浙江省温州市瓯海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0304民初3611号 原告：浙江华夏物业管理有限公司。住所地：浙江省桐庐县迎春南路**新青年广场**。统一社会信用代码：913301227332355878。 法定代表人：郭力前，总经理。 委托诉讼代理人：吴成情，浙江光正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘淑丽，浙江光正大律师事务所律师。 被告：林太杰，男，1981年3月22日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 被告：周曼莉，女，1981年8月27日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 原告浙江华夏物业管理有限公司与被告林太杰、周曼莉物业服务合同纠纷一案，原告于2019年5月5日向本院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付从2016年7月1日至2017年6月30日的物业费1839元及违约金（自2016年9月1日起计算至实际履行之日止，暂算至2018年12月31日的金额为864.22元）；2.被告立即向原告支付公摊水电费600元并赔偿逾期付款利息损失（以600元为基础，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）。本院受理后，于2019年5月27日、2019年5月28日两次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告浙江华夏物业管理有限公司（以下简称华夏公司）的委托诉讼代理人潘淑丽到庭参加诉讼，被告林太杰、周曼莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。 本院经审理认定：2014年5月26日，华夏公司与案外人温州市瓯海区新桥街道山水名都小区（以下简称山水名都）业主委员会签订《山水名都物业服务合同》，合同主要约定：物业服务期限为2014年2月25日至2017年6月30日，华夏公司于2014年5月26日介入山水名都管理；物业服务内容包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生和垃圾收集等，协助维护秩序如对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作，消防服务包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等，按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为应当及时告知、建议、劝阻并向有关部门报告等；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积（产权证）预先交纳，具体标准如下：安置房、商品房多层住宅（没有电梯）：0.55元/平方米/月，商品房多层（有电梯）：0.8元/平方米/月，高层住宅：1元/平方米/月，排房物业：1.5元/平方米/月，商业用房：1.8元/平方米/月，公摊水电费：高层50元/月，排屋20元/月，多层：10元/月；业主应当按照半年周期交纳物业服务费用，每次交费的具体时间为上半年3月1日开始，下半年8月1日开始，如业主逾期未交纳物业服务费等费用的，视为业主违约，违约金每日按照逾期金额千分之三的标准支付；业主空置的房屋应按标准足额及时交纳物业服务费用；房屋共用部位、共用设施设备、公共绿地及其他附属配套设施养护、小修，一个部位一次性支付小于200元（包括200元）的由华夏公司承担，大于200元从维修资金中支付，房屋共用部位、共用设施设备、公共绿地及其他附属配套建筑或者设施的大中修、更新，从维修资金中支付。林太杰、周曼莉系坐落于浙江省温州市瓯海区新桥街道山水名都6幢202室房产（建筑面积153.23平方米，系高层住宅）的业主。因林太杰、周曼莉未按期交纳物业费、公摊水电费。华夏公司于2018年1月24日向林太杰、周曼莉邮寄催交物业费、公摊水电费等费用的律师函。 本院认为，山水名都业主委员会代表全体业主与依法选聘的华夏公司签订的《山水名都物业服务合同》，双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对全体业主均有约束力。林太杰、周曼莉作为该小区业主，已享受华夏公司提供的小区物业服务，应当按照《山水名都物业服务合同》约定的收费标准向华夏公司交纳相应的物业费和公摊水电费。关于物业费和公摊水电费的起算时间，根据《山水名都物业服务合同》第二条约定：“4.华夏公司于2014年5月26日介入山水名都管理”，且本院依华夏公司申请调取的（2015）温瓯民初字第1364号华夏公司与温州城市建设开发有限公司物业服务合同纠纷一案中的山水名都业委会于2015年11月18日出具的回复函，该回复函载明：“2014年2月至5月由业委员会托管，2014年5月至今由华夏物业进驻管理”，而华夏公司亦未提供证据证明其于2014年3月1日开始提供物业服务，故华夏公司实际提供物业服务的时间起始于2014年5月26日，华夏公司应从2014年6月份起计收物业费。现林太杰、周曼莉已支付2014年3月1日至5月31日的物业费160元、公摊水电费40元，2014年6月1日至2016年6月30日的物业费3831元，公摊水电费1250元，至今尚欠2016年7月1日至2017年6月30日的物业费1838.76元（153.23平方米×1元/平方米/月×12个月），公摊水电费600元（50元/月×12个月），但因华夏物业没有提供2014年2月至5月业委会托管期间曾委托其进行物业管理，并且业主委员会收取的物业费、公摊水电费向其移交的证据，以证明其主张，应承担不利的法律后果，林太杰、周曼莉已交纳的2014年3月1日至2014年5月31日的物业费160元、公摊水电费40元应作相应抵扣，故林太杰、周曼莉还应支付物业费1678.76元，公摊水电费560元。林太杰、周曼莉拒不交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。而关于违约金的计算标准，《山水名都物业服务合同》约定违约金每日按照逾期金额千分之三的标准支付，现原告将违约金调整为按月利率2%计算，系原告处分自身权利，本院不予干预。但结合华夏公司和其他业主陈述，华夏公司并未按约及时催收物业费，林太杰、周曼莉于2016年7月份开始未交纳物业费，但华夏公司催收物业费发生在2018年1月24日，可见，业主未及时交纳物业费与华夏公司怠于催收物业费有关。故对于华夏公司从2016年9月1日起计收违约金的主张，不予支持，本院调整为从起诉之日即2019年5月5日起计收违约金。关于公摊水电费的利息损失，华夏公司主张从起诉之日即2019年5月5日起按年利率6.525%赔偿逾期付款损失，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 另物业服务质量的优劣，取决于物业服务公司、业主委员会、全体业主的共同努力，遇到问题时，各方应本着积极态度，尽快共同找到妥善解决问题的方案，以促成各方矛盾的有效化解，共创和谐、幸福、美丽家园。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告林太杰、周曼莉应于本判决生效之日起10日内偿付原告浙江华夏物业管理有限公司物业费1678.76元及违约金（从2019年5月5日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）； 二、被告林太杰、周曼莉应于本判决生效之日起10日内偿付原告浙江华夏物业管理有限公司公摊水电费560元及利息损失（从2019年5月5日起按年利率6.525%计算至实际履行完毕之日止）； 三、驳回原告浙江华夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告浙江华夏物业管理有限公司负担8元，被告林太杰、周曼莉负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 胡艳丽 二〇一九年五月二十八日 代书记员 应梦茹 ? 附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项 一、判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、当事人应知的相关事项 1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。 2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。 3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。 4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。 5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。 7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。