河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初4893号原告：郑州满祥千物业服务有限公司，住所地河南省新郑市新烟路人和家园**楼******，统一社会信用代码91410184MA44AWFN3G。法定代表人：牛留中，经理。被告：秦彩霞，女，1978年12月9日出生，汉族，，住所地河南省新密市现住河南省新郑市。原告郑州满祥千物业服务有限公司（以下简称满祥千物业公司）与被告秦彩霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告满祥千物业公司的法定代表人牛留中到庭参加诉讼，被告秦彩霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满祥千物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费3356元；2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至全部缴清全部物业管理费之日止;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的新郑市润泰花园小区的业主。其房屋建筑面积107.58平方。2018年5月6日，新郑市恒久物业管理有限公司(以下简称恒久物业公司)与原告签订债权债务转让协议书，将被告从2018年4月10日之前拖欠恒久物业公司的物业费、水费、电费、电梯使用费共计2144元的债权转让给原告。2017年8月25日，新郑市润泰花园小区业主委员会(以下简称润泰花园业主委员会)与原告签订《物业服务委托合同》、《补充协议》，全面委托原告对其15.6万平方米的商品小区进行物业管理，委托管理期限自2017年8月25起至2022年8月24日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每平方1.3元的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×5%的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年4月10日至2018年12月31日，被告共欠物业费1212元，滞纳金403元，原告多次对其书面及电话催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院。庭审时满祥千物业公司述称，原告按照与业主委员会签订的物业服务合同对涉案小区进行保洁、保安及公共区域的维护，保洁、保安及公共区域的维护，现在该小区一共有13个保洁、6个保安、水电工3人，另外物业办公室还有4人，保洁是每天都打扫卫生，小区有两个门，两个门的保安都是24小时服务，还有2个保安是在小区内巡逻，水电工提供公共部分的水电维修；签订转让协议之后，原告没有通知过业主，但原告于2018年七八月份在小区的公示栏公示过，还在2019年3月份往被告家门上贴过催缴通知书。秦彩霞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：秦彩霞是位于新郑市××城××花园小区××＃××单元××楼南户的业主。满祥千物业公司成立于2017年8月25日，系负责新郑市的润泰花园小区物业管理的公司。2017年8月25日、2018年6月20日，满祥千物业公司(乙方)分别与润泰花园业主委员会(甲方)签订《物业服务委托合同》、《补充协议》各一份。《物业服务委托合同》约定：服务期限为五年，自2017年8月25日至2022年8月24日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层电梯住宅为1.30元/月/平方米，多层电梯住宅为0.56元/月/平方米(另需缴纳电梯维护费381元/年/户)，多层步梯住宅为0.56元/月/平方米，商业为1.5元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方应书面通知业主和物业使用人要求其在30日内缴纳，业主逾期未交纳物业服务费的，应按逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；约定的委托管理事项包括房屋建筑本体共同部分的维修、养护和管理（楼盖、屋盖、屋顶……），共同设施、设备的维修、养护和管理（共同上下水管道、配电设施、落水管……），公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理（道路、室外场地、室外上下水设施和管道、泵房、化粪池……），共同绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生（包括公共场地、房屋共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运等等；如乙方违反本合同约定，不能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，经多次提出均未整改的，甲方有权要求解除合同，造成甲方经济损失的，应给甲方经济赔偿；双方并约定了物业服务标准、各自的权利与义务等事项。《补充协议》约定：甲乙双方一致确认原物业公司恒九物业公司的物业收费标准为：1#、2#为1元/月/平方米，3#--11A为0.56元/月/平方米（3#、6#、6A需缴纳电梯费381元/年/户），11#、24#、25#、26#、27#为1.30元/月/平方米；商业为1.5元/月/平方米；2018年的物业费缴纳时间为2018年7月20日前，2019年度后物业费用缴纳时间为每年3月30日前。2018年5月6日，满祥千物业公司（乙方）与恒九物业公司（甲方）在润泰花园业主委员会的见证下，签订了一份《债权债务转让协议书》，双方约定：甲方自愿与乙方进行清算并将新郑润泰花园物业管理权移交乙方，并于2018年4月10日撤离润泰花园小区；润泰花园小区业主已交给甲方的水电费、2018年全年物业费乙方自愿承担，并由乙方向相关水电部门（公司）进行对接缴纳，现甲方将润泰花园小区业主欠其的物业费、水费、电费、电梯使用费的债权全部转让给乙方，由乙方向业主主张上述费用，本协议所涉及的水费、电费、物业费、电梯使用费的追缴范围为：2016年1月1日至2018年双方交接之日。协议签订后，双方移交了物业费缴费台账，台账载明秦彩霞家建筑面积为107.58平方米，每年物业管理费为1678元。秦彩霞2016年12月31日之后的物业费未交。后经2019年3月1日书面催要，秦彩霞仍不予缴纳拖欠的物业费，满祥千物业公司遂诉至法院，请求处理。另查明：1、2015年12月25日，恒久公司与北京润泰房地产开发有限公司签订《新郑市仓城路“润泰花园”住宅小区的物业服务合同》一份，约定委托管理期限自2015年12月25日－2025年12月24日等事项。2、润泰花园业主委员会与恒久物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日受理后，经审理于2017年12月28日作出（2017）豫0184民初第7312号民事判决书，判令润泰花园业主委员会与恒久物业公司之间的物业服务合同于2017年9月19日解除，恒久物业公司于判决生效后十日内撤离润泰花园小区，并将物业用房等相关场所移交润泰花园业主委员会。宣判后，恒久物业公司上诉至河南省郑州市中级人民法院，该院经审理于2018年3月26日作出（2018）豫01民终2764号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；秦彩霞未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，满祥千物业公司与润泰花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》和《补充协议》，满祥千物业公司与原为新郑市润泰花园小区提供物业管理服务的恒久物业公司在润泰花园业主委员会见证下签订的《债权债务转让协议书》，是双方的真实意思表示，上述合同及协议均合法有效，亦对全体润泰花园业主发生法律效力。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。满祥千物业公司根据与润泰花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》和《补充协议》，自2018年4月10日起为新郑市润泰花园小区提供物业管理服务，秦彩霞作为该小区业主，接受了满祥千物业公司的物业管理服务，经满祥千物业公司的催要，应当按照约定及时支付相应的物业服务费。满祥千物业公司要求秦彩霞支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，于法有据，本院予以支持，秦彩霞应按约定的标准向满祥千物业公司支付自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3356元。关于满祥千物业公司要求秦彩霞按日万分之五支付逾期付款滞纳金的主张，该款项性质实为违约金，鉴于《物业服务委托合同》中明确约定“业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方应书面通知业主和物业使用人要求其在30日内缴纳，业主逾期未交纳物业服务费的，应按逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金”，《补充协议》中明确约定“2018年的物业费缴纳时间为2018年7月20日前”，秦彩霞不及时支付物业服务费已构成违约，应向满祥千物业公司支付违约金，但双方关于违约金的约定明显过分高于满祥千物业公司的实际损失，本院酌情调整为按年利率6%的标准计算；合同中虽未就2018年之前的物业费明确约定具体的交费时间，但是满祥千物业公司曾于2019年3月1日就秦彩霞所拖欠物业费主张权利，故秦彩霞应依约按年利率6%自2019年4月1日起支付违约金至付款之日止。综上所述，对于满祥千物业公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、第八十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告秦彩霞应于本判决生效之日起十日内向原告郑州满祥千物业服务有限公司交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业费3356元并支付违约金（按年利率6%自2019年4月1日起计算至付款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告秦彩霞负担。本判决为终审判决。审 判 员  李晓莉二〇一九年五月二十八日代理书记员  贾艳茹