四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终425号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马楠，男，1963年1月5日出生，汉族，住四川省罗江县。 委托诉讼代理人：王川，四川三目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟述云，四川三目律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国邮政集团公司德阳市罗江区分公司，住所地：四川省德阳市罗江区万安北路**。 负责人：徐虎啸，公司总经理。 委托诉讼代理人：童婷婷，四川汉震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨圣军，四川汉震律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司，住所地：北京市西城区金融大街**。 法定代表人：刘爱力，公司董事长兼党组书记。 委托诉讼代理人：林烈翔，四川汉震律师事务所律师。 上诉人马楠因与被上诉人中国邮政集团公司德阳市罗江区分公司（以下简称中邮政罗江分公司）、中国邮政集团公司（以下简称中邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市罗江区人民法院（2018）川0626民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马楠及其委托诉讼代理人孟述云，被上诉人中邮政罗江分公司委托诉讼代理人童婷婷、杨圣军，被上诉人中邮政公司委托诉讼代理人林烈翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马楠上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付因违约造成的投资损失200万元和律师代理费13.1万元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院故意回避上诉人在一审中提出的违约赔偿问题。一审法院将上诉人出示的证据原文照抄，表面上给予确认，但在判决的实质问题上又予以否定，前后矛盾。2.一审法院认定房屋租赁合同和补充协议合法有效，双方均应按照协议履行自己的义务，但对被上诉人提前终止合同强行收回出租物的违约行为，给上诉人所造成的损失，一审法院不作任何评判，也未对造成合同部分无效的责任进行认定。造成合同部分无效的责任在被上诉人，被上诉人应赔偿上诉人投资的经济损失。一审法院采纳被上诉人提交的测绘报告面积计算租金不当。3.一审法院对授权委托书的性质和授权范围的认定违背了客观实际情况。授权委托书在合同签订后第二天由被上诉向上诉人出具，授权上诉人实施位于纹江东路老局房招租和发包的负责人。案涉老局房是修建了19年的破旧老式办公房，现作为营业用房使用，上诉人确对其进行了装修、改造和修缮。案涉的装修都是被上诉人找罗江县彩虹装饰工程部李传华施工的，在施工中被上诉人多次到现场查看和指导，事后也未提出任何反对意见，足以证明上诉人的装修行为事实上得到了被上诉人的授权与认可。上诉人是被委托人，被委托人的行为应该由委托人来承担责任，相应的报批手续也应是委托人办理。4.一审法院不同意上诉人现场勘验的申请，也不同意对改、扩建部分进行鉴定和造价评估，使上诉人在一审中举证不力，是严重的违法行为。上诉人将物证的照片和价格清单提交给法庭进行鉴定和造价评估，完全符合程序法合理合法的要求。一审法院以“不具有鉴定可区分性及不可鉴定性”为由不予准许上诉人申请鉴定有偏向性。上诉人受被上诉人委托进行装修、改造和修缮，上诉人无法提供相关原始的现场证据和有关装修、改造和修缮的付款凭证，这是个体经营者普遍存在的现象，但是被上诉人完全有责任提供案涉房屋当时的现状、移交清单等证据，不能提供原始现状证据的责任不能归责于上诉人。装修、改造、修缮的客观事实是存在的，被上诉人不提供自己主张的证据，举证责任应由被上诉人承担。5.一审法院所引用的法律条款与所作出的判决是自相矛盾的。一审法院引用了《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条作为判决基础，但未对被上诉人擅自强行解除合同作评判和处理。6.一审法院多次发传票通知开庭，然而到法庭后又不开庭，制作告知书等不当。综上，一审法院认定事实、适用法律严重错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。 中邮政罗江分公司辩称，1.中邮政公司不应作为本案的诉讼主体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条等规定，答辩人系依法设立，领取营业执照，有自己财产的公司，可以独立参加民事诉讼，所以中邮政公司不是本案的适格主体。2.上诉人的上诉理由没有法律及事实依据。第一，上诉人与答辩人所签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，在合同履行期内，答辩人向上诉人发出收回大楼二至四层出租房屋的函，是在合同履行过程中，答辩人作出的变更合同履行时间的单方意思表示。经上诉人的慎重考虑，双方协商一致，变更了老邮政局大楼二至四层的履行时间，上诉人将老邮政局大楼二至四层交还给了答辩人，其余租赁房屋上诉人继续使用至今。因此，双方变更合同部分内容的法律行为，符合法律规定。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十四条的规定，答辩人在2016年4月21日向上诉人发出了收回房屋的函，上诉人在收到函后主动将房屋交给了答辩人，未向答辩人提出任何异议，也未向法院提起诉讼，上诉人现提出异议不符合法律规定。第二、关于上诉人提出的经济损失200万元及律师代理费13.1万元。答辩人认为该经济损失没有事实和法律依据。本案的实际情况为双方只变更了部分租赁物的使用时间，上诉人仍然在继续租赁除老邮政局大楼二至四层以外的租赁物。上诉人的装修、改造是未经答辩人同意，系其擅自进行的，不符合案涉合同的约定，故该费用不具有合法性，且上诉人一审中提交的损失清单均系其单方自己制作，无法证明其实际损失，上诉人应承担举证不能的不利后果。关于律师代理费，其律师收费的标准没有按照《四川省律师法律服务收费行业指导标准》【2018】93号的规定执行，也没有出示票据。根据规定，律师费由败诉方承担，因上诉人的诉求不应得到支持，故，律师费应由上诉人自行承担。第三、上诉人使用院内右边小二楼、食堂及住宿楼101、102室至今，但其从2016年12月1日起未支付任何租金，一审中答辩人提交的证据，能证明实际租赁物的面积，故一审法院计算的租赁费用准确无误。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 中邮政公司辩称，同意中邮政罗江分公司的答辩意见。 马楠向一审法院起诉请求：1.判令被告故意违法单方强行解除房屋租赁合同给原告造成的经济损失人民币200万元；2.判令被告按照合同约定赔偿原告所支付的律师代理费人民币13.1万元和诉讼中产生的其他费用，以上合计损失213.1万元；3.本案诉讼费由被告承担。 中邮政罗江分公司向一审法院反诉请求：1.判决解除反诉原告与反诉被告（马楠）签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》；2.判令被反诉人返还《房屋租赁合同》中院内右边小二楼、食堂及住宿楼101室、102室，并支付租金75204元（暂计算2016年12月1日至2018年5月31日期间），并继续支付租金至租赁房屋返还之日为止；3.被反诉人承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年11月30日，马楠与中邮政罗江分公司签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“1.租赁标的：甲方（即中邮政罗江分公司）将座落于罗江县纹江东路邮政局大楼二至四层、院内右边小二楼、原食堂及住宿楼101、102室，套内使用面积共计847平方米租赁给乙方（即马楠）。2.租赁期限为六年，自2010年12月1日至2016年11月30日止，租金自2010年12月1日起记收。3.租赁用途为商业经营。4.租金标准为按每平方7元计算，每年租金人民币柒万壹仟元整，鉴于乙方第一年要对租赁处的屋面进行防水处理、下水道及厕所进行维修和院坝进行整治，第一年租金免收。第二年至第六年每年租金为人民币柒万壹仟元整。5.租金支付方式为按年支付，每年在12月1日前付清当年租金；6.双方对彼此的权利义务进行了约定，甲方的权利义务：保证有权出租房屋；合同签订后三日内，将出租房屋交予乙方使用，并接通水电；提供乙方办理营业执照过程中应当由甲方提供的有关文件；与相邻方发生的有关事宜，甲方负责协商解决，但由于乙方责任而造成的损失，甲方不负责任；甲方出租房屋如发生产权纠纷，由甲方负责处理，甲方因为上级政策要求，需要变卖该出租房屋，甲方应与购买方协商，保证乙方继续租赁至期限届满；如该出租房屋需要拆除，甲方应提前一个月通知乙方，并且按照国家政策应补偿乙方的经济损失，归乙方所有。乙方的权利义务：乙方应当按照合同约定日期足额缴纳租金，如出现一次拖欠租金超过10日，甲方有权终止合同，对乙方已装修的房屋甲方有权收回；乙方承租期间以及实际占有期间，所发生的一切水费、电费、天然气费、排污费、卫生费以及地方部门应收的各种税费，乙方应全部按时缴纳。上述税费，既可以由乙方直接向相关部门交纳，也可以由乙方交给甲方，由甲方代交；乙方必须整治院坝，并对下水道进行疏通和对厕所进行维修；乙方在租赁期间，因为实际需要，进行必要的装修、改造，应书面告知甲方并征得甲方的书面确认同意后方可实施，如因上述事宜需办理有关申报手续，需要甲方协助的，甲方协助办理，所进行装修改造，不得变动原房屋结构或对原房屋结构造成损坏，装修竣工后，必须经消防、环保、环卫、公安等有关开业前所验收的主管部门验收合格后，方可使用；乙方在租赁期间，若需增添临时建筑物时，应征得甲方书面同意，并向有关城市规划部门办理相关手续后方可实施；乙方租用该房屋，不得擅自改变租赁用途，在本合同规定的经营范围内从事经营，不得收留三无人员和身份不明的人员，不得利用该房屋进行违法乱纪，损害公共利益，如与第三方发生的一切经济、法律责任及债权债务均与甲方无任何责任，由乙方自行承担；乙方在租赁期限内，未征得甲方书面同意，不得擅自将房屋的部分或全部转租或改变租赁用途，如乙方将房屋转租或改变租赁用途，甲方将立即解除或终止合同，由此产生乙方经营、装修等损失由乙方承担。双方约定了违约责任，甲方违约责任：甲方逾期交房，每逾期一日，按当年租金总额的1%向乙方支付违约金；甲方违反本合同约定或未经乙方同意，擅自提前终止合同，强行收回房屋，应赔偿乙方投资的全部损失。乙方违约责任：乙方逾期缴纳租金，每逾期一日，按当年租金总额的1%向甲方支付违约金；乙方违反本合同约定或合同期满未经甲方同意续签合同，乙方必须无条件将房屋交还给甲方，并赔偿占用房屋给甲方造成的全部经济损失。对合同变更、终止、续签约定：本合同如需变更，必须经过双方协商一致，签订补充协议，未经双方同意，任何一方不能单方自行变更本合同；因国家的需要、市政规划导致房屋拆迁，致使本合同提前终止时，乙方必须将承租的房屋归还甲方；合同到期后，双方没有续签合同，本合同自然终止，乙方投资购买的可移动的设备、设施归乙方所有，乙方的装修、装潢、增添的建筑物在不影响甲方建筑物的情况下乙方可以自行拆走；双方应于租赁届满前六个月书面通知对方是否续签合同，如需续签合同，由双方另行签订租赁合同或书面形式确定仍按原合同履行的截止时间。双方当事人还对免责条件及争议解决方式等事项进行了约定”。2010年12月1日，中邮政罗江分公司（原罗江县邮政局）出具一份授权委托书，该委托书载明：“本局授权委托马楠先生（身份证号：5106021963××××××××）为实施本局位于纹江东路老局房招租和发包负责人。授权人：罗江县邮政局，二0一0年十二月一日”。2012年9月30日，马楠与中邮政罗江分公司又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定：将双方2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》第二条的租赁期限由原来的6年变更为10年，自2010年12月1日至2020年11月30日止，租金自2010年12月1日起开始记收，其余合同条款不变。合同签订后，双方当事人均按照合同约定履行义务。 2012年5月21日，因整改烟道及为相邻案外人搭建车棚等涉及相邻关系，原告与相邻邻居等协商，中邮政罗江分公司在与案外人褚李广的《相邻关系协议》上盖章。 2010年11月30日，马楠与案外人王某某签订《承包经营合同》，将座落于罗江县纹江东路老邮电局大楼**承包给案外人，承包期限为2010年12月1日至2016年11月30日。2013年4月22日，马楠与案外人赵某签订《承包经营合同》，将，将座落于罗江县纹江东路老邮电局小**第**承包给案外人，期限为2013年5月1日至2017年4月30日，在承包期限内，案外人赵某于2016年2月17日与原告协商终止合同并收回转让费及保证金。2012年4月30日，马楠与案外人张某某签订《承包经营合同》，将，将座落于罗江县纹江东路老邮电局原食堂承包给案外人，期限为2012年4月30日至2017年4月29日，在承包期限内，案外人张某某于2015年4月24日与原告协商终止合同并收回保证金。 2016年4月21日，中邮政罗江分公司向原告发出《关于收回租赁到期房屋的函》，该函载明：“马楠租赁户：你租赁我单位的房屋将于2016年10月31日到期，届时我单位将收回此部分房屋（原邮电大楼2-4楼），请提前做好准备，确保房屋能如期收回，特此函告！中邮政罗江分公司”，中邮政罗江分公司于2016年4月22日邮寄给马楠，马楠于同日收到该通知。 马楠将租赁费用缴纳至2016年11月30日止。 2017年5月3日，中，中邮政罗江分公司组织相关人员及马楠本人，邮政罗江分公司处就本案涉及的租赁房屋进行协商，马楠在该记录上签字并载明：“以上记录属实”。 马楠于2018年4月12日向一审法院起诉。中邮政罗江分公司于2018年6月12日向一审法院提起反诉。 另查明，中邮政罗江分公司经法定登记机关从原罗江县邮政局、中国邮政集团公司四川省罗江县分公司变更登记为现名称。 还查明，本案诉争标的除位于罗江县纹江东路老邮政局大楼二至四层及住宿楼101室、102室，中邮政罗江分公司取得物权证书外，其余的位于罗江县纹江东路老邮政局大楼院内右边小二楼、食堂，截止本案庭审结束时均未取得物权证书。2018年5月14日，四川冶勘汇宇地理信息工程公司接受中邮政罗江分公司的委托，对中邮政罗江分公司所有的位于罗江县纹江东路101号一至二层（租赁标的物小二楼）面积进行测量，为429.14平方米。罗江县纹江东路老邮政局大楼二至四层面积为第2层380.47平方米；第三层380.47平方米；第四层198.16平方米。住宿楼101室、102室面积为167.8平方米。 一审法院认为，本案争议焦点为：中邮政公司主体是否适格的问题；房屋租赁合同的效力认定问题；中邮政罗江分公司出具的授权委托书性质及授权范围认定的问题；中邮政罗江分公司收回租赁物范围及效力认定问题;马楠申请对损失进行鉴定应否支持及马楠主张的损失是否应当支持的问题;中邮政罗江分公司反诉理由是否成立的问题；马楠是否应当支付租赁费用及具体金额如何计算的问题。 针对本案争议焦点作如下评析： （一）中邮政公司主体问题 中邮政公司辩称，中邮政罗江分公司能够独立承担责任，其不是本案适格主体，《中华人民共和国公司法》规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。依照法律规定，中邮政罗江分公司具有诉讼主体资格，中邮政公司系本案适格主体，其辩解理由不符合法律规定，不予支持。 （二）租赁合同效力问题 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马楠与中邮政罗江分公司于2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》及2012年9月3日签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其中位于德阳市罗江区（原罗江县）纹江东路邮电大楼二至四层及101、102室，中邮政罗江分公司取得该房屋的权属证书，该部分房屋的租赁合同属合法有效，中邮政罗江分公司辩称《房屋租赁合同补充协议》是为了帮助马楠办理相关手续而签订的，合同不具有真实性的辩解，无相关证据证实，不予采纳。合法有效的合同双方当事人均应按照协议履行自己的义务。 马楠与中邮政罗江分公司2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》及2012年9月3日签订的《房屋租赁合同补充协议》外的其余房屋租赁合同涉及的院内右边小二楼、原食堂，诉讼中，中邮政罗江分公司辩称该房屋至今未取得建设相关规划、许可等手续，马楠亦称未看到该部分房屋的物权证书，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，该部分租赁房屋合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。马楠与中邮政罗江分公司2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》及2012年9月3日签订的《房屋租赁合同补充协议》属部分有效部分无效的合同。 （三）授权委托书的性质及授权范围认定的问题 2010年12月1日中邮政罗江分公司给原告出具的“授权委托书”的认定问题。该授权书虽然载明：“授权马楠为实施本局位于纹江东路老局房招租和发包负责人”，可以看出中邮政罗江分公司委托原告的事项，原告亦在庭审中陈述其从中邮政罗江分公司租赁房屋后，部分用于发包，部分自己经营；经过庭审，原告称其为中邮政罗江分公司的受托人，受托从事房屋“改扩建”的发包人，在整个庭审过程中，原告均未向一审法院提交其代表中邮政罗江分公司发包进行“改扩建”的相关证据；中邮政罗江分公司提供的“承包经营合同”等证据，亦可以看出原告将部分租赁物用于再转包的性质。原告陈述其装修、改扩建等均系中邮政罗江分公司安排装修公司进行，原告只负责支付装修等费用，但未提供其向装修公司缴纳相关费用的凭证和装修规划、许可及相关设计资料，原告应当承担举证不力的法律后果。中邮政罗江分公司辩称该授权书系便于原告转租房屋的理由，符合本案实际及相关法律规定，予以采信。 （四）中邮政罗江分公司收回租赁物范围及效力认定问题 原告称中邮政罗江分公司已解除全部合同，为此，原告向一审法院提交了中邮政罗江分公司2016年4月21日“关于收回租赁到期房屋的函”可以看出，中邮政罗江分公司该日发出的函，是收回2016年10月31日到期的部分房屋（原邮电大楼二至四楼），中邮政罗江分公司收回的是双方签订的《房屋租赁合同》中的位于原罗江县纹江东路邮电大楼二至四层，对于《房屋租赁合同》中的院内右边小二楼、原食堂及住宿楼101、102室并没有在该函件中列明收回，在庭审中，原、被告双方均认为本案诉争的租赁标的物系可分物，中邮政罗江分公司辩称其收回到期房屋仅指收回原罗江县纹江东路邮电大楼二至四层的辩解理由成立，予以采信，原告诉称中邮政罗江分公司已解除全部合同的诉称理由不符合本案实际及相关规定，不予支持。 （五）原告主张的损失鉴定及损失赔偿问题 本诉中，原告诉称被告擅自终止合同应当赔偿因此给原告造成的损失问题及申请对损失进行鉴定的问题。对于损失，依法应当由原告承担举证责任，原告逾期未对损失进行举证，依法应当承担举证不能的法律后果，原告诉称应适用举证责任倒置的理由，不符合法律规定，不予支持。从原告向一审法院提供的其转租的合同，可以看出，原告将从中邮政罗江分公司租赁的标的物转租给案外人，其转租期限均在中邮政罗江分公司通知解除合同的终止时间前，为此原告提供的转租合同，并不能够证明其有租金损失，原告租赁中邮政罗江分公司标的物除原告转租之外的部分，均由原告自己经营使用，亦不存在租金损失，故原告主张的租金损失无证据佐证，不予支持。关于原告申请对损失进行鉴定的问题，违法建筑损失依法不应当予以支持，本案只涉及合法建筑部分，即位于罗江县纹江东路老邮政局大楼二至四层及住宿楼101、102室，而原告通知解除合同时并未涉及住宿楼101、102室，故原告申请鉴定的部分，一审法院认为仅涉及位于罗江县纹江东路老邮政局大楼二至四层，依照相关法律规定，本案仅涉及该位于罗江县纹江东路老邮政局大楼二至四层的残值装修损失是否应当支持鉴定的问题；原告申请鉴定时，仅提供了申请书及自己编制的损失清单，原告未提供其在转租时聘请合法装修公司进行装修的合同、装修项目的清单、转租后的承租人装修合同及装修项目清单或装修付款依据等，也未提供其取得中邮政罗江分公司租赁房屋时的房屋当时是否装修，是何现状的证据，故无法分清现有房屋中残值系原告出资、案外人出资还是中邮政罗江分公司出租时即存在的残值，不具有鉴定可区分性及可鉴定性，即使鉴定机构作出鉴定评估，仍然无法核实残值的所有权人，故对原告的鉴定申请，依法不予准许。对于原告主张的损失问题，依法应当由原告承担举证不能的法律后果。对于原告主张13.1万元律师费用损失的问题，根据原告的诉求金额，原告未在举证期限内提供律师收费的专用发票，用于证明该费用实际产生，对此费用不予支持。 （六）中邮政罗江分公司反诉理由是否成立的问题 关于中邮政罗江分公司反诉请求解除双方2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》及2012年9月3日签订的《房屋租赁合同补充协议》中的除位于德阳市罗江区（原罗江县）纹江东路邮电大楼二至四层部分外的其余房屋租赁合同的问题。针对未办理相关建设规划许可等手续的部分房屋，诉讼中，中邮政罗江分公司主张该房屋至今未取得相关建设规划许可等手续，马楠亦称未看到该部分房屋的权属证书，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该部分房屋租赁合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效的，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。无效的合同自始没有法律约束力，中邮政罗江分公司反诉解除合同的诉请不符合法律规定，不予支持。针对位于罗江县纹江东路老邮政局大楼住宿楼101、102室，中邮政罗江分公司要求解除合同的理由，符合法律规定，予以支持，该房屋解除时间以马楠收到反诉状（即反诉原告诉请解除合同的反诉状）之日（即2018年6月14日）起解除。 （七）马楠是否应当支付租赁费用及具体金额的问题 中邮政罗江分公司反诉请求马楠支付除位于罗江县纹江东路邮电大楼二至四层部分外的其余房屋租赁合同的租金的问题，庭审中，马楠承认院内小二楼一层及102室自己至今占有使用，食堂的钥匙至今未移交给中邮政罗江分公司，马楠的意思表示真实，予以确认。关于院内小二楼二层，马楠陈述自己将上楼的楼梯拦住，钥匙亦未转交给中邮政罗江分公司；关于101室马楠陈述从租赁合同签订至今未占有该房屋，但从本案实际看，马楠未提交其未占有使用该房屋的证据，应当视为马楠占有该房屋。2016年12月1日至2018年5月31日共计18个月，马楠占有使用除位于罗江县纹江东路邮电大楼二至四层部分外的其余房屋的事实成立，虽然该部分除101、102室之外的租赁合同无效，但不影响中邮政罗江分公司要求马楠支付租金的请求，马楠辩称其为了解决租赁纠纷而占有房屋，不应当计算租金的反驳意见不符合相关法律规定，不予采信。马楠依法应当支付位于德阳市罗江区（原罗江县）纹江东路邮电大楼院内右边小二楼、原食堂及住宿楼101、102室房屋占有、使用、租赁期间的租金。 中邮政罗江分公司依据第三方对院内小二楼进行测量，面积为429.14平方米，加上101、102室面积167.8平方米，合计面积596.94平方米。合同约定面积为847平方米，实际面积为（380.47+380.47+198.16+429.14+167.8=1556.04平方米），折算系数为：847平方米÷1556.04平方米=0.54,0.54×596.94平方米=322.35平方米为本案马楠应付租金的面积。按照《房屋租赁合同》约定的7元每平方米计算18个月，每月租金为：322.35平方米×7元/平方米＝2256.45元。租金截止2018年5月31日合计为：322.35平方米×7元/平方米×18个月＝40616.1元。 综上所述，原告的诉讼请求不成立，中邮政公司的辩解理由不成立，不予支持；中邮政罗江分公司的诉请成立，予以支持，为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）马楠的诉讼请求；二、原告（反诉被告）马楠与被告（反诉原告）中邮政罗江分公司于2010年11月30日及2012年9月3日签订的住宿楼101室、102室房屋《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》自2018年6月14日解除；三、原告（反诉被告）马楠于本判决生效之日起十日内返还其租赁被告（反诉原告）中邮政罗江分公司位于德阳市罗江区（原罗江县）纹江路老邮政局大楼院内右边小二楼、食堂及住宿楼101室、102室房屋；四、原告（反诉被告）马楠于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中邮政罗江分公司的租金40616.1元（自2016年12月1日至2018年5月31日止，按每月2256.45元计算）。并以每月2256.45元的标准从2018年6月1日起至马楠返还本判决第三项确定的租赁物为止的租金；五、驳回被告（反诉原告）中邮政罗江分公司的其他诉讼请求。 二审中，马楠向本院提交如下证据：1.房屋面积测绘报告三份，分别是新小二楼面积，新食堂楼面积，新建电梯房面积，证明一审认定的测绘报告不真实，马楠出资扩建是客观存在的。2.收据、借据、预（决）算书、借条等，证明马楠垫资修建、扩建的事实。3.2012年12月22日马楠与案外人签订的《协议》，主要内容是马楠将前期与案外人的租赁期限从6年延长至10年，证明在租赁期未到时，中邮政罗江分公司就向马楠要求返还邮电大楼二至四层的租赁物违约。中邮政罗江分公司质证认为，马楠提交的证据均不是新证据。对于证据1三份房屋测绘报告，真实性有异议。马楠非产权所有人，委托测绘主体不合法同时测绘报告中所指向的测绘地点名称指代不明，马楠在没有取得我方同意的情况下进行改扩建是非法行为，我方测绘面积比马楠的少，若马楠愿意按多的面积来支付租金，双方可以商量。对于证据2收据、借条等，真实性均有异议，很多只有清单，没有用途显示，不能证明与本案有关，不能达到马楠的证明目的。从双方签订的合同来看，我方也承认马楠在承租时候进行了装修，但合同通过减免房租给予了马楠补偿。证据3真实性不认可，没有口腔医院的印章，也没有个人的身份信息，该协议没有注明承包地点，不清楚是哪一部分转租时间延长。中邮政公司的质证意见与中邮政罗江分公司的意见一致。 2019年4月29日，本院组织双方当事人到现场进行踏勘，马楠及其委托诉讼代理人孟述云，中邮政罗江分公司工作人员及其委托诉讼代理人杨圣军到场，中邮政公司委托诉讼代理人未到现场，但表示认可中邮政罗江分公司的意见。本院进行了拍照，并制作了现场踏勘笔录。马楠、中邮政公司、中邮政罗江分公司对本院制作的现场踏勘笔录和照片均无异议。 本院经审查认为，对于证据1，马楠在庭审中称测绘时将其扩建部分一并进行了测绘，该测绘报告虽能说明马楠进行了部分扩建，但是否支持扩建等费用本院需结合其他证据予以综合评判。对于证据2，并不能区分是否用于案涉租赁物的改、扩建，该费用用于何处仅有马楠自行标注，无法核实，故对该部分证据不予采纳。对于证据3，该协议一审时马楠未提供，且该协议涉及案外人，能否达到马楠所称的证明力，本院将结合其他证据予以综合评判。对于本院制作的现场踏勘笔录和照片，双方当事人均无异议，予以采信。 二审查明，2017年5月3日，中邮政罗江分公司徐虎啸、张夏勇等及马楠在中邮政罗江分公司四楼小会议室进行会谈，议题为关于老局房租赁事宜商谈。主要记载内容为，议题：一、家属区二楼以上正式收回；二、楼上广告牌由马楠拆除，拆除时间2017年5月；三、院坝的清理（夜啤酒）存在安全隐患；四、电梯由马楠负责拆除，原老局食堂的收回，提供万安县公司物品置放；五、谈话记录。马楠：1.工作上支持；2.简易门面“好在来”那一排翻新，市公司小林总来过，简易门面整改，一年一鉴（原文表述）由马楠承租，整改费用问题；3.本人愿意继续租赁县分公司老局房门面，可根据市场价进行调整租赁价格，认可房租优惠一年；4.合同到期，希望与邮政合作门面租赁。最终双方达成如下意见：1.门面按市场价，一年一鉴，由马楠承担；2.电梯由马楠于2017年5月拆除，电梯井于2017年12月拆除；3.院坝搬迁、拆除；4.楼上广告牌由马楠于2017年5月拆除；5.当时门面整改费用与房租优惠一年费用由第三方评估；6.物管由邮政分公司自行解决；7.102房0租金；8.小二楼于2017年9月30日交回，夜啤酒于2017年9月30日拆除；9.罗英烧烤门面收回，三国和刘包子门面由马楠承担（9月30日）。马楠等参会人员在记录上签字确认“以上记录属实”。 2019年4月29日，本院组织当事人到案涉租赁物现场进行现场踏勘，当事人对靠二至四楼的彩钢瓦修建物、小二楼突出来的简易搭建及食堂外的彩钢部分为马楠搭建均无异议。马楠称101室中邮政罗江分公司一直未交付给其使用，其所修建的设施均未有相应的规划许可证等。 另，2015年11月1日罗江县房权证县城字第××号号房屋所有权证记载，罗江县纹江东路101号综合楼四层，建筑面积1432.19M2，套内建筑面积1432.19M2，在房屋测量分层（户）图中显示，第二层380.47M2；第三层380.47M2；第四层198.16M2。罗江县房权证县城字第××号房屋所有权证记载，罗江县纹江东路101号住宅六层，建筑面积335.6M2，套内建筑面积335.6M2。附记砖混结构，总层数6层，所在层1、6层，96年4月该房产以优惠价12套房产全部售给本单位职工，2002年8月职工认购优惠房全部退回该单位。2000年10月通过换验证，原权证号2××号变更为0×××号。2002年8月单位以成本价出售给职工7套，面积为587.3M2，余5套面积419.5M2。该产权证建筑面积992.4M2经核实有误，其建筑面积应为1006.8M2。2008年2月办成本价售房1套，面积83.9M2，余4套面积335.6M2。房屋测量分层（户）图显示第一层167.8M2。2018年5月14日，四川冶勘汇宇地理信息工程公司接受中邮政罗江分公司的委托，对中邮政罗江分公司所有的位于罗江县纹江东路101号一至二层（租赁标的物小二楼）面积进行测量，一层面积为156.94M2，二层面积为156.94M2，共计352.82M2；食堂面积为76.32M2，小二楼及食堂面积共计为429.14M2。 二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，围绕当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被上诉人应否向上诉人支付损失200万元及律师代理费13.1万元；二、上诉人应否向被上诉人支付租金、占用费及其具体金额。 关于争议焦点一，上诉人所起诉的损失200万元，包括两部分，一部分为其认为的对租赁物改、扩建等的损失120.8万元，一部分为其承包费收入损失79.2万元。 关于上诉人所主张的改、扩建等损失部分。本院认为，根据查明的案件事实，案涉的邮电大楼二至四层及101、102室，取得了相应的权属证书，其他案涉租赁物没有取得相应的权属证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款规定，案涉租赁合同中，有权属证书部分的租赁应为有效，现马楠主张装修损失120.8万元，其仅提供了自行制作的清单表，并未提供签订合同时房屋现状的情况，对于改造、修缮的具体情况也无法核实，一审判决未准许上诉人的鉴定申请符合规定。对于有效部分租赁物的约定，双方当事人均应按照协议履行自己的义务。双方当事人均认可上诉人对涉案房屋进行了一定程度的改造、修缮、扩建，但其扩建部分并未履行相应的报建，且在2017年5月3日就上诉人电梯及电梯井的搭建物约定了由马楠进行拆除，故上诉人所称邮电大楼二至四层改、扩建部分损失不予支持。上诉人所称2010年12月1日中邮政罗江分公司给其出具的授权委托书系准许其装修，但从该授权书的内容来看，仅为“授权马楠为实施本局位于纹江东路老局房招租和发包负责人”，并未提到装修等事宜。对于无效合同部分，即老食堂和小二楼部分，上诉人虽有部分改、扩建，但系上诉人为自身经营需要所进行的改、扩建，在改、扩建过程中也未有对该部分的书面申请材料，仅就整改烟道及为相邻案外人搭建车棚等涉及相邻关系时，有中邮政罗江分公司的印章确认，参照双方合同“乙方应当按照合同约定日期足额缴纳租金，如出现一次拖欠租金超过10日，甲方有权终止合同，对乙方已装修的房屋甲方有权收回”的约定，案涉的改、扩建部分也未能办理合法建设手续，同时上诉人也享有了改、扩建所带来的利益，故对该部分损失不予支持。对于上诉人称新建化粪池、排污管道、配电室改造等，根据案涉合同“鉴于乙方第一年要对租赁处的屋面进行防水处理、下水道及厕所进行维修和院坝进行整治，第一年租金免收”的约定，且上诉人所提供的证据不足以证明其主张，应承担不利的法律后果。综上，上诉人请求租赁物改、扩建等损失的上诉理由不成立，本院不予采信。 关于上诉人所主张的承包费收入损失部分。本院认为，根据案涉租赁合同及补充协议的约定，邮电大楼二至四层及101、102室的租赁约定应为有效，租赁期限应为2010年12月1日至2020年11月30日，在合同期限合同当事人均应按约履行各自义务。在2016年4月21日，中邮政罗江分公司向马楠发出《关于收回租赁到期房屋的函》，该函收回的租赁物为邮电大楼二至四层，上诉人称系被上诉人强行终止合同，但从上诉人缴纳租金至2016年11月30日止的事实，及2017年5月3日双方的会议纪要达成的由马楠拆除电梯、楼顶招牌等内容，双方应就邮电大楼二至四层的收回达成了合意。对于其他案涉租赁物，在上诉人占有、使用的情况下，其并未对该部分租赁物2016年12月1日后缴纳相应租金或占用费，故上诉人所主张的承包费收入损失部分，于法无据，本院不予支持。 律师代理费13.1万元，系上诉人因本案纠纷所产生的费用，因上诉人的主张并未能得到支持，故对该费用不予支持。 关于争议焦点二，案涉合同虽部分无效，但上诉人实际占用了租赁物，上诉人应按合同约定或参照合同约定的标准向被上诉人支付相应的租金或占用费，一审判决采用房屋所有权证面积及测绘报告面积计算租金或占用费的标准并未损害上诉人的利益，且更有利于上诉人，故上诉人的该上诉理由亦不成立，不予采纳。 综上所述，马楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25528元，由马楠负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 家 审判员 陈洪斌 审判员 陈书娟 二〇一九年五月二十八日 书记员 吕筱瑜