山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终2217号上诉人（原审被告）：王士范，男，1945年1月15日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王森，山东正诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂市兰山区农业机械局，住所地：临沂市兰山区金雀山路**。法定代表人：顾宝忠，局长。委托诉讼代理人：张传海，山东沂州律师事务所律师。上诉人王士范因与被上诉人临沂市兰山区农业机械局确认合同无效纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初8534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王士范上诉请求：撤销一审判决，改判双方当事人签订并经公证的《房屋使用权合同》超过二十年部分有效，或判决、调解由兰山公证处和被上诉人共同或连带承担赔偿上诉人经济损失70万元，或现在另行签订后十年的《房屋使用权合同》。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，物权法明确规定：使用权是物权。使用权能是所有权的一项重要权能，其与租赁是有区别的，转让使用权没有时间限制，只要物权存在，权利就不会消失。一审法院无视上诉人已交纳三十年使用权购买款，先行投资92250元进行建房的事实，从性质上分析本案符合租赁合同特征是错误的。2.一审法院违背了公证法、民诉法关于公证文书证据的规定、最高人民法院证据规定，错误的否定了公证书效力，应予以纠正。一审法院一方面对公证书的真实性予以确认，另一方面又否认其确定涉案合同的效力，置公证的事实于不顾是错误的。3.一审法院判决缺项。若一审法院认定正确，那么公证处就存在过错，公证处应赔偿上诉人的损失。上诉人交了集资建房的巨款，现在成了租赁合同，此事是被上诉人造成的，其有过错，应承担相应后果，赔偿我方损失。4.希望各退一步，双方另签订后十年的合同，调解结案。临沂市兰山区农业机械局辩称：1.一审法院认定事实清楚，被上诉人与上诉人存在租赁关系是不争的事实，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据。所有权人可以使用物，但上诉人由此推定使用权就是物权是错误的。物权种类法定，租赁权不属于物权法定的内容，属于债权。上诉人所拥有的使用权是基于租赁取得的，与物权使用权有本质的区别。上诉人在被上诉人处担任过党组书记等职务，具体决策并参与开会研究了13套沿街商铺的租赁事宜，其在纪委对其谈话了解情况时详细叙述了当时的过程，认可了双方的租赁关系。对于双方的租赁关系，生效的临沂市兰山区人民法院行政判决书已经做出了认定。本案合同内容、性质、目的均完全是租赁合同的范畴和特征，本案当事人之前确属租赁关系。2.一审法院适用法律正确，判决结果公允。合同法第二百一十四条有规定，案涉《房屋使用权合同》租期超出二十年的部分应当无效。临沂市兰山区农业机械局向一审法院起诉请求：1.判决原被告签订的《房屋使用权合同》的租赁日期超出20年期限的部分无效；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：临沂市兰山区农业机械局原名称为临沂市兰山区农业机械管理局，王士范系该单位的职工。2001年1月12日，农机局作为甲方与作为乙方的王士范签订《房屋使用权合同》一份，约定甲方按照城市规划，经有关部门批准，沿兰山区银雀山路59号与临西一路交界处建上宅下店综合楼一座，一层用于经营，二至六层用于宿舍。工程竣工并经验收后，以一层以东为序，将面积为36.9平方米的13号经营房以每平方米2500元，共计92250元的价款，交由乙方使用，合同期限自2001年1月31日起至2031年1月31日止。乙方只有使用权，在使用期内，乙方无权变卖。并对房屋的管理、维护等作了具体约定。合同签订后，王士范交纳了“投资款”92250元。房屋建成后，农机局按照约定将涉案13号经营房（产权证号为：临房权证兰山区字第**，产权人为农机局）交付王士范使用至今。2001年12月21日，临沂市房产和住房保障局为王士范颁发了编号为临房房权证兰山区字第**的屋产权证书。2016年4月11日，农机局以临沂市房产和住房保障局为被告，王士范为第三人提起行政诉讼，要求撤销临沂市房产和住房保障局颁发的临房房房权证兰山区字第**产权证的行政行为。经审理，法院作出（2016）鲁1302行初字第99号行政判决，撤销了临沂市房产和住房保障局颁发临房房权房权证兰山区字第**权证的行为。该行政判决书业已发行法律效力，后，双方因房屋使用产生纠纷，农机局遂诉至法院。另，（2016）鲁1302行初字第99号行政判决书中查明，王士范认可其租赁农机局的房屋，对办理房屋权属证书并不知情。一审法院认为，根据诉辩双方的各自主张，本案争议焦点在于：双方签订的《房屋使用权合同》性质上是否系租赁合同，双方之间是否形成租赁合同法律关系。租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式，租赁物维修等条款。本案中，双方所签《房屋使用权合同》约定王士范一次性向农机局交纳“投资款”92250元，即享有涉案13号经营房的使用权，使用期限为三十年。期间王士范只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定。该合同从性质上符合租赁合同的特征，应认定双方之间就涉案房屋达成了租赁合意。另，（2016）鲁1302行初字第99号行政判决书已查明，王士范认可其租赁农机局的房屋，亦印证了王士范对涉案合同的性质系租赁合同是明知的。据此，认定双方签订的《房屋使用权合同》，其合同性质为租赁合同，双方之间形成租赁合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，双方所签《房屋使用权合同》虽系当事人真实意思表示，但约定租赁期限三十年，违反上述规定，租期超过二十年的，超过部分应属无效。该合同其余条款内容，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现农机局要求确认双方所签《房屋使用权合同》租期超过二十年的部分无效，于法有据，应予支持。王士范在庭审中虽抗辩涉案房屋权属已归其所有，但生效的（2016）鲁1302行初字第99号行政判决，已撤销临沂市房产和住房保障局颁发临房房权证房权证兰山区字第**证的行为，该涉案房屋的物权仍归属农机局所有，其抗辩主张依法不能成立。鉴于涉案合同尚在履行过程中，未满二十年，双方可在二十年的期限届满后，就是否续签租赁合同等问题另行协商。综上所述，农机局诉请确认其与王士范签订的《房屋使用以权合同》租期超过二十年的部分无效，事实证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十一、第二百一十三条、第二百一十四条之规定，判决：确认原告农机局与被告王士范于2001年1月12日签订的《房屋使用合同》中关于租赁期限超过二十年的部分无效。案件受理费100元，由被告负担。本院二审审理查明的事实与证据和一审相同。本院认为，本案争议焦点是：双方当事人签订的《房屋使用权合同》是否系租赁合同。根据双方当事人所签《房屋使用权合同》约定王士范一次性向临沂市兰山区农业机械局交纳“投资款”92250元，即享有涉案13号经营房的使用权，使用期限为三十年，期间王士范只有使用权，在使用期内，无权变卖，同时对房屋的管理、维护等作了具体约定的事实，该合同完全符合租赁合同的特征。在一审法院审理的（2016）鲁1302行初字第99号案件中，王士范认可其租赁涉案房屋的事实。因此，一审判决认定双方当事人之间存在租赁关系正确。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”一审判决确认临沂市兰山区农业机械局与王士范于2001年1月12日签订的《房屋使用权合同》中关于租赁期限超过二十年的部分无效，符合法律规定。综上所述，上诉人王士范的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王士范负担。本判决为终审判决。审判长  王建伟审判员  崔岩梅审判员  杨建义二〇一九年五月二十三日书记员  高 菲