湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终601号上诉人（原审原告，反诉被告）：湖南英豪房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**红星大厦****。法定代表人：徐建忠，执行董事。委托诉讼代理人：刘金鹰、李峰，湖南威朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）何旭，男，1987年2月23日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。上诉人湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称英豪公司）因与被上诉人何旭商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初7607号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。英豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院程序违法，超越当事人诉讼请求进行判决，侵犯了当事人的处分权，严重违反法定程序；2.一审法院对反诉案件仅收取诉讼费40元的行为，违法了《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，属于法定程序违法；3.一审法院事实查明错误，被上诉人的意思表示并非真实购买涉案房屋，而是企图通过该种形式增加与其有关的案外人对被上诉人债权实现的筹码，此从被上诉人未支付任何购房款及被上诉人不认可购房款的抗辩可以看出，因此，一审法院认为双方签订的合同系双方真实意思表示是错误的。被上诉人何旭答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。英豪公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除英豪公司、何旭签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.判令何旭协助英豪公司办理撤销网上签约手续；3.本案诉讼费由何旭承担。何旭向一审法院提出反诉请求：1.判令英豪公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》的义务，并协助和配合何旭将房屋产权过户至何旭名下；2、由英豪公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年1月16日，双方当事人签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201500022906），约定：1.何旭以5000元/㎡的价格购买英豪公司开发建设的位于湖南省长沙市雨花区迎新路377号的英泰汇景豪庭3栋2906号房，总房款为446500元；2.何旭应于合同签订之日向英豪公司一次性支付全部购房款；3.英豪公司应于2016年12月31日前向何旭交付案涉房屋；4.何旭逾期付款超过90日，英豪公司有权解除合同：（1）若英豪公司解除合同，何旭按应付款的1%向英豪公司支付违约金；（2）何旭愿意继续履行合同的，经英豪公司同意，合同继续履行，但何旭应以应付款为基数，按照每日万分之一的标准，自合同约定的付款期限之次日起计算至实际全额支付应付款之日止的违约金。上述合同签订后，英豪公司在长沙市住房和城乡建设委员会办理了该合同的网签登记。2018年8月27日，英豪公司以何旭未及时支付购房款为由，主张解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201500022906），经协商未果，遂诉至法院。何旭以双方之间存在以房屋抵债的约定为由，主张英豪公司继续履行合同，并于2018年9月18日提起反诉。另查明：1.2013年6月25日，湖南红星建设有限公司（以下简称红星公司）与张卫民协议约定将红星公司总承包自英豪公司的英泰汇景豪庭3#、6#楼人工挖孔桩及桩基坑浮锚杆业务分包给张卫民；2.2015年2月10日，英豪公司与张卫民进行结算，确认英豪公司尚欠张卫民工程款总额为16050000元，后英豪公司陆续支付共计10950000元；3.英豪公司曾向张卫民出具《承诺书》（未落款出具时间），内容为：“我公司承诺支付红星建筑桩基锚杆工程承包人张卫民未付工程款按以下时间节点支付：2015年4月份支付80万元，5月份支付200万元，6月份全部付清。如果前面280万元不能按时付清，以每平方米4500元的单价抵项目房产。”；4.2015年5月13日，张卫民因病死亡；5.2016年12月12日，张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年11月20日作出（2016）湘0111民初9276号民事判决（现已发生法律效力）：英豪公司应向张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀支付尚欠张卫民的工程款5100000元及逾期付款利息，并退还合同保证金200000元。在本案审理过程中，何旭述称：1.其系张孟珠丈夫，且相关物业服务企业已向其交付案涉房屋；2.因英豪公司要求经过法院判决确认英豪公司尚欠张卫民的工程款具体数额，然后再用于抵扣购房款，故张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀于2016年12月12日向法院起诉主张工程款及保证金。一审法院认为，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方当事人争议的焦点问题为：1.何旭是否违约，即何旭应支付给英豪公司的购房款446500元是否已通过抵扣部分工程款的形式付清；2.英豪公司是否有权主张解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。一、何旭未按合同约定向英豪公司支付购房款，构成违约。其理由为：（1）尽管根据何旭提交的湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初9276号《民事判决书》和湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1921号《民事裁定书》等证据，可以证明英豪公司确实与张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀存在债权债务关系，但与本案不属于同一法律关系；（2）何旭辩称张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀指定英豪公司与何旭签订《长沙市商品房买卖合同》，并约定以案涉房屋的购房款抵扣相应的工程款，英豪公司对此当庭予以否认，且何旭提交的《承诺书》中虽然提及了“……不能按时付清，以每平方米4500元的单价抵项目房产”等内容，但根据现有证据无法证实英豪公司与张卫民或者其继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀之间约定了具体的抵债方案，也无证据证明张卫民或者其继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀共同指定过英豪公司与何旭签订《长沙市商品房买卖合同》；此外，在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中实际约定的单价也并非《承诺函》中载明的4500元/㎡，而是5000元/㎡；（3）张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀于2016年12月12日向法院提起诉讼时，主张了英豪公司尚欠张卫民的全部工程款及保证金等，未提及部分工程款已用于抵扣本案所涉购房款，亦未对诉讼请求进行相应扣减，该情况与何旭的抗辩意见存在矛盾；（4）何旭述称张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀于2016年12月12日向法院起诉主张工程款及保证金系应英豪公司要求，以便在明确所欠工程款及保证金的具体数额后再进行抵扣，也间接证实双方当事人在签订《长沙市商品房买卖合同》时并未达成具体的抵扣协议。因此，对何旭关于其已通过抵扣部分工程款的形式向英豪公司付清购房款的抗辩意见，不予采纳。二、英豪公司的合同解除权于2017年4月16日消灭。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据双方合同约定，何旭应于合同签订当日（即2016年1月16日）向英豪公司一次性付清全部购房款446500元。何旭逾期付款超过90日，英豪公司有权解除合同，即英豪公司自2016年4月16日起有权解除合同。在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中，并未约定合同解除权的行使期限，且双方均未提交证据证明英豪公司曾向何旭进行过催告，故英豪公司的合同解除权行使期限应认定为一年。同时，英豪公司未向法院提交证据证明其曾于2017年4月16日前向何旭主张过解除合同，故认定英豪公司的合同解除权于2017年4月16日消灭。三、关于合同的履行。在当事人未能协商一致解除合同的情况下，合同解除权消灭的法律后果是合同必须继续履行，但并不影响守约方依照合同的约定追究违约方的违约责任。本案中，英豪公司的合同解除权因已超过法定的行使期限而消灭，故对英豪公司主张解除原、何旭签订的《长沙市商品房买卖合同》及何旭协助英豪公司办理撤销网上签约手续的诉讼请求，不予支持；对何旭主张英豪公司按照《长沙市商品房买卖合同》的约定，协助何旭将案涉房屋产权登记至何旭名下的诉讼请求，予以支持，但何旭须先向英豪公司支付购房款446500元及以446500元为基数，按照每日万分之一的标准，自合同约定的付款期限之次日（即2016年1月17日）起计算至全部购房款付清之日止的违约金。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：（一）驳回湖南英豪房地产开发有限公司的诉讼请求；（二）何旭于判决生效后15日内向湖南英豪房地产开发有限公司支付购房款446500元及以446500元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年1月17日起计算至全部购房款付清之日止的违约金；（三）湖南英豪房地产开发有限公司于何旭履行本判决第二项付款义务之日起15日内协助何旭将位于湖南省长沙市雨花区迎新路377号的英泰汇景豪庭3栋2906号房屋产权登记至何旭名下。本案本诉受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由湖南英豪房地产开发有限公司负担；反诉受理费40元，由湖南英豪房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。英豪公司提出该合同并非双方真实意思表示的上诉理由，没有事实依据。由于英豪公司的合同解除权因超过一年而消灭，故一审法院判决合同继续履行，并无不当。本案中，虽然双方当事人均未提出给付房款的明确诉请，但何旭的反诉中有要求继续履行合同的诉请，因此，结合本案的实际情况，从一次性解决纠纷的角度考虑，一审判决何旭支付房款，并无不当。此外，一审法院对反诉费用的收取，并未违反法定程序。综上所述，上诉人英豪公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人湖南英豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年五月十五日书记员 肖佳敏