浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终2145号 上诉人（原审被告）：王明珠，女，1957年4月30日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托代理人：陈静芬，女，1983年4月20日出生，汉族，系上诉人女儿。 委托代理人：梁红，浙江瀛高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐亮瀚，男，1976年9月18日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托代理人：杨羡英，浙江方重律师事务所律师。 上诉人王明珠因与被上诉人徐亮瀚房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年12月31日，徐亮瀚、王明珠双方签订了《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定，徐亮瀚将位于杭州市拱墅区%产权作价55万转让给王明珠，徐亮瀚在本合同签订之日起15日内将房屋交付给王明珠，王明珠应一次性支付房款。合同签订后，徐亮瀚依约履行了房屋交付义务，于2015年1月7日将上述房屋50%产权变更登记至王明珠名下，但王明珠未支付房款。经徐亮瀚催告后仍然拒绝支付，已然构成违约。庭审过程中王明珠抗辩认为涉案房产50%产权系徐亮瀚赠与，因其未提供相关证据予以证明，原审法院对此不予支持。关于诉讼时效，本案中《杭州市房屋转让合同》中未明确约定王明珠支付房款时间，徐亮瀚可以随时要求王明珠履行支付义务。从涉案起诉过程看，前后已达半年时间。该时间应可以作为王明珠支付款项的合理期间。但王明珠至今仍未支付涉案房产对应价款已然构成违约。徐亮瀚要求解除《杭州市房屋转让合同》于法有据。 徐亮瀚的诉讼请求为：1、解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》；2、判决王明珠协助徐亮瀚将杭州市拱墅区永庆坊13幢3单元402室房产50%产权变更登记至徐亮瀚名下；3、判决王明珠返还杭州市拱墅区永庆坊13幢3单元402室房产；4、判决王明珠承担本案诉讼费用。 原审法院认为：徐亮瀚与王明珠签订的合同系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。徐亮瀚依约履行了合同义务，但王明珠未支付涉案房产对应价款已构成违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除徐亮瀚与王明珠签订的《杭州市房屋转让合同》；二、王明珠于判决生效之日起十日内协助徐亮瀚将其名下杭州市拱墅区%产权恢复登记至徐亮瀚名下；三、王明珠于判决生效之日起60日内将杭州市拱墅区永庆坊13幢3单元402室房屋腾空交付给徐亮瀚；四、驳回徐亮瀚的其他诉讼请求。如果王明珠未按判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计9300元，由王明珠承担。 宣判后，王明珠不服，向本院提起上诉称：一、一审法院仅以一份形式上的《杭州市房屋转让合同》，判断双方即具有买卖房屋的意思表示，建立的是买卖合同关系，要承担违约责任，明显属于基本事实认定不清，从而导致了完全错误的判决。首先，王明珠与徐亮瀚系亲属关系，王明珠为徐亮瀚的岳母。双方签订房屋转让合同时，徐亮瀚与王明珠的女儿系以结婚为目的的恋爱关系，均住在涉案房屋内且女方已经怀孕，徐亮瀚表示要将该房屋赠与给女方，后明确表示将房屋赠与给王明珠也一样，孩子还指望王明珠照顾，另因王明珠女儿是独生女，过户给母亲与过户给本人都一样，以后也是女儿的，故王明珠接受了该赠与。王明珠与徐亮瀚并无买卖涉案房屋的意思表示，涉案房屋属于徐亮瀚赠与给王明珠的，房屋过户后，赠与行为即已经完成，不存在依据《杭州市房屋转让合同》而需支付房款的事实。其次，事实上，2014年12月31日双方签订《杭州市房屋转让合同》，只是为了赠与房屋过户需要而签订的。王明珠从未就房屋的价款与徐亮瀚进行过协商，房款只是签订合同时由徐亮瀚随意填写，与当时的市场交易价格严重不符。王明珠以明显高于市价一倍的价格来购买50%产权的小面积房屋，也完全不符合常理。并且，王明珠只是为过户需要对徐亮瀚提供的合同进行签字，并未阅读过合同条款，合同里面涉及的关键事项的条款均为空白，房款支付均不明确，仅仅两行字，也只是徐亮瀚随手所写，不符合交易习惯。故从合同的内容看，并非正常的房屋买卖合同，也证明了双方并非因买卖房屋而签订合同。再次，徐亮瀚并非为了获得房款而向王明珠转让房屋，转让的真实意图，是赠与，也为了结婚，与房屋过户的事实也是一致的。合同签订当日，双方即办理了过户申请，并于几天后即取得了房产证。此后，王明珠即与女儿一起在涉案房屋内居住，并单独照顾外孙，双方均认为房屋50%的产权是王明珠的。直到王明珠女儿与徐亮瀚婚姻出现问题，徐亮瀚因为家庭纠纷，才恶意提起本案诉讼。以上事实足以证明，双方就涉案房屋签订的合同“名为买卖，实为赠与”。但一审法院对此均未予以调查，而草率的认为赠与行为没有证据证明，将案件定型为买卖关系，明显认定事实错误，主要事实认定不清。 二、一审法院在错误认定双方签订合同的行为系买卖关系的基础上，进而认定王明珠违约，明显错误。在此前提下支持徐亮瀚一审诉讼请求，于法无据。徐亮瀚已将房屋过户并完成赠与的情况下，已经无法撤销赠与，故无法要求返还房屋。所谓的合同，并无根本违约而可以依《合同法》第94条而要求解除一说。一审法院以《杭州市房屋转让合同》的字面意思，认为双方未明确约定房款支付时间，明显错误。从该条反而可以看出，合同的签订，只是形式，其条款内容，反而证明了王明珠的主张，即是赠与行为。一审法院以该条未明确约定付款时间，仅仅以起诉后的半年时间，来作为房款合理支付时间，明显不当。付款时间应以当事人合意为前提，双方已经通过过户并居住的事实，明确了赠与行为的完成。事后再单方认为王明珠应支付价款，显然与赠与的事实不符合。另外，即便按照一审法院的逻辑，徐亮瀚的主张也应该是请求王明珠及时支付房款，而非主张解除合同。王明珠认为，是否需要支付合同价款，才是双方争议的焦点，而并非何时支付款项。另外，是否需要支付合同价款，需要法院进一步查明事实。而非先入为主的认为，在审理阶段的半年时间段内，王明珠未支付款项，即构成违约，并进一步以该不确定的违约，判令解除合同。故退一步讲，即便认定双方为买卖合同关系。在房屋已经完成过户以及交付，且并不明确房款支付时间的情形下，不应该是判令解除合同，返还房屋，而是要求支付房款。最后，因房屋一直居住的现状是王明珠与其女儿、外孙居住，并照顾女儿以及外孙的生活，徐亮瀚并未在房屋内居住。本案不应基于房屋的性质，而判决房屋是否腾空。 综上，本案明显系赠与行为，而非买卖合同关系。一审法院应适用《合同法》第一百八十六条、一百八十七条的规定，而非适用《合同法》第六十条、九十四条的规定。其认定主要事实不清，适用法律错误。综上请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回徐亮瀚一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由徐亮瀚承担。 针对王明珠的上诉，徐亮瀚发表答辩意见称：一、主张房屋赠与无事实依据，无证据佐证。王明珠认为从以下三点可以推断出房屋为赠与：1、双方是亲属关系；2、价格高，合同有空白；3、已完成过户，赠与完成。以上三点，都不够成房屋赠与的事实依据。1、房屋转让时，双方没有姻亲关系。2014年12月签订房屋买房时，徐亮瀚与王明珠之间没有姻亲关系，2015年7月，徐亮瀚才与王明珠的女儿结婚。且即使是父母与子女间转让房产，也不能以身份关系推导出买卖即为赠与的结论。因此，王明珠关于自己的女儿要与徐亮瀚结婚，赠送给自己房产的说法无事实依据。2、房屋转让价格系双方协商确定，如果是随意填写，只有故意做低价格达到少缴税费的利益冲动，没有故意写高价格多承担税费的愿望。房屋转让合同，是房产交易中心提供的示范文本，空格处是示范文本留给交易双方根据实际情形补充约定的。王明珠声称合同涉及的关键事项条款为空白，与事实不符。该买卖合同的空格部分是关于房屋有无抵押、租赁、资金监管、申请贷款等内容，而案涉房屋没有抵押、租赁，也无须委托第三方银行资金监管等，不需要双方补充填写。3、房屋买卖合同中卖方的根本义务是交付房产，买方的根本义务是支付房款。徐亮瀚已按约定，在合同签订后办理完50%的产权过户登记，完成了交付义务，该交付义务不能被认定为是完成赠与行为。完成过户登记，是合同确定的徐亮瀚应履行的根本义务，徐亮瀚守约完成义务，是诚实守信的表现，不能成为王明珠违背事实陈述为赠与行为的理由。综上，王明珠认为根据以上因素可以认定双方是房屋赠送的法律关系，无事实依据，更无证据予以佐证，应当予以驳回。 二、王明珠经催告后不予履行，符合法定解除条件，合同解除后王明珠应当返还房屋。房屋买卖合同中卖方的根本义务是交付房产，买方的根本义务是支付房款。徐亮瀚在起诉前已经给予王明珠必要的合理的时限，也做了书面催告。经催告后，王明珠拒绝支付，直至徐亮瀚起诉后又历经了诉前调解程序、一审、二审，王明珠都是拒绝支付，甚至辩称是无偿的赠与合同。无偿性是对抗抵销有偿性的，王明珠的根本意图在于彻底拒绝支付房款，已经构成根本违约。根据《合同法》第94条之规定，王明珠经催告后仍然拒绝履行的，徐亮瀚可依法主张合同解除。关于合同解除的后果处理问题。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故徐亮瀚主张王明珠向其返还房屋具有法律依据。综上，王明珠以房屋为赠与，要求撤销原审判决的上诉理由无事实依据及证据佐证，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以驳回其上诉请求，维持原判。 二审举证期限内，徐亮瀚未向本院提交属于二审程序的新证据。王明珠向本院提交如下证据材料：1、证据一、结婚证、夫妻再生育证明、出生医学证明，拟证明：徐亮瀚与王明珠女儿陈静芬从朋友关系同居开始，双方以结婚及孕育小孩为目的，怀孕、结婚、生育的时间与赠与行为相吻合，均在徐亮瀚将房屋一半产权过户给王明珠时间前后，房屋转让行为性质为以结婚为目的的赠与；2、证据二、微信记录（2014年10月8日），拟证明：（1）诉争房屋过户前，徐亮瀚与王明珠女儿陈静芬同居，并在诉争房屋内居住。2014年10月8日，陈静芬提到因同居导致王明珠担忧，徐亮瀚主动提出将房屋赠送给陈静芬及其母亲也就是王明珠，以了却母女心愿的事实。（2）涉案房屋不具备由王明珠向徐亮瀚购买的动机意义；3、证据三、微信记录（2017年7月31日），拟证明：徐亮瀚与陈静芬发生家庭矛盾而争吵，徐亮瀚故要求收回已经赠与的房屋，其实质是赠与房屋后要求返还，与涉案房屋买卖无关；4、证据四、微信记录（2017年12月14日、2018年1月24日、2018年7月13日），拟证明：（1）因王明珠女儿陈静芬与徐亮瀚家庭矛盾，引起王明珠不满而引发争执，徐亮瀚故赌气提起本案诉讼，要求将已经赠与过户的房屋收回，诉讼的原因不是因为王明珠未支付房款，而是因与徐亮瀚发生争执。（2）明确表示要亲手将诉争房屋以最便宜的价格卖掉，让王明珠拿到的钱最少。其实质并非买卖关系，而是赠与关系；5、证据五、证明，拟证明：王明珠在涉案房屋内居住，并帮徐亮瀚看管小孩，本案不存在撤销赠与、或解除合同并要求归还并腾空的理由。 上述证据材料经出示，徐亮瀚发表意见称：不属于二审新证据，不同意质证。在此基础上发表实质性意见：1、证据一真实性无异议，但与本案无关；2、证据二、三和四，是陈静芬与徐亮瀚的聊天记录，而不是发生在当事人之间，且发生在2014年10月8日的聊天记录在房屋买卖合同签订之前，应以房屋买卖合同为准。提交的聊天记录是其中的一部分，不完整，王明珠存在断章取义的情况；3、证据五不符合证据的形式，应该有单位负责人的签字证明，三性均不予认可。 本院经审核认为：徐亮瀚对证据一的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；徐亮瀚对证据二、三、四的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据五与本案没有关联性，徐亮瀚对该证据的三性亦不予认可，故本院对其三性均不予确认。 王明珠向本院提交证人出庭作证申请书，申请证人叶某、刘某出庭作证，拟证明徐亮瀚将诉争房屋过户给王明珠，系赠与行为而非买卖行为的事实。本院依法予以准许。 对于证人证言，徐亮瀚发表意见称：上述两位证人与陈静芬和徐亮瀚的亲疏关系有别，是通过陈静芬才认识的徐亮瀚；两位证人均提到了徐亮瀚爱喝酒，其中刘某的证言说了徐亮瀚爱吹牛，虽然后面修正了证言，但证人的证言不稳定，叶某的证言也表示是喝完酒之后说的赠与，故这些话均不具备推翻书面合同的证据效力；徐亮瀚本人否认与证人说起过这些话。 本院经审核认为，两位证人均称与陈静芬是朋友，且是因为陈静芬才认识徐亮瀚的，而陈静芬系本案代理人又系王明珠女儿，故两位证人与王明珠存在利害关系，对证人证言，本院难以采信。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点是徐亮瀚将案涉房屋50%的产权转让给王明珠，系基于房屋买卖关系还是赠与关系。徐亮瀚以双方签订的《房屋转让合同》为依据主张双方系房屋买卖的法律关系，而王明珠认为双方实际为赠与关系，签订《房屋转让合同》的目的为转让房产，并未有支付房款的意思表示。本院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按约履行。现徐亮瀚已经依约履行了房屋转让的合同义务，而王明珠尚未支付案涉购房款，经徐亮瀚发函催告后至今仍未履行，已经构成违约，徐亮瀚有权解除合同，并要求返还房屋。王明珠以转让房屋系基于赠与为由进行抗辩，但未提供充分的证据证明其主张，本院难以支持。 综上，王明珠的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人王明珠负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年五月十七日 书记员  徐森燕