北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1143号上诉人（原审原告）：李秋红，女，1962年3月1日出生。上诉人（原审原告）：董菡初，女，1986年10月14日出生。上诉人（原审原告）：杨韵博，女，1938年8月29日出生。三上诉人之共同委托诉讼代理人：章庞宠，北京国舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董六鹏，男，1968年10月28日出生。委托诉讼代理人：李连贵，北京市恒源律师事务所律师。上诉人李秋红、杨韵博、董菡初因与被上诉人董六鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初16932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李秋红、杨韵博、董菡初之委托诉讼代理人章庞宠，董六鹏之委托诉讼代理人李连贵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秋红、杨韵博、董菡初上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判支持李秋红、杨韵博、董菡初一审诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由董六鹏承担。事实和理由：1．一审法院认定事实有误，本案中房屋买卖合同已经生效且实际履行。合同签订后，董风已经履行合同义务并实际占有房屋，其去世后由董菡初继续履行合同偿还贷款，长期以来董六鹏对此未提出异议。2．李秋红、杨韵博、董菡初一方长期缴纳房屋贷款数额占比房屋总价款极大，一审法院仅以缺乏30万元房款支付的证据为由驳回我方诉讼请求，显属有误。3．一审中董六鹏主张与董风之间为房屋租赁关系，但未提供任何证据支持。4．一审法院未同意我方要求关于董六鹏银行账户中相关账目凭证、明细的调查取证申请，导致事实查明不清。综上，一审法院事实认定错误，法律适用不当，请二审法院依法支持李秋红、杨韵博、董菡初的上诉请求。董六鹏辩称，同意一审判决，请求维持原判,驳回李秋红、杨韵博、董菡初上诉请求。李秋红、杨韵博、董菡初向一审法院起诉请求：1．董六鹏履行房屋买卖《合同书》义务，将北京市丰台区菜户营甲88号院3号楼20层1门XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）所有权过户给李秋红、董菡初、杨韵博；2．诉讼费用由董六鹏承担。一审法院认定事实：董风与董六鹏系朋友关系。XXX号房屋登记在董六鹏名下。董风于2009年10月13日死亡。李秋红系董风之妻，杨韵博系董风之母，董菡初系董风之女。董风之父董振海于1996年死亡。2005年，董风(乙方)与董六鹏（甲方）签订《合同书》，约定：一、甲方董六鹏拥有XXX号房屋，房产建筑面积101．54平方米；二、甲方现在将此房转让乙方，转让价格30万；三、此房产转让之日起，由乙方负责此房产以后一切费用；四、乙方预先支付甲方15万，视此合同已经生效，余款15万乙方在2005年10月1日前付清甲方；五、甲方此30万的转让价格包括此房产的20%首付，3年多的月供贷款，还有装修等一切款项。六、自转让之日起，甲方配合乙方办理过户手续；七、此合同一式两份，如有不尽事宜由甲乙双方协商解决。关于房屋总价款，双方在庭审中认可是30万元加上银行贷款部分。签订上述合同书后，董风、阳惠、阳其呈入住XXX号房屋。董风死亡后，阳惠、阳其呈实际控制涉案房屋至2017年4月9日后，将房屋交还给董六鹏居住至今。庭审中，李秋红、董菡初、杨韵博提交中国银行电汇凭证、华夏银行储蓄存款凭条、业务结算申请书、中国银行历史交易明细清单等证据，证明董风支付了房屋贷款，董风死亡后，由董菡初支付房屋贷款至2017年2月，可见李秋红、董菡初、杨韵博方积极履行买卖合同义务，按期、足额支付房款。对于上述证据，董六鹏对真实性予以认可，但称双方约定就是董风租房，偿还贷款当租金。庭审中，张贵栓到庭陈述证人证言：我与董风、董六鹏都是朋友。当时董风想买XXX号房屋，跟董六鹏签了一个合同。我去了以后，我说买房不太值，因为董风工程款也没有到位，没有钱，而且房子格局不好。我知道这件事是董六鹏去找董风拿房款的时候，我正好在董风那。我就建议买不了就租房，还贷款当租金，租房的钱和贷款钱数差不多。对于上述证人证言，李秋红、董菡初、杨韵博不予认可，董六鹏予以认可。审理过程中，李秋红、董菡初、杨韵博申请调取董六鹏名下华夏银行、董风建设银行账户交易明细，法院调取了董风建设银行的账户交易明细，董六鹏提交了其华夏银行的账户交易明细，均未见董风向董六鹏支付15万元首付款及15万元尾款的交易记录。对此，李秋红、董菡初、杨韵博称，30万元都支付了，履行合同的付款方式，银行汇款是一种方式，但是现金也可能是一种方式。对此，李秋红、董菡初、杨韵博无法提交相应付款证据。董六鹏称，首付款15万元未支付，合同未生效，剩下的15万元也没有支付，双方为租赁关系。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。该案中，董风与董六鹏约定，董风预先支付董六鹏15万，视此合同已经生效，余款15万董风在2005年10月1日前付清董六鹏。关于房屋总价款，双方均认可是30万元加上银行贷款部分。现李秋红、董菡初、杨韵博仅提供证据证明董风、董菡初偿还了部分贷款，未能提供证据证明董风支付了15万元房款使得合同生效，亦未能提供证据证明董风支付了剩余15万元。现董六鹏称双方签订的《合同书》未生效，董风居住房屋，偿还贷款当租金，对李秋红、董菡初、杨韵博所述事实不予认可。故李秋红、董菡初、杨韵博依据现有证据，要求董六鹏履行《合同书》义务并将XXX号房屋所有权过户给李秋红、董菡初、杨韵博的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决如下：驳回李秋红、董菡初、杨韵博的诉讼请求。二审中，李秋红、董菡初、杨韵博提交《北京市住房和城乡建设委员会》官网公布的2005年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度住房租赁指导价格列表，用以证明当时房屋市场租赁价格远低于董六鹏所述租金数额，因此本案房屋买卖合同生效并实际履行，本案中并无租赁关系。董六鹏表示对方提交的为综合性指导价格，与现实有差距，董风和董六鹏系朋友关系，不适用政府指导价。李秋红、董菡初、杨韵博另提交董菡初的手机短信记录，发件人是阳惠，收件人是董菡初，用以证明对方一审证人阳惠所述证言与事实严重不符，阳惠对董风家庭关系知情，有理由对阳惠证言真实性存疑。董六鹏表示不认可对方证明目的，从短信内容不能看出对方表述内容。董六鹏提交北京市工业企业专用发票，北京市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票各一张，华夏银行储蓄存款凭条一张，发票用以证明董六鹏缴纳2009及2010年度供暖费、2010年度物业费，存款凭条用以证明2008年物业费虽由董风交纳，但董六鹏代董风支付了一笔房贷，二者已经冲抵。李秋红、董菡初、杨韵博质证认为无法核实发票真实性，且其上未明确房号，对证明目的亦不予认可；对存款凭条的关联性和证明目的不予认可。另查，关于董风与案外人阳其呈、阳惠的身份关系，阳惠于一审审理中到庭说明情况，称其与董风系夫妻关系，并育有一子阳其呈，但一直未办理婚姻登记。其与董风在涉案房屋内居住多年，系承租房屋。案外人阳其呈于一审审理中到庭说明情况，称董风与其系父子关系，阳惠系其母，但无法提供与董风的亲子关系证明，同时表示不参与本案诉讼，放弃对董风所有财产的继承权利。再查，关于董六鹏知晓董风去世事实的具体时间，董六鹏于一审中称系在2010年知晓，于二审庭前会议中称系在2012年左右，于二审开庭时称系在涉案房屋贷款还清前数月。本院就此问题要求董六鹏予以解释，董六鹏称“时间较长记不清楚”。关于董六鹏提前一次性还贷款项的具体数额，双方一致确认该笔款项金额为167648．05元，一次性还贷时间为2017年6月。李秋红、董菡初、杨韵博同意于本案中向董六鹏支付该款项。经本院释明，李秋红、董菡初、杨韵博坚持认为《合同书》第四条所约定的15万余款已经给付完毕，但表示如法院认定尚未给付，其同意再行支付该笔15万元款项。二审中，当事人对一审查明的事实均无异议。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同履行自身义务。本案中，根据当事人诉辩意见，争议焦点有三：其一，董风生前与董六鹏之间法律关系的性质；其二，董风与董六鹏签订的《合同书》是否已经生效；其三，李秋红、董菡初、杨韵博是否有权要求董六鹏履行《合同书》项下的合同义务。关于焦点一，董风生前与董六鹏之间法律关系的定性一节，根据李秋红、董菡初、杨韵博提交的董风生前于2005年与董六鹏签订的《合同书》的主要内容，系由出卖人董六鹏转移标的物的所有权于买受人董风，买受人董风支付价款的合同，符合买卖合同的基本特征。上述合同约定的权利义务关系明确具体且采用书面形式，董六鹏关于其与董风在上述合同签订后，口头约定将双方合同关系变更为租赁关系的事实主张，首先缺乏充分有效的证据证明。同时，从合同的基本特征分析，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人虽将租赁物的直接占有让渡与承租人，但其对租赁物仍存在间接占有关系，而承租人所支付的租金亦随房屋市场行情而变化。但本案中，董六鹏在将涉案房屋交付董风后，未见其有履行租赁合同的行为，其对涉案房屋的管领力亦无体现，而在长达十数年的期间内、本市房屋市场行情有明显大幅变化的情况下，董六鹏所述房屋“租金”无任何变化。从一般常理理解，如租赁合同履行过程中出现上述不合常理之处的其中一点，尚可以个案的特殊性予以解释。但诸如本案一并出现在同一合同履行过程中，则难以偶然性自圆其说。鉴于上述分析，本院对董六鹏的上述主张不予采信，本院认定董六鹏与董风之间的法律关系为房屋买卖合同，而非房屋租赁合同。关于焦点二，董风与董六鹏签订的《合同书》是否已经生效一节，我国合同法在立法上对合同的成立、生效、无效等效力状态进行了明确区分。本案所涉法律争议系合同的成立与生效问题。根据合同法规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案《合同书》已经成立，双方对此并无争议。双方存在争议的核心为《合同书》第四条之约定是否系对合同的效力约定附条件，即本案《合同书》是否属于附生效条件的合同。从文义理解上分析，上述争议所涉条款内容为“乙方预先支付甲方15万，视此合同已经生效。余款15万乙方在2005年10月1日前付清甲方”，从其中前半段“预先”、“视此”、“已经”的词语分析，将其理解为已完成时态更符合汉语表达习惯，即双方确认乙方已履行完毕该项付款义务，在此基础上再行对后续余款付款义务于该条款后半段中予以约定。董六鹏主张将上述条款理解为关于合同生效条件的约定，首先与文义语法不符。同时，从当事人履行行为的角度分析，自本案《合同书》于2005年签订后，董风、董菡初对登记在他人名下房屋所涉贷款的按期偿还，以及董六鹏对登记在己方名下房屋管领力的放弃，客观上均符合该《合同书》所确定的权利义务关系，应当认定双方已实际履行该合同。故董六鹏关于《合同书》尚未生效的抗辩理由，亦与客观事实不符。鉴于上述分析，本院对董六鹏的上述主张不予采信，本院认定董六鹏与董风之间的房屋买卖合同已经依法成立并生效。一审法院对此项争议的处理存在认定事实不清且适用法律错误的情节，本院予以纠正。关于焦点三，李秋红、董菡初、杨韵博是否有权要求董六鹏履行《合同书》项下的合同义务，涉及程序及实体两个方面内容，本院逐一加以分析。关于程序方面，根据本案现已查明的事实，董风于2009年10月死亡，李秋红系董风之妻，杨韵博系董风之母，董菡初系董风之女。上述三人作为董风的法定继承人，在被继承人死亡后，有权以房屋买卖合同买受人继承人的身份，要求出卖人履行合同义务。同时，本院审查本案时注意到，案外人阳其呈于一审审理中到庭自述其与董风系父子关系，但经一审法院询问其表示不能提供与董风存在亲子关系的证明，且明确表示不参加本案诉讼并放弃实体权利，故一审法院未追加其作为当事人参加本案诉讼处理正确，本院对此予以明确。关于实体方面，涉及当事人对待给付义务问题，即《合同书》第四条所约定的15万元余款是否已经给付。因李秋红、董菡初、杨韵博确未就董风已经支付该笔款项的事实提供证据加以证明，且与前述已付款项15万元不同，本案其他客观证据对此事实亦无法予以佐证，故虽李秋红、董菡初、杨韵博对此问题的解释相较于董六鹏的解释更符合一般常理，但根据举证责任分配原则，李秋红、董菡初、杨韵博仍应承担举证不能的不利后果，即应当就该笔款项承担对待给付义务。另需说明的是，上述争议另涉及董六鹏是否享有合同解除权的问题，对此本院认为，首先，董六鹏于本案中始终否认双方之间存在尚属有效的房屋买卖合同，未作出与合同解除有关之抗辩；其次，因双方合同中并未对解除事由作出约定，故应依据法定解除权处理，而根据《合同法》第九十四条规定的法定解除权行使方式，如当事人一方迟延履行主要债务，对方当事人须经催告后在合理期限内仍未履行方可行使，而本案中董六鹏始终未就该笔余款予以催告，其尚未享有合同解除权；最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定可见，解除权的行使亦存在除斥期间，逾期不行使的，解除权消灭。结合上述分析，案涉《合同书》应予继续履行，李秋红、董菡初、杨韵博作为董风的继承人有权要求相对人董六鹏履行合同义务。现上述三人虽仍坚持认为《合同书》第四条所约定的15万余款已经给付完毕，但同时表示如法院认定尚未给付，其同意再行支付该笔15万元款项，并同意支付董六鹏提前还贷部分款项。因涉及对待给付义务，故本院于本案中对此一并处理。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初16932号民事判决；二、李秋红、董菡初、杨韵博于本判决生效之日起十五日内，给付董六鹏317648．05元；三、董六鹏于收到上述款项3日内，配合李秋红、董菡初、杨韵博办理房屋所有权转移登记手续，将北京市丰台区菜户营甲88号院3号楼20层1门XXX号房屋过户至李秋红、董菡初、杨韵博名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53800元，由董六鹏负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；保全费5000元，由董六鹏负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费53800元，由董六鹏负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 李 珊审 判 员 姚 颖二〇一九年五月三十日法官助理 韩舒同书 记 员 赵 婕