江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0827民初230号原告：肖来凤，女，汉族，1957年12月10日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：钟艳槟，男，汉族，1979年8月29日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：肖水生，男，汉族，1968年11月29日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：袁玲，女，汉族，1970年5月8日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：王兴华，男，汉族，1981年4月16日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：曾云芳，男，汉族，1962年12月5日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：郭剑，男，汉族，1978年11月5日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：彭红英，女，汉族，1981年1月13日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：方院新，男，汉族，1978年9月4日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：朱卫兵，男，汉族，1975年8月8日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：钟小洋，男，汉族，1978年9月4日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告：肖小明，男，汉族，1971年7月28日生，江西省遂川县人，住遂川县。原告共同委托诉讼代理人：冯嗣筠，江西金秋实律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：郭廷圳，系原告肖来凤丈夫。被告:潘艳芳，男，汉族，1988年3月20日生，住赣州市南康区。原告肖来凤、钟艳槟、肖水生、袁玲、王兴华、曾云芳、郭剑、彭红英、方院新、朱卫兵、钟小洋、肖小明与被告潘艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱卫兵、原告共同委托诉讼代理人冯嗣筠、郭廷圳到庭参加诉讼。被告潘艳芳经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租店铺交还给原告；二、判决被告按每月21670.50元支付2019年1月1日至交还店铺期间的租金；三、判决被告补回提前退租租金93616.56元（按每月26004.60元，共3.6个月）；四、判决被告承担违约金60000元，另自2018年11月15日至付清之日按每日900元支付违约金（至2019年1月1日42300元）；五、判决被告按每月1733.64元支付物业费，自2018年6月1日至交还店铺之日（至2019年1月1日10401.84元）；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告分别购买位于遂川县井冈山大道（地王财富广场）西边二楼店铺，店铺合计31间，共1444.70平方米。2016年2月，被告与原告协商，承租原告该店铺用于健身房经营。被告以朱成林的假名于2016年3月8日与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定了双方的各项权利义务。2018年2月，由于经营每况愈下，健身房生意清淡，被告在收取客户部分营业款后失踪，按合同约定的房租也未交纳。后客户向公安机关报案，被告只得出来协商解决问题。原告与被告遂于2018年4月13日就双方的租赁关系重新签订了《商铺租赁合同》，该合同被告以其真名签订。合同约定，商铺租赁期为五年，2016年3月至2021年12月30日止，原告免被告9个月租金，其中包含装修3个月，如达不到5年则按6个月比例，由被告将租金补回给原告，即每提前一年退租，被告应补回1.2个月租金给原告，不足一年按一年补租金，补偿租金按每月每平方米18元计算。租金从2017年元月1日开始交。2017年租金为每平方米18元，2018年和2019年租金为每平方米15元，2020年和2021年租金为每平方米19元。先支付后使用，每半年付一次，每次提前45天交租金，即每次头年11月15日交第二年上半年租金，每年5月15日交当年下半年租金。超过合同约定交租金时间三个工作日，被告每天向原告支付违约金900元，以拖欠实际天数计算，超过约定交租金时间15天，原告有权单方解除合同，收回店铺。另双方约定，被告违约还应向原告支付6万元违约金，并赔偿原告的一切损失。由于被告经营困难，原告除降低2018年、2019年两年房租外，还同意2018年5月15日应该支付的房租拖延至6月15日-30日支付。双方于2018年5月3日签订《补充协议》，该协议还约定废除2016年签订的合同，之前产生的滞纳金和房东要求的部分赔偿在下一次支付房租的时候一起结清。2018年4月13日双方签订《商铺租赁合同》后，被告继续经营，并于2018年8月才付清了下半年的租金。但被告经营至2018年11月初，又无法经营下去，健身房开始处于关门状态。2018年11月15日，被告应该交纳下一年度租金也不交付，物业费自2018年6月1日开始也一直拖欠未交付。原告多次以电话等方式要求被告支付租金和物业费，但被告置之不理，时至今日依然不履行合同义务。原告依法将其所有的店铺租赁给被告，被告理应按合同约定支付租金及物业费，但原告一再催促被告履行付款义务，被告至今不予履行，严重侵害原告合法权益。被告潘艳芳未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告分别购买位于遂川县泉江镇井冈山大道商贸城段北侧地王.财富广场二楼店铺，店铺合计31间，共1444.70平方米，其中部分已办理房产证。2016年3月8日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》，租赁原告上述店面用于经营健身房，合同约定了双方的各项权利义务。2018年2月，由于被告健身房经营不善，被告未按合同约定缴纳房租。2018年4月13日，原告与被告就上述店面的租赁事宜重新签订了《商铺租赁合同》约定，商铺租赁期为五年，2016年3月至2021年12月30日止，原告免被告9个月租金其中包含装修3个月，如达不到5年则按6个月比例由被告将租金补回给原告，即每提前一年退租，被告应补回1.2个月租金给原告，不足一年按一年补租金，补偿租金按每月每平方米18元计算,租金从2017年1月1日开始交，2016年3月1日至12月30日为约定的免租期。该商铺租金不含税金，2017年1月1日至12月30日租金为每月每平方米18元；2018年1月1日至2019年12月30日租金为每月每平方米15元；2020年1月1日至2021年12月31日租金为每月每平方米19元，租金先支付后使用，每半年付一次，每次提前45天交租金，即每次头年11月15日交第二年上半年租金，每年5月15日交当年下半年租金。被告租赁期间发生的一切税费包含物业管理费，全部由被告承担。超过合同约定交租金时间三个工作日，被告每天向原告支付违约金900元，以拖欠实际天数计算，超过约定交租金时间15天，原告有权单方解除合同，收回店铺。双方还约定，原告违约应按装修总费用20%（即12万元）补偿被告，被告违约应向原告支付6万元违约金，并赔偿原告的一切损失。2018年4月13日双方签订《商铺租赁合同》后，被告继续经营，并于2018年8月支付2018年下半年的租金。被告经营至2018年11月初，又无法经营下去，健身房开始处于关门状态。2018年11月15日，被告未按照约定交纳2019年度租金，后经原告多次催索仍未缴纳，物业费自2018年6月1日开始也拖欠至今未交付。以上事实有原告提交的身份证、商品房买卖合同、房产证、《商铺租赁合同》及《补充协议》、催款通知书及通告、遂川县富景物业公司证明，以及庭审笔录佐证，本院予以认定。本院认为，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，表明其放弃抗辩权。原告与被告之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力，双方当事人均应按约履行。现被告未按照合同约定缴纳租金，已属于重大违约，按照合同约定原告方有权解除租赁合同，因此原告方主张解除与被告签订的租赁合同，被告将承租店铺交还给原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告未按合同约定支付租金，尚欠原告部分租金未付属实，该债务应当清偿，因此原告方主张被告按每月21670.50元支付2019年1月1日至交还店铺期间的租金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于原告方主张被告补回提前退租租金93616.56元（按每月26004.60元，共3.6个月）的诉讼请求，本院认为原、被告双方在在租赁合同中已明确约定，原告免被告9个月租金其中包含装修3个月，如达不到5年则按6个月比例由被告将租金补回给原告，即每提前一年退租，被告应补回1.2个月租金给原告，不足一年按一年补租金，补偿租金按每月每平方米18元计算,现因被告未及时缴纳租金导致该租赁合同无法继续履行，并且双方的上述约定未违反法律规定，因此原告方该主张合法有据，本院予以支持。关于原告方主张被告承担违约金60000元，另自2018年11月15日至付清之日按每日900元支付违约金的诉讼请求，本院认为原告方要求被告支付违约金60000元，又同时要求被告按每日900元支付自2018年11月15日至付清之日的违约金，该违约金显然偏高，且大大高于原告方的实际损失，故本院根据法律规定和本案的实际情况调整为由被告于2018年11月15日应支付给原告的租金即130023元为基数按月利率20‰计算违约金。关于原告方主张被告按每月1733.64元支付物业费，自2018年6月1日至交还店铺之日的诉讼请求，本院认为原、被告双方在租赁合同中已明确约定租赁期间发生的物业管理费由被告承担，该部分的费用已实际产生，但被告至今未按照合同约定缴纳，致使原告方必须向物业公司缴纳，被告应当将物业费给付给原告方，因此原告方该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告潘艳芳于2018年4月13日签订的《商铺租赁合同》，限被告潘艳芳在本判决生效后十日内将所承租店铺交还给原告。二、被告潘艳芳按每月21670.50元标准向原告支付2019年1月1日至交还店铺期间的租金，此款限在本判决生效后十日内付清。三、被告潘艳芳向原告支付因违约导致提前解除合同的已先行免除的租金93616.56元，此款限在本判决生效后十日内付清。四、被告潘艳芳自2018年11月15日起至租金付清之日止按照应支付的租金130023元为基数月利率20‰为标准向原告支付违约金，此款限在本判决生效后十日内付清。五、被告潘艳芳按每月1733.64元向原告支付自2018年6月1日至交还所承租店铺之日止的物业费，此款限在本判决生效后十日内付清。六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4396元，由被告潘艳芳负担。原告已预交，被告潘艳芳于判决生效后十日内径行给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  梁 敏审 判 员  饶传平人民陪审员  刘康生二〇一九年五月二十七日书 记 员  赖恩琪