河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2274号上诉人（原审被告）：大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司。住所地：大厂回族自治县陈府镇侯官屯村南。法定代表人：杨广庆,总经理。上诉人（原审被告）：杨广庆，男，1964年9月6日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。上诉人（原审原告）：王嘉来，男，1981年1月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审被告：北京兴成世纪科技有限公司。住所地北京市海淀区苏州街小南庄村。法定代表人：赵兴华，总经理。上诉人大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆因与上诉人王嘉来、原审被告北京兴成世纪科技有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院(2018)冀1028民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司与王嘉来签订的合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应当有效。1、一审法院未审先判，程序违法。一审法院在开庭前和庭审中均表述了其认为上诉人与被上诉人签订的合同无效的观点，属于未审先判，失去了庭审意义。2、根据上诉人与大厂回族自治县现代农业科技示范园区管委会于2013年4月20日签订的《土地流转协议》约定，上诉人出租的土地来源合法，其中第五条第6款约定上诉人有权建设农业配套设施，上诉人据此建设的种植大棚即农业配套设施，上诉人与王嘉来签订的合同中亦明确约定，王嘉来的承包目的是为了种植，故合同并不违反法律强制性规定，仍可继续履行。3、上诉人开设的薰衣草庄园，系大厂县域内知名农业种植、旅游示范点，已加入旅游协会，亦曾多次参加大厂全域旅游专题培训班，这些均证明了“薰衣草庄园”项目是合法的。2018年因政策原因，政府要求拆除，应属于不可抗力因素，而并非合同无效。4、本案房车系木质结构，离地高度1米多，不属于永久建筑，是可移动的商品，双方关于房车的约定实质为买卖合同关系，房车所有权已归属被上诉人。一审法院认定房车的建设、出租及使用改变了土地用途，系依据大厂国土资源局于2018年11月30日出具的调查函（回执），上诉人认为，该调查函的出具程序严重违法，损害了上诉人及被上诉人的合法权益，不具有法律效力，明显是为了配合一审法院的未审先判。另外，一审法院调取的大厂国土资源局于2018年7月1日出具的大国土资罚【2018】012号行政处罚决定书，没有听取上诉人的陈述申辩，没有告知上诉人听证的权利、救济途径，没有向上诉人送达，且存在处罚决定书下发前进行违法强拆的事实，严重违反法定程序，不能作为证据使用。5、一审法院在查明涉案房车系原审被告北京兴成世纪科技有限公司建造的事实后，认定房车的建设、出租及使用改变了土地用途，违反了法律强制性规定，致使合同无效，但是只判决上诉人承担责任的结果明显与查明的事实不符，相互矛盾。6、一审法院认定上诉人杨广庆承担连带责任没有事实依据。王嘉来辩称，大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司提到第三方建筑公司，跟我们没有任何的合同，我们只是跟上诉人签订了合同，拆除前24小时才给我打了个电话，根本没有时间让我搬东西。王嘉来上诉请求：由大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆共同退还上诉人非法所得27183元，赔偿王嘉来因签订合同造成的损失46000元，诉讼费由大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆共同承担。事实与理由：签订合同王嘉来不存在过错，一审判定合同无效，应由大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆退还全部租金及物业费255500元，一审未予支持27183元；大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆应补偿王嘉来合同款支付时间到目前共计4年合同补偿款；大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆误导上诉人签署并执行合同，项目未按期交房，一审被告北京兴成世纪科技有限公司收取2.5万元，严重违约，涉案房屋拆除未及时通知，给上诉人造成损失，希望二审综合上述因素判决二被上诉人赔偿上诉人46000元，上述两项合计73183元。大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆辩称，拆除是政府行为，我也没有来得及收拾东西，我也存在损失。北京兴成世纪科技有限公司未出庭发表答辩意见。原审原告王嘉来向一审法院起诉请求：1、退还原告已支付的租金274000元。2、返还原告已支付的园区管理费3500元。3、支付资金占用费74700元。4、赔偿其他田地、财务损失30000元。一审法院认定事实：2014年10月13日，原告与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订《乡土丰华薰衣草庄园承包合同》，合同约定：原告承包被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司开办的位于大厂回族自治县陈府镇“薰衣草庄园”基地种植园一个，占地面积360平方米，单元号为清11。租赁期限自2014年10月13日至2042年5月31日，租金249000元。协议签订当日，原告向被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司付清了全部租赁费249000元，其中的229000元原告转账到被告杨广庆在中国工商银行香河支行香宁分理处的账户。2016年4月，被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司向原告交付了木屋和木屋前的空地。2016年4月9日，案外人王宝向原告出具收据一张，内容为“清11木屋建筑结清款25000元……王宝（签名）”。再查明，被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司系自然人独资公司，法定代表人为被告杨广庆，股东为杨广庆，该公司开设的“薰衣草庄园”位于大厂回族自治县，占地面积139048.71平方米（合208.57亩），上述土地系耕地。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司在租赁该土地后，统一建设大棚房和木屋，统一以“种植大棚”名义对外出租。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司作为甲方与被告北京兴成世纪科技有限公司作为乙方于2014年11月19日签订协议书一份，协议约定“……（2)甲方投资建筑10个房车条件与合同一致、纯利润甲乙双方各百分之五十。（3）一个房车扣除乙方5万元房车保证金；为保证日后乙方所建房车投资费用出现任何纠纷与甲方无关、后期房车如有维修及业主任何纠纷问题与甲方无关、后期房车如有维修及业主任何纠纷问题与甲方无关。（4）经乙方10个房车售完，交完全款，办完入住交完管理费，由业主认可签完字当日起一个月后退还乙方保证金。”。北京兴成世纪宋氏投资管理有限公司于2018年5月24日更名为北京兴成世纪科技有限公司。法定代表人由宋成变更为赵兴华。原告租赁的木屋为木质结构，门窗卫生间厨房设施齐全。2018年6月底，原告租赁的木屋被拆除。2018年7月1日，大厂回族自治县国土资源局对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司下达了大国土资罚字[2018]第012号行政处罚决定书，内容如下：经查，你（单位）未经县级人民政府批准，于2013年占用陈府镇侯官屯村139048.71平方米（合208.57亩）集体土地施工建大棚房的行为，违法了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定。……根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，决定处罚如下：1、责令你户退还非法占用土地；2、限期三日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2018年11月30日，大厂回族自治县国土资源局出具调查函（回执），内容为“经核查：薰衣草庄园内的‘房车’属于违法建筑，已构成违法占地行为，属于处罚决定确定的拆除范围。”。上述事实，有原告提交的租赁合同、团购订单、收据，被告提交的土地流转协议、协议书一份，一审法院从大厂回族自治县国土资源管理局调取的行政处罚决定书和调查函回执，及原、被告当庭陈述在案为凭。一审法院认为，涉案房车的建设、出租及使用改变了所使用土地用途、对农用耕地造成了破坏，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”、第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，法院依法确认原告与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司所签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司应向原告退还合同未履行部分的利益，即退还原告自房车拆除之日至租赁期满费（2042年5月31日）期间的租赁费，原告已向被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司交纳2016年4月至2042年5月31日期间的租金249000元，故被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司应向原告退还租赁费228317元。因被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司系一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，因被告杨广庆未能提供证据证明公司财产独立于股东个人自己的财产，且涉案合同租赁费229000元转到被告杨广庆各人账户，故被告杨广庆应对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司的上述债务承担连带责任。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司与被告北京兴成世纪科技有限公司签订的协议，系双方对利润分配和房车保证金的约定，不具有对外的效力，对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司关于责任应由被告北京兴成世纪科技有限公司承担的主张，法院不予采信。原告不能举证证明案外人收取的25000元系被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司所收取，待原告证据充分后再另行主张权利。对原告关于请求被告退还园区管理费3500元、支付资金占用费74700元、赔偿其他田地、财务损失30000元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王嘉来与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订的租赁合同无效。二、被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王嘉来租赁费228317元。被告杨广庆对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司的上述债务承担连带责任。三、驳回原告王嘉来其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4724元，由被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案从大厂回族自治县国土资源管理局的行政处罚决定书、租赁合同、收据、照片、录像及当事人的陈述等证据，足以证明涉案房车的建设、出租及使用改变了所使用土地用途、对农用耕地造成了破坏，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应依法确认双方当事人所签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司应向王嘉来退还合同未履行部分的利益，即退还王嘉来自房车拆除之日至租赁期满费（2042年5月31日）期间的租赁费，王嘉来已向大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司交纳2016年4月至2042年5月31日期间的租金249000元，故大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司应向原告退还租赁费228317元，法院应予以支持。因大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司系一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，因上诉人杨广庆未能提供证据证明公司财产独立于股东个人自己的财产，故杨广庆应对大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司的上述债务应承担连带责任。大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆主张北京兴成世纪科技有限公司应承担责任。因王嘉来与大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司是租赁合同相对方，大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司与北京兴成世纪科技有限公司签署的协议仅对其双方有效，一审判决北京兴成世纪科技有限公司未承担责任，并无不妥。王嘉来上诉主张其在签订合同时并不存在过错，系大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司误导、欺骗其签订涉案合同、涉案项目未按期交房，其未提交证据予以证明，故一审法院对其主张由大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、杨广庆赔偿租金占用期间的损失未予支持，并无不妥。双方签订合同后，王嘉来占有、使用了涉案房车，一审判决退还自房车拆除之日起至租赁期满的租赁费，于法有据，王嘉来上诉主张应全部返还租金的请求，无法支持。综上所述，大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、王嘉来的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6354元，由上诉人大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司负担4724元，由上诉人王嘉来负担1630元。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  韩静威审判员  史纪红二０一九年五月六日法官助理丁宗发书记员孙帅