广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3466号上诉人（原审被告）：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路**1201C部位。法定代表人：曾伟光，董事长。委托诉讼代理人：安家亮、刘焱，均系该公司职员。被上诉人（原审原告）：尹涛，女，1973年7月5日出生，汉族，住所地广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：周荣威，男，1977年3月6日出生，汉族，住所地广东省广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王键浩、付丽莎，均系广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）因与被上诉人尹涛、周荣威房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。清大瑞泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由尹涛、周荣威承担。事实和理由如下：一审认定合同约定的违约金标准并无畸高情形属于事实认定和适用法律错误。一审中，尹涛、周荣威并未就其真实产生的经济损失充分举证，因此足以推断尹涛、周荣威实际经济损失远低于《商品房买卖合同》所约定的逾期交房违约金标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，约定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题”综上所述，原审判决认为合同约定的违约金标准并无畸高情形属于事实认定错误且错误适用法律，请求二审法院判如所请。针对清大瑞泰公司的上诉请求，尹涛、周荣威答辩称：清大瑞泰公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。尹涛、周荣威向一审法院起诉请求：1.清大瑞泰公司支付延期交房违约金63574.43元（从2017年8月31日起，暂计至2018年3月18日，应计算至清大瑞泰公司实际交楼之日）；2.清大瑞泰公司支付尹涛、周荣威因其逾期交房而遭受的租金损失24262.18元（暂计至2018年3月18日）及违约金损失31946.95元；3.清大瑞泰公司承担本案诉讼费用。以上合计119783.56元。一审法院经审理查明：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》[穗府国用（2013）第05000076号]。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融业用地（C2）的《建设用地规划许可证》[穗开规地（2013）35号]，用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》[穗开规建证（2013）233号]。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》[穗开建施（2014）17号]。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》［穗房预（网）字第××号]。2015年12月16日，尹涛、周荣威与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，尹涛、周荣威购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座10层13公寓，该物业的建筑面积为43.7301平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为33.21平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；认购价为638939元，尹涛、周荣威于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即308939元须于2015年12月23日前付清（已扣除定金），剩余房款310000元，尹涛、周荣威须于2015年12月23日前申办商业按揭贷款，按揭年限10年。2016年5月13日，尹涛、周荣威（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201605171781），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）1013房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积43.7301平方米，套内面积33.21平方米，共有分摊面积约10.5201平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19239.36元，总金额638939元，首期款328939元自本预售合同网上签订之日支付，剩余房款310000元须于2015年12月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。清大瑞泰公司确认尹涛、周荣威已经付清上述房屋的全部购房款共638939元，并向尹涛、周荣威开具上述房屋全部购房款的发票。2017年8月28日，清大瑞泰公司向建科广场业主发出《通知》，载明：根据建科广场目前的工程进度，该司将无法按约定于2017年8月30日交房。关于延期交房，该司恪守购房时的约定，按《商品房买卖合同》第十四条处理。关于交付条件，建科广场的交付时间将顺延至项目工程竣工验收合格，取得建设工程质量监督机构出具的证明文件，并按照《商品房买卖合同》约定完成装修工程，项目达到交房条件后，该司以书面形式通知业主进行房屋交付。关于工程进度，建科广场（C栋、D栋、E栋、G栋）外墙已安装完成，外排栅已拆除，砌砖和内墙批荡均已完成，防火门框已完成。尹涛、周荣威提交了其与广州克洛维酒店管理有限公司（以下简称克洛维公司）签订的没有签约日期的《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：尹涛、周荣威将上述房屋出租给克洛维公司作为酒店式服务公寓的一部分，租赁期限为2017年9月1日至2028年2月28日；2017年9月1日至2023年2月28日为固定租金回报期，每年租金为上述商品房买卖合同约定的房屋总价款的7%；2023年3月1日至2028年2月28日为浮动租金回报期，双方在合同中约定了浮动租金的计算方式；尹涛、周荣威委托克洛维公司作为其不可撤销的代理人全权代表尹涛、周荣威与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，尹涛、周荣威不再要求自行与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，克洛维公司与清大瑞泰公司办理交接手续后，即视为清大瑞泰公司已按照商品房买卖合同约定向尹涛、周荣威交付房屋；自房屋交付之日起至双方约定的租赁起始日止为租赁准备期，克洛维公司在该期限内就该房屋的出租和管理进行前期准备。尹涛、周荣威另提交克洛维公司的宣传册，拟证明清大瑞泰公司与克洛维公司捆绑销售涉案房屋，但未提交该宣传册的原件。尹涛、周荣威主张因清大瑞泰公司逾期交楼导致其与克洛维公司的租赁合同无法履行，导致其租金损失，其租金损失从2017年9月1日起计至2018年3月18日止为24262.18元。清大瑞泰公司认为尹涛、周荣威提交的房屋租赁合同、克洛维公司的宣传册与本案无关，不确认上述证据。上述事实，有尹涛、周荣威提交的商品房认购书、广州市商品房买卖合同（预售）、信用卡账单、新线存款历史交易明细清单、账户历史交易明细清单、《楼宇按揭合同》、客户回单、收款收据、预收款凭证、发票、房屋租赁合同、承诺书、授权委托书、通知、宣传册、清大瑞泰公司提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市商品房预售许可证以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，予以采信。一审法院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证。尹涛、周荣威与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。尹涛、周荣威按照合同约定支付了全部购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年8月30日前向尹涛、周荣威交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，至尹涛、周荣威起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，尹涛、周荣威未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，尹涛、周荣威诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交楼之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故支持尹涛、周荣威请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年3月27日，共计209日；其后的逾期交楼违约金尹涛、周荣威可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于尹涛、周荣威的损失，故对清大瑞泰公司的主张不予采纳，清大瑞泰公司应支付的违约金计算标准为总房价款的每日0.05%。3.违约金的金额，尹涛、周荣威已向清大瑞泰公司支付了约定的全部房价款638939元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为66769.13元（638939元×0.05%/日×209日）。关于尹涛、周荣威请求的租金损失及租赁合同违约金损失。尹涛、周荣威在未取得涉案房屋的使用权或者所有权的情况下，将涉案房屋出租给克洛维公司，应预见到如无法如期交付涉案房屋所产生的相关法律后果。尹涛、周荣威提交的证据无法证实涉案房屋与租赁关系捆绑销售，尹涛、周荣威与克洛维公司签订的租赁合同与本案的商品房买卖纠纷无关联，该租赁合同无法履行导致的租金及违约金损失应由尹涛、周荣威自行承担；且尹涛、周荣威未提交证据证实其实际损失高于逾期交楼违约金，尹涛、周荣威主张的逾期交楼违约金足以弥补其损失；故尹涛、周荣威以该合同约定的租金及租赁合同违约金作为其逾期交楼的实际损失进行主张，无相关法律依据，不予支持。关于清大瑞泰公司认为商品房买卖合同中约定的违约金过高、请求调整的主张。商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依照合同的约定履行义务，承担责任。清大瑞泰公司逾期交楼的违约行为实际存在，其应按照合同约定承担违约责任，且清大瑞泰公司未提交证据证实该违约金的约定过分高于逾期交楼给尹涛、周荣威造成的损失，故对其主张不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年12月7日作出如下判决：一、清大瑞泰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向尹涛、周荣威支付2017年8月31日至2018年3月27日的逾期交楼违约金66769.13元；二、驳回尹涛、周荣威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2695.7元，尹涛、周荣威负担1193.1元，清大瑞泰公司负担1502.6元。财产保全费655.7元，由清大瑞泰公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，清大瑞泰公司及尹涛、周荣威均未提交证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于清大瑞泰公司主张应调整逾期交楼违约金标准的问题。涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，在涉案合同已经约定逾期交楼违约金标准的情况下，一审按照合同约定判令清大瑞泰公司承担逾期交楼的违约责任，并无不当，本院予以维持。清大瑞泰公司未能提供充分证据证明涉案合同约定的违约金标准过高，本院对其要求调整逾期交楼违约金标准的请求不予支持。综上所述，清大瑞泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1469元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年五月十三日书记员  曾美玲