湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初7064号原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄会所**。法定代表人：曹丰，执行董事。委托诉讼代理人：陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：郑建成，男，1994年2月3日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）诉被告郑建成物业服务合同纠纷一案，本院2018年11月8日受理后，依法适用普通程序由审判员史毅及人民陪审员陈楚利、人民陪审员庄建英组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告天环物业公司委托诉讼代理人陈丽到庭参加了诉讼，被告郑建成经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审判，现已审理终结。原告天环物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令郑建成支付拖欠的物业管理费8740元及违约金1377元（违约金按日万分之三计算，暂计至2017年12月31日，后续违约金支付至实际支付完毕之日止）；2、判令郑建成承担本案全部诉讼费用。事实及理由：天环物业公司接受湖南正昊置业发展有限公司委托，为克拉美丽山庄全体业主提供物业服务。郑建成于2014年5月2日入伙克拉美丽山庄时与天环物业公司签订了《克拉美丽山庄前期物业服务协议》，天环物业公司积极履行了合同义务，但郑建成怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理费累计8740元。根据合同约定，郑建成应支付欠缴物业管理费违约金1377元。郑建成已严重侵害天环物业公司及其他缴费业主的合法权益，故提起诉讼。被告郑建成未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。到庭的当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经与原件核对无误，本院予以确认并在卷佐证。根据以上举证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：郑建成系长沙市天心区友谊西路958号“克拉美丽山庄”小区3栋1单元1801号房屋业主(房屋建筑面积134.88平方米），于2014年5月2日办理了房屋入住手续。同日，郑建成向开发商湖南正昊置业发展有限公司和天环物业公司签署《承诺书》，其中载明郑建成确认已详细阅读湖南正昊置业发展有限公司制定的《克拉美丽临时管理规约》并已领取。《克拉美丽临时管理规约》其中第四条载明：本规约赋予建设单位自主聘请任何物业服务企业为本小区首任管理者之权利。全体业主一致同意在业主大会成立之前，由建设单位湖南正昊置业发展有限公司选聘天环物业公司根据前期物业服务合同对本物业进行物业管理服务，在小区业主委员会成立后选聘新的物业服务企业前仍由天环物业公司根据物业管理合同对本物业进行物业管理。同日，天环物业公司（甲方）与郑建成（乙方）签订《克拉美丽山庄前期物业服务协议》，该协议第一条物业基本情况为：乙方所购的物业位于3栋1单元1801室，房屋建筑面积约为134.96平方米；第四条约定：在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同的约定甲方不需承担义务的，或根据相关合同约定由专业单位维修，养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。9、法律法规规定的其他内容；协议第十三条约定：本物业前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的按个数交纳。具体标准如下：住宅1.8元/月·平方米；协议第十九条约定：入伙后物业服务费至少每3个月预缴一次。缴纳费用时间为每3个月周期的第1个月10日前，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交纳；协议第三十八条约定：乙方应按时交纳物业服务费，如乙方连续三个月未交纳物业服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴纳额的千分之三，乙方对承租人或物业使用人延迟交纳物业服务费承担连带支付责任。上述协议签订后当日，郑建成一次性缴纳了2014年1月1日至同年12月31日的物业服务费2915元。从2015年1月1日起的物业服务费郑建成未予交纳。天环物业公司采取张贴律师函等方式进行催缴，但郑建成至今仍未交纳，遂酿成纠纷。本院认为，天环物业公司与郑建成签订《前期物业服务协议书》，就前期物业服务进行约定，并确认相应的物业服务费收取标准，双方的物业服务合同关系成立，合法有效，天环物业公司已依约提供物业管理服务，郑建成拖欠2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费8740.22元（1.8元/平方米×134.88平方米×36个月）是实，其行为已构成违约，对天环物业公司要求郑建成交纳8740元物业服务费的诉求，本院予以支持，但应扣除2014年1月1日至同年12月31日郑建成已交纳的物业服务费中多收取的2元，故郑建成实际应向天环物业公司交纳物业服务费8738元。除应交纳完毕外，郑建成还应依《前期物业服务协议书》关于未交纳物业服务费需承担滞纳金的约定，向天环物业公偿付从2015年4月1日起的违约金。《前期物业服务协议书》中约定的滞纳金标准为每逾期一日按应缴纳额的3‰计取，现天环物业公司自愿调低标准，主张按每逾期一日万分之三计取，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。郑建成经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，应自行承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告郑建成于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告湖南天环物业管理有限责任公司交纳截止2017年12月31日止的物业服务费8738元；二、由被告郑建成偿付原告湖南天环物业管理有限责任公司自2015年4月1日起至上述物业管理费全部交纳完毕之日止的违约金（滞纳金）（以实欠物业管理费为基数，按《前期物业服务协议书》约定的计取方式，以每日万分之三的标准照实计付）。如被告郑建成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53元，由被告郑建成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  史 毅人民陪审员  陈楚利人民陪审员  庄建英二〇一九年五月二十八日代理书记员  王 悦附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。