南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初3220号原告：南京银城物业服务股份有限公司第三分公司，住所地南京市鼓楼区江东北路**银城广场**。代表人：李春玲，经理。委托诉讼代理人：居俊华，男，南京银城物业服务股份有限公司第三分公司员工。委托诉讼代理人：杨露，男，南京银城物业服务股份有限公司第三分公司员工。被告：禅静，女，1962年7月14日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：肖红娟，女，1965年9月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京银城物业服务股份有限公司第三分公司（以下简称银城物业）与被告禅静物业服务合同纠纷一案,本院于2019年3月13日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银城物业的委托诉讼代理人杨露、居俊华，被告禅静及其委托诉讼代理人肖红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银城物业向本院提出诉讼请求：1.禅静支付银城物业2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计2661.55元（1.8元/平方米/月×123.22平方米×12个月）；2.禅静支付逾期违约金365.30元（按照每逾期一日万分之五的标准暂计算至2018年12月31日，自2019年1月1日起按照上述标准计算至实际支付之日止）；3.禅静承担本案诉讼费用。事实与理由：银城物业自2017年起为瑞鑫兰庭小区提供物业服务。禅静为该小区4幢X室业主，房屋面积123.22平方米。自2018年1月1日起，禅静一致拖欠物业服务费，银城物业多次催要未果，故诉至本院。被告禅静辩称，1.禅静入驻小区十几年从未拖欠物业费，而是银城物业拖欠业主水费4004.4元，银城物业应尽快返回水费款4004.4元。2.银城物业未对所有入驻业主进行入户满意度调查，履行合同承诺试用期的满意度调查，故银城物业仍属于试用期，鉴于银城物业在小区服务的事实，物业费应依然维持试用期1.1元/平方米/月的价格，请银城物业提供物业费涨价的证据。3.银城物业的物业合同形成不规范，且未能完全履行合同服务标准内容，存在欠缺和过错，物业合同约定银城物业提供的服务应达到四级三类标准，但银城物业未尽合同规定的业务：至今未改变楼道堆放杂物的现象；综合楼门禁管理不到位，内外相通，对小区安全造成极大隐患，噪音管理不到位；员工未按合同规定配置，人员配置不到位，低于四级三类标准，严重侵害了业主的权益；银城物业擅自改变物业用房使用性质、用途，在小区1幢1单元负一楼搭建违建做员工宿舍，用作员工宿舍的物业用房、地下室私、地下室私自搭建用房均无单独挂表，且给业主造成安全隐患；小区墙面剥落，至今未恢复；银城物业未履行合同承诺公示物业收费、小区公共停车位数量及收支、公共能耗收支分摊、广告收入、公共收益收支等情况。经审理查明，2017年8月27日，银城物业（乙方）与南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会（甲方，以下简称瑞鑫兰庭小区业委会）签订《南京市瑞鑫兰庭住宅小区物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），约定：物业管理服务期限两年四个月，自2017年9月1日至2019年12月31日；甲方同意无偿提供位于4幢1单元一楼的物业服务用房，同时无偿提供共有部位场所（岗亭、设备用房）供乙方用作值班场所和员工培训室，作为本项目物业服务的后勤保障，但乙方不得将前述场所用于与本小区物业管理与服务无关的用途；每半年（合同期内每满6个月的次月20号前）向全体业主公布公共收益、公共维修资金的使用情况并向甲方报备；物业服务用房属于全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途；本物业管理区域实行物业服务费加收取公摊水电费的方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：…；2018年1月1日-2018年12月31日，小高层住宅每月每平方米1.8元、公摊水电费按每年400元/户预收取…乙方应该每半年公示公共能耗费支出及分摊情况，根据相关法规每年底与业主按实结算，多退少补；在本合同期内提供的物业服务标准，参照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》四级三类的内容执行，具体见附件约定；物业管理服务费（包括停车费）按每半年或整年预交，预交不得超过一年，交费时间为12月31日前交下一年度的上半年费用、6月30日前交纳下半年费用，物业费的首次交费时间为进场服务的第二个月，停车费进场后正常收取；每半年度结束未交物业管理服务费或停车费，经催告后仍未按催告通知指定日期交物业费或停车费的，自催告指定缴费日起，每逾期一日，按逾期欠费总额的万分之五支付违约金；甲方将综合楼解放南路一间门面房（现茶叶店）、综合楼大厅一间房屋（现洗衣店）及地下室一间房屋（现废品储藏间）交由乙方对外招租经营，租赁费归乙方所有；物业服务中心办公用水电费，单独挂表计量，由乙方承担，不得向业主分摊；合同前四个月为试用期，试用期满后，由甲方自行或委托第三方开展业主满意度调查，调查率不低于50%，业主满意度不得低于65%。附件二第三项中对楼内公共区域通道及楼梯台阶约定“发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止”。另查明，2017年10月9日，瑞鑫兰庭小区业委会、南京高迈克物业管理有限公司（以下简称高迈克物业）、银城物业共同发布《关于已预交水费退费、2017年物业管理费及车管费缴费事宜的通知》，称在充分考虑历史和现状的基础上，经业委会与高迈克物业、银城物业协商，形成了对部分业主自来水设施改造前已预交水费的退费方案，现通知如下：1、2017年应缴高迈克的物业管理费及车管费自即日起至2017年11月15日前在物业服务中心集中办理；2017年9月-12月物业管理费、车管费缴费也可以在此期间办理，因高迈克物业已离开本小区，以现金方式办理退费、缴费；未缴2017年全年物业管理费、车管费的业主，凭高迈克公示的水表余留度数按以下方式冲抵物业管理费、车管费：（1）水表余留度数200度以内，按3.0元/度冲抵；（2）水表余留度数200-500度：200度以内按3.0元/度冲抵，200-500度部分按6折×3.0元/度冲抵；…逾期未办理上述冲抵手续的，或水表余留度数800度以上的，由前期物业与业主共同自行处理；已缴2017年全年物业管理费、车管费的业主，也按以上冲抵比例办理退费，具体退费时间待第2项退费工作基本完成、业委会视条件成熟后再通知…。庭审中，禅静认可其系涉房屋产权人，房屋建筑面积123.22平方米。本院认为，银城物业系瑞鑫兰庭小区业委会选聘，双方签订物业服务合同，且经业主大会表决通过，合同合法有效，全体业主应按合同约定履行交纳物业服务费的义务，禅静与其他业主既共同受益于物业服务企业提供的服务，就应承担交纳相应物业服务费的义务，因此应承担交纳物业服务费的责任。针对禅静辩称银城物业拖欠业主水费4004.4元，结合《关于已预交水费退费、2017年物业管理费及车管费缴费事宜的通知》、双方当事人陈述等证据可以证实，上述水费由前物业即高迈克物业在物业管理期间收取，非银城物业收取，如禅静对水费抵扣的计算方式有异议，可以就水费事项另行向高迈克物业主张，本案涉及的系银城物业与禅静的物业合同纠纷，故水费问题在本案中不予处理。针对禅静提出银城物业未开展试用期的满意度调查、物业费应维持试用期价格的问题，经查，物业服务合同中明确约定了由瑞鑫兰庭小区业委会自行或委托第三方开展业主满意度调查，而非由银城物业自行开展，合同中亦明确约定了物业费的收费标准，上述约定合法有效，禅静应按合同约定履行缴纳物业服务费的义务，故禅静上述辩称意见，缺乏事实依据，本院不予采信。针对禅静提出银城物业有诸多未按合同约定履行的问题，经查，禅静列举的诸多问题中，与其直接相关的只有楼梯通道中堆放杂物问题，银城物业确存在此服务瑕疵，不符合合同约定及违反相关物业管理法规，应承担相应责任。禅静列举的其他违反合同约定的问题，诸如综合楼门禁管理不到位、噪音管理不到位、员工人员配置不到位、银城物业擅自改变物业用房使用性质和用途、小区墙面剥落、用水用电均无单独挂表、银城物业未履行合同承诺公示事项等，经查，相关问题与其并不直接相关，应由业主委员会代表业主向法院主张权利；如业主委员会怠于行使权利，业主可在征得过半数业主同意且超半数建筑面积的情况下，向法院主张权利，禅静未获授权，故本案不予理涉，应另案诉讼。综上，本院酌定禅静应承担的物业服务费为：1.8元/月/平方米×123.22平方米×12个月×0.95=2528.47元。银城物业主张禅静应支付逾期违约金的诉讼请求，因其服务中存在的瑕疵，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告禅静于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京银城物业服务股份有限公司第三分公司2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费2528.47元；二、驳回原告南京银城物业服务股份有限公司第三分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告禅静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  裴玫二〇一九年五月二十九日见习书记员  李蕊