广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终577号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：钟伟生，男，1962年8月29日出生，汉族，户籍地:广东省佛山市南海区。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人钟伟生商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2437号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年5月2日起至2018年12月7日止、按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算。二、本案的诉讼费用由钟伟生负担。事实与理由：钟伟生购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与钟伟生共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为钟伟生办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与钟伟生合理协商解决延期办证违约金问题。钟伟生辩称，一审法院的第一项判决事实清楚，依法有据，判决正确。月亮湾公司的上诉请求依法无据，请二审法院依法驳回月亮湾公司的上诉请求。（一）月亮湾公司主张办证手续复杂不能成为其迟延办证的理由；（二）按照月亮湾公司与钟伟生于2014年8月8日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，月亮湾公司于2016年3月28日前应当将办理权属登记的资料报产权机关备案。根据相关法律规定，月亮湾公司应当按照约定或在商品房交付使用之日起90日内为钟伟生办妥房产证，但月亮湾公司推卸办证责任的行为均违反了上述约定和法律规定。钟伟生一审起诉请求：一、月亮湾公司限期为钟伟生办理阳江xxx小区xxx号房的产权证至钟伟生名下，并交给钟伟生；二、月亮湾公司向钟伟生支付逾期办理产权证的违约金14323.03元（暂计至2018年10月29日逾期545天，从2018年10月30日至实际办妥交付产权证之日的违约金另行计算）；三、月亮湾公司退还已多收的契税款5255.92元给钟伟生；四、本案的全部诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2014年9月23日，钟伟生以262808元的价格向月亮湾公司购买其位于阳西县xxx小区xxx号房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，钟伟生支付了购房款262808元给月亮湾公司。双方约定办证费的收取方式实行多退少补原则，并由钟伟生向月亮湾公司预交了办证费用9571元。2015年5月13日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给钟伟生使用。2018年10月24日，月亮湾公司为钟伟生代缴涉案商品房契税2628.08元。其后，钟伟生认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续及没有退还多预收的办证费用，构成违约，遂诉至一审法院，诉如所请。在本案审理过程中，法庭辩论终结时间为2018年12月7日。庭审中，钟伟生、月亮湾公司确认已签名确认了办理权属转移登记手续所需的文件，但涉案商品房尚未登记在月亮湾公司名下。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2018年11月8日向月亮湾公司颁发阳西县xxx度假区一期（5、6、7、8栋）xxx住宅小区房屋建筑工程竣工验收备案表。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。钟伟生、月亮湾公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。钟伟生、月亮湾公司应按合同的约定履行各自的义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是钟伟生最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为钟伟生办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现房屋已竣工并经验收合格，钟伟生请求月亮湾公司办理房屋权属转移手续，合法合理，一审法院予以支持。另外，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2015年5月13日的次日起算720日），即在2017年5月2日前为钟伟生办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定向钟伟生支付相应的违约金。钟伟生请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，一审法院应予支持。虽然双方提前准备了相关的办证材料并提交办证机关，但鉴于涉案商品房尚未具备办理权属转移登记手续的客观情况，钟伟生诉请的违约金应暂计至本案法庭辩论终结时（2018年12月7日）止，即262808元×0.01%×584天≈15347.99元。对于本案法庭辩论终结后即自2018年12月8日起算的违约金，可由钟伟生另循法律途径解决。钟伟生月亮湾公司双方约定办证费用待实际发生后多退少补，因除契税外的其他办证费用尚未实际发生，即尚未届至双方约定的结算时间，故一审法院对钟伟生诉请的契税不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，作出判决：一、限月亮湾公司于本判决生效后六十日内为钟伟生办理位于阳西县xxx小区xxx号房的房屋权属转移登记手续；二、限月亮湾公司于本判决生效后十日内支付违约金15347.99元给钟伟生;三、驳回钟伟生的其他诉讼请求。一审案件受理费145元,由月亮湾公司负担。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。钟伟生与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，月亮湾公司对一审判决其从2017年5月2日起至2018年12月7日止按房屋价款日万分之一的标准计付逾期办证违约金没有异议，其仅就只需承担上述违约责任的60%提起上诉。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司主张其应承担60%逾期办证违约责任的理据是否充分。月亮湾公司上诉主张，涉案商品房的权属转移登记属于一手房权属转移登记，需月亮湾公司取得权属登记证书后才可与钟伟生共同办理权属登记转移手续。月亮湾公司的该项主张属因自身原因而影响办证进程，其不能以此减轻其逾期办证的违约责任。月亮湾公司还主张逾期办证受施工单位未能按时提供完整的办证前期资料影响，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。因此，月亮湾公司以上述理由主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年五月三十日法官助理陈欢欢书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。