云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终238号上诉人（原审原告、申请执行人）：何政恒，男，1988年3月12日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人:袁永东，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审原告、申请执行人）：周芯宇，女，1990年1月9日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人:袁永东，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、案外人）:胡飞，男，1977年1月6日出生，汉族，现住云南省昆明市银海畅园**。委托诉讼代理人:杜晓秋，云南上首律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:杨炜艳，云南上首律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人（被执行人）：刘海明，男，1977年7月1日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人:邓永帅，云南大格律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人何政恒、周芯宇因与被上诉人胡飞，原审第三人刘海明申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何政恒、周芯宇的共同委托诉讼代理人袁永东，被上诉人胡飞的委托诉讼代理人杜晓秋、杨炜艳，原审第三人刘海明的委托诉讼代理人邓永帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何政恒、周芯宇上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；一二审诉讼费由胡飞承担。事实和理由：一审适用法律错误，导致作出错误裁判。本案最核心的争议焦点为：何政恒、周芯宇抵押物权与胡飞合同债权之间，谁应优先受偿的问题。何政恒、周芯宇就案涉不动产依法办理抵押登记，且享有的抵押权并未被依法宣告无效，当与胡飞所享有的合同债权发生冲突时，依法应优先保护其享有的物权。本案应根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条的相关法律规定作出判决，而不应再依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行判决。胡飞辩称，一审适用法律正确，其没有过错，就案涉房屋及车位享有排除执行的民事权益，应驳回何政恒、周芯宇的上诉请求。刘海明述称，其支持何政恒、周芯宇的上诉观点，何政恒、周芯宇的上诉请求应得到支持。何政恒、周芯宇向一审法院起诉请求：1.撤销昆明市中级人民法院作出的（2017）云01执异244号执行裁定书；2.判定对被执行人刘海明名下位于昆明市银海畅园西区22幢2单元301号房屋及109号车位的抵押物继续执行；3.本案诉讼费由刘海明、胡飞承担。一审经审理认定本案案件事实如下：2015年2月12日，一审法院作出（2015）昆民三初字第84号民事调解书，确认以下调解协议：“一、由被告刘海明于2015年4月30日前偿还原告何政恒、周芯宇借款本金人民币350万元及利息（以350万元为本金，从2013年5月5日起计算至款项还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；二、案件受理费人民币46664.00元，减半收取人民币23332.00元，律师费人民币100000元，合计人民币123332.00元，由被告刘海明承担，并于2015年4月30日前支付给原告何政恒、周芯宇；三、被告刘海明到期不能履行债务的，原告何政恒、周芯宇有权就剩余全部款项申请强制执行；四、原告何政恒、周芯宇有权就（昆明市）房他证昆字第××号房屋他项证项下的刘海明所有的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。”后一审法院依法作出（2016）云01执1097号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人刘海明在银行的存款6201448.66元，或对被执行人刘海明价值6201448.66元的财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。”2016年10月25日，一审法院向昆明市不动产登记局发出《协助执行通知书》，对被执行人刘海明名下所有的位于（证号：201137629）、西22幢2单元3层301室（201136904）、4号车库-1层停车位109室（证号：201151433）、110室（证号：201151291）、159室（证号：201151336）房屋予以查封。另查明，刘海明以银行按揭方式向昆明银海房地产开发有限公司购买了位于银海畅园西区22栋2单元301号房屋及109号车位。2010年7月8日，刘海明向牟觀芷出具了《委托合同》，委托牟觀芷代刘海明出售案涉房屋及车库，该《委托合同》在昆明市真元公证处办理了公证。2010年9月14日，昆明百信房地产经纪有限公司作为中介方促成刘海明与胡飞就案涉房屋和车位的买卖签订了《房产买卖合同》，约定案涉房屋和车位的交易价格为130万元，胡飞于公证机关签订《房产买卖合同》时，支付50万元，于收到产权管理部门开具的《收件收据》时，支付80万元。2011年5月20日，刘海明与胡飞签订《房屋买卖补充协议》，约定：“……。因房产证至今未办下来，买方胡飞还差卖方刘海明上述房产的购房款尾款人民币：捌拾万元（800000元）未付。为此，双方协商达成如下协议：一、买方胡飞于2011年12月30日之前再追加首付款人民币：壹拾万元整（100000元）给卖方；从这次协商后到办理过户手续期间，卖方不能因任何理由再要求转让方和买方追加首付款。二、转让方及中介方在此交易过程中，必须全程配合支持。三、从卖方刘海明与买方牟觀芷签订此房屋买卖协议之日起到2011年5月30日止，卖方给刘海明对此房（银海畅园小区西22幢2单元301号房）所付的银行按揭利息由买方胡飞补给卖方刘海明；在过户时算出所付的利息金额（2010年7月6日到2011年5月30日），由买方胡飞支付给卖方。从2011年6月1日起，卖方上述房产的银行按揭贷款由买方按月支付（第一期时间是2011年6月10日前），月供金额为人民币：叁仟叁佰玖拾柒元叁角柒分，账号为：兴业银行471080188800317390，姓名：刘海明。在办理过户手续时算出买方所付的银行按揭总款，此款（买方所付的银行按揭总款）用于抵充所欠房款。四、在上述房的房产证办下来之后，三年内（2011年5月20日至2014年5月20日）双方必须办理过户手续。……”。《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》签订后，胡飞向牟觀芷、刘海明支付了购房款共计772650元，牟觀芷于2010年9月14日向胡飞出具了收到50万元的收条，刘海明于2011年12月31日向胡飞出具了收到10万元的收条。2015年2月7日、2016年5月17日，刘海明向胡飞分别出具了《收条》，载明刘海明分别收到了胡飞支付的152650元、2万元，上述款项为胡飞于2011年6月起向刘海明支付的每月按揭贷款。胡飞尚欠527350元购房款未付。案涉房屋和车位于2011年5月31日、2011年8月2日办理了房屋所有权证，刘海明于2012年7月2日向银行偿还了剩余银行按揭贷款后即持有案涉房屋所有权证。2012年11月6日，刘海明向何政恒、周芯宇借款并将案涉房屋和车位进行抵押并办理了抵押登记。在一审法院执行局就胡飞提出的执行异议申请一案及本案审理过程中，胡飞明确表示同意向刘海明支付购房尾款。再查明，《房产买卖合同》签订后，刘海明于2010年9月14日向胡飞交付了案涉房屋和车位，胡飞于2011年1月起向昆明银海物业服务有限公司缴纳物业管理费。刘海明于2017年12月19日向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，请求：1.判令解除2010年9月14日刘海明委托第三人牟觀芷与胡飞签订的《房产买卖合同》以及2011年5月20日刘海明、胡飞与牟觀芷签订的《房屋买卖补充协议》；2.判令胡飞支付刘海明房屋及车位占用费326800元（暂从2010年9月计算至2017年11月）。昆明市官渡区人民法院经审理后于2018年7月4日作出（2017）云0111民初10753号民事判决，驳回了刘海明的全部诉讼请求。刘海明不服该判决，提起上诉，后于2018年9月17日向昆明市官渡区人民法院递交了撤回上诉的申请。综合诉辩双方的主张，一审法院归纳本案争议的焦点为：胡飞是否就案涉房屋和车位享有足以排除强制执行的民事权益？一审法院认为：本案系申请执行人异议之诉，故本案应审查胡飞作为案涉房屋和车位的买受人是否就案涉房屋和车位享有足以排除强制执行的民事权益，即本案应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”作为法律依据进行审查。（一）关于是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据本案查明的法律事实，胡飞与刘海明签订经中介方昆明百信房地产经纪有限公司促成于2010年9月14日签订了《房屋买卖合同》，于2011年5月20日签订了《补充协议》，上述协议系胡飞与刘海明的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。故胡飞与刘海明签订的上述房屋买卖协议均在案涉房屋和车位设立抵押及被查封之前。（二）关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。胡飞与刘海明签订房屋买卖协议后，共向刘海明支付了购房款772650元，已占购房总款比例的60%。因协议约定胡飞收到产权管理部门开具的《收件收据》时，由胡飞一次性支付剩余购房款，胡飞所支付的银行按揭贷款部分予以扣减。但刘海明未提交证据证实其已将产权管理部门开具的《收件收据》交由胡飞，也未将其在2012年7月2日偿还银行按揭贷款取得房屋所有权证的事实告知胡飞，胡飞至2014年11月还按协议约定向刘海明支付每期的银行按揭款，能够证实胡飞并不知晓房屋所有权证的办理情况，其无法按照《房产买卖合同》的约定向刘海明支付剩余购房款，胡飞对此无任何过错。且胡飞在案外人执行异议申请及本案审理过程中均同意向刘海明支付剩余购房尾款，故其付款符合上述司法解释第二十八条规定的条件。（三）关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。此处“占有”指不动产转移占有，使买受人实现对不动产管控和支配，刘海明自认于2010年9月14日向胡飞交付了案涉房屋和车位，且胡飞提交了物业费收据证实其于2011年1月起即交纳了案涉房屋和车位的物业管理费，可以证明胡飞在案涉房屋和车位被查封之前已对案涉房屋和车位进行了使用和支配，故一审法院认定胡飞在案涉房屋和车位被查封之前已合法占有。(四)关于是否因买受人自身原因未办理过户登记。刘海明本案中未按协议约定向胡飞交付产权管理部门开具的《收件收据》，也未将房屋所有权证的办理情况告知胡飞，反而将案涉房屋和车位的所有权证用于设立抵押向本案原告借款，故刘海明存在严重过错，胡飞对未能办理过户登记并无过错。据此，胡飞对被执行人刘海明名下的案涉房屋和车位提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其权利依法能够排除对案涉房屋和车位的执行，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和第二百二十七条规定，判决：“驳回原告何政恒、周芯宇的诉讼请求。”二审中，各方当事人均未提交证据。本院对一审认定的事实，依法予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的焦点是：胡飞作为买受人是否就案涉房屋和车位享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，第一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”其立法目的在于保护无过错的不动产买受人的物权期待权，是考虑到不动产价值不菲，通常不动产买受人需倾尽积蓄，而不动产权登记的滞后性，不动产买受人签订不动产买卖合同，甚至支付全部价款或大部分价款后，往往非因其自身原因不能及时办理产权登记的社会现状。为维护不动产买受人的合法权利，保护交易安全及社会稳定，法律认为无过错不动产买受人所享有的权益不仅仅是合同债权，而是一种趋近于物权的“物权期待权”，从而获得优先于其他债权和担保物权的保护。这种立法目的、精神同样体现在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”中，且明确规定消费者身份的商品房买受人在支付全部或者大部分款项后，其权利优先于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。从上述法律条文规定来看，我国立法及司法实践中对不同法益进行差别保护，本案中何政恒、周芯宇作为抵押权人依法享有以拍卖、变卖案涉房屋及车位的价款优先受偿的权利；但是，此种优先受偿的权利并不是绝对的，即不可以对抗具有生存权性质的消费者物权期待权。第二、本案中，就案涉房屋及车位，虽然胡飞并不享有物权，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的关于无过错不动产买受人物权期待权的保护构成要件，即在法院查封前，案外人胡飞与刘海明已签订合法有效的《房屋买卖合同》；已支付大部分购房款，并在本案中同意向刘海明继续支付告剩余购房尾款；在法院查封前已合法占有和使用案涉房屋及车位；非胡飞自身原因未办理过户登记。但是，就案涉房屋及车位，抵押权人何政恒、周芯宇办理了抵押登记，并依法向法院申请执行以实现其抵押权，即以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。由此，导致案涉房屋及车位上存在的抵押权与无过错的买受人物权期待权发生冲突，因《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中“消费者”概念，不能完全涵盖《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中不动产买受人的概念，故《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不宜作为确定买受人物权期待权优先性的依据。目前我国法律没有明确规定抵押权与无过错的买受人物权期待权发生冲突时，保护的先后顺序，本案应根据相关法律规定进行具体分析认定。第三、本案中，何政恒、周芯宇抵押权的设立，在房屋已经出售并交付购房人胡飞之后；此时，刘海明作为案涉房屋及车位的所有人以及权证登记人，对房屋及车位的处分权应受到限制，而刘海明仍将已出售并交付胡飞使用的房屋及车位另行抵押贷款，显属恶意。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求买受人合法占有不动产，以占有方式对外公示其对不动产享有的权利。《中华人民共和国担保法》第三十九条第一款规定：“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。”法律规定抵押合同应当包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属，即要求抵押权人对抵押物的所有权、使用权属进行必要审查。因此在买受人直接占有不动产，即行使不动产物权占有、使用权能的情况下，抵押权人未对抵押物权属进行合理审查而办理抵押登记，则其未尽到法律规定的注意义务，应由其承担不利的后果，此时买受人物权期待权应得以排除抵押物权的执行。因此，本案中抵押权人何政恒、周芯宇虽就案涉房屋及车位办理了抵押登记，但无证据证明何政恒、周芯宇就案涉房屋及车位作为抵押物进行了必要合理的审查，故不能对抗案外人胡飞的物权期待权，一审法院判决驳回何政恒、周芯宇的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。需要指出的是，我国法律并不禁止多个权利人对同一物享有权利；一个权利人享有的物权并不因其他权利人对同一物享有权利而当然消灭。若因本案致何政恒、周芯宇对案涉房屋及车位享有的抵押权不能实现，其可另循其他法律途径解决。综上所述，何政恒、周芯宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何政恒、周芯宇负担。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 刘亚东二〇一九年五月三十日书记员 袁 卉