江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3599号上诉人（原审被告）:陈浩，男，1986年4月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蔡佳旻，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕊，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京风信子金属贸易有限公司，住所地在南京市秦淮区钞库街**。法定代表人：饶希安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王永明，江苏三法律师事务所律师。上诉人陈浩因与被上诉人南京风信子金属贸易有限公司（以下简称风信子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初8700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈浩上诉请求：一、撤销一审法院判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人原审诉请；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、本案租赁房屋已被查封、抵押，且查封、抵押设定在本案《房屋租赁合同》签订之前，根据相关的法律规定，本案租赁房屋在租赁之前即被查封、抵押的事实已足以影响上诉人正常使用。一审法院认定本案租赁房屋被采取保全措施、设定抵押不影响实际使用，明显属于认定错误。根据南京市不动产档案管理中心出具的本案租赁房屋的登记信息显示，本案租赁房屋于2017年7月19日被江西省高级人民法院查封，查封期限为2017年7月19日-2020年7月20日。现被上诉人已经营不善、对外负债累累、涉诉众多，本案租赁房屋随时将被采取多种强制执行措施，包括但不限于查封保全、强制清空、限制使用、司法拍卖、公开变卖等。鉴于本案《房屋租赁合同》（签订时间：2017年8月27日）系在被采取保全措施之后签订，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的相关规定，上诉人的租赁权无法对抗查封申请人及抵押权人。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的相关规定，上诉人陈浩的租赁权也将面临被涤除的法律后果，届时上诉人在已足额支付租金的情况下将无法正常使用该租赁房屋。有鉴于此，本案租赁房屋被采取保全措施、设定抵押的事实已足以影响到上诉人陈浩的正常使用，一审法院明显认定错误。二、鉴于上诉人陈浩的租赁权将面临被涤除的法律后果，被上诉人明显有无法继续履行《房屋租赁合同》的可能，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权，即有权中止向被上诉人支付租金。因此，上诉人陈浩并非恶意拖欠租金，更不存在违约行为，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条判决解除《房屋租赁合同》并判令上诉人支付违约金，明显属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定；“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”鉴于上诉人陈浩的租赁权将面临被涤除的法律后果，被上诉人出租的房屋明显存在权利瑕疵，被上诉人明显有无法继续履行《房屋租赁合同》的可能，上诉人有权依法行使法律赋予的不安抗辩权，中止支付租金。故上诉人陈浩并非恶意拖欠租金，更不存在违约行为，一审法院判决解除《房屋租赁合同》并判令上诉人支付违约金，明显属于使用法律错误。三、本案租赁房屋于2017年8月21日实际交付给上诉人陈浩使用，双方也是于2017年8月21日签订正式的房屋租赁合同。上诉人陈浩支付的第一年度的租金所对应的租赁期限实际应为2017年8月21日至2018年8月20日。因此，上诉人陈浩尚未支付的租金期限应从2018年8月21日起算而并非2018年6月1日，一审法院判决租金从2018年6月1日计算，明显属于认定事实错误。四、在上诉人承租本案租赁房屋之前，该租赁房屋系由案外人莫振杰承租。后案外人莫振杰不愿意继续承租该房屋，上诉人遂与被上诉人以及案外人莫振杰达成三方协议，约定由上诉人承租该房屋，案外人莫振杰与被上诉人的原租赁合同终止。鉴于该承租房屋尚有附属设施、装饰装修等，上诉人除已向被上诉人支付租金外，还向案外人莫振杰支付了巨额转让费用。因此，如解除本案的《房屋租赁合同》，将使上诉人陈浩遭受重大经济损失，明显违背公平正义。综上，为维护上诉人合法权益，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。风信子公司辩称：双方签订租赁合同系双方真实意思表示，双方均应当予以遵守。上诉人自2018年6月1日后一直未能依约支付租金，故被上诉人在一审中要求解除与上诉人之间的房屋租赁合同，并向被上诉人返还租赁房屋，具有事实和法律基础。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，应当予以维持。风信子公司向一审法院起诉请求：1.判令解除风信子公司与陈浩签订的房屋租赁；2.判令陈浩于上述房屋租赁合同解除后立即向风信子公司返还租赁房屋；3.判令陈浩向风信子公司支付房屋租金计算至实际返还房屋之日止（自2018年6月1日起计算至实际返还房屋之日止，其中2018年租金为年租金120万，2019年租金为130万，以此类推每年增加10万租金）；4.判令陈浩向风信子公司支付逾期付款滞纳金计算至实际给付之日止（以陈浩应支付租金为基数，按照日利率千分之二，自合同约定的付款日期起计算至实际给付之日止）；5.判定陈浩向风信子公司支付违约金12万元人民币；6.判令陈浩承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月21日，双方签订房屋租赁合同，约定：风信子公司将坐落于南京市建邺区嵩山路126号中海塞纳丽舍西苑会所整栋（建筑面积2000平方米）的房屋出租给陈浩用于开办公司内部会所；租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日止；租金第一年为人民币110万元，以后每年按人民币10万元递增，租金不含税；陈浩于本合同签订之日起5日内向风信子公司支付押金50万元及第一年度租金110万元，以后每年租金在当年6月1日前一次性支付;另约定任何一方违反本合同规定，按年度向对方缴纳年度租金的10%作为违约金，陈浩逾期未支付租金的每逾期一日，风信子公司有权按年租金0.2%向陈浩加收滞纳金。一审法院另查明，上述合同签订后，风信子公司依约向陈浩交付了租赁房屋，陈浩向风信子公司支付保证金50万元及2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金110万元，2018年6月1日之后租金至今未能支付。一审法院认为：当事人应当按约履行合同。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应当按约履行。陈浩从2018年6月1日后一直未能支付租金，风信子公司要求解除与陈浩的租赁合同，并向风信子公司返还租赁房屋，符合双方约定，予以支持。风信子公司要求陈浩支付房屋租金（租金从2018年6月1日起计算至实际返还房屋之日止，其中2018年租金为年租金120万，2019年租金为130万，此后每年增加10万租金），亦符合双方约定，予以支持。因双方均同意对陈浩支付的50万元保证金予以冲抵租金，故对50万元保证金事宜在本案中一并处理，陈浩应支付租金中需扣除50万元部分。风信子公司要求陈浩支付逾期付款滞纳金（以陈浩应支付租金为基数，按照日利率千分之二，自合同约定的付款日期起计算至实际给付之日止），并要求陈浩支付违约金12万元。依合同约定，每年租金在当年6月1日之前一次性支付，但陈浩未能按约支付。一审法院认为，根据双方《房屋租赁合同》第十四条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。陈浩逾期未交付的租金每逾期一日，风信子公司有权按年租金的千分之二向陈浩加收滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因陈浩未能及时向风信子公司支付租金，给风信子公司造成的应收取租金的利息损失，风信子公司主张的滞纳金及违约金，均系对违约产生损失的计算方法，性质均为违约金。结合本案具体情形，对风信子公司主张的违约金，一审法院酌定为以欠付租金为基数，从逾期支付之日起，按中国人民银行同期同类基准贷款利率的1.3倍计付至实际履行之日止。陈浩称因租赁房屋存在抵押权又被采取保全措施，存在权利瑕疵，故其中止支付租金。一审法院认为，该房屋被采取的保全措施仅是限制房屋办理过户登记手续，并非对房屋采取贴封条等限制使用的措施，故该保全行为对房屋实际使用并无影响，抵押权的存在亦未影响实际使用，故陈浩的该说法一审法院不予采信。陈浩称租赁合同约定面积与房屋所有权证面积不一致，故应当按权证载明面积重新计算租金。一审法院认为，双方在签订租赁合同时，已对租赁房屋实地查看过，亦认可房屋虽然权证面积仅有1000多平方米，但实际使用面积确实达到约2000平方米。且租赁合同中关于租金的约定系整体租金，并未约定按房屋平方数额计算租金总额，故对陈浩的该说法一审法院亦不予采信。一审法院判决：一、解除南京风信子金属贸易有限公司与陈浩签订的关于江苏省南京市建邺区嵩山路126号中海丽舍西苑会所的房屋租赁合同，陈浩于判决生效后十日内向南京风信子金属贸易有限公司返还租赁房屋。二、陈浩于判决生效后十日内支付南京风信子金属贸易有限公司租赁房屋租金（租金从2018年6月1日起计算至实际返还房屋之日止，其中2018年租金为年租金120万，2019年租金为130万，此后每年增加10万租金。陈浩已支付的50万元保证金予以冲抵租金，需在应支付租金中扣除），并支付逾期付款违约金（以陈浩应支付租金为基数，从逾期支付之日起，按中国人民银行同期同类基准贷款利率的1.3倍计付至实际履行之日止，应支付租金的时间为每年6月1日）。三、驳回南京风信子金属贸易有限公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费5307元，由陈浩负担（陈浩负担部分于判决发生法律效力之日起十日内直接给付风信子公司）。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中本院询问上诉人陈浩在使用房屋过程中有无现实障碍导致涉案房屋无法使用，上诉人陈浩回答目前上诉人陈浩还在使用该涉案房屋。二审中另查明，涉案房屋于2017年7月19日被江西省高级人民法院查封，查封限制期限为2017年7月19日至2020年7月20日。二审中还查明，双方在《房屋租赁合同》第十二条约定：乙方（上诉人陈浩）有下列情形之一，甲方（被上诉人风信子公司）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、……2、拖欠租金累计达两个月；……本院认为，本案双方签订了《房屋租赁合同》，系房屋租赁合同关系，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷不当，本院依法予以纠正。本案二审中的争议焦点为：一、涉案合同是否应当解除，涉案房屋是否应当返还被上诉人；二、上诉人是否应当从2018年6月1日起向被上诉人支付合同约定支付租金，并且按照合同约定的违约标准支付违约金。关于争议焦点一，本案双方签订房屋租赁合同后，上诉人仅支付租金至2018年5月31日，根据双方合同约定，被上诉人可终止合同并收回房屋，故一审法院判决双方合同解除上诉人返还涉案房屋给被上诉人并无不当。上诉人主张其承租涉案房屋后涉案房屋被查封，将影响到上诉人使用涉案房屋，其有权行使不安抗辩权中止支付租金，其不存在违约行为。从本案查明的事实看，上诉人从2018年6月1日起即开始拖欠租金，但上诉人在二审庭审中表示其目前尚正常使用房屋，且上诉人亦未举证证明其在2018年6月1日之前针对涉案房屋被查封的情况对被上诉人提出过异议。上诉人还主张其为承租涉案房屋支付了巨额转让费，涉案房屋租赁合同解除会给其造成巨大经济损失，对此其并未举证证明，其陈述的该关系亦与本案并非一法律关系。现被上诉人以上诉人拖欠租金为由要求解除合同，上诉人提出的以上理由均不足以对抗被上诉人，本院对上诉人的以上主张不予支持。关于争议焦点二，从本案查明的事实看，虽然双方在2017年8月21日签订了涉案租赁合同，但合同约定的租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日，上诉人亦支付了2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金，故一审法院判决上诉人从2018年6月21日开始向被上诉人支付租金并支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其未支付租金的日期应从2018年8月21日起算而不是从2018年6月1日开始起算，与双方合同约定不符，亦与双方实际履行的情况不符，故上诉人该主张不能成立，本院对此不予支持。综上所述，陈浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10614元，由上诉人陈浩负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年五月三十日书记员 郭旭冬