福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初4871号 原告：闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道**英泰第一城**商住楼****。 法定代表人：杨晨，职务总经理。 委托诉讼代理人：郑文、兰友鹏，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：福建捷扬房地产开发有限公司，住所地，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道**会信用代码91350121611321057L。 法定代表人：叶俊彦，职务董事长。 委托诉讼代理人：丁永峰、张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 原告闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司与被告福建捷扬房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑文、被告福建捷扬房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁永峰、张梅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令福建捷扬房地产开发有限公司向闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司支付销售代理佣金计1588250元及自起诉日起至实际付清日止的逾期付款利息（逾期付款利息按银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由福建捷扬房地产开发有限公司承担。 事实与理由：2010年，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司与福建捷扬房地产开发有限公司签订《楼宇销售代理合同》一份，约定福建捷扬房地产开发有限公司委托闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司代理销售闽江花园新城二期C区一期（云亩天朗富仕·山）项目，项目地址在福建省福州市新东阳高尔夫球场内，项目总销售签底金额为92000万元整，委托销售代理方式为代理销售。同时，讼争合同第八条与第十条对佣金计算方式及结算方式进行了详细约定。在讼争合同期限内，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司共代理销售讼争项目签约总金额为291477600元，截止2014年6月30日，签约实际回款总金额为260387600元，按照讼争合同约定，福建捷扬房地产开发有限公司应支付佣金为8853178元（260387600×3.4%）。合同履行期间，福建捷扬房地产开发有限公司仅向闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司支付1484222元后拒不支付剩余佣金。闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司无奈于2014年8月14日向闽侯县人民法院提起诉讼，并先行扣除暂时未达支付条件的交房预留金与请款预留金计531190元（8853178×6%）以及已签约未实际回款的佣金1057060元[（291477600-260387600）×3.4%]，仅诉请要求福建捷扬房地产开发有限公司依约支付佣金6837766元。闽侯县人民法院于2014年11月21日作出判决，支持闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司上述诉请。目前，上述交房预留金与请款预留金计531190元以及已签约未实际回款的佣金1057060元均达到支付条件，福建捷扬房地产开发有限公司共欠闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司上述佣金为1588250元（531190＋1057060）。闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司多次要求福建捷扬房地产开发有限公司支付但福建捷扬房地产开发有限公司仍拒不支付。福建捷扬房地产开发有限公司的行为已违反讼争合同约定构成违约。闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司曾于2016年6月27日发函要求福建捷扬房地产开发有限公司支付，但福建捷扬房地产开发有限公司至今仍未支付。 福建捷扬房地产开发有限公司辩称，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司主张福建捷扬房地产开发有限公司支付的销售代理佣金为闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司所称的签约实际回款260387600元的交房预留金及请款预留金531190元以及已签约未实际回款31090000元的佣金1057060元。一、闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司诉求中的531190元属于交房预留金及请款预留金。根据双方签订的《楼宇销售代理合同》第八条第2款“代理方佣金结算方式：（3）甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的1%，作为交房预留金；当乙方协助办理房屋入住手续后，该套房屋相应的交房预留金应于次月20日返还给乙方；（4）甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的5%，作为请款预留金；当乙方完成全部可售面积之90%后，先行扣除之请款预留金一次性返还给乙方”。闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司在2013年已经撤离场地，未再进行任何代理销售。到2014年8月份，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司向闽侯县人民法院起诉要求支付佣金，双方之间的代理关系事实上已经终止，而且判决的佣金已经由人民法院强制执行，已经支付完毕。按合同约定最后一批交房时间在2014年11月30日，因此诉讼时效是从2014年11月30日之后20日计算，至今已经超过诉讼时效。双方事实解除代理关系前，按闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司诉状陈诉的已销售房屋实际销售的面积仅为23586.68平方米，根据双方合同约定可销售建筑面积为54658平方米，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司没有完成合同约定全部可售面积之90%，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司主张该部分佣金不成立。 二、闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司要求五套房屋的佣金理由不成立。1、根据双方签订的《楼宇销售代理合同》第十条第1款在与客户签订《商品房买卖合同》后并达到下列条件之一时，则视为乙方已完成本合同的销售，同时以此作为乙方请款依据：（1）一次性付款客户：累计付款比例达到90%；（2）按揭付款客户：银行放款至甲方；（3）分期付款客户：累计付款比例达到90%……”，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司所称的五套房屋除陈森房屋外剩余的四套至今七八年之久仍没有签订《商品房买卖合同》，也没有按照闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司方出具的《签约确认单》支付购房款，因此闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司并没有完成房屋的销售。且现如今房子均已经被闽侯县地方税务局查封，房屋至今还登记在福建捷扬房地产开发有限公司名下，还是属于福建捷扬房地产开发有限公司的房屋。故闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司要求该四套房屋的佣金理由不成立。2、闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司出具的《签约确认单》及《现场客服合同审核单》是闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司工作人员单方面初步制作的单据，不能证明闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司已完成签约，更不能作为要求支付佣金的依据。销售佣金结算申请表中的签约金额仅仅只是双方初步确认，最终是按照实际签约及回款金额计算佣金，同时，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司于2014年8月14日向闽侯县人民法院提起的（2014）侯民初字第2379号诉讼及起诉状，均表明福建捷扬房地产开发有限公司支付闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司佣金的前提是闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司促成签约并已经实际全部回款，按照回款金额支付佣金。现如今闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司主张佣金的购房款均没有签订正式的房屋销售合同也没有按照《签约确认单》付款，甚至I-39-02（张琼）根本没有支付任何的购房款，仅有一份张琼自己签字的《协议》。3、根据闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司出具的《签约确认单》及结算单，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司要求陈森购买房屋的佣金已经超过诉讼时效。 综上所述，福建捷扬房地产开发有限公司认为闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司要求支付佣金的请求没有事实和法律依据，请求驳回闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年，福建捷扬房地产开发有限公司（甲方）与闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司（乙方）签订《楼宇销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理销售甲方位于福建省福州市新东阳高尔夫球场内的云亩天朗富仕·山项目，可销售建筑面积约54658平方米，合同期限为2010年5月1日至最后一期通知交房后10个月或完成全部可售面积之90%。佣金计算方式及结算方式：1、销售代理佣金计算方法：销售佣金=签约金额×3.4%。2、代理方佣金结算方式：（1）甲方在结算后七日内开出转账支票或电汇给乙方，同时乙方提交发票；（2）对未生效合同已收取的定金（如客户放弃追偿），甲乙双方按5：5比例分成，按佣金结算日一同结算；（3）甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的1%，作为交房预留金；当乙方协助办理房屋入住手续后，该套房屋相应的交房预留金应于次月20日返还给乙方；（4）甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的5%，作为请款预留金；当乙方完成全部可售面积之90%后，先行扣除之请款预留金一次性返还给乙方。在与客户签订《商品房买卖合同》后并达到下列条件之一时，则视为乙方已完成本合同的销售，同时以此作为乙方销售请款依据：（1）一次性付款客户累计付款比例达到90%；（2）按揭付款客户银行放款至甲方；（3）分期付款客户累计付款比例达到90%。 合同签订后，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司依约为福建捷扬房地产开发有限公司销售讼争项目。双方确认已签约并回款的金额为260387600元，该部分的佣金为8853178元，该部分佣金中，尚有交房预留金88531元（8853178元×1%）与请款预留金442659（8853178元×5%），合计531190元未支付。闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司起诉的已签约未回款房屋中，I-35#楼01联排住宅已于2012年12月7日买卖给陈森，金额为527万元。已销售的房屋中，部分房屋已于2017年实际通知收房。 本院认为，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司与福建捷扬房地产开发有限公司之间签订的《楼宇销售代理合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同约定：甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的1%，作为交房预留金；当乙方协助办理房屋入住手续后，该套房屋相应的交房预留金应于次月20日返还给乙方；甲方先行扣除每套房屋乙方应取得销售代理佣金金额的5%，作为请款预留金；当乙方完成全部可销售面积之90%后，先行扣除之请款预留金一次性返还给乙方。闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司主张的交房预留金88531元已符合支付条件，本院予以支持；关于请款预留金，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司并无举证证明其销售的建筑面积已达可销售面积之90%，故对闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司有关支付请款预留金的请求，本院不予支持。关于已签约未回款的佣金，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司主张该部分金额为1057060元[（291477600-260387600）×3.4%]，但根据闽侯县不动产登记和交易中心的查询结果，其主张的已签约房屋中，仅有I-35#楼01联排住宅已于2012年12月7日买卖给陈森，金额为527万元，故对其中527万元的佣金本院予以支持，金额为179180元（527万元×3.4%），超出该部分金额的请求，本院不予支持。福建捷扬房地产开发有限公司未依约支付销售佣金，闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司要求福建捷扬房地产开发有限公司支付自起诉之日起至实际付清之日的逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。福建捷扬房地产开发有限公司主张闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司关于预留金的诉请已超过诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建捷扬房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司支付销售佣金267711元，并以267711元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司支付自2018年10月23日起至实际付清之日止的逾期付款利息； 二、驳回闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19094元，由闽侯县嘉诚房地产经纪有限公司负担13778元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担5316元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 彬 人民陪审员  陈国民 人民陪审员  程章旺 二〇一九年五月三十一日 法官助理李秀华 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。