福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初5126号 原告：厦门友朋四方物业管理有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道**远洋大厦****，统一社会信用代码91350200705420603A。 法定代表人：戴继光，总经理。 委托诉讼代理人：范莉蓉，公司职员。 被告：黄清源，男，1971年5月17日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄军艺（黄清源之子），男，1994年7月8日出生，汉族，住址同上。 原告厦门友朋四方物业管理有限公司（以下简称友朋四方物业公司）与被告黄清源物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友朋四方物业公司委托诉讼代理人范莉蓉及被告黄清源委托诉讼代理人黄军艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 友朋四方物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄清源向友朋四方物业公司支付自2018年1月1日至2018年10月31日的厦门市思明区湖滨南路90号立信广场705室单元物业管理服务费23086.4元、房屋公共维修金4328.7元、公摊水电费3397.37元、逾期交费违约金9349.99元（以物业管理服务费为基数，按日千分之三标准从2018年1月1日计至2018年10月31日），上述款项合计40162元。事实和理由：友朋四方物业公司与厦门立信伟业房地产开发公司、厦门聚泰房地产投资开发公司签订物业管理服务合同，约定由友朋四方物业公司为立信广场提供物业管理服务，黄清源系思明区湖滨南路90号立信广场705室单元业主，自2018年1月1日至2018年10月31日未交纳物业管理费等费用，其行为严重损害了友朋四方物业公司的利益。 黄清源辩称，1.物业服务合同已过期，不能作为本案认定事实的依据；2.合同约定的违约金计算标准过高，且该条款未经业主大会表决通过，因此该条款为无效条款；3.自2018年1月1日起，讼争房屋已处于空置状态，因此原告要求收取房屋公共维修金和公摊水电费没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2011年5月14日，友朋四方物业公司与立信广场开发商厦门立信伟业房地产开发有限公司、厦门聚泰房地产投资开发有限公司签订《物业管理服务合同》、并经厦门市思明区建设局备案。合同约定：由友朋四方物业公司为坐落于厦门市湖滨南路90号的立信广场高层写字楼（包括裙楼商场及地下停车场）提供物业管理服务，委托管理期限为五年，自2011年5月15日至2016年5月14日止，届时业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；管理服务费由业主按其销售建筑面积向物业公司交纳，写字楼每平方米8元/月，房屋公共维修金写字楼每平方米1.5元/月，物业管理服务费采取包干制形式，按月收取，业主和物业使用人逾期未交纳的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，友朋四方物业公司依约为立信广场的业主和物业使用人提供物业管理服务。立信广场尚未成立业主委员会，友朋四方物业公司仍为立信广场提供物业管理服务至今。 黄清源系思明区湖滨南路90号（立信广场）705室房屋的所有权人，该房屋建筑面积288.58平方米，房屋用途为办公。黄清源自2018年1月1日至2018年10月31日拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费等。 以上事实，有友朋四方物业公司提交以下证据佐证：《物业管理服务合同》、物业服务合同备案证明（编号：厦思建物合同备案[2017]2199号）、厦价房（2006）085号《厦门市物价局关于立信广场物业服务收费项目与标准的批复》、厦价房（2008）153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价的通知》、厦门市不动产登记信息查询结果（编号：20181202020761）、欠费明细表。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐证。 本院认为，友朋四方物业公司与厦门立信伟业房地产开发有限公司、厦门聚泰房地产投资开发有限公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。因立信广场至今尚未成立业主委员会，物业服务合同仍继续履行，友朋四方物业公司依据合同约定继续为立信广场提供了物业管理服务至今，黄清源作为立信广场705室房屋的业主，在接受了友朋四方物业公司提供的物业管理服务后，应按照合同约定交纳物业管理相关费用，故友朋四方物业公司要求黄清源交纳所欠的物业管理服务费、房屋公共维修金的诉讼请求，本院予以支持，黄清源应支付自2018年1月至2018年10月的物业管理服务费23086.4元（288.58平方米×8元/月/平方米×10个月）、房屋公共维修金4328.7元（288.58平方米×1.5元/月/平方米×10个月）；黄清源逾期交纳物业管理服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，合同约定的逾期付款滞纳金实为违约金性质，但约定的标准过高，本院认为违约金应按银行同期贷款利率计算为宜；因合同约定物业管理服务费按月计收，故黄清源应自欠费的次月1日起支付逾期付款违约金。 友朋四方物业公司要求黄清源支付2018年1月至2018年10月的公摊水电费，但未能提供其已向供电、水务部门足额代缴该期间所有水电费的缴费凭证、公摊水电费的计算方法及依据，故该主张证据不足，本院不予支持。 黄清源认为讼争房屋自2018年1月1日起已处于空置状态，不同意交纳物业管理相关费用，本院认为该抗辩理由于法无据，不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1、黄清源应于本判决生效之日起七日内支付给厦门友朋四方物业管理有限公司自2018年1月至2018年10月厦门市思明区湖滨南路90号705室房屋物业管理服务费23086.4元、房屋公共维修金4328.7元，并以每月物业管理服务费金额为基数，按银行同期贷款利率自2018年2月1日计算逾期付款违约金至2018年10月30日止； 2、驳回厦门友朋四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费804元，减半收取计402元，厦门友朋四方物业管理有限公司负担128元，黄清源负担274元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 庄慧林 二〇一九年五月十七日 代书记员 黄慧颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。