四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7260号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：唐丹，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨艳平，女，1987年2月11日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：宋云红，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷）因与被上诉人杨艳平商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷上诉请求：请求二审法院撤销一审判决书，并依法改判。事实和理由：一、逾期交房违约金计算截止点应为实际交付之日止。根据商品房买卖合同第十二条关于逾期交房责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限限届满之次日起至实际交付止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。据此可知，逾期交房的违约金应计算至实际交付之日止，而不是取得面积实测报告的时间。二、约定的违约金过高，请求法院予以调低。1.逾期交房的损失主要在于同期租房损失。在杨艳平并未举证证明其实际损失的情况下，即使按同期市场租金20元／平米／月推算，合同约定的逾期交房违约金已经在租金损失数倍以上，远远超过损失的30%，请求法院予以调低。2.逾期办证对杨艳平而言，并未造成任何损失。因此损失为零的基础上，合同约定的逾期办证违约金远远超过损失的30%，请求予以调低。 杨艳平答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回中德红谷的上诉请求，维持原审判决。 杨艳平向一审法院起诉请求：判令中德红谷支付：1.逾期交房违约金35816元（按已付房款的5%计算）；2.逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金（以已付房款为基数，按每日万分之一的标准从2016年10月30日计算至实际取得房屋所在楼栋初始权属登记之日止）。 一审法院认定事实：杨艳平向中德红谷支付购房款420750元，购买中德红谷开发的位于成都高新区中和街道东寺社区中德·英伦世邦L区5幢505号房屋，双方约定：中德红谷应当在2015年1月31日前向杨艳平交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。逾期交付超过60日后，杨艳平有权退房。杨艳平要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷按日计算向杨艳平支付全部已付款万分之三的违约金，但由中德红谷承担的违约赔偿责任总金额不超过杨艳平已付房价款的5%。中德红谷应当在2016年1月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能取得，杨艳平不退房，合同继续履行，自中德红谷应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷应当按日计算向杨艳平支付已付房款万分之一的违约金。 2015年6月13日，杨艳平接收房屋，但中德红谷直到2017年5月2日、2017年7月3日、2018年7月30日才分别取得案涉房屋的面积实测报告、规划合格证和初始产权登记。 原审法院认为，杨艳平于2013年6月22日购买中德红谷开发的位于成都高新区中和街道东寺社区J、K地块中德·英伦世邦J区1幢1单元26层2602号房屋，总款为716359元，合同约定出卖人应当于2015年10月30日前交付房屋，交付条件应当符合：（1）商品房已取得规划验收合格证，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，若出卖人未按照合同约定的期限和条件交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当承担逾期交付房屋违约金（计算标准为：从交付期限届满之次日起，至交付之日止，按已付房款每日万分之三计算），逾期交房违约金上限不超过已付房款的5%,满足合同约定交付条件经通知未收房的视为收房。合同约定出卖人应当于2016年10月30日前取得所购房屋所在楼栋权属证明。若因出卖人的责任未能在该约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人应当承担逾期取得初始产权登记的违约金（计算标准为：从应当办理权属登记次日起按已付房款每日万分之一计算至实际取得之日止）。杨艳平向中德红谷支付了全部的房款，于2016年5月8日交付房屋。中德红谷于2015年10月29日取得建设工程规划合格证，于2015年9月29日取得面积实测报告,于2018年4月25日取得房屋所在楼栋初始产权登记。 以上事实有本案证据在卷支持，本院予以认定。 本院认为，本案中中德红谷虽然在合同约定的期限前满足了交房条件，但中德红谷并未举证证明其通知杨艳平收房，因此，杨艳平于2016年5月8日收房，在现有证据下应当认定为交房时间，中德红谷应当承担逾期交房违约金责任。故中德红谷应当承担从2015年10月31日起至实际收房之日止，按已付房款每日万分之三计算不超过总额5%的逾期交房违约金。该约定违约金标准并不过高,并且中德红谷通过5%的限额已经控制了自身的责任承担范围，因此，本院决定不予调整。依照合同每日万分之三不足5%计算，杨艳平仅主张35816元，本院予以支持。 关于逾期办理初始权属登记违约金。中德红谷存在逾期办理初始权属登记的违约情形，从应当办理权属登记次日（杨艳平主张从2016年10月30日开始计算违约金不妥）至实际取得之日承担初始权属登记逾期违约金。该违约金标准是否应当调整？双方当事人约定逾期按照已付购房款每日万分之一计算违约金，该约定年利率仅有3.65%左右，相较于初始权属登记对于买房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当进行调整。 本案纠纷系中德红谷违约产生，诉讼费用由中德红谷全部负担。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决：一、被告成都中德红谷投资有限公司于判决生效之日起10日内向原告杨艳平支付逾期交房违约金35816元及逾期办理初始产权违约金38755元；二、驳回原告杨艳平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取673元，由中德红谷负担（此款杨艳平已预交，中德红谷在履行判决义务时一并向杨艳平支付）。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德红谷的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的截止时间应当如何认定；二、原审法院对违约金的金额确定是否恰当。现就上述争议焦点做以下论述。 关于第一个争议焦点。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在交付案涉房屋时该商品房应当取得规划验收合格证、面积实测报告等。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。因案涉房屋交付时未取得规划验收合格证、面积实测报告，故中德红谷向杨艳平交付案涉房屋不符合法律规定和合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以确认；中德红谷的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于中德红谷上诉提出违约金过高，应予调低的上诉请求。本院经审查认为，杨艳平基于合同约定主张违约金，具有合同依据。双方在合同中约定的逾期交房违约金并不高；且中德红谷亦未举证证明其违约行为对杨艳平造成的损失低于双方约定的违约金金额。故本院对中德红谷的该项上诉主张不予支持。原审法院对违约金的确定符合合同约定和法律规定，本院予以确认。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1664元，由上诉人成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年五月十日 书记员 龙春光