山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁08民终1395号 上诉人（原审被告）：关金海，男，1969年5月19日出生，汉族，居民，住梁山县。 上诉人（原审被告）：马德勤，男，1958年11月21日出生，汉族，职工，住日照市东港区。 二上诉人委托代理人（特别授权）：梁延行，山东盛强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨丁宾，男，1973年12月27日出生，汉族，农民，住梁山县。 委托代理人（特别授权）：马庆东，山东隆源律师事务所律师。 上诉人关金海、马德勤因执行异议之诉一案，不服梁山县人民法院（2018）鲁0832民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人关金海、马德勤上诉请求：撤销梁山县人民法院作出的(2018)鲁0832民初3478号民事判决书,驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、上诉人马德勤与被上诉人杨丁宾双方签订的房屋买卖合同是无效的。1、双方签订的买卖合同是被上诉人杨丁宾强迫上诉人马德勤签订的,不是上诉人马德勤的真实意思表示。上诉人马德勤就涉案房产是唯一的住处,没有其他任何居住地,其不可能卖房;根据当时的涉案房屋市场价格,上诉人马德勤不可能以明显低于市场价格的15万元房款卖与被上诉人杨丁宾。2、涉案房产产权所有人为上诉人马德勤与其子马宁共有,马宁为成年人,马宁从未授权也从未同意任何人将该房产卖与他人,马宁也未在该涉案房屋买卖合同上签字,上诉人马德勤无权处分涉案房产。二、被上诉人从未向上诉人支付过任何房款。一审法院仅凭两个与被上诉人有利益关系且相互矛盾的证人证言就认定被上诉人向上诉人实际交付了相应房款,证据不足,显然是错误的。三、涉案房产为经济适用房,不符合房屋买卖的有关规定,所谓的涉案房屋价格没有考虑到应必须向政府缴纳的相应的土地收益价款,显然买卖合同不可能成立。四、涉案房屋至今没有变更登记,涉案房屋产权仍为上诉人马德勤及其子马宁所有。且如果房屋已买卖完成,被上诉人应可以要求办理变更登记手续,但至今被上诉人从未向上诉人及任何部门提起过办理房产过户的要求,不能归结于非自身原因。依据《物权法》第九条规定,不动产物权的买卖、变更、转让和消灭应依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生法律效力。综上,上诉人马德勤与被上诉人杨丁宾签订的房屋买卖合同无效,涉案房产不属于被上诉人所有，仍应属于上诉人马德勤、马宁共有,被上诉人无权要求梁山县人民法院对涉案房屋停止强制执行,无权要求对涉案房屋解除查封措施,梁山县人民法院依据上诉人关金海的申请对该房产强制执行并查封是正确的。另，一、被上诉人与上诉人马德勤于2015年10月15日签订了房屋买卖合同，明为房屋买卖实为借款担保，双方之间不存在合法的房屋买卖关系。双方签订协议前，上诉人马德勤曾向被上诉人出具了17万元借条，为了保证上诉人偿还借款，被上诉人要求马德勤为其签订了房屋买卖协议，被上诉人将房屋手续及马德勤结婚证等材料要走，被上诉人承诺还清借款后将材料交还给上诉人马德勤。签订协议后被上诉人以涉案房屋办公为由的借口，从上诉人马德勤处要走了钥匙，被上诉人将门锁换掉，上诉人马德勤无法进入，多次向被上诉人要回钥匙，被上诉人一直推脱，至今上诉人的生活用品及财产均在房屋内，上诉人马德勤没有将房屋交付给被上诉人。依据法律规定，房屋买卖合同名为买卖实为借款担保，该合同应为无效合同。二、一审的证人与被上诉人系合伙放贷关系，存在利害关系，被上诉人未向马德勤出具任何房款收据，被上诉人未实际交付全款。三、合同中约定的房产价格为15万元，市场价格为40余万元，明显低于市场价格。合同第六条约定房产登记税收等手续费用由马德勤承担，咨询相关部门，税费为8万元，如按照合同约定，马德勤仅能得到7万元，明显不符合生活交易习惯。四、被上诉人在一审法院异议书中提到的民事判决书载明涉案房产属于马宁、马德勤共同所有，被上诉人明知马德勤无权处分房产，又与马德勤签订房屋买卖合同，属于恶意占有。根据房产管理办法规定第五项，权属有争议的不得转让。为此,请依法撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人杨丁宾答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、答辩人与被答辩人马德勤于2015年4月15日就位于梁山县金城路43号惠民小区10号楼1单元201室的房屋签订的买卖合同签字真实、内容合法,系双方真实意思表示依法成立并已生效。合同签定时答辩人向被答辩人一并支付了购房款15万元,该款项既有答辩人出借给马德勤的借款也有答辩人向朋友所借款项。证人刘某、张兴山见证了答辩人向被答辩人马德勤购房的整个过程。合同签订后答辩人实际入住至今,一审中也向法庭出示了惠民小区收费单据及该小区物业单位证明充分证实了自2015年4月15日至今答辩人实际占有房屋的事实。该案在梁山县人民法院审理过程中,被答辩人也曾以强迫交易向梁山县公安局报案,但经公安机关调查,马德勤所述不实,根本也没有立案,反倒查明了本案交易系双方真实的意思表示。二、房屋交易过程中被答辩人马德勤将涉案房产证、马德勤与其妻子魏玉春结婚证、其妻魏玉春死亡注销户口证明、(2014)梁民初字第2622号民事判决书、财产分配协议等原件均提供给了答辩人,以此保证其对涉案房屋享有处分权,并在合同签定后将全部原件交付给答辩人,以便于答辩人事后办理房产证过户手续。自2015年4月份至2018年答辩人知悉房屋被查封,在长达3年多的时间里答辩人一直居住在涉案房屋里,被答辩人从未向答辩人主张过任何权利。本案中其无论主张强迫交易还是主张其子马宁享有部分权利,均无事实依据。答辩人是基于对前述证件的合法记载内容以及对被答辩人马德勤与马宁的特殊关系的信任与其签订了房屋买卖合同拥有了房屋实质的权利,答辩人在该过程中无任何过错,一审法院的查封及可能引起的物权变化实质上侵害了答辩人对涉案房屋的使用居住的权利。因此一审法院确认合同效力、撤销查封符合本案案情。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此,涉案房屋的实际权属人系答辩人,一审法院仅对于房屋买卖合同的效力及查封的效力进行处理,对房屋权属的问题限于政策原因暂不处理符合本案客观情况。综上,请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。一、涉案房屋买卖合同与借款行为无关，不存在担保的意思表示。双方在房屋买卖合同中约定合同签订时，房款已支付，所以没有形成单据的收据。后上诉人将涉案房屋交付给了被上诉人，双方的主要合同行为履行完毕。时隔三年后，上诉人以担保为名进行抗辩，无事实依据及法律依据。关于房屋价格问题，2015年上诉人向被上诉人提交的马德勤、马宁、马建军签订10月15日的协议书中，明确约定涉案房屋总价107411元。本案合同签订2015年4月份，价款约定15万元，符合当时市场价格。二、上诉人与马宁系父子关系，交易时上诉人将马宁的相关材料交付给被上诉人，被上诉人有理由相信马德勤有权代理马宁对房屋进行处分。马宁出生在1982年，马德勤与魏玉春结婚于2002年，此时马宁20岁，对于魏玉春的遗产并没有继承权，综上，被上诉人对于上诉人有权处分房屋信任。 被上诉人杨丁宾向一审法院起诉请求：1、请依法确认原告杨丁宾与被告马德勤签订的金城路43号6-1-201室房产买卖合同合法有效，并确认涉案房屋归原告所有；2、停止对金城路43号6-1-201室房产的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；3、诉讼费用由被告负担。 一审法院审理查明，本院在审理原告关金海与被告马德勤民间借贷纠纷一案中，于2017年3月14日作出（2017）鲁0832民初222号民事判决书，判决被告马德勤于本判决生效之日起十日内偿还原告关金海借款本息65400元及违约金（违约金以60000元为基数按年利率24%自2015年7月27日计算至本判决确定给付之日）；被告马德勤于本判决生效之日起十日内偿还原告关金海借款本息94050元及违约金（违约金以90000元为基数按年利率24%自2015年10月18日计算至本判决确定给付之日）。该判决生效后，因马德勤未履行上述生效判决书确定的义务，关金海向本院申请强制执行，本院于2017年7月25日立案执行。在执行过程中，本院于2017年11月7日作出（2017）鲁0832执1465号执行裁定书，查封了魏玉春名下的位于梁山县惠民小区6号楼1单元201室的楼房一套，并于同日向梁山县不动产登记中心送达了执行裁定书、协助执行通知书，查封了涉案房产。另查明，马德勤与魏玉春于2002年9月17日登记结婚，双方均系再婚，2010年1月30日二人共同出资购买了案涉楼房，魏玉春于2013年2月15日死亡。涉案房产的登记所有权人为魏玉春，为经济适用房。马德勤诉马殿军继承纠纷一案，本院于2015年2月15日作出（2014）梁民初字第2622号民事判决书，判决原告马德勤、马宁与被告马殿军于2013年4月15日签订的协议书属有效合同。还查明，原告杨丁宾与被告马德勤于2015年4月15日签订房屋买卖合同，约定被告马德勤将登记在其妻魏玉春名下的位于梁山县金城路43号6-1-201室房产以150000元的价格出卖给原告杨丁宾，双方并于同日进行了交接。在本院执行过程中，原告杨丁宾对本院查封并执行涉案房产提出书面异议，本院执行局经审查于2018年5月24日作出（2018）鲁0832执异34号执行裁定书，驳回了杨丁宾的异议请求。 一审法院认为，原告杨丁宾与被告马德勤签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告杨丁宾通过被告马德勤向其借款的抵账和现金两种方式支付了购房价款，双方亦对案涉房屋进行了交接，原告杨丁宾在收到案涉房屋后入住至今，同时原告杨丁宾作为业主，也按照相关规定缴纳了物业、水、电等费用，应认定被告马德勤已将案涉房屋出卖给原告。因此，原告杨丁宾请求依法确认原告杨丁宾与被告马德勤签订的位于梁山县金城路43号6-1-201室房产买卖合同合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《经济适用房管理办法》第三十条:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。鉴于目前经济适用房权属登记的限制性规定，原告杨丁宾无法办理案涉房屋所有权登记，并非原告的原因。虽然被告马德勤出售案涉经济适用房时已满五年，但在其出卖前未向县政府交纳相关土地收益等价款，并未取得完全产权，且案涉房屋的产权登记在被告马德勤之妻魏玉春名下，被告马德勤也没有通过继承的方式将案涉房屋的产权变更至其名下，因此，被告马德勤并未取得案涉房屋的全部产权，原告杨丁宾在购买案涉房屋后只是对案涉房屋享有法律规定范围内的合法权益。因此，原告杨丁宾请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据本案查明的事实，原告杨丁宾与被告马德勤于2015年4月15日签订案涉房屋买卖合同，且原告杨丁宾已支付了全部价款，本院于2017年11月7日查封案涉房屋时，原告杨丁宾已合法占有该房屋，原告杨丁宾对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告杨丁宾请求停止对位于金城路43号6-1-201室房产的强制执行，并解除对案涉房屋查封措施的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告杨丁宾与被告马德勤于2015年４月15日签订的位于梁山县金城路43号6-1-201室房产买卖合同有效。二、不得对位于梁山县金城路43号6-1-201室房产执行，并解除查封措施。三、驳回原告杨丁宾的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告杨丁宾、被告马德勤各半负担1650元。 二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点问题，一是上诉人马德勤与被上诉人杨丁宾于2015年4月15日签订的房屋买卖合同是否有效，二是被上诉人杨丁宾对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对第一个焦点问题，经审查，2015年2月15日作出（2014）梁民初字第2622号民事判决书，判决原告马德勤、马宁与被告马殿军于2013年4月15日签订的协议书属有效合同。在该协议书中明确，涉案房屋属于马德勤、马宁共有。2015年4月15日，杨丁宾与马德勤签订房屋买卖合同，约定马德勤将登记在其妻魏玉春名下的位于梁山县金城路43号6-1-201室房产以150000元的价格出卖给杨丁宾。由于该房屋登记在魏玉春名下，杨丁宾有理由相信马德勤对该房屋有处分权，且杨丁宾在签订房屋买卖合同中没有过错，杨丁宾与马德勤于2015年4月15日签订的房屋买卖合同为有效合同。 针对第二个焦点问题，上诉人马德勤在出售案涉经济适用房时，购买经济适用住房已满5年,但在其出卖前未向县政府交纳相关土地收益等价款，并未取得完全产权，且案涉房屋的产权登记在马德勤之妻魏玉春名下，马德勤并未取得案涉房屋的全部产权，因此，被上诉人杨丁宾在购买案涉房屋后只是对案涉房屋享有法律规定范围内的合法权益。被上诉人杨丁宾已支付了全部价款，原审法院于2017年11月7日查封案涉房屋时，被上诉人杨丁宾已合法占有该房屋，杨丁宾对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人的上诉请求不符合法律规定，本院依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人关金海、马德勤负担。 本判决为终审判决。 审判长  张阿梅 审判员  王衍琴 审判员  张 婕 二〇一九年五月七日 书记员  黄 灿