河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终855号上诉人(原审被告):垫富宝投资有限公司，住所地：河北省邢台市新河县新兴街东侧，统一社会信用代码9113053030821104XL。法定代表人:耿君彩，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：郑明璐，河南天时达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桑喜红，女，1981年1月6日生，汉族，住长葛市。委托诉讼代理人：贺远，河南葛天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖建设，男，1971年6月1日生，汉族，住长葛市。原审被告：河南蒙德恩环保科技有限公司，住所地：长葛市金山路中段北侧，统一社会信用代码91411082082250969M。法定代表人：肖建设，任公司经理职务。上诉人垫富宝投资有限公司因与被上诉人桑喜红、被上诉人肖建设、原审被告河南蒙德恩环保科技有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2018）豫1082民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人垫富宝投资有限公司的委托诉讼代理人郑明璐、被上诉人桑喜红及其委托诉讼代理人贺远到庭参加诉讼，被上诉人肖建设、原审被告河南蒙德恩环保科技有限公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。垫富宝投资有限公司上诉请求：1、撤销长葛市人民法院（2018）豫1082民初4458号民事判决书，依法予以改判驳回被上诉人桑喜红的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，定性不正确，原审法院在审查本案证据、查清案件事实方面存在严重疏忽。1、本案中被上诉人桑喜红提供的证据并不能证明其与2014年4月19日购买涉案房屋且已实际入住。被上诉人桑喜红提供其购买的涉案房屋首付款，仅为一张由马爽所打的收到条，并没有提供相应的转账信息，不能证明该笔购房款实际支付。被上诉人桑喜红提供的归还房贷的明细，偿还房贷的人也并非被上诉人桑喜红，与被上诉人桑喜红所述银行按揭款每月由其打入李艳红的账户不符，充分说明了房贷并非被上诉人桑喜红所偿还。因此，一审法院认定被上诉人2014年4月19日购买李艳红名下的涉案房屋，并支付购房款18万元，自2014年4月19日购买涉案房屋后一直经李艳红银行卡账户归还购房按揭款的事实是错误的。2、被上诉人桑喜红提供的证据并不能证明其实际入住该涉案房屋。被上诉人桑喜红提供的缴费票据大部分为涉案房屋被查封后的票据，而且在物业费缴费记录上，也是近两年才开始有电梯使用费缴费记录，被上诉人桑喜红提供其他证明其实际入住的证据均有相应的瑕疵，且不具备真实性，因此，一审法院认定被上诉人桑喜红自2014年4月19日居住至今是错误的。二、一审法院认定被上诉人桑喜红购买涉案房屋属于善意取得，被上诉人桑喜红与被上诉人肖建设、李艳红之间的房屋买卖真实有效是错误的，并且与法律法规相冲突。1、被上诉人桑喜红未提供有效的购房合同，也没有向李艳红转账的证明，并不能够证明二人之间存在出售房屋的事实。并且该房屋上设有抵押权，在银行进行着按揭手续，在抵押未解除之时是不能进行买卖的，根据物权法第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。故被上诉人桑喜红和李艳红之间的买卖是不符合规定的，即使有买卖的行为，也属于一种债权行为，并没有发生物权转移，被上诉人桑喜红并不能取得该房屋的所有权。2、被上诉人桑喜红与李艳红之间未签订合法有效的书面买卖合同，不符合房屋买卖的交易习惯，房屋的买卖现在已是市场上成熟的一种交易，根据交易习惯，即使关系再好的人，也会在买卖房屋时签订买卖合同。并且被上诉人桑喜红与李艳红未在人民法院查封之前签订合法有效的书而买卖合同，因此，也不能不对涉案房屋执行。三、即使买卖关系真实存在的，被上诉人桑喜红是可以办理过户登记，并不是因为其他客观因素不能办理过户，而是其自身的原因未能办理，并且不动产的交付应以过户备案为交付准则。现如今二手房买卖市场是一个成熟的市场，二手房买卖也是可以办理按揭手续的，是可以将房屋过户到买受人名下而由银行将剩余钱款支付给出卖人，由买受人直接向银行还款的。并且被上诉人桑喜红所述支付的18万元也足以支付(四)行贷款3因此，即使存在买卖关系时，桑喜红应当将房屋过户到自己名下，现其未能过户的原因在其自身，桑喜红现没有将房屋过户到其名下，其应当考虑到未将房屋过户的风险，其风险应该自担。综上所述，请二审法院撤销长葛市人民法院（2018)豫1082民初4458号民事判决书，依法予以改判驳回被上诉人桑喜红的诉讼请求或发回重审。桑喜红辩称，1、一审判决认定事实正确，一审证据充分证明了被上诉人实际支付购房款并实际占有房屋的事实。2、一审法律适用正确，被上诉人作为实际购房人已经支付大部分房款，购房符合交易习惯也符合常理，其具有充分的物权替代权，应当优先收到法律保护能够排除执行。综上驳回上诉请求。桑喜红向一审法院起诉请求：1、撤销长葛市人民法院（2017）豫1082执1588执行裁定书，并停止对长葛是颍川大道西段南侧世纪鑫城1号楼4单元6层603室房产（房产证号10××**）执行。2、解除对上述房产的查封措施；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月19日，原告桑喜红经案外人马爽手购买李艳红名下位于长葛市××大道西××南侧世纪××城××楼××单元××室房产（房产证号10××62）一套，并支付部分购房款18万元，约定李艳红将涉案房屋及购房手续交付至桑喜红，桑喜红自2014年5月起每月4号前向李艳红的工商房贷银行卡汇入1753元按揭款，待过户条件情况成熟时，配合桑喜红办理房屋过户手续。原告桑喜红自2014年4月19日购买涉案房屋后一直经李艳红银行卡账户归还购房按揭款，并居住至今。因李艳红与被告肖建设系夫妻关系，涉案房屋系二人共同共有，涉案房屋银行按揭期限自购房之日起（2010年4月28日）10年。2016年11月8日，长葛市人民法院作出（2016）豫1082民初3941号民事裁定书，查封了登记在李艳红名下的涉案房屋。2018年4月16日，长葛市人民法院依据生效的（2016）豫1082民初3941号民事裁定书作出了（2017）豫1082执1588号腾房公告，拟对涉案房屋进行强制执行。桑喜红作为案外人于2018年4月25日对长葛市人民法院在该案执行中执行长葛市××大道西××南侧世纪××城××楼××单元××室房产（房产证号10××**）提出书面异议，后长葛市人民法院做出（2018）豫1082执异38号裁定书驳回案外人桑喜红的执行异议，桑喜红遂诉至本院。一审法院认为，被告肖建设、李艳红夫妻二人系涉案房屋共有人，原告在李艳红处购买涉案房屋并支付相应的对价符合善意取得，原告桑喜红与被告肖建设、李艳红之间的房屋买卖事实真实、有效存在。双方是否存在真实有效的法律关系，应当结合双方之间实际履行的权利义务，书面的有效合同仅是对双方权利义务约定的一种反映、载体。故对被告垫付宝公司辩称双方未签订房屋买卖合同不符合交易习惯的理由不予采纳。原告桑喜红自购买涉案房屋后一直居住至今并如约履行支付房贷的义务，且原告购买、占有房屋的事实均发生在人民法院采取保全措施前。涉案房屋因银行按揭无法办理过户手续，另原告与李艳红约定的房款交付方式符合一般的交易习惯且合法有效，故对被告辩称涉案房屋可以办理过户手续的推定不予采纳。被告河南蒙德恩环保科技有限公司、肖建设无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此引起的不利后果应由其二人各自承受。依法判决：对李艳红名下位于长葛市××大道西××南侧世纪××城××楼××单元××室房产不得执行。本案诉讼费100元，由被告垫富宝投资有限公司、河南蒙德恩环保科技有限公司、肖建设承担。本院二审期间，桑喜红提供转账凭证一份，证明被上诉人购房之后从2014年5月份开始向李艳红支付房贷的转账记录。但，涉案房屋双方未签订房屋买卖合同，18万元首付款仅有收据一份。其他事实与一审查明事实。本院认为，首先，涉案房屋未签订房屋买卖合同，有悖交易习惯和常理，18万元首付款仅有收据一份，缺乏证据佐证。双方买卖合同是否成立缺乏证据证明。其次，涉案房屋设置抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。”的规定。本案没有证据证明涉案房产抵押权人同意转让，也没有证据证明桑喜红代为清偿债务消灭了抵押权。桑喜红就涉案房屋的购房行为应系无效行为。同时，桑喜红在明知涉案房屋抵押且未能依法代为清偿债务消灭了抵押权，致使未能办理过户，应属于自身原因。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。综上所述，垫富宝投资有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、规定，判决如下：一、撤销河南省长葛市人民法院（2018）豫1082民初4458号民事判决；二、驳回桑喜红的诉讼请求。一、二审案件受理费3205元，由桑喜红负担。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 朱雅乐审判员 马 龙二〇一九年五月十三日书记员 贾甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口