上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终3797号上诉人（原审原告、案外异议人）：热脉（上海）物流有限公司，住所地上海市金山工业区揽工路**内。法定代表人：杨先导，执行董事。委托诉讼代理人：唐镇，上海源法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海申浦建筑安装有限公司，住所，住所地上海市浦东新区万祥镇万和路****div>法定代表人：张建中，董事长。委托诉讼代理人：林敏，上海欧森律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：热脉（上海）医疗器械有限公司，住所地上，住所地上海市金山工业区通业路******v>法定代表人：郑晖，执行董事。原审第三人：上海农村商业银行股份有限公司南汇支行，住所地上海市，住所地上海市浦东新区惠南镇东门大街**负责人：朱忠文，行长。委托诉讼代理人：薛国财，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丹，上海众华律师事务所律师。上诉人热脉（上海）物流有限公司（以下简称热脉物流公司）因与被上诉人上海申浦建筑安装有限公司（以下简称申浦建筑公司）、热脉（上海）医疗器械有限公司（以下简称热脉医疗公司）、原审第三人上海农村商业银行股份有限公司南汇支行（以下简称农商行南汇支行）案外人执行异议之诉一案，不服上海市金山区人民法院（以下简称金山法院）作出的（2017）沪0116民初15164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。热脉物流公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉请，即确认其对上海市金山工业区XX路XX号厂房的第2、3、4、5、6、7、8幢厂房（以下简称涉案厂房）依法享有租赁权，法院对涉案厂房应当附带租赁权予以拍卖。事实与理由：热脉物流公司与热脉医疗公司就涉案厂房签订的租赁合同真实、合法、有效，已经实际支付租金并开具税务发票，且自2012年开始已经实际占有使用涉案厂房并对外提供仓储物流服务；农商行南汇支行对涉案厂房的抵押登记时间应为2013年7月17日，而不是一审认定的2011年4月20日，故热脉物流公司对涉案厂房的租赁权早于涉案厂房上抵押权设立时间，依法不受抵押权的影响；热脉物流公司系严某个人独资设立的公司，和热脉医疗公司没有关联关系。被上诉人申浦建筑公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由是：热脉物流公司与热脉医疗公司是关联公司，存在恶意串通逃避执行的行为；租赁合同约定的租金远低于市场价值，且是以租抵债，没有实际支付；涉案厂房上抵押权设立时间为2011年4月20日，热脉物流公司和热脉医疗公司之间的租赁合同晚于抵押权设立时间，不得对抗已经登记的抵押权。被上诉人热脉医疗公司未发表答辩意见。原审第三人农商行南汇支行述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由是：在2014年7月之前，热脉物流公司是热脉医疗公司的全资子公司，其签订的租赁合同真实性无法确认，且租金严重低于市场价值；2011年6月涉案厂房上的工程还没有动工，热脉物流公司主张从该时间就开始租用涉案厂房，不符合常理；热脉物流公司与热脉医疗公司签订的债权抵消协议中，包含当时未发生的债权，不符合常理；农商行南汇支行于2011年4月20日对涉案厂房上在建工程设立预告登记，后又于涉案厂房核准产权登记当日对涉案厂房设立抵押权登记，故抵押权登记时间应认定为2011年4月20日。2017年12月1日，热脉物流公司向一审法院起诉。一审法院认定：涉案厂房坐落于上海市金山区XX路XX号，2011年4月20日，涉案厂房设立预告登记（房屋建设工程抵押），登记证明号金XXXXXXXXXX，抵押权人为农商行南汇支行，抵押人为热脉医疗公司，部位或室号为XX号1-12幢，建筑面积合计60652.12平方米，债权数额人民币100,000,000元（以下币种同），债务履行期限为2011年4月16日至2018年4月15日止。2013年涉案厂房竣工，同年7月17日核准产权登记，房地产权证号金XXXXXXXXXX，产权登记建筑包括1-14幢、16幢1-1层、16幢地下一层，建筑面积62,098.04平方米，房地产权利人为热脉医疗公司。2013年7月17日，涉案厂房设立抵押权登记（新建房屋），登记证明号金XXXXXXXXXX，部位或室号为1119号1-14幢、16幢1-1层、16幢地下1层，建筑面积合计62,098.04平方米，其他信息与预告登记一致。2014年11月13日，上海市浦东新区人民法院正式查封涉案厂房全部建筑，查封案号（2014）浦民保字第202号。2015年2月5日，金山法院首次轮候查封涉案厂房全部建筑，查封案号（2015）金执字第254号。2015年5月29日，因（2015）沪一中民六（商）初字第119号案，上海市第一中级人民法院轮候查封涉案厂房全部建筑。2015年6月3日，因（2015）金执字第1523号案，金山法院次轮候查封涉案厂房全部建筑。此外，涉案厂房上另有上海市松江区人民法院等多家法院轮候查封。2016年8月4日，上海市浦东新区人民法院将涉案厂房的处置权移交金山法院。2016年11月23日，金山法院裁定评估、拍卖涉案厂房。一审法院认为：本案的争议焦点在于热脉物流公司是否与热脉医疗公司签订合法有效的租赁合同并占有使用涉案厂房以及该租赁是否成立于热脉医疗公司与农商行南汇支行设立的抵押登记之前。从热脉物流公司所提交的证据看，热脉物流公司与热脉医疗公司是分别于2011年6月1日、2012年12月15日、2013年11月20日先后签订了三份房屋租赁合同，约定了租金以及支付时间，但并无任何支付租金的证据。2013年12月30日，双方签订房屋租赁合同补充协议，以及该双方与上海A有限公司签订债务转让协议，通过三方的债务转让以及补充协议，热脉物流公司以1,070万元的债权折抵应支付给热脉医疗公司的租金，但热脉物流公司提交的证明1,070万元债务存在的证据中，有500万元发生在2014年，即在房屋租赁合同补充协议以及债务转让协议签订之后。同时，该双方还于2014年2月28日开具品目为租赁费，金额为780,000元的发票一张，上述证据存在矛盾和瑕疵。另鉴于热脉物流公司系热脉医疗公司于2011年6月独资设立的一人有限公司，直至2014年7月变更为张某个人独资的一人有限公司，本院对热脉物流公司主张的租赁合同的真实性难以确认。同时，根据法院查明的事实，农商行南汇支行在2011年4月20日就涉案厂房设立的房屋建设工程抵押预告登记，登记的房屋建筑部位为第1-12幢，据此可以认定涉案厂房第1-12幢建筑的抵押登记时间为2011年4月20日。2013年7月17日，农商行南汇支行设立了正式抵押权登记，该抵押登记至热脉物流公司提出案外人执行异议时仍合法有效。因此，即使热脉物流公司所主张事实成立，其租赁的时间也晚于农商行南汇支行就涉案厂房设立的房屋建设工程抵押预告登记的时间。综上，法院不予支持热脉物流公司请求对涉案厂房负担租赁权予以拍卖的请求。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回热脉物流公司的诉讼请求，案件受理费122,866.62元，由热脉物流公司负担。二审审理中，热脉物流公司提交以下证据：1、上海XX中心出具的《证明》；2、热脉物流公司从2012年5月22日起与上海B有限公司等签订的七份《仓储租赁服务协议》；3、热脉物流开具的增值发票及收款交易凭证。对热脉物流公司提交的上述证据，申浦建筑公司质证认为：1、上海XX中心出具的《证明》上载明“此证明仅供加入物流协会使用”，故不能用于本案诉讼；2、相关《仓储租赁服务协议》和增值发票涉及案外人员，真实性无法确认，且与本案没有关联性。同时，申浦建筑公司认为上述三份证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新证据。农商行南汇支行质证认为：1、上海XX中心出具的《证明》上载明“此证明仅供加入物流协会使用”，故不能用于本案诉讼；2、相关《仓储租赁服务协议》和增值发票形成时间晚于2011年4月涉案厂房登记抵押权的时间，即使是真实的也不能对抗抵押权，与本案没有关联性。本院经审理查明，一审判决认定的事实，由相关执行裁定书、民事调解书、房地产的预告登记（房屋建设工程抵押）、新建房屋的抵押权登记、当事人各方的当庭陈述及庭审笔录为证，本院予以确认。本院另查明，2015年2月4日，金山法院就申浦建筑公司诉热脉医疗公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2014）金民三（民）初字第3537号民事调解书：热脉医疗公司应支付申浦建筑公司工程款35,259,285元；若热脉医疗公司未按期足额付款，申浦建筑公司则有权就未履行部分一并申请执行，并且热脉医疗公司应当赔偿申浦建筑公司损失2,000,000元；申浦建筑公司就上述工程款在讼争的“热脉医疗器械生产基地工程”折价或拍卖价款内享有优先受偿权等。因被执行人未按调解书履行义务，申浦建筑公司提出执行申请，执行案号为（2015）金执字第1523号。执行过程中，案外人热脉物流公司提出书面异议，要求对涉案厂房负担租赁权予以拍卖。2017年11月16日，金山法院作出（2017）沪0116执异200号执行裁定书，驳回热脉物流公司的异议请求。热脉物流公司遂提起案外人执行异议之诉。2015年11月4日，本院就农商行南汇支行诉热脉医疗公司金融借款合同纠纷一案，作出（2015）沪一中民六(商)初字第119号民事判决：热脉医疗公司归还农商行南汇支行借款本金100,000,000元，并支付截至2015年5月6日止的利息人民币3,664,687.23元；热脉医疗公司还应支付农商行南汇支行自2015年5月7日起至实际清偿之日止的逾期利息及复利（逾期利息以人民币10,000,000元为基数，复利以人民币3,664,687.23元为基数，均按年利率9.724%计算）；热脉医疗公司届期不履行上述付款义务的，农商行南汇支行可以与被告热脉（上海）医疗器械有限公司协议，以“金XXXXXXXXXX”号上海市房地产登记证明项下的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产及土地使用权所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归热脉医疗公司所有，不足部分由热脉医疗公司继续清偿等。以上事实，由相关民事调解书、执行裁定书、民事判决书予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案争议焦点在于热脉物流公司对涉案厂房是否在抵押权设立之前享有合法有效的租赁权。首先，热脉物流公司提供的证据不足以证明其对涉案厂房享有合法有效的租赁权。第一，热脉物流公司未实际支付合同约定的租金，而是通过签订债务转让协议获得对热脉医疗公司的债权，进而用以租抵债的形式支付涉案厂房的租金。热脉物流公司提交的证明以租抵债真实性的证据存在矛盾与瑕疵。第二，热脉物流公司未依据租赁合同第十四条约定，就涉案厂房的租赁向有关机关申请登记备案，也未向法庭作出不登记的合理解释。第三，涉案厂房直到2013年6月才竣工验收，2013年7月核准产证，热脉物流公司主张其自2011年6月其就租赁并占有使用涉案厂房不符合常理。其次，热脉物流公司与热脉医疗公司就涉案厂房签订的租赁合同时间晚于涉案厂房上抵押权设立时间。本案中，农商行南汇支行在2011年4月20日就涉案厂房设立的房屋建设工程抵押预告登记，2013年7月17日，农商行南汇支行设立了正式抵押权登记。两个抵押系针对同一笔债权债务设立的抵押担保，内容一致且时间上具有连续性，故涉案厂房上抵押权的设立时间应为2011年4月20日。热脉物流公司提交的三份房屋租赁合同时间分别为2011年6月1日、2012年12月15日、2013年11月20日。即使上述合同合法有效，签订时间也晚于涉案厂房上抵押权的设立时间，不能对抗抵押权的实现。最后，热脉物流公司与热脉医疗公司在租赁合同签订时系关联公司，不排除恶意串通阻碍执行的可能。根据在案证据，热脉物流公司系热脉医疗公司于2011年6月独资设立的一人有限公司，直至2014年7月变更为张某个人独资的一人有限公司。在相关租赁合同未进行登记、租金约定明显过低且未实际支付的情况下，且热脉医疗公司在欠付抵押债务的情况下，与其当时的子公司就抵押标的签订租赁合同，有与被执行人恶意串通，阻却本案执行的情形。综上所述，热脉物流公司对涉案厂房不享有能对抗本案抵押债权执行的合法权益，其上诉请求，本院不予支持。申浦建筑公司的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币122,866.62元，由上诉人热脉（上海）物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  阮国平审判员  吉顺祥审判员  陈懿欣二〇一九年五月二十七日书记员  董 健附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……