上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终4484号上诉人（原审被告）：刘玉锋,男,1985年6月27日出生，汉族,户籍地安徽省阜南县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：忻鼎曦，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽林，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆静,女,1987年2月10日出生，汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。上诉人刘玉锋因与被上诉人陆静房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初34658号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘玉锋上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人陆静的原审诉讼请求。事实与理由：本案双方事先没有约定每期租金支付时间。双方在租赁合同履行过程中也没有形成固定付款日期，不存在所谓交易习惯。如果陆静认为刘玉锋逾期支付租金，需要明确催告并且给予刘玉锋准备时间，但陆静从未催告。刘玉锋因疏忽而未及时支付2018年2-4月的租金，之后，双方继续履行租赁合同，陆静正常受领刘玉锋十个月的租金且未提出异议，表明其谅解了刘玉锋迟延支付租金的行为，同意继续履行合同，放弃了合同解除权。被上诉人陆静辩称，不同意上诉人刘玉锋的上诉请求。在租赁合同实际履行过程中，刘玉锋存在多次多日逾期支付租金的行为，已满足合同约定的解除条件，故陆静有权解除合同。陆静接受刘玉锋支付的租金并不意味着其同意继续履行合同，因刘玉锋持续占有房屋，合同解除后，刘玉锋应向陆静支付占有使用费。请求二审驳回上诉，维持原判。2018年11月，陆静向一审法院起诉请求判令：1.解除陆静、刘玉锋签订的租赁合同；2.刘玉锋向陆静支付解除合同租赁违约金人民币7,500元,逾期支付租金违约金19,706元，并结清水电费；3.刘玉锋于判决后10日内搬离并返还上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋,如逾期搬离，遗留在房屋内的所有东西视为自动放弃。一审法院认定事实：2015年1月26日，陆静作为出租方（合同甲方），刘玉锋作为承租方（合同乙方），双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：刘玉锋向陆静承租上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋为毛坯房，建筑面积78平方米；乙方租赁该房屋作为居住使用；甲方于2015年2月1日前向乙方交付房屋。租期自2015年2月1日起至2023年2月1日止；该房屋的月租金为2,500元。乙方应于每个付款日7日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的一倍支付违约金；乙方支付2,500元保证金；租赁期间，发生的水、电、煤气、网络、有线电视等费用由乙方承担。合同第9条第2款约定：甲、乙双方有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的50倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：A、甲方应按时交付房屋，经催告后十日内仍未交付的；B、甲方交付该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；C、非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的；D、乙方私自改变房屋用途的；E、逾期不支付租金累计超过十日的。合同第十二条“附加条款”注明：甲方同意乙方对房屋进行装修改造出租、转租；租赁期内甲方不得以任何理由收回房屋，否则赔偿乙方押金的50倍并且（赔偿）乙方对本房屋进行装修的工钱、家电、家俱等一切损失；租金约定：2015年2月1日至2017年2月1日，为2,500元/月；2017年2月1日至2019年2月1日，为2,600元/月。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，刘玉锋向陆静支付了租赁保证金2,500元，并对房屋进行装修，将房屋阳台隔断分别改装为卫生间和厨房，房屋客厅改建为卧室。刘玉锋装修房屋后将房屋转租，并按每三个月为一期向陆静支付租金。陆静表示，每期租金应当提前7天支付，但刘玉锋存在以下拖延支付租金的情况：1.2016年2月19日，刘玉锋支付了2016年2-4月的租金7,500元；2.2016年8月2日和3日，刘玉锋支付了2016年8-10月的租金7,500元；3.2017年4月30日支付了2017年5-7月的租金7,800元；4.2017年7月29日支付了2017年8-10月的租金7,800元；5.2017年11月1日支付了2017年11月至2018年1月的租金7,800元；6.2017年3月2日支付了2017年2-3月的租金7,800元；7.2018年5月3日支付了2018年5-7月的租金7,800元。刘玉锋确认上述付款时间和金额，但表示双方未明确约定具体的付款截止日期，2018年3月的一期租金付款时间较长，但已取得陆静谅解。一审庭审中，刘玉锋表示，其是房产中介、“二房东”的身份，对此陆静在签订合同时即已知晓。即使刘玉锋存在违约行为，陆静主张的违约金亦过高。陆静表示租赁合同解除后，刘玉锋支付的2,500元保证金可以抵扣刘玉锋应付的违约金。一审庭审后，陆静表示放弃要求刘玉锋支付逾期支付租金违约金的诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点是，刘玉锋在履行合同过程中是否存在逾期支付租金而构成违约的行为。双方签订的租赁合同第四条第2款约定：乙方(即刘玉锋)应于每个付款日7日前向甲方支付租金。但对于此条款中的“付款日”是具体哪一天，合同未明确。但从房屋租赁行业的惯例而言，承租方通常采取“先付后租”的付款方式，即承租方提前支付下一租金结算周期的租金，再租赁使用房屋。刘玉锋系房地产中介人员，对此行业惯例是明知的，并且在与陆静签订租赁合同后，也基本按本期末最迟在下期初向陆静支付下一期的租金。因此，法院认为，该条款中的“付款日”应当是每三个月为一期的起始日，即第一天。对于2018年2-4月的租金7,800元，在正常情况下，刘玉锋应当在2018年2月1日之前支付，但刘玉锋迟延至3月12日方才支付该期租金，明显已构成违约。刘玉锋主张该期租金的支付时间虽然较晚，但已取得陆静谅解，但陆静对此予以否认，刘玉锋也未能提供证据予以证明。因此，法院认定，刘玉锋逾期支付2018年2-4月的租金，构成违约，且逾期天数超过了十天，符合租赁合同第九条第2款中关于合同解除的约定，陆静据此享有合同解除权。陆静在本案诉状中明确提出了解除合同的意思表示，租赁合同于诉状副本送达刘玉锋之日即2018年11月19日解除。合同解除后，刘玉锋应当将涉案房屋返还陆静。陆静要求刘玉锋在返还房屋时结清水电费的请求，符合法律规定和合同规定，法院予以支持。由于刘玉锋违约导致合同解除，陆静现要求刘玉锋承担7,500元的解除合同违约金，于法有据，法院予以支持。陆静放弃要求刘玉锋承担逾期支付租金的违约金之诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。关于陆静要求确认在刘玉锋逾期返还房屋后留置于涉案房屋内的财物视为刘玉锋放弃的请求，无法律依据，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，于二○一九年二月二日作出判决：一、陆静与刘玉锋于2015年1月26日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月19日解除；二、刘玉锋于判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，将上述房屋返还陆静。刘玉锋将上述房屋返还陆静时，结清在使用该房屋期间的水、电费；三、刘玉锋于判决生效之日起十日内偿付陆静解除合同违约金7,500元；四、陆静于刘玉锋返还房屋并结清水电费后的当日，退还刘玉锋租赁保证金2,500元；五、驳回陆静其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计239.58元，由陆静负担50元，刘玉锋负担189.58元。经本院审理查明，一审认定“6.2017年3月2日支付了2017年2-3月的租金7,800元”有误，应为“6.2018年3月12日支付了2018年2-4月的租金7,800元”，其余事实认定无误，本院依法予以确认。二审中，刘玉锋提供其支付2016年2月至2019年1月租金的银行流水和交易记录，欲证明刘玉锋不存在不付租金的情况，并认为刘玉锋于2018年2月迟延支付租金后，双方继续履行租赁合同，陆静接受租金且未提出异议，表明继续履行合同是双方的共同意愿。陆静对银行流水和交易记录的真实性无异议，但对刘玉锋的证明目的不认可，认为刘玉锋在租赁合同履行过程中存在多次多日逾期支付租金的情况，即使本案诉讼发生后，刘玉锋仍存在逾期支付租金的情形。陆静提供本案双方签订的《上海市房屋出租定金协议书》，欲证明双方约定租金的支付方式为先付后用。刘玉锋对协议书的真实性认可，但对证明目的不认可。因本案双方对对方提供证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审庭审中，双方当事人一致确认刘玉锋支付陆静涉案房屋租金至2019年4月，但陆静认为从2019年2月1日开始月租应当为2,700元，但刘玉锋实际支付2019年2-4月的租金7,800元，存在欠付的情况；刘玉锋认为陆静在一审明确解除租赁合同的理由是刘玉锋逾期支付2018年2-4月的租金，双方在诉讼过程中，刘玉锋愿意和陆静协商提高租金标准，但双方没有谈拢，刘玉锋只是暂时支付7,800元，等确定好提高的租金标准后愿意补足。本院另查明，刘玉锋与陆静签订的《上海市房屋租赁合同》约定租金的支付方式为付三押一，涉案房屋2019年2月1日至2021年2月1日的月租金为2,700元。刘玉锋实际于2018年8月5日支付2018年8-10月的租金7,800元，于2018年10月30日支付2018年11月至2019年1月的租金7,800元，于2019年1月31日支付2019年2-4月的租金7,800元。本院认为，上诉人刘玉锋与被上诉人陆静签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同约定刘玉锋支付租金的方式为其在每个付款日7日前向陆静支付，虽然合同对付款日具体为哪一天没有明确约定，但根据合同解释中目的解释、整体解释、习惯解释的方法，结合系争租赁合同中对租期、租金支付方式为付三押一以及刘玉锋实际在当期末下一期初向陆静支付下一期租金的事实，可以认定合同约定的付款日指向每三个月的第一天。在租赁合同履行过程中，刘玉锋存在多次逾期支付租金的情形，尤其是2018年2-4月的租金7,800元，刘玉锋应当在2018年1月25日前支付，但其实际迟延至3月12日才支付，逾期已超过十日，陆静根据租赁合同的约定享有解除权。此后，刘玉锋虽然继续支付租金并履行合同，但仍持续存在迟延支付租金的情形，至陆静提起本案诉讼时，刘玉锋逾期支付2018年8-10月的租金超过十日，因此陆静以刘玉锋逾期支付租金为由主张解除租赁合同，合法有据，应予支持，租赁合同应于诉状副本送达刘玉锋之日即2018年11月19日解除。至于合同解除的法律后果，一审处理并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人刘玉锋的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479.16元，由上诉人刘玉锋负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一九年五月二十九日书记员  陆一迪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……