湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终360号上诉人（原审被告）：长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路****。法定代表人：吴建平，董事长。委托诉讼代理人：唐倩，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾佳，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚安全，男，1983年11月7日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：魏小晓，女，1984年9月8日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）因与被上诉人姚安全、魏小晓商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金房公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人主张逾期办理房产证违约金的诉讼时效已经过，该诉求应予驳回。一审法院认定诉讼时效因业主维权和上诉人的办证行为中断与事实不符且适用法律错误。1、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定，上诉人应于2013年6月30日交房后的540个工作日办妥房产证。故本案主张逾期办理房产证违约金的诉讼时效起算点应当从被上诉人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即2015年8月26日起开始计算。2、被上诉人从未在2015年8月26日至2017年8月26日之间向上诉人主张过权利也未参与其他维权业主的行动。被上诉人提交的授权维权的委托书及附件上并未记载被上诉人的名字，其他业主的维权行为与本案被上诉人无关。一审法院以其他业主维权认定本案被上诉人的诉讼时效中断属于认定事实错误。3、本案被上诉人仅主张逾期办理房产证和国土证的违约金，未主张办理房产证和国土证，从法律上说这两种诉求是分别适用诉讼时效的。本案中上诉人于2××6年2月4日办妥房屋产权证并不意味着被上诉人主张逾期办理房产证违约金的诉讼时效中断。请求办理房屋产权证和请求支付逾期办证违约金是不同性质的请求权，办证的请求权具有物权属性不适用诉讼时效，请求逾期办证违约金的请求权是债权请求权，适用诉讼时效。一审判决以上诉人办证行为视为“同意履行合同义务”而中断诉讼时效存在两个错误：第一、上诉人在2××6年7月13日办妥房产证并不代表上诉人同意向被上诉人支付逾期办证违约金，这是不同的合同义务也是不同的权利义务类别。一审判决混淆了两个权利义务种类，以履行其中一个义务视为上诉人同意履行两个义务缺乏事实和法律基础。如果上诉人在办证期限届满的两年以后再办证，那么上诉人是不是就可以即不办房产证又可以不支付逾期办证违约金呢？显然不能，上诉人无论什么时候都要继续履行办证的义务，但是逾期办证违约金肯定不需要支付。第二，诉讼时效制度又称“消灭时效”，权利人在法定时效内不行使权利，时效届满就丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的制度。本案被上诉人在2015年8月明知道权利被侵害，但在两年之内从不向上诉人主张任何权利，这本身就是怠于行使权利，那么其现主张逾期办理房产证违约金的诉讼请求应当依法驳回。二、上诉人办理国土证的义务因政策变化和新法律法规的调整，自2××6年1月1日起免除，本案上诉人不应支付逾期办理国土证的违约金。一审法院认为2××6年9月9日长沙市政府发文不再办理土地使用权证，因此逾期办理国土证的时间从上诉人办理好房屋产权证的时间2××6年2月4日起计算至2××6年8月19日被上诉人主张的时间。该认定是基于长沙市文件规定，但忽略了我国对此有明确规定的上位法《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，上诉人于2××6年1月1日起实际上已经不可能单独办理国土证，否则就违反了房地产统一登记的制度，因此就只能以2××6年1月1日作为未办理国土证的违约终止点。按照原有国土证办理的相关规定，必须先办理了房产证才能办理国土证，在上诉人于2××6年2月4日办妥房产证后，上诉人办理国土证的义务已经自2××6年1月1日起实际免除。故本案的逾期办理国土使用权证的前提已经不存在，不应再计算违约金。三、假定一审法院认为主张逾期办理房产证违约金诉讼时效未经过，一审法院计算违约金的数额亦存在错误。如前所述，因政策及法律法规变化，上诉人办理国土证义务自2××6年1月1日起不需要继续履行，即使逾期办理房产证违约金诉讼时效未经过，相应违约金数额应根据《合同》第二十条约定的计算标准和被上诉人一审的诉讼请求，自被上诉人在起诉状中所请求的2015年8月26日起，计算至实际办妥房产证2××6年5月30日止，后续逾期办理国土证的计算应当剔除。综上所述，原审判决事实认定不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人诉请，维护上诉人的合法权益。被上诉人姚安全、魏小晓未予答辩。姚安全、魏小晓向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令金房公司向姚安全、魏小晓支付迟办房屋所有权证的违约金15870元；2、请求判令金房公司向姚安全、魏小晓支付迟办土地使用权证的违约金15672元；3、本案诉讼费由金房公司承担。一审法院经审理查明:长沙市天心区大托镇先锋村（芙蓉南路）金房奥斯苑系金房公司开发建设。2012年3月7日，姚安全、魏小晓（买受人）与金房公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，双方约定：1、买受人购买金房奥斯苑的第2幢3单元6层609号房屋，合同载明建筑面积87.73平方米，每平方米5635.58元，总房价金额494409元。2、买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）154409元，剩余房款340000元以公积金贷款；出卖人应协助办理；3、出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；4、出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；5、产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款等条款。在该合同上姚安全、魏小晓签字确认，金房公司加盖合同专用章予以确认。上述合同签订后，姚安全、魏小晓已按合同约定，于签订合同的当日交付首期房款154409元，后又通过公积金贷款方式将剩余购房款340000元支付到位。金房公司于2013年6月30日将涉案商品房交付姚安全、魏小晓使用，此后，因金房公司未按合同约定为姚安全、魏小晓办理房屋所有权证和国有土地使用权证，该小区部分业主代表多次向金房公司、物业及辖区街道等部门反映逾期办证问题，辖区街道于2××6年1月7日及同月15日组织了关于金房奥斯苑一期房产证延期办理事宜的协调会议。2××6年8月8日，金房公司为姚安全、魏小晓办理了涉案房屋所有权证，房屋登记建筑面积为87.96平方米。但涉案房屋国土使用证一直未办。姚安全、魏小晓以金房公司逾期办证构成违约为由诉至该院。另查明，2××6年8月19日，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发【2××6】15号），决定：自2××6年9月9日起在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，长沙市国土资源局为长沙市不动产登记机构。实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。另长沙市不动产登记中心网站显示“不动不换原则”的内容为“只有房产证无国土证，或国土证未更名均不需要更换不动产证，不受限购政策影响。有贷款的房屋不能办理任何变更手续。”。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。姚安全、魏小晓与金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，合同双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。姚安全、魏小晓已按照合同约定履行了向金房公司支付购房款的合同义务，故金房公司亦应当按照合同约定的标准和期限向姚安全、魏小晓交付房屋，并在约定的期限内为姚安全、魏小晓办理各项产权登记的义务，根据合同约定“出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金”,“上述登记”包括房屋所有权证与土地使用权证。金房公司于2013年6月30日向姚安全、魏小晓交付了涉案房屋，根据合同约定，金房公司应在交房后540个工作日内（即2015年8月31日）为姚安全、魏小晓办妥房屋所有权证，于交房后580个工作日（即2015年10月30日前）为姚安全、魏小晓办妥国有土地使用权证，但金房公司于2××6年8月8日才为姚安全、魏小晓办妥房屋所有权证，至政府部门停止办理国有土地使用权证的时间即2××6年9月9日前也未办理国有土地使用权证，金房公司构成违约，应当按约定承担违约责任。但合同并未就逾期办理房屋所有权证及土地使用权证约定需分两次支付违约金，根据合同约定只能计算一次违约金。因长沙市人民政府的《关于实施不动产统一登记的通告》规定自2××6年9月9日起在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放，故长沙市国土资源局自2××6年9月9日起不再办理国有土地使用权证。故逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证的违约时间应从2015年9月1日截至2××6年9月8日止，金房公司应向姚安全、魏小晓支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证违约金18441元（494409*0.0001元/天*373天）。关于金房公司辩称姚安全、魏小晓的主张已超过诉讼时效的意见，该院认为，金房公司虽按合同约定，将涉案房屋交付，但未在合同约定的期限内办理房屋所有权证及国有土地使用证。根据查明的事实，金房奥斯苑一期的业主代表从2××6年1月起多次到辖区街道及物业公司反映房屋产权证逾期办理问题，辖区街道办事处也于2××6年1月7日、15日组织了由物业公司、金房公司、业主代表等参加的关于金房奥斯苑一期房产证延期事宜的协调会议，后金房公司已于2××6年7月13日已履行了办理房屋所有权证的义务，故本案的诉讼时效因业主的维权行为及履行办证义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，即从2××6年7月13日重新计算。即从2××6年7月13日重新计算诉讼时效至姚安全、魏小晓诉至该院，未超过诉讼时效，该院对金房公司该辩称意见不予采纳。金房公司辩称违约天数应以工作日计算，根据双方合同约定，对于办理产权登记的期限以工作日计算，但因出卖人责任致使买受人未能在约定期限内办理登记则出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，未注明是工作日，可视为对违约日期应以自然日计算。姚安全、魏小晓根据合同约定要求金房公司每日按已付房款的万分之一支付违约金并未超出法律规定，金房公司认为姚安全、魏小晓没有因延期办理房屋产权证书遭受损失及主张的违约金过高，应予以降低不符合合同约定及法律规定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向姚安全、魏小晓支付逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证的违约金18441元；二、驳回姚安全、魏小晓其他诉讼请求。如长沙金房房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费600元，减半收取300元，由姚安全、魏小晓承担120元，长沙金房房地产开发有限公司承担180元。二审过程中，双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人应依约在2015年8月31日前为被上诉人办妥房屋所有权证，于2015年10月30日前为被上诉人办妥国有土地使用权证，但上诉人于2××6年8月8日才为被上诉人办妥房屋所有权证，至政府部门停止办理国有土地使用权证的时间即2××6年9月9日前也未办理国有土地使用权证，上诉人已构成违约。上诉人延期办理房屋所有权证及办理土地使用权证的违约时间应从2015年9月1日截至2××6年9月8日止，故一审判决上诉人应向被上诉人支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证违约金18441元（494409*0.0001元/天*373天）并无不当。上诉人主张办理国土证的义务自2××6年1月1日起免除，其不应支付逾期办理国土证的违约金的上诉理由，因与合同约定不符及无法律依据，不予支持。被上诉人虽本人未自行维权，但本案中金房奥斯苑一期业主选派的代表从2××6年1月起多次到辖区街道及物业公司反映房屋产权证逾期办理问题，物业公司、金房公司、业主代表等也就此事开展了协调会议，会议的内容是“关于金房奥斯卡一期房产证延期事宜”，并非针对个别业主房产证延期办理事宜，故业主代表的维权行为对业主有效，且上诉人其后已于2××6年8月8日为被上诉人办理了房屋所有权证，故本案的诉讼时效因业主代表维权行为及上诉人履行办证义务而中断。上诉人提出的本案诉讼时效不因业主维权和上诉人的办证行为中断的上诉意见无法律依据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人金房公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费600元，由上诉人长沙金房房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  曾庆军二〇一九年五月二十四日书记员  侯 也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。