中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初9008号原告：莫某1(英文名：SUSANHUANG)，女，1951年8月3日出生，住美国。委托诉讼代理人：吕钧弢，上海申浩律师事务所律师。被告：莫某2，女，1956年10月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：徐嘉妮，上海圆誉律师事务所律师。原告莫某1与被告莫某2所有权确认纠纷一案，本院于2016年12月16日作出(2016)沪0109民初XXXXX号民事判决。莫某1、莫某2均不服判决，提起上诉。2018年3月31日，本案经上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终XXXX号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。重审中，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莫某1及其委托诉讼代理人吕钧弢，被告莫某2及其委托诉讼代理人徐嘉妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫某1向本院提出诉讼请求：确认上海市虹口区华昌路XXX号XXX、XXX室两套房屋(以下简称系争房屋)产权归莫某1所有,莫某2将该两套房屋归还莫某1，并将该两套房屋产权过户登记到莫某1名下。事实和理由：2004年10月，莫某2受莫某1委托以莫某2名义代莫某1购买了系争房屋。嗣后房屋登记在莫某2名下，房款已由莫某1全部承担。莫某1作为系争房屋的实际产权人，多次要求莫某2交还房屋并办理变更登记手续，莫某2却拒不办理。故起诉。被告莫某2辩称，莫某1所述不是事实。系争房屋是莫某2购买的。2005年莫某2到莫某1美国的家中，莫某1当时希望莫某2将房屋转让给莫某1，莫某2于是书写了代莫某1购买系争房屋的协议。但此后莫某1没有支付任何房款，所以这件事情就不了了之。系争房屋是2007年办理的房产证，莫某1未提出异议。2007年至今，莫某1也并未主张过任何权利。不同意莫某1诉请。经审理查明，莫某1与莫某2系姐妹关系。莫某1在2004年时已入美国籍。2004年10月30日，莫某2签订商品房预售合同购买了系争房屋(用途为办公)，其中401室总价人民币425,554元，首付款人民币175,554元，银行贷款人民币25万元；402室总价人民币421,365元，首付款人民币171,365元，银行贷款人民币25万元。莫某2支付了首付款和交易税费，并以莫某2名义申请了银行抵押贷款。此后系争房屋于2007年8月登记到莫某2名下。银行贷款由莫某2按期归还，并于2014年12月全部还清，于2015年5月注销了抵押登记。系争房屋于2007年交付后，由莫某2用于出租，收取租金。2005年2月9日，莫某2在莫某1美国的家中向莫某1出具一张字据，内容为“2004.10.30在上海金象大厦402、401，原发票名是莫某2，是代为莫某1购买，真正的户主是莫某1”。同日，莫某1书写了一张非规范格式并有涂改的记账稿，记载有“349,705。后加2千。351,705。到05年1－20付总数358,755，素平总付出。两套付现846,830元。汇现2万美金，汇成人民币165,800(1)。04年第二学期有90,000。03年分红余款原欠我35,700。(合计)291,500。(代付三通费)。所欠素平67,255(2)，换美金是8,152。注，莫某2从02/08/05开始代付按期付款。05年1月20号首付出7,050元(3)正。具体每月要根据发票为证。”莫某2在记账稿下方书写了“收回莫某167,255，美金8,152——莫某2”。2007年10月16日，莫某2出具一张收到莫某12,000美金的收条。莫某1处还保有莫某2书写的两张非规范格式的记账稿。一张结尾标有“算止2013.7月份。”，记载内容为“贷款2005.1月份开始，250,000(401)+250,000(402)＝500,000。2007.10.17收美金2,000×7.45＝14,900。2006.2月份学校分红75,000元，合计89,900；收租金255,200，共计345,100。(下方他人书写：为什么没有2005年分红)按揭共付528,284.06，物业费27,010.08，购家具10,000，办产证30,000，娘12,400，维修基金5,075.52，保险费2,786，闭路电视480，合计616,035.65。2008-2012利息100,000×5×12×0.01＝60,000。计676,035.66－345,100-240,000(2013、2014分红)。90,935.66+中介费5,000+2,250.84(物业费)＝98,186.50。付油烟机500，热水器800。总计99,486.50。”另一张结尾标有“2014.12”，记载内容为“贷款2004.11.1，2004.9.26首付款，401，2007.4.30开始租，56×2,200＝123,200；402，2006.7.13，60×2,200=132,000，(合计)255,200。购房日期2004.12.24贷款，付物业费2006.6.24开始，72×187.57＝13,505.04。按揭共支付528,284.06；物业费13,505.04；购电视等10,000；办产证30,000；交房屋维修金5,075.52；娘124,000；中介费5,000；合计604,264.62-255,200＝349,064.62。2004.11.1，2,790.6×2＝5,581.2×2＝11,162.40……2012,5,707.58×7＝39,953.06，共付528,284.06。”两张记账稿均无任何签名。双方发生争议后，曾在多名亲属陪同下一起到温州当地的派出所调解，但未能达成一致。当时参与调解的多名亲属到庭作证，称原告当时主张被告系代其购买房屋，并拿出2005年字据和记账稿，被告未明确否认。另查明，2001年起，莫某1、莫某2与其他亲属一起投资开办温岭市华侨中学，由莫某2掌管学校财务，负责分红。2003年12月15日，莫某1向莫某2出具一张“领款凭证”，记载内容为“从2001年下半年90,000；2002年－2003年360,000；2003年上半年还分45,000；共计495,000元。其中有325,000元经我本人同意，由莫某2经手，交付由莫彦春购土地(投资)325,000到目前投在莫彦春合购土地。以上属实为据。”2005年7月18日，莫某1向莫某2出具一张收条，记载“收到妹莫某282,500人民币正”。(2016)沪0109民初11015号案件审理中，同为学校投资人的莫彦春、诸葛丽萍夫妇到庭作证称，温岭市华侨中学从2001年9月开始分红，都是莫某2操办。证人的份额较低是每学期人民币6万元，莫某1份额较高应为每学期人民币9万元，每年数额都一样，分两次拿钱，都是现金，直到2006年上半年只给了人民币5万元，说是效益变差了，之后就没再分红。再查明，莫某2中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXXXX********XXXX的个人贷款对账单，2012年8月至同年12月的贷款本息每月为2,854.13元，2013年1月至2014年11月的贷款本息每月为2,837.80元，2014年12月的贷款本息为2,723.89元。莫某2中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXXXX********XXXX的个人贷款对账单，2012年8月至同年12月的贷款本息每月为2,853.79元，2013年1月至2014年11月的贷款本息每月为2,837.26元，2014年12月的贷款本息为2,721.28元。(2016)沪0109民初11015号案件审理中，莫某1表示其系因在美国有事无法脱身，才委托莫某2代为购房。对于房款支付问题，莫某1陈述称首付款先由莫某2垫付，此后2005年2月9日在美国家中给付莫某2现金28,152美元，还给了第一笔还贷款人民币7,050元，也是美金支付，即记账稿上所写的“汇现2万美金”、“所欠素平67,255换美金8,152”和“05年1月20号首付出7,050元(3)正”。另外莫某1是温岭市华侨中学的股东，学校分红由莫某2代领取，2003年学校分红人民币35,700元，2004年第二学期学校分红人民币9万元，都是莫某2保管，用以代莫某1支付首付，即记账稿上所写的“04年第二学期有90,000。03年分红余款原欠我35,700”。之后原告又用学校2005年分红人民币18万元和2006年分红人民币15万元支付房款。2007年莫某1又在美国家中给了莫某22,000美元。至此钱款结清，此后银行贷款都以房屋租金归还。莫某2陈述称购房首付均是莫某2自己的收入支付。双方的确有合作办学，但是并未达成协议用学校分红来支付房款。银行贷款由莫某2归还，并未通过租金。2005年2月9日记账单上写的应该是双方合作办校的投资款项，是要给到莫某2的。莫某2当天只收到8,152美元，该款项也并非是购房款。本案审理中，莫某1表示2005年2月9日上午其给了莫某2现金2万美金，莫某2数完钱之后就和莫某1核算账目，算完账之后莫某2写了一张“总付出35,8755珍素.165,800+9,000+35700=291,500余67,255收回美金8152”的字条，在写到余67,255之时，莫某1按汇率折算成8,152美金给付了莫某2，莫某2收到8,152美金之后点算清楚，就把字条补充完整,写了“收回美金8,152”。莫某2则称，其2005年2月9日仅收到8,152美金，未收到过2万美金。双方均同意对就2005年2月9日，莫某1与莫某2之间是否存在2万美金现金的交付一节进行心理测试。本院委托上海市公安局物证鉴定中心对该节进行心理测试，测试前莫某1与莫某2均在该中心处签署了“本人自愿接受心理测试，并对测试结果予以认可”的承诺书。该中心出具了《鉴定文书{沪公物鉴(检)心字[2018]51号}》，分析意见为，在该起所有权确认纠纷案中，莫某1关于2005年2月9日莫某1与莫某2之间是否存在2万美金现金交付该节的陈述可信度高于莫某2。《鉴定文书》出具后，莫某2称2005年2月9日其去美国，莫某1才提出要求莫某2转让其购买的系争房屋，同时莫某1退还了2万美金给莫某2，该2万美金用于当时莫某2支付的移民款项。上述事实，有莫某1提供的房地产登记信息、字据、记账稿、收条、房屋租赁协议、证人证言等，莫某2提供的房产证、商品房预售合同、首付款发票、抵押借款合同、贷款对账单、贷款结算证明等，本院委托上海市公安局物证鉴定中心出具的《鉴定文书》，以及双方陈述等证据为证。本院认为，不动产权属证书与不动产登记薄的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明，除有证据能证明不动产登记薄的记载确有错误外，以其记载确定权利归属。本案中，被告是不动产权属证书及不动产登记薄所记载的系争房屋所有权人，原告主张房屋归其所有，必须对双方存在借名买房约定，以及购房款为原告出资的事实，承担证明责任。关于约定，本院从2005年2月9日出具的字据内容、莫某2书写的两张非规范格式的记账稿以及莫某1书写的非规范格式的记账稿进行分析。根据莫某2在2005年2月9日出具的字据内容记载，双方确有借名买房的意思表示。莫某2辩称其写字据的意思是将系争房屋转卖给莫某1，与所书内容明显不符。莫某2辩称莫某1当时希望受让系争房屋，莫某2于是书写了代莫某1购买系争房屋的协议。但此后莫某1没有支付任何房款，所以这件事情就不了了之。莫某2书写的两张非规范格式的记账稿结尾分别标有“2014.12”、“算止2013.7月份”，而记账稿中所列的按揭付款的时间也包含2004年至2012年，可见该记账稿发生于2005年2月9日出具字据之后，从莫某2辩称来看，双方关于转让系争房屋在莫某2出具字据之后，并未继续进行，而在莫某2出具字据多年之后，莫某2却与莫某1就系争房屋的费用进行了结算，莫某2的辩称意见与其实际行为，自相矛盾，显然不符合常理，亦不符合逻辑。而证人对双方在派出所调解时情况的描述也可对此加以佐证，结合贷款、租赁材料由原告保管，以及莫某2在2014年12月还书写购房相关费用的记账稿与莫某1协商的事实，有理由相信双方原本确实存在借名买房的约定。莫某2还辩称2014年12月记账稿是写给自己看的，带到莫某1家时与贷款、租赁材料一同被扣留，但无证据可以证明，也不合常理，本院不予采信。而且莫某2在庭审中的陈述亦有多处矛盾之处，因此综合双方的陈述及提供的证据，莫某1主张其借莫某2名义购买系争房屋的盖然性较高。关于出资，首先确定的事实是房款首付及贷款本息都是由被告直接支付的，原告称其通过直接给付美金、学校分红抵扣和租金抵扣已经支付了全部费用。根据莫某2书写的结尾标有“2014.12”非规范格式的记账稿中的记载，将物业费、按揭付款、购电视机、办产证、房屋维修金、娘(的费用)、中介费等都作为付出的成本合计为604,264.62元，将两套房屋的租金255,200元作为收入的抵扣项。根据莫某2书写的结尾标有“算止2013.7月份”非规范格式的记账稿中的记载，将按揭付款、物业费、购家具、办产证、娘(的费用)、维修基金、保险费、闭路电视、利息、中介费、付油烟机、热水器等都作为付出的成本，将收美金、2006年2月份学校分红、收租金、2013、2014分红等作为收入的抵扣项。两张非规范格式的记账稿中相关名目的金额也都一致。莫某1书写了一张非规范格式的记账稿，记载，莫某2总付出358,755元，汇现2万美金，汇成人民币165,800元，2004年第二学期有90,000元，03年分红余款原欠我35,700元，莫某1支付给莫某2合计291,500元，两者结算后尚欠莫某267,255元，换美金是8,152元。莫某2在该记账稿下方书写了“收回莫某167,255，美金8,152——莫某2”，从书写的位置以及所空的行距来看，莫某2所写内容是与莫某1所写内容相衔接的，且莫某2在空白纸张最下方书写“收回莫某167,255，美金8,152——莫某2”，而不从纸张的上方书写，亦不符合常理。故该三张记账稿应是双方对系争房屋相关费用的结算。但该三张记账稿格式混乱(且其中两张都没有任何签名)，以此作为书面凭证，对大多数款项都缺乏直接证据予以证明。而双方当某某在庭审中对出资(尤其是分红抵扣一节)的陈述也都相当混乱。对此，本院只能根据现有证据，结合证人证言和当某某陈述，通过心证予以认定。2005年2月9日的记账稿虽系原告自行书写，但从书写的内容来看，莫某2付总数358,755元，扣除汇现2万美金(汇成人民币165,800元)、2004年第二学期有90,000元及2003年分红余款原欠款35,700元，所得差额为67,255元。因此要分析上述四笔款项莫某2是否收到，首先双方对于67,255元折算为8,152美金，且莫某2收到该8,152美金意见一致，本院予以确认。其次，关于汇现2万美金(汇成人民币165,800元)，莫某1称该笔款项为当日以美金现金支付给莫某2，而莫某2予以否认，在庭审中曾表示当日未收到过2万美金，本院委托上海市公安局物证鉴定中心对该节进行心理测试，分析意见为，在该起所有权确认纠纷案中，莫某1关于2005年2月9日莫某1与莫某2之间是否存在2万美金现金交付该节的陈述可信度高于莫某2。在心理测试结论作出后，莫某2改口称2005年2月9日其去美国，莫某1才提出要求莫某2转让其购买的系争房屋，同时莫某1退还了2万美金给莫某2，该2万美金用是当时莫某2支付的移民款项。显然莫某2对于是否收取该2万美金的说法在庭审中表述前后不一致，结合原告提供的证据，再参考心理测试的结果，本院认定莫某2已收取了2万美金，该2万美金应为系争房屋的购房款。第三，关于2004年第二学期有90,000元及2003年分红余款原欠款35,700元，这两笔学校分红款项，莫某1计算得出所欠莫某267,255元，是扣除了该两笔学校分红款项的，而莫某2在该记账稿最后书写“收回莫某167,255，美金8,152”，显然是确认了对该两笔学校分红款项进行了扣除。2003年12月15日，莫某1向莫某2出具一张“领款凭证”，记载内容为“从2001年下半年90,000；2002年－2003年360,000；2003年上半年还分45,000”，结合证人证言与其他已知的分红情况，可大致推定在每学期人民币9万元左右，因此2003年分红余款原欠款35,700元，也符合常理。根据莫某1在2005年7月出具的收条，2005年上半年的分红其也已经收取，而莫某2也未能提供莫某1收取2004年第二学期的分红收据，因此可以认定莫某1在2005年7月出具的收条前即在2005年2月9日，双方对2004年第二学期分红90,000元抵扣房款达成了共识。故该两笔学校分红款已抵扣了系争房屋的购房款。根据商品房预售合同约定，401室首付款人民币175,554元，402室首付款人民币171,365元，两套房屋合计首付款为346,919元，而莫某1支付给莫某2的四笔款项合计为358,755元，已超过首付款总额，故应认定莫某1已向莫某2支付了系争房屋的首付款。至于其余的款项，莫某2书写的两张非规范格式的记账稿，包含2004年11月1日至2012年7月31日的按揭贷款等在内的莫某2付出成本扣除了2,000美金(14,900元)、2006年上半年学校分红75,000元、租金255,200元及2013年和2014年学校分红24万元后，尚需支付莫某299,486.50元。因此要分析上述四笔款项莫某2是否收到，首先，关于2,000美金，2007年10月16日的2,000美金收条，被告称是到美国借用的日常花费，并非抵扣房款，但其自行书写的记账稿中却含有该款，故应当认定为房款。其次，2006年上半年学校分红75,000元及2013年和2014年学校分红24万元抵扣，仅有2006年上半年的人民币75,000元与被告所书记账稿印证，该笔款项可以认定抵扣了房款。至于2007年之后，原告陈述中未提及此后再有以分红抵扣房款的约定，证人也作证称未再领取过分红，故应认为此后不再有分红抵扣的情况，故2013年和2014年学校分红24万元抵扣房款的意见，本院不予采纳。当某某对2010年以后的分红有争议的，属于另一法律关系，本案中无法处理，可另循法律途径解决。第三，关于系争房屋出租的租金255,200元，分别为401室自2007年4月30日起56个月的租金和402室自2006年7月13日起的60个月的租金，合计为255,200元。本案为莫某1其借莫某2名义购买系争房屋，虽然系争房屋产权登记在莫某2名下，但双方对于实际购房人莫某1对系争房屋享有产权也形成了共识，否则就不会对以系争房屋孳息的租金抵扣购房款形成一致意见。现被告在记账稿中已将租金抵扣了购房款，且原告也予以认可，该合意并不违反法律规定，系当某某的意思自治，本院应予准许。综上，莫某2书写的两张非规范格式的记账稿中所列的款项中2013年和2014年学校分红24万元以及尚需支付莫某299,486.50元，合计339,486.50元属于莫某1未支付莫某2的款项。根据莫某2书写的两张非规范格式的记账稿，系争房屋的贷款是计算至2012年7月，因此莫某1与莫某2就系争房屋贷款的结算至2012年7月，2012年8月至2014年12月系争房屋的贷款仍有莫某2归还，该部分贷款本息为164,511.15元。综上所述，莫某1主张系争房屋的购房款全部由其出资，证据不足，本院无法完全采纳。莫某1已支付莫某2购房等相关款项为703,855元，尚未支付的款项为503,997.65元。莫某1与莫某2之间确有过借名买房的约定，莫某1就两套房屋的合同总价846,919元而言，已支付了绝大部分购房款。双方结算后本院认定的莫某1尚未支付的503,997.65元款项，包含了贷款的利息、办理产权过户的相关费用以及房屋的物业费等，该部分费用均应由房屋的产权人负担，双方在结算中将该部分应由产权人负担的费用作为莫某1应支付的费用予以确认，显然也是认可了莫某1与莫某2借名买房的事实，确认了莫某1作为系争房屋实际购房人的身份。再者，系争房屋的租金收入为系争房屋的孳息，应由房屋的产权人所有，现双方对于租金作为莫某1已支付的款项抵扣了购房款形成了一致意见，亦能推断出双方对于莫某1作为系争房屋的实际购房人达成共识。因此，系争房屋应归莫某1所有；莫某1尚未支付的503,997.65元应当予以支付，为减少当事人的讼累，本院一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第二条之规定，判决如下：一、确认上海市虹口区华昌路XXX号XXX室、上海市虹口区华昌路XXX号XXX室房屋归莫某1所有，莫某2应于本判决生效之日起10日内协助办理上述房屋的过户登记手续，由此产生的税、费由莫某1负担；二、莫某2应于本判决生效之日起10日内，将上海市虹口区华昌路XXX号XXX室、上海市虹口区华昌路XXX号XXX室房屋归还莫某1；三、莫某1于本判决生效之日起3日内，支付莫某2503,997.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,000元，由莫某1负担；鉴定费5,000元，由莫某2负担。如不服本判决，莫某1可在判决书送达之日起30日内，莫某2可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当某某的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 毅人民陪审员 郭 瑛人民陪审员 毛济平二〇一九年五月三十一日书 记 员 高 洒附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。