湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终434号上诉人(原审原告)：湖北经凯建设投资有限公司。住所地：湖北省红安县经济开发区新型产业园。统一社会信用代码：91421122050004800Q。法定代表人：王建增，该公司总经理。委托诉讼代理人：董中昌，湖北先路律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：余林，男，1961年8月20日出生，汉族，系湖北经凯建设投资有限公司经理。代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：孙来元，男，1963年4月26日出生，汉族，湖北省黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：易淑敬，湖北黄州东湖法律事务所法律工作者。代理权限为特别授权。上诉人湖北经凯建设投资有限公司（以下简称“经凯公司”）因与被上诉人孙来元房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2018）鄂1122民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经凯公司上诉请求：1、撤销一审判决，并发回重审或改判支持经凯公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由孙来元承担。事实和理由：1、经凯公司与孙来元签订的房屋买卖合同实为孙来元与案外人之间借款提供的担保。2、一审判决认定孙来元已付清全部购房款错误。3、孙来元构成根本违约，经凯公司有权解除合同。孙来元辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经凯公司向一审法院起诉请求：1、判令解除经凯公司与孙来元签订的《商品房买卖合同》（合同编号HA2017-000112）；2、孙来元负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月6日，经凯公司与孙来元签订《商品房买卖合同》，将其已取得商品房销售资格的房屋出售给孙来元。合同约定：孙来元购买经凯公司位于红安县经济开发区××产业××将军××号房屋一套，价款为103795元；孙来元于2017年1月6日前一次性付清全部房款，逾期超过30日付款的，经凯公司有权解除合同，孙来元愿意继续履行合同的，经经凯公司同意，合同继续履行。2017年1月24日，经凯公司出具一份《授权委托书》，内容：经凯公司向孙来元、李赤军借款600万元，并要求孙来元、李赤军将借款支付到其指定的银行账户（即案外人徐长旺在工商银行的账户）。2017年5月16日孙来元付清全部购房款。2017年6月19日，经凯公司以孙来元逾期170余天没有按合同规定支付购房款为由，通知孙来元解除合同。双方为此成讼。一审法院认为，经凯公司与孙来元签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。孙来元虽然没有在合同规定的期限内交付购房款，但经凯公司对孙来元延期交付的行为未提出异议，并且向孙来元出具收款票据，因此，应当认为经凯公司在孙来元逾期付款的情况下已同意继续履行合同。经凯公司提出解除与孙来元签订的《商品房买卖合同》无事实根据和法律依据，应不予支持。综上，遂判决：驳回经凯公司的诉讼请求。案件受理费60元，由经凯公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，2017年1月6日，经凯公司与孙来元签订《商品房买卖合同》，将其已取得商品房销售资格的房屋出售给孙来元。合同约定：孙来元购买经凯公司位于红安县经济开发区××产业××将军××号房屋一套，价款为103795元；孙来元于2017年1月6日前一次性付清全部房款，逾期超过30日付款的，经凯公司有权解除合同，孙来元愿意继续履行合同的，经经凯公司同意，合同继续履行，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订《商品房买卖合同》的当日，双方到房管部门办理了网签登记。2017年1月10日，孙来元、李赤军作为出借方与马天安、余鹏、王发明签订《代收代付款项确认书》一份，内容：“鉴于借款方马天安与出借方李赤军、孙来元签订《借款合同》，借款总金额900万元，用于王发明、余鹏支付给经凯公司股东李勇、桂利敏所持经凯公司股权的转让金。其中300万元用于支付第一期的股权转让金，另600万元于2017年1月15日由借款担保方经凯公司转入到湖北红街商业旅游管理有限公司的账户，收款人为桂利敏。”同日，孙来元分四次通过工商银行向桂利敏汇款200万元（另案李赤军汇款100万元，共计汇款300万元）。2017年1月24日，委托人经凯公司向孙来元、李赤军出具《授权委托书》一份，内容：“经凯公司向孙来元、李赤军借款600万元，并要求孙来元、李赤军将借款支付到其指定的银行账户（即案外人徐长旺在工商银行的账户）…”。马天安在《授权委托书》上签名并加盖经凯公司公章。同日，湖北红街商业旅游管理有限公司向孙来元、李赤军出具收款收据一张，内容为：购将军红街房屋，金额900万元，马天安在负责人一栏签名并加盖湖北红街商业旅游管理有限公司财务专用章。2017年1月26日，孙来元妻子张先连向徐长旺个人账户中汇款400万元（另案李赤军汇款200万元，共计汇款600万元）。孙来元共计汇款600万元，李赤军汇款300万元。经凯公司认可2017年1月10日收到孙来元、李赤军汇款的300万元，对于汇入徐长旺账户的600万元资金不予认可。另查明，孙来元与经凯公司签订含本案诉争合同在内共计签订47份《商品房买卖合同》。2017年5月16日至6月2日间，经凯公司向孙来元出具47套房屋的增值税普通发票，涉及本案房屋税票金额为100000元。经凯公司自认，在签订《商品房买卖合同》时，经凯公司用商品房抵付施工人工程款房价系每平方米在2500元与3000元之间。本案诉争《商品房买卖合同》约定的房价为每平方米2767.8元。还查明，经凯公司于2012年7月4日成立，李勇、桂利敏为公司原始股东，分别持股2%、98%。2017年1月23日，公司股东变更为王发明、余鹏，王发明持股60%，余鹏持股40%，公司法定代表人由李勇变更为王发明。经凯公司在向红安县七里坪镇周书记反应相关问题的报告中自认，2017年1月，李勇、桂利敏将公司股权转让后，马天安系公司实际控制人。同时红安县觅儿寺派出所分别对王发明及马天安所作的询问笔录中反映，马天安系王发明的表哥，经凯公司的印章系由王发明交由马天安使用。王发明向本院出具申明，登记在其名下经凯公司60%股份系代马天安持股，马天安自2017年1月23日起至2017年6月前系经凯公司实际控制人。马天安对本案双方当事人陈述的事实及本院查明的事实均无异议，对《代收代付款项确认书》、《授权委托书》及湖北红街商业旅游管理有限公司出具的收据上“马天安”的签名均不持异议，认可由其亲笔所签，并明确表示不参加本案的诉讼。经凯公司二审中陈述，湖北红街商业旅游管理有限公司系由经凯公司实际控制的公司，因湖北红街商业旅游管理有限公司与经凯公司均由李勇和桂利敏设立，设立时李勇与桂利敏投入的资金均登记在经凯公司名下，且现有资产亦登记在经凯公司名下，湖北红街商业旅游管理有限公司并无资产，在2017年1月经凯公司股权转让时，湖北红街商业旅游管理有限公司的股权一并转让。湖北红街商业旅游管理有限公司现有股东两名，分别为熊春雁、余盼，熊春雁任法定代表人，两人与余鹏系表兄关系。本院认为，本案的争议焦点：1、双方签订的《商品房买卖合同》的性质问题，即孙来元与经凯公司之间真实意思表示是商品房买卖，还是为孙来元与马天安的借款提供担保，是否存在《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。2、如《商品房买卖合同》性质系房屋买卖，且合同合法有效，经凯公司是否享有合同解除权。一、关于双方签订《商品房买卖合同》的性质问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定流押禁止的情形，主要是防止出现债权人利用其优势地位借以物抵债的形式损害相对人利益或缔约当事人恶意串通损害第三人利益的情形。本案中，根据孙来元提交的《代收代付款项确认书》、《授权委托书》及汇款凭证记载的内容可知，孙来元与经凯公司签订《商品房买卖合同》的同时与马天安之间签订有借款合同，该借款合同明确了涉案的900万元系马天安向孙来元、李赤军的借款。孙来元、李赤军按照《代收代付款项确认书》指示的账户汇款300万元后，剩余600万元转由经凯公司以其公司名义向孙来元、李赤军借款，并出具《授权委托书》指示孙来元、李赤军将款项汇至案外人徐长旺账户。虽然借款主体发生了变更，但孙来元、李赤军共计汇款900万元系分别按照《代收代付款项确认书》及《授权委托书》指定的账户汇款，其汇款的目的均系履行借款合同的出借义务，而并非按照《商品房买卖合同》的约定向房屋的所有权人经凯公司履行的支付购房款的义务。结合上述事实可以推定，孙来元签订《商品房买卖合同》时真实意思是为借款设定担保，而并非购买经凯公司的房产。但在孙来元、李赤军已履行完出借900万元借款义务后，经凯公司以其实际控制的湖北红街商业旅游管理有限公司名义向孙来元及李赤军出具购房款收款收据，经凯公司向孙来元、李赤军出具商品房买卖增值税发票及经凯公司在起诉时仍认为双方间存在真实有效的商品房买卖合同，只是购房款仅收到300万元，仍有600万元购房款未收到等系列行为及事实可以认定，孙来元、李赤军与经凯公司重新协商，将上述借款本金转为已付购房款，即终止借款合同关系，重新建立商品房买卖合同关系。当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，除违反法律禁止性规定外，应予以准许。通过将经凯公司所有的商品房出售给孙来元、李赤军的方式，实现双方权利义务平衡的交易安排，并不违反法律、行政法规的强制性规定。同时《商品房买卖合同》中约定的房屋价款与签订合同时的市场价相当，债权人并未利用其优势地位压低房价损害合同相对人利益，亦不存在损害第三人利益的情形，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形下，该《商品房买卖合同》的性质应认定为买卖合同关系，并具有法律效力。二、关于经凯公司是否享有合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，经凯公司提出解除合同的理由系孙来元违反《商品房买卖合同》第七条之约定，未在约定期限内足额支付购房款，已构成根本违约，经凯公司依据合同享有解除权。根据已查明的事实可知，原借款关系的出借人孙来元、李赤军按照《代收代付款项确认书》指定的账户履行了300万元的出借义务，经凯公司对收到该300万元的事实无异议，本院依法予以确认。经凯公司认为其并未实际收到另外600万元借款，因经凯公司出具的《授权委托书》明确约定“要求孙来元、李赤军将借款支付到其指定的银行账户（即案外人徐长旺在工商银行的账户）”，孙来元、李赤军提供的汇款凭证显示，两人均在约定期限内向指定的账户全额汇款，故孙来元出借的600万元已实际履行完毕。而本案《商品房买卖合同》的购房款系由原借款本金转变而来，且经凯公司通过其控制的湖北红街商业旅游管理有限公司已对900万元的数额予以确认，并出具了收款收据开具增值税发票，双方抵付的合意已达成，此时应认定孙来元已履行完支付购房款之义务，故经凯公司以孙来元未支付购房款违约为由请求解除合同的理由不能成立，应不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，经凯公司的上诉请求不能成立，应不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由湖北经凯建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡美琴审判员  樊 军审判员  骆 骥二〇一九年五月十五日法官助理张艺馨书记员刘雄