浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初3878号 原告：余慧香，女，1963年6月20日出生，汉族，务农，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：金慷君，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：翁廷洪，男，1953年9月4日出生，汉族，务农，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：翁建建，系被告儿子。 被告：金秀玲，女，1960年7月27日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 第三人：傅肃有，男，1955年7月21日出生，汉族，居民，户籍地浙江省义乌市。 第三人：陈心芳，女，1956年9月8日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 傅肃有、陈心芳共同委托诉讼代理人：郑玲云，浙江近真律师事务所律师。 原告余慧香与被告翁廷洪、金秀玲、第三人傅肃有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月1日公开开庭进行审理，原告余慧香及其委托诉讼代理人金慷君、被告翁廷洪、第三人傅肃有的委托诉讼代理人郑玲云到庭参加诉讼。2019年4月10日，原告余慧香申请追加陈心芳为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2019年5月9日再次公开开庭进行审理，除被告金秀玲未到庭外，其他当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余慧香向本院提出诉讼请求（经变更明确）：一、依法确认原、被告签订的《绝卖契》合法有效；二、依法判令被告及第三人协助原告办理房产过户手续。事实与理由：1994年第三人将义乌市篁园路6弄5号二楼面积为70平方米的房屋卖给翁廷洪。1997年3月26日，原告与两被告签订《绝卖契》一份，两被告将上述房屋作价7万元卖给原告，原告依约交付了购房款并实际入住涉案房屋。2001年至2011年间原告将涉案房屋出租并收取租金。1999年，原告得知涉案房屋可以办理产权证了，于是督促第三人办证并协助过户。第三人于1999年3月9日取得浙契字（5147）第05417号房屋契证，但是相应的办证费用都是原告支付的，契税缴款书、房屋产权登记收件收据原件等资料也都由原告留存。第三人取得产权证后一直推诿，躲避原告，拒不配合办理过户，两被告也未积极督促第三人履行配合过户义务。 被告翁廷洪辩称：涉案房屋于1997年3月20日以7万元的价格卖给原告，当时不能办理过户。现在办理过户手续需要我配合，我会配合的。我和被告金秀玲是夫妻关系，金秀玲的意见跟我是一样的。 被告金秀玲未作答辩。 第三人傅肃有、陈心芳陈述：驳回原告的诉讼请求，原告诉称第三人将义乌市篁园路6弄5号二楼的房屋卖给被告翁廷洪与事实不符，第三人并未将讼争的房屋卖给被告，原告诉称其与被告签订《绝卖契》并入住出租房屋，第三人并不知情。如同原告所称被告将房屋卖给原告，他们的行为损害了第三人财产所有权。原告诉称办证费用由原告支付不符合事实，原告的房产证由义乌市房地产管理处于2004年3月31日颁证，于2001年9月18日由义乌市国土司颁发了国有土地使用证，而不是原告所称的1999年做证。原告诉称的契约缴款书等原件资料存放在其手上，第三人不清楚原告是通过什么手段取得。即使原告手上有这些原件，也不能证明讼争房屋归原告所有。相反，第三人手中的产权证更能说明讼争房屋为第三人所有，与原告无关。综上，本案事实清楚，证据充分，原告不享有讼争的房屋，希望法庭驳回原告的诉讼请求。 原告余慧香就其诉讼请求举证及被告、第三人质证意见如下： 一、房屋契证复印件一份、房屋产权登记收件收据复印件一份、收费票据原件一份、契税缴款书原件一份，证明篁园路6弄5号房屋登记在第三人名下且相应的办证费用系原告支出的事实。被告翁廷洪质证：真实性及原告的证明目的均无异议。第三人质证：房屋契证、房屋产权登记收件收据因为是复印件，第三人拒绝质证，原告需提供原件。收费票据、契税缴款书原件，不知道原告是怎么取得的，可以说明产权是第三人的，不能证明办证的费用是原告交付的。 二、手机通话录音光盘一张及文本一份、中国移动通信客户清单一份，证明第三人已将房屋在十几年前卖给被告翁廷洪的事实。被告翁廷洪质证：第三人在1994年将房子卖给被告，通过原告的老爸朋友介绍认识的，当时被告在针织市场做生意，为了方便点向第三人买了房子。第三人质证：真实性没有异议，对证明目的有异议，录音整理与实际录音内容是不符合的，特别是关键几点，第三人也重新整理了一份录音文字资料，1分36秒、2分45秒、2分57秒、4分26秒，这几个整理的内容与实际录音内容明显不符，原告只整理了对其有利的部分，而并没有整理全部的内容，原告提交的录音并不能真实反映第三人将房屋卖给第一被告的事实，反而该录音恰恰证明了第三人并未将讼争的房屋卖给第一被告。 三、《绝卖契》原件一份，证明被告翁廷洪、金秀玲已于1997年3月26日将涉案房屋卖给原告的事实。被告翁廷洪质证：真实性没有异议，是被告和金秀玲二人与原告签订的。第三人质证：真实性有异议，第三人对此事并不知情。 四、租赁合同原件十份，证明原告自2001年至2011年一直在出租涉案房屋，并实际占有的事实。被告翁廷洪质证：真实性没有异议，1997年3月26日卖给原告，房子一直由原告管理。第三人质证：真实性、合法性、关联性均有异议，这些证据并不能证明原告一直在出租涉案的房屋。 五、用水情况查询清单一份，证明被告已将房屋出售给原告，原告持续使用占有房屋，且水户头一直为原告的事实。被告翁廷洪质证：没有异议。第三人质证：真实性没有异议，但对证明目的、关联性有异议，从用水清单来看，用水量基本上是0，可以证明房屋是没有人使用，因为管理比较混乱，用户名称为什么会是原告，没有经过第三人同意，该份证据不能证明原告拥有房屋的所有权。 被告翁廷洪就其辩解主张举证及原告、第三人质证意见如下： 录音资料一份、录音光盘一张，证明1、第三人傅肃有在1994年已将房屋出售给被告，并收取了被告3.9万元购房款；2、被告在1994年获得房屋后就进行居住和管理；3、因第三人的产权证书未办理，及之后被告离开义乌才导致房屋没有及时过户；4、第三人一直知晓原告在占有使用涉案房屋。原告质证：对真实性没有异议，对关联性进行补充，该份录音证据中可以反映作为房屋出售人的傅肃有并没有正面否认房屋曾出售给被告，且其在录音中的回答是不清楚，该份录音中也反映出了傅肃有当时系收取了3.9万元的购房款，尽管在录音中第三人陈心芳一直否认没有出售，但由于该房屋系登记在第三人傅肃有个人名下，作证时也系先登记在傅肃有名下，而后添加了第三人陈心芳，陈心芳在录音中也明确说明该房屋系其和傅肃有二人的事情，她也有份，傅肃有一人不能决定。由此可以判断当时的买卖关系系存在第三人陈心芳不在场，但傅肃有应当在场，截至今日傅肃有依旧占有使用其收取的3.9万元购房款，且在办理产权证书时傅肃有明知房屋系原告占有使用，但从未提出异议，也没有主张过任何权利，足以判断第三人傅肃有对被告与原告之间的买卖关系认可，以及第三人傅肃有和被告之间的买卖关系存在，结合原告提供的办证的缴费凭证以及截至今日第三人没有提供办证的相应的缴费依据，也没有房屋的钥匙，可以充分证明被告和第三人之间的买卖关系存在，以及第三人对原被告的买卖关系的认可。 第三人傅肃有、陈心芳质证：对真实性没有异议，对证明目的和本案的关联性有异议，该份录音傅肃有在4分33秒的时候明确钱拿来过是事实，但这个房子没有卖过，在7分51秒的时候再次确认过钱拿来过的，我承认的，房子没卖过，11分05秒，傅肃有说我们是有经济纠纷的，陈心芳说为什么一直不来解决，傅肃有说这些和房子是没有关系的。从这些录音资料可以明确看出，被告提供的录音资料足够证明了第三人从没有卖过房的意思表示。根本证明不了被告所说第三人有出让房屋给被告的事实。该份录音是第一次庭审之后录的，有些事实在庭审时才知道，由代理人转给傅肃有，之前根本不知道是原告占有房屋，录音中根本听不出来第三人对原告购买、占有房屋的事情是知情的。陈心芳说房产她也有份，不能凭这一点说买卖的时候陈心芳不在场，是傅肃有在场，当时是晚上8点多，第三人年纪大，身体不好，如果有视频更加可以体现被告及儿子的咄咄逼人的情形，在这样的情况下陈心芳怕伤害到傅肃有，陈心芳就去说了房子的事情，被告的儿子不让她说话，陈心芳才说这个房子我也有份的，为什么不让我说话。 第三人就其陈述意见举证及原、被告质证如下： 一、录音整理资料一份，证明原告提供的录音整理与视听资料不符，不能达到原告的证明目的。原告质证：应当以实际的录音通话为准，因为第三人采用的义乌方言，故不可能以义乌方言直接转换成普通话，但整个意思内容和关键点均已在法庭上进行核实，第三人从未坚决正面否定其与被告不存在买卖关系，而是要求被告亲自与他去谈。录音中关键1分36秒的内容，请求法庭庭后予以核实。被告翁廷洪质证：认可录音内容，第三人不承认把房屋卖给被告是不事实的。 二、出院记录复印件一份，证明原告提供的录音是在傅肃有脑梗出院后不久录制，在录音中第三人的口齿并不是很清晰，反应不灵敏。原告质证：从录音中可以明显知道第三人表达清楚，能够完全理解双方的谈话内容，该出院记录系复印件，无法核实真实性，且病因并不会导致第三人无法表达真实意思。被告翁廷洪质证：不知情。 三、房产证三本，证明讼争房屋属傅肃有、陈心芳共同所有，没有出卖他人。陈心芳和傅肃有是夫妻关系。原告质证：真实性没有异议，其中共有人陈心芳系事后添加，办证时间系1999年，出证时间是2004年和2001年，完全符合义乌办证流程和时间点。结合原告提供的缴费记录，从侧面也证明了第三人对原被告之间的买卖关系是认可，且知情。被告翁廷洪质证：真实性没有异议，房屋在1994年的时候已经卖给被告，被告支付了3.9万元给第三人。 本院认证意见如下：原告所举证据一中收费票据、契税缴款书系原件，有相关部门的印章，对其真实性予以确认；房屋契证、房屋产权登记收件收据虽系复印件，其中记载纳税凭证字号05147与契税缴款书中的本契字号一致，本院对其真实性予以确认；证据二真实性予以确认，通过双方录音中的意思，可以确认傅肃有坚持其与余慧香没有关系，要求翁廷洪与其解决；证据三，翁廷洪对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据四，翁廷洪对真实性无异议，且第三人明确自1994年至今从未对涉案房屋进行占有、管理、使用，结合案件的综合情况，本院对其真实性予以确认；证据五，真实性予以确认。被告翁廷洪所举证据，真实性予以确认。第三人所举证据一，基于原告提供的证据二，录音意思前文已确认；证据二，与本案缺乏关联性，本案中不予确认；证据三，真实性予以确认。 根据上述已确认的证据，结合当事人的庭审陈述，本案事实认定如下： 傅肃有向义乌市镇住宅开发公司购买房屋一套，坐落义乌市篁园路6弄5号，成交价为9689.43元，立契日期为1986年5月9日，房屋契证号：浙契字（5147）第05147号。1994年，该房屋傅肃有交于翁廷洪使用管理，翁廷洪主张其向傅肃有交付3.9万元用于购买涉案房屋，傅肃有主张收到过翁廷洪3-4万元（第二次庭审中明确系4万元），但这笔钱系其向翁廷洪的借款，因借了这笔钱，所以把涉案房屋借给翁廷洪居住。 1997年3月26日，绝卖人翁廷洪、金秀玲签订《绝卖契》，载明：绝卖人兹有坐落义乌市篁园路6弄5号二楼房屋一套，绝卖给余慧香，面积70平方米，绝卖价7万元，在《绝卖契》签字生效时即付清，绝卖房屋在1998年3月5日前交付给余慧香等。 1999年3月9日，义乌市房产管理处出具统一票据，载明交款人为傅肃有，收费项目为新建房屋交易手续费，收款现金14.50元。同日，涉案房屋以缴款人为傅肃有，缴纳契税581.40元、印花税5元。上述两项费用的票据均有余慧香保管至今。 2001年9月18日，义乌市土地管理局就涉案房屋颁发国有土地使用证，载明土地使用者为傅肃有，坐落篁园路6弄5号第二层，地号1-9-0-4035-26，使用权面积22.6平方米。2004年3月31日，义乌市房地产管理处就涉案房屋颁发房屋所有权证，载明房屋所有权人为傅肃有，共有人陈心芳，房权证号：义乌房权证稠城字第××号，共有权证号义乌房稠城共字第××号。 庭审过程中，傅肃有、陈心芳明确自1994年将房屋交给翁廷洪后，至今未再占有、管理、使用过该房屋，且其二人向住宅公司购买涉案房屋时，因政策原因，当时无法制作相应的产权证件。1997年3月26日，翁廷洪签订《绝卖契》后，即将涉案房屋交付给余慧香占有、管理、使用。余慧香在2001年至2011年期间将涉案房屋出租。涉案房屋在义乌市自来水有限公司登记的用户名称为余慧香。 2019年1月8日，余慧香电话联系傅肃有，说“你好，那个我跟你商量一下房子怎么调解”？傅肃有回答“和我不能商量的”、“我和你是一点关系没有的”。余慧香说“不是，现在是你卖给廷洪，廷洪卖给我，写给我”，傅肃有回答：“你让廷洪来和我说”等。 2019年4月16日，翁廷洪与其儿子找到傅肃有、陈心芳，双方对话，翁廷洪：你卖过的，我三万九钱给你的。傅肃有回答：卖不卖你过我也不清楚了。 另查明，翁廷洪、金秀玲系夫妻；傅肃有、陈心芳系夫妻。 本院认为，本案争议焦点在于：1994年傅肃有是否已将涉案房屋出卖给翁廷洪？一、傅肃有、陈心芳确认自1994年将房屋交给翁廷洪居住后，至今未再占有、使用、管理过该房屋，亦未主张过该房屋的权利，即其二人对房屋近25年左右未再管理，这不符合其二人为房屋实际权利人的主张；二、傅肃有、陈心芳认可曾收到过翁廷洪4万元（翁廷洪主张支付购房款3.9万元），但其认为系向翁廷洪的借款，并明确至今未向翁廷洪归还这笔款项，且翁廷洪亦从未向其二人要求归还，亦与常理不符；三、余慧香与傅肃有联系要求调解房屋事宜，傅肃有应明知涉案房屋已由余慧香占有使用，而其却坚持与余慧香没有任何关系，这与其仍为房屋实际权利人的主张不相符，且当翁廷洪明确傅肃有已将涉案房屋以3.9万元出卖给自己时，傅肃有反应“卖不卖过你我也不清楚了”，若其未出卖房屋，应是非常明确肯定的，此种反应，亦与其仍为房屋实际权利人不符；四、傅肃有、陈心芳未能提供其制作房屋契证产生的费用的相关票据，而相应缴纳费用的票据由余慧香持有，亦与常理不符。综上分析，本院认定，1994年傅肃有已将涉案房屋出卖给翁廷洪。翁廷洪、金秀玲自愿将其向傅肃有转让而来的涉案房屋绝卖给余慧香，系其意思自治的结果，《绝卖契》未违反法律、法规的相关规定，合法有效。余慧香在向翁廷洪交付购房款7万元后，即已实际占有、使用、管理涉案房屋至今，即余慧香系涉案房屋的实际权利人，土地使用权证、房屋所有权证上记录的物权情况与真实的权利状况不一致，现余慧香诉请要求翁廷洪、金秀玲、傅肃有、陈心芳将涉案房屋配合过户至其名下，合理合法，本院予以支持。被告金秀玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其自身诉讼权利的放弃，依法缺席判决。第三人陈述缺乏事实与法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告翁廷洪、金秀玲于1997年3月26日向原告余慧香签订的《绝卖契》合法有效； 二、被告翁廷洪、金秀玲，第三人傅肃有、陈心芳于本判决生效之日起十日内协助原告余慧香办理坐落于义乌市的不动产（房屋房权证号：义乌房权证稠城字第××号；共有权证号义乌房稠城共字第××号；国有土地使用证号：义乌国用（2001）字第1-××号）产权过户登记手续至原告余慧香名下（过户产生的税费等费用均由原告余慧香负担）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9150元，由被告翁廷洪、金秀玲、第三人傅肃有、陈心芳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 周俊梅 二〇一九年五月十七日 代书记员 经 君