文书内容广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初2171号原告：湛江市荣基物业服务有限公司，住所地湛江市**xx路**xx，统一社会信用代码91440802740835708D。法定代表人：李智行，董事长。委托诉讼代理人：陈光文，广东拓安律师事务所律师，被告：吴建超，男，汉族，1982年9月25日出生，住广东省xx县，原告湛江市荣基物业服务有限公司与被告吴建超物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈光文到庭参加了诉讼，被告吴建超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2015年7月1日至2018年10月31日所拖欠的物业管理费14696.7元及违约金8342.10元，合计23038.80元（违约金暂计至2018年10月31日，后续产生的租金和违约金继续计算至实际付清之日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2014年10月21日，被告吴建超与湛江市荣基物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议书约定：乙方（被告）依据本协议依时向（原告）甲方交纳物业服务费及其他费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按应付金额1‰/天计收违约金。但被告吴建超仅向原告缴交物业管理费至2015年6月，吴建超自2015年7月开始拒交物业管理费，截止至2018年10月31日吴建超拖欠原告物业管理费14696.7元(包括服务服务费13614.7元、共有电梯运行电费377.9元、共用电费630元、共用水费74.1元)及违约金8342.10元，合计23038.80元。被告经多次催收仍不给付，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告吴建超既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告吴建超不到庭，视其放弃质证的权利。根据原告提供的经审查确认的证据及陈述。本院认定事实如下：2014年10月21日，原告湛江市荣基物业有限公司（甲方）与被告吴建超（乙方）签订《香槟花园前期物业服务协议》，被告吴建超于2014年11月18日对其购买的香槟花园第5幢204房（建筑面积171.96㎡）进行验收，并出具《房屋验收交接书》。双方签订的《香槟花园前期物业服务协议》约定：物业服务费于房屋交付使用之日起计收，按1.98元/㎡·月的标准向甲方缴交物业服务费。二层以上（含二层）的住户分摊电梯运行电费，按楼层系数法进行分摊。2-15层为第一段，系数为1。其他公共水电费，按户平均分摊，物业服务费和公共水、电分摊费等费用按季度收取。乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方缴交，并从逾期之日起按每天1‰计收滞纳金。协议期限自本协议签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时终止。被告吴建超从2015年7月起开始拖欠物业服务费及分摊费，至2018年10月31日止尚欠物业服务费为13614.7元（1.98元／㎡×171.96㎡×3个月×13个季度＋1.98元／㎡×171.96㎡＝13614.7元）。2015年7月至2017年9月的电价单价为0.667元／千瓦时、2017年10月至2018年10月电价单价为0.649元／千瓦时。从2015年7月至2017年3月水费单价为3.33元／吨。从2017年4月至2018年10月水费单价为4.17元／吨。经统计,被告从2015年7月至2018年10月31日共拖欠的公摊费用包括共用电梯运行电费377.9元、共用电费630元、共用水费74.1元，共计1082元（详见附表1）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。湛江市荣基物业服务有限公司与吴建超签订《香槟花园前期业务服务协议》系双方当事人意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故合同合法有效，应受法律保护。被告吴建超为香槟花园第5幢204房的业主，在接受原告提供的物业管理服务后，应当按照双方签订合同的约定向原告支付物业服务费用。被告吴建超未按约定支付物业服务费等相关费用，其行为已构成违约。被告应向原告缴交从2015年7月1日至2018年10月31日的物业服务费13614.7元、公摊费用1082元，共计14696.7元。关于违约金的问题，双方签订的协议约定的违约金计算标准过高，本院予以调整为以所欠费用为基数按月利率2%计算。被告从2015年7月1日至2018年10月31日止应向原告支付违约金共计5420.1元（详见附表1）。被告吴建超经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：限被告吴建超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市荣基物业服务有限公司支付物业服务费、公摊费用共14696.7元及违约金5420.1元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375.98元，由被告吴建超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  吴凯超人民陪审员  廖少娟人民陪审员  郑文才二〇一九年五月四日书 记 员  陈星宇附表1：            时间              物业服务费（元）              共用电费分摊      （元）              共用电梯运行电费分摊（元）              共用水费分摊（元）              合计（元）              违约金（元）                  2015年7-9月              1021.1              47.7              21.7              4.6              1095.1              810.4                  2015年10-12月              1021.1              44.8              21.0              4.4              1091.3              742.1                  2016年1-3月              1021.1              44.5              23.5              4.5              1093.6              678                  2016年4-6月              1021.1              44.5              24.1              4.3              1094              612.6                  2016年7-9月              1021.1              47.1              26.0              4.7              1098.9              549.5                  2016年10-12月              1021.1              45.8              27.2              5.2              1099.3              483.7                  2017年1-3月              1021.1              49.7              29.4              5.4              1105.6              420.1                  2017年4-6月              1021.1              48.6              29.9              5.8              1105.4              353.7                  2017年7-9月              1021.1              44.3              29.2              5.3              1099.9              286                  2017年10-12月              1021.1              44.0              29.1              6.8              1101              220.2                  2018年1-3月              1021.1              43.5              29.1              6.5              1100.2              154                  2018年4-6月              1021.1              41.1              29.4              5.8              1097.4              87.8                  2018年7-9月              1021.1              43.6              28.9              5.6              1099.2              22                  2018年10月              340.4              40.8              29.4              5.2              415.8              0                  合计价款              13614.7              630.0              377.9              74.10              14696.7              5420.1      附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。