广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初698号原告（反诉被告）：壹方置业（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区**新湖路**壹方中心****A塔4301，统一社会信用代码91440300783904830M。法定代表人：姚如忠委托诉讼代理人：王永超，该公司员工，被告（反诉原告）：吴振杰，男，汉族，1980年4月10日出生，户籍地址深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：郭庆杰，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。原告壹方置业（深圳）有限公司（简称壹方置业公司）与被告吴振杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告吴振杰亦在法定期限内向本院提出反诉，本院依法将两诉合并，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）壹方置业公司委托诉讼代理人王永超，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人郭庆杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)壹方置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判定解除原、被告之间就宝安区新安街道新湖路壹方商业中心三期第40-41层7座A单元4003号房签署的《深圳市房地产买卖合同（现售）》（编号深（宝）房现买字（2018）第23727号，以下简称房屋买卖合同）；房产价值总额25706757元；2、判令被告向原告支付违约金人民币3856013.55元；3、本案诉讼费用全由被告承担；4、请求法院判令撤（注）销《深圳房地产买卖合同》[编号：深（宝）房现买字（2018）第23727号]网签登记（即删除该房屋买卖合同数据），并由被告协助办理。事实和理由如下：原告与被告于2017年6月27日就位于宝安区新安街道新湖路壹方商业中心三期第40-41层7座A单元4003号房的买卖事宜签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》（编号深（宝）房现买字（2018）第23727号），该合同网签日期为2018年7月27日。被告于2018年6月27日当日通过刷卡支付首期房款12856757元及办证税费385687元。该合同约定被告应于2018年9月26日（即自房屋买卖合同签署之日起60日内）前向原告支付全部购房款。被告至今仍未支付剩余购房款12856757元，原告依据约定依法申请解除房屋买卖合同，具体事实及理由如下：1、房屋买卖合同系原被告双方真实的意思表示，合同内容符合国家法律法规规定，真实合法有效；2、截至2018年10月29日，原告已多次通知被告提交办理不动产权证所需资料，但被告一直未全部交付，导致原告至今仍未收到剩余购房款，截至具状日逾期已达30余日。依据房屋买卖合同附件四第2条第1款约定，卖方有权解除该房屋买卖合同，且买方应按本房地产总价款的15%向卖方支付违约金。吴振杰已构成违约，壹方置业公司故起诉请求判如所请。被告（反诉原告）吴振杰辩称：一、本案被告主观上并非恶意违约，只要是由于在签订房屋买卖合同之后，在2018年8月8日被公安局刑事拘留，限制了人身自由，无法办理后续的相关手续，属于不可抗力和情势变迁，导致合同无法继续履行，不应认定被告违约，被告已支付的12856757元以及税费385687元，原告应予退还；二、关于附件4的效力问题，由于房产买卖合同附件4为原告所提供的格式合同，而且该附件规定的内容均是加重了被告的违约责任，限制了被告的权利，及免除原告的相关义务，并且明确规定被告不得引用格式条款的规定进行对抗，所以该附件4根据相关规定应认定无效，附件4第2、3条均修改了主合同的约定，明显加重了被告的违约责任，应属无效；三、本案双方仅签订了合同，并且被告也积极支付了相关的款项，双方并未办理相应的网签手续以及房产所有权过户登记手续，实际上并没有给原告造成任何的损失，而且从原告2018年9月30日就已经单方解除了合同，也表示将涉案的房产另行出售，其出售涉案房产并不存在任何的障碍，无须与其他案件一样，需要解除抵押或变更所有权人登记等手续，对原告影响并不太，被告先行支付的款项也给原告产生了相应的利息收入；四、退一步，即使被告客观上确实存在违约，被告需要承担相应的违约责任，该合同规定的总房价15%作为违约金明显过高，根据司法解释的规定，应当以损失为基础并兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案涉案的房产总价款为2570多万元，我方认为在5%的比例以下承担违约责任比较合适。被告（反诉原告）吴振杰基于上述答辩意见，提出反诉请求：1、壹方置业公司返还首期款人民币12856757元及税费385687元；2、壹方置业公司承担反诉费。原告（反诉被告）壹方置业公司辩称：一、被告因开设赌场故意犯罪，被限制人身自由，导致双方就涉案房产的买卖合同无法继续履行，原告至今未收到购房款余款，被告的违约行为明显，应依照双方之间买卖合同的约定承担相应的违约责任；二、涉案房产的买卖合同已在不动产登记部门办理网签备案，买卖合同解除之后，需要被告配合办理删除该买卖合同网签的数据；三、原告为销售涉案房产所在房地产项目前期进行了大量营销工作，就涉案房产存在营销成本、财物成本、管理成本等，因被告的违约行为，导致涉案房产未能在最佳时机销售出去，涉案房产何时能够销售出去，以什么样的价格销售出去，均存在不确定性，原告因被告的违约行为存在重大的经济损失，原告同意在扣除违约金及诉讼费用后将余款退还给被告，但前提是被告要配合原告删除涉案房产的网签登记数据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2018年5月29日，吴振杰向壹方置业公司支付购房定金200000元。2018年6月27日，吴振杰向壹方置业公司支付购房首期款12656757元、登记税费385687元。2018年7月27日，吴振杰（买方）与壹方置业公司（卖方）签订（深（宝）房现买字（2018）第23727号《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定卖方将位于深圳市××××路壹方商业中心三期第40-41层7座A单元4003号房[不动产权证号为粤（2018）深圳市不动产权第0022239号]出售给买方，购房总价款为25706757元，买方采取按揭方式付款，签订合同之日首期支付总价款的50%即12856757元，其余价款自签订合同之日起60日内向银行贷款支付，买方逾期付款的违约责任按合同附件四补充约定处理。合同附件四第2条第1款约定，合同有关按揭方式付款中约定的“其余价款自签订本合同之日起60日内向银行贷款支付”，是指买方应在签订合同签带齐申请银行按揭贷款需由买方提供的证件资料到银行办理按揭手续并在签订合同时提供买方和按揭银行共同签署的确认银行已受理买方就购买本房地产的按揭申请的书面文件或提供按揭银行同意放款的书面文件，以保证买方自签订合同之日起60日内向卖方支付其余价款。合同附件四第2条第3款约定，买方选择按揭方式付款的，若因买方资信状况等自身原因导致不能办理银行按揭贷款或银行批准的贷款额度不足以支付合同约定的首期款以外的剩余房款的，买方应在卖方通知之日起10日内向卖方一次性付清全部房款或付清银行贷款额以外的全部剩余房款，逾期达30日的，卖方有权单方解除合同并有权另行出售房产，卖方解除合同的，买方应按房产总价款的15%向卖方支付违约金，卖方有权直接从买方已支付的购房款中扣除违约金并将已付购房款的剩余部分不计利息退还给买方。附件四第14条约定买方确认买方地址及联系方式为有效通讯地址及有效联系方式，买方通讯地址或联系方式任意一项如有变更，应在变更后五日内书面通知卖方，合同中通知的送达形式为EMS邮政特快专递或挂号信。附件四第2条第1款、第3款的上述约定内容字体作了加黑标识，附件四由吴振杰逐页签名确认。2018年8月15日，壹方置业公司通过EMS邮政快递向《深圳市房地产买卖合同（现售）》中约定的吴振杰收件地址邮寄了《催告函》，告知原告于2018年8月20日签前往壹方商业中心售楼处提交办理不动产证所需的资料原件。若原告未在上述期限内提交办理不动产权证所需的资料原件，导致不能办理不动产权证的，根据买卖合同的约定，被告有权解除买卖合同并要求原告支付涉案房地产总价款15%的违约金。2018年8月22日，壹方置业公司通过EMS邮政快递向《深圳市房地产买卖合同（现售）》中约定的吴振杰收件地址邮寄了《告知函》，告知原告因原告仍未提交相关资料原件，根据买卖合同的约定，自2018年8月23日起至实际提交相关资料原件之日止，原告有权按照涉案房产总价款的万分之三的标准每日向被告计收违约金，此外，被告有权解除买卖合同并要求原告支付涉案房地产总价款15%的违约金。2018年9月30日，壹方置业公司通过EMS邮政快递向吴振杰约定收件地址邮寄了《解除函》，函告吴振杰鉴于吴振杰未能全部提交办理不动产权证的资料，壹方置业公司单方解除双方房屋买卖合同关系并有权将涉案房产另行出售。本院认为，壹方置业公司与吴振杰签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》系合同当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定行使各自的权利，履行各自的义务。至于吴振杰提出有关《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同附件四内容为格式条款应认定无效的主张，本院认为附件四由吴振杰逐页签名确认，且有关对合同内容作出重大修改的内容均已加黑标识，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，应当认定为壹方置业公司已尽合理提示及说明的义务，合同附件四的约定应当认定为有效约定。吴振杰提出的此项抗辩，理据不足，本院不予采纳。有关违约责任的认定。按照《深圳市房地产买卖合同（现售）》的约定，吴振杰应自签订合同之日起60日内向银行贷款支付首期款以外的其余价款，原告亦两次向被告发函办理不动产权证书，在合同履行过程中，吴振杰至今未配合办理不动产权证书，亦未按照合同约定支付剩余购房款，已经构成根本违约。有关合同解除的认定。按照壹方置业公司与吴振杰间《深圳市房地产买卖合同（现售）》附件四的约定，逾期付款超过30日的，壹方置业公司有权解除合同，吴振杰应按房产总价款的15%支付违约金，壹方置业公司有权直接从吴振杰已支付的购房款中扣除违约金并将已付购房款的剩余部分不计利息退还给吴振杰。鉴于吴振杰构成根本性违约，壹方置业公司请求解除双方合同关系的诉求，符合事实和双方约定，本院予以支持。合同自通知达到对方时解除。结合壹方置业公司起诉主张解除合同及本案诉状送达吴振杰的时间，本院确认双方《深圳市房地产买卖合同（现售）》于2019年3月1日解除。有关违约金的认定。合同权利义务终止，不影响结算和清理条款的效力；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方《深圳市房地产买卖合同（现售）》附件四约定吴振杰构成根本违约的，应当向壹方置业公司支付合同总价款15%的违约金，结合市场房价波动的情况，以及壹方置业公司主张的实际损失情况，本院认定双方约定的违约金过高，予以酌情调整，调整后的违约金按合同总价款10%计付，并据此计算违约金为2570675.7元。有关返还款项的认定。合同解除后，壹方置业公司收取的吴振杰已付款12856757元应当返还吴振杰。按照合同约定，壹方置业公司有权直接从吴振杰已支付的购房款中扣除违约金并将已付购房款的剩余部分不计利息退还，据此本院核算壹方置业公司应向吴振杰返还的金额为10286081.3元（12856757元-2570675.7元）。至于吴振杰主张应向其返还代收税费385687元的反诉请求，应涉案房产目前尚为初始登记状态，并未办理不动产权证书并支付过户契税等税费，故被告的该项反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。有关房产撤销网签登记的认定。涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》解除，鉴于涉案房产已办理网签登记手续登记至吴振杰名下，根据合同解除的处理原则，原告要求被告协助办理涉案房产网签登记撤销手续的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于壹方置业公司提出的诉讼请求，吴振杰提出的反诉请求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）壹方置业（深圳）有限公司与被告（反诉原告）吴振杰签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》于2019年3月1日解除；二、原告（反诉被告）壹方置业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）吴振杰返还款项10286081.3元；三、原告（反诉被告）壹方置业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）吴振杰返还代收税费385687元；四、被告（反诉原告）吴振杰于本判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）壹方置业（深圳）有限公司办理涉案的深圳市宝安区新安街道新湖路壹方商业中心三期第40-41层7座A单元4003号房撤（注）销《深圳房地产买卖合同》[编号：深（宝）房现买字（2018）第23727号]网签登记手续；五、驳回原告（反诉被告）壹方置业（深圳）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴振杰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费170334元，由壹方置业（深圳）公司负担56210元、吴振杰负担114124元；反诉受理费50627元，由壹方置业（深圳）公司负担39324.6元，吴振杰负担11302.4元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  谢春玲二〇一九年五月三日书 记 员  李玉婷书 记 员  谢晓帅