四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民终304号 上诉人（原审原告、反诉被告）:四川禾一餐饮娱乐管理有限公司,住所地：四川省成都市高新区府城大道西段**********。 法定代表人：陈凯，总经理。 委托诉讼代理人：曾平，四川思创律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:成都环球世纪会展旅游集团有限公司,住所地,住所地：四川省成都市南延线大源组团iv> 法定代表人：徐玲，总经理。 委托诉讼代理人：傅江，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵明月，四川川达律师事务所律师。 上诉人四川禾一餐饮娱乐管理有限公司（以下简称禾一公司）因与上诉人成都环球世纪会展旅游集团有限公司（以下简称世纪会展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院(2016)川01民初l08号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。禾一公司的委托诉讼代理人曾平，世纪会展公司的委托诉讼代理人傅江、赵明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禾一公司上诉请求:1.撤销原判决第3项，改判世纪会展公司返还保证金2195100元并按照同期贷款利率(年利率6％)标准支付从2013年4月1日起至实际付清日止的资金利息损失；2.撤销原判决第4项，改判世纪会展公司赔偿损失21518377．40元；3.撤销原判决第6项、第7项；4.本案诉讼费用由世纪会展公司承担。二审庭审中，禾一公司在陈述其上诉请求和理由时重新提交了《民事上诉状》，将前述第2项上诉请求变更为撤销原判决第4项，改判世纪会展公司赔偿损失21518377．40元及其从2014年3月26日至实际付清日止按同期贷款年利率6％计付的利息损失；在世纪会展公司陈述其上诉请求和理由之后，禾一公司再次提交《变更部分诉讼请求申请书》，增加以下两项上诉请求：1.撤销原判决第1项，改判确认案涉《新世纪环球购物中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）全部有效；2.撤销原判决第2项，改判解除案涉《租赁合同》全部内容；并再次变更其原第2项上诉请求为：改判世纪会展公司赔偿禾一公司装修损失24300924元及其从2014年3月26日起至实际付清日止按年利率6%计付的资金利息损失。事实和理由：一、合同全部有效，原判决认定案涉《租赁合同》中5楼内容不符无效的法律依据属于管理性强制规范，不属于效力性强制规定，应当认定合同有效。二、案涉《租赁合同》有效，而5楼部分因被行政主管机关依法禁止使用，禾一公司无法实现整体经营的合同目的，世纪会展公司构成根本违约，应承担违约责任，赔偿给禾一公司造成的装修损失及利息损失。并且，世纪会展公司没有履行案涉租赁房屋5楼未经消防验收的通知义务，违背诚实信用原则，而禾一公司对不能实现合同目的没有任何过错，禾一公司的损失应由世纪会展公司承担全部赔偿责任。原判决判令禾一公司自行承担部分装修损失，并驳回禾一公司支付资金利息损失的诉讼请求错误。三、按照合同约定，世纪会展公司应先交付房屋，禾一公司装修完成开业后才收取租金，依照我国合同法第66条、第67条的规定，禾一公司享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权，禾一公司在世纪会展公司完整履行合同约定的债务前，尚不享有收取房屋租金的权利，禾一公司有权拒绝支付租金。原判决判令禾一公司支付租金和5楼房屋占有使用费错误。 世纪会展公司答辩称:一、禾一公司一审中未提出支付保证金资金利息损失的诉讼请求，其上诉请求判令世纪会展公司支付保证金利息超出其诉讼请求，应予驳回；禾一公司提出的支付装修损失利息的上诉请求超出上诉期限，不应支持。二、案涉租赁房屋5楼土建部分在交付给禾一公司时暂时未进行消防验收不等于不能通过消防验收。禾一公司不按照5楼的规划用途进行装修，将属于办公用途的部分也装修为商用性质的KTV，且未依法就其装修部分进行消防设计报审，导致该5楼房屋至今不能一次性进行土建消防验收和装修消防验收。案涉《租赁合同》不能履行的主要过错在于禾一公司。三、世纪会展公司作为出租人已经按照合同的约定交付了案涉房屋，5楼房屋在交付时没有通过消防验收不等于不能交付。禾一公司不享有其主张的抗辩权，应当按约支付租金。四、案涉房屋至今仍处于禾一公司的控制和占有之中。既然禾一公司没有将租赁房屋腾退归还给世纪会展公司，就应当按照合同约定向世纪会展公司支付相应的租金。请求驳回禾一公司的上诉请求。 世纪会展公司上诉请求：1.撤销原判决第1项，确认案涉《租赁合同》全部内容有效；2.撤销原判决第2项，改判解除案涉《租赁合同》；3.撤销原判决第3项；4.增加判令禾一公司在判决生效之日起十日内支付自2016年1月20日起至2018年1月19日止按照合同约定应当支付的房屋使用费、租金8090381.5元;5.撤销原判决第8项，改判禾一公司于判决生效之日起十日内向世纪会展公司支付拖欠的房屋使用费、租金的利息、违约金共计7449160．59元。6.判令禾一公司承担本案全部诉讼费用。庭审后，世纪会展公司的委托诉讼代理人傅江向本院提交《更正上诉请求金额的说明》，称世纪会展公司前述第4项上诉请求计算错误，将禾一公司应支付的2016年1月20日起至2018年1月19日止的房屋使用费、租金更正为10427373.20元。事实和理由：一、按照我国消防法的相关规定，未经消防验收的房屋不得投入使用，但不得投入使用不等于禁止租赁，承租人可以在租赁房屋后进行装修，其装修方案亦需符合消防要求，世纪会展公司已经提供证据证明土建部分的消防验收和装修的消防验收可以一并进行，因此，就未经消防验收的房屋进行出租的合同不应认定为无效。二、世纪会展公司并未隐瞒案涉租赁房屋5楼部分未经消防验收的事实，禾一公司对此亦是知晓。禾一公司的装修损失系其自行擅自装修，未向消防行政主管部门办理装修设计审核造成，因此导致的损失应当由其自行承担，原判判定世纪会展公司承担50%的责任错误。三、依照双方合同约定，禾一公司拒不履行支付租金的合同义务导致合同解除，世纪会展公司有权不予退还租赁保证金。即使按照原判决对双方各自承担50%的责任认定，世纪会展公司也只应退还50%的租赁保证金。原判决判令世纪会展公司退还全部租赁保证金错误。四、双方签订的合同约定的租赁期限为10年，禾一公司在租期内支付租金是其合同义务，即使其提起诉讼，也没有理由免除起诉之后的租金支付义务，否则，禾一公司可以继续占据房屋，拒不腾退，给世纪会展公司继续扩大损失。并且，即使按照原判决的裁判逻辑，案涉《租赁合同》所涉6、7、8楼部分内容合法有效，禾一公司也应继续支付租金，或者在司法鉴定完成之后继续支付租金和房屋占有使用费。原判决判令禾一公司支付的租金和房屋占有使用费仅计算至2016年1月19日错误。五、世纪会展公司起诉主张的资金占用利息和违约金系禾一公司违约行为给世纪会展公司造成的损失，是禾一公司依法应当承担的违约责任，原判既认定禾一公司应当支付房屋占有使用费和租金，判决驳回世纪会展公司主张的资金占用利息和违约金适用法律错误。 禾一公司答辩称：一、禾一公司支付租金的前提是世纪会展公司交付合法的标的物，但其未交付合法标的物，禾一公司享有不支付租金的权利。同时，租金不应该按照每年递增的方法计算，在消防行政主管部门于2014年3月26日要求停止使用后也不应再计算租金或占用费。二、禾一公司对案涉租赁房屋的装修设计通过了消防行政主管部门的审核，案涉租赁房屋被消防行政主管部门责令停止使用的原因是5楼部分未经土建消防验收。世纪会展公司应当承担全部责任。三、案涉《租赁合同》解除是因为世纪会展公司的根本违约行为，世纪会展公司不享有主张违约金的请求权。 禾一公司向一审法院起诉请求：l.确认禾一公司与世纪会展公司签订的《租赁合同》无效；2.判令世纪会展公司退还禾一公司缴纳的租赁保证金2195100元；3.判令世纪会展公司赔偿禾一公司投入装修费用等资金损失26782000元及资金利息损失(按年利率6％暂计至2015年l2月24日为3210000元)；4.本案诉讼费由世纪会展公司承担。 世纪会展公司反诉请求：1.解除禾一公司与世纪会展公司签订的《租赁合同》；2.判令禾一公司向世纪会展公司支付租金19061862．83元；3.判令禾一公司向世纪会展公司支付违约金27574371．52元；4.判令禾一公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，世纪会展公司增加及变更后的诉讼请求为：l.解除禾一公司与世纪会展公司签订的《租赁合同》；2.判令禾一公司向世纪会展公司支付5楼房屋占有使用费l4628835．30元及其资金占用利息1281459．77元；3.判令禾一公司向世纪会展公司支付6、7、8楼房屋租金20865966．09元及其违约金12551990.754元；4.判令禾一公司于租赁合同解除之日立即恢复房屋原状；5.判令禾一公司于租赁合同解除之日起十日内腾退房屋；6.判令禾一公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年2月1日，成都世纪城新国际会展中心有限公司(以下简称世纪城公司)(甲方、出租方)与陈凯(乙方、承租方)签署《新世纪环球购物中心商铺租赁合同》，合同对商铺概况、商铺用途、开业日、租赁期限、租金、费用及支付方式、免租期、违约责任等内容进行了约定，该合同甲方处加盖有世纪城公司的公章，乙方处有陈凯签字确认。该合同签订后，世纪城公司认可收到219.51万元，并于2013年2月6日向陈凯出具租赁保证金219.51万元的收据。 2013年6月8日，世纪城公司(甲方)、陈凯(乙方)与禾一公司(丙方)签订了一份《补充协议》，协议约定：甲乙双方于2013年2月1日签订了商铺租赁合同(以下简称主合同)，乙方承租甲方位于成都市高新区新世纪环球中心的商铺，商铺编号为5F-B-01号，商铺套内建筑面积大约为4878平方米。因乙方自身原因，乙方申请将承租人主体变更为丙方。为此，三方达成如下协议：一、甲方同意主合同承租人的主体由乙方变更为丙方，乙方的全部权利义务概括转移给丙方，即由丙方承继乙方的全部权利及义务。二、本协议自三方签字盖章后生效。本协议系主合同不可分割的部分，与主合同具有同等法律效力。本协议与主合同不一致的，以本协议为准。世纪城公司在甲方处加盖公章，陈凯在乙方处签字，禾一公司在丙方处加盖公章确认。 同日，世纪城公司(甲方、出租方)与禾一公司(乙方、承租方)签订《新世纪环球购物中心商铺租赁合同》，约定：第二条出租商铺。2．1甲方将座落于高新区新世纪环球购物中心B-01号商铺(以下简称该商铺，该编号为暂定编号)出租给乙方使用。2．3该商铺的套内使用面积为4878平方米(以本合同附件一标示面积为准)。所有根据使用面积计算的金额，如租金、物业管理费、推广费和其他费用应按照上述套内使用面积确定。第三条商铺用途。3．1该商铺只供乙方以禾一公司商号／名称经营禾一．环球中心俱乐部品牌(类别：俱乐部)之用途；并保证365天全年营业。经确定的商号／名称、品牌、类别，有任何变更必须经过甲方书面同意。3．3乙方将该商铺用于本合同约定用途外的其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该商铺用途的报批手续，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但所需费用均由乙方承担。3．4乙方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请并取得必要的执照、批准证书或许可证等(如法律、法规等要求)，甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。乙方应按照该执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动。第四条开业日、租赁期限、租金、费用及支付方式。4．1开业日。4．1．1双方约定，乙方商铺开业日为2013年8月22日。若甲方书面形式另行通知乙方开业日期的，以甲方书面通知为准，乙方应当于该日开业经营。4．2租赁期限为10个租赁年度，自计租日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满。4．3租金。4．3．1乙方应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准。营业额提成数额将以每月销售额为基数并乘以营业额提成扣率计算得出。……从租金起始年起基本租金及营业额提成扣率为：第1年，基本租金率为4．2740元／日／平方米，计每日基本租金为20848．44元／日；第2年，基本租金率为4．5699元／日／平方米，计每日基本租金为22291．79元／日；第3年，基本租金率为5．5410元／日／平方米，计每日基本租金为27029．20元／日；第4年，基本租金率为5．8735元／日／平方米，计每日基本租金为28650．95元／日；……4．3．3乙方应自本合同6．1款所约定的免租期结束次日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。4．4．租赁保证金。4．4．2租赁保证金219．51万元，由本合同双方签字盖章生效之日起5个工作日内向甲方交纳。……如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。第五条商铺交付与验收。5．1该商铺的交付日期为2013年3月1日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，具体交付时间由甲方另行通知，而乙方应当按照甲方另行通知的交付要求验收并接收该商铺。第六条免租期。6．1自该商铺交付之日起，至2013年8月21日截止期间，甲方给予乙方免租优惠。第十六条甲方违约责任。l6．1租赁期内，甲方不履行合同约定的维修、养护责任，造成该商铺发生损坏，导致乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。16.2在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。l6.2.1违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过60日仍未予以改正。......第十七条乙方违约责任。17.1在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金／或推广费和／或POS机使用费／或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之时按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。世纪城公司在甲方处加盖公章，禾一公司在乙方处加盖公章确认。 上述租赁合同签订后，世纪城公司于2013年2月22日将案涉房屋交付于禾一公司。禾一公司随即组织人员进场装修施工，并分别于2013年2月25日向新世纪环球中心商业物业服务中心出具一份《申请书》，载明：“由于贵中心要求我方于2013-8-23日开业，工期十分紧迫，而我方办理进场所需相关资料，除规划建设局的报建手续正在申报外，其它均已准备完善。为使装修工程能在贵中心要求时间内保质保量完成，我方特申请在办理好物业相关交付手续后，我方土建工程(非承重墙拆除、轻质隔墙、临电搭设)能开始进场施工，并于一个月内补齐相关报检资料”；于2013年2月27日向新世纪环球中心商业物业服务中心出具一份《承诺书》，载明：“由于装修时间紧迫，我方在报建、消防报审手续正在办理的情况下，申请提前进场进行土建施工。鉴于此情况，我方做出如下承诺：l.施工期间由于报建、消防报审手续不完善产生的任何问题，由我方自行承担，与贵中心及世纪城公司无关。2.施工期间如贵中心巡场时发现问题要求停工，我方立即停工。3.由于报建、消防报审手续不完善所导致的法律后果或财产损失，均由我方自己承担，与贵中心及世纪城公司无关”；于2013年5月23日向世纪城公司出具一份《情况说明》，载明：“禾一公司因变更营业执照住所，需要向工商局提供环球购物中心的《竣工验收备案表》，但因目前新世纪环球购物中心5F未通过消防验收，所以工商局不予办理”。 一审法院另查明，案涉房屋5Ｆ未办理土建消防验收，6-8Ｆ已办理土建消防验收。成都市公安消防局于2014年3月26日出具成公（消）行罚决字［2014］117号行政处罚决定书，载明：“现查明2013年12月24日，我支队消防监督检查员依法对禾一公司（地址：成都市高新区，法人代表姓名：陈凯）经营管理的位于成都市高新区天府大道北段1700号环球中心东2区Ｂ—Ｏｌ号5—8层的禾一环球中心俱乐部进行检查，检查中发现该场所未经消防验收擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十三条之规定。……根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（三）项之规定，现决定给予禾一公司责令停止使用禾一环球中心俱乐部并处罚款人民币玖万元整的处罚”。此后，禾一公司就案涉房屋5Ｆ未办理土建消防验收一事多次与世纪城公司进行交涉，世纪城公司也就禾一公司拖欠租金问题进行催收，有相关的往来函件予以证明。 一审法院在审理过程中，依据当事人的申请，委托四川正沣工程造价咨询事务所有限责任公司针对禾一公司施工的位于成都市高新区新世纪环球中心东二区5-8楼装饰装修及设备等进行鉴定，以确定工程造价。四川正沣工程造价咨询事务所有限责任公司于2017年7月l3日出具正沣咨(2017)057号工程造价鉴定意见书，载明：成都市高新区新世纪环球中心东二区5—8楼装饰装修及设备工程造价鉴定意见为24300924元。其中可移动家居及设备工程造价2878211元。双方当事人对以上金额均无异议。 一审法院再查明，世纪城公司于2017年2月l0日更名为世纪会展公司。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、《租赁合同》的效力、是否应解除及责任认定：二、世纪会展公司是否应向禾一公司赔偿装修损失及利息；三、禾一公司是否应向世纪会展公司支付房屋占有使用费、租金及资金占用利息。 一、《租赁合同》的效力、是否应解除及责任认定。 关于《租赁合同》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”，第十三条第一款：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工，依照下列规定进行消防验收：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；依法应当进行消防验收的建设工程，未经验收或者经验收不合格的，禁止投入使用”的规定，案涉房屋用途系公众聚集场所双方属明知，禾一公司与世纪会展公司签订案涉《租赁合同》时，其中5楼部分未办理土建消防验收手续，其后亦由成都市公安消防局给予了行政处罚。双方签订的《租赁合同》中涉及5楼部分的合同内容违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定"的规定，涉及5楼部分的合同内容无效。世纪会展公司辩称主体消防验收可在装修后一并进行的意见，因无相关法律依据，且主体土建消防验收和装修消防验收不可互相替代，该抗辩主张不予支持。对于禾一公司主张因5-8楼无法分割，《租赁合同》应为整体无效，一审法院认为，5-8楼在物理空间上具有可区分性，使用上具有相对独立性，禾一公司主张为整体仅基于其经营投资的目的及业态考量，但并不影响6、7、8楼独立存在的客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，在6、7、8楼已办理消防验收的情形下，5楼部分条款无效并不影响6-8楼部分的效力，《租赁合同》中涉及6-8楼的合同内容应为合法有效。 关于《租赁合同》涉及6-8楼的合同内容是否应解除的问题。本案中，禾一公司在租赁期内拖欠租金未予支付，且在世纪会展公司催告后仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”，第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，出租人世纪会展公司有权解除合同。同时，因5楼部分未通过土建消防验收，禾一公司欲通过租赁案涉房屋经营俱乐部的合同目的无法实现，合同客观上已无法继续履行，故应解除《租赁合同》中涉及6-8楼的合同内容。 《租赁合同》部分无效、部分解除后的责任认定。本案中，世纪会展公司将未经消防验收的5楼出租给禾一公司使用，其行为违反了法律的强制性规定，对导致所签《租赁合同》中涉及5楼部分无效负有主要过错，应承担主要责任；作为承租人的禾一公司在签订合同时未对世纪会展公司相应证件资料进行必要的审查，没有对自己权利尽到相应的注意义务，且在5楼未经消防验收时即开始装修使用，对《租赁合同》5楼部分无效，无法实现其合同目的也存在一定的过错，应承担次要责任。对于导致《程赁合同》中6—8楼部分的解除，禾一公司未支付租金系主要原因，应承担主要责任。但结合禾一公司将5-8楼统一装修的经营业态，5楼未经消防验收导致6-8楼使用受阻，经营目的受限，世纪会展公司承担次要责任。综合双方的过错程度及客观事实，一审法院认定禾一公司、世纪会展公司对《租赁合同》5楼部分无效、6-8楼部分解除的损失各承担50％的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，世纪会展公司应当退还禾一公司租赁保证金2195100元，禾一公司于合同解除后一个月内腾退房屋。因部分装修、设备安装已无法搬离、拆除，故客观上已无法恢复原状，添附于租赁房屋上的装修、设备安装残值由世纪会展公司享有所有权。禾一公司、世纪会展公司对《租赁合同》5楼部分无效、6-8楼部分解除造成的损失各承担50％的责任，具体金额在下文予以详细阐述。 二、世纪会展公司是否应向禾一公司赔偿装修损失及利 息。 如上文所述，因案涉房屋不能按经营目的正常使用，禾一公司与世纪会展公司对合同部分无效、部分解除导致的损失各承担50％的责任。根据四川正沣工程造价咨询事务所有限责任公司出具的工程造价鉴定意见书，5-8楼装饰装修及设备工程造价鉴定意见为24300924元，其中可移动家居及设备工程造价2878211元。可拆除部分，即可移动家居及设备由禾一公司自行搬离，剩余损失金额21422713元(24300924元一2878211元)，由禾一公司与世纪会展公司各承担一半即l0711356.5元。禾一公司诉请的利息因无事实和法律依据，不予支持。 关于世纪会展公司抗辩称禾一公司的诉请已过诉讼时效的问题，一审法院认为，禾一公司在知晓5楼部分未通过土建消防验收的事实后，一直通过往来函件要求世纪会展公司予以解决该问题，并积极进行消防验收的有关工作以促成开业经营，因合同目的最终无法实现诉诸法院，故世纪会展公司的该抗辩意见不能成立。 三、禾一公司是否应向世纪会展公司支付房屋占有使用费、租金及资金占用利息。 因世纪会展公司已实际交付案涉房屋，禾一公司也客观占有并装修使用案涉房屋，故禾一公司应向世纪会展公司支付5楼的房屋占有使用费及6—8楼的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中世纪会展公司主张5楼部分参照合同约定的租金标准计算，予以支持。根据双方签订的《租赁合同》第4.3.1条的约定，禾一公司应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准。由于本案中禾一公司未实际经营，并无营业额一说，故租金标准采用每月基本租金计算。根据该条约定，第l年计基本租金为20848．44元／日、第2年计每日基本租金为22291．79元／日、第3年计每日基本租金为27029．20元／日；第4年计每日基本租金为28650．95元／日。同时根据《租赁合同》第六条关于免租期的约定，截止2013年8月21日止不计算租金。因本案中禾一公司已提起诉讼主张装修损失，世纪会展公司不予认可该损失金额。基于案件审理及鉴定的需要，禾一公司客观上无法腾退案涉房屋。结合案件实际情况认定租金计算至起诉之日即2016年1月l9日止为宜。因此，5楼的房屋占有使用费、6—8楼的租金自2013年8月22曰起开始计算，按照第l年计每日基本租金为20848。44元／日、第2年计每日基本租金为22291．79元／日、第3年计每日基本租金为27029．20元／日、第4年计每日基本租金为28650．95元／日的标准计算至禾一公司起诉之曰止，共计19800563．95元。因双方当事人各承担50％的责任，故禾一公司应向世纪会展公司支付5楼的房屋占有使用费、6-8楼的租金共计9900281．96元。因双方对导致合同无效、解除都负有过错，对世纪会展公司诉请的利息及违约金不予支持。 关于禾一公司抗辩称世纪会展公司的诉请已过诉讼时效的问题，因案涉租赁合同为分期履行债务的合同，应以最后一笔债务履行期限届满之日起算诉讼时效，世纪会展公司的诉请未超过诉讼时效，禾一公司的该抗辩理由不能成立。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款、第一百五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国消防法》第十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认禾一公司与世纪会展公司签订的《租赁合同》中5楼合同内容无效；二、解除禾一公司与世纪会展公司签订的《租赁合同》中6-8楼合同内容；三、世纪会展公司于本判决生效之日起十日内向禾一公司返还租赁保证金2195100元；四、世纪会展公司于本判决生效之日起十日内向禾一公司赔偿损失10711356．50元；五、禾一公司于《租赁合同》解除后一个月内腾退房屋；六、禾一公司于本判决生效之日起十日内向世纪会展公司支付房屋使用费、租金合计9900281．96元；七、驳回禾一公司本诉的其他诉讼请求；八、驳回世纪会展公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费202736元，由禾一公司负担121641．60元，世纪会展公司负担81094.40元；反诉案件受理费274981.17元，由世纪会展公司负担219984.94元，禾一公司负担54996.23元。鉴定费480000元，由禾一公司负担240000元，由世纪会展公司负担240000元。 本院二审审理查明，双方当事人对原判决认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 禾一公司在二审庭审后提交了禾一公司、新世纪环球中心商业中心、成都众旺装饰有限责任公司于2013年3月1日签订的《装修管理服务协议》，拟以该协议第一条“名词解释”中的“1.本协议所称的室内装饰装修，是指成都新世纪环球购物中心消防验收合格、发展商（招商部）和租户确认满足交付条件后，对现状商铺进行室内装修装饰的建筑活动”内容，证明世纪会展公司向禾一公司确认案涉租赁房屋消防验收合格。世纪会展公司经质证，称其关联企业中无此印章载明企业，对其真实性不予认可，即使该协议真实，该“消防验收合格”的表述仅为名词解释中所涉内容，并非告知其案涉房屋消防全部验收合格，且世纪会展公司与禾一公司在2013年2月22日进行房屋交付时签订的《交付登记表》中明确告知了案涉租赁房屋尚未取得相关部门包括消防验收部门的验收，禾一公司予以了确认并自愿承担交付后的一切法律风险，禾一公司其后向原世纪城公司发送的函件也证明其对案涉5楼房屋未进行消防验收知晓。 本院另查明，案涉租赁房屋所属建设工程消防设计于2010年6月26日通过消防行政主管部门审核同意。案涉租赁房屋中的6-8楼房屋于2012年7月5日经消防验收合格，但5楼房屋未经消防验收。禾一公司在本案二审庭审后提交了禾一公司于2013年2月21日经成都市公安消防局市政务服务中心网上备案受理系统进行了禾一俱乐部内部装修工程消防设计备案的相关证据，世纪会展公司经质证，对其真实性不持异议，并提交了该网上备案受理系统相应备案操作系统指示页面的下载文档，拟证明按照相关法律和行政规章的规定，禾一公司案涉俱乐部内部装修工程面积达4000余平方米，属于需要行政主管部门消防设计审核许可而非备案登记的装修工程，该备案受理系统亦进行了明确告知，但禾一公司仍然进行备案登记而不依法报送审核许可，其备案登记不具有合法性。禾一公司对世纪会展公司提供的该网上备案受理系统相应备案操作系统指示页面的下载文档的真实性没有异议，但认为其备案登记行为合法。 案涉租赁房屋6-8楼规划用途均为商业，5楼部分规划用途为办公，部分规划用途为商业。原世纪城公司与禾一公司于2013年6月8日签订的《租赁合同》第四条中的4.3.3还就基本租金的支付方式约定:“除首月基本租金于免租期结束前10日支付外，每月基本租金须于上个月15日前支付”。 本院认为：双方当事人二审中争议的主要问题为：案涉《租赁合同》的法律效力，应否解除，导致合同解除或无效的责任在禾一公司还是世纪会展公司，以及解除或确认无效后应如何清算。 一、关于案涉《租赁合同》的法律效力。禾一公司和原世纪城公司签订的《租赁合同》约定租赁的案涉房屋的用途为经营俱乐部，案涉租赁房屋属于《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定的应当报送消防设计审核并进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者经验收不合格，依法禁止投入使用。依照本案查明事实，案涉租赁的5-8楼房屋虽通过了消防设计审核，6-8楼房屋也经消防验收合格，但5楼房屋尚未经消防验收，依法不得投入使用。因此，案涉《租赁合同》中所涉5楼部分条款是否有效成为本案争议的主要问题。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定属于房屋使用条件强制性规定，相关企业、人员违反该规定，消防行政主管部门有权进行行政处罚。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……三、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定属于行政管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于“有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，案涉5楼房屋虽在消防验收合格前禁止使用，但《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定有效。原判决以5楼房屋未经消防验收认定案涉《租赁合同》中涉及5楼的合同内容无效，属于适用法律错误，予以纠正。 二、案涉《租赁合同》应否解除，导致解除的责任在禾一公司还是世纪会展公司。世纪会展公司诉请解除合同，禾一公司一审中的诉讼请求虽系确认合同无效，二审中也要求解除合同。合同双方均不愿再履行合同，双方签订的案涉《租赁合同》应予解除。对于导致合同解除的责任，双方二审中存在如下争议：禾一公司认为合同解除的根本原因是原世纪城公司交付的案涉租赁房屋5楼部分未通过消防验收，导致其经营的俱乐部不能通过装修工程消防验收，俱乐部不能营业，原世纪城公司构成根本违约。世纪会展公司则称，其对案涉5楼部分未申请消防验收，是拟在对外出租时根据承租人的具体用途，在承租人根据其用途进行装修后与装修工程的消防验收一并审查通过，禾一公司对此知晓，且禾一公司租赁房屋笼统用途为俱乐部，在明知5楼房屋用途部分为办公、部分为商业的情况下，应当按照房屋规划现状设计自己的经营用途，但禾一公司既未向消防行政主管部门申请装修消防设计审核和消防验收，又擅自将5楼房屋全部用作商业，导致其经营的俱乐部不能通过消防验收，禾一公司应当自行承担责任。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十一条关于“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”，第十三条关于“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，第十五条关于“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第六项关于“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”，第十四条第一项关于“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程”，第二条第一款关于“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理”之规定，原世纪城公司在案涉租赁房屋建设前应当向消防行政主管部门申请消防设计审核，竣工后申请消防验收，消防验收合格后可以投入使用。同时，案涉禾一俱乐部属于总面积大于五百平方米的娱乐场所，依照前述法律和行政规章，禾一公司对其进行室内装修前应当向消防行政管理部门申请消防设计审核，装修工程竣工后申请消防验收，营业前申请消防安全检查。据本案查明事实，原世纪城公司出租给禾一公司的案涉房屋均在建设前经消防行政主管部门审核通过消防设计，但仅6-8楼经消防验收合格，5楼部分没有申请消防验收，而禾一公司在进行室内装修前未依法申请装修工程消防设计审核，仅办理了消防设计备案登记，在营业前也未申请消防验收和消防安全检查，成都市公安消防局因此对禾一公司进行了行政处罚。世纪会展公司虽主张禾一公司对5楼部分未申请土建消防验收知晓，且5楼部分消防验收可以与其装修工程合并进行，并在一审中提供了成都市高新技术产业开发区公安消防大队于2014年1月26日对新世纪环球中心6栋、5栋部分房屋的土建与室内精装修工程一并验收合格的《建设工程消防验收意见书》予以证明，由此主张自己对合同解除不应承担责任，但世纪会展公司作为案涉5楼房屋土建工程消防验收合格的责任人，其并未证明其就5楼房屋土建工程与装修工程申请合并进行消防验收的事宜得到了相关消防行政主管部门的同意，且其与禾一公司进行了明确告知和约定，并督促禾一公司申请装修工程的消防设计审核，在装修工程竣工后与禾一公司一起申请房屋土建工程、装修工程一并进行消防验收和消防安全检查，世纪会展公司对合同解除应当承担相应责任。禾一公司虽主张因5楼房屋土建工程未进行消防验收，导致其无法经营，且原世纪城公司对此未进行告知，世纪会展公司对合同解除应承担全部责任，但据本案查明事实，禾一公司在2013年5月23日向原世纪城公司出具《情况说明》前即已经知晓案涉5楼房屋土建工程未申请消防验收的事实，且5楼房屋与6楼、7楼、8楼房屋在物理空间上具有可分性，禾一公司在装修过程中应积极与原世纪城公司就解决5楼房屋土建工程消防验收问题进行协商、督促，并可以根据该情况决定、协商使用范围、方式和步骤，尽量将可能的风险和损失降到最低，但禾一公司对自己的权利未尽审慎义务，且对其装修工程未依法向消防行政主管部门申请消防设计审核，营业前也未申请进行消防验收和消防安全检查，虽主张因原世纪城公司未申请5楼房屋土建工程消防验收，导致其装修工程不能进行消防设计审核和消防验收，但未提供证据证明，其主张不予采信，因此，禾一公司也应对合同解除承担相应责任。综前，原判决综合合同履行情况、双方对合同解除的过错程度，认定世纪会展公司和禾一公司对合同解除造成的损失各承担50%的责任并无明显不当。双方当事人对此的上诉理由和意见均不予采纳。 三、合同解除后应如何清算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，世纪会展公司、禾一公司在案涉租赁合同解除后应终止履行合同，恢复原状，腾退并交还房屋，并赔偿对方因此所受损失。 （一）关于保证金应否退还并支付占用期间利息。根据双方签订的《租赁合同》约定，在租赁期限内，因禾一公司原因导致合同无法继续履行或因禾一公司违约导致世纪城公司解除合同，世纪城公司有权不予退还租赁保证金。如前所述，原世纪城公司和禾一公司对合同解除均负有责任，世纪会展公司应当退还禾一公司租赁保证金。世纪会展公司上诉主张的即使其对合同解除负有50%的责任，也只应退还租赁保证金的50%的意见没有合同依据，不予采纳。禾一公司一审中并未提出支付租赁保证金占用期间利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，禾一公司在二审中增加支付租赁保证金占用期间利息的诉讼请求，世纪会展公司不予认可，本院不予支持。禾一公司可以另行起诉。 （二）关于禾一公司主张赔偿的装修费用损失及其资金利息。如前所述，禾一公司和世纪会展公司对合同解除造成的损失应各承担50％的责任。根据一审法院委托鉴定机构就禾一公司对案涉租赁房屋进行装饰装修及购置设备的造价进行鉴定后出具的鉴定意见，禾一公司对案涉租赁房屋进行装饰装修及购置设备的造价金额为24300924元，其中可移动家居及设备造价为2878211元。因此，一审判决认定可拆除部分即可移动家居及设备由禾一公司自行搬离，剩余损失金额21422713元(24300924元一2878211元)由禾一公司与世纪会展公司各承担一半即l0711356.5元并无不当。禾一公司主张赔偿装修费用损失24300924元的上诉理由和上诉意见不予采纳。禾一公司在上诉期限内并未提出要求世纪会展公司支付装修费用损失的资金占用利息的上诉请求，其在二审庭审中提出增加该上诉请求，世纪会展公司既不同意一并审理，也不同意调解，本院对其该上诉请求不予审理。 （三）关于世纪会展公司主张禾一公司支付的房屋租金及违约金。如前所述，案涉租赁合同有效，双方均应按约履行。原世纪城公司按约交付了租赁房屋，禾一公司客观占有并装修使用了租赁房屋，虽然案涉租赁房屋中的5楼房屋尚未进行土建工程的消防验收，不具有法律规定的使用条件，但禾一公司在2013年6月8日与原世纪城公司签订案涉《租赁合同》前对此已经知晓，且禾一公司在装修过程中未依法申请消防设计审核，营业前未申请消防验收和消防安全检查，对消防行政主管部门责令其停止使用负有责任，原判依照双方合同约定的计付租金方式判令其向世纪会展公司支付占有使用期间合同约定租金的50%并无不当。禾一公司主张不支付租金，即使支付仅支付至消防行政主管部门责令其停止使用之日为止的上诉意见不予支持。双方当事人在消防行政主管部门责令停止使用案涉俱乐部后就合同效力、如何清算、损失金额不能达成一致，双方因此提起本案诉讼，基于案件审理、损失鉴定的需要，禾一公司客观上无法腾退房屋，且禾一公司在消防行政主管部门责令停止使用案涉俱乐部后亦无法实际使用房屋进行经营，原判判令禾一公司支付租金的截止日为禾一公司提起本案诉讼之日较为公平合理，世纪会展公司上诉请求将租金计算至2018年1月19日的意见不予采纳。因原世纪城公司交付的租赁房屋中的5楼房屋尚不具有法律规定的使用条件，对禾一公司未按约支付租金亦负有一定责任，原判对世纪会展公司主张的迟延支付租金应承担的违约责任不予支持并无不当。本院对世纪会展公司上诉请求判决禾一公司因此支付违约金的意见不予支持。 综上所述，禾一公司和世纪会展公司关于案涉租赁合同法律效力的上诉理由成立，本院予以支持，其余上诉理由不能成立，相关上诉请求不予支持。原判认定的基本事实清楚，审判程序合法，但对合同效力的认定适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省成都市中级人民法院(2016)川01民初l08号民事判决第三、四、五、七、八项，即“三、成都环球世纪会展旅游集团有限公司于本判决生效之日起十日内向四川禾一餐饮娱乐管理有限公司返还租赁保证金2195100元；四、成都环球世纪会展旅游集团有限公司于本判决生效之日起十日内向四川禾一餐饮娱乐管理有限公司赔偿损失10711356．50元；五、四川禾一餐饮娱乐管理有限公司于《新世纪环球购物中心商铺租赁合同》解除后一个月内腾退房屋”，“七、驳回四川禾一餐饮娱乐管理有限公司本诉的其他诉讼请求；八、驳回成都环球世纪会展旅游集团有限公司反诉的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省成都市中级人民法院(2016)川01民初l08号民事判决第一项，即“一、确认四川禾一餐饮娱乐管理有限公司与成都环球世纪会展旅游集团有限公司签订的《新世纪环球购物中心商铺租赁合同》中5楼合同内容无效”； 三、变更四川省成都市中级人民法院(2016)川01民初l08号民事判决第二项，即“二、解除四川禾一餐饮娱乐管理有限公司与成都环球世纪会展旅游集团有限公司签订的《新世纪环球购物中心商铺租赁合同》中6-8楼合同内容”为：解除四川禾一餐饮娱乐管理有限公司与成都环球世纪会展旅游集团有限公司签订的《新世纪环球购物中心商铺租赁合同》； 四、变更四川省成都市中级人民法院(2016)川01民初l08号民事判决第六项，即“六、四川禾一餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都环球世纪会展旅游集团有限公司支付房屋使用费、租金合计9900281．96元”为：四川禾一餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都环球世纪会展旅游集团有限公司支付房屋租金合计9900281．96元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费202736元，由四川禾一餐饮娱乐管理有限公司负担121641．60元，成都环球世纪会展旅游集团有限公司负担81094.40元；反诉案件受理费274981.17元，由成都环球世纪会展旅游集团有限公司负担219984.94元，四川禾一餐饮娱乐管理有限公司负担54996.23元。鉴定费480000元，由四川禾一餐饮娱乐管理有限公司负担240000元，成都环球世纪会展旅游集团有限公司负担240000元。二审案件受理费344981.01元，由四川禾一餐饮娱乐管理有限公司负担171926.51元，成都环球世纪会展旅游集团有限公司负担173054.50元。 本判决为终审判决。 审判长 袁 均 审判员 刘 云 审判员 蔡源原 二〇一九年五月十六日 书记员 文小平