山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终745号上诉人（原审原告、反诉被告）：王华，女，1983年6月29日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李峰，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区星河西路******，统一社会信用代码×××。法定代表人：黄文仔，总经理。委托诉讼代理人：乔丽华，女，该公司法务，住公司宿舍。委托诉讼代理人：邢贺贺，女，该公司法务，住公司宿舍。上诉人王华因与被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王华的委托代理人李峰与被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司的其委托代理人乔丽华、邢贺贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王华的上诉请求1、1、请求撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初3861号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部上诉请求或将本案发回重审。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院以“双方对于交付房屋不符合装饰、装修标准的违约救济的约定中不包括继续履行合同”为由，驳回上诉人“要求被上诉人按合同约定标准交付精装修房屋”的诉讼请求，属于错误裁判，请求二审法院予以纠正。二、原审法院无视格式条款的无效性，以“交房不符合约定装饰标准的，双方约定了上诉人不得以此为由主张任何逾期交房或者其他违约责任”为由，驳回原告索赔逾期交房违约金的诉讼请求，属于错误裁判，请求二审法院予以纠正。三、被上诉人是在不具备合同交房条件下通知收房的，上诉人当然有权拒收房屋，本案商品房买卖补充协议是对商品房买卖合同附件三装饰标准的细化条款，即使被上诉人对商品房买卖合同补充协议有争议，也应当按照商品房买卖合同附件三的标准进行装修，而不是交付毛坯房，装修义务不属于保修范畴。综上可知，上诉人要求被上诉人按照合同约定标准交付精装修房屋的诉求具有事实依据和法律依据,上诉人拒收房屋以及要求被上诉人承担逾期交房的违约金也具有事实依据和法律依据，而原审法院却偏袒被上诉人，断章取义理解合同文本，无视法律公平正义，违法剥夺上诉人的合理请求，故上诉至二审法院，请求纠正原判决的错误裁判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司辩称：2013年11月份王华丈夫购买了涉案房屋，交付了首付款2148113元，其购买房屋时告知我公司该房屋因装修精装房价格较高，要求我公司不予装修，以毛坯房的价格销售。后上诉人丈夫将房屋变更为王华名下，并办理了收据换票手续。2015年4月29日王华及其丈夫对房屋进行查看后，办理了银行贷款，我公司于2015年4月29日收到了房屋贷款部分的贷款，合同约定交房时间为2014年12月28日。根据商品房买卖合同第13条约定附件三标准以0元每平米单价进行装修，事实情况就是以毛坯房标准的交付。商品房买卖合同并非格式条款，而是网签合同，是根据商品房买卖合同第二页之第七条本合同条款由中华人民共和国建设部、和国家工商管理局进行解释，是受监管的合同，而非格式合同，王华丈夫在毛坯房交付的补充协议上，批注了相关字样，证明其已知毛坯房交付前提和标准，我公司也提供了涉案房屋对门也就是33幢0单元0101号房商品房买卖合同证明了毛坯房和精装房的价格差异，33幢0单元0101号房屋总价为8005453元，差价为2757340元。房屋交付时间与王华交款时间相差一年多，是在房屋交付日期一年以后才交付的房款，不存在我公司精装房交付的情况。是上诉人违反诚信原则，不按时交付房款签署相应毛坯房协议造成的。我公司在原审中认为，如果按精装房交付显失公平，因我公司提供了涉案房屋对面相关的购房合同，而该份证据房屋的户型、面积、结构均与涉案房屋一样，涉案房屋差存在装修与非装修区别。我方认为应该维持原判。上诉人王华向一审法院起诉请求：1.被告（反诉原告）按合同约定标准交付精装修房屋；2.被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）违约金（自2014年12月29日至交房之日止，暂计至2017年6月28日）1436670.93元；3.诉讼费由被告（反诉原告）承担。一审法院认定事实：2014年10月14日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了编号为20141996932号《商品房买卖合同》一份，由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于太原市星河西路**太原星河湾**园第****房。合同第三条约定该商品房建筑面积为330.07平方米，第四条约定单价为每平方米15900元，商品房总金额为5248113元。支付方式见合同附件四约定。合同附件四双方补充约定第一条：（1）首付款2148113.00元，买受人应于2013年12月15日前付清，剩余房价款3100000元，买受人应以商业按揭贷款的方式支付；（2）买受人应于2014年1月15日前办理完毕按揭手续并签署抵押贷款合同。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年12月28日前，将具备第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房按附件三标准以0元/平米的单价装修，该商品房装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权按照第2种方式处理，出卖人以同档次装饰、设备予以替换。替换上述装饰、设备施工期间不视为逾期交楼，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒收该商品房或要求任何赔偿，合同还约定了其他条款，双方在落款处签字盖章确认。之后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第四条约定，如该房屋的装修、设备达不到本协议约定的标准，出卖人以同等档次装饰、设备予以更换，买受人不得提出赔偿要求或以此为理由拒绝办理房屋交付手续或者追究出卖人的逾期交房责任及其他违约责任。另查明，2013年12月15日，原告（反诉被告）王华向被告（反诉原告）支付房屋首付款2148113元。2015年4月29日，原告（反诉被告）通过按揭贷款方式支付房屋尾款3100000元。2015年5月6日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付煤气初装费、燃气热水器燃气热水器验收送气费等共计251251元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具收款收据，收据备注部分手写载明“所有房款已经结清，滞纳金不收。滞纳金882041.11属于银行未能及时放款造成，星河湾同意不收此款”。再查明，2014年12月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发了收楼通知书，通知原告（反诉被告）于2014年12月28日至2015年1月4日期间办理收楼手续，但是原告（反诉被告）在收房时发现被告（反诉原告）交付房屋与合同约定不符，不是精装房而是毛坯房为由拒绝收房，并要求被告（反诉原告）按约定将房屋精装后交付。双方为此发生纠纷，原告（反诉被告）诉至本院。庭审中，被告（反诉原告）提供其所出售的3号园第33幢0101号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，证明其公司所售同幢同单元同户型房屋总价为8005453元，该房屋地下室为毛坯，与原告（反诉被告）所购房屋差价为2757340元，其向原告（反诉被告）交付带装修的房屋，显失公平，也证明其与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》及补充协议存在重大误解。一审法院认为，依法成立的合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应自觉履行。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方应本着诚实信用的原则，严格按照合同约定，行使合同权利，履行约定义务。原告（反诉被告）先支付了购房首付款2148113元，剩余房款3100000元以银行按揭贷款方式支付。原告（反诉被告）履行完支付购房款的合同义务，被告（反诉原告）依约应交付符合约定的房屋。合同第十三条，出卖人交付使用的商品房按附件三标准以0元/平米进行装修，该商品的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。合同附件三约定了具体的装饰、设备标准。但是被告（反诉原告）竣工验收完成后，交付、通知原告（反诉被告）收取的商品房为毛坯房，明显不符合合同约定的标准，构成违约。根据《商品房买卖合同》第十三条违约责任约定，交房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以同档次装饰、设备予以替换。替换上述装饰设备施工期间不视为逾期交楼。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房或者要求任何赔偿。《商品房买卖合同补充协议》第四条关于商品房质量、装饰、设备标准的补充约定：2、如该房屋的装修、设备达不到本协议约定的标准，出卖人以同等档次装饰、设备予以更换，买受人不得提出赔偿要求或以此为理由拒绝办理房屋交付手续或者追加出卖人的逾期交楼责任及其他违约责任。因此，2014年12月18日被告（反诉原告）寄出了《交房通知书》通知原告（反诉被告）收房，原告（反诉被告）也认可收到交房通知，因此被告（反诉原告）已经在《商品房买卖合同》约定的交付期限内交付经验收合格的商品房。对于被告（反诉原告）交付的商品房为毛坯房的违约行为，根据合同约定，原告（反诉被告）应及时收房并有权要求被告（反诉原告）以同等档次的装饰、设备予以更换，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均明确约定原告（反诉被告）不得以毛坯房不符合约定装饰标准为由拒绝办理交房手续或追究出卖人逾期交楼和其他违约责任。双方对于交付房屋不符合装饰、装修标准的违约救济的约定中，不包括继续履行合同，原告（反诉被告）无权要求被告（反诉原告）按合同约定的标准交付精装房屋，对该诉请本院不予支持。交房不符合约定装饰标准的，双方约定了原告（反诉被告）不得以此为由主张任何逾期交房或者其他违约责任，因此原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担逾期交房的违约责任与双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定不符，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，由于《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，且原告（反诉被告）已先后支付完全部购房款，被告（反诉原告）也通知了原告（反诉被告）进行交房，因此合同已大部分履行，被告（反诉原告）收取购房款的合同目的已经实现，无法定事由无权要求解除合同。被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）支付购房款3100000元超出了约定的付款期限，但是被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）对于剩余购房款3100000元以按揭贷款方式支付，双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中均未约定原告（反诉被告）支付剩余购房款3100000元的具体时间，而且商业按揭贷款发放的时间不属于原告（反诉被告）可控制的范围，被告（反诉原告）也未提供系原告（反诉被告）原因造成未按时办理按揭贷款导致剩余购房款迟延交付的证据，因此被告（反诉原告告）以原告（反诉被告）逾期支付购房款为由要求解除合同的理由不能成立。关于被告（反诉原告）主张存在重大误解，但仅凭其提供的一份《商品房买卖合同》及补充协议不足以证明当时、当地该房屋出售的市场价格和原告（反诉被告）购买房屋的实际情况。而且在《商品房买卖合同》附件三及《商品房买卖合同补充协议》中两次对商品房的装修标准进行明确具体约定，且《商品房买卖合同补充协议》并非房地局网签备案的合同，不存在不可更改的问题。因此对被告（反诉原告）主张《商品房买卖合同》存在重大误解情形，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。故对其反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）王华的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）太原星河湾房地产开发有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，上诉人对“买受人应于2014年1月15日前办理完毕按揭手续并签署抵押贷款合同。”被上诉人对“收据备注部分手写载明“所有房款已经结清，滞纳金不收。滞纳金882041.11属于银行未能及时放款造成，星河湾同意不收此款。”有异议，但因该异议内容为证据本身载明的内容，不影响法院查明事实的法律判断。一审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同是否为有效合同；合同履行过程中当事人是否存在违约，如何承担违约责任。根据本案查明的事实，上诉人王华与被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，自成立时生效，对合同双方均具有约束力，当事人均应自觉履行。一审法院审理后认为，上诉人履行了支付全部购房款的义务，被上诉人应依约交付符合约定的房屋。案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付使用的商品房按附件三标准以0元/平米进行装修，该商品的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。合同附件三约定了具体的装饰、设备标准。但是被上诉人竣工验收完成后，交付、通知上诉人收取的商品房为毛坯房，不符合合同约定的标准，构成违约。一审法院认定该事实清楚，适用法律正确。根据《商品房买卖合同》第十三条违约责任约定，交房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以同档次装饰、设备予以替换。被上诉人应按照合同约定的方式履行补救措施。但在该《商品房买卖合同》第十三条还约定“替换上述装饰设备施工期间不视为逾期交楼，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房或者要求任何赔偿”。《商品房买卖合同补充协议》第四条关于商品房质量、装饰、设备标准的补充约定：“如该房屋的装修、设备达不到本协议约定的标准，出卖人以同等档次装饰、设备予以更换，买受人不得提出赔偿要求或以此为理由拒绝办理房屋交付手续或者追加出卖人的逾期交楼责任及其他违约责任”。从而免除了被上诉人违反合同约定的违约责任，进而排除合同相对方上诉人王华向被上诉人主张违约责任的救济权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第四十条关于“…提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”及第四十一条“…对格式条款的理解发生争议的，应按照通常理解予以解释，对格式条款的解释有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定。被上诉人作为提供格式合同的一方在与被上诉人房屋买卖合同中的上述约定内容，有悖合同法公平原则的法律精神，当事人双方在合同无约定或法定解除条件成就的情况下，合同继续履行为合同法违约责任的基本形式，仍属双方的合同义务。对于被上诉人交付的商品房为毛坯房的违约行为，根据当事人在合同中的约定，上诉人有权要求被上诉人以同等档次的装饰、设备予以更换。一审法院已认定被上诉人交付上诉人使用的商品房其装饰、设备标准，不符合双方约定附件三的标准，为毛坯房，构成违约，但未作出承担违约责任的判项不妥，应予纠正。关于上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，因被上诉人已向上诉人发了收楼通知书，上诉人以被上诉人交付房屋不是精装房而是毛坯房为由拒绝收房。但当事人双方在合同中约定买受人不得以此为理由拒绝办理房屋交付手续，或者追究出卖人的逾期交房责任及其他违约责任。故上诉人主张被上诉人需承担此种情况逾期交房的违约金，其依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王华的上诉请求部分成立，一审判决认定的部分事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初3861号民事判决；二、太原星河湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内，按照双方《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定的标准,将位于太原市星河西路8号太原星河湾3号园第33幢0102号房屋进行装修后交付于王华；三、太原星河湾房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行交付房屋，则应向王华支付以已付房价款5248113元为基数，按双方合同约定的日万分之叁计算的逾期违约金；四、驳回上诉人王华的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费17030元、反诉受理费8915元，二审案件受理费8915元，均由被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 温冠华审判员 成志刚 二○一九年五月十六日书记员 聂 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