湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初1852号 原告：怀化市天衡物业管理服务有限责任公司，住所地湖南省怀化鹤城区。 法定代表人：郑田华,该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：武中平，湖南宏峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭元元，湖南宏峰律师事务所律师。 被告：周锦锋，男，1972年7月25日出生，汉族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区。 被告：苏遇恩，女，1977年6月5日出生，汉族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区。 原告怀化市天衡物业管理服务有限责任公司（以下简称天衡物业公司）诉被告周锦锋、苏遇恩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天衡物业公司委托诉讼代理人彭元元、被告周锦锋、苏遇恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天衡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决两被告共同向原告支付2017年8月1日至2018年12月31日的物业服务费14397元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年8月1日原告（乙方）与怀化市金宸房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：属于2017年8月1日后业方应交纳的物业费归乙方所有；乙方进场后对金口岸（物流量贩城）业主收取物业费、物业费按照1元/㎡/月计收，计收时间从业主收房或实际使用之日计算；服务期限从2017年8月至2021年7月止。2017年6月5日，两被告与怀化市金宸房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，购买的商品房为金口岸（物流量贩城）项目中的第6幢-1172号房，建筑面积为701.71平方米以及购买的商品房为金口岸（物流量贩城）项目中的第6幢-129号房，建筑面积为601.18平方米，共计1302.89平方米；并约定房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司的物业管理规定，并按时交纳物业管理费用及水电等费用。原告根据《湖南省物业管理条例》规定，调整物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米0.65元收取。从2017年8月1日至2018年12月31日，两被告一直未交纳物业服务费共计14397元。原告已按照《前期物业服务合同》的约定履行了物业维护与管理的义务，两被告享有物业服务，同时也应该履行交纳物业费的义务，但两被告违反合同约定未向原告交纳物业服务费。原告多次催促两被告履行合同义务，但两被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决。 被告周锦锋、苏遇恩共同辩称：1.怀化市不动产登记中心系统查询结果证明，案涉金口岸（物流量贩城）地下负****、-129号车位（车库）至今未作预告登记，未办理周锦锋、苏遇恩的不动产登记证书，该车位（车库）所有权人至今还是怀化市金宸房地产开发有限公司，被告除了与怀化市金宸房地产开发有限公司签定了网签合同外，尚未取得车位销售发票。该车位至今处于可售状态，证明车位（车库）至今未出售，根据《湖南省物业管理条例》，未出售的房子（含车库、车位）由开发商承担物业费；2.原告天衡物业公司与被告不存在任何关系，不是被告购买合同中认可的前期物业公司，被告购买合同上约定的前期物业公司是邦德商业运营管理有限公司，且合同上也没有约定收费标准和交费时间。被告与天衡物业公司未签署任何物业服务协议也未达成任何有偿收费服务协议，根据国家发展改革委、建设部〔2003〕1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第十条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。另外，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十条，前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。故该物业费依法应由开发商金宸房地产开发有限公司承担。原告起诉被告，起诉主体错误，属于滥用诉权。3.案涉车位（车库）至今未经政府部门验收、未合格，车位（车库）上层正在施工建设，房顶漏水、地下渗、地下渗水且未取得《竣工验收备案表》，根据国务院公布的《物业管理条例》第四十一条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。另外，《湖南省物业管理条例》规定：未竣工验收的房屋不得交付使用。所以应由开发商承担物业费，天衡物业公司应该起诉开发商金宸房地产开发有限公司而不是被告。4.开发商未为被告办理任何合法的房屋交付手续，在办理不动产登记证书前，该车位的实际所有权人为怀化金宸房地产开发有限公司。怀化金宸房地产开发有限公司为了全额骗取答辩人的购房款，在没有办理合法交房手续的情况下允许答辩人将车库作为仓库使用，故意造成被告正在使用车位（车库）的假象，该行为明显违法。又在未取得被告同意和不知情的情况下擅自将物业公司变更为原告天衡物业公司，这是开发商的的原因所致。根据《物业管理条例》第五十六条：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。在答辩人没有签署交房确认书，正式办理交房手续前，该车位属于未交房状态。原告违反了《湖南省物业管理条例》第二十六条二十七条之规定：第二十六条，新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。第二十七条，实施承接查验的物业，应当符合下列要求：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案。天衡物业公司承接查验金口岸（物流量贩城）地下室）地下室物业服务时设单位未取得政府主管部门准许使用的文件而承接，并强行收费，已严重违法。故其无权向业主索取物业管理费。5.原告明知开发商怀化市金宸房地产开发有限公司地下室车位销售存在欺诈行为，明知开发商的地下车位未经合法验收交付且严重漏水渗水，未达到交付使用的标准，明知开发商不能按照合同要求办理综合、商业、车库的不动产权证，无法履行合同，在许多地下室业主被迫起诉解除合同的情况下，还伙同开发商欺骗业主，承接物业服务。该行为违反了国家发展改革委、建设部〔2003〕1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。原告天衡物业公司承接“金口岸物流量贩城”地下室;地下室物业反国家物业法律法规，严重影响了物业服务市场的安全运营和社会稳定，强行承接该物业，多次与业主发生冲突，多次辱骂业主，采取断水断电、用垃圾堵门等手段强行收费，行为十分恶劣。严重侵犯了包括被告在内的地下室所有业主的合法权益。6.原告天衡物业公司擅自对地下室业主收取0.65元每平方米每月的服务费，标准明显过高，该车位的公摊面积约40%，按实际使用面积计算高达1.1元每平方米每月，是没有法律依据的霸王行为。业主们多次要求调整，但原告置之不理。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第六条，物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。第九条，实行政府指导价的住宅公共性服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业服务分项目、分等级收费基准价，并定期公布(现阶段全省分项目、分等级服务及收费基准价详见附件一《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》)。市、州、县价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价，并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数，每两年应公布一次。第十条，由业主购买(使用)的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。那么地下室车库也只能按0.56×70%×50%=0.2元/平方/月计算。综上，请求驳回原告天衡物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认 并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的营业执照、法定代表人证明、被告户籍证明，欲证明原、被告主体适格，两被告不认可。本院认为该些证据，具备证据三性，可以证明原、被告的主体资格，本院予以采信；对于原告提供的《前期物业合同》，欲证明原告与怀化市金宸房地产开发有限公司签订合同的事实，被告认为原告签订时尚未成立，是无效合同，且收费标准偏高。本院认为该合同在签订时原告虽未进行工商登记，但是起诉时原告已经具备相应资质，且该合同的签订并未违反法律规定，故该证据真实合法且与案件具关联性，本院予以采信；对于原告提供的收费公告、催费通知，欲证明原告已经就提供物业服务告知业主并将催费通知送达被告事实，被告否认收到。本院认为，该收费通知、催费通知无法证明已张贴和送达事实，不具备证据关联性，本院不予采信；对于被告提供的回复报告、施工照片、漏水照片、补充协议、会议纪要，欲证明工程质量存在问题及开发商存在欺诈行为，原告不予认可，本院认为该些证据与本案无关联，不予采信；对于被告提供的回复意见书，欲证明案涉车库的产权人为怀化市金宸房地产开发有限公司的事实，原告对此不予认可，本院认为，该证据真实、合法，且能证明案涉车库现状，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月5日，两被告与怀化市金宸房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定两被告购买怀化市金宸房地产开发有限公司预售的商品房为金口岸（物流量贩城）项目中的第6幢-1172号房，建筑面积为701.71平方米和第6幢-129号房，建筑面积为601.18平方米，共计1302.89平方米，上述商品房设计用途为车库；出卖人应当在2017年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单；双方协商同意将所购房屋委托怀化市邦德商业运营管理有限公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司的物业管理规定，并按时交纳物业管理费用及水电等费用等。同日双方又签订了一份补充协议，约定购买车位可做仓库使用。合同签订后，案涉车库一直未办理不动产权证，亦未办理交付手续。 2017年8月1日原告天衡物业公司（乙方）与怀化市金宸房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：属于2017年8月1日后业方应交纳的物业费归乙方所有；乙方进场后对金口岸（物流量贩城）业主收取物业费，物业费按照1元/㎡/月计收，计收时间从业主收房或实际使用之日计算；服务期限从2017年8月至2021年7月止。因两被告一直未交纳物业服务费，原告天衡物业公司遂诉于本院，形成纠纷。 本院认为，本案争议的焦点是两被告是否应当缴纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。两被告与怀化市金宸房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同中虽约定委托怀化市邦德商业运营管理有限公司进行物业管理，但此后怀化市金宸房地产开发有限公司与原告天衡物业公司签订了《前期物业服务合同》。根据法律规定，该《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告天衡物业公司主张两被告系金口岸（物流量贩城）项目中的第6幢-1172号和第6幢-129号车库的买受人，即为受《前期物业服务合同》约束的业主，应当依照约定交纳物业服务费。两被告抗辩其虽买受案涉车库，但并未取得该车库的所有权，也未实际占有和使用，并非为车库的所有权人为由，拒绝支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物权法中的业主是指物业的所有权人，或者基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。本案两被告虽买受案涉车库，但是否认占用该车库，且该车库至今未办理不动产权证，原告天衡物业公司又未能举证证明两被告合法占有案涉车库的事实，故两被告尚不具备法律意义上的业主身份。因两被告并非案涉车库的业主，则《前期物业服务合同》对其不具约束力。依照法律规定的举证原则，原告天衡物业公司缺乏其他证据证明存在两被告应当交纳物业服务费的理由，应承担举证不能的法律后果，故对其诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告怀化市天衡物业管理服务有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费160元，减半收取80元，由原告怀化市天衡物业管理服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  申 敏 二〇一九年五月二十四日 代理书记员  彭建军 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。