四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初311号 原告：林成，男，1987年3月3日出生汉族，居民，户籍地四川省攀枝花市**，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：梁小丽，四川明俐律师事务所律师，执业证号15104201011960708。 委托诉讼代理人：廖周强，四川明俐律师事务所律师，执业证号15104200510732346。 被告：攀枝花市融恒达实业有限公司，住所地攀枝花市仁和区仁和镇土城南街****，统一社会信用代码915104005842201373。 法定代表人：秦远，总经理。 委托诉讼代理人：张德勇，四川徐绍刚律师事务所律师，执业证号15104201410694348。 原告林成与被告攀枝花市融恒达实业有限公司（以下简称融恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，因有不宜适用简易程序审理的情形而裁定转为普通程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁小丽、被告委托诉讼代理人张德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林成向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告：因逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金12774元、因逾期取得房屋所有权证书违约金22715元，共计35489元；2.由被告承担本案的案件受理费。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：判决被告支付原告因逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金9105元、因逾期取得房屋所有权证书违约金22715元，共计31820元。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于攀枝花市仁和区的商品房。根据《商品房买卖合同》的约定：1.被告应当在2017年3月31日之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的签署证明的，被告应当在取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满的次日起至实际取得权属证明为止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；2.被告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。被告于2017年年底才取得原告购买商品房所在楼栋的权属证明。原告于2018年7月17日才取得不动产产权证书。被告已经违约，理应支付违约金，请依法判决。 被告融恒达公司辩称，1.请原告明确逾期办理房屋所有权证书逾期的时间起止期限和具体计算方式。2.对于初始产权证，在合同约定内履行了义务，因政策变化有拖延，不存在违约，不承担违约责任。3.在商品房买卖合同第20条第二转移登记第二款，买受人未能在商品房交付之日起365日之内取得房屋所有权证书，该条约定原告取得房屋所有权证书而不是不动产权证书。4.在2016年9月5日攀枝花实行不动产登记制度，由于该政策制度的变化，导致被告方不能在2016年9月5日之后再为原告办理房屋所有权证书，只能办理不动产权证书，而不动产权证书并非买卖合同第20条约定的被告方的义务。5.由于该政策制度的变化导致买卖合同第20条办理房屋所有权证书的约定不能履行，原被告双方就应当对该合同条款进行重新约定，但在主合同和补充合同中，双方并没有对该条款进行重新约定，就视为双方对该条款未进行约定。对办理房屋所有权证书的相关条款就只能适应补充协议第五条的约定。6.补充协议第五条是办理国有土地使用证书的相关约定，具体期限从办理房屋所有权证书到办理国有土地使用权证书，时间为3年，在本案中原告所持有的不动产权证的办理期限就应当是办理房屋所有权证书的期限加上办理国有土地使用权证书的期限就应为4年，双方约定的交房时间是2016年3月31日后推一年为2017年3月31日，再加上办理国有土地证的期限3年，也就是本案中被告方履行办理权属证明的时间2016年3月31日-2020年3月31日，本案中原告2018年7月17日取得，被告不存在违约。在不动产实施之后不动产证书包含了之前房屋所有权证书和国有土地使用权证书是两证合一，这与合同之前单独约定的是有明显的区别。7.根据合同第20条约定，因出卖人责任才承担责任，在本案中是攀枝花市实行不动产登记制度的因素导致被告无法履行合同义务，被告不是违约方，不应当承担违约责任。综上，被告不存在违约，请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于攀枝花市仁和区房屋一套，总房价464525元。合同载明：“第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房……第二十条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2017年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.买受人有权退房……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列方式处理，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”2015年4月28日，原被告签订《上城三期商品房买卖合同补充协议》。该补充协议第五条对合同第二十条（产权登记）的补充规定第三款载明：“出卖人已经以出让方式取得合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》。在本项目办理完商品房分户产权证后三年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。” 合同签订后，原告按约以贷款方式付清房款总金额464525元。案涉房屋所在楼栋权属初始产权于2017年10月13日登记，原告于2016年3月26日收到案涉房屋、2018年7月17日取得不动产权证书。 2016年9月2日，攀枝花市住房和城乡规划建设局在《攀枝花日报》发布《关于停止受理市本级房屋登记业务的通告》，该份通告上载明：“根据攀枝花市人民政府《关于市本级实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，市政府决定从2016年9月12日起，在市本级实施不动产统一登记制度，启用不动产统一登记簿证。为确保市本级不动产统一登记制度的顺利实施，做好房屋登记职能的移交、房屋交易惯例和不动产统一登记工作的衔接，以及房屋交易管理系统的升级调试，我局决定从2016年9月5日起，市政务服务中心房地产管理局窗口停止受理市本级的房屋登记业务。” 上述事实，有商品房买卖合同及上城三期商品房买卖合同补充协议、不动产权证，四川增值税普通发票，前期物业服务协议及收据，攀枝花市住房和城乡规划建设局关于停止受理市本级房屋登记业务的通告、公告和原被告的陈述等证据在案佐证。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告按合同约定支付了全部购房款，被告应当按照约定为原告办理房屋的所有权证书及土地使用权证书，否则将承担相应的违约责任。但在合同约定的办理房屋所有权证书的履行期限届满前，攀枝花市实施不动产登记制度，致合同约定的被告为原告办理房屋所有权证书的目的不能实现，案涉房屋于2018年7月17日取得了不动产权证书。基于该事实，本案的争议焦点在于：一、被告方实际交付的不动产权证与双方合同约定的房屋所有权证书是否为同一权证，即合同中关于“房屋所有权证书”的约定是否适用于“不动产权证”；二、逾期办理是否属于可归责于“出卖人”(即被告)的原因，被告是否应当承担违约责任。 针对争议焦点，本院认为：首先，房屋所有权证与不动产权证都是登记机构颁发的具有特定形式外观与特定内涵意义的专用名称，二者在名称上完全不同；对比二者记载的内容可以发现，二者并不仅仅是名称的变化，不动产权证的内页内容包括权利人、共有情况、证件号、不动产坐落、权利类型、用途、面积(含土地使用面积、房屋建筑面积)、使用期限等。原房屋所有权证的内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况、土地状况。总的来说，不动产权证相比较于房屋所有权证来说，其记载的内容更详尽，包含了双方合同中另行约定的“分户国有土地使用权证”的内容。由于取得了不动产权证，被告现已无须也无法按照合同的约定另行为原告办理分户国有土地使用权证，可以认为，被告已经提前为原告办理了“国有土地使用权证”。从这一侧面也可以印证，不动产权证与房屋所有权证并不是同一个权证，二者不能当然地划等号。所以，双方合同关于“房屋所有权证”的约定不能扩大范围适用于“不动产权证”。其次，根据双方合同的约定，被告具有协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务，该协助义务的履行依赖并取决于第三方不动产登记机构，由于登记机构颁发的“不动产权证”替代了原有的“房屋所有权证和国有土地使用权证”，导致双方合同目的不能实现，这是被告本身所不能避免的。再者，原告购买该商品房的目的在于取得该房屋，被告已按照合同约定向原告交付了房屋，原告已经取得了该房屋的实际占有、使用、收益、处分的权利，仅仅只是其中部分权利未得到法律层面上的确认而已。并且原告也没有举证证明因为逾期办理给其造成的实际损失。 综上，由于原被告签订的合同并没有对“不动产权证”的办理事宜进行约定，双方应当协商处理，现由于双方未能协商一致，人民法院将依照相关法律法规的规定，同时遵循公平、诚实信用原则予以考量。虽然办理“不动产权证”的时间超过了双方合同约定办理“房屋所有权证”的时间，但比合同约定办理“国有土地使用权证”的时间提前了。由于攀枝花市实施不动产登记制度，办理土地、房屋权属证书的登记机构、部门进行整合，所需提交的办证材料、办证流程都发生了一系列的调整，该政策的调整是被告方所不能避免、不能克服的，综合本案具体情况，原告延迟取得不动产权证书，不属于被告自身行为导致；考虑到本案约定的办证期限具有上述特殊情况，同时，原告庭审中并没有举证证明由于权属证书的迟延取得给其造成的具体损失，故原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告林成的诉讼请求。 本案案件受理费596元，由原告林成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  张玉蓉 人民陪审员  张菊花 人民陪审员  赵淑彦 二〇一九年五月十三日 书 记 员  李 露