江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终457号上诉人（原审第三人）：何维梅，女，1977年9月12日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：马迎，江苏钟山明镜律师事务所律师被上诉人（原审原告）：郑雯月，女，1987年7月21日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：胡蝶，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孟晓，女，1990年8月16日出生，住江苏省泗阳县。上诉人何维梅因与被上诉人郑雯月、孟晓房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2018）苏1323民初7662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何维梅的上诉请求为：撤销原判，依法改判郑雯月与孟晓签订的商铺租赁合同于2017年12月30日解除；依法改判何维梅、孟晓无需支付租金54620元，且郑雯月返还何维梅多缴纳的物业服务费9056.84元。事实与理由：一、一审判决认定涉案商铺租赁合同约定的租金标准未发生变更有误。1．2016年10月17日，郑雯月与泗阳县优隆商业管理有限公司（以下简称优隆公司）签订商铺租赁合同一份，约定郑雯月承租十五间商铺。后孟晓与郑雯月于2016年12月22日签订商铺租赁合同，从郑雯月处转租上述商铺中的三间。如按郑雯月与优隆公司签订的租赁合同计租标准以及免租期惯例，何维梅、孟晓转租的商铺年租金仅为22342元，远远超出应付租金标准。2．2017年1月17日，郑雯月因经营周转需要向何维梅立据借款65000元。何维梅与郑雯月并不相识，正因双方存在实际租赁关系，且借款时郑雯月许诺减免租金，否则何维梅不可能向其出借资金。3．签订转租合同时，何维梅通过孟晓向郑雯月转交租金47500元，有转租记录为证，故并未要求郑雯月出具收据。针对郑雯月于2017年1月17日出具的收条，正是基于房屋减半而收取。按照商铺租赁合同关于租金支付时间的约定，是先交租金再租用房屋，故收条载明的房租系2018年房租，而非一审判决认定的2017年下半年房租。4．郑雯月向何维梅借款约定的还款时间为2017年7月15日，该时间恰好为2017年下半年房租的支付时间。故郑雯月出具收条应视为2017年7月15日下半年房租按合同约定时间支付。因何维梅已履行租金支付义务，故郑雯月也应履行借款偿还义务。二、一审判决认定郑雯月与孟晓签订的商铺租赁合同于2018年1月27日解除有误。1．按租金支付时间，何维梅应于2017年底支付2018年房租，但因郑雯月未偿还借款，故何维梅提出以借款抵扣2018年房租，但郑雯月予以拒绝，至今尚未能执行到位。2．郑雯月因何维梅未缴纳2018年房租，于2017年12月30日强行对何维梅租赁的商铺停水停电，导致何维梅无法正常经营，致使合同目的根本无法实现，故双方的租赁合同应认定实际于2017年12月30日符合法定解除条件。三、郑雯月应返还何维梅多缴纳的物业服务费9056.84元。根据郑雯月与优隆公司签订的商铺租赁合同关于物业服务费的收费标准约定，按何维梅承租面积计算应缴纳的物业服务费为14900.16元，但何维梅实际已缴纳物业服务费23957元，故对于多余部分郑雯月应予返还。被上诉人郑雯月辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由如下：一、一审判决认定双方于2018年1月27日解除合同正确。何维梅于2018年1月27日才向郑雯月交付涉案房屋钥匙，至此双方一致同意解除合同。二、商铺租赁合同明确约定租金为每年95000元，租金支付方式为每半年支付一次，双方从未对租金标准协商变更。郑雯月向何维梅出具的租金收条亦未注明租金数额变更，仅是付款时间发生变化，何维梅以收条揣测租金变更系主观臆断，缺乏事实依据。缴纳房租时间变更是因双方曾协商以借款冲抵2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金及物业费，因何维梅另案起诉偿还借款，故郑雯月提起本案诉讼。三、何维梅提及郑雯月收取的租金超出原租赁合同租金，无论是否超过，均与本案无关。四、何维梅主张以65000元借款冲抵2018年房租前后陈述矛盾。按何维梅的主张，商铺租赁合同于2017年12月30日解除，该主张如成立，则根本无需支付2018年房租。五、关于65000元借款的组成，物业费实际包含在借款中。在何维梅诉郑雯月民间借贷纠纷一案中，一审法院曾组织双方庭前调解，调解时郑雯月已陈述借款原由、款项组成以及何维梅尚欠房租及物业费等事宜，但庭前调解时未能留存相关书证，故该部分主张因缺乏证据未得到支持。被上诉人孟晓未到庭应诉答辩。郑雯月向一审法院起诉请求：1．解除郑雯月、孟晓于2016年12月22日签订的商铺租赁合同；2．判令孟晓支付郑雯月2017年7月1日至2018年1月27日期间的租金54620元、2017年1月1日至2018年1月27日期间的物业费26377元；何维梅对上述款项承担连带清偿责任；3．本案诉讼费用由孟晓、何维梅承担。一审法院认定事实：2016年10月17日，郑雯月与优隆公司签订商铺租赁合同，约定租赁位于泗阳县商铺，经营“屹峰国际武道教育研究院”，租赁期限为2016年12月23日至2021年12月22日。孟晓与何维梅合伙从郑雯月处转租位于泗阳县商铺。2016年12月22日，由孟晓与郑雯月签订商铺租赁合同，合同约定租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，年租金为95000元，半年支付一次47500元，以后应提前十天支付。2017年1月17日，郑雯月出具收条一份，收条载明：“今收到舞之梦孟晓房租47500元（肆万染仟伍佰元整），下一期房租于2017年12月15日交付，此前协议交房租日期作废。”何维梅另持有条据一张，条据载明：“屹峰跆拳道￥16000+￥11957收据未领钱已交周永萍2017.1.22”。2018年1月27日，何维梅已搬离涉案房屋并将钥匙交还郑雯月。一审另查明：2017年1月17日，郑雯月、王金丰、胡燕向何维梅出具金额为65000元的借条。2018年3月5日，何维梅以胡燕、郑雯月、王金丰为被告向一审法院提起诉讼，要求其偿还借款65000元及利息、律师费。后经一审法院调解，胡燕、郑雯月、王金丰自愿偿还何维梅借款65000元及利息、律师费。一审法院归纳本案的争议焦点为：1．郑雯月与孟晓、何维梅之间的租赁合同何时解除；2．孟晓及何维梅是否尚欠郑雯月租金；3.孟晓及何维梅是否尚欠郑雯月物业费。针对第一争议焦点。郑雯月认为2018年1月27日双方自愿终止租赁合同的履行，孟晓表示其不清楚此事，何维梅认为2017年12月30日郑雯月强制停水停电，应视为终止合同。一审法院认为，2018年1月27日，何维梅已实际搬离并向郑雯月交还房屋钥匙，郑雯月也认可当日双方终止合同履行，应视为双方协议解除合同。何维梅主张的停水停电行为，并非导致合同解除的法定事由或约定事由，也不代表解除合同的通知行为，如造成其损失，可另行主张权利。针对第二争议焦点。何维梅认为租金已实际支付完毕，理由如下：1．双方协议将租金由每年95000元变更为每年47500元，何维梅已实际支付郑雯月47500元；2．郑雯月从商场承租涉案房屋的租金尚不足每年47500元；3．在何维梅向郑雯月索要借款过程中，郑雯月一直未提及尚欠租金的事宜。一审法院认为，郑雯月向孟晓出具47500元租金收条时仅注明“下一期房租于2017年12月15日交付，此前协议交房租日期作废”，系对租金付款时间的变更，而并非对租金金额的变更，且郑雯月也否认租金金额发生变更。郑雯月从商场租赁房屋的租金多少及在何维梅索要借款过程中是否提及租金事宜，均与本案无关联性，系何维梅的主观臆断，不能证明何维梅的待证观点。综上，双方约定租金金额并未发生变更，按合同约定年租金为95000元，自2017年1月1日至合同解除之日即2018年1月27日租金为102125元【95000元+95000元÷360天×27天】（取整计算），何维梅已实际支付47500元，尚欠54625元。郑雯月主张54620元，系对自身权利的处分，一审法院予以照准。针对第三争议焦点。何维梅认为2017年1月22日周永萍出具的收条已证明物业费用缴纳完毕，郑雯月也认可该费用中有23957元系何维梅缴纳，但系郑雯月借何维梅的钱缴纳，且该借款包含在2017年1月17日郑雯月、王金丰、胡燕向何维梅出具的借条中。一审法院认为，郑雯月主张收条中有4000元系其本人缴纳，另外23957元为借款，且该笔借款已经法院处理，未能提供证据证明，且何维梅不予认可，应由郑雯月承担举证不能的不利法律后果，故一审法院确认何维梅已缴纳物业费用。综上，合伙人对合伙的债务承担连带责任。孟晓与何维梅合伙承租郑雯月房屋，欠付租金54620元，应承担连带付款责任。孟晓辩称其已退出合伙，但郑雯月不予认可，孟晓也未提供证据证明租赁合同相对人已实际变更为郑雯月与何维梅，故一审法院对孟晓的抗辩不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认郑雯月与孟晓于2016年12月22日签订的《商铺租赁合同》于2018年1月27日解除；二、孟晓、何维梅于判决生效后十日内连带支付郑雯月租金54620元；三、驳回郑雯月的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取906元，由郑雯月负担323元，由孟晓、何维梅负担583元。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：1．本案租赁合同解除的时间如何确定；2．郑雯月主张孟晓、何维梅给付租金的理由能否成立，如成立，数额如何确定。关于第1争议焦点。何维梅主张因郑雯月于2017年12月30日强制停水停电，致使合同目的无法实现，故租赁合同法定解除时间为2017年12月30日。郑雯月则主张因何维梅直至2018年1月27日才交还涉案商铺钥匙，故租赁合同协商解除时间为2018年1月27日。本院认为，出租人采取断水、断电措施是其履行抗辩权的方式，无论其行为是否正当，均不构成合同解除的事由，也并不因此导致双方合同权利义务终止。鉴于涉案商铺租赁合同履行过程中，何维梅于2018年1月27日实际搬离涉案商铺并交还商铺钥匙，现郑雯月亦认可双方于当日即终止合同履行，故一审判决认定双方于2018年1月27日协商一致解除合同并无不当，本院予以确认。关于第2争议焦点。本院认为，郑雯月与孟晓签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。根据本院对第1争议焦点的审理，涉案商铺租赁合同一直履行至2018年1月27日，故孟晓、何维梅作为涉案商铺的承租人应尽到承租期内的租金给付义务。何维梅虽主张讼争商铺租金经协调减半收取，以及因郑雯月向其借款而许诺租金减免，但郑雯月均不认可，且何维梅并未能提供充分证据加以证实，故本院不予采信。郑雯月于2017年1月17日出具的租金收条虽载明“下一期房租于2017年12月15日交付”，并无法得出该收条载明的租金支付时间为2018年房租支付时间，结合后文“此前协议交房租日期作废”的表述，应认定系双方对付款时间的变更，而非房租金额的调整。何维梅另以郑雯月租赁优隆公司商铺的租金标准低于本案租金标准为由主张免除付款义务，因该主张违反合同相对性原理以及意思自治原则，本院亦不予采纳。据此，郑雯月主张孟晓、何维梅给付租金理由充分，一审法院依据合同约定的租金标准确定孟晓、何维梅应承担的租金数额并无不当，本院予以维持。二审中，何维梅还主张郑雯月返还多付的物业服务费，郑雯月对此不予认可，鉴于何维梅原审中并未提出反诉主张，该主张系其二审程序新增加的反诉请求，不属于本案审理范围，本案中不予理涉。综上所述，上诉人何维梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费906元，由上诉人何维梅负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年五月九日书记员  叶甜甜