天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0115民初1822号原告：李松，男，1978年12月10日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：杨金刚，男，1976年10月8日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：天津中发物业有限公司，住所地天津宝坻塑料制品工业区广阔道**。法定代表人：韩雪，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫子波，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李思明，该公司文员。原告李松与被告杨金刚、天津中发物业有限公司（以下简称中发物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，诉讼中因原告申请对涉案财产损失进行鉴定，故对于上述期间，本院依法扣除审限。扣除审限事由消除后，本案恢复审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李松、被告杨金刚、被告中发物业公司的委托诉讼代理人闫子波、李思明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李松向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令中发物业公司赔偿李松各项经济损失25792元（其中维修费16232元、评估费9400元、图纸复印费160元）；2、本案诉讼费用由中发物业公司承担。诉讼中，李松撤回对杨金刚的诉讼请求。事实和理由：李松、杨金刚均为中发物业公司管理的宝坻区大口屯镇天玺园小区业主，李松居住在该小区17-1-402，杨金刚居住在17-1-502。2016年10月，李松发现房屋楼顶漏水造成墙体等多部位浸泡。李松找到杨金刚、中发物业公司协商维修事宜，其均推脱责任。李松因故呈讼。杨金刚辩称，因李松撤回对其诉讼请求，故对李松的起诉无意见。中发物业公司辩称，不同意李松的诉讼请求。理由：1、中发物业公司为天玺园小区物业服务企业，按照天津市四级物业服务标准提供物业管理服务，根据天津市物业管理条例第二条、第四十五条规定，物业服务范围为业主专有部分以外的共用部位、共用设施；李松主张对其402号房屋及室内区域装修、设施、设备、家具等赔偿均为李松专有，不在物业服务范围内。2、根据民法中权利与义务对等原则，中发物业公司提供的是四级服务标准收取物业费并提供服务，不包括对业主专有部分因天气原因造成的损失承担赔偿责任。3、造成李松财产损害的直接原因为恶劣天气，属于不可抗力，非中发物业公司管理服务活动造成，建筑物的防水问题属于隐蔽工程，无法提前预知和避免，其虽然在物业服务中对公共设施、设备定期巡查，但不能预知和避免漏水问题发生，只能事后处理，其接到李松漏雨保修后已采取措施进行日常维修，尽到了物业职责。4、造成李松房屋损失的原因为建筑物的屋面露台漏雨，根据天津市应急解危专项资金管理办法规定，房屋局部屋面渗漏为应急解危专项资金维修范围，维修工作涉及部门以及不确定因素众多，非物业公司能够决定；物业公司已将小区普遍存在的屋面防水问题向业委会及镇政府相关部门反映，暂未收到回复，中发物业公司已经尽到职责和义务。5、李松财产损失的另一部分原因为其及楼上业主未能及时采取措施避免损失发生及扩大，李松对其专有部分财产未尽到管理义务。李松为证实其主张提交如下证据：证据一、财产损害照片八张；证据二、商品房买卖合同、房屋质量保证书及不动产权登记证书各一份；证据三、复印费收据一份；证据四、鉴定费发票二张；杨金刚提交如下证据：光盘一份，其中照片15张，视频9组，李松发现漏水后与其通话记录照片一张。中发物业公司为证实其主张提交如下证据：证据一、天玺园整体物业服务合同一份；。证据二、天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准一份；证据三、天津市物业管理条例一份；证据四、2016-2018小区巡查记录共12册；证据五、17号楼1门5楼楼顶以上露台维修痕迹照片6张；证据六、天津市住宅维修基金管理办法、天津市房屋应急解危专项管理办法各一份；证据七、2019年5月10日给宝坻区大口屯镇镇政府工作联系函、2019年5月10日给天玺园小区业主委员会联系函各一份。李松对杨金刚、中发物业公司提交的证据均无异议。杨金刚对李松提交的证据无异议；对中发物业提交的证据六的照片时间有异议，对其他证据无异议。中发物业公司对李松、杨金刚提交的证据均无异议。本院经审理认定事实如下：2011年2月11日，李松与天津亿安兆业投资有限公司（以下简称亿安公司）签订了天津市商品房买卖合同，约定：出卖人为亿安公司，买受人为李松，亿安公司将宝坻区房屋出售给李松。2011年8月3日，亿安公司出具天津市新建商品房住宅质量保证书，其中第一条约定“本住宅工程已经竣工验收，符合天津市住宅建设设计标准，工程质量合格，由本公司负责按规定进行保修，工程竣工验收日期为2011年5月25日”；第五条约定“本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面防渗漏的保修期至2016年7月30日”；第八条规定“本住宅用户进住后如有质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托天津市晓波房地产物业管理公司派员予以答复和检修”。李松收房后办理了不动产权登记证实并对房屋进行了装修。中发物业公司陈述其公司于2011年5月接替天津市晓波房地产物业管理公司进入天玺园小区提供物业服务，2012年7月取得小区开发商交付的使用证。2014年12月22日，中发物业公司与天玺园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，其中第二条规定“物业服务内容合同标准（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理：养护维修制度健全、执行良好，按项目配套建设管理责任分工，度突发事件有应急”。2016年10月，李松发现天玺园17-1-402房屋顶部漏水致客厅、北卧室、南卧室、书房等部位的顶棚、墙面、地面、门套等损坏，造成其财产损失。中发物业公司于2018年11月20日向本院提交证明一份，主要内容是：现天津中发物业有限公司认可李松所居住的宝坻区房屋顶部漏水系该栋楼公共部位漏水所致。李松申请对天玺园17-1-402房屋因顶部漏水导致损失的数额进行鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司于2019年3月19日出具津元旭[2019]建工鉴字第007号天津市宝坻区大口屯镇天玺园17-1-402室装修损失修复工程造价鉴定意见书（以下简称鉴定意见书），经鉴定，该房屋装修损失修复工程造价为16232元。李松支付鉴定费9400元。上述事实，有不动产登记证书、天津市商品房买卖合同、天津市新建商品住宅质量保证书、天津市住宅物业服务合同、工程造价鉴定意见书、影像资料、鉴定意见等证据以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中对双方争议的主要问题，本院分别评判如下：一、中发物业公司是否应对李松的损失承担赔偿责任。17-1-402号房屋系由案外人亿安公司开发建设，房屋和外墙面防渗漏的保修期至2016年7月30日，李松房屋因公共部位漏水至其财产损坏发生于2016年10月份，质保期间已届满。中发物业公司认可李松所居住的宝坻区房屋顶部漏水系该栋楼公共部位漏水所致，李松、杨金刚对此事实均无异议，本院予以确认。中发物业公司作为天玺园小区的物业服务单位，在其于2014年12月22日与天玺园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》的第二条明确约定对天玺园小区房屋共用部位和共用设施设备具有维修、养护和管理的义务，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。根据《天津市住宅物业服务合同》的约定，中发物业公司成为天玺园小区公共部位和共用设施维修、养护和管理的义务人，承担相应维修、养护和管理的义务。李松作为天玺园小区**房屋所有人，因公共部位漏雨造成其财产损害。中发物业公司作为维修、养护、管理义务人，因其怠于、瑕疵履行相应义务造成权利人财产损失，具有过错，应承担相应赔偿责任。中发物业公司提交的2016-2018小区巡查记录、17号楼1门5楼楼顶以上露台维修痕迹照片，仅能证实其进行过巡查管理和维修养护，其提交的其他证据亦不足以证实其具有免责情形。因此，中发物业公司拒绝赔偿的抗辩理由，本院不予采信。李松请求中发物业公司承担赔偿责任，本院予以支持。二、李松财产损失的范围及金额。1、财产损失。经李松申请，天津元旭工程咨询管理有限公司对于天玺园17-1-402号房屋受损部分出具津元旭[2019]建工鉴字第007号装修损失修复工程造价鉴定意见书（以下简称鉴定意见书），该鉴定单位及相关工作人员均具有相应鉴定资质，鉴定程序合法，结论客观公正，能够证实李松的损失情况，故本院对其证明力予以确认，并据此认定李松房屋损失价值为16232元。中发物业公司辩称李松及楼上业主杨金刚对损失扩大具有责任，但未提交相应证据，本院不予采信。2、鉴定费。李松提交了正式的鉴定费票据，金额为9400元，鉴定费系李松为确定自身损失而支出必须的费用，本院予以支持。3、复印费。该费用并非此次损坏直接产生，李松主张由中发物业公司承担，本院不予支持。如上所析，李松损失共计25632元，由中发物业公司赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津中发物业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿李松经济损失25632元；二、驳回李松其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，已减半收取275元，由李松负担40元，天津中发物业有限公司负担235元。天津中发物业有限公司负担的部分，于本判决发生法律效力之日起五日内给付李松。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 高 杨二〇一九年五月二十三日书 记 员 李秀东附相关法律条款：1.《中华人民共和国侵权责任法》第六条：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。