湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终854号上诉人(原审被告)：衡阳市亚泰房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区司前街御成公寓**。法定代表人：周玉斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：何怡，女，该公司工作人员。被上诉人(原审原告)：许玻，男上诉人衡阳市亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰公司）因与被上诉人许玻委托、租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2018）湘0407民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。亚泰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回许玻的诉讼请求；3.诉讼费用由许玻承担。事实和理由：亚泰公司自2013年4月起即丧失了对租赁财产--亚泰商城的独立经营管理权，业主违约干预行为致使亚泰公司不得不按照市政府会议纪要精神解除《委托经营合同》，《解除委托经营管理协议书》已经发生法律效力，效力应及于包括许玻在内的全体业主。许玻与亚泰公司未签订书面《解除协议书》不能成为许玻不受《解除协议书》效力约束的理由。亚泰公司及守约业主都已经因为包括许玻在内的违约业主行为遭受了重大损失，再向其支付租金及违约金既无事实法律依据，且对亚泰公司及守约业主都是严重显失公平。许玻辩称，业主上访是因为亚泰公司未按合同支付两年租金，业主上访是正常的维权行动。《解除委托经营管理协议书》并未生效，解除协议是附条件的民事法律行为，解除协议中有两个附条件生效的约定，一是签订解除协议的业主达到三分之二；二是亚泰公司保证在解除协议签订后三个月内对亚泰商业广场一楼、二楼、负一楼的所有铺位恢复原状并将商铺交付给业主，但亚泰公司未在约定时间内交付商铺。鉴于解除协议中所附的两个生效条件未成就，故解除协议未生效。许玻向一审法院起诉请求：1、判令亚泰公司按《委托经营合同》约定，支付许玻第四年1050号商铺经营回报租金（抵扣《补充协议》约定的贷款差额款6万元后）计8809元，第五年1050号商铺经营回报租金计68809元，共计77618元；2、亚泰公司自2014年5月1日起按上述商铺经营回报租金总额每日万分之三向许玻计付滞纳金，直至还清之日止，现暂计至起诉之日止滞纳金为6004元；3、本案诉讼费由亚泰公司承担。一审法院认定事实：2010年8月31日，许玻与亚泰公司签订《衡阳市商品房买卖合同》。合同约定许玻购买亚泰公司位于石鼓区中山北路26-28号进步亚泰，金额为746898元。截至合同签订日，许玻交纳了预收款376898元。同日，许玻（甲方）与亚泰公司（乙方）签订《委托经营合同》，合同约定：“甲方将其购买的位于衡阳市中山北路26-28号进步亚泰商业广场第一层1050号铺位委托给乙方实行统一管理，整体经营；委托经营管理的期限及租金起止日期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，委托时间共计5年；甲方委托给乙方的权限为：决定和修改该物业的经营定位；决定物业经营范围及经营方式；租赁权及同意承租方转租的权利。租金的支付方式及金额为：乙方向甲方交纳前3年商铺经营回报租金比例为甲方委托物业投资额的8％，3年共计183489元，并在双方签署买卖合同时乙方在甲方房款中扣除，同时甲方向乙方出具租金收领收据；乙方委托的经营管理公司于第4年及第5年向甲方按其委托物业投资总额的9％支付商铺经营回报租金，年租金额为68809元，两年共计137618元。乙方委托的经营管理公司向甲方支付第4年及第5年商铺委托经营收益的具体方式和时间如下：按年度用汇款方式支付甲方应得的经营收益；在前3年租金到期后的30日内向甲方支付下一年度的经营收益，第5年支付时间同上。在本合同期满后，进步亚泰商业广场负一、一层、二层的经营模式由业主委员会决定，经业主委员会五分之三以上（含五分之三）的成员表决同意的决定对全体业主有效，如业主在本合同委托经营期后投资或经营计划变更，需向业主委员会申请方能执行变更；本合同有效期内，发生不可抗力，使本合同无法履行时，本合同自动解除，甲乙双方互不承担违约责任；乙方委托的经营管理公司如不按约定时间向甲方支付经营收益的，按应付而未付收益每日万分之三向甲方缴付滞纳金；超过1个季度未付的，甲方有权终止本合同并要求赔偿。”2012年3月26日，许玻与其妻蒋蓉（乙方）与亚泰公司（甲方）签订一份《补充协议》，协议载明：“乙方于2011年3月份购买了甲方开发的位于中山北路26-28号进步亚泰一楼门面4间，房号分别为1090、1053、1048、1050，总房款2935933元，首付1485933元，银行按揭145万元，现由于中国银行压缩贷款额度，省行在审批过程中只同意发放贷款120万元，贷款差额25万元。为此须重新调整按揭贷款手续及贷款差额手续。有关上述事宜经甲、乙双方协商，达成以下协议：1、重新办理120万元按揭贷款手续所需的全部手续费由甲方负责承担，乙方在一周内及时协助和配合甲方办理；2、贷款差额25万元从甲方商铺第四年应得的回报租金中抵扣，剩余金额仍然返还乙方，前提是乙方必须委托甲方代为经营管理上述四个全部门面（即房号为1090、1053、1048、1050门面），期限为5年，具体要求按双方已签订的租赁合同操作；3、此协议一式两份，经双方签字盖章后即生法律效力。”其中，案涉1050号商铺及1048、1090号商铺各从许玻第四年应得的回报租金中抵扣6万元，1053号商铺从许玻第四年应得的回报租金中抵扣7万元。亚泰公司后未按照合同约定向许玻支付第4年及第5年的租金，双方为此发生纠纷。因亚泰公司与购买其商铺的业主签订的返租合同不能如期兑现，导致数百户业主大规模集体上访、反复上访，衡阳市人民政府为维护社会稳定，于2014年12月23日召开会议，专题研究恢复进步亚泰商业广场格子铺的问题。会议明确：尽快恢复格子铺；尽快解除原《委托经营合同》，亚泰公司在交铺给业主前，要与业主签订解除原《委托经营合同》协议书，终止原《委托经营合同》的权利和义务；建议成立业主委员会；商铺产权的办理；做好后续维稳工作等内容。之后，亚泰公司筹措资金组织施工，恢复格子铺，部分业主与亚泰公司签订了《解除委托经营管理协议书》，许玻未与亚泰公司签订《解除委托经营管理协议书》。亚泰公司未交付许玻所购商铺。一审法院认为，委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同；受托人应将办理委托事务取得的各种利益及时转移给委托人；在委托合同中，合同的当事人双方均享有任意终止权，可以任意终止合同；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；委托经营是委托方委托别人经营，所有人与经营人是委托与受托的关系，委托人的收益与经营的好坏直接相关；租赁经营双方是租赁关系，一般租金确定，也就是说所有者的收益是固定的，不与经营好坏直接挂钩。本案中许玻与亚泰公司签订的《委托经营合同》中许玻购买的案涉商铺系租赁物，租金确定，许玻的收益不与经营好坏直接挂钩，且双方不可以任意终止合同，本案双方当事人签订的合同既包括委托合同关系，又包括租赁合同关系，而双方诉争的租金属租赁合同关系范畴。许玻与亚泰公司之间形成的合同关系，系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，亚泰公司未按照合同约定向许玻支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。许玻要求亚泰公司支付许玻租金77618元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。许玻请求的滞纳金，实质为违约金，亚泰公司应按每日万分之三的标准支付许玻从2014年5月31日起至判决确定的履行期限届满之日止逾期支付租金的违约金。关于亚泰公司提出亚泰公司与业主在政府主持协调下共同商定的《解除委托经营管理协议书》已经发生法律效力，且效力应及于全体业主，不应向许玻支付租金及违约金的辩解意见，因许玻并未与亚泰公司签订《解除委托经营管理协议书》，亚泰公司与他人签订的《解除委托经营管理协议书》对许玻无法律约束力，且亚泰公司在合同履行期限内亦未向许玻返还案涉商铺，故亚泰公司提出的上述辩解意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。关于亚泰公司提出许玻尚欠亚泰公司购房余款250000元以及垫付的银行按揭款159147.95元，亚泰公司有权解除房屋买卖合同，并要求许玻支付违约金的意见，系另一法律关系，亚泰公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、亚泰公司支付许玻租金77618元；二、亚泰公司按未付租金每日万分之三的标准支付许玻从2014年5月31日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金；三、驳回许玻的其他诉讼请求。上述判决第一、二项限亚泰公司于本判决生效后五日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1890元，由亚泰公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，与亚泰公司签订《委托经营合同》的业主为452户，签订同意《解除委托经营管理协议书》的业主为342户。2016年1月4日，亚泰公司等向案涉业主发出的通知第1条为：请还没有签订解约书的业主尽快到进步商城5004室办理手续。2016年1月30日，亚泰公司向案涉业主发出通知，通知主要内容为：进步商城格子铺的恢复已全面完工，现开始交铺。备注：年前办理2月7日前，年后2月16日开始办理。本院认为，二审争议焦点：案涉《解除委托经营管理协议书》所附生效条件是否成就？如果条件成就，许玻是否应受该协议的约束。本案所涉《解除委托经营管理协议书》的签订，源于案涉业主集体信访后衡阳市政府以专题会议形式所作出的明确要求，该协议的效力及内容在受到合同法调整的同时，协议的履行亦受到衡阳市政府的监督。截至本案纠纷发生前，陆续签字同意《解除委托经营管理协议书》的业主为342户，达到了该协议约定的由全体业主60%以上签字同意协议才生效的条件，且亚泰公司已按该协议内容完成了案涉铺面的恢复工作，故《解除委托经营管理协议书》合法有效。许玻虽未与亚泰公司签订《解除委托经营管理协议书》，但案涉《解除委托经营管理协议书》的内容，符合其与亚泰公司签订的《委托经营合同》中约定的经营计划变更的情形，亦符合《委托经营合同》中约定的经60%业主同意的决定对全体业主有效的条件，故许玻依法应受《解除委托经营管理协议书》的约束，其根据《解除委托经营管理协议书》生效之前的《委托经营合同》诉请案涉租金和违约损失，于法无据。亚泰公司关于《委托经营合同》已合法解除不应承担案涉租金和违约损失的上诉理由成立，本院予以支持。亚泰公司对案涉租金和违约损失虽不承担责任，但对本案纠纷的发生存在重大过错，应负担本案产生的诉讼费用。综上，一审认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2018）湘0407民初123号民事判决；二、驳回许玻的诉讼请求。一审、二审案件受理费各1890元，共3780元，由衡阳市亚泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 何闰英审 判 员 张 健二〇一九年五月十三日法官助理 陈海岚书 记 员 谢倩茜