昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初10397号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新中路中段广福城**6b。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，昆明尊园房地产经纪有限公司的工作人员，住湖南省邵东县。特别授权代理。委托诉讼代理人：崔美月，女，昆明尊园房地产经纪有限公司的工作人员，住云南省宣威市。特别授权代理。被告：杨小平，男，1966年11月29日出生，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：黄山桂，云南德赞律师事务所律师。特别授权代理。第三人：吕兴明，男，汉族，1993年3月8日出生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）与被告杨小平、第三人吕兴明居间合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尊园公司的委托诉讼代理人崔美月，被告杨小平及其委托诉讼代理人黄山桂到庭参加诉讼。第三人吕兴明经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊园公司向本院提出诉讼请求：1．被告杨小平支付原告尊园公司20600元；2．被告杨小平支付原告尊园公司违约金（以20600元为基数，从2018年8月31日起按每日1‰计算至付清之日）。事实和理由：2018年7月23日，经原告尊园公司居间撮合，被告杨小平（出售方、甲方）、第三人吕兴明（购买方、乙方）与原告尊园公司（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定被告杨小平向第三人吕兴明出售位于昆明市紫云花园-晨光大道6幢906号的房屋（以下简称“涉案房屋”），成交价格为103万元，定金2万元。被告杨小平向原告尊园公司支付佣金20600元，佣金支付时间为2018年8月30日。合同签订后，被告杨小平要求变更交房时间，在第三人吕兴明同意后，被告杨小平又表示不愿意出售房屋，导致买卖合同未能履行，已构成根本违约。根据《中华人民共和国民法通则》第八条、第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条等规定，被告杨小平应支付原告尊园公司佣金及违约金。被告杨小平辩称，第一，《房屋买卖暨居间合同》系格式合同，减轻了原告尊园公司自己的义务，相关条款属无效，原告尊园公司不能依据该合同要求支付违约金及佣金。第二，本案所涉买卖合同已经解除，被告杨小平只需赔偿损失，但是原告尊园公司未举证证明存在损失，被告杨小平不应承担责任。第三，如果被告杨小平需要承担赔偿责任，则应减少佣金。原告尊园公司及第三人吕兴明未对房屋是否存在共有人等情况进行审查，具有重大过错，原告尊园公司作为专业中介机构，在明知房屋存在共有人的情况下，仍进行居间行为，未尽到注意义务，存在明显瑕疵及过错，原告尊园公司未按约定提供全面完整的居间服务，佣金应予减少。第四，第三人吕兴明交纳的定金2万元一直由原告尊严公司保存。原告尊严公司主张的所谓违约金是佣金利息，但是原告尊严公司并未产生利息损失。第三人吕兴明未作陈述。原告尊园公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖暨居间合同》、房屋所有权证复印件、录音资料。被告杨小平依法提交了房屋所有权证复印件、《房屋信息查摘抄表》，案外人李玉容出具的《情况说明》及结婚证复印件、身份证复印件，案外人杨岷燚出具的《情况说明》及身份证复印件，《房屋买卖暨居间合同》、本院（2018）云0103民初9069号《民事调解书》等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于案外人李玉容出具的《情况说明》及结婚证复印件、身份证复印件，案外人杨岷燚出具的《情况说明》及身份证复印件，本院认为，上述证据材料可以与录音资料及被告杨小平的陈述相互印证，故本院依法对其均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，原告尊园公司（丙方）与被告杨小平（甲方）、第三人吕兴明（乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告杨小平将涉案房屋以103万元的价格出售给第三人吕兴明；并约定于2017年8月30日前办理房屋权属转移登记手续。合同第3.3条约定，第三人吕兴明支付购房定金2万元给原告尊园公司，该款由原告尊园公司托管，待房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，定金支付给被告杨小平。合同第十五条载明：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金人民币（大写）＼元整（小写￥＼元），乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）贰万零陆佰元元整（小写：￥20600.00元）。代办服务费（大写）＼元整（小写￥＼元）；佣金和代办服务费的支付时间为本合同签署之日/2018年8月30日前。若本合同订立后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日千分之一的违约金。”合同签订后，第三人吕兴明向原告尊园公司交纳了定金2万元。后被告杨小平以妻子不同意出售房屋为由，表示不再愿意出售房屋。2018年9月11日，本院受理吕兴明与杨小平、尊园公司房屋买卖合同纠纷一案，吕兴明以杨小平违约为由，诉至本院，要求解除与杨小平之间的买卖合同，并要求杨小平支付违约金206000元，尊园公司返还定金2万元。诉讼过程中，各方达成调解协议，约定解除吕兴明与杨小平之间的房屋买卖合同关系，杨小平支付吕兴明补偿金4万元，尊园公司返还吕兴明定金2万元。本院于2018年11月9日作出“（2018）云0103民初9069号”《民事调解书》，对上述调解协议予以确认。另查明，涉案房屋登记的所有人为被告杨小平，共有人为杨岷燚。本院认为，双方争议的焦点为：1．居间合同是否合法有效；2．被告杨小平是否应支付原告尊园公司报酬，如果需要支付，应支付的金额为多少。关于第一个争议焦点。本院认为，合同法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告尊园公司向被告杨小平、第三人吕兴明报告订立房屋买卖合同的机会，并提供房屋买卖合同的媒介服务，原告尊园公司与被告杨小平、第三人吕兴明之间分别成立居间合同。居间合同系原被告自愿订立，并不存在法律规定的无效情形，居间合同合法有效，对合同当事人有约束力，合同当事人应按合同约定享有权利，并履行义务。被告杨小平认为原被告之间的居间合同系格式合同，且免除了原告尊园公司责任，加重了被告杨小平的责任，并认为居间合同因此无效的辩解无事实及法律依据，本院不予采信。关于第二个争议焦点。本院认为，根据各方在《房屋买卖暨居间合同》第十五条的约定，根据买卖合同的不同情形，报酬的支付存在以下几种情况：第一种，买卖合同已经履行的，由第三人吕兴明支付原告尊园公司报酬20600元；第二种，被告杨小平与第三人吕兴明协商解除买卖合同（或者无法确定违约方解除）时，由被告杨小平与第三人吕兴明按照约定支付报酬合计20600元，或者共同支付报酬20600元；第三种，因被告杨小平或第三人吕兴明违约导致买卖合同未能履行的，由违约方支付报酬20600元（双方违约时，连带支付报酬20600元）。本案中，被告杨小平在未获其他共有人授权的情况下签订买卖合同，因被告杨小平的原因导致买卖合同无法履行并解除，故被告杨小平存在违约行为，根据上述约定，应由被告杨小平承担支付报酬等违约责任。关于被告杨小平应支付的报酬的数额问题。本院认为，《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”该办法第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”本案中，虽然第三人吕兴明根据原告尊园公司提供的信息及服务与被告杨小平签订了买卖合同，但是原告尊园公司作为具有专业知识、专业技能，专门从事居间服务的机构，在未核实卖方身份信息，在明知涉案房屋存在其他共有人，在被告杨小平未提供房屋共有人的委托手续的情况下，仍促成被告杨小平与第三人吕兴明订立买卖合同，并因此导致买卖合同未能按约定履行，对于买卖合同未能履行之结果的发生，原告尊园公司也存在过错。综合考虑原告尊园公司实际从事的居间活动及双方的错过情况，本院认为，由被告杨小平支付原告尊园公司报酬13000元为宜。关于原告尊园公司要求支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同法第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方约定的违约金过高，本院依法按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支持从2018年8月30日起至报酬付清之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告杨小平于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司报酬13000元；二、被告杨小平于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司上述款项从2018年8月30日起至报酬付清之日止期间的利息；三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告杨小平负担221元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担129元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审 判 长 王 臣人民陪审员 姜 燕人民陪审员 晏湘涛二〇一九年五月五日书 记 员 饶 慧