西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初10498号 原告（反诉被告）西安郅辉房地产开发有限公司。住所地：西安市碑林区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX2950。法定代表人王焕，执行董事。委托代理人李荣，女，该公司员工，住该公司。委托代理人张军炜，陕西三英律师事务所律师。被告（反诉原告）供销大集集团股份有限公司（曾用名：西安民生集团股份有限公司）。住所地：西安市。统一社会信用代码 91610102220603356T。法定代表人张伟亮，董事长。委托代理人刘蔓，女，该公司员工，住该公司。委托代理人蔺凯，男，该公司员工，住该公司。原告（反诉被告）西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉房产公司）与被告（反诉原告）供销大集集团股份有限公司（以下简称供销大集公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李荣、张军炜，被告的委托代理人刘蔓、蔺凯，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将正在开发的方新村城中村改造（盛龙广场）项目出租给被告用于百货经营，租赁面积暂定42265.93平方米。后双方于2014年8月18日签订《补充协议》，约定将第1年至第3年租金下调至按当期营业收入的5%抽成。被告于2014年8月22日入场进行装修及开业前的准备，于2014年10月31日正式对外营业。因被告迟迟不向原告支付租金，原告曾将被告诉至法院主张2015年2月19日至2015年9月30日的租金及逾期付款违约金，经一审、二审，已有生效判决，且被告也已履行了判决确定的给付义务。生效判决确认租赁起始日为2015年4月28日，租期内第1年至第3年的租金按当期营业收入的5%抽成，租赁期内第4年至第20年的租金，采取营业收入抽成与保底租金相结合二者择其高的模式计算，第4年租金标准为40元/平方米/月与当期营业收入6%抽成二者择其高，迟延付租以日万分之三的标准计算违约金。现被告又拒绝支付2017年9月-2018年6月30日应交租赁费用5962443.46元。经催要无果，故诉至法院，请求判令：被告向原告支付2017年9月-2018年6月30日应交租赁费用5962443.46元；被告向原告支付逾期付款违约金118326.31元（暂计算至2018年6月30日，2018年6月30日至实际给付之日的逾期付款违约金以5962443.46元为基数，按照日万分之三的标准计算）；诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告至今未按合同约定提供适租的租赁标的，造成被告经营损失，原告应对此承担赔偿责任。因被告资产剥离工作需要，多次与原告就租赁合同后续履约问题进行沟通协商，双方就此事近期已达成一致性意见，被告并未如原告所称是主动违约。就合同约定而言，原告未按照约定向被告开具租金发票，被告不应向原告支付租金，更不存在需支付逾期违约金情况。原告所提供的承租房屋面积不明，被告无法按合同约定计算租金，原告主张2018年4月27日至2018年6月30日租金数额无任何事实及法律依据。不同意原告的诉讼请求。现提出反诉，称原告严重违反合同约定，向被告提供的租赁场地至今仍未达到合同约定的交付标准，存在配电、消防等设备问题，并给被告造成了经营损失及额外的维修费用支出。因合同约定的原告应提供的双回路供电未到位，导致2014年12月至2017年9月停电4次，对被告的商场经营造成了严重的损失。根据合同约定，原告作为出租方应当向被告提供包括房屋所有权证、建设用地规划许可证、环评报告等证件，以及竣工图纸、建筑平面图、消防系统图等图纸未提供，导致被告招商困难，错失大项招商项目。针对该问题，被告已多次函告原告仍未得到解决。故请求判令：原告承担因多次停电给被告造成的损失共计728400元；原告按合同约定向被告提供适租房屋及证件；原告承担本案全部诉讼费用。原告就被告的反诉请求辩称，原告已于2014年10月29日向被告正式交付了适租房屋，该事实也已被中院二审生效判决确认。因供电局原因造成的停电损失，原告不应承担赔偿责任。原告一直在积极配合被告为其提供合同约定所需资料。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2013年11月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：出租方将正在开发的方新村城中村改造（盛龙广场）项目出租给承租方用于百货经营，同时由出租方按照承租方的要求完成租赁标的的一装工程及设备设施安装工程；租赁面积暂定42265.93平方米，实际租赁面积以西安市产权产籍管理中心出具的书面测量报告为依据；正式交付日，指租赁标的达到本合同的交付条件，经双方验收后书面签署《验收确认书》的日期；筹备工作期，自正式交付日之次日起180个自然日；租赁起始日，筹备工作期满之日之次日；租赁期，自租赁起始日当日开始计算满20年；租期内第1年至第3年的租金，采取营业收入抽成的模式计算，即此期间的租金按照在租赁标的内承租方营业收入的6%计算；租期内第4年至第20年的租金，采取营业收入抽成与保底租金相结合二者择其高的模式计算；租金的支付，租赁期间的租金，第1年至第3年实行后付制，第4年至第20年实行预付制，租赁期的租金按季计付；租赁期第1年至第3年的租金支付，在租金支付条件成就时，承租方应于下一个季度月初的10个工作日内按照营业收入抽成租金确定的租金数额书面送达出租方，出租方在送达后5个工作日内向承租方开具正式房屋租赁发票，承租方应自收到该发票后5个工作日内向出租方支付该笔租金；租赁期第4年至第20年的租金支付，在租金支付条件成就时，出租方应于前一个季度的最后5个工作日内按照固定保底租金确定的租金数额向承租方送达正式房屋租赁发票，承租方应自收到该发票后10个工作日内向出租方支付该笔租金；出租方自本合同签订后5年内取得租赁标的对应的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋所有权证；租赁期内，如在出租方未违约的情形下承租方逾期支付租金的，承租方应自发生上述情形之日起每日向出租方按照应付款项的万分之三支付逾期违约金。合同附件《方新村城中村改造（盛龙广场）项目物业界面表》载明：电气系统的供配电为，供电局网双回路供电，分别按1250KVA/万平米的标准进行配置，由出租方负责，需从分别不同的两个开闭所供给。2014年8月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《补充协议》，其中约定：出租方同意将租金标准调整，第1年至第3年按当期营业收入的5%抽成，第4年至第5年40元/平米/月与当期营业收入7%抽成二者择其高。上述租赁合同及补充协议签订后，原告向被告交付了租赁场地。因租金支付问题，郅辉房产公司将供销大集公司诉至法院，一审法院认为涉案房屋租赁起始日为2015年2月19日，后二审法院认定涉案房屋租赁起始日为2015年4月28日。2014年12月22日，被告向原告发《函》，载明：2014年12月4日、2014年12月20日盛龙广场整体停电，请贵某某以函件的形式告知我司停电的原因及今后突发事件的应急预案，以保证我司的经营工作的正常开展，我司将保留双方合同文本中约定要求的权利。2016年5月18日，被告向原告发《函》，载明：2015年5月3日盛龙广场整体停电，请贵某某以函件的形式告知我司此次停电的原因及今后突发事件的应急预案，和双路供电的具体实施时间，以保证我司今后的经营工作正常开展。2018年1月12日，被告向原告发《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》，显示2017年9月-12月应缴租赁费1273323.89元。2018年2月5日，原告向被告邮寄《公函》，载明：请贵某某对租金计缴额明细重新核算；我司接到贵某某重新核算明细后将按合同约定给供销大集公司开具发票，请贵某某一并提供相关开票信息。被告于2018年2月7日收到该《公函》。2018年3月5日，原告向被告邮寄《公函》，载明：接贵某某《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》，该函中贵某某龙首店2017年9月-12月应交租赁费1273323.89元，我司本着贵我双方友好合作、共同发展的原则，对此函告内容无异议；因贵某某一直未向我司按合同约定提供开票信息，请贵某某收到函件后1个工作日内提供相关开票信息，我司接到开票信息后5个工作日内向贵某某开具房屋租赁发票，贵某某收到该发票后5个工作日内支付该笔租赁费，否则视同贵某某逾期支付，我司将按合同约定收取贵某某自逾期之日起每日按应付款项的万分之三的违约金计算违约金，同时我司将按合同约定保留相关诉讼权利。被告于2018年3月6日收到该《公函》。2018年5月20日，被告向原告发《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》，显示2018年1月1日-2018年4月27日应缴租赁费1138781.45元。2018年6月15日，被告收到原告向其发的《公函》，载明：接贵某某《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》，该函中贵某某龙首店2018年1月1日-4月27日应交租赁费1138781.45元，我司对此函告内容无异议。2018年7月3日，原告向被告邮寄《请贵某某提供房屋租赁发票开票信息并按约支付租金的公函》，载明：贵某某应自2018年4月28日开始采取营业收入抽成与保底租金相结合二者择其高的模式向我司支付租金，并实行预付制；按照40元/平米/月的租金标准计算，贵某某应向我司支付2018年4月28日至2018年6月30日的租金数额为3550338.12元；请贵某某收到本函件之日起1个工作日内提供相关开票信息，我司将在收到贵某某提供的开票信息之日起5个工作日内向贵某某开具房屋租赁发票，贵某某在收到房屋租赁发票后5个工作日内支付该笔租金；望贵某某尽快履行上述义务，贵某某逾期提供开票信息或者逾期支付租金的，我司将按照合同约定计收逾期付款违约金并保留诉讼的权利。原告提交西安市房产测量事务所2015年6月出具的《预售备案面积测算分户明细表》显示涉案房屋建筑面积为42931.41平方米，称该面积大于合同约定的暂定面积，租金计算应以暂定面积为准。被告提交西安市公安消防支队2014年12月12日出具的《建设工程消防验收意见书》显示民生百货建筑面积37857平方米，称该面积小于暂定面积，原告出租的房屋面积不明，无法按合同约定计算租金。关于逾期付款违约金，原告明确其计算方法为：第一部分以2017年9月1日至2017年12月31日租金1273323.89元为基数，从2018年3月6日（被告收到公函之日）起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第二部分以2018年1月1日至2018年4月27日租金1138781.45元为基数，从2018年6月15日（被告收到公函之日）起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第三部分以2018年4月28日至2018年6月30日租金3550338.12元为基数，从2018年4月28日（应付租金之日）起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第四部分以欠付租金5962443.46元为基数，从2018年7月1日起按照每日万分之三计算至实际给付之日。被告称，原告提供的双回路供电不符合行业惯例，不能实现自动切换，每次均需手动进行切换，耗时较长，其中一个回路的供电仅有1000KVA，未达到合同约定的1250KVA/万平方米的标准，停电后的二路供电无法满足营业需要，以上问题，导致2014年12月4日、2014年12月20日、2016年5月3日、2017年9月27日共计停电4次时，其无法正常经营，参考停电时前一周和后一周同日同时段的营业额计算4次停电造成的经营损失为728400元。原告对此不予认可，称前三次是有停电，是供电局的原因造成停电，停电时间无法确认，合同约定1250KVA/万平方米，其已配备了合计5000KVA的供电。被告申请对4次停电对其造成的经营损失进行评估，但被告提交的证据不足以明确4次停电的具体准确时间，故未能进行评估。诉讼中，在被告提供房屋租赁发票开票信息后，2019年4月19日，原告开具了2017年9月1日至2018年6月30日合计租金为5962443.46元的发票，被告于2019年4月30日收到上述发票。以上事实，有《房屋租赁合同》、《方新村城中村改造（盛龙广场）项目物业界面表》、《补充协议》、《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》、民事判决书、《函》、《公函》、《请贵某某提供房屋租赁发票开票信息并按约支付租金的公函》、《预售备案面积测算分户明细表》、《建设工程消防验收意见书》、庭审笔录等附卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告理应按约支付租金，拖欠不付，构成违约，应承担违约责任。原告与被告的往来函件显示，原告一直催促被告提供房屋租赁发票开票信息，但被告直到诉讼中才提供，原告随即开具了发票，由此可见，原告未按约开具发票系被告的原因所致，故对被告辩称的原告未按照约定开具租金发票、不应向原告支付租金的意见，本院不予采纳。双方合同约定“租赁面积暂定42265.93平方米，实际租赁面积以西安市产权产籍管理中心出具的书面测量报告为依据”，故在西安市产权产籍管理中心未出具书面测量报告之前，租赁面积应以42265.93平方米为准。现原告要求被告支付2017年9月1日至2018年6月30日的租金5962443.46元（1273323.89元+1138781.45元+3550338.12元），于法有据，本院予以支持。关于原告主张的四部分逾期付款违约金，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持，唯第四部分的截止时间不适，应调整为判决给付之日。被告反诉要求原告承担因多次停电给其造成的损失728400元，被告因停电而营业受损的事实存在，但被告提交的证据不能充分证明在盛龙广场整体停电后其不能正常营业系原告配置的双回路供电存在其所述的问题所致，而原告亦未提交证据证明配置的双回路供电完全符合合同约定XX广场XX路供电系统实现了配置的作用、达到了配置的目的，故结合本案实际情况，本院酌情认定4次停电由原告承担被告的经营损失15万元。关于被告反诉要求原告按合同约定提供适租房屋及证件，被告未提交充分证据证明房屋不适租的情况，亦未明确原告按照合同约定应向其提供而未提供的证件，反诉请求不明确具体，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告西安郅辉房地产开发有限公司支付2017年9月1日至2018年6月30日的租金5962443.46元及逾期付款违约金（第一部分以1273323.89元为基数，从2018年3月6日起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第二部分以1138781.45元为基数，从2018年6月15日起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第三部分以3550338.12元为基数，从2018年4月28日起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第四部分以5962443.46元为基数，从2018年7月1日起按照每日万分之三计算至判决给付之日）；二、原告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向被告供销大集集团股份有限公司支付经营损失15万元；三、驳回原告西安郅辉房地产开发有限公司其余的诉讼请求；四、驳回被告供销大集集团股份有限公司其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54365元（原告已预交），由被告承担，于上述付款时间一并给付原告。案件反诉费5577元（被告已预交），由被告承担4000元、原告承担1577元，原告承担部分于上述付款时间一并给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长      王  鹏人民陪审员      樊魁元人民陪审员      马建青   二〇一九年五月二十八日 书  记  员      赵  苗 1