辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终807号上诉人（原审被告）：于玮涵，女，1975年4月4日出生，汉族，个体，住址朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：朝阳龙腾重阳地产开发有限公司物业分公司，住所地朝阳市朝阳大街二段**。负责人：孙林，总经理。委托诉讼代理人：王子湖，辽宁帅旗律师事务所律师。上诉人于玮涵因与被上诉人朝阳龙腾重阳地产开发有限公司物业分公司(以下简称龙腾重阳物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区法院（2017）辽1302民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于玮涵，被上诉人委托诉讼代理人王子湖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于玮涵的上诉请求：撤销一审法院判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：物业公司的物业服务存在瑕疵，上诉人房屋平台漏雨多次要求维修，物业公司拒不维修，门前垃圾无人清除，绿化带擅自改为停车位等情形，反映出物业服务质量低劣，不履行维修义务，故暂停交纳物业服务费。一审法院明知物业公司服务质量低劣情形下，仍判决上诉人交纳物业费无法接受。龙腾重阳物业公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，其所陈述事实被上诉人不知道，且无证据证明物业服务未尽到义务，故一审法院判决正确。龙腾重阳物业公司向一审法院起诉请求：要求被告于玮涵给付2013年7月至2016年12月期间的物业费，合计21,991.2元，并按中国人民银行同期贷款利率给付利息，诉讼费由被告于玮涵承担。一审法院认定的事实：于玮涵系朝阳市双塔区淮南花园32幢一层101、二层201号及淮南花园第232C幢1、2层102、202号两处商用商品房业主，其房屋建筑面积分别为277.47平方米及198.53平方米。2013年7月1日，腾龙物业分公司与于玮涵所在小区的朝阳市腾龙淮南花园小区业主委员会签订了一份《淮南花园物业管理服务合同》，约定由腾龙物业公司为被告所在的小区提供物业服务，该合同约定原告的主要义务有：“（一）日常管理与服务。（二）日常维护保养服务。（三）物业服务区域清洁卫生服务。（四）物业服务区域绿化养护服务。（五）物业服务区域公共秩序维护服务。”该物业服务合同中约定的物业费收费标准为商业网点每月每平方米0.80元，该物业服务合同的有效期为2013年7月1日至2015年6月30日。该物业服务合同还约定了其他事项。2015年7月1日，腾龙物业公司又与于玮涵所在小区的朝阳市腾龙淮南花园小区业主委员会签订了一份《淮南花园物业管理服务合同》，该物业服务合同中约定的物业费收费标准为商业网点每月每平方米1.50元，物业服务费每12个月须缴一次，缴纳费用时间为12个月之间第一个月的上旬，物业使用人应在约定交费时间按时缴费，合同有效期限为2015年7月1日起至2020年6月30日止。该物业服务合同约定的其他事项与腾龙物业公司于2013年7月1日与朝阳市腾龙淮南花园小区业主委员会签订的《淮南花园物业管理服务合同》约定的事项相同。现原告龙腾物业公司以于玮涵未向其缴纳2013年7月1日至2016年12月31日期间的21,991.2元物业服务费为由诉至法院。另查明，2017年6月2日，朝阳腾龙房地产开发有限公司物业分公司更名为原告朝阳龙腾重阳地产开发有限公司物业分公司。一审法院判决认为，腾龙物业公司更名为龙腾重阳公司物业公司后，原告承继了腾龙物业公司的合同主体资格。原告与被告于玮涵所居住小区的业主委员会分别于2013年7月1日及2015年7月1日签订的《淮南花园物业管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，该物业管理服务合同对原、被告双方均具有约束力。被告于玮涵作为淮南花园小区的业主并接受了原告所提供的物业服务，应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。被告于玮涵应向原告交纳朝阳市双塔区淮南花园32幢一层101、二层201号及淮南花园第232C幢1、2层102、202号两处商用商品房2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。其中，2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费为0.8元/月平米×（277.47平米＋198.53平米）×24个月＝9139.2元，2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为1.5元/月平米×（277.47平米＋198.53平米）×18个月＝12,852元，合计21,991.2元，对原告的诉讼请求合理部分，法院予以支持。原告要求被告给付其物业服务费欠款利息的诉讼请求，因物业服务合同中未有约定，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。被告于玮涵针对其答辩意见均未提交任何证据予以证明，因此对其抗辩理由，该院均不予采信。应当指出，原告龙腾重阳物业公司作为物业服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上，龙腾重阳物业公司要求于玮涵给付其2013年7月至2016年12月期间物业服务费21,991.2元的诉讼请求合理部分，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。一审法院判决如下：一、被告于玮涵于本判决生效后五日内给付原告龙腾重阳物业公司2013年7月1日至2016年12月31日期间物业费，合计人民币21,991.2元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元（原告龙腾重阳物业公司预交），由被告于玮涵负担。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：龙腾重阳物业公司是否按照约定履行了物业管理服务职责和义务。龙腾重阳物业公司与于玮涵所居住小区的业主委员会分别于2013年7月1日、2015年7月1日签订的《淮南花园物业管理服务合同》，是双方当事人协商一致的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。于玮涵在本案审理中虽未举证证明其诉请，但与本案一并审理的张彦平与龙腾重阳物业公司物业服务合同纠纷［双塔区法院(2017)辽1302民初3731号］，与本案属同一事实、张彦平与于玮涵均为该小区商用门市房业主，通过张彦平提交的反映该小区物业服务管理情况的照片及相关说明材料，已经一审法院质证查明，能够佐证龙腾重阳物业公司在案涉小区的物业管理服务合同期里，未能全面履行其承诺的物业服务内容，甚至存在侵权情形。上述证据材料本院依职权调取查证，应予采信。此外，于玮涵的案涉商用门市，日常工作活动均从小区外部出入，不能享有全部物业服务内容，且龙腾重阳物业公司在案涉小区的物业管理中存在不清理门市房前垃圾等服务内容，并有违约情形，应酌情减除物业管理费用，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。因此，2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费应酌情从0.8元/月平米减为0.50元/月平米；2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费应酌情从1.5元/月平米减为1元/月平米，即2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费为：0.5元/月平米×（277.47平米＋198.53平米）×24个月＝5712元，2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为：1元/月平米×（277.47平米＋198.53平米）×18个月＝8568元，合计14,280元。综上，于玮涵的上诉请求成立，应予支持，一审法院部份事实认定有误，适用法律不当，应予改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销双塔区法院（2017）辽1302民初3727号民事判决的第一项；二、维持双塔区法院（2017）辽1302民初3727号民事判决的第二项；三、上诉人于玮涵于本判决生效后五日内，给付被上诉人龙腾重阳物业公司2013年7月1日至2016年12月31日期间物业费，合计人民币合计14,280元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元、二审案件受理费350元，共计700元。由上诉人于玮涵负担350元，被上诉人龙腾重阳物业公司负担350元。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  汪 江审判员  王海娇二〇一九年五月二十二日书记员  毕 雪