广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初1187号 原告：胡志杰，男，1968年2月8日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：赖斯琪，广西五象律师事务所律师。 被告：南宁童乐乳业有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区明秀西路****，统一社会信用代码：91450100711479951W。 法定代表人：黄小瑜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严小玲，女，该公司法务主管。 原告胡志杰与被告南宁童乐乳业有限责任公司（以下简称童乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告胡志杰的委托诉讼代理人赖斯琪、被告童乐公司的委托诉讼代理人严小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡志杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记并交付房屋所有权证书的违约金39390.95元（每日按273308元的万分之二、从2016年11月2日暂计至2018年11月22日，以后的违约金计算到被告向原告交付不动产权证书之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：事实和理由：2012年2月20日，童乐嘉园一期项目取得《商品房预售许可证》（南房预字（2012）010号），原告与南被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00299114），约定原告向被告购买童乐嘉园一期1号楼2单元1407号房，总房款为273308元。其中补充协议约定，原告按照约定实际交款269801元，剩余3508元在正式竣工测量建筑面积后交齐。合同同时约定，被告应当在2013年12月30日将所购商品房交付给原告，并在该商品房交付使用730个工作日内，向房屋登记机构为原告办理房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告。合同签订后，原告依约支付了房款269801元，被告于2013年12月1日将房屋交付原告。根据合同约定，被告应当在2013年12月2日起730个工作日内即2016年11月1日前办理并交付房屋所有权证书给原告，但被告并未履行该义务，被告应当向原告支付违约金。但双方签订的合同并未明确约定在出卖人违约，买受人不退房的情况下，如何确定逾期办证违约金的计算方式或者损失数额的计算方式，因此本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。根据《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》（银发【2006】134号）、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条之规定，本案违约金按照日万分之二的利率计算。 被告童乐公司辩称，一、原告主张按日万分之二的利率计算逾期办证违约金，明显过高。双方所签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条第一款约定：若出卖人逾期交房的，违约金按买受人已交付房款的万分之一计算。第十七条第四款第三项约定：若出卖人逾期办证的，买受人可以选择退房，违约金按买受人已交付房款的总数，参照中国人民银行公布的同期存款利率赔偿损失。被告已经房屋交付原告使用，逾期办证导致原告所产生的损失不会比逾期交房、退房更大，既然合同约定的逾期交房、退房的违约金标准仅为每日万分之一或银行同期存款利率，现原告主张按日万分之二的利率计算，显然违背合同公平公正的原则，明显过高。二、本案逾期办证违约金并非难以确定，完全可参照双方所签订的合同的其他条款计算，故本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的“合同没有约定损失或者损失数额难以确定”之情形。三、涉案房屋目前正在办理商品房现售备案证明，预计6月底能办理不动产权证书。被告对于原告主张的违约金的起算日期及截止日期均无异议，但应参照逾期交房违约金每日万分之一来计算逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月22日，原告胡志杰（买受人）与被告童乐公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00299114），约定原告向被告购买位于南宁市，建筑面积86.49平方米，房屋总价款273308元。第九条约定：“出卖人应于2013年12月30日前……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、已办理房地产开发项目交付使用备案。”第十七条第3款约定：“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按已付房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”合同还对其他相关内容作了约定。 2012年12月22日，原、被告签订《补充协议》，就双方签订的《商品房买卖合同》补充约定如下：第二条约定，由于原销售面积与实际测绘备案面积存在计算误差，该房屋原设计建筑面积为85.38㎡，现实际测绘备案的建筑面积为86.49㎡，该房屋所存在的面积误差，最终以买卖双方所签订的《商品房买卖合同》第六条所约定条款的方式处理。第三条约定，首期房款108801元，买受人同意在本合同签订之日起7日内支付；第二期房款53960元，买受人同意在项目动工至±0，并在建房领导小组发出交款通知后七日内支付；第三期房款53960元，买受人同意在项目建设到底十五层楼面，并在建房领导小组发出交款通知后七日内支付；第四期房款40470元，买受人同意在项目封顶时，并在建房小组发出交款通知后七日内支付；第五期房款12610元，买受人同意在交房通知发出后七日内支付。 2010年11月2日，原告向被告支付首付款108801元。2012年5月10日，原告向被告支付二、三、四期房款148390元。2013年8月3日，原告向被告支付五期房款12610元。被告向原告出具了相应的《收据》。2016年5月16日，被告向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明预收购房款为269801元。 2013年2月18日，被告为原告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。 2013年12月1日，被告向原告发出《入伙手续书》，通知原告房屋已具备入伙条件，可以办理入伙手续。原告于2013年12月1日受领本案讼争房屋。 至法庭辩论终结时止，未见被告提交涉案项目的《商品房现售备案证明》。 本院认为，原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋房屋所有权证书交付原告。此处的“工作日”，因涉及办证事宜，故按房地产管理部门的工作日计算更为合宜。自2013年12月1日交房后，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至2016年11月17日止，已满730个工作日。但因被告方面原因无法如期为原告申请办理房屋所有权登记，已经构成违约，应依法承担违约责任。根据合同第十七条第3款约定，被告负有为原告申请房屋所有权登记并将房屋所有权证书交付原告之义务，而该条第4款第（3）项仅约定被告逾期备案登记时原告退房情形下的违约责任，未约定被告逾期办证的违约金，原告也未能举证证明其因被告逾期办证所导致的实际损失，现原告在合同约定的办证期限届满未能取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”之规定，公布日期1999.02.12时效性已被修改本院酌情确定逾期办证违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。因此，本案逾期办证违约金应自2016年11月18日起至被告将涉案房屋的不动产权证书交付原告之日止，以已付购房款总额269801元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告南宁童乐乳业有限责任公司向原告胡志杰支付违约金（计算方式：以购房款总额269801元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，自2016年11月18日起计算至被告南宁童乐乳业有限责任公司将位于南宁市的不动产权证书交付原告胡志杰之日止）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费785元（原告胡志杰已预交），由被告南宁童乐乳业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  李明伦 人民陪审员  农小凤 二〇一九年五月三十日 书 记 员  罗旺才