文书内容安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终642号上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁浩然，该公司员工。上诉人（原审本诉被告、反诉原告):昂年丰，男，1965年12月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）因与上诉人昂年丰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2018）皖0208民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。晋智公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判昂年丰立即支付晋智公司至实际清偿所欠租金和物业费之日止的违约金。（从2015年10月1日开始计算，以每月欠付的租金和物业费为本金，从逾期支付每月租金和物业费的第二天起至实际清偿所有租金和物业费之日止，每日按0.5%的标准计算，暂计算至2019年1月9日昂年丰所欠租金和物业费产生的违约金为2050690.79元，滞纳金没有上限）；本案一、二审全部诉讼费用由昂年丰承担。事实与理由：一、一审法院不支持晋智公司的违约金诉讼请求，不符合法律规定和合同约定。根据合同法第8条、第107条、第114条，晋智公司与昂年丰签订的租赁合同合法有效。根据涉案《商铺租赁合同》第四条第4点，昂年丰自订立合同至今未支付租金和物业费，严重违约，应当按约向晋智公司支付违约金。二、一审法院认定事实错误，晋智公司按照法律规定和合同约定不应承担违约责任。双方在合同中已经约定了维修义务的承担方，昂年丰对该商铺承担日常的维护、维修和保养工作，费用由昂年丰承担。因此，昂年丰应当自行维修一审法院通过鉴定确认的渗水问题并承担维修费用。鉴定意见书中没有鉴定出质量问题是晋智公司交付商铺之前已经存在还是交付之后存在，一审法院要求晋智公司承担瑕疵担保义务，没有事实依据。根据合同约定，涉案商铺均为现状交付，昂年丰在订立合同时已经对商铺的装修现状进行了确认并予以接受。若在交付之前存在质量问题，昂年丰应当有识别、判断力，其已对商铺现状进行了确认并予以接受。三、一审法院适用法律错误，即使晋智公司有违约过错，也不应由晋智公司自负昂年丰逾期支付租金和物业费的违约责任。一审法院可以根据双方的违约情况核算出各自违约责任的具体数额再互相抵销。一审法院对合同法第120条的理解适用错误。客观事实是，昂年丰正在等待第二次鉴定结果出炉后，立即起诉晋智公司要求赔偿损失。如晋智公司的上诉请求不能得到支持，很有可能显失公平。昂年丰答辩称：房屋的鉴定报告还没有出来。晋智公司当时是按照五星级标准招商的，试营业后就发现房屋上面有质量问题导致二楼无法营业。其后多次协商，晋智公司均不认可，也未有作出相应反应。晋智公司在租赁期未结束时就将涉案房屋出售给案外人，买受人因此还曾起诉了昂年丰。昂年丰投资血本无归，就经营了一年半时间，实际只有几个月，晋智公司既不维修也不管存在的质量问题。晋智公司交付的房屋不能营业，还要求昂年丰向其支付违约金，不合理。昂年丰上诉请求：撤销一审判决，驳回晋智公司的诉讼请求；晋智公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决关于租金、物业费的认定有误。1、一审判决关于租金、物业费减免的事实认定有误。2015年，晋智公司经理王伟曾向昂年丰作出承诺，对于2015年9月30日后一年的租金另行给予减免。有鉴于此，昂年丰将案涉浴室公章及大量澡券交给晋智公司，以供晋智公司向客户及员工提供福利。一审法院对上述事实未作核查，损害了昂年丰的合法权益。2、一审法院对于租金计算期间的认定有误。因晋智公司出租的房屋质量问题，导致昂年丰难以经营。自2016年2月开始，昂年丰就已经无法继续经营，案涉浴室再没有开张经营。即使不考虑质量问题给昂年丰带来的巨额损失，仅就租金及相关物业费而言，在质量问题导致承租人无法实现合同价值时，仍然要求全额支付租金，显然不公。因此，2016年2月以后的租金及物业费不应由昂年丰承担。即使是2015年10月1日至2016年2月期间的物业费，昂年丰也不应承担。案涉房屋自2013年开始便有渗漏情形，晋智公司多次维修无果，致使浴室二楼一直无法正常经营，甚至到了2016年2月一楼也无法再经营。由此不难看出物业管理的义务履行存在明显瑕疵，已影响到昂年丰基本合同目的的实现，故不应承担物业费。二、一审判决关于保证金的认定与事实不符。昂年丰实际向晋智公司缴纳保证金50000元，而非合同所载的3万余元。三、一审判决关于租金以及物业费的计算不准确。一审法院计算时均按照合同中所载的价格计算，但晋智公司关于合同义务的履行存在重大瑕疵，计算标准不宜按照合同确定的价格进行全额认定，应当酌情核减。晋智公司答辩称：租金、物业费计算数额清偿，符合合同及法律规定。昂年丰主张继续减免租金、物业费的相关事实没有提交证据证明。昂年丰自2013年签订租赁合同至今未履行过支付租金、物业费的合同义务。晋智公司不是提供物业服务的公司，昂年丰以其与晋智公司的诉讼纠纷来对抗不缴纳物业费，违反了法律规定和合同约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，昂年丰作为实际使用人，理应依法按约交纳物业服务费。昂年丰如能提供交纳了5万元保证金的证据，晋智公司会对此进一步核实。租金、物业费的交纳义务与质量问题是两码事，不能混同处理，且昂年丰已撤回了反诉，目前也没有重新起诉。综上，请求驳回昂年丰的全部上诉请求。晋智公司向一审法院起诉请求：1、判令昂年丰立即支付拖欠的租金415896元（暂计算至2017年12月31日）及相应滞纳金（日千分之五），物业服务费118586.7元（暂计算至2017年12月31日）及相应滞纳金（日千分之五），电费7868元；2、判令解除双方签订的四份《商铺租赁合同》（编号分别为BGY-0001809、BGY-0001838、BGY-0002095、BGY-0001807），并判令昂年丰支付违约金39679元（从昂年丰交纳的保证金中优先扣除）；3、判令昂年丰于合同解除之日起15日内交还商铺，逾期未搬出的，应向晋智公司补交未搬出期间的租金、物业管理费、水电费，并支付该期间租金的50%作为违约金；4、判令昂年丰于合同解除之日起15日内将商铺恢复原状并赔偿损失；5、判令昂年丰承担本案诉讼费用。一审庭审时，晋智公司保留第二、三项诉讼请求的诉权在本案中不再主张，并变更诉讼请求为：1、判令昂年丰立即支付租金415896元（暂计算至2017年12月31日并顺延至2018年5月31日止），及滞纳金（自2015年10月1日起至2018年5月31日止，以欠付租金为基数按0.5%/日标准计算）；2、判令昂年丰立即支付物业服务费118586.7元（暂计算至2017年12月31日并顺延至2018年5月31日止）及滞纳金（自2014年4月1日起以欠付物业服务费为基数，自逾期之次日计算至2018年5月31日止，按0.5%/日标准计算）；3、判令昂年丰承担本案诉讼费用。昂年丰以案涉房屋质量存在问题等为由向一审法院提出反诉请求：1、判令晋智公司向昂年丰赔偿装潢等损失1300000元；2、判令晋智公司承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月20日，晋智公司与昂年丰签订四份《商铺租赁合同》（编号分别为BGY-0001809、BGY-0001838、BGY-0002095、BGY-0001807），约定：1、晋智公司将其所有的位于芜湖碧桂园凤凰商业广场3区102室一、二层（面积为227.06平方米、217.12平方米），103室一、二层房屋（面积为217.12平方米、217.12平方米）出租给昂年丰用于经营大众洗浴、娱乐；2、租赁期限自2013年4月1日起至2019年3月31日止；3、租金支付方式为：102室一层租金总额为287568元，自2014年10月1日至2015年3月31日期间为4768元/月，自2015年4月1日至2016年3月31日期间为5007元/月，自2016年4月1日至2017年3月31日期间5257元/月，自2017年4月1日至2018年3月31日期间为5520元/月，自2018年4月1日至2019年3月31日期间为5796元/月；102室二层租金总额为137484元，自2014年10月1日至2015年3月31日期间为2280元/月，自2015年4月1日至2016年3月31日期间为2394元/月，自2016年4月1日至2017年3月31日期间2513元/月，自2017年4月1日至2018年3月31日期间为2639元/月，自2018年4月1日至2019年3月31日期间为2771元/月；103室一层租金总额为274968元，自2014年10月1日至2015年3月31日期间为4560元/月，自2015年4月1日至2016年3月31日期间为4787元/月，自2016年4月1日至2017年3月31日期间5027元/月，自2017年4月1日至2018年3月31日期间为5278元/月，自2018年4月1日至2019年3月31日期间为5542元/月；103室二层租金总额为137484元，自2014年10月1日至2015年3月31日期间为2280元/月，自2015年4月1日至2016年3月31日期间为2394元/月，自2016年4月1日至2017年3月31日期间2513元/月，自2017年4月1日至2018年3月31日期间为2639元/月，自2018年4月1日至2019年3月31日期间为2771元/月。每月公历10日前到晋智公司账务部以现金/转账方式交纳当月租金；4、案涉商铺由晋智公司委托广东碧桂园物业服务管理有限公司芜湖分公司进行物业服务，昂年丰接受物业服务并由晋智公司向其代收物业服务费，物业服务费标准：102室一、二层为681.18元/月、651.36元/月，103室一、二层为651.36元/月、651.36元/月，每月到物业财务部以现金/转账方式交纳当月物业服务费；5、昂年丰交纳租金或服务费每逾期一天，应分别向晋智公司或物业支付欠款额5‰的滞纳金。合同签订后，晋智公司将出租房屋交付给昂年丰使用，并自认租赁房屋自2013年4月1日至2015年9月30日期间为免租期，昂年丰向晋智公司交纳了案涉租赁房屋的保证金39679元（102室一、二层：13624元、6514元；103室一、二层：13027元、6514元）。因昂年丰未支付租金及物业费服务费，晋智公司遂诉至一审法院，要求昂年丰支付自2015年10月1日起至2018年5月31日止的租金、物业服务费以及滞纳金。一审法院另查明：1、本案审理期间，昂年丰以需要补充证据、重新确定诉求为由，向一审法院申请撤回反诉，经一审法院裁定予以准许；2、昂年丰向一审法院申请司法鉴定，要求对承租房屋开裂、漏水的原因及受损鉴定，安徽大正司法鉴定所受一审法院委托作出大正司鉴所[2018]建鉴字第047号鉴定意见书，鉴定意见为：房屋二层顶板处伸缩缝盖板漏水，导致吊顶受潮，属于房屋质量问题；二层窗户顶部渗水导致涂料、墙纸受损，渗水的主要原因为窗顶塞口不密实，属于房屋质量问题；二层墙体顶部漏水导致涂料、墙纸受损，属于房屋质量问题；二层室内隔墙墙体根部涂料、墙纸受损主要为墙根处反潮导致的，根据现场情况及我所收到的相关资料判断该处不属于房屋施工质量问题。一审法院认为，因昂年丰经一审法院准许撤回反诉，就其反诉诉讼请求本案不再进行审理。关于本诉：晋智公司与昂年丰签订的四份《商铺租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应属有效。合同签订后，晋智公司将房屋交付昂年丰使用。昂年丰作为承租人，依约向出租人支付租金系其根本义务，但本案中昂年丰至今未支付过租金，确属存在违约，应承担相应的违约责任。现晋智公司向昂年丰主张自2015年10月1日起至2018年5月31日止的租金及物业服务费，具有事实和法律依据，对此予以支持，但昂年丰已经支付的保证金，应予以扣减，具体认定如下：认定租金金额为497884元            102一层租金              2015.11.1-2016.3.31              6个月              5007元/月              30042元                  2016.4.1-2017.3.31              12个月              5257元/月              63084元                  2017.4.1-2018.3.31              12个月              5520元/月              66240元                  2018.4.1-2018.5.31              2个月              5796元/月              11592元                  102二层租金              2015.11.1-2016.3.31              5个月              2394元/月              14364元                  2016.4.1-2017.3.31              12个月              2513元/月              30156元                  2017.4.1-2018.3.31              12个月              2639元/月              31668元                  2018.4.1-2018.5.31              2个月              2771元/月              5542元                        103一层租金              2015.11.1-2016.3.31              6个月              4787元/月              28722元                  2016.4.1-2017.3.31              12个月              5027元/月              60324元                  2017.4.1-2018.3.31              12个月              5278元/月              63336元                  2018.4.1-2018.5.31              2个月              5542元/月              11084元                  103二层租金              2015.11.1-2016.3.31              6个月              2394元/月              14364元                  2016.4.1-2017.3.31              12个月              2513元/月              30156元                  2017.4.1-2018.3.31              12个月              2639元/月              31668元                  2018.4.1-2018.5.31              2个月              2771元/月              5542元      认定物业服务费金额为84328.32元            102一层物业服务费              2015.10.1-2018.5.31              32个月              681.18元/月              21797.76元                  102一层物业服务费              2015.10.1-2018.5.31              32个月              651.36元/月              20843.52元                  102一层物业服务费              2015.10.1-2018.5.31              32个月              651.36元/月              20843.52元                  102一层物业服务费              2015.10.1-2018.5.31              32个月              651.36元/月              20843.52元      扣减昂年丰向晋智公司已经交纳的保证金39679元后，昂年丰还应向晋智公司支付租金及物业服务费542533.32元（497884元+84328.32元-39679元）；关于晋智公司要求昂年丰承担租金及物业服务费滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，晋智公司作为出租人，依法应对所交付的租赁物负有瑕疵担保义务，但晋智公司所交付的房屋确实存在部分质量问题，影响承租人昂年丰的正常使用，虽然昂年丰在本案中撤回反诉诉讼请求，但晋智公司仍应承担相应的违约责任。考虑双方在合同履行过程中均存在违约情形，根据诚实信用原则及公平原则，合同双方当事人均应承担相应的责任，故晋智公司应自行承担因昂年丰逾期支付租金及物业服务费而产生的滞纳金，对晋智公司该诉讼请求不予支持。昂年丰提出晋智公司给予减免租金及物业服务费至2016年，但无证据佐证，不予采信；昂年丰提出晋智公司主张2014年、2015年物业费超过诉讼时效，一审法院认为，案涉四份《商铺租赁合同》的期限自2013年4月1日起至2019年3月31日止，晋智公司在合同履行期间内主张权利，并未超过诉讼时效，故对昂年丰该答辩意见亦不予采信；昂年丰提出关于电费、解除合同以及违约金等答辩意见，因晋智公司表示保留原诉讼请求第二、三项的诉权，在本案中不再主张，故对该部分诉讼请求亦不再进行审查。综上所述，晋智公司要求昂年丰给付租金及物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持，具体金额以上述认定为准；要求昂年丰承担滞纳金的诉讼请求，于法无据，予以驳回；其余诉讼请求，晋智公司保留诉权在本案中不再主张，本案中不再进行审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款，规定，一审法院判决：一、昂年丰于判决生效后十日内给付晋智公司租金及物业服务费542533.32元；二、驳回晋智公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4810元，由晋智公司负担1810元，昂年丰负担3000元（晋智公司已垫付）。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，昂年丰未就晋智公司承诺另行减免租金以及免费洗浴权应折抵租金的事实提交证据证明，而晋智公司对此明确予以否认，故依法应对昂年丰的该两项上诉主张不予采信。二审中，昂年丰已自认其实际占有案涉房屋直至2019年3月29日才交付给案外人。案涉房屋经司法鉴定虽存有质量问题，影响昂年丰的正常使用，但鉴定意见书并未指出该些质量问题已使得昂年丰经营浴场的合同目的无法实现。因此，昂年丰上诉以房屋存在质量问题为由抗辩不交纳租金、物业费，依法不能成立。昂年丰虽上诉认为其实际交纳了5万元保证金，但在本案一、二审期间均未能就此举证证明，一审法院采信晋智公司的主张认定昂年丰交纳了保证金39679元，并无不当。双方当事人在租赁合同中约定的滞纳金计算标准为日千分之五，明显过高。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，晋智公司在明知昂年丰未能按约按月交纳租金、物业费的情况下，理应采取适当措施防止损失的扩大，其放任该结果的发生直至2018年才诉请主张，应就扩大的损失部分自行承担责任。一审法院综合上述情形以及案涉房屋存在质量问题影响昂年丰正常经营使用的事实，酌情抵销了昂年丰应承担的滞纳金责任，并无明显不当。综上所述，晋智公司、昂年丰的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32431元，由芜湖晋智房地产开发有限公司负担23206元，昂年丰负担9225元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年五月二十七日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;