贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3094号原告:陈彤，女，1980年6月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：朱超、王妍，均系贵州锐驰律师事务所律师。被告:毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立。委托诉讼代理人：杨义、潘虹，均系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。原告陈彤与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈彤的委托诉讼代理人朱超、王妍,被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人杨义、潘虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈彤向本院提出诉讼请求：1、判决被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计472918元（实际金额以原告已付总房款3103139元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月30日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“凤凰郡一街011号”房屋一套，双方在合同第四章第十一条交付时间及条件中约定：“（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”第十三条逾期交房责任中约定：“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金。”第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”据此，原告已按合同约定向被告付清了3103139元购房款，但被告至今未向原告交付符合交房条件的房屋，也未向原告交付办理产权转移登记的相关文书，被告的行为已然构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定时间向原告交付房屋及交付办理产权转移登记的相关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢。当庭撤回关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司辩称：根据合同约定，逾期交房违约金应与该商品房实际交付之日起30日内，向买受人支付，根据该约定，即使被告存在违约，被告向原告支付逾期交付商品房的时间，应是实际交付房屋之日后的30日内，而本案中被告还未向原告实际交付房屋，即被告向原告交付违约金的条件不成就。根据购房合同第二十二条关于办理房屋转移登记的约定，买受人委托出卖人办理涉案商品房权属登记的具体事项详见买卖双方签署的委托办理权属登记协议书，至今原告并没有签订授权委托书，故转移登记的条件不成立，被告不应承担逾期办证的违约责任。被告现不具备办理商品房转移登记的条件，请法庭驳回原告的该项诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市××办事处六合村××楼××（××街××）住房）住房**款为3103139元。《商品房买卖合同》第二十二条约定：三、转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同签订后，原告依约足额支付了购房款3103139元。被告未履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务，原告诉至本院。诉讼中当庭撤回关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。另查明：现涉案房屋还未办理商品房所有权初始登记，办理商品房转移登记的条件尚未成就。本院认为，本案争议的焦点是：被告是否应当向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是否应当向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金？原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经在房产管理部门备案，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。原告已经依约支付购房款3103139元，被告就应当向原告履行相应的提交办理商品房转移登记有关文书等义务，逾期就应承担相应的违约责任。关于原告要求被告提交办理商品房转移登记有关文书的诉求，现涉案房屋还未办理商品房初始登记，办理商品房转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告交付办理转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列处理:……(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”在合同约定的逾期办理转移登记的情况下，原告未选择退房的，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，经核算，被告应支付原告的违约金为每日3103139元×0.02%≈620.63元。因双方约定买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理转移登记，被告应尽的办理转移登记的义务为：提交办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告，故违约金计算期限为：约定日期之次日即2017年1月30日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈彤支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：按每日620.63元，从2017年1月30日计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止；二、驳回原告陈彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4322元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年五月十四日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初3094号原告：陈彤，女，1980年06月05日出生，汉族，住贵阳市云岩区金阳新区金阳南路**，居民身份证5224221980********。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司。陈彤与毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年五月十五日书记员姜童尧