辽宁省辽阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1021民初487号原告：辽阳金鸣房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区旗仓小区******。法定代表人：臧伟，董事长。委托诉讼代理人：许锡范，辽宁白塔律师事务所律师。被告：曹国熏，男，1977年12月27日出生，汉族，农民，住辽阳县。原告辽阳金鸣房地产开发有限公司与被告曹国熏商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽阳金鸣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许锡范、被告曹国熏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳金鸣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告立即给付原告所欠购房款16万元，并从交付房屋之日起至起诉之日止按中国人民银行同期贷款利率5.145%计算给付30个月利息20,580元，合计180,580元；2.判令被告从起诉之日起至给付房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算给付原告利息；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2016年6月7日签订了一份《商品房买卖合同》原告将辽阳县黄泥洼镇黄泥洼新村3号楼3单元3层西侧2号，建筑面积78.89平方米房屋出售给被告。该房屋单价为每平方米2,600元，房屋价款为215,114元。签订合同时，被告给付原告10,000元定金和45,114元房款，尚欠房款16万元。根据合同约定，在房屋交付时被告应将购房款付清，原告于签订合同当日将房屋交付给被告，而被告没有付清房款，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告曹国熏辩称，1.答辩人因原告承诺可以办理银行分期15年贷款而签订房屋买卖合同，现因原告无法兑现承诺办理银行贷款，故应解除双方商品房买卖合同，原告返还答辩人定金10,000元、购房款45114.1元及以上款项利息（2016年10月25日起至全部给付完毕止期间按中国人民银行同期存款利率计算）。原告承诺答辩人一定能办15年贷款，如果办不下来，答辩人不会买房。2016年6月7日双方签订《商品房买卖合同》，2016年6月9日答辩人交纳定金10,000元，原告带答辩人到农业银行办理贷款，此过程中农业银行曾给答辩人一张农业银行卡，卡号为62×××73。2016年10月25日，答辩人交纳购房首付款45,114.1元。在申请贷款大约六个月后答辩人被告知申请贷款被拒，答辩人要求解除合同，原告却承诺可以再找其它银行为答辩人贷款，现时过两年，原告未能履行承诺，造成合同无法继续履行，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《合同法》第九十四规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”原告可以为答辩人办理贷款购房却未能办理，属于原告违约，故原告应返还答辩人已交纳的55,114.10元及支付占用期间的利息；2.原告应赔偿答辩人40,000元装修损失，在办理贷款申请后，被告答辩人即将房屋钥匙交予答辩人，答辩人对房屋进行装修共计花费40,000元，答辩人在得知贷款未办下来后即停止装修，也从未入住。根据双方签订的合同“待房屋进户交钥匙前买受人必须交清全款，否则出卖人有权将该房屋转让他人，定金作为违约金处理不予以返还。”及《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告在未收到农业银行房屋贷款的情况下就将房屋钥匙交给答辩人，答辩人在收到钥匙后进行装修无过错，现无法办理贷款，购房合同无法继续履行，应解除购房合同，原告应赔偿答辩人装修费40,000元。综上，原告违约在先，购房合同应解除，原告应返还答辩人交纳的55,114.10元及赔偿装修损失40,000元，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月7日原告辽阳金鸣房地产开发有限公司与被告曹国熏签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告购买原告公司开发建设的“辽阳县黄泥洼镇黄泥洼新村”住宅楼3#楼第3单元3层西侧2号，商品房单价为2,600元/㎡，建筑面积78.89㎡，总房款为205,114元；付款方式有1.一次性付款：竣工后购房的交付总房款；3.按揭贷款，购房时首付总房款的20%，余款于此协议之日起30日内以银行按揭方式贷款到账，其他事宜与相关银行协定。5.待房屋进户交钥匙前买受人必须交清全款，否则出卖人有权将该房屋转让他人，定金作为违约金处理不予返还。该商品房预售许可证号为辽县房预许字第××号。原告承诺帮助被告在中国农业银行辽阳县黄泥洼营业所办理贷款，被告于2016年6月7日被告向原告交纳10,000元定金款，于2016年10月25日向原告交纳超过20%的首付款45,114元。原告为被告出具专用收款收据并将房屋交付被告。原、被告双方在办理银行按揭贷款过程中，因银行有按揭贷款应首付30%房款规定，原、被告双方签订的合同未能完全满足银行提供按揭贷款的要求，故双方申请的按揭贷款未能办理成功。双方签订的《商品房买卖合同》未能继续履行。现原告以被告未能结清购房款为由诉至法院，要求判令被告立即给付原告所欠购房款16万元，并从交付房屋之日起至起诉之日止按中国人民银行同期贷款利率5.145%计算给付30个月利息20,580元，合计180,580元；判令被告从起诉之日起至给付房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算给付原告利息；诉讼费由被告负担。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思的表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。被告依合同约定向原告交纳了20%的购房首付款，原告在收到首付款45,114元后将涉案房屋交付被告，但被告没有入住。因原、被告双方约定了“按揭贷款，购房时首付总房款的20%，余款于此协议之日起30日内以银行按揭方式贷款到账，其他事宜与相关银行协定。”方式支付余款，本案被告依约支付了首付款，但银行贷款有房屋首付款需支付总房价30%等条件要求，致使银行贷款未能实现，该商品房担保贷款合同未能订立。被告以无能力一次性支付总房款为由未继续向原告支付房款，并要求与原告解除《商品房买卖合同》，返还首付款45,114元及定金10,000元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定的首付款为房屋总价款的20%，而银行要求首付款为30%，故银行拒绝与原、被告订立商品房担保贷款合同，并导致了商品房买卖合同不能继续履行。因此，对原告要求继续履行合同并要求被告给付剩余房款的诉讼请求不予支持。对被告辩称要求解除与原告签订的商品房买卖合同因符合法律规定，原、被告签订的商品房买卖合同应予解除。被告应将案涉房屋退还原告，原告应将收取被告的购房首付款45,114元及定金10,000元返还被告，并承担占用期间的银行利息。关于被告要求原告赔偿装修费40,000元一节，因被告未在法院指定的时间内交纳反诉费，对被告的反诉本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：一、解除原告辽阳金鸣房地产开发有限公司与被告曹国熏签订的《商品房买卖合同》；二、被告曹国熏于判决生效后10如内退还原告建设的辽阳县黄泥洼镇黄泥洼新村第3号楼第三单元3层西侧2号楼房一户；三、原告于判决生效后10日内返还被告购房款55,114元，并从2016年10月26日起按中国人民银行规定的同期同类存款利率给付利息至执行完毕之日止。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,900元,减半收取计1,955元，原、被告各负担977.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  高中宝二〇一九年五月十六日法官助理李晨书记员李宣东