广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终402号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳春市阳豪房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城东湖山庄御景园**101商铺。法定代表人：庞明燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林荣潮，男，1972年7月8日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世程，广东尚思律师事务所实习律师。上诉人阳春市阳豪房地产有限公司（以下简称阳豪公司）因与被上诉人林荣潮商品房预约合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初540号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳豪公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持阳豪公司的反诉请求;二、林荣潮承担本案一、二审的案件受理费。事实与理由:一、阳豪公司与林荣潮虽签署了《商品房认购协议》，该协议也依法成立生效，但林荣潮并没有向阳豪公司实际支付购房款，阳豪公司基于林荣潮没有实际履行而要求解除《xxx商品房认购协议》有事实及法律依据。二、林荣潮自认是向冯英永购买涉案房屋，并叫冯英永向阳豪公司支付购房款，而阳豪公司并没有授权冯英永收取购房款，冯英永也没有向阳豪公司支付涉案商品房的购房款，由此可以说明阳豪公司的确没有收到林荣潮的任何款项，同时也说明了阳豪公司开具收据给林荣潮并不代表阳豪公司的确收取了购房款项。三、阳豪公司认为冯英永由始至终并没有获得涉案房产的权属，权属仍然属于阳豪公司，冯英永转让该房产的行为应定性为无效。虽然《商品房认购协议》中约定可以转换名，但前提是冯英永也向阳豪公司支付了购房款，而冯英永并没有实际向阳豪公司支付购房款。为此，阳豪公司认为本案应回归到原来的法律关系当中去。首先是阳豪公司与冯英永的法律关系，其次是冯英永与林荣潮的法律关系，再者是阳豪公司与林荣潮的法律关系。四、阳豪公司虽不能举证证明涉案商品房实际为抵顶工程款项的标的物，但至少从反证可以得出阳豪公司的确没有收到实际购房款。为此，阳豪公司提出解除合同的诉求合理。综上所述，一审法院逃避了本诉的客观事实，又单独从反诉的角度加重阳豪公司的举证责任，既避开本案的核心焦点“林荣潮是否支付涉案商品房购房款”的问题，又把本诉与反诉的关联性强制拆分进行审理，对阳豪公司明显不公平，同时亦无实际解决本案的纠纷，请二审法院依法全面查明本案事实，支持阳豪公司的二审诉讼请求。林荣潮答辩称：阳豪公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、有关协议是双方合意自愿签订，符合法律规定，也没有违反社会公益和损害第三方利益，合法有效。二、阳豪公司上诉的主要理由是没有实际收到购房款，但阳豪公司出具收到涉案房屋购房款的收据给林荣潮收执，意味着阳豪公司确认林荣潮支付了相关购房款，因此林荣潮并没有违反有关协议的条款，也不符合合同法第九十三条、九十四条规定的合同应当解除的情形，阳豪公司上诉没有理据。林荣潮一审诉讼请求：一、确认林荣潮与阳豪公司于2015年7月13日签订的《xxx商品房认购协议》合法有效；二、案件受理费由阳豪公司负担。阳豪公司一审反诉请求：一、解除阳豪公司与林荣潮于2015年7月13日签订的《xxx商品房认购协议》；二、反诉案件受理费由林荣潮负担。一审法院查明事实：阳豪公司是于2011年7月11日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发销售。涉案商品房所在的xxx项目一期B1幢商品楼由阳豪公司开发建设。阳豪公司已取得xxx项目一期B1幢商品楼的《商品房预售许可证》（证号：春**）。2015年3月10日，阳豪公司作为甲方（出售人）与案外人冯英永作为乙方（买受人）签订《xxx商品房认购协议》。该《xxx商品房认购协议》主要载明案外人冯英永认购阳豪公司开发的案涉商品房，建筑面积为139.13平方米，原单价为3380元，成交单价为3000元，售价417390元；阳豪公司同意冯英永选择一次性或分期付款方式付款；冯英永在签署《xxx商品房认购协议》后且在正式签署《商品房买卖合同》前，如需加名、减名、转名或转单位，须经阳豪公司书面同意并按下列标准向阳豪公司支付手续费：转名、加名、减名、转单位为人民币3000元/单位的手续费（直系亲属凭有效证件可免费办理加名、减名或转名手续一次）等内容条款。阳豪公司在《xxx商品房认购协议》上加盖阳豪公司公章。2015年3月8日，阳豪公司出具《收款收据》（编号为0xxx9）给冯英永执存。该《收款收据》载明的主要内容为“兹收到冯英永xxxB1幢Ａxxx4房（139.13㎡）交来购房款，金额（大写）肆拾壹万柒仟叁佰玖拾零元零角零分，￥417390元，此房按3000元/㎡。经手人方卫星。”该《收款收据》背面书写有“同意将此房转让给林荣潮。冯英永。2015.7.13”等字迹内容。2015年7月13日，阳豪公司作为甲方（出售人）与林荣潮作为乙方（买受人）签订《xxx商品房认购协议》，主要约定林荣潮以417390元的总价款认购案涉商品房（建筑面积139.13平方米；成交单价为每平方米3000元）；若林荣潮出现逾期未缴付购房款和相关办证费用、逾期未能签署《商品房买卖合同》、银行未能批准林荣潮的抵押借款申请且在收到银行通知之日起七个工作日内未能选择由阳豪公司提供的其他付款方式的情形之一的，视为林荣潮违反《xxx商品房认购协议》，阳豪公司有权随时将商品房重新出售给任何第三方而无须向林荣潮发出通知；林荣潮在签署《xxx商品房认购协议》后且在正式签署《商品房买卖合同》前，如需加名、减名、转名或转单位，须经阳豪公司书面同意并按下列标准向阳豪公司支付手续费：转名、加名、减名、转单位为人民币3000元/单位的手续费（直系亲属凭有效证件可免费办理加名、减名或转名手续一次）；林荣潮在正式签署《商品房买卖合同》后，根据有关规定，不接受加名、减名、转名或转单位手续的办理；因阳豪公司原因未能将该商品房售予林荣潮的，则阳豪公司无息返还定金予林荣潮等内容条款。2015年7月13日，阳豪公司出具《收据》（编号为0xxx2）给林荣潮执存。该《收据》载明主要内容为“今收到林荣潮（身份证4xxx4）购xxx1幢Ａxxx4房（单价：3000元/平方；面积约139.13平方）房款417390元。注：1.房的最终面积以房管局确权为准；2.现房号为1幢A305房。金额（大写）肆拾壹万柒仟叁佰玖拾零元零角零分，￥417390元，出纳吴春秀，经手人吴春秀”。一审庭审中，林荣潮与阳豪公司均确认，案涉商品房的房号原为xxx第Ｂ1幢3楼层Ａxxx4号，在所有尾数为“04”的房号取消后，案涉商品房的房号变更为Ａxxx5号，在房地产管理部门登记的房号为xxx一期Ｂ1幢Ａxxx5房；双方没有就案涉商品房另行签订商品房买卖合同；阳豪公司至今亦未将案涉商品房交付给林荣潮使用。2018年3月1日，林荣潮向一审法院提起民事诉讼，请求确认其与阳豪公司签订的《xxx商品房认购协议》合法有效、阳豪公司将案涉商品房交付给林荣潮使用并办理商品房网签等所有权转移登记手续。庭审中，经一审法院释明，林荣潮明确放弃要求判令阳豪公司交付案涉商品房并办理商品房网签等所有权转移登记手续的诉讼请求。一审期间，一审法院去函阳春市国土资源局调查了解xxx一期Ｂ1幢商品房是否经竣工验收合格并办理备案手续、是否符合预售或销售条件、是否办理了预售许可证、是否办理了初始登记至阳豪公司名下等情况。阳春市国土资源局于2018年7月31日的复函主要载明：“一、至今我局没有收到经市住建局关于阳豪房地产公司位于市春城街道xxxＢ地块xxx一期Ｂ1幢商品楼备案的竣工验收合格报告。二、经市住建局批准的xxx一期Ｂ1幢商品楼《商品房预售许可证》于2018年2月11日已过期，已无法在阳江市住建系统网做商品房网签合同。三、阳豪房地产公司已到市住建局办理了xxx一期Ｂ1幢《商品房预售许可证》（证号：春：春**四、xxx一期Ｂ1幢商品房因未通过市住建局的商品楼竣工验收备案，故还不具备办理不动产权证的初始登记条件。”一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。林荣潮与阳豪公司在2015年7月13日签订《xxx商品房认购协议》，主要约定林荣潮以417390元的价款认购阳豪公司开发建设的案涉商品房。该《xxx商品房认购协议》是林荣潮与阳豪公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，应依法认定林荣潮与阳豪公司签订的《xxx商品房认购协议》成立有效。林荣潮请求确认其与阳豪公司签订的《xxx商品房认购协议》合法有效，理据充分，应依法予以支持。阳豪公司反诉请求判令解除其与林荣潮于2015年7月13日签订的《xxx商品房认购协议》。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，阳豪公司主张林荣潮所认购的案涉商品房用于抵顶阳豪公司欠xxx项目实际施工人黄相先的工程款，但后来并没有成功抵顶工程款，并且林荣潮亦没有实际支付购房款给阳豪公司。阳豪公司对其主张的上述事实提交了《xxx商品房认购协议》、《收款收据》、《收据》、《阳春市xxx一期工程建筑工程承包施工合同》到庭拟加以证明。但阳豪公司提交的上述证据均没有载明阳豪公司以案涉商品房抵顶黄相先工程款的相关内容和意思表示，不足以证明阳豪公司主张的事实。阳豪公司还申请了证人叶钦和吴春秀出庭作证，如前面证据判断中所述，其二人的证言亦不足以证明阳豪公司主张的事实。同时，阳豪公司也没有提供证据证明其与林荣潮签订的《xxx商品房认购协议》符合双方约定的解除条件或者具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除的法定情形，应当承担举证不能的不利后果。故阳豪公司反诉请求判令解除其与林荣潮于2015年7月13日签订的《xxx商品房认购协议》，理据不足，应依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、确认林荣潮与阳豪公司在2015年7月13日签订的《xxx商品房认购协议》合法有效；二、驳回阳豪公司的全部反诉请求。一审案件受理费7561元，反诉案件受理费3781元，合计11342元，由阳豪公司负担。二审期间，阳豪公司提交《对账确认协议书》一份，拟证实：一、涉案商品房确为阳豪公司与黄踢先抵顶工程款的房屋，阳豪公司并没有实际收到林荣潮的购房款，且阳豪公司与黄踢先就涉案商品房是否成功抵顶工程款仍存在争议，暂未结算。二、林荣潮明显与案外人黄踢先存在某种法律关系，应由黄踢先与林荣潮之间另行解决。同时，阳江市中级人民法院正在审理的阳豪公司与茂名三建、黄踢先的建设工程施工合同纠纷中亦涉及涉案商品房的抵顶事项，本案应参考该案的审理结果来作出处理。林荣潮经质证不予认可该证据的证明力，认为：一、该证据形成时间是2018年6月8日，而该时间仍处于一审正式举证质证前，所以该证据不属于二审的新证据。二、对该证据的真实性、关联性有异议。首先，林荣潮不认可该协议书上黄踢先签名的真实性。其次，该证据的内容主要为确认工程款抵顶事宜，与林荣潮提出确认协议效力的诉讼请求缺乏关联性，至于合法性由法院认定。三、林荣潮与黄踢先没有债务、工程关系，该份证据是阳豪公司与黄踢先的内部关系。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，商品房认购书是开发商与准买受人直接确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购买合同的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”本案中，林荣潮与阳豪公司于2015年7月13日签订的《xxx商品房认购协议》仅约定拟认购房屋的房号、价格、付款方式、付款时间等内容，但对房屋交付使用条件及交房日期并没有约定，而交付房屋是开发商的主要义务，交付日期是合同实际履行的主要内容，故该《xxx商品房认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应该具备的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，本案应为商品房预约合同纠纷。一审法院将该认购协议认定为商品房买卖合同并将本案定性为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。该认购协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的主要焦点为：林荣潮与阳豪公司于2015年7月13日签订的《xxx商品房认购协议》应否解除。本案中，阳豪公司主张解除双方签订的《xxx商品房认购协议》的主要理由是阳豪公司用涉案房屋与案外人黄踢先抵顶工程款，现阳豪公司未与黄踢先就工程款进行结算，且林荣潮不承认是以黄踢先抵顶工程款的形式支付涉案商品房购房款，即林荣潮没有履行该协议中的付款义务。根据查明的事实，阳豪公司出具了收到涉案商品房购房款的《收款收据》给林荣潮执存，确认阳豪公司已收到林荣潮的购房款，应认定林荣潮已履行了支付购房款的义务。现阳豪公司主张没有实际收到林荣潮的购房款，提供了《对账确认协议书》拟证实。本院认为，该协议书是阳豪公司与案外人之间的约定，不能直接约束林荣潮，且林荣潮对该协议书不予认可，该《对账确认协议书》不足以推翻阳豪公司出具《收款收据》证明的事实。由于林荣潮已履行了支付购房款的义务且不同意解除该认购协议，阳豪公司又没有证据证实《xxx商品房认购协议》符合双方约定的解除条件或具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除的法定情形，一审判决驳回阳豪公司请求解除该认购协议的反诉请求正确，本院予以维持。阳豪公司请求解除该认购协议理据不足，本院予以驳回。综上，一审判决对案由定性错误，本院予以纠正，但处理结果并无不妥，本院予以维持。阳豪公司上诉理据不足，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7561元，由阳春市阳豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年五月二十二日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。