四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终416号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地：四川省宜宾市南岸蜀南大道西段**。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄中，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：李梅，女，1958年12月2日出生，汉族，户籍所在地四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，，住所地：四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心法定代表人：冉寅吾，董事长。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，，住所地：四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路****法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，汉族，1958年3月22日出生，住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，汉族，1985年4月19日出生，住四川省宜宾县。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人李梅、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房地产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销原审判决，并改判准许执行位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾壹号小区地下-1层X号停车位；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定被上诉人支付了案涉房产的价款且实际占有案涉房产，属于事实认定错误。一审对被上诉人支付价款的时间、金额、方式等事实均未查明的情况下，仅依据鼎城公司出具的收据认定被上诉人支付了案涉房产的价款，仅依据物业公司出具的收据认定被上诉人实际占有案涉房产，属事实认定错误。二、一审认定上诉人放弃了涉案房产的抵押权，系适用法律错误。本案系执行异议之诉，审理焦点应为案外人对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定审理，一审法院错误适用物权法规定，导致判决错误。上诉人享有的抵押权，已由四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书予以确认。被上诉人认为上诉人不享有抵押权，应另案提起诉讼。鼎城公司取得《商品房预售许可证》也并未表明上诉人已放弃案涉房产的抵押权。上诉人系在出具同意预售的“证明”之后再办理的抵押登记，并未丧失对案涉房产享有的抵押权。三、一审判决遗漏对购房户中真实消费者和以房抵债取得案涉房产的“债权人”身份进行审查，导致普通债权的受偿优先于上诉人抵押权受偿，其判决错误。李梅辩称，一审判决正确，请求维持。本案案外人具有物权期待权，其权利优先于上诉人的抵押物权。案涉不动产买卖合同有效，案外人已全额支付价款，上诉人出具了同意销售抵押物的证明，账户监管协议事宜是上诉人监管过错，不应将过错推定给买受人，案外人的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，能阻却执行。鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川辩称，一审判决正确，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。建行宜宾分行向一审法院起诉请求：1.判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号地下-1层X号停车位继续执行；2.本案诉讼费由被告共同承担。一审法院认定事实：原告建行宜宾分行作为贷款人，与被告鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了四份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了被告鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证；2013年12月27日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”一期住宅及商业（2、3、5、B、C、D、E、F、G幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-91号）的他项权利证；2013年12月27日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”二期住宅及商业（6幢、11幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-92号）的他项权利证；2014年7月1日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”（1幢、6幢）的在建工程（编号为：在建-95号）的他项权利证；2014年9月12日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”（7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园地下室）的在建工程（编号为：在建-97号）的他项权利证。被告寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川对被告鼎城公司在原告建行宜宾分行的借款承担连带保证责任。被告鼎城公司对“龙湾壹号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。原告建行宜宾分行分别于：2013年11月8日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号二期商住6#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2013年12月17日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号二期商住11#楼商品房，并负责收回贷款”；2014年4月16日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号一1#楼、9#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号三期商住7#楼、8#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2014年11月3日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号地下室商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局先后于：2013年4月8日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第3号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（2幢住房、3幢住房、商业、5幢住房、商业）”；2013年11月18日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第24号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第6幢住房、商业）”；2013年12月23日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第26号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第11幢住房）”；2014年6月18日，向被告鼎城公司颁发了（2014）房预售证第12号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第1幢住房、第9幢住房）”；2015年7月22日，向被告鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、22号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第7幢住房、第8幢住房）”、“龙湾壹号地下室（商业、仓库、车库）”。被告鼎城公司在出售其开发建设的“龙湾壹号”过程中，采取了预先缴纳“诚意金”的销售方式，先行收取了各欲购者交纳的金额不等的款项。2016年6月6日，被告鼎城公司与被告李梅签订了《商品房（地下停车位）买卖合同》，约定了由被告李梅以一次性付款85000元的价格购买位于“龙湾壹号”地下室负一层X号停车位等主要内容。同日，被告鼎城公司向被告李梅出具了一张加盖有财务专用章的《收款收据》，载明“收到李梅龙湾一号X车位款85000元”。此后，被告鼎城公司向被告李梅交付了上述车位；被告李梅向龙湾壹号物管服务公司（成都合智商务服务有限公司）缴纳了“车位物业公共服务费”。原告建行宜宾分行与被告鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对宜宾鼎城置地有限责任公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B2地块的土地使用权，及其“龙湾壹号”未出售的房产进行查封。在该案诉讼过程中，因双方就还款达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该民事调解书生效后，因被告鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，原告建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由一审法院执行。一审法院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人（被告）鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值的财产。2018年8月22日，被告李梅向该院提出书面执行异议，就涉案不动产主张排除执行；同年8月29日，该院作出（2018）川0304执异635号《执行裁定书》，裁定中止对涉案停车位的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向该院提起执行异议之诉。一审法院认为，其一，原告作为抵押权人，同意抵押人被告鼎城公司对外销售抵押物，被告鼎城公司也因此办理了《商品房预售许可证》。原告同意对外销售的行为，应视为其自愿放弃了对抵押物的物上追及力，其抵押权的客体已从涉案不动产转化为对外销售所得价金，不得再对涉案不动产本身主张任何权利；其二，被告鼎城公司取得商品房预售许可证，与被告李梅之间签订商品房（车位）买卖合同，系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立并生效。合同双方按照约定付款方式、付款金额、交付方式履行各自的义务，均与合同之外的第三人无涉。只要合同当事人相互认可各自支付的对价，即可以确定双方均各自履行了自己的合同义务，均实现了各自的合同目的；其三，被告鼎城公司出具的《收据》已足以证明被告李梅履行了付款义务，支付了对价；被告李梅举示的物业费等因涉案不动产而产生的相关票据，足以证明被告鼎城公司向其交付了涉案不动产。因此，涉案不动产虽未办理物权变更登记，但被告李梅已经取得合同标的物，即涉案不动产的物权期待权，当然享有足以排除强制执行的民事权益。故原告诉请对涉案不动产继续执行的主张于法无据，其理由亦不能成立，该院不予支持。另，关于原告认为案外人被告应当按照《商品房预售许可证》的要求将价款支付至原告指定的监管账户以及认为被告鼎城公司与案外人被告之间存在恶意串通的主张。该院认为，其一，原告对涉案不动产买卖、价款收支等所负的监控责任，不能转嫁他人；根据民法基本原理“合同双方不得对合同之外的第三人设定义务”，预售许可中载明的“购房人请将购房款交入监管账户”等内容对购房人没有约束力，案外人被告作为实际的买受人没有义务分担原告的上述监控责任；其二，原告对被告鼎城公司与案外人被告之间存在恶意串通的主张，并未举示证据予以证明，且涉案不动产买卖行为不违反法律、行政法规以及相关国家政策。故原告的该两项主张均无事实与法律依据，其理由亦不能成立，该院不予采信。综上所述，涉案不动产虽尚未办理物权变更登记，但案外人被告作为买受人，依法对涉案不动产享有排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第（三）项、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司宜宾分行的全部诉讼请求，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾壹号小区地下室负一层X号停车位不得执行。本案受理费1925元，由原告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司宜宾分行全额承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，鼎城公司因金融借款与建行宜宾分行先后签订了数份抵押合同，分别于2013年12月27日、2014年7月1日、2014年9月12日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾一号”住宅及商业（1-3幢、5-11幢、B-G幢、地下室）在建工程的他项权利证（后作变更）。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人同意预售房产的行为是否应视为放弃其抵押权；2.李梅就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于上诉人同意预售房产的行为是否应视为放弃其抵押权问题。首先，建行宜宾分行为确保与鼎城公司就项目融资贷款合同所签订一系列法律文件项下债权的实现，与鼎城公司签订抵押合同。鼎城公司将其位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块的土地使用权以及在建工程提供抵押担保，依法分别办理了抵押登记；并经四川省高级人民法院民事调解书确认建行宜宾分行对上述抵押资产享有抵押权。其次，放弃抵押权系一种单独的民事法律行为，应由债权人作出放弃抵押权的明确意思表示或者向登记部门申请抵押权涂销登记才产生抵押权放弃的效力。本案中，建行宜宾分行同意预售房产并出具证明，并不能代表其放弃该抵押权；且其也未作出放弃抵押权的明确意思表示。故一审认定其已放弃抵押权，其适用法律不当，本院应予纠正。上诉人主张其从未明示放弃抵押权的理由成立，本院予以支持。二、关于李梅就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，李梅在法院查封之前已经与鼎城公司签订了《商品房（地下停车位）买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房产的证明，李梅买受案涉车位不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，李梅交纳了车位物业公共服务费等费用，显示其已实际占有使用案涉车位。因此，在法院查封之前，案涉车位已交付给李梅。上诉人主张李梅非真实的消费者以及一审认定案涉车位已实际占有错误的理由不能成立，本院不予支持。（二）关于李梅是否已经支付价款的问题。根据李梅与鼎城公司签订的《商品房（地下停车位）买卖合同》及《补充协议》，约定由李梅以一次性付款85000万元的价格购买案涉车位，鼎城公司出具了收据并予以认可。一审判决认定李梅已经全额付清价款并无不当，上诉人主张一审认定其支付了案涉车位价款错误的理由不能成立，本院不予支持。（三）关于是否非因李梅自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉车位上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售的证明，买受人李梅基于对建行宜宾分行同意销售的行为而产生对能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉车位未办理过户登记并非因李梅自身原因。因此，李梅所购案涉车位符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，虽然在法律适用部分存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 芹审 判 员  王家玉审 判 员  周玉萍二〇一九年五月三十日法官助理  秦 宇书 记 员  张利珍