江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1283民初10966号 原告：泰兴市四牌楼物业管理有限责任公司，住所地泰兴市济川街道鼓楼南路**。 法定代表人：傅红生，总经理。 委托诉讼代理人：叶建熙（特别授权），泰兴市姚王法律服务所法律工作者。 被告：吴红玲，女，1965年10月12日出生，汉族，住泰兴市。 原告泰兴市四牌楼物业管理有限责任公司（以下简称四牌楼物业公司）与被告吴红玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序程序，公开开庭进行了审理。原告四牌楼物业公司的委托诉讼代理人叶建熙、被告吴红玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四牌楼物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务管理费5120元、违约金692元，合计5812元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年至2016年，原告受被告所在小区业主委员会的聘请，为被告所在小区提供物业公共服务，并签订协议书，原告按照协议约定为被告所在小区提供了服务，但被告未缴纳相关的物业服务费等费用，原告多次催要无着，故诉至法院。 吴红玲辩称，四牌楼物业公司的诉讼主体不合法，其存在物业服务不到位的情况，无权起诉吴红玲主张物业费。四牌楼物业公司聘请蔡春德作为小区负责人，以公家接待为由在吴红玲经营的烟酒店赊账7000元。2013年至2016年的物业费吴红玲已经按800元/年的标准缴纳，系蔡春德及蔡某收取的并开具收据，现收据已经遗失。 本院经审理认定事实如下：2002年4月22日,原告经泰州市泰兴工商行政管理局批准登记成立,领取了企业法人营业执照。吴红玲是泰兴市济川街道盛世豪园业主，房屋建筑面积为152.44平方米，产权登记日期为2009年11月25日。2013年、2014年、2015年和2016年，原告四牌楼物业公司与泰兴市盛世豪园业主委员会分别签订《盛世豪园小区物业委托服务约定协议书》各一份，由原告为盛世豪园小区提供物业服务，物业服务期限分别为2013年1月1日至2013年12月30日、2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月30日、2016年1月1日至2016年12月31日。协议约定及泰兴市物价局关于该小区物业服务收费标准批复载明：小区商铺物业公共服务收费标准为每平方0.7元，一次性缴清；业主或物业使用人应主动到小区物业服务处缴纳相关费用，如逾期拖缴、欠缴，将从第四个月第一天开始计算全年服务费全额，并加收每天万分之五滞纳金。协议签订后，原告一直为盛世豪园住宅小区提供物业服务，直至2017年1月撤出。 另查明，四牌楼物业公司与蔡春德签订物业服务项目承包责任协议书，自2013年1月1日至2015年12月30日蔡春德全面承包盛世豪园小区物业管理服务项目，协议约定蔡春德实施自负盈亏、独立核算、自主分配、自主用人。 再查，2013年1月1日至2016年12月31日期间，物业服务存在管理不到位，绿化养护、公共区域、公共设施未及时维护等现象。 本院认为，原告四牌楼物业公司作为依法设立的具有相应物业管理资质的企业法人，其与泰兴市盛世豪园业主委员会签订的《盛世豪园小区物业委托服务约定协议书》，依法成立、合法有效，被告吴红玲系盛世豪园小区业主，故该协议书对本案双方当事人均具有法律约束力。即使四牌楼物业公司将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给蔡春德的协议违反法律规定，但四牌楼物业公司作为物业合同相对人，具有诉讼主体资格。 关于被告吴红玲的物业费有无缴纳的问题，双方各执一词，并且提供相反的证据。原告四牌楼物业公司陈述依据蔡春德提交的收据存根统计业主缴纳物业费情况，并提供2013年至2016年期间小区全部物业费收据存根底册核实未见吴红玲缴费收据存根。吴红玲陈述蔡春德、蔡某向其收取物业费并开具收据，收据已经遗失，且与四牌楼物业公司当庭提交的收据款式不一样。吴红玲为证明其缴纳物业费的事实，提供证人蔡某出庭作证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，都没有足够的证据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判决一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。原告陈述蔡春德仅承包2013年至2014年一段时间内的物业管理与实施不符，又因为原告四牌楼物业公司在蔡春德承包期间未直接参与物业费的收取，且承包过程中蔡春德无故出走，管理混乱，故其向原告四牌楼物业公司提交的收据存根能否全面、具体的反映收取物业费的情况存疑。故该收据底册不能单独作为认定被告吴红玲未缴纳物业费的依据，原告在此基础上未能提交其他证据予以佐证，故本院认定原告主张的被告未缴纳物业费的事实存疑。吴红玲为证明其缴纳物业费的事实，提供证人蔡某出庭作证。该证人受蔡春德雇佣，负责收取物业费，其反映“一直都是我和蔡春德去收的，没有其他人在场，每年是800元，每年年底到期去收，大概都是十一月十二月，一年一收，都是收的当年的物业费，没有预收第二年的物业费。”另外，证人陈某陈述亲眼所见2015年12月蔡春德和蔡某至被告吴红玲店里收取物业费800元。以上内容系两证人陈述其亲身所见所闻的事实，排除了主观臆断、猜测或推断的情形，且相互印证。原告虽提出异议，但未有证据推翻证人证言，本院对证人证言的证明力予以确认。本院认定就双方争议的有无缴纳物业费的事实，被告吴红玲提交的证人证言证明力大于原告提交收据底册的证明力，故本院通过以上证据分析认定被告吴红玲向物业服务承包人蔡春德缴纳了物业费。至于缴纳期限，结合证人蔡某提及每年年底收取当年物业费、蔡春德出走的时间、其受蔡春德雇佣的时间等相关事实，本院对吴红玲主张的于2016年年底缴纳该年度的物业费的事实不予采信，故本院认定被告吴红玲已向蔡春德缴纳2013年、2014年、2015年物业费800元/年。蔡春德作为承包人，其降低物业费收费标准及收取物业费的行为的相应后果应由原告四牌楼物业公司承担，本院对原告要求被告吴红玲支付2013年1月1日至2015年12月30日的物业费的主张不予支持。原告有权要求被告支付2016年的物业服务费用。考虑到本案原告虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，存在服务不到位的情形，故根据本案的实际情况，适当减少被告应当缴纳的物业服务费，减少比例本院酌情认定为30%，即被告应向原告支付2016年的物业服务费用896元。对原告要求被告按每日万分之五给付滞纳金之请求，由于原告存在未严格按协议履行服务义务的情形，故对原告的此项诉讼请求，本院依法不予支持。另外，吴红玲主张与蔡春德之间有烟酒买卖往来，该买卖合同与本案不是同一法律关系，本案不予理涉，被告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院》第一条规定，判决如下: 一、被告吴红玲于本判决生效后十日内给付原告泰兴市四牌楼物业管理有限责任公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费896元； 二、驳回原告泰兴市四牌楼物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告负担38元，被告吴红玲负担12元（此款原告已经垫付，被告于本判决生效后十日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长 赵 玮 人民陪审员 印 琴 人民陪审员 封云花 二〇一九年五月十三日 书 记 员 周 丽 附：裁判所援引法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。