湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初1299号原告：张家界比尔物业服务有限公司，住张家界市大庸桥月亮湾花园经投公司办公楼**。法定代表人：杨珍华，总经理。委托诉讼代理人：李宗顺，男，1972年11月26日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。系公司职员，代理权限为特别授权。被告：刘平，男，1984年4月2日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。现住张家界市永定区。原告张家界比尔物业服务有限公司（以下简称比尔物业公司）与被告刘平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告比尔物业公司的委托诉讼代理人李宗顺、被告刘平到庭参加诉讼。现已审理终结。原告比尔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业管理费3030元及自2015年12月31日至2018年10月31日违约金2029.35元；2.判令被告支付本案的诉讼费用。事实和理由：2011年11月15日原告与张家界长龙房地产开发公司（以下简称长龙房地产公司）签订《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告对该公司开发的阳光水岸小区进行物业管理服务，小区的全体业主及物业使用人按照面积支付物业管理费用，交纳时间为每年的12月31日，逾期缴纳的按每天3‰缴纳违约金。被告系阳光水岸小区业主，房屋面积74.27平方米，合同约定1.2元/平方/月，应向原告缴纳自2015年12月31日至2018年10月31日止的共计3030元的物业管理费，产生违约金2029.35元，期间原告多次电话进行催收，并于2014年至2016年12月31日在小区大门口张贴物业管理费催收通知，合同履行至今原告仍按合同保值保量的提供优质的物业管理服务，但被告仍拒绝缴纳所欠物业管理费用。为维护广大已交业主的共同利益，保证原告的正常物业管理秩序，特向法院起诉。被告刘平辩称，被告没有欠物业费，被告所购房屋的前期物业公司是张家界市碧帆物业服务有限公司，服务期限是2010年5月31日至2010年11月30日，被告的物业管理费一直交到了2015年年底，前面的物业费都交错了，不应该交给比尔物业公司。同时，被告物业服务不到位，未及时对电梯进行维修，导致本单元电梯停运一年多时间。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实被告刘平于2010年9月27日购买了长龙房地产公司开发的张家界市永定区“阳光水岸”的商品房一套（22栋B单元903房，面积72.25平方米），并签订了《张家界市商品房买卖合同》，合同中指定张家界市碧帆物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理，约定期限自2010年5月31日至2010年11月30日。2010年12月1日，长龙房地产公司与原告签订了前期物业服务合同，选聘原告比尔物业公司为前期物业服务公司，合同期限为10年（2010年12月1日至2020年11月30日止），物业管理费1.2元/平方米/每月，违约金计算方式为自逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算。2011年11月15日，被告刘平与原告比尔物业公司签订《业主临时公约》，约定由长龙房地产公司聘请的比尔物业公司对物业进行管理服务，业主应按前期物业服务协议的约定交纳物业管理费。2016年8月该小区业主委员会要求与原告中止前期物业管理，并于9月与张家界盛鑫物业服务有限公司（以下简称盛鑫物业公司）签订了《物业管理服务合同》，后该合同经法院判决无效，原告比尔物业公司一直在“阳光水岸”小区进行物业服务。庭审中，经本院调解双方无法达成一致意见。双方对以上事实无争议，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实原告认为，原告依法取得了被告所住小区的物业服务资格，在服务合同期限内依法依规足量的完成了服务任务，被告应依法缴纳物业服务费用，未按时交纳物业服务费给原告带来损失，应按合同支付违约金，并提交以下证据佐证：业主资料登记表（个人）复印件一份，业主临时公约复印件一份、阳光水岸小区前期物业服务合同复印件一份，张家界市中级人民法院（2018）湘08民终316号民事判决书复印件一份、张家界市中级人民法院（2017）湘08民终91号民事判决书复印件一份，在小区门口张贴的催收照片打印件六页；被告认为，原告的前期物业期限已终止，被告不应给原告交纳物业管理费，原告的物业服务不到位，电梯停运一年多，给原告反映，一直没有得到解决，还动用了两次维修基金，现在才修好，垃圾也不及时清理，让被告生活极为不便，被告小车被楼上玻璃砸坏，造成了损失，并提交以下证据佐证：张家界市中级人民法院（2017）湘08行终53号民事判决书复印件一份，终止前期物业管理通知书照片彩印件一份，照片彩印件一份二页，商品房买卖合同复印件一份，关于拟动用物业专项维修资金情况的公示照片打印件一份、报价单照片打印件一份，照片打印件一张，报警案件登记表复印件一份，照片打印件二张、修车确认单复印件一份。本院认为，原、被告提交的证据均真实、合法，其所证明的事实，本院均予以采信。关于合同终止的问题，张家界市碧帆物业服务有限公司的服务期限自2010年5月31日至2010年11月30日，早已到期，《前期物业管理服务合同》中约定了比尔物业公司的前期物业服务期限为2010年12月1日至2020年11月30日，与张家界市碧帆物业服务有限公司的服务期限并不冲突，故，比尔物业公司的合同合法有效；关于电梯停运的问题，因原告未按约定完全履行其义务，及时的进行维修及协商解决，确给被告生活带来了极大的不便，服务存在不到位情形；关于车辆损坏的问题，系侵权纠纷，被告可另行主张权利。判决的理由与结果本院认为，原告比尔物业公司与张家界长龙房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及其与被告刘平签订的《业主临时公约》均不违反法律规定，合同合法有效，《前期物业管理服务合同》中约定了比尔物业公司的前期物业服务期限为2010年12月1日至2020年11月30日，原告比尔物业公司的服务在合同约定的履行期内，被告刘平未及时交纳物业管理费的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。物业服务对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，被告刘平应当依约交纳物业管理费，同时考虑到原告比尔物业公司未按合同完全履行义务，存在一定的违约行为，故对被告刘平拖欠的物业服务费可予以部分减免，本院认为以八折折扣收取为宜，本院支持原告比尔物业公司主张被告刘平交纳自2016年1月1日至2018年10月31日的物业管理费2358.24元（72.25平方米×1.2元×34个月×80%）。因原告比尔物业公司也存在违约行为，被告刘平不是无故拖欠物业管理费，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告刘平向原告张家界比尔物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年10月31日物业管理费2358.24元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告张家界比尔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告刘平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  潘 琴二〇一九年五月二十一日代理书记员  何益琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。