湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终1368号上诉人（原审原告）：马红艳，女，1978年5月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。上诉人（原审原告）：周剑平，男，1969年12月12日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：蔡敬，湖南天戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衡阳吉锐房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区立新路**。法定代表人：曹春华，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：衡阳鑫都商业管理有限公司，，住所地湖南省衡阳市珠晖区东风南路**广东路**鑫都国际**法定代表人：舒军，该公司总经理。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：陆元伟，湖南南舫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州星市方投资顾问有限公司，，住所地广东省广州市越秀区环市西路**之三第**第**单元法定代表人：张勇，该公司执行董事兼总经理。上诉人马红艳、周剑平因与被上诉人衡阳吉锐房地产开发有限公司（以下简称吉锐公司）、衡阳鑫都商业管理有限公司（以下简称鑫都公司）、广州星市方投资顾问有限公司（以下简称星市方公司）委托合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2018）湘0405民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马红艳、周剑平上诉请求：一、依法撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2018）湘0405民初316号民事判决，改判1、解除上诉人与被上诉人星市方公司签订的《商铺委托经营管理合同》，并将上诉人所购的位于衡阳市珠晖区东风南路2号广东路1号鑫都国际1132室商铺的经营权、管理权和收益权归还；2、被上诉人吉锐公司补开2014年12月28日至2017年12月27日止上诉人投资回报款抵购房款的正式票据计入总购房款；3、三被上诉人连带赔偿上诉人2017年12月28日至2018年4月16日止的租金损失11775元及2018年4月17日至实际交付上述商铺的租金损失（按每年7%总房价标准计算）；二、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。《商铺委托经营管理合同》依约应予解除，一审法院以过半数业主同意委托而维持合同剥夺了上诉人的自主租赁权；《衡阳市商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》两个合同互有牵连，虽然《商铺委托经营管理合同》中并未明确约定回报率，但是根据上述两个合同，可以推测出合同约定的三年租金回报就是上诉人获取高折扣买房的条件，租金回报率折合为总购房款的7%/年；一审法院认为案涉商铺只有统一规划、统一使用才能体现其价值，由三分之二以上业主或者过半数业主决议便可决定商铺的出租，但这仅限于出租，且各个商铺的位置不同、面积不同，业主购买商铺的单价也不尽相同，故不能据此决定租金回报率，2017年12月28日至2018年4月16日的租金损失应按7%总房款租金回报率进行计算并赔偿；根据合同法的规定，吉锐公司作为委托人一方，应当承担《商铺委托经营管理合同》的所有权利和义务，上诉人与星市方公司签订合同时不知晓委托事实，故《商铺委托经营管理合同》的对外责任应由三被上诉人共同承担连带赔偿责任；若根据一审判决定义本案，引发诸多商铺开发商争相效仿，通过虚抬房价再高额折扣来逃避政府对房屋价格的监管，将引起更多的社会矛盾。马红艳、周剑平向一审法院起诉请求：1、判令解除马红艳、周剑平与星市方公司之间签订的《商铺委托经营管理合同》；2、判令吉锐公司、鑫都公司向马红艳、周剑平交付所购的位于衡阳市珠晖区东风南路2号广东路1号鑫都国际2063室商铺的经营权、管理权和收益权，同时，吉锐公司向马红艳、周剑平补开2014年12月28日至2017年12月27日止马红艳、周剑平投资回报款抵购房款的正式票据计入总购房款，并从2017年12月28日起按照该总购房款计算年租金收益；3、判令吉锐公司、鑫都公司连带赔偿马红艳、周剑平2017年12月28日至2018年4月16日止的租金损失11775元，同时判令吉锐公司、鑫都公司连带赔偿2018年4月17日至实际交付上述商铺的经营权、管理权和收益权时止的租金损失（按2014年12月28日至2017年12月27日的投资回报比例标准计算）；4、本案诉讼费由吉锐公司、鑫都公司、星市方公司负担。一审法院认定事实：2014年5月12日，马红艳、周剑平与吉锐公司签订了一份《商品房买卖合同》，马红艳、周剑平购买吉锐公司开发的位于衡阳市珠晖区东风南路2号、广东路1号鑫都国际1132室,总价款406321元。同时马红艳、周剑平又与星市方公司签订了一份《商铺委托经营管理合同》，马红艳、周剑平与星市方公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：甲方（马红艳、周剑平）将自己购买的商铺，全权委托乙方（星市方公司）对外出租及管理，委托期限为十年，前三年为市场培育期，乙方不向甲方收取任何回报；三年后，由甲乙双方共同商定之后的委托经营管理回报金额，在同等条件的前提下，乙方享有优先委托经营管理权，若双方就委托经营管理回报达成一致，则由双方共同签署相关补充文件；若协商不一致，则本合同自动解除；乙方在合同期内，根据实际需要，对该商铺采取整体装修（包括对该商铺进行合并、分隔及拆除间隔）、整体规划、招租、整合运营、与第三方联合经营、合作、企业承包、转租、出租柜台等经营方式、形式，甲方不得干涉。同时，为优化整体运营，在不影响整体消防安全的前提下，甲方同意乙方有权允许部分租户对其租赁范围内的公共通道或公共部分进行合理使用。现鑫都国际项目中绝大多数商铺就三年后的回报率达成一致签订了补充协议（前两年回报率为购房款的5.5%，第三年回报率为购房款的6.5%）。马红艳、周剑平认为应当按照将购房款优惠部分计入房款总价来计算回报率及回报率应以头三年的优惠价除房款总价所得商7%作为回报率来确定回报率，而与鑫都公司无法达成一致，以致酿成纠纷。一审法院认为，马红艳、周剑平与星市方公司签订了《商铺委托经营管理合同》，双方形成委托合同关系。本案中，《商铺委托经营管理合同》是马红艳、周剑平与星市方公司签订的，但由于星市方公司招商失败而退出对商铺的经营管理，然后由鑫都公司实际经营管理。马红艳、周剑平与鑫都公司虽未重新签订委托经营合同，但在近三年的时间内马红艳、周剑平未提出异议，代表马红艳、周剑平对鑫都公司承租商铺的认可,因此承担合同的主体应为鑫都公司与星市方公司，由于马红艳、周剑平未主张星市方公司承担责任，因此本案由鑫都公司承担责任。本案中，马红艳、周剑平所有的商铺实际上是产权式商铺。所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。产权式商铺虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，亦对其他业主的利益造成损害。因此，虽然业主享有所有权，但该权利行使既要遵循开发商、经营公司根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害全体业主的共同利益。因此，产权式商辅所有权的行使应以“不得损害公共利益或他人合法权益”为适用原则，对整个商场商铺进行整体利用便于优化整个商场的使用方案，最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高建筑物的使用效率，实现利益最大化。《物权法》第七条规定:“物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”产权式商铺业主的集体意志可以对全部业主产生拘束力，有约定，则从约定;无约定的，有业主委员会的，则遵循业主委员会的决议;无业主委员会的，过半数或者三分之二以上业主的决议即可视为全体业主的集体意志。具体到本案，马红艳、周剑平购买的是产权式商铺，根据该产权式商铺的特点，马红艳、周剑平作为产权式商铺的产权人，其不宜对未间隔的单个商铺行使完全的所有权，从整个商城的利益和不损害全体业主的共同利益出发，对商铺物权的行使应按照过半数或者三分之二以上业主的决议处理。而鑫都公司已举证证明其已与过半数业主重新签订了委托经营合同，故马红艳、周剑平要求交付其购买的商铺，该院不予支持。由于鑫都公司已实际承继了星市方公司的合同中的权力义务，因此马红艳、周剑平亦应当按照绝大多数商铺业主的做法与鑫都公司签订补充文件，关于双方争议的租金，亦应按照绝大多数的业主的合同处理，鑫都公司应按照与其他业主签订的合同约定标准支付租金。吉锐公司系鑫都国际的开发商，其与马红艳、周剑平之间的关系系房屋买卖合同关系，因此对马红艳、周剑平要求吉锐公司承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。马红艳、周剑平要求吉锐公司补开购房款发票的诉讼请求与本案无关，马红艳、周剑平可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、衡阳鑫都商业管理有限公司赔偿马红艳、周剑平2017年12月28日至2018年4月16日止的租金损失6734元（406321元×5.5%×110天/365天），并支付从2018年4月17日之后的租金（按衡阳鑫都商业管理有限公司与鑫都国际商城绝大多数商铺业主签订的合同约定比例计算）；二、驳回马红艳、周剑平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费594元，由衡阳鑫都商业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷。首先，根据一审查明的事实可知，星市方公司在《商铺委托经营管理合同》签订后因招商失败退出了对案涉商铺的经营管理，《商铺委托经营管理合同》的权利义务实际上均由鑫都公司承继。虽然鑫都公司并未与上诉人重新签订委托经营管理合同，亦未书面征求上诉人同意，但上诉人在明知星市方公司已经无法履行案涉委托合同的情形下，在近三年的时间内实际上接受鑫都公司对其商铺的经营管理行为，并依约在三年的市场培育期届满后，多次与鑫都公司协商回报金额，以上事实足以认定上诉人已以实际行为对鑫都公司承接星市方公司的经营管理行为予以了追认。其次，鑫都国际项目内分割出售的各商铺面积均较小,依其物理性质和社会通常观念,此类商铺的使用、收益功能在极大程度上受制于整体物业的统一利用,且各业主在购买商铺同时即签约授权星市方公司统一对外出租及管理,亦可据此推知各业主在购买时已知悉其所购商铺与鑫都国际项目其他商铺在使用、收益上的不可分割性。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。根据该款规定，各业主对其商铺权利的行使则应受到其他商铺业主整体意志的限制。一审已经查明鑫都公司已与过半数业主重新签订了委托经营合同,现返还案涉商铺将极有可能影响商场整体使用功能和收益,进而损害已与鑫都公司签订委托经营合同的其他业主的合法权益。故对上诉人请求解除案涉委托合同、返还案涉商铺的上诉请求，本院不予支持。上诉人主张其以三年不收取租金换取高折扣买房，实际购房款应当认定为406321与2014年12月28日至2017年12月27日止投资回报款之和。根据上诉人一审提供的《衡阳市商品房买卖合同》、《湖南省衡阳市地方税务局预收款专用凭据》及《收款收据》，可以认定上诉人为案涉商铺支付的对价为406321元。《衡阳市商品房买卖合同》系上诉人与吉锐公司签订、《商铺委托经营管理合同》系上诉人与星市方公司之间签订，上述两合同均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。由于两个合同的主体不一致，根据合同相对性规则，《商铺委托经营管理合同》已经明确约定了前三年为市场培育期，上诉人不能提供确切证据证明前三年计取了收益，且该收益抵扣了购房款，应当承担举证不能的不利后果。故对上诉人主张将其2014年12月28日至2017年12月27日止的投资回报款计入总购房款的上诉请求，本院不予支持。关于双方争议的委托经营管理回报率标准问题。上诉人主张其在购买案涉商铺时与被上诉人达成口头协议，折合为每年7%总购房款的委托经营管理回报，三被上诉人应当按照该回报率连带赔偿上诉人2017年12月28日至2018年4月16日止的损失及2018年4月17日至实际交付案涉商铺时的损失。本院认为，吉锐公司与上诉人之间系买卖合同关系，与本案非属同一法律关系，而星市方公司作为《商铺委托经营管理合同》的原合同相对人，已经退出该合同，其合同的权利义务已由鑫都公司承继，故本案应当由鑫都公司承担责任。如前所述，案涉商铺的价款为406321元，故应当按照406321元的总购房款计算案涉商铺的投资回报。由于案涉商铺应当由鑫都公司统一经营管理，一审法院认为鑫都公司应按照与绝大多数业主签订的合同约定标准支付委托经营管理回报并无不当，本院予以维持。上诉人认为应当按照7%总购房款委托经营管理回报率计算委托经营管理回报没有事实和法律依据，本院不予支持。另，关于上诉人要求吉锐公司补开购房款发票的上诉请求，因其所依据的系另一合同关系(房屋买卖合同)，一审认定该诉请与本案无关并告知上诉人可另行起诉，并无不当，应予维持。综上所述，马红艳、周剑平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由上诉人马红艳、周剑平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张震东审 判 员 蒋立新审 判 员 刘 林二〇一九年五月三十日法官助理 邓 薇书 记 员 王 晴