西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初6122号 原告：吴凌云，女，1954年7月21日出生，汉族，住西安市曲江新区。 委托诉讼代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋杰，陕西云德律师事务所律师。 被告：西安汉华房地产开发有限公司，住所地西安市曲江新区。 法定代表人：黄色环，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。 原告吴凌云与被告西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋杰，被告委托诉讼代理人刘睿、齐丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴凌云诉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金68010.86元。诉讼中，原告明确以房屋总价款2833785.9元为基数，按照每日万分之一的标准计算自2016年12月31日起至实际交付房屋之日止共240天的违约金。2.判令被告支付供电、供气的违约金47324.22元。诉讼中，原告明确被告在本案中存在迟延供电的违约事实。3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年7月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，建筑面积为191.01平方米，商品房总价款为2833785.9元，约定交房时间为2016年12月31日。之后，原告按约定支付了房款，履行了合同约定的全部义务。但被告却逾期交房240日，应承担违约金68010.86元。该合同第十条约定商品房相关设备交付条件：(一)基础设施设备：1、市政供水；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，市政供电。如果约定设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按本合同第十二条约定按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。被告在2018年2月12日之前未达到市政供电违约金为47324.22元。原告与被告就以上问题协商未果，现诉至贵院，望判如所请。 被告汉华公司辩称，1.被告已按照《商品房买卖合同》以及《补充协议(二)》的约定向原告交付了涉案房屋，被告不存在逾期交房的事实，不应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条及第十一条之约定，涉案房屋的交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及该商品房已取得房屋测绘报告”，交付时间为2018年12月31日。后经双方协商，就涉案房屋的交房时间及条件达成一致意见,并签订了《补充协议(二)》，上述协议将涉案房屋的交付时间变更为2016年12月31日，交付条件变更为“五方验收”。涉案房屋于2016年12月3日质量符合验收标准。之后被告通过邮寄的方式向原告送达收房通知，但原告一直未履行收房义务，导致延期交房的原因在于原告，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请无事实及法律依据，应当予以驳回。2.关于逾期供电问题。被告不存在任何违约行为，不应当承担违约责任，支付违约金。即便存在，原告的收房行为视为对收房条件的变更，不应追究原告收房后被告的违约责任。另外，被告与供电局于2012年9月已签订正式供电合同，后因供电部门出具的供电方案存在实际操作困难，导致市政供电无法正常实际安装并交付，上述延误应当属于因市政配套、安装等非因被告原因造成的，被告不承担违约责任。此外，涉案房屋交付后，原告用电不存在任何障碍，原告也未因此产生任何实际损失，被告不应承担任何违约责任。此外，《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件除五方验收外，也包含第十条约定基础配套设施条件，因此，因房屋交付不符合合同约定的逾期交房的违约责任与供气、供电不符合合同约定所产生的违约责任均系因房屋交付不符合约定造成的，在法律是包含与被包含关系，应计算一次。现原告不仅要求被告承担逾期交房的违约金，还要求被告承担逾期供电的违约金，上述累加计算无依据，也加重了被告的责任。3.即便被告存在违约行为，也只应计算一次违约金，且违约金金额过高，应当予以调减。根据相关规定，违约金超过造成损失的30%的，可以认定是过分高于实际损失，即违约金的调整应结合原告的实际损失予以考量，而原告事实上并无任何损失，因此违约金金额应当予以调减。综上所述，被告不存在任何违约行为，不应当承担造约责任，支付造约金，核被告的诉让请求无事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（预售）、补充协议（二）、发票、物业公司收费票据、竣工验收记录、初步供电方案、整付零寄交寄清单、入伙须知、华著中城房屋交付流程卡等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。本院根据审理确认的证据和当事人的陈述认定事实如下： 2016年7月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称案涉房屋），总价款为2832450元，被告应在2018年12月31日前交付案涉房屋。合同第十条就供电问题约定，案涉房屋在交付时应纳入城市供电网络并正式供电，市政供电；未达到交付条件的，出卖人按合同第十二条约定承担逾期交付责任。第十一条约定，如遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实予以延期。第十二条约定，出卖人未按照约定时间交付案涉房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。同日，双方签订《补充协议（二）》将案涉房屋交付时间变更为2016年12月31日前。补充协议还约定，出卖人若在上述时间没有按期向买受人交付该商品房，同意按照合同逾期交房承担违约赔偿责任，逾期60个工作日以上，买受人不解除合同的，出卖人应按日支付全部房价款万分之一的违约金直至实际交付之日止。补充协议对商品房交付条件等事宜亦进行了约定。 合同及补充协议签订后，原告向被告支付购房总价款2833785.90元。被告向原告邮寄《入伙须知》，通知原告在2016年12月30日办理案涉房屋的交付手续。《入伙须知》载明办理入住需要交纳相关费用，费用包括面积差、房屋工本费、物业费等。案涉房屋的《华著中城房屋交付流程卡》（以下简称流程卡）载明：原告在2016年12月30日办理了签到验证组、地产面积确认的手续，在2017年8月29日办理了物业签约、物业财务、物业钥匙的手续。被告于2017年8月29日将案涉房屋实际交付给原告。就迟延交付案涉房屋原因问题。原告称其依约收房时发现案涉房屋被用作仓库，导致无法收房。被告称是原告自身原因而未办理收房手续。针对流程卡持有问题。被告称其在2016年12月30日至2017年8月29日持有流程卡原件，因原告未再继续办理手续，故暂存在被告处。原告对被告关于流程卡原件持有问题的陈述内容不予认可。2018年2月12日，被告向原告提供了合同第十条约定的市政供电。被告在市政供电之前向原告提供临时用电，并由原告以水电费包干的形式交纳相关费用。被告提交了的供电部门出具的《初步供电方案》，方案落款日期分别为2016年11月2日和2017年6月21日，欲证明因市政因素等非出卖人的原因导致供电迟延，不应承担供电违约责任的事实。供电方案载明的预计供电日期分别为2015年12月31日和2017年12月31日。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》《补充协议（二）》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。 关于逾期交房违约金问题。被告作为出卖人负有依约向原告交付案涉房屋的合同义务，其应对已履行了合同义务的事实承担举证责任。交付房屋的合同义务包括案涉房屋现状符合接收条件的内容。在案的证据能证明原告在2016年12月30日已办理了签到验证、地产面积确认的手续，但尚不能证明案涉房屋现状在当日符合交付条件的事实。被告虽称是原告原因导致逾期交房，但并未提供证据进一步证明其主张。另外，再结合原告已办结部分手续手续，未办结的后续手续又关系到案涉房屋的交付现状，以及被告关于交付案涉房屋的举证情况来看，被告尚未完成关于其履行了交付房屋义务的举证责任，应由其承担举证不能的不利后果。故本院认定被告在2016年12月31日至2017年8月29日存在逾期交付房屋的违约行为。原告现主张每日按照房屋总价款万分之一计算违约金，符合补充协议二关于违约金的约定标准，主张的违约金并不过高。故本院对原告关于逾期交房违约金的主张，予以支持。 关于逾期供电违约金问题。虽然原告主张逾期供电违约金，但被告亦提交了供电相关部门的初步供电方案，方案载明了不同的预计供电时间。被告提交证据已能证明其主张。故本院对被告关于其不应承担逾期供电违约金的意见予以采纳。退一步来看，民事赔偿以存在实际损失且以填平原则为主要原则。被告在提供合同约定的供电条件前已向原告提供了临时用电。原告并未提供证据证明其在被告提供临时用电之外还在其他损失的事实。综上所述，本院对原告关于逾期供电违约金的主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴凌云支付逾期交房违约金68010.86元； 二、驳回原告吴凌云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2607元（原告已预交），由原告负担1107元，被告负担1500元。因原告已预交费用，故被告应在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  栗德亮 人民陪审员  曹静静 人民陪审员  牛璟华 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  贾 凡 打印：相丽华校对：田雪2019年月日送达