贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终2012号 上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：陈云勤，男，1979年6月21日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 被上诉人(原审原告)：曹菊红，女，1982年4月27日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）因与被上诉人陈云勤、曹菊红商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初2919号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：上诉人已于2016年1月1日通知被上诉人办理交房手续,但被上诉人以路未修好为由拒绝收房,延迟交房系被上诉人自身原因造成,上诉人不应承担违约责任。一审法院自行决定涉案商铺租金9000元/年于法无据，不能作为定案依据。二审上诉人申请对涉案商铺租金进行评估。 被上诉人未予答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向二原告支付逾期交房违约金46263元（以362011元为基数，以日万分之二为利率，从2016年1月1日起计算至2017年9月9日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月24日,原告陈云勤向被告新鼎公司认购了该公司开发的房地产一期B2-2栋5号商铺，双方签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，协议签订当日，原告陈云勤向被告交付了3万元定金。2014年6月29日至8月31日间，被告举办了各项优惠活动，二原告所购买的商铺享受各项优惠后折后总价为362011元。2014年8月29日原告陈云勤向被告支付商铺尾款332011元，定金转为房款，二原告向被告支付了该商品房总款362011元。2015年4月15日二原告与被告在《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》的基础上共同签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第B2-2栋1层1-5号房，建筑面积为27.38平方米，套内面积为26.4平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米13712.54元，总价为362011元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原、被告于2017年9月9日办理交房手续。 一审法院认为：本案的争议焦点是：1、被告的违约期限应如何认定；2、违约金的数额应如何确定。 关于被告违约期限应如何认定的问题。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是依法成立并生效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。本案中，被告认为其已履行了交房的通知义务，应免除违约责任，原告认为房屋未达到交房条件才拒绝接房。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，本案涉案商品房达交房条件的举证责任应由被告承担。庭审中，被告未提供证据证明涉案商品房达到交房条件，而原告申请出庭的证人对事实描述客观真实，能够证明大商汇内道路2016年2月时并未修通，因此，被告提出“交付义务已经于2016年1月1日履行完毕”的抗辩理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告2016年度的违约金主张，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时未超过诉讼时效，应适用三年诉讼时效的期间的规定，被告做出的诉讼时效抗辩不成立。原被告2017年9月9日办理该商品房交付手续，根据原被告签订的《商品房买卖合同》中违约条款的约定，被告违约责任的负担期限应当从2016年1月1日计算至2017年9月9日。 关于违约金的数额应如何确定的问题。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，结合一审法院依职权调取的该地段商铺租赁情况笔录，原告商铺租金酌情认定为每年9000元，根据合同约定的违约金计算方法计算所得的违约金数额，明显高出实际损失的1.3倍。因此，被告提出调整减少违约金数额的抗辩理由，一审法院予以采纳。被告向原告支付的违约金标准应当调整为每年9000元×130%=11700元。从2015年12月31日次月起，即2016年1月起计算至2017年9月止，共一年零九个月租金为20475元，原告的主张超出该范围部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈云勤、曹菊红支付逾期交房违约金20475元。 二、驳回原告陈云勤、曹菊红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费958元，适用简易程序审理减半收取479元，由原告陈云勤、曹菊红负担269元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担210元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。上诉人二审申请对涉案商铺租金进行评估，本院认为该申请没有必要性，不予准许。 二审争议的焦点：涉案商铺是否达到交房条件，上诉人是否尽到了交房义务。一审法院未准许上诉人的租金评估申请是否程序违法。 本院认为，关于涉案商铺是否达到交房条件，上诉人是否尽到了交房义务的问题。上诉人一、二审未能提供证据证明涉案商铺验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”规定，商品房必须验收合格才能交付使用，涉案商铺未达到法定交付使用的条件，无论上诉人是否通知被上诉人交房，被上诉人均有权拒绝收房，上诉人未能在双方合同约定时间内达到交房法定条件，其交房义务并未履行，上诉人上诉以其于2016年1月1日通知被上诉人接收涉案商铺为由认为其履行了交房义务的主张不能成立，本院不予采纳。 关于一审法院未准许上诉人的租金评估申请是否程序违法的问题。一审法院从减轻当事人诉累的角度出发，依职权调取涉案地段商铺租赁情况笔录，酌情认定涉案商铺租金为每年9000元，并上浮30%作为计算本案逾期交房违约金的标准并无不当，本院对一审判决适用的案涉房屋租金标准予以确认。上诉人关于其曾向一审申请对案涉房屋租金进行评估，一审法院不予准许程序违法的上诉理由不成立，不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年五月三十一日 书记员 邱诗韵