黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0203民初1058号原告：楚旭，男，1987年12月31日出生，汉族，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：楚万君（系楚旭父亲），男，1963年12月25日出生，汉族，住齐齐哈尔市铁锋区。被告：拜泉县鑫海房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇星火街202国道东侧，统一社会信用代码91230231752391980T。法定代表人：李有贵，总经理。委托诉讼代理人：仲宇山，黑龙江广朋律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区迈特广场**，统一社会信用代码91230200128523177D。法定代表人：高万林，总经理。原告楚旭与被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）、齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚旭、被告鑫海公司的委托诉讼代理人仲宇山到庭参加诉讼，被告万达公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚旭向本院提出诉讼请求：1.要求二被告支付违约金70,138.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月25日，楚旭与鑫海公司签订《商品房买卖合同》，按照合同约定，鑫海公司应在2015年6月30日前交付房屋。至2016年10月26日，万达公司才向楚旭交付房屋，逾期484天。按买卖合同中第九条第一款第二项的约定，被告应赔偿违约金70,138.00元。鑫海公司辩称：1.鑫海公司与万达公司于2014年4月2日签订《转让在建工程合同书》，并经政府部门批准。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行的，”在建工程项目转让后，鑫海公司已不再是房屋开发建设项目的主体，依法不应当再向原告承担合同义务。该项目的权利、义务已由万达公司承接，按期交付房屋的义务应由万达公司负责完成。迟延交付房屋的行为是万达公司造成的，鑫海公司不应当承担给付违约金的责任。2.虽然鑫海公司与原告签订了《商品房买卖合同》，但对于在建工程项目转让一事，原告应当是明知的，且已用实际行为表明其同意与万达公司履行《商品房买卖合同》的事项。在建工程项目转让后，万达公司取得了盛和湾小区项目的《土地使用证》、《施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产开发项目许可证》及《预售许可证》等手续，并且万达公司将上述证件在办公场所公开悬挂展示，说明万达公司已对外公示承接该转让项目一切权利和义务。2015年6月份，针对万达公司逾期交房一事，各业主曾要求市政府介入此事，在市政府协调下业主派驻代表进驻项目组监督万达公司的施工进度。说明包括原告在内的各业主是明知万达公司已承接该转让项目的一切权利和义务。2016年万达公司为原告办理了进户手续，且鑫海公司同意万达公司向原告交付房产并办理进户手续。上述事实可以看出，原告明知《商品房买卖合同》的主体已由鑫海公司变更为万达公司，且原告与万达公司已将合同的主要权利义务履行完毕。合同法第三十六条、第三十七条的规定，能够认定房屋买卖的主体是原告和万达公司，鑫海公司已不再是房屋买卖的主体。3.原告主张的损失是在鑫海公司与万达公司签订《转让在建工程合同书》之后产生的，其原因是由于万达公司在项目开发、管理、施工等过程中造成的，故鑫海公司不应承担原告主张的损失。因此鑫海公司不应当承担给付违约金的责任，应由万达公司承担责任，应驳回原告对鑫海公司的诉讼请求。万达公司未出庭，未答辩。楚旭、鑫海公司依法提交了证据，万达公司未提交证据，本院组织各方进行了举证、质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月25日，楚旭与鑫海公司签订《商品房买卖合同》，约定：楚旭购买坐落于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区2号楼2单元302室房屋一套，建筑面积为78.11平方米，房价款为701,373.00元；房屋交付日期为2015年6月30日前；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。楚旭按合同约定交付了房款。2014年4月2日，鑫海公司与万达公司签订《转让在建工程合同书》，约定：鑫海公司将齐齐哈尔市二〇三医院A-01地段盛和湾小区在建工程项目转让给万达公司，以鑫海公司名义签订的《商品房买卖合同》中的一切权利和义务转让给万达公司，并缴纳了相关的转让税费，鑫海公司的该转让行为未征得楚旭的同意。合同签订后，鑫海公司与万达公司在齐齐哈尔市国土资源局、建设局、房产局等相关部门办理了土地使用证、房屋销售许可证等证件的更名手续。2014年10月10日，齐齐哈尔市房产管理局下发《关于房地产开发项目转让的函》，其主要内容为原二〇三医院A-01地段盛和湾小区在建工程转让给万达公司，万达公司继续履行该项目的一切权利和义务。另查明，2016年10月26日，李中梅被通知进户。万达公司实际交房时已逾期484天，按照已交付房价款万分之二计算，违约金应为67,892.91元。楚旭已取得不动产权证书。本院认为，楚旭与鑫海公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。鑫海公司在与楚旭签订商品房买卖合同并收取房款后，将案涉在建工程的所有权利、义务一并转让给万达公司，实际上转移的是商品房买卖合同履行义务。转让合同签订后，万达公司对案涉建筑工程进行了开发建设，但未能按照商品房买卖合同约定的期限向楚旭履行交房义务，导致房产交付迟延，其应对迟延交房产生的违约金承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中虽然鑫海公司与万达公司签订的转让在建工程合同中约定将案涉工程的所有权利、义务一并转让给万达公司，但鑫海公司将合同义务转移给万达公司时未经债权人楚旭的同意，故其主观上存在过错，应当承担相应的违约责任，故鑫海公司关于其不应承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。根据二被告的过错程度，鑫海公司应承担违约金的20%，万达公司应承担违约金的80%。综上所述，楚旭的请求应以实际违约金数额（即67,892.91元）予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告楚旭支付迟延交房违约金67,892.91元的20%，即13,578.58元；二、被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告楚旭支付迟延交房违约金67,892.91元的80%，即54,314.33元。三、驳回原告楚旭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,554.00元，减半收取计777.00元，由原告楚旭负担24.87元；被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司负担150.43元；被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司负担601.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  黄俊山二〇一九年五月五日书记员  魏云飞