湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初2449号原告：谭享文，男，1960年12月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告：曹芳玲，女，1963年5月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。二原告共同委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：傅传芬，湖南鸿明律师事务所实习律师。被告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段**。法定代表人：王洪辉。委托诉讼代理人：康丽娟，女，1983年1月29日出生，汉族，住长沙市开福区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘琪，女，1981年7月22日出生，瑶族，住长沙市岳麓区，系该公司员工。原告谭享文、曹芳玲诉被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹晓明、傅传芬两次均到庭，被告富基公司的委托诉讼代理人康丽娟、刘琪第一次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭享文、曹芳玲向本院提出诉讼请求：判令被告富基公司向原告支付违约金41063.4元并承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年2月27日签订商品房买卖合同，约定原告以333911元一次性付款方式购买被告开发的世纪公园第26、27栋1单元1203号商品房，被告应当于2013年10月31日将该房屋交付给原告，并在交房后540个工作日内（即2015年12月24日前）办妥房屋所有权证。现原告已履行支付房款义务，但被告直到2018年7月3日才为原告办妥房产证。故被告逾期办证已构成违约，应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金41063.4元[333911元×（4.75%＋4.75%×50%）÷365天×逾期天数630天]，为维护合法权益，故提出上述诉讼请求。被告富基公司辩称：1、被告富基公司并未违约；2、原告主张的违约金并未按照合同约定的标准进行计算；3、原告主张逾期天数为630天并不符合合同约定；4、对于原告主张的超过合同约定的违约金，该部分诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、商品房买卖合同及附件；2、个人房产抵押贷款合同；3、销售不动产统一发票；4、契税完税证、物业专项维修资金收据；5、物业费发票。以上证据本院均予以采信并在卷佐证。根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下：2012年2月27日，原告谭享文、曹芳玲（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区普瑞大道二段888号世纪公园第26、27幢1单元1203号房屋，建筑面积86.73平方米，商品房单价3850.01元/平方米，总房价333911元；交房时间为2013年10月31日前。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件四《补充协议》第十条约定：出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证；出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房屋产权证，买受人有权退房。如因买受人或者产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋产权证书的责任。第十三条约定：如《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充条款为准。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了全部购房款；被告按约于2013年10月31日前向原告交付了房屋。2018年7月3日，被告为原告办妥不动产权属证书。另本院在审理被告富基公司类似案件中已查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理房屋产权证和国有土地使用权证。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。第一、关于被告是否存在违约行为。原、被告在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十条约定：“出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证”。但被告没有提交证据证明其于2013年10月31日前交房后，依照合同约定履行了办理涉案房屋所有权证的义务，且在“两证合一”政策于2016年8月即已经在望城区实施之后，又一直拖延至2018年7月3日才办妥涉案房屋的不动产权属证书，其完成期限已经远远超出合同约定，属于严重违约，应当承担违约责任，所超出期间应当计入违约时间。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤，该步骤的简化，客观上只会缩短了原有的办证登记时间，并不会由此增加被告的负担。虽然原、被告在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十条约定：“出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证”，但新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定并没有进行协商变更，办证义务承担主体仍为被告，在办证步骤已经简化后，被告仍应当按照前述540个工作日的合同约定期限办理相关手续。根据本院查明的事实可知，长沙市望城区虽然从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，但从2016年8月8日即已开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不足以影响被告按照合同约定的期限履行办证义务，被告不能据此免责。故被告辩称其没有违约的抗辩意见，本院不予采纳。第二、关于被告应负担违约金的数额。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，双方在合同中约定，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金即每年支付违约金333.911元，该标准明显过低，但原告主张按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无事实依据且原告并未提交证据证明其因被告违约造成的实际损失，故本院对原告主张的违约金计算标准不予支持。本院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，并参考本院类似案件的裁判尺度，酌情确定被告逾期办理房屋产权证的违约金为3339元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭享文、曹芳玲支付逾期办理房屋权属证书的违约金3339元；二、驳回原告谭享文、曹芳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元，因适用简易程序减半收取计413元，由被告湖南富基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏 林二〇一九年五月十七日法官助理吴文彬代理书记员  陈雯杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。