江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1915号上诉人（原审被告）：李少强，男，1977年8月17日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人（原审被告）：郑美香，女，1976年8月3日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：詹茹梅，江苏天茂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张国义，男，1981年11月18日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：秦启军，江苏苏尊容大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗泽芳，江苏苏尊容大律师事务所律师。原审第三人：南京美芝嘉房地产经纪有限公司，住所地南京市高新开发区高新花苑****。法定代表人：赵福全，该公司董事长。上诉人李少强、郑美香因与被上诉人张国义，原审第三人南京美芝嘉房地产经纪有限公司（以下简称南京美芝嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李少强、郑美香上诉请求：1.变更一审判决第二项，改判上诉人归还被上诉人购房定金5万元；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.从一审判决认定的事实证实，上诉人李少强发微信给被上诉人即发出“要约”：“因为郑美香不同意卖房，你把收条还给我，我把钱打到你支付宝账户”，被上诉人没有向上诉人作出“承诺”，即没有同意解除《房地产买卖中介合同》，也没有同意不再购买案涉房屋，《房地产买卖中介合同》仍处于合法有效的可履行状态，根据合同法的规定，李少强不履行合同的要求不成立。《房地产买卖中介合同》的解除时间节点从一审判决第一项可以证实，是在一审判决生效之日。根据相关法律，适用定金罚则的前提条件是一方不履行合同，且合同己经解除。本案的《房地产买卖中介合同》在没有解除之情况下，一审判决上诉人双倍返还定金，明显错误。2.因《房地产中介买卖合同》没有解除，属于仍能继续履行的状态，2018年5月16日第三人的工作人员回复李少强、郑美香表示：张国义确定不买案涉房屋，由此证实，在《房地产买卖中介合同》没有解除的情况下，上诉人要求继续履行该合同，被上诉人通过第三人明确表示不履行合同，应当属于被上诉人根本违约，根据定金罚则，被上诉人无权要求返还定金。3.不能继续履行《房地产买卖中介合同》是政府的购房政策导致或是被上诉人在《房地产买卖中介合同》没有解除之下，又购买了其他房屋所致，一审判决上诉人双倍返还定金，明显错误。4.本案中，上诉人、被上诉人均存在违约行为。在上诉人向被上诉人承担的违约责任，与被上诉人向上诉人承担的违约责任相冲抵之下，上诉人归还被上诉人5万元定金，属于公正、公平的判决。5.被上诉人在签订《房地产买卖中介合同》前，已拥有晓山路131号404室房屋，根据南京市住房公积金贷款政策的规定，家庭己有一套住房超过100平米，二套房不予住房公积金贷款。已有一套住房，购买二套住房的首付款需达到60%，商业贷款不超过40%，《房地产买卖中介合同》中约定被上诉人采用组合贷款80万元，该合同明显不能履行，一审判决遗漏相关事实的认定，如果上诉人郑美香开始同意出售案涉房屋，被上诉人也不能通过贷款预审，在合同的履行中，违约者必然是被上诉人，而非上诉人。张国义辩称：1.上诉人对于《房地产买卖中介合同》的有效性、合法性在一审中是没有异议的，且上诉人在上诉状当中也认可了其违约的事实。2.2018年4月10日上诉人李少强微信告知被上诉人，因上诉人郑美香不同意出售涉案房屋，让被上诉人另寻房源，并表示愿意退还定金5万元。这也与上诉人在上诉请求当中第一项请求是一致的，即上诉人归还被上诉人购房定金5万元。另2018年4月12日上诉人李少强微信联系被上诉人：“你把条子给我，我把钱打到你支付宝上面，把这个事情了断”，以上两次的微信通知均表明上诉人在合同履行期满前，明确表示不履行合同义务，已构成了根本性违约，应承担双倍返还定金的违约责任。3.要约只存在于合同签订之前的磋商阶段，合同签订以后已不存在要约的情形，上诉人所提到的要约与房屋买卖不具有关联性。要约是希望和他人订立合同的意思表示，本案中合同已在2018年4月2日签订并已经生效，不存在要约和承诺的说法。4.被上诉人在上诉人拒绝履行合同后，为避免损失的扩大，自寻房源，并于2018年5月3日在他处购买家庭二套房，因受南京市房地产政策的限制，在上诉人于2018年5月12日表示继续履行合同时，涉案《房地产买卖中介合同》已无继续履行的可能性，被上诉人无任何过错，不存在任何的违约行为。5.《房地产买卖中介合同》第3条中规定，“乙方办理组合贷款人民币80万元，由银行直接下于甲方账户，若由于乙方的原因贷款导致不足，则任何不足部分均由乙方由现金补足”。至于在履行合同期间，被上诉人的贷款申请能否被银行审批通过，并不影响本合同的履行。6.本案中并不存在双方违约的情形，《房地产买卖中介合同》不能履行是上诉人不同意履行合同所致。7.从聊天记录可知，在该份合同履行期间，上诉人不守契约精神，胁迫上诉人放弃购买该房屋，给被上诉人巨大的精神压力。且根据第三人提供的聊天记录可知，第三人之前向被上诉人表示三方都有必要一起沟通协商，沟通期限是在4月18日前。这次沟通是被上诉人通过中介向上诉人表示，希望继续履行合同的最后意愿，也是最后一次给予上诉人是否履行合同的犹豫期限，但上诉人却未在该期限内给予明确的答复，被上诉人被迫另购房屋，上诉人的行为明显违反合同约定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人南京美芝嘉公司未发表意见。张国义向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除张国义、李少强、郑美香之间签订的《房地产买卖中介合同》；2.请求判令李少强、郑美香立即向张国义双倍返还定金100000元；3.请求判令李少强、郑美香承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：李少强、郑美香系夫妻关系。2018年4月2日，张国义作为买受方（乙方）、李少强、郑美香作为出售方（甲方）、第三人南京美芝嘉公司作为中介方（丙方），三方签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：郑美香及共有人李少强将其名下位于南京市浦口区，面积为92.37平方米的房屋出售给张国义，房屋售价1700000元。合同第三条“甲方的义务”第2款约定：协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。合同第九条“违约责任”第2款约定：三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和代办费的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，违约方按标的额的20%，计人民币340000元违约金支付给各守约方。合同第十三条“付款方式及补充协议”约定：乙方于2018年4月2日支付甲方购房首期房价款（含定金）人民币50000元。乙方于贷款预审批通过后七日内暂借给甲方人民币400000元，甲方当日用此款办理银行解押手续。乙方于产权过户当日另支付甲方房款430000元。乙方办理组合贷款800000元，由银行直接下于甲方账户。甲乙双方约定于2018年10月21日交验房屋物业，当日乙方支付甲方尾款20000元。合同签订后，张国义按约支付购房定金50000元，并由李少强出具收条。2018年4月10日，李少强微信告知张国义因郑美香不同意出售案涉房屋，让张国义另寻房源，并表示愿意退还定金50000元。2018年4月12日，李少强微信联系张国义表示：“你把条子给我，我把钱打到你支付宝上面，把这个事了断。”一审庭审中，张国义出示一份李少强于2018年4月2日出具的《共有人同意出售证明》及《承诺书》，其中《共有人同意出售证明》载明：“产权人：李少强，共有人：郑美香，都同意出售位于南京市浦口区的房产，本人承诺此房无任何权属纠纷，如有不实，本人自愿承担一切相关的经济及法律责任，同时保证履行房地产买卖契约及中介合同中的相关约定。签名：李少强、郑美香”。其中《承诺书》载明：“本人郑重承诺：本人已取得位于浦口区的房地产权利人郑美香（身份证号：）的合法授权，代为出售上述物业。本人与房地产权利人的关系为夫妻。若因本人未取得该合法授权而导致买卖合同无效、交易无法履行，则由本人承担‘中介合同’约定违约责任及其他法律责任。承诺人：李少强、郑美香（代）”，以证明李少强在签订合同时已经与其妻子郑美香充分沟通，并取得其同意。李少强发表质证意见认为，上述《共有人同意出售证明》及《承诺书》中郑美香的签名不是其本人所签，而是李少强代签，说明在合同签订过程中，张国义、李少强、郑美香及第三人对签订合同的合法手续没有尽到合理审查义务。一审庭审中，张国义及第三人南京美芝嘉公司均陈述在签合同过程中，李少强多次与妻子郑美香电话沟通，郑美香同意后才签订合同的。郑美香则表示其不知道张国义、李少强、之间要签合同。一审庭审中，李少强提供一份与张国义、第三人的微信聊天记录，其中在2018年5月12日，李少强联系张国义及第三人均表示其已经说服郑美香，同意卖房继续履行合同；2018年5月16日，第三人工作人员回复李少强、郑美香表明张国义确定不买案涉房屋，以证明李少强、郑美香愿意继续履行合同，张国义拒绝继续履行合同构成违约。另查明，张国义户籍地在南京市化学工业园区晓山路****。其名下共有两套住房：一套位于南京市六合区房屋；另一套系张国义于2018年5月3日购买的位于南京市六合区房屋。再查明，根据南京市人民政府办公厅宁政办发[2017]56号文件规定，自2017年3月16日起，在南京市主城区高淳区）范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民户籍居民家庭出售住房，商品住房和二手住房。上述事实，有张国义提交的《房地产买卖中介合同》、《共有人同意出售证明》、《承诺书》、微信聊天记录，定金收条，南京市不动产登记薄，南京市不动产登记住房情况查询结果表，李少强、郑美香提供的微信聊天记录及宁政办发[2017]56号文件，张国义、李少强、郑美香、第三人的陈述在卷证实。一审法院认为，张国义、李少强、郑美香签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。张国义、李少强、郑美香及第三人签订房地产买卖中介合同时，李少强出具的《共有人同意出售证明》、《承诺书》均有李少强及郑美香的签名，李少强辩称郑美香不在场、签名由李少强代签，张国义、李少强、郑美香及第三人没有尽到合理审查义务，郑美香辩称其不知道张国义、李少强之间签订合同。一审法院认为，李少强与郑美香系夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据张国义及第三人庭审陈述，李少强在签订合同前多次与郑美香进行电话沟通，并且签署《共有人同意出售证明》及《承诺书》，告知张国义及第三人其已取得郑美香同意出售案涉房屋，郑美香虽然否认其知晓张国义、李少强之间签订房屋买卖合同，但李少强签署该两份文件即表明李少强已知晓并同意承担“因未取得合法授权而导致‘中介合同’无效、交易无法履行”而产生的违约责任，张国义及第三人有理由相信出售该房屋为李少强及郑美香共同意思表示。李少强作为具有完全民事行为能力人，其作出真实意思表示签署《房地产买卖中介合同》，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，其应当认知到合同所带来的权利以及应当履行的义务，其未能提供证据证明郑美香在签订合同时不同意出售房产，合同签订后，其以郑美香不同意卖房为由告知张国义另寻房源，无正当理由拒不履行合同，构成违约。对于张国义的诉讼请求：1.判令解除张国义、李少强、郑美香之间签订的《房地产买卖中介合同》。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务。”本案中，李少强未能在合同约定期间协助张国义办理相关手续，并在2018年4月10日告知张国义其妻子不同意卖房，要张国义另寻房源，系其在合同履行期满前明确表示不履行合同义务。后张国义于2018年5月3日另行购买位于南京市六合区房屋，属于“已拥有2套及以上住房的本市户籍居民户籍居民家庭”，京市住房限购政策调整范围，不得购买浦口区范围内的新建商品住房和二手住房，遂丧失购买案涉房屋的资格，案涉《房地产买卖中介合同》已无继续履行的可能。故对于张国义该项诉讼请求一审法院予以支持。对于张国义的诉讼请求：2.判令李少强、郑美香向张国义张国义双倍返还定金100000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，李少强、郑美香构成违约，张国义已支付李少强购房定金50000元，李少强、郑美香系夫妻关系，故李少强、郑美香应当共同向张国义双倍返还定金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除张国义与李少强、郑美香签订的《房地产买卖中介合同》；二、李少强、郑美香于判决生效之日起十日内双倍返还张国义购房定金100000元。一审案件受理费2300元，由李少强、郑美香共同负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，《房地产买卖中介合同》为各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案合同签订后，李少强、郑美香未在合同约定期限协助张国义办理相关手续，结合李少强关于告知张国义其妻子不同意卖房，要求张国义另寻房源及要求张国义归还收条，其打钱给张国义账户等意思表示，能够认定李少强、郑美香系在合同履行期满前明确表示不履行合同主要义务，考虑到张国义在李少强、郑美香明确表示不同意卖房后已另行购买房屋及南京市住房限购政策调整的实际情况，《房地产买卖中介合同》已无继续履行的可能，一审法院判决解除涉案《房地产买卖中介合同》于法有据，并无不当。李少强、郑美香上诉认为双方并未就解除《房地产买卖中介合同》达成一致意见，合同应继续履行，该主张无事实与法律依据，亦不能对抗张国义依法行使解除权。张国义在李少强、郑美香明确表示不履行合同主要义务后，另行购买其他房屋，系及时减损行为，李少强、郑美香以此认为合同不能履行系张国义原因导致，与客观事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。李少强、郑美香的行为已构成违约，作为定金的收受方，应当向张国义双倍返还定金，一审法院认定李少强、郑美香共同向张国义双倍返还定金100000元于法有据。李少强、郑美香上诉认为双方均存在违约行为，其不应双倍返还定金，且双倍返还定金的前提是合同已经解除的主张无事实与法律依据，本院不予支持；李少强、郑美香认为张国义无法通过贷款预审，《房地产买卖中介合同》明显不能履行的主张与合同约定不符，亦缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，李少强、郑美香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李少强、郑美香负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 张旭东二〇一九年五月七日法官助理 孙成艺书 记 员 朱亚芳