上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8331号原告：王卫洋，男，1983年3月6日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市，现住上海市闵行区。原告：金丽，女，1987年1月10日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市，现住上海市闵行区。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：黄斐，上海法知特律师事务所律师。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：余吉星，上海赢火虫律师事务所律师。被告：刘玉梅，女，1958年6月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：包卫锋，男。委托诉讼代理人：韦艳丽，北京天驰君泰事务所上海分所律师。原告王卫洋、金丽诉被告刘玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王卫洋及其委托诉讼代理人黄斐、被告刘玉梅的委托诉讼代理人包卫锋、韦艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王卫洋、金丽共同向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年6月2日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告支付逾期付款违某金【以购房款人民币(币种下同)4,250,000元为基数、按日万分之五的标准计算自2019年1月16日起至合同解除之日止】；3、被告向原告支付赔偿金900,000元；4、案件受理费、财产保全费用均由被告承担。事实与理由：2018年4月及6月，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买位于上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并约定被告于签约当日支付首期房价款200,000元、于2019年1月15日前支付购房款4,250,000元，于2019年2月15日前办理房屋过户手续并在过户完成交房时再支付50,000元。然合同签订后被告未按约定履行付款义务，且在原告多次催告后，被告仍未能依约付款并明确表示无法继续履行合同。被告严重违反合同约定，其迟延付款行为及其明确表示无法继续履行合同的行为，给原告造成巨大经济损失。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告刘玉梅辩称，被告需通过出售自有房屋的方式支付购买涉案房屋的购房款。按照被告与案外人之间的买卖合同约定，被告完全有能力和保障提前支付涉案购房款，是案外人的违某导致被告无资金来源，短期内无法凑足购房款，故被告多次与原告沟通希望可以延迟支付，但原告不同意。故被告同意第1项诉请。第2项诉请，被告认为无事实依据。第3项诉请，被告认为金额过高，被告愿意将已付200,000元作为违某金由原告没收，该款足以弥补原告损失，且涉案房屋房价未跌，同小区同房型有挂牌480万元，反而有上涨的趋势。经审理查明，2018年4月6日，原告王卫洋、金丽与被告刘玉梅就涉案房屋买卖事宜签订《房地产买居间合同》及附件《房地产买卖合同》，约定涉案房屋总房价款为4,500,000元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签订后7日内前往居间方签订网签版买卖合同等内容。同日，为购买涉案房屋，被告向两原告支付定金20,000元。为此，原告王卫洋出具《收据》一份。2018年4月9日，原告王卫洋、金丽与被告刘玉梅就买卖涉案房屋事宜签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议。当日，被告向两位原告支付首付款180,000元。为此，原告王卫洋出具《收据》一份，表示其收到被告支付的第一笔首付款200,000元(内含已付定金20,000元)。2018年6月2日，原告王卫洋、金丽(卖售人、甲方)与被告刘玉梅(买受人、乙方)又重新签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海平策房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方的涉案房屋，建筑面积89.33平方米。第二条，房地产转让价款共计4,500,000元。第六条，甲、乙双方确认，在2019年2月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)自乙方应付款期限之次日起算违某金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违某金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违某金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违某金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。合同附件三之付款协议约定，1、签约后当日内，乙方应自行直接向甲方支付首期房价款计200,000元(内含定金20,000元)。2、于2019年1月15日之前乙方支付甲方4,250,000元。3、待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方自行至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件办理抵押注销手续。4、于2019年2月15日之前，甲、乙双方亲自赴房产所属区县房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据。5、乙方产证办出后当日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。交房当日乙方支付甲方50,000元整。然临近第二期购房款支付期限，被告一方向两原告提出能否将第二期购房款的支付时间延后，但两原告不同意。2019年1月10日，原告王卫洋向被告邮寄《房款催款函》，表示按合同约定2019年1月15日前需支付房款4,250,000元，逾期超过10天，则严重违某，需在2019年2月5日前支付总房款20%违某金并解除合同，特此函告。2019年1月14日，被告通过短信方式向两原告表示因其需通过出售自有房屋的方式来支付涉案购房款，但因案外人违某，故其无法履行与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》，终止双方合同，已经支付给两原告的200,000元定金作为赔偿，……。但两原告不同意。2019年1月26日，原告王卫洋向被告邮寄《房款催款函》，表示按合同约定2019年1月15日前需支付房款4,250,000元，逾期要承担相应违某金，特此函告。现两原告认为被告不按约支付购房款且不同意支付相应违某金，遂成讼。本院于2019年3月6日向被告送达本案应诉材料。以上事实，由两原告共同提供的《上海市房地产买卖合同》两份、《房款催款函》两份及相应的邮寄凭证、寄送情况、短信、2019年4月9日补充协议，被告提供的《房地产买居间合同》及附件《房地产买卖合同》、《收据》两张及短信等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，就涉案房屋的市场价格，双方均同意本院向第三方进行询价。经询价，上海中原物业顾问有限公司出具《房地产价格咨询意见书》表示涉案房屋在2019年2月买卖价格为4,300,000元；涉案房屋在2019年4月买卖价格为4,500,000元。上海太平洋房屋服务有限公司出具书面材料表示万科城市花园7区21号类似楼层类似面积的房屋2019年2月市场价在4,000,000元-4,100,000元之间；2019年4月市场价在4,400,000元左右。德佑房地产经纪有限公司出具《房屋价格咨询意见书》表示涉案房屋在2019年2月、4月的价格波动不大，参考单价49,000元/平方米。经质证，原告仅认可上海太平洋房屋服务有限公司作出的询价意见。被告对前述三份意见书均表示无异议，但认为应当采取上海中原物业顾问有限公司的询价意见，且应以2019年4月的价格为准。本院认为,原、被告就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方本应严格按约履行。然在履行过程中，被告以其行为明确表示不再继续履行涉案合同，显然被告的行为已构成根本违某，原告据此要求解除合同，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。鉴于原告系通过起诉方式要求解除合同，而本院于2019年3月6日向被告送达本案应诉材料，故本院确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年3月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现因被告的违某行为，原告主张第二期房款4,250,000元的逾期付款违某金。本院认为，根据双方约定“自乙方应付款期限之次日起算违某金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违某金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%”，由此可见，就被告逾期付款行为所应承担的违某责任，原告享有两种处理方案的选择权，即“第一种，选择合同继续履行，逾期付款违某金自应付款之次日起算至实际付款日止；第二种，选择合同解除，除可主张10天的逾期付款违某金外，还可主张解约违某金”。现原告主张合同解除，故其要求将逾期付款违某金计算至合同解除之日，显然与双方的约定不符。因此，本院予以调整，并经计算，被告应向原告支付的逾期付款违某金应为21,250元(具体计算方式：4,250,000元*5/10,000*10天)。就原告主张的解约违某金，本院认为导致涉案合同解除的责任完全在于被告，原告就此主张违某金，符合双方约定。但对于违某金的具体金额，被告认为过高。本院认为，根据相关法律规定当事人可以约定一方违某时应当根据违某情况向对方支付一定数额的违某金，也可以约定因违某产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违某金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违某金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而损失赔偿额应当相当于因违某所造成的损失。现原告庭审时表示其主要的损失在于涉案房屋差价损失。故本院经双方同意向上海中原物业顾问有限公司、上海太平洋房屋服务有限公司、德佑房地产经纪有限公司进行了询价。三家公司亦向本院出具了前述询价意见书。从询价意见书内容可见，因被告的违某行为，确实导致原告错过了售房最佳时机，给原告造成一定的经济损失，当然由于原告未于被告违某当时售房，随着交易市场价格的波动，原告的经济损失得到了一定的弥补。故本院考虑到违某金兼具惩罚性和补偿性的特征，参考被告的违某行为对原告造成的损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，被告应向原告支付的违某金金额为160,000元。综上，被告应向原告支付的逾期付款违某金及解约违某金金额总计为181,250元。现鉴于被告于诉讼前后均表示愿意将其已付的200,000元作为违某金由原告予以没收，此系被告的权利，本院予以准许。故经抵扣，实际被告于本案中并不需要向原告支付额外违某金。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王卫洋、金丽与被告刘玉梅就上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年3月6日解除；二、被告刘玉梅已向原告王卫洋、金丽支付的200,000元归原告王卫洋、金丽所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,835.63元，保全费5,000元，合计11,835.63元，由原告王卫洋、金丽负担9,437.63元，由被告刘玉梅负担2,398元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年五月二十日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。