河南省郑州市金水区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0105民初12153号原告：赵金玲，女，1957年5月11日出生，回族，住郑州市金水区。委托代理人：杨帆、王国强，河南高端律师事务所律师。被告：郑州市政六街30号院业主委员会，地址：郑州市丰产路与政六街交叉口向南50米路西。负责人：晏绍波，系被告业委会主任。委托代理人：李保明、姚孟开，河南成务律师事务所律师。被告：晏绍波，男，1979年11月12日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：陈彩霞，女，1967年11月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：姚东风，男，1965年3月25日出生，汉族，住郑州市金水区，系被告陈彩霞之夫。原告赵金玲与被告郑州市政六街30号院业主委员会（以下简称业委会）、晏绍波、陈彩霞侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨帆，被告业委会委托诉讼代理人李保明、姚梦开，被告晏绍波，被告陈彩霞委托代理人姚东风均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告郑州市政××号院业主委员会、被告晏绍波、被告陈彩霞停止侵权，向原告返还擅自出租房屋全部租金或共同赔偿起诉人损失40800元（自2018年9月1日暂计算至2019年2月28日，以后继续计算至房屋实际交付给原告为止），判决被告陈彩霞于判决生效后10日内搬出所租赁房屋；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1999年年底，经河南省土地管理局（现为河南省国土资源厅）和全体职工商议，由职工集资建设门面房，共十八间，其中留下公用部分，余10间房屋对外出租。所有集资户对集资建设的房屋享有所有权、处分权、收益权。最终有72户职工参加集资建设。自2000年以来，一直由72名集资职工共同委托倪志刚负责处理对外房屋出租一事，并按照租金数额的比例分红，从不由小区的业主委员会管理。并共同商定门面房分别长期出租给倪志刚、高正生、赵金玲、常灵莉、赵金玲、赵金玲、张鲁英等管理使用。原告赵金玲管理使用的房屋是政××号院门面房3、4号，租赁期限自2018年3月28日至2023年3月27日。但2018年6月，在72户业主不知情也没有参加的情况下，说是新的郑州市政××号院业主委员会成立。2018年8月29日，被告郑州市政××号院业主委员会向涉案门面房租户发出通知，以涉案门面房由全体业主共有，要由新的业主委员会即被起诉人统一管理，同个人签订的合同均为无效为由，要求重新签订合同，逾期则于2018年9月1日早8点断电。随后被告陈彩霞等人与被告郑州市政××号院业委员会签订门面房租赁合同。原告认为：1、涉案门面房是包括原告在内的72户河南省土地局（后为河南省国土资源厅）职工共同集资建造，产权属于72户职工，只有72户集资职工才有权对外出租，收益权也属于72名职工所有，被告郑州市政××号院业主委员会无权处分涉案房产。2、原告赵金玲所管理使用房屋合同没有到期，在正常租赁期间。被告郑州市政××号院业主委员会即使有72户产权业主授权的情况下也不能干涉，更何况被告郑州市政××号院业主委员会没有得到72户产权业主的授权。3、被告陈彩霞由于被告郑州市政××号院业主委员会无权处分涉案房产，其和被告郑州市政××号院业主委员会签订的租赁合同无效，被告郑州市政××号院业主委员会收取被告陈彩霞的租金应返还给原告。由于现在被告陈彩霞等人已经入户租赁经营，应和被告郑州市政××号院业主委员会承担共同侵权责任，同时应立即搬出所承租房屋。4、被告晏绍波作为被告郑州市政××号院业主委员会的主要负责人，明知道业主委员会仅仅是业主大会的执行部门，在没有业主大会的授权情况下，是不能做出或者制造出没有授权的行为，也明知道被告郑州市政××号院业主委员会没有权利处置原告共有及管理使用的房产，仍故意操纵让人采取封门撬锁，断电等违法措施，另行和租户签订租赁合同，阻止原告对房屋的正常管理和经营使用，造成原告租金损失，其所作所为已经严重超出其职责范围，属于故意行为，其应和被告郑州市政××号院业主委员会一起承担共同侵权责任。综上，依据相关法律规定，特诉至法院。三被告辩称：一、答辩人与被答辩人之间争议不属于人民法院主管工作的范围，应裁定驳回起诉。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”结合本案，该诉争房屋坐落于政××号院，该院是由原省土地管理局与省建设厅合作建设的职工住宅，涉案门面房位于政××号院的土地上，是原河南省土地管理局主管兴建的，该房屋无产权，该房屋建立之初由原河南省土地管理局机关服务中心管理，2010年9月2日河南省国土资源厅出具会议纪要，明确了政××号院公共资产由业主委员会进行管理，可见政××号院的物业管理的主管机关一直都是河南省国土资源厅，由河南省国土资源厅对政××号院物业管理及其他方面进行管理，原告出示的主要证据也是围绕河南省国土资源厅出具的。根据被告提交的国有土地使用权证以及联合建房协议书完全可以证明该房屋系政××号院系单位内部的建房行为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，人民法院如果将此类纠纷纳入司法管辖，就会涉及到对单位内部行政管理的司法审查，而这种审查是没有法律依据，同时亦无法将其已经引发纠纷的内部政策作为审查依据，因此，人民法院不应把单位内部因政策性因素产生的纠纷纳入司法审查，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。二、被答辩人对涉案的门面房不享有所有权，本案涉及的门面房一直由历届的业主委员会进行管理、收租的，被答辩人的诉讼请求没有任何事实依据。2010年5月，政××号院选举了以王万群为主任的第一届业主委员会管理政××号院，委员成员有张清云等人。2010年9月2日河南省国土资源厅出具会议纪要，明确了政××号院公共资产由业主委员会进行管理。随之当时的“河南省国土资源厅政××号院业主委员会”发出通知及规定，门面房由业主委员会管理并收取租金。2014年5月第一届到期后，王万群在2014年7月3日交接报告中明确将门面房租金纳入了物业管理费用中（物业管理收入项），物业管理费用自2010年一直由历届“业主委员会”收取，以此可知门面房的管理以及收租由业主委员会负责。2014年5月政××号院推出了以倪志刚为主任的业主委员会，随即发出通知要求各门面房租赁业主到该“业主委员会”办理手续，可以证明各门面房一直由业主委员会管理、收租。2018年被告成立后，河南省国土资源厅明确要求倪志刚将物业管理事宜移交给被告政××号院业主委员会，但其拒绝移交。会议纪要中厅机关服务中心主任周延平表示了关于门面房的问题由新老业主委员会协商解决，可以证明门面房的纠纷系新老业主委员会之间纠纷。综上所述，自2010年开始，不管是以王万群的第一届业主委员会，还是自2014年以倪志刚为主任的业主委员会，到现在的被告成立，物业管理费用及门面房租金自2010年一直由历届“业主委员会”收取，现被答辩人主张以享有该门面房所有权为由主张房租以及腾房没有事实及法律依据。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”涉案纠纷属于单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：驳回原告赵金玲的起诉。案件受理费820元，退还原告赵金玲。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李雯二〇一九年五月二十四日书记员  彭倩