海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9029民初161号原告：李海燕，女，1956年3月10日出生，汉族，辽宁省康平县人，黑龙江省大庆市萨尔图区建委退休职工，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。被告：保亭华达房地产开发有限公司。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县保城镇团结北路广东街。法定代表人：马财茂，总经理。原告李海燕诉被告保亭华达房地产开发有限公司（以下简称：华达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告李海燕于2019年1月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用普通程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理，原告李海燕的委托诉讼代理人易凯到庭参加诉讼，被告华达房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李海燕向本院提出的诉讼请求：1、判令原告李海燕与被告华达房地产公司签订的《广东街三期楼宇认购书》（以下简称：《认购书》）有效；2、判令被告华达房地产公司继续履行《认购书》，并与原告李海燕签订《商品房买卖合同》及办理房屋产权过户至原告李海燕名下；3、判令原告李海燕对位于××县）第4栋8层A号房有权占有使用；4、判令被告华达房地产公司向原告李海燕支付违约金（以588395元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2015年7月1日起计算至房产证办理至原告李海燕名下止）；5、本案诉讼费用，由被告负担。事实和理由：2014年2月27日，原告李海燕与被告华达房地产公司签订一份《认购书》，约定：原告李海燕向被告华达房地产公司购买位于××县）第4栋8层A号房，建筑面积为81.45㎡，购房总价款为588395元，并约定于2015年3月30日前交付使用等内容。2014年2月27日，原告李海燕缴纳购房订金款50000元；2014年4月13日和2014年6月15日，原告李海燕又分别支付购房款210000元及122175元和206220元。被告华达房地产公司分别出具5张《收据》，合计支付了全部购房款。之后，被告华达房地产公司将涉案房屋交付原告李海燕占有使用，但一直未为原告李海燕办理相关房屋权属转移手续。原告李海燕多次找被告华达房地产公司要求履行义务，但被告华达房地产公司一直推脱。现售楼处早已关闭无人管理，相关责任人已经躲藏或跑路，被告华达房地产公司已严重违约。原告李海燕为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告李海燕为证明其主张，向法庭提供如下证据：证据1、《认购书》一份；证据2、《收据》及《中国建设银行（客户回单）》各五份；证据3、《民事裁定书》一份。证据1-3共同证明原告李海燕购买涉案房屋，并已支付全部购买房款，涉案房屋已解除查封。证据4、《收据》二份；证据5、《相片》一张。证据4、5共同证明涉案房屋已交付原告李海燕使用。被告华达房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及发表质证意见。本院对原告李海燕提交的证据认证如下：原告李海燕提交的五份证据的真实性、合法性、关联性以及证明的内容予以确认。根据原告李海燕的陈述、举证及本院的认证，查明本案的事实如下：2014年2月27日，李丙庠代原告李海燕与被告华达房地产公司签订一份《认购书》，约定：原告李海燕向被告华达房地产公司购买位于××县）第4栋8层A号房，建筑面积为81.45㎡，单价为7224元/㎡（含装修款为1500元/㎡），房屋总价款为588395元（含装修款122175元）。付款方式为：签订《认购书》之日交付购房款50000元，于2014年6月15日前付房款尾数538395元。签订《认购书》当日，原告李海燕缴纳购房款50000元；2014年4月13日，原告李海燕又向被告华达房地产公司交纳购房款210000元；2014年6月15日，原告李海燕又向被告华达房地产公司缴纳购房款206220元及装修款122175元，被告华达房地产公司向原告李海燕分别出具5张《收据》。该涉案房屋已按认购书约定的2015年3月30日交付给原告李海燕使用。但被告华达房地产公司未按照《认购书》的约定与原告李海燕签订《商品房买卖合同》及办理房屋产权证过户手续。2019年1月22日，原告李海燕向本院提起诉讼，请求判令：1、原告李海燕与被告华达房地产公司签订的《认购书》有效；2、被告华达房地产公司继续履行《认购书》，并与原告李海燕签订《商品房买卖合同》及办理房屋产权过户至原告李海燕名下；3、原告李海燕对位于××县）第4栋8层A号房有权占有使用；4、被告华达房地产公司向原告李海燕支付违约金（以588395元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2015年7月1日起计算至房产证办理至原告李海燕名下止）；5、本案诉讼费用，由被告负担。本院认为：一、关于原告请求确认与被告签订的《认购书》效力问题。2014年2月27日，原、被告签订的《认购书》是在平等、自愿的基础上签订，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告已按约定付清全部购买房款，该《认购书》合法有效，因此，原告请求确认双方签订的《认购书》有效，本院予以支持；二、关于原告请求被告继续履行《认购书》，并与原告签订《商品房买卖合同》及办理房屋产权过户至原告名下问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项之规定及《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称：《海南高院指导意见》）第九条“开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任......”的规定。本案中，原、被告签订的《认购书》对房屋买卖双方当事人、商品房基本情况、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期以及相关违约责任等做了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定《认购书》为正式的商品房买卖合同。因此，原告要求继续履行《认购书》，与原告签订《商品房买卖合同》，并为原告办理房屋产权过户手续的请求，本院应予以支持；三、关于原告李海燕对位于××县）第4栋8层A号房有权占有使用问题。上述已对原、被告签订的《认购书》效力进行了认定，原告已向被告支付了全部购房款，被告也已将涉案房屋交付原告使用。同时海南省第一中级人民法院作出的（2016）琼96执异237号《执行裁定书》已确认涉案房屋已解除查封。因此，原告对该涉案房屋有权占有使用；四、关于原告诉请被告支付违约金的问题。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出买人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告已依《认购书》的约定于2015年3月30日前将涉案房屋交付原告使用，被告应于房屋交付使用后90日内（即2015年6月28日前）为原告办理房屋产权过户手续，但被告未在该期间内为原告办理房屋产权过户手续，被告对原告应承担违约责任。其违约金以原告缴纳的购房款588395元为基数，自2015年6月29日起计算至办理房屋产权过户手续时止，并按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。原告请求自2015年7月1日起计算违约金，本院应予以支持。综上，原、被告已签订了《认购书》，且被告收到原告的全部购房款，该《认购书》应认定为正式商品房买卖合同。因此，被告应与原告签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋交付原告占有使用，为原告办理房屋产权过户手续。因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，且未为原告办理房屋产权过户手续，被告存在违约，应向原告承担违约责任。被告未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、确认原告李海燕与被告保亭华达房地产开发有限公司于2014年2月27日签订的《广东街三期楼宇认购书》有效；二、被告保亭华达房地产开发有限公司与原告李海燕签订的《广东街三期楼宇认购书》继续履行；被告保亭华达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内与原告李海燕签订《商品房买卖合同》，并将位于××县）第4栋8层A号房办理房屋产权过户到原告李海燕名下；三、原告李海燕对位于××县）第4栋8层A号房有权占有使用；四、被告保亭华达房地产开发有限公司应向原告李海燕支付违约金（以原告李海燕缴纳的购房款588395元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2015年7月1日起计算至办理房屋产权手续过户至原告李海燕名下时止）。案件受理费9683.95元、由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 陈会升人民陪审员 黄召雄人民陪审员 魏有恒 二〇一九年五月二十五日法官 助理 陈云桦书 记 员 黄天培附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出买人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。