江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初3890号 原告：平潭综合实验区兴达投资有限公司，统一社会信用代码91350128050343087Q，住所地福建省平潭县岚城乡中湖村岚湖庄**。 法定代表人：纪云清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵振华，江苏法略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈兆春，江苏法略律师事务所律师。 被告：鲍建忠，男，1969年7月19日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：葛垚，江苏润远律师事务所律师。 原告平潭综合实验区兴达投资有限公司（以下简称平潭公司）与被告鲍建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理，依法组成合议庭，于2018年8月21日、2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告平潭公司的委托诉讼代理人沈兆春，被告鲍建忠及其委托诉讼代理人葛垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平潭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其公司与鲍建忠签订的《商铺租赁合同》，鲍建忠返还租赁的商铺并恢复原状。2.判令鲍建忠支付2017年7月20日至实际搬离之日止的租金（含物业管理费），以及每日按照迟延付款总额1‰计算的违约金，其中暂计算到2018年6月19日的租金（含物业管理费）为509162.50元，违约金为126477.68元。3.判令鲍建忠支付免租期内的物业管理费16100元及违约金8033.50元（暂计算至2018年6月19日，要求按照每日1‰计算至实际搬离之日止）。4.判令没收鲍建忠支付的履约保证金120000元。5.诉讼费用由鲍建忠负担。事实与理由：其公司与鲍建忠签订《商铺租赁合同》，约定其公司将无锡市新吴区行创六路7号房产D号商铺出租给鲍建忠用于经营，租赁期限至2026年12月19日止，双方约定了租金标准，其中2016年12月20日至2017年4月19日为免租期，该期限内鲍建忠无需支付租金，但需要支付物业管理费。合同签订后，鲍建忠支付了履约保证金120000元并预付三个月的租金，但在免租期满后未再支付任何费用。根据合同约定，鲍建忠逾期支付租金达到一定期限，其公司有权解除租赁合同并向鲍建忠追收违约金。为维护自身权益，特提起前述诉讼请求。 被告鲍建忠辩称，同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，但解除原因是平潭公司存在违约行为。在合同签订后，平潭公司未能按照合同约定提供经过核准的水电设施，导致其浴场无法按期装修，未能在预定的2017年4月25日装修完毕，进而导致浴场延迟至2017年10月15日才开业。因其预先与浴场管理团队签订了合同，由于延迟开业导致其向浴场管理团队赔偿了损失，故是平潭公司违约在先，所以其才暂缓支付租金，由于平潭公司给其造成了重大损失，故免租期满后至2018年2月底的租金其不应当支付，同意自2018年3月1日开始支付租金、物业管理费。综上，请求法院依法判决。 为证明自己的诉讼请求，平潭公司向本院提交如下证据：1.房屋所有权证，证明其公司是无锡市新吴区行创六路**房产**商铺的所有权人。2.《商铺租赁合同》，证明其公司将房屋出租给鲍建忠，双方对于租赁期限、租金支付、违约责任等进行了明确约定。3.无锡桦府餐饮管理有限公司工商信息及图片若干，证明涉案房屋在出租给鲍建忠之前曾出租用于经营餐饮，房屋具有水电设备、设施。4.建设工程消防验收申请受理凭证、消防安全检查合格证，证明鲍建忠于2017年7月31日向无锡市公安消防支队新区大队申请消防验收，并于同年8月28日通过验收。5.商户水电自行开户证明，证明涉案房屋所处的行创六路7号房屋整体水、电均由租户自行与自来水公司、电力公司签订合同。6.图纸若干，证明涉案房屋具有供水设备、设施。7.（2013）新民初字第0600号民事判决书，证明行创六路7号房屋于2005年即开始运营。 鲍建忠为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：1.《供用电协议》，证明其在2017年7月6日才与无锡星洲能源发展有限公司签订供用电协议，提供电容量为380V-20KVA的用电，足以说明平潭公司没有提供水电设施，之所以自行签订供电协议，是平潭公司告知其直接向无锡星洲能源发展有限公司交付电费。2.证明五份，证明由于原有的电缆损坏，平潭公司没有提供符合要求的水电设施，导致其聘请的施工队伍无法正常施工，其为此经常与平潭公司人员口头交涉，但是平潭公司一直到2017年8月才更换新的电缆，消防用水更是拖延至2017年9月14日才提供，导致其到了2017年9月底才通过消防验收。3.2017年8月19日收条，证明其因工期延误向案外人支付赔偿款5000元。4.协议、2017年9月20日收条，证明其在2017年3月2日与浴场管理团队签订了协议，但是由于水电设施没有到位，导致浴场延迟开业，其为此承担违约责任，向浴场管理团队支付违约金144000元。5.美的空调工程项目购销合同，证明直到2017年9月14日消防栓里才有水，导致其空调无法进行验收。6.证人陈某，证明由于平潭公司的原因导致其开办的浴场未能如期营业，其为此向浴场管理团队赔偿144000元，陈某是该团队的负责人。陈某陈述：其与鲍建忠原来并不认识，两人是因为业务原因加入了同一个微信群，之后因为浴场的业务才开始联系；鲍建忠提供给法院的协议实际是在2018年7月补签的，两人之间的确签订过协议，内容与补签的没有差异，只是因为原来签订的协议被其放在宁波老家，是为了补充证明才进行补签的；原有协议的签订日期是在2017年3月底，当时其去过鲍建忠的浴场，装修基本做完了，水龙头、浴池、灯具、开关等都已经安装好了，但是水电都没通，其曾试着打开开关发现没有通电，未通水电的具体原因其不清楚；因为与鲍建忠约定其在2017年4月份安排技师进场，由于浴场未能如期开业，所以其与鲍建忠协商按照每人每月3000元，共计8人的标准进行了赔偿，鲍建忠共计支付赔偿款144000元，是现金支付的。7.证人马某，证明由于水电设施不到位，导致浴场无法正常施工，其赔偿做热水工程的马某5000元。证人马某陈述：其是做热水工程的，经人介绍帮鲍建忠做热水工程，工程是包工包料的；其与鲍建忠签订了合同，签订日期大概是2017年1月左右，合同签订后有半个月的备货期，之后其就将机器设备拉到浴场，当时浴场在修葺隔断和浴池；因为安装设备需要通电，还要放水调试等，鲍建忠称浴场没有通水电，其手下的工人也告诉其没有水电无法施工，所以设备一直无法安装，过了二三个月才安装的，之后又拖了几个月才调试，具体调试时间是在2017年7、8月份；其是向浴场提供三台空气能热水器，楼上两台用于烧热水，楼下一台用作空气恒温，三台设备需要使用三相电，其中机器设备需要380V，水泵需要220V，两者只要有一项没有满足，设备就无法正常使用。8.《消防工程施工合同》，证明其与平潭公司签订租赁协议后，立即与相关施工方签订施工合同，由于平潭公司未能提供符合约定的水电设施，导致其与施工方的合同无法正常履行，给其造成损失。 经本院庭审质证,鲍建忠认为证据1是复印件，真实性无法确认。对证据2真实性无异议，但认为不能证明平潭公司有权向其主张租金并解除合同，根据合同12.1.3的约定，明确平潭公司应当提供经有关部门核准的水、电设施，由于平潭公司未能履行该义务导致其受到损失，所以才暂缓支付租金。对证据3的真实性不予认可，且与本案没有关联性。对证据4的真实性予以认可，但是由于平潭公司未能按照合同约定提供水电，导致其迟延装修、申报消防验收，平潭公司直到2017年8月20日左右才更换坏掉的电缆，但是相应证据是由平潭公司保存。对证据5的真实性不予认可，亦与本案没有关联性。对证据6的真实性没有异议，但不能证明平潭公司依约交付了水电设备。对证据7的真实性予以认可，但与本案没有关联性。 平潭公司表示证据1的真实性由法院依法认定，但从供电协议的内容看，是鲍建忠与无锡星洲能源发展有限公司签订，说明供电服务并非平潭公司提供，协议签订的时间是2017年7月6日，也明显晚于其公司与鲍建忠约定的免租期，是由于鲍建忠自己拖延签订供电协议，导致其现场没有符合要求的电力，相应后果不能归责于平潭公司。对证据2、3、4均不予认可，相关协议、证明、收条均是案外人出具，且案外人均与鲍建忠存在交易关系，根据证人的陈述可以看出多项证明是事后补签，并不能完全反映当时的状况，而鲍建忠也无其他证据佐证涉及费用的支出情况，其公司均不予认可。对证据5真实性、合法性、关联性均不予认可，且协议是鲍建忠与案外人签订，与本案无关。对证据6、7证人证言的真实性不予认可，证人提出签有协议，但始终未能提供双方签订的协议，证人提及的赔偿费用均为现金，没有水电也都是听鲍建忠所说，证人也无法明确没有水电的原因，实际上当时是因鲍建忠经营洗浴中心，需要对水电线路重新排布，所以鲍建忠自行切断了原有的水电线路，经鲍建忠与其公司协商，其公司提供了装修所用的临时水电，鲍建忠始终混淆了临时水电与进户水电，临时水电是用于鲍建忠装修，其公司提供了临时水电，而进户水电是要鲍建忠自己开通，故鲍建忠所称的其公司没有提供水电设施不是事实。对证据8的真实性无法确认，协议约定的工期为2017年1月28日至2月28日，从时间上符合其公司与鲍建忠约定的免租期，对鲍建忠主张的证明目的不予认可。 结合上述证据以及双方当事人陈述，本院经审理查明以下事实：无锡市行创六路7号房屋于2013年12月17日登记在平潭公司名下，2016年12月20日，平潭公司（甲方、出租方）与鲍建忠（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：（1）租赁物业及用途。甲方将位于无锡市商铺出租给乙方，商铺现状套内面积合计为644平方米（其中一楼为322平方米，二楼为322平方米，乙方经营该商铺的经营范围：洗浴、足浴、配套餐饮、棋牌。（2）租赁期限。租赁期限共10年，自2016年12月20日至2026年12月19日止。（3）租金及相关费用。甲方给予乙方4个月装修免租期，即自2016年12月20日至2017年4月19日止，免租期内乙方仍应交纳所承租商铺的物业管理费（按6.25元/平方米/月计）、水、电、气等费用。免租期满次日开始计租金，租金计算方式：一楼租金为93.75元/平方米/月计30187.50元，二楼租金为50元/平方米/月计16100元，合计46287.50元。乙方应于签约后3日内预付三个月的租金（含物业管理费）共138862.50元，之后均按每季度前15日预付下季度（三个月）租金及物业管理费。（4）合同履约保证金。本合同签署完成3日内，乙方须支付120000元合同履约保证金，乙方应承担的违约金、赔偿金、罚金、费用等，若乙方未能及时按约承担，甲方有权从该保证金中直接先行扣减。在租赁到期时，若乙方未发生违约责任或之前发生的违约已经承担违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及归还该商铺后，保证金在三十日内无息退还乙方。（5）装修与开业期。乙方应于2017年4月25日前完成装修并开业。每逾期一天，应向甲方支付2000元违约金（可从合同履约保证金中先行垫付），如逾期超过30天，甲方有权单方解除合同，收回租赁房产并没收履约保证金。（6）权利义务。甲方须提供有关部门核准的水、电设施。（7）违约责任。若乙方逾期交纳租金（含物业费）、水、电、气、能源等应承担的相关费用，逾期之日起应按照迟延付款总额的1‰计算滞纳金；逾期超过7天的甲方及甲方委托的物业管理公司可停止该商铺的水、电、气、路等服务；逾期超过30天的，甲方有权解除合同，没收乙方租赁履约保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。因乙方严重违约被解除合同时，若产生投资/商铺损失与甲方无关。 协议签订后，平潭公司于当日交付了房屋，交付的房屋曾经由前承租人进行过装修。鲍建忠向平潭公司支付履约保证金120000元，并预付三个月租金及物业管理费共计138862.50元。2017年7月6日，鲍建忠以新吴区欧陆风情温泉浴场名义与无锡星洲能源发展有限公司签订《供用电协议》。2017年7月31日，无锡市公安消防支队新区大队受理了新吴区欧陆风情温泉浴场装修工程消防验收申请，并于2017年8月28日颁发了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2017年9月20日，鲍建忠成立性质为个体工商户的新吴区欧陆风情温泉浴场，以承租的无锡市商铺作为浴场的经营地。因鲍建忠在预付三个月租金、物业管理费后再未支付该两项费用，平潭公司遂诉至本院。诉讼过程中，双方一致认可鲍建忠于2019年3月20日搬离租赁房屋，双方的租赁合同于该日解除。 上述事实，有平潭公司提供的《商铺租赁合同》、建设工程消防验收申请受理凭证、消防安全检查合格证，鲍建忠提供的《供用电协议》，本院调取的无锡市房屋登记证明及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，平潭公司系无锡市行创六路**房产的所有权人，与鲍建忠签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，应当承担相应的违约责任。关于平潭公司要求鲍建忠支付租金的请求。鲍建忠辩称平潭公司未能按约提供水电，导致其延迟开业给其造成损失，同意支付租金，但要求减少租金。虽然鲍建忠提供了数份证据用于证明其辩称，但该些证据尚无法证明其目的，故鲍建忠应当承担举证不能的不利后果，具体理由如下：首先，鲍建忠提供的证据无法证明其所称的平潭公司未提供水电。根据鲍建忠的陈述，可以认定平潭公司最迟在2016年12月底已经提供220V电源，应当认定平潭公司正常供电，故鲍建忠所称的没有提供电源的事实不存在。关于是否正常供水的问题，鲍建忠称其拿到房屋后因没有水管，所以装修期间是自行从公共厕所接水、用水桶去河里取水。出租房屋通水通电是最基本的要求，如果承租的房屋没有水电，按照一般人的思维，应当是与出租人进行沟通，由出租人尽快提供水电，在无法通水通电的情况下，承租人有足够的理由要求解除租赁合同，或通过其他正当途径进行维权，但鲍建忠所称的做法明显与常理不符。且根据平潭公司提供的工商资料、生效法律文书，可以证明涉案房屋之前曾经出租并经营餐饮，鲍建忠亦认可拿到的承租房屋是曾经装修过的，足以证明该房屋中原有水电设施齐全。虽然鲍建忠提供了证人，但是证人与鲍建忠有经济往来，属于利害关系人，且证人陈述的水电不通，与鲍建忠陈述的2016年12月底进行了供电相互矛盾，证人亦未能证明所谓的水电不通是由于平潭公司的原因造成的，故鲍建忠提供的证据无法证明其陈述内容，本院对其辩称不予采信。其次，鲍建忠自认平潭公司提供水电的时间与证据显示的事实不符。鲍建忠陈述平潭公司在2017年8月19日供电，消防用水更是拖延至2017年9月14日才提供，但是根据现有证据显示，鲍建忠于2017年7月31日已经向无锡市公安消防支队新区大队申请装修工程消防验收，并于2017年8月28日领取了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该两个时间明显早于鲍建忠认可的平潭公司提供水电的时间，也与鲍建忠自认的平潭公司在2016年12月提供220V供电相矛盾。因在没有水电的情况下，是无法通过消防验收的，在2017年9月14日才提供消防用水的情况下，却在2017年8月28日已经取得消防验收合格证，足以证明鲍建忠陈述的通水通电时间与事实不符。再次，鲍建忠称因平潭公司的原因导致延迟装修，但是根据鲍建忠提供的证人陈某陈述，其在2017年3月底去现场的时候装修差不多完成了，这与《商铺租赁合同》约定的4个月装修免租期亦相符合，故鲍建忠所称的因平潭公司延迟提供水电导致装修延迟亦不是事实。因鲍建忠提供的证据尚不足以证明其辩称，故本院不予采信，且根据鲍建忠陈述，其经营的浴场在2017年10月已经开业，但是在其实际经营后仍未支付租金、物业管理费，综上，本院认定鲍建忠没有按约支付租金的行为构成违约，应当履行支付租金、物业管理费、违约金的义务。根据合同约定的免租期、鲍建忠已经支付租金、物业管理费的金额，经核算，鲍建忠应当支付截止到2019年3月20日的租金及物业管理费共计927243.15元。关于免租期的物业管理费16100元，根据合同约定，鲍建忠应当承担免租期内的物业管理费，对于平潭公司的该主张本院予以支持。 关于违约责任的承担问题。鲍建忠未按约支付租金存在违约行为，应当承担违约责任。虽然合同违约责任条款约定，如承租人逾期交纳租金（含物业费）等费用的，出租方有权没收承租人租赁履约保证金，追收逾期租金及滞纳金，但鲍建忠主张违约金过高应予调整，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因没收履约保证金、支付滞纳金均是违约责任的承担方式，且平潭公司主张按照每日1‰计算滞纳金明显过高，应当予以调整。考虑到本案系由于鲍建忠违约导致的解除，应充分保障平潭公司作为守约方的利益，从而体现法律的公平精神，故本院酌定准予平潭公司没收保证金120000的同时，由鲍建忠另行支付平潭公司违约金80000元。关于平潭公司与鲍建忠签订《商铺租赁合同》的解除问题，因双方一致认可已经于2019年3月20日解除合同，鲍建忠也已搬离承租房屋，故对该项请求不再重复处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、鲍建忠应于本判决发生法律效力之日起五日内支付平潭公司2017年7月20日至2019年3月20日的租金（含物业管理费）927243.15元、2016年12月20日至2017年4月19日的物业管理费16100元、违约金80000元，共计1023343.15元。 二、平潭公司无需退还鲍建忠履约保证金120000元。 三、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回平潭公司其他的诉讼请求。 案件受理费49385元、保全费5000元，共计54385元（已由平潭公司预交），由鲍建忠负担（平潭公司同意其预交的案件受理费54385元由鲍建忠向其直接支付，本院不再退还，由鲍建忠在本判决发生法律效力之日起五日内向平潭公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  胡艳丽 人民陪审员  秦迪光 人民陪审员  孔新颜 二〇一九年五月十日 书 记 员  王成英 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。