贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6812号原告：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市金井路**。法定代表人：陈华宾，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：曾馨，贵州贵信律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（一般代理）：赵媛媛，贵州贵信律师事务所实习律师。被告：黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司，住所地：贵州省凯里市友庄路西侧金色家园****。法定代表人：罗善辉，董事长。被告：罗善辉，男，1972年10月23日出生，汉族，住贵州省凯里市。二被告委托诉讼代理人（特别授权）：杨麒，贵州兄弟律师事务所执业律师。二被告委托诉讼代理人（一般代理）：朱光亮，贵州兄弟律师事务所实习律师。原告凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称金马房开公司）与被告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司（百盛经纪公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金马房开公司的委托诉讼代理人曾馨、赵媛媛，被告百盛经纪公司的委托诉讼代理人杨麒、朱光亮到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告金马房开公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告百盛经纪公司签订的《租赁合同》；2.被告百盛经纪公司于合同解除之日起15日内腾退房屋并交付给原告；3.二被告连带支付原告截止起诉之日欠付的租金3172120元；4.二被告连带支付原告逾期付款违约金1076400元；5.二被告连带支付原告合同解除之日起至腾房之日止按合同约定每月197340元计算的租金；6.本案诉讼费用由二被告连带承担。事实及理由：2010年3月21日，原告与被告百盛经纪公司签订《租赁合同》，合同约定：百盛经纪公司租赁原告位于凯里市××路金色家园××、××楼整体商业房及一楼门庭一间，共计约7176平方米；租赁期限为2010年3月31日起至2020年3月31日止；租金计算方式为房屋租赁期前5年每月每平方米按25元计算，自房屋租赁期第5年后递增10%，支付方式为按月支付，并提前7天交给原告；违约责任：租赁期间，百盛经纪公司拖欠房租3个月以上的，金马房开公司有权终止合同，收回该房屋，百盛经纪公司应按照合同总租金的5%向金马房开公司支付违约金……。合同签订后，原告依约交付了房屋。但合同履行一段时间后，百盛经纪公司开始逾期交纳租金。2017年9月，百盛经纪公司向原告出具《欠条》以及《承诺书》，截止2017年9月欠付原告2170740元租金并承诺在2017年10月开始按月付清当月租金，对于欠付的2170740元在往后10个月内（2018年7月前）支付。2018年10月9日，被告罗善辉向原告出具《还款承诺书》，自愿与百盛经纪公司共同偿还欠付原告的租金。该承诺书系被告罗善辉的真实意思表示，百盛经纪公司欠付原告的租金即成为百盛经纪公司与罗善辉的共同债务，罗善辉对该债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告如上诉请。庭审中第5项诉请变更为：二被告连带支付原告起诉之日至腾房之日止按合同约定每月197340元计算的租金。被告百盛经纪公司辩称：1、我公司对于拖欠原告租金数额予以认可，同意解除租赁合同并在合理期限内腾退房屋。我公司与原告于2010年3月21日签订《租赁合同》，截止2016年10月的房屋租金均已支付完毕。因我公司承租的商铺主要出租给其他商户用于经营电子产品，从2016年开始，受电商影响冲击，商铺出租率较低，一直存在较大的空置，致使我公司未能收取足额租金用以支付原告的应收租金。我公司因资金严重短缺，为缓解资金压力，于2017年9月12日向原告出具欠条和付款承诺书，以期能够在未来的一段时间内按时足额支付租金。后因市场环境影响，商铺出租率持续走低，我公司在支付运营成本后仅能支付原告部分租金。我公司拖欠原告租金的行为实属市场环境所致，并非我公司有意为之。2、原告请求的逾期付款违约金畸高，应当依照中国人民银行同期贷款利率并以实际欠付金额为基数计算违约金，或以实际欠付金额为基数乘以5%作为违约金，请求法院依法予以调整。合同签订后从2010年至2016年6年半的时间里，我公司一直按照合同约定支付租金，现租赁合同履行期限已过大半，租赁费用也实际支付过半，如果仍按总额计算违约金，明显不合理，而原告又不存在其他损失，调整为按照欠付租金总额计算违约金较为适宜。根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，我公司认为应当依照中国人民银行同期贷款利率并以实际欠付金额为基数计算违约金，或以实际欠付金额为基数乘以5%作为违约金，请求人民法院依法予以调整。综上所述，我公司同意解除与原告签订的租赁合同，支付欠付的租金并在合理期限内腾退租赁的房屋，因原告主张的违约金畸高，恳请予以调整，并依法作出公正裁决。被告罗善辉辩称：1、我不是本案适格被告，依法应当驳回原告对我的起诉。我是公司的法定代表人，原告经常通过我要求公司支付租金，后因公司无法全额支付租金，在原告不断的催讨和施压下，我迫于无奈才于2018年10月9日出具《还款承诺书》，根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，我认为该承诺书是受原告胁迫而出具，应当认定为无效。2、即便我是本案的适格被告，也仅应与公司对欠付的租金承担连带责任，对于逾期付款的违约金不应承担责任，请求驳回原告的诉请。根据《还款承诺书》的承诺内容，我仅承诺对欠付的租金与百盛公司共同偿还，而对于逾期付款的违约金没有任何意思表示。根据《担保法》第十八条第二款以及第二十一条之规定，我仅承诺对欠付的租金与公司共同偿还，应当认定为约定了担保范围，担保范围即欠付的租金，原告诉请我对逾期付款的违约金承担连带责任没有事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，我不是本案的适格被告，不应对百盛公司欠付的租金及违约金承担任何责任，原告对我的起诉无事实及法律依据，请求驳回原告对我的起诉。本院经审理认定事实如下：2010年3月31日，金马房开公司（甲方）与百盛经纪公司（乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：“乙方租赁甲方位于凯里市××路金色家园××、××楼整体商业房及一楼门庭一间，约7176平方米；租赁期限为2010年3月31日起至2020年3月31日止；租金计算方式为房屋租赁期前5年每月每平方米按25元计算，房屋租赁期第5年后递增10%，支付方式为按月支付，并提前7天交给甲方；租赁期间，乙方有权转租该房屋，转租后本合同对乙方继续有效；租赁期间，乙方拖欠房租3个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金；……”合同签订后，金马房开公司将房屋交付给百盛经纪公司管理使用，2016年10月之前，百盛经纪公司按约向金马房开公司支付房屋租金。从2016年11月起，百盛经纪公司开始拖欠金马房开公司租金。2017年9月12日，百盛经纪公司向金马房开公司出具《欠条》及《付款承诺书》，《欠条》内容为：“欠条我黔东南州百盛房地产经纪有限公司欠凯里市金马房地产开发有限公司租金：贰佰壹拾柒万零柒佰肆拾元整（￥2170740.00元），此款将在2018年7月底前支付清。若到期不支付，凯里市金马房产公司有权处置我公司资产。黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司（公章）罗善辉（印章）2017年9月12日”。《付款承诺书》内容为：“付款承诺书凯里市金马房地产开发有限公司：我百盛房地产经纪有限公司在金色数码城承租商铺主营电子产品，2016年-2017年因受电商影响太大，尚有三分之一商铺未能出租，导致了资金短缺未能按时支付租金，给贵公司带来不便，我们深感歉意。目前尚欠金马房产公司租金（2016年11月至2017年9月）共计：贰佰壹拾柒万零柒佰肆拾元整（￥2170740.00元）。我公司承诺从2017年10月开始每月按时支付当月租金197340元，前欠的租金2170740元将在往后10个月的期限里支付。若到期不能按承诺书支付租金，凯里市金马房产公司有权处置我公司资产特此承诺。黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司（公章）罗善辉（印章）2017年9月12日”。2018年10月9日，罗善辉向金马房开公司出具《还款承诺书》，内容为：“还款承诺书黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司于2010年3月31日与凯里市金马房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同，截止2017年9月12日黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司欠凯里市金马房地产开发有限公司房屋租金（贰佰壹拾柒万零柒佰肆拾元整）￥2170740.00元，至今未清偿。2017年9月后仍然没有足额交清租金，具体欠款金额以凯里市金马房地产开发有限公司开具的收款收据核算为准。对于以上欠款本人承诺用个人的全部资产以及个人的全部收入与黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司共同偿还。特此承诺承诺人：罗善辉（签名及手印）2018年10月9日”。嗣后，百盛经纪公司与罗善辉仍未支付金马房产公司房屋租金。为此，金马房产公司遂诉至本院，案经本院调解未果。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于原告主张解除与被告签订的《租赁合同》，并于合同解除之日起15日内将涉案房屋腾退交付给原告的诉请，原、被告签订的《租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未能按合同约定向原告支付房屋租金，其行为已构成违约，根据合同约定，被告拖欠原告3个月以上租金，即符合终止解除合同的条件，现原告主张解除《租赁合同》，被告亦表示同意解除并腾退房屋，据此，原告关于解除涉案租赁合同及腾退交付房屋的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告支付截止起诉之日欠付的租金3172120元的诉请，二被告对拖欠租金的事实及金额均予以认可，故原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期付款违约金1076400元的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原、被告约定被告拖欠房租3个月以上，则按照合同总租金的5%向原告支付违约金，涉案合同的履行时间已过半，之前的房租被告均已按约支付，如仍按合同约定的以总租金的5%计算违约金明显过分高于原告的实际损失，现被告请求予以调整，并主张以实际欠付的租金为基数按5%计算违约金，较为合理，被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告诉请违约金过高，本院依法予以调整，被告逾期付款的违约金应为：3172120×5%=158606元。关于原告主张被告支付从起诉之日即2018年11月15日至房屋实际交付原告之日按合同约定的每月197340元继续计算租金的诉请，符合合同约定，且被告对原告的该项诉请予以认可，故原告的该项诉请，本院予以支持。关于被告罗善辉对涉案款项应否承担连带清偿责任的诉请，罗善辉作为百盛经纪公司的法定代表人，其向原告作出了《还款承诺书》，承诺愿意用其个人全部资产及收入对百盛经纪公司所欠原告的租金承担偿还责任，该承诺书系罗善辉个人的真实意思表示，现百盛经纪公司未能按约支付原告房屋租金及产生的违约金，被告罗善辉对此应承担连带偿还责任。被告罗善辉辩解称罗善辉主体不适格，《还款承诺书》系受原告胁迫而出具，应为无效，但未能提供证据予以证明，依法应承担举证不能的责任，故被告罗善辉的抗辩无事实依据，理由不成立，本院不予采纳。原告的该项诉请事实清楚，理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告凯里市金马房地产开发有限公司与被告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司2010年3月31日签订的《租赁合同》。二、被告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起15日内将位于凯里市××路金色家园××、××楼整体商业房及一楼门庭一间房屋腾空交付给原告凯里市金马房地产开发有限公司。三、被告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告凯里市金马房地产开发有限公司截止起诉之日的租金3172120元及逾期付款违约金158606元；2018年11月15日起至房屋实际交付之日的房屋租金继续按合同约定的197340元/月计算。被告罗善辉对上述款项承担连带清偿责任。四、驳回原告凯里市金马房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取20394元，诉讼保全费5000元，二项共计25394元，由原告凯里市金马房地产开发有限公司负担6488元，被告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司负担18906元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书确立的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇一九年五月九日书记员  邓汝雪