天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0110民初9301号原告：侯超，男，1987年12月7日出生，汉族，无职业,住天津市东丽区。被告：天津保利昆仑房地产开发有限公司(统一社会信用代码911201106940712163)，住所地天津市东丽区昆仑路与满江道交口保利溪水湾花园****楼**。法定代表人：李勇，该公司经理。委托诉讼代理人:董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告侯超与被告天津保利昆仑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯超、被告天津保利昆仑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董萌到庭参加诉讼。诉讼期间，曾因被告天津保利昆仑房地产开发有限公司就（2018）津02民终5804号民事判决向天津市高级人民法院提起申诉，本院裁定本案诉讼中止。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告水电差价损失1183.59元；2.判令被告因其延迟交房赔偿原告13864.8元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，第一项诉讼请求变更为自2018年7月24日至2018年11月26日期间水的差价为432元、电的差价为782.07元，合计1214.07元，第二项诉讼请求变更以合同约定房款378395元与合同外中介服务费20000元之和为基数，以被告自合同约定交房日期即2017年11月1日起至2018年7月24日实际收房期间逾期266天、按同期贷款年利率4.35%为标准，由被告赔偿利息12805.1元，被告违约赔偿1059.7元。事实与理由：2015年10月30日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买位于天津市东丽区（1门）602号房屋（下称“涉案房屋”）。该房总价款为398395元。被告在售房过程中，其工作人员明确表示涉案房屋设计用途虽为商业，但房屋水电均为民用水电，被告实际交付的房屋水电性质均为商业，二审法院认定被告未交付民用水电房屋的行为确属违约，应当承担违约责任，赔偿经济损失。原、被告的合同约定,被告应于2017年11月1日前将符合约定的房屋交付原告，被告通知原告2018年3月20日交房。在被告交付房屋存在重大违约且不同意赔偿的情况下，原告实际于2018年7月24日才收房，被告对原告提出的延期交房的赔偿要求不予答复，原告起诉。诉讼过程中，原告认可逾期交房的期间自2017年11月2日起算。被告天津保利昆仑房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告的请求。水、电差价损失不应该赔偿，原告主张的延期交房时间和基数有误，应以合同约定的价款为基数，以被告的交房通知书中载明2018年3月20日为交房日期，确实存在逾期交房情况，减除自2016年11月15日至2016年12月31日共计45天的天津市发布的美丽工程停工期间，实际逾期102天，按商品房买卖合同约定，经核算应付原告逾期交房的利息4663.7元和违约金赔偿385.9元，被告认可以物业费、采暖费抵扣。诉讼过程中，被告明确因其逾期交房所承担的违约责任中，逾期90天以内应付利息，90天以外是付违约金和利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：原告提供的（2018）津02民终5804号判决书、（2019）津民申96号民事裁定书均真实、合法，两份法律文书确定了被告在销售房屋过程中存在宣传与实际情况不相符的行为，也确定了原告对自己选择签订涉案房屋买卖合同时存在一定的过错责任，与原告以此主张可以向被告主张损失的证明目的相关联，本院予以采信；结算确定书系原告基于与案外人的服务合同、向案外人交付的费用，无法证明系与被告之间约定的房屋合同价款，本院不予采信；原告提供的购买水、电的票据、《临时管理规约》真实、合法，与原告的主张有关联，本院予以采信。被告提供的天津市建设工程竣工备案书真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。依据证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2015年10月30日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（非住宅类），约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，设计用途为商业，建筑面积49.45㎡，房款总价为378395元。关于房屋交付约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用，甲方(被告)于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（原告）使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期，甲、乙双方互不追究违约责任；第五条关于逾期交付房屋的处理约定，除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金。被告在2015年销售房屋时要求其销售人员使用“民水民电正在办理”的宣传用语，被告实际交付的房屋为商水、商电。在涉案房屋建设期间，美丽天津·一号工程指挥部办公室于2016年11月12日发布《关于严格控制今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知要求，自2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，但以下四类可允许特许施工：一、全运会场馆、全运村建设及相关的道路、绿化和环境综合整治项目；二、地铁等因停工会造成安全风险的建设项目；三、因今冬需要必须连续施工的重要民生项目；四、冬季植树造林项目。凡属于停止施工作业的，包括土石方施工、主体施工、内外檐装饰等各项作业，停工时间为47天。被告曾向与原告同期购房的业主邮寄延期交房的通知，注明了该停工令的原因。涉案房屋建设工程竣工后，天津市城乡建设委员会向被告颁发建设工程竣工验收备案书，确认46号楼的工程竣工验收文件已于2017年11月14日收讫。被告通知原告于2018年3月20日收房。原告于2018年7月24日收房。双方签订了《临时规约》。原告自2018年7月24日至2018年11月26日曾数次在涉案房屋的物业公司购买了水、电，与民用水电价格存在差额，其中水的差价累计为432元、电的差价累计为782.07元。另查，2018年4月8日，原告曾向本院起诉，要求依法确认被告未按照约定交付民水、民电的涉案房屋、判令被告赔偿因此给原告造成的损失10000元（暂计算至2018年3月底，后续损失待实际发生后另行主张）、判令被告限期按照合同约定为原告安装水、电“一户一表”，本院于2018年6月28日作出（2018）津0110民初2894号民事判决，判决驳回原告的全部诉讼请求。宣判后，原告不服该判决，上诉于天津市第二中级人民法院，该院于2018年10月30日作出（2018）津02民终5804号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告对该判决不服，向天津市高级人民法院申请再审，该院于2019年3月29日作出（2019）津民申96号民事裁定，裁定驳回被告的再审申请。本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，双方所签《天津市商品房买卖合同》（非住宅类）合法、有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。关于原告所诉水、电差价的请求一节，原、被告签订的是非住宅类商品房买卖合同，该类商品房对应的水电为商水商电，原告对此应当明知。被告在2015年销售房屋时其销售人员使用“民水民电正在办理”的宣传用语，应视为一种承诺，这种承诺，可能会对购买者购买该房屋具有心理上的推动作用或增加购买的概率，以及产生对从商水商电变更为民水民电的利益期待，但是，这种承诺是针对一个正在进行的行为，而不是一个结果。涉案房屋设计用途为商业，根据生活经验和惯例可以判断出被告的承诺兑现需要相关部门的审批等合同以外的条件方能成就，且成就与否并不取决于被告，因此，原告对涉案房屋无法办理民水民电的结果应有所预见，对未来使用商水商电、不能获得期待利益亦应预见。被告的这种宣传与实际情况不相符，其行为可能误导原告，故被告应当承担相应责任，对原告予以适当补偿。同时，原告明知双方签订的是非住宅类商品房买卖合同，仅凭被告销售人员的“民水民电正在办理”这一不确定的宣传而选择仍与被告签订涉案房屋买卖合同，其自身存在一定的过错，故应减轻被告的补偿责任。现原告选择要求被告持续承担常年、数次、全部水电差价的责任，不利于双方的纠纷解决，因此，本院根据原告所购房屋面积酌情确定由被告一次性补偿原告5341元。关于逾期交房的违约金和利息一节，根据合同约定，被告逾期交付商品房应向原告支付已付房款的利息，利息自约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，逾期超过90日的，还应每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。本案中，在涉案房屋建设施工期间，政府有关部门曾发布停工令，被告主张扣除45天，若该停工令造成被告在此期间完全无法施工，所致合同迟延履行属不可归责于被告的情形，应免除停工期间的违约责任，对此，被告应提供证据证明，在其未提供证据的情况下，本院结合双方约定的交付房屋期限，酌情确定20日为免除违约责任的期间。根据双方约定的交房条件是被告交付竣工验收合格的房屋，被告在具备交付条件的情况下通知原告收房符合双方合同的约定，原告对涉案房屋无法办理民水民电的结果应有所预见，在被告通知后因对水电性质等不满而拒绝收房，并非合法抗辩事由，此后迟延收房的损失应自行担负，原告以其实际收房日期核算被告逾期交房天数不能成立。被告自双方约定的交房日期之次日即2017年11月2日至被告通知原告收房即2018年3月20日期间逾期138天，减去停工期20天，被告应承担违约责任的日期为118天。原告按合同约定的价款为378395元，向被告交付房款，其向案外人交付的费用不能作为核算逾期交房的利息、违约金的基数。据此核算，被告应承担逾期交房的已付款利息为5395.28元、违约金为446.51元。被告抗辩逾期交房的违约金应在逾期90日后起算并无依据，不能成立。原告的诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津保利昆仑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性补偿原告侯超水电差价损失5341元；二、被告天津保利昆仑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯超逾期交房的利息5395.28元、违约金446.51元，共计5841.79元；三、驳回原告侯超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取88元，由被告天津保利昆仑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本。上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  许洪霞二〇一九年五月七日书记员  林彦鹏本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。