内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初665号原告：闫美丽，女，1981年7月25日出生，汉族，个体，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：付玉霞，内蒙古启安律师事务所律师。被告:内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司，住所地:呼和浩特市金山开发区金山大道南黄金道西(内蒙古胜利钢业制造有限公司院内)。法定代表人:王凤维，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。原告闫美丽与被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司（以下简称阜兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理，原告闫美丽及其委托诉讼代理人付玉霞；被告阜兴房地产公司的委托诉讼代理人王晓曼均到庭参加了诉讼，被告阜兴房地产公司的法定代表人王凤维未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫美丽向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告退还多收原告购房款29342元及利息(从2014年12月28日起算，以29342元为基数，按年利率6.4%计算)；2.判令被告给原告出具购房款发票，并将双方签订的《商品房买卖合同》换成正式的网签合同，办理房屋权属证书并支付违约金(违约金算至实际给付之日，从2015年3月27日起算，以323414元为基数，按年利率6.4%计算并加收50%的罚息)；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年,原告以分期付款方式购买了被告开发的位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅阁时代广场”项目第2层、铺位编号为47号的商铺,建筑面积为19.73㎡,单价为16392元/㎡,房款总价为323414元。该房款由两部分构成,一部分是原告交付给被告的房款297541元;另一部分是由呼和浩特市立鑫商业运营有限公司（以下简称立鑫公司）应返给原告第一年的房屋租金25872元(原告与立鑫公司签署的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》,合同中明确面积为19.73㎡)，（该笔租金是按合同约定以房款总价323414元计算得出),但该笔钱实际并未直接返给原告,而是由被告阜兴房地产公司扣留后补足房款。原告在签署《商品房买卖合同》时,发现购房款中只写了原告交纳的那一部分,被告扣留的第一年租金部分并未填写在买卖合同购房款中。且该合同中所填写的单价是以购房款中原告交纳的部分除以购买时面积计算出的,而不是购买当时的实际单价。原告向被告问询,被告说是为规避税费,希望原告能够通融。于是购房合同中房款便只填写了原告交纳部分。后被告通知原告进行房屋网签时,因房屋的实际面积(17.94㎡)与当时购房面积不符,相差1.79㎡。于是原告要求被告退还其多收的房款29342元,被告以各种理由推诿,经多次协商未果，只得向法院提起诉讼。原告认为，原告向被告购买面积为19.73㎡的商铺,且已足额支付了购房款。现被告向原告交付的商铺面积只有17.94㎡,应将多收取的房款退还给原告。现被告不退还房款的行为已构成违约,应承担违约责任。根据《合同法》第六十条、《商品房销售管理办法》第二十条、《民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干法律解释》第十八条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条等相关法律规定，恳请依法支持原告的诉讼请求。阜兴房地产公司辩称，一、被告同意依据双方签订买卖合同退还多收取的1.79㎡差价26994.3元(计算工式:1.79㎡×15080.64元/㎡)，并按被告实际测量数量取得之日，即2017年6月28日起至2018年初被告通知原告办理网签之日止的相应利息（按同期银行贷款利率，利率4.75%)。二、被告同意依据原买卖合同约定内容与原告签订网签合同，并办理网签手续。三、被告不存在因过错而逾期办理产权登记的违约行为，不应当承担违约赔偿责任。原告合同项所购买的“房屋”实际属性为摊位，这一事实原告在与被告签订买卖合同的最初就已明知。自被告交付以来五年多的时间，原告委托第三方经营管理，收取租金的事实也可以证明原告对租赁物属摊位的性质是明知的。摊位具有不可封性和位置的公有性等特点。基于这一特点，国家要求履行建设基本程序时应为整体一户，才导致目前原告所购买的摊位依据国家政策法规不具备办理分户的条件。本案中，不是由于出卖人被告的原因导致不给原告办理登记手续，而是由于原告所购买的摊位的特殊性质造成的。此处，本案不能够适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。因为，原告购买的摊位不具备房屋的特征，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》所指房屋的规定，即：土地上的房屋等建筑物及构筑物；也不符合《不动产登记暂行条例》的规定:土地、海域、房屋、森林等定着物。原告所购买的摊位，是整个不动产的一部分，各业主对该不动产按份所有，只能属于整体商城的一部分。四、双方签订的合同未约定办理权属登记的具体时间，只是约定以国家相关部门法律、法规为准。由原告所购买“物”的性质决定了不能为原告单独出具发票，只能开具一个大的不动产发票，里面包含每个购买业主，产权登记也是如此。目前，被告依旧愿意按照合同约定、依据国家法律法规为原告办理产权登记事宜，前提是具备办理条件。就本案而言，依据双方合同约定及履约事实，被告不存在违约，不应当承担违约责任。经审理查明，2013年1月11日，闫美丽作为甲方与呼和浩特市立鑫商业运营有限公司（下称立鑫运营公司）作为乙方，签订了《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，甲方将其位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅格时代广场”项目第2层，铺位编号为47的商铺委托立鑫运营公司经营，该商铺建筑面积为19.73㎡，甲方在签署（房屋认购协议书）时已完成第一年返租事宜，时间为2014年8月1日至2015年8月1日，返租总价为323414元。该合同书还约定委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日止。此外双方还对租金金额、支付方式、税费、乙方的经营权、双方的权利和义务以及违约责任等进行了约定。2014年12月28日，闫美丽作为买受人与阜兴房地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人闫美丽以一次性付款的方式购买出卖人开发的位于呼和浩特市金川开发区金海大道南“雅阁时代广场”项目第2层铺位编号为47号的商铺,建筑面积为19.73㎡。该合同第四条约定：按建筑面积计算方式计算商品房价款，商品房单价为15080.64元/㎡,房款总价为297541元。第五条约定：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以产权面积为准，单价不变，多退少补的方式进行处理。第八条约定：出卖人应当在2014年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在买受人交清购房款及相关费用后，将经验收合格，符合本合同约定的商品房使用条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记，该合同第十五条约定了以国家相关部门法律、法规为准。合同签订后，买受人闫美丽分期交付了房屋总价款297541元。2014年8月7日，阜兴房地产公司委托内蒙古方圆公正计量站对该房屋的实际面积进行了测绘，测绘结果实际面积为17.94㎡，比当时合同约定的购房面积19.73㎡少了1.79㎡。2019年2月，闫美丽诉至本院，维护自己合法权益。上述事实，有闫美丽向本院提交的《商品房买卖合同》、《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》、收款收据等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案闫美丽与阜兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同已依法成立并生效，对合同当事人双方具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。该合同对房屋的计价方式（含每平方米单价、总价）、建筑面积已明确作出约定。阜兴房地产公司向闫美丽交付的房屋实际面积比合同约定的面积少了1.79㎡，应依据合同第五条关于面积差价的约定办法，即以产权面积为准，单价不变，多退少补的方式进行处理。本案《商品房买卖合同》约定的商品房单价为15080.64元/㎡,房款总价为297541元，故阜兴房地产公司应返还闫美丽26994.3元面积差价（15080.64元/㎡×1.79㎡=26994.3元）。闫美丽主张应根据其与立鑫公司签署的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》来推出房款总价323414元、单价16392元/㎡，然后计算得出房屋面积1.79㎡的差价为29342元，从而要求阜兴房地产公司返还其房屋差价29342元的诉讼请求，因不符合合同相对性的原则，本院不予支持。阜兴房地产公司交付的房屋存在面积差异，根据合同约定已构成违约，闫美丽要求阜兴房地产公司支付占用其多收房款部分应得的利息的诉讼请求成立，本院予以支持，因合同签订之日晚于取得实际测量数据之日，利息自合同签订日2014年12月28日起计算。闫美丽诉请阜兴房地产公司向其出具购房款发票，将双方签订的《商品房买卖合同》换成正式的网签合同,办理房屋权属证书等，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，上述请求应在办理房屋所有权的条件成就时由阜兴房地产公司予以协助办理，因此，对于闫美丽以阜兴房地产公司未办理房屋权属证书为由，请求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款以及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还闫美丽多交购房款26994.3元及相应利息(以26994.3元为计算基数,按年利率6%计算，自2014年12月28日起至实际给付之日止)；二、在符合办理房屋所有权证的条件成就时，内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司应协助闫美丽办理涉案房屋的房屋产权登记手续；三、驳回闫美丽的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，减半收取267元，由内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决书确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判员 高娃 二○一九年五月十三日书记员 许瑞附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款：合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。三、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。