广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0403民初408号 原告:梧州市坤和物业服务有限公司,住所地梧州市桂江一路****。统一社会信用代码：91450400MA5KA5W651。 法定代表人：黄坤武。 被告:梧州盛泰建设开发有限公司,住所,住所地梧州市龙山路**负****商铺社会信用代码：914504007188412983。 法定代表人：余荣亮。 委托诉讼代理人：彭国全，广西通途律师事务所律师。 原告梧州市坤和物业服务有限公司（以下简称坤和公司）诉被告梧州盛泰建设开发有限公司（以下简称盛泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理。依法适用简易程序，分别于2019年3月27日、2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告坤和公司的法定代表人黄坤武，被告盛泰公司的委托诉讼代理人彭国全到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告坤和公司向本院提出诉诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费等及拖欠费用的滞纳金共14663.68元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年7月16日，原告与梧州市龙山路40号业委会签订《物业管理服务合同》1份，约定，原告为星朗明都J区提供物业管理服务，住宅按月均1元/平方米收取物业管理费。该小区4单元1803房是被告开发建设的房屋，一直由被告使用，面积348.89平方米，原告自管理该小区后一直为该物业提供服务，但被告却拒交物业管理费，经原告多次催告，被告却以种种理由推搪，其行为显属违约，损害了原告的合法权益，原告因此向法院起诉，请支持原告诉请。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.原告营业执照副本复印件1份、资质证书复印件1份、法定代表人身份证明书1份，拟证明原告的主体资格事实；2.被告盛泰公司的电脑咨询单复印件1份，拟证明被告的主体资格事实；3.《梧州市房产测绘成果报告》、《房产测绘成果报告》复印件各1份，拟证明龙山路40号商住楼房为被告盛泰公司开发建设及4单元1803房建筑面积的事实；4.《物业管理服务合同》复印件1份、《补充协议》复印件1份、《电梯维护保养合同》复印件2份、《告示》复印件1份、《特种设备检验收费通知书》复印件1份、《电梯限速器委托检验协议书》复印件1份、《电梯工作函》复印件1份、《物业专项维修资金提款分摊业主明细表》复印件1份、电梯维保费票据复印件7份，拟证明原告与梧州市龙山路40号业主委员会签订物业管理服务合同后进行电梯维护及支出费用的事实；5.水费及垃圾处理费票据复印件3份、电梯电费及用电设施维护费票据复印件6份，拟证明原告支付该小区水费、电费及维修和购置小区有关设施费用的事实：6.收据复印件5份，拟证明该小区其他业主支付水电费及相关费用的事实；7.《关于准予龙山路40号业主委员会登记备案的通知》复印件1份，拟证明龙山路40号业主委员会选举成立后经相关部门审查登记备案事实；8.《星朗名都小区物业服务合同》复印件1份、《通知》复印件1份、《关于对市鸿泰物业服务公司停止服务的函》复印件1份、《停业通知》复印件1份、《温馨提示》复印件1份、《退款通知》复印件1份、《龙山路40号业委会关于防止出现不稳定情况的请求》复印件1份，拟证明前任物业管理单位梧州市鸿泰物业服务有限责任公司退出对龙山路40号小区物业管理服务的事实及业委会对事后问题处理的事实；9.《联合催缴通知》复印件及照片复印件共2份、《催缴通知》复印件1份、《再催缴通知》复印件及照片复印件共2份、该小区公示栏照片复印件共1份，拟证明原告物业管理费及其他费用损失及催告被告缴纳物业管理费等费用的事实；10.（2018）桂0403民初1251号民事判决书复印件1份、（2019）桂04民申3号民事裁定书复印件1份，拟证明原告公司与梧州市龙山路40号星朗明都J区业主发生物业管理纠纷经法院处理的事实。 被告盛泰公司辩称，原告的诉请没有事实基础，其证据没有真实性和合法性，被告没有委托原告管理物业，也没有接受原告的物业服务，原告主体不合法，收费不符合法律规定，请法庭驳回原告诉讼请求。 被告对其主张在举证期限内没有提供证据。 各方争议的焦点有：一、原告起诉的主体是否适格？二、被告是否应支付原告物业管理费、电梯维护费等费用及滞纳金共14590.73元？三、滞纳金计算标准是什么？ 各方当事人围绕上述争议焦点进行举证质证。经过开庭质证，被告盛泰公司对原告提供的证据2的真实性、关联性、合法性没有异议，但对证据1、3、4、5、6、7、8、9、10有异议，对这几项证据三性不认可。对证据1认为原告公司成立，资质证明均不具有合法性；对证据3、4，《梧州市房产测绘成果报告》、《物业管理合同》真实性、合法性不认可；对其他证据的真实性、合法性、关联性均不认可，同时认为原告的证据不能证明其对被告提供物管服务。 本院结合各方当事人的举证和质证认证如下：对当事人确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因与各方诉辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件的法律事实如下：2016年7月13日，原告坤和公司（乙方）与梧州市龙山路40号业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》1份，约定：甲方委托乙方管理梧州市龙山路40号物业，总建筑面积48068.64平方米，其中住宅面积33699.89平方米，非住宅面积14368.75平方米，包括：商铺、商业用房、车库、人防、会所等；物业类型：商住小区。乙方提供物业服务的受益人为本小区全体业主（包括住户及使用人）；全体业主应遵守《管理规约》和本小区物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度……（乙方）对业主和住户违反《管理规约》的行为，可采取规劝、制止、公示催告、催收、向行政部门报告、诉讼等措施。合同约定期限为三年，自2016年7月16日起至2019年7月15日止。合同约定，物业服务费按双方协商的标准向业主（住、用户）收取，住宅按每月每平方米建筑面积1.00元收取；非住宅（包括商铺、商业用房、车库、人防、会所等）按每月每平方米建筑面积1.00元收取。电梯电费、电梯年检费、电梯运行费、公摊费用（水、电、公用设施按每月实际向使用各户分摊计收）。合同约定，业主应自觉缴纳物业服务费。若业主逾期或拖欠物业服务费、水费、公摊水电、设施费用的，乙方有权在逾期（当月不算）之日起按实际拖欠金额（总额）每天收取百分之三的滞纳金，拖欠一个月以上的，业委会授权物业公司将该户水表拆除，直至该户补交全部欠费及滞纳金。 据原告提供梧州市房产测绘成果报告显示，被告盛泰公司拥有使用物业座落于龙山路40号龙山商城Ｊ区，建筑面积348.89平方米（其中套内建筑面积285.06平方米、分摊公用建筑面积63.83平方米）。物业管理费按月交纳，住宅按月均1元/平方米。原告称，自其公司于2016年7月合同成立进入龙山路40号小区提供服务至2018年12月，4单元18层1803房的所有权人、使用人没有缴纳过物业管理费及其他费用。具体项目：1.物业管理费10292.30元，原告和被告所在小区的业委会于2016年7月13日签订《物业管理服务合同》约定，按每平方米1元/月计算，348.89平方米每月应缴费348.89元，2016年7月收取半月的物业管理费174.45元，2016年8月至2018年12月为29个月，费用为348.89元×29个月＝10117.81元，两项合计为：10117.81元＋174.45元＝10292.26元；2.电梯维护费每户每月10元计收，29个月共290元，提供了《电梯维护保养合同》、原告公司支付维修电梯设备费用发票及收取J区4单元702房、801房分摊费用收据；3.小区公用水电公摊费166.9元，提供了原告公司支付水电费发票及收取小区上述住户水电公摊费的收据；4.电梯电费208.1元，提供了原告公司支付电费发票及收取小区上述住户公摊电梯电费的收据；5.水费42.9元，提供了用水数据；6.垃圾费216元，提供了原告公司支付垃圾处理费发票及收取小区上述住户垃圾费的收据；7.电梯年检及维修费195.9元，提供了原告公司支付电梯年检费发票及收取小区上述住户公摊电梯年检费的收据。以上7项费用合计11412.06元，滞纳金3251.58元，合计拖欠14663.64元（诉讼请求14663.68元，属计算错误）。 另查明，诉讼过程中，法庭到梧州市自然资源局查询，该局不动产登记中心查询结果证明载明：龙山路40号4单元1803房，建筑面积：348.89平方米，权利人：梧州盛泰建设开发有限公司，证书号：梧房权证长洲区字第××号。2014年1月13日，广东省佛山市顺德区人民法院对该房屋查封，2019年1月2日，梧州市长洲区人民法院对该房屋查封。 再查明，梧州市龙山路40号业主委员会经过业主大会选举产生，于2015年12月7日经梧州市万秀区人民政府东兴街道办事处备案，该办事处发出《关于准予龙山路40号业主委员会登记备案的通知》（梧市东兴街道办备字[2015]3号），载明：该业委会任期五年（从2015年12月8日起至2020年12月7日止）。2015年7月9日，该业委会（甲方）与梧州市鸿泰物业服务有限责任公司（乙方）签订《星朗名都小区物业服务合同》1份，约定，甲方委托乙方管理梧州市龙山路40号物业，总建筑面积48068.64平方米，其中住宅面积33699.89平方米，商业用房面积14368.75平方米。期限3年。2016年6月17日，梧州市鸿泰物业服务有限责任公司向龙山路40号星朗名都（J区）全体业主发出《停业通知》、《温馨提示》、《退款通知》，称其公司已在2016年6月16日零时退出该小区管理，并结清了相关费用，梧州市鸿泰物业服务有限责任公司已与上述小区业委会事实上解除物业管理合同关系。 本院认为，本案双方争议的焦点在于，原告收取物业管理费等费用是否合法、业委会成立的合法性及被告是否拖物业管理费及违约金标准问题。关于业委会成立的合法性问题。经查，梧州市东兴街道办事处发出《关于准予龙已路40号业主委员会登记备案的通知》（梧州市东兴街道办备字[2015]3号），已经明确了业主委员会成立符合相关法律规定。关于原告收费的依据，原告坤和公司与梧州市龙山路40号业主委员会签订的《物业管理服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上形成的合法关系，没有违反法律法规的规定，是有效合同，双方当事人应共同遵守履行。业主委员会属于小区业主民主选举产生的群众性自治组织，对外代表广大业主行使相关权利，维护业主的权益。业委会与物业管理公司订立的《物业管理服务合同》对被告盛泰公司的房屋所在小区的所有业主均具有约束力。原告依法可收取相关物业管理费。原告对被告房屋所在小区提供物业服务，且代垫了部分费用，被告应向原告支付物业服务费等费用。经查，原告自2016年7月13日合同成立进入龙山路40号小区提供服务至2018年12月31日，被告应支付以下费用为：1.物业管理费10292.26元；2.电梯维护费290元；3.小区公用水电公摊费166.9元；4.电梯电费208.1元；5.水费42.9元；6.垃圾费216元；7.电梯年检及维修费195.9元。以上7项费用合计11412.06元。有《物业管理服务合同》、《电梯维护保养合同》、原告公司支付维修电梯设备费用发票、水电费发票、垃圾处理费发票等收据及收取J区四单元702房、801房分摊费用收据等证据证实。被告未按时支付上述费用的行为，显属不当，应承担相应的民事责任。原告主张被告支付物业管理费、电梯维护费等共计11412.06元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于利息（滞纳金）计算问题，原告主张以欠款总额按月利率2%收取滞纳金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告梧州盛泰建设开发有限公司应在本案判决生效后十日内支付原告梧州市坤和物业服务有限公司物业管理费、电梯维护费等共计11412.06元及逾期滞纳金[滞纳金计算：自逾期付款日（即2016年8月1日）起以实际欠款数额按月利率2%分段计付至付清欠款日止]。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费166元，减半收取为83元（原告已预交），由被告梧州盛泰建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院。 当事人提出上诉的，应在上诉期限届满后七日内交纳上诉案件受理费。逾期不交纳的，按自动撤诉处理。 审判员  陈刚 二〇一九年五月十日 书记员  庞翠 附：适用的法律法规条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。