广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5631号上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发集团有限公司，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路****自编号04。法定代表人：林峰。委托诉讼代理人：黄矿春，男，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：黄灏哲，男，该司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）:广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）,,住所地广州市越秀区吉祥路**负责人：罗学文，职务局长。委托诉讼代理人：李国萍，女，广州市越秀区，联系地址同上。委托诉讼代理人：邹静妮，女，广州市越秀区，联系地址同上。被上诉人（原审被告）：广州市东山城市建设开发总公司，住，住所地广州市越秀区东川路牛乳基街**/div>法定代表人：金志雄，职务经理。上诉人广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称城建集团公司）因与被上诉人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）、广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初22171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。东建公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人城建集团公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回越秀区房管局对城建集团公司提出的全部诉讼请求；2.判决越秀区房管局、东建公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、从城建集团公司与东建公司的历史沿革来看，城建集团公司不应与东建公司就涉案房屋拆迁安置事宜共同承担责任。1.从东建公司的设立来看。根据《关于划分市开发总公司与各分公司职责范围的意见》的职责分工，东建公司承担征地、拆迁、安置、补偿、竣工验收等房屋拆迁安置工作和职责。根据双方《合建房屋协议书》可知，东建公司与城建集团公司已明确约定涉案房屋所处地块的拆迁工作应由东建公司负责，城建集团公司仅承担配合报建义务。2.从东建公司与城建集团公司签订《合建房屋协议书》之后的发展来看。根据《关于终止执行（84）住合字第8号合建房屋协议书中部分用地的函》、《合建房屋协议书》的约定可知涉案房屋所处地块的拆迁工作应由统建单位东建公司负责。二、城建集团公司并非越秀区房管局主张追索的涉案房屋租金及延迟交付房屋违约金债务的责任人，城建集团公司与东建公司不构成共同债务人，涉案房屋租金及延迟交付房屋违约金的债务应由东建公司承担。1.城建集团公司并非涉案拆迁安置的承责主体，且东建公司在一审庭审中承认将涉案房产的相关拆迁、土建和回迁等工作以承包形式委托给环城公司负责，并曾积极进行回迁工作。1993年6月1日及1998年12月1日，东建公司分别向越秀区房管局发还面积为83平方米及65.85平方米的房屋，更加证明了东建公司是拆迁涉案房屋的责任主体。2.根据《关于催交欠租的通知》、《越秀区四所征用拆迁地块未补偿直管房情况表》可知，越秀区房管局知道涉案房屋的责任主体为东建公司而非城建集团公司，并承认了城建集团公司不需与东建公司共同承担责任。三、目前涉案房屋的产权人为东建公司，进一步说明了城建集团公司实际上已退出该合作事项，一审法院要求城建集团公司承担责任违背了公平原则。越秀区房管局在一审中提交的《广州市不动产登记查册表》显示越秀区东华东路424号房屋登记在东建公司名下，说明《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的实际履行人为东建公司，与城建集团公司无关。四、城建集团公司既未与东建公司共享拆迁利润，也未对涉案房屋享受到经济利益，一审法院却要求城建集团公司承担涉案房屋租金及违约金，显然违背公平原则，属于适用法律错误。被上诉人越秀区房管局辩称：不同意城建集团公司的上诉请求。在涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中，东建公司、城建集团公司均有签章，其均有义务履行。城建集团公司并没有以书面形式向越秀区房管局表示撤出该合作事项，而对于城建集团公司与东建公司之间的纠纷，越秀区房管局并不知情。被上诉人东建公司经本院合法传唤未到庭答辩。越秀区房管局向一审法院起诉请求：1.判令东建公司、城建集团公司向越秀区房管局支付租金（自1989年8月1日起计至东建公司、城建集团公司实际向越秀区房管局移交拆迁补偿房屋之日止，每月租金详见附表）；2.判令东建公司、城建集团公司支付延迟交付房屋的违约金，该房屋面积198.42平方米，1993年6月1日移交三楼及四楼梯屋，面积83平方米住宅；1998年12月1日移交地下全层，面积65.85平方米，非住宅；还需补偿49.57平方米，其中非住宅7.95平方米，住宅41.62平方米（自1993年1月1日起计至东建公司、城建集团公司实际向越秀区房管局移交拆迁补偿房屋之日止，每日按0.3元/平方米收取）。一审法院认定事实：1989年7月27日，越秀区房管局（甲方）与东建公司、城建集团公司（乙方）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定：乙方经市规划局83年9月28日以（83）城地批字第379号文核准，征用东山区东华东416-438地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋，现经协商，双方同意订立如下补偿协议：一、甲方同意下列座落在东山区××××号房屋。建筑面积198.42平方米，（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）。交由乙方拆除；乙方同意将下列座落在：（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积共198.42平方米的房屋。移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。二、乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1992年12月31日移交完毕。移交房屋时。乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面，立面，剖面图，结构施工图，上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天0.30元计算；如乙方移交给甲方的房屋没有按附表②《补偿给回房管部门的房屋情况表》所规定的内容执行而引起了甲方损失的，乙方应予赔偿；乙方移交房屋给甲方后，在一年内如发现房屋的质量，不符合设计和技术规范要求的，乙方应负责修理。三、需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工，统由乙方负责妥善解决。因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为：229.46元等。该《因征用需拆除直管房屋情况表》记载非住宅面积为73.8平方米。上述协议签订后，越秀区房管局将房屋交由东建公司、城建集团公司拆除。1993年6月1日，房管部门撤销对原被拆迁房的3楼及4楼梯屋部位的管理，撤管面积为83平方米。1998年12月1日，房管部门撤销对原被拆迁房的地下全层部位的管理，撤管面积为65.85平方米。2005年6月7日，广州市人民政府发出穗府[2005]19号《关于我市部分行政区划调整的通知》，其中内容为：撤销东山区，将原东山区的行政区域划归越秀区管辖。东建公司、城建集团公司至今没有将补偿的房屋移交给越秀区房管局。越秀区房管局分别于2016年3月16日、2016年6月14日、2016年9月12日、2016年12月12日、2017年3月30日、2017年6月12日、2017年9月、2017年12月7日、2018年3月5日向东建公司公司发出《关于催交欠租的通知》，要求东建公司支付欠租。一审法院认为：越秀区房管局与东建公司、城建集团公司在平等自愿的基础上签订的上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定：“因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金。”东建公司、城建集团公司至今没有将补偿的房屋移交给越秀区房管局也没有向越秀区房管局支付租金，已构成违约，应承担违约责任。因此越秀区房管局要求东建公司、城建集团公司向其支付欠租及延迟交付房屋的违约金予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上述规定，越秀区房管局在2016年3月16日后一直向东建公司、城建集团公司主张欠租，故东建公司、城建集团公司应向越秀区房管局支付2015年3月16日后的租金，2015年3月16日前的租金已超过诉讼时效，不予保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、东建公司、城建集团公司应于本判决发生法律效力之日起5日内，一次性将自2015年3月16日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月36.09元计算）支付给越秀区房管局；二、东建公司、城建集团公司应于本判决发生法律效力之日起5日内，一次性将自2015年3月16日起至本判决发生法律效力之日止的延迟交付房屋的违约金（按每日14.87元计算）支付给越秀区房管局；三、驳回越秀区房管局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4565.50元，由越秀区房管局负担4325.50元，东建公司、城建集团公司共同负担240元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，城建集团公司向本院提供了以下证据（均为复印件）：1.《关于更改公司名称的报告》、《企业法人申请变更登记注册书》，拟证明东建公司的企业名称变更情况；2.《关于市城市建设开发总公司和各区分公司机构和人员编制的通知》、《关于划分市开发总公司与各分公司职责范围的意见》，拟证明城建集团公司与东建公司的关系是城建集团公司负责统筹指导、东建公司自主经营推进具体征地工作，城建集团公司只是基于特定历史原因配合东建公司与越秀区房管局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》；3.《合建房屋协议书》，拟证明城建集团公司与东建公司已约定东建公司承担涉案房屋所处地段的具体拆迁工作，城建集团公司只承担相关配合义务；4.《关于终止执行(84)住合字第**合建房屋协议书中部分用地的函》，拟证明东建公司承担涉案房屋所处地段的拆迁筹建等工作。经质证，越秀区房管局表示因上述证据缺乏原件核对，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：本案二审的争议焦点在于城建集团公司是否应承担本案的民事责任。涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》为越秀区房管局与东建公司、城建集团公司自愿签订，是双方真实意思表示，内容合法有效，对签约当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东建公司、城建集团公司作为上述合同中的共同拆迁人，至今尚未将补偿的房屋移交给越秀区房管局，也没有依照合同约定向越秀区房管局支付租金，已构成违约，应承担违约责任。因此越秀区房管局起诉要求东建公司、城建集团公司向其支付欠租及延迟交付房屋的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。关于城建集团公司二审提出其与东建公司之间约定东建公司承担具体拆迁安置工作，城建集团公司仅承担相关配合义务，故城建集团公司不应承担本案民事责任的上诉主张，本院认为，城建集团公司与东建公司关于项目开发工作的职责分工约定为其双方之间的内部关系，不能对抗《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的合同相对方，本案越秀区房管局根据合同相对性要求城建集团公司承责，合法有据。且城建集团公司未能提供确切证据证明越秀区房管局曾表示放弃要求城建集团公司承责，其现仅以越秀区房管局此前未曾向其催缴租金为由抗辩其无需承担责任，缺乏法律依据，本院不予认可。综上所述，城建集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由广州市城市建设开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年五月九日书记员 王 敏