苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0505民初2602号 原告：苏州嘉煌资产管理有限公司，住所地苏州高新区狮山路******（**）。 法定代表人：苏鑫，总经理。 委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，江苏姑苏律师事务所律师。 被告：薛涛，男，1979年10月11日出生。 原告苏州嘉煌资产管理有限公司与被告薛涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日受理后，于2018年7月16日、2018年9月27日、2019年4月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人丁子安，被告薛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告拖欠租金198487.8元，并支付逾期付款违约金5160.52元。违约金暂计至2018年5月10日，实际计算至被告付清租金之日止;2、依法判决被告承担诉讼费用。其后，原告将诉请增加为：1、判令被告支付原告拖欠租金293904.45元，并支付逾期付款违约金7641.35元。违约金暂计至2018年5月10日，实际计算至被告付清之日止；2、依法判决被告承担诉讼费用。其后，原告又将诉请变更为：1、判令被告支付原告拖欠租金277570.47元并支付逾期付款违约金8914.95元（违约金暂计至2018年6月15日，实际计算至被告付清租金之日止，系以第一笔欠付的租金19593.21元为基数，以每日千分之一为标准，自2017年3月10日起算）；2、判决被告将涉案房屋恢复原状并将房屋腾退返还原告；3、判决被告支付原告房屋占有使用费73147.57元，房屋占有使用费自2018年6月19日起计算至被告将房屋恢复原状并返还原告之日止。4、本案的诉讼费用由被告承担。其后在庭审中，原告表示原告已于2018年6月23日收回案涉房屋，故当庭撤回了第二项诉讼请求，并表示相应的房屋占有使用费也是计算至2018年6月23日。事实与理由：原告与被告于2016年7月13日签订《房屋租赁合同》，约定“由被告租赁原告合法出租的位于苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场，房号分别为2-113的房屋。租赁期限为5年，租赁期限自2016年7月10日至2021年7月9日，月租金为14063.83元（其中月物业费为831.73元，月房屋净租金总额为13232.1元）。租金付款方式为押2付3，每付款周期届满前30日预付下一期租金。乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之一的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。”后实际履行过程中，原告给予被告免租期为6个月，实际租金起付日为2017年1月11日。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，给与装修免租期并配合被告办理营业执照，至此原告已全面履行了合同义务。但截至今日，被告仅支付了租金39690元，尚欠198487.8元租金未予支付。经原告多次催要，被告以各种理由推诿拒绝支付。原告被迫无奈向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告薛涛辩称：在本案2018年7月第一次开庭时案涉房屋内确实还有我的遗留物品，但是我方在2017年就已经向原告公司的仪文柱递交了退租申请书，而且说剩余的物品我们也不要了，所以我认为我的搬离时间应该是在2017年，且我方认为我不需要缴纳房租。我方认为原告存在四点问题：1、案涉房屋仅有8000W的电容，不能满足我的正常运营，正常我们至少需要20千瓦以上的电容。这个电容问题直至我搬离也没有解决；2、原告方在招商时提供的宣传手册，上面明确写了会引进西贝、外婆家等知名餐饮品牌，而且在招商大会的展板上还载明了海底捞，但是最终上述品牌均未进驻乐嘉汇广场，所以我认为原告公司存在虚假宣传的行为，误导我进驻，所以给我造成了损失；3、案涉房屋在2017年5月22日才通过整体消防，所以我认为在此之前的租赁合同是无效的；4、案涉房屋的开发商高嘉置业公司他在2018年3月14日才取得房地产经营的三级资质，根据房地产开发企业资质管理规定，未取得该资质，是不允许进行房地产开发经营。 经审查本院认定事实如下：苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场系由案外人苏州某某置业有限公司开发建设，该公司曾与原告就苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场签订《房屋租赁合同》，约定其将上述房屋出租给原告，租期自2016年4月1日至2019年3月31日，合同约定原告可以自行将房屋转租给第三方，有关收益归原告所有。 2016年7月13日，原、被告签订了2份《房屋租赁合同》，约定被告（乙方）向原告（甲方）租赁位于苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场2-113、2-111室房屋，建筑面积分贝为63.01平方米和30.73平方米，租赁用途为餐饮，租期自2016年7月10日至2021年7月10日，原告给予被告2017年1月10日至2017年3月9日、2017年9月10日至2017年10月9日作为三个月的免租期，免租期内无需支付租金但需支付物业管理费以及相应的水电等费用。两份《房屋租赁合同》的第五条第1款约定前三年中每月租金分别为14063.83元（净租金为13232.1元，物业费831.73元）、6766.75元（净租金为6361.11元，物业费405.64元），保证金分别为26460元和12718.08元。租金包含物业费，物业费由乙方直接交付至物业管理公司，剩余净租金由乙方支付至甲方指定账户，并载明了原告具体的指定账户账号。合同第六条约定付款方式为押2付3，每付款周期届满前30日预付下一期租金，两份合同共计的月净租金共计为19593.21元，共计的保证金为39178.08元，保证金应于签订合同2日内支付，首期租金应于2016年7月15日之前支付。合同第十一条约定被告如拖欠租金达15日或欠缴各项费用达10000元则原告有权单方解除合同，并约定乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。同日，原告与被告又签订1份补充协议，约定原告再给予被告免租装修期3个月，即2016年7月10日至2016年10月9日，期内无需支付租金，但需要支付物业费及其他因乙方使用而产生的费用。 另查明，原告已于2016年7月10日将案涉房屋交付给被告使用，其后被告进行店面装修，并于2016年10月开业。在庭审中，被告坚称其于2017年即已向原告的员工仪文柱递交了退租申请书，并于2017年3月份停止营业，但对此原告并未认可，并表示仪文柱并非原告员工，且原告也从未收到被告的退租申请，亦不知晓、不认可被告所称的停业情况。对此，被告亦未进一步提供证据对其所述予以证明。 在庭审中，原、被告均确认被告仅支付了39178.08元保证金及三个月的租金58779.63元，该租金对应的期间为2016年10月10日至2017年1月9日。 在庭审中，被告表示由于案涉房屋内每间只有8千瓦的电容，但被告需要至少每间20千瓦的电容，所以需要增容，但原告表示双方并未约定原告有义务向被告提供该额度的电容，而经本院释明，被告也未提供证据证明原告有向被告提供该额度电容的合同义务。 2017年3月28日，案涉商铺中的2-111室经销售，所有权登记至购房人侯秀娟、沈洪祥、沈毅煜名下，而原告已于2016年9月19日即已与侯秀娟签订了《房屋租赁及租金抵房款合同》，约定侯秀娟将案涉商铺出租给原告，租期自2016年11月1日至2019年10月31日止。在庭审中，原告表示另一间2-113室房屋目前尚未售出，目前依然由开发商苏州某某置业有限公司持有。 2018年6月14日，由于被告一直拖欠租金，原告向被告寄送了一份律师函，通知被告解除房屋租赁合同，该解除通知于2018年6月15日送达被告。2018年6月23日，原告将案涉的租赁商铺上锁，并张贴函告，要求被告腾房搬离。在庭审中，原告同意以2018年6月23日作为其收回案涉房屋的日期。 另查明，2016年7月1日，苏州市公安消防局向案涉房屋的开发商苏州某某置业有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位于2016年6月20日申报的苏地2012-G-83地块工程进行了消防验收，该工程位于苏州市高新区运河路与金山路交口，其中A楼……B楼……经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、消防水池泵房应另行申报消防验收；三、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通……”2017年3月30日，被告租赁案涉房屋经营的“高新区狮山贰幺幺餐饮店”亦取得了消防安全检查合格证。2017年5月22日，苏州市公安消防局又向案涉房屋的开发商苏州某某置业有限公司出具了一份《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位于2017年5月8日申报的苏州某某置业有限公司室外给水总图、消防水池泵房进行了消防验收……意见如下：综合评定该工程消防验收合格……” 在庭审中，针对被告辩称原告在招商时存在虚假宣传的情况，原告表示：相应的招商手册并未约定必须招商特定的商户西贝、外婆家、海底捞，而原告也确实引进了汉釜宫、炉边坐等知名餐饮品牌，且该招商手册并非原告出具，而原、被告双方的权利义务应仅限于房屋租赁合同的约定，该招商手册也并非双方房屋租赁合同附件。 以上事实由《房屋租赁合同》及补充协议两份、收据、不动产权证书复印件、《房屋租赁及租金抵房款合同》一份、律师函、《建设工程消防验收意见书》两份、消防安全检查合格证一份及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 在本案中，原告与两被告就苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场2-113、2-111室房屋的租赁签订了2份《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，虽然原告最终与相应房屋的所有权人签署的租期截至2019年3月31日与2019年10月31日止，故原、被告之间超出该日期的房屋租赁合同无效，但2016年7月10日-2019年3月31日其间的房屋租赁合同确为有效，双方理应按约履行。 鉴于原告已按约于2016年7月10日将案涉房屋交付给被告，故被告亦理应按约向原告支付房租。关于被告辩称原告未能提供足够电容存在违约的意见，本院认为，由于双方租赁合同中并未明确约定交付房屋中电容的具体额度，且根据被告的自述，每间租赁房屋中事实上也配有8千瓦的电容，而被告也未提供任何证据证明原告有向被告提供20千瓦额度电容的合同义务，故对于被告这一辩称意见本院不予采信。 结合双方《房屋租赁合同》及补充协议的约定，2016年7月10日至2016年10月9日、2017年1月10日至2017年3月9日、2017年9月10日至2017年10月9日其间均为免租期，故被告应交付自2016年10月10日起的房租。鉴于双方均确认被告已缴纳了2016年10月10日至2017年1月9日的房租，结合相应免租期，被告还应向原告交付自2017年3月10日起的租金，但被告至今未付，已构成违约，因此原告确实有权于2018年6月14日发函解除房屋租赁合同，鉴于该解除通知于2018年6月15日送达被告，故本院认为案涉的租赁合同已于2018年6月15日解除。 而2017年3月10日-2018年6月15日期间在扣除合同约定的“2017年9月10日至2017年10月9日”的免租期后的租金经计算应为277570.47元，对此被告理应支付。鉴于嘉煌公司于2018年6月23日已收回案涉的租赁商铺，故相应的房屋占有使用费亦应计算至2018年6月23日，鉴于嘉煌公司系诉求自2018年6月19日起算的房屋占有使用费，故参照租金标准计算为3265.54元。 关于原告诉求的被告第一个月欠付租金19593.21元所对应的违约金，鉴于合同约定每付款周期届满前30日预付下一期租金，因此被告应于2017年2月10日前支付第一季度租金，故原告诉求的被告第一个月欠付租金19593.21元的违约金应从2017年2月10日起算，而原告自愿自2017年3月10日起算，本院对此亦予以认可，鉴于合同还约定“乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除”，故被告确实亦应支付相应的违约金直至合同解除的2018年6月15日，但每日千分之一的标准过高，本院酌情调整为以年利率15%计算。综上，第一个月欠付租金计算至2018年6月15日的违约金为3771.69元。 鉴于被告已支付39178.08元保证金，故为了避免诉累，本院直接将该笔保证金在被告目前欠付租金277570.47元中予以折抵，经折抵后，被告仍需向原告支付租金238392.39元。 关于被告辩称的其于2017年即已向原告的员工仪文柱递交了退租申请书，并于2017年3月份停止营业的意见，由于原告对此并未认可，并表示其从未收到被告的退租申请，亦不知晓、不认可被告所称的停业情况，而被告亦未进一步提供证据对其所述予以证明，故本院对于被告的这一辩称意见难以采信。 关于被告辩称的原告方在招商时存在虚假宣传行为的意见，由于并无证据证明相应招商宣传册等材料系原告制作提供，且双方《房屋租赁合同》中亦未允诺案涉房屋所在的商业体将会达到何种经营状态，故本院对于被告的这一辩称意见难以采信。 关于被告辩称的案涉房屋在2017年5月22日才通过整体消防的意见，结合2016年7月1日的《建设工程消防验收意见书》可知，本案所述租赁房屋所在大楼已于2016年7月1日通过了消防验收，且通过案涉房屋经营的“高新区狮山贰幺幺餐饮店”于2017年3月30日取得的消防安全检查合格证亦可对此予以印证。综上，本院对于被告的这一辩称意见难以采信。 关于被告辩称的案涉房屋的开发商高嘉置业公司取得房地产经营的三级资质的时间问题，鉴于该公司并非本案当事人，且该情况与本案所涉的房屋租赁合同纠纷亦无关联性，亦不影响被告承担按约向原告支付租金的义务，故本院对于被告的这一辩称意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告薛涛应于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付租金238392.39元。 二、被告薛涛应于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付逾期付款违约金3771.69元。 三、被告薛涛应于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付房屋占有使用费3265.54元。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：62284004061********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6694元，由原告负担2126元，由被告薛涛负担4568元。被告负担部分由被告直接支付给原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-5553010********）预交上诉案件受理费。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  陆林康 人民陪审员  邢雯芝 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  张 通