湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0781民初43号原告：常德安居物业服务有限公司，住所地常德市武陵区城北北正街居委会朗州路**。法定代表人：肖维宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，男，湖南劲鸣律师事务所律师。被告：李徐淼，男，1987年8月17日出生，汉族，湖南星辰房地产开发有限公司员工，住津市。原告常德安居物业服务有限公司与被告李徐淼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，2019年1月7日、5月23日，两次公开开庭进行了审理。原告常德安居物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘杰、被告李徐淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常德安居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告李徐淼立即支付2014年3月30日起至2018年10月31日止的物业服务费8208元及其违约金10000元。审理过程中，上述诉讼请求中的违约金10000元变更为按银行同期贷款利率承担利息1941.09元。合计10149.09元。事实和理由：李徐淼系津市市九澧华都小区业主。2010年12月30日，常德安居物业服务有限公司与该小区开发商签订了物业管理委托合同。常德安居物业服务有限公司依据物业管理服务合同履行了义务，李徐淼已缴纳物业服务费至2014年3月30日。自2014年4月1日至2018年10月31日，李徐淼已欠物业服务费8208元。常德安居物业服务有限公司多次催收未果。李徐淼辩称，常德安居物业服务有限公司服务质量欠缺，同时，双方未签到合同，不同意给付物业服务费。常德安居物业服务有限公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，李徐淼未向本院提交证据。本院组织当事人进行了庭审质证。李徐淼对常德安居物业服务有限公司提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月30日，九澧华都商住楼小区的物业服务经公开议标、评标委员会评定、津市市房管局核准，常德安居物业服务有限公司中标。2010年12月30日，津市市银夏房地产开发有限公司与常德安居物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同约定：“第四条1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层纸质版：0.80元/月。平方米；……电梯电费：0.40元/。平方米……第二十二条……未能按时足额交纳物业服务费的，应应向乙方（常德安居物业服务有限公司）支付违约金、第二十六条本合同期限自2010年12月30日起至2012年12月30日止”。2013年7月9日，津市市银夏房地产开发有限公司通知常德安居物业服务有限公司，业主李徐淼已入住购买该小区A栋15038室，面积为142.48平方米，要求常德安居物业服务有限公司办理各种交房手续。2013年7月9日至2014年3月30日，李徐淼应交物业费已由其向常德安居物业服务有限公司交纳的装修押金抵扣，李徐淼对此未提出异议。自2014年3月30日至今，李徐淼未再交纳物业服务费。自2014年4月1日起至2018年10月31日止，8208元本金的同期贷款利息为1941.09元。诉讼中，常德安居物业服务有限公司向本院提交其与李徐淼签订的《前期物业服务合同》，李徐淼称未在该合同上签名，申请对该合同上李徐淼签名进行相关鉴定。常德安居物业服务有限公司不同意，撤回该证据不向法院提交。另查，九澧华都商住楼小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，常德安居物业服务有限公司与津市市银夏房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽于2012年12月30日到期，但自2013年7月9日至2014年3月30日，李徐淼对按上述《前期物业服务合同》确定的交纳物业费标准，由其交纳的装修费抵扣未提出异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同双方成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第十条“合同的形式当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”的规定，应视为双方按前期物业服务合同的权利与义务内容以其他形式成立新的物业合同。李徐淼认为双方未签相关合同，不同意给付物业服务费的主张不成立。李徐淼认为常德安居物业服务有限公司服务质量欠缺，未向本院提交任何证据，本院不予采信。综上，常德安居物业服务有限公司与津市市银夏房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》对作为该小区业主的李徐淼具有约束力。李徐淼作为小区业主，接受了常德安居物业服务有限公司提供的物业管理服务，应当按约支付物业管理费。同时，常德安居物业服务有限公司要求按同期贷款利率计算违约金即资金实际占用损失，不违反法律规定。常德安居物业服务有限公司要求李徐淼支付未缴的物业服务费及违约金，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、第二条、《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：李徐淼于本判决生效后三日内一次性付清常德安居物业服务有限公司2014年4月1日起至2018年10月31日止的物业服务费8208元及其违约金1941.09元，合计10149.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，减半收取127.5元，由李徐淼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  张林二〇一九年五月二十七日书记员  罗青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款当事人对合同双方成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。第十条合同的形式当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。