浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初1079号原告：谢迪明，男，1959年10月26日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：徐玉兰，女，1958年7月4日出生，汉族，住址同上。二原告的共同委托诉讼代理人：王力斌，上海市嘉华律师事务所律师。被告：嘉兴极客家房地产经纪有限公司。住所地浙江省嘉兴市南湖区勤俭路****楼**-10。法定代表人：戴维。委托诉讼代理人：王惠明，浙江嘉深律师事务所律师。原告谢迪明、徐玉兰与被告嘉兴极客家房地产经纪有限公司（以下简称极客家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即将租赁房屋交还原告；3.被告支付至租赁房屋实际交还日止的租金暂计人民币66668元（暂定为四个月，自2018年11月1日至2019年2月28日止,每月16667元）；4.被告支付至租赁房屋交还日止的物业管理费暂计2257.76元（暂定为四个月，自2018年11月1日起至2019年2月28日止，每月564.44元）；5.被告支付提前退租的违约金人民币40000元；6.租赁房屋押金人民币16667元归原告所有；7.被告支付逾期付款违约金人民币15000元；8.被告赔偿原告免租期损失人民币18889元。事实与理由：原告是浙江省嘉兴市嘉善县世纪大道607、609号房屋的产权人。2017年6月27日，原告与嘉兴鑫铭行房地产经纪有限公司（以下简称“鑫铭行”）就上述地址房屋签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。之后因被告经营需要，在双方确认合同条款不变的前提下，将租赁合同的承租人由鑫铭行变更成了被告。根据租赁合同约定，双方租赁期限自2017年6月28日起至2022年7月31日止，共计61个月零3天，其中免租期34天;租金为16667元/月，年租金总计20万元，自2020年8月1日起至租期届满，租金每年递增10000元；租金每季度支付一次，于每自然季度结束前两天支付下个自然季度的房租；押金为16667元；租赁期间，如承租方提前退租的，应承担出租方相应损失为：1）押金不予退还，2）承担年租金20%的违约金；如承租方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租方未按约定时间返还房屋的，应按每日年租金千分之五标准支付违约金。租赁合同签署后，原告已经按约将租赁房屋交付给被告使用，然而自2018年11月1日起，被告无故拖欠租金未付。为此，原告曾于2019年1月19日委托律师致函被告交涉，要求妥善履行合同义务，但被告未予理会并欠付至今。故原告特诉至法院。被告极客家公司答辩称：1.我方同意解除双方签订的租赁合同；2.我方同意返还租赁物，在诉前也曾联系过原告方，但原告方拒绝接受钥匙；3.我方愿意支付至房屋解除之日止的租金。4.物业管理费也应由我方承担，但从原告提交的证据看，原告并未垫付物业管理费；5.原告的第五、六项诉请，没有依据。本案解除租赁合同是原告依据双方签订的房屋租赁合同第8条第5款行使的解除权，并不存在被告提前退租这种情况。故不适用租赁合同第9条第1款、第2款的约定，同理因并非被告提前退租，所以不适用合同约定的第9条第2款约定，原告要求押金归其所有没有依据，该押金应用于支付被告结欠原告的租金及违约金；6.对于原告的第七项诉请，要求原告说明计算方式及参照标准；7.原告的第八项诉请，也没有依据，不适用合同第9条第4款的约定。而对于诉状中原告认为被告迟延支付了租金，我方是认可的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对方亦发表了质证意见，本院经审查后，对当事人提交证据的真实性均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实与原告所述基本一致。另查明：1.原、被告在租赁合同中约定，物业管理费由被告承担。原告于2019年4月1日支付了涉案房屋2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费2822.2元；2.在本案审理过程中，被告于2019年4月1日向原告交还了涉案房屋的钥匙。本院认为，第一，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告自2018年11月1日起无故拖欠租金未付，经原告发送律师函进行催讨后，被告仍未支付相应租金。且根据双方租赁合同的约定，不按照约定支付租金达15日，合同解除。故原告要求解除租赁合同并无不当，该租赁合同应自2019年3月4日本院向被告送达起诉状副本之日起解除。因被告自2018年11月1日起即未支付租金，且直至2019年4月1日才将涉案房屋的钥匙交还给原告，故被告理应向原告支付自2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金共计16667元/月×5个月＝83335元。关于原告要求支付物业管理费的诉请。本院认为，根据双方租赁合同的约定，物业管理费应由被告承担，且原告也已垫付了相应款项，故被告应当向原告支付拖欠的2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费2822.2元。第二，关于被告是否存在提前退租的问题。原告认为依租赁合同第九条第二款的约定，如被告提前退租的，则押金不予退还，且被告须承担年租金20%的违约金。被告则认为，本案原告解除租赁合同是依据双方签订的房屋租赁合同第8条第5款约定（即不按照约定支付租金达15日的，可以解除合同）行使的解除权，并不存在被告提前退租这种情况，故不适用租赁合同第九条第二款的约定。本院认为，虽被告未明确表示过要提前退租，但自2018年11月1日起被告即不再向原告支付租金，在收到原告发送的律师函后，仍未履行相应义务。故被告系以其行为表明其不愿履行合同的主要义务，存在提前退租的意思表示，其之所以不主动明确表示要提前退租，不排除有规避双方合同相关约定的意图。故综上，本院认为被告的行为应属于提前退租的性质。第三，关于被告所支付的押金是否应当退回的问题。本院认为，押金制度是房屋租赁合同中普遍存在的一种履约担保方式，不仅担保房屋的完好状况与租金的收取，也担保租赁合同的履约期限。承租人在任何一方面的违约行为均将影响到押金的返还。本案中，双方在合同中约定，如被告提前退租的，则押金不予退还。该条款系当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力，应对其约定予以尊重和保护。本案中，被告提前退租的行为符合双方合同约定的被告无权收回押金的情形，故被告所交纳的押金16667元应归原告所有。第四，关于被告是否应当向原告支付提前退租的违约金40000元的问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告并未提交证据证明其因被告提前退租的行为产生了损失，且双方在合同中既约定了被告所交押金不予退还，又要求被告承担其他违约责任，该条款显失公平，故本院认为在被告所交纳的押金归原告所有的情况下，原告要求被告另行支付提前退租违约金40000元缺乏相应依据，本院不予支持。第五，关于被告是否应当支付逾期付款违约金15000元及赔偿原告免租期损失18889元的问题。本院认为，双方租赁合同约定被告应按每日年租金千分之一标准支付违约金的前提是，“被告未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的”。但现被告未按约定支付租金已经达到了解除合同的条件，且原告也要求与被告解除合同，另双方也并未对返还房屋的时间进行约定，故原告无权以此为由要求被告支付相应违约金。另外，双方在签订租赁合同时，原告自愿给予被告34天的免租期，系原告在订立合同时给予被告的优惠条件，也即对自己权利的处分，且租赁合同也并未对需要赔偿免租期损失的情形作出相关约定，故原告以被告提前退租为由要求被告赔偿其免租期损失的诉请，缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告谢迪明、徐玉兰与被告嘉兴极客家房地产经纪有限公司于2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》自2019年3月4日起解除；二、被告嘉兴极客家房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告谢迪明、徐玉兰支付2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金83335元及物业管理费2822.2元，两项合计86157.2元；三、被告嘉兴极客家房地产经纪有限公司交付的租赁房屋押金16667元归原告谢迪明、徐玉兰所有；四、驳回原告谢迪明、徐玉兰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3490元，减半收取计1745元（原告已预交），由原告谢迪明、徐玉兰负担567元，由被告嘉兴极客家房地产经纪有限公司负担1178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  曹律二〇一九年五月十日书记员  岑奇