内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2221民初1613号 原告：刘权刚，男，1976年4月30日出生，汉族，农民，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：王立伟，内蒙古烛拉律师事务所律师。 被告：兴安盟大龙物流有限责任公司，住所地内蒙古兴安盟科右前旗。 法定代表人：王亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈美华，该公司部门经理。 委托诉讼代理人：陈文峰，内蒙古圣泉（科右前）律师事务所律师。 原告刘权刚诉被告兴安盟大龙物流有限责任公司（以下简称”大龙物流”）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年4月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘权刚及其委托诉讼代理人王立伟、被告大龙物流的委托诉讼代理人陈美华、陈文锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘权刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告依法履行合同；2、要求被告承担违约损失32000元。庭审中原告明确履行合同内容包括为房屋办理不动产登记、要求原告方门前30米没有临时建筑、拆除门禁。事实和理由：2009年9月3日，原告购买被告大龙物流位于科右前旗某镇省际通道与某路交界的大龙物流园区内的修配车间，并签订合同，被告将房屋交付给我使用。2017年下半年开始，被告在园区大门设立门禁，对来我处的修理车辆进行收费，包括我个人车辆，不允许我使用门前20米空间修车，违反协议约定，我也无法对外出租该房屋，故诉至法院。 被告大龙物流辩称，同意为原告办理不动产登记手续，被告并没有在原告门前30米设立建筑物，也没有限制原告通行，设立门禁是为了更好的为业主服务，原告应当遵守园区的规章制度，被告不存在违约。原告没有维修资质，没有实际经营维修活动，不存在损失。 本院依据原、被告的诉辩意见归纳本案争议焦点为：被告是否存在违约及是否应承担违约损失32000元。 原告针对争议焦点提交如下证据：1、修配车间买卖合同1份，证明原告于2009年9月3日在被告处购买修配车间，被告有义务为原告办理不动产登记证，被告方应当保证原告修配车间门前30米没有临时建筑，并保障原告方的自由通行权。被告质证，对房屋买卖合同真实性没有异议，但是其证明目的有异议，被告同意配合原告办理不动产登记证，在签订协议时原告方同意自觉履行被告方的各项管理制度，所以说被告对原告修配车间进行管理是依据合同约定。2、修理间租赁协议书三份，证明前两份合同的租金是32000元，第三份租金有所降低，且因收入减少导致合同解除，能够证明原告的直接损失。被告质证，对租赁协议的真实性有异议，因为承租方未到庭，且被告设立门禁与原告房屋租赁是否有直接因果关系无法证明。3、民事调解书1份，证明被告设立门禁，限制原告自由通行的事实。被告质证对民事调解书没有异议。4、票据7枚，证明被告对前来原告处的车辆收费，导致大部分维修车辆不能前去原告处进行修车，使原告产生损失。被告质证，原告的维修车间一直未使用，被告是经营企业，被告是对进入其停车场的车辆收费，不能证明是到原告处修车人员交的费。5、照片四张，证明被告在其大门处设有两处门禁，不允许前来维修车辆和原告方车辆自由通行，另证明被告方在原告购买房屋前门20米处设有临时建筑，违反了房屋买卖协议的约定，且被告在第二道门禁处设有收费的标识。被告质证，进园收费指的是对进入园区停车场进行收费，如果进入园区修车被告是不收费的，原告门前30米处没有建筑物，有临时设立的栏杆，不是建筑物。 被告针对本案争议焦点提交证据如下：1、修配车间买卖合同，证明根据合同第五条约定，原告在购买时就明知所购买的是园区内的房屋，原告入住园区后应自觉遵守园区管理制度，被告没有在原告门前30米设立建筑物，只有可移动设施，不影响经营。原告质证，对合同的真实性没有异议，合同第五条约定的规章制度侵犯原告的权益，没有经过原告的认可。2、被告的营业执照一份，证明被告是营业性的物流公司，营业范围广泛，设立门禁是为了安全考虑也是为了经营所需。原告质证，对证据的真实性没有异议，但被告的经营范围不能影响原告的经营权利。3、房屋租赁合同二份，证明被告在门口设立门禁后也将自有的两处房产对外出租，所以设立门禁与房屋不能对外出租没有因果关系。原告质证，被告所出租房屋的用途是玻璃加工办公使用，不是汽车修理，没有进出时间的限制，但原告是汽车修理有可能24小时出入。 本院认证认为，原告提交的合同、照片被告无异议，应予确认，原告提交的租赁合同书与本案无关联性，不予确认。对被告提交的合同及营业执照予以确认，被告提交的租赁合同与本案不具有关联性，不予确认。 本院经审理认定的事实如下：2009年9月3日原告刘权刚购买了被告大龙物流位于科右前旗某镇省际通道与某路交界的大龙物流园区内的修配车间，价款为192000元，预交定金50000元，2009年10月20日交工后再交款102000元，剩余房款40000元待被告为原告办理完房屋产权证及土地证后，原告将款一次性支付给被告，办理证照的费用由原告负担。合同第四条约定：该修配车间门前20米场地可无偿供原告使用，被告保证修配车间门前30米不再建其他建筑物。合同第五条约定：原告入住园区后，自觉遵守被告方各项管理规章制度，根据维修需要，适时调整安排时间，被告不得干涉。被告已将修配间交付给原告使用。2017年下半年开始被告在园区大门处设立门禁，并张贴公告，为了园区管理，消除安全隐患，所有车辆缴纳地面建设、养护费，公告第三项为（三）库房内停车、修车免费。对入园的车辆进行登记，检查驾驶员的驾驶证，并要求入园维修的车辆联系原告等维修人员，对车辆确认后才能放行。另被告在原告使用的门前20米外设立可移动栏杆，目的是使原告修理停放车辆的区域20米到30米行使的道路之间隔离，原告在使用时可移动栏杆后复位，在原告门前30米外设立固定栏杆，现原告以被告设立门禁及栏杆的行为影响原告正常经营并且使原告的房屋无法对外出租，影响了原告的收入为由诉至法院。 本院认为,原告刘权刚与被告大龙物流签订的买卖合同合法有效，双方应当依照约定履行合同义务，现原告要求被告协助办理不动产登记，对此被告亦同意，对该项请求本院予以支持。根据物权法第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，该法第七十一条又规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。根据《最高人民法院》第一条第二款的规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。按照物权法的相关规定原告虽未办理房屋产权登记，但原告已经实际管理使用购买的修配间，属于法律规定的业主，故原告应当享有进出小区大门自由通行的权利，现被告设立门禁及在进入门禁后还要经过一道电动门，因原告所购房屋的用途为修配车间，庭审中原告自认其房屋的承租者经营的多为车辆维修，该两道门妨害了修配车辆的通行自由。被告设立门禁，目的是对进入物流园区的车辆进行管理，其行为虽不违反法律规定和双方合同约定，但被告应针对原告所购房屋的使用性质尽可能为修配车辆提供便利，在出台相关规章制度时要征询原告的意见，简化入园程序，达到既能管理园区又不影响房屋使用者的修理业务。被告在对前来修理的车辆进行登记后还要求经营者等维修人员到大门签字确认，属于过度管理。原告要求拆除小区门禁及大门的请求，实为要求的是自由通行权，本院变通为被告为房屋使用者及来维修的车辆提供通行便利。被告在25米处设立的栏杆应属于临时建筑，该行为不符合合同约定，应将该25米处的栏杆拆除，原告要求拆除25米处的栏杆的请求本院予以支持。但房屋使用者在修车时应当按照合同约定合理使用房屋前20米的土地，不得占用20米外30米内的通道。原告请求被告赔偿两年的房租损失，因无法证明设立门禁对其造成了实际损失，故原告请求被告支付违约损失不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《最高人民法院》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定： 一、被告兴安盟大龙物流有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告刘权刚办理该修配车间的不动产登记证并拆除25米处的可移动栏杆； 二、被告兴安盟大龙物流有限责任公司为原告刘权刚及来原告刘权刚处维修的车辆提供通行便利； 三、驳回原告刘权刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元,由原告刘权刚负担275元，被告兴安盟大龙物流有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  张志军 二〇一九年五月十三日 书记员  赵 辉 适用法律条款： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利； 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行事权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益； 《最高人民法院》 第一条基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。