福建省光泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0723民初293号 原告：光泽县鑫桥木业有限公司，住所地福建省光泽县华桥乡官屯村。 法定代理人：黄泽毛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:李茂平，光泽县“148”法律服务所法律工作者。 被告：福建光泽华农现代农业发展有限公司，住所地福建省光泽县华桥乡官屯村。 法定代理人：李俊苍，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:林建华，系该公司股东。 原告光泽县鑫桥木业有限公司(以下简称鑫桥公司)与被告福建光泽华农现代农业发展有限公司（以下简称华农公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫桥公司的法定代理人黄泽毛及其诉讼代理人李茂平与被告华农公司的诉讼代理人林建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫桥公司向本院提出诉讼请求：1.要求华农公司支付自2017年11月1日起至2019年3月31日止拖欠的房屋租金510000元；2.要求华农公司以拖欠房屋租金150000元为基数，按月利率1%支付自2019年1月1日起至2019年3月31日止的逾期利息4500元；3.要求华农公司以房屋租金510000元为基数，按月利率1%支付自起诉之日即2019年3月5日起至还清租金之日止的利息。诉讼过程中，鑫桥公司减少诉讼请求，将第3项诉讼请求变更为要求华农公司以房屋租金510000元为基数,按月利率1%支付自2019年4月1日起至还清租金之日止的利息。事实和理由：2018年1月1日，鑫桥公司与华农公司签订《租赁合同》，合同约定：1.鑫桥公司将坐落于光泽县华桥乡官屯村境内国道边的场地、房屋及相关构筑物租赁给华农公司合法经营使用；2.租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；3.每年租金360000元，华农公司于每月10日内按月缴纳租金；4.租赁期间，华农公司不得擅自将租赁场地、房屋及相关构建物转租他人，但在租赁场地范围内，对没有使用的场地，双方经协商一致可招商引资租到此兴办企业，所收租赁费由双方共同协商；5.任何一方未履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担。2018年6月12日，华农公司向鑫桥公司出具《欠条》一张，载明华农公司尚欠房屋租金150000元，并约定2018年12月31日前付清，逾期未支付按月利率1%计算利息。因华农公司未支付房屋租金，鑫桥公司于2018年12月12日向华农公司发出《催缴单》，载明截止2018年12月华农公司尚欠房屋租金420000元，华农公司签收后，至今仍未缴纳房屋租金，鑫桥公司遂诉至本院。 华农公司辩称：1.双方约定的房屋租金每年应为180000元而非360000元；2.自2018年9月起鑫桥公司将部分场地分租给驾校使用，租金为每年100000元，应减少华农公司相应的房屋租金。综上，华农公司尚欠鑫桥公司房屋租金应为218334元，现因华农公司经营困难，为解决100余人的就业，希望鑫桥公司能够免除利息。 本院经审理，双方当事人对有争议的事实和证据，予以举证和质证如下： 鑫桥公司围绕诉讼请求依法提供了《租赁合同》、《欠条》、《催缴单》、《股权转让合同》及光国用（2008）第096号《国有土地使用证》各一份，证明自2017年11月1日起至2019年3月31日止，华农公司尚欠鑫桥公司房屋租金510000元。经质证，华农公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为1.双方约定的房屋租金是每年180000元而非合同中注明的360000元；2.自2018年9月起鑫桥公司将部分场地分租给驾校使用，租金为每年100000元，应减少华农公司相应房屋租金。诉讼过程中，华农公司向本院提供证据《债权转让通知书》、《还款协议书》、《申请减租报告》各一份，证明1.截止2017年10月31日，华农公司尚欠原鑫桥公司房屋租金420000元，双方协商将该债权转让予原股东吴荣法等3人；2.2017年11月1日，华农公司与吴荣法等3人协商将房屋租金减少为每年180000元；3.2018年12月12日，华农公司向光泽县华桥乡党委、政府并鑫桥公司申请，要求自2018年1月1日起将房屋租金下调为每年120000元。经质证，鑫桥公司认为1.《债权转让通知书》、《还款协议书》系华农公司与原鑫桥公司的债权债务，与本案无关；2.《还款协议书》中双方约定若华农公司及时支付房租，可减免部分租金，若逾期支付，不仅要求华农公司全额支付房租，还需增加违约金，由此可见，华农公司与吴荣法等3人协商的房屋租金并未减少，仍为每年360000元；3.《申请减租报告》只是华农公司的单方意思表示，并未得到鑫桥公司的同意。 上述证据结合鑫桥公司和华农公司的庭审陈述，可以证明本案法律事实如下：2012年3月起华农公司承租本案诉争场地经营海鲜菇的生产与销售，并与原鑫桥公司签订《租赁合同》，合同约定租期6年，每年租金360000元，至第四年起每年租金递增80000元。后因企业经营困难，自2015年起没有再递增租金，仍按每年360000元租金计算。2015年9月华农公司向原鑫桥公司申请租金减少为每年180000元，但原鑫桥公司不同意。2017年11月1日，原鑫桥公司股东吴荣法、余建忠、李忠宁三人将公司100%股权转让予光泽华创扶贫开发投资有限公司（法定代表人：黄泽毛），并于2017年11月27日签订《股权转让合同》，合同约定：公司原出租给华农公司的厂房，租赁期限至2018年4月底期满。截止2017年10月底前的租金归吴荣法等3人所有，自2017年11月起的租金归鑫桥公司所有，由鑫桥公司自行收取。2017年10月31日，吴荣法向华农公司发出《债权转让通知书》，通知截止2017年10月31日止，华农公司尚欠房屋租金420000元，该合法债权转让给原鑫桥公司股东吴荣法、李忠宁、余建忠3人所有。2017年11月1日，吴荣法、李忠宁、余建忠共同与华农公司签订《还款协议书》，双方约定：1.经结算截止2017年10月底，华农公司尚欠房屋租金420000元；2.租金清偿方案如下：华农公司应于2018年1月31日前支付130000元，于2018年2月9日前支付200000元；3.若华农公司按上述协议偿还欠款，则吴荣法等3人同意放弃剩余90000元的债权；4.若华农公司未按上述约定履行义务，则吴荣法等3人有权按原债权420000元主张权利，再另加违约金30000元以及相应的滞纳金。2018年1月1日，鑫桥公司与华农公司签订《租赁合同》，合同约定：1.鑫桥公司将坐落于光泽县华桥乡官屯村境内国道边的场地、房屋及相关构筑物租赁给华农公司合法经营使用；2.租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；3.每年租金360000元，华农公司于每月10日内按月缴纳租金；4.租赁期间，华农公司不得擅自将租赁场地、房屋及相关构建物转租他人，但在租赁场地范围内，对没有使用的场地，双方经协商一致可招商引资租到此兴办企业，所收租赁费由双方共同协商；5.任何一方未履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担。2018年6月12日，华农公司向鑫桥公司出具《欠条》一张，载明“兹欠光泽县鑫桥木业有限公司厂房租金，自2017年11月1日起至2018年3月31日止，合计5月，每月3万元，共计人民币壹拾伍万元正（150000），2018年12月31日前还清，逾期按1分利息计算。”欠条右下方有林建华的签名及华农公司加盖印章。因华农公司未支付房屋，鑫桥公司于2018年12月12日向华农公司发出《催缴单》，通知华农公司“截止2018年12月，你公司已欠光泽县鑫桥木业有限公司房屋租金42万元整（注：2017年11月至2018年12月止，每月3万元），请贵公司在本月31日内到指定银行（光泽县农业银行）缴纳房屋租赁费42万元整，逾期我公司将依照法律程序办理。特此通知送达人（签字）：何继伦黄泽毛签收人（签字）：林建华及华农公司加盖印章”。2018年9月，鑫桥公司将华农公司承租的厂房范围内部分场地分租给驾校使用，并收取驾校租金每年100000元。2018年12月12日，华农公司向光泽县华桥乡党委、政府并鑫桥公司申请减少房屋租金，并制作《申请减租报告》，但未得到鑫桥公司的同意。自2017年11月1日起至今，华农公司未向鑫桥公司支付房屋租金。 本院认为，鑫桥公司与华农公司于2018年1月1日签订了《租赁合同》，合同约定每年租金360000元。华农公司提出签订该《租赁合同》系其为了能向银行贷款，在无奈的情况下才签订的，因企业经营困难房屋租金应为每年180000元。经审查，1.该合同由华农公司授权委托人即本案委托诉讼代理人林建华予以签名、盖章确认，林建华作为一名具有完全民事行为能力的人，在《租赁合同》上签名、盖章时，就应当知道会产生怎样的法律后果；2.庭审中，华农公司向本院提供的证据《还款协议书》及《申请减租报告》，均无法证明双方房屋租金已调整为每年180000元。因华农公司亦未向本院提供足以反驳该份合同效力的证据，华农公司的抗辩理由不足以推翻《租赁合同》这一书证的证明效力，可以确认鑫桥公司与华农公司之间约定的房屋租金应为每年360000元。2017年11月鑫桥公司发生股权转让，继而债权予以转让，其中房屋租金系相关债权，原鑫桥公司已通知债务人华农公司，华农公司同意后于2018年6月12日向现鑫桥公司出具《欠条》，亦明确每月房屋租金为30000元（即每年360000元），及自2017年11月1日起至2018年3月31日止尚欠租金150000元，由此可以证明鑫桥公司自2017年11月1日起有权向华农公司收取房屋租金。诉讼中，华农公司提出抗辩自2018年9月起鑫桥公司将部分场地分租给驾校使用，租金为每年100000元，依据《租赁合同》该部分所收租赁费应由双方共同协商，现华农公司要求减少相应房屋租金。庭审中，鑫桥公司亦予以认可，并同意自2018年9月1日起相应减少华农公司的房屋租金即自2018年9月1日起至2019年3月31日止，华农公司按每年260000元予以支付房屋租金即173333元。综上所述，鑫桥公司与华农公司之间签订的《租赁合同》为当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应予以遵照履行。缴纳房屋租金系华农公司主要的合同义务，华农公司拖欠房屋租金已构成违约，应承担相应的违约责任。鑫桥公司有权要求华农公司支付自2017年11月1日起至2019年3月31日止房屋租金473333元（其中自2017年11月1日起至2018年8月31日止按每年360000元计300000元，自2018年9月1日起至2019年3月31日止按每年260000元计173333元）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，应予以支持，超出部分不予支持。 由于华农公司向鑫桥公司出具的《欠条》中，明确约定华农公司尚欠房屋租金150000元，并于2018年12月31日前还清，逾期按月利率1%计算利息。该《欠条》为双方就本案房屋租金进行结算，欠条中明确逾期还清租金应按月利率1%收取利息，该利息的约定是双方达成的合意。华农公司以公司经营困难为由要求免除利息，但未提供证据予以证明。因此，对鑫桥公司要求华农公司以150000元为基数，按月利率1%支付自2019年1月1日起至还清该租金之日止的利息，符合合同约定和法律规定，予以支持。 诉讼中，鑫桥公司还向华农公司主张以房屋租金510000元为基数，按月利率1%支付自2019年4月1日起至还清租金之日止的利息。该房屋租金系自2017年11月1日起至2019年3月31日止，其中2017年11月1日起至2018年3月31日止的150000元的房屋租金，华农公司出具《欠条》中约定若逾期未支付的，华农公司按月利率1%支付利息，但对于2018年4月1日之后产生的房屋租金，若逾期未支付是否支付利息，双方并未达成合意。庭审中，鑫桥公司认为华农公司未能及时支付房屋租金对其造成损失，因而要求华农公司以支付利息的方式予以补偿，但鑫桥公司并未提供证据证明其所造成的损失情况，因此，对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建光泽华农现代农业发展有限公司应向光泽县鑫桥木业有限公司支付自2017年11月1日至2019年3月31日止的房屋租金473333元； 二、福建光泽华农现代农业发展有限公司应以150000元为基数，按月利率1%向光泽县鑫桥木业有限公司支付自2019年1月1日起至还清该租金之日止的利息； 上述一、二项内容于本判决生效后十日内履行； 三、驳回光泽县鑫桥木业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8945元，减半收取计4472.5元，由光泽县鑫桥木业有限公司负担357.86元，由福建光泽华农现代农业发展有限公司负担4114.64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  邱枫红 二〇一九年五月二十三日 法官助理罗娟 书记员叶夷 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。