上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初17503号原告(反诉被告)：薛茜，女，1988年5月10日出生，汉族，户籍地河北省霸州市。委托诉讼代理人：王昆，浙江子城律师事务所律师。被告(反诉原告)：田倩，女，1986年4月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金代文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。第三人：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇沪青平公路**********。法定代表人：朱涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张国省，男。原告薛茜诉被告田倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年11月28日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王昆、被告委托诉讼代理人金代文到庭参加诉讼。本院于2019年2月11日依法追加正荣御天(上海)置业发展有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年3月15日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王昆、被告委托诉讼代理人金代文、第三人委托诉讼代理人张国省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛茜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房地产买卖暨居间协议，判令被告双倍返还原告已支付购房定金人民币200,000元；2、判令被告承担原告律师费30,000元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2018年6月3日签订《房地产买卖暨居间协议》，协议约定原告购买被告所有上海市青浦区徐和路XXX弄XXX号XXX室房产(下简称“系争房屋”)，建筑面积94.1平方米，房屋总价款为4,880,000元，合同签订当日被告向原告出示《购房合同》一份以证明其为该房屋所有权人，原告即支付被告购房定金100,000元。签订协议后原告得知被告所出售房屋没有取得房地产权证,被告也没有与标的房屋所属开发商签订购房合同。被告已违反双方协议第九条的约定：“甲方(即被告)保证对所出售的房地产拥有出售之权利”,构成根本违约。根据协议第七条第1、2款的约定被告违约应双倍返还原告已支付的定金,还应承担原告因诉讼产生律师服务费用的损失计30,000元。被告田倩辩称，同意解除合同，但原告没有解除权，不同意返还定金，不同意支付律师费，违约方是原告。根据合同，即使被告违约，律师费也是在定金不足以赔偿损失的情况下才可主张。被告田倩向本院提出如下反诉请求：判令解除原被告签订的房地产买卖暨居间协议。事实与理由：被告田倩、华婷作为乙方，第三人正荣御天(上海)置业发展有限公司(下简称“正荣公司”)作为甲方，双方签订《上海市商品房预售合同》(样张合同)，约定乙方向甲方购买系争房屋，后乙方向甲方付清房款。2018年6月3日，田倩经华婷同意，与原告薛茜签订《房地产买卖暨居间协议》，约定系争房屋通过“一手房更名”方式转让给薛茜。签订协议当天，薛茜支付定金100,000元，之后以资金不足为由要求解除合同。2018年6月15日，被告田倩向原告薛茜发送催告函，但薛茜拒绝履行付款义务。故被告提出反诉。原告薛茜针对反诉辩称，被告违约在先，已经构成根本违约，原告解除合同有理有据。被告没有合同解除权。第三人正荣御天(上海)置业发展有限公司述称，房屋是第三人的，第三人出售给被告和华婷，被告和华婷已付清全款，被告和华婷可以要求过户到自己名下，也可以要求过户到指定人名下。现第三人已根据被告和华婷的指示将房屋过户给案外人，第三人只收了被告和华婷的某某，没有收取案外人的某某。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区徐和路XXX弄XXX号XXX室，大产证于2017年12月6日核准登记至第三人名下，建筑面积93.96平方米。2015年7月17日，正荣公司作为甲方，田倩、华婷作为乙方，双方签订《上海市商品房预售合同》(样张合同)，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款2,532,318元；于2017年6月30日前交付房屋；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后180日内双方签署房屋交接书，签署房屋交接书之日起90日内办理过户手续、申领小产证；乙方于2016年7月17日前分期付清房价款。合同另约定了其他事项。2018年6月3日，被告田倩作为甲方(出卖方)，原告薛茜作为乙方(买受方)，上海三千石房地产经纪有限公司作为丙方(居某某)，三方签订《房地产买卖暨居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，无产证编号，“一手房更名”，房价4,880,000元(包含车位)，定金100,000元，首期房款1,600,000元于2018年6月13日支付，二期房价3,180,000元于2018年6月25日前支付。……六、甲乙两方签订本协议后买卖合同关系即成立。……七、若甲乙两方中任何一方迟延履行本协议项下的己方义务，经本协议订对方催告后超过7日仍未履行完毕到期义务的，视为该违约方不再履行本协议，或因违约方违反其他合同约定义务，导致本协议项下房地产买卖未能完成的，守约方有权单方面解除本协议及未来为办理交易过户手续之需订立的《上海市房地产买卖合同》，则违约方应承担违约责任如下：7.1、甲方违约的，应双倍返还乙方所付定金，乙方违约的，乙方无权要求甲方返还定金；7.2、若上述定金责任不足以弥补守约方损失，包括但不限于因房地产市场价格上下波动所造成的损失、诉讼费用、律师服务费及其他因守约方向违约方索赔所发生的费用的，守约方可要求违约方就上述不足部分另行予以赔偿。……九、甲方保证对所出售的房地产拥有出售之权利，并已征得房地产全体权利人同意签订本协议，若因甲方无权或越权处分等原因导致本协议无效或未能履行，甲方自愿按本协议第七、八条的约定承担相应支付义务。协议另约定了其他事项。上述协议签订当天，原告支付被告定金100,000元。2018年6月9日，被告田倩电话联系原告薛茜的丈夫，称不同意其提出的解除房地产买卖协议、退还定金的要求，原告丈夫称因被告不是登记产权人、贷款可能存在问题而要求解除合同、退还定金。2018年6月15日，被告田倩在微信群中向原告薛茜发送催告函，要求薛茜在7日内付清首期房款。以上事实，由以下证据证明：原、被告、第三人的陈述，原告提供的房地产买卖暨居间协议、收据、不动产登记簿，被告提供的上海市房地产买卖合同样张、录音及文字整理资料、微信聊天记录，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方对被告是否有权出售系争房屋和“一手房更名”的含义存在争议。原告称，系争房屋登记在第三人名下，被告无权出售房屋，根据房地产买卖暨居间协议第九条约定，被告构成违约，原告有权解除合同并要求被告返还定金。“一手房更名”是指房屋先过户至被告名下，再过户至原告名下。原告丈夫对被告说的话不能代表原告。对此原告提供居某某工作人员陈柳兵书面证言1份，以证明被告无权出售合同。被告认为系原告伪造，证人应当庭作证。第三人称对此不清楚。被告称，华婷与被告合伙向第三人买下系争房屋，被告经华婷同意出面与原告签订协议，被告有权出售系争房屋。原告是因资金不足才不履行合同的。“一手房更名”是指原告虽然是与被告购买房屋，但是直接与第三人签订商品房买卖合同。对此被告提供如下证据：1、转账凭证、收据和发票复印件，以证明被告与华婷已付清房款。原告对转账凭证无异议，对收据和发票复印件真实性不予认可。第三人对证据真实性无异议。2、申请华婷出庭作证。华婷在第一次庭审时当庭作证称：华婷的儿子施旻与华婷曾是同事，华婷与被告共同出资购买系争房屋再出售，具体都是谢旻操作，华婷不清楚，只管签字。原、被告签协议当天，谢旻也在场，只是没签字。华婷对被告出售房屋是认可的。原告对证人证言不认可。第三人称，只要买房人付清房款，就默认买房人取得房屋权益，拥有处置权，第三人就与买房人签样张合同，不签网签合同，是因为涉及到房屋不过户到买房人名下，而是要和上产证的人签正式合同。更名是有限制的，第三人一般要求在半年内要过户掉，不超过一年。只有支付全款的客户才可以这样操作。本院认证如下：关于原告提供的陈柳兵书面证言，因证人未到庭接受质询，不符合证人证言的形式要件，本院不予采信；关于被告提供的付款凭证，第三人对此无异议，本院予以采信；关于华婷的证人证言，华婷当庭作证接受质询，且其证言与前述付款凭证、样张合同相印证，本院予以采信。据此，本院确认如下事实，被告、华婷向第三人付清了样张合同约定的某某，被告征得华婷同意后与原告签订房地产买卖暨居间协议。本院认为：原、被告签订的房地产买卖暨居间协议中涉及房屋买卖合同关系的内容系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告已实际交付被告定金100,000元，故定金条款已生效。该定金属履约定金。至于“一手房更名”的交易方式是否涉嫌规避纳税义务，与房屋买卖合同关系效力无关。针对原告称被告不享有系争房屋产权、无处分权的意见，第三人作为登记产权人已确认被告享有处分系争房屋的权利，并同意以“一手房更名”的方式与被告和华婷指定的人员签订商品房出售合同，故对原告上述意见，本院不予采纳，对原告全部诉讼请求，本院均不予支持。原告未按约及时支付首期房款，经被告书面催告仍不履行，构成根本违约，根据定金罚则，被告有权没收定金并解除合同。2018年11月28日庭审时被告阐述了其解除合同的请求，原、被告双方在庭审笔录上签字确认双方陈述，可视为解除合同通知到达原告，故本案房屋买卖合同于当天解除。《房地产买卖暨居间协议》中的居间合同部分涉及案外人居某某，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、薛茜与田倩于2018年6月3日签订的房地产买卖协议于2018年11月28日解除；二、驳回原告薛茜全部诉讼请求。案件本诉受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告薛茜负担；反诉受理费80元，减半收取计40元，由反诉被告薛茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年五月十日书记员  陈逸玮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。