宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初6236号原告：宁夏恒德物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区世和天玺国际中心****。法定代表人：冯继兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽珍，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：沈光军，男，该公司项目部经理。被告：曹勇，男，1982年3月20日出生，汉族，兰州铁路集团公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：徐利锋，宁夏观德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢，宁夏观德律师事务所律师。原告宁夏恒德物业服务有限公司与被告曹勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏恒德物业服务有限公司的委托诉讼代理人王丽珍、被告曹勇及其委托诉讼代理人徐利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏恒德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付自2017年2月16日至2019年2月16日期间的物业服务费4648元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系银川市兴庆区兴洲财富缘小区某室房屋业主，该房屋建筑面积为138.33平方米，原告系被告房屋所在小区的物业服务企业。2017年2月16日至2019年2月16日期间，原告为被告提供了物业服务，物业费标准为1.4元/平方米/月，被告累计拖欠原告物业费4648元。因原告向被告催收物业费无果，故诉至法院。曹勇辩称，兴洲财富缘小区自成立以来没有进行过业主委员会的选举，也从未成立过业主委员会，更不存在业主委员会与原告签订物业服务合同，故原告没有合同依据入驻小区，原告所提供的物业服务管理合同应属无效合同，其不具备收取物业费的相应资质；本次诉讼原告共起诉了五名业主，收费标准分别是0.9元/平方米/月、1.4元/平方米/月、1.6元/平方米/月，物业收费应当根据物价局核准的收费标准进行收费，应当办理经营性收费许可证，否则属于私自收费或乱收费，原告应向法庭提交经营性收费许可证；物业服务企业应当具备物业服务资质证，在物业服务资质证上注明物业服务企业的等级标准，原告应向法庭提交物业服务资质证书；原告没有按照其提供合同的约定提供物业服务，也没有按照政府核准的物业服务等级标准提供物业服务，具体表现在：1.小区物业项目经理未取得项目经理证书，没有三年以上的小区管理经验，相应的管理人员也未取得物业管理职业资格证书，在实际物业服务中聘用社会人员亦未进行相应的业务培训；2.原告未按合同约定向小区业主公示物业费用或物业服务资金的收支情况；3.原告没有按合同约定建立小区物业管理档案，没有制定完善的物业管理方案，并且没有做到周一至周五每天八小时进行业务接待、24小时受理业主报修、急修一小时内到达现场处理、投诉三天内答复；4.原告未按合同约定采取走访、问卷调查、通讯等形式征求业主对物业服务的意见，业主满意率达到85%以上，实际上原告从未采取上述行为方案，业主对物业公司百分之百不满意；5.合同约定，原告要建立首问负责制，但并未落实，对于业主的询问态度蛮横、推诿，只管收费而不提供物业服务；6.原告在房屋管理过程中也未尽到合同约定的义务或二级物业服务标准；7.小区的绿化达不到标准；8.公用设施设备维修养护，原告没有尽到相应的义务；9.原告没有尽到合同约定的对公共区域公共秩序的维护的义务；10.原告提供的保洁服务没有达到合同约定的标准；11.原告没有按照合同约定为小区提供合格的文化服务；12.原告收取业主的停车费用，没有物价部门的收费许可，也未将收取的停车费用于小区建设，根据物权法的规定，公共区域的停车位属于全体业主共有，原告应将入驻小区以来私自收取的停车费用向全体业主予以返还。综上，原告所提供的物业服务根本未达到合同约定的标准，也达不到二级物业服务标准。根据按质论价、质价相符的原则，原告所提供的物业服务达不到其主张的物业费标准。同时，原告已经被列入银川市物业行业黑名单。原告不完全履行物业服务合同在先，业主有权根据法律规定拒交物业费用，同时要求原告继续按照合同约定向业主提供合格的物业服务。综上所述，请求驳回原告的全部诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区兴洲财富缘小区5号楼3单元302室房屋业主，该房屋建筑面积为138.33平方米，原告系依法登记注册的物业服务企业，资质等级为贰级。2017年3月10日，原告与银川市兴庆区兴洲财富缘小区业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定：由原告为银川市兴庆区兴洲财富缘小区提供物业服务，服务期限自2017年3月10日起至2022年3月9日止；其中高层住宅物业服务费为：1层1.2元/平方米/月，2-4层1.4元/平方米/月，5层以上1.6元/平方米/月；多层建筑物业服务费为0.9元/平方米/月，商业住宅为2.5元/平方米/月；原告按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。双方约定的住宅物业的服务标准不低于《宁夏回族自治区普通住宅小区物业服务等级标准二级》中规定的相应要求。被告房屋所在的兴洲财富缘小区5号楼为高层住宅，3层的物业费标准为1.4元/平方米/月。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。现因被告未交纳2017年2月16日至2019年2月16日期间的物业费，故原告诉至本院。另查明，本院前后两次到银川市兴庆区兴洲财富缘小区现场勘查发现：该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内部分单元门内墙瓷砖脱落，未进行维修；小区内自行车、电动车在单元楼道内、单元门外、小区内景观亭内随意停放；部分消防箱内消防设备遗失，无法正常使用；1号楼消防步梯通道被保洁人员占用堆放纸箱杂物；小区内公共绿地缺乏管理，小区北侧围墙附近的公共绿地大面积斑、枯萎，未达到原告承诺的绿化养护管理的要求。本院认为，原告与兴洲财富缘小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在兴洲财富缘小区提供物业服务，原告为该小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告交纳物业费。但根据被告提交的证据及本院的现场勘查情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未按照合同附件五约定的二级物业服务标准向被告提供物业服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应缴物业费的比例为90%，因合同约定的服务期限自2017年3月10日开始，故物业费也应从2017年3月10日起算，被告应向原告交纳2017年3月10日至2019年2月16日期间的物业费4062.76元（138.33平方米×1.4元/平方米/月×12个月÷365天×709天×90%），超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告曹勇于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏恒德物业服务有限公司自2017年3月10日至2019年2月16日期间的物业费4062.76元；二、驳回原告宁夏恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宁夏恒德物业服务有限公司负担3元，被告曹勇负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 谷胜龙二〇一九年五月十四日法官助理 曹丽君书 记 员 马小花书 记 员 马小花附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。