湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初2254号原告：上海纪联物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路国中星城住宅小区。负责人：赵特才，总经理。委托诉讼代理人：赵欣晨，女，1994年10月1日出生，汉族，系公司法务，住湖南省衡阳市。委托诉讼代理人：杨东龙，男，1994年5月14日出生，汉族，系公司法务，住山西省临汾市。被告：肖家雍，男，1990年11月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭褆，女，1968年12月11日出生，汉族，系被告肖家雍的母亲，住湖南省长沙市开福区。原告上海纪联物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告）与被告肖家雍（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵欣晨、杨东龙，被告的委托诉讼代理人谭褆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费44477.10元（自2014年4月起物业管理费按合同约定的标准计算至实际清偿之日止，现暂计至2018年6月）；2、判令被告向原告支付违约金104076.41元，主动核减为：26019.10元;3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告与长沙国中星城置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买国中公司位于长沙市雨花区曲塘路579号吉联小区38栋103号建筑面积为311.47㎡的商品房，合同约定被告需按照建筑面积2.8元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。同时，原告与被告于2015年9月20日签订了《前期物业管理服务协议》，对物业管理费的支付方式以及违约责任进行了约定。其中，协议第六条第一款第（3）项约定，被告应于每季度的第一个月25日前交纳下季度的物业服务费用。协议第十一条第四款约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并由被告承担自逾期之日起按日交付逾期应付款3‰的违约金，原告有权从被告已付费用中优先扣除。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2014年4月至2018年6月，被告共欠物业费44477.10元，违约金26019.10元。经原告多次催缴被告未缴纳。被告辩称，被告实际于2017年8月4日收房，并预缴了半年的物业费和装修押金4050元，没有在约定时间收房的原因是房屋存在质量问题。收房后房屋漏水问题还没有解决，被告是从开发商购买的第二套房屋，开发商口头承诺减免3年的物业费。被告不欠原告的物业费，原告还应退还被告装修押金。恳请法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具备物业服务资质及合法收费标准的企业。2010年10月14日，长沙国中星城置业有限公司通过议标的形式选聘上海纪联物业管理有限公司为湖南省长沙市吉联小区提供前期物业管理服务，并与原告陆续签订《吉联小区·红墅湾前期物业服务委托合同》三份，约定委托管理期限自2010年10月15日至2019年10月14日止。《吉联小区·红墅湾前期物业服务委托合同》第四条第十款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用出卖方按90%支付给原告；已交付给业主或符合交付条件，而由于物业买受人自身原因没有交付的物业，由物业买受人按照物业服务收费标准全额交纳。第六条第一款第一项约定，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，独栋别墅物业服务按4.2元/月·平方米收取；双拼别墅物业服务费3.8元/月·平方米收取；联排别墅物业服务费2.8元/月·平方米收取；洋房物业服务2.2元/月·平方米收取。第六条第一款第八项约定，物业服务费用按照首期半年预交；半年后物业服务费用按季度交纳的方式。业主应于每季度的第一个月25日前交纳下季度的物业服务费用。逾期交纳的将按每天3‰收取滞纳金。2017年8月4日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定内容与《吉联小区·红墅湾前期物业服务委托合同》约定的收费标准、缴费时间及缴费方式一致。被告于2017年8月4日预交了6个月的物业费。物业服务期间原告积极履行物业管理服务义务，对小区的清洁、秩序的维护、机动车及外来人员的管理、业主问题的处理、公共设施的运行和维修等均尽到了相应的责任。因被告自2018年2月起欠缴物业管理费，原告向被告出具并邮寄《欠费催缴通知函》催缴物业管理费，被告至今仍未缴纳欠缴物业管理费，原告于2019年2月21日诉至本院，请求判如所请。另查明，吉联小区未设立业主委员会。一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，长沙国中星城置业有限公司作为建设单位，选聘了上海纪联物业管理有限公司承担前期物业管理，双方签订的《吉联小区·红墅湾前期物业服务委托合同》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同对被告具有约束力。二、关于物业服务费及违约金的认定问题。合同签订后，上海纪联物业管理有限公司授权其下属分公司即原告依约对涉案小区进行物业服务，被告未按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务，已构成违约。原告主张每月按照311.47㎡的房屋面积计算物业服务费，未超过合同约定的房屋建筑面积，本院予以支持。根据被告提交的物业费发票及其与原告签订《前期物业管理服务协议》的时间，本院认定被告的收房时间为2017年8月4日，因被告预交了半年的物业费，故被告应支付从2018年2月起至2018年6月欠交的物业服务费3488.46元（311.47㎡*2.8元/㎡*4个月）。虽然《吉联小区·红墅湾前期物业委托合同》约定按日3‰的标准支付逾期付款违约金，但该违约金标准过高，本院以原告所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以三个月的物业服务费2612.4元（311.47㎡*2.8元/㎡*3个月）为基数，自原告应交物业服务费三个月之日起按照日万分职务的标准支付违约金至其所欠物业服务费付清为止。关于原告主张的装修押金，与本案不是同一法律关系，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条第四款、第十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告肖家雍于本判决生效后7日内向原告上海纪联物业管理有限公司长沙分公司支付从2018年2月至2018年6月止欠交的物业服务费3488.46元及逾期付款违约金（以2612.4元为基数，按每天日万分之五的标准，从2018年5月25日起计算至物业服务费实际缴清之日止）；二、驳回原告上海纪联物业有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1562元，因适用简易程序减半收取计781元，由被告肖家雍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一九年五月二十日书记员  许旭瑶附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。