广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1023号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈泽华，男，1978年8月28日出生，汉族，住广东省德庆县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：德庆县龙江实业发展有限公司，住所地：广东省德庆县德城镇康城大道北侧原工行大楼首层东边。法定代表人：江东林，该公司董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：德庆县吉祥物业管理有限公司，住所地：广东省德庆县德城街道书院塘康达商贸中心**1卡。法定代表人：江水流，该公司执行董事兼经理。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓伟刚，广东创致律师事务所律师。上诉人陈泽华因与被上诉人德庆县龙江实业发展有限公司（以下简称德庆龙江公司）、德庆县吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省德庆县人民法院（2018）粤1226民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈泽华，被上诉人德庆龙江公司和吉祥物业公司的共同委托诉讼代理人邓伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈泽华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回德庆龙江公司和吉祥物业公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由德庆龙江公司和吉祥物业公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，且相当不全面。1.一审判决依据案涉《委托管理合同》第四条约定的委托期限，错误地认定吉祥物业公司获得合法的物业资格及物业期限。但该合同是德庆龙江公司与吉祥物业公司之间签订的，陈泽华没有参与，对此更不知情。该约定违反了《前期物业服务协议》规定的服务期限（从2010年1月1日起至2010年12月31日止）。因此，德庆龙江公司无权延长物业服务期限，该《委托管理合同》的第四条约定的内容是非法的，无效的。2.德庆龙江公司与吉祥物业公司故意制造假证据，严重妨害司法公正的事实。案涉《委托管理合同》第七条第3点约定：“甲方授权乙方通过电话，手机短信，微信，张贴通知及律师函等合法途径对欠费业主进行催收。”但据陈泽华调查所得，微信是腾讯公司于2011年1月21日才正式推出，于2010年10月才筹划启动。而该合同的签订时间却是2009年10月10日。显然，该合同是事后伪造的，一审判决却根据一份假合同而认定吉祥物业公司具有合法的物业资格。二、一审判决对争议焦点的认定以及认定结果有失公允，并且适用法律不当。本案的争议焦点应为：德庆龙江公司与吉祥物业公司是否具有合法的物业管理资格。一审判决根据陈泽华与德庆龙江公司签订的《前期物业服务协议》，认定吉祥物业公司也有物业管理资格，并引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，认定陈泽华与吉祥物业公司形成事实上的服务合同关系。在一审庭审当中，陈泽华已经明确表明了有正当的理由拒绝缴纳所谓的物业管理费用。德庆龙江公司与吉祥物业公司之所以没有合法的资格来收取物业管理费用，是因为德庆龙江公司一直没有履行《前期物业服务协议》规定的第一条第一项的第9点的约定，一直不负责召开业主大会，致使五星豪庭全体业主无法通过业主大会投票决定本协议的续期问题以及吉祥物业公司的去留问题。一审判决对此没有查明反而错误适用上述法律。三、本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，理由在上述理由中已经阐述。同时，一审判决对陈泽华质疑德庆龙江公司与吉祥物业公司签订的《委托管理合同》造假的事项不予回应。德庆龙江公司和吉祥物业公司共同辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。二、陈泽华的上诉理据不充分，没有事实与法律依据，请二审驳回其上诉，维持原判。德庆龙江公司和吉祥物业公司向一审法院起诉请求：1.陈泽华向德庆龙江公司和吉祥物业公司共同支付2012年1月至2018年6月的物业服务费11479元、违约金11479元，合计22958元；2.本案的诉讼费由陈泽华承担。陈泽华提出反诉请求：1.吉祥物业公司从2011年1月1日起对陈泽华不具有物业管理权，无权向陈泽华收取物业管理服务费，并退还历年来非法多收取的物业管理服务费2177元；2.德庆龙江公司与吉祥物业公司履行协议规定的义务，立即负责召开业主大会；3.德庆龙江公司与吉祥物业公司公告所管理本小区历年来物业管理服务费收支情况和共有部分收益的收支账目；4.德庆龙江公司与吉祥物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：陈泽华系德庆县德城街道德庆大道青少年宫西侧[五星豪庭]1002号房的业主。陈泽华与前妻高红丽于2004年登记结婚，2010年11月3日，德庆县德城街道德庆大道五星豪庭1梯1002房登记在陈泽华与高红丽名下，2013年12月3日，被陈泽华与高红丽协议离婚，离婚协议约定德庆县德城街道德庆大道五星豪庭1梯1002房归陈泽华所有，2017年5月10日，德庆县德城街道德庆大道五星豪庭1梯1002房变更登记在陈泽华名下。2009年10月10日，德庆龙江公司（甲方）与吉祥物业公司（乙方）签订一份《委托管理合同》，由吉祥物业公司负责为[五星豪庭]小区提供物业管理服务。合同第四条约定委托期限为：物业管理服务由交付使用日开始，无固定期限，直至[五星豪庭]小区成立业主委员会或超过三分之二以上业主同意撤销或撤换乙方管理为止。合同第十一条约定：若因代表三分之二以上[五星豪庭]物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整的移交甲方。2010年9月30日，德庆龙江公司与陈泽华及其前妻高红丽签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。为此，2010年12月12日，德庆龙江公司（甲方）与代表人高红丽（乙方）签订一份《前期物业服务协议》及《业主公约》，协议约定：德庆县德城街道德庆大道青少年宫西侧五星豪庭1002号房，建筑面积：129.64平方米；物业服务期限从2010年11月1日起至2010年12月31日止；住宅按每户建筑面积计算收取物业管理服务费用每月每平方米0.7元计收。同时该协议还约定了其他事项等。2013年10月25日，陈泽华向德庆龙江公司交纳2013年度的物业管理服务费1089元；2014年11月28日，陈泽华分两次共向吉祥物业公司交纳2014年度的物业管理服务费1088元。之后陈泽华一直没有交纳物业管理服务费，吉祥物业公司曾多次与陈泽华沟通及催收，但未果。为此，吉祥物业公司通过广东创致律师事务所先后于2017年12月1日、2017年12月13日、2018年4月16日向陈泽华发出《律师催收函》，要求陈泽华缴清2015年1月至2018年6月拖欠的物业管理相关费用，若按时缴清免缴违约金。但陈泽华至今一直拒绝交纳,德庆龙江公司与吉祥物业公司遂于2018年7月18日向该院提起诉讼。另查明：诉讼过程中，德庆龙江公司与吉祥物业公司主动放弃违约金的主张，只要求陈泽华缴清2015年1月至2018年6月共42个月的物业管理服务费3811.50元。同时，德庆龙江公司与吉祥物业公司明确表明应当由吉祥物业公司收取本案的物业管理服务费。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。诉讼过程中，德庆龙江公司与吉祥物业公司主动放弃违约金的主张，是对其自身权利的自由处分，该院予以准许。争议的焦点：一、德庆龙江公司与吉祥物业公司是否有权向陈泽华收取物业管理服务费；二、陈泽华反诉认为吉祥物业公司不具物业管理权，无权收取物业管理服务费，并要求退还历年所收取的物业管理服务费，同时要求德庆龙江公司与吉祥物业公司召开业主大会、公开所管理小区历年来物业管理服务费收支情况和共有部分收益的收支账目应否支持。首先，关于德庆龙江公司与吉祥物业公司是否有权向陈泽华收取物业管理服务费的问题。德庆龙江公司与吉祥物业公司签订的《委托管理合同》以及德庆龙江公司与陈泽华的代表人高红丽签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律行政法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，陈泽华是德庆县德城街道德庆大道青少年宫西侧[五星豪庭]1002号房的业主，虽然与吉祥物业公司没有签订物业服务合同，但吉祥物业公司一直对其居住的小区进行管理与服务，陈泽华也接受了德庆龙江公司委托吉祥物业公司的管理与服务，根据双方已经形成事实上的物业管理合同关系，陈泽华享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。其次，陈泽华反诉认为吉祥物业公司不具物业管理权，无权收取物业管理服务费，并要求退还历年所收取的物业管理服务费，同时要求德庆龙江公司与吉祥物业公司召开业主大会、公开所管理小区历年来物业管理服务费收支情况和共有部分收益的收支账目应否支持的问题。陈泽华是德庆县德城街道德庆大道青少年宫西侧[五星豪庭]1002号房的业主，一直以来吉祥物业公司为该小区业主提供了物业服务，陈泽华也接受了吉祥物业公司提供的物业管理服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，陈泽华反诉认为吉祥物业公司不具物业管理权，强行提供物业服务，无权收取物业管理服务费，并退还已收取的物业管理服务费，是没有事实和法律依据的。召开业主大会、公开所管理小区历年来物业管理服务费收支情况和共有部分收益的收支账目不属于本案审理的范围，业主对物业服务不满意，可通过向有关部门投诉、组建小区业主委员会等其他途径维护权益。综上所述，陈泽华接受了吉祥物业公司管理与服务，拒绝交纳物业管理服务费是无理的，现德庆龙江公司与吉祥物业公司起诉陈泽华交纳拖欠的物业管理服务费的请求，理据充分，该院应予支持。而陈泽华拖欠吉祥物业公司的物业管理服务费应以该院确认的数额为准，即从2015年1月至2018年6月共42个月，合共3811.42元（129.64平方米×0.7元/月/平方米×42个月）。陈泽华反诉认为吉祥物业公司不具物业管理权，强行提供物业服务，无权收取物业管理服务费，并退还已收取的物业管理服务费，理据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、陈泽华于该判决发生法律效力之日起十五日内向吉祥物业公司交纳从2015年1月至2018年6月的物业管理服务费3811.42元；二、驳回陈泽华的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64.10元，减半收取计32.05元，反诉费25元，合计57.05元，由陈泽华负担。二审期间双方均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：陈泽华应否向吉祥物业公司交纳案涉物业管理服务费用。德庆龙江公司与陈泽华的代表人高红丽签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务和享受相应的权利。首先，德庆龙江公司作为开发商已将案涉物业委托第三方进行前期物业的管理服务，德庆龙江公司也没有实际为案涉物业提供物业管理服务。因此，德庆龙江公司不享有物业管理服务费用的收费权。其次，尽管《前期物业服务协议》所约定的前期物业管理期限于2010年12月31日届满，但各方当事人均确认案涉物业自2010年至今均是由吉祥物业公司进行物业管理服务。期限届满后，各方亦未就案涉小区的物业管理事项作出重新的约定、成立业主委员会或选聘新的物业管理企业等，而是继续由吉祥物业公司提供物业管理服务。因此，涉案小区仍由吉祥物业公司进行不定期物业管理，双方存在事实上的物业管理服务关系。再次，陈泽华提出对德庆龙江公司与吉祥物业公司于2009年10月10日签订的《委托管理合同》存在事后补签，申请对形成时间进行笔迹鉴定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，因《委托管理合同》是否事后补签，均不影响到吉祥物业公司届满后仍在提供物业管理服务，业主与吉祥物业公司之间存在事实上的物业管理服务关系。因此，为节约司法资源、避免当事人的不必要的经济损失，故对陈泽华该司法鉴定申请，本院不予准许。最后，案涉《前期物业服务协议》所约定的前期物业管理期限于2010年12月31日届满后，陈泽华仍按《前期物业服务协议》约定的0.7元每平方米每月的标准向吉祥物业公司交纳了相应的物业管理服务费用，吉祥物业公司亦按此标准收取了，视为双方同意仍参照《前期物业服务协议》的标准执行。综上，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主拒交物业费，将会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。如业主不同意继续由吉祥物业公司提供物业管理服务的，应以成立业主委员会或超过三分之二以上业主同意等法定程序予以撤销或撤换。陈泽华享受了吉祥物业公司提供物业管理服务，应履行向吉祥物业公司交纳相应的物业管理服务费用的义务。一审判决认定陈泽华应向吉祥物业公司交纳相应的物业管理服务费用并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上所述，上诉人陈泽华的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费89.1元，由上诉人陈泽华负担。本判决为终审判决。审判长  任喜跃审判员  陈卓杰审判员  梁达明二〇一九年五月三十日法官助理邵丽虹书记员赵崇轩