山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初2780号 原告:张某伟，男,汉族,1985年9月20日出生,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：赵某琦，山东某某律师事务所律师。 被告:临沂某某房地产开发有限公司,住所地：临沂市兰山区工业大道与滨河路交汇处某某华府**。统一社会信用代码:0B。 法定代表人:姚某强,总经理。 委托诉讼代理人：刘某金，山东某某律师事务所律师。 原告张某伟与被告临沂某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某伟及其委托诉讼代理人赵某琦、被告某某公司的委托诉讼代理人刘某金均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张某伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的地下停车场车位买卖协议书为租赁协议,超过20年期限部分无效；2、请求依法判令原告无需继续交纳超过20年部分的租金72692.3元;3、本案所有诉讼费用均由被告负担。事实与理由：2018年4月15日,原、被告双方签订地下停车场车位有偿使用协议书一份,协议约定:原告以人民币105000元的价格有偿使用被告开发的某某华府项目-998号车位,使用期限自原告交纳完毕车位有偿使用费用及场地管理费之日至2083年8月23日。另按照协议第二条第二款的约定,由原告采用分期付款的方式向被告支付使用费用。在协议签订当日原告已支付3万元整,剩余款项交付时间分别是:第一次交款时间为2018年12月20日前,第二次交款时间为2019年12月20日前、最后一次付款时间为2020年12月20日前,上述期限还未到期。后原告多次向被告要求查看产权证明,被告均不予出示,现原告主张双方所签署的地下停车场车位有偿使用协议系租赁协议,使用期限至2038年4月14日,对于未到期款项不再支付。经过多次交涉,双方未达成一致。为维护原告合法权益,根据相关规定,特诉至法院,请求人民法院支持原告诉讼请求。 某某公司辩称，原告的诉求错误，其主张无事实及法律依据。理由如下：1.答辩人开发的某某华府项目车位的所有权归答辩人所有，答辩人拥有处分权利。（1）被告开发建设的房产及车位已办理土地权属证书并取得规划局规划，在取得建设工程许可证后投资建设，土地范围内建筑物及车位的建设合法合规。（2）涉案车位不属于人防工程。同时涉案车位由被告投资建造，并向临沂市非税收入征收管理处缴纳公摊面积城市基础设施配套费，，地下全部建筑面积未计入业主公摊面积2.原告基于对客观事实认识的错误，误解了双方的法律关系，原告与答辩人签订的协议不符合租赁合同的法律特性，协议内容体现不出双方存在租赁关系意思表示的合意，原告与答辩人之间不存在租赁关系。（1）双方签订的协议主要内容为车位价款总额、分期付款期限、车位使用期限及编号、车位费用的构成、车位交付、双方权利义务、违约责任等，双方的权利义务及违约责任系围绕车位使用而设定，协议约定的涉案车位使用年限与住宅土地使用年限相同，该年限非租赁期限。答辩人已履行合同全部义务，向原告交付车位后由原告使用，原告采用分期付款方式向答辩人支付车位价款。（2）从协议书中买受人购买车位款项的支付方式等条款约定可以确定，原告已交纳的费用并非租金。原告与答辩人之间系车位使用权转让关系。协议签订时，在协议目的、协议性质及协议形式上双方均有车位使用权转让的真实意思表示。因此，应当将被告长期让渡车位使用权，原告支付兑价的行为认定为车位销售行为，即买卖合同法律关系。3.原告与答辩人之间的车位使用权转让协议成立并合法有效，答辩人已将车位所有权转移给原告，原告应按照合同约定继续支付剩余车位价款。原告与答辩人签订的协议是双方关于转让车位所有权的真实意思表示，答辩人已履行协议约定义务，向原告交付了车位，且原告已实际使用，获得了车位所有权，同时应履行合同约定的付款义务。如原告违反约定未履行相关义务，答辩人保留向原告主张违约责任的权利。综上，原告基于对客观事实错误的认识，误解了双方的法律关系，根据双方的约定足以证实双方是买卖关系，并且协议不存在违法情形，应受法律保护。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。张某伟提交的收据两份，某某公司经质证该证据的真实性无异议。某某公司提交的土地使用权证书、建设工程施工许可证、车库竣工图、车库总平面图、临政发[2008]32号临沂市人民政府文件复印件、城市基础设施配套费征收通知复印件、临沂市河东区人民法院生效民事判决书复印件、临沂市价格调节基金征收完成通知复印件及城市基础设施配套费及价格调节基金收据各一份，张某伟对上述证据的真实性无异议。张某伟提交的地下停车场车位有偿使用协议书，某某公司经质证认为原、被告签订的地下停车场车位有偿使用协议书,不能证实原告的诉求，该协议证实了车位买卖的事实。某某公司提交的某某发展2013项字第429号文件、某某华府项目批复文件，张某伟经质证认为上述证据系某某公司单方提供，不能作为有效证据使用。 本院综合分析上述证据认为，张某伟提交的收据，某某公司对其真实性无异议，本院予以认定。某某公司提交上述证据，能够确认案涉车位符合规划手续，且建设成本为独立支出，不包含在涉案小区房屋之中，也不属于人防车位。 根据经审查认证的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2014年3月10日，某某公司取得兰山区工业大道北段东侧某某华府建设用地使用权，面积为188945平方米，证号为临兰国用（2014）第0025号。同年8月13日，某某公司取得地下车库规划许可证，建设规模：：地下**长503米，宽347.2米，高5.4米，，地下建设面积804354平方米（其中地下车库78328平方米，配套公建2107平方米）。同年10月13日，某某公司取得建设工程施工许可证，对上述工程项目进行施工建设。 2018年4月15日，张某伟（乙方）与某某公司（甲方）签订地下停车场车位有偿使用协议书一份，约定：一、乙方以人民币105000元,大写:壹拾万伍仟元整,有偿使用甲方开发的某某华府项目-998号车位。二、付款方式:签订有偿使用协议书当天支付30000元,大写:叁万元整;剩余款项于签约后三年内缴清,每年12月20日前缴纳一次,每次至少缴纳3万元,剩余款项于最后一次缴清。第一次交款时间为2018年12月20日前,交款金额为30000元;第二次交款时间为2019年12月20日前,交款金额为30000元;最后一次付款时间为2020年12月20日前,交款金额为15000。三、使用期限:自乙方交纳完毕车位有偿使用费用及场地管理费之日至2083年08月23日。协议还对车位使用费用构成、违约责任等其他事项进行了约定。协议签订后，张某伟分别于2018年4月15日、同年12月20日向某某公司交纳款项30000元，共计60000元，某某公司给张某伟开具收据两张，收款事由载明：某某华府－二期－车位－0764楼款。2019年2月19日，张某伟诉至本院，要求确认双方签订的车位有偿使用协议是租赁协议，并要求法院判令其无需支付超过20年部分的租金。 庭审中，某某公司对张某伟的上述主张反驳称，双方是买卖关系，而非租赁关系。 本院认为，张某伟向某某公司交纳涉案998号车位使用费105000元，有偿使用该车位，其已提交双方签订的《地下停车场车位有偿使用协议书》，双方对协议书签订的事实予以认可，且认可协议约定的内容同该小区其他车位一致，主要内容为停车位使用费价款总额、分期付款期限、停车位使用期限及车位使用费用构成、车位使用、违约责任等。协议中各自的权利义务及违约责任也是围绕停车位使用而设定。另，协议约定的年限与停车位使用期限相同，双方签订有偿使用协议的真实意思，并非单纯的租赁涉案地下车位。因此，双方所签车位有偿使用协议，不符合租赁关系的特征，张某伟以租赁关系为由并提出相应的诉讼请求，理由不能成立，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张某伟的诉讼请求。 案件受理费809元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈成合 二〇一九年五月十七日 书记员  周 芬