贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3182号上诉人（原审被告）：遵义市供水有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝路石佛路口。法定代表人：唐江。委托诉讼代理人：田维巍，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋家国，男，1955年6月6日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：汤君平，贵州义遵律师事务所律师。原审第三人：遵义市红花岗区人民政府中华路街道办事处，营业地址遵义市红花岗区中华路南路154号（明珠阁旁）。负责人：黄辉。上诉人遵义市供水有限责任公司（以下简称遵义供水公司）因与被上诉人蒋家国、原审第三人遵义市红花岗区人民政府中华路街道办事处（以下简称中华路街道办事处）物权确认纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义供水公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回蒋家国的诉讼请求；2.案件受理费由蒋家国承担。事实和理由：1.蒋家国只签订了施工合同，合同只约定由其垫资修建房屋，但并未约定关房屋权属，且签订该合同的还有其他案外人，杨文渊无权与蒋家国签订补充协议，该补充协议是无效的，不能作为房屋抵债的有效约定；2.蒋家国占有案涉门面不代表其享有案涉门面的权利，蒋家国并无占有案涉门面的确切证据，且未经上诉人或遵义市第三建筑总公司（以下简称遵义三建司）同意擅自出租；3.遵义三建司配合上诉人到房管部门办理了备案手续，上诉人是案涉门面的所有人。在清理资产以及协商征收赔偿事宜时上诉人才知道案涉门面被蒋家国占据。蒋家国辩称，1.遵义三建司已将案涉房屋抵偿给答辩人冲抵所欠工程款且已实际交付占有使用至今；2.补充协议有杨文渊与答辩人签字，且有原件，从答辩人提交的工程决算书、建设工程施工合同等相关材料中均有杨文渊作为遵义三建司代表的签字，遵义三建司第四分公司工商登记信息显示杨文渊为负责人，在工程决算书中有遵义三建司第四分公司盖章，也有杨文渊签字，结合毛主席故居新东门、桃园北路项目开发的实际情况，当地所有住户均知道该项目系杨文渊个人开发，故杨文渊本人与答辩人签订的系列相关法律文件合法有效，且杨文渊也有权代表遵义三建司与答辩人签订相关法律文件；3.自遵义三建司将案涉房屋交付给答辩人后，没有任何单位或个人对案涉房屋主张过任何权利，一直由答辩人在占有使用；4.答辩人与杨文渊及遵义三建司签订的相关协议先于遵义供水公司出示的供水协议之前，且已实际履行，遵义供水公司称由于内部原因没有管理的辩解意见不能成立，供水协议内容中抵偿房屋的面积、款项均不能一一对应，是不真实的，该公司在长达二十年中未主张权利更加反映出相关上诉理由无事实及法律依据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中华路街道办事处二审未提交书面陈述意见。蒋家国向一审法院起诉请求：1.确认遵义市红花岗区桃源北路（新东门）第11号楼一层4号（面积31.59㎡）、5号（面积29.16㎡）、6号（面积28.35㎡）、8号（面积29.16㎡）房屋的物权归蒋家国享有；2.确认蒋家国为上述房屋的被拆迁人。一审法院认定事实：1999年8月25日，案外人杨文渊代表遵义三建司与蒋家国签订《建筑工程施工合同协议条款》，约定由蒋家国自行垫资，包工包料对遵义三建司开发修建的“遵义市桃源北路11号房”进行施工。该《协议条款》明确了遵义三建司曾向蒋家国借款，同时明确遵义三建司不得对蒋家国修建的房屋进行抵押，“如有发生，一切后果均由甲方（遵义三建司）负责，另外乙方（蒋家国）有权阻止不交出该栋房屋。”1999年12月30日，杨文渊与蒋家国签订《补充协议》，明确用11号楼一层4号、5号、6号、8号门面抵偿遵义三建司所欠的工程款。2000年8月5日，《协议条款》载明的11号楼修建完毕，2000年8月15日通过竣工验收，遵义三建司将上述4间门面交给蒋家国抵偿部分工程款，蒋家国将4间门面出租收取租金至今。2001年2月14日，遵义三建司与遵义供水公司签订《供水协议》，明确因遵义三建司无力支付二次供水系统建设的费用，将11号楼4号、5号、6号、8号门面抵偿给遵义供水公司。一审法院另查明，遵义市第三建筑总公司已经注销，仍有工程款没有支付给蒋家国，案涉4间门面房至今没有办理产权登记。2018年，红花岗区人民政府决定对包括案涉门面在内的房屋进行征收，遵义供水公司在2018年9月4日通过遵义晚报发布产权异议声明。负责具体征收工作的中华路街道办事处在没有人提出异议的情况下与遵义供水公司签订了拆迁补偿协议。蒋家国知道情况后提出异议引起本案诉讼。一审法院认为，遵义市桃源北路新东门11号楼房，系由遵义三建司通过合同方式交给蒋家国自行垫资包工包料修建，且已竣工验收。因遵义三建司未能支付工程款而将一层4号、5号、6号、8号门面抵偿给蒋家国冲抵部分工程款并已交付。蒋家国实际占有使用4间门面至今，没有任何人提出异议，蒋家国对案涉门面的占有应受法律保护。由于案涉房屋至今没有办理产权登记，根据我国《物权法》第九条第一款的规定，案涉房屋所有权没有发生转移，蒋家国主张自己享有所有权没有法律依据。虽然遵义供水公司与遵义三建司签订《供水协议》明确以4间门面抵债，基于上述法律规定，对4间门面也不享有所有权。同时，遵义供水公司并没有对4间门面进行占有使用，恰恰是蒋家国从2000年房屋竣工至今，一直无争议地、和平地占有使用门面。根据《物权法》第二百四十五条第一款的规定，结合蒋家国是实际施工人、且遵义三建司首先将门面抵偿给蒋家国并交付的事实，认定遵义供水公司对遵义三建司享有的债权不能对抗蒋家国对案涉4间门面的占有。由于案涉门面即将被征收而拆迁，如实际发生拆迁，蒋家国为被拆迁人。据此，判决：一、确认蒋家国对位于遵义市红花岗区桃源北路（新东门）第11号楼一层4号（面积31.59㎡）、5号（面积29.16㎡）、6号（面积28.35㎡）、8号（面积29.16㎡）房屋（门面）的占有；二、上述第一项明确的门面如果被拆迁，蒋家国为被拆迁人；三、驳回蒋家国的其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由蒋家国承担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在一审提交的证据充分证明案涉4间营业房存在一房二抵（以物抵债）的情形。现在的焦点问题是：1.蒋家国基于其与杨文渊于1999年12月30日签订的《补充协议》占有案涉营业房是否合法有效；2.一房二抵且双方均未办理产权登记情形下的被拆迁人应当如何认定。关于占有合法性认定问题。蒋家国与杨文渊签订《补充协议》的目的是通过以物抵债解决遵义三建司差欠蒋家国工程款事宜。为此，蒋家国在一审提交《建设工程施工合同》《内部工程承包协议书》《工程预决算书》以及遵义三建司于2002年6月18日向遵义市红花岗区乡企局递交的拨款申请等书证足以证明以下基础事实：案涉4间门面所在“遵义市桃园北路11#房”及配套道路建设工程具体由遵义三建司第四分公司负责人杨文渊组建项目部进行施工，杨文渊代表遵义三建司与蒋家国签订《建设工程施工合同》并以分公司名义与蒋家国进行决算，表明杨文渊系项目负责人、蒋家国系实际施工人。从蒋家国提交由时任遵义三建司法定代表人金显坤签字确认的《审定报告》以及后续相关结算资料看，遵义三建司差欠蒋家国工程款数额巨大，杨文渊作为案涉工程项目实际负责人与蒋家国通过签订《补充协议》采取以物抵债并向蒋家国移交营业房方式解决遵义三建司欠款问题至少构成表见代理，该协议对遵义三建司具有合同约束力。相反，遵义供水公司未提交证据证明《补充协议》存在恶意串通或虚构伪造等情形，不足以否定协议效力。据此，蒋家国基于合法有效的合同关系占有案涉营业房，其占有权益应受法律保护。关于被拆迁人主体认定问题。蒋家国、遵义供水公司在与遵义三建司达成具有以物抵债性质的相关协议后至案涉营业房待征收前均未办理产权登记手续，故双方仍为遵义三建司的债权人而非案涉营业房的所有权人。但从人民法院审理一房数卖、数抵产权归属纠纷案件的司法实践看，蒋家国达成抵偿协议时间在前、持续占有并实际使用案涉营业房在先，加之其作为实际施工人享有工程价款优先受偿权，而遵义供水公司仅在住建部门完成合同备案，从始至终未能依法实际占有使用案涉营业房，故若蒋家国与遵义供水公司同时起诉要求遵义三建司履行产权过户协助义务，蒋家国明显具有胜诉综合优势。有鉴于此，一审认定蒋家国为案涉营业房的被拆迁人并无不当，且有利于保护不动产占有人对于物权归属的期待利益，进而稳定建筑行业市场经济秩序。综上所述，遵义供水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由遵义供水公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  罗小龙审判员  付甫金二〇一九年五月二十九日法官助理禹欣书记员吴误