江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初2029号 原告：孙中一，男，1984年10月3日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：许月琴，江苏明台律师事务所律师。 被告：苏州紫金花置业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路**。 诉讼代表人：黄思维，苏州紫金花置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张轩，江苏颐华律师事务所律师。 原告孙中一与被告苏州紫金花置业有限公司（以下简称紫金花公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告孙中一的委托诉讼代理人许月琴、被告紫金花公司的委托诉讼代理人张轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙中一向本院提出诉讼请求：判令紫金花公司履行房屋买卖合同办理过户手续并开具房产发票。庭审中，孙中一变更诉讼请求为：判令紫金花公司履行房屋买卖合同办理位于总官堂路555号1幢621室的过户手续。事实和理由：孙中一自购买房屋后，紫金花公司至今未办理过户手续。孙中一已付总房款484000元中的250000元，其余234000元系向中国银行城中支行贷款，贷款期限120个月，孙中一每月均正常还贷。自2014年起每月的物业费、电费等费用孙中一均全部结清，孙中一与紫金花公司之间除房产证外无任何费用纠纷。故孙中一诉至法院，要求紫金花公司办理过户手续。 被告紫金花公司辩称：2018年4月18日，苏州市姑苏区人民法院裁定受理紫金花公司破产清算一案[案号（2018）苏0508破4号]，指定江苏颐华律师事务所担任管理人。自破产清算程序开始后，诉争房屋产权登记人仍在紫金花公司名下。根据江苏省高级人民法院破产案件审理指南规定，在破产清算程序开始之后，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或以实际占有为由，主张实际取得商品房权属的不予支持。故诉争房屋应属于破产财产，孙中一已经支付的购房款及主张的违约金可向管理人进行债权申报，请求法院驳回孙中一的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、个人商业用房贷款合同、借款借据、还款计划、中国银行存款历史交易明细清单、物业费缴费单据、电卡、房屋租赁合同、租金发票、（2018）苏0508破4号裁定书、（2018）苏0508破4号决定书、不动产登记簿查询记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月1日，孙中一（买受方）与紫金花公司（出卖方）签订商品房买卖合同（编号：苏合同201302010054）一份，合同载明：出卖方以出让方式取得位于苏州市原平江区总官堂路555号、地、地号为05-002（0013）-037-04的地块的国有土地使用权号为苏国用（2010）第05021876号；该地块土地面积为7380平方米，土地用途为批发零售和商务金融用地，出卖方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为苏尚新地生活广场。买受方购买的商品房为期房：批准机关为苏州市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为苏房预2012100号。孙中一购买的商品房公安门牌号为总官堂路555号1幢621室，商品房用途为经营用房，建筑面积为53.10平方米。商品房总价为484000元，付款方式为贷款方式支付，2013年2月1日前支付现金￥250000元整，2013年2月16日前以商业贷款方式支付现金234000元整。出卖方应当在2013年8月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。商品房买卖合同第十五条关于房地产权属登记的约定：出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在地的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。出卖方自买方取得《房屋所有权证》之日起60天内向有关部门申请土地使用权变更登记。该商品房为期房的，买卖双方可以在本合同生效之日起30天内共同向房屋所在区的房屋权属登记机构申请商品房预告登记。出卖方未能在本条款约定时限内与买受方共同申请预告登记的，买受方可以单方申请预告登记。出卖方完成房屋所有权初始登记以后，应当及时通知买受方申请房屋所有权转移登记。2013年1月27日，孙中一向紫金花公司交纳定金1万元；2013年2月1日，孙中一通过其父亲孙国华向紫金花公司支付房款24万元，共计25万元。紫金花公司分别于2013年1月27日、2月1日向孙中一开具1万元、24万元的收据。 孙中一（借款人）、中国银行股份有限公司城中支行（贷款人）与紫金花公司（保证人、开发商）签订中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同（编号：2013苏中城铺借字第306号）一份，约定：贷款金额为234000元，贷款期限为120个月，贷款用途为借款人支付其购买坐落于总官堂路555号1幢621室的商业用房购房款，所购商业用房建筑面积53.1平方米，购房合同号苏合同201302010054，购房总价款484000元。借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户（开户行：中国银行；账户名称：紫金花公司；账号52×××51），贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计120期，约定还款日为每月的1日。为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名孙中一，账号47×××96，作为本合同项下贷款的指定扣款账户。孙中一自2013年4月1日起开始在每月1日归还上述贷款本息，其中2013年4月1日至2015年1月31日期间每月归还2726.25元、2015年2月1日至2016年1月31日期间每月归还2678.8元、2016年2月1日至今每月归还2556.98元。 紫金花公司向孙中一交付了总官堂路555号1幢621室房屋，涉案房屋的电费交费卡登记的户名为孙中一。孙中一缴纳涉案房屋的物业费至2018年12月31日，涉案房屋一直由其出租至今。 关于涉案房屋未办理过户的原因，孙中一陈述因紫金花公司未开具发票，故无法过户，且紫金花公司当时已管理混乱，其不知道将契税交给谁，故未交纳契税；紫金花公司陈述因公司在破产前已进入管理混乱的阶段，没有人专门负责协助过户工作。 另查明：总官堂路555号1幢621室房屋现登记的所有权人为紫金花公司，所有权证号为苏房权证姑苏字第Z3185465号。该房屋于2013年5月15日办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，权利人分别为孙中一和中国银行股份有限公司苏州城中支行。 再查明：申请人苏州市吴中典当有限责任公司以被申请人紫金花公司不能清偿到期债务且资不抵债为由，向本院申请破产清算。本院于2018年4月18日裁定受理苏州市吴中典当有限公司对紫金花公司的破产清算申请，并于当日指定江苏颐华律师事务所担任紫金花公司的破产管理人。 本院认为，孙中一与紫金花公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，孙中一履行了支付房款的义务，紫金花公司应按约办理房屋过户手续。紫金花公司抗辩因其已进入破产清算程序，涉案房屋属于破产财产，本院难以采纳。本院根据双方提供的证据及庭审中的陈述，综合分析如下：1.孙中一为购买涉案房屋已全款支付了房屋的价款，其提供了房屋买卖合同、银行交易流水、个人商业用房贷款合同，证明了其在合同订立之时依约支付了房屋首付款，同时以贷款方式支付了剩余款项并按期归还贷款，孙中一事实上已全款支付了涉案房屋的购房款，其在房屋买卖合同中的义务已履行完毕。2.涉案房屋已按照房屋买卖合同的约定交付给孙中一，孙中一使用涉案房屋至今并一直交纳房屋的相关费用。3.不动产登记簿查询记录载明在2013年5月15日已将孙中一登记为涉案房屋的预购商品房预告登记的权利人，距离紫金花公司进入破产清算程序已逾6年之久。4.孙中一未能及时办理房产证的客观原因是紫金花公司处于管理混乱的状态，这一情况也得到了紫金花公司的确认。综上，涉案房屋不属于紫金花公司的破产财产，孙中一主张将总官堂路555号1幢621室房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持，因涉案房屋的契税尚未缴纳，办理房屋过户手续所发生的费用应当由孙中一负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项之规定，判决如下： 被告苏州紫金花置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告孙中一将苏州市姑苏区总官堂路555号1幢621室房屋变更登记至原告孙中一名下。 案件受理费8560元，减半收取4280元，财产保全费3175元，合计7455元，由被告苏州紫金花置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 宁晓鹏 二〇一九年五月三十一日 法官助理 任 彦 书 记 员 闫高阳