广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民初1359号原告：惠州大亚湾惠经实业发展有限公司，住所地惠州大亚湾**龙山八路**盛业豪园**房。法定代表人：林晓锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯处荣，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市住宅工程开发股份有限公司，，住所地深圳市福田区福华三路卓越世纪中心**楼**代表人：许灵，深圳市住宅工程开发股份有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：邱瑞政，管理人工作人员。委托诉讼代理人：徐际鹏，管理人工作人员。原告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司（以下简称惠经公司）诉被告深圳市住宅工程开发股份有限公司（以下简称住宅工程公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告惠经公司的委托诉讼代理人张晓顺、柯处荣,被告住宅工程公司的委托诉讼代理人邱瑞政、徐际鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠经公司提出的诉讼请求为：1、确认惠经公司与住宅工程公司之间合作开发惠阳市澳头镇滨海花园小区的合同关系解除；2、确认住宅工程公司不享有《合作开发经营商品楼合同书》、《终止合作合同书》项下的权利；3、由住宅工程公司承担本案全部诉讼费用。在庭审中，惠经公司将第二项诉讼请求变更为确认其对住宅工程公司享有滨海花园小区6、7号楼小业主无法办证造成的损失损害赔偿债权20万元。事实与理由：1990年6月28日，住宅工程公司与原惠阳县经济委员会签署《合作开发经营商品楼合同书》，合作开发惠阳市澳头镇滨海花园小区（下称“涉案项目”）。原惠阳县经济委员会（下称“惠阳县经济委员会”），系惠经公司的原上级单位。后惠阳县经济委员会将涉案项目划拨给惠经公司，由惠经公司承担《合作开发经营商品楼合同书》（下称“原合同”）项下的权利义务。渉案项目占地面积为4.6万平方米，双方约定由惠经公司出地、住宅工程公司负责开发，但是因住宅工程公司资金短缺的原因导致整个项目停工，停工时间大约在1995年左右。涉案项目烂尾长达十年之久后，惠经公司与住宅工程公司于2006年4月18日签署了《终止合作合同书》（以下简称《终止合同》）。双方约定终止除6、7号楼之外的原合同项下合作开发，已建成的6、7号楼按照原合同约定解决，同时住宅工程公司应当自行承担拖欠的涉案工程费用等。（一）关于合同的解除问题。首先，根据终止合同的约定，除6、7号楼之外的原合同约定，惠经公司与住宅工程公司已经通过协商一致的方式予以解除。其次，根据终止合同的约定，双方就6、7号楼应当按照原合同约定继续履行权利义务，即根据原合同的约定由住宅工程司负责销售，惠经公司予以协助销售等，但是住宅工程公司实际一直并未履行销售义务，且于2006年12月25日被深圳市中级人民法院受理破产申请。《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。《中华人民共和国破产法》于2007年6月1日施行。依据《最高人民法院关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条规定，住宅工程公司的清算组未在前述合同规定的期限内通知惠经公司，双方关于6、7号的约定也于2007年8月1日解除。第三，在涉案项目的合作过程中，住宅工程公司也存在根本违约行为致使合同目的不能实现的情形，达到法定解除条件。（1）根据原合同第二条、第五条的规定，住宅工程公司负责开发建设费用，但是证据无法证明住宅工程公司支出了任何的开发建设费用。事实上，根据终止合同的约定，住宅工程公司应当支付施工单位建设工程款等费用，但是住宅工程公司拒不支付，导致施工单位强占涉案项目。在与施工单位交涉过程中得知，住宅工程公司根本没有支付任何建设费用，都是由施工单位垫资建设的。（2）根据原合同第五条的规定，住宅工程公司负责销售工作，但是6、7号楼已经出售的30套房屋实际是原汕头市第二建筑工程公司大亚湾房产开发公司（后更名为汕头市建筑工程总公司大亚湾房产开发公司，以下简称“汕头二建”）包销出售，另外被处置的29套房产被住宅工程公司低价抵偿给了汕头二建，最终处分房产的利益所得已经全部归为住宅工程公司所有，剩余的其他房产也均未销售出去。（3）根据《终止合同》第四条的约定，该《终止合同》签署后，建设涉案项目所欠施工单位、设计单位及其他单位的款项全部由住宅工程公司自行承担，但是住宅工程公司并未履行这一义务。正是因为住宅工程公司拖欠施工单位款项，导致涉案项目被强占，惠经公司后续开发不能，产生巨大损失。（4）原合同约定“被告按当地有关部门的总体规划进行建设、工程质量符合验收标准”。但是本案证据无法证明涉案项目（含6、7号楼）符合工程质量验收标准。住宅工程公司的上述行为均构成根本违约，住宅工程公司未投入任何资金，也未履行销售义务，原合同第三条约定的利润分配条件始终未成就，导致项目烂尾、惠经公司一直无法开发，合同目的早已经根本无法实现，符合合同法约定的法定解除条件。综上，双方之间关于涉案项目的约定已经解除，住宅工程公司不再享有《合作开发经营商品楼合同书》项下的任何权利。（二）关于合同解除后的法律后果。首先，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。原合同第三条约定“双方用于合作开发的投资（包括低价、开发建设费及其它有关费用）全部计入成本，住宅楼销售后双方先收回各自投资的本息，然后按3.5：6.5的比例分成，即原告得35%,被告得65%”。据此，进行利润分配的前提为：一是双方各自投入了成本；二是住宅楼已销售，但实际上住宅工程公司根本未投入成本。此外，原合同第五条第2项约定，负责销售的是住宅工程公司，涉案项目（含6、7号楼）也没有获得商品房预售许可证，目前实际争议的渉案6、7号楼的68套房产也根本未出售，因此合同约定的利润分配条件根本未成就，该条约定并不属于结算清理条款。住宅工程公司无权据此约定要求结算清理。其次，退一步而言，即使住宅工程公司已实际投入了建设成本，但根据测算不难发现，住宅工程公司实际获得的利益在扣减成本后，也远远高于其应得利润，住宅工程公司无权再主张利润或损害赔偿。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因滨海花园6、7号楼没有办理建设规划许可证，无法验收和办理房产证。对于住宅工程公司出售给部分小业主的房产，由于住宅工程公司在合同解除后已经退出滨海花园项目，惠经公司将不得不承担小业主无法办证造成的损失。被告住宅工程公司答辩称，（一）6、7号楼已经于1993年完成建设，并取得单位工程验收竣工证明书。依据双方提交的6、7号楼单位竣工验收证明书可知住宅工程公司已完成建设，住宅工程公司事实上是6、7号楼的建造者，并因此支付建筑费，滨海小区的建造成本为1400多万元。其次，依据双方签署的合作开发合同以及终止协议，惠经公司及住宅工程公司应当继续完成6、7号楼的销售工作，且惠经公司应协助住宅工程公司完成销售工作，并就相关收益按约定进行分配。即便合同解除也不影响双方的清算条款，因此被告事实上享有6、7号楼的权益。（二）根据惠经公司提供的证据，滨海小区目前已取得土地使用权证以及建设用地规划许可证，6、7号楼已于1993年竣工，并取得验收证明书，因此，目前6、7号楼具备办理房产证的前提条件。另外，无论68套房产最终以何种形式出资，住宅工程公司均享有相应的权利，双方应该依据最初的出资情况进行测算。（三）惠经公司对住宅工程公司赔偿损失的请求已经深圳中级人民法院判决驳回。依据一事不再理的原则，惠经公司的主张应被驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：1989年6月10日，广东省惠阳县人民政府向惠经公司出具《关于惠阳惠经实业发展总公司征用土地的批复》，同意惠经公司在澳头镇管理区征用土地70亩，作为与住宅工程公司合作兴建商住区项目用地。1990年6月28日，惠阳县经济委员会与住宅工程公司就合作开发滨海花园项目签订《合作开发经营商品楼合同书》，主要内容如下：1、由惠阳县经济委员会提供4.6万平方米开发用地使用权，地，地价按180元/平方米计入成本住宅工程公司负责开发建设费用；2、双方用于合作开发的投资（包括地价、开发建设费及其他有关费用）全部计入成本，住宅销售后双方先收回各自投资的本息，然后按3.5（惠阳县经济委员会）：6.5（住宅工程公司）的比例分成；3、惠阳县经济委员会的义务为：1）及时向住宅工程公司提供该土地的红线图、土地使用证、建设许可证及市政建设、总体规划等有关文件、资料；2）协助住宅工程公司办好施工许可证、设计、报建及水电增容包装等工作；3）会同住宅工程公司审定设计方案、施工方案、对工程质量、进度进行监督检查及验收；4）协助住宅工程公司进行销售，出具有关购房证书并给予购房者迁入户口的方便，负责商品房出售的管理工作。4、住宅工程公司的义务：1）负责工程报建、设计委托和施工队伍的招标选定；2）负责对工程进度、质量的监督管理和销售，会同惠阳县经济委员会及有关部门进行竣工验收；3）会同惠阳县经济委员会审定设计和施工方案；4）按当地有关部门的总体规划进行建设，保证资金落实，工程质量符合验收标准。上述合同签订后，住宅工程公司处置滨海花园小区6、7栋楼59套房产，收取预付购房款及代理售房履约金合计800万元。《单位工程竣工验收证明书》显示滨海花园小区6栋、7栋楼的合同造价分别为268.49万元、330万元。2006年4月18日，惠经公司与住宅工程公司签订《终止合同》，约定惠阳县经济委员会将滨海花园项目划拨给下级单位惠经公司，住宅工程公司已投入资金建成**住宅楼（已售出**房，抵债**房，剩余76套房尚未出售），但住宅工程公司无力继续开发，双方终止合作；6、7栋善后处理工作由双方按《合作开发经营商品楼合同书》约定的权利、义务解决，未完工的1-5幢、8幢因报建手续不全，报废处理，剩余土地交由惠经公司处理；建设过程中所欠施工、设计款由住宅工程公司自行承担；双方不再追究对方任何责任。2007年6月6日，本院裁定宣告住宅工程公司破产清算。2016年2月3日，惠州市人民政府向惠经公司颁发商住用地使用权证书（土地座落于澳头猪仔潭、地、地号为441303006001、ＧＢ20838积为5000平方米），使用权终止日期为2052年1月11日。2017年6月5日，住宅工程公司向本院提起诉讼[案号为（2017）粤03民初1220号]，被告惠经公司在该案审理中向本院提起反诉。本院于2017年11月13日裁定驳回住宅工程公司的起诉，并于2018年2月9日对惠经公司提起的反诉作出判决。上述（2017）粤03民初1220号判决已发生法律效力。惠经公司在该案中提出反诉要求确认惠经公司对住宅工程公司享有债权620万元，上述金额包括惠经公司拆除烂尾楼的费用220万元及住宅工程公司造成土地长期占用的损失400万元。针对惠经公司提起的反诉，本院经过审理认为惠经公司未能提供任何有效证据证明其损失实际发生，结合《终止合同》中关于双方终止合作后相互不再追究责任的约定，惠经公司关于由住宅工程公司赔偿损失的诉请，缺乏依据，本院遂驳回惠经公司的反诉请求。惠经公司设立时名称为“惠州市惠阳惠经实业发展有限公司”,股东为惠阳市国有资产经营有限公司。惠经公司及住宅工程公司在本案审理中确认滨海花园小区6、7栋有部分房产至今尚未销售。本院认为，本案双方争议的主要焦点为：一、惠经公司与住宅工程公司之间存在的合作开发惠阳市澳头镇滨海花园小区的合同有无解除；二、惠经公司对住宅工程公司是否享有债权20万元。关于第一个争议焦点，惠阳县经济委员会与住宅工程公司签订《合作开发经营商品楼合同书》，该份协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。惠经公司作为澳头镇滨海花园小区的土地使用权人认可上述协议具有法律效力，并实际履行上述协议，据此，该份合同虽以惠阳县经济委员会名义签订，但就法律性质而言实为惠经公司委托惠阳县经济委员会所签，上述协议对惠经公司和住宅工程公司均产生约束力。依据《合作开发经营商品楼合同书》，惠经公司应协助住宅工程公司进行销售、出具有关购房证等，住宅工，住宅工程公司应保证资金落实及工程质量符合验收标准等议签订后，双方于2006年4月18日签订《终止合同》，约定住宅工程公司无力继续开发滨海花园小区，双方终止滨海花园小区6、7栋之外的其他楼的合作；6、7栋善后处理工作由双方按《合作开发经营商品楼合同书》约定的权利、义务解决。有鉴于此，双方已于2006年4月18日协商一致，约定解除滨海花园小区除6、7栋之外的其他房产的合作开发合同。关于滨海花园小区6、7栋的合作开发合同至今有无解除问题，惠经公司与住宅工程公司在《终止合同》中约定滨海花园小区6、7栋处理工作由双方按《合作开发经营商品楼合同书》约定的权利、义务解决。鉴于双方未举证证明6、7栋房产已符合销售条件，结合目前尚有部分房产未予实际销售的事实，本院认定惠经公司及住宅工程公司均未履行完毕《合作开发经营商品楼合同书》。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。《中华人民共和国企业破产法》于2007年6月1日施行，同日施行的《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条对破产法实施前未履行完毕的合同作出如下规定：“清算组在企业破产法施行前未通知或者答复未履行完毕合同的对方当事人解除或者继续履行合同的，从企业破产法施行之日起计算，在该法第十八条第一款规定的期限内未通知或者答复的，视为解除合同”。本院于2006年12月25日裁定宣告住宅工程公司破产清算，住宅工程公司没有在破产法施行之日起二个月内通知惠经公司继续履行《合作开发经营商品楼合同书》中有关滨海花园小区6、7栋房产的内容，故本院依据前述法律规定认定双方关于滨海花园小区6、7栋房产的合作合同关系于破产法施行两个月后即2007年8月1日解除。滨海花园小区6、7栋房产至今尚不具备销售条件，当事人对于已部分履行的合作开发协议，可以依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定另循法律途径要求对方恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于第二个争议焦点，（2017）粤03民初1220号案件审理中，惠经公司反诉要求确认惠经公司对住宅工程公司享有债权620万元，上述金额包括惠经公司拆除烂尾楼的费用220万元及住宅工程公司造成土地长期占用的损失400万元。本案中，惠经公司提出的第二项诉讼请求为要求确认其对住宅工程公司享有滨海花园小区6、7号楼小业主无法办证造成的损害赔偿债权20万元。综上，惠经公司在另案中提出的反诉请求与本案中提出的诉讼请求不具有同一性，住宅工，住宅工程公司抗辩提出本院已在另案中对惠经公司第二项诉讼请求进行审理一事不再理原则要求驳回惠经公司起诉，缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于惠经公司提起的第二项诉讼请求，其未能提供证据证明已为小业主办证支付相关费用，惠经公司主张损失已实际发生，并据此要求确认其对住宅工程公司享有债权20万元，理由不成立，本院对惠经公司的该项请求不予支持。综上，惠经公司的部分诉讼请求，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第五项、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认惠州大亚湾惠经实业发展有限公司与深圳市住宅工程开发股份有限公司于2006年4月18日解除滨海花园小区除6、7栋之外的其他房产的合作开发合同；二、确认深圳市住宅工程开发股份有限公司于2007年8月1日解除其与惠州大亚湾惠经实业发展有限公司之间就滨海花园小区6、7栋房产存在的合作开发合同。三、驳回原告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司负担2000元，由深圳市住宅工程开发股份有限公司负担2300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 霍 雨审判员 赵 钟审判员 黄 新二〇一九年五月九日书记员 杨张洁所附法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条清算组在企业破产法施行前未通知或者答复未履行完毕合同的对方当事人解除或者继续履行合同的，从企业破产法施行之日起计算，在该法第十八条第一款规定的期限内未通知或者答复的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。