成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初11448号 原告：成都硕泰丽都地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区二环路南四段丽都路**。 法定代表人：曹荣根 委托诉讼代理人：黄静，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：余林，男，1977年9月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告成都硕泰丽都地产开发有限公司（以下简称硕泰丽都公司）与被告余林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告硕泰丽都公司委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼。被告余林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案现己审理终结。 硕泰丽都公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认硕泰丽都公司与余林于2016年1月4日签订的《中粮【香颂】悦街商铺租赁合同》于2016年9月30日正式解除；2、判令余林向硕泰丽都公司支付拖欠租金58140元、物业管理费22674.72元、水费172.77元、电费3703.5元，以上费用共计84690.99元；3、判令余林向硕泰丽都公司支付违约金161844.48元（从2016年10月1日起以84690.99元为基数，按每日3‰的标准暂计至2018年6月30日，最终金额计算至实际支付之日止）；4、判令余林向硕泰丽都公司支付免租期房屋租金及物业管理费共计40552.65元;5、判令余林承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：2016年1月4日，硕泰丽都公司与余林签订了《中粮【香颂】悦街商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由余林承租硕泰丽都公司经营管理的位于【香颂丽都】悦街4栋3层13/14/15/16号商品，租赁期限为5年。租赁合同签订后，硕泰丽都公司依约向余林交付了商铺并履行了相关义务，但余林自2016年4月30日至2016年9月30日一直拖欠租金及相关费用。硕泰丽都公司多次催收，余林均未付款，其行为已构成违约。 被告余林未作答辩。 硕泰丽都公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了租赁合同、余林拖欠费用明细表、结清证明、中国建设银行单位客户专用回单、童趣之家商业物流服务费用细单等证据。对于上述证据，余林未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2016年1月7日，硕泰丽都公司与余林签订租赁合同，双方约定：1、硕泰丽都公司拟于2015年12月31日将商铺交付余林装修使用，同时余林享有3个月的免租装修期（自交付之日起算）；2、商铺租赁面积总计290.7平方米；3、第一至第二个租赁年度：月租金为40元/月/平方米，物业管理费标准按照6.5元/平方米/月收取；4、在装修免租期和租赁期限内，余林逾期支付或补缴租金、物业管理费、水费、电费等按合同约定余林应向硕泰丽都公司缴纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付违约金；5、余林有拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费或其他费用连续超过15日或者累计超过30日（无论是否正式追索）的行为，硕泰丽都公司有权单方面终止合同或采取相应措施禁止余林继续经营直至其根据合同履行义务更正违约行为；6、双方确认，硕泰丽都公司提供的免租装修期是基于余林在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给于其优惠，在租赁期间，如因余林的原因导致该合同无法继续履行的，则余林不享受免租装修期的免租金优惠，余林应按照该合同约定的第一租赁年度的保底租金标准（该商铺租赁面积总计290.7平方米，约定第一至第二个租赁年度：月租金为40元/月/平方米）向硕泰丽都公司补交该期间的全部租金，并补交物业管理费（物业管理费标准按照6.5元/平方米/月）。 二、硕泰丽都公司已于2015年12月31日将商铺交付余林装修使用。硕泰丽都公司确认：扣除3个月免租装修期，余林已支付2016年4月租金，之后因其拖欠租金，硕泰丽都公司于2016年9月30日通知解除合同，因此拖欠租金计算至2016年9月30日，共计5个月租金58140元。 硕泰丽都公司提供的中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司（以下简称物业公司）开具的结清证明显示：商4-3-13至16（商铺：余林）自2016年1月1日至2016年12月13日起，共欠物业管理服务费等相关费用26550.99元，包括：商业管理服务费22674.72元、代收水费172.77元、代收电费3703.5元。2018年11月20日，硕泰丽都公司通过其建设银行账户向物业公司转款支付26550.99元，代余林结清了上述费用。 上述事实，有《中粮【香颂】悦街商铺租赁合同》、结清证明、中国建设银行单位客户专用回单，以及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，硕泰丽都与余林之间签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据本院查明的事实，含合同约定免租期三个月，以硕泰丽都公司认可的2016年9月30日通知解除合同时为止，余林实际使用案涉商铺八个月，在此期间余林拖欠房租、物业管理费、水费、电费等费用有违合同约定，其行为已经构成违约，硕泰丽都公司有权依据合同约定单方面终止合同，故硕泰丽都公司诉请案涉租赁合同于2016年9月30日通知解除，本院予以确认。 案涉租赁合同解除后，硕泰丽都公司有权依据约定收取余林欠付的租金、垫付的物管费、水电费及合同约定的违约金，其费用金额计算如下：2016年4月30日至2016年9月30日共计5个月租金58140元；垫付水费172.77元、电费3703.5元；垫付的物管费按照1年计费为22674.6元，根据本案实际情况，物管费以实际租期9个月计算，再扣除3个月免租期内物管费，则欠付物管费共计11337.3元。根据合同约定，余林逾期支付或补缴租金、物业管理费、水费、电费，应自逾期之日按逾期交付金额每日3‰支付违约金，该约定标准过高，本院酌情自2016年10月1日起按逾期交付金额每日0.3‰计付违约金。故，硕泰丽都公司诉请余林支付的租金、物管费、水费、电费及违约金，本院在上述范围内予以支持，超过部分不予支持。同时，因余林拖欠上述费用违约并导致合同解除，合同约定免租装修期给予的优惠如因余林原因导致合同无法继续履行，则余林不享受免租装修期的免租金及物业管理费优惠，因此余林应当依约向硕泰丽都公司补交该期间的租金及物业管理费，经计算免租期租金为34884元、物业管理费5668.65元，合计40552.65元，故本院对硕泰丽都公司该项诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告成都硕泰丽都地产开发有限公司与被告余林于2016年1月4日签订的《中粮【香颂】悦街商铺租赁合同》于2016年9月30日予以解除； 二、被告余林于本判决生效之日起十日内向原告成都硕泰丽都地产开发有限公司支付拖欠的租金58140元； 三、被告余林于本判决生效之日起十日内向原告成都硕泰丽都地产开发有限公司支付拖欠的物业管理费11337.3元、水费172.77元、电费3703.5元； 四、被告余林向原告成都硕泰丽都地产开发有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：以租金58140元、物业管理费11337.3元、水费172.77元、电费3703.5元为基数，从2016年10月1日起按日0.3‰的标准计算至上述费用付清之日止； 五、被告余林于本判决生效之日起十日内向原告成都硕泰丽都地产开发有限公司支付免租期房屋租金、物业管理费共计40552.65元； 六、驳回原告成都硕泰丽都地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5606元，由原告成都硕泰丽都地产开发有限公司负担561元，被告余林负担5045元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李成春 人民陪审员  李丽琼 人民陪审员  陈平安 二〇一九年五月六日 书 记 员  张 蕾