安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初771号原告：文一地产有限公司，住所地安徽省肥东县经济开发区龙城路南侧。法定代表人：韦勇，总经理。委托诉讼代理人：董善阔，安徽文得律师事务所律师。被告：彭辉，男，1993年12月5日出生，汉族，住安徽省肥东县。原告文一地产有限公司诉被告彭辉商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文一地产有限公司的委托诉讼代理人董善阔及被告彭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文一地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠款24.6万元，违约金9.84万元（自2017年4月3日计算至2018年12月2日，按照年息24%计算至付清之日时止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年9月30日，被告订购了原告开发的文一名门广场3栋511室，面积47.61平方米的房屋一套，并缴纳了20000元定金，后被告因资金困难，申请分期支付首付款，2017年10月1日，经与原告协商达成首付分期付款协议，约定以单价12923.92元每平方米的单价购买该房屋，被告应支付首付款308308元，分两次付清，第一次付款时间为分期付款合同签订时支付62308元，余款246000元在2017年2月7日前付清，如未按照协议约定还款的，应按照所欠金额千分之二的标准支付违约金至付清之日时止，并向原告出具借条，协议签订后，原告将商品房备案登记在被告名下。但被告至今未付全部还款义务，请求法院判如所请。被告彭辉辩称：分期付款协议签订后我向原告支付了20万元，收到起诉状以后，我已将付款凭证交与原告核对，我只欠付原告购房款46000元。我现在无力支付欠付购房款，希望可以退房，商品房买卖合同第七条约定了逾期付款的违约责任，该承担的违约金我同意按照合同约定承担。经审理查明：2016年9月30日，原、被告签订名门商务广场商品房定购单一份，彭辉订购原告开发的文一名门广场3栋511室、面积47.61平方米的房屋一套（商品房预售许可证号合房预售证第20160932），应付定金20000元，实付定金5000元。2016年10月1日，双方签订名门商务广场商品房首付分期付款协议一份，约定被告购买上述商品房首付款为人民币308308元，因被告无法全额交付首付款，为此，被告确认其于签订本协议时实际仅向原告缴纳的首付款为62308元（定金转首付），余下首付款被告须在2017年4月2日前，一次性付清原告先行垫付的首付款人民币246000元。如被告未按协议规定的时间还款，逾期在30天之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，原告有权按欠款金额的千分之一/天的比例收取违约金至付清之日止；逾期30天未缴纳应缴的该次全部款项，原告有权解除《商品房买卖合同》及本协议和相关协议。同时原告有权自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，按照欠款金额的千分之二/天的比例收取违约金至付清之日止。特别规定：原告向被告开具的“首付款收据”不作为被告实际付款的依据，仅作为被告办理银行按揭贷款之用，实际付款以本协议及原告出具的加盖原告合法有效印章的还款凭证确定的数额为准。上述协议签订当日，被告向原告出具“借条”一张，上载明“今借到安徽瑞泰置业有限公司现金人民币246000元用于支付名门商务广场3幢511室房款，借款人承诺于2017年4月2日还清。如到期未还清，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的相关事项进行相应的结算处理”。同年10月28日，当事人双方签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告上述定购单及分期付款协议中订购的房屋一套，建筑面积47.61平方米，单价每平方米12923.93元，总价款615308元。购房款支付方式双方约定为按揭方式付款，首付款人民币308308元应在2016年10月28日前支付给出卖人；剩余房款人民币307000元办理按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任为“……（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付至付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。上述合同签订后，案涉商品房经网上认购备案登记至被告彭辉名下。分期付款协议约定的付款期限到期后，被告彭辉向原告支付了20万元购房款，尚欠46000元未按约定履行付款义务，原告予以确认，并当庭变更其诉讼请求为：被告支付原告欠款46000元，违约金18400元（自2017年4月3日计算至2018年12月2日，按照年息24%计算至付清之日时止）。庭审中，原告陈述彭辉出具的“借条”实际上就是被告欠付原告的购房首付款，该款系由原告直接转入资金托管账户，双方之间无借贷关系，被告对此予以确认。另查明：当事人签订的《订购单》、《购房首付分期付款协议书》、《借条》、《商品房买卖合同》，出卖人名称为安徽瑞泰置业有限公司，2017年5月4日，安徽瑞泰置业有限公司更名为文一地产有限公司。上述事实，有原告公司工商登记档案、当事人双方签订的《订购单》、《购房首付分期付款协议书》、《借条》、《商品房买卖合同》以及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为:当事人双方签订的《商品房买卖合同》中约定首付款308308元应于合同签订当日支付，但在此合同签订之前，当事人双方另签订了一份分期付款协议，约定因被告无力支付全部首付款，由原告暂为其垫付246000元，被告于当日向原告出具借条一份，但该款实际并未支付给被告，系原告自行付到资金托管账户，故“借条”中记载的借款246000元实际上应为被告欠付原告的购房首付款。被告未按其承诺于2017年4月2日前付清该购房款，构成违约，其主张解除合同，并无事实及法律依据，且未获原告同意，本院不予支持。原告有权主张被告继续履行合同，其请求被告支付欠付的购房首付款46000元，本院予以支持。双方在《购房首付分期付款协议》中约定超过30日逾期付款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本协议等，并有权按欠款金额的每日千分之二要求买受人支付违约金，同时又在《商品房买卖合同》中约定“逾期超过30日后……合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付至付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，鉴于《购房首付分期付款协议书》仅约定出卖方解除合同时违约金如何计算，未约定双方继续履行时违约金的支付方式，而《商品房买卖合同》第七条第二项明确约定了合同继续履行时违约金的计付标准，且该《商品房买卖合同》签订在后，被告在借条中亦约定到期未还清，则按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的相关事宜进行相应的结算处理，综上，被告主张按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，本院予以采纳，被告应按逾期应付款每日万分之一标准支付原告违约金。原告主张被告按年利率24%支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告彭辉于本判决生效后十日内向原告文一地产有限公司支付购房首付款46000元；二、被告彭辉彭辉于本判决生效后十日内向原告文一地产有限公司支付违约金，自2017年4月3日起以46000元为基数，按每日万分之一计至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告文一地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由文一地产有限公司负担200元，彭辉负担1000元；公告费400元，由彭辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  刘槐槐人民陪审员  涂林慧二〇一九年五月五日书 记 员  陈晓薇