杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初21125号 原告：樊光彩，女，1970年12月20日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：方振江、程婷婷，浙江泽大律师事务所律师。 被告：王金友，男，1961年2月17日，汉族，住杭州市滨江区。 被告：杭州西陵管道安装有限公司，统一社会信用代码91330109X09173290F，住所地杭州市萧山区城厢街道湖头陈社区。 法定代表人：王金友，总经理。 原告樊光彩诉被告王金友、杭州西陵管道安装有限公司（以下简称“西陵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于同年11月16日公开开庭进行了审理。原告樊光彩及其委托诉讼代理人方振江、程婷婷，被告王金友及被告西陵公司法定代表人王金友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊光彩诉称：2012年10月8日，被告王金友与原告签订了合同编号为201210001的《房屋租赁协议书》，约定将位于杭州市萧山区城厢街道湖头陈社区的约2000平方米的房屋（所有权人为被告西陵公司）出租给原告，租金每年200000元（首年租金为100000元），今后每年递增20000元，租期为5年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止。后双方于2015年9月30日签订《会议纪要》，约定2015年9月起租金固定为每年200000元，半年支付一次，租期至2019年9月止。上述协议签订后，原告依约支付租金，并按照约定用途对房屋进行了合理装修，并支出了装修费用538019元。但被告王金友却于2017年5月9日擅自提前收回房屋并又出租给他人，其行为已构成违约，两被告依约应承担违约责任，向原告支付金额为合同总租金20%的违约金。另外，因被告王金友交付房屋不满足使用状态，尽管原告多次要求，但其始终未在合理时间内维修，导致原告不得不多次自行维修、装修房屋共花费538019元。同时在征得被告王金友同意的情况下维修了房屋的屋顶等主体结构，花费了21904元。原告承租后对房屋进行了必要装修，因被告王金友提前收回房屋其未折旧部分179340元和主体维修费用应由两被告承担。原告承租房屋后依法与案外人郭生文等多人签订了租赁协议，将房屋分割出租给了郭生文等人，每年合计收取租金463800元，租金差额为167800元，系原告的直接收益。被告王金友违约收回房屋之日起至今，原告本应获得该收益为167800元，故两被告应承担因其违约行为导致原告的经营收入损失。2015年10月和2016年12月，有关部门向案涉租赁房屋收取了污水改造费4000元和污水处理管网建设费14312元；2017年4月，原告为案涉房屋安装四扇卷闸门产生费用1950元，上述费用依法均应由两被告承担，原告先行支付后，两被告应当返还给原告。故原告起诉来院，要求判令：1.两被告继续履行《房屋租赁协议书》，并将案涉房屋交付原告；2.两被告支付原告违约金256000元；3.两被告赔偿原告经营收入损失和装修损失共计347140元（暂计算至起诉日）；4.两被告支付原告房屋主体维修费21904元；5.两被告返还原告的污水改造费4000元、污水处理管网建设费14312元和四扇卷闸门款1950元；6.本案诉讼费由两被告承担。 被告王金友、西陵公司共同辩称：被告王金友认为自己是作为被告西陵公司的法定代表人身份与原告签订的租赁合同。原告在没有得到两被告同意的情况下，擅自转租及改建房屋结构，直接导致被告西陵公司产生重大损失。原告在签订房屋租赁合同时，承诺承租期内该房屋仅做住宿、办公以及商业使用，而不是将房屋擅自改建成群租房获益。且原告改建的出租房屋违反了消防安全条例，造成了严重消防隐患，当时城厢派出所及城厢消防安全管理科责令原告立即搬离，由此所产生的损失应全部由原告承担。按照原、被告会议纪要约定，原告应于2016年9月1日前付清半年房租款100000元，而原告直至2016年12月6日才支付租房款50000元，余款在2017年5月9日截止时尚未支付，拖欠房租累计3个月以上。根据租房合同第十二条第一项，原告有以上拖欠房租行为的，出租方是有权终止合同的，并有权收回该房屋。综上所述，两被告未存在违约行为，并已按照租房协议所约定的内容履行其义务，原告因其自身原因造成损失要求两被告承担并无相应依据，故请法院驳回原告诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁协议书》及会议纪要各一份，欲证明原告与被告王金友签订《房屋租赁协议书》，约定了租赁期间、租金、违约金责任等事实；2.房屋所有权证一份，欲证明案涉租赁房屋所有权人为被告西陵公司的事实；3.汇款凭证一组，欲证明原告支付案涉房屋租赁费用的事实；4.现金交接明细现金账一组（复印件），欲证明原告平均经营收入为463800元；5.领条一组，欲证明原告装修案涉租赁房屋花费538019元的事实；6.厂房住宅改装明细一组，欲证明原告维修房屋的屋顶等主体结构花费21904元的事实；7.收款收据一组，欲证明原告支付污水管改造费4000元和污水处理网管建设费14312元；8.责令改正通知书及整改效果图一组，欲证明原告已经对案涉房屋进行整改，并已经整改完毕，且城厢派出所也已经派人勘验；9.装修汇总清单、卷闸门安装票据一组，欲证明原告承租期间实际的装修费用；10.领款凭证一组，欲证明卷闸门的费用支出。经质证，两被告对证据1、2三性无异议；对证据3中原告与被告王金友之间的转账流水无异议，可以确认的是在双方会议纪要订立后，原告已经陆续支付了合计300000元的租金；对证据4、5三性均有异议，系由原告自行制作；对证据6三性有异议，该份证据系由案外人所写，不能证明原告的证明目的；对证据7中污水管线连井安装费和污水处理管网建设费，认为一共产生费用28000元左右，当时双方口头协商好，由原告自行承担票据中的金额，其余由被告西陵公司自行承担，对卷闸门的收款收据两被告亦不认可；对证据8认为没有城厢派出所的书面复函，不能证明原告已经整改完毕；对证据9认为装修系原告个人经营所需，与两被告无关，且认为原告搬离时留存在租赁房屋内的都是装修垃圾；对证据10不认可。经审查，本院认为，两被告对证据1、2三性均无异议，且与本案具有关联性，故本院对该两组证据证明力予以确认。对证据3经被告王金友对账，确认原告在会议纪要订立后已支付租金合计300000元；证据4系原告自行制作的经营账目，证据5均系原告与案外人之间的交易关系，在无其他证据佐证的情况下，本院对该两组证据真实性无法核实；证据6列明抬头为厂房住宅改装，其中列明的项目并不能看出对应的是房屋修缮，且签字的真实性尚无法明确；对证据7费用产生的真实性予以确认；对证据8结合各方在庭审中的陈述仅可确认城厢派出所曾于2016年11月23日向原告租赁房屋实际经营的公司杭州沙林商务服务有限公司发出责令整改通知书，要求其对案涉房屋存在的部分消防问题进行整改；对证据9因案涉房屋装修已被清理，故该组证据在无其他证据予以佐证的情况下对其真实性无法确认；对证据10所涉的卷闸门费用是否应由被告西陵公司承担，本院将在说理部分阐述。 两被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.承租人告知书一份，欲证明因案涉房屋存在安全隐患，故城厢派出所以及城厢消防要求原告搬离的事实；2.网上新闻打印件一组，欲证明案涉房屋无法继续让原告承租的事实；3.被告西陵公司与案外公司杭州昱秦物业管理有限公司签订的租房协议书，欲证明被告西陵公司在2017年12月将案涉房屋进行了出租。经质证，原告对证据1三性无异议，但该份告知书下发时处于峰会前的准备期，原告也按照要求进行了消防整改，腾退了租客，并不能说明两被告的证明目的；对证据2三性有异议，与本案无关；对证据3三性均有异议，不能证明原告的欲证内容，且无法核实真伪，即使协议属实，被告西陵公司将本属于原告的租赁房屋违约租赁给他人，且获取了更大的利润，更加说明被告西陵公司是为了获取更大的出租利益才恶意违约。经审查，本院认为，证据1应系客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认；证据2无法体现与本案的直接关联性；证据3被告西陵公司用以证明其在与原告解除租赁关系后已将案涉房屋出租给了案外公司，对被告西陵公司已将案涉房屋再次出租的事实予以确认。 庭审中，本院向双方当事人出示调取自（2018）浙0109民初8049号原告曾提交的通知一份。经质证，原告认为该份通知是事实，是被告王金友张贴在案涉房屋外的。两被告则认为，该通知当时是直接交给了原告的管理人，因为当时派出所明确和两被告说群租如果出了安全事故要被告王金友去坐牢的，所以该通知只是为了向原告说明案涉房屋只能作为办公用房，不能用于群租。经审查，本院认为该证据真实性双方均无异议，予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：案涉争议房产系被告西陵公司所有。2012年10月8日，原告与被告西陵公司法定代表人王金友正式签订房屋租赁协议书一份，约定出租给原告的房屋位于浙江省杭州市萧山区城厢街道湖头陈社区，出租房屋为北大楼及东大楼两幢，建筑面积共约2000平方米；该房屋租赁期共5年，自2013年2月1日起至2018年1月31日；原告承诺，租赁该房屋仅作为住宿、办公以及商业使用；该房屋租金为200000元，今后每年递增20000元，遵循先付后用的原则，第一年在签约时支付首年租金（结算到当年12月31日止），12月底之前支付下一年的年租金，出租方收款后应提供给原告有效的收款收据；租赁期间，涉及本租赁房屋的外围设施费用（如水、电、有线电视、网络设施的安装、维护等费用），应由出租方承担；在租赁期内，出租方应保证出租房屋的使用安全、该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由出租方负责（原告使用不当除外）；原告如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺均须事先征得出租方书面同意后方可施工；租赁期满前若因原告原因导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归出租方所有。双方另约定，出租方有以下行为之一的，原告有权解除合同：（1）提供房屋不合法或所提供房屋不满足基本居住条件，严重影响居住的；（2）出租方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。出租方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，出租方还应该承担赔偿责任。房屋租赁期间，原告有以下行为之一的，出租方有权终止合同，收回该房屋，原告应按照合同总租金的20%向出租方支付违约金：（1）未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构的；（2）改变本合同规定的房屋租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计3个月以上的。双方还约定了免责条件以及争议解决等条款。上述合同由被告王金友签字确认，现原告与两被告均确认该合同系由原告与被告西陵公司之间订立。 原告实际使用上述房屋用于转租经营宿舍，租赁期间又与王金友于2015年9月30日就前述租赁事宜达成会议纪要一份，约定自2015年9月起，每年房租费用固定按200000元计取，每半年支付一次，直至2019年9月止；期满物业归还房主，若房主对外租赁，同等条件下，可优先续租，续租条款另行协商。2016年5月19日，杭州市公安局萧山区分局城厢派出所、萧山区城厢街道消防安全管理科向被告西陵管道发出承租人告知书，载明因房屋存在严重的消防隐患，不符合相关居住出租房屋的规定，请务必在2016年5月22日前搬离。同年11月23日，城厢派出所向杭州沙林商务服务有限公司宿舍发出责令改正通知书一份，载明因该宿舍存在未制定消防安全制度等5项消防安全违法行为，故要求其自该通知书发出之日起15日内完成整改。该通知书由樊光彩签收。原告自述其已按照通知书要求完成整改，两被告则对此存异议，认为2017年上半年仍接到相关部门要求整改的通知。 2017年5月中旬左右，被告西陵公司向原告发出通知一份，载明为贯彻落实《中华人民共和国安全生产法》和《中华人民共和国消防法》，进一步落实“谁主管，谁负责”的安全管理原则，确保人身和财产安全；根据萧山区城厢街道办事处消防安全整改通知，严禁“三合一”“多合一”等现象再发生；本公司再次通知：你转租的所有租客于2017年5月10日前搬离，其他事宜商量解决；逾期不搬离的，由此造成的事故和一切损失将由你承担。原告自述在2017年5月底左右其转租的租户已经搬离，但未将案涉房屋内的家具等物品搬离，且与被告西陵公司协商赔偿事宜未果。原告与被告西陵公司均确认案涉房屋钥匙已由原告于2017年9月左右交还给被告西陵公司。而被告西陵公司则认为2017年10月左右原告转租的租户才全部搬离，且未将留存在案涉房屋内的物品搬离。 另查明，原告与被告西陵公司均确认自案涉会议纪要签订后，被告西陵公司共收到原告租金300000元。 本院认为：本案中虽则与原告之间的租赁协议以及会议纪要均由被告王金友订立，但被告王金友认为其系代表被告西陵公司签订，应由被告西陵公司作为合同约束的相对方，原告对此表示认可。在各方对上述问题达成一致的情况下，本院认为原告就案涉租赁协议项下主张的权利均应向被告西陵公司提出，被告王金友在本案中不承担民事责任。 关于原告的各项诉讼请求，分别分析如下。一、原告的诉请一即要求继续履行案涉《房屋租赁协议书》，并将案涉房屋交付原告。本案中，原告在2017年5月左右已开始腾房，并于同年9月向被告西陵公司交还了案涉房屋的钥匙，可见双方均已确认案涉租赁合同不再继续履行，即发生解除。在此前提下，原告要求继续履行租赁协议的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。二、原告的诉请二即要求支付违约金256000元。原告主张该诉请的基础即认为被告西陵公司违反约定提前收回租赁房屋。对此，被告西陵公司则抗辩认为，原告未按约定支付租金违约在先，且被告西陵公司于2017年5月发出的通知并非要求解除与原告之间的租赁关系，而是因消防安全等要求通知原告不得再将租赁厂房用于群租。对此，本院认为，原告主张被告西陵公司让其租客搬离即代表要与原告解除租赁关系，但从原告使用案涉房屋的用途和2016年开始的一系列消防安全检查等过程以及双方多次谈及群租问题的情况来看，被告西陵公司之所以会在2017年5月发出该通知函件，是因为案涉房屋多次经有关部门通知需消防整改。案涉房屋租赁约定用途为住宿、办公及商业使用，原告在将案涉房屋从厂房改装为全部用于群租住宿后理应对其相应的消防要求负责。现因原告租赁厂房用于群租、且租赁期间对房屋的使用并未完全符合消防规范才导致被告西陵公司出现对案涉房屋安全隐患的担忧，进而于2017年5月发出通知要求原告将群租客腾退，但其实际并未明确表达要与原告解除租赁关系的意思表示。但被告西陵公司明知原告租赁房屋用于转租，却发出上述通知内容，确实将导致原告产生其无法继续使用案涉房屋的认知，然被告西陵公司的上述通知仅为其单方意思表示，原告在未与被告西陵公司就合同履行抑或解除达成任何合意的情况下，直接以腾退租客、交还钥匙的行为作出租赁关系解除的意思表示，可见本案中是由原告提出的租赁关系解除，并非被告西陵公司要求提前解约。至于被告西陵公司主张原告存在欠租的违约行为，根据审查查明的付款情况，原告关于峰会期间被告西陵公司愿意减免租金的主张并未得到两被告的认可，亦未提供关于上述主张的有效证据，故原告在腾退时确实已经产生了欠租的违约行为。综合上述情形，本案中原、被告各自均存在违约情形，且因各自的违约情形导致租赁关系发生解除。但案涉租赁关系发生解除并非因被告西陵公司提前解约所致，故本院对原告基于被告西陵公司提前解约所主张的违约金不予支持。三、原告的诉请三即要求赔偿经营收入损失和装修损失共计347140元。关于经营收入损失，原告并未提供实质有效证据予以证明。而关于装修损失，原告并未保留任何关于装修现状的有关证据，故对其装修残值根本无法做出判定。因此本院认为原告的该项诉请证据不足，不予支持。四、原告的诉请四即要求支付房屋主体维修费21904元。原告提供了厂房住宅改装清单一份作为该诉请的相关证据，但本院认为该清单标题列明为改装清单，且在该清单未经被告西陵公司确认的情况下不能证明是房屋维修费用支出，故对该诉请不予支持。五、原告的诉请五即要求返还污水改造费和污水处理管网建设费以及卷闸门费用。污水改造费和污水处理管网建设费，根据庭审调查，可知租赁双方在费用产生时已对费用的承担进行了口头约定，且原告当时同意上述费用由其承担。况且双方在庭审中均提及之所以会议纪要中约定年租金固定为200000元，即需要原告自行承担部分房屋维修费用。综上，本院对原告要求返还污水改造费和污水处理管网建设费的诉讼请求不予支持。另外，关于卷闸门费用，结合调查，之所以需要安装卷闸门是因为被告西陵公司厂区围墙被城管部门拆除，原告场所为进出安全才进行了卷闸门安装。而被告西陵公司作为出租方，为保障租赁房屋的进出安全，有义务为承租方提供相应的安全门措施。虽则原告提供的卷闸门收据并非正式发票，但本院结合卷闸门已经安装的实际情况，确认由被告西陵公司支付原告卷闸门费用1950元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州西陵管道安装有限公司于本判决生效之日起十日内支付樊光彩1950元； 二、驳回樊光彩的其余诉讼请求。 如杭州西陵管道安装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10254元，减半收取5127元，由樊光彩负担5102元，由杭州西陵管道安装有限公司负担25元。 原告樊光彩于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州西陵管道安装有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年五月九日 书记员  董向勇