新疆生产建设兵团第七师中级人民法院   民事判决书   （2019）兵07民终62号   上诉人（原审原告）：新疆瑞明万佳投资发展有限责任公司，住所地新疆伊犁州奎屯市天北新区胡杨园-天北大道**。   法定代表人：陈解明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杜鹏颖，新疆天冠律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：李银，女，1983年5月3日出生，汉族，新疆黑鹰健身服务有限公司法定代表人，住新疆奎屯市。   上诉人新疆瑞明万佳投资发展有限责任公司（以下简称瑞明万佳公司）因与被上诉人李银房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2018）0701民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞明万佳公司的委托诉讼代理人杜鹏颖、被上诉人李银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   瑞明万佳公司上诉请求：1.撤销（2018）0701民初509号民事判决第二项；2.判令李银立即向瑞明万佳公司支付拖欠的房屋租金1,093,083元和违约金1,469,610.6元[按《补充协议》第六条违约责任第一款的约定：即违约方承担优惠前费用总额4,898,702元×30%]，以上两项合计：2,562,693.6元；3.本案一、二审诉讼费由李银承担。事实和理由：一、一审认定事实有误。按照双方在《补充协议》第三条约定：此保证金在本协议期满，李银完全履行了本协议时无息返还。由于李银已严重违约，其交的保证金按照双方的约定不应退还，也不能认定为租金。因此一审将保证金100,000元作为房租错误。李银至今尚欠房租1,093,083元，故一审法院认定李银尚欠房租993,083元错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院将违约金数额调整为未付租金按照中国人民银行同期贷款利率4.75%上浮30%计算违约金数额无法律依据。因双方当事人在协议中已约定了违约金条款，应当按照约定计算违约金的数额。由于在履行协议过程中，李银多次要求调整房屋租金，瑞明万佳公司也将五年租金总额调整为2,750,000元，已经给了李银最大的优惠。但李银未按约定履行，构成严重违约，同时给瑞明万佳公司造成几百万的损失。因此，一审法院就违约金的计算违背客观事实和当事人的真实意思表示，同时也未充分体现违约金的性质及惩罚性、补偿性，属自由裁量权过度，请求二审法院查明事实，依法判决。   李银辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院给予适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，一审法院对违约金过高部分进行调整符合法律规定。二、李银在履行协议中并没有违约，而是瑞明万佳公司于2017年2月至5月强行关闭黑鹰俱乐部，导致长期无法经营，给李银造成极大经济损失和名誉损失。三、黑鹰俱乐部是李银与他人合伙投资成立的，并在2016年7月在工商局注册完毕，李银是法定代表人兼总经理，2017年4月签订补充协议中也明确提出李银是黑鹰俱乐部法定代表人，且签订相关协议合同，属于法人的职务行为。综上，此案涉及法律主体错误，应发回重审。   瑞明万佳公司向一审法院起诉请求：1.判令李银立即支付拖欠的房屋租金1,141,000元；违约金1,469,610.6元（4,898,702元×30%=1,469,610.6元的违约金），以上两项合计：2,610,610.6元；2.判令解除双方所签订的关于房屋租赁的《特别约定》和《补充协议》；3.本案因诉讼所产生的诉讼费、代理费以及其他相关费用均由李银承担。   一审法院认定事实：2015年10月15日，瑞明万佳公司（甲方）与李银（乙方）签订《特别约定》，约定将奎屯天北新区天北大道51号“瑞明万佳家居建材广场”1号楼四层铺位编号为401号的展位，共计5399.35平方租赁给乙方用于经营健身馆、台球、乒乓球、真人CS俱乐部，乙方于2015年12月15日完成装修及布场，达到双方约定的标准，能如期开业的前提下，甲方给予乙方优惠政策，合同期5年，租赁期自2015年12月15日起至2020年12月14日止，乙方享受甲方优惠前费用总金额为4,898,702元，享受甲方相关优惠后费用总金额3,117,356元，乙方开业前向甲方支付经营履约保证金100,000元，2015年12月30日前交50,000元，2016年1月30日前交50,000元，乙方于2017年5月30日前向甲方支付890,000元，于2018年5月30日前向甲方支付1,309,200元，于2019年5月30日前向甲方支付1,187,600元，取暖费为每采暖季合计91,249元，于每年9月15日前缴纳，制冷费每季合计40,495元，于每年5月30日前缴纳。5年期间租赁及物业管理合同中约定的其他费用乙方自行承担，按照1#楼收费标准统一收取。如乙方违反以上条款，均视为乙方违约，另外每逾期一天，市场将按照合同约定总费用额加收5%的违约金，并有权终止合同收回商铺，造成的损失由乙方承担。   2017年4月17日，双方签订《补充协议》，约定：双方经过充分自愿协商同意，就2015年10月15日双方所签订的《特别约定》作出如下补充条款：1、乙方的租赁期限为5年，自2015年12月15日至2020年12月14日；2、乙方五年的租金总额是2,750,000元，承租面积为4413.35平方米（乙方租赁处健身区域以北的851平方米和乒乓球场以东的5间房屋计135平方米，共计986平方米，对此乙方可无偿使用，但在甲方需用此场和房屋时，乙方应当无条件移交给甲方），即每年的租金为550,000元（含制冷费、暖气费、物业费），年租金可分两次向甲方交纳，即在每年的5月30日前向甲方交纳300,000元的租金，在同年的11月30日前再向甲方交纳250,000元的租金，租赁期内的水电费乙方自理；3、乙方2015年12月15日至2016年12月14日的租金及保证金，乙方在本协议生效时交纳300,000元的租金和50,000元的保证金，此保证金在本协议期满，乙方完全履行了协议时甲方无息返还，在2017年5月30日前再向甲方交纳250,000元的租金，2017年度的租金，在2018年5月30日前交纳300,000元，在2018年11月30日前再向甲方交纳250,000元的租金；2018年度的租金，在2019年的上述时间之前交纳；2019年和2020年度的租金，在2020年的上述时间之前交纳。如任何一方违约，违约方将向守约方承担《特别约定》中优惠前费用总额的30%的违约金，同时守约方可单方解除合同，由此造成的损失由违约方承担。李银已经支付租金259,000元，保证金100,000元。   一审法院认为，瑞明万佳公司、李银双方的房屋租赁合同关系成立并有效，双方应当严格按照合同约定履行。双方对应交纳至2018年5月30日的租金双方不持异议，故李银自2015年12月15日至2018年5月30日的租金共计1,352,083元（550,000元÷12个月×29.5个月），李银已经支付359,000元，尚余993,083元未付。李银未按约定支付租金，应当承担相应的违约责任，《补充协议》中约定的按优惠前费用总额的30%承担违约金显然远远的高于实际损失，依据瑞明万佳公司的损失、违约的程度、李银的经营状况、缔约地位的强弱等因素，酌情降低按年利率6.175%（人民银行同期贷款利率4.75%上浮30%）计算违约金，时间计算1年6个月，李银应当支付瑞明万佳公司违约金91,984元（993,083元×6.175%÷12个月×18个月）。双方当事人均同意解除合同，故对此诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除新疆瑞明万佳投资发展有限责任公司与李银房屋租赁《特别约定》及《补充协议》；二、李银于本判决生效后十日内支付新疆瑞明万佳投资发展有限责任公司租金993,083元，并支付违约金91,984元；三、驳回新疆瑞明万佳投资发展有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费27,685元，由新疆瑞明万佳投资发展有限责任公司负担16,334元，李银负担11,351元。   二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。   本案争议焦点：一、李银交的保证金100,000元是否应当返还。二、违约金的计算是否正确。   本院认为，一、李银交的保证金100,000元是否应当返还。虽然《补充协议》中约定：此保证金在本协议期满，乙方（李银）完全履行了协议时甲方（瑞明万佳公司）无息返还。但双方就履约保证金条款未明确约定具备定金功能，也未对履约保证金的性质在协议中进行明确的界定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。虽然李银违约，但瑞明万佳公司无权没收保证金。因此瑞明万佳公司主张保证金100,000元不予返还的理由于法无据，本院不予支持。二、违约金的计算是否正确。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，虽然瑞明万佳公司对一审法院认定违约金数额有异议，但其并未提供李银违约给其造成实际损失的相关证据，且一审已就李银应承担的违约金充分阐述了判决理由和依据，并无不当。因此瑞明万佳公司认为一审计算违约金数额错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，瑞明万佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费18,246元（上诉人新疆瑞明万佳投资发展有限责任公司已预交），由上诉人新疆瑞明万佳投资发展有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长  敬红   审判员  徐华   审判员  张心慧                                  二〇一九年五月八日     书记员  崔盛彬      1