贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1729号 上诉人（一审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路**（毕节地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李雪，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201611847446。 被上诉人（一审原告）：陆美，女，1976年3月18日出生，汉族，住高中生毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：赵朝荣，男，1976年9月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业）因与被上诉人陆美、赵朝荣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 龙鑫家业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：依据双方合同约定，被上诉人委托上诉人代为办理房屋权属转移登记。故上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，相关文书由上诉人基于代理权直接持有并提交至不动产登记机关。据此，向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书，并非上诉人应当履行的合同义务。一审法院判令上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，缺乏事实和法律依据。 陆美、赵朝荣二审未作答辩。 陆美、赵朝荣向一审法院起诉请求：1.判令被告将毕节市七星关区××（学院路）东城印象13号楼26层6号房屋的所有权转移登记给原告；2.判令被告支付原告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（2017年1月1日至2018年12月3日期间的违约金24632元；从2018年12月4日起以已付房款为基数，按日万分之一的标准计算至被告将不动产权属证书交付给原告之日止）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2015年与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号0142，合同备案号2014-11415，原告购买了被告修建的位于贵州省××市七星关区××路××印象××楼××号住房，原告按合同支付了房屋价款及相关税金。根据合同约定，被告应于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告。在此期间原告多次催促被告履行合同义务，将上述房屋所有权转移登记给原告，被告均以各种借口予以拖延，导致至今未能办理房产手续交给原告。按照约定，被告逾期交付办理房屋转移登记手续视为违约，被告应支付原告逾期交付办理房屋转移登记文书的违约金24632元。被告迟迟不履行房屋转移登记义务已经给原告造成了诸多损失，根据法律法规的规定，原告请求判决被告按照合同履行义务将房屋转移登记给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。 一审法院认定如下事实：原告与被告于2015年7月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）东城印象13号楼26层6号商品房一套，房价款为350892元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2013年7月22日向被告支付购房款90000元，2014年3月15日支付购房款228958元，2016年4月28日支付购房款31934元。同时，被告于2016年4月28日收取原告交纳的税费18066元。一审法院另查明，涉案房屋存在在建工程抵押。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.被告是否应当为原告办理涉案商品房转移登记；2.被告是否应向原告支付违约金；如支付，应按何标准从何时支付。 关于焦点一，涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，尚不具备办理产权转移登记的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告负有的交付办理涉案房屋产权转移登记有关文书并将涉案房屋转移登记给原告的义务尚处于事实上不能履行的状态，且涉案房屋存在在建工程抵押，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，现原告要求被告履行涉案房屋所有权转移登记缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。待上述条件具备时，原告可另行主张。 关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款350892元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关税费18066元，基于此，被告应直接向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付。但被告并未举证证明其已向办证部门提交完毕办理商品房转移登记相关文书。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。根据原告的诉讼请求，从2017年1月1日起至2018年12月3日止的违约金为24632元（350892元×001×702天）；从2018年12月4日起的违约金计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告陆美、赵朝荣支付从2017年1月1日起至2018年12月3日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金24632元。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于其向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日起30日内向原告陆美、赵朝荣支付从2018年12月4日起至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止的违约金，该违约金以原告已付购房款350892元为基数，按日万分之一的标准计算。三、驳回原告陆美、赵朝荣的其他诉讼请求。案件受理费157元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案，依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当在2014年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。即便依上诉人上诉所称，因双方约定由上诉人代被上诉人申请办理商品房转移登记，此时上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义，上诉人径行向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书即可。但上诉人未举证证明其在合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限内，向不动产登记机关提交了文书材料，本案亦无证据表明上诉人在该期限内具备了交付文书材料的条件。基于前述事实，一审法院判令上诉人承担违约责任，并无不当。对上诉人上诉主张的违约责任抗辩意见，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费314元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年五月三十一日 书记员  何婷婷