呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初247号原告（申请执行人）：李占维，男，现住呼和浩特市。原告（申请执行人）：刘丽君，女，现住呼和浩特市。原告（申请执行人）：李静，女，现住呼和浩特市。原告（申请执行人）：塔娜，女，现住呼和浩特市。四原告共同委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。被告（案外人）：温秀莲，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。被告（被执行人）：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市和林格尔盛乐经济园区成长大道路北昭君世家东侧。法定代表人：付海林，公司总经理。委托诉讼代理人：高萍，女，内蒙古天旗房地产开发有限公司员工，住武川县。原告（申请执行人）李占维、刘丽君、李静、塔娜与被告（案外人）温秀莲、被告（被执行人）内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李占维、刘丽君、李静、塔娜的委托诉讼代理人葛如贵、被告温秀莲的委托诉讼代理人李开祥、被告天旗公司的委托诉讼代理人高萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李占维、刘丽君、李静、塔娜向本院提出诉讼请求：准许执行（2018）内0105执1489号裁定，查封位于武川县可可花园A区10号楼1单元301号、2单元202号两套房屋及102号2个车库。事实与理由：2018年1月26日，赛罕区人民法院对原告李占维、刘丽君、李静、塔娜诉被告内蒙古天旗房地产开发有限公司民间借贷一案作出了(2017)内0105民初4882号民事判决书：一、天旗公司于本判决生效之日起15日内返还原告借款本金655400元；二、天旗公司于本判决生效之日起15日内支付原告利息504658元；三、驳回原告的其他诉讼请求。原告作为执行申请人于法定期间内向赛罕区人民法院申请强制执行，赛罕区人民法院依法作出了（2018）内0105执1489号民事裁定，并对上述被执行人天旗公司开发建设的房屋和车库采取了查封的执行措施。被告（案外人）温秀莲对执行标的作出书面异议，赛罕区人民法院于2018年12月20日作出（2018）内0105执异316号执行裁定书，中止（2018）内0105执1489号之一执行裁定中对位于武川县可可镇可可花园A区10号楼1单元301号、2单元202号房屋及102号车库的执行。原告认为，316号执行裁定事实认定不清，法律适用错误。案外人不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：一、案外人不属于提起执行异议的权利人。因本案执行标的为天旗公司开发建设房屋且未竣工验收，尚未办理房屋产权初始登记。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定，应当认定天旗公司为该执行标的的权利人。虽然案外人与天旗公司签订了房屋买卖合同，但双方仅存在债务关系。该标的物的物权并未转移，人民法院应当严格依据《物权法》的规定认定所有权人。二、非因买受人自身原因未办理过户登记，该理由不适用本案，不足以排除执行。非因买受人自身原因未办理过户登记，该条的适用情形为出卖人为非房地产开发企业，因本案被执行人为房地产开发企业，案外人主张排除执行，应适用《执行异议和复议案件规定》第29条的规定，故原裁定法律适用错误。三、本案案件事实并不符合《执行异议和复议案件规定》第29条规定的足以排除执行的情形。第一、案外人一次购买2套住房和3个车库不符合用于居住的生活常识，不是本案中应当保护的消费者；第二、事实上案外人常年居住生活工作在呼和浩特市，没有在武川县购买房屋的必要性和合理性。不应认定为用于居住；第三、案外人没有当庭提供商品房预售许可证，原告没有对该证据质证。案外人与天旗公司签订的房屋买卖合同应为无效合同。综上所述，案外人不是提起执行异议的权利人，执行标的未办理房屋产权初始登记，应当依据相关法律规定认定房屋所有权人，既不适用《执行异议和复议案件规定》第28条，也不适用第29条的规定。案外人的债权不具有优先权。案件事实不属于足以排除执行的情形。人民法院应当判决准许执行上诉执行标的。被告温秀莲辩称：被告温秀莲已经与天旗公司签订了商品房买卖合同，车库买卖合同，天旗公司开具了收据，按合同约定收取了房屋、车库的全款并缴纳了物业费，双方交接了房屋钥匙，买卖合同合法有效。所以被告享有排除执行的权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告天旗公司辩称：公司将房屋出售给温秀莲，然后公司出具了收款收据，交付了房屋，双方之间的债权债务全部消灭。公司认可房屋属于被告温秀莲，公司出具的合同以及收据，应是有效的。请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，天旗公司于2015年2月2日取得了武川县可可花园A区1-12号楼项目的商品房预售许可证。2016年10月12日，被告温秀莲与被告天旗公司签订两份《商品房买卖合同》以及一份《车库买卖合同》，由温秀莲购买天旗公司开发建设的武川县可可花园A区10号楼1单元3层西户（301）房屋、A区10号楼2单元2层东户（202）房屋以及A区10号楼一层北向3、4号车库。合同签订当日，温秀莲即向天旗公司交付了全部购房以及车库款项，天旗公司给温秀莲出具收款收据。原告李占维、刘丽君、李静、塔娜与天旗公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）内0105民初4882号民事判决书，判决：一、天旗公司于判决生效之日起十五日内返还李占维、刘丽君、李静、塔娜借款本金655400元；二、天旗公司于判决生效之日起十五日内支付李占维、刘丽君、李静、塔娜利息504658元；三、驳回李占维、刘丽君、李静、塔娜的其他诉讼请求。判决生效后，李占维、刘丽君、李静、塔娜向本院申请强制执行，本院于2018年8月31日作出（2018）内0105执1489号之一执行裁定，查封被执行人天旗公司所有的位于武川可镇可可花园A区10号楼101号-2022号车库；A区10号楼1-201、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、2-201、2-202、2-301、2-302、2-401、2-402号房屋。另查明，2018年5月，温秀莲将王拉柱、孔海峰、倪志伟三人诉至武川县人民法院，要求三被告停止对温秀莲2套住宅以及2个车库的侵害，排除妨害、赔偿损失。武川县人民法院（2018）内0125民初473号民事判决书以及呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终562号民事判决书均认定：温秀莲与天旗公司签订了商品房买卖合同，并于2018年3月28日向天旗公司交纳了购买房屋的物业费、垃圾清运费、装修保证金、电视入网费、电表、水表等费用，温秀莲与天旗公司的买卖关系成立，温秀莲对涉案房屋及车库享有占有、使用权，是涉案房屋的占有人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中温秀莲在本院查封之前已经与天旗公司签订合法有效的书面买卖合同，付清全部购房款，并对涉案房屋合法占有、使用，未办理不动产转移登记并非其自身原因，且温秀莲名下无其他可居住的房屋。依据上述相关法律规定，温秀莲对涉案房屋享有实体权利。原告主张温秀莲与天旗公司签订的房屋买卖合同无效本院不予支持。原告针对诉讼请求未能提交充分的证据，案外人温秀莲提交的证据形成完整的证据链条，足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李占维、刘丽君、李静、塔娜的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告李占维、刘丽君、李静、塔娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬 二〇一九年五月二十四日书 记 员 邢春霞