陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕08民终1446号上诉人（一审被告）：高锋，男，1982年3月20日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市，个体工商户。委托诉讼代理人：张磊，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨壮，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：榆林市城市投资房地产开发有限公司（以下简称城投公司），住所地陕西省榆林市高新技术产业园区。法定代表人:郭子卫，该公司执行董事。委托诉讼代理人:薛勇亮，陕西正北律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安，陕西正北律师事务所实习律师。上诉人高锋因与被上诉人榆林市城市投资房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省榆阳区人民法院（2018）陕0802民初9703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人高锋上诉请求：1、依法撤销榆阳区人民法院（2018）陕0802民初9703号民事判决书第一、二、三项判决，改判由上诉人向被上诉人支付截止2018年9月30日的租金325000元；2、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《弘景大厦商业租赁合同》，支付房屋租赁费违约金8150元，并要求上诉人返还被上诉人涉案房屋，系事实认定不清、适用法律错误，二审应当依法予以纠正。合同签订后，被上诉人于2016年6月21日起将前述房屋交于上诉人管理适用，经被上诉人同意，上诉人将承租房屋装修、装饰后用于经营“英雄火锅店”，为此支出装饰、装修、购买设备及天然气开户费用共计200万元。此后，上诉人与被上诉人另行达成分批分期支付租金的口头协议。后火锅店经营出现严重困难，无法继续向被上诉人支付上述房屋租赁费用。2018年8月1日，在被上诉人指使下，物业公司拒绝为上诉人代售电费，致使火锅店停业，造成直接损失119万元。本案中，虽然合同当中明确约定了上诉人每一租期的付款时间、付款金额，但双方在合同签订后另行达成以分批分期方式支付租金的口头协议，足以说明被上诉人已经将按期收取上诉人上述房屋款项的权利予以放弃，上诉人并不存在任何违约行为。另，根据法律规定，被上诉人应当向上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。二、被上诉人指使物业公司拒绝向上诉人售电的行为，违反法律相关规定，严重侵犯了上诉人的合法用电权益以及经营收益权益。故，被上诉人应当依法赔偿上述违法行为造成的直接损失119万元。被上诉人榆林城市投资房地产开发有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的租赁合同合法有效，因上诉人违约行为致使合同约定的解除条件成就，被上诉人已经履行了解除合同的通知义务，现双方之间的租赁合同已经解除，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人主张由被上诉人向其赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，没有事实及法律依据，也不属于本案审理范畴。三、上诉人称被上诉人指使物业公司拒绝向上诉人售电，侵犯了其合法权益并无任何事实依据，且不属于本案审理范围。榆林城市投资房地产开发有限公司向一审法院诉讼请求：1、依法确认双方签订的弘景大厦商业租赁合同有效，予以解除，并判令高锋立即腾空交还租赁房屋；2、依法判令高锋立即向城投公司支付租金33万元及实际腾空交还之日前的租金，以及从2017年9月15日起至款付清之日止按照月利率2%计算的逾期违约金；3、依法判令高锋向城投公司支付合同无法履行的违约金66000元；4、由高锋承担本案诉讼费用、律师费等城投公司为实现债权所支出的全部费用。一审法院查明：2016年6月20日，城投公司（甲方）与高锋（乙方）签订弘景大厦商业租赁合同，约定甲方将其自有的位于航宇路幸福路口的弘景大厦商业一层*区号房屋，租赁建筑面积873.07平方米，出租给乙方使用，乙方同意承租；甲方于2016年6月21日起将上述租赁房屋交付乙方使用，交房时间以双方签订书面的房屋交接验收单为准，免租期自交房之日起至2016年9月30日，该期间甲方免收乙方租金，但水电、物业费等乙方实际发生的费用由乙方指定的物业管理有限公司照常收取，年租金为33万元；第一期租期为2016年10月1日至2017年9月30日，付款日为2016年6月21日，第二期租期为2017年10月1日至2018年9月30日，付款日为2017年9月15日，第三期租期为2018年10月1日至2019年10月1日，付款日为2018年9月15日，先付租金后使用，每年分一期支付，每年支付一次，本合同签订生效之日付清定金3万元，乙方在进场装修前付清租金15万元，剩余第一期租金15万元，在起租日之前付清，以后年度租金照上表付款日执行，支付方式为现金或转账；甲乙双方约定，甲方向乙方支付房屋押金，押金为人民币5000元，租赁期满，乙方无违约情形的，甲方无息退还乙方房屋押金；乙方有逾期支付租金达10天的情形，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方需赔偿甲方损失；未经双方书面同意，任何一方擅自解除本合同，或者未按本合同约定全面履行义务导致本合同无法履行的，应当向对方支付年租金总价20%的违约金；乙方支付租金、物业管理费、水费、电费等乙方应缴费用，应按日向甲方缴纳应缴费用总额5%的违约金并赔偿甲方全部损失；逾期达10天的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任和赔偿损失；合同还约定其他事项。合同签订后，城投公司依约向高锋提供了租赁房屋，高锋向城投公司支付第一年度租金33万元，并支付第二年度租金5000元，后再未支付租金。2018年8月11日，城投公司通过EMS向高锋发送律师函，要求高锋于2018年8月25日前付清租金33万元，并且表明高锋逾期支付租金，城投公司将单方解除涉案弘景大厦商业租赁合同，并且收回房屋，高锋于2018年8月19日收到该律师函。一审法院认为：榆林市城市投资房地产开发有限公司与高锋签订的弘景大厦商业租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。城投公司依约向高锋提供了租赁物，高锋理应依约支付租金。本案中高锋依约向城投公司支付第一年度租金，并支付第二年度租金5000元，后再未支付租金。现城投公司请求确认双方签订的弘景大厦商业合同有效，予以解除，高锋辩称合同未到期其不同意解除合同，经审查，根据双方合同约定，高锋逾期支付租金达10天以上，城投公司有权解除合同，现高锋逾期支付租金已超过10天，且城投公司已履行了解除合同的通知义务，故高锋该辩称意见无事实依据，不予采纳，双方签订的弘景大厦商业合同应当予以解除，城投公司该诉讼请求，依法予以支持；城投公司请求高锋腾空并交还涉案房屋，并支付租金325000万元及返还房屋之前的租金，高锋辩称城投公司于2018年8月1日不再向其售电，致高锋于该日停止营业，给其造成很大损失，并请求城投公司向其赔偿损失，其仅支付2018年8月1日之前的租金，但高锋未向该院提供反驳城投公司的证据，亦未在该院指定的期间交纳反诉费，故高锋的辩称理由依法不予采纳，其反诉本案不予审查；根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，高锋应当返还涉案房屋交由城投公司管产，并向城投公司支付拖欠的第二年度租金325000元及从2018年10月1日起至返还房屋之日止，以年租金33万元计算的租金；城投公司请求由高锋支付逾期违约金（从2017年9月15日起至款付清之日止，按照月利率2%计算）及合同无法履行的违约金66000元，高锋不认可，经审查，城投公司主张的违约金过高，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据诚实信用原则，酌情调整为截止2018年12月31日之前拖欠租金407500元（325000元+33万元/12月×3）的2%即8150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、榆林市城市投资房地产开发有限公司与高锋签订的弘景大厦商业租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由高锋向榆林市城市投资房地产开发有限公司支付租金（截止2018年9月30日的租金325000元，从2018年10月1日起至租赁物返还之日止的租金，以年租金33万元计算），并由高锋支付违约金8150元。三、本判决生效后十五日内，由高锋向榆林市城市投资房地产开发有限公司返还位于榆阳区航宇路幸福路口的弘景大厦商业一层D区号房屋，交由榆林市城市投资房地产开发有限公司管产。四、驳回榆林市城市投资房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4170元，由榆林市城市投资房地产开发有限公司负担1170元，由高锋负担3000元。二审期间，上诉人高锋向本院提交证据如下：第一组：证明四份。证明目的：在被上诉人的指使下物业拒绝向上诉人供电致使上诉人经营的火锅店关门停业。第二组：食品采购清单。证明目的：被上诉人于2018年8月1日拒绝供电后导致上诉人采购价值达32616元食品腐坏。第三组：营业收入汇总清单。证明目的：上诉人经营的火锅店从2017年7月至2018年7月营业总收入总计1847016元，平均每月收入153918元。第四组：英雄火锅店投资明细表等。证明目的：火锅店一共投资2029008.58元。被上诉人榆林市城市投资房地产开发有限公司质证认为：对第一组证据的真实性不予认可，无法达到证明目的。该4份证明并未提供证明人的身份证。证明人更未出庭作证，不符合证人证言的形式要件，且从其内容来看，四名证人均系上诉人雇佣的劳务工，证明力较低。对第二组证据的真实性无法认定，但所有食品采购清单均于本案租赁关系无关，无法反驳被上诉人的诉讼请求。对第三组证据的真实性不予认可，营业汇总中并未加盖涉案火锅店的印章，且与本案无关。对第四组证据，部分合同加盖有火锅店印章真实性请求法院认定，未加盖印章且合同相对人为按印真实性不予认可。且该组证据整体与本案上诉人拖欠租赁费致使被上诉人解除合同没有关联性。被上诉人榆林市城市投资房地产开发有限公司向本院提交证据如下：榆林市大管家物业管理有限公司诉高锋物业服务合同纠纷判决书一份、服务协议书一份、承诺书一份。由榆林市大管家物业管理有限公司提供。证明目的：高锋所称被上诉人指使物业公司停止向其售电侵犯其合法权益的上诉理由不能成立。也与本案无关。上诉人高锋对上述证据质证认为：真实性无异议，对证明目的有异议。1、判决书并非生效法律文书，上诉人也就该案提出上诉，判决书不能作为本案认定事实的依据。2、被上诉人作为开发商榆林市大管家物业管理有限公司系由其聘请的前期物业管理服务公司，被上诉人可以控制指使物业公司有关于欠付承租费进行停水停电。3、承诺书中虽然上诉人承诺缴纳物业公司物业费可以停止售水电费，但该承诺违反了法律固定，且物业公司只是代售水电，并无权断水断电。本院对上述证据认证如下：对于上诉人提供的第一组证据，因其为证人证言，但证人并未出庭，上诉人亦未提供证人的身份证明，依法不予认可。对于第二、三、四组证据，因其无法证明物业公司是在被上诉人指使下停止供电，故其证明目的无法实现，依法不予认可。对于被上诉人提供的证据，其中榆林市大管家物业管理有限公司诉高锋物业服务合同纠纷判决书一份因该判决未生效，依法不予认可，对于服务协议、承诺书，上诉人对其真实性予以认可，且该证据能够说明上诉人欠付物业费导致停电，依法予以认可。二审经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人高锋与被上诉人榆林市城市投资房地产开发有限公司签订房屋租赁合同后，被上诉人依约向上诉人履行了交付房屋的义务，上诉人未按合同约定全面履行支付租赁费的义务，经被上诉人催告后，仍未履行，构成违约，根据合同约定，被上诉人单方面解除合同的条件已经成就，上诉人应予承担支付欠付租金、交还房屋及承担违约金的法律责任。原审判决上诉人给付被上诉人下欠租赁费、交还房屋及承担违约金，并根据被上诉人损失情况，对违约金予以调整符合法律规定，应予维持。上诉人称合同签订后与被上诉人就租金缴纳方式达成口头协议，故上诉人行为不构成违约，但上诉人并未就此举证说明，应予承担举证不利的法律后果。上诉人认为租赁期间，因被上诉人指使物业公司断水断电造成的损失被上诉人应予赔偿，但其在一审期间并未提出反诉，且未能提交证据证明断水断电系被上诉人过错造成，应承担举证不利的法律后果。待有新证据后可另行主张权利。上诉人认为被上诉人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，因上诉人在一审时并未提出反诉，且该合同系上诉人单方面违约导致合同解除，依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高锋负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  杨文智二〇一九年五月三十日书记员  李飞鹏