湖南省益阳市资阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0902民初435号 原告（反诉被告）：益阳瀚鑫机械制造有限公司，统一社会信用代码：91430900675596738C，住所地：湖南省益阳市资阳区长春工业园。 法定代表人：杨毅夫，男，汉族，1963年7月15日出生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡波，湖南激扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南益阳皇爷食品有限公司，统一社会信用代码：91430900687443763F，住所地：湖南省益阳市资阳区长春工业园资阳西路**。 法定代表人：张刚强，男，汉族，1962年12月17日出生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 原告益阳瀚鑫机械制造有限公司（以下简称瀚鑫公司）与被告湖南益阳皇爷食品有限公司（以下简称皇爷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，被告皇爷公司于同年2月28日提起反诉，本案依法合并审理，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）瀚鑫公司的委托诉讼代理人蔡波、被告（反诉原告）皇爷公司的委托诉讼代理人彭文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瀚鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将所租赁房屋恢复原状或赔偿原告相应修复厂房损失约150万元；2、由被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：从2013年起，被告从原告处租赁位于资阳区文昌路南面的厂房一栋至2016年9月，租赁期间，原告发现由于被告使用不当，导致厂房的钢结构锈蚀、房顶锈损，原厂房基本报废。原告2016年8月向被告发函，要求被告按合同约定将受损房屋修缮至原样，但被告拒绝修缮或支付修缮费用，现厂房无法正常使用，严重影响生产经营。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告皇爷公司辩称：原告的诉求无事实和法律依据，且数额过高，理由如下：原告出租的厂房在被告租赁之前就存在锈蚀现象；被告一直按合同约定使用厂房，并无不当使用的情形；被告租赁期间，原告从未提起过要求被告修缮厂房或赔偿损失的要求；原告厂房的锈蚀系其建筑质量本身不合格导致；另外，厂房现在并未达到无法使用的严重程度，且原告在发现厂房被锈蚀时，并未采取有效措施减少厂房锈蚀损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告皇爷公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告瀚鑫公司退还反诉原告保证金10万元，并支付自2016年9月27日起至今的逾期利息18,711元；2、由反诉被告承担本案的反诉费用。事实与理由：反诉原告曾租赁反诉被告的厂房，并交纳租房保证金10万元，双方签订的《标准化厂房租赁合同》已于2016年9月17日期满终止。合同履行期间，反诉原告按合同约定履行了各项义务，但反诉被告一直未按合同约定退还反诉原告10万元租房保证金，依据合同第六条第2款的约定，反诉被告应按银行同期贷款利率的二倍向反诉原告支付逾期退还保证金的利息。鉴于反诉被告在无事实与法律依据的情况下向法院起诉要求反诉原告赔偿损失，故反诉原告为维护自身的合法权益提起反诉。 反诉被告瀚鑫公司反诉辩称：反诉原告在租赁房屋期间未合理使用厂房，导致厂房锈蚀且拒绝修复，按合同约定，反诉被告可以拒绝退还保证金，故请求驳回反诉原告的反诉请求。 原、被告围绕自己的诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院确认如下： （一）原告瀚鑫公司提交了以下证据： 1、益房权证资字第××号房屋所有权证书及益国用（2014）第D00422号国有土地使用证，欲证明案涉厂房系原告瀚鑫公司所有；经质证，被告无异议。 2、《标准化厂房租赁合同书》三份，欲证明原告将厂房出租给被告并签订合同，合同约定了租赁物、租期、租金等事项；经质证，被告无异议，且合同中约定了厂房因自然因素导致锈蚀，双方互不承担责任的条款； 3、《湖南省建设工程施工合同》，欲证明案涉厂房自建成之日起就出租给被告皇爷公司使用；经质证，被告提出异议，认为该合同为复印件且第二部分不完整，且合同的发包方与承包方均非本案当事人，合同中未对钢结构材质、型号、规格、防锈性能及加涂防锈涂料作出要求，厂房本身的设计及施工就存在缺陷； 4、2016年8月16日、2016年8月22日、2016年8月24日瀚鑫公司与皇爷公司之间的往来函件三份，欲证明被告皇爷公司不再续租厂房时，原告就提出要被告修复厂房或赔偿损失的要求，但双方协商未果的事实；经质证，被告对函件的真实性无异议，但认为函件正好说明被告已按约定清空租赁厂房，并明确表示无需赔偿损失的事实； 5、同时期不同厂房的现状照片7张，欲证明案涉厂房的锈蚀不是自然因素所致；经质证，被告认为该组照片不能确定拍摄时间、、地点更不能证明损失金额，反而从照片可以看出，厂房并未锈蚀到无法使用的严重程度； 6、上海华碧检测技术有限公司出具的司法鉴定意见书，欲证明案涉厂房的锈蚀与厂房内部环境中存在S（硫）、CL（氯）腐蚀元素有关，锈蚀非外部因素所致，厂房因锈蚀需修复费用1,354,780.96元；经质证，被告认为作出该鉴定结论所依据的10份厂房设计图纸未经被告质证，故鉴定结论不认可，鉴定结论仅说明钢板锈蚀是S（硫）、CL（氯）所致，但并未对S（硫）、CL（氯）的来源作出说明，故不能说明被告对厂房锈蚀存在过错；另外，从钢板厚度来看，锈蚀并不严重，不会影响厂房的正常使用。 7、江西博正司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，欲证明厂房修复费用为1,354,780.96元，修复期间的租赁费损失为17万元；经质证，被告提出异议，认为①鉴定结论的编号相互矛盾，无法确定其鉴定结论与案涉厂房有关，②该鉴定书是原告自行委托得出的结论，所依据的证据并未经被告质证，鉴定结论与双方第一次诉讼中法院委托鉴定的结论相差甚远，③鉴定中没有考虑厂房的折旧及修复后的废料残值等，综上，对该鉴定意见书不予认可。 8、鉴定费发票三张，欲证明本案所花费鉴定费188,000元；经质证，被告认为上海华碧检测技术有限公司的鉴定费发票两张，但原告仅提交了上海华碧检测技术有限公司的一个鉴定结论，无法确认所交鉴定结论对应的鉴定费发票；江西博正司法鉴定中心的鉴定是原告自行委托的，对鉴定结论及鉴定费发票被告均不认可。 （二）被告皇爷公司提交了以下证据： 1、《标准化厂房租赁合同书》三份，欲证明被告租赁原告厂房的情况及双方权利义务的约定；经质证，原告无异议； 2、2016年8月16日、2016年8月22日、2016年8月24日瀚鑫公司与皇爷公司之间的往来函件三份，欲证明被告与原告就租赁合同期满不再续租达成一致意见；经质证，原告无异议； 3、厂房的现场照片8张，欲证明被告已按双方约定清空货物并归还厂房；经质证，原告无异议； 4、付款凭证及银行转账凭证，欲证明皇爷公司已向瀚鑫公司支付租金及保证金；经质证，原告无异议； 5、北京华碧一清行保险公估有限公司的损失评估报告及上海华碧保险公估有限公司的评估报告，欲证明上海和北京公司的两次损失评估结论已经过高，而原告所提交的江西博正司法鉴定中心的损失评估结论更高，故江西博正司法鉴定中心的鉴定意见书不能作为本案的裁判依据；经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为北京华碧一清行保险公估有限公司的损失评估报告未对厂房修复工期、税收、人工等费用进行评估，故该份报告只能作为本案的参考依据； 6、鉴定笔录、问话笔录、质证笔录，欲证明在第一次诉讼中，原告已经认可了北京华碧一清行保险公估有限公司的损失评估结论，因被告认为数额过高未予认可；经质证，原告认为该组证据与本案无关； 7、2016年10月益阳市中心城区环境空气质量状况，欲证明空气中本身含有SO2等元素，存在酸雨现象；经质证，原告认为该证据与本案无关，本案原告要求被告修复或赔偿的是厂房的内部损失，厂房内部的锈蚀并非外部因素所致。 本院经审查认为：原告提交的证据1、被告提交的证据3、4，经对方质证无异议，本院确认其证明效力。原告提交的证据2与被告提供的证据1内容一致，能够证明原、被告作为合同相对方各自的权利、义务及被告已清空租赁厂房的事实；原告提交的证据3系复印件，无原件进行核实，但该证据显示的工程地点即为案涉厂房位置，工程竣工时间为2013年4月，而原、被告签订的第一份租赁合同为2013年元月24日至2013年7月23日，可见厂房建成后不久即出租给被告使用。原告提交的证据4与被告提交的证据2内容一致，虽然双方的证明目的不一样，但结合被告提交的证据3及原告的质证意见，能够确定被告已于2016年9月17日前清空场地，原、被告间的租赁关系终止。原告提交的证据5虽然没有显示拍照时间，但对比2017年2月21日本院委托上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所出具的司法鉴定意见书中的图片，可以确认照片的真实性，但照片并不能证明厂房锈蚀的原因。原告提交的证据6系经原告申请、本院委托而得出，能够确认厂房发生锈蚀系S（硫）、CL（氯）两种腐蚀性元素所致，但该鉴定未对S（硫）、CL（氯）的来源作出确认。原告提交的证据7系原告自行委托，该鉴定结论形式不规范，鉴定所依据的证据材料亦未经原、被告进行质证，故对该证据的证明效力，本院不予认可。原告提交的证据8，本院认为，江西博正的损失鉴定结论本院不予认可，故对该鉴定对应的鉴定费本院亦不予认可。被告提交的证据5中北京华碧一清行保险公估有限公司的损失评估报告中第三页表格中已写明是包工包料、含税价格，故该鉴定对人工费、税收进行了鉴定，另上海华碧保险公估有限公司的评估报告又对檩条部分的修复进行了补充鉴定，故对该两份证据的证明效力，本院予以确认。被告提交的证据6系本院（2016）湘0902民初1027号案卷中的材料，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的证据7，本院认为，空气质量主要影响厂房外部结构，厂房内部的锈蚀与当地当时空气质量无直接的关联。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本案事实认定如下： 2013年元月24日，原、被告签订《标准化厂房租赁合同书》，原告将其位于瀚鑫公司西栋厂房中间一跨、面积为6268.64平方米的全钢架结构厂房出租给被告，租期为半年。之后，被告一直续租至2016年9月17日，均签订了《标准化厂房租赁合同书》，被告共向原告缴纳租房保证金10万元，双方约定：租赁期间，厂房及其附属设施有损坏或有故障时应及时报修，费用由被告承担；租赁期间，因被告使用不当或不合理使用致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，应由被告负责维修或被告支付维修费用；因不可逆的自然因素导致厂房受损，原、被告双方互不承担责任。租赁期满后，厂房归还时，应当保持原状，并符合正常使用状态。租赁期间，原、被告均未就厂房及其附属设施是否存在损坏进行交涉。同年8月16日，被告发函告知原告其不再续租该厂房，并承诺于2016年9月17日租期到期之时清空厂房交付予原告。2016年8月22日，原告向被告出具回复函，要求被告于2016年9月17日将厂房清空交付原告，并对人为因素损坏部分按合同要求恢复原状。同年8月24日，被告函告原告称厂房发生一定的锈蚀为自然因素所致，不应由被告负责维修；并请原告于2016年8月28日前书面告知因被告使用不当或不合理使用造成的厂房及其附属设施损坏或发生的故障，由被告进行维修。之后，双方就维修责任及维修费用问题发生纠纷，原告于2016年10月向本院起诉，诉讼过程中，经原告申请、法院委托，由上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所得出鉴定结论，确定厂房锈蚀系厂房内部环境中含有S（硫）、CL（氯）腐蚀性元素有关。2017年5月3日，由北京华碧一清行保险公估有限公司就厂房损失进行鉴定，结论为334,848.92元。因双方对北京华碧一清行保险公估有限公司的损失评估结论均提出异议，原告申请对檩条的损失部分进行补充鉴定，2017年9月25日，由上海华碧保险公估有限公司作出补充评估报告，结论为修复房顶檩条与房顶面板的接触面而增加的损失为311,234.5元。上述鉴定共花费鉴定费118,000元，鉴定结论作出后，双方多次就厂房修复事宜进行了协商，终因双方协商未果，原告向法院提起诉讼，且被告提出反诉。 另查明，原、被告就厂房修复争议自2016年9月已历时三年，该期间，案涉厂房未出租营利。 本院认为，原、被告之间所签订的《标准化厂房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应切实履行。双方租赁合同自2013年元月24日成立至2016年9月17日终止，原告虽没有在租赁期间向被告提出厂房损坏修复问题，但厂房损坏是实，且被告退租时原告提出就人为损坏部分恢复原状的要求。涉案厂房在建成之后即出租给被告使用，后厂房因S（硫）、CL（氯）元素导致锈蚀，被告现未提供证据证明其所存放的物品中不含有S（硫）、CL（氯）两种元素，应承担举证不能的后果。对于原告的厂房损失，依据本院依法委托的由北京华碧一清行保险公估有限公司及上海华碧保险公估有限公司作出的损失评估结论确定原告的损失为646,083.42元。被告称厂房交还后原告未采取有效措施防止损失的扩大，但被告就损失是否扩大未提供证据予以证实，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于修缮期间的租赁费，本院认为，原告并未提供证据证明厂房修缮所需的具体期间，故对原告的该诉求本院依法不予支持。反诉原告皇爷公司在租赁期间向反诉被告支付保证金10万元，解除租赁合同后，反诉被告应当予以返还，故对反诉原告要求反诉被告保证金的反诉请求，本院依法予以支持。关于保证金退还的利息问题，本院认为，被告因租赁使用不当造成了原告房屋的损失，原告在修缮争议尚未解决之前，有权拒绝履行返还保证金的合同义务，故对反诉原告要求反诉被告支付逾期返还利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定，判决如下： 被告湖南益阳皇爷食品有限公司支付原告益阳瀚鑫机械制造有限公司厂房锈蚀经济损失646,083.42元、鉴定费118,000元，共计764,083.42元； 反诉被告益阳瀚鑫机械制造有限公司于返还反诉原告湖南益阳皇爷食品有限公司租赁保证金10万元； 上述两项相抵后，由湖南益阳皇爷食品有限公司于本判决生效后十日内支付益阳瀚鑫机械制造有限公司664,083.42元； 驳回原告益阳瀚鑫机械制造有限公司的其他诉讼请求； 驳回反诉原告湖南益阳皇爷食品有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18,300元，由原告益阳瀚鑫机械制造有限公司负担8,978元，由被告湖南益阳皇爷食品有限公司负担9,322元。反诉诉讼费2,660元，由反诉原告湖南益阳皇爷食品有限公司负担360元，由反诉被告益阳瀚鑫机械制造有限公司负担2,300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长 盛焱审判员谭赞霞 人民陪审员 杨      煌 二〇一九年五月二十日 代理书记员 唐      武 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力： （一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本； （二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等； （三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件； （四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。