锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初920号原告：锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司，地址锡林浩特市闻盛花园小区**楼B段物业办公楼。法定代表人：崔凤林，该公司总经理。委托代理人：孟繁梅，该公司副总经理。委托代理人：秦旭佳，该公司主管。被告：托亚，女，蒙古族，1987年12月6日出生，，住所地锡林浩特市原告锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司以下简称德铭物业公司)诉被告托亚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘晨旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德铭物业公司的委托代理人孟繁梅、秦旭佳、被告托亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德铭物业公司诉称，原告是从事物业管理服务的合法独立的法人组织，原告自2012年3月20日开始对被告所在的小区进行物业服务。被告是坐落于锡市希办花园社区房屋的业主，物业面积71.77㎡（住宅）按约定应当向原告交纳从2014年5月20日至2018年12月30日物业管理费用人民币3158元，但被告一直拒绝交费。合同履行至今，原告按合同约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒行交费义务，原告多次催缴，未有效果。特向贵院提起诉讼，请求判令被告立即向原告交付物业服务费3158元，同时按合同支付违约金，以维护原告企业合法权益。原告诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2014年5月20日至2018年12月30日期间住宅拖欠物业费3158元，同时支付违约金；二、判令被告承担本案的诉讼费用。被告托亚辩称，并没有得到高效服务，入住第一年，顶楼漏水，给物业公司打电话没人管。第二年不在小区居住，去年家里楼道水泵丢失，门锁被盗，物业安保也有责任。物业合同并不是跟个人签订的，跟开发商签订的合同到期后，没有要求业主续签合同。去年开始对小区设备进行完善，之前都没有所谓的服务。车辆人员随意出入登记小区，没有进行访客登记，我没有享受到这些服务，为什么要缴纳物业费。经审理查明，被告托亚系锡市业主，被告所在小区建设方锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司与原告德铭物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对宜居苑小区提供物业服务。合同期限为三年，自2012年3月20日起至2015年3月19日止。合同明确了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金及违约责任等事项。其中合同第三章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，多层住宅为0.8元/月/平方米，商业物业为1.1元/月/平方米。合同末尾签章处，甲方由锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司及法定代表人田力男加盖公章、乙方锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司加盖公章及法定代表人崔凤林签字予以确认，签约日期为2012年4月1日。合同签订后，原告作为物业管理服务企业进驻了宜居苑小区，在物业管理服务期间，建立了相关档案台帐，如保安巡视记录、保洁打扫记录、水暖工维修记录等，并组织疏通了污水管道。合同期满后，被告所在宜居苑小区尚未成立业主大会或业主委员会，被告及小区业主没有明确表示是否与原物业公司仍继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。被告托亚入住后，自2014年5月20日至2018年12月30日期间，未向原告缴纳物业费。被告托亚所住房屋面积为71.77平方米，收费标准按住宅每月每平米0.8元收取，自2014年5月20日至2018年12月30日止共计55个月尚未缴纳物业费。上述事实，有原告提交的《前期物业管理服务合同》、保安巡视记录、保洁打扫记录、水暖工维修记录及照片等书面证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据经本院开庭举证、质证，具有证明效力。本院认为，原告德铭物业与锡林浩特市宜居苑小区建设开发单位锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该合同效力予以确认。该合同对宜居苑小区全体入住业主均发生法律效力。原告在进驻该小区后已经按照合同约定履行了物业管理义务，并提供了合同约定的物业服务。被告托亚作为锡林浩特市宜居苑小区的业主，也一直接受原告德铭远物业公司提供的物业服务，其理应支付物业服务费。《前期物业服务合同》期满后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。本案因被告及小区业主并未明确反对原告继续提供物业服务，且对原告提供的物业服务持接受态度。双方在前期物业服务合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，物业公司有限收取相应的物业费。成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按照原约定标准支付。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在审理中以房屋质量存在问题且原告的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求拒交物业费缺乏法律依据，根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条明确规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”，房屋质量问题的维修责任主体是建设单位而不是物业管理公司。被告辩称原告的物业服务存在严重瑕疵等问题，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，故本案对被告的抗辩理由不予采纳。鉴于原告德铭物业公司提供的物业服务存在不到位，监控设施不完善，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持，对被告托亚应交纳的物业费进行酌减。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。根据《前期物业管理服务合同》，以住宅收费标准0.8元/月/平米计算物业费，以欠费业主按10%减免物业费支持原告的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第七款之规定，判决如下：被告托亚于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟德铭物业服务有限责任公司自2014年5月20日至2018年12月30日的物业服务费2842元；如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告托亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  刘晨旭二〇一九年五月七日书记员  张 晶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十条若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积半数的业主且占总人数过半的业主同意。