广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初2123号 原告：广西建凯物业服务有限公司，住所地南宁市望州南路****。统一社会信用代码：91450100775974185W。 法定代表人：龙信忠，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周嘉鑫，广西金桂北斗律师事务所律师。 被告：覃爱武，女，1973年2月13日出生，壮族，身份证住址广西田阳县，现住南宁市。 原告广西建凯物业服务有限公司（下称“建凯物业公司”）与被告覃爱武物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭于2019年4月23日公开开庭进行审理。原告建凯物业公司的委托诉讼代理人彭佩妮、周嘉鑫，被告覃爱武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建凯物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告缴纳拖欠2014年1月1日起2018年5月17日止物业服务费4629.5元、垃圾费420.4元、代收水费930.7元、水电公摊费661.7元（共计6642.3元人民币）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告应建设单位南宁市地产业开发总公司的邀请，于2014年1月1日起进驻桃花源小区提供物业服务。在与原物业公司交接完后，原告与建设单位于2014年7月9日签订了《“桃花源经济适用房住宅小区”前期物业服务合同》，合同约定由建设单位聘请原告对桃花源小区提供物业管理服务。原告自2014年1月1日起为该小区提供服务至2018年5月17日。被告是桃花源J组团5号楼4单元804号房屋的业主,根据合同的约定，被告应每月缴纳物业服务费88.1元、垃圾费8元及水电公摊费。原告一直催促被告交纳上述费用，但被告置之不理，从未交费。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告覃爱武辩称：1、原告与开发商签订合同入驻小区，事先被告并不知情，也没有与原告签合同，当时同时存在两个物业，要求交费没有依据，且原告提供的服务没有达到三级，不能按三级标准收费。2、原告管理小区后，盗窃活动频发，业主经常报警，且原告处查不到监控，原告没有解决这个问题，如果解决了被告是可以缴纳物业费的。3、原告存在一系列不作为的行为，在管理小区期间多次发生水淹小区，让业主承受了很大的损失，小区的生活用水、水管经常被堵塞，垃圾经常堆积，宠物到处乱逛，小区的卫生情况堪忧。4、小区的楼面经常开裂，也没有及时得到维修。5、原告公司内部管理混乱，管理人员素质低。原告在没有任何沟通的情况下，把被告告到法院，这也是不能接受的，也由于原告的原因，很多被告没有收到法院邮寄的文书。6、被告没有缴纳费用，但是在2017年9月19日，被告的水表被拆除，然后去找物业。被告跟物业说帮安装水表就把费用缴纳给原告，但是原告一直没有给我安装。 本院认定事实如下：1、位于南宁市桃花源经济适用房住宅小区系由案外人南宁市地产业开发总公司开发建设。被告系该小区桃花源J组团5号楼4单元804号房屋的业主，房屋建筑面积为89平方米。 原告与南宁市地产业开发总公司于2014年1月2日签订了《桃花源小区前期物业服务临时代管合同》，约定由原告对该小区提供前期物业临时代管服务。合同第六条约定：多层住宅（无电梯）物业服务费：0.50元/平方米·月；高层住宅物业服务费：0.99元/平方米·月，按建筑面积缴纳。第八条约定公用水电费及水电损耗分摊办法为公用水、电费按当月实际发生额据实按户分摊收取。2014年7月9日，原告与南宁市地产业开发总公司又签订了《“桃花源经济适用房住宅小区”前期物业服务合同》，约定由原告就该小区提供前期物业管理服务，收费标准约定与2014年1月2日签订合同一致。 原告实际提供服务从2014年1月1日起至2018年5月17日止，自2014年1月1日起被告未再向原告支付原告请求的费用。 4、原告提供服务期间，存在服务不到位的情形，部分业主以此拒缴相关费用。 本院认为：前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，涉案小区的房地产开发企业在原前期物业服务企业退出后，另行选聘建凯物业公司，并签订《“桃花源经济适用房住宅小区”前期物业服务合同》，该合同亦属前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案《“桃花源经济适用房住宅小区”前期物业服务合同》真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对建凯物业公司及涉案小区全体业主均具有约束力。被告以开发商未经招投标程序选聘建凯物业公司及建凯物业公司未予其签订合同为由，拒绝缴纳物业费，缺乏依据。即便涉案小区的房地产开发企业未经招投标选聘建凯物业公司确实违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，但该条款属管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，并不影响合同效力，故对被告的抗辩理由本院不予采纳。 关于本案争议的各项费用： 1、物业服务费。如前所述，涉案前期物业管理合同对全体业主具有约束力，且综合本案全案证据，2014年1月1日至2018年5月17日期间，涉案小区的物业服务确由原告提供，原告客观上已提供物业服务，付出一定服务成本，故被告应支付物业服务费。虽原告提供的服务质量不符合约定标准，但物业服务费系小区管理日常运营的主要经济来源，长期不缴费势必影响小区服务的整体质量，引发恶性循环，进而损害业主自身的利益，这对其他按时缴费的业主也是不公平的。鉴于本案被告存在多年一直拖欠物业服务费的事实，这并非法律所提倡的行为，而原告亦主动放弃主张逾期违约金，本院酌情原告主张费用的80%支持物业服务费，故被告应付2014年1月1日至2018年5月17日的物业服务费为3703.6元（4629.5元*80%）。 2、代收垃圾处理费。原告主张被告按8元/月支付垃圾处理费符合南宁市标准，对垃圾处理费420.4元本院予以确认。 3、代收公摊水电费。原告主张该项费用均是按住宅户数分摊，与合同约定相符，且该费用属于客观支出，对水电公摊费661.7元本院予以支持。 4、代收水费。原告在本案中并未提交任何证据证实其已实际代被告支付水费，其主张被告支付水费依据不足，对该项请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告覃爱武、支付原告广西建凯物业服务有限公司2014年1月1日至2018年5月17日期间的物业服务费3703.6元以及未交的垃圾处理费420.4元、水电公摊费661.7元，合计4785.7元； 驳回原告广西建凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，（原告已预交），由原告广西建凯物业服务有限公司负担14元，被告覃爱武负担36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郑忠林 人民陪审员  张小伟 人民陪审员  苏桂英 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  潘雪华