河北省赵县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0133民初135号原告安云雷，男，1983年11月5日生，汉族，住赵县。委托代理人刘庆华，河北冠宇律师事务所律师。被告河北森石房地产开发有限公司。住所地：赵县临洨路御景新城物业楼。统一社会信用代码911301005661869671。法定代表人石振伟，该公司经理。被告胡凯伟，男，1982年2月20日生，汉族，住赵县。委托代理人陈少峰，河北咏远律师事务所律师。原告安云雷与被告河北森石房地产开发有限公司（以下简称森石公司）、胡凯伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安云雷及其委托代理人刘庆华、被告胡凯伟委托代理人陈少峰到庭参加诉讼，被告森石公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。安云雷向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认我和被告森石公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.责令被告森石公司履行合同将我购买的商品房（临洨路南侧街御景新城8号楼1单元302室）交付给我(265668元)；3、要求被告承担逾期交房违约金3271元（计算到208年11月30日），从2018年11月30日后继续计算违约金至履行完毕之日；4、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月25日我和被告森石公司签订了一份商品房买卖合同，合同内容详见合同文本。合同签订后，我按合同约定全部履行了自己的义务，而被告森石公司严重违约。合同第十条约定2015年7月31日交房，但是至今未交。合同第十一条约定了出卖人逾期交房的违约责任。经计算从约定的交房日期至今，被告森石公司应承担32271元的违约金。经和被告交涉无果，故起诉讼，望法院依法满足我的合法要求。被告森石公司未提交书面答辩意见。被告胡凯伟答辩意见：1、本案诉争房屋御景新城8号楼1单元302室，在2015年10月31日由被告森石公司出售给被告胡凯伟，胡凯伟在2015年12月14日向森石公司支付了全额房款，并于当日向森石公司支付物业费、水电、自来水开口、热力集资等费用及维修基金、契税、房本工本费、装修押金等，被告森石公司向胡凯伟交房。胡凯伟拿到该房钥匙并于2016年装修并购置家具，现胡凯伟已在该房屋居住生活，因此该房屋应属于被告胡凯伟；2、原告诉求要求被告森石公司履行交房义务并要求其承担违约责任，该诉与被告胡凯伟无关。经审理查明，原告在2015年6月25日与被告森石公司签订石家庄市商品房买卖合同。原告购买了被告开发的临洨路南侧御景新城小区8号楼1单元302室，合同约定房屋建筑面积94.86平方米。房屋价款总价款是265608元，约定交房日期是2015年7月31日。签订合同后原告于2015年7月2日交首付款9万元，余款18万元原告在2015年7月18日与赵县农村信用联社股份有限公司签订贷款合同，贷款18万元，每月还款1368.66元，还款至今，并提交银行还款记录。2018年10月17日被告森石公司通知原告交领钥匙，让原告交纳物业费包括电卡开户费100元、按电表费300元、按水表费50元、预存水费300元，另行交纳尾款20533元（包括维修基金、热力集资、自来水费、物业费、契税3984.12元、其他5830元：工本费180元、有线初装150元、装修押金1000元、水电预存500元、装修垃圾清运500元、天然气开口费3500元）。被告森石公司在收取原告以上费用后，未将房门钥匙交给原告。原告购买的是8号楼1单元302室，但原告当时交各种费用时，票据上错误的写成了房号是8号楼4单元401室。商品房买卖合同第11条约定了出卖人逾期交房的违约责任和及计算方式，出卖人被告森石公司应按日向买受人支付已交付房款的每日万分之一，即265608元×1215天（2015年8月1日至2018年11月30日）×万分之一=32271元。被告胡凯伟质证意见：原告与森石公司的商品房买卖合同虽已签订，但该买卖合同还没有履行。原告出具的票据第一张是房款，没有说明是缴纳的哪套房屋的房款。原告的妻子缴纳的尾款是8号楼4单元401，这两个证据证明原告购买的是8号楼4单元401。原告提供的所有嘉泽物业公司出具的所有收费票据均显示是8号楼4单元401，因此原告无权向被告主张8号楼1单元302室的房屋。原告提供的赵县信用联社个人购房担保合同第十四条显示，原告用于贷款担保的房产合同编号是20150000000003709570，并不是原告与被告森石公司签订的商品房买卖合同编号，购房合同编号是2015062510290603261。这充分证明原告对8号楼1单元302室房屋无权主张。被告胡凯伟提交证据：1、胡凯伟在2015年10月31日与被告森石公司签订的购房合同一份，证明胡凯伟购买的房屋为御景新城8号楼1单元302室，即本案诉争房屋。合同约定房屋建筑面积94.86平方米，总价款189720元；2、胡凯伟2015年12月14日交付该房屋全款，由被告森石公司开具的票据证明；3、2015年12月14日森石公司开具的三份收据，证明胡凯伟将其余各项费用全部交付给森石公司，包括物业费、垃圾清运费、有线初装费、自来水开户费等共计11052元，另交契税、房本一本费等共计4833元。被告胡凯将所有费用交完后，被告森石公司将争议房屋钥匙交付，另交装修押金1000元，均有相关票据；4、提交本案争议房屋现状的照片5张，证明2018年9月份左右胡凯伟已经入住；5、提交2019年1月5日收据一份，证明被告胡凯伟交2019年物业费720元，现在的物业公司是赵县嘉泽物业公司。原告对被告胡凯伟的证据质证意见：1、森石公司出具的购房合同都是机打的，但被告胡凯伟出示的合同大部分是手填的，对其真实性有异议；2、被告称已经付清全部房款，应提交除收据外的其他予以作证，因该房款数额巨大，被告不可能是缴纳的现金；3、原告的合同签订时间是2015年6月15日，被告胡凯伟签订合同的时间是2015年10月31日，被告胡凯伟取得房屋的时间晚于原告；4、对被告胡凯伟交付全款的票据真实性有异议，该票据上印章模糊且收款人一栏没有收款人签字，要求被告胡凯伟方提交其他证据予以佐证。其他票据只有公章没有其他有关人员的签字，对其真实性有异议；5、被告胡凯伟提交的照片体现不出是哪座房屋，不能证明被告胡凯伟已经入住。另查明，被告胡凯伟已经装修入住诉争房屋，原告在第一次法庭审理笔录中认可这一事实。本院认为，本案是一起一房二卖的商品房买卖合同纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法52条规定的情形，买受人因不能按照合同的约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院予以支持。”依据该规定，出卖人就同一房屋签订的数个房屋买卖合同均属于有权处分，只要没有违反合同法第52条规定的情形，合同就应当有效。原告与被告森石公司签订的购房合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，并且没有合同法第52条规定情形，故该合同有效，但该合同未全部履行。因为被告森石公司未将合同约定的8号楼1单元302室房屋交付原告，且其给原告出具的房屋尾款、契税、物业费等发票上标注的房屋号均为8号楼4单元401室，非合同约定的房屋，又原告用于贷款的合同与房屋买卖合同编号不同，故双方在合同履行过程中出现差错；而被告胡凯伟与被告森石公司签订的购房合同，也系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，并且没有合同法第52条规定情形，故该合同亦有效，且该合同已履行完毕（被告胡凯伟已交付全部房款和尾款、契税、其他费用和物业费等，被告森石公司也已将诉争房屋交付被告胡凯伟，且已装修入住）。因森石公司未出庭，对其分别给原告安云雷、被告胡凯伟签订同一房屋的买卖合同不能作出说明，故根据双方提交的合同及交纳房款和相关费用的实际情况，从占有的合法性、公平合理性等因素综合考虑，应保护已合法占用一方的权利。对于原告与被告森石公司所签订的购房合同，虽然有效但无法继续履行，故原告的诉讼请求无法得到支持。造成原告不能有效主张权利的后果，其过错在于被告森石公司，故原告应当向被告森石公司另行主张权利（可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任），也可以与出卖人另行协商处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告安云雷的诉讼请求。案件受理费5768元，由被告河北森石房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当地人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审 判 长  李翠平人民陪审员  曹立存人民陪审员  邢献敏二〇一九年五月十四日书 记 员  王晓静