云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终755号上诉人（一审原告）：张自会，女，汉族，1976年8月29日，大学本科文化，云南省昆明市官渡区人，住云南省昆明市官渡区。上诉人（一审原告）：肖发平，女，汉族，1976年2月10日，大学本科文化，云南省昭通市威信县人，住云南省昭通市威信县。委托代理人：姜梅、李汶运，系云南言广律师事务所律师。（特别授权）被上诉人（一审被告）：昭通市宏发房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600731212939R。住址：昭通市昭阳区凤霞路**。法定代表人：崔兵，系公司董事长。被上诉人（一审被告）：昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司，住，住址：昭通市昭阳区海楼路**/div>法定代表人：石松，系公司总经理。上诉人张自会、肖发平与被上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司、昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2018）云0602民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定的事实：被告昭通市宏发房地产开发有限公司与原告等144名业主签订《商品房购销合同》，将该工程A幢4-7层的144间商品房销售给原告等144名业主。其中，2011年12月12日，原告张自会、肖发平与被告昭通市宏发房地产开发有限公司订立《商品房购销合同》，合同约定：原告（乙方）购买被告昭通市宏发房地产开发有限公司（甲方）开发位于昭阳区蒙泉大道北侧（编号532101000-OF-50-3-1的地块）宏发·金都A幢6层620号框架结构房一套，建筑面积为20.99㎡，总房价款为83201元。合同还对付款方式、交付期限、违约责任、交接、产权登记、争议的处理方式等事项进行了约定，其中合同约定甲方昭通市宏发房地产开发有限公司应于2012年6月30日前交付房屋给乙方；合同还约定乙方办理完成以下事项（1、乙方支付全部房款和相关税费，包含各种配套费代收费；2、甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方等物业管理机构签署完物业管理合同；3、提供办理房屋所有权证所需的全部资料）后，甲方昭通市宏发房地产开发有限公司在90个工作日内协助乙方办理产权登记手续。2011年8月2日，原告已履行全部支付购房款83201元，后被告昭通市宏发房地产开发有限公司直接将原告购买房屋交给被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司进行装修。2012年7月8日，原告按合同约定向被告支付了办理产权证需要的维修基金、契税等由被告代收代缴的费用6096元。2014年3月31日，被告建设的“宏发·金都”经各部门验收合格，备案登记，2017年7月被告昭通市宏发房地产开发有限公司将其开发的宏发·金都五栋房屋资料提交昭阳区不动产登记中心办理产权登记（大房屋产权），但未向昭阳区房管局提交原告购买的英之伦产权式酒店房屋（各户业主产权）资料进行产权登记。另查明，2011年8月2日，原告张自会、肖发平与被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签订《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》，被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签约代表为覃芬莲。合同约定：第一条物业情形：甲方张自会、肖发平物业坐落于昭通市处宏发金都项目内A幢620号房（以下简称“该物业”），建筑面积分别为28.69平方米。第二条委托经营管理内容及条件：一委托经营管理内容：1、甲方将该物业委托给乙方进行酒店经营及管理，委托期间内乙方对该物业拥有、占有、管理、使用和收益等相关权利,并以乙方的名义对外进行宣传及经营。2、在委托期内，甲方承诺其拥有物业自愿放弃除处分权以外的任何权利。3、甲方授权委托乙方按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间办理物业交接手续，乙方进行实质接收该物业视同甲方接收该物业也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接受该物业后应报告甲方知悉。4、乙方按经营所需进行酒店装修、设备配置,标准详见附件。二、委托经营管理条件：根据乙方经营委托所需，甲方一次性支付乙方人民币85687元整用于酒店装修、设施设备配置、品牌使用及前期服务等。此款项由乙方根据经营需要进行支配。第三条委托期限：甲方承诺该物业的委托管理期限10年6个月，即从接房日起计。第八条物业的资产重置及交还3、委托期限届满时，若本幢屋业50%的业主同意将屋业转让给乙方，甲方在自愿的基础上乙方按房价人民币168888元整购买。双方还约定了物业的运营和收益模式、甲、乙双方的权利和义务，违约责任等条款。2011年8月2日，原告张自会、肖发平向昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司交付房屋装修设备款85687元。还查明，昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司法定代表人石松（甲方）与被告昭通市宏发房地产开发有限公司（乙方）签订《房地产委托开发合同》，对“宏发?金都”(暂定名）中第A幢酒店项目整体委托开发事宜及整体经营管理达成一致意见。其中合同约定：第一、标的物是乙方合法开发的“宏发?金都”：房地产项目的第A撞，属框架结构；A幢规划设计为：-1F-3.F为综合商场，4F-7F为酒店，甲、乙双方约定合作范围为A幢4F-7F(包括：1层独立酒店大堂136m2，4层1292.2m2,5层1292.2m2,6层1292.2m2，7层1292.2m2)。总建筑面积约为5304.7m2。第二、合作方式。甲方作为《宏发?金都》项目酒店业态战略合作伙伴负责该项目A幢4F-7F的酒店经营管理工作，并通过委托开发的方式持有A幢4F-7F含1层独立酒店大堂的产权（若甲方需要部份或全部产权转移第三方需按设计图产权分割单位转移；并由甲方通过相关法律程序拥有酒店合法经营权，根据开发进程，乙方负责按甲方产权分割方案办理产权转移（即产权分割给第三方，由第三方与乙方签订购房合同及办理相关手续)。第五条：1、乙方应于2012年3月31日前将合同约定房屋交付给甲方……。双方还约定了各方的权利和责任、违约责任以及其他条款。昭通市宏发房地产开发有限公司开发完成“宏发?金都”A幢房屋建设工程后，将该工程A幢4-7层的144间业主购买的商品房直接交付昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司装修。2013年，被告英之伦酒店分二次向原告支付收益，每次支付收益金6755元，2014年支付一次收益金，三次合计20266元。之后未再向业主支付回报，后业主发现昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司没有装修房屋，交的装修款不知去向，向公安机关报案。2014年8月17日，公安机关立案侦查,检察院以合同诈骗罪起诉至法院，又撤回起诉，最后没有以刑事案件追究石松等人的刑事责任。后昭阳区政法委牵头成立了维稳工作组，协调有关人员对业主进行赔偿，被告昭通市宏发房地产开发有限公司在协调中同意回购，但由于被告昭通市宏发房地产开发有限公司没有贷款，最后未能回购144位业主购买房屋。2018年8月8日，原告起诉来院，请求：一、判决被告立即为原告购买的房屋办理不动产权利登记证书。二、判决被告以购房总款168888为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算支付原告自2012年3月10日起至被告履行完毕办证义务时止的违约金。三、本案诉讼费用由被告承担。2018年7月25日，原告以合同纠纷一案另案向本院起诉昭通市宏发房地产开发有限公司、昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司、昆明进力房地产营销策划有限公司、石松、李强、杨浩、张鹏飞，请求：1、请求人民法院判决解除原告与被告2签订的《委托经营代管合同》。2、请求判决7被告连带赔偿原告未按约定装修房屋的损失85687元；支付原告自2014年7月15起至2018年7月15日的8次收益金共54040元；每日按欠付收益金的5%。向原告支付自2018年7月16日起至付清欠付收益金之日止的违约金。3、请求判决7被告将委托经营房屋返还原告，返还房屋应按《商品房购销合同》约定的标准提供物业使用相应的外墙乳肢漆、电楨、智能安防管理、楼层公共卫生间普装配套设施；4、判决七被告承担本案诉讼费用。该案现没有审理结果。原审认为，原告与被告昭通市宏发房地产开发有限公司之间签订的《商品房购销合同》成立并生效，双方均应当按照《商品房购销合同》约定履行权利义务。原、被告双方在《商品房购销合同》中对办理房屋产权证登记的期限作了明确约定，原告已履行支付全部房款、配套费、维修基金、契税及其它各项税费等义务，被告昭通市宏发房地产开发有限公司有义务及时提交相关资料给房产部门办理房产登记手续。另外，原告与被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签订的《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》也因被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司以实际行为终止合同履行使得原告有权按照《商品房购销合同》主张权利。故对于原告请求被告昭通市宏发房地产开发有限公司立即为原告购买的房屋办理不动产权利登记证书的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求以购房总额168888元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算支付原告自2011年3月10日起至被告履行完毕办证义务时止的违约金的诉讼请求。本院认为，原告与被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签订《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》，其中第八条物业的资产重置及交还第3项约定：“委托期限届满时，若本幢屋业50%的业主同意将屋业转让给乙方，甲方在自愿的基础上乙方按房价人民币168888元整购买。”该房产权涉及昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司合同约定以及本幢其他业主的权利，后因被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司将装修款挪作他用，致使原告所购房屋未能装修经营，原告与二被告的纠纷一直处于持续状态，政府成立的工作组协调中就回购房屋组织双方协商过，但最后未能达成一致意见。因此，该房产的产权归属因原告与被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司有合同约定处于待定状态，发生纠纷后又与被告宏发公司有其协商过程，纠纷期间对房产的归属一直处于协商过程中，被告宏发公司未能协助原告向房管部门提交办房资料有有其客观原因。故原告认为是由于被告宏发公司的原因，没有在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限取得房屋权属证书，应当承担违约责任向原告支付违约金的请求与本案查明的事实不符，原告主张被告支付违约金的请求没有事实依据。另外，原告在本案中主张85687元为房款与另案主张请求赔偿原告未按约定装修房屋的损失85687元相互矛盾，故原告以购房款总额为168888为基数请求支付违约金不能得到本院的支持。居于上述原因，本院对原告以购房总额168888元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算支付原告自2011年3月10日起至被告履行完毕办证义务时止的违约金的诉讼请求不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行向房产部门申请办理原告张自会、肖发平共同购买被告昭通市宏发房地产开发有限公司开发位于昭阳区蒙泉大道北侧（编号532101000-OF-50-3-1的地块）宏发·金都A幢6层620号框架结构房屋产权登记的义务。二、驳回原告张自会、肖发平的其他诉讼请求。诉讼费3678元，由被告昭通市宏发房地产开发有限公司负担。宣判后，张自会、肖发平不服，向本院提起上诉，请求撤销昭阳区人民法院（2018）云0602民初3233号民事判决第二项，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。理由：1、一审法院将《委托经营合同》中约定的回购义务作为评判产权归属的依据是错误的，该认为缺乏事实及法律依据。2、一审法院认定被上诉人宏发公司未按约定提交办证资料有其客观原因是缺乏证据支持的，且该“客观原因”不是法定或者约定的免责事由。3、一审法院认定上诉人主张的房款85687元与另案主张请求赔偿未按约定装修房屋的损失85687元相互矛盾错误的，是对上诉人两个诉讼案件诉讼请求的错误解读。被上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司、昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司未在法定期限内答辩。在二审中各方均未提交新的证据,对一审法院查明的事实予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司是否应以168888元为基数支付上诉人自2012年3月10日起至履行完办证义务时止的违约金？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下:2011年12月12日，上诉人张自会、肖发平与被上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定：甲方昭通市宏发房地产开发有限公司应于2012年6月30日前交付房屋给乙方；乙方办理完成以下事项（1、乙方支付全部房款和相关税费，包含各种配套费代收费；2、甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方等物业管理机构签署完物业管理合同；3、乙方向甲方提交符合产权登记机关要求的相关资料，如：委托甲方办理产权证的委托，产权登记申请书，购房发票等）后，甲方昭通市宏发房地产开发有限公司在90个工作日内协助乙方办理产权登记手续。被上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司的义务为协助上诉人办理产权登记手续。一审期间被上诉人提交的由昭阳区房产交易评估管理所出具的《宏发金都客户办证名单统计表》，该表统计有上诉人张自会的房号、建筑面积、合同价、共有人、身份证号码等信息，能够证实被上诉人向昭阳区房产交易评估管理所提交过上诉人的相关办证资料。上诉人张自会、肖发平认为被上诉人未在约定时间内协助其办理产权登记手续，但未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故一审对上诉人要求以168888元为基数支付自2012年3月10日至被上诉人履行完办证义务时止违约金的请求，不予支持，并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人张自会、肖发平的上诉理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3678元，由上诉人张自会、肖发平负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇一九年五月五日法官助理张艺书记员刘明琼