湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初416号原告：湖北省嘉鱼县供销合作社联合社；住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道**。法定代表人:危红霞，系该联社主任。委托诉讼代理人：张燕，系该联社副主任。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：耿协洲，湖北宁华律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李廷福，男，汉族，1964年7月22日，住湖北省嘉鱼县，委托诉讼代理人：张留永，嘉鱼县高铁岭镇法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。第三人：吕长安，女，汉族，1975年7月24日出生，住湖北省嘉鱼县。原告湖北省嘉鱼县供销合作社联合社（以下简称：供销社）与被告李廷福、第三人吕长安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告供销社的委托诉讼代理人张燕、耿协洲，被告李廷福及其委托诉讼代理人张留永、第三人吕长安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告供销社向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令1、被告李廷福立即腾退租赁房屋；2、被告支付原告自2019年1月1日起至租赁房屋腾退之日止的逾期腾房的占用期间使用费（按2018年的租金标准双倍计算）；3、被告李廷福支付逾期腾房违约金28000元（按2018年租金的20%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原告供销社（甲方）与被告李廷福（乙方）签订了一份《资产租赁合同》，该合同约定，原告将其所有的位于嘉鱼县鱼岳镇××大道建筑面积104.44平方米的三间门面及建筑面积为80平方米的二楼仓库出租给被告使用。双方约定租赁期限5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。前3年每年租金12万元，后2年每年租金14万元。其中第八条约定“违约责任。本合同一经签订即具有法律效力，双方应共同信守，任何一方违反本合同，给对方造成经济损失，违约方除赔偿等额损失外，并按照当年租金20%的数额向对方支付违约金”第九条第（四）款约定“在本合同规定的合同期届满时，如甲方愿意继续出租，在同等条件下乙方有优先续租的权利，应重新签订合同。乙方在未续签合同的情况下使用租赁物的，按原合同双倍支付租金。”2018年12月31日，原告与被告的租赁合同期满，但被告至今未腾退，故原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告李廷福辩称，租赁合同已经到期，被告没有收到律师函，被告分别与原嘉鱼县中药材公司和原告签订的《经营权转让合同》、《资产租赁合同》均约定被告有优先承租权，被告李廷福继续占有租赁门面是为了维护其优先租赁权，原告应组织第二次公开招租。《资产租赁合同》为格式合同，合同约定被告在租赁期满继续使用门面应双倍支付租金不应得到支持。且合同第八条违约责任中约定按当年年租金20%向对方支付违约金明显过高，显失公平，请求法院依法予以调整。第三人吕长安与被告李廷福答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2005年6月30日，中心药店（乙方）与原嘉鱼县中药材公司（甲方）签订了一份《经营权转让合同》，双方约定原嘉鱼县中药材公司将经营权永久转让给中心药店，被告李廷福作为乙方代表签字。原嘉鱼县中药材公司为原告供销社的二级单位，2011年，企业改制后，原嘉鱼县中药材公司的资产划转到原告供销社。此后，被告李廷福一直租赁本案争议房屋经营中心药店。2015年12月31日，原告供销社（甲方）与被告李廷福（乙方）续签了一份《资产租赁合同》，该合同约定，原告将其所有的位于嘉鱼县鱼岳镇××大道建筑面积104.44平方米的三间门面（嘉鱼房权证鱼岳字**房屋所有权证）及建筑面积为80平方米的二楼仓库，出租给被告使用。双方约定租赁期限5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。前3年每年租金12万元，后2年每年租金14万元。其中合同第八条约定“违约责任。本合同一经签订即具有法律效力，双方应共同信守，任何一方违反本合同，给对方造成经济损失，违约方除赔偿等额损失外，并按照当年租金20%的数额向对方支付违约金”合同第九条第（四）款约定“在本合同规定的合同期届满时，如甲方愿意继续出租，在同等条件下乙方有优先续租的权利，应重新签订合同。乙方在未续签合同的情况下使用租赁物的，按原合同双倍支付租金。”合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了上述门面及仓库，被告按照合同约定交纳了自2014年1月1日起至2018年12月31日止的租金。2017年10月17日，被告与第三人吕长安签订了一份《嘉鱼县中心药店合伙协议书》，该合同约定被告与第三人合伙经营中心药店，合伙期限自2017年10月17日起至2018年12月31日止。2018年10月26日原告委托湖北长江求实资产评估有限公司评估上述门面年租金，评估意见：嘉鱼县中心药店一楼门面年租金200200元。原告在租期届满前按照评估的年租金对上述门面组织出租竞拍，由于不符合竞拍要求，导致该门面流拍。2018年12月31日，原告与被告的租赁合同期满，但被告继续占有其租赁的门面使用经营，至今未腾退，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。上述事实，有原告供销社提供的原告事业单位法人证书复印件、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证、被告李廷福、第三人吕长安的居民身份证、编号为嘉鱼房房权证鱼岳字**屋所有权证、原告与被告签订的《资产租赁合同》、(中发[2015]11号文件）《国务院关于深化改革供销社综合改革的决定》、（嘉政发[2014]6号）《嘉鱼县人民政府关于印发嘉鱼县国有资产招租管理办法的通知》、（鄂长江咨询[2018]11-093号）《咨询评估报告书》；被告李廷福提供的《嘉鱼县中心药店合伙协议书》、2018年租金收据、竞买协议书、竞买资格确认书、被告李廷福居民身份证、《经营权转让合同》复印件各一份及庭审中双方当事人的陈述经质证后在卷予以证实。本院认为，原告与被告于2013年12月9日签订的《资产租赁合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。租赁期满，原、被告双方未签订续租合同，被告应按照该租赁合同约定期限腾退其租赁门面。租赁期满，被告未腾退，应支付占用期间使用费。双方约定，“任何一方违反本合同，给对方造成经济损失，违约方除赔偿等额损失外，并按照当年租金20%的数额向对方支付违约金。”“乙方在未续签合同的情况下使用租赁物的，按原合同双倍支付租金。”被告李廷福、第三人吕长安认为约定的违约金约定的违约金过高，请求本院依法予以调整。因原告对本案争议门面进行公开招租流拍，可以认为原告的实际损失为被告应支付的占用期间使用费利息，而双方合同约定的逾期双倍支付租金及违约金为年租金的20%明显过高，本院认为占用期间使用费应参照租期内租金标准14万元/年计算，将违约金调整为以欠付的占用期间使用费为基数，自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至被告将上述门面交还原告之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告李廷福于本判决生效之日起十日内腾退原告湖北省嘉鱼县供销合作社联合社所有的位于嘉鱼县鱼沙阳大道中心药店建筑面积104.44平方米的三间门面（嘉鱼房权房权证鱼岳字**所有权证）及建筑面积为80平方米的二楼仓库；二、被告李廷福向原告湖北省嘉鱼县供销合作社联合社按14万元/年支付自2019年1月1日起至将上述门面交还给原告湖北省嘉鱼县供销合作社联合社之日止的占用期间使用费；三、被告李廷福以上述第二项欠付的占用期间使用费为基数，自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%向原告湖北省嘉鱼县供销合作社联合社支付违约金至被告李廷福将上述门面交付原告湖北省嘉鱼县供销合作社联合社之日止；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元，减半收取计1830元，由被告李廷福负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕凯二〇一九年五月二十一日法官助理陈洁书记员付维附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。