山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终3445号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘奇，男，1988年2月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩妹每，女，1979年2月7日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人刘奇因与被上诉人韩妹每房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初4393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2019年4月22日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 刘奇上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人多次转租违约而认定赔偿金额太少；2、法院判定被上诉人承担上诉人维修及重新出租期间的房租损失太少。 韩妹每辩称，第一，房屋承租期间，房屋、家电的折旧属于正常范围，而且刘奇在此前已出租过一次，长达半年，所以该房非新房；第二，一审判决扣除其三千元是从判决之日起计算，实际其在此之前已搬走；第三，一审判决认定其违约，扣除其两千元违约金不合理，其没有转租，是借给其哥嫂居住。 韩妹每向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告房屋租金14350元及押金2000元，并向原告支付违约金2000元，共计18350元；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。 刘奇反诉请求：1、依法判令反诉被告支付违约金6000元；2、依法判令反诉被告将反诉原告房屋恢复原状或折价赔偿15000元；3、依法判令反诉被告支付房屋维修期间反诉原告的房租和租房费用4000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：1、2016年10月9日，原告韩妹每与被告刘奇签订房屋租赁合同，双方约定原告租赁被告位于青岛市黄岛区房屋，租赁期限为2016年10月9日至2019年10月8日，月租金为人民币2000元，按年结算，每年24000元。原告于签订合同时向被告交付房屋押金2000元。租赁期满如原告不续租，应交清所有租赁期间发生的费用，交清后被告应退还押金。原告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得被告同意，并承担装修改造费用。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金2000元。合同追加条款：房屋不得随意转租，每年涨600元房租，否则扣除违约金。原被告双方在合同上签字捺印。 2、合同签订后，原告按照合同约定支付2000元押金给被告；2017年9月11日、9月12日原告通过微信、支付宝转账向被告支付租金24600元，2017年9月12日被告在微信上确认收到原告自2017年10月10日至2018年10月9日的房租24600元。 3、原告提交出院记录两份，欲证明其于2017年12月和2018年2月两次住院的情况。被告对此无异议。被告提交2017年12月及2018年3月视频资料，欲证明原告将涉案房屋进行转租。原告认为被告的视频不能证明其将房屋转租。2017年12月份视频中对话的人是原告妹妹，其自始至终没有说房屋是租过来的，是原告住院期间原告妹妹在原告家住。2018年3月份的视频，原告回老家坐月子，原告让哥嫂在里面住帮其看家。 一审法院认为，被告所提交的视频中，可以明显看出原告将涉案房屋交给他人居住，其中一位男士提及租金2200元，被告与物业工作人员的谈话中提及涉案房屋内居住人员存在变动；虽然原告称居住人员系其亲属，但未提交相关证据证明亲属关系，且未提交相关证据证明其未收取租金。综合上述视频，一审法院认为原告存在转租行为。 4、反诉原告提交小猪欢迎你回家标识、蚂蚁短租图片的打印件，以及反诉原告与小猪的客服通过在线微信联系，西海景苑7号楼1506室曾经为手机号155××××2289登记的多个房源之一。反诉原告提交的中国联通通信业务账单，显示155××××2289的手机号码机主为*美花。反诉被告称155××××2289不是其手机号，这个号曾经办过，但是没有用过。蚂蚁短租的标识是反诉被告贴的，但是不代表其就是干短租的；小猪欢迎你回家标识反诉被告称没见过。 5、原告提交2018年3月14日晚手机录音，欲证明被告于3月14日晚带三人到原告住处砸门，当晚原告曾报警，同时导致马秀杰受到惊吓并找他人帮助叫魂花费200元，原告要求精神损害赔偿5000元。被告对该证据的真实性认可，称不是一开始就砸门，是要求原告开门，原告不开门于是就砸门。 6、原告提交原被告手写交接单，证明原被告于2018年4月26日就涉案房屋进行了交接，被告手写添加房屋损坏情况，该部分内容原告不予认可。原告提交燃气及电费交接时的情况照片打印件，被告对此无异议。 反诉原告提交房屋交接视频及房屋现状照片打印件，欲证明房屋多处出现损坏。房屋交接视频中反诉原告要求反诉被告恢复入户门口墙面，反诉被告称经过反诉原告允许进行的墙面装饰。反诉被告对于上述证据的真实性认可，称涉案房屋现状就是这个样子，2016年10月入住时也是这个样子。反诉原告提交2018年9月19日与58同城通话录音，欲证明发布在该网站上的涉案房屋照片中主卧的床为白色，而现在主卧的床为黄色，原告在墙上钻了空调口，反诉被告对此不认可，且录音中工作人员说没有拍到墙。 庭审中反诉原告明确表示目前不能提供房屋出租前的照片，反诉原告要求反诉被告按照15000元赔偿损失。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原告提交的租房合同，原被告之间存在合法有效的租赁合同关系，且原告已经按照合同约定向被告支付押金2000元，并已支付2017年10月10日至2018年10月9日的租金24600元，原被告对此均无异议。原被告于2018年4月26日进行了涉案房屋的交接，租赁合同终止的时间应为2018年4月26日，原告多支付的租金11275元（24600÷12×5.5）应予以返还。根据被告提交的视听资料及照片等证据，原告在租赁房屋期间未经被告允许进行转租，其存在违约行为在先，被告因此要求原告退房，应视为被告行使合同解除权，原告据此要求被告支付违约金的诉求，一审法院不予支持。综上，被告刘奇应返还原告韩妹每房租及押金人民币13275元。 本案租赁合同的解除系因反诉被告违约，反诉原告要求反诉被告支付违约金6000元，高出租赁合同的约定，一审法院认为，反诉被告应支付反诉原告违约金2000元。反诉原告提交的证据证明涉案房屋多处存在损坏，目前反诉原告并未对涉案房屋进行实际维修，损失数额无法确定，且反诉原告无法提供证据证明房屋出租前的状态，故根据反诉原告的现有证据，一审法院无法判断涉案房屋的损坏程度，亦无法进行评估鉴定，反诉原告要求反诉被告赔偿15000元的诉求，证据不足，不予支持。反诉原告要求反诉被告恢复原状，根据交接视频中双方提及的墙面装饰，原被告双方均未提交证据证明是否约定需要承租人恢复原状，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，故反诉被告应对涉案房屋的墙面恢复原状。反诉原告要求反诉被告支付房屋维修期间房租和租房费用4000元，一审法院认为反诉被告应承担反诉原告维修及重新出租期间的房租损失，故反诉原告的诉求一审法院酌定支持3000元。反诉原告认为反诉被告将涉案房屋作为商业用途，要求增加经济赔偿50000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，反诉被告韩妹每应赔偿反诉原告刘奇违约金及损失共计人民币5000元。 综上，原告韩妹每与反诉原告刘奇的应付款项可以互相抵顶，抵扣后被告刘奇应返还原告韩妹每人民币8275元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告刘奇于判决生效后十日内返还原告韩妹每人民币8275元；二、驳回原告韩妹每的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告刘奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费259元（原告已预交），由原告韩妹每负担72元，由被告刘奇负担187元；反诉案件受理费213元（反诉原告已预交），由反诉原告刘奇负担170元，由反诉被告韩妹每负担43元。双方互抵后被告刘奇应负担诉讼费144元。 本院二审期间，上诉人刘奇提交2013年6月17日的购货单一张，欲证明被上诉人损坏的两个门的价值。 被上诉人韩妹每质证认为，对该证据的真实性有异议，购货单无盖章，其租房时该房已出租半年，其入住时就是这个样子。 本院认为，上诉人刘奇提交的上述证据无单位盖章，且被上诉人对证据的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案的焦点问题是：1、原审判决韩妹每支付2000元违约金是否过低；2、原审判决韩妹每承担刘奇维修及重新出租期间的房租损失是否过低。 关于焦点问题1，本院认为，原审判决认定本案租赁合同的解除系因被上诉人韩妹每违约造成，韩妹每对此虽持有异议，但其并未提出上诉，故本院对一审判决认定的该事实予以确认。原审判决依据双方租赁合同对违约金的约定，判决韩妹每支付2000元违约金正确。刘奇上诉请求对违约金数额予以调整，本院不予支持。 关于焦点问题2，本院认为，本案诉讼过程中，上诉人刘奇未提交证据证明房屋出租前的状况，不能证明被上诉人韩妹每在承租期间对涉案房屋进行了损坏，对此，上诉人刘奇应承担举证不能的法律后果。因此，原审判决对上诉人刘奇主张赔偿房屋损失的诉请未予支持正确。上诉人刘奇反诉请求判令韩妹每支付房屋维修期间的房租和租赁费损失4000元，原审基于涉案房屋墙面需要恢复的状况，酌情判令韩妹每承担恢复期间的租金损失3000元并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人刘奇的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费259元，由上诉人刘奇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王婧华 审判员  蒲娜娜 审判员  刘述明 二〇一九年五月六日 书记员  钟新海 书记员  高嘉慧