四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川01民终9276号 上诉人（原审何佳）：何佳，女，汉族，1984年5月4日出生，住四川省三台县。 被上诉人（原审被告）：华怡，女，1986年8月29日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：成都全新石化有限公司，住所地：四川省成都市高新区芳草街****。 法定代表人：华怡。 上诉人何佳因与被上诉人华怡、被上诉人成都全新石化有限公司（以下简称全新公司）确认合同有效纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初5449号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何佳上诉请求：1.请求撤销一审民事裁定书并判令确认何佳与华怡所签订的《房屋买卖合同》有效；2.本案诉讼费由华怡、全新公司承担。 事实和理由：2018年12月20日成华区人民法院下达民事裁定书，裁定本案项目已经整体纳入集资刑事案件处理，故驳回何佳的起诉，这无疑与事实不符，事实和理由如下。一、何佳认为，何佳与华怡签订《房屋买卖合同》及补充协议是房屋买卖双方真实意思表示，合法有效，何佳的真实目的是为了买房子。合同签订后，何佳一次性付清全部购房款和办房产证的权证费，房款由全新公司收取，何佳依约全面履行了合同义务。2013年5月1日依据《委托经营管理合同》约定房屋交付给成都富翔物业管理有限责任公司运营管理，其后成都富翔物业管理有限责任公司向何佳支付租金。何佳与华怡已经履行了房屋买卖合同的主要义务，双方通过履行合同约定义务表对合同内容的认可，应当受合同条款的约束，本案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，本案《房屋买卖合同》有效。并且《房屋买卖合同》不因成都富翔物业管理有限责任公司向何佳支付租金，而改变合同的有效性，不应当认定为集资刑事案件。二、何佳至今不能办理产权过户登记是因华怡、全新公司资金断裂，因所负债权债务和涉嫌违法被成都公安、各法院在2014年10月起予以了查封，决不能因华怡、全新公司销售模式涉嫌非吸，而连带其合法的房屋销售合同，不应当认定为集资刑事案件。三、2013年5月1日该房屋实际付给何佳，其后，上诉人委托给受托人成都富翔物业管理有限责任公司，并由受托人成都富翔物业管理有限责任公司每月向何佳支付租金，现房屋因受托人成都富翔物业管理有限责任公司不向何佳支付租金，房屋由何佳收回现房屋已经对外招租，在2017年4月7日华怡还向“招商·东城国际商务广场”业主代表出具委托书，委托书写明，出租房屋的签订《房屋租赁合同》、收取租金等权利、义务均由业主代表，由此可以证明，华怡是认可“招商·东城国际商务广场”备案在其名下的房屋，己卖给包括何佳在内的“招商．东城国际商务广场”业主，更加证明华怡认可其与何佳签订的《房屋买卖合同》有效，特别要指出的是；东城项目有一部分业主已经办理了产权证，他们跟华怡、全新公司签订的房屋买卖合同与没办理产权证业主签的房屋买卖合同版本完全是一个模板，故，何佳签订的《房屋买卖合同》自始至终有效。四、2011年9月28日全新公司与成都招商地产有限公司签订《招商·东城国际商务广场部份物业预约购买协议》，全新公司依约付清购房款并取得该商务广场的商品房预售许可证。成都招商地产有限公司同意全新公司将其所购房屋出售给指定的任何第三方，全新公司指定华怡与成都招商地产有限公司签订《房屋买卖合同》将该商业用房备案至华怡名下。华怡与何佳已经履行了房屋买卖合同的主要义务，双方通过履行合同约定义务表明对合同内容的认可，应当受合同条款的约束，本案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合同无任何无效情形存在，应当认定合法有效。五、一审法院程序方面。成华区人民法院在一审多次法庭审理中，一直没有出示本案涉刑证据，也没有组织双方当事人对涉刑证据进行质证。依据《民事诉讼法》第六十八条“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”的规定，并结合《民事诉讼法》第一百七十条第（二）、（三）款的规定，上诉人请求二审法院撤销成都市成华区人民法院一审民事裁定书，并判令确认何佳与华怡所签订的《房屋买卖合同》有效。 华怡未发表答辩意见。 全新公司未发辫答辩意见。 何佳向一审法院起诉请求：确认何佳与华怡所签订的《房屋买卖合同》有效。 一审法院认定事实：2011年9月28日，招商公司作为出卖人（甲方）和全新公司作为买受人（乙方）签订《招商东城国际商务广场部分物业预约购买协议》。约定全新公司购买招商公司开发的招商•东城国际商务广场A座第1-4层商业物业(共计31套)和B座第1-4层商业物业（共计32套）（建筑面积合计约11495㎡）、B座第5-16层物业（建筑面积约12626㎡）（共计240套）。上述标的物业的最终面积及位置以成都市城乡房产管理局备案的房产面积测绘报告为准。甲方同意将标的物业销售给乙方及/或乙方指定之任何第三方。合同还对其他事项进行约定。 2011年12月1日，位于成都市成华区二环路东二段********的案涉房屋备案在买受人华怡名下。根据商品房买卖合同摘要信息显示，该房屋建筑面积508.81平方米，房价款为5889476元。后华怡将其购买前述房屋再行分割后出卖给了包括本案何佳在内的买受人。2012年4月5日，何佳（买受人）和华怡（出卖人）签订《房屋买卖合同》（合同编号为：253）。合同第一条约定：买受人购买的房屋位于成都市二环路东二段7号，楼宇名称为“招商东城国际商务广场（东城金街）”该房屋为正在修建的房屋，已备案至出卖人名下。第二条约定：买受人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的：第1栋3层12-1号房屋（3层12-1号房）。该房屋的产权性质为商业，属框架结构。该房屋合同约定建筑面积21.71平方米。第三条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该房屋单价为人民币￥34131.73元/平方米，总款人民币￥741000元。合同约定的房号为示意图，最终以公安行政管理部门审核为准。第五条付款方式及期限约定，买受人采取一次性付款方式支付房款，买受人应于《房屋买卖合同》签订当日向出卖人一次性支付房屋总价款741000元（含已付定金）。第七条交付期限约定，在房屋竣工验收后，出卖人应当在2013年4月30日前，将符合本合同约定的房屋交付买受人使用。合同还对其他事项进行约定。华怡在买卖合同的出卖人处加盖私人印章，没有签字捺印。何佳在买受人处签字捺印。成都嘉好房地产有限公司（以下简称嘉好公司）作为担保人在合同上盖章。同时，该《房屋买卖合同》补充条款约定，第二条：鉴于买受人已于2012年4月5日与成都富翔物业管理有限责任公司（以下简称富翔公司）签订委托经营管理合同，并已授权富翔公司可根据经营需要对房屋进行适当的装修布置，同时富翔公司接受买受人的委托人对买受人购买的房屋进行交房验收。因此实际交房时间以富翔公司经营期起始日为准，富翔公司支付经营管理费时视为房屋已交付。同日，何佳和富翔公司签订《委托经营管理合同》，约定何佳将案涉房屋委托富翔公司经营管理，期限为15年，从2013年5月1日至2028年4月30日。 2012年3月25日，全新公司向何佳出具收据，载明收到何佳缴纳购房定金50000元。2012年4月5日，全新公司向何佳出具收据两张，分别载明收到何佳缴纳购房款691000元、缴纳权证费22230元。2013年5月1日何佳接收案涉房屋，同日何佳将其购买的案涉房屋交给富翔公司运营管理。 另查明，2011年9月22日，招商公司取得成都市成华区二环路东二段7号招商东城国际商务广场1栋，面积为63755.20平方米的商品房预售许可证，2013年2月7日办理前述房屋产权初始登记。2010年7月23日，招商公司取得位于成都市成华区圣灯乡3、4组商业用地国有土地使用权证。证载使用面积为11194.66㎡。 四川省简阳市人民法院审理的（2015）简阳刑初字第237号刑事案件，就嘉好公司、华茂泽涉嫌非法吸收公众存款案于2018年8月30日作出生效判决，确认嘉好公司、华茂泽犯非法吸收公众存款罪并判处相应刑罚。该刑事判决认定嘉好公司、华茂泽收购相关房产后，通过其控制的相关关联公司进行包装、并通过媒体等方式向社会公开宣传每年6%-18%不等的投资回报，将获得的房产未办理分割的情况下，以该房产所在登记公司的名义，将项目整体拆零销售所有权或使用权。华茂泽安排其控制的子公司与买受人签订《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》以及《委托经营管理合同》，将出售了所有权的房屋售后包租15年，将出售了经营权的房屋售后包租10年，承诺按季度支付买受人经营管理费，并对购买所有权者约定回购，对购买使用权者约定到期返本，变相向社会公众吸收资金。至案发，华茂泽未向买受人办理分户、过户手续。其中何佳签订《房屋买卖合同》所涉及的“招商•东城国际商务广场（东城金街）”项目，被该刑事判决认定为属于在成都市区吸收资金项目。四川标准会计师事务所有限公司受成都市公安局委托，就全新公司的“招商•东城国际商务广场（东城金街）”项目产权销售情况、房屋租赁情况以及该项目受托经营单位的经营情况等事项进行司法会计鉴定所形成的司法鉴定书中，将何佳购买案涉房屋一并纳入集资参与行为进行处理。 原审法院经审查认为，本案的处理结果应当受生效裁判文书约束。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三款关于“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知何佳向有关机关申请解决”的规定，以及《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条关于“对于公安机关、人民检察院、人民法院正在侦查、起诉、审理的非法集资刑事案件，有关单位或者个人就同一事实向人民法院提起民事诉讼或者申请执行涉案财物的，人民法院应当不予受理，并将有关材料移送公安机关或者检察机关。人民法院在审理民事案件或者执行过程中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或者检察机关”的规定，因案涉项目已整体纳入集资刑事案件处理，故本案应裁定驳回起诉，何佳可向有关机关另行主张相应权利。 据此，原审法院依照《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三款、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定：驳回何佳的起诉。原审案件受理费50元，退还何佳。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，四川省简阳市人民法院审理的（2015）简阳刑初字第237号刑事案件已经就嘉好公司、华茂泽涉嫌非法吸收公众存款案于2018年8月30日作出判决，确认嘉好公司、华茂泽犯非法吸收公众存款罪并判处相应刑罚。该刑事判决认定嘉好公司、华茂泽收购相关房产后，通过其控制的关联公司进行包装、通过媒体向社会公开宣传每年6%-18%不等投资回报，华茂泽及其控制的子公司与何佳签订《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》，承诺按季度支付买受人经营管理费，并对购买所有权者约定回购，对购买使用权者约定到期返本，变相向社会公司吸收资金。至案发时华茂泽未向买受人办理分户、过户手续。其中何佳签订的《房屋买卖合同》所涉及的“招商·东城国际商务广场（东城金街）”项目，被该刑事判决认定为属于在成都市区吸收资金项目。四川标准会计师事务所有限公司受成都市公安局委托，就全新公司的“招商·东城国际商务广场（东城金街）”项目产权销售情况、房屋租赁情况以及该项目受托经营单位的经营情况等事项进行司法会计鉴定所形成的司法鉴定书中，将何佳购买案涉房屋一并纳入集资参与行为进行处理。根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条关于“对于公安机关、人民检察院、人民法院正在侦查、起诉、审理的非法集资刑事案件，有关单位或者个人就同一事实向人民法院提起民事诉讼或者申请执行涉案财物的，人民法院应当不予受理，并将有关材料移送公安机关或者检察机关。人民法院在审理民事案件或者执行过程中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或者检察机关”的规定，因案涉项目已整体纳入集资刑事案件处理，原审法院裁定驳回起诉认定正确，本院予以确认。 综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 一审案件受理费的负担，按原审裁定确定的方式执行；二审案件受理费，本院予以免收。 本裁定为终审裁定。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年五月十三日 书记员 龙春光