湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终818号上诉人（原审被告）：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区云集路世纪花园主楼****。法定代表人：艾德将。委托诉讼代理人：刘智林，男，该公司独立董事。委托诉讼代理人：肖洁婷，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄紫林，男，1949年8月13日出生，汉族，住湖南省冷水江市金竹山电厂三生活区。委托诉讼代理人：李涛，湖南波月律师事务所律师。原审第三人：冷水江市奥特莱斯商场管理有限公司，，住所地湖南省冷水江市锑都中路**法定代表人：张文革。原审第三人：娄底苏宁云商销售有限公司，住，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街**龙泰上品大厦/div>法定代表人：赵蓓。委托诉讼代理人：刘洋，男，该公司员工。原审第三人：周新兵，男，1973年9月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。上诉人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司（以下简称武陵城公司）因与被上诉人黄紫林、原审第三人冷水江市奥特莱斯商场管理有限公司（以下简奥特莱斯公司）、娄底苏宁云商销售有限公司（娄底苏宁公司）、周新兵租赁合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2018）湘1381民初624号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人武陵城公司上诉请求：撤销（2018）湘1381民初624号民事判决第一、二、三项，依法改判由或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼。事实与理由：1、一审判决认定事实错误：（1）一审民事起诉状为诉讼代理人代签，诉讼主体不适格，应当驳回起诉；（2）一审判决第三人周新兵腾出商铺属于超出被上诉人的诉讼请求判决；（3）按月息2分支付违约金高于实际损失，请求按同期银行贷款利率支付违约金。2、一审判决适用法律错误，本案租赁合同不应解除。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中无证据证明解除合同不再统一经营已经取得建筑物中业主面积过半数及人数过半数的业主同意。被上诉人黄紫林答辩称：第一，一审法院判决认定事实清楚。1、在一审时起诉状中的签名合法，在一审时代理人是特别授权人，权限里面包括签收法律文书等权限。在二审时，代理人也是全权代理人。一审起诉状中的内容是当事人真实意思表示，上诉人也知情，不存在违法行为。2、一审法院判决第三人周新兵腾出商铺合法，被上诉人的一审诉讼主张就是腾出商铺，而第三人周新兵实际租赁被上诉人所有的该商铺；上诉人武陵城公司与被上诉人之间的租赁合同解除，第三人周新兵与上诉人武陵城公司也应解除，周新兵理应腾出商铺。3、依法成立的合同对当事人有约束力，上诉人未按照约定缴纳租金，应按合同约定的月息2%支付。第二，一审法院判决适用法律正确。本案涉案房产，均有独立的产权人及产权证书，均是独立的个体，租金都是按商铺的面积收取，不是共有关系。上诉人主张是共有关系与本案事实和法律规定不符。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的所有上诉请求，维持一审判决。原审第三人奥特莱斯公司辩称：请求法院依法处理，要求继续履行合同。原审第三人娄底苏宁公司辩称：原审原告起诉与本公司无关，原审不应将本公司列为第三人；原审超诉讼请求判决；本案应综合考虑，达成合解，合同能继续履行。黄紫林向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告返还租赁房屋给原告并恢复原状（包括：按原规划图划出铺面、留出正门广告位、拆除室内双人上下电梯和外面私自加宽的楼梯及正一楼正门口两侧增设铺面）；2、被告支付房租63681元（计算至2018年4月），被告按总房款的9.16‰按月支付自2018年4月至腾房且恢复原状之日止占有期间的租金损失并按月利率2%支付违约金。一审判决认定的事实：2009年3月，原告黄紫林将其购买的位于冷水江市锑都中路和金竹西路交汇处的武陵城国际项目贰层编号B2－30（购房款：154372元）的商铺租赁给被告武陵城公司经营，原告黄紫林（甲方）与被告武陵城公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：“1、租赁期限为15年，从2009年7月1日起至2024年6月30日止，租金从2009年8月1日开始计算；2、商铺租赁第一年至第五年按总房款的9%收取年租赁租金，按半年进行支付。第六年至十年按总房款11%收取年租赁租金，按半年进行支付。第十一年至第十五年按总房款的13%收取租赁租金。每半年的第一个月15号前支付本半年租金；3、（1）租赁期间，甲方不得以任何方式干涉乙方的经营管理。否则，视同甲方违约……；若乙方未按时支付租金，乙方按所欠付甲方租金额的2%每月的利息作为违约金支付给甲方。乙方连续欠付租金达到半年，甲方有权收回自己的商铺……”。合同签订后，被告武陵城公司按合同约定支付了至2014年6月30日的租金。2014年10月15日，黄紫林（甲方）与武陵城公司（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：“商铺租赁第六年至第十年（2014年7月1日至2019年6月30日）继续按总房款9%收取年租金；甲方从全体武陵城国际二楼业主签字同意本协议之日起三个月（招商招租期）后开始计收乙方租金，此条中未计收的三个月租金分别在前三个计收周期中每次少收一个月租金。本协议为2009年3月2日签订的《商铺租赁合同》的《补充协议》，《补充协议》与《商铺租赁合同》不一致之处，以本协议为准”。武陵城公司将武陵城国际二楼商铺委托奥特莱斯经营管理。2014年10月8日，奥特莱斯与苏宁公司签订了《租赁合同》，合同约定将武陵城国际商业广场一层520平方米，二层1375平方米租赁给苏宁公司经营。租赁期限自2014年11月1日起至2024年6月30日止。2016年8月5日，奥特莱斯与周新兵签订了《租赁合同》，将武陵城国际商业广场二层1960平方米租赁给周新兵经营，合同约定租赁期限自2017年1月1日至2024年6月30日止。黄紫林的商铺现由周新兵租赁用于经营惠家超市。周新兵明确表示不愿意代武陵城公司支付所欠黄紫林的租金。2014年7月1日后，被告武陵城公司未按约定足额支付租金，经多次催讨未果，原告遂诉至法院。另查明，2014年7月1日至2018年9月30日，武陵城公司支付了27822元租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告黄紫林与被告武陵城公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告黄紫林已按约将商铺交付给被告武陵城公司使用。现被告武陵城公司未按约给付租金，违反了合同约定，应承担违约责任。双方签订的《补充协议》约定自2014年7月1日至2019年6月30日，按总房款的9%收取租金，故自2014年7月1日起，按总房款154372元的9%计算租金，至2018年4月30日，被告武陵城公司累计应付原告黄紫林租金53258元，支付了27822元，尚欠25436元。故对原告要求被告支付租金63681元的请求，其中25436元予以支持。原、被告双方在合同中约定连续半年未付租金，原告有权收回商铺。本案中，至2018年4月30日，被告累计欠租金已达25436元，违反了合同的约定，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。原、被告双方约定未按时交纳房租，应按所欠房租的2%支付违约金，未违反法律规定，故对原告要求被告武陵城公司按月利率2%支付违约金的请求予以支持。原告黄紫林要求被告武陵城公司自2018年4月起按总房款的9.16‰按月支付至腾房且恢复原状之日止占有期间租金损失的诉讼请求，因双方签订的补充协议约定每年按总房款的9%即按月8.18‰支付房租，故酬情认定占用期间的租金损失每月按总房款的8.18‰计算，对超出部分不予支持。被告武陵城公司委托奥特莱斯将商铺租赁给第三人周新兵经营，第三人奥特莱斯与第三人周新兵亦未代其向原告支付所欠租金。第三人周新兵系租赁物的实际占有和使用者，在合同解除后，应当腾出场地，故对原告要求被告返还租赁物请求予以支持。原告要求被告按原规划图划出铺面、留出正门广告位、拆除室内双人上下电梯和外面私自加宽的楼梯及正一楼正门口两侧增设铺面，不属于本案审理的范围，故对该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：（一）解除原告黄紫林与被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的《商铺租赁合同》；（二）限被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告黄紫林租金25436元（计算至2018年4月30日）及按月利率2%支付自2018年5月1日起至租金付清之日止的违约金；并按总房款154372元的8.18‰按月支付自2018年5月1日起至腾房之日止占用原告商铺的租金损失；（三）限被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司、第三人周新兵在本判决生效之日起六十日内腾出位于冷水江市锑都中路和金竹西路交汇处的武陵城国际项目贰层编号B2-30号商铺；（四）驳回原告黄紫林的其余诉讼请求。本案案件受理费1392元，由原告黄紫林负担800元，由被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司负担592元。二审审理期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中本案争议的焦点为：一审判决解除租赁合同、对武陵城公司所欠房租按月利率2%的标准支付违约金是否妥当的问题。经查，被上诉人黄紫林为甲方、上诉人武陵城公司为乙方签订《商铺租赁合同》第三条（6）约定：若乙方未按时支付租金，乙方按所欠付甲方租金额的2%每月的利息作为违约金支付给甲方。乙方连续欠付租金达到半年，甲方有权收回自己的商铺。被上诉人、武陵城公司签订的《补充协议》约定：自2014年7月1日至2019年6月30日，按总房款的9%收取租金。自2014年7月1日起，按总房款154372元的9%计算租金，至2018年4月30日，武陵城公司已欠被上诉人租金25436元，被上诉人已多次催讨，但上诉人武陵城公司一直没有支付，故一审法院按合同的相应约定，依法判决解除租赁合同、对武陵城公司所欠房租按月利率2%的标准支付违约金并无不当。上诉人武陵城公司上诉提出的“一审认定事实、适用法律错误，不应当解除合同”的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉讼其他当事人在本案执行阶段可通过协商等途径妥善处理租赁关系，维护自身的合法权益。综上所述，上诉人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡春贤审判员  赵永安审判员  李 琛二〇一九年五月二十一日书记员  张海玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。