上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7603号原告：蒋宝琴。原告：吴伯江。两原告共同委托的诉讼代理人：沈亚名，男，系原告蒋宝琴之女婿。两原告共同委托的诉讼代理人：徐国良，上海市华亭律师事务所律师。被告：许利荣。被告：胡海兵。两被告共同委托的诉讼代理人：林晓芳，江苏春勤律师事务所律师。原告蒋宝琴、原告吴伯江与被告许利荣、被告胡海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序。并分别于2019年3月13日、5月14日公开开庭进行了审理。原告蒋宝琴、原告吴伯江的共同委托诉讼代理人沈亚名、徐国良，被告许利荣、被告胡海兵及其共同委托诉讼代理人林晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋宝琴、原告吴伯江向本院提出诉讼请求：1、双方租赁合同解除；2、被告立即搬离交出房屋钥匙；3、交还所有的家具(附家具清单；4、同时赔偿原告如下金额：防盗窗：人民币(以下币种相同)3,630元、不锈钢圆柱3,000元、合同违约金7,000元、三个月房租19,980元、电费701.50元、3个月过渡费11,158.56元、政府房屋拆迁补偿款项利息(3个月,按4%计息)16,989元、实际房屋占用费：6，660*N(N=实际搬离年月日-2018年9月6日)。诉讼中，原告蒋宝琴、原告吴伯江明确诉请4为：4、要求赔偿防盗窗：3,630元、不锈钢圆柱3,000元。该金额是防盗窗、不锈钢圆柱原有装修材料的，现已经被被告损坏了，故要求被告赔偿，金额是按照市场价格估算的；5、要求被告支付原告违约金7,000元。该金额是指一个月的押金，被告已支付，原告现主张押金不予退还；6、要求被告支付原告2018年9月6至2018年12月6日三个月的租金19,980元，每个月是6,660元；7、要求被告支付原告电费701.50元；8、要求被告支付原告过渡费(3个月)11,158.56元；9、要求被告赔偿政府房屋拆迁补偿款项利息(3个月,按4%计息)16,989元，从原告主张的9月6日解除合同开始至实际计算至被告交还房屋为止；10、要求被告支付原告房屋占有使用费，从2018年12月7日至实际交还房屋之日止，按租金标准计算，每月6,660元。诉讼中，原告撤回第三项诉请、第四项诉请、第五项诉请、第八项诉请、第九项诉请。事实与理由：两被告未经原告同意私自拆除原告房屋内的财产，并且未经原告同意私自改变房屋结构，在原告房屋内装修安装内隔墙，改造为出租房，将原房屋的4间卧室改造为8间卧室，进行二次出租。2018年7月上旬，原告接到A办公室通知，原告的产权房屋所在地上海市闵行区XX路XXX弄“XX苑”整体进入拆迁程序。原告吴伯江随即通知被告办理搬迁手续，对方不但置之不理，反而提出无理要求，漫天开价索要所谓费用赔偿120,000元，原告吴伯江多次与其交涉协商未果。原告于2018年11月15日在被告现租住地张贴“通知书”,告知其必须于12月14日之前搬离，并在2018年12月8日再次张贴“解除房屋租赁合同通知书”同时用EMS将此份通知书寄达被告许利荣。时至今日,对方一直强行占有房屋,拒不搬离。被告支付的房屋租金截止到2018年9月6日,目前已近逾期三月有余;原告蒋宝琴及全家响应政府的要求,已于2018年8月26日与政府签订房屋动迁协议。按照原告与被告租赁协议内容,被告应在2018年9月7日搬离XX路XXX弄XXX号,但是被告一直无理野蛮霸占公民的合法财产,导致原告无法将房屋钥匙交给政府相关部门,导致原告方的上述损失，遂原告提出上述诉请。被告许利荣、被告胡海兵共同辩称，不同意解除合同,要求继续履行房屋租赁合同。因合同在有效期内,原告在2018年7月接到动迁通知,未与被告商谈赔偿事宜,故被告无须赔偿原告任何费用。被告房租交至2018年9月6日，原告在2018年7月接到动迁通知，动迁公告在2018年7月张贴在小区公告栏处，原告应及时与被告商谈及解除合同的相关事宜，原告未与被告协商，涉案房屋不是公共利益的征收协议，是协议搬迁，补偿人为上海南虹桥投资开发有限公司，该房屋不属于非拆迁的范围，现双方一直未达成一致意见，故被告2018年9月7日之后未缴纳房租具有正当理由，并且原告也未在合理的期限内要求被告缴纳房租。原告私自断电影响了被告正常履行合同，原告应采取相关补救措施，赔偿被告的损失，被告的房客仍居住在租赁房屋内，原告私自去进行销户，违反了以人为本的政策，严重违反了合同义务，故被告要求原告采取补救措施，继续履行合同，并赔偿被告的损失，在协议中原告是同意被告装修的，故被告不需要赔偿原告所谓的损失，故要求驳回原告的全部诉请。另考虑到原告已经收到动迁通知，故涉案房屋的租赁合同无法继续履行，原告于2018年8月26日与政府签订房屋动迁协议，原告已经丧失了对该房屋的所有权，故被告认为该份租赁合同于2018年8月26日实际解除，原告违约致使合同无法继续履行，被告不应承担任何赔偿费用，而是原告应赔偿因其违约给被告造成的损失，且被告已向法院提起另案诉讼要求赔偿。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区纪王镇XX路XX苑**的宅基地房屋登记的权利人为原告蒋宝琴。2016年6月7日由原告蒋宝琴、原告吴伯江作为出租方(合同甲方)，被告许利荣、被告胡海兵作为承租方(合同乙方)签订编号为XXXXXXX的租赁合同一份，合同约定：一、房屋的座落、面积：1、甲方将其合法拥有的座落在本市闵行区XX路XXX号出租给乙方使用；2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共220平方米；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宿、办公使用；三、租赁期限：1、该房屋租赁期为六年，自2016年6月7日起至2022年6月6日止；2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。四、租金及支付方式：1、该房屋的月租金为6,660元，租金以现金方式支付。2、双方议定首期付6月，另付7,000元押金以后按每六月结算一次，提前五天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。五、押金与其他费用：1、租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后立即将押金无息退还给乙方；2、乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；3、乙方应把已缴纳过的单据复印件交于甲方；六、甲方义务：1、甲方在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方责任；2、租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；3、甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；4、租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用之房屋。七、乙方的义务：1、乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同。2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；4、乙方在租房期间，物品遗失由自己负责。应注意防水、防盗、煤气中毒、触电等一切意外事故将由乙方承担一切后果。甲方不需要承担任何责任以及相关费用。九、违约处理：1、甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金7,000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同补充条款：1、屋内任何维修由乙方负责；2、再装修不得破坏原房屋结构。2018年11月15日原告向被告发出通知书一份，通知书载明：因应政府部门对XX路XXX弄XXX号XX苑整体拆迁要求，原告自2018年7月13日始多次正式告知请你方搬离现租住现场，你方均未作响应。现再次告知，请于2018年12月14日前搬离XX路XXX弄XXX号，并将属于你方的一切财务清理搬离。逾期不作清理，视作你方自动放弃财物所有权，政府拆迁办或相关部门有权将其作为废弃物处理。另，自从2018年9月6日起，原告方再未收到房屋租金，请按照合同约定补缴相关租金。请你方积极配合政府拆迁工作，若未及时搬离而导致的损失及责任，完全由你方承担。原告方将上述通知书张贴于涉案房屋处。2018年12月8日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》一份，通知书中载明：鉴于被告方一直未支付2018年9月1日起的房屋租金，且该房屋已被列入协议动迁范围，原告正式通知被告方：1、该房屋《租赁合同》于2018年12月8日解除；2、请被告务必于2018年12月18日之前将该房屋恢复至租赁前原状后返还于原告，并与原告结清全部拖欠的房屋租金、水、电、煤等费用；3、若被告逾期未搬离，原告将停水、停电直至强制收回该房屋，因此造成的一切损失均由被告自行承担。原告方将上述通知书张贴于涉案房屋处。原告于2018年12月18日办理了涉案房屋的电力业务注销手续，并缴纳了701.50元的电费。另查明，原告蒋宝琴于2018年8月26日与相关政府部门签订了房屋动迁协议。案件审理过程中，双方因分歧较大,始终未能完成对涉案房屋的交接手续。针对以上事实，原告蒋宝琴、原告吴伯江向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁合同关系，租期从2016年6月7日到2022年6月6日，租期是六年。2、合同附件室内装潢的电器清单一份。3、动迁安置情况表一份。4、购房确认表一份。5、2018年11月15日原告发给被告许利荣的通知书一份、2018年12月8日原告发给被告许利荣的租赁通知书一份。6、电力公司发票一份。7、上海市房地产权证一份，证明原告蒋宝琴是房屋的权利人。8、2016年9月8日南虹桥地区开发项目集体土地上居住房屋协商搬迁实施细则一份。9、照片一组，证明原来租赁时有大门和立柱，现在均被被告损毁，证明原告私自安装电表，私自拉线，把原告的电表拖至另一幢房屋。10、照片一组，证明被告安装了6个电表，房子的外墙都敲掉，改造成了6个卫生间和6个厨房间，违法装修情况严重。被告许利荣、被告胡海兵对原告蒋宝琴、原告吴伯江所提供的证据经质证后认为：对证据1三性无异议，每月租金是6,660元，租金付至了2018年9月7日，后因为房屋涉及拆迁了，村里也让被告不要再支付租金了；对证据2家具清单被告从未看到过，拿到房屋就是空房子，房屋拿过来要装修的，原告明知我是二房东要装修的，室内的空调及热水器均是被告提供的；对证据3原告已经签订了动迁协议，原告违约；对证据4不认可，与本案无关，同时证明原告违约，已开始购房；对证据5被告从未收到过，直至原告起诉之后才知道的；对证据6电费原告注销水电时所自行交付，是原告的个人行为，当时被告还在租赁房屋内；对证据7三性无异议；证据8真实性无异议，但是跟本案无关；证据9真实性无异议；证据10真实性无异议，装修合同约定的被告可以装修的，所以进行了相应的改造。被告许利荣、被告胡海兵针对其上述辩称，向本院提供了闵行区华漕镇纪王村民委员会出具的情况说明一份，证明涉案房屋已经动迁。原告蒋宝琴、原告吴伯江对被告许利荣、被告胡海滨所提供的证据经质证后认为：对证据的真实性无异议，曾经协商过，但是一直未协商成功，原、被告在没有解决问题之前，原告并没有断电断水，而且被告还私自乱接电线。本院结合原告蒋宝琴、原告吴伯江、被告许利荣、被告胡海兵对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认定原告蒋宝琴、原告吴伯江、被告许利荣、被告胡海兵所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告蒋宝琴、原告吴伯江、被告许利荣、被告胡海兵所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。然两被告的租金实际支付至2018年9月6日，自2018年9月6日之后所产生的租金两被告未能按约支付给两原告，显然两被告已经构成违约。即使原告蒋宝琴确实于2018年8月26日与相关部门签订了动迁协议，但是在涉案房屋尚未能实际移交给相关部门之前，原告尚未获得相应的房屋补偿款，原告蒋宝琴仍是涉案房屋登记的产权人，其对于涉案房屋仍具有对外出租的权利。而且在两被告实际占用租赁房屋期间，原告曾多次发函要求两被告履行支付租金的义务，同时对于涉案房屋已经纳入协议动迁的事实予以明确告知，要求两被告及时搬离涉案房屋，然两被告仍占有涉案房屋，不予搬离，行为亦属违约。鉴于两被告的上述违约行为，两原告于2018年12月8日向两被告发出解除租赁合同的通知书，对此本院认为两原告行使合同解除权符合合同约定，结合该份通知书到达被告的日期，本院确定原、被告之间的房屋租赁合同于2018年12月9日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故从2018年9月7日至12月9日期间所产生的租金20,646元两被告理应予以支付。但在原告发出解除租赁合同通知书之后，两被告仍然占用涉案房屋未予搬离，给两原告造成了相应的损失,故自2018年12月10日起至两被告实际返还上述房屋之日止所产生的占有使用费,两被告理应支付给两原告，同时应及时返还涉案房屋给两原告。另对于两原告已经代为缴纳的电费701.50元，上述电费发生在两被告占用涉案房屋的期间，两被告理应予以支付。同时考虑到双方并未妥善解决房屋交接的问题，故对于押金的返还问题双方可另行协商。在诉讼过程中，两原告撤回了其余诉请，系原告自由处分诉讼权利及民事权利，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告蒋宝琴、原告吴伯江与被告许利荣、被告胡海兵于2016年6月7日所签订的《租赁合同》于2018年12月9日解除；二、被告许利荣、被告胡海兵于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市闵行区纪王镇XX路XX苑XXX号，并将上述房屋返还给原告蒋宝琴、原告吴伯江；三、被告许利荣、被告胡海兵于本判决生效之日起十日内支付给原告蒋宝琴、原告吴伯江自2018年9月7日至2018年12月9日期间所产生的租金20,646元；四、被告许利荣、被告胡海兵于本判决生效之日起十日内赔付原告蒋宝琴、原告吴伯江自2018年12月10日起至实际搬离涉案房屋之日止所产生的占有使用费，占用使用费按照6,660元/月的标准计算；五、被告许利荣、被告胡海兵于本判决生效之日起十日内支付给原告蒋宝琴、原告吴伯江电费701.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,725.74元，由原告蒋宝琴、原告吴伯江负担725.74元，由被告许利荣、被告胡海兵负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年五月二十二日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。