河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初22396号原告：河南财政税务高等专科学校，住所地河南省郑州市中牟县白沙镇郑开大道。法定代表人：丁庭选，校长。委托代理人：陈思静，河南陆达律师事务所律师。委托代理人：柳露露，河南陆达律师事务所律师。被告：张永辉，男，1986年2月22日出生，汉族，住河南省新密市。被告：河南福家置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦******。法定代表人：陶德成。委托代理人:孙慧明,河南孙慧明律师事务所律师。（庭后提交委托手续）委托代理人：吴天舒，公司员工。（庭后提交委托手续）原告河南财政税务高等专科学校（以下简称财税学校）诉被告张永辉、河南福家置业有限公司（以下简称福家公司）第三人撤销之诉一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告财税学校委托代理人柳露露，被告张永辉到庭参加诉讼；被告福家公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销高新区法院于2018年5月10日作出的(2018)豫0191民初3612号民事判决书;2、判令确认位于郑州市××大道与××交叉口西南角“水木年华”10号西单元9层西户的房屋归原告所有;3、判令福家公司将位于郑州市××大道与××交叉口西南角“水木年华”10号楼西单元9层西户的房屋交付给原告,并为原告办理该房屋的产权证;4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：首先向贵院阐述下本案事实发展经过：2008年5月19日,财税学校为解决学校教职工住房问题与福家公司签订了名为《商品房合作定向开发协议书》实则为《商品房买卖合同》。约定福家公司为财税学校定向开发建设员工住宅项目（后将该项目命名为水木年华小区)，均价为2495元平方米。福家公司在取得高品房预售许可证后45个工作日内与购房者分别签订《商品房买卖合同》,并为其办理房产证和土地证。2008年12月30日,双方又签订《商品房合作定向开发补充协议书》,对房屋具体标准及单价再次进行明确,10号楼西单元9层西户的房屋系财税学校购买。2015年9月，福家公司就该房屋又与张永辉签订一份《协议书》,以95万元的总价将该房屋出售给张永辉。2016年4月6日因福家公司拒绝交付15套房屋并“一房二卖”，财税学校向贵院提起诉讼。2018年6月20日,财税学校收到贵院作出的关于15套房屋发回重审的(2017)豫0191民初9243号一审判决,并在该判决中得知，包括10号楼西单元9层西户在内的13套房屋已经由第三人作为购房方提起诉讼。根据上述基本事实,可知:ー、财税学校在接到(2017)豫0191民初9243号民事判决书之前对于本案的一审情况并不知情,因不能归责于自身的客观原因而未参加一审诉讼。贵院作出的(2017)豫0191民初9243号民事判决中查明,包括10号楼西单元9层西户在内的13套房屋由福家公司另外销售给第三人,第三人作为购房方就上述房屋已经向贵院提起诉讼。直至2018年6月20日,财税学校收到9243号民事判决书后才得知该房屋已经由张永辉在本院提起诉讼,并且贵院已经于2018年5月10日作出(2018)豫0191民初3612号一审判决,认定张永辉与福家公司签订的《协议书)有效,由福家公司协助张永辉办理网签手续。在接到9243号民事判决书之前,财税学校对10号楼西单元9层西户房屋的一审情况并不知情,更无从参与案件的一审过程,属于不能归责于自身的客观原因而未参加一审诉讼。二、(2018)豫0191民初3612号民事判决书未查清案件全部客观事实,一审判决有误。1、从与福家公司签订购房合同的时间来看,财税学校签订《商品房合作定向开发协议书》的时间远早于张永辉签订《协议书》的时间。财税学校与福家公司于2008年5月19日签订《商品房合作定向开发协议书》,并于2008年12月30日签订《商品房合作定向开发补充协议书),财税学校以自己名义购买10号楼西单元9层西户的房屋。2015年9月，福家公司不顾该房屋已经售出的事实,又与张永辉签订一份《协议书》。本案中,财税学校与福家公司签订《商品房合作定向开发协议书》的时间远早于张永辉与福家公司签订《协议书》的时间,原一审判决未查明该事实就判决“福家公司协助张永辉办理该房屋的网签手续”的做法明显不当。2、从向福家公司支付购房款的时间来看,财税学校支付购房款的时间也早于张永辉支付房款的时间。财税学校在该项目自2009年开工建设之日起,就按照协议约定向福家公司足额支付了15套以财税学校自身名义购买的房屋款项共计3322254元,其中包括10号楼西单元9层西户的房屋。而张永辉向福家公司支付房屋价款的时间为2015年9月,由此可见财税学校无论是与福家公司签订协议的时间,还是向其支付购房款的时间都明显要早于张永辉。3、10号楼西单元9层西户目前处于查封状态,福家公司无法为张永辉办理网签手续,房屋所有权应仍属于财税学校所有。2016年7月4日,财税学校在对15套房屋提起诉讼后就申请法院查封了该部分房产,包活10号楼西单元9层西户在内的房屋目前仍处于查封状态,被查封的房屋根本无法办理房屋的网签及过户登记手续,一审法院判决“福家公司协助张永辉办理房屋的网签手续”根本无法履行,故该房屋目前仍应归财税学校所有。三、(2018)豫0191民初3612号民事判决书侵犯了财税学校对于10号楼西单元9层西户的房屋的合法权益,需要依法撤销。本案属于典型的”一房二卖”，这种情形应当根据司法实践中的“公平原则”确定房屋所有权的归属,即:已办理登记的优先于未办理房地产登记的;均未办理登记,先占有的优于后占有的;均未占有的合同成立在先的优于成立在后的。一方面,原一审过程中张永辉所提供的《协议书》明显存在瑕疵,该协议书原签订者并非张永辉存在明显涂改痕迹,福家公司有与第三人恶意串通损害财税学校利益之嫌,同时张永辉也并未提供相关的证据证明其已经实际占有该房屋;另一方面,在系争房屋处于查封的状态下,财税学校无论是与福家公司签订购房协议的时间,还是支付房价款的时间都明显要早于张永辉,故该房屋所有权依然归财税学校所有。被告张永辉辩称：1、被答辩人在诉状中所述“对贵院做出（2017）豫0191民初3612号民事判决书庭审情况，不知情，无从参加庭审过程”不属实，纯属歪曲事实；2、答辩人与福家公司合同纠纷，贵院受理后，答辩人提供了买房协议，房屋装修协议，房屋物业费及其他相关支付收据，证明房屋入住事实。综上所述，被答辩人与福家公司合同纠纷，只能通过合同违约行使权利，无法通过诉讼取得涉案房屋的所有权。被答辩人对答辩人起诉，没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人对我的诉讼请求。其他详见答辩状。被告福家公司未答辩。经审理查明，张永辉为与被告河南福家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，2018年5月10日，本院作出(2018)豫0191民初3612号民事判决。张永辉的诉讼请求为：1.依法确认原告与被告河南福家置业有限公司之间签订的商品房买卖合同有效；2、被告协助原告办理网签。(2018)豫0191民初3612号判决查明：原告与被告福家置业签订《协议书》一份，约定：被告将位于郑开大道与××交叉口西南角，“水木年华”10号楼西单元9层西户的房屋出售于原告。销售面积暂定为90平方米，商定每平米销售单价5500元整，合同总金额暂定为：495000元（最终以房管局颁发的房产证面积*本协议单价为准）。付款方式为自签订本协议之日起，原告在3日内一次性支付购房款，即人民币495000元。交房时间为2015年12月31日，被告负责与原告签订正式《商品房买卖合同》。协议签订后，原告依约按时支付被告房款495000元，被告于2015年9月9日向原告出具收据一份，收条载明收到原告495000元购房款。后被告将房屋交付于原告，原告已装修入住。房子具备预售条件后，被告没有按照约定与原告签订正式商品房买卖合同，现该房屋因被告与案外人之间的纠纷被查封。庭审中本院向原告释明查封房产履行存在的相应风险以及当前郑州市的购房政策，原告坚持其要求继续履行的请求，并保证网签时符合限购政策，如不符合自愿承担后果。(2018)豫0191民初3612号判决如下：一、确认原告张永辉被告河南福家置业有限公司签订的《协议书》有效；二、被告河南福家置业有限公司待郑开大道与××交叉口西南角，“水木年华”10号楼西单元9层西户的房屋解封后三十日内协助原告张永辉办理网签手续。该判决本院认为部分载明：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查《协议书》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。根据本院查明事实得知，本案原告主张的与被告签订的《商品房买卖合同》实际上为庭审时提交的《协议书》，现原告已经履行付款义务，被告公司应依法履行自己的义务，原告请求确认双方所签协议有效，要求继续履行协议，应当予以支持。但现该涉案房屋因涉及其他案件已被查封，直接履行存在障碍，法庭向原告释明后，原告仍坚持诉讼请求，要求被告履行《协议书》内容，综合考虑本案实际情况，本院酌定被告在该涉案房屋解封后三十日内协助原告办理房产网签手续。2008年5月19日，原告与被告福家公司签订《商品房定向开发协议书》，载明：原告与被告福家公司合作定向开发位于京××高速向××大道××与××处西南（××财政税务××专科学校斜对面）的教职工生活住宅楼项目，原告负责项目建设的监管工作，被告福家公司负责项目开发建设及管理工作，该项目提供住宅均价为2495元/平方米，在该项目建设过程中无论市场价格发生任何变化，原告均按上述均价向被告结算购房款；原告负责购房户购房款的收集，并在指定的银行专门开设账户，按照合作项目进程，向被告福家公司支付购房款；在原告与被告福家公司签订本协议后，被告福家公司在7日内向原告提供项目总体设计方案、详规设计方案以及控规指标，原告在15日内向被告提供单体设计书面要求，被告福家公司按照原告要求进行单体设计，在原告确定设计方案并经双方签字盖章后2个月内，被告福家公司必须完成施工图设计，办理完毕各项前期手续并取得开工报告批复文件，在开工报告办好后7日内主体工程桩基础开工；被告福家公司同意按照原告确认的设计方案施工；原告有权制定选购本次定向开发房屋的面积和选购顺序等办法，在原告将确定的购房者名单交付被告后，被告福家公司与原告购房者签订商品房买卖合同，原告有组织本校教职工定向认购本项目内的商品房的义务，并有配合被告福家公司进行商品房销售管理的义务，原告保证在被告福家公司取得预售许可证后45个工作日内组织教职员工签订完毕商品房买卖合同及办理完毕相关银行按揭手续；被告福家公司负责该项目地块的所有规划、施工的报批手续（开发过程中的各项手续均以被告福家公司的名义办理）并组织施工，被告福家公司在该项目建设开发大道预售条件并拿到预售许可证后，负责分户与原告购房教职员工签订购房合同，并有义务在七日内与原告购房通知书上的购房者签订商品房买卖合同。2008年12月30日，原告与被告福家公司签订《商品房合作定向开发补充协议书》，对商品房质量标准、户型面积要求进行了约定，并对付款方式进行了调整，约定原告负责购房户购房款的收集，并在指定银行专门开设账户，按照合作项目进程，向被告支付购房款，具体支付方法为：自签订本补充协议7日内，原告向被告福家公司支付定金200万元；被告福家公司提供规划建筑方案设计全套成果，经原告审定认可后15日内，原告向被告福家公司支付合同总额的10%；该项目达到双方约定的交房条件，经政府相关部门分户验收，购房户取得房屋钥匙后，原告在7日内向被告福家公司付至除国家规定质保金外的购房款的95%，质保金暂由原告保管，在国家规定的质保期满后7日内，原告将已满期限的质保金一次性返还给被告福家公司，被告福家公司应在达到前述标准前7日内通知原告验收后付款；该项目房价2495元/平方米中已包含暖气、天然气、智能化等所有配套费用。合同签订后，原告多次向被告福家公司账户转账或者被告福家公司委托原告向其他施工单位支付工程款用于抵偿购房款，其中包括涉案房屋的购房款。2014年1月17日、1月20日被告福家公司取得水木年华小区的商品房预售许可证。2015年12月29日，原、被告共同向中牟县住房保障和房地产管理局出具情况说明，显示被告积极组织施工，于2015年12月31日前达到交钥匙入住条件并组织签约交钥匙；在中牟县房管局的指导下，被告与原告协商小区住宅交钥匙入住相关事宜，在征得购房户同意的前提下，每平方增加500元（以预测绘报告面积为准），购房户即可领取钥匙入住，同时与4-10号楼购房业主进行网签，网签以原告认定并报备中牟县住房保障和房地产管理局的户主名称为准（名单附后）。情况说明所附名单共540套房屋及购房户，其中包含涉案房屋。后中牟县房管局在测绘时对楼栋单元编号进行了变更，原1单元变更为2单元。2017年，原告河南财政税务高等专科学校为与被告河南福家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，本院作出(2017)豫0191民初9243号，原告的诉讼请求为：请求依法判令被告将位于郑州市郑开大道与康庄路交汇处西南水木年华小区商品房住宅小区10号楼2单元3层西户、5层东户、5层西户、9层西户、6层西户、7层东户、7层西户、8层东户、8层西户、9层东户、10号9层西户、10层东户、10层西户、11层东户、11层西户，共计15套房屋交付给原告并为原告办理房屋产权证。2018年6月13日，本院作出(2017)豫0191民初9243号民事判决书，判决如下：一、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十五日内将位于河南省中牟县郑开大道南侧、康庄路西侧水木年华小区10号楼2单元7层东户、9层东户房屋交付给原告河南财政税务高等专科学校；二、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十五日内为原告河南财政税务高等专科学校办理本判决第一项中两套房屋的产权证书；三、驳回原告河南财政税务高等专科学校的其他诉讼请求。(2017)豫0191民初9243号判决书本院认为部分载明：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于除10号楼2单元7层东户、9层东户之外的13套房屋，因该13套房屋已经由案外第三人作为购房方在本院提起诉讼，本案与其他12案件属于同一标的、同一法律关系，原告应在其他案件中通过合法途径另行主张权利，本院已向其释明，故本案中对该13套房屋不再处理。关于原、被告之间的关系问题，双方签订的虽是商品房合作定向开发协议书，但均显示原告为购房方，被告为开发方，并约定原告负责购房款的收集并向被告支付购房款，对项目规划设计方案及房屋的套型由选择确定权；且双方共同向中牟县住房保障和房地产管理局出具情况说明，显示网签以原告认定并报备中牟县住房保障和房地产管理局的户主名称为准，经查，原告向中牟县住房保障和房地产管理局报备的户主名称中包括原告所购10号楼2单元7层东户、9层东户房屋，故对涉案两套房屋，双方之间应为房屋买卖合同关系。关于10号楼2单元7层东户、9层东户房屋归属问题，原、被告向中牟县住房保障和房地产管理局出具的情况说明附表中也显示原告向被告购买该两套房屋，原告作为集体购房户中的一户，有权购买涉案房屋，且原告已经交纳了购房款，被告应依约向原告交付房屋并办理相应手续，原告诉请被告将位于郑州市郑开大道与康庄路交汇处西南水木年华商品房住宅小区10号楼2单元7层东户、9层东户房屋交付给原告并办理房屋产权证，本院予以支持。在(2017)豫0191民初9243号案件的审理过程中，2018年3月28日，本院对原告财税学校委托代理人制作询问笔录一份，载明：“？关于涉案15套房屋，经系统查询，存在其他相关人员向本院主张上述房屋权利，本庭先前已征求你方意见是否在其他案件中作为有独立请求第三人参与诉讼，但未得到答复。本院为同一裁判尺度，现再次向你方释明，是否同意与另案合并审理。：一周内向学校汇报后向法庭恢复。？看笔录无误后签字”。庭审中被告张永辉称，2015年9月7日李遂辰与被告福家公司签订《协议书》，李遂辰是我姑父，签订合同当场我姑父将该合同转给了我。2015年9月9日我向福家交付购房款49.5万元，被告福家公司均出具有收据；2016年5月我去被告福家公司的物业上领取的钥匙，于2016年5月18日签订完装修协议之后房屋就开始装修，2016年11月份的时候入住房屋。买房的时候不知道原告与被告福家公司之间的购房事宜。房屋现在一直在使用。以上事实有原告提交的2008年5月19日《商品房合作定向开发协议书》一份，2008年12月30日《商品房合作定向开发补充协议》一份，购房款付款明细及付款凭证一组，涉案房屋交款明细及交款收据一组，商品房预售许可证一份（复印件）,工作联系函三份，2015年12月29日情况说明一份（复印件），河南财专水木年华小区业主名单（540户）一份（复印件），2015年12月30日福家置业关于水木年华小区房屋签约交钥匙及储藏室认购的通知一份，法院专递邮件签收单，高新区法院的（2017）豫0191民初9243号民事判决书、高新区法院的（2018）豫0191民初3612号民事判决书（判决书为复印件），高新区法院作出的（2016）豫0191民初7585号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证各一份，福家公司在与原告就15套房的诉讼中所提交的与购房者签订的协议书（复印件）；被告张永辉向本院提交的物业服务合同一份、装修协议一份、装修许可证、水电费票据、物业费票据共6张、收据一张、协议书一份；本院依职权调取的2018年3月28日的询问笔录及开庭笔录、授权委托书及河南陆达律师事务所公函；及开庭笔录、质证笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定，第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。原告在起诉状中称，2018年6月20日,财税学校收到贵院作出的关于15套房屋发回重审的(2017)豫0191民初9243号一审判决,并在该判决中得知包括10号楼西单元9层西户在内的13套房屋已经由第三人作为购房方提起诉讼。但在(2018)豫0191民初3612号的审理过程中，2018年3月28日，本院已对原告财税学校委托代理人制作询问笔录一份，告知相关诉讼。本院认定，原告未在(2018)豫0191民初3612号案件中参加诉讼，并非不能归责于本人的事由，故对原告诉请本院不予支持。被告福家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告河南财政税务高等专科学校的诉讼请求。案件受理费8725元，由原告河南财政税务高等专科学校负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 彭 磊审判员 李俊阳审判员 赵宜勇二〇一九年五月二十八日书记员 朱 清