上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终3666号上诉人(原审原告)：上海龙越大酒店有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王立成，执行董事。委托诉讼代理人：王爱忠。被上诉人(原审被告)：上海鼎久建筑工程有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张志剑，总经理。委托诉讼代理人：施永嘉。上海敬筑律师事务所律师。上诉人上海龙越大酒店有限公司(以下简称“龙越大酒店”)因与被上诉人上海鼎久建筑工程有限公司(以下简称“鼎久公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初9098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙越大酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，并判决解除双方之间的《上海龙越大酒店长包房协议》。事实和理由：房屋存在漏水，但并无证据证明自2017年就漏水，因此原审法院减少整个租期的租金不正确。被上诉人长期不缴纳租金，致使上诉人经营困难，故应当解除合同。审理中上诉人变更事实和理由：上诉人同意2017年3月1日到2019年2月28日因漏水造成了租金酌情扣减20%。但对于一审法院将被上诉人支付的10万元作为已付租金不能认同，该10万元是被上诉人按照合同约定支付的履约保证金。鼎久公司辩称，不同意上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。龙越大酒店向一审法院起诉请求：1、判令鼎久公司支付龙越大酒店自2017年3月1日起至2019年2月28日止的应付而未付租金450,000元(22,916.67元/月×24个月－100,000元)，自2016年3月1日起至2018年9月30日止的物业费123,690元(3,990元/月×31个月)、垃圾费28,440元(36元/天×395天×2桶)，自2016年3月1日起至2018年8月31日止的电费57,123元(1.5元/度×38,082度)、水费2,835元(5元/吨×567吨)。一审审理中龙越大酒店自愿将第一项诉讼请求中“垃圾费”一项的金额变更为14,220元，其余请求事项均不变，即合计金额变更为647,868元。一审法院认定事实：2016年4月10日，龙越大酒店作为甲方与鼎久公司作为乙方签订《上海龙越大酒店长包房协议》一份，约定：“第一条，承租房屋位置、面积与用途，乙方承租甲方位于上海市崇明区城桥镇翠竹路XXX弄XXX号楼4层的房屋，建筑面积798平方米。……第二条，租赁期限，租赁期限8年，自2016年2月31日起至2024年2月30日止。免租装修期12个月。在该免租期内乙方无需支付租金，但仍需按物管公司规定支付物业费，公用事业费及其他相关费用。……第三条，租金及支付方式，每年租金额为(大写)贰拾柒万伍仟元人民币整(小写￥275,000元)。付款方式租金每六个月一付，每月7日前乙方向甲方支付房租。……第五条，甲乙双方租赁该房屋的相关规定，……物业管费用按每月5元/平方收取……”。该份长包房协议由鼎久公司签字，龙越大酒店加盖公章。该份协议签订后，龙越大酒店即按约将上述租赁房屋交付给鼎久公司使用。另查明，合同签订后，鼎久公司已向龙越大酒店支付过租金100,000元。2018年8月1日，龙越大酒店通过EMS特快专递向鼎久公司发送律师函，明确截止2018年7月31日，鼎久公司应付给龙越大酒店物业费111,720元、租金412,500元、电费48,096元、水费2,575元、垃圾费24,048元，要求鼎久公司在收到函件之后五个工作日内支付2018年8月10日之前的欠付租金、物业费、电费、水费、垃圾费合计498,939元给龙越大酒店。一审法院审理中，鼎久公司自愿表示对龙越大酒店主张的租金、物业费、电费、水费的金额均予以认可，对垃圾费仅同意承担半桶垃圾费用7,110元，或者按照其承租房屋面积与龙越大酒店总出租房屋面积之间比例来承担垃圾费用；并表示如果龙越大酒店修复漏水情况，则同意支付上述各项费用。龙越大酒店不同意按照半桶垃圾费计算，但同意鼎久公司提出的按照上述面积比例计算垃圾费；并表示存在漏水是事实，其也向物业报修过，但目前仍无法修复该漏水情况。一审法院认为，龙越大酒店、鼎久公司签订的《上海龙越大酒店长包房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，鼎久公司抗辩龙越大酒店出租的房屋存在漏水情况，其已及时告知龙越大酒店及物业要求维修，但龙越大酒店未尽修缮义务，漏水状况至今仍未改变。龙越大酒店对房屋漏水情况及现状均予以认可，且当庭表示暂时无法修缮。对此，法院认为，根据双方协议约定，龙越大酒店“负责提供该房屋的建筑质量达到使用要求(不得漏雨、排水系统、电力供应完好等)”，但从目前涉案房屋现状看，龙越大酒店出租给鼎久公司使用的房屋确实存在瑕疵，且龙越大酒店未及时履行修缮义务，导致房屋漏水情况持续至今仍未改变，对鼎久公司的实际使用造成了一定影响，故租金依法应予减少。另根据双方协议约定，租金为每六个月一付，于每月7日前支付，故截止2018年9月7日，鼎久公司应向龙越大酒店支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的房屋租金，且鼎久公司对龙越大酒店主张的租金金额亦无异议，故龙越大酒店主张鼎久公司支付该期间租金，符合双方约定，法院予以确认。现结合本案实际情况，法院对2017年3月1日至2019年2月28日期间租金酌情扣减20%，故该期间租金酌定为440,000元，扣除鼎久公司已经支付的100,000元，鼎久公司还应支付龙越大酒店租金340,000元。关于龙越大酒店主张的物业费123,690元、电费57,123元、水费2,835元，上述费用系鼎久公司租赁使用涉案房屋期间实际发生的费用，鼎久公司作为承租人理应按照协议约定向龙越大酒店支付上述费用。鼎久公司对上述费用的金额均无异议，但以房屋漏水为由拒付，缺乏事实和法律依据。因此，龙越大酒店要求鼎久公司支付物业费123,690元、电费57,123元、水费2,835元的诉讼请求，法院予以支持。关于龙越大酒店主张垃圾费14,220元，根据庭审中龙越大酒店、鼎久公司的意见，双方均同意按照鼎久公司实际承租的房屋面积与龙越大酒店总出租面积之间的比例来计算垃圾费，系双方自愿达成的合意，于法无悖，法院予以准许。根据上述面积比例计算，法院确认鼎久公司应承担0.5桶垃圾费用，即7,110元。一审法院判决如下：上海鼎久建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海龙越大酒店有限公司2017年3月1日至2019年2月28日期间租金340,000元，2016年3月1日起至2018年9月30日期间物业费123,690元、垃圾费7,110元，2016年3月1日起至2018年8月31日期间电费57,123元、水费2,835元，合计530,758元。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院查明，《上海龙越大酒店长包房协议》约定：“4.1乙方应当于本合同签订同时缴纳元履约保证金。”龙越大酒店一审中提交欠费清单一份，其中记载已付租金10万元。本院认为，双方签订的《上海龙越大酒店长包房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。因龙越大酒店出租给鼎久公司使用的房屋确实存在瑕疵，且龙越大酒店未及时履行修缮义务，导致房屋漏水情况持续至今仍未改变，故一审法院对租金酌情减少，尚属合理。龙越大酒店上诉提出解除合同，但一审中并未提出，本院不予处理。至于鼎久公司已经支付的10万元的性质，双方合同并没有约定履约保证金具体金额，龙越大酒店一审自行提交的欠费清单记载已付租金10万元，鼎久公司也主张支付的系租金，龙越大酒店并未提供其他证据以证明该款项的性质，故龙越大酒店现主张该10万元为履约保证金，本院难以支持。综上所述，上海龙越大酒店有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人上海龙越大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  成皿审判员  徐江审判员  高胤二〇一九年五月二十日书记员  万晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……