西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2239号原告：赵小刚，男，1986年9月7日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。被告：郭永春，男，1967年10月16日出生，汉族，住甘肃省宁县，身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：石文博，男，1987年5月4日出生，汉族，住陕西省渭南市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：滕建平，男，1964年9月10日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：411XXXXXXXXXXXXXXX。原告赵小刚与被告郭永春、第三人滕建平买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵小刚、被告郭永春及其委托诉讼代理人石文博到庭参加诉讼。第三人滕建平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭永春向原告赵小刚退还转让费51581元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请中转让费51581元包括两部分：一是朱水建所有的居家酒店15楼4间房屋转让费。2018年3月11日，该4间房屋房东朱水建将房屋收回，该部分转让费为220000元÷18间÷13个月×4间×9个月剩余经营期限=33846元；二是（2018）陕0104民初2580号案件中，原告起诉被告退还赵文宏所有的居家酒店5楼4间房屋转让费，判决中认为该4间房屋转让费为33846元，原告只主张了16111元，现原告起诉被告支付该部分转让费剩余的17735元。事实与理由：原告与被告系同事关系。2017年11月13日，原、被告达成口头协议约定，原告租赁被告经营的位于西安市莲湖区XX路XX居XX酒店”客房18间，转让费22万元，租期到2018年12月底，到期后可续租。当天，原告通过银行转账支付给被告130000元，后又给其转账45000元，两次共支付175000元。但原告仅经营了3个月，五楼房东赵文宏便收回房屋，2018年3月1日，15楼房东朱水建也告知原告要求收回房屋，造成原告无法继续经营。原、被告达成口头协议时，被告告诉原告，腾建平是该房屋的房东，让原告产生错误的认识，2017年12月18日，原告给腾建平转账8．8万元用以支付2018年1月至12月房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第8条、第44条、第60条等相关规定，原告与被告的口头协议为其真实意思表示，依法成立并生效，原告按照协议约定向被告交付了转让费，现约定转让的房屋房东要求收回，原告请求被告承担违约、返还转让费及其他赔偿责任。本案中，原、被告口头协议约定期限到2018年12月底终止，但是原告仅经营了三个月，5楼房东赵文宏要求收房，2018年3月11日，15楼房东朱水建也要求收房。并且房东收房时，原告与第三人腾建平多次联系郭永春来解决此事情，郭永春以各种理由不来协商，目的就是欺诈钱财。鉴于此状况，滕建平退还原告五楼4间房屋剩余租金11000元，退还原告15楼4间房屋剩余租金11250元。双方约定转让宾馆的房间为18间，转让费22万元，该22万元转让费是基于18间房屋可经营的前提。现五楼房东赵文宏将其所有的四间房屋收回，15楼房东朱水建也要求收回4间房屋，致使合同目的无法实现，转让费应予以调整，被告应当向原告返还转让费51581元。综上，为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，原告向法院提起诉讼请求，请求判如所请。被告辩称，1、被告向原告转让的只是18间房屋中的家具家电，不包括18间房屋使用权，原告将房租交给滕建平；2、原告诉称15楼朱水建收回的4间房屋，原告一直在使用中。第三人于2019年3月1日到法院，称因故开庭当日无法到庭，提交书面情况说明一份，载明“本人腾建平于2017年5月份把酒店转让郭永春经营，郭永春又转让赵小刚经营，刚开始给郭永春说好的我代收房费，赵小刚把房费交给了我，最后赵小刚想自己从新签合同，最后我把房费（几个月）退还了赵小刚，因此酒店与本人无关。落款人：腾建平，时间：2019年3月1日。”原告围绕其诉讼请求，提交了以下九组证据：证据一、宾馆转让协议，证明被告转让宾馆的事实，且租赁合同到2018年12月31日，而租赁合同未到期，造成8间客房被回收；证据二、第三人退还15楼4间房剩余9个月房费微信转账截图，证明第三人租赁合同期到，退还原告剩余9个月房租；证据三、第三人与15楼房东签订的租赁合同，证明15楼4间房屋租赁期到2018年3月11日，被告转让宾馆并告诉原告交一年的房租，隐瞒事实；证据四、第三人与赵文宏签订的房屋租赁合同，证明5楼租赁期到2018年1月1日止，被告口头协议转让给原告宾馆，实际合法经营期只有19天，隐瞒事实；证据五、民事判决书（2018）陕01民终10913号，证明原告在陕01民终10913号判决中，未要到5楼剩余的转让费；证据六、房屋租赁合同，证明郭永春转让宾馆未告诉房东朱水建，朱水建收回房屋后，与原告重新签订租赁合同；证据七、房屋购买合同及房东朱水建身份证复印件一张，证明朱水建持有莲湖区XX花园XX号楼XX单元XX层XX号房屋产权证；证据八、转账凭证，证明原告与朱水建重新签订租赁合同，如期履行合同义务。证据九、被告营业执照信息，证明被告经营期间办理营业执照，且国家办理营业执照必须要有房东购房合同、租赁合同；XX道XX楼XX楼朱水建租赁合同到期时间，还转让宾馆给原告，隐瞒事实。庭审中，被告未提交证据。根据原告当庭提交的证据，并结合庭审查明的情况，本院认定事实如下：2014年1月1日，赵文宏与滕建平签订《房屋租赁合同》，约定将赵文宏所有的位于红东花园小区4号楼1单元502室房屋出租给滕建平，租赁期限4年，自2014年1月1日至2018年1月1日。2014年3月1日，朱水建与滕建平签订房屋租赁合同，约定将朱水建所有的红东花园4号楼1单元15层房屋出租给滕建平，租用期限4年，自2014年3月1日至2018年3月1日，租金每年15000元。滕建平将上述房屋在内的房屋共同装修改造用于经营宾馆。2017年5月8日，滕建平与郭永春签订宾馆转让协议，约定滕建平将自营的位于西安市莲湖区XX路的居家宾馆全套设备、证、照转让给郭永春，宾馆建筑面积580平方米，客房18间，转让费196000元，具体财产包括房屋现有的全部设备、设施、厨房用品、装饰类等，租赁期2年，租期到2018年12月31日止。2017年11月13日郭永春与赵小刚达成口头协议，将居家宾馆全套设备，宾馆建筑面积580平方米，客房18间及证照转让给赵小刚，转让费220000元，租赁期至2018年12月31日。赵小刚于2017年11月13日、2017年11月18日分两次向郭永春支付转让费共计175000元。2017年12月18日，赵小刚向滕建平支付居家宾馆房屋租金88000元。2018年3月中旬，赵文宏向滕建平提出要求收回房屋，滕建平遂退还赵小刚该四间房屋租金11000元，2018年3月31日赵文宏将红东花园小区4号楼1单元502室房屋收回。2018年3月11日，朱水建将其所有的红东花园4号楼1单元15层房屋收回，并与赵小刚签订房屋租赁合同，约定将朱水建所有的红东花园小区4号楼1单元1501室房屋出租给赵小刚，期限自2018年3月11日起至2021年3月11日，月租金1500元。另查，原告赵小刚于2018年3月19日向本院提起民事诉讼，本院于2018年7月11日作出（2018）陕0104民初2580号民事判决，该判决查明2017年11月13日郭永春与赵小刚达成口头协议，将居家宾馆全套设备，客房18间，证照转让给赵小刚，租赁期至2018年12月31日。赵小刚向郭永春支付转让费175000元，2017年12月18日赵小刚向滕建平支付居家宾馆房屋租金88000元。2018年3月中旬，赵文宏向滕建平提出要求收回房屋，滕建平退还赵小刚该4间房屋租金11000元，2018年3月31日赵文宏将该4间房屋收回。该判决认为赵小刚与郭永春约定转让宾馆的房间为18件，转让费为220000元，该220000元转让费是基于18间房屋可经营的前提，现赵文宏将其所欲的4间房屋收回，导致赵小刚在2018年4月1日起实际可经营房屋变更为14件，转让费亦予以调整，郭永春应退还赵小刚转让费33846元（220000元÷18间房屋÷13个月经营期限×4间×9个月剩余经营期限），赵小刚自愿主张16111元，未超过应退还标准，依法予以确认。判决后，赵小刚提出上诉，西安市中级人民法院做出（2018）陕01民终10913号民事判决，二审判决认为一审法院认为赵小刚主张16111元未超过应退还标准且予以支持，并无不当。赵小刚认为对超出其诉讼请求的部分转让费人应由郭永春向其退还，因超出一审诉讼请求范围，一审法院未予处理，不违反法律规定，赵小刚可另案主张。本院认为，赵小刚与郭永春达成的口头协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原、被告约定转让宾馆的房间为18间，转让费220000元，该220000元转让费是基于18间房屋可经营的前提。在原告经营期间，赵文宏将其所有的4间房屋收回，导致赵小刚实际可经营房屋变更，其转让费亦应予以调整。赵小刚实际可经营宾馆的时间为13个月，其在经营4个月后赵文宏将4间房屋收回，结合转让费金额、房屋间数、经营时间、使用时间等因素，该4件房屋转让费33846元，具体计算方式为：220000元÷18间房屋÷13个月经营期限×4间×9个月剩余经营期限。因赵小刚已起诉要求郭永春返还赵文宏收回4间房屋16111元转让费，故郭永春应退还赵小刚的转让费数额为17735元（33846元-16111元）。被告辩称赵小刚一直经营朱水建所有的15楼4间房屋，经查，原告称2018年3月11日，朱水建要求收回其所有的房屋，后原告与朱水建于2018年3月11日重新签订房屋租赁合同，继续租赁使用并经营该4间房屋，因原告实际使用并经营朱水建所有的15楼4间房屋，故原告诉请被告退还朱水建所有4间房屋的转让费，没有事实及法律依据，本院不予支持，被告相关辩护意见，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭永春于本判决生效后十日内退还原告赵小刚转让费17735元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，由原告赵小刚负担700元，由被告郭永春负担390元(原告已预交，被告郭永春在履行本判决时一并支付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长      栾  震                    审    判    员      吉鹏飞                    审    判    员      孙龙君                       二○一九年五月十七日                      书    记    员      贺文静 1