海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民初44号 原告（申请执行人）：海南文昌农村商业银行股份有限公司，住所地海南省文昌市文城镇东风路**。 法定代表人：孙恒保，该公司董事长。 原告（申请执行人）：陵水黎族自治县农村信用合作联社，，住所地海南省陵水黎族自治县椰林镇中心大道** 法定代表人：蒲为寿，该公司理事长。 原告（申请执行人）：琼海市农村信用合作联社，住，住所地海南省琼海市嘉积镇金海路**/div> 法定代表人：文博，该公司理事长。 上述三原告共同委托诉讼代理人：冯国煌、陈湘，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。 被告（执行案外人）：陈庭宝，男，1946年9月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区城南华侨新村****。 被告（被执行人）：文昌永丰投资有限公司，住所地，住所地海南省文昌市清澜开发区iv> 法定代表人：柳多清，该公司董事长。 原告海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵水黎族自治县农村信用合作联社（以下简称陵水农信社）、琼海市农村信用合作联社（以下简称琼海农信社）与被告陈庭宝、被告文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，三原告因不服本院作出的（2018）琼96执异286号执行裁定向本院提起诉讼，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。三原告文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的共同委托诉讼代理人冯国煌、陈湘，被告陈庭宝及被告永丰公司的法定代表人柳多清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告对被告陈庭宝提出执行异议的位于海南省文昌市××区北侧地段“天成国际”项目2单元612号房屋可继续执行；2.判令被告陈庭宝承担本案的案件受理费。事实与理由：一、原告对被告陈庭宝提出执行异议的房产享有抵押权，抵押权的设定时间在被告陈庭宝与被告永丰公司签订购房合同之前。原告文昌农商行与被告永丰公司于2013年3月27日签订文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额4900万元，并于同日签订了文昌联社2013年抵自第16号《抵押合同》，以被告永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上36458.81平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2013年3月27日办理了第一顺位在建工程抵押登记，2013年4月17日办理了第一顺位土地使用权他项权利登记。三原告与被告永丰公司于2015年11月9日签订合同编号为文昌联社2015年(项)社团固借(诚)字第4号《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》，贷款金额5000万元。同日，三原告与被告永丰公司签订了文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》，以被告永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23372.63平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2015年12月1日办理了第二顺位土地使用权他项权利登记，2015年11月24日办理了第二顺位在建工程抵押登记。而被告陈庭宝与被告永丰公司签订的《文昌市商品房买卖合同》显示签订时间为2017年2月，在原告的抵押权设定之后。二、被告永丰公司未经原告同意，私下与被告陈庭宝签订购房合同，且购房合同未经过房管局网签、备案，不符合房屋买卖的交易习惯，被告陈庭宝本身存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第191条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，故涉案房屋不能发生权属转移。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”被告陈庭宝的债权不能对抗善意的物权人。三、被告陈庭宝的执行异议请求不符合相应的法律规定，无法排除对执行标的物的执行。《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告陈庭宝所购的房产不符合上述司法解释规定的适用条件：1.被告陈庭宝无法证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。第二十九条规定牺牲了抵押权人的物权利益，有严格条件地保护购房者的合同权益。但它的保护是有条件的，只保护符合法定保护条件的购房人，即保障购房者最基本的居住权。该案中被告陈庭宝未出示其在户籍所在地、经常居住地无其他用于居住的房屋的证明，以及海南省文昌市县无其他用于居住的房屋的证明。人民法院仅仅以购房者在海南省文昌市无其他住房为由，就将可能是投资性购房、度假购房等的房产予以支持并中止执行，违背了该司法解释的立法目的和其既保障基本民生又保护物权公示公信力的平衡、合理保护的制度安排。该司法解释第二十九条排除第二十七条的适用时，应严格审查已抵押的房产是否符合“用于居住且其(买受人)名下无其他用于居住的房屋”的条件规定。2.被告陈庭宝未提交证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告永丰公司为相关利害关系人，其私自对外出售已抵押给原告的抵押物，且不将销售款依合同约定汇入指定监管账户用于偿还贷款本息，本身就存在严重的不诚信行为。其为规避执行抵押物而出具的收据的证明力不足，在没有其他证据佐证的情形下未形成有效证据链，应不予采信。本案中被告陈庭宝只出具购房收据，无购房发票、银行转账凭证加以佐证，无法证明其付款的真实性。综上所述，原告认为，原告对被告陈庭宝提出执行异议的房产享有抵押权，被告陈庭宝的执行异议请求不符合相应的法律规定，其权利不能排除执行，请求法院依法支持原告的上述请求。 被告陈庭宝辩称，三原告提起的申请执行人执行异议之诉理由不成立，请求法院判令驳回三原告的诉讼请求，本案案件受理费由三原告承担。一、三原告称其与被告永丰公司签订抵押合同的时间在被告陈庭宝与永丰公司签订购房合同之前，这一事实的成立，被告陈庭宝无异议。但是被告陈庭宝在购房时并不知晓抵押事宜，三原告及被告永丰公司也未告知被告陈庭宝，该抵押合同不能约束不知情的善意购房者。二、被告陈庭宝在整个购房活动中没有过错。1.被告陈庭宝在与被告永丰公司签订购房合同前已经进行了慎重考察，查阅了“天成国际”项目的“五证”，并全额支付了购房款。因此，涉案购房合同是合法有效的，被告陈庭宝无过错。2.购房合同没有网签不是被告陈庭宝的责任，这是开发商永丰公司的过错。3.三原告称自己是“善意的物权人”与事实不符，其未履行监管职责，放任被告永丰公司销售房屋，又通过查封买受人房屋的方式来规避自己的责任和风险，这不是善意之举。三、被告陈庭宝与永丰公司签订购房合同在法院查封涉案房屋之前，并已全额付款、实际入住，这是被告陈庭宝在海南的唯一住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，法院裁定中止对涉案房屋的查封是正确的。 被告永丰公司辩称，同意被告陈庭宝的答辩意见。我方是在取得预售许可证的情况下销售房屋，三原告是鼓励我方通过卖房偿还贷款的。 三原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、《海南省农村信用社固定资产贷款合同》[合同编号：文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号]；证据二、《抵押合同》（合同编号：文昌联社2013年抵字第16号）、他项权证[文他项(2013)第W13054号)]、在建工程抵押申请备案登记表；证据三、《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》[合同编号：文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号]；证据四、《社团抵押合同》（合同编号：文昌联社2015年社团抵字第7号）、他项权证[证号：文他项(2015)第W15281号)]、在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号；证据五、《关于“天成国际”项目房屋销售情况说明》。 被告陈庭宝围绕其答辩主张向本院提交了如下证据：证据一、文昌永丰投资有限公司文昌天成分公司（以下简称永丰公司天成分公司）营业执照、土地使用权证书、建设工程规划临时许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；证据二、《商品房认购凭证》、《文昌市商品房买卖合同》；证据三、银行转账凭据、房款《收据》；证据四、《不动产登记资料查询结果证明》；证据五、《居民用户供用气合同》。 被告永丰公司没有提交证据。 三原告、被告陈庭宝均向本院提交了据以诉讼的依据即本院作出的（2018）琼96执异286号执行裁定书。 本院组织当事人对证据进行了交换并质证，本院对各当事人提交证据的真实性、形式的合法性、与本案的关联性均予以认可。 根据当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下：被告永丰公司开发的“天成国际”项目，于2012年6月21日取得[2012]文房预字（009）号商品房预售许可证，后定期办理预售许可延期手续。2017年2月11日，被告陈庭宝与被告永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》，合同约定被告陈庭宝购买被告永丰公司开发建设的“天成国际”××元，总金额193280元，于合同签订时支付总房价款的100%（含定金）。此前，双方于2017年1月24日签订了《商品房认购凭证》，约定2幢612室房屋总价250000元。当天，被告陈庭宝即通过本人名下中国银行账户付款150000元，被告永丰公司同日开具收据予以确认。2017年2月8日，被告陈庭宝通过本人名下中国银行账户再次付款100000元，被告永丰公司同日开具收据确认收到612号房购房款43264元、装修款56736元，共计100000元。被告陈庭宝已入住涉案房屋，其在文昌无其它用于居住的房屋。另，永丰公司天成分公司的法定代表人与被告永丰公司的法定代表人均为柳多清，被告永丰公司认可永丰公司天成分公司在“天成国际”项目房屋销售过程中的行为。 另查明，三原告与被告永丰公司存在金融借款关系，被告永丰公司以其开发的“天成国际”在建工程以及土地使用权作为借款抵押并办理了抵押他项权利登记，因被告永丰公司未按照借款合同约定偿还三原告的借款，三原告申请对“天成国际”项目进行诉前财产保全，本院于2018年9月14日作出（2018）财保27号、28号诉前保全民事裁定，对“天成国际”项目进行查封（含本案涉案房屋）。关于查封事实以及原、被告之间的借款抵押关系的事实，在（2018）琼96执异286号执行裁定书中均予以查明，本院确认该查明的事实。被告陈庭宝以本院查封的涉案房屋属其所有为由提出异议，本院作出（2018）琼96执异286号执行裁定：中止对海南省文昌市××区号房屋的执行。三原告遂向本院提起本诉。 另，三原告与被告永丰公司之间的金融借款纠纷案件正在本院审理之中[案号：（2018）琼96民初227、228号]。因三原告申请诉前财产保全对“天成国际”项目进行查封的房屋众多，故天成国际小区众多购房业主提起执行异议而产生的申请执行人执行异议之诉案件众多，本案系其中一宗案件。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条的规定，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告，被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告。本案中，永丰公司反对申请执行人主张，应列为共同被告。三原告因与被告永丰公司金融借款合同纠纷，其为保障今后金钱之债的实现向本院申请诉前财产保全，查封永丰公司开发的“天成国际”项目而引发与被告陈庭宝对所购涉案房屋享有的物权期待权之间的纠纷。本案争议的焦点是：三原告对业主被告提出执行异议的位于文昌市××区涉案房屋可否继续执行。 一、关于被告陈庭宝与被告永丰公司之间就涉案房屋签订的《文昌市商品房买卖合同》是否真实、合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据本案查明的事实，被告陈庭宝与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》时，被告永丰公司五证齐全，取得了预售许可证，合同的签订时间是在本院查封前，被告陈庭宝依约履行了付款义务、房屋也已交付，未能办理网签、备案以及过户并非被告陈庭宝的过错，因此应认定合同真实有效。 二、关于三原告抵押在先的问题。被告永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3-4月、2015年11月-12月二次办理抵押他项权利登记，被告陈庭宝与被告永丰公司就涉案房屋签订的《文昌市商品房买卖合同》是在抵押登记之后。但被告陈庭宝作为购房者，是在了解永丰公司五证齐全、尤其是具备预售许可证的情况下购买房屋，其对抵押的事实并不知晓，三原告明知被告永丰公司对外公开出售房屋，但其并未制止或者向相关行政管理部门反映，应视为其允许或者放任被告永丰公司对外出售房屋，故被告陈庭宝购买永丰公司已经办理了在建工程抵押的房屋属于善意且并无过错。三原告在被告永丰公司出售房屋时未能有效控制永丰公司购房所得款项，事后查封购房人所购房屋，属于规避自身责任和风险，导致抵押物无法优先受偿的责任不应由被告陈庭宝承担。 三、被告陈庭宝所拥有的对涉案房屋的物权期待权能否排除三原告金钱之债的执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据前文所述，被告陈庭宝在法院查封前已签订合法有效的书面合同且支付购房款超过总价款50%，同时没有证据显示陈庭宝及其家人在当地拥有两套住房，被告陈庭宝对涉案房屋享有的物权期待权完全符合该第二十九条规定的条件，能够排除三原告金钱之债的执行。 综上所述，“天成国际”项目虽然尚登记在被告永丰公司名下，但涉案房屋已由被告陈庭宝合法购买，其享有足以排除三原告金钱之债强制执行的民事权益，故三原告主张许可对涉案房屋的执行缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社的诉讼请求。 案件受理费4165.6元，由原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长  白玉琳 审判员  林 珍 审判员  梁振文 二〇一九年五月二十一日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；