云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2962号上诉人（原审被告）：安宁林源房地产开发有限公司。住所地：云南省安宁市百花东路（林源经贸公司内）。法定代表人：郭晓艳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡佳，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李爱华，女，1967年8月15日出生，汉族，江苏省大丰市人，现住江苏省大丰市。上诉人安宁林源房地产开发有限公司因与被上诉人李爱华商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日受理此案后，依法组成合议庭于2019年4月22日公开开庭审理了本案，上诉人安宁林源房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁腾云、胡佳及被上诉人李爱华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人安宁林源房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、原审法院判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证违反“当事人处分原则”及“不告不理原则”。二、原审判决第一项、第二项的判决内容均不具体、不明确，不具有可执行性。原审判决第二项判决上诉人支付被上诉人以购房款为基数自2016年7月1日起按每日0.05‰计算至申请人向不动产登记部门提交涉案房屋不动产登记申请所需材料且不动产登记部门出具收件凭据时止的逾期办证违约金，明显不具有可执行性；若被上诉人拖延提交材料，上诉人则需一直支付违约金。另外，上诉人无法定或者约定义务为被上诉人代办或者协助办理不动产权证，原审法院判决上诉人支付逾期办证违约金无事实及法律依据。三、上诉人已经履行完涉案《商品房购销合同》第12条约定的房屋产权（房屋所有权）的“代办义务”，上诉人无法定或者约定的义务为被上诉人办理国有土地使用权证以及不动产权证；原审认定上诉人违约无事实及法律依据。四、涉案房屋不能办理不动产权证并非上诉人所致，而是被上诉人未向不动产登记机构提出申请并提交资料。五、双方签订买卖合同时，并未要求开发商为业主办理不动产权证，原审法院根据2015年3月1日生效的《不动产登记暂行条例》、昆明市人民政府《关于昆明实施不动产统一登记的通告》审理本案，违反“法不溯及既往的原则”。二审庭审中，上诉人当庭补充上诉观点，其认为根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，涉案的珍泉颐园小区因部分业主并未将购房契税、印花税及房屋公共维修基金支付给上诉人，亦未向上诉人出具书面委托办证手续，故上诉人并不存在违约行为，无需支付逾期办证的违约金。综上，请求二审法院依法查明本案案件事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李爱华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李爱华一审诉讼请求：1、判令被告立即为原告代为办理涉案房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付因其未按时办理不动产权证给原告带来的经济损失2万元（以房价款为基数，自逾期办证之日起，按照年利率6%计算至不动产权证实际办理完成之日，暂计算至起诉之日为2万元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审判决确认：原告与被告安宁林源房地产开发有限公司于2010年4月29日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于安宁市，交房时间为2011年9月30日。并针对产权登记事项约定：“有以下四个条件均具备之日起180日内，甲方（即本案被告）为乙方（即本案原告）代办房屋权属登记手续。一、乙方已付清全部房款、设施配套费、契税、公共设施维修基金、印花税及办证等相关税费。二、甲乙双方已办理完房屋交接手续。三、乙方向甲方出具代理产权的书面委托。四、乙方提供办理产权所需的全部书面文件和材料。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即实为甲方已履行产权代办义务。于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、契税、行政规费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”原告按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦向原告履行了交房义务。原告已取得了涉案房屋的所有权证。根据上述确认事实，一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。关于被告是否未履行为原告办理不动产权证的义务的违约行为，本案合同是否应当继续履行的问题。根据本案查明的事实，被告已经按照合同约定，将相应的商品房交付原告使用，并代为办理了房屋所有权证，但未为原告办理土地使用权证。本案合同在履行过程中，国务院出台《不动产登记暂行条例》，该行政法规第三十三条第一款规定“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”，昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》第三条第（二）项规定“启用新的不动产权证书和不动产证明后，市国土、住建、林业部门依法颁发的原房屋、土地、林权证书和登记簿继续有效，按照‘不变不换’的原则，权利不变动，证书不更换。”根据上述法规，昆明市不动产登记中心自2016年6月30日后，不再单独受理对商品房土地使用权的登记申请，商品房相关数据入库后，相应的土地使用权发生变更的时候，统一处理。在《商品房购销合同》中原、被告双方已明确约定了办证所需的的条件，原告在合同履行过程中按约定缴纳了相关的费用，并完备办证所需的基础材料，履行了买受人应尽的基本义务，被告作为商品房出卖人因自身原因迟延代为办理商品房土地使用产权证，从而导致原告作为申请人不能向登记机关提交符合相应要求的不动产权属登记申请材料，无法正常办理不动产权证，被告未能全部适当、全面履行应由其承担的出卖人义务，因此应承担继续履行的违约责任即协助原告办理不动产权证的登记手续。关于原告诉称的未能及时办理产权证所造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案《本案商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金计算方式，一审法院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据上述法律规范和本案中被告房屋的交付及办证情况，本案涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现买受人交易的使用利益，故一审法院酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰的标准计算违约金。根据《不动产登记暂行条例》及《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》确定，昆明市自2016年6月30日起在全市范围内实施不动产统一登记，故一审法院确定从2016年7月1日作为逾期办证违约损失的起算期间，以原告已付房款371552元为本金，自2016年7月1日起，按照每日0.05‰的标准计算违约金，计算至申请人向不动产登记部门提交不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据为止。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告李爱华办理位于安宁市房屋的不动产权证。二、由被告安宁林源房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告李爱华逾期办理不动产权证的损失（以371552元为本金，自2016年7月1日起按每日0.05‰计算，直至申请人向不动产登记部门提交涉案房屋不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据时止）。三、驳回原告李爱华对被告安宁林源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告安宁林源房地产开发有限公司承担（并入上述第二款执行）。二审中，上诉人安宁林源房地产开发有限公司向本院提交如下新证据：一、昆明市人民政府办公厅《关于办理不动产登记有关问题的通知》。二、安宁市人民政府《关于成立珍泉颐园矛盾纠纷问题化解工作领导小组的通知》。三、安宁市住房和城乡建设局出具的《关于珍泉颐园矛盾纠纷问题化解工作的函》。四、照片11张。五、房地产权登记信息（独幢、层、套、间）。六、一审人民法院（2018）云0181民初2201号、2092号、2117号民事判决书三份。欲证明：1、根据2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》、2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》以及昆明市、安宁市的政策规定，涉案房屋不动产权证的办理人为被上诉人，被上诉人未委托上诉人办理涉案房屋的不动产权证。2、根据安宁市政策，被上诉人仅需提交房屋所有权证及权籍调查就可以自行办理涉案房屋的不动产权证，办理涉案房屋的不动产权证无需上诉人提交国有土地使用权证。3、（2018）云0181民初2201号案件原告张新梅、董明已按照安宁市的政策自行办理了房屋的不动产权证。4、同一类型的案件一审法院部分判决认定上诉人并未违约。经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性予以认可，对证明内容不予认可。本院对上诉人二审新提交证据的真实性予以采信，至于能否证明其诉讼主张，本院将在下文予以评述。因案件审理需要，本院依职权向安宁市住房和城乡建设局以及安宁市不动产登记中心发函询问相关案件事实。其中，安宁市住房和城乡建设局向本院复函称：一、安宁市住房和城乡建设局出具的《关于珍泉颐园矛盾纠纷问题化解工作的函》出具时间为2017年9月份；二、珍泉颐园小区于2018年5月18日以后，业主已经可以正常自己申请办理住房的不动产权证；三、珍泉颐园小区车位还未做好权籍调查工作，暂不具备办理不动产权证的条件。安宁市不动产登记中心向本院复函称：一、珍泉颐园小区已持有房屋所有权证，未取得国有土地使用权证的业主，提供权籍调查资料（房产分户图、宗地图、土地权属来源调查情况说明）后可持房屋所有权证原件向安宁市不动产登记中心申请办理不动产权证。二、珍泉颐园小区未取得房屋所有权证的业主（含购买房屋和车位的业主）申请不动产权登记实质上属于转移登记（开发商转移给业主），需要双方共同申请，并且开发商需单方提交含土地权属来源调查情况说明等权属来源材料以及建设工程符合规划的材料等，开发商和业主需共同提交申请、相关税费缴纳凭证（购房发票、税收缴纳凭证、公共维修基金缴纳凭证）等材料，方能办理不动产权证。经质证，双方当事人对上述两份复函真实性、合法性均无异议；上诉人坚持认为其并无为被上诉人办理不动产权证的义务，亦不存在违约行为；被上诉人坚持认为开发商确实存在违约行为，应当支付逾期办证违约金。本院对上述两份复函予以采信，双方当事人对该证据提出的意见，本院将结合全案证据在下文予以评述。二审庭审中，经本院当庭释明后，被上诉人当庭撤回原审第一项诉讼请求，不再要求上诉人代为办理或协助办理本案标的房屋的不动产权证，该行为系当事人行使自由处分权范畴，本院依法予以确认。综上，二审经审理查明的案件事实与一审判决确认事实一致，本院予以确认。补充查明：珍泉颐园小区已持有房屋所有权证的业主，自2018年5月18日以后可自行向不动产登记部门申请办理不动产权证。综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：一、上诉人安宁林源房地产开发有限公司是否存在违约？二、若存在违约，则违约金应当如何计算？本院认为：一、对于上诉人是否违约的认定问题。首先，上诉人安宁林源房地产开发有限公司在被上诉人依约缴纳购房款及相关税费后，未按《商品房购销合同》的约定按期办理房屋权属登记手续，上诉人本身即存在违约行为。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十二条规定“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案双方当事人通过签署《商品房购销合同》建立商品房买卖合同关系，上诉人作为房地产开发企业，在被上诉人根据合同约定支付完购房款后，应当将标的房屋的权属登记转移至买受人（本案被上诉人）一方名下；根据前述法律规定，出卖人除协助买受人办理标的房屋的权属转移登记外，还应协助买受人办理标的房屋的土地使用权证。根据查明的案件事实，本案上诉人未协助被上诉人办理土地使用权证，亦未就涉案房屋协助相关部门做好相应的不动产权籍调查，导致被上诉人虽持有房屋所有权证，但却无法在2016年6月30日后根据安宁市当地政策更换不动产权证。上诉人此举可认定为其未全面履行商品房出售义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。上诉人认为其根据《商品房购销合同》第十二条约定，仅负有为被上诉人办理房屋所有权登记手续，无义务为被上诉人办理土地使用权登记手续的主张，于法无据，本院不予支持。二、对于违约金的计算问题。首先，本案被上诉人是以上诉人原因导致其未能按时办理涉案房屋不动产权证为由主张逾期办证违约金，但经审查，根据《不动产登记暂行条例》及昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》规定，昆明市自2016年6月30日起在全市范围内实施不动产统一登记，2016年6月30日前，客观上涉案房屋并无办理不动产权证的可能，故逾期办证违约金损失应当以2016年7月1日作为的起算时间点，一审对此认定正确，本院予以维持。其次，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，结合本案实际情况，兼顾本案因合同违约的实际损失，酌情将本案逾期办证违约金的计算标准认定为以被上诉人已付购房款的总额为本金按日0.05‰计算合适且趋于公平，本院亦予以维持。最后，根据安宁市住房和城乡建设局及安宁市不动产登记中心向我院的书面回复，被上诉人自2018年5月18日以后方可持房屋所有权证原件办理涉案房屋的不动产权证，无需上诉人协助就能自行办理。故此，本案中，上诉人仅应当支付被上诉人自2016年7月1日起以购房款371552元为本金按日0.05‰计算至2018年5月18日止的逾期办理不动产权证的损失。一审法院对此认定及处理不当，本院予以纠正。三、被上诉人二审当庭撤回原审第一项诉讼请求，本院对此予以确认，并对一审判决第一项一并予以撤销。综上所述，上诉人安宁林源房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但对于逾期办证违约金的认定及处理不当，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2162号民事判决；二、由安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李爱华以购房款371552元为本金自2016年7月1日起至2018年5月18日止按日0.05‰计算的逾期办理不动产权证的损失；三、驳回安宁林源房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回李爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取为150元，由李爱华承担。二审案件受理费300元，由安宁林源房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  晏云锋二〇一九年五月二十九日法官助理毛维清书记员杨雅婷