延边朝鲜族自治州中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）吉24行初26号 原告沈显龙，男，1984年12月22日出生，汉族，现住敦化市胜利街民和社区。 委托代理人沈显静（系沈显龙的妹妹），1987年3月26日出生，汉族，现住敦化市胜利街民和社区。 被告敦化市人民政府，住所地敦化市新华路。 法定代表人冯玉宝，该市市长。 委托代理人陈玉福，敦化市房屋征收与土地收购储备中心副主任。 委托代理人姚忠华，敦化市房屋征收与土地收购储备中心法制科科员。 原告沈显龙因不服敦化市人民政府（以下简称敦化市政府）作出的敦政处字[2018]23号《敦化市人民政府关于对沈显龙房屋征收补偿的决定》（以下简称《补偿决定》），向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告沈显龙的委托代理人沈显静，被告敦化市政府的委托代理人陈玉福、姚忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案被诉行政行为是：敦化市政府作出的敦政处字[2018]23号《补偿决定》。 原告沈显龙诉称，第一，2018年7月16日，被告给原告下达了《补偿决定》，对原告所有的坐落于敦化市胜利街民和社区三十三组的房屋作出了征收补偿决定。但依据相关法律法规，房屋征收决定及房屋征收估价是征收补偿决定的前置程序，被告实施国有土地上的房屋征收必须先拟定征收补偿方案，在作出征收决定之后才能根据征收决定及征收补偿方案依法对被征收人作出征收补偿决定。故征收决定及其附属的征收补偿方案是否合法，是征收补偿决定是否合法的核心证据。而被告作出的征收决定已被延边州中级人民法院判定违法，已失去证明效力，因此，被告对原告作出的征收补偿决定事实不清，证据不足，显然也是违法的。第二，被告对原告房屋价值评估程序违法，评估结果明显不当。一是因为被告在委托评估机构上就违反了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第四条规定，没有通过被征收人在规定时间内协商选定，也没有采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构，故被告对原告房屋价值评估程序违法。二是房屋征收估价分户报告违反了《评估办法》第十二条的规定。敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司（以下简称恒源公司）的估价人员胡志敏、刘伟民根本没有对被征收房屋进行实地查勘、调查被征收房屋状况，更没有对被征收人房屋拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，同时做好实地查勘记录，而只有征收局的工作人员彭大伟来调查过被征收人房屋及附属物进行登记，故对原告房屋征收估价报告的内容不具真实性、客观性，显然是违法的。三是评估机构对原告房屋的征收估价分户报告侵害了原告申请复核评估和申请评估专家委员会鉴定的权利，适用的法律法规错误，违反了《评估办法》第二十条的规定，将被征收人的申请复核权利的期限告知仅在三日内，剥夺了原告依法申请复核权，严重违反了法定程序。故被告依据该评估报告作出的《补偿决定》本身失去合法性基础，是违法的。第三，被告对原告房屋的征收补偿明显不公。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第十九条明确规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日前被征收房屋类似房地产的市场价格。而原告坐落的房屋位置不仅属于敦化市实验中学学区房（紧邻学校100米），位于敦化市第三小学、第九小学、敦化市第三中学核心地带，而且亦是商业中心地带，然而评估机构竟然给作出了远远低于房屋征收类似房产的市场价格，显然非常不公平。综上，请求人民法院作出公平判决，依法撤销补偿决定，由被告承担诉讼费用。 被告敦化市政府辩称，一、敦化市政府对富民小区N地块房屋征收决定程序合法，并无不当。二、敦化市政府对原告的房屋给予了合法、合理的补偿，并无不当。原告提出71.2平方米房屋回迁门市房，还不结算差价。被告工作人员多次做原告工作，解释其要求不符合征收相关法律法规和征收政策的规定，都没有做通。因原告房屋性质为住宅，根据《征收条例》第二十一条、吉建发[2012]16号文件《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的解释》第一条第二十款规定，被告给予其回迁安置和货币补偿两种安置方式选择，被征收人如选择货币补偿则按照评估机构评估价值给予补偿；如选择回迁安置则可在阳光城现代综合体6号楼内选择回迁住宅房屋。因此，补偿合法，合理。三、原告质疑评估机构的理由不能成立。该地块征收的评估机构是恒源公司，该评估机构是该区片绝大多数被征收户签字认可选择出来的，并非是被告单方委托的。被告在该小区征收评估报告作出后的2018年5月16日在征收现场办公室对初评结果进行了公示。公示期满后才将分户报告送达给每个被征收户的。同时，工作人员在入户与原告协商时，原告对评估结果没有异议。这有原告的亲笔签字的协商谈话笔录为证，所以并没有剥夺其对评估结果的异议权。如果评估结果中遗漏应该评估的物品，征收部门可以实际踏查确认后给予相应的补偿。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，敦化市房屋征收与土地收购储备中心（以下简称征收与储备中心）于2018年3月29日作出《敦化市富民小区N地块国有土地上房屋征收补偿安置方案意见征询》，并于当日在征收区域内予以张贴。征收与储备中心于2018年5月7日作出《敦化市富民小区N地块国有土地上房屋征收补偿安置方案征求意见及吸收采纳情况的说明》，并于当日在征收区域内予以张贴。敦化市政府于2018年5月11日作出《敦化市富民小区N地块国有土地上房屋征收补偿安置方案》（以下简称《补偿方案》），其主要内容有：…七、相关规定：（二）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况，组织调查登记并公布调查结果。被征收人对调查、认定和处理结果有异议的，应当在调查结果公布之日起7日内，书面提出复核申请。（三）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋、改变房屋用途和更名过户等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。（四）对被征收房屋的建筑面积和用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准。八、安置方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。九、补偿标准：（一）被征收人选择货币补偿征收住宅房屋选择货币补偿的，由选定的房地产价格评估机构，按照房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产市场价格评估确定。被征收房屋建筑面积小于40平方米的，补至40平方米。（二）被征收人选择产权调换（回迁安置）以住宅楼房正楼一层为准，按照“征一还一，适当扩大面积”的原则，选择其他楼层的，结算相应楼层差价款。被征收房屋建筑面积不足40平方米的，回迁安置面积扩大到40平方米部分免交差价款。被征收房屋建筑面积不足50平方米的，适当扩大到50平方米的部分，按照楼房及小区基础配套设施建设成本每平方米3530元结算。选择回迁安置房建筑面积大于被征收房屋建筑面积的，按照公布的产权调换房屋价格结算；选择回迁安置建筑面积小于被征收房屋建筑面积的，剩余面积按照被征收房屋评估价格结算。对征收非住宅房屋选择产权调换的，计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。十、回迁安置地点、时间及回迁选号方式拟回迁安置地点：阳光城城市现代综合体6号楼。预计回迁安置时间为2020年12月31日，如提前回迁，以回迁公告时间为准。回迁方式：以签订征收补偿协议书先后顺序，在提供的产权调换范围安置地点内自行选择。逾期不选择产权调换房屋的，将自动转为货币补偿。十一、搬迁补助费征收住宅房屋造成搬迁的，向被征收人一次性支付搬迁补助费1000元。征收非住宅房屋造成搬迁的，核定实际搬、运、安、调试等发生的费用，按实际发生费用一次性支付。十二、临时安置费被征收人自行安置过渡性住宅房屋的，自签订征收补偿协议后腾退房屋之日起至产权调换房屋交付前，支付临时安置每月每平方米12元（含采暖补助费），临时安置费每月不足600元的，按600元支付，先予发放一年期限。选择货币补偿方式的按上述标准一次性支付一年期限临时安置费。十三、停产停业损失补偿费（一）停产停业损失补偿对象1.房屋权属证书或房屋登记簿记载的房屋用途为生产经营用房等非住宅房屋。2.具有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的场所为被征收房屋。3.已办理税务登记并具有纳税凭证。4.在征收决定公告之日仍在持续生产经营，因征收房屋造成停产停业损失。5.房屋性质为住宅，但已依法取得营业执照进行营业的，根据经营情况，经营年限及纳税等实际情况，给予适当补偿。6.法律规定和政策另有规定的除外。（二）停产停业损失补偿按敦化市人民政府下发的《敦化市国有土地上非住宅房屋征收停产停业损失补偿（暂行）办法》执行。十四、奖励被征收人在征收公告规定的签约期限内，签订协议并按期腾退房屋完成搬迁的，按照被征收房屋建筑面积百分之二十给予面积奖励，逾期不予奖励；征收区域内全部完成签约并腾退房屋完毕，给予每户1万元补助奖励，否则不予奖励。十五、保障政策对于1954年10月31日前入伍老兵和遗孀及重点优抚对象（需出具合法证明），补助5000元。对于低保家庭（需出具合法证件），被征收房屋建筑面积不足45平方米的，补至45平方米。敦化市政府于当日将《补偿方案》张贴在征收区域。 敦化市政府于2018年5月11日作出敦政告字[2018]10号《关于富民小区N地块国有土地上房屋征收决定的公告》，并于当日张贴在征收区域。其中规定：六、经依法公告，在法定时限内选定的招标机构：根据法律法规审查后，有三家评估机构符合条件，参与报名该项目的房屋征收评估工作。1.恒源公司；2.延边京延房地产评估有限责任公司；3.延边宏达价格评估有限公司。根据吉林省住房和城乡建设厅文件《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定的通知》规定，被征收人于2018年5月12日到房屋征收现场办公室对参与报名的评估机构进行选定。最终选定恒源公司为该项目的房屋征收评估机构。敦化市政府于2018年5月13日将恒源公司资质证书及评估人员资质证明在征收区域内予以公示。征收与储备中心于2018年6月6日作出《富民小区N地块延期签约通知》，决定延期签约时间为2018年6月6日至6月16日。 另查明，原告被征收房屋建筑面积为71.20平方米，设计用途为住宅。被告将《富民小区N地块初评结果公示表》予以公示。敦化市市场和质量监督管理局于2015年3月27日颁发《营业执照》，经营者为沈显龙，注册日期为2010年3月2日，名称为敦化市鑫发涂料厂。恒源公司对原告被征收房屋及附属物进行现场查勘，并于2018年5月24日作出《房屋征收估价分户报告》，建筑面积为71.20平方米，评估价格每平方米单价为4500元，评估总金额为320400元；《房地产征收附属物评估报告》显示，补偿评估价格为7789元；《停产、停业损失补偿评估报告》显示，补偿金额为21600元。被告于2018年6月9日向原告送达评估报告。敦化市征收局分别于2018年6月14日、7月8日进行协商谈话。其中在2018年6月14日的谈话中，征收局工作人员问对评估报告有无异议，被谈话人表示没有异议。敦化市征收局于2018年8月16日作出《富民小区N地块项目沈显龙征收稳定风险评估报告》。 敦化市政府于2018年7月16日作出本案被诉《补偿决定》，内容有：被征收人沈显龙，房屋坐落于胜利街迎新委8组，房屋所有权证标注为住宅，建筑面积为71.20平方米。一、房屋征收部门按照公布的房屋征收补偿方案对被征收人予以补偿安置，实行货币补偿或产权调换（回迁安置）（一）货币补偿根据恒源公司出具的评估报告，被征收房屋的评估价格为320400元，其他附属物金额为7789元。被征收人所得的货币补偿金额合计为328189元。（二）产权调换（回迁安置）被征收人可在阳光城城市现代综合体6号楼选择回迁一套回迁安置住宅楼房，房屋差价款按补偿方案规定的标准结算。二、搬迁补助费签订补偿安置协议后，房屋征收部门向被征收人一次性补偿住房搬迁费1000元。三、签订补偿安置协议之日起选择产权调换的房屋交付前，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费每月每平方米12元（含采暖补助费），先预发放一年期限，逾期按实际过渡期限发放。征收部门提供临时周转用房的，不发放临时安置费及采暖补助费。四、停产、停业损失补偿费征收部门一次性向被征收人支付6个月停产停业损失补偿费，合计补偿金额21600元。五、支付方式和期限房屋征收部门已将被征收人房屋补偿金额存入专用银行账户，被征收人可以到征收与储备中心办理取款或回迁安置手续。六、搬迁期限被征收人应自收到本决定之日起15日内自行搬迁，并腾退房屋。同日，敦化市政府作出敦政告字[2018]15号《关于房屋征收补偿决定的公告》，对被征收人及搬迁期限作出公告。 再查明，《房屋征收估价分户报告》附房地产估价机构声明，“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起3日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。” 《房屋征收估价分户报告-1》《房地产征收附属物评估报告-2》中评估师胡志敏、刘伟民的签字均为电子签名。评估师刘伟民出庭确认在评估报告上的签字为自己的电子签名，采用电子签名是为了防伪。 又查明，本院此前已就同一征收区域的确认征收决定违法案件作出判决，该判决中认定敦化市政府具有管辖区域内的土地规划、征用、开发工作管理的法定职权。敦化市政府富民小区N地块征收项目符合2018年度国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、项目征收补偿资金已足额到位。在此前案件中，被告逾期提交证据的行为违法，但撤销该行为会给棚户区改造公共利益造成重大损害，故依法确认违法，但不予撤销。吉林省高级人民法院作出的终审判决维持了本院的判决。各方当事人对该事实无争议。 认定以上事实的证据有：《敦化市富民小区N地块国有土地上房屋征收补偿安置方案意见征询》《敦化市富民小区N地块国有土地上房屋征收补偿安置方案征求意见及吸收采纳情况的说明》《补偿方案》《关于富民小区N地块国有土地上房屋征收决定的公告》、选择评估公司确定表、估价机构及估价师资质证书及公示照片、初评结果公示表及其照片、《富民小区N地块延期签约通知》、被征收房屋具体位置平面图、《房照》《营业执照》《房屋征收估价分户报告》《房屋及附属物现场勘查表》《补偿决定》、协商谈话记录、本院（2018）吉24行初91号行政判决书、吉林省高级人民法院（2019）吉行终106号行政判决书、《征收稳定风险评估报告》等。 本院认为：第一，敦化市政府具有作出征收补偿决定的法定职责，是本案的适格被告。富民小区N地块开发项目已被列入敦化市政府的棚户区改造项目，有合法的手续，且此开发项目程序合法。在此前同一征收区域确认征收决定违法一案中，因被告逾期提交证据的行为违法，故依法确认违法，但不予撤销。吉林省高级人民法院作出的终审判决维持了本院的判决，故本院在本案中对上述问题不再赘述。 第二，原告主张，被告选定评估公司程序违法，没有通过被征收人在规定时间内协商选定，也没有采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。本院认为，《评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房地产征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”敦化市政府于2018年5月11日作出《关于富民小区N地块国有土地上房屋征收决定的公告》，并于当日张贴在征收区域。敦化市政府经依法公告，在法定时限内选定招标机构，被征收人于2018年5月12日到房屋征收现场办公室对参与报名的评估机构进行选定，最终选定恒源公司为该项目的房屋征收评估机构。敦化市政府于2018年5月13日将恒源公司资质证书及评估人员资质证明在征收区域内予以公示。因此，被告选定评估机构的程序合法，原告的该主张不成立，本院不予支持。 第三，原告主张，因评估师没有到原告被征收房屋进行实地查勘，故对原告房屋征收估价报告的内容不具有真实性、客观性，是违法的。本院认为，《评估办法》第十二条第一款规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”沈显龙已在《房屋及附属物现场查勘表》上被征收人签字一栏里签字，并在协商谈话中表示对评估结果无异议。因此，原告的该主张不成立，本院不予支持。 第四，原告主张，评估报告将被征收人申请复核权利的期限告知三日，故剥夺了原告依法申请复核权，违反法定程序。本院认为，《评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”本案中，《房屋征收估价分户报告》附房地产估价机构声明，“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起3日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”因此，该告知申请复核评估的程序违法。但原告在与征收局协商谈话时已表示对评估结果无异议，故评估公司告知申请复核评估的期限虽然违反法律规定，但原告实体权利并没有被剥夺。 第五，原告主张，评估人员在评估报告中的签字不是评估师本人的签字，违反了《评估办法》的相关规定。本院认为，《中华人民共和国电子签名法》第二条第一款规定：“本法所称电子签名，是指数据电文中以电子形式所含、所附用于识别签名人身份并标明签名人认可其中内容的数据。”第十四条规定：“可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。”本案中，评估师出庭确认评估报告上的签名为本人所签，采用电子签名是为了防伪，故应当认定评估报告上的电子签名与手写签名具有同等法律效力。原告的该主张不成立，本院不予支持。 第六，原告主张，被告对原告被征收房屋的补偿明显不公，对原告被征收房屋价值的补偿低于被征收房屋类似房地产的市场价格，且对营业损失的补偿不合理。本院认为，评估公司就案涉被征收财产作出的评估报告，主要事实清楚，评估结果客观公正，且原告没有明确提出应该补偿的数额，故对原告的该主张，本院不予支持。 综上，被告作出的《补偿决定》，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律法规正确。原告的诉讼请求与理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 一审案件受理费50元，由原告沈显龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  李彩莲 审判员  李丽英 审判员  金亨今 二〇一九年五月二十七日 书记员  邢艺凡 附相关法律法规： 1.《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条：行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 2.《中华人民共和国电子签名法》第二条第一款：本法所称电子签名，是指数据电文中以电子形式所含、所附用于识别签名人身份并标明签名人认可其中内容的数据。 第十四条：可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。 3.《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房地产征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十二条第一款：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 第二十条：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。