云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初303号原告：云南通海恒博物业服务有限公司。住所地：通海县秀山街道花果山脚。统一社会信用代码：91530423582386547D。法定代表人：施文祥，任公司经理。委托诉讼代理人：夏朝琛，云南鼎甲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：杨莎莎，女，1984年7月21日生，汉族，住通海县。原告云南通海恒博物业服务有限公司与被告杨莎莎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏朝琛、被告杨莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳拖欠的2012年9月1日至2018年8月31日物业管理费11977.92元;2、判令被告向原告支付因拖欠物业管理费而应交纳的滞纳金共50349元，此后滞纳金按3‰的标准计算至被告缴清费用之日止;3、判令被告向原告支付原告所垫付的生活垃圾代运费36元;4、判令被告向原告支付原告所垫付的太阳能水费4.5元;5、判令被告向原告支付原告所垫付的供电合同押金100元；以上五项费用合计62467.42元。事实和理由：原告系通海壹品园小区的物业管理服务企业，被告系通海壹品园小区2幢2单元801室业主（住宅面积145.58㎡、车库面积20.78㎡）。2011年9月30日，原告与云南通海申泰房地产开发有限公司、云南通海云龙纸制品包装有限公司签订了《壹品园小区前期物业服务合同》，约定：原告对壹品园小区提供物业管理服务，期限五年，自2011年10月1日起至2016年10月1日止，本合同期限届满，业主委员会未成立或未选聘新的物管企业，合同自动延期两年，至2018年10月1日。合同第四条约定，物业管理服务费用按年收取，收取标准为1元／㎡/月。第十条约定，若业主未按时足额交纳物业管理费用的，原告有权按当期费用的每日3‰收取滞纳金。2009年12月22日被告购买了壹品园小区2幢2单元801室房屋，并成为了业主，原、被告应按《壹品园小区前期物业服务合同》享受权利履行义务，但被告拖欠2012年9月1日至2018年8月31日的物业管理费。原告多次催要未果，于2019年1月17日委托律师向被告发出律师函，再次对被告所欠物业费用进行催缴，但被告依旧未缴纳所欠物业服务费用，遂诉至法院。被告辩称，请求人民法院查清案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1、《壹品园小区前期物业服务合同》违反行政法规《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应依法被确认无效。2、原告没有证据证明其按照《壹品园小区前期物业服务合同》约定履行了物业服务合同。3、如果原告有证据证明其按照《壹品园小区前期物业服务合同》约定履行了物业服务，那么本纠纷也超过了2年的诉讼时效，贵院应依法驳回起诉。4、即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费。5、《壹品园小区前期物业服务合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《壹品园小区前期物业服务合同》条款的约束。6、《壹品园小区前期物业服务合同》约定的滞纳金条款无效。7、原告主张的物管费收取标准缺乏依据。首先，被告从来不知道也不认可原告主张的物管费收取标准；其次，原告收取的物管费与服务水平不相符合。8、被告与原告没有签订过任何形式的合同，双方不存在合同关系，也不存在事实合同关系。本院经审理认定事实如下：通海县壹品园小区坐落于通海县。壹品园小区是由云南通海云龙纸制品包装有限责任公司投资，由云南通海申泰房地产开发有限公司开发建盖。2010年1月14日、25日，杨莎莎与云南通海云龙纸制品包装有限责任公司及云南通海申泰房地产开发有限公司签订了两份《商品房购销合同》，购买了壹品园小区面积为144.25㎡的第二幢二单元八层801号房屋及面积为19.94㎡的B059号房（车库）成为业主。但被告至今未入住。2011年9月30日，在未成立业主委员会的情况下，原告与云南通海云龙纸制品包装有限责任公司及云南通海申泰房地产开发有限公司签订了《壹品园小区前期物业服务合同》，约定的主要内容为：云南通海申泰房地产开发有限公司选聘原告对壹品园小区提供前期物业管理服务事宜;委托管理期限五年，自2011年10月1日起至2016年10月1日止，若合同期限内，业主委员会代表全体业主另行与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期届满，业主委员会尚未成立或业主委员会未选聘新的物业管理企业，双方未提出异议的本合同自动延期两年，至2018年10月1日止；物业服务内容包括房屋建筑本体共用部位；共用设施设备；物业管理范围的市政公用设施及附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；维护小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等保安工作，并配合和协助当地公安机关对小区内发生的治安刑事案件的侦破；社区文化建设、体育、娱乐活动；物业及物业管理档案、资料的收集整理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；物业内的装修管理；物业服务费、公共水电费和其他相关费用的收取；业主户内水电的有偿维修服务及委托的其它有偿服务；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。同时约定物业服务收费方式为包干制，按年收取，标准为1元/月/平方米，按实际产权面积计算，不包括房屋公共部位、公共设施设备大中修、停车管理服务费、垃圾清运费用等。由原告代收垃圾清运费，每户每月3元，每年按36元收取。未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权按当期应交纳物业服务费总额的3‰每日收取滞纳金。合同还对物业管理服务质量及其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告从2011年10月1日至2018年9月30日对该小区进行物业管理。被告交纳了2011年9月1日至2012年8月31日的物业管理费。自2012年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费，以及自2017年9月1日至2018年8月30日期间垃圾清运费未缴纳。原告于2019年1月17日向被告催交及发出《律师函》，该函载明：被告所有的通海县住宅（住房面积为145.58㎡），2012年9月1日至2018年8月31日期间已欠缴物业管理费共计12118.42元。另查明，原告于2011年9月23日登记注册成立，经营期限至2031年9月23日。2017年2月8日，原告取得玉溪市住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（叁级）。本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在壹品园小区尚未成立业主委员会时，由云南通海申泰房地产开发有限公司、云南通海云龙纸制品包装有限公司于2011年9月30日选聘原告进行壹品园小区前期物业管理，并签订《壹品园小区前期物业服务合同》并未违反有关法律法规的规定，该前期物业合同成立并生效，对被告具有约束力，双方之间已形成物业管理服务合同关系，双方均应按合同履行。被告未举证证明在《壹品园小区前期物业服务合同》约定的服务期限内壹品园小区成立了业主委员会，并另行选聘了物业服务企业，故被告仍应按照《壹品园小区前期物业服务合同》的约定履行义务，且服务期限延长至2018年8月31日止。被告主张本纠纷的诉讼时效只有两年，且应从2016年10月2日开始计算，原告提起诉讼之日即2019年2月13日已起过两年。由于被告一直未支付2012年9月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费，其违约行为处于持续状态，诉讼时效并未超过，故对被告主张部分物业管理费超过诉讼时效，本院不予采信。综上，被告未按约定缴纳物业管理费，已构成违约。原告要求被告支付2012年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费符合《壹品园小区前期物业服务合同》的约定，原告计算的房屋面积无有效证据证实，本院按《商品房购销合同》记载的面积计算支持原告物业管理费，即（144.25+19.94）㎡×1元/月/㎡×12月×6年＝11821.68元。对于原告主张的垃圾清运费36元，虽然《壹品园小区前期物业服务合同》中已明确约定由原告代收代缴，但被告未实际入住，原告也未举证证明其已为被告代缴了垃圾清运费，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因《壹品园小区前期物业服务合同》系投资商、开发商与原告所签订，被告并非合同相对方，原告也并未告知被告合同中对滞纳金进行过约定，该项约定加重了被告的义务，故关于滞纳金的约定对被告不具有法律约束力，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张为被告垫付了的太阳能水费4.5元及供电合同押金100元，被告对该费用不认可，原告也未提交证据证实，故对原告的该诉讼请求，本院不以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告杨莎莎于判决生效后十五日内支付原告云南通海恒博物业服务有限公司2012年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费11821.68元。二、驳回原告云南通海恒博物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，减半交纳680元，由原告云南通海恒博物业服务有限公司负担500元，被告杨莎莎负担180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  范丽娟二〇一九年五月六日书记员  马黎曼