安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初747号原告：来安县康洁物业服务有限公司，住所地来安县新安镇中央大街**门面房，统一社会信用代码91341122570418767C。法定代表人：毛玉斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。被告：朱家斌，男，1968年7月22日生，汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：付文红，女，系朱家斌妻子。原告来安县康洁物业服务有限公司（以下简称康洁物业公司）与被告朱家斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康洁物业公司委托诉讼代理人张金文、被告朱家斌委托诉讼代理人付文红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付其物业费用1167元及滞纳金（自起诉之日起按照每日万分之五计算至实际付清时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系开发商滁州市顺鑫房地产开发有限公司来安分公司聘用的对中央大街小区进行物业服务的公司，被告朱家斌系该小区业主，现被告欠缴以上物业服务费用，经多次催要均无理拒绝支付。综上，原告为被告业主提供物业服务，被告应及时足额支付相应的物业费用，被告欠缴费用的行为不仅违反了法律，也明显损害了原告公司及其他正常缴费业主的合法权益。为此，原告特具状至本院，请求本院依法处理。朱家斌辩称：1、物业公司为其服务其就交物业费，不服务其就不交；2、其家电瓶和车子都被人偷过，物业也不管；3、垃圾到处都是，楼道都是其自己拖的；4、车棚出租的钱，物业也没带其分。本院经审理认定事实如下：滁州市顺鑫房地产开发有限公司来安分公司系来安县中央大街小区开发商，2009年11月6日，滁州市顺鑫房地产开发有限公司来安分公司与常州市恒海物业服务有限公司来安分公司（以下简称恒海物业来安分公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由恒海物业来安分公司为中央大街小区提供物业服务等。朱家斌系中央大街小区19幢403室业主，其房屋面积为91.58㎡。2010年4月15日，朱家斌与恒海物业来安分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业服务费用标准按0.35元/平方米每月，其他物业共用设施设备运营费用按其实际发生的成本均摊交纳；物业费等从交付之日起按年预交。自2011年3月10日起，康洁物业公司接管恒海物业来安分公司，为中央大街小区提供物业服务，并在上述《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》上加盖公章，《前期物业服务合同》于2011年3月12日在来安县国土资源和房地产管理局备案。后来安县中央大街小区由康洁物业提供相关物业服务。2018年3月12日，来安县中央大街业主委员会与新安镇东门社区居民委员会联合公告，因康洁物业公司前期物业到期，要求小区业主按照前期物业服务费用标准及时上交物业费。自2015年5月起至2018年3月止,朱家斌欠缴物业费1121.86元，康洁物业公司多次催缴未果，遂诉至本院。上述事实，有双方当事人的陈述，康洁物业公司提供的前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、收据、公告等证据在卷佐证。本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及其在庭审中的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：原告康洁物业公司的诉讼请求是否合理？对于争议焦点：滁州市顺鑫房地产开发有限公司来安分公司与恒海物业来安分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由恒海物业来安分公司为中央大街小区提供物业服务。恒海物业来安分公司又与中央大街小区业主朱家斌签订《前期物业管理服务协议》，约定由恒海物业来安分公司为朱家斌提供物业服务，朱家斌按约支付物业费。后康洁物业公司接管恒海物业来安分公司为中央大街小区提供物业服务，并在《前期物业管理服务协议》上盖章确认后备案，康洁物业公司实际履行了物业服务协议，朱家斌作为业主也未表示反对意见，故康洁物业公司与朱家斌实际形成了物业服务合同关系，双方均应按物业服务协议的约定履行义务。康洁物业公司为中央大街小区提供物业管理和服务，有权依据合同约定收取管理费，朱家斌作为业主应当依据协议约定交纳相应的物业费。根据《前期物业管理服务协议》的约定，前期物业服务费用标准按0.35元/平方米每月，朱家斌应当交纳2015年5月至2018年3月期间的物业费用为1121.86元。垃圾处理费，康洁物业公司未提供相应证据，本院不予支持。故对康洁物业公司要求朱家斌支付物业费1167元的诉请，本院予以支持1121.86元，超出部分本院不予支持。朱家斌虽欠交物业费，但系其对小区物业管理存在瑕疵而产生的不满，康洁物业公司对此亦应承担相应责任，故对康洁物业公司主张滞纳金的诉求，本院不予支持。物业服务的好坏除了物业公司服务水平外，还需要接受物业服务方的理解与配合并受到服务资金的投入等因素制约，业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，还会导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益。故朱家斌以康洁物业公司在管理上存在瑕疵拒交物业服务费用的辩解，理由不足，本院不予采纳。若对物业服务企业提供的服务不满意，业主应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决，还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱家斌于本判决生效后十日内支付原告来安县康洁物业服务有限公司物业服务费用1121.86元；二、驳回原告来安县康洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱家斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。附：执行款交付银行户名：来安县人民法院；账号：20000350242210300000018；开户行：来安县农村商业银行新河支行。审判员  冯勇二〇一九年五月十四日法官助理杜海婷书记员张卢姗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。