广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终855号上诉人（一审被告）：胡志明，男，1965年12月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（一审被告）：赵蓉，女，1975年5月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：胡志明，男，1965年12月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（一审原告）：珠海市房产物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。上诉人胡志明、赵蓉因与被上诉人珠海市房产物业管理有限公司（以下简称房产物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡志明、赵蓉上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或改判，判决驳回房产物业公司起诉或全部诉讼请求；3、判令“某某花园小区业主委员会”选举无效，判令其违规违法与房产物业公司所签订的《珠海市某某花园住宅小区物业服务合同书》（以下简称《合同》）无效；4、判令房产物业公司归还胡志明、赵蓉应得的广告费、停车费等收益；5、判令房产物业公司停止从2009年4月1日起至今对某某花园小区×栋业主单车房的侵害，立即将×栋业主所拥有的单车房恢复原状，并履行其尚未履行的清理×栋楼顶天面的承诺；6、判令房产物业公司口头或书面向胡志明、赵蓉道歉并赔偿精神损失费1元；7、判令本案一、二审诉讼费由房产物业公司承担。事实与理由：一、房产物业公司不具备起诉胡志明、赵蓉的主体资格，应当依法驳回其起诉。首先，2009年3月11日，房产物业公司与案涉小区弄虚作假选举出来的非法“业委会”违法违规所签订的《合同》是非法合同，形成非法事实管理。可见，房产物业公司与胡志明、赵蓉之间形成的关系是非法事实管理、强行服务。在其非法事实管理期间，房产物业公司拒不履行维修管理职责，导致其维修职责内的供水管爆裂，直接给胡志明、赵蓉的房屋、财产和身心造成重大损失和侵害。从2009年4月1日至2018年9月房产物业公司起诉的近10年时间，房产物业公司从未找过胡志明、赵蓉提及交管理费一事，亦从未向胡志明、赵蓉发过任何有效通知。反而是胡志明曾两次主动找过房产物业公司协商由于其不履行维修管理职责造成房屋严重损毁与管理费补偿一事，房产物业公司却一直躲避、拒绝协商。事实上，2014年3月31日房产物业公司签订的《合同》到期后，在没签订任何协议下又强行服务，直至2015年案涉小区新一届业委会产生后聘请了新的物业公司仍拒不移交，后在有关部门介入的情况下拖延到2016年5月中旬才移交退出。房产物业公司并未将任何相关的收费文件和维修收费票据作为证据向法庭提交，导致胡志明、赵蓉无法对该等证据进行质证，一审法院以未经呈堂的证据作为确定本案房产物业公司主体资格的依据，违反了《民事诉讼法》第六十六条确定的“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”的基本原则。因此，本案房产物业公司不具备起诉胡志明、赵蓉的主体资格，其起诉应当被驳回。二、避开主体资格问题存在错误，房产物业公司起诉胡志明、赵蓉要求支付物业管理费，其中5年的费用早已超过了诉讼时效，房产物业公司已失去胜诉权。房产物业公司与案涉小区虚假选举产生的“某某花园业主委员会”违法违规所签的《合同》，期限约定期最多为五年，即为自2009年4月1日至2014年3月31日止。而至2018年房产物业公司起诉胡志明、赵蓉时，时间长达10年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。胡志明、赵蓉认为房产物业公司所提起的民事诉讼请求依民法总则已超过诉讼时效。在本次诉讼外，房产物业公司从未向胡志明、赵蓉催交物业费。物业公司对业主主张的物业费、水电费为普通债权，适用诉讼时效的规定。由于房产物业公司长期以来未向胡志明、赵蓉主张物业费，双方的法律关系已处于稳定状态，房产物业公司已无权再向胡志明、赵蓉主张前5年的物业费。2014年3月31日至2016年3月31日这两年房产物业公司更是在无签订任何管理合同和协议下，又强行服务、非法事实管理两年多，胡志明、赵蓉不承认、不接受。胡志明、赵蓉在一审答辩状、反诉状和庭审中已明确提出诉讼时效抗辩，一审法院在未进行任何解释和说明的情况下驳回胡志明、赵蓉的该项异议，严重违反法律对于诉讼时效的规定。三、一审判决认为《合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。此认定严重违背了事实，无视胡志明、赵蓉在一审中所提供的违法选举的业委会以及违法违规与房产物业公司签订无效《合同》的事实证据。四、一审判决严重违背事实，法理不明。1、一审判决严重违背事实，罔顾事实证据，逻辑混乱。一审判决书第12、13页写道：“另查明，两被告房屋楼上18A发生水管爆裂，导致被告房屋渗水，被告向原告反映要求处理，……并非原告的管理行为所造成的，且两被告与18A房物业主的相邻纠纷已经法院判决执行，故两被告应向原告支付应交的物业管理费。”胡志明、赵蓉所主张爆水管情况的客观事实是：房产物业公司一直无视胡志明、赵蓉一再迫切请求及时解决18A供水主管渗漏的严重安全隐患，房产物业公司始终拒不履行维修管理职责、视而不见、置之不理。此漏水事实与一审判决认定的另案并非同一事实。五、一审多判决胡志明、赵蓉支付物业管理费和承担一审全部诉讼费用，于胡志明、赵蓉不公。一审法院在判决房产物业公司部分败诉的情形下，双方当事人应交纳的诉讼费应当采取按比例分摊，而一审法院将全部诉讼费都判决由胡志明、赵蓉承担，显然违反了《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定。由于房产物业公司的《合同》涉嫌严重违法违规及其在非法事实管理期间又拒不履行维修管理职责、违约在先，直接导致构成胡志明、赵蓉房屋、财产重大损毁和侵害的事实，且其不只是服务不到位，而且是服务质量极其低劣。因此，请求法院判令本案诉讼费均由房产物业公司全部承担。综上所述，一审判决并未考虑、未查明房产物业公司的主体资格，未审查房产物业公司请求的诉讼时效，未查明房产物业公司所签合同的合法性问题以及在非法事实管理期间存在的严重违法、违规、违约和侵权侵害行为，完全忽视了房产物业公司在本次物业纠纷中所应承担的责任，并且以错误的时间、数据超额计算了物业管理费，错误判决由胡志明、赵蓉承担全部一审诉讼费。胡志明、赵蓉恳请二审法院将此案依法发回重审或在查明事实的基础上予以改判。房产物业公司向本院提交书面答辩状称，一、胡志明、赵蓉称房产物业公司提供的《合同》无效。房产物业公司认为：胡志明、赵蓉的上诉理由没有根据、违背事实。房产物业公司于2009年3月11日与某某花园业主委员会签订了物业管理委托合同，2009年4月1日正式入驻珠海市××××区某某路×××号某某花园小区。胡志明、赵蓉称《合同》无效的观点毫无依据。首先，房产物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业贰级资质证书，符合从事物业管理活动的资格；其次，2015年7月16日，某某花园业主委员会在珠海市××××区某某街道办事处办理了业主委员会更换备案。依据《中华人民共和国合同法》第49条和《物业管理条例》第15条第（二）项的规定，房产物业公司与该小区业主委员会签订的物业管理委托合同没有违反任何法律法规的强制性规定，合同双方的意思表示真实，该合同合法有效。胡志明、赵蓉所有的房屋在房产物业公司物业服务范围内，胡志明、赵蓉作为业主已受用了房产物业公司提供的基本物业管理服务，应向房产物业公司支付相应的物业管理费用。二、胡志明、赵蓉诉称房产物业公司因未履行管理职责，导致其房屋、财产损毁，房产物业公司认为胡志明、赵蓉的说法是不负责任、违背事实的。经一审法院查明，胡志明、赵蓉的房屋渗水是其楼上18A发生水管破裂所致。胡志明、赵蓉与其楼上18A业主系相邻关系纠纷，目前我国法律没有相关规定业主可以相邻关系纠纷为由拒缴物业管理费。胡志明、赵蓉与18A房屋业主的相邻关系纠纷已于2011年7月经法院判决并执行完毕。胡志明、赵蓉陈述是因房产物业公司未履行管理职责所致其房屋、财产损毁，明显与事实不符。三、胡志明、赵蓉接受了物业服务，却拒绝交纳物业费，既违反法律规定，也违反合同约定。如果所有业主都像胡志明、赵蓉一样不交物业服务费用，房产物业公司将无力支付员工工资，无力维护公共场所等。依据《物业管理条例》第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，胡志明、赵蓉在房产物业公司多次书面催收后持续多年不交物业服务费的行为是对全体业主公共利益的侵害，也是对房产物业公司利益的侵害，房产物业公司有权依法起诉胡志明、赵蓉，维护自己的合法权益。综上所述，房产物业公司认为，胡志明、赵蓉的上诉请求及上诉理由前后矛盾、违背事实。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。房产物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决胡志明、赵蓉立即支付所拖欠的物业管理费6706元、公摊费用2494元，合计9005元；2、判令胡志明、赵蓉支付银行同期贷款利息至实际清偿之日止（以本金9005元为标准，自逾期之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准万分之二暂计至2018年1月利息为3511元），共计12517元（详见附件欠费明细表）；3、依法判令由胡志明、赵蓉承担本案案件受理费。一审法院查明：房产物业公司成立于1997年6月16日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为贰级的物业服务企业资质证书。2009年3月11日房产物业公司与珠海市某某花园业主委员会签订了《珠海市某某花园住宅区物业服务合同书》，合同约定：某某花园业主委员会委托房产物业公司对某某花园住宅区实行物业管理，管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放等；收费标准：多层住宅按建筑面积每月每平方米收取0.45元；高层住宅按建筑面积每月每平方米收取1元；政府部门或公共事业单位的水电费、垃圾处理费及公摊费用由房产物业公司代收代缴；每月5日前缴纳上月物业管理服务相关费用；逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起滞纳金按照《珠海市物业管理条例》相关规定收取；管理期限为三年，自2009年4月1日至2012年3月31日。房产物业公司自2009年4月进驻某某花园进行物业管理。2015年7月16日，珠海市××××区某某花园业主委员会在珠海市××××区某某街道办事处办理了业主委员会更换备案。2016年5月12日，房产物业公司、珠海市某某花园业主委员会与珠海市景恒物业管理有限公司三方签订《协议书》，注明房产物业公司于2016年5月13日上午9点退出某某花园小区物业管理；珠海市某某花园业主委员会与珠海市景恒物业管理有限公司同意把收取的某某花园4月份管理费作为房产物业公司实际管理成本补偿金，同时珠海市景恒物业管理有限公司向珠海市供电部门代缴了2016年2月-3月份某某花园商铺电费共计29900元作为房产物业公司未收回代垫的公共水电费的补偿，珠海市景恒物业管理有限公司不再向房产物业公司追讨；等等。2016年5月14日，房产物业公司退出某某花园物业服务区域。一审法院另查明，胡志明、赵蓉于1999年购买了某某花园某某楼××房，并于2000年4月10日办理了产权登记手续。该房屋建筑面积为78.83平方米，按照该面积，胡志明、赵蓉应向房产物业公司交纳的物业管理费为每月78.83元。根据房产物业公司提供的欠费明细表，胡志明、赵蓉自2009年4月至2016年4月拖欠物业管理费6706.5元、电梯电费1093.06元、电梯灯236.44元、路灯分摊82元、代收垃圾处理费160元、维修费306.48元、其他费用78.72元、水费322.7元、电梯维修费10元、消防整改费10元，合计9005.85元，另外房产物业公司主张物业费利息2494.82元、分摊费用利息1016.66元，总计12517.33元。一审法院另查明，胡志明、赵蓉房屋楼上18A发生水管爆裂，导致胡志明、赵蓉房屋渗水，胡志明、赵蓉向房产物业公司反映要求处理，因与18A房屋相邻纠纷没有及时处理好，胡志明、赵蓉因此停交物业管理费等费用。胡志明、赵蓉与18A房屋业主的相邻纠纷于2011年7月经法院判决由18A房屋业主对胡志明、赵蓉的房屋渗漏损失进行了赔偿，并已执行完毕。一审法院认为，房产物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业贰级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。房产物业公司与胡志明、赵蓉所住小区业主委员会签订了书面的《珠海市某某花园住宅区物业服务合同书》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。胡志明、赵蓉所有的房屋在房产物业公司上述物业服务范围内，胡志明、赵蓉作为业主已受用了房产物业公司提供的基本物业管理服务，应向房产物业公司支付相应的物业管理费用。依据该服务合同以及房产物业公司、珠海市某某花园业主委员会与珠海市景恒物业管理有限公司三方签订《协议书》的内容，可以看出珠海市某某花园业主委员会认可房产物业公司的实际物业管理期限为2009年4月1日至2016年5月13日。胡志明、赵蓉的房屋渗漏系楼上18A房屋水管爆裂所致，并非房产物业公司的管理行为造成的，且胡志明、赵蓉与18A房屋业主的相邻纠纷已经法院判决执行，故胡志明、赵蓉应向房产物业公司支付应交的物业管理费。房产物业公司主张胡志明、赵蓉自2009年4月至2016年4月拖欠物业管理费6706.5元计算有误，一审法院更正为6700.55元，一审法院予以支持。对于房产物业公司主张的水费、垃圾处理费、电梯电费、电梯灯、路灯分摊、维修费、公摊费用等其他费用，双方的合同中虽然有约定，房产物业公司也提交了部分票据，但不能证明各项费用如何计算分摊，不能充分证明房产物业公司的主张，一审法院不予支持。关于物业费利息及分摊费用利息的问题，双方并未在合同中明确约定，故对于房产物业公司要求收取物业费利息及分摊费用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、胡志明、赵蓉于判决发生法律效力之日起十日内向房产物业公司支付物业管理费6700.55元；二、驳回房产物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112元，由胡志明、赵蓉共同负担。本院二审期间，胡志明、赵蓉围绕上诉请求提交了以下证据：1、（2012）珠香法民一初字第189号民事判决书、现场勘验笔录以及照片；2、关于房屋渗漏的录音、请求书；3、物业服务合同书，该版本与房产物业公司提交的合同版本是不一样的；4、珠海市063信箱、市政效率投诉中心、12345纠风投诉、查询录音以及举报信。房产物业公司未参加二审调查，本院向房产物业公司送达了胡志明、赵蓉提交的上述证据。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，胡志明、赵蓉陈述，案涉小区18A房的公共供水管进水处有渗漏，导致胡志明、赵蓉××房的洗手间一直有渗漏水，这部分属于房产物业公司的维修范围，胡志明、赵蓉在一审期间已经提交了证据证明公共供水管有危险和渗漏的情况，房产物业公司一直不作为，直至2012年年底才彻底修好。此后胡志明、赵蓉一直与房产物业公司协商要求其承担责任，所以一直没有交纳物业管理费。胡志明、赵蓉认为房产物业公司于2018年4月提起本案诉讼，故其请求三年即2015年4月以前的物业管理费已经超过了诉讼时效。本院另查明，《珠海市某某花园住宅区物业服务合同书》第十五条第3款约定：考虑到乙方（房产物业公司）对珠海市某某花园小区的前期整改投入，合同期满，乙方无重大管理过失，经业委会考核合格，本合同可自动延期两年。本院认为，根据一审法院查明的事实，房产物业公司具有相应的物业管理资质，其与珠海市某某花园业主委员会签订的《珠海市某某花园住宅区物业服务合同书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。胡志明、赵蓉上诉主张签订上述合同的某某花园业主委员会是虚假选举，胡志明、赵蓉应当对业主委员会的选举决议行使业主撤销权，在某某花园业主委员会未被依法撤销之前，其有权代表全体业主与物业管理企业签订相关的物业服务合同。胡志明、赵蓉据此主张上述物业服务合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。房产物业公司作为胡志明、赵蓉所有房产所在小区的物业管理企业提供了物业管理服务，其有权提起本案诉讼向胡志明、赵蓉主张物业管理费。胡志明、赵蓉主张房产物业公司不具备本案一审原告主体资格的理由不能成立，本院不予采纳。关于房产物业公司在本案中请求物业管理费的诉讼时效。房产物业公司与某某花园业主委员会签订的《珠海市某某花园住宅区物业服务合同书》约定的合同期限至2012年3月31日期满，又按第十五条第3款的约定自动延期2年，即合同的履行期限至2014年3月31日。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，胡志明、赵蓉最后一期（2014年3月）物业管理费的交纳时间为2014年4月5日，房产物业公司对合同期内物业管理费的诉讼时效应从此时起计算两年，则至2016年4月5日已经届满，房产物业公司于2018年4月才提起本案诉讼，且没有提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故其对该部分物业管理费已经丧失了胜诉权，本院不予支持。房产物业公司于合同期满后2014年4月1日继续对案涉小区进行实际的物业管理，与胡志明、赵蓉形成了事实上的物业管理关系，双方对物业管理费具体交纳时间没有明确的约定，故对于实际管理期间物业管理费的诉讼时效应从房产物业公司退出案涉小区开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，房产物业公司请求实际管理期间的物业管理费应适用三年诉讼时效。房产物业公司于2016年5月14日退出案涉小区的物业服务区域，故至其2018年4月起诉并未超过诉讼时效，本院予以支持。因此，胡志明、赵蓉应向房产物业公司支付2014年4月1日至2016年5月14日的物业管理费。胡志明、赵蓉房屋建筑面积为78.83平方米，每月管理费按照该面积计算为78.83元，经本院核算为2004.9元（78.83元×25个月＋78.83元÷30天×13天）。胡志明、赵蓉在二审期间认可其房屋的漏水问题已经于2012年彻底修好，其主张房产物业公司对案涉小区强行管理亦没有相应的依据，故对其辩称不予交纳实际管理期间的物业管理费的理由，本院不予采纳。关于胡志明、赵蓉在本案中提出的第3、4、5、6项上诉请求，是其在二审期间增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十二条的规定，本院对此不予审处，胡志明、赵蓉可另循途径解决。综上所述，上诉人胡志明、赵蓉的部分上诉理由成立，本院予以部分采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初4253号民事判决第二项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初4253号民事判决第一项为：胡志明、赵蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费2004.9元;三、驳回珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回胡志明、赵蓉的其他上诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共224元，由胡志明、赵蓉共同负担34元，珠海市房产物业管理有限公司负担190元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年五月二十八日书记员  梁 暐