浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0522民初1155号原告：何红芳，男，1967年7月16日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：陈少满，长兴县雉城法律服务所法律工作者。被告：沈效良，男，1958年2月19日出生，汉族，住浙江省湖州市。原告何红芳诉被告沈效良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法由审判员殷浪适用简易程序，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告何红芳及其委托诉讼代理人陈少满，被告沈效良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何红芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付违约金217500元；3、被告已支付的定金20000元归原告所有。事实和理由：何红芳与沈效良于2018年11月28日通过长兴桂珠房屋经纪有限公司介绍签订了一份房屋产权转让协议，约定何红芳将坐落于雉城街道大自然城市商品房卖给沈效良，房屋建筑面积为103.8平方米，汽车库面积31.86平方米，房屋价款为人民币145万元。合同签订当日，沈效良支付给何红芳定金人民币2万元。协议第二条第二款确定了付款方式为：沈效良应于2018年12月15日前支付房款人民币143万元，同时办理房产过户。协议第七条约定了违约责任，违约者应按购房款的百分之十五向守约方支付违约金，协议还就其他相关事项作了约定。该房屋产权转让协议签订后，沈效良未能按照协议条款规定支付房款，其行为构成违约，因此，沈效良应依照协议约定及法律相关规定，向何红芳支付违约金217500元，并就已支付的定金2万元无权要求何红芳返还，综上，何红芳为维护自身的合法权益，诉至法院，望判所请。何红芳为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：A1、房屋产权转让（买卖）协议原件一份，证明双方就涉案房屋签订买卖协议，并对房屋的成交价格、支付方式、房屋交付及违约责任等进行了约定的事实；经沈效良质证认为：对其三性均没有异议；A2、不动产产权证原件一份（经法庭核对后，由何红芳取回），证明涉案房屋系原告所有的事实；经沈效良质证认为：对其三性均没有异议；A3、借条原件一份，证明沈效良向中介丁桂珠借款2万元用于支付何红芳购房定金的事实；经沈效良质证认为：对其三性均没有异议；A4、录音资料一份，证明沈效良违约后提出核实装修费事宜的事实；经沈效良质证认为：对其三性均没有异议。沈效良辩称：其与何红芳就涉案房屋的买卖关系系由桂珠中介介绍而形成的，涉案房屋的价格由三部分组成，包括房价90万元、装修36万元及汽车库20万元，在此基础上减了1万。签订协议前，其就提出要对装修价值及车库价值进行调查核实，何红芳及中介当时都同意的，所以其才在协议上签字的。当时定金一开始是说5000元，后来又变成了20000元，中介说付房款时少支付20000元一样的，其看中介这么热心也没说什么了。之后，其要求何红芳提供装修合同及发票，何红芳一直未予提供，其也前往涉案房屋所在社区和物业了解，涉案房屋的车库最高价格为15万元，之后其又致电中介，要求何红芳提供装修合同及发票，并说明车库价格情况，中介也多次要求何红芳提供装修合同及发票，但无果。后来在12月底也在中介调解过，也未果。综上，沈效良认为其不存在违约行为，同时认为何红芳不尊重法律，要求驳回何红芳的全部诉讼请求，并要求何红芳退还已支付定金20000元，支付违约金217500元及赔偿财保冻结费44600元。沈效良为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：B1、购房定金收条原件一份，证明涉案房屋定金由中介支付的事实；经何红芳质证认为：对其三性均没有异议，该20000元定金是由中介借给沈效良，并于签订合同当日支付给何红芳的；B2、信访意见书原件一份，证明何红芳终止买卖协议的事实；经何红芳质证认为：该份证据材料与本案无关。为查明本案事实，本院通知中介丁桂珠出庭作证，丁桂珠到庭陈述称：何红芳系其房源客户，将涉案房屋委托其出售。沈效良于2018年11月28日前往其中介公司表示想要购买房屋，之后其带沈效良现场看了涉案房屋，看房之后前往中介公司协商价格，当时何红芳报价146万元，沈效良要求145万元，之后就谈成涉案房屋价格为145万元，当时沈效良也未提出要求核实装修价值，就签订了买卖协议。签订合同当天，其借给沈效良20000元用于支付涉案房屋定金，并且房屋定金于当天支付给了沈效良。协议签订后，沈效良一直未予支付房屋尾款。上述双方当事人提交的证据材料及证人证言，经本院审查认为：何红芳提交的A1-A3，沈效良对其三性均没有异议，且本院认为该三份证据材料具有证明力，故予以采信；何红芳提交的A4，沈效良对其三性均没有异议，故本院对其三性予以确认，至于其证明对象，本院将结合其它相关证据及查明的事实予以综合确定；沈效良提交的B1，何红芳对其三性均没有异议，且具有证明力，故本院予以采信；沈效良提交的B2，本院对其三性予以确认，至于其证明对象，本院将结合其它相关证据及查明的事实予以综合确定；关于证人证言，本院对其三性予以确认，且就其陈述的房价、定金支付方式及房价尾款未予支付的事实，与其它相关证据及当事人的到庭陈述内容能够相互印证，故对证人的该部分陈述内容予以确认。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2018年11月28日，何红芳与沈效良签订《房屋产权转让（买卖）协议》一份，约定沈效良购买坐落于雉城街道大自然城市房屋，建筑面积为103.8平方米，汽车库31.86平方米，房产证号为00×**2，房屋成交价格为1450000元。付款方式为：协议签订当日支付定金20000元，2018年12月15日前付款1430000元，双方签字过户，同时一次性付清全部房款。何红芳在沈效良付清全部房款后搬迁，所有水、电、电视、电话、宽带、煤气、物业等有关费用由何红芳无条件协助沈效良办理转移过户手续，同时结清所有费用。何红芳如在约定时间内不能搬走，按每天200元赔偿给沈效良，沈效良如不按约付款，按每天200元赔偿给何红芳。双方如违反本协议，由违约方支付给守约方购房款15%的违约金。另该《房屋产权转让（买卖）协议》由长兴桂珠房地产经纪有限公司在中介方一栏加盖印章。合同签订当日，沈效良向丁桂珠（中介）借款20000元，并向丁桂珠出具借条一份，且于当日将该20000元作为购房定金支付给了何红芳，同时何红芳向沈效良出具购房定金收条一份。之后，沈效良以需核实装修费用及车库价格过高为由，一直未予支付房价尾款，且双方于2018年12月25日在中介处就该事宜进行协调未果，故纠纷成讼。另查明，涉案房屋产权证号为（2018）长兴县不动产权第00××**，权利人为何红芳、朱菊英，系双方共同共有。为查明本案事实，本院向涉案房屋的共有权人朱菊英制作笔录一份，朱菊英陈述其对涉案《房屋产权转让（买卖）协议》载明的内容均予以认可。本院认为：（一）何红芳与沈效良签订的《房屋产权转让（买卖）协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。现根据查明的事实，双方签订协议后，沈效良未按协议约定的期限支付房屋尾款，且双方于2018年12月25日在中介处就合同履行事宜进行协调未果，从而导致合同未能继续履行，由此可见，此时涉案合同已无继续履行可能，涉案合同的解除条件已经成就，现何红芳起诉至法院的行为应理解为其行使了涉案合同的解除权，沈效良于2019年2月27日收到本院送达的本案副本材料，故涉案《房屋产权转让（买卖）协议》于沈效良收到本案副本材料（即2019年2月27日）已经解除。（二）关于何红芳主张违约金及定金归其所有的诉请请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，由此可见，定金和违约金不能同时主张。本案中，根据双方签订的协议，沈效良应于2018年12月15日支付房屋尾款1430000元，但沈效良至今未予支付房价尾款，显属违约，故本院认为双方未能继续履行涉案买卖协议的责任在于沈效良，其应承担违约责任。对于何红芳主张的具体金额，因其未举证证明因沈效良的违约行为造成的实际损失，且协议约定的违约金过高，本院根据双方合同履行程度，兼顾公平诚信原则，酌情调整确认由沈效良承担违约金20000元，过高部分，本院不予支持。对何红芳同时主张的定金归其所有的诉请，因定金和违约金不能同时主张，本院不予支持。（三）关于沈效良陈述其在签订合同前就要求核实装修费用及车库价值的抗辩意见，首先其未能向本院提交任何证据予以证明该事实；其次，根据一般签订协议的惯例，合同双方当事人应就合同主要内容（包括价格等）予以明确后再签字确认，而本案中根据沈效良的陈述，其在房屋价格还需进一步核实的情况下就签订了有明确价格的协议，且未就可能出现的价格差额进行补充说明，该陈述显然不符合一般正常人的逻辑思维。综上，对于沈效良的该项抗辩意见，本院实难采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告何红芳与被告沈效良于2018年11月28日签订的《房屋产权转让（买卖）协议》于2019年2月27日解除；二、被告沈效良支付原告何红芳违约金20000元（该款项直接以被告沈效良已支付的20000元定金予以抵扣）；三、驳回原告何红芳的其他诉讼请求。本案案件受理费4563元，减半收取2281.5元，由原告何红芳承担2131.5元，由被告沈效良承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（上诉案件受理费应在提交上诉状时预交。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。）审判员 殷 浪二〇一九年五月六日书记员 江文欣