上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85806号原告：周正强，男，1970年4月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：林红音，女，1968年9月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周正强。被告：上海保利建憬房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：傅小君，总经理。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。原告周正强、林红音诉被告上海保利建憬房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。后本院于2019年3月13日依法将本案转为普通程序，并于2019年4月26日再次公开开庭进行了审理。原告周正强(暨原告林红音的委托诉讼代理人)、林红音，被告上海保利建憬房地产有限公司的委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周正强、林红音向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付因采光天井缩小导致原告损失的赔偿金人民币(以下币种同)32万元；2.判令被告支付因花园面积缩水以及花园内多出地下室废气口导致原告花园面积减小以及每日受废气、噪音恶劣影响的赔偿金30万元。事实与理由：2016年3月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区蓝靓路1688弄《保利美都》61号1层101室(复式)房屋(以下简称系争房屋)。被告出售时以“边套采光好”为卖点，因与中间套存在采光天井及花园面积的差别，同面积边套房价款要高出中间套62万元(原告两项诉请金额之和即为62万元)。系争房屋交付后，原告发现地下室采光井面积至少比被告承诺少约三分之一，严重影响地下室采光。另，花园面积严重缩水，且与其他边套相比，还多了一个废气口，每天忍受地下废弃和噪音的影响。原告多次要求被告整改，但遭拒绝。原告认为，双方应按约、诚信履行合同，被告已侵害原告的合法权益，故原告起诉来院，望判如所请。被告上海保利建憬房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，其主张的赔偿无合同依据及法律依据。诉请1、采光井并非合同约定标的物，被告赠送内容，样板房仅供参考，并非交付标准，合同补充条款一第四条对此有明确约定。诉请2，花园亦非合同的标的物，合同约定及平面图中均无花园，这也是被告赠送的。原告所述地下室废气口实际是车库通风口，施工图纸中有体现，与规划图纸亦一致，不存在废气及噪音污染。根据相关要求，该通风口在小区内必须设置，但并未给原告花园造成任何影响。本院经审理确认如下事实：2016年3月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的系争房屋，暂测建筑面积156.31平方米，每平方米房屋建筑面积单价47,103.05元，总房价款为7,362,678元，交房时间为2017年5月30日前。该合同补充条款一第四条约定，双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等等)均不作为合同的组成部分，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。基于多种原因，甲方在销售期间供客户参观体验的示范区及样板间，与竣工后实际交付给业主的物业在诸如公共大堂、户外庭院、停车位、门窗等方面会存在些许设计与施工方面的差异，乙方对上述情况表示充分了解并认可。补充条款一第十条约定……3.小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施(如水泵房等)、供电设施、地下雨水池、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置、数量、规格，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位的最终确定为准。本合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方在签订本合同时确认对其设置、增减、移位等无异议，甲方无须书面征得乙方同意并不构成违约。乙方已了解小区内及周边环境可能造成的噪声或其他影响，乙方对此认同无异议。4.乙方同意甲方可在以下情形下对小区平面布局进行变更，甲方无须书面征得乙方同意并不构成违约，但该等变更对合同的订立以及房屋价格的确定有重大不利影响的除外：(1)在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整；(2)在符合多数购房人利益的情况下对小区平面布局进行局部调整；(3)对本合同签订时小区内尚未施工区域的平面布局进行修改。上述预售合同签订后，双方实际履行，原告付清了房价款，被告亦将房屋交付原告使用。另，原告所购系争房屋为所处楼栋的边套房屋，与中间套房屋不同，边套房屋赠送的地下室有采光天井，而且开发商作为样板房的边套房屋亦有采光天井。审理中，本院于2019年3月11日至系争房屋现场勘查，系争房屋天井位于地下室东侧，长609cm、宽93cm；花园内存在一通风口，长91.7cm、宽92.5cm、高55.7cm。原、被告一致确认，原告所购系争房屋与样板房一样，均属边套房屋，样板房采光天井长600cm、宽145cm。原告称，系争房屋花园内的废气口并非车库通风口，而是用于水泵房，遇火灾时作为排烟排气，水泵房就在系争房屋旁边，时不时产生气味和噪音。且该废气口影响美观、使用性及升值空间。花园未记载于系争房屋产证，但有木栅栏，由原告独用。原告购买的是期房，交房时也是签字在先，被告严重侵犯了原告的知情权、选择权。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、购房发票、现场勘查笔录及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案交易的标的物是商品房期房，缔约时房屋尚在建设中，作为购房人的原告无法直接看到实物，其对标的物信息的获取只能来自作为交易相对方的被告，买卖双方处于信息极不对称的状况。就购房者而言，其获得房屋信息的途径主要有以下几方面：一、开发商提供的楼书、沙盘等宣传广告；二、样板房；三、开发商或者销售代理公司工作人员的口头介绍；四、商品房买卖合同。其中前三方面途径获取的信息在签订买卖合同之前，且与合同相比更为直观，更能影响购房者的判断。开发商控制着交易信息而处于优势地位，有义务确保其提供给购房者的信息充分、准确、完整且前后一致，其不仅不得进行虚假宣传，且对于购房者所购具体房屋的特殊信息或信息发生变化时也应及时给予购房者特别提醒，而不是简单的以格式条款的方式规避己方告知义务。就原告的诉讼请求，原告所购系争房屋与样板房均为边套房屋，且地下室均有采光天井，而采光天井的面积大小直接影响到地下室的采光；由原告独用的花园内多了一个不同于其他房屋的通风口，亦势必对整个花园的美观、视觉及房价等产生一定影响。故上述两项内容均属影响房屋效用的重要信息，若系争房屋实际情况与样板房不一致，被告应特别告知，以保证购房者在缔约前获悉该信息，被告并未提供证据证明其进行了相关告知。在原告未获知该信息的情况下，原告认为其所购房屋地下室采光天井的面积应当与样板房相同、花园内没有多于样板房花园的设施均符合一般人的通常判断。现被告最终交付的地下室采光天井面积小于样板房，花园内多了高出地面的通风口，均与样板房不符，已构成违约，应向原告赔偿损失。另，地下室、采光天井、花园与系争房屋一同销售且属于该套房屋购房者专用，至于被告在销售时是以买卖还是赠送名义销售，仅系被告营销手段，不影响地下室、采光天井、花园同属合同标的物的认定，至于被告所述花园内通风口具体用途则与原告无涉。对于被告以上述抗辩为由，认为其无需承担赔偿责任的抗辩，本院不予采纳。系争房屋上述两处与样板房不符且被告在缔约前未告知，确给原告造成损失。但不同购房者对地下室及花园的利用方式可能不尽相同，对于所造成的损失金额目前难以以统一的度量方式进行精确衡量，只能根据个案具体情况进行酌定。本院综合考虑系争房屋地下室采光天井与样板房相比面积减少的比例、花园内通风口对整个花园的影响程度、系争房屋房价等因素以及为督促开发商在今后的交易中更加重视信息披露义务的目的，酌情确定由被告向原告支付因地下室采光天井面积减少的赔偿金11万元以及花园内多出通风口的赔偿金5万元，合计16万元，本院对于原告的两项诉讼请求予以合并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告上海保利建憬房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告周正强、林红音16万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1万元，由原告周正强、林红音负担6,500元，被告上海保利建憬房地产有限公司负担3,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年五月八日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。