营情况审计报告的通知》载明：鹰金钱公司与沙文新签订的《租赁合同》约定的租赁期限不合理、出租价格严重偏低等。沙文新对上述证据不予确认，认为内容不具有真实性。2017年7月24日，鹰金钱公司委托广东华之杰律师事务所向沙文新发出《律师函》，函称要求沙文新对《租赁合同》进行补充、变更和完善相关条款等。沙文新确认收到上述函件。2017年8月14日，沙文新向鹰金钱公司发出《复函》，函称鹰金钱公司忽略租赁合同签订的基础和历史背景以及沙文新对租赁物业的巨大投入，租赁合同合法有效，双方都应诚信履行，如广州轻工工贸集团有限公司听取鹰金钱公司说明后，仍要求对租赁合同进行完善，待沙文新综合统计投入的成本后，再与鹰金钱公司协商合同完善事宜等等。关于鹰金钱公司要求解除《租赁合同》的依据。鹰金钱公司称合同约定租赁期限为政府征用为止，约定期限不明确的，鹰金钱公司有权随时要求解除合同。沙文新认为《租赁合同》的租赁期限约定明确，租赁期限应到政府征用为止。在本案中，鹰金钱公司、沙文新双方确认沙文新一直按合同约定按时支付足额租金，涉案房屋不存在被政府征用的情况。另在一审过程中，一审法院工作人员在涉案房屋门口张贴申报权利公告多张，通知对涉案房屋主张权利的相关人员在指定期限内向一审法院申报权利。在一审法院指定的申报权利期间，无相关人员向一审法院申报权利。鹰金钱公司明确在本案中要求沙文新承担责任，与案外人的纠纷其另案解决。一审法院认为：鹰金钱公司与沙文新双方于2013年5月签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于鹰金钱公司要求解除《租赁合同》的诉请。鹰金钱公司明确其诉请解除《租赁合同》的依据为合同约定的租赁期限不明确，因此鹰金钱公司有权随时要求解除合同。《租赁合同》约定租赁期限到政府征用为止。根据上述合同约定，《租赁合同》已对租赁期限作出约定，租赁期限应到政府征用为止，且不得超过二十年。现《租赁合同》的履行期限并未超过二十年，鹰金钱公司与沙文新双方亦确认沙文新一直按合同约定按时支付足额租金，且涉案房屋不存在被政府征用的情况，鹰金钱公司诉请解除《租赁合同》依据不足，不予支持。鹰金钱公司基于解除《租赁合同》要求沙文新返还涉案房屋及支付占用费亦缺乏依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年9月28日作出判决如下：驳回原告广州鹰金钱企业集团公司的诉讼请求。一审受理费780元，由原告广州鹰金钱企业集团公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人鹰金钱公司与被上诉人沙文新于2013年5月签订的涉案《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。涉案《租赁合同》约定租赁期限到政府征用为止。由此可见，涉案《租赁合同》的租赁期限应到政府征用为止，且不得超过法定的二十年期限。现涉案《租赁合同》的履行期限并未超过二十年，上诉人鹰金钱公司及被上诉人沙文新双方亦均确认被上诉人沙文新一直按合同约定按时支付足额租金，上诉人鹰金钱公司亦确认涉案房屋不存在被政府征用的情况，故一审判决认定上诉人鹰金钱公司诉请解除涉案《租赁合同》依据不足而不予支持并无不当。此外，广州轻工工贸集团有限公司并非涉案《租赁合同》的当事人，且该公司只是认为涉案《租赁合同》约定的租赁期限不合理、出租价格严重偏低，若无法协商租金价格则收回涉案房屋，故上诉人鹰金钱公司以广州轻工工贸集团有限公司要求调整租金及收回涉案房屋为由主张解除涉案《租赁合同》亦缺乏依据。综上，上诉人鹰金钱公司基于解除涉案《租赁合同》要求被上诉人沙文新返还涉案房屋及支付占用费缺乏依据，一审判决不予支持正确。经审查，上诉人鹰金钱公司在一审法院于2018年9月13日的询问笔录中，明确表示在本案中要求被上诉人沙文新承担责任，与案外人的纠纷其另案解决。上诉人鹰金钱公司关于其从未作出如此表示的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人鹰金钱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人广州鹰金钱企业集团公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年五月十日书记员  彭文悦区敏儿