安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1124民初956号 原告：安徽外滩物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路**，统一社会信用代码913400007830827691（1-1）。 法定代表人：朱彦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，女，1994年1月8日出生，汉族，住安徽省寿县，该公司法务。 被告：黄大力，男，1982年6月8日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，现住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：黄顺林，男，1955年6月8日出生，汉族，住址同上，系被告父亲。 原告安徽外滩物业管理有限公司（以下简称外滩物业公司）诉被告黄大力物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。外滩物业公司委托诉讼代理人陈婷婷，被告黄大力委托诉讼代理人黄顺林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 外滩物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年10月1日至2018年12月31日物业服务费共计3369.52元、违约金暂计6000元，共计9369.52元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：安徽皖投置业有限责任公司与原告签订《前期物业服务合同》，按照合同约定原告为安徽皖投置业有限责任公司所承建的水岸星城小区提供物业管理服务，物业服务标准高层住宅每月0.86元平方米，多层住宅每月0.45元平方米,被告系滁州市全椒县水岸星城xx幢xxx室业主，建筑面积为146.82平方米。被告入住后，没有按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。自2014年10月1日起，至2018年12月31日止，被告已欠物业服务费共计3369.52元、违约金暂计6000元，共计9369.52元。另外，根据该合同第十条约定业主未能足额按时交纳物业服务费用的，原告有权进行索取并要求被告支付日千分之三的违约金。因此，被告应支付拖欠物业费以及相应的违约金。现经原告多次催缴，被告均以种种理由进行推托，原告为了维护自己的合法权益，提起诉讼。 黄大力辩称：1、大概是2014年拿钥匙装潢搬进来住的时候，当时物业就说保修5年；2、在房子一个月装潢好后前后阳台下雨漏水，物业没来维修拍个照片就走了，说找开发商维修，后来物业和开发商相互推卸责任一直没来修，我们自己在街道上找个流动修漏水的人来维修，前面阳台修好了，后面现在还没办法修好，2015年到2016年都在维修，2018年报警来处理漏水事件，我家到水岸星城售楼部去理论这个事，后来负责人说找开发商来处理漏水，开发商没办法才把后面阳台漏水的地方修好了；3、自己维修漏水花去的一千多元，物业不认可，所以物业费到现在没交。 经审理查明：黄大力系全椒皖投·水岸星城小区xx幢xxx室业主，其房屋建筑面积146.82㎡。2008年10月1日，安徽皖投置业有限责任公司全椒分公司（甲方）与外滩物业公司全椒分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对皖投水岸星城小区提供前期物业服务；合同第十八条第三款、业主房屋专有部分房屋质量问题，业主应根据相关法律法规及购房合同直接向甲方要求承担相应责任，业主需要乙方配合的应给予帮助。2014年3月9日，安徽外滩物业管理有限公司全椒分公司（甲方）与黄大力（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：黄大力房屋为多层住宅，按0.45元/月/㎡计算物业服务费；物业服务费按月结算、半年交纳，业主应在每半年度第一个月10日前履行交纳义务；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。协议签订当日，黄大力办理交房手续。《前期物业服务协议》签订后，外滩物业公司对皖投·水岸星城小区公共设施进行了维护管理、生活垃圾清运等。由于房屋一直渗漏，自2014年10月1日至2018年12月31日，黄大力未按协议约定支付物业服务等费用，外滩物业公司催要未果，遂提起诉讼。 另查明，外滩物业公司全椒分公司是外滩物业公司依法成立的分公司。 以上事实有双方当事人的陈述以及外滩物业公司提交的营业执照、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、入住通知、催缴物业服务费通知书、物价局服务价格登记证、收费许可证等证据在卷佐证。 本院认为，安徽皖投置业有限责任公司全椒分公司与外滩物业公司全椒分公司签订《前期物业服务合同》以及外滩物业公司全椒分公司与黄大力签订《前期物业服务协议》不违反相关法律法规规定，内容合法有效。外滩物业公司提供了物业服务，黄大力作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 物业服务合同是双务合同，物业费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上说，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果物业服务企业提供的服务仅有部分瑕疵，而拒绝交纳物业费，其后果是物业服务企业难以有效的为全体业主提供物业服务，损害其他业主的合法权益；因此黄大力拒绝交纳物业费应限于原告不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵等正当理由。 关于房屋漏水，因涉及房屋质量问题不属于物业服务合同法律关系，属于另一法律关系，黄大力应当通过其他途径或另案诉讼解决，黄大力以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院不予采信。根据《前期物业服务合同》的约定，黄大力需要外滩物业公司配合的应给予帮助，涉案房屋长期漏水，表明原告在提供物业服务中，履行帮助义务有瑕疵，但尚不能构成重大瑕疵，故黄大力拒绝交纳物业费的理由不能成立。黄大力住宅属于皖投·水岸星城小区多层住宅，本院核定黄大力欠付2014年10月1日-2018年12月31日的物业费为：146.82㎡×0.45元∕月∕㎡×51个月=3369元（取整）。外滩物业公司主张违约金，因外滩物业公司提供物业服务存在一定的瑕疵，故违约金本院不予支持。原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄大力于本判决生效之日起十五日内向原告安徽外滩物业管理有限公司支付2014年10月1日至2018年12月31日物业服务费3369元； 二、驳回原告安徽外滩物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告黄大力负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  李宗文 二〇一九年五月二十八日 书记员  何 伟 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当然是人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。 全椒县人民法院兑现款账户 开户行：安徽全椒农村合作银行营业部 户名：全椒县人民法院 账号：20000347390310300000018