湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1028民初236号 原告：谭观华，住湖南省安仁县。 原告：谭秋莲，住湖南省安仁县。 被告：郴州富强房地产开发有限公司，住所地：湖南省安仁县。 法定代表人：罗长城，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师，特别授权。 原告谭观华、谭秋莲与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称：郴州富强房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理，原告谭秋莲、被告郴州富强房地产公司委托诉讼代理人李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭观华、谭秋莲向本院提出诉讼请求：1、郴州富强房地产公司向谭观华、谭秋莲支付逾期办理商品房产权证违约金81413元（自2014年12月29日至2019年3月4日按中国人民银行同期年贷款基准利率4.35%的1.3倍计算）；2、郴州富强房地产公司自2019年3月4日至支付逾期办理商品房产权证登记之日止按谭观华、谭秋莲购房款总额利率4.35%的1.3倍向谭观华、谭秋莲支付逾期办证违约金；3、郴州富强房地产公司承担本案的案件受理费。事实与理由：2013年7月6日，谭观华、谭秋莲与郴州富强房地产公司双方签订了《商品房预售合同》，在合同中约定：谭观华、谭秋莲以334000元的价格购买郴州富强房地产公司开发的祥龙商业广场第二层58号商铺，郴州富强房地产公司则在2014年12月28日前向谭观华、谭秋莲交付所购商铺，同时约定，郴州富强房地产公司在商铺交付之日起720天内办理商铺的不动产登记。但因郴州富强房地产公司的原因一直未办理祥龙商业广场的竣工综合验收，导致使谭观华、谭秋莲无法办理所购商铺的不动产权登记。2017年6月26日，谭观华、谭秋莲与郴州富强房地产公司协商，郴州富强房地产公司承诺在2018年内办好商铺的不动产登记，但郴州富强房地产公司至起诉时仍未办理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，“因出卖人的原告逾期办理商品房产权证，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。为维护谭观华、谭秋莲的合法权益，依法提起诉讼，请求支持谭观华、谭秋莲的诉讼请求。 郴州富强房地产公司辩称，驳回谭观华、谭秋莲的诉请。事实与理由：1、产权办证的主体是谭观华、谭秋莲，郴州富强房地产公司只能是协助义务，截至目前，谭观华、谭秋莲没有向郴州富强房地产公司提供房屋纳税的证明及维护基金，也没有接到相关职能部门协助办证的通知，所以逾期办证的责任在谭观华、谭秋莲；2、根据双方合同约定没有约定逾期办证的违约责任；3、本案涉及到商铺返租，返租期间谭观华、谭秋莲是没有任何损失。 谭观华、谭秋莲向本院提交以下证据：商品房预售合同、收据、返租合同及补充合同，拟证明于2013年7月6日，谭观华、谭秋莲向郴州富强房地产公司以334000元的价格购买郴州富强房地产公司开发的祥龙商业广场第二层58号商铺，郴州富强房地产公司则在2014年12月28日前向谭观华、谭秋莲交付所购商铺，同时约定，郴州富强房地产公司在商铺交付之日起720天内办理商铺的不动产登记。郴州富强房地产公司向本院提交以下证据：1、祥龙商业广场竣工验收签到表、竣工验收申请报告，拟证明涉案商业品以于2014年12月5日竣工验收；2、返租协议及工商银行电子回单，拟证明返租情况。以上证据符合证据规则的规定，本院予以确认。 本院根据双方当事人的诉辩主张和举证情况认定事实如下：2013年7月6日，谭观华、谭秋莲（乙方）与郴州市富城房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》。合同约定：谭观华、谭秋莲购买郴州富强房地产公司开发的祥龙商业广场第二层58号商铺，总价款334000元。合同第六条约定，甲方须于2014年12月28日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。合同第九条约定：预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付商品房手续。合同附件三第7点约定：办理房产证时间为交房后720天。同时甲乙双方签订了祥龙商业广场商铺返租协议书。郴州富强房地产公司向谭观华、谭秋莲支付返租租金。 另查明“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谭观华、谭秋莲与郴州富强房地产公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，谭观华、谭秋莲支付了全部购房款，郴州富强房地产公司应按照合同附件三第7点约定，交房后720天即2016年12月28日前办理房产证，但郴州富强房地产公司至今未代谭观华、谭秋莲办理房产证，构成违约。郴州富强房地产公司应支付逾期办理商品房产权证违约金。由于谭观华、谭秋莲与郴州富强房地产公司签订“商品房预售合同”的同时，又签订了“祥龙商业广场商铺返租协议书”，视为郴州富强房地产公司已把房屋交付谭观华、谭秋莲使用，但违约金的性质是以补偿性为主惩罚性为辅，因此，本院酌情认定逾期办证按年利率4.35%计算违约金至办理商品房产权证之日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告谭观华、谭秋莲逾期办理商品房产证违约金（违约金的计算方法：以谭观华、谭秋莲购房款334000元为基数，从2016年12月29日起按年利率4.35%计算至2019年3月4日止违约金为31479.5元；以谭观华、谭秋莲购房款334000元为基数，从2019年3月5日起按年利率4.35%计算至办理商品房产权证之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1835元，减半收取917.5元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  陈亚琳 二〇一九年五月二十七日 代理书记员  沈 舟 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。