河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终1806号上诉人（原审被告、反诉原告）：白战山，男，1953年12月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：陈浩楠、孟文丽（实习），河南保航律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告)：商丘金控置业有限公司，住所地商丘市梁园区八一路与神火大道交叉口东北角东方锦江商务酒店****房间。统一社会信用代码91411400395957658P。法定代表人:陈起，职务:总经理。委托诉讼代理人:王金号，河南梁园律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永伟，系公司员工。上诉人白战山因与上诉人商丘金控置业有限公司（以下简称金控公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初11622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人白战山及其委托诉讼代理人陈浩楠、孟文丽与上诉人金控公司的委托诉讼代理人王金号、孙永伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白战山向本院提出上诉请求：１、依法撤销一审判决；２、由金控公司承担诉讼费用。事实与理由：一审判决白战山支付金控公司房租534271.31元没有依据，应依法撤销一审判决，驳回金控公司的一审诉请。事实与理由：1、一审判决对白战山实际支出的清理垃圾费用不予支持是错误的。根据白战山与金控公司签订的房屋租赁合同附加协议约定“三、四楼乙方（白战山）自行清理完成，总房款优惠5万元”。上诉人清理垃圾确实实际花费50400元。根据双方合意上诉人因清理垃圾花费的50400元，应抵扣房租5万元。故一审判决未支持是错误的。2、关于一审判决认定白战山系自行安装空调设备，未支持白战山要求安装空调抵扣房租5万元是不符合事实的。根据白战山与金控公司签订的房屋租赁合同附加协议约定“总房款优惠5万元，乙方（白战山）自行安装中央空调，空调主机位置由甲方（金控公司）指定”。该约定是双方合意后并认可的，事实清楚，不违反法律规定。3、关于电梯安装及补偿方式，一审判决安装电梯优惠（抵扣房租）10万元所涉及的电梯根本不存在，双方约定的是外挂电梯（附照片）的安装费用用于折抵房租。请求二审法院查清事实，白战山因安装外挂电梯所花费的268140元用于折抵房租。根据白战山与金控公司签订的房屋租赁合同第九条约定，金控公司应当为白战山提供电梯并负责维修和保养，故提供电梯行为属金控公司应履行的合同义务。白战山是经金控公司同意并承诺让白战山安装外挂电梯一部，因安装电梯所花费的相关费用抵扣房租。上述电梯是指位于米高梅电影院的外挂电梯（附加该电梯照片），是指房屋租赁合同附加协议中第三条第6项“乙方（白战山）开业前外挂电梯安装完毕”。并不是附加协议第二条第2项“总房款优惠10万元，供乙方（上诉人白战山）自行安装电梯一部”约定的电梯，附加协议第二条约定的电梯至今都没有安装，根本不存在。白战山因安装该部外挂电梯花费共计268140元，也应当冲抵白战山的租金。4、因金控公司原因导致停电，造成白战山损失393035元，该部分损失也应冲抵房租。结合本案事实，因金控公司原因造成白战山米高梅电影院停电无法营业造成损失393035元。一审判决认定白战山应支付金控公司房租总额为1777765元。白战山已缴纳的租金及金控公司造成白战山的损失，应折抵给金控公司的房租数额为1904668.6元，该款项足以全部冲抵白战山拖欠金控公司两年半的房租及水费。故白战山并不拖欠金控公司房租。请求应依法撤销一审判决，驳回金控公司的一审诉请。金控公司向本院提出上诉请求：1、依法改判解除金控公司与白战山签订的租赁合同并判决白战山承担违约责任；2、改判判决书第一项中租金增加100000元；3、本案一、二审诉讼费用由白战山承担。事实与理由：1、白战山拖欠租金长达一年多的时间，构成违约，应当判决解除合同。即使从2016年7月1日开始计算租金，白战山只交了第一年的租金70.58万元和20万元的履约保证金。根据双方签订的《租赁合同》第十四条的约定：“乙方不能按约定支付租金，每拖延一日应承担未付金额的3‰的违约金，逾期30日甲方有权选择解除合同，另承担律师和会计收费及三个月租赁费用的违约金”。白战山交纳的90.58万元仅相当于15.4个月的租金，即使按一审判决计算到2018年6月30日，自2016年7月1日至2018年6月30日共计为24个月，白战山仍然拖欠租金长达8.6个月，已属于严重违约，金控公司有权请求解除合同。2、一审判决金控公司补偿电梯费10万元是错误的。即使双方签订的《附加协议》是当事人的真实意思表示，但是补偿10万元的前提是白战山购买房屋，而现在是租赁房屋，购买这一“附条件”没有实现，该约定尚未生效。另外，该电梯是白战山租赁房屋开办电影院使用的专用观光电梯，没有其他人使用，是为其自己经营服务的。因此，一审判决金控公司补偿电梯费10万元没有依据。金控公司辩称：1、白战山的上诉理由不能成立，首先白战山在一审中曾经列举上诉状中的所谓垫付款或损失提出了反诉，因其没有缴纳反诉费而撤回处理。2、白战山列举的清理垃圾费用50400元、安装空调5万元、外挂电梯花费268140元均不应有金控公司承担，这三种费用在2015年10月9日双方签订的租赁合同附加协议中约定的前提条件是白战山购买房屋，而购买这一条件并没有成立，所以费用应当由其自行承担。3、白战山要求的因停电造成的损失393035元没有事实根据。白战山辩称：1、双方签订的租赁合同不符合法定及合同约定的解除情形，依法不应当予以解除。首先，金控公司主张依据双方租赁合同第14条之规定，以白战山逾期支付租金构成违约为由，要求解除合同不能成立。事实上，白战山实际上并不拖欠金控公司的房屋租金。双方租赁合同签订后，白战山陆陆续续已经支付上诉人金控公司房款94万元（一审判决已认定）、装修保证金2万元（一审判决已认定），共计96万元；此外，白战山垫付的金控公司未完成工程款178743.69元（一审判决已认定），垃圾清运费5万元（白战山二审举证证明）、中央空调安装费5万元（白战山二审举证证明）、外挂电梯237500元、电梯墙4000元、电梯踏步13000元、铁合金门套及框套16640元（白战山二审举证证明），共计1506883.69元，应当冲抵白战山房屋租金，因金控公司未按照合同约定提供电梯并负责维修和保养义务，导致电梯故障造成白战山的损失共计396535元（白战山二审举证证明），也应当冲抵白战山房租。以上费用共计1903418.69元，冲抵白战山全部房租1764500元之后，仍然剩余138918.69元，因此白战山并不拖欠金控公司任何租金，不符合解除合同的约定情形，双方之间租赁合同不应解除。其次，本案双方当事人于2015年10月9日签订租赁合同，但是由于金控公司始终未能达到合同约定的房屋交付标准，双方于2016年4月30日补签金控公司没有完成工程合同书，明确认可“甲方（金控公司）严重违约，造成乙方（白战山）开业遥遥无期”，因此即便双方在合同中存在违约，也是金控公司违约，而非白战山。涉案房屋位于商丘市神火大道与××交叉口，2015年该房屋整栋楼门庭冷落，设施不齐，白战山之前是有意购买该房屋，因此在金控公司的口头承诺下，垫资清理垃圾，协调消防、安装电梯、开设影院，使整幢楼商业活动繁华起来，后来虽然由于没有购买成功，双方至今仍是租赁合同关系，但是白战山为此付出了大量心血，对涉案楼房的繁荣发展功不可没。现在眼看大势已成，金控公司却以租金纠纷为由，要求解除租赁合同，明显是违背诚买信用的基本民事准则的。最后，本案仅仅系租金引起的租赁合同纠纷，只是通过法院来认定白战山是否拖欠租金、如有拖欠金额是多少，并非是白战山不履行合同的恶意行为。白战山为开设影院，前后共投资1000余万元，不可能自己不履行该租赁合同，否则只会造成自己的严重损失。不论最终结果如何，白战山都尊重法院认定的事实和作出的判决，因此也不符合《合同法》第94条关于合同法定解除的条件，双方租赁合同不应解除。2、一审判决金控公司补偿白战山电梯费10万元并无不当，但白战山实际垫资安装电梯远高于该数额，对此白战山也已经上诉进行主张。金控公司向一审法院起诉请求：1、依法解除金控公司、白战山签订的房屋租赁合同及补充合同；2、白战山向金控公司支付租金150万元并承担违约责任；3、白战山支付金控公司垫付的水费13265元；4、赔偿金控公司律师费3万元；5、诉讼费用由白战山负担。一审法院认定事实：2014年9月5日北京丰合投资有限公司与河南亚信实业发展有限公司签订资产买卖合同，购买河南亚信实业发展有限公司坐落于商丘市××区神火大道与××交叉口东北角“新锦江96号”三层房屋（证载面积2100.48㎡）。该房产交接后（房屋所有权人没有变更，仍为亚信公司）北京丰合投资有限公司同意金控公司以自己的名义与白战山签署租赁合同。2015年6月8日金控公司收到白战山50万元定金、7月28日白战山交纳装修保证金2万元、7月29日金控公司收到白战山房款44万元。2015年10月9日金控公司、白战山双方签订房屋租赁合同，金控公司为甲方，白战山为乙方。租赁合同主要约定：第一条、租赁房屋位于商丘市××区神火大道与××交叉口东北角“新锦江96号”三层房屋，证载面积2100.48平方米，三层裙房屋面7轴线以西临时建筑乙方无偿使用，甲方在6轴线-7轴线内加装消防风机。第三条、租赁物的用途：开办电影院及配套经营。装修期间为免租期，期限不超过120天，不收租金、物业费，水电费、垃圾清运费等由乙方负担。租赁期限为15年，自2016年3月1日至2031年2月29日，租金和租期自2016年3月1日起计算。第六条、乙方在协议签订后15日内向甲方支付20万元的履约保证金，保证金在次年交纳租金相抵扣。第七条、租金在第1-5年按每年70.58万元，第一年租金支付方式为年付，租金及履约保证金合计905800元，从第二年开始乙方按半年度支付，乙方应当在每个租赁期前二个月内向甲方一次性足额支付下个租赁期租金。乙方实际经营发生的水电等费用由乙方自行承担。第八条、租赁期间房屋出现漏水、墙体开裂、外排水不畅等问题影响乙方正常营业下，确属由甲方原因造成的，由甲方负责维修并承担相关费用，因此给乙方造成损失的甲方应当赔偿。空调设备由乙方自行购买安装。第九条、在乙方租赁期内,甲方保证租赁区域内配套的水电、电梯和消防设施等正常使用，由甲方配置的消防设施及电梯的正常维护保养工作由甲方负责，由乙方配置的消防设施由乙方负责。甲方依法承担总体消防责任、消防报建及消防设施的配备，乙方进场后的装修消防施工设计、报建、验收等由乙方自行办理。第十条、乙方负责的投资责任有：乙方租赁区域内的防水、防火等设备及安装，乙方承担消防责任、施工装修、消防报审验收等。第十四条违约责任，乙方不能按约定支付租金，每拖延一日应承担未付金额的3‰的违约金，逾期30日甲方有权选择解除合同，另承担律师和会计收费及三个月租赁费用的违约金。同时合同约定了其他内容。当日，金控公司、白战山双方签订租赁合同附加协议，主要约定：一、乙方在一年内对所租赁物有优先购买权，所缴纳所有款项转为购房款；二、购买房屋优惠政策：1、三楼、四楼乙方自行清理完成，总房款优惠5万元；2、总房款优惠10万元，供乙方自行安装电梯一部；3、总房款优惠5万元，乙方自行安装中央空调。三、购买房屋交付条件，5、三楼至四楼北侧外挂钢梯、南侧混土楼梯完成；6、乙方开业前外挂电梯安装完毕（位置见附件）。2015年10月21日双方签订补充协议约定水电费按物价局公布的商业用水用电标准执行等内容。2016年4月30日金控公司与白战山开办的米高梅电影院签订《金控置业没有完成工程合同书》，主要约定：因甲方资金短缺无力完成以下承诺应完成工程，甲方同意乙方垫资，出工出资，按08定额决算，完工甲方验收后同意做次年租金或（购房款）。一、电影院三楼电梯北侧直通一楼步梯，踏步、粉刷、找平，人工费。粘砖，倒角人工费，墙壁粉刷、找平、底漆、面漆。一、二层西墙堵孔人工费，三层六梯约607平方。竣工后按实际面积结算。二、步梯（楼梯间）照明设备、消防设备（应急灯、出口指示灯）材料费、工时费，及电梯相邻步梯（楼梯间）照明设备、消防设备（应急灯、出口指示灯）材料费、工时费，及北侧（楼梯间）一、二层西墙堵孔人工费照明设备、消防设备（应急灯、出口指示灯）材料费、工时费、踏步、粉刷、找平、材料费、人工费。三楼顶，四楼凉台防水防漏，SPS材料，丙纶布，防漏胶，找平处理，约520平方。竣工后按实际面积结算。……五、由于甲方原因未按租赁合同期限交房。一次消防证，时至今日不能提供。没有规划许可证，按照合同第9条9.6之协定，甲方有义务向乙方提供以上证件。但甲方严重违约，造成乙方开业遥遥无期。租赁合同起始日往后延顺2个月，租赁日为2016年7月1日。白战山施工后制定了工程费用汇总表，金控公司加盖公章确认工程造价178743.69元。租赁期间，白战山为维修电梯、96号院内自来水井口泵、路面和下水道等垫付支出4750元。2018年5月10日河南亚信实业发展有限公司向白战山发送公告，主要内容为：因北京丰合投资有限公司未完全履行资产买卖合同约定义务，租赁合同需将租金交付至亚信公司指定账户，由亚信公司统一签订租赁合同并完善相关租赁手续。2018年6月22日，金控公司向白战山发出书面租金催收函，要求给付租金126.87万元。2018年11月12日金控公司向白战山发出工作联系单，要求白战山交纳2018年11月9日前水费13265元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行合同义务。金控公司、白战山签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同附加协议、补充协议等，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同。本案中，金控公司获得授权将北京丰合投资有限公司购买的房屋以自己的名义出租给白战山使用，在订立合同时双方表示租赁与购买均可，实际履行时双方形成租赁合同关系。金控公司在履行租赁合同义务时存在明显瑕疵，包括租赁房屋工程没有完工、建设垃圾没有清除等，尚不能达到白战山租赁房屋开办电影院的合同目的。为此，双方又签订租赁合同附加协议和《金控置业没有完成工程合同书》，其内容均属对租赁合同的补充，双方应按照约定履行。结合合同约定及履行情况，白战山实际支付金控公司款项包括先期给付的房款94万元、装修保证金2万元和金控公司没有完成工程折合178743.69元。白战山垫付维修院内道路、下水井等支出4750元。关于电梯安装的费用问题，根据金控公司、白战山签订的房屋租赁合同第九条约定，金控公司应当为白战山提供电梯并负责维修和保养，故提供电梯行为属金控公司应履行的合同义务；金控公司、白战山双方在签订“房屋租赁合同”的同时又签订了买卖房屋的“房屋租赁合同附加协议”，所以附加协议是依附于主合同即房屋租赁合同对租赁房屋的附加约定，虽附加协议为对租赁房屋的买卖约定，但与主合同中的条款相互渗透，互为条件和约束，该协议条款中“总房款优惠10万元供乙方（白战山）自行安装电梯一部”，是金控公司对白战山安装电梯行为的同意或默认，也应视为对白战山安装电梯的一种价款补偿的约定。从涉案房屋整体状况看，该电梯已与涉案房屋形成不可分割的整体，如拆除将影响涉案房屋的使用价值，故白战山的添附行为客观上对租赁房屋具有增益的效果，金控公司明显在涉案房屋上获得利益，对白战山添附行为应当予以适当补偿；白战山主张金控公司应对安装电梯时所支付的费用予以折抵租金，因该电梯为营业性质，且使用频率频繁，该电梯已使用二年有余，故电梯存在一定折旧，加之白战山在使用该电梯过程中已得到相应的利益收入，一审法院对白战山该项主张不予采纳。根据双方签订的房屋租赁合同及其附加协议，结合双方合意的相关约定及电梯的使用情况，一审法院认为金控公司补偿白战山安装电梯费用10万元为宜。上述款项共计1243493.69元。按照合同约定，白战山2016年7月1日至2017年6月30日应支付房屋租金70.58万元，2017年7月1日至2018年6月30日应支付70.58万元。折抵后白战山欠金控公司租金168106.31元。按照合同约定白战山应缴纳2018年12月31日前租金为35.29万元。因登记所有权人河南亚信实业发展有限公司向白战山送达公告称北京丰合投资有限公司未完全履行资产买卖合同约定义务，租赁合同需将租金交付至亚信公司指定账户，由亚信公司统一签订租赁合同并完善相关租赁手续。故此该部分房屋租金交纳问题理应三方沟通协商，但白战山在诉讼过程中没有提交租金已经交付的证据，按照合同相对性要求，白战山应将租金交付给金控公司。综上，金控公司要求白战山支付租金521006.31元及2018年11月9日前水费13265元，合计534271.31元，理由正当，一审法院予以支持。金控公司要求解除与白战山签订的租赁协议及补充协议等诉讼请求，因双方确实存在垫付资金纠纷，且有原房主参与主张权利等情形，客观上白战山并非违约行为，该诉讼请求一审法院不予支持。白战山辩称房屋租赁附加协议中有三、四楼清理优惠5万元和中央空调安装优惠5万元的内容，应折抵租金，因该约定是购买时优惠，且白战山不能提供实际清理垃圾支出费用的证据，按照房屋租赁合同约定空调设备由乙方自行购买安装，白战山要求折抵租金理由，一审法院不予支持。白战山辩称金控公司尚有其他应当折抵租金事项，未向一审法院提交证据予以证明，事实不清。白战山反诉未在规定时间交纳反诉费，本案不予评判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、白战山给付商丘金控置业有限公司2018年12月31日前拖欠租金521006.31元、2018年11月9日前水费13265元，合计534271.31元。于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回商丘金控置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18689元，由白战山负担9142元；商丘金控置业有限公司负担9547元。二审期间，白战山围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，白战山提交的证据不属于新证据，本院不予分析评价。金控公司未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，金控公司获得授权将北京丰合投资有限公司购买的房屋以自己的名义出租给白战山使用，在订立合同时双方表示租赁与购买均可，实际履行时双方形成租赁合同关系。因金控公司与白战山之间确实存在垫付资金纠纷，且有河南亚信实业发展有限公司参与主张权利等情形，白战山并非存在根本违约行为，金控公司主张解除与白战山签订的租赁协议及补充协议的上诉请求不能成立，本院不予支持；白战山安装的外挂电梯已与涉案房屋形成不可分割的整体，金控公司因此在涉案房屋上获得利益，一审判决金控公司对白战山添附行为适当补偿10万元以折抵租金并无不当；白战山和金控公司签订的房屋租赁合同附加协议约定：“一、优先购买权……，二、购买房屋优惠政策。1、清理三、四楼白战山自行清理完成，总房款优惠5万元；2、总房款优惠10万元，供白战山自行安装电梯一部；3、总房款优惠5万元，供白战山自行安装中央空调，空调主机位置由金控公司指定；4、免收白战山购买房屋之日起三年物业费。三、购买房屋交付条件。5、三楼至四楼北侧外挂钢梯、南侧混土楼梯完成；6、白战山开业前外挂电梯安装完毕；7、提供两处广告位。”该附加协议约定总房款优惠的前提是白战山购买房屋优惠政策及房屋交付条件，白战山主张清理垃圾应抵扣房租5万元，安装空调抵扣房租5万元，安装外挂电梯应抵扣房租268140元无法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持；白战山一审中虽提交了反诉状，但未交纳反诉费用，白战山主张因金控公司的原因造成米高梅电影院停电营业损失应予赔偿393035元上诉理由和请求，本院不予审理。综上所述，金控公司、白战山的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11442元，由上诉人白战山负担9142元，上诉人商丘金控置业有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇一九年五月十三日书记员 王军会