昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0122民初174号原告易某，男，汉族，1973年80月17日出生。委托代理人黄国旺，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。被告云南圣翰房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码：915301220569747797。法定代表人：杨欣让。地址：云南省昆明市晋宁区。委托代理人李春燕，云南陈永键律师事务所律师，特别授权代理。第三人福建九鼎建设集团有限公司。统一社会信用代码：915301241559504141。法定代表人：刘木火，该公司总经理。委托代理人吕某，男，汉族，1952年12月1日出生，该公司项目负责人，一般授权代理。委托代理人陈小婧，福建锐熙律师事务所律师，特别授权代理。原告易某诉被告云南圣翰房地产开发经营有限公司（以下简称圣翰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法由审判员唐美芬独任审判，于2019年3月7日第一次公开开庭审理了本案，后因追加福建九鼎建设集团有限公司（福建九鼎公司）作为第三人参加诉讼，本案转为普通程序于2019年4月18日第二次公开开庭，原告易某及委托代理人黄国旺、被告云南圣翰房地产开发经营有限公司的委托代理人李春燕、第三人福建九鼎建设集团有限公司的代理人吕某、陈小婧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告易某向本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院判令被告圣翰房地产公司支付原告逾期交房违约金2476466元；二判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系被告所开发的本案诉争建设工程部份劳务的实际施工人，第三人福建九鼎公司系该工程项目的总承包方；被告欠付第三人工程款，第三人又欠原告工程款。因被告无法向第三人支付工程款，第三人也无法向原告支付工程款，故由第三人向被告出具授权委托书，由原、被告双方于2015年6月24日签订《商品房购销合同》，将被告开发的坐落于晋宁区晋城镇盛典国际小车汽配城第2组团1号共计4层共432.24平方米房屋以每平方米7949.95元的单价（总房价3436286元）以房抵扣工程款抵给原告。双方签订《商品房购销合同》后，由第三人向被告出具工程款收款收据，被告向原告开具购房款收据，以此证明原告已经以工程款抵扣的方式完成了《商品房购销合同》中约定的购房款付款行为。因此虽然本案中的购房款不是原告以现金的方式向房屋出卖方即被告交付而是以工程款的方式冲抵，但是依法应认定原告已经向被告交付了合同约定的房屋价款。双方所签订的《商品房购销合同》第七条约定：被告应于2016年1月30日前将房屋交付给原告。同时合同第八条、第九条约定，如买方未能按约定时间支付房款，则买方在30天内按每天30元承担违约金，30天后每天按总房款的0.1%承担违约金；如卖方未能按约定时间交付房屋，则卖方在30天内的按每天30元承担违约金，30天后每天按总房款的0.1%承担违约金。合同签订后至今被告都未将符合合同约定条件的房屋交付给原告，原告的资金被被告长期占用，导致原告对外承担巨额资金成本，同时无法通过行使房屋权利而减少损失。被告长期延迟交房的行为已经构成合同违约并给原告造成巨大经济损失，严重损害了原告的购房利益，故诉至法院，请求人民法院依法保护原告的合法权益。被告圣翰房地产公司辩称，请求依法驳回原告要求支付逾期交房违约金和由被告承担诉讼费的诉讼请求。事实和理由如下：一、本案商品房买卖合同标的房屋为工程抵款房，当时相关各方达成签订《商品房购销合同》的宗旨，意在以合同项下的标的房屋为未结算工程款支付提供担保，本案非支付现金对价的房屋买卖合同交易；二、购销合同签订后，各方未结算并完善以房抵工程款的手续，由于原、被告之间并无直接的工程承包合同关系，双方之间以工程款抵房款的行为，并非双方相互间债权债务的简单抵消，必须涉及其余与原、被告建立工程承包合同关系的各相对方，因此，四方（本案抵房行为还涉及第四方刘功伟）以房抵款协议是房屋购销合同必须的配套文件，没有该协议，虽然购房合同生效，但以房抵款的房款支付行为应视为没有完成；三、由于本案所涉及买卖房屋为工程抵款房，原、被告签订购房合同后，以工程款抵房款四方协议未签订，被告也未向原告出具正式的购房发票，第三人福建九鼎公司也未向被告提交正式的工程款发票，现第三人福建九鼎声称原告需支付差价160余万才能取得房屋所有权，原告受第三人委托与被告签订购房合同后支付房款的行为应视有没有完成，由于原告未支付房款，无权要求被告承担逾期交房的违约责任，且原告主张的逾期交房违约金标准高于原告的实际损失，请求法庭在判决时予以考虑；四、另外，现在小车汽配城项目逾期交房并非被告主观原因造成，而是在项目开发过程中出现重大情势变更，相关汽配市场未能按市政府原计划搬迁；原告所购买的商铺已经基本建成，只是因为上述原因导致工程部份停工未能按期交房。综上，请求合议庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人福建九鼎公司述称，对于原、被告之间的以房抵债情况我公司是知道的，我们的确出具过一份抵房委托书给被告。但是这个事情还涉及到案外人刘功伟，事实上是我们公司将涉案工程一部份分包给刘功伟，刘功伟又将其分包工程部份分包给本案原告易某，我们公司欠刘功伟工程款，刘功伟又欠原告工程款，我们应刘功伟的要求将房子以抵扣工程款的形式由被告抵给原告，当时给被告出具了一份抵房委托书。但是据我们所知实际上刘功伟只欠原告工程款1850000元，当时四方商议以房抵款时已经明确说明将房子抵给原告后，原告要把房子差价补给刘功伟，刘功伟又将差价补给我们公司。抵房时我们公司也出具了抵房款300多万元的收条给被告以便被告做帐。如果原告和刘功伟不将房子多出的差价补给我们公司，会导致合同显失公理。为了查明案件事实，我们要求法院将刘功伟追加进来。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：一、《商品房购销合同》及《补充协议》，证明原、被告双方于2015年6月24日签订了房屋买卖合同，约定双方的权利义务，合同中约定被告应于2016年1月30日前将房屋交付给原告，合同中约定被告逾期交房超过30天的，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，从签订该合同来看，原、被告已经履行完了以工程款抵房款的事实，抵房事实客观存在；二、圣翰房地产公司专用收据，证明原告已经于2015年6月24日以工程款抵款的方式支付了全部购房款3436286元。经质证，被告圣翰房地产公司发表如下意见：对证据一的三性无异议，但是不认可证明目的，原告提交的合同签订日期是2015年6月24日，但是在被告管理的三份合同是没有具体的合同签订日期的，由于相关抵款手续没有办理完因此没有写合同签订日期；对证据二的三性无异议，但是不认可证明目的。当时约定了只要双方手续完毕，就出具给原告正式收据。原、被告之间实际上并没有建设工程合同关系，这个以房抵工程款，是被告与总包方福建九鼎公司之间的事，原告是福建九鼎公司的分包方，需要三方的抵款协议才能完成以房抵款，我们没有收到福建九鼎公司的收据，我们公司财务没有实际收到该笔款项，也没有将这笔工程款在财务上下帐，所以原告的抵房款项并没有实际交付被告。第三人福建九鼎公司对原告提交的证据一购销合同及补充协议形式上的真实性无异议，但认为这并不是真正意义上的购房合同，原、被告双方签订合同时并没有通过支付实际价款的方式，而是通过以房抵款的形式；对证据二收据形式上的真实性无异议，但是认为原告没有实际支付房款，收据只是被告财务做账的一种方式并不代表原告实际支付了房款。结合被告和第三人的质证意见，本院对原告提交的上述证据的真实性、合法性予以确认并在卷佐证，对其证明目的将在下一步结合被告、第三人举证情况进行综合认定。被告圣翰房地产公司向本院提交如下证据：一、《昆明市人民政府办公厅关于重申进一步加强商品交易市场规划建设管理工作的通知》，证明被告开发的晋城泛亚工业品商贸物流中心汽配项目是云南省加快推进桥头堡建设开发的14个泛业商贸物流中心之一，是配合主城区批发市场搬迁改造提升的项目工程；二、《云南省发展与改革委员会关于印发云南省2012年“三个一百”重点建设项目计划的通知、云南省发展与改革委员会关于印发云南省2012年新增100项新开工重点建设项目计划的通知》，证明被告开发的晋城泛亚工业品商贸物流中心汽配项目是云南省2012年“三个一百”新开工重点建设项目，项目已于2012年开工建设；三、《云南省发展云南省发展与改革委员会关于印发云南省2013年“三个一百”重点建设项目计划的通知》，证明被告开发的晋城泛亚工业品商贸物流中心汽配项目是云南省2013年“三个一百”在建重点建设项目，该项目属2013年在建项目；四、《关于昆明8个市场关闭搬迁的通告》，证明根据昆明市政府规划，相关政府职能部门发出通知，主城内8个汽配交易市场将于2013年9月30日进行关闭搬迁；五、三份《商品房购销合同》（原件）及补充协议，证明三份合同都没有写具体的合同签订时间；六、《委托书》，证明第三人福建九鼎公司委托原告与被告办理抵房事宜，但原、被告与第三人之间并未签订正式的以房抵款的三方协议；七、《建设工程施工合同》，证明该涉案项目属于晋城泛亚工业品商贸物流中心的项目之一，合同相对方是被告与第三人福建九鼎公司，被告与原告之间没有建设工程合同关系。经质证，原告易某发表如下意见：对证据一、二、三、四的真实性、合法性予以认可，但是不认可关联性及证明目的，该四组证据都是政府的相关文件，只是涉及城市改造的方向，与本案的房屋买卖关系没有任何关联性，从相关通知及文件来看并没有确定本案涉案房地产项目应当停工、停止交易、可以违约等内容；对证据五真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为被告所提交的《商品房购销合同》上虽然没有填写签订时间，但是合同中交房时间是有明确记录的，因本案所起诉的标的是被告逾期交房的违约金，应当以合同中记载的交房时间为关键点，被告提交的补充协议和原告出具给法庭的补充协议有不同点，被告提交的没有时间，原告提交的有时间，该协议上的时间是被告填写了以后交给原告的，被告手上的协议是被告为了用于备案登记而空下来没有填时间；对证据六委托书的三性予以认可；对证据七《建设工程施工合同》的真实性、合法性予以认可，但是不认可关联性及证明目的，此工程是否属于晋城泛亚工业品商贸物流中心的项目由法庭核实，该合同是第三人与被告的工程合同关系，与本案中原、被告之间的房屋买卖关系没有任何关联性，被告在答辩中也明确原告是该工程的部分实际施工人，因此第三人应该支付原告工程款，被告应支付第三人工程款，被告与原告以签订《商品房购销合同》以及出具收款收据的方式履行了直接由被告向原告支付部分工程款的行为。经质证，第三人福建九鼎公司对被告提交的证据一、二、三、四形式上的真实性无异议，但是认为与本案无关；对证据五《商品房购销合同》形式上的真实性无异议，但是认为自己公司不是合同相对方对合同内容不是很了解；对证据六委托书的真实性、合法性、关联性无异议，认可委托书上是公司盖的章，该委托书是建立在四方以房抵款合议的基础上所出具；对证据七《建设工程施工合同》真实性、合法性、关联性无异议，认为虽然工程还没有竣工验收，但已经达到支付工程进度款的节点。结合各方质证意见，本院对被告圣翰房地产公司提交的上述证据一、二、三、四、五、六、七的真实性、合法性予以认可，对证明目的本院将结合原告及第三人举证情况进行综合认定。第三人福建九鼎公司向本院提交如下证据：一、《劳务分包施工协议》（原件）,证明第三人将部份工程劳务分包给案外人刘功伟;二、《建筑合同》（复印件）,证明刘功伟将木工劳务分包给原告易某;三、支付明细（复印件）,证明刘功伟与易某经结算,易某未取得的工程款仅为185万元。经质证，原告对证据一的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，本案审理的是房屋买卖合同，合同已经签订，被告向原告出具了房款收据，无论是以房抵款还是什么形式都视为被告已经收到了房款；对证据二的真实性、合法性无异议，但不认可关联性；对证据三的三性不予认可，明细究竟是刘功伟还是第三人还是谁制作的不清楚，并且这仅仅是一份记录，并没有原告的签字，也没有相关的银行流水证明已经向原告支付过该款项，原告确实收到过部分工程款，涉案房子抵工程款只是工程款的一部分。经质证，被告对上述证据的三性均予以认可，认为在第一次庭审时曾主张应该有一份三方以房抵款协议，从第二次开庭第三人提交的证据来看应该是要有一份四方的以房抵款协议，当时原、被告双方签订《商品房购销合同》是因为了原告的工人在工地上闹事，被告也没有钱支付第三人的工程款，为了平息工人闹事，才被迫无奈签了这份合同。结合各方质证意见，本院对第三人提交的证据一、二的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的本院将结合原、被告举证情况及案件事实进行综合认定；对于证据三，因第三人只提交了复印件，没有提交原件加以核对，原告也不予认可，且该份支付明细究竟是何人制作，上面的易某的名字倒底是何人所签均不明确，本院对该份证据不予认可。经审理查明：原告系被告所开发的本案诉争建设工程部份劳务的实际施工人，第三人福建九鼎公司系该工程项目的总承包方；第三人福建九鼎公司将部份劳务工程分包给案外人刘功伟，刘功伟又将木工及部份工程分包给原告易某。工程施工过程中，被告欠第三人工程款，第三人又欠刘功伟和原告工程款。由于被告无法向第三人支付工程款，第三人也无法向刘功伟和原告支付工程款，故由第三人向被告出具授权委托书，被告欠第三人的部份工程款由被告用其开发的坐落于晋宁区晋城镇盛典国际小车汽配城第2组团1号共计4层共432.24平方米房屋以每平方米7949.95元的单价（总房价3436286元）以房抵扣工程款抵给原告。原、被告双方于2015年6月24日签订《商品房购销合同》，当日被告向原告开具购房专用收据。（本院以被告出具的房款专用收据日期是2015年6月24日及合同中约定签订合同当日一次性付清全部总价款计人民币3436286元为据，确定双方签订合同的日期为2015年6月24日）。根据双方所签订的《商品房购销合同》第七条约定：被告应于2016年1月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。同时合同第八条、第九条约定，如买方未能按约定时间支付房款，逾期30天内买方按每天30元承担违约金，逾期30天后每天按未付房款的0.1%乘以逾期天数承担违约金；如卖方未能按约定时间交付房屋，则卖方在逾期30天内按每天30元承担违约金，逾期30天后按未付房款的0.1%乘以逾期天数承担违约金。由于被告至今未将涉案房屋交付给原告，故原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告之间的《商品房购销合同》虽然是以房抵扣工程欠款而签订，但系双方自愿签订，被告于合同签订之日向原告出具了购房款专用收据，即证明被告是知晓、认可、接受双方以房抵工程款这一事实的，该《商品房购销合同》的形式和内容都没有违反法律规定，是合法有效的合同，其合同关系受法律保护；被告的实际债权人第三人福建九鼎公司也知晓并以书面委托书的形式明确表示让被告将涉案房屋抵给原告以抵扣被告欠第三人的工程款，由此可见，对于以涉案房屋抵扣工程款这一事实原、被告、第三人之间是达成过共识的，因此被告应当按照《商品房购销合同》的约定履行合同。被告认为虽然《商品房购销合同》是有效的，但原、被告、第三人、案外人刘功伟四方之间还应当签订一份正式的抵房协议，这样抵房手续才完备，被告的此项主张没有相关法律依据，本院不予支持；另外，被告认为逾期交房的原因是政府的规划出了问题，使本来计划搬迁的项目未能按计划搬迁到被告开发的项目中，被告不应承担逾期交房违约金，本院认为该理由即便是事实也属于被告公司所开发项目的经营风险，不属于法律规定的被告可以免除违约责任的法定事由，因此被告应当承担逾期交房的违约责任。至于第三人主张涉案房屋抵扣的工程款远远超过了案外人刘功伟实际欠原告的工程款，认为原告应当把多出的差价补给刘功伟，刘功伟又把多余款项与第三人进行对帐扣减，并要求把刘功伟追加进本案参加诉讼，因第三人对此未提交相应证据，且该主张系另一法律关系，与本案无必然关联性，本院不予支持。对于原告主张的逾期交房违约金，根据双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：“被告应于2016年1月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告”；同时该合同第八条、第九条约定：“如买方未能按约定时间支付房款，则买方在30天内按每天30元承担违约金至实际付款之日止，合同继续履行，逾期30天后每天按未付房款的0.1%乘以逾期天数向卖方支付违约金；如卖方未能按约定时间交付房屋，则卖方在30天内按每天30元承担违约金，逾期30天后按已付款的0.1%乘以逾期天数向买方支付违约金”。合同约定的交房时间到期后，被告未按约定向原告交付经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房，被告应当向原告支付逾期交房违约金。被告在庭审中认为：原告主张的违约金高于原告实际损失，因为原告并没有实际支付房款，被告并没有收到原告支付的现金，并不存在资金占用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案被告确实存在逾期交房行为，应当承担违约责任，合同第九条虽然对逾期交房的违约责任进行了明确约定，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案由于原告未提交相应证据证明其因逾期交房所产生的实际损失金额，考虑到本案属于以房抵扣工程款的情况，原告并没有实际支付购房款，且涉案房屋所属项目确因本区域内规划发生重大改变，导致被告预期目的不能实现。故结合双方合同的履行情况、当事人的预期利益，根据公平原则，本院认为原告主张的逾期交房违约金过高，本院酌定支持300000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、限被告云南圣翰房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告易某违约金人民币300000元。二、驳回原告易某的其他诉讼请求。案件受理费26612元（已由原告易某垫付），由被告云南圣翰房地产开发经营有限公司承担5800元，限于本判决生效之日起六十日内支付给原告，其余案件受理费由原告易某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  唐美芬人民陪审员  李有龙人民陪审员  吕继荣二〇一九年五月二十九日书 记 员  李玉红