福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初1158号 原告：福建省长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：庄能辉，总经理。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告：张锡英，女，1979年4月8日出生，汉族，住广东省英德市。 原告福建省长冠物业管理有限公司（以下简称长冠物业公司）与被告张锡英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长冠物业公司的委托诉讼代理人余锦维、李兵，被告张锡英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长冠物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张锡英向长冠物业公司立即偿付海西（福建）汽车汽配城7号楼17号店铺物业费及公摊水电费8935元，并自2014年4月10日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；2.本案诉讼费用由张锡英承担。事实和理由：张锡英系海西（福建）汽车汽配城（以下简称汽配城）7号楼17号店铺业主，长冠物业公司系该物业开发建设单位即江南（福建）投资有限公司（以下简称江南公司）聘请的物业管理服务公司。长冠物业公司与江南公司签订了《物业服务合同》。合同签订后，长冠物业公司实际为该物业提供物业管理服务至2017年7月10日止。根据合同及交房费用确认书的约定，物业费收费标准为：商业：1.5元/月·平方米（不含公摊水电费）；公共水电费：以实际发生使用量合理分摊。缴费时间为：每期按月结算，由业主或物业使用人在当月7日内向乙方缴纳下一个月的物业服务费。截止至2017年7月10日，张锡英上述房产结欠物业费7800元，公摊水电费1135元，共计8935元，经长冠物业公司屡次催收未果，故诉至法院。 张锡英辩称，1.开发商曾经承诺补贴10000元装修费给本人，其中5000元已由长冠物业公司直接抵扣了物业费，另5000元至今未抵扣物业费，也未补贴给本人；2.本人曾将诉争店铺出租给租户达两年半，这段期间长冠物业公司未向租户催收物业费，而事后才向本人催讨；3.对长冠物业公司主张的物业费及公摊水电费计算并不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院分析认定如下：1.关于长冠物业公司是否履行《物业服务合同》约定的义务的问题。长冠物业公司提供的《物业服务合同》，张锡英对此无异议，本院予以确认。根据《物业服务合同》约定，长冠物业公司提供的前期物业服务应参照并达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准，张锡英认为长冠物业公司提供的物业服务水平低，不符合合同约定。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。长冠物业公司作为履行合同义务的一方当事人，应提供证据予以证明，但其在本案中提供的派工单、物业通知、海西汽配城员工花名册等证据，不足以证明提供的物业服务已达到五级服务等级。2.关于长冠物业公司主张的公摊水电费的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。长冠物业公司在本案中主张张锡英应支付公摊水电费1135元，虽然《物业服务合同》约定公共水电费由全体业主共同承担，但长冠物业公司却未能提供证据证明其在提供物业服务期间公共水电费详细的支出项目及明细，故对该主张本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月10日，江南公司作为开发建设单位（甲方）与泉州市长冠物业管理有限公司作为物业服务企业（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汽配城提供前期物业服务，物业类型商业，物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备；乙方提供的前期物业服务参照并达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按商业1.5元/月·平方米，物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取（不含附属间），未办理房屋所有权证的，物业服务费用按《商品房买卖合同》标明的建筑面积收取，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在当月前七日内履行交纳下一月的物业服务费的义务；物业服务区域内的公共水电费用由全体业主共同承担，乙方每月应在小区醒目处公布一次当月甲、乙方双方使用的水电费以及业主使用的电梯等设施设备电费分摊详细情况；合同期限为三年，自2014年4月10日起至2017年4月9日止。该合同还对其他权利义务进行约定。 合同签订后，泉州市长冠物业管理有限公司进驻汽配城提供物业服务。2017年7月11日，该物业公司在汽配城内张贴撤管公告，宣布该公司于2017年7月10日撤离汽配城，不再提供物业服务。 另查明，张锡英系海西（福建）汽车汽配城B地块7号楼17号店铺的业主，该房产建筑面积为133.04平方米。泉州市长冠物业管理有限公司于2018年8月22日变更公司名称为福建省长冠物业管理有限公司。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故江南公司与泉州市长冠物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对汽配城的全体业主具有约束力。合同履行期满后，泉州市长冠物业管理有限公司继续提供物业服务至2017年7月10日。福建省长冠物业管理有限公司作为泉州市长冠物业管理有限公司权利义务的承受者，其要求作为汽配城B地块7号楼17号店铺的业主张锡英支付2014年4月10日至2017年7月10日的物业服务费，依法应予支持。根据《物业服务合同》约定，泉州市长冠物业管理有限公司提供的前期物业服务应达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准，但长冠物业公司在本案中提供的证据不足以证明泉州市长冠物业管理有限公司提供的物业服务已达到该标准。根据物业公司在本案合同中实际履行情况，本院酌情按照《物业服务合同》约定服务费标准的70%确定张锡英应支付的物业服务费数额，即张锡英应当支付长冠物业公司服务费5460元（7800×70%）。长冠物业公司主张的公摊水电费，因未能提供证据证明，依法不予支持。长冠物业公司主张张锡英应支付逾期付款利息，但因其提供的物业服务未能达到《物业服务合同》约定的服务等级标准，业主拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，长冠物业公司主张逾期付款利息，本院不予支持。张锡英提出的长冠物业公司未向租户催收物业费，并不能免除其缴纳物业费的义务。张锡英提出开发商同意补贴给其10000元装修费，尚有5000元未付，但该问题不属于本案的审查范围，本案不作处理。张锡英提出其曾交押金2000元，但其未提供证据证明，亦未提起反诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、张锡英应于本判决生效之日起十日内支付福建省长冠物业管理有限公司物业服务费5460元； 二、驳回福建省长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由福建省长冠物业管理有限公司负担10元，张锡英负担15元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  李建河 二〇一九年五月二十一日 法官助理陈柳诗 书记员王婉婷 速录员林雪琼 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条…… 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-