大连市金州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0213民初558号 原告：马相富，男，1960年3月1日出生，汉族，住大连市金州区。 委托诉讼代理人：刘刚，系辽宁双护律师事务所律师。 被告：大连中凯物业管理有限公司，住所地大连市金州区光明街道金州大厦********。 法定代表人：曹作龙，系该公司经理。 被告：大连地一城商业管理有限公司，住，住所地大连市金州区光明街道斯大林路**/div> 法定代表人：江杨，系该公司董事长。 二被告委托诉讼代理人：周洪昌，系辽宁连安律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：祁琳，系辽宁连安律师事务所律师。 原告马相富与被告大连中凯物业管理有限公司(以下简称中凯物业)、大连地一城商业管理有限公司（以下简称地一城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马相富及委托诉讼代理人刘刚、被告大连中凯物业管理有限公司、大连地一城商业管理有限公司委托诉讼代理人周洪昌、祁琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认二被告按1.8元每平方米每天向原告收取物业费违反双方签订的商铺协议属无效；2、二被告返还原告多收取的物业费5442.88元；3、确认二被告按1.3元每度标准收取电费违反规定，要求二被告返还原告多收取的电费741元。事实与理由：地一城商业街业主于：地一城商业街业主于2013年左右先后购买了地一城商铺限公司签订了物业管理合同。合同执行一年后，物业方私自要求业主按照1.8元每平方米每天的标准缴纳物业费，没有经过协商，也没有重新签订物业合同。自2016年10月开始，地一城实际施行物业，地一城实际施行物业管理的地一城物业管理公司对未缴纳2014年9月至2015年9月物业费的店铺实行各种强制手段，包括下达停业通知，不给业主电卡充电，甚至断电等各种非法手段强迫业主缴纳物业费。我们广大业主多次组织维权活动，到物业管理中心、开发区管委会、大连市信访办投诉。得到的答复是让我们起诉。有一部分人已经起诉，在开庭之时得知地一城物业资质是2016年9月30日才取得，之前属无证经营。另外对电费收取标准有异议。被告按每度1.3元收取原告电费违法，对多收部分应予退还。物业服务合同司法解释第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”据此，希望法院判如所请。 二被告均辩称，不同意原告的诉讼请求。1、关于物业费，被告并没有违反合同规定义务。合同约定被告在一年期满后可以根据市场相应的作出调整，重新制定物业费的收取标准。原告提高物业费收取标准经过了三分之二业主的同意，且经营面积亦超过了总面积的三分之二。2、被告是按照正常合理的电费收取标准来进行收费，并没有人工费、手续费等其他费用，没有多收取原告的电费。 本院经审理认定事实如下：被告地一城公司于2013年6月25日成立，经营范围包括物业管理、摊位租赁等，2016年10月30日，被告地一城公司取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级。原告是金州地一城商业中心的业主。2013年，原告与被告中凯物业签订了《商铺物业管理协议》，约定由被告中凯物业为原告提供物业服务。被告按照每月32元的标准收取物业费。一年期满，物业公司根据实际情况调整本商场物业管理费的收费标准，电费按照大连市当时所执行的商业用电的收费标准收取。合同签订后，原告依约交纳了当年的物业费，被告地一城公司为原告出具发票。2015年7月8日，被告地一城公司向包括原告在内的业主发出通知，将物业费变更为每平方米每月1.8元。地一城商铺的大多数。地一城商铺的大多数业主按此标准交纳了物业费准交纳了2015至2016年度、2016至2017年度的物业费。 另查，关于电费价格，本院询问了金州供电局的相关工作人员并制作了询问笔录。金州供电局的工作人员证实，电费为每度0.8203元。 再查，与原告同为地一城商铺业主的孙丹丹于2017年向本院提起诉讼，要求二被告承担相应的责任。本院于2017年7月10日作出（2016）辽0213民初5218号民事判决。原告对此不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）辽02民终9039号民事判决。该判决“本院认为”部分载明：“案涉物业服务合同纠纷，孙丹丹作为业主提起本案诉讼，为其实际提供物业服务的是地一城公司，一审法院认定业主接受地一城公司的物业服务，向其交纳电费、物业费等，双方形成了事实上的物业服务合同关系，对此法律关系的认定，本院予以认同。” 上述事实，有原告提供的商铺物业管理协议、商品房买卖合同、交纳物业费发票、专用收款收据、本院的询问笔录、电表度数照片、物业服务企业资质证书。被告提供的地一城公司物业资质、租赁合同明细表、增值税发票、提高收费标准的公示等证据及双方当事人的陈述笔录存案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告作为被告地一城公司的业主，虽与被告中凯物业签订了物业管理协议，但实际为原告提供物业服务并收取相关费用的是被告地一城公司，故原告与被告地一城公司形成了事实上的物业服务合同关系。该事实已被生效的大连市中级人民法院（2017）辽02民终9039号民事判决所确认。本案中，被告地一城公司提高物业收费标准已在商场显著位置予以了公示，得到了大多数业主的同意，并与之签订了协议。原告虽未与被告地一城公司签订协议，但其按变更后的收费标准交纳了物业费，表明原、被告之间就变更收费标准达成了合意。原告称被告采取强制手段让其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案被告地一城公司提高收费标准已经大多数业主同意，且不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故上述司法解释的规定在本案中无适用余地。据此，原告请求确认二被告按1.8元每平方米每天收费物业费属无效且返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告请求返还多收电费的诉请，根据本院所做的金州供电局工作人员的笔录，可以确定电价为每度0.8203元，原告提供电表度数的证据可以证明原告使用电量为861.1度。据此，被告地一城公司按每度1.3元收取原告电费没有合法依据，对其多收的电费应予返还。其多收电费为413元（1.3元-0.8203元）×861.1度，对该部分费用应予返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告大连地一城商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告马相富多收取的电费413元； 二、驳回原告马相富的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（原告已预交），由原告马相富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。 审 判 长  孙永召 人民陪审员  王 辉 人民陪审员  林海荣 二〇一九年五月三十日 书 记 员  李欣婷