四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川01民终7223号上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路**。法定代表人：汪斌。委托诉讼代理人：唐丹，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴疾，女，1987年2月9日出生，汉族，住成都市高新区。被上诉人（原审原告）：许斌，男，1986年6月25日出生，汉族，住成都市高新区。共同委托诉讼代理人：宋云红，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷）因与被上诉人张静、李剑明商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院(2019)川0191民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中德红谷上诉请求：请求二审法院撤销一审判决书，并依法改判。事实和理由：一、逾期交房违约金计算截止点应为实际交付之日止。根据商品房买卖合同第十二条关于逾期交房责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限限届满之次日起至实际交付止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。据此可知，逾期交房的违约金应计算至实际交付之日止，而不是取得面积实测报告的时间。二、约定的违约金过高，请求法院予以调低。1.逾期交房的损失主要在于同期租房损失。在张静、李剑明并未举证证明其实际损失的情况下，即使按同期市场租金20元／平米／月推算，合同约定的逾期交房违约金已经在租金损失数倍以上，远远超过损失的30%，请求法院予以调低。2.逾期办证对张静、李剑明而言，并未造成任何损失。因此损失为零的基础上，合同约定的逾期办证违约金远远超过损失的30%，请求予以调低。张静、李剑明答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回中德红谷的上诉请求，维持原审判决。张静、李剑明向一审法院起诉请求判令中德红谷支付：1.逾期交房违约金37621元（按已付房款的5%计算）；2.逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金（以已付房款为基数，按每日万分之一的标准从2016年10月30日计算至实际取得房屋所在楼栋初始权属登记之日止）。一审法院认定事实如下：张静、李剑明向中德红谷支付购房款752410元，购买中德红谷开发的位于成都高新区中和街道东寺社区中德·英伦世邦K区2幢1单元10楼1006号房屋，双方约定：中德红谷应当在2015年10月30日前向张静、李剑明交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。逾期交付超过60日后，张静、李剑明有权退房。张静、李剑明要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷按日计算向张静、李剑明支付全部已付款万分之三的违约金，但由中德红谷承担的违约赔偿责任总金额不超过张静、李剑明已付房价款的5%。中德红谷应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能取得，张静、李剑明不退房，合同继续履行，自中德红谷应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷应当按日计算向张静、李剑明支付已付房款万分之一的违约金。2015年11月25日，张静、李剑明接收房屋，但中德红谷直到2016年7月28日、2016年9月7日、2018年4月25日才分别取得案涉房屋的面积实测报告、规划合格证和初始产权登记。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，债务人应当全面、适当地履行其合同义务；否则，就是违约。具体到本案中，判断中德红谷是否存在逾期交房的违约行为，核心在于评判其是否在约定期限内向张静、李剑明交付符合约定条件的房屋；至于张静、李剑明在此之前已经接收房屋，并不能据此认定中德红谷的履行行为符合约定；而根据庭审查明的事实，案涉房屋符合约定交付条件是在2016年9月7日，故中德红谷未在约定期限内向张静、李剑明交付符合约定条件的房屋，其行为构成违约，应向张静、李剑明支付计算至该日的违约金。关于约定违约金不超过已付房价款的5%的问题。原审法院认为，该约定同属违约金条款，且不存在合同法第四十条规定的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”情形，这是由违约金的特殊性质决定的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，若张静、李剑明认为约定的违约金不足以弥补其实际损失，可提出证据要求增加违约金，因其未举证证明已付房款的5%不能弥补其实际损失，故其诉请的逾期交房违约金应受已付房款的5%这一限额的约束。综上所述，中德红谷应向张静、李剑明支付逾期交付房违约金37621元。在对违约金设有上限的情况下，自然不存在中德红谷辩称的过高情形，故不应当再减少。中德红谷未按期取得案涉房屋的初始产权登记，其行为构成违约，还应向张静、李剑明支付逾期办理初始产权登记违约金。该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始产权登记对于购房人的重要性，约定的违约金并不过高，故不应当减少。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告许斌、吴疾支付逾期交房违约金37621元及逾期办理初始产权的违约金40705元；二、驳回原告许斌、吴疾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取712元，由中德红谷负担（此款许斌、吴疾已预交，中德红谷在履行判决义务时一并向许斌、吴疾支付）。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人中德红谷的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的截止时间应当如何认定；二、原审法院对违约金的金额确定是否恰当。现就上述争议焦点做以下论述。关于第一个争议焦点。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在交付案涉房屋时该商品房应当取得规划验收合格证、面积实测报告等。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。因案涉房屋交付时未取得规划验收合格证、面积实测报告，故中德红谷向张静、李剑明交付案涉房屋不符合法律规定和合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以确认；中德红谷的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于中德红谷上诉提出违约金过高，应予调低的上诉请求。本院经审查认为，张静、李剑明基于合同约定主张违约金，具有合同依据。双方在合同中约定的逾期交房违约金并不高；且中德红谷亦未举证证明其违约行为对张静、李剑明造成的损失低于双方约定的违约金金额。故本院对中德红谷的该项上诉主张不予支持。原审法院对违约金的确定符合合同约定和法律规定，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1758元，由上诉人成都中德红谷投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锋审判员 何广智审判员 白福群二〇一九年五月十日书记员 龙春光