湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终3693号上诉人（原审原告）：武汉市东西湖区欢乐汇量贩歌城，经营场所武汉市东西湖区常青花园中央商业街**楼**。经营者：邓桂兵，男，1970年12月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：王向农，男，1949年9月22日出生，汉族，住武汉市江汉区，被上诉人（原审被告）：武汉新生活摩尔城物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区新华路**福星城市花园第********房。法定代表人：何毓华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶长喜，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉市东西湖区欢乐汇量贩歌城（以下简称欢乐汇歌城）因与被上诉人武汉新生活摩尔城物业管理有限公司（以下简称摩尔城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初5649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欢乐汇歌城上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持欢乐汇歌城一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由摩尔城公司承担。事实与理由：一、一审判决程序严重违法，将未经举证、质证的证据作为认定案件事实的依据，严重违反法定程序。二、一审判决认定事实不清，证据不足。案涉房屋未经消防备案、验收，不能作为经营性用房出租。三、一审判决错误的将侵权赔偿之诉认定为违约之诉，摩尔城公司应承担欺诈、过错侵权、赔偿损失的责任。四、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。摩尔城公司辩称，一审组织双方当事人进行了充分的举证、质证，审理程序合法。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。欢乐汇歌城向一审法院起诉请求：1.摩尔城公司因故意、过失侵害，向欢乐汇歌城赔偿装修损失5600000元、租金损失800000元，共计损失6400000元；2.摩尔城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：座落于武汉市江岸区后湖乡十大家村的土地的使用权人为武汉市十大家实业有限公司，地类（用途）为，地类地，使用权类型为出让，使用权面积为40648.06平方米。百步亭商业中心位于武汉市江岸区十大家村，建设单位为武汉市十大家实业有限公司。2012年3月13日，出租人武汉新生活摩尔城商业管理有限公司（后更名为武汉新生活摩尔城物业管理有限公司，甲方）与承租人欢乐汇歌城（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，鉴于甲方通过向开发商武汉市十大家实业有限公司全额投资开发建设了“百步亭商业中心（现名：新生活摩尔城）”项目，已拥有完全资格和权利将位于武汉市百步亭商业中心7号楼第四层的房屋租赁给乙方开设“欢乐汇量贩式KTV”（连锁）；甲方同意将上述建筑面积约1500平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限为10年，自乙方装修期满及免租期满后开业的第一天开始计算。非甲方主导原因，无论“欢乐汇量贩式KTV”（连锁）是否开业，由合同签订后第十个月起计算起租期；甲方同意自乙方进场日起给予乙方9个月的装修及免租期，供乙方进行装修和试营业；双方同意“百步亭商业中心”商铺的租金和商业管理费（含物业管理费）按下表支付：第1年30元（平方米/月，下同）、第2年30元、第3年31元、第4年32元、第5年33元、第6年34元、第7年35元、第8年36元、第9年37元、第10年38元，其中商业和物业管理费占60%；租金按季预付，甲方收到上述租金、物业和商业管理费后，应向乙方出具正式收据和发票；乙方应按上述约定每季度前三个工作日内向甲方交付本季度租金、物业和商业管理费；甲方应对房屋及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房屋及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用，并达到国家规定的标准；乙方应按合同规定如期支付租金及其他应向甲方支付的费用；乙方逾期支付租金和管理费达3个月以上的，且在甲方已发出书面通知书，仍未支付的，甲方有权选择提前终止本合同，乙方装修部分应按甲方要求限期拆除（限期未拆除的归甲方所有），乙方应当赔偿甲方遭受的实际损失；有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：……甲方未能按国家规定的期限内办妥出租房屋所需的许可和手续，致使乙方不能在租赁房屋内开展经营活动；合同还约定了其他条款。2012年11月9日，武汉市公安局江岸区分局消防大队出具消防监督检查记录，因欢乐汇歌城未进行消防设计备案、未经消防验收、安全检查擅自投入使用，责令停产停业并立案查处。2013年1月18日，武汉市公安局江岸区分局消防大队出具案公消限字[2013]第L052号责令限期改正通知书，说明发现存在下列第1项消防安全违法行为：1.未依法进行竣工验收消防备案……对上述第1项，责令你单位于2013年2月1日前改正；改正期间，你单位（场所）应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。2014年4月28日，武汉市江岸区工商局丹水池所向欢乐汇歌城出具责令改正通知书，载明：“经查，你（单位）于2014年在江岸区后湖大道268号从事卡拉OK的经营活动，上述行为违反了《无照经营查处取缔办法》第二条、第四条的规定，构成了无照经营行为，根据《无照经营查处取缔办法》第九条的规定，现责令你（单位）停止相关经营活动。”2014年5月12日，武汉市江岸区工商行政管理局向欢乐汇歌城出具岸工商责改字[2014]5-13号责令改正通知书，载明：“经查，你（单位）于2014年5月13日在后湖大道268号四楼无照从事卡拉OK经营活动，上述行为违反了《无照经营查处取缔办法》第四条的规定，构成了无照经营行为，根据《无照经营查处取缔办法》的规定，现责令你（单位）五日内改正违法行为。”2014年12月15日，摩尔城公司向欢乐汇歌城出具催收租金及物业管理费的通知函，要求欢乐汇歌城于2014年12月22日前向摩尔城公司交纳租金及物业费1035000元。2015年1月4日，武汉市公安消防局向武汉十大家实业有限公司出具武公消审字[2015]第0006号《建设工程消防设计审核意见书》，认定百步亭商业中心的消防设计不合格。《房屋租赁合同》签订后，欢乐汇歌城在租赁场地开始经营。此后，因各种原因，欢乐汇歌城屡有欠租。经协商，双方于2015年4月13日签订《协议》约定，双方于2012年3月13日签订了《房屋租赁合同》，因各种原因导致双方合同中相关权利义务未能全部执行，双方协议如下：1.甲（摩尔城公司）乙（欢乐汇歌城）双方约定2012年3月13日至2015年1月9日期间乙方应缴未缴纳甲方租金一次性核定为330000元，由乙方在2015年12月31日前付清，其中2015年4月10日前付款80000元，2015年7月10日前付款80000元，2015年10月10日付款80000元，2015年12月31日付款90000元；2.自2015年1月10日起甲乙双方仍执行原合同，原合同中约定的双方责权利不变，未尽事宜双方友好协商；3.本协议签订之日，乙方按约定付款完毕，甲乙双方就2015年1月9日前的权利义务全部履行完毕，甲乙双方自该协议签定之日起，之前的损失不得再以租金、消防及其他损失进行任何追偿。2016年2月23日至2016年5月25日期间，摩尔城公司多次向欢乐汇歌城催缴管理费，但未果。《缴款通知书》上记载“每逾期一天，须向甲方支付应缴租金及费用的0.1%滞纳金。”2016年3月1日，经双方确认，案涉租赁房屋面积为1494.22平方米。2016年5月12日，武汉市公安消防局出具武公消验字（2016）第0194号建设工程消防验收意见书，综合评定百步亭商业中心消防验收合格。2016年12月9日，欢乐汇歌城向摩尔城公司递交《申请函》，内容为“位于新生活摩尔城四楼的欢乐汇量贩KTV因多种原因造成严重亏损，再无力继续维持经营状态。特申请从即日起停业。从即日起停止供电供水。”同日，摩尔城公司回函，称“今收到贵司要求停业的申请，根据贵我双方的沟通达成一致共识：贵方已无力维持经营，即日起停业，并准备退场。现我司特回复如下：1.截止2016年12月31日，贵司应交未交我司租金合计陆拾贰万壹仟伍佰玖拾陆元整。2.截止2016年12月9日，贵司电表止码：7080*80，水表止码：1103。3.即日起贵司营业场所关闭，由贵我双方分别上锁封闭。请贵司在2016年12月15日前与我司协商退场事宜并结清水电费，逾期不来协商或双方协商不成的，贵我双方可依据《房屋租赁合同》依法维护各自权利。”2017年3月6日，摩尔城公司诉至一审法院，该案审理中，武汉市十大家实业有限公司向一审法院出具《委托经营说明》，内容为“综合体建成后，一直由我单位授权摩尔城公司经营管理。其受托管理权限包括不限于对物业的出租、商业管理、物业管理等。”一审法院于2017年9月22日依法作出（2017）鄂0102民初2492号《民事判决书》，一审法院认为部分载明，双方在2015年4月13日达成《协议》后，欢乐汇歌城仍有两期租金未按约支付，不仅如此，欢乐汇歌城自2016年2月10日起未再支付管理费（含租金）。根据双方的约定“乙方逾期支付租金和管理费达3个月以上的，且在甲方已发出书面通知书，仍未支付的，甲方有权选择提起终止本合同”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，摩尔城公司在解除合同的条件成就时，享有合同解除权。判决:解除双方在2012年3月13日签订的《房屋租赁合同》；欢乐汇歌城返还诉争房屋；欢乐汇歌城向摩尔城公司支付租金492948元、房屋占用费及违约金。欢乐汇歌城不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日作出（2018）鄂01民终1210号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，摩尔城公司与欢乐汇歌城签订的《房屋租赁合同》及在合同履行过程中于2015年4月13日达成的《协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于欢乐汇歌城主张的摩尔城公司欺诈导致合同解除，摩尔城公司应赔偿其损失问题，根据本案查明事实，双方于2012年3月13日签订的《房屋租赁合同》被生效判决解除，原因是欢乐汇歌城未按约支付租金及管理费，摩尔城公司行使合同解除权，故欢乐汇歌城主张的上述观点不能成立。关于摩尔城公司是否应赔偿欢乐汇歌城装修损失问题，双方签订的《房屋租赁合同》约定，欢乐汇歌城逾期支付租金和管理费达3个月以上的，且在摩尔城公司已发出书面通知书，仍未支付的，摩尔城公司有权选择提前终止本合同，欢乐汇歌城装修部分应按摩尔城公司要求限期拆除（限期未拆除的归摩尔城公司所有）；根据上述约定，在欢乐汇歌城逾期支付租金导致租赁合同被解除的情况下，欢乐汇歌城应拆除其装修，庭审中摩尔城公司表示不同意接受欢乐汇歌城的装修，故欢乐汇歌城无权要求摩尔城公司赔偿其装修损失，故其主张的赔偿其装修损失5600000元的诉讼请求，无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于摩尔城公司是否应赔偿欢乐汇歌城租金损失问题，前期诉争房屋存在消防设计不合格问题及存在漏雨问题，双方于2015年4月13日签订的《协议》约定，自签订之日起，欢乐汇歌城之前的损失不得再以租金、消防及其他损失进行任何追偿，之后摩尔城公司按约定出租房屋，欢乐汇歌城占有使用摩尔城公司出租的房屋，按照《协议》约定和法律规定，欢乐汇歌城均应支付租金，双方签订的租赁合同被解除系因欢乐汇歌城违约，故对欢乐汇歌城要求摩尔城公司赔偿其租金损失800000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回武汉市东西湖区欢乐汇量贩歌城的全部诉讼请求。一审案件受理费56600元，由武汉市东西湖区欢乐汇量贩歌城负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：欢乐汇歌城向本院提交照片一组，证明案涉房屋在2018年之后还存在漏水情况，无法经营。经质证，摩尔城公司认为欢乐汇歌城提交的证据不属于新证据，该证据不能反映漏水情况，也无法推断出漏水原因。本院认为，欢乐汇歌城向本院提交的证据不属于二审新证据，且该证据不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，摩尔城公司、欢乐汇歌城于2012年3月13日签订的《房屋租赁合同》以及双方于2015年4月13日签订的《协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。欢乐汇歌城上诉请求改判摩尔城公司因故意、过失侵害，向欢乐汇歌城赔偿装修损失5600000元。因双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，欢乐汇歌城逾期支付租金和管理费达3个月以上的，且在摩尔城公司已发出书面通知书，仍未支付的，摩尔城公司有权选择提前终止本合同，欢乐汇歌城装修部分应按摩尔城公司要求限期拆除（限期未拆除的归摩尔城公司所有）。现案涉《房屋租赁合同》因欢乐汇歌城逾期支付租金导致解除，欢乐汇歌城应拆除其装修，而摩尔城公司也表示不同意接受欢乐汇歌城的装修，故欢乐汇歌城的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。欢乐汇歌城上诉请求改判摩尔城公司因故意、过失侵害，向欢乐汇歌城赔偿租金损失800000元。因双方当事人于2015年4月13日签订的《协议》约定，自签订之日起，欢乐汇歌城之前的损失不得再以租金、消防及其他损失进行任何追偿。该《协议》签订后，摩尔城公司依约出租案涉房屋，欢乐汇歌城占有使用案涉房屋，现欢乐汇歌城对于摩尔城公司在该《协议》签订后给欢乐汇歌城造成的损失数额也未提交充分的证据予以证明，故欢乐汇歌城的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经过审查，一审审理程序符合法律规定，欢乐汇歌城关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，欢乐汇歌城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56600元，由武汉市东西湖区欢乐汇量贩歌城负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年五月三十日书记员 赖瑞文