广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初701号原告：冯焯强，男，1980年9月6日出生，汉族，住广东省清远市清新区，原告：黄燕芬，女，1982年11月4日出生，汉族，住广东省清远市清新区，共同委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所实习律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇新城路中**之二恒信嘉园**201商铺。法定代表人：殷冀，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。原告冯焯强、黄燕芬诉被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称“合创公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何慧文、被告委托诉讼代理人陆嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯焯强、黄燕芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金从2018年7月1日起至实际交房之日止按日计付全部房价款的万分之一，暂计至2019年1月18日为9088元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，购买被告开发的位于清远市清新区太和镇新城路中3号合创新城3号楼902房屋，房屋总价款452166元。根据合同约定被告应当在2018年6月30日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同还约定被告逾期交付房屋超过90天的，原告有权要求被告继续履行合同，并且有权要求被告自合同约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告在签订合同后已经按照合同约定支付全部购房款，但被告至今未向原告交付，应当承担支付违约金的责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告合创公司答辩称：1.案涉房屋于2018年12月5日竣工验收备案，具备交付条件，我方已按双方合同约定向原告寄送书面《收楼通知书》，通知原告于2018年12月7-8日来我公司办理收楼手续，原告已于2018年12月6日签收了通知，但没有在约定的收楼期限内收楼或者迟延收楼，应将我方通知中的收楼期限届满之日视为房屋已实际交付，被答辩人应当自行承担迟延收楼产生的法律后果。2.本案逾期交房违约金，应计算至答辩人书面通知记载的收楼期限届满之日止，被答辩人主张的违约金超出法律规定及合同约定的，没有合法依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2016年7月4日，冯焯强、黄燕芬（买受人）与合创公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件（包括附件十一《补充协议》），约定冯焯强、黄燕芬购买合创公司开发的位于清远市清新区太和镇新城路中3号合创新城3号楼902号房屋，总价款452166元。第九条约定房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。第十一条约定交付房屋时间为2018年6月30日前，买受人有权在交付前查验房屋，查验后双方应签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意出卖人发出的收楼通知书指定的收楼日即视同出卖人已按合同约定将该商品房交付买受人。第十二条约定了逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按时交房，逾期90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同及要求退还房款及利息和违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十四条是关于规划变更的约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，如经批准变更的应按约定通知买受人，买受人不接受变更的有权解除合同，不解除合同的有权要求出卖人赔偿损失。第十五条是关于设计变更的约定，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的（包括该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），出卖人应按约定通知买受人，买受人不接受变更的有权解除合同，不解除合同的有权要求出卖人赔偿损失。《补充协议》第十五条约定，买卖双方的通知送达形式可包括邮寄送达，邮寄送达的送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递时日期，如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人、或其他不可归责于出卖人原因而无法签收的，则出卖人按照买卖合同载明地址发出通知后即视为送达。合同签订后，冯焯强、黄燕芬依约向合创公司支付了全部购房款。该房屋于2018年12月5日通过竣工验收备案，合创公司于当日向冯焯强、黄燕芬邮寄了收楼通知书，通知两原告于2018年12月7-8日来合创新城现场接待处办理收楼手续。原告已于2018年12月6日签收了收楼通知。两原告于2018年12月18日收楼，并主张迟延收楼的责任在合创公司一方，因为合创公司没有按照住建局审批的施工图纸进行施工，房屋的厨房不符合建筑规范，房屋没有达到竣工验收条件。诉讼过程中，两原告核对了该房屋的竣工验收备案表原件和测绘报告原件。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。合创公司与冯焯强、黄燕芬签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、本案的争议焦点是案涉房屋是否符合交付条件。合同约定的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。该房屋已取得上述备案表和测绘报告，被告也已出示了两份文件的原件供原告核对，该房屋符合双方约定的交付条件。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”。案涉房屋符合双方约定的交付条件，原告也没有举证证明房屋有严重影响正常居住使用的质量问题，应当及时接收房屋。合创公司在收楼通知中确定的收楼期限过短（只有两天），本院酌情调整为两原告收到通知之日起满十日视为已收楼，即2018年12月16日两原告已收楼，因此违约金应从2018年7月1日起计算至2018年12月16日止，计算标准为每日房屋总价的万分之一，金额为7596元。对两原告的其余诉讼请求，本院不予支持。两原告对房屋的规划或设计变更有异议，与本案的诉讼请求无关，可通过其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告冯焯强、黄燕芬的逾期交房违约金7596元，于本判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告冯焯强、黄燕芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。此款原告冯焯强、黄燕芬已预交25元，本院不作退回，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告冯焯强、黄燕芬。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 杨 玲二〇一九年五月三十一日书记员 黎昊明附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。