大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0214执异102号案外人：陈家旭，男，1988年6月6日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。申请执行人：郑锦福，女，1962年11月11日出生，朝鲜族，住黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：李海风，系辽宁声声玉律师事务所律师。被执行人：大连文景房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。法定代表人：景克瑞，系该公司经理。本院在执行申请执行人郑锦福与被执行人大连文景房地产开发有限公司（以下简称文景公司）买卖合同纠纷一案中，案外人陈家旭对本院查封的位于大连市普兰店区久寿街439号2单元1层3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈家旭称，2016年9月26日，案外人与被执行人文景公司签订了编号为WHT201603928号《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定：案外人以每平方米3800元，总价款239400元购买被执行人文景公司开发的位于大连市××区××街××单元××、建筑面积为63平方米的商品房，该《商品房买卖合同》在大连市××区市场监督管理局和房屋交易管理所进行了备案登记。合同签订后，案外人将购房款239400元付给了被执行人文景公司，被执行人文景公司收到购房款后，于2016年10月22日给案外人开具了购房增值税普通发票，并将房屋钥匙交付给了案外人，办理了房屋交接手续，现该房屋已经由案外人实际占有，2019年1月16日，案外人缴纳了契税6840元。案外人认为，普兰店区法院于2019年1月9日对案涉房屋采取查封措施，在此之前，作为物权变动的基础法律关系即商品房买卖行为已经发生，案外人的义务已经履行完毕，已经付清了全额房款，并缴纳了契税，案外人已经实际取得了案涉房屋的所有权，对案涉房屋具有实体性权利，案涉房屋已经不属于被执行人文景公司的财产，因被执行人文景公司的原因，案涉房屋一直没有办理房屋产权证，责任不在案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，普兰店区法院查封案涉房屋是错误的，故请求中止对位于大连市××区××街××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。案外人陈家旭向本院提供证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、合同补充协议一份；3、大连增值税普通发票一张；4、税收完税证明一份；5、借记卡账户历史明细清单两张；6、文景.清华园临时管理规约一份；7、2016年9月26日签订的装饰装修管理服务协议、房屋验收交付书及房屋验收交接单、防火责任协议书、业户情况登记表、物品发放明细表各一份；8、专用收款收据三张；9、不动产登记会审单一张；10、不动产登记信息查询结果一张；11、大连市中级人民法院（2019）辽02民终852号民事判决书一份；12、大连市中级人民法院（2019）辽02民终855号民事判决书一份。申请执行人郑锦福辩称，不同意案外人的异议请求和事实理由。具体如下：1、不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。本案中，因案涉房屋未经不动产物权登记，故案外人陈家旭尚未取得物权。案涉房屋系被执行人文景公司开发的商品房，属于文景公司名下的财产。2、本案应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查，异议人陈家旭购买房屋的情形只有符合该条款的规定才能排除法院的查封。本案中，异议人陈家旭除案涉房屋之外，还在被执行人文景公司处购买过一套房屋，案涉房屋并非异议人用于居住的唯一住房。因此，本案情形不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的异议规定。3、异议人陈家旭并没有支付房屋价款。普兰店区法院（2018）辽0214民初1952号民事判决书第5页第10行中记载：“被告景艳华向本院提供账户转账的银行流水及户口本、证明等证据，能够证明其分别于2016年10月18日、20日向被告文景公司支付房款239400元、301446元，合计540846元，其中还包括另案被告景艳丽的购房款”。普兰店区法院（2018）辽0214民初6109号民事判决书第6页倒数第4行记载：“本次诉讼中，被告景艳丽主张向案外人景迎春交付现金268065元，由景迎春转账给案外人陈家旭，后由陈家旭向被告文景公司转款293400元。（数额应为239400元，此判决书中记载有误）”；第5页第10行记载：“证人称从其银行卡转出的239400元系被告景艳丽交付的购房款，却无法提供自己购买两套房屋的付款凭证……”。从案外人陈家旭的陈述可以看出，案外人支付购房款239400元是为其亲戚景艳丽和景艳华支付的购房款，并且在景艳丽和景艳华与于德安执行异议之诉中，用本案案外人陈家旭的银行转账流水以证明其支付了购房款，故陈家旭并未支付购房款，该款项是为其亲属所支付给文景公司的购房款。4、普兰店区法院查封案涉房屋时，案涉房屋没有任何人占有和使用，房屋也没有进行过任何装饰装修，而且案涉房屋是否占有并不是排除强制执行的法定事由或情形。综上所述，法院的查封程序正当，案外人陈家旭提出的异议不能成立，故请求贵院裁定驳回案外人的异议请求事项。申请执行人郑锦福向本院提供证据如下：1、普兰店区人民法院（2018）辽0214民初6109号民事判决书一份；2、普兰店区人民法院（2018）辽0214民初1952号民事判决书一份。本院查明，郑锦福与文景公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日作出（2017）辽0214民初4420号民事判决，判令文景公司于本判决生效之日起五日内向郑锦福返还购房款380000元及利息（自2014年9月3日始，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日）；一审案件受理费7000元，由文景公司负担。该民事判决书发生法律效力后，郑锦福向本院申请执行，执行过程中，本院于2019年1月9日查封了被执行人开发的位于大连市××区××街××单元××号，面积为63平方米的房屋一套。2019年1月24日本院立（2019）辽0214执恢172号案件恢复执行。另查，2016年9月26日，陈家旭与文景公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为WHT201603928号。合同约定买受人陈家旭购买文景公司开发的位于大连市××区××街××单元××号住宅房屋一套，建筑面积为63平方米，单价为每平方米3800元，房屋总价款为239400元。2016年9月26日，文景公司与陈家旭签订了房屋验收交付书和房屋验收交接单，陈家旭在房屋验收交付书及交接单上予以签字确认已收到房屋钥匙及房屋质量及设备设施完好。同日，文景公司与陈家旭签订了装修管理服务协议、防火责任协议书、物品发放明细表等手续，陈家旭领取了进户门钥匙等物品，文景公司予以业户登记，业户情况登记表上注明第10号楼2单元1层3号业主姓名为“陈家旭”。2016年10月18日，陈家旭通过银行向文景公司汇款239400元，2016年10月22日，文景公司为陈家旭出具了增值税普通发票一份，金额为239400元，该发票货物或应税劳务、服务名称栏注明为房地产开发住宅。陈家旭缴纳了2016年、2017年和2018年物业费。第10号楼2单元1层3号房屋的行政街号为大连市××区××街××单元××号。2019年1月15日，案外人陈家旭向不动产登记部门申请案涉房屋登记，2019年1月16日，案外人陈家旭缴纳案涉房屋契税6840元，现因本院对案涉房屋的查封，无法办理所有权变更登记。再查，根据大连市中级人民法院（2019）辽02民终852号判决及大连市中级人民法院（2019）辽02民终855号民事判决记载，被执行人文景公司位于普兰店区久寿街449号楼于2018年12月21日竣工，自2019年1月16日始才有其他房屋办理产权登记手续。案涉房屋位于普兰店区××街××楼，案外人于2019年1月15日向不动产登记部门申请不动产登记，不动产登记部门相关人员已在不动产登记会审单上签字捺印准予受理。因本院对案涉房屋的查封，而无法办理产权变更登记。本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否是案涉执行标的权利人，对案涉执行标的是否享有能够排除执行的实体权益。故本案争议的焦点问题为案外人陈家旭对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。一、对于案外人陈家旭对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋由文景公司出售给案外人陈家旭，但尚未办理所有权变动登记，故案涉房屋未发生物权的变动，案外人尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。二、对于案外人陈家旭对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题，本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条予以审查，只要符合其中任何一条规定的情形，即可排除对该不动产的执行。本案中，案外人陈家旭提供的商品房买卖合同及合同补充协议、大连增值税普通发票、税收完税证明、借记卡账户历史明细清单、房屋验收交付书及房屋验收交接单、业户情况登记表、物品发放明细表、专用收款收据等证据从形式上可以证明，在本院对案涉房屋查封之前，案外人与被执行人已经签订合法有效的书面买卖合同，案外人已经交付全部购房款，并在本院查封之前已合法占有该房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记手续。案外人陈家旭提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人对案涉房屋享有物权期待权，该权利能够排除本院对该房屋的执行，故案外人提出请求中止对案涉房屋执行的异议请求符合法律规定，本院予以支持。对于申请执行人提出案外人并未交付购房款，申请执行人向本院提供了本院（2018）辽0214民初6109号民事判决书和本院（2018）辽0214民初1952号民事判决书予以证明案外人于2016年10月18日向文景公司转账的239400元，是为另案景艳丽、景艳华支付购房款，因本院（2018）辽0214民初1952号民事判决书已经被大连市中级人民法院撤销，而本院（2018）辽0214民初6109号民事判决所涉案件正在大连市中级人民法院二审尚未审结，故该判决尚未发生法律效力，在没有其他证据佐证的情况下，该两份判决不足以证明案外人陈家旭2016年10月18日向文景公司转账的239400元不是交付案涉房屋的购房款。相反2016年9月26日案外人与被执行人签订的商品房买卖合同记载案涉房屋的购房款为239400元，结合案外人于2016年10月18日向文景公司转账239400元，文景公司于2016年10月22日为案外人出具了增值税发票，能够形成案外人已交付购房款的完整证据链条，故对申请执行人提出案外人未交付购房款的意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对大连市普兰店区久寿街439号2单元1层3号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 吕 毅审判员 王永全审判员 韩 玮二〇一九年五月五日书记员 陈相易