文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3554号上诉人（原审被告）：重庆客自家酒店管理有限公司解放碑店，住所地重庆市渝中区八一路**第**，统一社会信用代码91500103MA5U3GTQ0L。负责人：王雪梅。委托诉讼代理人：涂珀溯，重庆永和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆建工第八建设有限责任公司，住所地，住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街**会信用代码91500000203137250B。法定代表人：黄普，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈键，重庆立源律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏佳鹤，重庆立源律师事务所实习律师。上诉人重庆客自家酒店管理有限公司解放碑店（以下简称客自家酒店）因与被上诉人重庆建工第八建设有限责任公司（以下简称八建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初25000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人客自家酒店的委托诉讼代理人涂珀溯，被上诉人八建公司的委托诉讼代理人陈键、魏佳鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。客自家酒店上诉请求：撤销原判，依法改判。主要事实和理由：上诉人与被上诉人确实是达成了续租协议，被上诉人称没有注意到上诉人租金转款是不符合事实的；该笔款项不是小数目，被上诉人在收到一个多月后才将款项退回，被上诉人称双方没有达成续租意向完全不合理；上诉人在一审中举示了大量与第三方的采购合同，用以证明上诉人与被上诉人达成续租协议后，上诉人购置了大量的必需品并对酒店进行了改装，上诉人的上述行为可以证明上诉人与被上诉人确实就续租问题达成了一致意见，但一审未对上述证据予以评述；一审判决后，被上诉人纠集大量安保人员对酒店进行围堵，并采取断水断电等措施，致使酒店无法经营，该状态持续一周左右，酒店其后恢复经营也花费了近一个月的时间，被上诉人的上述行为极大的侵犯了我方的权益，即使原审判决正确，该部分租金也不应当得到支持。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。八建公司辩称，客自家酒店的上诉理由均没有证据予以证明，均不应得到采纳；双方合同到期后并没有形成续租的合意，上诉人应当按照合同约定将房屋腾空后返还给被上诉人。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。八建公司向一审法院起诉请求：1.依法判决客自家酒店立即腾退八建公司所有的渝中区八一路X号第14、15层房屋；2.依法判决客自家酒店自2018年8月20日起按每月80元/㎡的标准向八建公司支付房屋占有使用费至腾退房屋之日止；3.依法判决客自家酒店自2018年11月1日起按每月48400元的标准向八建公司赔偿不能及时入驻自有房屋的损失至腾退房屋之日止；4.诉讼费依法应由客自家酒店承担的，在判决生效后由法院退还八建公司预交诉讼费，并由客自家酒店承担本案保全费。一审法院经审理认定事实如下：八建公司系渝中区八一路1号第14层（房屋建筑面积1609.78平方米）、渝中区八一路1号第15层（房屋建筑面积1526.04平方米）的所有权人。2015年11月8日，甲方八建公司与乙方客自家酒店签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区八一路1号第14、15层出租给乙方用于酒店经营；租赁房屋建筑面积3135.82平方米；租期33个月，从2015年11月20日至2018年8月19日止；乙方需要续租租赁房屋的，必须在租期届满前30日内向甲方提出书面续租申请，经甲乙双方协商后另行签订房屋租赁合同。该合同第三条第一款约定，租赁房屋的租金从2015年11月20日至2018年8月19日为159685.99元/月，从2016年8月20日开始，此后每一年的月租金按上一年度的月租金基数逐年递增3%计收租赁房屋的月租金。第十条第三款规定，乙方应在本合同终止（被撤销、被确认无效、租赁期限届满、接到甲方解除合同通知）之日起5日内将租赁房屋腾空交还甲方。第十三条第二款规定，建筑面积租金每平方米48元，第一年满后，逐年递增3%租赁房屋月租金。该合同还约定了双方的其他权利义务。2018年5月22日，客自家酒店向八建公司发出《房屋续签申请书》，载明：客自家酒店于2015年11月以人民币600万元从自来客酒店接手，并于贵公司签订《房屋租赁合同》。合同期限为2年9个月，于2018年8月19日到期。双方长期合作多年以来，我司均如期交付房屋租金，合同期内已支付房屋租金5443823.11元，无任何违约行为，且积极主动配合贵局工作开展，双方合作愉快、融洽。因接手时该酒店已经营了近两年，为了适应不断变化的市场，也基于对未来经营的信心，我司于2017年又投入资金100万元对酒店进行装修维护。在这时间飞逝的两年里我司秉承用爱心做事业，用感恩的心对待每个人，诚实、诚信经营，目前酒店开始渐渐步入了正轨。但因前期的投入非常大，加上酒店开始的起步阶段亏损严重，故在短短两年多的经营时间内起步阶段的亏损且尚未弥补，更无法谈及成本的收回。因贵局为事业单位限制，合同只能五年一续签。故诚盼与贵局续签5年或10年合同。在减少我司的前期投入及经营的重大损失的同时，也给贵局带来更大的收益。2018年5月24日，八建公司向客自家酒店发出《关于的复函》，载明：一、贵司与我司于2015年11月8日签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），承租重庆市渝中区八一路X号14层、15层房屋，承租面积3135.82平方米（建筑面积），租赁期限至2018年8月19日止。现《合同》即将到期，因我司经营工作需要，经慎重研究决定贵司所承租的该房屋不再出租。因此，《合同》到期后，不再与贵司续约。二、贵司应根据《合同》的相关约定，在《合同》到期之日起的5日内将房屋腾空交还我司。三、《合同》到期后，贵司应做好相关准备工作并完清物管、水、电等费用，积极配合我司按《合同》相关约定完成房屋验收工作，办理房屋交接手续。2018年8月9日，客自家酒店向八建公司银行账户分三笔共计付款523479.58元，附言季度房租、房租。2018年9月13日，八建公司向客自家酒店银行账户付款523479.58元，附言退款-客自家。2018年9月14日，客自家酒店向八建公司银行账户分三笔共计付款523479.58元。2018年9月19日，八建公司向客自家酒店银行账户退款523479.58元。2019年1月25日，八建公司在客自家酒店经营场所张贴《通知》，载明：各位住客，客自家酒店与我司签订的关于租赁我司渝中区解放碑八一路1号14层、15层房屋的《房屋租赁合同》已于2018年8月19日到期。因我司自用需要，未与客自家酒店续签《房屋租赁合同》，并要求其合同到期立即腾退房屋。但酒店方拒绝腾退房屋，并正常营业至今，严重损害了我司的合法权益。经我司慎重研究决定，将于2019年1月28日起启动收回我司所属的渝中区解放碑八一路X号14层、15层房屋的相关工作，并于2019年1月30日12:00起对该房屋采取停水、停电措施，请各位住客于2019年1月30日12:00前办理退房手续，逾期未办理的后果自负，由此给您带来的不便，敬请谅解。2019年2月18日，重庆市公安局渝中区分局大阳沟派出所出具案（事）接报回执，载明：匿名于2019年1月30日报称，在八一路帝都大厦B塔14楼客自家酒店，有20余人因劳资纠纷，持铁棍、电锯刀，并声称12点开始打砸东西，暂无人伤，请核实。民警出警，核实系八建公司与客自家酒店因合同租赁到期，八建公司要收回房产发生的纠纷。民警已对双方做了法制宣传，双方已诉讼至法院，法院已受理。一审审理中，八建公司举示《房屋租赁合同》及银行转账凭证，拟证明八建公司现有办公场地系从重庆建工第一市政工程有限责任公司租赁，每月租金48400元，租赁期限已于2018年10月31日届满，客自家酒店未将涉案房屋腾退，导致八建公司继续租赁办公场地，由此造成的租金损失应由客自家酒店赔偿。客自家酒店质证认为，对上述证据的真实性不予认可，且与本案无关。八建公司还举示《房屋租赁合同》及《补充协议》，拟证明重庆建工渝远建筑装饰有限公司将涉案房屋所在楼盘A栋的房屋出租给中国大地财产保险股份有限公司重庆分公司第一中心支公司，在2018年2月至2019年2月期间的月租金为90元/㎡左右，故参照该标准主张按每月80元/㎡计算房屋占用损失费是市场价。客自家酒店质证认为，对上述证据的真实性不予认可，且与本案无关。即使与本案有关联性，涉案房屋是清水房出租，而上述合同中不是清水房出租，价格不具有参考性。如果应当承担房屋占有使用费，认可按双方合同递增计算的租金标准，否则就应通过评估确定市场价。经一审法院询问，八建公司表示不申请对房屋占有使用费的市场价进行评估。一审另查明，根据八建公司的申请，一审法院对客自家酒店的财产采取了保全措施。一审法院认为，八建公司与客自家酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，租赁期限于2018年8月19日届满。客自家酒店于租赁期限届满前申请续租，八建公司已明确表示不同意，并要求客自家酒店于合同期满后腾退房屋。之后，客自家酒店自行向八建公司银行账户支付续租租金，系其单方意思表示。合同期满后，客自家酒店未腾退房屋，八建公司诉至一审法院，并将客自家酒店支付的续租租金退回，再次表明其不同意续租。双方之间的合同已期满终止，且未达成续租的合意，八建公司要求客自家酒店立即腾退房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于房屋占有使用费，合同期满后，客自家酒店继续占用房屋的行为已经构成违约，并造成八建公司房屋占用损失，应向八建公司支付房屋占有使用费。客自家酒店辩称其因八建公司的行为自2019年1月25日起不能正常使用房屋，房屋占有使用费只能计算到2019年1月25日。八建公司在合同期满后客自家酒店仍违约占用房屋的情况下，采取措施收回房屋系行使物权及合同权利的行为，且房屋至今仍由客自家酒店占用，未能收回，八建公司仍然存在房屋占用损失，故客自家酒店应向八建公司支付房屋占有使用费至腾退房屋之日。如客自家酒店认为八建公司收回房屋的措施对其造成了损失，可另案解决。至于房屋占有使用费的标准，八建公司举示的证据不能证明其主张的每月80元/㎡的标准系市场价，且其不申请评估，根据现有证据，可参照合同约定的租金标准计付房屋占有使用费。根据合同第三条第一款及第十三条第二款关于租金标准的约定，结合客自家酒店向八建公司预付合同期满后下一季度租金为523479.58元，房屋占有使用费应自2018年8月20日起按174493.19元/月的标准并逐年递增3%计付至腾退房屋之日。关于不能及时入驻自有房屋的损失，合同中并无相关约定。八建公司主张的计算方式包括已经向案外人支付的部分和将来可能产生的部分，其中将来可能产生的部分不具有确定性和必然性，已经支付的部分系其与案外人合同到期后单方支付的费用，也不具有确定性。即使八建公司能够及时收回房屋自用，其虽不必向案外人支付租金，但亦会导致其就涉案房屋享有的收益减少，而涉案房屋的占有使用费高于其向案外人租房的租金，故其实际上并不存在损失。因此，八建公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告重庆客自家酒店管理有限公司解放碑店于本判决生效后十日内将渝中区八一路X号第14、15层房屋腾空返还给原告重庆建工第八建设有限责任公司；二、被告重庆客自家酒店管理有限公司解放碑店于本判决生效后向原告重庆建工第八建设有限责任公司支付自2018年8月20日起至腾空返还房屋之日止，按174493.19元/月的标准并逐年递增3%计算的房屋占有使用费；三、驳回原告重庆建工第八建设有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6389元，保全费5000元，合计11389元，由被告重庆客自家酒店管理有限公司解放碑店负担”。二审中，双方当事人均未提交新证据。客自家酒店于2019年5月9向本院提交了一审法院（2019）渝0103民初1032号案件的庭审笔录复印件及中止审理申请书，请求本案中止审理，理由为：本案双方当事人在一审庭审中明确没有缴纳合同中约定的保证金，因此本案对合同中保证金并未进行审理；但在案外人谢红伟与八建公司之间的返还租赁保证金一案中，八建公司当庭表示不应退还谢红伟保证金，该保证金是达成了口头协议转移到客自家酒店身上的；八建公司存在两种不一致的说法，如八建公司在另案中的说法成立，则本案将漏审了保证金这个重要事项；本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故依据民诉法第一百五十条第五项之规定，提出中止本案审理申请。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人客自家酒店与被上诉人八建公司于2015年11月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定的租赁期限已于2018年8月19日届满，八建公司于2018年5月也已通过向客自家酒店发出《关于的复函》的方式，明确告知客自家酒店租赁期限届满后不再续约；且八建公司对客自家酒店的银行转款也予以了退回，客自家酒店在一审中提交的转账凭证、采购合同等证据不足以证明双方当事人对续约另行达成了口头协议，因此，本院对客自家酒店称已达成续租协议的上诉理由，不予采信。客自家酒店称一审判决后，八建公司纠集大量安保人员对酒店进行围堵，并采取断水断电等措施，导致酒店无法经营，但客自家酒店也未提交充分证据予以证明，故本院对客自家酒店减少占有使用费的上诉理由，亦不予采信。至于客自家酒店中止本案审理的请求，因另案中涉及的保证金在本案一审中并未予以处理，且该笔保证金如何认定与客自家酒店是否应腾空返还涉案房屋无关，也不会影响客自家酒店诉讼权利的行使，故本案并不符合客自家酒店所主张的必须以另一案的审理结果为依据的情形，因此，本院对客自家酒店中止审理的申请，不予准许。综上，客自家酒店的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12778元，由上诉人重庆客自家酒店管理有限公司解放碑店负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  周 舟审判员  段晓玲二〇一九年五月二十九日书记员  陈 丽