海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初705号 原告：魏某，住贵州省贵阳市。 委托诉讼代理人：王某，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 被告：琼海嘉博投资开发有限公司。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：张某，海南唐海律师事务所律师。 原告魏某诉被告琼海嘉博投资开发有限公司（以下简称嘉博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告魏某的委托诉讼代理人王某，被告嘉博公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金31349.1元(自2015年5月1日起至2018年10月11日止)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月7日，原告与被告签订了《琼海市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于琼海市××区房，建筑面积100.53平方米，单价按建筑面积计价为每平方米8256.24元，总金额830000元，定于签订合同当日一次性付清。合同第八条约定，出卖人应当于2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书……，出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应当及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准……，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.3向买受人支付违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。房屋交付后，被告一直没有按照合同约定协助原告办理房产权证的义务，直到2018年10月11日原告才取得房产证。原告认为，被告未在合同约定的期限内协助原告办理好房产证存在违约，应向原告支付逾期办证违约金，原告为维护自身合法权益特诉至人民法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告嘉博公司答辩称,一、被告依约为原告办理产权登记，但因琼海市国土局的错误执法等客观原因造成原告房产证迟延发放。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，交房之日起730日内为原告办理房屋权属证书。房屋交付给原告使用后，被告向产权登记机关申请办理原告的房产证，但被主管机关拒绝，备注原因是审批不通过。事实是琼海市国土资源局错误认定被告擅自变更土地性质，将旅游用地更改为旅游商住用地，违反规定不得办理各业主的产权转移登记，被告提出异议，但被无视。2016年，被告向法院提起行政诉讼，要求撤销琼海市国土资源局的错误行政决定。截止2017年，被告为原告办理产权登记的条件才成就，办证申请才被登记主管部门受理，在此期间，被告没有过错，逾期办证的原因是政府主管部门原因造成的，不应由被告承担逾期办证责任。二、在办理房产证过程中，按照房屋登记机关的要求，原告负有提供资料协助被告办证的义务，因原告未及时提供资料是造成迟延办证的一个原因。被告将办证资料报产权登记机关备案后即完成办证义务，而登记部门受理后的颁证时限属于行政许可行为，不是被告的义务。受理材料到颁证的期间不受被告的控制，原告将违约金计算至领取产权证之日缺乏事实和法律依据。三、原告的起诉已超过诉讼时效。自房屋交付之日起满730日，原告明知被告未办妥房屋权属证书，已知道其权益受到侵害，逾期办证违约金的请求权也在房屋交付之日起满730日的次日起产生，根据海南省高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第2款规定，本案时效从房屋交付之日起满730日的次日起开始计算，至原告起诉之日，原告的起诉已超过诉讼时效。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据:海南大集中式房产信息管理系统信息，证明因行政主管部门的行政原因导致2015年12月15日原告房产证的申办不被受理。原告质证认为，因该证据材料系打印件且没有相关部门盖章确认与原始系统中的内容一致，故对其真实性、合法性无法确认。本院审查认为，该份证据与海南大集中式房产信息管理系统中所记载的信息一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月7日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市××区地号为海国用（2003）第1009号，土地用途为旅游、商住的博鳌印象1#幢××元房，总房款830000元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书……出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金等。第十六条约定缴纳税款的方式为买受人委托出卖人代缴相关税款。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款830000元及契税、住宅专项维修资金等相关的办证费用。被告于2013年4月20日作出交房通知，通知原告2013年5月16日办理收房手续。2013年10月3日，原、被告办理了涉案房屋交接手续。2015年2月5日，涉案房屋所在的博鳌印象1#幢楼取得房屋所有权证书（证号:海房权证海字第**）。2015年，被告向房产管理部门申请办理商品房转移登记审核未被通过。2018年7月8日，涉案房屋办理出房屋交易和产权确认书（转让）。2018年10月11日，涉案房屋办理出不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。原告以被告存在逾期办证，应向原告支付逾期办证违约金为由，向本院提起诉讼。 另查明，2014年9月25日琼海市人民政府市长会议纪要第114期《研究房地产项目改变土地用途有关问题》中记载，鉴于博鳌滨海旅游片区普遍存在未依法办理改变土地用途手续便已建成商品住宅楼并已对外销售的事实情况，各相关部门应在依法对违法用地行为进行查处后再按规定予以完善改变土地用途手续……市国土环资局要尽快完成行政处罚手续，并依据相关规定督促项目开发商嘉博公司尽快上缴所有违法用地罚款以完善处罚手续……完善以上手续后市房管局再予以完善房产销售与登记手续。2015年12月29日，琼海市国土环境资源局（现琼海市国土资源局）作出《土地行政处罚事先告知书》[海土环资监字（2015）498号]并于2016年1月4日送达嘉博公司，初步认定嘉博公司在未经依法办理土地用途变更登记手续的情况下,擅自改变土地用途，利用海国用（2003）第1009号土地使用权范围内的旅游用地建设博鳌印象项目,涉及改变土地用途的面积为15394.84平方米（合23.09亩），拟对嘉博公司作出如下处罚：一是限期三个月内改正上述土地违法行为；二是处以改变土地用途的土地每平方米10元罚款，即人民币壹拾伍万叁仟玖佰肆拾捌元整。并告知嘉博公司享有陈述、申辩和听证的权利。2016年1月11日，琼海市国土资源局作出《土地行政处罚决定书》[海国土资监字（2016）7号]并于同月13日送达嘉博公司，对嘉博公司作出上述行政处罚决定。嘉博公司于2月15日向琼海市国土资源局缴交了罚款153948元。因不服琼海市国土资源局作出的土地行政处罚决定，嘉博公司于2016年7月12日向本院提起行政诉讼，请求依法撤销琼海市国土资源局作出的上述《土地行政处罚决定书》，并要求琼海市国土资源局返还所缴纳的罚款153948元及利息。案经审理，本院于2016年12月6日作出（2016）琼9002行初10号行政判决，支持了嘉博公司的诉讼请求。琼海市国土资源局不服上述行政判决，提起上诉，海南省第一中级人民法院于2017年3月29日作出（2017）琼96行终35号行政判决，驳回琼海市国土资源局的上诉，维持原判。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告应否承担逾期办证的违约责任；二、原告的诉讼主张是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一。原、被告双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。该处理方式是以出卖人的责任为前提，即以被告嘉博公司的责任为前提。根据2014年9月25日琼海市人民政府市长会议纪要第114期《研究房地产项目改变土地用途有关问题》记载，市国土环资局要尽快完成行政处罚手续，并依据相关规定督促项目开发商嘉博公司尽快上缴所有违法用地罚款以完善处罚手续……完善以上手续后市房管局再予以完善房产销售与登记手续。2015年12月29日，琼海市国土环境资源局作出《土地行政处罚事先告知书》，初步认定被告在未经依法办理土地用途变更登记手续的情况下,擅自改变土地用途，利用海国用（2003）第1009号土地使用权范围内的旅游用地建设博鳌印象项目,拟作出处罚限期改正违法行为及罚款。2016年1月11日，琼海市国土资源局作出《土地行政处罚决定书》，对嘉博公司作出行政处罚决定。嘉博公司向琼海市国土资源局缴交罚款153948元后，因不服琼海市国土资源局作出的土地行政处罚决定，向本院提起行政诉讼，请求依法撤销琼海市国土资源局作出的上述《土地行政处罚决定书》，并要求琼海市国土资源局返还所缴纳的罚款及利息。案经审理，本院于2016年12月6日作出（2016）琼9002行初10号行政判决，支持了嘉博公司的诉讼请求。琼海市国土资源局不服上述行政判决，提起上诉。海南省第一中级人民法院于2017年3月29日作出（2017）琼96行终35号行政判决，驳回上诉，维持原判。在琼海市国土资源局作出的《土地行政处罚决定书》被撤销之前，被告无法为原告办理出涉案房屋权属证书。由此可见，涉案房屋权属证书逾期办理并不属于被告的责任。且在《土地行政处罚决定书》被撤销之后，被告已于2018年7月8日办理出涉案房屋房屋交易和产权确认书（转让），并于2018年10月11日办理出不动产权证书。被告在履行办证过程中没有过错，双方合同第十五条约定“因出卖人的责任”的前提条件没有成就。原告逾期取得涉案房屋的不动产权证书，不属于被告违约，被告依法不应承担违约责任。故原告以被告逾期办证为由提出支付违约金31349.1元的诉讼主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。被告抗辩其不应承担逾期办证违约责任的意见理由成立，本院予以采纳。关于争议焦点二。如前所述，由于被告不应承担逾期办证的违约责任，故本院对诉讼时效问题不做论证认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告魏某的诉讼请求。 案件受理费292元，由原告魏某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 祁永芳 二〇一九年五月七日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。