福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初3844号 原告：龙岩市万和物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇犀牛路安置小区微利商品房**，统一社会信用代码9135080055095188XD。 法定代表人:章耀金，总经理。 委托诉讼代理人：陈金秀，女，1985年10月21日出生，汉族，龙岩市万和物业管理有限公司员工，住龙岩市新罗区。 被告：滕文雁，男，1973年12月23日出生，汉族，福建省天玉方圆矿业有限公司员工，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市万和物业管理有限公司（下称万和物业公司）与被告滕文雁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈金秀和被告滕文雁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万和物业公司向本院提出诉讼请求：判令滕文雁支付万和物业公司2017年10月1日至2019年3月31日的物业服务费891元、水费公摊费30.7元、电费公摊费121.6元、二次供水电费124.3元，以及2016年1月1日至2018年12月31日的生活垃圾处理费324元，以上共计1491.6元，并支付从起诉之日至款清结之日止，以1491.6元为本金，按月利率2%计算的利息。 事实与理由：2004年4月7日，坐落于龙岩市新罗区南城街道后门前路**“三华城市花园”13幢203号房屋办理了产权登记手续，滕文雁系该房屋的所有权人，房屋面积99.04平方米。 2014年1月15日，龙岩三华城市花园业主委员会（下称三华业委会，甲方）与万和物业公司（乙方）订立一份《“三华城市花园”物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方对三华城市花园住宅小区实施物业服务，物业服务期限自2012年12月31日至2017年8月31日。多层住宅的物业管理服务费按照0.5元/月.平方米收取。物业管理服务费不是业主人身和财产的保险费，物业公司不对业主人身和财产承担保险和保管责任。若业主无正当理由超过半年时间未按照规定缴纳物业服务等相关费用的，经过乙方书面催缴后仍未能按时足额支付，乙方有权在小区范围内进行张榜公布，违约金按应交金额的日千分之三标准计算。根据物业管理条例规定，此届业主委员会任期届满，新一届业主委员会未产生的，合同期限虽然已届满，但业委会没有选聘新的物业公司的，也没有签订新的物业管理服务合同的，双方仍然按本合同的约定，乙方提供管理服务从未间断的，本合同期限自然顺延。此外，前述物业服务合同还就物业管理用房、物业项目服务交接、违约责任等事宜作出了约定。2018年5月28日，三华业委会与万和物业公司又续订一份《福建省物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2018年6月1日至2021年5月13日，其余合同内容与上述《“三华城市花园”物业服务合同》相同。 万和物业公司自接手三华城市花园住宅小区的物业管理后，即对小区内的各项物业工作进行了管理。2017年10月1日至2019年3月31日期间，滕文雁未向万和物业公司缴纳“三华城市花园”13幢203号房屋的物业服务费891元、水费公摊费30.7元、电费公摊费121.6元、二次供水电费124.3元，以及2016年1月1日至2018年12月31日的生活垃圾处理费324元，以上各项共计1491.6元。为此，万和物业公司经催讨未果后具状法院，请求判如所诉。 滕文雁辩称，滕文雁系“三华城市花园”13幢203号房屋的业主，且对万和物业公司所述的事实没有异议。2017年10月1日至2019年3月31日期间，滕文雁确未向万和物业公司缴纳“三华城市花园”13幢203号房屋的物业服务费891元、水费公摊费30.7元、电费公摊费121.6元、二次供水电费124.3元，以及2016年1月1日至2018年12月31日的生活垃圾处理费324元。实际上，滕文雁曾向万和物业公司缴纳2018年10月1日以后的各项物业服务费用，但万和物业公司以滕文雁没有缴交2017年10月1日至2018年10月1日期间的各项物业服务费为由拒收。滕文雁认为，2017年10月至2018年10月期间的物业服务费用，滕文雁有权拒交。理由是：在2017年11月，由于万和物业公司管理不善致使滕文雁的二轮摩托车被盗。为此，滕文雁多次向万和物业公司调取事发时现场的监控画面，但均无结果。因此，滕文雁不同意支付前述期间的物业服务费用。综上，滕文雁同意缴纳2018年10月至今的物业服务费、水费公摊费、电费公摊费、二次供水电费以及生活垃圾处理费，请求人民法院驳回万和物业公司的其他诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：滕文雁对万和物业公司所述事实没有异议，本院予以确认。 上述事实，有万和物业公司提供的《“三华城市花园”物业服务合同》、《福建省物业服务合同》、关于供水方式交缴事宜的复函、水费交费证明及水费发票、电费交费证明及电费发票、生活垃圾处理费委托书、缴费通知书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。三华业委会与万和物业公司订立的《“三华城市花园”物业服务合同》、《福建省物业服务合同》，均体现了双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。 物业公司作为物业服务企业应当按照诚实信用原则，严格按照合同或者协议的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，业主接受物业管理服务也应积极协助并按时履行交费义务。事实上，在履行合同过程中，万和物业公司确实存在部份监控设备无法正常运转等服务瑕疵，而滕文雁也欠交物业服务费，双方均存在违约情形，依法应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。万和物业公司的服务瑕疵并不构成滕文雁减交或者免除物业服务费的理由，滕文雁若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。而本案中，滕文雁以万和物业公司存在前述物业管理服务瑕疵为由拒交2017年10月至2018年10月期间的物业费用，缺乏依据，显然不属合理选择，本院不予采纳。因此，滕文雁拖欠万和物业公司2017年10月1日至2019年3月31日期间物业服务费、水费公摊费用、电费公摊费、二次供水电费，以及2016年1月1日至2018年12月31日的生活垃圾处理费共计1491.6元，构成违约，侵害了万和物业公司的合法权益，应限期支付并承担相应的违约责任。查明事实表明，三华业委会与万和物业公司在物业服务合同中约定，若业主无正当理由超过半年时间未按照规定缴纳物业服务等相关费用的，经过物业公司书面催缴后仍未能按时足额支付，万和物业公司有权按应交金额的日千分之三标准向业主主张违约金。据此，万和物业公司主张滕文雁按月利率2%支付尚欠各项物业费用的利息，并未超出合同约定的范围，本院亦予采纳。 应当指出的是，万和物业公司作为物业服务企业，应当不断加强物业管理，加强与业主的沟通，不断提高物业服务水平，努力构建与业主的和谐关系。万和物业公司在提供物业服务时确实存在瑕疵，此情况是滕文雁未及时支付物业费的原因之一。针对本案诉讼过程中反映出的相关物业服务问题，本院建议万和物业公司加强服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，以赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应当按时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款规定，判决如下： 滕文雁应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市万和物业管理有限公司2017年10月1日至2019年3月31日的物业服务费891元、水费公摊费用30.7元、电费公摊费121.6元、二次供水电费124.3元以及2016年1月1日至2018年12月31日的生活垃圾处理费324元，以上各项共计1491.6元，并支付从2019年4月26日至款清结之日止，以1491.6元为本金，按照月利率2%计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由滕文雁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  庆  林 二〇一九年五月三十日 书记员 段林杏（代） 书记员 谢珊珊（代） 附主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 四、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。