成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初2193号 原告：陈雪梅，女，汉族，1973年4月28日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：向李梅，四川顶泰律师事务所律师。 被告：陈学群，女，汉族，1966年12月7日出生，住四川省眉山市东坡区。 原告陈雪梅诉被告陈学群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日受理后，依法适用小额程序于2019年4月29日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案依法转为简易程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈雪梅及其委托诉讼代理人向李梅，被告陈学群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈雪梅向本院提出诉讼请求：1.判令陈雪梅与陈学群之间的租赁合同已解除；2.判令陈学群立即腾退并返还所租用位于四川大学望江校区西区南苑附1号商铺及库房；3.判令陈学群支付租赁合同解除前未付租金1397元；4.陈学群支付租赁合同解除之日起至腾退房屋之日止占用房屋的占用费暂计410元（以租赁合同费为标准，从2018年11月18日起至实际搬离之日止）；5.诉讼费由陈学群承担。事实及理由：2016年，陈学梅与四川大学签订房屋租赁合同，约定四川大学将其所有的位于四川大学商铺及库房出租给陈学梅，陈学梅承租该房屋后向成都市武侯区行政审批局申请设立了“武侯区一多干杂店”，后陈学群与陈雪梅商量，陈雪梅将该商铺及车库连同小卖部一同转租给陈学群经营，并于2016年10月将案涉房屋交付给陈学群使用，约定租金每年3万元，交付方式为每年支付，为不定期租赁。现陈学群向陈雪梅支付了2016年10月至2018年10月的租金，但未支付2018年10月至2019年10月的租金3万元。经双方多次协商，陈学群明确拒绝支付租金，且拒绝搬离并使用商铺从事日用品销售活动至今。2018年11月15日，陈雪梅委托四川顶泰律师事务所向陈学群发送解除租赁合同律师函，陈学群于2018年11月17日收到律师函，双方租赁合同已于2018年11月18日解除。因陈学群侵占房屋且未支付租金的行为侵害了陈雪梅利益，故陈雪梅诉至人民法院。 陈学群辩称，陈学群从2016年10月份承租陈雪梅房屋至今是事实，但陈学群于2016年10月份已支付完所有租金，且双方租金标准是每年6480元。陈学群不同意解除合同，愿意按每年6480元租金支付给陈雪梅。 陈雪梅围绕诉讼请求，依法向本院提交了当事人身份信息、房屋租赁合同、中国建设银行个人账户支出交易明细、收据、案涉房屋营业执照及经营照片、律师函及签收物流截屏等证据。陈学群质证认为，认可收到陈雪梅出具的收据，但对收据内容不认可。本院查证认为，陈雪梅提交的证据材料均符合证据形式要件要求，其真实性本院予以确认并在卷佐证，对于上述证据与本案的关联性及证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2016年5月31日，陈雪梅与四川大学签订《房屋租赁合同》，陈雪梅承租四川大学房屋，面积12平方米，租金每年6480元，租赁期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，约定若陈雪梅擅自将承租的房屋转租、转借他人或擅自调换使用的，四川大学可无条件单方提前终止合同并收回房屋。 陈雪梅承租房屋后，以该房屋为注册地址，登记设立了以其为经营负责人的个体工商户“武侯区一多干杂店”。陈雪梅在从事经营活动过程中，于2016年10月将案涉房屋连同干杂店货品一并转租、转让给陈学群经营。因双方系姐妹关系，对此次转租、转让未签订书面合同，陈学群于受让之时向陈雪梅支付第一年房屋租金及商铺货品转让款共计102000元，其中在2016年10月18日两次分别向陈雪梅转款支付32571.9元、3万元，其余款项双方均确认系现金支付。 二、陈雪梅与四川大学签订的上述《房屋租赁合同》到期后，双方于2018年5月22日续签《房屋租赁合同》，约定租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，相应合同条款均未发生变化。 三、在2017年10月30日，陈学群向陈雪梅支付现金3万元，陈雪梅收款后向其出具了收据1份，其内容载明“收到毛健文房租壹年（2017年10月31日-2018年10月30日）租金，叁万元整一年”。庭审中，陈学群否认其认可收据载明的支付年租金3万元的内容，辩称该3万元是支付与案涉房屋租金无关的其他费用。 四、在2018年10月30日约定租期到来之际，陈雪梅与陈学群就租金是每年交纳6480元还是3万元之事发生争议并引发纠纷，陈学群即未再支付2018年10月30日之后的年租金。 2018年11月15日，陈雪梅委托四川顶泰律师事务所通过EMS邮政快递向陈学群发送了关于解除租赁合同的律师函。 五、陈雪梅租赁提供给陈学群使用的房屋范围包括陈雪梅向四川大学承租的房屋、陈雪梅向案外人承租的库房、陈雪梅自行搭建的棚屋。 本院认为，陈雪梅与陈学群之间形成了房屋租赁事实合同关系，该合同关系事实涉及陈雪梅将其承租的他人房屋、库房、自行搭建的棚屋以及超市物品一并租赁、转让给陈学群经营使用，对此事实双方当事人均无异议。双方自2016年10月形成事实合同关系以来，至今长达2年多时间，其间截止2018年10月30日之前的租金双方已经结清无异议，因此双方建立的事实租赁关系视为不定期租赁合同关系。本案争议的焦点在于双方当事人在履行合同的过程中，对年租金的支付标准发生争议。对此，本院认为，双方关于租金的支付标准无书面约定，虽然陈雪梅每年向四川大学交纳房屋租金6480元，但该租金对应的房屋仅仅是陈学群受让承租使用的房屋当中的一部分，陈雪梅将所有房屋转租给陈学群并在6480元基础之上溢价收取租金也属正常交易行为，因此陈学群抗辩主张应当按照年租金6480元标准支付租金的理由不能成立，本院不予支持。关于双方年租金标准的认定问题，本院认为，根据陈学群2016年10月支付租金及转让费的记录，第一年带货转让房屋陈学群所支付的款项共计102000元，其中一笔3万元是单独转账支付，第二年双方均认可陈学群以现金方式支付给陈雪梅的款项是一笔，金额为3万元，陈雪梅收款后也向陈学群出具租金收据，明确年租金为3万元，因此从该支付事实来看，前两年陈学群认可支付的年租金是3万元，故应当采信陈雪梅的主张，认定双方约定并实际执行的年租金标准为3万元。虽然陈学群抗辩认为年租金应以6480元为标准，其主张缺乏合理性及事实依据，且缺乏相应的证据予以佐证，故其抗辩主张本院不予采信。承租人应当按照约定期限支付租金，本案双方当事人未签到书面租赁合同，对租金的支付期限没有明确约定，其实际租赁期限根据实际履行情况来看，系属一年以上的不定期租赁合同关系，因此年租金应当在每届满一年时支付，故陈学群于2018年10月未再继续支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。基于陈学群的违约行为，陈雪梅诉请解除双方之间的租赁合同关系，对此本院认为，因双方当事人之间并未签订书面合同，对合同的解除条件并未进行约定，因此陈雪梅有权依据法律规定行使法定合同解除权。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。根据本院查明的事实，双方当事人发生纠纷的原因在于对年租金的支付标准产生争议所致，陈学群逾期支付租金的行为虽然构成违约，但其原由在于双方之间未签到书面的合同明确约定各自的权利义务而发生争议，因此不能完全归责于陈学群一方，其违约行为尚不构成根本性违约而导致合同目的完全不能实现。故，陈雪梅于2018年11月15日向陈学群发出律师函解除租赁合同关系的通知，不发生解除租赁合同关系的法律效力，其诉请租赁合同已经解除并要求腾退房屋、支付房屋占用费的理由不能成立，本院不予支持。案涉事实租赁合同关系应当继续履行，陈学群应当按照年租金3万元的标准，向陈雪梅支付2018年10月之后至2019年10月期间的年租金3万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈学群于本判决生效之日起十日内向原告陈雪梅支付自2018年10月31日起至2019年10月31日期间的年租金3万元； 二、驳回原告陈雪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25.5元，由被告陈学群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇一九年五月二十日 书记员  张 蕾