浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0681民初15340号原告：诸暨上意商业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道高湖路**不夜城****。法定代表人：邵红光。委托诉讼代理人：王惠林，浙江五联律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡媛媛，浙江五联律师事务所律师。被告：常州墨琳商贸有限公司，住，住所地常州市武进湖塘镇广电中路**泰富城**公寓**/div>法定代表人：杨新协。原告诸暨上意商业管理有限公司（以下简称上意公司）与被告常州墨琳商贸有限公司（以下简称墨琳公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告上意公司的委托诉讼代理人王惠林，被告墨琳公司的法定代表人杨新协到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上意公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2017年8月14日签订的《诸暨不夜城商铺租赁合同》、2017年11月1日签订的《补充协议》自2018年7月31日起解除；2、判令被告立即退还原告已预先支付的装修补贴款786500元，并赔偿自2018年8月1日起至实际清偿之日止，按银行同期贷款年利率6%计算的利息损失；3、判令被告赔偿原告合同解除后未及时腾退实际占用租赁房屋的租金损失97405元（按照605平方米，每日每平方米3.5元计算，暂从2018年8月4日计算至2018年9月19日止，此后仍按此标准计算）。诉讼过程中，原告申请撤回第3项诉讼请求，增加要求墨琳公司腾退租赁商铺的诉讼请求。事实和理由：2017年8月14日，原、被告双方签订了《诸暨不夜城商铺租赁合同》一份，合同约定，原告将位于诸暨市城东区，商铺号为A1－32、34、35、36的商铺租赁给被告销售拉夏贝尔、艾格、ELLE、PAULFRANK品牌的货品，店铺名为I－STAR；房屋租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日。2017年11月1日原被告双方又签订了一份《补充协议》，协议约定被告承诺在收到原告支付的剩余装修补贴款后的十个工作日内确保合同约定的上述品牌入驻不夜城购物商场，若被告未引进上述品牌，则原告有权解除该租赁合同，被告应全额退还原告已预先支付的装修补贴款。合同签订后，原告按照合同约定支付了786500元的装修补贴款，但被告在履行合同过程中，未全面履行合同义务。原告分别于2018年4月8日和2018年5月17日向被告发函，敦促被告对函告中提及的问题限期整改。但至今被告陈列在商场的品牌仍是艾格、独角戏等品牌或者一些非名牌产品，与合同约定的商品品牌不符。但被告收到函件后仍未进行整改。2018年7月26日，原告向被告发出《解约通知》，但解约通知指定的腾退期届满后，被告未及时腾退，交还租赁物，给原告造成了租赁物租金损失。原告认为，原告已经向被告按约履行了合同义务，但经原告多次催告，被告却一直未按约全面履行合同义务，显已构成违约，且达到解除合同的条件，为维护原告的合法权益，现提起诉讼。墨琳公司辩称，一、对于2017年8月14日签订的《诸暨不夜城商铺租赁合同》，2017年11月1日签订的《补充协议》，公司正常履约，商铺经营正常；二、自2017年9月底开业至今，I－STAR商铺经营正常，关于货品合同中约定为艾格、ELLE、马克华菲等品牌，公司已安排相关品牌且未限定这几个品牌，并提供了更多的知名品牌，如OWNS、TOMMY、D&X等等，这是为了更好的经营，原告提供的照片只能反映局部情况，季节和时间点不同，货品在仓库出样情况不一致；三、答辩人如期按合同要求返还原告收益，正常履约；四、原告经营不善，招商情况不佳；五、答辩人一直正常投入资金、货品，努力经营。综上所述，答辩人请求查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。上意公司为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，墨琳公司质证如下：1、诸暨不夜城商铺租赁合同一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，双方之间约定了租金、物业费等费用的计算和支付方式，并约定进驻的品牌、违约行为、违约责任承担条款等事实。墨琳公司经质证，对该证据的三性均无异议；2、补充协议一份，用以证明合同约定具体进驻品牌，若墨琳公司未达到要求，上意公司有合同单方解除权，且墨琳公司需全额退还装修补贴款786500元的事实。墨琳公司质证认为，补充协议是由杨新协代签，至2017年10月30日，上意公司尚有15万元没有支付，按约定应当于2017年10月1日将装修补贴款支付完毕，补充协议的条款与租赁合同的条款是一致的，上意公司可能为了规避一些法律问题，装修补贴款在补充协议签订后于11月2日支付；3、2018年4月9日上意公司向墨琳公司发送的催告函及EMS快递单回执3份；2018年5月17日发送的函件及EMS快递单回执3份，用以证明上意公司两次向墨琳公司发函，敦促墨琳公司限期整改，墨琳公司已收到催告函的事实。墨琳公司经质证，对收到催告函的事实无异议，认为卖场确实有个别品牌没有陈列，因为商铺面积有限不能陈列全部货品，很多货品在仓库，也考虑季节的原因，员工和促销都有，但是没有客流量；4、不夜城购物中心缴费通知单一份，用以证明上意公司通知墨琳公司缴纳拖欠费用，墨琳公司事后补缴的事实。墨琳公司经质证，认为当时与上意公司商量合同是否需要解除的问题，后上意公司确定不解除合同并正常履行，故墨琳公司正常支付了费用；5、现场照片一组，用以证明墨琳公司至今仍未按照引进合同约定品牌的事实。墨琳公司经质证，对证据的真实性没有异议，是墨琳公司经营店铺的照片，但认为是局部的，没有反映全面的情况；6、解约通知及EMS快递单回执3份，用以证明上意公司于2018年7月26日向墨琳公司发出解约通知，及墨琳公司已收到解约通知的事实。墨琳公司经质证，对收到解约通知的事实无异议，但认为墨琳公司也发出了不同意解约的函告；7、不动产产权证、图纸、委托书等，用以证明涉案房产产权登记情况及业主委托上意公司租赁的事实。墨琳公司质证无异议；8、视频资料一份，用以证明墨琳公司在店内陈列的货品不符合合同约定的事实。墨琳公司经质证，对视频内容的真实性无异议，对拍摄时间点有异议，因拍摄时是夏天，出柜的品牌会调整，不可能把所有货品都出柜，而且卖场经常处于施工状态，灰尘较大；且在商铺租赁合同中明确不限于这些（指合同约定的品牌）品牌，填补的品牌都高于合同确定的牌子，墨琳公司也想努力经营好商场。经询问店铺导购，其在不知情的情况下被商场经理误导拍摄了视频。墨琳公司为证实其辩述意见，向本院提供下列证据，上意公司质证如下：9、不同意解约函件一份，用以证明墨琳公司对上意公司的解约通知予以回复的事实。上意公司经质证，对收到回复函件的事实无异议，但上意公司不同意继续履行合同；10、缴款通知书和往来凭证，用以证明原、被告之间的合同正常履行，没有解除的事实。上意公司经质证，对证据的真实性无异议，但认为合同通知解除后向墨琳公司发送缴款通知书，是因为墨琳公司没有腾退，向墨琳公司收取占用期间的水电费、物业费；11、现场照片36份（2019年3月份拍摄），用以证明墨琳公司正常经营、正常履约，上意公司经营的商场整体经营不善的事实。上意公司经质证，认为墨琳公司拍摄于2019年3月，不是上意公司向墨琳公司提出解除合同时的状况；12、价格清单一份，用以证明墨琳公司在不夜城店铺销售商品的价值远远超过70万元的事实。上意公司经质证，认为墨琳公司提供该份证据超过了举证期限，且系单方制作，不具有证明效力；13、工资清单一份，用以证明开业起至今，店铺员工工资发放超过30万元的事实。上意公司经质证，认为墨琳公司提供该份证据超过了举证期限，且系单方制作，不具有证明效力；14、电子回单一份，用以证明上意公司最后一笔款项于2017年11月2日支付，已经违约的事实。上意公司经质证，对证据的真实性无异议，认为2017年11月1日补充协议签订后，11月2日上意公司就支付了最后一笔款项，没有存在迟延支付而违约的情况。上述证据，经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下：上意公司提供的证据1，系本案原、被告签订的商铺租赁合同，墨琳公司质证无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据2，系原、被告于2017年11月1日签订的补充协议，补充协议加盖了墨琳公司合同专用章及法定代表人杨新协印章，符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院确认为有效证据。证据3、4、6，墨琳公司对收到催告函、缴费通知单、解约通知的事实无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据5、8，系上意公司于2018年8月5日拍摄墨琳公司经营的店铺形成的照片及视频，墨琳公司经质证，对照片及视频的真实性无异议，上述音像资料虽记录于上意公司提出解除租赁合同后，但结合证据3上意公司向墨琳公司所发的催告函及墨琳公司在庭审中的陈述，能够认定墨琳公司在经营中未确保租赁合同约定的品牌全部入驻不夜城购物中心的事实，本院对上述证据的证明力予以确认。证据7，墨琳公司质证无异议，本院予以确认。墨琳公司提供的证据9，上意公司对收到函件的事实无异议，本院予以确认。证据10，上意公司经质证，对证据的真实性无异议，本院对证据载明内容予以确认，但缴费通知书仅反映上意公司要求墨琳公司支付使用商铺期间的费用，不能反映出上意公司要求继续履行合同的明确意思表示，本院对该证据的证明力不予确认。证据11，与本案争议事实缺乏关联性，本院不予确认。证据12、13，系墨琳公司单方制作，无其他有效证据印证，本院对证据的证明力不予确认。证据14，上意公司质证无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，以上意公司为甲方，与作为乙方的墨琳公司签订《商铺租赁合同》一份，其中约定：1、经营物业及商铺位置：上意公司将位于浙江省诸暨市城东区，铺位号A1－32、34、35、36，租赁面积为605平方米的商铺租赁给乙方销售拉夏贝尔、艾格、ELLE、PAULFRANK等品牌货品使用，店铺名为：I－STAR；2、交铺及租赁期限：本合同项下乙方的租赁期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，甲方交铺日期为2017年8月20日，甲方给予乙方的装修免租期以该店铺正式的交付日起至2017年9月30日止；3、租金、费用、支付方式：甲、乙双方同意，该店铺正式营业后，乙方按该店铺每月的实际销售额和以下的抽成比例来支付该店铺的租金给予甲方第一年至第三年按店铺销售额的10%提取支付给甲方；乙方在租赁期内按该店铺销售额的2%提取支付给甲方指定的物业管理公司作为乙方每月的物业管理费；合同签署之日，乙方按20000元的标准向甲方缴纳本合同的履约保证金；如甲方商业项目的整体开业率达不到乙方的开业标准（暂定A馆70%），或由于甲方开业后的经营管理问题，造成该商业项目的A馆出租率连续六个月下降至70%以下，乙方有权终止本合同，并不承担任何违约责任；4、甲、乙双方保证：甲方同意为乙方经营的店铺I－STAR品牌按每平方1300元的标准为乙方提供装修补贴，按同积605平方米计算，共计786500元。具体支付方式为甲方在合同签署并生效后三个工作日内支付装修补贴的20%计157300元，乙方正式进场入驻装修后三个工作日内支付471900元，乙方装修竣工后，且经过甲方正式验收合格后的三个工作日内支付剩余装修补贴157300元；5、违约责任：如乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方限期给予纠正，如乙方仍不予纠正的，甲方有权随时终止本合同，乙方应承担违约责任。…（3）乙方未经甲方事先书面同意擅自调整或改变商品品牌或范围的；…（5）乙方违反本合同约定的其他条款，经甲方书面通知后未在合理期限内整改的，或给甲方造成重大损失的…。《商铺租赁合同》签订后，上意公司支付给墨琳公司装修补贴款629200元，墨琳公司交纳履约保证金20000元。墨琳公司承租的商铺于2017年9月28日开业。2017年11月1日，上意公司与墨琳公司签订补充协议一份，补充约定：一、甲方支付乙方的装修补贴款总额为786500元，支付时间与商铺租赁合同约定相同；二、乙方承诺，在收到甲方支付的剩余装修补贴款尾款后，于十个工作日内将店铺进行货品结构上的调整，确保双方合同中约定的艾格、拉夏贝尔、ELLE、PAULFRANK等品牌入驻不夜城购物中心，并对店铺员工进行该品牌的业务知识培训。此时，若乙方仍未引进租赁合同中约定的品牌，甲方有权解除该租赁合同，乙方应全额退还甲方已预先支付装修补贴款；三、乙方应将店铺的货品调整至符合不夜城购物中心周边的消费群体，同时将折扣率体现明显的优势，为双方共同获取店铺收益而努力…。补充协议签订次日，上意公司将剩余装修补贴款157300元转账支付给墨琳公司。2018年4月8日，上意公司向墨琳公司发送《催告函》一份，内容载明：“…贵公司在履行合同过程中，未全面履行合同义务，具体为：一、商铺的装修投入未达到约定标准。根据合同约定每平方米的装修标准为￥1300，但实际投入不到￥350000元；二、商场内陈列的商品品牌不符合约定。合同约定品牌为：艾格、拉夏贝尔、ELLE、PAULFRANK，但实际只有艾格、独角戏、好丽姿进驻本商场，其他都非名牌产品；此外还存在商品款式陈旧等情况；三、商场促销人员不足。605平方米的商场内只有一名促销员，至少需要增加三名促销人员配置…鉴于上述情况，我公司现郑重致函贵公司如下：一、在2018年“五一”小长假之前整改到位，全面履行合同义务（包括软装修的整改、品牌商品的进驻、增加促销人员配置）；二、如贵公司在2018年4月28日之前仍未进行整改的，我公司将根据合同约定行使解约权，由此产生的一切法律后果均由贵公司承担”。墨琳公司于2018年4月10日收到催告函。因墨琳公司收函后未进行整改到位，上意公司又于2018年5月17日致函墨琳公司，要求其于2018年5月25日之前整改到位。2018年7月26日，上意公司向墨琳公司发送《解约通知》一份，内容载明：“…经我公司两次发函催告后，贵公司至今仍未按照要求整改到位。鉴于上述违约事实，我公司根据《商铺租赁合同》、《补充协议》的约定，现通知如下：一、自2018年7月31日起解除我公司与你公司于2017年8月14日、11月1日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》；二、你公司应按照合同约定结清拖欠费用，立即退还装修补偿款786500元；三、你公司在合同解除后三日内清场，将租赁商铺交付我公司验收，如逾期未清场交付，导致我公司租金损失的，将另行提出索赔”。墨琳公司于2018年7月28日收到《解约通知》。墨琳公司于2018年7月30日向上意公司回复《函》一份，内容载明：“我司与贵司2017年8月14日签订了商铺租赁合同一份，我司在履行合同义务过程中，已全面履行合同义务，第一、贵司指出我司于店铺内陈列商品品牌不符合合同约定情况，这与事实不符，ELLE、艾格、D&X、OWNS等品牌都为我司根据现实经营需要所安排，均为知名品牌；第二、关于商场促销人员不足情况，我司正处于店铺店员调整期，人员正处于招聘中；第三、关于店铺促销活动我司全年各档期都有促销活动执行，如近期全场1折起。综上所述，我司无违约情况，贵司解约通知，我司不予认可，合同需继续正常履行”。此后，墨琳公司未进行腾退。上意公司于2018年9月21日提起本案诉讼。此后上意公司仍每月向墨琳公司发函要求按合同约定标准支付租金及物业费。另查明，涉案租赁商铺登记在浙江中裕置业有限公司名下，浙江中裕置业有限公司授权委托上意公司出租、运营。本院认为,上意公司与墨琳公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。上意公司在运营不夜城购物中心过程中，将不夜城购物中心内部分商铺出租给墨琳公司用于服装销售，约定墨琳公司须引进拉夏贝尔、艾格、ELLE、PAULFRANK等品牌，并明确未经上意公司事先书面同意擅自调整或改变商品品牌或范围的，上意公司有权随时终止合同，墨琳公司应承担违约责任。经营过程中，上意公司分别于2018年4月8日、5月17日致函墨琳公司，要求对陈列商品品牌不符合约定等事宜进行整改。后上意公司以墨琳公司经两次通知整改均未履行合同义务为由，于2018年7月26日通知解除合同。墨琳公司回复函件，认为其不存在违约行为，合同应继续履行。后墨琳公司继续占用租赁商铺经营，上意公司提起本案诉讼。综上，双方当事人主要争议的焦点是：一、商铺租赁合同及补充协议有无解除；二、上意公司要求墨琳公司退还装修补贴款是否成立。关于第一项争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合本案，根据上意公司提供的两份整改通知、照片、视频资料及墨琳公司的回复函等证据，以及墨琳公司在庭审中的陈述，能够认定墨琳公司承租商铺开业后，未引进合同约定的“拉夏贝尔”、“PAULFRANK”等品牌，而调整为OWNS、TOMMY等品牌，上意公司据此通知墨琳公司解除合同，符合合同约定和法律规定。合同解除权是形成权，只需权利人的单方行为，而不必征得相对人同意，一旦解除通知到达相对人，合同即行解除。上意公司解除合同的通知于2018年7月28日到达墨琳公司，通知中明确合同于2018年7月31日起解除，现上意公司要求确认《商铺租赁合同》、《补充协议》自2018年7月31日起解除，理由正当，本院予以支持。墨琳公司未提供证据证明其经营的不夜城商铺引进了合同约定的四个品牌，其关于不构成合同违约的辩述意见，本院不予采纳。另，墨琳公司辩称，上意公司在提出解除合同后，每月通知其交纳租金、物业费，属于合同仍然正常履行。本院认为，上意公司要求墨琳公司按租赁合同约定标准支付租金及物业管理费，不能视为上意公司撤回解除合同的意思表示，且上意公司在解除通知发出后短期内提起了诉讼，解除合同的意思明确，对墨琳公司的该辩述意见，本院亦不予采纳。关于第二项争议焦点，根据上意公司与墨琳公司签订的《补充协议》约定，墨琳公司收到上意公司支付的剩余装修补贴尾款后，10个工作日内进行货品结构上的调整，确保拉夏贝尔、艾格、ELLE、PAULFRANK等品牌入驻不夜城购物中心，若墨琳公司仍未引进租赁合同中约定的品牌，上意公司有权解除该租赁合同，墨琳公司应全额退还墨琳公司已预先支付的装修补贴款。如前所述，墨琳公司未引进租赁合同中约定的全部品牌，已构成合同违约，应当承担违约责任。因基于墨琳公司违约行为为前提退还装修补贴款，约定的退还款项即具有违约金性质。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到合同成立时上意公司支付墨琳公司装修补贴款，具有招徕商户、共负投资风险的本意，墨琳公司承租商铺后亦投入了装修、进货、营销成本等因素，本院对违约金予以调整为装修补贴款的50%计393250元。上意公司要求赔偿利息损失，该诉请本院不予支持。诉讼过程中，上意公司同意将履约保证金20000元予以扣除，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告之间的商铺租赁合同已解除，墨琳公司应将承租商铺腾退给上意公司，上意公司诉请墨琳公司腾退涉案商铺，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下:一、确认诸暨上意商业管理有限公司与常州墨琳商贸有限公司于2017年8月14日签订的《诸暨不夜城商铺租赁合同》、于2017年11月1日签订的《补充协议》均自2018年7月31日起解除；二、常州墨琳商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内将承租的座落于诸暨市浣东街道高湖路88号不夜城A幢一层A1－32、34、35、36，建筑面积605平方米的商铺腾退给诸暨上意商业管理有限公司；三、常州墨琳商贸有限公司退还诸暨上意商业管理有限公司装修补贴款393250元，扣除常州墨琳商贸有限公司支付的履约保证金20000元，尚应支付373250元，限本判决生效之日起十日内付清；四、驳回诸暨上意商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费12657元，财产保全费5000元，合计17657元，由诸暨上意商业管理有限公司负担8828.50元，常州墨琳商贸有限公司负担8828.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  张晓华人民陪审员  楼梦婷人民陪审员  黄潮娜二〇一九年五月七日书 记 员  骆 珂