贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终1903号上诉人（原审被告）：曹淑君，女，1955年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：曾佑瑜，女，1979年10月12日出生，汉族，住贵州省黔西县，系曹淑君之女。委托诉讼代理人：张兰，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖忠晟，女，1990年3月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李泰，贵州久同律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊露，贵州久同律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州家和世纪房产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区南横路**第**。法定代表人：艾霆锋。委托诉讼代理人：柏家雄，该公司员工。上诉人曹淑君因与被上诉人肖忠晟、贵州家和世纪房产经纪有限公司（以下简称家和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初6510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹淑君上诉请求:撤销原判，依法改判驳回被上诉人肖忠晟的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院违背客观事实。主观错误解释涉案房屋是“办理过户手续在前、支付首期款在后”，并以上诉人“未按时协助原告办理过户手续，在合同签订后又提出增加首付款，且不具备约定和法定事由的情况下单方面解除合同并将涉案房屋卖与他人”，认定本案的上诉人构成违约，判决其向被上诉人肖忠晟承担违约责任，认定事实错误，适用法律不当。二、一审法院基于认定事实错误，认定上诉人违约，同时适用定金罚则与违约责任罚则，判决上诉人承担双倍返还定金以及承担违约赔偿损失，适用法律不当。肖忠晟辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分。1、上诉人逾期未办理房屋过户，已构成根本违约。此后被上诉人同意将房屋过户时间延长为2017年11月30日，并没有改变上诉人违约在先的事实，也没有免除上诉人的违约责任。2、被上诉人没有违反合同约定。因上诉人多次以各种理由阻碍被上诉人履行合同，同时明确表示若被上诉人不接受其单方提出的条件将拒绝办理过户，最终才导致被上诉人无法正常支付首付款。因此，首付款不能按约定支付是因上诉人自身的原因造成，和被上诉人无关。3、在合同履行过程中，被上诉人和上诉人在家和世纪公司的协调下，已经多次确定办理房屋过户时间，同时确定在办理过户的同时支付首款，然而，每次在前往办理过户和付款手续的过程中，虽被上诉人均予以充分配合，但上诉人每次均以不同理由拒绝办理过户，导致各方协商确定的事项无法得以执行。4、上诉人擅自将房屋出卖给他人并办理了转移登记，导致双方合同目的无法实现，上诉人已经根本违约。二、一审判决上诉人双倍返还定金并赔偿损失，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。肖忠晟向一审法院起诉请求：1．依法确认《房屋买卖合同》有效，判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋移交和过户手续；2．本案诉讼费用由被告承担。法庭辩论终结前，原告发现被告已将案涉房屋出卖给他人，遂将诉讼请求变更为：1．被告返还原告定金50,000元，同时赔偿50,000元；2．赔偿原告支付的佣金费用80,500元；3．赔偿原告因为无法居住房屋而产生的房租费用26,400元；4．赔偿原告因无法购房的经济损失460,000元；总计666,900元。一审法院认定事实：2017年8月29日，原告肖忠晟（购房人、乙方）、被告曹淑君（售房人、甲方）和第三人家和公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：被告自愿将坐落于贵阳市南明区花溪大道北段星月湾二期商住楼J栋1单元7层1号的房屋出售给原告，成交价为800,000元，原告于签订本合同当日向被告支付定金50,000元，该笔定金经在原被告双方签署存量房买卖正式合同时自动转为部分房款；双方约定，出售和购买该房屋过户产生的税费均由原告承担；原告应于交付定金后被告提前还款并注销抵押后7日内，支付购房首期款（注：数据为总房款减去已付定金及贷款额）人民币70,000元，拟贷款730,000元；按揭贷款的额度、利率及按揭周期以银行审核批准为准，若拟贷款额度不足申请贷款额度的，乙方应在银行放款前补足按揭贷款不足部分给被告；原告应于签署申请按揭时缴纳因申请按揭贷款所产生的一切费用，不得借故推脱，否则视为违约；签订本合同当日，第三人已对原被告双方居间促成交易，义务已经履行完毕，双方应向第三人支付居间服务费（双方成交价各1.5%，不足3000按3000收取），被告12,000元，原告12,000元，在签订本合同后，若双方单方不按本合同约定事宜履行义务产生违约责任，违约方除按合同法承担定金的双倍赔偿原则责任以外，违约方还应承担守约方实际产生的全部经济损失，并承担第三人全部佣金；原被告双方约定于2017年10月30日前办理过户手续，第三人应提前3日告知，任何一方未能于通知时间内到场办理手续的，视为违约；如被告在收取定金后合同期内不依照条款约定将该房屋售予原告的，则被告须双倍退还原告定金，若原告在合同期内未能履行本合同约定条款致使合同不能顺利进行的，则原告已交定金由被告按违约金收取，不予退还；原告支付第三人人民币80,500元办理该房过户所需支付的税费、佣金、评估等费用，不再支付其他任何费用。同日，原告将定金50,000元支付给第三人，第三人将其中的20,000元支付给被告。被告向原告出具了《定金收条》，认可收到案涉房屋的定金50,000元。2017年10月28日，第三人将剩余的30,000元定金支付给被告。2017年10月底，因被告未能如期偿还银行按揭贷款，经原被告协商，将过户时间推迟至2017年11月30日前。2017年11月27日，被告还清了银行按揭贷款。次日，银行向被告出具了《结清证明》和办理注销抵押登记手续的《委托书》，被告于同日将办理注销抵押登记手续的相关材料递交到贵阳市不动产登记中心。2017年12月1日，贵阳市不动产登记中心对该注销抵押登记进行了初审。2017年12月23日，原告向第三人支付了佣金、税费和评估费共计80,500元，其中佣金24,000元、评估费4,092元。在办理过户手续过程中，原告提出将案涉房屋过户到其男友名下，但被告未予同意。后经双方协商，房屋仍过户到原告名下。随后，被告又要求将首付比例提高到30%并要求原告保证2018年3月1日前按揭房款到账。经协商，原告同意支付30%首付款，但对按揭房款到账时间未予保证。2018年1月5日，被告通过第三人向原告发出《解除合同通知书》，以原告不按时支付首期款为由，单方解除与原告签订的《房屋买卖合同》。双方因此产生争议，原告遂诉至一审法院，提出诉请如前。另查明，2018年1月30日，被告与案外人成某及贵阳百川房地产经纪有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定被告将案涉房屋出售给成某，成交价为906,000元，并办理了过户手续。庭审中，原被告及第三人均认为该成交价符合当时的市场行情。第三人另在庭审中认可，因房屋未过户，第三人收取原告的用于支付过户税费的费用可予以退还。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已于签订《房屋买卖合同》当日将50,000元定金支付给第三人，被告于同日出具了《定金收条》，应视为被告同意第三人代收定金，被告主张原告未按约定支付定金的抗辩理由不成立。根据《房屋买卖合同》的约定和2017年10月底双方达成的合意，被告应在2017年11月30日前协助原告办理过户手续，原告应于注销抵押登记后7日内支付购房首期款，故办理过户手续在前、支付首期款在后，因被告未按时协助原告办理过户手续且在合同签订后又提出增加首付款，故原告未按时支付首期款不构成违约。相反，被告未按时协助原告办理过户手续，在合同签订后又提出增加首付款，且在不具备约定和法定解除事由的情况下单方面宣布解除合同并将案涉房屋卖与他人，致使双方签订的《房屋买卖合同》无法履行，已构成根本违约，应向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，因合同中约定了定金条款，故原告要求被告双倍返还定金100,000元，具有事实和法律依据，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，因原告支付的中介费、评估费、房屋租金以及房屋差价损失均系因被告的违约行为所致，故被告应赔偿原告的上述损失。原告主张的向第三人支付的办理过户的税费，因可以由第三人退还，故不予支持。经查明，原告支付的中介费为24,000元、评估费为4,092元。因原告仅提交了6,600元的房屋租金支付凭证，故仅支持6,600元。至于原告主张的购房损失（即房屋差价损失），因其未提交充分证据证明房屋的差价，故参照案涉房屋转卖他人的实际成交价（906,000元）和原被告双方约定的成交价（800,000元），认定房屋差价损失为106,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告曹淑君于本判决生效之日起五日内双倍返还原告肖忠晟定金100,000元；二、被告曹淑君于上项同时赔偿原告肖忠晟中介费、评估费、房屋租金和房屋差价损失140,692元；三、驳回原告肖忠晟的其余诉讼请求。案件受理费3,357元（已减半收取），由原告肖忠晟负担2,146元，被告曹淑君负担1,211元。二审经审理查明的事实与原判查明事实基本一致。另查明，2018年1月5日上诉人微信告知家和公司：“合同上是7万，我们同意的，买方同意吗？”、“我方再给买方一次机会，按合同办理。”、“请你也转告买方”。家和公司回复“都转告了。”、“目前看来，只能通过仲裁判决了”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与肖忠晟及家和公司于2017年8月29日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人提出增加首付款至购房款的30%并要求肖忠晟保证按揭房款于2018年3月1日前到账，因肖忠晟对按揭房款到账时间不能保证，故双方未达成一致。上诉人遂于2018年1月5日向家和公司发出解除合同的通知，并于2018年1月30日将房屋出卖给案外第三人，其行为构成违约。因上诉人提出增加首付款，故肖忠晟未按原约定支付首期款不构成违约。至于上诉人所提其在发出解除通知之后，又通知家和公司转告肖忠晟按照原合同履行，因肖忠晟未及时付款，上诉人才于2018年1月30日将房屋出卖给案外第三人，故肖忠晟存在过错的上诉意见。本院认为，二审中，家和公司虽然称其已经通知肖忠晟按原合同履行，但未提交证据予以证实，肖忠晟又不认可收到该通知，故不能认定肖忠晟不履行付款义务并存在过错。而上诉人在合同尚未解除的情况下将案涉房屋卖与他人构成根本违约，应当承担违约责任。原判根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，判令上诉人双倍返还定金并赔偿被上诉人的损失认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，本院予以维持。上诉人应当赔偿肖忠晟支付的中介费24,000元、评估费4,092元以及房屋差价损失106,000元，共计134，092元。至于肖忠晟主张的租房损失，因本案已经支持了房屋差价损失，而房屋差价损失属于预期利益损失，该损失与租房损失存在功能性重合，故对于租房损失，本院不予支持。一审判决既支持了房屋差价损失又支持了租房损失不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初6510号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初6510号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初6510号民事判决第二项为：曹淑君于本判决生效之日起5日内赔偿肖忠晟中介费、评估费和房屋差价损失134，092元；四、驳回肖忠晟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,357元（已减半收取），由肖忠晟负担2,246元，由曹淑君负担1,111元；二审案件受理费5114元，由曹淑君负担4974元，由肖忠晟负担140元。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 唐有临审判员 邓禹雨二〇一九年五月三十一日书记员 杨 欢