福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终493号 上诉人（原审被告）：福建盛辉房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区福宁北路**“盛辉·仕林东湖”10号楼101、102商铺，统一社会信用代码：91350900784517824N。 法定代表人：刘用佑，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，福建拓维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚培培，男，1985年12月12日，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 委托诉讼代理人：廖晨晖，福建万得律师事务所律师。 上诉人福建盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉公司）因与被上诉人龚培培合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月8日开庭进行了审理。上诉人盛辉公司的委托诉讼代理人李文希、陈静，被上诉人龚培培的委托诉讼代理人廖晨晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人盛辉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回龚培培对其的原全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由龚培培承担。事实和理由： 一、一审判决未对车位权属即盛辉公司依法享有“盛辉·仕林东湖”地下室停车位权属及投资和收益权利这一基本事实予以审理查明，其判决《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》（以下简称《车位使用协议》）在20年租赁期限内有效也缺乏事实依据，属于认定事实不清。一审判决认定《车位使用协议》在20年租赁期限内合法有效，其判决依据的前提应当是盛辉公司依法享有“盛辉·仕林东湖”地下室停车位权属以及投资和收益的权利，盛辉公司有权将车位出租并收取租金收益。一审判决应当在审理并查明车位权属以及盛辉公司是否有权签订车位使用合同并收取租赁收益这一基本事实基础上，才能对《车位使用协议》的效力进行认定并作出判决。本案的基本事实是：盛辉公司是“盛辉·仕林东湖”项目的开发主体，依法受让项目土地并缴纳全部土地出让金后，依法办理项目规划和建设等开发审批手续并投资建设。项目地下室停车位属于结建地下空间项目，且盛辉公司已全额缴纳配套费。根据物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，盛辉公司通过合法建造取得“盛辉·仕林东湖”地下停车位的权属。同时《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。涉案“盛辉·仕林东湖”地下室工程是盛辉公司合法取得项目用地并投资建设，且地下室的建筑面积并未列入住宅公摊，也不属于业主共有范围，本着谁投资、谁受益的原则，盛辉公司对其投资开发建设的地下车位有权自营或依法进行转让、租赁。但一审判决未对上述涉及本案争议核心问题的基本事实予以审理查明，一审判决对车位使用合同效力的认定和判决结论没有事实依据，属于认定事实不清。 二、《车位使用协议》合法有效且已实际履行，一审法院适用合同法第二百一十四条认定车位使用合同约定使用期限超过20年部分无效，属于适用法律错误。首先，双方签订的《车位使用协议》是双方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等法定无效情形，也不存在无效格式条款的情形，合法有效，盛辉公司依约将车位交付龚培培使用，龚培培依约支付使用费，《车位使用协议》已经实际履行。其次，《车位使用协议》的名称为“盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书”，实质上是合同双方对车位使用权的处分，不能单纯认定是车位租赁合同，在属于对车位使用权进行处分的情况下，并无任何法律法规对车位使用权的处分期限有限制性或者禁止性的规定，因此一审判决将《车位使用协议》认定为租赁法律关系属于适用法律错误。另外，假定《车位使用协议》属于租赁合同，《车位使用协议》第三条对使用期限的约定是“本车位使用前自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，龚培培有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限届满”，可见双方对于使用期限的约定是以20年为期限滚动进行使用，不存在违反合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”规定的情形，也不存在一审判决认定的“该合同实质已超过20年的最长租赁期限”的无效情形。最后，本案龚培培主张《车位使用协议》无效已违法违约在先，一审法院应依法认定《车位使用协议》合法有效。《车位使用协议》第十条第5款约定“龚培培签订本协议后不得反悔或提出协议无效，否则，龚培培应当向盛辉公司支付相当于本车位使用费总额20%的违约金，且龚培培已付全部使用费不予退还。本协议任何一款约定被认定无效，不影响其他条款的效力。本项约定的效力独立于本协议，不因本协议无效而无效”，合同法第六条和第八条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。因此，本案龚培培主张《车位使用协议》无效已违法违约在先，一审法院应当依据合同法第六条和第八条规定对车位使用合同的效力进行认定，一审判决适用法律错误。 三、一审法院判决盛辉公司返还“无效租赁期限”的“租赁费用”，违反公平原则，严重侵害了盛辉公司的合法权益。《车位使用协议》第四条约定“本车位在总使用期内的使用费总额为10万元，该费用不因面积等任何因素的变化予以调整”，该车位使用费的约定是以《车位使用协议》第三条约定的车位使用期限为前提。如果车位使用期限发生变更，则不能再适用第四条约定的车位使用费标准，双方应当重新协商约定车位使用费，协商不成由盛辉公司收回车位。但一审判决在错误认定车位使用期限效力情况下，仅根据使用费和总使用期限上计算其认定有效的前20年期限的车位使用费，龚培培据此每月仅需支付100元左右即可使用车位20年，不仅造成盛辉公司签订《车位使用协议》的合同目的无法实现，严重损害盛辉公司的合法权益，而且违反合同法第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定，依法应予以纠正。 被上诉人龚培培辩称： 一、案涉合同属于合同法分则明确规定的有名合同，适用合同法分则的规定。（一）根据合同法第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同”的规定，合同法对于租赁合同的定义就是转让使用权、收益权的合同。盛辉公司在上诉状中再次确认案涉合同是盛辉公司将车位交付龚培培使用、龚培培依约支付租金的合同，且在案涉合同标题和主文均载明“租赁”的情况下，又主张案涉合同属于无名合同、不受合同法分则调整显然是自相矛盾，没有任何依据。（二）根据合同法的规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过20年的部分无效。案涉合同一次性约定了长达60多年的租赁期限显然违反法律强制性规定。双方当事人应当在租赁期满20年后重新协商，另行订立租赁合同。涉案合同虽然以20年为单位将车位使用期划分为多个使用期，实质上仍然是以一份合同约定长达60多年租赁期限的合同，显然违反了法律强制性规定。 二、从案涉合同的约定和盛辉公司的上诉状中可以看出，盛辉公司实际上认可租金和使用期限等额对应的计算方式，因此原审判决对于无效部分的租金计算方式并无不当。根据案涉合同第三条的约定，案涉车位自车位移交之日起至2078年12月为“总使用期”；案涉合同第四条第1点约定了总使用期的租金总额。案涉合同第十五条第2点明确约定：“……本协议无法继续进行，甲乙双方同意终止本协议，乙方应当向甲方交还本车位，双方同意按乙方已实际使用期间结算有偿使用费（已实际使用期间的使用费=已实际使用期/本车位总使用期×车位使用总额）……”这些约定表明盛辉公司对于案涉车位自移交之日起至2078年12月期间使用权让渡所对应的总租金是认可的，对租金与使用期限等额对应的计算方式也是认可的。一审法院据此计算案涉合同无效部分对应的租金并不存在损害盛辉公司利益的情形。 三、案涉合同签订时，盛辉公司作为相对强势一方，在明知案涉车位无法办理产权的情况下，利用长期租赁合同的形式一次性收取了龚培培等同于车位买卖金额的租金，以达到其长期非法占用大量资金的目的。若认可盛辉公司这种行为，必将进一步助长房地产开发企业这种非法行为，侵害消费者的合法权益。综上所述，盛辉公司的上诉主张没有事实和法律依据，请求依法驳回盛辉公司的全部上诉请求。 龚培培向一审法院起诉请求：1.判令确认龚培培与盛辉公司于2015年3月30日签订的《车位使用协议》无效；2.判令盛辉公司立即返还龚培培车位使用费10万元并赔偿利息损失（以10万元为基数，从2015年3月30日起计算至实际履行之日止，按年利率5.75%计算）。 一审法院认定事实：龚培培系“盛辉·仕林东湖”小区6幢2201室业主，盛辉公司系“盛辉·仕林东湖”小区的开发商。“盛辉·仕林东湖”小区按规划要求建有856个停车位，其中地面停车位25个，地下非人防停车位831个（该车位未计入容积率）。2015年3月30日，龚培培与盛辉公司签订了地下停车位有偿使用（租赁）协议书，约定盛辉公司同意龚培培有偿使用（租赁）“盛辉·仕林东湖”457号地下停车位，使用费10万元。使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，龚培培有权继续使用。下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年。之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。协议书签订后，龚培培向盛辉公司支付了10万元。目前龚培培所购的商品房已取得不动产权属证书。 一审法院认为： 一、双方签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书是否有效 该案件为确认双方所订立的车位租赁合同是否有效及赔偿。对于龚培培出示的《车位使用协议》可证明双方签订车位租赁合同“使用费10万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）”，该合同虽名义上为每20年签订一次，但该合同后续租赁不再继续签订合同，只依据原合同由龚培培继续租赁，该合同实质已超过20年的最长租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，可认定该租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效。地下车位收款发票、平面图可证明龚培培已将租赁期间全部租金付给盛辉公司。对于盛辉公司所举证据，证明该车位使用权及收益归盛辉公司所有，并认为该合同有效，龚培培不予认可，认为该车位使用权应归龚培培所有。该院认为，该案仅涉及合同是否有效及赔偿的问题，对于车位使用权归属问题，不予审查，双方可另行起诉。 二、盛辉公司应否返还龚培培的车位使用费并赔偿利息损失 依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。该合同期限从2015年3月30日至2078年12月，因2078年12月份具体时间未定，该院确定为2078年12月31日，该合同期限为63年加9个月。该合同已确认为部分有效，即租赁20年内的期限有效，时间为2015年3月30日至2035年3月29日有效，从2035年3月30日起至2078年12月31日的时间为无效部分，按资金使用比例计算，租金有效部分应该为100000元÷（63+9÷12）×20＝31372元。因租赁无效需退还的租金应为100000元-31372元＝68628元。对于龚培培主张利息损失部分，双方在订立合同时，双方都明知租赁不能超过20年的最高期限，故双方都有过错，对该利息损失部分的主张，不予支持。 综上所述，双方签订车位租赁合同，但租赁合同签订超过20年的最高期限，对于超过最高期限部分应认定无效，盛辉公司对该部分的租金应予以退还。由于双方签订合同时均明知租赁合同的最高期限为20年，故对龚培培要求因租赁合同无效导致其利息损失的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认龚培培与盛辉公司于2015年3月30日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》从2015年3月30日起至2034年5月7日止有效，从2034年5月8日起至2078年12月31日止的租赁期限无效；二、盛辉公司应于判决生效之日返还龚培培车位租赁费用72512元；三、驳回龚培培的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2957元，减半收取1478元，由盛辉公司负担806元，龚培培负担672元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。 另查明，《车位使用协议》第十五条第二款规定：“若本车位所在场地系人防工程，如政府原因导致本协议无法继续进行，甲乙双方同意终止本协议，乙方应当向甲方交还本车位，双方同意按乙方已实际使用期间结算有偿使用费（已实际使用期间的使用费=已实际使用期/本车位总使用期×车位使用总额），结算后15日内甲方无息退还未到期部分的车位使用费。” 本院认为，双方当事人的争议如下，依次予以分析评判： 一、车位所有权归属是否应予查明 从《车位使用协议》的内容来看，双方当事人对车位的位置、面积、用途、使用期限、交付使用、使用费及其支付期限和方式等进行了约定，上述内容均系租赁合同的主要条款；双方约定“乙方有偿使用（租赁）……甲方开发的……车位，乙方应支付相应费用并按要求使用本车位”，符合租赁合同“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的特性。故此，应认定《车位使用协议》系租赁合同。根据民法上债权物权的基本区分，租赁合同为债法意义上的合同，其成立和生效应按照合同法律关系的判断标准确定，而不应以物权变动的生效条件“当事人对标的物享有处分权”为法律根据。本案中，查明车位所有权归属仅对判断盛辉公司是否对车位享有处分权有意义，对合同效力的确认实无意义，故无审查之必要。 二、《车位使用协议》的效力问题 认定《车位使用协议》有无效力，应严格依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定进行。《车位使用协议》关于使用期限的内容体现了“以二十年为一周期，前后周期无缝衔接”的特点，文字虽略显迂回，但无法避开“租期超过二十年”的核心意义。“租期超过二十年的，超过部分无效”是法律的效力性强制性规定，《车位使用协议》违反此规定，其租期超过二十年的部分应归于无效，租期在二十年以内的部分仍然有效。 三、车位使用费的返还问题 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，依法应当予以返还。《车位使用协议》租期超过二十年的部分无效，龚培培有权要求盛辉公司返还已收取的相应使用期间的使用费。《车位使用协议》第十五条第二款规定表明，按年份比例计算返还的使用费符合双方当事人预期。考虑到车位的供需矛盾及通货膨胀等因素，租金逐年上涨符合社会一般认知，盛辉公司主张如此计算严重损害其利益并无实据，不予采信。盛辉公司关于双方重新协商使用费、协商不成由其收回车位的要求亦无法律依据，不予支持。 综上所述，盛辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2694元，由上诉人福建盛辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  林 斌 审判员  孙 雯 二〇一九年五月三十日 书记员  林建玉 书记员  蔡薇薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……