北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终5915号上诉人（原审被告）：叶勇，男，1973年8月11日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：陈朝珊，女，1975年6月8日出生，汉族，个体经营者，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：刘兆朋，江苏景来律师事务所律师。上诉人叶勇因与被上诉人陈朝珊房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶勇上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈朝珊在原审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审法院认定2018年11月8日，陈朝珊因配合政府疏解腾退工作，将其租赁的房屋腾空交付给房屋产权人，从而认定陈朝珊同我提前解除了租赁合同，系偷换概念，导致原审判决错误。按照合同相对性原则，本案的租赁合同关系双方为我与陈朝珊，对于合同的履行、变更或提前解除等，只能在合同关系人之间，即我们双方之间进行才有效。陈朝珊是从我手中接过房屋钥匙开始租赁的，提前解除租赁关系，也必须将房屋钥匙交还给我，原审判决以陈朝珊将房屋交付房屋产权人视为交付给了我，就此掩盖、回避了其合同违约甚至拆房侵权等问题，显然属于认定事实错误。实际上，直至今日陈朝珊仍然没有将房屋交还给我，我们之间的租赁合同仍在履行，不存在向陈朝珊退还租赁费之说。2.我有证据证明，陈朝珊在履行租赁合同过程中存在重大违约甚至侵权的事实，其使用房屋过程中，擅自改变房屋结构，拆除房屋隔断，给我造成重大经济损失，这些并非是政府疏解腾退工作造成的，其直接和全部责任人均是陈朝珊。按照合同约定和法律规定，陈朝珊应当承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。我的经济损失完全可以在陈朝珊预交的房租、押金中予以扣除，原审对此视而不见、不审，且在判后答疑中告知我另案处理，人为地割裂了同一法律关系的完整性，请二审法院依法纠正。陈朝珊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，对叶勇的上诉请求及理由均不予认可。为响应首都重点区域疏解工作的要求，2018年7月16日，大红门街道作出要求腾退辖区租赁的库房的通知，并于10月30日扣留我库房货物。至此，该租赁库房的作用无法实现。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，我有权请求解除合同，我于2018年11月8日解除房屋租赁合同并当日交接完毕，有交接现场录音为证。对此，在一审庭审过程中，叶勇对房屋租赁合同的解除及交接是认可的，没有异议，有庭审笔录为证；但在上诉状中叶勇却声称房屋租赁合同没有解除和交接，前后说法矛盾，可以理解为此说法是其为达成自已诉求的狡辩。在此重申，我租赁该房屋的目的是作为库房使用，出租方有义务向承租人交付适合库房使用的房屋，交付的房屋必须符合库房租赁合同的目的，我接收的房屋就是叶勇拆除后的适合作为库房使用的房屋，而不是叶勇声称的向我交付房屋里有适合居住的多个小隔断单间的状态。为此，叶勇所称我在履行租赁合同过程中存在重大违约甚至侵权事实，擅自改变房屋结构，拆除房屋隔断，不符合客观事实，有背社会生活常理和交易习惯，没有任何证据可以证明该房屋内隔断是我或我委托他人拆除，也没有任何证据可以佐证该房屋的隔断拆除待房屋租赁合同终止时需要由我给予恢复原状。我对叶勇有关恢复原状的要求不能接受，且恢复原状的要求与本案无关，完全是其为拒绝返还剩余租金而寻找的借口。综合上述事实与理由，请求人民法院驳回叶勇全部上诉请求，维持原判。陈朝珊向一审法院起诉请求：1.判令叶勇退还我库房剩余租金人民币66740元整，并从2018年11月8日起，以66740元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.诉讼费用由叶勇承担。一审法院认定事实：甲方（出租方）叶勇与乙方（承租方）陈朝珊于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定：“……甲方将坐落于北京市丰台区，房屋建筑面积200平方米建筑物，租赁用途：库房使用。第三条：该出租房屋每年租金为140000元，一年一交，提前一月交下年租金。第四条：在租期使用期间如果因政府行为不得使用甲方应提前一月通知乙方并退回乙方交于甲方的剩余租金。”陈朝珊于2018年4月25日通过银行转账方式支付叶勇一年房屋租金140000元。2018年11月8日，陈朝珊因配合政府疏解腾退工作，将其租赁的房屋腾空交付给房屋产权人。现陈朝珊要求叶勇退还其已支付的2018年11月8日至2019年4月30日的租金66740元，叶勇表示按照陈朝珊离开的日子开始算，金额是对的。叶勇提交诉争房屋视频和照片，证明其不退还陈朝珊剩余租金是因为陈朝珊将其房屋拆除了；陈朝珊表示其租房就是做库房使用，其接受的房屋也是隔断拆除后作为库房使用状态的房屋，房屋拆除和其无关。一审法院认为，陈朝珊和叶勇之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方之间形成租赁合同关系，均应按合同约定履行。陈朝珊于2018年11月8日起已不能继续使用诉争房屋，且叶勇提交的证据不足以证明陈朝珊拆除了诉争房屋，故陈朝珊要求叶勇退还剩余租金的诉讼请求，法院予以支持。租赁合同无法继续履行，非双方主观恶意导致，故陈朝珊主张剩余租金占有利息的诉求，缺少事实和法律依据，法院不予支持。叶勇主张陈朝珊拆除房屋内隔断一事，未能提供充足的证据加以证明，法院对此难以采信。据此，一审法院判决：一、叶勇于判决生效之日起十五日内退还陈朝珊房屋租金六万六千七百四十元；二、驳回陈朝珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院审理中，叶勇主张隔断是交付房屋后拆除的，其朋友之前的租户苏某在谈合同时和陈朝珊达成了口头协议，使用满两年就不追究拆除隔断的责任，如果租一年就要恢复原状。证人苏某出庭作证称，当时我不租涉诉房屋了，陈朝珊上门来租房子，双方口头约定长租才能拆隔断，陈朝珊给了我1万元，我找人帮忙拆的隔断；签合同之前告知了叶勇要拆隔断，约定租满两年才同意拆，如果租一年就要将房屋恢复原状；先拆的隔断后签的合同。叶勇称是先签的合同，后说要扩大库房面积，需要拆除隔断，陈朝珊当时承诺租不满一年就负责恢复原状，所以其才同意拆除的。陈朝珊不认可先拆隔断后签合同的说法，证人与叶勇之间系朋友关系，不认可签订合同时双方约定了长租。另补充查明，本案一审庭审中，叶勇称陈朝珊当时要交给其钥匙，其没有接钥匙，不收钥匙是因为陈朝珊没有将房屋恢复原状。本院审理中，叶勇认可已从产权人处取得了涉诉房屋的钥匙。本院认为，叶勇和陈朝珊之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。叶勇主张双方口头约定，租满两年才同意陈朝珊拆除房屋隔断，否则陈朝珊应在合同终止时负责将房屋恢复原状，陈朝珊对叶勇的主张不予认可，根据证据规则，叶勇对其该项主张负有举证责任。虽然二审审理中证人苏某出庭作证，但苏某与本案具有一定利害关系，仅凭其证言不足以证明上述主张成立；且根据苏某的陈述拆除隔断在先签订合同在后，而在双方随后签订的合同中对租期、恢复隔断等均未做出如叶勇所述的约定，故综合考虑本案的情形，本院认为叶勇的证据不足以证明其主张，其应承担举证不能的法律后果，叶勇据此要求陈朝珊承担恢复原状、赔偿损失等法律责任，缺乏依据。本案中，双方的租赁合同系因政策原因无法继续履行，非陈朝珊违约所致，且陈朝珊已于2018年11月8日将涉诉房屋交还，故双方之间的租赁合同已于该日实际解除。合同解除后，叶勇理应将剩余租金返还给陈朝珊。叶勇主张房屋系交还产权人，其并没有接收房屋钥匙，故双方之间的租赁合同还在继续履行。但根据叶勇陈述，陈朝珊将钥匙直接交还产权人系因为叶勇拒绝接收钥匙，且二审审理中叶勇认可已从产权人处获得了涉诉房屋的钥匙，故陈朝珊将房屋钥匙交还产权人的行为应视为已向叶勇履行了交房义务。叶勇主张合同还在履行，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，叶勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1468元，由叶勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周瑞生审判员  王军华审判员  曹 雪二〇一九年五月三十日书记员  孙国栋