四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初580号 原告：周群碧，女，生于1970年2月1日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：鲜权，男，生于1974年1月1日，汉族，系原告之夫。 委托诉讼代理人:陈正军，四川红彤律师事务所律师。 被告：陈易明，男，生于1977年9月2日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人:陈全民，营山县双河法律服务所法律工作者。 原告周群碧与被告陈易明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后,依法由审判员简小利适用简易程序于2019年3月25日、4月15日公开开庭进行了审理。原告周群碧及其委托诉讼代理人鲜权、陈正军，被告陈易明及其委托诉讼代理人陈全民到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 原告周群碧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告按《房屋租赁合同》的约定支付违约金并赔偿损失费用共计57230元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月16日原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同对出租位置、租期、租金、安全责任等内容进行了明确约定。2019年1月7日，被告承租原告的房屋发生严重火灾，造成房屋地板、门窗等设施设备严重损毁。事故发生后，原告多次要求被告对房屋恢复原状、赔偿损失，但被告拒不履行义务。被告的行为已严重损害原告方的合法权益，为此原告特诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陈易明辩称，原告诉请被告支付其违约金没有事实和法律依据，被告没有违背合同义务不存在违约行为，支付违约金的请求没有任何依据。原告要求被告赔偿损失也没有法律依据，其理由是原告将车库租给被告使用，故双方签订的租赁合同应属于无效合同，依据物业管理规定车库不能用于生活和生产经营，因为有安全隐患，当发生安全事故时，也不方便逃生和救援。同时根据我国合同法的相关规定，出租人有对租赁物进行维修等义务，原告将车库出租给被告时，应该保证承租人的安全，而电线线路是原告自行安装的，因原告私拉乱接电线导致该租赁车库火灾，原告这种行为与法律相违背，该火灾事故产生的责任应该由原告承担。另，关于案涉火灾事故的引起原因，消防大队作出了认定，起火位置是漏电开关，而这是原告安装的开关，且该事故认定书中明确写明“不能排除电气线路短路引起的原因”，被告认可消防队出具的认定书。在当事人收到事故认定书后，原、被告双方到现在都未提出书面异议，则该事故认定书是应当具有法律效力。综上，原告要求被告承担上述损失赔偿责任应该予以驳回。 原告周群碧围绕诉讼请求依法提交了当事人身份信息证明、房屋租赁合同、房产证、车库使用权出让协议书、书面证言等作为证据，并当庭出示了其住房的房产证，被告陈易明提交了营公消火认字【2019】第0001号火灾事故认定书、两张收条作为证据，本院依法在营山县公安消防大队调取了火灾事故发生当天形成的四份询问笔录、两份火灾损失统计表，并向火灾事故发生当天出险消防员荆俐杰询问了相关情况形成了询问笔录，同时本院依法在营山县住房和城乡规划建设局调取了公园茗城项目的建设规划许可证，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证，对原、被告双方均无异议的证据及本院依法调取的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月17日，四川信诚房地产开发有限公司建设的营山县公园茗城整体项目取得了建字第511322201100007号建设工程规划许可证。2015年3月10日，原告周群碧的丈夫鲜权与案外人黄建平签订了“公园茗城”库房使用权出让协议书，以12万元购买了营山县朗池镇新营渠公园茗城4栋25号的地上车库使用权，并约定所购车库只拥有使用权，不办理产权证，使用年限按其所属建筑物年限为限。后，周群碧对该车库进行了装修。2018年5月16日，原告周群碧（甲方）与被告陈易明（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同约定，租赁时间为2018年5月16日至2019年5月16日，租金按5000元/年计算，租金支付方式为一次性付清。同时约定，“租赁期间乙方自行管理好水、电、气等生活设施，承担水电等费用，并向甲方支付1000元押金，租赁期间乙方必须合法使用该房，不得擅自改变房屋结构、损失甲方财产，否则将承担赔偿责任，租赁期间的一切安全责任，大小事故由乙方自行负责（室内主管道破烂由出租方负责，室内支管由求租方负责）”。签订租赁合同当天，被告陈易明向原告周群碧支付了一年的租金5000元及押金1000元。随后被告陈易明入住该车库，2019年1月7日，该车库发生火灾事故。2019年2月18日，营山县公安消防大队对该火灾事故作出营公消火认字【2019】第0001号火灾事故认定书，该事故认定书对火灾事故的基本情况进行了描述，简要列明了原、被告双方在本次事故中损失的物品，确认事故无人员伤亡，统计直接财产损失为16750元；并认定起火时间为2019年1月7日10时11分左右，起火部位为车库东面墙上强电控制箱，起火点为强电控制箱漏电开关，同时对起火原因进行了认定：“（1）可以排除放火原因引发火灾的可能。（2）可以排除雷击原因引发火灾的可能。（3）可以排除遗留火种原因引发火灾的可能。（4）可以排除自燃原因引发火灾的可能。（5）不能排除电气线路短路引发火灾的可能。”为进一步确认火灾是出租人不规范安装强电控制箱漏电开关导致的还是承租人不规范使用电器导致的，本院前往营山县公安消防大队询问了当天出险的消防员荆俐杰，其表示公安消防大队只能确认起火位置及起火点，无法确认起火到底是因强电控制箱安装存在问题还是因不规范使用电器导致的。本院依法调取了原、被告双方在发生火灾事故当天分别自行填写的火灾直接财产损失申报统计表，原告自行填写申报的损失为，砖混精装29000元、冰箱、沙发、衣柜、床、油烟机、热水器共计5510元，总计34510元；被告自行填写申报的损失为，电视机、华硕笔记本电脑、按摩机、冷风机、电扇、麻将机、衣服被子共计24170、现金4500元，总计28670元。营山县公安消防大队依据火灾损失统计办法，统计认定原告的砖混精装损失为4500元，其余财物损失为4200元，总计损失8700元；统计认定被告的损失时没有确认现金4500元，认定其他财物损失共计9950元。但营山县公安消防大队表示，其认定的财产损失不应作为法院判决赔偿火灾损失的依据，主要原因是当事人在申报财物损失时，是其自行填写的物品及价格，并没有出示相应的发票依据，另外，本次火灾事故不仅对出租人、承租人造成了损失，还给周围、上下的邻居造成了损失，若邻居与出租人或承租人达成了赔偿协议的，营山县公安消防大队则没有收回财产损失申报统计表。庭审中查明，火灾事故发生后，被告陈易明赔偿邻居4600元，支付清洁费1800元。庭审中，原告表示对营山县公安消防大队作出的事故认定书有异议，但并未在事故认定书中明确的复议期间内向营山县公安消防大队提出书面复核申请。同时查明，车库火灾事故发生后，原告起诉前，火灾事故现场已被清理，现无法对事故发生原因进行司法鉴定。 本院认为，本案租赁房屋虽系营山县公园茗城地上车库，但公园茗城建筑整体项目已于2011年10月17日取得了建字第511322201100007号建设工程规划许可证，且建筑项目整体修建完毕后，已验收合格。原告将其拥有使用权的车库租赁给被告居住，双方于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，故该房屋租赁合同合法有效，原、被告之间的租赁合同关系成立，现租赁车库发生火灾事故，原、被告之间的租赁合同已无现实履行的可能性，故，原告诉请解除与被告签订的房屋租赁合同，本院予以支持。但该房屋租赁合同明显系格式合同，故该合同中关于“租赁期间的一切安全责任，大小事故由乙方自行负责（室内主管道破烂由出租方负责，室内支管由求租方负责）”完全免除出租方责任的约定应视为无效约定，租赁车库发生火灾事故应当依据发生事故的原因来判定出租方、承租方的过错，本案中的租赁车库于2019年1月7日发生火灾事故后，营山县公安消防大队作出了火灾事故认定书，该事故认定书只确认了起火位置及起火点，没有确认起火到底是因强电控制箱安装存在问题还是因不规范使用电器导致的，即没有确认火灾是由原告负责安装的强电控制箱漏电开关存在问题导致的，还是由于被告不规范使用电器而导致的，且该车库火灾现场已被清理，现已无进行司法鉴定的可能，也即是说本案现已无法确定导致火灾事故发生的直接原因，也无法确定导致火灾事故的直接过错人，原、被告双方亦不可能故意导致火灾发生，但原告将车库装修、改装为住房租赁给被告居住，双方均存在一定程度的过错，同时考虑到被告2018年5月16日租赁入住该车库7月余后才发生火灾事故，本院酌定原告对本次火灾事故承担25%的过错责任，被告对本次火灾事故承担75%的过错责任。关于本次火灾事故的损失，原告诉请被告支付违约金并赔偿损失共计57230元，但没有提供相应证据证明其存在57230元的损失，本院基于公平原则均按原、被告双方在事故发生后自行申报填写的财产损失计算，其中原告自行申报填写的损失共计34510元，被告自行申报填写的损失共计28670元，同时还应计算被告赔付给邻居的损失4600元及支付的清洁费1800元，以上损失共计69580元，原告应负担17395元（69580元×25%=17395元），被告应负担52185元（69580元×75%=52185元），故，被告应当向原告赔偿损失17115元（34510元-17395元=17115元），被告在租赁车库时向原告支付了一年的租金，火灾事故发生后还剩四个多月的租期，但考虑到原告恢复车库需要时间，必然也存在租金损失，故被告支付了租金但未实际使用车库的租金不应退还，但被告在租赁车库时向原告支付的1000元押金应当予以扣减，综上被告陈易明应当向原告周群碧赔偿损失16115元（17115元-1000元=16115元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告周群碧与被告陈易明于2018年5月16日签订的房屋租赁合同； 二、被告陈易明于本判决生效之日起十五内赔偿原告周群碧损失16115元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费615元，由原告周群碧负担501元，被告陈易明负担114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  简小利 二〇一九年五月二十一日 书记员  文 韬