太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初2644号   原告：麻拴民，男，1949年7月2日出生，汉族，太原市居民，住太原市。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路****。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，董事长。   委托诉讼代理人：崔洁，女，该公司员工，住太原市并，住太原市并州南路西一巷**>   原告麻拴民与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔公司）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麻拴民、被告和信摩尔公司的委托诉讼代理人孙雪静、被告恒实房地产公司的委托诉讼代理人崔洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   麻拴民向本院提出诉讼请求：1、根据《合同书》第五条5.2（2）之措辞“有权解除合同”解除原告与被告和信摩尔公司于2014年1月11日签订的3份房租《合同书》中第六条（2）：“可将商铺以转租的权利”，合同其他条款继续履行。解除合同后二被告将原告商铺位置交付到本人手中。2、判令被告和信摩尔公司支付所欠租金84464元，违约金4435元，共计88899元。3、本案的诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，麻拴民增加一项诉讼请求：被告恒实房地产公司对上述欠付的租金和违约金承担连带保证责任。事实和理由：原告于2014年1月11日购买到被告恒实房地产公司位于太原市长风街705号和信商业广场2层2ZT40号、2ZT41号、2ZT42号的面积均为30.97平方米的商铺，并在当天与被告和信摩尔公司签订了三份《合同书》，同时与被告恒实房地产公司签订了三份《保证合同书》。《合同书》第13条约定，每个租赁年度的租金为56309元，本合同签订满30天后，被告和信摩尔公司开始按月平均等额支付原告租金。自《合同书》签订之后，被告和信摩尔公司正常履行至2016年底之后便不给付租金。2016年1月至2018年7月的租金，原告于2017年9月、2018年4月已另案诉讼。被告和信摩尔公司自2018年8月1日至今又拖欠了6个月租金。原告多次找二被告要求协商解决租金问题，二被告一直拖欠不付。根据合同书第五条5.2约定，逾期支付超过210日，原告有权选择下列方式之一予以处理：（2）有权解除合同，要求被告和信摩尔公司支付所欠租金并承担违约金。被告和信摩尔公司根据《合同书》第六条（2）的约定，可将商铺以转租的权利，转租给山西丰煌盛贸易有限公司，在全场满员营业，且不但足额收取第三人租金，还须第三人预交两个月租金的状态下，被告已760天拒付原告租金，原告有权解除合同，以行使解除合同书第六条（2）可将商铺以转租的权利。如此解除，意味着被告和信摩尔公司的出租权已被剥夺，出租权回归于原告名下，原告与第三人对接，第三人根据所占原告商铺面积支付原告租金，合同书其他条款继续履行。这样既从根本上解决了被告和信摩尔公司抽逃资金躲避债务，而原告长期得不到租金的困局，又使商场能够正常运行。这就是原告要求二被告偿还欠租、违约金与解除合同的事实与法律依据。又因被告恒实房地产公司在租用期间对地面进行了再度铺装，将分割地钉标记覆盖，因此要求被告恒实房地产公司将本人商铺按实际位置交于本人手中。原告虽对解除合同已两度起诉均未得到支持，但原告了解到2018年8月30日，部分业主在小店法院以调解方式解除了与被告和信摩尔公司签订的和信商业广场与我一模一样的租房合同[案号为（2018）晋0105民初5136号、（2018）晋0105民初5176号]。为此，原告提起诉讼。   和信摩尔公司辩称，原告曾于2017年8月向小店法院起诉要求解除涉案合同。小店法院已经作出判决。太原市中级法院于2018年11月26日作出判决驳回原告的诉请。根据判决，现在所欠租金期限为2018年8月1日至2018年12月31日。违约金，我方不予认可。违约金应该是782.68元。我方不予承担诉讼费。   恒实房地产公司辩称，原告诉请的第一项和我公司无关不应支持。原告的第二项诉请，与我方无关。我方不予承担诉讼费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告麻拴民系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商二层2ZT40号、2ZT41号、2ZT42号商铺的所有权人，商铺的建筑面积均为30.97平方米。2014年1月11日，原告（乙方、商铺业主）与被告和信摩尔公司（甲方、商业管理单位）签订三份《合同书》，约定甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商二层2ZT40号、2ZT41号、2ZT42号商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限均为8年，自2014年1月11日至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金均为56309元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之0.5计算的违约金，租赁经营条款继续履行，逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之二计算，（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有被告和信摩尔公司公章，乙方处有原告签字、捺印。同日，被告恒实房地产公司（甲方）、被告和信摩尔公司（乙方）及原告（丙方）签订了三份《保证合同》，约定甲方自愿为乙方履行《合同书》中有关支付租金的义务提供保证担保，以确保丙方按期足额取得租金收益；甲方保证的金额为每份《合同书》约定的在租赁期限内每年应向丙方支付的租金56309元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后1个工作日内支付上述款项；甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定而免除。还约定《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止。《保证合同》还约定了其他内容。合同落款甲方处盖有被告恒实房地产公司公章及日期、乙方处盖有被告和信摩尔公司公章及日期、丙方处原告签字、捺印及日期。上述《合同书》、《保证合同》签订后，原告依约交付了商铺，并由被告和信摩尔公司统一进行商业经营管理。被告和信摩尔公司支付原告租金至2016年9月底，自2016年10月起开始欠付租金，仅于2016年11月、2017年1月、2017年4月支付共计3个月的租金，向前抵顶2016年10月、11月、12月的租金。2017年1月至2017年8月的租金，原告已于2017年8月另案起诉。后被告于2018年2月支付原告租金7038.64元。2017年9月至2018年7月的租金，原告已于2018年8月另案起诉。现原告主张被告和信摩尔公司欠付原告自2018年8月至2019年1月共计6个月的租金84464元、违约金4435元。   另查明，原告曾于2017年8月、2018年8月向本院起诉要求解除涉案三份合同，本院作出（2018）晋0105民初135号、（2018）晋0105民初5975号民事判决驳回该诉请。原告对（2018）晋0105民初5975号判决不服上诉至山西省太原市中级人民法院。山西省太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终5401号民事判决驳回上诉，维持原判。   再查明，关于原告提及的（2018）晋0105民初5136号和（2018）晋0105民初5176号案件，均以调解方式结案。   上述事实，有房屋所有权证、合同书、保证合同、中国银行交易流水明细清单、（2018）晋0105民初135号民事判决书、（2018）晋0105民初5975号民事判决书、（2018）晋01民终5401号民事判决书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。   本院认为，原告与被告和信摩尔公司签订的《合同书》、原告与二被告签订的《保证合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，原告依约将案涉商铺交由被告和信摩尔公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔公司未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于原告要求解除合同中关于“可将商铺以转租的权利”的约定并将案涉商铺交付原告的诉讼请求，鉴于被告和信摩尔公司已将所涉商铺出租给第三人，在合同约定的租赁期间内，解除该约定可能损害善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且双方在《合同书》中也约定了被告和信摩尔公司对“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，因此原告要求解除“可将商铺以转租的权利”的约定并将案涉商铺交付原告可能损害他人的合法权利，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于欠付的租金数额，自2018年8月1日起至2019年1月31日，被告和信摩尔公司欠付原告租金共计84463.5元（56309元/套/年×3套÷12个月×6个月）未付，故被告和信摩尔公司应向原告支付租金84463.5元。关于违约金，原告主张从逾期支付租金之日起至2019年1月31日的违约金为4435元，按照合同约定的计算方法，每月的租金为14077.25元（56309元/套/年×3套÷12个月）。截止2019年1月31日，2018年8月份的租金违约153天，违约金应为152.04元（14077.25元/月×90天×0.05‰/天+14077.25元/月×63天×0.1‰/天）；2018年9月份的租金违约123天，违约金应为109.8元（14077.25元/月×90天×0.05‰/天+14077.25元/月×33天×0.1‰/天）；2018年10月份的租金违约92天，违约金应为66.17元（14077.25元/月×90天×0.05‰/天+14077.25元/月×2天×0.1‰/天）；2018年11月份的租金违约62天，违约金应为43.64元（14077.25元/月×62天×0.05‰/天）；2018年12月份的租金违约31天，违约金应为21.82元（14077.25元/月×31天×0.05‰/天）。上述违约金合计393.47元。被告和信摩尔公司应向原告支付违约金393.47元。自2019年2月1日起至判决确定给付之日止的违约金应当按照合同约定分段计算，即逾期90日内按日万分之0.5计算、逾期90日至210日按日万分之一计算、逾期超过210日的按日万分之二计算。原告主张被告恒实房地产公司承担连带支付责任，根据原、被告三方在《保证合同》中的约定，《合同书》约定的租赁期限届满时，被告恒实房地产公司的保证责任即终止。现《合同书》约定的租赁期限尚未届满，故原告的该项主张，本院予以支持。被告恒实房地产公司应对被告和信摩尔公司欠付原告的租金及违约金承担连带保证责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告麻拴民截至2019年1月31日的租金84463.5元。   二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告麻拴民截止2019年1月31日的应付违约金393.47元及自2019年2月1日起至本判决确定给付之日止的违约金，违约金的具体计算方法为：以每个月的欠付租金为基数分段计算，即逾期90日内按日万分之0.5计算、逾期90日至210日按日万分之一计算、逾期210日以后按日万分之二计算。   三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第一、二项内容承担连带保证责任。   四、驳回原告麻拴民的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1061元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 田晓彩     二〇一九年五月十五日   书记员 段 玮