广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂09民终662号 上诉人（原审被告）：广西北流市鼎泰投资有限公司，住所地北流市松花路**小苑**。 法定代表人：李志丹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘雯雯，广西曾纪淼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘冬，男，1985年2月6日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：李永军，广西鸿州律师事务所律师。 上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司因与被上诉人刘冬商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北流市人民法院（2018）桂0981民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广西北流市鼎泰投资有限公司上诉请求：1、依法改判原审判决或发回重审；2、依法判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定上诉人逾期交房的期间为2015年5月30日至2016年1月8日是错误，实体判决是缺乏事实依据的。2014年12月11日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2015年3月29日之前，可延迟至被上诉人取得银行按揭贷款发放之日,被上诉人在2015年2月11日取得中国银行北流支行发放的房屋按揭贷款。上诉人开发的“德馨家园”住宅小区由于雨天、停水、停电等原因耽误了施工进度，致使上诉人的交房时间超过了合同约定的交房时间。但在2015年10月底，上诉人开发的商品房已经具备交房条件，上诉人便电话通知被上诉人办理收房手续及收房，被上诉人却迟迟没有办理收房手续。至2016年1月8日，被上诉人因被上乔迁日子临近才与上诉人办理交房手续及收房。因被上诉人没有及时收房而拖延的时间不应当视为上诉人逾期交房的时间，该责任与上诉人无关，应由被上诉人自行承担。因此，上诉人逾期期间应为2015年5月13日至2015年10月31日，一审法院计算上诉人的逾期期间为2015年5月13日至2016年1月8日，该事实认定是错误的，依据错误认定的事实作出的判决必然是错误的。 刘冬辩称：一、上诉人的上诉没有法律依据。北流市鼎泰投资有限公司逾期交房违约，是因为所建设的商品房没有达到法定的变付使用条件。我国法定的基本交房条件是：建设单位组织设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位进行工程竣工验收且验收合格，并向政府建设主管部门办理工程竣工验收备案完毕。主要法律依据是：《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条。上诉人没有完成北流市德馨家园小区的工程竣工验收，也无法提供政府建设主管部门颁发的《工程竣工验收备案表》，构成逾期交房违约，应当承担违约责任。二、上诉人的诸多主张都是借口，没有事实依据。上诉人声称施工期间遭遇雨天、停水、停电等，要求延期交付房屋，但是所谓特殊原因根本不是事实。被上诉人的联系电话登记在《商品房买卖合同（预售）》中，至今没有更改，但是一直没有收到上诉人的依法交房通知。工程竣工验收合同（并办理备案）是交付商品房的法定前提条件。上诉人声称只要自己通知被上诉人，被上诉人就要收房，完全是违法的！上诉人将法定交房条件降低要求为单方通知交房，是避重就轻、企图蒙混过关的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 刘冬向一审法院起诉请求：1、判令被告鼎泰公司向原告刘冬支付逾期交付商品房的违约金19661.47元（计算办法：以总购房款461537元为基数，从2015年3月30日起计至2016年1月8日止，按每日万分之一点五计）；2、本案诉讼费用由被告鼎泰公司承担。 一审法院认定的事实：2014年12月11日，原告刘冬与被告鼎泰公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、原告购买被告开发的位于北流市大岭开发区，总金额461537元；2、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房已验收合格；该商品房已取得房屋测绘报告；3、出卖人应于2015年3月29日前向买受人交付该商品房，在交房时，如买受人银行按揭贷款尚未发放或并未付清房款的，则交房时间延至银行按揭贷款发放或付清房款之日。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；4、逾期交房60日内，以已付房款为基数按日0.15‰支付违约金，逾期60日之后，原告有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价0.15‰的违约金。同日原告支付了首付款171537元及契税6923.06元。2015年1月12日交付了购房款3万元，2015年2月11日，中国银行北流支行发放房贷26万元给被告。被告逾期交房，2016年1月8日原告申请提前装修获得房屋钥匙，届时房屋已经交付。另查明，被告鼎泰公司是具有独立企业法人资格的企业法人。 一审法院认为，原告刘冬签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立、有效。原告已经按约支付完全部购房款给被告，根据双方约定，鼎泰公司应在2015年3月29前日交付房屋。但被告逾期交房，至原告2016年1月8日申请装修获得房屋钥匙可视为交付，被告已经逾期交房，已构成违约，应从2015年3月30日起至2016年1月8日，以总购房价款461537元为基数，按日0.15‰支付违约金共19661.47元给原告。刘冬请求鼎泰公司支付逾期交付商品房的违约金理由成立，证据确实、充分，该院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告广西北流市鼎泰投资有限公司支付逾期交房违约金19661.47元给原告刘冬。本案案件受理费292元，减半收取146元（原告已预交），由被告广西北流市鼎泰投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，刘冬与广西北流市鼎泰投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。涉案合同约定“该商品房交付时应当符合商品房已验收合格”。上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司至今未对涉案商品房进行验收，显然不符合双方交房约定条件，即便广西北流市鼎泰投资有限公司电话通知收房，亦认定未达到交房条件要求。广西北流市鼎泰投资有限公司尚未依照约定将涉案房屋交付给刘冬，故广西北流市鼎泰投资有限公司的逾期交房行为已构成违约，应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，刘冬于2016年1月8日领取涉案商品房钥匙，应视为房屋已经交付。上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司主张逾期应计至电话通知收房日期2015年10月31日，但其未能提供证据证明已经通知交房，本院不予以采信。 综上所述，上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1770元，由上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨祖石 审判员  雪丽峰 审判员  卢有南 二〇一九年五月二十三日 法官助理姚莉 书记员陈聪 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。