北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民再21号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李昆，男，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周少华，北京市隆安律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹艳丽，女，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李平，北京百鸟律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷炳，山西雅名律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：张志宏，男，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：贾天智，男，大同市深特东城置业有限公司执行董事。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区。法定代表人：苗永青，执行董事。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区。法定代表人：贾天智，执行董事。再审申请人李昆因与被申请人曹艳丽、张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院(2017)京民终237号民事判决，向最高人民法院申诉。最高人民法院于2018年9月21日作出（2018）最高法民申3394号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李昆及其委托诉讼代理人田源源，被申请人曹艳丽的委托诉讼代理人李平、雷炳，被申请人张志宏的委托诉讼代理人暨东城置业公司的法定代表人贾天智，被申请人深特房地产公司的法定代表人苗永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昆申请再审请求依法纠正原审判决。事实与理由：1、原审判决适用法律错误。本案系在金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条之规定。2、李昆曾书面申请原审法院调查收集深特房地产公司、张志宏名下的相关银行账户交易明细，并对深特房地产公司东小城项目部的会计账簿采取保全措施，但是原审法院既未调查收集相关证据也未采取保全措施。3、原判决对曹艳丽是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同、是否支付购房款、是否合法占有不动产等重要事实的认定均缺乏证据证明。曹艳丽辩称，1、曹艳丽向深特房地产公司出借款项是真实、合法的，其债权受法律保护。曹艳丽与深特房地产公司约定以房抵债是事实，也是合法的。深特房地产公司对于将所欠曹艳丽等人的到期借款本息转为购房款不存在任何异议。2、原审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条是正确的，各级法院均未认定本案适用法律错误。3、《商品房买卖合同》合法有效，没有证据证明《商品房买卖合同》系倒签。4、无论哪个物业公司参与深特房地产公司或者受深特房地产公司委派的第三方向曹艳丽交房，都不影响曹艳丽接收交付和占有房屋的合法性。综上，请求驳回李昆的再审请求。张志宏、东城置业公司辩称，李昆所述情况与事实不符。《商品房买卖合同》是在房屋被法院查封之前签订的。李昆对深特房地产公司的债权，与其他购房人对深特房地产公司的债权并无区别，进入的渠道都是一样的深特房地产公司辩称，2014年年初，虽然深特房地产公司与大同市东小城物业管理有限公司（以下简称东小城物业公司）签订了一份委托合同，但没有实际履行。后深特房地产公司与大同市桐城物业管理有限责任公司（以下简称桐城物业公司）签订东小城保安保洁合同、委托管理合同。东小城项目至今完全是桐城物业公司管理，深特房地产公司也在支付相应费用。《商品房买卖合同》不存在倒签的情况。请求法院维护购房人和债务人以房抵债的权益，驳回李昆的再审请求。曹艳丽向一审法院起诉请求：不得执行曹艳丽购买的位于山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心建设项目一期（以下简称东小城项目）第2栋第23号第3层［房屋代码2#-23（单三层）］房屋、第3栋第9号［房屋代码3#-9（1-3层）］房屋（以下简称涉案房产）并且解除查封。一审法院认定事实：一、关于涉案房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况一审法院在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333．09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：同国用（2013）第001531号，地号：0204082947，面积：118678．64平方米]。2015年8月20日，一审法院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金184800000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向一审法院申请强制执行。一审法院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，曹艳丽以一审法院查封的东小城项目一期的涉案房产系其合法购买为由，提出执行异议。一审法院作出（2016）京02执异459号执行裁定书，裁定中止对东小城项目一期涉案房产的执行。李昆遂提起申请执行人执行异议之诉。经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，涉案房产属于法院查封范围。二、关于东小城项目一期开发建设及涉案房产现状等相关情况深特房地产公司开发的“东小城现代商业地产中心建设项目”房屋性质为商品房，现该项目尚未进行竣工验收。北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受一审法院委托对案涉项目进行评估。一审法院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。经查，涉案房产属于独立房屋，未营业。三、关于曹艳丽购买涉案房产的相关情况深特房地产公司在开发涉案房产所在地东小城项目过程中，曾向曹艳丽、张海峰、马飞君等18人借入款项，并使用张志宏、贾天智等人的银行账户收取借款。借款到期后，深特房地产公司无力还款，双方协议以房抵债。2014年10月26日，曹艳丽作为上述18人的代表与深特房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定深特房地产公司将东小城项目第2栋第23号、第3栋第9号，房屋代码2#-23（单三层）、3#-9（1-3层）房屋卖与曹艳丽，房款总计74507612元。协议签订后，深特房地产公司所欠曹艳丽等人的借款本息转为购房款，深特房地产公司于2014年11月、12月先后为曹艳丽等人出具了收款收据总计74507612元。2014年12月4日，深特房地产公司向曹艳丽出具《入住流转单》，以现状房屋向曹艳丽办理了移交手续。曹艳丽的涉案房产因已被法院查封而无法办理商品房买卖合同的预售备案（网签）。一审法院认为，根据本案查明的事实，曹艳丽在法院查封之前，与深特房地产公司签订了《商品房买卖合同》，足额支付了全部价款，且办理了涉案房产的交接入住手续，因涉案房产已被查封而未办理网签。虽然李昆对《商品房买卖合同》、《入住流转单》的真实性均不予认可，主张系深特房地产公司与曹艳丽为对抗执行、恶意串通、后补倒签的，但是鉴于李昆未能提交充分证据予以证明，故法院对其相关主张不予采信。涉案款项虽然系支付到张志宏、贾天智等人的个人银行账户，但是属于曹艳丽等人按照开发商的指示进行的支付，在深特房地产公司于2014年11月、12月出具收据确认收到曹艳丽等人支付的全部购房款的情况下，可以认定为涉案房产的购房款已支付完毕。李昆关于曹艳丽未向深特房地产公司付款的主张不能成立，法院不予采信。曹艳丽与深特房地产公司办理了《入住流转单》，结合涉案房产的租赁情况，可以认定曹艳丽已对涉案房产进行管理和支配，在法院查封之前已合法占有涉案房产。李昆关于涉案项目未经竣工验收不属于合法交付、曹艳丽亦不属于合法占有的相关主张，法院亦不予支持。综上所述，曹艳丽在法院查封之前，签订了商品房买卖合同，足额支付了购房款，对涉案房产实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现曹艳丽与涉案项目的开发主体具有明显恶意串通、虚构债务、侵害李昆权益的情形，故法院依据目前证据，确认曹艳丽对涉案房产享有物权期待权，该权益相对于李昆涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益。据此，法院对于曹艳丽关于不得执行涉案房产并对涉案房产解除查封的诉讼请求予以支持。一审法院判决：停止对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心建设项目（一期）第2栋第23号第3层［房屋代码2#-23（单三层）］房屋、第3栋第9号［房屋代码3#-9（1-3层）］房屋的执行。李昆不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决。二、改判驳回曹艳丽的诉讼请求。三、本案诉讼费用由曹艳丽、深特房地产公司、张志宏、东城置业公司承担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，本案系对李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷的生效法律文书执行过程中，案外人就案涉执行标的提出案外人执行异议之诉。本案争议的执行标的为登记于作为被执行人之一的深特房地产公司名下的不动产，故本案应就案外人是否争议标的的买受人，是否在法院查封前占有不动产，支付价款等方面综合判断其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合一、二审法院查明的事实，本案所涉执行标的为商业用房，并不符合上诉人李昆请求适用的《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形，故一审法院适用上述规定的第二十八条作为判定本案依据之一更为恰当、准确。曹艳丽于本案中提交了购买并入住涉案房产的相关证据，深特房地产公司确认收到曹艳丽的购房款，亦为其办理了《入住流转单》。曹艳丽支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对涉案房产实施了管理和支配的行为证明其在法院查封前已合法占有涉案房产，未办理不动产过户登记亦非由于其本人过错所致，故一审法院确认曹艳丽对涉案房产享有的物权期待权优于李昆享有的金钱债权，属于足以排除强制执行的民事权益，所作的相关认定符合法律规定，本院予以维持。综上所述，李昆的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，李昆举证如下：证据一、东小城物业公司出具的情况说明，用以证明为东小城项目提供物业服务的是东小城物业公司，该公司从未为任何业主办理过入住手续，也从未委托其他公司为业主办理入住手续。证据二、诉争房产的照片，用以证明诉争房产不具备交付使用的条件，曹艳丽未合法占有诉争房产。证据三、2019年3月1日的大同日报，用以证明诉争房产的照片拍摄于2019年3月1日。曹艳丽、张志宏、深特房地产公司、东城置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。深特房地产公司举证如下：证据1、2018年2月8日中共大同市委办公厅印发《关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的工作方案》的通知及项目名录，用以证明东小城项目所出售的房屋具备办理网签合同及产权登记的所有条件。证据2、已办理的未查封房屋及查封后解封的房屋网签合同及东小城项目的现场照片，用以证明东小城项目的所有房屋（除查封外）均已办理了网签合同，所有房屋都具备办理产权的条件。证据3、东小城保安、保洁服务合同及委托管理合同，用以证明东小城项目所有的物业服务均委托桐城物业公司，而东小城物业公司没有做过任何与东小城项目物业服务有关的工作。李昆对深特房地产公司提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。曹艳丽、张志宏、东城置业公司认可深特房地产公司所交证据的证明目的。曹艳丽举证如下：涉案房产现状照片，用以证明其对涉案房产占有、使用、收益。李昆对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。张志宏、深特房地产公司、东城置业公司认可该证据的证明目的。本院认证如下：各方当事人再审期间提交的证据，内容上不能反映其证明目的，而且不能直接与本案争议焦点产生联系，故本院均不予采信。本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点在于曹艳丽对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。本案系案外人执行异议之诉，故曹艳丽需举证证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。现曹艳丽不享有涉案房产的所有权，但主张其在涉案房产被查封前已签订《商品房买卖合同》、支付了房款、合法占有房屋、非因自身原因未办理网签手续。基于此，原审判决参照《执行异议复议规定》第二十八条进行适用。李昆主张原审判决存在法律适用错误，认为本案应适用《执行异议复议规定》第二十九条。《执行异议复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条是人民法院在处理执行异议案件时，解决执行实践问题的执行程序规范。第二十八条系一般性规定，第二十九条系特殊规定。二者并无原则性冲突，只是针对不同情形就像区分适用，目的在于更好地保护买受人的合法权益。本案中，基于保护买受人合法权益的角度，原审判决参照《执行异议复议规定》第二十八进行适用并无不当。曹艳丽在原审期间提交了其在涉案房产被法院查封前，与深特房地产公司签订的《商品房买卖合同》。李昆主张该合同系在涉案房产被法院查封后，倒签或者换签而来。但李昆提交的证据不能对此予以证明。因此，应当认定涉案房产被法院查封前，曹艳丽已签订合法有效的书面买卖合同。但是，根据原审查明情况，曹艳丽与深特集团公司签有借款协议，出借款项已支付给深特集团公司。深特集团公司与深特房地产公司是两个独立的法人，原审法院仅凭被执行人深特房地产公司和曹艳丽的陈述，就认定曹艳丽向深特房地产公司支付购房款，显属不当。原审法院对于曹艳丽已向深特房地产公司支付购房款的认定，系认定事实错误。本院再审予以纠正。在李昆对深特房地产公司的金钱债权执行中，曹艳丽对登记在深特房地产公司名下的涉案房产提出异议，但没有证据证明曹艳丽向深特房地产公司支付了房款，因此曹艳丽不能证明其对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。曹艳丽关于不得执行涉案房产的诉讼请求，没有事实与法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销北京市高级人民法院(2017)京民终237号民事判决及北京市第二中级人民法院(2016)京02民初256号民事判决；二、驳回曹艳丽的诉讼请求。一审案件受理费70元及二审案件受理费70元，由曹艳丽、张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司、大同市深特东城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 颂审 判 员  张 然审 判 员  张 峰二〇一九年五月十五日法官助理  程 潇书 记 员  徐博丽