湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0105民初4001号原告：武汉滨江天地商业经营管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区滨江大道**世茂锦绣长江**A1地块会所**。法定代表人：王萍萍，该公司总经理。委托代理人：余佳奇、张翥，湖北忠三律师事务所律师。一般授权代理。被告：武汉亚博通信网络科技有限公司，住武汉市江岸区汉黄路**。法定代表人：肖荣华。原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司（以下简称滨江天地公司）与被告武汉亚博通信网络科技有限公司（以下简称亚博通信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案。依法适用普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告滨江天地公司的委托代理人张翥到庭参加了诉讼。被告亚博通信公司经本院公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨江天地公司诉称：2015年10月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》，双方就武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之负一层B102-11号房屋的租赁事宜达成一致，约定租赁房屋经营通信业务。租赁期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止。原告依约向被告提供涉案房屋，被告未按照合同约定向被告支付租金及其他费用。原告于2018年4月17日向被告发函要求被告支付租金、物业管理费及水电费，但被告仍未按照合同约定履约。原告无奈于2018年6月12日向被告发函解除双方签订的《商铺租赁合同》。基于上述事实，原告诉至法院，请求：1、依法确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2018年6月12日解除；2、判令被告于判决生效之日腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之负一层B102-11号房屋；3、判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态；4、判令被告向原告支付拖欠的租金至房屋腾退移交原告之日（暂自2016年11月1日计算至2018年6月12日，拖欠租金为80,749.6元）；5、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费、水费、电费至实际腾退之日（暂计算至2018年6月12日，拖欠的物业管理费为28,825.2元、电费954.8元）；6、依法判令被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费；7、判令被告向原告支付违约金33,158元；8、判令被告向原告支付律师费50,000元；9、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告亚博通信公司未到庭答辩。经审理查明：位于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期世茂武汉52+MiniMall系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。2014年8月14日，上述物业办理了房屋初始登记，并于2013年12月24日、2017年1月9日分批办理了《工程竣工验收备案证明书》。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与滨江天地公司签订《委托管理合同》，将上述物业委托滨江天地公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。2015年10月23日，滨江天地公司（甲方）作为出租方与承租方亚博通信公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于武汉市汉阳区滨江大道188号世茂武汉52+MiniMall之负一层B102-11号房屋，建筑面积约36平方米，乙方用于经营通讯设备及配件的销售及维护等。租金标准为2015年11月1日至2016年10月31日止，每月计租面积的保底租金为2,404元，2016年11月1日至2017年10月31日止，每月计租面积的保底租金为2,596元，2017年11月1日至2018年10月31日止，每月计租面积的保底租金为2,804元。物业管理费为每月每平方米25.5元。租金支付采取预付制，自本合同项下的免租期满次日起算，每三个自然月支付一次，乙方应于下个租金周期开始的15日之前支付下期租金。乙方未按照本合同约定的付款时间支付租金，每延迟一日，按未付金额的0.5%向甲方交付滞纳金，延迟超过30日的，甲方有权选择解除本合同或继续履行本合同。若甲方选择继续履行本合同，则从第31日起，每延迟一日，乙方按未付金额的1%向甲方支付违约金。若甲方选择解除本合同，在甲方向乙方发出解除合同通知书后，本合同解除，甲方有权没收乙方租赁保证金，并要求乙方赔偿所有损失。乙方向甲方支付租赁保证金7212元，因乙方原因提前终止合同的，甲方有权没收租赁保证金。物业管理费自房屋交付之日起算直至该房屋实际交还之日止。乙方应在每月的15日前向物业管理公司付清当月的物业管理费。迟延支付物业管理及相关费用的，按照应交数额的每日5‰支付违约金。双方确认该租赁房屋交付日期为2015年10月31日。自交付日起30日，为装修免租期。经营免租期为装修免租期满之日起31日。房屋租赁期为3年，自2015年11月1日（交付日）起至2018年10月31日止，装修免租期及经营免租期包含在租赁期内。乙方逾期支付本合同约定的相关费用包括但不限于租金、物业管理费、商业管理费、租赁保证金、滞纳金、违约金等超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方有权要求乙方按相当于租赁保证金六倍的标准支付违约金，同时，乙方应赔偿甲方在本合同项下的预期利益的损失；若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。2018年4月20日，原告向被告邮寄《关于租金、物业管理费及水电费催缴的催告函》，向被告催缴至2018年3月的租金60,800元、物业管理费及水电费954.8元，并保留追究滞纳金等违约责任的权利。因收件人名址有误，该邮件未妥投。2018年6月，原告向被告邮寄《解除函》，函称原告未按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金、物业管理费及水电费，在2018年4月17日发函催缴后，仍未支付上述款项。故而函告被告依约解除双方签署的《房屋租赁合同》，要求被告于本函件送达之日起立即腾退，并承担违约责任赔偿损失。滨江天地公司于2018年6月1日与湖北忠三律师事务所签订了《民事委托代理合同》1份，约定滨江天地公司因武汉世茂锦绣长江二期沿江商业物业房屋租赁合同纠纷系列案件（含刘楚芳一案在内共计19件案件），聘请该所律师余佳奇、张翥作为本案委托代理人。合同约定代理费共分三期支付，一期代理费为5,000元/案，于本合同签订之日起七日内支付；二期代理费于一审审结之日起七日内按照5,000元/案的标准支付；三期代理费按照滨江天地公司实际收到的租金、违约金等赔偿款金额的15%支付。2018年9月17日，滨江天地公司向湖北忠三律师事务所支付了一期代理费共计95,000元（5,000元×19=95,000元）。上述事实有当事人陈述及《租赁合同》、《关于租金、物业管理费及水电费催缴的催告函》及EMS邮寄单、《解除函》及EMS邮寄单、《委托管理合同》、竣备资料等证据证实，本院予以认定。本院认为：世茂武汉52+MiniMall办理了房屋产权初始登记及《工程竣工验收备案证明书》，用于出租经营符合法律规定。房屋产权人武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司授权委托原告对上述物业进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，因此原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告将约定的商铺交付给被告使用，被告亦应依约履行合同义务。关于房屋租赁合同的解除，根据合同法第九十六条关于合同解除权行使的规定，单方解除合同应当通知对方，合同自通知到对方时解除。被告因拖欠租金及物业管理费超过30日，滨江天地公司依照合同约定可以行使合同解除权。原告依据被告所留地址向被告邮寄《解除函》，已履行通知义务，因此双方所签《商铺租赁合同》解除。合同解除后，被告应将所租房屋返还给滨江天地公司，被告应腾退出武汉市汉阳区滨江大道188号世茂武汉52+MINIMALL之负一层B102-11号房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，原、被告对装修进行了约定，被告根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后被告可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，对原告要求判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求本院不予支持。关于租金、占用费、物业管理费、电费，原告没有充分证据证明被告所欠租金、物业管理费、电费的具体数额以及占用费的计算期间，且原告在履行合同中提供的物业管理服务存在诸多问题，确实使经营受到一定影响，故对原告要求被告支付租金、物业管理费、占用费、电费及相应滞纳金、违约金以及律师费的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司与被告武汉亚博通信网络科技有限公司签订的《租赁合同》解除；二、被告武汉亚博通信网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道188号世茂武汉52+MINIMALL之负一层B102-11号房屋；三、驳回原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4,174元、公告费560元（原告均已预交）,由原、被告各负担2,367元，被告武汉亚博通信网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费、公告费直接支付给原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  毛赞红人民陪审员  林文利二〇一九年五月三十一日书 记 员  卢雨阳