山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终431号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟宪锁，男，1979年4月15日出生，汉族，住安泽县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张爱萍，女，1980年11月4日出生，汉族，住安泽县，系上诉人孟宪锁的妻子。以上二上诉人的委托代理人：赵志刚，男，安泽县唐城镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：临汾市会祥房地产开发有限公司。法定代表人：刘会祥，该公司总经理。委托代理人：裴磊，男，安泽县府城镇法律服务所法律服务工作者。上诉人孟宪锁、张爱萍因与被上诉人临汾市会祥房地产开发有限公司（以下简称会祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省安泽县人民法院（2018）晋1026民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人孟宪锁、张爱萍的委托代理人赵志刚，被上诉人会祥公司的委托代理人裴磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：孟宪锁与张爱萍系夫妻关系。2016年10月14日，孟宪锁、张爱萍与会祥公司签订了《商品房认购合同》。2017年2月11日，刘会祥作为贷款人，孟宪锁作为借款人，张爱萍作为连带保证人签订了一份贷款合同。根据该两份合同约定：孟宪锁、张爱萍购买会祥公司承建并出售的××县西户12602号房，建筑面积125平米住宅楼一套，房价共计26万元。孟宪锁与张爱萍实际支付首付款15万元，剩余1万元约定于2017年5月1日前付清，但孟宪锁与张爱萍仅支付了会祥公司1000元，剩余9000元至今未付。对另外剩余的10万元在会祥公司处按揭贷款，按揭期限从2017年2月11日起至2020年2月28日前付清本息。合同约定该贷款应当按月按期缴纳。2018年5月1日经孟宪锁、张爱萍与会祥公司清算按揭款后，孟宪锁、张爱萍应向会祥公司支付共15期的按揭款46932元，孟宪锁、张爱萍仅支付5000元，尚欠41932元，并出具欠据一支。另从2018年5月1日至2018年11月孟宪锁与张爱萍应支付会祥公司按揭款20969.86元，以上三项共计71901.86元。同时查明：孟宪锁、张爱萍与会祥公司签订的《商品房认购合同》第十条约定：“关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用以后，办理权属登记时，提供资料报产权登记机关备案。办证所需费用由买受人自行承担。”2017年1月份，会祥公司将所购房屋交付孟宪锁、张爱萍，2017年7月份孟宪锁、张爱萍装修入住至今已达22个月，会祥公司没有给孟宪锁、张爱萍所购买的××县西户12602号商品房办理权属的相关资料并报产权登记机关备案，该房屋产权现还未能办理登记。原审法院对有有争议的事实，认定如下：1、会祥公司提交还款明细、欠据、保证书，证明截止2018年11月孟宪锁、张爱萍共欠房款71901.86元。孟宪锁、张爱萍虽对还款明细提出异议，认为是会祥公司单方意思表示，但综合房屋买卖合同和孟宪锁、张爱萍出具的欠据，可以认定还款明细的真实性，对会祥公司主张的欠款数额予以确认。双方约定的还款方式为按揭贷款。2020年2月28日为最后还款期限，现会祥公司主张截止2018年11月的欠款金额，符合法律规定。2、孟宪锁、张爱萍请求会祥公司提供办理权属登记的相关资料并报产权登记机关备案，会祥公司当庭表示办理不了，且购房时孟宪锁、张爱萍对此知情。3、孟宪锁、张爱萍要求会祥公司承担违约金，会祥公司称自己并未违约，不应承担违约责任。原审法院认为：双方签订房屋买卖合同以后，应本着诚实信用原则，全面履行自己的合同义务，会祥公司已履行交付房屋的义务，孟宪锁、张爱萍应依约支付房款，会祥公司诉讼请求应当得到支持。办理权属登记是出卖方应尽的义务，双方在合同中亦有约定，但最终能否办理受诸多因素制约，只能在条件具备时由会祥公司协助办理。因会祥公司现无法提供相关资料，不具备办理能力，双方可在办理条件具备时另行处理，故本案对该项请求不予支持。孟宪锁、张爱萍要求会祥公司以已付房价款20万元为基数，参照中国人民银行规定的贷款利息为标准承担违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，会祥公司已构成违约，应当承担违约责任，为便于执行，该院酌定违约金数额为8000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告孟宪锁、张爱萍给付原告临汾市会祥房地产开发有限公司房款71901.86元。二、原告临汾市会祥房地产开发有限公司支付被告孟宪锁、张爱萍违约金8000元。以上两项折抵后，被告孟宪锁、张爱萍给付原告临汾市会祥房地产开发有限公司房款63901.86元。于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799元，已减半收取，由被告孟宪锁、张爱萍承担。反诉费275元，已减半收取，由原告临汾市会祥房地产开发有限公司承担。孟宪锁、张爱萍的上诉请求为：一、请求依法撤销原审判决第一项确定的内容，依法改判驳回会祥公司本诉的诉讼请求。二、请求二审法院支持孟宪锁、张爱萍的原审反诉请求，即：由会祥公司履行《府城镇城西阳光花园商品房认购合同》第七条、第十条约定的向安泽县不动产登记管理局提供孟宪锁、张爱萍购买会祥公司出售的××县西户12602房，建筑面积125平米的商品房办理权属登记的相关资料并报产权登记机关备案。三、一、二审诉讼费用由会祥公司承担。事实与理由：原审法院判决适用法律错误，应依法改判驳回会祥公司的本诉请求，即：会祥公司要求孟宪锁、张爱萍支付房屋按揭欠款71901.86元的诉讼请求。一、会祥公司诉请孟宪锁、张爱萍支付房屋按揭欠款71901.86元，还款期限尚未届满，应依法驳回会祥公司的诉讼请求。孟宪锁、张爱萍与会祥公司签订的借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，双方约定了还款期限届满日为2020年2月28日前，借款人应当按照约定期限返还借款。双方没有约定提前偿还借款本息的，贷款人不得提前向借款人主张偿还借款本息。本案中，孟宪锁、张爱萍虽没有还清会祥公司借款本息，但按照借款合同约定，偿还期限2020年2月28日尚未到期，除孟宪锁、张爱萍自愿偿还外，会祥公司不得主张孟宪锁、张爱萍提前偿还借款本息。二、会祥公司属依法核准开发承建府城镇城西阳光花园小区的开发企业，并成立售楼部，会祥公司将其开发的商品住宅楼公开向社会出售，并有会祥公司监制的书面商品房认购合同。根据孟宪锁、张爱萍与会祥公司签订的《商品房认购合同》第七条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债物纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十条约定：关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用以后，办理权属登记吋，提供资料报产权登记机关备案。2017年1月份，会祥公司将所购房屋交付孟宪锁、张爱萍，2017年7月份孟宪锁、张爱萍装修入住至今已达22个月，会祥公司迟迟不给所出售的商品房向办理权属登记机关报送产权登记备案资料，导致今日该房屋产权未能办理产权登记。会祥公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，孟宪锁、张爱萍已支付会祥公司房款达16万元，由于会祥公司的原因，孟宪锁、张爱萍作为买受人至今未能为自己购买的房屋办理合法产权登记，会祥公司已构成违约，孟宪锁、张爱萍作为同时履行抗辩权的一方有权拒绝会祥公司要求孟宪锁、张爱萍支付其余房款的履行请求。原审判决仅支持会祥公司要求孟宪锁、张爱萍给会祥公司支付房款71901.86元的诉讼请求，却对孟宪锁、张爱萍合法的物权主张置之不理，有违民法公平原则。综上，应撤销原审判决，依法改判。会祥公司答辩称：一、从签订房屋买卖合同时，双方约定的还款方式为按揭贷款，按期还款，每月应缴纳的房款为本期应归还的借款，合同中约定的2020年2月28日为按揭贷款最后一期的还款期限，现会祥公司主张的是截止2018年11月孟宪锁、张爱萍应给会祥公司支付的房款，该请求符合法律规定，应该得到支持。二、孟宪锁、张爱萍所述让会祥公司提供办理权属登记的相关资料并报产权登记机关备案，该项请求对会祥公司来说，最终能否办理房产手续，受诸多因素的制约，只能在条件具备的情况下，会祥公司协助办理。基于本案的事实，针对本小区的实际情况，从合同中也可以看出房屋面积与价款并不属于等价有偿。孟宪锁、张爱萍在购买该房屋时，就知道本小区不能办理房产证，因此孟宪锁、张爱萍以该项理由对抗不支付房款，显然不能够得到支持。对于会祥公司不能及时提供资料，原审法院也判决会祥公司赔偿孟宪锁、张爱萍8000元违约金。三、关于诉讼费用。一审、二审诉讼费用是由于孟宪锁、张爱萍不能及时给会祥公司履行房款交付义务，会祥公司不得不通过诉讼所造成的，理应由孟宪锁、张爱萍承担。综上，孟宪锁、张爱萍的上诉理由不能成立，应驳回孟宪锁、张爱萍的上诉，维持原审判决。经审理查明：二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为：孟宪锁、张爱萍夫妻二人，于2016年10月14日购买了会祥公司承建并出售的××县西户12602号房，房价共计26万元。孟宪锁与张爱萍实际支付首付款15万元，剩余1万元约定于2017年5月1日前付清，实际仅付了1000元，还有9000元未付。对另外剩余的10万元，孟宪锁、张爱萍在会祥公司处按揭，按揭期限从2017年2月11日起至2020年2月28日前付清本息。合同约定该贷款应当按月按期缴纳。截止2018年11月，孟宪锁、张爱萍共计欠会祥公司71901.86元按揭贷款。孟宪锁、张爱萍上诉称会祥公司诉请孟宪锁、张爱萍支付房屋按揭欠款71901.86元，还款期限尚未届满，应依法驳回会祥公司的诉讼请求。本院认为，贷款合同约定，孟宪锁、张爱萍在会祥公司借款10万元，借款期限三年，从2017年2月11日起至2020年2月28日止，还款采用同期房屋按揭贷款利息执行，每月归还一定的数额，到2020年2月28日还清该10万元的借款本金及利息。故会祥公司要求孟宪锁、张爱萍支付其二人截止2018年11月所欠会祥公司房屋按揭欠款71901.86元，符合合同约定，原审法院支持会祥公司的诉讼请求，并无不当。孟宪锁、张爱萍上诉称会祥公司诉请其二人支付房屋按揭欠款71901.86元，还款期限为2020年2月28日，系最后一笔的还款期限，而会祥公司是要求其二人归还截止2018年11月所欠会祥公司按揭欠款71901.86元，并不是要求其二人归还最后一笔2020年2月28日前所应归还的按揭贷款。综上，孟宪锁、张爱萍上诉称会祥公司诉请孟宪锁、张爱萍支付房屋按揭欠款71901.86元，还款期限尚未届满，应依法驳回会祥公司的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。孟宪锁、张爱萍上诉称2017年1月份会祥公司将所购房屋交付孟宪锁、张爱萍，且孟宪锁、张爱萍已支付会祥公司房款达16万元，但由于会祥公司的原因，会祥公司至今不给孟宪锁、张爱萍所购买的商品房向办理权属登记机关报送产权登记备案资料，导致今日该房屋产权未能办理产权登记，已构成违约。孟宪锁、张爱萍作为同时履行抗辩权的一方有权拒绝会祥公司要求支付其余房款的履行请求。会祥公司上诉称孟宪锁、张爱萍所购买房屋最终能否办理产权登记手续，受诸多因素的制约，只能在条件具备的情况下，会祥公司协助办理。且从双方的合同中也可以看出房屋面积与价款并不属于等价有偿。孟宪锁、张爱萍在购买该房屋时，就知道本小区不能办理房产证，因此孟宪锁、张爱萍以该项理由对抗不支付房款，显然不能够得到支持。本院认为，本案所涉房屋最终能否办理权属登记，受诸多因素制约，只能在条件具备时由会祥公司协助办理。双方可在办理条件具备时另行处理。原审法院根据本案的情况，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定精神，酌定会祥公司支付孟宪锁、张爱萍违约金8000元，符合本案实际情况，并无不当。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，会祥公司已按合同约定给孟宪锁、张爱萍交付房屋，孟宪锁、张爱萍应按合同约定的时间给会祥公司支付购房款，至于会祥公司未能及时给孟宪锁、张爱萍办理产权登记手续，与孟宪锁、张爱萍欠会祥公司购房按揭款并非同一债务，且根据法律规定，如会祥公司未能及时给孟宪锁、张爱萍办理房产登记手续，应承担违约责任，但也不是孟宪锁、张爱萍不给会祥公司支付购房按揭款的理由，故孟宪锁、张爱萍上诉称由于会祥公司违约，其二人作为同时履行抗辩权的一方有权拒绝会祥公司要求支付其余房款的履行请求的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孟宪锁、张爱萍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398元，由上诉人孟宪锁、张爱萍负担。本判决为终审判决。审判长  遆海鹏审判员  贾芝真审判员  吉 磐二〇一九年五月九日书记员  张文涛