安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初1551号 原告（反诉被告）：邓飞，男，1973年10月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：胡波，安徽安维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张家寿，男，1969年09月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托代理人：何泽海，安徽高速律师事务所律师。 委托代理人：储随随，安徽高速律师事务所实习律师。 原告邓飞与被告张家寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，张家寿提起反诉，本院就本诉和反诉一并审理。邓飞的委托诉讼代理人胡波，张家寿及其委托诉讼代理人何泽海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邓飞向本院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁合同;2.返还邓飞押金100000元、租金42000元；3.张家寿支付消防罚款30000元；4.张家寿出具收取房屋租金的收款票据；5.本案诉讼费用由张家寿承担。 事实与理由：邓飞与张家寿于2018年1月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定，第一条房屋坐落于合肥市庐阳区缤纷南国沐风居7栋111-113室一、二层（计396,94平方米）房屋用于乙方餐饮经营使用；第二条租赁期限自2018年2月9日起至2024年2月8日止租期计陆年整；第三条房屋履约保证金壹拾万元；第四条首年租金643042,8元，第二年起每年房屋租金都在商议您基础上递增6%。乙方将租金缴至甲方指定帐号。合同期内甲方需要变更租金结算账户，应及时将变更后的账户书面通知乙方。三，乙方须在合同签订当日向甲方缴纳陆个月租金计321521，4元及房屋履约保证金100000元，合计支付421521.4元，以后租金每陆个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始30日前向甲方支付；第五条甲方在收到乙方履约保证金及首期租金后，应于当日内将租赁房屋交付给乙方；第八条甲方按期向乙方收取房屋租金并出具收款票据。甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责屋主体结构的日常的维修、维护。甲方应保证租赁房屋无产权纠纷，如有纠纷，由甲方负责处理并承担相关责任；第九条乙方应按照消防部门要求配备齐全并及时更新消防设施设备，应保证消防通道畅通。甲方及上级部门对租赁房屋内安全消防设施进行工作检查时乙方应于以配合，对检查中发现的安全隐患等问题及时整改；第十条有下列情形之一的，本合同解除，按乙方实际承租吋间结算租金及各项费用，甲乙双方互不承担责任。其他不可预见的因素导致合同无法履行的。 后得知房屋的所有人为张影和黄松。 合同签订后，邓飞于2018年1月8日在招商银行分两次支付100000元押金，2018年1月9日支付租金321521元，2018年7月9日在中国银行分两次支付180000元，2018年7月9日在招商银行分三次支付租金141500元。合计支付743021元。 2018年9月6日合肥市庐阳区公安消防大队在例行消防检查时发现租赁房屋二楼没有消防安全出口，不符合消防安全规定，要求邓飞在租赁房屋的二楼开通消防安全出口。邓飞多次要求张家寿予以处理消防安全事宜，但张家寿一直未能在租赁房屋二楼开通消防安全出口。后邓飞又到物业管理部门申请，被物业管理部门书面告知，所在火锅店二楼不予开通消防安全出口。租赁房屋被认定合肥市庐阳区公安消防大队不符合消防安全，邓飞被罚款30000元。 2018年12月邓飞被告知公安消防部门在春节前要再行消防检查，二楼没有开通消防安全出口，可能会再次遭到高达30万元的严厉处罚。因此，邓飞在迫不得己的情况下于2019年1月15日关门歇业，原告的合肥庐阳味蜀吾火锅店注销税务、注销工商登记。 综上所述，根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及《房屋租赁合同》第九条第（四）项的规定，原告交纳被告的10万元房屋押金及未使用房屋24天的房租4.2万元应于退还原告。邓飞为此多次口头及书面与张家寿协商解除合同返还租金、押金未果。为维护自身合法权益，邓飞依据《合同法》（五）项、《民事诉讼法》第二十三条的规定，向人民法院提起诉讼，请依法判准邓飞的诉请。 张家寿辩称，邓飞要求提前解除双方之间《房屋租赁合同》，张家寿同意解除合同，但邓飞应按合同约定承担相应违约责任。 一、关于租赁房屋消防责任由谁承担问题。张家寿出租给邓飞的房屋作为商业服务性质用房，已办理相关房屋产权证件，说明已经过消防等安全验收。 《房屋租赁合同》约定在实际生产经营中消防义务由邓飞承担。1、第一条：乙方使用本租赁房屋必须符合房屋设计用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关法律法规要求，若由此造成乙方不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的责任由乙方承担。2、第九条：乙方经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防备案及经营证照等相关手续。3、第十三条：乙方接收房屋后，该处租赁房屋、附属设施及所存放物品的全部安全及消防责任均由乙方完全承担。租期内如果发生因乙方经营违反安全消防规定、消防器材配备不齐全、安全管理混乱且不予整改的、或对于突发安全消防事件处置操作失当而造成经济财产损失的，则视为乙方重大违约行为，乙方须承担全部赔偿责任及法律后果,同时甲方有权单方面解除本合同。 《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定：“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。《合肥市房屋租赁管理办法》第十条承租人应当遵守下列规定:(六)利用承租房屋从事生产经营活动的，应当依法办理相关手续。 综上，张家寿认为邓飞租赁房屋用于开设餐饮，消防安全的责任人属于邓飞的义务，不属于张家寿的义务。 二、关于返还押金（实际为履约保证金）10万元和退还租金42000元和支付罚款3万元的问题。张家寿认为其没有返还押金和房租以及支付罚款的义务。 根据本答辩状第二部分的阐述，邓飞违反消防规定，是由于自身没有履行相关法律规定造成的，其法律后果应该由邓飞承担。同时《房屋租赁合同》也约定了邓飞违反安全消防规定，法律后果由邓飞承担（第十三条）。合同最后也特别约定：“承租方在经营过程中因经营不善或其他任何原因导致停业或不在承租时，承租方所交房屋租金及履约保证金的全额算赔偿给出租方”。而且租赁合同也约定了由于邓飞违反合同约定，提前解除房屋租赁合同应承担三个月房屋租金的违约责任（第十二条第1项）。 故邓飞的第2项第3项诉讼请求，缺乏事实和法律依据。 三、关于出具收取房屋租金收款票据问题。张家寿认为，邓飞通过银行转账方式向张家寿支付房屋租金，相应转账凭证能够证明张家寿收取房屋租金的事实。故无需再单独出具相应的收款票据。 据此，张家寿向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人自2019年2月9日期按1867元/天支付反诉人房屋租金至实际交房时止。2.被反诉人支付反诉人提前解除房屋租赁合同违约金133967元（扣除已支付履约保证金10万元，还需支付33967元）；3.诉讼费由被反诉人承担。 事实与理由：2018年1月8日，张家寿与邓飞签订了《房屋租赁合同》，由张家寿将位于合肥市庐阳区缤纷南国沐风居7栋111-113室一、二层房屋租赁给邓飞用于餐饮经营使用。租赁期限为2018年2月9日起至2024年2月8日止，租期计陆年整。2018年1月7日至2018年2月8日为装修期，不计算租金。现因邓飞向庐阳区人民法院提起诉讼要求提前解除房屋租赁合同，根据《房屋租赁合同》第十二条约定：“乙方违约责任：租赁期内乙方如单方面原因需提前解除合同的1、向甲方缴纳叁个月租金之和计壹拾叁万叁仟玖佰陆拾柒元违约责任损失”。为维护反诉人的合法利益，特此具状。 邓飞针对反诉答辩，1、诉请不符合本案事实，涉案房屋已经不适合餐饮用房，被反诉人要求开具消防通道时，反诉人未履行，在协商无果的情况下，又向物业请求开具消防通道，也被拒绝，同时物业向被反诉人送达不予开具消防通道的通知，致使被反诉人被迫注销火锅店并关门，造成了巨大的经济损失200余万元，因此其反诉请求是无事实与法律依据，请求驳回。 本院经审理查明的事实如下：位于合肥市庐阳区缤纷南国沐风居****一、二层房屋（以下简称案涉房屋）产权人为黄松，设计用途为商业服务。张家寿为该房屋的承租人。 2018年1月8日，张家寿（甲方）与邓飞（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1、张家寿将案涉房屋租赁给邓飞用于餐饮经营使用；2、租赁期限为2018年2月9日起至2024年2月8日止，租期计陆年整。2018年1月7日至2018年2月8日为装修期，不计算租金；3、首年房租为643042.8元，以后每年在上一年租金基础上递增6%，其中乙方在合同签订当日向甲方缴纳6个月租金321521.4元，以及房屋履约保证金100000元，以后每陆个月支付一次，每期租金应在下一个使用期开始30日前向甲方支付；4、甲方的权利义务包括甲方按期向乙方收取房屋租金并出具收款票据；5、乙方经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防备案及经营证照等相关手续；乙方接收房屋后，该处租赁房屋、附属设施及所存放物品的全部安全及消防责任均由乙方完全承担；6、租赁期内乙方如单方面需提前解除合同的，向甲方缴纳三个月租金之和133967.25元违约责任损失，违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行缴纳；7、特别约定，承租方在经营过程中因经营不善或其他任何原因导致停业或不再承租时，承租方所交纳房租费及履约保证金的全额（算）赔偿给出租方损失；8、甲方已于2018年1月7日将房屋交付给乙方使用。 合同签订之后，邓飞支付了6个月房屋租金321521.4元（后又支付了6个月房屋租金），以及房屋履约保证金100000元。邓飞入住案涉房屋后，使用该房屋开办了合肥庐阳区味蜀吾火锅店（以下简称味蜀吾火锅店）。 2018年9月6日合肥市庐阳区公安消防大队向味蜀吾火锅店出具一份《责令限期改正通知书》，告知在消防监督检查中发现味蜀吾火锅店“1、未经营业前消防安全检查擅自投入使用；2、二楼缺少一个安全出口”，责令于2018年9月27日前改正。 2018年9月10日合肥市庐阳区公安消防大队向味蜀吾火锅店作出《行政处罚决定书》，给予味蜀吾火锅店责令停产停业，并处罚款叁万元的处罚。味蜀吾火锅店于2018年9月19日缴纳了30000元罚款。 为此，味蜀吾火锅店向案涉房屋所在物业公司申请开通二楼消防安全出口。2018年9月18日物业公司以书面形式通知味蜀吾火锅店，认为“此举需要更改房屋的主体结构，同时会给小区居民带来不必要的安全问题，故我司根据相关的法律规定，不允许贵店在二楼开通消防安全出口”。 2018年12月味蜀吾火锅店被告知将在春节前进行消防大检查。在案涉房屋二楼未能开通消防安全出口将面临更多处罚情况下，味蜀吾火锅店关门歇业，并于2019年1月17日办理了工商注销登记。 2019年1月20日邓飞向张家寿送达一份告知函，言明味蜀吾火锅店因消防检查而关门歇业，要求张家寿退还100000元房屋押金以及未使用房屋24天的房屋租金。次日，邓飞将案涉房屋钥匙留置在张家寿承租的其他房屋。但张家寿对此不予认可。现案涉房屋空置至今。 上述事实，由双方提供的房屋租赁合同、房地产权证、银行转账凭证、户口簿、责令限期改正通知书、行政处罚决定书、缴款书、通知、清税证明、准予注销登记通知书、邮寄单、告知函、照片等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为：邓飞与张家寿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方争议焦点如下： 一、案涉房屋消防安全义务应由谁承担。首先，邓飞承租案涉房屋系用于经营餐饮，案涉房屋设计用途为商业服务，故张家寿提供的房屋系适租房屋；其次，案涉合同约定乙方经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防备案及经营证照等相关手续；乙方接收房屋后，该处租赁房屋、附属设施及所存放物品的全部安全及消防责任均由乙方完全承担。上述约定可视为办理消防备案等手续系乙方义务。因此，本院认定案涉房屋消防安全应由邓飞承担。关于邓飞陈述无法在二楼开通安全出口导致味蜀吾火锅店关门歇业，应由张家寿承担违约责任，本院不予支持，并驳回诉请张家寿支付消防罚款30000元。 二、案涉合同是否解除，以及解除时间。双方对如何解除合同存在争议，即案涉合同属于违约解除还是法定解除，邓飞主张按合同目的无法实现而法定解除，张家寿则认为属于违约解除，应由邓飞承担违约责任。本院认为，由于案涉房屋二楼开通消防安全出口涉及房屋主体结构而无法实现，致使邓飞无法继续经营火锅店的合同目的亦无法实现，故邓飞可依据法律规定行使法定解除权。 关于案涉合同解除时间，自邓飞的解除合同通知到达张家寿生效，根据邓飞提供的告知函、邮寄单、照片，能够证明邓飞于2019年1月21日向张家寿送达解除通知，故本院确认案涉合同解除时间为2019年1月21日。 综上，由于案涉合同解除系邓飞行使法定解除权，故张家寿不能依据案涉合同约定向邓飞主张单方提前解除违约责任，本院据此驳回张家寿的反诉请求。 关于邓飞诉请张家寿返还100000元履约保证金，以及未使用房屋租金42000元。由于案涉合同系法定解除，虽然邓飞不存在违约行为，但考虑到案涉合同解除导致案涉房屋空置，由此产生的损失应邓飞承担。据此，本院判令张家寿返还100000元履约保证金。但对邓飞已交付的42000元房租，抵扣解除案涉合同房屋空置损失，本院邓飞诉请返还未使用房屋租金42000元不要支持。 关于邓飞诉请张家寿出具房屋租金收款票据，由于案涉合同对此项有明确约定，故本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认邓飞与张家寿签订于2018年1月8日的《房屋租赁合同》解除； 二、张家寿于本判决生效之日起十日内向邓飞返还100000元履约保证金； 三、张家寿于本判决生效之日起十日内向邓飞开具收取的房屋租金收款票据； 四、驳回邓飞的其他诉讼请求。 五、驳回张家寿的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案涉受理费减半收取为1950元，由邓飞负担350元，由张家寿负担1600元。反诉案件受理费减半收取为1790元，由张家寿负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年五月二十四日 书记员  吴 朋 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。