湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初401号 原告:鲁志标。 委托诉讼代理人:曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、变更或放弃诉讼请求，代为和解，代为提起反诉，代为提起上诉等。 被告:株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。 法定代表人:孙翀，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:邓志雄。系被告工作人员。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 委托诉讼代理人:陈霞。系被告工作人员。代理权限为一般代理。 原告鲁志标与被告株洲奥园房地产开发有限公司（以下称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理，依法由审判员刘洋适用简易程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理。谭美玲担任法官助理。胡冠毓担任书记员。曾辉荣、陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁志标共同向本院提出诉讼请求：1、被告按原被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的约定支付逾期交房的违约金14896元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，购买被告位于株洲市天元区泰山路361号奥园广场的房屋一套。合同中约定：房屋总价为584430元，被告应于2016年5月31日前交付房屋。逾期交房，被告应按原告已支付房款的日万分之一向原告支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之日起第二天起算至被告实际交付房屋之日止，交付标志为房屋验收合格、原告签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。合同签订后，原告实际向被告支付房款共计为584430元。房屋验收合格的日期为2017年7月31日。双方就支付延期交房违约金事宜协商未果，原告诉至法院。 被告奥园公司辩称：对实付购房款、已付违约金数额无异议；双方签订的合同及补充协议合法有效，被告基于双方达成的口头协议，已于实际收楼日将违约金支付完毕；奥园广场系列诉讼案件判决书已查明，被告与业主方在2016年有过多次关于逾期交房违约赔付的协商，被告提出的方案是：2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按《入伙通知书》明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。部分业主接受了该方案，原告便是其中之一。虽然双方未订立书面协议，但原告已接受该方案并口头承诺不再追究被告逾期交房的违约责任，否则被告不可能按高出合同约定一倍的标准支付违约金；被告在《入伙通知书》约定的时间完成了房屋的转移，已经履行了义务。原告已经认可接受被告的《入伙通知书》并收取约定的违约金，其主张违约金严重违背公平、诚信原则，无权再要求逾期交房违约金。 经审理查明：2013年12月3日，原告鲁志标（买方）与被告奥园公司（卖方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000187092）约定：买方向卖方购买天元区泰山路361号奥园广场11栋3304号房屋；总房价款暂定为584430元；该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为卖方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；卖方定于2016年5月31日前将该房屋交付给买方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。卖方未按约定期限将房屋交付给买方，应当向买方支付违约金。违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合约定的交付条件后，卖方应在交付之日前5天书面通知买方办理交付该房屋的手续。买方应在收到该通知之日起5天内，会同卖方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为买方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当向买方进行一次书面的催告。如买方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至买方……合同签订后，原告共向被告支付购房款584430元。被告于2016年向原告邮寄发出《入伙通知》通知原告收房。2017年6月25日，原告办理了收房手续。 现原告认为逾期交房违约金应继续按每日万分之一从房屋交付期限届满的次日起计算至房屋验收合格之日止，故诉至本院，请求判如所请。 另查明：已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2019）湘02民终571号民事判决书确认如下事实：“在其他业主亦对奥园公司开发建设的《奥园广场》房屋的交付条件提出质疑的情况下，奥园公司与购买《奥园广场》房屋的业主就房屋交付问题产生纠纷。在相关部门的介入下，双方于2016年12月10日进行了沟通协商，但未能达成一致。在协商过程中，奥园公司就逾期交房的违约金提出自己的方案：“2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按交房通知明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。”而业主方没有予以同意，并就此提出了具体要求：“2016年8月30日至11月29日的违约金赔付比例不低于日万分之二点五，2016年11月30日之后仍不能交房则在此基础上翻倍，8月30日至11月29日的违约金应以现金的方式在2017年1月15日前赔付到位。开发商所发出的所有入伙通知书、交房通知均无效。”奥园公司对业主提出的要求未予同意，但按照自己提出的方案将2016年8月29日之前的逾期交房违约金向业主进行支付。后奥园公司再次向业主发出《入伙通知书》，部分业主按通知办理了收房手续，奥园公司亦按日万分之二的标准向部分收房的业主支付了逾期交房的违约金；2016年12月23日，株洲市建设工程质量安全监督管理处作出株建监管函（2016）16号《关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见》，认为被告未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求被告立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改；2017年4月18日，被告组织五方责任主体对所涉工程进行竣工验收，各方均同意验收。2017年7月31日，行政部门对该次验收进行监督形成了《工程质量监督报告》，认为所涉工程已具备备案条件。” 原告已领取违约金13325元。 以上事实，有原被告双方的陈述，原告提供的原告身份信息、被告工商登记信息、《株洲市商品房（预）销售合同》、收据，被告提供的入伙通知书及邮寄凭证，本院出示的民事判决书等证据予以证明。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点为被告是否应承担原告收房后的逾期交房违约责任？如需承担，违约金计算标准、期间如何确定？具体分析如下： 本案中，原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》及补充条款，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止。关于2016年12月10日协商会议中所提违约金方案的效力问题，奥园公司提出“按日万分之二赔偿”的前提条件是业主同意按交房通知明确的时间收房，系附条件的要约，而原告并未予以承诺或在交房通知明确的时间收房，故应视为双方对该方案未能达成合意，原合同的权利义务及违约责任条款未予变更。另涉案房屋在原告收房时未具备交付条件，原告作为业主有权根据合同约定拒绝收房，并待房屋验收合格后收房，但其明知房屋未经验收合格仍自愿办理收房手续，收取部分违约金，并享受收房利益，应视为其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃，亦符合“违约金计算至实际交付之日止”的合同约定。本案中，房屋最后交付期限为2016年5月31日，原告已支付房款584430元，2017年6月25日办理收房手续，故奥园公司应向原告支付逾期交房违约金22792.77元（584430元×0.01%×390天），扣减已支付的13325元，还应支付9467.77元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲奥园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁志标支付逾期交房违约金9467.77元； 二、驳回原告鲁志标的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费172元，减半收取86元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司负担55元，原告鲁志标负担31元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：810103210********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 刘   洋 二〇一九年五月十四日 实习法官助理 谭美玲 书 记 员 胡 冠 毓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。