重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初2869号原告：重庆宏帆物业管理有限公司，住所地重庆市江**来鹿寺**，统一社会信用代码91500105759268387G。法定代表人：李鹏，执行董事。委托诉讼代理人：何金，重庆华问律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小双，重庆华问律师事务所实习律师。被告：周冕，男，1986年9月29日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆宏帆物业管理有限公司与被告周冕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆宏帆物业管理有限公司的委托诉讼代理人何金，被告周冕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宏帆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年8月1日至2018年9月30日期间的物业服务费6466元（113.04平方米×2.2元/月/平方米×26个月）；2.判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金共计1745.8元（以每月应交物业服务费为基数，从欠付月份的次月一日起，按每月2%的标准单独计算并累计至2018年9月30日）。事实及理由：重庆市江北区宏帆路凤凰湾·驭峰X-X-X号房屋为被告所有。重原告为该物业的物业管理服务企业。现被告未向原告支付2016年8月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，且被告逾期支付服务费已对原告造成损失，应当向原告支付违约金。被告周冕辩称，被告对原告主张的物业服务费期间没有异议。一、原告提供的物业服务远没有达到重庆市关于物业服务质量的四级标准，物业服务人员配比不足，报修回访率较低，无完整回访记录，工作人员采取非文明方式辱骂业主，未成立业主委员会，未公示公用部位使用及收益情况；二、公共部位、公共设施设备维修维护不到位，化粪池清掏不到位，路灯更换不及时，车库漏水，乱搭建电线源，40栋车库入口沉降严重，入户大厅玻璃坏损严重存在严重安全隐患；三、公共维护方面，小区大门进出随便、门口监控不完善等；四、保洁方面，小区楼层中存在污迹；五、绿化养护管理没有完善；六、原告提供的物业服务与收费标准严重不符，被告要求目前所欠物业费按照《重庆市住宅物业费登记标准》降到二级标准处理，待原告对比四级服务标准完善相关服务内容并经过业主代表确认后恢复原四级收费；七、即便法院认定被告存在违约行为，原告主张的违约金标准也过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《前期物业服务合同》、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、重庆市江北区石马河街道桂花园社区居民委员会的证明、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、（2018）渝0105民初29278号民事判决书、重庆增值税专用发票、（2018）渝0105民初29284号民事判决书，因与本案具备关联性，本院予以确认并留卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的绿化养护承包合同、电梯日常维护保养合同、垃圾清运业务承包协议、化粪池清掏服务合同、建筑垃圾清运合同、搬运除渣委托合同、有害生物防治合同、水电费发票均系原件，且与本案具有关联性，本院对原告为被告提供物业服务的事实予以确认；2.原告举示的日常物业服务照片虽然只能反映特殊时间节点的情况，但结合本院已作为认定事实的相应证据，本院予以采信；3.被告举示的“关于暂未缴纳物业管理费的情况说明”系小区业主单方面出具的证据，部分业主系原告与本案同批起诉的被告，未被起诉业主亦未出庭作证，故在没有其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予采信；4.被告举示的照片，虽然无法直接反映小区的客观情况，但结合（2018）渝0105民初29284号民事判决书对相关事实的认定，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月13日，原告与重庆宏帆实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告为凤凰湾项目提供前期物业服务，物业区域东至石子山，南至宏帆国际会议中心，西至宏帆路，北至佰富高尔夫花园，总建筑面积为29.96万平方米（包括坐落于重庆市江北区石马河宏帆路的凤凰湾·驭峰项目提供物业服务）；物业服务的具体内容包括熟悉本物业实际状况，从业主的角度和方便物业管理的角度提出可行性意见和建议，按照本合同与开发建设单位一起对本合同管理范围内公共设施、设备、建筑物、构筑物及其附着物的公共区域进行验收，制定物业管理服务工作并组织实施，房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理，共用设施设备的维修养护和运行管理，公共绿地和园林的养护管理、环境卫生，对交通与车辆停放的秩序管理，消防管理服务，协助公安机关做好小区公共安全防范工作，电梯的运行和日常维护管理，协助召开业主大会、配合业委会工作，物业档案资料的管理等；合同期限为3年，自2012年6月13日至2015年6月13日止，若本合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务单位签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；本物业管理区域的物业服务收费选择“包干制”，别墅物业费为3.5元/平方米/月，叠拼别墅及花园洋房物业费为2.8元/平方米/月，高层物业服务费为2.2元/平方米/月，停车位的物业服务费为100元/个/月；业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后按月交纳物业服务费，于每月前十日交纳；业主逾期未交纳，物业服务单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。合同还对物业管理服务标准进行了具体的约定。合同中载明的物业服务费收费标准于2013年11月29日取得了重庆市物价局的《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》。合同签订后，原告为涉讼房屋所在的凤凰湾·驭峰提供物业服务至今，该小区未成立业主委员会。被告系涉讼房屋的业主，建筑面积为113.04平方米，物业服务费收取标准为2.2元/平方米。因被告拖欠2016年8月1日至2018年9月30日期间的相应费用，原告于2019年2月11日起诉来院。另查明，原告曾于2018年5月16日向本院起诉要求凤凰湾驭府的小区业主支付拖欠的2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，本院作出的生效判决中认定原告提供的物业服务存在车库多处漏水、车库照明设施设备不完善、小区公共通道有较多垃圾等情况。还查明，原告与重庆宏帆实业有限公司签订的《前期物业服务合同》物业服务区域包括凤凰湾驭府、凤凰湾驭峰、凤凰湾纯水岸等小区。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆宏帆实业有限公司签订《前期物业服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，原告仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。但从规范角度出发，原告应当督促涉讼小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进涉讼小区机构、人员的合理配置。综上，被告作为涉讼小区业主之一，仍应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。现被告提出原告提供的物业服务存在多处瑕疵的抗辩理由，并举示了相应证据，且生效判决已经认定原告在其主张的费用期间提供的物业服务确实存在瑕疵，故被告的前述抗辩理由成立，为促使原告在今后的服务中完善物业企业职能、提供符合法律规定的物业管理服务，本院对原告主张的物业服务费标准酌情按照90%予以主张。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，违约金条款系附随于主合同条款的，现原告主张违约金所依据的是《前期物业服务合同》，该合同期限已经届满，原告现依据该合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条规定，判决如下：一、被告周冕于本判决生效之日起五日内支付原告重庆宏帆物业管理有限公司2016年8月1日至2018年9月30日期间的物业服务费5819.3元；二、驳回原告重庆宏帆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告周冕负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 涛二〇一九年五月九日法官助理  李明航书 记 员  罗 静