湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初926号原告：武汉欣安居物业管理有限公司。住所地武汉市东西湖区额头湾****（6）。法定代表人：徐桂芝，总经理。委托诉讼代理人：朱飞，湖北怡达律师事务所律师。被告：田文华，男，1971年3月24日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：田振清（田文华之父），男，1957年6月5日出生，汉族，湖北省应城市人，户籍住址湖北省应城市，现住武汉市汉阳区，原告武汉欣安居物业管理有限公司（以下简称“欣安居物业公司”）与被告田文华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告欣安居物业公司的委托诉讼代理人朱飞，被告田文华的委托诉讼代理人田振清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告欣安居物业公司提出诉讼请求，判令被告田文华：1、支付2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费8,232元；2、支付滞纳金823元；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：被告田文华系我公司所管理的武汉市东西湖区吴家山阳光都市小区A栋3单元401室的业主，其物业建筑面积82.34平方米。2010年1月6日被告田文华与开发商武汉东兴房地产开发有限公司聘请的物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定按建筑面积1.2元/平方米收取物业服务费，因前期物业公司中途退出，开发商就一直委托我公司对该处物业提供物业管理服务。我公司对其物业安全、清洁的维护等进行了系列的物业管理工作，在我公司提供服务的同时，被告田文华未依约交纳物业服务费，经我公司多次催收，其迟迟不支付，现我公司为维护自身合法权益，特提起本诉，请求法院依法裁判。被告田文华辩称，原告欣安居物业公司未按相关规定履行物业服务义务，物业管理十分混乱，小区存在私搭乱建、公共绿地被毁、侵占的情形，小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，水管不进行正常维修，每年都出现破裂的故障。物业服务不到位主要体现在以下几个方面：1、房屋漏水、造成墙面严重损毁。小区管理混乱，垃圾清理不及时，卫生状况堪忧；2、水管破裂，造成我家及其他业主经济损失。我家维修共花费3,405.5元，原告欣安居物业公司也一直没有进行维修及赔偿。本院经审理认定如下事实：田文华系武汉市东西湖区阳光都市小区A栋3单元401室房屋的业主，该房屋的建筑面积82.34平方米。2010年1月6日武汉万湖物业管理有限公司与田文华签订《阳光都市前期物业管理服务协议》，约定由武汉万湖物业服务有限公司为武汉市东西湖区阳光都市花园小区提供物业服务，物业服务费小高层按照建筑面积每月每平方米1元、高层按照建筑面积每月每平方米1元（暂定期一年），第二年以后小高层按照建筑面积每月每平方米1.2元、高层按照每月每平方米1.5元的标准收取。每次交纳物业服务费的时间为按半年交纳，每年3月1日至3月31日、9月1日至9月30日为收费时段。该协议“物业管理服务质量”条款中约定小区室外道路每天清扫一次、生活垃圾每日清运一次；室内楼梯间每周清扫三次、拖抹一次……花草树木修剪及时、长势良好；园林小区及设施维护良好；小区车辆无乱停乱放现象；道路、停车场平整通畅、交通设施标志齐全规范……2013年1月1日，武汉市东兴房地产开发公司（阳光都市小区建设单位）与欣安居物业公司签订《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》，约定武汉市东兴房地产开发公司将阳光都市小区物业委托欣安居物业公司进行管理，托管期限自2013年1月1日至2017年12月31日。2014年10月18日，武汉万湖物业管理有限公司与欣安居物业公司签订《协议书》，约定自2013年1月起，欣安居物业公司接受阳光都市小区的物业管理工作，武汉万湖物业管理有限公司在服务期限内未收回的物业服务费全部由欣安居物业公司负责追缴收回，所收款项归欣安居物业公司所有；武汉万湖物业管理有限公司所欠缴的供电公司的电费由开发商及欣安居物业公司负责。2016年2月6日，武汉市阳光都市小区第一届业主委员会与欣安居物业公司签订《物业管理委托合同》，约定合同期限5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止。物业服务费标准为每月每平方米1.5元。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天物业服务费的3‰收取滞纳金。田文华正常交纳物业服务费至2011年12月31日。田文华因小区内存在私搭乱建，公共绿地被损毁、侵占，环境卫生恶劣，排水不畅、污水横流，水管不进行正常维修，每年都出现破裂故障，房屋因漏水造成墙面损毁，水管破裂造成了损失等情形为由，自2012年1月1日开始至今未交纳物业服务费。欣安居物业公司多次对其进行催收，田文华仍拒绝交纳物业服务费。欣安居物业公司遂诉至法院，要求如诉称，并主张自2012年1月1日起，物业服务费均按照每月每平方米1.2元计算。上述事实有原被告庭审陈述，欣安居物业公司提交的《阳光都市前期物业管理服务协议》、《业主资料卡》、《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》、《协议书》、《物业管理委托合同》、缴费通知书予以证明，本院予以确认。另，在本院审理的（2018）鄂0112民初5333号案件中查明，欣安居物业公司在提供物业服务期间，该小区多次发生业主家中被盗的事故，并多次发生火灾的情形，该案件现已生效。审理中，田文华提供一组照片拟证明欣安居物业公司未履行服务义务，自家房屋存在漏水问题，欣安居物业公司对上述证据真实性无异议，但认为不能证明物业没有履行维护义务；另提供楚天都市报一份及维修收据，拟证明其家中因水管破裂造成损失，自行维修花费了3,405.5元，欣安居物业公司对楚天都市报的真实性无异议，但认为水管破裂的时间在2012年8月，属于武汉万湖物业管理有限公司服务期间，田文华应与开发商或武汉万湖物业管理有限公司协商解决，对收据认为其并不能证明是因房屋漏水维修产生的收据，故本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明目的综合予以认定。本院认为，阳光都市小区建设单位与欣安居物业公司签订的《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该协议对业主有约束力。同理，武汉市阳光都市小区第一届业主委员会与欣安居物业公司签订的《物业管理委托合同》对业主亦具有约束力。田文华作为小区业主应当依约按时交纳物业服务费。在《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》中未约定物业服务费的标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，本院根据《阳光都市前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费的标准来确定。虽然《物业管理委托合同》中约定的物业服务费标准为每月每平米1.5元，但欣安居物业公司仍主张按照每月每平方米1.2元来计算，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。对于田文华辩称其房屋存在外墙漏水的情形，现不能确定漏水原因是房屋质量问题还是相邻业主侵权造成，若系因房屋质量问题则应与开发商协商解决，若系因相邻业主侵权则应向相邻业主主张侵权责任。对于田文华辩称水管破裂造成经济损失的情形，虽不能确定水管破裂的原因，但欣安居物业公司有协助维修的义务，本案审理过程中欣安居物业公司也未提供证据证明其约定履行了卫生保洁、绿化维护义务的证据，且本院在另案审理中查明该小区内曾多次发生火灾及盗窃事故的情形，可以证明其在履行义务中存在服务瑕疵，故本院酌定在80%的范围内支持田文华应支付的物业服务费。田文华自2012年1月1日至2018年12月31日期间共计拖欠物业服务费8,299.87元（1.2元/月/平方米×82.34平方米×84个月），欣安居物业公司主张田文华欠交物业费8,232元，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。本院酌定其实际应支付的物业服务费为6,585.60元（8232元×80%）。对于欣安居物业公司主张田文华支付滞纳金823元的诉讼请求，虽然《物业管理委托合同》中约定了业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天物业服务费的3‰收取滞纳金。但欣安居物业公司提供的物业服务存在瑕疵，且欣安居物业公司未提供因田文华未及时交纳物业服务费造成其实际损失的有效证据，从维护小区和谐稳定的角度出发，对于欣安居物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告田文华于本判决书生效之日起十日内向原告武汉欣安居物业管理有限公司支付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6,585.60元。二、驳回原告武汉欣安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告武汉欣安居物业管理有限公司已预缴），由原告武汉欣安居物业管理有限公司负担5元，由被告田文华负担20元，并在支付上述款项时一并向原告武汉欣安居物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇一九年五月二十日书记员 崔亚斐