河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终6770号上诉人（原审原告）：吴惠苓，女，1987年12月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：岳晓楠，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑中聚，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西。法定代表人：蔡平，该公司总经理。委托诉讼代理人：薄菊梅，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，金博大律师事务所律师。上诉人吴惠苓与上诉人河南省美景之州地产开发有限公司（以下简称美景之州公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴惠苓上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持吴惠苓的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由美景之州公司承担。事实和理由：美景之州公司提供的《不动产收件凭证》仅仅说明其提交了材料，不能证明其提交的材料被郑州市不动产登记中心受理。一审法院仅以该凭证作出判决，属于严重的事实认定错误。1、美景之州公司提供的《不动产收件凭证》并非不动产登记中心登记受理凭证，因此不能作为定案依据。2、根据吴惠苓自行在郑州市不动产登记中心官方微信号首登日期查询显示，首次登记时间为2018年7月11日。按照常理，美景之州公司提交的《不动产收件凭证》显示的2017年12月7日不可能是首次登记受理日期。3、本案中吴惠苓多次申请一审法院调取涉案房屋的不动产首次登记受理凭证，一审法院未予调取。综上，请二审法院支持吴惠苓的诉讼请求。美景之州公司针对吴惠苓的上诉辩称：一、美景之州公司已于2017年12月7日向郑州市不动产登记中心报送办理首次登记的资料，并经核查接收，因此一审法院认定美景之州公司于2017年12月7日完成首次登记资料的报送，该事实认定正确。二、美景之州公司与吴惠苓签订的《商品房买卖合同》属于郑州市住房保障和房地产管理局强制推广使用的合同示范文本，该合同以“保护购房人合法权益”为出发点，未能兼顾合同双方的利益，使合同双方的权利义务处于失衡状态，导致当前郑州市房地产市场群访、群诉现象的发生，已严重影响了郑州市房地产市场的健康稳定发展。该文本中关于初始登记的办理期限系强制性要求，并非合同双方真实意思表示，且实践中在该期限内无法完成。三、吴惠苓与美景之州公司在合同中关于房屋初始登记的约定，由于《不动产登记暂行条例》的实施，以及行政机关职能的转换，在事实上及法律上均已无法实际履行。关于房屋的首次登记，双方未能依据新颁发的法律，经协商重新约定进行登记的时限，吴惠苓以类推的方式套用关于房屋初始登记的约定追究美景之州公司的违约责任，既无合同依据，也无法律依据，故一审法院判决美景之州公司向吴惠苓支付违约金错误。四、本案中，吴惠苓未遭受任何损失，根据司法实践中损失填补原则，一审法院判决美景之州公司向吴惠苓支付违约金错误。五、本案合同履行过程中发生政府政策重大变更等不可抗力情形，即使美景之州公司应承担一定的违约责任，也应当依据公平原则，酌情减轻美景之州公司的违约责任。美景之州公司吴惠苓上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由吴惠苓承担。事实与理由：一、美景之州公司与吴惠苓在《商品房买卖合同》中关于提交办理初始登记材料的约定，由于《不动产登记暂行条例》的实施及行政机关职能的转换，在事实及法律上均已无法实际履行。关于提交办理首次登记材料的期限及违约责任，双方并没有达成一致真实意思表示。因此，一审法院依据《商品房买卖合同》中办理房屋初始登记的约定判令美景之州公司承担违约责任，认定事实与法律适用是错误的。二、涉案《商品房买卖合同》第十五条明确约定因出卖人的原因造成吴惠苓不能在规定期限内取得房地产权证书的，由美景之州公司承担违约责任，即双方约定中明确适用过错责任。本案中，因政策调整无法办理合同约定的提交办理初始登记资料，美景之州公司不存在过错，在政策调整后，美景之州公司在双方没有就办理不动产首次登记期限达成合意的情况下，美景之州公司在2017年12月7日主动将办理不动产首次登记材料向受理不动产登记报送，并被受理。因此，美景之州公司不应承担违约责任。三、本案中，吴惠苓未遭受任何损失，一审法院判决美景之州公司向吴惠苓支付违约金与违约金损失相补原则严重背离，判决错误。四、合同履行过程中，因法规发生变化和政府部门职能调整等不可抗力因素，造成合同履行不能，如仍按照合同约定的提交办理初始登记资料的期限要求美景之州公司提交办理首次登记资料，加重了美景之州公司履行合同义务的责任。因此，即使美景之州公司应承担一定的违约责任，也应该酌情减轻。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审。吴惠苓针对美景之州公司的上诉辩称：一、不论是办理初始登记还是首次登记，都是开发商应尽的法定义务。不动产登记政策调整前后，美景之州公司应积极采取应对措施，为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，但美景之州公司迟延办理首次登记达一年之久，一审法院依据《商品房买卖合同》中办理初始登记的约定判令美景之州公司承担违约责任符合法律和情理，并无不当。二、美景之州公司未按合同约定办理初始登记／首次登记，自身存在严重过错。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，美景之州公司存在违约行为，应承担违约金。四、美景之州公司在不动产政策变更后有充足的时间办理初始登记却没办理，对于美景之州公司所说的因不动产政策变更，减轻美景之州公司的违约责任，该理由不成立。吴惠苓向一审法院起诉请求：1、判令被告美景之州公司承担逾期办理房屋权属初始登记违约金12,345元（暂计算至起诉之日2018年5月20日）和起诉至日至实际初始登记之日的违约金；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区红叶路××单元××房屋××套，总金额为715666元；被告应当在2017年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。原告已依约支付购房款，被告将房屋交付原告。2016年8月，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。被告将本案所涉房屋办理权属初始登记（首次登记）的资料报送郑州市不动产登记中心，该中心向其出具《不动产收件凭证》1份，载明：2017年12月7日，收到你（单位）递交的首次登记万科城采薇苑1-12#、14-21#楼，递交资料已核查，现予登记接收。现原、被告因逾期报送房屋办理权属初始登记的资料协商未果，遂引起本案纠纷。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2017年5月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产收件凭证》所示，该中心于2017年12月7日收到被告递交的本案所涉房屋办理权属首次登记的资料，并经核查接收，由此可认定被告于2017年12月7日完成了报送本案所涉房屋办理权属初始登记（首次登记）资料的合同义务，晚于合同所约定期限，故被告应承担相应违约责任，按总房款715666元的日0.005%的标准支付原告违约金，从2017年5月31日起计至2017年12月6日共计190天，由此计算违约金为6,798.83元（715666元×0.005%×190=6798.83）。被告辩称因政府政策变更，导致未能按照合同约定日期办证，应当扣除相应的期限。该院认为，《商品房买卖合同》约定被告应在2017年5月30日前报送本案所涉房屋办理权属初始登记的资料，被告于2017年12月7日完成了该合同义务，而郑州市已于2016年8月正式启动不动产登记，根据二者间隔期限，该院认为不动产登记政策的调整、相关机构的设立、变更不影响被告该合同义务的履行，故对被告该辩称该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南省美景之州地产开发有限公司于本判决生效后10日内，支付原告吴惠苓违约金6,798.83元。二、驳回原告吴惠苓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，减半收取55元，由原告吴惠苓负担5元，被告河南省美景之州地产开发有限公司负担50元。本院二审期间，上诉人美景之州公司提交以下证据：第一组证据1．郑州市住房保障和房地产管理局《关于规范商品房买卖合同签约行为的通知》（郑房【2011】133号文）以及附件；2．郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告（郑政通【2016】37号）；3.2016年7月1日“停旧换新”——河南商报（2016年5月12日）；4．郑州不动产登记几乎停滞，国家督查组来了——大河报（2016年9月19日）；5．房管局及国土局工作脱节——都市报道（2016年9月20日）；6．郑州市国土局28天办了89份——大河报（2016年9月22日）；7．郑州不动产登记缓慢——新华社（2016年9月26日）；8．郑州不动产登记基本停摆——央广网（2016年11月17日）；9.2015年度郑州市房地产市场运行情况；10.2016年度郑州市房地产市场运行情况；11．房屋面积实测办事指南——河南政务服务网；12．首次登记办理流程。证明目的：1、2011年9月26日，郑州市住房保障和房地产管理局签发《关于规范商品房买卖合同签约行为的通知》（【2011】133号文），于2011年10月1日起，在郑州市推广使用其附件所列的《商品房买卖合同》示范文本，并将其作为郑州市商品房买卖网签备案的必用文本。2、房屋权属初始登记属于2001年6月1日《商品房销售管理办法》的规定，而在2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，规定房屋等建筑物的首次登记适用本条例，且规定本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准，故《商品房销售管理办法》关于房屋权属初始登记的规定已被废止。3、郑州市人民政府于2016年8月12日印发《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证。8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。4、郑州市不动产登记工作因行政职能转换、部门对接，资料移交，数据对接等衔接问题乱成“一锅粥”，不动产登记工作一度停滞，社会反响极大。因停滞时间过长，积压件过多，且郑州市实行安置房不动产登记，致使2017年不动产登记的主要工作为解决积压件和优先登记安置房，房地产开发企业销售商品住宅的登记工作受到严重影响迟迟不能办理。5、郑州市区2015年销售商品住宅1078.34万平方米，均价8,857元/平方米；2016年销售商品住宅1721.61万平方米，均价9,736元/平方米。郑州市区两年的商品住宅销售额为2630.16亿元。假设郑州市区的开发企业的首次登记逾期300天，若以类推的方式套用合同关于房屋初始登记的条款，则仅这两年涉及的房屋造成的索赔金额将高达39.45亿，这不仅影响了郑州市房地产市场健康稳定的发展，也带来了社会稳定的问题。6、根据河南政务服务网显示，房屋面积实测承诺办结时限（工作日）为42天。房屋面积实测仅为首次登记诸多环节中的一环，但仅此一项需要办结的时间就几乎等于合同约定的房屋初始登记的递交时间（60天）。7、根据首次登记办理的流程，仅在房管局阶段就需138个工作日，在不动产首次登记阶段需76个工作日，即完成房屋的首次登记合计需要214个工作日。综上，在合同签订后，由于国家不动产统一登记制度的实施，以及房屋初始登记被废止，美景之州公司在事实上、法律上均已无法在房屋交付后60日内，向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记的资料。本案在履行过程中，房屋的初始登记的废止，不动产统一登记制度的确立，完全符合合同法不可抗力的特征，应认定为不可抗力。应适用合同法因不可抗力原因而免责的规定。第二组证据：13．成都市双流区人民法院（2017）川0116民初4705号民事判决书；14．安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01民终3524号民事判决书；15．郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初8454号民事判决书；16．郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初4681号民事判决书。证明目的：司法实践中已出现类似驳回房屋买受人诉讼请求的判例，这类判例准确的把握了合同法基本原则，认为对房地产权属登记政策发生重大变化是无法预见、无法克服的，出卖人不能及时完成报送材料与此客观因素存在一定关联。买受人没有充分的证据证明是由于出卖人的原因，现阶段对于政策变动后的不动产登记也没有具体的办理时长，故买受人以此理由要求出卖人支付违约金的诉讼请求，不予支持。第三组证据：17．郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初17885号民事判决书；18．郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初5032号民事判决书；19．郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初5040号民事判决书；20．郑州市中级人民法院（2018）豫01民终12643号民事判决书；21．郑州市中级人民法院（2018）豫01民终14167号民事判决书。证明目的：证明在司法实践中，已出现由于政策变动而酌定减轻出卖人责任的判例，如酌定减轻3个月、2016年8月20日之后的违约金酌定减半等。因此，即使美景之州公司应承担一定的违约责任，也应当根据公平原则，酌定减轻美景之州公司的责任。吴惠苓对美景之州公司提供的以上证据发表以下意见：美景之州公司对其二审中提交的证据应按照民诉法第65条说明理由，如果理由不成立，人民法院应根据不同情况可以不予采纳证据，或者采纳证据予以训诫或罚款。关于第一组证据，证据1、2的真实性没有异议，但对证明目的有异议；对证据3-8的真实性有异议，不予认可。证据9、10与本案无关。证据11、12，应当以官方出具的盖章材料为准，对真实性不予认可。第二组证据、第三组证据与本案无关，我国不是判例法国家，望二审法院能够独立作出裁判。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为，吴惠苓对美景之州公司提交的证据1和证据2的真实性无异议，本院予以采信。美景之州公司提供其他证据与本案的关联性不足，本院均不予采信。本院二审经审理查明的事实同一审法院查明的事实。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故吴惠苓要求美景之州公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。一审判令美景之州公司向吴惠苓支付逾期办理初始登记违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上，吴惠苓要求美景之州公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的诉讼请求不成立，应予以驳回。美景之州公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初1724号民事判决；二、驳回吴惠苓的诉讼请求。一审案件受理费109元，减半收取55元，由吴惠苓负担5元，被告河南省美景之州地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费共计50元，由吴惠苓负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年五月二十九日书记员 郝亚南