江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初5310号原告：史茂林，男，1963年11月22日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告：董秀园，女，1961年10月14日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告：王国虞，男，1962年11月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上述三原告的委托诉讼代理人：董健园，女，1964年1月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：董健园，女，1964年1月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路**。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市尊源恒律师事务所律师。被告：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住，住所地苏州工业园区东兴路**/div>法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。被告：江苏惠龙实业有限公司，住所，住所地苏州工业园区东环路**东环大厦div>法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，系苏州工业园区惠龙投资有限公司员工。原告史茂林、董秀园、王国虞、董健园与被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法由审判员卢秋明适用简易程序审理。本案于2018年9月27日公开开庭进行了审理，原告史茂林、原告董秀园、原告王国虞的委托诉讼代理人原告董健园到庭参加诉讼。被告名品城公司、被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。审理中，本案于2018年12月17日依法裁定中止诉讼。后根据四原告的申请，本案于2019年4月23日恢复审理。本案于2019年5月7日公开开庭进行了审理，原告史茂林、原告董秀园、原告王国虞、原告董健园到庭参加诉讼。被告名品城公司、被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告史茂林向本院提起诉讼，请求判令：1、强制被告付租金及违约金。2、三被告支付原告到期租金（2013年1月1日-2016年12月31日），合计人民币519303.22元（税后），并承担因逾期支付租金产生的违约金（按合同约定，违约金按每天万分之三计算，从2013年7月1日起至被告完全履行之日止，一次付清）。3、由被告支付所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2006年12月24日签署了“租赁合同”，合同约定原告将其位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城B馆1层1066号房屋承租给被告，租赁期限10年（自2007年1月1日-2016年12月31日）。按照租赁合同第三章约定，被告应当在第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时的总房价的10%，每半年付租金一次。截止本函发出之日，被告还有8次租金未付，共计人民币519303.2元（税后）。按照租赁合同第四章约定，被告承担因逾期支付租金产生的违约金，违约金按每天万分之三计算，从2013年7月1日起至被告完全履行之日止。基于以上事实，原告诉至法院。被告名品城公司辩称，其不同意原告的所有诉讼请求，该案明显违反一事不再理原则，属于重复起诉，故法院应作撤销处理。因该案四原告已就系争标的向法院提起诉讼，法院已于2018年4月28日作出（2017）苏0507民初2194号民事判决书，后四原告提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院已依法受理，该案尚处于二审审理期间。而上述四原告又于2018年8月13日就系争标的再次起诉，只是在本案中不再将上海奥银房地产开发有限公司、苏州奥食卡企业管理有限公司、苏州厚木资产管理有限公司、苏州市申贸果品有限公司相城分公司作为被告，两案的诉讼请求完全一致。由此可见，原告的起诉，违反一事不再理原则，构成重复起诉，应不予立案，既已立案，则应当撤销案件。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司共同辩称，1、与原告签订房屋租赁合同的是苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司，后更名为名品城公司）与乐成公司（注销时更名为苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，以下简称酒文化公司），该二者与两被告在法律上是四个完全不同的法律主体，其对原告没有合同义务。2、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司（以下简称酒文化公司，前身为乐成公司）注销前的两个股东即本案被告惠龙实业公司、惠龙投资公司，其履行出资义务到位，且经过召开股东会、清理债权债务、出具清算报告、登报公告等合法程序注销了酒文化公司。涉诉项目的整体租金自始至终（实际履行支付2007年-2012年，计6年左右）均由名品城公司支付租金、经营运作该项目，在原告提供的租金收款存折记录也能证明；名品城项目现场亦由名品城公司及奥食卡公司负责营运，现场商户的租赁合同均由该两公司与商户签订，并收取租金，名品城公司没有拖欠租金，不存在该债务。3、原告作为出租人，没有证据证明乐成公司及股东的清算行为不当，使公司财产发生贬值、流失、毁损或者灭失的情况，以及其在乐成公司解散后存在恶意处置公司财产的行为，因此，其对涉诉租金不承担责任。4、名品城项目从2012年左右开始拖欠租金，至起诉超过一年的诉讼时效，原告起诉其作为股东承担清偿责任，也已经超过两年的诉讼时效。5、名品城公司目前仍在为履行小业主的租赁合同而努力，向项目上的商户追讨租金，然后付给小业主，已经有相关案件胜诉，对支付租金本案的涉案租金具备实际的履行能力。综上，其并非本案适格被告，不应当承担责任。经审理查明，2006年11月28日，史茂林作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，合同中约定：甲方已于2006年9月11日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200609110126），购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”的房屋B馆1层1066号。合同中约定：“甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。乙一方与乙二方同意，甲方在本合同规定的租赁期的开始5年结束时享有由乙二方按《房屋买卖合同》的实际成交总房价款买回的选择权（以下简称房屋买回选择权），在乙二方无力买回的情况下，乙一方负同等买回责任。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。若甲方实际收房日迟于以上租期起算日，则其租金及分红起算日为甲方实际收房日的第二日，租赁期限相应缩短，租赁期限结束日不变。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。在本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋租赁期限内，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年的12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，在合同落款处甲方由史茂林、王国虞签名，乙一方由龙鼎公司盖章，乙二方由乐成公司盖章。同日，史茂林、王国虞另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用或将涉案房屋另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。2006年12月24日，史茂林、王国虞与乐成公司就其所购买的苏州国际精品批发城B1066号商铺签订的房屋委托租赁合同再次签订了《补充协议》一份，该协议约定：B1066号商铺的总房价为1366587元，并在租赁合同的租赁期内无论乐成公司是否将房屋转租，乐成公司承诺按上述总房价和租赁合同第三章“租赁租金及分红”中规定支付每期税前租金，则自2007年1月1日起，税前半年租金为总房价的5%计68329元。另查明，案涉房屋位于苏州市相城区元和街道华元路856号1066号商铺，购买价款为1366587元，已经办理产权登记，房屋登记的所有权人为史茂林、董秀园、王国虞、董健园共有，建筑面积为82.83平方米。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司。乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。又查明，董健园曾于2017年4月27日起诉惠龙实业公司、惠龙投资公司、东方名品城公司、上海奥银房地产开发有限公司、苏州奥食卡企业管理有限公司、苏州厚木资产管理有限公司、苏州市申贸果品有限公司相城分公司房屋租赁合同纠纷一案，请求：1、返还董健园的私人财产（商铺形式），赶走非法承租人，终止非法占有。2、强制该案被告按购房合同第14条规定开通水、电并开户。3、强制该案被告按购房合同附件三的规定重新给商铺开好门窗（铝合金）。4、强制该案被告按购房合同图纸恢复套内面积（图纸见后）。5、追缴非法占用期间的经营获利。6、追缴非法占用期间产权人的损失，按如下公式计算：（购房总价/12月）×10%×非法占用月份。暂时计算到2017年6月30日，共计：68073元（税后）。7、由该案被告支付所有诉讼费用。该案本院立案受理后，在审理中，根据董健园的申请，追加王国虞、董秀园、史茂林为该案原告参加诉讼。审理中，该案原告董健园、王国虞、董秀园、史茂林将其上述第五、六项诉讼请求合并成一项诉讼请求：要求被告苏州市申贸果品有限公司相城分公司向原告支付房屋占有使用费用（自2017年1月1日起计算至今），计算方式同上述第六项诉讼请求中损失的计算方式，按税后10000元/月主张。同时要求被告苏州厚木资产管理有限公司对上述第一项诉讼请求及合并后的第五、六项诉讼请求承担共同责任。该案经审理后，于2018年4月28日作出（2017）苏0507民初2194号民事判决书，判决：驳回原告董健园、王国虞、董秀园、史茂林的全部诉讼请求。该案四原告不服提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2019年2月14日作出（2018）苏05民终5755号民事裁定书，裁定：一、撤销苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初2194号民事判决；二、本案发回苏州市相城区人民法院重审。以上事实有当事人举证的原告身份信息、被告工商登记资料、《商品房买卖合同》、《苏州国际精品批发城租赁合同》、同意函、补充协议、房屋所有权证、土地使用权证、工商登记查询资料及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。对于原告主张的租金及违约金的诉讼请求，本院认为，史茂林、王国虞与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。因原告董健园、王国虞、董秀园、史茂林系涉案房屋的共有人，故四原告有权主张涉案房屋租金。按照租赁合同及补充协议约定，租赁期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，年租金为甲方购买该房屋时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年6月30日、2007年12月31日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。按照合同约定，半年租金为房屋总价款1366587元的5%，即半年租金为68329元，四原告确认被告已支付租金至2012年12月31日，故B馆一层1066号商铺未付租金自2013年1月1日起开始计算至2016年12月31日，租金合计应为546632元。但四原告自愿要求被告支付租金合计516569.89元，并不违反法律规定，应予准许，故本院认定自2013年1月1日起至2016年12月31日止的租金合计516569.89元。租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；因被告未按期支付租金，四原告有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，因未付租金合计516569.89元，故被告应按每半年租金64571.23元计算违约金，具体为：以64571.23元为基数，分别自2013年7月29日、2014年1月29日、2014年7月29日、2015年1月29日、2015年7月29日、2016年1月29日、2016年7月29日、2017年1月29日起，按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止。关于上述租金及违约金的承担主体，本院认为，本案中，被告均主张名品城公司系实际承租方，并认为名品城公司系作为实际承租人承担租金支付义务，原告对此不予认可，被告没有举证有效的证据证明其上述主张，即使被告名品城公司实际支付过租金，也并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实。至于被告方曾称之所以让原乐成公司作为合同承租人系为规避当时住建部门的禁止“售后包租”规定的说法，本院认为，即使真如其所述，但该行为则涉嫌以合法行为掩盖非法目的，该种不正当规避相关规定的行为更不应该得到法律上的认可和本院的支持。因此，综合以上分析，根据涉案租赁合同及其补充合同的约定，本院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。被告名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且被告名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，本院认定被告名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于被告关于租金已经超过诉讼时效的抗辩，本院认为，权利人请求支付租金的时效虽为一年，但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。现双方对于租金的标准、租赁的期限及租金的支付时间均作了明确约定，由此可见，双方实际是对于租金总额予以了确认，采用分期付款的方式支付，故应为同一债务分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故原告对于租金的主张并未超过诉讼时效，本院对被告的辩解不予采纳。被告名品城公司、被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭,其应当承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告董健园、王国虞、董秀园、史茂林自2013年1月1日起至2016年12月31日止的租金合计人民币516569.89元及违约金（以64571.23元为基数，分别自2013年7月29日、2014年1月29日、2014年7月29日、2015年1月29日、2015年7月29日、2016年1月29日、2016年7月29日、2017年1月29日起，按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止）。二、被告苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向原告董健园、王国虞、董秀园、史茂林承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币4496.5元，由被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司、被告苏州东方国际名品城有限公司共同负担（三被告负担之款，原告已垫付，本院予以退还，三被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  卢秋明二〇一九年五月九日书记员  李 益