广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终669号上诉人（一审被告）：梁乾胜，男，1954年2月1日出生，汉族，身份证登记地址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，上诉人（一审被告）：徐群娣，女，1959年12月10日出生，汉族，身份证登记地址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，上诉人（一审被告）：梁瑞强，男，1984年11月3日出生，汉族，身份证登记地址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，上诉人（一审被告）：梁春花，女，1979年6月22日出生，汉族，身份证登记地址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，上诉人（一审被告）：梁乾英，女，1961年1月25日出生，汉族，现住广东省珠海市香洲区，五上诉人共同委托诉讼代理人：程娟，北京市大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：潘结，女，1964年8月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈志华，广东东方衡泰律师事务所律师。一审第三人：珠海正汉置业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区昌盛路**新建厂房（研发中心）**，统一社会信用代码914404003454484333。法定代表人：刘彦波，董事长。委托诉讼代理人：谢惠冕，系公司员工。委托诉讼代理人：杨竞夫，系公司员工。一审被告：梁平，男，1947年11月6日出生，汉族，身份证登记地址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市，上诉人梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英因与被上诉人潘结、一审被告梁平、一审第三人珠海正汉置业有限公司（以下简称正汉公司）宅基地使用权纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回潘结全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由潘结承担。事实和理由：一、根据《民事诉讼案由规定》，合资、合作开发房地产合同纠纷属于“房地产开发经营合同纠纷”大类下的小类，本案各方当事人均为自然人，没有开发经营房地产的资质，双方所从事的也只是建房自住，没有从事经营的目的和行为，故一审将本案纠纷定性为合资、合作开发房地产合同纠纷错误。二、一审判决错误地认定拆迁补偿权益等同于房屋所产生的升值和收益。1.被拆迁人的身份是确定拆迁补偿权益的关键因素：根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》以及梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英与第三人签署的《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》，拆迁补偿首要考虑是被拆迁人的身份，基于身份不同适用不同的补偿原则，地上建，地上建筑物的面积并不影响应补偿建筑面积的确定补差费用以及搬迁费用、临时安置补偿费等的计算结果，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英将以图表方式进行详细的演示。2.没有证据证明涉案房屋在建成之后有升值：首先，涉案房屋为建设在农民宅基地上的建筑物，并非可上市流转的商品房，其本身只具有使用价值，并不具备投资以待升值的功能。其次，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英所拥有的房屋原建于1983年，是建筑面积为118.59平方米的二层结构房屋，2010年与潘结重建时并未重新报建，也就是说除了原合法的118.59平方米的建筑面积之外，其他加建的部分均为未报建的违章建筑，完全没有市场价值甚至升值。最后，基于城市更新的实施，涉案房屋得以被拆除并以上市流转的商品房补偿之，但这并不是涉案房屋的自然升值，仍是基于农民的身份和集体所有土地的价值。三、双方当事人订立无效的合同，均有过错，应当风险自担。1、合同文义的理解：涉案《合作旧房重建设协议书》（以下简称《协议书》）第七条约定：“若遇政府进行旧城改建或国家需要征收土地时，三方按所持有产权分配补偿。”该条款中的“产权分配”仅应当指在改造中因建筑物获得的补偿，不应当包括被拆迁人基于身份获得的补偿，不应当分享政府给予被拆迁人的红利。2?城市更新中的拆迁补偿方案具有强烈的身份属性，不等同于一般的合作建房的收益分配。投资人与农民合作建房自住或经营并不是本案才出现的情况，对于土地的性质、房产的产权瑕疵、合同的无效和投资的风险等潘结应当有充分的预知，拆迁补偿的补偿原则、考量因素、方案确定等极具政策性和时效性，双方当事人在签订《协议书》之时是无法预见到旧村改造究竟能否落地、何时落地、补偿标准为几何等等，但旧村改建的补偿方案与被拆迁人的身份有着巨大的关系是双方当事人应当预见到的因素，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英的家庭情况将城市更新的政策用到了最大化，基于被征地农民的身份和分户的政策获得了在政策范围内的最高补偿，但这并不在双方事先的预期之内，也与潘结的投资建房行为没有因果关系，一审判决的逻辑将本案事实定性为梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英出地、潘结出钱的合作建房行为，忽略了梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英的被征地农民身份、土地的宅基地性质等客观因素，脱离了基于前述原因使得未报建的违章建筑之所以得以建设并使用至今的大背景，要求梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英将身份利益拿出与潘结共享违背了双方订立合同的初衷，也会出现对被拆迁人极不公平的结果。3.潘结可依其投资获得合理补偿，但无权分享被拆迁人基于身份获得的政策性补偿：潘结投资建房确有投入，在其投入之初除应当合理预见、自担风险之外，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英确认其确有一定的损失，但应当在合理范围内：首先，案涉房屋由潘结投入九十余万于2010年建设，至2018年被拆除，近八年时间潘结拥有了其中三层约475.79平方米的建筑物的使用权，其中的二层由潘结出租收取租金、一层由潘结自行使用，使用的过程亦是对于潘结投入的补偿；其次，潘结虽然无权分得拆迁补偿的收益，但对其实际投入及资金的利息，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英同意予以返还。四、一审判决对各项款项的分配没有依据。1.关于签约奖励金：根据《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》第七条的约定，签约奖励金指在正汉公司规定的期限内与正汉公司签订补偿协议、支持城市更新工作、推进城市更新进展的奖励，与签约时间、银坑村总签约户数、被拆迁房屋交付时间等因素关联，不属于拆迁补偿的收益，是正汉公司对被拆迁户即梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英的自愿赠与，潘结要求分配没有依据。2.建筑面积货币补偿：根据《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》第九条的约定，因梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英的补偿安置房屋建筑面积与选择产权调换建筑面积有差额，故产生了建筑面积货币补偿款，由上所述，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英有选择产权调换方式补偿基于梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英被征地农民的身份以及分户的政策，并非基于潘结的投资建设行为，故要求按照建筑面积所占比例分配该款项没有依据。3.临时建（构）筑物、青苗及地上附着物补偿款：根据《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》附件二《湾仔银坑村改造项目临时建（构）筑物、青苗及地上附着物补偿确认表》，该项费用的计算并非以建筑面积为依据，而是以女儿墙、栅栏、地面等、地面等的平方数为依据计算决按照建筑面积所占比例分配该款项没有依据。4.临时安置补偿费：根据《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》第六条的约定，临时安置补偿费是对被拆迁人在房屋拆迁安置过渡期内的必要居住条件保障，具有身份属性，潘结要求分配该款项没有依据。综上所述，一审判决未全面查明拆迁补偿项目的来由、补偿标准的计算依据，且将本案等同于商品房的合作建设，请求二审法院依法查明事实、支持梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英的上诉请求。潘结辩称，一、无论一审法院对《合作旧房重建设协议书》的合同属性及法律关系如何定性，涉案合同被认定无效后，人民法院在处理投资建房人的应得补偿时，也应当全面考虑原房屋所有权人因土地升值或者拆迁补偿所获得的利益，在平衡双方的应得利益前提下公平处理。这也是当前全国法院在司法实践中处理同类案件所遵循的普遍原则。一审法院根据该原则，按涉案房屋所获得的拆迁利益给予潘结相应比例的补偿，符合法律规定，公平公正。二、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英称其被拆迁人身份是确定拆迁补偿权益的关键因素，而地上建筑物的面积并不影响应补偿建筑面积的确定，该说法不成立。根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》第二条规定，更新区域内的房屋面积认定，是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。由此可见，决定被拆迁房屋的补偿建筑面积的关键因素就是被拆迁房屋经测绘、核实和确认后认定的面积，若仅有被征地农民身份和土地而没有地上建筑物，或者说地上建筑物面积仅有118.59平方米的话，根本不可能取得多达1465.33平方米偿建筑面积。因此，潘结的出资建房行为是梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英获得巨额拆迁补偿利益的重要因素和事实基础。三、一审判决在考虑潘结应得补偿权益份额时，已充分考虑了潘结出资建房事实和梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英的被征地农民身份因素，合理合法的维护和平衡了双方的合法权益。涉案被拆迁房屋是潘结全额出资兴建，若从房屋增值角度考虑，1461465.33平方米补偿利益应全部归潘结所有。一审法院在尊重客观事实的基础上，既考虑到拆迁补偿权益与梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英被征地农民身份不可分离，同时也认定双方就涉案房屋的面积分配及收益确定未损害国家、集体和第三人利益而予以确认，据此对双方的补偿利益比例予以合理划分，该处理结果合理合法，应予维持。四、签约奖励金、建筑面积货币补偿、临时建筑物青苗及地上附着物补偿款以及临时安置补偿费均属于拆迁补偿利益内容，应按各方权益比例予以分配。一审判决梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英按比例返还该部分拆迁补偿利益，并无不当，应予维持。梁平缺席，且未提交书面答辩状。正汉公司辩称，正汉公司希望梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英和潘结不论通过诉讼还是和解的形式早日解决纠纷，以利于拆迁项目的顺利进行潘结向一审法院起诉请求：1.确认潘结享有《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》（编号YK-018）属于69号房屋安置补偿权益的50%权益；2.判令梁平、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英向潘结支付建筑面积货币补偿3486元；3.判令梁平、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英向潘结支付五层以上建筑面积补偿127500元；4.判令梁平、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英向潘结支付签约奖励款3万元整；5.判令梁平、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英自2018年1月起向潘结支付临时安置补偿费15191元/月至回迁之日止；6.判令梁平、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英向潘结支付临时建筑物、青苗及地上附着物补偿19287元；7.由梁平、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：梁乾胜原系珠海市湾仔镇银坑村**房屋的所有权人，旧房建筑面积为118.59平方米，基地面积63.21平方米。现前述房屋已拆后重建，门牌号已变更为湾仔银坑路69号。潘结主张其与梁平、梁乾胜协商由潘结出资重建湾仔银坑路68、69号的房屋（以下简称案涉房屋，共六层）。为此潘结提交了《银坑建房钱款记账》载明潘结分别于2009年12月19日、2010年1月23日、2010年2月17日、2010年5月1日、2010年10月2日支付了银坑建房钱9万元、7万元、10万元、54万元、10万元，取款人均为徐群娣；证明人廖玉英（潘结及徐群娣母亲）记2011年1月15日阿结托妈给4万元建筑师傅合计94万元，2011年1月2日，给群娣5万元建房专用，以证明其对案涉房屋的出资。潘结提交的2011年1月10日《梁乾胜建房结算清单》载明，项目包括整栋楼建筑面积、材料补差价、用电费、拆房费、围墙费，以上包工包料共计978126.65元，收款人为谢汝次（其中2011年1月15日收到上述建房款95万元），潘结、梁乾胜、梁平均在清单上签名确认。潘结还提交了2008年10月23日的《公证书》、2010年2月3日的《公证书》及2010年3月23日的《销售不动产发票》，载明潘结与其女儿继承了其丈夫的一套坐落于广州市番禺区的房产，后因筹集重建案涉房屋的资金于2010年3月将房产出卖。2010年1月24日，梁乾胜（甲方、原产权持证人）、梁平（乙方、原产权持证人）与潘结（丙方、建房投资方）签订了《合作旧房重建协议书》约定：一、甲乙两方同意提供位于珠海市××镇××至××号门牌××即案涉房屋）作为与丙方合作重建设项目的资产投入；二、该合作旧房重建项目所产生的一切费用由丙方负责，工程质量由三方共同监管确保整体工程安全顺利完成。三、在该合作旧房重建项目中，经甲乙丙三方初步商议拟定建筑地基面积（即首层占地面积）为130.13平方米，2至6层756.6平方米，总建筑层数五层半，约总面积886.73平方米，按每平方米造价870元计算，总造价约771455.00元。建成之后的分配权为甲乙两方所得一、二、四层，丙方所得三、五、六层，三方共同拥有楼梯的使用权。八、在未成功办理分拆过户或变更联名共同共有的手续之前，所属丙方的产权，甲乙两方为名义产权人，该土地使用权属于三方按比例拥有，属丙方房产的一切使用权及收益归丙方所有。协议还约定了其他内容。该合同有三方签名并有银坑社区居委会见证。第三人正汉公司提交的《银坑村被征地农民花名册核定名单》载明核定梁平、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、、梁乾英均为银坑村被征地农民；交的《珠海市香洲区城市更新项目湾仔街道银坑村被征地农民房屋面积认定表》载明湾仔银坑村69号基地面积为131.91㎡、测绘面积916.76㎡、5层（含5层）以下建筑面积750.03㎡，湾仔银坑村70号101基地面积105.37㎡、测绘面积719.83㎡、5层（含5层）以下建筑面积582.09㎡，测绘总建设面积1636.59㎡【5层（含5层）以下建筑面积1332.12㎡、5层以上建筑面积304.47㎡】；还提交的珠海市测绘院于2015年6月8日作出的《湾仔银坑村项目工程拆迁补偿建筑物测绘成果报告书》载明权属为梁平、梁乾胜，位于湾仔银坑村××、××号工程的建筑面积共计916.76平方米，其中1层131.91㎡，2-5层分别为154.53㎡，6层148.53㎡，屋面18.20㎡。庭审中，双方确认前述《认定表》中案涉房屋的面积，其中，潘结占有的案涉房屋的建筑面积为475.79平方米【5层（包含5层）以下309.06平方米、5层以上166.73平方米】，梁乾胜等人占有的案涉房屋的建筑面积为440.97平方米【全部为5层（包含5层）以下】。2017年4月19日，珠海市湾仔银坑工贸有限责任公司向湾仔银坑村全体股东以及房屋权益人发出了《关于公示湾仔银坑村改造项目拆迁安置补偿方案的公告》称湾仔银坑村改造项目已完成房屋面积认定工作，已编制了项目拆迁安置补偿方案。其中，《湾仔银坑村拆迁安置补偿方案（权益人自建房）》第五条规定，，权益人为银坑村被征地农民、居居民、、侨民及除村集体外的其他产权人，身份以政府相关部门依法认定的为准；第七条规定，，被拆迁房屋认定建筑面积以《珠海市香洲区城市更新项目湾仔街道银坑村被征地农民、他权益人房屋面积认定表》的数据为准；第九条规定，青苗及地上附着物以《湾仔银坑村项目工程拆迁青苗补偿测绘成果报告书》的数据为准；第十一条规定，拆迁补偿包括被拆迁房屋补偿、青苗及地上附着物补偿、房屋搬迁费、临时安置补偿费、装修补贴等；第十二条规定，被拆迁房屋补偿，以房屋产权调换方式为主，货币补偿为辅，也可以选择货币补偿与房屋产权调换相结合的补偿方式。具体如下：（一）选择房屋产权调换方式的，权益人应安置补偿房屋建筑面积按被拆迁房屋认定建筑面积1.1倍计算；（二）权益人选择货币补偿的，被拆迁房屋的补偿标准，按照被拆迁房屋认定建筑面积乘以补偿系数1.1后，再乘以被拆迁房屋现状市场评估价，即7900元/平方米计算补偿；（三）权益人选择货币补偿与房屋产权调换相结合的，按照本条（一）、（二）款规定相应的补偿标准给以补偿。《湾仔银坑村拆迁安置奖励方案（权益人自建房）》第四条货币补偿奖励款规定，（一）权益人在签约期限内签约的，且选择货币补偿的，在《拆迁补偿方案》第十二条第（二）款的基础上，实施主体额外向权益人按13100元/平方米的标准支付货币补偿奖励款，则被拆迁房屋的补偿标准按照被拆迁房屋认定建筑面积乘以补偿系数1.1后，再乘以21000元/平方米计算补偿。（二）权益人在签约期限内签约的，且选择货币补偿与房屋产权调换相结合的，按照《拆迁补偿方案》第十二条第一款及本条第一款的规定相对应的补偿标准给予补偿。2017年12月11日，第三人正汉公司（甲方）与梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英（乙方）签订《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》约定：第一条被拆迁房屋状况，乙方位于湾仔银坑村69号、湾仔银坑村70号之一的房屋总建筑面积1638.99平方米，首层建筑面积237.28平方米，五层以下未认定建筑面积0平方米，五层以上建筑面积306.87平方米。第二条政策范围内被拆迁房屋应补偿建筑面积，乙方全部被拆迁房屋的认定建筑面积为1332.12平方米，乙方在政策范围内应补偿建筑面积合计为1465.33平方米。第三条政策范围内被拆迁房屋应补偿建筑面积的补偿方式，（一）乙方选择1465平方米的政策范围内应补偿建筑面积以产权调换形式进行补偿；（二）乙方选择0.33平方米的政策范围内应补偿建筑面积（即应补偿建筑面积扣减选择产权调换建筑面积）以货币补偿形式进行补偿，甲方以每平方米人民币21000元的标准向乙方支付该部分应补偿建筑面积的货币补偿，共计人民币6972元。第四条政策范围外被拆迁房屋建筑面积的补偿方式，（二）被拆迁房屋五层以上全部建筑面积补偿，甲方以每平方米人民币3000元向乙方支付被拆迁房屋五层以上建筑面积的货币补偿，共计920610元。第五条临时建（构）筑物、青苗及地上附着物补偿，甲方根据《湾仔银坑村改造项目临时建（构）筑物、青苗及地上附着物补偿确认表》对乙方临时建（构）筑物、青苗及地上附着物进行货币补偿，共计86574.15元。第六条房屋搬迁、临时安置补偿费及装修补贴，（二）临时安置补偿费由乙方选择产权调换或产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿，在房屋拆迁安置过渡期（自本协议签订之日起至甲方发布回迁安置公告之日后90日止）内，甲方按被拆迁房屋总建筑面积扣减选择货币补偿建筑面积计算临时安置补偿费。在房屋拆迁安置过渡期内，乙方每月享有的临时安置补偿费计人民币50872.99元。第七条签约奖励费，自本协议签订之日起，甲方向乙方支付签约奖励费合计人民币80000元，分三期支付，具体如下：甲方应在本协议签订之日向乙方支付首期签约奖励人民币60000元，甲方应在与本项目范围内占总户数90%的权益人签订《拆迁安置补偿协议》之日起10个工作日内，向乙方支付第二期签约奖励费人民币10000元。甲方应在本项目范围内所有被拆迁房屋完成交付手续之日起10个工作日内，甲方向乙方支付剩余签约奖励费人民币10000元。协议还约定了搬迁费用、装修补贴、补偿安置房屋等相关事宜。第三人正汉公司出具《说明函》载明第三人与湾仔银坑村××号权益人梁平等人于2017年12月11日签订了相关补偿协议，提交的《权益人补偿明细表》载明第三人已向银坑村69号、70号之一的权益人梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英支付了首期签约奖励金60000元、应补偿建筑面积货币补偿6972元、5层以上全部建筑面积补偿255000元、临时建（构）筑物、青苗及地上附着物补偿38574.15元、累计已付临时安置补偿30382.26元，已付补偿合计为390928.41元。梁乾胜等人确认已收到上述拆迁补偿。另查明，梁平、梁乾胜、梁乾英系亲兄弟妹关系，梁乾胜与徐群娣系夫妻关系，梁瑞强、梁春花系梁乾胜与徐群娣二人的儿女，潘结与徐群娣系亲姐妹关系。庭审中，梁乾胜等人确认潘结确实出资了案涉房屋的建房款；双方确认案涉房屋仅涉及YK-018拆迁安置补偿利益中银坑村69号门牌号房屋的利益，案涉房屋并未实际占用银坑村××号宅基地，基于此，潘结有撤回对梁平该部分诉讼请求的意思表示；潘结亦对按案涉房屋认定面积比例计算拆迁补偿利益没有异议。一审法院认为，梁平、、梁乾胜系珠海市湾仔银坑村的村民，结与梁平、梁乾胜签订的《合作旧房重建协议书》，实质为潘结有偿使用集体分配给梁平、梁乾胜的宅基地，由于潘结不具有珠海市湾仔银坑村村民身份，因此，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位与个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，潘结与梁平、梁乾胜签订的上述协议违反法律规定，依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此潘结与梁平、梁乾胜各自应将根据该协议取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。梁平、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英均与第三人正汉公司分别签订了《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》，足见潘结已将案涉宅基地返还给梁平、梁乾胜。由于案涉宅基地上的建筑物系潘结单方出资建设，且附着于宅基地不能返还，因此梁平、梁乾胜应当对潘结出资建设的建筑物（即案涉房屋）予以补偿，且基于双方合同无效均存在过错，梁平、梁乾胜亦应当对潘结出资建设的案涉房屋的增值或收益予以适当赔偿。根据梁乾胜等人与正汉公司签订的《湾仔银坑村房屋拆迁补偿安置合同》第一条的约定正汉公司系对银坑村69号、70号之一的房屋予以补偿，且庭审中潘结、梁乾胜等人及正汉公司均确认潘结出资重建房屋仅为银坑村69号门牌号房屋，不涉及梁平在银坑村××号上的重建的房屋，因此，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英与正汉公司签订的《湾仔银坑村房屋拆迁补偿安置协议（编号YK-018）》所约定的拆迁补偿权益包含了案涉房屋所产生的升值和收益；由于案涉房屋系潘结单方出资建设，梁乾胜应当将其从《湾仔银坑村房屋拆迁补偿安置协议（编号YK-018）》所获得的权益适当支付给潘结。虽然徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英并非《合作旧房重建协议书》合同相对方，但徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英基于与正汉公司签订的《湾仔银坑村房屋拆迁补偿安置合同（编号YK-018）》享有了案涉房屋的拆迁权益，而该拆迁权益系潘结出资重建的案涉房屋按面积拆迁补偿的，因此，徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英亦应承担将属于潘结份额的案涉房屋拆迁补偿权益返还的义务。而梁平享有的拆迁权益并非基于案涉房屋，且潘结在庭审中亦有撤回对梁平诉讼请求的意思表示，故一审法院驳回潘结对梁平的全部诉讼请求。关于潘结请求《湾仔银坑村房屋拆迁补偿安置协议（编号YK-018）》属于69号房屋安置补偿权益的份额，一审法院认为应该考虑到以下几个方面：1、因梁乾胜已将案涉房屋交予第三人正汉公司拆迁，案涉房屋的建筑成本已全部转化在拆迁补偿安置协议所约定的权益当中。梁乾胜等人主张返还建筑成本给潘结，不符合实际，一审法院不予采信。2、虽然该补偿安置协议包含了案涉房屋以及70号之一房屋的拆迁补偿权益，但协议对于补偿权益的计算系基于房屋认定面积或建筑面积，经测绘案涉房屋与70号之一房屋的具体建筑面积、认定面积系可以划分的，故案涉房屋的拆迁补偿权益数额系可以根据案涉房屋的建筑或认定面积占补偿安置协议补偿面积的比例计算出来的。梁乾胜等人辩称因无法分割出案涉房屋的权益而不能返还拆迁补偿利益的说法，一审法院不予采信。3、虽然案涉房屋由潘结出资重建，但案涉房屋的拆迁补偿权益系基于梁乾胜等人作为被征地农民的身份享有户口优惠指标，双方在取得《拆迁补偿安置协议》的权益中都是不可或缺的因素。4、虽然双方的《合作建房协议书》无效，但系潘结及梁乾胜的真实意思表示，双方在签订的协议第八条约定所属潘结的房屋产权收益由潘结所有，按照案涉房屋各自拥有的建筑面积比例划分产权收益，符合双方对产权收益的约定，双方的约定亦未损害国家、集体及第三人利益。5、因案涉房屋层高6层，该拆迁补偿协议仅认定5层（含5层）以下的房屋建筑面积为认定建筑面积，5层以上的房屋建筑面积为未认定面积，认定面积与未认定面积的补偿方式、计算方法均有不同，因此《湾仔银坑村房屋拆迁补偿安置协议（编号YK-018）》属于69号房屋安置补偿权益的份额不能单纯按潘结与梁乾胜等人各自拥有的建筑面积比例划分，应根据每项补偿权益的计算公式分别计出。综上分析，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英作为获得案涉房屋拆迁补偿利益的主体应参考潘结拥有案涉房屋的建筑面积比例、结合每项拆迁补偿利益的计算方式向潘结支付拆迁补偿利益。潘结要求享有《湾仔银坑村房屋拆迁补偿安置协议（编号YK-018）》属于湾仔银坑村69号房屋安置补偿权益的50%权益，因潘结享有的建筑面积并非案涉房屋建筑面积的50%，以及每项权益计算方式均有不同缺乏事实依据，一审法院予以驳回。如前述，关于潘结主张案涉房屋的建筑面积货币补偿、五层以上建筑面积补偿、签约奖励款、临时安置补偿费、临时建筑物、青苗及地上附着物补偿的诉讼请求，梁乾胜等人已收到《湾仔银坑村房屋拆迁补偿安置协议（编号YK-018）》中的签约奖励金60000元、建筑面积货币补偿6972元、5层以上全部建筑面积补偿255000元、临时建（构）筑物、青苗及地上附着物补偿38574.15元、临时安置补偿费30382.26元，潘结占有的案涉房屋的建筑面积为475.79平方米【5层（包含5层）以下309.06平方米、5层以上166.73平方米】，一审法院据实参照潘结拥有案涉房屋的建筑面积比例，结合每项拆迁补偿利益的具体计算方式计出梁乾胜应向潘结支付的建筑面积货币补偿1617.55元（6972元×309.06平方米/1332.12平方米），五层以上建筑面积补偿139639.87元（255000元×166.73平方米/304.47平方米），签约奖励金13920.37元（60000元×309.06平方米/1332.12平方米），临时安置补偿费7048.87元（30382.26元×309.06平方米/1332.12平方米），临时建筑物、青苗及地上附着物补偿8949.44元（38574.15元×309.06平方米/1332.12平方米），对潘结的该五项诉讼请求，超出上述数额的部分不予支持。至于潘结享有的案涉房屋其他拆迁补偿权益，梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英尚未实际取得，具体的金额亦尚不明确，本案暂不处理，潘结可待梁乾胜等人获得案涉房屋的其他具体补偿权益后另行主张。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，一审法院判决如下：一、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英于判决发生法律效力之日起十日内向潘结支付建筑面积货币补偿1617.55元；二、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英于判决发生法律效力之日起十日内向潘结支付五层以上建筑面积补偿139639.87元；三、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英于判决发生法律效力之日起十日内向潘结支付签约奖励金13920.37元；四、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英于判决发生法律效力之日起十日内向潘结支付临时安置补偿费7048.87元；五、梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英于判决发生法律效力之日起十日内向潘结支付临时建筑物、青苗及地上附着物补偿8949.44元；六、驳回潘结对梁平的全部诉讼请求。七、驳回潘结的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88470元，由梁乾胜负担44235元、潘结负担44235元。二审期间，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：关于本案案由，由于潘结与梁乾胜、梁平签订的《合作旧房重建设协议书》所涉土地为宅基地，而合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，因此一审法院将本案案由定为合资、合作开发房地产合同纠纷，确有不当。涉案《合作旧房重建设协议书》虽名为合作建房，实质上还包含了梁乾胜向潘结转让部分宅基地使用权，因此本案案由定为宅基地使用权纠纷更为恰当。由于潘结对一审判决未提出上诉，应视为服判，根据梁乾胜等人的上诉意见，本案二审的争议焦点在于《合作旧房重建设协议书》被认定为无效后，梁乾胜等人因该协议书所涉的地上建筑物等所获得的拆迁补偿权益与潘结之间如何分配的问题。虽然涉案宅基地使用权归梁乾胜等人所有，但是根据梁乾胜等人与正汉公司签订的《湾仔银坑村房屋拆迁安置补偿协议》内容，据以计算梁乾胜等人所获拆迁补偿权益的重要依据之一是被拆迁范围内的房屋建筑面积及地上临时建（构）筑物、青苗及地上附着物，根据该宅基地上建筑物的建筑面积予以回迁房安置、搬迁补助、过渡期租金、装修费补偿，而涉案宅基地上的房屋是潘结单方出资建设，因此涉案宅基地上的房屋是梁乾胜等人取得拆迁补偿权益的重要因素。当然，梁乾胜等人的被征地农民身份及所享有的分户政策，使得涉案房屋的面积得到最大化补偿，但是如果不是因为存在潘结重建后所形成的建筑物面积，梁乾胜等人的被征地农民身份及所享有的分户政策也不能得以最大效用的发挥，因此潘结投资的建筑物与梁乾胜等人的被拆迁人身份在取得涉案拆迁补偿权益中都起到了重要作用，但双方均无证据证明可以具体的指标参数或其他来衡量各自所起作用的权重比例，因此参考双方在《合作旧房重建设协议书》中“若遇政府进行旧城改建或国家需要征收土地时，三方按所持有产权分配补偿”的约定分配拆迁补偿权益，符合各方当事人签订合作建房协议之时的真实意思表示，亦符合公平原则，故一审法院依据潘结在每项拆迁补偿内容所占有的建筑面积比例分配拆迁补偿权益，公平合理恰当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。梁乾胜等人上诉理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费3724元，由梁乾胜、徐群娣、梁瑞强、梁春花、梁乾英负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  牟宏微二〇一九年五月三十一日书记员  江月娴