广东省珠海市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤04行终23号上诉人（一审原告）：广东长城建设珠海公司，住所地：广东省珠海市吉大白莲路**。负责人：申付森。委托诉讼代理人：文才，广东德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱嘉佳，广东德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市不动产登记中心，，住所地：广东省珠海市吉大九洲大道中**法定代表人：刘晨光，主任。委托诉讼代理人：刘迪，该中心工作人员。委托诉讼代理人：王剑，该中心工作人员。一审第三人：庄世文，男，1978年8月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系庄炳良长子。一审第三人：庄世民，男，1980年4月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系庄炳良次子。委托诉讼代理人：庄世文，身份信息同上。一审第三人：张舜玉，女，1952年9月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系庄炳良前妻。委托诉讼代理人：庄世文，身份信息同上。上诉人广东长城建设珠海公司（以下简称长城公司）因与被上诉人珠海市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）、一审第三人庄世文、一审第三人庄世民、一审第三人张舜玉房屋行政登记一案，不服珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404行初154号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院认定事实1996年1月16日，庄炳良与长城公司签订一份《商品房产买卖合同书》，合同主要内容为：庄炳良购买长城公司开发建设的珠海市吉大XXXXXA室，总成交楼价人民币255,000元，交楼时间为1996年2月，付款方式为一次性付清，并约定如买方逾期不付，合同作废，卖方可自行处理该楼宇，且无须通知买方。同日，庄炳良向长城公司支付购房款20万元，长城公司向庄炳良出具发票。随后，庄炳良于1998年入住该房屋。1999年1月8日，王朝鲜与长城公司签订了一份《商品房购销合同》，合同主要内容为：王朝鲜购买长城公司开发建设的珠海市吉大XXXXXB室，总成交楼价为357,000元。2000年9月，王朝鲜缴纳了相关税费，并办理了房地产权证（权证号码：粤房地证字××号）。王朝鲜购买的珠海市吉大XXXXXA室与庄炳良购买的珠海市吉大XXXXXB室属同一套房屋。2015年11月16日，珠海市香洲区人民法院作出（2014）珠香法民三初字第1530号民事判决书，判决王朝鲜与长城公司于1999年1月8日就珠海市XXXXXB室签订的《商品房购销合同》无效，并经珠海市中级人民法院二审予以维持，后又经广东省高级人民法院再审，驳回了王朝鲜的再审申请。2017年1月14日，不动产登记中心在《珠海特区报》上刊登《通告》，主要内容为根据广东省珠海市中级人民法院（2016）粤04民终1431号民事判决书及《生效证明书》，王朝鲜与长城公司于1999年1月8就珠海市吉大XXXXXB房签订的《商品房购销合同》无效，限原产权人王朝鲜自登报之日起十日内将该房的房地产权证（权证号码：粤房地证字××号）交回不动产登记中心，逾期不交，该房地产权证作废。2017年1月25日，不动产登记中心将涉案房产更正登记至长城公司名下。同日，庄炳良以更正登记利害关系人身份和购房人身份一并向不动产登记中心提出了更正登记申请和转移登记申请，并按要求提供了相应资料。2017年1月25日，不动产登记中心在《珠海特区报》上刊登《公告》，主要内容为珠海市不动产登记中心已受理庄炳良的房地产产权登记申请，如对上述产权有异议的，自登报之日起10日内将书面资料送达珠海市不动产登记中心，逾期无异议，将予以登记。异议期间，未有利害关系的当事人提出异议。异议期限届满，不动产登记中心于2017年2月9日完成涉案房产登记，并于2017年2月10日向庄炳良颁发了××号《不动产权证书》。另查明，庄炳良与张舜玉于1977年10月1日登记结婚，1978年8月生育长子庄世文，1980年4月生育次子庄世民。1996年1月16日，庄炳良与长城公司签订《商品房产买卖合同书》，庄炳良作为乙方在合同上签名，张舜玉未在合同上签名。2006年5月29日，珠海市香洲区人民法院作出（2006）香民一初字第708号民事调解书，庄炳良与张舜玉在该院调解下自愿达成离婚协议，协议中未对涉案房产作出分割处理。2018年5月7日，庄炳良死亡。庄炳良生前留下《产权委托继承承诺书》，主要内容为涉案房产由长子庄世文和次子庄世民继承。涉案房产系在庄炳良与张舜玉夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，庄世文、庄世民对此均无异议。庭审过程中，长城公司对涉案财产为庄炳良与张舜玉的夫妻共同财产未提出异议。长城公司一审诉讼请求：确认不动产登记中心向庄炳良颁发的××号《不动产权证书》房地产登记行为违法，并依法予以撤销；本案诉讼费用由不动产登记中心承担。一审法院判案理由及结果一、长城公司起诉未过法定起诉期限。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。本案中，不动产登记中心未提交证据证明长城公司是何时知道涉案房产登记在庄炳良名下，故根据上述规定，本案的起诉期限应从长城公司知道或者应当知道起诉期限之日起计算。长城公司主张其于2018年起诉前才知道不动产登记中心已将涉案房产登记至庄炳良名下，起诉并未过法定起诉期限，因无相反证据予以推翻，对长城公司的主张予以采信，长城公司起诉未过法定起诉期限。不动产登记中心主张长城公司应于2017年1月25日不动产登记中心在《珠海特区报》上就涉案房产将登记至庄炳良名下刊登《公告》时起就应当知道涉案房产已经登记至庄炳良名下，从而开始计算本案的起诉期限。一审法院认为，本案所诉行政行为系2017年2月10日不动产登记中心向庄炳良颁发了××号《不动产权证书》，并不是不动产登记中心在《珠海特区报》上刊登《公告》的行为，不动产登记中心不能以刊登《公告》的时间来计算本案的起诉期限，对不动产登记中心主张长城公司起诉已过法定起诉期限的意见不予采纳。二、庄炳良与长城公司签订的《商品房产买卖合同书》未解除。本案中，长城公司与庄炳良签订的《商品房产买卖合同书》里第三条第五款约定庄炳良须履行合同规定的付款方法即一次性付清，逾期不付，合同作废。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，上述合同条款约定的内容属于当事人约定解除合同的情形，由于庄炳良未按合同约定一次性付清房款，解除合同的条件已成就，长城公司有权解除合同。再根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，因合同上并未约定合同解除权行使期限，故长城公司在解除合同时负有催告庄炳良的义务，但长城公司并未提交证据证明其履行了催告义务。故，因长城公司未履行催告义务且在合理期限内未行使合同解除权，该权利消灭，长城公司与庄炳良之间的《商品房产买卖合同书》未解除。三、购房款未结清不影响涉案房产的过户登记。如前所述，长城公司与庄炳良之间的《商品房产买卖合同书》未解除，庄世文、庄世民、张舜玉应按合同约定向长城公司足额支付购房款。因尚有五万多元购房款未支付，故庄世文、庄世民、张舜玉与长城公司之间系一般债权债务关系，但这并不影响涉案房产的过户登记。而且根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款规定可知，购房款是否结清不是法律规定登记机关强制性审查的内容，也不是申请人必须要提交的材料，故购房款未结清不影响涉案房产的过户登记。不动产登记中心向庄炳良颁发××号《不动产权证书》，职权依据充分、认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回长城公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，由长城公司负担。当事人二审诉辩主张上诉人长城公司的上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持其全部请求；2.由被上诉人不动产登记中心承担一、二审诉讼费用。其上诉理由如下：一、不动产登记中心第一次将登记在王朝鲜名下涉案的602房产根据庄炳良的申请直接注销登记，第二次将登记在长城公司名下涉案的××房产根据庄炳良的申请直接注销登记，均违反了《珠海市房地产登记条例》第四十条和第四十一条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第七项、第二十八条第四项的规定，属于违法行政行为。不动产登记中心明知涉案XX房屋存在重大权属争议，还根据庄炳良的申请，将其变更登记到庄炳良名下，违反了《不动产登记暂行条例》第二十二条第二项和《珠海市房地产登记条例》第十八条第一项的规定。两次分别刊登的《公告》和《通告》的地点和期限，均违反了《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，未告知王朝鲜和长城公司申请复议和提起诉讼的期限和权利，违反了《不动产登记暂行条例实施细则》第十八条的规定。根据庄炳良单方面的申请，违反了《不动产登记暂行条例》第十四条的规定。二、两次变更登记涉嫌造假。伪造申请人“王朝鲜”和代理人。不动产登记中心2017年1月14日第一次在《珠海特区报》第5版登载《通告》时造假。不动产登记中心2017年1月27日第二次在《珠海特区报》第2版登载《公告》的时间造假。三、不动产登记中心两次变更登记时明知涉案XX房屋产权存在重大争议，应当按照《不动产登记暂行条例》第十九条的规定，履行应尽合理审慎职责，进行实地查看；履行告知义务。但不动产登记中心从未通知长城公司，导致长城公司需要承担巨额债务，应当为长城公司的损失承担赔偿责任，一审判决未查明该重要事实。四、一审法院认为庄炳良与长城公司于1996年1月16日签订的《商品房产买卖合同书》未解除，事实不清，证据不足，是完全错误的。（2016）粤04民终1431号民事判决书已经认定将涉案602房屋过户给庄炳良的条件没有成就。长城公司与庄炳良于1996年1月16日签订的《商品房产买卖合同书》已经解除。五、长城公司与庄炳良之间本来就不存在房屋买卖合同法律关系，实际上，双方仅存在债权关系。被上诉人不动产登记中心答辩称：一审法院判决认定庄炳良《商品房产买卖合同书》未解除，事实清楚，依据充分。购房款不是不动产登记中心办理不动产转移登记的法定审查事项，长城公司以购房款为由主张撤销登记的理由不成立，缺乏事实和法律依据，是否缴纳购房款不是不动产登记中心办理案涉不动产转移登记法定审查事由。一审第三人庄世文等未向本院提交书面陈述意见。二审查明的事实二审中，长城公司向本院提交以下证据作为二审新证据：证据1.关于财务凭证的情况说明；证据2.关于许美忠购房相关的财务凭证；证据3.关于长城公司与庄炳良购房合同及二十万票据的说明；证据4.商品房买卖合同书；证据5.发票；证据6.关于涉案房屋水电费的情况说明；证据7.水电费收缴单；证据8.关于庄炳良购房款的缴付情况说明；证据9.（2017）粤0404行初54号调查令；证据10.《关于撤销粤房地证字第**房地产权登记的决定》；证据11.（2011）香行初字第31号行政判决书；证据12.（2011）珠中法行终字第51号行政判决书；证据13.（2011）珠中法行终字第51号行政判决书生效证明。被上诉人不动产登记中心质证认为，证据1、3、6、8不属于证据；证据2、9、10与本案无关联性；证据4、5可证明庄炳良与长城公司签订了买卖合同，证据7可证明庄炳良是合法买受人。证据11-13是王朝鲜与不动产登记中心案的判决，而本案登记是依照已经生效的民事判决作出。各一审第三人质证认为，对证据1、2、3、8、9有异议，相关事实已经民事判决确认；证据4、5、11-13已在相关案件中确认，尊重生效判决的结果和内容。证据6、7并不能证明长城公司的主张，居委会和物业管理都可以证明第三人一家1998年已经入住。证据8是后期出现的书面材料，不清楚其过程。本院认为，长城公司提交的证据1、3、6、8仅是该公司单方对相关问题发表的意见，不属于证据范畴。证据2与本案无关联性。长城公司已在一审程序中提交了证据9（2017）粤0404行初54号调查令，不可再作为二审新证据重复提交。证据10-13是另案材料及裁判文书，与本案无直接关联。《最高人民法院关于适用的解释》第三十五条第二款规定：“原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。”据此，对长城公司二审程序中提供的证据4、5、7，本院不予接纳。当然，当事人可以对一审程序中已经出现过的证据发表新意见，证据4、5、7一审已经各方质证，本院二审法庭调查时又听取了长城公司对证据4、5、7发表的新意见。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审判案理由及结果被上诉人不动产登记中心向庄炳良颁发××号《不动产权证书》的登记行为违法，应予撤销。本案被诉行政行为是不动产登记中心向庄炳良颁发××号《不动产权证书》的登记行为，即涉案房产由长城公司名下转移至庄炳良名下，该登记行为系转移登记。房屋转移登记行为的启动原则上以当事人的申请或有关机关的嘱托为前提。申请是一般登记程序的第一步，当事人申请之后，才有登记机关的受理、审核等行为。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”可见，不动产登记申请以共同申请为原则，以单方申请为例外。除一些法定的情形，允许单方申请外，其他情形均需当事人共同申请。不动产登记作为不动产物权变动的公示方法，其主要目的是为不动产权利交易服务，是交易双方关于权利变动的意思表示一致的外在表现。这就首先要求双方就权利变动达成一致意思表示，一致的意思表示在登记程序中就体现为共同申请，通过交易双方当事人的申请，将其变动物权的意思表达于登记机构。在因买卖申请不动产登记时，如果仅凭买方单方申请即可作出转移登记并颁发不动产权证，不动产交易将陷入无序状态。本案中，庄炳良因其与长城公司之间存在房屋买卖而申请登记，依法应当双方共同申请，并不存在单方申请的法定情形，不动产登记中心在仅有庄炳良一方申请的前提下，进行房屋转移登记，并颁发××号《不动产权证书》，违反了房屋登记的法定程序，应予撤销。一审法院遗漏审查被诉房屋转移登记的申请程序这一关键步骤不当，本院予以纠正。综上，一审判决审判程序合法，适用法律有误，应予改判。上诉人长城公司的部分上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项、第八十九条第二项之规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404行初154号行政判决；二、撤销被上诉人珠海市不动产登记中心2017年2月10日向庄炳良颁发××号《不动产权证书》的房地产登记行为。一、二审案件受理费分别为人民币50元，由被上诉人珠海市不动产登记中心负担。本判决为终审判决。审判长 唐 文审判员 宋义明审判员 陈 伟二〇一九年五月五日书记员 何凘诺