浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初20020号 原告:傅静兰，女，1978年10月10日出生，汉族，家住义乌市后宅街道马交塘村**，现住义乌市。 委托诉讼代理人：孙宾泽，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：孙先林，男，1939年7月6日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴苏仙，女，1949年7月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：孙笑君，女，1971年9月26日出生，汉族，住义乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：孙仁位（系孙先林、吴苏仙儿子），男，1974年6月15日出生，汉族，住义乌市。 原告傅静兰为与被告孙先林、吴苏仙、孙笑君宅基地使用权纠纷一案，于2018年11月7日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，后因该案案情复杂裁定转为普通程序，于2018年12月10日、2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告傅静兰及其委托诉讼代理人孙宾泽，被告孙先林（两次开庭均未到庭）、吴苏仙（第一次到庭）、孙笑君（第一次到庭）及其委托诉讼代理人孙仁位到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告傅静兰向本院提出诉讼请求：1、确认原告和三被告于××09年12月24日签订的《协议书》合法有效。2、判令三被告办理坐落于义乌市占地72平方米的不动产初始登记手续，并协助办理该不动产过户到原告名下的转移登记手续。3、判令三被告支付原告违约金（违约金自起诉之日起按××00元/日计付至实际履行完毕之日止）。4、判令三被告支付原告律师代理费16000元。事实和理由：原告系义乌市后宅街道马交塘村集体经济组织成员。第一、第二被告系夫妻，第三被告系第一、二被告的女儿。××07年2月1日，经义乌市公证处公证，三被告享有的坐落于义乌市的旧改安置面积72平方米定位在城西双溪地块第17幢第3号地块。××09年12年24日，因三被告建房缺资，将上述72平方米旧改安置面积以7600元/平方米价格转让给原告。原告与三被告签订了《协议书》。嗣后，原告按约将全部转让价款支付给被告。后新双溪村村集体经济组织按原、被告双方的约定，将涉案安置面积落实给原告建房，原告在涉案安置地块上建房且已竣工，门牌号为义乌市，现由原告居住使用。另《协议书》还约定了相关违约责任。近期，根据市政府的统一部署，涉案不动产可以办理不动产权证初始登记和过户登记手续，但经原告多次请求协商，被告均推脱不予配合办理。综上，原、被告签订的《协议书》合法有效，原告已按约支付转让款，且已建房居住，现三被告不予配合办理不动产初始登记及变更登记手续，实属违约。原告为维护自身合法权益，诉诸法院，望判如所请。 原告就其诉请提供以下证据： 1、协议书一份，证明被告将涉案72平方米宅基地使用权转让给原告的事实。 2、公证书一份，证明涉案安置面积经公证选位定位在城西双溪地块第17幢第3号的事实。 3、门牌编号××一份，证明涉案宅基地使用权现门牌为××幢3号的事实。 4、新双溪村证明一份，证明被告将涉案72平米宅基地转让给原告的事实；涉案不动产系由原告建造并由原告占有使用的事实；涉案不动产符合办理过户登记条件的事实。 5、股权证一份，证明原告系义乌域内村级集体经济组织成员的事实。 6、法律服务合同及发票一份，证明原告为主张本案花费律师费的事实。 7、当庭提供义乌市农村村民建房用地审批表（档案资料）一份，证明三被告经审批取得涉案72平方米宅基地使用权的事实。 8、第二次开庭提供原告与被告孙先林××19年3月23日录像资料及文字整理资料各一份，证明：1、被告孙先林户有住房居住的事实；2、被告孙先林拒绝配合过户签字属违约的事实。 经庭审质证，被告质证意见如下： 1、协议书一份，真实性无异议，但协议书只有一份，保留在原告处，我们这没有。 2、公证书一份，无异议。 3、门牌编号××一份，无异议。 4、新双溪村证明一份，真实性无异议，但该份仅限办不动产权证使用，不是用于诉讼的。 5、股权证一份，无异议。 6、法律服务合同及发票一份，真实性无异议。 7、义乌市农村村民建房用地审批表一份，无异议。 8、录像光盘及文字整理资料一份，真实性有待商榷，被告没说什么。 被告孙先林、吴苏仙、孙笑君辩称：一、本案不存在答辩人的违约责任。傅静兰诉请第三项内容“判令三被告支付原告违约金”没有事实依据。1、根据双方《协议书》第四条规定“若法律法规允许可以过户到乙方名下，甲方及家庭产权共有人必须在七日内积极协助乙方办理过户手续，并不得向乙方索取任何费用”，本案中，被告并不存在违反该约定的情况，根据《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第十一条“宅基地使用权转让方为村级集体经济组织成员的，必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅”的规定，因为答辩人在转让后已经没有宅基地了，所以不满足上述法规规定，无法办理过户不属于被告存在违约行为。2、为了证明答辩人的主张，答辩人提供《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》一份，同时，提供稠州论坛上的一则案例分析，稠州论坛作为公众媒体在对外宣传时，给出的就是按《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》规定只有转让人享有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅才能办理过户，而答辩人也正是看到稠州论坛上的回复，才告知原告无法办理过户这一情况的。3、在被告收到贵院的传票及起诉状后，被告为了证实在稠州论坛上所作的宣传内容的合法性，特意于××18年11月27日，委托家人在浙江政务网实名询问了义乌市国土资源局，对于涉案的房屋是否可以过户，义乌市国土资源局给出的答复意见仍然是原告代理律师在稠州论坛上给出的规定，同时答复：“如不符合该条要求，则无法办理不动产转让登记。”因此，被告不存在违约行为，而是客观不能。二、原告要求被告支付原告的律师代理费违反公平正义。1、被告只是普通老百姓，是否能够办理过户都是向政府部门进行询问和参考律师的意见的。本案的原告代理律师正是在稠州论坛上给出农村宅基地转让人不足15平方米情况下不能过户意见的人，而同时又代理本案，收取原告的律师费，可知在本案中原告的律师是明知政府不让过户的情况下却主张被告违约，收取原告的代理费，明显违反了正常的社会道德，原告支付该费用是故意扩大损失。2、根据双方签订的《协议书》第五条，只有因为被告的违约导致诉讼的，被告才承担律师代理费，但本案因转让人不具备政策规定的15平方米的建筑面积而不能过户，不属于被告违约的情况，因此不应由被告承担本案的律师费。庭审中补充答辩：原告律师在稠州论坛上答复的第四条“宅基地使用权的转让必须是双方真实意思表示，双方签的合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。 被告就其抗辩主张提供以下证据： 1、当庭提供村委会证明一份，证明被告孙先林、吴苏仙在本村无宅基地和住房。 2、当庭提供国土资源局回复及《义乌市农村宅基地使用权转让细则》（打印件）各一份，证明本案所涉的买卖合同不符合法规规定不能办理过户手续，被告不存在违约。 3、当庭提供稠州论坛案例（打印件）一份，证明原告的代理律师应当明知本案房产不符合办理过户手续的事实，因此律师费不应由被告承担的。 经庭审质证，原告质证意见如下： 1、村委会证明一份，真实性无异议，但是村委会证明里明确只是笼统的讲到第一、二被告在新双溪村没有宅基地和住房，实际上第一、二被告是住在子女家里。 2、国土资源局回复及《义乌市农村宅基地使用权转让细则》各一份，真实性无异议，答复意见中明确需要保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅，这一合法住宅不特指宅基地。 3、稠州论坛案例一份，真实性无异议，但是与本案无关，不能达到其证明目的。 本院对原告提供的证据认证意见如下： 原告提供的证据客观真实，本院对原告提供的上述8组证据的真实性均予以认定。 本院对被告提供的证据认证意见如下： 被告提供的证据客观真实，本院对原告提供的上述3组证据的真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告系义乌市后宅街道马交塘村集体经济组织成员。第一、第二被告系夫妻，第三被告系第一、二被告的女儿。××07年5月23日，经义乌市公证处公证，三被告享有的坐落于义乌市的旧改安置面积72平方米，定位在城西双溪地块第17幢第3号地块。××09年12年24日，三被告将上述72平方米旧改安置面积以7600元/平方米总价款547××0元转让给原告。原告与三被告签订了《协议书》一份，载明：“一、甲方（即三被告）及家庭各成员自愿将自有的坐落于新双溪大队孙村自然村17幢3号地块的房屋二间（占地面积72平方米）绝卖给乙方（即原告）。二、房屋转让款共计2××0000元，乙方于签订本协议时支付给甲方2××0000元人民币，全款已付清。四、甲方应积极配合乙方做好房屋的三通一平及后继工作，若该房屋不能马上做证过户给乙方，在乙方同意该房屋可以做在甲方的名下，但该房屋的使用权归乙方，甲方不得干涉。且该房屋的土地证、房产证等相关证件都交由乙方保管，若法律法规允许可以过户到乙方名下，甲方及家庭产权共有人必须在七日内积极协助乙方办理过户手续，并不得向乙方索取任何费用，若甲方及家庭产权共有人逾期不配合办理的，从逾期之日的次日起，甲方每天应支付乙方违约金××00元整。五、若乙方反悔不要该房屋，甲方则不返还乙方已付的购房款及以后该房屋的建造款。甲方应严格按照本协议的第四条规定，若甲方违反该约定，乙方可以就已支付的转让费、房屋建造款等款项向甲方追究本金及利息，月利息为1%计算。在此基础上，甲方还要支付该房屋时价的房价的二倍的房款给乙方，作为违约赔偿。如因甲方违约导致诉讼的，甲方还应承担乙方为此诉讼支出的经济损失，包括但不限于：诉讼费、律师代理费、差旅费等。”协议签订后，原告按约将全部转让价款支付给被告。后新双溪村村集体经济组织按原、被告双方的约定，将涉案安置面积落实给原告建房，原告在涉案安置地块上建房且已竣工，门牌号为义乌市。涉案房屋一直由原告居住使用。现涉案不动产可以办理不动产权证初始登记和过户登记手续，原告要求三被告对涉案房屋协助办理初始登记及过户手续未果。为此，原告诉至本院。 另查明，被告孙先林、吴苏君现居住在儿子孙仁春家。被告孙笑君已出嫁到义亭镇石塔村，涉案转让的宅基地72平方米中，属于其18平方米的转让款136800元已分给其本人。 本院认为：原告与三被告之间签订的《协议书》，该协议除载明的转让款人民币2××万元有虚假记载以外，对宅基地使用权72平方米转让内容系原、被告的真实意思表示。原告系集体经济组织成员，本案的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定有效。原告已付清转让款547××0元，履行了合同义务，并且原告已在涉案宅地基上出资建造了房屋并占有使用至今。三被告作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产权初始登记以及过户登记的义务。由于原告未能举证要求三被告在合理期限内办理涉案房屋的初始登记及协助过户事宜，现主张三被告支付违约金及律师费用缺乏依据，本院不予支持。三被告均有固定的住所地，并不存在无住所地的事实，以此为由不配合过户涉案宅基地缺乏依据，其抗辩主张本院不予采纳。对原告合理部分的诉请，本院予以支持。对三被告的合理部分抗辩主张本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，判决如下： 一、原告傅静兰与被告孙先林、吴苏仙、孙笑君于2009年12月24日签订的《协议书》部分有效。 二、被告孙先林、吴苏仙、孙笑君于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市房屋中占地72平方米的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到原告傅静兰名下的转移登记手续。 三、驳回原告傅静兰的其他诉讼请求。 案件受理费11368元，由原告傅静兰负担200元，被告孙先林、吴苏仙、孙笑君负担11168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  毛 滨 人民陪审员  毛国新 人民陪审员  刘剑军 二〇一九年五月五日 书 记 员  朱炜玮