湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初1052号原告：武汉华通置业发展有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区新沟镇街办事处纺新街**（14）。法定代表人：李阳春，系该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：梅翔，系湖北山河律师事务所律师。被告：雷辉，男，1981年3月14日出生，汉族，湖北省天门市人，无职业，住湖北省武汉市硚口区，被告：袁少兵，男，1972年12月2日出生，汉族，湖北省天门市人，无职业，住湖北省武汉市硚口区，原告武汉华通置业发展有限公司与被告雷辉、袁少兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉华通置业发展有限公司的委托诉讼代理人梅翔，被告雷辉、袁少兵到庭参加诉讼。当事人申请本院给予其两个月调解期限后，本院予以准许，但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。原告武汉华通置业发展有限公司（以下简称“华通公司”）向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年10月11日至2018年11月22日期间的租金15821.70元；2.被告向原告支付免租期（2017年12月11日至2018年4月10日）的租金36163.84元；3.被告向原告支付违约金1408.13元（以15821.70元为基数，从2018年10月11日起暂计算至2019年1月8日，此后仍以每日千分之一的标准继续计算至租金实际清偿之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告将位于江山如画5期11#商铺（武汉市硚口区操场角路汉中片二期危房改造项目7栋1层11商号，建筑面积59.48㎡）出租给两被告使用。双方于2017年12月8日签订《商铺租赁合同》约定：租期从2017年12月8日至2022年12月10日止（2017年12月11日至2018年4月10日为免租期，但是若因承租方提前退租或违约所致解除租赁合同而实际承租不足约定期限时，承租方需要按实际承租与合同租赁期限的比例承担免责期间的租金）；第1至3年的月租金为11301.20元；每季度支付一次租金，本季度届满前15日内应一次性支付下一季度租金；逾期支付，按所欠租金千分之一收取违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同。之后，两被告未按约定支付2018年10月11日至2019年1月10日期间的租金33903.60元，且于2018年11月22日在未缴清拖欠租金的情况下搬离租赁商铺。原告多次催讨未果，现依法起诉。被告雷辉辩称，签订租赁合同时是彭小军接待我们的。双方于2017年12月8日签订合同后，因该合同有问题，将该合同作废了。双方于2017年12月10日又重新签订了合同。我在2018年9月27日就没有参与经营了。原告将解除函寄到我家后，我就告知原告我没有参与经营了，可以联系袁少兵。当时彭小军还称不会起诉我们。原告一边用彭小军安抚我们，一边起诉我们，是一种欺骗行为。我不清楚之后的事情，也不知道袁少兵搬出商铺的时间。我不同意原告的诉讼请求。被告袁少兵辩称，我们于2017年11月30日交了20000元定金，但原告不与我们签租赁合同，说第二天再签。2017年12月1日，当原告要进场服务费16952元时，我就不想租了，要求其退钱。原告就说给我放宽装修期限为三个月，且给我做广告。我在2017年12月1日已将钱款支付给原告，原告于2017年12月10日才与我签订租赁合同。我交钱后就联系了装修公司，但因租赁合同给物业公司后我们才能进场装修，且过年临近，装修公司称装修费需要加倍，我当时就以双倍的价格进行了装修，装修进行二十多天后就过年了，装修公司直至正月十五后才有工人上班。由于原告延迟与我签订合同，导致我的装修费用成倍增加。商铺的门、水表坏了，原告都没有帮我修理。原告没有为我提供服务，也没有帮我打广告，我对服务费有异议，2018年9月30日我联系原告要求退租，原告称押金、服务费均不能退。原告一直拖着，我找不到原告的工作人员，原告的办公地址搬迁也没有通知我。原告给我带来了巨大经济损失，我要求原告解除合同，原告不予理睬。综上，我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：湖北省武汉市硚口区汉中路69-1、69-2号7栋1层商11号房屋（建筑面积59.48平方米）系华通公司开发建设，该公司作为所有权人已取得该房屋的《武汉市房屋初始登记证明》。2017年12月1日，雷辉、袁少兵支付了押金11301.20元及自2018年4月11日起至2018年7月10日止的租金33903.60元，华通公司向其出具了《收据》。2017年12月8日，华通公司作为甲方与雷辉、袁少兵作为的乙方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于江山如画五期11#商铺（武汉市硚口区操场角路汉中片二期危房改造项目7栋/单元1层11商号），实测建筑面积为59.48平方米。租赁期限为自合同签订之日起（起租日）至2022年12月10日止；甲方给予乙方享有免租期为自合同签订之日起直至2018年4月10日止。在乙方实际履行合同租赁期限的前提下，免租期间乙方免交租金，但须缴交物业管理费、水电费、装修管理费、垃圾清运费（如有）等其他应缴费用。免租期不适用任何延长期间的约定，乙方须自起租日起开始支付租金。如因乙方提前退租或乙方违约所致解除合同而实际承租不足约定期限时，乙方还须按实际承租与合同租赁期限的比例承担免租期间的租金。第1年的租金为每月每平方米190元，自第4年起，逐年租金递增5%；乙方须于签订合同时一次性向甲方支付第一期3个月的租金33903.60元及等同于1个月租金的履约保证金11301.20元，合计为45204.80元；此后，租金按3个月为一期支付，乙方应于第一期3个月届满前15日内向甲方支付下一期的3个月租金，以此类推。在满足租赁合同生效且甲方在收到乙方缴纳的以上首期租金及履约保证金的前提条件下，甲方应于2017年12月13日将商铺按现状移交给乙方。除合同另有约定，乙方应按合同规定如期足额支付租金、物业管理费及其它根据合同应向甲方支付的费用。若乙方逾期支付的，每逾期一天乙方应当按应付未付金额的千分之一向甲方支付逾期付款违约金。在合同有效期内，乙方未按期足额支付租金（任何一期）连续达30日或累计达60日，甲方有权解除合同、收回商铺。甲方依据上述情形提前终止合同的，应提前15日书面通知乙方。双方应在合同终止后15日内及时清算租金、费用和违约责任、乙方交回商铺。乙方不得随意解除合同，如乙方确需退租，必须提前三个月书面通知甲方，甲方书面同意解除时方能解除合同。合同解除后，乙方应交还物业和设施设备、结清租金和费用，并赔偿甲方因此遭受的全部经济损失并承担违约责任。在合同有效期内，由于乙方原因提前终止合同的，乙方同意甲方没收其支付的履约保证金。汉在地产营销策划（湖北）有限公司向乙方收取16952元作为团购服务费，与甲方无关。该服务费由汉在地产向乙方开具全额收据，甲方不负责该团购服务费的收取及开票。该合同还就其他事项进行了约定。同日，华通公司将该房屋交付给雷辉、袁少兵。2017年12月13日，汉在地产营销策划（湖北）有限公司向雷辉、袁少兵出具了收取团购服务费16952元的《收据》。2018年11月22日，雷辉、袁少兵将该房屋腾退给华通公司。因雷辉、袁少兵未向华通公司支付自2018年10月11日起至2018年11月22日止的租金，华通公司于2018年11月23日向雷辉、袁少兵邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，华通公司通知《商铺租赁合同》自通知书发出后立即解除，并通知雷辉、袁少兵于2018年11月28日前付清欠付租金15821.70元、按照约定承担违约金及赔偿因自身违约给其造成的一切经济损失。雷辉、袁少兵收到该通知书后未向华通公司补付租金。2019年1月25日，华通公司起诉来院。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”湖北省武汉市硚口区汉中路69-1、69-2号7栋1层商11号房屋系华通公司开发建设，华通公司对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。华通公司与雷辉、袁少兵签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华通公司已按照约定将该房屋交付给雷辉、袁少兵使用，雷辉、袁少兵应当依约向华通公司支付房屋租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”虽然雷辉、袁少兵主张其在2018年10月已腾退该房屋并将钥匙交付给华通公司，但其没有提交证据予以证明，故本院对其主张不予采信。由于雷辉、袁少兵于2018年11月22日将该房屋腾退给华通公司，其未依约向华通公司支付自2018年10月11日起至2018年11月22日止的房屋租金，现华通公司请求雷辉、袁少兵向其支付自2018年10月11日起至2018年11月22日止的房屋租金15821.70元，有理，本院予以支持。华通公司与雷辉、袁少兵签订的《商铺租赁合同》已解除。根据双方签订的《商铺租赁合同》，如因雷辉、袁少兵提前退租或雷辉、袁少兵违约所致解除合同而实际承租不足约定期限时，雷辉、袁少兵还须按实际承租与合同租赁期限的比例承担免租期间的租金。因双方约定的租赁期限为自2017年12月8日起至2022年12月10日止，而雷辉、袁少兵的实际承租期限为自2017年12月8日起至2018年11月22日止，现华通公司请求雷辉、袁少兵向其支付免租期的租金36163.84元，有理，本院予以支持。华通公司请求雷辉、袁少兵以15821.70元为基数，从2018年10月11日起按每日千分之一的标准向其支付违约金，标准过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、雷辉、袁少兵于本判决生效之日起十日内向武汉华通置业发展有限公司支付自2018年10月11日起至2018年11月22日止的房屋租金15821.70元。二、雷辉、袁少兵于本判决生效之日起十日内向武汉华通置业发展有限公司支付免租期的租金36163.84元。三、雷辉、袁少兵于本判决生效之日起十日内向武汉华通置业发展有限公司支付违约金（以15821.70元为基数，自2018年10月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，减半收取计567元，由雷辉、袁少兵共同负担。（武汉华通置业发展有限公司已预交此款，雷辉、袁少兵于本判决生效之日起十日内向武汉华通置业发展有限公司支付567元。）如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 毛 丽二〇一九年五月十五日书记员 吴丽君