河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终453号上诉人（原审原告、反诉被告）：安阳市圣达房业有限责任公司，住所地安阳市文峰区校场路世纪花园**楼**营业房。法定代表人：段民选，职务经理。委托诉讼代理人：陈景山，男，1950年2月1日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：蒋黎生，河南道法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵普，女，1982年5月23日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：徐硕彦，河南奥博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉洁，河南奥博律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵勇，男，1978年4月30日生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人安阳市圣达房业有限责任公司、上诉人赵普因与被上诉人赵勇房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。安阳市圣达房业有限责任公司上诉请求：1、要求判令被上诉人支付上诉人代交税金467261元；2、要求判令被上诉人支付一审少判房款295111.37元（被上诉人应付房款5016186.77元减去原审判决支持数额4721075.4元，相差295111.37元）；3、原审判决利息计算方法不当，应予以纠正，要求被上诉人以5016186.77元为基数并按照双方约定支付利息；4、要求由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：以上诉人名义卖给工商银行的房产的实际交易人是被上诉人，纳税义务人也应该是被上诉人。原判的冲减方法错误，违反了先利息后本金的法律原则。原判利息计算方法不符合双方约定。不符合被上诉人应于每年6月30日、12月30日以前还本的约定；不符合被上诉人应于每年12月30日以前付息的约定；不符合双方关于逾期支付购房款的利息计算标准的约定；实测增加面积部分的购房款从2015年起计息不符合约定，应当从2009年第三份合同签订时起计算利息；利息应当从2013年11月28日起计算今后利息，而原审判决从2014年11月28日起计算，在时间上少算一年。在合同履行过程中，由于被上诉人未能按照约定时间支付购房款，经与赵同勋协商逾期期间的利息按照月息1分计息，每年与赵同勋的对账手续和上诉人为被上诉人出具的收据均能反映，同时中间人对此也可证明。赵普答辩称：赵普欠房款的金额与圣达公司所主张的数额不相符，根据圣达公司与赵普2009年12月13日签订的购房合同的约定，赵普购买的房产面积为868.25平方木，单价6130元每平方米。总价款5322373元，通过房贷付款375万元，后又通过银行转账付款25万元，已经实际支付400多万元，这其中还没有计算赵同勋代为支付的款项，因为赵同勋已经去世，目前一部分手续未找到，所以暂时无法主张。按目前现有的证据计算，也仅仅欠圣达公司1322373元，与圣达公司主张的547万余元相差悬殊，其主张的欠款数额已经超过了房款总额明显不符合常理和交易习惯。所以圣达公司上诉理由不能成立。赵普上诉请求：1、撤销河南省安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502第1554号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、依法改判被上诉人自本案判决生效十日内，向上诉人提供办理权属登记需要的资料，报产权登记机关备案，并协助上诉人办理商品房权属登记证，承担延迟办理的违约金；3、上诉人不服金额50118元，请依法改判由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在本案商品房买卖合同中已将购房款全额支付，从事实和法律上讲，上诉人不拖欠被上诉人分文，因此上诉人不是本案适格被告，请求驳回原告的起诉。上诉人已支付全部购房款，根据双方合同约定，被上诉人应向上诉人提供办理房产权属证书的手续，办理商品房权属登记证，请二审予以纠正。安阳市圣达房业有限责任公司答辩称：1、双方前后分别签订三份商品房买卖合同，且前后三份合同及四份补充协议具有连续性，说明双方的真实意思始终是房屋买卖；2、赵普、赵鹏二人拖欠的购房款事实清楚，2010年3月7日的补充协议给予了书面的确认。赵勇答辩称：一审判决我不承担责任符合法律规定，同意赵鹏赵普的上诉意见。同意赵鹏赵普的答辩意见。安阳市圣达房业有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付购房款5470315元及延迟付款期间的利息损失，2013年11月28日至2014年11月28日的利息，按照中国人民银行同期银行定期存款利率计算，2014年11月28日至2016年11月28日的利息，按照月息1分计算，2016年11月28日至付清款项之日止，按照月息1.5分计算，扣除288197元；2.要求被告支付税金467261元；3.被告支付保证金257488.14元；4.诉讼费由被告承担。赵普向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉人提供办理权属登记需要由出卖人提供的资料并报产权登记机关备案；2.判令被反诉人协助反诉人办理商品房权属登记证；3.判令被反诉人按已付购房款总额并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息自2009年2月1日起至实际履行日承担违约责任；4.反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：1.2007年12月22日，原告与被告父亲赵同勋签订商品房买卖合同，由赵同勋购买原告处位于彰德路南段路西圣达广场建筑层数地上一层、、地下**房产合同约定面积5000㎡，单价3000元/㎡，合计1500万元。面积后经实测为5071.82㎡，差价215460元。2008年9月10日，原告按赵同勋的要求将上述房产分别与其子女本案被告赵普及赵鹏签订了商品房买卖合同，其中，约定赵普名下营业房868.25㎡，单价8645元/㎡，送负一层1394.91㎡，共计7506021.25元（未加实际超出面积价款）；赵鹏名下营业房856.55㎡，单价8765元/㎡，送地下室1952.11㎡，共计7507660.75元（未加实际超出面积价款）。2009年12月11日，原告与中国工商银行股份有限公司安阳分行（以下简称工商银行）签订商品房买卖合同，将部分营业房460.3㎡以7272740元出售给工商银行，并由原告交纳税金840001.5元。该营业房原在赵鹏房屋买卖合同中包含，原、被告因此再次于2009年12月13日签订商品房买卖合同，约定商品房建筑面积868.25㎡，单价6130元/㎡，送地下负一层1394.91㎡，共计5322372.5元；赵鹏的商品房买卖合同约定的购房面积变为396.25㎡。2.原、被告于2008年10月17日签订补充协议，其中约定“1.该地产正式交付之日起的第一年，出卖人全力支持买受人从事商业经营活动，不予计息；2.第二年始，每半年偿还本金不低于人民币贰拾伍万元（￥25万元），并支付利息；3.第二年至第六年的利息按银行同期定期存款利率计算本金×利率×期限；4.第七、八年买受人按月息1分的利率给付出卖人；5.第九年始，买受人按月息1.5分的利率给付出卖人直到还清房款为止；6.本金的给付时间为每年的6月30日、12月30日，利息给付时间为每年12月30日”。原、被告又于2009年12月13日签订补充协议，约定利息按欠款总额计息。3.2010年3月7日，双方又签订补充协议，其中约定“支付利息计算办法：第二年利息为当年一年定期存款利息按12个月计算，第三年利息为当年二年定期存款利息按12个月计算，第四年利息为当年三年定期存款利息按12个月计算，第五年利息为当年四年定期存款利息按12个月计算，第六年利息为当年五年定期存款利息按12个月计算，房屋交付时间为2008年11月28日，赵鹏、赵普共需付款1500万元，截止2010年3月7日共支付给出卖人791万元，还欠709万元”。原告认可被告赵普父亲赵同勋于2011年4月28日支付7万元、2011年1月23日支付10万元，2012年1月5日支付10万元、2012年1月12日支付20万元、2012年4月28日支付2万元，2013年1月22日支付10万元、2013年2月4日支付10万元、2013年4月2日支付20万元、2013年5月15日支付2万元，2014年1月28日支付20万元、2014年3月14日支付20万元、2014年6月1日支付10万元、2014年6月11日支付5万元。原告称2013年11月28日前的利息已支付完毕，多支付76394元，由本案被告赵普和赵鹏分摊，被告赵普支付38197元利息。被告赵普分别于2015年2月6日、2015年4月28日、2015年6月16日三次支付利息10万元、5万元、10万元，共计25万元。4.被告提交抵押贷款保证书、收款收据、购房借款/担保合同，称2008年9月8日及9月16日，被告赵普共向原告支付购房款3756021.25元，并向中国工商银行安阳铁西支行贷款，该行将3750000元转入原告账户，原告所诉房款被告已经支付完毕，原告及陈景山与赵同勋于2008年9月26日之后以本案房屋名义签署的欠款系陈景山与赵同勋个人之间的借贷或欠款关系，原告对此不予认可，提交加盖有被告及赵同勋印章的2018年9月8日的借支单，内容显示“今欠安阳市圣达房业有限责任公司现金叁佰柒拾伍万陆仟零贰拾壹元贰角伍分，小写：3756021.25，赵普（签字及印章）、赵同勋（签字及印章）”，称被告赵普并未向原告支付购房款，是为了被告办理贷款需要所出具的收据，而且银行贷款也并未完全用于支付购房款，2010年3月7日的补充协议是有记载的，不能断章取义，应该从整体上看。在向中国工商银行安阳铁西支行办理该贷款时，原告交纳了贷款保证金，因赵鹏逾期还款，原告于2016年12月29日被扣除保证金346902.40元。一审法院认为，原告与被告赵普签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，依法予以确认。合同依法成立后，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于原告主张被告欠付房款金额问题，涉案房产实际测量面积为5071.82㎡，合同约定面积与实际测量面积相差71.82㎡（5071.82-5000=71.82㎡），超出部分价款215460元（71.82㎡×3000元/㎡）。被告应分摊房款147942.38元【215460元÷（868.25㎡+396.25㎡）×868.25㎡】；截止2010年3月7日，赵鹏、赵普尚欠709万元购房款，原告亦认可赵普父亲赵同勋于2010年3月7日之后陆续已偿还的款项，该款项按照双方约定的利息计算方式，按年度计算先偿还利息，多余款项偿还房款，经折算，从房屋交付之日2008年11月28日至2013年11月27日，赵鹏、赵普尚欠原告房款6705779.2元【2008年11月28日至2009年11月27日不予计息，2009年11月28日至2010年11月27日应还利息161418.9元、已还17万、本金折抵后为7081418.9元，2010年11月28日至2011年11月27日应还利息288019.73元、已还32万元、本金折抵后为7049438.63元，2011年11月28日至2012年11月27日应还利息330541.42元、已还42万元、本金折抵后为6959980.05元，2012年11月28日至2013年11月27日应还利息295799.15元、已还55万元、本金折抵后为6705779.2元】；按照二人的房屋面积比例计算，被告赵普应分4604422.93元，赵鹏应分得2101356.27元。由于赵普于2015年偿还原告25万元，按照先偿还利息后偿还房款的计算方式，截至2014年11月27日被告赵普尚欠原告房款4573133.02元，加上147942.38元，合计被告应支付房款总计为4721075.4元。按照原、被告签订的补充协议，原告要求的利息，第七、八年应从2014年11月28日起至2016年11月27日止按照月息1分计算，第九年开始从2016年11月28日起至本判决实际履行完毕之日止按照月息1.5分计算。原告要求被告分担保证金257488.14元，但因赵鹏逾期还款，原告于2016年12月29日被扣除保证金346902.40元，故该保证金与被告赵普、赵勇无关，原告该主张不予支持。根据合同的相对性，原告要求被告赵勇承担责任，无事实和法律依据，不予支持。二被告辩称2008年9月8日及9月16日，被告赵普共向原告支付购房款3756021.25元，并向中国工商银行安阳铁西支行贷款，该行将3750000元转入原告账户，原告所诉房款被告已经支付完毕，原告及陈景山与赵同勋于2008年9月26日之后以本案房屋名义签署的欠款系陈景山与赵同勋个人之见的借贷或欠款关系，提交抵押贷款保证书、收款收据、购房借款/担保合同，原告对此不予认可，提交加盖有被告及赵同勋印章的借支单，称被告赵普并未向原告支付购房款；结合第一次庭审被告赵普意见，认可欠款数额为4026872.78元，又根据2010年3月7日的补充协议，其中记载“赵鹏、赵普共需付款1500万元，截止2010年3月7日共支付给出卖人791万元，还欠709万元”，可以证明双方在2010年3月7日对之前的房屋买卖关系所形成的债权债务进行了再约定，亦包含了将房屋出售于工商银行的行为，该行为应为赵同勋通过原告将部分营业房出售给工商银行，故对于被告该辩称意见不予采信；原告主张卖与工商银行房屋所缴纳的税金应由被告分担，由于原告所缴纳的税金系由税务部门对原告出售房屋依法征收，该诉请不予支持。因反诉原告未能按时足额交纳购房款，故其要求反诉被告支付逾期利息的反诉请求，不予支持。根据双方合同约定，反诉被告应当向反诉原告提供办理权属登记需要的资料，报产权登记机关备案，并且协助反诉原告办理商品房权属登记证。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告赵普于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市圣达房业有限责任公司购房款4721075.4元及利息，利息应从2014年11月28日起至2016年11月27日止按照月息1分计算，从2016年11月28日起至本判决实际履行完毕之日止按照月息1.5分计算；二、被告赵普在履行完上述两项义务之日起三十日内，由反诉被告安阳市圣达房业有限责任公司向反诉原告赵普提供办理权属登记需要的资料，报产权登记机关备案，并且协助反诉原告赵普办理商品房权属登记证；三、驳回原告安阳市圣达房业有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵普的其他反诉请求。案件受理费60700元，保全费5000元，合计65700元，由原告安阳市圣达房业有限责任公司负担15632元，由被告赵普负担50068元；反诉费100元，由反诉原告赵普负担50元，反诉被告安阳市圣达房业有限责任公司负担50元。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，出售给工商银行房产的实际交易人是赵鹏赵普，赵鹏赵普应该承担相应税金。一审判决不支持安阳市圣达房业有限责任公司该诉请不当，本院予以纠正。一审法院计算利息符合双方约定和法律规定，应予维持。赵普上诉称房款全部付清与客观事实不符，本院不予采信。一审判决安阳市圣达房业有限责任公司在赵普履行付款义务后提供相关资料协助办理权属登记符合双方约定，应予维持。综上，安阳市圣达房业有限责任公司的上诉请求除税金部分应支持，其他均不支持；赵普上诉理由均不成立，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初1554号第一、二、四项；二、撤销安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初1554号第三项；三、赵普于本判决生效之日起十日内给付安阳市圣达房业有限责任公司垫付税金467261元；四、驳回安阳市圣达房业有限责任公司的其他诉讼请求；一审案件受理费60700元，由安阳市圣达房业有限责任公司负担7323元，由赵普负担53377元；反诉费100元，由赵普负担50元，由安阳市圣达房业有限责任公司负担50元。保全费5000元，由赵普负担。二审案件受理费12477元，由安阳市圣达房业有限责任公司负担3116元，赵普负担9361元。审判长  闫学海审判员  朱志伟审判员  王 冰二〇一九年五月九日书记员  韩冰倩