山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初1913号原告：安丽，女，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张君丽，山东鲁文律师事务所律师。委托诉讼代理人：初福善，山东鲁文律师事务所律师。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区水榭花都小区物业办公楼。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：郭万万，该公司法务部经理。原告安丽与被告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安丽之委托诉讼代理人张君丽、初福善，被告天山公司之委托诉讼代理人郭万万均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理诉争房屋的不动产权属证书；2、判令被告支付原告延期办理产权证的违约金91449.48元（房屋以420000元为本金，自2016年7月18日起，车库以141200元为本金自2016年8月15日起至起诉之日止按年利率6.175%计算）。庭审中，原告变更违约金的截止时间为至本判决作出之日止。事实和理由：2015年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天山水榭花都小区5号楼2单元404室商品房，被告于2015年10月31日前将房屋交付原告使用，在交付后180工作日内由被告提供办理权属登记证书。2015年11月14日，原、被告另签订商品房买卖合同，约定原告购买24-7号车库，被告于2015年11月30日前向原告交付使用，在交付后180工作日内办理权属登记，但因被告原因至今无法办理不动产证书。被告天山公司辩称，一、补充协议第八条约定如因政府或者第三方的原因致使备案资料延期，则出卖人办理备案的时间顺延且无需承担违约责任。本案中，正是由于政府或第三方的原因导致延期办证，被告无需承担责任。二、原告应举证证明自己的损失情况，否则无需进行赔偿。另外，目前诉争房屋尚不符合备案条件，被告同意在符合备案条件时协助原告办理不动产权证书。本院经审理认定事实如下：2015年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于威海市文登区天山水榭花都居民小区5号楼2单元404室房屋一套，价款共计420000元，被告应于2015年10月31日前将房屋交付原告使用。该合同第二十条关于房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第“3”种方式处理，即“出卖人负责资料备案并协助办理房产证，如遇政府原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延，且出卖人不需承担违约责任”。2015年11月14日，原、被告另签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天山水榭花都居民小区24-7号车库，价款共计141200元，被告应于2015年11月30日前将房屋交付原告使用。该合同第十五条关于产权登记的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第“3”种方式处理，即“出卖人负责资料备案并协助办理房产证，如遇政府原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延，且出卖人不需承担违约责任”。庭审中，被告认可原告主张的自2016年7月18日起计算房屋违约金。关于车库，被告提交宋恩贤（原告安丽之母）签名的领取钥匙明细一份，证实原告于2015年12月3日接收车库，故原告主张车库逾期办证违约金自2018年8月15日起算属计算有误。本院认为，该领取钥匙明细能够证实原告实际接收车库时间，对该证据本院予以采纳。另，被告至今尚未将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记部门备案。因涉案房屋尚不具备备案条件，故庭审中原、被告协商一致被告于具备备案条件后立即将需由其提供的材料交登记部门备案，以协助原告办理房屋权属登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。天山公司与原告签订的商品房买卖合同系天山公司预先拟定的条款，合同补充协议第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山公司免除其责任的条款，天山公司在其一方提供的合同中免除己方义务，排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。同时，天山公司与施工方、政府有关部门签订的三方协议，不能对抗作为第三人的原告，且天山公司与施工方的纠纷已经本院审理作出判决，天山公司亦可在承担本案逾期办证违约责任后向过错方追偿。综上，天山公司依据该条款主张其公司因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。天山公司作为涉案房屋的开发商，协助原告办理房屋权属登记是其应当履行的合同义务，双方签订的商品房买卖合同条款虽未约定天山公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此本案中，天山公司应承担的逾期办证违约责任为按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中本院酌定按年利率6%计算，既可督促天山公司尽快履行协助办理产权登记手续的义务，也可对购房者给予适当的补偿。关于车库，自2015年12月3日被告交付房屋第二日计算180日即2016年8月19日起，天山公司未按照合同约定办理相关备案，即构成违约应当承担违约责任。现原告主张自2016年8月15日起计算违约金，没有法律及事实依据，本院不予采纳。综上，被告应以420000元为本金，按照年利率6%向原告支付涉案房屋2016年7月18日至2019年5月8日（本判决作出之日）逾期办证违约金70767元（420000元×6%÷365天×1025天），另被告应以141200元为本金，自2016年8月19日起至2019年5月8日止，按年利率6%支付涉案车库逾期办证违约金23048元（141200元×6%÷365天×993天），以上共计93815元。原告诉讼请求中超出上述部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告威海天山房地产开发有限公司于本案所涉房屋具备备案条件后立即将需由其提供的材料交登记部门备案，以协助原告安丽办理房屋权属登记。二、被告威海天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安丽支付房屋及车库截止2019年5月8日逾期办证违约金共计93815元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1043元，由原告安丽负担93元、被告威海天山房地产开发有限公司负担950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇一九年五月八日书记员  杜厚琳