天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）津01执异55号案外人：文平，男，1980年11月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：章准，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹富，湖南湘达律师事务所律师。申请执行人：张剑，男，1969年5月29日出生，回族，天津三商投资管理有限公司董事长，住天津市河**。委托诉讼代理人：白晓明，北京市邦盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：付莉莉，北京市邦盛律师事务所律师。被执行人：谭建民，男，1952年10月15日出生，汉族，湖南龙港房地产开发有限公司执行董事，住湖南省长沙市天心区。被执行人：谭丽莎，女，1978年1月27日出生，汉族，湖南龙港房地产开发有限公司总经理，住湖南省长沙市天心区。被执行人：湖南龙港房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路**BOBO天下城****。法定代表人：谭建民，执行董事。被执行人：湖南润和塑胶实业有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市开福区三一大道**>法定代表人：谭建民，董事长。被执行人：长沙金秋房地产开发有限公司，住所地湖南省长，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：谭建民，执行董事。在本院执行申请执行人张剑与被执行人谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人文平于2019年1月9日对本院2018年4月26日作出的（2017）津01执129号民事裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人文平称，请求依法裁定撤销（2017）津01执129号民事裁定书并依法解除对坐落于长沙市××金秋小区××号房屋采取的强制执行措施。事实与理由：申请执行人张剑诉被执行人谭建民、谭丽莎等民间借贷纠纷一案，法院在执行过程中对被执行人谭建民、谭丽莎等采取查封的执行措施时，对属于案外人的上述房屋采取了查封等执行措施，侵害了案外人的合法权益，理由如下：2014年10月23日案外人与被执行人长沙金秋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买其位于长沙市××金秋小区××号房屋，一次性付款方式购买。该房屋用途为办公，建筑面积315.06平方米。房屋总价款为2,520,480元。案外人于签订合同之日1个月内通过银行转账的方式交纳购房款。被执行人长沙金秋房地产开发有限公司于2015年5月将房屋交付案外人使用。案外人自交房之日起一直居住在上述房屋。交房后，因长沙金秋房地产开发有限公司与施工方存在纠纷，该房屋一直无法办理房屋产权证，并非异议人原因所造成。2018年4月26日，法院因被执行人民间借贷纠纷一案作出（2017）津01执129号民事裁定书，裁定查封上述房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十八条规定的适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”。现有证据可以证明异议人在人民法院查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有诉争房屋，且已支付全部购房款，未办理过户登记亦非自身原因所致，故应认定异议人对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权利，申请排除强制执行，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；”之规定，异议人提出执行异议，请求予以撤销。张剑称，执行标的目前仍然登记在长沙金秋房地产开发有限公司名下，所有权仍然属于长沙金秋房地产开发有限公司，案外人文平对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，根本不能成立；本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，而不应当适用第二十八条规定作为判断文平权利是否能够排除执行的依据，对其执行异议，法院应当依法予以驳回。申请执行人张剑现对案外人文平提出的执行异议发表如下意见：一、执行标的目前仍然登记在长沙金秋房地产开发有限公司名下，所有权仍然属于长沙金秋房地产开发有限公司，案外人文平对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，不应得到支持。本案中，法院于2018年4月26日在长沙市不动产登记中心查询被执行人长沙金秋房地产开发有限公司名下房产时，执行标的仍然登记在长沙金秋房地产开发有限公司名下，法院遂依法查封了该房产，并通知长沙市不动产登记中心协助执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，执行标的属于不动产，其物权转让必须依法进行登记，未经登记的，不发生权利转让的效力。在法院对执行标的进行查封之时，执行标的尚登记在被执行人长沙金秋房地产开发有限公司名下，未发生物权转让的效力，因此执行标的所有权仍然属于长沙金秋房地产开发有限公司，法院对执行标的进行查封完全符合法律规定，并无任何不当。案外人文平对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议不能成立。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，文平不具备足以排除强制执行的条件，其执行异议根本不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，文平只有同时满足上述三个必要条件，且其权利能够排除强制执行的，其执行异议才能得到支持。然而，文平提交的购房合同的合法性及有效性未经法院确认，不符合上述第一项规定的情形。在此需要特别提请法院关注的一点是，根据文平提交给法院的《长沙市商品房买卖合同》显示，执行标的的用途为办公，且仅作办公使用，这说明文平购买执行标的目的是用于办公而不是用于居住，且文平未能提供任何能够证明其名下没有其他用于居住的房屋的相关证据，其不符合上述第二项规定的情形。因此，基于现有证据，文平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，根本不能成立，应当被驳回。三、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而不应当适用第二十八条规定作为判断文平权利是否能够排除执行的依据。本案中，文平是以买受人的身份对登记在作为被执行人的房地产开发企业长沙金秋房地产开发有限公司名下的商品房提出异议的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于金钱债权的执行有两条规定，分别是第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，这两个条款分别针对不动产登记在普通的被执行人（非房地产开发企业）名下和涉案的商品房登记在被执行人为房地产开发企业名下的两种不同情形，分别适用于已取得房产证的二手房交易和房地产开发商所开发的商品房的一手交易，二者的适用对象及判断买受人的权利是否能够排除执行的条件是不同的，第二十八条规定针对的是不动产登记在普通的被执行人名下的一般情况，而第二十九条规定针对的是被执行人为房地产开发企业的特殊情况，二者之间是一般规定和特别规定的关系，根据《中华人民共和国立法法》第九十二条“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条、地方性法规、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定不一致的，应当适用特别规定，即第二十九条规定作为判断文平的权利是否能够排除执行的依据。本案中，被执行人长沙金秋房地产开发有限公司是房地产开发企业，案外人文平主张其所购买的涉案房屋即执行标的是商品房，且执行标的登记在长沙金秋房地产开发有限公司名下，应当适用针对被执行人为房地产开发企业、执行标的为商品房的特别规定，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定作为判断文平的执行异议是否成立的依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第三十七条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》上述规定是针对普通的不动产权利人转让不动产的一般规定，在非房地产开发企业转让不动产时必须取得房屋产权证，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定是针对房地产开发企业向消费者销售商品房的规定，未规定房地产开发企业销售商品房时必须取得房屋产权证。基于上述分析可知，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所对应的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条至第三十九条的规定，针对的是非房地产开发企业转让不动产的一般规定，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所对应的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，针对的是房地产开发企业向消费者销售商品房的特别规定。综观《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条规定的一个显著区别就是第二十八条第（四）项作出了办理过户登记的规定，第二十九条没有关于办理过户登记的规定，具体到本案而言，文平是否能够办理执行标的过户登记，执行标的没有办理过户登记的原因及责任问题并不是本案争议的焦点及审查的重点，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作为判断文平的执行异议是否成立的依据，而不应当适用第二十八条的规定。文平主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为判断其权利是否能够排除执行的依据是错误的，其执行异议根本不能成立。综上所述，文平不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议明显缺乏事实与法律依据，根本不能成立；本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而不应当适用第二十八条规定作为判断文平权利是否能够排除执行的依据，其执行异议不应得到支持。本院查明，张剑与谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2015年3月3日，天津市高级人民法院作出（2014）津高民一初字第0022号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：“一、各方一致确认，谭建民和谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司共欠张剑本金1亿元，未付利息金额为6千万元。二、各方一致同意，1亿元本金自2015年1月1日起按年利率18%持续计息。谭建民、谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司按照如下计划归还本息，且归还原则为先息后本：1.2015年1月31日前支付利息500万元；2.2015年4月30日前支付利息500万元；3.2015年10月31日前支付利息500万元；4.2015年12月31日前支付完毕全部本金及全部剩余利息。三、如谭建民、谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司未按本协议约定向张剑履行任何一期到期债务支付义务，张剑有权宣布其他未到期债权提前到期，并要求谭建民、谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司当中的任何一方或多方单独或共同向张剑履行支付义务。四、如谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司中任意一方经营情况严重恶化（如资不抵债等），或任意一方在本协议签订后被提起重大诉讼，张剑有权宣布其他未到期债权提前到期，并要求谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司中的任何一方或多方单独或共同向张剑履行支付义务。五、谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司愿意为就本借款相关的全部协议项下所欠张剑的全部债务（包括但不限于张剑为实现债权所发生的差旅费、诉讼费、执行费、律师费等费用）提供担保。六、如谭建民、谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司未按本协议约定向张剑履行任何一期到期债权支付义务，即视为违约，谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司应依照民法、民事诉讼法等有关法律规定承担相应的责任。七、本案诉讼保全费5,000元、案件受理费减半收取计436,525元，共计441,525元，由五被告均担。”调解书生效后，谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司均未履行调解书确定的给付义务，张剑向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年4月26日作出（2017）津01执129号民事裁定书，裁定：“查封被执行人长沙金秋房地产开发有限公司名下位于……××心区××号波波天下城……1、5栋15011……共计888套房产。”对此，案外人文平提出异议。另查，2014年10月23日，案外人文平与长沙金秋房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》载明：建设商品房现定名波波天下城，买受人购买的商品房为第1、5幢15011号房，建筑面积315.06平方米，套内建筑面积为238.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积76.11平方米，商品房的用途为办公，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米8000元，总金额2520480元整，付款方式一次性付款。《中国建设银行客户回单》载明：户名文平，账号62×××50，存入金额1元。《DCC个人活期明细账查询》载明：交易账号62×××50，交易金额2200000元，对方户名谭丽莎，摘要描述转账支取。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案执行过程中，本院依法查封长沙金秋房地产开发有限公司名下所有房地产。案外人文平主张其在查封前已经购买了15011号房屋，并向本院提交了《长沙市商品房买卖合同》、《DCC个人活期明细账查询》、《临时管理规约》及《湖南增值税普通发票》等证据，证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面合同且占有涉案房屋。但《长沙市商品房买卖合同》约定付款方式为一次性付款，《DCC个人活期明细账查询》载明交易金额2200000元，案外人文平未将涉案房款2520480元全部交付。且收款人户名为谭丽莎，并非长沙金秋房地产开发有限公司。因此，现有证据不能证明案外人文平已支付全部价款。案外人文平要求解除对涉案房屋的查封措施，不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人文平的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  赵文杰审判员  于丽英审判员  史军锋二〇一九年五月六日法官助理张红星书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款：……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。……