浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1269号原告：温州新裕置业有限公司，住所地，温州市鹿城区新田园**团****。法定代表人：樊俊宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢晓，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠惠，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：徐振，男，1992年3月21日出生，汉族，住温，住温州市鹿城区div>委托诉讼代理人：蔡本强，浙江高庭律师事务所律师。原告温州新裕置业有限公司（以下简称新裕公司）诉被告徐振商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告新裕公司的委托诉讼代理人卢晓，被告徐振的委托诉讼代理人蔡本强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新裕公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201890021750006）；2.判令被告支付原告违约金1116830.8元，该款在被告已支付给原告的购房款中直接予以扣除；3.判令被告立即协助办理《商品房买卖合同》（合同编号：201890021750006）备案登记的撤销手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月29日，原、被告签订一份合同编号为201890021750006的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的玉麓东苑3幢301室房产，总价款5584154元，付款方式为合同签订后一次性付清首付款1684154元，被告在收到原告按揭办理通知之日起三十日内通过按揭贷款一次性支付原告剩余房款3900000元。被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按照购房合同总额的20％向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告支付首付款1684154元。2018年9月4日，原告向被告寄送按揭通知函，但被告收到通知函后拒不办理银行按揭贷款手续，也未通过其他方式支付剩余购房款。被告徐振辩称，原告诉讼请求不能成立，请求驳回原告诉讼请求。1.原告的陈述是虚假的，其诉称被告不办理手续不符合事实，被告在签订合同后，一直积极的办理相应的银行按揭贷款手续，因原告要求被告到指定的银行办理按揭贷款，银行未通过被告申请，导致无法订立商品房担保贷款合同，若原告要求解除合同应当将购房款本金及利息返还给被告。2.《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应当依法减少，《商品房买卖合同》系原告单方制作的格式合同，有相当多条款显失公平，侵犯了消费者的合法权益。被告一直积极的办理银行按揭贷款，非被告原因造成未能订立商品房担保贷款合同，并导致《商品房买卖合同》不能履行，被告不应承担违约责任；且被告未签订商品房担保贷款合同，并未对原告产生任何经济损失，同时，原告指定贷款银行的行为在无法办理商品房担保贷款合同的因果关系中，存在不可推卸的责任，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定，即消费者享有自主选择商品或者服务的权利。3.在订立《商品房买卖合同》时，原告向被告收取了相当于《商品房买卖合同》在房管局备案金额百分之一的贷款保证金，故应当适用贷款保证金的特别约定。经审理，本院认定事实如下：2018年5月29日，原告新裕望公司与被告徐振签订一份合同编号为201890021750006的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，约定：被告购买由原告开发的玉麓东苑（一期）第3幢301号房，建筑面积共225.37平方米，单价为每平方米24777.72元，总金额5584154元；被告采取银行按揭贷款方式付款，被告在签订《商品房买卖合同》后的当日，一次性付清该商品房的首付款1684154元，本协议约定的其余房款3900000元，被告在所购买的商品房达到银行按揭贷款条件［以原告按揭办理通知为准（短信、电话、挂号信等）］之日起三十日内通过按揭银行贷款一次性支付给原告。被告承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，如因被告不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，而导致在被告所购买商品房达到银行按揭贷款条件[以原告按揭办理通知为准(短信、电话、挂号信等)]之日起三十日内仍无法获准相关银行的房屋抵押贷款，则原告有权按合同第八条约定向被告追究违约责任；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按照购房合同总额的20％向原告支付违约金。上述《商品房买卖合同》及附件和补充协议已登记备案。合同签订当日，被告向原告支付购房首付款1684154元，原告向被告开具一份增值税普通发票。另查明，2018年9月4日，原告通过EMS向被告发送一份《新希望天麓按揭贷款办理通知》，通知被告所购买的楼幢已经达到办理按揭贷款条件，于2018年9月10日开始办理银行按揭贷款手续，被告在收到本通知后7日内办理完毕银行按揭贷款手续。上述邮件于2018年9月5日妥投。2018年9月13日，原告向被告发送一份《新希望天麓银行按揭贷款的催告函》，催促被告于2018年9月18日前办结按揭贷款所需全部手续，并依约获准相关银行的房屋抵押贷款，或者依约采取其他方式付清所购房屋的所有剩余款项。再查明，2018年5月26日，被告徐振签订一份《享受优惠申请及保证书》，约定：被告自愿向原告提供保证金61364元，如被告未在本申请及保证书约定的期限内交齐办理按揭所需的所有材料、付清全部房款，被告应全额归不已享受的该优惠并由原告从保证金中直接扣划；被告自愿按照商品房买卖合同附件八的相关约定承担逾期付款违约责任。以上事实由原告提供的商品房买卖合同及附件和补充协议、发票、新希望天麓按揭贷款办理通知、新希望天麓银行按揭贷款的催告函、快递单、客户回单、享受优惠申请及保证书等证据及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，本案被告向原告购买的商品房为预售商品房，故案由应为商品房预售合同纠纷，立案案由商品房销售合同纠纷不当，应予以纠正。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件及补充协议书均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称双方订立的合同部分条款显示公平，侵害消费者合法权益，没有依据，本院不予采纳。根据约定，剩余购房款390万元，被告在所购买商品房达到银行按揭贷款条件［以原告按揭办理通知为准（短信、电话、挂号信等）］之日起三十日内通过按揭银行贷款一次性支付给原告。被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同。原告向被告邮寄的按揭贷款办理通知于2018年9月5日签收，但被告未在约定的期限内办理银行贷款按揭，且已逾期超过60日，故原告主张解除双方订立的《商品房买卖合同》及被告协助办理《商品房买卖合同》备案登记撤销手续，有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告与被告员工的微信聊天记录，2018年11月22日，被告表示跟认识的银行沟通一下，原告未有异议，只催促被告尽快办理；2019年1月2日，被告表示联系了民生银行并约好下周去办理，原告表示同意并让被告向该银行提交相关资料。故被告辩称原告指定办理贷款按揭的银行，致使不能办理贷款手续，没有依据，本院不予采纳。关于违约金。庭审中，被告认为《商品房买卖合同》中“按购房合同总额20％支付违约金”的约定过高，要求法院予以调整。本院根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，结合本案的合同性质、被告未付租金数额、逾期时间、对原告造成的损失等因素，本院酌定被告按未支付购房款的15％向原告支付违约金585000元（390万元×15％），对于超出部分，不予支持。被告辩称其向原告提供了61364元保证金，故应以该保证金作为违约金的意见，没有依据，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、确认原告温州新裕置业有限公司与被告徐振于2018年5月29日签订的编号为201890021750006的《商品房买卖合同》解除；二、被告徐振于本判决生效之日起十五日内协助原告温州新裕置业有限公司办理编号为201890021750006的《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续；三、被告徐振于本判决生效之日起十五日内支付原告温州新裕置业有限公司违约金585000元；四、驳回原告温州新裕置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12768元，减半收取6384元，由被告徐振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  叶爱武二〇一九年五月九日书记员  周 广