北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初3376号原告：高桂芬，女，1952年7月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王丹，女，1979年1月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京恒龙置业有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园******。法定代表人：段胜利，经理。委托诉讼代理人：陈思，女，1995年6月20日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：陈刚，男，1989年11月27日出生，汉族，该公司法务。原告高桂芬（以下简称原告）与被告北京恒龙置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王丹、被告委托诉讼代理人陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》第16条第五款第2项的约定；2、要求被告立即向原告交房；3、要求被告向原告支付自2017年12月31日至实际交房之日止的违约金及租金损失，违约金按照每天228.38元计算，租金损失按照每月6000元计算；4、要求被告在实际交房之日后的90天内向原告提供缴纳契税所需要的房屋登记表、分户测量图及房屋补交面积差的补充协议；5、要求被告向全体业主提供30-60平方米业主大会及业主委员会办公用房。事实和理由：双方于2015年7月9日签订了《北京市商品房预售合同》。合同第16条第五款第2项约定买受人同意委托出卖人指定的单位代交下列专用维修基金、契税、印花税及办理该房屋产权登记所需要的其他税费。根据合同法的规定，原告作为委托人可以随时解除委托合同，故原告要求解除上述条款，自行缴纳契税，并要求被告提供缴纳契税的相关材料。根据合同约定，被告应在2017年12月31日前向原告交付商品房，并且在交付时向原告提供《规划验收批准文件》、《建筑工程竣工备案验收表》等文件，但被告未能在2017年12月31日之前向原告出具相关文件，亦未在交付日七日前即2017年12月24日书面通知原告办理交接手续，构成违约，应该按照合同的约定给付原告违约金，并且赔偿原告租房损失。合同第二十五条和附件七第三条约定，被告应提供业主大会及业主委员会办公用房，但被告一直未提供。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，合同第16条第5款第2项是双方真实意思表示，是合同组成部分。按照合同的约定，被告已与第三方签订代办协议，真正受托人应是第三方产权代办机构，如果解除该条款，势必会给双方及代办机构带来损失。原告是以一次性方式支付的房款，可以自行办理房产证，所以我公司同意向原告交房，但是原告在收房前应当交纳物业费用；其次、涉案房屋在交付前已经完成竣工验收备案，符合法定的交付条件，原告因不愿签订房屋代办协议，拒绝收房，产生的损失应由原告承担，并且租金损失与违约金损失产生竞合，不公平；第三，合同约定的物业服务用房面积是无，被告不负有提供办公用房的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年7月9日，原告作为买受人与出卖人被告签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于北京市朝阳区来广营乡LGY-04地块2#住宅楼（自住型商品房）4层1单元-XX号房屋（以下简称涉案房屋），单价为每平米38616.88元。合同第三条约定，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市房地产勘察测绘所，其预测建筑面积为78.36平方米，其中套内建筑面积59.14平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.22平方米。合同第十二条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条对市政基础设施和其他设施的条件进行了约定。合同第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权退房。合同第十五条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按下列方式处理：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该商品房的实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异，买受人应于出卖人发出“退（补）款通知书”中指定的期限内办理房款的退（补）款手续。合同第十六条第（三）款约定，该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。第（四）款约定，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自《北京市商品房预售合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第（五）款约定，双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件；2、买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修资金、契税、印花税及办理该房屋权属登记所需的其它税费，并在接收该商品房的同时将税费交给出卖人；3、买受人自行向相关单位缴纳第二十五条约定的物业服务费用、供暖费，并在接收该房屋的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。合同第二十五条约定，物业服务用房建筑面积为150平米，其中业主大会及业主委员会办公用房的建筑面积未标注。在交付房屋前，出卖人应当向买受人发放该套房屋的“业主一卡通”。买受人入住前，应当与银行、出卖人签订前期物业服务费托收协议，按照上述费用标准，在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费。合同附件十第八条第3款约定，买受人如以一次性方式支付房款的，买受人可在出卖人完成商品房初始登记后自行办理房屋所有权证，并承担相应责任。如买受人委托出卖人办理房屋所有权证，买受人同意出卖人另行委托专业机构代为办理，并由专业机构代收办理房屋所有权证的相关费用，买受人与产权代办机构就产权委托办理事宜另行签订代办协议。合同签订后，原告以一次性方式向被告支付了涉案房屋预测面积对应的购房款。2017年12月28日，被告向原告送达了收验楼通知。但截止目前，原告未收房。原告称未收房的原因，一是因为被告一直未取得规划验收材料，不符合交房条件，二是被告未能提供有效的测绘报告，原告不认可面积补差，三是被告擅自以交纳面积补差款、物业费、公共维修基金等作为交房的条件，且被告未向原告发放一卡通。被告称涉案房屋在2017年12月31日之前已经满足了合同要求的交房条件，实测报告也是有效的，原告可以自行办理房产证，在原告交清物业费用、房屋面积差价款及签订补充协议的情况下可以收房。为证明被告违规交房、迟延交房，原告提交以下证据：1、被告通过微信发送给原告的收楼缴费明细，显示原告房屋建筑面积78.36平米，实测面积78.72平米，套内面积59.14平米，实测套内面积59.36平米，房款差额8496元，产权登记费80元，首套契税22923元，非首套契税68769元、供暖费1456.32元、物业费2833.92元、印花税1146元、产权代办1312元、维修基金15744元。原告以此证明被告强制代交契税、公共维修基金、物业费等税费，并在未提交房屋实测面积依据时要求原告交纳房价补差款。被告对该证据真实性认可，但不认可证明目的；2、北京市规划委员会朝阳分局登记回执及答复告知书。证据显示北京市规划委员会朝阳分局2018年2月6日针对卜冬梅要求获取恒大名都2号楼规划验收合格通知书的申请进行了答复，内容为申请的信息不存在。原告以此证明被告在2017年12月31日之前未取得涉案房屋的规划验收合格通知书，不具备交房条件；3、2017年12月13日北京市规划委员会朝阳分局向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会发送的《关于办理北京恒龙置业有限公司2#住宅楼（自住型商品房）工程竣工验收备案手续的函》，内容为“……北京恒龙置业有限公司在朝阳区来广营乡建设的2#住宅楼（自住型商品房），经北京市规划委员会朝阳分局2015规（朝）建字0037号《建设工程规划许可证》批准进行建设，该项目主体已完工，建筑主体符合《建设工程规划许可证》相关要求，规划验收相关手续正在办理之中。因该项目代征用地尚未腾退完毕，为不影响其主体工程投入使用，请贵委先行办理该项目的竣工验收备案手续……”。原告以此证明被告在交房时未提供规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，不具备交房条件。4、2018年4月12日北京市规划委员会朝阳分局向恒大名都3号楼业主出具的《关于恒大名都3号楼业主信访事项的答复意见书》，内容为“……经查，您们反映的恒大名都3号楼系北京恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙公司”）建设的2#住宅楼，已取得《建设工程规划许可证》，因未落实环境建设要求，尚不满足规划验收条件。经了解，恒龙公司已与朝阳区教委达成初步协议，原北苑小学已拆除完成，北苑中学宿舍正在办理相关拆除手续，待符合规划验收要求后我局将依法依规尽快办理相关规划验收手续”。原告以此证明涉案房屋不满足规划验收条件。被告对证据2、3、4的真实性不持异议，但不认可证明目的。5、北京市朝阳区房屋测绘事务所2017年12月19日出具的《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》（以下简称2017年测绘报告）。原告指出该报告书没有房屋主管部门备案章，无注册测绘人员名字及签章，无项目负责人、检查人、科室负责人、单位负责人签名，不能表明是竣工后面积实测值，被告基于此不具有法律效力的报告向原告主张房屋差价款缺乏法律依据。被告认可真实性，不认可证明目的，称该报告是具有资质的测绘单位出具的测绘报告，符合双方合同约定。被告提交以下证据：1、建设工程规划许可证、《关于办理北京恒龙置业有限公司2#住宅楼（自住型商品房）工程竣工验收备案手续的函》、规划验收单、竣工验收备案表，以此证明涉案房屋符合交付条件。原告认可真实性，不认可证明目的，称规划验收单的时间为2018年6月13日，并非在2017年12月31日之前；2、北京市门楼牌编号证明信，证明涉案房屋的楼号变更为3号楼。原告对真实性和证明目的均不认可；3、2017年测绘报告及北京市朝阳区房屋测绘事务所资质证明，证明该报告系有资质的房产测绘机构出具的。原告对真实性和证明目的均不认可，称竣工时间是2017年12月26日，而测绘报告出具的时间是2017年12月19日，测绘在前竣工在后不符合法律规定，且根据相关政策的要求，房产测绘报告应该加盖市住房城乡规划委或房管局公章审批专用章，而该测绘报告并没有加盖公章，所以测绘报告并不具有法律效力；4、2017年12月28日被告作为甲方与乙方北京康正宏信信息技术有限公司签订的《产权代理合作协议》，证明被告已经按照商品房合同的约定指定产权代办机构进行契税缴纳、产权证办理等事宜。原告不认可真实性，认为其收到收楼通知的时间是2017年12月28日，说明收楼通知寄出时产权代办协议还没有签订，因此该协议对原告并没有效力；5、2018年7月23日北京市朝阳区房屋测绘事务所出具的《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》（以下简称2018测绘报告）以及房产测绘成果审核告知书。原告对真实性认可，但不认可证明目的，认为该报告并不是在2017年12月31日之前备案的，出具的时间、项目负责人等栏目的内容与2017年测绘报告明显不同。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的预售合同系双方真实意思表示，预售合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告第一项、第四项诉讼请求，根据国家契税暂行条例规定，纳税人向房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。原告作为契税纳税义务人，可以自行申报，也可以委托他人代为申报并缴纳。原告与被告就代缴契税之约定，并未违反法律和行政法规的规定。另外，即使原告有权解除委托，但双方就代交专项维修资金、契税等税费的约定系预售合同的一部分，而非独立委托，如解除该约定，将会影响预售合同的正常履行。因此，原告该两项诉讼请求，本院不予支持。第三项诉讼请求，根据双方约定，被告于2017年12月31日前向原告交付房屋时，应取得规划验收批准文件。但是，被告实际取得北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》的建设工程规划核验（验收）意见的时间为2018年6月13日，已逾期近半年。另外，从北京市规划委员会朝阳分局向业主出具的答复意见可以看出，未满足规划验收条件的原因系被告未落实环境建设要求，而未落实环境建设要求的直接原因是被告未能与朝阳教委达成协议。被告作为建设方，未能及时落实建设主体责任，导致规划验收迟滞，负有责任。但需指出，从《关于办理北京恒龙置业有限公司2#住宅楼（自住型商品房）工程竣工验收备案手续的函》内容来看，被告建设的2#住宅楼（自住型商品房）主体已完工，且建筑主体符合《建设工程规划许可证》相关要求，不影响主体工程投入使用。且2018年6月13日，交房条件已经完全具备，原告可随时办理收房手续。因此，被告虽然未在约定期限内取得规划验收文件构成违约，但违约情节显著轻微，本院考虑合同履行情况、当事人的过错程度、原告未收房的损失情况等因素，酌定由被告向原告一次性支付违约金20000元。第二项诉讼请求，被告已于2017年12月底通知原告收房，鉴于合同约定原告应在收房的同时交纳契税等费用以及出示缴纳物业服务费用、供暖费的凭据，即便被告将交纳契税、物业管理费等作为收房的前提，亦为行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权的合理行为，因此，原告在拒绝履行合同义务的情况下要求被告交房，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。第五项诉讼请求，原告并非适格主体，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告北京恒龙置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告高桂芬支付违约金二万元；二、驳回原告高桂芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告北京恒龙置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李瑶瑶人民陪审员  赵雅筠人民陪审员  骆尚朴二〇一九年五月十三日书 记 员  郝梦然