成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6478号 原告：李瑞洁，女，1983年11月23日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：贾向，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告：张应鹏，男，1979年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 被告：许香兰，女，1985年12月22日出生，汉族，广东省佛山市三水区。 二被告委托诉讼代理人：贾珺蕾，四川蜀正律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：刘雨诺，四川蜀正律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司成都青羊支行，住所地成都市青羊区蜀金路**金沙万瑞中心**。 负责人：陈洁平。 委托诉讼代理人；余明，系该行员工。 第三人：成都南兴银基房地产开发有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道南湖大道**佳兆业．上品******。 法定代表人：李金。 原告李瑞洁与被告张应鹏、许香兰、第三人中国银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称中国银行青羊支行）、成都南兴银基房地产开发有限公司（以下简称南兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，于2017年9月20日作出（2017）川0116民初4153号民事判决，李瑞洁不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2018年4月26日作出（2018）川01民终1163号民事裁定，撤销本院作出的（2017）川0116民初4153号民事判决，并将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李瑞洁及其委托诉讼代理人贾向、被告许香兰、张应鹏的委托诉讼代理人刘雨诺、第三人中国银行青羊支行的委托诉讼代理人余明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李瑞洁向本院提出诉讼请求：1.判令张应鹏、许香兰继续履行《预约合同》和《成都市房屋存量房买卖居间合同》，并按照合同约定将涉诉房屋产权证办理到李瑞洁名下；2.判令张应鹏、许香兰立即向李瑞洁支付违约金人民币65,000元；3.判令第三人中国银行青羊支行协助办理结清张应鹏、许香兰按揭贷款、解除预抵押登记等手续；4.判令第三人南兴公司协助办理变更备案登记、过户等手续。在诉讼过程中，李瑞洁撤回了第四项诉讼请求及对第三人南兴公司的起诉。事实和理由：张应鹏、许香兰购买了位于成都市天府新区，并于2013年1月5日办理了合同备案手续。2016年7月21日，经成都中环互联房地产经纪有限公司介绍，李瑞洁与张应鹏、许香兰签订了《成都市房屋存量房买卖居间合同》和《预约合同》（以下并称合同），并于2016年7月22日对《预约合同》办理了公证。《合同》约定，张应鹏、许香兰将其共有的案涉房屋预售给李瑞洁，该房屋转让价款为650，000元。并对签订正式房屋买卖合同的时间和内容，过户手续及费用承担、过户时间、转让价款的支付时间、违约责任等权利义务作出了明确的约定。合同签订当日，李瑞洁按照合同约定向张应鹏、许香兰支付了定金30,000元。根据合同约定，李瑞洁应于张应鹏、许香兰办理房屋递件过户手续当日支付购房款120,000元，余下购房款500,000元由李瑞洁向银行贷款，由银行直接向张应鹏、许香兰指定账户完成支付。2016年11月14日，张应鹏、许香兰明确表示解除双方签订的合同，拒绝将房屋出售给李瑞洁。综上，李瑞洁认为，李瑞洁与张应鹏、许香兰签订的合同合法有效，张应鹏、许香兰无故毁约，严重违背诚实信用，张应鹏、许香兰理应承担违约责任。 张应鹏、许香兰辩称，1.根据合同约定，在产权证下发之日起30个工作日内签订正式合同，在起诉时张应鹏、许香兰未取得房屋产权证书，并不存在违约情形；2.张应鹏、许香兰不同意提前归还按揭贷款。 中国银行青羊支行述称，李瑞洁与张应鹏、许香兰之前签订的《房屋买卖合同》是否有效由法院判决，张应鹏、许香兰违反贷款合同约定擅自处分案涉房屋，银行可以要求提前还款，借款人还款后可以解除抵押，或者依据法院判决的主体还款后解除抵押，同时提前结清银行贷款需要收取违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原被告身份信息、成都市房屋存量房买卖居间合同、预约合同、公证书、收条、承诺书、房屋信息查询记录等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月21日，李瑞洁与张应鹏、许香兰签订《成都市房屋存量房买卖居间合同》，约定张应鹏、许香兰将位于佳兆业·君汇上品23栋2单元12层1204号房屋（以下简称案涉房屋）出售给李瑞洁，房屋总价为650,000元，李瑞洁应于签订合同当日向张应鹏、许香兰支付定金30,000元，于房产权过户当日支付首付款200，000元。 合同签订当日，李瑞洁向张应鹏、许香兰通过银行转账支付了定金30,000元，张应鹏、许香兰向李瑞洁出具收条一张，载明：“今收到李瑞洁购买佳兆业·君汇上品23栋2单元12楼1204号房屋定金30,000元”。 当日，李瑞洁与张应鹏、许香兰签订《预约合同》，载明“1.房屋基本情况：1.1甲方（即张应鹏、许香兰）于二零一三年一月七日以张应鹏、许香兰的名义与成都南兴银基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于成都市天府新区“佳兆业·君汇上品”23栋2单元12层1204号商品房，房屋面积及房屋具体地址以房产证登记为准，该房屋现已交给甲方，尚未办理房产证、土地证。1.2乙方（即李瑞洁）对甲方拟转让房屋的权属情况已充分知悉。2.正式合同内容：2.1甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方或乙方指定的第三人。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。2.2正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不作做任何变更”，合同还对房屋价款、支付方式、违约责任等进行了约定，同时约定张应鹏、许香兰应于该房屋房产证取得后三十个工作日内与乙方签订正式的房屋买卖合同。2.2.1双方经磋商，约定该房地产转让价款为人民币650，000元，特别强调：该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场的变化影响，在签订本合同当日乙方即向甲方支付购房定金30，000元，此款项转入甲方指定银行账户，一经转付，视为甲方收到上述款项，甲方出具收条为证。在甲方成功办理房屋递件过户手续当日，乙方支付甲方房款120，000元；剩余房屋尾款500，000元，待乙方向银行贷款后，由银行直接转入甲方的指定账户，若乙方贷款金额不足，则以现金方式补足。3.1条：甲方应于取得案涉房屋房产证后三十个工作日内与乙方签订正式的房屋买卖合同，甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助。5.违约责任：5.1若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付违约金65，000元及装修房屋的相关费用，同时乙方有权要求甲方继续履行合同”。四川省成都市律政公证处对上述合同内容进行了公证。 2016年11月14日，李瑞洁与张应鹏、许香兰签署《承诺书》一份，载明：“因购买房屋佳兆业·君汇上品23栋2单元1204号房屋买卖事宜发生纠纷，卖方单方违约，拒绝出售该物业给买方，现双方因赔偿事宜无法达成一致，故约定于2016年11月14日到中环地产，双方到场时间为下午14:00-15:00。如买卖双方拒不到场处理该事项，自愿赔偿对方壹拾伍万元整人民币。如双方到场，赔偿事项重新协商，承诺书失效。”。 另查明，2013年1月16日，张应鹏、许香兰与中国银行青羊支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定张应鹏、许香兰就案涉房屋以按揭贷款方式向中国银行青羊支行贷款440，000元。中国银行青羊支行已向张应鹏、许香兰发放个人一手住房购置贷款440，000元。在诉讼过程中，案涉房屋张应鹏、许香兰已于2018年10月25日取得不动产权属证书。 本案的争议焦点：一、双方签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》、《预约合同》是否应该继续履行；三、本案违约责任应当如何认定。 针对本案争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。李瑞洁与张应鹏、许香兰签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》、《预约合同》是双方真实意思表示，该合同并不违反强制性法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。双方在签订《预约合同》后，并且对《预约合同》进行了公证，故双方均应按照《预约合同》的内容全面履行各自的权利义务。签订合同后，李瑞洁按约履行了支付房款的义务，且签订合同时李瑞洁具备成都市购房资格，张应鹏、许香兰应当及时结清银行贷款并配合李瑞洁办理过户手续。 同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，张应鹏、许香兰在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即中国银行青羊支行同意，但李瑞洁代张应鹏、许香兰向中国银行青羊支行还清贷款本息以解除抵押权后，并未损害中国银行青羊支行的权利，李瑞洁向中国银行青羊支行偿还债务以解除抵押权亦符合法律规定，故本院予以支持。李瑞洁代张应鹏、许香兰偿还清债务后，中国银行青羊支行应协助李瑞洁办理房屋抵押权注销手续。 综上，待涉案房屋的抵押权注销后，张应鹏、许香兰应当协助李瑞洁办理房屋过户登记手续。 针对本案争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，结合本案，根据张应鹏、许香兰签订的《承诺书》可以看出，张应鹏、许香兰单方违约，拒绝出售案涉房屋给李瑞洁。张应鹏、许香兰的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《预约合同》关于违约责任的约定，本院对李瑞洁要求张应鹏、许香兰支付65,000元违约金的主张予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李瑞洁与被告张应鹏、许香兰于2016年7月21日签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》、《预约合同》继续履行； 二、原告李瑞洁于本判决书生效之日起十日内代被告张应鹏、许香兰向第三人中国银行股份有限公司成都青羊支行偿还位于成都市天府新区“佳兆业.君汇上品”23栋2单元12层1204号房屋的余下贷款本息及违约金（具体金额以原告李瑞洁支付该款项时第三人中国银行股份有限公司成都青羊支行处系统内结清的总金额为准）； 三、第三人中国银行股份有限公司成都青羊支行于原告李瑞洁支付完毕上述第二项款项后七日内协助原告李瑞洁办理位于成都市天府新区“佳兆业.君汇上品”23栋2单元12层1204号房屋的抵押权注销手续； 四、被告张应鹏、许香兰应于本判决生效十日内向原告李瑞洁支付违约金65,000元； 五、被告张应鹏、许香兰于位于成都市天府新区“佳兆业.君汇上品”23栋2单元12层1204号房屋的抵押权注销之日起七日内协助原告李瑞洁办理该房屋的过户手续。原告李瑞洁于被告张应鹏、许香兰完成上述房屋过户手续后五日内向被告张应鹏、许香兰支付剩余购房款（620，000元减去原告李瑞洁实际代被告张应鹏、许香兰支付的银行贷款本息和违约金）； 六、驳回原告李瑞洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1426元，诉讼保全费3770元，由被告张应鹏、许香兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 孙 毅 人民陪审员 张 静 人民陪审员 乔大器 二〇一九年五月二十七日 法官 助理 李之霞 书 记 员 赵 杨