湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0682民初2986号原告：李正华，男，1962年8月18日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：张仕明，临湘市天成法律服务所法律工作者。被告：胡十林，男，1992年9月6日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：罗金文，男，1974年4月25日出生，汉族，住临湘市。被告：曾倩，女，1999年4月27日出生，汉族，住临湘市。两被告的委托诉讼代理人：姚志友，湖南永发律师事务所律师。第三人：姚荣新，男，1977年11月14日出生，汉族，住四川省威远县。原告李正华与被告胡十林、曾倩，第三人姚荣新申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李正华及其委托诉讼代理人张仕明，被告胡十林及其委托诉讼代理人罗金文，被告胡十林、曾倩的委托代理人姚志友到庭参加了诉讼，第三人姚荣新经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院准许对登记在第三人姚荣新名下的位于临湘市杨德云水湾1栋2单元903号房屋的继续执行。事实与理由：2015年至2018年第三人姚荣新先后共向原告借款20余万元，经原告多次催讨未果。2018年6月1日原告向法院起诉要求第三人还款，并向法院申请财产保全。临湘市人民法院于2018年6月7日作出（2018）湘0682民初1127号民事裁定书，查封登记在第三人姚荣新名下的位于临湘市杨德云水湾1栋2单元903号房屋一套。2018年11月12日被告胡十林、曾倩提出执行异议，临湘法院于2018年12月1日作出（2018）湘0682执异27号执行裁定书，裁定中止（2018）湘0682民初1127号民事裁定书的执行。原告不服该裁定，认为被告提出的已与第三人签订了购房合同，支付了部分购房款，善意取得该房产，没有过错的理由，不足以排除原告要求强制执行该房产的权益。理由有六：1、第三人与被告签订房屋买卖合同，目的是逃避一百多万元的债务，损害了原告的合法权益；2、房屋的买卖价格与市场行情不相符，涉案房屋按市场行情价值应在130万元以上，而第三人仅以75万元的价格出售给被告；3、被告没有付清购房款，第三人与被告约定的房产出售价为75万元，两被告仅支付65万元；4、法院查封前被告没有实际交付；5、房屋未办理过户登记；6、被告明知第三人出售房屋，是为了逃避债务，损害他人合法权益，行为上有过错。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，涉诉房产属于人民法院可以查封、扣押、冻结的财产。被告胡十林、曾倩辩称：两被告系恋爱关系，2018年5月25日两被告与第三人姚荣新签订房屋买卖合同，出资75万元购买第三人姚荣新杨德云水湾1栋2单元903室房屋。2018年6月6日临湘市人民法院作出（2018）湘0682民初1127号民事裁定书，查封该房产。2018年11月12日两被告提出执行异议，2018年12月1日临湘市人民法院作出（2018）湘0682执异27号执行裁定书，中止对该房屋的执行，原告不服该裁定，提出执行异议之诉。两被告认为，临湘市人民法院作出的（2018）湘0682执异27号执行裁定书，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该裁定中止对该房产的执行是正确的，理由如下：1、查封前，两被告已与第三人签订房屋买卖合同。两被告与第三人签订合同的时间是2018年5月25日，法院查封的时间为2018年6月6日。2、查封前，两被告已合法占有该房屋。合同签订后，第三人姚荣新即交给两被告房屋钥匙，2018年6月5日两被告到小区物业办理物业管理交接手续，进入房屋清理物品打扫卫生，该行为有小区物业出具的证明予以证实，两被告行使对房屋的占有。3、涉案房屋的购房款已经付清。合同签订日，两被告已向第三人姚荣新支付购房款65万元，另10万元根据临湘市人民法院协助执行通知书，两被告于2018年11月16日支付给临湘市人民法院。4、涉案房屋未办理房屋产权转移登记手续，非两被告的原因所致。两被告与第三人姚荣新签订房屋买卖合同后，一同到临湘市不动产登记中心办理产权过户手续，进行了面签及拍照，中心工作人员明确告知第三人，其应办手续已办理完毕，不需再来，两被告填写了不动产登记申请表，配合房产管理部门进行谈话，制作出让宗地平面界址图及房屋分层分户平面图，再完成调查审核后被查封，未办理过户手续的原因不在两被告。5、房屋价格适当，两被告没有恶意串通逃避债务。涉案房屋第三人已居住4年，两被告系全款购房房屋，两被告与第三人素无交往，对第三人的债务并不知情。综上所述，原告的执行异议之诉不能成立，请求法院驳回原告的异议请求。第三人姚荣新未到庭应诉与答辩。对当事人提交的证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：1、2018年5月25日被告胡十林与第三人姚荣新签订《个人房屋买卖合同》，约定第三人姚荣新将其名下的位于临湘市长安街道办事处飞跃村云水湾1栋903室，建筑面积223平方米，房屋及附属设施出售给被告胡十林，成交价为75万元，协议签订之日一次性付款65万元，过户费用由被告胡十林负担，物业管理及水电等费用自2018年6月起由被告负责。第三人姚荣新与被告胡十林在协议上签名，被告胡十林向第三人姚荣新支付65万元，第三人姚荣新向被告胡十林出具了收条，上书“收条今收到胡十林购房款陆拾伍万元正，还欠拾万元正过户时一次性付清尾款。杨德云水湾1栋2单元903#收款人：姚荣新5110241977××××××××2018.5.25”。2、2018年6月5日被告胡十林与临湘市扬德致远物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》及收楼书，被告胡十林领取扬德云水湾1栋2单元903房钥匙，开始承担物业管理费用。3、因原告李正华诉第三人姚荣新民间借贷纠纷一案，原告于2018年6月1日向本院提出财产保全申请，本院于2018年6月6日作出（2018）湘0682民初1127号民事裁定书，查封第三人姚荣新位于临湘市扬德云水湾1栋903号房屋一套，期限三年；次日向临湘市不动产登记中心发出（2018）湘0682执保64号协助执行通知书，查封不动产权属证编号为临房权证长安区字第**房屋。4、2018年6月20日两被告与第三人姚荣新到临湘市不动产登记中心办理房屋过户手续，填写了《临湘市不动产登记申请表》，因该房产被本院查封未果。5、2018年11月12日两被告对查封涉案房屋向本院提出书面异议，2018年11月16日被告胡十林依照本院协助执行通知书，将余欠的10万元购房款存入本院执行专户账号，本院于2018年12月11日作出（2018）湘0682执异27号执行裁定书，中止对临湘市扬德云水湾1栋2单元903号房屋的执行。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为：本院在执行原告李正华与第三人姚荣新民间借贷纠纷一案的过程中，查封登记在第三人姚荣新名下的房产，被告胡十林、曾倩作为房屋买受人对查封该房产提出异议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部款项，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，两被告于2018年5月25日与第三人签订书面买卖合同，该合同的主要条款没有合同法规定的导致无效的情形，两被告作为买受人没有审查房屋出卖人债务的义务，也没有法律规定房屋的交易价格，因此该合同属于有效合同；两被告于2018年6月5日与物业公司签订物业合同，取得涉案房屋的钥匙及原房无产权证，合法占有该房屋，本院于2018年6月6日下达（2018）湘0682民初1127号民事裁定书，查封涉案房产，本院查封该房产在两被告实际占有之后；两被告于2018年6月5日已按房屋买卖合同向第三人支付购房款65万元，有第三人出具的收条及银行转账凭证予以证实，剩余款项10万元已按本院通知存入本院执行专户账号；两被告与第三人于2018年6月20日到临湘市不动产登记中心办理房屋过户手续，填写了《临湘市不动产登记申请表》，因涉案房屋已被本院查封，非因两被告自身原因未办理过户登记。且第三人姚荣新向原告借款时，没有用该房产作抵押担保，因此本院于2018年12月11日作出中止对该房产执行的（2018）湘0682执异27号执行裁定书，程序合法，实体公正，原告对该裁定提出的异议理由不能成立，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二十四条，第二百四十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、驳回原告李正华的诉讼请求；二、终止对临湘市扬德云水湾1栋2单元903号房屋的执行。案件受理费500元，由原告李正华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  吴晓斌人民陪审员  梅巧题人民陪审员  沈维英二〇一九年五月十五日法官助理汤平安书记员谈紫庆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭，不影响案件的审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部款项，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。