福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1167号 上诉人（原审原告）：罗文芳，女，汉族，1984年10月23日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜兴，福建远东大成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省直房地产开发公司，住所地福建省福州市鼓屏路**山海大厦**。 法定代表人：余则林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雨晴，上海建纬（福州）律师事务所律师。 上诉人罗文芳因与被上诉人福建省直房地产开发公司（以下简称省直公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人叶礼鑫、杜兴以及被上诉人省直公司的委托诉讼代理人卓文彬、王雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗文芳上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持罗文芳的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由省直公司承担。事实与理由：一、省直公司系福州市晋安区新店镇秀峰路657号福建省直单位五四北限价商品房项目的房地产开发商，并非代建单位，其全权负责上述项目的开发建设，包括施工和办证等义务，而福建省机关事务管理局仅负责购房人员的资格审核和选房顺序，对省直公司的开发建设并未参与，故原审法院认定省直公司无自主开发权与事实不符。二、省直公司提供的《福建省机关事务管理局关于省直单位五四北限价商品住房项目土地核验和不动产登记手续逾期办理情况的说明》不具有法律效力，省直公司与福建省机关事务管理局存在利害关系，无法证实省直公司是否已经着手以及具体从事了何种的楼盘清算和土地竣工核验手续，故不能证实逾期办证系因政府相关部门的原因导致。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的适用前提为“当事人有特殊约定”，该特殊约定需是合法有效的。本案中，双方的特殊约定如主合同第十四条第二款第二项和附件六合同补充协议第八条第一款均为无效条款，故不应适用上述条款。四、罗文芳的损失赔偿额应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定予以认定。五、不动产物权的取得自登记之日起取得，故逾期办证行为将导致罗文芳无法取得物权，作为消费者最基本权益无法得到保障，且若按照原审的判决，将纵容省直公司的违法违约行为，客观上将极大可能导致省直公司故意拖延办证等。 省直公司辩称，一、省直公司是福建省人民政府机关事务管理局的下属单位，仅是代建单位，履行的是政府部门指派的带有行政指令特征性质的开发义务，不能完全自主掌握项目进程，更不具有自主出售限价商品房的权限，开发的全流程均是由福建省人民政府机关事务管理局监管与指导，包括选房与签订合同等在内，省直公司没有任何的自主开发权利，仅是配合福建省委与省政府的工作。二、省直公司提交的《福建省机关事务管理局关于省直单位五四北限价商品住房项目土地核验和不动产登记手续逾期办理情况的说明》属于公函性质，只要有函号与公章即具有法律效力。三、本案诉争房屋并非普通商品房，是限价商品住房，是为省直单位特定人员建设的政策性住房项目，具有特殊性。合同附件六合同补充协议第八条第一款明确约定诉争房屋性质特殊，省直公司不就该相关证件迟延办理承担违约责任。四、原审法院适用法律正确，省直公司不应承担支付违约金的责任。罗文芳系特定的购房主体，省直公司不是市场上的普通开发主体，不能从一般的消费者权益保护角度来认定格式条款。罗文芳自身作为特殊主体，其在申请购房资格时对房屋性质合同条款等早已明知，自愿签订合同，获取优惠的住房权益，并不存在显失公平情况。五、省直公司已经按合同约定的交付日期交房，罗文芳收房并使用至今，逾期办证不能归责于省直公司，且省直公司已积极督促有关部门办理，即使归责于省直公司，根据主合同第十四条第二款约定，省直公司也不应承担支付违约金的责任。 罗文芳向一审法院起诉请求：1.福建省直房地产开发公司立即向罗文芳支付逾期办证损失（以669910元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2016年12月1日起计算至讼争房屋具备办理不动产权证书条件且福建省直房地产开发公司通知罗文芳领取办理不动产权证书材料之日止）。2.福建省直房地产开发公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月30日，罗文芳与福建省直房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定罗文芳购买福建省直房地产开发公司开发的坐落福州市晋安区新店镇秀峰路东侧福建省直单位五四北限价商品房项目11#楼1902单元房屋，约定建筑面积97.74平方米，总价款669910元，出卖人应当在2015年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条就房屋权属登记约定，鉴于买卖标的物为限价商品住房，该限价商品住房建设用地取得及此后房屋所有权证与国有土地使用权证办理适用的程序及条件不同于普通商品房，受国家政策及本地政府实务操作规范影响较大，如因政府相关部门未能及时办理买卖标的物的各项清算手续以及其他非出卖人原因造成房屋所有权证及国有土地使用权证未能如期办理，出卖人将有效敦促各行政部门及机构及时办理相关手续直至办理完毕，但出卖人不就该相关证件迟延办理承担违约责任。 签约后，罗文芳依约付清全部购房款。福建省直房地产开发公司于约定的期限内向罗文芳交付房屋，但至今未办妥讼争房屋的所有权初始预登记手续。 另查明，福建省机关事务管理局于2013年9月6日发出闽政管综[2013]197号文件，确定省直单位五四北限价商品房项目的销售对象为经审核符合条件的在榕省直单位或中央驻榕单位干部职工（含离退休），销售价格在综合考虑建设、管理成本和开发建设企业合理利润的基础上，参考周边同品质普通商品住房销售价格的70%至80%的比例核定。2014年5月29日，福建省机关事务管理局发出闽机管综[2014]42号文件通知经审核符合条件的申请人选房。2018年9月4日，福建省机关事务管理局出具闽机管函[2018]350号《关于省直单位五四北限价商品住房项目土地核验和不动产登记手续逾期办理情况的说明》，称讼争房屋所在楼盘“已经完成消防验收、环保及规划验收、竣工验收备案等手续，并向福州市国土资源局申请办理该项目土地核验。由于该项目性质特殊，属政策性住房，不同于普通商品房，受政策约束其办证程序与普通商品房有所区别，需完成楼盘清算后方可办理土地竣工核验手续，而楼盘清算工作涉及福州市政府、市财政局及市国土资源局等较多部门，开发公司无法单方面决定办理进度，一年内无法完成，因此无法按合同约定在交房一年内完成房屋所有权初始登记办理工作。为能及时办理该项目产权，避免造成业主的情绪波动及上访等诸多影响，我局已商请福州市政府批转市国土资源局、市不动产登记和交易中心先行办理该项目土地核验和不动产登记等相关手续。” 以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、闽政管综[2013]197号文件、闽机管综[2014]42号文件、福建省机关事务管理局《关于省直单位五四北限价商品住房项目土地核验和不动产登记手续逾期办理情况的说明》及罗文芳与福建省直房地产开发公司的陈述为证，一审法院予以认定。 一审法院认为，罗文芳与福建省直房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，合法有效，对当事人双方具有约束力。案涉房屋系为特定单位干部职工建设的限价房项目，销售对象是经政府单位审核认可的申请人，作为销售主体的开发商并无自主开发权。在此基础上，罗文芳与福建省直房地产开发公司双方订立的《商品房买卖合同》在主合同第十四条明确约定“买受人因出卖人原因不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人支付违约金的标准为0%，同时在附件六合同补充协议第八条就房屋权属登记可能面临的有别于普通商品房权属登记的特殊障碍及逾期办证的处理方式作了特别说明，两处合同条款均是针对案涉房屋的政府限价房特点所作的特殊约定，不属于排除福建省直房地产开发公司责任的无效格式条款情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，现《商品房买卖合同》已经对出卖人的逾期办证违约责任作了明确约定，本案逾期办证应当按照该约定处理，况且罗文芳并未就其损失情况进行举证，故罗文芳请求福建省直房地产开发公司支付逾期办证损失没有合同及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决：驳回原告罗文芳的诉讼请求。案件受理费689元，减半收取计344.5元，由原告罗文芳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗文芳向本院提交如下证据：证据1、福州市城乡建设委员会政府信息公开申请办理告知书，证据2、福州市晋安区城乡建设局答复意见书，证据1、2拟共同证明：福州市城乡建设委员会和晋安区建设局均证明讼争项目未能完成竣工备案手续，而省直公司一审所提供福建省机关事务管理局《关于省直单位五四北限价商品住房项目土地核验和不动产登记手续逾期办理情况的说明函》第8行所载明竣工验收备案已办理，两者相互矛盾；证据3、福州市国土资源局政府信息公开告知书（2018）222号，证据4、福州市国土资源局政府信息公开告知书（2018）223号，证据5、国有建设用地使用权出让合同，证据3-5拟共同证明：（1）省直公司在合同约定的办证期即将届满前才申请办理土地核验手续，而且存在提交的材料不完整等其他问题，故系省直公司的原因导致土地核验退件，最终导致产权证无法办理；（2）在退件后，省直公司至今未就土地核验手续的办理作出进一步的举措，存在故意拖延办理的情况。省直公司对罗文芳提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明对象有异议，主张证据1、2不能证明讼争房屋未完成竣工验收备案，证据3-5不能证明讼争房屋延迟办理不动产权证书可归责于省直公司。 对于一审认定的双方均无异议的事实，本院予以确认，对罗文芳二审补充提交的证据，本院将综合其他证据及案件事实对证明力进行评判。 审理中，省直公司于2019年4月17日向本院出具《关于福建省直单位五四北限价商品住房项目不动产权办理与上市时间情况说明的函》，载明：“2019年4月4日，福建省机关事务管理局与福州市人民政府共同召开会议，就福建省直单位五四北限价商品住房项目产权办理等问题进行专题协调研究。针对该项目产权办理问题，会议明确‘由市财政局牵头，市资源规划局、市房管局配合，主动对接福建省机关事务管理局，按照土地合同约定，尽快完成项目结算后，由市资源规划局负责快速办理土地核验手续’。根据目前流程，预计六个月左右该项目即可办理不动产权登记。同时，我司已向福建省机关事务管理局报告，将尽力协调福州市不动产登记和交易中心等相关部门，争取该项目上市交易时间可以参照福建人才限价商品住房项目限制上市交易的年限规定：按照销售合同约定的房屋产权证办理时限之后5年内不得上市交易。” 本院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。省直公司至今未完成《商品房买卖合同》约定的办证义务，显属违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，省直公司应当积极继续履行合同约定的办证义务，保障业主及时办理讼争房产的产权证。 省直公司承担继续履行的违约责任之外，是否应当承担赔偿损失责任是双方的最大争议所在。赔偿损失既可通过合同约定违约金方式，亦可通过补偿违约所造成的损失方式。《商品房买卖合同》约定出卖人支付逾期办证违约金的标准为0%，省直公司与罗文芳就该约定是否有效存在争议。对此本院认为，从本案证据可知，案涉房屋系为特定单位干部职工建设的限价房，该限价房销售价格显著低于周边同品质普通商品房的销售价格，基于其特殊性，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条就房屋权属登记可能面临的权属登记适用程序、条件不同于普通商品房等风险及逾期办证的处理方式作出了约定。罗文芳基于讼争房产的价格优惠等因素，明知权属登记的风险仍自愿接受，因此本案不存在《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定的条款无效情形，《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定是双方真实意思表示，公平合理，合法有效，故罗文芳依据合同约定不能获得逾期办证违约金赔偿。 罗文芳诉请省直公司支付逾期办证损失，从罗文芳的陈述来看，其主张的损失主要集中于房产无法交易的损失和其他损失。其一，对于房产无法交易的损失，讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条约定，该限价商品住房在取得房地产权属登记之日起五年内不得上市交易转让。综合本案证据及罗文芳陈述，目前讼争房产仍在合同约定的不得交易期限内，因此无法交易而产生的损失尚未发生。其二，对于其他损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，省直公司承担损失赔偿责任的前提是业主所遭受的损失与逾期办证行为存在因果联系，且该损失在双方签订合同之时是可以预见到的。罗文芳既未说明其所主张的损失与省直公司逾期办证之间存在法律上的因果联系，又未说明该损失为省直公司于签订合同之时可以预见，亦未就其所主张的其他损失提供证据予以证明。总之，罗文芳未能举证证明讼争房产逾期办证给其造成了符合相关法律规定的可获支持的损失，其主张省直公司承担逾期办证损失赔偿责任缺乏事实基础，故省直公司不应当承担罗文芳所主张的损失赔偿责任。 综上所述，罗文芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费689元，由罗文芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  张行亮 审判员  唐宇恒 审判员  庄彩虹 二〇一九年四月十八日 法官助理陈建彪 书记员叶丹