济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初875号原告：济南物华物业管理有限公司，住所地济南高新区新生活家园**楼****。法定代表人：王常军，总经理。委托诉讼代理人：张传伟，山东齐鲁律师事务所律师。被告：饶坤，女，1979年9月18日出生，汉族，公司职员，住济南高新区。原告济南物华物业管理有限公司（以下简称物华物业公司）与被告饶坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告物华物业公司的委托诉讼代理人张传伟，被告饶坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费18110元（截止到2018年12月），并按同期银行贷款利率支付利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系专业提供物业管理服务的物业公司，自2003年开始至今为新生活家园小区业主提供物业管理服务，被告系该小区83-3-401业主。原告一直向被告提供物业管理服务，但被告拒不交纳物业管理服务费，根据原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定，物业费用标准按房屋的套内面积每月每平方米1.2元，每季度第一个月10号以前交清本季度费用。协议签订后，原告一直为小区业主提供良好的管理和服务，积极履行职责，而被告却自2010年4月起拒不交纳物业管理费，为了督促被告履行交费义务，原告多次向其催要，以期能够协商解决欠费事宜，但被告仍置之不理，至2018年12月已拖欠物业费18110元。综上，被告的上述违约行为不但侵害了原告的合法权益，同时也扰乱了整个新生活家园小区的正常管理秩序，侵害了小区绝大多数业主的利益。为此，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。饶坤辩称，物华物业公司称饶坤拒不按时缴纳物业费是因物华物业公司未按合同约定履行义务及未按相关规定提供服务，已构成违约。一、根据《济南物业管理条例》第十一条、第三十五条规定及《前期物业服务合同》第五条、第六条约定，物华物业公司自提供服务至今从未对维修基金利息收支情况及维修基金使用办法、出租广告位及摊点收取费用情况、公共设施维修情况进行公布；未及时维修公共设施，如小区照明设施、儿童娱乐区设施等；小区水系常年污水不予处理；现场查验中，物华物业公司应将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或规定的情形书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验，物业公司承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件，然而物华物业公司没有完成此项工作，原因主要在于，其一，2008年夏季降雨82号楼、83号楼（即现4号楼、5号楼）地下室）地下室多次进水华物业公司前期验收问题，经多次交涉后才予以解决，其期间物华物业公司负责人态度恶劣，拒不理会；其二，饶坤家门禁系统失灵所致的间断性声音扰乱了家人正常休息，物华物业公司反映因找不到生产厂家无法维修，饶坤自行联系门禁厂家后因尾款未付拒绝售后，无奈自行维修；物华物业公司自提供服务以来从未组织任何方式听取业主意见和建议。二、根据业主临时公约第二章第六条规定，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备。三、根据《物权法》第八十条规定，物华物业公司私自在本该属于所有业主共用的广告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收取费用，并未向业主公布收入流向，该收益应属全体业主共有，物华物业公司的行为侵犯了全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区公共维修基金内，并向业主公布收支情况。四、小区水系常年无注水、维护，已成臭水沟；小区内损坏的公用设施常年未更换，部分单元门锁损坏未及时更换导致外来人员随意出入，电梯故障频发；小区内车辆乱停乱放现象严重，占用消防应急通道无人管理；物业公司收取物业费仅开具收据拒绝开具发票，涉嫌偷税漏税；地下车；地下车库原保安室常年废弃巡逻，车库通向地下室的门常年开放导致业主地下室被盗；物业公司对业主的维修服务要求态度冷漠、不管不顾；针对饶坤家中，物华物业公司未对次卫窗户及可视门铃及时维修；地下室；地下室渗水严重公共设施不予维修。五、饶坤自2007年购买房屋时开始交纳物业费，但因物华物业公司提供的服务一直未达到标准，且物华物业公司也一直未出面协商解决，故自2010年4月起停止交纳，根据《合同法》第67条的规定，饶坤行使的是不安抗辩权。综上，饶坤是在物华物业公司未按法律、法规及合同约定履行义务的前提下拒绝交纳物业费，物华物业公司从未与饶坤协商解决，严重损害了饶坤的合法权益，并给饶坤带来经济及精神上的损失，在物华物业公司解决上述问题后同意支付物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，前期物业服务合同，济南高新区管理文件济高管发（2004-200）号及济南市价格认定中心致委托方函，房屋权属状况信息，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：饶坤系济南高新区新生活家园小区83号楼3单元401室的业主，其房屋建筑面积为143.73平方米。2008年1月15日，物华物业公司（甲方）与饶坤（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由物华物业公司为新生活家园小区提供前期物业管理服务，物业类型为小高层住宅。协议第四条第（二）款约定：新生活家园小区物业管理服务费住宅按房产证载明的建筑面积每月每平方米1.2元。另外，协议第四条第（四）款约定：乙方（饶坤）交纳费用时间为办入住手续时预交一年的物业服务费用，以后年度按每季度第一个月10号以前交清本季度的物业服务费。逾期不交者，物业公司将依法催交，并按照应交费每日加付0.3%的违约滞纳金。饶坤自2010年4月起一直未支付物业管理服务费，至2018年12月饶坤尚欠物华物业公司物业管理服务费18110元（143.73平方米×1.2元/平方米×105月）。诉讼中，物华物业公司主张饶坤拒不交纳物业费给其造成了资金占用期间的利息损失，故要求饶坤以18110元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算向其支付利息。饶坤对此不予认可，认为物华物业公司未按合同履行义务给业主造成了损失，故不应当支付利息。本院认为，物华物业公司与饶坤签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。物华物业公司依约为小区提供了物业管理服务，饶坤作为小区业主，也享用了物华物业公司所提供的物业管理服务，理应依约交纳物业管理服务费。依照物华物业公司物业费计算标准，饶坤未缴纳2010年4月至2018年12月的物业服务费为：143.73平方米×1.2元/平方米×105月=18110元。饶坤对物业费计算标准认可，但辩称物华物业公司未提供良好的物业管理服务，并提交了2019年3月28日拍摄的照片等证据，本院认为，该组证据仅显示物华物业公司的服务存在瑕疵，但非重大瑕疵，不构成根本违约，故物华物业公司要求饶坤支付自2010年4月至2018年12月的物业管理费18110元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于物华物业公司要求饶坤支付利息的诉讼请求，因物华物业公司在涉案小区公共卫生、设施维护等方面确实存在瑕疵，故物华物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告饶坤于本判决生效之日起十日内支付原告济南物华物业管理有限公司2010年4月至2018年12月的物业管理费18110元（143.73平方米×1.2元/平方米×105月）；二、驳回原告济南物华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，减半收取126.5元，由被告饶坤负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 卉二〇一九年五月五日书记员 薛远婷