广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3251号上诉人（原审被告）：运城市关铝房地产开发有限公司。住所地：山西省运城市盐湖区河东东街（关铝花园小区**楼****）。法定代表人：李永泉。委托诉讼代理人：杨晓光，该公司员工。委托诉讼代理人:胡平定，山西衡霄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：快意电梯股份有限公司。住。住所地：广东省东莞市清溪镇谢坑村金龙工业区/div>法定代表人：罗爱文，董事长。委托诉讼代理人：谢敏，该公司员工。委托诉讼代理人：沈强民，该公司员工。上诉人运城市关铝房地产开发有限公司（以下简称关铝公司）因与被上诉人快意电梯股份有限公司（以下简称快意公司）买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、关铝公司应于一审判决发生法律效力之日起五日内向快意公司支付电梯设备款980011元；二、关铝公司应于一审判决发生法律效力之日起五日内向快意公司支付逾期付款违约金（以980011元为本金，从2018年8月8日起按照0.5‰/天计算至清偿之日止，不得超过416920元）。本案一审受理费6852元（已减半收取），由关铝公司负担。关铝公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回快意公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用均由快意公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。《以房抵付款协议》是关铝公司为还清欠快意公司剩余的工程安装款525400元及电梯货款980011元，经双方友好协商达成的协议，是双方意志的共同体现，具有法律的确定性，且已经开始履行，抵顶房已被快意公司控制。二、2017年11月16日，快意公司的工作人员崔福源持快意公司的营业执照副本、快意公司委托书、《转让协议》及身份证，到关铝公司电力花园售楼部，将抵顶房即临猗县电力花园小区2号楼2号商铺，以1323336元的价格出售给尉石俭和共有人雷兵，售楼部按其授意和尉石俭签订了《商品房买卖合同》。三、快意公司接受了尉石俭（其兄弟尉小强）从建设银行汇出的495000元购房款，此前还接受过订金5000元。快意公司在一审庭审中也承认这一事实。四、快意公司从2017年11月16日抵顶房协议出售至2018年8月8日起诉，对这一事实一直没有提出异议。五、快意公司2018年1月5日第一次起诉，也是索要剩余房款，说明快意公司对于自己将房屋出售已是心知肚明。以上充分说明，抵顶房虽然没有过户，但却在快意公司的控制之中，双方签订的《以房抵付款协议》生效并已经履行。快意公司在向购房人催要剩余房款无果的情况下，无视已经发生的法律事实，企图转嫁危机于关铝公司，一审法院也不顾事实，错误支持快意公司的诉讼请求，形成错判。六、关铝公司在整个案件中没有违约行为。至于抵顶房未办理过户手续，其一，由于双方签订的《以房抵付款协议》第一条第七款明确规定，关铝公司应无期限的保证快意公司的抵房物业按一手房出售，快意公司所选定的顶抵房在未确认新买主前均可不与关铝公司签《购房合同书》及递交办证资料。显然，快意公司并不是要持有、经营抵顶房，而是要出卖抵顶房以获得款项。为出卖转让之便，且不加大出卖转让过户费用，快意公司要求关铝公司不予办理过户手续。其二，2017年11月16日，快意公司的工作人员崔福源持法定有效证件，将抵顶房转让给尉石俭，按其要求，关铝公司的售楼部与尉石俭签订了《商品房买卖合同》。此后，快意公司一直未提出异议。快意公司在2018年1月5日向法院起诉索要剩余房款未果后，于2018年7月13日向关铝公司发出《通知函》，要求关铝公司在接函后7个工作日内，将抵顶房过户给快意公司。快意公司卖房在先，通知在后，如此出尔反尔，让关铝公司不知如何办理。关铝公司在整个协议履行中，不存在违约行为，而违约的恰恰是快意公司。七、一审判决适用法律错误。一审判决适用了《中华人民共和国物权法》第九条的规定，从而判定关铝公司没有将抵顶房过户给快意公司，已经构成违约。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中，虽然案涉抵顶房没有过户，但这并不影响抵顶房属于快意公司的事实。至于快意公司未追回的剩余房款，作为合作方，关铝公司愿意在法律允许的范围内予以配合。快意公司答辩称，一、快意公司与案外人刘军平之间的纠纷应由权利人另行处理，其两人所涉的法律关系与本案无关。快意公司曾与案外人刘军平签订《抵房售出协议书》，后因案外人欠付房款而向法院提起诉讼，但因快意公司非房屋所有权人，无法作为房屋买卖合同纠纷的适格主体。快意公司为维护合法权利，函致关铝公司要求办理房屋过户手续，但关铝公司以快意公司与案外人存在房屋买卖合同纠纷为由拒不办理。根据《以房抵付款协议》第3.1条、第3.2条约定，快意公司有权要求将案涉房屋过户手续办理至任何第三人名下，并不违反协议之约定。另，关铝公司与快意公司因买卖合同纠纷而产生诉讼，本案争议焦点在于关铝公司是否已履行《以房抵付款协议》约定的房屋过户登记义务抵付合同价款。而快意公司与案外人存在房屋买卖合同纠纷与关铝公司履行《以房抵付款协议》过户登记义务之间并无必然关联。快意公司与任何案外人之间的纠纷均为其他法律关系，均与本案无关，应由相关权利人与案外人另行解决。关铝公司据此提出的抗辩理由完全不能成立。二、本案为买卖合同纠纷，关铝公司作为买受人，应严格按照《以房抵付款协议》履行其给付义务。一审法院基于本案的争议事实与范畴，将本案定性为买卖合同纠纷，符合法律规定，且在一审开庭审理期间关铝公司没有提出异议。买卖合同纠纷旨在买卖法律关系内调整买卖方的权利、义务行为，关铝公司作为买受人，其主要义务是严格按照《以房抵付款协议》履行其给付义务。根据《以房抵付款协议》第1.6条、第2.3条的约定可知，该条款仅是双方对案涉房屋权属的释明，拟定该条款的实际目的是为杜绝在该等协议签署而未办理房屋产权登记、过户前，产生关铝公司另行转售、处置房产的行为。依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均须经依法登记才发生效力。根据相关法律规定并结合《以房抵付款协议》主旨可得出此结论，即关铝公司是要以快意公司选定的房屋作为主合同项下应予给付的标的来履行其付款义务。在关铝公司未按《以房抵付款协议》约定全面履行房屋过户登记义务前，主合同债权债务未消灭，关铝公司的债务清偿义务未实现，快意公司有权要求关铝公司按主合同以及《以房抵付款协议》约定继续支付合同价款。因此，快意公司一审诉求与一审法院对事实、法律关系的认定以及所适用法律均无不妥之处。二审期间，关铝公司向本院提交如下证据材料:一、《电（扶）梯设备买卖合同》、《电（扶）梯设备安装合同》，拟证明关铝公司确实有购买快意公司的电梯及安装了电梯；二、《以房抵付款协议》，拟证明关铝公司没有欠快意公司货款，因为关铝公司已经用自建房抵顶了欠款；三、《转让协议》（附崔福源身份证复印件、快意公司营业执照复印件、联络函），四、快意公司2018年1月5日起诉状，五、汇款单、收款收据，以上证据三至五拟证明抵顶房一直在快意公司处置中，快意公司也承认是其卖了商铺，证明商铺确实是快意公司转让给尉石俭，尉石俭的弟弟尉小强向快意公司交了购房款；六、《商品房买卖合同》，拟证明尉石俭签订商品房转让协议后，崔福源让关铝公司售楼部给尉石俭开具了商品房买卖合同；七、《通知函》，拟证明快意公司让关铝公司把房子过户给快意公司，关铝公司收到通知函后认为该要求是修改《以房抵付款协议》条款，需要双方协商，而不是一纸通知了事，快意公司就此事一直未与关铝公司协商；八、委托书（尉石俭委托刘军平）、尉石俭身份证复印件、刘军平身份证复印件、亲属关系证明、尉小强的身份证复印件，拟证明尉石俭是最后的购房人，刘军平是尉石俭购房的委托人，尉小强替尉石俭交房款。快意公司对上述证据发表质证意见如下：一、对《电（扶）梯设备买卖合同》、《电（扶）梯设备安装合同》真实性、合法性及关联性均确认，但关铝公司一审没有到庭发表意见，应视为其放弃质证意见，对快意公司的一审证据予以认可；二、对《以房抵付款协议》真实性、合法性及关联性均确认，关铝公司不交付房子违反了协议约定；三、对《转让协议》真实性、合法性及关联性均不确认，快意公司从未要求崔福源将案涉房屋过户至尉石俭，快意公司与尉石俭没有任何法律关系，也没有与尉石俭签订房屋买卖合同，该协议也无快意公司盖章，无法律效力；对崔福源身份证复印件、快意公司营业执照复印件、联络函合法性、真实性、关联性确认，崔福源擅自对关铝公司出具转让协议，将案涉房屋转到尉石俭的名下，关铝公司应对该协议承担责任；四、对起诉状真实性及合法性确认，但该证据与本案无关；五、对汇款单、收款收据真实性及合法性确认，但该证据与本案无关，确认收据上的公章是快意公司加盖，快意公司确认收到了刘军平5000元及尉小强495000元，依据法律规定，该证据不属于新证据；六、对《商品房买卖合同》真实性、合法性及关联性均不确认，该证据与本案无关；七、对《通知函》真实性、合法性及关联性均确认，快意公司与关铝公司就房屋过户事宜协商无果后，发函要求关铝公司办理过户手续，但关铝公司拒绝办理；八、对委托书（尉石俭委托刘军平）、尉石俭身份证复印件、刘军平身份证复印件、亲属关系证明、尉小强的身份证复印件真实性、合法性及关联性均不确认，该组证据材料与本案无关，该些证据也不属于新证据，关铝公司未在法定期限内提交该些证据，应当承担证据失权的法律后果。对于委托书及尉小强的亲属证明，该些当事人应当出庭予以说明，但并未出庭，该些证据不应被采纳，亲属证明应当由户籍所在地的居委会或公安机关出具，不应当由尉小强出具，尉小强的签名是否为其本人的签名无法查实。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：《以房抵付款协议》第1.7条约定，若关铝公司不能保证顶抵房按一手房出售，则因办理产权及二手交易产生的税费由快意公司承担，并冲减顶抵房价格。第3.2条约定，若顶抵房届时需确权至快意公司名下的（以快意公司书面通知为准），则办理产权登记的所有税费由双方按照国家相关规定各自承担，若确权至快意公司指定的买受人名下，办理房屋产权登记所涉及的须由关铝公司和前述买受人所缴纳的相关费用按照国家相关规定执行。关铝公司二审提交的《转让协议》记载内容大致如下：2017年11月16日，快意公司自愿将关铝电力花园小区商铺2号楼2号商铺转让给尉石俭，《以房抵付款协议》标的物全权转让至尉石俭名下，由此产生的房款费用、产权与法律纠纷与关铝公司无关。该转让协议下方有“转让方委托人崔福源”与“受让方尉石俭”及“共有人雷兵”字样。该转让协议并未加盖快意公司公章。《联络函》为快意公司向关铝公司发出，内容主要为：依据快意公司与关铝公司签订的《以房抵付款协议》的相关要求，现快意公司已对此房屋确定了买主，需要关铝公司协助办理包括购房合同在内的相关手续，快意公司委派负责人为崔福源，房屋买主为刘军平。2017年7月5日，尉小强向快意公司转账495000元。快意公司出具的《收据》记载：收到尉小强交来电力花园购房款500000元。关铝公司提交的《商品房买卖合同》记载出卖人关铝公司将关铝电力花园商铺2#楼-2号房出售给买受人尉石俭，并约定由买受人一次性支付房款1323336元。2018年7月13日，快意公司向关铝公司发出《通知函》，要求关铝公司在收到函件后7个工作日内协助快意公司将案涉房产过户至快意公司名下，完成抵顶房过户登记手续后，双方的权利义务履行完毕，此后若快意公司与任何第三方产生的房屋纠纷均与关铝公司无关。快意公司还特意声明，快意公司在通知函发出前向关铝公司出具的，要求将抵顶房屋确权至快意公司以外任何第三人的授权书、转让协议等文件一律作废。快意公司二审法庭调查中陈述：其并未授权崔福源将案涉商铺转让给尉石俭；尉小强是代刘军平支付案涉购房款，根据快意公司财务做账的习惯，转账凭证的支付方是谁，临时开的收据就会记载收到谁交来的款项，因此案涉收据上记载“收到尉小强交来的购房款”，由于后续还会涉及开具发票的问题，所以快意公司只是开了临时性的收据，正式开具发票时可以更改购买人的名字；快意公司对尉石俭是不知情的。关铝公司二审法庭调查中陈述，其基于以下几个理由未按照《通知函》的要求配合将案涉房产过户至快意公司名下：一、快意公司要求将案涉房产过户至其名下的要求与《以房抵付款协议》约定案涉房产过户至实际买主名下的内容不相符，快意公司要对此事项进行更改是需要双方重新协商才能完成，不是通知就可以完成；二、关铝公司知道快意公司已将案涉房产卖给刘军平，而刘军平还没有付清房款，如果关铝公司将案涉房产过户至快意公司名下，等刘军平付清了房款，快意公司再将房产过户至刘军平，就会产生二次过户费的问题，这也是违反了《以房抵付款协议》约定；三、关铝公司已与尉石俭签订了房屋买卖合同，如果将案涉房产又过户至快意公司名下，关铝公司就会与尉石俭产生纠纷。本院认为，本案为买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对关铝公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：快意公司诉求关铝公司支付电梯设备款及逾期付款违约金是否合法有据。关铝公司与快意公司签订《以房抵付款协议》，约定将关铝公司自建开发的电力花园楼盘2楼02号房抵《电（扶）设备买卖合同》中关铝公司尚欠快意公司设备款980011元及安装款525400元。但目前案涉房产仍登记在关铝公司名下，快意公司曾向关铝公司发出《通知函》，要求关铝公司配合将案涉房产过户至快意公司名下，但关铝公司不予配合。针对关铝公司二审法庭调查中陈述其不予配合办理过户手续的三个理由是否成立，本院作如下分析：首先，《以房抵付款协议》约定关铝公司将案涉房产顶抵给了快意公司，快意公司对该房产享有处置权，故快意公司可以单方要求关铝公司配合将房产过户至快意公司名下，该要求符合《以房抵付款协议》第3.2条约定，并未超出《以房抵付款协议》约定的关铝公司应履行的义务范围。关铝公司主张快意公司单方要求其配合将房产过户至快意公司名下违反了《以房抵付款协议》的约定，缺乏依据，本院对关铝公司的该项主张依法不予采纳。其次，关铝公司在《以房抵付款协议》中承诺配合快意公司将案涉抵房物业按一手房出售，并给予办理按一手房出售的相关手续。关铝公司在作出前述承诺时就应当预见到其配合快意公司办理抵房物业一手房出售相关手续可能会出现的相关风险。在快意公司向关铝公司发出《通知函》，要求关铝公司配合将案涉房产过户至快意公司名下，并作出快意公司与第三人的纠纷与关铝公司无关的声明后，关铝公司再以其与案外人尉石俭已经签订房屋买卖合同，配合将房产过户至快意公司名下，其与案外人尉石俭可能会产生纠纷为由，拒绝配合快意公司办理过户手续，缺乏依据。最后，快意公司与案外人刘军平之间的房屋买卖合同纠纷，与关铝公司履行《以房抵付款协议》约定的过户登记义务没有必然联系，快意公司与案外人刘军平之间的房屋买卖合同纠纷应由快意公司与案外人刘军平另行处理。至于关铝公司主张其配合将案涉房产先过户至快意公司名下，再由快意公司将案涉房产过户至刘军平名下，将会产生二次过户费用的问题。正如快意公司《通知函》所称，如关铝公司配合将案涉房产过户至快意公司名下，则快意公司与关铝公司之间有关《以房抵付款协议》的权利义务履行完毕，快意公司与案外人刘军平之间的过户费用应由快意公司与刘军平处理，与关铝公司无关。关铝公司以此为由拒绝配合将案涉房产过户至快意公司名下，缺乏依据，本院依法不予采纳。综上，关铝公司在收到快意公司发出的《通知函》后无正当理由拒绝配合办理案涉房产的过户手续，已经构成违约，已导致快意公司无法取得案涉房产的所有权，也无法将案涉房产售出从而实现自己的债权。依据《以房抵付款协议》的约定，快意公司可要求关铝公司支付电梯设备款及相应的逾期付款违约金。原审法院判令关铝公司应向快意公司支付电梯设备款980011元及相应的逾期付款违约金并无不当。综上所述，关铝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13703元，由运城市关铝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年五月二十三日书记员 何洁莹