安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0291民初749号 原告：深圳市联投物业有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。 负责人：盛尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：许孝乐，男，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区，现住安徽省芜湖经济技术开发区。 原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司（以下简称联投物业芜湖分公司）与被告许孝乐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，公开开庭进行了审理。原告联投物业芜湖分公司的委托诉讼代理人谭啸，被告许孝乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联投物业芜湖分公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方当事人签订的《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》于2018年11月12日正式解除；2、判令许孝乐支付2018年9月24日至2018年11月12日期间物业公共性服务费4910元及逾期交纳违约金1797元（以4910元为基数，自2018年9月9日起按3‰每日暂计算至2019年1月8日，并应计算至实际付清之日止）；3、判令许孝乐补交2016年8月24日至2018年1月23日期间减免的全部综合服务费6383元；4、本案诉讼费由许孝乐承担。事实与理由：2016年7月15日，双方当事人签订了《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》，约定原告为被告承租商铺提供物业管理服务，物业公共性服务费为6元/月/㎡，其中物业服务费5元/月/㎡，综合服务费1/月/㎡元。为扶持被告经营，原告给予被告物业服务费优惠，第2-17月租约月综合服务费优惠后为122.75元/月，第18月后综合服务费调整为491元/月。优惠期外按2个月为一个周期进行缴付。被告应提前15日支付下一周期物业公共性服务费。合同履行过程中，许孝乐未按约定缴纳租金，百线华东投资控股有限公司遂于2018年11月6日向许孝乐发出书面租赁合同解除通知书，依据约定，《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》因《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》的解除而解除。据此，原告联投物业芜湖分公司起诉至法院，请求判如所请。 被告许孝乐辩称：1、在履行租赁合同期间，百线华东投资控股有限公司擅自封闭其所租赁的商铺，单方解除合同，造成合同的履行不能，其并无过错，一切损失应由联投物业芜湖分公司承担；2、联投物业芜湖分公司违约在先，其在履行合同期间没有无故拖欠任何费用的行为，是在联投物业芜湖分公司认可的情况下缓交费用，故联投物业芜湖分公司要求补交优惠部分综合服务费没有任何依据；3.百线华东投资控股有限公司擅自封闭其所租赁的商铺后，随即将其清出，其不存在占有商铺的情形，无需支付违约使用金；4.联投物业芜湖分公司利用强势地位，恶意诉讼，其所租赁的店铺在2018年10月份就被百线华东投资控股有限公司封闭，其不可能收到解除合同通知书百线华东投资控股有限公司所谓的送达解除合同通知书的行为，仅为将该商铺再次出租做铺垫；5.双方在签订合同时，原告方承诺本项目内除被告经营儿童乐园外不再引进其他儿童乐园参与经营，但在实际经营期间，原告却允许他人经营其他儿童乐园，原告的行为构成违约。综上，请求依法驳回联投物业芜湖分公司的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：联投公司提交的《租赁合同正式解除通知书》、以及快递单、送达证明，经核实，该组证据具有第三方邮政公司的寄收记录，同时邮件签收人为许孝乐的员工，故本院对该组证据予以采信。许孝乐提交的《百线文化广场商铺租赁定金协议》，加盖了当事人的印章，且内容与本案具有关联性，本院予以采信。 本院查明本案的事实为：2016年7月15日，百线华东投资控股有限公司与许孝乐签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，约定租赁商铺号为B202，期限自2016年8月24日至2019年8月23日。同日，双方当事人签订了《百线文化广场商户物业管理服务协议》，约定原告为被告承租商铺提供物业管理服务，物业公共性服务费为6元/月/㎡，其中物业服务费5元/月/㎡，综合服务费1/月/㎡元。为扶持被告经营，原告给予被告物业服务费优惠，第2-17月租约月综合服务费优惠后为122.75元/月，第18月后综合服务费调整为491元/月。优惠期外按2个月为一个周期进行缴付。被告应提前15日支付下一周期物业公共性服务费。合同还约定，如果因许孝乐原因导致合同提前解除，许孝乐应在合同解除7日内按照合同约定的原综合服务费标准补交减免的全部综合服务费。如许孝乐逾期支付物业公共性服务费，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向联投物业芜湖分公司支付违约金。物业服务费在装修期和经营优惠期内正常收取，综合服务费在装修期内可免除。同时，许孝乐支付物业公共性服务费至2018年9月23日。同时，许孝乐于2016年8月2日交纳了4910元的物业费保证金。由于许孝乐没有按时交纳2018年9月24日起的租赁费用，2018年11月6日，百线华东投资控股有限公司向许孝乐邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知中，原告提出因被告未能按合同约定交付租金而要求与被告解除租赁合同关系，该通知书于11月8日被签收，百线华东投资控股有限公司主张合同于2018年11月12日解除。因许孝乐未腾退商铺，百线华东投资控股有限公司自2018年11月15日开始围挡许孝乐承租的商铺致经营停止。许孝乐此后也将主要物品搬离商铺，但现仍有部分零星物品未搬离。 另查明，许孝乐与芜湖合信商业管理有限公司（企业名称于2016年12月21日变更为芜湖联投商业管理有限公司）签订了一份《百线文化广场商铺租赁定金协议》，该协议中约定，将百线文化广场B区临港湾三层的商铺租赁给许孝乐使用，用于经营儿童乐园，同时，芜湖合信商业管理有限公司承诺本项目内除许孝乐儿童乐园外不引进第二家儿童乐园业态。同时，在许孝乐经营期间，其商铺所属百线广场内存在他人经营的其他儿童乐园。但该协议中的主要条款内容与《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》中的主要条款内容存在很大差异即商铺经营的位置、面积、租金价格等主要条款内容不一。 本院认为，双方当事人之间签订的《百线文化广场商户物业管理服务协议》，真实、自愿、合法，依法应当予以保护。双方当事人亦应当根据合同的约定，履行各自义务。2018年11月6日，百线华东投资控股有限公司已向许孝乐邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知书于11月8日被签收，故根据“许孝乐承租商铺租赁合同因任何原因解除或终止时，本协议自动解除或终止”的约定，本案的《百线文化广场商户物业管理服务协议》也于2018年11月8日解除。根据合同约定，联投物业芜湖分公司向许孝乐主张的违约金及损失有： 1、欠付的物业公共性服务费，自2018年9月24日至2018年11月8日，依照合同约定，单价为6元/月/平方米，计4419元（6元/月/平方米÷30日×45日×491平方米） 2、补交优惠期减免的综合服务费，依照合同约定，单价为1元/月/平方米，优惠期的单价为0.25元/月/平方米，计租面积为491平方米，优惠期为2016年9月24日至2018年1月23日，故许孝乐还应补缴5892元[（1元/月/平方米-0.25元/月/平方米）×491平方米×16月]。由于2016年8月24日至2016年9月23日为装修期，同时合同约定装修期内免除综合服务费，故联投物业芜湖分公司主张补交该期间的综合服务费，本院不予支持。 3、违约金，合同约定，如许孝乐逾期支付物业公共性服务费，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向联投物业芜湖分公司支付违约金。同时，根据许孝乐应提前15日支付下一周期物业公共性服务费，故许孝乐应当自2018年9月9日起至实际支付之日止，以4419元为基数，支付违约金。因合同中约定的日千分之三的违约金计算方式过高，本院酌情调整为按照年24%计算。除上述约定外，双方在合同中还多处约定各种违约金，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，同时双方在合同中约定的违约金明显过高，除前述计算的部分外，其他违约金部分本院均不予支持。 据此，许孝乐应承担的各项费用应为：1、欠付的物业公共性服务费4419元；2、补交优惠期减免的综合服务费5892元；3、违约金以4419年为基数，按照年利率24%自2018年9月9日起计算至实际支付之日止。同时，许孝乐支付了4910元的物业费保证金，根据合同约定，物业费保证金可以直接抵扣许孝乐应支付的相关费用、违约金等，故前述费用中应当予以扣减。许孝乐应承担的费用总计为5401元（4419元＋5892元－4910元）及违约金。 关于许孝乐主张的《百线文化广场商铺租赁定金协议》中明确约定，芜湖合信商业管理有限公司承诺本项目内除许孝乐儿童乐园外不引进第二家儿童乐园业态，而其经营期间，百线广场内有其他儿童乐园同时在经营，故联投物业芜湖分公司违约在先。本院认为，《百线文化广场商铺租赁定金协议》中约定的商铺位置、租金等主要条款内容均与本案不同，同时，许孝乐也未提供证据证明其在经营期间对此提出异议，故本院对许孝乐的该项意见，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司与被告许孝乐签订的《百线文化广场商户物业管理服务协议》于2018年11月8日解除； 二、被告许孝乐在本判决生效之日起十日内支付原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司欠付的物业公共性服务费、补交优惠期减免的综合服务费合计为5401元，及违约金（以4419年为基数，按照年利率24%自2018年9月9日起计算至实际支付之日止）； 三、驳回原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。 被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为64元，由原告深圳市联投物业有限公司芜湖分公司承担40元，被告许孝乐承担24元。（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  奚正荣 二〇一九年五月十四日 法官助理吴杰健 书记员陈凤梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。