湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初1269号原告：郭泳村，男，1990年1月24日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：罗菊香，女，1964年10月24日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区，（系原告母亲）被告：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区宝马路以**九华服务大楼****。统一社会信用代码914303006616683903。法定代表人：杨靖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓青，女，1970年11月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区，(系公司员工)原告郭泳村与被告湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭泳村的委托诉讼代理人罗菊香、被告原弘产公司的委托诉讼代理人杨晓青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭泳村诉称：原告购买了被告位于新都汇2栋房号为150XXXX、150XXXX的两间写字楼，房屋购买后，被告与原告签订合同约定租金4198.2元/月，返租10年后租金按每年递增3%。并且合同注明被告逾期交付租金，每逾期一日支付万分之二的违约金。被告自2018年4月1日之后未支付过租金，原告多次催要，但直至今日，被告依然未付分文。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求判令：1、判决被告返还18个月（2018年4月1日至2019年9月30日）租金给原告，共计人民币76323.28元；2、判决被告支付合同违约金（每逾期一日，万分之二的为违约金）19544.7元；3、判决被告承担本案的诉讼费用。被告原弘产公司辩称：首先，根据双方签订的《租赁合同》约定，原告早已违约。在租赁合同中第五条明确约定原告应当提供房屋可供出租的合法文件，根据《商品房租赁管理办法》第十四条：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”所以这些合法文件应当包括《房屋租赁登记备案证明》及房租发票，但原告一直未能提供这些合法文件，原告已经构成违约。因此，根据租赁合同第八条违约责任第二项的规定：“如果甲方违反本合同的任一条款，视为甲方违约，甲方需退还乙方已经支付的全部租金，并根据收取租金之日起至甲方退还全部租金之日止，甲方须按每日万分之二向乙方支付利息。”除原告需退还被告已付全部租金外，被告不应承担合同违约责任。其次，被告即使违约，原告的违约金已经过了诉讼时效，且计算并不准确。最后，基于被告已处于实质资金链断裂，全部资产均被抵押查封冻结，大量待执行案件无法解决，同时考虑到原告主要投资风险已经解除，房产证已经办理完毕，周边房产价格已经超过当年投资价格，该房产已经装修且设施设备完善，未来投资收益更加明确，目前由处于租赁状态中。被告希望尽可能同原告相互谅解，从而和解此案。原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：证据一：原被告双方身份企业信息，拟证明：主体适格；证据二：租赁合同两份，证明双方的权利义务；证据三：电子合同两份、房屋产权证两份，拟证明：该房屋所有人归原告；证据四：（2017）湘0302民初3563号、（2018）湘03民终606号民事判决书，拟证明租金事实。被告原弘产公司对原告出示的证据均无异议。被告原弘产公司没有向本院提供证据。本院对原告提供的证据综合认证如下：原告提供的证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以认定。经本院审理查明：原、被告于2011年12月20日签订了两份《租赁合同》，双方约定原告将自己所有的位于湘潭市九华示范区XX路X号新都汇一期X单元150XXXX号（房屋面积为55.1㎡）、150XXXX号（房屋面积为84.87㎡）房屋出租给被告原弘产公司。两份租赁合同均约定：房屋的租赁期含初始租期和续租期。房屋的租赁期自原告实际完成房屋的交房之日的次日起至第十个租约年年满之日止；其中起租日起至第五个租约年满之日止为租金固定的初始租期，从第五个租约年满之日的次日起到第十个租约年年满之日止为租金年度增长的续租期。双方同意按照原告的房屋购买合同面积共计139.97（55.1+84.87）平方作为基数，初始租期被告按照每平方米每月30元（含税）向原告支付租金，续租期被告按照初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付租金（含税）；租金支付采用预付方式，被告自免租施工期满之日起每半年预付一次租金至原告指定账户。另外，《租赁合同》第九条约定：如被告不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金。另查明：原告曾于2017年11月20日向本院提起诉讼，本院作出（2017）湘0302民初3563号民事判决书，判决被告支付2016年4月1日至2018年3月31日的租金，共计人民币100756.8元。本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否应当得到支持？二、原告主张被告支付违约金诉讼请求是否应当得到支持？对于第一个焦点：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。同时依据《租赁合同》第四条的约定：……租赁租金支付采用预付方式，乙方自免租施工期届满之日起每半年预付一次租金至甲方指定账户……。由此可以确定原告本案主张的租金每期届满时间为2018年4月1日、2018年10月1日。本案中，被告在2018年4月1日至今尚未向原告郭泳村支付租金，同时租金采用每半年预付一次的方式，故对于2018年4月1日至2019年9月30日的租金，本院支持。对于租金计算标准，按照原告郭泳村与被告原弘产公司签订的《委托租赁合同》的约定“双方同意按照原告房屋购买合同面积共计139.94平方作为基数，初始租期被告按照每平方米每月30元（含税）向原告支付租金续租期，续租期被告按照初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付租金（含税）”。为此，对于原告的诉讼请求2019年4月1日之后的租金，被告原弘产公司应当按照初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付租金（含税）向原告郭泳村支付租金。经核算，被告应向原告支付的租金为30×12×139.94+30×（1+0.03）×6×139.94=76323.28元。对于第二个争议焦点，由于双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。《租赁合同》第九条明确规定，如被告不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金。但因原告主张的2016年4月1日至2018年4月1日的滞纳金，原告在2017年11月20日向本院提起诉讼请求被告支付租金之时并未主张，本院本着一事不再理的原则对原告主张被告支付2016年4月1日至2018年3月31日滞纳金的诉讼请求不予支持。对于原告主张的被告支付2018年4月1日至2019年9月30日滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告原弘产公司未按合同约定向被告支付租金，为此被告原弘产公司应当按照合同的约定的违约金标准向原告郭泳村支付滞纳金。经本院核算，被告应分两个期间向原告支付滞纳金共计2720.43元，分别为：第一个期间为2018年4月2日至2019年3月31日（原告主张），以25189.2元为基数，按日万分之二的标准计算；第二个期间为2018年10月2日至2019年3月31日（原告主张），以25189.2元为基数，按日万分之二的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告郭泳村支付租金76323.28元；二、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告郭泳村支付滞纳金2720.43元；三、驳回原告郭泳村的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2196元，减半收取1098元，由被告湖南原弘产房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  朱 令二〇一九年五月二十七日代理书记员  陈思斯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。