四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初657号 原告：四川华电先锋机电设备有限公司，住所地金堂县淮口镇。 法定代表人：陈善学，董事长。 委托诉讼代理人：杨杰，男，该公司工作人员。 被告：邓新，女，1988年8月20日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原告四川华电先锋机电设备有限公司（下简称华电先锋公司）诉被告邓新商品房销售合同纠纷一案，本院于2019月1月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告华电先锋公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼，被告邓新经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华电先锋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年9月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《淮洲明珠认购合同补充协议》，并撤销案涉商品房买卖合同备案登记及预告登记；2.案件受理费由邓新负担。事实和理由：2015年9月7日，原、被告签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同约定出卖人华电先锋公司向买受人邓新出售金堂县淮洲大道“淮洲明珠”*幢*单元25层6号房屋一套，总价款278521元，买受人应于2015年9月7日前支付首付款88521元，余款19万元向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（下简称工行龙泉支行）申请贷款支付。2015年9月18日，邓新作为借款人和抵押人、华电先锋公司作为担保人与贷款人工行龙泉支行签订了《个人购房借款/担保合同》一份。后因邓新未按时偿还按揭贷款，严重违约，华电先锋公司作为担保方于2018年7月23日向工行龙泉支行清偿了本息，故华电先锋公司诉至本院如上所请。 邓新未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原、被告主体身份信息、商品房预售合同和补充协议、个人购房借款/担保合同、逾期贷款催收通知书、个人贷款结清证明、转款凭证、备案表及预告登记信息等证据。本院经依法核实上述相关证据，对相关证据和事实认定如下： 2015年9月7日，原、被告邓新签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《淮洲明珠认购合同补充协议》各一份，主要内容：出卖人：华电先锋公司，买受人：邓新。第三条预售商品房许可机关为成都市金堂县城乡管理局，商品房预售许可证号为376。第四条（一）该商品房为预售许可证376号下第6幢1单元25层6号。（五）该商品房的预测建筑面积共77.41平方米。第八条：（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3598元，总价款278521元。第九条付款方式及期限：（二）3.贷款方式付款。买受人于2015年9月7日前支付首期房价款88521元，占全部房价款的30%；余款19万元向工行龙泉支行申请贷款支付，期限20年。第十条逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。《补充协议》包含以下主要内容：1.买卖双方约定，按照如下第1.2种方式确定买受人的付款方式和付款时间，并将款项直接交付出卖人或划入出卖人指定的银行账户，由出卖人出具签章的财务凭证。1.2.买受人采用按揭抵押贷款付款方式支付房价款：买受人应于签订《商品房买卖合同》当日，一次性向出卖人付清全部首付款88521元，余款19万元向中国工商银行申请“个人住房抵押贷款”的方式支付。2.1.1.买受人应在商品房买卖合同和本协议订立后7日内向贷款银行提供按揭贷款所必需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料。2.1.2.买受人应当在签订合同及本协议后7日内办理完毕按揭贷款手续。2.1.5.买受人未在约定时间办理按揭贷款手续或未能在约定时间内办理完毕按揭贷款手续或不按约定支付首付款，则自逾期之日起，出卖人有权按买受人逾期天数每日收取应付款总额万分之一的违约金。买受人逾期时间超过20日，出卖人有权解除合同，并有权单方申请房管部门撤销备案登记手续。2.2.由于买受人原因不能落实按揭抵押贷款或相应贷款未能发放到位，则视为买受人未能履行付款义务。买受人自约定应当办理完毕按揭抵押贷款之次日起，按照本协议的约定标准承担逾期付款责任：即出卖人有权解除合同，同时买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，剩余房款（不计息）在30日内退还给买受人。第十九条无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后的7日内根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人有权单方向房屋管理部门申请买卖合同备案登记的撤销手续。第二十四条本协议作为《合同》的附件，经买受人签字或盖章、出卖人盖章生效。 上述案涉合同及协议签订当日，华电先锋公司代邓新支付了首付款，邓新向华电先锋公司出具欠款单一份，上载明“今买受人邓新购买四川华电先锋机电设备有限公司所开发项目金堂县淮口镇淮洲大道淮洲明珠6栋1单元25楼6号房屋，所欠首付款57712元，该欠款于合同签订之日起100天内归还。本人郑重承诺，如该欠款未在约定期限内全部付清给四川华电先锋机电设备有限公司，愿以所购该房屋为担保，四川华电先锋机电设备有限公司无条件收回该房屋，且不退已付房款，欠款人无条件配合。” 2015年9月18日，邓新作为借款人和抵押人、华电先锋公司作为担保人与贷款人工行龙泉支行签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同有如下约定：第一条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款19万元。第二条本合同项下贷款用于购买坐落于金堂县淮口镇淮洲大道81号淮洲明珠6栋1单元25-6，建筑面积77.41平方米的房屋。第三条本合同项下贷款期限为20年。第六条经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。第十条保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第十四条14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生和利息、罚息及其他费用。合同签订后，工行龙泉支行按约发放了按揭贷款19万元。 2016年8月12日、9月18日，因邓新连续5期和6期未按约定还款，工行龙泉支行向担保人华电先锋公司发出贷款逾期催收通知书，要求华电先锋公司督促借款人还款或承担连带保证责任。2018年7月23日，华电先锋公司代邓新向工行龙泉支行清偿了本息174531.21元，履行了担保责任。2019年1月10日，工行龙泉支行向华电先锋公司出具了邓新个人贷款结清证明。 2015年9月18日和2015年10月29日，案涉房屋分别进行了备案登记和预告登记。其中备案登记的建筑面积为77.44平方米。 本院认为，原、被告邓新签订商品房买卖合同及补充协议及原、被告与工行龙泉支行签订《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。邓新不按约定按时足额向工行龙泉支行偿还按揭贷款，并多次逾期，致使工行龙泉支行要求华电先锋公司履行担保责任，华电先锋公司按照约定承担了保证责任即向工行龙泉支行清偿了邓新所欠付的全部贷款本息。本院认为，根据原、被告双方所签订的案涉商品房买卖合同及补充协议及欠款单的约定，邓新未按银行贷款合同规定期限偿还贷款和归还欠款，应当视其违约，华电先锋公司履行了担保责任，有权要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议，撤销涉案商品房买卖合同备案登记及预告登记。另，根据邓新向华电先锋公司出具的欠款单，邓新未按约定还款，华电先锋公司也有权无条件收回房屋，且不退还已付房款。综上，华电先锋公司的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。邓新经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状，视为放弃应诉、举证、答辩之权利，相应不利后果由邓新自行承担。本院于2019年2月25日向邓新公告送达，2019年4月25日即为送达，故本院确认双方合同于2019年4月25日解除。关于案涉房屋建筑面积问题，本院认为，虽然原、被告在合同中约定的房屋面积为77.41平方米，但此面积为预测建筑面积，故应当以备案登记的面积即实测面积77.44平方米为准确认房屋的实际建筑面积。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告四川华电先锋机电设备有限公司与被告邓新于2015年9月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《淮洲明珠认购合同补充协议》于2019年4月25日解除； 二、被告邓新于本判决生效之日起7日内协助配合原告四川华电先锋机电设备有限公司办理撤销案涉商品房买卖合同备案登记及预告登记相关事宜。 案件受理费100元，由原告四川华电先锋机电设备有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  卢 万 人民陪审员  贾小石 人民陪审员  尧宗俊 二〇一九年五月十三日 书 记 员  杨 杰