广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4603号上诉人（原审被告）：于洪鑫，男，汉族，1978年3月18日出生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：朱明利，广东佰仕杰律师事务所律所。被上诉人（原审原告）：列耀华，男，汉族，1973年10月13日出生，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈雄文，男，1975年11月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人于洪鑫因与被上诉人列耀华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于洪鑫的委托诉讼代理人朱明利，被上诉人列耀华及其委托诉讼代理人陈雄文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于洪鑫共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回列耀华诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由列耀华承担。事实和理由：一、列耀华在本案起诉前从未向于洪鑫主张支付房屋占用费、水电费及污水处理费，故其主张上述费用的诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院认定本案未超过诉讼时效明显有误。二、于洪鑫于2014年1月底搬离涉案厂房，一审法院判定于洪鑫2014年7月搬离涉案厂房属于认定事实错误，且2014年1月支付的房屋占用费、水电费及污水处理费也无需由于洪鑫支付。三、即使列耀华起诉未过诉讼时效，其主张的房屋占用费的月租标准亦不应按《厂房租赁合同书》约定的租金标准计算，而应按照双方过错程度，降低房屋占用费的月租金标准，且水电费及污水处理费亦不应全部由于洪鑫承担。四、一审判决于洪鑫向列耀华支付房屋占用费的利息，属于超越列耀华的诉讼请求范围，违反相关法律规定。五、列耀华起诉金额为1590996.24元，本案受理费为19118.;96元，根据法律规定及一审判决于洪鑫应付金额，于洪鑫应负担的受理费为3740.14元，一审判决于洪鑫负担6348元违反法律规定。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人列耀华答辩称：同意一审判决，不同意于洪鑫的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。2018年2月13日，列耀华向一审法院提起诉讼请求判令：1、于洪鑫参照合同约定的租金标准向列耀华支付2013年11月至2015年11月的房屋占用费425000元及滞纳金765000元。2、于洪鑫赔偿列耀华的损失400996.24元（包括电费损失、电线水井损失、拆除厂房损失、请人看厂房人工费伙食费、厂房大门损失、水费损失）；三、案件受理费由于洪鑫负担。一审法院认定事实：2013年7月20日，列耀华（出租方、甲方）和于洪鑫（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：“第一条租赁物位置、面积、结构及用途1.1甲方将位于增××××牛潭村水闸旁，建筑物及空地等（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁物占地面积为4000平方米。1.2本租赁物为工业厂房，租给乙方工业生产使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期乙方可以将租赁物转租给他人。第二条租赁期限2.1租赁期限为12年，即从2013年7月20日起至2025年6月30日止。……第三条免租期：乙方检查验收场地后两个月为免租期。第四条租赁费用4.1租赁保证金本出租合同的租赁保证金为人民币51000元（大写：伍万壹仟元正）。合同期满免息退还。乙方生产经营过程中，当月所产生的电费、水费总额超出保证金的金额，乙方必须另行增交保证金，直至超过（不低于）当月水电费的总额。第一年至第二年厂房、宿舍、饭堂每月租金约为人民币17000元。第三年至第四年厂房、宿舍、饭堂每月租金约为人民币17850元。第五条租赁费用的支付及保证金的退还5.1乙方应每月15号前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。5.2租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及乙方所租厂房经营期间产生的水电费、电话费、工人工资、卫生费、治安联防费后，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后。甲方将在7天内向乙方无息退还租赁保证金。第六条专用设施、场地的使用、维修、保养6.1乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行使用状态随同租赁物归还甲方，且乙方遗留的车间建筑面积应不小于1200平方米。……6.3乙方租期内，可以对现有租赁物进行翻新，改建和扩建。厂房部分不超过1层，办公宿舍部分应不超过2层。……第九条施工条款9.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，如需向政府部门申报的，应由甲方负责外理和申报。9.2租赁期内，如乙方改建或添建过程中，遇到政府部门干涉，导致无法顺利施工或延迟的，应由甲方负责处理，若甲方无法处理的，拆除的部分，甲方按照建筑及工价成本赔偿给乙方。……第十条提前终止合同10.1租赁期内乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，作为乙方违约处理。1)乙方利用租赁物业进行非法活动，损害公共利益。2)乙方拖欠水、电费、租金达一个月。3)乙方擅自提前终止合同。10.2租赁期内甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，作甲方违约处理。……3)甲方擅自提前终止合同。4）乙方对原有建筑物改建施工过程中，遇政府部门干涉，甲方无法协商处理的，导致乙方无法顺利施工或延迟超过15天以上的。……第十四条违约责任14.1违约一方应向对方支付等同24个月租金作违约金赔偿给对方，赔偿金额按违约当月租金推算为准。……”同日，列耀华出具《收据》两张，证明收到于洪鑫交来增××××牛潭村水闸旁厂房场地保证金金额51000元、场地租金（2013年9月20日至2013年10月20日）17000元。增城市公安局三江派出所于2013年11月28日、增城市公安局仙村派出所于2014年3月9日分别出具报警回执，载明于洪鑫分别于2013年11月28日、2014年3月9日报案。2014年1月13日，增城市三江供水公司出具《广东增值税普通发票》，载明“名称：广州霁彩粉体涂料有限公司，水费及滞纳金合计1027.59元。”2014年1月24日，于中海打110报警称水管被破坏。广州市公安局增城区分局三江派出所出具《受理报警登记表》记载：“水管被破坏，我所出警了解，是承租方厂房的租房与该厂房的租主因几个月未交租金和水电费发生纠纷，租主该厂房的食用水管断水。作现场调解处理。”2016年于洪鑫向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年11月7日作出（2016）粤0183民初2520号《民事判决书》，查明列耀华在审理期间主张于洪鑫是于2014年7月退出涉案厂房，列耀华与于洪鑫均确认涉案厂房没有产权证明、没有临时使用证，列耀华确认收到于洪鑫支付的2013年9月20日至2013年10月20日的租金17000元；认定于洪鑫与列耀华于2013年7月20日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；判决列耀华向于洪鑫返还保证金51000元，列耀华向于洪鑫赔偿497145.87元。判后，列耀华不服上诉。广州市中级人民法院于2018年4月11日作出（2018）粤01民终3855号《民事判决书》，确认一审法院查明事实无误，另查明列耀华在一审表示涉案土地属于农用地性质；认定涉案厂房未取得建设工程规划许可证和房屋产权证明应为无效合同，由于列耀华主张其于2014年7月收回涉案厂房，已实际在涉案厂房的翻新改造中获得利益，再结合双方对于合同无效的过错程度，一审酌定列耀华折价赔偿于洪鑫497145.87元，并未违反法律规定，予以维持；判决驳回上诉，维持原判。2014年9月19日，增城市诉前联调工作室作出《增城市诉前联调工作室移交材料函》，载明：列耀华与于洪鑫的厂房租赁合同纠纷一案无法组织调解，移送立案庭审查立案。一审庭审期间，列耀华陈述：一、列耀华第四项诉讼请求要求赔偿的损失包括于洪鑫把列耀华原有的厂房、厂房围墙、厂房内的电线拆除、把水井填埋了的损失。二、合同约定第9条约定可以改建，但是需向列耀华提交方案。于洪鑫一直没有向列耀华提交设计方案。三、2013年7月20日签订合同后，2013年7月21日就进场了。于洪鑫进场后一个多月把设备搬进了，把原厂房拆除了。我在2013年9月份发现于洪鑫把原厂房都拆除了，剩下一片空地。四、于洪鑫是在2015年3月、4月份撤场的。于洪鑫一直都有使用涉案厂房。五、2015年3月份于洪鑫撤场后，于洪鑫的一部分机器设备还放在厂房内。那时候厂房已经建起来了，不是于洪鑫所说的没有建起了。列耀华聘请的工人是看守着于洪鑫放在厂房的机器设备。列耀华没有对厂房进行停水停电，列耀华聘请的工人在厂房也需要使用水电，不可能停水停电。六、列耀华诉请的租金及滞纳金按照租赁合同第5条第1项约定。按照每月租金17000元计算。于洪鑫已经交纳了2013年9月20日至2013年10月20日的租金17000元。七、合同约定水电费由于洪鑫缴纳。于洪鑫把费用转账给我的银行账户，由供电供水部门进行扣费。于洪鑫陈述：一、列耀华主张其被拆除的厂房面积是1200平方米，但是列耀华后来出租的是3000平方米。对厂房的翻新重建是经列耀华同意的。二、于洪鑫2013年7月20日签订租赁合同，于洪鑫在2013年7月25日与案外人签订了工程合同，于洪鑫施工了大概2个月，如果没有经过列耀华同意，不可能施工这么久。报建是列耀华负责的，是列耀华没有做好才导致城管发出责令通知。列耀华律师函提到的接待应酬费8102元，该费用就是列耀华去协调城管部门的费用，也证明列耀华是同意我方重建涉案厂房的。列耀华的明细表很明确厂房面积是1200平方米，列耀华提交的租赁合同的面积是3000平方米。于洪鑫租赁列耀华厂房时的现状是很破旧的，所以列耀华才以便宜的租金出租给于洪鑫。在于洪鑫施工过程中，通过中介与列耀华协调审批手续，但是列耀华没有完成。三、按照合同第10条第2款第4项的约定，于洪鑫投资这么多资金去重建厂房是因为列耀华负责报建。合同第6条约定，于洪鑫可以对现有租赁物进行翻新、改建、扩建。合同第6条第1款约定厂房面积1200平方米。四、于洪鑫没有使用过列耀华原先的厂房。厂房破旧，无法使用。2013年7月25日与案外人签订了施工合同，之后才进行装修，由于城管的责令，2013年9月11日停止施工。我方要求列耀华和城管协调，但是没有协调下来。2013年12月份于洪鑫报警。2014年年初，列耀华开始使用各种方法把于洪鑫赶走。报警的情况就是公安机关受理报警登记表上的“简要情况”的记载。于洪鑫投入了资金，对未支付的几个月租金，我方与列耀华沟通，要求列耀华尽快处理报建的事情。除了报警，我方还向纪委反映过。六、如果于洪鑫在占用涉案厂房，列耀华为什么需要找人看守厂房，这是不合理的。一审法院认为：列耀华与于洪鑫在2013年7月20日签订的《厂房租赁合同书》经（2018）粤01民终3855号《民事判决书》认定无效，导致合同无效的过错责任由列耀华与于洪鑫各自承担。根据列耀华、于洪鑫提交的证据及陈述，可知于洪鑫与列耀华签订上述租赁合同后，就对涉案厂房进行拆除重建，且从《厂房租赁合同书》的6.3、9.1、9.2条款可知，列耀华同意于洪鑫拆除旧厂房进行重建，且列耀华已经从重建的厂房中获得利益，因此，列耀华请求于洪鑫赔偿其拆除厂房、电线水井、厂房大门等损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于于洪鑫何时退还涉案厂房给列耀华的问题。虽然于洪鑫主张2014年1月涉案厂房的水管被断其已报警处理，但这并不能直接证明此后于洪鑫就已经搬离涉案厂房，且于洪鑫没有举证证明其已通知列耀华其要搬离涉案厂房，而由于列耀华在（2016）粤0183民初2520号案件中确认于洪鑫在2014年7月退出涉案厂房，因此，一审法院认可于洪鑫在2014年7月退出涉案厂房，因此，于洪鑫应向列耀华支付2013年11月至2014年7月的房屋占用费，占用费参照《厂房租赁合同书》约定的租金标准（每月17000元）计算，合计153000元。于洪鑫拖欠列耀华占用费确实会造成利息的损失，因此，于洪鑫应支付列耀华占用费利息，利息从起诉之日（2018年2月13日）起以153000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款之日止。列耀华请求于洪鑫支付滞纳金，于法无据，一审法院不支持。对于列耀华主张的水电费、污水处理费问题。在于洪鑫占用涉案厂房期间的水电费、污水处理费理应由其负担，但根据列耀华提交的污水处理费票据、水费发票、电费发票以及银行账户交易明细清单可证明列耀华交纳了该部分费用，因此，列耀华请求于洪鑫返还水电费理据充分，但返还的费用以列耀华提交的正式水电费发票、污水处理费票据为准，合计19007.58元。对于于洪鑫主张列耀华起诉已过诉讼时效的问题。由于就涉案厂房的问题，于洪鑫已于2016年向一审法院起诉要求处理，列耀华已应诉并进行抗辩，因此，列耀华起诉并未超过诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年11月2日作出如下判决：一、于洪鑫在本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2014年7月的房屋占用费153000元以及利息（利息以153000元为本金，从2018年2月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止）给列耀华。二、于洪鑫在本判决发生法律效力之日起十日内返还水电费、污水处理费合计19007.58元给列耀华。三、驳回列耀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19118.96元，由列耀华负担12770.96元，由于洪鑫负担6348元。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）本案列耀华主张的房屋占用费、水电费是否已经超过诉讼时效；（二）于洪鑫主张其2014年1月已搬离涉案房屋，房屋占用费、水电费应计算到2014年1月止应否支持；（三）房屋占用费的计付标准。关于焦点（一）。经本案查明的事实，2014年9月19日，增城市诉前联调工作室作出《增城市诉前联调工作室移交材料函》，载明：列耀华与于洪鑫的厂房租赁合同纠纷一案无法组织调解，移送立案庭（一审法院）审查立案。可见，双方自2014年9月已因涉案《厂房租赁合同书》发生纠纷。之后，于洪鑫于2016年向一审法院提起诉讼，该案本院于2018年4月11日作出生效判决。故上述事由均发生诉讼时效中断的效力。列耀华于2018年2月13日提起本案诉讼，主张于洪鑫支付房屋占用费及水电费，并未超过诉讼时效。于洪鑫该上诉理由不能成立。关于焦点（二）。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案于洪鑫上诉主张其于2014年1月搬离涉案房屋，对此，于洪鑫认为列耀华2014年4月2日向其发出的律师函、通知以及于洪鑫2014年1月24日的报警回执可以证明。但从上述证据看，律师函、通知载明了列耀华向于洪鑫追讨截至2014年3月20日欠付的租金、水电费，要求解除合同的内容，并没有显示列耀华确认于洪鑫已于2014年1月搬离涉案房屋的内容；报警回执只能证明当时双方发生纠纷，于洪鑫报警处理，无法证明涉案房屋的搬离情况。因此，上述证据均无法证明于洪鑫的主张。于洪鑫未能提供证据证明其主张，应承担不利的法律后果。一审法院根据列耀华在前案确认于洪鑫2014年7月退出涉案房屋，故而认定于洪鑫实际使用涉案房屋至2014年7月，于洪鑫应向列耀华支付房屋占用费以及水电费至该月止，并无不妥。关于焦点（三）。关于房屋占用费的标准问题。《最高人民法院》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予以支持”。涉案厂房租赁合同被生效判决认定为无效，一审法院以双方合同约定的租金标准计付占用费标准，具有法律依据，并无不当。于洪鑫上诉主张按照双方对合同无效的过错程度，降低占用费标准，缺乏法律依据。至于一审判处于洪鑫自本案起诉之日起向列耀华支付欠付的房屋占用费的利息问题。经查，本案列耀华诉请于洪鑫支付房屋占用费及滞纳金，该诉请是基于合同有效的前提下提出的，现租赁合同被认定无效，该无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得财产应当返还。利息属于法定孳息，于洪鑫拖欠占用费，确实会造成列耀华的损失，因此，一审法院该处理，并无不当。一审对案件受理费分担有误，本院予以纠正。综上，于洪鑫的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费19118.96元，由列耀华负担15378.96元，由于洪鑫负担3740元。二审案件受理费3740元，由于洪鑫负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月二十七日书记员  张 旭周凡舒