辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终5845号上诉人（原审被告;反诉原告）：辽宁博厚源环保科技有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街****。法定代表人：孙军伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽萍，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告；反诉被告）：沈阳聚威产业园管理有限公司，住，住所地沈阳市皇姑区长江街**/div>法定代表人：童碧澜，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵长彦，辽宁美邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，辽宁美邦律师事务所律师。上诉人辽宁博厚源环保科技有限公司（以下简称“博厚源环保公司”）因与被上诉人沈阳聚威产业园管理有限公司（以下简称“聚威公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。博厚源环保公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1.案涉租赁合同中约定11层整层为350平方米，而庭审中，对方已举证为300平方米，因此，我方应按300平方米交房租；2.双方在合同中约定被上诉人同意支付我方1万元维修金应从房屋租金中扣除；3.案涉房屋装修费用为4.8万元，经相关部门评估为1.02万元，因此，法院应按该报告标准判令由被上诉人承担；4.案涉合同属于约定不明，我方不存在逾期支付房租的违约行为。聚威公司辩称，根据沈阳市皇姑区10490号房屋产权证书记载，皇姑区总工会大厦-1-12层面积为8091.79平方米，其中1-5层面积2475.18平方米已售出，现6-12层及-1层面积为5616.6平方米。1-5层，每层面积为495.04平方米。鉴于6-12层每层面积相等，-1层的面积小于或等于6-12层的每层面积，故每层面积应为702平方米以上（5616.6/8=702.08平方米）。即使公摊面积为30%，每层的使用面积也为491平方米以上。在一审过程中法官曾问上诉人是否对房屋面积申请鉴定，上诉人明确表示不申请。上诉人的行为应视为认同了面积无异议;二、上诉人与被上诉人签订的《协议副本》第3条，条款为“甲方向机关部门申请维修基金1万元。”而非甲方（被上诉人）向乙（上诉人）方给付1万元案涉房屋的维修、装修费用。甲方向有关部门申请相关维修基金亦需要乙方的配合，即提供相应的需要维修部分的证据及因维修该部分产生相应支出的正规收费票据，上述两项证据，上诉人均未向被上诉人提供，故被上诉人无法向有关部门申请;三、租金是在签订合同时有明确约定的，不是上诉人自己认定是多少就是多少的;四、上诉人无法证明自己在实际装修中支出了48,000元。被告对装修费用在一审中申请了司法鉴定，司法鉴定的结果为10,220元。一审法院对鉴定费及维修、装修损失判定的承担合理合法;五、根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第四条和《协议副本》第3条约定，诉人与被上诉人的租金支付为上打租。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第９条第３款（合同第４页）约定：“乙方不按约定时间支付租金的，每迟延一日，乙方应向甲方支付年租金1%的违约金，不设上限”，被上诉人未按时间支付租金实为违约行为，应承担相应的违约责任。包括不限于：腾房、支付拖欠租金、支付违约金等。综上，请法院维持原判，本案诉讼费用由上诉人承担。聚威公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告向原告支付2017年12月15日至2018年6月14日期间的租金61,250元；3.请求法院判令被告向原告支付违约金78,400元；4.请求法院判令被告向原告支付晚于2018年6月14日搬离沈阳市皇姑区长江街14号11层而产生的占用房屋费用（按《房屋租赁合同》约定租金计取）；5.请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。博厚源环保公司向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判令被反诉人给付反诉人租赁房屋维修费、装修款48,000元、搬家费用5,000元；2.案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将坐落于沈阳市皇姑区长江街14号11层整层350平方米（以实际图纸为准）出租给被告作为办公使用；租赁期限自2017年6月15日至2020年6月15日；年租金122,500元，支付方式为半年支付；被告拖欠租金累计达10日，原告有权单方解除合同，并要求被告立即退还房屋，弥补损失；被告不按约定时间支付租金的，每迟延一日，被告应向原告支付年租金1%的违约金，不设上限，同时，原告有权解除合同，对此原告不承担任何责任；进驻期以副本协议约定执行。同日，双方签订《协议副本》约定：租用房屋先进驻，约定先自行对房屋损坏的地方维修，原告向相关部门申请维修基金10,000元，不计被告支出的费用；租用房屋的收费，从签字之日起，后延二个月；定金10,000元。2017年4月15日，被告进驻涉案房屋。2017年6月至7月间，被告陆续向原告支付了2017年6月15日至2017年12月14日期间房屋租赁费总计61,250元（含定金10,000元）。另查，2017年4月20日，原告与案外人沈阳市皇姑区总工会签订《房屋租赁合同》约定：沈阳市皇姑区总工会将其所有的坐落于沈阳市皇姑区长江街14号第11、12层房屋（使用面积为600平方米）出租给原告作为办公使用；租赁期限为一年（自2017年6月15日至2018年6月14日止）；每年租金为300,000元，支付方式为原告于本协议签订之日[7]日内支付租金150,000元，其余租金150,000元于2018年6月14日前[7]日内支付。再查，现沈阳市皇姑区总工会明确表示：要求原告在《房屋租赁合同》期满后将租赁房屋腾出，不同意续租，更不同意继续转租。本案在审理期间，反诉原告申请对涉案房屋维修、装修所产生的费用进行价值评估。本院委托辽宁兴宏资产评估有限公司进行评估。2018年11月28日，该公司作出《关于辽宁博厚源环保科技有限公司房屋装修的价值评估报告书》，评估结论为：委估资产的评估价值为10,220元。反诉原告为此支付鉴定费2,000元。反诉原、被告对委估资产的评估结果均提出复议申请。同年12月20日，该评估公司作出回复，对反诉原、被告提出的复议申请内容均未予以支持。一审法院认为，原告将案涉房屋转租给被告，房屋所有权人未提出异议，因此，该转租行为合法有效，但转租合同的租赁期限超过原租赁合同租赁期限，超过的期限无效，但并不导致整个转租合同无效，该合同的其他条款对当事人仍具有约束力。原告向被告交付出租房屋后，被告未及时向原告缴纳房屋租金系属违约行为，现原告依约要求与被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付尚欠房屋租金，理由正当，证据充分，本院依法应予以支持。关于原告提出要求被告支付违约金78,400元的主张。确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。本案原告未能提供证据证明被告逾期支付房屋租金造成其实际损失，故原告的实际损失应为被告逾期支付房屋租金所造成的资金占用的利息损失，即本案违约金应按中国人民银行同期贷款利率进行计算。关于被告提出合同约定租金支付方式为半年，合同并没有约定上打租的交款方式，合同也没有明确约定2017年12月15日交纳下半年房租，至庭审时仍在半年期限的主张。结合双方约定支付租金的方式为半年支付和租用房屋的收费，从《协议副本》签字之日起，后延二个月及2017年6月至7月间，被告陆续向原告支付了2017年6月15日至2017年12月14日期间房屋租赁费总计61,250元（含定金10,000元）的事实，本院确认房屋租金为上打租。对被告此主张，本院不予支持。关于反诉原告提出要求反诉被告支付租赁房屋维修费、装修费48,000元的主张。反诉被告在未与产权人就续租事宜达成一致的前提下与反诉原告签订长达三年的转租合同存在过错，其应赔偿反诉原告剩余租赁期限内装饰装修残值的经济损失，结合委估资产的评估价值为10,220元及反诉原告实际租赁期限为19个月的事实，本院确认反诉被告应赔偿反诉原告经济损失金额为4,826元（10,220元÷36个月×17个月）。关于反诉原告提出要求反诉被告支付搬家费用5,000元的主张。因反诉原告未及时向反诉被告支付房屋租金导致合同解除，故对反诉原告该主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳聚威产业园管理有限公司与被告辽宁博厚源环保科技有限公司之间于2017年4月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告辽宁博厚源环保科技有限公司支付原告沈阳聚威产业园管理有限公司房屋租金[自2017年12月15日至腾房之日止，按335.62元/日（122,500元÷365天）计算]；三、被告辽宁博厚源环保科技有限公司支付原告沈阳聚威产业园管理有限公司房屋租金的利息（以61,250元为基数，自2017年12月15日起至支付之日止；以61,250元为基数，自2018年6月15日起至支付之日止；以61,250元为基数，自2018年12月14日起至支付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、反诉被告沈阳聚威产业园管理有限公司赔偿反诉原告辽宁博厚源环保科技有限公司租赁房屋维修、装修经济损失4,826元；五、反诉被告沈阳聚威产业园管理有限公司赔偿反诉原告辽宁博厚源环保科技有限公司鉴定费944元（4,826元×2,000元÷10,220元）；六、驳回本诉原告其他诉讼请求；七、驳回反诉原告其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3,093元（原告已预交），减半收取1,546.50元，由被告承担，退回原告1,546.50元；保全费1,270元（原告已预交），由被告承担；反诉费563元（反诉原告已预交），减半收取281.50元，由反诉原告承担251.50元，由反诉被告承担31元，退回反诉原告281.50元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为；2.上诉人要求被上诉人支付1万元维修费用的主张能否得到支持；3.被上诉人赔偿上诉人装饰装修的损失数额如何确定。关于上诉人提出案涉房屋租赁合同属于约定不明，故其不存在逾期支付房租，未构成违约行为的上诉主张，本院认为，虽案涉租赁合同仅约定租金支付方式为半年，并未约定上打租的交款方式，但因《协议副本》载明，租用房屋的收费，从签字之日起，后延二个月。而双方签订协议的时间为2017年4月13日，据此推算，上诉人应在2017年6月13日以后交纳房租。而事实上，上诉人于2017年6月至7月间，陆续向被上诉人支付了2017年6月15日至2017年12月14日期间房屋租赁费总计61,250元，由此可以认定，上诉人支付房租的交款方式为上打租。现上诉人未及时向被上诉人缴纳房屋租金，已构成违约。故一审法院依法判决解除案涉房屋租赁合同及责令上诉人继续履行给付租金义务并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出案涉房屋的维修、装修的损失数额经相关部门评估为1.02万元，故被上诉人应按评估报告为准承担该笔费用的上诉主张，本院认为，因一审法院已对涉案房屋维修、装修所产生的费用进行价值评估，而评估确定的1.02万元为房屋维修、装修所产生的费用，并非剩余残值数额。故一审法院结合合同约定的租赁期限及上诉人实际使用的租赁期限，确定被上诉人承担案涉房屋的维修、装修残值损失的数额为4,826元并无不妥。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出双方约定11层整层为350平方米，而被上诉人举证证明该面积实际为300平方米，故被上诉人应按300平方米收取房租的上诉主张，本院认为，一方面，因通过案涉租赁合同的内容显示，虽合同中载明十一层整层的使用面积为350平方米，但双方在签订合同时又在该条款后加注“以实际图纸为准”。而同日双方签订的《协议副本》中又记载“十一层300平方米左右”。因此，合同中双方约定的房屋使用面积只是一个约数；另一方面，上诉人在签订合同时应对房屋的面积、朝向、屋内留有的设备设施、租金价格及支付方式等情况有充分的了解和掌握。而案涉合同中约定的房租年租金为122,500元，应视为整体的房租，并非是按照实际面积收取。且上诉人亦未提供证据证明被上诉人系按房屋实际面积收取房租。鉴于此，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。关于上诉人要求被上诉人支付1万元维修费用的主张能否得到支持的问题，本院认为，案涉《协议副本》第2条明确约定，租用房屋先进驻，约定先自行对房屋损坏的地方维修，甲方（被上诉人）向相关部门申请维修基金1万元，不计乙方（上诉人）支付的费用。而根据该条款的约定，应当理解为本该由被上诉人对租赁房屋损坏的地方进行维修，现由上诉人先行进驻，自行垫付维修，再由被上诉人向相关部门申请维修基金1万元后补偿给上诉人。现上诉人已对该房屋进行维修，故被上诉人无论是否将该笔维修基金申请下来，均有义务补偿给上诉人。一审法院对此认定有误，应当予以纠正。本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。综上所述，博厚源环保公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初3978号民事判决第一、二、三、四、五项，即“一、解除原告沈阳聚威产业园管理有限公司与被告辽宁博厚源环保科技有限公司之间于2017年4月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告辽宁博厚源环保科技有限公司支付原告沈阳聚威产业园管理有限公司房屋租金[自2017年12月15日至腾房之日止，按335.62元/日（122,500元÷365天）计算]；三、被告辽宁博厚源环保科技有限公司支付原告沈阳聚威产业园管理有限公司房屋租金的利息（以61,250元为基数，自2017年12月15日起至支付之日止；以61,250元为基数，自2018年6月15日起至支付之日止；以61,250元为基数，自2018年12月14日起至支付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、反诉被告沈阳聚威产业园管理有限公司赔偿反诉原告辽宁博厚源环保科技有限公司租赁房屋维修、装修经济损失4,826元；五、反诉被告沈阳聚威产业园管理有限公司赔偿反诉原告辽宁博厚源环保科技有限公司鉴定费944元（4,826元×2,000元÷10,220元）”；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初3978号民事判决第六、七项，即“六、驳回本诉原告其他诉讼请求；七、驳回反诉原告其他诉讼请求”；三、被上诉人沈阳聚威产业园管理有限公司与本判决生效之日起十日内支付给被上诉人辽宁博厚源环保科技有限公司房屋维修费用10,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费3,093元（被上诉人预交），减半收取1,546.50元，由上诉人辽宁博厚源环保科技有限公司承担，退回被上诉人沈阳聚威产业园管理有限公司1,546.50元；保全费1,270元（被上诉人预交），由上诉人辽宁博厚源环保科技有限公司承担；一审反诉费563元（上诉人预交），减半收取281.50元，由上诉人辽宁博厚源环保科技有限公司承担140.75元，由被上诉人沈阳聚威产业园管理有限公司承担140.75元，退回上诉人辽宁博厚源环保科技有限公司281.50元;二审案件受理费3,093元，由上诉人辽宁博厚源环保科技有限公司承担2,165.1元，由被上诉人沈阳聚威产业园管理有限公司承担927.9元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一九年五月三十一日法官助理訾丽静书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。