四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4986号 原告：曾玉，女，汉族，1970年12月1日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：曾昭元，四川原石律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：杜海彦，女，汉族，1985年2月7日出生，住成都市高新区。系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张灿，女，回族，1993年11月13日出生，住四川省郫县。系该公司员工，特别授权代理人。 原告曾玉与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾玉的委托诉讼代理人曾昭元、被告中德公司的委托诉讼代理人杜海彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾玉向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金（按每逾一日房款万分之三的标准从2015年3月1日计算至按合同约定条件交房之日止，暂计已付房款5%为22959元）；2、被告支付原告逾期取得该商品房所在楼层权属证明违约金（按每逾一日房款万分之一的标准从2016年3月1日计算至实际取得楼栋权属证明之日止，暂计至2018年7月31日为40500元）；3、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中，曾玉自愿放弃第三项诉讼请求的“其他费用”，属对自己民事权利进行处分的行为，不损害他人的合法权益，本院予以准许。事实和理由：原告于2012年向被告购买其开发的位于成都市高新区中和街道东寺社区的中德·英伦世邦楼盘的3幢1单元11层12房号的商品房（总价为459184元）并签订《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》，合同约定被告应于2015年2月28日交房，于2016年2月29日前取得所在楼栋权属证明，但被告未按照《商品房买卖合同》约定的交房条件，至今未取得所在楼栋的权属证明。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告中德公司辩称，楼栋为L3、4、5的规划验收合格证取得时间为2017年7月3日，面积实测报告取得时间为2017年5月2日，初始产权取得时间为2018年7月30日。原被告签订了协议书，承诺由被告代为缴纳24个月的物业费，原告就不再追究被告逾期违约金，协议是双方真实意思表示，合法有效，合同约定的交房时间在2015年，该逾期交房违约金的请求超过诉讼时效，对原告的诉讼请求，请法院予以驳回。被告认为约定的逾期办理初始产权的违约金过高，请求在一定程度上予以调低。 经审理查明，2012年12月14日，曾玉（买受人）与中德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：PG3139），约定：曾玉购买中德公司开发的中德·英伦世邦L区3幢1单元11层12号房屋，用途为办公，测绘建筑面积共57.88平方米，其中，套内建筑面积41.32平方米，所购商品房总价款459184元，买受人采取贷款方式付款，出卖人应当在2015年3月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2016年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，因初始登记原因造成逾期的，本条初始登记的违约责任和转移登记的违约责任不能重复记取，买受人只能选择其中的一款约定追究出卖人违约责任。 双方认可签署的补充协议对前述《商品房买卖合同》约定的逾期交房责任进行了补充约定：由出卖人逾期交房承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同签订后，曾玉向中德公司支付了合同约定全部购房款459184元。2015年10月9日，中德公司向曾玉交付了案涉房屋。2015年10月9日，曾玉与中德公司签订《协议书》，约定：由于中德公司逾期交房，中德公司同意代曾玉向物业公司支付贰拾肆个月的物业费，曾玉保证不再以任何形式、任何理由向中德公司提出任何赔偿要求。本协议签订后，双方一致同意互不追究任何一方的责任（包括但不限于：赔偿损失、逾期违约金等）。签订协议后，双方应全面的履行本协议，任何一方违反本协议内容，应承担违约责任。 中德公司于2017年5月2日取得案涉房屋面积实测报告，于2017年7月3日取得验收规划合格证，2018年7月30日，案涉房屋所在楼栋的初始产权登记至中德公司名下。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、协议书等证据予以证明。 本院认为，曾玉与中德公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 对于曾玉主张中德公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年3月1日前，中德公司实际于2015年10月9日向曾玉交房，但案涉房屋并未达到合同约定的交付条件，中德公司于2017年7月3日才达到合同约定的交房条件，中德公司未在约定期限内向曾玉交付符合约定条件的房屋，其行为构成违约，双方就逾期交房违约责任达成协议，由中德公司代曾玉交纳24个月的物业费，并约定本协议签订后，双方一致同意互不追究任何一方的责任，其行为已构成债的更改，即成立新债务（代交物业费），同时消灭旧债务（逾期交房违约金），曾玉再行要求中德公司支付逾期交房违约金，已无事实及法律依据，至于曾玉主张的逾期交房违约金是否过诉讼时效，并不影响中德公司不应向曾玉支付逾期交房违约金，故对曾玉的该项诉讼请求，本院不予支持。 对曾玉主张中德公司支付逾期取得该商品房所在楼层权属证明违约金的诉讼请求，本院认为，按合同约定，中德公司应在2016年3月1日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，中德公司实际于2018年7月30日取得案涉房屋所在楼栋的初始产权登记，构成违约，应承担相应的违约责任，中德公司应按合同约定向曾玉支付从2016年3月2日起至2018年7月30日止每日按已付房款的万分之一计算的违约金共计40454元。对中德公司辩称约定的逾期办理初始产权的违约金过高，请求在一定程度上予以调低，本院认为，曾玉按合同约定主张违约金，双方在合同中约定的逾期办理初始产权登记的违约金并不高，且中德公司亦未举证证明其违约行为对曾玉造成的损失低于双方约定的违约金金额，故对中德公司的该辩解意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向曾玉支付逾期取得初始产权登记违约金40454元； 二、驳回曾玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费693元，由成都中德红谷投资有限公司负担442元，曾玉负担251元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇一九年五月八日 书记员  韩金利