安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4161号上诉人（原审被告）：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省肥西县金寨南路**,统一社会信用代码91340123584567077L。法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）:胡飞，男，1987年3月26日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：胡其道，男，系胡飞父亲。原审被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。法定代表人：朱晓仲，董事长。委托诉讼代理人：李海燕，女，该公司员工。上诉人安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）因与被上诉人胡飞、原审被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。慎独公司上诉请求：1、依法改判慎独公司无需支付胡飞至2018年10月31日到期租金96994.80元及违约金4781元中的10000元【不服金额10000元】；2、胡飞承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定法律关系错误，双方系委托代理关系。慎独公司与胡飞签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，胡飞作为涉案商铺业主将商铺全权委托慎独公司经营管理，由慎独公司“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益”，双方委托合同关系明确。委托合同的特征主要是受托人处理事务的后果直接由委托人承担，慎独公司向胡飞支付涉案商铺的租金收益应按慎独公司向实际承租人收取的租金为标准。本案中慎独公司与胡飞虽然约定年租金收益为商品房买卖合同签约总价10.53%，但该标准应属于委托人与受托人对租金收益的预期值，而该约定标准也严重违背了我国当前商业房地产租售比的市场价值规律，致使慎独公司租金收益严重倒挂，慎独公司实际已经无法按该标准向胡飞支付年租金收益。2、一审法院在确定慎独公司向胡飞支付租金时，没有将应当为业主代扣代缴的11%不动产收益税扣除，这是不符合相关法律规定的。综上，慎独公司对一审判决中的10000元表示不服，特依法上诉，请求依法裁判，支持慎独公司的上诉请求。胡飞辩称，双方签订的合同合法有效，双方应当按照合同履行。对慎独公司的上诉不予认可，其上诉理由与双方合同约定相违背，不能成立，要求按照一审判决履行。用世公司述称，同意慎独公司上诉意见。胡飞向一审法院起诉请求：1、慎独公司、用世公司连带支付胡飞租金96994.80元、违约金4781元，合计101775.80元；2、诉讼费由慎独公司、用世公司承担。一审法院认定事实：2011年12月11日，胡飞与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定胡飞向用世公司购买该公司开发的用世·生活城1号馆1层1200号商铺，约定建筑面积为19.57平方米，单价33307.41元，总金额651826.01元。同日，甲方（委托方）胡飞与乙方（受托方）慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，将其从用世公司购买的上述商铺全权委托给慎独公司经营管理。关于委托方式，双方约定：“1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其它经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入、自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。3、甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销委托合同，甲方不得单方撤销委托。4、在委托期限内，为维护用世·生活城整体经营形象，实现统一管理，甲方对该商铺进行产权转让时，甲方必须将本合同向受让方进行明示和解释，本合同项下的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。甲方需和受让方就权利义务转让事宜进行约定，确保受让方遵守本合同之规定。5、委托经营期限内甲方同意乙方对该商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用，乙方承担公共区域经营管理的盈亏，就此收益不进行分配”。关于委托经营管理期限，双方约定：“1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年(每满一年称一个经营年度)。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务······”关于经营收入的支出和分配方式，双方约定：“1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费，物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得收益(指租金收益)由双方按以下约定方式分配：(1)委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；(2)第四年起至第八年(即2015年11月1日起至2020年10月31日止)的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；(3)乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止)每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担······”关于违约责任，双方约定有：“乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。”慎独公司分别于2015年11月4日向胡飞转款30729元，2016年5月20日转款30729元，2016年12月16日转款6146元，2017年1月22日转款24897元，2017年8月31日转款15364元，合计107865元，并附言“返租金”。2018年1月29号，用世公司向用世·生活城的业主出具承诺函，内容为：“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，以下简称‘担保资产’，担保资产为安徽慎独商业经营管理有限公司依据其与用世·生活城业主签订的《用世·生活城委托经营管理合同》所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，即，在安徽慎独商业经营管理有限公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止。”一审法院认为，胡飞与慎独公司之间签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同约定，胡飞将其商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给慎独公司后，由慎独公司以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，慎独公司有权自己制定租金收入标准以及收取经营收入、自己选择承租人而无需胡飞的认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。该合同并未以商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向胡飞支付租金的必要条件加以约定，即慎独公司在对胡飞的商铺进行“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动”之后，无论其能否将该商铺实际出租给“最终租户”，也无论其实际出租的租金数额多少，均不影响胡飞定期、定额（超出定额部分双方按比例分配）从慎独公司获取租金。因此，慎独公司以胡飞与慎独公司之间为委托合同关系，慎独公司不拖欠胡飞的租金，胡飞诉请租金及违约金无事实及法律依据的抗辩，与合同约定不符，理由不能成立，一审法院依法不予采纳。根据合同约定，自2015年11月1日起，慎独公司应按胡飞与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%向胡飞支付年租金，每隔半个经营年度预付一次，第一次租金于2015年11月1日前支付。现胡飞按产权证上商铺实际面积19.47平方米计算年租金68286.60元（33307.41元×19.47平方米×10.53%）是胡飞对自身权利的合法处分，不违反法律规定，一审法院据此确认房屋年租金为68286.60元。自2015年11月1日起至2018年10月31日止，慎独公司应支付租金为204859.80元（68286.60元×3年），扣除已支付的租金部分，现胡飞主张租金96994.80元（204859.80元-107865元），不违反法律规定以及合同的约定，一审法院依法予以支持。由于慎独公司未按期支付租金已构成违约，依法应承担违约责任。胡飞要求慎独公司按日万分之三标准支付截止到2018年5月31日的违约金4781元，符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，一审法院予以支持。关于慎独公司辩称租金应扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。一审法院认为，慎独公司并未举证证明该公司已为胡飞代缴了租金收益的税款，且慎独公司与胡飞在合同中约定“租金税费由甲方（胡飞）自行承担”，并无由慎独公司代扣代缴相关税款的约定，故慎独公司上述意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向胡飞出具的承诺函中明确表示，其自愿以其公司资产为慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》中所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，担保期间直至所有租金付清为止。该承诺函盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示。由于对保证方式没有明确约定，故胡飞主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决：一、安徽慎独商业经营管理有限公司应于判决生效后十日内给付胡飞租金96994.80元及违约金4781元；二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回胡飞的其他诉讼请求。本案案件受理费2336元，减半后收取1168元，由慎独公司、用世公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，对合同性质，应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断。本案中，胡飞与慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，约定由慎独公司以其名义与实际使用商铺的承租人签订租赁合同并自行收取租金，慎独公司按照涉案房屋签约总价的10.53%向胡飞支付年租金，故双方合同的实质是胡飞将其所有的商铺出租给慎独公司占有、使用，并取得租金收益的行为。将《用世·生活城委托经营管理合同》定性为房屋租赁合同，是根据该合同表述的双方权利义务特点，对合同性质的客观认定，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。慎独公司与胡飞基于平等协商签订合同，内容是其真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，慎独公司向胡飞支付了部分租金，合同已实际履行。现慎独公司主张合同中约定的租金过高，违背市场规律，请求扣除10000元，该项主张无事实与法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。双方合同中约定租金税费由胡飞自行承担，并未约定由慎独公司扣除代扣代缴税费，且慎独公司也未能举证证明已经实际代扣代缴。因此，慎独公司上诉主张应付租金应扣除代扣代缴税费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，慎独公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 余海兰审判员 董江宁二〇一九年五月三十一日书记员 孟 成附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。