江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异251号案外人：蔡萧东，男，1992年12月5日出生，汉族，住江西省井冈山市。委托代理人：蔡瑞青（蔡萧东之父），男，1965年3月1日出生，汉族，住江西省井冈山市。申请执行人：肖建女，女，1965年1月2日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司，住所地江西省井冈山市新城区翠竹路**，组织机构代码56381205-3。法定代表人：汪江洋，董事长。被执行人：汪江洋，男，汉族，1959年12月15日出生，住江西省井冈山市新城区。被执行人：刘丽春（被执行人汪江洋之妻），女，汉族，1964年2月8日出生，住江西省井冈山市新城区。本院在执行肖建女与被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案中，案外人蔡萧东于2019年5月7日对本院作出（2015）吉中执字第64号执行裁定书及协助执行通知书，查封祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人蔡萧东称，案外人购买了祥云公司开发的详和苑5幢1单元202室，因法院查封了详和苑的土地使用权，导致不动产登记部门不能为购房户办理不动产登记，侵害了案外人的合法权益。案外人提供了商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款/担保合同、借款凭证、银行还款流水等证据用于证明其为详和苑小区******的实际所有人。故案外人请求法院依法撤销执行裁定及协助执行通知书。申请执行人肖建女称，对蔡萧东提供的证据没有异议，但认为蔡萧东还应提供其交纳首付款的银行流水予以佐证。本院查明，肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案由本院审理、执行。2014年10月27日，本院作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。轮候查封祥云公司开发的详和苑2栋、8栋房产，轮候查封汪江洋所有的位于井冈山市新城区茨坪红军北路、房产证号syfc-3464号房产。2015年3月30日，本院作出（2014）吉中民二初字第128号民事判决，判令：一、江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司、汪江洋、刘丽春在判决生效之日起五日内归还肖建女借款本金4095755元及相应利息（利息分时间段予以计算：1.2014年3月11日之前利息为13378元。2.2014年3月12日之后利息的计算，其中2465755元本金按年利率26.6%、20万元本金按年利率25.6%、143万元本金按年利率24.6%，均自2014年3月12日起计算到全部借款本息清偿之日止）；二、驳回肖建女的其他诉讼请求。该判决生效后，依肖建女的申请，本院于2015年5月22日立案执行，案号为（2015）吉中执字第64号。2016年10月8日，本院作出（2015）吉中执字第64号执行裁定和协助执行通知书，续查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，续查封祥云公司开发的详和苑2栋、8栋房产，续查封汪江洋所有的位于井冈山市新城区茨坪红军北路、房产证号syfc-3464号房产，期限三年。2016年10月20日，查封被执行人祥云公司开发的详和苑1号楼1#至12#计12间店面，4号楼15#至20#计6间店面，5号楼34#、36#、37#、38#计4间店面，共计22间店面。相关法律文书送达给了井冈山市房地产管理局、井冈山市国土资源局。2017年8月3日，本院作出（2015）吉中执字第64-2号执行裁定，认为查封的被执行人财产暂时难以处置，又无其他可供执行的财产，终结本次执行程序。井冈山市房地产综合开发公司就本院查封土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，向本院提出书面异议，本院执行异议审查后于2018年3月15日作出（2018）赣08执异5号执行裁定，驳回井冈山市房地产综合开发公司的异议请求。井冈山市房地产综合开发公司不服，向江西省高级人民法院申请复议，江西省高级人民法院于2018年7月10日作出（2018）赣执复40号执行裁定书：一、撤销江西省吉安市中级人民法院（2018）赣08执异5号执行裁定；二、变更江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第64号协助执行通知书查封被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司开发名下的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号详和苑土地使用权［证号：井国用（2010）第CL238号］的范围，解除对详和苑2栋、8栋房屋使用范围内土地使用权的查封。另查明，2011年9月23日，蔡萧东、蔡瑞青与祥云公司签订一份《商品房买卖合同》，备案合同编号为20110900254。合同约定：买受人蔡萧东、蔡瑞青向出卖人祥云公司购买在井冈山市新城区翠竹路6号、编号为A-2-8-7的地块上【土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号】的商品房，现定名详和苑，幢号5，房号1-202，建筑面积130.73㎡,售价为3148元/㎡,总价411538元。买受人应于签订本合同时支付首付171538元，余额240000元签订合同10日内与银行办理有关手续。2011年9月20日，祥云公司向蔡萧东、蔡瑞青出具收据，载明收款事由购5-1-202房首付款171538元。2011年11月8日，蔡萧东与中国农业银行股份有限公司井冈山茨坪支行签订一份个人购房借款/担保合同，蔡萧东向该行按揭贷款240000元用于购置新城区详和苑5-1-202房产，贷款期限为180个月。该合同第二十九条约定，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为江西井冈山祥云房地产开发股份有限公司、开户行为井农行营业部、账号为14×××41的账户内。后该行按约发放了贷款，蔡萧东自2011年12月20日开始偿还上述按揭贷款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。该条第二款规定的“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示。本案中，本院查封了祥云公司所有的国有土地使用权，其地上建筑物包括了案外人蔡萧东所提异议指向的详和苑5-1-202室。案外人蔡萧东为居住生活需求，在详和苑购买5-1-202室商品房，在人民法院查封之前已签订了《商品房买卖合同》，已支付全部购房款。虽申请执行人肖建女认为首付款应提供银行流水，但本院认为按揭贷款以首付款已支付为前提条件，肖建女的质证意见本院不予采信。因5-1-202室商品房不能办理产权登记，非案外人自身原因造成。本案的查封行为将致使案外人无法依法办理产权登记手续，侵害了案外人等的合法权益，因此，对于详和苑5-1-202室商品房使用范围内的土地使用权查封应当予以解除。因本院（2015）吉中执字第64号执行裁定书和协助执行通知书的查封物不仅是5-1-202室商品房使用范围内的土地使用权，案外人请求撤销（2015）吉中执字第64号执行裁定书和协助执行通知书没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：一、变更江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第64号协助执行通知书查封被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司名下的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号详和苑土地使用权【证号：井国用（2010）第CL238号】的范围，解除（2015）吉中执字第64号案中对详和苑5幢1-202房屋使用范围内土地使用权的查封；二、驳回案外人蔡萧东提出的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 昶审判员 黄小红审判员 李国红二〇一九年五月二十八日书记员 邵翠琴