四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0623民初1040号 原告：四川祥瑞一品天下商业管理有限公司，住所地成都市高新区。 法定代表人：杨秀军，该公司经理。 委托诉讼代理人：李德才，四川新成名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林紫薇，该公司员工。 被告：米德祝，住四川省绵阳市游仙区。 原告四川祥瑞一品天下商业管理有限公司（以下简称“祥瑞公司”）与被告米德祝租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理，依法由审判员包和平适用简易程序审理。原告祥瑞公司的委托诉讼代理人李德才、林紫薇、被告米德祝及其委托诉讼代理人张字户到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告祥瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金305480.00元（截止2019年8月31日）及利息；2、判令被告向原告支付商业管理费49296.00元（截止2019年12月31日）及利息；3、判令被告向原告支付律师费20000.00元；4、判令被告向原告支付违约金80852.00元。诉讼中，原告将利息明确为：1、租金的利息：以161703.00元为基数，从2018年8月31日起计算，以143777.00元为基数，从2019年3月31日起计算；2、商业管理费的利息：以24648.00元为基数，从2018年3月1日起计算，以24648.00元为基数从2019年3月1日起计算。利息的计算标准为年利率6%。 事实和理由：原告与被告于2017年12月5日签订《商业委托经营管理合同》，原告将位于中江县凯江镇魁山路与一环路交汇处的“祥瑞国际”4号楼二层1-6号、17-25号商品房（面积1141.09㎡）出租给被告使用。合同约定租期为2018年3月1日至2022年12月31日止，免租期为6个月（2018年9月至2018年12月31日，共4个月；2019年11月1日至2019年12月31日，共2个月）。2018年至2021年期间租金按21元/月/㎡,2022年租金为22.3元/月/㎡。被告按照“先付后用”原则，每6个月为一结算周期向原告支付一次租金，依次类推，直至付清。被告应于2017年12月18日前向原告支付6个月(2018.3.1-2018.8.31)租金143777.00元，应于2018年8月31日前支付租金47926.00元（2018.9.1-2019.2.28，含4个月免租期），并向原告支付履约保证金7万元。被告于2017年11月15日、2018年1月25日分别向原告支付25000.00元、45000.00元，2018年4月4日向原告支付租金30000.00元，至今被告尚欠截止2019年8月31日期间的租金305480.00元。 合同约定商业管理费按1.8元/月/㎡收取，被告按“先付后用”原则，每12个月为一计算周期向原告一次性支付商管费，被告应于2017年12月18日前支付24648.00元（2017.12.1-2018.11.30），2018年12月18日前支付24648.00元（2018.12.1-2019.11.30）被告至今尚欠截止2019年11月30日期间的商业管理费49296.00元。 经原告委托律师多次催收，产生律师代理费20000.00元。但被告仍未支付尚欠租金及商管费，根据合同约定，被告应承担年度租金总额50%的违约金80852.00元（161703.00元×50%）及律师费20000.00元。 被告米德祝辩称：被告系于2017年12月15日与四川新城建中置业有限公司及原告三方共同签订的《商业委托经营管理合同》，原告并非案涉商铺的出租人，合同中虽然约定案涉商铺的租金由原告代四川新城建中置业有限公司向被告收取，但并不能直接表明原告可以自己的名义起诉主张租金债权。对原告主张的租金、商管费的计算方式和金额及利息的起算时间无异议，但利息的计算标准不符合法律规定。原告没有按约为被告提供商业推广等运营服务，不应收取商管费；原告没有证据证明其损失，其主张违约金不符合法律规定。律师费应以实际支付的金额为准。案涉商铺未取得消防验收，被告未支付租金及商管费是为行使不安抗辩权，对于该付的租金，被告愿意支付。 本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，被告米德祝（承租人，乙方）与案外人四川新城建中置业有限公司（出租人，甲方）、原告祥瑞公司（管理人、丙方）签订《中江祥瑞国际商业委托经营管理合同》，主要约定：丙方系中江祥瑞国际的商业管理方，并接受了中江祥瑞国际开发商四川新城建中置业有限公司及其他业主的委托，对祥瑞国际项目商业进行培育及运营管理。甲方将其开发未售的商铺统一委托丙方经行经营管理。二、委托期限及租金付款时间：（1）委托期限自2018年3月1日至2022年12月31日。(3)丙方代表甲方与承租乙方洽谈签订租赁合同，经三方签字确认的租赁合同方可生效。（4）由乙方向丙方支付全部款项，丙方扣除非房租费后将应付租金支付到甲方指定账户。四、乙方租赁商铺的约定：1.1商铺位置：中江县凯江镇魁山路与一环路交汇处“祥瑞国际”4号二层1-6号、17-25号商铺。1.2商铺建筑面积1141.09㎡。1.3租金标准：2018年-2021年租金为21元/月/㎡,2022年租金为22.3元/月/㎡。1.4租金的支付方式：乙方遵循“先付后用”原则，乙方按每6个月为一结算周期向甲方支付一次租金；签订本合同三个工作日内，乙方支付甲方2018年3月1日至8月31日期间的租金143777.00，此后乙方应于租金到期30日前向甲方支付6个月租金，依次类推，直至付清。1.5商铺用途：经营足浴。1.6租赁期为：2018年3月1日至2022年12月31日，免租期为6个月，即2018年免租4个月（2018年9月1日-2018年12月31日），2019年免租2个月（2019年11月1日-2019年12月31日）。3.1商业管理费按1.8元/月/㎡收取。3.3商业管理费支付方式：乙方遵循“先付后用”原则，乙方按每12个月为一结算周期向丙方支付一次商业管理费，首期商业管理费在签订合同当日支付，以后各期商业管理费在上一结算周期届满前的30日内支付。3.5签订本合同三个工作日内，乙方须向丙方支付第一年（2017年12月1日-2018年11月30日）期间的商业管理费24648.00元。4.1在本合同签订三个工作日内，乙方须向丙方支付履约保证金70000.00元。7.1乙方需按合同约定的时间向甲方支付租金，租金由丙方代甲方向乙方进行收取。五、合同终止、变更与解除5.3.2若乙方出现下列违约情形，甲方有权解除本合同，自甲方的解约通知发出之日起合同解除。合同解除后，甲方有权无偿收回该商铺，且对乙方的履约保证金及已付的租金不予退还，对乙方的装修等投入不给于任何形式的赔偿及补偿；同时乙方须按当年度年租金总额的50%向甲方支付违约金。如果造成甲方经济损失的，乙方还应对甲方承担赔偿责任。七、特别约定7.4乙方承租该商铺及专用设施设备的日常维修由乙方负责，费用由乙方承担。7.5若一方出现违约，违约方应承担另一方由此产生的公证费、律师费、诉讼费、差旅费等费用。 租赁合同签订后，原告将租赁房屋（清水房）交付给被告用于开设足浴业务，被告经营的“泰指韵”足浴馆于2018年3月开业。 2017年11月15日、2018年1月25日，被告共向原告交纳履约保证金（含定金）70000.00元。2018年4月4日，被告向原告交付租金30000.00元。尚欠的租金及商管费至今未交纳。 另查明，2019年2月24日，原告与四川新成名律师事务所签订《委托合同》，原告委托四川新成名律师事务所指派律师代理本案，约定律师代理费为20000.00元，签订委托合同后三日内支付5000.00元，法院判决生效后支付15000.00元。2019年3月21日，原告向四川新成名律师事务所支付了基本代理费5000.00元。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。为了促进经济发展，房产开发商往往会将自己开发的楼盘交由商业管理公司进行商业营销打造。本案中，房产开发商四川新城建中置业有限公司作为房屋所有人将其开发建设的“中江祥瑞国际”商铺交由原告祥瑞公司进行商业运营，并委托祥瑞公司代为收取租赁费，系新城建中公司的委托行为。新城建中公司、祥瑞公司与被告米德祝签订的《商业委托经营管理合同》系三方真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，应予保护。原告祥瑞公司向被告主张租赁费系新城建中公司的委托行为，被告应当按照合同约定支付租赁费和商业管理费。合同法第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告米德祝应当按照合同约定向原告支付租赁费和商业管理费。原告于2017年1月5日诉请要求被告支付尚欠的租金，被告至今未履行，给原告造成了资金被占用的利息损失，该损失应当由被告予以赔偿。原告出租的房屋在双方签订《商业委托经营管理合同》后及时办理了消防工程验收手续，双方订立的该合同合法有效并继续履行，被告以房屋质量及案涉房屋未经过消防验收而拒付房屋租赁费及商业管理费，违反诚实信用原则，其抗辩理由不成立，本院不予支持。 一、关于尚欠租金数额及给付期限的确定。 ①2018年租金的确认：因约定免除4个月（2018.9.1-2018.12.31）租金，故2018年3月1日至2018年12月31日期间的租金确认为：1141.09㎡×21元/㎡/月×6个月=143777.00元，该笔租金应于“签订合同三个工作日内”支付，即2017年12月18日前支付。2018年4月4日，被告已经支付租金30000.00元。实际尚欠113777.00元。 ②2019年1-5月租金按合同约定确认为：1141.09㎡×21元/㎡/月×5个月=119814.45元，该笔租金应于“租金到期30日前”支付，即2018年6月18日前支付。 ③2019年6月至8月租金，确认为：1141.09㎡×21元/㎡/月×3个月=71888.67元，该笔租金应于2018年12月18日前支付。 被告尚欠租金（截止2019年8月30日）为：①+②+③=305480.12元，原告主张金额为305480.00元，不违反法律规定，本院予以确认。 二、关于尚欠商业管理费数额及给付期限的确定。合同约定，商业管理费遵循“先付后用”原则，每12个月为一结算周期。签订合同三个工作日内支付第一年商管费，以后各期商管费在上一结算周期届满前30日内支付。 ①第一年商管费（2017.12.1-2018.11.30）为：1141.09㎡×1.8元/㎡/月×12个月=24648.00元，支付时间为2017年12月18日前。 ②第二年商管费（2018.12.1-2019.11.30）为：1141.09㎡×1.8元/㎡/月×12个月=24648.00元，支付时间为2018年11月18日前。 被告尚欠商管费（截止2019年11月30日）为：①+②=49296.00元。 三、关于原告损失的确定。根据合同5.3.2条的约定，因被告违约，双方解除该合同后，被告应按年租金的50%向原告违约金，而本案案涉合同并未解除，原告主张违约金不符合合同约定，本院不予支持。但被告未按约定支付租金及商管费，给原告造成了利息损失，被告应承担赔偿利息损失的违约责任。关于利息的计算标准，根据合同法第一百一十四条、合同法司法解释（二）第二十九条的规定，结合被告履行给付义务的实际情况，原告主张利息应以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算为宜。具体计算如下： 1、按照合同约定租金的利息计算方式为：①以113777.00元为基数，从2018年4月5日起算；②以119814.45元为基数，从2018年6月19日起算；③以71888.67元为基数，从2018年12月19日起算。原告主张的利息计算方式为：以161703.00元为基数，从2018年8月31日起算；以143777.00元为基数，从2019年3月1日起算，系原告对民事权利的处分，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。 2、按照合同约定商管费利息的计算方式为：①以24648.00元为基数，从2017年12月19日起算；②以24648.00元为基数，从2018年11月19日起算。原告主张商管费的利息计算方式及起算时间为:①以24648.00元为基数，从2018年3月1日起算；②以24648.00元为基数，从2019年3月1日起算。系原告对民事权利的处分，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。 根据《委托合同》约定，本案原告应支付律师代理费20000.00元，原告已经实际支付了5000.00元，判决生效后再支付15000.00元。经审查，原告主张的律师费符合《四川省律师法律服务收费行业指导标准》的规定。根据《商业委托经营管理合同》7.5条约定，被告未按时支付租金商管费，构成违约，应承担原告因追偿债务而产生的律师费。原告主张该律师代理费应由被告承担，符合约定，本院予以支持。 综上所述，原告与被告建立的租赁合同关系合法有效，原告请求被告给付尚欠的租赁费、商业管理费及利息，并支付原告因追索债务而支付的律师费，符合约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告米德祝于本判决生效之日起15日内向原告四川祥瑞一品天下商业管理有限公司给付截止2019年8月31日的租赁费305480.00元及利息。 利息的计算方法为：以161703.00元为基数，从2018年8月31日起算；以143777.00元为基数，从2019年3月1日起算。上述利息计算至本判决确定的本金给付之日止，均以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述逾期付款利息计算至本金付清之日止。 二、被告米德祝于本判决生效之日起15日内向原告四川祥瑞一品天下商业管理有限公司给付截止2019年11月30日的商业管理费49296.00元及利息。 利息的计算方法为：①以24648.00元为基数，从2018年3月1日起算；②24648.00元为基数，从2019年3月1日起算。上述利息计算至本判决确定的本金给付之日止，均以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述逾期付款利息计算至本金付清之日止。 三、被告米德祝本判决生效之日起15日内向原告四川祥瑞一品天下商业管理有限公司支付律师费20000.00元。 四、驳回原告四川祥瑞一品天下商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4688.25元，由原告四川祥瑞一品天下商业管理有限公司负担832.00元，被告米德祝负担3856.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  包和平 二〇一九年五月十五日 书记员  朱 芳