浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初4965号 原告（案外人）：季维，男，1988年8月26日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：江啸龙、曾鲁翠，北京盈科（金华）律师事务所律师（特别授权）。 被告（申请执行人）：朱根泉，男，1963年7月1日出生，汉族，住金华市金**。 被告（被执行人）：陈建民，男，1964年11月18日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告（被执行人）：蒋志芬，女，1970年8月1日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告季维与被告朱根泉、陈建民、蒋志芬案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月29日作出（2018）浙0703执异29号执行裁定书，驳回原告季维的执行异议。原告季维于2018年9月14日向本院提起执行异议之诉，本院于同日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告季维的委托诉讼代理人曾鲁翠到庭参加诉讼，被告朱根泉、陈建民、蒋志芬经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告季维诉称，2017年3月17日，原告与蒋志芬签订了《房地产买卖(居间)协议》，约定原告向蒋志芬购买其单独所有的位于金华市的商品房，房屋总价为810000元。合同签订当日，原告支付给蒋志芬100000元作为购房定金。因涉案房屋按揭贷款未还清，原告于2017年的3月23日和3月27日将首付款440000元转账给蒋志芬用于归还银行贷款。同年3月29日，原告将剩余房款270000元支付给蒋志芬。原告名下已无其他房产，为了能够尽快入住，原告在向蒋志芬支付完全部房款后，于2017年4月20日就与装饰装修公司签订合同对涉案房屋进行装修并且已经缴纳了装修保证金以及物业费等各项费用。该房屋现在由原告占有、使用。后原告要求蒋志芬过户之时才发现涉案房屋因其自身涉诉案件被金华市金东区人民法院裁定查封，案号为(2017)浙0703民初3200号。依据有关规定，原告向金东区人民法院提出执行异议申请书，要求解除对案涉房屋的查封，后金华市金东区人民法院于2018年8月29日作(2018)浙0703执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为上述两份裁定书缺乏事实和法律依据。理由如下:一、本案中原告已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但原告对此无任何过错。二、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，金东区人民法院对涉案房屋的查封违反了法律的规定。为此，请求：1、金华市金东区人民法院撤销（2017）浙0703民初3200号民事裁定书，解除对位于五星公寓3幢2-602室房屋的查封。2、诉讼费用由三被告承担。 被告朱根泉、陈建民、蒋志芬均未作答辩，亦未向本院提交证据。 原告季维为证明自己的主张向本院提供了以下证据： 1、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的身份情况。 2、《房地产买卖（居间）协议》及房产证复印件、土地证复印件，证明2017年3月17日原告向蒋志芬购买涉案房屋并且签订了商品房买卖合同，约定涉案房屋总价为810000元；约定原告在2017年4月15日前将首付款支付给蒋志芬，同时蒋志芬应在2017年4月15日前将涉案房屋过户给原告，原告在交房当日将剩余房款付清；涉案房屋为蒋志芬单独所有的事实。 3、收条、电子银行回单、他项权证复印件，证明合同签订当日，原告已经支付给被告定金100000元；因涉案房屋抵押给中国工商银行，原告于2017年3月27日将首付款440000元支付给蒋志芬用于归还银行贷款，涉案房屋贷款本息已经结清的事实；原告于2017年3月29日将剩余房款270000元支付给蒋志芬，现所有房款已经全部结清，蒋志芬已经房屋交付给原告的事实。 4、产权人不动产信息查询记录，证明涉案房屋是原告唯一住房。 5、金华市装饰装修施工合同、金华市城镇房屋装修申报登记回执、浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据、收款收据、现场照片各一份，证明原告在付清所有房款并且收房后，于2017年4月20日与金华市豪庭装饰工程有限公司签订了《金华市装饰装修施工合同》，原告已投入大量资金对涉案房屋进行装修的事实；原告对涉案房屋进行装修已经向金华市建设监察支队进行备案并且已经缴纳了装修保证金的事实；原告在装修过程中于2017年4月24日已经向金华市五星物业管理有限公司缴纳了垃圾清运费以及2010年-2015年和2017的物业费。涉案房屋已经交付给原告并且也交付了物业费，原告已经实际占有使用涉案房屋的事实。 6、原告委托诉讼代理人与房产中介机构经办人厉国庭的谈话记录一份，证明原告通过当地房屋买卖中介人员厉国庭一直在向被告要求被过户，被告均以各种理由推脱导致房屋没有按照合同约定时间过户，原告对此并无过错的事实。 7、本院作出的(2018)浙0703执异29号执行裁定书一份，证明原告已向金华市金东区人民法院提出执行异议申请，后被法院驳回该异议的事实。 对原告提供的证据，被告均未到庭质证；经本院审核，对证据1-证据5及证据7的真实性予以认定，证据6属于证人证言，根据相关规定，证人应到庭作证并应接受当事人和法庭的质询，而该证人未到庭作证，不符合证人证言的形式要件，故本院对该证据不予认定。 根据对上述证据的认定并结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下： 被告朱根泉诉被告陈建民、蒋志芬民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理，同时朱根泉提出财产保全申请，本院于同年7月26日作出（2017）浙0703民初3200号民事裁定，于7月27日查封了登记在蒋志芬名下的位于金华市的房产，产权证号为：00294940、金市国用（2010）第3-850号，查封标的价值250000元，查封期限为三年。经审理后，本院于同年10月27日作出（2017）浙0703民初3200号民事判决，判决：一、由陈建民于本判决生效后十日内归还原告朱根泉借款本金200000元及利息（按月利率1.5%，自2016年5月19日起计算至实际履行之日止）。二、由蒋志芬对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2465元（已减半收取）、保全费1770元，共计4235元，由陈建民、蒋志芬负担。判决生效后，应朱根泉申请，本院于2017年12月19日立案执行，执行案号为（2017）浙0703执3405号。 同时查明，2017年3月17日，原告（乙方）与被告蒋志芬（甲方）签订了《房地产买卖（居间）协议》，约定乙方向甲方购买其所有的位于金华市的商品房，房屋总价为810000元；分二期付款，首付款400000元由乙方在2017年4月15日前付给甲方，同时甲方协助乙方在2017年4月15日前办理该房的相关房产过户手续；余款410000元于交付当日付清。合同签订当日，原告支付给蒋志芬100000元作为购房定金。后原告于同年的3月23日和3月27日将首付款440000元转账给蒋志芬用于归还银行按揭贷款。同年3月29日，原告将剩余房款270000元支付给蒋志芬。原告接收该房屋后对房屋进行了装修，现该房屋由原告占有、使用。另原告名下已无其他房产。后原告于2018年8月向本院提出执行异议申请，要求撤销本院（2017）浙0703民初3200号民事裁定，解除对上述涉案房产的查封。本院于同年8月29日作出（2018）浙0703执异29号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在本院查封时，本案讼争的房产登记所有权人为蒋志芬。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产。”第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即原告执行异议成立的条件需同时符合其已支付全部房款并已实际占有房产、未办理过户手续不存在过错等情形。本案中，虽然原告已支付了全部购房款并实际占有了房产，但是房产买卖协议约定买卖双方应在2017年4月15日前办理该房的相关房产过户手续，原告在办理讼争房产过户登记条件成就的情形下直至同年7月27日仍未办理过户登记手续，原告并无充分证据证明未能办理房产过户登记手续是属于不可归责于原告自身的原因，故应认定属于原告自身怠于办理房产过户登记手续。因此，原告对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告在本案中的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告季维的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告季维负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  章巧军 人民陪审员  金秋钱 人民陪审员  舒宝牛 二〇一九年五月十四日 代书 记员  陈 丹