浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9124号 上诉人（原审被告）：涂坚,男,1960年1月4日出生,汉族,住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）：孟连女,女,1973年9月29日出生,汉族,住浙江省杭州市西湖区。 涂坚、孟连女共同委托诉讼代理人：张清，浙江金浙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王国首,男,1977年2月26日出生,汉族,住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：陈发燕、裘斌，浙江光梁律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：浙江省省直单位住房基金管理中心，住所地浙江省杭州市西湖区古墩路**浙商财富中心**楼。 法定代表人：应金龙，主任。 委托诉讼代理人：张关联、朱曦，均系该中心工作人员。 被上诉人（原审第三人）：张杏仙，女，1948年3月21日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：骆滨鸿，杭州市下城区天正法律服务所法律工作者。 上诉人涂坚、孟连女因与被上诉人王国首、原审第三人浙江省省直单位住房基金管理中心、原审第三人张杏仙房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：涂坚、孟连女系夫妻关系。王国首（乙方）与涂坚、孟连女（甲方）于2014年7月16日签订购房协议书一份，约定：涂坚、孟连女将其由浙江省地质勘察局自建的余杭五常地块专用房“浙地人家”小区10幢2单元402室，建筑面积72.55平方米（其中自行车库建筑面积15.2平方米，享有使用权），以总价420000元出售给王国首;协议签订后，王国首支付涂坚、孟连女210000元，涂坚、孟连女将房屋使用权移交给王国首，待到可以过户的第一时间，涂坚、孟连女无条件替王国首办理好过户手续和支付过户涉及的一切费用，并过户至王国首指定的名下;过户完成，王国首满意后，需一次性支付涂坚、孟连女剩余房款210000元。协议签订当日，王国首依约通过银行转账的方式将210000元购房款支付至涂坚、孟连女指定的银行账户，涂坚、孟连女向王国首出具收据一份，确认收到王国首支付的购房款210000元。涂坚、孟连女于2015年10月21日取得案涉房屋的所有权证。2016年10月，涂坚、孟连女与张杏仙签订《房屋买卖合同》一份，约定将案涉房屋出卖给张杏仙，总房价630000元。因此房产暂时不能过户，故张杏仙先付320000元房款给涂坚、孟连女，涂坚、孟连女将房产三证交张杏仙保管并将此房产钥匙给张杏仙，张杏仙一个月内付清余款。2016年10月31日，张杏仙向涂坚、孟连女支付购房款320000元。 2016年12月26日，王国首以房屋买卖合同纠纷将涂坚、孟连女诉至原审法院，要求确认双方签订的《购房协议书》合法有效，并由涂坚、孟连女将案涉房屋交付给王国首使用，涂坚、孟连女支付房屋使用费。原审法院经审理后认为双方签订的《购房协议书》合法有效，涂坚、孟连女未按约交付房屋构成违约，于2017年10月10日依法作出由涂坚、孟连女将案涉房屋交付给王国首等事项的判决。上述判决作出后，涂坚、孟连女不服，向杭州市中级人民法院申请再审，杭州市中级人民法院认为原审法院支持王国首的诉请并无不当，故驳回了涂坚、孟连女的再审申请。 另查明，案涉房屋系涂坚、孟连女向浙江省地质勘查局购买所得，该房屋系浙江省地质勘查局自建的经济适用房,双方于2009年11月10日签订了《浙江省省直单位专用房买卖协议书》，付款方式为由涂坚、孟连女支付30%的首付，余款由涂坚、孟连女向浙江省省直单位住房基金管理中心申请按揭贷款。涂坚、孟连女与浙江省省直单位住房基金管理中心于2009年签订《浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款合同一份》，就按揭贷款事宜进行了约定。2016年11月起，涂坚、孟连女未再向浙江省省直单位住房基金管理中心归还借款。浙江省省直单位住房基金管理中心于2017年5月25日向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，要求涂坚、孟连女归还贷款本息，该院判决支持了浙江省省直单位住房基金管理中心要求涂坚、孟连女归还借款本息、罚息的诉请，并判决涂坚、孟连女支付为该案支出的律师费5000元。截至本案开庭时，涂坚、孟连女尚欠浙江省省直单位住房基金管理中心贷款本息共计92827.96元，5000元律师费亦未支付。庭审中，王国首表示如涂坚、孟连女不清偿其在浙江省省直单位住房基金管理中心处的案涉房屋按揭贷款债务，王国首愿意代为涂坚、孟连女向浙江省省直单位住房基金管理中心清偿上述房屋上的抵押贷款及5000元律师费。 王国首诉至原审法院，请求判令：1.要求涂坚、孟连女配合将案涉房屋的性质从经济适用房变更为房改房；2.涂坚、孟连女继续履行《购房协议书》的内容，涂坚、孟连女立即向浙江省省直单位住房基金管理中心清偿杭州市余杭区五常街道浙地人家10幢2单元402室（余房权证闲移字第××号、第××号）的贷款债务，注销房产抵押登记（余房他证字第××号）；3.如涂坚、孟连女不清偿贷款债务，王国首愿代为涂坚、孟连女向浙江省省直单位住房基金管理中心清偿上述房屋的贷款债务；王国首代为清偿的款项在未支付的购房款中进行抵扣；4.涂坚、孟连女应于房屋完成注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至王国首名下，并承担相应税费；5.涂坚、孟连女承担本案诉讼费用。 原审法院认为：王国首与涂坚、孟连女签订的《购房协议书》合法有效，应受法律保护，对双方均具有约束力。王国首按照合同约定支付了首付款，涂坚、孟连女本应按约清偿案涉房屋抵押贷款并办理注销抵押手续。关于本案房屋转让合同是否可以继续履行，首先，王国首不存在违约行为；其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。审理中，王国首作为房屋受让人愿意代为向浙江省省直单位住房基金管理中心清偿全部债务,浙江省省直单位住房基金管理中心也同意由王国首代偿债务。因此，双方的合同不存在事实上或法律上不能履行的障碍，涂坚、孟连女应继续履行合同，将案涉房屋性质由经济适用房变更为房改房，协助王国首办理讼争房屋的过户转让手续（过户产生的税、费由涂坚、孟连女承担），待所有手续办理完成后即由王国首付清尚余房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年10月8日判决：一、涂坚、孟连女继续履行与王国首签订的《购房协议书》；二、涂坚、孟连女于判决生效后十日内向浙江省省直单位住房基金管理中心清偿设定在余杭区上的按揭抵押贷款；上述抵押债务清偿完毕后十日内，由涂坚、孟连女办理上述房屋的注销抵押登记，同时由浙江省省直单位住房基金管理中心协助办理;三、如涂坚、孟连女不能按上述第二项全额清偿浙江省省直单位住房基金管理中心处的案涉房屋按揭抵押贷款，由王国首直接代为涂坚、孟连女向浙江省省直单位住房基金管理中心全额清偿，浙江省省直单位住房基金管理中心予以协助，王国首代为清偿的款项有权在未支付涂坚、孟连女的购房款中抵扣；四、涂坚、孟连女于判决生效后十日内办理将案涉房屋的产权性质由经济适用房变更为房改房的手续，如涂坚、孟连女未在本项所述期限内办理，由王国首代为办理案涉房屋产权性质变更手续；五、涂坚、孟连女应于上述房屋完成注销抵押登记且完成房屋产权性质变更后十日内协助王国首将余杭区过户登记至王国首名下（房屋过户产生的税费由涂坚、孟连女承担）。本案案件受理费4450元，由涂坚、孟连女负担。 宣判后，涂坚、孟连女不服，向本院提起上诉称：一审判决认定王国首与涂坚、孟连女之间签订的《购房协议书》合法有效，因而判决涂坚、孟连女继续履行该协议书，并判决涂坚、孟连女在完成注销抵押登记且完成房屋产权性质变更后十日内协助王国首将讼争房屋过户至王国首名下等内容。原审法院认定事实不清、适用法律（政策）不当，应予改判，理由如下：一、2014年7月16日，涂坚与王国首签订《购房协议书》，将浙江省地质勘查局自建的余杭五常地块专用房浙地人家小区10幢2单元402室，建面72.5平方米（其中自行车车库建面15.2平方米，享有使用权）的房屋转让给王国首，总价为肆拾贰万元。协议签订后，支付涂坚贰拾壹万元，涂坚将讼争房屋使用权移交给王国首，待到可以过户第一时间，涂坚无条件将讼争房屋过户到王国首指定的名下，并支付过户所涉的一切费用。过户完成，王国首满意后，需一次性支付剩余房款贰拾壹万元。同时，该协议还对违约责任也作了相应规定。涂坚因种种原因而未将讼争房屋交付给王国首是事实。但一审法院认为王国首与涂坚所签的《购房协议书》合法有效，属认定事实不清。王国首系浙江省东阳市人，在杭无户口，至今都未能缴纳杭州社保，根本不具备购房资格，且讼争房屋为经济适用房，不得上市交易。因此，一审法院认定双方所签的《购房协议书》合法有效显为认定事实不清。二、双方于2014年7月16日所签订的《购房协议书》，该协议的效力问题。根据合同法第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。又根据城市房地产管理法第三十七条第四项“共有房地产未经其他共有人书面同意的”、第六项“未依法登记领取权属证书的”、第七项“法律行政法规规定禁止转让的其他情形”的房地产不得转让。而根据七部委联合发布的经济适用房管理办法第三十条第一款规定：“购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”该办法第二十五条（第一项）也明确规定了购买经济适用房的条件之一为：具有当地城镇户口。本案双方当事人于2014年7月16日所签《购房协议书》时，均明知协议标的是经济适用房，且讼争房产单位的大产证都未颁发，更不用说讼争房产的产权证，当时王国首是外地人，户口不在杭，也未能交杭州社保，根本不具备购房的主体资格。且共有权人孟连女当时也不知情未签字，因此该购房协议因违反城市房地产管理法三十七条（第四项）、（第六项）规定，以及经济适用住房管理办法第二十五条、第三十条之规定，并未发生法律效力。又，双方当事人签约时必须是依法进行的，所谓依法签订协议是指订立合约要符合法律行政法规，包括政策的规定，由于协议约定的是双方当事人之间的权利义务关系，而权利和义务是依照法律政策规定所享有和承担的。如果当事人订立的协议违反法律行政法规、政策要求，法律就不予承认和保护。这样当事人签约的目的就不能实现。本案所涉协议因违反合同法第五十二条（第四项）之规定，“损害社会公共利益”因而该协议没有法律约束力。三、适用法律不当。根据城市房地产管理法第三十七条四项“共有房地产未经其他共有人书面同意的”、第六项“末依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。当时孟连女不在场也不知情，王国首的行为并未尽到必要的审查与注意义务，签约时连人都不在场，而且并未付清合理的房款也未办理变更登记手续。讼争房产是省直专用房，当时省内还没有出台相关可以上市交易的政策。因此，该讼争房产是不得转让的。一审法院认为应根据合同法第一百零七条、第一百三十五条之规定履行该协议，并将讼争房屋过户登记至王国首名下属适用法律不当。综上，本案讼争房屋违法违规买卖事实清楚。该房买卖协议并未依法生效，双方当事人均有过错，应在各自的过错范围内承担相应的责任。考虑到已将讼争房屋转让给张杏仙，张杏仙已支付一半对价，并早已合法善意取得并居住。因此，涂坚、孟连女与王国首签订的该协议存在事实上的不能履行障碍。涂坚、孟连女愿意返还给王国首已付购房款210000元整及银行同期同档次贷款利息。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决；2.涂坚、孟连女与王国首签订的《购房协议书》无效；3.一、二审诉讼费用由王国首承担。 针对涂坚、孟连女的上诉，王国首答辩称：一、涉案购房合同已被生效判决认定合法有效，涂坚、孟连女再要求改判认定购房协议书无效无任何依据。原审法院于2017年10月10日作出(2016)浙0110民初18550号民事判决，认定双方签订的购房协议书合法有效，该判决现已生效，且涂坚、孟连女也已针对该生效判决申请再审，中院认为原判决支持王国首的诉请并无不当，依法驳回了涂坚、孟连女的再审请求。故涂坚、孟连女再在本案要求确认购房协议书无效无任何法律依据。二、本案购房合同不存在任何履行障碍。涂坚、孟连女与张杏仙签订的购房合同真实性存疑，无论是购房合同签订的时间、购房款项的支付情况以及房屋的居住情况均存在诸多疑点。涂坚、孟连女与张杏仙签订房屋买卖合同的目的系为了试图阻却王国首与涂坚、孟连女之间买卖合同的继续履行，涂坚、孟连女与张杏仙存在明显的恶意串通行为，张杏仙不构成善意取得，故王国首与涂坚、孟连女签订的协议不存在不能履行的障碍。综上，原审法院认定事实清楚，采信证据正确，请求二审法院依法公断，驳回涂坚、孟连女的诉讼请求，维持原判，保护王国首的合法权益。 针对涂坚、孟连女的上诉，浙江省省直单位住房基金管理中心答辩称：本案中，抵押人涂坚出售房屋时未向浙江省省直单位住房基金管理中心履行告知义务，受让人要求继续履行合同并办理房屋所有权登记转移登记，必须由受让人代为清偿债务消灭抵押权为前提。 针对涂坚、孟连女的上诉，张杏仙答辩称：一、张杏仙与涂坚、孟连女签订的《房屋买卖合同》系合法有效。2016年7月，涂坚、孟连女因急需资金周转需要，张杏仙经朋友介绍，得知涂坚、孟连女想要卖房，经过洽谈、看房后，张杏仙相中了本案的讼争房屋（即杭州市余杭区五常街道浙地人家10幢2单元402室），并经过相关的查档后，有意向购房。张杏仙于2016年9月29日通过银行ATM转账给孟连女购房意向金40000元，于2016年10月双方签订了《房屋买卖合同》，又于2016年10月31日支付给涂坚、孟连女购房款280000元。涂坚、孟连女于收款当日出具收条一份，并当场交付房屋钥匙、房屋产权证书。后，张杏仙于2016年11月对该房屋进行了装修，并于2017年1月与女儿、女婿、外甥入住至今。因此，张杏仙认为双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，且在查档过程中也未出现过王国首的任何登记信息。又，该房屋尚未交付给王国首使用，涂坚、孟连女也未告知该房屋已出售的事实。故该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，且支付了合理的对价、合法有效，理应得到履行。因此，张杏仙对该房屋是属合法占有、有权占有，理应受到法律的保护。而一审法院对张杏仙提供的所有证据，未作任何的评判；又采信了（2016）浙0110民初18550号民事判决，该判决系在未查清事实真相的情况下作出的（如当时张杏仙等人已实际居住；涂坚、孟连女交付给张杏仙的房屋系没有任何装修等事实），故望二审法院予以明查。二、关于“一房二卖”的问题。首先，涂坚、孟连女将讼争房屋卖于王国首，至今未交付、登记。该房屋于2015年10月才办妥房屋所有权证（余房权证闲移字第××号、余房权证闲移字第××号）。又，根据《经济适用住房管理办法》第三十条、《浙江省经济适用住房管理办法》第二十九条之规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。根据《杭州市人民政府办公厅关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》规定，经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满5年后，可通过补交土地收益等价款取得完全产权后上市交易。本案中，涂坚、孟连女于2009年11月10日将讼争房屋买进，于2014年7月16日将房屋卖于王国首系属5年限制期限之内。根据合同法第五十二条之规定和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。”故双方签订的《购房协议书》应当认定为无效。其次，涂坚、孟连女于2016年10月又将讼争房屋卖于张杏仙，此时系在5年限制期限之外，并交付房屋使用至今。张杏仙认为涂坚、孟连女已将合同标的物交付，合同也已得到实际履行，这体现了涂坚、孟连女卖房的真实意愿，应当遵守合同的实际履行原则，以维护已完成的房产交易。综上，本案中涂坚、孟连女与王国首的行为，已严重侵害到张杏仙的合法权益，为此，望法院依法支持张杏仙的诉求，以维护张杏仙的合法权益。 二审期间，涂坚、孟连女、王国首、浙江省省直单位住房基金管理中心、张杏仙均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据涂坚、孟连女的上诉理由及请求，本院将对当事人在二审期间的争议焦点进行分析认定。关于涂坚、孟连女与王国首之间签订的《购房协议书》的效力。首先，在签订《购房协议书》时，涂坚、孟连女、王国首均为成年人，具有完全民事行为能力，可以独立实施民事法律行为。其次，该协议书经双方当事人充分协商签订，系各方当事人的真实意思表示。同时，涉案《购房协议书》不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗。故原审法院认定涂坚、孟连女与王国首之间签订的《购房协议书》合法有效并无不当，故应予以确认。因此，涂坚、孟连女关于涉案《购房协议书》无效的上诉理由，于法无据，本院不予采信。关于涉案《购房协议书》的履行。房屋买卖合同是出卖人转移标的房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。综前所述，涉案《购房协议书》合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。当事人均应当按照协议约定全面履行自己的义务。关于涂坚、孟连女上诉所称王国首不具备购房资格的主张。对此，本院在2018年6月7日作出的（2018）浙01民申172号民事裁定中已认定，涂坚、孟连女主张王国首属于外地户口未在杭州缴纳社保从而不具有购房资格，该规定不适用本案。因此，涂坚、孟连女再行以该理由提出上诉，显然无法得到支持。现王国首作为买受人已履行协议约定的首付款支付义务，故其有权按照协议约定要求涂坚、孟连女履行办理房屋所有权转移登记的义务。但本案中，涂坚、孟连女未及时归还标的房屋所对应的抵押贷款。现王国首提出自愿代为清偿贷款以消灭抵押权的主张，于法有据，应予以采纳。因此，原审法院判定在涂坚、孟连女不能按期清偿贷款的情形下，由王国首自愿代替涂坚、孟连女清偿贷款以消灭抵押权，并无不当。在抵押权消灭后，房屋产权转移登记的阻却因素即已不存在，涂坚、孟连女应依法协助王国首办理产权转移登记手续。故原审法院判决在抵押权消灭后，由涂坚、孟连女履行办理产权转移登记手续的义务，也无不当。综上，涂坚、孟连女的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由涂坚、孟连女负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年五月十五日 法官助理秦海龙 书记员董悦