陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2739号 上诉人（原审被告）胡水社，男，汉族，住西安市莲湖区。上诉人（原审被告）周亚利，女，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）张蓬波，男，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人崔珍，陕西朱西江律师事务所律师被上诉人（原审被告）西安双江房地产中介有限公司，住所地：西安市长安区商铺法定代表人袁红艳，总经理委托诉讼代理人周雨婷，陕西众致律师事务所律师上诉人胡水社、周亚利因与被上诉人张蓬波、西安双江房地产中介有限公司（以下简称双江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人胡水社、周亚利、被上诉人张蓬波的委托诉讼代理人崔珍、被上诉人双江公司的委托诉讼代理人周雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡水社、周亚利上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判胡水社与张蓬波签订的房屋买卖定金合同无效，驳回张蓬波要求赔偿5万元的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，适用法律错误。胡水社未经周亚利同意，在没有周亚利授权委托的情况下，经双江公司介绍，将虽为夫妻共有但房产证实际所有人为周亚利的涉案房屋出售给张蓬波。签订合同过程中，张蓬波与双江公司均未要求胡水社提供周亚利的身份证、结婚证、授权委托书等材料，胡水社的行为构成无权代理，所签订合同为效力待定合同。周亚利得知此事后当即表示反对，不追认此合同效力，因此合同无效。胡水社于签订合同当日下午即向双江公司提出合同无效，并要求向对方退还定金。张蓬波收到退还的定金后也未要求胡水社、周院利双倍赔偿。双江公司在此过程中存在重大过错，应承担主要责任。第二，一审程序错误，明显属于“先判后审”。2018年10月30日一审开庭审理本案，12月10日下午五点再次开庭询问，之后未经合议，即于当日下午五点四十分宣判。张蓬波辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正确。双方签订涉案合同时花费时间较长，期间胡水社与周亚利通过电话，不可能不沟通卖房事宜。张蓬波转入定金的银行卡也是周亚利的卡号，转账后周亚利也确认收到款项。另外，根据胡水社与双江公司的微信聊天记录来看，合同签订第二天胡水社、周亚利提出不想卖房，原因是孩子不同意，从头到尾都没有提及周亚利不同意的情况。因此胡水社、周亚利的行为确已构成违约。张蓬波不同意其上诉请求。双江公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回胡水社、周亚利的上诉请求。张蓬波向一审法院起诉请求：1、胡水社、周亚利双倍返还定金的单倍即 5 万元；2、本案诉讼费由胡水社、周亚利承担。事实和理由：2018 年 3 月 6 日，张蓬波通过居某某双江公司与胡水社、周亚利签订《房屋买卖（定金）合同》，约定将胡水社、周亚利所有的位于西安市雁塔区竹园阳光嘉苑 1 幢 2 单元 0302 室房屋出售给张蓬波，房屋总价 130 万元，定金 10 万元， 2018 年 6 月 6 日前办理过户网签手续，如卖方违约，卖方需双倍返还买方所付定金。因张蓬波没有带够定金，双方另行达成先交 5 万元、随后补交剩余 5 万元的约定，张蓬波通过双江公司向胡水社、周亚利支付定金 5 万元，胡水社向张蓬波出具收据。合同签订后次日，胡水社、周亚利就向双江公司表示不想卖房，并通过双江公司向张蓬波返还定金。 胡水社、周亚利共同辩称：2018 年 3 月 5 日胡水社到双江公司咨询，双江公司工作人员陈某某给其答复卖房之后不影 响限购，仍可再购房，遂于 3 月 6 日联系胡水社与张蓬波签订合同。在签订合同过程中双江公司并未要求胡水社提供周亚利的授权委托，合同中也没有周亚利的签名。中午签订合同后胡水社将此事告知周亚利，周亚利当即表示反对，遂于下午 3 时许告知双江公司没有授权合同无效，要求退还定金。3 月 8 日将收取的 5 万元定金退还双江公司。该房屋系夫妻共同财产，胡水社未经周亚利授权属无权代理，合同未经周亚利同意是无效合同，并未给张蓬波造成实际损失，请求法院依法驳回张蓬波的请求。 双江公司辩称，2018 年 3 月 6 日张蓬波与胡水社在其公 司签订房屋买卖（定金）合同，签订合同当日胡水社带齐夫妻双 方身份证、户口本、结婚证所有资料，声称已取得其配偶完全同 意，张蓬波支付 5 万元定金，转给周亚利账户，并且周亚利打电话过来确认收到 5 万元，然后胡水社给其公司出具 5 万元收条。胡水社是在签合同第二天才告知其公司协调解除合同，张蓬波并不想解除合同，但胡水社强行将 5 万元打入其公司账户，其公司告知胡水社因违约会造成张蓬波的起诉，但胡水社表明让张蓬波去法院告。其公司于 3 月 7 日下午协调胡水社与张蓬波解决此事，张蓬波也同意就此不再追究，让胡水社道歉就行，但胡水社拒绝。 一审法院经审理查明，2018 年 3 月 6 日，张蓬波（买方）与周亚利、胡水社（卖方）及双江公司（居某某）签订《房屋买卖（定金）合同》，约定买方认购座落于西安市雁塔区竹园阳光嘉苑 1 幢 2 单元 0302 室房屋，该房产交易总额为 130 万元，买方支付定金 10 万元以确立买卖关系；买卖双方于 2018 年 6 月 6 日之前至房屋管理部门或通过居某某电子系统办理二手房网签手续，于2018 年 3 月 6 日前将居间佣金 39000 元一次性支付给居某某；如卖方不按约定履行或不完全履行合同，视为卖方违约，卖方需双倍返还买方所付定金。合同还约定，买方已实地看过此房并无任何异议；买方承担过户及按揭中产生的一切费用；此房价 130 万元为净拿价，其中包含大修基金票、固定装修、厨卫不动；买方自愿支付总房款的 3%作为中介佣金；签定买卖定金合同当日支付卖方定金 5 万元，剩余 5 万元定金买方于网签当日支付卖方；卖方收取 10 万元定金资金监管当天必须存入指定监管帐户；买卖双方约定于 2018 年 8 月 30 日之前办理完过户手续，若过户当天不交房，卖方将租金转交给买方。该合同卖方一栏上周亚利的名字系胡水社代签。当日，张蓬波通过支付宝向双江公司法定代表人袁红艳付款 5 万元，袁红艳随即将该笔房屋定金转给周亚利，胡水社出具收据一份，载明收到客户张蓬波购买位于西安市雁塔区竹园阳光嘉苑 1 幢 2 单元 0302 室房屋定金 5 万元。3 月 7 日上午， 胡水社向双江公司员工陈某某发微信表示其孩子不让卖房，让陈某某给其发卡号把钱转过去。3 月 8 日，周亚利转账支付胡水社 5 万元，胡水社将该款转给陈某某，陈某某又将该款转给张蓬波。另查明，胡水社与周亚利系夫妻关系，二人于 1986 年 12 月 10 日登记结婚，涉案房屋所有权登记在周亚利名下。庭审中，双江公司员工陈某某出庭作证，证明 2018 年 3 月 6 日双江公司工作人员带张蓬波去涉案房屋看房，张蓬波看完后要现场定房，遂告知胡水社签订合同夫妻双方都要到场，胡水社答复其能全权代理出售房屋相关事宜，把签订合同所需资料都带来了，并提供周亚利的银行卡卡号转定金，合同价位包括全部家具家电，当天晚上胡水社给陈某某打电话，周亚利给陈某某说房内固定衣柜要拆除，陈某某当即拒绝，第二天早上陈某某给胡水社发微信让其预约银行还尾款，胡水社回复儿子不让卖房，让发卡号退定金，陈某某立刻联系张蓬波，张蓬波不同意，要求索赔违约金并面谈解约事项，胡水社一直说其在外地没时间，陈某某让周亚利来解释此事，但一直推辞。对上述证言，张蓬波表示认可；胡水社、周亚利表示真实性认可，证明目的不认可，认为陈某某是双江公司的从业人员，有利害关系，从聊天记录看张蓬波当时并未要求双倍返还。 经询，张蓬波、双江公司一致表示签订合同时，胡水社带了身份证、户口本、结婚证、购房合同的原件以及周亚利的身份证复印件。胡水社表示签完合同回去查后发现其不是西安市户口不能再买房，当天下午就给中介打电话要求告知张蓬波不卖房。陈某某对此予以否认。周亚利表示收到定金打到银行卡上的短信后，就给胡水社说房子不能卖，胡水社说回去再说。一审法院认为，民事活动应当遵循公平、诚信原则。张蓬波与周亚利、胡水社及双江公司签订的《房屋买卖（定金）合同》，系三方当事人真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的 强制性规定，合法有效，具有法律约束力。该合同周亚利虽未签字，但其在收到张蓬波支付的 5 万元定金后打电话给胡水社确认以及事后与双江公司员工沟通具体事宜的行为，表明其对胡水社与张蓬波签订房屋买卖合同一事知情且同意，出售涉案房屋是胡水社、周亚利的夫妻共同意思表示。故二人抗辩合同无效的说法不能成立。合同签订后，胡水社、周亚利以“孩子不同意卖房”为由拒绝履行的行为，明显构成违约，根据合同约定及相关法律规定应承担双倍返还定金的法律责任。因胡水社、周亚利已退还张蓬波定金 5 万元，现张蓬波要求二人返还单倍定金 5 万元的诉讼请求，有明确的事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条规定，判决如下：胡水社、周亚利于本判决生效后十日内向张蓬波返还定金 5 万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 1050 元，由胡水社、周亚利承担。因张蓬波已预交，胡水社、周亚利在支付上述款项时一并支付张蓬波。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人胡水社与被上诉人张蓬波及居某某双江公司所签房屋买卖定金合同虽无上诉人周亚利签字，但周亚利在签订合同当日收到张蓬波定金后打电话与胡水社确认，之后周亚利又与双江公司工作人员沟通房屋买卖具体事宜，因此可确定出售涉案房屋是胡水社与周亚利夫妻二人的共同意思表示。胡水社、周亚利认为涉案合同因周亚利未签字确认亦未事后追认而无效，与事实不符。其二人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。一审无程序违法之处。胡水社、周亚利认为一审程序错误、先判后审的上诉理由，亦不能成立，本院依法不予采信。综上所述，胡水社、周亚利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，胡水社、周亚利已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年五月十七日 书 记 员  张  佳  欣 1