宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初103号原告（反诉被告）：郝海利，女，1984年1月29日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张辉（原告丈夫），住宁夏回族自治区银川市。被告（反诉原告）：绿地集团银川学府置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区学院路林带北侧、文萃路林带东侧绿地国际花都。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴之坤、林剑，北京大成（银川）律师事务所律师。原告（反诉被告）郝海利与被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司（以下简称学府置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝海利及其委托诉讼代理人张辉，被告（反诉原告）学府置业公司的委托诉讼代理人吴之坤、林剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郝海利向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：2013-GH-1677）；2.判令被告返还原告交付的购房首付款144358元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月，郝海利及其家人到学府置业公司的售楼部看房，经询问销售价格、面积、付款方式后，郝海利有购买意向，遂向家人亲戚筹借首付款。2018年9月9日，郝海利与学府置业公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定学府置业公司将位于银川市XX小区XX室房屋出售给郝海利，房屋建筑面积96.5平方米，单价4812元，房屋总价款464358元。郝海利采用商业贷款方式购买该房屋，购房首付款144358元，于2018年9月8日前交付至学府置业公司指定的银行账户，剩余32万元向与学府置业公司签署贷款协议的合作商业银行贷款。合同签订后，郝海利按照学府置业公司的要求提供各种贷款材料，在将贷款材料交给贷款银行后，银行告知郝海利，由于郝海利丈夫张辉存在银行不良信用记录无法贷款，故郝海利购买的房屋无法通过按揭贷款方式购买。郝海利及其丈夫靠务农为生，没有足够的经济能力一次性支付剩余房款，郝海利遂到学府置业公司处协商退房事宜。学府置业公司告知郝海利需交纳2万元违约金。现郝海利认为，其在购房过程中并未有任何过错，不应当承担违约金。故其诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）学府置业公司辩称，郝海利不享有合同解除权。本案合同无法继续履行的主要原因系郝海利购买涉案房屋时存在不良征信记录，导致其购买房屋的后续房款不能以银行按揭贷款的方式交纳，郝海利也没有向学府置业公司提出以其他方式交纳剩余房款的意向，因此涉案合同无法继续履行的主要原因系郝海利单方违约。按照双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》中附件四第3、4条约定，郝海利未在合同约定的时间内办理完毕按揭贷款手续，逾期超过15日的，学府置业公司享有合同解除权，并可以要求郝海利承担违约责任。故其认为郝海利的诉请无事实及法律依据，其请求法院判决驳回原告的诉讼请求。反诉原告（被告）学府置业公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告（被告）与反诉被告（原告）签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.判令反诉被告（原告）承担总房款15%的违约金计69653.7元；3.判令反诉被告（原告）协助反诉原告（被告）办理合同撤销备案手续。反诉的事实和理由：2018年9月9日，学府置业公司与郝海利签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定由郝海利购买学府置业公司开发的“XX小区XX室”。学府置业公司在签订合同后，为郝海利办理了合同网签电子备案登记。郝海利仅支付了首付款144358元，下剩房款以银行贷款方式支付。后因郝海利无法办理银行按揭贷款，逾期交付房款已经达到学府置业公司依约定可以行使解除权的条件。故其向法院提起反诉，请求判如所请。反诉被告（原告）辩称，学府置业公司在经审查明知郝海利方征信有问题的情况下，依然为郝海利办理相关购房手续，且郝海利向学府置业公司交付首付款后，学府置业公司并未向郝海利交付涉案房屋，故其不同意支付违约金。并陈述，如法院认为郝海利应当承担违约责任，则学府置业公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）郝海利提交的宁夏增值税普通发票2份、银联商务刷卡票据2份、《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、被告（反诉原告）学府置业公司提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对原告（反诉被告）郝海利向法庭提交的抵押承诺书1份、个人信用报告2份、夫妻共同债务确认书1份、结婚证（复印件）1份、户口本（复印件）1份、借款申请表1份、个人贷款面谈面签确认书2份、借款申请人声明1份、补充协议1份。上述证据，系原告（反诉被告）与其丈夫张辉在办理住房按揭贷款过程中准备的资料，具有真实性、合法性，本院予以采信，但对原告（反诉被告）据此所待证之证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月9日，郝海利与学府置业公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定由郝海利购买学府置业公司开发的位于宁夏银川市XX小区XX室商品房一套，该房屋建筑面积为96.5平方米，单价为4812元/平方米，总价为464358元。双方约定郝海利采取贷款方式向学府置业公司支付购房款，付款方式为：郝海利应当于2018年9月8日前支付首期房价款144358元，占全部房价款的31%，余款32万元向与学府置业公司签署贷款协议的合作商业银行申请贷款支付。该合同第八条约定：除不可抗力外，郝海利未按照约定时间付款的，双方同意按照附件四的约定方式处理。该合同附件四系关于涉案商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，其中第3条按揭付款第3.1款约定：出卖人（学府置业公司）在买受人（郝海利）办理银行按揭时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请；第3.2款约定：买受人应当在本合同签订之日起三日内与按揭贷款银行面谈，并按照银行要求提供相应的按揭贷款资料，买受人最迟应在本合同签订之日起15日内办理完毕按揭贷款手续；第3.4款约定：若买受人未按本合同约定的时间办理完毕按揭贷款手续或未按期提供按揭所需资料或相关按揭费用，每逾期一日，买受人应按未付购房款总额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的15%向出卖人支付违约金。第3.6款约定：买受人申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准，本合同约定期限内，如买受人按揭贷款未得到银行批准或银行批准的金额少于买受人申请的贷款金额，则买受人应在知悉以上情形之日起或接获出卖人、银行任意通知之日起七日内变更付款方式支付剩余购房款（或者差额房款）或者申请退房并配合办理《商品房买卖合同》注销手续，买受人因此退房的，出卖人退还买受人全部已付款（不计利息），买受人应向出卖人支付总房款15%的违约金，七日届满，买受人发生未申请退房、未配合办理备案注销手续、未支付剩余购房款任意情形的，每超出一日，买受人须按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金，超过15日的，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房款15%的违约金，同时承担出卖人为主张权利所付出的诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等全部费用。该合同附件十一补充协议第十一条关于合同解除的补充约定第11.1款约定：若出卖人根据合同约定选择解除本合同的，买受人均有义务在出卖人发出解除合同通知之日起七日内配合出卖人在有关政府部门办理解除《商品房买卖合同》的登记备案手续……。该合同第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同附件十一补充协议第十三条对主合同第二十八条的变更为：经买卖双方协商一致，同意对主合同第二十八条变更如下：本补充协议为合同的组成部分，本补充协议对合同所做的变更和补充与合同具有同等的效力，补充协议与合同不一致的，以本补充协议为准；第十四条约定：买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人以充分理解并同意其全部内容。该合同第二十九条约定：本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。该合同附件十一补充协议第六条约定：合同约定的各项时限包含国家法定节假日（含周六、周日），如到期日为法定节假日（含周日、周六），则顺延至节假日后的第一个工作日。另查明，郝海利通过借记卡刷卡的方式，于2018年8月22日向学府置业公司付款94358元，于2018年8月24日向学府置业公司付款50000元，两笔共计144358元。2018年8月24日，学府置业公司向郝海利开具金额分别为94358元、50000元的增值税普通发票各1份。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》签订后，郝海利向中国银行申请住房按揭贷款，但未申请成功，其下剩的32万元购房款至今未付。涉案房屋已经办理了商品房预售合同登记备案手续。庭审中，郝海利、学府置业公司均同意解除双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，但双方就违约金无法达成一致意见。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，郝海利与学府置业公司依法签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，根据该合同附件四第3条第3.2款、第3.6款的约定，学府置业公司在郝海利无法办理房屋贷款，无力支付剩余房款的情况下，有权解除合同，庭审中，双方亦同意解除其签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》。据此，对郝海利及学府置业公司主张的解除其签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求及反诉请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，对郝海利已经支付给学府置业公司的首付款144358元，学府置业公司应及时向郝海利返还。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据涉案合同附件十一补充协议第十一条第11.1款的约定，涉案合同解除后，郝海利应配合学府置业公司在有关政府部门办理解除涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续。本案争议焦点系郝海利是否应当支付违约金及涉案合同约定的解除合同违约金是否适当。本案中，郝海利关于其在办理涉案房屋按揭银行贷款时已咨询过学府置业公司的工作人员且得到其可以办理贷款的答复，其遂交纳房屋首付款的主张，因其未提供证据予以证明，且根据涉案合同附件四第3条第3.1款约定，学府置业公司在郝海利办理银行按揭时不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准其按揭贷款申请，故郝海利在未成功办理银行按揭贷款的情况下，应按照合同附件四第3条第3.6款约定，及时向学府置业公司支付下剩房款，其一直未支付下剩购房款，致使双方约定的解除合同的条件成就，其系合同解除中的违约方，依照相关法律规定及合同约定，其负有向守约方学府置业公司支付违约金的义务。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中郝海利对于学府置业公司要求支付违约金的反诉请求，其认为违约金过高，请求法院予以调整。学府置业公司作为守约方，在涉案合同解除后，其仍可继续对外销售涉案房屋，其在庭审中陈述其在本案中所受损失为开具购房发票的税费损失及经营利润损失，但其未提供有效证据予以证明，结合本案实际，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，对于学府置业公司要求郝海利支付违约金的反诉请求，本院酌情支持1万元。因双方互负金钱债务，本院依法予以抵顶。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郝海利与被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）郝海利购房首付款144358元；三、原告（反诉被告）郝海利于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司违约金1万元；以上二、三项抵顶后，被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）郝海利购房首付款134358元；四、原告（反诉被告）郝海利于本判决生效之日起十五日内协助配合被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司办理解除涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续；五、驳回原告（反诉被告）郝海利的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3188元，由被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司负担。反诉案件受理费770元，由原告（反诉被告）郝海利负担111元，由被告（反诉原告）绿地集团银川学府置业有限公司负担659元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审  判  长   张 颖人 民 陪 审 员   王克林人 民 陪 审 员   吕书婷 二〇一九年五月十日 法 官 助 理   韩亚茹书  记  员   刘 萍附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。