山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终3469号上诉人（原审被告）：山东高力仕达投资咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：李彬，总经理。委托诉讼代理人：刘丕岐，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦苒，女，1981年1月1日出生，汉族，该公司职工，住山东省青岛市。被上诉人（原审原告）：银座集团股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：王志盛，总经理。委托诉讼代理人：王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。上诉人山东高力仕达投资咨询有限公司（以下简称高力仕达公司）因与被上诉人银座集团股份有限公司（以下简称银座集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高力仕达公司上诉请求：1、依法撤销（2018）鲁0103民初3149号民事判决书，驳回银座集团的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由银座集团承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、一审法院未查清案涉《租赁合同》的标的物，继而认定案涉《租赁合同》为有效合同系错误的。银座集团承租的房屋并未取得建设工程规划许可证，《租赁合同》应为无效合同。根据《租赁合同》“鉴于”部分第2条：甲方欲在其合法拥有的位于济南市二环西路9555号红场1952文化创意产业园内C座的现有厂房改造为商场，并同意在竣工后将该物业及附属场地、设施设备等整体租赁给乙方经营。第3条：乙方同意承租甲方改造的旧厂房及附属场地、设施设备等用于商业经营。《租赁合同》第3.2条：该租赁房屋建筑总面积为23659.59平方米，乙方计租建筑面积共10074.61平方米，其中，地上**4984.47平方米，地上**5090.14平方米。上述面积为甲乙双方根据施工图纸测算的面积。上述约定的承租面积远远超过房屋证载面积3126.25平方米。根据合同约定及被上诉人的技术标准，双方约定的租赁标的物并非是房产证号为济房权证中字第164893号，规划用途为工业的空置厂房，而是高力仕达公司按照银座集团提供的物业技术标准（附件七）改造后的商业用房（改建为三层）。按照相关规定，工业厂房改建为商业用房须经规划、建设、消防等部门的审批，但高力仕达公司至今尚未取得建设规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院在未查清案涉《租赁合同》标的物，亦未查明建筑面积共10074.61平方米租赁房屋是否取得建筑工程规划许可证的情况下，直接认定案涉《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，显属认定事实不清，导致适用法律错误。根据《合同法》第五十六条、五十七条、五十八条的规定，案涉《租赁合同》无效，除有关争议解决方法的条款有效外，其他条款自始没有约束力，银座集团主张的关于2000万元违约金的相关条款亦应无效。银座集团在一审程序中，并未举证证明其所受到的损失，且《租赁合同》亦未实际履行，并无返还的财产。因此，银座集团主张2000万元的违约金不应得到支持。2、即使《租赁合同》为有效合同，在《租赁合同》已经解除的情况下，银座集团主张的2000万元违约金明显过高，应根据银座集团的实际损失调整违约金数额。一审法院仅适用《合同法》及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）的相关条文中的一款，继而认定双方约定的违约金并不过高显属错误。一审法院认定双方约定的2000万元违约金并不过高，理由是根据《合同法》第一百一十四条第一款及《合同法解释（二）》第二十九条第一款的规定，以及高力仕达公司单方解除合同造成银座集团前期规划投入和未来十几年的预期利益无法实现。而上述法律及司法解释条文均有第二款，而第二款恰恰是当事人可以请求人民法院调整违约金及确定违约金过高的标准。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）的规定，违约金的性质以补偿性为主、以惩罚性为辅，应根据《合同法》第一百一十四条第二款和《合同法解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。调整时还应综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素。根据上述原则，双方当事人即使在合同中约定违约金，一方仍有权主张调整，人民法院应综合多项因素予以确定。纵观本案《租赁合同》全部条款，如租赁费的计算方式、面积误差、租赁费的起算日、技术标准及设计施工流程、配套设施费用缴纳等，可以看出，在签订合同时银座集团处于绝对的强势地位。通过《租赁合同》第14.2条约定可以看出，银座集团对合同履行后的预期利益并没有准确定位，银座集团主张十几年的预期利益亦无从谈起。本案《租赁合同》并未实际履行，标的物并未交付，银座集团亦未实际投入，也未举证合同解除给其造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法解释（二）》第二十九条第二款的规定，双方约定的2000万元违约金明显过高。银座集团辩称，一、涉案房屋具有房产证和土地证，并非违法建筑。高力仕达公司只是对原厂房进行改造，且已经规划局等相关政府部门的批准。高力仕达公司改造房屋行为，并不影响租赁合同的法律效力。高力仕达公司所诉涉案房屋租赁合同无效，该理由依法不能成立。1、涉案房屋是原济南变压器公司的厂房，该厂房已经取得（2009）字第0200076号国有土地使用权证，性质是工业用地，且已经取得济房权证中字第1648**房屋所有权证；该涉案房屋并非违法建筑。2、针对涉案房屋，2016年4月8日济南市文化体制改革和文化体制发展工作领导小组办公室于作出《关于同意“红场文化”文化创意产业园为济南市重点文化创意产业园区（基地）的批复》，同意“红场文化”文化创意产业园为济南市重点文化创意产业园区，可打造集创意产品设计、生活配套等为一体的文化创意产业园。3、2016年4月20日，济南市规划局作出【2016】33号《关于二环西路南延工程拆除西电济南变压器股份有限公司建筑退后重建有关情况的报告》，载明“我局于4月1日，会同市国土、城管执法、市政公用，市中区政府及变压器有限公司等单位进行了专题座谈，经认真讨论，建议参照二环西路南延其他国有单位退后重建处理方式，对二环西路南延工程西侧涉及道路建设拆除的变压器有限公司建筑，按照不大于拆除面积9100平方米，原功能退后的原则，在变压器有限公司用地内重建。”根据上述两个政府批文文件，可以说明各个政府部门已经同意高力仕达公司对涉案房屋进行改造，不存在未经政府部门批准问题。4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本条规定是以“违法建筑物”为标的而订立的租赁合同无效。所谓“违法建筑物”，是指未经政府部门批准而私下建设的房屋。就本案而言，涉案房屋原属于生产厂房，有房产证和土地证，并且该房屋改造行为已经政府部门批准，因此并不属于上述司法解释第二条中规定的“违法建筑”。如上所述，涉案房屋已经行政部门的批准，高力仕达公司所诉未经批准与事实相悖。另外，行政部门的要求也只是管理性规范，并非效力性规范。即使违反行政部门的管理性规范，也并不导致房屋租赁合同无效。因此，高力仕达公司所诉涉案租赁合同无效，依法不能成立。二、高力仕达公司所诉违约金过高之理由依法不能成立。1、《合同法》第60条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方租赁合同第8.1条约定，高力仕达公司应当在2017年5月1日前将符合合同约定的房屋交付给银座集团。合同第14.4条约定，高力仕达公司延期交付租赁房屋超过3个月，银座集团有权解除合同，高力仕达公司应向银座集团支付违约金人民币2000万元，该违约金不足以弥补对方其他直接或间接经济损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。高力仕达公司在2017年5月1日之前没有交付房屋，已经构成违约。银座集团在可以行使解除权但没有行使解除权的情况下，反而是高力仕达公司在2018年1月13日首先提出要求解除合同。2、租赁合同第14.1条约定：除法律规定或者本合同约定的情形，任何一方单方面解除合同的，应向对方支付违约金人民币2000万元，该违约金不足以弥补对方其他直接或间接经济损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。上述合同明确约定单方解除合同的，应向对方支付违约金2000万元，如果不足以弥补直接或间接经济损失的，还应再进行赔偿。该约定并不违反法律强制性规定，应为合法有效。高力仕达公司第一次违约是逾期交房，第二次违约是单方解除合同。现高力仕达公司违约单方解除合同，根据上述事实和法律规定，依法应当承担的合同约定的违约金2000万元。3、双方约定的违约金并不存在过高问题。首先，《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条明确规定了损失赔偿数额包括合同履行后可以获得的利益。假设高力仕达公司不违约，上述租赁合同一旦履行后，银座集团此后近20年的租期内营业利润会远远不断。银座集团的逾期利益不仅仅是合同约定的违约金2000万元的问题，而是远远超过上述数额很多倍。其次，本案所涉合同为大型综合商场，租赁面积1万平米以上，租期截止时间是2033年，双方约定了2000万元的违约金，已经充分考虑了合同的逾期利益和风险责任问题。合同签订后，银座集团组织了一个包括法律、工程、招商等人组成的大团队，进行尽职调查、项目规划、项目跟踪、项目招商、项目广告等，这个团队的一部分人一直在房屋现场进行跟踪服务，在前后近两年的时间里，为该项目付出了巨大的代价。另外需说明的是，特别是高力仕达公司提出解除合同之前，高力仕达公司找到银座集团称该项目其欲将该项目整体出售给第三方。银座集团即明确表示坚决不同意解除合同，并且告诉高力仕达公司，若其坚持解除合同，则必须按照合同约定承担2000万元违约金。但是，高力仕达公司考虑再三后依然坚持解除了合同。这从侧面反映出，高力仕达公司最起码内心深处还是认可这2000万元违约金的。只是发生了诉讼，其为自己辩解过高而已。再次，高力仕达公司如果认为合同约定的违约金过高，应当就其主张提供相关证据，但高力仕达公司并没有提交证据证明合同约定的违约金过高。银座集团向一审法院起诉请求：要求高力仕达公司向银座集团支付违约金2000万元。一审法院认定事实：2016年8月4日，案外人西电济南变压器股份有限公司向高力仕达公司致函一份，载明：“根据你方前期招商过程中遇到的相关问题，我司经过研究决定，根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条第三款和第四款相关规定，我司会积极配合贵司的任何招商工作，在合同约定范围内的招商业态等相关事宜如银座购物广场大型商业业态的入驻及其商业经营和运营等我司均予以认可；如在合同履行期间产生任何纠纷，均由我司与贵司协商处理，一切均按照合同约定的相关法律程序进行。如合同履行期间发生双方解除合同的情况，对于次承租方仍按照原合同约定继续履行。”2016年9月13日，银座集团与高力仕达公司签订《租赁合同》一份，载明：“出租方（甲方）：山东高力仕达投资咨询有限公司承租方（乙方）：银座集团股份有限公司鉴于：1、2012年5月24日，甲方与西电济南变压器股份有限公司签署《房屋租赁合同》，承租了济南变压器公司位于济南市二环西路9555号的厂房经营红场1952文化创意产业园，租赁期限自2012年5月1日起至2033年4月30日止；2013年6月26日，甲方与西电济南变压器股份有限公司签署《房屋租赁合同补充协议》，将租赁期限终止日变更为2035年4月30日。2、甲方欲在其合法拥有的位于济南市二环西路9555号红场1952文化创意产业园内的C座的现有厂房改造为商场，并同意在竣工后将该物业及附属场地、设施设备等整体出租给乙方进行经营。该房产现状为西电济南变压器股份有限公司已取得市中国用（2009）字第0200076号国有土地使用权证，性质为工业用地，已取得编号为济房房权证中字第1648**屋所有权证，规划用途为工业，已取得济南市文化体制改革和文化体质发展工作领导小组办公室于2016年4月8日出具的《关于同意“红场1952”文化创意产业园为济南市重点文化创意产业园区（基地）的批复》，该批复载明：同意“红场1952”文化创意产业园为济南市重点文化创意产业园区，可打造集创意产品设计、生活配套等为一体的文化创意产业园。乙方拟租赁部分作为生活配套进入该“红场1952”文化创意产业园。…3、乙方同意承租甲方改造的旧厂房及附属场地、设施设备等用于商业经营。…三、租赁房屋及计租面积3.1、租赁房屋位于济南市二环西路9555号红场·1952文化创意产业园内的C座（甲方保证该地址符合乙方办理工商、消防、租赁登记、卫生等政府执照的办证要求）。3.2、该租赁房屋总建筑面积为23659.56平方米，乙方计租建筑面积共10074.61平方米，其中，地上**4984.47平方米，地上**5090.14平方米；甲方同意免费提供给乙方约100个专用停车位。……四、租赁期限双方同意该租赁房屋的租赁起始日为本合同5.1款约定的租赁费用起算日，截止日期为2033年4月30日。五、租赁费用与支付方式5.1、租赁费用自乙方设立的分公司（或子公司）正式开业之日起计算。……八、租赁房屋的交付期限、交付条件、验收8.1、甲方应在2017年5月1日前将符合合同约定的租赁房屋交付给乙方，除本合同另有约定外，甲乙双方签署租赁房屋交接单之日为甲方的实际交付日。……十四、合同变更、解除、终止及违约责任14.1、经双方协商一致可以变更或解除合同。除法律法规或本合同约定的情形，任何一方单方面解除合同的，应向对方支付违约金人民币2000万元，该违约金不足以弥补对方其他直接或间接损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。……14.3乙方有以下情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金人民币2000万元，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿：（1）、由于乙方原因逾期6个月未交付租赁费用并经甲方催告仍不支付的；（2）、乙方或其承租人擅自变动或破坏租赁房屋主体结构无法修复的；（3）、未经甲方同意整体转租租赁房屋的；……14.4甲方有以下违约情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方除应返还乙方预付的租赁费用外，还应向乙方支付违约金人民币2000万元，甲方支付的违约金不足以弥补乙方损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；乙方不主张解除合同的，则违约情形自发生之日起每持续一天，甲方应向乙方支付违约金人民币20000元：（1）甲方延期交付租赁房屋超过3个月的；（2）甲方交付的租赁房屋未满足本合同约定的交付条件且经过整改仍不符合的；……甲方：山东高力仕达投资咨询有限公司（盖章）乙方：银座集团股份有限公司（盖章）2016年9月13日。”2018年1月13日，高力仕达公司向银座集团发送解约函一份，载明：“银座集团股份有限公司：贵司同我司于2016年9月13日签订了租赁合同，合同约定我司将位于济南市的红场1952文化创意产业园项目中的一部分出租给贵司做商超使用，租金支付方式为净利分成。受二环西路高架桥施工等因素的影响，文创园区建设进展缓慢，进而未能按期营业，延期开业致使我司资金链紧张，交付日期恐无法确定，即便交付，合同约定的租金支付方式将使我司资金雪上加霜。为避免给双方造成更大的损失，我司特致函贵司解除租赁合同，请贵司见函后尽快撤离现场派驻人员并派专人与我司洽商合同解除之后的善后事宜。特此致函。山东高力仕达投资咨询有限公司（盖章）2018年1月13日。”银座集团主张，涉案房屋的产权人为西电济南变压器股份有限公司，其同意、认可并全力支持银座集团租赁上述涉案房屋。高力仕达公司将其承租的涉案房屋转租给银座集团。银座集团在与高力仕达公司签订上述租赁合同前，在前期的项目立项、调研、选址、考察以及聘请专家组进行项目评审等投入大量资金。合同签订后，银座集团成立了专门的项目组为该项目进行专项服务。合同履行后银座集团每年可以获得千万元以上的收益，但高力仕达却于2018年1月13日单方解除合同，根据双方签订的租赁合同的约定，任何一方单方面解除合同的应向对方支付违约金人民币2000万元，该违约金不足以弥补对方其他直接或间接损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。高力仕达公司单方解除合同给银座集团造成巨大损失，按照约定应支付银座集团违约金2000万元。高力仕达公司辩称，涉案房屋系西电济南变压器股份有限公司的旧厂房，计划将该旧厂房改造成商业营业，以租赁的方式出租给银座集团。后因改造未完成，未取得规划许可证及消防验收，且因二环西路拓宽改造项目，拆除了四栋建筑，影响了改造项目的正常进展，改造项目一直停滞，导致高力仕达公司无法向银座集团按时交付房屋，为避免损失的进一步扩大，高力仕达公司向银座集团发出了解约函。银座集团要求高力仕达公司支付其违约金2000万元，明显过高，应当以实际损失为限。银座集团派驻了几个工作人员在高力仕达公司处，其实际损失为上述工作人员的薪酬。银座集团所称的现实的巨大开支均未提交相应证据予以证明；预期收益也仅仅是其单方陈述，未提交证据证明，且现在银座集团所经营的商城受电商冲击严重，能否营利未知，根据其上市公司发布的2017年度的企业年报可以看出其零售业基本不营利。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，银座集团与高力仕达公司于2016年9月13日所签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。依据《租赁合同》约定，高力仕达公司应于2017年5月1日向银座集团交付涉案房屋；高力仕达公司延期交付租赁房屋超过3个月，银座集团有权解除合同，高力仕达公司除应返还银座集团预付的租赁费用外，还应向银座集团支付违约金人民币2000万元，高力仕达公司支付的违约金不足以弥补银座集团损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；银座集团不主张解除合同的，则违约情形自发生之日起每持续一天，高力仕达公司应向银座集团支付违约金人民币20000元。高力仕达公司未按照上述约定的时间向银座集团交给涉案房，已构成违约，且已满3个月，按照合同约定银座集团有权单方解除合同并要求高力仕达公司支付违约金。而本案的情况是高力仕达公司违约后，在银座集团未行使合同解除权前，主动向银座集团发函要求解除合同。对于高力仕达公司有无单方解除合同权利的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，银座集团与高力仕达公司于2016年9月13日所签订的《租赁合同》所约定的内容“除法律法规或本合同约定的情形，任何一方单方面解除合同的，应向对方支付违约金人民币2000万元……”，应视为双方约定了一方解除合同的条件，即任何一方向对方支付违约金人民币2000万元，即可单方面解除合同；也就是说任何一方满足同意向对方支付违约金人民币2000万元的条件时，拥有单方解除合同的权利；故高力仕达公司有权单方解除合同。高力仕达公司于2018年1月13日向银座集团发送了《解约函》，自解约函送达之日起，双方所签订的上述《租赁合同》解除，一审法院对此予以确认。同时，高力仕达公司行使上述单方合同解除权时，应视为其同意向银座集团支付违约金2000万元。现银座集团基于上述约定及事实，要求高力仕达公司支付违约金，合法有据，一审法院予以支持。关于高力仕达公司主张的违约金过高应当调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，首先，双方对违约金的约定不违反法律规定。其次，本案租赁合同约定的房屋用途为经营性大型综合商场，面积达10074.61平方米，租期至2033年4月30日，本案合同事关双方重大经济利益，双方约定违约金为人民币2000万元，应当充分预见到了合同的预期利益和风险责任。第三，高力仕达公司未按照约定于2017年5月1日向银座集团交付涉案房屋，已构成违约，过错明显，且高力仕达公司单方解除合同造成银座集团的前期规划投入损失和未来十几年的预期利益无法实现。综合上述情况，一审法院认为双方约定的违约金并不过高，高力仕达公司应按合同约定支付违约金。高力仕达公司有关违约金过高的抗辩意见，没有相关证据支持，一审法院不予采纳。高力仕达公司辩称的因二环西路拓宽改造项目拆除了其四栋建筑、影响了其改造项目的正常进展、导致其无法按时向银座集团交付房屋的意见，不属于法定或约定的免责事由，一审法院对此不予采纳。综上所述，银座集团要求高力仕达公司支付违约金2000万元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：山东高力仕达投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付银座集团股份有限公司违约金2000万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，由山东高力仕达投资咨询有限公司负担。二审中，银座集团提交济南市规划局[2016]33号文件《关于二环西路南延工程拆除西电济南变压器股份有限公司建筑退后重建有关情况的报告》，证明政府部门已同意高力仕达公司对涉案房屋进行改造。高力仕达公司认为该证据与本案没有关联性，该批复明确指出是对二环西路南延工程西侧涉及道路建设拆除的建筑，本案涉及的租赁标的物在二环西路东侧。高力仕达公司提交济南市文化体制改革和文化产业发展工作领导小组（2013）4号文件，证明厂房改造须经建委、规划、国土资源等相关部门备案，如需对外立面进行大的装修改造或增加建筑面积，要按基本建设程序办理相关建设手续。银座集团认为，该文件只是一个管理性规范，不影响合同效力。对于以上证据，本院认为，与本案均无关联，本院不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一、涉案租赁合同是否有效；二、涉案租赁合同约定的违约金是否属于过高应予调整的情形。关于焦点一，本院认为，高力仕达公司与银座集团在合同中明确约定，高力仕达公司将位于济南市二环西路9555号红场1952文化创意产业园内C座的现有厂房改造为商场，在竣工后将该物业及附属场地、设施设备等整体租赁给银座集团。本案双方租赁的标的物确系改造后的房屋，但原有厂房具备土地使用证及房屋所有权证，双方约定的厂房改造是否属于需要办理建设手续的改扩建工程，是否因规划许可证问题导致无法进行合同约定的厂房改造等，高力仕达公司均未提交相应的证据予以证实。故，高力仕达公司主张其出租的房屋无建设工程规划许可证，与事实不符，其以此主张本案合同无效，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，高力仕达公司与银座集团签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。高力仕达公司未按约向银座集团交付涉案房屋，并单方要求解除合同，应按照合同约定承担违约责任。高力仕达公司认为，银座集团诉请的违约金2000万元过分高于因其违约给银座集团造成的损失，要求予以调整，本院认为，对此不应予以支持，理由如下：1、高力仕达公司未按约履行，在延期交付房屋后又单方面解除合同，本案合同解除的责任完全在高力仕达公司一方；2、双方在租赁合同中对违约情形、违约金数额均作了明确约定，由该违约金数额可知，双方应当是充分预见了该合同的预期利益和风险责任，该合同的解除导致银座集团未来十余年的预期利益无法实现；3、对于银座集团主张的的损失情况，高力仕达公司虽有异议，但未提供相反证据予以证实。据此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，高力仕达公司与银座集团约定的违约金并不过高。一审判决并无不当。综上，高力仕达公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由山东高力仕达投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一九年五月三十日书记员  曹 鸿