河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终2446号上诉人(原审原告,反诉被告)：王秀彦，女，1969年3月18日生，汉族，中国石油东方物探研究院咨询顾问，住唐山市。上诉人(原审原告,反诉被告)：郝建明，男，1967年4月21日生，汉族，中国石油冀东油田科技处处长，住唐山市。委托诉讼代理人：王秀彦（系上诉人之妻），1969年3月18日生，汉族，中国石油东方物探研究院咨询顾问，住唐山市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：北京茂华物业服务有限公司唐山分公司，营业场所：唐山市路南区增盛东街北侧。负责人：杨宏伟，该公司经理。委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杰，河北北辰律师事务所实习律师。上诉人王秀彦、郝建明因与被上诉人北京茂华物业有限公司唐山分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2018）冀0202民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀彦、郝建明上诉请求:1、依法改判（2018)冀0202民初3313号民事判决书中二、三判决结果。2、依法判令上诉案件受理费及原审本诉、反诉案件受理费108元及本诉、上诉由上诉人支付的邮寄送达费用50元。事实和理由：一、原审判决认定事实有误，适用法律不当。上诉人原审诉求是基于被上诉人多项违约在先，且催缴额度，时长均违反合同约定。同时上诉人入住后毛坯房屋存在质量问题，导致无法装修和不具备居住条件，造成损失，开发商及物业公司口头承诺减免物业费，该案正在审理中。上诉人有主动缴纳意愿并积极起诉。被上诉人各项违约行为直接导致上诉人不能履约，所有诉求均与被上诉人违约存在直接因果关系，如其不违约，不会有原审本案诉讼及反诉发生。参照合同法第67条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，上诉人行使先履行抗辩权以维护自己权益，有法可依，不应判令支付未缴纳部分违约金。二、1、原审法院判令上诉人支付2018年6月16日至交付之日止的违约金，适用法律不当。原审中虽双方均有违约，但互为因果，不是平行互不影响的违约事项，上诉人积极起诉是为了减少损失。2、原审法院在庭审中被上诉人没有履行合同酬金制法定出示成本，武断臆造出2018年6-12月物业预算单价5.5元，其判决违背了合同双方共同履行前期物业合同的约定。同时其结果将会纵容被上诉人侵权和违约行为继续，有失公允，影响司法公正形象。参照合同法第108条当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。上诉人在被上诉人拒不提交2017年5月办理入住时的成本及预算时，并在下一期缴纳物业费届满前提起上诉，合法合规。同时提出1.5元当年物业成本因物业质量折价为1.0元支付是在广泛调研基础上得来的，庭审中被上诉人并没有拿出对其有利的反驳证据。单价5.5元高于或低于2018年6-12月的成本，如高了上诉人有权知晓结余；低了导致上诉人将会侵害其他业主利益，物业质量下降及上诉人违约。参照合同法第107条“当事人一方履行合同义务有瑕疵或者不完全履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第110条对履行合同质量不符合约定的，受损害方可以合理选择要求对方承担减少价款等违约责任。合同法第113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，经营者对消费者提供服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》规定承担损害赔偿责任。综上，原审判决适用法律不当，应改判为双方继续履行合同，待被上诉人履行合同公布2017年6月～2018年5月成本及收支明细，2018年6-12月物业预算后，包括建筑垃圾清运费各项在内的多退少补，收取缓交物业费。3、前期物业合同第四条约定收费方式采取酬金制。同时约定乙方（物业公司）每半年向甲方（开发商）、业主、物业使用人公布年度计划和物业服务资金年度预算和收支出情况。据《物业服务收费管理办法》第12条，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，所有权归业主。按约定提取酬金支付给物管企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的计费方式。物管企业不得将其用于合同约定以外的支出。物管企业应当向全体业主公布资金年度预决算，并每年不少于一次公布资金收支情况。业主对年度预决算和收支提出质询时，物管企业应当及时答复。据此物业公司无权免收或者打折收取部分业主的物管费。收到的费用必须专款专用。本小区己经交付物业近6年，被上诉人从未履行合同约定向业主《前期物业合同》约定的各项支出及年度预算。参照《物业服务收费管理办法》第10条、第16条，物业管理条例第41条，前期物业合同涉及到物业买受人共同利益的约定应当一致，己竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。上诉人有新的证据证明，被上诉人6年间存在收费标准不一致，开发商与物业联合免部分业主物业费，开发商未出售房屋没有全额缴纳，违反前期物业合同约定的收费乱象频发。本物业区显著特殊性在于开发商未出售房屋大于107套，占总面积三分之二以上。如果其未出售房屋自2013年一直没有按5.5元单价预缴全额物业费，将会严重影响到小区物业服务质量，并侵占了其他业主的利益。同时开发商未出售房屋是动态变化的，如果不履行每半年公示成本及进行结算的话，将会严重影响其他业主权益。涉案小区物业收费单价，总价位居唐山市所有住宅首位。可推断5.5元单价标准有结余是显而易见。同时据上诉人调研资料5.5元单价成本远远高于京津冀及周边省市同级城市别墅类包干制收费价格。该小区现有157套，5.5元单价6年物业费总应收约2448万元（平均一套一年两万六千），合同约定固定酬金，年5万元，6年30万。目前仅提供安保，环卫，保洁，客服的基本服务。无任何运动，休闲设施，粗略估算成本约1元，成本远远低于征收单价，应有大量结余。但物业公司公示净利润负137万元。反过来，如果物业确有大量必要支出，那么实际支出成本每年应约425.8万，如此巨额支出到底发生在哪里，因为业主每年没有看到大型设备更新，连基本的树木、花草补苗育苗都没有。按照《前期物业合同》约定，每年应收账款由物业征收，开发商代管。开发商在业主入住后，因其拥有未出售房屋，也是业主之一，如此财务管理开发商肩负着既是运动员，又是裁判员的双重角色。同时开发商营销手段之一免业主物业费，此项如实际没有支出的话，不但破坏公平性原则，也严重侵害其他业主权益。同时开发商为便于其继续售楼，私人订制南湖大道迎宾保安，样板房专人保洁等特约服务。物业公司办公区域没有标识此类私人订制服务价格，上述应由开发商待支付的费用是否缴纳直接影响成本和结余。物业公示累计6年12次拒不履行合同约定按期公示。如果因被上诉人未履行合同，按每半年出示每一期成本及下期预算，违约在先导致开发商拒缴物业费，那《业主管理公约中》约定的5.5元单价即为2013年当年预算成本。《前期合同》约定物业公司采用固定酬金。酬金制的基本原则是不但保证物业公司的利润，同时也保证业主要求的物业质量。物业公司利润不受物业单价影响，盈亏由业主承担。现在物业公司严重亏损，还提高物业单价成本征收下一期费用，一直是5.5元，不合常理，只能证明原审法院判定的5.5元单价不足以弥补物业支出，将会影响全体业主的物业质量。被上诉人行为违反了唐山市物业管理条例第41条及前期物业合同第四条第4款，此约定恰恰是原审本诉主要焦点及反诉成立的依托。参照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。该解释第五条规定物业服务企业违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。原审诉求中上诉人请求被上诉人退还其擅自提高标准违规收费部分，人民法院应予支持。纵观本案全部事实与证据，上诉人认为5.5元是2013年3月开发商与前期物业合同中根据当年首次入住初步预算及小区未来面貌规划的预收单价。现小区入住满6年，小区公共物业状况发生了改变，设备老化严重，且当时合同中开发商承诺的未完建设施：门禁，车禁，红外线对射周界防越、周边视频监控等一直没有配备，相应的物业管理人力成本、维修维护资金成本没有发生。现物业成本与支出必然与2013年首年入住预算不同。同时上诉人在签署《业主临时管理公约》时，被上诉人隐瞒《前期物业合同》，口头承诺所有收费多退少补。原审法院审理时认定《临时管理公约》，《前期物业合同》同时有效。上诉人认为物业公司口头承诺多退少补不违背酬金制原则，只是隐瞒了当年度成本并把远远高于成本的5.5元写入《临时管理公约》。参照第41条格式合同的解释对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同法第四十条格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，应判定为《临时管理公约》约定单价5.5元为无效条款。《商品房买卖合同》中约定了物业公司，物业成本构成明细及利润构成。约定内容与酬金制完全吻合。即每一期物业单价应是随市场及物业成本，物业服务内容变动的，同时约定物业收费按半年缴纳。无单价，总价约定，与合同中酬金制不违背。被上诉人原审中承认涉案小区物业收费不遵循政府指导价，采用市场调节制。市场调节制的基础就是合同双方可以自行协商。其中协商的主要包括价格，物业服务内容，业主可以根据成本需要，每年增减或删改物业服务需求，在保证物业公司酬金前提下，业主负责盈亏平衡。酬金制收费即市场调节制，二者等同，与包干制定额收费不同。被上诉人在与上诉人签署《业主临时管理公约》时隐瞒了前期物业合同中重要内容，即第四条约定的酬金制，隐瞒了2016年12月～2016年12月年度物业支出成本，也无证据证明5.5元单价是2017年1月～2017年6月物业预算成本，据此可以认定属于擅自提高收费标准收费及恶意强制收费。参照合同法第42条当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。如果公布酬金抽提后成本远远低于5.5元，上诉人不但无法追回损失，同时还会遭遇重复诉讼不能得到法律支持的风险。物业费酬金制收取，法律概念约定明确，收支阳光透明是顺利履行的法定前提。4、原审法院认为虽被上诉人违约在先，导致约定不明确。支出与预算公布是酬金制约定物业公司的法定义务，无需事先审计，只有在公示后业主发现问题进行质询，得不到合理解释时，可按合同约定由物业公司或者业主委员会提请专业审计机构审计。审计不是必须的，审计也不是必须唯一只有业主委员会才能提出。物业公司在业主质疑不能被认可的情况下，可以自行提出审计，审计费用归入物业支出，业主如果拒不接受审计结果缴纳物业费，物业可提出诉讼解决。同时根据《唐山市物业管理条例》第7条业主较少的物业区域可由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。该小区在2013年入住首年仅有不足10名业主，到2018年底，不足30户。因此只要被上诉人每半年出示成本及支出，在没有业主大会前提下，所有业主可以共同履行业主委员会职责进行质询，在20％以上业主认为有问题时，物业公司可以向全体业主进行意见征询统计，或者直接提请审计。5、原审法院忽视上诉人各项诉求的整体及逻辑关系，把各诉求片面割裂开理解，简单判定为业主与物业公司物业费的纠纷仅仅是因物业质量，物业合同合法性的问题。同时本案争议焦点确定偏颇，在被上诉人出示前期物业合同后就己经变成双方是否诚实守信履行物业合同的问题。参照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。在争议双方签约的文件中，明确承诺该小区封闭式管理，有红外线防盗系统，人车分流，门禁、车禁等设施。但原审法院以上诉人提交的业主手册不清晰为由，忽略了物业公司此项承诺。但该承诺在被上诉人提交的证据中清晰可见。上诉人另有新证据补充证明小区物业管理质量存在严重问题，物业公司承诺的硬件标准，红外线防盗系统，人车分流，门禁、车禁等均不具备。小区硬件设备没有达到承诺指标，表象是开发商没有完成建筑，但实际物业管理上也不存在与此类设施有关的人力投入和维修管理的费用。在此项硬件不达标的情况下，不应全额征收物业费。(6）参照《唐山市物业管理条例》第25条规定物业服务企业应当配合街道办事处等行政部门做好业主大会的成立工作。同时第10条规定前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册。在业主委员会筹备小组向物业公司调取业主花名册时遭到无理拒绝，至今没有提供。被上诉人妨碍业主委员会成立行为己经违反了诚信经营，友善相处的基本民法通则。同时其真正目的是限制业主物业管理自治、监督权的顺利实施，继续掩盖巨额物业费结余去向与经营亏损相背离的犯罪事实。请求法院在向物业公司调取物业收支出各项明细后进一步审理。北京茂华物业有限公司唐山分公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人违反《业主临时管理规约》的约定，应承担违约责任。被答辩人系丽湖馨苑小区902楼3号商品房业主，被答辩人购买该商品房时签署了承诺书，承诺遵守答辩人茂华物业制定的《业主临时管理规约》，临时管理规约明确约定了物业费缴纳标准及缴纳期限。被答辩人在该商品房交付时即按照《业主临时管理规约》的约定缴付了首年物业费（2017年5月27日至2018年5月26日），但是并未继续按照约定在规定期限内缴纳2018年下半年及2018年5月27日至5月31日欠缴的物业费。答辩人与被答辩人之间存在物业服务关系，答辩人提供了物业服务，被答辩人也实际享受了物业服务，被答辩人在没有证据证明答辩人的服务存在瑕疵的情况下拒绝缴纳物业服务费构成了违约，应承担违约责任。同时答辩人认可一审判决中被答辩人按照实际产权面积支付物业服务费及按照中国人民银行同期贷款利率标准支付相应的违约金。二、答辩人己履行了《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的主要义务，提供了物业服务，未履行附随的公示义务不构成被答辩人拒绝按时支付物业服务费的事由。被答辩人对于答辩人公示的物业管理年度计划、物业服务资金年度预算、收支情况或是公布期限有异议的，可以根据《物业管理条例》的规定，向县级以上人民政府价格主管部门及同级房地产行政主管部门进行反馈，另行处理。三、被答辩人除应向茂华物业支付2018年5月27日至2018年年底的服务业服务费及相应违约金外，亦应在业主委员会成立且未更换物业服务企业之前继续履行《业主临时管理规约》的约定，支付2019年上半年的物业服务费及逾期支付所产生的违约金。王秀彦、郝建明向一审法院起诉请求：1.判令被告茂华物业向二原告出示南湖东里丽湖馨苑小区所征收的单价5.5元/平方米/月，总价按照产权面积加两个附属物建筑面积总和计收物业费的合法依据；2.判令被告向二原告出示各年度物业费征收、支出明细，其中包括建筑商未出售部分的物业费征缴明细单，其他买受人的物业费征缴明细，各类支出明细，小区物业服务人员分工及花名册及己出售房屋总数，及唐山市物业管理条例中规定的物业公司应向业主公开出示的各项其他内容；3.判令被告对已征收二原告的物业费，应参照建筑商未出售部分房屋的实际物业费缴费标准和计算方法，同原告清算物业费，并退还原告多缴纳的部分；4.判令被告与二原告签署正式规范的物业服务合同，基本内容包含物业费单价、总价计算方法、缴纳方法、物业服务内容及其他定制性服务的收费标准违约条款等；5.判令被告向二原告返还多收的建筑垃圾清运费2500元。在诉讼过程中，二原告将诉请第一项变更为：判令在小区门禁、围墙红外线防盗等设施没有达到开发商建筑合同规定及业主手册约定标准前，在物业公司没有与业主签订物业服务合同情况前，不得强制按照5.5元/平方米/月的物业费单价征收原告物业费，将诉请第二项中“及已出售房屋总数”删除，将诉请第三项变更为：被告对已征收二原告的物业费，采用市场定价原则，参照建筑商未出售部分房屋的实际物业费缴费标准和计算方法，在双方协商确定基础上，按照单价1.0元∕平方米∕月缴纳物业费，用产权建筑面积248.11平米进行计算，超出部分先折抵2018年5月27日至2018年12月31日的物业费，剩余的19864.97元予以退还；将诉请第四项撤回，原诉请第五项变更为第四项。一审法院认定事实：2013年3月2日，茂华地产（甲方）与北京茂华物业服务有限公司（乙方）签订《南湖壹号前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”）一份，约定由乙方提供南湖壹号住宅项目前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理，9、乙方按照双方约定的；前期物业服务期限为自甲方和乙方签订的物业服务合同生效之日起至本物业区域成立业主大会并决定新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效之日自动终止；物业服务收费方式采取酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的产权面积交纳，具体标准为5.5元/平方米/月。物业服务费应当从甲方通知的交房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按半年交纳，业主或物业使用人应于每年第一季度首月15日前向北京茂华物业服务有限公司交纳上半年的物业服务费，第三季度首月15日前交纳下半年的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金。物业服务资金收取后由乙方全额转交甲方，物业向业主开取（具）物业费发票，税金由甲方支付。乙方应每半年向甲方、业主、物业使用人公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预算和收支情况进行公布。业主逾期交纳物业服务费的，应当按照日总额的3‰标准承担相应的滞纳金。2017年4月13日，原告（反诉被告）郝建明、王秀彦（均为买受人）与茂华地产（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：郝建明、王秀彦购买茂华地产建设的的位××区北侧老风井的南湖壹号（暂定名）第902楼1单元3号房屋一套，建筑面积共248.28平方米，其中，套内建筑面积237.55平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.73平方米、第一附属用房建筑面积59.18平方米、第二附属用房3号地下车库建筑面积64.95平方米，共计372.41平方米，商品房总金额3066431元。该合同附件三：装饰、设备标准中“配套设备”部分约定配备的安防系统有：（a）住宅地下一层、首层外窗及住宅车库门内设红外幕帘，主卧、主卧卫生间、起居室设置紧急按钮；（b）小区入口设置可视对讲系统、门禁管理系统、车辆管理系统；（c）小区周界设置红外对射周界防越系统、视频监控系统；（d）小区内部设置视频监控系统、电子巡更系统。该合同中附件六中约定了前期物业服务合同主要内容，包括前期物业管理单位为北京茂华物业服务有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为：别墅：（空白）元/月.平方米；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于每年第一季度首月15日前向北京茂华物业服务有限公司交纳上半年的物业服务费，第三季度首月15日前交纳下半年的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金。2017年5月27日，原告（反诉被告）王秀彦签收了被告（反诉原告）茂华物业发放的《南湖壹号签约文件》一份，该文件中《园区物业服务简介》的“物业服务范围”部分载明：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；公共环境的清洁卫生；协助维护秩序，对车辆停放进行管理；协助做好安全防范工作，若发生安全事故，及时向有关部门报告，并及时采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；按照法律法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻并向有关部门报告；国家政策以及《前期物业服务协议》规定的其他事项。该文件中的《业主临时管理规约》第一条约定：为保护全体业主的财产权，维护全体业主共有财产权范围内的共有环境秩序，保障物业的安全与合理使用，加强物业管理，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、国务院颁布的《物业管理条例》等法律法规，南湖壹号全体业主自愿订立本规约。第二条约定：本规约对本物业区域全体业主具有约束力。业主承诺自己、共同居住人、授权使用人遵守本规约及其依据本规约制定的所有业主自治管理规定。第二十二条约定：为维护业主的共同利益，确保物业的保值增值，全体业主同意授予物业服务企业以下权利：……5、建设单位委托物业服务企业对本物业区域进行服务期间，业主应按建设单位授权签订的物业服务合同中约定的收费标准，按时足额交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。6、本物业前期物业服务费从建设单位通知的交房期限届满之日起计收。物业费标准：5.5元/㎡/月；业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按半年交纳，业主或物业使用人应于每年第一季度首月15日前向北京茂华物业服务有限公司唐山分公司交纳上半年的物业服务费，第三季度首月15日前交纳下半年的物业服务费，根据业主或物业使用人意愿也可按年度一次性交付。7、业主如未按《商品房买卖合同》或本《临时管理规约》约定如期足额缴纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金；逾期贰个月仍拒绝缴纳，物业服务企业可以通过相关催缴措施进行收缴，确保小区物业服务正常进行，维护其他业主的合法权益。业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业服务费用的，业主负连带缴纳责任。原告（反诉被告）王秀彦签署《承诺书》一份，其上载明“本人为唐山市老风井住宅一期项目（南湖老风井区域改造A-01地块一期）物业买受人，为维护本物业服务区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读南湖壹号《临时管理规约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》；三、本人同意承担违反本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本《临时管理规约》承诺书并送交物业服务企业，物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”同日，原告（反诉被告）王秀彦签署了《南湖壹号住宅室内装饰装修管理服务协议》一份，约定装修垃圾清运费联排4000元∕户，小独栋5000元∕户，中独栋6000元∕户，大独栋7000元∕户。该服务协议中垃圾清运费的数额有改动，前述数额为改动后的数额。同日，原告（反诉被告）王秀彦在《南湖壹号业主装修缴费明细表》中签字，并向被告（反诉原告）茂华物业交纳了表中所列费用。该表中显示业主王秀彦2017年5月27日至2018年5月26日期间物业费为24579.06元（收费面积372.41平方米）、垃圾清运费为4000元。2018年5月26日之后的物业费原告（反诉被告）郝建明、王秀彦至今未交纳。2018年12月7日，原告（反诉被告）郝建明、王秀彦取得了涉案房屋的《不动产权证书》（编号：唐（2018）路南区不动产权第305220199号），其上“面积”一栏中载明房屋建筑面积248.11平米，“权利其他状况”一栏载明住宅：902楼3号，钢混，248.11平米，1-3/3，2013（建成年代）；储藏室：902楼3，钢混，59.18平米，-1/3，2013（建成年代）。另查明：2018年9月20日和2018年10月24日，唐山市路南区永红桥街道办事处南操场社区居委会分别张贴了《公告》和《补充公告》，就成立丽湖馨苑业主委员会筹备小组名单进行了公示。2018年10月，原告（反诉被告）王秀彦曾分别向茂华地产、被告（反诉原告）茂华物业相关人员索要办理不动产登记的有关手续，要求被告（反诉原告）茂华物业为其出具维修记录，并向有关政府部门反映被告（反诉原告）茂华物业不退还其契税第三联原件。一审法院认为，二原告（反诉被告）从茂华地产处购买房屋并办理了入住手续，但因其所在物业服务区域业主大会及业主委员会尚未成立和产生，依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，应由茂华地产选聘物业服务企业，因茂华地产于2013年3月2日即与北京茂华物业服务有限公司签订了前期物业合同，且二原告（反诉被告）在办理入住手续时书面承诺愿意遵守《业主临时管理规约》，依照《物业管理条例》第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该前期物业合同和《业主临时管理规约》对二原告（反诉被告）均具有法律约束力，二原告（反诉被告）应当按照约定的时间和金额向被告（反诉原告）交纳物业费。关于二原告（反诉被告）要求在该物业小区门禁、围墙红外线防盗等设施没有达到开发商规定及业主手册约定的标准前，以及物业公司没有与业主签订物业服务合同前，被告（反诉原告）不得强制按照5.5元/平方米/月向二原告（反诉被告）征收物业费的诉请，根据本案查明的事实，设置门禁、围墙红外线防盗等设施系二原告（反诉被告）在其与茂华地产签订的《商品房买卖合同》中约定的事项，并非与被告（反诉原告）茂华物业约定的事项，且该事项不属于被告（反诉原告）茂华物业的服务范围，另依照《物业管理条例》第十五条第二项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”之规定，如业主或业主大会已选聘物业服务企业，亦应由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，而非业主个人，故二原告（反诉被告）的该项诉请，无事实及法律依据，依法不予支持；关于二原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）向其出示各年度物业费征收、支出明细的诉请，因本案前期物业合同中约定被告（反诉原告）茂华物业应每半年向甲方、业主、物业使用人公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预算和收支情况，但现被告（反诉原告）只提供证据证明其向唐山市物业管理系统报送了相关经营成本资料，但并未在物业服务区域内进行公示，依照《物业管理条例》第五条第二款“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”之规定，并参照《唐山市物业管理条例》第四十一条第二款“物业服务企业或者业主委员会应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布，听取业主的意见和建议，及时向业主反馈意见和建议的处理情况，并及时公布物业服务费收取、使用等情况，接受业主的监督。”和第三款“实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。”之规定，被告（反诉原告）茂华物业应当在其物业服务区域内的醒目位置公布物业管理各项资金的收支情况，但并非向二原告（反诉被告）出示，故二原告（反诉被告）的该项诉请，部分予以支持。因被告（反诉原告）系2013年3月2日起开始在涉案的物业区域提供服务，且按照前期物业合同约定应每半年公布一次，故被告（反诉原告）应公布2013年上半年至2018年上半年期间的收支明细；关于二原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）对已征收的二原告（反诉被告）的物业费，采用市场定价原则，参照建筑商未出售部分房屋的实际物业费缴费标准和计算方法，在双方协商确定基础上，按照单价1.0元∕平方米∕月交纳物业费，用产权建筑面积248.11平米进行计算，超出部分先折抵2018年5月27日至2018年12月31日的物业费，剩余的19864.97元予以退还的诉请。二原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）的物业服务质量不合格，要求降低物业费单价，其虽向被告（反诉原告）茂华物业索要办理不动产登记的有关手续并要求为其出具维修记录遭拒，但该事项并非被告（反诉原告）的物业服务合同内容，不能证明被告（反诉原告）的物业服务质量不合格，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由二原告（反诉被告）承担举证不能的不利后果。二原告（反诉被告）要求与被告（反诉原告）协商确定物业费单价，因协商属于当事人意思自治的范畴，且需当事人自愿，一审法院无权干涉，但在双方协商一致之前，因前期物业合同和《业主临时管理规约》对二原告（反诉被告）均具有法律约束力，故二原告（反诉被告）应按照每平方米5.5元的单价交纳物业费。二原告（反诉被告）主张按照产权面积248.11平方米计算物业费，根据《不动产权证书》的登记，其法定产权面积为248.11＋59.18＝307.29平方米，故被告（反诉原告）按照《商品房买卖合同》中约定的372.41平方米收取物业费无法律依据，其2017年5月27日至2018年5月26日期间共多收物业费5.5元/平方米/月×12月×（372.41－307.29）平方米＝4297.92元。对多收的部分，因二原告（反诉被告）同意折抵2018年5月27日至2018年12月31日期间的物业费，该主张不违反法律规定，一审法院予以支持。反诉原告（被告）要求二反诉被告（原告）支付2018年5月27日至2018年12月31日期间的物业服务费12630.91元，但根据二反诉被告（原告）的法定产权面积计算，该期间二反诉被告（原告）应交纳的物业服务费数额为5.5元/平方米/月×6月×307.29平方米＋5.5元/平方米/月×307.29平方米÷31天×5天＝10413.17元，与反诉原告（被告）多收的4297.92元折抵后，二反诉被告（原告）还应交纳6115.25元物业费，被告（反诉原告）无需退还二原告（反诉被告）多收的物业费；关于反诉原告（被告）要求二反诉被告（原告）自2018年6月16日起以欠缴物业服务费12630.91元为基数，按照日利率3‰支付违约金直至交清全部物业费为止的诉请，因前期物业合同和《业主临时管理规约》中均约定了逾期交纳违约金的计算方法，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，反诉原告（被告）要求二反诉被告（原告）自2018年6月16日起至交清全部物业费止支付违约金的诉请，有事实及法律依据。但双方约定的违约金的计算方法过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，一审法院综合本案实际情况，对违约金酌定按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。二反诉被告（原告）辩称物业费是半年一交，没有到期前不需要交纳物业费也不需要支付违约金，但根据前期物业合同和《业主临时管理规约》的约定，下半年的物业费应于第三季度首月15日前交纳，即2018年6月15日前交纳2018年下半年的物业费，故对二反诉被告（原告）的该项抗辩，不予采信；关于二原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还多收取的建筑垃圾清运费2500元的诉请，首先，二原告（反诉被告）虽称其在交纳垃圾清运费时即提出异议，被告（反诉原告）以拒绝发放钥匙相要挟，故暂时交纳了该费用，但其并未提交证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果。其次，二原告（反诉被告）在办理房屋入住时签订的《南湖壹号住宅室内装饰装修管理服务协议》中约定的其房屋户型应交纳的装修垃圾清运费为4000元，该数额虽有改动，但改动后的数额与《南湖壹号业主装修缴费明细表》中的数额一致，且原告（反诉被告）王秀彦已在《南湖壹号业主装修缴费明细表》中签字，视为其已认可该数额。第三、二原告（反诉被告）并未提交证据证明其垃圾清运费实际发生额不足1500元，亦未提交证据证明双方约定垃圾清运费采用多退少补的方式结算，故二原告（反诉被告）的该项诉请，无事实及法律依据，依法不予支持。判决：一、被告（反诉原告）北京茂华物业服务有限公司唐山分公司于本判决生效之日起三十日内在南湖壹号物业服务区域内的醒目位置公布2013年上半年至2018年上半年的物业管理各项资金的收支情况；二、反诉被告（原告）郝建明、王秀彦于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）北京茂华物业服务有限公司唐山分公司支付2018年5月27日至2018年12月31日期间的物业服务费6115.25元，并以6115.25为基数，自2018年6月16日起至交清物业费止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约金；三、驳回原告（反诉被告）郝建明、王秀彦的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）北京茂华物业服务有限公司唐山分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）郝建明、王秀彦负担；反诉案件受理费58元，由反诉原告（被告）北京茂华物业服务有限公司唐山分公司负担30元，反诉被告（原告）郝建明、王秀彦负担28元。本院二审期间，上诉人提交了下述证据：证据一，南湖一号业主手册，证明明确写明服务内容，南湖一号服务质量不高，不符合标准。证据二，6张照片，证明没有门禁，车禁，没有四周街越四周红外线系统。针对上诉人提交的证据，被上诉人对上述证据质证意见为：对证据一真实性无异议，该手册包括了临时管理规约与承诺书，其内容与被上诉人在一审中提交的内容一致，对于证据二显示南湖一号的照片真实性没有异议，但是与本案没有关系，不能证明其证明目的，对于其他照片不能证明与本案存在关联性。也不能证明拍摄于南湖一号小区。不能证明上诉人的证明目的。本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，上诉人王秀彦、郝建明称房屋质量不合格，开发商口头承诺减免物业费，但其并未提交关于减免物业费的证据，且上诉人已经办理了房屋入住手续，并在办理入住手续时书面承诺愿意遵守《业主临时管理规约》，故上诉人以房屋质量不合格作为拒付物业费的理由显然不能成立。上诉人主张物业费应采取市场定价原则，按照单价1.0元每平米每月缴纳物业费，上诉人主张物业服务质量不合格要求降低单价，但没有提交证据证明物业服务质量不合格及违反了相关物业服务约定的内容，故对于上诉人主张降低物业费单价的上诉理由，本院不予支持。因业《主临时管理规约》及前期物业合同对上诉人均具有法律约束力，上诉人应按照每平米5.5元的单价交纳物业费。根据《唐山市物业管理条例》第四十一条第三款“实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况”之规定，被上诉人应当在其物业服务区域内的醒目位置公布物业管理各项资金的收支情况，但并非向二上诉人出示，故一审法院判决被上诉人在物业服务区域范围内的醒目位置公布物业管理的各项资金的收支情况并无不妥。综上所述，王秀彦、郝建明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王秀彦、郝建明负担。本判决为终审判决。审判长 毕雪维审判员 姚春涛审判员 李建波 二〇一九年五月九日书记员 孙一帆