南昌铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2019）赣71行终172号 上诉人（原审原告）程亮衡，男，1957年7月1日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被上诉人（原审被告）南昌市青云谱区住房保障和房产管理局，住所地江西省南昌市青云谱区广州路**。 主要负责人王本德，该局局长。 委托代理人徐向军，该局工作人员。 上诉人程亮衡因其与被上诉人南昌市青云谱区住房保障和房产管理局（以下简称青云谱房管局）履行行政协议一案，不服南昌铁路运输法院（2018）赣7101行初1229号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年3月5日，被告作出征收补偿方案，内容为：征收范围为南昌市青云谱区洪都北路以北，洪都南大道以东范围内；征收部门为被告；征收补偿签约期限为自区政府房屋征收决定公告之日起至2013年5月4日；住宅房屋在规定过渡期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月13.5元结算。户结算后少于600元的，按600元结算。临时安置期限为24个月，期限延长的，自逾期之日起，12个月以下每月增加50%；逾期12个月以上24个月以下的增加100%；逾期24个月以上的增加150%。被告已将该征收补偿方案公示，并向被拆迁户发放了宣传手册。 原告房屋坐落于江西省南昌市青云谱区新溪桥路新1区25栋1单元208室，建筑面积36.77平方米，在征收范围。2013年4月17日，原告与被告签订征收补偿协议书，约定经南昌市青云谱区人民政府2013第001号《房屋征收决定书》批准，需要对原告房屋进行征收，双方选择实行产权调换方式，所调换房屋地址为洪都05号地块3栋4楼03室，建筑面积80.76平方米，原告需补交199950.06元房款。过渡期限为2013年4月17日至2015年4月17日。征收部门无正当理由延长过渡期限的，应当承担相应的违约责任。协议签订后，房屋征收部门不得擅自改变安置房设计，如有违约，房屋征收部门应承担全部责任。安置房以市规划局批准为准，安置房面积以市房产管理局产权处核实为准，多退少补。 2015年12月15日，南昌洪科置业有限公司取得涉案洪坊19513#住宅楼（部分还建）的建设工程规划许可证，建设规模为9249.36平方米，25层，其中住宅8363.89平方米，商业885.47平方米。2018年6月7日，洪坊19511#-4#住宅楼通过消防验收，6月8日洪坊19513#住宅楼进行了竣工验收备案，6月19日，南昌市洪城房产测绘中心完成了房屋建筑面积测绘成果报告。6月28日，江西洪都航空工业集团有限责任公司出具《关于委托南昌洪科置业有限公司收取05号地拆迁安置户超面积补差房款的函》，委托南昌洪科置业有限公司收取超面积补差房款，确定临时安置补偿费发放至2018年7月31日。6月30日，被告在江南都市报上刊登通知，通知洪都05#地块棚改项目被拆迁人到指定地点办理结算交付手续。2018年7月2日，被告向原告发出洪都05号地块棚改项目安置房结算交付通知书，通知原告于2018年7月7日11:00至12:00到青云谱区洪坊1951（金坊小区）售楼处办理安置房结算手续。原告起诉前领取了该通知书。被告已向原告发放了2017年12月31日之前的临时安置补偿费，2018年1月1日至2018年7月31日的暂未发放。 原告称实际交房的房号、楼层、面积与征收补偿协议书中的房号、楼层、面积不一致，被告称是由于房屋测绘报告中对涉案地块安置房的房屋编号顺序与征收补偿协议书中的房屋编号顺序不一致导致，并非被告造成。经庭审中询问，确认实际交房的楼层比征收补偿协议书中约定的楼层高一层，房号不同但房型没变，面积比约定稍小。因原告认定被告违约，故向本院提起行政诉讼，请求1．被告违反约定，无正当理由延长3年多交房，现在装修整体价格相比3年前至少上涨了30%，被告应补偿装修费60000元；2．被告擅自改变楼层房号，应按征收补偿协议书第九条约定承担违约责任，赔偿原告10000元；3．被告应立即支付2018年1月至7月临时安置补偿费10500元，并赔偿利息588元，从2018年1月1日至2018年10月7日共计280天，按银行实际贷款利率（日万分之二）计算；4．被告违反征收补偿协议书2年过渡期的约定，延长1178天交房，应按第八条约定承担违约责任并赔偿103956.14元。综上，请求法院判令：1.被告赔偿原告185044.14元；2.诉讼费由被告承担。 原审法院认为：行政协议具有行政性和协议性的双重属性，是行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与行政相对人经协商一致签订的具有行政法上权利义务关系的协议。本案中，被告作为征收补偿方案中规定的征收部门，与作为被征收人的原告签订的征收补偿协议书系双方真实意思表示，协议的内容没有违反国家法律强制性规定，符合征收补偿方案精神，该协议合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点如下： 一、被告是否延期交房，是否应赔偿原告的装修费及支付违约金。 该院认为，被告未逾期交房，不应赔偿原告的装修费并承担支付违约金的违约责任。首先，应结合征收补偿方案来确定征收补偿协议的内容。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国有土地上房屋的征收，要经过作出房屋征收决定并公告，制定房屋征收补偿方案并公告，征收人与被征收人签订房屋征收补偿协议等环节，征收补偿协议是根据征收补偿方案签订的。本案中，被告在征收过程中已依法向原告公示了征收补偿方案并发放了宣传手册，双方依据征收补偿方案确定的内容签订了征收补偿协议，故征收补偿方案的相关内容应作为征收补偿协议中的组成部分。其次，应将协议中过渡期限的内涵厘清。过渡，从文义上理解，是事物由一个阶段或一个状态逐渐发展变化而转入另一个阶段或一个状态。征收补偿协议第三条中约定的过渡期限，应结合被告已公示，原告已知悉的征收补偿方案来理解，过渡期限实质是临时安置期限，征收补偿方案明确的临时安置期限，这个阶段或状态包括临时安置一般期限和临时安置延长期限，且该阶段或状态已对临时安置期限延长及处理进行了明确的确定，即“临时安置期限为24个月，期限延长的，自逾期之日起，12个月以下每月增加50%；逾期12个月以上24个月以下的增加100%；逾期24个月以上的增加150%”。可看出双方在订立协议时，对安置房可能延长临时安置期限是有预期的，这个预期是双方真实意思表示。故协议中过渡期限的约定，应包括过渡期限延长的约定，不应理解为交房期限。再次，应从协议的订立及协议的实际履行来判断。违约，是违反了协议的约定，但协议中并无交房期限的约定，双方在协议的履行过程中，也就临时安置期限的延长及处理实际达成了合意，已按照征收补偿方案的规定计算并发放了至2017年12月31日止的临时安置补偿费。 综上，原告关于2年过渡期限届满即为交房期限的主张，无事实和法律依据。结合房屋征收、土地收储、建设工程规划许可、竣工验收等法定程序，被告在安置房工程竣工验收备案后，即通过登报公告及书面送达的方式通知原告办理交房及结算手续，并无逾期交房的行为，原告主张被告逾期交房3年多，应赔偿原告装修损失60000元及支付违约金103956.14元的诉讼请求，缺乏合同依据，该院不予支持。 二、被告是否应承担10000元违约责任。 征收补偿协议书第三条约定所调换房屋为洪都05号地块3栋4楼03室，建筑面积80.76平方米。原告关于安置房是并排3栋高楼，楼栋之间有4、5米间隔，南北相对错开以保证通风和采光的主张，未提交相应的证据支持，应承担举证不能的后果。原告关于交房面积小于约定面积的主张，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”现征收补偿协议书第十条约定安置房以市规划局批准为准，安置房面积以市房产管理局产权处核实为准，多退少补。现被告交付的安置房面积误差比在３％以内，故应按照实际的面积计算房款，多退少补。原告关于因为整栋楼的底层增加了商铺，以至于安置房的楼层和房号与征收补偿协议书不符的主张，因交付的安置房户型没变，只是楼层相应提高了一层，且安置房已经过竣工验收备案，原告未举证证明以上变动对其实际权益造成影响，且相关变动并未违反征收补偿协议第十条的约定，根据公平原则，兼顾公共利益和个人利益之间相互平衡，应认定被告履行了相应的义务。综上，原告主张被告承担10000元违约责任的诉讼请求，该院不予支持。 三、2018年临时安置补偿费是否可冲抵房款。 尽管征收补偿协议中并无交房期限的约定，但被告临时安置期限延长是一个客观事实，双方在庭审中均认可临时安置补偿费应发放至2018年7月31日，且2017年12月31日之前的已发放。故被告主张因原告调换安置房需向被告补交房款，该笔临时安置补偿费应冲抵房款的意见，不符合双方约定，2018年1月1月至7月31日的临时安置补偿费，仍应按征收补偿方案的规定，以逾期24个月以上增加150%的标准发放。原告主张的临时安置补偿费10500元（600元/月×2.5倍×7个月）的诉讼请求，本院予以支持。由于被告未按约定发放该笔临时安置补偿费，仍应支付逾期发放的相应利息，但原告主张的按日万分之二支付利息的请求过高，该院调整为以10500元为基数，自2018年1月1日起按银行同期存款利率计算至2018年10月7日为120.82元。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款的规定，判决：一、被告南昌市青云谱区住房保障和房产管理局于本判决生效之日起十日内向原告程亮衡支付临时安置补偿费10500元，并支付利息120.82元；二、驳回原告程亮衡的其他诉讼请求。案件受理费4001元（原告已预交），由原告程亮衡负担3771元，被告南昌市青云谱区住房保障和房产管理局负担230元（被告在本判决生效之日起十日内迳付原告）。 上诉人程亮衡不服原审判决，上诉称：1、关于延期交房，双方签订的《南昌市国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称《协议书》）中第三条对过渡期的约定是2013年4月17日至2015年4月17日并且原地址交付安置房的约定，依据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》（以下简称《实施办法》）第四十六条第四款之规定，过渡期满就是交房期，被上诉人并没有拿出令人信服的延长过渡期的正当理由。2、关于违约金，在《协议书》中被上诉人有意不约定违约责任，而依据《实施办法》的第十七条之规定，《协议书》中本应当包含“违约责任”这一内容，被上诉人这就是基于逃避违约责任的目的行为，既然没有约定违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，违约金数额尊重法院判定。3、关于安置补偿费，《实施办法》第三十八条规定，拆迁人不得擅自延长过渡期限，因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费；超过6个月的，从超过之日起每月付给3倍的临时安置补助费。被上诉人支付的临时安置费却是自逾期之日起12个以下给付1.5倍临时安置补偿费，逾期12个月以上24个月以下给付2倍的临时安置补助费，逾期24个月以上给付2.5倍的临时安置补偿费，存在有法规明文规定的情况下故意克扣上诉人的临时安置补偿费，依据《实施办法》总计安置补偿费为600×24+1200×6+1800×34=82800元，然而被上诉人已经支付了的安置补偿费为：600×24+900×12+1200×12+1500×9=53100元，相差金额29700元。综上所述，上诉人的诉讼请求有法律法规依据，虽然起诉状中没有提及到《实施办法》，但这并不影响本案中被上诉人的违约事实。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销一审判决书第二项的内容；2、依法判决被上诉人支付克扣的临时安置补偿费29700元；3、判决由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。 二审查明事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人系案涉中航工业洪都05号地块房屋征收部门，与作为被征收人的上诉人签订的征收补偿协议书系双方真实意思表示，协议的内容没有违反国家法律强制性规定，该协议合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方依据征收补偿方案确定的内容签订了征收补偿协议，故征收补偿方案的相关内容应作为征收补偿协议中的组成部分。 关于被上诉人是否逾期交房，是否应承担赔偿上诉人的装修费等违约责任问题。首先，征收补偿协议书第三条及征收补偿方案明确规定，临时安置期限为24个月，即自2013年4月17日至2015年4月17日，被上诉人在协议约定的期限内未交付安置房，属于逾期交房，应承担相应的责任。一审认定被上诉人未逾期交房不当，本院予以指正。根据征收补偿方案，临时安置期限延长的，自逾期之日起，12个月以下每月增加50%；逾期12个月以上24个月以下的增加100%；逾期24个月以上的增加150%。上述规定系双方当事人对临时安置期限的延长及处理达成的合意，明确了被上诉人逾期交房的责任，被上诉人按上述规定向上诉人支付了临时安置期限延长的增加费用，已履行了协议约定的义务。对被上诉人未履行的部分，一审已判决被上诉人按协议约定的数额支付，并支付相应的利息。其次，房屋征收补偿协议第八条载明，征收部门无正当理由延长过渡期限的，应当承担相应的违约责任。综合考量本案中房屋征收、拆迁、土地收储、建设工程规划许可、竣工验收等程序，被上诉人在安置房竣工验收备案后，即及时通知上诉人办理交房手续，不存在无正当理由延长过渡期限的情形，且上诉人未举证证明被上诉人存在无正当理由延长过渡期限的情形。综上，在被上诉人已按征收补偿方案的规定支付了延期交房增加的安置费后，且不存在无正当理由延长过渡期限的情形下，上诉人再要求被上诉人承担逾期交房违约责任的理由不能成立。 关于被上诉人是否支付临时安置补偿费10500元及利息问题以及上诉人二审要求被上诉人支付按《实施办法》计算的临时安置补偿费差额29700元的意见。本院认为，双方当事人在一审庭审中均认可临时安置补偿费应发放至2018年7月31日，且2017年12月31日之前的已发放。一审对于上诉人主张的临时安置补偿费10500元的诉讼请求予以支持，并基于公平原则将上诉人在一审期间的主张支付利息的请求调整为以10500元为基数，自2018年1月1日起按银行同期存款利率计算至2018年10月7日为120.82元，符合相关法律法规，本院予以确认。关于上诉人二审要求被上诉人支付按《实施办法》计算的临时安置补偿费差额29700元的意见。该上诉请求已超出了一审诉讼请求的数额，对此本院不予审查。况且，如前所述，被上诉人不存在无正当理由或者因其自身的责任延期交房的情形，该主张也不符合当时适用的《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第38条的规定。 关于被上诉人改变安置房号等是否应承担10000元违约责任问题。原审认为，根据征收补偿协议第十条的约定，双方当事人签订的补偿协议第十条约定，安置房以市规划局批准为准，安置房面积以市房产管理局产权处核实为准，多退少补。现被上诉人交付的安置房面积误差比在３％以内，故应按照实际的面积计算房款，多退少补。上诉人在一审中主张安置房的楼层和房号与征收补偿协议书不符，因双方明确约定安置房以市规划局批准为准，且安置房已经过竣工验收备案，上诉人也未举证证明以上变动对其实际权益造成影响。故一审对于上诉人要求赔偿10000元赔偿的主张不予支持正确，本院予以确认。 综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费280元，由上诉人程亮衡负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  项 伟 审 判 员  刘 巍 审 判 员  张庆文 二〇一九年五月二十七日 法官助理  熊娇娇 书 记 员  高煜格