广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6517号上诉人（原审原告）：广州市荔福物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：黎远健，总经理。委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟耀良，男，1966年3月17日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州荔福物业管理有限公司（以下简称荔福公司）因与被上诉人钟耀良物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。荔福公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持荔福公司在一审中提出的诉讼请求；2.钟耀良承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、XXX苑、XXX园小区业主委员会主体资格违法，其决议及备案已被法院撤销。1.XXX苑、XXX园小区业主委员会(以下简称：业委会)于2015年3月25日经依法选举成立，由7名业委会成员组成(另外有4名候补委员)。2015年12月15日，7名业委会成员中的5人、4名候补委员中的2人向沙园街道办事处提交了《业主委员会成员辞职报告》，并上交了公章等相关资料。其后，业委会于2016年8月2日作出补选6名业主成为业委会委员的决定，即《业主大会决定(一)》，因增(补)选程序严重违反法律规定，小区业主代表向广州市海珠区法院提起业主撤销权之诉【案号：(2017)粤0105民初1750号】，经过开庭审理，法院于2017年10月27日作出一审判决，撤销业委会于2016年8月2日作出的《业主大会决定(一)》。业委会不服法院判决，向广州市中级人民法院提起上诉【案号：(2017)粤01民终23431号】，法院于2018年3月6日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2.因业委会增(补)选委员【郑嘉宁(主任)、梁某(副主任)、刘某(副主任)、李某、邝某、陈某、卢某、苏某、张某】备案材料不真实、不合法，备案的内容明显没有事实及法律依据，小区业主代表向广州铁路运输第一法院提起物业备案变更之诉【案号：(2017)粤7101行初2963号】，经过开庭审理，法院于2018年2月1日作出一审判决，撤销广州市海珠区人民政府沙园街道办事处于2016年8月31日作出的沙园物业备变更[XXXX]第XX号《业主委员会备案事项变更回执》，该判决是终审判决。3.针对业委会于2017年6月26日作出的《关于要求广州市荔福物业管理有限公司限时退出物业项目的公告》，业主代表己向海珠法院提出业主撤销权之诉【案号：(2017)粤0105民初8307号】，因该业委会主体资格违法而不存在，法院于2017年11月8日裁定中止审理，等业委会重新补选具有合法资格后，法院再恢复审理。综上，已有生效的民事判决书确认，业主委员会的成员补选己被确认违法，备案已被注销，故业主委员会作出的决议应该是无效的，并不是一审法院所说的决议是否有效尚未确定，另寻法律途径处理。二、截止目前，仍然是荔福公司在XXX苑、XXX园小区提供物业管理服务。1.钟耀良在一审中提交的所有证据，都没有提供原件，一审法院没有要求钟耀良提交原件，也没有核对该份证据的真实性、合法性，就直接作为判决依据，明显违反相关法定程序。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物”。2.业委会不是适格主体，其与所谓新的物业公司(深圳市盛孚物业管理股份有限公司)签订的《物业服务合同》无效，而且所谓新的物业公司没有实际进驻小区，也没有为小区业主提供物业管理服务。3.一审法院的判决，会直接导致XXX苑、XXX园小区的全部业主都不缴纳物业管理费及相关费用，这种情况不仅会造成荔福公司运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，还会存在极大的安全隐患和社会不稳定因素，会给小区内业主的日常保洁与安全防范等带来极大的矛盾。截止目前，仍然是荔福公司在小区提供物业管理服务，荔福公司见证小区的建设完善，一直以来都在努力，保障小区的安全卫生，营造更好的居住环境。不缴纳物业管理费的只是小区内少数别有用心的业主，他们为了一己私利，自己不交纳物业管理费，还制造舆论，严重扰乱小区生活秩序。另外，业委会副主任梁某和被撤销委员资格的李某都是按时缴交物业管理费等费用，这说明荔福公司的管理服务是得到认定和支持的。一审法院判决只支持到2017年10月30日的物业管理费，会助长这些别有用心的业主嚣张气焰，最终损害的是荔福公司及小区广大业主的合法权益。钟耀良答辩称，不同意荔福公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审判决书在2018年11月2日作出，荔福公司和钟耀良在2018年11月11日已经完成判决书的判决内容。荔福公司于2018年8月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.钟耀良支付物业管理费1222.2元（从2016年4月至2018年9月）及滞纳金494.86元（按拖欠物业管理费金额的日千分之一计算，从2016年7月计至实际交清之日止），水费298.56元（2016年4月-2018年9月），1-3层水费分摊43.08元（2016年4月-2018年9月），公共设施维护及管理费48.28元（2016年9月，水管维修费11元；2016年4月，小区监控设备费用22.5元；2017年12月，更换消防设施费用14.78元）；2.钟耀良承担本案全部诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：广州市房地产档案馆于2018年7月26日出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋建筑面积为62.67平方米；产权人为钟耀良。2015年3月25日，广州市海珠区人民政府沙园街道办事处向XXX苑、XXX园小区业主委员会出具《业主委员会备案回执》。2016年8月2日，XXX苑、XXX园小区业主委员会向XXX苑、XXX园小区全体业主作出《业主大会决定（一）》，决定如下：补选业主委员会委员，名单如下：李某、邝某、陈某、卢某、苏某、张某。2016年8月31日，广州市海珠区人民政府沙园街道办事处向XXX苑、XXX园小区业主委员会出具《业主委员会备案事项变更回执》，载明备案事项变更内容如下：2016年6月25日XXX苑、XXX园小区业主大会会议以书面形式召开，会议补选产生首届业委会委员为：郑某（主任）、梁某（副主任）、刘某（副主任）、李某、邝某、陈某、卢某、苏某、张某。王某等与XXX苑、XXX园小区业主委员会因上述决议发生争议，向一审法院提起诉讼。一审法院作出（2017）粤0105民初1750号民事判决：撤销XXX苑、XXX园小区业主委员会于2016年8月2日作出的《业主大会决定（一）》。XXX苑、XXX园小区业主委员会不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年3月6日作出（2017）粤01民终23431号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述案件审理过程中，广州铁路运输第一法院于2018年2月10日作出（2017）粤7101行初2963号行政判决：撤销广州市海珠区人民政府沙园街道办事处于2016年8月31日作出的沙园物业变更[XX]第XX号《业主委员会备案事项变更回执》。上述判决于2018年2月24日发生法律效力。一审诉讼中，钟耀良表示：对荔福公司主张的水表抄表读数可以确认。荔福公司为证明其诉讼主张提交了以下证据：1.①荔福公司（乙方）与广州市荔福房地产开发有限公司（甲方）于2008年11月25日签订的《前期物业服务合同》，载明：甲方选聘乙方对XXX苑提供前期物业管理服务；住宅管理费基准价格为：一、二期0.65元/平方米/月；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在首月十日前履行交纳义务；合同期限自2008年11月25日起至2015年11月24日止；等。②荔福公司（乙方）与广州市荔福房地产开发有限公司（甲方）于2015年10月8日签订的《物业管理委托合同》，载明：甲方将XXX苑委托于乙方实施物业管理；委托管理期限自2015年11月25日起至2025年12月31日止；住宅管理费基准价格为：XXX苑一、二期0.65元/平方米/月；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在次月十日前履行交纳义务；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由广州仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）；等；2.交款通知书；3.水费发票等票据；4.抄表读数；5.“水管、配件”等的发票及通知。钟耀良表示：对证据1真实性、合法性、关联性无法确认；证据2有些有、有些没有；证据3是整个小区的水费发票，不是钟耀良个人的，荔福公司也不愿意开个人发票；证据4住户水表抄表读数可以确认；证据5公共维修费发票通知不确认，荔福公司也没有公布相关消息。钟耀良为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1.照片；2.XXX苑、XXX园小区业主大会于2017年4月28日作出的《关于广州市XXX苑、XXX园小区第五届业主大会投票表决情况的报告》，部分结果为：续聘现物业服务企业-广州市荔福物业管理有限公司，并授权业主委员会与荔福物业续签物业服务合同……本议题不通过；授权业委会依照《物权法》等相关规定，代表全体业主以邀标形式，选聘新的物业管理服务企业并签订新的物业合同……本议题通过……；3.XXX苑、XXX园小区业主大会作出的《业主大会议题结果统计表》；4.XXX苑、XXX园小区业主委员会于2017年6月26日向业主、住户作出的《关于要求广州市荔福物业管理有限公司限时退出物业项目的公告》；5.XXX苑、XXX园小区业主委员会于2017年9月26日作出的《广州市XXX苑、XXX园物业服务管理评标结果公告》，部分内容为：深圳市盛孚物业管理股份有限公司以综合最高得分成为广州市海珠区XXX苑、XXX园小区物业管理服务新的中标单位；6.XXX苑、XXX园小区业主委员会于2017年10月30日向荔福公司作出的《交接通知书》：我业委会根据业主大会决议，已于2017年10月26日与深圳市盛孚物业管理有限公司签订新的《XXX苑、XXX园物业服务合同》，限贵司接此通知后十五天之内与我业委会和深圳市盛孚物业管理有限公司进行交接；等；7.广州市海珠区建设和园林绿化局于2018年8月15日向XXX苑、XXX园小区业主委员会作出的《海珠区住房和建设水务局信访事项处理意见书》；8.广州市海珠区住房和建设水务局于2017年8月29日向XXX苑、XXX园小区业主委员会作出的《海珠区住房和建设水务局关于请求督促荔福物业移交物业管理权的复函》，部分内容如下：2017年8月3日，我局下属房屋安全和物业一所向XXX苑、XXX园小区现物管公司广州市荔福物业管理有限公司发出《关于XXX苑、XXX园物业管理权交接的告知函》，告知荔福物业公司应当尊重业主大会决定；等。荔福公司表示：对所有证据的真实性、合法性、关联性不认可。另查，林某等还曾向一审法院起诉XXX苑、XXX园小区业主委员会，要求撤销XXX苑、XXX园小区业主委员会于2017年6月26日作出的《关于要求广州市荔福物业管理有限公司限时退出物业项目的公告》中关于“不聘任广州荔福物业管理有限公司”的决议等，一审法院于2017年11月8日作出（2017）粤0105民初8307号民初裁定：中止诉讼。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，荔福公司与广州市荔福房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《物业管理委托合同》，对该小区内的业主具有约束力。钟耀良以荔福公司未提供合格的服务为由主张减免物业管理费，但物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，本案中，钟耀良提供的证据不能充分证实荔福公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵的事实，因此，一审法院对钟耀良的上述抗辩不予采纳。钟耀良应按前述合同约定支付自2016年4月起的物业管理费及相关费用。根据前述合同，钟耀良每月应交的物业管理费为62.67平方米×0.65元/月/平方米=40.73元。鉴于钟耀良提交的证据显示XXX苑、XXX园小区业主委员会于2017年10月30日向荔福公司作出了《交接通知书》，而该业主委员会的主体资格尚未被确认，且该通知所依据的相关决议是否有效仍未确定，故上述物业管理费计至2017年10月为宜。之后的费用，待条件成就时，荔福公司另循法律途径解决。从一审法院调查的事实来看，钟耀良逾期缴纳该期间的物业管理费属事出有因，一审法院认为不宜计算相应的滞纳金。关于水费、水费分摊及公共设施维修费的问题。钟耀良使用涉案房屋期间产生的水费应由钟耀良承担，钟耀良也明确表示对水表读数认可，故荔福公司要求被告支付水费298.56元（2016年4月-2018年9月）的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。钟耀良对于其他款项不予确认，但荔福公司实际仍在涉案房屋所在小区，且结合荔福公司提出的金额、项目以及相对应的证据，其代垫分摊水费、对相关设施设备进行维修具有合理性，钟耀良并未推翻荔福公司提交的证明实际支出上述费用的证据，应承担举证不利的后果，故一审法院对荔福公司主张的上述款项即1-3层水费分摊43.08元（2016年4月-2018年9月）、公共设施维护及管理费48.28元（2016年9月，水管维修费11元；2016年4月，小区监控设备费用22.5元；2017年12月，更换消防设施费用14.78元）予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院于2018年11月2日作出如下判决：一、钟耀良在本判决生效之日起10日内向广州市荔福物业管理有限公司支付2016年4月至2017年10月期间的物业管理费（每月按40.73元计算）；2016年4月至2018年9月期间的水费298.56元、水费分摊43.08元；公共设施维护及管理费48.28元；二、驳回荔福公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由钟耀良负担50元。上述受理费已由荔福公司预交，荔福公司同意由钟耀良在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给荔福公司。本院二审期间，荔福公司向本院提交《XXX苑、XXX园业主征询意见统计表》，拟证明荔福公司在小区内对业主意见进行过征询，其服务得到大部分业主的支持和赞同。钟耀良认为，《XXX苑、XXX园业主征询意见统计表》只是一份统计表，其并没有看到业主的签名，且该调查表是打着水电费的名义蒙骗住户签名的。庭后荔福公司向本院提交一份广州铁路运输中级法院于2019年4月9日作出的（2018）粤71行申36号行政裁定书。该行政裁定书裁定如下：驳回XXX苑、XXX园小区业主委员会的再审申请。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查，针对荔福公司的上诉请求、事实和理由，本院认定如下：根据荔福公司的上诉和钟耀良的答辩，本案二审争议焦点为：2017年10月份以后的物业管理费是否应当在本案中予以处理的问题。XXX苑、XXX园小区业主委员会曾于2017年6月26日向业主、住户作出《关于要求广州市荔福物业管理有限公司限时退出物业项目的公告》，该公告记载“我业委会于2016年11月26日组织召开XXX苑、XXX园小区业主大会，表决通过了‘不聘任广州市荔福物业管理有限公司’的决议，至2017年5月23日已经公示期满，上述决议已生效。至此，XXX苑、XXX园小区《前期物业服务合同》同时终止。”该公告并抄送海珠区住房和水务建设局及物业管理所、沙园街道办事处、沙园街派出所、XX社区居委。现（2017）粤0105民初8307号案中，林某向一审法院提起诉请，要求撤销上述XXX苑、XXX园小区业主委员会于2017年6月26日作出的《关于要求广州市荔福物业管理有限公司限时退出物业项目的公告》中关于“不聘任广州市荔福物业管理有限公司”的决议等，而一审法院已裁定该案中止诉讼。虽然根据（2018）粤71行申36号行政裁定书等法律文书，XXX苑、XXX园小区业委会备案已被撤销，但是业委会所作出各项决议是否有效尚未确定，一审判令物业管理费计至2017年10月并无不妥。关于2017年10月之后的物业管理费问题，可待有关决议效力确定后，由荔福公司另行主张。综上所述，荔福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市荔福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一九年五月三十日书记员  张永亮马婷婷郭蔚琳