福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初4006号 原告：胡丽娟，女，1979年1月12日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：韩海福，男，1961年8月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告胡丽娟与被告韩海福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡丽娟、被告韩海福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡丽娟向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的合同；2、被告返还原告从2018年9月起至2018年11月份的租金每月2700元，共计8100元；物业费每月133.3元，合计400元；电梯公摊费每月55元，合计165元；电费873.11元；水费34.2元；3、被告缴纳的押金2700元归原告所有；4、被告支付给原告违约金1万元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年6月15日签订一份房屋租赁合同,合同约定（摘要）：被告为承租方（乙方），原告为出租方（甲方），甲方将位于厦门路龙湾盛世2016号的房屋出租给被告居住，租赁期限从2018年6月16日到2024年6月16日止；每月租金2700元，物业费每月133元，电梯公摊费每月50元；租金支付方式为押一付三，第二次交付房租时必须提前一个月交纳。原告于2018年9月16日开始向被告催收房租，被告屡次不接原告的电话，后原告到被告的中介店面去用被告店面的电话向被告拨打电话，被告称过两天就汇款，但至今为止被告仍未支付租金。在被告租赁的3个月期限内，共产生电费873.11元，水费34.2元。（不含违约金）。该合同由被告提供，其内容也均由被告本人所填写，所以被告清楚合同的每一条款。该合同的第十条约定，若双方没有按约履行合同的条款，则违约方需赔偿10万元的违约金。根据《合同法》第94条、第97条的规定原告可解除与被告签订的租赁合同，并由被告赔偿如上的所有费用。 被告韩海福辩称：1、其同意解除合同；2、原告所述的2018年9月17日起水电费、电梯公摊费、物业费的欠费情况属实；3、其从2018年9月17日起没有交付租金，因双方签订的合同第14条约定原告必须对房间的窗户进行改装，但原告没有对房屋的窗户进行改装，导致其无法入住；故其没有违约，而是原告违约，其不同意承担违约金。 经审理查明：一、原告胡丽娟系漳州市芗城区厦门路15号江滨花园沿江5幢2016号房屋的业主。二、2018年6月15日，胡丽娟（甲方）与韩海福（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：1、甲方愿将址于漳州市芗城区龙湾盛世5单元房号2016室出租给乙方经营管理，并允许乙方转租使用；2、租期暂定陆年，租赁期限从2018年6月16日至2024年6月16日止；3、租金每月贰仟柒佰元正；4、乙方在合同签订后一次性付给甲方壹季度房租金，合计人民币捌仟壹佰元正，已付款时间从2018年6月16日至2018年9月16日止。第二次交付房租金时必须提前壹个月缴纳，2018年8月16日交清，下次按此类推收租金。5、在合同期内，甲、乙双方需共同履行合同条约。甲方如不履行本合同，自愿要赔偿给乙方违约金人民币壹拾万元正。乙方如不履行本合同，自愿赔偿给甲方违约金人民币壹拾万元正；6、乙方交给甲方押金2700元正；7、厅内窗户改窗费用甲乙双方各付一半；8、在租期内，乙方所用水费、电费、物业管理费等，均由乙方负责交纳。三、在韩海福租赁该房屋期间，尚欠原告物业费400元、电梯公摊费165元、电费873.11元、水费34.2元。四、原告在2018年9月17日向被告发送短信，要求解除租赁关系。五、2018年11月20日，原告进入涉讼房屋，并更换房屋钥匙。六、2018年11月27日，胡丽娟（甲方）与案外人庄汉晖（乙方）签订《漳州市房屋租赁协议书》，约定（摘要）：1、甲方同意将座落于漳州市芗城区龙湾盛世花园5幢2016号房屋以每月租金人民币2500元整出租给乙方，租期为2018年12月1日至2019年11月30日止。 上述事实有原告提供的房屋租赁合同、水费、电费信息、房产权证、信息截图、漳州市房屋租赁协议书及原、被告庭审陈述为据，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，受法律保护。原、被告双方均应按合同的约定全面履行自已的义务，原告已按照合同约定，将房屋交付给被告使用，而被告仅支付了第一季度的租金后，便未支付租金，已构成违约，被告直至今日未支付租金的行为已致使合同的目的无法实现，故原告有权要求解除合同。原告在2018年9月17日向被告发送短信，要求解除租赁关系，后又于2018年11月20日更换涉讼房屋的钥匙，以实际行动解除本案的租赁合同。鉴于在2018年9月17日至2018年11月20日期间，本案涉讼房屋由被告实际执掌，被告应当支付原告该期间的租金即2700元/月×2.1月=5670元。原告要求被告偿还租房期间须支付的物业费400元、电梯公摊费165元、电费873.11元、水费34.2元，总计1472.31元，被告在庭审中对该数额予以认可，且双方签订的合同明确约定该费用应由被告承担，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。原告要求将被告交付的押金2700元归其所有，因双方签订的合同未约定将该押金收归原告所有，故原告的该主张没有合同依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金1万元，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，鉴于原告在被告未支付租金的情况下，于2018年11月20日收回本案涉讼房屋，并于2018年11月27日及时将房屋出租，由此可见原告因被告的违约行为减少的租金损失较小，故原告要求1万元违约金数额偏高，本院酌情认定由被告补偿原告一个月的租金损失，即将违约金调整为2700元。被告主张系因原告未对窗户进行改造，原告的违约行为造成其未付租金，本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同记载厅内窗户改窗费用由原、被告各负一半，但并未约定该改窗工程由原告负责，故被告主张因原告未进行改窗而造成违约，不符合合同约定，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告韩海福应于本判决生效之日起十日内支付原告胡丽娟租金5670元； 二、被告韩海福应于本判决生效之日起十日内支付原告胡丽娟物业费、电梯公摊费、电费、水费，共计1472.31元； 三、被告韩海福应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡丽娟违约金2700元。 四、驳回原告胡丽娟的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2545元，减半收取计1272元，由原告胡丽娟负担1222元，由被告韩海福负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈雅云    二〇一九年五月十五日 书记员  林丽珠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。