四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终413号 上诉人（原审原告）:杨凡文,女,汉族,1967年10月1日生,住四川省泸州市江阳区。 上诉人（原审原告）:张某，女，汉族，2003年12月10日生，住四川省泸州市江阳区。 法定代理人：杨凡文，女,汉族,1967年10月1日生,住四川省泸州市江阳区，系张某之母。 委托诉讼代理人：何碧波，四川京泸律师事务所律师。左卫刚，四川蜀泸律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:张霞，女，汉族，1981年10月10日生，住四川省大邑县。 上诉人杨凡文、张某因与被上诉人张霞房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2018）川0504民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人杨凡文、张某的委托诉讼代理人何碧波、左卫刚，被上诉人张霞到庭参加听证。本案现已审理终结。 杨凡文、张某上诉请求：1、请求撤销原判，改判被上诉人张霞支付违约金53380元，并不予退还被上诉人张霞保证金20000元。2.一、二审诉讼费由被上诉人张霞承担。事实与理由：1.一审认为上诉人“不予退还保证金”的请求因“被上诉人在另案中先行提起诉讼，原告在该案中抗辩即可，不应重复处理”是错误的。上诉人在另一案中是被告身份，没有诉求可言，也未另案起诉提出过“不予退还保证金”诉求，在本案中不属于重复起诉，应当给予审理判决。按双方《商铺租赁合同》的约定，被上诉人一旦构成违约，其后果便是支付违约金，保证金没收（不予退还），此两个后果是联系在一起的，取决于被上诉人是否违约，而不是取决于被上诉人是否提出解除合同。2.一审认定“原告没有事先告知被告租赁房屋的用途限制”不是事实，根据双方《商铺租赁合同》约定“……范围以乙方营业执照为准（必须满足国家相关规定要求，及开发商物业要求）”“乙方自行考察租赁房内现有设施，如不能满足乙方使用，乙方自行解决并负责费用”。这些约定表明，该商铺作为经营使用时，被上诉人应当遵守的规范，应当尽到的义务，现在被上诉人经营场所被关闭，是被上诉人未遵守约定造成，与上诉人无关。在双方签订《商铺租赁合同》是，上诉人便将该商铺的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》一同复印与被上诉人，并强调了《商品房买卖合同补充协议》中“本铺面且无排烟设施，禁止作有排烟，排废气要求的经营内容”的要求。3.一审认定事实有误，一审认定“2017年8月10日后，因被告所经营的餐饮业被政府关闭，被告拒不交纳房租”与事实不符，被上诉人“经营被关闭”发生在2017年9月5日之后，按双方《商铺租赁合同》第六条的约定，被上诉人应在2017年8月10日交纳三个月的房租，按双方《商铺租赁合同》第十九条的约定，被上诉人未按时支付所有应付款3日以上系违约，每天按年租金1%支付违约金，超过10日上诉人有权收回商铺，没收违约金。被上诉人的违约行为发生在“经营被关闭”前，“经营被关闭”后仅是违约行为的延续，与上诉人是否事先告知房屋的用途限制没有关系。因此，被上诉人违约行为事实清楚，应承担违约责任，上诉人对此违约不应负责。 张霞辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人先起诉要求上诉人退还保证金并赔偿相关损失，故一审处理完全正确。上诉人是故意歪曲事实，上诉人的行为是恶意拖延时间的不诚信行为。 杨凡文、张某向一审法院起诉请求：1、解除杨凡文、张某与张霞于2016年9月30日签订的商铺租赁合同；2、判令张霞支付原告租金197855元；3、判令张霞支付原告违约金53380元；4、张霞交给杨凡文、张某的保证金20000元不予退还；5、本案诉讼费由张霞承担。 一审法院认定事实：2016年9月30日，杨凡文（甲方）与张霞（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将位于泸州市龙马潭区天立外滩1号110、111、112号的清水房商铺租赁给乙方作为经营用，其范围以乙方营业执照为准（必须满足国家相关规定要求及开发商物业要求），租赁期五年，自乙方装修完毕之日起（但不超过甲方交房后的40日），第一年每月租金70元／月／平方米，此后每年递增7%，甲方交房时乙方交纳保证金20000元（合同到期10日内无息退还），并支付第一年度三个月的租金，以后租金每三个月支付一次，提前10天交清下次房租，乙方未按时支付租金3日以上系违约，除付清所欠款项外，每天按年租金1%支付违约金，超过10日甲方有权收回商铺，没收保证金并终止合同。合同签订后，张霞对商铺进行了装修，并从2016年11月10日始交纳房租。2017年9月5日，因张霞所租商铺禁止作有排烟、排废气的经营，张霞经营的餐饮业被泸州市龙马潭区相关执法部门责令关闭，为此张霞对2017年8月10日后的房租未再交纳。2017年9月，张霞便向一审法院提起诉讼，要求解除与杨凡文所签租赁合同，退还保证金20000元以及赔偿损失等。诉讼期间，张霞于2018年9月2日将所租房屋全部退还给了杨凡文，并由杨凡文代理人何碧波予以接收。另查明，本案出租商铺不动产权证书上登记的权利人为张某，房屋坐落为龙马潭区。上述事实有双方的当庭陈述、《商铺租赁合同书》、不动产权证书、张霞的营业执照、食品经营许可证、张霞提起诉讼的民事起诉状、张某与泸州立鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、房屋移交清单、《关于依法关闭外滩小厨等六家违法经营餐饮单位的通告》等证据在案佐证。 一审法院认为，杨凡文作为张某的监护人，对张某所有的商铺予以出租、收取租金，是履行监护职责，系法定代理行为，其与张霞所签订的《商铺租赁合同书》合法有效。杨凡文、张某诉请解除合同、不退还张霞保证金，因张霞就此事项先行另案提起了诉讼，杨凡文、张某只需在该案中抗辩即可，本案不应重复处理，而且双方在诉讼过程中已自行终止了合同的履行，再行解除没有必要，故杨凡文、张某的此两项请求不予支持。对于房租，虽然张霞在所租商铺的经营被政府部门责令关闭，但其仍然占用着所租商铺，在此期间的房租张霞应当继续支付，支付后其可以在另案请求的损失中一并主张，因此，张霞以杨凡文、张某违约为由免交房租的抗辩理由，不予采纳，杨凡文、张某要求张霞支付房租197855元的请求，予以支持。此外，张霞虽然欠交房租，根据合同约定构成违约，但杨凡文、张某没有事先告知张霞租赁房屋的用途限制，造成张霞经营被关闭，合同目的无法实现，对此杨凡文、张某应负一定责任，因此，杨凡文、张某要求张霞支付违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条（二）项、第三十四条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条规定，判决：一、张霞于本判决生效后三日内支付张某租金197855元。二、驳回杨凡文、张某的其他诉讼请求。案件受理费4360元，减半收取2180元，由张霞负担。 二审中，被上诉人张霞提交了一份泸州市城市管理行政执法局责令（限期）改正通知书，拟证明在2017年8月14日其经营的餐饮业就被相关部门要求整改，但根据房东的《商品房买卖合同补充协议》无法进行整改，最后导致了餐饮业被关停。上诉人杨凡文、张某质证认为，该证据不是新证据，也不能达到被上诉人的证明目的，限期改正通知书并没有要求被上诉人关闭其餐饮业，只要是达到了验收标准就可以继续营业。本院认为，该通知书系泸州市城市管理行政执法局出具，具备真实性，能够客观反映案涉商铺被相关部门处理的情况，本院予以采信，并对2017年8月14日泸州市城市管理行政执法局责令被上诉人张霞经营的餐饮业进行整改的事实予以确认。除此外，双方当事人均未提交其他新的证据，对原审判决采信的其他证据和查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人张霞是否应向上诉人杨凡文、张某支付违约金53380元？2.上诉人杨凡文、张某是否应退还被上诉人张霞保证金20000元？ 关于第一个争议焦点，上诉人认为按双方《商铺租赁合同》第六条的约定，被上诉人应在2017年8月10日交纳三个月的房租，按双方《商铺租赁合同》第十九条的约定，被上诉人未按时支付所有应付款3日以上系违约，每天按年租金1%支付违约金，超过10日上诉人有权收回商铺，没收违约金。被上诉人的违约行为发生在“经营被关闭”前，“经营被关闭”后仅是违约行为的延续，与上诉人是否事先告知房屋的用途限制没有关系。因此，被上诉人违约行为事实清楚，应承担违约责任，上诉人对此违约不应负责。经审查，双方在签订的《商铺租赁合同书》中对房屋租金的交纳方式约定为：“租金每三个月支付一次，提前10天交清下次房租，乙方未按时支付租金3日以上系违约，除付清所欠款项外，每天按年租金1%支付违约金，超过10日甲方有权收回商铺，没收保证金并终止合同。”根据双方约定，被上诉人应先交纳房租再使用商铺。由于被上诉人所租商铺禁止作有排烟、排废气的经营，2017年8月14日泸州市城市管理行政执法局责令被上诉人进行整改，后被上诉人经营的餐饮业于2017年9月5日被泸州市龙马潭区相关执法部门责令关闭，被上诉人未再向上诉人交纳房租。本院认为，被上诉人未按合同约定时间交纳后三个月的房租构成违约，但由于上诉人没有事先告知被上诉人租赁房屋的用途限制，造成被上诉人经营被关闭，被上诉人虽然在所租商铺的经营被政府部门责令关闭后仍然占用着所租商铺，但其合同目的已无法实现，对此上诉人负有一定责任。上诉人虽然认为其在双方签订《商铺租赁合同书》时便将该商铺的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》一同复印与被上诉人，并强调了《商品房买卖合同补充协议》中“本铺面且无排烟设施，禁止作有排烟，排废气要求的经营内容”的要求，但上诉人并未提交相应的证据予以证明，且上诉人在明知被上诉人租房屋用于经营餐饮的情况下，仍与被上诉人签订《商铺租赁合同书》，存在过错。因此，一审未支持上诉人要求被上诉人支付违约金的请求并无不当，上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，上诉人认为其在被上诉人起诉退还保证金一案中是被告身份，没有诉求可言，也未另案起诉提出过“不予退还保证金”诉求，其所提出的“不予退还保证金”在本案中不属于重复起诉，应当给予审理判决。经审查，被上诉人在2017年9月26日以本案上诉人杨凡文、张某为被告向泸州市龙马潭区人民法院提起诉讼，其诉讼请求中包含有：“判令杨凡文、张某退回张霞交纳的保证金20000元”的内容，该案经泸州市龙马潭区人民法院立案后正在审理中。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合以下条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”上诉人关于“张霞交给杨凡文、张某的保证金20000元不予退还”的诉讼请求属于重复起诉，上诉人在被上诉人提起的诉讼中抗辩即可，一审不作重复处理并无不当，上诉人该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨凡文、张某的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审人民法院对本案认定事实清楚，证据充分，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4257元，由上诉人杨凡文、张某负担。 本判决为终审判决。 审判长  余 琦 审判员  赵 娜 审判员  刘 颖 二〇一九年五月三十日 法官助理  胡云双 书记员  梁亚秋