上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3866号原告：王俊伟，男，1976年7月6日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：郑意，河南鲲之鹏律师事务所律师。被告：张忠良，男，1960年7月28日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：朱建华，男，1963年2月19日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告王俊伟与被告张忠良、朱建华间土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王俊伟的委托诉讼代理人郑意、被告张忠良、朱建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俊伟向本院提出诉讼请求，要求判令：1、两被告向原告双倍返还租金人民币(以下币种均为人民币)800,000元；2、两被告赔偿原告场地平整、水电安装、场地装修、道路修建、垃圾清运费用18.5万元。事实与理由：2017年11月23日，经朋友介绍，被告朱建华找原告协商，声称徐行镇小庙村委会有片鱼塘回填后的废空地出租给了一位何氏老板，租期30年，现何氏使用17年，尚有13年未到期；因何氏欠两被告钱，何氏便将上述空地转租给了张忠良作为债务的抵偿，并约定租期为13年；两被告采取同样的办法，将空地对外租赁给原告，租期为5年，年租金40万元，一年一付。经过协商，原告与被告签订了租赁协议，原告依据合同约定将场地租金40万元、其他费用2万余元汇入被告朱建华账户。随后，原告开始着手场地平整、房屋维修、水电安装、道路铺垫、垃圾清运等工作，共花费18.5万元。2018年2月1日，原告开始在该场地上改建停车场，经营8个月后，被告朱建华通知原告上述场地面临拆迁不准原告继续使用，原告遂与两被告联系，均未果，故诉至法院要求两被告承担责任。被告张忠良辩称，不同意原告全部诉请。原告支付的租金等支付给了朱建华，己方并未收到，故不同意返还租金。原告并未在系争地块上进行任何投资，故不同意赔偿。租赁合同约定不得转租，原告实际将场地转租他人使用。被告朱建华答辩称，不同意原告全部诉请。系争地块原系何氏老板承租而来，因租期未到，己方介绍原告在剩余租赁期限内承租。租赁合同系张忠良签署，相应款项支付给己方。合同约定不得转租，但原告将场地转租他人使用。原告已实际使用系争地块超过12个月，故不同意返还租金。系争地块上的水电等在系争地块出租给原告时即存在，原告未在场地上有任何投入，故不同意赔偿。经审理查明，本案系争地块位于嘉定区徐行镇小庙村范桥428号，原作养鱼塘用途。后小庙村委会将上述地块出租给案外人何某，何某使用一段时间后，将上述地块转租给被告张忠良，租期为13年。2017年11月23日，经被告朱建华介绍，被告张忠良(甲方、出租方)与原告王俊伟(承租方、乙方)签订《场地租赁合同》一份，约定甲方将位于小庙村范桥428号一块土地以有偿的方式租赁给乙方作停车场(里面包含停车、修车、住房)使用，租赁期限为2018年2月1日起至2023年1月30日止，年租金40万元。租赁期内乙方不得将土地出卖、抵押给第三方；未经甲方书面同意，不得转租。否则即属乙方违约。租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方及由有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承租。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续(包括报建、水电、消防、开户、营业执照等)。但所需的一切费用由乙方承担。如甲方违约，按照每年的双倍租金退还给乙方，本合同终止。上述合同签订后，王俊伟分别于2017年12月9日、2018年3月15日、2018年6月5日向朱建华账户转账支付220,000元、100,000、100,000元，上述款项共计42万元，其中包括租金40万元，修路费用2万元。2018年3月10日，王俊伟(出租方、甲方)与案外人黄某某(承租方、乙方)签订《土地租赁合同》，约定王俊伟将系争地块出租给案外人黄某某用于停车场，租期为3年，自2018年4月1日至2021年3月30日，第一年租金为74万元，后两年每年年租金为70万元。双方另对其他权利义务进行了约定。2018年6月6日，徐行镇小庙村民委员会发出告知书，告知相关人员因徐行镇小庙村杨院428号系农业用地，目前存在违法建筑，且有车辆违法停在场内，全区正开展拆违专项整治，将对该地块违法建筑进行拆除，要求相关人员于2018年6月底前搬离该地块。2018年11月，原告王俊伟诉至本院。2019年3月，徐行镇小庙村民委员会再次向各租赁户发出搬离告知书，内容为：小庙村杨院428号范围内的土地系农业用地，该地块存在违法建筑、违法用地，根据约定2019年2月底为搬离时间截止日，目前已超过搬离约定时间，要求于2019年3月10日前全部搬离该地块。嗣后，原告及其下家租赁户搬离系争地块。庭审中，原、被告双方确认：1、系争土地为徐行镇小庙村集体所有的农业用地。2、《场地租赁合同》为原告王俊伟与被告张忠良签署，租金及修路费用共计42万元实际由朱建华收取。3、原告王俊伟承租系争地块后转租给案外人黄某某使用。审理中，原告王俊伟为证明其在系争地块上进行土地平整、安装、维修等工程支出相关费用18.5万元，向本院提交了其于2018年1月10日与案外人马某某签订的《工程承包合同》、场地投入资金款项明细、停车场电装材料单、工程款支付收据、收条。两被告坚持认为王俊伟并未在系争地块上进行任何投入、建设，故对上述证据均不予认可。本院认为，根据我国土地管理法相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。经查明，系争地块属农业用地，王俊伟与张忠良签订的《场地租赁合同》约定将系争地块用于非农业建设，违反上述法律规定，故《场地租赁合同》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经本院释明后，原告王俊伟表示若本案合同无效，要求两被告退还租金40万元并赔偿损失18.5万元，两被告则表示并无其他事项需要法院处理。本院认为，合同虽然无效，但原告王俊伟仍然应当支付实际使用系争地块期间的占有使用费。王俊伟虽称其从签订合同之日起至搬离之日(2018年6月)仅使用系争地块8个月，但未提交证据予以证明搬离时间，且结合小庙村委会发出的告知书来看，迟至2019年2月底，系争地块上的租赁户仍未搬离，故对王俊伟关于其已于2018年6月份搬离的意见本院不予采信。本院采纳两被告的辩称意见，即王俊伟2019年3月份才搬离系争地块。鉴于王俊伟已实际使用系争地块超过一年，对于其要求返还该租金的诉请，本院不予支持。关于原告王俊伟是否在系争地块上有所投入以及王俊伟是否有权要求两被告赔偿损失，本院认为，王俊伟虽向本院提交了《工程承包合同》、收条、收据等，但王俊伟并未提交任何转账凭证，其称承包合同项下工程款共计18.5万元均系现金形式支付，明显有违常理，故对该18.5万元的场地投入费用，本院难以认可。但考虑到系争地块原来系用作鱼塘后填平的空地，其改作停车场后通常会对系争地块进行相应的投入，故本院根据本案的实际情况酌情认定王俊伟在系争地块上的投入为10万元。本案合同无效后，王俊伟在系争地块上的投入已无法使用，其有权要求被告赔偿相应损失。王俊伟和张忠良对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。被告朱建华仅系代被告张忠良收取涉案合同项下的租金，其并非合同项下当事人一方，故《场地租赁合同》项下合同主体应为原告王俊伟及被告张忠良。根据合同相对性，损失赔偿的主体应当为张忠良，王俊伟要求朱建华赔偿损失，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院综合考虑王俊伟在系争地块上的实际使用时间、双方过错等，酌情确定由被告张忠良赔偿原告王俊伟损失5万元。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张忠良应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王俊伟损失5万元；二、原告王俊伟的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,650元，减半收取4,825元，由原告王俊伟负担4,413元，被告张忠良负担412元，被告张忠良负担之款应于本判决生效之日起七日内交付原告王俊伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年五月二十七日书记员  张浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。