安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初2804号 原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区百汇商贸物流园**建材五金大世界****，统一社会信用代码91341800584560078B。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张福录，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庆先超，江苏博事达律师事务所律师。 被告：汪伟，男，1988年3月28日出生，汉族，住安徽省广德县。 原告宣城市万家市场运营管理有限公司与被告汪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张福录，被告汪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同和市场商业经营管理服务协议；2.判令被告立即腾空所租房屋并归还给原告；3.判令被告立即支付截止2017年10月10日的租金71209元及逾期付款违约金（其中13338元自2013年6月9日起、13338元自2014年6月9日起、17784元自2015年3月9日起、17100元自2017年3月31日起、9750元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至给付之日），并按照25元/㎡·月的标准向原告支付2017年10月11日至返还房屋之日的租金；4.判令被告立即支付截止2017年10月10日的物业服务费3203.12元及逾期付款违约金（其中355.68元自2013年4月10日起、355.68元自2013年9月25日起、355.68元自2014年3月26日起、355.68元自2014年9月25日起、355.67元自2015年3月26日起、355.68元自2015年9月25日起、355.68元自2016年3月26日起、355.68元自2016年9月25日起、355.68元自2017年3月26日起、2元自2017年9月25日起，均按年利率24%的标准计算至给付之日），并按1元/㎡·月的标准向原告支付2017年10月11日至返还房屋之日的物业服务费；5.判令被告立即支付截止2017年10月10日的市场经营综合管理服务费3203.12元及逾期付款违约金（其中2074.18元自2016年4月12日起、711.36元自2017年3月31日起、416.96元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至给付之日），并按1元/㎡·月的标准向原告支付2017年10月11日至返还房屋之日的市场经营综合管理服务费；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权原告对外出租，由此产生的权利义务均由原告承受。2013年4月8日，原告与汪伟签订《房屋租赁合同》《市场商业经营管理服务协议》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆12栋二层219、221号房屋交由汪伟开展约定的经营活动，并对租赁期限，租金、物业服务费、市场经营综合管理服务费标准，各项费用支付时间及逾期付款违约金等内容进行了明确约定。合同签订后，原告依约交付房屋。汪伟也一直占有使用房屋至今。但自承租房屋以来，从未向原告支付租金、物业服务费、市场经营综合管理服务费。 被告辩称：对承租房屋的事实无异议，因市场没有人气小馆一直未开业，电梯都不能使用，商户从未收到开业通知，被告待了大概8个月的时间后于2014年1月底撤离。向原告退还房屋，其以需要领导盖章为由不予答复，被告就腾空房屋且未再上锁。不同意给付租金、物业费及市场经营管理费，原告也从未催要过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举证营业执照、身份证授权书《经营管理协议》《补充协议》均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对催告通知书及邮寄凭证持有异议，认为其一直在外地，只有过年时回来几天，从未收到该催告通知，也未接到过快递公司的电话。本院认为，原告根据被告在协议中预留的联系、送达地址向其发出通知符合双方约定，对该证据予以认定。被告举证自称为宣城百汇置业有限公司官方网站页面打印件、承诺书，因来源不明真实性无法确认，不予认定。承诺书，未加盖被告或者宣城百汇置业有限公司的印章以证明承诺系其意思表示，来源不明，真实性、合法性无法确认，不予认定。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司向原告出具授权书，授权其对外出租宣城百汇商贸物流园一期房产，由此产生的权利义务由原告承受。 2013年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》《市场商业经营管理服务协议》，将宣城百汇建材五金大世界小馆12栋二层219、221号面积59.28㎡的房屋出租给被告。合同约定：使用期限自2013年4月10日至2016年4月9日。租金按25元/㎡·月计算，年租金17784元，市场开业前进场视为免租装修期和免租营业期。支付方式：第一年，前3个月为免租期，后9个月租金13338元于前3个月期满前一个月支付；第二年，前3个月为免租期，后9个月租金13338元于前3个月期满前一个月支付；第三年，全年计付租金17784元于第二年结束前一个月支付。物业服务费按1元/㎡·月标准向物业服务公司支付。乙方未能在本合同终止之日起3日内完成撤离，视为放弃在该房屋内遗留的任何装饰、设施设备、物品等的所有权及一切权利，甲方有权自行处置。乙方迟延支付租金、物业管理费及其他费用，每延迟一日应支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。协议签订之日，乙方向甲方支付履约保证金3000元。 同日，双方签订《市场商业经营管理服务协议》，约定被告按商铺建筑面积1元/㎡·月向原告交纳市场经营综合管理服务费，支付时间为市场商业运营管理公司的规定或通知的时间，超过期限按每天5%加收滞纳金。 协议签订后，被告按约向原告交纳租赁经营保证金3000元，至今未支付租金及其他费用。 另查明，已发生法律效力的本院（2015）宣民二初字第00148号民事判决认定，市场实际开业时间2013年5月1日。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》《市场商业经营管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告依约交付房屋供被告经营，被告未按约定支付租金构成违约。原告要求其支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。实际租赁期限自开业日2013年5月1日起算，各期房租的付款时间也因此顺延，即2013年7月31日前给付租金13338元，2014年7月31日前给付租金13338元，2015年4月30日前给付至租期届满的11个月租金16302元（17784元/12×11），末期租金抵扣租赁经营保证金3000元，应付13302元，总计应付租金39978元。双方约定违约金标准过高，本院酌定以中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率为标准，自付款期限届满之次日起算。 约定的租赁期限届满后，双方的租赁合同关系即告终止。原告未举证证明此后被告仍然占有使用房屋，双方未继续形成租赁关系。即便房屋内存有未清空物品，原告也得依据协议约定有权自行处理，其长期怠于行使权利造成商位闲置，因此而扩大的损失应由原告自行负担。因此，对原告解除协议并返还商位，以及主张2016年4月10日后的租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于物业服务费和市场经营综合管理服务费，《房屋租赁合同》约定由被告向物业服务公司支付，无证据证明此处物业公司即指原告，且由其提供市场的物业服务，原告既未举证证明其具有主张物业费的主体资格，也未证明其完成了提供物业服务和的市场经营综合管理服务的义务，该两项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告汪伟于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司租金、物业服务费、消防器材费39978元及逾期付款违约金（13338元自2013年8月1日起，13338元自2014年8月1日起，13302元自2015年5月1日起，均按中国人民银行公布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率计至清偿之日）； 二、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1493元（已减半收取），由原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担1000元，被告汪伟负担493元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  许矛矛 二〇一九年五月二十一日 书记员  戴艳婷 附：法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。