湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初315号 原告（反诉被告）朱训权，男，汉族，1979年7月4日出生，住湖南省涟源市。 委托代理人蔡海涛，湖南耀银律师事务所律师。 委托代理人谭丹，湖南耀银律师事务所律师。 被告李杰，男，汉族，1976年9月26日出生，住长沙市开福区。 被告（反诉原告）袁保钢，男，汉族，1960年2月7日出生，住长沙市开福区。 委托代理人李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。 被告长沙市开福区新港镇兴联社区居民委员会，现名长沙市开福区秀峰街道兴联社区居民委员会，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联社区母山小区。 法定代表人李辉。 委托代理人苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。 原告朱训权诉被告李杰、袁保钢、长沙市开福区秀峰街道兴联社区居民委员会（以下简称兴联居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告袁保钢提起了反诉。本院依法由审判员陈辉伟适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告朱训权的委托代理人蔡海涛、谭丹，被告李杰，被告袁保钢及其委托代理人李胜魁，被告兴联居委会的委托代理人苗丽辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱训权向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔偿原告装修装修损失395700元；2、判令三被告赔偿原告停产停业损失327680.67元；3、判令三被告赔偿原告搬迁费20000元；4、判令三被告赔偿原告员工安置费损失24700元；5、三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年8月30日，原告从案外人李跃辉处受让长湘公路西侧1-8号门面（以下简称涉案门面）的饭店，并于当日与涉案门面产权人被告李杰、袁保钢签订了《饭店租赁合同》，约定：租赁房屋为长湘公路西侧1-8号门面，其中从北至南1-4号属于袁保钢，5-8号属于李杰所有。租期为10年，从2012年9月1日起至2022年10月1日止；年租金为人民币9万元，前三年不变，三年后每两年租金涨幅10%；房屋主体不得随意拆建和改建，如遇国家拆迁或其他原因，对整个门面进行赔偿的费用，主体部分归甲方所有，装饰装修赔偿总额的30%归甲方，70%归乙方；同时，被告兴联居委会作为见证方在合同上盖章。原告受让饭店及与被告李杰、袁保钢签订合同时均要求提供产权证明，但两被告以各种理由进行推脱，原告因没有经营场地合法建设证明无法办理饭店营业执照，后被告兴联居委会出具《场地证明》，证明涉案门面不是违章建筑，不是待拆房，原告正是基于对被告兴联居委会作为基层组织的公信力，才投入大量资金对饭店进行装饰装修，也是基于该《场地证明》才获得经营饭店的合法证照。2018年6月，涉案门面所在区域被列入征地拆迁范围，但经拆迁部门调查，涉案门面为违法建设，相关部门于2018年6月21日向原、被告送达了《长沙市城市管理综合执法违法建筑工程拆除决定书》，责令在接到决定书之日起三日内自行拆除涉案门面。2018年7月27日，政府组织相关部门对涉案门面进行了强拆，强拆前已对涉案门面的长湘公路进行了围挡，原告自2018年3月即停止营业。由于被告李杰、袁保钢将隐瞒涉案门面为违法建设的事实，将违法建设用于出租，双方签订的《饭店租赁合同》应为无效，且被告兴联居委会又出具虚假证明，三被告具有明显的欺诈，原告作为承租人和实际使用人，理应按征收应得的装饰装修、停产停业、搬迁、员工安置等补偿费用没有得到补偿。同时，原告因征收未能继续经营，导致原告对饭店投入的装修成本未能收回，三被告作为过错方，依法应赔偿原告的损失，特向法院提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告增加确认《饭店租赁合同》无效的诉讼请求。 被告李杰辩称，涉案房屋系本人原在湘江一号的住房于2004年被拆迁后，因补偿过低，加上田山水土全部征收，无生产资料和生活来源，经村组同意与袁保钢一同建设，并承诺如遇政府征收自动拆除，本次拆迁只按违章进行补偿。上述房屋于2005年就出租给案外人李跃辉开饭店，原告系购买案外人李跃辉所建的约1300平方的临时违章建筑后，主动找本人和袁保钢要续签合同开饭店，原告事先经过调查后与我们自愿达成协议，并非欺诈诱骗进行强租，且合同约定，如遇国家征收，合同自动解除，故本人没有责任。原告自经营饭店以来获利不少，并未亏损，没有实际损失，故请求驳回原告诉讼请求。 被告袁保钢辩称，一、原告所诉与事实不符，隐瞒了对其不利的真实情况。第一、被告房屋本身属于农村宅基地房屋，没有房产证，被告在签订合同之前已将房屋情况告知原告，原告也未要求被告提供产权证，且原告在受让案外人李跃辉所建的约1300平方的临时违章建筑时，就知道该类房屋没有用地和产权证明，原告所诉被告隐瞒租赁房屋为违法建设与事实不符；第二、被告房屋在1986年就取得用地许可，在拆迁时已经拆迁部门认定为合法并按合法标准进行了补偿。原告提供的《违法工程拆除决定书》被告没收到，也不知情，该《违法工程拆除决定书》认定被告房屋为违法建设没有依据，被告不认可；第三，乐丰饭店在李跃辉经营时已办理了经营执照，不存在因无房屋权证无法办理证照的说法；第四，本次拆迁原告已获得补偿，原告称未获任何补偿不是事实。二、租赁合同不能继续履行是因政府征收的不可抗力行为，被告对此没有过错，无需承担赔偿责任。原告主张的装饰装修、停产停业、搬迁、员工安置没有足够证据证明，金额均为原告自行估计，且装饰装修等费用包括其受让李跃辉的1300多平方的建筑部分，故其主张没有事实和法律依据，请求法院驳回。 被告兴联居委会辩称，同意被告李杰和袁保钢的答辩意见。本案为合同之诉，被告不是合同相对方，不需承担合同责任。原告租赁的被告李杰、袁保钢的房屋没有合法手续，原告对此明知，不存在隐瞒欺诈。被告不是认定房屋合法的有权机关，被告出具《场地证明》是基于原告的请求，目的是为了帮助其办理营业执照，原告因此而经营饭店获利，并未因此而造成损失。故请求驳回原告对被告兴联居委会的诉讼请求。 反诉原告袁保钢向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告朱训权向反诉原告袁保钢支付租金15000元（4个月×45000元÷12个月）；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年8月30日，反诉被告与反诉原告签订了《饭店租赁合同》，约定将长湘公路从北至南1-4号门面租给反诉被告经营饭店，年租金为人民币9万元，其中反诉原告收取4.5万元。长沙市开福区人民政府于2018年6月14日发布土地征收公告，对该门面所在土地进行征收，并于当年8月对房屋进行拆除。反诉被告尚欠反诉人从2018年4月1日起至2018年7月30日止的4个月租金4.5万元未付，故提起反诉，请求支持。 反诉被告朱训权针对反诉辩称：租赁房屋被认定为违法建设，双方所签订的租赁合同依法应为无效合同，反诉原告无权依据无效合同主张权利。涉案房屋于2017年11月被举报为违法建设，经听证后，开福区城市管理综合执法大队于2018年6月21日下达拆除决定，在2018年3月就开始对租赁房屋进行围档，并要求饭店停止营业，原告已无法继续使用房屋，故反诉原告请求支付租金没有事实依据，请求依法驳回。 经审理查明，长湘公路从北至南1-4号门面为被告袁保钢于2004年所建，5-8号门面为被告李杰于2004年所建。上述门面原由案外人李跃辉租用，李跃辉租用后又加建了部分建筑和工棚，全部用于经营饭店。2012年8月30日，朱训权以30万元受让了李跃辉经营的饭店，含李跃辉加建部分和李跃辉租用袁保钢、李杰所建的长湘公路西侧1-8号门面，其中袁保钢、李杰所建的长湘公路西侧1-8号门面受让由朱训权与袁保钢、李杰直接签订租赁合同。2012年8月30日，朱训权（乙方）与袁保钢、李杰（甲方）签订了《饭店租赁合同》，约定：1、租赁房屋为长湘公路西侧1-8号门面，包括厨房、餐厅、雅间、水井，建筑面积约500平方米，其中从北至南1-4号门面为被告袁保钢所建，5-8号门面为被告李杰所建；2、租期为10年。从2012年9月1日起至2022年10月1日止，其中2012年9月为装修免租期；每年租金为人民币9万元，半年交付一次，协议签订时付半年（另出收条），租金前三年不变，三年后每两年涨幅10%，一年到期后付第二年租金，以此类推至租赁期满；3、房屋主体不随意拆建和改建。如遇国家拆迁或其他原因，对整个门面进行赔偿的费用，主体建筑部分归甲方所有，装饰装修赔偿总额的30%归甲方，70%归乙方，后面休闲建筑归属乙方，主体和装修赔偿全部归属乙方；4、合同期内，除国家征收拆迁外，甲方不能以任何理由终止合同，如有违约，甲方需赔偿乙方转让金和所有装修费用。双方还就其他事项进行了约定。被告兴联居委会作为见证方在合同上盖章。 合同签订后，朱训权以上述租赁房屋经营开福区乐丰饭庄。因朱训权工商注册需场地证明，2012年9月10日，被告兴联居委会出具了《场地证明》，证明长湘公路西侧1-8号门面不是危房，不是违法建筑，不是待拆房，现由朱训权租赁经营餐饮等。2012年11月15日，朱训权办理了开福区乐丰饭庄个体工商户营业执照。此后朱训权按合同约定标准支付了2018年4月1日前的租金，其中李杰和袁保钢每人收取一半。 朱训权在经营开福区乐丰饭庄期间，分别于2012年8月、2014年7月、2015年4月、2016年10月与他人签订装修合同，对饭店进行装修改造，其合同价款分别为32.8万元、3.53万元、13.75万元、36.14万元，共计86.22万元，朱训权依据其实际付款记录主张装饰装修损失为395700元。 2018年6月14日，开福区人民政府发布（2018）第015号征收土地方案公告，朱训权经营的开福区乐丰饭庄在长沙市开福区鹅秀消防站项目的土地征收范围内。经拆迁部门调查：被告李杰所建部分面积为257.2平方米，袁保钢所建部分面积411.06平方米，朱训权受让李跃辉所建部分面积为1336.72平方米。后经长沙市开福区城市管理综合执法大队调查认定，上述房屋属非法占用土地，未取得建设工程规划许可证，属违法建设，并被责令限期拆除。2018年7月30日,朱训权与金霞片区拆迁指挥部秀峰街道分指挥部签订了《非合性房屋拆除补偿协议》。2018年8月2日，朱训权向金霞片区拆迁指挥部秀峰街道分指挥部出具了《承诺书》，称其已于2018年7月30日腾空房屋。李忠恒（李杰父亲）、袁乐（袁保钢女儿）亦分别就上述房屋签订了《非合性房屋拆除补偿协议》。后上述房屋被拆除，房屋被拆除后，朱训权支付员工解除劳动合同补偿24700元。 以上事实，有《转让合同》、《饭店租赁合同》、《场地证明》、《违法建设工程拆除决定书》、个体工商户营业执照等证照、《装修施工合同》及付款凭证、《劳动人事争议仲裁调解书》及支付凭证、征收土地方案公告、《非合性房屋拆除补偿协议》、公示表、《承诺书》、拆迁补偿资料及协议、拆迁平面图等证据，和双方当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，以未取得建设工程规划许可证的房屋用于出租的，其所签订的租赁合同应认定为无效，本案中，李杰和袁保钢用于出租的门面未取得建设工程规划许可证，未取得用地许可，且经相关部门认定为违法建设，故朱训权主张确认双方所签订的房屋租赁合同无效，符合上述规定，本院予以支持。袁保钢所持有的《非耕地建房许可证》发证时间为1986年，与本案房屋建设时间不相符；虽然袁保钢所建房屋有部分在拆迁中放在其女儿袁乐名下被拆迁部门以合法面积认定补偿，仍不能改变该房屋未取得建设工程规划许可证，未取得用地许可的事实，故袁保钢以前述理由主张其房屋合法并抗辩房屋租赁合同有效，与本案事实和前述司法解释的规定不符，本院不予采信。 二、朱训权主张的损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故朱训权主张赔偿因合同无效所受到的装修损失，符合上述规定，本院予以支持。本案中，李杰、袁保钢明知其所建门面未取得建设工程规划许可证，未取得用地许可，仍用于出租并与原告订立合同，在缔约上存在过错，应承担相应的过错责任。根据房屋租赁和转让的交易习惯，朱训权作为承租人，为确定租赁房屋出租人是否有处分权及是否合法的审批手续，应当就房屋的权证进行查验并在合同中进行约定。其作为受让人，其在受让涉案饭店李跃辉的自建部分时，也应当对权证进行查验并在合同中就转移登记进行约定，但《转让合同》和《饭店租赁合同》中对此均未约定，应认定朱训权对涉案门面未取得建设工程规划许可证，未取得用地许可的情况知情，故朱训权在缔约上亦存在过错。同时，朱训权在办理饭店工商营业执照没有房屋权证作为场地证明时，就已经知道了涉案门面未取得建设工程规划许可证，未取得用地许可，此后朱训权仍然对饭店继续进行多次装修等投资，故朱训权还在本案装修损失扩大上存在过错。本案房屋已被拆除，装修状况和价值已无法查验和评估，朱训权主张装饰装修损失为395700元，有相应的付款记录证明，本院予以确认，但上述装修中有其转让李跃辉的自建部分面积，综合考虑面积比例、涉案门面为饭店主要经营场所、合同期限与装修实际使用时间及本案过错等因素，本院酌情认定朱训权的装饰装修损失为80000元。由于租金由李杰和袁保钢每人收取一半，故上述装饰装修损失亦由李杰和袁保钢各承担一半。朱训权主张的停产停业损失、搬迁费及员工安置费损失均不是前述司法解释规定的赔偿范围，且本案合同不能继续履行是因为政府征地拆迁，李杰和袁保钢在履约上没有过错，同时，李杰和袁保钢并未从政府拆迁中获得停产停业损失、搬迁费等合法补偿，故对朱训权主张的上述损失赔偿，本院不予支持。兴联居委会不是本案合同的权利义务主体。兴联居委会出具的《场地证明》系应朱训权办理工商营业执照需要而出具，虽然内容有误，但涉案房屋是否为违法建设，朱训权应查验涉案房屋是否有相应权证或通过有权机关的认定来进行判断，该《场地证明》不必然导致朱训权损失的发生，朱训权主张兴联居委会对其损失承担共同赔偿责任，本院不予支持。 三、袁保钢的反诉请求问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。经本院查明，从2018年4月1日起至2018年7月30日腾空房屋时止，朱训权未向袁保钢支付租金，袁保钢请求按合同约定标准该实际使用房屋期间的占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，朱训权提出，因拆迁围档，饭店于2018年3月就停止经营，6月份就腾空了房屋，对此，袁保钢、李杰不予认可，朱训权未举证证明围档时间，且就房屋腾空时间的陈述与其向金霞片区拆迁指挥部秀峰街道分指挥部出具的《承诺书》的内容不相符，故本院对其上述主张不予采信。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告朱训权诉被告李杰、袁保钢于2012年8月30日所签订的《饭店租赁合同》无效； 二、被告李杰在本判决生效之日起十日内赔偿原告朱训权损失人民币40000元； 三、被告袁保钢在本判决生效之日起十日内赔偿原告朱训权损失人民币40000元； 四、反诉被告朱训权在本判决生效之日起十日内支付反诉原告袁保钢房屋占有使用费人民币15000元； 五、驳回原告朱训权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费11481元，因适用简易程序减半收取5740.5元，由原告朱训权承担4740.5元，被告李杰承担500元，被告袁保钢承担500元，反诉受理费88元，由反诉被告朱训权承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  陈辉伟 二〇一九年五月二十日 代理书记员  殷 密