安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终622号上诉人（原审被告）：周尚龙，男，汉族，1985年1月18日出生，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：金旭东，江苏锡海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖新华联文化旅游投资菅理有限公司文化旅游分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。负责人：沈雁冰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮先明，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人周尚龙因与被上诉人芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司（以下简称新华联文化旅游分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周尚龙上诉请求：1、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初5895号民事判决，另行公正判决；2、本案的诉讼费用由新华联文化旅游分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、2016年7月，周尚龙听信新华联文化旅游分公司夸大其词的宣传和承诺，与其签订了《租赁合同》，但正式营业之后新华联文化旅游分公司宣传的鸠兹古镇景区并没有顺利发展，游客寥寥无几，很多商家亏损。为减少损失，2017年3月10日、2017年4月20日周尚龙将案涉房屋转租给季必勇、查全龙，周尚龙退出经营活动。之后次承租人将案涉店铺改名为“坤凝陶艺”，新华联文化旅游分公司直接向其催收租金。且次承租人季必勇和新华联文化旅游分公司及北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司签订了《临时管理规约》，对各方的权利义务进行了明确约定，完全可以视为对转租行为的认可以及对次承租人季必勇作为案涉店铺的新租户身份的确认。再者，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以未经承租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。二、根据2018年2月25日、2018年2月26日与本案有关的两份接处警情况登记表，可以判断新华联文化旅游分公司在租赁合同的履行过程中存在违约行为（如断电），对此，合同相对方拥有抗辩权。法院应当追加本案重要亲历者查全龙参加诉讼，查明本案纠纷的前因后果和责任认定。新华联文化旅游分公司辩称，一、周尚龙诉称的新华联文化旅游分公司进行夸大其词的宣传和承诺，不是事实，其没有提供证据予以证明，周尚龙应承担举证不能的不利后果。且周尚龙作为经营商户，理应对经营风险有一定的心理预期，即便存在亏损，也应由其自行承担。周尚龙以此为由拒绝履行合同约定的付款义务，当然构成违约。二、双方签订的租赁合同明确约定涉案房屋不得转租，周尚龙是否存在转租行为，新华联文化旅游分公司并不知情。即便周尚龙确实将涉案房屋转租给次承租人，新华联文化旅游分公司也不了解周尚龙与次承租人之间的具体约定，周尚龙并未通知新华联文化旅游分公司转租事宜，也未按照合同的约定提出退铺及申请解除双方的租赁合同。因此，并不能当然认为双方的租赁合同关系业已解除，周尚龙应当按照合同的约定履行相应的付款义务。三、本案中新华联文化旅游分公司是依据租赁合同第21.3.5条的约定，因周尚龙拒不履行相应付款义务而主张解除合同的，与周尚龙是否将涉案房屋转租无关。四、周尚龙诉称的两份接处警情况登记表与本案无关，并不能当然据此认定新华联文化旅游分公司在合同履行过程中存在违约行为。新华联文化旅游分公司向一审法院起诉请求：1、立即解除新华联文化旅游分公司与周尚龙于2016年7月18日签订的《租赁合同》及相关协议，且周尚龙立即归还涉案的9地块8院11商铺；2、周尚龙立即向新华联文化旅游分公司支付至其实际腾空房之日起所欠付的租金、物业费及违约金（欠付租金暂计至2019年1月29日为48685元，欠付物业费暂计至2019年1月29日为7302.75元，违约金暂计至2018年10月25日为9534.34元），以上暂合计为65522.09元，3、本案诉讼费用由周尚龙承担。一审法院认定事实：2016年7月18日，新华联文化旅游分公司与周尚龙签订《租赁合同》一份，双方主要约定由周尚龙承租新华联文化旅游分公司位于芜湖市鸠江区鸠兹古镇9地块8院11的铺位用于经营旅游工艺纪念品，周尚龙应在租赁场所统一以“鼓动江南”作为品牌对外持续营业；租赁期限为3个租约年，自计租日起算，从进场日至开业日前一天为免租装修期，开业日暂定为2016年7月30日；第6条约定，第一年实际应付年租金为20865元，第二年实际应付年租金为27820元，第三年实际应付年租金为41730元，租金支付方式为半年付；第18条，租赁期间，未经出租方、物业公司书面批准，承租方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，承租方由此取得的收益应全部归出租方所有，且甲方有权提前解除本合同，承租方应承担提前终止的违约责任。第20.5条，周尚龙延迟缴纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金；第21条，周尚龙延迟缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或者周尚龙延迟缴纳租金或其他费用等累计超过3次（含本数）的，新华联文化旅游分公司有权立即解除合同；第22.1.1条，无论因何种原因导致合同终止（或解除），周尚龙均应在合同终止（或解除）之日起20日内（下称“交还期”）将新华联文化旅游分公司交给周尚龙保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还新华联文化旅游分公司，并自行承担费用拆除、搬离由周尚龙所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内周尚龙安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归新华联文化旅游分公司所有），并将租赁场所恢复到符合周尚龙最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还新华联文化旅游分公司。上述《租赁合同》签订后，2016年7月30日，周尚龙经营的“鼓动江南”商铺开业，并交纳了第一年租金（即2016年7月30日至2017年7月29日期间）20865元。自2017年7月30日起，周尚龙至今未再交纳租金，至新华联文化旅游分公司主张的暂计日2019年1月29日止，周尚龙应支付新华联文化旅游分公司此期间租金48685元。一审另查明，在双方签订的上述《租赁合同》中，其中，在序言部分，约定涉案租赁房屋的物业服务公司，指接受新华联文化旅游分公司委托、对包括租赁场所在内的鸠兹古镇提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业，就本合同而言，指北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司。第8条“其他费用的承担及缴纳”约定，自进场日起，周尚龙应自行承担和支付租赁场所发生的共用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有限电视等费用；双方确认，本合同项下周尚龙向物业服务公司缴纳的各项能源费用均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取周尚龙缴纳的能源费用后向周尚龙开具代收代缴服务行业收据；第9条“延迟付款责任”约定，租赁期限内，除双方明确约定外，周尚龙不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费，如果周尚龙未按约定向新华联文化旅游分公司或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，周尚龙应支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；第10条“物业服务及费用”约定，物业服务的内容及相关权利义务关系由周尚龙与物业服务公司即北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司签署《物业服务合同》加以约定。一审再查明，2017年4月20日，周尚龙将其承租鸠兹古镇9地块8院13铺位通过《店铺转让协议》转租给案外人查全龙。一审法院认为，一、新华联文化旅游分公司与周尚龙所签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应自觉遵守，并按照约定履行各自的义务。在合同履行中，因周尚龙自2017年7月30日起未按合同约定及时向新华联文化旅游分公司缴纳租金，系违约行为，现新华联文化旅游分公司诉请解除合同，符合合同约定和法律规定，故予以支持。周尚龙书面辩称在招商时，新华联文化旅游分公司曾向周尚龙作出多项招商承诺，属于欺骗性招商，但周尚龙对此未能提供有效证据加以证明，在双方间签订的《租赁合同》中也无相应条款内容，故周尚龙该辩称意见，缺乏事实依据，不予采信。二、新华联文化旅游分公司与周尚龙所签订的《租赁合同》解除后，依据合同中关于租赁场所交还的约定内容和法律规定，在合同终止或解除之日起20日内周尚龙负有腾空搬离租赁房屋的义务，现新华联文化旅游分公司诉请周尚龙归还租赁房屋，具有事实和法律依据，应予以支持。三、对于新华联文化旅游分公司主张的租金及其违约金的诉请，首先，根据查明的案件事实，因周尚龙未支付自2017年7月30日起至2019年1月29日止的租金48685元，故新华联文化旅游分公司诉请周尚龙支付该期间的租金，并诉请周尚龙以年租金41730元标准支付自2019年1月29日起至租赁房屋实际腾空之日止的租金，具有事实和法律依据，应予以支持。其次，因双方签订的《租赁合同》中约定了租金支付方式为每半年一次缴纳，并约定了周尚龙逾期缴纳租金的，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额千分之五的迟延履行违约金，现新华联文化旅游分公司诉请周尚龙按照年利率24%即月利率2%标准支付迟延履行违约金，低于合同约定标准，予以支持。但应分段予以计算，其中2017年7月30日至2018年1月29日，以尚欠租金13910元为基数计1669.2元；2018年1月30日至2018年7月29日，以尚欠租金27820元为基数计3338.4元；2018年7月30日至2018年10月29日，以尚欠租金40865元为基数计5373元；故至2018年10月29日止，周尚龙应支付的迟延履行违约金为10380.6元，此后迟延履行违约金可以所欠租金总数为基数，以月利率2%为标准计算至租金实际付清之日止。四、对于新华联文化旅游分公司诉请的物业费、水电费及其违约金，因双方签订的《租赁合同》中明确约定该两项费用的合同权利义务主体为案外人北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司与周尚龙，而非新华联文化旅游分公司与周尚龙之间，虽新华联文化旅游分公司在一审庭审过程中陈述其已通过受让或变更等方式受让取得合同权利，但未提供证据证明，故对新华联文化旅游分公司此部分诉请，缺乏事实依据，不予支持。判决：一、解除新华联文化旅游分公司与周尚龙于2016年7月18日签订的《租赁合同》；二、周尚龙于判决生效后二十日内将位于芜湖市鸠江区鸠兹古镇9地块8院11的铺位腾空并交付给新华联文化旅游分公司；三、周尚龙于判决生效后十日内支付新华联文化旅游分公司截止至2019年1月29日止的房屋租金48685元，并按照年租金41730元标准支付自2019年1月29日起至周尚龙腾空房屋并实际交付新华联文化旅游分公司之日止的租金；四、周尚龙于判决生效后十日内支付新华联文化旅游分公司截止至2018年10月29日止的迟延履行违约金为10380.6元，此后迟延履行违约金以所欠租金40865为基数，以月利率2%为标准计算至租金实际付清之日止；五、驳回新华联文化旅游分公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费759元，由新华联文化旅游分公司负担109元，周尚龙负担650元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、新华联文化旅游分公司提起诉讼要求解除其与周尚龙之间的租赁合同系基于周尚龙拖延支付租金，怠于履行合同主要义务，而非基于其转租行为，周尚龙的转租行为是否合法有效非属本案争议焦点，即便周尚龙系合法转租，其与新华联文化旅游分公司基于租赁关系产生的权利义务也不因转租而发生变化，作为出租人的新华联文化旅游分公司在无特别约定下与次承租人之间不发生直接的法律关系，故本案亦无追加次承租人作为第三人参加诉讼之必要。二、周尚龙上诉称新华联文化旅游分公司在租赁合同的履行过程中存在断电等违约行为，但从周尚龙在一审中提交的两份《接处警情况登记表》可以明确看出是因其长时间拖欠租金违约在先，物业公司才采取断电措施，属私力救济行为，因双方在租赁合同中已约定周尚龙发生拖欠租金及各项费用时，新华联文化旅游分公司或物业服务公司有权停止各种专项服务并采取必要的措施，如停电等，故该私力救济行为并未超出双方合同的约定。综上，周尚龙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1276.64元，由周尚龙负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  李广磊审判员  杨东清二〇一九年五月二十三日法官助理宋喜萍书记员王娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。