江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初1102号原告抚州市永宸置业发展有限公司，住所地江西省抚州市临川区西大街**，统一社会信用代码：91361000799469685A。法定代表人：黎枝杰。委托代理人李珊玲，江西利群律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告杨卫才，男，汉族，1978年8月9日生，住抚州市临川区，被告祝振昌，男，汉族，1978年1月17日生，住抚州市崇仁县，两被告的委托代理人陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告抚州市永宸置业发展有限公司（以下简称永宸置业）与杨卫才、祝振昌租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚州市永宸置业发展有限公司的委托代理人李珊玲、两被告杨卫才、祝振昌及其委托代理人陈乐崇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州市永宸置业发展有限公司向本院提出如下诉请：1、依法解除原告与被告于2016年4月28日签订的《滨湖世纪城商铺租赁合同》，被告立即空出租赁房屋并将房屋返还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠租金635816.712元及物业费5960.5元（自2019年1月28日起至被告空出租赁房屋之日止的租赁房屋占用费、物业费按合同约定另行计算）并承担违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月28日，原告与被告签订《滨湖世纪城商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于江西省抚州市梦湖东路滨湖世纪城二期商铺11#号、12#号楼一、二层，用于从事宾馆商业经营使用（宾馆名称为微时代主题酒店），租期为2016年4月28日起至2024年4月27日，租金为第一年租金为29380元/月，从第二年开始，年租金每年递增6%。但被告却未按照合同约定向原告支付租金，为此，原告于2018年7月30日向被告发出律师函，要求被告支付拖欠租金等，但被告却仍未按照合同约定按时支付租金，故原告诉至法院。诉讼中，原告向本院出具了一份违约金计算方式的说明，要求对2016年4月28日至2018年11月27日期间尚欠租金的违约金统一从2018年11月28日开始按月利率2%计算，对截止2019年3月27日尚欠租金的违约金从2019年3月28日开始按月利率2%计算至还清款时止。被告杨卫才、祝振昌辩称，1、原被告签订合同后原告违约在先，原告未将符合交付使用条件的租赁物交付给被告，由于租赁物是原告自己开发的，在签订租赁合同时，该店铺并未经过验收合格及未通过消防验收，直到2017年6月12日，原告才将办理《消防安全验收合格证》所需的材料交给被告，被告立即去办了《消防安全验收合格证》，直到2018年1月26日，消防部门才颁发了《消防安全验收合格证》，宾馆才开始正常营业；2、原告交付的店铺其中有一间存在漏水，导致该房间装修被水泡坏，被告多次与原告交涉漏水问题一直未得到解决，直到2019年2月，被告自行处理了漏水问题并进行重新装修，此房间才开始使用；3、被告不存在违约，因为原告违约在先，被告多次要求原告解决以上问题未得到处理，双方对具体的租金金额无法确定。综上被告不存在违约，只是与原告存在租金金额如何确认的问题。经审理查明，2016年4月28日，原告抚州市永宸置业发展有限公司作为出租方（甲方）与承租方即被告杨卫才、祝振昌（乙方）签订了一份《滨湖世纪城商铺租赁合同》，该合同主要约定如下：1、甲方将其位于江西省抚州市梦湖东路滨湖世纪城二期商铺11#、12#号楼一、二层，店铺编号：11#1-9、1-10（2-9、2-10、2-11、2-12、2-13）、12#1-1（2-1、2-2、2-3、2-4）出租给乙方使用，该商铺总建筑面积为1429.87平方米，其中一层面积为398.54平方米，二层面积为1031.33平方米；2、乙方租赁该商铺用于从事宾馆商业经营使用；3、租赁期限为8年，即从2016年4月28日至2024年4月27日，期间从2016年4月28日起至2016年10月28日止为免租装修期，期间免租金，但需支付包括物业费等在内的其他费用。4、租金为第一年每月租金为29380元，从第二年开始，年租金连续6年递增6%，租赁期内租金按季度结算，应于每季度第一个月5日前以现金方式支付当季租金；5、物业管理费：第一年每月物业管理费为人民币1.5元，年物业管理费为3406元；6、乙方应于交付商铺之日一次性交付合同租赁保证金壹万元及装修保证金伍仟元。7、乙方拖欠租金、管理费、水电费等费用，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金，拖欠超过十天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，拖欠达一个月（含一个月）以上，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租金商铺连同原属物交回甲方。合同签订后，原告永宸置业按约向两被告交付了涉案商铺，被告按约向原告支付了租赁保证金1万元及装修保证金5000元，此后，被告向原告陆续支付了部分租金，对于被告已支付租金数额，庭审中原告自认被告从承租涉案商铺之日至2018年11月14日期间已支付租金数额总计为人民币378140元，被告对原告自认的已付租金数额无异议，并认为最后一次支付租金的时间为2018年11月11日。此后，被告未再向原告支付任何租金，也从未缴纳过物业费，2018年7月30日原告向两被告发送了律师函一份，要求两被告在收到本律师函三日内按合同约定向原告支付拖欠涉案租金，并告知两被告如未按期支付拖欠租金，被告将承担支付滞纳金、保证金不退及原告将有权单方终止合同等因拖欠租金所产生的一切法律后果。发送律师函后，被告仍未向原告履行支付拖欠租金的义务，原告催问未果，遂诉至本院。另查明，两被告承租涉案商铺用于经营酒店管理等业务，并于2016年6月21日经工商部门核准开设了抚州微时代主题酒店有限公司，该公司住所地为抚州市临川区滨湖世纪城二期11栋1-9、12#1-1，经营范围为酒店管理、住宿、餐饮、歌舞娱乐、健身健美服务、物业管理、企业管理咨询及国内贸易等业务。抚州微时代主题酒店于2017年2月11日开始进行营业，2017年6月2日抚州市公安消防支队向原告下发了抚公消验备字[2017]第0025号建设工程竣工验收消防备案抽查通知书，通知书中记载永宸置业申报了滨湖世纪城三组团地下室及11#-16#等商铺建设工程的竣工验收消防备案，该工程设有火灾自动报警系统等消防设施，已通过网上备案系统竣工验收消防备案，该工程未被确定为备案抽查对象，该工程竣工验收备案材料齐全，上述抽查通知书由被告杨卫才于2017年6月12日进行了签收。此后，被告经营的抚州微时代主题酒店有限公司于2017年11月1日向抚州高新技术产业开发区消防大队申报进行了酒店内部装修工程消防设计备案，并于2018年1月26日取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。庭审中，被告陈述其所承租的房屋中有一间房间因为房屋漏水导致装修被泡，其因漏水问题与原告多次交涉未果，就此被告向本院提供了房间照片两张。以上事实，有原告营业执照、被告身份证复印件、原被告签订的《滨湖世纪城商铺租赁合同》、律师函及快递单、抚州微时代主题酒店有限公司企业信息、微时代主题酒店账单、入住单、收据、建设工程消防设计备案检查审批表、备案申报表、消防备案抽查通知书、消防安全检查合格证、照片、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与两被告就涉案商铺签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，受法律保护。合同订立后，原告依约向两被告交付了涉案商铺，两被告理应按合同约定的时间向原告履行支付租金的义务。对于原告要求解除双方签订的商铺租赁合同的诉请，根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，本案中原告在起诉前并没有通知被告解除合同，故对该项诉请，本院不予支持。对于被告尚欠租金数额，庭审中原被告双方对已付租金数额378140元均无异议，按合同约定，第一年的月租金为29380元，第二年、第三年的年租金均每年递增6%，故自2016年4月28日至2018年11月27日止，被告在扣除免租期后应支付的租金为781073元，扣减被告在2018年11月27日前已付租金378140元及5000元装修保证金，截止2018年11月27日被告实欠原告租金应为397933元。2018年11月28日至2019年3月27日被告应支付的租金为132045元，该期间的租金被告分文未付，故截止2019年3月27日被告尚欠原告租金共计为529978元（132045元+397933元）。关于原告诉请的物业费5960.5元，因物业费是由物业公司收取，原告并不具备收取物业费的主体资格，且该物业服务纠纷与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，应由物业公司另案向被告主张。对原告诉请的违约金，双方签订的商铺租赁合同中明确约定如拖欠租金，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金，该约定的滞纳金实质上即是指违约金，现原告主张违约金按月利率2%计算，符合法律规定，现原告要求对2016年4月28日至2018年11月27日期间尚欠租金的违约金统一从2018年11月28日开始按月利率2%计算，对截止2019年3月27日尚欠租金的违约金从2019年3月28日开始按月利率2%计算至还清款时止，对原告主张的违约金计算方式，本院予以支持，故对截止2018年11月27日尚欠租金397933元的违约金自2018年11月28日起按月息2%计算至2019年3月27日为31835元（397933元×2%×4个月），以后的违约金自2019年3月28日起以尚欠租金529978元为基数按月息2%计算至还清款时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告杨卫才、祝振昌在本判决生效后三日内支付原告抚州市永宸置业发展有限公司截止2019年3月27日尚欠租金529978元；二、被告杨卫才、祝振昌在本判决生效后三日内支付原告抚州市永宸置业发展有限公司违约金（截止2019年3月27日的违约金为31835元，以后的违约金以尚欠租金529978元为基数按月息2%计算至还清款时止）；三、驳回原告抚州市永宸置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10158元，由原告抚州市永宸置业发展有限公司负担1829元、被告杨卫才、祝振昌负担8329元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  胡军红二〇一九年五月十三日书记员  商 亮