贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终775号上诉人（原审原告）：陈际平，男，1969年6月25日生，汉族，住贵州省都匀市，系贵州省桐州监狱职工，被上诉人（原审被告）：中铁十五局集团都匀置业有限公司，住所地贵州省都匀市斗篷山路**（原都匀桥梁厂），统一社会信用代码911522701582652135Y。法定代表人：毛学墙，该公司董事长。上诉人陈际平因与被上诉人中铁十五局集团都匀置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2018）黔2701民初3052号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈际平上诉请求：l、撤销一审判决，改判被上诉人双倍返还上诉人定金共计20000元：2、本案的一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。被上诉人违反合同约定将上诉人定购的房屋出售给他人，已经严重违约，应当按照定金罚则双倍返还上诉人购房定金。l、上诉人与被上诉人于2017年3月27日签订的《商品房定购协议书》合法有效，因涉及监狱系统政府购房补贴，该协议书未约定《商品房买卖合同》的签订时间，双方口头约定待政府补贴政策明确后签订《商品房买卖合同》并支付首付款。2、一审法院认定“上诉人与被上诉人在合同履行过程中对购房补贴政策明确时间的解释发生争议，亦未能就《商品房买卖合同》的签订及支付房屋首付款的时间达成一致，可视为对合同履行期限约定不明……上诉人未积极与被上诉人协商合同签订事宜，构成迟延履行，被上诉人于2018年4月将涉案房屋出售，未构成违约”的事实是错误的。(1)本案中政策补贴时间是非常明确的，2017年12月14日都匀市人民政府匀府专议(2017)394号《专题会议纪要》对监狱干警职工购房补贴政策的实施途径和配套措施进行了确定。根据《专题会议纪要》第四条“成立都匀市补助黔南片区监狱系统干警职工购房工作领导小组，由都匀市政府副市长洪儒兵任组长……陈一礼等为成员，负责组织开展并协调做好推进监狱干警职工购房补助工作”的决定，黔南片区监狱干警安置房建设协调工作领导小组（以下简称工作领导小组）是协调推进监狱干警职工购房补助工作的具体负责小组，黔南片区监狱干警职工购房合同的签订工作都是由该工作领导小组安排实施的。(2)从工作领导小组下发的《购房合同签订工作的通知》可以看出，签约楼盘是按工作领导小组指定的顺序来进行签订购房合同的。而被上诉人的东来尚城楼盘属于工作领导小组2018年4月8日下发《购房合同签订工作的通知》中的签约楼盘，上诉人的工作单位在收到该通知后，随即告知本单位的职工前去定购房屋的楼盘签订《商品房买卖合同》。上诉人也是在接到该通知后，于2018年4月15日与本单位定购东来尚城房屋的同事一起到东来尚城售楼部签订《商品房买卖合同》。此时，被上诉人东来尚城的置业顾问告知上诉人，其定购的房屋已经卖给他人，无法与上诉人签订《商品房买卖合同》，而与上诉人一起去签订《商品房买卖合同》的其他同事定购的房屋均没有售予他人，成功签订《商品房买卖合同》。上诉人的同事李树宏一审出庭作证，他也是在接到工作领导小组2018年4月8日的通知后，于2018年4月15日到被上诉人东来尚城售楼部签订的《商品房买卖合同》并支付首付款。(3)根据被上诉人一审庭审中提交的上诉人与被上诉人置业顾问谈正明的微信记录可以证实，上诉人和被上诉人的置业顾问积极协商，把工作领导小组的第四批通知书发给置业顾问，告知工作领导小组安排的第四批签约楼盘还没有东来尚城，可能在2018年4月份就会到东来尚城的楼盘签约，被上诉人的置业顾问谈正明也回复好的，上诉人也确实是在2018年4月15日前往被上诉人东来尚城售楼部找置业顾问签订《商品房买卖合同》。因此，被上诉人于2018年4月将上诉人定购的房屋出售给他人，已经严重违约，应当按照定金罚则双倍返还上诉人购房定金共计2万元。中铁十五局集团都匀置业有限公司二审未作书面答辩。陈际平向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还原告定金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月27日，原告陈际平（合同乙方）与被告中铁十五局都匀置业公司（合同甲方）签订《商品房定购协议书》，协议约定：一、甲方开发的住宅小区中国铁建·东来尚城位于贵州省都匀市斗篷山路279号（原都匀桥梁厂）；二、乙方自愿向甲方定购中国铁建·东来尚城9号楼3单元13层3号房屋，建筑面积为108.56平方米、套内面积86.29平方米（最终产权面积以政府测绘面积为准）；三、房屋价款按建筑面积3567元/㎡计算、套内面积4489.15元/㎡计算，房屋总价款计387234元；四、乙方应于签订本协议书时向被告支付购房定金10000元；五、乙方应在签订本协议书之日次日起，/日内主动到甲方销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》；六、甲方确保在上述约定时间内，不能将乙方定购的房屋另行出售，否则作违约处理；七、乙方应在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》并交付房款，否则甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交定金作为违约金，甲方不予退还；八、其他约定：如因监狱政策未能达到本人原期效果则退订金。原告在该协议签名，被告置业顾问谈正明在该合同签名，合同尾部甲方处盖印被告公章。同日，原告依约向被告支付购房定金10000元，被告向原告出具定金收据一张。2017年12月14日，都匀市人民政府就黔南片区监狱系统搬迁干警职工购房补助召开专题会议，并形成匀府专议（2017）394号《专题会议纪要》，会议议定：房开公司选择按现金结算方式的采取以下方式予以补贴：1、监狱干警职工采取按揭方式支付房款的，由购房干警职工自行办理全额购房按揭贷款，其中，市政府补贴部分由市财政通过建设银行黔南分行按5年期限及同期按揭贷款利率补贴购房人；2、监狱干警职工采取现金一次性付清的，由购房干警职工一次性支付其应支付部分，市政府补贴部分由市财政按5年期及同期按揭贷款利率支付给房开企业；3、对2017年12月14日前干警已全额付款购买的，由房开企业在本纪要下发之日起30日内将市财政应承担补贴退还干警；4、2017年12月14日后，享受购房补助政策的监狱干警职工，其购房贷款等相关金融服务须通过建行黔南分行办理。干警职工选择住房公积金贷款的，由市房管部门协调通过建设银行黔南分行办理。2018年2月7日、4月8日，黔南片区监狱干工安置房建设协调工作领导小组办公室分别发出两份通知，载明黔南片区监狱系统干警职工持相应资料至房开公司签订购房合同的时间。一审另查明：2017年11月29日，被告置业顾问谈正明通过手机向原告发送告知函，催告原告于2017年11月30日前到被告处签订商品房买卖合同并支付首付款，原告未回复。2018年3月12日，被告置业顾问谈正明通过微信催告原告签订买卖合同，原告回复称安排的签约时间未到。同月，谈正明与原告电话联系，催告原告签订合同，否则可能会出售案涉订购房屋给他人，原告电话回复需待政府补贴政策明确后才能签订合同。2018年4月，被告将案涉房屋出售给第三人并办理了备案登记。一审再查明：2017年3月27日，原、被告签订《商品房定购协议书》时，因涉及监狱系统政府购房补贴，前述协议未约定《商品房买卖合同》签订时间，双方口头约定待政府补贴政策明确后签订《商品房买卖合同》并支付首付款。一审庭审中，原告明确其诉讼请求，请求解除与被告签订的《商品房定购协议书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房定购协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，原告于2017年3月27日向被告支付定金后，双方约定的定金条款生效。关于案涉《商品房定购协议书》解除条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，案涉定购房屋已出售第三人，原、被告定购协议的合同目的已不能实现，依据前述法律规定，法定解除条件已成就，故对原告请求与被告解除《商品房定购协议书》的诉讼请求，予以支持。关于被告是否违约出售案涉房屋的问题。案涉《商品房定购协议书》中未明确约定《商品房买卖合同》的签订时间，原、被告仅口头约定“待政府购房补贴明确后签约”，双方在合同履行过程中对购房补贴政策明确时间的解释发生争议，亦未能就《商品房买卖合同》的签订及支付房屋首付款的时间达成一致，可视为对合同履行期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，在匀府专议（2017）394号《专题会议纪要》于2018年12月14日明确了监狱系统职工可享受的政府购房补贴具体方案后，被告于2018年3月催告原告与其签订合同并支付首付款，原告未积极与被告协商合同签订事宜，构成迟延履行，被告在原告于合理的履行期限届至后仍迟延履行的情形下，于2018年4月将案涉房屋出售，未构成违约，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定的双倍返还情形，原告虽提交了黔南片区监狱干工安置房建设协调领导小组办公室发出的两份通知，拟证明案涉政策补贴时间尚未明确，合同签订时间待定的主张，但从庭审查明的事实来看，2018年12月14日的匀府专议（2017）394号《专题会议纪要》已明确补贴方案，且补贴政策可适用于该会议纪要形成前已购房的干警职工，前述两份通知并非系原、被告签订《商品房买卖合同》的必备条件，故对原告主张被告双倍返还定金20000元的诉讼请求，不予支持，依据《商品房定购协议书》“如因监狱政策未能达到本人原期效果则退订金”的约定，被告应返还原告已支付的10000元定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决：一、被告中铁十五局集团都匀置业有限公司于判决生效后十日内返还原告陈际平定金人民币壹万元整（10000元）；二、驳回原告陈际平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告陈际平负担75元，被告中铁十五局集团都匀置业有限公司负担75元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房定购协议书》是双方的真实意思表示，属于有效协议，该协议表示双方之间有订立正式购房合同的意思表示，性质上属于商品房预约合同，双方都负有对将来签订正式的购房合同进行磋商的义务。双方在协议中并未明确约定正式的商品房买卖合同签订的时间，仅口头约定“待政府购房补贴明确后签约”，而双方在就签订正式的商品房买卖合同的过程中对政府购房补贴明确时间的理解产生争议，故一审认定双方对签订合同的时间约定不明并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，被上诉人于2018年3月催告上诉人与其签订合同并支付首付款，因上诉人未积极与被上诉人协商合同签订事宜，被上诉人在上诉人于合理的履行期限届至后未签订正式商品房买卖合同的情形下，于2018年4月将案涉房屋出售，不构成违约，不符合适用定金罚则的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，对于未能签订正式的商品房买卖合同，双方均无过错，被上诉人应将收取的1万元定金返还上诉人。上诉人关于应双倍返还定金的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，陈际平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈际平负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  王天才审判员  王 锦二〇一九年五月二十七日法官助理陆良艳书记员杨墨