贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初66号原告：黄洪波，男，1971年4月29日出生，汉族，广东省潮阳市人.原告：杨芳，女，1976年11月18日，侗族，贵州省天柱县人.委托诉讼代理人：杨春、杨成，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：蒋雪华。贵州大地联创房地产开发有限公司销售经理.原告黄洪波、杨芳诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄洪波、原告黄洪波、杨芳的其委托诉讼代理人杨春、杨成，被告大地联创公司的委托诉讼代理人蒋雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄洪波、杨芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还契税、房屋维修基金、办证费、天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费及逾期办证违约金59676元；2、判决被告90日内向原告提供办理房屋产权转移登记所需的全部资料（房屋初始登记）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年8月17日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于凯里市环城西路××号大地春城第6栋12层1203号房屋，建筑面积259.02平方米，购房款1058045元。2014年1月4日，被告在交付房屋时代收契税30989元、房屋维修基金20659元、办证费97元。违规向原告收取天然气开户费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元。2014年1月4日被告向原告交付房屋，按约被告应当在交房后90日内（即2014年4月4日前）办理好房屋产权初始登记，但被告已逾期4年多时间未向原告提供初始登记的房屋所有权证及办理权属登记所需的其他资料，致使原告不能办理房屋所有权转移登记。被告的行为已经构成违约，依法应当支付2014年4月5日至2018年12月5日的逾期办证违约金4937.57元。故特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告大地联创公司未向本院递交答辩状，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：一、该套房屋已经具备办证的条件，但是由于该套房屋设置有抵押权，在抵押权人不同意的情况下，无法办理初始登记、也无法办理过户。二、契税和维修基金、办证费无异议，逾期办证违约金存在诉讼时效，不予支持。三、三通费用的退还有异议，目前我们查询到取消三通费的文件，仅查询到经济适用房的退还，对商品房部分没有规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2013年8月17日，以原告黄洪波、杨芳为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市环城西路××大地春城××商品房××套，总价款为1058045元。2、被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。3、被告承诺于x年x月x日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，原、被告又签订附件十二《补充协议》一份，补充协议第九条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理竣工验收备案表90日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款1058045元。2014年1月4日被告已将涉案房屋交付给了原告，但涉案房屋至今未办理房屋初始登记。双方因此发生纠纷，原告于2019年1月2日向本院提起诉讼。另查明：2014年1月4日，被告收取原告房屋契税30989元、维修基金20658元、办证费97元、天然气费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元。同时查明，大地春城5-8栋房屋尚未办理不动产初始登记。属于在建工程抵押项目。再查明：“2016年7月20日，大地春城业主委员会主任袁涛、业委会成员龙建鹏、刘芳及楼栋代表10人与州住建局、州信访局、市房产局等相关部门工作人员形成”大地春城业主维权协调会会议纪要。主要内容为：“1、房开商代收的房屋维修基金和契税用于办理房产证，目前上缴到办证部门一部分资金，剩下的余额要于2016年12月30日前交足并办理好一期和二期的房产证。2、业主要求房开商代收却拖延2到3年缴纳的维修基金和契税产生的利息应补贴给业主，会议上关于产生的这部分利息事宜，房开商和业主下来自行协商解决。3、交房违约金问题：业主已经将房开商起诉到法院，由法院的判决执行……。5、三期房产证问题：关于三期房产证问题，房开商统计三期代收大约有10%业主的维修基金和契税。介于还有相关程序要走，需一个月时间才能给予业主答复，至于代收的部分业主的维修基金和契税给予退还，待三期大证办理下来后业主自办理个户产权……”。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告黄洪波、杨芳与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。双方签订的主合同中未对转移登记时间及违约责任进行约定，后在双方签订的补充协议中亦未对被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，本案应自交房之日起90日内作为办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2014年1月4日交房，本院确认涉案房屋于2014年4月4日前为办理房屋权属证书的期间。被告至今未取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任，原告主张被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。2014年4月5日至2018年12年5日期间的逾期办证违约金为4937.57元（1058045×0.1%×4年）+（1058045×0.1%÷12×8）。庭审中，被告对逾期办证违约金提出诉讼时效抗辩。本院认为，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求属于合同债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。逾期办证违约金的诉讼时效期间应当从被告实际交房之日后第91个工作日即2014年4月5日开始起算。从前述诉讼时效期间起算点至原告提起本案诉讼之日（2019年1月2日），原告起诉被告支付逾期办证违约金部分已超过两年诉讼时效期间。然而，大地春城小区业主委员会一直代表业主因办证事宜等向被告主张权利，2016年7月20日小区业主委员会代表与被告及相关行政主管部门在凯里市迎宾社区服务中心达成“大地春城业主维权协调会会议纪要”，讨论通过事项中涉及到房屋维修基金、契税的退还及办理房产证事宜，故能够引起原告诉请被告支付逾期办证违约金诉讼时效中断的法律效果，中断后的诉讼时效重新起算，适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效规定，至原告起诉之日，本案并未超过三年诉讼时效期间。故被告提出的诉讼时效抗辩不成立，本院不予支持。现由于被告原因，上述房屋存在抵押，亦无法预计何时可解除抵押，办理不动产权证的条件尚未成就，故对原告主张被告90日内向原告提供房屋初始登记的请求，本院不予支持。原告可待涉案商品房具备办理房屋初始登记条件之后再另行主张权利。在此之前被告应继续承担逾期办证违约责任。被告收取原告交纳的房屋契税、办证费是事实，被告未能举证证明收取原告的房屋契税已得到房产行政管理机关的授权，或者已将收取的房屋契税交至房产行政管理机关，且被告未为原告办理房屋产权证，故原告有权主张被告返还房屋契税30989元及办证费97元。房屋维修基金是用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程的资金。被告代为收取原告的房屋维修基金属全体业主共同所有，管理权利由房产行政管理机关或者业主委员会行使，原告无权直接行使。原告诉请被告返还房屋维修基金，本院不予支持。贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。2014年贵州省人民代表大会法治委员会给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确天然气、电表、闭路电视等配套设施本应包含在商品房销售价格之中，故原告主张被告退还天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告黄洪波、杨芳契税30989元、办证费97元、天然气开户费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费265元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄洪波、杨芳2014年4月5日至2018年12年5日期间的逾期办证违约金为4937.57元。二、驳回原告黄洪波、杨芳的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取646元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 朱 艳二〇一九年五月二十五日书记员 文生燕