重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝05执异162号案外人：高定刚，男，1979年9月29日出生，汉族，住重庆市秀山县。申请执行人：重庆市汇恒小额贷款有限公司，住所地重庆市永川区人民东路**，统一社会信用代码9150011868392448X1。法定代表人：何全红，董事长。委托诉讼代理人：邓声超，男，1988年11月9日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：张智强，男，1985年11月23日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市永川区。被执行人：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，，住所地重庆市秀山县中和镇建设路**统一社会信用代码91500241709408169Y。法定代表人：李秀莲，董事长。被执行人：李小伟，男，1979年1月20日出生，汉族,住浙江省瑞安市。被执行人：李秀莲，男，1954年8月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。本院在执行重庆市汇恒小额贷款有限公司（以下简称汇恒小贷公司）与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）、李小伟、李秀莲借款合同纠纷一案中，案外人高定刚对执行重庆市秀山县中和镇十字街温州商业城一期X幢X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人高定刚称，本人于2013年4月6日与新动力公司签订了《商品房买卖合同》，购买了秀山县中和镇十字街温州商业城一期X栋X号房屋，建筑面积为81.84平方米，总成交金额为20万元，并已经支付完全部房款，且装修入住合法占有了该房屋。因贵院查封了新动力公司名下所有的秀山县十字街温州商业城一期X栋72套抵押在建房产，本人购买的上述房屋也包括在内。故请求贵院解除对本人购买房屋的查封，并中止执行。申请执行人汇恒小贷公司答辩，案外人高定刚购买的温州商业城一期X栋X号房屋，已在2011年1月18日抵押给答辩人，并在不动产登记部门进行了抵押登记。案外人购买房屋系在抵押登记之后，买卖行为未经抵押权人同意，也未在买卖之后进行过户登记。案外人应为其购房时没有履行合理的注意义务、忽略他人权利障碍承担不利后果，其购房行为不能排除本案执行。请求驳回其异议请求。本院查明，重庆市永川区汇恒小额贷款有限公司（以下简称永川汇恒小贷公司）与新动力公司、李秀莲、李小伟借款合同纠纷一案，本院于2014年6月24日作出（2014）渝五中法民初字第00377号民事调解书，主要内容为：1、新动力公司于调解协议签订之日（即2014年6月10日）向永川汇恒小贷公司偿还借款本金8,000,000元及利息（截止2014年4月16日的利息为4,345,600元；从2014年4月17日起按年利率24%，以8,000,000元为本金计算利息至付清之日止）；2、李秀莲、李小伟对以上本金及利息的偿还承担连带责任；3、如新动力公司逾期未履行上述义务，永川汇恒小贷公司有权就新动力公司未支付的借款本金及利息以其位于重庆市秀山县中和镇十字街温州商业城一期X幢的总计72套房屋在建工程所有权（抵押权证号：房地证[押]317-2011字第00XXX号）以及李秀莲在新动力公司的股权（股权数额为280.35万元，编号为：[秀工商]股质登记设字[2012]第00XXX号）予以折价或者以变卖、拍卖后的价款优先受偿。2014年7月21日，永川汇恒小贷公司更名为汇恒小贷公司。新动力公司、李秀莲、李小伟未履行上述生效调解书，汇恒小贷公司于2014年10月8日向本院申请强制执行。本院在执行过程中于2018年3月7日以（2017）渝05执恢201号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人新动力公司名下位于重庆市秀山县中和镇十字街温州商业城一期X幢共72套抵押在建房产，其中包括案涉房屋X号；查封期限为3年，从2018年3月7日至2021年3月6日止。另查明，2013年4月6日，高定刚与新动力公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：由高定刚购买秀山县中和镇十字街温州商业城一期X号房屋一套，建筑面积81.84平方米，总成交金额200,000元；付款方式为分期付款，于2013年4月6日前支付150,000元；剩余尾款50,000元于2014年4月6日前支付。合同签订当日，高定刚支付购房款150,000元，新动力公司出具加盖其司财务专用章的收据一张，载明：今收到高定刚购房款150,000元。2017年12月6日，新动力公司又出具一份收款收据，载明：高定刚X栋X号房款已结清，金额为40,000元。同年12月11日，高定刚领取了房屋钥匙。新动力公司于2017年12月18日向高定刚出具X栋X号自来水上户代收款收据。再查明，新动力公司于2019年5月13日向本院出具证明，称高定刚已付清19万元，因公司延期交房，公司赔偿了1万元违约金。还查明，2011年1月18日，永川汇恒小贷公司与新动力公司签订《抵押合同》，新动力公司用其开发的重庆市秀山县中和镇十字街温州商业城一期X栋包括本案争议房屋在内的72套房屋用作向永川汇恒小贷公司借款的抵押，并于同日在房地产登记机关办理了抵押登记。在本院异议审查过程中，高定刚陈述其在2018年另行购买有商品房。本院认为，申请执行人汇恒小贷公司对被执行人新动力公司名下秀山县中和镇十字街温州商业城一期X幢X号房享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案申请执行人的抵押权能否对抗案外人提出的执行异议，取决于本案是否存在该第二十七条规定的除外情形。上述司法解释第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因案外人在异议审查中陈述案涉房屋秀山县中和镇十字街温州商业城一期X幢X号房屋不是其唯一住房，故案外人不属于上述司法解释第二十九条规定的消费者买受人。又根据上述司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人高定刚虽在本院查封前与被执行人新动力公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，付清了全部价款，也在本院查封前占有使用了房屋，但其系案涉房屋设定抵押之后购买，其对该房屋不能办理过户登记存在过错。因此，案外人不符合上述司法解释第二十八条规定的无过错买受人物权期待权的保护条件。综上所述，案外人高定刚的异议不符合上述司法解释第二十七条规定的除外情形。案外人对案涉房屋不享有足以排除执行的实体权利，其请求中止执行案涉房屋的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人高定刚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇一九年五月二十二日书记员 吴 娅