海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初392号 原告：杨寿，男，1985年7月12日出生，汉族，现住海南省澄迈县。 原告：蔡燕娜，女，1989年1月24日出生，汉族，现住海南省澄迈县。 两原告共同委托诉讼代理人：王业镇，海南昌宇律师事务所律师。 被告：澄迈金坡园房地产开发有限公司，住所地：澄迈县金江镇文化北路（金坡园），社会统一信用代码：×××。 法定代表人：杨景珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴伟，系澄迈金坡园房地产开发有限公司办公室职员。 原告杨寿、蔡燕娜诉与被告澄迈金坡园房地产开发有限公司（以下简称金坡园公司）商品房买卖合同纠纷（立案确定商品房预售合同纠纷不当，予以更正）一案，本院于2019年2月21日受理。依法适用简易程序由审判员李唐清独任审判，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告杨寿、蔡燕娜的委托诉讼代理人王业镇，被告金坡园公司的委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨寿、蔡燕娜诉称：两原告系夫妻。被告系“金坡园小区”的开发商。2016年8月4日，原、被告签订《澄迈县商品房买卖合同》1份，该合同约定，原告以526179.50元的价格，向被告购买“金坡园小区1#楼(幢)6(层)603(房号)”房产，被告应于2016年12月31日前完成项目的竣工验收及将标的房产交付给原告，被告逾期交付标的房产超过30天的，以已支付的购房款为本金按每日万分之六的标准计算违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告付清购房款526179.50元，被告向原告开具了发票。但是，被告却至今未将金坡园小区建设至竣工验收，至今也未将标的房产交付给原告。原告认为，被告逾期交房已构成违约，依法应由被告承担违约责任。双方签订合同合法有效，具有拘束力，被告应依合同约定，向原告支付逾期交房违约金至其实际交房之日止。合同明确约定逾期交房违约金的标准。被告应从2017年1月31日起，以购房款526179.50元为本金，按每日万分之六的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告实际交房之日止(暂计至2019年1月21日，已产生违约金227309.54元)。 原告杨寿、蔡燕娜的诉讼请求为：1、判决被告自2017年1月31日起，以购房款526179.50元为本金，按每日万分之六的标准向原告杨寿、蔡燕娜支付逾期交房违约金，直至被告实际交房之日止(暂计至2019年1月21日，已产生违约金227309.54元)；2、本案的诉讼费由被告承担。 被告金坡园公司辩称，一、出卖人无违约，不应承担违约责任。1、根据《建筑法》第六十一条第二项规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。自2016年12月31日起至今涉案房屋仍未由施工人交付且由我方验收，因而合同中关于交付日期的约定，违反了建筑法应视为无效。2、我方未能交房的原因是实际施工人林楷栋恶意中止施工，没有完成工程剩余部分，甚至恶意诉讼、恶意查封，严重破坏施工进度。我方为了推进施工进度已经更换施工队，并且对原告采取积极的补救措施，因而把延迟交房的责任全推给我方有违公平原则。3、城市规划局对于城市水电布局的调整致使工程的完工时间推迟，依合同第八条因规划调整我方可推迟交房时间，因而不构成违约。4、附件七第四条第四项约定，买受人在应交房款时间内没有按时付清相关税费，出卖人有权不交房及不办证。本案中原告并无在应交房款的时间内付清所有税费，我方有权不交房，我方无违约行为。二、原告主张的违约金过高，违反诚实信用原则，法院应予以调节。1、原告所算1年多的违约金，已超过房屋价值的32%，我方已主动与原告协商解决问题并未推卸责任，而目前我方也无法确定实际交房的时间，但原告仍将违约金计至交房为止，违约金的总额有可能远远超于房屋总价，违反诚实信用原则。2、合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。综合澄迈县房屋租赁的月平均价格（800元至1000元），加上原告贷款所产生的利息等，原告的实际损失远远低于违约金总额，法院应予降低。三、涉案工程因不可抗力情形导致无法确定竣工日期，我方主张解除合同，终止履行合同义务。因实际施工人林楷栋恶意中止施工，没有完善工程剩余部分，甚至恶意诉讼，严重破坏施工进度，暂未交出相关工程资料验收，相关诉讼已进入审判程序，但无法估算结案日期。因此我方主张解除双方的《澄迈县商品房买卖合同》，退还购房款，终止履行合同义务。 原告杨寿、蔡燕娜提交的证据材料如下：证据一、结婚证复印件各1份，证明两原告杨寿、蔡燕娜系夫妻；证据二、《澄迈县商品房买卖合同》复印件1份，证明两原告杨寿、蔡燕娜与被告金坡园公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定原告以526179.5元的价格购买金坡园公司开发的金坡园小区1#楼（幢）6（层）603（房号）房产，金坡园公司应于2016年12月31日前完成涉案房产的建设至竣工验收并交付给原告，金坡园公司逾期超过30天的，按已付房款的每日万分之五计算违约金，超过60天的，按已付房款的每日万分之六计算违约金的事实，印证了被告金坡园公司至今未将涉案房产交付给原告，金坡园公司依法应从2017年1月31日起向原告支付违约金的事实；证据三、《澄迈县商品房买卖合同备案表》复印件1份，证明两原告以526179.5元的价格购买涉案房产，已通过行政主管单位完成了备案的事实；证据四、海南住房公积金（委托贷款）借款合同复印件1份、中国建设银行个人贷款支付凭证复印件1份、中国建设银行现金交款单复印件1份、海南增值税普通发票（两份），证明两原告已向被告付清购房款526179.5元，被告向两位原告开具了526179.5元购房款发票的事实。 被告金坡园公司的质证意见如下：对原告提交的证据一至证据四的真实性均无异议，但有补充意见，需要注意涉案合同附件七第5条第3款的约定，原告要求被告支付违约金应依约定计算违约金。 被告金坡园公司提交的证据材料如下：《澄迈县商品房买卖合同》及其附件七第5条第3款。 原告杨寿、蔡燕娜的质证意见为：被告依附件七第5条第3款提出的主张不能成立。先予交房是基础性的条件，要先达到交房的条件后，才能履行，并不是我方应当先履行义务，应当是被告先行满足交房的条件后，我方才能履行，所以被告的主张是没有任何事实和理由支撑的。 经审理查明：（一）2009年3月，澄迈金坡园房地产开发有限公司（简称金坡园公司）以出让方式取得位于××县西侧（地坡岭地段）编号101100352号地块（面积2369.49平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2009年3月10日至2079年3月10日止。开发商金坡园公司将该地用于建设《金坡园小区》项目，并取得【2015】澄房预字051号《澄迈县商品房预售许可证》。2016年8月4日，金坡园公司为出卖人，原告杨寿、蔡燕娜作为买受人，双方就该项目金坡园小区1#楼6层603号房订立《澄迈县商品房买卖合同》（备案编号CML000071972）1份及其附件8份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的××园号房，合同约定建筑面积136.67平方米等；③第四条约定：该商品房总金额526179.5元；④第五条：买受人选择银行按揭贷款、公积金贷款付款方式，详见本合同附件八。【注附件八写明买受人于签约当天支付106179.50元（含定金，占总款20%）给出卖人；剩余80%房价款420000元由买受人在4个月内办妥贷款并将贷款总额划至出卖人帐户等】；⑤第八条约定：交付期限为2016年12月31日之前出卖人交付房屋给买受人使用；⑥第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期不超过30日，不属出卖人违约。逾期超过30日的第二日起60日内，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金并继续履行合同；逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之六的违约金并继续履行合同等；⑦第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证等。⑧第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款等。 该合同并订立8个《附件》。其中与本案较密切相关的有：①《附件七：本合同补充协议》1份，第四条关于付款的补充约定，第四条第4款约定：“如果买受人在应交房款时间内没有按时支付完房款（包括银行按揭、公积金付款），或没有按时付清办证相关税费的，视为买受人违约，出卖人有权不交房、不办证，且买受人承担由此产生的相关责任”。第五条关于房屋交付的补充约定。第五条第1款约定：“房产买卖所产生的税费及相关费用按国家规定各自承担，买受人在交房时交清房款、物业服务费、税金、专项维修资金等相关费用。”第3款约定：“买受人在交房期限届满时未全部履行约定的支付房款的义务，出卖人有权暂缓交付房屋。交房时间可顺延至买受人履行完支付相关房款义务之日起三十日内。”第四款约定：“该房屋在交付时水、电、燃气等达到使用条件，因政府配套的市政管线施工延迟或项目配套不齐全等原因造成该房屋水、电、燃气等无法达到正常使用条件的，出卖人无需承担违约责任，买受人承诺不因此拒绝接收该房屋。”②《附件八：银行按揭贷款、公积金贷款的补充协议》1份，第二条第（3）项约定：“选择一次性付款，买受人必须在公积金中心发出通知之日起三十日内向出卖人付清全部购房款。逾期未付清购房款，出卖人有权解除合同。”第三条约定：“买受人违约，出卖人解除合同的，出卖人有权收回买受人所购买房产另行处理，......” （二）签约之后，原告杨寿、蔡燕娜通过建行转账于2016年8月4日向被告金坡园公司支付106295元购房款（有收据00752789号为凭证）；于2016年10月24日委托贷款银行向被告支付购房款420000元（有现个人贷款支付凭证为凭）。上述两笔付款共计：526295元，已全部转入被告的账户中。 另查明，①截至本案开庭之日，涉案房屋的所在项目未经相关单位验收合格，未取得《建筑工程档案验收合格证》。②2016年8月9日，被告就涉案房屋到澄迈县不动产登记中心办成商品房买卖合同备案手续，合同备案号CML000071972号。③原、被告及贷款人中国建设银行股份有限公司澄迈支行三方于2016年10月24日签订《住房公积金（委托贷款）借款合同》1份，约定借款人杨寿、蔡燕娜贷款420000元购买涉案房屋，并以该房提供抵押担保，被告系阶段性担保人，贷款期限为360个月等等。 原告杨寿、蔡燕娜认为被告金坡园公司逾期交房已构成违约，应由被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付相应的违约金。原告遂于2019年2月21日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方未能达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》1份（备案编号CML000071972）及其8个附件，系双方真实意思表示，且内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为均合法有效。双方应依照合同及其附件的约定内容履行各自的权利与义务。 本案争议主要焦点有：一、关于原告主张逾期交房违约金应否支持？原告计算的违约金是否准确？被告抗辩要求适当调整违约金能否采纳？二、被告抗辩主张解除双方的商品房买卖合同，应否采信？ 关于焦点一、涉案房屋尚未竣工，亦未能经过工程竣工验收，未达到符合双方合同约定的交付条件，原告有权拒绝收房，要求被告采取补救措施，或者行使合同解除权等。涉案房屋未能通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收，只归属于被告（开发商）的责任，原告作为买受人无责任。被告与原告签订的商品房买卖合同应严格履行。原告有权要求继续履行合同，并要求被告承担逾期交房的违约责任，这有合同第八条、第十一条等为依据，本案被告未依约定的“2016年12月31日”向原告交房，属逾期交房，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对于原告主张由被告承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。 但是，应同时考虑到本合同的履行情况，被告承担主要过错，买受人的预期利益等因素，故本院将违约金适当调整为按每日向买受人支付已交付房价款的0.4‰。本案原告主张按每日0.6‰计算违约金，所产生的违约金与购房总款的比率达43%，故基于公平原则应酌情调整减少双方约定的违约金比率。被告抗辩原告主张的违约金过高要求法院依法予以调整的意见是否于法有据？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。 现衡量涉案合同，双方约定的每日违约金0.6‰超过造成原告损失的百分之三十，本院依法对双方订立的买卖合同第十一条内容予以适当调整。被告提出的适当调整违约金的抗辩有理，故本院依法酌减，酌情确认本案逾期交房的违约金按实际逾期天数计算，每日按买受人已交付房价款的0.4‰计算。对于原告主张按每日违约金0.6‰过高部分，本院不予采纳。 被告需承担的违约金应如何计算？本院酌定分段计算违约金如下：①逾期交房的违约金起算时间，确定自2017年1月31日起算，至2017年9月21日（共715天）的违约金，526179元×0.4‰×715=150487.19元；②最后，关于2019年1月22日以后的违约金，因被告所施工的工程尚无法确定竣工验收，故对于原告的主张，本院不予支持。 关于焦点二，被告抗辩主张解除双方的商品房买卖合同，应否采信？ 涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。原告依约履行支付全部房款的合同义务，被告澄迈金坡园房地产开发有限公司应依约向原告交付房屋。被告至今未履行交房义务，显属违约。被告辩称涉案工程因不可抗力致使无法确认工程的竣工日期而要求解除涉案合同，但被告未能举证证明“不可抗力”存在；相反被告抗辩称因“实际施工人”林某某恶意中止施工而导致该工程难以完工，不属“不可抗力”。被告主张解除合同，无事实依据，亦未符合双方解除合同的约定条件，其抗辩理由不成立，故本院不予采信。对被告提出解除合同的主张，本院不予支持。被告澄迈金坡园房地产开发有限公司应加紧施工速度，并及时办妥相关涉案工程竣工验收手续，及时将涉案房屋交付给原告，这就是被告应有之责。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告澄迈金坡园房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内，向原告杨寿、蔡燕娜支付因未交付原告所购买的位于澄迈县文化北路西侧的××园号房屋的逾期交房违约金150487.19元（计至2019年1月21日止）； 二、驳回原告杨寿、蔡燕娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2358元减半收取2354元（原告已预交），由原告杨寿、蔡燕娜负担795.57元，由被告澄迈金坡园房地产开发有限公司负担1558.43元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 李唐清 二〇一九年五月十六日 法官助理 聂秀锋 书 记 员 吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。