重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终2129号上诉人（原审原告）：冯永惠，女，1983年5月23日出生，汉族，户籍所在地四川省邻水县，现住重庆市长寿区。被上诉人（原审被告）：长寿区凤城街道金芭利服装店，住所地重庆市长寿区凤城向阳路****2-1-42，统一社会信用代码92500115MA5UDX2D3Y。经营者：吴立强，男，1979年7月31日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：刘德文，重庆利千佳律师事务所律师。上诉人冯永惠因与被上诉人长寿区凤城街道金芭利服装店（以下简称金芭利服装店）建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院作出的（2017）渝0115民初1786号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冯永惠、被上诉人金芭利服装店的经营者吴立强及其委托诉讼代理人刘德文到庭参加二审询问。本案现已审理终结。冯永惠上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人对上诉人承担因其利用公用面积经营牟利，并对上诉人的商铺租赁造成不能租赁的赔偿责任，被上诉人应当合理补偿上诉人经济损失（估计每月按300元计算）并承担商铺不能租赁的损失（每月按683元计算）；责令被上诉人拆除在公用面积的经营权利，恢复原来设置的格局；2、请求法院判被上诉人承担为此耽误的误工费800元和交通费200元，共计1000元；3、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人冯永惠是涉案商场第三层业主之一，金芭利服装店租用案涉商场门厅内的四个商铺，因租期未到，在宏益红公司撤场时将案涉商场门厅的公摊面积全部用于经商，后经三楼业主劝告，金芭利服装店经营者吴立强自愿向三楼业主写下《承诺书》，表明只占用一个月，但其未遵守承诺，其后金芭利服装店将门厅靠右边的商铺全租来经营服装，将商铺的主要通道全部占用并使原有的建筑设计部分发生改变；2、原审法院在判决中认定了金芭利服装店租赁二层后进行了重新装修，确认了将通道用玻璃门隔断的事实，且原审法院在现场勘验的结果为：上三层的电梯卷帘门外移10厘米并向下移动38厘米，门厅的通道摆放了模特，金芭利服装店强行侵占公摊面积的具体数据，门厅的收银台墙向中心通道移动了45厘米等，均表明金芭利服装店强行侵占公摊面积经营服装牟利。金芭利服装店辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回，案涉商铺已于2019年3月初租给案外人牟勇开办口腔医院，上诉人关于“被上诉人造成上诉人商铺不能租赁”的理由不攻自破。冯永惠向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告拆除两个侵权大门的个人招牌“金芭利名店”；2、要求被告拆除侵权处：右大门门厅正面的模特，门厅两面和中间所经营服饰，拆除右大门四周个人形象装饰墙和所有涉及被告的广告字样，恢复至根据原告与开发商签订的购房合同第17页第一条公共部分第5款墙面的交房标准（高级抹灰乳胶漆饰面）、该条第6款地面的交房标准（（地砖局部花岗岩）；3、要求被告拆除两个侵权通道的玻璃门；4、要求被告拆除侵权扶梯处的卷帘门，恢复原有的消防门；5、要求被告拆除侵权收银台的形象墙，右扶梯侧面可参照左扶梯侧面；6、要求被告赔偿原告经济损失，按每月683元（303623元×年利率27%÷12个月）的标准从2016年6月起计算至拆除所有侵权处为止；7、要求被告赔偿原告误工费800元、交通费200元，共计1000元；8、要求被告拆除收银台旁边右扶梯通道变成的墙体，恢复原有右扶梯通道。一审法院认定事实：2010年9月1日，原告冯永惠与重庆金字塔房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发的位于重庆市长寿区向阳路28号1幢“金鼎·新视界”3-1-36号商业用房，该商品房为装修房，建筑面积单价14235.96元/平方米，总成交金额为303653元。2011年7月，原告取得了房屋产权证书（产权证号：**地证2011字第××号），载明建筑面积21.94平方米，套内建筑面积10.34平方米，分摊面积占11.6平方米，分摊部位：外墙二分之一、冒厅、低压室、配电室、发电机房、消防水箱、消控室、水泵房、井、梯、电梯、电梯机房、门厅、前室、自动扶梯、通道、卫生间。被告金芭利服装店系个体工商户，经营者吴立强，经营范围：服装零售，注册经营场所：重庆市长寿区凤城向阳路****2-1-42。2016年8月20日，被告经营者吴立强、案外人黄建斌与“金鼎·新视界”第二层业主晏华等人（以该层业主代表名义）签订了《房屋租赁合同》，约定吴立强、黄建斌共同租赁该楼临街平层从菜市场端面起算约600平方米商铺；租赁期从2016年8月20日至2021年8月19日；承租人开展的一切装饰活动，不得占用本幢商业楼公共面积和消防通道面积；等等。合同签订后，吴立强对商铺进行了装修；2016年10月1日，被告开业。另查明，该楼第二层分别出租给了两家商户：被告金芭利服装店和一家母婴用品店，两家店中间由两扇玻璃门隔开。在该层临街两个大门外墙悬挂有“金芭利名店”的招牌。2018年1月25日，一审法院到被告经营场所进行了现场勘验，勘验得出在第二层上第三层的扶梯通道处的卷帘门比之前约外移了10厘米。同时查明，2017年3月6日，一审法院受理了原告周永芳、杨海全（系“金鼎·新视界”三楼1-11号房屋业主）与被告金芭利服装店建筑物区分所有权纠纷一案。该案中二原告要求被告拆除门厅左右两边的模特和挂在墙上的衣服、恢复自动扶梯旁卷帘门上方的吊顶（吊顶向前移动了10公分，向下移动了38公分）、拆除并恢复收银台的墙壁（收银台的墙壁向通道移动了45公分）、拆除现在的招牌恢复为淘宝城、赔偿损失11826元（315623元×0.025÷12个月×18个月）、拆除玻璃门。同年8月15日，一审法院到金芭利服装店现场勘验并制作勘验图，勘验得出被告在右大门入口处通道左右两边（图示为A2、B2）分别摆放了模特，左右两边的墙上（图示为A1、B1）均挂有衣服。现场勘验图显示，A1区域长约4.45米，宽约0.49米，A2区域长约0.96米，宽约0.54米；B1区域长约2.4米，宽约0.3米；B2区域长约1.03米，宽约0.63米。该层的房产证附图显示，以上A1、B1、A2、B2区域均为共有部分。同时，测量得出靠近自动扶梯处的吊顶离地面约为2.3米。2017年12月，一审法院就该案作出（2017）渝0115民初2324号民事判决书，判决：一、被告长寿区凤城街道金芭利服装店于本判决生效之日起三日内移除位于重庆市长寿区向阳路28号1幢第二层通道左右两边区域内（现场勘验图示为“A1、A2、B1、B2”）的模特和衣服；二、驳回原告杨海全、周永芳的其余诉讼请求。根据2018年8月22日原告所拍摄现场照片（编号为A19）显示，被告在右大门入口处通道左右两边（前述图示为A2、B2）仍摆放了模特，左右两边的墙上（前述图示为A1、B1）仍挂有衣服。一审法院认为，业主对建筑物内的经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，业主基于对经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。本案中“金鼎·新视界”项目本系商业用房，开发商将多个小商铺单独出售，无论统一经营或业主单独经营，原告在购买时对其余业主或经营户基于经营需要的广告宣传行为应当有所预见，只要在合理、合法范围内，原告有一定的容忍义务。关于原告冯永惠的各项诉讼请求，一审法院分别评判如下：1、要求被告拆除两个侵权大门的个人招牌“金芭利名店”。原告认为“金鼎·新视界”本系商场，被告在公共门头上悬挂个人招牌，导致消费者和意向租赁户、准租赁户误认为此处并非商场，为其个人店铺，侵犯了其余业主权利。一审法院认为，被告在其租赁商铺相对应的外墙悬挂招牌系合理的经营行为，依法不应认定为侵权，故对原告的该项请求不予支持。2、要求被告拆除侵权处：右大门门厅正面的模特，门厅两面和中间所经营服饰，拆除右大门四周个人形象装饰墙和所有涉及被告的广告字样，恢复至根据原告与开发商签订的购房合同第17页第一条公共部分第5款墙面的交房标准（高级抹灰乳胶漆饰面）、该条第6款地面的交房标准（（地砖局部花岗岩）。一审法院认为，建筑物内的通道属于业主共有部分，任何人不得占为己有或非法使用。在一审法院作出（2017）渝0115民初2324号民事判决书后，根据2018年8月22日原告所拍摄照片显示，被告在第二层通道右大门左右两边区域内（该案件中现场勘验图示为“A1、A2、B1、B2”）仍摆放有模特和衣服，侵犯了其余业主的建筑物区分所有权，依法应当拆除。至于被告在右大门四周所作的个人形象装饰及广告，一审法院认为，被告系个体工商户，前述广告、宣传行为属于正常的经营行为，对其余业主不构成侵权，故原告请求拆除并恢复交房时标准，一审法院不予支持。3、要求被告拆除两个侵权通道的玻璃门。原告认为被告在二楼公共通道安装了两个玻璃门，影响通行和商场的整体性，造成其余业主的公摊面积损失。被告否认玻璃门系其安装，因原告未提供证据证明该两处玻璃门的具体安装情况，且即使系被告安装，也是被告和二楼另一家店铺（母婴店）经营需要，系合理使用，故对原告的该项请求一审法院不予支持。4、要求被告拆除侵权扶梯处的卷帘门，恢复原有的消防门。原告诉称被告将扶梯处的卷帘门在原有基础上进行改建，使扶梯口变窄了10厘米，掩盖了扶梯进出口。虽经一审法院现场勘验，卷帘门确有外移，但因被告否认系其安装、改造，原告未提供充分证据证明卷帘门的具体改建过程，一审法院无法确定行为人及责任主体，故对原告的该项请求不予支持。5、要求被告拆除侵权收银台的形象墙，右扶梯侧面参照左扶梯侧面。原告诉称被告占用通道45厘米设置收银台形象墙，掩盖了重要公共进出口；被告辩称该形象墙系开发商修建时设计的整体墙面，并非其改建，因原告未提交证据证明该形象墙的修建情况，一审法院无法确定行为人及责任主体，故对原告的该项请求不予支持。6、要求被告赔偿其经济损失，按每月683元的标准从2016年6月开始计算至拆除所有侵权处时止。原告诉称因被告的前述侵权行为，导致其商铺长期空置不能出租，要求被告参照其之前租赁价格（购房总价303623元×年利率27%÷12个月）赔偿其损失。原告提交了其与重庆淘宝物业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理及租赁协议书》、其与重庆美和宁百货有限公司签订的《房屋租赁合同》及一审法院（2016）渝0115民初4007号民事判决书证明其租金损失。一审法院认为，原告店铺空置与位置、楼层、市场经济环境等因素相关，被告在二楼共有区域摆放模特和衣服、以及原告所述其余经营行为均与原告店铺未出租之间并无直接因果关系，故前述证据与本案不具有关联性，一审法院不予确认。对原告的该项请求一审法院亦不予支持。7、要求被告赔偿误工费800元、交通费200元，共计1000元，因原告未提交误工损失及交通费相关证据，一审法院不予支持。8、要求被告拆除收银台旁边右扶梯通道变成的墙体，恢复原有右扶梯通道。原告诉称被告将业主共有的扶梯通道变成了墙面，并挂衣服；因被告否认系其改建，原告未提供证据证明墙体的改建情况，一审法院无法确定行为人及责任主体，故对原告的请求不予支持。综上，被告金芭利服装店在“金鼎·新视界”第二层部分属于业主共有区域内摆放模特和服装，对其余业主构成侵权，依法应当移除。原告冯永惠要求被告拆除招牌及个人形象装饰广告、玻璃门、卷帘门、收银台的形象墙、赔偿经济损失等其余诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十六条规定，判决：一、被告长寿区凤城街道金芭利服装店于本判决生效之日起三日内移除位于重庆市长寿区向阳路28号1幢第二层通道左右两边区域内[本院（2017）渝0115民初2324号案件中2017年8月15日现场勘验图示为“A1、A2、B1、B2”]的模特和衣服；二、驳回原告冯永惠的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告长寿区凤城街道金芭利服装店负担。本院二审期间，冯永惠提交如下证据：1、照片打印件两张，拟证明被上诉人占据了右大门等公用部分，侵犯了其他商户的权利；2、《房屋租赁合同》一份，拟证明讼争的部分区域已经租给了案外人牟勇。金芭利服装店质证称，照片打印件无法核实拍摄的时间、、地点以及该份证据是否真实所以真实性不予认可；房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性无异议，反而证明上诉人购买的第三层的商铺是否能够出租与本案被上诉人使用二楼商铺经营没有直接因果关系。本院认为，对冯永惠举示的照片，无法核实其具体的拍摄时间，无法证明金芭利服装店至今仍继续占用公共通道经营，对该证据本院不予采信。对于《房屋租赁合同》的真实性本院予以确认。另查明，冯永惠在一审中讼争的右大门门厅通道、扶梯、扶梯两侧通道、金芭利服装店收银台等对应的区域已经由金芭利服装店退还给业主，业主已于2019年3月15日另行出租。冯永惠认可该部分区域不再存在排除妨害的问题，但要求金芭利服装店赔偿因其在2016年6月至2019年3月14日期间，在上述区域的侵权行为给冯永惠造成的损失，并认为在讼争房屋左大门处仍存在侵占公共区域的行为，请求排除妨害。本院对一审法院认定的其他事实，予以确认。本院认为，关于冯永惠认为金芭利服装店侵占了公共区域进行经营，要求其拆除侵权的经营设施，恢复原状的问题。因二审中，冯永惠认可讼争的右大门门厅通道、扶梯、扶梯两侧通道、金芭利服装店收银台等对应的区域已经由金芭利服装店退还给业主，业主已于2019年3月15日另行出租，该部分区域不再存在排除妨害的问题。至于冯永惠称金芭利服装店仍侵占讼争房屋的左大门的门厅两侧及门头部分公共区域的问题，重庆市长寿区人民法院作出（2017）渝0115民初2324号生效民事判决，已判令金芭利服装店移除位于重庆市长寿区向阳路28号1幢第二层通道左右两边区域内（现场勘验图示为“A1、A2、B1、B2”）的模特和衣服，其中“A1A2B1B2”区域即本案中冯永惠所称左右大门区域。因生效判决确认金芭利服装店在上述区域内确实存在侵权行为这一事实，并判令金芭利服装店移除该同一区域内的模特及衣物，故一审法院认定金芭利服装店在冯永惠所称左右大门区域摆放模特及服装构成侵权，判决其拆除该区域的模特及衣服，本院予以确认。关于在案涉左大门门头上悬挂招牌的问题。因每一商户在楼层之间的外墙悬挂招牌系符合商业习惯的合理使用，金芭利服装店楼上的商户也在三、四楼之间的外墙悬挂招牌，故本院认为，金芭利服装店在左大门门头上悬挂招牌系商业经营的合理使用，冯永惠上诉认为金芭利服装店占用了讼争房屋的左大门门头构成侵权的上诉理由不成立，本院不予支持。关于冯永惠认为金芭利服装店从2016年6月至2019年3月14日期间因占用公用面积经营给其造成了损失，应予赔偿的问题。冯永惠所称损失系房屋未能出租造成的空置损失。对此，本院认为，冯永惠的房屋未能出租存在多种可能性，冯永惠所举示的证据不足以证明其所称商铺未能出租及空置的损失与金芭利服装店的经营行为存在直接的因果关系，本院对其该项上诉请求不予支持。综上，冯永惠的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由冯永惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶旭东审 判 员 张欲晓审 判 员 李盛刚二〇一九年五月二十七日法官助理 刘 希书 记 员 唐 欢