湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初574号原告:湖北东坡外滩置业有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州区东坡大道**，统一社会信用代码：914211005854538722。法定代表人:廖芷巍。委托诉讼代理人：李颖，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：邹贞，湖北文赤壁律师事务所律师，特别授权。被告:向荣兵，男，汉族，1969年8月10日，汉族，黄冈市人，住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：戴旺生，黄冈市黄州区汉川门法律服务所法律工作者，一般代理。原告湖北东坡外滩置业有限公司与被告向荣兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖北东坡外滩置业有限公司的委托诉讼代理人邹贞、被告向荣兵及其委托诉讼代理人戴旺生参加了诉讼，现已审理终结。原告湖北东坡外滩置业有限公司向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告向原告支付房屋租金177398.1元、设备维护费76808.05元、物业管理费14934.9元，共计269141.05元；3、判决被告向原告支付违约金共计1877527.96元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月6日，被告因经营需要与原告签订了《商铺租赁合同》(以下简称合同)，由被告承租原告位于黄冈市××大道××外滩××楼，编号1-24至1-26号商铺。租期五年，自2013年11月1日至2018年10月31日止。合同约定，被告需在期前的20日前向原告支付每季度租赁费用，其中包含租金(第一年40598.25元，每年依次递增5％)、设备维护费(第一年18981元，第二年至第五年分别37962元)、物业管理费(第一年3690.75元，第二年至第五年分别7381.5元)，若被告逾期支付费用在30天内的，应每日按未付款总额的8‰支付滞纳金;超过30天的，甲方有权解除合同，且除向乙方追收所欠租金和费用外，保证金不予退还。合同签订之日，被告向原告支付了房屋使用押金20000元，交付房屋后转为房屋使用保证金。自2013年1月1日租赁期开始至现在，被告从未向原告支付租赁费用，已构成根本性违约，损害了原告合法权益。原告多次催要后，分别于2016年3月1日、2016年4月18日向被告送达及张贴了《缴费通知单》、《关于支付租金的律师函》，但被告使用房屋长达两年多的时间里仍未支付上述任何费用。2016年5月6日发出《解除合同通知书》，并根据合同第十三条第二款第三项之规定于2016年5月10日收回商铺，后原告一直向被告催要，但至今分文未付。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，特诉至贵院，请贵院依法支持原告诉讼请求。被告向荣兵辩称：原告承诺免租期两年，期间被告无需支付租金。在使用过程中，原被告没有签订租金明细表，应视为免租期，原告主张被告支付租金没有事实依据。原告主张被告违约无事实依据，且违约金数额违反法律规定，应当不予支持。原告于2016年5月10日强抢商铺，并毁坏财物，导致被告无法正常营业，不能实现合同目的，其行为构成违约，应当承担违约责任和赔偿责任。原告的诉请超过诉讼时效，2016年4月18日后没有向原告催要租金。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年8月，原告湖北东坡外滩置业有限公司对外招商，宣传广告上称“特惠招商政策：交一年半租金即可享三年经营权，再送两年物业费”。2013年9月6日，被告向荣兵与原告湖北东坡外滩置业有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于黄冈市××大道××外滩××楼编号××至××号商铺用于经营百货，租期五年，即自2013年11月1日至2018年10月31日止。合同约定，被告需在期前的20日前向原告支付每季度租赁费用，其中包含租金(第一年40598.25元，每年依次递增5％)、设备维护费(第一年18981元，第二年至第五年分别37962元)、物业管理费(第一年3690.75元，第二年至第五年分别7381.5元)，若被告逾期支付费用在30天内的，应每日按未付款总额的8‰支付滞纳金;超过30天的，甲方有权解除合同，且除向乙方追收所欠租金和费用外，保证金不予退还。合同签订之日，被告向原告支付了房屋使用押金20000元，交付房屋后转为房屋使用保证金。后被告因经营状况不佳，且认为原告在招商宣传时承诺有免租期间，未向原告支付租赁费用，原告于2016年3月1日、2016年4月18日向被告送达《缴费通知单》、《关于支付租金的律师函》，并在被告处张贴。2016年5月6日发出《解除合同通知书》，于2016年5月10日收回商铺。后原告向被告催要租金未果，遂诉至本院。以上事实有《商铺租赁合同》及《补充协议》、招商广告、《缴费通知书》、《关于支付租金的律师函》及张贴照片、《解除合同通知书》及张贴照片、《关于限期搬离物品的通知》及张贴照片等证据经原被告双方质证，本院予以确认。本院认为，双方争论的焦点为：涉案合同的效力及合同是否应当解除以及合同解除后如何处理。一、关于涉案合同的效力。依据本案事实，2013年9月6日双方签订《商铺租赁合同》，就租赁期限、租金支付方式、双方其他权利义务及违约方式进行了约定，双方所签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，为有效合同。二、关于合同是否应当解除。关于租金支付问题，双方约定如下：“被告需在期前的20日前向原告支付每季度租赁费用……”。2016年5月6日原告向被告发出《解除合同通知书》，于2016年5月10日收回商铺。依据本案事实，被告未按期支付租金等费用，已构成根本违约，原告已依据双方合同约定行使合同解除权，并收回商铺，被告并未因此提出异议，视为双方合同已经于2016年5月10日解除。原告无需请求本院依法解除合同。三、对合同解除后的责任承担问题。原告诉请被告支付房屋租金177398.1元、设备维护费76808.05元、物业管理费14934.9元，共计269141.05元；支付违约金共计1877527.96元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”原被告签订的租赁合同是继续性合同，已发生的情形不可能恢复原状，合同解除使基于合同发生的权利义务仅向将来消亡，合同解除以前的权利义务仍然有效。因此，被告应当依照合同约定向原告支付租赁期间的有关费用。1、关于租金。因《中华人民共和国民法通则》规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为一年，原告于2016年催要造成诉讼时效中断，至今已超过一年，因而，原告诉请被告支付租金超过诉讼时效，本院不予支持。2、关于设备维护费和物业管理费。鉴于本案事实，合同签订后被告占有、使用原告房屋，一直未缴纳物业管理费，应当按照合同约定支付物业管理费；合同虽约定了设备维护费，但原告无证据证实该笔费用已实际发生，原告请求被告支付该笔费用本院不予支持。依照合同约定，被告应支付原被告物业管理费14934.90元。3、关于违约金。原被告在合同中对租金及支付方式作了约定。被告辩称原告承诺免租两年，本院认为，原告在招商时宣传“特惠招商政策：交一年半租金即可享三年经营权，再送两年物业费”，的确对被告是否进入东坡外滩经营起到决定性作用，属于一种承诺。但免租的前提是“交一年半租金”，并非不交租金，且被告分文未付，构成根本性违约，应当支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构已与适当减少。”在本案中，双方约定“若被告逾期支付费用在30天内的，应每日按未付款总额的8‰支付滞纳金”，该条款对违约金的约定明显过高，本院予以调整，酌定被告支付原告违约金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：一、被告向荣兵在本判决生效后三日内支付原告湖北东坡外滩置业有限公司物业管理费14934.90元、违约金20000元，合计34934.90元；二、驳回原告湖北东坡外滩置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11986.5元（已减半），由原告负担11649.5元，被告负担337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  胡虹霞二〇一九年五月十五日书记员  李 樵