上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初17936号原告(反诉被告)：上海浦东登丰农资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈龙宝，董事长。委托诉讼代理人：沈宏峰，上海维度律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店，住所地上海市浦东新区。经营者：陈双余。委托诉讼代理人：章桂芳(系陈双余之妻)，1964年10月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。原告(反诉被告)上海浦东登丰农资有限公司与被告(反诉原告)上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海浦东登丰农资有限公司的委托诉讼代理人沈宏峰、被告(反诉原告)上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店的委托诉讼代理人章桂芳、彭亚斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海浦东登丰农资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市浦东新区金桥镇金高路XXX号底层-8、金高路XXX号底层-7(以下简称系争房屋)；2、判令被告支付原告房屋占有使用费，自2018年1月1日起至被告实际搬离租赁房屋之日止，按每月13,000元计。事实和理由：原、被告于2016年12月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金78,000元。合同明确约定，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应当如期归还，不享有优先承租权。2017年11月15日，原告通知被告合同到期后不再续租，被告承诺积极配合原告装修，装修何时进场，被告何时搬离。2018年期间，原告多次催促被告搬离，被告均予以拒绝。被告的行为给原告造成了巨大损失，原告为维护自身权益遂诉至法院。上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店辩称，不同意原告的诉请。2009年开始，原、被告就建立了租赁关系。被告在系争房屋上累计投入装饰装修共计14万元多。2016年年底，原告负责人多次找到被告商谈系争房屋维修问题，并承诺若被告配合原告修缮，修缮后会让被告继续使用系争房屋，并保证维修好的房屋和原样一致。2017年底至2018年初，双方再次商谈修房问题，原告承诺不收取被告2018年租金。因此被告认为双方已达成口头协议，协议约定2018年的租金原告不再收取，并且房屋维修结束后被告可继续使用。此外，在租赁期间，由于原告拆违造成系争房屋漏水，导致被告各项损失。故被告提起反诉。反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告租赁期间装饰装修损失14万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告承租期间因房屋拆违造成漏水，导致反诉原告的财务损失及停业损失86,040元。针对反诉，上海浦东登丰农资有限公司辩称，不同意被告的反诉请求。涉案租赁合同已明确约定，合同租赁期满，被告要按照使用时状态将房屋交还原告。双方租赁合同到期，附着在房屋上的装饰装修已属于原告，或者被告可自行拆除。对于被告诉称的因拆违造成的漏水、财务及停产停业损失，原告均不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)续签《房屋租赁合同》，合同约定原告将系争房屋出租给被告，房屋建筑面积68平方米，该房屋仅用作经营使用。租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金6,500元，年租金78,000元，乙方应于每6个月缴付一次。租赁保证金6,000元，安全风险金6,000元。合同4-4-1条约定，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，不享有优先承租权。乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前3个月，向甲方提出继续承租的书面要求。甲方同意续租的，双方重新签订新的租赁合同。合同8-1条约定，除甲方同意乙方续租外，租赁期满或合同解除，乙方应在合同期满或解除之日起15日内将租赁房屋及其附属设施设备恢复至交付使用时的完好无损的状态(本合同另有约定或双方另有协议除外)并无条件无偿返还给甲方。若逾期不搬离，乙方占用该房屋期间的使用费按合同期满或解除之日的房屋租金按日双倍计收，且甲方有权实施停水、停电及封门等措施，房屋内财物视为废弃物，在录像登记后清理变现以冲抵欠款，发生相应费用由乙方承担。合同15-11条约定，在合同期内若遇甲方对其房屋进行大修等，甲方则应提前两个月通知乙方搬离，届时乙方应无条件配合甲方自行搬离(租金按实计算)，甲方对乙方不作任何补偿。待甲方房屋修缮完毕，乙方在甲方同等招租条件下享有优先权。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告支付原告租金至2017年12月31日，另付原告保证金6,000元，安全风险金6,000元。2017年11月15日，原告向被告出示告知书，明确租赁期满不再续租，原告将对房屋实施整体大修。告知书尾部回执处被告经营者陈双余写明“积极配合贵公司装修何时进场何时搬离”并签名署期。合同到期后，被告未搬离系争房屋。因协商无果，2018年11月29日，原告再次在系争房屋处张贴通知书，明确表示原告定于2018年12月5日进场实施整体大修，要求被告在2018年12月5日前搬离。此后被告仍未搬离系争房屋。同年12月11日，原告向被告发送律师函，要求被告在收到函件后3日内自行搬离。此后由于被告迟迟未搬离系争房屋，原告诉至法院请求判如所请。审理中，被告提交电话录音文字稿、残疾证、精神证明、2017年6月拍摄照片及自制清单一份。电话录音系2019年3月26日被告代理人章桂芳与原告工作人员之间的现场谈话录音，证明被告于2018年初想要交房租，但原告未收。残疾证及精神证明，证明被告经营者陈双余系二级XXX残疾，其于2017年11月15日在告知书上的签字不产生法律效力。2017年现场照片及自制清单，证明原告在系争房屋后面加盖过违章建筑，在拆除违章建筑时造成系争房屋漏水，使被告停业1月，并产生各项财产损失。经庭审质证，原告表示2017年底开始催促被告搬离，直至诉前调解阶段，原告均承诺过在被告尽快搬离的前提下，原告可以不再收取2018年的租金。由于被告一再拖延、拒绝搬离，故原告现不同意免除租金。原告认为经营者陈双余的精神状况与本案无关，即使有精神疾病，被告应当采取监护人认定措施。对于2017年现场照片及被告自制情况表，真实性不予认可，被告所称漏水情况，原告并不知情。审理中，被告陈述其自2009年承租系争房屋后，进行过装修，2015、2016年间进行过较大规模的装修，被告申请对系争房屋装饰装修、财产损失进行评估。被告认为其对系争房屋享有优先承租权，要求继续租赁，对于2018年1月1日开始的房屋使用费，被告表示若要收取，应当按照合同约定的租金标准即每月6,500元，并且由于2018年开始被告未实际经营，仅在租赁房屋内处理售后事宜，合同约定的房屋使用费标准亦过高，请求法院予以调整。原告表示涉案合同已自然到期，合同15-11约定的事项在本案中并未出现，对于房屋使用费，原告不同意调整，对于被告支付的租赁保证金及安全风险金，原告同意退还被告，在被告应付款项中抵扣。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。系争房屋的租赁期限已履行届满，此后双方未再续签租赁合同。根据合同约定，合同期满，原告有权收回房屋，被告不享有优先承租权。原告作为出租人要求被告迁出承租房屋，合法有据，本院予以支持。被告称双方达成了口头协议，即被告可继续免费使用系争房屋。该陈述原告予以否认，且根据庭审查明的事实，自2017年11月15日起，原告一再向被告发函，催促被告到期搬离系争房屋。即使原告曾承诺免除被告合同到期以后的使用费，正如原告陈述，原告所作的让步是双方在协商阶段以被告能尽快搬离系争房屋为前提的，然被告并未积极履行交还租赁物的义务，造成本案纠纷的发生。现原告诉请被告支付占用系争房屋期间的房屋使用费，本院予以支持。被告提出合同约定的相当于二倍租金的房屋使用费标准过高，请求调整。结合合同履行情况，本院予以准许，本院酌情调整至被告按合同租金标准的1.5倍支付逾期交还房屋的房屋使用费。涉案租赁合同系自然到期，被告要求原告赔偿其装修损失请求，无相应法律依据，本院不予支持。被告并无有效证据证明由于系争房屋在租赁期间漏水而造成其停产停业及财产损失，本院对被告反诉请求中的财务损失及停业损失的主张，不予支持。被告向本院提出的对损失进行评估的请求，本院依法不予准许。原告同意退还被告保证金6,000元及安全风险金6,000元，本院予以准许，本案一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区金桥镇金高路XXX号底层-8、金高路XXX号底层-7房屋，将前述房屋返还原告(反诉被告)上海浦东登丰农资有限公司；二、被告(反诉原告)上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海浦东登丰农资有限公司自2018年1月1日起至实际搬离上海市浦东新区金桥镇金高路XXX号底层-8、金高路XXX号底层-7房屋之日止的房屋使用费，按每月9,750元为标准计算；三、原告(反诉被告)上海浦东登丰农资有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店租赁保证金6,000元、安全风险金6,000元；四、驳回反诉原告上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,680元，减半收取计1,840元，由被告上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店负担。反诉案件受理费减半收取计2,345元，由反诉原告上海市浦东新区金桥镇百顺摩托车配件商店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年五月十四日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租期期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。