广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终970号上诉人（原审原告，反诉被告）：吴维章，男，汉族，1980年5月23日，户籍地：湖南省华容县，委托诉讼代理人：刘阳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇金海工业区金桥大厦第**东边**。法定代表人：韩庆，董事长。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。上诉人吴维章因与被上诉人珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晋和天庆公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二项，改判晋和天庆公司向吴维章支付逾期交房违约金（自2017年12月31日起，以购房款1398971元为基数，按照每日万分之三计算至2018年10月10日为118772.64元）；二、本案全部诉讼费用由晋和天庆公司承担。事实和理由：原审判决存在认定事实不清，适用法律错误的情况，原审不应当认定吴维章收到的短信有通知收房的效力，应当将逾期交房违约金计算到吴维章收到书面收房通知之日，具体理由如下：一、原审判决认定“根据晋和天庆公司提交的通知收房短信显示，其于某日期向某手机号码发送短信”，该认定事实有误，该短信并非晋和天庆公司发给吴维章的短信，而是绿城公司的工作人员发给吴维章的短信，且在吴维章收到该短信时，吴维章并不知道这就是绿城公司发出的短信，吴维章根本不认识短信的发出者，也无法判断该短信的真伪，因此也无法知道涉案房屋已符合交付条件，从而无法进行收房。二、以短信形式发出的“交付通知书”应属无效。不管是根据《商品房预售合同》第十一条的约定，还是《商品房预售合同》附件十一补充协议的第三条（买卖合同第十一条的补充）的约定，都约定了“交付通知书”要书面送达给买受人，该《商品房预售合同》及补充协议均为晋和天庆公司制定的格式条款，应按照对吴维章有利的意思解释，因此，晋和天庆公司向吴维章发送“交付通知书”，应寄送书面文件，而不能草率通过短信形式发送。三、物业公司不是《商品房预售合同》的主体，发出的通知应属无效。根据《商品房预售合同》附件十一补充协议的第十一条（买卖合同第二十五条之补充）：“买卖合同一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以短信形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达”。从该条的规定来看，应当是由晋和天庆公司向吴维章发送通知，?而从该复印件中显示，该短信是由绿城公司7栋的管家小彭发送的，也不是天庆物业公司的人员，物业公司不是“买卖合同的一方”，由其发出的通知是无效的。而且在商品房预售合同中约定的物业公司是天庆自己的物业公司，而不是绿城公司，吴维章根本不知道这个管家小彭是谁。四、该短信的内容不符合“交付通知书”的要求，应属无效。且晋和天庆公司为隐瞒涉案房屋在2018年2月13日才通过竣工验收备案的情况，拒绝向吴维章告知房屋是否通过竣工验收备案，使吴维章无法得知房屋是否符合交付条件，从而无法收房。不管是根据《商品房预售合同》第十一条的约定，还是《商品房预售合同》附件十一补充协议的第三条（买卖合同第十一条的补充）的约定，都规定了“出卖人应当在交付日期届满前10日查验房屋的时间、办理交付手续的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的材料的通知书面送达买受人”。而晋和天庆公司提交的该短信的内容为“您上次过来办理的收房的验房单问题已经报项目工程部维修处理完成，现诚邀您前来查验并完成您的验房手续”。该短信的内容根本不包含查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的材料，也未告知吴维章该房屋已通过竣工验收备案，根本是交付通知书。被上诉人晋和天庆公司答辩称，短信通知是书面形式的一种，只是文字载体的不同。物业公司是受晋和天庆公司委托给购房者进行验房手续的，其所反映的问题都会向晋和天庆公司予以汇报，基于委托关系，物业公司给购房者发送的通知验楼信息应当予以认可。从购房者提交的微信记录可以看出其于物业公司管理人员并不是事先没有沟通的，由此可知购房者是知道公司的验楼流程是由物业公司来进行的，因此短信通知不能认为是突然发生而购房者并不知情的情况，所以对其有效性应当予以认可。购房者接收短信的手机号码皆由其自己提供，根据合同约定若发生变更或者不能收到短信通知或其他通知的情况，其责任应当由购房者自行承担，不应当强加于晋和天庆公司。吴维章向原审法院起诉请求：一、晋和天庆公司向吴维章支付逾期交房违约金（自2017年12月31日起，以购房款1398971元为基数，按照每日万分之六计算至收房之日止，暂计至2018年9月15日为216560.71元）；二、晋和天庆公司向吴维章支付逾期交付基础设施的违约金（自2017年12月31日起，以购房款1398971元为基数，按照每日万分之零点一计算至收房之日止，暂计至2018年9月15日为3609.35元）；三、晋和天庆公司负担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2016年9月1日，吴维章、晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定，吴维章购买晋和天庆公司开发的位于珠海市金湾区××海岸大道东××房，总价款为1398971元，该商品房类型为预售商品房。《商品房买卖合同》第六条约定双方的付款方式及期限详见买卖合同附件四；第八条约定：除不可抗力外，买受人（吴维章）未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内，自本买卖合同及其附件四约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，买卖合同继续履行；逾期超过90天后，如出卖人不解除买卖合同，买卖合同继续履行，自本买卖合同及其附件四约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，同时出卖人有权相应顺延交付时间且无须承担责任；第九条约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，买受人已经按本买卖合同及其附件四的约定履行了支付购房款的义务，以按揭方式支付购房款的，出卖人在本买卖合同及其附件四约定的时间内已经实际收到按揭银行转入的全部购房款，如买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经纠正了违约行为，并已向出卖人承担全部违约责任，例如付清了各项违约金、损害赔偿金。《商品房买卖合同》第十条对商品房相关设施设备交付条件及违约责任作出了约定，其中基础设施设备中约定供水、排水、供电、燃气等的交付条件。燃气的交付条件为在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果基础设施设备在规定日期内未达到使用条件，确属出卖人责任的，每逾期一日，出卖人应按买受人累计已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金直至达到使用条件。同时存在两项或者以上逾期，则仅按照以上使用条件中逾期时间最长的一项计算一次违约金。但买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任。基础设施设备所指的使用条件，仅指具备使用的可能，而不等于实际投入使用，同时该使用条件是与周边地区在进行个体改造前具备同等的使用条件，若因市政建设或其他非出卖人原因导致该地区与其他地区不处于同一使用条件，则并非出卖人违约，买受人无权向出卖人主张权利。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金；逾期超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金；第十六条约定，若商品房的装饰装修及设备标准未达到买卖合同附件六约定的标准，买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任。附件第十一补充协议第三条约定:该商品房达到买卖合同第九条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知按照本被补充协议第十二条约定的方式书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时约定出现下列情况，由出卖人负责修复并另行交付：1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂且严重影响到生活起居的；2.管道堵塞；3.门窗翘裂严重、五金件损坏严重导致门窗无法关闭或无法使用；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十一条：买卖合同一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以短信形式、书面形式（邮寄或者传真方式）、直接递交方式、公告形式任何一种方式送达。任何通知、文件、催告等在下列情形均视为已送达给买受人：（1）按照买受人提供的联系电话发短信通知的，当日视为送达……，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方，否则承担相应的法律责任。第十五条约定：本买卖合同及附件所称商品房价款（以下简称购房款）包括买卖合同附件六所列明的装饰、设备，但不包括买受人为保证买卖合同生效及其履行买卖合同所产生的有关费用（包括但不限于：公证费，办理按揭贷款的有关费用……）。第二点约定，买受人选择按揭方式支付购房款的，须于2016年9月1日前付清该商品房首期购房款币428971元（含定金），并应在买卖合同签订当日与贷款银行签订个人住房借款合同、楼宇按揭抵押合同及相关文件，且在签订买卖合同之日起7日内向贷款银行和/或住房公积金管理机构提交贷款所需的全部资料。买受人应当保证在上述期限内向贷款银行和/或住房公积金管理机构提交贷款所需的全部资料，并保证贷款银行在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款97万元到出卖人的账户，否则视为买受人逾期付款，按买卖合同第八条的约定处理。买受人已经完全知悉按照上述方式办理按揭贷款时贷款银行和/或住房公积金管理机构审批贷款要求借款人必须符合的条件，买受人确认其已经并将持续符合放贷条件。如因法律、法规、规章、规定等变化或者买受人自身或者家庭的状况发生变化导致贷款银行或者住房公积金管理机构未按上述约定批准或者发放全部贷款，则买受人应于2016年11月29日前向出卖人付清全部购房款，或者按照贷款银行的要求补足首期购房款等以达到放贷条件，并保证贷款银行在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款97万元到出卖人账户，否则视为买受人逾期付款，按买卖合同第八条的约定处理。合同附件第十一《补充协议》前面部分中记载“签订本补充协议之前，出卖人已经提示买受人特别注意本补充协议的内容，并对补充协议的内容作了充分的说明，买受人已详细了解该商品房（含周边等）的情况及本补充协议的内容”；第十七条其他部分第10点约定，出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%；买受人向出卖人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%。附件十一的全部条款内容均加下划横线。在附件签署页中约定，双方对附件一至附件十一的签署声明如下：一、买受人与出卖人均已详尽阅读和理解前述《珠海市商品主买卖合同》附件一至附件十一的全部条款内容，双方一致接受所有条款，并将遵照执行。后吴维章向晋和天庆公司支付了首期款后于2016年11月4日通过银行按揭贷款向晋和天庆公司支付余款97万元。针对吴维章的办理贷款情况，原审法院向贷款银行核实情况，吴维章交资料的时间为2016年9月1日，未有因补交资料或者自身原因导致延缓审批的情况。根据晋和天庆公司的《建筑工程竣工验收报告》显示，晋和天庆公司于2017年10月26日通过了建设单位、监理单位、设计单位等单位验收，工程验收结果为合格；根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，晋和天庆公司于2017年2月13日在珠海市××区住房和城乡建设局进行竣工验收备案，竣工验收备案项目中包括了燃气工程验收文件。2018年1月12日，晋和天庆公司通过EMS快递向吴维章等业主邮寄了入伙通知书。该入伙通知书中记载各买受人所买房产已建设完成，且具备交付条件，安排于2018年1月28日-2018年1月31日办理入伙手续。吴维章于2018年1月19日签收该入伙通知书。后吴维章于2018年9月25日收到晋和天庆公司寄出的《催促办理交房通知》，但吴维章一直未收房。根据晋和天庆公司提交的短信通知记录显示，其于2018年6月4日、7月16日发送短信，内容为：“我是天庆晋海岸7栋的管家小彭，您上次过来办理收房的验房单问题已报项目工程部维修处理完成，现诚邀您前来查验并完成您的验房手续。”接收人显示7-506，手机号码：186××××****。此号码为吴维章在买卖合同中记载的联系电话。又查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”晋和天庆公司主张航展、中考、高考、天气原因属于合同约定的不可抗力事由，交楼时间应予以顺延。根据晋和天庆公司提交的珠海市气象资料查询报告显示，双方签订合同之日至2017年12月31日期间，橙色和红色预警信号的台风、红色预警信号的暴雨共4天，其中2017年8月23日红色台风为“天鸽”台风，2017年8月26日为台风红色预警、9月4日为暴雨红色预警。该报告上盖有珠海市公共气象服务中心金湾服务站的公章。同时，根据晋和天庆公司与珠海市国土资源局于2016年12月21日签订的《珠海市国有建设用地使用权出让合同》补充协议二显示，涉案房产所在的土地原开工时间应在2014年10月26日前动工建设，2017年4月26日前竣工，后因客观原因，将动工时间延期于2015年3月13日，竣工期限相应顺延。还查明，珠海市人民政府于2012年9月1日颁布实施的《珠海市燃气管理办法》，该办法第九条规定，建设项目规划建设用地红线范围内新建的管道燃气设施，由建设单位负责投资建设，应当与主体工程同步设计、同步施工、同步竣工验收。管道燃气设施未与主体工程同步建设的，主体工程不予办理竣工验收备案。2016年10月18日，珠海市××区住房和城乡建设局下发《关于落实住宅小区配套建设管道燃气设施的通知》，重申了上述三同步要求。庭审中，吴维章称基础设施不符合约定主要是指燃气于2018年8月才开通。原审法院认为，吴维章、晋和天庆公司订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴维章、晋和天庆公司双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。吴维章应依约向晋和天庆公司支付购房款，晋和天庆公司应依约向吴维章交付符合约定条件的房产、基础设备等。一、关于逾期交房违约金的问题，《商品房买卖合同》已明确约定晋和天庆公司应当于2017年12月31日前向吴维章交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但晋和天庆公司于2018年2月13日才在珠海市××区住房和城乡建设局进行竣工验收备案，晋和天庆公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然《商品房买卖合同》中约定晋和天庆公司交付房产的条件之一是吴维章付清因其违约行为而产生各项违约金，但是吴维章在该合同中的主要义务是支付房款，违约金并只是对吴维章违约行为的惩罚，并非合同义务。吴维章逾期交付房款给晋和天庆公司造成的损失，晋和天庆公司已通过违约金的方式得到弥补，晋和天庆公司再以吴维章未付清违约金免除自己交房的义务，明显违反公平原则。鉴于该条款系晋和天庆公司为了重复使用而预先拟定并打印好，且在订立合同时亦未与买受人协商，是格式条款，其内容是免除晋和天庆公司的责任，晋和天庆公司并未采取合理的方式提醒吴维章注意，晋和天庆公司以此抗辩主张，原审法院不予以采纳。（一）对于违约金计算的截止时间。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。吴维章、晋和天庆公司已约定房产达到交付条件后，晋和天庆公司才可通知吴维章交楼。虽然晋和天庆公司在2018年1月19日向吴维章邮寄了入伙通知书，但该通知行为于2018年2月13日前发生，且该通知告知吴维章办理收房手续的时间是2018年1月31日前，也不符合约定。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，对于晋和天庆公司的违约行为，吴维章应采取措施以防止损失的扩大。即使晋和天庆公司未通知吴维章，但晋和天庆公司的通知只是督促吴维章尽快办理交接手续，通知书不是吴维章办理收房的必需资料。在约定交付期限已届满近多月的时间里，吴维章可采取前往晋和天庆公司或者物业公司要求办理收房手续、起诉等措施，但吴维章均未采取相应的措施防止损失的扩大，晋和天庆公司已于2018年6月4日短信通知吴维章验收房，但吴维章均未往验房、办理收房手续，吴维章的行为亦存在过错。结合晋和天庆公司于2018年6月4日通知其验收，以及结合《商品房买卖合同》第十一条约定的10天前通知，本案应在2018年6月4日第二日起给予10天的准备期，故逾期交房违约金计算截止至2018年6月14日。（二）对于晋和天庆公司逾期交房天数的确定。原审法院认为，虽然合同约定了高考、中考前期和期间停止施工以及各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工等为不可抗力，但晋和天庆公司未提供证据证明航展，中考、高考停工为政府发文要求其停止施工。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。高考、中考每年均会进行，航展亦是珠海市定期举行的活动，晋和天庆公司在与吴维章签订合同时是能预见到上述情况的，因此，晋和天庆公司主张航展，中考、高考属于不可抗力应予减扣，原审法院不予采纳。关于晋和天庆公司主张因恶劣天气延误施工应从逾期天数扣减的抗辩，虽然《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定蓝色、黄色预警信号台风、黄色、橙色预警信号暴雨建议户外停业，但显然涉案房屋不可能仍全部在进行户外施工，只有橙色和红色的台风、红色预警信号以上暴雨才达成“停业”的程度，才对晋和天庆公司施工造成“不能克服”的影响。由于台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年以来8月登陆广东的最强台风，严重影响珠海市××区，结合台风“天鸽”对珠海市××区的财产损害、道路交通以及相关救灾安排，对恢复生产造成一定的障碍，加之台风“天鸽”后不久发生两次恶劣天气增加了恢复生产的困难，原审法院酌定给予15天的恢复生产期间，即2017年8月23日至2017年9月6日。由于2017年8月23、26日、9月4日共3天已计入台风“天鸽”的影响天数，故因不可抗力造成的停止施工的天数应为16天，应从逾期天数中扣减。晋和天庆公司主张的其他恶劣天气未达到上述预警信号的级别而需要完全停工的程度，不予从逾期天数中扣减。晋和天庆公司主张由于政府修路、配套设施不完善等而导致不能正常开工，属于不可抗力，但根据晋和天庆公司提交的《珠海市国有建设用地使用权出让合同补充协议二》记载，其动工期限时间从2014年10月26日前更改为2015年3月13日前，该动工时间是发生在签订涉案商品房买卖合同前，是已经发生的事实，不属于不可预见的情形，故晋和天庆公司逾期交房的天数为149天，从2018年1月1日起至2018年6月14日止。（三）对于逾期交房违约金计算标准。吴维章、晋和天庆公司《商品房买卖合同》约定，扣除不可抗力天数后，晋和天庆公司逾期交房时间超过90天的，按日向吴维章支付全部购房款万分之六的违约金。晋和天庆公司提出该约定的违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。吴维章主张有损失，但其未提交证据予以证明。涉案房屋早已竣工验收备案，未存在地基和主体结构等严重质量问题，也并非一直处于未竣工验收状态而导致不能交付使用，只是晋和天庆公司履行通知义务存在瑕疵。结合晋和天庆公司逾期交房对吴维章造成的损失、晋和天庆公司过错的程度、晋和天庆公司履行合同的程度，原审法院酌情将违约金调整至每日万分之三。（四）关于晋和天庆公司承担的违约金不超过购房款5%的效力问题。晋和天庆公司主张应适用合同附件有关“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%”的约定；吴维章则主张该约定为格式合同，应为无效条款。原审法院认为，附件是晋和天庆公司为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买受人协商，是格式条款。如果适用该条款的约定，晋和天庆公司应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了晋和天庆公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。虽然该条款同时也对买受人延迟履行付款违约责任进行了限制性约定，但并不能由此推断出卖人亦应当适用减轻自身违约责任的合同条款。同时，虽然合同附件第十一《补充协议》前面部分中记载“签订本补充协议之前，出卖人已经提示买受人特别注意本补充协议的内容，并对于补充协议的内容作了充分的说明，买受人已详细了解该商品房（含周边等）的情况及本补充协议的内容”以及在附件签署页中记载“买受人与出卖人均已详尽阅读和理解前述《珠海市商品房买卖合同》附件一至附件十一的全部条款内容”，但是附件第十一《补充协议》全部内容均使用相同的字体及均加下划线，其中附件十一第十七条第10点系对《商品房买卖合同》第十一条违约责任的缩小和限制，晋和天庆公司并未使用特别字体等方式对该条进行标注，以提醒吴维章注意该条款，也未有证据证明晋和天庆公司已对吴维章就该条款进行过特别说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，附件第十一《补充协议》中关于出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购房款的5%的约定为无效条款。本案晋和天庆公司承担的违约责任不受全部购房款的5%上限的限制。综上，晋和天庆公司应向吴维章支付的逾期交房违约金为62534元（1398971元×149天×万分之三）。二、关于基础设施设备违约金的问题。《商品房买卖合同》第十条约定了基础设施设备在2017年12月31日前未达到使用条件，晋和天庆公司应每日按已付房款的万分之零点一向吴维章支付违约金。一审庭审中，吴维章确认晋和天庆公司逾期交付的基础设施设备为燃气管道。虽然合同约定了基础设备逾期交付时晋和天庆公司需另行支付违约金，但2012年9月1日颁布实施的《珠海市燃气管理办法》明确规定对住宅小区燃气建设实行“三同步”原则，珠海市××区住房和城乡建设局于2016年10月18日发出通知，其内容也是重申了管理办法的上述规定。根据晋和天庆公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》验收项目确有燃气工程一项，燃气工程的竣工验收必然会导致商品房的逾期交付。吴维章未能提供证据证明燃气管道在2018年8月底前不能使用，故晋和天庆公司将已竣工验收的房屋交付给吴维章已包括了燃气设备的交付，因此吴维章主张逾期交房的违约金已包含燃气设备逾期交付的内容，吴维章因晋和天庆公司逾期交付燃气设备的损失已在逾期交房违约中予以弥补，因此，吴维章主张基础设施设备违约金，原审法院不予支持。三、对于吴维章逾期付款的违约责任问题。对吴维章剩余房款的付款期限，合同已约定在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款到晋和天庆公司的账户上。按期支付房款是吴维章应履行的主要合同义务，吴维章根据自己的情况在支付方式上自主选定贷款方式，其应保证该贷款如期支付给晋和天庆公司。该条款并没有限制吴维章权利、加重吴维章的义务，吴维章主张无效条款，原审法院不予支持。双方签订的合同附件第十一补充协议第十五条约定“……则买受人应于2016年11月29日前向出卖人付清全部购房款”，吴维章应于2016年11月29日前支付完款项，现吴维章于2016年11月4日将剩余款项支付给晋和天庆公司，未超过上述期限。同时，从实体上看，吴维章在约定的时间内按要求提供办理银行按揭所需资料后，银行须按内部审批流程进行报批，至于该报批程序何时完毕、何时发放贷款，非吴维章所能控制。吴维章将资料交给晋和天庆公司，晋和天庆公司转交给银行，也在一定程度上拖延吴维章了审批的时间，故晋和天庆公司主张吴维章支付逾期付款违约金没有依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、晋和天庆公司于判决发生法律效力之日起七日内向吴维章支付逾期交房违约金62534元；二、驳回吴维章的其他诉讼请求；三、驳回晋和天庆公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费因适用简易程序减半收取2301元，由晋和天庆公司负担654元，吴维章负担1647元。反诉受理费25元，由晋和天庆公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点是：晋和天庆公司是否履行了通知吴维章收房的义务。本院分析如下：一、《商品房买卖合同》约定晋和天庆公司负有通知吴维章收房义务，目的是在房屋符合合同交付条件后将房屋现状情况告知吴维章，以便吴维章能够及时接收涉案房屋。虽然晋和天庆公司在2018年1月12日发出《入伙通知》时案涉房屋并不符合约定交付条件，但2018年6月4日短信发送时涉案房屋已经符合交付条件，根据该短信内容显示吴维章此前已来涉案房屋进行验房，验房问题已经处理完毕要求吴维章查验并办理验房手续，该短信内容含有要求吴维章履行收房义务，因此可以认定晋和天庆公司履行了通知义务。涉案房屋具备交付条件，且晋和天庆公司履行通知义务，吴维章应当履行收房义务。二、根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，晋和天庆公司可以采取向购房者提供联系电话发送短信方式履行通知义务，故吴维章上诉认为交付通知必须采取邮寄书面文件并无合同依据。2018年6月4日短信的抬头已经告知是管家小彭，由此可知该短信通知系物业公司发送。日常惯例中，开发商将房屋开发后一般委托物业公司与业主办理收房验房手续，因此晋和天庆公司委托物业公司履行上述通知行为亦无不妥。综上，《商品房买卖合同》约定交房日期为2017年12月31日之前，而涉案房屋2018年2月13日取得竣工验收备案表，具备交付条件，晋和天庆公司存在逾期交房违约行为。晋和天庆公司于2018年6月4日通过短信方式通知吴维章收房，结合《商品房买卖合同》第十一条约定提前十天通知，原审法院确定逾期交房违约金计算期间自2018年1月1日至2018年6月14日，符合客观事实，本院予以维持。吴维章上诉认为违约金计算应当截至2018年10月10日，理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人吴维章的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1206元，由吴维章负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年五月二十七日书记员  程 敏