重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0243民初4777号 原告：彭水县园全物业管理有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街（商贸园）。统一社会信用代码：915002437094925917。 法定代表人：胡云全，该公司经理。 委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。 被告：重庆市君合物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区北大街（金山广场**第**商业**）。统一社会信用代码：91500243MA5U52QQ43。 法定代表人：龙腾，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢光寿，重庆中庸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙兴顺，该公司职工。 第三人：彭水县金山广场业主委员会（C栋）。 负责人：杨世伟，该委员会主任。 委托诉讼代理人：曾庆尧，该委员会委员，金山广场C栋业主。 委托诉讼代理人：白纪全，该委员会委员，金山广场C栋业主。 原告彭水县园全物业管理有限责任公司（以下简称园全物业公司）诉被告重庆君合物业管理有限公司（以下简称君合物业公司）排除妨害、恢复原状纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后依法适用简易程序审理，本案在审理过程中，依法追加彭水县金山广场业主委员会（C栋）（以下简称金山广场C栋业委会）为第三人参加诉讼。原告园全物业公司委托诉讼代理人周华美，被告君合物业公司委托诉讼代理人谢光寿、龙兴顺，第三人金山广场C栋业委会委托诉讼代理人曾庆尧、白纪全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告园全物业公司请求人民法院依法判决：被告立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状（判令被告立即将其工作人员撤出原告设在金山广场B幢的物业管理服务办公室，恢复原告管理的A、B幢消防控制室和配电房以及电梯机房门锁，被告立即停止对A、B幢业主收取物业服务费）；案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年8月1日，原告园全物业公司与重庆市尧舜房地产开发有限公司签订了《金山广场A、B幢前期物业服务合同》，从此，原告对金山广场A、B幢物业进行物业管理服务至今，原告在金山广场B幢设置了物业管理办公室，对消防控制室、配电房、电梯机房进行管理。2017年12月初被告强行更换了配电室门锁，2018年4月1日被告安排其工作人员强行进入金山广场B幢物业管理服务办公室值班，同时强行更换了消防控制室和电梯机房门锁，强行向业主收取物业费用，原告多次制止无果，综上所述，被告的行为严重扰乱市场秩序，造成物业服务管理市场的混乱，侵害了原告的合法权益，特提起本案诉讼，望作出如诉判决。 被告君合物业公司辩称：被告君合物业公司依法取得了金山广场A、B栋的物业服务的权利，而且实际上从2018年1月1日开始是君合物业公司在实际上对上述物业进行服务，原告物业公司已经被解除物业服务合同关系，原告的请求依法不应予以支持。 第三人金山广场C栋业委会陈述：金山广场作为一个小区，包括A、B、C栋，只能由一家物业服务企业进行物业服务，金山广场C栋业委会是整个小区选举的委员会，现在认可君合物业公司已经取得整个小区的物业服务权利。 本院经审理认定本案事实如下：金山广场小区包括A、B、C三栋建筑，开发企业为重庆市尧舜房地产开发有限公司，该公司与原告签订《前期物业服务合同》，将金山广场小区A、B栋物业委托原告进行前期物业服务，服务期限至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自然终止，其后原告开始对金山广场A、B栋进行物业服务。金山广场C栋物业开发晚于上述A、B栋，由被告君合物业公司提供物业服务。 2015年10月26日，彭水县汉葭街道办事处作出《关于同意成立金山广场C栋业主委员会的批复》（汉葭街办发[2015]62号），载明：“根据重庆市关于成立业主委员会的相关规定，由于金山广场A、B、C栋系一个开发小区，只能成立一个业主委员会，金山广场C栋筹备组不能单独成立C栋业主委员会。为了有利于小区管理，充分发挥业主自我服务、自我管理、自我教育的作用，原则同意采取缺额方式成立金山广场业主委员会。成员由A、B、C栋分摊构成，先由C栋牵头开展相关工作，A、B两栋待时机成熟后补选进入。金山广场业主委员会筹备小组成员16人，人员由A、B栋8人（空缺）、C栋8人组成。金山广场业主委员会由11人组成，人员由A、B栋6人（空缺）、C栋5人组成。经审核，你们依法召开了业主大会，并按程序选举产生了5名业主委员会成员，程序合法，选举有效，同意成立以蔡照颇等5人组成的业主委员会，业主委员会名称为：金山广场（C栋）业主委员会，行使相关工作。” 2016年1月7日，彭水县汉葭街道办事处作出《关于同意金山广场小区业主委员会增补成员的通知》（汉葭街办发[2016]2号），载明：“彭水县金山广场小区业主委员会：你小区B栋，已经按程序选举产生以陈文松等5名业主委员会成员，按照一个小区只有一个业主委员会的规定，同意陈文松为副主任，李平贤、许广文为委员，吉春雷、赵德怀为候补委员增补入金山广场小区业主委员会成员、负责B栋管理工作，临时办公地点与C栋成员一致，统一使用公章，用原金山广场（C栋）业主委员会印章，章程和业主公约以C栋为准。” 2017年9月14日，重庆市尧舜房地产开发有限公司向园全物业公司作出了《解除前期物业管理服务函》，以园全物业公司物业服务不到位为由，单方宣布解除前期物业服务合同。 2017年底左右，金山广场B栋部分业主及被告君合物业公司工作人员，以制式《金山广场A、B栋业主同意选聘重庆君合物业管理有限公司管理A、B栋物业服务的签名表》，采取向A、B栋业主逐户签名的方式征求业主意见。 2017年12月18日，彭水县国土资源和房屋管理局作出《彭水县国土资源和房屋管理局关于处理金山广场物业管理有关问题的通知》（彭国土房管发[2017]325号），记载：“我局对金山广场物业管理状况进行了调查，由于金山广场A、B、C栋在成立业主委员会方面存在争议，业主大会选聘物业公司程序不够完善，导致金山广场商住楼物业管理混乱，目前，金山广场商业（综合）用房业主的用水、用电已到缴费期无法正常交费，已严重影响到业主的正常交费，已严重影响到业主的正常生产生活和社会稳定。现就金山广场物业服务企业，在金山广场A、B、C栋商住楼未按程序重新选聘出物业公司之前，提出如下要求：一、金山广场A、B栋物业管理仍由园全物业公司负责物业管理服务，其他公司立即停止物业管理相关活动，不得参与和阻碍该栋楼物业管理工作。二、金山广场C栋物业管理仍由君合物业公司负责物业管理服务，其他公司立即停止物业管理相关活动，不得参与和阻碍该栋楼物业管理工作。三、建议：汉葭街道办事处立即组织召开联席会议，确定金山广场A、B、C栋物业管理区域，并按规定重新选举产生业主委员会，其业主大会按程序公平、公正选聘出物业公司。请园全物业公司、君合物业公司，以及重庆市彭水尧舜房地产开发有限公司务必严格执行，不得无序竞争。”上述通知作出后，君合物业公司未停止对金山广场A、B栋提供物业服务并收取物业费，金山广场小区也未召开业主大会。 2018年1月6日，“金山广场AB栋业主委员会”作为甲方与被告君合物业公司签订《物业管理服务合同书》，约定自2018年1月1日起至2020年12月30日止，将金山广场AB栋商住楼委托被告君合物业公司进行物业服务，第三人金山广场（C栋）业委会在甲方处盖印，A栋关治荣、张旭东及部分B栋业主在甲方处签名。此后，被告君合物业公司欲接管上述A、B栋物业，原告拒绝退出，现目前，原、被告两物业公司均派有人员在从事物业管理工作，均在向业主收取物业费。 本院认为，本案系排除妨害纠纷，原告以被告妨害其对相关物业行使管理权为由要求被告停止侵害、排除妨害，被告以已经取得争议物业的管理权为由予以抗辩，因此本案的争议即在于被告究竟是否取得了金山广场A、B栋的物业管理权。 《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，须由业主共同决定，本案中，被告辩称其取得了物业管理权，此辩称事项属于应由业主共同决定事项。《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”根据上述规定，对于应当由业主共同决定的事项，行使业主共同决定权的主体为业主大会或者特定条件下的全体业主，金山广场A、B栋业主数量大且未经业主全体决定不成立业主大会，因此对涉案物业享有业主共同决定权的主体只有业主大会。而本案中，金山广场作为一个小区，2015年10月召开了部分业主即C栋业主大会，选举产生了只包含C栋业主的业主委员会；2016年7月，B栋业主选举产生了本栋物业的代表增补进业主委员会；但作为同一小区的A栋业主至今并未召开业主大会选举其业主委员会代表，第三人并不能代表整个金山广场小区。同时，汉葭街道办事处作出的汉葭街办发[2015]62号、[2016]2号两份文件，彭水县国土资源和房屋管理局作出的彭国土房管发[2017]325号文件显示，目前金山广场作为一个小区尚未成立统一的业主大会，目前产生的业主委员会只针对B、C栋，而代表整个小区的业主委员会至今未产生；同时，出庭作证的张旭东、王永华、许世奎、李平贤、赵怀德等证人证言证实，各业主委员会委员资格没有经过业主大会讨论决定，更换物业公司也没有召开业主大会讨论。以上事实说明，金山广场作为一个小区并未在房地产行政管理部门或者街道办事处的指导下成立业主大会。 《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”该条是关于业主大会会议组织形式的规定，该条规定以业主大会已经成立为前提，业主共同决定权只能通过业主大会行使，而本案中业主大会作为业主自治机构尚未成立，因此，涉案物业的部分业主及被告公司采取逐户签名征求意见的方式，并不属于上述规定中采取书面征求意见的形式召开的业主大会，并不适用上述规定。在未成立业主大会的前提下，采取逐户征求意见变更物业服务企业的行为并不是业主行使共同决定权的行为，不具有决定共同事项的效力。同时，部分业主及被告公司职工持《意见表》要求其他业主作出是否聘请被告为新的物业公司的决定，一方面，该部分业主和被告公司工作人员并没有得到业主大会授权或者业主共同授权，并没有权利要求其他业主作出选择；另一方面，上述《意见表》的内容没有经过业主共同讨论，在内容上除了被告别无选择，这与业主大会应当对待决事项进行讨论并决定的内在要求不一致。综上，本院对于被告辩称其已经取得涉案物业管理权的辩解意见不予采纳。 关于2018年1月6日，“金山广场AB栋业主委员会”作为甲方与被告君合物业公司签订《物业管理服务合同书》效力问题，该合同的甲方“金山广场AB栋业主委员会”并不存在，而在甲方处盖印的第三人，根据，汉葭街道办事处的文件，其只具有代表B、C栋物业的权利并不具有代表A栋业主的权利，且签订该合同书并未经过业主大会讨论决定，该合同书不具有效力。 综上，本院认为，被告君合物业公司并未取得争议的金山广场A、B栋物业服务权利，原告作为前期物业服务企业，在金山广场小区业主大会讨论决定更换物业服务企业前，有权继续对争议物业提供物业服务，并收取物业服务费，被告应当立即退出争议物业，避免因物业服务企业间的矛盾妨害业主正常使用物业。对于原告的请求，第一、原告要求被告立即将其工作人员撤出金山广场B幢的物业管理服务办公室的诉讼请求，因本院认定被告尚未取得涉案物业的物业服务权利，其行使物业管理行为没有正当权利基础，对于原告该本项请求予以支持；第二、原告要求恢复A、B幢消防控制室和配电房以及电梯机房门锁；被告否认更换上述门锁，原告也未举示证据证明被告实施了更换门锁的行为，对于原告本项请求不予支持；原告可在物业服务职责范围内合理控制管理上述设施。第三、关于原告要求被告立即停止对A、B幢业主收取物业服务费的行为，原告作为物业服务企业，有权向业主收取物业服务费，但业主是否向其他主体缴纳费用，与原告并无利害关系，其本项请求不予支持。 综上，依据《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告重庆市君合物业管理有限公司立即将其工作人员撤出金山广场B栋物业管理办公室； 二、驳回原告彭水县园全物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 案件受理费80元（原告彭水县园全物业管理有限责任公司已预交40元），减半收取为40元，由被告重庆市君合物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员 黄 宽 二〇一九年五月二十日 书记员 豆婷婷