江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初2297号原告：优居美家物业服务有限责任公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市西湖区沿江中大道****楼**，统一社会信用代码：91360103069701585J。负责人：黄鹏，该公司总经理。委托代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所律师，执业证号：14301201911079431。委托代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，执业证号：14301201711929673。被告：杨栋，男，汉族，1994年1月18日生，户籍地：江西省南昌市新建县，现住南昌市西湖区。委托代理人：张兰英，江西新兰律师事务所律师，执业证号：13601198511157341。原告优居美家物业服务有限责任公司南昌分公司（下简称优居美家物业）与被告杨栋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告优居美家物业委托代理人杨彩虹、被告杨栋委托代理人张兰英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告优居美家物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付物业服务费本金17352.75元，违约金1735.28元，共计19088.03元;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际小区8栋1501室（原4栋）的业主。2013年4月30日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告居住小区提供物业服务，物业管理综合服务费1.8元/平方米/月，被告的住宅建筑面积为189.03平方米。合同签订后，原告积极履行合同权利和义务，依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，提供完善物业服务。但被告自2014年8月1日起停止缴纳物业服务费，截至2018年10月31日，欠费周期为51个月，每月服务费金额340.25元，据此原告共计欠缴物业服务费17352.75元，同时应承担日千分之三的违约金，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1735.28元，多余原告自愿放弃。原告多次催讨未果。被告拖欠行为已严重影响原告正常管理服务工作，现诉至法院，请判如所求。为支持其诉请，原告优居美家物业向本庭提交如下证据：证据一、原告营业执照、公司名称变更信息、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件。证明目的：原、被告主体适格。证据二、前期物业管理服务协议。证明目的：原被告的合同关系并依法提供服务的事实、物业费收费标准、违约责任。证据三、入伙手续表、商品房买卖合同、业主基本情况登记表、收楼入户声明。证明目的：被告已办理入伙手续、房屋面积。证据四、力高滨江国际欠费统计表。证明目的：被告的欠缴日期及欠费金额。证据五、物业费催缴通知单。证明目的：原告积极催被告缴纳物业费的事实以及被告明知仍拒交。证据六、力高滨江国际前期物业服务合同2份和原告企业信用信息公示报告一份。证明目的：原告系本案适格主体。被告杨栋辩称：1、原告和答辩人之间没有物业服务合同关系。2012年9月6日，答辩人购买位于南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际花园4#楼一单元1501号的房屋，预测面积189.03平方米，其中合同附件中明确选聘“江西恒丰行物业服务有限公司”提供物业管理服务。2013年4月30日江西力高房地产开发有限公司与江西恒丰行物业服务有限公司与答辩人办理交房手续，答辩人也交纳了2013年5月1日至2014年4月30日的物业费后接收所购房屋。之后，答辩人再未与其他物业服务公司签订服务合同，故原告与答辩人之间不存在物业服务合同关系。2、我在接收房屋后，在房屋装修期间，发现房屋的卫生间窗外的遮阳帘无法开启，即向物业服务公司进行了投诉，江西恒丰行物业服务有限公司记录并上门查看了，但是终因拆除窗外遮阳帘成本过高而未妥善解决，窗帘遮阳帘系室外房屋共用部分，属于江西恒丰行物业服务有限公司的服务内容，由于江西恒丰行物业服务有限公司未履行物业服务职责，因此我方才从2014年8月停止交纳物业服务费，依照《物业管理条例》和相关司法解释，物业服务质量不达标的情况下，业主可以不缴纳物业服务费，因此我方无需向江西恒丰行物业服务有限公司交纳物业服务费。被告杨栋向本院提交了如下证据：证据一、南昌市商品房买卖合同。证明目的：房屋买卖的时候是力高滨江国际花园4#号楼1单元1501号，买卖合同约定的附件5不是原告服务有限公司而是江西恒丰行物业服务有限公司，我们签订合同的时间是2012年9月6日，在合同中约定房屋公共部分的维护和管理是物业服务的内容。证据二、房屋验收交接表、收据复印件、业主手册封面。证明目的：被告在2013年4月30日办理了收房时，是江西恒丰行物业有限公司，我们在收房时交纳了2013年5月1日至2014年4月30日的物业服务费。证据三、照片1张。证明目的：被告杨栋房屋的卫生间窗外遮阳帘自接收后至今无法开启，窗外遮阳帘系室外房屋共有部分，属江西恒丰行物业服务有限公司的服务内容。证据四、一组企业登记信息。证明目的：证明原告与被告购房合同上签订的前期物业服务公司不是同一家公司，原告主体不适格。本院经审理查明确认事实如下：2012年9月6日，被告杨栋因购买江西力高房地产开发有限公司坐落于力高滨江国际花园4#楼一单元1501室房产，双方签订《南昌市商品房买卖合同》一份，该合同附件五“前期物业管理”中约定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘“江西恒丰行物业服务有限公司”提供前期物业管理服务，并对服务内容、质量、物业服务收费等作出具体约定。2013年4月30日，江西恒丰行物业服务有限公司滨江国际花园物业服务中心与被告杨栋签订《前期物业服务合同》一份，约定位于南昌市滨江路与云锦路交汇处以北的力高滨江国际，前期物业管理服务由江西恒丰行物业服务有限公司提供，并对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理项目进行维护、修缮、服务与管理。同时，双方约定服务期间的，被告应于每半年第一个月10日前，按住宅建筑面积1.8元/㎡.月的标准缴纳物业服务费，如未按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，有权自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金或采取合理的催缴措施等，同时双方亦对对物业服务范围及事项、标准、违约责任等事项进行了详细约定。被告杨栋系南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际小区4#楼1501室的业主，建筑面积为189.03平方米，每月应缴物业管理费340.25元。上述合同签订后，原告于2013年5月入驻该小区从事物业服务管理，而被告杨栋自2014年8月1日至2018年10月31日期间，未缴纳物业费，原告多次催缴未果，诉至本院，提出如前诉讼请求。另查明：江西恒丰行物业服务有限公司于2008年4月16日注册成立，2013年5月3日下设江西恒丰行物业管理有限公司南昌分公司，并在南昌市西湖区市场和质量监督管理局办理注册登记（经营范围：物业管理）。2016年3月2日，江西恒丰行物业服务有限公司变更为江西优居美家物业服务有限责任公司，并在南昌市市场和质量监督管理局办理变更登记手续；同年3月11日，江西恒丰行物业管理有限公司南昌分公司变更为江西优居美家物业服务有限责任公司南昌分公司。2017年3月15日，江西优居美家物业服务有限责任公司再次变更为优居美家物业服务有限责任公司，同年4月11日，江西优居美家物业服务有限责任公司南昌分公司变更为优居美家物业服务有限责任公司南昌分公司，即本案原告。上述事实，有原、被告的陈述、庭审笔录及双方所提交的证据所证实。本院认为，江西恒丰行物业管理有限公司与被告杨栋签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思，内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按约履行。现针对双方争议焦点，本院认定如下：一、关于原告主体是否适格的问题。优居美家物业服务有限责任公司的企业名称系由江西恒丰行物业服务有限公司变更而来，仅为企业名称变更，主体身份并未改变。而原告优居美家物业服务有限责任公司南昌分公司作为优居美家物业服务有限责任公司的分支机构，虽然与业主之间的《前期物业服务协议》由总公司签署，但其系基于总公司的概括授权，在授权范围内进驻小区从事物业管理服务。故原告在经营范围内，对外以分支机构的名义为相关民事法律行为，并不违反相关法律规定，系本案适格主体。二、关于被告是否有权拒付物业服务费的问题。原告作为物业服务企业，已进驻小区从事相关物业管理服务，被告以接收房屋时发现外墙遮阳帘导致其卫生间窗户无法开启为由，拒付物业服务费用。但卫生间窗户无法开启问题并非物业服务企业的管理瑕疵所致，被告以此为由拒付原告物业服务费，于法无据，本院不予采纳。综上，原告主张被告杨栋自2014年8月1日至2018年10月31日止，应缴纳物业管理费17352.75元并承担违约金1735.28元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨栋于本判决生效之日起十日内支付原告优居美家物业服务有限责任公司南昌分公司物业服务费17352.75元及违约金1735.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，简易程序减半收取计139元，由被告杨栋承担，随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  马超二〇一九年五月五日书记员  付丹