浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3005号上诉人（原审被告）：阮体侯，男，1955年12月28日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：阮伟芳，女，汉族，1987年7月26日出生，住浙江省瑞安市。系阮体侯之女。被上诉人（原审原告）：瑞安市鸿源果蔬市场管理有限公司。住所地：瑞安市上望街道绿色农副产品交易中心****左首。统一社会信用代码91330381MA285TCT8C。法定代表人：张忠娒，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周大红，浙江安瑞律师事务所律师。上诉人阮体侯因与被上诉人瑞安市鸿源果蔬市场管理有限公司（以下简称鸿源公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮体侯上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回鸿源公司一审诉讼请求或者将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由鸿源公司承担。事实和理由：一、一审法院对鸿源公司的原告主体是否适格没有进行审查，鸿源公司除了所谓的租赁合同外没有任何证据证明其拥有瑞安市农贸城的所有权和租赁权。据阮体侯了解，瑞安市农贸城至今没有办理产权证，其原始产权归瑞安市政府所有。那么依照产权来看，鸿源公司不是适格的诉讼主体。而且一审时鸿源公司根本没有向一审法院递交任何可以证实其有权利向外租赁，收取租金，催讨租金等物权法规定的权利。一审法院仅凭租赁合同认定鸿源公司是适格诉讼主体，明显存在失误。二、一审法院对本案合同的性质及合同约定的所谓租金和保证金的真实性质没有审查。事实上，在2016年年初，鸿源公司以公司名义向社会公告，商户向鸿源公司缴纳3.3万元，鸿源公司给予交款人一定份额的农贸市场的股份，3.8万元是使用摊位的租金。阮体侯出于信任，在公告约定期限内向鸿源公司缴纳了3.3万元和3.8万元，而后在2016年下半年鸿源公司提供了已经填写完毕的格式合同，故意将合同主内容掩盖，要求阮体侯在合同后面签字。阮体侯基于信任，在合同上签字。但依照公告内容所谓的3.3万元是购股款，鸿源公司恶意将其改为租赁保证金。当时承诺的股权至今没有兑现，也没有将历年股份分红发放给阮体侯。阮体侯多次找鸿源公司协商股权事宜不成，后向鸿源公司提出退股，要求鸿源公司退回当初缴纳的3.3万元购股款解除租赁合同，但鸿源公司一直推诿。一审对上述款项的真实性质没有审查清楚，直接以鸿源公司提供的租赁合同认定上述款项的性质，与事实不符。鸿源公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方签订租赁合同的主体适格，租赁合同合法有效。鸿源公司在2016年6月23日取得营业执照，经营范围就是物业服务、房屋出租，被上诉人的经营范围清楚。阮体侯已经实际使用商铺并且缴纳了第一年的租金，其对商铺的使用权和商铺的合法性是清楚的。本案不存在主体不符的问题。第二，根据租赁合同，阮体侯应当按照约定支付租金，其不履行支付租金的义务，显然违约。至于上诉状中提到的认为不是租金而是入股股金的说法，与双方签订合同的内容不符。双方签订合同时不存在将合同内容掩盖的情况。阮体侯是完全民事行为能力人，其在使用商铺两年后，突然提出缴纳的租金系入股款，没有任何事实依据，且有违正常人的认知。一审法院未判决保证金归鸿源公司所有，已经偏袒阮体侯，鸿源公司未提出上诉，已经是作出让步。鸿源公司向一审法院起诉，请求：1.判令解除阮体侯与鸿源公司之间的《瑞安市农贸城摊位租赁经营合同》；2.判令履约保证金合计3.3万元归鸿源公司所有；3.判令阮体侯于判决生效之日即行腾空摊位；4.判令阮体侯支付延迟腾空的占有使用费(自2018年5月1日起按年使用费3.38万元计算至实际腾空之日止，在法庭上变更为“按年使用费3.8万元计算”)；5.判令本案诉讼费用由阮体侯承担。一审法院认定事实：2016年8月9日，鸿源公司（合同中称甲方）将其管理的坐落于瑞安市瑞安市农贸城5幢7号摊位出租给阮体侯（合同中称乙方）经营使用，双方签订了《瑞安市农贸城摊位租赁经营合同》，其中约定：租赁期限自2016年7月1日起至2034年6月30日止（含其中10个月的免租期，供装修和试营业）。2017年5月1日起至2022年4月30日，每年3.8万元。前述租金按年度支付，第一年年租金在2016年8月5日前一次性付清，第二年年租金在2018年2月30日前付清，以后以此类推，均于每年2月30日前付清当年的年租金（先付后用）；租期届满或提前解除合同后，甲方不对装修费用予以补偿；未按时足额缴纳租金或水费、电费和市场管理费超过15日，已经构成违约，甲方有权单方解除合同并责令乙方立即搬离腾空；乙方缴纳的履约保证金在乙方违约或者乙方提前解除本合同时，甲方无须返还乙方履约保证金3.3万元；租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或损害的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣等内容。合同签订后，阮体侯按约支付第一年租金3.8万元及履约保证金3.3万元，并开始经营。但至今，阮体侯未按约缴纳第二年的租金，故鸿源公司诉至一审法院。一审法院认为，鸿源公司与阮体侯签订的《瑞安市农贸城摊位租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同。根据合同约定，阮体侯应于2018年2月底支付次年租金，但阮体侯至今未支付，构成违约。故鸿源公司请求解除合同、腾空承租的摊位并支付延迟腾空期间摊位占用费，符合法律规定，予以支持。关于鸿源公司请求的履约保证金归其所有，根据本案房屋租赁合同的法律关系，上述双方约定的履约保证金，实则系押金性质，鸿源公司请求该款归其所有，没有法律依据；同时，根据上述合同第七条第二款，该款前半句虽约定“乙方缴纳的履约保证金在乙方违约或者乙方提前解除本合同时，甲方无须返还乙方履约保证金3.3万元”，但后半句又约定“租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或损害的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣”，该条款系鸿源公司提供的格式条款，前半句约定的违约责任，明显加重阮体侯的责任；同时，根据前后句条款的约定内容理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。故，鸿源公司的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除瑞安市鸿源果蔬市场管理有限公司与阮体侯签订的《瑞安市农贸城摊位租赁经营合同》；二、阮体侯于本判决生效之日起十日内腾空坐落于瑞安市瑞安市农贸城5幢7号摊位；三、阮体侯于本判决生效之日起十日内支付瑞安市鸿源果蔬市场管理有限公司延迟腾空的占有使用费（自2018年5月1日起按年使用费3.8万元计算至实际腾空之日止）；四、驳回瑞安市鸿源果蔬市场管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，减半收取312元，由瑞安市鸿源果蔬市场管理有限公司负担300元，阮体侯负担12元。二审期间，鸿源公司未提供证据。阮体侯当庭提交了一份公告和紧急通知，拟证明鸿源公司对农贸市场租户作出的承诺与3.3万元作为股金的证据。鸿源公司认为上述证据在之前另外的案件中已经提交过，公告是针对以前十八家农贸市场经营户的，与本案没有关联性。本院认为，阮体侯提供的上述证据，非一审庭审后新出现的证据，且已经超过本院指定的举证期限，又不能证明阮体侯的待证事实，本院不予认定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，关于鸿源公司是否为本案适格主体的问题。首先，合同具有相对性，依法成立的合同，对合同双方具有约束力。本案中，签订租赁合同的双方当事人为鸿源公司与阮体侯，现鸿源公司依据租赁合同，以阮体侯为被告提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定。其次，鸿源公司已经向阮体侯交付了涉案商铺，阮体侯亦向鸿源公司缴纳了第一年的租金，在阮体侯使用涉案商铺期间，并无他人向其主张商铺的相关权利。故阮体侯关于鸿源公司主体不适格的上诉理由不能成立。双方对于一审法院判决解除涉案《瑞安市农贸城摊位租赁经营合同》均无异议，本院对此予以维持。租赁合同解除后，阮体侯负有腾空涉案商铺的义务。由于阮体侯仅交纳了涉案商铺第一年的租金，故阮体侯应按合同约定标准向鸿源公司支付至合同解除之日止的租金。由于涉案商铺仍由阮体侯占有使用，故阮体侯应按照合同约定的标准向鸿源公司支付合同解除次日起至实际腾空之日止的占有使用费。一审法院对租金和占有使用费未作区分，但此问题并不影响当事人的实际权利义务，故本院对一审判决主文第三项予以维持。关于阮体侯上诉认为交纳的3.3万元系市场入股金问题。该主张与双方签订的租赁合同中约定的阮体侯需向鸿源公司缴纳“履约保证金3.3万元”的书面约定明显不符，且阮体侯提供的证据尚不足以证明其主张的事实，故本院对阮体侯该主张不予采信。因为阮体侯并未在一审中提出反诉要求返还3.3万元，故一审法院仅驳回了鸿源公司要求没收3.3万元保证金的诉讼请求，未判决鸿源公司返还3.3万元。综上，阮体侯的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人阮体侯负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年五月九日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁