甘肃省平凉市崆峒区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0802民初3330号 原告(反诉被告)：李某。 委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：戴某。 委托诉讼代理人：甘某，甘肃胜友律师事务所律师。 原告（反诉被告）李某（以下简称原告李某）与被告（反诉原告）戴某（以下简称被告戴某）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人姜某，被告戴某及其委托诉讼代理人甘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的租赁合同，并交回租赁房屋；2、要求被告清偿2017年和2018租赁费371000元；3、要求被告支付物业管理费、卫生费6956.30元，2017年和2018年采暖费16308.40元、2018年垃圾清运费3561.60元，水费500元，合计27326.30元。4、要求被告支付2019年6月至交付房屋时的租赁费,2019年1月至交付房屋时的物业管理费、垃圾清运费，2018年7月12日到其交付时的水费；5、要求被告承担违约金22260元。事实与理由：原告与被告于2016年6月13日签订租赁合同，约定原告将其所有的位于平凉市××区整层租赁给被告，租赁期限从2016年6月13日到2021年6月13日，租赁费每年185500元。第一年租赁费在签订合同时交清，下一年租赁费提前一个月缴纳。如果被告超过六个月未交租赁费，原告有权收回房屋，并要求被告承担一切损失及违约金22260元。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，但被告仅支付了第一年房租费，未交第二、三年房租费，也不缴纳水电费及物业费。 被告戴某辩称：由于原告交付的房屋不符合约定用途，致使被告经营的心随天籁音乐KTV无法正常营业，故被告行使不安抗辩权停止支付租金，被告曾要求原告协调办理消防手续但未果。原告未提供约定的房屋用途，致使被告的合同目的无法实现，根据合同法第九十四条规定，同意解除合同并交还房屋。2016年6月13日至2017年6月12日期间的租赁费已经交清，2017年6月13日至2018年6月12日期间被告无法正常营业，要求减半对原告要求支付物业管理费、垃圾清运费、水电费的诉讼请求应予以驳回。 诉讼中，被告戴某向本院提出反诉请求：1、要求解除原、被告之间的租赁合同；2、要求原告赔偿损失653727.85元；3、本案鉴定费、诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年6月13日，原告在隐瞒出租房屋不能用于商业经营的事实下与被告签订租赁合同1份，约定被告承租原告所有的的位××区房屋（面积约463.75平方米），用途为休闲娱乐。租期五年，租金每年185500元。被告向原告说明租赁房屋用于开办KTV音乐厅，原告也答应将房屋北侧开出一个消防通道保证被告能按照用途使用房屋。后被告向原告缴纳了一年租金185500元、租赁保证金19000元，并开始进行装修。装修完成试营业时，原告虽然协调打开了消防通道，但是由于原告未协调好相邻关系，消防通道的门始终闭锁，无法正常使用。被告经营主体办理消防备案许可证时因房屋用途原因无法取得消防许可，无法正常经营。被告及时告知了原告并根据合同法规定行使不安抗辩权开始停止支付租金。原告也答应协调解决消防通道问题，并声称该栋大楼的建设方在协调，2018年5月之前一定可以取得消防许可。但是被告不仅未取得消防许可手续，反而被责令停业，在被告多方协调下消防部门才没有罚款。而原告也明确被告知无法取得消防许可手续。经被告调查了解，原告出租给被告的房屋在内的人寿财产保险大厦规划用途为综合办公，该大楼房屋由于违反规定擅自改变建筑物使用性质，工程至今未进行竣工验收及工程合格备案手续，规划部门已经于2016年7月、2017年6月下发建设行政执法责令改正通知书。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规禁止出租的其他情形。”原告至今未取得房屋所有权证书。被告认为，原告违反合同约定，交付给被告的房屋不符合约定用途，致使反诉人合同目的无法实现。反诉人多方借贷投资了“心随天籁音乐KTV”，投资总额达180万元，由于原告的违约行为致使无法经营。现根据合同法第九十四条依法提起反诉，请求解除合同，原告赔偿被告的全部经济损失。 原告李某对被告戴某的反诉辩称：1、被告陈述原告签订租赁合同时隐瞒房屋用途与实际不符。租赁合同第十条第二项约定该房屋为金融、办公用房，双方在签订合同时对合同相关条款的内容都应当是知晓的，根本不存在原告隐瞒房屋真实用途。租赁合同虽然注明“用途：休闲、娱乐”，但该约定应当是以“金融、办公用房”为前提的，且“金融、办公用房”是建房过程中办理行政审批手续时确定的法定用途，房屋使用方只有严格按照该用途使用房屋，才属于合法使用房屋的行为；双方约定的租赁房屋用途不能与法定用途相悖，否则属于无效条款。同时休闲娱乐同样也含着健身、棋牌、家族聚会、书屋等，并不仅限于KTV音乐厅，被告也未向原告说明租赁房屋用于开办KTV音乐厅，在此前提下原告才将涉案房屋租赁给被告使用。被告在了解涉案房屋为金融、办公用房的情况下，向原告隐瞒实情擅自开办KTV,显然具有欺诈性，或者至少属于违约行为，因此被告违法使用涉案房屋不仅使其受到损失，也对原告构成违约，应当按照租赁合同约定向原告支付违约金，并赔偿给原告一切损失。2、原告从未向被告许诺或保证会在房屋北侧开出一个消防通道，被告无法取得消防许可手续也与原告无关。房屋出租后第二年，被告未按时交纳租金，后双方协商被告少交10000元租金。但被告续租房屋3个月后仍不交租赁费，并称正在办理消防手续，要求原告出面协调在北侧打通一个消防通道后立即支付第二年租赁费。后原告与北侧房主及其他租户协调打通了消防通道，将防火门钥匙交由被告保管。此后被告仍无法办理消防手续的问题与被告无关。被告从未答应协助被告办理消防许可手续。同时，人寿大厦整栋大楼的消防许可手续已通过验收合格并有消防证明。原告作为出租人没有协助被告办理消防许可手续的义务。另外，被告在经营过程中没有被消防部门责令停业，心随天籁开业后一直正常经营至2018年11月，有物业公司水电费记录为证。3、被告开办的心随天籁音乐KTV无法经营系被告自身原因，与原告没有关系。被告系崆峒山管理局职工，被告丈夫系平凉农商银行正式员工，该二人所在单位2018年均开展了员工或家属从事商业经营活动的核查工作，出于害怕被举报受到处分，被告才关闭了心随天籁KTV音乐厅，因此被告经营的KTV停业与房屋租赁消防手续未办理没有任何关系。4、原、被告签订的租赁合同合法有效。同意解除租赁合同，应驳回被告要求原告支付损失的一切诉讼请求。未取得房屋所有权证并不影响合同的法律效力。建设项目的竣工验收已由原告的行政审批制变为登记备案制，也即建设项目竣工验收并非法律、行政法规的强制性规定，因此不能依据《合同法》第五十二条第五项规定，认定房屋未经验收合格则租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”规划部门下发建设行政执法责令改正通知书主要针对在大楼院内配建车库等问题提出，与涉案房屋无关。且双方当事人签订的租赁合同第十条第一项约定“因国家法律法规政策或其他地方政府的文件或不可抗力（如地震等）给乙方造成的装饰等损失均由乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任”，因此即使政府强令被告停业，据此条款原告也不承担任何责任。甘德瀚【2019】司鉴字第013号司法鉴定意见书鉴定结论与事实不符，缺乏客观性，原告不予认可。被告要求赔偿的装修损失为500000元，但鉴定结论装修工程造价却为653727.85元，税金高达11%，明显与事实不符。所以被告主张的装修费用应当以提交的正式票据予以证实。同时，工程造价表中“人材机差表”中的市场价也没有依据，被告的装修材料均为低劣廉价材料，鉴定工程造价表中却按国家标准材料计价且未作下浮，丈量面积及材料数量也不准，鉴定造价严重高于实际装修费用。双方约定租赁期限为5年，装修工程每年应当折旧20%，至今装修项目已历时2年10个月，装修现值应在原价值基础上折旧56.6%，造价表中按装修时的预算造价进行评估，显然不合理也不符合实际。另甘肃德瀚工程造价咨询有限责任公司为第二家鉴定机构，在此之前法院曾委托另一家咨询单位做过鉴定，但第一次鉴定结果被作废，原告要求法院公开第一次鉴定结果，并向原告说明第一次鉴定结论被作废的理由。 原告提供的购房收据反映的购房款收取人与甘肃省建设工程竣工验收备案表、土地所有权证书、平凉市城乡建设技术竣工资料验收回执、建设工程规划许可证、消防工程验收意见书证明的涉案房屋的所有权人不相一致，所以本院对原告提供的购房收据的证明力不予认定；甘肃省建设工程竣工验收备案表、土地所有权证书、平凉市城乡建设技术竣工资料验收回执、建设工程规划许可证、消防工程验收意见书系相关职能部门作出，本院对以上证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。原告提供的房屋租赁合同真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。原告提供的欠费清单无其他相关证据证明各项费用的客观真实性，本院不予认定。对原告提供的被告缴纳物业费、水电费、卫生费收据、欠费清单及照片，结合原、被告当庭陈述，本院对被告使用租赁房屋经营的事实予以认定。收据反映被告已支付了2018年6月12日前的物业费、卫生费，而欠费清单却记载2018年物业费、卫生费没有支付。欠费清单中所列的垃圾清运费、水费也无具体欠费期间或具体费用标准。所以本院对原告提供的欠费清单不予认定。被告或其配偶因特定身份不能从事商业经营活动系政纪问题，不能以此否定特定身份人从事商业经营行为的合法性，且原告也无证据证明心随天籁公司停业确系被告及其配偶公职人员身份所致。所以本院对原告提供的平凉市××区织部文件与本案的关联性及证明目的不予认定；对甘肃心随天籁有限公司工商信息真实性、合法性、关联性予以认定。被告提供的租赁合同、甘肃心随天籁娱乐有限公司营业执照、装修照片真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。甘德瀚【2019】司鉴字第013号司法鉴定意见书的鉴定机构、鉴定人员、鉴定程序均符合法律规定，本院对该鉴定意见书及鉴定费票据予以认定。诉讼中，本院曾委托甘肃公诚资产评估有限公司对心随天籁装修经济损失进行鉴定，鉴定中因该公司鉴定人员出现问题，本院重新委托甘肃德瀚工程造价咨询有限责任公司进行鉴定。网民留言答复不能确定与本案的关联性，本院对该证据的证明力不予认定。现金缴款单与收据客观真实，与本案具有关联性，本院对证明力予以认定；平规责通[2016]第20号通知书不能证明与本案的关联性，本院不予认定；[2017]第26号通知书、建设项目建筑设计方案审核意见单、建设工程设计方案核定通知书、建设工程规划许可证客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定。 根据以上已经认定的证据，本院查明本案以下事实： 平凉市崆峒区兴北路以东、柳湖路以南中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼地下1层、地上**（裙楼**），平凉市规划局核定其中2－18层为办公性质，2016年2月1日平凉市公安消防支队以办公用途评定该工程消防验收合格。 2016年6月13日，原告李某（甲方）与被告戴某（乙方）签订租赁合同1份，约定甲方将中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼南裙楼三楼整层463.75平方米租赁给被告，用途为休闲、娱乐，租赁期限5年，从2016年6月13日到2021年6月13日，租赁保证金19000元，租赁费185500元/年。免租期2个月，即首年租金按十个月计算，以后每年租赁费正常计算。签订合同之日起乙方一次性交清所有费用，下次租金应提前一月前交清下年的租费，以后依次类推。如果被告超过六个月未交租赁费，原告有权收回房屋，所造成的一切损失均由乙方承担。乙方同意甲方委派的管理公司进行物业管理，乙方按照标准按时交纳管理费、水电费、垃圾清运费等其他费用，物业管理费按建筑面积计算，1.20元/月/平方米，每年一次性交清，下年物业管理费提前一月缴纳。采暖费按21.5元/平方米收取。从甲方交付场地之日起开始计算租期。如乙方擅自改变所租赁的房屋用途，甲方有权单方面终止合同并没收租赁保证金，租金不予退还。如有任何一方违约，赔付对方年租金10%的违约金，即22260元。该房屋为金融、办公用房，乙方必须了解该房屋的用途，若乙方改变该房屋的用途给双方造成的一切损失均由乙方承担。合同签订后，被告支付了第一年租赁费及保证金，原告将房屋交给被告使用，被告装修了租赁房屋并于2017年1月9日在租赁场地设立了甘肃心随天籁娱乐有限公司（以下简称心随天籁公司），经营范围有：KTV娱乐服务、餐饮服务、文艺演出等，被告任该公司法定代表人。 被告经营心随天籁公司期间支付了2016－2017年度的采暖费。2017年6月9日，平凉市规划局作出平规责通[2017]第26号建设行政执法责令改正通知书，其中要求中国人寿保险股份有限公司平凉分公司在一个月内将裙楼二层以上商业部分及主楼7层恢复为办公用房。2018年7月15日，心随天籁公司因安全出口锁闭被平凉市公安局消防支队崆峒区消防大队罚款5000元。当月心随天籁公司停止经营。租赁房屋现仍由被告占有。 诉讼中，本院依被告申请委托甘肃德瀚工程造价咨询有限责任公司对平凉市崆峒区心随天籁音乐KTV装饰工程造价进行评估，该公司作出甘德瀚【2019】司鉴字第013号司法鉴定意见书，确定平凉市崆峒区心随天籁音乐KTV装饰工程造价653727.85元。被告支出鉴定费15000元。 本院认为，原告李某与被告戴某签订的租赁合同是当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的效力性强制性规定，本院对该合同的效力予以认定。现被告经营的心随天籁公司已经停止营业，原、被均要求解除合同，所以本院对原、被告要求解除合同的诉讼请求予以支持。 原告以被告未按时支付租赁费为由要求解除合同，被告以原告提供的房屋不符合约定用途为由要求解除合同，对于履行租赁合同过程中哪一方存在违约行为，本院认为：原、被告签订的租赁合同明确约定租赁房屋为金融、办公用房，虽然双方约定被告使用租赁房屋的用途为休闲、娱乐，但未约定具体明确的休闲、娱乐项目，被告戴某使用租赁房屋设立心随天籁公司经营KTV娱乐服务、餐饮服务、文艺演出等，明显与租赁房屋被相关职能部门核定的“办公”用途不符，属于改变房屋用途的情形。被告在签订合同时已明知租赁房屋为金融、办公用房，合同也明确约定若被告改变房屋用途需承担相应损失。所以对租赁房屋不符合被告戴某经营心随天籁公司KTV娱乐服务、餐饮服务、文艺演出的用途，原告李某不存在违约情形，而被告未按时支付租赁费则违反合同约定，应承担相应的违约责任。 由于合同约定免租2个月，首年租赁费按10个月计算，被告作为付款义务人也未提供证据证明已付租赁费的数额，所以本院确定被告已经支付了2016年6月13日至2017年6月12日期间的房租。按双方约定的租赁费标准，被告应向原告支付2017年6月13日至2019年5月28日期间的租赁费363270元。2019年5月29日至实际交还房屋期间的房屋使用亦按185500元/年的标准支付。原告主张的2017－2018年、2018－2019年采暖费未超过按合同约定应支付的数额，本院予以支持。原告主张的物业费、水费、垃圾费无有效证据证明，应待原告实际支出或再行举证后再行解决。原告依据合同约定要求被告承担违约金22260元不违反法律规定，本院予以支持。 一般营业用房装修使用期限为3至5年，本案双方租赁期限为5年，被告已使用租赁房屋近3年，所以装修现值约261491元（653727.85元×40%）。对被告主张的装修损失，被告停业并要求解除合同非原告违约行为所致。但考虑到被告租赁时房屋系毛坯，合同解除后，被告装修的水、电暖等设施对原告具有一定的价值和使用价值，本院对被告要求的装修损失根据装修现值酌情予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）戴某签订的租赁合同； 二、被告（反诉原告）戴某于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）李某交还位于平凉市××区交接处中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼南裙楼三楼整层463.75平方米； 三、被告（反诉原告）戴某于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）李某支付2017年6月13日至2019年5月28日期间的租赁费363270元、采暖费16308.40元、违约金22260元，合计401938元。2019年5月29日至实际交还房屋期间的房屋使用亦按185500元/年的标准支付； 四、原告（反诉被告）李某于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）戴某补偿装修现值261491元的25%，即65373元。 五、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）戴某的其他反诉请求。 案件受理费7544元，减半收取3772元，原告（反诉被告）李某承担372元，被告（反诉原告）戴某承担3400元；反诉费5168元，原告（反诉被告）李某承担520元，被告（反诉原告）戴某承担4648元。 鉴定费15000元，原告（反诉被告）李某承担2000元，被告（反诉原告）戴某承担13000元。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。 审判员  徐筱娟 二〇一九年五月二十八日 书记员  张婷婷