四川省巴中市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川19行终38号 上诉人（原审被告）通江县住房和城乡建设局，住所地四川省通江县诺江镇南街**。 法定代表人程林，局长。 委托代理人张利，女，生于1986年2月28日，汉族，该局工作人员，住四川省成都市武侯区。 委托代理人（特别授权）岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）朱振嘉，男，生于1986年12月27日，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）李济蓉，女，生于1988年6月29日，汉族，住四川省通江县，系被上诉人朱振嘉之妻。 朱振嘉、李济蓉的共同委托代理人（特别授权）李秀孝，巴中市通江县金华法律服务所法律工作者。 上诉人通江县住房和城乡建设局（以下简称通江县住建局）与被上诉人朱振嘉、李济蓉房屋拆迁安置补偿协议一案，不服四川省通江县人民法院作出的（2017）川1921行初52号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2018年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人通江县住建局委托代理人张利、岳玉兵，被上诉人朱振嘉以及委托代理人李秀孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：为实施通江县人民检察院原宿舍楼片区旧城改造项目，2012年10月24日，通江县人民政府以通府发（2012）52号文件形式作出《通江县人民政府关于房屋征收的决定》，决定就该项目范围内的国有土地上房屋进行征收，并明确通江县住建局为房屋征收部门，委托实施单位为通江县宏盾房屋拆迁有限公司，房屋征收补偿办法以附件《县检察院原宿舍楼片区旧城改造房屋征收补偿方案》为准。《县检察院原宿舍楼片区旧城改造房屋征收补偿方案》确定征收范围“西至县电教馆至实验中学道路，东至向以军房屋东侧（包括），南至规划24米大道，北至县检察院原宿舍楼（包括）”，征收补偿方式“产权调换、货币补偿、货币补偿与产权调换相结合，由被征收人选择，鼓励实行产权调换”，征收补偿办法“（一）货币补偿，补偿价值不低于征收决定公布之日的同地段同类房地产市场价……房屋价格也可以由征收部门和被征收人根据市场行情协商确定。（二）产权调换，产权调换的房屋原则上还在拟建的‘东城•豪庭’安置小区内，被征收房屋和产权调换的房屋按照‘等价值’的原则进行结算，新旧房屋价值以房地产市场评估价为准……（三）其他补偿……货币补偿的，水、电、气、闭路电视等按现行安装价格据实补偿……”过渡期限及过渡方式“……选择产权调换的，征收部门按照同地段同类房屋市场租金标准一次性向被征收人支付临时安置费（计算公式为：房屋建筑面积×元/平方米×月）；选择货币补偿的，按照房屋市场租金标准一次性计算一个半月临时安置费。临时安置费标准参照当地同类同地段房屋市场租金标准执行，因征收部门的原因延长周转期限的，超期临时安置费结算标准为：住房超期不足半年的，按月增加0.5倍临时安置费，超过半年不足一年的，按月增加1倍，超过1年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费……”。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规，按照通江县人民政府的房屋征收决定，结合征收补偿方案，2013年7月6日，征收部门通江县住建局作为甲方与作为乙方的被征收人朱振嘉、李济蓉签订了《房屋征收补偿安置协议》；协议约定：征收乙方位于水井巷17号砖混、砖木结构房屋445.01平方米（房屋产权证载明面积221.94平方米）；补偿方式实行产权调换；还房面积为514.01平方米，其中还住房面积为414.01平方米，还营业用房面积为100平方米，所有面积不含公摊；安置住房位于通江县东城豪庭C栋4户型七楼住房5套，面积414.01平方米……水、电、气、电视闭路通到进户门口；安置营业用房为通江县东城豪庭C栋一层正面号，建筑面积约为100平方米……水、电通到进户门口；确定露天停车位一个，只承担物业管理发生的费用；甲方征收乙方的住房周转过渡期为24个月，自乙方将被拆迁房屋交付甲方拆除之日起计算过渡期；搬家补助费7120.16元每户，附属设施折价174782.94元，房屋租金（过渡费）按8元每平方米每月计算，预计24个月，小计85441元，合计267344.10元；甲方必须在该幢楼取得施工许可证之日起24个月内，按协议约定将主体验收合格的安置房交付给乙方使用……；乙方须于2013年7月15日前搬出并腾空拆迁房屋……若乙方不按时腾空房屋，交钥匙等，乙方须赔偿甲方因此而受到的全部损失，并承担300元一天的违约责任；乙方可委托朱振嘉履行本合同中的一切义务，收取款项、接受安置房、补差、签署补充协议；签订本协议时经甲、乙双方各自应收款相互冲抵，甲方应补乙方267344.10元；产权调换的，产权调换住房建筑面积超出被征收房屋建筑面积10平方米内的，可按成本价结算，超出10平方米的，按市场价结算，调换营业用房建筑面积超出被征收营业用房建筑面积3平方米的，可按成本价结算，超出3平方米的，按市场价结算；水、电、气、闭路电视、电话等依照《征收补偿方案》的规定执行；其他未尽事宜，按照《征收补偿方案》的规定执行；甲、乙双方任意一方违约，应赔偿因违约给对方造成的一切损失；本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行签订书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协议签订后，朱振嘉、李济蓉向通江县住建局交付了所征收的房屋及相关手续，通江县住建局约定向朱振嘉、李济蓉支付了前述征收房屋货币补偿款、搬家补助费、附属设计折价款、周转期内的过渡费等共计267344.10元。 四川明旺房地产开发有限公司竞得该项目土地使用权，并实施项目开发，但项目未在预期的时间内开发完成；朱振嘉、李济蓉与通江县住建局双方约定的住房周转过渡期满后，通江县住建局未能依约向朱振嘉、李济蓉交付安置房。为此，朱振嘉、李济蓉多次找通江县住建局协商，要求其按协议履行还房义务。经朱振嘉、李济蓉申请，通江县住建局分四次向朱振嘉、李济蓉预支住房超期过渡费共计103242.32元；其中三份通江县住建局预支超期过渡费明细表均显示“旧房面积”445.10平方米，“未安置面积”445.01平方米。 朱振嘉、李济蓉要求通江县住建局按约定履行安置房还房义务，通江县住建局以开发企业四川明旺房地产开发有限公司现已无法实施项目开发为由，表示不能继续依约履行《房屋征收补偿安置协议》，只能变更履行，朱振嘉、李济蓉遂起诉至一审法院，要求实现诉请。在一审庭审中，朱振嘉、李济蓉主张解除《房屋征收补偿安置协议》，通江县住建局表示如朱振嘉、李济蓉不同意变更履行，则同意解除。朱振嘉、李济蓉主张按单价2930元每平方米赔偿未安置住房面积414.01平方米价款，通江县住建局无异议，称原拟建还房处同地段安置房采购价格就是2930元每平方米，其他同类案件后期签订《安置还房协议》时亦确定安置还房单价为2930元每平方米。朱振嘉、李济蓉主张按12000元每平方米计算未安置营业用房面积100平方米价款，提供了通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》，对比与本案拟门市换房位置的单价，批复确定：东门溪新建街—劳动技校、春长坪、三完小临街门市价格为8000-12000元每平方米，并称同地段门市市场价；通江县住建局称协议约定还营业用房，朱振嘉、李济蓉主张营业用房单价过高，但未提供关于营业用房价格的证据。朱振嘉、李济蓉主张违约金，称合同约定如乙方违约应承担300元每天的违约金，故甲方违约亦应承担300元每天的违约金，同时，因通江县住建局逾期交付门市等，造成门市租金损失，亦应计算违约金，但关于门市租金，其未提供证据证实安置门市租金标准；通江县住建局违约金合同无明确约定，住房已计算并支付超期过渡费，朱振嘉、李济蓉违约金系重复主张，关于安置门市租金问题，通江县住建局亦未提供租金标准证据；因协议约定的营业用房还房未实际修建，缺乏确切的租金评估要件，一审法院查阅了通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》，对比了与本案拟营业用房还房位置的门市租金标准，批复确定：规划区内其他区域一楼门市租金为10-20元每平方米每月。朱振嘉、李济蓉主张露天车位价格80000元，未提供确切依据，称系周边车位市场价；通江县住建局称应按周边车位市场价计算车位价值；经一审法院调查，拟还车位位置的车位价格均价为80000元。朱振嘉、李济蓉主张赔偿水、电入户费10000元，未提供确切依据。 原审法院认为，通江县人民政府以通府发（2012）52号文件就通江县人民检察院原宿舍楼片区旧城改造项目作出国有土地房屋征收决定，明确通江县住建局为房屋征收部门；通江县住建局作为行政机关，为实现行政管理目标，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规，按照通江县人民政府的征收决定，结合征收决定征收补偿方案，与朱振嘉、李济蓉签订《房屋征收补偿安置协议》的行为属于行政行为。《房屋征收补偿安置协议》性质上属于行政协议，但其又属于协议双方的合同行为，与民事合同具有共通性，且该协议系双方的真实意思表示，合法有效，协议内容对双方均具有约束力，双方应完全履行协议约定的义务。结合具体协议内容，朱振嘉、李济蓉在约定的期限内履行了被征收房屋的交付义务，通江县住建局未能按约定履行安置还房义务；因项目开发不能依约实施完成的缘故，其不能继续向朱振嘉、李济蓉履行安置还房义务，致使合同目的不能实现。朱振嘉、李济蓉主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，其理由成立，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，朱振嘉、李济蓉主张赔偿因解除合同所造成损失的理由成立，依法予以支持。赔偿损失计算方面，因朱振嘉、李济蓉房屋已被实际征收拆除，其与通江县住建局签订的协议已部分履行，朱振嘉、李济蓉主张按协议约定计算未履行部分损失的理由成立，依法予以支持。 朱振嘉、李济蓉主张损失具体计算方面：主张按2930元/平方米计算未安置还房面积414.01平方米补偿款，通江县住建局对单价无异议，予以确认；主张按12000元每平方米计算未还门市面积100平方米补偿款，提供了通府函〔2015〕92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》作为门市单价依据；通江县住建局称刘辉、冯多琼主张营业用房单价过高，但未提供关于营业用房价格的证据；协议约定“安置营业用房未通江县东城豪庭C栋一层正面号”房，一层营业用房应理解为门市，鉴于协议约定的门市还房未实际修建，朱振嘉、李济蓉及通江县住建局双方未对门市还房的价格进行约定，门市还房价格宜采信通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还门市地段门市市场参考价，同时，推定拟还门市的位置优越因素，宜确定单价12000元每平方，故确定拟未还门市补偿款为1200000元。主张未还露天车位1个补偿款80000元，系拟还未还车位位置车位市场均价，可以予以确定。主张住房超期过渡费，根据通江县人民政府征收补偿方案关于超期过渡费支付的内容，结合《房屋征收补偿安置协议》关于超期过渡费的约定，以及朱振嘉、李济蓉及通江县住建局后期协议部分安置还房的时间和后期预期过渡费的情况，2015年7月6日至2016年1月5日的超期过渡费确定为32040.72元（445.01平方米×12元/平方米×6个月），2016年1月6日至2016年7月日的超期过渡费确定为42720.96元（445.01平方米×16元/平方米×6个月）,2016年7月6日以后的超期过渡费应以征收未安置还房面积445.01平方米为基数，按24元每平方米每月计算；通江县住建局已支付超期过渡费103242.32元依法应予抵扣。主张违约金方面，首先按300元每天计算不是协议约定关于通江县住建局违约的约定，同时，违约金本身无明确约定，但是朱振嘉、李济蓉关于住房和门市逾期换房会造成损失的理由成立，因安置住房已按约定支付超期过渡费，故安置门市方面，可以计算租金损失；因门市租金损失方面朱振嘉、李济蓉与通江县住建局未提供确切证据，协议约定的门市还房未实际修建，缺乏确切的租金苹果腰间，门市租金价格宜采信通府函〔2015〕92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还门市地段门市租金参考价，同时，推定拟还门市的租金优越因素，宜确定单价20每平方米每月，故门市租金损失应以拟还门市面积100平方米为基数从2015年7月6日起按20元每平方米计算。主张水、电、气、网络入户费用10000元，结合《房屋征收补偿安置协议》关于安置还房的约定，以及安置还房应包含水、电、气、网络入户的情况，属于重复主张，依法不予确认。 综上，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款（十一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第九十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决：一、解除通江县住房和城乡建设局与朱振嘉、李济蓉签订的《房屋征收补偿安置协议》，协议未履行部分，终止履行。二、通江县住房和城乡建设局在判决生效后十日内支付朱振嘉、李济蓉安置住房补偿款1213049.30元，安置门市补偿款1200000元，安置车位补偿款80000元。三、通江县住房和城乡建设局支付朱振嘉、李济蓉安置住房超期过渡费和安置门市租金损失。安置住房超期过渡费的计算：2015年7月6日至2016年1月5日的超期过渡费确定为32040.72元，2016年1月6日至2016年7月日的超期过渡费确定为42720.96元,2016年7月6日以后的超期过渡费应以征收未安置还房面积445.01平方米为基数，按24元每平方米每月计算至判决前述确定的安置住房、安置门市、安置车位补偿款给付日止，抵扣已支付的超期过渡费103242.32元；安置门市租金损失：以征收未安置营业用房面积100平方米为基数，从2015年7月6日起按20元每平方米每月计算至判决前述确定的安置住房、安置门市、安置车位补偿款给付日止。四、驳回朱振嘉、李济蓉的其余诉讼请求。 一审宣判后通江县住建局不服，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销四川省通江县人民法院（2017）川1921行初52号行政判决；2.依法改判。事实及理由：一、一审法院在认定被上诉人的损失方面，按照营业用房（门市）价值计算其损失是严重错误，损害了国家利益。1.一审法院未审查被上诉人朱振嘉、李济蓉被征收房屋没有营业用（门市）房实际情况。朱振嘉、李济蓉以调换房屋要求补偿营业用房的部分，违背了‘等价值’进行结算的原则，损害了国家利益，按照合同法52条规定应当认定该部分条款无效；2.一审法院以《房屋征收补偿安置协议》约定的安置还房标准计算损失，属错误认定，不符合法律规定。二、一审判决支付安置房屋超期过渡费和安置营业用房（门市）租金损失明显不当。 朱振嘉、李济蓉辩称：1.上诉人与被上诉人原签订的拆迁还房协议具有法律效力；2.上诉人认为应该以原房屋等价值进行偿还没有法律根据，不符合合同法规定，是单方情愿，不客观不真实；导致合同不能实现是上诉人的原因，上诉人应该承担违约责任的后果即赔偿，根据通江县人民政府92号文件的赔偿指导标准进行赔偿；3.上诉人适用合同法第52、97、94条与本案实际情况不相符合；4.在实施拆迁行为过程中，上诉人是实施单位，拆迁补偿安置合同，是双方自愿签订的，并且也部分履行，请求二审法院驳回上诉。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人和其他组织协商订立的房屋征收补偿协议，属于行政协议的范畴，双方在协议订立、履行、变更和解除过程中发生争议提起诉讼，人民法院应当作为行政案件受理。本案中，通江县住建局为通江县人民政府明确的房屋征收部门，与被上诉人朱振嘉、李济蓉签订《房屋征收补偿协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议内容对双方均具有约束力。 本案争议焦点是原审认定被上诉人朱振嘉、李济蓉各项损失的计算标准是否正确，即按照营业用房价值标准计算相关损失是否正确，以及安置房屋超期过渡费、安置营业用房租金损失的计算是否正确。因双方当事人签订的《房屋征收补偿安置协议》系双方真实意思表示，合法有效，协议内容对双方当事人均具有约束力。被上诉人朱振嘉、李济蓉的房屋已经被拆除，上诉人通江县住建局应按照《房屋征收补偿安置协议》对被上诉人朱振嘉、李济蓉进行安置补偿，现因开发企业四川明旺地产开发有限公司已无法实施项目开发，不能继续依约履行《房屋征收补偿安置协议》，被上诉人朱振嘉、李济蓉要求解除《房屋征收补偿安置协议》并赔偿损失的请求，原审予以支持并无不当。 关于上诉人通江县住建局提出的原审认定被上诉人损失按照营业用房价值计算其损失严重错误的问题，因双方当事人签订的《房屋征收补偿安置协议》中约定：朱振嘉、李济蓉的还房面积为514.01平方米，其中还住房面积为414.01平方米，还营业用房面积为100平方米。通江县人民政府制发的《县检察院原宿舍楼片区酒疯改造房屋征收补偿方案》中第五条第二项：“被征收房屋和产权调换的房屋按照‘等价值’的原则进行结算。”上诉人与被上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议》系依据上述房屋征收补偿方案，双方当事人自愿协商达成的一致协议，该协议明确载明：安置营业用房为通江县东城豪庭C栋一层，合计面积约为100平方米。即安置补偿协议已约定应当向被上诉人朱振嘉、李济蓉还营业用房，面积为100平方米。因上诉人通江县住建局与被上诉人朱振嘉、李济蓉未对营业用房还房价格进行约定，该营业用房也未实际修建，上诉人与被上诉人均未提供确切的依据，原审依据通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》中关于拟还营业用房地段营业用房市场参考价，拟还营业用房的地理位置等因素综合确定未还营业用房的价格为单价12000元每平方米，并无不当。故上诉人通江县住建局提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人通江县住建局提出的原审判决支持安置房屋超期过渡费明显不当的问题，因双方当事人签订的安置补偿协议中约定其他未尽事宜，依照《征收补偿方案》的规定执行，通江县人民政府征收补偿方案对于超期临时安置费即超期过渡费的计算标准有明确规定，原审依据上述方案明确的计算标准，并结合通江县人民政府通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》中同类同地段房屋市场租金的标准，分时间段计算的房屋超期过渡费，并对已支付的进行扣减并无不当，故上诉人通江县住建局提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人通江县住建局提出的原审判决支持安置营业用房租金损失明显不当的问题，因上诉人通江县住建局与被上诉人朱振嘉、李济蓉签订的《房屋征收补偿安置协议》载明，还门市面积100㎡，通江县人民政府房屋征收补偿方案规定选择产权调换的，征收部门按照同地段同类市场租金向被征收支付，原审依据双方当事人约定，以及通江县人民政府发布的房屋征收补偿方案，并结合通江县人民政府通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》中同类同地段营业用房市场租金的标准，计算该项损失并无不当，故上诉人通江县住建局提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人通江县住建局的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人通江县住房和城乡建设局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  李晓云 审 判 员  李 巍 二〇一九年五月十四日 法官助理  王丽珍 书 记 员  董 洁 附：本判决适用的相关法律、法规依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……