成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初2626号 原告（反诉被告）：古呷曲俄，男，1973年7月16日出生，藏族，住四川省德格县。 委托诉讼代理人：蒲德洪，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欧铃莉，女，1983年1月8日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：曾广红，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘恬，四川元绪律师事务所律师。 第三人：根秋俄色，男，1987年11月10日出生，汉族，住四川省德格县。 原告（反诉被告）古呷曲俄与被告（反诉原告）欧铃莉、第三人根秋俄色房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告古呷曲俄（反诉被告）的委托诉讼代理人蒲德洪、被告（反诉原告）欧铃莉的委托诉讼代理人曾广红、第三人根秋俄色到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 古呷曲俄向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋买卖合同，欧铃莉返还古呷曲俄购房款520000元并支付购房款利息（按同期银行贷款利率，以100000元为基数，自2016年3月15日暂计算至2018年3月14日为9618.75元；以420000元为基数，自2016年12月28日暂计算至2018年3月14日为24438.75元）；2.判令欧铃莉赔偿古呷曲俄购买房屋的溢价损失600000元。诉讼过程中，古呷曲俄变更诉讼请求：1.判令古呷曲俄与欧铃莉口头约定形式的房屋买卖合同有效，并由欧铃莉依约将已出售的房屋的权属证过户至古呷曲俄名下；2.判令欧铃莉从2016年12月30日起以520000元为基数按同期人民银行贷款利息计算支付其履行义务完毕之日止的违约金。后，古呷曲俄再次变更诉讼请求：1.判令解除古呷曲俄与欧铃莉达成的口头房屋买卖合同；2.判令欧铃莉退还古呷曲俄购房款520000元，并支付购房款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，以100000元为基数，自2016年3月15日计算付清之日；以420000元为基数，自2016年12月30日计算付清之日止）；3.判令欧铃莉赔偿古呷曲俄装修损失90000元；4.判令欧铃莉赔偿古呷曲俄案涉房屋溢价损失624960元（17000元市场价-7700元购房时房价）×67.2房屋面积=624960元）；5.判令欧铃莉支付古呷曲俄交还房屋之日起三年的房租54000元（按每月1500元×36月=54000元）。事实和理由：2012年欧铃莉将位于武侯区×号房屋（以下简称“案涉房屋”）提供给古呷曲俄居住。后欧铃莉拟迁居海外，欧铃莉与古呷曲俄于2016年3月15日口头约定，将案涉房屋以520000元价格出售给古呷曲俄，分两次支付房款。欧铃莉将产权证原件交给古呷曲俄，古呷曲俄于当日支付定金100000元，双方并未办理网签及过户手续。2016年12月29日，古呷曲俄支付尾款420000元后多次要求欧铃莉办理过户手续，但欧铃莉告知其在国外。事后得知2016年12月28日欧铃莉已委托第三人代为对外出售案涉房屋，与买家签订房屋买卖合同、代办网签及过户。直到2017年10月第三人联系古呷曲俄办理产权过户才发现欧铃莉早在2017年9月把给古呷曲俄的房产证原件挂失。因成都市住房限购政策，房价上涨，欧铃莉以在国外为由，多次拖延不办理过户手续。后欧铃莉委托第三人出售，因第三人怠于履行委托责任，导致古呷曲俄无法办理房屋过户。欧铃莉的行为侵害了古呷曲俄的合法权益，若古呷曲俄要取得购房资格需再购买两年的社保，欧铃莉至少应当支付其有购房资格后三年的房租。为维护其合法权益，故诉至法院。 欧铃莉辩称，同意解除合同、返还购房款。不同意支付利息、装修损失、房租及溢价损失。理由在于：1.欧铃莉不存在违约行为，房屋无法过户是因为古呷曲俄自身原因，欧铃莉已经履行了配合过户义务。2.古呷曲俄自2012年开始就居住在案涉房屋，并没有产生损失，反而获得收益。3.古呷曲俄主张装修损失，其装修并未经过欧铃莉同意也没有证明进行了装修及装修的价值。 第三人根秋俄色陈述称，根秋俄色与古呷曲俄系远方亲戚，亦通过古呷曲俄认识欧铃莉，欧铃莉委托其办理房屋过户，但因为工作原因一直没有时间办理，尔后根秋俄色联系欧铃莉，告知其没有时间，让其委托其他人办理。 欧铃莉向本院提出反诉请求：1.确认欧铃莉与古呷曲俄之间的房屋买卖合同已经解除；2.判令古呷曲俄立即腾退房屋并将房屋返还欧铃莉；3.判令古呷曲俄支付自2018年3月14日至古呷曲俄实际返还房屋之日止的房屋占用费，暂计算至反诉之日止为9000元，水电气费、物业费2500元。事实与理由：双流法院于2018年3月2日受理古呷曲俄诉欧铃莉房屋买卖合同一案，古呷曲俄诉请解除与欧铃莉之间的房屋买卖合同，欧铃莉于2018年3月13日收到法院送出的起诉状副本及相关法律文书，亦表示欧铃莉收到古呷曲俄的解除合同通知。欧铃莉收到古呷曲俄的解除合同通知后，并未表示反对，也未在3个月内向人民法院提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条的规定，双方的买卖合同已无争议解除。合同解除后，古呷曲俄继续占有使用欧铃莉的房屋没有任何法律依据，根据合同法第九十七条的规定，古呷曲俄应立即腾退房屋并返还欧铃莉，但古呷曲俄至反诉之日仍占有使用该房屋，其应付支付房屋占用费，水电费、物业费等。 古呷曲俄辩称，双方的合同在欧铃莉收到法院起诉材料时并未解除，尔后古呷曲俄在法律规定的情况下变更了诉讼请求。双方合同并未解除，所以也不应当腾退房屋、支付水电气费及物业费。 结合双方的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：古呷曲俄从2012年开始在案涉房屋进行居住，后欧铃莉拟移居海外，双方于2016年3月15日达成口头协议：欧铃莉将案涉房屋以520000元的价格出售给古呷曲俄，分两次付清房款。口头协议达成后，欧铃莉将权属证书的原件交付给了古呷曲俄，古呷曲俄于当日通过银行转账的方式向欧铃莉支付了100000元。2016年12月23日，欧铃莉提出双方在2017年1月4日过户，但由于当时古呷曲俄未在成都，过户未果。 由于欧铃莉长期不在国内，双方协商委托根秋俄色（根秋俄色系古呷曲俄的远方亲戚，其通过古呷曲俄认识欧铃莉）办理上述房屋的过户手续。2016年12月28日，欧铃莉向根秋俄色出具了公证委托书，委托事项包括：…二、代为出售上述房屋，与买方签订上述房屋的买卖合同（包括网签合同和撤销网签合同），支付房屋买卖过户相关税费…三、代为到不动产管理部门协助买方办理上述房屋核税、买卖产权过户、领取产权证等相关手续。四、代为办理上述房屋的物业交割手续（包括水、电、气、光纤）…委托期限：自本委托书签署之日起至二〇一七年十二月二十八日止。出具公证委托书当日，古呷曲俄通过转账的方式向欧铃莉指定的账户支付了余下购房款420000元。尔后，根秋俄色由于其工作的原因未能及时办理案涉房屋的过户手续。 2017年3月24日，成都市人民政府办公厅下发了《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）；在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。由于限购政策的出台，古呷曲俄找欧铃莉协商将案涉房屋过户至古呷曲俄指定的有购房资格的第三人名下，基于古呷曲俄的特殊身份，欧铃莉不同意将案涉房屋过户至案外人，故于2017年9月将案涉房屋的权属证书作了挂失登记。 诉讼过程中，本院于2018年3月13日将古呷曲俄以“住房限购，房价上涨，欧铃莉违约”为由主张解除房屋买卖合同、返还购房款、支付利息并赔偿房屋溢价损失的民事起诉状送达给欧铃莉。2018年9月4日，双方在庭审中均同意解除房屋买卖的口头协议。 经核实，案涉同地段房屋在2018年10月4日至今的租赁价格约为1500元。 以上事实，有当事人身份信息、转账凭证、公证委托书、 聊天记录及双方当庭一致陈述,本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.欧铃莉是否违约；2.双方达成的房屋买卖口头协议何时解除；3.古呷曲俄要求欧铃莉返还购房款支付利息、赔偿装修损失、房屋溢价损失并支付房屋租金是否得到支持；4.欧铃莉要求古呷曲俄腾退案涉房屋，并支付房屋占有费用、水电气费、物业费2500元是否得到支持。本院将根据查明的事实，综合评判如下： 第一，欧铃莉与古呷曲俄于2016年3月15日达成了口头协议：欧铃莉将案涉房屋以520000元的价格出售给古呷曲俄，分两次付清房款，虽然双方没有签订书面的房屋买卖合同，但其口头协议应属合法、有效。双方在初次的口头协议中并未约定过户的具体时间，从欧铃莉提供的微信记录显示，欧铃莉于2016年12月23日提出双方在2017年1月4日过户，但由于当时古呷曲俄未在成都，过户未果。尔后，双方再次协商并达成一致：委托根秋俄色（根秋俄色系古呷曲俄的远方亲戚，其通过古呷曲俄认识欧铃莉）办理上述房屋的过户手续。2016年12月28日，欧铃莉向根秋俄色出具了公证委托书，委托期限：自本委托书签署之日起至二〇一七年十二月二十八日止。此时，双方对过户的方式、时间达成了一致，只是根由于秋俄色工作的原因未能及时办理案涉房屋的过户手续，导致限购政策出台，双方不能再凭借公证委托书办理过户手续并非欧铃莉的责任。由于限购政策的出台，古呷曲俄找欧铃莉协商将案涉房屋过户至古呷曲俄指定的有购房资格的第三人名下，基于古呷曲俄的特殊身份，欧铃莉不同意将案涉房屋过户至案外人，故于2017年9月将案涉房屋的权属证书作了挂失登记。在案涉房屋不能过户至古呷曲俄名下，权属证书原件又在古呷曲俄处、欧铃莉已向根秋俄色出具了公证委托书的情况下，欧铃莉担心古呷曲俄将案涉房屋过户至其指定的人名下，故将权属证书作了挂失登记处理，符合情理。综上所述，欧铃莉在履行合同的过程中不违约，古呷曲俄要求欧铃莉赔偿房屋的溢价损失、房屋租金，没有事实依据，本院不予支持。关于古呷曲俄要求欧铃莉赔偿房屋装修损失问题，双方在口头协议中并未约定装修事宜，古呷曲俄对于是否进行了装修也并未举证，欧铃莉也在庭审中陈述交付房屋时就已经进行了装修，故古呷曲俄并未对房屋装修情况进行举证的情况下，古呷曲俄要求欧铃莉赔偿房屋装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。 第二，本院于2018年3月13日将古呷曲俄以“住房限购，房价上涨，欧铃莉违约”为由主张解除房屋买卖合同、返还购房款、支付利息并赔偿房屋溢价损失的民事起诉状送达给欧铃莉。欧铃莉认为，其收到古呷曲俄的解除合同通知后，并未表示反对，也未在3个月内向人民法院提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条的规定，双方的买卖协议已无争议解除。本院认为，古呷曲俄以法定解除权主张解除协议，要达到协议解除的目的首先古呷曲俄要有解除权，本案中，并非欧铃莉违约导致合同不能继续履行，故虽然合同解除的通知送达到了欧铃莉，但因为古呷曲俄没有法定解除权，并不能导致合同解除的目的。庭审中，欧铃莉同意解除协议、返还购房款，但不同意支付利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，双方于2018年9月4日在庭审中同意解除房屋买卖的头口协议，本院予以确认。欧铃莉同意返还520000购房款，本院亦予以确认。古呷曲俄要求欧铃莉支付购房款的利息，但并无法律依据，欧铃莉亦不予认可，本院不予支持。 第三，欧铃莉与古呷曲俄在协商一致解除买卖协议的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故欧铃莉要求古呷曲俄腾退返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。关于欧铃莉要求古呷曲俄支付房屋占有费用（从2018年3月14日至实际返还房屋之日止）、水电气费、物业费2500元是否得到支持问题。本院认为，双方于2018年9月4日在庭审中同意解除房屋买卖的头口协议后，古呷曲俄应在合理的期限内尽快腾退并搬离案涉房屋，考虑到古呷曲俄的实际情况，本院认为以达成解除协议后一个月内腾退并搬离较为合理，古呷曲俄占有案涉房屋的使用费应从2018年10月4日起算为宜，结合案涉房屋在2018年10月4日左右的租赁价格约为1500元，故古呷曲俄应当向欧铃莉支付房屋占有使用费，从2018年10月4日起至实际返还案涉房屋之日止，按照1500元／月的标准计算。欧铃莉要求古呷曲俄支付水电气费、物业费2500元，但未提供证据予以佐证，本案中不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）古呷曲俄与被告（反诉原告）欧铃莉达成的房屋买卖协议于2018年9月4日解除； 二、被告（反诉原告）欧铃莉于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）古呷曲俄购房款520000元； 三、原告（反诉被告）古呷曲俄于本判决生效之日起五日内腾退并向被告（反诉原告）欧铃莉返还位于成都市武侯区×号房屋； 四、原告（反诉被告）古呷曲俄于本判决生效之日起五日向被告（反诉原告）欧铃莉支付房屋占用费，从2018年10月4日起至实际返还案涉房屋之日止，按照1500元／月的标准计算； 五、驳回原告（反诉被告）古呷曲俄的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）欧铃莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4670元，诉讼保全费3520元，由原告（反诉被告）古呷曲俄负担；反诉案件受理费50元，由被告(反诉原告)欧铃莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一九年五月十日 书记员 黄小琴