甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初10125号原告杨某某。委托诉讼代理人颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人张欣，甘肃仁尚律师事务所律师。被告胡某某。委托诉讼代理人张莉，甘肃融通律师事务所律师。委托诉讼代理人陈艳，甘肃融通律师事务所律师。原告杨某某与被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜蓉和被告委托诉讼代理人张莉、陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于兰州市城关区和平路30号火电公司家属院东区1单元1楼西户（建筑面积95.7平方米）房屋过户至原告名下，并办理房屋产权登记手续；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告原均系甘肃火电工程公司（以下简称火电公司）职工。被告于1999年购买火电公司产权房一套，即位于兰州市城关区和平路30号火电公司家属院东区1单元1楼西户的房屋。后因被告买断工龄离开火电公司，故其委托同是火电公司职工的吕勇超将上述房屋转让。原告因丈夫腿有残疾，上下楼不方便，遂在吕勇超的介绍下购买了上述房屋。2006年5月20日，原告作为购房人、被告作为转让人、吕勇超作为受托人，三方签订了《房屋转让合同》。合同约定被告委托吕勇超将房屋转让，转让款为10万元，在2006年5月底一次性付清，同时原告将剩余押金5516.30元给付被告；产权过户办理变更手续时，被告应积极配合解决。合同签订后，原告按约通过吕勇超向被告足额支付了房屋转让款及押金，并于2006年下半年正式入住上述房屋。此后房屋的水、电、暖等费用均由火电公司从原告工资中扣减至今。因当时案涉房屋所有权证在火电公司，故被告无法将产权过户至原告名下。2018年3月，火电公司通知领取房屋所有权证，随后原告通知被告尽快来兰办理过户手续。但被告将身份证等相关证件发至原告邮箱后，自2018年8月中旬起再不配合原告办理过户手续。双方多次通过短信沟通无果，原告遂诉至本院。被告胡某某辩称，1、原告的主体不适格，其无权起诉被告，应依法驳回原告的起诉。案涉房屋并非被告出卖给原告，而是被告出卖给吕勇超。因被告与吕勇超之间的买卖合同尚未履行，继而被告委托吕勇超代售案涉房屋，同时附条件“转让合同胡某某委托由吕勇超代为签字，本人认可该合同签字生效（同时胡某某与吕勇超签订了代理委托书）”。依据本案事实及法律规定，假设被告与吕勇超买卖合同履行，本案房屋过户的请求权人只能是吕勇超，原告不享有请求权。2、无论被告将案涉房屋出卖给何人，均为无效行为。案涉房屋属于夫妻共同财产，对于该房屋的处分，必须经全体共有人同意，否则处于效力待定。而被告的妻子患有精神分裂症，被告作为监护人，除为被监护人利益外，不得处理被监护人财产。因此被告处分案涉房屋时未经其妻子同意，且侵犯了其妻子的合法权利，该买卖行为无效。3、原告起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。根据原告诉称，其与被告签订《房屋转让合同》已达十三年之久，但原告于2018年10月30日才提起诉讼，明显超过了法律规定的三年诉讼时效期间，其诉讼请求不应得到支持。综上，恳请法院裁定驳回原告的起诉或者判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方均无异议的不动产产权情况表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《房屋转让合同》系原件，有房屋转让人胡某某、房屋转让委托人吕勇超及购买房屋人杨某某的签字，被告对于胡某某签名的真实性也未提出异议，故该证据能够证明原、被告及房屋转让委托人就案涉房屋买卖事宜签订合同的事实，但该证据不能证明合同的效力问题，亦不能单独证明原告的诉讼请求应予支持，原告的该证明目的需根据其他证据以及本案相关事实进行综合认定，故本院对该证据真实性及证据本身反映的事实予以确认，对原告的证明目的不予确认。2、原告提交的2008-2015年电视收视费发票、2006年电信有限公司兰州市分公司业务登记单、电信话费收费发票、火电公司收款收据、中国电信甘肃公司发票及营业厅客户信息需求单、收据等系原件，能够形成证据链证明原告占有使用案涉房屋的事实，但该证据不能证明被告履行交付房屋义务的事实，本院对该证据真实性及原告证明其使用案涉房屋的证明目的予以确认，对原告的其他证明目的不予确认。3、原告提供的2017年10月18日至2018年8月15日期间原、被告短信记录经本院与原件核实，内容详细、连贯，能够证明原告就案涉房屋产权过户事宜与被告进行协商的事实以及被告拖延不予办理房屋产权过户的事实，但不能以此单独证明原告的诉讼请求应予支持，本院对原告的该证明目的不予确认，对其他证明目的及证据真实性予以确认。4、被告提供的2003年11月15日其与吕勇超所签《房屋买卖合同》系原件，能够证明被告与吕勇超曾就案涉房屋买卖签订合同的事实，但被告答辩中认可该合同并未履行，故该合同不能证明案涉房屋与原告无关，本院对被告认为案涉房屋与原告无关的证明目的不予确认，对该证据真实性及被告其他证明目的予以确认。5、被告提供的户口薄中虽然记载了胡某某与乔玉珍系夫妻，但乔玉珍的户籍已经注销，且该户口本不能证明案涉房屋系夫妻共同财产的事实，本院对该证据真实性予以确认，对被告的证明目的不予确认。6、被告提供的乔玉珍门诊病历系复印件，无法确认其真实性，本院对该证据不予确认。7、本院依职权向吕勇超妻子周秀莲所作的询问笔录能够证明原告购买房屋时的情况以及原告支付房款的情况，本院对该询问笔录予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡某某原系火电公司职工。位于兰州市城关区和平路**（原和平路**）火电公司家属院东区1单元1楼西户（产权证登记为兰州市城关区铁路西村街道和平路46号1单元102室）的房屋系被告胡某某从火电公司购买的福利房。2003年11月15日，被告胡某某与案外人吕勇超（系火电公司职工，胡某某的师傅）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将上述房屋出售给吕勇超，房屋交易价格为105000元整。因吕勇超无力支付房款，双方的该合同未能实际履行。后因被告买断工龄需离兰前往西安，其委托吕勇超对外出售上述房屋。原告杨某某因其夫腿脚不便，经吕勇超介绍，欲购买被告胡某某名下的上述房屋。2006年5月20日，原告作为购房人、吕勇超作为房屋转让委托人签订《房屋转让合同》一份，内容为：“胡某某同志拥有火电公司住房一套，位，位于兰州市和平路**电公司家属院东区1单元1楼西户），房屋结构为砼砖结构，原购买建筑面积96.7平方米。一、该住房为原本人在甘肃火电工程公司一九九九年购买的产权房一套。二、现本人因在企业买断工龄，离开甘肃火电工程公司，特委托甘肃火电工程公司职工吕勇超同志全权将房屋转让。三、房屋转让款（不含押金）以人民币壹拾万元整的价格，做出一次性转让。四、买房款定于2006年5月底一次性付清，房款交吕勇超代收，转交胡某某，买卖双方在购房合同上签字，以签字为证。五、原本人已向甘肃火电工程公司生服公司交纳房屋押金壹万元整，扣除本人应交的费用外，剩余部分由购买房屋人一次性付清，共计5516.30元，由吕勇超转胡某某收。六、转让合同胡某某委托由吕勇超代为签字，本人认可该合同签字生效（同时胡某某与吕勇超签订了代理委托书）；该合同一式三份，房屋产权人持有一份，委托代理人持有一份，购买房屋人持有一份。本合同从签字之日起生效。七、产权过户办理变更手续时，需卖房人配合解决。并将本人身份证复印件交买房人一份。”后被告胡某某作为房屋转让人也在该合同上签字。合同签订后，原告杨某某通过吕勇超向被告胡某某支付了房款，并一直占有、使用房屋至今，但双方未办理产权过户手续。2018年，火电公司给各产权人发放房屋所有权证，原告代被告向兰州琪嘉物业管理有限公司交纳产权证行政性收费859.20元后，通过短信方式通知被告领取产权证并配合其办理产权过户手续，但被告一直推诿不予配合，双方纠纷遂起。本院认为，本案争议焦点：1、原告与被告之间是否形成了房屋买卖合同关系，原告的诉讼主体资格是否适格；2、被告出售案涉房屋的行为是否合法有效；3、原告起诉是否超过了法律规定的诉讼时效，其诉讼请求有无事实及法律依据。一、原告与被告之间是否形成了房屋买卖合同关系，原告的诉讼主体资格是否适格。我国民诉法第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。由此可见，原告提起诉讼首先其是与案件有利害关系的公民、法人及其他组织。本案被告虽然认为其与案外人吕勇超签订了《房屋买卖合同》，但是其也认可该合同并未实际履行。而原告提交的《房屋转让合同》中有原、被告及案外人吕勇超的签字，被告对于其签字的真实性也未提出异议，因此原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，杨某某作为房屋买受人与本案有利害关系，故其作为原告提起本案之诉的主体适格。至于被告辩称《房屋转让合同》约定转让合同胡某某委托由吕勇超代为签字，本人认可该合同签字生效（同时胡某某与吕勇超签订了代理委托书），但原告未提供胡某某与吕勇超的代理委托书的主张，因被告本人已在《房屋转让合同》上签字，吕勇超实际并未履行代被告签字的义务，故原告未提供胡某某与吕勇超代理委托书的行为并不影响该合同的成立，本院对被告的该项辩由不予采纳。二、被告出售案涉房屋的行为是否合法有效。原告主张其与被告及吕勇超签订的《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告则辩称其出售的房屋系夫妻共同财产，其未经妻子乔玉珍同意擅自处分了案涉房屋；且其妻子乔玉珍自1988年起即患有精神疾病，被告作为监护人处分案涉房屋侵犯了乔玉珍的合法权益，故《房屋转让合同》应属无效。本院认为，首先，被告提供的户口本仅能证明其与乔玉珍原系夫妻，但户口本并不能反映被告与乔玉珍的结婚时间，且乔玉珍在原告提供的户口本中，其户籍已经注销，故该证据不能证明案涉房屋系夫妻共同财产。其次，即使案涉房屋系被告夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，被告认为其处分房屋未经其妻子同意故而无效的主张本院不予采纳。最后，被告提供的乔玉珍病历系复印件，且该证据不足以证明乔玉珍系限制民事行为能力人或无民事行为能力人的事实，故被告认为其系乔玉珍监护人，处分案涉房屋侵犯乔玉珍合法权益的主张证据不足，本院对此亦不予采纳。综上，被告处分案涉房屋的行为应属有效，其与原告签订的《房屋转让合同》是双方就案涉房屋买卖达成的合意，合同内容约定合法，该合同合法有效。三、原告起诉是否超过了法律规定的诉讼时效，其诉讼请求有无事实及法律依据。庭审中原告明确其诉讼请求为判令被告协助原告将案涉房屋产权过户至原告名下。首先，根据本院查明的事实，火电公司于2018年才通知产权人领取房屋所有权证，原告在得知此事实的情况下即通过短信、诉讼的方式向被告主张办理房屋产权过户手续，原告的该主张并未超过我国法律规定的诉讼时效期间。此外，原告的该请求系为实现其对房屋的所有权而主张的请求权，具有物权请求权的性质。根据我国民法总则的规定及相关法理，物权请求权不适用诉讼时效的规定，故原告的起诉并未超过法律规定的诉讼时效。原、被告签订《房屋转让合同》后，原告履行了交付房款的义务，并占有使用案涉房屋至今，被告作为出卖人，应当按照合同约定及法律规定协助原告办理房屋产权转移登记手续，原告现主张被告配合其办理案涉房屋产权过户手续于法有据，本院对此予以支持。关于被告辩称原告未向其支付购房款的主张，虽然原告未提供其向被告支付购房款的相关证据，但原告对于房款支付的陈述与吕勇超妻子周秀莲对于房款支付情况的陈述能够相互印证；且被告作为房屋登记的产权人，如果原告未向其支付购房款，其不可能在原告占有、使用案涉房屋十余年的期间里不向原告主张支付房款或返还房屋；此外，根据原告提供的其与被告之间的短信记录，被告最初对于房屋买卖的相关事实并未提出异议，只是后来因为房价上涨等因素，被告不再愿意协助原告办理产权过户，故本院对被告主张原告未向其支付房款的辩由不予采纳。综上所述，原、被告及案外人吕勇超签订的《房屋转让合同》合法有效，原告作为房屋买受人及案涉房屋的占有、使用人，在支付了购房款后，有权要求被告按照合同约定协助办理产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：被告胡某某于本判决生效后十日内协助原告杨某某办理兰州市城关区和平路30号火电公司家属院东区1单元1楼西户（产权证登记的房屋坐落为：兰州市城关区铁路西村街道和平路46号1单元102室）房屋的产权过户手续。案件受理费50元，由被告胡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇一九年五月二十三日书记员 王淑娟