宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初1051号原告（反诉被告）：袁鹏，男，1991年8月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：袁瑞，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王红霞，宁夏巨梦律师事务所律师。被告（反诉原告）：银川滨新商业管理咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区景城安置区**第**。法定代表人：夏薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王铁敏，银川滨新商业管理咨询有限公司监事，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告袁鹏与被告银川滨新商业管理咨询有限公司（以下简称：滨新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，被告提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年3月19日公开开庭将本诉与反诉一并进行了审理。原告袁鹏的委托诉讼代理人袁瑞、王红霞，被告滨新公司的法定代表人夏薇及被告滨新公司的委托诉讼代理人王铁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁鹏向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告支付的租金11928元（2018年8月4日至2019年8月3日），物业费6390元（2018年5月4日至2019年8月3日）；2.被告退还原告交纳的保证金10000元；3.被告赔偿原告各项经济损失44211元（其中装修费34211元，停业损失费10000元）。事实和理由：2018年被告从案外人银川市新华书店有限公司处承租了位于银川市滨河新区新华书店主楼，用于设立家具建材综合商业及办公室。后经被告招商，原、被告于2018年5月4日签订了《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》，合同约定：被告将位于银川市滨河新华书店2#商场3层，面积为142平方米的场地租赁给原告；租赁期为2018年5月4日至2023年8月3日，计租期为2018年8月4日至2023年8月3日，物业费3元/平方米，租金为7元/平方米，保证金为10000元。合同签订后，原告向被告交纳了19318元的物业费及租赁费，还交纳了10000元的保证金，花费3万余元对商铺进行了装修。2018年11月15日，被告因未经消防安全检查擅自将商场投入使用，被银川市公安消防支队查处，责令停业关门整改。2018年11月23日，被告以消防二次验收未通过为由，解除了与案外人银川市新华书店有限公司签订的房屋租赁合同，11月28日又通知原告解除双方签订的租赁合同，故原告诉至法院。滨新公司辩称并反诉称，原告系本案的过错方，被告不应该向原告赔偿损害，相反原告应向被告赔偿损失，本案中房屋租赁合同终止的原因系原告拖欠首期暖气费4025元，时间长达27日，拖欠电费共计475元，时间长达14日，按照双方签订的租赁合同约定，原告已经构成违约，故被告于2018年11月28日向原告发出解除合同通知函，并要求其支付各项拖欠费用及违约金，自该函发出后，原告一直未履行支付义务，被告享有单方解除权，同时根据合同第19条第9项约定，原告违反商户手册等规定管理制度，被告有权纠正，如原告拒不接受，被告有权解除租赁合同，原告在2018年11月15日未经商场管理方任何书面同意，在商场公共区域，大门两侧私自制作广告，悬挂条幅，被告要求原告撤下，原告之不理，故根据合同约定被告有权行使单方合同解除权，故提起反诉请求：1.原告支付被告免租期租金2982元；2.原告支付拖欠采暖费2343元、电费475元及逾期支付违约金共计4899.1元；3.原告支付违约金496元；4.本诉及反诉受理费均由原告承担。袁鹏针对反诉辩称，原告不存在违约情形，被告原因造成商场关门整顿，被告的单方违约给原告造成了相应的损失，故原告不应支付其免租期的租金及承担违约金，原告同意按实际使用时间15天承担采暖费、电费。原、被告围绕争议的事实向本院提交了证据，经本院组织双方质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2018年4月30日，被告与案外人银川市新华书店有限公司签订房屋租赁合同，承租了涉案房屋，设立综合商业及办公使用。2018年5月4日原、被告签订《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》，该合同约定：原告承租被告位于银川市滨河新华书店2号3层面积142平方米，摊位号为301、302、303的场地；租赁期限自2018年5月4日至2023年8月3日；装修期内原告不向被告交纳租金，但物业管理费应正常交纳，每平方米3元；若原告违约导致合同提前终止，原告应赔付被告免租期间的租金；计租期自2018年8月4日至2023年8月3日，刨除装修期后的合同期内的其他时间均为计租期；租金自2018年8月4日至2023年8月3日，每平方米每月7元，每年11928元，刨除优惠期的租金，应当支付5年租金共计59640元，租金每十二个月支付一次；物业管理费自2018年5月4日至2019年8月3日，每平方米为3元，共计6390元，每十二个月支付一次；原告应当向被告支付保证金10000元；原告未按上述规定向被告支付租金等费用的，原告应每天按照未付金额的1%向被告支付违约金，超过七天，被告视同原告违约，有权随时终止合同；未经被告书面同意，原告不得在摊位外或商场内任何地方招揽顾客或派发任何小册子或宣传材料；原、被告双方任何一方未履行本合同规定的主要条款以至合同目的不能达到的，视为根本违约，守约方有权依法提出解除本合同而无须赔偿违约方任何损失；原告逾期不交纳租金、物业管理服务费、水电费等应交费用的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向被告支付违约金，逾期十天，被告有权采取停止向原告供电等强制措施；逾期不支付租金、物业管理费、水电费等应付费用达14日的，被告有权解除合同，有权要求原告赔偿损失，并按未履行租赁期的租金总额20%收取违约金、补交免租期租金，原告已付租赁保证金、物业管理服务费保证金不予退回。合同签订后，原告向被告支付了2018年8月4日至2019年8月3日的租赁费11928元，支付了2018年5月4日至2019年8月3日的物业管理费6390元，交纳保证金10000元。2018年10月24日，被告向原告发出《滨新家居建材广场供暖收费通知》，载明的交费时间为：2018年11月1日至2018年11月7日，原告欠付暖气费4015元。2018年11月6日，被告向原告发出《滨新家居建材广场电费缴纳通知》，载明原告经营的场地截止2018年11月2日电费为475元，交费时间截止到2018年11月10日。2018年11月23日，被告发出合同终止告知函，由于本月14日滨河消防大队以被告未通过二次验收为由，致使被告关门整顿，直接造成被告经济与名誉损失，被告要求终止与贵单位的合作，并保留维护权益的权利。2018年11月28日，被告向原告发出《解除合同通知函》，载明：自收到本通知单起，自动解除你与我公司租赁合同；自2018年10月24日通知缴纳首年暖气费3905元，已拖欠长达27日造成违约事实；自2018年11月6日通知缴纳电费共计475元，截止至11月20日未缴纳，拖欠时间为14日，已造成违约事实；根据租赁合同中第七章第十九条第五小条中规定……，于2018年12月5日前交付所拖欠费用及违约金。2018年12月3日，银川市公安消防支队滨河新区大队向被告作出滨公（消）行罚决字[2018]0011号行政处罚决定书，查明被告未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故给予被告责令停产停业，并处罚款人民三万元整的处罚。故原告诉至法院，请求判如所请。被告提出反诉，请求支持反诉请求。诉讼中，原告称原告于2019年4月28日重新与新华书店签订了租赁合同，继续使用涉案房屋经营。租金、物业费重新向新华书店进行了交纳，还交纳了10000元押金。消防已经于2019年4月17日验收合格，2019年4月28日商城正式开门营业。本院认为，原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。被告于2018年11月28日向原告发出解除合同通知，认为原告逾期支付电费、暖气费，根据合同约定应当解除双方之间的租赁合同，原告同意解除合同，但认为解除合同的原因系被告提供的场地消防未验收，不具备投入经营使用的条件，致使合同目的无法实现，根据双方提供的证据可以证实，被告向原告发出的通知交纳暖气费的截止时间为2018年11月7日，交纳电费的截止时间为2018年11月10日，2018年11月14日被告向原告提供的场地，因未经消防二次验收，停业整顿，故至2018年11月14日上述暖气费、电费逾期均未超过14天，2018年11月14日以后原告未交纳暖气费及电费系行使履行抗辩的权利，不存在违约行为，故对被告认为原告逾期支付电费及采暖费达14天以上，按照合同约定被告有权解除合同的辩解不予采信；被告于2018年11月28日行使单方解除合同的权利，虽不符合合同约定，但原告同意解除合同，原告认为合同解除的原因系被告未能提供符合经营条件的租赁场地，致使租赁合同目的不能实现，有事实和法律依据，本院予以采信，故原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》已于2018年11月28日解除。虽然上述合同的解除过错在被告，但原告在上述场地停业整顿前对涉案场地进行了经营使用，故该期间的各项费用仍应承担，合同解除后，被告应当向原告退还2018年11月14日至2019年8月3日期间的租赁费8562.02元（11928元/年÷365天×262天），应退还2018年11月14日至2019年8月3日期间的物业管理费4586.79元（6390元/年÷365天×262天），并退还保证金10000元；原告要求被告赔偿装修费34211元，因原告与案外人签订了新的租赁合同，继续使用涉案房屋从事经营，并未给原告造成损失，故对原告主张的该项装修损失本院不予支持；原告要求被告支付停业损失费10000元，因原告并未举证证实其停业期间的损失，故对该请求本院不予支持。被告反诉要求原告支付免租期租金2982元，因合同的解除系被告的违约行为导致，原告不存在过错，故本院对被告的该项反诉请求不予支持；被告要求原告支付拖欠采暖费2343元，原告认可使用采暖期间为15天，结合原告经营的期间，本院支持原告向被告支付采暖费390.5元（3905元÷150天×15天），超出部分不予支持；被告要求原告支付电费475元，原告予以认可，故本院对该项反诉请求予以支持；被告要求原告支付逾期支付采暖费及电费的违约金2081.1元，被告通知的电费最后交纳日期为2018年11月10日至2018年11月14日场地停业整顿时止，原告应当向被告支付逾期支付电费违约金19元（475元×1%×4天），根据被告通知采暖费最后交纳日期为2018年11月7日至2018年11月14日场地停业整顿时止，原告应当向被告支付逾期支付采暖费违约金27.34元（390.5元×1%×7天），以上共计支付违约金46.34元，超出部分不予支持；被告要求原告另行承担违约金496元，不符合双方合同的约定及法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）袁鹏退还租金8562.02元、物业管理费4586.79元、保证金10000元，以上合计23148.81元；二、原告（反诉被告）袁鹏于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司支付采暖费390.5元、电费475元，并承担违约金46.34元，以上合计911.84元；以上第一和第二项折抵后，被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）袁鹏支付款项22236.97元；三、驳回原告（反诉被告）袁鹏的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1614元，反诉受理费25元，共计1639元，由原告（反诉被告）袁鹏负担1000元，被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司负担639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 保 清人民陪审员 胡洪春人民陪审员 俞跃太 二○一九年五月三十日法官 助理 金俊婷书 记 员 赵婷婷附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。