黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初2168号原告：大庆市大图物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区。法定代表人：艾桂娟，职务总经理，委托代理人：白羽，女，1993年1月9日出生，汉族，系大庆市大图物业管理有限责任公司员工，住大庆市萨尔图区。被告：杨玉民，男，1965年2月8日出生，汉族，大庆油田物业管理一公司龙新物业分公司职工，住大庆市让胡路区。委托代理人：李明书，黑龙江典通律师事务所律师。原告大庆市大图物业管理有限责任公司与被告杨玉民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人白羽、被告委托代理人李明书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市大图物业管理有限责任公司提出诉讼请求：要求被告支付2007年1月至2009年12月物业费2433元，2011年1月至2012年12月物业费1622元，2013年1月至2018年12月物业费3418元，共计7473元及延期交费利息448.38元，总合计7921.38元。诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于1999年9月1日从原告处购买让胡路区明湖苑小区6号楼1单元601室，自2007年1月至2018年12月共计拖欠物业费7473元。原告经多次催要，并下达催费通知单，但被告以种种理由拒不支付所拖欠的费用，故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告杨玉民辩称：被告于1999年购买该房屋，2001年9月花费56万7千元装修完，年底入住。住了3年后，该房在2004年开始严重漏雨，被告多次找原告解决房屋漏雨问题，原告一直怠于解决，被告从2007年才开始拒交物业费。因房屋漏雨导致该房屋的装饰装修、室内物品、字画等严重受损，给被告造成巨大损失。原告未按双方签订的《物业管理委托合同》的内容尽到相关维修、养护、管理维护义务，导致该房屋无法正常居住使用并给被告造成了严重的财产损失。被告因此已于2019年2月向贵院提起诉讼，该案于3月7日开庭审理，现因在对各项损失进行司法鉴定而未审结。依据《物业管理条例》第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，同时物业服务合同双方互负义务，等价有偿，原告提供的服务应是适当且合格的，物业管理企业不履行物业合同中约定的义务，业主有权不交或少交物业费。自2004年房屋漏雨至今已有15年了还未修好，仍在漏雨，被告持续损失。至2018年12月被告已交物业费每年平均比例为77.8%(2004年-2006年100%；2007年--2012年：85米/135.43=62.8%；2013年-2018年：100米/135.43=73.8%)，为不显失公平恳请法庭驳回原告诉讼请求。原告大庆市大图物业管理有限责任公司围绕诉讼请求提交了收费许可证一份、大庆市住宅物业服务内容监督记录二份、《物业管理委托合同》复印件五份、被告欠缴物业费用明细单一份、档案查档证明复印件一份，2007年至2018年对被告发出的催缴通知单17张。被告杨玉民对收费许可证、查档证明、物业管理委托合同真实性无异议，对欠缴物业费明细中计算的数额无异议，对催费通知的真实性和证明问题均有异议，因该缴费通知无法证明是贴在被告所住房屋6号1门601室或其6号楼被告的单元门口，无法证实被告已知晓，同时也无法证实原告已向被告送达该催费通知。本院对原告提交的收费许可证、查档证明、物业管理委托合同、欠缴物业费明细的真实性予以确认，对于原告提交的缴费通知单，因证据本身无法证实是张贴在被告住所及被告已实际收到该通知，故该证据不能单独作为认定事实的依据。为证实自己的主张，被告杨玉民向本院提交了2001年9月17日大庆南雅装饰材料有限公司出具的发票1张，照片15张，让胡路区人民法院传票一张。原告对发票及照片的真实性均有异议，并认为被告已就房屋漏水损害赔偿纠纷另行提起诉讼，该案正在审理中，房屋漏水的原因及因果关系，还未作出鉴定结论，无法证明与原告有关，被告无权拒交物业费。本院将综合全案，对证据进行认定。本院经审理认定事实如下：原告为被告杨玉民名下位于让胡路区××楼××单元××室房屋提供物业服务，该房屋建筑面积为135.43平方米，物业费每月每平方米1.34元。2007年1月至2012年12月，被告单位为被告交纳85平方米的物业费，剩余50.43平方米的物业费应由被告自行交纳，其中2007年1月至2009年12月物业费2433元（1.34元*50.43平方米*36个月），被告未交纳；2011年1月至2012年12月物业费1622元（1.34元*50.43平方米*24个月），被告未交纳。2013年1月至2018年12月，被告单位为被告交纳100平方米的物业费，剩余35.43平方米物业费由被告自行交纳，该期间物业费3418元（1.34元*35.43平方米*72个月），被告未交纳。现原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费共计7473元及延期交费利息448.38元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告作为物业服务企业，应当依照物业服务合同为业主提供物业服务，而业主也应当按照双方约定及时交纳物业费。如物业服务企业在履行合同过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此作为不支付物业费的理由，并且庭审中被告陈述其已就房屋漏水损害赔偿向我院提起诉讼，故本案中被告应当向原告足额交纳物业费。因被告拖欠2007年1月至2009年12月物业费2433元，2011年1月至2012年12月物业费1622元，2013年1月至2018年12月物业费3418元，共计7473元未交纳，故本院对原告要求被告支付物业费7473元的诉讼请求依法予以支持。关于原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日逾期交费利息的主张，根据合同约定，如业主逾期交纳物业费，则自逾期之日起按每天1元交纳滞纳金，现原告降低标准仅要求被告按照欠费总额的6%计算违约金，系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于被告应付延期交费利息的本金数额，本院认为因《物业管理委托合同》中并未明确约定业主应交纳物业费的具体时间，则业主在一个物业服务年度的1月1日至12月31日期间交纳物业费均不构成违约，故对于2018年度的物业费，被告无需向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的延期交费利息。本院对被告应当给付原告的延期交费利息调整为以6903元物业费为基数，按照年利率6%计算，自2018年1月1日至2018年12月31日，经计算为414.18元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨玉民向原告大庆市大图物业管理有限责任公司支付2007年1月至2009年12月物业费2433元，2011年1月至2012年12月物业费1622元，2013年1月至2018年12月物业费3418元，延期交费利息414.18元，以上共计7887.18元，此款于判决生效后三日内一次性付清。二、驳回原告大庆市大图物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（已由原告预交），由被告杨玉民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇一九年五月二十九日法官助理陈莹书记员岳立媛附：相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。