四川省绵阳市安州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0724民初1028号 原告：绵阳市博力保安物业服务有限公司，住所地：绵阳市安州区花荄镇南北大街，统一社会信用代码：91510724793974605N。 法定代表人：陈伟，总经理。 委托诉讼代理人：杨兆宝，公司职员。 被告：董芍男，女，1963年8月25日出生，羌族，居民，住四川省绵阳市安州区。 原告绵阳市博力保安物业服务有限公司（以下简称：博力物业）与被告董芍男物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博力物业委托诉讼代理人杨兆宝、被告董芍男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博力物业向本院提出诉讼请求：1.被告董芍男支付物业服务欠费4,259.64元；2.被告董芍男支付物业服务费滞纳金（违约金）361.32元，两项合计：4,620.96元。事实与理由：2010年3月25日，原告博力物业与安县宝丰置业有限公司签订《前期保安、物业管理委托合同》，约定：原告博力物业为安县宝丰置业有限公司开发的“花城广场”商住楼提供前期物业管理服务；从物业交付业主时，按业权建筑面积每月每平方米1.10元向业主收取物业管理服务费。若逾期缴纳，从逾期之日起每天按应缴纳服务费的千分之三缴纳滞纳金。被告董芍男于2010年7月接房入住该小区A幢3-2号（建筑面积138.30平方米）。自此，原告博力物业为被告董芍男提供前期物业管理服务至今。根据上述合同约定，被告董芍男每月应向原告博力物业缴纳物业管理服务费152.13元；但被告董芍男自2017年1月起至2019年4月止期间下欠物业管理服务费：138.30㎡×1.1元/月/㎡×28月=4,259.64元。上述欠费经原告博力物业多次催收未果，现诉来法院，提起以上诉求。 被告董芍男辩称，根据物业管理条例的规定，物业管理公司必须是从物业管理委员会选举产生，物业管理部门，或者由行政主管部门聘用物业管理部门。本案的原告博力物业既没通过选举，也未通过行政部门聘用，因此，主体失格。所以原告博力物业无权收取物业管理费用；对物业管理极不负责任，根据物业管理条例的规定，原告博力物业对业主的房屋及配套设施设备，相关场地进行维修，养护，管理。同时物业管理协议第九条第一款：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。因我房屋漏水，损坏了上万元的各种家具、画屏等。我数次向原告博力物业报告，均都拒绝给予整改。我上缴的维修基金，又用在何处呢？交了维修基金，多次报告不给予维修，应属于违约。所以应当承担给我造成的损失28,000元。因此我不交物业管理费用，不属于违约行为，也不承担任何责任；我方要求原告博力物业及时动用维修金，对于该房屋进行维修，直到我满意为止。给我造成的损失，要给予赔偿。房屋维修好后，我的损失与物业管理费各算各的账，该赔偿损失的，赔偿损失，应当给付物业管理费的，分文不少。 本院经审理认定事实如下：2010年3月25日，原告博力物业与安县宝丰置业有限公司签订《前期保安、物业管理委托合同》，合同约定：原告博力物业为安县宝丰置业有限公司开发的“花城广场”商住楼提供前期物业管理服务，委托管理期限为5年（2010年6月1日至2015年5月31日）。委托管理有限期限为自2010年6月1日至本小区业主委员会成立之日止。小区内住宅由原告博力物业按业权建筑面积每月每平方米1.10元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日每天按应缴纳管理费的千分之三交纳滞纳金。因房屋建筑质量和小区共用设施、设备的质量等应由安县宝丰置业有限公司承担责任的问题产生的纠纷，由安县宝丰置业有限公司负责解决。此后，原告博力物业开始进场进行保安和物业管理服务。2017年6月23日，原告博力物业与绵阳市安州区花城广场业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：绵阳市安州区花城广场业主委员会代表小区将坐落在绵阳市安州区花荄镇恒源大道花城广场居住小区委托于原告博力物业实行物业管理，委托管理期限为2年。自2017年6月23日0时起至2019年6月22日24时止。物业服务费选择包干制方式，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层1.10元/月.平方米，原告博力物业按绵阳市安州区花城广场业主委员会商订标准收取物业费和垃圾清运处理费等代收费用。物业管理服务费标准的调整，由绵阳市安州区花城广场业主委员会召开业主大会讨论决定并经原告博力物业和绵阳市安州区花城广场业主委员会双方刚协商后，原告博力物业据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按欠缴额日0.3%加收滞纳金。被告董芍男系该小区A幢302号业主，从2010年7月入住。该套住房的建筑面积为138.3平方米。被告董芍男以房屋漏水、损坏家具等为由，不缴纳从2017年1月起至2019年4月止的物业管理服务费4,259.64元。经原告博力物业多次催收无果，现诉来本院，提起诉称中的诉求。 另查明，2017年6月12日，原告博力物业向绵阳市安州区城乡建设和住房保障局进行备案。绵阳市安州区城乡建设和住房保障局出具绵阳市安州区物业服务合同备案通知书安州物备﹝2017﹞第010号，项目名称花城广场，委托单位安州区花城广场业主委员会，项目地址绵阳市安州区花荄镇恒源大道中段，总建筑面积43995㎡，物业服务合同期限2017年6月23日至2019年6月22日止。 以上事实有营业执照、法定代表人身份证明复印件、法定代表人身份证复印件、产权情况记载、《绵阳市博力保安物业有限公司前期保安、物业管理委托合同》、物业管理服务合同、绵阳市安州区物业服务合同备案通知书、资质证书复印件、绵阳市物业服务收费管理实施细则的通知复印件、催缴通知书、快递邮寄单复印件、违约金计算表、照片、庭审笔录和当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告之间虽未直接签订物业管理服务合同，但原告博力物业与被告董芍男居住的小区的开发商签订了《前期保安、物业管理委托合同》，且原告博力物业实际履行了物业服务，双方已形成物业合同关系，同时被告董芍男居住的小区业主委员会与原告博力物业签订《物业管理服务合同》合法有效，被告董芍男应当按照前期物业服务合同履行其应交纳物业费的义务。《前期保安、物业管理委托合同》中明确约定：“因房屋建筑质量和小区共用设施、设备的质量等应由安县宝丰置业有限公司承担责任的问题产生的纠纷，由安县宝丰置业有限公司负责解决。”同时，《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”以及第二十二条规定：“物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。”原告博力物业不是住宅专项维修基金的管理人，只是使用建议提出者，住宅专项维修基金的动用需列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且房屋漏水的维修和赔偿等问题，属房产开发商与被告董芍男二者之间另一层法律关系，与本案无关。被告董芍男也未举出充足证据证明应由原告博力物业进行维修和赔偿，故被告董芍男要求原告博力物业赔偿因房屋漏水造成的损失以及动用住宅专项维修基金，本院不予支持。因约定的滞纳金过高，原告博力物业主动调整为日违约金费率0.21%，本院予以确认，故被告董芍男应缴纳从2017年1月起至2019年4月止的物业管理服务费4,259.64元，违约金361.32元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 限被告董芍男在本判决生效后三日内向原告绵阳市博力保安物业服务有限公司支付2017年1月至2019年4月期间的物业服务费4,259.64元、违约金361.32元，共计4,620.96元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告董芍男负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈先金 二〇一九年五月二十八日 法官助理苏小鸿 书记员彭英