湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3596号原告：李珊玲，女，1979年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：李伟明，男，1985年10月28日出生，汉族，住湖南省津市。委托诉讼代理人：陈平峰，长沙市雨花区仁和法律服务所法律工作者。原告李珊玲（以下简称原告）与被告李伟明（以下简称被告）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告以及被告的委托诉讼代理人陈平峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李珊玲向本院提出诉讼请求：1．被告支付2018年9月13日至2018年10月15日的租金1528元；2．被告按照每天所欠日租金的双倍支付延迟支付租金的违约金，违约金暂计算至2018年11月27日为8854元，违约金应计算至实际付清之日止；3．被告支付承租房屋产生的水费618元；4．被告支付物业费100元；5．被告支付损坏房屋设施家电等产生的费用2960元；6．被告支付打扫房屋的清洁费300元；7．被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月13日，被告与原告签订《房屋出租合同》，合同约定：原告将位于长沙市雨花区香樟中路469号融科东南海南海4栋1408室房屋出租给被告，租赁期间为2017年3月13日至2018年3月12日。根据《房屋出租合同》第三条和第五条的约定，月租金为1400元，租金一个季度支付一次，被告在合同签订后提前七个工作日支付下一个季度的租金，以后支付时间为每年的6、9、12、3月份的6日前。被告逾期支付租金的，逾期支付一日，则每日按应付租金的双倍高计算违约金。合同还约定，租赁期间的水、电有被告负担。此后，被告未按照合同约定在6、9、12、3月份的6日前支付下一次的租金。被告均是在13日和14日左右交纳下一次的租金。合同约定是2018年3月12日到期，被告要求续租到2018年9月12日。原告最后一次收到被告交纳的租金的时间是2018年6月13日，被告只实际支付到截至2018年9月12日的租金。此后，被告又要求续租到2018年10月。被告实际欠付了2018年9月13日至2018年10月15日期间的租金。被告逾期支付租金应支付违约金。原告向被告交付房屋时，房屋的水费剩余167吨，被告退房时结余2吨，被告应支付水费618元（3.75元/吨×165吨）。另根据《房屋出租合同》第六条的约定，被告损害了房屋内的设施设备，且退租时未将房屋打扫干净，应承担设施设备损坏的费用。经原告多次催讨，被告仍未支付上述费用，原告于2018年11月10日发出《解除合同通知书》。物品损坏情况及维修费用包括：抽油烟机不能开机维修费用320元，冰箱砸了一个洞需维修费用800元，厨房台面的一条很长的裂痕需维修费用500元，衣橱下方有明显的开裂需维修费用100元，天花顶有一块烧黄的印记需维修费100元，卫生间洗漱台柜子开裂需维修费800元，窗户的钢纱窗拉不动需维修费240元，烧火炉和插线板烧坏需维修费100元。被告李伟明辩称：（一）双方租赁合同关系在2018年10月15日下午三点终止，由于原告违约没有按时到达租赁房屋致使被告不能支付最后一个月的租金1400元，被告当时向原告指定的替代交接人明确表示了原告交接时应退还2000元押金给被告，现原告未按约定到达交接现场，被告当时主张退还的2000元押金抵扣1400元租金，剩下的600元用于房间的卫生打扫，如有结余被告也不要原告再另行交付，原告的指定交接人当时没有异议，收取了租赁房屋门禁卡及钥匙，房屋至此交接完毕。（二）原告诉讼请求主张的违约金根本不存在，双方签约是在2017年3月12日，当天原告收取了被告4200元的三个月租金及2000元押金，被告第二次支付的时间是2017年6月11日，第二次原告收取被告租金时距离第一次支付的时间正好是三个月，原告收取被告的租金并未对支付时间提出任何异议，双方以实际的履行确定每季度支付时间是12号左右，被告第三次支付的时间是2017年9月12日，第四次支付的时间是2017年12月13日，第五次是2018年3月13日，第六次是2018年6月13日，从被告支付租金的时间来看，每个季度固定在10号左右，被告非常守信用，没有拖欠原告的租金。（三）原告诉请中所称的被告电器、燃气、有线电视费的开支，这些开支都是预付费的方式进行的，无从谈起，以被告提交的物业管理费收据可以看出，被告的物业管理费已经支付到2018年10月份，不存在欠费。由于原告当天未到达交接的房屋，致使水的使用无法双方当场查清，双方没有对水费进行交接，但责任在原告。（四）关于原告主张的家电设施、房屋损坏。被告一直正常使用，没有故意人为损坏，原告的主张无证据证明。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年3月12日，原告作为甲方和出租方，被告作为乙方和承租方，双反签订了一份《出租合同》，其中约定：原告将位于融科东南海小区南海4栋1408号房屋出租给被告，房屋建筑面积约为37平方米，被告租赁该房屋用途为居住使用；租赁期限为2017年3月13日至2018年3月12日；月租金标准为1400元，含家电、家具、设备、设施，租金支付方式为季度付。合同中对还约定：“签订合同当天交付下期租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天支付下期租金，为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金2000元，房屋在租赁期间发生的电话费、宽带费、税费、燃气费、物业管理费、卫生费、电梯费及有线电视收费等费用由乙方支付，其余由甲方承担……租赁合同期内乙方提前解除合同或未按照合同约定交付租金，乙方按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天，甲方有权解除合同……租赁期间，房屋由于不可抗力（自然灾害、战争）及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修费用，若有特殊约定则另行补充，乙方承担租赁期内该房屋产生的实际使用费用及使用不当造成的房屋及其相关设备的损失和维修费用（备注：设备、设施正常老化造成乙方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由甲方负责修缮或更换）……乙方不得随意损害房屋租赁所附带的物品，若对物品有人为损害的，甲方有权在合同解除时从押金内扣除其损坏费用，并有权终止合同……租赁期满后经甲、乙双方协商一致本合同终止，乙方必须在两日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交付甲方……”。当日，原告将房屋交付乙方，双方另签订了一份《物品清单》，其中列明了房屋的电器等配套设施，还列明水表读数为剩余167吨。同日，被告向原告支付了一个季度的租金4200元以及押金2000元。此后，被告分别在2017年6月11日、2017年9月12日、2017年12月13日、2018年3月13日以及2018年6月13日各向原告支付租金4200元。2018年7月1日，被告通过微信向原告提出租赁案涉房屋至2018年10月13日。原告表示同意。2018年10月15日，原告委托陈彪与被告办理了案涉房屋的退租事宜，被告将房屋交还。原告于2019年4月10日诉至本院，在本案的审理过程中，原告明确不再主张第四项诉讼请求，第三项诉讼请求中618元均为水费。原告另提交了一组照片，拟证明被告租赁房屋后造成了房屋墙面及设施设备的损坏。被告质证认为照片不能达到原告的证明目的。以上事实，有原告提交的《出租合同》、微信聊天记录截图，被告提交的押金收条、租金收条、微信转账记录截图等证据以及双方的一致陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于被告应否赔偿原告房屋设施设备损失款项。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张被告租住房屋期间人为损坏了房屋的电器及其他设施，但并未提供充分的证据予以证实。且《出租合同》中也明确约定“设备、设施正常老化造成乙方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由甲方负责修缮或更换”。因此，本院对原告的该项主张不予采纳，原告的第五项诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告是否拖欠原告租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。该法第二百三十二条又规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，《出租合同》约定的租赁期限届满后，双方未续签合同，但双方通过微信的方式口头约定租赁期限至2018年10月13日终止。被告在2018年10月15日向原告的受托人交付了租赁房屋，符合《出租合同》中载明的合同终止后“乙方必须在两日内交房”的约定。因此，被告还需支付一个月的租金即1400元给原告。被告主张原告为退还的押金中的1400元抵付该项主张，并无不当，本院予以采纳。因此，原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告应否支付房屋清洁费用。被告明确原告未退还的其余600元租金可用做房屋清洁费用且不要求原告退还结余款项，该主张亦并无当，且符合一般房屋租金交易习惯，故原告的第六项诉讼请求，本院亦不予支持。四、关于被告是否存在逾期支付租金的违约行为。《出租合同》中虽约定“提前7天支付下期租金”，但被告按季度在当季度第一个月的12日左右多次确有向原告支付租金，可以认定为双方以实际履行变更了付款时间的约定，故原告主张被告就已付租金存在逾期付款情况的主张，本院不予采纳。另鉴于被告已明确押金抵扣租金，故原告关于被告逾期支付租金的主张并无法律及事实依据，本院不予采纳。因此，原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。五、关于被告应否负担水费。根据《出租合同》的约定，被告应负担租赁期间的水费。租赁开始双方交接的《物品清单》明确房屋水表读数为剩余167吨，被告作为房屋的实际使用人在退租时有能力核对水表剩余读数，应当对房屋用水量承担举证责任。被告未提供相关证据，故本院采纳原告主张的被告退租时的水表剩余读数为2吨，故被告应向原告支付水费618元，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。另外，原告明确不再主张物业费，本院对此不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告李伟明于本判决生效之日起三日内支付原告李珊玲水费618元；二、驳回原告李珊玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元，因适用简易程序减半收取79.50元，由原告李珊玲负担54.50元，被告李伟明负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇一九年五月八日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。