贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2726民初1951号 原告：独山县国有林场，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州独山县百泉镇三井村，统一社会信用代码9152272621638033XH。 负责人：何可权，该场场长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴治园，贵州疆道律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：饶绍林，贵州疆道律师事务所律师。 被告：贵州省独山县盛悦贸易有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州独山县百泉镇森林公园内，统一社会信用代码91522726067714470C。 法定代表人：郑子标，该公司执行董事兼总经理。 被告：张康平，男，1966年3月18日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。 第三人：浙江龙游义商村镇银行股份有限公司，住所地浙江省龙游县太平东路**，统一社会信用代码91330800558605834J。 法定代表人：葛小平，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴建国，该公司职工。 原告独山县国有林场与被告贵州省独山县盛悦贸易有限公司（以下简称盛悦公司）、张康平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案。在诉讼过程中，本院于2018年11月5日，依职权追加浙江龙游义商村镇银行股份有限公司（以下简称龙游公司）作为本案第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告独山县国有林场的委托诉讼代理人吴治园和饶绍林到庭参加诉讼，被告盛悦公司、张康平和第三人龙游公司，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告独山县国有林场向本院提出诉讼请求：1.判令被告将两本国有土地证（独国用021015641、02105642）和两本房产证（独房权证独山字第××、20××46）过户给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月28日，原告与被告签订了《房产回购协议》。2017年12月30日，双方又签订补充协议，约定：一、甲方（原告）按乙方（被告）于2013年5月7日支付给甲方的回购房款原价20000000元整回购翠泉会议中心等七栋房屋，并承担乙方在贵州独山农村商业银行股份有限公司20000000元整贷款的利息共计8000000元整；二、乙方（被告）委托甲方（原告）将按照独府专议（2016）49号会议精神协调的回购资金直接支付给贵州独山农村商业银行股份有限公司，用于归还乙方在贵州独山农村商业银行股份有限公司的贷款本息，该公司收到该笔款项后，乙方同意甲方向乙方回购资金支付完成，乙方向甲方购买的翠泉会议中心等七栋房屋产权全部归甲方所有。在贵州独山农村商业银行股份有限公司释放用于贷款抵押的房产后，乙方积极配合甲方将房产相关权属证书过户到甲方名下；三、乙方用于为浙江龙游晶泰物资有限公司贷款提供抵押担保的两栋房屋的土地证、房产证，由乙方及其实际控制人张康平作出承诺，无条件于2018年6月30日前将该两栋房屋的土地证和房产证交给原告并配合其办理过户相关手续，否则甲方将通过司法程序强制追回。补充协议约定后，原告已按照该协议，将28000000元支付给贵州独山农村商业银行股份有限公司用于归还被告在该公司的贷款本息。但时至2018年6月30日，被告仍未按照协议约定和承诺将被告用于为浙江龙游晶泰物资有限公司提供抵押担保的两栋房屋的土地证和房产证交给原告并协助办理过户手续。为此，遂诉至人民法院。 被告盛悦公司和被告张康平在举证期和答辩期内，既未向本院提交任何证据，亦未向本院进行答辩。 第三人述称，2014年8月26日，第三人与浙江龙游晶泰物资有限公司签订了《最高额融资合同》，约定在2014年8月26日至2017年8月19日期间向其融资最高额13620000元。同日，被告盛悦公司为担保该合同的履行，与第三人签订了《最高额抵押合同》，将其所有的坐落于独山县××（××城关镇）××层及森林公园翠泉景区****的房地产抵押给第三人，并依法办理了抵押权登记；被告盛悦公司以其所有的房地产为浙江龙游晶泰物资有限公司融资借款提供抵押担保，经由其股东会同意，系该公司的真实意思表示，且依法办理了抵押登记，程序合法，抵押权依法设定，受法律保护；第三人的抵押权已经经由龙游县人民法院（2017）浙0825民初1012号民事调解书所确认，系生效法律文书，非经法定程序不得撤销；本案案涉的房地产抵押给第三人在前，原告回购在后之事实清楚。抵押一经登记就具有对世效力，本案《房产回购协议》及补充协议不能对抗。房地产抵押一旦成立，抵押人对房屋的处置权即被依法限制，房地产所有人在抵押解除前也无法处置，更何况作为实际控制人的被告张康平，其所作的承诺的效力仅及于合同相对人原告。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年11月28日，原告与被告盛悦公司签订了《房产回购协议书》。该协议书第一条约定了房产状况：被告盛悦公司提请回购的房产为2013年其出资20000000元购买的翠泉景区老别墅五栋别墅、会议中心和翠泉接待用房。2017年12月30日，原告与被告盛悦公司又签订了《房产回购协议书》。第一条约定：原告按被告盛悦公司于2013年5月7日支付给被告盛悦公司的购房款原价20000000元整回购翠泉会议中心等七栋房屋，并承担被告盛悦公司在贵州独山农村商业银行股份有限公司20000000元整贷款的利息共计8000000元整；第二条约定：被告盛悦公司委托原告将按照独府专议（2016）49号会议精神协调的回购资金直接支付给贵州独山农村商业银行股份有限公司，用于归还被告盛悦公司在贵州独山农村商业银行股份有限公司的贷款本息，该公司收到该笔款项后，被告盛悦公司同意原告向被告盛悦公司回购资金支付完成，被告盛悦公司向原告购买的翠泉会议中心等七栋房屋产权全部归原告所有。在贵州独山农村商业银行股份有限公司释放用于贷款抵押的房产后，被告盛悦公司积极配合原告将房产相关权属证书过户到原告名下；第三条约定：被告盛悦公司用于为浙江龙游晶泰物资有限公司贷款提供抵押担保的两栋房屋的土地证（独国用021015641、021015642）、房产证（独房权证独山字第××、20××46），由被告盛悦公司及其实际控制人被告张康平作出承诺，无条件于2018年6月30日前将该两栋房屋的土地证和房产证交给原告并配合其办理过户相关手续，否则原告将通过司法程序强制追回。同日，原告受被告盛悦公司的委托，按照补充协议将28000000元汇入贵州独山农村商业银行股份有限公司百泉支行账户。同日，被告盛悦公司向原告出具了主要内容为“今收到独山县国有林场翠泉会议中心等七栋房屋回购款及其应承担的贵州独山农村商业银行股份有限公司贷款利息共计28000000元”的《收条》一份。 另查明，2014年8月26日，浙江龙游晶泰物资有限公司与第三人龙游公司签订了《最高额融资合同》。该合同第一条约定：债权人同意在2014年8月26日至2017年8月19日期间内向债务人融通资金，最高融资限额为13620000元。同日，被告盛悦公司作为抵押人与第三人作为抵押权人签订了《最高额抵押合同》。该合同第一条约定：被告盛悦公司作为抵押人自愿以有完全处分权的财产（详见抵押财产清单）作为抵押财产，为债权人向债务人浙江龙游晶泰物资有限公司自2014年8月26日至2017年8月19日融资期间内最高融资限额为13620000元的所有融资债权提供最高额抵押担保。上述抵押担保经过浙江龙游晶泰物资有限公司股东会书面决议。2014年8月27日，第三人向浙江龙游晶泰物资有限公司发放贷款10000000元，借期2015年8月19日止。 最后查明，浙江龙游晶泰物资有限公司借款到期后，未能按时归还第三人龙游公司的贷款及其利息。2017年5月11日，经浙江省龙游县人民法院主持调解并制作（2017）浙0825民初1012号民事调解书。该调解书第二项：第三人龙游公司有权就被告盛悦公司所有的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款在最高额13620000元范围内优先受偿。 在庭审中，原告自述被告张康平系被告盛悦公司的实际控制人，但未能提供证据加以佐证。 上述事实有当事人的当庭陈述、原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、法人身份证复印件、被告盛悦公司的营业执照复印件及法人身份证复印件、房产回购协议书复印件、补充协议复印件、授权委托书及身份证复印件、承诺书复印件、备忘录复印件、被告盛悦公司关于独山森林公园两本房产证对外抵押担保的情况说明及承诺复印件、付款委托函复印件、结算业务申请书复印件、收条、独林场函[2018]7号文件复印件、第三人提供的最高额融资合同复印件、最高额抵押合同复印件、抵押财产清单复印件、借款借据复印件、股东会同意抵押决议书复印件、独房他证独山字第××号复印件、独国土抵他项[2014]字第20140184复印件、（2017）浙0825民初1012号民事调解书等证据佐证。 本院认为，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，2014年8月26日，被告盛悦公司（抵押人）与第三人龙游公司（抵押权人）签订了《最高额抵押合同》，将土地证（独国用021015641、021015642）、房产证（独房权证独山字第××、20××46）作为抵押财产，为浙江龙游晶泰物资有限公司与第三人龙游公司签订的《最高额融资合同》提供抵押担保，且该担保已经办理抵押登记。该担保在第三人龙游公司（抵押权人）的债权全部实现之前，对世具有对抗力，即可以对抗原告。2017年12月30日，原告与被告盛悦公司签订的《房产回购协议书》第三条约定：“被告盛悦公司用于为浙江龙游晶泰物资有限公司贷款提供抵押担保的两栋房屋的土地证（独国用021015641、021015642）、房产证（独房权证独山字第××、20××46），由被告盛悦公司及其实际控制人被告张康平作出承诺，无条件于2018年6月30日前将该两栋房屋的土地证和房产证交给原告并配合其办理过户相关手续，否则原告将通过司法程序强制追回。”可知，被告盛悦公司作为抵押人，已经向作为受让人的原告履行了告知义务，故涉案《房产回购协议书》具有约束原告与被告盛悦公司的法律效力，但对第三人龙游公司不具有约束了，即《房产回购协议书》只能约束原告与被告盛悦公司的法律效力。原告可以对被告盛悦公司主张其他违约责任或者替被告盛悦公司向第三人龙游公司提前清偿债务，以消灭第三人龙游公司的抵押权。故原告要求被告盛悦公司及被告张康平将两本国有土地证（独国用021015641、02105642）和两本房产证（独房权证独山字第××、20××46）过户给原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十三条、第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告独山县国有林场的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告独山县国有林场负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴富强 人民陪审员  孟东群 人民陪审员  谭文琳 二〇一九年五月三十日 书 记 员  张 艾