北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终6515号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京奈瑞工贸有限公司，住所地北京市顺义区潮白河桥东。法定代表人：葛瑞柱，总经理。委托诉讼代理人：张博涵，北京金钲律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：北京富立仁和物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区锦芳路**院**楼**1306。法定代表人：闻苏东，经理。委托诉讼代理人：白晓东，北京昶正律师事务所律师。上诉人北京奈瑞工贸有限公司（以下简称：奈瑞工贸公司）、北京富立仁和物业管理有限公司（以下简称：富立物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初10875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。奈瑞工贸公司的法定代表人葛瑞柱及其委托诉讼代理人张博涵、富立物业公司的法定代表人闻苏东及其委托诉讼代理人白晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奈瑞工贸公司上诉请求：请求撤销一审判决的第一、二、四、五、六项，发回重审或改判支持一审奈瑞工贸的全部本诉请求，驳回富立物业公司的全部反诉请求。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反任何法律法规强制性规定，应当认定合法有效。2003年北京市顺义区发展计划委员会做出的《关于建设“奈瑞工贸有限公司二期生产区”的批复》以及北京市规划委员会顺义分局做出的《规划意见书》明确同意我公司建钢结构楼房，故钢结构楼房部分属于法院应当认定有效的情形。44.6万元是房屋买卖定金。一审法院判定我公司对合同无效承担主要责任显失公平，双方当事人对于合同无效应该承担同等责任。富立物业公司延迟履行付款行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。富立物业公司辩称，不同意奈瑞工贸公司的上诉请求，我公司没有任何违约行为。我方认可一审法院认定东楼是违建，判定东楼部分的合同无效有充足的事实和法律依据。东楼自2016年12月8日开始，我公司就没有实际使用。东楼合同被确定无效并不影响北楼、西楼以及后边平房的合同继续履行。富立物业公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第二、三、四、五、七项判决；2.判令奈瑞工贸公司继续履行除东楼外剩余房屋及场地的租赁合同；3.判令奈瑞工贸公司返还2016年12月8日至2018年3月钢结构楼房的使用费24万元；4.判令奈瑞工贸公司赔偿钢结构楼房装修损失652015元；5.判令奈瑞工贸公司赔偿经营损失59万元；6.一二审诉讼费由奈瑞工贸公司负担。事实和理由：一审判令解除双方租赁合同的有效部分是错误的。主楼、西楼和钢结构及平房的东楼是三个独立的部分。奈瑞工贸公司出租的钢结构楼房没有建设工程规划许可证，属于违章建筑，故关于该部分房屋的租赁合同无效，合同部分无效不影响剩余部分，奈瑞工贸公司应当继续履行剩余房屋的租赁合同。一审判决没有判令奈瑞工贸公司退还2016年12月8日至2018年3月1日东楼使用费是没有事实和法律依据。2016年12月8日，钢结构楼房因彩钢板不合格被查封，之后奈瑞工贸公司一直未进行整改，导致富立物业公司无法正常使用，故应当退还已经收取的此部分租金并赔偿相关经营损失59万元。奈瑞工贸公司辩称，不同意富立物业公司的上诉请求。我公司认为消防队查封的并不是奈瑞工贸公司而是滨河公寓，而滨河公寓是富立物业公司所经营的项目，所以被查封主体是富立物业公司。根据双方签订的租赁合同的第四条第一款约定富立物业公司负责维修房屋，无论是被查封的主体还是维修义务都不应当由奈瑞工贸公司承担，赔偿经营损失也没有任何依据。奈瑞工贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与富立物业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判令富立物业公司按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止房屋租金；3.判令富立物业公司按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止滞纳金；4.判令富立物业公司支付违约金60万元；5.判令富立物业公司拆除房屋改造，恢复原状，腾退位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞工贸公司院内厂房院落；6.诉讼费由富立物业公司承担。富立物业公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》中关于钢结构楼房租赁条款无效；2.判令奈瑞工贸公司继续履行剩余房屋及场地的租赁合同；3.判令奈瑞工贸公司返还2016年12月8日至2018年3月钢结构楼房的使用费24万元；4.判令奈瑞工贸公司赔偿钢结构楼房装修损失652015元；5.判令奈瑞工贸公司赔偿经营损失59万元；6.诉讼费、评估费由奈瑞工贸公司负担。一审法院认定事实：北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞工贸公司院内（以下简称涉案院落）有砖混结构厂房4幢，产权人为奈瑞工贸公司，土地面积4041.95平方米，房产证2003年1月3日核发，其中幢号1建筑面积77.60平方米，幢号2建筑面积1904.74平方米，幢号3建筑面积436.62平方米，幢号4建筑面积24.39平方米，设计用途均为工交。涉案院落另有二层钢结构楼房1幢，2003年1月20日，奈瑞工贸公司与北京顺金针织品有限公司签订租赁合同，租赁土地面积656.40平方米，2004年7月，奈瑞工贸公司在上述土地上新建两层钢结构楼房，但未向有关机构办理建设工程规划许可证至今。2012年10月12日、10月15日，奈瑞工贸公司（甲方，出租方）与富立物业公司（乙方，承租方）先后签订《房屋租赁合同》及《补充规定》，约定甲方将涉案院落（其中砖混结构厂房2443.35平方米，钢结构楼房1290平方米）及相关设施（锅炉房内装3000平方米取暖锅炉一台，250千瓦变压器和配电装置及250千瓦用电权）租给乙方自用或出租用作仓储、工业、办公等及有关的服务用途，租赁期限自2013年3月1日至2030年2月28日止，租金第一年60万元，以后每年在上年租金基础上增加18000元，标的物采取先交租金后使用的原则，租金第一年为半年支付，此后每年交一次，交租金的时间为每年的3月1日前10天内交齐下年度全部租金，逾期不付，每拖延一天需交纳年租金的0.5％滞纳金，逾期30天仍不交租金，甲方有权终止合同。《房屋租赁合同》第四条约定：乙方应在租赁期内安全、合理使用及正常维修标的物及附属设施；乙方如果要对所租房屋进行改造和装修应将改造装修方案及发生的费用清单抄送甲方备知，在不危及房屋安全及主体结构的情况下，乙方可根据使用需要自行进行室内改造；甲方应保证房屋主体结构完好。第五条约定，乙方有下列情形之一者，甲方有权终止合同：（1）乙方不能按时缴纳租金和其他费用超过30天；（2）乙方租赁期内未能履行标的物的正常维修、保养和消防安全保障；（3）乙方经营违法，受到有关政府部门处罚。乙方租期内房屋的改造装修费用由乙方承担，甲方不予补偿，且改造和装修的房屋是否拆除由甲方确定，但甲方还应向乙方退还当年未使用月份的租金。第七条违约责任约定，任何一方未按合同条款履行，即为违约，需承担违约责任，违约方赔偿由此给对方造成的经济损失（违约金额不小于60万元）。第九条约定，甲方同意乙方在所租标的物的院里新建房屋600平方米并协助乙方办理所建房屋的相关手续，发生的费用由乙方承担。第十二条约定，本合同未尽事宜，按合同法有关规定双方协商，作出补充规定，补充规定于本合同具有同等效力。房屋租赁合同签订后，富立物业公司进入租赁场地，对租赁房屋进行了改造、装修、增置新物并在租赁场地内加盖了房屋，用于经营“滨河公寓”。2016年12月8日，“滨河公寓”东侧钢结构楼房因使用聚苯乙烯彩钢板建设，耐火极限不符合消防技术标准被北京市顺义区公安消防支队查封并要求整改（查封期限为2016年12月8日17时至2017年1月7日17时）。后双方就应由谁整改发生争议，其间双方亦就租赁房屋买卖事宜进行了洽谈，直至2018年初双方未就房屋买卖事宜达成一致意见。奈瑞工贸公司认可富立物业公司支付租金至2018年2月28日。富立物业公司称2016年共向奈瑞工贸公司支付110万元，其中65.4万元系2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金，44.6万元是多支付的租金，可以充抵2018年3月1日之后的租金。奈瑞工贸公司称44.6万元系买卖租赁房屋的定金，双方虽未达成房屋买卖合同，但亦不同意充抵租金。庭审中，经富立物业公司申请，法院报请北京市高级人民法院随机确定，北京京评价格评估有限公司接受法院委托，对富立物业公司所承租的钢结构楼房装饰装修现值进行评估。2018年11月27日，该评估公司出具评估报告书，装饰装修现值为652015元，其中包括未形成附合的空调6000元、抽油烟机7658.80元、净水设备10741元，热水器（含花洒）21668.80元。富立物业公司支付评估费3万元。奈瑞工贸公司认为上述评估金额过高，包括了净水设备等非装修必需品。奈瑞工贸公司明确表示不同意利用上述装饰装修物。奈瑞工贸公司主张按照设计施工图纸拆除改造、装修，恢复原状。上述事实，有各方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。一审法院认为：本案的争议焦点是：租赁合同的效力；奈瑞工贸公司是否具有解除权；租赁合同无效、解除后损失如何处理。针对上述争议，法院作如下论述：一、关于租赁合同效力和解除《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，奈瑞工贸公司与富立物业公司签订的房屋租赁合同涉及的房屋中，只有2443.35平方米的建筑面积是有房屋所有权证的合法建筑，该部分房屋的出租与承租，不违反相关法律规定，属于有效的房屋租赁关系，房屋租赁合同中该部分房屋的出租与承租属有效的合同；在上述房屋所有权证所载面积以外的钢结构楼房新建前奈瑞工贸公司虽取得了政府规划部门盖章的规划意见书及政府批复，但未按照规定进行建设工程规划审批，且至今未取得建设工程规划许可证，故该部分房屋的出租和承租违反了相关法律规定，房屋租赁合同中该部分房屋的出租和承租是无效的合同。富立物业公司请求法院确认双方房屋租赁合同中涉及钢结构楼房租赁部分为无效的诉讼请求，法院予以支持。对于房屋租赁合同中属于有效合同的部分，双方当事人应自觉遵守房屋租赁合同中约定的各项权利义务。但对该部分奈瑞工贸公司是否具有合同解除权以及合同能否继续履行，双方产生争议：奈瑞工贸公司认为富立物业公司未按照协议约定按期支付房屋租金且擅自转租构成违约，其具有合同约定的解除权；富立物业公司认为其不欠租金，也并非不支付租金，钢结构楼房因建筑材料不合格被查封后其无法正常使用，奈瑞工贸公司要求支付该部分租金没有依据，且富立物业公司先前多支付的租金足以抵顶，富立物业公司经营性出租并未违反合同约定的使用用途，也未违法经营，不同意解除合同。对此，法院认为，2016年富立物业公司多支付了44.6万元，虽然奈瑞工贸公司主张为涉案房屋买卖的定金，但未提交相关证据，现富立物业公司要求将该笔费用折抵租金，并未侵害奈瑞工贸公司利益，法院予以支持。此外因钢结构楼房被查封，富立物业公司无法正常使用，此情况下，奈瑞工贸公司要求其支付全部租金亦不妥，富立物业公司拒绝支付全部租金属于合理抗辩。另外，根据合同约定，富立物业公司有权将涉案房屋出租用作仓储、工业、办公等及有关的服务用途，奈瑞工贸公司对富立物业公司以公寓形式对外出租亦知情，富立物业公司对租赁物的使用并未造成租赁物损害，奈瑞工贸公司无权据此主张解除合同。综上，奈瑞工贸公司以富立物业公司拖欠租金、擅自转租、改变租赁用途构成违约为由要求解除合同，于法无据，法院不予支持。就合同有效部分能否继续履行问题，法院认为，该合同有效部分虽然不具备约定解除权行使条件，但也不具备继续履行条件，理由如下：涉案院落系整体出租，所涉房屋性质、状况亦有明显差别，合同签订时租金系考虑整体情况一并约定，无法明确单一房屋租金价格，现钢结构楼房因违法建设导致合同部分无效，双方就有效部分所涉租金标准亦无法协商一致，奈瑞工贸公司亦明确表示不同意继续出租，合同履行存在障碍，无法实现合同目的，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，双方房屋租赁合同应予解除。二、合同无效、解除的后果房屋租赁合同部分无效及有效部分解除后，富立物业公司即应从北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞工贸公司院内所有房屋及场地腾退。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，钢结构楼房因彩钢板不合格被消防部门查封，后双方就改造和后续租金的支付产生矛盾，其间又沟通房屋买卖事宜，导致钢结构楼房长时间未使用，这既有奈瑞工贸公司未及时维修的因素，也有富立物业公司欲买涉案房屋并承诺自行维修的因素。虽然此部分房屋租赁合同无效，但富立物业公司应当支付其实际占有使用期间的房屋使用费，考虑到房屋系因彩钢板不合格被查封，奈瑞工贸公司未及时履行维修义务，导致自2016年12月8日至今，富立物业公司未能正常使用该房屋，故奈瑞工贸公司主张自2018年3月1日至实际腾退之日的全部租金没有依据，法院不予支持，但考虑钢结构楼房长时间未维修亦有富立物业公司自身部分原因，故对2016年12月8日至2018年2月29日期间富立物业公司已交纳的租金亦不予退还。关于合同有效部分涉及的房屋租金或房屋占有使用费，法院参照合同约定的租金标准、有效部分房屋建筑面积及房屋性质等酌定按照1290元/天的标准计算，由富立物业公司向奈瑞工贸公司支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止。富立物业公司之前支付的44.6万元先行折抵上述期间租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，根据合同约定富立物业公司有权对租赁物进行装饰装修且奈瑞工贸公司对其装饰装修情况是知情的，现因钢结构楼房未取得建设工程规划许可证，该部分房屋所涉租赁合同条款无效，奈瑞工贸公司作为出租人将未取得建设规划许可证的房屋出租，应对该合同无效承担主要责任，富立物业公司作为承租人在承租房屋时未尽到谨慎审查义务，由其承担次要责任。关于该部分租赁无效给富立物业公司造成的装饰装修损失，就未与租赁房屋形成附合的空调、抽油烟机、热水器、窗帘及杆、净水设备，在奈瑞工贸公司不同意利用并给付折价的情况下，由富立物业公司自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状。就已与租赁房屋形成附合的装饰装修物，奈瑞工贸公司不同意利用，奈瑞工贸公司理应依法向富立物业公司赔偿现值损失，具体数额由法院结合评估报告、双方就相关装饰装修事项的举证情况和当庭陈述以及双方的责任比例酌定由奈瑞工贸公司分担富立物业公司主张的装饰装修现值损失40万元。关于已形成附合的装饰装修物，奈瑞工贸公司要求恢复原状，于法无据，法院不予支持。关于富立物业公司主张预期经营利润损失的反诉请求，合同无效的情况下，当事人应承担相应的缔约过失责任，由此导致的损失范围不应当包括合同履行利益，富立物业公司主张的所谓经营利润损失属于合同履行利益的范畴，其该项主张依据不足，法院不予支持。关于奈瑞工贸公司主张的滞纳金一节，合同约定迟延交纳租金需支付的滞纳金实质上为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。根据前面已阐述内容，富立物业公司主观上不存在欠付租金的过错，客观上双方在部分租赁无效，履行出现障碍时就剩余租金无法取得一致意见的情况下也无法认定其欠付租金，故法院对奈瑞工贸公司该主张不予支持。因合同部分无效，有效部分亦无证据证明富立物业公司具有违约行为，故奈瑞工贸公司主张违约金，于法无据，法院亦不予支持。对于富立物业公司在合同有效部分面积中涉及可能存在的装饰装修等相应支出，该公司未在该案中主张，由其自行在腾退前进行证据保全，相关损失另案处理。判决：一、北京奈瑞工贸有限公司与北京富立仁和物业管理有限公司于二〇一二年十月十二日及二〇一二年十月十五日签订的房屋租赁合同及补充规定中关于钢结构楼房部分的租赁合同内容无效。二、北京奈瑞工贸有限公司与北京富立仁和物业管理有限公司于二〇一二年十月十二日及二〇一二年十月十五日签订的房屋租赁合同及补充规定中有效的部分，于判决生效之日解除。三、北京富立仁和物业管理有限公司于判决生效之日起二十日内腾退位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南北京奈瑞工贸有限公司院内全部房屋及场地。四、北京富立仁和物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京奈瑞工贸有限公司自二〇一八年三月一日起至实际腾退之日止的有效部分租金（每日按一千二百九十元计算，已支付四十四万六千元）。五、北京奈瑞工贸有限公司于判决生效之日起七日内支付北京富立仁和物业管理有限公司房屋装饰装修损失四十万元。六、驳回北京奈瑞工贸有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京富立仁和物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费六千五百九十一元，由北京奈瑞工贸有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费九千零六十九元，由北京富立仁和物业管理有限公司负担六千六百一十七元（已交纳），由北京奈瑞工贸有限公司负担二千四百五十二元（判决生效之日起七日内交纳）。评估费三万元，由北京富立仁和物业管理有限公司负担九千元（已交纳），由北京奈瑞工贸有限公司负担二万一千元，于判决生效之日起七日内支付给北京富立仁和物业管理有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。奈瑞公司提交富立物业公司与案外人王岩梅签订租赁合同及收据，欲证实富立物业公司曾通过以租代售形式将涉案租赁地点的房屋出售给诸多案外人，并一次性收取费用，此亦为该公司认为合同不应继续履行的原因之一。富立物业公司对上述证据的真实性认可，其表示曾与三十余户承租户签订类似的合同，原因是当时对法律法规不了解，后认识到上述合同是无效的，已将合同作废并将所收取的租金全部退还相应承租户。富立物业公司提交一审庭审结束后拍摄的现场俯视平面图和院内情况照片，证明东侧的钢结构房屋与北楼和西楼是独立存在的，涉及钢结构房屋租赁的部分被确认无效不影响其他部分租赁合同的履行。奈瑞工贸公司对俯视照片的真实性、证明目的均不认可，对院内情况照片的真实性认可，关联性、证明目的均不认可。对于一审法院经审理查明的事实，富立物业公司无异议；奈瑞工贸公司认为双方就涉案房屋的买卖从2015年开始洽谈，2016年富立物业公司交纳了定金，后续也一直在洽谈，并且等待富立物业公司交后续的款项，对一审判决查明的其他事实无异议。经本院询问，涉案租赁合同涉及的1290平方米钢结构楼房在取得北京市顺义区发展计划委员会《关于建设“奈瑞工贸有限公司二期生产区”的批复》以及北京市规划委员会顺义分局《规划意见书》后，奈瑞工贸公司未继续办理后续的审批手续，在二审法庭辩论终结前奈瑞工贸公司仍未取得有效的建设工程规划许可证或主管部门的建设批准。本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张、提供的证据以及庭上陈述，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同中涉及钢结构楼房部分的法律效力，以及钢结构楼房以外部分应否继续履行；二、涉案租赁合同被确认无效、解除的法律后果如何承担。针对争议焦点一，双方签订的涉案《房屋租赁合同》包含砖混结构厂房2443.35平方米、钢结构楼房1290平方米。对于钢结构房屋部分，奈瑞工贸公司虽提交北京市顺义区发展计划委员会《关于建设“奈瑞工贸有限公司二期生产区”的批复》以及北京市规划委员会顺义分局《规划意见书》，但在二审法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或取得主管部门的正式建设批准，涉及该部分楼房的合同内容应认定为无效。对导致该部分合同无效的过错，奈瑞工贸公司作为出租人将未取得建设规划许可证或经主管部门批准建设的房屋出租，应对该部分合同无效承担主要责任，而富立物业公司作为出租人亦未尽到谨慎审查义务，对此应承担次要责任。对于涉案《房屋租赁合同》中除钢结构房以外其余部分的租赁，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于该部分租赁应否解除抑或继续履行的争议，首先，奈瑞工贸公司上诉主张合同解除的依据在于富立物业公司延迟付款行为已构成根本违约，故其有权解除合同。但根据本案查明的事实，奈瑞工贸公司认可富立物业公司已支付租金至2018年2月28日，而涉案租赁物中的钢结构房屋于2016年12月8日因建筑材料不符合消防技术标准被查封，此后无法正常使用，双方由此对于租金标准产生争议并就租赁房屋的买卖问题持续洽商，且双方对2016年富立物业公司多支付的44.6万元的性质系租金抑或购房定金亦存有争议，在此情形下，一审认定奈瑞工贸公司据此不享有合同解除权正确。其次，富立物业公司上诉主张钢结构房屋部分外其余部分租赁合同应继续履行，理由在于钢结构楼房与其余部分可各自独立使用。但《房屋租赁合同》系将涉案院落内建筑作为一个整体出租，其中取暖设备、变压器、配电装置等配套设施亦属共用，租金价格亦按整体进行核算，且不同部分的租赁物在性质、建筑材料、结构等方面具有明显差异，现双方对于所属不同部分的租金价格无法协商一致，奈瑞工贸公司明确表示不同意继续履行租赁合同，在此情形下一审认定涉案合同目的不能实现，判决予以解除并无不当。因此，对于奈瑞工贸公司要求认定富立物业公司延迟付款存在根本违约行为进而其享有合同解除权，以及富立物业公司要求继续履行合同有效部分的上诉主张，本院均不予采纳。针对争议焦点二，现涉案租赁合同被部分确认无效，部分被判令解除。依据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于租赁物的处理问题，富立物业公司继续占用使用租赁物已丧失合法依据，故一审判决富立物业公司将涉案租赁地点全部房屋及场地腾退给奈瑞工贸公司正确。对于合同无效部分使用费的核算、装饰装修物的处理、经营损失问题。关于钢结构房屋使用费一节，该部分租赁合同虽被确认为无效，但富立物业公司对租赁物实际进行了使用，亦应参照租金标准支付相应使用费。一审综合考虑该部分建筑物被查封的情况，双方持续协商由富立物业公司购买涉案租赁物的情况以及源于此富立物业公司曾表示自行对该部分租赁物进行消防维修改造的情况等本案具体情形，判定富立物业公司已经交纳2016年12月8日至2018年2月29日期间的租金（使用费）不予退还，而富立物业公司亦无需继续交纳2018年3月1日之后的使用费的处理方式合理，本院予以维持。关于富立物业公司就钢结构部分租赁物装修的处理一节，富立物业公司的装修改造系经过奈瑞工贸公司同意进行，现因该部分租赁合同被确认无效，一审结合鉴定机构对于装饰装修所作出的评估数额、双方对合同无效所负过错情况，分别对未形成附合的装饰装修物以及形成附合的装饰装修物的处理，均符合法律、司法解释的规定，本院予以维持，对于奈瑞工贸公司及富立物业公司对此所提上诉主张，本院均不予采纳。关于富立物业公司要求赔偿合同部分无效所致预期经营利润损失一节，因合同无效所致缔约过失责任中并不包括合同预期履行利益，故其该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。对于合同有效部分的租金及使用费的核算。关于租金及使用费的核算，经查富立物业公司租金已支付至2018年2月28日，其应继续支付至实际腾退之日止，关于租金及合同解除后占有使用费的标准，一审参照合同约定、有效部分房屋建筑面积及房屋性质等因素作出的酌定，属合理范畴，本院不持异议。对于44.6万元款项一节，奈瑞工贸公司虽主张为购房定金，富立物业公司对此并不认可，对此双方均未提交书面约定、收据或其他证据佐证，从本案现有证据来看，虽表明双方就买卖房屋问题进行了协商，但并不足以证实双方对该款项的性质达成合意，再考虑到该款项系在双方租赁合同履行中与其他租金一并所交纳，一审法院判定以该款折抵2018年3月1日以后产生的租金并无不当，本院予以维持。对于奈瑞工贸公司所主张迟延支付租金的滞纳金及违约金问题，如上文所述，富立物业公司未按约定期限交纳2018年3月1日后租金系因部分租赁物被查封无法正常使用，双方对租金数额发生争议等多种因素所致，且该部分租赁物所涉租赁合同被认定为无效，进而导致其余部分租赁合同无法继续履行而被判定解除，即现有证据不能认定系富立物业公司上述迟延支付租金行为构成违约并进而导致合同解除，故对奈瑞工贸公司的该两项上诉请求，本院均不予支持。综上所述，北京奈瑞工贸有限公司、北京富立仁和物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实及法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32040元，由北京奈瑞工贸有限公司负担13902元（已交纳），北京富立仁和物业管理有限公司负担18138元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 张印龙二〇一九年五月八日法官助理 杨俊逸法官助理 曾琪惠书 记 员 陈 玥