福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0922民初1059号 原告：宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司，住所地：古田县城东街道建设路****，统一社会信用代码91350922MA2YYB1708。 负责人：吴道娟，总经理。 委托诉讼代理人：程巧平，福建国富律师事务所律师。 被告：高琳，女，1988年1月25日出生，汉族，住古田县。 原告宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司与被告高琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司（以下简称“东兴物业公司”）的委托诉讼代理人程巧平，被告高琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令高琳支付物业服务费877元；2.判令高琳支付违约金240元；3.判令高琳承担本案诉讼费。事实与理由：2018年2月1日，其与高琳签订物业代管协议，约定由其对高琳的物业提供相应的物业管理服务，约定代管合同期限至2018年3月30日，物业费按1元每月每平方米包干计算。2018年4月18日，其与古田县盛丰星城二区业主委员会签订了《古田县盛丰星城二区物业管理合同》，双方约定由其承接盛丰星城二区物业管理工作，其提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，物业管理和服务期限自2018年4月1日至2019年3月31日止。合同约定：“物业服务期限为一年，物业费预交半年，住宅物业管理费（包干）：1.3元每月每平方米。物业管理费包含公共水电费、电梯维保费、电梯年检费、公共卫生费、管理人员费，门禁卡管理等以及单项500以内的材料费”。合同还约定：“逾期不支付物业服务费的，物业有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之八的违约金。”高琳系上述物业16号楼3单元401室业主，物业面积89.6平方米，按照合同约定，高琳应自2018年2月1日至2018年3月31日，按每月每平方米1元，自2018年4月1日起，按每月每平方米1.3元，向其预交半年的物业服务费。然而，高琳自合同签订后至今拒绝缴纳物业费，因高琳的行为严重阻碍了其的物业管理服务工作，造成其垫资超额过大，无法继续运营，2018年9月30日，其与盛丰星城二区业主委员会签订了合同终止协议，同意其于2018年9月30日终止物业合同，其于2018年9月30日退出小区服务。其退出后，按规定在盛丰星城二区张贴公告，并办理了退场手续，并且依照规定向所辖部门履行了报备手续。至2018年9月30日，其因高琳至今仍拖欠缴纳，共产生物业费877元（89.6×1×2+89.6×1.3×6），共产生逾期违约金240元（2018年2月1日暂计至2019年1月10日：343天×877元×0.08%=240元）。 高琳辩称，一、古田县盛丰星城二区16号楼三单元全体业主没有聘请东兴物业公司作为其的物业管理。二、东兴物业公司作为物业服务企业强行进入盛丰星城二区本身就不合法，其行为及做法违反《福建省物业管理条例》。三、东兴物业公司在进驻管理期间没有履行所谓的“合同”义务。四、东兴物业公司监守自盗，将几十万元的消防设备盗为己有，已触犯刑法。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 东兴物业公司提交的物业管理合同、合同终止证明客观真实，合法有效，与本案具有关联性，依法予以采信；催缴通知及退场报告照片证实了东兴物业公司向未缴交物业费的业主进行催讨的事实。高琳提供的第一组证据：照片、微信截图照片、发票、收款收据、通知、函。其中照片无法体现是在东兴物业公司管理期间，不予采纳；清理楼道杂物的通知可证实东兴物业公司在此期间履行相应的物业管理服务职责；发票开票时间均为2019年，与本案关联性无法确认，不予采信；收款收据无法确认缴款单位，与本案缺乏关联性，不予采信；业主群微信聊天记录和关于要求履行好物业合同的函证实了业主对物业管理工作的意见以及业委会的督促情况；高琳提供第二组证据：发票、报价单、微信截图照片、住宿发票、告示、说明。发票可证实古田县盛丰星城B区16号3单元业主对电梯五方通话进行维修，予以采信；报价单、微信截图照片等证据无法证实高琳待证的东兴物业公司管理不到位，造成水池生活用水外溢，淹没右边电梯，以致造成电梯损坏的事实，不予采信；告示、说明可证实电梯系超出检验有效期，存在严重安全隐患由古田县市场监督管理局要求电梯不得投入使用；住宿发票，与本案关联性无法确认，不予采信；高琳提供的第三组证据：举报信、会议记录无法证实其待证事实，不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月1日至2018年3月30日，东兴物业公司对古田县盛丰星城二区物业提供相应的物业代管服务，物业费按1元每月每平方米包干计算；2018年4月18日，东兴物业公司与古田县盛丰星城二区业主委员会签订了《古田县盛丰星城二区物业管理合同》，双方约定由东兴物业公司承接该小区的物业管理工作，物业服务期限为一年，即自2018年4月1日起至2019年3月31日止，物业费预交半年，住宅物业管理费为1.3元每月每平方米，别墅1.5元每月每平方米，逾期不支付物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交费用万分之八的违约金。2018年9月30日，东兴物业公司与盛丰星城二区业主委员会签订合同终止协议，东兴物业公司退出小区服务。高琳系古田县盛丰星城二区l6号楼3单元401室业主，房屋建筑面积为89.6平方米，高琳未缴纳自2018年2月1日起至2018年9月30日止的物业费。 本院认为，东兴物业公司与古田县盛丰星城二区业主委员会签订的《古田县盛丰星城二区物业管理合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。东兴物业公司依据上述合同为高琳所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，高琳作为小区业主接受物业服务，理应及时向东兴物业公司缴纳物业费，部分业主不缴纳物业费的行为，不利于已缴费业主的权益和小区整体利益的维护。高琳自2018年2月1日起至2018年9月30日欠缴物业费共计877元（89.6平方米×1元/月/平方米×2个月+89.6平方米×1.3元/月/平方米×6个月），现东兴物业公司要求高琳缴纳该部分物业费的诉请合理，予以支持；关于违约金，由于东兴物业公司物业管理服务工作存在服务不到位、不及时等问题以及部分业主未按合同约定预交物业费，造成业主与物业公司在缴纳物业费与提高物业服务质量之间进行扯皮，导致物业公司提前撤出小区服务，双方都存在过错，故对违约金部分不予支持。关于高琳认为东兴物业公司未履行合同约定的义务的辩解，提供的证据无法证实其待证主张，不予采纳；高琳抗辩称东兴物业公司将几十万元的消防设备盗为己有，未提供证据证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、高琳应于本判决生效之日起十日内向宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司支付自2018年2月1日至2018年9月30日期间物业费877元； 二、驳回宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由高琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  郑鹭青 二〇一九年五月二十八日 书记员  池嘉艺 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -7-