河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初519号原告：师小红，女，汉族，1969年7月19日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所执业律师。被告：河南大地置业投资有限公司，住所地洛阳市老城区马路街**。法定代表人：杨峰，总经理。委托诉讼代理人：聂建强，男，该公司办公室主任。被告：洛阳市住房保障和房产管理局，，住所地洛阳市涧**周山路**法定代表人：李新志，局长。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：周璇，男，该局工作人员。被告：洛阳亿和置业有限公司，住，住所地洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**/div>法定代表人：康现末，总经理。委托诉讼代理人：贾安、刘帅凤，河南洛神律师事务所执业律师。原告师小红与被告河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）、洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳房管局）、洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。师小红及其委托诉讼代理人冀建峰，大地公司的委托诉讼代理人聂建强，洛阳房管局的委托诉讼代理人闫建国、周璇，亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师小红向本院提出诉讼请求：1.要求大地公司、洛阳房管局、亿和公司交付位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心B区C05、C06号面积约199.14平方米的房产；2.要求亿和公司赔偿师小红租金损失暂按每月19914元（自2014年1月计算至实际交付商铺之日止）计算至起诉之日为1174926元；3.本案诉讼费用由大地公司、洛阳房管局、亿和公司承担。事实和理由：2007年3月27日，师小红与大地公司签订《商品房买卖合同》一份，师小红购买大地公司和洛阳房管局联合开发的位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心B区C05、C06号的商铺，建筑面积约199.14平方米，每平方米单价9800元；付款方式为分期付款，房屋总价1951572元。合同签订后，师小红于2007年4月6日交付购房款70万元，于2007年12月19日支付购房款125万元，合计已付购房款195万元。经查，世纪商贸中心项目原是大地公司和洛阳房管局合作开发，2013年11月16日大地公司、洛阳房管局、亿和公司三方签订协议，大地公司退出，将项目转交亿和公司继续开发，故师小红要求大地公司、洛阳房管局、亿和公司交付其所购房屋。2013年11月，亿和公司进驻后，强行占用师小红房屋至今，造成师小红已购房无法正常使用，亿和公司应当赔偿师小红的经济损失。大地公司辩称，1.大地公司与师小红签订的购房协议真实有效，是双方真实意思表示，大地公司有权处分自己的房产，该处分行为合理合法。2.大地公司已依约将出售给师小红的商铺交付给师小红，双方办理了交房手续。3.大地公司出售给亿和公司的房产不包括师小红在内的大地公司已售出的11户商铺。2013年11月16日，在洛阳房管局见证下大地公司将11户已售出商铺业主的资料交给亿和公司，亿和公司想要整体经营，应当和11户业主协商，达成协议。4.亿和公司未经师小红同意占用房屋，擅自打通拆除独立商铺隔墙隔段应承担侵权责任。5.大地公司没有过错，不应承担任何责任。洛阳房管局辩称，师小红对该局的诉讼请求不能成立。涉案房产是洛阳房管局和大地公司联合开发建设，双方合同中对大地公司的分成房产予以明确分配，而涉案房产系大地公司的分成房产，大地公司有权处分，因此师小红与大地公司之间建立的房屋买卖关系与该局无关。洛阳房管局既不是购房合同的相对方，也不是受益人，所以师小红诉求洛阳房管局履行交房义务无事实和法律依据，依法不能成立。亿和公司辩称，1.师小红与大地公司及洛阳房管局之间是合同纠纷，师小红诉亿和公司强占其房屋应属于侵权纠纷，两种纠纷是否能够合并处理由法院审查。2.大地公司移交给亿和公司房屋时，双方签订的协议中不包括师小红。2013年亿和公司整体接手世贸中心项目时，该楼盘属于烂尾楼，当时只建成了框架，在亿和公司另行投资后才得以建成。该项目至2015年消防验收合格，大地公司所称签订合同、包括房屋移交给师小红均系虚构，无事实及法律依据。3.该楼盘至今未办理土地证和房屋产权证，涉案房屋至今仍然空余在楼盘里，没有任何人使用，仍保持着亿和公司接手时的状态。4.师小红主张从2014年1月起计算租金损失没有事实和法律依据。世贸中心项目虽于2014年开业，但因消防等原因被有关部门责令停止营业进行修整，并未实际经营。直到2015年4月消防验收才通过，2018年11月左右才竣工验收合格，具备交付条件。故师小红的该项诉求不应得到支持。综上，请求依法驳回师小红对亿和公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：1.2002年8月30日，洛阳房管局（甲方）与大地公司（乙方）签订《世纪商贸中心合作开发合同》，约定：（1）工程名称为“世纪商贸中心”，建筑结构及层数为十七层框架结构（含地下两层），其中地下两层为停车场和设备间，地上一至四，地上**为商场，西边**为写字楼，东边**为住宅楼方式为甲方提供土地使用权，乙方提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部归甲方所有，北半部分归乙方所有，第三层和第四层商场归甲方所有，第五层和第六层写字楼归甲方所有，其他所建写字楼、住宅楼和地下**归乙方所有；（3）工程竣工验收合格后，甲方为乙方办理房产证提供相关的法律手续，直至乙方及乙方所售出的各户房产办理完房产证，费用由乙方承担。2.2007年3月27日，大地公司（甲方）与师小红（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：师小红购买洛阳世纪商贸中心（暂定名）第B幢C单元1层C05、C06号商铺，建筑面积共199.14平方米；价款按建筑面积计算，商铺单价为每平方米9800元，总金额为1951572元；商铺交付面积按实测办证面积为准；甲方应在2008年5月1日前将验收合格的商铺交付乙方使用。该合同中并未约定付款方式及期限。师小红于2007年4月6日交纳房款70万元，同年12月19日师小红又交纳房款125万元，大地公司向师小红出具收据两份。2010年4月5日，大地公司与师小红签订《交接书》一份，载明双方认可办理C05、C06房产钥匙移交手续。师小红认可已实际接收上述商铺，接收后予以放置未作处理。现该商铺处于空置状态。3.2013年11月13日，大地公司、洛阳房管局和亿和公司三方形成《世纪商贸中心项目三方合作推进工程建设会议纪要（之三）》，载明：大地公司售给亿和公司的房产部分，双方要在2013年11月18日前签订补充买卖合同，明确付款方式等相关条款；大地公司抵售的商铺及洛阳房管局售出并备案的四个商铺，为便于商铺统一经营管理，由亿和公司负责与业主协商达成一致签订协议，大地公司抵售给业主的相关资料，2013年11月16日前由大地公司交亿和公司。与该会议纪要对应的有大地公司提交的《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件》一份，载明：师小红商铺号为一层C05、C06，该复印件由移交方大地公司盖章、鉴证方洛阳房管局工作人员周璇签字，亿和公司作为接收方未盖章或签字；同时亿和公司提交的《世纪商贸中心住宅式公寓购房业主合同移交情况》一份，载明：户数67户，套数79套（附业主名单情况说明），15层、20层、23层大地公司抵押借款协议，该《情况》有大地公司、洛阳房管局和亿和公司三方盖章或签字。亿和公司认可包括师小红在内的11户大地公司抵售业主不在上列移交业主名单中。4.2013年11月16日，大地公司（甲方）、亿和公司（乙方）、洛阳房管局（见证方）签订《协议书》一份，约定：（1）甲乙双方不再依据2011年4月28日签订的合作开发《协议书》成立新公司，甲方退出不再参与该项目后续建设、销售33.3%利润分成；（2）甲方售给乙方的房产系甲方与房管局合作开发建设的世纪商贸中心甲方分成内的部分房产，所涉房产在房管部门具备办理权属证书时，如房产已售给第三方或个人的，由乙方与房管部门直接办理到第三方或个人名下，未出售的房产由房管部门直接办理分割至乙方名下；（3）本协议签订后当天甲方向乙方办理房屋已抵、售业主购房位置确认及签订合同的移交，由乙方与业主协商解决，并做好购房业主的退房、交房、调房工作，项目竣工具备办证条件，由乙方及时给购房业主办理权属证书。5.2016年1月18日，洛阳房管局答复洛阳市信访局的材料显示，洛阳市信访局、洛阳房管局和大地公司分别与张气灵、潘文典等业主进行沟通，形成共识：…（3）房产大证正在抓紧办理之中；（4）为保持大楼的整体业态，就如何经营、房租价格及返租方式等洛阳房管局正在督促亿和公司与业主沟通；（5）亿和公司欠潘文典租金事宜，正在协调之中。上述潘文典的商铺与师小红一样，同样在大地公司提交的《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件》之内。潘文典曾于2014年4月15日与洛阳金马市场管理有限公司签订《委托经营管理合同》一份，该合同约定：潘文典购买商铺前三年的租金标准为每月每平方米100元。6.洛阳房管局提供《世纪贸易中心测绘面积分配一览表》一份，涉案房屋的办证编号、建筑面积、使用面积、公摊面积、公摊系数情况的材料一份及建筑平面图一份。上述证据显示涉案的C05、C06号商铺对应新的办证编号为115、116，建筑面积均为106.65平方米（其中使用面积58.90平方米，公摊面积47.75平方米）。师小红认可其所购商铺的建筑面积变更为办证面积213.3平方米，但并未变更其诉讼请求。本院认为，大地公司与洛阳房管局合作开发建设“世纪商贸中心”项目，双方对项目所建成的房产归属进行了约定。世纪商贸中心B区编号为C05、C06商铺归属于大地公司，大地公司将该商铺出售于师小红系有权处置，大地公司与师小红应按双方签订的《商品房买卖合同》主张权利、履行义务。师小红已支付房款195万元，在房产证未予以办理的情况下已完成了自身的合同义务，大地公司负有交付房产并办理房产权属证书的合同义务。后大地公司退出项目建设，亿和公司接手并负责后续建设，两公司约定大地公司将其所属的部分房产出售于亿和公司，另大地公司将已售出的房产清单交付亿和公司，由亿和公司与房产清单中所列业主协商后续问题，并在项目竣工具备办证条件时，给购房业主办理权属证书。师小红所购涉案商铺未在大地公司出售给亿和公司的房产范围之内，属大地公司已售房产清单之列，亿和公司应与师小红协商处理商铺问题，在未协商一致的情况下，亿和公司进驻项目接管大楼进行统一商业运营并将师小红所购商铺封死，侵犯了师小红的合法权益，应承担相应的法律责任。因亿和公司将涉案商铺封死，师小红无法正常使用涉案商铺，故其要求亿和公司返还商铺并赔偿2014年1月起租金损失的诉求，于法有据，本院予以支持。参照与师小红所购商铺位置相似的业主潘文典签订《委托经营管理合同》的约定，本院酌定师小红的租金损失按100元/月/㎡计算，即每月19914元。师小红认可大地公司已于2010年4月5日将涉案房屋予以交付，故师小红要求大地公司返还涉案房屋的诉求，本院不予支持。洛阳房管局与师小红之间不存在房屋买卖合同关系，故师小红要求洛阳房管局返还涉案房屋的诉求，本院亦不予支持。亿和公司关于其受洛阳房管局委托对洛阳世贸中心项目进行整体运作，但委托范围并不包含涉案房产的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采信。大地公司和师小红对涉案房屋交接后，师小红即取得涉案房屋的使用权和收益权，亿和公司关于涉案房屋未办理权属证书，应属洛阳房管局所有的辩解意见，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第二、四、六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、被告洛阳亿和置业有限公司于本判决生效后十五日内将位于洛阳市西工区世纪商贸中心B区C05、C06号商铺交付给原告师小红（具体房号及面积以房管部门实测为准）；二、被告洛阳亿和置业有限公司于本判决生效后十五日内按每月19914元的标准，从2014年1月起赔偿原告师小红租金损失至涉案商铺返还给师小红之日止；三、驳回原告师小红的其他诉讼请求。如被告洛阳亿和置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20751元，由被告洛阳亿和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  赵晓丽陪审员  刘 平陪审员  任淑文二〇一九年五月七日书记员  秦欢欢