广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终774号 上诉人（原审原告）：阳朔县粮食局，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇西街**。统一社会信用代码：11450321007655122U。 法定代表人：杨嘉文，该局局长。 委托诉讼代理人：徐宗旺，广西共恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：欧晋，男，1971年11月9日生，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 被上诉人（原审被告）：谭先明，男，1966年8月4日生，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：覃景全，广西诚瑞律师事务所律师。 上诉人阳朔县粮食局因与被上诉人欧晋、谭先明合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2018）桂0321民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阳朔县粮食局及其委托诉讼代理人徐宗旺，被上诉人欧晋、谭先明及其委托诉讼代理人覃景全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳朔县粮食局上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案—、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决以上诉人和被上诉人之间不存在法定和约定的合同解除情形为由驳回上诉人诉讼请求，存在事实认定错误。一、涉案危旧房合作开发合同的租赁条款所涉租赁物并不限于被上诉人辩称的两间门面和一栋旧办公楼，约定的租金也是概括性的，而且远低于正常的市场对价，该租金系权衡考量上诉人租赁价值和被上诉人投资收益后的补偿性回报，合同约定的租金并非独立定价，双方形成的租赁合同关系并不是独立存在的法律关系，其从属于双方拆旧建新的合同关系。二、涉案危旧房合作开发合同约定和法定的解除条件均已成就，上诉人有权解除该合同，双方的租赁合同关系也应一并解除。合作开发合同签订后，上诉人和被上诉人依据合同第十三条的约定，共同向有关部门多次申办建房有关手续，但均未能获得批复同意，可以认定房屋报建不能系因政策性规定所致。合作开发合同第十七条约定“如因政府行为和政策规定无法实施本合同，本合同自然终止、解除，甲、乙双方不负违约责任。”该约定解除条件已成就，上诉人可以据此解除合同。被上诉人出具的《兴建粮食局办公楼承诺书》系其单方承诺，该承诺书不具有合同效力，上诉人不存在另行择址的义务，该承诺内容也无要约的意思表示。即使认为该承诺书具有要约性质，被上诉人并未履行支付工程立项保证金的先行义务，上诉人也未曾催交或提出异议，足以证实上诉人并未对该“要约”作出过任何形式的承诺。缺少承诺的要约，自然不构成合同关系。由于双方并未就承诺书记载的承诺事项达成了新的协议，该承诺书并不构成对合作开发合同的变更，也未为上诉人创设任何义务，包括另行择址的义务。上诉人持有该承诺书，仅表明上诉人保有了相应的权利而已。至于上诉人一审时认为，双方以承诺书的方式达成了新的约定，显属上诉人一审委托诉讼代理人对本已清楚明确的基本事实存在重大误解。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，由于承诺书从形式外观和实质内容上看都显然不属于合同协议，因此承诺书可以作为相反证据证实上诉人一审代理人对此存在错误认知。无论对承诺书作何种定性，合作开发合同第十七条的约定解除条件，以及即使认为承诺书构成合同，该合同的法定解除条件均已成就。三、涉案危旧房合作开发合同的根本目的已无法实现，如不解除双方租赁合同关系，对上诉人将极不公平，有违民法总则规定的民事活动应遵循的公平原则。综上所述，请二审法院依法纠正一审判决，判如所请。 欧晋辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，结果公正，被答辩人上诉无理无据，其要求解除双方签订的房屋租赁合同关系，并要求答辩人立即搬出被答辩人房屋（阳朔县粮食局办公楼一、二层，西街85号门面两间），将房屋交还给被答辩人等主张，均没有事实根据和法律依据。一、双方签订的文书均系双方真实意思，属于合法有效的合同。在履约过程中并未出现合同解除的法定情形及约定情形，双方均未做出解除合同的决定，更未履行解除合同的通知程序，故被答辩人应该继续履行至合同期满。二、上诉状称租赁合同关系从属依附于合作开发危旧房屋的合同关系，租赁合同的全面履行有赖于合作开发合同约定的拆旧建新事项的全面完成等观点是不符合前述合同的本意。从合同内容及双方实际履行租赁义务十多年的事实看，答辩人对其中的5号地上的两间门面的承租权是相对独立的权利，不管由于被答辩人的原因及责任导致部分合作开发项目出现延迟现象，都不能影响答辩人的该项权能。答辩人既然已经投资近百万元，按照约定履行了自己拆旧建新及装修的义务，自始至终履行了支付全部租金的义务，就对该两间门面拥有无可争辩的承租使用权及获取收益的权利。三、上诉状称合同约定的租金并非正常的市场对价，租金极低等观点，不符合实际，也不能成为被答辩人解除租赁合同的借口。四、上诉状称危旧房屋合作开发合同约定和法定的解除条件均已成就，其有权解除该合同，双方租赁合同关系也应一并解除的观点不能成立。五、上诉状称如果不解除双方的租赁合同关系，对其极不公平，有违公平原则等观点不能成立。本案选址建楼及办理报建手续的主要义务在于被答辩人，而正是被答辩人的过错导致选址建楼的事项迟迟未能完成，导致合作开发进程受影响。请求二审法院维持原判，驳回上诉。 谭先明辩称：与被上诉人欧晋的答辩意见一致。 阳朔县粮食局向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告的房屋租赁合同关系；二、判令被告立即搬出原告的房屋（阳朔县粮食局办公楼一、二层、西街85号门面两间），将房屋交还给原告；三、本案诉讼费由原告承担。 一审法院认定的事实：原告与被告签订《合作开发阳朔县粮食局危房旧房合同书》，约定双方合作开发原告所有、使用的5宗地块上的土地和房屋。合同约定：双方合作期限为25年，自2002年12月8日起到2027年12月7日止。合同期满，乙方（被告）无偿将开发建设的1、4、5号地的不动产交付甲方（原告）；乙方负责将1、2、3号地拆除并出资重建，对4、5号地进行全面装修，总投资约300万元人民币；重建和装修的1、2、3、4、5号地及其附属不动产产权属甲方所有，在合同期限内，乙方对1、4号地的房产享有经营管理权；在乙方尚未建好2、3号地建筑作办公用前，4号地第三层和第四层的会议室，甲方有权使用至2、3号地建筑建好并迁入办公之日止；合同生效后，乙方每年12月28日以前付给甲方租金，具体数额为：2003年一年建设期内（即2003年元月1日-12月31日）为20000元、2004年元月-2008年12月底每年为60000元、2009年元月-2013年12月底每年为72000元、2014年元月-2018年12月底每年为86000元、2019年元月-2023年12月底每年为98000元、2024年元月-2027年12月底每年为100000元、25年租金总额为200万元人民币；乙方必须按合同规定时间向甲方交纳租金，逾期可加收滞纳金，乙方逾期三个月不交租金，甲方有权终止合同解除乙方的经营使用权；甲乙双方共同办理建房有关手续，乙方须在获得建筑批文之日起两年内将项目建成竣工，超过期限一年即为乙方违约；乙方必须按政府有关规定和县城总体规划建设装修有关建筑，如因政府行为和政策规定无法实施本合同，本合同则自然终止、解除，甲乙双方不负违约责任；本合同自签字之日起生效等内容。合同签订后，原告将合同约定的土地、房屋交给被告。2002年12月10日，双方签订《合作开发阳朔县粮食局危房、旧房补充协议书》，就1号地与4号地具体的管理使用事宜进行了约定。2004年2月18日二被告签署《兴建粮食局办公楼承诺书》，对另行选址建设事项进行了约定。此后，因未能寻找到合适的地址，被告也未能按约定投资对原告的土地、房屋进行建设、装修。合同履行过程中，原、被告双方按合同约定收取、交付租金；通过协商，被告方将4号地上的办公楼第三层交给原告办公使用，2011年又应原告要求交还了7间办公室给原告办公使用；现1、3号地上的建筑物拆除后，原告作停车场使用，2号地上的猪栏由被告方装修后交由原告管理使用，4号地上建筑在原有3层半的基础上建满了第四层（未办批建手续），1层及2层的4间房由被告方使用，2层（3间房）及、4层全部由原告方作办公用，5号地由被告方作门面使用。原告认为双方签订的《合作开发阳朔县粮食局危房旧房合同书》及补充协议，因政策或规划等因素导致开发事项不能达成，其未提供证据证实。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求解除与被告的房屋租赁合同关系的理由是否成立；二、原告的诉请是否应予支持。 关于争议焦点一，原告与二被告之间签订的《合作开发阳朔县粮食局危房旧房合同书》及《合作开发阳朔县粮食局危房、旧房补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式符合国家的法律、法规规定部分，应属有效。本案中，虽双方签订合同名称为“合作开发阳朔县粮食局危房旧房合同书”，合同约定内容中对合作开发事宜也作了约定，但在合同条款中同时约定的租赁事宜，并未明确是在合作开发事项必须达成的前提下才产生租赁，且在合作开发事项未实现的前提下，原告向被告方收取的房屋租金，依据合同约定金额，多年来并未发生改变。在合同履行过程中，从原告提交的2号证据中的《兴建粮食局办公楼承诺书》，可证实在2004年2月18日前已确定合同约定位置已不能进行合作开发事项，被告方同意在原告方向相关部门报建后批准的位置兴建。其后，合作开发事项未进一步推进，其主要原因是另行选址兴建无果，而非被告方原因导致。虽双方签订合同条款中约定“如因政府行为和政策规定无法实施本合同，本合同自然终止、解除”，但在本案中原告方未提供相关政府的批文或者政策性规定，证实在合同约定位置或欲另行择址位置均不能进行合作开发事项，且在合作开发事项未能达成后，双方履行合同过程中，通过协商，被告方将4号地上的办公楼第三层交给原告办公使用，2011年又应原告要求交还了7间办公室给原告办公使用，在此情形下，被告方交付给原告方的租金并未减少，双方的租赁关系一直存续。综上，原告与被告签订的《合作开发阳朔县粮食局危房旧房合同书》及《合作开发阳朔县粮食局危房、旧房补充协议书》而形成的合同关系，在合作开发事项无法达成的情形下，双方之间所形成的租赁合同关系并未因此而自然解除。对于原告诉称与被告之间形成的是未约定租赁期限的口头合同的意见，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”法律规定的口头合同一般适用于标的数量不大、内容不复杂而且能及时清结的合同关系，从本案的合同内容反映，本案显然不属于此类合同范畴。对原告要求解除合同的请求，被告以不存在法定解除情形提出抗辩意见，不同意解除合同。结合本案确定的客观事实，原告要求解除与被告的房屋租赁合同关系的理由不能成立。 关于争议焦点二，根据上述对争议焦点一的分析认定，对原告要求解除与被告的房屋租赁合同关系的理由已予以否定，故原告要求解除合同关系的诉请，既不符合法律规定的约定解除合同条件，也不符合法定解除合同的条件，对此诉请，不予支持，同时对其请求判令被告立即搬出原告的房屋（阳朔县粮食局办公楼一、二层、西街85号门面两间），将房屋交还给原告的请求，亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。本案受理费22800元，由原告负担。 经本院二审审理，查明的事实与一审一致，对一审查明事实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：上诉人与二被上诉人签订的合作开发危房旧房合同及补充协议是否应当解除。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”上诉人与二被上诉人之间签订的《合作开发阳朔县粮食局危房旧房合同书》及《合作开发阳朔县粮食局危房、旧房补充协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案中，虽双方签订合同名称为“合作开发阳朔县粮食局危房旧房合同书”，合同约定内容中对合作开发事宜也作了约定，但在合同条款中同时约定的租赁事宜，并未明确是在合作开发事项必须达成的前提下才产生租赁，且在合作开发事项未实现的前提下，上诉人向二被上诉人收取的房屋租金，依据合同约定金额，多年来并未发生改变。在合同履行过程中，合作开发事项未进一步推进，其主要原因并非二被上诉人原因导致。虽双方签订合同条款中约定“如因政府行为和政策规定无法实施本合同，本合同自然终止、解除”，但在本案中上诉人未提供相关政府的批文或者政策性规定，证实在合同约定位置或欲另行择址位置均不能进行合作开发事项。一审认定上诉人与二被上诉人签订的《合作开发阳朔县粮食局危房旧房合同书》及《合作开发阳朔县粮食局危房、旧房补充协议书》而形成的合同关系，在合作开发事项无法达成的情形下，双方之间所形成的租赁合同关系并未因此而自然解除并无不当，上诉人要求解除与二被上诉人的房屋租赁合同关系的理由本院不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处分正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人阳朔县粮食局负担。 本判决为终审判决。 审判长  王裕松 审判员  李 艳 审判员  邹国良 二〇一九年五月二十一日 法官助理樊睿 书记员熊玉珍