广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4083号原告：周颖颖，女，1988年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：侯靖宇，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨耀玲，广东载信律师事务所律师助理。被告：中山市雅诚房地产开发有限公司，住所地中山市南朗镇南岐北路**南朗雅居乐酒店**办公区，统一社会信用代码9144200079930512XY。法定代表人：郑建强，经理。委托诉讼代理人：郑争元，男，该公司职员。委托诉讼代理人：梁嘉琪，男，该公司职员。第三人：田军，男，1988年11月13日出生，汉族，住陕西省商洛市商南县，原告周颖颖与被告中山市雅诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人侯靖宇、被告的委托诉讼代理人郑争元、第三人田军到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原、被告申请庭外和解一个月，本院予以准许，该期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告双倍返还定金40000元；2、判令被告向原告退还首期款305918元、权证服务费85元并赔偿资金占用损失（按年利率24%，自2017年3月20日起，暂计至2019年1月10日为134807.87元）；3、判令被告赔偿原告服务费预收款30000元、手续费1250元。事实与理由：原、被告于2017年3月19日签订《中山市山海郡花园认购书》约定，原告认购中山市南朗镇××小区××房，认购价1626918元；其中定金20000元，第一期楼款305918元，须于2017年3月19日前付清，同时即办理银行按揭手续；双方于2017年3月19日前签署《商品房买卖合同》及有关文件。合同签订后，原告于2017年3月12日向被告支付定金20000元，于2017年3月19日支付第一期楼款305918元、权证服务费85元，向广州市雅卓房地产营销有限公司支付认筹费（服务费预收款）30000元，向广东正日律师事务所支付手续费1250元。同时，原告按被告要求提交了办理银行按揭手续所需的相关资料，并要求被告签订《商品房买卖合同》。但是被告一直以网签被限制为由，拒绝与原告签订合同，经原告多次催促，至今仍未签订合同。2019年1月3日，原告向被告发送律师函，要求解除合同并退还定金、首期款等费用。被告于2019年1月8日收到上述律师函，但至今未退还相关款项。综上，被告未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，长期占用原告资金，已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告特诉至法院，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交主要证据如下：1.中山市山海郡花园认购书；2.中山市雅诚房地产开发有限公司收款收据；3.广东银联回单；4.广州市雅卓房地产营销有限公司收款收据；5.收据；6.律师函；7.快递回单；8.微信聊天记录。被告辩称：一、本案中并未发生导致商品房买卖合同目的不能实现的情形，原、被告已经签订了商品房买卖合同，该合同成立并合法有效，案涉商品房买卖合同是否已经办理网签并不影响合同的法律效力。1.原、被告于2017年3月12日签订的《中山市山海郡花园认购书》详细约定了商品房买卖合同的主要内容，包括原告支付购房款及被告的义务等，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的指引》规定，“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”原、被告已签订商品房买卖合同，只是未办理网上备案手续，原告诉称未签订商品房买卖合同不是事实；2.众所周知，2016年起中山市开始实施网签排队预约政策，购房合同的网签备案速度明显放缓，2017年3月26日中山市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步加强了对房地产市场调控的力度，客观上加剧了商品房买卖合同办理网签备案进度的滞后，该手续的滞后不可归责于被告。相反，被告仅收到原告不到总房款20%的首期购房款，剩余80%以上的房款因商品房买卖合同网签手续的滞后而迟迟未能收取，被告不可能利用拖延网签手续来违约，更不存在长期占用原告资金的行为；3.涉案商品房已经通过竣工验收备案，具备交付条件，若原告能付清房款，被告可随时交付房屋，合同目的随时可以实现；二、原告称被告一直以网签被限制为由，拒绝与原告签订合同，而事实上，被告在2018年11月16日接到住建局通知，涉案商品房已经可以办理合同网签备案，被告第一时间通知原告前来办理网签备案手续，双方于2018年11月19日重新签署《中山市山海郡花园认购书》，同时，原告还签署了《山海郡认购须知》确认其知悉中山市预约网签的措施、同意不以此为由要求解除认购书等，并在被告通知的期限内签署网签《中山市商品房买卖合同》。但是原告此后突然改变主意，不愿配合办理商品房买卖合同网签备案，导致网签备案手续至今仍未能办理。商品房买卖合同已经合法成立有效，原告没有法律和事实依据解除合同；三、原告的第三项诉求与被告无关，被告不是收款人。被告就其辩解，向本院提交证据：1.中山市商品房买卖合同；2.山海郡认购须知；3.微信聊天记录。第三人田军述称：我是原告的丈夫，认购的事情主要是我与对方沟通跟进的。我与原告的庭审意见一致。第三人未向本院提交证据。经审理查明：2017年3月12日，原告向被告认购南朗镇××小区××房，并向被告支付定金2万元。2017年3月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《中山市商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买座落于南朗镇××小区××房，总价款为1626918元，以按揭付款的方式付款，首期款325918元于2017年3月19日支付，商业贷款1301000元于2017年4月18日支付。同日，原告向被告支付首期款305918元、权证综合费85元，并向广东正日律师事务所支付手续费1250元，向广州市雅卓房地产营销有限公司支付服务费预收款3万元。庭审中，原告确认其签署了该合同，但被告一直未将合同交给原告。之后，原告多次催促被告进一步履行合同，被告告知原告需要排队办理涉案合同的网签备案手续。2018年11月16日，被告的工作人员通过微信通知原告办理网签合同备案手续，双方并约定于2018年11月19日办理该手续。2018年11月19日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《中山市山海郡花园认购书》，主要约定：1.认购日期：2017年3月12日；认购物业：中山市南朗镇××小区××房；2.认购价为1626918元，付款方式为银行按揭付款，其中定金2万元及第一期楼款309518元，须于2017年3月19日付清，同时即办理1301000元的银行按揭手续，认购方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准；如因认购方自身原因（包括但不限于提供资料不符合银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（1）银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的，认购方应在出售方通知发出之日起15日内付清差额部分款项；（2）认购方贷款申请不获银行批准的，认购方应在出售方通知发出之日起30天内付清该物业的按揭贷款款项；3.认购方须于2017年3月19日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件……若认购方未在认购书约定的签约日期前签署《商品房买卖合同》及有关文件，或提交上述资料，或付清第一条约定之各期款项，按本认购书第二条第7款处理（第二条第7款：如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，……）；4.双方一致商定委托广东正日律师事务所代为办理该物业买卖签约过程中的全部手续。同日，原告在《山海郡认购须知》上签名，该《认购须知》载明：“1.认购方知悉中山市执行预约网签《中山市商品房买卖合同》的措施，导致该物业的网签《中山市商品房买卖合同》具体审批通过时间无法确定，认购人同意不以此为由要求解除认购书、仍按认购书约定履行付款义务，并在出卖人通知的期限内签署网签《中山市商品房买卖合同》，如因政府等非双方当事人原因导致认购书无法履行时，双方均无需承担违约责任，出卖人无息返还认购方已支付款项；……10.认购方确认，在签订认购书前已清楚了解目前中山市执行的购房及贷款政策，并知悉自身及家庭成员是否符合中山市购房及贷款政策，若因认购方的原因导致本认购书无法继续履行的，出售方有权没收认购方已付定金，且由此造成的责任、损失均由认购方自行承担。”2019年1月3日，原告委托律师向被告致函，认为被告无正当理由迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》已构成违约，要求立即解除《中山市山海郡花园认购书》，并要求被告退还已支付的定金和首期款，赔偿有关损失。庭审中，本院询问原告，在2018年11月19日签订认购书后，为何未再进一步履行。原告称，被告告知原告因贷款政策变化，要求提高原告首付，原告无法支付，即使按照原合同约定的首付款履行，银行利率也提高了，原告一人无法负担贷款；而且原告不满足非中山户口购房的个税和社保要求，没有购房资格。被告称，原、被告是在2017年3月26日之前签订认购书和合同，原告亦支付了定金和首期款，政府的限购政策不适用于原告，原告具备购房资格，但因原告需要重新申请贷款，故原告适用新的贷款政策，需要提高首付比例。另查：2017年3月26日，中山市政府网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知规定：“三、施行住房限购及差别化信贷政策，加强对商品住房销售的金融监管（一）实行限购政策。……非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。（二）实施差别化信贷政策。符合条件的购房者，首套房最低首付比例不低于30%，二套房最低首付比例不低于40%。……”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原告以被告拒绝与其签订商品房买卖合同为由，要求被告承担违约责任，本院分析如下：1.被告提交了双方于2017年3月19日签订的《中山市商品房买卖合同》，对此，原告并无异议，故本院认定双方已签订《中山市商品房买卖合同》，原告据此要求被告承担违约责任，于事实无据；2.原、被告已于2018年11月19日重新签订了《中山市山海郡花园认购书》，再次就原告向被告购买涉案房地产达成一致合意，同意继续履行房地产交易手续，同时，原告签署了《山海郡认购须知》，确认知悉中山市执行预约网签《中山市商品房买卖合同》的措施，导致该物业的网签《中山市商品房买卖合同》具体审批通过时间无法确定，同意不以此为由要求解除认购书、仍按认购书约定履行付款义务，故本院认为，原告在此之后，以被告迟迟未为原告办理涉案商品房买卖合同的网签备案手续为由，要求被告承担违约责任，本院不予支持。综上所述，原告未举证证明被告存在违约行为，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周颖颖的全部诉讼请求。案件受理费8920元，减半收取为4460元，由原告周颖颖负担（已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年五月十八日书记员 郑诗琳王静