四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初20271号 原告：杨芙蓉，女，1965年6月28日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李涛，四川尺度律师事务所律师。 被告：卢清英，女，1982年10月4日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：任军，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 第三人：田波，男，1971年11月13日出生，汉族，住成都市高新区。 原告杨芙蓉与被告卢清英、第三人田波案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月17日立案，依法适用普通程序，由本院审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员唐宪宪、李蔚共同组成合议庭进行审理。于2019年5月14日组织双方进行证据交换，原告杨芙蓉及其委托诉讼代理人李涛，被告卢清英的委托诉讼代理人任军，第三人田波到庭参加诉讼；后因工作变动，依法变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员安宁、冯忠秀共同组成合议庭进行审理。于2019年5月30日公开开庭进行了审理，原告杨芙蓉及其委托诉讼代理人李涛，被告卢清英的委托诉讼代理人任军，第三人田波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨芙蓉向本院提出诉讼请求：1、不得执行杨芙蓉从田波处购买的位于犀浦镇校园路822号3栋1单元10楼1001号房屋；2、确认犀浦镇校园路822号3栋1单元10楼1001号房屋为杨芙蓉所有。事实和理由：2017年4月17日，成都高新区法院对卢清英诉田波民间借贷纠纷一案作出民事判决，判决田波于判决生效之日起十日内向卢清英归还借款本金10万元及利息，判决生效后，因田波未履行判决义务，卢清英向成都高新区法院申请强制执行，执行过程中，成都高新区法院查封了登记在田波名下的犀浦镇校园路822号3栋1单元10楼1001号房屋。2018年11月，杨芙蓉对执行标的提出书面异议，认为案涉房屋系杨芙蓉从田波处购买，已支付完全部房款且在人民法院查封前杨芙蓉已合法占有该房屋，后杨芙蓉提起的执行异议被驳回，故杨芙蓉提起本次诉讼。 卢清英答辩称，1、案涉房屋是田波与其前妻房杉杉各占有50%，为按份共有，因此，杨芙蓉与田波签订的《购房指标转让协议》不是合法有效的房屋买卖合同；2、杨芙蓉无证据证明在人民法院查封案涉房屋前已合法占有该房屋；3、案涉房屋非保障性住房，2016年5月10日案涉房屋进行了初始登记，因杨芙蓉自身的原因未办理过户登记。因此，杨芙蓉请求排除对案涉房屋的执行的理由不能成立，应当予以驳回。 田波述称，事情经过为：案涉房屋是西南交大内部修建的双限房，只有交大的职工可以购买，田波是交大职工，当时田波将购房指标以5万元的价格转让给了张某，也收到了转让款。双限房按照政策规定从产权证办理下来后五年内不能上市交易，房杉杉是田波的前妻，双方2013年离婚，所以产权证上才有房杉杉的名字，双方也一直没有去办理房屋手续，后来签订了协议书，交了定金，收到指标转让款后，后续交付房款、收房田波都没有参与，选房也是张某去选的，田波只是签字，2016年5月10日办理了初始产权后，就将产权证给了张某。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2011年8月20日，田波（甲方，卖方）与杨芙蓉（乙方，买方）签订《购房指标转让协议书》，约定：1、房屋性质：由西南交通大学兴建，针对本校在册教职工的限价商品房，甲方是西南交通大学在册员工，现有一个购买限价商品房的购房指标转让；2、转让金额即支付方式：因该房屋尚在筹建阶段，甲方同意将该房屋的购房指标转让给乙方，购房指标转让价格为人民币五万元，乙方在签订本协议后，需一次性向甲方付清该购房指标转让款；3、权利义务：甲方有义务协助乙方及时按西南交通大学的要求，支付相应购房款，及申请办理房屋的登记备案等相关手续，协助在办理该房屋产权证前办理房屋变更登记手续；乙方应当按约定时间向甲方支付购房指标转让费，及时按西南交通大学的要求，支付此次所选房屋的购房款、房屋配套费、税费，及届时更名过户等手续的所有相关费用。张某在见证人处签字。张某系杨芙蓉妹夫。 同日，田波出具收据载明收到杨芙蓉支付的购房指标转让款50000元。 2011年11月7日，田波向开发商成都嘉汇置业有限公司支付10000元商品房认购定金。同日，田波出具收据载明：“今收到杨芙蓉现金一万元，用于交付西南交大季柳园3栋1单元1001号房屋认购金。” 通过查询（2018）川0191执异243号案件卷宗，2011年11月26日，田波、房杉杉与成都嘉汇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：田波与房杉杉共同向成都嘉汇置业有限公司购买其开发的“交大万嘉”季柳园3幢1单元10层1001号住宅房屋，房屋总价款385338，2014年10月30日前交房。 2011年11月26日，杨芙蓉通过银行转账方式向商户“交大万嘉”支付375338元。同日，成都嘉汇置业有限公司出具《收据》载明：“收款事由：购房款（不含定金），姓名：田波，金额：375338元，摘要：季柳园3栋1单元10层1001号，交款人：杨晓红代”，杨晓红与杨芙蓉系姐妹关系。 2014年9月29日，四川华玮物业管理有限公司出具《房屋验收登记表》与《业主托管房门钥匙责任声明书》，业主签名处有田波签字。庭审中，田波否认上述材料为其本人签字，同时，证人张某出庭作证陈述，上述材料为张某所签，系受杨芙蓉委托收房。 2016年5月10日，田波取得案涉房屋所有权登记，该房屋的共有情况为按份共有，田波与房杉杉各占50%的份额。 2017年4月17日，卢清英因民间借贷纠纷将田波诉至本院，本院作出（2016）川0191民初12868号《民事判决书》，判决：被告田波于本判决生效之日起十日内向原告卢清英归还借款本金10万元及利息（利息计算方式为：以10万元本金为基数，按年利率6%，从2015年10月1日起计算至被告本金归还之日止)。 上述判决于2017年7月22日生效。因田波未履行义务，卢清英向本院申请强制执行，本院依法予以受理，执行案号为（2017）川0191执6063号，2018年1月11日，本院将登记在被执行人田波名下的位于成都市犀浦镇校园路822号3栋1单元10楼1001号房屋予以查封。 2018年8月31日，杨芙蓉向本院提出异议，本院于2018年11月28日作出（2018）川0191执异243号《执行裁定书》，主要内容为：“异议人虽举证在本院查封之前签订了书面的房屋买卖合同、支付了购房款，且未办理房屋过户登记手续非系异议人自身原因，但关于案涉房屋何时由异议人占有，田波陈述系异议人自己去收房，异议人亦未举证证明其于本院查封前已合法占有该房屋。”，故，裁定“驳回案外人杨芙蓉的异议请求”。杨芙蓉在收到该裁定书后15日内向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明： 1、郫都区人民政府2014年11月6日发布的郫府发（2014）20号《郫县保障性住房建设管理办法》第三条第二项规定：“保障性住房包括廉租住房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房、以及经县政府批准后划拨转用于保障的直管公房和自管公房等政策性住房。”；第二十七条规定：“购买保障性住房不满五年，不得直接上市交易。购买的保障性住房应以自住为目的，在取得完全产权前，购房人只能用于自住，不得有出售、出租、闲置、出借，擅自改变住房用途等行为。”，诉讼过程中，本院向郫都区不动产登记中心咨询，案涉房屋属限价商品房。 2、为证明在案涉房屋被查封之前，已合法占有该房屋，杨芙蓉向本院提交由四川华玮物业管理有限公司出具的案涉房屋2014年8月4日至2015年10月31日期间（2014年9月29日出具）、2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费缴费收据，交款人为张某，业主为田波、杨芙蓉。 3、为查清案件事实，本院通知证人张某出庭作证： “问：两份四川华玮物业管理有限公司物业收费票据，交款人处是否是你本人签字？答：是的。问：为什么是你在交物业费？答：田波来不了，但是我基于我和原告之间的关系，都是我在跑这些手续。问：但是你在2014年去收房时基于谁的委托去收的房？答：杨芙蓉的委托。问：你也知道他和田波的交易过程？答：是的。问：2014年8月4日至2015年10月31日的物业费收据，收据上写的是张某，是不是你签的？答：是我签的字，也是我代表杨芙蓉交的” 上述事实，有《购房指标转让协议书》、物业费收据、证人证言、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，本院在执行过程中对登记在被执行人田波名下的案涉房屋进行执行，杨芙蓉对执行标的提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议焦点应为：杨芙蓉是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本院将依据上述四要素进行考量： 一、案涉房屋查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。 本院认为，双方签订的《购房指标转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方当事人都应依约履行。对于卢清英主张《购房指标转让协议书》为按份共有人田波单方与杨芙蓉缔约，合同无效的抗辩，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，卢清英现在以田波在缔约时对标的物没有处分权为由认为合同无效没有法律依据，且卢清英也无证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效规定的法定事由，因此，对于卢清英提出的双方合同无效的主张不予支持，可以认定杨芙蓉在案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 二、杨芙蓉是否已支付完全部购房款。 首先，田波、房杉杉与成都嘉汇置业有限公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》约定，房屋总价款为385338元，其次，根据田波银行卡刷卡凭证，及田波出具的收据载明：“今收到杨芙蓉现金1万元，用于交付西南交大季柳园3栋1单元1001号房屋认购金。”以及2011年11月26日，杨芙蓉通过银行转账方式向商户“交大万嘉”支付375338元，并有成都嘉汇置业有限公司出具《收据》载明收到案涉房屋购房款（不含定金），可以证明杨芙蓉已支付全部购房款。因此，本院对于杨芙蓉已付全部房款的事实予以确认。 三、杨芙蓉在2018年1月11日前是否合法占有案涉房屋。 本院认为，对不动产的占有应当根据买受人对不动产是否实现了支配和管理，占有行为本身是否合法进行评价。首先，杨芙蓉向本院提交的《房屋验收登记表》及《业主托管房门钥匙责任声明书》载明验收案涉房屋、托管房屋钥匙时间为2014年9月29日，卢清英对上述两份证据真实性无异议，仅对关联性有异议，庭审中，经证人张某当庭确认，是其代为签字，并代杨芙蓉收房。其次，案涉房屋于2018年1月11日被查封，杨芙蓉提交的两份案涉房屋物业费缴费收据，显示物业费交纳时间截至到2017年12月。因此，上述证据能够相互印证，证明杨芙蓉对案涉房屋有事实上的管理和支配权，其管理和支配的行为是基于合法有效的买卖合同，因此可以认定，杨芙蓉在案涉房屋被查封前已经合法占有该房屋。 四、案涉房屋未办理过户登记是否系杨芙蓉自身原因。 根据郫都区人民政府2014年11月6日发布的（2014）20号《郫县保障性住房建设管理办法》第三条第二项规定：“保障性住房包括限价商品房……”以及第二十七条规定：“购买保障性住房不满五年，不得直接上市交易。”之规定，经本院向郫都区不动产登记中心咨询，案涉房屋属限价商品房，另外，案涉房屋2016年5月10日取得权属登记，2018年1月11日即被查封，因此未在查封前办理产权过户手续非因杨芙蓉自身原因造成。 综合上述四个要素，本院认为杨芙蓉虽不是诉争房屋的产权人，但其对诉争房屋享有合法权益，能够排除他人对诉争房屋的执行，对其第一项诉讼请求，本院予以支持。 另外，对于杨芙蓉第二项诉讼请求要求确认案涉房屋为其所有，本院认为，双方基于合同所取得的仅限于物权期待权，合同只是取得物权的原因行为，不能基于合同直接确认物权，故对其第二项诉讼请求不予支持。 综上，杨芙蓉请求停止对案涉房屋进行执行的诉讼请求，本院予以支持，而（2018）川0191执异243号民事裁定于本判决生效后失效。本判决生效后，杨芙蓉可向本院执行机构申请解除对案涉房屋的查封措施。 据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、本院在（2017）川0191执6063号案件执行过程中不得对原告杨芙蓉购买的位于犀浦镇校园路822号3栋1单元10楼1001号房屋（建筑面积121.72平方米，业务件号：权✕）进行执行； 二、驳回原告杨芙蓉的其他诉讼请求。 案件受理费7000元，由第三人田波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2018）川0191执异243号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 吴 翔 人民陪审员 安 宁 人民陪审员 冯忠秀 二〇一九年五月三十日 书 记 员 曾 娜