广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4707号原告：伍好莲，女，1969年8月21日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。委托诉讼代理人：易军,广东信耀律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：余庆培。原告伍好莲与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法由审判员阮明俞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍好莲委托诉讼代理人易军到庭参加诉讼，被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案按被告万隆公司缺席审理，现已审理终结。原告伍好莲向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（自2017年1月1日起以已付房价款308000元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告实际交楼之日止）。事实和理由：被告是位于中山市××××号世宝广场的房地产开发企业。原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的世宝广场7幢2802房，购房总价308000元，合同约定被告应于2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之二按日支付违约金。合同签订后，原告依约向原告足额付清了购房款，但被告至今仍未取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，案涉房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告万隆公司无出庭，亦无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月25日，原告伍好莲作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，总金额为308000元整。2.原告以银行按揭方式分两次支付全部购房款，2015年9月25日前以现金方式支付首期款93000元，2015年10月25日前以商业贷款方式支付215000元。3.双方约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。如因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，或因政府机关行政行为，或被告在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致被告无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。4.合同第九条约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。原、被告双方另于签订《商品房买卖合同》当天另签订了《合同补充协议》一份。上述《合同补充协议》第四条使用五号字体载明被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但该段文字并未使用加粗、加下划线或其他特别标准的方式予以特别注明。庭审中，原告诉称被告并未就该条款向其作出特别提示或说明，原告据此认为上述条款为格式条款，故要求确认为无效。上述《商品房买卖合同》、《合同补充协议》签订后，原告诉称其已向被告付清合同所约定的所有购房款，并提交相应的首期款收据、定金收据、分期款收据、个人贷款支付凭证等用以证明其付款的事实。经查，上述首期款收据、定金收据、分期款收据载明原告已于2015年10月20日前向被告付清所有购房款308000元。另查明，原告称被告没有在《中山市商品房买卖合同》约定的交房期限（2016年12月31日）前将符合合同约定的房屋交付给原告使用，并称被告至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告应按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房的违约金。经查，截止到本判决作出之日，位于中山市××××号的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告万隆公司至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此被告万隆公司构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。故，原告诉讼请求被告自2017年1月1日起以已付房价款为基数，按每日万分之一的标准计算违约金有明确的合同依据。本院认为，被告至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。至于《合同补充协议》第四条约定的被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的主张。本院认为，鉴于涉案的《合同补充协议》为被告事先拟定并提供的格式合同，对其效力应适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定进行认定。本案中，按《中山市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房的违约金应按每日万分之一计算，折合至本判决作出之日止，被告应承担的违约金金额已近总房价款的8.64%，故《合同补充协议》第四条关于被告逾期交房应承担违约金总额不超过总房价款1%的约定无疑存在严重免除被告责任、并限制原告主要权利的特征。此外，《合同补充协议》中关于被告逾期交房所应承担违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%条款显示是使用五号字体进行印刷，当中并未采用加粗、或者其他特别注明的方式以达到提醒的效果，故该条款并不具备特别提醒、告知的特征；此外，被告并未提交相应的证据证明其曾就上述条款已向原告进行特别的口头或书面提醒，故本院认定被告并未就上述条款已履行特别提请原告注意的义务。基于以上事实，本院认为《合同补充协议》第四条不但有违公平原则，且已符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款无效的规定，故应认定上述条款为无效条款。综上，被告万隆公司应自2017年1月1日起以308000元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金，直至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止。被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，本院按被告万隆公司缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告中山市万隆房地产开发有限公司应向原告伍好莲支付违约金（违约金自2017年1月1日起以308000元为基数按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止；其中自2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市万隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；自本判决发生法律效力之次日起至被告中山市万隆房地产开发有限公司取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止的上述违约金款项，中山市万隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔6个月向原告支付相应期间的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，减半收取计181元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一九年五月十五日书记员  尹 珍