江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终2804号上诉人（原审被告）：南京涵久工贸有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区东渡舍**。法定代表人：韩九明，该公司经理。委托诉讼代理人：徐顺生，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京澳玛纺织品有限公司，住，住所地江苏省南京市栖霞区靖安村工业园/div>法定代表人：孙娴，该公司经理。委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雄伟，江苏宁星律师事务所律师。上诉人南京涵久工贸有限公司（以下简称涵久公司）因与被上诉人南京澳玛纺织品有限公司（以下简称澳玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涵久公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实和理由：本案一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。一、关于认定事实错误。本案上诉人与被上诉人纠纷，被上诉人于2017年2月6日提起第一次诉讼后，南京市栖霞区人民法院审理后，于2017年5月4日作出了（2017)苏0113民初543号民事判决，判决后当事双方均未上诉，该判决现己生效。根据543号判决认定：《租赁合同》合法有效，判决被上诉人应履行与上诉人签订的《租赁合同》。一审法院于2018年11月2日受理本案诉讼后，不提543号案判决认定的《租赁合同》合法有效、判决继续履行的事实,也没有描述其它有关事实，包括但不仅指当事人双方曾在同一天签订的补充协议存在两个版本的情况，即一份补充协议中有“甲方有权解除合约”，另一份补充协议中删除了“甲方有权解除合约”的事实。一审判决断章取义地摘录了补充协议特别约定甲方有权解除合约的文字。二、关于适用法律错误。本案多处描述案涉厂房土地系集体土地上的建筑纠纷，而且本案事实也是农村集体土地承包经营纠纷。但一审判决却并没有适用农村集体土地相关法律法规，而是适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明明是农村集体土地上的厂房土地纠纷，却要适用调整城镇房屋租赁的法律及司法解释，一审判决实属适用法律错误。三、关于判决错误。本案是因上诉人拖欠被上诉人9.5万元（一个季度租金）引发的纠纷。根据当事人双方所签订的租赁合同及补充协议中删除了拖欠租金甲方有权解除合约的约定，本案并没有约定解除合同情况，更没有发生双方约定的可以解除租赁合同的必要条件。被上诉人起诉时也没有提到租赁合同效力问题。本案租赁合同不但涉及厂房，而且还涉及集体土地，一审判决认为农村土地及其厂房租赁合同违反城镇房屋租赁法律强制性规定是错误的。四、（2017)苏0113民初543号民事判决对涉案租赁合同明确判决合法有效，判令双方继续履行，该判决没有提起再审申请及没有撤销的情况下，法院认定的合同有效，是具有法律效力的，而本案一审法院判决合同无效，没有事实和法律依据，还违反了一事不再理原则。五、被上诉人与靖安村委会签订的合同，性质是承包合同而不是租赁合同。上诉人与被上诉人之间签订的也是承包合同，含租赁成分。六、一审中被上诉人变更诉讼请求，由原来的解除合同变为确认合同无效，侵犯了上诉人在一审中的辩论权，也没有给予答辩期，进行判决程序违法。澳玛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人的上诉理由不能成立。关于合同的性质，本案是房屋租赁合同纠纷，是明确无误的。双方第一份租赁合同是2011年2月1日签订的，合同实质指向的租赁物是厂房，收取的租金是厂房的租金，租赁房屋必然使用土地，而且双方在2016年4月12日签订的补充协议也明确确认双方是签订了厂房租赁协议。澳玛公司向一审法院起诉请求：1.确认澳玛公司、涵久公司于2011年2月1日签订的关于南京市栖霞区靖安村工业园南京澳玛纺织品有限公司厂房及土地的租赁合同无效；2.判令涵久公司向澳玛公司返还南京市栖霞区靖安村工业园澳玛公司厂房及土地；3.判令涵久公司向澳玛公司支付自2018年10月1日起至房屋和土地实际返还之日止占有使用费，占有使用费按年租金38万元计算；4.本案诉讼费由涵久公司承担。一审法院认定事实：2004年10月1日，案外人原南京市栖霞区人民政府靖安镇靖安民委员会（以下简称靖安村委会）与澳玛公司签订集体土地使用权经营承包协议。协议约定，靖安村委会将本村原尖子圩省网路北小洲地土地叁拾壹亩集体土地承包给澳玛公司使用经营，用于澳玛公司新办企业。该土地使用经营承包年限为叁拾年。后澳玛公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，在承包土地上建设厂房。2011年2月1日，澳玛公司与涵久公司签订租赁合同一份。合同约定，涵久公司租赁澳玛公司承包的靖安村土地21亩、大鹏村土地11亩以及澳玛公司自有厂房9000平方米；租期自2011年2月1日起至2034年9月30日止；租金每年38万元，支付方式为按季度支付，每季度为9.5万元，付款时间为每季度的第一个月。合同签订后，涵久公司存在迟延给付租金的情况。2016年4月12日，澳玛公司与涵久公司签订补充协议一份。协议约定涵久公司所欠2016年第一季度的9.5万元租金于2016年4月30日之前向澳玛公司付清；第二季度租金9.5万元在5月31日前付清；第三季度及第四季度租金各9.5万元均在该季度首月付清。双方在补充协议中特别约定：如乙方（涵久公司）不按季度支付租金，甲方（澳玛公司）有权解除合约。2017年2月6日，澳玛公司以涵久公司未按补充协议约定期限支付租金为由，向法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同、支付拖欠租金的逾期利息。涵久公司提起反诉，要求澳玛公司继续履行租赁合同；并要求澳玛公司完成租赁房屋防水修缮义务，另要求澳玛公司承担涵久已支付的相关修理费用、并赔偿损失。南京市栖霞区人民法院经审理后，于2017年5月4日作出（2017）苏0113民初543号民事判决书，判决：一、澳玛公司与涵久公司于2011年2月1日签订的《租赁合同》继续履行；二、涵久公司向澳玛公司以9.5万元为基数，按照6%的年利率标准支付2016年8月1日至2016年9月21日期间、2016年11月1日至2016年12月31日期间以及2017年2月1日至2017年2月28日期间的租金占用利息；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。上述判决生效后，涵久公司向澳玛公司支付租金至2018年9月30日。澳玛公司以涵久公司将案涉厂房违法转租、拒不支付租金为由，起诉至法院要求：1.判令解除澳玛公司、涵久公司之间签订的租赁合同；2.判令涵久公司向澳玛公司返还租赁厂房及土地；3.判令涵久公司向澳玛公司支付2018年10月1日至2018年10月31日期间的租金31667元及至实际返还之日止的占有使用费。审理中变更该诉讼请求为现诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。土地制度是我国的根本制度，保护集体所有的土地关系到集体利益，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定改变土地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于效力性的强制性规定。靖安村委会违反该规定将涉案集体土地交澳玛公司承包经营用于新办企业，改变了土地用途。澳玛公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，在承包土地上建设厂房，将上述厂房转租给涵久公司，该租赁合同因违反法律法规的强制性规定，应当认定无效。澳玛公司主张案涉房屋租赁合同无效的理由成立，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同具有相对性，在合同当事人之间发生相关权利义务关系。澳玛公司与涵久公司签订租赁合同，将其向靖安村委会承包的土地及自行加盖的厂房出租给涵久公司。该合同因违反法律规定而被认定无效。作为合同相对方涵久公司与靖安村委会并无合同关系，依照法律规定，其应当将租赁标的物返还给澳玛公司。法院对澳玛公司要求涵久公司返还土地、厂房的请求予以支持。涵久公司辩称租赁标的物权属不明的意见不能成为其拒绝向澳玛公司返还的理由。故法院对涵久公司的辩称意见不予采纳。涵久公司在本案中未对其相关权利提出主张，本案不予涉及。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涵久公司向澳玛公司支付租金至2018年9月30日起。澳玛公司要求涵久公司支付从2018年10月1日起至房屋和土地实际返还之日止占有使用费请求符合法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、南京澳玛纺织品有限公司与南京涵久工贸有限公司于2011年2月1日签订的租赁合同无效；二、南京涵久工贸有限公司于判决生效之日起三十日内将位于栖霞区靖案村工业园内土地21亩、大棚村土地11亩及厂房9000平方米返还给南京澳玛纺织品有限公司；三、南京涵久工贸有限公司于判决生效之日起三十日内，按每年38万元的标准向南京澳玛纺织品有限公司支付从2018年10月1日起至房屋和土地实际返还之日止占有使用费。二审中，涵久公司提交2016年4月12日补充协议一份，称涵久公司签订合同的真实意思就是要继续履行，获得利益，为保护自身的合法权益，所以把原补充协议中“甲方有权解除合约”的文字删去，而且也得到了被上诉人的认可。澳玛公司质证对协议的真实性没有异议，认为两份补充协议是同一天签订，看不出时间的先后，澳玛公司一审提交的是后签订的补充协议，应当是增加了解除合同的权利，如果无法确认，这两份合同不矛盾，只能把两份合同联系起来。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。2016年4月12日，澳玛公司与涵久公司另签有补充协议一份，与一审法院查明的补充协议相比，没有关于租金支付的内容，也没有“如乙方不按季度支付租金，甲方有权解除合约”等内容。上述事实，有澳玛公司举证的集体土地使用经营承包协议、补充协议、租赁合同、证明、照片、（2017）苏0113民初543号民事判决书，涵久公司举证的短信记录、补充协议及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉合同是否合法有效，人民法院依法应当予以审查。本案系涵久公司与澳玛公司房屋租赁合同纠纷，澳玛公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，在案涉土地上建设厂房，并将上述厂房出租给涵久公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院认定该租赁合同无效，于法有据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故一审法院参照前述租赁合同约定的租金计算标准认定的房屋占有使用费并无不当，涵久公司因该租赁合同取得的房屋及场地，亦应当向澳玛公司返还。澳玛公司在一审中变更诉讼请求符合法律规定，涵久公司主张一审法院审理本案程序违法，依据不足，本院不予支持。综上所述，涵久公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由南京涵久工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年五月二十三日书记员  朱亚芳