上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初11246号原告：石恒才，男，1979年9月29日出生，汉族，户籍地四川省雅安市。原告：郑尚琴，女，1982年5月15日出生，汉族，户籍地四川省雅安市。上列两原告共同委托诉讼代理人：庄新元，上海仁科律师事务所律师。被告：上海贵卓投资管理咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李锋，总经理。委托诉讼代理人：王硕，男。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。原告石恒才、郑尚琴与被告上海贵卓投资管理咨询有限公司(以下简称贵卓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石恒才及两原告共同委托诉讼代理人庄新元，被告贵卓公司的委托诉讼代理人王硕、周阿求到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石恒才、郑尚琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年11月13日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即迁出上海市浦东新区周泰路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)；3、判令被告支付原告自2018年11月10日起至2019年3月29日止的房屋租金，按每月20,000元计算；支付自2016年11月10日起至2019年3月29日止的物业管理费35,213.25元；4、判令被告承担逾期支付租金违约金40,000元。事实和理由：原、被告于2016年11月13日签订《商铺租赁合同》，约定两原告将其所有的系争房屋出租给被告用于经营房屋中介及相关事宜，租赁期限自2016年11月10日起至2019年11月9日止，第一年租金为220,000元，第二年租金为230,000元，第三年租金为240,000元，租金每年分二次支付(每6个月支付一次),先付后用，以每6个月起租日前20日支付，保证金20,000元；商铺物业管理费每年14,571元由被告承担，每年支付1次。合同对违约解除合同的情形作了约定：被告逾期不支付租金等费用达10日，原告可解除合同，保证金不予返还。合同签订后，被告支付租赁保证金20,000元，并支付了2年租金(最后一次支付日期为2018年5月14日)，但商铺物业管理费2年未付，合计费用29,142元。目前被告已超过支付第三年第一期租金120,000元的期限。两原告多次催促被告支付，被告却以两原告不同意其转租为由，既不缴纳租金又不腾空商铺归还。根据合同约定，交还房屋时被告应当提前迁出注册的公司或注销，但被告于2019年3月29日才将工商登记迁出。两原告认为被告违法占有使用系争房屋的行为侵害其合法权益，遂诉至法院。贵卓公司辩称，原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月9日协议终止，同日被告归还原告石恒才系争房屋钥匙，且被告已于2018年10月18日前腾空系争房屋。租期内的租金被告业已结清，被告同意支付自2016年11月10日起至2018年11月9日止的物业管理费29,142元，但被告有20,000元保证金在原告处，可用于抵扣应付费用，折抵后被告仅需支付余款9,142元。被告没有违约行为，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的产权人为本案两原告，房屋建筑面积245.86平方米。2016年11月13日，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定两原告将系争房屋出租给被告用于经营房屋中介及相关事宜，租赁期限为3年，自2016年11月10日起至2019年11月9日止，第一年租金为220,000元，第二年租金为230,000元，第三年租金为240,000元，租金每年分2次支付(每6个月支付一次),先付后用，以起租日前20日缴纳；保证金20,000元；物业管理费每年14,571元，由被告每年支付1次。合同7-6条约定，乙方不在(再)租赁商铺之前应提前注销或迁移该房屋的注册地址，如乙方未注销或迁移该房屋的注册地址，乙方同样应承担该租赁房使用费。合同8-3条A款约定，甲、乙双方同意，本合同履行期间，乙方逾期不支付租金等款项达十日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方按月租金标准的双倍支付违约金；支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与支付违约金的差额部分。合同9-2条约定，非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退房的，乙方愿意放弃保证金给甲方作为损失费，也无权要求甲方退还租金，乙方必须提前2个月通知甲方。租赁中途乙方出现经营困难，乙方可协助甲方寻找第三方，在甲方书面同意的情况下，甲方与第三方签订租赁合同后，甲方不计利息退还乙方保证金及租金。终止本合同前五天内自行将租赁房内属乙方所有的财产全部搬清，逾期乙方同意将租赁房内的所有财产作为遗弃物由甲方自行处置，甲方不负任何赔偿责任。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告已支付原告系争房屋截止2018年11月9日的租金，另付原告保证金20,000元。2018年10月7日，被告法定代表人李锋通过微信向原告石恒才提出因经营困难两年到期后不再租赁系争房屋，石恒才回复：“如果这个月租满不租了，请你要配合去工商局将注册的(公司)登记消除，物业费和水电费付清，租客我自己找，不得转租。”2018年10月18日，被告将系争房屋内贵重物品变卖、清空。2018年11月9日，原告石恒才向被告法定代表人发送了一份解除商铺租赁合同协议书，内容为双方协商同意于2018年11月9日解除租赁合同，没收乙方(被告)保证金20,000元，要求乙方结清水电费及物业管理费，于2018年11月9日前腾空系争房屋等。此后，因被告不同意此方案，要求原告退还保证金。同日，被告归还原告石恒才系争房屋钥匙。另查明，被告曾注册登记于系争房屋处，于2019年3月29日自系争房屋处迁出工商注册登记。审理中，原告请求撤回第2项诉请，并提供照片一组，证明系争房屋在2019年初尚未出租。被告认为其已于2018年11月9日交还房屋钥匙，倘若要计算2018年11月10日至2019年3月29日(被告工商登记迁移之日)的房屋使用费，被告认为计算标准不合理，应当予以调整，被告仅同意承担半个月租金计1万元。以上事实由原告提供的商铺租赁合同、房地产权证、2019年拍摄的照片、账户明细，被告提供的商铺租赁合同、收条、中国农业银行转账凭证、书面证明两份、2018年11月9日照片两张、被告法定代表人李锋与原告石恒才微信截图及语音文字整理、注销税务通知书和清税证明及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。承租期间，被告向原告提出于2018年11月9日提前解除合同，原告表示同意，故涉案租赁合同可认定于2018年11月9日解除。根据合同约定，承租期间的物业管理费由被告承担，被告确认其欠付原告2016年11月10日起至2018年11月9日止的物业管理费29,142元，此款应由被告支付原告。鉴于被告已在2018年11月9日将系争房屋的钥匙交还给了原告，故对于原告主张2018年11月10日以后的物业管理费，本院不予支持。合同另约定被告未注销或迁移登记于系争房屋的工商注册登记的，须承担该期间的房屋使用费。此条款的约定，系逾期办理工商注册登记迁移手续的违约责任的约定，被告主张该约定不合理，计算标准过高，请求予以调整，本院予以准许。根据公平及诚实信用的原则，本院酌情调整2018年11月10日至2019年3月29日期间被告因逾期迁移工商登记而应承担房屋使用费20,000元。由于被告擅自提前终止合同，原告虽同意解除合同，但并未放弃向被告主张违约责任的权利，故原告要求没收被告的保证金不予返还，符合合同约定，本院予以准许。本案并非被告欠付租金而致合同提前解除，故原告按照合同8-3条向被告主张解除合同违约金40,000元，与事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告石恒才、郑尚琴与被告上海贵卓投资管理咨询有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年11月9日解除；二、被告上海贵卓投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石恒才、郑尚琴房屋使用费20,000元；三、被告上海贵卓投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石恒才、郑尚琴物业管理费29,142元；四、被告上海贵卓投资管理咨询有限公司在原告石恒才、郑尚琴的租赁保证金20,000元归原告所有；五、驳回原告石恒才、郑尚琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,528元，减半收取计764元，由原告石恒才、郑尚琴负担264元，被告上海贵卓投资管理咨询有限公司负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年五月九日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。