湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终1488号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州柏顺汽车贸易有限公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人：徐晓华，公司总经理。 委托诉讼代理人：雷北翔，广东生龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市。 负责人：陈星亮，该行行长。 委托诉讼代理人：周勇，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红梅，女，该公司法务。 上诉人郴州柏顺汽车贸易有限公司（以下简称柏顺汽车公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司郴州市分公司（以下简称建设银行郴州市分行）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初4138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人柏顺汽车公司委托诉讼代理人雷北翔、李万华，被上诉人建设银行郴州市分行委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柏顺汽车公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回建设银行郴州市分行的全部诉讼请求，支持柏顺汽车公司的全部反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由建设银行郴州市分行承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误：（1）一审法院认定柏顺汽车公司未按约交纳租金错误，直接违约的是建设银行郴州市分行，一是建设银行郴州市分行未按合同约定协助柏顺汽车公司办理场地租赁行政手续导致柏顺汽车公司无法使用租赁场地，二是建设银行郴州市分行长期占用租赁场地，未实际将租赁地交付租赁人柏顺汽车公司；（2）一审认定违约金数额过高，合同约定租赁场地每季度为20,000元，即每月租金不到6700元，而违约按每天300元计算，即每月高达9000元，违约金高于租金额，与法律规定明显不符。2.建设银行郴州市分行不是场地租赁的合格主体，建设银行郴州市分行作为企业，对国有土地出租没有法律规定的权益。3.一审对土地的性质没有查清，若是划拨地，建设银行是无偿取得土地使用权，应按划拨地使用性质进行使用，若是出让取得的土地，便应按出让地的性质使用土地，若是授权使用的土地建设银行郴州市分行则无权将土地进行出租盈利。4.建设银行作为金融机构，不能从事金融以外的业务，其签订的土地租赁合同已超出人民银行监督范围，故建设银行郴州市分行与柏顺汽车公司签订的租赁合同无效。 建设银行郴州市分行辩称，双方签订的租赁合同合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 建设银行郴州市分行向一审法院起诉请求：1.判令柏顺汽车公司立即停止侵权、返还租赁场地，退出租赁场所；2.判令柏顺汽车公司支付租金和违约金881,233.3元；3.判令柏顺汽车公司赔偿损失20,000元。（暂计算至2018年8月31日，其余赔偿金额计算至柏顺汽车公司实际返还租赁土地之日止）；4.判令柏顺汽车公司拆除承租场地内的所有建筑设施及附属设施，恢复原状；5.判令柏顺汽车公司承担本案诉讼费用。 柏顺汽车公司向一审法院反诉请求：驳回建设银行郴州市分行的全部诉讼请求，赔偿违约金及经济损失不少于200万元，《场地租赁合同》继续履行，建设银行郴州市分行承担本案一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年10月22日建行银行郴州市分行与柏顺汽车公司签订《土地租赁合同》约定：“一、甲方（建行银行郴州市分行）将其位于郴州市苏园路办公大楼靠铁路一侧的一块土地租赁给乙方（柏顺汽车公司）使用；二、租赁期间自2008年10月28日至2014年10月28日，租赁期满后，除非双方继续订立租赁合同，否则，乙方无条件退出；三、乙方拟在该土地建造地上构筑物，用于经营汽车销售业务；四、乙方必须先行建设一个四十个以上车位的停车场给甲方免费使用。合同到期后，无论乙方是否继续租赁土地，该停车场均由甲方无偿使用，乙方不得以租赁关系解除为由要求甲方支付停车费；……十一、合同到期后，乙方须将地上构筑物拆除，恢复土地原状。”合同签订后，建设银行郴州市分行将该土地交由柏顺汽车公司开办4S店经营海马汽车。2013年5月30日经双方协商一致，建行银行郴州市分行同意将上述土地继续租赁给柏顺汽车公司，并签订《场地租赁合同》。该合同约定：“一、租赁期限为五年。从2013年6月1日起至2018年5月31日。租赁期满后，除非双方继续签订租赁合同，否则，承租方无条件退出。二、乙方（柏顺汽车公司）租赁用途，只限于经营汽车营销业务。三、乙方在租赁期间，须提供四十个以上停车车位供甲方免费使用（即租赁场地内临时设施一楼停车场和二楼停车场10个停车位）。合同到期后，无论乙方是否继续租赁土地，该停车场均由甲方继续无偿使用。不得以租赁关系解除为由要求甲方支付停车费。四、场地租金为每季度20,000元，租金按季缴纳，每个季度首月上旬缴纳。如逾期，则每逾期一天支付300元违约金。乙方拖欠租金15天以上，甲方有权解除合同。并按照本条约定收取违约金。五、因租赁土地的使用而须申请各项行政许可由乙方办理，甲方协助。……八、合同到期后，如甲方未同意续租，乙方须在一个月内无条件退出。”合同签订后，柏顺汽车公司支付了2013年前三个季度的租金，但自2013年第四季度起（2013年10月起），柏顺汽车公司未再支付租金。直至2018年5月31日租赁期满止，柏顺汽车公司共计拖欠租金373,333.3元。因柏顺汽车公司拖欠多年租金，对外欠下巨额债务，早已停止汽车销售经营，且无力继续支付租金。2018年5月31日租赁合同到期后，建设银行郴州市分行不同意再与柏顺汽车公司续签土地租赁合同，并要求柏顺汽车公司支付拖欠租金，搬离场地。柏顺汽车公司则认为建设银行郴州分行没有交付租赁物，占用停车场自用，拒不配合其办理行政审批手续，导致其无法使用租赁物，要求建设银行郴州市分行承担违约责任、赔偿损失，继续租赁地。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。建设银行郴州市分行与柏顺汽车公司签订的《场地租赁》合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定，全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。建设银行郴州市分行已按双方当事人约定自2008年10月起将租赁土地交由柏顺汽车公司使用至今，但柏顺汽车公司未按约支付租金。其行为已构成违约，应承担违约责任。建设银行郴州市分行要求柏顺汽车公司支付拖欠租金373,333.3元的诉讼请求，予以支持。依据合同约定，租金应当自每个季度首月上旬交纳，如逾期，则每逾期一天支付300元违约金。柏顺汽车公司应于2013年10月10日前（首月上旬）支付当季租金，按此计算，柏顺汽车公司应支付建设银行郴州市分行违约金507,900元（2013年10月10日至2018年5月31日，共计1693天，300元/天×1693天=507,900元）。另本案所涉《场地租赁》合同已于2018年5月31日租赁期届满。建设银行郴州市分行已明确表示不同意续签租赁合同，依照合同约定，柏顺汽车公司理应拆除地上构筑物，恢复租赁土地原状后，将租赁土地返还建设银行郴州市分行。对于柏顺汽车公司反诉建设银行郴州市分行应承担违约金及赔偿损失最低200万元诉请，法院认为，当事人双方在合同中明确约定，柏顺汽车公司应提供四十个以上车位的停车场供建设银行郴州市分行免费使用。现柏顺汽车公司以建设银行郴州市分行使用了租赁场地上的停车场为由，要求建设银行郴州市分行承担违约责任，并赔偿损失，显然其理由不能成立。租赁合同约定行政手续由柏顺汽车公司自行办理，建设银行郴州市分行提供协助，但柏顺汽车公司没有提交建设银行郴州市分行不提供何种行政审批手续的协助办理，并最终导致其无法使用租赁物以及受到200万元经济损失的证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述规定，柏顺汽车公司应承担举证不能的后果，柏顺汽车公司要求《场地租赁合同》继续履行，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、郴州柏顺汽车贸易有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司郴州市分行（反诉被告）支付租金373,333.3元；二、郴州柏顺汽车贸易有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司（反诉被告）郴州市分行支付违约金507,900元；三、郴州柏顺汽车贸易有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内将租赁场地恢复原状，返还交付给中国建设银行股份有限公司郴州市分行（反诉被告）；四、驳回中国建设银行股份有限公司郴州市分行（反诉被告）其他诉讼请求；五、驳回郴州柏顺汽车贸易有限公司（反诉原告）全部诉讼请求。如果郴州柏顺汽车贸易有限公司未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,972元，保全费80元，合计13,052元，由郴州柏顺汽车贸易有限公司（反诉原告）承担。反诉案件受理费11,400元，由郴州柏顺汽车贸易有限公司（反诉原告）承担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。柏顺汽车公司提交郴州市北湖区人民路街道北湖路社区居民委员会作出的《停车纠纷调解情况说明》，拟证明租赁场地于2014年2月以后，一直由建设银行郴州市分行占用。建设银行郴州市分行质证称，对该证据的关联性有异议，不能证明租赁场地由建设银行实际占有使用。本院认证认为，该证据只是社区居委会对柏顺汽车公司的债权人廖勇的调解经过说明，不能直接证明建设银行郴州市分行与柏顺汽车公司解除租赁合同及如何收回租赁场地经过的事实，不予采信。同时，该证据也证实了柏顺汽车公司由于经营管理不善，于2014年2月暂时关闭4S店，经营者陈柏凯因债务问题不知去向。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年4月10日郴州市北湖路社区出具了一份关于《停车纠纷协调情况的说明》，内容载明：“2018年2月27日，北湖路社区受建设银行郴州市分行的委托，对建设银行郴州市分行与柏顺汽车公司停车纠纷一事进行了调解。双方纠纷的缘由是柏顺汽车公司租赁建设银行郴州市分行场地经营海马4S店，因经营不善于2014年2月暂时关闭，经营者陈柏凯因债务问题不知去向。为挽回损失，陈柏凯的主要债权人廖勇等人自筹资金继续经营海马4S店，但因海南海马汽车公司4S店授权问题，未交场地的租金，建设银行郴州市分行以拖欠租金违约要求收回场地，廖勇等人仍想继续履行合同并补交拖欠租金，建设银行郴州市分行以违约为由要求廖勇等人退场。因双方分歧较大，调解未果。”从上述调解说明可知：1.导致柏顺汽车公司不能正常交纳租金的原因是公司经营不善，经营者陈柏凯为避债不知去向；2.该调解说明只是证实北湖路社区于2018年2月27日受建设银行郴州市分行委托进行调解，在调解中建设银行郴州市分行以柏顺汽车公司违约为由要求收回租赁场地，并没有证实在调解以前的2014年2月陈柏凯暂时关闭4S店时就已收回了租赁场地，只能证明经营店于2014年被柏顺汽车公司暂时关闭；3.廖勇等人系柏顺汽车公司的债权人，不是建设银行郴州市分行合同签订的相对人，故建设银行郴州市分行不同意柏顺汽车公司的债权人廖勇代替柏顺汽车公司继受权利义务；4.租赁地是2002年7月由政府职能部门划拨给建设银行郴州市分行使用，2008年至2013年一直由柏顺汽车公司租赁使用，2013年5月30日，双方再次签订租赁合同，由柏顺汽车公司继续租赁至2018年5月30日，2014年10月，由于柏顺汽车公司经营不善未再支付租金，自2014年10月至2018年5月31日共拖欠租金373,333．3元。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的租赁合同是否合法有效；二、租赁合同是否实际履行，租赁物是否实际交付使用；三、柏顺汽车公司是否存在违约，一审认定的违约金是否过高。 焦点一。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定国有划拨土地使用权出租，须经市、县人民政府土地管理部门批准，未经批准不得出租，但未规定未经批准的合同无效。现实中，现国有划拨土地使用权的主体已远远超出了《城市房地产管理办法》的主体限定范围，很多生产流通领域中经营企业也享有国有划拨土地使用权，如果一概限制其流通，这显然是不切合实际的。因此，未经批准出租划拨土地违反的仅仅是国家行政机关对某类合同管理，并不必然产生合同无效的法律后果。本案中，建设银行郴州市分行作为金融企业，将其享有的国有划拨土地予以出租，其行为并未违反法律、行政法规规定，故双方签订的合同合法有效，至于建设银行是否将土地收益上缴国家，具体应受行政部门的约束和管理，不属本院审理范畴。柏顺汽车公司主张建设银行郴州市分行无权将其使用的划拨地出租的理由不能成立，本院不予支持。 焦点二。建设银行郴州市分行于2008年10月22日与柏顺汽车公司签订《土地租赁合同》，按合同约定已于2008年10月起将租赁场地交给了柏顺汽车公司使用。柏顺汽车公司于2008年10月至2013年5月30日一直租赁使用该场地。2013年5月30日，双方再次签订租赁合同，由柏顺汽车公司继续租赁至2018年5月30日,且在签订合同当年按约定交纳了三季度租金，说明双方已履行了续签合同。2014年10月合同租赁期间，由于柏顺汽车公司经营不善，自2014年10月至2018年5月31日共拖欠租金373,333．3元，完全是其自身经营不善导致的违约行为，应承担违约责任。建设银行郴州市分行在租赁场地免费使用四十个以上停车位（租赁场地临时设施一楼停车场和二楼停车十个停车位）是根据租赁合同约定使用，没有违约，故柏顺汽车公司以此为由认为建设银行郴州市分行未交付租赁场地系违约的上诉理由不能成立，本院不予采信。 焦点三。双方为确保合同的的正常履行，在合同中约定每逾期一天交纳租金支付违约金300元，系双方真实意思表示，虽然违约金略高于租金额，但并没有违背法律的规定。一审法院依据双方当事人的合同约定判令柏顺汽车公司支付违约金并无不当。 另，由于柏顺汽车公司在本案审理期间申请撤回一审反诉，本院已作出（2019）湘10民终1488号民事裁定书撤销一审判决第五项，并准许柏顺汽车公司撤回反诉。 综上所述，郴州柏顺汽车贸易有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法〉第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持（2018）湘1002民初4138号民事判决第一、二、三、四项。 中国建设银行股份有限公司郴州市分行预交的一审案件受理费12,972元，保全费80元，合计13,052元，由郴州柏顺汽车贸易有限公司负担；二审案件受理费9130元，由郴州柏顺汽车贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 欧阳萍 审 判 员 谢末钢 审 判 员 王 洪 二〇一九年五月十四日 法官助理 曹钰婕 书 记 员 何淑琪 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。