广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终1999号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾海亚达房地产有限公司，住惠州大亚湾**龙山八路**中萃花城湾营销中心****。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：李仲荣，系该公司员工。委托诉讼代理人：严秋红，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨思情，男，汉族，1982年9月2日出生，住广，住广东省紫金县div>被上诉人（原审原告）：蒋海丽，女，汉族，1983年9月19日出生，住广，住广东省紫金县div>被上诉人共同委托诉讼代理人：彭建军，广东圣马律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司因与被上诉人杨思情、蒋海丽商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3768号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司委托诉讼代理人李仲荣、被上诉人杨思情、蒋海丽的委托诉讼代理人彭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法变更一审判决中第一项判决为：上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司向被上诉人支付逾期交房违约金为37375元。2、请求二审法院维持一审判决书中的第二项判决。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：请求二审法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之二每日计算违约金。根据《合同法》第113条规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补被上诉人所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，上诉人逾期交房并未对被上诉人造成实际损失。即便有损失，也应当是参照周边房屋租金进行补偿。中萃香堤澜湾周边同地段几个小区（二月天、德丰天麓、凯旋城）同类房屋在热门租房信息网（58同城网、赶集网）上每月租金基本在1000-1500元之间。本案中，合同约定的交楼时间为2016年12月31日，2017年1月1日至2018年2月15日逾期交付的期间为13个月。以每月1000-1500元计算，可知逾期交付期间给被上诉人造成的损失的应在13000-19500元之间，上浮30%在16900-25350元之间。由此可知，以合同约定的日万分之三计算的违约金（454678×3?×411天=56061.8元）明显过分高于逾期交房给被上诉人造成的损失，且被上诉人并未举证证明其损失。因此，特请求二审法院查明事实，兼顾公平原则，依法酌定适当减少，将违约金赔率调整为日万分之二，即上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金为37375元（454678×2?×411天）。请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。被上诉人杨思情、蒋海丽辩称，房屋购买合同均是双方的真实意思表现，应该予以维持。一审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交付房屋的违约金人民币57289.50元(454678元×3%×420天，自2017年1月1日起暂计算至2018年2月24日止共计420天，请求计算至被告实际取得房屋全部验收合格文件且向原告出示全部验房证明文件之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，原告杨思情、蒋海丽与被告海亚达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于惠州××头××中××房，总价454678元。合同第十一条关于交付时间和手续约定为：被告应当在2016年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告。合同第十二条关于逾期交付责任约定为：被告逾期交付超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金至实际交付之日止。合同还就其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告按约定向被告付清了房款454678元。2018年2月14日被告向原告邮寄入伙通知，2018年2月15日，原告委托其朋友收取该入伙通知书，2018年2月25日，原告前往被告处办理收楼手续。另查明，被告开发的“中萃香堤澜湾（1栋、2栋）”项目于2017年11月10日取得房屋测绘报告，2018年2月14日办理了工程竣工验收备案。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件、发票复印件、交楼通知书及EMS快递单复印件，被告提交的惠州大亚湾房产测绘成果报告复印件、竣工验收备案表复印件、收楼通知书及邮寄凭证复印件、同地段同类房屋租金现状网络截图等等证据，经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为，原告杨思情、蒋海丽与被告海亚达公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。本案中，原、被告在合同中约定被告应于2016年12月31日前向原告交付符合约定的房屋，但被告实际于2018年2月14日才向原告寄送收楼通知书，原告于2018年2月15日收到该通知，此时应视为被告完成了合同约定的交房义务，故被告存在逾期交房的违约行为，应向原告承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准即被告逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。因原告已按合同约定向被告付清购房款454678元，则逾期交房违约金的计算应当以454678元为基数，从2017年1月1日起计算至2018年2月15日止为56061.8元（454678元×0.0003/天×411天）。被告辩称逾期交房的违约金过高并请求予以减少，但被未提供任何证据证明约定的逾期交房违约金过分高于给原告造成的实际损失，故被告的该辩解无事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾海亚达房地产有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告杨思情、蒋海丽支付逾期交房违约金56061.8元。二、驳回原告杨思情、蒋海丽其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，由原告杨思情、蒋海丽负担14元，被告惠州大亚湾海亚达房地产有限公司负担602元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：上诉人诉请调减违约金是否予以支持的问题。具体判析如下：本案系商品房预售合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当严格按照约定全面履行自己的合同义务。上诉人逾期交房应当承担违约责任，原审依据双方约定的违约责任计算方式计算违约赔偿金额有据，上诉人诉请调低违约金无事实依据，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用367.19元，由上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年五月五日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；