陕西省铜川市中级人民法院 民事判决书 （2019）陕02民终168号 上诉人（原审原告）：郑佰林，男，汉族，陕西省铜川市耀州区人，住耀州区。 委托诉讼代理人：王亚洲，铜川市“148”法律服务所法律服务工作者。执业证号：3271016XXXX267。  上诉人（原审被告）：刘华锋，男，汉族，陕西省铜川市耀州区人，住耀州区。 上诉人郑佰林与上诉人刘华锋租赁合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院(2019)陕0204民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑佰林及其委托诉讼代理人王亚洲和上诉人刘华锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人郑佰林上诉请求支持其一审诉讼请求。事实与理由：1、上诉人与刘华锋于2017年2月27日签订的租房合同期限至2018年12月底，合同到期后，刘华锋对于租赁房屋即无权占有，在其占有期间应当以上诉人给其他出租人同类房屋租金为基数计算房租费，不应以上诉人与刘华锋租房合同期间内的租赁费计算，故上诉人两个月房租费应为29166元而非21666.7元。2、上诉人虽然在一审起诉状中未写二、三层房屋的逾期房租费，但在庭审过程中主张了被上诉人无权占有二、三层房屋的房租费为每月1666元，两个月的房租费为3332元，上诉人明确如果调解结案可以不要，但该案判决结案，一审法院应当判决刘华锋支付无权占有二、三层房屋的租赁费用。 上诉人刘华锋答辩称：不同意郑佰林的上诉请求，房屋租期为3年，租赁期限未满，不应返还房屋，也不应支付房屋占用费。 上诉人刘华锋上诉请求：一、撤销铜川市耀州区人民法院（2019）陕0204民初92号民事判决；二、返还上诉人父母多交给被上诉人的房屋租金130000元；三、追回在合同期内被上诉人应付上诉人房屋租赁使用费；四、赔偿上诉人多年来门面房的维护修缮费用以及由此产生的所有损失费用；五、保护上诉人继续租赁房屋的权利；六、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、不认可原一审认定赔偿郑佰林逾期占用房屋使用费41666.7元。1、按照2017年2月27日李华锋与郑佰林签订的合同约定，2017年8月将二、三层房屋交给郑佰林，2017年8月后，刘华锋多次找郑佰林，郑佰林不要，致使房屋二、三层房屋闲置，上诉人并未使用或出租，一审认定逾期未返还房屋并产生2万元损失不当。2、2018年12月初，被上诉人给上诉人打电话让续交下年租金，上诉人答应其回来后交，说明对方对于合同期限为三年是认可的，被上诉人一审主张房屋逾期占用费21666.7元没有依据。二、一审认定事实不清。1、一审并未查明案涉房屋是以上诉人家的私留地作为置换的约定，由于北街村与被上诉人在上诉人不知情的情况下，合伙草拟并完善有关文书等行为，隐瞒事实真相，致上诉人遭受经济损失无任何说法，造成村、上诉人、被上诉人间诸多的矛盾隐患。2、2016年12月8日被上诉人向上诉人父母多收取13万元房租应返还，并承担由此产生的利息（按36‰）计算。3、上诉人所租赁的原解放四门市1至3层（案涉房屋），房屋中的供水、排水系统、电装系统、供热系统，空调安装等投入大量资金，以及后续房屋的维护修缮的投资费用应予以给付。4、一审未查明涉案标的物中占用上诉人主体房屋的出路等问题。5、一审认定的案涉房屋涉及的事实与实际不符。合同中提及的下层三间门面房实际为2间半，上二、三层和为半间，上下合起来为3间，上诉人与被上诉人在合同中约定了2017年8月份后将二、三层房屋交给被上诉人，实际上交给被上诉人的二、三层房屋仍为上诉人合同当中提及的三间房屋中的一部分，且在上诉人与被上诉人所签的合同期内，因而被上诉人应当按合同约定的租费标准给付上诉人约定的租费，被上诉人主张的二、三层房屋未使用产生的逾期租金不成立，应予以驳回。三、中止续租于法理不容。按照耀州区北街村与被上诉人有关承包合同的规定，承包人经营聘请人员，同等条件下，优先安置本村村民，上诉人应享有继续续租的权利。在2018年3月初，上诉人与被上诉人已通过电话口头形式订立续租合同，被上诉人单方违约。 上诉人郑佰林答辩称：不同意刘华锋的上诉意见，其没有同意续签合同，合同期满应当返还房屋，还应赔偿损失并支付逾期房屋占用费。 原审原告郑佰林向一审法院提出诉讼请求： 1、请求法院根据原被告签订的租房合同以及《合同法》规定判令被告立即返还原告承包经营的房屋、并赔偿因此给原告造成的损失2万元以及2018年12月底至2019年2月底被告超期占用房屋的租赁费29166元；2、案件诉讼费由被告承担。  原审法院查明事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2013年经北街村村民代表大会及陕西世纪华原投资有限公司集体决定将北街村所有门面房以公开竞标的方式进行发包。 2013年12月10日陕西世纪华原投资有限公司与郑佰林签订《承包合同》一份，约定由郑佰林承包北大街片区：1、北街旅社二、三楼22间，厦房7间；2、北街旅社一层门面11间；3、原解放四门市1-3层（案涉房屋）；4、原解放五门市门面及后边厦房（南北长19米，4间）。承包期限自2014年1月1日至2016年12月31日，期限3年。合同到期前一个月，根据双方合同履行情况商议是否续签下年合同事宜。当日，陕西世纪华原投资有限公司向郑佰林移交了上述承包房屋。2016年11月21日，郑佰林与陕西世纪华原投资有限公司续签了《承包合同》，承包期限自2017年1月1日至2018年12月31日。2018年12月5日，郑佰林与陕西世纪华原投资有限公司再次续签《承包合同》，承包期限自2019年1月1日至2020年12月31日，期限2年。2、自2014年元月至2016年年底，刘华锋的父亲与郑佰林签有《租房合同》，该三年租赁费用已经结清。在2017年2月27日，刘华锋与出租人郑佰林签订了《租房合同》一份，出租人将位于由北向南、北大街原三门市（即承包合同中原解放四门市）房屋出租给刘华锋；期限自2017年元月1日至2018年12月底；租赁费为3间每年13万元，两年26万元。同时合同约定，刘华锋在2017年8月把二层、三层交给郑佰林。3、案涉房屋的一层三间门面现由他人经营，由南向北依次为“铜川市耀州区绅度品质男装店”、北大街52号“杏林诊所”、北大街42号“左右鞋吧”，均由刘华锋或其父母转租并收取租赁费。二、双方当事人有争议的事实。关于刘华锋是否应当向郑佰林返还案涉争议门面房及房屋二层、三层，原告认为其与刘华锋签订的《租房合同》已履行到期，刘华锋应返还租赁房屋；被告认为具体租赁事宜系其父亲与郑佰林商议的，自己仅在合同上签了字，案涉房屋系北街村集体所有的，且自己未从郑佰林手中取得房屋使用，不存在返还一说。一审法院认为，刘华锋系完全民事行为能力人，其对自己与郑佰林签订《租房合同》的相应权利责任足以认识，双方签订的《租房合同》系各自真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《租房合同》明确载明刘华锋在2017年8月前交付争议房屋的二、三层，且该合同已于2018年12月31日到期，然刘华锋未如期交付房屋二、三层，并在合同届满后将一层三间门面转租给他人经营并收取租赁费，构成无权占有。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，郑佰林有权在租赁合同期满后诉请要求刘华锋返还案涉租赁房屋。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘华锋作为房屋承租人，在租赁合同到期，双方未续约的情况下，应当履行返还房屋的义务。因双方约定刘华锋在2017年8月将案涉房屋的二、三层交给郑佰林，刘华锋逾期未返还，构成违约，应支付郑佰林房屋损失费用，郑佰林诉请刘华锋支付损失2万元的主张，不违反法律规定，予以支持。关于郑佰林诉请一层三间门面的逾期占用使用费共计29166元的主张，一审法院认为合同届满后至2019年2月底的占有使用费仍按合同约定的租金标准计算，三间一年为13万元，则三间2个月应为21666.7元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、刘华锋于判决生效后三十日内返还郑佰林位于铜川市耀州区北大街现北大街52号“杏林诊所”门面房及其南北各一间门面房（“铜川市耀州区绅度品质男装店”、北大街42号“左右鞋吧”）及以上二、三层房屋；二、刘华锋于本判决生效后三十日内赔偿郑佰林逾期占用房屋使用费41666.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元由被告刘华锋负担。 1313二审对一审认定的双方无争议的事实予以确认。  二审中，刘华锋提交三组证据。第一组证据为银行付款凭证、郑佰林指定账户及账号、刘华锋母亲刘某甲证言、刘华锋与郑佰林签订的租房合同、郑佰林收取26万元租金现金收据，证明2016年12月8日，刘华锋母亲给郑佰林13万元、刘华锋交付给郑佰林案涉房屋租金26万元，截至目前共交付郑佰林案涉房屋租金39万元。第二组证据为2017年2月27日-2018年12月30日刘华锋与郑佰林的合同、原一审庭审笔录，证明合同中第一项空白处手写的“2017年8月把三层、二层交给郑佰林”是合同签订后郑佰林添加的，其不认可，不应给付郑佰林2万元损失。第三组证据为案涉房屋状况说明、上诉人父亲刘某乙证言，证言称案涉房屋二2楼、三3楼实际情况是空置的，与第二组证据证明目的相同。郑佰林质证称收到26万元，并打了2个收据，这26万元包含刘华锋母亲转来的13万元；合同中第一项空白处添加的“2017年8月把三层、二层交给郑佰林”确是郑佰林书写，但是系刘华锋看完才签字的；对第三组证据案涉房屋状况说明真实性认可，对证言真实性不认可，刘华锋父亲之前交了3年租金，现在说房子是他的与事实不符。  郑佰林提交2张共计26万元的收据，证明80%-90%的租金是刘华锋母亲转账给郑佰林的，2017年2月27日合同签订当日，郑佰林收到刘华锋母亲转来的23万元，郑佰林才出具收据，后来3万元也是刘华锋母亲给的。刘华锋质证称真实性无异议，2月27日刘华锋拿的是现金，另外3万也是现金。本院认为，刘华锋提交的银行付款凭证、原一审庭审笔录、郑佰林指定账户及账号、案涉房屋状况说明（照片）郑佰林对真实性认可，刘华锋提交的郑佰林收26万元租金现金收据与郑佰林提交的2张26万元收据一样，本院对上述证据予以确认。刘华锋提交的租房合同与郑佰林提交的租房合同虽有不同，但是合同标的、租金、租赁期限等主要内容均相同，因此对于租赁合同的证明力应予以确认。刘华锋母亲刘某甲的证言与刘华锋父亲刘某乙证言因证明人与刘华锋有利害关系不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1、刘华锋是否应当返还租赁房屋；2、刘华锋是否应当赔偿郑佰林二、三层房屋损失2万元及是否应当支付逾期占用房屋使用费；3、如果应当支付逾期占用房屋使用费，逾期占用房屋使用费数额如何计算。  一、关于刘华锋是否应当返还租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《租赁合同》约定的租赁期间于2018年12月31日届满，郑佰林不同意刘华锋继续使用租赁房屋，刘华峰应当按照合同约定返还租赁房屋。刘华峰辩称合同虽约定租赁期为2年，但实际租期为三年，该主张与合同约定不符，刘华锋亦未能举出充分证据证明其主张的事实，故对其辩称意见不予采纳。 二、关于刘华锋是否应当赔偿郑佰林二、三层房屋损失2万元及是否应当支付逾期占用房屋使用费。尽管双方对于合同中手写的“2017年8月把三层、二层交给郑佰林”内容形成过程说法不一，但是对于添加内容和含义双方是知晓并认可的，即2017年8月刘华锋应当将案涉房屋23二、三层返还给郑佰林，添加的内容属于租赁合同的重要组成部分。现无证据证明刘华锋按照合同约定将二23、三层房屋返还给了郑佰林显然构成违约，郑佰林主张的2万元损失，实际上是刘华锋不履行合同义务应当承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。郑佰林虽然没有提交2万元损失相应证据，但是从实际上看房租损失必然存在，从一层房屋每年租金13万元数额考虑，郑佰林主张二、三23层房屋一年余损失2万元相对合理，而且一审中刘华锋对于2损失承担没有异议，故对于刘华锋相应上诉意见不予采纳。 租赁合同于2018年12月31日期满后刘华锋继续占有房屋没有合法依据，其非法占据房屋的行为显然侵犯了郑佰林合法使用出租房屋的权利。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。故对于逾期房屋占用损失，刘华锋依法应当承担赔偿责任。 23二、三层房屋逾期占用损失郑佰林一审没有主张，相应上诉意见应不予采纳。 三、关于逾期占用房屋使用费数额如何计算问题。房屋由于面积、方位、租期不同，租金标准亦不相同，因此房屋占用损失一般参照租金标准进行计算，郑佰林上诉称应当按照市场租金价格计算房屋占用费，但是其提供的与其他承租人签订的合同首先真实性无法确定，其次即便合同真实，由于合同中未标明面积、方位等，无法与涉案标的进行比较，无法确定其主张的房屋出租标准合理性，因此郑佰林该项上诉理由亦不能成立。 刘华锋上诉提到的诸如返还上诉人父母多交给被上诉人房屋租金130000元等请求，因其一审没有提起反诉，故对其上述上诉请求依法不予审理。刘华锋在上诉状提到的出租房屋所有权问题与事实不符，房屋出路问题和续租问题并非本案审理的范围，本案不予处理。 综上，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。郑佰林、刘华锋上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4262元，由郑佰林负担529元，由刘华锋负担3733元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭 玉 荣 审 判 员 梁 勇 审 判 员 张 鲜 二〇一九年五月十日 书 记 员 马 颖