黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终613号上诉人（原审被告）：隋若秋，男，1979年9月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。。委托诉讼代理人:郭斌,黑龙江衡元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李梅，1972年7月16日出生，汉族，大庆石油管理局公共汽车公司工人，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王元会，黑龙江油城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市热力集团有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村万宝小区。法定代表人：仇玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟艳，黑龙江衡平律师事务所律师。上诉人隋若秋因与被上诉人李梅、大庆市热力集团有限公司（以下简称热力公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨商初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隋若秋上诉请求：1.撤销（2015)萨商初字第1025号民事判决书第一项；2.改判驳回李梅对上诉人隋若秋的所有诉讼请求；3.上诉费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、《出售使用权合同》的签订双方主体是被上诉人李梅与被上诉人大庆市热力集团有限公司，而非上诉人隋若秋。因此按照合同相对性原则，上诉人隋若秋也就当然不应就该《出售使用权合同》对被上诉人李梅承担任何合同责任。此点事实清晰，不再赘述。二、《出售使用权合同》的转让属合同权利义务的整体转让，而非仅仅是柜台（精品间）这一具体物权使用权的转让。根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，在没有取得《出售使用权合同》的另一方合同主体即被上诉人李梅等695户经营业主的同意的情况下，该合同转让无效。具体到本案中，即《补充条款》第二条以及《补充条款》中所有涉及热力集团有限公司与李梅等经营业主签订的《出售使用权合同》权利、义务转让给隋若秋的约定无效。（一）《出售使用权合同》的性质为的转让应适用合同法第八十八规定，而不应简单的视为租赁合同而排除合同相对人即李梅对合同转让同意与否的法定权限想要厘清大庆市热力集团有限公司将《出售使用权合同》的权利义务转让给隋若秋是否有效，首先应先研判《出售使用权合同》性质。而对于合同性质，我们不但要从名称来判断，更重要的在于要依据合同内容也即合同双方的权利义务关系来认定。代理人并不想对原审法院关于该合同性质认定为租赁合同的观点做过多评价（原审法院如此认定的依据基于两点：1.合同中约定了出售期限；2未发生房屋所有权的转移），因为对此问题代理人至今仍存困惑而不得解。不解的原因就在于代理人认为具备这两项因素并不必然得出租赁合同性质这一唯一答案。但这并不妨害代理人主张以下观点：即使该《出售使用权合同》中有租赁合同的某些特征，也不能因此就简单粗暴的认定为仅仅是一份“买卖不破租赁”的租赁合同，而应综合判定为一份带有租赁或使用期限的合作经营合同。因为“买卖不破租赁”的租赁合同，一般情况下均是针对租赁物这一特定物权标的物使用权转移的约定，而不针对或少针对使用过程中的行为管理；出租方的义务一般也仅是交付租赁物，而不包括安全保卫、清洁卫生、统一管理等义务。而本案中的《出售使用权合同》，从合同内容上看已经超出了“买卖不破租赁”的租赁合同范畴，热力公司的合同义务不仅仅只是交付柜台（或精品间）及保证设施能正常使用的一般租赁合同的基本义务，而是还包括了保障业主经营的各项行为及管理义务（详见合同第五条、第六条）；李梅等业主也并不具备对该柜台（或精品间）完全自主的使用经营权利，而是要受到热力公司的相应管理制约。具体如下：1.该柜台是出于一个统一的商场之中，该柜台的经营使用必须接受热力公司的管理制约，这与一般意义上纯将的租赁合同有着本质的区别，因此不能简单的适用“买卖不破租赁”；2.李梅等所有业主对该柜台（或精品间）的使用必须接受热力公司的管理的同时，也必须依赖于热力公司的合法有效的统一管理，否则其经营权利或合同目的就无法实现。这与合同相对方的国企身份是分不开的。如果当时热力公司换成是公民个人或民营公司，相信包括李梅在内的所有业主不会如此信任的签订这种期限如此长且一次性交费的合同，这种背景对于缔约可行性影响的利害关系，不言自明。据上，代理人认为，本案中《出售使用权合同》不应简单视为租赁合同，而应认定为合作经营合同。在这种情况下，应适用《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，非经李梅同意，该合同不得转让。（二）《出售使用权合同》转让时，未得到李梅等业主的同意，因此合同转让无效。单方通知或告知，并不产生合同转让的效力。本案中，无论是大庆市热力集团有限公司的房屋转让公告还是隋若秋在大庆晚报的公告，均只是一个通知或告知，但这种单方通知或告知并不是合同转让的法定生效条件，是不能排除李梅等业主依据《合同法》第八十八条而享有的法定权限的，因此不能产生李梅等业主同意合同转让的效力。这在事实上和法律上均是明确清晰的，原审存在概念上的错误，没有事实及法律依据，不再赘述。（三）原审法院缺失对《出售使用权合同》的转让效力的审理及认定，仅以房屋产权主体变更为由判令隋若秋承担返还租金责任是错误的原审法院对于大庆市热力集团有限公司向隋若秋转让《出售使用权合同》的权利和义务的转让效力问题，实际并没有进行审理，而是越过了理由依据评议部分直接在判项结果上体现出了认定合同转让有效的实质。这在判决书中可以清晰看到，原审法院仅在“本院认为”部分中的“关于返还无效租赁期间租金的主体问题”部分，简单的以“隋若秋对于热力公司与李梅签订租赁合同知情”及“承接其租赁义务是二被告交易条件之一”两个理由即认定隋若秋应当承接租赁合同的权利义务并由其承担返还无效租赁期间责任，实际上回避和缺失了合同转让的效力审理及认定环节，也即掩盖了热力公司转让该合同时并未征得合同另一方主体李梅等所有695户经营业主的同意这一有关合同转让最核心的客观事实。这在客观上等同于直接非法排除了李梅等所有695户业主对合同转让同意或不同意的法定权利，也直接违背了《合同法》第八十八条规定的“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”中的“当事人一方经对方同意”的规定。因此，原审法院在这一点上认定事实不清，同时也是认定事实及适用法律错误。因此上诉人隋若秋不应就此《出售使用权合同》转让的无效行为对被上诉人李梅及被上诉人大庆市热力集团有限公司承担任何合同责任。（四）《出售使用权合同》中的第七条第1项的约定内容不能证明热力公司有权未经李梅同意即可转让《出售使用权合同》且转让合法有效1.《出售使用权合同》中的第七条第1项并没有就该合同转让做任何约定，更递论甲方（即热力公司）有权未经乙方（即李梅）同意即可转让该《出售使用权合同》。该项里约定的仅是《出售使用权合同》中的特定物权标的物即柜台及精品间本身的转让约定，而非对《出售使用权合同》全部权利义务内容转让的约定；2.《出售使用权合同》第七条第1项中的约定内容恰恰可以证实上诉人的观点，即，如果甲方出售这些柜台及精品间，甲方仍然要履行其与乙方的合同关系，因为该合同条款直接约定了“.…所有权权属变更不影响本合同效力”，而本合同效力是建立在甲方热力公司与乙方李梅之间，而非所有权变更后的受让人与乙方之间（因为甲乙双方并未约定权属转让后的合同由受让人与乙方履行）。因此，这一条款不但不能证实热力公司其有权对《出售使用权合同》进行转让及转让有效的观点，相反，却能证明上诉人关于该合同转让无效的主张。三、李梅在（2010）萨商初字第347号案件庭审中，明确表示了不要求隋若秋承担责任，属于其对自身权利的自愿合法有效处分，因此无权再向隋若秋主张任何权利。这一点，在（2010)萨商初字第347号案件庭审笔录中有明确记载，不再赘述。四、《产权转让合同书》基于热力公司国有资产的转让程序违法，转让无效。此点理由有明确的法律依据，上诉人在两次一审庭审时均已宜读该法律依据（详见两次庭审笔录中代理人对热力公司房屋转让公告的质证意见），这里不再赘述。综上，上诉人隋若秋认为，（2015)萨商初字第1025号民事判决书认定事实及适用法律错误，应予以撤销判决第一项，并改判驳回李梅对上诉人隋若秋的所有诉讼请求。李梅答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确；2.李梅要求二被告承担自2010年起占用资金的利息，应该由上诉人与被上诉人大庆市热力集团有限公司承担；3.涉案的房屋正在经营，上诉人并没有给予我方任何经济补偿，并且上诉人在转让或出租涉案房屋的过程中也没有征得我方的同意，因此，上诉人应承担相关责任。大庆市热力集团有限公司答辩称，一、原审判决认定事实正确。1.《房屋使用权出售合同》《大庆市热力公司房屋转让公告》、《产权转让合同书》合法有效，合同双方应信守合同的约定。答辩人作为国有企业处分涉案房屋，已履行了必要的资产转让前置手续，《大庆市热力公司房屋转让公告》就能够证实，中央商城的二楼出售的前提是买受人承接答辩人与695户经营业主签订的《房屋使用权出售合同》所约定的权利义务。对原告李梅也履行了告知的程序，涉案房屋的房权证也已办理到被答辩人隋若秋的名下。所以，该《产权转让合同书》的签订过程已履行了全面告之的程序而合法有效。2009年1月16日，答辩人与隋若秋在大庆产权交易中心签订了产权转让合同书，答辩人将涉案房屋转让给隋若秋（合同编号：2009-001）。该转让合同补充条款第二条已明确隋若秋将保证已取得房屋使用权业主的合法权益，并且该转让合同也明确，从房屋转让之日起，商场发生的一切损失及风险责任都由隋若秋承担，如给业主造成损失也由隋若秋负责赔偿。隋若秋已实际受让了答辩人原有在房屋使用权出售合同中的各项权利义务，答辩人因经营需要将房屋转让给隋若秋已履行了相应的法律程序且不违反双方合同约定。答辩人在与房屋受让方隋若秋签订完成房屋转让交易过程中，也已依法在大庆市知名媒体上进行了公告，故答辩人依法转让房屋行为不违反合同约定及法律规定。所以，答辨人在该合同的履行过程中，完全遵照合同的约定和法律程序履行了合同义务，完全没有侵害他人经济利益的行为发生。2.《房屋使用权出售合同》无论最终被法院认定为租赁合同亦或是使用权出售合同，房屋的使用权都是依赖于房屋所有权的存在而存在。且答辩人对商场的管理义务也是依赖于房屋所有权的存在，答辩人失去了房屋的所有权，必然也失去了对商场的管理权利，该涉案房产在转让的过程中，已充分告知了全体业主享有优先购买权。并且，履行对695房业主的合同是转让房产的条件之一，隋若秋是知情并认可的。履行《房屋使用权出售合同》合同的主体也依法转变为包括李梅在内的695房业主与隋若秋而不答辩人热力集团。根据庭审情况表明，隋若秋现为涉案房屋的产权所有人，依据与答辩人签订的产权交易合同及隋若秋刊登的公告可以证实，在双方的交易过程中，隋若秋对于答辨人与原告李梅之间签订的租赁合同一事知情，承接其租赁义务是答辩人与其交易的条件之一。所以，一审中确定返还无效租赁期间的租金的责任应当由隋若秋承担。综合上述，在此案漫长的审理过程中，其实主要围绕的是被诉主体是否适格的法律问题，而不是具体合同中的履行过错。根据《合同法》第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗病，可以向受让人主张之规定，原告在合同已经转让的情况下其权利义务就已发生了转移，作为受让方的隋若秋应该信守合同的约定，更不应向答辩入提出任何诉求。二、原审法院判决合法有据。本集历经数次庭审，法院作出一带判决认定《房是使用权出售合同》《产权转让合同书》合法有效，足以体现法院在审理此案中所持的谨换态度。根据《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或若解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据上述规定，原审法院在综合大量证据的基础上，已经查明了案件事实，并做出了公正的判决。综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，判决公正，程序合法。请求依法维持原审判决。李梅向一审法院起诉请求：1.解除与热力公司签订的租赁合同；2.热力公司返还租赁费47125元及利息，利息按人民银行同期贷款利率计算自2009年3月至实际给付之日；3.要求隋若秋对第二项诉讼请求承担连带责任。一审法院查明事实：1998年4月8日，原告李梅与被告大庆市热力集团有限公司签订房屋（柜台及精品间）出售使用权合同一份，被告将哈尔滨中央商城大庆商场二楼1区8排12号1节柜台的使用权出售给原告使用，出售期限为40年，即从1998年5月1日起至2038年4月30日止，40年售价总计65000元。被告方的权利与义务为：1、有权对商场实行统一管理；2、有权收取本合同规定的各项费用；3、不负责柜台维修管理；4、承担出售商场的房屋维修工作，如出现跑、冒、滴、漏现象，由被告负责修补好；5、负责商场的安全保卫、清洁商场卫生工作。合同变更及责任承担中约定：1、在合同生效期间，如果被告出售使用权的柜台或精品屋发生所有权权属变更不影响本合同效力；2、如原告转租、转让柜台，在征得被告同意后，需与第三方签订转租、转让合同，经房地产交易部门鉴证后报被告备案，否则按无效合同处理。违约责任：1、被告不履行房屋维修、安全保卫、清洁卫生之义务，影响原告经营，原告有权要求被告赔偿因此所造成的损失，但因原告过错除外；2、原告不履行合同规定的各项义务，被告有权解除合同；3、因不可抗拒的原因造成本合同不能继续履行，甲、乙双方责任得以免除。同日，此合同经大庆市高新技术开发区公证处公证。原告向被告交纳了租赁费65000元。209年1月16日，被告大庆市热力集团有限公司与被告隋若秋签订产权转让合同书一份，被告大庆市热力集团有限公司将涉案房屋二层产权整体转让给被告隋若秋，转让价格427万元，双方在主合同后的补充条款中约定：被告隋若秋承接被告大庆市热力集团有限公司与695户经营业主（包含原告李梅）签订的《房屋（柜台及精品间）出售使用权合同》的权利和义务，保证已取得房屋使用权业主的合法权益，保证该商场正常经营。2009年1月20日，被告隋若秋对涉案商场二层进行管理。2009年3月5日，位于大庆市××××号汇丰商城的房屋所有权人变更为被告隋若秋。2009年9月18日，被告隋若秋在《大庆晚报》上刊登公告，通知业主于2009年9月27日前至商场确认租赁事宜，逾期未确认，商场将视其为自动放弃商铺的经营使用权。一审法院认为，本案系合同纠纷。原告李梅与被告大庆市热力集团有限公司签订了《房屋（柜台及精品间）出售使用权合同》，该合同名为出售合同，但合同中约定了出售期限，且未发生房屋所有权的转移，该合同性质实际属于房屋使用权租赁合同。关于合同效力问题，一审院认为，该合同约定租赁期限为四十年，因合同签订于1998年4月8日，依据当时法律，对于租赁期限的年限并无明文规定，而依据1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”且依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”结合上述法律规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定，涉案合同约定的租货期限超过二十年的部分应当认定为无效约定。关于合同无效部分的起止期限问题，一审法院认为，自该合同签订之日至《中华人民共和国合同法》实施之前，属于法无明确规定期间，该期间的租赁期限合法有效，且该期间应当排除于二十年有效期间之外，二十年有效租货期限应当自《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日开始起算，故有效租赁期间应当截止至2019年9月30日，合同约定的2019年10月1日至2038年4月30日的租赁期间属于无效期间。至二十年租赁合同届满之日，合同双方可以续签租赁合同，但原告诉请要求解除合同，已无续签合同的可能，故出租方应当将租货期限无效部分的对应租金返还给承租方。关于原告要求即可解除租赁合同的诉讼请求，一审法院认为，依法有效的合同非因法定事由或经双方协商不得单方解除，依照原告提交的证据无法证实出租方违反了合同约定，也无法证实其合同目的不能实现，双方应当继续履行合同的有效约定，故本院对原告李梅要求解除租赁合同诉讼请求不予支持。关于返还无效租赁期间租金的主体问题，一审法院认为，被告隋若秋现为涉案房屋的产权所有权人，依据二被告签订的产权交易合同及被告隋若秋刊登的公告可以证实，在二被告交易过程中，被告隋若秋对于被告大庆市热力集团有限公司与原告李梅之间签订租货合同一事知情，承接其租赁义务二被告交易条件之一，故被告隋若秋应当承接涉案租赁合司的权利义务，返还无效租赁期间租金的责任应当由被告隋着秋承担。依据合同约定，原告李梅承租40年的租金为65000元租赁无效期间为2019年10月1日至2038年4月30日，所对应的租金为30197.92元（65000元×（18年7个月40年），故被告隋若秋应当返还原告李梅无效租货期间的租金30197.92元。关于原告索要利息的诉讼请求，因租赁合同中并无利息约定，且本院认定被告隋若秋所需返还的为2019年以后的租金，故对于原告的利息请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十九条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第一百一十九条二款之规定，判决：一、被告隋若秋于本判决生效后立即返还原告李梅房屋租金30197.92元。二、驳回原告李梅的其他诉讼请求。三、案件受理费978元，由被告隋若秋负担555元，原告李梅423负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审基本一致。本院认为，从本案中上诉人隋若秋与热力公司之间的买卖合同及其附件、热力公司向大庆市国资委关于下调豪联商城底的请示文件、大庆市产权交易中心在报纸上发布的房屋转让公告、转让前的资产评估报告，足以认定热力公司在转让房屋时已考虑热力公司与李梅等695户经营业主签订使用期40年的《房屋（柜台及精品间）出售使用权合同》客观情况。热力公司在转让价款中已经扣除此部分费用，并且双方当事人签订合同中已约定了上诉人承担此695户经营业户的权利义务，应认定为热力公司在与上诉人签订买卖合同中已约定对695户《房屋（柜台及精品间）出售使用权合同》权利义务的概括转让。隋若秋接手房屋后实际上进行经营管理，得到了业户的认可，由于《房屋（柜台及精品间）出售使用权合同》超出20部分违反法律规定，应认定为无效，双方当事人亦没继续签订续租合同，故被上诉人梅请求返还超20年期限的款项，符合法律规定，应由权利义务承接人隋若秋承担返还上述款项义务。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，隋若秋的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉维持原判二审案件受理费555元，由上诉人隋若秋承担。本判决为终审判决。审判长 胡海陆审判员赵楠审判员 王      宣二〇一九年五月十日法官助理姜雅文书记员刘颖