河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终5450号上诉人（原审原告）：郑州航空工业管理学院，住所地河南省郑州市**大学中路**，统一社会信用代码：12410000415801694R。法定代表人：李勇，该学院校长。委托诉讼代理人：崔鹏飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李宏波，女，1973年4月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡中阳，河南金通源律师事务所律师。上诉人郑州航空工业管理学院（以下简称郑州航院）因与被上诉人李宏波房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初8886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑州航院的委托诉讼代理人崔鹏飞、付芳芳，被上诉人李宏波的委托诉讼代理人张帆、胡中阳到庭接受了询问。本案现已审理终结。郑州航院上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初8886号民事判决书；2.依法改判支持郑州航院的全部诉讼请求；3.本案案件受理费由李宏波承担。事实与理由：郑州航院与李宏波签订的租赁合同明确约定郑州航院不对出租房屋的现有条件作出任何承诺，郑州航院已经明确告知李宏波出租房屋尚未取得房产证的情况，郑州航院已经按照合同约定履行完毕出租人的全部义务，合同目的无法实现的责任在于李宏波。李宏波作为有经验的特殊商户，将要投资几十万元开办诊所，在郑州航院未提供房产证的情况下，不会对房屋的手续情况不加核实就签订租赁合同。因此，郑州航院与李宏波在签订合同时，约定的不对出租房屋的现有条件作出任何承诺，指的就是不对房屋的手续情况作出任何承诺，也即是不对因房屋手续不全导致的办证情况承担责任。李宏波在租赁合同中并未对租赁证的办理进行明确约定，而且根据郑州航院到郑州市郑东新区行政服务中心问询的结果显示开办中医门诊也不需要提供租赁证，仅需提供租赁合同即可，该诊所执业登记未办理的原因在于李宏波，李宏波在自身疏忽导致无法开设诊所后，造成的损失应由其承担，且在李宏波无法开设诊所后改变经营方向，在涉案房屋内出售鞋子及饰品等也已经实际使用了涉案房屋。李宏波在租赁合同到期后，郑州航院催告仍拒不返还承租房屋，应依法承担逾期腾房占有使用费。综上，请求二审法院支持郑州航院的上诉请求。李宏波答辩称，一、李宏波开办诊所的目的因郑州航院的过错无法实现，郑州航院未履行合同义务，郑州航院称合同目的无法实现的责任在李宏波，无事实及法律依据。郑州市中级人民法院（2018）豫01民终14881号生效判决已经认定了郑州航院在明知涉案房屋未取得产权登记且双方合同目的明确为用于开办诊所的情况下，仍与李宏波签订了房屋租赁合同，违背了诚实信用原则，对于李宏波的损失产生负有主要责任。《临街门面房合同》第四条第1项明确的约定，郑州航院对房屋享有所有权，李宏波完全有理由相信郑州航院出租的房屋有产权证，李宏波已经尽到了审慎审查义务。相反，郑州航院在签订房屋租赁合同之前没有尽到审慎的审查义务，没有审慎的审查其出租的房屋是否具备开办诊所的相应条件。因郑州航院的房屋没有房产证而无法办理房屋租赁证这一唯一的原因无法取得医疗机构设置批准书，申请设立的郑东红波中医门诊部最终未获批准，李宏波开办诊所的合同目的无法实现。二、李宏波于2015年4月16日就向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼要求解除双方签订的房屋租赁合同，且在房屋租赁合同到期之前就不再使用房屋，房屋由郑州航院实际控制。郑州航院上诉称李宏波经催告拒不返还租赁房屋与事实不符。郑州市中级人民法院（2018）豫01民终14881号生效判决已认定李宏波在租赁期届满之前已经搬离了涉案房屋，租赁合同已经实际解除。郑州航院将教育划拨用地上本应用于教育教学使用，且未依法取得建设工程规划许可证和房屋所有权证的房屋违法出租给李宏波以及其他承租户从事生产经营活动，其出租行为违法。郑州航院停水停电，并将所有的承租户所租赁的航院东校区专家公寓临街门面房均已收回，并把房门锁死。郑州航院东区专家公寓临街门面房根本不具有使用条件，郑州航院起诉要求李宏波交付房屋并支付房屋占有使用费没有事实及法律依据。三、郑州航院将教育划拨用地上本应用于教育教学使用，且未依法取得建设工程规划许可证和房屋所有权证的房屋违法出租给李宏波以及其他承租户从事生产经营活动，导致了李宏波以及其他承租户因出租房屋没有所有权证无法办理相关证照，无法从事生产经营活动，租赁房屋的合同目的无法实现。郑州航院对包括李宏波在内的航院东区专家公寓临街门面房的所有承租户都免收了两年的租金。李宏波诉郑州航院，郑州郑航物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，郑州高新技术产业开发区法院原一审案号（2015）开民初字第4431号庭审笔录中，郑州航院认可“郑州航院对所有的租赁户前两年都免收租金，从第三年开始按合同计租。第一年交付的租金冲抵第三年的租金。”该案郑州市中级人民法院二审案号(2018)豫01民终14881号案件的庭审笔录中，郑州航院再次认可免收李宏波两年房租。郑州法院起诉要求支付两年房租的诉讼请求没有事实和法律依据。况且《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年。《临街门面房租赁合同》第三条第2项约定，第一年度租金在合同交付时交纳，之后应在每年度届满前十日内支付下一年度租金。郑州航院于2017年11月起诉要求支付租金和房屋占有使用费，也早已超过了诉讼时效。四、郑州航院出租的房屋没有所有权证而无法办理房屋租赁证，导致李宏波自始至终无法按照《临街门面房租赁合同》约定开设诊所的用途使用房屋。2014年郑州航院又违反合同约定擅自安装围墙栅栏把约定出租给李宏波的临街门面房圈到了郑州航院校园内，郑州航院违约，双方房屋租赁合同约定每年308050元的房租标准失去了基础。郑州航院按照每年308050元的房租标准起诉要求租金和占有使用费更无事实及法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，郑州航院的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回郑州航院的上诉，维持原判。郑州航院向一审法院起诉请求：1.李宏波将承租郑州航院的位于郑州市郑东新区龙子湖高校园区平安大道133号门面房屋交还郑州航院；2.李宏波支付租金616100元及违约金10000元；3、李宏波支付合同期满后房屋占有使用费693112.5元（自2015年8月1日起按每月25670.83元计算至李宏波实际交还房屋之日，暂计算至2017年10月31日）；4.本案诉讼费用由李宏波承担。一审法院认定事实：出租方（甲方）郑州航院与承租方（乙方）李宏波签订《郑州航院东校区专家公寓临街门面房租赁合同》，合同约定：甲方将位于郑州市郑东新区龙子湖高校园区祭城路的房屋编号为133提供给乙方经营用房1间，建筑面积305平方米，经营范围为药店、诊所，合同期限为3年，自2012年6月1日始至2015年7月31日止，双方均同意续约的，应至少在合同到期前30日续签合同，合同期满后，甲方有权收回经营用房，乙方应如期交还，乙方每年向甲方交纳租金人民币叁拾万捌仟零伍拾元整（￥308050.00），租金逾期交付的，每逾期一日，按逾期金额的1%向甲方支付违约金，合同期限内，乙方不得将房屋进行转包、转租或改变其经营方式，不得出店经营，如有上述情况，视为违约，甲方有权立即终止合同并收回房屋，并从履约保证金中扣除一万元作为违约金，甲乙双方任何一方违约，须支付给对方违约金人民币壹万元整，违约金不足以赔偿给对方造成的经济损失的，还应赔偿该损失，如双方没有续签新的合同，乙方应在合同到期后7日内将承租的房屋退还给甲方，否则，应按照合同约定租金的两倍为标准向甲方支付实际占用房屋期间的费用。合同落款处有加盖有甲方郑州航院印章及代表人李勇印章，乙方李宏波签名捺印予以确认。后郑州航院与李宏波双方因租赁产生纠纷，河南省郑州市中级人民法院于2018年12月19日作出的（2018）豫01民终14881号民事判决书，该判决认定：李宏波已搬离涉案房屋，租赁合同已经实际解除；郑州航院在明知涉案房屋未取得产权登记，且双方合同目的明确约定为用于开办药店、诊所的情况下，仍与李宏波签订房屋租赁合同，违背诚实信用原则，对李宏波的损失的产生负有重要责任。遂判决：郑州航院返还李宏波保证金30000元；郑州航院赔偿李宏波损失584169.75元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郑州市中级人民法院生效判决已经认定郑州航院提供的租赁房屋未取得产权登记，不能实现合同目的，并判决郑州航院赔偿李宏波经济损失584169.75元，且查明并认定李宏波已搬离涉案房屋，租赁合同已经实际解除。本案中，郑州航院并未提交相关证据证明李宏波在合同解除后仍占据房屋拒不返还，且其已对涉案房屋进行整改能够实现合同目的，故郑州航院请求判令：1.李宏波将承租郑州航院的位于郑州市郑东新区龙子湖高校园区平安大道133号门面房屋交还郑州航院；2.李宏波支付租金616100元及违约金10000元；3.李宏波支付合同期满后房屋占有使用费693112.5元（自2015年8月1日起按每月25670.83元计算至被告实际交还房屋之日，暂计算至2017年10月31日）。证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郑州航院的诉讼请求。案件受理费16673元，由郑州航院负担。本院二审期间，郑州航院提交的证据有：1.医疗机构设置及执业登记办事指南1份，2.郑东新区政务服务中心视频2份，3.申请医疗机构设置批准书流程1份；证明：没有房产证不影响医疗机构设置及执业登记，只需要提供租赁合同即可，而且申请执业登记前，必须取得设置医疗机构批准书，而李宏波未申请设置医疗机构批准书，因此案涉诊所无法开设的原因在于李宏波个人，与郑州航院无关。4.康福安药店租赁合同1份，5.春和堂药房照片三份；证明：郑州航院与李宏波合同约定的经营范围为药店、诊所，并且约定“甲方（郑州航院）不对招租房现有条件做出任何承诺”“由乙方（李宏波）负责办理并承担商业经营所需的各类检查、检测、办证和收费”，因此案涉房屋用途并非仅限于开设诊所，而与李宏波租赁的133#房屋附近的康福安药店便成功办理了药店手续，并正常营业，因此，郑州航院已经按照合同约定履行完毕出租人的全部义务，合同目的无法实现的责任在于李宏波。6.购电明细表1份，7.照片十张，8.合作协议一份，9.男左女右鞋店进货单六份，10.电话录音一份，11.情况说明一份，12.通知一份，13.学生情况说明一份，14.美团外卖小票一份，15.郑州航院物业收取王文文物业费银行回单一份；证明：李宏波在租赁期限届满后双方未进行续约的情况下，继续占用涉案房屋拒不退还，继续由其转租人王艳经营男左女右鞋店，王艳于2017年12月份不再经营男左女右鞋店后，李宏波将涉案房屋锁上后，一直未将钥匙交还郑州航院，因此李宏波应承担逾期腾房占有使用费，而且案涉房屋一直有水有电，且道路畅通，不存在无法经营的情形，李宏波违反合同约定将案涉房屋转租出去后，店铺一直正常经营，李宏波也实际取得了转租费用。16.企业信用信息公示报告两份，证明在案涉房屋开办的考拉服装店、男左女右鞋店的经营地点从2014年至2018年不存在变更，因此李宏波一直在使用案涉房屋转租从事营业活动，并未将案涉房屋返还郑州航院。17.专家公寓临街门面房退房手续34份，18.（2018）豫0191民初8267号判决书一份；证明：专家公寓临街门面房在租赁到期后，双方均签订退房手续，而李宏波在租赁期限届满后双方未进行任何续约的情况下，继续占用涉案房屋拒不退还，李宏波辩称其已于2015年7月31日到期前不再使用租赁房屋，李宏波应当对该主张承担举证责任，应提供相应的退房手续。李宏波对证据的意见是：对证据1，真实性没有异议，但该份办事指南所依据的是2018年的通知，改革后医疗机构设置审批与执业证两证合一，而李宏波是2012年租赁了房屋，2012年申请办证，该通知还没有下发，李宏波2012年办证时的便民服务手册要求办理设置批准书需要提交房产证。对视频有异议，视频中工作人员的答复，也是依据2018年的现有政策进行了答复，而且工作人员个人的答复不具有权威性。设置医疗机构批准书流程与案件没有关联性。第二组证据中的合同与本案无关，该合同约定的经营范围是药店，而李宏波租赁房屋是开办诊所，有着根本的不同，药店能否办手续，并不能证明李宏波的中医门诊部就能办手续，合同无法实现的责任在于郑州航院。购电明细表是郑州航院后勤管理处单方出具的，该购电明细表并未显示所购电商户的名称，不能证明明细表中购电与李宏波有关。对照片真实性和证明目的均有异议，照片并不显示拍摄时间，下面的拍摄时间是手写上的，不予认可，而且该照片没有原始载体。反而证明了房屋是由郑州航院实际控制，郑州航院也能进室内进行拍摄。合作协议中经销商王艳，李宏波不知道其是何人，与李宏波也无关。王艳与吉祥网购签订的协议、进货单与李宏波没有关系。对录音证据的真实性有异议，李宏波不知道录音双方的身份，不能证明李宏波将房子转租的事实，涉案房屋实际上是由郑州航院控制。录音里说2017年6月份就不干了，郑州航院要求李宏波返还房屋没有事实及法律依据，房屋至少从2017年6月份开始就由航院实际控制。对情况说明的真实性无法核实，该份情况说明只能反映李宏波2012年承租了郑州航院的房屋，后于2015年4月16日向高新区法院提起诉讼，不能反映出李宏波占有房屋不交付的事实。对通知的真实性和证明目的均无异议，但在该份通知所载明的日期之前李宏波早已搬离承租房屋。对学生的情况说明和美团外卖小票真实性和证明目的有异议，该学生与郑州航院存在利害关系，其证明的内容也不能确定承租房屋的位置。李宏波并不认识美团外卖单上的王艳，且与房屋使用状况没有联系。对银行回单的真实性和证明目的有异议，该缴纳的费用与本案无关，收款单位也并非本案案涉合同的合同当事人，相反，郑州航院已经把房屋出租给下家，如果是李宏波转租的，王文文会把钱打给李宏波，再由李宏波打到郑州航院，现在是王文文直接打到郑州航院，说明是王文文直接和郑州航院发生的关系。对企业信用信息公示报告有异议，不能证明是李宏波一直在使用诉争房屋。对退房手续的真实性和证明目的均有异议，签订该退房手续的相对方身份不明，不能证明签订退房手续的人与郑州航院存在着房屋租赁合同关系，同时，李宏波与郑州航院之前就存在着房屋租赁合同纠纷，与其他承租人不一样。（2018）豫0191民初8276号判决书也从侧面证明了郑州航院在2017年8月7日以后就对商铺所在的商业街道道路进行了封闭，高新区法院也认为郑州航院要求支付房屋占用费的理由不成立。李宏波提交的证据有：1.（2018）豫01民终14881号案件开庭笔录及授权委托书，证明郑州航院免李宏波两年房租的基本事实。2.（2015）开民初字第4431号受理案件通知书一份，证明李宏波于2015年4月16号就向高新区法院起诉郑州航院要求解除双方签订的房屋租赁合同并赔偿损失。李宏波要求解除双方房屋租赁合同的情况下，李宏波使用涉案房屋没有任何意义，其于房屋租赁合同到期之前已搬离房屋。3.郑州市卫生行政审批便民服务手册一份，证明设置门诊部需要提供房屋的房产证以及房屋租赁证。郑州航院对此证据的意见是：对证据1的真实性无异议，但庭审笔录中承诺免除李宏波两年租金的前提是在租赁合同到期后李宏波按时返还承租的房屋，而李宏波在租赁合同到期后未按时返还案涉房屋，并且违反合同约定，将案涉房屋转租给王文文、张云霞等人，因此该承诺并未生效。对证据2的真实性无异议，但在该案中郑州航院当时并不知道李宏波将案涉房屋转租给王文文、张云霞等人，仅知道其于2014年在案涉房屋经营服饰、鞋子等生意，不同意解除合同的原因是李宏波于2014年在案涉承租的房屋经营协助服饰等生意并不具备合同解除的条件。对于证据3的真实性无法核实，且该便民服务手册也未要求申请诊所执业登记必须提供租赁证，李宏波无法开设诊所的原因在于其个人没有尽到合理的审慎义务，无论其收到的申请材料补正通知书是否真实合法，其均应在收到该申请材料通知书后进一步询问补正材料的条件，进而提供租赁合同。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实基本一致外，另查明李宏波在其与郑州航院就涉案《郑州航院校区专家公寓临街门面房租赁合同》于2015年7月31日到期后，仍由其使用或转租给王文文经营使用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李宏波与郑州航院签订的《郑州航院校区专家公寓临街门面房租赁合同》后，李宏波因无法办理相关执业手续而一直未能开办药店、诊所，但李宏波自2014年5月份起即以“郑州市郑东新区考拉服装店”及“郑州市郑东新区男左女右服饰店”的名义在涉案房屋内卖鞋子及饰品，已经实际使用了涉案房屋，其应支付合同约定的房屋租赁费，但郑州航院在2015年6月17日的庭审中称“航院对所有的租赁户前二年都免收租金，从第三年开始按合同计租，第一年交付的租金冲抵第三年租金”，李宏波已在2012年5月24日交纳了一年房屋租金308050元，故郑州航院要求李宏波支付合同期内两年的租金616100元及违约金10000元，与其陈述不符，本院不予支持。在双方租赁合同于2015年7月31日到期后，虽双方因房屋租赁问题发生纠纷而进行诉讼，但李宏波并无证据将涉案房屋返还给郑州航院，相反根据郑州航院提交的证据显示该房屋仍然由李宏波或其转租给他人以“郑州市郑东新区考拉服装店”及“郑州市郑东新区男左女右服饰店”进行经营鞋子或饰品，故李宏波应承担此期间的房屋租金。同时根据已生效的法院判决可知郑州航院在2017年6月7日向所有临街商铺的商户发出公告，告知涉案房屋将要收回，请做好交房准备，且于2017年8月7日对涉案商铺停止供水、供电，并对商铺所在的商业街道路进行封闭，故李宏波应支付其实际占用涉案商铺自2015年8月1日至2017年8月7日之间的房屋租金。关于李宏波支付租金的标准问题，根据已生效的（2018）豫01民终14881号民事判决书认定的事实，李宏波和郑州航院在履行涉案合同中均应承担一半责任，结合双方合同中关于房屋租金的约定，酌定李宏波就涉案房屋向郑州航院支付租金310582元。对于郑州航院要求的李宏波将涉案房屋交还给郑州航院的诉请，因郑州航院已于2017年8月7日对涉案商铺停止供水、供电，并对商铺所在的商业街道路进行封闭，应视为郑州航院已自此日收回涉案房屋，郑州航院的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初8886号民事判决；二、李宏波于本判决书生效之日十日内向郑州航空工业管理学院支付合同期满后房屋占有使用费310582元；三、驳回郑州航空工业管理学院的其他诉讼请求。如李宏波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。郑州航空工业管理学院交纳的一审案件受理费16673元、二审案件受理费16673元，共计33346元，由李宏波承担7856元，由郑州航空工业管理学院承担25490元。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 李剑锋审判员 王 怡二〇一九年五月十四日法官助理张彩娟书记员王一斐