浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初19116号 原告（反诉被告）：杭州迅得电子有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道五常大道****楼**。 法定代表人：沈溢，执行董事。 委托代理人：盛远平，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江风尚科技有限公司，住，住所地：杭州市余杭区仓前街道海曙路**/div> 法定代表人：朱征源，董事长。 委托代理人：王建华浙江辰杰律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州迅得电子有限公司（下称迅得公司）诉被告（反诉原告）浙江风尚科技有限公司（下称风尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。迅得公司委托代理人盛远平及风尚公司委托代理人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迅得公司起诉称：2018年6月21日，迅得公司（乙方）与风尚公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条“租赁范围及其面积、功能及用途”中第1．1款约定租赁物为位于杭州市余杭区，建筑面积为1956平方米的房屋。第二条“租赁期限及租货物的交付”中第2．1款约定房屋的租赁期从2018年6月9日起至2021年6月30日止（其中2018年6月8日至2018年6月30日为免租期），自2018年7月1日开始计算房租；第2．2款约定甲乙双方约定交付日为2018年7月1日前。第三条“租金、物业费、水电费等费用的标准及其支付方式”中第3．1款“租金及支付方式”约定第一年度租金为586800元，第二年度租金为616140元，第三年度的租金为646947元，租金每半年支付一次，采取先付后用的原则。第一期租金为293400元，在本合同签订日起3个工作日内支付；第3．3款“其他费用”约定，在租赁期间，如发生其他费用均由乙方承担。前述实际发生费用依据收取部门的规定由乙方支付。第四条约定“押金”中约定押金按照三个月的租金收取，乙方应在合同签订日起三个工作日内向甲方交纳人民币176040元作为履行本合同的押金，押金不计息。本合同终止或因任何原因提前解除后三十日内，甲方确认乙方按本合同移交租赁物且无违约行为及欠费后，无息归还乙方。第十四条“违约责任”中第14．5款约定甲方须按时将租赁物及附属设施交付乙方使用，并确保水、电的正常使用。甲方未按合同规定的时间将该房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按日租金二倍向乙方支付违约金，逾期30天仍不履行，乙方有权终止合同。 合同签订后，迅得公司于2018年6月25日向风尚公司支付租金293400元及押金126040元，加上迅得公司于2018年6月5日支付的定金50000元转为押，押金总金额为176040元。此外，同迅得公司还向杭州余杭区仓前街道智尚物业管理服务部支付物业费201859.20元。但经迅得公司多次催告，风尚公司一直未按约定履行交付房屋的义务，故迅得公司于2018年8月14日向风尚公司出具《解除合同通知书》，通知解除《房屋租赁合同》。迅得公司认为，风尚公司未按约定履行主要合同义务，且给迅得公司造成经济损失，迅得公司有权根据法律规定及合同约定解除合同，并要求返还已付款项及赔偿损失。为此，迅得公司特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、确认迅得公司与风尚公司于2018年6月21日签署的《房屋租赁合同》已解除；2、判令风尚公司向迅得公司退还房屋租金293400元及押金176040元，合计469440元；3、判令风尚公司向迅得公司支付违约金147905.75元、设计费损失60000元、物业费损失201859.20元，三项合计409764.95元；4、判令风尚公司赔偿迅得公司自2018年8月16日起至实际清偿日期间的利息损失（以879204.95元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。 风尚公司答辩并反诉称：（一）、风尚公司与迅得公司签订的房屋租赁合同合法有效，迅得公司于2018年8月14日出具的解除合同通知书不具备合同法第93、94条规定，不产生解除合同的法律效力。事实上双方于2018年6月就签订租房意向书，风尚公司在2018年6月就将该房屋腾空，目的是为了交付给迅得公司使用。房屋交付后，迅得公司也对房屋进行详细规划，并委托设计师李志强作设计和施工，并签订了施工管理协议。若风尚公司没有交付房屋，迅得公司也应向风尚公司主张交付，不可能在没有任何主张的情况，直接出具解除合同，缺乏依据。虽然涉案租赁房屋一直是空闲状态，但其根本原因是迅得公司自己，与风尚公司无关。故请求法院驳回迅得公司的全部诉讼请求。（二）、迅得公司出具解除合同书是单方面违约行为，应承担违约责任。风尚公司不同意解除合同，要求继续履行，同时要求迅得公司承担违约责任。双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效，风尚公司已按照约定向迅得公司履行了交付租赁房屋的合同义务，不存在违约行为。相反，本案的违约方恰恰是迅得公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，迅得公司于2018年8月14日出具的《解除合同通知书》足以表明其以自己的行为明确表示不再履行《房屋租赁合同》，该行为是单方悔约行为。迅得公司要求确认双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》已解除，没有事实和法律依据的。风尚公司不同意解除《房屋租赁合同》，要求迅得公司继续履行《房屋租赁合同》约定，并承担违约责任。为此，风尚公司特提起反诉，诉讼请求：1、判令迅得公司继续履行双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》；2、判令迅得公司支付风尚公司自2019年1月1日至2019年6月30日期间租金293400元，并支付该款项自2018年12月1日起至租金付清为止，每日按照租金293400元的千分之五支付违约金；3、判令迅得公司向风尚公司一次性支付三个月租金的违约金，即146700元；4、本案反诉诉讼费由迅得公司承担。 迅得公司反诉答辩称：（一）、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案《房屋租赁合同》第二条第2款约定的交付日为2018年7月1日前，但风尚公司至今仍未向迅得公司交付租赁物。风尚公司主张根据其与杰山公司就3楼房屋租赁合同的履行情况来推断其已经按约定交付4楼的租赁房屋，缺乏依据。（二）、迅得公司发出的解除合同通知，具备合同法第九十三条规定的条件，应当发生解除合同的效力。（1）、依据《房屋租赁合同》第十四条第14.5款、第十一条第11.2款以及第十四条第14.6款的约定，迅得公司均有权提前解除合同。（2）、迅得公司发出解除合同的通知符合合同法规定的条件，发生解除合同的效力。迅得公司于2018年8月14日向风尚公司出具《解除合同通知书》，风尚公司于2018年8月15日签收，故案涉《房屋租赁合同》应于2018年8月15日起解除。风尚公司关于迅得公司的解除合同通知不符合合同法第九十三、九十四条规定的主张不能成立。（3）、根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第五章第5.5条第5.58款规定，公共建筑内每个防火分区或一个防火分区内的每个楼层，其安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2个（该条文为强制性条文）。而风尚公司向迅得公司提供的片面图纸反映，该租赁房屋仅布局一个消防逃生通道，不符合政府消防管理的规定，也违反了《房屋租赁合同》第一条第1.3款约定。迅得公司发出解除合同的通知，也发生解除合同的效力。即便迅得公司主张风尚公司违约的情形不成立，根据《房屋租赁合同》第十四条第14.6款约定，《房屋租赁合同》在风尚公司收到迅得公司《解除合同通知书》后三个月时也已解除。综上，风尚公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。 为证明自己起诉和反诉答辩的主张，迅得公司向本院提供的证据有： 1、《房屋租赁合同》、《物业服务协议》各1份，证明2018年6月21日，迅得公司与风尚公司就位于杭州市余杭区建筑面积为1956平方米的房屋租赁事项签订《房屋租赁合同》，并对租金、押金、物业费等进行约定的事实。 2、《转账凭证》4份，证明迅得公司根据约定向风尚公司支付租金293400元、押金176040元，并向杭州余杭区仓前街道智尚物业管理服务部支付物业费201859.20元的事实。 3、公证书1份，证明风尚公司至今未腾空租赁房屋，一直未按约定向迅得公司交付的事实。 4、《解除合同通知书》及EMS快递单各1份，证明2018年8月14日，迅得公司向风尚公司发函通知解除《房屋租赁合同》，风尚公司已于2018年8月15日签收的事实。 5、《确认函》1份、设计图纸1组、转账凭证1份，证明迅得公司为租赁房屋装修支出设计费6万元的事实。 6、四层平面布局图及公证书1份，证明租赁房屋不符合消防管理的强制性规定。 7、余杭区建设工程竣工验收消防备案（来源于浙江政务服务网）1份，证明案涉房屋租赁合同项下出租给迅得公司的租赁物仅能使用一个消防逃生通道，不符合消防部门的管理规定。 为证明自己本诉答辩和反诉的主张，风尚公司向本院提供的证据有： 1、房屋所有权证书（复印件）1份，证明风尚公司是涉案出租房屋的产权人，有权出租涉案房屋的事实 2、门牌号码××份，证明涉案出租房屋门牌号码由杭州市余杭区仓前街道海曙路28号，变更为杭州市余杭区仓前街道余杭塘路2636号的事实。 3、《认租意向书》（复印件）1份，证明2018年6月5日双方已达成租赁风尚公司房屋（面积约为3160平方米）并支付5万元意向金等意向事实。 4、《房屋租赁合同》、《物业服务协议》（复印件）各1份，证明2018年6月21日，双方签订正式的《房屋租赁合同》，并对双方权利义务作了明确约定的事实；而物业费并非风尚公司收取，是杭州余杭仓前街道智商物业管理部收取的。 5、杨伟亮身份证、装修施工图纸、房屋装修须知、房屋装修管理协议、支付宝转账电子回单、收款收据、费用报销单、账单详情单（复印件）各1份，证明迅得公司委托杨伟亮对涉案租赁房屋进行装修施工，并与风尚公司签订了房屋装修须知、房屋装修管理协议，还向风尚公司支付了1万元装修押金，后于2018年8月6日退回装修押金等事实。 6、照片17张，证明涉案租赁房屋现状，迅得公司对三楼租赁房屋进行了砌墙、挖槽、强电施工等装修，对四楼租赁房屋虽未进行装修施工，但自2018年6月20日起至今，一直处于闲置状态，未使用的事实。 7、《房屋租赁合同（续租）》及证明（复印件）各1份，证明风尚公司是从原租户杭州麦德魔房企业管理有限公司腾退出859.9平方米房屋再出租给迅得公司的，迅得公司已对租赁房屋进行了隔墙、挖槽、强电施工等装修的事实。 8、迅得公司员工与风尚公司员工之间的QQ和微信聊天记录各一组，证明在租赁合同签订前，迅得公司对租赁物的面积、楼层分布等情况知晓，后其法定代表人和装修负责人也于2018年7月到现场察看并商议相关装修事宜，迅得公司从未提出房屋未交付的问题。 对于迅得公司和风尚公司提交的证据，经本院组织双方质证，风尚公司对迅得公司提供的证据1－4、6、7的真实性均无异议，但对迅得公司所主张的证明对象有异议；证据5的真实性、合法性均有异议。迅得公司对风尚公司提供的证据1－4的真实性均无异议，但对风尚公司所主张的证明对象有异议；对证据5－8的真实性、合法性和关联性均有异议，不能作为本案证据使用。 针对双方的上述举证、质证意见，经证据审核，本院认为，双方对于证据真实性均无异议的证据以及迅得公司提供的证据5、风尚公司提供的证据6，本院均确认其证明力，本院将根据证据所载明内容作相应的事实认定；对于迅得公司提供的证据6、7不能证明其主张的事实，本院不予认定；风尚公司提供的证据5，未经迅得公司确认，对迅得公司无约束力，故不能作为本案的证据使用；风尚公司提供的证据7与本案无关联性，对本案无证明力，本院不予认定；风尚公司提供的证据8，其真实性无法确认，本院也不予认定。 根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院查明事实如下：2018年6月5日，迅得公司与风尚公司签订认租意向书，约定租用风尚公司场地，面积约为3160平方米，并风尚公司支付租房意向金50000元。依据该意向书，迅得公司（乙方）与风尚公司（甲方）于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》，约定风尚公司将其所有的位于杭州市余杭区（建筑面积为1956平方米）的房屋出租给迅得公司，用途为生产、办公，租赁期从2018年6月9日起至2021年6月30日止（其中2018年6月8日至2018年6月30日为免租期），自2018年7月1日开始计算房租，交付日期为2018年7月1日前；第一年度租金为586800元，第二年度租金为616140元，第三年度的租金为646947元，租金每半年支付一次，采取先付后用的原则，在本合同签订日起3个工作日内支付第一期租金为293400元及交纳押金176040元，押金不计息。另外，合同第十一条合同的变更、解除与终止中约定风尚公司有以下行为之一的，迅得公司有权向其发出书面通知解除本合同，本合同从发出解除本合同通知之日起第八天终止：（1）不能提供租赁物房屋使得迅得公司无法使用租赁物的……。合同第十四条违约责任中约定迅得公司未在本合同约定的时间支付租金和相关费用（包含水电费、物业费）的，应按未支付金额每日5‰承担违约金，直到交清为止，超过15天的，迅得公司除支付违约金外，还需向风尚公司一次性支付三个月的租金作为违约金；风尚公司未合同约定的时间将该房屋提供给迅得公司使用的，每逾期一天，风尚公司应按日租金二倍向迅得公司支付违约金，逾期超过30天仍不履行，迅得公司有权终止合同；除本合同约定可以解除或终止合同的情形外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。上述房屋租赁合同签订的当天，迅得公司还与杭州余杭仓前街道智尚物业管理服务部签订物业服务协议一份，对迅得公司承租房屋所涉物业服务费用的交纳作了约定，一年一付，第一年物业费为201859.20元，第二年为207727.20元，第三年为213888.60元；并约定物业费一旦收取非物业公司原因一律不予退还。 上述合同签订后，迅得公司依约于2018年6月25日向风尚公司第一个半年租金293400元和押金176040元（含租房意向金50000元），以及向杭州余杭仓前街道智尚物业管理服务部支付第一年物业服务费201859.20元；并于2018年7月委托倪志强对其承租的房屋进行装修设计，支付设计费6万元。2018年8月14日，迅得公司以邮政快递方式向风尚公司发出解除合同通知书，认为风尚公司未按约定履行合同约定交付义务，根据法律规定及合同约定通知解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求风尚公司在10日内退还租金、押金、物业费等合计671299.20元。该邮件于次日由风尚公司签收，但风尚公司对此持有异议，并未予以理会。后迅得公司也未依约于2018年12月1日前向风尚公司支付第二个半年的租金。现该租赁房屋仍一直空置状态。 本院认为，迅得公司与风尚公司于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应按约定履行。本案争议的焦点问题是迅得公司是否享有因风尚公司未按期交付租赁物违约而形成的合同解除权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定：“对合同是否履行发生的争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。风尚公司作为房屋出租人，应当按照约定将租赁物交付迅得公司，但审理中，风尚公司并不能举证证明其已经依约履行了租赁物的交付义务。根据合同第十四条违约责任中的相关约定：逾期超过30天仍不履行，迅得公司有权终止合同。迅得公司于2018年8月14日，以书面方式通知风尚公司解除合同，符合合同的约定和法律规定，合同自风尚公司收到解除通知时解除。风尚公司对解除合同通知书所提异议，不能成立，其据此提出的反诉诉讼请求，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，风尚公司有义务向迅得公司予以返还，并承担相应的其他违约责任。现迅得公司提出返还已支付租金、押金及赔偿物业费损失以及支付违约金的诉讼请求，本院应予以支持。虽然，在租赁合同签订后，迅得公司曾因装修设计支出设计费6万元，但因房屋实际未作装修，该设计费6万元是否系实际损失尚不明确，故迅得公司主张赔偿该款项，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州迅得电子有限公司与浙江风尚科技有限公司于2018年6月21日的《房屋租赁合同》自2018年8月15日起解除。 二、浙江风尚科技有限公司退还杭州迅得电子有限公司租金293400元和押金176040元（含租房意向金50000元），共计469440元；并同时支付该款项自2018年8月16日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息损失。于本判决生效后十日内付清。 三、浙江风尚科技有限公司赔偿杭州迅得电子有限公司物业费损失201859.20元；并同时支付该款项自2018年8月16日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息损失。于本判决生效后十日内付清。 四、浙江风尚科技有限公司支付杭州迅得电子有限公司违约金147905.75元，于本判决生效后十日内付清。 五、驳回杭州迅得电子有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回浙江风尚科技有限公司的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费12592元，由杭州迅得电子有限公司负担592元，浙江风尚科技有限公司负担12000元；反诉案件受理费减半收取4281元，由浙江风尚科技有限公司负担。 杭州迅得电子有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江风尚科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  谈国永 人民陪审员  徐卫民 人民陪审员  方 慧 二〇一九年五月五日 书 记 员  孙 瑛