湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3809号原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路**。法定代表人李国庆，董事长。委托代理人颜旸翀，湖南理默律师事务所律师。被告张彩虹，女，1983年3月20日出生，土家族，户籍所在地湖南省桑植县，现住湖南省长沙市雨花区。原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称原告）诉被告张彩虹（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜旸翀到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年10月23日，原、被告签订《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》，约定原告将位于圭塘河岸悠游小镇的D5栋177号物业出租给被告使用，租赁物的建筑面积为606.46平方米，租赁期限自2017年11月1日起至2023年10月31日止共计6年，免租期10个月，起始租金为45.5元/㎡/月，从交付日开始计算，按季支付租金，首次季度租金为82782元（免去免租期租金），于每季度开始前45日支付。合同生效后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告从2018年10月15日起拒不支付租金。原告遂于2019年1月15日邮寄送达了《解除通知书》。于次日显示签收，但是，被告至今未清理商铺。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2017年10月23日签订的《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》于2019年1月16日解除，被告腾空房屋返还原告；2、被告向原告支付所欠租金42403.68元，免租期租金275939.3元，欠缴电费15761.92元，违约金共计110871.95元；3、被告向原告支付律师费8000元；4、被告向原告支付房屋占有费96578.75元；以上费用合计549555.6元；5、被告承担本案诉讼费用以及其他相关费用。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年10月23日，原告（甲方）、案外人长沙市雨博文化传播有限公司（乙方）与被告（丙方）签订《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》，约定：1、原告将座落于圭塘河岸悠游小镇的D5栋177号物业出租给被告使用，租赁物的建筑面积为606.46平方米，该租赁物作音乐餐吧、会所经营。2、租赁期限自2017年11月1日起至2023年10月31日止共计6年，免租期为10个月，自租赁物交付次日起计算，暂定2017年11月1日至2018年8月31日，免租期内被告无需缴纳租金和经营管理费。如因被告导致本合同无法继续履行的，或被告单方面解除本合同的，或因被告违约导致解除本合同的，则被告不享受免租期的优惠，被告应按标准支付免租期的全部租金和经营管理费。3、起始租金为45.5元/㎡/月，从交付日开始计算，第一年、第二年租金不递增，第三年递增10%，第四年不递增，第五年递增10%，第六年不递增，并以明细表形式明确了每年度的租金单价及年租金金额。4、租金实行按季支付，被告应于本合同签订后五个工作日内向原告支付首季租金82782元，以后每季度租金由被告于每季度开始前45日支付给原告。5、被告应向原告交纳2个月的租金和经营管理费作为合同租赁保证金78840元，本合同终止且被告将该租赁物交还给原告，如被告在履行本合同过程中无违约行为在双方就租赁该租赁物而产生的一切权利和义务清理完毕后15个工作日内，原告向被告退还租赁保证金（不计利息）。6、被告应于2017年11月1日验收交接该租赁物，不再另行通知交付。被告应于2017年12月28日前开业，最迟应于免租期届满次日具备开业条件并开业，否则，原告有权解除本合同，没收被告的保证金和已经缴纳的所有费用，并要求被告赔偿所有损失。7、在租赁期限内，被告逾期交付租金及其他费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；在租赁期内，被告中途擅自退租的，被告已预付的租金、保证金及经营管理费作为违约金支付原告，且还应赔偿原告的损失。8、原告因向被告催讨租金或其他费用而发生的所有费用和开支，及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支（包括但不限于律师费等）均由被告承担。9、被告逾期交还租赁物，自逾期之日起，被告应按合同最后一个月租金标准的2.5倍向原告支付房屋占用费，直到被告将租赁物交还之日止。双方另对合同变更解除以及违约责任等进行了约定。合同签订当日，案外人长沙市雨博文化传播有限公司向被告交付了房屋，被告亦实际使用该房屋经营酒吧，向原告支付了租赁保证金78840元以及首季度的租金82782元，现在未再支付租金，亦未再营业。原告遂于2019年1月15日向被告邮寄了《解除通知书》，通知被告自收到本通知之日起解除双方2017年10月23日签订的《物业租赁合同》及补充协议，并要求被告在收到本通知后3日内向原告交还租赁物业，付清全部租金，并依约向原告承担违约责任。如被告未在上述期限内办理物品和交还商铺，原告将视为被告放弃商铺内物品的全部权利，原告将对该商铺内的物品自行处置，并收回商铺。2019年1月16日，被告签收了该通知书。另查明，原告因提起本案诉讼产生律师代理费8000元。被告欠付电费15761.92元。上述事实，有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》、《解除通知书》、邮单及邮寄记录、委托代理合同、律师费发票、电费垫付协议以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，关于合同解除。原、被告签订的《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。原告依约向被告交付了租赁物，被告未按期支付租金，已经违约。根据合同约定，原告有权解除合同，收回涉案房屋。2019年1月15日，原告向被告邮寄了《解除通知书》，该通知于2019年1月16日送达给被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，本案租赁合同自该解除通知书到达被告时解除，原告请求确认与被告签订的《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》于2019年1月16日解除，本院予以支持。鉴于双方租赁合同已经解除，原告主张被告履行搬离物品，腾退房屋的义务，本院予以支持。关于租金。虽然双方约定因被告违约导致解除本合同的，则被告不享受免租期的优惠，被告应按标准支付免租期的全部租金。但是考虑免租期属于商铺租赁的行业惯例，结合本案中被告实际承租的期间，本院酌情给予被告三个月的免租期，因此，自2018年2月1日起至双方合同解除时2019年1月16日，被告共计应缴纳租金318158元（45.5元/㎡/月×606.46㎡×11.53个月），鉴于被告实际已经支付了一个季度租金82782元以及保证金78840元，应予抵扣，被告还应支付原告租金156536元。原告主张的超过部分，本院不予支持。关于房屋占用费。原、被告租赁合同已于2019年1月16日解除，但是被告至今未履行腾房义务。原告主张被告占用期为42天，系其权利处分。尽管双方对房屋占用费标准进行了明确约定，但约定标准过高，本院酌情予以调整，因此，本院确认被告应支付原告房屋占用费38631.5元（45.5元/㎡/月×606.46㎡×1.4个月），原告主张的超过部分，本院不予支持。关于律师费。原告为本案纠纷实际聘请了律师，亦提供了律师费发票，同时，本案租赁合同亦对该项费用有明确约定，因此，原告主张被告支付律师费8000元，本院予以支持。关于电费。双方合同明确约定电费由被告自行负担。被告欠电费15761.92元，原告已经代为支付。因此，原告主张被告支付电费15761.92元，本院予以支持。关于违约金。尽管双方对逾期支付租金的违约金标准进行了明确约定，但约定标准过高，本院酌情予以调整。原告主张违约金110871.95元，本院酌情支持15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司与被告张彩虹于2017年10月23日签订的《【圭塘河岸】悠游小镇物业租赁合同》于2019年1月16日解除；被告张彩虹于本判决生效之日起5日内将位于长沙市雨花区圭塘河岸悠游小镇的D5栋177号物业腾退并交还原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司；二、被告张彩虹于本判决生效之日起15日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司租金156536元、违约金15000元及电费15761.92元；三、被告张彩虹于本判决生效之日起15日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司房屋占用费38631.5元；四、被告张彩虹于本判决生效之日起15日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司律师费8000元；五、驳回原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4648元，由被告张彩虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇一九年五月三十日书记员 蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。