浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终1877号上诉人（原审被告）：黄蜜切，女，汉族，1979年3月20日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈利清，浙江光正大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱秀连，女，汉族，1964年10月14日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：郑巍立，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚秀琴，女，汉族,1949年1月22日出生，户籍地:温州市鹿城区，现住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王保安，男,汉族,1950年4月14日出生,住温州市鹿城区,系社区推荐。委托诉讼代理人：陶丽聪，女,汉族,1967年5月26日出生,住温州市鹿城区,系姚秀琴女儿。原审被告：张荣建，男，汉族，1959年8月17日出生，住温州市鹿城区。上诉人黄蜜切、朱秀连因与被上诉人姚秀琴、原审被告张荣建确认合同无效纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初9738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。经审查，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。黄蜜切上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚秀琴的一审诉讼请求。事实和理由：1、黄蜜切与张荣建、朱秀连的房屋买卖合同合法有效。购房时，涉案房屋登记在张荣建名下，黄蜜切有理由相信该房屋属张荣建所有，并不知晓其与姚秀琴之间是否存在房屋买卖关系，张荣建也未告知黄蜜切房屋曾出卖的事实，因此，黄蜜切购买房屋属善意。并且，购房系通过中介居间达成，并支付了相应对价，办理了过户登记。2、公安机关已明确告知人民法院房屋买卖合同并不涉嫌刑事犯罪，故姚秀琴以张荣建涉嫌刑事犯罪为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据。没有证据证明黄蜜切与张荣建之间存在恶意串通，一审判决以双方存在恶意串通的盖然性较大为由认定合同无效，于法无据。3、姚秀琴在十几年内未将房屋办理过户登记，属怠于行使权利，自身存在重大过错。4、姚秀琴滥用诉权，违反一事不再理原则，应裁定驳回起诉。姚秀琴先后多次提起确认合同无效之诉，均基于相同的事实和理由，属重复起诉。朱秀连上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚秀琴的一审诉讼请求。事实和理由：1、张荣建、朱秀连对涉案房屋享有处分权。1997年，张荣建因经济拮据将购房指标转让给姚秀琴，但姚秀琴并未按协议支付4000元转让款。事后，姚秀琴也多次表示将房屋退还，但因张荣建无力支付购房款，即同意暂由姚秀琴居住。因此，事实上，双方协议已经解除。2、没有证据证明张荣建、朱秀连与黄蜜切存在恶意串通。根据物权法解释（一）第十五条第二款规定“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任”。公安机关经侦查认为张荣建不构成犯罪，并已撤销案件，故姚秀琴应当承担举证不能的不利后果。3、黄蜜切合法取得涉案房屋所有权，一审判决以黄蜜切未向承租人了解情况、未严格按合同约定支付价款为由，认定双方恶意串通的盖然性较大，与事实不符。4、姚秀琴属重复起诉，违反了一事不再理原则，应予驳回起诉。姚秀琴辩称：其使用房屋已近二十年，张荣建对涉案房屋从未支付任何费用，有关房屋买卖的效力已经人民法院生效判决认定。张荣建伪造证明，骗取房屋权属证书，属无权处分涉案房屋，其与黄蜜切的房屋买卖合同无效。黄蜜切诉请腾空房屋排除妨碍的案件已被人民法院判决驳回，表明其无权享有涉案房屋所有权。一审判决正确，应予维持。原审被告张荣建没有答辩。姚秀琴向一审法院起诉请求：确认张荣建、朱秀连与黄蜜切签订的温州市鹿城区南浦住宅区柳园1幢606室房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：1997年5月30日，姚秀琴与张荣建、朱秀连签订《房屋转让书》，张荣建、朱秀连将其评议所得的坐落于温州市鹿城区下吕浦第六地块房屋（现为柳园1幢606室，原系有限产权）转让给姚秀琴，该房全部房款及过户税金由姚秀琴缴纳；姚秀琴支付张荣建、朱秀连补偿费4000元并向相关部门缴纳了涉案房屋的购房款后，张荣建、朱秀连将涉案房屋的购房凭证交付给姚秀琴。姚秀琴于1999年对涉案房屋进行了装修后入住至今。后张荣建、朱秀连向相关部门申请挂失了办理涉案房屋产权的相关凭证，并于2010年办理了涉案房屋的产权登记。2011年10月10日，黄蜜切经温州万发房产投资咨询有限公司的介绍与张荣建、朱秀连签订《房屋买卖定金协议》，约定张荣建、朱秀连将涉案房屋出卖给黄蜜切所有，房屋总价款为74万元，单价1.2万元每平方米，约定过户当日支付购房款人民币30万元，剩余房款人民币44万元第一次于领取三证后支付34万元，办理物业交割时，支付剩余10万元；合同签订后，黄蜜切支付了50万元的购房款，剩余的24万元至今尚未支付。黄蜜切与张荣建、朱秀连于2011年10月13日办理涉案房屋的产权变更登记手续。后在交割涉案房屋的过程中，黄蜜切发现姚秀琴居住在涉案房屋中，黄蜜切要求姚秀琴搬出涉案房屋，姚秀琴认为三者恶意串通，损害其利益。姚秀琴于2012年12月7日向一审法院院起诉请求确认其与张荣建、朱秀连签订的《房屋转让书》有效，该院作出（2012）温鹿民初字第1990号民事判决书予以支持。姚秀琴于2014年向一审法院起诉要求确认张荣建、朱秀连与黄蜜切签订《房屋买卖定金协议》无效，该院在审理过程中认为该案涉嫌犯罪，于2014年11月24日裁定将该案移送公安。但是，公安部门认定不构成犯罪。姚秀琴于2016年6月27日向一审法院起诉请求确认涉案房产属其所有，该院于2016年12月20日判决驳回其诉讼请求，姚秀琴不服，上诉至温州市中级人民法院，本院判决驳回上诉维持原判决。2016年5月9日，姚秀琴起诉要求温州市房产局撤销涉案房屋登记，后自行撤回起诉。现姚秀琴再向一审法院提起本案诉讼，请求确认黄蜜切与张荣建、朱秀连签订的《房屋买卖定金协议》无效。一审法院认为，涉案房屋作为大宗资产，黄蜜切作为购买人，应当对房屋状况更加予以注意。黄蜜切自认上门查看过房屋，认为当时涉案房屋由他人租住。作为购房人，黄蜜切发现欲购房屋存在租赁的情况下，应当向租赁人了解租赁情况，即能发现涉案房屋可能并非属于被告张荣建、朱秀连所有，但其未与当时租赁人予以了解。而且，在黄蜜切仅支付30万元的情况下，被告张荣建、朱秀连即办理了房屋产权变更登记的手续，黄蜜切也未严格按照合同的约定支付价款，一审法院认为张荣建、朱秀连与黄蜜切存在恶意串通，损害姚秀琴利益的盖然性较大，故对姚秀琴的诉讼主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：确认张荣建、朱秀连、黄蜜切于2011年10月10日签订的《房屋买卖定金协议》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由张荣建、朱秀连、黄蜜切负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。本院认为，姚秀琴与张荣建、朱秀连于1997年5月30日签订的《房屋转让书》和1999年10月13日签订的《房屋卖尽契》有效的事实，已经一审法院（2012）温鹿民初字第1990号生效民事判决认定。因涉案房屋为解困房，属有限产权，姚秀琴虽未办理完全权属登记，但其作为房屋购买人已在诉争房屋居住近二十年，应为诉争房屋的实际权利人，故有权就妨害物权的行为提起诉讼。姚秀琴在公安机关撤销张荣建涉嫌犯罪一案后，再向法院起诉请求确认合同无效，不违反民事诉讼“一事不再理”原则。张荣建、朱秀连明知解困房指标已经转让给姚秀琴，却又将涉案房屋转让给黄蜜切，主观故意明显；而黄蜜切作为二手房买受人，在明知所购房屋由他人居住的情况下，对房屋所有权人或者使用人未尽合理谨慎之注意义务而订立买卖合同，是导致涉案房屋二次转让的主要原因。对此，黄蜜切亦存在重大过失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”的规定，黄蜜切受让诉争房屋不构成善意。同时，《房屋买卖定金协议》约定的转让价格的合理性存疑，并且在尚未支付绝大部分购房款的情况下办理房屋转移登记，亦不符合二手房交易习惯。据此，一审法院判决认定《房屋买卖定金协议》无效，并无不当。朱秀连、黄蜜切的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱秀连、黄蜜切各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇一九年五月二十九日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮