淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初3280号原告：桂同英，女，1963年11月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李琨、穆宇雨，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。被告：徐登俊，男，1984年2月12日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告：马小标，男，1984年9月11日出生，汉族，住淮安市淮安区。两被告共同委托诉讼代理人：谭顺祥，江苏益淮律师事务所律师。原告桂同英与被告徐登俊、马小标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序于2019年5月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李琨、穆宇雨及两被告委托代理人谭顺祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂同英向本院提出诉讼请求：判决两被告依法支付原告租金38万元，并承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年4月7日签订房屋租赁合同，约定：两被告租用原告位于淮安市清浦区经营场所，租赁期限8年，从2018年4月8日至2026年4月7日，每年租金38万元，三年后逐年递增5%，租金以转帐方式支付，每年度一次性付给，即为每年4月7日前一月内将租金存入指定账户。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告进行了装潢改造和经营，并支付了2018年4月8日至2019年4月7日前的租金，关于2019年4月8日至2020年4月7日的租金根据合同约定被告应于2019年4月7日前一月内支付给原告，但经原告多次催要，被告至今未支付，原告遂诉至法院。被告徐登俊、马小标辩称：被告承租原告房屋开超市，在2018年6月20日开业，至9月10日房屋就没有使用，加上退货的时间，房屋一共使用不到半年，被告曾与原告沟通，原告同意终止租赁合同关系，后来被告发现租赁房屋的权属不全是原告所有，认为原告无权对外出租，今天开庭被告再次通知原告解除租赁关系，另外，房屋使用过程中发现漏雨的地方较多，双方也没有对此达成一致意见，造成被告的超市无法经营。原告围绕诉讼请求依法提交房屋租赁合同1份、租赁协议1份，经质证，两被告均无异议，本院予以采信。原告提交房屋产权证复印件3份、催交房屋租金通知书1份、EMS快递单2张，两被告均有异议。原告庭后提交不动产登记簿信息查询结果3份、银行卡明细4张、微信转账截屏2张，两被告经本院合法传唤未到庭质证，视为其放弃举证、质证权利。经审查，上述两组证据相互印证，能够证明原告对涉案房屋享有所有权以及向被告催要租金的事实，与本案具有关联性，本院均予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告桂同英系淮安市清江浦区东大街银都商城2幢C2-1、-2、-3室房屋的所有权人。2018年4月7日，原告桂同英（甲方）与被告徐登俊、马小标（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其合法拥有产权的商铺租赁给乙方作为超市使用；商铺位于淮安市清江浦区经营场所；租赁期限为8年，从2018年4月8日起至2026年4月7日（2018年4月8日至2018年6月7日为装潢免租期）；租金支付标准，2018年4月7日至2026年4月6日为每年38万元，2018年4月7日至2021年4月6日止，三年后逐年递增5%；乙方付给甲方租金以转帐方式支付，每年度一次性付给，即为每年4月7日前一月内将租金存入甲方指定账户；本合同执行期间，甲乙双方不得提前终止本合同的履行，因一方原因导致本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的损失。合同下方附注：1、原甲方时代超市内有：空调、电器、货架、电脑、监控系统等设备，转让给乙方费用共计30万元整；2、两项费用共计68万元整；乙方定于2018年4月7日先付给甲方房屋租金38万元整，另有设备费2万元整，两项费用共计40万元整；设备余款28万元整在超市开业三日之内付清给甲方。原、被告均在合同上签字。之后，原告交付了房屋，被告分别于2018年4月7日、6月4日、6月14日、7月7日分别付款40万元、5万元、10万元、13万元，总计68万元。2019年原告向两被告催要第二年度的租金38万元，被告至今未付，原告遂诉至法院。本院认为，原告桂同英与被告徐登俊、马小标签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。原告按约将租赁房屋交付给两被告使用，被告理应按照合同约定的时间及数额给付租金。按照合同约定，2018年4月8日至2018年6月7日为装潢免租期，故租金应从2018年6月8日开始计算，被告已支付了第一年度的租金38万元，那么第二年度的租金应自2019年6月8日计算至2020年6月7日。原告称免租期应从最后一年扣除，因无证据证明，本院不予支持。按照合同约定的租金支付期限，被告应在每年4月7日前一月内将租金存入原告指定账户，现被告已在2018年4月7日支付了第一年度的租金，故第二年度的租金应在2019年4月7日前一月内给付原告，两被告至今未履行付款义务，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任。被告抗辩原告无权对外出租涉案房屋，因原告已提供证据证明其对房屋享有所有权，而被告也无证据证明涉案房屋存在权属争议，故对此项抗辩不予采信。被告提出的房屋漏雨导致其无法经营问题，因无证据证明，本案不予理涉。关于被告抗辩的合同解除问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同，本案被告并未提供证据证明原告和其达成解除合同的意思表示，故对此项抗辩也不予采信。因此，原告要求被告两被告支付房屋租金38万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告徐登俊、马小标于本判决生效之日起十五日内支付原告桂同英房屋租金38万元（自2019年6月8日计算至2020年6月7日）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取3500元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  柏玲二〇一九年五月十四日书记员  吴林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。