山东省东营市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁05执异61号 案外人：东营科尔生物技术有限责任公司，住所地：东营市东营区运河路开发区**，统一社会信用代码：91370500732631895L。 法定代表人：崔光荣，经理。 申请执行人：东营方圆有色金属有限公司，住，住所地：东营市开发区综合开发园一社会信用代码：913705007062428884。 法定代表人：崔志祥，董事长。 被执行人：东营德达置业有限公司，住，住所地：东营市开发区运河路**一社会信用代码91370500795303872P。 法定代表人：曹海霞，经理。 被执行人：山东德达装饰设计工程有限公司，住所地，住所地：东营市开发区运河路**会信用代码91370500613377919P。 法定代表人：张德达，总经理。 本院在执行申请执行人东营方圆有色金属有限公司（以下简称方圆公司）与被执行人山东德达装饰设计工程有限公司、东营德达置业有限公司（以下简称德达置业公司）金融借款合同纠纷一案中，作出（2017）鲁05执415号保管财产委托书，并对德达置业公司名下证号为东房权证运河路字第××号、第××号房产以及土地使用权证号为东（开）国用（2007）字第140、141、142号的土地使用权进行拍卖。现案外人东营科尔生物技术有限责任公司（以下简称科尔公司）提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人科尔公司异议请求：请求撤销对东营区运河路433号房产（原证号为东营市房权证运河路字第××号、东营市房权证运河路字第××号，现证号为东房权证运河路字第××号、东房权证运河路字第××号）作出的（2017）鲁05执415号保管财产委托书，并终结对东营区运河路433号的房地产的委托保管、强制腾空、拍卖，并终结对该项不动产的执行。事实和理由：一、在2019年3月28日东营市中级人民法院发出保管财产委托书上记载的“因上述房产处于腾空状态后不宜由本院保管，特委托方圆公司代为保管”情况与客观事实不符，上述房产为异议申请人科尔公司自建房，一直为科尔公司合法占有、使用、出租。科尔公司的档案、财物、人员等都在涉案房屋内，一楼多处房屋由申请人向外出租，多名租户办理有工商登记营业执照，并且还在租赁合同有效期内。1、2006年11月2日科尔公司与被申请人德达置业公司签订《联合开发协议书》，约定由与科尔公司合作对涉案土地进行商业开发，科尔公司约定分配利润1,300万元。出于办理规划、施工手续的目的，科尔公司将涉案房地产过户到德达置业公司名下。因德达置业公司资金链断裂已没有履行《联合开发协议书》的能力，涉案土地至今保持原状没有开发，德达置业公司也没有按约定向科尔公司分配利润1,300万元。2、提供2019年5月6日涉案房屋、土地现状彩色照片一份，可以清楚地看出涉案办公楼上“科尔生物”四个大字，科尔公司的工作人员一直在该四层办公楼上办公，申请人公司的档案、财物、人员等都在涉案房屋内，一楼多处房屋由申请人向外出租，多名租户办理有工商登记营业执照，并且还在租赁合同有效期内，所以东营市中级人民法院在（2017）鲁05执415号保管财产委托书中陈述的前提“上述房产处于腾空状态”与客观事实不符，上述涉案房屋、土地一直合法占有、使用、出租之中，山东省东营市中级人民法院作出的保管财产委托书是违法的，应当予以撤销。3、东营市中级人民法院委托方圆公司保管处于申请人合法占有状态的财产，会直接导致科尔公司与方圆公司发生暴力冲突，科尔公司有行使正当防卫的权利，导致人员伤亡的后果是东营市中级人民法院的保管财产委托书造成的，请求东营市中级人民法院及上级法院追究有关人员的相应的法律责任。二、科尔公司对涉案房屋、土地的占有、使用、出租是合法占有，没有侵犯任何人的权利。东营市中级人民法院没有权力执行案外人科尔公司，科尔公司对于涉案房屋、土地的占有为合法占有，合法占有人的权利应当得到法律的保护。1、东营市中级人民法院执行中享有的权力，肯定不能大于德达置业公司的权利。法院执行案外人处的债权或财产，应当以被执行人的权利边界为限。德达置业公司在没有付清房款、土地款的情况下，都没有权利请求科尔公司——即房屋的卖方交付房屋，德达置业公司起诉交付房屋都赢不了，德达置业公司没有权利要求强制交房，东营市中级人民法院就没有权力对科尔公司强制执行腾空房屋。2、科尔公司对德达置业公司享有的同时履行抗辩权，同样可以对抗德达置业公司的债务人方圆公司，可以对抗法院要求腾空房屋的执行。中国的任何一条法律根本没有在买方未付清房款的情况下责令房屋卖方交付房屋的道理。任何一个讲理的法院都应当保护此案件中只是为了开发目的过户、没有收到任何房款的房屋卖方的合法权益。3、在涉案房屋被案外人合法占有的情况下，并不具备东营市中级人民法院将涉案房屋、土地拍卖的条件，所以东营市中级人民法院对涉案房屋、土地的强制腾空、拍卖应当终止。三、科尔公司向房地产开发公司德达置业公司的过户，目的是办理出于办理规划、施工等开发房地产的手续，科尔公司应当取得的对价是在房地产开发之后，但是因涉案土地还是原状，至今没有开发，所以科尔公司一直占有使用涉案土地、房屋，也没有取得对价。东营市中级人民法院作出的（2015）东民四初字第93号民事判决、山东省高级人民法院作出的（2016）鲁民终1080号民事判决，对于科尔公司提出的解除申请人与德达置业公司之间的《联合开发协议》，确认东开国用（2002）字第23号国有土地使用权证（现东开国用（2007）第140号、（2007）第141号（2007）第142号）项下的土地使用权及东营区运河路433号（现证号为东房权证运河路字第××号、东房权证运河路字第××号，原证号为东营市房权证运河路字第××号、东营市房权证运河路字第××号）房屋所有权归申请人享有的诉讼请求不予支持，但上述判决同时确认申请人与被申请人德达置业公司为房屋、土地买卖合同关系，被申请人德达置业公司并没有将房屋、土地转让款支付给申请人，申请人也直占有使用涉案土地、房屋（合法占有的事实状态），所以同时申请人依法享有同时履行抗辩权，即在没有完全支付房屋、土地转让款及利息损失的情况下，申请人有权利拒绝将房屋、土地交付给德达置业公司或者执行的法院。科尔公司一直占有、使用涉案的房屋、土地，（并没有交付被申请人德达置业公司，申请人对涉案的房屋、土地的“实际占有的事实状态及持续使用”是最应当保护的、最优先的物权），并且申请人有充分的证据，足以证实德达置业公司在没有完全支付房屋、土地转让款及利息损失的情况下，东营市中级人民法院对于涉案房屋、土地的腾空、拍卖等处置应当尊重科尔公司的意见，依法保障科尔公司的合法权益。综上所述，法院对涉案房屋、土地的委托保管、强制腾空拍卖，严重损害了只是依照科尔公司与德达置业公司之间的《联合开发协议》，因办理规划、施工等房地产开发手续将房屋所有权、土地使用权过户给德达置业公司、没有得到德达置业公司任何对价的科尔公司的合法权益。为此，请求对涉案房屋、土地撤销委托保管，终止强制腾空、拍卖。 审查查明，2017年7月10日本院作出（2017）鲁05民初3号民事判决书，判决：一、被告山东德达装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告方圆公司借款本息26,828,866.44元并支付相应利息、罚息、复利（计算方法：以1,400万元为基数，自2015年12月1日起至实际清偿之日止，按年利率12.15%计算罚息，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整；逾期未付的利息，按逾期罚息利率计收复利。以1,200万元为基数，自2015年12月1日起至2016年1月13日止，按年利率7.56%计算利息；自2016年1月14日起至实际清偿之日止，按年利率11.34%计算罚息，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整；逾期未付的利息，按逾期罚息利率计收复利）；二、被告山东德达装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方圆公司律师费10万元；三、原告方圆公司对被告德达置业公司提供的抵押物在第一项款项范围内享有优先受偿权：对他项权证号为东房他证东营区字第××号房产在最高额1,454万元的范围内享有优先受偿权、对他项权证号为东（开）他项（2013）第80号的土地使用权在最高额984万元的范围内享有优先受偿权、对他项权证号为东（开）他项（2013）第81号的土地使用权在最高额247万元的范围内享有优先受偿权、对他项权证号为东（开）他项（2013）第82号的土地使用权在最高额115万元的范围内享有优先受偿权；四、驳回原告方圆公司的其他诉讼请求。 2017年11月14日本院根据申请执行人方圆公司的强制执行申请对上述判决立案执行。2019年3月28日向申请执行人方圆公司发出《保管财产委托书》，并决定于2019年6月12日对被执行人德达置业公司名下证号为东房权证运河路字第××号、第××号房产以及土地使用权证号为东（开）国用（2007）字第140、141、142号的土地使用权在司法拍卖网络平台进行公开拍卖。 另根据（2017）鲁05民初3号民事判决书查明，2013年10月16日，德达置业公司与农行东城支行签订合同编号为37100620130010161的《最高额抵押合同》，约定德达置业公司自愿为山东德达装饰设计工程有限公司在2013年10月16日至2015年10月15日期间与农行东城支行办理的各类业务所形成的债权提供抵押担保；抵押担保的债权最高额度为2,800万元，担保物为德达置业公司自有房产证号为东房权证运河路字第××、00××92号的房产，以及土地使用权证号为东（开）国用（2007）字第140、141、142号的建设用地使用权。2013年10月21日，德达置业公司与农行东城支行为房产和土地办理了抵押登记。他项权证号为东房他证东营区字第××号的权利证书载明：房产的他项权利种类为最高额抵押，债权数额为1,454万元；他项权证号为东（开）他项（2013）第80号的权利证书载明：抵押担保金额984万元；他项权证号为东（开）他项（2013）第81号的权利证书载明：抵押担保金额247万元；他项权证号为东（开）他项（2013）第82号的权利证书载明：抵押担保金额115万元。以上房产和土地最高额抵押的总额为2,800万元。 2015年11月30日，方圆公司与农行东城支行签订《债权转让合同》，约定农行东城支行将其对山东德达装饰设计工程有限公司、德达置业公司因借款合同产生的债权和担保权益以26,828,866.44元出让给方圆公司。方圆公司于2015年11月30日向农行东城支行支付了转让款；同日，农行东城支行向山东德达装饰设计工程有限公司、德达置业公司送达了《债权转让通知书》。 另查明，2015年4月24日，本院受理原告东营开发区海洋生物化工有限公司、科尔公司与被告德达置业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告东营开发区海洋生物化工有限公司、科尔公司诉请判令：一、解除原、被告之间的《联合开发协议》；二、确认东开国用（2002）字第23号国有土地使用权证（现东开国用（2007）第140号、（2007）第141号、（2007）第142号）项下的土地使用权及东营区运河路433号（现证号为东房权证运河路字第××号、东房权证运河路字第××号，原证号为东营市房权证运河路字第××号、东营市房权证运河路字第××号）房屋所有权归原告所有。本院经审理于2015年9月14日作出（2015）东民四初字第93号民事判决书，驳回原告东营开发区海洋生物化工有限公司、科尔公司的诉讼请求。 本院认为，案外人科尔公司的异议主张不能成立，本院不予支持。理由是：一、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，本院拍卖的涉案房地产均登记在被执行人德达置业公司名下，应认定为德达置业公司的财产，德达置业公司作为被执行人，本院依法对其财产采取执行措施符合法律规定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，根据生效判决，被执行人德达置业公司名下的涉案房地产已经抵押，且判决申请执行人方圆公司对涉案抵押房地产享有优先受偿权，在被执行人不能履行生效判决确定的还款义务的情况下，申请执行人方圆公司主张行使抵押权，依法应予支持。案外人科尔公司请求对抵押财产排除执行的请求，依照上述法律规定，应不予支持。三、案外人科尔公司主张其与被执行人德达置业公司因存在联合开发协议而一直占有、使用、出租涉案房地产，但案外人就其与被执行人德达置业公司之间的合资、合作开发房地产合同纠纷提起诉讼后，本院作出的（2015）东民四初字第93号民事判决书并未认定双方形成合作开发房地产合同关系，对其诉讼主张亦未予支持。因此案外人基于该理由提出执行异议不能成立。综上，本院作出（2017）鲁05执415号保管财产委托书，并对被执行人德达置业公司名下证号为东房权证运河路字第××号、第××号房产以及土地使用权证号为东（开）国用（2007）字第140、141、142号的土地使用权进行拍卖符合法律规定，执行行为程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人东营科尔生物技术有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  董庆忠 审判员  张洪江 审判员  宋 婷 二〇一九年五月三十一日 法官助理李诗佳 书记员于浩然