河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异31号案外人：李晓东，男，1979年10月22日出生，汉族，住唐山市迁西县。委托诉讼代理人：赵铁虎，男，1962年6月1日出生，汉族，住唐山市迁西县。申请执行人：杨艳如，女，1985年4月5日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所实习律师。被执行人：唐山市鸿禧建筑材料有限公司，住所地唐山市路**南新西道**。法定代表人：高春辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司工作人员。被执行人：唐山正东房地产开发有限公司，住所，住所地唐山市路**沁园春小区div>法定代表人：孙彦来，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司工作人员。被执行人：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住所，住所地唐山市路**南新西道**div>法定代表人：孙彦来，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司工作人员。被执行人：李文东，男，1971年5月12日出生，汉族，住唐山市路**。委托诉讼代理人：侯寿忠，男，汉族，1956年6月18日出生，住唐山市迁西县。被执行人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地唐山路，住所地唐山路**光明西里****北侧诉讼代表人：北京市炜衡律师事务所。负责人：徐立佳。被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市槐，住所地石家庄市槐安东路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：程耿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王占命、张志禄，河北济达律师事务所律师。在本院执行杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司（以下简称鸿禧公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投公司）、唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）、唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟公司）、唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东公司）、李文东借款合同纠纷一案中，案外人于2019年1月17日对执行新蓝湾小区西区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求解除石家庄市中级人民法院2016年8月8日、2016年11月21日，对新蓝湾小区西区我的住宅的查封，目前，我县正集中力量全面解决房地产开发项目中的“办证难、入住难”问题，确保买受人的合法权利受到保护，正在为买受人办理产权登记证。在办证进行中我得知贵院于2016年8月8日、2016年11月21日将我个人住宅予以查封，我的住宅在贵院查封前，于2012年就已经出售给我个人，现房屋所有权和土地使用权属于我自己，当时只是开发公司因为资金紧张和其他原因未给我们办理房产登记，贵院不经调查核实，查封我的财产是错误的，事实出售在前，法院查封在后，案外人认为，法院查封的住宅财产权利属于我自己的合法财产，应该得到法律保护，法院不应该因申请执行人申请执行被执行人单位的债务来执行我个人的财产，该执行查封侵犯了我的合法权益，此案因贵院查封使买受人应办的产权登记得不到办理，给孩子入学和支取公积金等带来困难，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出解封异议申请，恳求法院对我住宅给予尽快解除查封。案外人向本院提交以下证据：证据一、认购诚意金协议一份，拟证明2012年10月12日案外人就案涉房产向正东公司支付了部分价款；证据二、入住手续，拟证明案外人于2017年8月27日入住案涉房产；证据三、住宅专项维修资金专用票据一张、住宅专项维修资金收缴证明一张，拟证明案外人于2017年8月10日交纳了住宅专项维修资金；证据四、收据五张，分别为2012年10月19日和2017年8月11日房款收据两张；2017年8月27日交房押金收据一张，水电费预存收据两张，拟证明案外人已经支付房款并实际入住。杨艳如的质证意见如下：证据一：认购诚意金协议；对真实性、合法性、关联性均不认可。该证据只是认购诚意金协议，并非真实的房屋买卖合同，无任何证据证明正东房地产公司与李晓东之间存在房屋买卖关系。证据二：入住手续书；对真实性、合法性、关联性均不认可。1、法院查封期间不允许转让、抵押、变更所有权等处分行为，交付行为无效。并且申请执行人申请法院查封正东房地产公司名下财产的时间是2016年8月8日查封的土地使用权、2016年11月21日查封的该房产，正东房地产公司无权将已经查封的房产交付他人使用。证据内容显示正东房地产于2017年8月27日将新蓝湾花园西区××楼××单元××室房屋交付李晓东使用，其交付行为发生在法院查封之后，行为无效。证据三：河北省住宅专项维修资金专用票据；对真实性、合法性、关联性均不认可，该证据显示李晓东于2017年8月10日缴纳新蓝湾西区××号房屋的专项维修资金12,525元，法院查封的房产不可能交易，正东房地产公司违反法律规定，其处分查封财产的行为无效。证据四：收据（5份）；对真实性、合法性、关联性均不认可。法院已于2016年11月21日查封该房产，之后正东公司无权再处分，如若再行收取款项应交予法院处置。2012年10月19日的收据上显示，正东房地产公司收到李晓东房款204,893元，2017年8月11日的收据上显示李晓东缴纳房款286,067元，该缴纳房款的时间是在法院查封之后，正东公司违反法律规定，出售被查封的房屋，其行为无效，并且，提交的只有收据，并无实际付款的银行流水证明。剩余三张收据显示2017年8月27日李晓东分别缴纳的预存电费500元、预存水费500元、交房押金4,000元。正东房地产公司在法院查封该房产后，无权将房屋出售给他人，并且案外人出具的只有收据，并无实际付款凭证。综上，案外人李晓东与正东公司之间并无真实有效的购房合同，且未提交缴纳费用的银行转账流水，也没有提交实际占有案涉房屋的证据。杨艳如向法院申请查封唐山正东房地产开发有限公司名下财产，程序合法，符合法律规定，请求贵院依法驳回案外人的申请，维护申请执行人的合法权益。本院查明，杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决，判令：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨艳如借款本金2,080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2,080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利息按借款合同约定的月利率18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2,080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李文东对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任。（四）驳回原告的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨艳如向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定，（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下（1）位于唐山市××区××道南侧，土地证号为冀唐国用（××）第××号土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市××区××道南侧，土地证号为冀唐国用（××）第××号土地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市××××道北侧，土地证号为冀唐国用（20**）第××号土地使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市××××道北侧，土地证号为冀唐国用（20**）第××号土地使用权，面积4633.40平方米；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市××中路东侧，土地证号为：迁国用（20**）第××号土地使用权，面积2115.58平方米；（三）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县××花园住宅小区××＃商业，房产证号为迁房权证迁西字第**的房产，面积2245.26平方米；（四）查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定，裁定（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（三）查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（四）查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封唐山正东房地产开发有限公司名下房产清单显示共计查封新蓝湾小区南区商业7套、新蓝湾小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的××号楼××单元××号（××、××）房屋。另查明，2012年10月12日，案外人与正东公司签订了认购诚意金协议，约定案外人购买正东公司开发的新蓝湾小区西区××楼××单元××号房屋。案外人于2012年10月19日和2017年8月11日分两次向正东公司支付房款，正东公司为案外人出具了房款收据。案外人于2018年8月10日交纳了住宅专项维修资金。正东公司将房屋交付给案外人。还查明，迁西县住房和城乡规划建设局房屋产权交易所于2019年5月17日向本院出具说明，主要内容为，“正东新蓝湾西区共建设3幢高层住宅楼，在我所商品房交易系统登记楼号为1#、2#、3#，房地产开发企业对外销售时使用楼号为201#、202#、203#”。此外，河北省唐山市路北区人民法院于2018年7月13日作出（2018）冀0203破1号民事裁定，受理唐山市路北区城市建设投资有限公司对唐山柒麟正东房地产开发有限公司的重整申请。并于2018年8月8日作出（2018）冀0203破1号决定书，确定北京市炜衡律师事务所为唐山柒麟正**地产开发有限公司管理人，徐立佳为负责人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽在本院查封之前与正东公司签订了认购诚意金协议，且将部分购房款支付给正东公司，但未在本院查封之前合法占有案涉房屋，案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形。综上所述，案外人主张对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回李晓东的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  何东华审判员  高福兴审判员  王珊珊二〇一九年五月二十一日书记员  贾胜杰