青海省海东市乐都区人民法院   民事判决书   （2018）青0202民初2113号   原告：乐都区碾伯镇滨河小区业主委员会，住所地：乐都区碾伯镇西门路XX。   法定代表人：陈天奉，系该委员会主任。   委托代理人：蒲继宗，系该委员会副主任。   被告：海东市乐都区华西物业管理有限公司，住所地：海东市乐都区碾伯镇古城大街XX。   法定代表人：晏尚伦，该公司总经理（缺席）。   委托代理人：王强，青海辉厚律师事务所律师。   委托代理人：姜中义，系海东市乐都区华西物业管理有限公司经理。   原告乐都区碾伯镇滨河小区业主委员会与被告海东市乐都区华西物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2017）青0202民初1919号民事判决书后，原告乐都区碾伯镇滨河小区业主委员会不服该判决，向海东市中级人民法院提起上诉，海东市中级人民法院于2018年11月7日做出（2018）青02民终392号民事裁定书，将本案发回重审，本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐都区碾伯镇滨河小区业主委员会（以下简称滨河小区业主委员会）的法定代表人陈天奉、委托代理人蒲继宗，被告海东市乐都区华西物业管理有限公司（以下简称华西物业）的委托代理人王强、姜中义均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告滨河小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、解除乐都区碾伯镇滨河小区业主委员会与被告海东市乐都区华西物业管理有限公司事实物业合同关系。2、判令被告移交乐都区碾伯镇滨河小区物业管理权（同时移交设计方案、配套设施、运行记录、外网联络、固定资产、管理费余额及管理基金以及会计账户资料等）。3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：被告海东市乐都区华西物业管理有限公司，是乐都区滨河小区开发商华西房地产公司为对自己开发的小区进行前期物业管理而成立的。该公司取得管理权基于前期物业服务的需要，本小区在成立业主委员会后，根据绝大多数业主的意志，解聘该物业服务企业，这时，该企业拒不移交物业管理手续，继续强行对业主提供服务，就没有了合法根据。而且该公司在物业服务期间，不经业主同意，私自毁坏小区绿地，改建水泥硬化地坪、修建小区停车位、门禁系统及太阳能路灯等小区设备，还以修建小区设备为由，多次向小区业主收取费用。同时，被告作为物业服务公司，服务质量较差，加之修建小区设施多次收费，小区业主纷纷表示不满。2017年4月29日大部分业主向被告提出书面意愿书表达意见，但被告怠于履行服务职责，后经多次协商无法达成一致。被告于2017年4月30日，在所有的单元门口张贴通知，内容是：1、滨河小区尽快成立业主委员会；2、被告撤出滨河小区，物业交由业主自行管理；3、被告拆除安装的门禁系统。2017年6月30日滨河小区经怡春社区、碾伯人民政府、乐都区房产管理局的指导监督依法成立了业主委员会。业主委员会成立以后，于2017年7月3日用特别决议的形式，决定以声明提出解除与原小区物业服务公司解除物业服务合同，并与原小区物业服务公司（即被告海东市乐都区业管理有限公司）交涉，商谈物业管理移交事宜，但被告未按自己声称的主动撤离滨河小区，也拒不移交物业管理权。2017年8月份原告多次找被告协商移交物业管理权时，被告以通知的部分无理由要求未得到满足为由，拒不移交物业管理权。依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》相关规定：业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业，该权利也应由业主委员会代表行使。原物业服务企业没有权利对业主解聘提出任何附加条件。因此为维护滨河小区业主的自身利益，原告将被告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。   被告华西物业辩称：原告在原审诉求不变的情况下，提出的是诉求有两项1.解除物业合同关系；2.移交管理权。华西物业公司坚决不同意解除合同，因为解除合同要符合解除合同法定要件，原告单方行使解除权不符合规定；原告要求交出物业管理权，不属于人民法院审理范围，只有在双方是否同意，是否解除的情况下才牵扯物业管理权的交付问题；对判令被告承担诉讼费的问题，认为是原告无法无据，应由原告自行承担。首先滨河小区从建设到多年的管理建设，一直由华西物业公司管理，得到了众多业主的好评，业主委员会成立的时间是2017年6月30日，在此之前所做的事不能代表业主委员会的意见，原告要求解除物业服务合同，按照法律规定需要有二分之一或者三分之二以上的业主同意或者专有部分占建筑物总面积的半数以上的业主同意。另物业公司在征求业主意见时大部分业主认为物业服务较好，不需要解除物业合同，服务质量不是法庭今天的审理范围，且没有相关部门整改的相关批复。   当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证。   原告提交的证据：1、滨河小区业主意愿书、选举大会现场照片、业主成立报告（备案、材料）、业主委员会组成人员公示，旨在证明滨河小区业主委员会依法成立的事实。被告质证认为请愿书的日期是2017年4月29日，那时候业主委员会还没有成立，只能是个别业主的请愿，不能代表业主委员会的意愿，故这种请愿跟本案要求解除合同关系没有关系。   2、业主大会征询意见书及公示，旨在证明通过对业主书面征询意见，最后经过汇总后公示，占百分之七十三的业主同意自行管理。被告质证认为没有按照投票形式，不符合法律规定。   3、华西物业撤出滨河小区的通知，旨在证明被告欲解除滨河小区物业管理的意思表示。被告认为该份通知是由于业主没有按照服务标准及时缴纳相关费用，以及在管理当中存在众多问题，才对住户作出的通知，故该通知不能作为证据使用。   4、报告一份。旨在证明滨河小区业主委员会曾请求政府出面协调和华西物业公司的矛盾，但是没有协调解去，才向人民法院诉讼。被告认为报告只是单方行为，若解除合同应该向华西物业公司提出申请，不应该向政府打报告。   5、滨河小区业主委员会会议记录，旨在证明业主委员会经召开大会，决定与华西物业解除合同、向法院起诉华西物业公司、物业由业主自行管理，业主的签名达到了百分之七十。被告认为一审法院和二审法院都已给过举证期限，但原告在一审及二审时未提交此证据，华西物业公司未见到此证据，故不能作为证据使用。   6、照片一张，旨在证明华西物业毁坏绿化面积用于修建停车位。被告认为不符合提交证据的证明方向，跟本案没有任何关系。   7、消防设施照片一张，收费照片四张，证明消防设施不规范，管理不到位；收费方面是强行收费的。被告认为消防设施问题是消防的事情，关于保安是有相关合同的，个人行为与强行收费没有任何关系。   8、华西物业公司向业主收取费用的发票10张，证明华西物业公司向业主乱收费。被告认为原告提交的是华西房地产公司的收据，不是华西物业公司，与本案没有关系。   被告提供的证据：1、住户的征求意见书汇总一份，证明华西物业于2017年8月，征求了322户住户，有191户同意华西物业公司继续服务，旨在证明业主愿意由华西物业公司继续管理。原告认为证据有一部分人不真实，华西物业公司没有权利发放该意见征询表，故不认可该证据。   2、缴费统计表、签字。旨在证明直到现在，还有185户户主还在继续履行合同，缴纳物业管理费用，并且这185户是自愿缴纳费用的且已交清。原告对该份证据持异议，认为好多住户签字都是在被告的威逼和拉拢下签的，故不认可该证据。   经合合议庭评议，本院对原被告提交的证据认定如下：原告提供1、2号证据合法有效，具有证据的证明效力，本院予以确认；3、4、5、6、7、8号证据与本案没有关联性，本院不予采信；被告提供的1、2号证据均不具有合法性，本院不予认定。   本案存在如下争议焦点：1、本案原被告之间有无物业服务合同关系；2、原告的诉讼请求应不应该支持。   本院认定如下事实：海东市乐都区滨河小区建成于2012年，小区共有住房324套，住户先后陆续入住，根据习惯由海东市乐都区华西物业管理公司提供前期物业服务至今。2017年6月30日该小区业主委员会成立，直到本案诉讼时，双方一直未签订物业服务合同。   本院认为，华西物业管理有限公司提供的物业服务系前期物业服务，滨河小区业主委员会自2017年6月30日成立后，依法享有相关法律法规规定的各项权利，其行使自己的权利不受约束，业主委员会成立至今与被告没有签订过物业服务合同，原告可依法行使自己的权利。故本案中原告要求解除与被告事实物业合同关系和移交物业管理权的诉讼请求没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、参照国务院《物业管理条例》第十二条第一款、第三款之规定判决如下：   驳回原告乐都区碾伯镇滨河小区业主委员会的全部诉讼请求。   本案案件受理费50元，由原告乐都区碾伯镇滨河小区业主委员会负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。   审判长 熊国存   审判员 李永莲   审判员 周春玲     二〇一九年五月二十日   书记员 许 芳