浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初7392号 原告(反诉被告)：何梅，女，1956年2月12日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区，法律文书送达地址为浙江省宁波市鄞州区。 委托代理人：陈忠献，男，1954年2月6日出生系原告何梅配偶。 被告（反诉原告）：朱家忠，男，1969年6月21日出生汉族，住福建省南平市浦城县，法律文书送达地址为浙江省宁波市鄞州区。 委托代理人：朱甬平，宁波市夕阳红法律服务所法律服务工作者。 委托代理人：邱秀君，女，1973年5月24日出生汉族，住福建省南平市浦城县，系被告配偶。 原告何梅为与被告朱家忠房屋租赁合同纠纷一案，于2018年6月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通组成合议庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案于2018年7月30日、2019年1月7日两次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陈忠献、被告及其委托代理人朱甬平两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年7月1日，原告与被告签署房屋租赁合同，租赁期限三年，从2015年7月1日至2018年7月1日，每月租金5000元，按年支付租金，先付后住。被告第三次支付租金就单方违约，以钱难赚、没生意等为借口，再三拖欠房租。自2018年年初起，被告以各种理由拒不缴纳租金，又不肯搬离。经多次协商未果，故原告请求判令：一、被告支付从2018年1月1日至2018年7月1日所欠租金3万元；二、被告支付逾期付款违约金5000元。 被告答辩并反诉称：原告与被告签署过房屋租赁合同属实，但合同约定的租赁期限为四年，到期日为2019年7月1日，租金每年6万元。2018年3月，原告因租赁房屋拆迁，擅自将被告经营的理发店停电、停水，造成经营损失，并且拒绝向被告支付政府赔偿给承租商户的装修费、一次性搬迁费与临时安置补助费、重大设备搬迁费、停产停业损失。原告与政府签署的房屋征收决定书已经在2017年12月生效，案涉房屋的所有权自征收决定生效时已发生转移，原告向被告主张租金、违约金失去法律基础。如果认定被告构成违约，对违约金标准同意按照合同约定计算。同时，被告反诉要求原告支付装修费39342元，一次性搬迁与临时安置补助费18000元，重大设施搬迁费4000元，停产停业损失32000元。审理中，被告将反诉请求变更为要求原告支付装修费31646元，一次性搬迁与临时安置补助费12348元，停产停业损失18664元，退回押金500元。 原告反诉答辩称：租赁合同到期日为2018年7月1日，如果被告足额支付租金，同意退还押金500元。出租房屋原本是原告自己用来开店，进行过装修，被告在其装修基础上又装修了一部分。就算房屋没有装修，国家规定也有每平方米640元的补偿，且案涉房屋被告已经租赁了十个年头，拆迁对被告没有带来任何损失。被告主张的除押金外的其余诉请均没有法律依据，原告不同意赔偿。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、房产证、土地证（均系复印件）各1份，拟证明案涉房屋属于原告所有的事实； 2、照片3张，拟证明被告拒不搬迁的事实； 3、《私有住宅房屋征收货币补偿协议》（复印件）1份，拟证明被告反诉主张的款项并不存在的事实； 4、烟草专卖零售许可证、个体工商户营业执照、食品流通许可证、装修协议（系复印件）各1份，拟证明案涉房屋一开始是原告用于开店，已经装修完毕，被告承租后在原告装修基础上进行再装修的事实； 5、《房屋租赁合同》(复印件)1份，拟证明原告与被告之间的房屋租赁合同三年一签的事实； 6、权属登记查询结果1份，拟证明房屋目前尚登记在原告名下的事实； 7、《自搭装修征收装修补偿计算表》、《住宅用房征收评估分户报告》各1份，拟证明拆迁补偿标准； 8、《房屋租赁合同》（均系复印件）3份，拟证明租赁合同到期时间为2018年7月的事实。 被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、营业执照1份，拟证明被告在案涉房屋内开设理发店的事实； 2、装修清单、装修合同、装修人身份证（系复印件）各1份，拟证明被告对租赁房屋进行装修的事实； 3、《房屋租赁合同》3份，拟证明被告从2009年7月开始向原告租赁房屋的事实； 4、与房屋拆迁有关的资料（复印件）1套，拟证明案涉房屋拆迁款项的计算方式； 5、《私有住宅房屋征收货币补偿协议》1份、《自搭装修征收装修补偿计算表》2份、《住宅用房征收评估分户报告》1份、房屋征收补偿款领款单2份、《私有住宅房屋征收货物补偿核算单》1份，拟证明案涉房屋的征收补偿标准，以及拆迁补偿协议生效时间； 6、录音1份，拟证明被告尚未搬出拆迁房屋的责任不在被告，以及原告承诺房屋租金无需支付的事实。 对原告提供的证据，被告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1，被告对真实性无异议，但认为房屋产权已经属于国家。本院对证据的真实性予以认定，对房屋目前产权问题将在说理部分综合阐述。对证据2，被告对真实性无异议，但认为没有看到过原告张贴的通知。本院对证据的真实性予以认定，但该证据系原告自行拍摄的照片，难以证明被告已经收到通知的事实。对证据3，被告对真实性无异议，本院予以认定。对证据4，被告对三份证件的真实性无异议，对关联性有异议，对装修协议真实性有异议，认为其在2009年7月1日租赁了原告的108室房屋，花费2万多元进行了简单装修，2012年将房屋的另一半也承租过来，将房屋打通后再次进行了装修。本院对三份证件的真实性予以认定，因原告与被告在庭审中确认了案涉房屋在出租给被告之前具有基础装修的事实，本院对这一事实予以认定；装修协议系复印件，真实性无法核实，本院不予认定。对证据5，被告无异议，本院予以认定。对证据6，被告对真实性无异议，但认为房屋已经被国家征收，原告不再享有所有权。本院对证据的真实性予以认定，对房屋权属问题将在说理部分阐述。对证据7，被告对《自搭装修征收装修补偿计算表》无异议，对《住宅用房征收评估分户报告》真实性有异议。本院对《自搭装修征收装修补偿计算表》予以认定，《住宅用房征收评估分户报告》上无拆迁部门签章，真实性无法核实，本院不予认定。对证据8，被告对落款时间为2015年7月1日的房屋租赁合同复印件真实性有异议，对其余两份房屋租赁合同复印件的真实性无异议。落款时间为2015年7月1日的房屋租赁合同无原件，真实性无法核实，本院不予认定，对其余两份房屋租赁合同予以认定。 对被告提供的证据，原告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1，原告无异议本院予以认定。对证据2，原告有异议。该组证据显示装修时间为2011年5月，与被告此前在庭审中陈述的第二次装修的时间不一致，装修合同的签署人员未到庭作证，被告也未能提供装修费用的支付凭证，仅凭该组证据难以证明被告在2011年5月进行装修的事实，以及被告实际支出的装修费用，对该组证据本院不予认定。对证据3，原告对真实性无异议，但认为最后一份租赁合同到期时间为2018年7月。原告对《房屋租赁合同》上的签字无异议，且原告也未能提供到期时间为2018年7月的租赁合同原件，故本院对该组证据的真实性予以认定，确认2015年7月1日签署的房屋租赁合同到期日为2019年7月1日。对证据4，原告有异议，该证据系复印件，后续对于拆迁补偿费用被告提供了从拆迁部门调取的材料，故对于拆迁补偿费用以后续提供资料为准，对该组证据本院不作认定。对证据5、6，原告对真实性无异议，本院予以认定。 综上，根据原、被告的诉辩意见及本院认定的有效证据，认定本案事实如下： 原告系坐落于宁波市鄞州区曙光四村****房屋的所有权人。该房屋在出租前由原告用于开设烟杂店，具有基础装修。被告从2009年7月1日开始承租原告位于宁波市鄞州区曙光四村2号108室的房屋用于开设理发店，对房屋进行了部分装修。第一次《房屋租赁合同》于2012年7月1日到期，后续双方于2012年7月1日续签《房屋租赁合同》，租期为2012年7月1日至2015年7月1日。2015年7月1日，双方再次续签《房屋租赁合同》，约定租期四年，从2015年7月1日至2019年7月1日，租金每年6万元，先付后住，房屋押金500元；自合同签订后即产生法律效力，任何一方不得无故终止合同，如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金一个月的房租，并按实结算房租；被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告索取违约金。2017年1月19日，被告在案涉出租房屋内注册了个体工商户“宁波鄞州明楼朱家忠理发店”。 2017年12月16日，原告（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区东胜街道拆迁办公室（甲方）签署《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，案涉房屋被国家征收，原告选择货币补偿，被征收房评估金额为839381元，货币补偿补助金额为125908元，一次性补偿的搬迁费为14796元，临时过渡费补助为9900元，其他补偿费为38524元（自搭装修费用19860元，营业停产停业损失补偿费用18664元），合计补偿资金为1028509元；甲方自协议生效之日起15日内先行支付乙方征收补偿资金1028509元，乙方保证在签约期限届满之日起60日内搬迁并腾空房屋，交甲方或征收实施单位验收，被征收房屋所有权、土地使用权由甲方代理申请注销登记；如乙方在征收公告规定的签约期限内签约并在征收公告规定的搬迁期限内搬迁、腾空房屋移交甲方或征收实施单位，并将甲方或征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的10%给予签约搬迁奖励计83939元，签约搬迁奖励费自乙方在规定的搬迁期限内搬迁之日起15日内支付；乙方自本协议生效之日起24个月内购房的，可按被征收房屋评估价值的10%给予购房补助；在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%后，本协议生效，否则本协议不生效。《自搭装修征收装修补偿计算表》记载，案涉房屋的自搭装修分为天井和楼梯下两部分，天井使用面积20.23平方米，单价780元，金额15780元；楼梯下使用面积6平方米，单价680元，评估金额4080元，上述总计19860元。《自搭建筑征收补偿计算表》记载，自搭建筑一次性赔偿价格为7109元。《住宅用房征收评估分户报告》记载，案涉房屋厅厨（7060.60元）、卫生间（2060.40元）、次卧（8352元）、阳卧（9301.20元）、阳台（2485.20元）的装修评估总价格为29260元。2017年12月，原告领取房屋征收补偿金1028509元（包含了自搭装修费用19860元，营业停产停业损失补偿费用18664元）；2018年6月26日，原告领取房屋征收补偿金83939元（购房补助）。 另查明，截止2018年7月31日，案涉房屋仍然登记在原告名下。2017年11月6日、2018年2月2日，原告与被告就案涉房屋的租金缴纳、拆迁及被告搬迁事宜进行了联系沟通。 本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。本案争议焦点主要为：一、从2018年1月1日起原告是否还拥有案涉房屋所有权，其向被告主张租金及违约金是否合理；二、案涉房屋拆迁后，被告可得的拆迁补偿款范围及金额。 对第一个争议焦点，本院认为，2017年12月16日，原告（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区东胜街道拆迁办公室（甲方）签署《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，案涉房屋被国家征收，协议约定甲方自协议生效之日起15日内先行支付乙方征收补偿资金1028509元。2017年12月，原告领取房屋征收补偿金1028509元。从本案证据来看，《私有住宅房屋征收货币补偿协议》在2017年12月已经生效。但《私有住宅房屋征收货币补偿协议》同时还规定，乙方保证在签约期限届满之日起60日内搬迁并腾空房屋，交甲方或征收实施单位验收，被征收房屋所有权、土地使用权由甲方代理申请注销登记；此外，如原告逾期腾空案涉拆迁房屋的，还将面临着10%搬迁奖励83939元落空的风险。故本院认为，鉴于与被告签署房屋租赁合同的系原告，根据合同相对性原则及《私有住宅房屋征收货币补偿协议》的约定，在原告将房屋腾空并交拆迁部门验收前，对与案涉房屋出租相关的处置权利仍在原告，原告有权向被告主张房屋占有期间的租金。庭审中，被告确认其尚在案涉房屋内开设理发店，故应当向原告支付从2018年1月1日起房屋占用期间的租金，原告主张了截止2018年7月1日6个月的租金，本院予以准许。对于租金标准，根据原告与被告在2017年11月6日的聊天记录，原告同意因为可能涉及拆迁将租金变更为3000元每月，且2017年11月、12月的租金也按照3000元每月收取，本院结合这一事实，以及案涉房屋已经实际纳入拆迁区域的事实，将房屋租金酌情调整为2000元每月，共计12000元。对原告主张的租金，本院在12000元范围内予以支持。对原告主张的逾期支付租金违约金5000元，本院认为，因案涉房屋已纳入拆迁，原告在2017年12月领取了大部分拆迁补偿款，且双方对拆迁补偿款的分配产生争议，故被告未及时缴纳房屋租金，具有客观理由，原告主张逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。 对第二个争议焦点，本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，故房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。本案中，原告系案涉房屋被拆迁的补偿对象，被告作为房屋承租人并非补偿对象，而仅仅是基于《房屋租赁合同》享有相关权利，即因租赁物拆迁致使其使用障碍造成损失，由此可以向原告主张相关权利。 对被告主张的装修费31646元（天井15780元、楼梯下4080元、阳台24**.20、阳卧9301.20），本院认为，在房屋租赁法律关系中，如果没有特殊约定，合同正常到期时，出租方无需赔偿承租方的装修损失。本案中，原告与被告之间的第一份《房屋租赁合同》于2012年7月1日到期，而被告陈述的两次装修时间为2009年和2011年，装修形成均在第一份合同到期日前，两者的第二份《房屋租赁合同》到期时间为2015年7月1日。故从租赁法律关系而言，在第一份《房屋租赁合同》到期时，案涉房屋中的装修已经属于房东即原告所有。但本院考虑到原告与被告的第三份《房屋租赁合同》到期日为2019年7月1日，如合同正常履行，被告有权在合同到期日前正常使用内部装修，现案涉房屋在2017年12月被拆迁，拆迁行为使得被告使用案涉房屋装修受到影响，故综合第三份《房屋租赁合同》的到期日、房屋拆迁的时间、被告对案涉房屋进行部分装修增加了原告的拆迁权益、装修年限、被告目前仍在案涉房屋内开展经营活动等因素，本院酌情认定原告应向被告支付装修补偿10000元。 对被告主张的停产停业损失18664元，本院认为，停产停业损失补偿系拆迁人因拆迁经营性用房，给经营者造成停产停业损失的补偿。案涉房屋的租期尚未届满，拆迁不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失，故拆迁部门发放的停产停业损失应在原告与被告之间进行分配。综合考虑原告在拆迁开始前已经降低相应租金、被告目前仍在案涉房屋开展经营活动等事实，本院认定原告与被告对停产停业损失的分配比例为5:5，即原告应向被告支付停产停业损失9332元。 对于被告主张的一次性搬迁与临时安置补助费12348元，本院认为，《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁和临时安置费实行一次性补偿方式，一次性补偿的搬迁和临时安置费，包括用于补偿机器设备的拆卸、搬运、安装、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等损失的费用。一次性补偿的搬迁和临时安置费，按被征收非住宅房屋评估价值的一定比例计算。被告租用原告的房屋开设理发店，房屋拆迁势必造成一定的搬迁及重新安置损失，被告应享受一部分补偿。被告向原告主张实际发放的一次性搬迁和临时安置补助费的一半12348元，本院予以支持。 对于原告主张的押金500元，本院认为，《房屋租赁合同》约定，押金500元到期结算后归还。案涉房屋虽然已经拆迁，但被告仍在房屋内开展经营，正常使用水电，由此导致原告尚未腾空房屋向拆迁部门进行交房，故被告要求返还押金缺乏依据，本院不予支持。被告可待结清水电后另行向原告主张。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、限被告朱家忠于本判决生效后五日内向原告何梅支付租金12000元； 二、限原告何梅于本判决生效后五日内向被告朱家忠支付装修补偿10000元、停产停业损失9332元、一次性搬迁与临时安置补助费12348元； 三、驳回原告何梅的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告朱家忠的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费675元，由原告何梅负担575元，被告朱家忠负担100元；反诉案件受理费690元，由原告何梅负担296元，被告朱家忠负担394元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐旭霞 人民陪审员  冯雅玲 人民陪审员  周亚珠 二〇一九年四月二十九日 代书 记员  杨利波