安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初88号原告：天长市天丰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省天长市建设西路**，统一社会信用代码91341181661444071E(1-1)。法定代表人：肖维芝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周伟男，男，1995年2月21日生，汉族，住安徽省宿州市泗县，系该公司员工。委托诉讼代理人：娄正京，江苏联创伟业律师事务所律师。被告：滁州市万尚城百货有限公司，，住所地安徽省滁州市南谯北路**水石购物广场商场**统一社会信用代码91341102355209137N(1-1)。法定代表人：刘琪该公司执行董事。委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。原告天长市天丰房地产开发有限责任公司与被告滁州市万尚城百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。第一次公开开庭审理原告天长市天丰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人娄正京、陈从富、被告滁州市万尚城百货有限公司委托诉讼代理人昌德晶到庭参加诉讼。第二次公开开庭审理原告天长市天丰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人周伟男、被告滁州市万尚城百货有限公司委托诉讼代理人昌德晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天长市天丰房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《物业租赁合同》，并责令被告将租赁房屋移交给原告。2、确认原告依法取得租赁房屋内乙方的所有货物、设备设施的留置权。3、判令被告支付拖欠的房屋租金暂计153万元（2016年7月1日至2018年6月30日欠付租金为1200000元，2018年7月1日至2018年9月30日欠付租金为150000元，总计为1350000元；补充协议约定2017年7月1日至2018年9月30日共计18万元整，被告欠付租金计算至被告搬离租赁房屋并移交给原告之日止。）4、请求人民法院判令被告向原告支付违反合同的违约金一百万元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月30日，原告与被告签订了《物业租赁合同》，约定原告将滁州市天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）出租给被告使用，双方在合同中约定标的物业建筑面积约为9300平方米，后双方又于2016年5月1日签订了《补充协议》，《补充协议》对双方租赁标的物业建筑面积进行了重新确认，双方确认《物业租赁合同》租赁标的物业租赁建筑面积为9585,22平方米。《物业租赁合同》中约定被告承租原告的租赁标的租期为15年,即自2016年7月1日至2031年6月30日，双方约定第一至第五年每年的租金为600000元；第六年至第十年每年的租金为1060000元(由第六年开始依据一百万租金标准为基数递增6%核定第六年至第十年期间每年租金第十一年至第十五年每年的租金为1378000元(第十年开始，依据第十年租金标准为基数递增30%核定第十一至十五年期间每年租金，支付方式以六个月一付的方式支付。后期每年的6月1日和次年的12月1日为租金支付日。《物业租赁合同》签订后，被告向原告支付200000元作为履约保证金，自此未以任何形式向原告支付租金，原告多次向被告催要其所欠的租金，但被告每次以各种理由拒绝支付，并且无正当理由要求原告解除《物业租赁合同》，原告的合法权益遭受严重损害。2016年6月30日，原告与被告签订了《补充协议》，协议约定，关于天丰广场负一层下沉广场区域内物业占地建筑面积月302.61平方米的租金约定为被告每年向原告支付租金捌万元整，租赁期限、支付方式、有效期时间与原、被告双方的《物业租赁合同》约定保持一致。原告根据与被告签订的《物业租赁合同》的约定，依法享有对租赁房屋内乙方的所有货物、设备设施的留置权。故原告为保护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告滁州市万尚城百货有限公司辩称，一、2016年4月30日，万尚城百货公司与天丰房地产公司签订《物业租赁合同》，并在2016年5月1日和6月30日双方又签订两份《补充协议》。天丰房地产公司将其所有的天丰广场负一层及一层（部分商铺）出租给万尚城百货公司使用，租赁期限自2016年7月1日起至2031年6月30日止，天丰房地产公司在合同第四条第4（a、b）项约定为支持万尚城百货公司的投资、改造商场，提升物业综合形象与产权升值，以及必备硬件空调设备设施缺失，天丰房地产公司给予免租十二个月。万尚城百货公司按合同于2016年6月3日合同履行支付保证金20万元义务。由于天丰房地产公司与天丰广场一、二层业主之间的纠纷，造成范文明等部分业主围堵天丰广场，并对万尚城百货公司进行装修改造的万尚城项目施工现场进行打砸，捣毁样板间，阻止商铺装饰施工。万尚城百货公司在2016年9月19日、20日、23日、25日、10月30日向天丰房地产公司及天长市人民政府信访局、公安局反映情况，要求天丰房地产公司履行合同义务，解决阻挠万尚城百货公司施工问题，保障万尚城百货公司正常使用租赁房屋的权益，但由于天丰房地产公司一直未能解决其与范文明等部分业主之间的纠纷，造成万尚城百货公司所租赁的房屋无法使用，一直处于无人看管状态。为了尽快解决租赁房屋的使用问题，万尚城百货公司于2017年3月7日向天丰房地产公司发出《关于天丰广场项目后续合作、赔偿处理事宜》工作联系函，而天丰房地产公司未能回应。由于天丰房地产公司的违约行为，致使万尚城百货公司租赁房屋经营商场的合同目的不能实现，万尚城百货公司只能依据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，于2017年5月23日向天丰房地产公司发出《解除合同通知函》，天丰房地产公司在收到《解除合同通知函》后，虽回函提出异议，但其并没有在解除合同通知到达之日三个月内请求人民法院确认解除合同的效力。因此《物业租赁合同》及《补充协议》已在2017年5月23日解除，现天丰房地产公司主张解除《物业租赁合同》的理由不能成立。二、虽然《物业租赁合同》约定了租金、留置权和违约金数额，但合同中也约定了万尚城百货公司享有十二个月的免租（即从2016年7月1日至2017年6月30日），因天丰房地产公司与范文明等部分业主之间的纠纷，造成万尚城百货公司所租赁的房屋无法使用，天丰房地产公司理应承担合同履行不能的违约责任。同时万尚城百货公司在2017年5月23日发出的《解除合同通知函》中明确告知天丰房地产公司在收到此函3日内处理相关移交事项。另按合同第十一条第1项约定，天丰房地产公司在接到通知后7日内无人交接和办理手续，应视为天丰房地产公司默认万尚城百货公司无违约责任，物业（租赁房屋）自动归还了天丰房地产公司。为此，天丰房地产公司主张将租赁房屋移交给其，并对租赁房屋中的货物、设备进行留置权和支付房屋租金153万、违约金100万元的理由不能成立。综上，万尚城百货公司认为，由于天丰房地产公司违约行为，造成万尚城百货公司租赁房屋经营商场的合同目的不能实现，过错责任在天丰房地产公司，请求法院依法驳回天丰房地产公司的诉讼请求。原告天长市天丰房地产开发有限责任公司提供了以下证据：证据一、物业租赁合同、商铺租赁合同、补充协议、被告给张文的授权书，证明原告与被告之间存在合法租赁关系，租期、违约金、留置权已经明确约定的事实。证据二、2016年6月20日原告给被告的通知、2016年7月7日设备移交清单、2016年7月4日物品借用清单、2016年7月7日登记清单，证明原告向被告移交租赁物，出借部分物品，被告收到相关设备的事实。证据三、2013004295、2013004296，2013007427三份房地产权证、滁州市建设工程验收备案证书（滁建备13年36号）、建设工程消防意见书（天公消验2012第16号），证明原告所出租的房屋产权明晰、质量合格、手续齐全的事实。证据四、原告2019年1月23日给被告的通知，证明原告要求被告返还所租赁房屋的事实。证据五、被告2019年1月25日给原告的律师函，证明被告认为房租租赁合同没有解除，还有法律效力的事实。被告滁州市万尚城百货有限公司的质证意见：对证据一物业租赁合同、商铺租赁合同、补充协议真实性无异议及被告给张文的委托书真实性无异议，仅授权张文签收合同。对证据二2016年6月20日原告给被告的通知真实性不予认可，该通知书没有公章，在初次提交证据给被告时没有提供；对2016年7月7日设备移交清单，在第一次提交证据也没有提交给被告，接受签字的人不清楚是否是被告公司的人；对2016年7月4日物品借用清单在第一次也没有提交给被告，与本案无关，其中签字的人尚不清楚是否是被告公司的人；对2016年7月7日登记清单，交付方不是原告，与本案无关联性。对证据三真实性及证明目的无异议。对证据四原告2019年1月23日给被告的通知真实性庭后核实，对证明目的不予认可，恰恰证明双方的合同于2017年5月23日已经解除.对证据五真实性及证明目的不予认可，此律师函并不是被告方委托律师作出的，而是安徽米阳商业运营管理集团有限公司法律顾问提供的，并不是被告方要求北京大成（合肥）律师事务所出具的，不能代表被告的真实意思表示。被告滁州市万尚城百货有限公司提供了以下证据：一、物业租赁合同、补充协议、银行汇款凭证，证明原告将其天丰广场负一层及一层出租给被告用于经营商场，租赁期限自2016年7月1日起至2031年6月30日止。同时证明租赁合同第4条第4（a、b）约定，给予免租期12个月，2016年7月1日到2017年6月30日，被告不应当支付租金，另被告支付了保证金20万元。二、报告、工作联系函、关于天丰广场的情况报告（原告向天长市领导的报告）、公证书、证明原告与天丰业主发生纠纷，造成部分业主对被告装修施工现场进行打砸，阻止被告施工，同时证明在合同第8条第1、2明确约定，原告有义务阻止群众堵门闹事，如果有群众堵门闹事，属于原告违约行为。被告还向天长市信访局、公安局反映情况，要求原告履行合同义务，保障被告对租赁房屋正常使用权益。由于原告的违约行为，造成被告无法使用租赁房屋。三、解除合同通知函、解除合同回复函，证明由于原告的违约行为，致使被告租赁房屋经营商场的合同目的不能实现，被告被迫发出解除合同通知、物业租赁合同、补充协议已于２０１７年５月２３日解除，并且按照合同第１１条第１项规定，所租赁房屋已经自动归还了原告。原告所主张的解除合同及移交房屋、行使留置权、支付租金、违约金的理由不能成立。原告天长市天丰房地产开发有限责任公司的质证意见：对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，这三份证据清楚约定了被告和原告权利义务，而租赁合同第4条第4项a、b两款，一年免租期是基于在被告对承租房屋的投资改造，但被告未投资改造，且破坏性的对部分设施进行拆除毁损，因此被告无理由享有免租权。对证据二中的被告2016年9月19日给天长市政府的报告真实性无法确认，内容不属实，被告认为打砸人员是由于原告与天丰广场业主问题没有得到解决而产生不属实，没有证据证明打砸人员与被告承租房有关联。即便打砸人员是天丰业主，因为原告出租给被告的房屋产权明晰，原告是合法出租，被告是依法承租，被告也应该通过法律手段追究相关人的法律责任，相关人员的打砸的行为不应当视为原告违约，不应该作为被告拒付租金的借口。2016年9月20日给公安局的报告，仅盖了被告公章，真实性无法确认，对内容的描述也无法确认。给公安局的申请报告，仅是被告单方汇报材料，真实性无法确认，证明被告是安徽米阳集团子公司，正好印证了原告第5份证据，米阳集团委托大成律师事务所周茂铭律师所出具的律师函真实性有效性。2016年9月25日被告给天长市政府的申请报告，由于是被告单方汇报材料，真实性无法确认。2016年10月30日被告的工作联系函由于是被告单方制作，真实性无法确认，所说内容也与事实不符，被告描述打砸行为是由于天丰产权经济纠纷导致。2017年3月7日工作联系函质证意见同上。顺丰快递真实性无异议，但不能证明相关材料已经邮寄给原告。2016年9月25日原告给天长市政府的报告真实性无异议，但与本案无关联。公证书真实性无异议，但公证内容是光盘，未提前提交，无法确认其真实性。对证据三解除合同通知函真实性无异议，但内容所说与事实不符，不明人士对承租房屋的打砸不是由于原告的原因引起的，对解除合同回复函真实性无异议，对证明目的有异议，该证据清楚证明原告不同意被告单方面解除合同，明确要求被告不明人员的打砸应该通过公安机关报案处理，同时原告清楚告知被告解除合同，将追究相关法律责任。经审查，本院认为，原告提交的证据1、3、内容真实、来源合法、与待证事实有关联，本院予以认定；证据2、原告提供的2016年6月20日给被告的通知、2016年7月4日天丰商场物品借用清单、2016年7月7日设备移交清单、不具有证据属性；证据4、系原告单方制作的通知，被告虽然不认可，但结合证据5可以认定其真实性；5、内容真实、来源合法、与待证事实有关联，本院对其真实性予以认定；对原告的证明目的不予认定。被告提交的证据1、2、3内容真实、与待证事实有关联，本院予以认定。本院根据认定的上述证据及当事人的陈述查明：2016年4月30日，原告天长市天丰房地产开发有限责任公司(以下简称天丰房产公司)与被告滁州市万尚城百货有限公司（以下简称万尚城百货公司）签订了《物业租赁合同》，该合同第一条约定原告将安徽省滁州市天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）出租给被告使用，双方在合同中约定标的物业建筑面积为9300平方米（双方同意按照实际测绘面积或产权证为准），并约定了租赁该物业的经营范围。第二条约定被告承租原告的租赁标的租赁期限为15年,即自2016年7月1日起至2031年6月30日止。第四条约定第一至第五年每年的租赁费为600000元；第六年至第十年每年的租金为1060000元，第十一年至第十五年每年的租金为1378000元。租赁费的支付方式以六个月一付的方式支付。后期每年的6月1日和次年的12月1日为租金支付日。《物业租赁合同》签订后，被告向原告支付200000元作为履约定金。双方签订的《物业租赁合同》第四条第4（a、）项约定为支持万尚城百货公司的大力投资、改造商场，提升物业综合形象与产权升值空间，天丰房产公司给予免租十二个月。（b）项约定由于天丰房产公司交付必备硬件空调设备设施缺失，经双方协商由万尚城百货公司现行代为购置并安装使用，由天丰房地产公司以免租十二个月的形式给予万尚城百货公司返还补贴。第八条约定，原、被告履行《物业租赁合同》的违约金为100万元。2016年5月1日原、被告签订了一份《补充协议》，《补充协议》对双方租赁标的物业建筑面积进行了重新确认，双方确认《物业租赁合同》租赁标的物业租赁建筑面积为9585,22平方米。2016年6月30日原、被告又签订了一份《补充协议》，协议约定，关于天丰广场负一层下沉广场区域内物业占地建筑面积约302.61平方米，租金约定为被告每年向原告支付租金80000元整，租赁期限、支付方式、有效期时间与原、被告双方的《物业租赁合同》约定保持一致。现原告认为，《物业租赁合同》签订后，被告向原告支付200000元履约保证金后，未以任何形式向原告支付租金，原告多次向被告催要其所欠的租金，但被告每次以各种理由拒绝支付，并且无正当理由要求与原告解除《物业租赁合同》，原告的合法权益遭受严重损害，现向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。另查明：被告万尚城百货公司租用原告所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）使用期间，天长天丰广场业主范文明等部分业主围堵天丰广场，并对被告万尚城百货公司进行装修改造的万尚城项目施工现场进行打砸，捣毁样板间，阻止商铺装饰施工。为此被告万尚城百货公司分别于2016年9月19日、20日、23日、25日、10月30日向天长市信访局、天长市公安局天长派出所、天长市公安局、天长市人民政府反映情况，要求相关部门协调解决阻挠万尚城百货公司施工问题，保障万尚城百货公司正常使用租赁房屋的权益。期间原告天丰房产公司也于2016年9月25日向天长市的有关领导出具天长天丰广场的情况报告，请求协助解决其与范文明等部分业主的之间的纠纷但未果。2017年3月7日被告万尚城百货公司向原告天丰房地产公司发出《关于天丰广场项目后续合作、赔偿处理事宜》工作联系函。2017年5月23日被告向原告天丰房产公司发出《解除合同通知函》，原告收悉后于2017年5月26日向被告发出《解除合同回复函》，对被告要求解除合同不予认可。再查明：被告于2017年5月11日已经将其工作人员撤离租用原告所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面），撤离时除已经捣毁的物品外，没有其他物品。本院认为：本案争议焦点是：1、双方签订的《物业租赁合同》第四条约定的免租金是否成立；2、原、被告之间的《物业租赁合同》是否已经解除；3、原告的诉讼请求能否给予支持。关于本案争议焦点1，第一、原、被告签订的《物业租赁合同》及两份《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告双方应受合同的约束，按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自解除该合同。被告已按照约定于2016年6月3日向原告支付200000元作为履约定金，原告也按照约定将所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）交付给被告使用，原、被告签订《物业租赁合同》及两份《补充协议》后均已按照合同的约定履行义务。第二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，双方当事人对合同的条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则约定该条款的真实意思。原、被告达成的《物业租赁合同》第四条第4（a、）项约定为支持万尚城百货公司的大力投资、改造商场，提升物业综合形象与产权升值空间，天丰房产公司给予免租十二个月。被告提供的证据能够证明被告租用期间确已对租用的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）进行了投资、打造样板间，期间因受到天长天丰广场业主范文明等其他部分业主围堵、打砸没有办法继续进行后停止施工。故双方的权利义务应按照合同的约定进行确定，即被告享有免租十二个月（即从2016年7月1日至2017年6月30日）的权利。关于本案争议焦点2，第一，被告对租用原告所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面）进行了投资、打造样板间期间，由于原告天丰房产公司与天丰广场一、二层业主之间的纠纷，造成范文明等部分业主围堵天丰广场，并对被告万尚城百货公司进行装修改造的万尚城项目施工现场进行打砸，捣毁样板间，阻止商铺装饰施工。第二，为了尽快解决租赁房屋的使用问题，2017年3月7日被告万尚城百货公司向原告天丰房地产公司发出《关于天丰广场项目后续合作、赔偿处理事宜》工作联系函，希望原告配合被告处理相关事宜，但未果。因原告的原因致使被告不能实现合同目的，2017年5月23日被告向原告天丰房产公司发出《解除合同通知函》，原告按照《解除合同通知函》的要求三日内即2017年5月26日向被告发出《解除合同回复函》，对被告要求解除合同不予认可。第三、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，被告单方解除合同的行为成立。第四、关于安徽米阳商业运营管理集团有限公司法律顾问周茂铭以北京大成（合肥）律师事务所及其本人名义于2019年1月25日向原告出具的律师函，不能够达到原告的证明目的，依法不予采纳。关于本案争议焦点3、第一、根据合同约定被告享有免租十二个月（即从2016年7月1日至2017年6月30日）的权利。第二、被告庭审中认可于2017年5月11日已经将其工作人员撤离租用原告所有的天长天丰广场负一层及一层（部分铺面），撤离时除已经捣毁的物品外，没有其他物品。原告在本案中也未能举证证明被告在租赁房屋中还具体存在哪些货物、设备设施没有撤走。第三、2017年5月23日被告向原告天丰房产公司发出《解除合同通知函》，原、被告之间签订的《物业租赁合同》已经解除，合同解除后双方的权利义务已经终止。故要求被告承担2016年7月1日以后的租金缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。且庭审中，法庭已经对原告就其诉讼请求进行了释明，是否变更诉讼请求，但原告坚持自己的诉讼请求。第四、原、被告之间签订的《物业租赁合同》第十一条第1项约定，无论何种情形终止合同，（被告确定不再续租时），被告应向原告以书面形式申请返还租赁物，原告接到申请报告后七日内无人交接和办理手续的，视为被告无违约责任，物业自动归还原告。另，2017年5月23日被告向原告天丰房产公司发出《解除合同通知函》中也明确要求原告在收到通知函之日起3日内处理相关移交事项，但原告直至2019年1月23日其向本院提起诉讼后，才书面通知被告返还部分房屋，结合上述事实，本院认为，原告要求被告移交租赁房屋的诉讼请求不符合合同的约定和法律规定，依法不予采纳，应该视为租赁房屋已经归还原告。第五、本案中因原告的违约行为致使原、被告达成的《物业租赁合同》中被告的目的不能实现，被告不存在违约行为，故原告要求被告承担违约金的100万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：驳回原告天长市天丰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费27040元，由原告天长市天丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李锦章人民陪审员  郑同祥人民陪审员  庞文义二〇一九年五月二十七日书 记 员  时 彪附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。