江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终966号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏果超市（盐城）有限公司，住所地江苏省盐城市人民南路盛世豪庭商住楼幢**。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：申德龙，男，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨学美，女，1951年2月4日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吴冬庆（系杨学美之子），住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：朱中庆，江苏大直律师事务所律师。上诉人苏果超市（盐城）有限公司（以下简称盐城苏果）与上诉人杨学美因房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0903民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盐城苏果上诉请求：1.撤销一审第二、三、四项判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由杨学美承担。事实与理由：1.一审法院认定的杨学美经营损失数额没有事实和法律依据。首先，杨学美店铺于2015年12月被断电期间并未停止经营，并且其所经营产品类别为百货商品，断电并不会对其造成损失，而杨学美在一审中无法就其所称的种种损失提供证据，也恰恰证明了其在断电期间并未受到损失这一事实。其次，停电并非是合同中约定的导致合同不能履行或解除的违约情形，对此一审法院亦予以认可。因此，即使杨学美因断电受到了损失，盐城苏果所赔偿的范围也仅仅是因停电而对其造成的实际经营损失，而一审法院以与杨学美经营收益并无关联性的房屋租金标准作为参照，进而以第三年租金标准的三倍予以折算的认定缺乏合理性，也没有事实和法律依据。2.一审法院认定的杨学美应付滞纳金标准过低。首先，双方在合同中约定了杨学美如逾期支付租金、水电费则应按拖欠费用总额的5‰/天支付滞纳金，此约定系双方真实意思表示，杨学美认可该标准并明知在合同履行中违约将承担的违约结果，故盐城苏果主张的滞纳金标准并无不当。其次，杨学美的违约行为不同于合同履行期间内拖欠房租水电费等一般性的迟延履行债务行为，其在租赁合同到期后恶意侵占房屋的行为已经严重损害了盐城苏果的合法权益，带来的损失远不止利息损失。再次，即使仅仅计算利息损失，由于杨学美在合同到期后一直侵占房屋用以持续经营，无论出于诚实信用原则亦或按照我国法律规定，均不可让违约者通过其违约行为获利，而一审法院所认定的标准明显过低，无法起到对违约者的限制和惩罚作用。3.一审法院认定盐城苏果应退还履约保证金没有依据。双方约定“如乙方违约或单方提前终止本协议，甲方有权不予退还预收的租金和保证金”,而杨学美在租赁合同到期后拒不返还房屋的行为明显构成了违约，符合不予退还保证金的情形。杨学美在合同履行中存在拖欠租金、水电费以及合同到期后拒不返还房屋等多种违约行为，而并非只有拖欠租金、水电费行为才符合该条款中约定的违约情形。因此，并不能因为杨学美已经因迟延支付租金承担了滞纳金的违约责任就免除了其承担因其他违约行为不予退还保证金的责任。杨学美辩称：1.盐城苏果将房屋租赁给杨学美期间，违约事实客观存在，从2015年3月对方停止供电，该期间属于寒冷季节，导致婴幼儿洗澡、游泳等项目无法经营。另盐城苏果对停电25天已承认，但实际停电时间是47天，电费杨学美是交给盐城苏果，其拥有判断实际停电时间的证据但一审中拒不提供，故应按杨学美提交的函件来认定停电时间。2.根据双方合同约定，严重违约应当按约定承担违约责任，违约方向守约方支付6个月的租金作为违约金，同时返还水电押金。盐城苏果停电严重违背了合同的目的，构成严重违约，即使不构成严重违约，按照合同约定也应认定为普通违约，则盐城苏果也应支付违约金。3.一审中杨学美提交了停电期间为员工交纳的保险费用，及停业期间的经营数据，客观上已经证明了杨学美的损失，且在停电期间盐城苏果仍收取了租金，故损失应包括人员工资、经营收入、租金以及其他营运成本。4.合同约定的滞纳金为千分之五/日，而我国法律规定一般应为万分之五/日，该约定严重过高，同时也超过了银行利息四倍的规定，故一审法院应对滞纳金进行调整。综上，盐城苏果的上诉请求无事实、法律依据，请求驳回上诉。杨学美上诉请求：1.改判盐城苏果增加赔偿杨学美6万元；2.一、二审全部诉讼费用由盐城苏果承担。事实与理由同答辩意见。盐城苏果辩称：1.针对杨学美所主张的停电造成的严重违约问题，盐城苏果认为，其所经营的种类为百货类商品，即使出现停电，也不会造成经营损失，同时杨学美在停电前后正常交纳停电期间的租金，也能证明停电并未对其正常经营造成影响，故盐城苏果认为停电并不构成严重违约。2.盐城苏果收取电费时，均会将每月用电度数告知杨学美，其认可后方向盐城苏果支付电费，故对于断电期间的用电度数问题，杨学美也是明知的，根据谁主张谁举证的原则，杨学美无法提供相应证据，恰恰证明了盐城苏果在回函中所述的断电时间是真实可信的。3.盐城苏果在一审中并未拿到杨学美所称的发给工人工资及缴纳社保等财务资料的证据，而对于其所主张的损失问题，盐城苏果认为既然停电并没有对其经营造成影响，则杨学美所主张的上述损失也没有事实依据。综上，杨学美的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。盐城苏果向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认盐城苏果、杨学美之间租赁关系已于租赁期限届满之后解除，判令杨学美立即搬离涉诉房屋并向盐城苏果交还房屋。2.判令杨学美支付拖欠房租52195元（截止2018年6月20日），并从2018年6月21日起至杨学美交还房屋之日止按照原合同租金标准支付房屋占用费。3.判令杨学美支付拖欠水电费13993.75元（截止2018年6月26日）。4.判令杨学美支付租金部分滞纳金至实际缴清为止（截止2018年6月20日计23748.725元）,水电费部分滞纳金截止2018年6月26日计7745.61元。杨学美向一审法院提出反诉请求：1.要求盐城苏果赔偿杨学美违约金94900元（按六个月租金标准计算）。2.要求盐城苏果返还租赁保证金27000元。3.对盐城苏果主张的租金减半收取。一审法院认定事实：2012年12月3日，盐城苏果（甲方）与杨学美（乙方）签订《商铺租赁单店协议》，约定：甲方为苏果超市或其下属子公司，乙方承租甲方盐城盐渎路店一层101、201专柜（门店地址盐城棕榈泉广场），面积为240平方米，经营孕婴童百货及服务，经营品牌为爱心天使孕婴童用品；租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日，第一年、第二年租金为157680元/年，第三年、第四年租金为175200元/年，第五年租金为192720元，租金按季支付，协议后两天缴纳第一期租金39420元，以后租金按期提前15日支付；协议签订后两天内乙方缴纳27000元作为履约保证金和商品质量保证金，如乙方违约或单方提前终止本协议，甲方有权不予退还预收的租金和保证金；水电费等费用一个月支付一次，按每月实际用量在每月的10日前以现金方式交纳，等其他事项。2012年12月5日，苏果超市（甲方）与杨学美（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：乙方在其承租区经营婴童用品及服务，甲方提供其下属门店地址、场地信息等资料，经乙方认可，双方签订《商铺租赁单店协议》（含《商铺租赁补充协议》等补充协议与本协议具有同等效力，甲方负责提供经双方确认的位置、场地及必要的水、电、空调供应，乙方自行办理营业登记、税务登记，独立经营，乙方须按时交纳保证金、租金、水电费等，未按时交纳上述应付款项，按拖欠费用总额的5‰/天收取滞纳金；租赁期内，任何一方严重违约导致不能继续履行或解除本协议及补充协议的，违约方应按六个月租金的金额向守约方支付违约金，甲方违约，无息返还租赁保证金和水电押金，乙方违约，无权要求返还租赁保证金和水电押金，还需赔偿其他损失；本协议或补充协议解除或者租赁期满及提前终止时，经共同确认无遗留问题，履约保证金在撤场后三个月后六个月内无息返还，乙方投入的装修费不予退还，以及其他内容。2013年1月18日，杨学美以爱心天使名义向盐城苏果交纳履约保证金27000元，盐城苏果出具收款收据。2013年6月25日，盐城苏果（甲方）与杨学美（乙方）签订签订《商铺租赁补充协议》，约定：合同期限变更为2013年6月21日至2018年6月20日，租赁面积变更为260平方米，第一年、第二年租金变为170820元/年，第三年、第四年租金变为189800元/年，第五年租金变为208780元，其他条款不变。协议后，双方按约履行。2017年9月20日，杨学美以爱心天使名义向苏果超市南京总部提交《房租减免申请报告》，主要内容：因盐城苏果店于2015年12月停止经营，导致2016年初一个多月处于停电状态，影响门店经营和客流量，造成巨大损失，要求减免一个季度的租金，并从2015年12月超市闭店起降低租金至合同履行截止时间。2017年10月9日，盐城苏果回复：1、盐渎路社区店于2015年12月4日进行调整，贵方为独立门面店，调整范围不涉及商铺，且贵方一直正常经营，我司调整并不影响贵方正常经营。2、2015年12月7日中断供电，2015年12月底恢复供电，停电25天，关于停电造成的损失，仅限于25天租金范围内磋商。2018年3月20日之前的租金，杨学美已全部支付。2018年3月13日，盐城苏果向杨学美发出通知，主要内容：双方签订的协议将于2018年6月20日到期，决定协议到期后将不再续约，请按协议约定将场地恢复原状并做好场地交还工作。2018年3月20日，盐城苏果向杨学美（爱心天使商铺）发出《催缴通知书》，主要内容：要求杨学美在十日内交清2018年3月20日至2018年6月20日期间的租金52195元。2018年4月2日、4月12日、4月26日，盐城苏果三次向杨学美（爱心天使商铺）发出《催缴通知书》。2018年1月3日，杨学美交纳了2018年1月25日之前的水电费3355.3元。2018年3月1日，盐城苏果向杨学美发出电费、水费催缴通知书，其中：2016年1月26日至2018年2月26日的电费为3923元（3626+297）、2016年1月26日至2018年2月26日的水费为273.35元。2018年4月27日，盐城苏果向杨学美发出电费、水费催缴通知书，其中：2016年3月25日至2018年4月25日的电费为2384元（2037+347）、2016年3月25日至2018年4月25日的水费为248.5元。2018年5月28日，盐城苏果向杨学美发出电费、水费催缴通知书，其中：2016年4月25日至2018年5月25日的电费为1750元（1430+320）、2016年4月25日至2018年5月25日的水费为241.4元。2018年6月26日，盐城苏果向杨学美向出电费、水费催缴通知书，其中：2016年5月25日至2018年6月25日的电费为1677元（1323+354）、2016年1月26日至2018年2月26日的水费为156.2元。水电费合计10653.45元。一审法院另查明，2012年4月1日，盐城苏果与案外人邱琴（房主）签订《房屋租赁合同书》，约定，盐城苏果租赁邱琴位于盐城市棕榈泉广场部分商业用房用于超市经营，总面积6501.62平方米，租期限15年。2012年12月26日，双方签订《补充协议》，明确变更租赁期限从2012年11月7日起至2027年11月6日止。2016年1月6日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，明确：邱琴同意在尚未履行的合同期内，盐城苏果可以全部或者部分向第三方转租房屋或者场地，但是转租用途不得为宾馆和餐饮业，盐城苏果转租的，仍应承担承租人的全部义务和权利。一审法院认为，杨学美与盐城苏果、苏果超市签订的《商铺租赁单店协议》、《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议》，是合同双方当事人的合意，盐城苏果之后获得转租权，且转租期限在其承租期内，应当认定上述协议合法有效。盐城苏果系苏果超市的子公司，具有独立法人资格，虽然杨学美与苏果超市签订了《商铺租赁协议》，但《商铺租赁单店协议》、《商铺租赁补充协议》是由盐城苏果与杨学美签订，案涉租赁商铺是盐城苏果经营的部分，杨学美也是向盐城苏果支付租金和水电费，故本案的出租人应当是盐城苏果，盐城苏果作为本案原告，主体适格。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案，在租赁期间届满之前，盐城苏果即向杨学美提出协议期满后不再续约。在租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。杨学美在租赁期间届满后，未返还租赁物，仍然占有使用租赁物，双方未续签租赁协议，盐城苏果亦不同意续约，故双方签订的原租赁协议失效。占用期间，杨学美应当参照租赁协议最后一年的租金标准向盐城苏果支付占有使用费。承租人应当按约支付租金，对承租期内拖欠的租金52195元及水电费10653.45元，杨学美应当向盐城苏果支付。关于滞纳金，双方合同约定逾期支付租金、水电费，按拖欠费用总额的5‰/天收取滞纳金，该标准过高，超过了法律规定的上限，鉴于，盐城苏果所受的是利息损失，当事人请求调整，一审法院调整按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%予以支持。双方约定应于2018年3月5日前交纳租期内最后一个季度的租金，故应当从2018年3月5日起计付租金的滞纳金。双方约定每月10日前支付上月的水电费，故水电费的滞纳金从催交后的当月或后一个月的10日作为计算起点，分别应当以2018年3月10日、5月10日、6月10日、7月10日为时间节点。关于杨学美反诉主张要求盐城苏果按六个月租金标准赔偿违约金94900元。双方合同约定“租赁期内，任何一方严重违约导致不能继续履行或解除本协议及补充协议的，违约方应按六个月租金的金额向守约方支付违约金”。盐城苏果在租赁期内自认停电25天，杨学美未能提供证据证明停电47天，一审法院按盐城苏果的自认予以认定。对杨学美在停电期间造成的损失，盐城苏果应当承担违约赔偿责任。该约定是导致合同不能履行或解除的违约情形，本案停电25天不符合该约定的违约情形，但停电造成杨学美实际经营损失，杨学美未能提供经营损失的相应证据，一审法院酌情参照同期即第三年租金标准189800元/年的三倍予以支持，折算为39540元。关于履约保证金的返还问题。履约保证金的目的和作用是保证合同的履行，约束承租人履行合同义务。双方约定“本协议或补充协议解除或者租赁期满及提前终止时，经共同确认无遗留问题，履约保证金在撤场后三个月后六个月内无息返还”，“如乙方违约或单方提前终止本协议，甲方有权不予退还预收的租金和保证金”，本案，杨学美因迟延支付租金已承担了上述滞纳金的违约责任，再承担因此违约行为而不予退还保证金的责任，违约金明显过高，一审法院已予以调整。本案不存在杨学美单方提前终止合同的情形，故盐城苏果抗辩不予退还保证金的理由不成立，一审法院不予采信。虽然双方约定的履约保证金的退还时间条件尚未成就，但为减少当事人讼累，节约审判资源和诉讼成本，本案予以一并处理，由盐城苏果在杨学美撤场后予以退还，并抵充杨学美应当支付的租金、水电费。关于杨学美要求调整租金标准减半收取的问题，租金标准由双方当事人约定，不属于人民法院依法调整的范围，本案双方通过租赁协议和补充协议对租金标准进行了约定，至于盐城苏果撤离超市店铺，减少了客流量，属于经营风险问题，双方协议对此未作约定，且杨学美一直在经营，甚至在租赁期满后仍在继续经营，故对杨学美该反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、杨学美于判决发生法律效力之日起十日内将租赁的位于盐城棕榈泉广场苏果超市（盐城）盐渎路店一层101、201专柜商铺腾空让出交付给苏果超市（盐城）有限公司。二、杨学美向苏果超市（盐城）有限公司支付从2018年3月21日至2018年6月20日期间欠付的租金52195元，并从2018年3月5日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的130%支付滞纳金，同时从2018年6月21日起至实际腾空让出并交付所租赁房屋之日止按年租金标准208780元支付房屋占有使用费。三、杨学美向苏果超市（盐城）有限公司支付水电费合计10653.45元，并以4196.35元为基数从2018年3月10日起、以2632.5元为基数从2018年5月10日起、以1991.4元为基数从2018年6月10日起、以1833.2元为基数从2018年7月10日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的130%支付滞纳金。四、苏果超市（盐城）有限公司于杨学美腾空让出并交付所租赁房屋后赔偿杨学美损失39540元，并退还履约保证金27000元。五、驳回苏果超市（盐城）有限公司的其他本诉请求。六、驳回杨学美的其他反诉请求。案件受理费2242元，反诉费1630元，合计3872元，由苏果超市（盐城）有限公司负担1581元，杨学美负担2291元。二审中，双方当事人均未提交新证据。在本院二审过程中，杨学美已将租赁房屋返还盐城苏果。二审查明的事实与原审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，杨学美与盐城苏果、苏果超市签订的《商铺租赁单店协议》、《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议》，均是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按照协议约定履行权利义务。在合同履行过程中，双方均存在违约行为，依照合同法相关规定，双方应各自承担相应的违约责任。关于盐城苏果提出的上诉理由，经查，1.2015年12月出租人盐城苏果存在停电的违约行为，杨学美虽未因此全面停业，但客观上影响了经营并给杨学美造成一定损失，在实际损失无法确定的情况下，一审法院按照停电时段当期租金标准的三倍酌定杨学美经营损失数额不违反法律规定，亦基本符合客观情况。2.滞纳金属于违约金性质，在违约金标准过高的情况下，人民法院可以根据当事人请求调低违约金。双方合同约定租金、水电费拖欠期间按拖欠费用总额的5‰/天支付滞纳金，明显过高，一审法院按照补偿损失兼顾惩罚原则调整按中国人民银行同期同类贷款利率的130%确定违约金符合法律规定。3.根据本案中双方约定“如乙方（杨学美）违约或单方提前终止本协议，甲方（盐城苏果）有权不予退还预收的租金和保证金”的内容，本案中杨学美交纳的保证金为履约保证金，系为合同履行提供的一种保证。因本案租赁合同不存在提前终止履行的情形，杨学美对自身的违约行为已经承担了违约金，盐城苏果在主张对方承担违约责任的情况下再主张不返还履约保证金缺乏法律依据。关于上诉人杨学美主张盐城苏果承担按半年租金计算的违约金问题，经查，1.双方约定任何一方严重违约导致不能继续履行或解除本协议及补充协议的，违约方应按六个月租金金额向守约方支付违约金。案涉合同履行中，杨学美存在未能按约定支付租金、水电费用和租赁期满未向出租人交还房屋的违约行为，并非合同的守约方。2.杨学美经营的爱心天使商铺系独立经营商铺，经营母婴童用品及服务。本院审理中，杨学美认可2015年12月虽遭停电但未造成商铺全面停业，仅对一些婴儿洗澡游泳需用电的经营项目构成影响。故盐城苏果的停电不应认定为导致合同不能继续履行的严重违约行为。3.因杨学美未能提交证据证明停电时间为47天，原审法院采信停电发生后双方书面沟通和盐城苏果回复证据，认定停电时间为25天符合法律规定。4.停电发生后双方书面沟通损失问题，杨学美提出的申请为减免一个季度的房租，而盐城苏果回复仅限于25天租金范围内协商，可以说明停电实际造成的经营损失在一个季度房租数额范围内，原审法院确定的停电损失数额与杨学美提出的申请减免一个季度的房租数额较为接近，原审法院结合停电对经营局部影响酌定按同期租金标准的三倍计算违约损失是适当的。本案对双方约定违约金过高问题均参照实际损失情况予以调整减少，亦符合合同法公平对等原则。综上，上诉人盐城苏果与上诉人杨学美的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6802元，由上诉人苏果超市（盐城）有限公司负担5502元，上诉人杨学美负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊审 判 员 谢超亮审 判 员 郑娟娟二〇一九年五月二十日法官助理 顾清清书 记 员 许其娟