湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0304民初1083号 原告:朱丽，女，1976年12月6日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：彭喜清，湖南绥之律师事务所律师。 被告刘文，男，1986年10月9日出生，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：董旭辉，湖南同升律师事务所律师。 第三人：湘潭新环境房地产经纪有限公司，住所地湘潭市岳塘区丝绸中路********。 法定代表人：袁李，系该司总经理。 第三人：湘潭市岳塘区人人房产中介服务中心，住所地湘潭市，住所地湘潭市岳塘区下摄司街**附** 负责人：李润，系该中心实际经营者。 原告朱丽与被告刘文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案。2019年4月18日，本院依被告刘文申请，依法追加湘潭新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）、湘潭市岳塘区人人房地产中介服务中心（以下简称人人中介中心）为本案第三人。本案于2019年5月8日依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告朱丽委托诉讼代理人彭喜清、被告刘文及其委托诉讼代理人董旭辉、被告人人中介中心经营者李润到庭参加诉讼，被告新环境公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱丽诉请：1、判令被告返还原告定金20000元；2、判令被告承担原告支付的居间服务费12600元；3、判令被告承担律师费10000元；4、判令被告承担本案诉讼费。 被告刘文辩称：房屋买卖合同系被告新环境公司诱导被告刘文所签，该买卖合同系无效合同；被告人人中介中心未提供居间服务，居间服务费应当退还；涉案房产系被告刘文夫妻共同财产，被告刘文无权单独处分，合同签订前后，被告刘文妻子李意均明确表示不愿意出售该房产，且被告刘文已将钱款返还给原告；合同无效就不存在双倍返还的问题，且该买卖合同中的“定金”系预付款的性质，不应适用定金罚则；原告诉请过高，请求依法核减。 被告人人中介中心辩称：合同签订前，被告人人中介中心已核对房产证信息，产权证上仅有被告刘文的名字，且产权证上明确系单独所有；中介费收费标准系公示公开的，被告刘文在签订合同前知晓该收费标准；被告刘文在签订买卖合同前有与其妻子沟通协商涉案房产是否出售以及出售价格问题；居间合同非格式合同，合同正式签订前，被告人人中介中心会先打印初稿给买卖双方，确认无误后才签订正式合同；买卖双方系完全民事行为能力人，该合同系双方当事人当时真实意思表示。 经审理查明：被告刘文因欲购置学区房，故出售其名下坐落于湘潭市新府华城3栋1单元0601003号房产。2019年1月21日，原告朱丽、被告刘文与居间方人人中介中心、管理方新环境公司共同签订《房屋买卖合同》。合同约定被告刘文自愿将涉诉房产出售给原告，原告于2019年1月21日支付被告刘文购房定金20000元，并于产权过户进窗后缴税前，手续办理之时支付被告刘文购房首付款755000元；合同签订后，原告及被告刘文即认可共同委托居间方人人中介中心已为其提供完居间服务，原告及被告刘文应向其支付服务费用，原告应支付居间服务费12600元，任何一方违约，居间方不承担责任，且收取的费用无需退还，违约方除向守约方支付违约金外，还应承担守约方的居间服务费损失；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天违约金，如违约行为累计超过双方约定时间三十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同签订当日，原告即向被告刘文支付了购房定金20000元，并向居间方人人中介中心支付了居间服务费12600元。合同签订后，被告刘文不愿意继续出售涉诉房产，并已将收取的20000元购房定金退还给原告。 另查明，被告刘文妻子系李意。涉案房产产权证上确认房屋所有权人系被告刘文，共有情况为单独所有。庭审中，被告刘文称其婚姻登记具体时间及涉诉房产原始购房合同签订具体时间均记不清楚，庭后亦未在法庭给予的合理期限内向法庭提交结婚证及涉诉房产原始购房合同。原告为处理涉诉房产买卖事宜，与湖南绥之律师事务所签订委托合同。 上述事实，有《房屋买卖合同》、支付宝转账凭证、收款收据2张、委托代理出租协议、房屋所有权证代管委托书、收条、湖南绥之律师事务所委托合同、发票、当事人当庭陈述等予以佐证。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本院争议焦点为《房屋买卖合同》是否有效及原告主张的赔偿是否过高。 关于争议焦点一，本院认为当事人对自己主张应当提供证据予以证实，首先，涉案房产房屋产权证上仅有被告刘文的名字，所有情况为单独所有，被告刘文无正当理由拒绝向本院提交其本人结婚证及涉案房产原始购买合同；其次，被告刘文向本院提交的公积金职工流水账及湘潭市职工住房公积金贷款还清销户清算单内容相互矛盾，公积金职工流水账显示被告刘文妻子李意公积金取款时间为2017年9月11日，而湘潭市职工住房公积金贷款还清销户清算单显示公积金贷款合同编号为潭房金职贷（2010）行号（2）第（1590）号，还款时间系2017年4月17日，还清销户时间在前，且上述两份证据无法证实李意公积金取用系用于涉案房产，亦无法证明涉案房产系其与被告刘文共同财产；再次，被告刘文向本院提交录音通话记录，拟证明原告签订合同前知道李意不同意处置涉诉房产的事实；被告人人中介中心向本院提交光盘视频，拟证明被告刘文处置涉诉房产已与其妻子李意协商沟通，李意知晓房产被出售及出售价格的事实，因上述两份证据均系试听资料，原告、被告人人中介中心与被告刘文庭审中均各执一词，亦均无其他证据予以佐证其待证事实，本院对上述两份证据，均不予采信；第四，被告刘文认为原告存在过错，在明知被告李意不同意出售房产的情况下，仍签订房屋买卖合同，应自行承担合同无效的风险，因被告刘文未向本院提交充分的证据予以证实其辩解意见，对该辩解意见，本院不予采信；第五，被告刘文认为房屋买卖合同系格式合同，合同签订前被告新环境公司未对条款进行提示说明。本院认为，所谓格式合同，是指当事人一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。本案中，《房屋买卖合同》虽系被告人人中介中心及新环境公司为重复使用而预先拟定的，但合同是否签订，如何签订，原告及被告刘文、人人中介中心、新环境公司是可以相互协商的，被告刘文并非只能选择全部同意或者不同意合同条款。且被告刘文系完全民事行为能力人，能够独立实施民事法律行为，签订合同时应视为其已充分了解合同条款；最后，被告刘文认为被告人人中介中心及新环境公司存在诱导其签订合同的行为，该合同应属无效合同，无证据证明，本院不予采信。综上所述，本院认为，原告与被告刘文、人人中介中心、新环境公司签订的合同，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效。 关于争议焦点二，本院认为，房屋买卖合同合法有效，原被告双方均按照合同的约定全面履行合同义务，本案中，被告刘文明确表示不再继续履行合同，已构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”和第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”之规定，定金系法定的责任，不以实际损失的发生为前提。因此，原告要求被告刘文双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”可知，定金不能完全弥补损失时，可以同时适用赔偿责任条款。本案中，原告因被告刘文违约造成的实际损失有：1.定金损失20000元、2.居间服务费损失12600元、3.律师费10000元，合计42600元。被告刘文已返还合同定金20000元，其还应支付原告22600元（42600元-20000元）。因此，对原告要求被告刘文支付其居间服务费12600元和律师费10000元的诉请，本院部分予以支持。 被告刘文辩称，被告人人中介中心未提供居间服务，应当退还居间服务费。本院认为，原告与被告刘文已签订《房屋买卖合同》，被告人人中介中心已提供订立合同的媒介服务，且原告未向本院主张居间服务费返还，故对被告刘文该辩解意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘文在本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱丽各项损失人民币22600元； 二、驳回原告朱丽的其他诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费860元，减半收取430元，由被告刘文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  蒋 英 二〇一九年五月十二日 法官助理肖黎 代理书记员  唐璐瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的。 或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。