浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙05民终1142号 上诉人（原审原告）：饶本骁，男，1990年6月19日出生，汉族，住浙江省长兴县。 委托诉讼代理人：孙晓明，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐雪平，浙江银湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海如家酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区上中路******。 法定代表人：孙坚，首席执行官。 委托诉讼代理人：王佩璐，该公司职员。 原审第三人：周晓萍，男，1964年12月18日出生，汉族，住浙江省长兴县。 原审第三人：钱卫红，男，1969年1月11日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人饶本骁因与被上诉人上海如家酒店管理有限公司（以下简称如家酒店），原审第三人周晓萍、钱卫红房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2018）浙0522民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人饶本骁的委托诉讼代理人孙晓明、徐雪平，被上诉人如家酒店的委托诉讼代理人王佩璐，原审第三人周晓萍到庭参加诉讼。原审第三人钱卫红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶本骁上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判如家酒店向饶本骁支付2016年1月28日至2018年6月20日止的租金1318060元；3.一审、二审诉讼费用由如家酒店承担。事实和理由：一、原审判决认定“钱卫红和周晓萍之间的法律关系是租赁合同关系”明显错误。首先，从事实方面分析，2009年4月17日本案所涉及的古城大厦四层房产所有权登记在钱卫红名下，后周晓萍与钱卫红因债权债务的处理形成纠纷，协商过程中双方同意以钱卫红名下古城大厦四层租金让渡给周晓萍。因此从法律特征看明显应属债权债务转让关系。其次，（2015）湖长执异初字第8号民事判决书（己生效）认定“但从钱卫红与周晓萍、如家公司签订《租赁合同》生效始，双方形成租赁合同关系。双方权利、义务关系明确，从《租赁合同》双方对租赁期限内租金的约定，以及租金支付者看，钱卫红对其古城大厦四层在租赁期限内的租金让与周晓萍。结合本案事实，此实属钱卫红与周晓萍之间形成债权转让关系，确系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。”二、原审认定“钱卫红一方面同意周晓萍将涉案房屋转租给如家酒店，另一方面是其在履行与周晓萍的口头租赁约定，即将涉案房屋交付周晓萍，周晓萍以其享有的债权一次性抵偿了涉案房屋十年的租金”是错误的。首先，虽然周晓萍与钱卫红曾就租赁事项进行口头商议，但并未就租赁物的使用期限、对价、用途等租赁关系中最为核心的要素协商一致，租赁关系根本就无从存在。其次，从商业惯例来讲，长期租赁关系应当采用书面形式，如果钱卫红与周晓萍之间事先就己经存在租赁关系，应当存在书面形式的租赁合同，否则，有违正常的商业逻辑。正是由于周晓萍并非出租方，2011年9月9日如家公司才需要钱卫红出面签署《租赁合同》，并约定将租金款项支付给周晓萍。通过这份合同，钱卫红实际上将古城大厦四层的租金收益权转让给了周晓萍，用以清偿其对周晓萍的负债，而非转租。最后，己生效的（2015）湖长执异初字第8号民事判决书认定“周晓萍在诉讼中对钱卫红名下古城大厦四层主张使用权的同时，认为周晓萍与钱卫红就古城大厦四层成立租赁关系，以及转租给如家酒店所诉的意见，本院认为周晓萍与钱卫红之间就该房屋租赁有关的租金、期限等未能达成一致，该房屋租赁关系未能成立，故本院对周晓萍的该项诉讼意见不予采信”。三、原审认定“饶本骁在竞买时应当知晓涉案房屋存在租金争议，且本院现己生效的（2015）湖长执异初字第8号民事判决书确定如家酒店向周晓萍支付租金。故饶本骁的此项请求没有事实和法律依据，本院不予支持”也是错误的。首先，司法拍卖涉案房产公告所披露的租金归属争议系针对钱卫红名下房屋租金而言，当时法院审理解决的同样是钱卫红名下房屋租金归属的纠纷，而本案法院审理的是饶本骁名下租金归属纠纷。并且(2017)浙05民终564号案件承办法官明确向饶德军及代理人孙晓明阐明2016年1月28日以后的租金归属不宜在该案中进行审理及认定，应当另行处理。事实上，2016年古城大厦四层的司法拍卖公告只是披露了存在租金争议，并未明确表示买受人将无法获得物权变更后一定年限内的租金。并且直至饶本骁成为房屋的合法所有权人时，周晓萍提起的执行异议之诉仍未判决。因此，饶本骁作为房屋的合法受让人，根据拍卖公告披露的信息进行交易，拍卖公告披露的只是租金存在争议，无非是加大了拍卖标的可能存在的风险，而风险总是和收益成正比，更大的风险也意味着更大的收益，因此不能以拍卖标的最终成交价过高或过低为由来判定拍卖标的是否己经剔除物权变更后一定年限内的租金。四、钱卫红与周晓萍之间以租金抵债形成债权转让关系与饶本骁通过司法拍卖取得古城大厦四层房屋物权收益权二者不存在法律冲突。由于钱卫红与周晓萍之间存在债权债务关系，钱卫红为偿还所欠周晓萍的债务对其所拥有的古城大厦四层在租赁期限内的租金按年度分期让与周晓萍。在法律上可以认定为预期债权转让关系，但是该债权转让的法律基础是钱卫红物权的存在。租金的产生是基于物权中收益权而产生的。钱卫红的物权因法院拍卖而丧失，饶本骁因拍卖而取得古城大厦四层完整无缺的物权，因此，周晓萍以其享有的对钱卫红的债权对抗饶本骁拍卖取得物权后的收益权缺乏基本的法律基础。 如家酒店辩称，如家酒店于2011年9月9日就古城大厦一层部分房屋及四层、五层全部房屋与周晓萍、钱卫红签订房屋租赁合同，并按照合同向周晓萍支付房屋租金。2015年，周晓萍与饶本骁父亲饶德军、王金花及第三人钱卫红、长兴县振宇房屋开发有限公司就讼争房屋收益权发生争议，根据（2015）湖长执异初字第8号民事判决及（2016）浙05民终763号民事裁定书，生效判决将讼争房屋租金收益权已经因为周晓萍与钱卫红的约定从房屋所有权中分离出来，因此租赁合同项下的租金收益应当归周晓萍所有。饶本骁在明知这个纠纷及法院生效判决的情况下，虽然通过司法拍卖形式从钱卫红处取得讼争房屋所有权，但房屋收益权因之前的生效判决已从所有权中分离出来，因此该收益权仍应归周晓萍所有，请求驳回上诉请求，维持一审判决。 周晓萍辩称，饶本骁在明知有拍卖公告及租赁合同的情况下，以非常便宜的价格购买了案涉房屋，饶本骁的父亲饶德军本身就是钱卫红的第二债权人，通过购买房屋还兑现了一部分债权，现其想取得租金，但钱卫红与周晓萍事先已经约定租金应归周晓萍所有，请求法院作出公正的判决，驳回饶本骁的上诉请求。 饶本骁向一审法院起诉请求：1.请求变更“租赁合同”中雉城镇古城大厦四楼的出租方为饶本骁；2.判令如家酒店支付饶本骁自2016年1月28日至今即2018年6月20日的古城大厦四楼的租赁费用共计1318060元；3.一审、二审诉讼费由如家酒店承担。 一审法院认定事实：该院在执行申请人饶德军、王金花和被执行人钱卫红、长兴县振宇房屋开发有限公司、长兴景美房地产有限公司民间借纠纷一案中，依据发生法律效力的（2015）湖长执民字第1605-10号执行裁定书，在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖被执行人钱卫红已抵押的，所有位于长兴县雉城镇古城大厦四楼营业房（长房权证雉城字第××号）。2016年1月28日，饶本骁以5794695元的变卖价竞得，并在该院规定的期限内缴清全部拍卖款。同年1月29日，饶本骁缴清房屋买卖契税、印花税和土地增值税；同年2月1日，饶本骁取得该房屋产权证书（长房权证雉城字第××号）。2016年6月3日，饶本骁委托律师向如家酒店发送“律师函”，告知古城大厦四楼营业房产权人为饶本骁，如家酒店应在7个工作日内与饶本骁重新签订租赁合同，并自2016年1月28日起将该房屋的租金支付给饶本骁。如家酒店认为应履行原与钱卫红、周晓萍签订的租赁合同而未与饶本骁重新签订租赁合同，亦未向饶本骁支付房屋租金。期后，饶本骁向该院提起诉讼。另查明，2011年9月9日，周晓萍、钱卫红与如家酒店订立租赁合同，合同约定：周晓萍、钱卫红将古城大厦四、五层（建筑面积4000平方米）全部，及一层约80平方米出租给如家酒店（其中五层及一层租赁房屋的产权人为周晓萍），交房日为2011年9月15日前；租赁期限为10年零4个月，从2011年9月15日起至2022年1月14日止，其中2011年9月15日至2012年1月14日（4个月）为免收租金期，从2012年1月15日至2015年1月14日期间的年租金为110万元，2015年1月15日至2018年1月14日的年租金为114.4万元，2018年1月15日至2021年1月14日的年租金为118.976万元，2021年1月15日至2022年1月14日的年租金为123.735万元；租金每半年一付，首笔半年的租金在交房后10个工作日内付清，2012年下半年起的租金分别在每年的6月30日前和12月30日前支付；租赁期限内的租金全部支付到周晓萍名下在建行的账户。合同订立后，如家酒店依约将租金支付给周晓萍，租金全部由周晓萍收取，相关税费由周晓萍支付。对此，钱卫红予以确认，并承认合同项下的租金收益归周晓萍。2015年5月14日，该院在执行申请人饶德军、王金花与被执行人钱卫红、长兴县振宇房屋开发有限公司、长兴景美房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，向如家酒店发出协助执行通知书，查扣如家酒店应支付钱卫红的房屋租金（以双方签订的合同支付期限及金额为准）。为此，周晓萍向该院提出执行异议，请求中止对古城大厦四层租金的执行。2015年9月28日，该院作出（2015）湖长执异字第13号执行裁定书，裁定驳回了案外人周晓萍的执行异议请求。2015年10月14日，周晓萍向该院提起案外人执行异议之诉。该院对周晓萍与饶德军、王金花，第三人钱卫红、长兴县振宇房屋开发有限公司、长兴景美房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案公开进行审理，认为钱卫红、周晓萍与如家酒店签订《租赁合同》生效始，双方形成租赁合同关系，双方权利、义务关系明确，从《租赁合同》双方对租赁期限内租金的约定，以及租金的支付看，钱卫红对其古城大厦四层在租赁期限内的租金让与周晓萍，结合案件事实，此实属钱卫红与周晓萍之间形成债权转让关系，确系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2016年3月28日，该院作出判决：周晓萍、钱卫红与上海如家酒店管理有限公司所签《租赁合同》项下，钱卫红名下长兴县雉城古城大厦四层的租金收益归周晓萍所有。饶德军不服该判决提起上诉。上诉期间，承办人对饶德军作出释明：一审判决主文是针对钱卫红名下的房产出租后所产生的租金作出判决的，因饶本骁不是本案的当事人，对于2016年1月28日后所产生的租金归属不宜在本案中进行审理及认定，应另行处理。期后，饶德军撤回上诉。 一审法院认为，本案的争议焦点在于第三人钱卫红与周晓萍因让渡古城大厦四楼使用权基于何种法律关系，即如家酒店和第三人周晓萍能否基于此法律关系对抗饶本骁的主张。该院（2015）湖长执异初字第8号民事判决书认定第三人钱卫红与周晓萍因债权债务发生纠纷，经协商，钱卫红同意以其所有的古城大厦四楼使用收益权让渡给周晓萍，期限为十年。从中可知钱卫红用其所有的古城大厦四楼十年的使用收益权折抵其欠周晓萍的债务，此种保留所有权转让财产使用权的债权法律关系和物权法律关系共同存在的状态符合租赁合同的特征，即钱卫红和周晓萍之间的法律关系是租赁合同关系。周晓萍、钱卫红将古城大厦四、五层及一层约80平方米的房屋（其中五层及一层房屋的产权人为周晓萍）于2011年9月9日出租给如家酒店，并签订了租赁合同，约定租金由周晓萍收取。从该事实可知，钱卫红一方面同意周晓萍将涉案房屋转租给如家酒店，另一方面是其在履行与周晓萍的口头租赁约定，即将涉案房屋交付周晓萍，周晓萍以其享有的债权一次性抵偿了涉案房屋十年的租金。由于钱卫红与周晓萍的租赁关系以及与如家酒店的转租赁关系均发生在涉案房产被钱卫红抵押和被法院司法拍卖前，故虽然饶本骁取得了古城大厦四楼的所有权，亦不能违反合同法有关租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，以及物权法有关订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响之规定，故钱卫红与周晓萍的口头租赁合同不因房屋所有权变更为饶本骁仍具有法律效力，如家酒店认为应履行其与周晓萍的转租赁合同向第三人周晓萍支付租金，该院对该抗辩予以支持。饶本骁主张如家酒店支付2016年1月28日至今的房屋租金的请求，因该院在司法拍卖涉案房产公告时，明确告知了竞买人涉案房产存在着租金争议，即“针对2015年9月份之后租金的归属案外人（周晓萍）已提出异议，目前仍在审理过程中，竞买人可向承办人咨询”，饶本骁在竞卖时应当知晓涉案房屋存在租金争议，且该院现已生效的（2015）湖长执异初字第8号民事判决确定如家酒店向周晓萍支付租金，故饶本骁的此项请求没有事实和法律依据，对此不予支持，其主张要求变更原租赁合同出租方为饶本骁的请求，违反私法自治原则，对此不予审议。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回饶本骁的全部诉讼请求。一审案件受理费16660元，由饶本骁负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、周晓萍与钱卫红之间关于古城大厦四楼租金的约定属于何种法律关系；二、饶本骁能否取得2016年1月28日至2018年6月20日止的租金。 关于争议焦点一，根据周晓萍、钱卫红与如家酒店签订的《租赁合同》，周晓萍、钱卫红作为共同的出租方，将二人各自所有的古城大厦四、五层全部房屋及一层部分房屋出租给如家酒店使用。钱卫红与周晓萍均在合同第五条作出承诺，二人拥有完全的资格、权利和授权签订并履行合同及项下的各项权利、义务。因此，钱卫红本人直接与如家酒店建立了案涉租赁合同关系，而非钱卫红将其名下的古城大厦四层房屋租赁给周晓萍、再由周晓萍转租给如家酒店。现有证据也无法证明周晓萍在签订《租赁合同》前已经成为四层房屋的承租人并直接占有、使用了该房屋，否则，周晓萍完全可以以其个人名义，直接与如家酒店就案涉全部房屋签订租赁合同。一审认定钱卫红保留所有权、转让财产使用权符合租赁合同特征并认定钱卫红与周晓萍之间存在租赁合同关系，该认定存在不当，本院对此予以纠正。结合周晓萍、钱卫红与如家酒店在《租赁合同》中关于合同项下全部租金支付到周晓萍名下账户的约定，本院认定钱卫红系以其名下房屋租金抵偿其对周晓萍所负的债务，其与周晓萍之间形成债权转让关系。 关于争议焦点二，饶本骁于2016年1月28日以变卖价竞得古城大厦四楼房屋，在规定期限内缴清了全部拍卖款、契税、印花税和土地增值税，并于2016年2月1日取得房屋产权证书。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，饶本骁自2016年2月1日起取得古城大厦四层房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现因该房屋已经出租给如家酒店，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，但所有权发生变动后的租金应归属于新的所有权人。因此，如家酒店应向饶本骁支付从2016年2月1日起的房屋租金。如家酒店及周晓萍辩称，钱卫红已经将租金收益权从所有权中分离并转让给周晓萍。本院认为，钱卫红享受收益权的前提是其对不动产享有所有权，因此其只能就自己享有所有权期间的收益权进行处分或让渡；当该前提不存在时，钱卫红即丧失了将收益权转让他人的权利。另外，根据合同相对性原则，钱卫红、周晓萍之间关于债权转让的约定仅对双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。现古城大厦四楼房屋所有权已被饶本骁取得，而物权具有排他性，因此钱卫红、周晓萍的约定不能对抗饶本骁享有的物权。至于周晓萍主张，饶本骁在取得案涉房屋所有权之前明知案涉房产存在租金争议，应视为其同意租金归周晓萍所有，故饶本骁不应取得相应的租金，本院认为，饶本骁在买受该房产之前，其父亲饶德军与周晓萍、王金花、钱卫红等人的案外人执行异议之诉尚在审理当中，法院并未作出生效的判决，确认周晓萍与钱卫红关于租金的约定情况，饶本骁及其父亲饶德军也未明确表示认可周晓萍应取得案涉房屋的全部租金，故不能以此认定饶本骁在取得案涉房屋时同意放弃今后的租金。且（2015）湖长执异初字第8号民事判决的主文为“周晓萍、钱卫红与上海如家酒店管理有限公司所签《租赁合同》项下，钱卫红名下长兴县雉城古城大厦四层的租金收益归周晓萍所有”，也即该判决确认了钱卫红享有四层房屋所有权期间的租金收益归周晓萍所有，饶德军对该案提起上诉后，二审承办人亦明确“对于2016年1月28日后所产生的租金归属不在本案中进行审理及认定，应另行处理”，故（2015）湖长执异初字第8号民事判决并未对饶本骁取得房屋所有权后的租金收益作出处理。因此，对周晓萍的该节抗辩意见本院不予采信。另外，周晓萍还认为，案涉四层房屋的评估价格远远低于五层、三层房屋的价格，且饶本骁最终取得房屋的变卖价过低，上述房屋面积基本相同，价格差距大的主要原因在于，考虑案涉房屋的租赁情况后剔除了周晓萍在接下来数年内可以收取的租金。本院认为，古城大厦四层房屋的评估价为10060234元，从评估报告来看，该价格系按照市场比较法评估得出，并不存在剔除租金的情况。同时，古城大厦五层房屋评估价为12781300元，三层房屋评估价为13871000元，虽然与四层房屋的评估价有一定差距，但考虑上述房屋的评估时间、市场行情、装修情况等均有所不同，故评估价存在差距亦属合理。饶本骁买受取得四层房屋的价格为5794695元，该价格系一审法院在组织司法拍卖多次流拍后最终确定的变卖价，也不存在剔除租金的情况。因此，本院对周晓萍的该项意见亦不予支持。 综上，饶本骁作为古城大厦四楼房屋的所有人，有权自2016年2月1日起向如家酒店收取租金，具体租金数额以本院核定的为准。根据钱卫红、周晓萍与如家酒店签订的《租赁合同》，租赁的房屋包括古城大厦四层（2004.43平方米）、五层（1925.19平方米）及一层部分80平方米大堂、所涉建筑物的楼顶及停车位10个，因合同对各部分的租金未作区分，本院综合考虑案涉建筑物的面积、位置、用途等具体情况，并参考市场交易行情，酌定四层房屋租金占租金总额的45%，五层房屋占租金总额的45%，80平米大堂、楼顶及停车位部分占租金总额的10%。因此，古城大厦四楼房屋的租金标准应为：2015年1月15日至2018年1月14日期间514800元/年（1144000元/年×45%）；2018年1月15日至2021年1月14日期间535392元/年（1189760元/年×45%）。故如家酒店应向饶本骁支付2016年2月1日至2018年6月20日的租金为1237325.32元（514800元÷365天×714天+535392元÷365天×157天），对饶本骁超出该数额的诉讼请求本院不予支持。 综上，饶本骁的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持；原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院据此对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省长兴县人民法院（2018）浙0522民初2202号民事判决； 二、上海如家酒店管理有限公司支付饶本骁长兴县雉城镇古城大厦四层房屋租金（2016年2月1日至2018年6月20日）1237325.32元，限于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回饶本骁的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16660元，由饶本骁负担3332元，由上海如家酒店管理有限公司负担13328元；二审案件受理费16660元，由饶本骁负担3332元，由上海如家酒店管理有限公司负担13328元。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  赵哨兵 审判员  徐 晶 二〇一九年五月五日 书记员  谢敏飞