青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青0104民初1135号 原告：谈岩，男，汉族，1980年11月15日生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市。 委托诉讼代理人：李广雄、刘晋，青海盛通律师事务所律师。 被告：青海省年丰投资集团有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城**宁张路******。 法定代表人：张惠明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严玉霞，青海磐佑律师事务所律师。 原告谈岩与被告青海省年丰投资集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谈岩的委托诉讼代理人李广雄、刘晋，被告青海省年丰投资集团有限公司的委托诉讼代理人严玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谈岩向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《海湖·年丰家苑商铺申购协议》；2、依法判令被告向原告双倍返还商铺定金100000元；3、判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的利息损失5357元（截止2018年11月15日），并按银行贷款利率4.75%支付利息至定金返还完毕之日；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年8月25日，原告认购被告开发的“海湖·年丰家苑”商铺一套，并签订《海湖年丰家苑商铺申购协议》一份。原告向被告交纳定金50000元，但被告因无权开发涉案房屋，致使本协议无法继续履行，且被告承诺承担原告的经济损失，故请求法院支持上述诉讼请求。 被告青海省年丰投资集团有限公司辩称，同意原告关于解除合同的诉讼请求；原告所交款项是认购款而不是定金，且原告主张经济损失无事实和法律依据，故请求法院公正判决。 本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，原告谈岩与被告青海省年丰投资集团有限公司签订《海湖·年丰家苑商铺申购协议》一份，原告谈岩认购被告开发的“海湖·年丰家苑”商铺一套。该申购协议记载，原告所认购的的商铺位××镇第一层22-4号，面积：18平方米，单价14000元/平方米，原告同意在签订本协议时，按本申购协议约定50000元作为定金，该定金不予退还；另约定，该商铺施工达到正负零时需交总房款的40%即100800元作为首付款，达到四层时需交纳总房款的30%即75600元，该商铺拿到预售证时交足剩余30%购房尾款75600元，同时签订正式合同，若原告未按上述时间交足各期款项，被告有权终止合同并扣除原告已交房款的3%作为违约金；因国家或地方性法规在内的不可抗力致使本认购协议无法执行或失去法律效力，双方经协商可以解除本认购协议，原告将本协议、付款收据等文件退还被告后90个工作日内被告将所收房款无息全额退还原告，被告不再承担其他任何责任。本项目交工时间为2018年12月15日，交房时间暂定为2019年1月15日。被告延期交房30日内为免责期，30日后至120日内，被告按已交房款的每日万分之三支付违约金，120日后仍未交房，被告向原告支付百分之三违约金，本合同终止，是否续签双方协商解决。协议签订后原告先后支付50000元。后被告因未能开发该房地产，致使纠纷产生。 另查明，2017年5月27日，被告出具《声明》一份，该声明记载，我公司保证团购房屋价格不变，保证各团购客户的合法权益不受侵害。2017年5月31日，被告出具《声明》一份，该声明记载，保证团购房屋原定价格不变，合法权益不受侵害，保证住宅大产权、商铺产权，保证有个人土地证和房产证。2018年1月23日，被告出具《承诺书一份》，该承诺书记载，鉴于年丰家苑客户质疑问题，青海省年丰投资集团有限公司向客户作如下承诺：如我公司起诉汉庄村、西宁银胜房地产开发有限公司、马进祥一案最终失败，且与客户签订的认购协议中的单价有所调整，如调整范围在合理区间之内，年丰集团将承担客户的差价损失。如年丰集团胜诉，原认购协议继续履行。 就以上事实双方当事人提供了《海湖年丰家苑商品房申购协议》、收据、声明、承诺书、双方当事人的陈述、本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点：原、被告双方签订的《海湖年丰家苑商品房申购协议》应否解除；原告主张的诉讼请求是否合理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原、被告所签订的《个人认购申请表》对房号、单价、面积、付款方式、房屋交付使用条件及日期、违约责任及解决争议方法等均作出了明确约定，故该申请表具备商品房买卖合同的主要条件，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不属于双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，但双方自签订该协议至今被告方尚未取得商品房预售许可证，双方所签订的合同应属无效。 关于原告主张被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方所签订的协议具备商品房买卖合同的主要条件，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方所签订的协议中记载为定金，且约定该定金不予退还，故理应认定被告所收受的是定金，适用定金罚则，故原告要求被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，应予支持。关于原告主张被告赔偿违约损失5251元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告已经主张了定金条款，故该请求不予支持。 综上所述，原、被告双方所签订的《申购协议》应属无效协议。原告要求被告双倍返还定金100000元及赔偿经济损失5357元的诉讼请求，符合法律规定部分应予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条第二款，《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下： 一、依法确认原告谈岩与被告青海省年丰投资集团有限公司签订的《海湖·年丰家苑商品房申购协议》无效； 二、被告青海省年丰投资集团有限公司双倍返还原告谈岩定金100000元，于本判决生效后五日内付清。 三、驳回原告谈岩要求被告青海省年丰投资集团有限公司支付违约损失5357元的诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费已减半收取1204元，由原告谈岩负担204元，被告青海省年丰投资集团有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判员 罗 辉 二〇一九年五月二十一日 书记员 黄珠莹 附： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百六十一条：人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。