渭南市临渭区人民法院执行裁定书                          （2019）陕0502执异53号    案外人冯保林，男，1969年XX月XX日出生，汉族，住渭南市高新区。申请执行人孟建平，男，1960年10月10日出生，汉族，住渭南市临渭区，农民。被执行人陕西天时置业有限公司，住所地渭南高新区。法定代表人孙万吨，董事长。本院在执行孟建平申请执行被执行人陕西天时置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人冯保林向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月10日组织各方当事人进行听证。案外人冯保林、申请执行人孟建平均到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人冯保林称，2013年8月8日异议人购买了被申请人陕西天时置业有限公司高新区XX大街XX小区XX号楼XX号（1单元3层302室）住房一套，2013年8月9日一次交清全部房款（分两笔254332元、35240元），合计289572元。于2015年装修入住至今。2019年4月22日，接到临渭区人民法院通知，上述房产因申请执行人的申请强制执行，此房被法院查封，侵犯了案外人的合法财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出异议的，人民法院应予支持，符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的。人民法院应予支持，因上述房产是案外人全额支付的合法财产、生活必须财产，临渭区人民法院（2017）陕0502执2855号执行裁定书应中止执行。根据法律规定不得作为执行标的物、查封物，现提出异议，请求对案外人目前居住的渭南市高新区XX苑XX号楼XX单元XX号房屋中止执行。案外人冯保林提供的证据有：购房协议、陕西天时置业有限公司售房专用收据2份、历年来所交的物业费、水电费收据。证明涉案房屋属案外人购买并居住至今，属案外人所有房屋，临渭区法院对涉案房屋的执行措施错误，应予中止。申请执行人孟建平称，案外人所提执行异议不能成立。临渭区法院在查封涉案房屋时，被执行人陕西天时置业有限公司给法院提供有已经出售的房屋并出具书面材料，证明被执行人已经将已出售房屋进行了变更，但未涉及该涉案房屋，因此，法院查封的房屋均属于被执行人陕西天时置业有限公司名下的房屋。在临渭区法院执行过程中，每一次执行行为都是发出公告进行公示，在历次的公告中都没有人提出执行异议，包括评估、公示等全过程中都无人提出执行异议。2019年1月3日申请执行人收到人民法院的执行裁定书。裁定书认定从申请执行人接收裁定之日起，包括涉案房屋在内的14套房屋已归申请执行人所有。 综上，申请执行人认为，案外人冯保林的异议请求不能成立，其异议依法应予以驳回。本院查明，2017年7月16日，本院作出（2017）陕0502民初1069号民事判决书，判决被告陕西天时置业有限公司在本判决生效后三十日内偿还原告孟建平借款本金300万元及利息。后因陕西天时置业有限公司未履行还款义务，孟建平向本院申请执行。执行中，本院于2017年12月13日作出（2017）陕0502执2885号执行裁定书，裁定“查封、扣押被执行人陕西天时置业有限公司价值5951383元的财产”。2017年12月20日，本院据此裁定向渭南高新区房管所发出协助执行通知书，查封陕西天时置业有限公司名下金穗西苑7号楼132、152、1122、1181、1182、221、231、241、2101、2111、2182、2172、2162、2142共十四套房产。2017年12月26日，被执行人陕西天时置业有限公司向本院书面申请，将上述查封的7-1-502、7-2-201、7-2-401、7-2-1402因预售并签有商品房买卖合同，现申请调换为7-3-103、7-3-303、7-3-403、7-3-1403。本院2017年12月27日作出（2017）陕0502执2885-1号执行裁定书并于2017年12月29日解除被执行人陕西天时置业有限公司名下位于渭南开发区金穗西苑7号楼152号、221号、241号、2142号共四套房屋的查封，同时查封被执行人陕西天时置业有限公司名下位于渭南高新区XX苑XX号楼XX号、XX号、XX号、XX号共四套房屋。2018年3月21日，本院就上述查封十四套房屋委托渭南市中级人民法院进行评估，后予以网拍，流拍后该十四套房屋申请执行人孟建平同意以保留价总计5051500元以物抵债，2018年12月6日，本院作出（2017）陕0502执2885-3号执行裁定书并于2019年1月3日送达申请执行人孟建平。又查，2018年1月10日、6月10日，本院分别在人民法院报上刊登公告，就涉及上述十四套房屋的查封、评估、拍卖等执行情况进行了公示。2019年5月8日，案外人冯保林向本院提出书面执行异议。再查，案外人冯保林与被执行人陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部签订购房协议，时间载明2013年8月8日，约定被执行人陕西天时置业有限公司将坐落在高新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号、面积97.82平方米房产出售给乙方冯保林，单价2600元∕平方米，总房款254332元，于2013年8月8日一次性付清。该购房协议甲方栏加盖有陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部公章，但无法定代表人印章或签字，乙方栏有冯保林的签字摁印，同时该协议载明，7号楼2号地下室单价1000元∕平方米，地下室总价35240元。2013年8月9日，加盖有陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部财务专用章的陕西天时置业有限公司售房专用收据载明，购房人冯保林分别交款254332元、35240元。另，2017年5月17日、2017年7月27日、2017年12月19日，案外人冯保林陆续购电费300元、500元、200元；2017年8月3日及之后时间，冯保林陆续向陕西渭南九龙物业管理有限公司交纳物业费用。本院认为，当事人争议焦点是涉案房产的权属问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人冯保林对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定进行审查。根据案外人冯保林提供证据可以认定，案外人冯保林所购涉案不动产系被执行人陕西天时置业有限公司名下所开发建造，该涉案房屋截止目前仍无相关登记备案手续，案外人冯保林虽已签订有购房协议，该购房协议签订时间2013年8月8日早于本院查封时间2017年12月20日，但在本院查封包括涉案房屋在内的14套房屋后，被执行人陕西天时置业有限公司曾于2017年12月26日向本院书面申请，将上述查封的四套房屋予以更换，其中并未涉及案外人冯保林所购房屋。本院审查后予以解除，同时查封了被执行人提供的另外四套房屋。另外，案外人冯保林既无证据证明其所购涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记，也无证据证明其所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上，案外人冯保林与陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部签订的购房协议时间虽早于本院查封时间，但该购房协议仅仅加盖有项目部印章并未加盖被执行人陕西天时置业有限公司单位公章，也无法定代表人的签字确认，其是否合法有效尚需通过诉讼程序进行确认，加之案外人冯保林既未提供证据证明其所购涉案房屋截止目前早已超过五年仍未办理过户或备案登记手续属非因买受人自身原因，也无证据证明其所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，现案外人冯保林针对本院查封上述涉案房屋的执行措施提出执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院查封上述涉案房屋的执行措施。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人冯保林的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审  判  长        苏继军审  判  员        支晓飞     审  判  员        刘晓静 二0一九年五月十六日书  记  员       张  丹 1