长春高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0193民初606号 原告：宋印多，男，汉族，1960年6月17日生，住长春市南关区。 委托代理人：王春雷，北京东易（长春）律师事务所律师。 原告：聂小影，女，汉族，1962年7月23日生，住长春市南关区。 委托代理人：王春雷，北京东易（长春）律师事务所律师。 被告：邸文，男，汉族，1968年4月12日生，住长春市南关区。 委托代理人：王文滨，吉林中玖律师事务所律师。 委托代理人：张小东，吉林兢诚律师事务所律师。 被告：高新园区速捌宾馆，住所地长春市前进大街**。 实际经营者：邸文，男，汉族，1968年4月12日生，住长春市南关区至善南胡同**。 委托代理人：王文滨，吉林中玖律师事务所律师。 委托代理人：张小东，吉林兢诚律师事务所律师。 原告宋印多、聂小影与被告邸文、高新园区速捌宾馆建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋印多、聂小影及其委托代理人王春雷，被告邸文、高新园区速捌宾馆的委托代理人张小东、王文滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宋印多、聂小影共同诉称：2017年9月6日原、被告签订了房屋租赁合同。原告将自己所有的长春高新区前进大街2255号筑业阳光城1#商住楼，建筑面积6431.98平方米13层楼房，前10年就已租给被告，开设《高新区速捌宾馆》使用。2017年9月6日到期，原、被告又重新签订了五年的续期《房屋租赁合同-1、-2》。被告与原告续签合同后，被告私自对原告楼房地下一层进行装修、改造。被告将地下一层原剪力墙砸开扒门两处，又在地下四大框架柱上钻孔穿管，造成框架柱主筋和箍筋断空。经原告委托吉林省宏盛工程检测有限公司于2018年3月12日出具检验（鉴定）报告，承载力评定为：“该楼地下一层1-19/1-c轴、1-15/1-c轴、1-14/1c轴、1-13/1c轴框架柱已造成破坏，遭到破坏的主筋及箍筋数量已不满足设计要求。依据《民用建筑可靠性鉴定标准》该地下一层框架柱（四大柱）安全性鉴定等级评为cu级”。国家建设部《危险房屋鉴定标准》规定“c级为部分承重结构承载力不能满足正常使用要求局部出现险情，构成局部危房”。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方不能对房屋结构随意改动，如需要改动必须经原设计院审批及甲方同意。如私自对房屋改造（以施工蓝图为准），甲方有权终止租赁合同，所产生的一切后果及损失由乙方负责”。被告私自暗中砸剪力墙扒门，破坏原告房屋框架柱主体结构，已导致原告房屋不能按期年限使用。造成经济损失，应依法终止、解除原被告签订的《房屋租赁合同》。被告已造成原告房屋框架柱主筋断空，剪力墙破坏急需进行加固处理，费用30万元由被告支付。被告按合同第二条约定应于2017年12月18日支付租金62万元，可至今没有支付已构成违约，被告应支付2018年2月18日起至终止、解除《房屋租赁合同》交付原告房屋时止，每月房屋租金11.6万元。被告已给原告造成房屋主体结构严重破坏的后果。加固后，根据《中华人民共和国国家标准混凝土结构加固设计规范》规定：“一般情况下按三十年。”原告房屋很难达到正常的的使用年限，原告的经济损失重大，被告应给原告赔偿损失300万元，为维护公民财产不受侵犯，故原告诉至法院，请求：1、判令终止、解除原、被告签订的《房屋租赁合同-1》；2、判令被告给付原告楼房框架柱、剪力墙加固费用30万元；3、判令被告支付原告从2018年6月10日起至撤出时止每月房租11.6万元；4、判令被告赔偿原告房屋破坏及使用年限减少的损失300万元；5、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。庭审过程中，原告宋印多、聂小影提出增加诉讼请求，要求被告从案涉房屋中迁出。 被告邸文、高新园区速捌宾馆共同辩称：1.原告的诉求不清晰，究竟是终止还是解除；2.诉请中第二项是修复，第四项是赔偿我方认为这两项不应当同时主张，按照物权法规定修复以后对房屋没有损坏，不存在赔偿；3.被告是两个，一个是邸文、一个是高新速捌宾馆，但是速捌宾馆不是租赁合同的当事人，所以该主体用原告的诉请来讲不适格；4.原告诉状陈述的拖欠租金不存在，是原告对租赁合同的错误解读造成的；5.诉请对房屋主体结构随意改动、擅自改动不是事实，我方不同意原告解除租赁合同的诉请。 经本院审理查明：原告宋印多与原告聂小影系夫妻关系，聂小影为坐落于长春高新技术产业开发区筑业**商住**案涉争议房屋产权人。高新园区速捌宾馆为个体工商户，被告邸文为高新园区速捌宾馆的实际经营人，案涉房屋目前为“高新园区速捌宾馆”经营地。 2007年9月18日，原告宋印多与被告邸文签订《宾馆租赁合同》一份，约定原告宋印多将其合法所有的位于长春高新技术产业开发区的筑业阳光城1#商住楼的商场1-D~2-2⊥2A~2-D部分面积约215.69平方米和第十一栋楼的14轴~27轴⊥A轴~E轴一~十三楼带阁楼部分（除售出的局部一~二楼部分）地上）地上面积约6,214平方米另加十一栋地下室约550.00平方米的面积出租给被告邸文。租赁期限从2007年9月20日到2017年11月20日，租期为十年。该合同现已履行完毕。 2017年9月6日，双方签订《房屋租赁合同-1》对案涉房屋续租问题作出约定：1、原告宋印多将筑业阳光城1#商住楼的11#楼1~14轴/A~E轴一层局部十三层，阁楼、及地下室1~27轴/AE轴部分，房屋产权证号分别为:长房权字第1060108581、1060108582、1060108583、1060108584、101060108585合计面积约为6431.98m²,阁楼没有产权面积为500m²,地下,地下室没有产权面积为00m²,一楼名烟名酒店的面积不在本租赁范围之内，（即:原速8酒店一前进大街店经营范围),租赁给被告邸文,租期伍年，每年租金为壹佰肆拾万元人民币（￥1,400,000元)。另:由于房屋租赁所产生的一切税费，由被告邸文缴纳，不算在租金之内。2、如本速8酒店在租赁期间出售，应对被告邸文进行经济补偿，补偿最高总价为伍佰万元人民币（￥5000,000元),即:租赁期内第一年原告宋印多对房屋进行出售,补偿被告邸文金额为:伍佰万元人民币（￥5,000,000元)；租赁期内第二年内原告宋印多对房屋进行出售,补偿被告邸文金额为:肆佰万元人民币（￥4,000,000元);租赁期内第三年内原告宋印多对房屋进行出售,补偿被告邸文金额为:叁佰万元人民币（￥3,000,000元);租赁期内第四年以内及第四年以外原告宋印多对房屋进行出售,补偿被告邸文金额为:贰佰万元人民币（￥2000,000元)。被告邸文如中途终止合同，被告邸文也应向原告宋印多进行经济补偿,补偿最高总价为伍佰万元人民币(￥5,000,000元),即:租赁期内第一年被告邸文弃租，补偿原告宋印多金额为:伍佰万元人民币（￥5，000,000元):租赁期内第二年被告邸文弃租，补偿原告宋印多金额为:肆佰万元人民币（￥4，000,000元)；租赁期内第三年被告邸文弃租,补偿原告宋印多金额为叁佰万元人民币(￥3,000,000元)；租赁期内第肆年及伍年被告邸文弃租,补偿原告宋印多金额为贰佰万元人民币(￥2,000,000元)；3、本酒店租赁期为伍年，租赁起始日期及租金支付:租金以租赁期一年间的头两个季度支付,租金从2017年11月20日开始支付,以后每年支付租金两次，第一次租金为:柒拾捌万元人民币(￥780,000元),第二次租金为陆拾贰万元人民币(￥620,000元)。即第一年付租时间为:2017年09月18日付租金780000元，2017年12月18日付租金620000元；第二年付租时间为:2018年09月18日付租金780000元，2018年12月18日付租金620000元；第三年付租时间为:2019年09月18日付租金780000元，2019年12月18日付租金620000元；第四年付租时间为:2020年09月18日付租金780000元，2020年12月18日付租金620000元；第五年付租时间为:2021年09月18日付租金780000元,2021年12月18日付租金780000元，2022年11月20日租赁合同终止。因为原告宋印多的宾馆在银行有贷款,所以被告邸文必须严格遵循以上付租时间节点,提前一到两天将租金汇到指定账户,如超过两日没有付款视为被告邸文终止本合同，由此产生的后果由被告邸文负责。4、被告邸文在经营期间必须对房屋进行保险，房屋价为陆仟万。被告邸文在使用过程中,应对电路及电气设备经常巡视及维护,如出现电火、人为火灾、机械设备摩擦等产生的火灾都应由被告邸文负责，被告邸文不能对房屋结构随意改动,如需要改动必须经原设计院审批及原告宋印多同意,如私自对房屋改造（以施工蓝图为准)，原告宋印多有权终止租赁合同，所产生的一切后果及损失由被告邸文负责。在租赁期未满的情况下,被告邸文如转租必须经原告宋印多同意，如原告宋印多不同意,不可转租，房屋租赁到期后，被告邸文不再续租，除账目外所有物品不能搬走，如:床被、座椅、电视、空调、备品柜、音响设备等,并且装饰装潢不能任意破坏，到期后速8酒店经营手续应转交给原告宋印多。 同日，双方签订《房屋租赁合同-2》约定：由于双方长期合作，原告宋印多、聂小影为了对被告邸文的回馈，允许邸文在租赁期满后继续经营速8酒店五个月，即（自2022年11月20日到2023年5月20日），在此期间原告宋印多不能收被告邸文的房屋租金，但被告邸文必须执行《房屋租赁合同-1》第四项条款，如原告宋印多提前对房屋出售或出租，可按每月租赁价格退租金给被告邸文（每月租金为（1,400,000÷12月=117,000元）），剩余几个月退几个月。 庭审过程中，被告申请证人刘继新到庭发表证言：我是速捌宾馆的维修工，和被告是雇佣关系。原告宋印多和另一位陈工经常到速捌宾馆地下一层与邸文进行协商，说承重墙可以扒1米到80厘米，扒完之后怎么研究的我不知道。本案涉及到的四根柱子做了相应的改动。被告申请证人杨曙维出庭发表证言：我和被告想合作做酒吧，以前是做KTV，需要把墙扒掉，我们拆以前的装饰的时候，当时被告在外地有果园，他不怎么在长春，具体是我在经营，为了办理营业执照我去的原告宋印多公司取得房产复印件，之后去工商办理的营业执照，营业执照拿回来之后开始施工了，施工之前由被告联系原告宋印多方一个叫陈工的到现场，施工之前我们找的设计师，已经设计完了，我们施工按照设计图纸做，我当时一直的跟着的，陈工在现场说剪力墙最宽不超800就行。剪力墙我们实际没扒，我们实际拆的速捌正边上的窗户，扒了一个单独进地下室的门，宽1.6米，高2.1米，施工中陈工来研究了。为了保证安全原告宋印多找了一个加固公司来之后出的图，之后钱是我们付的，施工是加固公司做的。在地下室有4道剪力墙，每道墙上钻了4个眼，原告宋印多说这4个眼不行不安全，之后我们停了。被告和原告宋印多找的设计院，设计院出的图纸，出图确认之后，这4个眼两侧扒漏筋了，去焊的钢筋，没有扒完也没焊完，施工彻底停了。原告宋印多说有危险。原告宋印多公司的陈工说扒剪力墙可以不超过800就行，但是我们没动，后期我家设计师说这么扒不好看，就没动；入地下室的门，陈工一直在施工现场，扒成型后楼梯也做完了，扒完后，原告宋印多说没问题，但经过几次到现场，看了图纸，是整体楼有电梯，电梯间边上柱子的墙，之后找人加固，加固之前高2.1米多，宽1.6米，原告宋印多公司找的加固公司拿的材料进行的加固，加固之后是宽1.4米，高是2.1米多进行的加厚，接下来说4个眼的事，我没有跟原告宋印多打招呼，因为我们心里有底，原告宋印多公司的陈工说过不超过800就行，我们认为掏几个眼没问题，施工把水暖管穿完了之后，原告宋印多说要求改，就开始研究4个眼加固的事，加固的时候我刚才说的墙扒漏筋了，还没弄完呢，原告宋印多就让我们这边停了。经核实，证人杨曙维所述的“地下;地下室有4道剪力墙剪力墙上钻4个眼”中的剪力墙即为楼梯框架柱。被告在四个框架柱处分别钻有4个孔，导致钢筋断裂。 庭审过程中，原告明确主张要求解除原告宋印多与被告邸文于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同-1》。 2018年3月12日，经原告宋印多委托，吉林省盛宏工程检测有限公司做出《检验（鉴定）报告》：一、鉴定结论：根据现场检测结果，依据GB50292-2015《民用建筑可靠性鉴定标准》，该楼地下一层1-19/1-C轴、1-15/1-C轴、1-14/1-C轴框架柱安全性鉴定等级评定为Cu级。二、建议：1、由原设计单位进行对地下一层1-19/1-C轴、1-15/1-C轴、1-14/1-C轴框架柱进行复核。2、有加固资质的设计单位进行加固设计。 被告邸文于2018年4月25日向本院提出《重新鉴定申请书》，对原告宋印多的单方委托的鉴定意见提出异议，要求对高新区前进大街2255号筑业阳光二期商住1号房屋主体结构的安全等级及局部构建如与原设计不符合可否加固修复提出重新鉴定申请。2018年7月10日，被告当庭表示不再对此申请重新鉴定。 2018年5月8日，原告宋印多、聂小影向本院提出评估鉴定申请，申请法院对案涉房屋地下一层1-19/1-C轴、1-15/1-C轴、1-14/1-C轴、1-13/1-C轴框架柱和剪力墙洞口进行加固设计并对修复加固费用进行鉴定。经本院委托，2018年9月26日，大连建筑技术发展设计研究院有限公司做出《筑业阳光城1#商住楼11栋地下室加固设计方案》。2019年3月，经本院委托，吉林世通项目管理咨询有限公司出具《筑业阳光城1#商住楼11栋地下室加固工程造价司法鉴定意见书》，我公司经过对现场情况的勘察，测量了地下室实际净高和待加固墙体的实际尺寸，依据设计方案详细计算，得出的工程造价为102666元。原告因上述两次鉴定分别支出鉴定费180000元及1027元。 庭审过程中，原被告对租金已经交付至2018年6月10日均无异议。 根据中华人民共和国建设部发布的GB50367-2006中华人民共和国国家标准《混凝土结构加固设计规范》基本规定的第3.1.7规定：“混凝土结构的加固设计使用年限，应按照下列原则确定：1、结构加固后的使用年限，应由业主和设计单位共同商定；2、一般情况下，宜按30年考虑；到期后，若重新进行的可靠鉴定认为该结构工作正常，仍可继续延长其使用年限；……” 根据原告提供的长国用（2013）第090016634号、第090016635号、第090016636号、第090016637号、第090016638号案涉争议房产的土地使用权证书，记载上述房产土地使用期限发证日期为2013年10月21日，终止日期为2050年10月16日。 2018年5月14日，本院实地勘察现场，房屋地下一层1-19/1-C轴、1-15/1-C轴、1-14/1-C轴、1-13/1-C轴框架柱破坏仍未进行任何修复。 本院认为，原告宋印多与被告邸文签订的2007年9月18日《宾馆租赁合同》及2017年9月6日签订的《房屋租赁合同-1》是双方当事人的真实意思表示，上述协议不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告邸文对房屋的承重结构进行改动，对房屋造成破坏，导致该房屋构成危房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损失的，出租人可以要求解除合同并要求赔偿损失”。本案中，承租人被告邸文在使用期间于2017年8月对房屋地下室一层1-19/1-C轴、1-15/1-C轴、1-14/1-C轴、1-13/1-C轴框架柱破坏，直至原告宋印多来院诉讼后仍未对上述部位进行修复，且按照GB50367-2006中华人民共和国国家标准《混凝土结构加固设计规范》，已经对房屋造成永久性影响，现原告宋印多主张要求解除与被告的租赁合同有法律依据，解除之日以原告宋印多的起诉状送达被告之日即2018年4月6日为准。虽被告邸文主张其改动原告宋印多知情并认可，但首先，无论是被告申请出庭的证人刘继新还是杨曙维均在庭审中表示，剪力墙的改动原告宋印多知情，但本案经吉林省盛宏工程检测有限公司鉴定导致房屋构成危房的四根立柱的改动原告宋印多并不知情亦未在事后表示认可，故对被告该主张不予支持。虽被告邸文主张已经对破坏部位进行修复，但截至法院勘察现场之时，仍未对地下室一层1-19/1-C轴、1-15/1-C轴、1-14/1-C轴、1-13/1-C轴框架柱进行修复，故对被告该抗辩不予支持。关于原告宋印多主张的加固费用，本院已依法委托具有资质的机构出具修复的设计方案和造价意见，故对上述鉴定意见予以采信，修复工程造价为102666元。关于原告宋印多主张要求被告交还案涉房屋一节，因双方签订的租赁合同符合解除条件，被告无合同及法律依据继续占有该房屋，故对原告宋印多该项诉讼请求予以支持。关于原告宋印多主张的租金一节，庭审过程中，原被告对租金已经交付至2018年6月10日均无异议。现原告宋印多主张解除与被告之间所签合同，理由成立，被告在合同解除后继续占有使用该房屋，故被告应当支付原告宋印多自2018年6月10日起至实际交房之日止，按照双方合同约定每月的房租116000元支付给原告宋印多。关于原告宋印多主张的，要求被告赔偿原告宋印多房屋破坏及使用期间减少的损失300万元一节。根据GB50367-2006中华人民共和国国家标准《混凝土结构加固设计规范》，加固后建筑的使用年限原则上定为30年。现被告的破坏行为必然对原告房屋的使用及价值造成损坏，但原告主张按照2年的租金来计算损失无事实及法律依据，关于原告的损失原告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、原告宋印多与被告邸文于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同-1》于2018年4月6日解除； 二、被告邸文、被告高新园区速捌宾馆（实际经营者邸文）于本判决生效之日十五日内将位于长春高新技术产业开发区的筑业阳光城1#商住楼的商场1-D~2-2⊥2~A~2-D部分面积约215.69平方米和第十一栋楼的14轴~27轴⊥A轴~E轴一~十三楼带阁楼部分（除售出的局部一~二楼部分）地上）地上面积约6,214平方米另加十一栋地下室约550.00平方米的房屋腾迁，返还原告宋印多、聂小影。 三、被告邸文支付原告宋印多自2018年6月10日起至实际腾迁之日止，按照每月116000元的标准支付原告宋印多房屋占有费用； 四、被告邸文于本判决生效之日赔偿原告宋印多、聂小影房屋维修费用102666元； 五、驳回原告宋印多、聂小影的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费79252元，由原告宋印多、聂小影负担58112元，被告邸文、高新园区速捌宾馆负担21140元。鉴定费181027元由被告邸文、高新园区速捌宾馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  杨 鹤 人民陪审员  代淑华 人民陪审员  朱振民 二〇一九年五月十五日 书 记 员  马芳原