上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初14862号原告：翁海平，男，1973年2月25日出生，汉族，住上海市。原告：孟超，女，1972年2月14日出生，汉族，住上海市。两原告委托诉讼代理人：张春福，上海市锦天城律师事务所律师。被告：费益民，男，1968年6月8日出生，汉族，住上海市。被告：费剑平，男，1998年10月14日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：费益民。原告翁海平、孟超与被告费益民、费剑平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案，2016年11月28日作出(2016)沪0104民初24874号民事判决。翁海平、孟超不服该判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉。2017年4月10日，上海市第一中级人民法院以(2017)沪01民终769号民事判决驳回上诉，维持原判。翁海平、孟超仍不服，向上海市高级人民法院申请再审。2018年4月27日，上海市高级人民法院以(2017)沪民申2561号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院对该案进行再审。上海市第一中级人民法院再审后，于2018年7月13日作出(2018)沪01民再49号民事裁定：撤销(2017)沪01民终769号民事判决及(2016)沪0104民初24874号民事判决；将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年3月20日公开开庭审理了本案。原告翁海平和孟超及其委托诉讼代理人张春福、被告费益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁海平、孟超向本院提出诉讼请求：1、两被告双倍返还原告购房定金20万元；2、两被告赔偿原告房价上涨的损失80万元。事实和理由：2016年2月21日，经上海纯真房地产经纪事务所居间，原被告就上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签署《房地产买卖居间协议》。协议约定涉案房屋总价款225万元，并对付款方式、交房过户期限及违约责任进行了约定，双方应于2016年4月30日前签署《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，原告前后分两次支付定金10万元。但被告逾期拒签上海市房地产买卖合同并于2016年5月20日表示基于房价上涨不愿继续履行协议，被告的行为已构成严重违约。被告费益民、费剑平辩称，居间协议是费益民一人签订的，费剑平并不知情；在签订居间协议时，涉案房屋是租赁房，没有房产证；签订协议时费剑平未满18周岁，且费剑平现在也不愿继续履行协议出售房屋；房价上涨非被告所能控制，被告一家三口至今仍居住在内，房屋涨跌对被告没有任何盈利的影响。不同意原告诉讼请求。根据原被告当庭的一致陈述，原被告提交的房地产买卖居间协议、定金收据及转账凭证、证人证言等证据，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年2月21日，两原告(购买方、乙方)、两被告(出售方、甲方)、案外人上海纯真房地产经纪事务所(居间方、丙方)就涉案房屋签署《房地产买卖居间协议》，双方当庭确认协议签订时，费剑平未在场，费益民作为费剑平的法定代理人代为签署协议。约定：涉案房屋在使用权转产权过程中，房屋面积以产证面积为准。协议第二条约定：购房总价款225万元，付款方式为：乙方于签订买卖合同当日支付甲方房款121万元(含定金)；第二笔房款99万元以贷款方式支付；尾款5万元于交付房屋时支付，具体付款方式以签订《上海市房地产买卖合同》为准。协议第三条约定：乙方同意签订本协议时支付5万元作为购房意向金，甲方接受本协议第二条所述买卖条件并签署本协议的，双方同意意向金转为定金，乙方在甲方签署本协议后3日内将定金补足至10万元。协议第四条约定：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效日起70个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方。协议第九条约定：甲方在转产权时产生费用由甲方自行承担，乙方已知晓本房屋为使用权；双方签订本协议的两个月内，甲方需备齐所有资料并办理好房产证，待甲方取得房产证后，即2016年4月30日前，双方按时签订《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，原告按约向被告费益民支付了10万元定金，被告费益民出具收据并明确定金暂存中介处，涉案房屋租赁卡上承租人由费剑平祖母(已亡)变更为费剑平，因费剑平尚未年满十八周岁，涉案房屋无法办理使用权变更为产权的房产证，双方亦未在约定的2016年4月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。原告表示被告于2016年5月20日告知原告基于房价上涨不愿继续履行协议；被告费益民则称因费剑平事前对协议签订并不知情，现知晓后不愿出售房屋，故双方协议无法继续履行。2016年6月29日，两原告向本院提起诉讼，要求两被告向原告双倍返还购房定金20万元、两被告向原告赔偿房价上涨的损失40万元,案件进入诉前调解。同年7月26日转正式立案，同年8月4日两原告的起诉状副本送达至两被告。在原一审庭审时两原告要求两被告赔偿损失的请求调整为80万元。重审中，翁海平、孟超向本院递交申请，要求对涉案房屋的市场价值进行评估，申请评估的时间点为2016年11月24日，即费剑平本人在原一审时表示不愿出售房屋时。本院审核后，通过上海市高级人民法院，委托上海国衡房地产估价有限公司对涉案房屋设定为完全产权条件下以2016年6月29日及2016年8月4日为时间点的市场价值进行评估。上海国衡房地产估价有限公司于2019年2月26日向本院出具估价报告，估价结果为：上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年6月29日的房地产市场价值为264.6万元、2016年8月4日的房地产市场价值为284.6万元。原告为此次评估垫付费用8400元。原告对估价报告中的评估面积及相应的价格不予认可，认为估价报告中的两位房地产估价师，只有一人到系争房屋现场，另外一人没到现场参加调查；对于面积，业户清册无证人签署或单位盖章，面积与同号302室不一致；对于价格形成的依据，与原告提供的本小区二手房成交价存在较大差异。被告则称，自始就不同意评估。未发表质证意见。双方当庭确认2017年5月14日上海纯真房地产经纪事务所高存真将代收的10万元定金转入孟超账户，费益民按原判决将定金双倍返还部分10万元转入孟超账户。本院认为，原告翁海平、孟超与被告费益民、费剑平签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，该协议第四条也明确甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，双方买卖房屋的意思表示真实无误，据此可以认定双方之间的房屋买卖合同已经成立并有效,双方均应恪守。本案中，被告未于约定的2016年4月30日前与原告签订房地产买卖合同，又于同年5月20日明确拒绝出售房屋，被告不履行合同义务的行为已构成违约。因被告方原因导致合同无法继续履行，故原告要求依照协议约定双倍返还定金的诉请，本院予以支持。对于原告要求赔偿房价上涨损失80万元的诉请，根据相关法律的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可能获得的利益。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失时，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。由于当时本市房地产市场价格处于上涨通道，被告违约给原告造成损失的，原告有权请求赔偿超过定金部分的损失，原告可主张的损失依法包括直接损失和可得利益的损失，原告在本案中主张的房屋差价损失可视为可得利益的损失。至于赔偿数额，应先确定涉案房屋市场价值的评估时间点。原告要求以2016年11月24日费剑平本人表示不愿出售房屋时为评估时间点，缺乏依据，本院不予采纳。就原告而言，在被告未按约定签订房地产买卖合同、明确拒绝出售房屋至原告起诉时有一个多月的时间，在此期间内原告应该作出是否继续购房的决定。从原告提出的诉讼请求来看，其在起诉时已不再要求继续履行合同，此时应采取适当措施防止损失的扩大，故本案应以原告起诉时的时间点对涉案房屋的市场价值进行评估。原告对于估价报告持有异议，因未提供反驳证据加以证明，本院不予采信。对于赔偿数额还应考虑双方合同的履行程度，在合同尚未完全履行的情况下，由本院酌情判处。因费剑平在签订《房地产买卖居间协议》时未到场，而其年满十八周岁后又不追认父亲费益民的代理行为，故《房地产买卖居间协议》对费剑平不发生法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国未成年人保护法》第十四条规定判决如下：一、被告费益民双倍返还原告翁海平、孟超定金20万元(已给付)；二、被告费益民于本判决生效之日起十日内赔偿原告翁海平、孟超20万元；三、驳回原告翁海平、孟超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告翁海平、孟超负担8280元,由被告费益民负担5520元。评估费8400元，由费益民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  聂华清审判员  李美龄审判员  孙美华二〇一九年五月八日书记员  季禛卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给第一付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《中华人民共和国未成年人保护法》第十四条父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。