湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0281民初1140号 原告：王知难。 委托诉讼代理人：刘江，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：李诗雨，代理权限：一般代理。 被告：廖亚强。 原告王知难与被告廖亚强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告王知难的委托诉讼代理人刘江、被告廖亚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王知难向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付2019年3月23日之前拖欠的房屋租金及水费共计53010元，并支付相应的迟延付款利息（以53010元为基数，从2019年3月25日起按年利率6%计算至实际清偿完毕之日止），之后按6000元每月支付房屋租金至被告返还房屋之日止；4、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告支付2019年3月23日以前拖欠的房屋租金49200元，2019年4月15日以前欠缴的电费3149元，2019年4月17日以前欠缴的水费4402.99元，并支付相应的迟延付款利息（以49200元为基数，从2019年3月23日起按年利率6%计算至实际清偿完毕之日止），之后的房屋租金按6000元每月支付至被告返还房屋之日止。事实和理由：原、被告于2017年8月6日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于醴陵市大桥北路的房屋出租给被告，租赁期限为五年，总租金共计367200元（第一年至第三年每年租金为72000元，第四年至第五年每年租金为75600元），租金每三个月一交，在每三个月的前三天交清，否则，原告有权终止合同。原告按约将房屋交付给被告使用，但被告未按照合同约定支付租金，从2017年8月至2019年3月期间多次拖欠租金，累计拖欠租金49200元，截止到2019年3月25日，共计欠付水费3180元。经多次催要未果，原告委拖律师向被告发送了律师函，催告其在合理期限内支付租金，但被告经催告后仍拒绝履行。原、被告之间的租赁合同关系合法有效，被告的行为已构成严重违约，依照相关法律规定，原告可以解除合同，被告除应支付拖欠的租金外，还应承担相应的违约责任。为此，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告廖亚强辩称：被告欠缴房租属实，但原告在订立合同时有欺骗行为，被告租房时不了解所租房屋的真实状况，不知道水电未分户。租赁开始后，原、被告一直共用水、电表，水表至今未分户，电表于2018年8月31日才分户，水电费一直是由被告缴纳，原告未向被告支付分文水电费，且水、电压力过小，无法满足正常商业经营所需。另外，原告曾向被告前女友借款11000元，至今仍未偿还。只要原告归还该笔借款，解决水电问题，被告同意按约支付欠缴的房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月6日，原告王知难作为甲方，被告廖亚强作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于醴陵市大桥北路（原力生瓷厂礼堂）一、二楼共16间带卫生间房屋和临街两拱门面出租给乙方用于经营足浴和宾馆，租赁期限为5年，自2017年9月6日起至2022年9月5日止；租房押金为20000元，押金只能作为房屋结构和装修损坏的定损金额抵押款，如乙方合同租赁期满房屋结构和装修未受损坏，甲方必须无条件全额退还，押金不计利息；前三年租金为每年72000元，后两年租金为每年75600元，租金每三个月一交，于每三个月前三天内交清，否则甲方有权终止合同；租赁期间的一切水、电费由乙方负责按时按量向相关部门交纳；租赁期满或合同解除，乙方须在三天内搬出乙方的全部物品，三天后如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。上述合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告于2017年9月3日向原告支付了房屋押金20000元。后被告提出水、电压力过小，无法满足正常商业经营所需，原、被告双方对此未能协商一致，被告遂开始拖欠房屋租金，截止到2019年3月23日累计拖欠租金49200元。2019年3月12日，原告委托湖南湘泰律师事务所向被告邮寄送达了《律师函》，催告被告在收到《律师函》后七日内付清所欠租金49200元，逾期原告将直接解除房屋租赁合同。被告收到《律师函》后仍未向原告支付所欠租金，被告所经营的足浴店亦自此停止营业。另查明，租赁期间内，原、被告一直共用水、电表，水电费均由被告缴纳，电表于2018年8月31日分户，水表至今未分户。截止到2019年4月16日，共计欠缴水费4402.99元，截止到2019年4月15日，被告所经营的足浴店欠缴电费3149元。 诉讼过程中，原告王知难于2019年3月26日向本院提出财产保全申请，请求冻结被告廖亚强的银行存款60000元或相应价值的财产，原告以其所有的坐落于醴陵市大桥北路（原力生瓷厂礼堂）的房屋为此次财产保全提供担保。本院于同日作出（2019）湘0281民初1140号之一民事裁定，冻结被告廖亚强的银行存款60000元或冻结、扣押其所有的相应价值的财产；冻结原告王知难所有的坐落于醴陵市大桥北路（房产证号：醴房权证醴字第**）房屋的过户登记手续。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。《房屋租赁合同》中约定租金每三个月一交，于每三个月前三天内交清，否则原告有权终止合同。另外，原告已于2019年3月12日向被告发出律师函，催告其在合理期限内支付租金，但被告至今仍未付清所欠租金，原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告则负有按约支付租金的合同义务，截止到2019年3月23日，被告共计欠付原告租金49200元，原告要求被告支付房屋租金49200元的理由成立，本院予以支持。原、被告双方就房屋水电问题未能协商处理，致使被告租用房屋的正常经营受到一定的影响，双方对此均有过错，且被告现已停止经营，故对原告诉求的2019年3月23日之后的房屋租金，本院不予支持。因原、被告双方在合同中明确约定了房屋押金20000元只能作为房屋结构和装修的损坏赔偿预付款，如租赁期间内房屋结构和装修未受损坏，原告应将押金全额退还，故对被告支付的20000元押金应在合同解除被告搬出所租赁的房屋后，视租赁期间内房屋结构和装修是否受损坏再作处理，如房屋结构和装修未受损坏，押金应退还或冲抵被告所欠租金，否则不予退还。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并未约定迟延付款利息，原告要求被告支付迟延付款利息的诉请缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告诉求的水电费，因水表至今未分户，电表于2018年8月31日才分户，分户以前的水电费一直是由被告缴纳，虽然原告诉求的3149元电费系分户后所欠，但原告在租赁期间内实际应承担的水电费数额，原、被告之间暂无法算清，故对原告要求被告支付水电费的诉求本院不予支持。另外，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订房屋租赁合同前，应对租赁标的物进行详细了解，且原告在此前将房屋租赁给他人经营宾馆时水电也未分户，故被告认为原告在签订合同时有欺骗行为的意见本院不予支持。再有，被告提出的原告与被告前女友之间的借款纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷无关联，二者属于两个不同的法律关系，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告王知难与被告廖亚强于2017年8月6日签订的《房屋租赁合同》，被告廖亚强在本判决生效后三日内将租用房屋返还给原告王知难； 二、被告廖亚强自本判决生效后三日内向原告王知难支付至2019年3月23日止所欠房屋租金49200元（被告廖亚强所交租房押金20000元按合同约定处理）； 三、驳回原告王知难的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务， 应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1126元，减半收取563元，财产保全费620元，合计1183元，由原告王知难负担40元，由被告廖亚强负担1143元。 义务人未在期限内履行义务，权利人可在期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审 判 员 尹优龙 二〇一九年五月五日 法官助理 肖晓连 书 记 员 罗海波 附本判决所适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。