河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终8942号上诉人(原审被告)：河南创合置业有限公司。法定代表人：耿红梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李梦雅，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田艳杰。被上诉人（原审原告）：张宏达。二被上诉人共同诉讼代理人：张忠富，河南惠发律师事务所律师。二被上诉人共同诉讼代理人：冯雅丽，河南惠发律师事务所律师。上诉人河南创和置业有限公司因与被上诉人张宏达、田艳杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初33692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南创和置业有限公司委托诉讼代理人李梦雅，被上诉人张宏达、田艳杰委托诉讼代理人张忠富、冯雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南创和置业有限公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初33692号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，因政府机构调整、初始登记业务暂停（直至2017年3月才恢复正常工作）等不可抗力因素及初始登记变更为首次登记致报送材料内容及流程增加，导致上诉人不能按约定履行合同义务，应当免除或减轻责任。二、上诉人已于2018年1月取得涉案小区不动产权证，未给被上诉人造成任何实际损失，应当免除或减轻责任。三、涉案小区近1300多户业主，现提起诉讼的有163户业主。在上诉人逾期报送产权初始登记材料系政府行为导致且没有给被上诉人造成实际损失的情况下，判决上诉人承担全部违约责任，将使上诉人面临巨额赔偿，有违民法公平原则。被上诉人张宏达、田艳杰辩称，一、《商品房买卖合同》系双方自愿协商签订，各自应当履行合同约定的义务。该合同对上诉人应向房地产管理部门报送初始登记资料的日期及逾期报送应承担的违约责任进行明确约定，则上诉人在逾期报送上述资料的情况下构成违约，应支付违约金。二、双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金标准并不高，且合同条款均系上诉人一方自行审核后向被上诉人提供。三、上诉人称因政府机构调整、初始登记业务暂停等因素导致其逾期报送资料，并无任何事实和法律依据，且上诉人所称事由不属于合同法规定的不可抗力因素，所以不应免除或减轻违约责任。四、涉案小区其他业主起诉上诉人的同类案件中有一部分案件已生效，且违约金计算标准均是按照上诉人与业主签订的《商品房买卖合同》的约定判决。五、涉案小区确有1300多户业主，但是上诉人因此从1300多户业主处获得各项房款及其他费用，同时享受了该小区的各项权利。上诉人的违约行为不能因涉及业主多、面临赔偿数额大就免除责任。原审原告张宏达、田艳杰向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告因无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金4000元；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记的违约金16000元（按照总房款的0.005％／日向原告支付）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月18日，原、被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：二原告购买被告开发的位于金水××、××单元××房屋××套，建筑面积为129.46平方米，总价款为1208888元。二原告于2015年8月18日向被告支付购房款388888元，剩余820000元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年1月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给二原告使用。被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供暖设施：2017年7月7日达到：管道铺设到户并验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人应当在60日内完成整改，仍未完成出卖人提供临时周转设备设施，临时周转设备设施使用费用由出卖人承担；2、由于不可抗力因素导致基础设施、公共配套无法在规定日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向二原告支付总房款的0.005％违约金。被告与河南华汇建设有限公司签订的《和昌·悦澜湾北苑换热站及采暖管网工程施工合同》约定，工程名称为和昌·悦澜湾北苑换热站及采暖管网工程，工程地址为郑州市金水区高皇北路与龙门路交叉口，本工程总工期为90日历天。被告与郑州德润市政工程有限公司签订的《供热工程施工合同》，约定工程名称为一次支网开口两处，工程地址为龙门路南北两侧，工程工期30天。2015年9月至2016年5月，施工企业及监理单位对涉案小区2、3、5、6、9、10、11号楼的室内采暖系统、采暖管道验收合格。2017年10月13日，被告与郑州市热力总公司签订《集中供热协议》。被告须携带《建设工程规划许可证》及城市基础设施配套费缴费凭证复印件，用热申请书到郑州市热力总公司办理集中供热手续。用热建筑地址为宏康路66号（和昌悦澜湾北苑）；被告正式用热前，被告与郑州市热力总公司需另行签订供用热合同。其他事项：涉及市政道路的报批及管网沿线的协调由被告负责办理，并承担办理手续费所发生的相关费用；周边管网暂不完善，需完善后，方可满足该小区用热需求。2018年12月7日，郑州市热力总公司公布的《2018年并网验收最新进度（截止至12月7日）》，显示：序号为231的河南创和置业有限公司（和昌悦澜湾北苑2、3、5、6、9~11、14号楼），用热地点高皇北路东与少林路南，区域北区，进度已并网。被告于2017年4月26日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××、××、××楼的资料，于2017年8月17日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××楼的资料，于2017年10月31日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××楼的资料。2017年7月11日，被告将金水区宏康路66号2、3、5号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。2017年7月13日，被告将金水区宏康路66号6号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。2017年12月19日，被告将金水区宏康路66号9、10、11号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。关于无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金问题。二原告主张被告赔偿4000元（参照每年度采暖季120天，按照采暖费收费标准0.19元／平方米／日乘以房屋面积计算），被告辩称，二原告无法获得2017-2018年度市政管网集中供暖，是因为政府未将涉案小区外部供热管网规划、铺设到位，属于不可抗力因素造成履行合同不能，是法定、合同约定的免责事由，被告不应承担责任，该院认为被告该抗辩理由成立，故该院对二原告的该项诉讼请求不予支持。被告应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向二原告支付总房款的0.005％违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，且涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，故被告应当在2017年3月7日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关登记机构，被告逾期未报送，已构成违约，应自2017年3月8日起按照总房款的0.005％按日向二原告支付逾期办理初始登记的违约金。关于被告报送的时间问题。二原告主张按照其提供的不动产登记受理凭证载明的日期为报送日期，即2、3、5号楼的报送日期为2017年7月11日，6号楼的报送日期为2017年7月13日，9、10、11号楼的报送日期为2017年12月19日。被告主张因自2016年8月20日起不动产的初始登记变更为首次登记，登记所需要的资料及报送的部门均有增加，且各个部门的报送日期不一致，首次报送的部门为郑州市房管局的楼盘表备案科，故应当以被告向郑州市房管局楼盘表备案科报送资料的日期为报送日期，其中2、3、5、6号楼的报送日期为2017年4月26日，9号楼的报送日期为2017年10月31日，10、11号楼的报送日期为2017年8月17日。因《商品房买卖合同》对此未作出明确约定，被告关于首次报送日期的意见符合合同精神，故该院予以采信。关于二原告主张的涉案房屋的逾期报送初始登记资料的违约金应自2017年3月8日起按照总房款的0.005％计算至2017年8月17日（共计163天），金额为9852.44元。二原告主张超出部分，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南创和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告田艳杰、张宏达逾期办理初始登记的违约金9852.44元；二、驳回原告田艳杰、张宏达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元后，由被告负担74，由二原告共同负担76元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实同一审查明事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同约定上诉人向郑州市住房保障和房地产管理局报送办理房屋权属初始登记的资料应在2017年3月7日前，该日期在2016年8月20日之后，而2016年8月20日之后因政府部门职能调整，原归属于房管局办理的不动产权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记，故被上诉人请求上诉人承担逾期办理房屋权属初始登记的违约金缺乏合法依据，本院不予支持。综上所述，上诉人河南创和置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初33692号民事判决；二、驳回张宏达、田艳杰的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，二审案件受理费300元，由被上诉人张宏达、田艳杰负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  范亚玲审判员  张 晔二〇一九年五月二十七日书记员  冯 晋