四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初1236号 原告：四川鑫房物业管理有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市**攀枝花大道东段****，统一社会信用代码：91510402733412926B。 法定代表人：何波涌，总经理。 委托诉讼代理人：代天兰，女，1974年10月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市**，系公司员工。 委托诉讼代理人：张亮，四川民慷律师事务所律师，执业证号15104201410505777。 被告：李本均，男，1970年9月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：周东林，男，1977年10月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市**，系社区推荐代理人。 原告四川鑫房物业管理有限责任公司（以下简称鑫房物业公司）与被告李本均物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告鑫房物业公司的委托诉讼代理人代天兰到庭参加诉讼。被告李本均经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫房物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业费4880元、生活垃圾清运费258元、滞纳金1541元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系都市国际小区物业管理公司，被告为该小区业主。被告拖欠2015年1月1日至2018年7月31日的物业费4880元及垃圾清运费258元。按照物业合同应支付逾期缴费的滞纳金1541元。原告多次要求被告履行义务无果，遂向法院提起诉讼。 原告围绕其诉讼请求，提交了如下证据：1.《都市国际前期物业服务合同》，拟证明2014年12月25日原告与宗意房地产公司签订了前期物业服务合同，合同对物业服务费收费标准及垃圾清运费收费标准均进行了约定；2.催收通知单，拟证明原告于2018年1月1日-2日期间，向各位业主防盗门上张贴了《催收物业服务费通知书》催收物业服务费；3.情况说明，拟证明原告于2015年1月1日入驻都市国际小区，开展物业服务；4.关于撤出都市国际小区物业服务的公告，拟证明因都市国际小区大多数业主不按时缴纳物业费，物业公司难以维持，导致原告的服务无法及时进行，原告在小区张贴公告，并报市房管局、东区住建局、炳草岗街道办事处及社区；5.告都市国际小区业主书，拟证明由于小区很多业主拒绝缴纳物业服务费，根据法律规定及物业服务合同约定，原告于2018年8月退出该小区，不再担任小区物业服务；6.中国邮政快递单，拟证明2018年2月原告向各被告通过邮寄方式送达了催收物业费的律师函；7.收寄清单，拟证明2018年8月18日原告向被告再次通过邮政邮寄了物业费催收通知书；8.整改通知书5份，拟证明原告按照业主要求及相关部门的要求对都市国际商铺露天经营烧烤的情况，要求店主进行整改，并将整改情况报送相关部门；9.四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初4286号民事判决书，拟证明原告诉讼合法；10.房屋信息摘要，拟证明案涉房屋系李本均所有；11.生活垃圾清运处置委托合同及原告交纳垃圾清运费的相关票据，拟证明垃圾清运费的收费标准及原告受委托代收垃圾清运费是合法的，且原告已经垫付了垃圾清运费。 被告李本均未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。 本院经审理认定事实如下：1.2014年12月25日，宗意公司（甲方）与攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司（乙方）签订《都市国际前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为都市国际小区提供前期物业服务；物业服务范围包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备等的维修、养护、管理，公共环境卫生保洁，交通与车辆停放秩序管理等事项；物业服务期限自进场之日起至小区业主委员会成立后选聘新的物业服务企业时止；电梯公寓按照1元/平方米/月收取物业费，商业按照2元/平方米/月收取物业费。合同签订后，原告于2015年1月1日进驻都市国际小区从事物业服务，2018年8月撤离。 2.原告与攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所签订了生活垃圾处置合同，住户按6元/月支付垃圾清运费，由原告向攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所交纳。 3.在原告为都市国际小区提供物业服务期间，小区存在电梯停运、消防管漏水、违规建筑搭建等问题。 4.自2016年2月开始，原告对未按时支付物业费的业主，陆续进行了催缴。2018年1月1日-2日，原告向被告所有的房屋防盗门张贴了催收物业服务费的通知。 5.攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司于2016年11月11日更名为四川鑫房物业管理有限责任公司。 6.李本均住四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段290号都市国际小区X幢X单元X-X号，房屋建筑面积为113.49平方米，2015年1月1日起至2018年7月31日期间未支付物业费、垃圾清运费，拖欠的物业费共4880元（43个月×1元/月/平方米×113.49平方米=4880元）、垃圾清运费258元（6元/月/户×43个月=258元）。 对原告提交的证明上述事实的证据，本院予以采信。 本院认为，原告与宗意公司签订的《都市国际前期物业服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《都市国际前期物业服务合同》对小区全体业主具有约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主的共有权利，如各业主均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。原告为被告及其他小区业主提供了物业管理服务，小区业主理应按合同的约定向原告交纳相应的物业服务费。但生效判决确认：原告为都市国际小区提供物业服务期间，小区确实存在电梯停运、消防管漏水、违规建筑搭建等问题。原告作为物业服务企业，已于2018年8月从都市国际小区撤离，不能对其物业服务中存在的问题进行改善或解决，应当承担瑕疵履行合同义务的责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对原告主张被告支付2015年1月至2018年7月应缴纳的物业管理服务费4880元的80%部分即3904元，本院予以支持。原告受攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所委托，按照攀枝花市物价局确定的标准收取垃圾清运费，且在前期物业服务合同中亦有约定，据此，原告主张被告支付2015年1月至2018年7月的垃圾清运费258元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的违约金没有合同约定，本院不予支持。被告李本均经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果，其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、李本均于本判决生效后十日内一次性支付四川鑫房物业管理有限责任公司2015年1月至2018年7月的物业服务费3904元、垃圾清运费258元，合计4162元； 二、驳回四川鑫房物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由李本均负担20元，四川鑫房物业管理有限责任公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇一九年五月十七日 书记员  严媛