湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初3123号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行，住所地湖南省株洲市天元区天台路**华晨金茂尚都大厦。 法定代表人：邹剑平，系该行行长。 委托诉讼代理人：廖思异，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王考，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。 被告：余珊珊，女，1984年12月4日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。 被告：株洲佳安房地产开发有限公司，住，住所地株洲市荷塘区石宋路**/div> 法定代表人：彭肃钦。 原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行（以下简称浦发银行）诉被告余珊珊、株洲佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，适用简易程序于2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托诉讼代理人廖思异，被告余珊珊到庭参加了诉讼，被告佳安公司未到庭参加诉讼。2019年1月31日本案依法转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托诉讼代理人廖思异到庭参加了诉讼，被告余珊珊、佳安公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦发银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2013年8月27日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告余珊珊立即向原告偿还贷款本金198631.27元、支付利息（含罚息）4131.93元，共计202763.2元（利息暂计算至2018年8月27日，之后利息及罚息按照《个人购房担保借款合同》约定计算至全部贷款还清之日止）、律师费10138元；3、依法确认原告对被告余珊珊提供的抵押物位于株洲市荷塘区石宋路259号佳安茗苑住宅小区**房屋拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿；4、被告佳安公司对上述债务承担连带保证责任；5、被告余珊珊承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月27日，原告与两被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告余珊珊以位于株洲市荷塘区石宋路259号佳安茗苑住宅小区**房屋作为抵押向原告贷款230000元，借款期限为20年，采用等额本息还款法偿还贷款。被告佳安公司自愿为该贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约向被告余珊珊发放了贷款。双方办理了预购商品房抵押预告登记手续。前期被告如期偿还贷款本息，但随后开始出现逾期，截止至2018年8月27日被告余珊珊已拖欠本金及利息202763.2元。被告余珊珊的行为已经严重违反了合同的相关约定和相关法律的规定。原告多次催收未果，为维护合法权益，遂诉诸本院。 被告余珊珊第一次庭审中辩称：借款属实，原告所述的欠款情况也是事实，但不愿意解除合同。 被告佳安公司未向本院提供答辩意见和证据。 经审理查明：2013年8月27日，原告浦发银行（贷款人、抵押权人）与被告余珊珊（借款人、抵押人）、佳安公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：借款人向贷款人借款230000元用于购买荷塘区石宋路259号佳安茗苑住宅小区**房屋，贷款期限为20年，预计自2013年10月12日起至2033年10月12日，贷款利率为6.55%（执行浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率上浮0%，按年调整）；交易对象户名：株洲佳安房地产开发有限公司，开户银行：上海浦东发展银行，账号：5703********；还款方式为采用按月（每月还款日为10日）等额本息还款法，还款账号：62252********。若发生逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；抵押人自愿提供上述房屋为本合同项下债务向抵押权人提供抵押担保，抵押担保范围为全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费等合理费用）；抵押权人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权；保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保。担保范围为全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括罚息、复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费等合理费用）。保证期间为阶段性连带责任保证，自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止；借款人未按合同约定日期归还贷款本息或未按约定用途使用贷款等情况发生时及视为违约，贷款人有权按合同约定计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；按担保合同或担保条款的约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息，或依法追索保证人连带责任等。 2013年9月18日，双方在不动产登记机构办理了预购商品房抵押预告登记（登记证明号：1000356***）。2013年10月12日，原告向被告余珊珊发放了230000元贷款。出借后，被告余珊珊多期未依约按时足额还款。原告从被告佳安公司的保证金账户扣划了被告余珊珊逾期贷款本金及利息（含罚息）27期，共计39548.12元，代为偿还被告余珊珊的贷款本金及利息（含罚息）。截止2019年5月26日，被告余珊珊尚欠原告贷款本金189919.24元，利息（含罚息）1565.18元。 另查明：原告为实现本案债权与湖南人和人（株洲）律师事务所签订一份《诉讼业务法律服务委托合同》，委托该所代理个人逾期贷款清收案件，约定律师代理费按案件标的金额的5%支付律师费。案涉房屋至今未办理抵押登记。 本院于2018年12月3日依原告的申请，依法查封被告余珊珊名下所有的位于株洲市荷塘区石宋路259号佳安名苑住宅小区**房屋。 对原告提出的《个人购房担保借款合同》、个人信贷业务申请表、预购商品房抵押预告登记证明、个人贷款借款凭证、欠息清单、贷款台账查询、还款明细表、原告扣被告佳安公司保证金明细、《诉讼业务法律服务委托合同》等证据并结合当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原告浦发银行与两被告之间的《个人购房担保借款合同》是否合法有效？在履约过程中，被告余珊珊是否存在违约行为？是否应承担违约责任？原告要求解除《个人购房担保借款合同》的请求是否应予支持？2、被告余珊珊是否应当向原告浦发银行支付实现债权的律师代理费？3、被告佳安公司是否对本案债务承担连带偿还责任？4、原告浦发银行对被告余珊珊提供担保的房屋是否享有优先受偿权？具体分析如下： 一、关于焦点一。本案中，原告浦发银行与被告余珊珊、佳安公司签订的《个人购房担保借款合同》系出于各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同各方当事人均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。原告依约发放了230000元借款，履行了合同义务，但被告余珊珊多期未依约还款，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任，原告浦发银行所提要求解除与两被告签订的《个人购房担保借款合同》、被告承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 二、关于焦点二。《个人购房担保借款合同》中约定了违约方需承担因违约产生的律师代理费，现原告为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托合同就代理费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，原告必然产生律师费损失，故原告要求被告余珊珊承担律师代理费应予支持。但综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费的成本等情况，本院依据原告浦发银行提供的诉讼法律服务委托合同，并结合湖南省律师服务收费行业指导标准，认定本案律师代理费8200元。 三、关于焦点三。被告佳安公司自愿与原告浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，约定在合同项下本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用等范围内向原告浦发银行提供阶段性连带责任保证担保，现原告浦发银行未取得抵押权设立凭证，故依照合同约定，被告佳安公司的保证责任不能免除，应对本案被告余珊珊的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、关于焦点四。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。本案案涉房屋至今未办理现实抵押登记，故原告浦发银行不享有抵押权，本院对其要求对抵押物实现抵押权的诉讼请求不予支持。 被告余珊珊、佳安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告余珊珊、株洲佳安房地产开发有限公司于2013年8月27日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告余珊珊于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行偿还借款本金189919.24元并支付至2019年5月26日利息（含罚息）1565.18元[后续利息（含罚息）自2019年5月27日起按合同约定计算至借款本金全部清偿之日止]； 三、被告余珊珊于本判决生效之日起十日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行支付实现债权的律师代理费8200元； 四、被告株洲佳安房地产开发有限公司对判决第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4494元，财产保全申请费1720元，公告费560元，合计6774元，由被告余珊珊、株洲佳安房地产开发有限公司共同负担6353元，原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行负担421元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  郭庆林 人民陪审员  罗 嘉 人民陪审员  龙 近 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  范亚西 附本案适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。