辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽11民终490号上诉人（原审原告）：赵秀燕，女，1989年11月3日出生，汉族，个体，现住盘锦市双台子区。被上诉人（原审被告）：王建家，男，1972年6月26日出生，汉族，个体，现住盘锦市双台子区。被上诉人（原审被告）：赵慧东，男，1970年12月26日出生，汉族，无业，现住盘锦市双台子区。被上诉人（原审被告）：赵慧颖，女，1960年8月12日出生，汉族，退休公务员，现住盘锦市兴隆台区。上诉人赵秀燕因与被上诉人王建家、赵慧东、赵慧颖确认合同有效纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵秀燕、赵慧东、赵慧颖到庭参加诉讼。被上诉人王建家经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。上诉人赵秀燕上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人与王建家签订的租房协议中有转租权，确认上诉人与赵慧东、赵慧颖签订的租房协议中有转租权。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人王建家签订的租房协议中明确约定了上诉人享有转租的权利，一审法院不应认定此条款无效。上诉人与被上诉人赵慧东签订的租房协议中虽未约定转租权，上诉人有证据证明被上诉人赵慧东同意上诉人转租的事实，应当认定该份协议中上诉人有转租权。上诉人与赵慧东签订的租房协议内容能够直接约束被上诉人赵慧颖。被上诉人赵慧东、赵慧颖庭审辩称，在签订租房协议时，赵慧东没有允许赵秀燕可以将房屋转租给他人。赵慧东出事后，赵慧颖曾经和赵秀燕说过如果将房屋转租他人，应当提前通知。赵秀燕在没通知我方的情况下将房子转租他人，我方不同意。原审原告赵秀燕向一审法院起诉请求称：1、请求确认原、被告之间的房屋租赁合同有效。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2005年，被告赵慧东将位于盘锦市双台子区商贸城商网西门第一家租给被告王建家用于经营理发店。2018年4月26日，被告王建家将该商网转租给了原告，双方签订了租赁协议，合同约定：被告王建家将位于双台子区商贸城商网转租给原告，租期从2018年4月26日至2019年2月12日，租金为12.5万元，一次性付清，允许原告转租并经在场的赵慧东同意。同日，原告又与被告赵慧东签订租房协议，约定租期一年，从2019年2月12日至2020年2月11日，租金为8万元，当日一次性给付赵慧东。2018年10月24日，原告将该房屋出租给孙雪，并与孙雪签订了房屋租赁合同。2018年11月10日，被告赵慧颖以房主的身份对原告转租行为进行阻挠，并以原告转租为由，要求原告另行向其支付5万元租金，否则要求返还房屋。原告认为，被告赵慧颖多年一直将该商网交由其弟弟赵慧东管理，原告与被告王建家、被告赵慧东签订的房屋租赁合同约定的内容明确，原告转租行为并不违反房屋租赁合同的约定。原告在租赁该房屋期间，被告赵慧颖从未以房主身份主张过权利，现以原告转租为由要求增加租金否则收回租赁房屋的行为实属不当，请求法院确认原告签订的租赁合同有效，并继续履行合同。一审法院认定事实：坐落在双台子区盘锦商贸城（房地号2-27-553-1）建筑面积36.83平方米网点一处登记房主为被告赵慧颖。多年来，被告赵慧颖一直委托其弟弟被告赵慧东管理该房屋出租事宜。从2006年开始，被告赵慧东将该房屋出租给被告王建家经营理发店，双方无书面租赁协议。原告赵秀燕与被告王建家同为一条街上的个体业主，原告与被告王建家协商，被告王建家将该房屋转租给原告，双方于2018年4月26日签订《租房协议》，约定被告王建家将上述房屋转租给原告，因王建家与被告赵慧东的租赁期限至2019年2月12日，因此原告与王建家的租期从签订协议当天即2018年4月26日至2019年2月12日止，各项费用共计12.5万元，同时约定如原告无法经营，允许原告转租转兑。被告赵慧东同意王建家将上述房屋转租给原告，但被告赵慧东不知道王建家与原告之间签订的合同具体内容。同日，在原告及被告王建家、赵慧东三人均在场的情况下，原告与被告赵慧东签订《租房协议书》，约定租期从2019年2月12日至2020年2月11日，年租金8万元。双方又对相关权利义务进行了约定，但未书面约定可以转租。2018年5月，被告赵慧东因其他原因无法继续管理房屋出租事宜，2018年6月中旬，被告赵慧颖告知原告，该房屋的真正房主是赵慧颖本人，有任何事情均与赵慧颖沟通。2018年10月24日，原告将该房屋转租给孙雪。2018年11月，被告赵慧颖发现该房屋已经转租的事实后进行制止。现原告诉至法院，请求确认原告与被告之间签订的房屋租赁合同有效。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被告赵慧东代理赵慧颖将房屋出租的行为系经赵慧颖授权属有权代理。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束受托人和第三人…”，故被告赵慧东以自己的名义与原告签订《租房协议书》应为有效合同。关于原告与被告王建家签订的《租房协议》效力问题。虽然被告赵慧东同意被告王建家将房屋转租给原告，但原告未能提供证据证明被告赵慧东同意继续转租，其与被告王建家之间签订的租房协议约定了允许转租条款，但原告与被告王建家均没有向被告赵慧东出示协议内容，在与被告赵慧东签订协议时却规避了该转租条款，嗣后原告转租行为又没有得到被告赵慧东追认。在被告赵慧东因故无法管理该房屋时，被告赵慧颖已经通知原告，该房屋的真正房主是赵慧颖本人，有任何事情均与赵慧颖沟通。原告将该房屋转租给孙雪后，被告赵慧颖在法定期限内向原告提出异议，被告赵慧颖对原告擅自转租行为不予认可。以上事实说明原告与被告王建家签订的《租房协议》中约定的允许转租条款非经房主及其委托人同意，该条款的约定无效，其他条款约定不违法法律及行政法规强制性规定，亦不违法公序良俗，应为有效。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条第四百零二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告赵秀燕与被告赵慧东于2018年4月26日签订的《租房协议书》有效；二、原告赵秀燕与被告王建家于2018年4月26日签订的《租房协议》中第五条即如果乙方（赵秀燕）无法经营，允许转租、转兑条款约定无效，协议中其余约定条款有效；案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告赵秀燕、被告王建家各负担25.00元。根据其上诉请求和理由，上诉人提供了通话清单一份，证明2018年9月14日其曾经给赵慧东打过电话，接电话的是赵慧东的妻子，她允许我转租。二被上诉人质证认为，通话单上没有显示通话的具体时间，另外在上诉人所说的时间里赵慧东正在被羁押，并且已经离婚多年了，没有妻子，在9月14日我的电话当时应当是在公安机关控制中。上诉人提供录音资料四份。分别是给赵慧东妻子两份，王建家、赵慧颖各一份，用以证明证明在和赵慧东签合同的时候赵慧东亲口承认允许我转租转兑，并在一审时王建家也证实了这个事实；王建家和我一直都不知道赵慧颖的存在，一直以为房主是赵慧东；证明赵慧颖亲口承认接电话的是她亲弟妹，能够代表赵慧东解决问题，也承认房子十多年来都是赵慧东管理；证明我把钱给了赵慧东，现在由赵慧东的妻子代表赵慧东解决本案的纠纷，也承认我在租房之前给她打过电话，赵慧东妻子也同意了我转租。二被上诉人质证认为，赵慧东之前一直代表赵慧颖管理本案所涉房屋，在2018年5月19日赵慧东出事之后，赵慧颖给赵秀燕及其丈夫打电话，通知赵秀燕赵慧颖是房主，不允许转租，赵秀燕没有和我联系，擅自转租给他人。本院认证为，上诉人提供的证据不能证明本案所涉房屋的房主或其代理人已经同意赵秀燕转租房屋，对上述证据不予采信。本院查明事实与原审认定一致。本院认为，原审判决认定上诉人与赵慧东签订的《租房协议书》有效符合法律规定，上诉人与王建家签订的《租房协议》中除第五条即如果乙方（赵秀燕）无法经营，允许转租、转兑条款约定外，其余约定条款有效，符合法院规定。关于上述两份合同中，上诉人是否由转租权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。本案中有权同意上诉人转租的当事人为房主赵慧颖及其授权代为管理案涉房屋的赵慧东，上诉人若要转租房屋应当取得二人之一的同意，虽然上诉人称其已取得赵慧东妻子的同意，但由于赵慧东的妻子并非房主，也未得到房主的授权，其同意并不能发生法律效力。上诉人与赵慧东签订的《租房协议书》中双方并未约定转租权，而赵慧颖、赵慧东均未同意其转租房屋，因此在该租房协议中，上诉人无权转租房屋。在上诉人与王建家签订的《租房协议》中虽然第五条约定其有权转租案涉房屋，但王建家并非有权表示同意转租的当事人，该约定在未得到赵慧颖、赵慧东同意的情况下并不发生法律效力，因此在该租赁协议中上诉人亦没有转租权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  朱学利审判员  温 宇审判员  孙继晨二〇一九年五月二十八日书记员  范佳慧