云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4766号原告：马斯玲，女，1989年12月20日出生，身份证住址：江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：牛开凡，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄天兵，云南格元律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区碧鸡镇苏家村**。统一社会信用代码：91530112741467425L。法定代表人：袁平，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄琴，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：浦恩皓，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告马斯玲与被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理。后依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理，原告马斯玲的委托诉讼代理人牛开凡、黄天兵，被告碧鸡地产公司的委托诉讼代理人黄琴到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告马斯玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告的购房补贴291900.66元；2、判令被告支付迟延交房的违约金按照合同约定的每日0.01%支付至实际交房之日止（截止于2018年7月31日被告应当支付给原告的违约金为56431.23元）；3、判令被告支付原告未按合同约定支付购房补贴的违约金50000元；4、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年11月13日，原被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于昆明市西山区棕树营街道办事处土堆村碧鸡名城D地块x幢第x层xxx号房屋一套，房屋总价为864888.06元。被告应于2016年9月30日前将经建设单位组织验收合格，但是，原告在支付了购房款后，被告未按约定在2016年9月30日前交付房屋给原告，截止2018年7月31日已逾期669天，按约应支付违约金56431.23元。此外按照补充协议约定被告应向原告支付购房补贴350279.66元，但被告仅向原告支付58379元，余款一直未予支付，被告的行为已经违反诚实信用原则，构成严重违约，应当承担违约责任。被告碧鸡地产公司答辩称，原被告签订的补充协议违反了《商品房销售管理办法》第11条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式来销售商品房。本案补充协议约定的每年按照比例固定返本的方式，违反了《商品房销售管理办法》该条的规定，按照合同法的规定是属于无效的情形。原被告的商品房买卖合同及补充协议签订日期为同一天，在商品房买卖合同具备所有的商品房购销合同必要条款的情形下还签订补充协议，目的就是绕开商品房销售的监管，套取银行资金，属于扰乱金融秩序的行为，也是一种创新型式的以合法形式掩盖非法目的行为，故补充协议是无效的，被告不应承担购房补贴。此外购房补贴已经足以弥补原告损失，购房补贴违约金被告也不应再承担。本院确认本案法律事实如下：2015年11月13日，马斯玲（乙方）与碧鸡地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》，约定主要内容为：“乙方向甲方购买位于棕树营街道办事处土堆社区碧鸡名城（D地块）第x幢第x层xxx号房，套内建筑面积77.5平方米，每平方米11159.85元，房屋总价864888.06元。首付324888.06元，剩余540000元向中国民生银行贷款支付。甲方应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”2015年11月13日，碧鸡地产公司向马斯玲开具收到购房首付324888.06元的收款收据。2015年11月13日，双方还签订了《商品房购销合同补充协议—购房补贴》，约定主要内容为：“甲乙双方于2015年11月13日签订了《商品房购销合同》，甲方承诺对乙方给予一定的购房补贴，以保障购房者的相关权益。一、乙方自愿购买甲方投资开发的位于昆明市西山区近华浦路与西苑浦路交叉口‘碧鸡名城’小区二期x幢第x层xxx室商品房一套，建筑面积为95.61平方米。二、前述房屋按建筑面积计价，单价为9046元每平方米，总价为864888.06元，甲方按照房屋总价的年13.5%向乙方支付购房补贴，购房补贴每半年结算一次，乙方可享受购房补贴的年限为三年，自甲方收到乙方支付的全额购房款项之日开始计算。若乙方选择银行按揭贷款方式支付购房款的，首付款部分自甲方全额收到之日起开始计算，按揭部分自甲方收到按揭银行发放的贷款之日开始计算。三、乙方在收到甲方承诺支付的最后一笔购房补贴后，乙方就本协议项下房屋与甲方签订的《商品房购销合同》享有单方解除权。四、违约责任：若甲方违反合同第二条约定，未向乙方支付购房补贴的，甲方除按照约定支付购房补贴外，还应按照房屋总款的20%向乙方支付违约金。”被告认可已收到原告支付的全额购房款。2015年11月13日，本案所涉房屋已登记备案至马斯玲名下，合同登记号为Kxxx8。后被告向原告支付过购房补贴58379元。以上事实有马斯玲提交的商品房购销合同、合同补充协议（住宅）、商品房购销合同补充协议—购房补贴、收款收据、昆明市住房公积金管理中心个人贷款证明书，商品房备案表予以证实。被告对原告提交的证据不持异议，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。碧鸡地产公司收取了马斯玲支付的首付款，并收到了银行按揭贷款，但未按约向马斯玲交付房屋，存在逾期交房的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，依法应承担逾期交房的违约责任，原被告在合同中约定的逾期交房违约金标准未违反法律规定，本院予以确认。因房屋现尚未交付，故本院暂计算至原告起诉之日即2019年3月12日止。具体计算方式为：1、逾期30天内：10元×30天（2016年10月1日-10月31日）=300元；2、逾期30天后：864888.06元×0.01%×861天（2016年11月1日至2019年3月12日，共计861天）=74466.86元；以上两项合计74766.86元。对于原告主张的购房补贴，被告认为《商品房购销合同补充协议—购房补贴》内容违反《商品房销售管理办法》中规定的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式来销售商品房的规定，应属无效。但《商品房销售管理办法》属于部门规章，被告违反部门规章的规定应由行政主管部门予以处罚，并不必然导致合同无效。被告采取返本销售的方式导致的房价偏高，使被告多获取包括贷款在内的房屋价款，但没有证据显示作为普通购房人的原告对此与被告恶意串通、故意扰乱金融秩序，故对被告以扰乱金融秩序主张合同无效的观点，本院不予支持。被告应当按照补充协议的约定向原告支付补贴。原告通过交纳首付款及向银行贷款方式向被告交付了全额购房款864888.06元，碧鸡地产公司应根据补充协议向原告支付按年利率13.5%计算的购房补贴，现约定的三年购房补贴支付时间已经届满，扣除已支付的购房补贴58379元后，碧鸡地产公司还应向马斯玲支付剩余购房补贴。本院确认被告还应向原告支付购房补贴291900.66元（864888.06元×13.5%×3年-58379元=291900.66元）。购房补贴已足以弥补原告损失，对于原告主张的购房补贴违约金的诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马斯玲2016年10月1日至2019年3月12日期间逾期交房的违约金74766.86元；二、被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马斯玲剩余的购房补贴291900.66元；三、驳回原告马斯玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为3656元（原告已预交），由被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 张 芳二〇一九年五月十五日书记员 舒千芮