黑龙江省佳木斯市郊区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0811执异27号案外人：杨德良，男，汉族，1968年2月1日出生，现住佳木斯市向阳区。申请人：柴长胜，男，汉族，1968年10月19日出生，现住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：杜桂兰，佳木斯市郊区嵩晟法律服务所法律工作者。被申请人：李凯，男，汉族，1972年2月15日出生，现住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：田浩，佳木斯市向阳区保卫法律服务所法律工作者。在本院执行柴长胜与李凯合同纠纷诉前保全一案中，案外人杨德良于2019年5月5日对本院于2019年4月22日作出的（2019）黑0811财保70号民事裁定书提出书面异议，要求解除对佳木斯市郊区英伦尚城小区、产籍号为1-0607-055-010902、建筑面积131.84平方米的房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，佳木斯市郊区人民法院根据柴长胜的诉前财产保全申请，于2019年4月22日作出黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811财保70号民事裁定书，裁定对李凯名下，位于佳木斯市郊区英伦尚城小区，产籍号为1-0607-055-010902，建筑面积为131.84平方米的房屋（以下简称该房屋）进行查封。李凯于2019年4月24日收到该查封裁定书，并告知了案外人该房屋已经被法院查封的事实。因为2019年4月17日，李凯将该房屋以人民币X万元的价格出卖给案外人，该房屋正在佳木斯市不动产交易中心办理产权过户登记过程后，被佳木斯市郊区法院裁定查封。案外人认为，其与李凯的房屋买卖合同已经合法成立并生效，案外人已经支付了全部购房款，房屋产权应依法归案外人所有。至于申请人与李凯之间的法律纠纷与案外人无关，申请人申请查封该房屋侵犯了案外人的房屋所有权。综上所述，案外人为了维护自身合法权益不受侵犯，特根据《民事诉讼法》第一百零八条及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第一百七十二条的法律规定，向法院依法提出异议申请，请求法院依法查明事实，裁定解除对佳木斯市郊区英伦尚城小区，产籍号为1-0607-055-010902，建筑面积为131.84平方米房屋的查封。申请人柴长胜辩称，一，案外人称已经购买该房屋并在交易当中，柴长胜认为申请查封的房产登记在李凯名下，该房屋在交易当中被查封，其所有权仍是李凯，该查封行为符合法律规定，柴长胜没有侵犯案外人的权利。二、双方的房屋买卖行为不符合房屋买卖交易习惯，房屋买卖的交易习惯应该是卖方将购房款打入第三方账户进行监管。待交易完成后，由第三方将购房款转给卖房人。其次，如果是现金交易二手房，通常是先交部分定金，即便是直接全额付款给卖方，通常也应该是以银行转账的形式，而不是将55万元以现金形式全部取出后，再将现金转给卖方，没有转给李凯的记录。三、该交易价格明显低于市场价。以案涉房屋的地理位置和平方米数来看，市场价值至少在80万元以上，而李凯仅卖了X万元，低于市场价近45%，这明显有违常理。被申请人李凯辩称，一、案外人所提的异议事项，李凯无异议，而案外人所提出的异议事项既有法定事实又有法定证据还有法律依据，因此案外人提出的执行异议具备排除执行的法定要件，因此应当依法撤销黑08**财保70号民事裁定书中裁定对李凯名下房屋的查封；二、案外人提出排除执行的房屋其权属于2019年4月17日其物权已转移杨德良所有，其法定证据和法定事实具体表现在2019年4月10日售房人李凯与买房人杨德良在佳木斯鑫亿房地产经济有限公司签订了房屋买卖定金协议，同时于同年同月的11日买方杨德良向卖方支付了购房款定金1万元，因此该买卖行为意思表示真实，同时于2019年4月17日卖方李凯与买方杨德良在佳木斯房屋交易与产权管理中心签订了佳木斯市存量房屋买卖合同一份，并经佳木斯房屋交易与产权管理中心的确认，该房屋的价格为X万元，同时佳木斯不动产管理局办理该房屋的过户人员陈洪亮对杨德良、李凯关于出售房屋按照物权法的规定进行了不动产登记程序的问询笔录的制作，同时又签订了佳木斯市不动产登记签收文件，这时买方杨德良按照不动产管理局的要求又向佳木斯市向阳区税务局缴纳了税收完税的款项X元，税务机关给出具了黑龙江省房屋交易增值税发票，同时在佳木斯市房屋基金管理中心杨德良又支付了住宅专项维修基金，同日杨德良又向佳木斯市不动产登记管理中心交付了办理房照的工本费X元，以上法定证据和法定事实均证明杨德良与李凯对案涉房屋的买卖行为不但合同依法成立而权属也依法生效，其具体生效的法定事由表现在以上行为已经在公示簿上进行了记载，因此对外具有公信力，至于是否将房权证交付给杨德良说明不了其物权属李凯所有，相反的是只能说明房屋的物权属案外人杨德良所有；三、根据《最高法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十四条第一项该房屋的权利人根据以上证据说明是案外人杨德良所有，以上证据均是法律法规的授权组织出具的法定形式要件的票据，这就充分说明杨德良享有案涉房屋的权利，具有合法性和真实性，同时根据不动产登记管理局从房屋交易开始到收取工本费止该房屋的权属已经不是原始取得权利人李凯所有，而合法的变更为杨德良所有，所以杨德良行为是具备排除执行的法律要件。杨德良于4月18日居住了该涉案房屋。在听证过程中，案外人提供如下证据：证据一、房屋买卖定金协议书。证明：案外人购买了涉案房屋。经听证质证，申请人柴长胜认为1、真实性及证实的问题均有异议，房屋的售价与案外人异议当中的价格不符；2、没有标注交易日期；3、交房日期明显有改动；4、该定金协议书没有标明时间、日期；5、与产权处留存的买卖协议不相符合。被申请人李凯认为1、真实性、合法性、关联性及因果关系无异议；2、该三方协议明确约定了交易期限是2019年4月10日；3、该房屋确认了当时市场的交易价格X万元；4、该协议经过不动产登记管理局依法确认并存入双方对房屋买卖的交易卷宗当中，记载的交易编码为0000394号，所以第三方居间的行为证明了买卖双方的真实意思的表示和合法性。证据二、发票一张、维修基金复核单一张、完税证明、登记费票据一张、房屋买卖合同一份、佳木斯市不动产登记申请书一张、不动产登记收件单一份。证明：房屋是杨德良本人的。经听证质证，申请人柴长胜对真实性无异议，但认为此组证据不能证实案外人已经具有该房屋的所有权，只能证明在产权部门办理了相关的手续，从房屋买卖合同当中反证一个问题双方买卖价款是55万元，而并非85万元。被申请人李凯认为1、真实性、合法性、关联性及因果关系无异议；2、李凯同意杨德良举证证明的问题；3、该组书证符合物权法第十二条的规定也就说明了从2019年4月17日起杨德良已取得了案涉房屋的物权；4、该组证据均是不动产登记管理局经过依法审查和确认后并标注了交易卷宗的案号给当事人出具的，不但说明具有公信力而且还将取得房权证、工本费的票据给付了当事人，这个工本费的票据就可以视为杨德良取得房照的时间。证据三、银行回执8份共计X万元（王丽梅系案外人妻子）、收条两张。证明：杨德良取钱购买房屋。经听证质证，申请人柴长胜对真实性无异议，对证实问题有异议，认为不能证明该笔款项是交给李凯的购房款，现金的去向不明。对两份收条的真实性及证实的问题均有异议，案外人在申请书当中确认该买房款为55万元，但根据这两份收条共计60万元，案外人讲与李凯有欠款，明显不属实。案外人讲与李凯系朋友关系，但李凯马上反驳通过中介认识，明显双方在串通，李凯在说假话，该证据缺乏真实性。被申请人李凯认为1、真实性、合法性、关联性及因果关系无异议；2、该房屋真正的出售价格是85万元，而不是55万元，在不动产登记管理局谈的55万元是为了少交房屋交易税，关于真正的房屋交易价格85万元是李凯答辩期间说2019年4月17日佳木斯市存量房屋买卖合同经过佳木斯不动产登记管理局确认，这份合同当中能够体现实价为X万元；3、本案的争执的焦点房屋是否属杨德良所有，与房屋的价款和该价款是否实际交付给李凯没有关系，而且李凯已经实际取得了卖房款，该房屋于2019年4月18日李凯实际交付给了杨德良使用。申请人柴长胜提供如下证据：证据一、光碟一份。证明：在查封的前一天申请人与被申请人在商量欠款事宜，被申请人拖延时间，承诺近期给付申请人欠款，被申请人房屋出售明显在转移财产规避债务。经听证质证，案外人称不清楚，不知道。被申请人李凯认为1、真实性、合法性、关联性及因果关系有异议；2、该光盘不是母带而是经过拷贝的视听资料，不能确定其内容的真实性；3、光盘当中陈述的事实与本庭案件争议的焦点无关联性。证据二、承包地转让协议书一份、收据两张。证明：申请人与被申请人之间存在合同纠纷，被申请人应当返还申请人土地转让款X元，为此被申请人为了达到逃避债务的目的将财产低价位转移，而且该买卖行为存在着虚假。经听证质证，案外人称与其房屋没有关系。被申请人认为与本案没有因果关系不予质证。被申请人李凯提供如下证据：证据一、证人孙超出庭作证。证明案外人与被申请人买卖房屋的过程。经听证质证，案外人没有异议，没有发问。申请人对证人证言有异议，认为证人还有案外人、被申请人在一起串通，所以认为证实的问题不具有真实性，该房屋交易的价格应当以产权登记部门合同为准，况且案外人在申请书当中强调该房屋以55万元的价格成交，本庭被申请人以及申请人提供的银行转账均已确认的55万成交的证据，证人所证实的X万元是欠条问题，没有举出书面的证据，明显该证据是虚假的、后补的，是为本次听证后补的证据。被申请人对证人的证言无异议，无发问。证据二、取款回单一份。证明：2019年4月17日杨德良给李凯汇购房款X万元，户名是李凯的名称，买卖行为合法成立。经听证质证，案外人无异议，申请人有异议，认为这是一份取款单，证明不了是杨德良转存的钱。经审查查明，申请人柴长胜因其与被申请人李凯合同纠纷一案，于2019年4月22日向本院提出诉前财产保全，申请查封了李凯名下的、坐落于佳木斯市郊区英伦尚城小区、产籍号为1-0607-055-010902、建筑面积为131.84平方米房屋。本院于2019年4月22日作出了（2019）黑0811财保70号民事裁定书，查封了本案争议的房屋。案外人杨德良以其已于2019年4月17日购买了该争议房屋为由，向本院提出书面执行异议，要求解除对佳木斯市郊区英伦尚城小区、产籍号为1-0607-055-010902、建筑面积313.84平方米的房屋的查封。本院认为，该房屋现仍登记在被申请人李凯名下。案外人虽然提供了证据证实其买卖房屋的事实，但所提供的证据不能形成完整的证据链，故案外人以此排除执行，证据不充分。案外人异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人杨德良的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曲慧敏人民陪审员  刘姝彤人民陪审员  张俊武二〇一九年五月十三日书 记 员  张 可