湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初2375号原告：武汉建业物资有限公司，住所地：武汉市江岸区惠济路**。法定代表人：李建仁，总经理。委托诉讼代理人：樊玉琴（特别授权代理），湖北诚智成律师事务所律师。被告：江岸区塔子湖街社区卫生服务中心，住所地：武汉市江岸区塔子湖街潇湘路**。法定代表人：熊彦，负责人。委托诉讼代理人：柯智斌（一般授权代理），湖北文汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯嵩华（一般授权代理），湖北文汇律师事务所律师。被告：严彩国，男，1962年2月23日出生，汉族，住武汉市东西湖区，原告武汉建业物资有限公司（以下简称建业公司）诉被告江岸区塔子湖街社区卫生服务中心（以下简称塔子湖卫生服务中心）、被告严彩国物权保护纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯立平独任审理。本案于2019年3月22日公开开庭进行了审理，原告建业公司的委托诉讼代理人樊玉琴、被告塔子湖卫生服务中心的委托诉讼代理人柯智斌、柯嵩华，被告严彩国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建业公司向本院提出诉讼请求：1、被告塔子湖卫生服务中心、严彩国共同向原告建业公司支付2015年8月13日至2017年12月31日期间房屋占有使用费338,580元（11,880元/月×28.5个月）；2、被告塔子湖卫生服务中心、严彩国以每月累计应付房屋占有使用费为基数，按照年利率24%的标准支付自2015年8月13日至所有款项全部清偿之日止的利息损失；3、本案的诉讼费用由被告塔子湖卫生服务中心、严彩国承担。事实和理由：武汉市江岸区沿江大道23号3栋是一座三层的房屋，建业公司于2015年8月13日取得第一层的房屋所有权（建筑面积为446.43平方米），该层房屋被分割为4个部分，分别出租使用，其中135平方米由严彩国占有使用至今。2016年5月，建业公司向涉案房屋承租人即塔子湖卫生服务中心索要租金，但塔子湖卫生服务中心却认为房屋所有权非建业公司所有，拒绝支付租金。2016年9月23日，塔子湖卫生服务中心向武汉市江岸区人民法院起诉，就涉案房屋提出物权请求权，后该案经审理，判决确认该房屋的所有权依旧归建业公司所有。期间，塔子湖卫生服务中心以房屋产权未明确为由，拒绝向建业公司支付租金。2018年1月1日，建业公司与严彩国签订《房屋租赁合同》时，才知道此房屋之前一直由严彩国占有，用于经营医疗门诊。建业公司认为自己虽然取得房屋所有权多年，房屋却被他人占有使用，公司未收取任何租金或房屋占有使用费。故向法院提起物权保护纠纷，望判如所请。被告塔子湖卫生服务中心辩称：1、我中心与建业公司之间没有任何租赁关系，其也承认房屋一直由严彩国占有使用。2、我中心自2015年8月13日之后没有收取过严彩国位于武汉市江岸区江大路23号3栋1单元一层的房屋租金。3、位于武汉市江岸区江大路********属于我中心所有，严彩国一直占用至今，仍差欠我中心租金。综上，请求驳回建业公司对我中心的诉讼请求。被告严彩国辩称：1、严彩国不应作为本案的被告，主体不适格，因为2009年2月26日，严彩国、罗顺、刘鑫签订《合作协议》，明确约定，武汉惠济中医门诊部以严彩国为法定代表人申办，具体分工为罗顺负责全面工作，严彩国负责日常事务，刘鑫负责财务核算，这表明武汉惠济中医门诊部是一个法人单位，建业公司仅起诉严彩国个人，属于被告主体不合格。2、严彩国所在的武汉惠济中医门诊部已向原租赁合同签订人即塔子湖卫生服务中心支付相应的租金，不应再支付2015年8月13日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费。2009年1月28日，罗顺代表武汉惠济中医门诊部与塔子湖卫生服务中心签订《房屋租赁合同书》，将位于江大路19号一楼二楼的房屋租赁给武汉惠济中医门诊部开展医疗服务，租赁期限至2011年1月27日止，合同到期后，虽然未续签租赁合同，但双方均是按照原租赁合同在执行，2016年因修地铁3号线部分打围，经与塔子湖卫生服务中心负责人协商，免除了部分房租，租金缴纳40,000元，2017年因修地铁3号线、8号线打围，将一楼门面封死，造成无法正常经营，武汉惠济中医门诊部处于停业状态，便再次与塔子湖卫生服务中心负责人协商免除了全年房租。2018年1月初，建业公司拿着房产证、法院判决书找到武汉惠济中医门诊部，严彩国才知道该房屋的一楼属建业公司所有，二楼属于塔子湖卫生服务中心所有，建业公司要求补偿10,000元，严彩国为了能继续承租该房屋而被迫接受。在2018年1月份签订房屋租赁合同时，武汉惠济中医门诊部财务人员刘鑫拟将该10,000元款项作为房屋定金，但在签订合同时，被强行要求作为了补偿款而未写进合同。3、建业公司所称于2018年1月1日与严彩国签订房屋租赁合同时才知晓房屋一直由严彩国占有经营门诊无事实依据。2009年2月26日，严彩国与合伙人罗顺、刘鑫签订《合作协议》后即到武汉市江岸区卫生局、工商局办理各种手续，正式成立，武汉惠济中医门诊部开业至今已经经营近10年，建业公司上述陈述无事实依据。综上，即使房屋所有权人为建业公司，但自2009年起至2017年12月31日止，武汉惠济中医门诊部都是在向塔子湖卫生服务中心缴纳租金，没有欠缴房租，故不应承担法律责任，请求法院驳回建业公司对严彩国的诉请请求。经审理查明，1982年8月10日，武汉市化工轻工总公司（以下简称化工轻工公司）与武汉市洪山区后湖公社卫生院（以下简称后湖卫生院）签订《协议书》，约定化工轻工公司因建设需要，经批准征用洪山区后湖公社花桥大队所属赵家条路起至江岸水泵厂及其相邻北至四干道，东至赵家条马路线，共征地4288平方米；另代征马路线1200平方米；在此范围之内，需拆迁后湖公社卫生院房屋一栋；化工化轻公司按300平方米的建筑面积还建给卫生院；协议还约定了其他条款。1985年，赵家条新建宿舍建成。同年5月，化工轻工公司按约将新建宿舍第3栋东端（1单元）1至3层房屋交付给后湖卫生院。此后，上述房屋一直由后湖卫生院管理使用，但未办理权属登记。后湖卫生院与解放公社卫生院、岱山公社（百步亭）卫生院、塔子湖公社卫生院合并成武汉市江岸区惠济医院。2008年8月，武汉市江岸区惠济医院改造转型为江岸区后湖街塔子湖社区卫生服务中心。2013年10月，江岸区后湖街塔子湖社区卫生服务中心变更经营名称为塔子湖卫生服务中心。2014年12月27日，武汉市蔡甸区人民法院作出（2013）鄂蔡甸执字第00109-10号执行裁定书，裁定将被执行人化工轻工公司所有的位于武汉市江岸区江大路23号三栋第一层的房地产抵偿给申请执行人建业公司。2015年8月13日，建业公司取得武汉市江岸区江大路23号3栋第1层的房屋所有权证（证号：武房权证岸字第**，建筑面积466.43平方米）。2016年5月，建业公司拟向塔子湖卫生服务中心收取上述房屋租金，未果。2016年9月23日，塔子湖卫生服务中心诉化工轻工公司、建业公司物权纠纷一案，起诉至我院，诉讼请求为：1、依法确认江岸区江大路23号3栋1单元一至三层房产为塔子湖卫生服务中心所有；2、化工轻工公司、建业公司协助将江大路23号3栋1单元一层房产过户给塔子湖卫生服务中心；3、化工轻工公司协助将江岸区江大路23号3栋1单元二层8室和三层8室房产过户给塔子湖卫生服务中心。2017年3月30日，我院作出（2016）鄂0102民初5824号《民事判决书》，判决：1、化工轻工公司协助塔子湖卫生服务中心将武汉市江岸区花桥街江大路23号3栋1单元2层8室、3层8室两套房屋过户至塔子湖卫生服务中心的名下，办理权属转移登记手续所需费用由塔子湖卫生服务中心承担；2、驳回塔子湖卫生服务中心的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。另查明，2009年1月28日，武汉惠济中医门诊部与江岸区后湖街塔子湖社区卫生服务中心签订《房屋租赁合同书》，约定：江岸区后湖街塔子湖社区卫生服务中心将位于江大路19号（现为江大路23号）一楼二楼的房屋租赁给武汉惠济中医门诊部开展医疗服务；租赁期限暂为两年，自2009年1月28日至2011年1月27日止；费用为14,000元/季度，全年56,000元；租金按季度支付，每季度头月3号现金结算；合同还约定了其他条款。罗顺代表武汉惠济中医门诊部签字。此后武汉惠济中医门诊部承租使用上述房屋。上述房屋一楼、二楼面积相同，均为135平方米。2009年2月26日，严彩国、罗顺、刘鑫签订《合作协议》，约定，罗顺、严彩国、刘鑫共同出资组建申办武汉惠济中医门诊部，出资比例为各出资三分之一；共担风险、共享利润；武汉惠济中医门诊部以严彩国为法人申办，具体分工为罗顺负责全面工作，严彩国负责日常事务，刘鑫负责财务核算；协议还约定了其他条款。2009年6月10日，武汉惠济中医门诊部取得医疗机构执业许可证，法定代表人为严彩国。2013年5月9日，武汉惠济中医门诊部取得工商营业执照，类型为个人独资企业，投资人为刘鑫。2011年1月27日，上述《房屋租赁合同书》到期后，双方未续签租赁合同，武汉惠济中医门诊部仍承租使用上述房屋，塔子湖卫生服务中心未表示异议，并继续收取租金。2015年度租金按合同约定支付。2016年因修地铁3号线，部分打围，双方协商免除了部分房租，2016年收取租金40,000元。其中，武汉惠济中医门诊部于2017年1月19日缴纳了2016年下半年的租金20,000元。2017年因修地铁3号线、8号线打围，造成武汉惠济中医门诊部无法正常经营，故双方协商免除了武汉惠济中医门诊部全年租金。2018年1月1日，建业公司持江大路23号3栋第1层的房屋所有权证及（2016）鄂0102民初5824号《民事判决书》到武汉惠济中医门诊部，要求与严彩国签订房屋租赁合同。同日，建业公司与严彩国签订《房屋租赁合同》，约定严彩国承租江大路23号第3栋1层，建筑面积135平方米的房屋，用途为门诊医疗服务，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月30日，租金为11,880元/月，押金为一个月租金，第二年租金递增10%，第三年递增至12%，合同还约定了其他条款。2018年1月4日，严彩国通过刘鑫账户向建业公司指定的收款人转账支付三个月房租及押金共计47,440元。同日，应建业公司要求，严彩国通过刘鑫账户向建业公司指定的收款人支付房租订金10,000元。此后，严彩国按合同约定向建业公司支付房屋租金。上述事实，有原告建业公司提交的房屋所有权证、（2016）鄂0102民初5824号《民事判决书》、建业公司与严彩国签订的《房屋租赁合同》，严彩国提交的武汉惠济中医门诊部与江岸区后湖街塔子湖社区卫生服务中心签订《房屋租赁合同书》、武汉惠济中医门诊部营业执照及医疗机构执业许可证、《合作协议》、刘鑫的银行流水、建业公司收款账号通知函、2014年10月15日收据，申请法院调取的2017年1月19日收据等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。建业公司于2015年8月13日登记取得武汉市江岸区江大路23号3栋第1层房屋的所有权，建业公司对上述房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，建业公司要求塔子湖卫生服务中心和严彩国向其支付2015年8月13日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费，系物权保护纠纷。本案中，塔子湖卫生服务中心自2009年1月28日将武汉市江岸区江大路23号3栋第1层的房屋135平方米面积（以下简称诉争房屋）出租给武汉惠济中医门诊部承租使用，2011年1月27日租赁合同到期后，双方虽未续签合同，但武汉惠济中医门诊部仍继续承租使用诉争房屋，塔子湖卫生服务中心未表示异议，并继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。根据诉争房屋的实际使用状况，2015年塔子湖卫生服务中心按合同约定收取租金，2016年因修地铁3号线，塔子湖卫生服务中心与武汉惠济中医门诊部协商一楼、二楼两层年租金为40,000元，2017年因修地铁3号线、8号线，免收全年租金，因2015年8月13日至2017年12月31日期间塔子湖卫生服务中心与武汉惠济中医门诊部双方存在租赁合同关系，塔子湖卫生服务中心在此之前对诉争房屋有处分权，且建业公司未能提交证据证明该段期间其曾向武汉惠济中医门诊部主张过诉争房屋的占有使用费，故建业公司主张的该段期间诉争房屋的占有使用费，应由塔子湖卫生服务中心支付。支付标准宜参照塔子湖卫生服务中心与武汉惠济中医门诊部签订的《房屋租赁合同书》约定及房屋的实际使用状况进行确定，即2015年8月13日至2015年12月31日按合同约定，诉争房屋（占《房屋租赁合同书》约定的出租面积的一半）的占有使用费应为10,816元（56,000元/年÷365天×141天÷2）；2016年全年应按20,000元（40,000元÷2）计算；2017年因修地铁，诉争房屋未能正常经营使用，武汉惠济中医门诊部没有向塔子湖卫生服务中心支付租金，且2018年1月地铁修好后，建业公司与严彩国签订的租赁合同约定租金为11,880元/月，远远高于之前租金，建业公司2017年的占有使用费损失应已得到了弥补，故塔子湖卫生服务中心不再向建业公司支付2017年的占有使用费；综上，塔子湖卫生服务中心应向建业公司支付的上述期间的占有使用费共计30,816元。建业公司参考其公司与严彩国于2018年1月1日签订的租赁合同中的租金标准主张上述期间的占有使用费，与事实不符，本院不予采纳。关于建业公司要求塔子湖卫生服务中心支付利息损失的诉讼请求，根据双方当庭陈述，建业公司于2016年5月开始向塔子湖卫生服务中心主张占有使用费，故利息损失应从2016年5月开始计算。2016年5月至12月的利息损失，应以截止2016年上半年的占用费20,816元（10,816元+20,000元÷2）为本金，按年率6%计算，为832元（20,816元×6%÷12个月×8个月）；2017年1月塔子湖卫生服务中心实际收取了2016年下半年的租金，建业公司2017年1月之后的利息损失应以30,816元为本金，按年率6%计算，从2017年1月计算至清偿之日止。关于建业公司要求严彩国与塔子湖卫生服务中心共同向其支付房屋占有使用费及利息损失的诉讼请求，上述期间系武汉惠济中医门诊部与塔子湖卫生服务中心之间存在房屋租赁合同关系，并非严彩国个人与塔子湖卫生服务中心存在房屋租赁合同关系，且根据合同的相对性，塔子湖卫生服务中心将诉争房屋出租给武汉惠济中医门诊部，武汉惠济中医门诊部对塔子湖卫生服务中心负有支付租金的义务，对建业公司没有支付租金的义务，且建业公司未能提交证据证明其于2018年1月1日之前曾向严彩国主张过占有使用费，故对上述诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法法》第九条、第三十七条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江岸区塔子湖街社区卫生服务中心于本判决生效之日起五日内向原告武汉建业物资有限公司支付位于武汉市江岸区江大路23号3栋第1层135平方米面积的房屋自2015年8月13日至2017年12月31日期间的占有使用费30,816元；二、被告江岸区塔子湖街社区卫生服务中心于本判决生效之日起五日内向原告武汉建业物资有限公司支付自2016年5月至2016年12月期间占有使用费的利息损失832元，同时支付2017年1月之后的利息损失（以30,816元为本金，按年率6%计算，从2017年1月至清偿之日止）；三、驳回原告武汉建业物资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,379元，减半收取3,189.50元由原告武汉建业物资有限公司负担2,847.50元，被告江岸区塔子湖街社区卫生服务中心负担342元。因原告武汉建业物资有限公司已将案件受理费预交本院，故被告江岸区塔子湖街社区卫生服务中心应于本判决生效之日起五日内将342元款项支付给原告武汉建业物资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  侯立平二〇一九年五月十四日书记员  周 瑾