北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0117民初1112号原告：北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会，住所地北京市平谷区大华山镇陈庄子村。组织机构代码：A0298XXXX。法定代表人：张秀军，村主任。委托诉讼代理人：张雨，北京稳正律师事务所律师。被告：耿俊生，男，1953年11月18日出生，汉族，北京市东城区人，住该区。第三人：张秀才，男，1962年10月14日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。原告北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会（以下简称陈庄子村委会）与被告耿俊生、第三人张秀才土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈庄子村委会的委托诉讼代理人张雨，第三人张秀才到庭参加诉讼，2018年3月26日，被告耿俊生到庭参加诉讼，2018年4月29日，被告耿俊生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈庄子村委会向本院提出诉讼请求：1.要求解除陈庄子村委会与耿俊生的租赁关系；2.要求耿俊生及张秀才从北京市平谷区大华山镇陈庄子村原毛衣厂后土地中迁出，不得妨碍陈庄子村委会对该土地的管理、使用；3.本案诉讼费用由耿俊生承担。事实与理由：2003年通过李鑫介绍，就陈庄子原毛衣厂的租赁事宜，村委会与耿俊生达成口头租赁意向，2006年，耿俊生又口头要求，将原毛衣厂后面的五六亩桃树地要过去。关于上述桃树地，双方没有形成书面材料，双方也没有约定使用期限和总价款，因为当时想解决厂子的问题后再解决桃树地的问题，再后来，耿俊生就下落不明了，双方一直未能签订正式合同。2012年，第三人张秀才以耿俊生欠钱为由占用毛衣厂后土地，村委会要求第三人从涉案土地上迁出，未果。村委会与耿俊生之间没有达成书面协议，双方的租赁关系可以随时解除，且现在耿俊生下落不明、不履行合同，已无法达到合同目的。在本案审理过程中，陈庄子村委会明确解除的理由：一、耿俊生没有交纳租赁费，二、双方没有签订书面合同，租赁合同和租赁期限都不明确，是不定期的租赁合同关系。耿俊生辩称，不同意陈庄子村委会的诉讼请求。理由如下：耿俊生和案外人李鑫共同从陈庄子村委会承包了一块地，想做砖厂，以前这块地是服装厂所在地，就是一个破旧的厂房，厂房后面有个果树地，土地四至和具体时间记不清了，大概11、12亩左右，口头约定交齐钱后再签合同，约定交20万元承包费，毛衣厂10万元，涉案土地10万元，承包期限是50年，是跟时任书记张树林、村主任范宝印约定的。耿俊生和李鑫陆续把20万元交齐了，基本上是李鑫交的。交清之前村委会就交付土地了，具体时间记不清了。交清后没有签订书面合同，当时村里催着签合同耿俊生没有签，没签的理由是：一、当时是陆续交的钱，不是一笔交的钱；二、耿俊生有一份关于建设秒生山庄的报告和证明，盖有陈庄子村委会的公章，证明耿俊生与村委会之间有承包关系；三、约定的20万元承包费耿俊生和李鑫已经给了村委会19.5万元的承包费，还剩5000元耿俊生没有钱支付了，就跟村委会约定把三辆车给村委会使用，村委会每个月给耿俊生500元生活费，生活费先不发给耿俊生，先把5000元的承包费补齐后，再每月给耿俊生500元的承包费。现在涉案土地由张秀才实际占用，张秀才占用果树地的原因是耿俊生欠张秀才钱，耿俊生与张秀才商量拿承包权抵欠款，耿俊生先把土地抵给张秀才，虽然双方签订了协议，但是只是想着先把土地交给张秀才经营管理着，并不是要把涉案土地抵债给张秀才，只是由张秀才管理、经营和使用，因为涉案土地不能一直荒着，等把欠款还清，再把土地要回来。张秀才述称，不同意陈庄子村委会的诉讼请求。理由如下：陈庄子村原毛衣厂后土地是耿俊生向陈庄子村委会承包的，耿俊生是承包人，并且交过承包费，张秀才是管理人，张秀才不知道涉案土地是耿俊生和李鑫共同承包的。因为耿俊生欠张秀才钱，所以耿俊生将涉案土地抵给张秀才。耿俊生为张秀才写协议的时候给张秀才看了2007年12月28日陈庄子村委会出具的证明，证明张秀才与陈庄子村委会租赁了一块地，期限是50年。2008年12月28日，耿俊生给张秀才写协议的时候张秀才才得知涉案土地是耿俊生和李鑫共同承包的。2008年4月，张秀才开始占用涉案土地管理果树。耿俊生把涉案土地抵给张秀才后一直由张秀才自己经营管理，不是替他管理。陈庄子村委会知道耿俊生将涉案土地抵给张秀才了，且已经口头同意，张秀才找过原来的书记张树林和现任书记兼村长张秀军，他们都是称先让张秀才在涉案土地上经营。张秀才在涉案土地经营期间，陈庄子村委会一直也没有找过张秀才。涉案土地面积大约5亩，大概有1200-1300平方米，张秀才现在在涉案土地上盖了大棚，批发当库房用，还有种果树。因为涉案土地的承包费已经交了，且耿俊生的车也放在陈庄子村委会归其使用了，故不同意腾退涉案土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、陈庄子村委会提交一审案号为（2016）京0117民初1779号民事判决书，二审案号为（2017）京03民终2880号民事判决书，再审案号为（2017）京民申4099号民事裁定书，用以证明：1、涉案土地与服装厂前后相连，且流转的过程相似，三个案件都是被告是耿俊生、第三人是张秀才，之所以没有一起判决，是因为一个是厂房，一块是土地。事件的发生是相似的，所以本案可以参考；2、三案里法院明确判决解除原告与耿俊生关于毛衣厂的租赁合同，并判决李鑫腾退毛衣厂，毛衣厂是李鑫占的，涉案这块地是张秀才占的，这块地在毛衣厂的后面。二审和再审维持了原审判决，我们认为本案与之前三个案件类似。耿俊生对该份证据的真实性认可，但不认可其证明目的，认为：1、前面的三个案子与本案无关，且陈庄子村委会说的不是事实，前面的三个案子没有人通知耿俊生，耿俊生也不知道，耿俊生都没有出过庭，张秀才、李鑫、村干部都有耿俊生的联系方式；2、陈庄子村委会称本案与前三个案件相似，但耿俊生认为前三案与本案没有任何关联，不能因为那三个案子而判决本案；3、陈庄子村委会说的没有事实依据，如果耿俊生不给钱村委会肯定不会给耿俊生房子用，如果不盖章耿俊生也不敢给村委会钱，国家政策是连续性的，不能因为村主任变更而变更事实。张秀才对该份证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的将结合本案其他证据进行综合认定；二、陈庄子村委会提交《北京市平谷区大华山镇人民政府关于核准大华山镇陈庄子村原毛衣厂地块和原毛衣厂后院地块现状用地类型的函》、《北京市国土资源局平谷分局关于提供土地利用现状证明材料的复函》，用以证明涉案地块的性质是村庄建设用地。耿俊生及张秀才对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，称该证据只能证明2014年涉案地块变更为建设用地，在双方形成合同关系时还不是建设用地，是果树地。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的将结合本案其他证据进行综合认定；三、耿俊生提交证明、关于建设秒生山庄的报告、李鑫交款2万元的证明，用以证明耿俊生和村委会有租赁关系，租期50年，钱也付清了。陈庄子村委会对以上证据均不予认可，称之前耿俊生也向法庭提交过相同的证据，法官也综合考虑过最终才做出的判决，二审判决对耿俊生提交的证明及报告也进行了论述，两份证据中公章的真实性陈庄子村委会均不认可，但是陈庄子村委会不要求鉴定，即使章是真的，根据章的位置及字压在公章上面，也可断定章是在空白页上盖的，字是后面写的。章的落款地方不对，直接落款到上面的主文处。主体写的都是秒生山庄，而不是耿俊生，陈庄子村委会不认可其与耿俊生之间签订过书面租赁合同，证明及报告不符合租赁合同的形式。关于李鑫承包费的问题，真实性、证明目的不认可，公章的真实性不认可但是不要求鉴定，内容上是李鑫交服装厂的2万元，与本案无关，本次耿俊生提交的证据，也在之前三个案件中提交过，是作为服装厂租金而提交的证据，当时没有说过与承包地有关，收条的内容上也写的是服装厂，与涉案土地无关。张秀才对该份证据予以认可。对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的，本院将结合本案其他证据进行综合认定；四、张秀才提交耿俊生写的协议，范学东、罗凤兰、石作稳的陈述，用以证明耿俊生所说的50年的租赁期限是真实存在的。陈庄子村委会对上述证据均不予认可，认为范学东、罗凤兰、石作稳的陈述属于证人证言，需要出庭质询，只提交书面的证人证言不符合证据规则，且内容上有过多次涂改。即使真的给过果树补偿金，也不代表耿俊生交过租赁费，对方应该另行举证证明交过租赁费。对协议的真实性、合法性、关联性及证明目的，本院将结合本案其他证据进行综合认定；对范学东、罗凤兰、石作稳的陈述，因范学东、罗凤兰、石作稳未出庭接受法庭质询，不符合证据规则形式，故本院不予认定。本院经审理认定事实如下：大华山镇陈庄子村原毛衣厂地块后院有块桃树地（以下简称涉案地块），约5、6亩，现该桃树地由第三人张秀才实际占用。陈庄子村委会称耿俊生与村委会于2003年达成口头协议，约定将村原来的毛衣厂租给耿俊生用于制砖，由耿俊生给村委会租赁费20万元，对租期未进行明确约定，双方亦未签订书面租赁合同，耿俊生也未足额缴纳20万元。厂房租赁后，2006年，耿俊生和村委会商量将涉案土地租赁过去用，但双方没有明确约定租赁费用及租赁时间。2008年以后耿俊生离开陈庄子村委会下落不明，2012年张秀才以耿俊生欠其钱为由占用了涉案土地，协商后据不腾退，2016年2月17日，陈庄子村委会以租赁合同纠纷为由将耿俊生作为被告，李鑫、张秀才作为第三人诉至本院，要求：1.解除陈庄子村委会与耿俊生之间的租赁合同；2.责令耿俊生及李鑫从北京市平谷区大华山镇陈庄子村原毛衣厂迁出，不得妨碍陈庄子村委会对该厂房院管理使用；3.责令耿俊生及张秀才从北京市平谷区大华山镇陈庄子村原毛衣厂后的土地迁出，不得妨碍陈庄子村委会对该土地管理使用。案号为（2016）京0117民初1779号，该判决认定事实如下：“耿俊生与村委会于2003年达成口头协议，约定将该村原毛衣厂出租给耿俊生，由耿俊生用于制砖，由耿俊生给付村委会租赁费20万元。第三人主张上述合同一方主体为耿俊生和李鑫，但根据公安机关卷宗材料记载，包括李鑫在内的多个被询问人均表示通过李鑫介绍，耿俊生与村委会达成口头协议，故本院对第三人的上述主张不予认可，即使耿俊生与李鑫另行约定共同经营该砖厂，亦不能认定上述合同的主体变化。第三人主张上述合同为承包合同，但从合同内容上看，耿俊生仅仅利用上述厂房，而并不涉及村委会在原厂房里的制作服装的经营活动，故该合同性质应界定为房屋租赁合同。村委会已收取租金8万元。第三人主张20万租金已交足，但未能提供证据证明，故本院对其主张不予认可”。判决最后认为“涉案土地属于农村生产用地且系后续单独协商约定，与厂方租赁合同争议分属于不同的法律事实和法律关系，应另案处理，故判决：一、解除原告北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会与被告耿俊生之间的租赁合同；二、被告耿俊生与第三人李鑫自本判决生效后一个月内从北京市平谷区大华山镇陈庄子村原毛衣厂迁出，不得妨碍原告北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会对该厂进行管理使用。该案经二审维持原判。陈庄子村委会遂提起本诉，认为涉案土地耿俊生未交纳土地租赁费，双方未签订土地租赁合同，亦未就租赁期限、租赁费用达成一致意见，故属于不定期租赁合同，陈庄子村委会可随时要求解除合同，并腾退土地。耿俊生对陈庄子村委会所述不予认可，在2018年3月26日的开庭笔录中称：“2005年年初我租赁了陈庄子村毛衣厂后面的土地，有5亩，租期是50年，土地的承租费约定的是10万元，这块土地跟毛衣厂是两回事，毛衣厂也是其租赁的，但不是一起租的。我是跟当时的村主任范宝印、书记张树林协商的这件事，当时没写承租协议，承租费10万元我已经交纳了9.5万元，是在2005年初说的这件事，2005年秋天我将9.5万元给了村委会，村委会将地交给我使用，另外我有三辆车给了村委会，约定无限期由村委会使用，村委会每辆车每个月给我500元生活费，剩下的5000元从村委会每个月给我的生活费里抵顶了，车是在2004年年底给的村委会，约定好了就一直没要村委会的承包费。毛衣厂也是10万元，毛衣厂的10万元已经清了。”张秀才称其之所以占用涉案桃树地，是因耿俊生欠其借款，将涉案地块的经营管理权即土地承包经营权转让给了张秀才。耿俊生称是将涉案土地交给张秀才进行经营管理。关于涉案地块的性质问题：陈庄子村委会主张是村庄建设用地，耿俊生及张秀才认为是果树地，陈庄子村委会对此提交了《北京市平谷区大华山镇人民政府关于核准大华山镇陈庄子村毛衣厂地块和原毛衣厂后院地块现状用地类型的函》、《北京市国土资源局平谷分局关于提供土地利用现状证明材料的复函》，该复函中载明：“贵镇关于《核准大华山镇陈庄子村原毛衣厂地块和原毛衣厂后院地块用地类型的函》（京平华政文[2016]67号）收悉。根据贵镇提供的材料，经核查，依据2014年土地变更调查数据成果，大华山镇陈庄子村原毛衣厂地块和原毛衣厂后院地块土地利用现状类型为村庄建设用地”。关于期限问题，陈庄子村委会主张双方未就此达成一致意见。耿俊生主张存在50年的承租期限，提交的主要证据是有其自行书写并由村委会加盖公章的《证明》和《关于建设秒生山庄的报告》，该证明载明“秒生山庄所提供材料属实，与我村委会有用地合同，期限50年，无任何经济负担。秒生山庄与大华山乡陈庄子村系占地租赁关系。特此证明，大华山乡陈庄子村民委员会2007.12.28”。耿俊生称该报告中的内容系其书写，村委会加盖的公章。村委会对该证明不认可，但不申请对公章进行鉴定，称是在空白纸上加盖的公章。关于该证明，李鑫在北京市第三中级人民法院（2017）京03民终2880号案件中作为证据提交，该院在判决部分进行了认定，内容如下：“李鑫虽在二审中提交报告及出示证明原件，用以证明耿俊生、李鑫与陈庄子村委会之间就涉案土地存在50年的用地合同关系，但其未能提交耿俊生、李鑫与陈庄子村委会之间就涉案场地和房屋的使用签订的书面合同，且从以上材料的内容及形式来看，以上证据不足以证明耿俊生、李鑫与村委会之间存在书面形式的租赁合同，且以上证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据范畴，故对李鑫二审提交及出示的证据材料本院不予采信。”关于费用问题，陈庄子村委会称双方未就此达成一致意见。耿俊生称涉案地块为10万元，已经给了9.5万元，村委会出具了4.5万元的果树补偿款收据（2006年1月20日），5万元的土地管理费收据（2008年4月5日），另有5000元以三辆车的使用权折抵。陈庄子村委会称4.5万元是补偿给涉案土地原承包户的，5万元的土地管理费是什么钱不清楚，以范宝印在（2016）京0117民初1779号案件中的陈述为准，但以上款项均非给村委会的租金，车也没有给村委会。另查明一，在（2016）京0117民初1779号案件中，陈庄子村委会申请原村委会主任范宝印作为证人出庭作证，用以证明协议过程。范宝印在2016年9月13日的开庭笔录中称：“在2003年时，李鑫找到我说有一个有钱人要承包服装厂，当时口头协商是交20万元承包费，期限30年，厂子给耿俊生使用，但是不包括厂子后边的那片桃树地，大概在2003年秋后耿俊生就住进去了，期限开始的时间没有确定。后来就先交收了2万元承包费……2006年时，耿俊生想把厂房的后边村民的桃树地也要过来，这片桃树地原来是村民的承包地，同年耿俊生将4.5万元交到村委会，由村委会把这笔钱给村民，这笔钱是给村民的补偿。不是在2006年就是在2008年村委会又收取了耿俊生5万元的桃树地管理费……厂子后边的地交给耿俊生后并没有说用多长时间，总的价款也没有说，当时想着先解决厂子的问题后在解决桃树地的问题，整个过程没有跟耿俊生形成书面的材料，都是口头的……陈述交费的时间上以村委会的账目为准……车跟厂子和桃树地没有关系。一共有三辆捷达车。这三辆捷达车跟村里没有关系。车现在在我手中是我和耿俊生个人之间的事情，与村委会无关。另外两辆车与村委会也没有关系……李金晶（张秀才、李鑫代理人）：刚开始是否跟耿俊生协商承包70年的事情?证人范：说30年都说多了，不可能有70、50年一说。”另查明二，现涉案地块由张秀才占有使用，经现场勘查，地上物现包括四周被圈起来的桃树地（内有110棵桃树），另张秀才于2015年建了大棚库房，搭了红色彩钢棚、建了一个卫生间，将两个院墙之间用保温板棚上，对原有锅炉房进行了内部装修。关于原有锅炉房，陈庄子村委会认为已在（2016）京0117民初1779号进行了处理，张秀才认为没有处理，但双方均认可该锅炉房在原有案件处理前已经存在。耿俊生和张秀才均表示不要求在本案中处理地上物问题。本院认为，双方争议焦点首先为：原被告之间是农村土地承包关系还是土地租赁关系。陈庄子村委会主张是土地租赁关系，但未约定具体的租赁期限和租赁费用，耿俊生认为是土地承包关系，承包期限是50年，承包费10万元。对此，本院认为，土地租赁合同是租赁合同的一种，一般是指国家或者集体将国有建设用地使用权或集体建设用地使用权出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同，合同的标的为国有或者集体建设用地使用权。涉农村集体土地的出租或租赁是农村土地承包经营权流转的一种方式，案由属于农村土地承包合同纠纷的一种，不属于土地租赁合同纠纷。本案中，根据陈庄子村委会提交的《北京市国土资源局平谷分局关于提供土地利用现状证明材料的复函》，涉案地块的土地利用现状类型是村庄建设用地，属于集体建设用地，虽然在双方形成合同关系时涉案地块的性质并非集体建设用地，但不影响本院根据现有证据确定土地现有性质。且耿俊生提交的证明中亦载明是土地租赁关系，耿俊生在庭审中也多次陈述是租赁，故本案的法律关系应认定为土地租赁合同关系。根据《合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人有权随时要求解除合同。本案中，耿俊生主张租赁期限为50年，陈庄子村委会对此不予认可，称双方未明确约定租赁期限。耿俊生主张50年的主要依据是村委会盖章的证明和秒生山庄的报告，该证明虽然载明村委会与秒生山庄存在用地合同，期限50年，但从该证明的内容和形式来看，不足以证明双方存在书面形式的租赁合同，耿俊生亦明确表示双方未签订书面租赁合同，故不能认定双方存在书面的租赁合同。因此，即便如耿俊生所说，期限为50年，已经远远超过6个月，而双方最终未能签订正式的书面合同，依照法律规定，只能认定为不定期租赁合同，陈庄子村委会有权随时要求解除合同。故对于陈庄子村委会第一项诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对陈庄子村委会要求耿俊生腾退土地的诉讼请求，本院予以支持。张秀才现为实际占用方，其并非上述租赁合同的主体，其占有涉案土地没有事实和法律依据，亦应退出。如解除合同给耿俊生造成损失，耿俊生可以另行主张。至于张秀才与耿俊生之间的争议，应通过合法途径另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会与耿俊生之间的土地租赁合同关系；二、限耿俊生与张秀才自本判决生效后一个月内从北京市平谷区大华山镇陈庄子村原毛衣厂后土地中迁出，不得妨碍北京市平谷区大华山镇陈庄子村民委员会对该土地进行管理使用。案件受理费70元，由耿俊生负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张虹雨人民陪审员  张福江人民陪审员  郭春丽二〇一九年五月十日法官 助理  迟婧函书 记 员  张 坤