上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初64069号原告(反诉被告)：上海海寓公寓管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄海滨，执行董事。委托诉讼代理人：叶桐同，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧姣，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：深圳市栖希旅游服务有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：杨浚傑，总经理。委托诉讼代理人：沈律，上海谧竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈正华，男。原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司(以下简称海寓公司)与被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司(以下简称栖希公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)海寓公司的委托诉讼代理人叶桐同，被告(反诉原告)栖希公司的委托诉讼代理人沈律、沈正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海寓公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年12月10日签订的《湾流国际青年社区租赁协议》已于2018年2月4日解除；2、判令被告支付拖欠租金人民币(币种下同)2,391,831.67元；3、判令被告支付租赁期间的宽带费274,066.67元(自2016年12月至2018年2月)；4、判令被告支付租赁期间拖欠的水电费合计321,016.10元(2016年12月、2017年11月至2018年3月)；5、判令被告支付2018年2月5日至2018年4月7日(合计62日)的房屋占有使用费2,409,733元；6、判令被告支付违约金1,100,000元；7、判令原告有权没收被告支付的押金550,000元；8、判令被告向原告赔偿损失1,200,000元。审理中，原告撤回了第8项诉讼请求。事实及理由：2016年12月10日，原、被告就位于上海市浦东新区周浦镇沈梅路XXX弄XXX号楼名为湾流国际青年社区@周浦社区的220套房屋(以下简称系争房屋)签订了《湾流国际青年社区租赁协议》。签订合同后，原告按约先后向被告交付了系争的220套房屋。但是，被告拖欠租金，同时，被告还欠缴水电费321,016.10元及宽带费274,066.67元。经原告多次催缴，被告仍恶意拖欠。为避免损失继续扩大，原告委托上海市锦天城事务所律师于2018年1月29日向被告发出《律师函》，提出了租赁协议自律师函送达被告之日解除，并要求被告支付租金、违约金等。被告于2018年2月4日收到后未提异议、也未作任何回复。因此，原、被告之间的租赁协议自2018年2月4日解除。2018年2月11日，原告向被告以及租客发出《告知函》，函告租赁协议已解除，并从即日起收回系争房屋。被告收函后，拒绝办理系争房屋的交接。经多次协商，被告于2018年4月8日交还了系争房屋。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告栖希公司辩称，签约情况属实。一、原告未按约交付全部租赁房屋，且已交付和未交付的房屋均存在质量问题，已构成严重违约。由于原告已单方解约，并强制于2018年2月11日收回房屋，双方已无继续履行合同的可能，故同意双方之间的《湾流国际青年社区租赁协议》于2018年2月4日解除。二、原告仅向被告交付了150套房屋，尚余70套房屋未交付，且在原告已交付的房屋中有54套房屋存在质量问题，不能出租。现被告已支付4,112,853元(含定金50万元)，可足额支付2017年2月10日至2018年2月11日期间96套房屋的租金2,925,760元、2017年11月至2018年1月水电费175,400元、96套房屋宽带费135,040元，尚余376,653元，不存在原告所述欠付费用的情况。三、合同约定的用途是供居住或出租居住之用，但该楼盘土地使用性质是工业用途，房屋是厂房，原告向大房东承租该房屋后进行了装修，使被告误以为房屋性质为居住，导致被告被消防罚款，合同目的无法实现，故不同意原告的诉请。反诉原告栖希公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还定金50万元；2、判令反诉被告偿付违约金110万元；3、判令反诉被告偿付消防罚款18,000元；4、判令反诉被告返还反诉原告多付的租金376,653元；5、判令反诉被告赔偿经济损失60万元。事实和理由：协议履行中，反诉被告未能按约书面催缴租金即单方发函解除合同，并采取断水断电的措施，强行收回房屋，存在诸种违约行为，应承担违约责任。迄今为止，反诉原告已支付4,112,853元(含定金50万元)，扣除反诉原告应付费用，尚余376,653元应予返还。另外，反诉被告单方解除合同，造成反诉原告经营损失，据此反诉被告应承担消防罚款、软装及添置物品的损失。反诉被告海寓公司辩称，不同意反诉诉请。一、栖希公司法定代表人杨浚傑在微信聊天中已确认欠缴租金，反诉被告是按约解除合同，不存在违约情形。二、反诉原告所述的50万元定金，应属于押金的一部分。三、关于消防罚款，双方的租赁协议已明确约定由承租方自行承担。四、反诉被告交付150套房屋后，后续又交付了70套房屋，且反诉原告未举证证明54套房屋存在质量问题，因此，反诉原告称多支付376,653元，无事实依据。即使现有证据无法证明后期的70套已全部交付，反诉原告已就该47套中的部分房屋提出了质量问题，反而能以此推断其中的47套已交付。五、关于经济损失，反诉原告的证据也只能证明软装价值46万元，况且软装系可移动的物品，非房屋添附物，故反诉原告要求该项损失，没有任何依据。关于添置物品，目前由原告保管，并已经双方清点无误，可予返还给被告，故被告不存在该项损失。关于房屋性质，栖希公司从未要求原告提供装修、消防的审批手续以及土地使用性质等材料，事后却以此为抗辩，应自行承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争坐落于上海市浦东新区沈梅路123弄1-3、5-10号房屋权利人系上海康月实业有限公司，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房。2015年12月2日，甲方上海康月实业有限公司与乙方海寓公司签订《星月智汇湾7-8号房屋租赁合同》，约定由乙方承租坐落于上海市浦东新区周浦镇沈梅路XXX弄XXX-XXX号房屋，建筑面积为7243.29平米，房地产权证号为沪房地浦字(2014)第2012**，房屋用途为企业用房。租期自2016年5月1日至2026年4月30日止，其中免租期自本合同签订之日起至2016年4月30日。合同第9.6条约定，乙方承诺乙方将甲方房屋转租给第三方的，如与第三方发生争议的，责任由乙方承担，与甲方无关。2016年12月10日，出租方海寓公司与承租方栖希公司签订《湾流国际青年社区租赁协议》，约定由栖希公司承租坐落于上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号楼的名为湾流国际青年社区@周浦社区的见附件二单元的房屋，供居住或出租居住之用。第3条交付日期和租赁期限约定，3.1房屋租赁期为6年，自2016年12月10日起至2022年12月9日止。3.3出租方给承租方免租期2个月，为2016年12月10日至2017年2月9日，免租期内乙方应当支付实际使用产生相关费用按第6条款约定执行。第4条租金与房屋房源约定，4.1第一年2016年12月10日至2017年12月9日租金按2,500元/月/套，第二年2017年12月10日至2018年12月9日租金按增长6%即2,650元/月/套，第三年2018年12月10日至2019年12月9日租金按增长6%即2,809元/月/套，第四年2019年12月10日至2020年12月9日租金按增长6%即2,978元/月/套，第五年2020年12月10日至2021年12月9日租金按增长8%即3,216元/月/套，第六年2021年12月10日至2022年12月9日按增长8%即3,473元/月/套。4.2首批租赁单元为150套(详见附件二：1首批租赁单元清单及交付标准)，该150套租赁单元按上述起租日交付承租方，后期租赁单元即出租方已出租租赁单元共计70套(详见附件二：后期租赁单元清单及交付标准)按已签署的租赁合同到期或租客退租之日(交付日)交付给乙方，并给予乙方15天交接打扫期，即第16天(双方应在当天签署交付租赁单元的《租赁单元清单及交付标准》)作为起租日，起租价格按第4.1条约定的价格区间及原则执行，承租方应在出租方将后期租赁单元交付给承租方的当日将该租赁单元的三个月租金及宽带费支付给出租方，后期租金及其他费用支付按第7条约定执行，该后期租赁单元承租方不再享有任何免租期；出租方预留1-2名运营经理配合承租方现场工作，及维护出租方已出租客户服务直至该出租方已出租客户租赁合同终止。第5条押金约定，押金为2,500元/套，首批租赁单元总押金为375,000元，即相当于首批租赁单元150套房屋1个月的租金款项，2017年6月10日补足按220套租赁单元的押金至55万元，即补充缴纳175,000元。押金由出租方持有期间，应不计利息。若承租方于租赁期内提前终止租赁的，或出租方因承租方违约而终止本协议的，出租方有权根据本协议没收全部押金，并承租方须向出租方支付违约金110万元，及承租方须赔偿出租方因此而遭受的所有损失。第6条其他费用约定，承租方还应按时支付下述不包括在租金范围内的费用：物业管理费0元/月，宽带使用费100元/月/间(两房一厅的户型按两间房收取)，租赁单元及公共区域的水电费实行预充值使用，由承租方承担实际使用费用，其中水费6元/吨，电费1.5元/度。第7条付款约定，7.1租金及宽带费按每三个月结算并应在租期到期日支付，且不得以任何理由抵销或扣减；7.2对于押金和首期租金、宽带费，承租方应在签署本协议书当日支付；7.3其他每期租金与宽带费，承租方应于上一笔交付租金到期日前5日将下一笔租金全额与宽带费支付给出租方，而无需任何通知或要求。若承租方未按照前述约定支付租金与宽带费的，则出租方可以选择给予承租方7天宽限期(自上一笔交付租金到期日之日起计算)，如承租方在宽限期内仍未支付上述租金及宽带费的，出租方有权终止合同并没收押金，由此造成的一切损失由承租方自行负责。第9条交还约定，……若承租方未能如此交还的，则就每一迟延日，应按本协议所规定之日租金(月租金/30)2倍的标准交纳房屋占有使用费，直至妥为交还之日，且对本租赁不应有续定。同时，出租方亦有权自行收回房屋，届时承租方内未及时搬离的物品均视为遗弃物，出租方有权自行处置，由此造成的损失由承租方自行承担。第11条违约责任约定，……11.2若承租方在一年内逾期支付租金连续超过10天的或者在租赁期内逾期支付租金累计超过15天的，若经过出租方以书面方式或者邮件、微信等方式催缴租金等费用的，承租方在收到出租方通知之日起的7天内仍未缴纳应付租金等费用的，出租方有权单方解除本协议，并且承租方须向出租方支付违约金110万元，并且承租方须赔偿出租方因此而遭受的所有损失。……11.7承租方对租赁单元所在物业的土地性质及房屋使用用途均清晰知晓并均予以确认接受；承租方对租赁单元所在物业的消防设施、消防竣工及消防验收情况均清晰知晓并予以全面接受。合同12条附件约定：对本协议所达成的任何补充条款及附件均为本协议所不可分割之一部分。附件一：湾流国际青年社区租客公约。附件二：租赁单元清单及交付标准。附件三：每种户型配置交付标准。附件二租赁单元清单及交付标准：1、首批租赁单元清单及交付标准，湾流周浦社区首批交付房间信息表格列明房号、户型、装修风格、建筑面积、使用面积、朝向、交付标准，序号1房号C109-序号150房号H1201,共计150套房屋，表格下方为“承租方声明其在签署本协议前已经现场视察过上述首批租赁单元，对租赁单元及其现有装修及设施状况表示满意并同意接受”，承租方处有栖希公司的盖章及杨浚傑的签名，出租方处有海寓公司的盖章，时间为2016年12月10日。2、后期租赁单元清单及交付标准，湾流周浦社区后期交付房间信息表列明房号、户型、装修风格、建筑面积、使用面积、朝向、交付标准，序号1房号J111-序号70房号E1007，共计70套房屋。2016年11月25日，栖希公司的法定代表人杨浚傑支付给海寓公司支付定金5万元。同年12月6日，栖希公司支付给海寓公司45万元。同月20日，栖希公司支付给海寓公司20万元。同月24日，栖希公司支付给海寓公司80万元。栖希公司的法定代表人杨浚傑通过平安银行向海寓公司分别于2017年6月23日支付12,835元，于2017年7月14日支付100万元，于2017年7月26日支付30万元，于2017年8月23日支付50万元，于2017年11月15日支付50万元，于2017年12月22日支付30万元。双方一致确认，栖希公司共支付给海寓公司4,112,853元。审理中，海寓公司提供了上海星跃物业管理有限公司(以下简称星跃公司)开具的上海增值税普通发票两张，载明，开票日期为2016年12月29日，代收水费440.22元，备注7#8#2016年12月水费；物业费(电费)39,915元，备注7#8#2016年12月电费。海寓公司提供了星跃公司向其发送的《业户单元付款通知确认单》5份，载明，2017年11月电费为40,290元，水费为1,690.04元，合计应付费用41,980.04元；2017年12月电费为53,310元，水费1,492.70元，合计应付费用为54,802.70元；2018年1月电费为76,770元，水费为1,846.90元，2018.01-2018.03电梯保养服务费为3,600元，电梯年检服务费为820元，合计应付费用为83,036.90元；2018年2月电费为88,185元，水费为1,315.60元，合计应付费用为89,500.60元；2018年4月-6月物业管理费为65,189.61元，2018年3月电费为15,285元，2018年3月水费为475.64元，合计应付费用为80,950.25元。2018年5月3日，海寓公司支付给星跃公司41,980.04元，摘要周浦社区水费与电费与物业费。同月5日，海寓公司支付给星跃公司54,802.70元，摘要水电费。同月9日，海寓公司支付给星跃公司78,616.90元，摘要周浦社区1月水费与电费；15,760.64元，摘要周浦社区季度水费与电费。另查，2017年3月20日，海寓公司的梁志森向栖希公司法定代表人杨浚傑发送微信：周浦社区后续房源交付补充协定3.20pdf文件，杨总，后面我们内部沟通了，这批退出来房源，按4月10日起租，如按合同相当于免17.6万元，也相当于1年电费25-30%。房源验收，安排哪位对接？杨浚傑回复：我过两天回来对接。2017年3月22日，杨浚傑回复：刚看到，抱歉，现在叫人处理给你。梁志森回复：什么时候回来？杨浚傑回复：明晚到。已经叫人扫描了，怎么给你？梁志森回复：电子版先发我？纸质版我让王萌过去拿吧。2017年3月23日，梁志森向杨浚傑发送《周浦社区后续房源交付补充协议》修正版。2017年3月29日，梁志森向杨浚傑发送微信：杨总，什么时候方便详细请沟通下。杨浚傑回复：等下给你打过去。梁志森回复：我们这边已发起违约筹备，快速处理，公司给到我很大的责任去快速处理，减少损失。杨浚傑回复：明天来了说，我会处理的。2017年3月31日，杨浚傑发送微信：今天能来吗？梁志森回复：下午还有事。过不来。2017年4月13日，梁志森向杨浚傑发送微信：《湾流国际周浦社区租赁协议之补充协议—关于后续房源交付》，这是根据最后一次我们谈，修正协议。杨浚傑回复：好的，我看一下先。2017年5月9日，梁志森向杨浚傑发送微信：杨总什么时候过来，协议找吕盖章？还有付款、补押金、前面100宽带费。2017年5月15日，梁志森发送微信：周浦社区湾流待解决问题：1、热水器，功率小，导致日租客人热水不够用，退房。2、空调，功率小，制热效果差，导致韩国客人退房。3、现有60间房间出现墙体大小不同程度的开裂，脱皮，导致无法正常售卖。4、总电表转速快，跟实际用电量不符合(解决方案更换新电表)。5、网络宽带不稳定，经常断网。6、房间有异味无法去除，导致客房无法正常售卖(个别房间有虫子)。望和湾流一次性达成如下解决方案：1、房租延续免租2个月租金。2、湾流空出的30套房源从5月1日起算租金。3、湾流或物业需给我们更换总电表。4、空调或热水器需湾流解决一项更换功率更大的热水器或空调。以上4条湾方把解决后10天内把欠款全部付清。以后全部按合同流程走。怎么又来这个？希望回电。2017年6月17日，梁志森发送微信：杨总，明天是很明确的沟通：1、你们目前遇到的问题清单，过一下，属于我们湾流的我们快速安排处理。2、补充协议盖章及按协调相关付款。3、与物业约好了，三方协议涉及缴费主体、开票主体切换。好像吕总还是很有自己的想法，这样明天过去怎么沟通……如果这样的话，我们内部需要重新评审相关合作。2017年7月6日，杨浚傑向林友威发送微信：林总，沟通完了，我已经尽力了，统一的意见是目前可经营房源免租到7月底，我个人为表示对林总你个人的尊重，我可以承担多五天的租金……。2017年7月8日，杨浚傑向林友威发送微信：关于补充协议需要修改和确认的地方：1、后续乘(承)租47套的起租日与首批乘(承)租的150套二季度租金同为7月20日。2、免租期至2017年7月20日。……2017年7月10日，林友威通过微信方式向杨浚傑发送周浦7#8#三方协议2017-07Word文件(内容为：湾流国际周浦社区租赁协议之补充协议，鉴于海寓公司与栖希公司于2016年12月10日签订了《湾流国际青年社区租赁协议》……就栖希公司经营管理的上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号楼事宜订立本补充协议。1、租赁单元交接。根据主合同4.2条款规定，……以下为出租方自2016年12月10日至2017年7月8日期间的《退租明细清单》，详见列表，共计35套房屋。2017年7月8日前退租租赁单元，详见列表，共计12套房屋。上述《退租明细清单》列表里47套租赁单元的交接时间是依据主合同第4.2款中约定的日期核定生成，承租方于2017年7月8日统一承租上述列表中的所有租赁单元，并统一按照2017年7月21日作为起租日并交纳相应租金。3、承租方应支付的其他款项：根据主合同约定，承租方有如下应付未付款项：3.1宽带费，根据主合同的约定，承租方应支付2016年12月10日至2017年7月20日期间150套房屋首批租赁单元的宽带费共计110,000元，并且承租方应支付2017年7月21日至2017年10月20日期间的已交付197套租赁单元的宽带费共计59,100元；3.2租金及押金，3.2.1本补充协议《退租明细清单》列表里47套租赁单元应按照付三押一支付首期租金及押金，即应支付2017年7月21日至2017年10月20日期间的租金，需缴纳租金金额共计47×3×2,500=352,500元；3.2.2主合同约定的150套首批租赁单元的第二期租金，即应支付2017年7月21日至2017年10月20日期间的租金，需缴纳租金金额共计150×2,500×3=1,125,000元；3.3.1出租方已全额支付2016年12月发生的水电费40,355.22元，承租方应按照三分之二比例承担水电费26,903.48元；3.3出租方因承租方经营需求定制门卡产生费用5,400元，承租方应承担50%即2,700元。上述两项费用合计29,603.48元，承租方仅于2017年6月23日支付12,835元，承租方需向出租方支付剩余16,768.48元。同月13日，林友威向杨浚傑发送微信：杨总合同收到后请盖章寄回。次日，杨浚傑要求林友威发送收款账号。同日，林友威向杨浚傑发送微信：杨总，剩余款项打了吗？杨浚傑回复：林总，我还在外面，在等一笔网站款项到就马上给你转。2017年7月20日，杨浚傑向林友威发送微信：抱歉抱歉林总，我这两天在参加一个培训白天不给带电话的，是不是尾款的事情，你在给我一点时间，网站这次拖的有点久，我也在一直催，实在抱歉不是有意拖欠，望理解。2017年7月26日，杨浚傑向林友威发送微信：林总，我刚看到这个合同，经我方咨询和协商结果，合同中勾选内容，除我方正常应支付的违约金外，免租期的租金不应再计算，请修改。我今天先转30万过来，修改完后我会再把尾款转过来，另外房间最近问题很多，请金总方面尽快配合处理，我今天飞机到上海，如有需要希望可以面谈。2017年11月28日，林友威向杨浚傑发生微信：本月租金一定要及时到位。杨浚傑回复：……拖欠租金也不是我的乐趣，实属无奈，希望共同度过合作前期的难关营造后续几年的稳定。2017年12月6日，林友威发送微信：杨总，租金事宜已非常紧急，请明确回复。杨浚傑回复要求缓冲。2017年12月12日，上海市公安局浦东分局向栖希公司作出《行政处罚决定书》，2017年12月6日，自动报警系统处于停用状态，消防设施未保持完好有效，涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项的规定，决定罚款18,000元。2018年1月29日，海寓公司委托上海市锦天城律师事务所律师通过全球邮政特快专递向栖希公司发送《律师函》，因栖希公司延迟支付租金、拖欠租金等，要求自律师函送达之日起，海寓公司解除与栖希公司签署的《房屋租赁协议》，没收全部保证金；同时，要求栖希公司自收函之日起五日内，支付违约金、欠缴租金、免租期租金及损失。次月4日，栖希公司签收该《律师函》。2018年2月11日，海寓公司向栖希公司及租客发出《告知函》，载明，本公司已于2018年1月29日向栖希公司发出律师函并已与其解除租赁合同。……告知如下：1、我司与栖希公司签署的租赁合同已经解除；2、因栖希公司拖欠我司租金并造成我司重大损失，我司决定即日起收回租赁物业，并有权对租赁物业进行断水断电处理；3、请各位租客尽快搬离我司物业，如需要继续租赁房屋的请与本公司工作人员联系。同日，海寓公司向星跃公司发出《关于申请采取停水停电措施的函》，要求星跃公司立即对上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX-XXX号楼采取停水停电措施。2018年2月24日，海寓公司向栖希公司发送《通知函》，载明，1、如栖希公司于2018年2月26日之前支付欠缴租金3,072,704.11元，自2018年2月24日起至同月28日止将系争房屋完好交接给海寓公司，则海寓公司同意《房屋租赁协议》自2018年2月28日起解除，双方互不承担违约责任。2、如栖希公司未能按照上述第1款的约定履行相应义务，则将追究违约责任，并采取进一步的法律行动。2018年3月8日，海寓公司向栖希公司发送《租赁房屋交还通知书》，载明，2018年1月26日，我司委托上海市锦天城律师事务所向贵司发出《律师函》，明确告知自《律师函》送达贵司之日《租赁协议》解除并请贵司履行租金、违约金等支付义务。但贵司无任何回应。2018年2月11日，我司在租赁物业直接张贴了《告知函》，再次告知贵司《租赁协议》已解除，并通知贵司从即日起收回租赁物业。但贵司不予配合。2018年2月24日，我司再次向贵司发送《通知函》，告知贵司应自2018年2月24日至2月28日将租赁物业全部完好交接给我司。贵司仍然不予理睬。今日(2018年3月8日)，我司相关负责人至租赁物业拟与贵司就租赁物业交还事宜进行沟通协调，但贵司拒绝交还租赁物业。鉴于以上，我司郑重通知贵司，烦请贵司依据《租赁协议》第9条的约定最迟于2018年3月16日前向我司交还租赁物业，如贵司拒绝交还或延迟交还的，每延迟一日，贵司应以日租金2倍的标准向我司缴纳房屋占有使用费，直至租赁物业全部交还。2018年3月11日，海寓公司与栖希公司签订盘点清单一份，对于栖希公司在客房内的布草等进行了清点。对此，栖希公司认为，当时房屋被海寓公司控制，故清点的物品不完全。2018年3月15日，海寓公司向星跃公司发送《关于申请采取停水停电措施的函》，要求星跃公司立即对上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号楼采取停水停电措施。2018年12月28日，双方对系争房屋内栖希公司的物品(席梦思、床垫、被子、枕头、被套、床单等)进行盘点，双方均无异议，并制作了清单。双方确认，其中争议的打印机一台系海寓公司所有。审理中，栖希公司提供《湾流周浦社区工程问题》一份，载明，一，经物业初步排查，因室内排水系统可能出现渗漏水情况，导致室内地板受潮严重进而引起房内有虫子大面积繁殖。其中有54间房间因为长虫严重至无法出售，一直处于锁房状态。剩余房间也会由于这个原因陆续出现长虫问题，若不重视有可能造成全面无法销售状态。二、排水系统除影响客房以外还影响了一楼大厅大部分墙壁漏水严重。大厅墙壁因漏水导致发霉严重，墙边漏水污迹严重，除排水系统造成问题以外房间空调水管渗水也导致了墙壁内部渗水的现象严重，引起墙皮大面积脱落、发霉，严重影响房间的正常使用。三、热水器热水供应不足问题一直存在，多次沟通未得到解决，水压问题尤其严重，9楼以上供水严重不足……以上问题经物业工程部核查后证实与物业工程无关，属于湾流内部装修问题导致，若需要明确问题的责任方，可以三方现场确认。物业供水意见：上述问题如有疑义，需再次明确相应责任的，物业配合三方做现场确认。落款为上海星跃物业管理有限公司智汇湾管理处，2017年10月17日。海寓公司则不予确认。审理中，海寓公司提供上海康月实业有限公司于2013年11月25日的建设工程竣工验收消防备案表、海寓公司于2016年8月29日的建设工程消防设计备案受理凭证、2016年11月9日的建设工程竣工验收消防备案受理凭证、上海沪平消防设施检测有限公司于2016年10月9日出具的建筑消防设施竣工检测报告，证明上海康月实业有限公司于2013年11月25日对租赁房屋已依法进行建设工程竣工消防备案，海寓公司亦已于2016年3月20日对湾流青年社区进行了建设工程消防设计等备案，且委托上海沪平消防设施检测有限公司对湾流青年社区的装饰工程进行了消防设施竣工检测，全部项目均合格。栖希公司则质证称，该上述证据反映的均系工业厂房的申报和检测，并非居住用房的标准，不能证明双方合同约定的居住用途的消防已验收合格。本院认为，海寓公司与栖希公司签订的《湾流国际青年社区租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。现海寓公司要求解除合同，栖希公司亦无异议，故本院予以确认。栖希公司抗辩称，海寓公司明知系争房屋系厂房而分割装修后出租给被告居住或出租居住之用，擅自改变房屋用途但未能取得居住用房的消防竣工验收等手续，导致栖希公司合同目的不能实现，本院认为，栖希公司作为承租方，应对其承租的房屋产权及用途尽审慎的审核义务，现其并未要求海寓公司提供相关材料的情况下接受系争房屋并对外出租，事后才以此为由进行抗辩，由此造成双方产生争议，栖希公司应承担相应责任。而海寓公司作为出租方，明知系争房屋为厂房的情况下，进行分割装修供居住或出租居住之用，亦应对此承担相应责任。另外，海寓公司交付的房屋出现了潮湿发霉、长虫、空调使用等问题，双方虽几经磋商但未能达成一致意见从而导致纠纷的加剧，因此，导致合同解除，双方均有过错,责任不能归责于一方，故海寓公司要求栖希公司支付解约违约金、没收押金等诉讼请求及栖希公司要求海寓公司支付解约违约金、赔偿消防罚款、返还定金及多付租金、赔偿经济损失等诉讼请求本院均不予支持。关于前期150套房屋的交付双方均无异议，本院予以确认；关于后期70套房屋是否已完成交付，海寓公司主张，依据栖希公司提出有房屋质量问题的房号能推定后期70套房屋亦已交付，但栖希公司抗辩称，其发现已交付房屋存在质量等问题而对未交付房屋亦要求物业进行了查验，发现亦存在问题故而即向海寓公司交涉而未能交接，从双方的微信聊天记录可以看出，双方就后期的47套房屋的交付进行了多次磋商，栖希公司对于房屋内的潮湿发霉、长虫、空调使用等问题提出了质疑，要求已交付及未交付房屋均顺延免租期，而在交涉过程中又被相关部门就消防问题进行罚款处理，故双方虽几经磋商但未能反映出已就此达成一致意见，且海寓公司自行制作的《湾流国际周浦社区租赁协议之补充协议》中亦仅涉及47套房屋，因此海寓公司主张后期70套房屋均已交付，本院不予采信。栖希公司抗辩称前期的150套房屋中的54套存在质量问题，不能对外出租，不因支付租金，本院认为，根据星跃物业公司提供的《湾流周浦社区工程问题》及双方微信聊天记录可以发现，其中的部分房屋确实出现了潮湿发霉、长虫、空调使用等问题，但栖希公司未能进一步举证证明上述问题已严重至房屋无法使用的程度，因此栖希公司以此主张其中的54套房屋的租金不应支付，本院难以采信，栖希公司应支付该150套房屋的房屋租金及相应的使用费。海寓公司要求栖希公司支付后期70套房屋的租金，本院不予支持。对于房屋的收回日期，双方对于自己的主张均未能提供充分证据证明，但双方在2018年3月11日签订了一份盘点清单，结合海寓公司的发函情况，本院确认双方房屋已于2018年3月11日由海寓公司控制，故栖希公司应支付截止该日止的租金及房屋使用费。根据合同约定，栖希公司应支付房屋宽带费及水电费，故栖希公司应支付已交付的150套房屋截止2018年3月11日的宽带费用及水电费。栖希公司主张除了2017年11月1日至2018年1月31日的水电费175,399.64元，其余水电费均已付清，但未能提供证据证明，本院难以采信。对于栖希公司的布草等添置物品，应由海寓公司按双方于2018年12月28日的清点清单予以返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司与被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司之间《湾流国际青年社区租赁协议》于2018年2月4日解除；二、被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司截止2018年3月11日的房屋租金及使用费5,719,000元。该款扣除已付款4,112,853元，被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司还应给付原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司1,606,147元；三、被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司截止2018年3月11日的宽带费235,040元；四、被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司于2016年12月、2017年11月至2018年3月的水电费321,016.10元；五、原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司的布草等物品(详见双方于2018年12月28日的清点清单)；六、驳回原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费74,122元，减半收取计37,061元，反诉案件受理费27,557元(已减半收取)，合计64,618元，由原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司、被告(反诉原告)深圳市栖希旅游服务有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一九年五月二十七日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。