河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终9195号上诉人(原审被告)：河南广兴置业有限公司，住所地郑州市**代庄街洁云花园内。法定代表人：郭红伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李靖，该公司员工。委托诉讼代理人：张力伟，河南学新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：司红霞，女，1973年6月4日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：陈利红，河南启点律师事务所律师。上诉人河南广兴置业有限公司（以下简称广兴公司）因与被上诉人司红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。广兴公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：郑州市不动产登记政策在2016年8月20日发生变化，导致广兴公司无法按照约定办理相关登记，广兴公司不存在违约行为。司红霞辩称，上诉请求不成立应予驳回。司红霞向一审法院起诉请求：依法判决被告支付原告逾期产权初始登记备案违约金21168.88元（2016年8月30日至2019年1月6日），剩余违约金仍以247308元为基数按日0.01％的计算标准计算至被告完成产权登记初始备案日止，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月1日，原告司红霞（××）与被告广兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于二七区××、××北××单元××房，该商品房的用途为经济适用房。房屋总价为247308元，付款方式为2015年9月1日一次性现金付款。原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第五条约定执行。合同附件四《合同补充协议》第五条约定：被告应当在2016年8月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01％违约金。合同及附件还约定了其他内容。2014年1月5日，原告与郑州舒怡物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。原告于2016年7月8日缴纳了全部购房款。后因房屋权属登记证书迟迟不能办理，原告认为被告存在违约而诉至法院。另查明，一、被告于2014年1月5日前已将涉案房屋交付原告使用。二、无证据证明被告将房屋产权初始登记备案的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。三、被告为办理房屋备案登记提起了行政诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告作为房屋的出售方，虽已提前将房屋交付原告使用，但未在2016年8月30日前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，没有履行《商品房买卖合同》附件四第五条的相应约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。但原告所提交证据未显示因被告迟延报送房屋初始登记资料已造成其损失，本案其他证据也无法证明原告实际损失的存在，且涉案房屋为经济适用房。本案证据还显示，原告虽在签订《商品房买卖合同》前已接收被告交付的房屋，但其未按照《商品房买卖合同》第六条的相应约定按期支付购房款，也存在违约。且被告已提起了相关行政诉讼，为办理房屋初始（首次）登记积极开展工作。被告承担逾期办理房屋产权备案初始（首次）登记的违约责任应予以抵减。结合本案实际，该院酌定被告支付原告逾期办理房屋产权初始（首次）登记违约金的数额以购房总价款1％的比例计算，即2473.08元（247308元×1％）。综上所述，对原告的合理请求予以支持，对原告的过高请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南广兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告司红霞支付违约金2473.08元；二、驳回原告司红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，减半收取164.5元，由原告司红霞负担139.5元，由被告河南广兴置业有限公司负担25元，剩余164.5元，退回原告。本院二审期间，双方均未向法庭提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应在2016年8月30日前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房屋管理机关。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。上诉人广兴公司根据现行房地产登记政策需要转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故上诉人广兴公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对上诉人广兴公司也显失公平。且上诉人广兴公司为及时履行合同义务，已经提起了相关行政诉讼，其主观上不存在过错。故被上诉人司红霞要求上诉人广兴公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。上诉人广兴公司的上诉请求理由正当，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初3027号民事判决；二、驳回司红霞的诉讼请求。一审案件受理费313元，减半收取156.5元，由司红霞负担；二审案件受理费50元，由司红霞负担。本判决为终审判决。审判长 袁斌审判员刘泽军审判员贾建新二〇一九年五月二十七日法官助理邹靖书记员吴松