太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初4340号   原告：赵强，男，1971年8月23日出生，汉族，住山西省柳林县。   委托诉讼代理人:乔星星,山西明坤律师事务所律师。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工,住太原市小店区并州南路**4-2-18。   被告:山西恒实房地产开发有限责任公司,住,住所地太原市长风街**一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，董事长。   委托诉讼代理人：崔洁，女，该公司员工，，住太原市小店区长风街**和信摩尔   原告赵强与被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵强及其委托诉讼代理人乔星星，被告山西和信摩尔商业有限公司的委托诉讼代理人孙雪静，被告山西恒实房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人崔洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告赵强向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》（编号为00070772），并一次性支付所有欠缴租金362476.4元及违约金121075元，共计483551.4元（租金及违约金支付至拖欠租金实际履行完毕，现暂计算至2019年3月31日）；2、判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2005年6月28日，原告与被告山西和信摩尔商业有限公司签订《合同书》，约定被告和信摩尔公司承租原告位于太原市长风街705号和信商业广场地下一层建筑面积91.37平方米的UA16号自有商铺，租赁期限16年，截止2021年12月31日。双方约定每个租赁年度的租金为人民币158172元，自本合同签订满30日后起算，被告和信摩尔公司按月平均等额支付原告租金。同日原告与二被告共同签订《保证合同》，约定被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述租金及逾期付款违约金承担连带保证责任。合同签订后原告依约将该商铺交予被告和信摩尔公司使用，但被告和信摩尔公司2016年11月、12月未支付租金，2017年2月至2018年1月未支付租金，2018年2月12日支付原告6590.48元后至今（起诉之日）未支付租金。被告和信摩尔公司已构成违约达29个月，给原告造成重大经济损失，原告为维护合法权益诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。   被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，《合同书》第八条有明确约定，该约定真实、合法有效，对双方具有约束力，故以该约定外的任何方式行使解除权均属于无效。目前涉案商铺由善意第三人进行承租，如解除将损害善意第三人权益。涉案商铺属于无隔墙，不具备交付条件。经核实，抵顶之后，截至2016年11月的租金已经全部向原告支付完毕，2018年2月向原告支付过半个月的租金，数额为6590.48元，向前抵顶2016年12月前半个月的租金，尚欠2016年12月后半月至2019年2月底的租金，共计26.5个月，月租金13181元，总计349296.5元。我方于2018年12月26日、2019年5月7日分别向原告支付过月租金的10%，每次支付数额1318元，核减后欠付租金数额为346660.5元。违约金的计算方法不予认可，应根据合同约定计算。诉讼费不予承担。   被告山西恒实房地产开发有限责任公司辩称，只承担本金的连带责任，其他不予承担。违约金应根据合同约定计算。   本院经审理认定事实如下：原告系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1UA16号商铺的所有权人，该商铺建筑面积为91.37平方米。2005年6月28日,原告赵强（乙方）与被告山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订了编号为00070772的《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）地下一）地下****商铺筑面积91.37平方米。租赁期限16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金为158172元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订满30日后起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。同日，原告赵强（丙方）与被告山西恒实房地产开发有限责任公司（甲方）、被告山西和信摩尔商业有限公司（乙方）签订了《保证合同》，合同主要约定甲方保证的金额为乙方在租赁期限内每年应向丙方支付的租金158172元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金。甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付。上述合同签订后，原告依约交付了商铺，被告山西和信摩尔商业有限公司也按期支付了租金。2016年11月、12月被告山西和信摩尔商业有限公司未支付原告租金。2017年1月被告山西和信摩尔商业有限公司支付一个月的租金。从2017年2月起至今，被告山西和信摩尔商业有限公司除了于2018年2月支付给原告半个月的租金外，其余租金均未支付给原告。截止2019年3月31日，被告山西和信摩尔商业有限公司尚欠原告27.5个月的租金，月租金13181元，总计362477.5元。另查明，被告山西和信摩尔商业有限公司于2018年12月26日、2019年5月7日分别向原告支付过月租金的10%，每次支付数额1318元，核减后欠付租金数额为359841.5元。   上述事实，有原告提交的《合同书》、《保证合同》、房屋所有权证、银行个人账户明细清单及庭审笔录在案为凭，可以采信。   本院认为，原告赵强与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》、原告赵强与被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》均是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，各方均应遵守。原告以被告山西和信摩尔商业有限公司拖欠租金已超过210天，要求按合同约定解除合同，本院考虑到本案涉及的商铺为和信商业广场，该商场具有整体性，为维护全体业主及经营者的共同利益，现解除合同有损合法承租人利益，也不符合法律规定，故对原告的上述主张，本院不予支持。被告山西和信摩尔商业有限公司应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求被告山西和信摩尔商业有限公司给付租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210天按日万分之四计算。被告山西恒实房地产开发有限责任公司在《保证合同》中承诺对被告山西和信摩尔商业有限公司欠付的租金及逾期付款违约金承担连带保证责任，且被告和信摩尔商业有限公司所欠租金和逾期付款违约金发生在保证期间，原告要求被告山西恒实房地产开发有限责任公司承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告赵强截止至2019年3月的应付租金359841.5元。   二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告赵强违约金至本判决确定之日止，违约金具体计算方法为:2016年12月份的租金6590.5元，违约金从2017年1月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年1月份的租金13181元，违约金从2017年2月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月至2019年3月的违约金按照上述2017年1月份违约金的计算方法类推。   三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项承担连带保证责任。   四、驳回原告赵强的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4276元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 张少华     二○一九年五月二十九日   书记员 侯梦捷