河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1624民初2241号原告：许新华，男，1976年4月13日出生，汉族，住。原告：焦海霞，女，1975年11月2日出生，汉族，住。被告：沈丘县富盈置业有限公司，住所地：沈丘县沙南产业集聚区，统一社会信用代码91411624680763043Y。法定代表人：赵娄，公司经理。委托诉讼代理人：孙海峰，河南恪信律师事务所律师，执业证号14116200810295632，代理权限为特别授权。原告许新华、焦海霞与被告沈丘县富盈置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦海霞、被告沈丘县富盈置业有限公司的法定代表人赵娄及其委托诉讼代理人孙海峰到庭参加诉讼，原告许新华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许新华、焦海霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告延期交房违约金14206.39元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月18日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的御景国际小区3幢2单元605号房屋一套，总房款为优惠后的379848元。原告按照约定支付了购房款，被告应当于2013年12月31日前将符合验收标准的房屋交付给原告。合同第九条约定“逾期交付房屋的，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，被告并没有按照约定的交付房屋时间向原告交房，直到2014年7月6日，被告才通知原告办理了交房手续，实际延期交房187天。因被告的违约行为，致使原告没有及时得到房屋而造成了损失，原告为维护合法权益，特起诉至贵院，要求被告支付违约金，望判如所请。沈丘富盈置业有限公司辩称，一、原告许新华、焦海霞逾期付款是导致涉案房屋延期交付的原因，被告沈丘富盈置业有限公司依法可以顺延房屋交付时间，不应承担延期交房的违约责任。2011年初，被告开发建设沈丘御景国际小区。2011年10月31日，原告与被告商定购买该小区3幢2单元605号房屋一套，并于当日向被告交付首期房款150564元。根据双方签订商品房买卖合同的约定，该套商品房面积约131.45平方米，每平方单价为2889.68元，总价款379848元。原告应于2012年11月16日前支付首期房款370313元，2013年10月31日前付清剩余房款9535元。被告应当在2013年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。合同签订后，原告并未按照合同约定支付各期房款，后经被告催缴，原告才于2014年7月6日将全部房款付清。经计算，原告对其中的20万元房款逾期支付时间长达112天，对其中的9536元房款逾期支付时间长达248天。根据我国合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在原告逾期支付房款的情况下，被告有权顺延房屋交付时间，其延期交付房屋属于行使法律规定的先履行抗辩权的行为，依法不应承担违约责任。二、被告与原告已协商变更房屋交付期限，原告无权依据原合同约定要求被告承担延期交房的违约责任。2017年6月13日，双方经商议重新签订了商品房买卖合同，将房屋交付时间由原来的2013年12月31日之前变更为2016年12月31日之前。被告已于2014年7月6日将房屋交付给原告，被告的交房时间没有超出新合同的约定，原告依据原合同约定要求被告承担延期交付的违约责任与事实不符，依法不应支持。三、原告的起诉已超过法定的诉讼时效期间，应判决驳回其诉讼请求。根据我国民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据双方签订的原商品房买卖合同约定，被告应在2013年12月31日前交付房屋，故本案的诉讼时效期间应从2014年1月1日起计算二年。原告依据原合同约定的房屋交付时间要求被告承担违约责任已明显超出法定的诉讼时效期间。根据我国民事诉讼法司法解释第二百一十九条规定，应判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，请求在查明事实的基础上，依法作出公正裁判，维护被告的合法权益。焦海霞为支持诉讼请求，举证如下：第一组证据：原告的身份证复印件一份。证明原告具有合法的诉讼主体资格。第二组证据：商品房买卖合同一份。证明2013年3月18日房屋××许新华、焦海霞与被告签订商品房买卖合同，约定的交房时间是2013年12月31日前。第三组证据：2017年6月15日被告公司开具的增值税发票一张。证明二原告已向被告支付购房款379848元。首期支付房款是2011年10月份交150000多元，2012年10月份两次交付房款，第一次交100000元，第二次交100000元，后又补交25000元。第四组证据：垃圾清理费300元收据一张。证明原告于2014年7月6日交给售楼处垃圾清理费300元。第五组证据：豫（2017）沈丘不动产权第00002587号不动产权证书。证明房产证已于2017年7月27日办理完毕。登记的房屋建筑面积为131.44平方米。沈丘富盈置业有限公司的质证意见如下：对第一组证据无异议。对第二组证据，商品房买卖合同的真实性无异议，但原被告已于2017年6月13日重新签订了商品房买卖合同，将原合同约定的房屋交付时间变更为2016年12月31日之前，本案的房屋交付时间应以新合同为准。对第三组证据，增值税发票的真实性无异议，但原告并未按照双方的约定支付购房款，原告对其中的200000元购房款逾期时间长达112天，对其中的9536元房款逾期时间长达248天，据此被告有权顺延房屋的交付时间。对第四组证据，垃圾清理费300元收据的真实性、合法性有异议。该收据没有加盖任何单位的公章，也没有收款人签名，无法证明原告交付300元垃圾清理费的真实性。对第五组证据，豫（2017）沈丘不动产权第00002587号不动产权证书的真实性无异议，说明被告已经按照双方重新签订的商品房买卖合同约定的时间为原告办理了房屋产权登记。沈丘富盈置业有限公司为支持答辩意见，举证如下：第一组证据：商品房买卖合同一份。证明原、被告于2017年6月13日重新签订商品房买卖合同，合同约定该商品房的交付时间为2016年12月31日。原、被告双方均在该合同文本上签字、盖章，并在沈丘房地产管理中心进行备案登记，说明双方已一致同意将原合同约定的交房时间变更。被告已于2014年7月6日将房屋交付给原告，依据变更的交房期限被告并未延期交付房屋，原告依据原合同要求被告承担违约责任与事实不符。第二组证据：房款收据六张、建设工程竣工验收备案表一份。证明：1、原、被告签订的原商品房买卖合同约定，原告应于2012年11月16日前支付首期房款370313元，2013年10月31日前付清剩余房款9535元。但原告在2012年12月16日之前仅支付房款170313元，到2014年7月6日才将全部房款付清，对其中的200000元，第一笔100000元在2012年12月15日交付，第二笔100000元在2013年3月8日交付，房款逾期支付时间长达112天，对其中的9536元，2014年3月11日交付7866元，2014年7月6日交付1670元，房款逾期支付时间长达248天。在原告逾期支付房款的情况下，被告有权顺延房屋交付时间，且依法不应承担违约责任。2、被告开发建设的御景国际1号楼B座、2号楼B座的竣工验收合格日期为2013年4月30日。说明被告自工程竣工验收合格之日起就具备向原告交付房屋的条件，并非被告工期延误导致不能交付房屋。原告2014年7月6日付清全部房款，被告于当日交付房屋也能印证涉案房屋延期交付是原告逾期付款所致。焦海霞对沈丘富盈置业有限公司提交的证据，质证意见如下：对2017年6月13日重新签订的商品房买卖合同有异议，当时被告工作人员说重新签订商品房买卖合同是为了办理房产证，没有看合同的内容就签了字。对六张房款收据均无异议，对建设工程竣工验收备案表有异议。竣工验收备案表记载的是竣工验收的楼号是1号楼和2号楼，而原告购买的是3号楼，是2014年7月6日接收的房屋，当时3号楼还没有达到竣工验收的条件，路还没有通，楼上电梯可以运行。路面是2014年10月份才修好。本院经审理认定事实如下：2013年3月18日，许新华、焦海霞（××）与沈丘富盈置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定：一、出卖人以出让方式取得位于兆丰大道东侧金光大道南地块的土地使用权。该地块面积为15405平方米，规划用途为住宅，土地作用年限自2011年4月1日至2080年8月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房御景国际小区。建设工程规划许可证号为建字第2012019号，施工许可证号为412728201208210201。二、××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为沈丘房地产管理处。三、××购买的商品房为第3幢2单元605号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高2.9米，建筑层数地上32层，地下**。该商品房建筑面积共131.45平方米，阳台为封闭式。四、出卖人与××约定按建筑面积计算该商品房价款，每平方米2889.68元，总金额379848元。六、××应于2012年11月16日前支付首期房款人民币370313元，于2013年10月31日前向出卖人付清剩余房款人民币9535元。八、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付××使用。九、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过15日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。沈丘富盈置业有限公司开发建设的御景国际1#B座、2#B座于2013年4月30日竣工验收。许新华、焦海霞自2011年10月起，共向沈丘富盈置业有限公司交付房款6次，2011年10月31日交款150564元、2012年2月3日交款19749元、2012年12月15日交款100000元、2013年3月18日交款100000元、2014年3月11日交款7866元、2014年7月6日交款1670元，合计379849元。2014年7月6日，沈丘富盈置业有限公司将房屋交付给许新华和焦海霞，许新华和焦海霞接收房屋后进行装修，于2014年年底入住。2017年6月13日，许新华、焦海霞（××）与沈丘富盈置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（现售）一份，对购房款的付款方式、逾期付款的责任、商品房的交付时间、逾期交付的责任等重新进行了约定。2017年8月，沈丘国土资源局为许新华、焦海霞购买的坐落于沈丘槐店回族镇兆丰大道东侧金光大道南御景国际2#AB座6-B05的131.44平方米商品房颁发豫（2017）沈丘不动产权第00002587号不动产权证书。2019年5月，许新华、焦海霞以沈丘富盈置业有限公司违约逾期交付房屋，向本院提起诉讼。本院认为，2013年3月18日，许新华、焦海霞与沈丘富盈置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。沈丘富盈置业有限公司辩称合同约定许新华、焦海霞于2013年10月31日前交清房款，沈丘富盈置业有限公司于2013年12月31日交付房屋。沈丘富盈置业有限公司未能按约交付房屋，迟延履行的原因是许新华、焦海霞未按合同约定的日期交清房款，直至2014年7月6日才交清房款，当日沈丘富盈置业有限公司交付了房屋，不应承担违约责任。我国合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。且双方在重新签订的房屋买卖合同中，对交房时间重新进行了约定，被告交房时间不违反双方约定。据此，沈丘富盈置业有限公司的辩解理由，本院予以采纳，原告请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条规定，判决如下：驳回原告许新华、焦海霞的诉讼请求。案件受理费减半收取78元，由原告许新华、焦海霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  曹杰二〇一九年五月三十一日法官助理韩媛媛书记员赵文文