河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初532号原告：孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组，住所地：孟州市会昌办事处许村。负责人：宫大成，该组组长。委托诉讼代理人：张洪涛，河南圣煜律师事务所律师。被告：汤四海，男，汉族，1988年6月28日出生，住孟州市。被告：郝竹玲，女，汉族，1978年2月23日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：台定刚，孟州市众诚法律服务所法律工作者。第三人：孟州市会昌办事处许村村民委员会，住所地：孟州市会昌办事处许村。法定代表人：秦保平，村委主任。原告孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组（以下简称许村二组）与被告汤四海、郝竹玲，第三人孟州市会昌办事处许村村民委员会（以下简称许村村委）农村土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许村二组的负责人宫大成及该小组的委托诉讼代理人张洪涛，被告汤四海，被告郝竹玲及委托诉讼代理人台定刚到庭参加诉讼，第三人许村村委经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告许村二组向本院提出诉讼请求：1、依法判令第三人与被告2004年12月18日签订的租地合同中租赁期限超过二十年部分无效；2、依法判令将租地合同中的租金标准每年每亩1000元调整为每年每亩4000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年12月18日，原告将孟州市会昌办事处许村二组11亩地出租给汤向东，租期自2004年12月20日至2055年12月20日，共计50年，租赁金额为每年每亩1000元。由于原告没有公章，租赁合同以许村村委名义签订，约定合同载明租赁土地属于许村二组。2015年汤向东去世后，二被告继承了涉案租赁合同的全部权益，与原告形成新的租赁关系。根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，因此涉案土地租赁合同超过二十年部分应为无效。另租赁土地周边地价大幅上涨，合同约定的租金远低于市场价格，违背市场行情。租赁合同期限较长，签订租地合同时所约定的租金标准与现在市场租金标准相差悬殊，如果继续按照原协议约定的价格履行对原告显失公平，应根据经济发展适当调整，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郝竹玲辩称，1、该认可丈夫汤向东生前与原告就案涉土地签订为期50年的土地承包合同事实存在。但双方在签订案涉合同前，汤向东同原告村民代表数人和第三人干部在场见证，原告同意并承诺除政府规划占用外，允许汤向东在承包地内承建、建筑物及承包期内其不得以任何理由干扰汤向东用地。原告有此承诺、汤向东才与原告形成案涉土地承包合同，否则此协议是不可能形成。2、案涉合同生效后，汤向东与孟州市福明房地产开发有限公司合作投入七、八十万元资金用于建筑围墙、垫土及处理与邻村土地边界之间的关系。另此地块中有五处高压线杆，为了不影响整体开发利用，经多次与电力部门协调将高压线路改道及线杆移走，直到2010年此地块才基本处理好、拟开始利用，而在此之前的六年中是一直闲着、没有任何收益，但汤向东仍按合同约定向原告交纳租金。2010年5月汤向东因患××，经原告同意将涉案地块转租给孟州市英凯房地产开发有限公司使用至今，在此间英凯公司也在案涉地块进行了相应投资。故各方所签合同均不违反国家法律禁止性规定，系有效合同。综上原告与汤向东签订涉案合同是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，现原告要求调整租金，违背协议约定不应得到支持。关于原告诉状第一项请求法院依据实际事实和法律公裁。假如原告的请求得到支持，导致协议部分无效的原因系其直接所为，到期时原告应按协议第八条、第九条约定赔偿答辩人的全部经济损失。被告汤四海的辩称意见同被告郝竹玲的辩称。第三人许村村委在法定期间内未向本院提交答辩状也未向本院提交证据，视为其放弃答辩和举证的权利。原告许村二组向本院提交的证据有：1、2004年12月18日承包土地合同一份；2、孟州法院（2012）孟民初第1010号判决书一份。证明作为原告与大众汽车维修中心就确认超过20年部分无效及增加租金一案已经有孟州法院作出生效判决，本案也应当依法确认超出20年租期部分无效，增加租金。被告郝竹玲对上述证据的质证意见为：1、证据1真实性无异议，对证据指向有异议。当时签订合同时讲就是商业占用地，原告同意。关于期限协商是50年，原告同小组代表及村干部在场同意的情况下，同意被告占用50年，才形成此合同。如果原告不同意或同意占用20年，被告不会签订合同。2、2004年合同签订至今，已经十几年，原告在法定期间内没有提出异议也没有申请撤销、变更合同。被告在投资近百十万元后，原告现要求变更这一事实，请求法院依据实际事实和法律裁判。被告汤四海对原告提交的证据的质证意见为：证据2与本案无关，其余同被告郝竹玲的质证意见。被告郝竹玲向本院提交证据为：1、2003年12月30日原告与孟州市少林武术院签订50年土地租赁协议一份（2页）；2、2010年1月30日原告与钱树田签订50年土地协议；3、2010年4月26日原告与宫万福签订50年租赁协议，以上三份协议均按合同约定每年每亩1000元收租金至今。4、2009年10月10日第三人与马久礼签订的租地协议一份。5、1998年12月10日第三人与马久红签订的承包合同一份。6、1998年9月15日第三人与马俊峰签订的租地协议一份。7、1998年9月15日第三人与宫红旗签订的租地协议一份。8、1998年9月15日第三人与马俊山签订的租地协议一份。上述证据证明，原告对外出租土地含被告在内共4份；许村各小组土地出租均是以村委名义和承租方签订合同，租期均为50年，每年每亩租金均是1000元的事实存在；故原告对被告要求上调租金属于违约行为，不应得到支持。原告许村二组对被告郝竹玲提供的证据的质证意见为：对证据1-3真实性无异议，4-8真实性不发表意见。但被告使用违反法律规定租赁期限的合同，来证明原被告双方违反法律规定的租赁期限的合同“合法”明显不能成立，而且原告与大众汽车城签订的合同已经法院作出生效判决，被告认为原告要求上调租金属于违约行为没有法律依据。被告汤四海在法定期间内未向本院提交证据。综合审查原被告提交的证据以及各自发表的质证意见后，本院对双方提交的证据认定如下：由于被告对原告提交的证据1的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以采信；原告提交的证据2，系本院作出的民事判决书，被告并未对其真实性提出质疑，故本院对证据2的真实性予以采信。关于被告郝竹玲提交的证据1—3，原告对其真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以采信；被告郝竹玲提交的证据4—8，被告对其真实性不发表意见，经本院审查，上述证据均为复印件，本院对其真实性不予采信。根据原被告的诉辩意见、举证、质证以及本院认定的有效证据，本院查明如下案件事实：2004年12月18日，原告许村二组以许村村委名义与汤向东签订租地合同，将许村二组位于黄河大道北侧，东至修理厂，南至黄河大道，西至碧桂园，北至富村田地界，共计11亩地出租给汤向东。租地合同约定，租期自2004年12月20日至2055年12月20日，共计50年。每亩每年租金1000元，共计租金每年11000元。该合同还约定了违约条款等。由于原告无公章，合同加盖第三人许村村委印章，许村二组代表签字，汤向东签字盖章。2015年汤向东去世。被告郝竹玲系汤向东妻子，被告汤四海系汤向东之子。庭审中，二被告称，经与原告协商一致，自2014年开始被告方已经按照每年20000元向原告缴纳租金。原告对近几年被告按照每年20000元将租金交到第三人许村村委的事实无异议；但辩称被告并未与原告协商一致，原告也不同意该数额。另查明，原告提交的本院（2012）孟民初字第1010号民事判决书为生效裁判文书。即本院已对涉及原告许村二组的另一起租赁期限为40年的租地合同纠纷作出裁判，依法认定租赁期限超过二十年的，超过部分无效。本院认为，依照法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原告许村二组请求依法判令第三人许村村委与汤向东于2004年12月18日签订的租地合同中租赁期限超过二十年部分无效，符合法律规定，本院依法予以支持。本院认为，涉案租地合同中关于租金的约定，由原告许村二组村民代表签字以及汤向东签字，是双方真实意思表示；参照同时期的租地合同，双方约定的租金价格适当。从社会经济发展角度考虑，根据情势变更原则，双方在2014年左右已经就租金问题进行了调整，由每年11000元增加到每年20000元；该合同已经履行15年，从合同稳定性角度考虑，非因违反法律强制性规定的，不得随意变更合法生效的合同内容。原告虽然辩称该不同意租金变更为每年20000元，但几年来，被告一直按照每年20000元履行义务，应视为原告对涉案地块租金增加到每年20000元没有异议。原告要求被告按照每年每亩4000元缴纳租金，并未向法庭提供充分证据。故对原告许村二组要求将涉案合同租金调整到每年每亩4000元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条和第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人孟州市会昌办事处许村村民委员会与汤向东于2004年12月18日签订的租地合同中租赁期限超过二十年部分无效；二、驳回原告孟州市会昌办事处许村村民委员会第二村民小组的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告汤四海承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇一九年五月九日书记员  杨慧娟