湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)湘07民终588号上诉人（原审被告、反诉原告）：常德大华房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处穿紫河社区紫菱路**。法定代表人：杨建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘卫文，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万炜玮，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：李才，男，1991年11月11日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：杨重远，湖南博集律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇建英，湖南博集律师事务所律师。上诉人常德大华房地产开发有限公司（以下简称大华房产公司）与上诉人李才房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2018）湘0702民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大华房产公司的法定代表人杨建华及其委托诉讼代理人刘卫文、万炜玮，上诉人李才的委托诉讼代理人杨重远、寇建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大华房产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回李才的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的合同约定了房屋交付条件以及交付后的办证期限，大华房产公司正式取得《商品房交付使用证明书》的时间是2017年8月10日，大华房产公司履行办证义务的时间应当是90天之后即2017年11月8日；二、买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书，系非归责于大华房产公司的原因，大华房产公司不应承担逾期办证的违约责任。李才辩称，一、本案交房时间应当以合同约定的2016年12月31日为准，而不是大华房产公司正式取得《商品房交付使用证明书》的2017年8月10日；二、大华房产公司应当承担逾期办证的违约责任，时间应从2016年12月31日之后90天开始计算，违约天数应当认定为290天。李才上诉请求：撤销原审判决，改判大华房产公司向李才支付逾期办证违约金由5151元至13487元，并驳回大华房产公司的反诉请求。事实和理由：一、原审判决认定大华房产公司交房时间以及迟延办证时间有误，导致认定大华房产公司应承担的迟延办证违约金过低，合同约定大华房产公司应在交房之日起90日内办理不动产权属登记手续，大华房产公司于2017年2月14日就办理了交房手续，法院应按实际交房之日起90天后计算大华房产公司的违约责任；原审判决认定大华房产公司可以延期180天交房错误，合同约定的供电、供水、燃气配套施工进度影响应指市政工程，武陵区明通水电安装队已于2016年9月对供水工程完工验收，不影响合同约定的2016年12月31日的交房时间。二、原审判决关于买受人逾期付款应支付逾期付款违约金的认定错误。双方合同及补充协议只约定提供办理银行按揭所需的全部资料、办理按揭手续、确保出卖人收到银行按揭做贷款，而没有明确约定按揭的付款时间，故不承担违约责任。大华房产公司辩称，大华房产公司应履行办证义务的前置条件必须是房屋交付条件成就之时即取得《商品房交付使用证明书》的2017年8月10日；因市政供水工程等市政工程影响，大华房产公司可在合同约定交付之日起延期241天即2017年8月29日前交房；且根据合同第十八、十九、二十条约定，大华房产公司应在交付之日起60日内即2017年10月9日前向不动产登记机构申请首次登记；综上所述大华房产公司没有超过合同约定的办证期限，不应承担迟延办证违约责任。买受人未按约履行付款义务，应当承担逾期付款的责任。李才向一审法院起诉请求：请求判令大华房产公司支付自2017年4月1日至李才取得房屋所有权证时止（计算至2018年1月19日）逾期办证违约金13487元。大华房产公司向一审法院反诉请求：判令李才支付大华房产公司逾期付款的违约金2790元。一审法院认定事实：2015年8月23日，李才与大华房产公司签订了《常德市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定如下主要内容：大华房产公司将位于湖南省常德市武陵区芙蓉路与沙港路交汇处开发建设的芙蓉国际公馆第1幢第10层1006号商品房出售给李才，此房屋预测建筑面积为108.63㎡，商品房单价为4311.01元／㎡，房屋总价款为468305元；买受人（李才）已付首期购房款158305元，余款310000元向银行申请贷款支付，买受人应在2016年8月27日前提供办理银行按揭所需全部资料、办理完毕银行按揭手续，以确保出卖人（大华房产公司）收到银行按揭贷款，若买受人提供的按揭资料不全或不符合要求，或银行按揭手续未能在上述期限内办妥，或买受人向银行提出的按揭申请被拒绝，则视为买受人违约（《合同》第九条）；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在30日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房价款万分之一的违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人自解除之日起15日将买受人已付房价款退还给买受人，买受人按累计应付房价款的3％支付违约金，出卖人不解除合同的，由买受人按日计算支付逾期应付房价款万分之一的违约金（《合同》第十条）；出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，但如遇建筑施工受天气变化或其他影响、受供电、供水、燃气配套施工进度影响等，延期180天交房，出卖方不承担违约责任（《合同》第十五条）；出卖人承诺在商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证（《合同》第十九条）；因出卖人责任，买受人未能在本合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房屋价款总额万分之一的违约金（《合同》第二十一条）。同日，双方签订了《补充协议》，约定买受人选择按揭贷款方式的，应在签订《合同》及《补充协议》三日内，买受人应向出卖人交清个人贷款所需的全部资料与办理银行按揭的全部费用，配合出卖人在一个月内办理完毕银行按揭手续到放款，如未能在前述时间内办理，则视为买受人逾期付款并承担逾期付款违约责任（按《合同》第十条处理）。《合同》签订后，2015年11月25日大华房产公司收到工商银行发放给李才的贷款310000元。2018年1月15日，大华房产公司发出《办证通知》，通知芙蓉国际公馆业主办理不动产证。2015年12月8日，大华房产公司与案外人武陵区明通水电安装队签订了《工程施工合同》，由案外人武陵区明通水电安装队承包芙蓉国际公馆小区住宅、门面、物业管理、消防市政给水管网、二次供水管网及高层立管管道的安装工程及自来水公司一表一户、消防水表安装工程。关于大华房产公司主张的芙蓉国际公馆给水工程，由于供水设计方案中途变更，导致工期延误了6个半月的事实，大华房产公司提交了武陵区明通水电安装队出具的《关于芙蓉国际公馆供水工程的证明》予以证实，对此李才不予认可，但李才没有提交足以反驳的证据予以证明，故对上述事实予以采信。一审法院认为，案件争议的焦点是：一、大华房产公司是否有违约行为及违约金数额；二、李才是否有违约行为及违约金数额。关于争议焦点一。李才与大华房产公司签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的权利义务。李才交付了购房款，大华房产公司应当在《合同》约定期限内交付房屋并办理房屋所有权证书。《合同》虽约定商品房交付时间为2016年12月31日前，但亦约定了项目施工受供水配套施工进度的影响，可延期180天交房，据此推算大华房产公司办理房屋所有权证书的时间可顺延至2017年9月27日。大华房产公司于2018年1月15日才发出《办证通知》，未按期办妥房屋所有权证书，违反《合同》约定，应承担违约责任。关于违约金数额，李才主张违约金计算至通知办证之日止即2018年1月15日，故违约金数额应为5151元（468305元×1?×110天）。关于争议焦点二。李才主张《合同》未明确约定支付购房款的期限，李才已经按《合同》约定时间配合大华房产公司办理银行按揭手续，已履行合同约定的义务，大华房产公司对此不予认可。一审法院认为，《合同》约定李才应在2015年8月27日前提供办理银行按揭所需全部资料、办理完毕银行按揭手续，以确保大华房产公司收到银行按揭贷款，但《补充协议》约定李才应配合大华房产公司在一个月内办理完毕银行按揭手续到放款，二者约定不一致，应视为《补充协议》对《合同》的内容进行变更，李才应在2015年9月23日前办理完毕银行按揭贷款手续到放款，李才未举证证明已履行上述义务，应承担举证不能的法律后果，依据合同约定，一审法院认定2015年9月23日为李才支付购房款的期限，大华房产公司于2015年11月25日才收到李才购房款，李才逾期63天支付购房款，违反《合同》约定，应承担违约责任，故违约金数额应为1953元（310000元×1?×63天）。判决：一、常德大华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李才支付违约金5151元；二、李才于本判决生效之日起十日内向常德大华房地产开发有限公司支付违约金1953元；三、驳回李才的其他诉讼请求；四、驳回常德大华房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费140元，由李才负担87元，由常德大华房地产开发有限公司负担53元；反诉案件受理费25元，由李才负担18元，由常德大华房地产开发有限公司负担7元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对大华房产公司提交的《公开承诺》、《不动产权籍调查成果入库通知单》、《不动产实地查看记录表》及短信记录能够证明大华房产公司在2017年8月10日后两个月内向常德市不动产登记中心提交了办理产权证书的相关手续，对上述证据的证明目的予以采信。对买受人提交的短信截图及《常德市关于收取2019年度物业费的告示》，因短信发送人均系大华房产公司工作人员，因此结合信义物业公司的《常德市关于收取2019年度物业费的告示》，能够认定大华房产公司交房时间为2016年12月31日，对上述证据予以采信。本院经审理查明，《常德市商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内，办理该商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记。”第十九条约定：“出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内，双方共同委托出卖人向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证。”《不动产权籍调查成果入库通知单》载明大华房产公司于2017年10月9日即在2017年8月10日后两个月内向常德市不动产登记中心提交了办理产权证书的相关手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：大华房产公司是否违约，违约责任如何承担？对大华房产公司的反诉请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。买受人与大华房产公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，应确认有效。该合同虽然约定的商品房交付时间为2016年12月31日前，但该合同亦约定出卖人将商品房交付给买受人时，应取得常德市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》；大华房产公司于2017年8月10日取得了《商品房交付使用证明书》，依法应认定大华房产公司在此时才符合交付质量合格的房屋的条件，在此前大华房产公司的行为应认定为逾期交房、延期交房或提前交房的情形。《常德市商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内，办理该商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记。”《不动产权籍调查成果入库通知单》载明大华房产公司于2017年10月9日即在2017年8月10日后两个月内向常德市不动产登记中心提交了办理产权证书的相关手续；按合同约定履行了办理商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记手续。现无证据证明因大华房产公司的责任导致买受人未能在合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书，因此，大华房产公司认为迟延办证非其工作怠慢所致的理由成立，故大华房产公司不应承担迟延办证的违约责任。根据《常德市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，买受人选择按揭贷款方式的，应在签订《合同》及《补充协议》三日内，买受人应向出卖人交清个人贷款所需的全部资料与办理银行按揭的全部费用，配合出卖人在一个月内办理完毕银行按揭手续到放款，如未能在前述时间内办理，则视为买受人逾期付款并承担逾期付款违约责任。大华房产公司反诉认为，买受人未在合同及补充协议约定的期限内办结贷款手续，导致银行迟延发放贷款，应按约定承担逾期支付购房款的违约责任。但大华房产公司并无证据证明按揭贷款逾期发放系买受人未按上述约定履行向大华房产公司提交贷款所需的全部资料和配合大华房产公司办理银行按揭手续的义务所致，故大华房产公司的上述反诉理由不能成立，对其反诉请求应予驳回。综上所述，大华房产公司对李才的本诉抗辩请求成立，李才对大华房产公司的反诉抗辩请求成立，依法应予支持。一审判决对本案基本事实的认定清楚，但适用法律错误。本案属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定的“由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件”的情形。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2018）湘0702民初2701号民事判决；二、驳回李才对常德大华房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回常德大华房地产开发有限公司对李才的反诉请求。一审本诉案件受理费140元，由李才负担；反诉案件受理费25元，由常德大华房地产开发有限公司负担。二审案件受理费75元，由李才负担50元，常德大华房地产开发有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  李 冲审判员  孙 晖二〇一九年五月二十八日书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。