贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)黔27执异11号异议人（被执行人）：荔波县鑫懋源房地产开发有限责任公司，住所地荔波县建设银行**办公室，组织机构代码75537096-6。法定代表人：吴远书，该公司经理。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地南宁市青秀区古城路**香江花园**写字楼，统一社会信用代码91450000718875092L。法定代表人：黎明。本院在执行中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方公司）与荔波县鑫懋源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫懋源公司）抵押借款合同纠纷一案中，被执行人鑫懋源公司对经变卖不成后拟用于抵债的部分房产的评估面积及价格有异议，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人鑫懋源公司称，执行过程中，法院将异议人名下“翡翠·明珠旅游文化城”资产予以评估，并将其中的X楼XX套房产、X号楼X套房产、X号楼X套房产、X号楼XX套房产、XX号楼XX套房产、X号楼XX套房产、XX号楼X套房产通过淘宝网司法平台进行公开拍卖，由于拍卖和变卖均无人出价，现上述拍卖资产已进入以物抵债阶段。法院已向申请执行人东方公司送达以物抵债征询意见书，意见书明确，若申请执行人未书面回复则视为拒绝接受以物抵债，变卖流拍的财产将依法解除查封，退还申请人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。异议人在核对法院据以拍卖和变卖的评估报告时发现评估报告存在以下错误：1.将X-XXX号、X-XXX号房屋的销售面积误写成35.37平方米，拍卖变卖后最终抵债的价值为45838.08元，但该2套房屋的实际面积均为20.54平方米，可抵债金额仅为37964.49元；2.误将XX-XXX号房屋的房号写成XX-XXX号；3.14-101号实际应为公共楼梯间，不可销售，不应纳入评估拍卖资产。现上述X-XXX号、X-XXX号、XX-XXX号、XX-XXX号均被纳入以物抵债的范围，法院将上述房屋进行抵债错误，应予纠正，将上述资产从抵债的资产剔除，并重新组织拍卖。为此，异议人提出异议请求：1.请求法院将上述存在面积错误的X-XXX号、X-XXX号、房号错误的XX-XXX号房屋从以物抵债资产中予以剔除，减扣相应的价值，并组织重新拍卖；2.请求法院将XX-XXX号房屋从以物抵债的资产中剔除，减扣相应的价值；3.请求法院按附件四对最终以物抵债的资产的范围、面积、价值进行调整。本院查明，中国长城资产管理股份有限公司贵州分公司（以下简称长城公司）据已生效的（2014）黔南民商初字第15号民事判决向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法委托贵州宏黔资产评估事务所（以下简称宏黔评估所）对被执行人鑫懋源公司位于荔波县玉屏镇二环西路荔国用(XXXX)第XXX号、荔国用（XXXX）第XXX号的土地使用权以及地上建筑物进行评估。2018年8月3日，宏黔评估所出具宏黔评报字（2018）第73号评估报告，评估报告结果：总建筑面积为10836.78平方米，清算价值评估值为7645.22万元。评估报告一一列明了219套房的房屋面积、评估单价、市场价评估值及清算价值评估值。本院将评估报告送达被执行人鑫懋源公司后，鑫懋源公司对评估报告中4至7号楼、10号楼部分楼层的评估单价有异议，其先后于2018年8月26日、2018年9月7日向本院提出书面异议申请。宏黔评估所对被执行人的两次书面异议均作出书面回复。经两次回复后，鑫懋源公司对评估机构的回复仍有异议，本院委托贵州省资产评估协会组织专业技术评审。2019年1月30日，贵州省资产评估协会作出《关于报送贵州宏黔资产评估事务所评审意见的函》，2019年2月21日，宏黔评估所依据贵州省资产评估协会的意见对鑫懋源公司提出异议的房屋作出了宏黔评报字（2018）第73-1号补正报告。在鑫懋源公司对X至X号楼、XX号楼部分楼层评估单价提出异议期间，本院对未提出异议的129套房屋分为X号楼、X号楼、X号楼、X号楼、XX号楼、X号楼、XX号楼分别挂网拍卖（以下简称为先期拍卖），第一次拍卖起拍价为评估价降价20%，第一次拍卖因无人出价而流拍。其后，本院又组织了第二次拍卖，二拍的起拍价在一拍流拍价的基础上降低20%。二拍终因无人出价而再次流拍。二拍流拍后，本院将上述资产挂网变卖，变卖价为二拍流拍价，变卖期届满仍无人出价。此次异议程序涉及到的X-XX号，X-XXX以及XX-XXX为先期拍卖的X号楼中的三套房屋。经两次降价，X号楼的二拍流拍价（变卖价）851.7726万元，比评估价降低了400余万元。本院未对执行异议书中提及的所谓的X-XXX号房屋组织评估，亦未挂网拍卖、变卖。2019年2月27日，本院向申请执行人发出了是否接受以物抵债的征询意见书，申请执行人长城公司收到该意见书后并未表示是否愿意接受以物抵债。其后，东方公司向本院申请变更申请执行人，本院经审查后于2019年3月27日作出（2017）黔27执恢26-1号执行裁定，裁定变更东方公司为本案的申请执行人。东方公司亦未表示是否接受以物抵债。评估机构作出宏黔评报字（2018）第73-1号补正报告后，对于此前因鑫懋源公司对评估单价有异议而未能拍卖的房屋，本院于2019年5月8日发布第一次拍卖公告，现拍卖尚处在公告期内。针对于鑫懋源公司执行异议书中提及的X-XXX号、X-XXX号、XX-XXX号房屋，宏黔评估所曾于2019年3月29号出具《关于宏黔评报字（2018）第73号资产评估报告有关地上建筑物评估范围的补正的函》，评估机构将X-XXX号、X-XXX号房的面积补正为20.54平方米，将XX-XXX号房的房号补正为XX-XXX。补正函载明：“由于上述补正对评估结果影响较小，本次补正不对价值评估结果进行调整。”本院认为，本案中，异议人鑫懋源公司的异议主要包含两方面的请求：一是将评估报告中存在面积或房号错误的房屋从以物抵债的资产中剔除，减扣相应的价值，按正确的面积及价值调整抵债资产；二是重新组织拍卖。结合异议人的异议理由，本院将本案的争议焦点归纳为：一、本院是否应当将评估报告中存在错误的房屋从抵债资产中剔除；二、本院是否应当重新拍卖。关于本院是否应当将评估报告中存在错误的房屋从抵债资产中剔除的问题。民事诉讼法第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条对可以提出异议的执行行为的范围进行列举。依据上述规定可确定的是，法条所称的执行行为应当是人民法院已经作出的行为，不包括尚未作出的执行行为。从本案查明的事实可知，本院最先挂网拍卖的129套房屋经两次公开拍卖、一次公开变卖后，申请执行人暂未表示是否接受以物抵债。剩余房产的第一次拍卖现尚处于公告期内。被执行人的资产尚未处置完毕，至于后续拍卖结果如何，资产该如何处置，是否会进行以物抵债，抵债资产的范围如何确定现尚不得而知。既然未进行以物抵债，异议人的将评估报告中存在面积或房号错误的房屋从以物抵债的资产中剔除，减扣相应的价值，按正确的面积及价值调整抵债资产的请求便无事实基础。异议人针对未发生的执行行为提出异议不符合民事诉讼法第二百二十五条的规定，其该项请求不属于执行异议案件的受案范围，应不予受理，已受理的，予以驳回。关于是否应当重新拍卖的问题。从上述查明事实上看，评估报告评估明细表中，鑫懋源公司执行异议书中提及X-XXX号、X-XXX号、X-XXX号房屋确实存在面积或房号错误，对此，评估机构进行了补正，在补正的同时亦明确：补正对评估结果影响较小，不对价值评估结果进行调整。价值评估结果作为法院确定拍卖起拍价的依据，在评估公司未对该结果进行调整的情况下，若重新拍卖，法院仍需按照前述1号楼的评估价格来确定起拍价。况且，本案评估报告的评估结果可能对拍卖结果产生影响的仅包括面积计算错误X-XXX号、X-XXX号房两套房，房号登记错误（14-202号）并不会对拍卖起拍价产生影响，故而不会影响拍卖结果。上述两套面积错误的房屋评估价值与异议人主张的实际价值差值约为2万元左右，而本院在对1号楼进行先期拍卖过程中已在评估价基础上降价400多万，2万元的差值完全被400余万的降价所吸收和涵盖。另外，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条列举的撤销拍卖的六种情形看，只有存在严重违反司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人合法权益的情形才应当撤销拍卖。本案的拍卖程序并不存在严重违法且损害当事人或者竞买人合法权益的情形。于异议人鑫懋源公司来说，X-XXX号、X-XXX号房屋评估的面积及价格比实际面积、价格高亦不损害其的利益。故，异议人鑫懋源公司关于重新拍卖的主张不能成立，本院不予支持综上，异议人鑫懋源公司关于将评估报告中存在面积或房号错误的房屋从以物抵债的资产中剔除的请求因不符合受理范围，予以驳回；其关于重新拍卖的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人荔波县鑫懋源房地产开发有限责任公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向贵州省高级人民法院申请复议。审 判 长  姚 斌审 判 员  梁作永审 判 员  李永进二〇一九年五月二十九日法官助理  肖光琴书 记 员  吴周芳