江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初1104号原告:陈广友，男，1975年2月23日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：孙福海，盱眙县天泉湖法律服务所法律工作者。被告:孙相斌，男，1974年4月19日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：朱义宝（孙相斌表兄弟），男，1983年9月2日出生，汉族，住盱眙县。被告：陈广胜，男，1957年11月30日出生，汉族，住盱眙县。原告陈广友与被告孙相斌、陈广胜确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈广友及其委托代理人孙福海、被告孙相斌及其委托诉讼代理人朱义宝、被告陈广胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈广友向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认两被告对原告财产的转让行为非法无效，孙相斌退还原告被侵占的房屋林地树木和宅基地；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与父母在盱眙县螃蟹港水库下边有三间自建老旧平房住房，另在宅基地和家旁的耕地上栽植了杨树。父母去世后原告多年在外务工，2018年回家发现自家的房屋、宅基地、林地、树木等全部财产竟然被孙相斌占有，并称该房屋及土地树木是陈广胜卖给他家了。涉案的财产是原告所有，陈广胜虽然是原告哥哥，但是40年前结婚后就已分家居住至本镇化农村王郢组，有自己的房屋，对本人的房屋宅基地树木无任何权利。孙相斌在居住多年也明知陈广胜无权处分原告的财产，却与陈广胜背着本人,合谋对原告的房屋林地树木偷偷非法转让。原告据此向两被告索要财产，两被告拒不理睬，孙相斌从本人索要财产的2018年12月26日开始，将本人家的杨树予以砍伐，原告阻止并告诉孙相斌本人已诉讼，孙回答：你越是起诉我越要砍伐。孙相斌已实际砍伐原告树木近200棵。涉案房屋宅基地林地树木的产权归原告所有，孙相斌与陈广胜合谋非法买卖。迫于无奈，具状法院，请求法院按上列请求作出判决，维护原告的合法权益。被告孙相斌辩称：是陈广胜主动找本人，本人与被告陈广胜之间的房屋买卖行为有效。本人不存在侵权行为，我没有义务返还房屋、林地、宅基地。被告陈广胜辩称：在2014或者2015年左右时间，本人将涉案的房屋、树林及宅基地一起卖被告孙相斌的，当时卖了6万多元。房屋所有权是原告的，我在出卖涉案房屋的时候就知道我自己没有权利出卖，只是因为我自己当时经济紧张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了:户口簿、杨山村民委员会证明（2018年12月26日）、被告提供了杨山村民委员会证明（2019年3月8日）、本院调查证人朱某的调查笔录。本院组织当事人进行证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院综合分析认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告陈广友、被告陈广胜系亲兄弟关系，陈广友、陈广胜的父母是陈先堂、徐芝兰，他们之前均是盱眙县有组员。1984年左右陈先堂、徐芝兰家庭在螃蟹港水库旁边建有三间平房，审理中当事人未能提供此三间平房的房屋所有权证书（由房屋管理部门依法核发）。被告孙相斌的妻人赵广荣本人之前是盱眙县有组员，孙相斌与赵广荣1996年结婚后在盱眙县居住生活。2013年11月20日陈广胜（甲方）与孙相斌（乙方，协议文本为孙相兵）签订涉案房屋转让协议书，协议约定：甲方将黄泥湾房产所有土地、树木从东到西，从南到北，一切都转让给乙方孙相兵，人民币陆万伍仟元整，于2013年11月20日下午一次性付清。后孙相斌支付给陈广胜转让款陆万伍仟元。审理中原告陈广友陈述：其母亲徐芝兰于1987年去世、其父亲陈先堂于2008年去世。自1994年陈广友就一直东北辽宁打工，平时不常回盱眙县。陈先堂在世的时候陈广友三、五年回一次。2008年陈先堂去世后陈广友去东北，直到2018年才回来，回来后才知道房屋等被卖了。陈广友称陈广胜转让房屋等并没有通知他。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。2013年11月20日陈广胜与孙相斌订立的协议书，协议约定陈广胜转让的产权有两个方面，一是房屋及树木的所有权，二是房屋周围的土地使用权。本案争议焦点是以上二个方面的效力应当如何认定。第一点，陈广胜与孙相斌转让房屋及树木的效力，本院认为转让合法有效，产生所有权变动效力，被告孙相斌取得房屋及树木的所有权。理由是：涉案转让的房屋及树木在集体土地上。有关法律规定农村集体土地上的房屋，在本村集体组织成员之间是可以转让。赵广荣是盱眙县的成员，孙相斌与赵广荣结婚后一直居住在。孙相斌代表家庭已取得受让涉案房屋及树木的资格。在八十年代农村家庭自建房屋不办理房屋所在权的现象普遍存在，涉案的房屋没有房屋管理部门核发的房屋产权证书。本案转让的房屋及树木，自2008年陈先堂去世后，陈广友本人远在外地，一直没有对涉案房屋及树木进行占有并管理，而是由陈广胜占有并管理。孙相斌与陈广胜签订转让协议时，孙相斌受让涉案房屋及树木是善意，孙相斌有理由相信陈广胜有处分权。孙相斌支付了合理的价款。涉案的房屋因没有初始产权登记，因此转让后无法办理产权转让登记。关于树木转让，只要交付即产生所有权变动的效力。转让后陈广胜将涉案的房屋及树木均交付给孙相斌，孙相斌占有并管理多年，因此孙相斌已取得涉案房屋及树木的所有权。对陈广胜与孙相斌就涉案房屋及树木的转让行为，原告陈广友无权主张无效，也无权要求被告孙相斌返还涉案的房屋及树木。原告陈广友如认为其所有权受到侵害，可以向被告陈广胜主张权利。对第二点转让涉案房屋周围土地使用权转让的效力。对房屋占有的土地，其土地使用权，按照地随房产转移的原则，涉案房屋占有土地的使用权归孙相斌享有。在2013年11月20日陈广胜与孙相斌订立的协议书中，对房屋占有土地之外的土地所有权为杨山村民委员会集体所有，本案现有证据，并不能证明陈广胜在订立协议时已取得该部分土地的使用权，因此对陈广胜与孙相斌在转让协议中，涉及房屋占有土地之外的土地使用权的转让行为无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、驳回原告陈广友要求确认，2013年11月20日被告孙相斌与陈广胜转让协议书中，房屋及树木转让无效的诉讼请求。二、驳回原告陈广友要求被告孙相斌返还房屋、林地树木和宅基地的诉讼请求。三、确认2013年11月20日被告孙相斌与陈广胜转让协议书中，房屋占有土地之外的土地使用权转让行为无效。案件受理费1424元，减半收取712元，由原告陈广友负担612元、被告陈广胜负担50元、被告孙相斌负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行；账号：62×××24）。审判员  苏振淮二〇一九年五月二十二日书记员  容 飞附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定