四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0504民初3547号 （以正式加盖法院印章的法律文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途） 原告：中国农业银行股份有限公司泸州直属支行，营业场所：泸州市小市下合道街15号,统一社会信用代码：91510504708941033P。 负责人：杨万斌。 委托诉讼代理人：黄波，男，1972年6月18日出生，汉族，住泸州市江阳区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：李玉俊，男，1962年11月7日出生，汉族，住泸州市江阳区，系原告公司员工。 被告：江敏，男，汉族，1973年10月8日出生，住泸州市江阳区。 原告中国农业银行股份有限公司泸州直属支行（以下简称“农业银行泸州直属支行”）与被告江敏金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行泸州直属支行委托诉讼代理人黄波、李玉俊到庭参加了诉讼。被告江敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告农业银行泸州直属支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告江敏偿还贷款本金178406.26元，并按照借款合同约定的利息给付标准支付利息至本金清偿完毕止；二、判令原告对被告设置抵押的房产处置价款具有优先受偿权；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年11月23日，被告江敏作为借款人与原告农业银行泸州直属支行签订为期20年的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同编号：51020520100036863，贷款24万元，2030年11月15日到期，该笔为消费贷款（一手住房贷款），所购住房为江敏单独所有，期限20年，采用等额本息还款方式，每月16日支付贷款本息，担保方式为借款人所购房产抵押担保。正常发放贷款后，借款人前5年能按约支付借款本息，后来借款人因收入发生变化，不能按期偿还。原告多次电话催收，借款人能归还部分借款。借款人江敏手机189××××6897，电话能打通。管户经理多次上门均未找到借款人，联系借款人所购房屋物业公司了解，借款人从2014年起未交物管费。借款人出具收入证明的所在单位，该单位全称是泸州桥丰建筑建材有限公司。2018年7月12日，原告向借款人购房地址泸州市龙马潭区望江路一段6号60幢1单元6号发出书面《债务人逾期催收通知书》和《贷款提前到期通知书》，借款人江敏未向原告回复。借款人于2016年8月开始经常逾期以来经数次催收后现尚欠原告贷款5期，截止2018年8月8日止，借款人尚欠原告本金178406.26元。依据原被告签订的借款担保合同第12.3条第2款“借款人未足额偿还借款本息超过90天”贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，经原告合理催收，被告也未按期履行合同义务，被告行为已严重违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院提出上列诉讼请求。 被告江敏未答辩。 本院经审理查明事实如下：原告农业银行泸州直属支行原名为中国农业银行股份有限泸州龙马潭支行，于2011年1月25日更名为农业银行泸州直属支行。 2010年10月26日，被告江敏向原告提出个人房地产贷款申请，其中载明借款人江敏因向售房人泸州新鑫房地产开发有限公司购买房屋之需申请贷款，房屋详细地址及房号为泸州市龙马潭区望江路一段6号60幢1单元6号，交易类型为期房，交易总价为348334元，本次购房首笔贷款金额为24万元，期限240月，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息，还款周期为每月。 2010年11月23日，被告江敏作为借款人及抵押人与原告作为贷款人签订编号为51020520100036863号的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同载明：1、借款金额为24万元；2、借款用途为购买房产，购买的房产位于泸州市龙马潭区望江路一段6号60幢1单元6号，建筑面积100.24平方米，并声明上述房产为借款人家庭范围内第1套房产；3、借款期限自2010年12月9日起至2030年12月9日止，共计240个月；4、本合同借款利率为浮动利率，在基准利率基础上下浮20%；5、借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户，户名：泸州新鑫房地产开发有限公司，开户行：农行泸州江阳支行，账号：16×××30；6、本合同的还款方式为等额本息，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放日对应日。借款人还款账户账号/卡号：62×××10；7、本合同采用的担保方式为阶段性保证+抵押，由泸州新鑫房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性保证担保，由在本合同签章的抵押人按约定提供抵押担保；8、抵押物清单载明：房屋地址为龙马潭区望江路一段6号60幢1单元6号，购房总价348344元，建筑面积100.24平方米，房屋类型为住房，产权证书情况为未办妥，房屋出租情况为未出租；9、抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥抵押登记；10、对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之贰拾收取违约金；11、阶段性保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；12、本合同争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。 此外《个人购房担保借款合同》还约定，出现以下情形时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用：本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾。未按合同约定期限归还借款期间，如与中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。本合同有效期内，发生下列情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期采取或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：借款人未足额偿还借款本息超过90天。因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。该合同有被告江敏作为借款人及抵押人签字捺印、原告作为贷款人（抵押权人）加盖公章、泸州新鑫房地产开发有限公司作为保证人加盖公章。 2010年12月16日，中国农业银行个人借款凭证载明：借款人江敏，借款种类为一手房贷款，借款用途为购买住房，借款合同编号为51020520100036863,借款日期为2010年12月16日，到期日期为2030年11月15日，收款人账号为16×××30，扣款账号为62×××10，金额为24万元，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为16日，执行利率为4.912%，逾期利率为7.386%。 2011年12月15日，被告江敏名下所有的位于泸州市龙马潭区望江路一段6号60幢3层1单元6号（房屋所有权证号：泸市房权证龙马潭区字第××号）房屋办理了抵押登记。 庭审中，原告陈述被告江敏自2011年1月16日起至2016年7月16日止每月16日按约履行偿还借款本息义务，自2016年8月起出现迟延履行情况。截至2018年8月8日止，被告江敏累计共计偿还借款本金61593.74元，偿还借款利息74400.52元，尚欠借款本金178406.26元，累计欠付利息2893.43元、罚息74.83元、复利48.28元，合计应偿还利息总金额为3452.02元。2018年8月8日之后的利率计算标准因被告江敏未依约履行偿还借款本息的义务，已经构成逾期。2018年7月，原告向被告邮寄送达《贷款提前到期通知书》催收相应贷款本息未果。 上述事实有原、被告双方身份信息、准予更名的批复文件、个人房地产贷款申请表、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、不动产他项权证、贷款还款流水明细表、贷款提前到期通知书及邮单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。被告江敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应由其自行承担举证、质证不能的法律后果。 本院认为，原告农业银行泸州直属支行与被告江敏签订的《个人购房担保借款合同》，其权利义务关系约定明确，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定履行自身义务。原告按约履行了发放贷款的义务，被告江敏也应按照合同的约定向原告归还贷款本金及利息。此外，双方还约定，被告未按照合同约定按期足额偿还借款本息的，原告有权提前收回本合同项下已形成的借款债权及有权就提供抵押担保的房屋行使抵押权。因此，原告主张要求被告江敏偿还尚欠借款本金178406.26元及相应利息和罚息且就被提供的抵押物享有优先受偿权，本院依法予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，本案中双方签订的《个人购房担保借款合同》及《个人借款凭证》中明确规定约定并载明了借款年利率为4.912%，发生逾期违约情形时，逾期利率标准为合同约定的借款利率水平上加收50%，现因被告江敏未按照合同约定按期足额偿还借款本息，原告有权按照合同约定计收利息、罚息、复利。且双方对于利息（含罚息、复利）的计算标准并不违反相关法律规定，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江敏于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泸州直属支行借款本金178406.26元及相应的利息【截止2018年8月8日的利息（含罚息及复利）共计3452.02元，2018年8月9日起的利息（含罚息及复利）以未付借款本金为基数按照借款合同约定标准计算借款本金付清之日止】； 二、原告中国农业银行股份有限公司泸州直属支行就本案债权本息及实现债权的全部费用对被告江敏名下位于泸州市龙马潭区望江路一段6号60幢3层1单元6号房屋（房屋所有权证号：泸市房权证龙马潭区字第××号）享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3868元，由被告江敏负担。（该款项原告起诉时已垫付，由被告在支付前述借款本息时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长  杨明康 审判员  刘学武 审判员  熊 兵 二〇一九年五月九日 书记员  张金建