湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初2031号原告：邱桂香。被告：郴州市美世界房地产开发有限公司。法定代表人：曾楷峰，系公司总经理。委托诉讼代理人邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伍军，系该公司法律事务职员。原告邱桂香与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱桂香及被告美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱桂香请求本院判令：1、被告美世界房地产公司支付逾期交房违约金153955.03元（从2016年9月1日起按日万分之二暂计至2019年8月31日，后续计算至实际交房之日止）；2、所有诉讼费用、保全担保费用由被告方承担。被告答辩要点：1、原告于2019年3月26日已经实际收房，并使用、支配、占有该商品房，其诉请的收房之后的违约金无事实和法律依据，依法应予驳回；2、被告延期交房系不可抗力因素导致，根据合同法及合同约定，遭遇不可抗力时被告可以据实延期交房，并不承担违约责任；3、原告未在合同约定的合同签订之日即2016年3月24日一次性付清房款，有一笔50万元的房款直至2016年6月22日才交清，逾期了90天，依合同约定原告应向被告支付违约金9000元，被告主张在本案中予以抵扣并主张依据法律规定享有先履行抗辩权；4、原告诉请的违约金过分高于实际损失，请求法庭依法予以核减。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，望法院明察，驳回被答辩人的全部诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实:一、2016年3月24日，以原告邱桂香为买受人、被告美世界公司为出卖人，双方签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号2013020310E02）。二、合同第三条、第四条约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第10层10E02号房，该商品房的设计用途为住宅，产权登记建筑面积124.14平方米，单价5662.89元/平方米，总价款702991.00元。2、合同第五条、第六条约定：买受人于本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）702991.00元整。买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列方式处理：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。三、合同第九条约定，出卖人应当在2016年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。符合本合同约定的房屋交付买受人使用。四、上述合同第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。五、双方签订合同后，原告邱桂香合同约定的购房款702991.00元已全部交清。至本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过综合验收备案。原告邱桂香于2019年3月26日对案涉房屋实际收房并开始进行装修。上述合同约定是2016年8月31日前交付房屋，自2016年9月1日起计算至2019年3月26日止，被告美世界房地产公司已逾期交房936天。庭审中，原告邱桂香同意对因逾期付款产生的9000元的违约金在本案中予以抵扣。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：一、被告美世界房地产公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若被告美世界房地产公司逾期交房构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，被告美世界房地产公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市人民政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，被告美世界房地产公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告美世界房地产公司未按合同约定向原告交付房屋，构成违约。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告美世界房地产公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但，1、《郴州市商品房买卖合同》系被告美世界房地产公司与原告邱桂香的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《郴州市商品房买卖合同》；2、原告邱桂香在与被告美世界房地产公司签订《郴州市商品房买卖合同》后全面履行了交付购房款等合同义务，但被告美世界房地产公司未按合同约定向原告邱桂香交付房屋，构成违约，过错方为被告美世界房地产公司；3、《郴州市商品房买卖合同》明确约定，若原告邱桂香逾期付款，则原告邱桂香应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若被告美世界房地产公司逾期交房，则应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。由此可知，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。且签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，故双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《郴州市商品房买卖合同》时应预见的范围；4、被告美世界房地产公司并未提供充分证据证明原告邱桂香主张的逾期交房违约金已超过其实际损失的30%。因此，被告美世界房地产公司要求核减逾期交房违约金的抗辩主张依据不足，本院不予支持。同时，因原告早在2016年6月22日就付清案涉房款，被告直至本案庭审辩论终结案涉房屋都尚未验收合格，被告主张享有先履行抗辩权不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告邱桂香于2019年3月26日实际接收房屋并开始装修，视为被告已在2019年3月26日将房屋交付使用。因此，原告主张的逾期交房违约金依法应计算至2019年3月26日止。综上所述，被告美世界房地产公司应按每日万分之二支付原告邱桂香逾期交房期间的违约金131599元（702991.00元×0.0002×936天，从2016年9月1日计算至2019年3月26日止）。原告邱桂香同意对因逾期付款产生的9000元的违约金在本案中予以抵扣，本院予以照准。扣减9000元逾期付款违约金后，被告美世界房地产公司实际应支付原告邱桂香逾期交房违约金122599元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邱桂香逾期交房违约金122599元；二、驳回原告邱桂香其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1690元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担1346元，原告邱桂香负担344元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄武将二〇一九年五月三十日书记员  欧阳芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。