浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初1160号原告：尚丹凤，女，1983年11月25日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：金敬法，浙江法进律师事务所律师。被告：韩备，男，1987年4月17日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：黄文刚，北京中银（台州）律师事务所律师。原告尚丹凤与被告韩备为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚丹凤及其委托诉讼代理人金敬法、被告韩备的委托诉讼代理人黄文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚丹凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年1月8日签订的厂房租赁合同；2.判令被告返还租金73333元及自2017年7月24日至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3.判令被告返还押金20000元；4.判令被告支付违约金13333元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：依法确认原、被告于2016年12月31日签订的厂房租赁合同无效，撤回第四项诉讼请求。事实与理由：原告欲租赁厂房从事生产经营，经多次与被告商谈，双方达成合意。原告于2016年12月24日支付被告押金20000元。原、被告于2016年12月31日签订厂房租赁合同，约定：厂房坐落在路桥区车间，面积约720平方米；租赁期限从2017年1月8日起交付给乙方使用至2020年1月7日止，年租金人民币拾陆万元整（￥160000）。原告于2017年1月份支付被告2017年租金160000元，于2017年5月份，支付了2018年租金160000元。2017年5月26日，被告韩备向被告出具收条一份，载明：“今收到尚丹凤21号车间2018年1月8日至2019年1月8日房租壹拾陆元整”并签字。原告基于诚实信用原则，相信被告并在合同签订后开始经营生产，同时对厂房进行装修和设备进场等工作。后来，被告和政府达成协议，2018年7月24日，该厂房被拆除，原告不得不搬离该租赁厂房，原告在2018年实际使用厂房时间为六个月零十五天。原告与被告多次协商返还租金及定金的事宜均未果。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告韩备辩称：2016年12月31日，其在与原告签订的厂房租赁合同上签字并已收取2017年及2018年两年房屋租金共计320000元及押金20000元属实。其作为被告的诉讼主体错误，位于台州市路桥区的厂房所有权人系浙江海光印刷发展有限公司，系浙江海光印刷发展有限公司将该厂房内的21号车间出租给原告使用，合同相对方应为浙江海光印刷发展有限公司，并非本案被告韩备；根据原告提交的厂房租赁合同，出租方写明为梁金飞，并非被告韩备，梁金飞系浙江海光印刷发展有限公司隐名股东，本案所涉房地产未办理产权登记手续，浙江海光印刷发展有限公司应原告要求以梁金飞的名义与原告签订厂房租赁合同，韩备在合同落款处签字系作为浙江海光印刷发展有限公司代理人身份签字；原告租金虽均转账给被告韩备，但被告韩备在收到租金后已全部转交浙江海光印刷发展有限公司。21号车间尚未被拆除，原告已实际使用该车间至2019年1月8日。本院经审理认定事实如下：2016年12月24日，原告尚丹凤向被告韩备转账20000元。2016年12月31日，原、被告签订厂房租赁合同，约定：原告所租厂房坐落于台州市路桥区（土地证号国有用2009第001**），场所为21号车间，面积约720平方米；租赁期限从2017年1月8日起交付给原告使用至2020年1月7日止，年租金人民币拾陆万元整（￥160000元整）；付款方式为本合同签字当日一次性付清当年租金，如续租，租金按市场价面议，在同等条件下，原告享有优先租赁权，每年租金须提前一个月付清；原告预付给被告水电费一般以一个月租金作为押金，金额贰万元整。厂房租赁合同抬头载明的出租方为梁金飞，被告韩备在落款处签字。2017年1月1日、1月2日，原告分别向被告转账50000元、110000元；2017年5月11日、5月12日，原告分别向被告转账39000元、124000元。同年5月26日，被告向原告出具收条一份，载明：“收到尚丹凤21号车间2018年1月8日至2019年1月8日房租壹拾陆万元。”2018年8月12日，原告腾退涉案土地。另查明，土土地证号国有用2009第001**土地为浙江海光印刷发展有限公司所有，原告承租的土地上建造的房屋尚未经相关部门批准建设。上述事实，有原告提交的身份证、户籍信息、转账凭证、收条、厂房租赁合同、微信聊天记录、证人梁某的证人证言、被告提交的（2011）台路执指字第3-6号执行裁定书及原、被告的陈述等所证实。本院认为，被告韩备就未经批准建设的建筑与原告尚丹凤签订厂房租赁合同，违反法律强制性规定，依法应认定为无效。被告主张其作为被告主体不适格，厂房租赁合同相对方应为浙江海光印刷发展有限公司，为此被告提交了浙江海光印刷发展有限公司出具的情况说明，拟证明被告已将其收到的原告交付的租金、押金交付浙江海光印刷发展有限公司，被告系代表浙江海光印刷发展有限公司与原告签订合同的事实，本院认为，浙江海光印刷发展有限公司出具的情况说明无相关负责人签字，不符合证据形式要件，且被告韩备未提交其在收取原告厂房租金、押金后将款项交付浙江海光印刷发展有限公司的其他相关证据予以佐证，被告认可其并非浙江海光印刷发展有限公司员工，其与原告签订合同时未告知原告其系浙江海光印刷发展有限公司代理人的身份，原、被告签订的厂房租赁合同载明的出租方虽为梁金飞，但被告韩备在合同落款处签字并收取原告租金、押金，应系返还租金、押金的义务主体。关于租金计算的截止时间问题，原告主张系2018年7月24日，因政府对厂房停电并通知三天内拆除厂房，导致2018年7月25日开始无法生产，被告主张原告已实际占有案涉厂房至2019年1月8日。本院认为，租金计算的截止时间应为原告实际腾退场地的时间，政府对厂房停电并通知拆除厂房的时间并不等同于原告实际腾退场地的时间，原告亦未举证证明其承租厂房已被拆除及拆除时间。证人梁某陈述其于2018年8月3日为原告搬运机器设备，厂区内的机器设备已于当日全部搬出，但对是否全部腾空并不清楚，因此，该证人证言虽能够证明原告于2018年8月3日已着手搬迁事宜，但无法证明原告于当日已腾退案涉场地。根据原告提供的其与被告的微信聊天记录显示，原告于2018年8月12日向被告询问房租和定金退还事宜，于2018年8月22日发送微信记录：“韩备厂房空出很久了这房租什么时候能退。”韩备于2018年8月23日回复称在镇里对事故的结论并询问原告开工情况。因此，被告韩备在2018年8月23日已知晓原告已腾退案涉厂区多时。现本院根据原告着手腾退的时间、微信聊天记录及腾退所需的必要时间确认原告于2018年8月12日腾退案涉场地。综上，被告应返还原告房屋租金51555.58元（160000-13333.33*8+13333.33/30*4）及押金20000元。针对原告要求被告支付自自2018年7月24日至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失的诉讼请求，本院认为，被告明知所租赁厂房尚未经相关部门批准建设而仍与原告签订厂房租赁合同，致合同无效存在过错，原告在与被告签订租赁合同时未对其所租赁厂房是否经相关部门批准建设予以审慎审查，明知租赁合同写明土地证号而该土地系浙江海光印刷发展有限公司所有，而未审查被告与浙江海光印刷发展有限公司是否存在代理、转租等其他法律关系而仍与被告个人签订厂房租赁合同，致合同无效亦存在过错，故本院酌情确定由被告赔偿原告自起诉之日即2019年3月6日起至判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率以本金51555.55元计算的利息损失总额的70%，其余利息损失由原告自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、确认原告尚丹凤与被告韩备于2016年12月31日签订的厂房租赁合同无效。二、被告韩备于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告尚丹凤租金51555.58元并赔偿自2019年3月6日起计算至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失的70%。三、被告韩备于判决发生法律效力之日起十日内返还原告尚丹凤租房押金20000元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元，减半收取计1240元，由原告尚丹凤负担172元，由被告韩备负担1068元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王玲玲二〇一九年五月三十日代书记员 金鑫宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。