广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初108号原告：刘映方，男，1981年2月5日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道文锋东路**三水恒福广场**701（仅作办公场所使用），统一社会信用代码：9144060766988301XE。法定代表人：林杰龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。第三人：广州邦盈置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区解放中路**306自编**，统一社会信用代码：914401013402205791。法定代表人：梁锦威，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎丽明，该公司员工。原告刘映方与被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告恒福公司申请追加广州邦盈置业有限公司（以下简称“邦盈公司”）作为第三人参加诉讼，本院于2019年1月24日予以准许。原告刘映方的委托诉讼代理人陈文新、被告恒福公司的委托诉讼代理人周记南、第三人邦盈公司的委托诉讼代理人黎丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘映方向本院提出诉讼请求：一、被告恒福公司向原告支付返租租金人民币15600元（自2016年07月起计至2017年06月止，每月以人民币1300元计算返租租金）；二、被告恒福公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告通过被告的广告宣传和被告聘请的房产中介电话及微信聊天介绍，得知被告出售的恒福丽铂公馆交楼后包租返租一年以上，于是原告前往被告的售楼处进行咨询，被告的销售人员均表示确实如被告的广告和被告聘请的房产中介电话及微信聊天介绍所声称的，该公寓确实是包返租一年以上，并且口头约定包租返租合同将于2017年3月通知原告过来签约。原告由于看中该公寓包返租的条件，便决定购买涉案房屋，遂与被告签订《商品房买卖合同》，并对价款及付款方式进行约定，原告依约已经支付房款。合同签订后，原告从2017年3月开始就多次问及被告何时签订返租合同，被告均以交楼后再统一签订返租合同为由多次推诿。后，丽铂公馆几百户业主多次找被告及政府有关部门沟通、协调均无果。原告认为被告言而无信，在收取原告的款项后，不履行双方的返租约定，属于严重违约，为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告恒福公司辩称，一、原告与答辩人之间的房屋买卖合同关系依法成立，双方签订《商品房买卖合同》及其附件系在双方当事人平等自愿、协商一致的基础上签署的，内容合法，属于有效合同，该合同应当是双方处理房屋买卖合同关系的唯一依据。原告诉求的租金并没有经双方协商、达成一致后且载明于《商品房买卖合同》及其附件内，因此原告的诉求缺乏合同与事实依据；二、原告所诉称的事实虚假。经三水相关部门的调查可知，答辩人在公众号上所发布有关租金的广告仅是针对2015年12月前的可售房源，其而该公众号在2016年3月已停止使用。原告均系于2016年5月起开始知悉涉案项目丽铂公馆房产销售信息，认购的房源也是2016年5月后推出的可售房源，公众号上推广的可售房源与原告认购的房源两者之间并无关联；三、邦盈公司未经答辩人授权，擅自向外发布或派送有关宣传单张，该等宣传单张的内容并不具体确定，且邦盈公司在宣传单张上也明确载明“本广告仅属要约邀请”，因此，邦盈公司派发的宣传单张不应当视为要约；四、假使邦盈公司派发的上述宣传单张被法院认定为要约，但也并不代表所有买受人都有接受过上述宣传单张，原告应提交相应证据证明其接受过上述宣传单张，否则原告借他人的证据作为自己主张的凭证有违法律的严谨性；五、涉案房产项目丽铂公馆全部房源并非邦盈公司独家代理销售完成，答辩人与邦盈公司合作期限仅限于2016年5月1日至2016年8月31日，邦盈公司所派发的宣传资料也应当仅限于参与其团购房产活动的客户，若法院将所有已购买涉案项目的买受人均视为已接收到邦盈公司派发的宣传资料，这种“一刀切”的做法显然有违法治精神，且对答辩人明显不公平；六、如果因邦盈公司派发的上述宣传单张被法院认定为要约，且法院认定答辩人应当对此承担相应法律责任时，那么邦盈公司也应当对此承担连带的赔偿责任；七、本系列案中152号案石尊宝提出的第二项诉求无理，请求法院驳回其诉求。综上，答辩人请求法院驳回原告的全部诉请，以维护答辩人合法权益。第三人邦盈公司述称，一、原告主张的诉求与第三人无关；二、原告主张返租租金没有事实与法律依据：1、原告所提交的广告单张并非第三人制作，第三人也没有向原告派发涉案广告单张，原告也未提供证据证明第三人曾向其派发上述单张；2、若存有返租承诺的买受人都会与曼斯顿酒店公司或星际酒店公司签署一份《委托经营管理协议》，并由相对应的酒店公司支付报酬，并非所有买受人都有权享受返租权利；3、本系列案并非全部的原告都是经第三人促成与恒福公司签约的，第三人仅对向第三人缴交团购服务费的客户负责。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告刘映方在诉讼中提交以下证据：1.广告宣传单二份，证明被告恒福公司承诺精装拎包入住，即签即收租金，每月租金从1500元到2300元不等；2.售楼现场照片打印件三张，证明被告恒福公司售楼部多处张贴即签即收租金的标语；3.（2017）粤广广州第218005号公证书一份，证明被告恒福公司承诺即买即收租，每月1800元，签约后12个月按月收租即签即收租；4.（2017）粤广广州第187111号公证书、（2017）粤广广州第187110号公证书、（2017）粤广广州第187112号公证书各一份，证明被告恒福公司的广告视频也承诺精装交楼，品牌洁具也一应俱全，交楼即入住或放租；5.公寓委托经营管理协议书一份（一页），证明恒福公司已与个别业主签订返租协议，约定返租6年，被告每月支付租金1800元；6.户名为周训逵的佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社账户明细查询一份、户名为李艳均的中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份、户名为王红军的借记卡账户历史明细清单一份，证明恒福公司已每月向王红军、李艳均、周训逵等人返还租金，返还期限为几个月不等。但被告恒福公司不仅没有向其他大部分业主返还租金，而对于已返还的小部分业主也未达到约定期限；7.（三）市监处告字[2017]9-50号佛山市三水区市场监督管理局行政处理告知书一份（复印件），证明被告恒福公司存在虚假广告宣传的违法行为，在宣传涉案房屋过程中宣称包返租等，经行政部门调查后处罚；8.广告宣传扇一份，证明被告恒福公司对外发送广告扇面，声称涉案房屋“拎包入住、交楼即收租”等虚假广告；9.（2018）粤0607民初3993号民事判决书、（2018）粤06民终7272号民事判决书、（2018）粤0607民初337号民事判决书，证明法院判决被告向丽铂公馆业主钟淑君、何焕霞支付返租租金；10.认购书、不动产权证各一份，证明原告为涉案房屋的不动产权人；11.相关支付凭证一组，证明原告支付有关房款、税收等款项。被告恒福公司在诉讼中提交以下证据：1.房款及团购情况汇总表一份，证明并非全部原告都是经过邦盈公司的推介购买涉案房产；2.恒福丽铂公馆项目团购合作合同（复印件），证明被告恒福公司与第三人的团购合作事宜。第三人邦盈公司在诉讼中未提交证据。原告向本院申请调查取证，其委托诉讼代理人通过调查令，从国家税务总局佛山市三水区税务局取得以下证据：黎笑华等人在交税时提供的与被告恒福公司签订的共计40份《商品房买卖合同》（复印件加盖国家税务总局佛山市三水区税务局公章）。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，认证意见如下：原告提交的证据6、7、9、10、11，被告对上述证据的真实性无异议，第三人也未提出异议，本院对上述证据真实性予以认定；证据1、2、3、4、8，系原件或者与原件内容无异的复印件，被告对上述证据虽有异议但没有提供反证，第三人也未提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定，对上述证据的关联性将在本院认为部分予以综合论述；证据5，虽为原件，但仅一页并不完整，本院对该证据不予采信。被告恒福公司提交的证据1，仅为其单方制作的房款情况支付表，在无其他付款凭证予以佐证、原告亦不认可情况下，本院不予采信；证据2，虽为复印件，对签订的相对方即第三人对其真实性无异议，本院确认该证据真实性。对本院依原告的申请从国家税务总局佛山市三水区税务局调取的《商品房买卖合同》，来源、形式合法，本院对其真实性、合法性均予以确认。根据当事人陈述及本院采信确认的证据，本院认定以下事实：2016年7月24日，原告刘映方作为认购方与被告恒福公司作为出售方签订《恒福丽铂公馆认购书》一份，约定：原告刘映方购买被告恒福公司位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆1座2717号房，认购成交价为201900元。2016年7月27日，原告刘映方作为买受人与被告恒福公司作为出卖人正式签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告恒福公司开发建设的位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆1座2717号房屋，该房预测建筑面积为30.29平方米，其中套内建筑面积为23.07平方米，房屋总价款为201900元，双方还对付款方式及期限、商品房交付条件及时间等进行了约定。庭审中，被告恒福公司确认原告已付清购房款。另查明，原告向本院提供了两张恒福丽铂公馆宣传广告单，载有“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”、“广佛投资收租王超8.8%回报率”、“购房零压力，日供仅需38元”、“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，还配以表格形式展示不同户型的总价款、首付款、即签即收月租金等，其中单间（30m2）对应即签即收月租金为1100元、一房一厅（35m2）对应即签即收月租金为1300元、两房一厅（56m2）对应即签即收月租金为1800元。而宣传广告单亦均载明“本广告内容仅作形象宣传，宣传内容以政府最终批复方案及商品房买卖合同为准，一切解释权归开发商所有”等内容。原告还提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第218005号公证书，公证事项为对陈金玲号码为131××××****手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“0元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30m2）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35m2）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56m2）即收租金（元/月）为1800元。再查明，佛山市三水区市场监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书一份，对投诉人卢荫等投诉的被告恒福公司涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，即关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话，诱使大量购房者落入陷阱”的问题经查明：恒福公司为配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1、于2014年6月9日与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称新锐公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒福丽铂公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目架构、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽铂公馆是全城唯一纯公寓项目”、“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用：该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2、于2016年4月28日与广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）签订了一份《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽铂公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽，地标‘丽铂傲视北江’际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”、“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实恒福公司所开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上32，地上**套；2座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售，其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”、“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2、恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘占地面积1.19万m2,配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17m2，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订了1份委托管理经营期为6年的《曼思顿与恒福丽铂公馆》合作协议，由恒福公司引进曼思顿公司作为“恒福丽铂公馆”（公寓项目）的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼思顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼思顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”、“1万m2园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”、“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收取”等内容真实。综合查明的事实，由于邦盈公司是以“恒福丽铂公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”、“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第（五）项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦盈公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第（一）项的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。本院认为，本案争议焦点在于被告恒福公司对原告刘映方是否负有返租义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。商品房的销售广告和宣传资料在同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，涉案的广告宣传单、微信公众号及视频宣传等资料内容指向案涉楼盘，且经过佛山市三水区市场监督管理局的调查，恒福公司曾经委托相关主体制作和发布上述广告宣传资料。恒福公司作为案涉楼盘的开发商，在销售、推广过程中未对相关主体发布宣传资料的内容提出过异议，也未能及时撤销失效的广告宣传，亦未能举证证明在购房者在购买房屋时对上述广告内容的效力作出特别的明示说明，故被告恒福公司应对发布上述广告的行为及相关的效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外发布的的广告宣传资料，广告语中“精装拎包入住，交楼即收租”“即签即收租”“高投资回报率”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，广告中也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如户型为单间（约30m2）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35m2）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56m2）即收租金为1800元/月。该等广告中，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。恒福公司在销售广告中所作的租金收益说明，足以让原告在内的购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，原告就此内容与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。综上，原告主张被告恒福公司在对外销售房屋时所作的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的允诺构成要约，合法有据，本院予以支持。据此，被告恒福公司应按照原告购买房屋面积相对应的租金1100元/月的标准，以12个月为限向原告履行返租义务，鉴于被告恒福公司已经逾期履行，故向原告支付的返租租金应计13200元（1100元/月12个月），原告按1300元/月的标准及从签订正式商品房买卖合同之日起主张返租租金，缺乏事实依据，本院对原告超出部分主张不予支持。至于被告恒福公司提及的第三人邦盈公司作为广告宣传单制作方亦应承担责任的问题，根据佛山市三水区市场监督管理局的调查，广告宣传单系外包的广告公司制作，并非指向第三人邦盈公司，且原告在本案中也未主张第三人邦盈公司承担责任，故被告恒福公司的上述辩称，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘映方支付返租租金13200元；二、驳回原告刘映方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元（原告已预交），由原告刘映方负担29元、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担161元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审判长 禤 君审判员 刘 敏审判员 周绪阳二〇一九年五月二十二日书记员 杨敏贞