山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0203执异41号异议人（案外人）：宿长山。申请人：康健。委托代理人：连吉春，山东名昊律师事务所律师。被申请人：杨景淇。被申请人：韩燕敏。申请人康健与被申请人杨景淇、被申请人韩燕敏民间借贷纠纷一案，诉讼中本院作出财产保全民事裁定书并查封了被申请人杨景淇名下位于青岛市高新区华东路xx号x号楼xx户房产（以下简称涉案房产）。案外人宿长山以其对涉案房产享有实体权利为由提出排除执行异议，本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人宿长山提出执行异议称，2017年1月9日，其与被申请人杨景淇、韩燕敏夫妇签订《房地产买卖契约》一份，约定杨景淇、韩燕敏将其名下涉案房产出售给宿长山，房款为160万元，并约定在符合购房条件之后，杨景淇、韩燕敏将积极配合宿长山办理过户手续。合同签订后，宿长山按照合同约定付清了全部购房款。2018年2月，两被申请人向宿长山交付了涉案房产，宿长山就实际占有使用该房屋。后得知申请人康健因与被申请人杨景淇、韩燕敏民间借贷纠纷一案，执行法院错误的将涉案房产当做被申请人杨景淇、韩燕敏的财产予以保全查封。虽然涉案房屋登记在两被申请人名下，但根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，宿长山在本案申请人与被申请人发生借贷关系之前就与两被申请人签订了合法有效的房屋买卖协议，且支付了全部购房款，早在2018年2月经过合法交接，宿长山也已经占有使用了涉案房屋，因青岛市于2017年3月份出台限购政策，新房两年内不能过户，但宿长山对此无任何过错。请求解除对涉案房产的查封并停止执行。异议人宿长山提交的证据包括：一、《二手房购买合同》，待证事实为宿长山与杨景淇于2017年1月9日签订购房合同，约定宿长山购买被申请人杨景淇名下的涉案房产，总金额160万元，应于2017年1月9日前付定金25万元，定金在最后一次付款时充抵房款，交付房屋之日即2018年2月27日付款45万元，房屋产权证、土地使用证办理完毕之日付款85万元；过户手续办理完毕之日付清尾款5万元；2018年2月27日正式交付房屋，双方应于可办理过户手续之日起7日内到房地产登记部门办理过户手续。二、转账交易记录，待证事实为2017年1月9日宿长山向韩燕敏支付25万元，2018年2月27日宿长山向韩燕敏支付40万元，同日赵素霞（异议人宿长山的配偶）向韩燕敏支付5万元，2018年3月30日宿长山向韩燕敏支付75万元，2018年4月4日宿长山向韩燕敏支付10万元。三、涉案房产《不动产权证书》，异议人陈述其持有涉案房产《不动产权证书》原件。申请人康健发表意见称，异议人签订合同时，涉案房产处于在建状态，没有房产证，此时异议人应当预见到购买该房屋后何时才能办理过户手续具有不确定性和风险，所以异议人对不能办理过户登记手续存有过错。申请人提供的证据不能证明其已实际占有该房屋，所以该房屋买卖合同不能对抗法院的查封。后提供证据调取申请称，异议人宿长山提供的银行转账凭证中部分仅有韩燕敏手机银行转账截屏而无银行原始交易明细，证据中有明显瑕疵甚至造假情形，结合双方在市区、城阳区和高新区曾有其他房产交易的情况，可能存在移花接木情形，请求调取宿长山夫妇于杨景淇夫妇不动产登记及交易情况、银行交易明细。被申请人杨景淇、被申请人韩燕敏对异议人宿长山提交的证据以及所作的陈述无异议。被申请人杨景淇、被申请人韩燕敏另提交《保全异议申请书》一份，认为：一、在诉讼中保全的被申请人三处房产中，涉案房产于2017年1月已经出售给宿长山，位于青岛市××新区××路××楼**房产于2017年3月出售给案外人高群；2017年度在开发商交房之后，被申请人按照购房合同的约定，将上述两处房产交付给购房人，购房人也已经付清全部购房款，对房屋进行了装修并开始居住，由于2017年3月30日青岛市国土资源和房屋管理局等部门发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，新建商品房和二手住房需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易，导致被申请人一直未能为购房人办理过户手续。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求解除对上述两处房产的查封，保护案外人的合法权益。二、已保全查封的财产价值远远大于申请人诉讼请求的金额。三、申请人主张的借款关系并不存在。被申请人杨景淇、被申请人韩燕敏提交的证据包括：一、一、2017年1月9日《二手房购买合同》复印件，其内容与宿长山提交的证据一致。二、韩燕敏银行账户明细一份，其内容与宿长山欲证明的款项支付时间金额一致。三、2017年3月8日《房地产买卖契约》复印件、韩燕敏尾号为1855银行账户明细复印件2页，其显示的内容为韩燕敏将青岛市××新区××路××楼301户房产以1025000元出售给高群。查明，申请人康健与被申请人杨景淇、被申请人韩燕敏民间借贷纠纷一案，本院依据申请人的申请作出财产保全民事裁定书，于2018年7月6日查封了涉案房产的登记。杨景淇、韩燕敏于2013年5月7日登记结婚系夫妻关系。涉案房产位于青岛市××新区××路××楼304户，于2017年12月25日办理了不动产权证书、登记在杨景淇名下。本院认为：一、关于本案异议的性质及其适用的法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条规定，利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。第一百零八条规定，当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2016年12月1日起施行的最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条规定，人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。综合上述法律规定，当事人、利害关系人对于财产保全提出异议的，分三种情况处理：一、对保全裁定提出异议的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定申请复议；二、对保全裁定的执行行为提出异议的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，不服异议裁定的可在法定期限内向上级人民法院申请复议；三、对保全的财产主张实体权利请求排除执行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，不服异议裁定的可在法定期限内依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五章的相关规定、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的规定提起执行异议之诉，通过诉讼程序主张权利。案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，案外人宿长山据以提出排除执行异议的理由，是认为其享有涉案房产的实际权属，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，对其执行异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。被申请人杨景淇、韩燕敏同时对保全裁定实施过程中的执行行为即超标的查封提出了异议，依照上述法律规定，应另案依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。被申请人杨景淇、韩燕敏关于涉案房产已经出售给案外人宿长山、不应予以查封的意见，作为其对案外人宿长山提出的排除执行异议发表的答辩意见。被申请人杨景淇、韩燕敏关于另一套房产已经出售给案外人高群、不应予以查封的意见，应先确认所涉房产是否被本案诉讼保全查封，被申请人无权替代该案外人提出排除执行异议。被申请人杨景淇、韩燕敏关于申请人康健主张的借款关系并不存在的意见，指向了保全裁定本身，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定申请复议，或在双方民间借贷纠纷经诉讼审理后对作出的判决决定是否提起上诉获得救济，本次案外人排除执行异议非诉审查程序中不予审查。二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对照上述法律规定，异议人宿长山、申请人康健、被申请人的争议在于：1、涉案房产在案外人宿长山与被申请人杨景淇签订买卖合同时属于在建工程尚未交付，宿长山是否具有过错；2、双方确认因合同履行过程中出台限购政策导致涉案房产未能及时办理过户，宿长山是否具有过错；3、杨景淇、韩燕敏向宿长山交付涉案房产钥匙是否构成宿长山对涉案房产的实际占有；4、审查异议人宿长山和被申请人提交的证据发现，购房合同约定的购房全款为160万元，宿长山提交的证据欲证明已支付155万元，被申请人予以确认，申请人提出真实性异议；5、合同约定尾款5万元应于涉案房产过户手续办理完毕之日付清，目前涉案房产仍登记在杨景淇名下。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，表达了金钱债权案件中、对案外人购买登记在被执行人名下不动产的物权期待权的保护，避免因金钱债权案件的执行造成对案外人财产的侵害。目前证据不足以证明异议人宿长山已经全部支付了涉案房产购房价款，本院对宿长山就本案财产保全查封涉案房产提出的排除执行异议不予支持。三、不服异议裁定的，案外人宿长山有权依照最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五章、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》的相关规定，在十五日内向本院提起执行异议之诉，通过诉讼程序进一步举证和主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人宿长山对被申请人杨景淇名下位于青岛市高新区华东路xx号x号楼xx户房产提出的排除执行异议。不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。审判长  曲永青审判员  周桂莲审判员  林爱英二〇一九年五月六日书记员  于程程