广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终1941号 上诉人（原审被告）:南宁福翔房地产开发有限责任公司。 法定代表人：黄振煌，该公司经理。 委托诉讼代理人：栗嘉欣，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小倩，广西金益律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：潘建田。 被上诉人（原审原告）：王秋丽。 委托诉讼代理人：潘建田（系王秋丽丈夫）。 上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司（以下简称“福翔公司”）因与被上诉人潘建田、王秋丽因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初4147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，并于2019年5月13日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人福翔公司的委托诉讼代理人栗嘉欣、朱小倩，被上诉人王秋丽的委托诉讼代理人暨被上诉人潘建田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人福翔公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、改判福翔公司不承担逾期交房违约金；3、被上诉人承担本案诉讼费及上诉费等一切费用。事实和理由:一、依据双方签订的《补充协议》第八条约定，相关单位没有如约履行义务的，福翔公司不承担相应的补偿责任。本案因市政工程配套设施逾期交付，导致福翔公司逾期交房属于合同约定的免责责任，因此福翔公司不应当承担逾期交付的违约责任。二、双方签订的合同已经明确了出现市政工程配套未按时完工的处理方法，该方法是双方认可的，出现市政工程配套延误的处理方法，系双方认可的合理约定，符合合同相对性，双方应当遵守。三、如福翔公司需承担违约金，违约金过高，应当适当调低。四、合同签订之前发生的可顺延时间，应当予以顺延。福翔公司根据政府要求，高、中考阶段停工，因此，2013年至2015年高、中考阶段，福翔公司每年停工9天，共计27天，应当予以计入可逾期交付的天数。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，请二审法院予以改判。 被上诉人潘建田、王秋丽辩称，一、福翔公司提交的证据都是在购房之前所产生的，与本案无关。二、福翔公司提交的关于停工整改和复工通知书，足以证明福翔公司被房屋管理部门责令改正停工，原因是福翔公司造成；三、关于违约金，在双方签订的合同中，约定按照已付房款价万分之五计算，该合同是由福翔公司出具的格式合同，应当作出对福翔公司不利的解释；违约金的高低是按照损失活动，在本案中违约金低于年化利率24%，其约定是合法有效公平的。 潘建田、王秋丽向一审法院起诉请求：1．判令福翔公司向潘建田、王秋丽支付逾期交房违约金19503.60元；2．本案诉讼费由福翔公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月26日，潘建田、王秋丽与福翔公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定潘建田、王秋丽以600111元的价格向福翔公司购买南宁市江南区金凯路55号福满·瑞园x号楼x单元x号房，潘建田、王秋丽购买的商品房为预售商品房，建筑面积104.82平方米。 合同第九条约定：“出卖人应当在2016年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……2、该商品房经过验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、其他可以顺延的原因详见本合同补充协议。” 合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）……” 合同补充协议第六条约定：“……4、主合同第九条所指的‘特殊原因’，包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力，还包括如下：（1）非甲方原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况；（2）为配合政府的法规、规章、命令（包括但不限于中国-东盟博览会、交通管制、中考、高考、创卫生城市等活动）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（4）气象原因（24小时累计降雨量超过30毫米、或者发生6级或6级以上大风；（5）非甲方导致或引起之工人停工或罢工；（6）甲方已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，因有关部门原因导致竣工验收手续延误以及其他非甲方原因造成的延误。上述特殊原因在甲方交房时告知乙方，无需按主合同约定在30日内告知。上述任何一类特殊原因发生，甲方即有权顺延主合同第八条约定的交房期限，顺延时间相对于该等事由影响持续的时间，而无须另行证明该等延误对工期的实际影响，也无须为该延误承担任何责任（包括但不限于对乙方补偿任何费用和损失）。5、上述各类特殊原因，甲方可凭南宁市有关主管部门、单位或本项目的勘探、设计、施工单位或其他相关专业机构出具的证明文件予以证明。6、……” 至2015年12月17日，潘建田、王秋丽已向福翔公司支付约定的全部购房款共计600111元。 2016年5月20日，福翔公司向“福满·瑞园”业主发出《延迟交房通知书》，载明交房时间延期至2016年7月28日。 一审另查明：据南宁市气象局《地球大气探测资料卡》所载，2015年8月26日至2016年5月28日间，日降水量超过30毫米的天数有6天。南宁市城乡建设委员会2015年8月26日、2015年9月11日发布《关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安〔2015〕108号）、《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》（南建质安〔2015〕113号），要求全市建筑工地自2015年9月11日起至同年9月22日全面停工整治。 一审法院认为，潘建田、王秋丽与福翔公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 本案双方当事人的争议焦点为：一、福翔公司是否存在逾期交房违约行为；二、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整。一审法院结合双方提交的证据情况，分别作出如下认定： 关于争议焦点一。第一，经核实，根据合同中“24小时累计降雨量超过30毫米”，可相应顺延交房时间的约定，福翔公司可延期交房6天。第二，根据前述南建质安〔2015〕108号、南建质安〔2015〕113号停工通知的要求，涉案工地须停工12天，福翔公司依约可顺延交房时间12天。《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》所规定的停工时间与前述停工通知规定的停工时间重合，不应重复计算。第三，根据福翔公司提供的《南宁市人民政府关于2015年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》的内容，高考、中考期间，并非全区域、全时段禁止施工，故福翔公司应提供其因此停工的证据，但其并未提供，应对于福翔公司据此主张延期交房的意见不予采纳。第四，福翔公司作为从事房地产开发的企业，对于已经发生的影响施工进度的事实应当是知道的，其在拟定格式合同时对交房期限有所预估，在与买受人签订合同时还可以调整，因此，合同约定的可延期交房事由应是在签订合同之后出现的事实，而不能包括合同签订前已发生的事实，换言之，对于福翔公司以签订合同前已发生的事实作为逾期交房免责事由，应不予支持。第五，商品房买卖合同第十六条约定的迟延交付达到使用条件的供水排水供电设施、物业管理用房、环卫设施及环保设施的免责事由，并非逾期交房的免责事由；对于补充协议约定的“非甲方原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况”的免责事由，福翔公司未提供充分证据证明该免责事由存在，因此，福翔公司以市政配套工程导致延误为由提出的抗辩意见不能成立，应不予支持。综上，根据合同的约定，福翔公司可顺延交房时间共计18天，即福翔公司应于2016年6月15日前向潘建田、王秋丽交付房屋，但福翔公司于2016年7月28日才向潘建田、王秋丽交付合同项下房屋，应计算违约金的逾期交房天数为43天，应承担逾期交房违约责任。 关于争议焦点二。合同约定每日万分之五的违约金计算标准，折合年利率18.25%，不违反法律规定；福翔公司主张约定的违约金过高，但未举证证明，因此，对于福翔公司主张调整违约金的意见，应不予支持。根据合同的约定，福翔公司应向潘建田、王秋丽支付逾期交房违约金12902.39元（600111×0.0005×43）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：福翔公司向潘建田、王秋丽支付逾期交房违约金12902.39元。案件受理费288元（潘建田、王秋丽已预交），由福翔公司负担191元，潘建田、王秋丽负担97元。 本院二审期间，福翔公司提交了如下证据：1、燃气入户合同及付款凭证，主张证明福翔公司已经与南宁市中燃城市燃气发展有限公司签订施工合同，并按照合同支付费用，符合非因甲方原因造成的市政配套工程引致的延误的免责事由；2、通知4份，主张证明福翔公司已经多次催促南宁市中燃城市燃气发展有限公司尽快安装燃气；3、燃气竣工验收资料两份，主张证明通燃气的时间是2016年11月1日已经超过房屋交付时间2016年7月28日；4、供电竣工验收资料，主张证明供电的时间是2017年3月10日已经超过房屋交付的时间2016年7月28日；5、供用电安装工程施工合同，主张证明福翔公司因为供电配套设施没有到位，福翔公司自费制作临时供电设施；6、《南宁经济技术开发区管委会文件》南经管函【2017】851号文件，主张证明因市政配套工程导致工程延误；7、《建设工程消防验收意见书》，证明由于现场采用临时用电，消防验收不合格，导致五方验收延迟。本院组织当事人进行了质证，本院对上述证据的真实性、合法性予以认可，但综合全案证据对关联性进行分析，认为并不能证实福翔公司的主张。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，一审法院对双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议效力认定正确，本院予以维持。 关于福翔公司上诉提出中、高考时间应扣除的问题。中、高考期间，只是考场范围的工地需要停工，现福翔公司未能举证其本案工地在考场禁止施工的范围内，故一审法院不予支持其扣除此项正确，本院予以维持。 关于福翔公司上诉提出2014台风应扣除2天的问题。本案合同签订在台风发生之后，福翔公司认为合同签订前的事件亦影响工程应予扣除没有合同及法律依据，本院不予采信。 关于福翔公司上诉提出市政工程、施工中重大技术难题、供电、燃气设备等原因导致迟延交房应顺延或扣除的问题。福翔公司提供的南宁经济技术开发区管委会南经管函【2017】851号函中记载，本案项目无法按期竣工，原因为建设过程中引起周边下沉开裂被该委有关部门责令停工，以及金凯路建设者在未经允许的情况下擅自将1万伏的电缆井及管线架设在项目用地范围内，但该委员会并未对两个原因分别影响的时间段予以明确，且建设过程引起周边下沉系福翔公司自身施工不当引发的，其对此应自行承担责任，不能作为交房扣除原因，也不属于合同约定的“施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决”，福翔公司以此为由要求扣除理由不成立。至于福翔公司与供电、燃气部门的对接问题，也不符合双方补充协议第六条第4点第（6）项约定的“甲方已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，因有关部门原因导致竣工验收手续延误以及其他非甲方原因造成的延误”，供电与燃气并不属于竣工后验收过程中发生的事宜，福翔公司以此为由主张顺延理由不成立，本院不予支持。 关于福翔公司上诉提出约定的违约金过高应予调低的问题。一审中，福翔公司未尽到应尽的举证义务，证明约定的违约金过分高于逾期交房给业主造成的实际损失，故一审法院以约定的违约金折合年利率为18.25%，并未超过法律规定为由，判决以双方约定的标准计算违约金并无不当；二审期间，福翔公司亦未能对此进行举证，其提出参考南宁市江南区法院的判决，但该判决并未生效，不能作为参考依据，故本院对福翔公司的这一上诉主张亦不予支持。 综上所述，福翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费123元，由上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  包林辉 审判员  赵 东 二〇一九年五月十八日 书记员  吕 媛