北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初26518号原告（反诉被告）：赵婷婷，女，1976年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区三元桥凤凰城**501，身份证号1101041976********。委托诉讼代理人：刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被告（反诉原告）：荆晨，男，1978年10月5日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区新中街****楼**，身份证号1101021978********。委托诉讼代理人：苏少华，北京安坤律师事务所律师。第三人：华润物业经纪顾问有限公司，住所地北京市西城区太平街******。法定代表人：蒲滨，董事长。委托诉讼代理人：郭博，女，1980年5月17日出生，汉族，华润物业经纪顾问有限公司法务经理，，住北京市朝阳区酒仙桥路**内**委托诉讼代理人：刘希民，男，1981年1月11日出生，汉族，华润物业经纪顾问有限公司经纪人，住北，住北京市朝阳区div>原告（反诉被告）赵婷婷（以下称姓名）与被告（反诉原告）荆晨（以下称姓名）、第三人华润物业经纪顾问有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵婷婷及其委托诉讼代理人刘安艺，荆晨之委托诉讼代理人苏少华，第三人之委托诉讼代理人郭博、刘希民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵婷婷向本院提出诉讼请求：1.撤销赵婷婷与荆晨于2018年1月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令荆晨返还购房款300万元，并支付利息（以300万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年6月8日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：赵婷婷于2018年1月初找到第三人想购买一处房屋，明确表示不要顶层，最好是顶层的下一层即倒数第二层。第三人给赵婷婷介绍了位于北京市朝阳区XX楼3709号房屋，并带赵婷婷去看房。赵婷婷与第三人到涉案房屋所在楼栋，进入电梯，电梯里显示最高层是34层，赵婷婷与第三人在33层出了电梯，进入涉案房屋内看房，第三人介绍该房屋非常好，层高比别的楼层都高，赵婷婷一听就问第三人确定不是顶层，第三人说不是顶层，不信带您去34层看看。于是第三人带着赵婷婷坐电梯来到34层，该层是小区的老年活动中心，赵婷婷很满意。赵婷婷、荆晨与第三人于2018年1月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（编号：XXX）。约定：第一条：出卖方所售房屋坐落为北京市朝阳区XX楼3709号，该房屋所在楼栋建筑总层数为34层，其中地上34层，，地下**，该房屋所在楼层为**建筑面积共144.97平方米，该房屋规划设计用途为住宅；第四条：房屋总价款为1245万元。赵婷婷于2018年6月7日支付房屋首付款220万元，后来赵婷婷发现涉案房屋并不是荆晨或第三人所说的是倒数第二层，而是顶层。于是，赵婷婷找到第三人协商解决此事，提出要求降低价款等方案，但是第三人和荆晨态度恶劣，拒不同意赵婷婷的方案，无奈赵婷婷只能起诉要求撤销房屋买卖合同。赵婷婷认为，赵婷婷在购房之前明确表示不要顶层，看房时赵婷婷对涉案房屋是否是顶层提出质疑，第三人不但没有明确告知涉案房屋33层就是顶层，还带赵婷婷坐电梯上34层，故意隐瞒重要事实，并误导赵婷婷作出错误的决定。第三人和荆晨故意隐瞒涉案房屋是顶层的重要事实，属于欺诈行为。合同中约定涉案房屋所在楼层建筑总层数为34层，涉案房屋所在楼层为33层，实际涉案房屋是顶层，属于房屋设计问题，赵婷婷对此属于重大误解。赵婷婷为了维护自己的合法权益，依据合同法第五十四条的规定，依法提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋买卖合同。荆晨辩称，不同意赵婷婷的诉讼请求。不同意撤销双方签订的房屋买卖合同，荆晨已经于2018年9月3日向赵婷婷发出《律师函》，赵婷婷于2018年9月4日收到了该《律师函》，《律师函》要求赵婷婷支付购房款，否则合同解除，由于赵婷婷未支付购房款，荆晨主张双方签订的房屋买卖合同于2018年9月10日解除。同意向赵婷婷返还购房款，但是不同意支付利息。荆晨不存在违约行为，赵婷婷也不存在重大误解，双方不存在欺诈行为。赵婷婷一直在凤凰城居住，物业和中介人员带着赵婷婷多次到顶层，赵婷婷对房屋情况了解。在签约当天，荆晨与赵婷婷双方见面时，已经向赵婷婷表述清楚顶楼和漏过水的实际情况，赵婷婷对此知晓。荆晨认为赵婷婷不继续履行合同的原因是因为房价下跌，赵婷婷的旧房屋一直没有卖出，也导致她无法履行涉案房屋买卖合同。2018年2月12日前，赵婷婷就要支付定金80万元，其中第一笔20万元于2月1日支付，第二笔60万元于3月2日支付，赵婷婷没有按期支付定金，已经构成违约，且赵婷婷没有依照合同按期支付第一笔购房款，所以荆晨提出解除合同，赵婷婷应支付违约金，荆晨提前与租户解约，而且提前解除房屋的抵押，是赵婷婷的违约造成了荆晨的损失。第三人述称，不同意赵婷婷的诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同已经解除，赵婷婷在合同的履行过程中一直存在违约行为，赵婷婷从未提出过不要顶层，而且房屋买卖合同中没有约定不要顶层的条款，房屋经纪合同中也没有约定该条款，赵婷婷及其母亲也亲自去顶楼的老年活动中心看过，赵婷婷对涉案房屋的实际情况非常清楚，赵婷婷的母亲询问过物业和中介人员，核实过涉案房屋的漏水情况，说明赵婷婷对涉案房屋是顶层是知晓的。荆晨与第三人不存在恶意串通的行为。涉案房屋的带看和交易过程中，赵婷婷从未提出过不要顶层，第三人也实际带着赵婷婷去看了房屋的实际情况，赵婷婷知晓其购买的房屋房顶没有其他建筑物，赵婷婷也把自己的一些私人物品摆到了楼顶，并打算对顶层部分上锁自己使用。在签订合同时，中介就赵婷婷是否知道涉案房屋实际情况确认过，荆晨出售涉案房屋的价格低于同类型房屋。赵婷婷是为了卖掉旧房屋后购买涉案房屋，但是一直未出售成功，还对荆晨提出过降价，第三人认为，是赵婷婷违约导致合同不能继续履行。荆晨向本院提出反诉请求：1.确认赵婷婷与荆晨于2018年1月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年9月10日解除；2.判令赵婷婷支付违约金249万元。事实和理由：赵婷婷和荆晨于2018年1月30日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，荆晨作为卖方，向赵婷婷出售合同中约定的房屋，房屋出售价格为1245万元。《补充协议》第五条第三款约定，乙方(赵婷婷)若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方（荆晨）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。根据合同约定，2018年8月1日之前，赵婷婷应将464万元以自行支付的方式支付给荆晨，赵婷婷至今并未支付该笔款项，已构成根本违约。之后，荆晨委托律师向赵婷婷发出了《律师函》，要求赵婷婷于2018年9月9日之前支付464万元购房款，否则，自2018年9月10日正式解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。赵婷婷已经违约，应承担违约责任，故提起反诉，请求依法裁判。赵婷婷对反诉辩称，不同意荆晨的反诉请求。认可收到荆晨发送的解除通知，当时赵婷婷已经起诉了，解除通知是荆晨单方发出的，合同应当撤销。房屋买卖合同是在荆晨和第三人隐瞒涉案房屋重要事实的情形下签订的，属于可撤销的合同。不同意支付违约金，赵婷婷不是违约方。第三人对反诉述称，赵婷婷购买涉案房屋的目的是换大房子，赵婷婷的母亲就住在涉案小区，对小区房屋很了解，赵婷婷是由于前期卖房子不顺利，资金来源不足，导致付款能力出现问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，赵婷婷（买受人）与荆晨（出卖人）于2018年1月30日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：XXX），约定由赵婷婷购买荆晨位于北京市朝阳区XX楼3709号房屋（以下称涉案房屋）。该房屋所在楼栋建筑总层数为34层，其中地上34层，地，地下**，该房屋所在楼层为**筑面积共144.97平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋成交价格为481万元，室内装修及附属设施价格为764万元，该房屋的装修及附属设施随房一并出售，共计为1245万元。买受人在签订本合同的同时支付定金80万元。该合同第七条违约责任（二）逾期付款责任约定：买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，赵婷婷（乙方、买受方）与荆晨（甲方、出卖方）签订《补充协议》，约定乙方于2018年2月12日内向甲方支付定金80万元。甲方应于2018年5月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年7月1日前办理完毕解除抵押登记手续。甲乙双方应于2018年8月1日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，居间方陪同。乙方拟贷款金额为280万元。首付款：（1）乙方于2018年5月1日前将第一笔首付款220万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2018年8月1日前将第二笔首付款464万元以自行支付的方式支付甲方。赵婷婷分别于2018年2月1日、2018年3月6日、2018年6月7日向荆晨支付购房款20万元、60万元、220万元。涉案房屋于2018年7月3日注销抵押登记。赵婷婷向第三人支付居间服务费2万元。荆晨于2018年9月4日向赵婷婷送达《律师函》，载明：“致：赵婷婷，……根据合同约定，2018年8月1日之前，赵婷婷应将464万元以自行支付的方式支付给荆晨，截止本函出具之日（2018年9月3日），赵婷婷并未支付该笔款项，已经构成根本违约。荆晨多次通过中介与赵婷婷协商处理此事，并督促赵婷婷按合同约定期限及时付款，但赵婷婷一直未付款，赵婷婷迟延付款的行为已经严重影响了荆晨的资金使用计划，给荆晨造成了重大经济损失。结合上述情况，根据委托人荆晨的指示，现特函告阁下如下：1.请阁下于2018年9月9日之前向荆晨支付464万元。2.2018年9月9日之前，阁下仍未向荆晨支付464万元的，荆晨正式通知阁下，根据《补充协议》第五条第3款的约定，自2018年9月10日起，正式解除《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（合同编号：HZJJ-0172）及其补充协议，同时，荆晨将追究阁下的违约责任。”赵婷婷主张其明确向第三人提出不想购买顶层房屋且第三人及荆晨未向其告知涉案房屋实际为顶层，就此赵婷婷提交如下证据：1.2018年7月份与第三人工作人员谈话视频录像，主要内容为赵婷婷与第三人就涉案房屋沟通过程；2.2018年8月与涉案房屋楼长石某某的通话录音，主要内容为就涉案房屋进行沟通；3.赵婷婷的母亲与第三人工作人员刘希民的微信语音聊天记录，主要内容为：“赵母：小刘，钱我可以给你，但是你必须给我道歉，你一直没有和我和婷婷说是顶层，我现在心里一直都很生气。刘希民：阿姨，你看这样行不行，我这边和你道歉，后期的事我都给你踏踏实实的办，踏踏实实办完，回头我再请您单独吃顿饭，您看行不行阿姨……”。荆晨认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，称赵婷婷是因为房价下降不想继续购买涉案房屋。第三人不认可视频录像的真实性，称是赵婷婷偷录的，而且视频只是其中一段；认可录音及微信语音聊天记录的真实性，但不认可证明目的。荆晨称赵婷婷实地看过涉案房屋并知晓涉案房屋实际为顶层，就其主张提交如下证据：1.赵婷婷母亲与楼长石某某的微信聊天记录；2.照片，显示内容为涉案房屋所在楼栋楼顶露台上摆放的花盆；3.第三人工作人员刘希民与赵婷婷微信聊天记录。赵婷婷认可荆晨提交的上述证据真实性，但不认可证明目的，称其知道涉案房屋实际是顶层后去看过露台，搬花盆的时候已经知道涉案房屋是顶层了，知道涉案房屋是顶层后本想和第三人协商降价，但是第三人态度恶劣，不约谈荆晨。第三人认可荆晨提交的上述证据的真实性和证明目的。审理中，荆晨申请证人石某某出庭作证称：其是涉案房屋物业公司的工作人员，配合赵婷婷、荆晨双方一起看了房，也看了房顶，赵婷婷向其要过涉案房屋的防水合同及钥匙，赵婷婷也往楼顶放过花盆，涉案房屋实际是顶层，赵婷婷没有向其表示过不要顶层，在带看的过程中也没有听赵婷婷说过不要顶层。石某某认可赵婷婷提交的与其通话录音的真实性。在审理过程中，本院对涉案房屋上层空间进行现场勘验。经勘验，涉案房屋所在楼栋建筑实际总层数为34层，楼栋建筑没有13层、14层、24层、34层的标示；涉案房屋实际所在楼层为33层，门牌标示楼层为37层。乘电梯至涉案房屋所在楼栋建筑顶层（楼层标示为38层）左转为一处老年活动中心，进入老年活动中心后左转里部有一扇门，门外是露台。经询，赵婷婷、荆晨及第三人均认可老年活动中心外的露台即是涉案房屋的上部空间。赵婷婷认可实地看过涉案房屋及涉案房屋所在楼栋建筑楼顶老年活动中心。另查，第三人原名称为北京市华兆电器设备有限责任公司，于2018年12月28日变更为现名称。本院认为，赵婷婷主张撤销买卖合同的理由是对涉案房屋情况存在重大误解，荆晨与第三人恶意串通，隐瞒涉案房屋是顶层的重要事实，故本案的主要争议焦点为赵婷婷与荆晨签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否应予以撤销。首先，关于赵婷婷是否对所购买的涉案房屋情况存在重大误解。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，赵婷婷在签订房屋买卖合同时，对法律所规定的事项并不存在错误的认识，只是对所购买的标的物以外的条件存在误解。赵婷婷与荆晨签订的房屋买卖合同中并未约定不购买顶层，赵婷婷作为作出意思表示的当事人，在签订房屋买卖合同时，并未明确将自己所购买的涉案房屋不能是顶层的意思表达出来并体现在合同条款中，即涉案房屋不能是顶层并不是合同内容的组成部分，因此不存在评价其是否存在误解的问题。第二，关于荆晨与第三人是否存在恶意串通，隐瞒涉案房屋是顶层的情形。赵婷婷现提交的证据不足以证明荆晨和第三人存在恶意串通的情形，且在房屋买卖合同签订前，赵婷婷亦实地看过涉案房屋及涉案房屋所在楼栋建筑楼顶，应知晓其所购买的房屋的相关情况。故，结合房屋买卖的交易习惯、当事人的行为能力、审慎注意义务等因素综合考虑，赵婷婷与荆晨所签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，故对赵婷婷关于撤销房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。根据查明的事实，合同履行过程中，赵婷婷未按约定支付购房款，已构成根本违约，应当承担违约责任，荆晨据此提出解除双方签订的房屋买卖合同并要求支付违约金，依据充足，本院予以支持。荆晨主张的合同解除时间并无不妥，本院依法予以确认。关于违约金数额，赵婷婷主张双方签订的合同中约定违约金标准过高，故本院综合考虑合同履行情况、赵婷婷的过错程度、预期利益等，酌情确定赵婷婷应支付违约金标准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。荆晨同意向赵婷婷返还上述合同项下已支付的购房款，本院不持异议。合同解除后荆晨未返还购房款，应向赵婷婷支付利息，利息应从合同解除之日起计算，赵婷婷主张的利息标准符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵婷婷与被告（反诉原告）荆晨于二〇一八年一月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二〇一八年九月十日解除；二、原告（反诉被告）赵婷婷于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）荆晨违约金九十万元；三、被告（反诉原告）荆晨于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）赵婷婷购房款三百万元；四、被告（反诉原告）荆晨于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）赵婷婷购房款的利息（以三百万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一八年九月十日起计算至实际支付之日止）；五、驳回原告（反诉被告）赵婷婷的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）荆晨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96500元，由原告（反诉被告）赵婷婷负担（已交纳）。反诉受理费13360元，由原告（反诉被告）赵婷婷负担6400元[被告（反诉原告）荆晨已交纳，原告（反诉被告）赵婷婷于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）荆晨]，被告（反诉原告）荆晨负担6960元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张佳琪人民陪审员  张爱恭人民陪审员  张 林二〇一九年五月二十四日书 记 员  张茹敏