山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1203民初1315号 原告：中铁十四局集团有限公司，住所地：山东省济南市历下区奥体西路**铁建大厦**，统一社会信用代码：913700001630559891。 法定代表人：张挺军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙福平，系该公司职工。 委托诉讼代理人：李海龙，山东保君律师事务所律师。 被告：山东银座佳驿酒店有限公司，住所，住所地：山东省济南市历下区东关大街**社会信用代码：91370000664890894B。 法定代表人：殷春阳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：颜丙扬，山东中强律师事务所律师。 第三人：莱芜西冶金茂置业有限公司，住所地，住所地：山东省济南市钢城区黄庄镇西冶社区居委会院内会信用代码：91371200793917600K。 法定代表人：杨志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李强，该公司职工。 委托诉讼代理人：袁书朋，山东圣宏律师事务所律师。 第三人：莱商银行股份有限公司，住所地，住所地：莱芜市高新区龙潭东大街**会信用代码：9137000016955421XT。 法定代表人：岳隆杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李建功，该公司职工。 委托诉讼代理人：朱恒敏，该公司职工。 原告中铁十四局集团有限公司（以下简称中铁十四局）与被告山东银座佳驿酒店有限公司（以下简称银座佳驿酒店）、第三人莱芜西冶金茂置业有限公司（以下简称西冶金茂公司）、第三人莱商银行股份有限公司（以下简称莱商银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序，延长审限三个月，期间于2018年4月10日转为普通程序进行审理，延长审限六个月，因鉴定扣除审限，后经上一级人民法院批准，延长审限三个月，公开开庭进行了审理。原告中铁十四局委托诉讼代理人孙福平、李海龙，被告银座佳驿酒店委托诉讼代理人颜丙扬，第三人西冶金茂公司委托诉讼代理人李强、袁书朋，第三人莱商银行委托诉讼代理人李建功、朱恒敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁十四局向本院提出诉讼请求：1.依法判令银座佳驿酒店支付房屋租金2382114.20元及滞纳金3673943.05元，合计6056057.25元；2.案件受理费、鉴定费由银座佳驿酒店承担。庭审中明确一年按365天计算日租金，租金自2017年11月14日计算至2017年11月21日。事实和理由：2009年1月13日银座佳驿酒店与第三人西冶金茂公司签订《租赁合同》、2011年9月1日签订《租赁合同补充协议》，第三人西冶金茂公司将莱芜金茂广场的部分房产租赁给银座佳驿酒店经营。根据（2013）莱中执字第1-10号执行裁定书，上述租赁房屋中的莱房权证钢城区字第××号的房产（房号××号）转移到中铁十四局名下，并于2014年11月14日办理了过户登记。依据《合同法》第229条之规定，中铁十四局与银座佳驿酒店之间自2014年11月14日构成房屋租赁关系。银座佳驿酒店应当依据《租赁合同》、《租赁合同补充协议》按时支付租金。中铁十四局多次催促银座佳驿酒店支付租金，但至今一直未支付租金，截至起诉之日，银座佳驿酒店拖欠租金2382114.20元、滞纳金3673943.05元、合计6056057.25元。为维护原告合法权益，现诉至法院。 被告银座佳驿酒店辩称,银座佳驿酒店并未拖欠中铁十四局的房屋租赁费。首先，中铁十四局并未与银座佳驿酒店签订房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租赁合同关系，中铁十四局没有理由要求银座佳驿酒店支付租金及滞纳金；其次，银座佳驿酒店曾多次通过发公司函、律师函以及派代表谈判等方式，催促中铁十四局、西冶金茂公司和莱商银行对涉案房产的租金进行分割，但这三家公司一直怠于分割，导致银座佳驿酒店无法按照原房屋租赁合同的约定分别向这三家公司支付租金。再次，西冶金茂公司曾书面保证只要银座佳驿酒店按照合同约定向其支付全部租金，则由其独自处理与中铁十四局、莱商银行的关系，故银座佳驿酒店已将涉案房产的全部租金支付给了西冶金茂公司，应由西冶金茂公司向上述公司分别支付相应的租金。 第三人西冶金茂公司述称，西冶金茂公司开发了金茂广场，并于2009年1月13日以极其优惠的条件与银座佳驿酒店签订《租赁合同》，2014年涉案一部分房产被法院过户给中铁十四局，一部分房产法院裁定给莱商银行，但未过户，至今还在西冶金茂公司名下。银座佳驿酒店自2014年至2017年一直以各种理由不支付租赁费。期间，西冶金茂公司作为管理人代替中铁十四局和莱商银行履行了日常的维护工作，垫付了设备维修、改造费用、政府要求亮化的工程款等所有的支出费用。直到2017年，经多次催要，银座佳驿酒店向西冶金茂公司支付了租赁费，该公司积极联系中铁十四局和莱商银行协商费用的负担和租赁费的分割，但未达成最终协议。现申请将租赁费先支付运营费用3745789元，其余部分依法分割，本案诉讼费用由中铁十四局或银座佳驿酒店承担。庭审中，西冶金茂公司明确表示撤回诉讼请求，另案处理。 第三人莱商银行向本院提出诉讼请求：1.依法判令银座佳驿酒店支付房屋租金及滞纳金（按照《租赁合同》约定，截至2018年5月5日，租金共计172505.95元，滞纳金共计240790.65元，合计413296.59元，请求按照租赁合同约定计算至银座佳驿酒店全部支付之日止；2.案件受理费、鉴定费由银座佳驿酒店承担。庭审中明确其主张计租期间为：2015年9月17日至2018年5月5日，一年按365天计算日租金。事实和理由：2015年9月16日莱芜市钢城区人民法院出具执行裁定书，裁定西冶金茂公司名下位于钢城区钢都大街168号房产和土地归莱商银行所有，莱商银行已取得上述房产的所有权。被告应当依据《租赁合同》、《租赁合同补充协议》约定，按时向莱商银行支付租赁费。截至2018年5月5日，银座佳驿酒店一直未支付租金，拖欠租金共计172505.95元，滞纳金共计240790.65元，合计413296.59元。 本院经审理认定事实如下：2009年1月13日西冶金茂公司（甲方）与银座佳驿酒店（乙方）签订《租赁合同》，将莱芜金茂广场部分物业按照乙方要求完成土建及安装改造后，出租给乙方作为酒店及附属配套业态经营。租赁房屋的租赁期限20年，一期租赁区域包括酒店一层大堂及二层餐厅区域（A座地上一层套内建筑面积为442.19平方米，A座地上二层套内建筑面积为252.09平方米），酒店后勤配套区域（A座地上十三层套内建筑面积949.28平方米），酒店客房区域（A座地上十四至十七层套内建筑面积为3797.12平方米），租赁面积共计5440.68平方米。甲方承诺提供乙方免费使用的专用停车场（AC座地下三层面积2000平方米）以及酒店门前地上广场、消防通道和专用、公用出入通道等。上述租赁面积扣除乙方无偿使用的酒店后勤配套区域949.28平方米后，双方一致约定，计租面积为4491.4平方米。对于一期租赁区域租金，第一至五年，日租金为0.38元/平米/日；第六至十年，日租金为0.40元/平米/日，第十一至十五年，日租金为0.45元/平米/日；第十六年至二十年，日租金为0.50元/平米/日。同时合同约定，乙方逾期支付租金超过30天，每超过一日，则乙方须按应付租金的千分之三向甲方支付滞纳金。 2011年9月1日，甲方西冶金茂公司与乙方银座佳驿酒店签订《租赁合同补充协议》，双方约定原租赁合同中预测计租面积为4491.4平方米，现房产证已经办理完毕，实际计租面积为4657.38平方米，对于差额部分165.98平方米，乙方自2011年9月1日起承担该部分的租金；租赁区域的改变：乙方大厅西侧区域一至三层建筑面积共381.02平方米，自2011年9月1日起由甲方收回，乙方不再承租；三层厨房建筑面积52.33平方米与十八层建筑面积970.26平方米在租赁合同一期中没有纳入租赁区域，现由乙方使用。自2011年9月1日起该区域建筑面积1022.59平方米纳入乙方承租区域；十三楼为乙方无偿使用区域。现甲方收回十三楼西侧，十三楼东侧建筑面积480.2平方米仍为乙方无偿使用；自2011年9月1日起，乙方一期承租的实际计租面积为5298.95平方米，乙方按照实际计租面积5298.95平方米缴纳房屋租金。 2014年11月14日，原莱芜市中级人民法院以（2013）莱中执字第1-10号执行裁定书裁定将西冶金茂公司名下坐落于钢城区钢都大街168号1号楼的房产证号为莱房权证钢城区字第××号的房产（房号××号）及其所占用土地的土地使用权作价19748700元交付申请执行人中铁十四局，扣除评估、拍卖费用、卖方应负担的过户税费及执行费后，抵偿债务16586024.59元。上述不动产的财产权自本裁定送达申请执行人中铁十四局时起转移。中铁十四局实际拥有房屋建筑面积为5811.7平方米，扣除十三楼东侧银座佳驿酒店无偿使用480.2平方米之外，剩余建筑面积为5331.50平方米。 2015年9月16日，原莱芜市钢城区人民法院以（2014）钢执字第223号执行裁定书裁定将西冶金茂公司名下钢城区钢都大街168号房产（房产号：莱房权证钢城区字第××、0116229-××8、01××39、0116241-××2、01××45号）和土地归莱商银行所有。莱商银行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。其中，银座佳驿酒店租赁莱商银行房屋建筑面积为447.65平方米。 2015年7月10日，中铁十四局向山东银座佳驿酒店有限公司莱芜第一分公司出具了暂缓支付莱芜金茂广场1号楼13-18层房产租赁费的通知，该通知中载明“因中铁十四局集团有限公司和莱芜西冶金茂置业有限公司尚未就贵公司莱芜钢城区银座佳驿酒店租赁费用分割达成一致意见，现我集团公司通知贵公司暂缓支付莱芜金茂广场1号楼第13-18层的2015年度房产租赁费用，我方保留向贵公司要求支付莱芜金茂广场1号楼第13-18层的2015年度房产租赁费用的权利”。同年8月19日中铁十四局以（2015）中铁14局法函字第0019号催款函的形式向山东银座佳驿酒店有限公司催要2014年11月14日房屋所有权转移后该公司持有房产的租金。针对上述两份材料，山东中强律师事务所接受银座佳驿酒店的委托于2015年9月1日向中铁十四局出具律师函，希望西冶金茂公司与中铁十四局就租金分割达成一致意见，银座佳驿酒店将严格按照约定分配比例支付租金。山东中强律师事务所接受山东银座佳驿酒店有限公司的委托，于2017年9月21日分别向莱商银行、中铁十四局、西冶金茂公司出具律师函，载明莱商银行因未与中铁十四局、西冶金茂公司就房屋租金、物业管理费的分割问题达成一致意见，西冶金茂公司因租金问题对银座佳驿公司承租的房屋采取停水停电措施，已严重影响银座佳驿公司酒店正常经营，在收到本律师函之日起10日内三方不能就租金、物业管理费分割问题达成一致意见，银座佳驿公司将按照租赁合同确定的全部应付租金数额向西冶金茂支付全部租金。上述律师函莱商银行、中铁十四局、西冶金茂公司均已收到。2017年10月27日银座佳驿酒店将2014年11月1日至2017年10月31日的租金共计1563059.68元，另单独支付租金40000元，共计1603059.68元支付给第三人西冶金茂公司。 诉讼中经中铁十四局、西冶金茂公司、莱商银行申请，本院委托山东众智价格评估股份有限公司对2018年1月1日至2018年12月31日钢城区钢都大街168号1号楼1300、1400、1500、1600、1700、1800房屋租赁的市场价格，金茂广场1号楼106号、206号、2011号商铺的租金价格，2000平方米地下停车场的租赁价格进行了评估鉴定。经2019年2月26日出具的三份评估鉴定意见鉴定，评估中铁十四局所有的钢城区钢都大街168号1号楼1300、1400、1500、1600、1700、1800房屋自2018年1月1日至2018年12月31日期间的租赁市场价格为1124273.00元，西冶金茂所有的2000平方米地下停车场自2018年1月1日至2018年12月31日期间的租赁费为46000.00元，莱商银行所有的金茂广场1号楼106号、206号、2011号商铺自2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金价格为173200.00元。中铁十四局实际拥有房屋建筑面积为5811.7平方米，扣除十三楼东侧银座佳驿酒店无偿使用480.2平方米之外，剩余建筑面积为5331.50平方米。根据评估鉴定意见，计算中铁十四局租金合价为1031378.68元。评估鉴定意见作出后，中铁十四局及莱商银行均未变更诉讼请求。 另查明，中铁十四局已支付鉴定费10000元，西冶金茂公司已支付鉴定费5000元，莱商银行已支付鉴定费5000元。 上述事实，由原、被告及第三人莱商银行、西冶金茂公司的陈述、原告提交的执行裁定书、房产证，被告提交的租赁合同及租赁合同补充协议，第三人莱商银行提交的执行裁定书等证据予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据在案证据，中铁十四局、莱商银行依法成为新的出租人，与西冶金茂公司共同成为涉案租赁物的出租人。中铁十四局、莱商银行延承原出租人西冶金茂公司的权利和义务，且银座佳驿酒店对上述出租人的变更情况已明知，故也应受原租赁合同的约束向新的出租人履行支付租金的义务。庭审时，各方均认可涉案租赁期间，房屋租赁费合同计租面积为5298.95平方米，合同日租金单价为0.4元/平方米，一年以365天计算，合同年租金为773646.7元，扣除物业费240000元，年应分配租金总额为533646.7元。西冶金茂公司与银座佳驿酒店原租赁合同中载明地下停车场2000米无偿归银座佳驿酒店使用，现本案中中铁十四局、莱商银行均认可与西冶金茂公司作为出租房屋的共有人，同意西冶金茂公司计租2000平方米地下停车场，故根据评估鉴定意见书，且经三方共同认可所有租赁费计算均按照2018年评估价格比例进行计算，故中铁十四局、莱商银行、西冶金茂公司租金占比为0.8247:0.1385:0.0368，中铁十四局日应分配租金金额为1205.74元，莱商银行日应分配租金金额为202.49元，西冶金茂公司日应分配租金金额为53.8元。现中铁十四局主张自2014年11月14日起至2017年11月21日止计算租金，莱商银行主张自2015年9月17日至2018年5月5日止计算租金，符合法律规定及合同约定，根据上述日租金数额，银座佳驿酒店应支付中铁十四局租金共计1104天×1205.74元=1331136.96元、支付莱商银行租金共计963天×202.49元=194997.87元，莱商银行主张172505.95元租金，本院予以支持。西冶金茂公司参与本案是基于业主的身份而非物业公司，因此其关于租赁费先行扣除运营费用的主张不成立，本案不予审理。西冶金茂公司庭审中明确不要求分割租赁费，撤回该部分诉讼请求，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，应予准许。 关于中铁十四局及莱商银行主张的滞纳金，本院认为，滞纳金是超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。本案中，根据银座佳驿酒店提交的公司函、律师函，中铁十四局提交的催款函等文件，可以证实银座佳驿酒店一直未向中铁十四局、莱商银行交付租金的原因在于中铁十四局、莱商银行、西冶金茂公司三方一直未就租金分割问题达成协议，庭审中，莱商银行、西冶金茂公司也认可三方多次进行协商，但一直未能达成一致分割意见。故中铁十四局、莱商银行、西冶金茂公司在本案庭审阶段提出对涉案租赁房屋的租赁价格进行评估鉴定，从而确定了各自所占租金比例。综上，银座佳驿酒店主观上并不存在拒绝支付租金的恶意，而是由于客观不能确定向各方具体支付租金的数额导致一直未向中铁十四局及莱商银行支付租金。而且银座佳驿酒店在经营过程中，由于上述原因未能及时给付租金，在西冶金茂公司对其采取停水、停电、停梯影响其正常经营的情况下，银座佳驿酒店才在明知租赁物的所有权人发生变更的情况下，仍将全部租金支付给作为三方之一的西冶金茂公司，酒店才得以正常经营，故对于滞纳金，不予支持。相关的评估鉴定费用，各方自行承担。银座佳驿酒店虽然没有主观上的恶意，但将全部租金给付西冶金茂公司的行为无效，不符合法律规定及合同约定，故仍应按约定向中铁十四局及莱商银行支付租赁费。对于其支付给西冶金茂公司的属于中铁十四局及莱商银行的租金，其有权另案向西冶金茂公司进行主张返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告山东银座佳驿酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中铁十四局集团有限公司自2014年11月14日起至2017年11月21日止租金共计1331136.96元； 二、被告山东银座佳驿酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人莱商银行股份有限公司自2015年9月17日至2018年5月5日止租金共计172505.95元； 三、驳回原告中铁十四局集团有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回第三人莱商银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61694元，由被告山东银座佳驿酒店有限公司负担17548元，原告中铁十四局集团有限公司负担40646元，第三人莱商银行股份有限公司负担3500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  马 蕾 审 判 员  孙 燕 人民陪审员  张传增 二〇一九年五月十六日 法官助理边永凤 书记员董文婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。