甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终529号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杜三忠，男。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王增禄，男。 上诉人（原审被告、反诉原告）：马泰，男。 上诉人杜三忠、王增禄因与上诉人马泰土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初8384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜三忠、王增禄及其委托诉讼代理人宋小欢、上诉人马泰及其委托诉讼代理人刘德聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜三忠、王增禄上诉请求：对本案予以改判。事实与理由：1.一审判决在未核实清楚本案争议“实际承包土地亩数”的情况下，要求马泰按照虚假亩数退还租赁费用错误。双方约定租赁土地350亩，而实际没有350亩，后从甘州区沙井镇先锋村民委员会处得知，租赁的耕地仅有320亩，另有10亩的沙地作为赠与。在庭审中，提交了马泰与先锋村委会签订的承包合同可以证明。双方签订的《租地合同》约定“租赁期间，租赁价格不再发生增减”，按实际土地亩数，每亩380元来计算应为376200元（380元／亩×330亩），杜三忠、王增禄向马泰已交380000元，已足额支付了3年租金，根本不存在违约行为。马泰作为转租方，有责任和义务将土地丈量清楚。在租地合同中的土地亩数却多出20亩，明显存在土地亩数虚报的问题。一审按350亩来判决，由马泰退还剩余租金显然是错误的。2.杜三忠、王增禄要求马泰赔偿犁地、旋地等各项损失有理有据，一审判决驳回该项请求错误。杜三忠、王增禄第一年耕种完土地，便为下一年耕种做准备，对土地进行了平整、犁地、垫草等。马泰在合同期限未至的情况下解除合同，将土地强行收回自己耕种，费用应是“谁受益谁承担”。一审判决对杜三忠、王增禄主张的各项损失没有支持，显然错误。3.马泰强行收回土地的行为，构成违约，杜三忠、王增禄主张要求马泰承担违约金于法有据。双方签订的《租地合同》第十三条约定：在租赁期间，如甲方（马泰）擅自终止租赁或干预乙方（杜三忠、王增禄）自主耕种或经营，甲方退还乙方已交租金外，另行向乙方支付本合同总金额30％的违约金，如有损失，甲方予以赔偿。本案中，马泰在租赁期内，强行将土地收回自行耕种，属于合同中约定的擅自干预杜三忠、王增禄自主经营，应依约退还剩余租金、承担违约金279300元。4.一审判决要求杜三忠、王增禄承担违约金22040元错误。双方签订的《租地合同》中仅约定了马泰违约后向杜三忠、王增禄承担违约金的条款，并没有约定杜三忠、王增禄承担违约金的条款。杜三忠、王增禄因对土地亩数有异议未按时交纳土地租金，存在迟延履行的问题，但不构成违约。即杜三忠、王增禄未按时交纳租金也是事出有因，且杜三忠、王增禄最初按照合同约定交纳了3年的租金，马泰不能仅因杜三忠、王增禄迟交部分租金，就主张要求承担违约金。一审作出杜三忠、王增禄承担违约金的判决是错误的。 同时对马泰的上诉意见答辩称，1.杜三忠、王增禄在本案中没有违约，是马泰将不足350亩的土地以350亩虚假的亩数出租，在杜三忠、王增禄耕种一年后通过先锋村委会得知其耕种的土地只有320亩。对此，二人多次找马泰协商，马泰对争议土地的亩数置之不理，二人是事出有因才未按时交租金，不存在违约的情况。2.关于马泰要求杜三忠、王增禄承担机耕费的请求。杜三忠、王增禄耕种的时候，地并没有平整过，二人在耕种时对土地进行了平整，后马泰将土地抢种，次年的收益也为马泰所有，本着谁耕种谁花费的原则，机耕费应当由马泰承担。 马泰上诉请求：1.撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初8384号民事判决书第二项、第四项，并依法予以改判；2.判令杜三忠、王增禄承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决以利息标准计算由杜三忠、王增禄承担违约金22040元缺乏法律依据。1.双方签订的租地合同是双方真实的意思表示，不违反法律规定，杜三忠、王增禄不按期交纳租金的行为，属违约，应当承担违约责任，一审判决对此认定正确。可对违约金的承担，未按双方的约定，主观地直接以利息标准衡量违约金数额。因本案是土地租赁合同，合同履行要付出的不单是财力，还有人力成本等等，杜三忠、王增禄明显违约又耽误了农时，马泰虽然事后主动采取减损措施，但仍然造成了巨额损失，这不是利息就可以弥补的。2.双方在租地合同中明确了违约产生损失的计算方法，即违约方向守约方支付本合同总金额30％的违约金的计算方式，依照《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，一审判决按利息承担违约金缺乏事实和法律依据。（二）一审判决第四项驳回马泰要求杜三忠、王增禄承担管道阀及出水栓等设施维修费、机耕费的请求错误。1.一审时马泰提供的证据及证人证言已经形成一个完整的证据链，能够明确证明管道阀及出水栓是杜三忠、王增禄耕种土地期间损坏的。杜三忠、王增禄耕种该片土地是在2017年度，在杜三忠、王增禄使用管道过程中也没有提出管道有损坏的异议，说明马泰将土地及相关设施移交给杜三忠、王增禄时，所有设施均是完好的。2018年度马泰在使用管道前检查发现有损坏，那么造成损坏后果的修理责任应是杜三忠、王增禄，故维修的费用应当由杜三忠、王增禄承担。马泰提交的证据已达到盖然性的要求，完全能够证明上述事实，一审判决驳回该请求错误。2.马泰主张的机耕费28000元，是由于杜三忠、王增禄没有将土地进行旋耕而造成板结，导致马泰为此旋耕3遍（每遍40元），马泰仅主张28000元（80元×350亩），且提交了旋耕合同，申请旋耕者陈鹏出庭作证，证明了土地板结及必须旋耕的事实，一审却认定合同已解除，土地由马泰耕种经营，收益归马泰所有，机耕费应由马泰承担，对该请求没有支持。根据一审查明的事实，一般土地旋耕只需要一遍，因为杜三忠、王增禄耕种后没有进行保墒处理（即旋耕），致使土地板结，造成马泰将土地多旋耕2遍，该项损失是杜三忠、王增禄的过错导致的，故多旋2遍支出的费用，系给马泰造成的损失，应当由杜三忠、王增禄承担。 同时对杜三忠、王增禄的上诉意见答辩称，1.一审认定杜三忠、王增禄违约的定性准确，没有支持杜三忠、王增禄主张的各项损失，事实认定清楚，判决准确。2.对于杜三忠、王增禄所陈述的只是收到通知，没有同意解除合同的问题，杜三忠、王增禄起诉时只要求返还租金，并没有起诉继续履行合同。对主张的损失只有二人的口头陈述，没有具体的证据证明到底损失有多少，一审驳回其诉讼请求与事实相符。3.关于地亩数的问题。签订合同时地亩数为350亩，合同履行中也并没有提出亩数不够的问题。4.杜三忠、王增禄认为马泰抢种土地的事实不存在。杜三忠和王增禄既不交租金也不整地，马泰在3月22日发通知之前也跟杜三忠、王增禄打过电话，二人明确表示不种地。5.一审判决杜三忠、王增禄承担违约金22040元不足以弥补马泰的损失。 杜三忠、王增禄向一审法院起诉请求：1.判令马泰退还土地租赁费253333元；2.由马泰赔偿杜三忠、王增禄各项损失74025元；3.由马泰承担违约金279300元；4.诉讼费用由马泰承担。 马泰反诉请求：1.判令杜三忠、王增禄补交土地租赁费217000元，赔偿损坏管道阀及出水栓等设施维修费10190元，承担机耕费28000元，承担违约金139650元，合计394840元；诉讼中变更补交土地租金17500元，承担违约金279300元。2.判令杜三忠、王增禄负担诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月12日，马泰作为合同甲方（出租方），杜三忠、王增禄作为乙方（承租方），双方签订了《租地合同》一份，合同约定“……三、甲方（马泰）保证对出租地具有出租的权利和合法性，不与第三方存在争议，乙方（杜三忠、王增禄）保证合法租赁使用；四、租赁土地面积350亩，租赁期间为2017年3月12日至2023年12月31日，共计7年；五、租赁价款：每亩每年租赁价格380元，共七年，合计931000元，2017年4月1日前一次性支付前三年租赁费，共计399000元，剩余款项于2018年1月30日前一次性付清；六、租赁期间，租赁价格不再发生增减；七、该土地内的机井在现状基础上移交乙方独自使用、维护，不再另行收取任何费用，其中一眼机井能正常使用，另一眼机井因自身问题只能供人饮用。合同期内，机井维护、维修费用由乙方承担；……十、乙方于2017年4月15日前再向甲方交付50000万元机井押金。合同租赁期限届满，如机井无损坏，能正常使用，甲方与合同期满后10日内一次性全部退还；十一、在合同执行期间，乙方自主经营管理，甲方不得进行任何干预和干涉，租赁土地由于国家政策补贴由乙方使用，甲方必须予以配合；十二、乙方在耕种期间，与周边村社发生制种玉米的隔离区，乙方与周边村社各负担一半；十三、在租赁期间，如甲方擅自终止租赁或干预乙方自主耕种或经营，甲方退还乙方已交租金外，另行向乙方支付本合同总金额30%的违约金，如有损失，甲方予以赔偿……”等。合同签定后，杜三忠、王增禄于2017年3月31日给马泰交土地租金27万元，于2017年5月18日交租金11万元。合同约定交纳租金期满后，经马泰多次催要，并书面限杜三忠、王增禄于3月15日交清租金，杜三忠、王增禄仍未交纳，马泰向杜三忠、王增禄邮寄了催收通知，限于3月25日前一次性交纳剩余租金551000元,逾期将解除合同，杜三忠、王增禄收到催收通知后仍未向马泰交纳剩余租金,马泰遂解除了合同，平整好土地进行了耕种。双方为此发生纠纷起诉法院。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案杜三忠、王增禄与马泰签订的《租地合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定严格履行自己的义务。但杜三忠、王增禄未按合同约定期限足额交纳第一期租金，属迟延履行。合同约定的第二期租金532000元到期后，经马泰多次催收，杜三忠、王增禄仍未交纳，马泰书面催收并告知逾期不交将解除合同后，二人仍未向马泰交纳剩余租金551000元，其行为构成违约。马泰依法解除了双方签订的租地合同，对土地进行了平整耕种，其行为并无不妥。杜三忠、王增禄已向马泰给付租金38万元，实际只履行了一年的合同，根据租地合同约定，租赁土地350亩，每亩每年租金380元，一年租金133000元。马泰将合同解除后应退还杜三忠、王增禄未实际耕种期限的土地租金247000元（380000元-133000元）。关于杜三忠、王增禄要求马泰赔偿各项损失74025元，经审查，杜三忠、王增禄申请证人出庭证明对承租土地进行了犁地、耙地等措施，合同中没有具体约定，应是二人耕种土地应尽的义务，对其二人的该项诉讼请求，不予支持。关于杜三忠、王增禄主张的违约金279300元，经审查，由于其二人未按合同约定交纳租金，违约行为在先，后马泰依法解除了双方签订的租地合同，无违约行为，故杜三忠、王增禄无权要求马泰承担违约金。 关于马泰反诉要求杜三忠、王增禄补交土地租金17500元的请求，经审查，杜三忠、王增禄与马泰在合同中明确约定了每亩每年土地租金为380元，且在租赁期间租赁价格不再发生增减，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，故马泰按每亩每年430元要求杜三忠、王增禄补交租金的请求于法无据，不予支持。关于马泰反诉要求杜三忠、王增禄赔偿损坏管道阀及出水栓等设施的维修费10190元，经审查，由于马泰申请出庭的证人不能证明维修管道阀及出水栓是何时被何人损害的事实，在租地合同中也未约定维修费如何承担，马泰将合同解除，维修义务应由出租方马泰负担，故不予支持。关于马泰反诉要求杜三忠、王增禄承担机耕费28000元，经审查，马泰将合同解除，土地由其耕种经营，收益归其所有，马泰所花的机耕费应由其自己承担，故不予支持。关于马泰反诉要求杜三忠、王增禄承担违约金279300元，经审查，杜三忠、王增禄与马泰在合同中没有约定杜三忠、王增禄的违约责任，只约定了马泰违约后向杜三忠、王增禄（乙方）支付本合同总金额30%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。本案杜三忠、王增禄不按合同约定按期交纳租金的行为，属违约行为，给马泰经济上造成了一定的损失，应自逾期之日（2018年1月31日）至反诉之日（2018年9月30日），按年利率6%承担未按合同约定应交租金551000元（931000元-380000元）的利息22040元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、马泰退还杜三忠、王增禄土地租金247000元；二、杜三忠、王增禄承担违约金22040元；三、驳回杜三忠、王增禄的其他诉讼请求；四、驳回马泰的其他诉讼请求；上述一、二项相互抵顶后，马泰退还杜三忠、王增禄土地租金224960元，于本判决生效之日起三个月内履行完毕。本诉案件受理费9867元，由杜三忠、王增禄负担4862元，马泰负担5005元。马泰负担的5005元，由马泰直接给付杜三忠、王增禄，收取杜三忠、王增禄的受理费不再退还。反诉案件受理费7223元，由马泰负担6872元，杜三忠、王增禄负担351元。杜三忠、王增禄负担的351元，由杜三忠、王增禄直接给付马泰，收取马泰的受理费不再退还。 本院二审期间，杜三忠、王增禄向法庭提交购货清单、贺碧流出具的证明一份、杨永林、杨学荣、曹兴红三人签名的收条一份，拟证明杜三忠、王增禄对承包的地进行平整并产生费用。经马泰质证认为，该三份证据并非新证据，在一审庭审期间该证据就存在，且在一审中二人陈述整地时拉一车土为25元拉了485车，证据和陈述不一致。经审查，这些证据并不能证明双方争议的主要事实，可只作参考。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方对签订土地租赁合同并履行了一年的事实无异议，根据双方的诉辩意见，争议的焦点是谁在履行合同时存在违约行为，且应否由对方承担违约责任并赔偿损失。根据双方的租赁合同，约定租赁土地面积350亩，租期7年，租金共计931000元，2017年4月1日前一次性支付前三年租赁费399000元，剩余款项于2018年1月30日前一次性付清；乙方于2017年4月15日前再向甲方交付50000万元机井押金。但根据本案的事实，杜三忠、王增禄于2017年3月31日、5月18日两次给马泰交租金38万元，此后再未付款。2018年3月马泰向杜三忠、王增禄催要租金并发出书面通知，明确告知逾期将解除合同，但杜三忠、王增禄收到催收通知后仍未向马泰交纳租金，马泰遂于2018年耕种土地。由此看来，杜三忠、王增禄未按约定的期限足额支付租金，经催告后仍不履行合同义务，显然已经构成违约，依据合同法的规定，经马泰催告后得知杜三忠、王增禄仍不履行支付租金义务时，通知解除合同，并为减小损失而自己耕种，符合法律规定。一审判决认定杜三忠、王增禄违约事实清楚，应予认定。 关于杜三忠、王增禄提出合同约定租赁土地为350亩，而实际只有320亩，马泰存在虚报地亩数构成违约的主张。依据双方签订的合同，约定租赁土地面积为350亩，但根据甘州区沙井镇先锋村民委员会与马泰签订的先锋村林场承包合同，双方约定的面积为330亩，证人陈鹏出庭作证时证明，其在旋地后经测量土地面积为353亩。在纠纷发生后，双方也没有再次实际测量，单从证据来看，无法确定耕作期间是否有平整扩大范围、租赁面积是否有变化的事实。杜三忠、王增禄认为由于土地亩数差距较大，其与马泰协商无果的情况下，便行使先履行抗辩权，对下余的租金未予支付。本院认为，双方并未约定履行合同义务的顺序，如果杜三忠、王增禄认为双方在签订合同时存在重大误解或马泰存在欺诈等违背真实意思的情形，可依《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，向仲裁机构或人民法院提出变更或撤销的请求，但本案中杜三忠、王增禄并没有提出请求，而是以此作为不再履行支付租金义务的理由，法律依据不足。 关于是否由对方承担违约金的问题。本案中双方当事人均提出对方违约，并要求对方按租地合同第十三条“在租赁期间，如甲方擅自终止租赁或干预乙方自主耕种或经营，……甲方除退还乙方已交租金外，另行向乙方支付本合同总金额30%的违约金，如有损失，甲方予以赔偿”承担违约责任。根据本案的实际，杜三忠、王增禄认为马泰强行耕种了其租赁的土地，马泰认为杜三忠、王增禄不能按期支付租金，并明确表示不再耕种土地。但鉴于本案双方发生纠纷的事由与合同约定的违约责任承担的内容并不相符，违约金按30%计算的约定并非一但出现违约事实，即按此合同假定的条件计算违约损失。所以一审结合案件实际确定由杜三忠、王增禄按利息承担违约责任并无不当。 关于是否由对方赔偿损失的问题。杜三忠、王增禄提出为次年耕种做准备，其对土地进行了平整、翻犁、垫草等工作，并支出了相关的费用，而土地由马泰抢种，此费用应由马泰赔偿。根据查明的事实，双方于2017年3月签订租地合同，在2018年3月时双方为履行合同发生争议，而导致合同不能履行的主要原因是杜三忠、王增禄未按期交纳土地租金。按当地农作物的耕种流程，在秋收后为下一年的耕种作好前期工作是通行的作法，一审判决也是按一年租赁期结合年租金平均数进行了计算，杜三忠、王增禄并不能将一个自然耕种年度内的收支分列计算，并要求马泰赔偿。退一步讲，即使杜三忠、王增禄为长期履行合同而进行了投入，但这方面的损失也是因自己违约造成的，其要求马泰承担赔偿责任无约定或法定的依据。马泰上诉提出在杜三忠、王增禄租地期间，造成了地内管道阀及出水栓损坏，并对应当旋耕的土地没有旋耕而造成板结，由此而支出的费用应由杜三忠、王增禄赔偿。经查，对损失的设备，证人张维强证明是耕种前的正常维修行为，每年都要修；师大礼证明出水栓生锈了，进土了拧不开。由此可见，设备的修理均是在正常使用后造成的，并非杜三忠、王增禄人为损坏，而2018年后，争议土地又由马泰耕种，其要求杜三忠、王增禄承担修理费用理由不足。一审判决以证据不足未支持双方的诉讼请求正确。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杜三忠、王增禄、马泰的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9867元，上诉人杜三忠、王增禄负担4933.5元，上诉人马泰负担4933.5元，各方多预交的部分予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  杨祝续 审判员  岳小芸 审判员  任斌文 二〇一九年五月十四日 书记员  郝秀娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。