河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终1715号上诉人（原审被告）：汤留根，男，汉族，1963年4月12日出生，住正阳县。委托诉讼代理人：张保东，河南明信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李光，男，汉族，1968年8月25日出生，住正阳县。上诉人汤留根因与被上诉人李光房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省正阳县人民法院作出的（2018）豫1724民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人汤留根及其委托诉讼代理人张保东，被上诉人李光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤留根上诉请求：请求撤销河南省正阳县人民法院（2018）豫1724民初4264号民事判决，改判驳回李光的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定汤留根与李光签订房产转让协议有效没有事实依据且违反法律强制性规定，依法应当撤销。一、本案涉案的房屋为农村宅基地上的房屋，且该房屋没有办理任何手续，为小产权房，该房屋不能进行交易。二、一审法院认定涉案房屋属汤留根所有属于认定事实错误。三、汤留根与李光存在民间借贷纠纷，一审法院没有对借贷事实包括借款的时间及交易的方式进行查明，不能认定双方之间的借贷事实清楚。李光辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉维持原判。一、李光、汤留根之间存在共计51万元的借款合同关系。二、《房产转让协议》应为有效合同，即本案的以房抵债协议为有效协议。李光向一审法院起诉请求：请求确认李光与汤留根于2015年4月20日签订的房屋买卖协议有效，汤留根向李光交付房屋。一审法院认定事实：2013年9月27日，汤留根向李光借款260000元，并向李光出具借条一份。2014年8月28日，汤留根向李光借款250000元，约定利息按正阳县农商银行同期贷款利率的4倍计算，并向李光出具借条一份。上述两笔借款，后经李光向汤留根多次追要，汤留根无力清偿。经双方协商后汤留根于2015年4月20日同意将位于正阳县慎水乡八里桥村汤圆村民组的房屋转让给李光，并签订房产转让协议一份，约定：“汤留根自愿将本人一处私宅转让给李光，座落于正阳县××高级中学西侧××处，西邻本村南北走向自然水沟，东邻本村民组村民王根全，南靠本村东西路，北邻本村自然机耕地，占地面积东西12米×南北25米=300㎡，该处私宅上房屋东西12×南北11.5米=276㎡，配房东西12米×南北6米=72㎡属平房（兼过道）；本协议转让内容包含以上全部，该处房产作价总计536000元”。汤留根向李光出具收条一份，收条载明“收条，今收到李光付购房款伍拾叁万陆仟元（536000）元，汤留根，2015年4月21日”，李光向汤留根出具收条一份，收条载明“收条，今收到汤留根归还李光借款伍拾叁万陆仟元整（536000元），李光，2015.4.21”。协议签订后，汤留根一直未履行协议，向李光交付房屋。为此李光诉至本院，请求依法处理。另查明：1、根据李光的申请，一审法院于2018年7月28日作出（2018）豫1724民初2847号民事裁定书将汤留根位于正阳县××高级中学西侧××处的涉案房屋予以查封；2、庭审中查明，双方之间签订的房产转让协议约定出售的房屋与一审法院查封的房屋系同一套房屋。一审法院认为：民事主体活动必须遵循平等、自愿、诚实信用原则。本案汤留根于2013年9月27日向李光借款260000元，并向李光出具借条一份；2014年8月28日，本案汤留根又向李光借款250000元，约定利息按正阳县农商银行同期贷款利率的4倍计算，并向李光出具借条一份。上述两笔借款本金51万元，有汤留根出具欠条和李光提供银行转账流水证实，事实清楚，证据确凿，证实李光与汤留根之间存在的51万元及利息的合法有效的债权、债务关系。关于李光与汤留根之间于2015年4月20日签订的房产转让协议的效力问题。上述51万元借款及利息李光一直向汤留根追要还款，因汤留根无力清偿，2015年4月20日，汤留根自愿与李光签订《房产转让协议》约定将位于正阳县慎水乡八里桥村汤圆村民组的涉案房屋转让给李光，汤留根向李光出具收到李光购房款536000元的收条一份，李光向汤留根出具收到汤留根归还借款536000元收条一份，上述三个书证形成完整的证据链条，足以认定双方之间签订的房产转让协议是在合法有效的借款关系上形成的。从双方发生法律关系的时间上，是借款发生在先，签订房屋买卖在后，是一种自然的法律关系的转化。而不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形。双方于2015年4月20日签订的《房产转让协议》，系在汤留根拖欠李光借款本金及利息无力偿还的情况下，汤留根自愿将该涉案房屋以53.6万元转让给李光，有双方签订的《房产转让协议》和收条为据，事实清楚，证据充分，且该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，故双方于2015年4月20日签订的房产转让协议应为合法有效协议。关于汤留根辩称“该房屋占用土地是集体所有，未办理房产证，属于法律上禁止买卖的房屋”，汤留根将位于正阳县慎水乡八里桥村汤圆村民组的房屋转让给李光，是为了抵偿汤留根借李光51万元借款本金及利息，双方实际上是一种抵偿行为，《中华人民共和国物权法》规定所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。汤留根处分房产偿还债务的行为符合民法通则中的当事人平等自愿原则和诚实信用原则，不违法相关法律规定。故汤留根的辩称理由不成立，缺乏法律依据，不予采信。关于汤留根辩称，该房屋不属汤留根所有，系汤严（汤留根儿子）所有。根据双方提供的证据以及庭审中查明的事实，该房屋系汤留根本人所建，虽然汤留根辩解汤严有出资情况，李光不予认可该事实，由于汤留根与汤严系父子关系，属法律上的利害关系人，汤严的证人证言不予采信。庭审查明该房屋系汤留根本人所建且未办理房屋产权证书，李光有理由相信汤留根对该房屋有处置权利，故汤留根辩称理由不能成立，不予采纳。综上，双方于2015年4月20日签订的《房产转让协议》系双方真实意思表示，不违法相关法律规定，为合法有效协议，汤留根应当按照合同约定内容向李光履行交付涉案房屋义务。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李光与汤留根于2015年4月20日签订的房产转让协议为合法有效协议；二、汤留根于本判决生效后三十日内按照合同约定向李光交付位于正阳县××高级中学西侧××处，西邻本村南北走向自然水沟，东邻村民王根全，南靠本村东西路，北邻本村自然机耕地的涉案房屋一套。案件受理费9160元，由汤留根承担。双方当事人二审均未提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于李光与汤留根于2015年4月20日签订的《房产转让协议》的效力问题。双方对本案诉争房屋所占用的土地系农村宅基地这一事实均无异议，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得。依照《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）中：”农民的住宅不得向城市居民出售”的规定和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中：”加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，均对向城镇居民的出售房屋及宅基地的行为予以禁止。同时，根据最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。李光自涉案房屋买卖合同订立时起至今并非该房屋所在地的集体经济组织成员，该房屋所在地亦不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围之内。因此,李光与汤留根签订的《房产转让协议》应认定为无效。关于李光辩称本案系抵偿行为，协议应认定为有效的理由，李光在一审起诉状中载明“2015年4月20日，被告将位于正阳县××高级中学西侧××处一套房屋出售给原告李光”，这说明李光在提起本案诉讼时其自身是认可本案诉争协议应为买卖合同的，从协议的内容看也是李光支付约定的对价以取得汤留根对诉争房屋的所有权及所在土地的使用权，这与买卖合同的本质是一致的，因此，本案诉争协议应为房产买卖合同，如前文所述，该协议应为无效，李光的一审诉讼请求“请求确认李光与汤留根于2015年4月20日签订的房屋买卖协议有效，汤留根向李光交付房屋”不应予以支持。至于李光交付给汤留根的是购房款也好或是借款本息也好，其可以另行主张权利。综上，汤留根的上诉请求成立，应予支持，一审判决处理结果错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销河南省正阳县人民法院（2018）豫1724民初4264号民事判决；二、驳回李光的一审诉讼请求。一审案件受理费9160元，二审案件受理费9160元，均由李光负担。本判决为终审判决。审判长  杨宏光审判员  李屹东审判员  王 威二〇一九年五月二十九日书记员  刘 柯