湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂06民终1360号 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙雨洁，女，1990年10月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王辉，女,1978年10月17日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 上诉人龙雨洁因与被上诉人王辉房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院(2018)鄂0691民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙雨洁，被上诉人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙雨洁上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王辉的诉讼请求，并支持龙雨洁的一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.一审判决既认定双方签订的房屋租赁合同于2018年6月19日解除，又判令上诉人向被上诉人支付2018年6月17日至同年9月11日期间的租金损失，缺乏法律依据。2.一审判决把合同法规定的上诉人享有的选择可以自行维修承租房屋的权利，认定为上诉人应承担的法定义务，并以上诉人没有自行维修为由，判令由上诉人承担继续支付租金的义务，适用法律错误。合同法第221条规定承租人享有的选择权，一审判决将该条规定的承租人的权利认定为上诉人的法定维修义务，即认定承租人没有通过自行维修方式解决，故应当自行承担相应责任，适用法律错误。3.一审判决故意忽视承租人享有的合同法定解除权，片面支持被上诉人一方享有的合同解除权，损害了上诉人的合法利益。根据合同法第94条的规定，上诉人为经营使用承租的房屋，因为被上诉人拒不履行维修房屋的义务，导致上诉人经营使用该房的合同目的无法实现，上诉人享有房屋租赁合同的法定解除权。被上诉人也明知上诉人享有的解除权，然后通知上诉人解除合同，双方的租赁合同已经协议解除。一审判决仅认定被上诉人享有合同解除权而不认定上诉人享有的合同解除权，适用法律错误。4.上诉人在向被上诉人沟通房屋维修事宜无果的情况下，因为不能实现合同目的，已告知被上诉人解除合同及提前腾退了房屋。一审判决在上诉人己腾退房屋，被上诉人已另行网上发布信息、以及被上诉人明知上诉人已经腾退而起诉的情形下，还认定上诉人应当承担搬离该房一月余后因房屋内水管爆裂产生的房内部分设施损坏的维修和赔偿责任，明显缺乏法律依据。二、一审认定事实错误。1.上诉人反诉提出因被上诉人违约不修理出租房屋的严重质量问题，导致上诉人无法正常使用、不能实现合同目的，被上诉人首先违约是导致双方合同解除的原因。一审判决故意遗漏上诉人反诉请求所依据的证据及事实，对于双方短信及微信沟通房屋维修的事实不予认定，导致认定事实偏向被上诉人一方，并导致事实认定不清，适用法律错误。2.双方合同解除之前已经进行过多次沟通，因被上诉人不解决房屋维修问题，上诉人于6月17日己将房屋腾退，被上诉人在6月19日已经明确通知解除合同，被上诉人并将涉案房屋挂在58同城网上出租，6月25日法院即已通知双方当事人调解。在调解过程中，上诉人明确房屋早已腾退。这也是一审判决认定双方合同于6月19日解除的原因。但是，一审判决故意遗漏被上诉人起诉的时间、法院通知双方当事人调解的时间、被上诉人将房屋在58同城网上另行出租的事实与被上诉人明知上诉人已经将房屋腾退等事实之间的关系，违法认定上诉人没有交付房屋，判令由上诉人支付6月19日合同解除之后的占用房屋租金损失，明显偏袒了被上诉人一方。3.被上诉人不维修房屋，导致双方合同目的不能实现，被上诉人违约在先，应当向上诉人承担返还押金及赔偿上诉人已经支付的租金损失7200元。 王辉辩称，服从原审判决。 王辉向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同，龙雨洁将承租的房产交还王辉。2.判令龙雨洁按合同价向王辉支付从2018年6月至归还房产之日预估半年房租14400元。3.判令龙雨洁恢复出租房屋原状及归还王辉出租屋的钥匙、小区门禁卡、燃气卡、有线电视卡等物品，并补齐拖欠房屋出租期间至归还房屋前物业费、水电等费用2000元。4.依法判决王辉不予返还龙雨洁房屋押金3000元，并让龙雨洁对违反合同作相应赔偿，赔偿5000元，房屋损失情况以实际维修费用为准。 龙雨洁向一审法院反诉请求：1.确认《个人房屋租赁合同》于2018年6月17日解除；2.王辉返还龙雨洁保证金押金3000元；3.王辉赔偿龙雨洁房屋租金损失7200元； 一审法院认定事实：王辉和董贤峰共同共有一套位于高新区长虹北路民发·天地9幢2单元3B层4室的房屋（房屋所有权证号：襄阳市房权证樊城区第**）。2018年3月17日,王辉(出租方)和龙雨洁（承租方）签订了一份《个人房屋租赁合同》，约定：经双方协商一致，王辉将坐落于长虹路民发天地9号楼二单元404出租给龙雨洁使用。一、租房从2018年3月17日起至2020年3月17日止。二、月租金为2400元，缴租为3个月支付一次，人民币（大写）柒仟贰佰元（￥7200元），以后应提前十天支付。三、约定事项1、龙雨洁正式入住时，应及时更换门锁…因用火不慎或使用不当引起的火灾、电、气等非自然类的灾害所造成的一切损失均由龙雨洁负责。3、龙雨洁必须按时交纳房租，否则视为龙雨洁违约。协议终止。4、龙雨洁应遵守居住区内各项规章制度，按时交纳水、电、气、光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏。王辉如数退还保证金…合同签订当日，龙雨洁支付了2018年6月17日前的7200元房租和3000元押金。王辉将门禁卡两张、燃气卡一张、有线电视卡一张以及钥匙三把一并交给了龙雨洁。2018年6月17日，龙雨洁从租赁的该房屋中搬离，但并未与出租人王辉办理房屋现场交接手续。房屋租赁期间发生的物业管理费、水费等，承租方龙雨洁均未交纳。2018年6月19日，王辉发短信告知龙雨洁解除租赁合同，内容如下：龙雨洁，我是王辉，我正式通知你，你未能按照我们签订的房屋租赁合同按时缴纳房租，属你单方违约，现正式通知你我们双方解除租房合约，并于五日内搬出，并补交拖欠房租和物业费等各项费用。五日内和我联系进行房屋检查交接，将房屋钥匙、门禁卡、燃气卡等交付与我，并办理退租等相关手续。庭审中，龙雨洁承认收到了该条解除合同的短信。在此之前，王辉多次通过微信询问龙雨洁续租事宜，龙雨洁均未回复。2018年7月26日，王辉被小区物业工作人员告知涉案房屋当月用水量异常，发现是因为房屋内水管爆裂后漏水，并因此导致房屋内多处被水泡损。2018年9月11日，一审法院审判人员在王辉和龙雨洁的参与下，对涉案房屋进行了现场勘查，并绘制了现场勘验图纸，查明房屋损坏情况如下：厕所左侧墙体墙线被水泡变形，门框左下角和右下角被水泡变形，厕所门右边墙体被水泡变形，卧室门内左边下墙涂料被泡坏，地板和墙线泡变形，客厅飘窗下侧有黑色印记。对此，龙雨洁辩称厕所有坡度且通向下水道，水管爆裂后漏的水不可能流往厕所门的方向，对厕所门框的损坏有争议；卧室内损坏在当初交房时已经存在；客厅飘窗的污渍与我方也没有关系。同时，经审判人员主持双方进行房屋交接，龙雨洁认为不需要交接，因其已于2018年6月17日将房屋腾退。王辉提交了襄阳市樊城区家世杰门业商行出具的维修报价清单，包括重做卫生间单边门套、踢角线更换5根、更换门锁芯1个、墙面损坏需重新粉刷，拟证明因修复被水泡损后的涉案房屋及更换门锁共支出了维修费1740元。王辉另提交了与星月门王海棠的微信聊天记录，拟证明维修水管需500元。庭审中，龙雨洁陈述钥匙、门禁卡、燃气卡和有线电视卡都不慎丢失了，同意补办费用从押金中扣除。王辉同意燃气卡和有线电视卡折价40元。王辉提交了湖北民发物业服务有限公司出具的交纳物业管理费、水费、污水处理费和补办门禁卡的发票，其中2018.4.1-2018.12.31的物业管理费共计1985.4元，2018.2.16-2018.8.15的水费和污水处理费共计272.2元，补办门禁卡2张共计40元。王辉另提交了2018年3月12日请保洁人员打扫出租房屋的客户反馈表，载明保洁负责人张珍华，工作人数为3人，工作地点为民发天地，付款金额600元，拟证明恢复房屋原状需支出清洁费600元。 一审法院认为，王辉将其房屋出租给龙雨洁，约定由龙雨洁按期交纳租金、水电物业费等，双方形成合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定租赁期限为两年，龙雨洁仅支付了前三个月的房租，未再继续支付，根据王辉与龙雨洁签订的租赁合同第3条的约定，乙方必须按时交纳房租，否则视为乙方违约，协议终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故王辉要求解除双方签订的租赁合同，龙雨洁将承租的房产交还王辉的诉求，予以支持。由于王辉已于2018年6月19日将解除合同的通知以短信方式告知了龙雨洁，故确认王辉与龙雨洁签定于2018年3月17日的房屋租赁合同已于2018年6月19日解除。关于王辉要求龙雨洁恢复出租房屋原状及归还王辉出租屋的钥匙、小区门禁卡、燃气卡、有线电视卡等物品，并补齐房屋出租期间至归还房屋前物业费、水电等费用的请求，龙雨洁同意更换门锁和补办小区门禁卡、燃气卡、有线电视卡等物品的费用以及租赁期间物业费、水费等费用均从押金3000元中扣除，予以准许。经双方当庭折价，2018年3月17日至2018年6月17日间的水费和污水处理费为136元、物业管理费为662元，补办门禁卡两张40元，更换门锁200元，燃气卡和有线电视卡40元，共计1078元，从押金3000元中扣减。关于房屋交接时间，王辉称龙雨洁未交还房屋，龙雨洁称2018年6月17日已经打电话告知交接事宜，房屋已在6月17日退还给王辉了，但并未提供相应证据，且房屋交接是需要双方对讼争房屋共同勘验，确认房内物品无损坏并将相关资料移交的程序，并非一个电话通知即可完成。一审法院认定房屋交接时间为2018年9月11日，当日，一审法院审判人员组织双方现场勘验，对房屋已腾退的事实进行了确认，并对屋内损坏部分进行了固定，王辉也同意于当日收回房屋，故应以当日为房屋交还时间。关于水管爆裂后漏水造成的维修损失，龙雨洁认为损失是因水管老化造成。一审法院认为，因龙雨洁搬离涉案房屋时并未与王辉办理交接手续，在房屋交还之前产生的风险仍应由承租人即本案的龙雨洁承担，房屋内水管爆裂后漏水发生于2018年7月26日，此时龙雨洁虽已搬离房屋，但其没有履行交接手续，房屋仍处于龙雨洁的管控之下，龙雨洁放任水管漏水将房屋内的部分设施损坏，应当维修或赔偿，但王辉所举维修费清单不符合证据的形式要件，对其主张的维修费不予支持。关于王辉要求龙雨洁按合同约定的租金支付从2018年6月至龙雨洁归还房屋之日预估半年房租14400元的请求，2018年6月18日，龙雨洁未按合同约定支付租金，应当支付当日租金78.9元。2018年6月19日，双方的租赁合同解除后，龙雨洁没有履行返还房屋的义务，继续占有承租房屋至2018年9月11日，应当支付该期间的房屋占用费，参照双方合同约定月租金2400元，龙雨洁应向王辉支付房屋占用费6627.6元。对于龙雨洁认为王辉没有对租赁房屋及时维修，导致其无法正常使用租赁房屋，要求王辉赔偿房屋租金损失7200元的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，龙雨洁在王辉没有履行维修义务的情况下，没有通过自行维修的方式解决，其提出的房屋装修瑕疵并不影响正常居住，现要求赔偿损失没有法律依据，不予支持。龙雨洁主张王辉返还押金3000元的反诉请求，押金在冲抵龙雨洁应付王辉的水费、污水处理费、物业管理费、门禁卡补办费等各项费用1078元后，下余1922元，应当冲抵龙雨洁应付的租金和房屋占用费。综上所述，王辉的诉讼请求，应以评述为准，不符部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条的规定，判决：一、确认王辉与龙雨洁2018年3月17日所签的《个人房屋租赁合同》已于2018年6月19日解除，龙雨洁已于2018年9月11日将讼争的房屋交还给王辉；二、龙雨洁自判决生效之日起十日内向王辉支付房屋占用费4784.5元；三、驳回王辉的其他诉讼请求；四、驳回龙雨洁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，由王辉负担230元，由龙雨洁负担180元，反诉费46元，减半收取23元，由龙雨洁负担。 二审庭审中，双方当事人对租赁合同解除的时间为2018年6月19日均没有异议。上诉人对其他案件事实亦没有异议，仅对事实认定存在不同认识。对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，二审主要争议焦点即龙雨洁是否享有合同解除权及是否应支付房屋占有使用费。一、上诉人龙雨洁主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“一方有其他违约违约行为致使合同目的不能实现”的规定享有合同解除权，故审查上诉人龙雨洁是否具有合同解除权需明确：被上诉人王辉是否未履行维修义务以及是否导致合同目的不能实现。上诉人龙雨洁依据微信聊天记录中的信息和图片主张被上诉人王辉未履行维修房屋的义务，但其一审提供的记录并不完整，无法证明其要求被上诉人王辉维修房屋的事实，经二审庭审释明，其亦未在指定的时间内提交相关补充证据，该节事实证据不足，不予采信。上诉人龙雨洁并未提供证据证明租期内其向被上诉人提出维修房屋的要求，也未证明房屋存在影响正常使用的事实而导致合同目的不能实现，故对其享有合同解除权的主张，不予支持。上诉人的其他反诉请求均是基于合同解除权，故均不予支持。二、上诉人龙雨洁在双方合同尚未解除的情况下，未进行房屋交接即搬离租赁房屋，直至2018年9月11日一审法院组织双方现场勘查，未履行承租人妥善保管、返还租赁物的义务，一审认定其应当支付房屋占有使用费并无不当。综上，上诉人龙雨洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费410元，由上诉人龙雨洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  李晓红 审判员  张 杨 审判员  刘媛媛 二〇一九年五月二十八日 书记员  李 帆