苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初8450号原告：蔡阿木，男，1956年11月20日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：莫志林、葛娴,江苏百年英豪律师事务所律师。被告：苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会，住所地苏州市吴中区临湖镇和安路**。负责人：张伟明，该村主任。被告：苏州建瓴装饰工程有限公司吴中区分公司，住，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄民营开发区/div>法定代表人：顾美珍,该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：李永清，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。原告蔡阿木诉被告苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会（以下简称浦庄村委会）、苏州建瓴装饰工程有限公司吴中区分公司（以下简称建瓴公司吴中分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告蔡阿木的委托诉讼代理人葛志林，被告浦庄村委会及建瓴公司吴中分公司的委托诉讼代理人李永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡阿木向本院提出诉讼请求：1、判令被告浦庄村委会将苏州市吴中区1幢南起第9、10间1-3层门面房屋交付给原告，并支付自房屋竣工之日起至实际交付之日止以750000元为基数按每日万分之五计算的逾期交付违约金；2、判令被告浦庄村委会、建瓴公司吴中分公司协助原告将上述房屋过户至原告名下；3、诉讼费由被告浦庄村委会负担。后，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告浦庄村委会于2013年3月30日签订的房屋买卖合同；2、判令被告浦庄村委会、建瓴公司吴中分公司返还原告购房款500000元；3、判令被告浦庄村委会、建瓴公司吴中分公司支付原告自房屋竣工验收之日（2016年6月24日）起至合同解除之日止以750000元为基数按每日万分之五计算的逾期交房违约金（暂计至2018年12月5日为335625.03元）；4、判令被告浦庄村委会、建瓴公司吴中分公司支付原告合同解除的违约金37.5万元；上述第三项、第四项诉讼请求总额超出1250000元的，以1250000元为限；5、诉讼费由被告浦庄村委会负担。事实和理由：2012年，其得知被告浦庄村委会正在出售苏州市吴中区门面房，购房者需先交定金200000元，其遂与浦庄村委会达成口头协议，并于2012年12月14日以张云国名义向浦庄村账户交付200000元，建瓴公司吴中分公司出具收款凭证。2013年3月30日，被告浦庄村委会与其签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：浦庄村委会将坐落在苏州市吴中区南起第9、第10间的1-3层门面房（建筑面积300平方米）出售给其，实际成交价为750000元，于2012年12月14日交付定金200000元，房屋交付时将余款一次性付清；浦庄村委会承诺于竣工验收后腾空房屋，并将房屋钥匙交付给其，每延期一日，按房屋成交价的万分之五作为逾期履行金；任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条约的违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的50%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，等等。2018年6月11日，其又根据被告浦庄村委会的要求向浦庄村账户转账300000元，浦庄村经济合作社出具收款凭证。现涉案房屋已通过竣工验收，并于2018年1月18日登记在建瓴公司吴中分公司名下，被告浦庄村委会至今未向其交付房屋。被告浦庄村委会辩称，其未与原告签订房屋买卖合同，其在档案中没有看到该份合同，该份合同的签订可能是其管理上的漏洞；其未收到原告的购房款，原告要求返还，没有依据；原告主张的违约金没有法律依据，应予驳回。被告建瓴公司吴中分公司辩称，其系苏州建瓴装饰工程有限公司开设的分公司，而苏州建瓴装饰工程有限公司是依法登记的独立法人，依法独立享有民事权利和义务。吴中区临湖镇浦兴路358号房屋为建瓴公司吴中分公司单独所有，他人无权处分，处分其房产而签订的买卖合同应为无效。本院经审理查明事实如下：原告为证明其主张，提供了如下证据：1、《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同载明：浦庄村委会（售房人、甲方）已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市吴中区门面房的房屋产权，甲方自愿将其中的南起9、10号房屋出售给蔡阿木（购房人、乙方）；房屋建筑面积300平方米、总层数3层；双方协商后实际成交价格为750000元，乙方于2012年12月14日交付定金200000元（附发票），甲方将房屋交付乙方时，乙方应将余款一次性付清；甲方承诺于竣工验收后腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五为逾期履行金。超过七日，由违约方按照合同第六条约定承担违约责任；合同第六条约定甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证房屋权属无争议，甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担，任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，均由违约方支付房屋成交价格的50%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，应据实赔偿。合同抬头及落款的甲方处均加盖有浦庄村委会的公章，落款时间为2013年3月30日。2、2012年12月24日的银行现金缴款单、江苏省农村集体经济组织结算凭证、2018年6月11日的苏州银行转账回单、2018年6月11日的江苏省农村合作社经济组织内部结算凭证。银行现金缴款单载明转账金额为200000元，对方户名为临湖镇行政事业单位财务管理中心（浦庄村），汇款人张云国；江苏省农村集体经济组织结算凭证记载交款人张云国、收款内容为浦兴路房款，收款单位处加盖建瓴公司吴中分公司的公章；2018年6月11日的苏州银行转账回单记载转账人蔡阿木、转账金额300000元、对方户名；江苏省农村合作社经济组织内部结算凭证记载交款人蔡阿木、收款内容房款，收款金额300000元、浦庄经济合作社在收款人处盖章。另，张云国到庭说明2012年12月24日的200000元是其交到村里去的，之后其需用钱，将房屋购买权转给蔡阿木，蔡阿木将200000元交付给其，其让村里把收据给了蔡阿木，并由蔡阿木与村里签订了房屋买卖合同。3、苏州市吴中区临湖镇浦庄村物业股份合作社及苏州建瓴装饰工程有限公司的企业登记信息，载明苏州市吴中区临湖镇浦庄村物业股份合作社的投资人为苏州市吴中区浦庄镇浦庄村经济合作社、苏州建瓴装饰工程有限公司的股东为苏州市吴中区临湖镇浦庄村物业股份合作社。经质证，二被告对合同的真实性持异议，认为合同抬头处及落款处的公章均不是浦庄村委会的公章，但不申请对公章的真实性进行鉴定；根据结算凭证，200000元系建瓴公司吴中分公司收取的，但建瓴公司吴中分公司账户未收到该款；300000元的结算凭证是浦庄村经济合作社出具的，与其无关；对企业工商登记信息没有异议。审理中，被告表示对《房屋买卖（居间）合同》上公章的真实性不申请鉴定，但申请对《房屋买卖（居间）合同》文字手写内容与公章形成时间进行鉴定，经本院委托后，鉴定机构认为以现有形成时间检验的技术水平，无法对检验对象的绝对形成时间进行鉴定，将被告提起的鉴定作退回处理。另查明，苏州市吴中区临湖镇房屋于2013年1月22日完工，于2016年6月24日进行工程质量竣工验收，于2016年7月7日通过竣工验收。2018年1月18日上述房屋登记至建瓴公司吴中分公司名下，登记建筑面积25953.93平方米，登记土地及房屋用途为工业用地、非居住用房，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权，权利性质为出让。本案所涉的苏州市吴中区的9、10号房屋为上述房屋中的一部分，无法办理独立的不动产权证书。鉴于此，原告于2018年12月20日当庭表示要求解除合同。原告陈述，房屋买卖合同是其和当时的浦庄村书记张建兴谈的，谈好之后张建兴拿到办公室加盖公章，浦庄村的会计顾梅珍在场。2018年6月7日，被告浦庄村的现任书记金小明在村会计室表示快要交房了，先付300000元，交房当天交清余款，6月11日前必须交清，否则房子就不能交付给其，故其又向被告转账300000元，村会计将内部结算凭证交付给其，其不清楚为何加盖浦庄村经济合作社的公章。审理中，本院至浦庄村委会向浦庄村委会主任及建瓴公司吴中分公司的负责人各做了一份笔录，浦庄村委会主任称，2012年左右，浦庄村收购了建瓴公司，建瓴公司吴中分公司是建瓴公司的分公司，转入到建瓴公司吴中分公司账户的款项及转入到村委会收款，浦庄经济合作社出具的结算凭证也代表浦庄村委会收款。建瓴公司吴中分公司的负责人表示建瓴公司是浦庄村收购的，村里给原告收款账户，原告打款至账户后，村里做内部财务调整，所以有时打到浦庄村委会账户的钱款由建瓴公司吴中分公司出具结算凭证。对此，原告表示没有异议，被告代理人表示尊重二被告负责人的意见。又，原告认为现在房屋价格上涨，被告违约行为给其造成的损失体现为房屋价值损失，故申请对涉案房屋的现值进行评估，经本院委托后，评估机构经现场查看认为涉案房屋位于房屋中间，现状内部打通，共有一部楼梯，根据《不动产登记条例》的规定，估价对象仅为不动产一部分，无法单独登记，不具备单独合法转让条件，无法评估市场现（价）值，故将该鉴定退回。后，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金及解约违约金。对此，被告认为合同解除，双方均有过错，原告主张的解约违约金过高，房屋不符合现在的政策，没有办法交房，不存在逾期交房违约金，如果法院认定被告应承担逾期交房违约金，原告的该项违约金主张也过高。上述事实，由原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、转账记录、涉案房屋的权属登记信息、内部结算凭证、建设工程质量监督报告、企业信用信息公示报告以及本院制作的质证笔录、庭审笔录予以证实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告为主张其与被告浦庄村委会之间存在房屋买卖合同关系，提供了加盖浦庄村委会公章的《房屋买卖（居间）合同》，被告对公章不予认可，但未申请鉴定，亦未提供证据予以反驳，则其应承担相应不利法律后果，本院对原告主张的事实予以采信。原告与被告浦庄村委会签订的《房屋买卖（居间）合同》不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。被告建瓴公司吴中分公司以被告浦庄村委会对房屋没有处分权为由主张合同无效，于法无据，本院对其意见不予采纳。合同约定，浦庄村委会应于竣工验收后腾空房屋并将房屋交付给原告，涉案的苏州市吴中区临湖镇房屋于2016年7月7日通过竣工验收，于2018年1月18日取得不动产权证书，登记在被告建瓴公司吴中分公司名下，被告浦庄村委会在竣工验收后未交付房屋给原告，且涉案的浦兴路358号1幢南起9、10号房屋无法单独办理不动产登记手续，原告据此要求解除合同，合法有据，本院予以支持。原告于2018年12月20日当庭向被告表示解除合同，则本院据此确定原告与被告浦庄村委会签订的《房屋买卖（居间）合同》于2018年12月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张云国转账200000元至临湖镇行政事业单位财务管理中心（浦庄村）账户200000元，张云国到庭表示该款实际转为原告交付给被告的款项，且本案房屋买卖合同由原告签订，故本院对原告主张的该200000元系其缴纳的房屋买卖合同项下的款项予以采信。后，原告转至300000元，经本院向被告浦庄村委会及建瓴公司吴中分公司的负责人核实，建瓴公司吴中分公司系浦庄村委会收购的建瓴公司的分支机构，上述500000元实际由浦庄村委会收取，之后再做内部财务调整，则上述500000元均可视为原告按约支付给被告浦庄村委会的购房款。被告浦庄村委会无法交付房屋给原告，原告要求退还500000元购房款，于法有据，本院予以支持。《房屋买卖（居间）合同》约定，如被告浦庄村委会逾期交房，则应按日万分之五支付逾期交房违约金；如因产证争议无法办理过户手续，导致合同解除，则违约方应按房款的50%承担违约金，被告浦庄村委会未交付房屋，构成违约，原告选择解除合同，则被告浦庄村委会应支付原告解约违约金。逾期交房违约金系合同继续履行的违约金条款，现合同已无法继续履行而解除，原告主张逾期交房违约金，本院不予支持。原告主张被告应按照合同约定的房款的50%支付解约违约金，并表示现在房价上涨，被告浦庄村委会的违约行为导致其房屋差价损失，虽然该损失无法通过鉴定予以明确，但本院考虑到被告作为房屋出售人应清楚房屋的状况，其对于房屋无法交付存在过错；根据原告缴纳房款的金额、时间，原告产生了相应的利息损失；被告抗辩违约金过高，但并无证据反驳双方关于违约金的约定，本院综合考虑上述因素，原告主张违约金375000元在合理范围内，本院予以支持。被告建瓴公司吴中分公司未与原告建立合同关系，且二被告亦明确收款人为浦庄村委会，故本院对原告要求被告建瓴公司吴中分公司承担相应付款责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告蔡阿木与被告苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会签订的《房屋买卖（居间）合同》于2018年12月20日解除。二、被告苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告蔡阿木人民币500000元并支付违约金人民币375000元。三、驳回原告蔡阿木的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16050元，由原告蔡阿木负担3500元、被告苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会负担12550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  吴明燕人民陪审员  顾卫星人民陪审员  沈炳元二〇一九年五月二十三日书 记 员  钱喆人