湖南省江华瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1129民初1637号 原告（反诉被告）：永州市零陵永盛房地产开发有限公司江华分公司，住所：湖南省江华瑶族自治县沱江镇春晓路**。统一社会信用代码：9143112958277921XJ。 代表人：俞敏华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾昭国，湖南苍松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江华瑶族自治县市场服务中心，，住所：江华瑶族自治县沱江镇春晓路统一社会信用代码：124311294488112817。 法定代表人：冯辉，该市场服务中心主任。 委托诉讼代理人：李德爱，湖南瑶洲律师事务所律师。 原告（反诉被告）永州市零陵永盛房地产开发有限公司江华分公司（以下简称江华分公司）与被告江华瑶族自治县市场服务中心（以下简称市场中心）合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江华分公司代表人俞敏华及其委托诉讼代理人曾昭国、吴联钰，被告（反诉原告）市场中心法定代表人冯辉及其委托诉讼代理人李德爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江华分公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告市场中心退还原告交纳的经营承包款3340000元及资金占用利息1051900元；2．判决市场中心支付租金、管理费、押金1073000元及延长租期损失1120000元，共计2193000元及资金占用利息842000元；3．判决市场中心赔偿原告市场管理费和整治费损失1380000元及市场应得收益1400000元；4．判决市场中心支付原告违约金2000000元；5．判决市场中心支付原告代建资产差价款1748000元；6．本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告江华分公司增加诉讼请求为：判决解除双方签订的代建合同的补充协议。事实和理由：原告江华分公司于2010年4月经江华瑶族自治县人民政府招商引资，为江华瑶族自治县人民政府垫资代建沱江镇春晓市场（因不同的证据对春晓市场有不同的称呼，如春晓综合市场、新市场、春晓商业广场、春晓农贸市场等等，为避免混淆，本案涉案市场名称均统一称为春晓市场），并经过招投标合法取得该项目工程建设资格。2011年4月30日，原告与被告市场中心签订了《江华县春晓综合市场代建合同书》（以下简称代建合同），该合同约定由被告提供出让土地，原告全额出资进行建设的方式兴建江华县春晓市场。原告于2011年9月18日又签订了《江华春晓综合市场代建合同之补充协议》（以下简称补充协议），该协议约定：市场中心享有的该市场46%的资产由原告承包经营管理10年，原告每年上交经营承包款1700000元；该协议还约定市场中心应会同相关部门把原老农贸市场经营客户及马路市场的摊贩散户安置到春晓市场内经营，实现划行规市，保证该市场经营率达到90%以上，否则，按照市场入住率的比例与上交承包款挂钩。原告自2013年6月1日开始承包经营，并依约至今向市场中心分批支付了承包款6840000元。但自2013年7月春晓市场试营业至2015年9月30日，均无入住率，原告无任何营业收入，原告并支出市场管理费和整治费1380000元。 2013年10月，因市场中心没有依约保证市场入住率，导致该市场1至2层经营户减退已交租金总额的50%，即减退租金1073000元，并延长半年免租期为1120000元，在2013年6月30日前，120个租赁户全部退租。 春晓市场系原告为市场中心代建，双方约定代建款项为60000000元，由市场中心享有46%的资产，后经审计局审计，原告共投入代建款63809000元，市场中心应支付原告为其垫付的代建差价款1748000元。 因上述原因，原告与市场中心多次协商承包款及赔偿事宜未果，特诉请人民法院判决支持原告的诉讼请求。 被告市场中心辩称，本案是原告违约，被告并未违约，因此原告要求解除代建合同和补充协议的诉请，没有事实依据；原告起诉时要求市场中心退还原告已交纳的承包款3340000元及资金占用利息1051900元，但后原告又补交了承包款1000000元，这证明是原告放弃了退还承包款5840000元的诉讼请求，且原告的诉请超过了诉讼时效；根据《补充协议》约定，江华分公司至今应交承包款10044167元，尚欠承包款3904167元，江华分公司应当承担违约责任；江华分公司诉称的“农贸市场无入住率原告被迫退还租户租金1800000元”的意见，系江华分公司经营不当，导致租户退租，因此，江华分公司要求市场中心给付租金、管理费、押金1073000元的诉讼请求，与市场中心没有关系，江华分公司已将春晓市场负一层的农贸市场转包给永州市瑶寨溪谷农业开发有限公司（以下简称溪谷公司），每年收取租金1800000元；代建合同约定，市场中心将新建的春晓市场总建筑面积54%的资产抵偿给江华分公司作为代建款，销售所得全部支付代建款，双方互不找补资金和资产，因此，江华分公司要求支付代建差价款1748000元无事实依据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告市场中心向本院提起反诉请求：1．判令反诉被告江华分公司补交承包款2779170元；2．判令反诉被告支付保证金占用利息249900元；3．判令反诉被告支付信誉金占用利息166609.8元；4．判令反诉被告支付工程逾期承包款566700元；5．解除代建合同的补充协议；6．本案诉讼费由反诉被告承担。在诉讼过程中，反诉原告变更反诉请求为：1．判令反诉被告补交承包款3904167元；2．判令反诉被告支付保证金占用利息260925元；3．判令反诉被告支付信誉金占用利息173950元；4．判令反诉被告支付逾期承包款495833元。反诉原告增加诉讼请求为：判令反诉被告给付商铺差价款1264550元。事实和理由：2011年4月30日，反诉原告与反诉被告江华分公司签订了代建合同，又于2011年9月18日签订了代建合同的补充协议，补充协议约定反诉原告所属46%的资产交由江华分公司经营管理10年，江华分公司每年应交经营管理费1700000元，但直至现在，江华分公司尚欠反诉原告承包款3904167元，此款应由江华分公司支付；根据补充协议约定，涉案项目确定工期为400天，施工时间为2011年12月9日，工程验收时间为2012年4月2日，超期3个半月，江华分公司应依约支付超期承包款495833元；根据补充协议约定，江华分公司应依约向反诉原告交纳保证金900000元，但江华分公司至今未交，故应支付保证金资金占用利息260925元；根据补充协议约定，江华分公司在开业前应交纳信誉金600000元，但江华分公司至今未交，应支付信誉金占用利息173950元；根据补充协议约定，资产置换后，反诉原告应占临五洲鞋城商铺6间，但反诉原告只分得4间，比约定的少2间，江华分公司约定应支付置换资产差价款1264550元；因反诉被告严重违反补充协议，合同目的不能实现，反诉原告要求解除补充协议。综上，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告江华分公司辩称，因反诉原告没有依约保证90%的入住率，因此，应承担违约责任，反诉原告要求江华分公司补交承包款，没有事实依据；江华分公司承包的工程没有逾期，双方在补充协议也约定了因其他因素导致停工的，工期予以顺延，因此，市场中心要求江华分公司支付逾期承包款495833元的反诉请求，无事实依据；按照约定，新市场建成后，双方在共同组建市场管理中心后，江华分公司需支付900000元保证金，但市场中心并未参与组建市场管理中心，因此，市场中心要求支付保证金占用资金的反诉请求，没有事实依据；在补充协议约定的600000元信誉金系市场中心向反诉被告的借款，即市场中心每月向反诉被告借款150000元发放工资，市场中心在开业前应以现金方式归还借款，因此，市场中心要求反诉被告支付信誉金占用利息的反诉请求，无事实依据；因市场中心变更了设计，约定的两个铺面根本不存在，且反诉被告已经预留了其他两个铺面给市场中心，现市场中心要求反诉被告支付置换资产差价款1264550元的反诉请求，证据不足，应予驳回。 原告（反诉被告）江华分公司围绕自己的诉讼请求和反驳被告（反诉原告）的反诉请求，依法提交了下列证据： 1、代建合同。拟证明：2011年4月30日，市场中心与永州市零陵永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）签订了代建合同，该合同约定：永盛公司代建的建设项目位于江华春晓路商贸城，土地面积为7997m2，建筑面积为25000m2（具体以规划批准面积为准），经营范围为负一层为农贸市场，一层为品牌精品市场，二层为小商品市场，三层为商业房、超市、餐饮、娱乐、办公用房和辅助房，项目预计总投资约为6000万元（以预决算为准）；代建项目以市场中心提供出让用地，永盛公司全额出资进行建设的方式进行；永盛公司所投入本代建合同的代建资金，包括本代建合同所需的工程建设资金、项目申报配套资金、拆迁安置补偿资金、老市场与临时市场管理资金、工作经费及与本项目相关的全部资金费用；代建资金的支付以定量实物资产抵偿的方式进行，市场中心将新建的春晓市场总建筑面积54%的资产（房地产）抵偿给永盛公司作为代建款，在具备销售条件时由双方共同销售，销售所得全部支付代建款，双方互不找补资金；双方资产按总建筑面积分配，以春晓市场中心南北分界为东西两边，市场中心占东边的46%（靠五洲鞋城），永盛公司占西边的54%（靠魏记牙科处）；本项目工程建设期限为400天，自老市场拆迁腾空之日起计算，永盛公司未在400天的约定工程建设期限完工而支付的费用，由永盛公司负担。 2、补充协议。拟证明：2011年9月18日，市场中心与永盛公司在代建合同的基础上，就兴建春晓市场相关问题签订了补充协议，约定：永盛公司全额垫资（约60000000元）建设春晓市场，市场中心以新建好的春晓市场54%资产予以偿还永盛公司的投资款，永盛公司以市场中心委托永盛公司的名义销售春晓市场54%的资产，销售所得归永盛公司所有；市场中心46%的资产交由永盛公司经营管理10年，永盛公司每年上交市场中心经营管理费1700000元，上交款分别于头年12月15日前和次年6月15日前一次性付清；春晓市场建成后，双方组建一个市场管理公司，管理公司法定代表人由永盛公司指定，在10年承包期内，市场中心不得干涉永盛公司招商、经营工作，10年期满后，市场中心46%的资产经营权返还市场中心，永盛公司54%的资产经营由永盛公司委托市场中心代管，春晓市场开业后，永盛公司须先打入市场中心900000元作为保证金；在春晓市场改建期间，永盛公司须每月借支150000元给市场中心用于发放市场中心职工工资，永盛公司向市场中心支付的借支款和垫付款，市场中心必须在春晓市场开业前以现金方式偿还，借支款和垫付款中截留600000元待承包期满后归还给永盛公司；为保证春晓市场底层（即负一层）的农贸市场整体经营健康发展，市场的摊位布局必须按市场中心的要求设置，并会同相关部门把原经营户迁回负一层的农贸市场，把马路市场的摊贩散户安置到负一层的农贸市场内经营，实行划行规市，保证负一层的农贸市场经营率达到90%以上，否则，按负一层的农贸市场入住率的比例与上交承包款挂钩；资产置换后，市场中心资产为临春晓路商铺9间（靠五洲鞋城）、临五洲鞋城商铺5间、三层的4730m2以及负一层（农贸市场），面积合计为11867m2（占市场总资产46.5%），永盛公司资产为一、二层全部和三层的1687m2，面积合计13671m2（占市场总资产53.5%）；该项目按代建合同确定的建设工期400天，因其他因素导致停工的时间应予顺延，具体计算按规划建设局的开工报告为准。 3、负一层摊位退租合同及收据。拟证明：2013年7月7日至7月28日，负一层的农贸市场共计租赁户120户退租，江华分公司返还退租款431420元。 4、往来款项明细表。拟证明：2013年至2016年，江华分公司给付市场中心租金3340000元，2016年至2017年给付租金3500000元。 5、《江华县春晓综合市场经营权转让合同》。拟证明：2015年8月22日，江华分公司与溪谷公司签订了《江华县春晓综合市场经营权转让合同》，该合同约定：江华分公司将其承包的江华县沱江镇春晓市场的负一层和三层经营权转让给溪谷公司经营，经营期为8年，承包范围包括负一层农贸市场、三层、临街五洲鞋城4间等；第一年交纳租金1700000元，第二至第八年交纳租金1800000元，并一次性给付其他协调费100000元。市场中心作为合同鉴证方盖章。 6、春晓商场一、二层内铺退租情况表、退租签字表及延期租赁合同。拟证明：江华分公司退还一、二层租金1073353元。 7、春晓农贸市场新增改、整治费用清单及会议记录。拟证明：江华分公司对春晓市场进行整治并支付管理费用1380000元，该清单同时注明：由于市场免费对外出租，损失租金约1400000元。2015年5月27日，江华瑶族自治县人民政府组织市场中心和江华分公司就江华分公司支出的春晓市场增改资金、市场综合整治费和市场管理费用进行了协调，会议确认：增改资金为1440000元，市场综合整治费620000元，市场管理费910000元；增改资金由市场中心负担，市场综合整治费和市场管理费按双方各自占有春晓市场比例负担。 8、市场中心证明。拟证明：江华分公司从2011年4月至2015年2月为市场中心垫付工资4800000元。 9、内资企业登记基本情况表。拟证明：江华瑶族自治县春晓市场管理有限公司成立于2013年1月30日，系江华分公司组建，人员由江华分公司聘用。 10、审计报告。拟证明：春晓市场代建资金到位63800000元。 11、设计变更图及赔偿协议。拟证明：春晓市场施工工期因设计变更和受损户阻工导致工期延长。 12、通告及通知。拟证明：2013年9月至2014年5月，江华瑶族自治县城管局、工商局、市场中心要求在市场间道、物资小街、教邮小街等地违章占道经营摊点经营户在2013年9月10日前拆除厂棚、取缔马路市场，并要求到指定市场（即春晓市场负一层的农贸市场）经营。 13、政协提案。拟证明：2013年，春晓市场的农贸市场无人经营，一、二层内铺生意冷淡。 14、信访报告和答复。拟证明：2016年4月，春晓市场商铺业主就春晓市场负一层的农贸市场存在设计问题，导致业主损失并进行信访。市中心承认春晓市场负一层的农贸市场存在采光、通风、通行和卫生条件问题。 对原告（反诉被告）江华分公司条件的证据，被告（反诉原告）市场中心提出如下质证意见： 对原告（反诉被告）提交的证据1、5、13、14无异议；对证据2、3，认为与江华分公司的诉请不符；对证据4，应予核实；对证据6、7，认为与市场中心无关联；对证据8无异议，但认为永州市中级人民法院已经判决确认；对证据9的真实性无异议，但认为该公司系江华分公司单方设立，没有依约共同设立；对证据10、11的真实性无异议；对证据12的真实性无异议，但与本案无关联。 为反驳原告（反诉被告）江华分公司的诉讼请求和围绕自己的反诉请求，被告（反诉原告）市场中心依法提交了下列证据： 1、代建合同。拟证明内容与江华分公司提交的证据1一致。 2、补充协议。拟证明内容与江华分公司提交的证据2一致。 3、《建筑工程施工许可证》。拟证明：春晓市场开工日期为2011年12月9日。 4、《建筑工程竣工验收备案证》。拟证明：春晓市场于2013年4月2日竣工并验收合格。 5、转款凭条。拟证明：江华分公司2018年2月28日至2018年8月29日支付市场中心租金1000000元。 6、春晓市场照片。拟证明：2013年9月15日拍照显示春晓市场负一层的农贸市场入住率为100%。 7、春晓市场一、二层内铺退租签字表。拟证明：江华分公司自营不善，与江华分公司承包春晓市场的负一层农贸市场无关。 8、《江华县春晓综合市场经营权转让合同》。拟证明内容与江华分公司的证据5一致。 9、永州市中级人民法院《（2017）湘11民初43号民事判决书》。拟证明：江华分公司销售春晓市场54%的资产获得价款108000000元。 10、工作回函。拟证明：2017年12月29日，江华分公司承诺对其拖欠市场中心承包款之事在2018年1月18日前当面对账协定。 11、估价对象评估结果一览表。拟证明：市场中心资产损失1264550元。 对被告（反诉原告）市场中心提交的证据，原告（反诉被告）提出如下质证意见： 对被告（反诉原告）市场中心提交的证据1、2、7、8、10的真实性无异议，但认为不能达到市场中心的证明目的；对证据3、4、11无异议；对证据5的真实性无异议，但认为系溪谷公司给付的租金；对证据6的真实性无异议，但自2013年9月经过整顿后，有部分租户进入春晓市场负一层的农贸市场进行了经营，但只经营了10天；对证据9的真实性无异议，但与本案无关联。 提供原告（反诉被告）江华分公司和被告（反诉原告）市场中心的举证、质证，本院对原告（反诉被告）江华分公司和被告（反诉原告）市场中心提交的证据认定如下： 对原告（反诉被告）江华分公司提交的证据1、5、8、9、13、14，市场中心无异议，本院予以认定；对证据2、3，市场中心对该两份证据的合法性、真实性和关联性并未提出异议，本院予以认定；对证据4，内容真实与本案相关联，予以认定；对证据6，内容真实，予以认定；对证据7，清单系江华分公司自行制作，市场中心又不予认可，证据来源、形式不合法，不予认定，对会议记录，由县政府主持召开，双方均签字确认，内容真实，与本案相关联，予以认定；对证据10、11，市场中心对该两份证据的真实性无异议，与本案相关联，予以认定；对证据12，内容真实，与本案相关联，予以认定。 对被告（反诉原告）市场中心提交的证据3、4、11无异议，予以认定；对1、2、5、6、7、8、9、10，江华分公司对上述证据的合法性、关联性、真实性并无异议，予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月，被告（反诉原告）为拆除江华瑶族自治县沱江镇原老春晓农贸市场，兴建春晓市场，为筹集兴建资金，以招拍挂的方式对外进行招商，永盛公司通过投标、中标，取得了兴建春晓市场的资格。2011年4月30日，市场中心与永州市零陵永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）签订了代建合同，该合同约定：永盛公司代建的建设项目位于江华春晓路商贸城，土地面积为7997m2，建筑面积为25000m2（具体以规划批准面积为准），经营范围为负一层为农贸市场，一层为品牌精品市场，二层为小商品市场，三层为商业房、超市、餐饮、娱乐、办公用房和辅助房，项目预计总投资约为6000万元（以预决算为准）；代建项目以市场中心提供出让用地，永盛公司全额出资进行建设的方式进行；永盛公司所投入本代建合同的代建资金，包括本代建合同所需的工程建设资金、项目申报配套资金、拆迁安置补偿资金、老市场与临时市场管理资金、工作经费及与本项目相关的全部资金费用；代建资金的支付以定量实物资产抵偿的方式进行，市场中心将新建的春晓市场总建筑面积54%的资产（房地产）抵偿给永盛公司作为代建款，在具备销售条件时由双方共同销售，销售所得全部支付代建款，双方互不找补资金；双方资产按总建筑面积分配，以春晓市场中心南北分界为东西两边，市场中心占东边的46%（靠五洲鞋城），永盛公司占西边的54%（靠魏记牙科处）；本项目工程建设期限为400天，自老市场拆迁腾空之日起计算，永盛公司未在400天的约定工程建设期限完工而支付的费用，由永盛公司负担；本协议签订后，永盛公司须向市场中心交纳1000000元履约定金，该定金在项目竣工验收后15天内退还，若永盛公司违约，该定金不予退还，若市场中心违约，应双倍返还永盛公司定金。 为履行该协议，永盛公司于2011年5月19日注册成立了二级法人江华分公司即本案本诉原告。2011年9月18日，市场中心与永盛公司签订了补充协议，该协议约定：永盛公司全额垫资（约60000000元）建设春晓市场，市场中心以新建好的春晓市场54%资产予以偿还永盛公司的投资款，永盛公司以市场中心委托永盛公司的名义销售春晓市场54%的资产，销售所得归永盛公司所有；市场中心46%的资产交由永盛公司经营管理10年，永盛公司每年上交市场中心经营管理费1700000元，上交款分别于头年12月15日前和次年6月15日前一次性付清；春晓市场建成后，双方组建一个市场管理公司，管理公司法定代表人由永盛公司指定，在10年承包期内，市场中心不得干涉永盛公司招商、经营工作，10年期满后，市场中心46%的资产经营权返还市场中心，永盛公司54%的资产经营由永盛公司委托市场中心代管，春晓市场开业后，永盛公司须先打入市场中心900000元作为保证金；在春晓市场改建期间，永盛公司须每月借支150000元给市场中心用于发放市场中心职工工资，永盛公司向市场中心支付的借支款和垫付款，市场中心必须在春晓市场开业前以现金方式偿还，借支款和垫付款中截留600000元待承包期满后归还给永盛公司；为保证春晓市场底层（即负一层）的农贸市场整体经营健康发展，市场的摊位布局必须按市场中心的要求设置，并会同相关部门把原经营户（即原老春晓市场的经营户）迁回负一层的农贸市场，把马路市场的摊贩散户安置到负一层的农贸市场内经营，实行划行规市，保证负一层的农贸市场经营率达到90%以上，否则，按负一层的农贸市场入住率的比例与上交承包款挂钩；资产置换后，市场中心资产为临春晓路商铺9间（靠五洲鞋城）、临五洲鞋城商铺5间、三层的4730m2以及负一层（农贸市场），面积合计为11867m2（占市场总资产46.5%），永盛公司资产为一、二层全部和三层的1687m2，面积合计13671m2（占市场总资产53.5%）；该项目按代建合同确定的建设工期400天，因其他因素导致停工的时间应予顺延，具体计算按规划建设局的开工报告为准。2011年12月9日，江华分公司对兴建春晓市场进行施工，在施工过程中，因爆破导致周边房屋损害，因赔偿未达成协议，周边房屋部分业主对施工项目进行阻工，也进行了变更设计，导致施工工期延长。在春晓市场项目即将竣工时，为管理春晓市场，为履行补充协议有关“双方组建一个管理公司”的约定，永盛公司于2013年1月30日投资成立了江华瑶族自治县春晓市场管理有限公司，负责春晓市场的市场管理和物业管理，但市场中心并未参与组建该公司。2013年4月2日，春晓市场竣工验收。后经江华瑶族自治县审计局审计，江华分公司实际支出春晓市场代建资金63800000元，比代建合同约定的约60000000元多支出3800000元。 在兴建春晓市场过程中，江华分公司依据补充协议“在春晓市场改建期间，永盛公司须每月借支150000元给市场中心用于发放市场中心职工工资，永盛公司向市场中心支付的借支款和垫付款”的约定，自2011年4月至2015年2月，先后出借和垫付给市场中心4800000元。 春晓市场建成后，市场中心和江华分公司依据代建合同和补充协议的约定，对春晓市场资产进行了分割，其中：市场中心资产为：临春晓路商铺9间（靠五洲鞋城）、临五洲鞋城商铺5间、三层的4730m2以及负一层（农贸市场），面积合计为11867m2（占市场总资产46.5%）；江华分公司资产为：一、二层全部和三层的1687m2，面积合计13671m2（占市场总资产53.5%）。资产分割后，市场中心依约将其所占资产出租给江华分公司经营。 2013年5月28日，春晓市场开业，根据代建合同和补充协议的约定，春晓市场的负一层为农贸市场，该农贸市场共计摊位（含内铺）为358个，开业时出租摊位为128个。因负一层作为农贸市场，在设计时存在通风采光差、排水排污不畅、消毒卫生不达标和通行不便等问题，顾客日益稀少，摊位承租方无奈将经营场地搬出至市场间道、教邮小街、物资小街等地进行经营，并纷纷要求退租，自2013年7月7日至7月28日，摊位承租方全部退租，共计退还租金431420元。 按照代建合同和补充协议约定，春晓市场一、二层资产为江华分公司所有，系江华分公司经营，其中一层为品牌精品市场，二层为小商品市场，江华分公司将一、二层出租给他人经营。受负一层农贸市场租户退租的影响，自2013年10月起，一、二层租户要求江华分公司减少租金和无偿延长租期6个月，江华分公司予以同意，共计减退租金1073353元，无偿延长租期6个月导致少收租金1120050.8元。 因负一层农贸市场无租户入住，租户迁至市场间道和教邮小街等地经营，影响了春晓市场的经营和街道环境，于是，2013年9月9日和2014年5月14日，县城管局、工商局、市场中心发出通知，要求上述路段的占道经营摊点到负一层农贸市场经营，经上述部门采取措施，部分摊位承租方返回负一层农贸市场经营，但十来天后，返回的摊位承租方又迁至街道经营。鉴于负一层农贸市场无法继续经营，江华分公司与溪谷公司于2015年8月22日签订了《江华县春晓综合市场经营权转让合同》，合同约定：江华分公司将其承包的江华县沱江镇春晓市场的负一层和三层经营权转让给溪谷公司经营，经营期为8年，承租时间自2015年10月1日至2023年7月1日，承包范围包括负一层农贸市场、三层、临街五洲鞋城4间等；第一年交纳租金1700000元，第二至第八年交纳租金1800000元，并一次性给付其他协调费100000元。市场中心作为合同鉴证方盖章。该合同改变了负一层的经营范围，将农贸市场的性质改为经营农副产品、粮油、食品和乳制品零售为主，生活超市为辅。合同签订后，溪谷公司依约进行了承租。现负一层通过改变经营范围后，经营基本正常。 自2013年4月18日至2016年2月1日，江华分公司给付市场中心租金3340000元；2016年3月13日至2017年12月13日，江华分公司交纳租金2500000元；2018年2月28日至2018年8月19日交纳租金1000000元。其中：3340000元租金系江华分公司支付给市场中心；3500000元租金系溪谷公司代为江华分公司支付给市场中心。合计租金6840000元。 2015年5月27日，江华瑶族自治县人民政府组织市场中心和江华分公司就江华分公司支出的春晓市场增改资金、市场综合整治费和市场管理费用进行了协调，会议确认：增改资金为1440000元，市场综合整治费620000元，市场管理费910000元；增改资金由市场中心负担，市场综合整治费和市场管理费按双方各自占有春晓市场比例负担。 本院认为：根据代建合同与补充协议的约定：原告（反诉被告）江华分公司投入代建资金，被告（反诉原告）市场中心提供出让土地，双方合建春晓市场，春晓市场建成后，江华分公司以所占春晓市场54%的资产抵偿代建资金，市场中心以所占春晓市场46%的资产出租给江华分公司经营，市场中心与江华分公司形成了融资租赁合同关系，双方因履行融资租赁合同发生争议，本案应定性为融资租赁合同纠纷。本案在审理过程中，双方均要求解除补充协议，本院应依法予以确认，即江华分公司和市场中心要求解除补充协议的诉讼请求和反诉请求，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，本院就双方的诉讼请求和辩论焦点以及本案的实体处理评析如下： 一、关于江华分公司已付市场中心租金3340000元是否需要返还及支付租金占用费1051900元问题。依照代建合同和补充协议的约定：市场中心将其所占春晓市场46%的资产交由江华分公司经营管理10年，江华分公司每年上交市场中心经营管理费（或承包款）1700000元。该约定内容实属双方建立了租赁合同关系，江华分公司诉请的承包经营款实为租金。江华分公司要求市场中心返还租金的主要理由是：市场中心没有按照补充协议的约定，保证负一层农贸市场的经营率（即入住率或摊位出租率）达到90%以上，但自2013年7月至2015年9月30日负一层农贸市场无入住率。市场中心辩称，江华分公司诉称的事实不存在，江华分公司通过转租后，每年收取租金为1800000元。经查，因春晓市场在规划设置时，没有考虑到农贸市场的自身特点，将农贸市场规划至负一层，而负一层因采光、通风、通行、排污等不符合要求，导致顾客日益减少，致使租户经营不佳，虽然市场中心联合其他部门采取了一定措施，但最终租户还是退租，造成负一层农贸市场自2013年7月28日至2015年9月30日溪谷公司经营前，农贸市场无入住率。按照补充协议规定：为保证春晓市场底层（即负一层）的农贸市场整体经营健康发展，市场的摊位布局必须按市场中心的要求设置，并会同相关部门把原经营户（即原老春晓市场经营户）迁回负一层的农贸市场，把马路市场的摊贩散户安置到负一层的农贸市场内经营，实行划行规市，保证负一层的农贸市场经营率达到90%以上，否则，按负一层的农贸市场入住率的比例与上交承包款挂钩。根据该约定，市场中心有会同有关部门将原老春晓市场经营户迁回负一层农贸市场经营和把马路市场摊贩散户安置到负一层农贸市场经营的义务，并保证市场入住率90%以上。但该约定条款违反了经营者有权自主合法选择经营场地的经营自主权原则，该约定条款法律、行政法规强制性规定，应当认定无效，对双方当事人均无法律约束力。因此，江华分公司依据该条款要求市场中心返还已付租金3340000元和租金占用费1051900元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因设计问题，造成负一层农贸市场无入住率，导致2013年7月28日至2015年9月30日共计2年2个月的租金损失3683333元，双方对此均无过错，根据公平原则，市场中心应当减半收取江华分公司此期间租金1841166.65元。 二、关于市场中心要求江华分公司给付拖欠2013年4月2日至2019年2月28日承包款（实为租金）3904167元的问题。市场中心提出反诉称，春晓市场建成后，市场中心将所属46%的资产交由江华分公司经营管理10年，每年租金1700000元，但江华分公司至2019年2月28日止尚欠租金3904167元。江华分公司辩称，因市场中心没有提交证据证明其已保证农贸市场入住率达到90%以上，其要求江华分公司交纳尚欠租金无事实依据，该反诉请求应予驳回。根据补充合同约定，市场中心将所属46%的资产交由江华分公司经营管理10年，每年租金1700000元。该条款合法有效，双方当事人应当按照约定，全面实际履行合同。本案中，市场中心租金时间的起算点定于2013年4月2日，其依据于春晓市场竣工验收本案时间，该租金时间起算点不符合实际情况，因双方没有约定租金时间起算点，本院将租金时间起算点定于江华分公司第一次支付租金时间即2013年4月18日为宜，因租金约定是以年度计算，因此，本案租金年度计算至2019年2月17日止。据此，江华分公司应向市场中心支付2013年4月18日起至2019年2月17日止的租金9916666.67元（1700000元/年×5年＋1700000元/年×10个月÷12个月），但江华分公司已付的6840000元租金，应当从总租金中予以抵减，2013年7月28日至2015年9月30日的租金应减半收取，故江华分公司应支付市场中心租金为1235500.02元（9916666.67元-6840000元-1841166.65元）。市场中心要求江华分公司支付租金3904167元的反诉请求，其超出租金1235500.02元的部分，证据不足，于法无据，本院不予支持。江华分公司以市场中心没有保证农贸市场入住率达到90%为由，提出驳回市场中心要求给付租金反诉请求的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。 三、关于江华分公司要求市场中心支付减退租金、押金、管理费1073000元、无偿延长租期6个月造成租金损失1120000元及其资金占用利息842000元的问题。该诉请涉及的是江华分公司以自有资产即春晓市场一、二层对外出租，系江华分公司与承租方形成的租赁合同关系，与市场中心无关联，因此，江华分公司提出的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 四、关于江华分公司要求市场中心支付农贸市场管理费和整治费用1380000元和应得收益1400000元的问题。根据2015年5月27日会议，市场中心和江华分公司对市场管理费和和整治费以及费用承担进行了确认，双方应当按照会议确定的义务履行，市场中心应当给付江华分公司市场管理费和整治费703800元（＜620000元＋910000元＞×46%）。江华分公司要求市场中心给付市场管理费和整治费1380000元的诉讼请求，其超出703800元的部分，证据不足，本院不予支持。江华分公司提出要求市场中心支付应得收益1400000元的诉讼请求，系自己计算的结果，没有提出证据予以证实，市场中心也不认可，该诉讼请求证据不足，本院不予支持。 五、关于江华分公司要求市场中心支付违约金2000000元的问题。按照补充协议约定：若市场中心违约，须向江华分公司支付违约金2000000元。江华分公司要求市场中心支付违约金的主要理由是：市场中心违反了补充协议有关“市场中心会同有关部门将原老春晓市场经营户迁回负一层农贸市场经营和把马路市场摊贩散户安置到负一层农贸市场经营的义务，并保证市场入住率90%以上”的约定义务。但该条款的约定，已经本院认定无效，对市场中心无法律约束力，因此，江华分公司要求市场中心支付违约金2000000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 六、关于市场中心支付江华分公司代建差价款1748000元的问题。江华分公司要求市场中心支付代建差价款的主要理由是：代建合同约定江华分公司代建资金约为60000000元，但江华分公司实际投入代建资金为63800000元，比约定的60000000元多支出3800000元，江华分公司要求市场中心按所占资产的46%承担多支出的代建资金。按照代建合同约定，代建资金约为60000000元，但又注明以预决算为准。所以，该60000000元代建资金的约定，只是双方估算的结果，实际代建资金应以结算的结果为准。其次，代建合同又约定，市场中心将春晓市场54%的资产抵偿江华分公司代建资金，销售所得全部支付代建资金，双方互不找补资金和资产。因此，江华分公司要求市场中心支付代建资金差价款的诉讼请求，没有合同依据，证据不足，本院不予支持。 七、关于江华分公司支付市场中心保证金占用利息260925元的问题。市场中心提出要求江华分公司支付保证金占用利息反诉请求的主要理由是：江华分公司没有按照补充协议有关“新市场开业后，江华分公司须交纳保证金900000元”的约定交纳保证金。江华分公司认为，交纳保证金的前提条件就是双方组建市场管理公司，但在组建江华瑶族自治县春晓市场管理有限公司时，市场中心违反约定，没有参与组建该公司，市场中心违约在先，无权要求江华分公司支付保证金利息。本院认为，市场中心没有依约参与组建江华瑶族自治县春晓市场管理有限公司，也没有提交证据证明市场中心在本案提起反诉前，要求江华分公司交纳保证金900000元的事实存在，对市场中心该项反诉请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。 八、关于江华分公司支付市场中心信誉金占用利息173950元的问题。所谓信誉金，实际上是市场中心要求江华分公司每月出借150000元给市场中心发放市场中心职工工资，市场中心在江华分公司出借和垫付给市场中心的款项中截留600000元（即市场中心所称的信誉金），待江华分公司承租期满后，由市场中心返还给江华分公司。本案中，江华分公司自2011年4月至2015年2月，已经出借和垫付给市场中心款项4800000元，足以用于市场中心截留600000元，市场中心可以截留而没有截留，这与江华分公司无关，反而要求江华分公司支付信誉金占用利息，理由不充分，证据不足，本院对市场中心该项反诉请求予以驳回。 九、关于市场中心要求江华分公司支付逾期租金495833元的问题。市场中心提出该项反诉请求的主要理由是：江华分公司违反春晓市场施工工期为400天的约定，工期延长了3.5个月，导致市场中心的资产出租时间顺延，从而减少了顺延期间的租金495833元。补充协议约定，工期为400天，因其他因素导致停工的，时间应予顺延。本案中，工期延长有设计变更和他人阻工的原因，但市场中心没有提交证据证明江华分公司因自身的原因造成停工，因此，市场中心的该项反诉请求，证据不足，本院不予支持。 十、关于江华分公司给付市场中心差价款的问题。市场中心要求江华分公司给付商铺差价款的主要理由是：按照补充协议约定：资产置换后，市场中心应得临五洲鞋城商铺6间，但市场中心实际上只分得4间，比约定的少2间，因此，要求江华分公司给付商铺差价款126455元。经查，市场中心之所以只分得4间商铺，是因为在春晓市场施工过程中，变更了设计，并不是江华分公司的原因造成的，且在春晓市场资产实际分割上，市场中心实际分得11867m2，为总资产的46.5%，超出协议约定46%的比例，因此，市场中心要求江华分公司给付商铺差价款的反诉请求，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条，第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限原告（反诉被告）永州市零陵永盛房地产开发有限公司江华分公司在本判决生效之日起十日内一次性给付被告（反诉原告）江华瑶族自治县市场服务中心租金1235500.02元； 二、限被告（反诉原告）江华瑶族自治县市场服务中心在本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）永州市零陵永盛房地产开发有限公司江华分公司市场管理费和整治费703800元； 三、驳回原告（反诉被告）永州市零陵永盛房地产开发有限公司江华分公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）江华瑶族自治县市场服务中心的其他诉讼请求。 以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费99322元，由原告（反诉被告）永州市零陵永盛房地产开发有限公司江华分公司负担94313元，被告（反诉原告）江华瑶族自治县市场服务中心负担5009元。反诉案件受理费27247元，由原告（反诉被告）永州市零陵永盛房地产开发有限公司江华分公司负担5519元，被告（反诉原告）江华瑶族自治县市场服务中心负担21728元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审 判 长  何智勇 人民陪审员  胡传树 人民陪审员  陈建文 二〇一九年五月三十日 代理书记员  唐随缘 附本案相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。