山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初659号原告：烟台越星地产开发有限公司。法定代表人：朱晨，董事长。委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被告：侯云飞。原告烟台越星地产开发有限公司与被告侯云飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告烟台越星地产开发有限公司诉讼代理人戚永鑫、被告侯云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台越星地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的编号为开预字第170529100032号的《商品房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金102559.6元；3.被告赔偿原告支出的律师费人民币30100元；4.被告向原告支付逾期办理撤销网签备案手续违约金（至起诉之日暂计为人民币100元）；5.上述第2、3、4项诉讼请求款项应从合同解除后原告应返还被告的已付购房款中优先扣除；6.本案的案件诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年5月29日，原告与被告签订了编号为开预字第170529100032号《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于杭州大街3号越秀星汇金沙小区36号楼302号房屋。根据合同约定，该房屋首付款为102798元，剩余410000元房款被告应在2017年6月29日前付清。但被告至今未支付剩余的410000元房款。期间虽经原告多次催告，但被告仍未按约履行。被告的行为已经构成根本违约，给原告造成了较大的损失。被告辩称，因贷款办不下来，同意与原告解除合同，同意支付原告诉请中的各项损失费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（卖方）、被告（买方）于2017年5月29日签订合同编号为开预字第170529100032号《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告购买原告开发的位于烟台开发区杭州大街3号越秀星汇金沙小区36号楼302号房屋，房屋建筑面积92.51平方米，商品房总价512798元，首付款102798元，于2017年5月29日前付清，按揭贷款410000元，于2017年6月29日前付清。买方如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的20%向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。补充协议10.1如买卖合同约定的解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知（其中，在乙方享有合同解除权的情况下，乙方应于知道或应当知道解除合同事由之日起30日内发出合同解除通知，否则视为同意继续履行合同）。自解除通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，应于解除通知到达之日起7个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力。10.2约定，除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。买方已支付的房屋价款按如下原则处理：（2）如因买方违约导致合同被解除的，卖方自发出解除合同通知书且买卖双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于买卖合同网上签订和房地产权属登记涂销等退房手续之日起60日个工作日内，将买方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给买方。买方逾期或者不予配合办理合同解除、房地产权属登记注销等手续的，视为委托授权给卖方办理注销手续，且卖方有权将该商品房另行出售。10.4约定，买方确认，不论因何种原因导致买卖合同解除的，买方均应按卖方的书面通知要求到有关部门协助办理买卖合同网上签订和房地产权属登记涂销等退房手续，并应赔偿卖方因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。否则，自卖方指定的协助办理退房手续期限届满之日起，买方每日应向卖方支付该商品房交易总价0.05%的违约金。12.1约定，买方通讯地址已记载在买卖合同中，所有卖方的通知书应以上述地址为依据。如买方变更通讯地址应自变更之日起3日内以快递形式知会卖方及卖方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由买方负责。凡卖方根据最后登记买方地址寄出的函件，即视为已送达买方。合同记载被告的地址为：烟台开发区富士康C区停车场。合同另对其他事项进行了约定。原告于2017年5月24日付款10000元，合同签订当日付款92798元。后因被告信用问题，贷款未获银行审批。2017年12月19日，原告向被告邮寄送达关于办理银行按揭贷款手续的催告函，载明：尊敬的侯云飞先生/女士：阁下于2017年5月29日购买烟台越秀?星汇金沙项目三期36号楼302户商品房(以下简称“该房屋”)，并与我司签署了该房屋编号为170529100032的《商品房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)。根据买卖合同的约定，阁下应于买卖合同签订当日向我司指定银行(或公积金管理中心或代办机构)提供全部符合要求的按揭贷款所需资料、费用，并与银行或相应机构签署贷款合同，并确保所提交的贷款资料真实有效，阁下办理的按揭贷款应于2017年6月29日前到达我司指定帐户。但阁下却未按买卖合同约定办妥上述按揭贷款手续，期间虽经我司多次催告，但阁下至今仍未按约履行。阁下的行为已构成严重的合同违约，并给我司造成了较大损失。基于上述情形，我司再次郑重函告如下：请阁下务必于2017年12月25日前办妥该房屋的按揭贷款手续，逾期未办妥，我司将依据买卖合同约定收取违约金，直至解除买卖合同，买卖合同解除后我司将另行出售该房屋，并保留追究阁下相关违约责任的权利。根据此函给予阁下的任何宽限，并不意味着我司对《商品房认购书》的条款作出变更或对任何权利放弃。特此函告，请予酌思！电话:0535-611****地址：烟台市开发区杭州大街3号。上述函件原告按合同载明的地址寄出，于2017年12月27日退回。被告主张其于2018年4月收到函件，并与原告协商，未能协商一致。2018年4月27日，原告向被告邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，载明：尊敬的侯云飞先生/女士：贵方于2017年5月24日购买烟台越秀?星汇金沙项目36栋302号房屋(以下简称“该房屋”)，并与我司签署了该房屋的《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)。根据合同约定，贵方应于2017年6月29日前缴交该房屋尾款人民币410000元，但截至本函发出之时，贵方仍有人民币410000元房款尚未缴交。虽经我司多次催促并书面函告，但贵方至今仍未按约履行，贵方的行为已构成严重的合同违约，并给我司造成了较大损失。基于上述情形，我司现依据合同第七条之相关约定，特向贵方发出本解除通知：我司与贵方签署的上述《商品房买卖合同》自本通知书送达或视为送达之日起解除，我司有权将贵方购买的该房屋另行出售。贵方应于收到本函件3日内自行到我司办理退还购房款的相应手续，并按合同约定向我司支付违约金及其他各项费用(如有)，我司有权在退还贵方已支付的购房款(无息)前将违约赔偿金及其他各项费用先行予以扣除。若贵方未及时履行上述义务，则我司将采取一切法律手段(包括诉讼在内)追究贵方应承担的违约责任，并追索因贵方的违约行为给我司造成的一切损失(包括但不限于因合同解除而产生的诉讼费用、保全费用、律师费用的支出及其他相关损失)，且在贵方履行完毕合同解除所应承担的相关义务和责任以前，对于贵方就该房屋已经支付的购房款我司有权不予退还。特此通知！烟台越星地产开发有限公司2018年4月27日电话:0535-61****地址：烟台市开发区北京中路与杭州大街交汇处。上述函件原告按合同载明的地址寄出，于2018年5月6日退回。诉讼过程中，被告主张约定的违约金过高，请求予以降低。因本次诉讼，原告与上海段和段（青岛）律师事务所签订聘请律师合同，约定：原告聘请上海段和段（青岛）律师事务所代理处理该诉讼，原告向上海段和段（青岛）律师事务所支付律师代理费30100元。本院认为，关于合同解除问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。在合同履行过程中，被告存在未按期办妥贷款手续、拖欠房款之情形，构成违约。原告于2018年4月27日向被告发出解除合同函，邮件于2018年5月6日退回，按合同约定应视为送达。双方当事人约定异议期间为7个工作日，被告未在约定的时间内向人民法院起诉，故原、被告双方于2017年5月27日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》于2018年5月6日解除。合同解除后，被告已缴纳的房款102798元，原告应予以返还。关于原告请求被告向其支付违约金102559.6元问题，《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”从本案原、被告双方履行合同的情况看，被告已向原告支付购房首付款102798元，余款410000元未办理按揭贷款也未付清，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款有关“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应以原告的实际损失为基础考量违约金约定是否过高，但原告未提供其损失的证据。当事人约定以总价款的20%计付违约金，显然属于约定的违约金过分高于所造成的损失的情形，本院根据《合同法》第一百一十四条以及前述司法解释第二十七条、第二十九条之规定，且考虑双方约定的违约金系惩罚性违约金，被告请求降低，本院予以照准，以被告承担10%为宜，计51279.80元。关于原告请求被告支付其律师费30100元问题，本院认为，原告提供的聘请律师合同及发票能够证实原告为本次诉讼支出律师费30100元。原告请求被告支付，与约相符，于法有据，本院予以支持。但律师收取的费用系按其诉求标的收取，对未支持的诉讼请求部分对应的律师费不应由被告承担，参照《山东省律师服务收费管理办法》规定的收费标准，以扣减5000元为宜，被告应承担的律师费为25100元。关于被告向原告支付逾期办理撤销网签备案手续违约金100元问题，合同解除后，被告未按合同补充条款第10.4条的约定办理相关退房手续，原告请求被告支付逾期办理撤销网签备案手续违约金100元，与约相符，于法有据，本院予以支持。关于原告主张第2、3、4项诉讼请求款项应从合同解除后原告应返还被告的已付购房款中优先扣除问题，《合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。原告该项诉请与上述规定相符，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告烟台越星地产开发有限公司与被告侯云飞于2017年5月29日签订合同编号为开预字第170529100032号《商品房买卖合同》于2018年5月6日解除；二、原告烟台越星地产开发有限公司返还被告侯云飞首付款102798元；三、被告侯云飞支付原告烟台越星地产开发有限公司违约金51279.80元；四、被告侯云飞支付原告烟台越星地产开发有限公司律师费25100元；五、被告侯云飞支付原告烟台越星地产开发有限公司逾期办理撤销网签备案手续违约金100元；上述给付款项相互兑除后，原告烟台越星地产开发有限公司支付被告侯云飞差额款26318.2元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1503元，由原告烟台越星地产开发有限公司负担647元、被告侯云飞负担856元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  汪田基二〇一九年五月三十一日书记员  孟 媛