广东省珠海市斗门区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0403执异7号 案外人：李洁映，女，1988年8月21日出生，汉族，住珠海市斗门区。 申请执行人：珠海市国土资源局斗门分局，住所地珠海市斗门区白藤湖湖滨****，组织机构代码00699436-8。 法定代表人：杨亚德，该局局长。 委托诉讼代理人：廖君燕，该局职员。 被执行人：珠海市德信房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北，组织机构代码66151456-X。 法定代表人：李筱平，该公司总经理。 在本院执行珠海市国土资源局斗门分局（以下简称国土局斗门分局）申请执行珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信房产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案中，案外人李洁映对本院作出的（2016）粤0403民初518号之一民事裁定，裁定查封被执行人德信房产公司位于珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北3207号（富逸花园）10栋301房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李洁映称，请求事项：解除对位于珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北3207号（富逸花园）10栋301房屋的查封，并中止对涉案房屋的执行。事实与理由：2014年4月16日，李洁映向德信房产公司购买位于珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北3207号（富逸花园）10栋301房屋，双方签订了《珠海市商品房买卖合同》。之后，李洁映向德信房产公司支付了大部分购房款。2015年8月至2015年11月，李洁映对涉案房屋进行装修后居住。2016年9月22日，本院以（2016）粤0403民初518号之一民事裁定，裁定查封涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条的规定，李洁映与德信房产公司在涉案房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同，李洁映所购房屋用于居住且名下无其他房产，已支付超过合同约定总价款的百分之五十。李洁映认为，其提出的异议符合上述法律规定。涉案房屋为其所有，人民法院应排除对涉案房屋的执行。 异议人李洁映提交了以下证据材料：珠海市商品房买卖合同、领门钥表、装修责任承诺书、装修管理规定、前期物业服务管理合同、住宅室内装饰装修管理服务协议、广东电网有限责任公司珠海供电局电费历史统计记录、无婚姻登记记录证明、房地产登记情况查询证明、购房款收据、中国银行存款历史交易明细清单、结婚证、交通银行个人存款回单、中国银行自动柜员机客户通知书、广东农信银行刷卡记录存根。 申请执行人国土局斗门分局称，一、法院查封涉案房屋是合理合法的。国土局斗门分局与德信房产公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，珠海市斗门区人民法院作出（2016）粤0403民初518号民事判决，判令德信房产公司向国土局斗门分局支付地价款人民币22046843元和违约金。因德信房产公司未履行上述判决，国土局斗门分局向珠海市斗门区人民法院申请执行。在诉讼过程中，2016年9月22日，珠海市斗门区人民法院作出（2016）粤0403民初518号之一民事裁定，裁定查封涉案房屋。二、李洁映请求解除涉案房屋的查封，并中止执行的理由不充分。李洁映未能提供证据证明已支付涉案房屋购买款的百分之五十，其未按商品买卖合同约定的付款方式支付购房款，且部分购房款支付给黄华超、陈婉妮，而不是支付给德信房产公司。李洁映未能提供证据证明涉案房屋用于居住且其名下无其他居住房屋的事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条规定的情形。李洁映怠于办理涉案房屋的预告登记、产权登记。综上，请求法院驳回李洁映的异议请求。 申请执行人国土局斗门分局提交了以下证据材料：（2016）粤0403民初字第518号民事判决书、（2016）粤0403民初字第518号之一民事裁定书、不动产限制（查封）登记表。 被执行人德信房产公司缺席听证，亦未提供书面答辩意见和证据材料。 本院经听证查明，2014年4月16日，李洁映与德信房产公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定李洁映向德信房产公司购买位于珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北3207号（富逸花园）10栋301房屋，房屋价款363409元，该商品房属预售，用途为住宅等内容。之后，德信房产公司先后出具15份收据给李洁映，收据记载收到李洁映交来购富逸花园10栋301房房款合计233659元。2016年8月19日，李洁映对涉案房屋进行了装修。因国土局斗门分局与德信房产公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年10月12日以（2016）粤0403民初518号之一民事裁定，裁定查封涉案房屋。案外人李洁映遂提出执行异议。 另查，珠海市房地产登记中心出具房地产登记情况查询证明，记载：李洁映查无房地产情况记录，查询时间：2014年4月17日。 本院认为，本案是执行程序中案外人对执行标的提起的异议案件，本院对当事人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查和程序性审查。案外人李洁映为自然人，被执行人德信房产公司为房产开发企业，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定进行审查。涉案房屋买卖合同签订的时间为2014年4月16日，本院查封涉案房屋的时间为2016年10月12日。上述事实证明案外人李洁映已于本院查封涉案房屋之前签订了书面买卖合同，而申请执行人国土局斗门分局和被执行人德信房产公司未提供证据予以反驳，故本院认定李洁映与德信房产公司于本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。商品房买卖合同记载，案外人李洁映所购房屋的性质为居住用房。李洁映对涉案房屋进行了装修，证明其已入住涉案房屋。李洁映提供的证据房地产登记情况查询证明，证明李洁映除涉案房屋外无其他用于居住的房屋。国土局斗门分局认为，李洁映未将购房款支付给德信公司，而是支付给了黄华超、陈婉妮，不能证明其支付的购房款超过合同约定的百分之五十。本院认为，合同履行过程中，各方当事人可以变更合同约定的内容，虽然李洁映支付部分购房款给黄华超、陈婉妮，但是德信公司仍出具收据确认收到购房款，证明德信公司同意李洁映将购房款支付给第三方，并视为德信公司收到购房款。故本院认定李洁映提供的证据购房收据证明德信房产公司已收取李洁映支付购房款人民币233659元，超过合同约定总价款363409元的百分之五十。李洁映主张解除对涉案房屋的查封，并中止对涉案房屋的执行，实质是排除对涉案房屋的执行，其理由充分，符合法律规定，本院予以支持。申请执行人国土局斗门分局主张驳回案外人李洁映的异议请求，未能提供充分的证据证明其主张，本院不予支持。 综上所述，案外人李洁映主张排除对涉案房屋的执行，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北3207号（富逸花园）10栋301房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黎嘉荣 审判员  温 海 审判员  邱雪娇 二〇一九年五月十六日 书记员  曹嘉茵 附裁判依据法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； …… 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： 案外人是否系权利人； 该权利的合法性与真实性； 该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。