福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初784号 原告：莆田市涵江区华友物业管理有限公司（以下简称华友物业公司），统一社会信用代码91350303M0000TLR4L，住福建省莆田市涵江区涵华东路**华友广场**楼**。 法定代表人：杨凤林，总经理。 委托诉讼代理人：陈建洋、黄毅（特别代理），福建大涵律师事务所执业律师。 被告：郑绍兰，女，1944年10月10日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省，住福建省莆田市涵江区，居住地福建省莆田市涵江区涵华东路**华友广场**楼**v> 原告华友物业公司与被告郑绍兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华友物业公司的委托诉讼代理人陈建洋、黄毅到庭参加诉讼；被告郑绍兰经本院传票传唤，届期无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席开庭审理终结。 华友物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令郑绍兰支付给华友物业公司自2016年10月1日至2018年12月31日的物业服务费4148.82元，并支付该款自起诉之日（即2019年2月11日）起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。 事实和理由：郑绍兰系莆田市涵江区涵华东路2988号华友广场3号楼1301室房产的业主，该房产建筑面积为128.05平方米。2015年11月28日及2018年11月30日，莆田市华友房地产开发有限公司（甲方）与华友物业公司签订《华友广场物业服务合同》各一份，该2份合同约定甲方将华友广场所有建筑项目委托华友物业公司实行物业服务，华友物业公司提供的服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，委托管理期限自2015年12月1日起至2021年11月30日，物业服务收费标准应根据法定指导性收费标准由业主向华友物业公司缴纳，高层住宅（带电梯）为1.2元/平方米/月，商业1.8元/平方米/月等内容。上述合同签订后，华友物业公司对华友广场内的物业进行物业管理服务，大多数业主积极缴纳物业服务费，但郑绍兰拒绝向华友物业公司缴纳自2016年10月1日起至2018年12月31日期间内的物业服务费计4148.82元（即1.2元/平方米/月×128.05平方米×27个月）。华友物业公司向郑绍兰多次催讨上述物业服务费，但郑绍兰借故推诿拖欠至今不肯归还，其行为侵害了华友物业公司的合法权益，故提出上述诉讼请求。 郑绍兰未作答辩。 华友物业公司围绕上述诉讼请求，在本院指定的举证期限内依法向本院递交下列证据：1.华友物业公司的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人的《居民身份证》及郑绍兰的《居民身份证》复印件各一份，以此证明华友物业公司、郑绍兰的身份及诉讼主体适格；2.《华友广场物业服务合同》二份、《华友广场现场照片》5张，以此证明华友物业公司自2015年12月1日起至2018年12月31日为包括郑绍兰在内的所有华友广场业主提供物业服务，以及华友物业公司收取的物业费标准为高层住宅（带电梯）为1.2元/平方米/月，商业为1.8元/平方米/月，物业服务费由包括郑绍兰在内的华友广场所有业主向华友物业公司缴纳的事实；3、《物业服务费催缴单》一份及《通告告示》2份，以此证明华友物业公司多次向郑绍兰催讨其所拖欠的物业服务费，但郑绍兰至今未予缴纳的事实；4.《房屋登记薄》复印件一份，以此证明华友广场开发商为莆田市华友房地产开发有限公司，业主为郑绍兰，其所有的房屋建筑面积为128.05平方米,郑绍兰取得房产证时间为2015年3月11日，华友物业公司系在郑绍兰取得房产证后进行物业管理的事实；5.《莆田市物业服务合同备案证明》复印件一份，以此证明华友物业公司为包括郑绍兰在内的华友广场所有业主依法进行物业管理服务的事实；6.《国内小包邮件详情单》、《莆田市华友房地产开发有限公司交房通知书》复印件各一份，以此证明本案通知交房时间为2013年1月5日的事实。 郑绍兰在本院指定的举证期限内未递交证据。 本院认为，郑绍兰经传票传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，并递交证据，视为自愿放弃诉讼权利。华友物业公司所递交的上述证据符合客观事实，能够证明其主张，予以认定并采信。 根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2015年11月28日及2018年11月30日，莆田市华友房地产开发有限公司与华友物业公司分别签订《华友广场物业服务合同》各一份，就包括郑绍兰在内的华友广场所有建筑项目委托华友物业公司实行物业管理服务。合同约定：物业服务费按建筑面积计算，住宅每月1.2元/平，住宅每月1业每月1.8元/平方米/月，每半年为一个结算周期，业主应于每个结算周期第一个月预先交纳本结算周期的物业服务费。合同生效后，华友物业进驻该小区从事物业服务管理工作。郑绍兰系莆田市涵江区涵华东路2988号华友广场3号楼1301室房产的业主，该房产建筑面积为128.05平方米。郑绍兰拒绝交纳自2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费计4148.82元（即1.2元/平方米/月×128.05平方米×27个月）。华友物业公司向郑绍兰多次催讨上述物业服务费均未果，遂于2019年2月11日诉至本院提出上述诉讼请求。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。2015年11月28日及2018年11月30日莆田市华友房地产开发有限公司与华友物业公司分别签订《华友广场物业服务合同》各一份，就包括郑绍兰在内的华友广场所有房地产物业委托华友物业公司实行物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。事实上华友物业已经为该小区提供服务，郑绍兰也接受该服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，应认定该合同有效，对华友物业公司及郑绍兰均具有法律约束力，双方均应履行相应的合同义务。郑绍兰作为华友广场小区业主之一，其拒不交纳自2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。华友物业公司的诉讼请求于法有据，应予支持。郑绍兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 郑绍兰应在本判决生效后五日内支付给莆田市涵江区华友物业管理有限公司自2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费计4148.82元，并支付该款自起诉之日（即2019年2月11日）起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郑绍兰负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  郑少凡 二〇一九年五月十日 书记员  林黄欢 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 2.《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面的形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 -2-