江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初996号 原告：朱耀琪。 委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。 被告：周凤兴。 被告：苏州卓越房产经纪有限公司，住所地苏州高新区浒关分区金灯街**（上河花园******）。 法定代表人：朱琪。 委托诉讼代理人：陈富强，该公司员工。 原告朱耀琪与被告周凤兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员邹懿独任审理。本院于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告朱耀琪的委托诉讼代理人纪慧，被告周凤兴到庭参加诉讼。后因工作原因，本案转为由代理审判员赵建荣独任审理。后原告申请追加苏州卓越房产经纪有限公司（以下简称卓越公司）作为本案的共同被告，本院予以准许。后因双方争议较大，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2019年5月21日公开开庭进行了审理，原告朱耀琪的委托诉讼代理人纪慧，被告周凤兴，被告卓越公司的委托诉讼代理人陈富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱耀琪向本院提出诉讼请求：1.两被告腾空位于苏州高新区永莲路XXX号房屋，并将上述房屋交付给原告；2.两被告支付原告房屋占有使用费（按年租金8万元，从2019年2月11日起计算至实际腾空交付房屋之日止，暂计至2019年3月10日为6667元）；3.两被告支付原告物业管理费（按照2元每平方米每月，自2016年2月9日起计算至实际腾空返还之日，暂计至2019年12月31日原告实际支出12485元）；4.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月13日，原告作为出租方与被告周凤兴就位于苏州高新区永莲路XXX号房屋签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2016年2月9日起至2019年2月10日止，租赁期满，被告应如期将房屋归还给原告。合同约定租金为每年76000元，自2017年起房租每年上涨2000元，且约定被告应承担物业管理费。现合同约定的租赁期已经届满，被告未将案涉房屋返还原告。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告周凤兴辩称，第一，我不是适格主体，我是卓越公司的股东，我签字的行为是职务行为，产生的后果由卓越公司承担。第二，2018年11月21日，原告与被告卓越公司总经理蒋立亚在微信上就续租事宜进行了协商，双方沟通下来房租为1年123000元，2018年12月30日，原告突然提出要收回房屋。2018年12月30日之后，我方找原告协商续租的问题，陆陆续续五六次，原告将价格提到15万元左右，我方同意了，但是原告又不同意了，但是我方没有书面的证据证明，后来原告又将价格提到20万元，但是市场价只有10万元左右，我方就没办法了。第三，关于物业费，该支付多少我愿意支付多少，愿意支付给原告。第四，因为原告同意续租，所以我方装修实际产生损失16万元，该损失我方另案向原告主张。 被告卓越公司辩称，第一，周凤兴主体不适格，周凤兴是我公司股东，周凤兴是代表卓越公司与原告签订房屋租赁合同，是履行职务行为，被告对于周凤兴签字的行为予以追认，相应后果应由公司承担。第二，原告知道被告的身份以及租房用途，对此未提出异议，我公司也确实用于经营卓越房产。第三，合同签订后，第一笔房租76000元以及押金5000元是由我公司总经理蒋立亚缴纳，并非被告周凤兴缴纳，该5000元押金，要求在本案中一并处理。 经审理本院认定事实如下： 位于苏州高新区永莲路XXX号房屋建筑面积为132.82平方米，由原告朱耀琪以及案外人姚文英、朱卫忠按份共有，姚文英、朱卫忠同意由原告朱耀琪提起本案诉讼。 2015年10月13日，原告朱耀琪（甲方，出租方）与被告周凤兴（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于苏州高新区永莲路XXX号房屋出租给乙方，乙方所租房屋用于开房产中介，租赁期限自2016年2月9日起至2019年2月10日止，每年租金为76000元，房租于2017年起每年房租上涨2000元，租房保证金为5000元，乙方承担租赁时所发生的水费、电费、网络费、物业管理费，租房保证金存放于甲方处作为履约保证金，主要用于对合同期满终止时甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后退还乙方。双方并就其他事项进行了约定。原告朱耀琪在甲方处签字，被告周凤兴在乙方处签字。另，中介方处有被告卓越公司的盖章。后案涉房屋用于开办被告卓越公司，被告周凤兴于2015年12月28日向原告支付租金38000元，蒋立亚向原告账户转账了保证金5000元，并于2016年6月22日向原告支付租金38000元、于2017年2月5日向原告支付租金78000元、于2018年1月8日向原告支付租金8万元。 2018年11月21日，原告朱耀琪与被告卓越公司的总经理蒋立亚的微信聊天记录如下：朱耀琪称“蒋总，明年金榈湾门面13万商量的怎么样了？还续租不？”，蒋立亚回复“不是说12吗”，朱耀琪回复“恩，那12，哎，兄弟这么多年了就12好了”，蒋立亚回复“兄弟啊你这个也太离谱了，就11.5万吧”，朱耀琪回复“别烦了12.3吧”，蒋立亚回复“跟你无法讲了”，朱耀琪向蒋立亚发送了一张截屏，内容为“那个金榈湾的房子，你确定了跟我说下，我们老板说确定要的，现在签约都可以的，等到他们搬走我们在搬进去好了”，并回复蒋立亚“现在每天都缠着我喊我去吃饭，你看呢，我都不好意思了”，蒋立亚回复“好了肯定是哪个中介在里面捣鬼”，朱耀琪回复“好几个人都要现在”，蒋立亚未回复。 2018年12月30日，原告朱耀琪向被告周凤兴发送短信“周老板，金榈湾店面2019年2月10日到期，到了之后我收回要自己用的，帮帮忙10号之前搬空房子吧，谢谢！”2018年12月31日，原告朱耀琪向被告周凤兴发送短信“周老板，金榈湾店面2019年2月10日到期，我准时过来收回房子！谢谢！”2019年1月29日，原告朱耀琪向被告周凤兴发送短信“周老板，你把水电煤，物业费去结清一下吧，你找到地方抓紧搬一下吧，2月10号房子到期了来交接一下吧”，被告周凤兴回复“朱耀琪你通知时间急促，这么短时间找不到门面，员工无法安放，公司不欠你房租，找到再说！”原告朱耀琪回复“谢谢你啊，周老板，希望你找到更好的门面，我这个真的要自己用了，没办法那边要赶我走了”。 另查明，被告卓越公司成立于2013年8月6日，有6名股东，蒋立亚以及被告周凤兴均系该公司股东。 又查明，案涉房屋的物业费为2元每月每平方米。2019年5月7日，原告朱耀琪为案涉房屋向苏州天元物业管理有限公司缴纳了物业管理费12485元。2019年5月9日，该物业公司向原告开具了相应的发票，备注中载明为2016年2月9日至2019年12月31日期间的物业费。 庭审中，关于被告卓越公司在中介方处盖章一事，原告称当时周凤兴说要租房子用来开中介，但具体没说开哪家中介，双方谈妥价格后，周凤兴拿出了空白合同，当时合同上就已经有了卓越公司的盖章；被告周凤兴、卓越公司称当时是被告卓越公司的一个股东杨步国拿了一份空白的有卓越公司盖章的房屋租赁合同过来的，由杨步国书写合同内容，盖的章习惯性盖在了中介方的位置；原、被告双方均确认没有向卓越公司支付过中介费。 庭审中，关于押金5000元，原告称收到了蒋立亚支付的5000元，但其认为是被告周凤兴缴纳的，同意在物业费用中予以抵扣；被告周凤兴、卓越公司称5000元押金是被告卓越公司缴纳的。 以上事实，由原告提交的房屋租赁合同书、房屋所有权证、情况说明、身份证、短信记录、物业收费标准、收据、物业费发票，被告卓越公司提交的微信聊天记录以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点有三个：一是与原告签订房屋租赁合同的相对方是被告周凤兴还是被告卓越公司，二是原、被告之间是否就续租事宜达成过一致意见，三是两被告是否应向原告支付房屋占有使用费以及物业费。 关于争议焦点一：本院认为，首先，从房屋租赁合同本身来看，虽然被告卓越公司未在承租方处盖章而是盖在了中介处，但原、被告双方均确认未曾向卓越公司支付过中介费，两被告陈述当时在空白合同上盖章习惯性地盖在了中介处具有一定合理性。其次，从合同的签订和履行经过来看，签订合同是被告周凤兴与原告商谈的，但被告周凤兴系被告卓越公司的股东，合同内容也写明房屋用于开房产中介，实际也由被告卓越公司占有、使用，除了第一期租金38000元是被告周凤兴缴纳的，保证金5000元以及第二期租金78000元、第三期租金8万元均为被告卓越公司的股东蒋立亚缴纳的，两被告也一致认可实际承租人是被告卓越公司，对于续租事宜也是原告与被告卓越公司的股东蒋立亚联系的，原告在诉讼中申请追加卓越公司为共同被告，要求卓越公司承担本案房屋租赁合同纠纷的相关权利义务，故原告对于被告卓越公司实际占有、使用案涉房屋是知晓并认可的。综上，本院认为，合同的相对方应为被告卓越公司。 关于争议焦点二：被告周凤兴、卓越公司称双方曾达成过续租意见，但被告卓越公司提供的微信聊天记录中并无双方达成合意的言辞，两被告亦未提供其他证据证明双方曾达成过续租的一致意见，故对两被告该辩称意见本院不予采纳，本院认定原、被告就续租事宜未达成一致意见。 关于争议焦点三：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同期限已经届满，双方未再续签合同，故双方之间的租赁关系已经终止，被告卓越公司应当将租赁房屋腾退给原告朱耀琪。 关于占有使用费的金额，本院认为，因案涉房屋建筑面积为132.82平方米，房屋租赁合同中约定的最后一年的年租金为8万元，故被告卓越公司应按照年租金8万元的标准，自2019年2月11日起至实际返还房屋之日止向原告支付案涉房屋占有使用费。 关于物业费，房屋租赁合同中约定由承租人承担租赁期间发生的物业管理费，且原告已经向物业公司缴纳了租赁期间的物业管理费，故被告卓越公司应向原告支付2016年2月9日至2019年2月10日期间的物业费9563.04元（132.82平方米*2元每月每平方米*36个月）。因原告收到被告支付的押金5000元，扣除该5000元，被告卓越公司还应支付原告物业费4563.04元。关于2019年2月10日之后的物业费，因被告卓越公司未向原告返还案涉房屋，故被告卓越公司应向原告支付物业费，计算标准为按照265.64元每月（132.82平方米*2元每月每平方米），自2019年2月11日起计算至实际返还房屋之日止，但因原告缴纳了2019年12月31日之前的物业费，故最晚计算至2019年12月31日止。 关于被告周凤兴的责任，因其并非合同相对方，故对原告要求被告周凤兴承担责任的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州卓越房产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内立即腾空、迁出位于苏州高新区永莲路XXX号房屋，并将上述房屋返还原告朱耀琪。 二、被告苏州卓越房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱耀琪支付房屋占有使用费（按照年租金8万元的标准，自2019年2月11日起计算至实际返还房屋之日止）。 三、被告苏州卓越房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱耀琪支付2016年2月9日至2019年2月10日期间的物业费4563.04元。 四、被告苏州卓越房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱耀琪支付物业费（按照265.64元每月，自2019年2月11日起计算至实际返还房屋之日止，最晚计算至2019年12月31日止）。 五、驳回原告朱耀琪的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，帐号62284004061********。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206元，由被告周凤兴、苏州卓越房产经纪有限公司负担，被告负担部分直接支付给原告，原告预交的案件受理费本院不予退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10-5553010********）预交上诉案件受理费。 审 判 长  汪小峰 代理审判员  赵建荣 人民陪审员  陆素珍 二〇一九年五月三十一日 书 记 员  吴心依