广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4116号上诉人（原审被告）：广州白云鹤边实业有限公司（以下简称鹤边公司），住所地广州市白云区广花公路新市镇鹤边路段（乐得花园对面）龚边大田。法定代表人：何永棠，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾宪辉，广东启源律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社（以下简称鹤边五社），住所地广州市白云区鹤龙街鹤边村鹤北东街**。法定代表人：何礼全，该经济合作社社长。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人鹤边公司因与被上诉人鹤边五社租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2018)粤0111民初9769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人鹤边公司的法定代表人何永棠及委托诉讼代理人曾宪辉、被上诉人鹤边五社的委托诉讼代理人肖成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤边公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回鹤边五社的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由鹤边五社承担。事实和理由：一、涉案房屋已经主管部门批准建设，鹤边公司与鹤边五社签订的《使用房屋协议书》应认定为合法有效。二、即便《使用房屋协议书》无效，其法律后果也非返还经营权，一审判决鹤边公司返还涉案房屋经营权无法律依据。鹤边公司在租赁期间对房屋进行了大量的装修装饰，倘若返还经营权，鹤边公司将丧失装饰装修损失的赔偿请求权。三、次承租人是与鹤边公司签订租赁合同，且建立租赁法律关系，一审法院若判决返还经营权就应通知次承租人参加诉讼。四、一审法院释明租赁合同无效，建议鹤边五社返还经营权，有失公允，程序不当。且一审判决遗漏涉案合同另一当事人广州市白云区鹤边经济联合社（原广州市白云区新市镇鹤边村民委员会），程序违法，请求发回重审。五、一审判决认定的房屋租金（占用费）差额计算错误，2017年5月1日至2018年7月31日的差额应为66150元，考虑一年的诉讼时效，法律保护的差额应为52920元。鹤边五社辩称：一、涉案协议书有鹤边村民委员会的章是见证性质，并非合同当事人，一审判决没有遗漏当事人，程序合法。二、鹤边公司是向鹤边五社承租而非鹤边村民委员会。三、鹤边公司每月只向鹤边五社缴纳租金并无支付给鹤边经济联合社。综上，同意一审判决。2018年8月1日，鹤边五社向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.鹤边公司向鹤边五社返还涉案房屋的经营权（即收取次承租人房屋占用使用费的权利）；2.鹤边公司支付从2016年10月1日起至2018年7月31日止累计所欠的房屋占有使用费475064元；3.鹤边公司按照45722元/月的标准向鹤边五社支付从2018年8月1日至鹤边五社收回涉案房屋经营权之日止的房屋占用费；4.鹤边公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1997年2月18日，鹤边五社（甲方，当时的名称为“广州市白云区新市镇鹤边村第五经济合作社”）与鹤边公司（乙方）签订《使用房屋协议书》，约定：甲方同意将位于广花公路白云区新市镇鹤边路段，乐得花园对面，即龚边大田房屋两幢，两层合计建筑面积1470平方米，及该房屋东面至广花路边空地，提供给乙方使用；使用房屋期限从1997年4月1日至2035年1月31日止）；乙方按使用房屋面积，每月每平方米15元计算支付补偿费；空地免收补偿费；补偿费每五年为一期，递增一次，每次递增率为上期基数的20%；乙方按月支付补偿费给甲方，在每月28号前支付当月补偿费；……。1996年4月1日起，鹤边公司依据涉案合同占有、使用涉案房屋。2002年4月10日（第2个五年租期），鹤边公司向鹤边五社申请不予递增租金。同年4月19日，鹤边五社同意本期租金暂停递增。因此，鹤边公司在本租期内仍按照每月每平方米15元的标准（即月租金22050元）向鹤边五社支付租金。2007年4月3日（第3个五年租期），鹤边公司向鹤边五社申请不予递增租金。后鹤边五社同意2007年5月至2012年4月底暂停递增租金。因此，鹤边公司在本租期内仍按照每月每平方米15元的标准（即月租金22050元）向鹤边五社支付租金。在第4、5个五年租期内，鹤边公司与鹤边五社就租金递增问题未能协商一致，仍按照月租金22050元的标准向鹤边五社支付租金。根据涉案合同的约定计算，第1个五年租赁期的租金基数为22050元，第2个五年租赁期的租金基数为26460元，第3个五年租赁期的租金基数为31752元，第4个五年租赁期的租金基数为38102元，第5个五年租赁期的租金基数为45722元。同年7月30日，广州市白云区鹤龙街鹤边经济联合社出具证明，证明涉案房屋的现地址为鹤边鹤北大田三横路2号。一审诉讼中，鹤边五社自认涉案房屋无规划报建手续。经一审法院释明租赁合同无效后，鹤边五社变更原诉讼请求为现诉讼请求。一审另查明，涉案房屋所在地块位于（93）穗城规北片地字第219号《建设用地规划许可证》范围内。上述《建设用地规划许可证》记载，用地单位为白云区新市镇鹤边村民委员会，用地项目名称为厂房，用地位置为广花路西侧、市第三机场厂北侧，用地面积为35028平方米。1994年4月18日，广州市白云区新市镇鹤边村村民委员会（以下简称鹤边村委会，甲方）与鹤边公司（乙方）签订《使用土地协议书》，约定：甲方将上述《建设用地规划许可证》中2万平方米土地出租给乙方使用，由乙方根据报建批准文件投资建造厂房、商业街及生活配套用房；乙方提供工业商贸城的设计方案，甲方负责提供办理报建所需的资料，双方共同办理楼房报建手续。1994年6月2日，广州市城市规划局白云区规划分局向鹤边村委会发出《关于新市镇鹤边村规划设计要点的函》，内容为：1.同意在（93）穗城规北片地字第219号用地范围内规划建设厂房及附属设施；2.容积率2，建筑密度30%；3.绿化面积30%；4.（略）；5.（略）；6.（略）；7.建筑物离广花公路中心线不少于50米，离西侧20米，规划路边线不少于2米（其他略）；8.有关消防、环保要取得公安及环保部门意见；9.按照规划设计要点做好规划设计方案后，报我局审批。至本案一审法庭辩论结束前，双方均不能提供涉案房屋的最终规划报建批准文件、规划验收合格文件及不动产权证书。一审法院亦无法向国土规划部门查询到上述证据。一审法院认为，鹤边五社、鹤边公司订立的《使用房屋协议书》实为房屋租赁合同，且具有合同无效情形，理由如下：涉案房屋未取得最终的规划报建批准文件（见《关于新市镇鹤边村规划设计要点的函》第9点意见）。根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第一条、第二条、第三条的规定，涉案合同为无效合同。对于鹤边公司关于合同效力的抗辩意见，根据1994年4月18日《使用土地协议书》的约定，鹤边公司是与鹤边村委会共同办理报建手续的一方，应当能够说明当时的最终报建批准情况和提供相应证据。但是，其在本案中不能提供相应证据，且一审法院亦无法查询到证实涉案房屋规划合法性的证据。因此，对鹤边公司的相关抗辩意见不予采纳。对于鹤边五社主张鹤边公司向鹤边五社返还涉案房屋的经营权的诉讼请求，因涉案合同被确认无效，鹤边五社主张鹤边公司返还涉案房屋的经营权（即收取次承租人房屋占有使用费及其他与租赁有关费用的权利），合理合法，予以支持。需要指出的是，因鹤边五社在本案中仅主张鹤边公司返还经营权，故无权申请执行腾空返还涉案房屋的事项。此后，如涉及经营权返还时间节点的问题，该时间节点应以双方协商一致返还或法院强制执行之日为准。对于鹤边五社主张鹤边公司向鹤边五社支付2016年10月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费475064元的诉讼请求，根据《房屋租赁司法解释》第五条的规定，鹤边五社有权主张参照合同约定的租金标准支付占有使用费。经核定，2016年10月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费为475064元。因此，对于鹤边五社的上述诉讼请求，予以支持。对于鹤边五社主张鹤边公司按照45722元/月的标准向鹤边五社支付2018年8月1日起至鹤边五社收回涉案房屋经营权之日的房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。对于鹤边公司关于房屋占有使用费标准的抗辩意见，首先，根据查明事实，鹤边公司在两次申请报告中发出变更合同的要约为“不予递增”，但是鹤边五社的承诺仅为“同意本期暂停递增”及“同意某期间暂停递增”。其中“暂”字的表述即可证明鹤边五社仅是同意免去鹤边公司支付当期递增部分的租金，并未同意降低租金递增的基数。在鹤边公司在与鹤边五社就租金递增问题发生矛盾后，即使鹤边五社在争议期间收取了鹤边公司按照自己的理解支付的租金，也不能由此推定鹤边五社对此毫无异议，否则也不会产生本案纠纷。其次，对于鹤边公司主张其在第4个五年租赁期内因房屋漏水问题与鹤边五社达成了不递增租金的口头约定，因鹤边五社不予确认且鹤边公司并无其他证据予以佐证，故对该事实不予采信。若鹤边公司认为漏水责任在于鹤边五社且鹤边五社在接到维修通知后拒不维修，造成其损失，可另案主张权利。综上，对于上述抗辩意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条之规定，于2018年12月26日作出如下判决:一、被告广州白云鹤边实业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社返还位于广州市白云区广花路乐得花园对面二层楼房（又名鹤边鹤北大田三横路2号，面积1470平方米）的经营权（即收取次承租人房屋占有使用费及其他与租赁有关费用的权利）；二、被告广州白云鹤边实业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社支付2016年10月1日起至2018年7月31日止的房屋占有使用费475064元；三、被告广州白云鹤边实业有限公司于2018年8月1日起至涉案房屋经营权返还之日止按照每月45722元的标准向原告广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社支付房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9937.4元，由被告广州白云鹤边实业有限公司负担并于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社支付。二审中，上诉人鹤边公司提交了以下证据：1、鹤边村民委员会出具给上诉人鹤边公司的发票4张，拟证明涉案场地是鹤边村民委员会交付给上诉人鹤边公司的。2、2002年、2007年《申请报告》及租金基数清单、发票、通知、被上诉人鹤边五社财务签收表、被上诉人鹤边五社大田通宇厂房产业转型升级工程改造项目开发合作协议和使用房屋协议书，拟证明上诉人鹤边公司与被上诉人鹤边五社已就租金基数、月租金作了变更并实际支付、收取。被上诉人鹤边五社质证认为：1、证据1与双方履行的协议无关。2、不确认证据2中的发票、财务签收表的真实性；证据2中的通知是就无争议的合同发出的，与本案无关；证据2中的改造项目开发合作协议不是原件，不确认真实性，且与本案无关。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房屋未取得最终的规划报建批准文件，一审判决认定上诉人鹤边公司、被上诉人鹤边五社订立的涉案《使用房屋协议书》为无效合同正确，本院予以确认。因涉案合同无效，被上诉人鹤边五社诉请上诉人鹤边公司返还涉案房屋的经营权合法有据，一审判决予以支持正确。至于被上诉人鹤边五社收回涉案房屋经营权后与次承租人之间的后续处理问题，以及上诉人鹤边公司上诉提出的装饰装修损失问题，是另一法律关系，可另循法律途径解决。一审法院依法向被上诉人鹤边五社释明涉案合同的效力问题，被上诉人鹤边五社根据一审法院的释明变更诉讼请求，并不违反法律规定，上诉人鹤边公司关于一审程序不当的上诉意见不成立，本院不予采纳。涉案《使用房屋协议书》首页显示签约双方为上诉人鹤边公司与被上诉人鹤边五社，双方亦在落款处签字盖章，上诉人鹤边公司在一审答辩状中也承认其是与被上诉人鹤边五社签约，由被上诉人鹤边五社将涉案房屋出租给其，事实上其关于租金问题的《申请报告》亦是出具给被上诉人鹤边五社，其亦是缴租给被上诉人鹤边五社并由被上诉人鹤边五社出具发票，双方是涉案合同的实际履行者。故本院对被上诉人鹤边五社关于广州市白云区新市镇鹤边村民委员会作为见证方在涉案合同上另行签字盖章的陈述予以采信，上诉人鹤边公司关于一审判决遗漏当事人的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人鹤边公司在二审中提交的证据1载明的时间均是在涉案合同签订之前，并不能证明其拟主张的内容，本院不予采纳。一审判决已就被上诉人鹤边五社仅是同意免去上诉人鹤边公司支付当期递增部分的租金而并未同意降低租金递增的基数，以及在另案中认定上诉人鹤边公司关于诉讼时效的抗辩无事实和法律依据而不予采纳的理据均作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。上诉人鹤边公司关于一审判决认定的房屋租金（使用费）差额计算错误的上诉意见不成立，本院对其在二审中提交的证据2不予采纳。若上诉人鹤边公司认为涉案房屋漏水责任在于被上诉人鹤边五社且被上诉人鹤边五社在接到维修通知后拒不维修而造成其损失，可另案主张权利。综上，上诉人鹤边公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9937.4元，由上诉人上诉人广州白云鹤边实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十一日书记员  彭文悦区敏儿