黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑10民初22号 原告：牡丹江市龙联木工机械制造有限公司，住所地牡丹江市爱民区。 法定代表人：谭庆龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈洪斌，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：张德筠，黑龙江牡大律师事务所律师。 被告：牡丹江迈克机床制造有限公司，住所地牡丹江市爱民区。 法定代表人：宋景东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘英，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江树，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。 原告牡丹江市龙联木工机械制造有限公司（简称龙联公司）与被告牡丹江迈克机床制造有限公司（简称迈克公司）合同纠纷一案，于2019年1月9日向本院提起诉讼。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙联公司的委托诉讼代理人张德筠、被上诉人迈克公司的委托诉讼代理人刘英、陈江树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙联公司诉讼请求：1.判令被告迈克公司返还原告龙联公司投资款金额8160902元；2.判令被告迈克赔偿原告龙联公司损失11474710元；3.判令被告迈克承担本案诉讼费用。事实与理由：1.2005年6月18日前，迈克公司与龙联公司进行磋商，内容为迈克公司将其享有使用权的大约13000平方米的土地租赁给龙联公司，龙联公司以迈克公司的名义在该土地上投资建设厂房等设施。然后龙联公司购买该房屋设施。即先租赁再建设后购买，各方简称先租后买。迈克公司承诺就上述磋商事项提供办理各项手续所需资料。基于对被告的信认，2005年6月28日龙联公司与迈克公司就租赁建设阶段签署了场地房屋租赁合同，没有就购买阶段签署合同，但双方在租赁合同中提及龙联公司应取得购买权。签约后，龙联公司按照约定投入资金进行房屋设施建设。建成后，双方商谈房屋过户事宜，才发现迈克公司无法提供土地使用权相关手续（按照迈克公司工作人员的说法是由于资金问题没有缴纳土地出让金，按照牡丹江市中级人民法院（2017）黑10民终1089号判决书认定该土地在租赁前已由迈克公司抵押给中国长城管理公司哈尔滨办事处），导致龙联公司投入巨资建成的房屋无法办理验收及过户，回过头来看，迈克公司与龙联公司在磋商时就知道其租赁给龙联公司的土地无法提供可以办理工程建设竣工验收和房屋产权过户所需要土地使用权手续，导致房屋无法验收、无法办理产权证照，无法实现购买。则该房屋的现价值与龙联公司投资价值之间的差额部分就是迈克公司就房屋设施购买与龙联公司恶意磋商给龙联公司造成的损害，迈克公司应当依法承担损害赔偿责任。 迈克公司辩称，龙联公司履行合同违约，按照双方签订的《场地房屋租赁合同》第十四条规定，龙联公司所建房屋等建筑设施应归迈克公司所有。因此，龙联公司的诉请要求返还投资款的主张依法不能成立。1.龙联公司违反《场地房屋租赁合同》第八条第一款规定，没有提供工程施工图和工程造价预（结）算书，违反该条第二款规定，没有办理市政安全部门验收合格使用证；2.龙联公司违反《场地房屋租赁合同》第十条规定，没有提供市政权威部门对龙联公司建筑房屋所出据的评估价值金额，没有按年度向迈克公司开据正式财务欠据（抵减建设投资款），双方目的无法实现。3.双方签订的《场地房屋租赁合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定及行政强制性规定，损害了公共利益，是无效的；4.龙联公司所称双方签订合同时约定先租后买，其对投资建设的房屋有购买权的提法不能成立。根据双方签订的《场地房屋租赁合同》第一条的规定，龙联公司就是租赁迈克公司的场地，而按第十三条的约定，在合同期内，迈克公司对此地如有出让意向，龙联公司拥有第一顺序优先购买权，也可以得出，在迈克公司决定出卖该场地的时候，龙联公司只是具有优先购买权，但合同没有约定，房屋必须一定得出售，也没有约定建设房屋一定要卖给龙联公司，因此龙联公司的提法没有依据；5.龙联公司在迈克公司场地上自建的房屋等固定设施，龙联公司只有使用权，没有所有权。迈克公司土地的性质是国有土地，迈克公司是通过租赁方式取得的国有土地使用权，而迈克公司将场地租赁给龙联公司，按合同约定是同意龙联公司在租赁场地上建厂经营使用，龙联公司对建设房屋只有使用权，对此，双方签订的《场地房屋租赁合同》第九条明确规定，龙联公司投资建设的所有房屋及水电设施等，合同期内，龙联公司拥有使用权，在租赁期满后，龙联公司如没有取得购买权，归迈克公司所有，迈克公司拥有场地上房屋及水电设施所有权。因此，不存在龙联公司所称的竣工后，就要把房屋设施所有权过户给龙联公司的说法；6.迈克公司不存签订合同是隐瞒事实的行为。按照双方签订的《场地房屋租赁合同》的规定，合同约定，迈克公司只是负责提供场地租赁给龙联公司及为龙联公司经营前办理各项手续所需资料的义务，合同没有约定，要由迈克公司对龙联公司的投资建设办理竣工验收手续，也没有规定要办理产权证照，因此本案不存在迈克公司隐瞒本案重要事实的情况，更不存在迈克公司要承担违约赔偿责任的情况，所以，龙联公司的这一提法不能成立。7.龙联公司的两份评估都是资产评估，而不按照双方签订的合同所约定的要对扣除房屋折旧费的建设投资所做的鉴定，因此该两份评估报告，不能作为和租金相抵的建设投资数额合法有效证据。综上，根据双方签订的《场地房屋租赁合同》第十四条“龙联公司在合同期内如有违约，其投资建设归迈克所有”的规定，鉴于龙联公司在合同期内存在违约，因此，龙联所建房屋等设施应归迈克公司所有，龙联公司要求返还投资款的请求依法不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下： 原告东宁市人民政府向本院提供证据： 证据一、《场地房屋租赁合同》复印件一份。证明：合同约定龙联公司要在投资建设后行使购买权，如果没有取得购买权，该房屋设施的所有权归迈克公司，但迈克公司应当在抵扣租金后全额返还龙联公司投资建设形成的价值。同时还证明：1.双方就场地租赁、投资建设、购买房屋进行了磋商，就场地租赁和投资建设阶段签订了合同，基于对迈克公司的信赖，没有就购买房屋阶段签订合同；2.双方在磋商时商定，迈克公司应当就该房屋建设及龙联公司的运营提供所需各种资料，包括为完成龙联公司购买而需要提供的各种资料；3.迈克公司承诺要积极运作出售事宜，在出售的条件成熟时与龙联签订房屋购买合同。 本院认为，原、被告双方对《场地房屋租赁合同》的内容均予认可，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，予以确认。 证据二、牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第537号民事判决书、牡丹江市中级人民法院（2017）黑10民终1089号民事判决书（均系复印件）。证明：1.龙联公司以迈克公司的名义办理了建设规划设计审批手续，全额投资实施了合法建造行为；2.龙联公司没有根本违约行为，迈克公司在前诉中所主张的依据合同第十四条约定，无偿的获取所涉房屋所有权的主张，不应得到法律的支持；3.没有办理所涉房屋的竣工、结算、验收、评估是因迈克公司无法提供土地使用权的手续，责任不在龙联公司；4.迈克公司已经不再将场地租赁给龙联公司，就应当返还龙联公司投资价值减该两份判决的租金数额和房屋折旧费的余额。5.迈克公司在与龙联公司磋商先租后买及签订《场地房屋租赁合同》前，已经将相关土地使用权抵押给中国长城资产管理公司哈尔滨办事处，即迈克公司无法提供办理工程竣工验收及房屋过户所需的土地使用权手续的情况下仍与龙联公司磋商先租后买，哄骗龙联公司投入八百余万元进行投资建设，迈克公司的行为构成恶意磋商。 本院认为，该组证据系人民法院生效的判决，对其予以采信。 证据三、工程结算书复印件5份（与原件核对无异）、工程结算概（预）算书复印件1份（与原件核对无异）、照片复印件14张、图纸复印件16份。证明：龙联公司按合同约定进行了投资建设，这些证据也可以作为司法鉴定的基础，以确定迈克公司应当返还龙联的投资价值额。 本院认为，工程结算书复印件5份、工程结算概（预）算书复印件1份，系投标人单方制作，迈克公司未签字确认，对该证据不予采信；照片及图纸均为复印件，且不完整，不能证明具体的施工情况，对该部份证据亦不予以采信。 证据四、原招商办主任马程远的录音材料和原牡丹江迈克公司人力资源保障部部长王润海、爱民区原副区长柳玉滨、爱民区原发展改革局局长贾祖建的证明材料。证明：结合证据一，证实迈克公司与龙联公司磋商先租后买。 本院认为，证人王润海、柳玉滨、贾祖建均未出庭接受质询，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》，其真实性无法确认，不予采信。 证据五、黑资评报字（2018）第122号、123号资产评估报告。证明：1.以2006年6月28日为基准日，龙联公司投资建设的厂房等建筑和水电等设施的建设投资成本为8560902元。结合《场地房屋租赁合同》第十一条的约定，迈克公司应当将上述建设投资扣除40万元租金后返还龙联公司；2.以2018年8月16日为基准日，龙联公司投资建设的厂房等建筑和水电等设施的建设投资成本为20035612元。该价值与原告投资建设成本之间的差额为龙联公与的信赖损失，迈克公司应当予以赔偿。该租赁合同第十条和第十一条结合看，龙联公司申请的是鉴定市场价值，同时也申请鉴定折旧费，由于鉴定机构因技术上的原因，2006年的交易数量太低，无法对2006年投资建设的市场价值进行鉴定，同时，迈克公司也坚持对投资成本进行鉴定，为解决纠纷，我们明确对建设投资成本鉴定，2006年到2018年市场价值巨大涨浮，不存在折旧减少价值的问题，所以龙联放弃对房屋折旧的鉴定，不存在鉴定漏项。 本院认为，该两份资产评估报告证据系由龙联公司提出申请，由人民法院委托进行的，鉴定人员出庭接受双方当事人的询问,该两分鉴定程序合法，内容真实,与本案具有关联性，予以采信。 被告迈克公司向本院提供证据： 证据一、关于新建扩建厂房用地的申请报告两份、城市建设规划审批表一份、规划审批意见一份、建设工程预算书一份（均为复印件）。证明：龙联公司建设的厂房均是以迈克公司名义向相关部门申请的，龙联公司出资的行为属于垫资代建。同时，结合合同的规定，所建厂房及设施所有权人是迈克公司，龙联公司仅有使用权。因此，该厂房设施所产生的市场价值的受益人是迈克公司，而非龙联公司。 本院认为，该组证据系建设厂房用地的申请报告、城市建设规划审批手续及建设工程预算书，双方对该组证据的形式要件无异议，该组证据能够证明龙联公司建设的厂房均是以迈克公司名义向相关部门申请办理，对该证据予以采信，对双方当事人欲证明的其他问题不予采信。 本院经审理认为，黑资评报字（2018）第122号、123号资产评估报告，均未对案涉房屋的折旧费进行鉴定，本院通知鉴定机构进行补充鉴定，并组织双方当事人进行质证。 龙联公司质证称：对补充鉴定的程序及鉴定结果均无异议。 迈克公司质证称：1.形式要件不合法，且本次补充鉴定程序违法。对折旧标的物也没有组织双方进行质证。鉴定单位没有形成书面补充鉴定报告，且鉴定报告并未提供鉴定依据以及对鉴定过程做出说明，鉴定结论也没有鉴定人员签字盖章。2.实质要件方面不合法，即评估折旧内容仍有遗漏：资产评估报告的鉴定范围除了此次补充鉴定中的项目外，还有水泥、围墙、厕所及生产经营设备。但此次补充鉴定并没有进行折旧计算。对此，代理人认为，水泥路面及生产设备等成本首先不构成建设投资，若法庭认定水泥路面及经营设施属于建设投资，那么本次补充折旧补充鉴定，就应当包括水泥、围墙、厕所及生产经营设备的折旧。因此，迈克公司认为，该补充的《固定资产-房屋建筑物评估明细表》不能作为建设投资折旧的有效凭据。 本院认为，该补充鉴定系人民法院为查清事实委托鉴定机构作出的补充鉴定意见，合法有效，予以确认。 根据当事人的诉请主张、法庭陈述，结合本院庭审调查及对证据的分析认定情况，本院确认本案事实如下： 2005年6月28日，迈克公司（甲方）与龙联公司（乙方）签订《场地房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于文化街28号，迈克公司东门院占地13434.68平方米场地划定，租赁给乙方。二、甲方有责任与义务及时为乙方提供运营前办理各项手续所需资料。三、……。五、乙方自行向市政部门办理上下水，用电手续及平整回填场地，所发生的一切费用由乙方自行承担。六、租赁期为：2005年7月1日至2013年6月30日。七、场地租金为伍万元（含房屋、土地使用税）。暂定二年，每二年为一周期，依据国家物价指数变化调整租金。（注：在国家物价指数异常变化时，方可进行租金调整）。八、1.乙方拥有牡丹江有关职能部门设计（审批）的工程施工图及工程造价预（结）算书，甲乙双方签字后附于本合同。2.工程施工后，乙方必须办理市政安全部门验收合格使用证。3.合同签字后，乙方要有计划进行建筑施工。半年内主体工程仍无完工，甲方将收取乙方为工程造价款10%的违约金，一年内整体工程仍未完工，甲方将收取乙方一年场地租金。九、乙方投资建设的所有房屋及水电设施等，合同期内，乙方拥有使用权。在租赁合同期满后，乙方没有取得购买权时，归甲方所有，甲方拥有场地上房屋及水电设施所有权。十、租金缴纳：在乙方建筑及上下水电投资，全部工程竣工验收后，由市政权威部门所出据的评估价值金额，抵扣场地租金，但乙方必须按年度向甲方开据正式财务欠据（抵扣建设投资款）。十一、如合同期满，甲方不再将场地租赁于乙方，但乙方建设投资，在抵扣场地租金后，还有余款时，甲方应在收回乙方所建筑房屋设施前，将抵扣租金余额先行返还乙方（扣除房屋折旧费）。十二、合同期满后，甲方继续租赁，乙方拥有第一顺序优先租赁权。十三、合同期内，甲方对此场地，如有出让意向，乙方拥有第一顺序优先购买权，甲方积极运做出售事宜，其条件成熟时，双方重新订立合同，此合同作废。十四、违约责任：乙方在合同期内如有违约，乙方投资建设归甲方所有，甲方违约则承担乙方投资资产的全部损失。合同签订后，迈克公司依约定将场地交付龙联公司使用，龙联公司以迈克公司的名义办理了建设规划设计审批手续，并于2006年开始施工，在租赁场地上投资建设了三处厂房、三处锅炉房、一处变电所、上下水电设施及厂区绿化等工程，该工程于2007年完工投入使用，但未经竣工验收，未取得产权证照、未委托市政权威部门出具价值评估报告。2007年7月1日，迈克公司以国家物价指数发生变化为由要求龙联公司增加土地租赁费，双方就此未能达成协议。 2012年7月11日，迈克公司向牡丹江市爱民区人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的《场地房屋租赁合同》、要求龙联公司支会拖欠的土地租赁费等，在该案诉讼中，龙联公司提出反诉。在诉讼过程中，迈克公司以需要补充证据为由申请撤诉，龙联公司亦撤回反诉，牡丹江市爱民区人民法院2014年12月10日以（2012）爱民初字第413—1号民事裁定书，裁定准许迈克公司撤回起诉；准许龙联公司撤回反诉。2015年5月6日，迈克公司再次向牡丹江市爱民区人民法院提起诉讼，诉请内容：1.终止双方签订的《场地房屋租赁合同》，龙联公司退出租赁场地并将租赁场地返还给迈克公司；2.确认龙联公司在租赁场地上建造的房屋及相关设施归迈克公司所有；3.龙联公司支付2005年7月1日至2013年6月30日期间的土地租赁费及2013年7月1日至2015年9月1日期间的土地占有使用费，并赔偿利息损失；4.龙联公司赔偿租赁场地上原有四处房屋的重新建造费用。牡丹江市爱民区人民法院于2017年9月8日以（2015）爱民初字第537号民事判决书，判决：1.迈克公司与龙联公司双方签订的《场地房屋租赁合同》于2013年6月30日终止；2．龙联公司于判决生效十日内，将租赁场地返还给迈克公司；３．龙联公司于判决生效十日内给付迈克公司2013年７月１日至2015年9月１日期间的土地占有使用费108333.33元；4.驳回迈克公司的其他诉讼请求。迈克公司不服，提出上诉，牡丹江市中级人民法院于2017年11月15日以（2017）黑10民终1089号民事判决书，判决：1.维持牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第537号民事判决第一、二、三项；2.撤销牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第537号民事判决第四项；3.龙联公司于判决生效之日起十日内，给付迈克公司2005年7月1日至2013年6月30日期间的土地租赁费400000元；4.驳回迈克公司的其他诉讼请求。 黑龙江资丰资产评估公司黑资评报字（2018）第122号资产评估报告，分别以2006年6月28日、2018年8月16日为基准日，对龙联公司投资建筑的场房和水电等设施的投资成本进行评估，确定投资成本分别为8560902元，20035612元。黑龙江资丰资产评估公司经过补充鉴定，确定案涉房屋折旧费为1836528.90元。 本院认为，迈克公司与龙联公司签订《场地房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同期满后，迈克公司向法院提起民事诉讼，牡丹江市中级人民法院（2017）黑10民终1089号民事判决书，判决双方签订的《场地房屋租赁合同》于2013年6月30日终止；龙联公司将其占用场地返给迈克公司，并给付土地占有使用费108333.33元、给付土地租赁费400000元。该判决已经发生法律效力。按照龙联公司与迈克公司签订的《场地房屋租赁合同》中第十一条约定，即“合同期满后，如迈克公司不再将场地租赁给龙联公司，迈克公司应在收回龙联公司所建房屋设施前，将抵扣租金余额，先行返还龙联公司（扣除房屋折旧费）”，黑龙江资丰资产评估公司黑资评报字（2018）第122号资产评估报告及补充鉴定，对龙联公司投资建筑的场房和水电等设施的投资成本，以2006年6月28日为基准日，确定投资成本为8560902元，房屋折旧费1836528.90元。因双方签订《场地房屋租赁合同》已经终止，迈克公司应按合同约定，将抵扣租金余额返还龙联公司（扣除房屋折旧费），因涉案场房使用租金已经牡丹江市中级人民法院判决龙联公司给付，故其返还数额为建筑投资扣除房屋折旧所剩余额为6724373.10元。 关于龙联公司提出的双方约定涉案厂房先租后买，基于对迈克公司的信认，双方签订了《场地房屋租赁合同》，迈克公司明知涉案土地无法提供可以办理工程建设竣工验收和房屋产权过户所需要土地使用权手续等，致龙联公司无法实现购买，对此迈克公司应当承担赔偿责任的主张。本院认为，双方签订的《场地房屋租赁合同》合同第十三条约定：“合同期内，甲方对此场地，如有出让意向，乙方拥有第一顺序优先购买权，甲方积极运做出售事宜，其条件成熟时，双方重新订立合同，此合同作废”。该条对合同履行期内，是否出让涉案场地的可能性进行约定，未对先租后买明确约定，且龙联公司提供的证据不足以证实先租后买的事实存在，故龙联公司的该项诉请证据不足，不予支持。 综上所述，被告迈克公司应返还原告龙联公司的投资金额为6724373.10元，超出部分不予保护。原告龙联公司要求被告迈克公司赔偿原告龙联公司损失11474710元的诉讼请求，其理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告牡丹江迈克机床制造有限公司于判决生效之日起十日内返还原告牡丹江市龙联木工机械制造有限公司投资价款6724373.10元； 二、驳回原告牡丹江市龙联木工机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费139614元，由牡丹江市龙联木工机械制造有限公司负担91802元，牡丹江迈克机床制造有限公司负担47812元；鉴定费50000元，由牡丹江市龙联木工机械制造有限公司负担20000元，牡丹江迈克机床制造有限公司负担30000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 审判长 毕 旭 审判员 李仲斌 审判员 钱大龙 二〇一九年五月二十二日 书记员 佟盛磊 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。” 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。