云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0111民初2926号原告郦明文，男，汉族，1963年11月10日生，住昆明市西山区。委托代理人马正兰、张颖，云南枢环律师事务所律师。特别授权代理。被告李伟，男，汉族，1979年10月13日生，住昆明市官渡区。委托代理人朱茜红，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告丁建明，男，汉族，1965年4月19日生，身份证住址昆明市官渡区。原告郦明文诉被告李伟、丁建明执行异议之诉，本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告郦明文及其委托代理人、被告李伟的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。被告丁建明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郦明文诉称：原告郦明文与被告丁建明民间借贷纠纷一案，官渡区人民法院于2016年5月18日作出的（2016）云0111民初991号民事调解书，因被告丁建明未履行生效法律文书确定的给付义务，原告申请强制执行。2016年3月3日经原告申请，官渡区人民法院查封了被告丁建明所有的位于房屋（产权证号：20××**）。在执行过程中，被告李伟2018年3月29日以其于2015年11月25日向被告丁建明购买了上述房屋，支付了355,000元购房款并实际入住为由提起执行异议，经法院裁定异议成立并裁定中止执行。官渡区人民法院作出的（2019）云0111执异23号执行裁定书认定事实不清，证据不足，被告李伟的异议主张不能成立。诉请判令：继续执号房屋（产权证号20××8**）。被告李伟辩称：被告李伟和被告丁建明之间的房屋买卖合同符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，也就是说在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，支付全部价款，且非买受人被告李伟自身原因未办理过户登记，可以排除原告申请对该不动产的保全及执行查封。请求驳回原告郦明文的诉讼请求。被告丁建明未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，双方当事人对下列事实无争议：原告郦明文与被告丁建明民间借纠纷一案，本院于2016年5月18日作出（2016）云0111民初991号民事调解书已经发生法律效力。诉讼期间，本院根据原告郦明文的申请，于2016年3月2日作出（2016）云0111执保177号民事裁定书，对被告丁建明所有的价值747,499元的财产采取保全措施，并于2016年3月3日向昆明市住房与城乡建设局送达了（2016）云0111执保177号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被告丁建明所有的位于房屋（房产证号码：20××**）。本院于2018年3月26日作出（2017）云0111执722号公告，责令被执行人丁建明及相关人员自本公告张贴起十日内腾出位于房屋（房产证号：20××**）。如逾期未履行，本院将依法强制腾出以上房屋。执行过程中，被告李伟以案外人身份提出异议，请求撤销（2017）云0111执711号执行案，解除对位于房产的保全措施。本院于2019年2月22日作出（2019）云0111执异23号执行裁定书，认定“2015年11月25日，李伟、丁建明及云南华辉房地产经纪有限公司新迎北区分公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定丁建明将座落于（房产证号：20××**）出售给李伟，房屋成交价为385,000元。当日，李伟向丁建明支付定金10,000元，丁建明出具了《收条》。2015年11月26日，李伟向丁建明转款355,000元，丁建明出具《收条》收到李伟购买购房款355,000元。2016年1月22日，丁建明出具《收条》收到李伟购房尾款20,000元。2015年11月28日，李伟与梁沥芳签订《住房装修合同》对北京路778号7栋1单元3层303号房屋进行装修。李伟已占有使用该房屋”。本案双方当事人争议的焦点为：被告李伟与被告丁建明签订及履行《房屋买卖合同》的情形。被告李伟针对争议焦点向本院提交如下证据材料：1、房屋买卖合同、房产证、建行转帐凭证各一份、收条三份，欲证实被告李伟于2015年11月25日与被告丁建明经房屋中介公司介绍签订了房屋买卖合同，由被告李伟以385,000元的价格购买被告丁建明名下坐落于建筑面积61.89平方米，以及被告李伟分别付款10,000元、355,000元、20,000元及中介费7000元的情形。2、住房装修合同、装修材料费用清单，欲证实被告李伟在房屋交付后便开始以房屋所有人的身份与装修公司签订装修合同开始对房屋进行装修。3、物业公司房屋居住证明、水电费、物管交费通知及收据七张、房屋居住情况照片五张，欲证实被告李伟的父母及外婆在房屋装修后便于2016年3月16日搬入居住，三位老人居住期间的物管费、水电费等费用一直也是被告李伟在缴纳。4、云南华辉房地产经纪有限公司锦悦四季分公司于2018年1月21日出具的证明一份，欲证实涉案房屋系合同签订后未过户至被告李伟名下，系被告丁建明一直不予以配合，而非被告李伟自身原因所导致。原告郦明文对被告李伟提交的上述证据质证称：被告李伟始终回避与被告丁建明的真实关系，以及如何获悉房源信息，《房屋买卖合同》违反生活常识与交易习惯，是被告李伟与被告丁建明虚假的意思表示，房屋买卖实际上发生于涉案房屋被查封之后；涉案房屋亦不存在装修的事实，《住房装修合同》的户型等均与事实不符；装修与涉案房屋的水电用量不符，装修时间与入住存在冲突，物管公司无资格出具入住证明，物管费、水电费均是2018年1月17日后补缴的，也可以证实居住证明并不真实。房屋买卖系由云南华辉房产经纪有限公司新迎北区分公司提供中介服务，却由华辉公司的锦悦四季分公司提供，足以说明证明内容为虚假内容。原告郦明文除发表不认可原告提交的关于买卖合同成立及履行的全部证据的上述意见外，另提交昆明尊园房地产经纪有限公司办公电脑截图四张，欲证实涉案房屋在被查封后仍在中介公司挂牌出售；涉案房屋照片九张，欲证实涉案房屋于2016年4月17日并无人居住的痕迹；电脑截屏昆明安居客购房网站截图，欲证实涉案房屋2015年市场成交价与两被告之间的成交价存在巨大差价，两被告之间的成交价为明显低价。本院认为，原告郦明文虽对被告李伟和被告丁建明之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，即使存在，该房屋买卖合同是否发生在人民法院对涉案房屋裁定查封之前提出异议，但对被告李伟于2015年11月26日通过银行转帐向被告丁建明转帐355,000元的事实，双方均不能否认。原告除口头异议外，并无任何证据证实两被告之间存在其他经济往来，该款项系因其他交易形成往来款项的证据，本院根据2015年11月26日被告李伟通过银行转帐的方式向被告丁建明支付大部分购房款的客观事实，确认双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，且该房屋买卖合同形成合意的时间早于人民法院采取查封措施之前；同时，原告郦明文虽然对涉案房屋是否装修，装修合同的真实性提出异议，亦未提交证据材料，不能但凭己方臆断推翻涉案房屋自被告李伟购买后于2015年11月至2016年1月期间进行装修的客观事实，装修行为的客观存在能够证实买受人被告李伟于房屋查封前实际占有。涉案房屋未在出卖人被告丁建明与买受人被告李伟之间完成产权变更，不能得出被告李伟作为买受人必然存在过错的结论。本院认为，本案因原告郦明文享有对被告丁建明的到期债权，本院于2016年3月3日查封了尚登记在被告丁建明名下的不动产。但被执行的该不动产已由被告李伟于2015年11月25日与被告丁建明签订合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封之前付清全部购房款，合法占有该不动产。同时，非因买受人被告李伟的自身原因未办理过户登记，满足了最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要求，能够排除执行。被告李伟的执行异议成立。原告郦明文不服本院（2019）云0111执异23号执行裁定书，但未提交证据证实其诉讼理由，故对其诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:驳回原告郦明文的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交6625元），由原告郦明文承担，其余6525元按规定退还原告郦明文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  周蔚然人民陪审员  吴兰珍二〇一九年五月二十七日书 记 员  于 晶