上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初20927号原告(反诉被告)：刘中华，男，1958年10月28日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：贾先刚，上海市广海律师事务所律师。被告(反诉原告)：谭佩冬，男，1982年12月5日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：郑慧姚，女，1985年6月4日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：谭景春，男，1954年12月6日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：顾爱英，女，1958年3月15日生，汉族，住上海市松江区。上列四被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：周文秀，女。原告刘中华与被告谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，四被告向本院提起反诉。本院依法受理后就本、反诉进行合并，并于2019年2月12日公开开庭进行了审理。为查明事实，本院依法追加上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)为本案第三人，后于2019年3月21日、4月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘中华的委托诉讼代理人贾先刚，被告(反诉原告)谭佩冬及被告(反诉原告)谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英的共同委托诉讼代理人陈栋，第三人太平洋公司的委托诉讼代理人周文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘中华向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原告与四被告签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)及《补充协议》，四被告配合原告办理解除《合同》的备案手续；2.四被告支付原告违约金500,000元。事实和理由：2018年8月16日，原告与四被告就坐落于上海市松江区九亭镇亭中路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房地产)签订《合同》，并办理了《合同》的网上备案登记手续。《合同》约定系争房地产转让价为3,000,000元；四被告应于签约当日支付原告房款100,000元，于2018年9月30日前支付原告房款100,000元，于2018年12月31日前支付原告房款1,950,000元等；被告未按约定时间付款的，应向原告支付赔偿金，逾期超过15日仍未付款的，原告有权书面通知被告单方解除合同，并要求被告支付房屋总价20%的违约金。次日，原告还与四被告签订《补充协议》，约定四被告已经于签约前对系争房地产进行了初步验看；原告将系争房地产连同现有装潢、厨卫设施、附属设备以现状交付给被告即可。之后，四被告仅支付原告首期房款100,000元。原告虽通过电话催告被告支付第二期房款，但被告拒不履行。原告无奈于2018年10月10日向被告发送《律师函》，要求被告按约付款，否则原告将行使单方解约权及追究被告违约责任,但仍无果。故原告诉至本院，望判如所请。被告谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英辩称，同意解除《合同》及《补充协议》，至于《合同》备案手续是否能解除由行政部门决定，不同意支付违约金，因为被告没有违约。但如人民法院认定被告违约且应支付违约金，被告同意将已付款100,000元与应付违约金抵扣。同时，被告认为《合同》约定的违约金金额过高，请求人民法院调低，因为被告虽然违约，但过错很小。签约之时，被告想在上海市松江区九亭地区购房，所以在该地区的各家中介寻找房源。被告至第三人处，第三人称系争房地产在一楼、带院子，且卖家要在松江置换房屋急于售房，所以房价便宜。2018年8月16日早上，第三人带被告上门实地查看了系争房地产，提醒被告抓住机会、尽快决定。当日，被告就签约并支付了原告房款100,000元。签约付款前，被告仅看了一次房屋。为进一步了解房屋及周边情况，被告就于次日，去居委会了解、邻居家查看、燃气所核实等，才知道系争房地产及所在小区自竣工至今都不通燃气。被告向原告提出异议，原告保证交房时将会开通燃气，因此原、被告于2018年8月17日签订《补充协议》。但至诉讼阶段，系争房地产仍未开通燃气。系争房地产不通燃气，无法居住使用，不符合商品房销售管理办法第7条第6款的规定，也不符合《合同》补充条款一第7条的约定，原告已经违约。被告已经发函原告中止《合同》的履行。反诉原告谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英向本院提起反诉请求：1.判令解除反诉原、被告之间签订的《合同》，反诉被告协助反诉原告办理解除《合同》备案手续；2.判令反诉被告返还反诉原告已付的首付款100,000元；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金600,000元；4.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月16日，反诉原告与反诉被告就买卖系争房地产签订《合同》，并向反诉被告支付购房首付款100,000元。事后，反诉原告才自行得知系争房地产不通燃气，房屋无法正常居住使用，反诉原告的合同目的无法实现。反诉原告认为反诉被告已经违约，故诉至法院，诉如所请。案件审理过程中，反诉原告变更第1项诉请为要求撤销《合同》，解除《补充协议》，反诉被告配合办理《合同》备案撤销手续。事实与理由：看房及签约时，第三人并未向反诉原告告知过系争房地产未开通燃气。签约时，反诉被告也未向反诉原告告知此事项。次日，反诉原告经多方了解调查后，才自行得知系争房地产所在小区自竣工之日起就未开通煤气。反诉原告于是向反诉被告提出异议。反诉被告承认并保证9月底前将开通燃气，因而与反诉原告签订《补充协议》。诉讼期间，系争房地产仍未开通燃气。反诉原告认为系争房地产属于住宅，应当具备住宅的使用功能。但反诉被告未事先告知系争房地产不通燃气，事后也未能按保证开通燃气，导致系争房地产无法正常居住使用，反诉原告购房的合同目的无法实现。综上，反诉被告有违诚信，构成欺诈。庭审中，反诉原告称其只在签约当日早上在第三人带领下上门实地查看房屋一次。反诉原告看到系争房地产当时对外分割出租给两户租客，其中一户租客占有使用房屋的厨房，但厨房当时是锁闭的，反诉原告只从外面看了一下厨房，看见厨房内打开的橱柜里铺设了燃气管道；另一户租客在院子中搭建了厨房，使用煤气罐。反诉原告称其在看房及签约过程中，也从未向第三人或反诉被告询问过房屋内燃气是否开通的情况。反诉被告刘中华辩称，不同意反诉诉请，《合同》及《补充协议》均合法有效。系争房地产所在小区整体均未开通煤气，这个事实第三人作为中介应该知道的，反诉被告也告诉过第三人。因为系争房地产不通燃气，所以反诉被告挂牌价是每平方米24,880元，低于当时的市场均价每平方米近10,000元，因此第三人和反诉原告都是明知系争房地产未通燃气的。系争房地产在出售之时，有租客居住，租客在房屋内使用煤气罐。反诉原告在购房前，已经多次实地看房，应该注意到房屋内使用的是煤气罐。但在2018年8月16日签约过程中，反诉原告从未向反诉被告询问房屋开通煤气情况。2018年8月17日，反诉原、被告就贷款不能、税费承担等问题进行补充约定，因而签订《补充协议》，但当时反诉原告仍未提出房屋不通燃气的问题，反诉被告也未保证过系争房地产会开通煤气。系争房地产不通燃气，并不影响房屋的居住使用功能，可用其他替代解决方式。我国也没有法律规定，“二手房”必须开通燃气，才能上市交易。反诉原告称的商品房销售管理办法，公布实施于2001年，但系争房地产建造于20世纪90年代，反诉原、被告进行交易时是“二手房”，因此不适用该办法。反诉原告是完全民事行为能力人，在签订购房合同此类重大合同之前，应知晓签约后果，也应审慎核实房屋情况，而非签约后再去了解情况。综上，签约时反诉原告从未询问过房屋开通煤气的情况，反诉被告也从未欺骗过反诉原告，且房屋不通燃气，不影响使用。反诉原告在签约后或起诉时要求系争房地产开通燃气，这无法律依据或合同依据。第三人太平洋公司述称，对于本诉及反诉，均交由人民法院依法裁判。原告在第三人处挂牌出售系争房地产时，未披露系争房地产并未开通燃气。系争房地产在出售时，是出租状态，租客在厨房内使用煤气罐，但租客使用煤气罐还是燃气，这是租客的自由。第三人在居间介绍出售系争房地产时，也不清楚系争房地产是未开通燃气的，故未向被告隐瞒该情况。被告在购房时，从未向第三人提出一定要开通燃气的房屋。2018年8月16日，三被告在第三人带领下，至系争房地产的现场进行了仔细查看。之后，原、被告首次见面，充分磋商，双方签订了《合同》。当日，因为原告为了置换房屋而售房，因此对被告贷款不出的房款支付、税费承担等进行了补充约定，双方签订《补充协议》。签约及付款后，被告向第三人提出系争房地产不通燃气。第三人至小区居委会了解，才知道系争房地产所在小区未开通燃气，如要开通燃气需要小区全体业主同意，但因小区业主分歧较大，所以导致了小区至今未通燃气的情况。系争房地产未通燃气不影响居住使用功能，可以另寻其他方案解决。经审理查明，系争房地产于1999年竣工，建筑面积为120.58平方米，所在土地为住宅用地。1999年11月25日，系争房地产的权利登记至原告名下。经第三人居间介绍，原告与四被告于2018年8月16日就系争房地产签订《合同》。第一条约定四被告受让系争房地产及系争房地产的具体状况，还约定原告保证已如实陈述系争房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，四被告对系争房地产状况充分了解，自愿买受系争房地产。第二条约定系争房地产转让价为3,000,000元。第九条约定四被告未按《合同》约定期限付款的，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按四被告逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日四被告仍未完全履行付款义务的，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知四被告，并有权要求四被告承担违约责任，四被告承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。四被告承担违约责任的，原告可从四被告已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给四被告，已付款不足支付的，四被告应当在接到书面通知之日起5日内向原告支付。补充条款(一)中第3条约定原告收到四被告于2018年12月31日前支付的房款850,000元当日，将系争房地产交付四被告，交付标志为原告将系争房地产的钥匙交付四被告，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。第5条约定原、被告于被告办妥《中华人民共和国不动产权证书》，且原、被告对系争房地产进行交接后5个工作日内，办理系争房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续。第7条约定原告必须保证交房时系争房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。附件二中对于随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定为固定装修灯饰及厨卫设施依现状，装饰依现状，此两部分的费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，四被告不需另外支付费用，原告不得拆除并应随房交付四被告。附件三中约定四被告于签约当日支付原告房款100,000元，于2018年9月31日前支付原告房款100,000元,于2018年12月31日前支付原告房款850,000元,四被告以购房贷款的形式向原告支付房款1,950,000元，该款项由贷款银行直接转入原告账户。原告还与四被告签订《补充协议》，其中第1至4条分别对原告承诺系争房地产“满五唯一”、依法应缴税费均由被告承担、被告未能及时贷款的房款支付、系争房地产交易期间被告婚姻状况发生变化原告配合重新签订合同等情形进行了约定。第5条约定四被告在此确认其于签订《合同》前已对系争房地产进行初步验看；原告与四被告在此同意原告将系争房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付四被告即可，但原告必须保证系争房地产内的管道畅通及系争房地产附属设施设备的正常使用。2018年8月16日，四被告向原告支付房款100,000元。2018年9月25日，四被告委托律师向原告发送律师函，称《合同》签订后，被告通过系争房地产所属煤气公司、住户、居委会得知，系争房地产已经长期不通天然气。系争房地产属于商品住宅，应具备住宅通常的使用功能。2018年12月31日系争房地产同样不会开通天然气，无法正常使用。因此函告原告截至2018年12月31日前，《合同》中止履行；之后《合同》是否恢复履行视房屋天然气开通情况、房屋是否具备正常居住功能再行确定；如2018年12月31日前系争房地产开通天然气，达到正常居住功能，请原告及时告知被告，以便《合同》恢复履行。2018年10月10日，原告委托律师向四被告发送律师函，称已收悉函件，并认为在购房前，被告曾经在第三人陪同下，多次实地看房，房屋现状为厨房内使用煤气罐；系争房地产为年代久远的“二手房”，买卖均价远低于相同地段其他开通煤气的“二手房”，被告对此是明知的；系争房地产所在楼宇整体未开通煤气，但完全不影响居住使用；按照《合同》附件二的约定，房屋内固定装修灯饰及厨卫设施依现状移交。原告认为四被告未按《合同》约定时间支付第二期房款，已经违约。原告要求被告立即按约付款，否则，原告依照《合同》第九条依法行使解约权，追究被告违约责任。2018年10月12日，四被告收到了该份律师函，但之后仍未付款。另查明，2018年8月16日，原告与第三人签订了第三人提供的《房地产出售/出租一般委托协议(XXXXXXXX版)》，约定了原告委托第三人出售系争房地产，还约定了委托售价、委托期限。其中第二条约定了系争房地产的情况，具体包括房屋坐落、产权登记、房屋类型、建筑面积、权利情况、房屋户型、装修情况、抵押情况、租赁情况、权利限制、违章搭建、户口等情况，但未就天然气开通情况进行特别或单独约定。以上事实有上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、补充协议、律师函2封、房地产出售/出租一般委托协议(XXXXXXXX版)、转账汇款凭证、转账汇款业务回单、收据、照片等证据以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，反诉原告以反诉被告事先从未告知过系争房地产未开通燃气，事后也未按《补充协议》的保证开通燃气，因而影响房屋居住使用功能的实现，构成欺诈要求撤销《合同》。对此，本院认为，根据法律规定，因欺诈而撤销合同应同时具备两个条件：一是有欺骗或隐瞒的行为，二是欺骗或隐瞒的行为意在诱导相对方签订违背真意的合同。本案中，反诉原告在签约及付款后，以系争房地产未开通燃气，因而认为影响房屋的居住使用，对《合同》提出异议，要求解除，后又改为要求撤销。反诉原告这些行为在事后表明其意在购买必须有燃气开通的住宅，住宅开通燃气与否是其极为重视的交易条件之一。系争房地产虽取得合法产权登记，但因建造于上世纪90年代，自建成起至今系争房地产所在小区整体均未开通燃气。目前，市场上的住宅因建造年代的早晚、是否进行过燃气工程改造等原因，而分为已开通燃气的及未开通燃气的。反诉原告居住在上海市松江区九亭地区，意欲在该地区购房。在交易时，无论是基于日常生活经验，还是基于对同地区其他楼盘的事先了解，反诉原告都应注意到系争房地产作为近20年的“二手房”存在未通燃气的可能性。但在看房及签约时，反诉原告从未向反诉被告或第三人询问系争房地产是否开通燃气的情况。因此反诉被告在事前无从得知反诉原告非开通燃气的房屋不买的意思。至于反诉原告称反诉被告在《补充协议》中保证了事后会开通燃气，但反诉被告否认，本院认为仅凭《补充协议》的文意，难以采纳反诉原告的该项意见。因此，反诉被告也不存在事后未按保证开通燃气的情况。系争房地产作为住宅，未开通燃气，确实有异于房地产市场上已开通燃气的房屋，但这并不影响房屋居住使用功能的实现。反诉被告在第三人挂牌出售系争房地产时，已经根据第三人的要求披露了系争房地产的相关信息，就房屋的相应重大情况进行了告知。另外，反诉被告作为出售方，将房屋向第三人及反诉原告开放，允许第三人带反诉原告实地看房。在签约时，反诉原、被告首次见面。在签约过程中，反诉原告未向反诉被告询问房地产开通燃气情况，反诉被告也未向反诉原告答复或陈述虚假信息。因此，本案中的反诉被告并不存在就系争房屋开通燃气，刻意隐瞒或欺骗反诉原告的情况，并诱导反诉原告签订违背其真意合同的情形，并不构成欺诈。反诉原告要求撤销《合同》、返还已付房款及违约金的诉请，本院不予支持。因此，《合同》合法有效，原、被告均应当严格、全面履行《合同》。被告未按《合同》约定支付第二笔房款，已经违约。原告依据《合同》约定的解约条款，在催告被告付款无果后，诉至人民法院要求解除《合同》，本院依法予以支持。《合同》解除后，原告及反诉被告均要求对方协助办理《合同》备案手续的撤销，本院依法予以支持。原告要求解除《补充协议》，被告同意，且亦反诉要求解除《补充协议》，本院依法予以支持。原告要求被告依据《合同》约定承担总房价20%的违约金，虽有合同依据，但是本院同时兼顾到被告违约给原告造成的损失及本案合同履行情况等因素，酌情裁定被告应支付原告违约金200,000元。原告要求将违约金与被告已付房款100,000元直接抵扣，被告也同意，且有合同依据，本院依法予以抵扣。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，判决如下一、解除原告(反诉被告)刘中华与被告(反诉原告)谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英于2018年8月16日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，被告(反诉原告)谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英协助原告(反诉被告)刘中华办理合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》备案的撤销手续；二、被告(反诉原告)谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘中华违约金100,000元；三、驳回被告(反诉原告)谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告(反诉被告)刘中华负担2,000元(已付)，被告(反诉原告)谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英负担2，400元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，反诉案件受理费减半收取5,400元，由被告(反诉原告)谭佩冬、郑慧姚、谭景春、顾爱英负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇一九年五月十三日书记员  夏 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。