四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1903民初419号 原告：李敏，男，生于1981年6月16日，汉族，居民，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：吴敏，四川履正律师事务所律师。 被告：巴中鑫隆房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市恩阳区登科街道办事处登科寺路**，统一社会信用代码：915119033270759289。 法定代表人：王福华，该公司执行董事。 委托（特别授权）诉讼代理人：刘鑫，该公司职工。 委托诉讼代理人：鲜爱萍，四川九朝律师事务所律师。 第三人：成都沃垦置业顾问有限公司，，住所地四川省成都市武侯区新南路**，一社会信用代码：915101076675754943。 法定代表人：王辉，该公司总经理。 委托（特别授权）诉讼代理人：陈汇壬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告李敏与被告巴中鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆地产公司）、第三人成都沃垦置业顾问有限公司（以下简称成都沃垦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李敏的委托诉讼代理人吴敏，被告巴中鑫隆房地产开发有限公司法定代表人王福华的委托诉讼代理人刘鑫、鲜爱萍，第三人成都沃垦置业顾问有限公司法定代表人王辉的委托诉讼代理人陈汇壬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李敏向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告交付符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》标准的房屋；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金31893.6元（违约金支付至实际达到交房标准之日止，暂计算至2019年2月14日）；3、请求判令被告承担房屋达到交房标准之前所产生的物业费；4、请求判令被告向原告退还已收取的团购费10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年2月9日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802001218），约定原告购买被告开发的“天娇华都”项目5幢1单元23层1号，总价款332225元，原告支付首付款后，领取票据时才发现向被告鑫隆地产公司支付的房款，有10000元不含在房屋总价之内，变成了成都沃垦公司的团购费，为此原告多次与被告协商退还团购费事宜，均未得到解决。《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）款第5条约定：电梯、消防、安防等设备设施于2018年3月31日达到使用条件；第十八条第（一）款约定：被告在2018年3月31日前向原告交付该商品房；第十九条第（一）款第1条约定，逾期交房违约责任按照逾期交房时间分别处理，逾期在240日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之零点三的违约金。另巴中市恩阳区城乡房产管理局发布《巴中市恩阳区城乡房产管理局关于逾期交房违约金标准建议的函》，建议将逾期交房违约金标准最低按每日向买受人支付总房价款的万分之三计算。截止到起诉之日，“天娇华都”项目的消防设施未经过消防大队的消防验收，不具备投入使用条件。按照原、被告双方对交房条件以及交房时间的约定，被告已构成违约，被告应在向原告交付符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》标准的房屋同时承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告鑫隆地产公司辩称：1、鑫隆地产公司已经向原告通知接房；2、原告接收到接房通知后，未按照约定支付房款、税、费等；3、原告诉称其本人未接房，是因为消防设施未验收的理由不成立。鑫隆地产公司将天娇华都的消防设施安装发包给四川联华消防工程有限公司巴中分公司，该消防工程2018年底已完成了消防栓自动防火、防火门、自动喷淋等各项系统，各项消防设施已经达到应有功能，不影响原告接房以及装修使用，由于消防的楼顶水箱设计在2期最高位置3号楼的楼顶，故而影响1期消防验收。另外因为消防设施的调试需要一定的时间，2019年4月份能接受消防主管部门的验收。因为消防系统是一个闭合系统，1期工程已经完工，原告购买的房屋是1期工程的房屋，2期工程未安工，影响验收是因为政府未给鑫隆地产公司按约拆迁2期土地范围内的坟墓、钢管厂、鱼塘、砖厂以及市政配套设施，导致2期工程延后，不能完成消防验收以及综合验收。是因为政府的行为以及相关配套单位的原因，不是公司能预见和控制的。根据合同第18条的约定，可以延期交房；4、在施工过程中不可避免的遇到下大雨以及拆迁户阻工等原因，也不是公司能预见和控制的，属于不可抗力。根据合同第18条的约定，可以延期交房，不承担违约责任；5、买受人逾期收房自交房公告规定的交房期届满之日视为交房，出卖人不承担责任。6、合同第19条约定即使公司逾期交房，在240天内出卖人按日计算向买受人承担万分之三的违约金，巴中市恩阳区房管局的建议函不是法律法规，不具有法律效力。合同法遵守意思自治，所以不能按恩阳区房管局的建议函执行；7、物业费是另外一种法律关系，是原告与物业公司之间的关系，与鑫隆地产公司没有关系，不应在本案处理。 第三人成都沃垦公司述称：只有关于退还团购费与第三人有关。原告跟我公司签订了天娇华都优惠申领书（住宅），约定原告向我公司支付1万元的团购费，即可享受开发商房屋的相应优惠政策，同时在申领书中，被告确认该团购服务费不属于实际购房款的任一部分。此外，该团购费是我公司收取的，由我公司出具相应的收据，与开发商无关。 经审理查明，2018年2月1日，李敏（申请人）与第三人成都沃垦公司签订《天娇华都优惠申领书（住宅）》，载明：申请人自愿申请参加巴中鑫隆房地产开发有限公司天娇华都项目购房团购活动，在活动有效期内即自2018年2月1日起至2018年2月10日止期间购买该项目的在售房源，可享受以下优惠权利：申请人以本人名义在天娇华都项目登记认购住宅房源（房号为5-1-2301，签订本协议时需缴纳1万元团购服务费，即可享受该套住房总款25000元额外优惠，即优惠前该房源总价为367225元，优惠后该房源总价为342225元）。申请人承诺：1、同意由成都沃垦公司收取作为本人团购活动服务费用，用于参与天娇华都项目的团购优惠活动，并由成都沃垦公司开具相应收据。2、成都沃垦公司仅向本协议书约定申请人提供购房团购优惠服务，申请人已知晓此次团购活动的全过程，统一参加由成都沃垦公司组织的团购活动，并自愿缴纳团购服务费，并明确知悉并同意该团购服务费不属于实际购房款的任一部分等内容。2018年2月1日，成都沃垦公司出具收据，收到李敏一次性团购费1万元。 2018年2月1日，李敏签署“销控及购房折扣确认表”，载明：1、团购交1万元抵2.5万元；2、经理优惠5000元；3、春节优惠5000元。 2018年2月9日，以鑫隆地产公司为出卖人，李敏为买受人，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，载明：买受人购买被告鑫隆地产公司开发的“天娇华都”5幢1单元23层1号住宅房一套，建筑面积101.56平方米，套内面积84.66平方米，公摊面积16.9平方米，总价332225元。买受人采取贷款方式付款，于2018年2月9日前支付首期房价款102225元，余款人民币230000元向巴中农村商业银行股份有限公司恩阳区支行申请贷款支付，期限10年。逾期付款的处理：逾期在240日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金；逾期超过240日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金。商品房交付条件：该商品房已取得房屋面积实测报告书，买受人已按照本合同的约定支付房款、税、费等；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。规划的非市政道路、规划的车位、车库、规划的物业服务用房、配置的电梯、消防、安防等设备设施于2018年3月31日达到使用条件。该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意：如果在约定的期限内未达到交付条件，出卖人在3个月内予以整改完毕，合同继续履行。该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意：出卖人在3个月内予以整改完毕，合同继续履行。出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、因政府行为以及相关公共配套单位原因，导致上述公共服务及配套设施不能在约定期限内达到交付条件；3、法律及政策变动的限制。该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人委托出卖人办理房屋转移登记的，办理交接手续的同时，应支付以下相关费用：1、契税、印花税；2、专项维修资金；3、办理银行按揭贷款或公积金贷款的相关费用；4、法律、法规规定应由买受人承担的其他税费。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照逾期时间方式处理（分别处理，不作累加）：⑴逾期在240日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三的违约金；⑵逾期在240日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三的违约金。（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人逾期收房的，自交房公告规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交房的责任，自交房公告规定的交房期限届满之日起，买受人承担以下违约责任：1、买受人按日计算向出卖人支付全部房款万分之零点三的违约金；2、与该房屋财产损失风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费及其他费用）由买受人承担，给出卖人造成损失及增加费用的，由买受人承担等内容。 2018年2月9日，以鑫隆地产公司为出卖人，李敏为买受人，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，载明：在买受人没有付清合同约定的购房款、违约金、滞纳金或其他相关费用（包括契税、专项维修资金、银行月供按揭本息等）之前，以及未与出卖人办理完毕房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）协议的签订及房款找补手续之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求。出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前自行前往出卖人指定地点办理房屋交付手续，逾期未办理，经出卖人催告后三日内，买受人仍未办理房屋交付手续，则以本协议或其他补充协议中约定的交房最后期限届满的第二日，视为出卖人的实际交付日，出卖人不再另行通知买受人办理任何验收和交接。房屋的毁损、灭失风险以及物业管理费用等自该交付日起由买受人承担，物业服务管理费由买受人自行向物业公司支付。如买受人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订合同及补充协议前对房屋、房屋所附带的花园（含露台）、社区环境等现状进行实地查看，并对此没有任何异议，双方以房屋的现状进行交付、买受人不得以房屋及附属的花园（含露台）、设施等现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由向出卖人提出异议。如买受人购买的商品房为未完成竣工验收的期房，双方同意交付条件为该商品房竣工验收合格、规划验收在交房后办理。出卖人交付的房屋为未进行装修的清水房。如果遇到因政府有关部门限制夜间施工、连续降雨、停水停电、市政施工、市政配套安装延误、创卫等非出卖人因素造成的工期顺延，出卖人可据实予以延期而无需承担违约责任。《商品房买卖合同》中第十一条约定中关于出卖人承诺市政基础设施、其他设施达到交付使用条件的时间是指天娇华都本批次销售物业建筑范围内配套设施中的园林绿化、道路具备合同约定条件的时间，不指整个项目物业的配套设施具备交付使用条件的时间。买受人承诺：在签订本合同时已知悉所购买物业以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，买受人在房屋交付时、交付后不得以环境噪声、线网架设干扰等为由向出卖人主张任何权利等内容。 2018年12月23日，鑫隆地产公司给李敏送达“天娇华都交房通知书”，载明：交房时间：于2018年12月30日至2018年12月31日等内容。 2019年1月8日，巴中市恩阳区消防大队张贴“公告”，载明：由巴中鑫隆房地产开发有限公司建设的恩阳区张家碥保障性安置住房（天娇华都）未进行消防验收，不具备投入使用的条件，请勿擅自投入使用。 2019年1月8日，成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司张贴“通知”：尊敬的“天娇华都”各位业主：因“天娇华都”（一期）工程已通过主管部门分户和预验收，具备了装饰装修条件，应大部分业主要求：利用年底临近春节返乡时间，装修房屋。故本小区通知业主接房，从事装修。但个别业主反映本小区消防系统未彻底完善，存在安全隐患。由于本小区消防系统正处于设施完备、调试的尾声阶段，出于安全考虑，望各业主在主管部门验收合格之前，暂停装修，系各业主理解并支持。 同时查明，2018年4月16日，巴中市恩阳区城乡房产管理局发布《巴中市恩阳区城乡房产管理局关于逾期交房违约金标准建议的函》，载明：建议将逾期交房违约金标准最低按每日向买受人支付总房价款的万分之三计算为宜。 上述事实，有原、被告陈述，身份证复印件，营业执照，商品房买卖合同（预售）、补充协议、付款凭证，增值税发票，团购费收据，巴中市恩阳区消防大队的公告，巴中市恩阳区城乡房产管理局函，天骄华都优惠申领书，巴中鑫隆房地产开发有限公司文件，照片，通知等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。双方应严格按照合同约定全面履行各自义务。 本案争议的焦点问题是:一、关于原告要求被告交付符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》标准房屋的问题。被告鑫隆地产公司作为案涉房屋的出卖人，交付合同约定的房屋是其主要义务。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条明确约定“商品房交付条件：该商品房已取得房屋面积实测报告书；买受人已按照本合同的约定支付房款、税、费等；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”。截止2018年12月31日止被告鑫隆地产公司已取得房屋面积实测报告书，并提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，完成了约定的义务，所开发的房屋符合约定的交付条件，原告在接到交房通知后，拒不到开发公司办理结算手续，到职能部门缴纳公共维修基金、契税，然后到物业服务中心办理房屋交接手续，责任在原告，后果应由其自负。就原告起诉所称：消防设施不达标问题，消防设施的交付条件在合同中属于第十六条“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付条件”，第十八条“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任”中约定：在三个月内予以整改完毕，合同继续履行。被告对此应承担继续整改直至达到交付使用的条件为止，但不影响商品房的交付。因此，本院对原告该项诉讼请求不予支持。 二、关于原告请求支付逾期交房违约金的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由此可知，对于逾期交房的违约责任，合同有约定的按照约定，没有约定的可以按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约责任的承担。本案中，双方明确约定了逾期交房的违约责任承担方式，应当从其约定，现原告以主管部门公布的建议标准主张违约金，不符合法律规定，本院对原告该项诉讼请求不予支持。逾期交房违约金计算为：332225元×275天×0.00003=2740元。 三、关于达到交房标准之前所产生物业费的缴纳问题。物业费以业主到小区物业管理处办理入住手续，业主拿到新房的钥匙作为业主入住后开始缴纳，它是业主与小区物业管理公司两者之间的物业管理服务关系，与开发公司无关。本院对原告该项诉讼请求不予支持。 四、关于判令被告退还已收取的团购费问题。原告是与第三人成都沃垦公司签订的《天娇华都优惠申领书（住宅）》，是第三人成都沃垦公司收取的原告团购费，与开发公司无关。本院对原告该项诉讼请求不予支持。 综上，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告巴中鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李敏支付自2018年4月1日起至2018年12月31日止按日万分之零点三计算的逾期交房违约金2740元； 二、驳回原告李敏的其他诉讼请求。 若被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费847元，由被告巴中鑫隆房地产开发有限公司负担50元，原告李敏负担797元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  王显强 人民陪审员  黄先会 人民陪审员  李 静 二〇一九年五月十三日 法官 助理  张 可 书 记 员  朱 娟