青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青0104民初560号 原告：鲍玉花，女，1983年3月8日生，土族，住西宁市。 委托诉讼代理人：赵小娟，青海延辉律师事务所律师。 被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码×××，住所地，西宁市城**西川南路****楼**。 负责人：南积勋，该公司总经理。 被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地，，住所地，西宁市城中区城南新城大道**v> 法定代表人：龚煜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姬治平，男，青海省庄和房地产开发有限公司法务部主管。 委托诉讼代理人：甘发财，男，青海省庄和房地产开发有限公司法务部专员。 被告：青海置信传媒有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地，西宁，住所地，西宁市城**胜利路**申宝大厦** 法定代表人：朱军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：白斌，男，青海置信传媒有限公司总经理助理。 被告：青海嘉宁房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地，西宁市城西区，住所地，西宁市城**文苑大街****楼******v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：魏小强，该公司总经理。 原告鲍玉花与被告青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称“庄和西宁分公司”）、青海置信传媒有限公司（以下简称“置信公司”）、青海嘉宁房地产营销策划有限公司（以下简称“嘉宁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍玉花委托诉讼代理人赵小娟，被告庄和公司、庄和西宁分公司共同委托诉讼代理人姬治平，置信公司委托诉讼代理人白斌，嘉宁公司法定代表人魏小强到庭参加诉讼。各方当事人在诉讼过程中庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告鲍玉花向本院提出诉讼请求：1.三被告连带返还购房款50000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据庄和西宁分公司对其开发的位于西宁市××区号“金色海湖奥莱城步行街”的宣传，2017年8月9日原告与庄和西宁分公司售楼部签订《奥莱城商品房申购协议》，按照约定分别向庄和西宁分公司交纳申购金10000元，向嘉宁公司交纳抵扣金50000元，并办理了申购手续，对方出具收据并加盖公章，收据公章为西宁胜颜房地产营销策划有限公司（现更名为青海嘉宁房地产营销策划有限公司）。2018年5月28日原告与庄和西宁分公司合意解除《奥莱城商品房申购协议》，被告庄和西宁分公司不同意退还以抵扣金名义收取的购房款50000元，特提出上述诉讼请求。 被告庄和公司、庄和西宁分公司共同辩称，被告对原告向代理销售房屋的代理公司支付抵扣金的行为不知情。置信公司在销售房屋的过程中，将应属于庄和公司的房屋溢价款与原告协商，以“申购金”、“抵扣金”、“服务费”等形式私自处分，一部分由代理公司收取，剩余部分让利于原告，原告在购买商铺时享受了折扣优惠，原告对向嘉宁公司支付的50000元申购金不包括在合同约定的购房款内是明知和同意的，又起诉要求退还无事实与法律依据，有悖诚实信用原则。庄和公司不存在任何过错，置信公司及其下属代理公司超越代理权或无权代理的行为未经庄和公司追认，所产生的法律后果应由其自行承担。 被告置信公司、嘉宁公司共同辩称，原告诉请要求置信公司、嘉宁公司退还抵扣金50000元的理由不成立。置信公司代理销售庄和公司开发的奥莱城商品房，并与其他销售代理公司签订《分销合作协议》，准许其他销售代理公司销售奥莱城部分物业，并向客户收取分销费，原告在支付抵扣金后，以置信公司制定的最低优惠价与庄和公司签订《奥莱城商铺申购协议》，原告支付的抵扣金系从房价款中提取用于支付分销公司的服务佣金，属于购房款的一部分，置信公司系庄和公司的代理人，在代理销售商品房过程中的行为其法律后果应由庄和公司承担，现申购协议双方已解除，其诉求的款项理应由庄和公司退还。原告诉求无事实和法律依据，请求驳回原告对被告置信公司、嘉宁公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月15日，庄和西宁分公司（委托方）与置信公司（代理方）签订一份《商品房委托代理销售合同》，约定：庄和西宁分公司委托置信公司独家全程代理其开发的位于海湖新区西关大街延长段商业、办公项目的销售；代理范围包括本项目所有商业、办公/产权酒店、Loft公寓/写字楼的定位、策划、销售、广告等一切营销事务及一切活动费用；其中商业负1-5层销售均价17500元/平方米；置信公司可进行分销。合同签订后，置信公司（甲方）又与嘉宁公司（乙方）签订了《分销合作协议》，置信公司将其代理的位于西宁市××区十字奥莱城项目的地下负一层餐饮及甲方指定的其他物业销售部分给乙方销售，乙方负责该物业部分的销售中的渠道宣传推广活动。2016年8月22日，原告认购被告开发的金色海湖奥莱城步行街项目商铺，庄和西宁分公司（被申购人）与原告（申购人）签订《奥莱城商品房申购协议》，约定：申购人认购奥莱城金色海湖奥莱城内街商铺B-1层D-15号建筑面积为25.40㎡的商铺一套，商铺单价14900元/㎡，房屋总价款378460元；付款方式为按揭方式付款，同时约定，待客户签订购房合同之前交清50％房款。协议签订当日原告以“申购金”名义向庄和西宁分公司支付10000元，以“抵扣金”名义向嘉宁公司支付50000元钱款。原告未办理认购商铺的银行贷款，也未向庄和西宁分公司支付购房款378460元。2018年2月12日原告因资金不足，申请退款，经被告2018年8月14日签字确认，2018年12月26日原告收到被告庄和西宁分公司退还申购金10000元（本案中不主张）。起诉前，原告与庄和西宁分公司就解除《奥莱城商铺申购协议》达成合意，但庄和西宁分公司拒绝退还嘉宁公司以“抵扣金”名义收取原告的抵扣金50000元。 另查，2018年4月17日庄和西宁分公司与置信公司签订一份《协议书》，就双方于2015年11月15日签订的《商品房委托代理销售合同》的解除及结算达成协议。另原西宁胜颜房地产营销策划有限公司现更名为青海嘉宁房地产营销策划有限公司。 上述事实有《奥莱城商品房申购协议》、《退房申请单》、《商品房委托代理销售合同》、《分销合作协议》、《销售控制表》、《协议书》、《承诺书》、购房申购金收据、抵扣金收据、收款单、银行交易明细、西宁市中级人民法院民事判决书、当事人陈述、开庭笔录等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是由被告嘉宁公司收取原告抵扣金性质及该款应否退还的问题。根据庄和西宁分公司与置信公司签订的《商品房委托代理销售合同》，庄和西宁分公司确定包括本案原告所购房屋在内的奥莱城商业负1-5层销售均价为17500元/㎡，置信公司可在不低于约定的销售总价的基础上自行制定、调整销售单价、制定单价策略，庄和西宁分公司向置信公司支付的代理费用为销售佣金，销售佣金分为基本销售佣金和销售溢价提成两部分。嘉宁公司提交的销控表、原告支付的“抵扣金”、申购协议约定的购房款计算能够证实，置信公司及分销公司在实际销售过程中，采用的销售模式为在总体上保证开发商制定的销售价格之前提下，为每个商铺制定不同的价格作为底价，在底价基础上溢价称之为表价（即对外挂牌销售价格），购房者在购买商铺时以表价为基础，由销售人员给出购房者享受交多少钱可抵多少房款的优惠政策，最终确定所购商铺的合同价款。购房者作为普通购房人，其关心的只是对所购商铺总计付出的价款是否达到其心理预期，至于最终签订的申购协议的价款并不会成为其是否购买的先决条件，从原告分别向嘉宁公司及庄和西宁分公司交纳“申购金”10000元（该款已退原告）、“抵扣金”50000元款项的收款事由能够证实原告对此销售模式也是认可的。且嘉宁公司作为庄和西宁分公司房屋销售代理商，与原告之间并未建立居间关系或其他合同关系，嘉宁公司没有向原告收取其他费用的依据。综合本案，原告以“申购金”名义向庄和公司西宁分公司支付10000元，2018年8月14日原告与庄和西宁分公司就解除《奥莱城商铺申购协议》协商一致，并于2018年12月26日收到被告退还申购金10000元，双方亦认可，本院予以确认。关于原告向嘉宁公司以“抵扣金”名义缴纳的50000元，虽未包含在定购协议约定的房款中，但其交纳的所有钱款性质均为购房款。现原告与庄和西宁分公司已解除《奥莱城商铺申购协议》后，对原告以“抵扣金”名义交纳的50000元购房款应予返还的诉讼请求，有证据证实，其理由成立，应予支持。关于返还责任主体的问题，置信公司系庄和西宁分公司委托销售房屋的代理人且有分销权，嘉宁公司系置信公司委托的销售房屋的分销代理人，置信公司及分销公司在代理售房过程中的行为所产生的后果均应由庄和西宁分公司承担，故返还责任的主体应为庄和西宁分公司。因庄和西宁分公司不具备独立法人资格，无注册资金，无法独立承担相应的民事责任，其民事责任由庄和公司承担。被告置信公司、嘉宁公司的答辩意见理由成立，予以采纳。被告庄和公司、庄和西宁分公司辩称，有悖约定，不予采纳，理应驳回。至于庄和公司与置信公司、嘉宁公司就案涉50000元的争议，本案不予裁处。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告青海省庄和房地产开发有限公司返还原告鲍玉花购房款50000元； 二、驳回原告鲍玉花要求被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海置信传媒有限公司、青海嘉宁房地产营销策划有限公司返还购房款的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取，由被告青海省庄和房地产开发有限公司负担525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状副本次日起七日内向中院预交上诉费。逾期则视为放弃上诉权。 审判员  牛晓林 二〇一九年五月七日 书记员  马怡慧 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。