江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终2175号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋爱霞，女，1983年7月30日出生，汉族，住江苏省扬中市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄斌，男，1975年1月16日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：周鸣，江苏苏韬律师事务所律师。上诉人蒋爱霞因与被上诉人黄斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初9061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋爱霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判一审判决的违约金、使用费、律师费均由被上诉人承担。事实及理由：上诉人怀孕生产后，让人将案涉房屋中物品提前搬走，但并未向被上诉人提出退还剩余房租和押金。在双方达成一致后，被上诉人再次更新案涉房屋网上的出租信息，并留下上诉人号码，以方便中介联系上诉人随时去看房。因上诉人已回老家，故委托他人将案涉房屋钥匙放在屋内，并电话告知被上诉人。但被上诉人及其代理人却称此为催缴租金，与事实不符。且租赁期内，被上诉人从未去过案涉房屋，也未电话催要租金，对案涉房屋内的设施损坏也不修缮。上诉人搬出案涉房屋时已结清所有物业、水电费用。被上诉人的律师函于8月21日所发，前后仅隔一个半月，物业、水电费用不可能有两千多元。且上诉人认为被上诉人代理人与其丈夫的通话录音是故意设计诱导，制造上诉人违约的假象。上诉人丈夫非案涉合同相对人，仅凭两句话认定上诉人违约，其难以认可。黄斌辩称，因上诉人未按合同约定时间缴纳租金及返还房屋，构成违约，故被上诉人有权解除案涉合同。上诉人称录音不实，但在一审中已经查明，且上诉人丈夫亦不持异议。从录音可以反映出，上诉人与其丈夫共同使用案涉房屋，其丈夫对租赁情况知情，综上，请求驳回上诉，维持原判。黄斌向一审法院起诉请求：1.解除黄斌与蒋爱霞于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》；2.蒋爱霞立即迁出南京市中山东路198号2102室房屋，并将房屋恢复原状交还黄斌，结清水电费、物业费、公摊费用共计1553元；3.蒋爱霞自2018年9月6日起至迁出之日止，按照6200元/月的标准向黄斌支付房屋使用费；4.蒋爱霞向黄斌支付违约金18600元；5.蒋爱霞承担黄斌支付的律师服务费10000元；6.本案诉讼费用由蒋爱霞承担。蒋爱霞向一审法院反诉请求：1.确认黄斌与蒋爱霞之间的房屋租赁合同于2018年6月25日解除；2.黄斌向蒋爱霞返还押金6200元及租金13228元共计19428元；3.黄斌承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：上海维恩佳得数码科技有限公司系案涉房屋（建筑面积为48.77平方米，用途为办公）所有权人，并委托上海维恩佳德投资管理有限公司南京分公司出租案涉房屋。2018年11月2日，上海维恩佳得数码科技有限公司出具《证明》，载明：同意委托上海维恩佳德投资管理有限公司南京分公司出租案涉房屋，上海维恩佳德投资管理有限公司南京分公司可以将该房屋同意承租人转租。2017年1月18日，上海维恩佳德投资管理有限公司南京分公司出具《委托书》，委托黄斌出租案涉房屋。2018年1月30日，上海维恩佳德投资管理有限公司南京分公司（甲方）与黄斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期24个月，自2018年2月1日起至2019年1月31日止；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。2018年3月6日，黄斌（甲方）与蒋爱霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租案涉房屋用于办公，租赁期限自2018年3月6日至2019年3月5日；月租金为6200元，每6个月为一个租金支付周期，先支付后使用，乙方应于2018年3月6日前支付第一期租金，以后乙方须在每一支付周期开始前一个月全额付清下期租金；本合同签订当日，乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金6200元；乙方承担其使用的水费、电费、电话费、物业管理费、公摊使用费及乙方自身行为所产生的费用等；若乙方超过合同约定时间三日仍未支付租金及物业费、房屋水电、公摊水电费累计达2000元的，黄斌有权解除合同，收回该房屋；履约过程中如出现非约定原因，乙方擅自解约导致合同不能正常履行的，乙方应按照当年三个月租金向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，乙方还应另行据实赔偿，前述甲方的损失包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿第三方损失、交通费等。2018年3月6日，黄斌向蒋爱霞交付案涉房屋，蒋爱霞向黄斌支付押金6200元以及半年（2018年3月6日至2018年9月5日期间）租金37200元。当日，蒋爱霞向黄斌发微信告知二楼靠窗口的墙开裂厉害以及灯存在损坏，黄斌回复喊装修的人看一下。2018年5月，蒋爱霞微信告知黄斌不再租赁房屋，已经帮其找好新的承租人，合同已经搞好，黄斌表示不同意签订三年。2018年6月，蒋爱霞怀孕生产。2018年7月1日，蒋爱霞丈夫孙雷将物品搬离案涉房屋并结清之前的物业费、水电费等。另查明，案涉房屋5月至7月期间网上已发布招租信息，蒋爱霞问询黄斌是否是其所发，黄斌表示不知情。2018年8月8日，案涉房屋显示招租信息，留的招租电话系黄斌，黄斌表示该信息并非黄斌所发。2018年8月21日，黄斌在租赁房屋处张贴律师函的方式，告知蒋爱霞，由于蒋爱霞欠付下半年租金，黄斌将解除双方的租赁合同，并要求蒋爱霞返还房屋以及支付违约金等。2018年8月23日，孙雷电话联系黄斌律师，双方通话内容显示，孙雷表示押金不要了，后面半年的钱不给，黄斌可以到法院起诉。黄斌律师问询何时归还房屋，孙雷回答房租到期了，自然就还。孙雷表示，2018年7月1日，系孙雷去诉争房屋搬家，其认为搬家了就终止了，孙雷与蒋爱霞财务是分开的，蒋爱霞当时在做月子，孙雷比较气愤，不知道蒋爱霞已经将钥匙交还给黄斌。2018年9月，黄斌委托律师起诉蒋爱霞、孙雷，支付律师费10000元。2018年11月1日，黄斌交纳7至10月期间物业费1170.5元以及水电费等，共计1553元。2018年11月2日开庭结束当日，蒋爱霞与黄斌正式交接房屋。在一审庭审过程中，蒋爱霞提供孙某、徐某证人证言以及电话通话记录证明蒋爱霞于2018年6月22、6月25日与黄斌协商一致终止租赁合同，2018年8月6日，黄斌打电话问询钥匙，蒋爱霞让孙某去开门，并将钥匙放在了案涉房屋内，2018年8月8日，蒋爱霞将钥匙放在屋内的事情告知黄斌，证人徐某8月份去公司，发现门上贴有律师函，证人徐某告知蒋爱霞。经质证，黄斌对证人证言均不认可，证人孙某系孙雷姐姐，其证言不可信，通话内容并非进行交接，而是给付租金，如果进行交接，蒋爱霞完全可以通过微信告知黄斌。在一审庭审过程中，黄斌撤回对孙雷的起诉。一审法院认为，黄斌与蒋爱霞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于蒋爱霞提出其与黄斌协商一致合同于2018年6月25日解除的抗辩意见，合同约定的租赁期限为一年，蒋爱霞在租赁三个月左右向黄斌提出提前解除，并告知黄斌已找到新的承租人，但黄斌明确告知不同意签订三年合同，其提供的证据不能证明黄斌同意其解除合同，2018年7月1日，孙雷将案涉房屋内物品搬走，已表明其不将再租赁房屋，故对于蒋爱霞提出其与黄斌协商一致解除合同的意见，一审法院不予采信。按照合同约定蒋爱霞应于2018年8月6日前支付下半年租金，经黄斌张贴律师函后，蒋爱霞丈夫孙雷不同意交还房屋，故蒋爱霞存在违约行为，故对于黄斌要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于黄斌要求蒋爱霞支付自2018年9月6日至2018年11月2日期间房屋使用费11600元的诉讼请求，蒋爱霞提供的证人证言不能证明黄斌同意其将钥匙放在房屋内，该交接模式有违正常的交接模式，2018年11月2日，双方正式办理了交接手续，蒋爱霞应支付该期间使用费即11600元，该期间相应的物业费等费用根据合同约定亦是由蒋爱霞承担，故对于黄斌要求蒋爱霞支付物业费等费用1553元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于黄斌要求蒋爱霞支付违约金的诉讼请求，租赁合同约定蒋爱霞擅自解约导致合同不能正常履行的，乙方应按照当年三个月租金向甲方支付违约金，本案中，蒋爱霞擅自提前解除合同，应承担违约责任。考虑到本案的履行情况，蒋爱霞亦申请降低违约金，一审法院酌定违约金6200元为宜。关于黄斌要求蒋爱霞承担律师费的诉讼请求，合同明确约定甲方的损失包括律师费，故对于黄斌要求蒋爱霞支付律师费10000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于蒋爱霞要求黄斌返还押金6200元以及剩余租金的诉讼请求，一审法院认为，如前所述，蒋爱霞无权提前解除合同，亦未办理交接手续，故对于其要求返还剩余租金的诉讼请求，一审法院不予支持。合同已解除，押金6200元应返还给蒋爱霞。一审法院据此判决：一、解除黄斌与蒋爱霞于2018年3月6日关于南京市中山东路198号2102室房屋签订的《房屋租赁合同》。二、蒋爱霞于本判决生效之日起十五日内支付黄斌使用费11600元以及物业费等费用1553元。三、蒋爱霞于本判决生效之日起十五日内支付黄斌违约金6200元。四、蒋爱霞于本判决生效之日起十五日内支付黄斌律师费10000元。五、黄斌于本判决生效之日起十五日内返还蒋爱霞押金6200元。六、驳回黄斌的其他诉讼请求。七、驳回蒋爱霞的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费335元，由黄斌负担96元，蒋爱霞负担239元。反诉案件受理费158元，由黄斌负担48元，蒋爱霞负担100元。二审期间，上诉人蒋爱霞提交案涉房屋在58同城及House365网站上的招租信息截图一组及案涉房屋租赁合同一份，用以证明黄斌于2018年5-7月期间上网发布案涉房屋招租信息。被上诉人黄斌对以上证据皆不予认可，认为上诉人提供的案涉房屋租赁合同上黄斌的联系方式系上诉人自行添加。本院经审查认为，以上证据不属于二审中的新证据，本院依法不予认定。双方当事人对一审查明的事实均不持异议，本院依法予以确认。本院认为，蒋爱霞未按合同约定时间向黄斌支付租金，且其提供证据不足以证明其与黄斌协商一致解除合同，并已得到黄斌同意将钥匙放于房屋内。蒋爱霞虽于2018年7月1日搬离案涉房屋，但案涉房屋租赁合同不因蒋爱霞搬离而解除，蒋爱霞上述行为构成违约。一审中，双方于2018年11月2日正式办理案涉房屋交接手续，故一审法院判令蒋爱霞支付2018年9月6日至2018年11月2日期间的房屋占有使用费及此期间物业、水电费用，于法有据，本院予以维持。案涉合同明确约定损失赔偿范围包括律师费，且黄斌亦提供证据证明该损失的实际发生，故一审判令蒋爱霞向黄斌支付该笔费用，并无不当，本院予以维持。因蒋爱霞构成违约，其应向黄斌支付违约金，因其提出违约金标准过高，请求法院予以酌减，一审法院综合案涉合同履行情况，酌定违约金为6200元并无不当，本院予以维持。综上所述，蒋爱霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第四十五条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费379元，由蒋爱霞负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年五月三十日书记员  孙雪松