浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0303民初3061号 原告：张美林，女，1965年5月23日出生，汉族，住温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：詹小虎，北京盈科（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴一林，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：温州市龙湾区永中街道双何村股份经济合作社，住所地温州市龙湾区永中街道双何村，统一社会信用代码：91330303778263573L。 法定代表人：姚良业，合作社社长。 被告：温州市龙湾区永中街道双何村村民委员会，住所地温州市龙湾区永中街道曹龙路**，统一社会信用代码：5433030373322786XN。 法定代表人：金炳武，村委会主任。 以上两被告共同委托诉讼代理人：吴楠，浙江东瓯律师事务所律师。 原告张美林与被告温州市龙湾区永中街道双何村股份经济合作社（以下简称：双何合作社）、温州市龙湾区永中街道双何村村民委员会（以下简称：双何村委会）合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序审理。审理中，被告双何合作社、双何村委会提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张美林的委托诉讼代理人詹小虎、吴一林、被告（反诉原告）双何合作社、双何村委会的委托诉讼代理人吴楠到庭参加诉讼。后反诉原告双何合作社、双何村委会申请撤回反诉，本院已裁定准许。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除《双何村三产安置房委托代建协议书》（合同编号：龙永双安房2011-6-094，以下简称：《委托代建协议》）；2.判决两被告退还原告已缴纳的定额指标费及建房款共计975025.50元并支付上述款项占用期间的利息损失（以实际支付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.9%的标准，从实际支付时间起分段计算至实际履行之日止）；3.判决两被告赔偿原告损失2004389.4元（因房价上涨，故以2018年6月温州市龙湾区平均房价15174元/平方米×196.35平方米=2979414.9元-975025.5元）并计算利息（以2004389.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起计算至实际履行之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年7月7日，原告从案外人双何村民金益钱处受让双何村三产返回用地指标（以下简称：指标）89.45平方米，按1.5倍容积率计算建筑面积134.17平方米，被告双何村委在转让协议上盖章认可；原告从其他双何村民处受让指标33.49平方米，按1.5倍容积率计算建筑面积50.24平方米，协议现未找到，但被告双何村也已认可。因原告并非双何村民，原告又于2011年4月22日与案外人双何村民金益玉、王玉钗签订代持协议，约定原告购买的指标将来对应的房地产先登记在金益玉名下，在具备过户条件时再转到原告名下。同日，原告向被告双何村委会缴纳1880000元三产安置房跃层摸文押金。2011年4月30日，原告之子林泽代原告参与三产安置房跃层套型摸文，摸中D栋中1106室，套型面积186.73平方米。因原告受让的指标面积为122.94平方米，按1.5倍容积率计算建筑面积为184.41平方米，而原告摸中的D栋中1106室房屋建筑面积为196.35平方米，根据两被告通知，原告另按9000元/平方米购买11.94平方米指标差额费，安置房建设过程中另需缴纳相应的建房款。2011年5月4日，两被告从原告缴纳的1880000元三产安置房跃层摸文押金中扣除200000元的定额指标费和107460元（11.94平方米×9000元/平方米）的指标差额费后，将剩余1572540元退还原告。后了解到指标将来对应的房地产可直接办到原告名下，无需代持，故原告与两被告于2011年6月4日直接签订《委托代建协议》，约定“原告按照4:3:2:1的比例，分期支付建房款；验收合格且具备办理产权证10日内付清实际测绘面积总结算余款；两被告承诺在房屋交付使用后18个月内为原告办妥房产证和土地证”等。原告按约于2011年6月25日缴纳第一期建房款297438元（含前期已交认建款20000元），2011年11月5日缴纳第二期建房款221605.5元，2013年6月30日缴纳第三期建房款148522元。2014年，安置房建成，经测绘，原告摸中的D栋中1106室实际建筑面积为243.51平方米，超过原建筑面积多达24.02%。原告与两被告就此发生重大分歧。在双方尚未协商一致的情况下，被告双何村委会擅自将**中**转卖他人，买受人已实际占有该房屋。原告认为，《委托代建协议》合法有效，原告已按约付款（除第四期外），但两被告拟交付的D栋中1106室房屋建筑面积超过原建筑面积多达24.02%，且两被告在未与原告协商一致的情况下擅自将D栋中1106室转卖他人，其行为已构成根本违约，原告为此起诉。 两被告共同答辩称：一、原告主张解除《委托代建协议》无事实和法律依据。1.原告非双何村民，其从金益钱等人处受让指标、挂靠金益玉名下参与摸文、签订《委托代建协议》并支付相应款项（第四期未付）属实。2.安置房D栋跃层共7间，2011年4月30日原告摸中房屋为D栋东往西数第2间，建筑面积186.73平方米，因当时从西往东编号，故编号为1106室。2015年竣工验收，登记机关要求从东往西编号，故原告摸中房屋现编号为1102室，建筑面积191.35平方米，与原摸中房屋建筑面积误差在合理范围内。原告所称的现编号1106室房屋为东往西数第6间，摸文时从西往东编号为1102室，面积243.51平方米，并非原告实际摸中的房屋，而是金胜华实际摸中的房屋，被告并非擅自另售。被告已就房屋编号问题向原告解释，但原告拒不接受，导致至今尚未结算房款和交接房屋。综上，被告并不存在违约，原告无权解除合同。二、因《委托代建协议》没有解除，无需退还款项并赔偿利息损失、房屋涨价损失及损失的利息。三、即使《委托代建协议》解除，所谓房屋涨价损失及损失的利息也无依据，且与退还款项的利息存在重复计算。综上，驳回原告诉请。 审理中，原告补充称：一、被告所谓房屋编号问题的解释不能成立。1.被告公布的摸签结果上注明D幢东1101室，D幢西1107室，表明当时就是从东往西编号，原告摸中的D幢中1106室即东往西第6间。2.被告公布的摸签结果上D幢东1101室程祖良、D幢西1107室项庆朝，实际也是D幢东1101室交付给程祖良（后转给程斌）、D幢西1107室交付给项庆朝。3.《浙江省门牌管理规定》第三条、第十条、《温州市门牌管理规定》第三条、第八条，均规定采用自东向西、自南向北的编制顺序。二、根据合同相对性，合同解除后的相关责任，应由被告承担，至于代建房开与被告的关系，与原告无关。 审理中，两被告补充称：一、2011年4月30日摸文确认D幢1101室程祖良、1102室金胜华、1103室潘孙武、1104室郭银（下湾村）、1105室吴作强（新联村）、1106室张美林、1107室项庆朝，该房屋编号从西往东。竣工验收后变为D幢1101室项庆朝、1102室张美林、1103室吴作强、1104室郭银、1105室潘孙武、1106室金胜华、1107室程祖良，该房屋编号从东往西。因1101室项庆朝与1107室程祖良（转卖给程斌）因双方自愿调换，1105室潘孙武转卖给陈光林，故实际收房从东往西依次为D幢1101室由程斌（未办证）、1102室张美林因对房屋编号有异议拒绝收房、1103室吴作强（已办证）、1104室郭银（已办证）、1105室陈光林（未办证）、1106室金胜华（未办证）、1107室项庆朝（未办证）。张美林摸中并认建的是西往东第6间（即东往西第2间），拟向其交付的是东往西第2间（即西往东第6间），房屋编号调整并不改变房屋本身，建设过程中不存在设计变更，不可能出现这么大的面积误差。二、即使《委托代建协议》解除，退还已付款的义务也应由代建房开承担，因为张美林的已付款村里已交给代建房开。 经审理查明：2009年7月7日，张美林与案外人双何村民金益钱签订《三产返回地安置房转让协议》，从金益钱处受让指标89.45平方米，按1.5倍容积率计算建筑面积134.17平方米；上述转让已经双何村委会同意。张美林另从双何村其他村民受让指标33.49平方米，按1.5倍容积率计算建筑面积50.24平方米；上述转让亦已经双何村委会同意。 2011年4月22日，张美林与案外人双何村民金益玉等签订《协议书》，载明“因张;因张美林非双何村村民，接办理房地产登记手续，故约定将来安置房的房地产先登记到金益玉名下，在政策允许情况下再转移登记到张美林名下”等。 2011年4月22日，张美林向双何村委会支付1880000元；双何村委会出具的《浙江省农村集体经济组织统一收据》载明“交款农户：金益玉、张美林；收三产安置房跃层摸文押金1880000元”等。 2011年4月29日，金益玉出具《委托书》委托张美林之子林泽参与摸文，并与双何村委会签订《双何村跃层套型摸签协议》，约定“摸签时间定于2011年4月30日；摸签结束后，将对中签者按各种设计类型每套收取定额指标费……摸到186.73-176.09平方套型的中签户，将收取200000元；押金不计息”等。 2011年4月30日，双何村委会盖章公布《双何村三产安置房摸签结果》（以下简称：《摸签结果》），载明“小套型，D栋东1101室，套型面积176.61平方米，中签，签字程祖良；大套型，D栋中1102室，套型面积247.45平方米，中签，签字金胜华；大套型，D栋中1103室，套型面积242.84平方米，中签，签字潘孙武；小套型，D栋中1106室，套型面积186.73平方米，中签，签字林泽；小套型，D栋西1107室，套型面积176.09平方米，中签，签字项庆朝”等。 2011年5月4日，双何村委会向张美林退还1572540元；张美林签署的《领款凭证》载明“退回张美林三产安置房跃层押金，（196.35平方米-184.41平方米）×9000元/平方米=107460元，1880000元-107460元-200000元=1572540元”等。 2011年6月，双何合作社、双何村委会作为甲方，张美林作为乙方，双方签订《委托代建协议》一份，载明“乙方自愿将自己的三产安置房指标统一由甲方牵头进行三产安置房集资联建……甲方选定代建房开……安置房建筑造价确定为3120元/平方米……自本合同签订后甲方承诺从合同总签订率达90%以上之日起一个月内进场施工，建设工程为打工程桩之日起32个月内整体交付使用……联建房建房款按4：3：2：1比例进行缴纳，第一期建房款定于2011年6月25日前，按认建套型面积每平方米1250元收取（3120元/平方米×40%）；第二期建房款定于地下工程±0.00完成后10天内，按认建套型面积每平方米930元收取（3120元/平方米×30%）；第三期建房款定于房屋封顶后10天内，按认建套型面积每平方米625元收取（3120元/平方米×20%）；第四期建房款定于附属工程全部完工后10天内，按认建套型面积每平方米315元收取（3120元/平方米×10%）；总结算建房款定于工程总体验收合格具备办理房地产证条件之日起10日内，按房管部门测绘面积（含公共面积分摊）结算。联建房户按一户一库的标准设计配备车位，双方同意车库造价暂定为130000元/个，具体车辆定位方法另行通知，车位建造费缴款时间同建房款缴款时间……甲方现根据与国土部门签订的村三产安置房土地性质为国有出让，上交政府土地款每亩约150000元，由乙方承担，已包括在3120元造价内，甲方承诺在房屋交付使用后18个月内给予乙方办理房地产登记”等。 2011年6月21日，双何村委会向张美林出具《三产安置房一期缴款明细单》，载明“张美林：一、现有三产安置房建筑面积196.35平方米，认建户型面积196.35平方米。二、需缴纳建设款40%计245438元。三、前期已交认建款20000元，现补交225438元。四、地、地下车位款40%计52000元、合计277438元。账户名：永中街道龙水片五个村三产安置房建设领导小组”等。2011年6月25日，张美林向上述指定账户支付277438元；双何合作社出具《浙江省农村集体经济组织统一收据》载明“交款农户：张美林；三产安置房第一期建房款277438元”等。 2012年11月5日，双何合作社出具《浙江省农村集体经济组织统一收据》载明“交款农户：张美林；三产安置房第二期建房款221605.5元”等。 2013年6月29日，张美林向双何合作社支付148522元；2013年6月30日，双何合作社出具《浙江省农村集体经济组织统一收据》载明“交款农户：张美林；三产安置房第三期建房款148522元”等。 2015年1月，温州市立民房地产测绘有限公司作出《房屋建筑面积测绘成果书》，载明“项目名称：永中街道双何村等五个村三产安置房D幢；实测建筑面积从东往西依次为：1101室181.45平方米、1102室191.35平方米、1103室160.29平方米、1104室228.03平方米、1105室243.74平方米、1106室243.51平方米、1107室172.45平方米”等。 因双何村委会、双何合作社与张美林之间就认建房屋存在争议，双方至今未办理房款结算和房屋交接手续。 审理中，双何合作社、双何村委会曾提起反诉，请求张美林继续履行《委托代建协议》，即支付剩余房款及滞纳金等；张美林不同意反诉请求。后双何合作社、双何村委会申请撤回反诉，本院已裁定准许。 上述事实，有当事人一致陈述及《三产返回地安置房转让协议》、《协议书》、银行单据、《浙江省农村集体经济组织统一收据》、《委托书》、《双何村跃层套型摸签协议》、《摸签结果》、《领款凭证》、《委托代建协议》、《三产安置房一期缴款明细单》、《房屋建筑面积测绘成果书》等证据在卷佐证。 对当事人争议的事实和证据，本院分析如下：1.原告提供了录音、视频、水费催缴单、照片等，拟证明D幢1106室房屋已交付给金胜华并装修入住。被告质证认为，部分录音中所谓的物业人员身份不明，无法核实，现编号D幢1106室房屋确实已交付给金胜华，但并非事后转卖，而是2011年摸文时就确定该房屋是金胜华的，金胜华是大套型，当时编号1102室，建筑面积247.45平方米，现编号1106室，建筑面积243.51平方米，面积相关不大，至于编号调整，是因为当时代建户型工作人员失误从西往东编，现在按规定从东往西编，村长在录音中已向原告解释了这一点，但原告不认可村长的解释。本院审查认为，鉴于双方一致陈述现编号1106室房屋（即D幢11层东往西数第六间，建筑面积243.51平方米）已交付给金胜华，本院对该节事实予以确认，故该组证据已无进一步分析的必要，至于该节事实对本案的影响，本院将在下文再行分析。 2.原告提供了中国房价行情网截图，拟证明2018年6月12日温州市龙湾区平均房价15174元/平方米的事实。被告质证认为，真实性不认可，无法证明本地平均房价，也不能据此计算损失。本院审查认为，该证据系网页截图，其形式真实性缺乏其他证据印证，即使形式真实，其数据来源、统计口径亦无法确定，且其证明力本院不予确认。 3.被告提供了初步设计图纸，拟证明初步设计图纸中编号H的房屋，建筑面积186.73平方米，为东往西数第2间，即摸文时编号1106室房屋。原告质证认为，真实性无异议，但摸文时被告并未出示该图纸，图纸上只有字母编号，并无数字编号，且未标注方向。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，但一方面，被告未提供证据证明其在摸文前或摸文时已向原告出示该初步设计图纸，另一方面，该初步设计图纸上并无数字编号，不能证明其中编号D幢H室即原告摸中的编号D幢中1106室。 4.被告提供了D幢1102室房屋《不动产权证书》及《双何村三产安置房建房款结账（通知单）》，拟证明D幢1102室房屋已于2017年6月26日登记到双何村委会名下，登记建筑面积191.35平方米，已可以办理转移登记，但原告还拖欠建房款111720元。原告质证认为，《不动产权证书》真实性无异议，但1102室与原告无关，原告认建是1106室；《双何村三产安置房建房款结账（通知单）》系被告单方制作，1102室与原告无关，且其中的楼层差也没有依据。本院审查认为，《不动产权证书》的真实性应予确认，可证实D幢1102室房屋于2017年6月26日不动产登记在双何村委会名下，土地使用权面积16.9平方米/房屋建筑面积191.35平方米，国有建设用地使用权/房屋所有权等，至于该房屋是否原告认建的房屋，本院在下文再行阐述；《双何村三产安置房建房款结账（通知单）》系被告单方制作，其上并无原告签字，其证明力本院不予确认。 5.被告提供了D幢1103室、1104室不动产登记信息查询刻录，拟证明现D幢1103室登记在吴作强名下，现1104室现登记在郭银名下，吴作强摸中的房屋西往东编号为1105室，现房屋东往西编号1103室，反映了现房屋编号与摸文时房屋编号存在调整是因编号方向调整导致。原告质证认为，形式真实性无异议，但关联性有异议，1104室反映不出所谓的编号方向调整，1103室与1105室可能是被告协调后调换，与原告无关。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 6.被告提供了《新联村三产安置房建房款结账（通知单）》复印件及新联村委会证明，拟证明现D幢1103室由吴作强结算收房。原告质证认为，真实性无法确认，即使真实，也与原告无关。本院审查认为，现D幢1103室房屋登记吴作强名下的事实已经认定，该组证据已无进一步分析的必要，至于此节事实对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 本院认为：本案原、被告签订的《委托代建协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，对双方均有约束力。 原告主张解除《委托代建协议》，被告不同意解除《委托代建协议》。根据双方诉辩意见，原告是否享有解除权的核心在于被告拟交付给原告的房屋是否符合双方约定，而关键在于原告摸文认建的D幢1106室房屋是D幢顶层哪一间房屋。原告主张原告摸文认建的D幢1106室房屋为D幢顶楼东往西第6间，故被告拟交付D幢顶楼东往西第2间不符合双方约定；被告主张原告摸文认建的D幢1106室房屋为D幢顶楼西往东第6间（即东往西第2间），故被告拟交付D幢顶楼东往西第2间符合双方约定。本院认为，本案中，《委托代建协议》并未载明原告认建房屋的具体信息及户型图，故需根据其他事实和证据分析判断。首先，2011年4月30日被告公布的《摸签结果》上注明D幢东1101室程祖良、D幢西1107室项庆朝，此节表明当时房屋系从东往西编号，原告摸文认建的D幢中1106室应理解为东往西第6间。其次，双方一致陈述，现D幢东1101室交付给程祖良（后转给程斌）、D幢西1107室交付给项庆朝，该实际交付情况与上述《摸签结果》相符，被告称该两间房屋的双方存在自行调换，但未就此提供证据。第三，虽被告提供的证据显示现D幢1103室现登记在吴作强名下，而摸签结果上显示原D幢1103室中签签字为潘孙武，但《摸签结果》上并无吴作强名字，其原始认建房号及其与潘孙武之间是何关系，根据现有证据尚不能判断，并不足以证实被告所称的房屋编号方向调整。第四，至于被告提供的证据显示D幢1104室现登记在郭银名下一节，因1104室系中间套，不论编号方向是否调整，均不会发生变化，也无法反映被告所称的编号方向调整。综上，应认定原告摸文认建的D幢1106室房屋为D幢顶层东往西第6间，被告相关辩解依据不足，本院不予采纳。在此基础上，被告拟向原告交付D幢顶层东往西第2间房屋不符合双方基于《摸签结果》达成的最初约定，现D幢顶层东往西第6间房屋实际已交付他人且建筑面积也远远大于原告认建房屋的面积，在此情况下，原告主张解除合同，合法有据。 根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告明确起诉前没有通知解除，其在起诉状中主张解除合同，起诉状副本于2018年6月22日送达被告，故应确认《委托代建协议》于2018年6月22日解除。庭审中，经本院释明，原告已将第1项诉请明确为确认《委托代建协议》于起诉状副本到达被告时解除，其明确后的该项诉请合法有据，本院予以支持。 根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《委托代建协议》系原告与两被告签订，根据合同相对性原则，《委托代建协议》解除后的相应责任亦应由两被告承担。两被告辩称相应责任应由代建房开承担，缺乏依据，本院不予采纳；至于两被告向原告承担相应责任后，与代建房开之间的处理，系另一法律关系，本院在本案中不予审查。关于《委托代建协议》解除后相应责任的具体范围，本院结合原告相关诉请进一步分析如下。 原告诉请两被告退还已经缴纳的定额指标费及建房款975025.5元，该金额与审理查明的原告已向两被告支付的款项金额相符，属于恢复原状的范畴，本院予以支持。 原告另诉请两被告支付上述款项占用期间的利息损失，具体为以实际支付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.9%的标准，从实际支付时间起（其中307460元从2011年5月4日起，297438元从2011年6月25日起，221605.5元从2012年11月5日起，148522元从2013年6月29日起）分段计算至实际履行之日止。上述利息损失属于赔偿损失的范畴，原告主张的计算基数、起止日期均合法有据，标准亦未超出基准利率，本院予以确认。利息损失按上述计算基数、标准暂算至2018年6月13日计310017.96元，并应继续以975025.5元为基数，按年利率4.9%的标准，从2018年6月14日起计算至实际履行之日止。 原告还诉请两被告赔偿原告损失2004389.4元并就损失计算利息（以2004389.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起计算至实际履行之日止），其主要是认为因房价上涨，应以2018年6月温州市龙湾区平均房价15174元/平方米×196.35平方米=2979414.9元-975025.5元计算。本院认为，根据前述证据分析，原告提供的证据并不足以证明当地平均房价，且即使查明当地平均房价，因原告参与的是三产安置房认建而非商品房预购，其履行利益也不能根据当地平均房价计算，其据此主张损失，缺乏依据。至于原告进一步主张的该损失包括原告在被告处的指标122.94平方米（折算建筑面积184.41平方米）因未交付房屋而产生的损失问题，一方面，该指标实际为农村三产安置房认建资格，虽本次三产安置房认建因被告违约而无法实现，但不排除将来三产安置房认建中再行实现的可能；另一方面，该指标系原告从案外人处受让取得，原告提供的证据未显示其受让指标的价格，原告也未提供证据证明指标市场交易价格或由村集体回购价格，故原告持有指标的损失尚不确定，可待明确后再行主张。原告该部分诉请缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，原告相应诉请，本院予以支持；超出部分，依法予以驳回。另外，因《委托代建协议》已经解除，两被告反诉请求继续履行亦失去了基础，但鉴于两被告已撤回反诉请求，本院已裁定准许，故在判决主文中不再继续评判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告温州市龙湾区永中街道双何村股份经济合作社、温州市龙湾区永中街道双何村村民委员会于本判决生效之日起十日内共同退还原告张美林975025.5元并赔偿利息损失（暂算至2018年6月13日计310017.96元，并继续以975025.5元为基数，按年利率4.9%的标准，从2018年6月14日起计算至实际退还之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告张美林的其他诉讼请求。 本案受理费33115元，由原告张美林负担16750元，被告温州市龙湾区永中街道双何村股份经济合作社、温州市龙湾区永中街道双何村村民委员会负担16365元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长 金 丛 人民陪审员 王 旭 人民陪审员 陈彦森 二〇一九年五月二十日 代书 记员 章林坚