四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初1663号 原告：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地：成都市武侯区肥猪市街******。 法定代表人：向国荣，董事长。 委托诉讼代理人：陈小军（系该公司员工），男，1967年6月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：赵庄声，四川瑞信杰律师事务所律师。 被告：吴永强，男，1978年3月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：李琴，女，1983年11月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称“润无声公司”）与被告吴永强、李琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润无声公司的委托诉讼代理人陈小军、赵庄声到庭参加诉讼，被告吴永强、李琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告润无声公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费9991.44元；2.被告支付原告违约金9991.44元，以上两项合计19982.88元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系金海岸小区52栋2单元9号业主，原告系该小区物业服务企业，自接管本小区以来，一直为小区的全体业主提供物业服务。根据原告与金堂县赵镇金海岸业主大会签订的《服务管理合同》，约定由原告为被告提供物业服务，收取物业服务费的标准为0.8元／月.㎡，违约金为逾期未缴纳物业服务费按每天5‰计算。被告自2013年1月1日起至2018年12月31日期间，拒不缴纳物业服务费，经多次电话或书面形式催告无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉请。 被告吴永强、李琴未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，金堂县赵镇金海岸业主大会（甲方）作为委托方与作为受托方的润无声公司（乙方）签订《金海岸物业管理服务合同》一份，约定乙方受甲方的委托，为金海岸物业的全体业主和物业使用人提供物业服务，乙方服务的主要内容为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，对附属建筑物、建筑小品、景观设施、构筑物、文化体育娱乐场所设施设备的年度维修、日常管理，公用绿地、花木的病虫害防治、保活、保型及时修剪高大乔木枯枝，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等。同时还约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、责令限期整改，恢复原状、赔偿损失等措施。委托管理期限为5年，自2016年10月1日0时起至2021年9月30日24时止。双方对物业管理服务质量的约定为，乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观；2.设备运行；3.共用部分、共用设施设备的维修和管理小修；4.公共环境卫生；5.绿化；6.交通秩序与车辆停放；7.公共秩序维护与协助消防；8.房屋共用部位、共用设施设备的急诊、小修；9.业主和使用人对乙方的满意率达到80%以上，上述1——8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。双方关于物业管理服务费的约定，案涉住宅为：0.8元／月.㎡，本物业管理服务费按月或季或半年或年度缴纳一次，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳违约金且违约金总额限于应交物业费本金总额之内。双方对地面停车费收入、利用小区公共区域进行广告、机站及其他经营收益也进行了约定。双方还约定，乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定。如果在限期内没有完成整改，由甲方在履约保证金中动用资金代办进行整改，在整改完成后由乙方按照动用资金的额度对履约保证金进行补充。如果不按时对履约保证金进行补充，或者总共有三次（含三次）以上未按照要求整改的，甲方有权终止合同。吴永强、李琴系金海岸小区52栋2单元9号业主，房屋面积为173.46㎡。2018年12月18日，四川瑞信杰律师事务所接受润无声公司的委托，向吴永强、李琴发出律师函（律师事务所告知函），载明的主要内容为：吴永强、李琴居住的金堂县金海岸小区52-2-9号房，自2013年1月1日起至2018年12月31日一直欠交物业费，目前欠费金额为9991.44元。上述行为已经违约，应当承担违约责任。请见函后，在10个工作日内给予答复并交清拖欠的物管费用，逾期仍不交纳物管费的，将按照物业服务合同约定的违约金标准收取违约金。润无声公司有权就该违约行为采取法律措施，追究法律责任。2018年12月21日，润无声公司在案涉52-2-9号房门张贴付款通知单，载明的付款金额与前述律师函载明的金额一致。 2015年至2018年期间，润无声公司对小区房屋建筑本体共用部位、电梯、文化体育娱乐设施、共用设施设备、公用绿地和花木等进行了维修、养护。针对小区车辆乱停乱放等现象，向业主委员会发出了《工作联系函》，并发出了《金海岸小区规范停车管理、保障消防通道畅通的公告》。针对小区部分一楼业主侵占破坏公共绿地、将住宅擅自改变为经营性用房等行为，向该部分业主发出了《整改通知书》。润无声公司还对小区相应部位履行了病虫害防治、秩序维护巡逻、外来人员来访登记等工作。 上述事实，有营业执照、身份信息、《金海岸物业管理服务合同》、律师事务所告知函、付款通知单、电梯故障维修单、电梯维护保养合同、门岗来访登记表、照片、工作联系函、整改通知书及润无声公司的陈述等证据在案证实。 本院认为，金堂县赵镇金海岸业主大会与润无声公司签订的《金海岸物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《金海岸物业管理服务合同》对业主及润无声公司具有约束力，双方应当依照合同约定履行各自的义务。吴永强、李琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应视其放弃举证、质证、法庭辩论及最后陈述的权利，吴永强、李琴应对放弃前述权利承担相应不利的法律后果。根据润无声公司举示的证据，本院认定物业服务企业润无声公司履行了合同约定的义务，吴永强、李琴作为业主，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。 根据《物业解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条的规定，吴永强、李琴应当根据物业服务合同的约定向润无声公司交纳物业服务费用。本案中，润无声公司诉请吴永强、李琴支付自2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，但仅向本院举示2016年9月30日签订的合同，本院无法查明2016年9月30日以前物业服务合同的内容，对2016年10月1日前的物业服务费无法确认，仅能对2016年10月1日起至2018年12月31日的物业服务费予以确认。2016年10月1日前的物业服务费，原告可另行主张权利。故，吴永强、李琴应向润无声公司支付自2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费为3746.74元（173.46㎡×27个月×0.8元／月.㎡）。关于润无声公司主张的违约金，因为合同对按月、半年还是年度缴纳约定不具体，仅查明先交纳物业服务费后使用，本院结合行业习惯并按有利于业主的交纳方式推定为按月交纳，即本月底交纳下一个月的物业服务费。关于违约金标准问题，因吴永强、李琴未到庭参加诉讼，结合案情实际，润无声公司主张的违约金为逾期物业服务费的每日5‰，按该标准计算的违约金已达到每年逾期交纳物业服务费的180%，应当认定为违约金标准过高，本院确定违约金为应交未交物业服务费的20%为宜，即吴永强、李琴应当向润无声公司支付违约金749.35元（3746.74元×20%）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下： 一、被告吴永强、李琴于本判决生效之日起十日内支付原告四川省润无声物业发展有限责任公司物业服务费 3746.74元及违约金749.35元； 二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告吴永强、李琴负担100元，原告四川省润无声物业发展有限责任公司物业负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐诗进 二〇一九年五月二十八日 书记员  李斯琦