昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初466号原告：孙伟，男，汉族。委托诉讼代理人：资庆元，男，汉族,特别授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司。法定代表人：朱彦委托诉讼代理人：吕思成，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南瑞景房地产经纪有限公司。法定代表人：孙勇飞委托诉讼代理人：董志美，女，汉族，系被告公司员工，特别授权代理。原告孙伟与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）、云南瑞景房地产经纪有限公司（以下简称瑞景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用简易程序于2019年4月11日公开开庭进行了审理，原告孙伟及其委托诉讼代理人资庆元，被告博鼎公司的委托诉讼代理人吕思成，被告瑞景公司的委托诉讼代理人董志美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙伟向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告把经其合谋后，在原告购买被告博鼎公司的博鼎上城项目地下商铺时，由被告瑞景公司盖章所收取原告的该商铺优惠抵扣款56000元全部退还原告，并支付原告该优惠抵扣款两年（以合同约定交房时间2016年12月31日前至2018年底）的银行定期利息2352元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2015年初到被告博鼎公司认购博鼎上城项目地下商铺，与开发商签订了《内部认购承诺书》（见证据3），并在开发商售楼部交付了定金56000元，开发商的销售人员开具了收据并明确告诉原告：你购买的是期房，须交付该优惠抵扣款作为定金，才能享受5%的内购优惠，有贷款付清房款又可优惠2%；若卖方违约，则双倍赔偿买方定金，若买方违约，则定金不予退还、卖方有权收回该房屋另行销售；等公司制作好该商铺的《商品房购销合同》后，通知你来签订合同，按合同交付购房款。原告在接到开发商的上述通知后，于2015年8月20日，到开发商第七街区售楼部与开发商签订了该地下商铺的《商品房购销合同》（见证据一），接着按合同的约定出资433483元（含银行贷款出资210000元）），购买了开发商的博鼎上城地下商铺，开发商开具了现付购房款223483元收据，并把定金56000元的收据换开成由被告瑞景公司盖章收取的改写为该商铺优惠抵扣款56000元的收据。2017年初，在该项目地下商铺没有组织竣工验收并备案的情况下开发商就要求原告去接房后，原告在自己完全履行了双方约定的情况下多次要求开发商把没有被用来抵扣购房款的优惠抵扣款（定金）全部退还原告。开发商均以各种理由拒绝让瑞景公司把该公司盖章收取的原告购买商铺的优惠抵扣款（定金）退还原告。为此，原告提出以下诉讼理由：一、开发商（博鼎公司）与瑞景公司是各有法定代表人的两个独立公司，原告向开发商购买地下商铺，却是瑞景公司来盖章收取该商铺的优惠抵扣款（定金），理由何在？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，如果瑞景公司没有证据或者证据不足以证明其收取该商铺优惠抵扣款（定金）的主张，负有举证责任的瑞景公司就应依法承担不利后果，把该款以及该款从合同约定交房时间到今两年的银行同期利息退赔偿原告；二、开发商负责人曾说，优惠抵扣款（定金）是瑞景公司盖章收取的，原告只能向瑞景公司索赔，这是在狡辩。首先，瑞景公司是在同一时间（原告向开发商交购房款同时，有证据1和证据2的确定日期为证）、同一地点（开发商第七街区售楼部财务处）与开发商的财务人员一起收回原告的定金收据，换成了由瑞景公司盖章并且改为商铺优惠抵扣款的收据。第二，由于开发商制作的《内部认购承诺书》（见证据3）第11行表明：“凭云南瑞景房地产经纪有限公司出具的收据可参与以上内部认购活动及优惠政策”，该《内部认购承诺书》的最后部分还把由瑞景公司盖章收取的优惠抵扣款确认为定金，这就说明，让瑞景公司盖章收取优惠抵扣款（定金）是开发商和瑞景公司事先就已合谋好的。第三，在昆明市呈贡区住建局2018年2月7日给业主代表马玲萍的《关于呈信马玲萍信访事项答复意见书》（见证据4）中，针对马玲萍家所交的由瑞景公司盖章收取的5.6万元优惠抵扣款（定金）的理由是：“开发商表示按照您投诉中所交纳的5.6万元为购买额外5个点优惠资格的认购款，并且明确告知您此费用仅作为优惠抵扣款，已开具相应收据”。以上三点锁定：开发商就是让瑞景公司盖章收取优惠抵扣款（定金）的主要谋划者，其主要连带责任不言而喻。三、本案诉讼的焦点为：是否应确认合法的购房款？是否应确认优惠抵扣款就是认购商铺的定金？是否应确认优惠抵扣款既不能纳入购房款计算也不能说成是“为购买额外5个点优惠资格的认购款”？针对本案诉讼焦点，原告认为：1、在本案所签订的《商品房购销合同》中，双方约定了购销涉案商铺款为“总金额人民币433483元”，此合同约定价款就是合法有效的购房款（也就是开发商在其《内部认购承诺书》中所说的购房协议备案价格。并且，在昆明市呈贡区住建局给业主代表马玲萍的《关于呈信马玲萍信访事项答复意见书》中，针对马玲萍的商铺，开发商已表明：“该套商铺销售报价为521610元，客房成交总价为433483元”，这里所说的521610元的“销售报价”仅仅是开发商单方面的主张，没有客户认可就没有法律依据，是非法无效的；而这里所说的433483元的客户“成交总价”是买卖双方签订合同约定的购房款，是唯一合法有效的。2、原告所交付的由瑞景公司盖章收取的56000元优惠抵扣款就是定金。首先，此款是原告在签订合同之前认购商铺时就已交付的，开发商的销售人员明确表示：交了作为优惠抵扣款的定金，可有5%的内部认购优惠；第二，开发商在其所制作的《内部认购承诺书》中的“违约责任约定”部分，已经确认由瑞景公司盖章收取的优惠抵扣款为定金，并指出：若卖方不能履行以上约定，则双倍赔偿买方定金；若买方不能履行以上约定，则定金不予退还、卖方有权收回该房屋另行销售；第三、在早期的2014年9月4日，由瑞景公司盖章所收取的A1－1（－1）－77号商铺6万元和A1－1（－1）－78号商铺5.2万元的收据（见证据5）上写明的就是定金。后来被告为逃避定金法则，改写为优惠抵扣款，以此蒙蔽买方。原告上述证据和理由证明了优惠抵扣款就是定金；3、由瑞景公司盖章收取的优惠抵扣款既不能纳入购房款计算，也不能说成是“为购买额外5个点优惠资格的认购款”。首先,昆明市中级人民法院关于本案同一地块同一楼盘同商铺的开发商违法违约的（2018）云01民终646号等终审判决书（见证据6）中，已经明确“将交纳的商铺优惠抵扣款纳入购房款计算，不符合法律规定，不予认定（见该判决书第2页倒数第8行）”。开发商在其单方面所说的“销售报价”、“总价”、“房屋总价”中均把优惠抵扣款纳入了购房款计算（在计算购房优惠时将其扣除，计算完购房优惠后又将其加上作为房屋总价，实属蒙蔽买方的自相矛盾的花招）没有法律依据，也没有任何理由。第二，开发商在呈贡区住建局的《关于呈信马玲萍信访事项答复意见书》中狡辩的又一个理由就是把优惠抵扣款说成是“为购买额外5个点优惠资格的认购款”。这里的“认购款”如果指的是购买期房的认购款，就是定金；如果指的仅仅是“购买额外5个点优惠资格”的钱款（实属有悖于“认购款”含议的狡辩），我们就按此狡辩来计算：原告的优惠抵扣款为5.6万元，得到优惠金额是21674.15元（合同约定购房款433483X0.05＝21674.15元）。用5.6万元购买2.1万多元的优惠，有悖于常识和逻辑，纯属欺诈。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。”原告早已履行了约定的债务，但原告购买开发商地下商铺付给瑞景公司的优惠抵扣款（定金）56000元，没有抵扣房款（必须指出：由开发商盖章收取的A1－2-D44号地下商铺业主所交的定金40000元已被开发商抵扣了房款，见证据7.为何其他同类地下商铺业主所交的定金不予抵扣？）没抵扣就应退还，至今不退还毫无道理。综上，原告依法请求人民法院查明瑞景公司盖章收取的优惠抵扣款（定金）去向，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告博鼎公司辩称：一、从程序上讲，原告的起诉已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，请求人民法院依法驳回其诉讼请求；二、从实体上讲，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，原告签署的《内部认购承诺书》已明了购房款的计算方式，原告购买的商铺销售总价为521610元，按双方约定的优惠方式计算后总价为489483元，扣除原告诉称的优惠抵扣款56000元，被告实际再支付433483元，该价格也是双方约定的登记备案价和合同签订价，该承诺书是原告的真实意思表示，并且内容亦不违反法律及相关政策的强制性规定，对承诺人即原告是具有法律约束力的；再从双方签订承诺书和房屋购销合同的时间来讲，原告作出承诺的时间是2015年3月8日，而原、被告签订购销合同的时间是2015年8月20日，这期间有近半年的时间，原告对上述的购房款计算均未提出异议；其次，原告购买的商铺，我公司销售公示的价格为465610元，根据《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》第二条第一款规定：商品房实际销售价格可以在申报价格的15%范围内上下波动。《内部承诺书》上向原告销售的商铺总价521610元，并未超过上浮15%的规定，是符合政策的。三、原告诉称的商铺优惠抵扣款56000元，实际是由瑞景公司收取的，也是原告为了享受购房优惠自愿缴纳的，最后该款也在购房款中进行了抵扣，原告现在要求返还是没有任何事实和法律依据的，原告要求博鼎公司承担连带责任更没有法律依据。四、至于博鼎公司与瑞景公司之间存在包销关系，博鼎公司开发建设的部分商品房包给瑞景公司负责销售，瑞景公司根据《内部认购承诺书》向原告收取的优惠抵扣款，已在购房总价款中进行了抵扣，原告要求瑞景公司退还该款项也是没有依据的。被告瑞景公司辩称：被告博鼎公司系涉案房屋的开发建设方，博鼎公司开发建设的涉案房屋由瑞景公司对外销售。其他同意被告博鼎公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交的第1、2、3项证据，被告质证对三性无异议，本院对上述证据的真实、合法及关联性予以认定，但上述证据不能证明被告瑞景公司向原告收取的优惠抵扣款56000元，未抵扣房款，应予退还的证明观点；2、原告提交的第4项证据，尽管系住建部门对原告妻子马玲萍的回复，但与该案有关联，本院对其真实、合法性及关联性予以认定，该证据能证明，原告主张的诉讼时效存在中断的事实，原告的起诉未超过诉讼时效的证明观点；3、原告提交的第5、6、7项证据，与本案无关联性，本院对其关联性不予认定。本院根据双方当事人举证和证据认定意见，确认如下法律事实：被告博鼎公司系位于昆明市呈贡区博鼎上城A1－2地块的开发商，被告瑞景公司系被告博鼎公司开发建设的部分房屋（商铺）的销售商，原告孙伟系该项目地下商铺的业主。2015年3月，原告孙伟购买被告博鼎公司开发建设的商铺，双方经协商约定：原告预先向被告缴纳定金的，可享受购房款的5%的优惠，一次性付款的，还可再享受5%的优惠（如系贷款支付的享受2%的优惠）等；2015年3月8日，原告孙伟商谈约定向被告博鼎公司支付了购房定金56000元，并签署了《内部认购承诺书》，认购承诺书主要记载的以下内容：“孙伟于2015年3月8日自愿认购博鼎.七街区商铺（套内面积25.87平方米，房屋销售总价521610元）；现本人自愿选择内部认购（销售总价－56000元）X0.95X0.98的优惠方案即最终支付总价为489483元，并在扣除减扣金额后以总价433483元作为购房协议备案价格；本人承诺在2015年3月8日前付清减扣金额56000元，并在2015年3月15前付清购房协议备案首付房款22348元，凭云南瑞景房地产经纪有限公司出具的收据可参与以上内部认购活动及优惠政策；本人对以下相关内容已被告知并认可，若不能履行承诺，则视为自动放弃购买该铺面，一切责任自负”。协议签订后，原告孙伟向被告博鼎公司支付了购房定金56000元，博鼎公司向原告出具了收据。2015年8月20日，原告孙伟与被告博鼎公司正式签订了合同编号为A1－2－D36号的《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告博鼎公司开发建设的博鼎.七街区商铺、套内面积25.87平方米，每平方米16756.2元，总金额433483元；付款方式首付223483元、贷款支付210000元，付款时间为2015年8月20日。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日即2015年8月20日，原告孙伟向被告博鼎公司支付了房款223483元，被告博鼎公司向原告孙伟出具了收据；另外的210000元购房款由原告孙伟向银行代款支付。同日，被告博鼎公司收回了之前向原告孙伟出具的56000元的定金收据，换成了由被告瑞景公司出具的“商铺优惠抵扣款”收据。综上，原告孙伟向被告博鼎公司和瑞景公司支付的款项共计489483元。另查明：原告孙伟所购买的上述商铺，被告博鼎公司对外公示的销售价为465610元，原告孙伟签署的《内部认购承诺书》上该房的销售总价为521610元。根据《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》第二条第（一款）规定，实际销售价格与申报价格可以在15%范围内上下波动。现原告认为，双方合同约定的商铺价格为433483元，而两被告实际收取的告的房款为489483元，其中有56000元的订金，被告未抵扣房款，应予退还原告，为此向本院提起诉讼。综上所述，针对原告孙伟的起诉是否超过诉讼时效的争议，本院认为，原告已向本院提交了诉讼时效存在中断的证据，故对被告博鼎公司认为原告的起诉已超过诉讼时效的答辩观点，本院不予采信。针对原告孙伟于2015年3月8日向被告博鼎公司缴纳，后由被告瑞景公司换成“商铺优惠抵扣款”收据的56000元款项是否属于定金的争议。本院认为，该款项在原告2015年3月8日签署的《内部认购承诺书》上已明确为定金，故对原告认为其缴纳的该款应为购房定金的主张，本院予以认定。针对原告缴纳的上述购房定金56000元是否已抵扣房款，应否退还原告的争议，本院认为，原告孙伟于2015年3月8日签署的《内部认购承诺书》，已对所购买商铺的位置、面积、价格、优惠方式、优惠后的价格、56000元定金抵扣后，被告实际应支付的价款均进行了明确的承诺，并且承诺书还记载了“凭云南瑞景房地产经纪有限公司出具的收据可参与以上内部认购活动及优惠政策”，同时承诺书还明确了双方以优惠抵扣后价格为购房协议备案价。该《内部认购承诺书》系原告孙伟的真实意思表示，且承诺书记载的内容亦不违反法律和政策的强制性规定，其合法有效，对原告孙伟具有约束力。之后，原告与被告博鼎公司签订的《商品房购销合同》上约定的商铺价格，也是按照原告孙伟签署和《内部认购承诺书》的价格及计算方式，计算出商铺销售总价后，再抵扣被告瑞景公司出具的收据确认的“优惠抵扣款”（定金）56000元后，得出的最终价格。原告诉称的56000元“优惠抵扣款”或定金，已在购房款中进行了抵扣，故对原告要求被告博鼎公司和瑞景公司退还定金56000元的诉讼请求，本院不予支持。被告博鼎公司和瑞景公司尽管未向本院提交双方签订的房屋包销协议，但双方对存在房屋包销的事实均无异议，本院予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计629元，由原告孙伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 黄 云二〇一九年五月六日书记员 李昱翥