甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初1414号 原告：王涛，男，1989年6月8日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 委托诉讼代理人：高博，甘肃金彤律师事务所律师。 被告：杨涛，男，1985年4月4日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 被告：赵志宏，男，1985年11月14日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 原告王涛与被告杨涛、赵志宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案。现已依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王涛的委托诉讼代理人高博到庭参加诉讼，被告杨涛、赵志宏经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告王涛向本院提出诉讼请求:1.要求被告立即支付房租及租赁期间的费用286221.37元；2.要求被告承担本案案件受理费。事实与理由：2010年10月9日，案外人范迎春与张掖市金安房地产开发有限责任公司签订房屋租赁合同一份，约定本案涉案房屋整体出租给范迎春从事KTV经营。房屋租赁期限为6年，自2011年1月1日至2016年12月31日，合同对租金、水电费等做了相应约定。案外人范迎春经营至2014年3月14日，与原告签订了《KTV转让协议》，约定案外人范迎春将上述房屋及KTV所有财产及经营权整体转让给原告经营，并约定以双方交接时间(2014年3月14日)为限。协议约定:“一、甲方将位于金安宾馆三楼零点导航KTV所有财产及经营权整体转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，甲方并保证转让行为已经取得出租人的同意;二、零点导航KTV所有财产设施、装修、经营权等作价380000元，于本合同签订后一次性付清”。2014年11月9日，原告王涛又将金安宾馆三楼零点导航KTV所有财产及经营权整体转让给被告共同经营。约定被告杨涛仍然执行原告与案外人范迎春之间的原合同权利和义务等，并且在转让时原告王涛与被告杨涛共同在金安房地产公司的核算下，原告交清了经营期间所有房租及各项费用。在被告杨涛经营期间，出租人金安房地产公司于2015年2月15日向杨涛收取房租109560元，于2016年2月4日收取房租费用110000元及其他费用，被告直至经营至2016年底因生意亏损停业。2017年7月15日，出租人张披市金安房地产开发有限责任公司将房屋收回。2017年2月21日，出租人张掖市金安房地产开发有限责任公司起诉案外人范迎春支付经营期间的各项拖欠费用，经法院达成调解协议，案外人范迎春支付房屋租赁期间的房租费用447137.82元。2017年10月18日，案外人范迎春起诉原告，要求支付2014年3月14日至2017年7月15日各项损失，经甘州区法院判决，原告应向合同相对人范迎春承担租赁期间扣除移交费用外的各项费用286221.37元。庭审中，经法庭向被告杨涛调查取证，被告杨涛认可与原告达成口头转租协议，被告杨涛与赵志宏系合伙经营关系。综上所述，原告认为，原告与被告杨涛达成口头金安宾馆三楼零点导航KTV所有财产及经营权整体转让协议，双方已经实际履行，租赁转让合同合法有效。经核算，原告已经缴纳了2014年11月9日将零点导航KTV转让给被告之前的各项费用，案外人范迎春起诉原告，经甘州区法院判决，扣除被告移交KTV之后已经缴纳的费用286221.37元外，被告实际还应承担各项费用286221.37元。为保护原告合法权益，现依法诉讼要求被告承担。 被告杨涛、赵志宏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告王涛的委托诉讼代理人高博的当庭陈述；2.张掖市甘州区人民法院（2017）甘0702民初10804号民事判决书一份。 经原告申请，本院依职权调取的以下证据：1.（2017）甘0702民初10804号民事卷宗中，本院于2017年11月8日对被告杨涛所做的调查笔录一份；2.该卷宗中范迎春提交的范迎春与原告签订的KTV转让协议一份；3.该卷宗中的金安宾馆(三层)采暖费明细表、房产税、房屋租金、水电费、物业费计算明细表八张；4.（2017）甘0702民初10804号民事庭审笔录一份。 本院经审理认定事实如下：2010年10月9日，案外人范迎春作为乙方（承租方），张掖市金安房地产开发有限责任公司作为甲方（出租方），双方签订《房屋租赁协议》一份，约定张掖市金安房地产开发有限责任公司将位于××苑，面积共计926.42平方米，整体出租给案外人范迎春经营KTV。租赁期限为6年，自2011年1月1日至2016年12月31日止，租金第一年到第二年每平方米为10元，每年99600元，从第三年开始租金每年递增1元/㎡。第一年租金在签订本合同时一次性付清，以后租金每半年缴纳一次，乙方从第二年开始必须在每年6月30日及12月30日前交清房租，否则按每日万分之二点一承担违约金。乙方承担该房屋的物业费、采暖费等因该房屋产生的所有费用，物业费按每月1元/㎡缴纳，合计9960元，采暖费按相关收费标准缴纳。合同第八条还约定“按政策本出租房在税务部门的房产税由乙方承担，按租金的17.7%交甲方，每年按房租递增”。合同签订后，案外人范迎春经营至2014年3月14日。 2014年3月14日，案外人范迎春将其经营的KTV转让给原告王涛经营。当日，范迎春作为甲方，王涛作为乙方，双方签订了一份KTV转让协议书，协议约定：“一、甲方将位于金安宾馆三楼零点导航KTV所有财产及经营权整体转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，甲方并保证转让行为已经取得出租人的同意；二、零点导航KTV所有财产设施、装修、经营权等作价380000元，于本合同签订后一次性付清......”。 2014年11月底，原告王涛又将从案外人范迎春手中转让来的金安宾馆三楼零点导航KTV所有财产及经营权整体转让给被告杨涛共同经营。双方未签订书面转让协议，口头约定被告杨涛仍然执行原告与案外人范迎春之间的原合同权利和义务，被告杨涛支付原告500000元，后被告杨涛、赵志宏共同经营该KTV。被告杨涛、赵志宏经营期间，被告杨涛于2015年2月15日向张掖市金安宾馆有限责任公司交纳房租109560元，于2016年2月4日支付房租110000元。二被告经营至2016年底因生意亏损停业。2017年7月15日，出租人张掖市金安房地产开发有限责任公司将房屋收回。 另查明：2017年10月18日，案外人范迎春作为原告，将王涛起诉至本院，要求王涛支付范迎春房屋租金及各项费用合计299886.74元，并要求承担逾期缴纳租金的违约金50000元，合计349886.74元。后经本院审理，本院于2018年2月6日作出（2017）甘0702民初10804号民事判决书，判决本案原告王涛支付案外人范迎春房屋租赁费509994.21元、房产税90268.97元、暖气费65598.54元、物业费30108.65元、水电费8319元，以上合计704289.37元，扣除王涛已付的418068元外，剩余的286221.37元，于判决生效后三十日内一次性付清。判决生效后原告王涛未按期予以偿付，案外人范迎春向本院申请强制执行，原告王涛于2019年1月1日缴纳案件款及其他费用共计289495元。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2014年11月9日就KTV转让事宜达成一致，虽未签订书面转让合同，且原、被告之间的再转让行为未经过原转让人即案外人范迎春的同意。但根据本院审理的（2017）甘0702民初10804号范迎春诉王涛房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2017年11月8日对被告杨涛做所的调查笔录，能够认定原告于2014年11月底将KTV转让给被告杨涛，由被告杨涛、赵志宏共同经营的事实。被告杨涛认可与原告之间的口头转让行为，结合被告杨涛、赵志宏未到庭参加诉讼的事实，故本院认定原、被告之间存在着转租房屋的事实。 关于被告杨涛、赵志宏是否应承担租赁费等费用的问题。根据2017年11月8日本院对被告杨涛做所的调查笔录，被告杨涛陈述其从原告王涛手中将KTV转让来后，是其与被告赵志宏共同经营，共同经营时间为2014年11月至2015年12月底，后二被告协商一致，被告杨涛退出经营，由被告赵志宏一人经营。本院认为，虽然被告杨涛陈述KTV转租后自己只与被告赵志宏共同经营了一段时间后就退出，但其与被告赵志宏均未提交相关证据予以证明，结合被告杨涛于2016年2月还在交纳费用的事实及二被告均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据的事实，应视为二被告放弃应诉、抗辩的权利，故对被告杨涛的上述陈述，本院不予采信。被告杨涛、赵志宏系共同经营者，应共同对外向原告承担责任，其二人内部之间的合作、退出，并不影响二被告针对原告之间的债务，故被告杨涛仍应与被告赵志宏承担连带清偿责任。至于二被告之间的关系，因与本案非同一法律关系，本案不予涉理。 关于原告要求被告支付房租及租赁期间的各项费用286221.37元的诉讼请求。根据原告提交的本院已生效的（2017）甘0702民初10804号民事判决书确定的内容，本案原告王涛支付案外人范迎春房屋租赁费509994.21元、房产税90268.97元、暖气费65598.54元、物业费30108.65元、水电费8319元，以上合计704289.37元。对此，本院认为，根据被告杨涛在本院审理上一案件中的陈述，原、被告之间是按照范迎春和王涛之间签订的合同履行的，故本案被告应负担的各项费用标准，应按照王涛与范迎春之间签订的协议来认定。王涛向案外人范迎春支付上述费用的时间是2014年3月14日至2017年7月15日共计36个月，扣除王涛自己应负担的费用和被告已经支付的费用外，二被告应向原告支付剩余费用。关于二被告承担上述费用的时间，原告陈述给二被告转让KTV的时间系2014年11月9日，被告杨涛在本院审理上一案中调查时陈述系2014年11月底，在原告没有提供有效证据证明具体转让时间的情况下，本院采信被告杨涛的陈述，推定原、被告之间的口头转让协议系2014年11月31日达成，故二被告承担上述费用的起止时间为2015年12月1日至2017年7月15日。二被告应按照面积926.42㎡、每天12元，承担2014年12月1日至2014年12月31日期间的租赁费11117.04元（926.42平方米×12元×1月）；按照面积926.42㎡、每天13元，承担2015年1月1日至2015年12月31日期间的租赁费144521.52元（926.42平方米×13元×12月）；按照面积926.42㎡、每天14元，承担2016年1月1日至2016年12月31日期间的租赁费155638.56元（926.42平方米×14元×12月）；按照面积926.42㎡、每天15元，承担2017年1月1日至2017年7月15日期间的租赁费104222.25元（926.42平方米×15元×7.5月），房屋租赁费共计415499.37元。根据原告在上一案庭审时陈述和上一案判决认定的事实，房产税为90268.97元，系房屋租赁费总金额的17.7%，故二被告应承担房产税73543.39元（415499.37×17.7%）。物业费30108.65元的起止时间是2014年11月1日至2017年7月15日，故二被告应承担2014年12月1日至2017年7月15日的物业费29182.23元（926.42㎡×1元／㎡×31.5月）。暖气费65598.54元系2014至2015、2015至2016、2016至2017共三个供暖季度并扣除原告交纳的15000元后的费用，因每个供暖季五个月的暖气费为26886.18元，二被告接手KTV的时间是2014年12月1日，应扣除一个月，故二被告应承担暖气费75225.30元（26866.18元／年÷5月×14月）。水电费8319元，欠缴时间为2016年1月1日至2017年7月15日，故应由二被告负担。 根据原告的诉讼请求和本院在审理上一案中向被告杨涛调查的笔录以及原告在上次庭审中认可杨涛笔录的事实，可以认定原告在转让KTV时向被告杨涛收取500000元，结合原告与被告杨涛均认可双方之间的口头协议按照范迎春和王涛之间的协议进行的事实，本院认定原、被告之间的转让费是380000元，被告杨涛在交接时多支付的120000元，应扣除房屋租赁费。 综上，二被告应向原告支付房屋租赁费415499.37元、房产税73543.39元、物业费29182.23元、暖气费75225.30元、水电费8319元，共计601769.29元。扣除被告杨涛在交纳转让款时已经支付的120000元，扣除被告杨涛已经向出租方支付的租赁费219560元（109560元＋110000元），二被告再支付原告各项费用262209.29元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第二十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告杨涛、赵志宏偿付原告租赁费、房产税、物业费、暖气费、水电费等各项费用262209.29元，于本判决生效之日起六十内一次性履行完毕，二被告互负连带清偿责任； 二、驳回原告王涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5593元，减半收取2796.50元，原告王涛负担235.50元，被告杨涛、赵志宏连带负担2561元，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告的案件受理费2796.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  索国雄 二〇一九年五月十六日 书记员  葛 超