北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初7693号原告：北京亦庄移动硅谷有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科谷一街**院**楼**601-1。法定代表人：杨太恒，董事长。委托诉讼代理人：周磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘影，北京市瑞驰律师事务所律师。被告：北京开客国际投资咨询有限公司，，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路******2115法定代表人：王清丽，执行董事。委托诉讼代理人：赵琳琳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：马锦毅，北京市汉鼎联合律师事务所律师。原告北京亦庄移动硅谷有限公司（以下简称：移动硅谷公司）与被告北京开客国际投资咨询有限公司（以下简称：开客国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告移动硅谷公司的委托诉讼代理人周磊、刘影，被告开客国际公司的法定代表人王清丽、委托诉讼代理人赵琳琳、马锦毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。移动硅谷公司向本院提出诉讼请求：1、判令开客国际公司支付免租期租金49398.96元；2、本案诉讼费由开客国际公司负担。事实与理由：2016年12月23日，移动硅谷公司与开客国际公司签订租赁协议，约定我方向其出租位于北京经济技术开发区荣昌东街五号3号楼5层501-1室的房屋，面积73.84平方米，租赁时间自2016年10月15日至2019年4月14日，2016年10月15日至2017年4月14日为免租期，2017年4月15日至2018年4月14日租金单价为60元/平方米/月，2018年4月15日至2019年4月14日租金单价为69元/平方米/月，租赁保证金为15284.88元。该协议还约定，如开客国际公司提前终止协议，需支付第一年免租期内的租金。协议生效后，我公司依约交付房屋，但开客国际公司提出于2018年1月1日终止协议。截止到2017年12月31日，开客国际公司仅支付2017年4月15日至2017年10月14日租金26582.4元，尚欠2017年10月15日至2017年12月31日租金11519.04元。此外，其还应当支付免租期租金53164.8元，以上共计64683.84元。扣除租赁保证金后，其应支付49398.96元。经我方多次催讨，其仍未支付。为了维护我方的合法权益，特诉至法院，望判如所请。开客国际公司辩称，不同意原告诉求，原、被告之间租赁合同没有实际履行，本案明为转租，实际上是我公司受移动硅谷公司以及北京众维网络技术有限公司（以下简称：众维公司）委托，以我司名义分别与移动硅谷公司和众维公司签订租赁合同，以规避原告母公司的相关规定。原告从未交付涉案房屋，涉案房屋由众维公司占有使用，也是由众维公司实际支付租金，因此原告和众维公司才是双方当事人，由此产生的纠纷应由众维公司承担责任。涉案租赁协议违约金条款前后矛盾，应适用16.3条的约定。涉案租赁协议中关于原、被告的权利义务严重不对等，如果适用7.6条严重违反了公平原则。即使认定我方违约，原告主张的违约金过高，应当予以降低，数额应为一个月的租金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月23日，移动硅谷公司（甲方）与开客国际公司（乙方）签订租赁协议，约定由乙方承租甲方位于北京经济技术开发区荣昌东街甲五号3号楼隆盛大厦C座5层501-1的室房屋（以下简称：501-1房屋），面积为73.84平方米，房屋租赁期自2016年10月15日至2019年4月14日，房屋用途为办公，其中2016年10月15日至2017年4月14日免租，2017年4月15日至2018年4月14日租金单价为60元/平方米/月。租赁保证金为15284.88元。2017年4月5前支付2017年4月15日至2017年10月14日的租金26582.4元，2017年10月5日前支付2017年10月15日至2018年4月14日的租金26582.4元。关于违约责任，协议书中约定乙方如提前终止协议，需支付甲方第一年免租期内租金作为违约金，租金收取标准为60元/平方米/月，金额为53164.8元。附件中约定，乙方未按约定承租房屋，或者在租赁期内需提前退租的，应提前30个日历日通知甲方，并支付给甲方相当于本协议约定的一个月租金数额的违约金。关于组成本协议文件，包括协议书及附件，如有不一致时，以协议书为准。该合同签订后，开客国际公司支付移动硅谷公司2017年4月15日至2017年10月14日的房屋租金26582.4元，租赁保证金15284.88元。2017年12月27日，开客国际公司作出关于隆盛大厦C座5层使用情况说明及退出申请（以下简称：退出申请），其中载明“经我方慎重考虑，拟申请于2018年1月1日正式退出该孵化器项目…所欠相关费用在腾出孵化空间时一定妥善处理，并以押金结算偿还。”，其在该退出申请底部盖章并落款日期2017年12月27日。关于501-1房屋的返还时间，移动硅谷公司与开客国际公司均认可系2017年12月31日。开客国际公司提交租赁协议、咨询顾问协议及补充协议、退出申请、众维公司交纳租金水电费明细及票据、邮件及微信记录等证据，欲证明众维公司系实际承租人，应追加其作为第三人参加诉讼，移动硅谷公司应向众维公司主张租金及违约金。上述事实，有租赁协议、支付凭证、关于隆盛大厦C座5层使用情况说明及退出申请、开庭笔录等证据材料在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为，移动硅谷公司与开客国际公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。本案中，移动硅谷公司与开客国际公司均认可在开客国际公司提出退租申请的情况下，双方于2017年12月31日就501-1房屋进行了交接，故双方于2016年12月23日就501-1房屋的租赁协议已于2017年12月31日解除。关于解除的后果，根据协议约定，开客国际公司提前解除租赁协议，其应支付移动硅谷公司免租期租金，关于免租期租金的具体数额，移动硅谷公司只免除了开客国际公司六个月的租金，而非合同约定的一年免租期。移动硅谷公司要求开客国际公司支付免租期租金，有合同及法律依据，开客国际公司提出酌减违约金至一个月租金之请，移动硅谷公司所免除的租金是在信赖开客国际公司能够如期履行合同约定义务的情形下所作出的让利行为，现在开客国际公司在享受了免租期后仅支付了六个月的房租即提出解除合同，结合双方合同的履行情况、过错程度及预期利益、损失等因素，本院酌定应以实际免除的六个月租金计算。开客国际公司在2017年10月15日至2017年12月31日期间仍使用涉案房屋，故应支付该期间的租金。关于应支付免租期租金的具体数额，开客国际公司欠付租金及部分免租期租金折抵保证金后，经本院核算，开客国际公司仍应支付22587.89元。此外，开客国际公司主张案外人众维公司系实际承租人，申请追加该公司为第三人参加诉讼，并主张违约责任由其承担，移动硅谷公司称涉案房屋在交付开客国际公司之前一直由其占有，不存在由众维公司占用的情形，开客国际公司提交的证据不足以证明其系受众维公司委托而与开客国际公司签订的合同。因众维公司并非本案合同相对方，原、被告双方的房屋租赁合同已经解除，移动硅谷公司的主张仅限于金钱义务，不涉及案外人利益，故本院对开客国际公司的申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、北京开客国际投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京亦庄移动硅谷有限公司免租期租金22587.89元；二、驳回北京亦庄移动硅谷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517元，由北京亦庄移动硅谷有限公司负担281元（已交纳），由北京开客国际投资咨询有限公司负担236元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 齐伟龙二〇一九年五月二十八日法官助理 李运普书 记 员 赵若含