福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终64号 上诉人（一审被告）：厦门志禾房地产投资管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区湖里街******。 法定代表人：黄志生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜福成，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬慧娟，福建润金律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：中国人民解放军73141部队农副业基地，住所地，住所地福建省晋江市西滨镇跃进村73141部队农副业基地iv> 负责人：王钊。 委托诉讼代理人：蔡伟文，福建华晖律师事务所律师。 上诉人厦门志禾房地产投资管理有限公司（以下简称志禾公司）因与被上诉人中国人民解放军73141部队农副业基地（以下简称73141部队）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民初1131号民事判决，本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 志禾公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，将本案发回重审，或改判志禾公司支付2013年至2016年间尚欠的土地租金869.75431万元。2、驳回73141部队其他诉讼请求。3、本案一审、二审诉讼费用按比例承担。事实和理由:一、一审判决认定的租金计算标准有误，导致截止2016年12月31日的实欠租金计算有误，实际应为869.75431万元。2013年4月2日《关于志禾公司租赁地块“物流园项目”招商完毕前暂不设立第二家物流园企业以及租金以实际测绘面积为准计算的相关批复》（以下简称《批复》）真实、合法、有效，系当事人真实意思表示。一审判决以2016年10月9日的《分期还款协议书》否认其证明效力过于草率，应予纠正。志禾公司系因前期投资较大(一期投入资金1.6亿元；二期土方回填工程，三通一平，投入资金2107.2571万元)，资金周转出现问题经营困难为由申请按照实际使用面积计算土地租金，志禾公司拖欠巨额租金，明显没有能力履行债务，更何况数额如此巨大的欠款。在73141部队已经批复同意的情况下，志禾公司再作出明显对己不利且数额相差迥异的还款承诺，明显不符合常理。志禾公司承租地块系部队用地，在合同履行过程中，地位并，地位并不平等41部队是较为强势的一方。由于志禾公司因经营原因拖欠了租金，当73141部队提出要签订分期还款协议时，志禾公司不得己只好签字，否则，如果73141部队真的采取断水断电的措施，志禾公司还得承担对下游客户的违约责任。《分期还款协议书》中关于欠款数额的内容违背73141部队的承诺，也违背志禾公司的真实意思表示，依公平原则和诚实信用原则，应当确认2013年4月2日批复的证明效力，并作为本案的定案依据。双方已达成了以实际使用面积为准计算租金的协议。一审判决对《分期还款协议书》中有关欠款数额部分并不认可，而是按照合同履行情况予以修改，实际已推翻了《分期还款协议书》中欠款数额的约定，但改得还不够彻底。二审完全可以根据公平和诚实信用原则，再次确认以实际测绘的使用面积为准计算租金。故自2013年4月2日开始的年租金应按256.79亩(其中使用面积237.53亩，公摊面积38.52亩)计算为398.2803万元。2013年租金已经结算为l21.719875万元，加上2014年1月1日至2016年5月31日租金计995.70075万元，故截止2016年5月31日的租金应为lll7.42062万元。至2016年5月底，73141部队与当地政府达成了土地置换的协议，本项目中水泥道路55.26亩已于2016年6月份转为民用，不再是志禾公司承租范围，故该部分租金应据实扣减。扣减年租金标准为857082.6元(使用面积51.1155×16500，公摊面积8.289×1650)，故从2016年6月份开始的年租金标准应为312.57204元，2016年6月1日至2016年12月31日的租金为182.33369元。故自2013年1月至2016年12月31日的租金共计：121.719875万元(2013年尚欠租金)+1117.42062(2014年1月--2016年5月)+182.33369(2016年6月-l2月)=1299.75431万元。扣除志禾公司支付的租金430万元，实欠截止2016年12月31日的租金为869.75431万元。 二、自2017年1月1日起至今，志禾公司仍然继续占有使用201.53亩土地，而73141部队未提出异议，原租赁合同涉及继续占有使用的201.53亩土地的部分继续有效，只是双方的租赁关系变更为不定期，志禾公司所欠债务的法律性质应当是租金。73141部队基于法律关系和合同履行情况的错误认识，提出占有使用费的主张是错误的，应当直接判决驳回其该部分的诉讼请求。一审判决在未进行释明73141部队未变更诉讼请求的情况下，直接判决志禾公司支付租金，是判非所诉，超出了73141部队的主张范围。另外，一审判决的第二项内容歧义，无法执行。 三、在2013年4月2日，73141部队同意按实测使用面积计算租金，而该项目第一期工程于2014年8月20日初步完成，而测绘工作更是迟至2015年1月份以后才完成。在测绘没有完成之前，志禾公司没有据实支付租金的标准；期间2014年ll月28日73141部队就给志禾公司发出了第二期项目停建的通知，由于73141部队的违约行为导致讼争项目第二期无法实施，影响第一期项目的运营，志禾公司不仅需要赔偿二期招商损失，而且还承受了巨大的经济损失(由于讼争地块开发之前是鱼塘莲藕地，志禾公司投入巨资回填碎石土方，三通一平，至少付出2107.2571万元)，志禾公司欲与73141部队协商赔偿和租金支付的事宜，但被无理拒绝，故志禾公司不应承担支付逾期付款违约金的责任。另外，在志禾公司的巨额损失没有获得补偿，志禾公司还保留对讼争地块优先承租使用的权利和土地被征收后获得相应补偿的权利。 73141部队辩称，一、一审判决计算租金没有错误。2013年4月2日《批复》的第二项内容并未生效。《批复》第二项内容的前提条件是：建设石狮市自来水厂及抗台风防护林，会占用志禾公司承租的地块。该前提条件成就后，才以“实际测绘的租赁土地面积为准计算租金予以计收”。实际上，《批复》作出后，石狮市自来水厂及抗台风防护林均未建设，也就未占用志禾公司承租的地块，该《批复》前提条件并未成就，所以《批复》第二项内容无效。《批复》作出后，双方于2013年12月30日签订的《合作生产合同》(该合同的期限是2014年1月1日至2016年12月31日，合同编号为[2014]18号)(以下简称“【2014】18号合同”)并没有约定以实际测绘的租赁土地面积为准计算租金，而是明确约定2014年、2015年和2016年这三年的合作生产收益金每年均为7553370元。志禾公司对[2014]18号合同的效力始终没有异议，证实《批复》第二项内容并未生效。 双方于2016年10月9日签订的《分期还款协议书》明确确认：2014年、2015年和2016年这三年的合作生产收益金每年均为7553370元。该《分期还款协议书》约定的2014年-2016年的合作生产收益金额与双方签订的[2014]18号合同约定的收益金额完全一致，也就是说是对[2014]18号合同金额的再次确认，也是在《批复》作出后签订的。志禾公司对【2014】18号合同约定的金额没有异议，却对《分期还款协议书》确认的与【2014】18号合同相同的金额提出质疑，称签订《分期还款协议书》是不得已、违背其真实意思表示，与事实不符，没有证据支持。因此，《分期还款协议书》是合法有效的，并再次证实了《批复》并未生效。73141部队与当地政府至今仍未确定置换给政府土地的红线位置，尚不能确定“水泥道路55.26亩”属置换土地范围内。“水泥道路55.26亩”至今仍为军用，未移交给政府转为民用，且志禾公司至今仍在使用“水泥道路55.26亩”。故该部分租金仍不能扣减。 二、一审判决不存在判非所诉。双方签订的【2014】18号合同约定的合同期限(2014年1月1日至2016年12月31日)届满后，双方至今未再续订合同。志禾公司自2017年1月1日起至今，仍然继续占有使用73141部队的256.79亩土地，而非其主张的201.53亩土地。73141部队现虽未对其继续占有使用土地提出异议，但要求其按合同有效期间土地租金的计算标准支付其继续占有土地期间的占有使用费，是合情合理，也是符合法律规定的。且73141部队主张的占有使用费即是让志禾公司支付土地租金的意思，和一审法院判决第二项确认的“租金”并不矛盾，并不超出73141部队的主张范围。故一审法院判决未超出了73141部队主张范围。一审法院第二项判决中租金的支付方式表述虽不够明确具体，志禾公司自2017年1月1日起至今已继续占有使用涉案土地达2年2个月之久，建议予以明确。 三、志禾公司拒付逾期付款违约金的理由没有合同依据，依法不能成立。 根据双方签订的【2014】18号合同第十一条第(一)项约定“甲方(73141部队)因军事需要提前终止合同的(指大军区以上的)，必须经上级主管业务部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将合同生产地块及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收生产收益，其他互不补偿”以及该条第(四)项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。 2014年11月18日，73141部队因国家和军队政策发生重大调整等原因，所以向志禾公司发出《通告》要求不允许其新建任何永久性建筑，志禾公司于当日予以签收。对该份《通告》内容的真实性，73141部队在一审中还提供了《转发军区的通知传真电报》及附件予以佐证。根据上述约定，73141部队不应对志禾公司及第三方的损失承担赔偿责任。故志禾公司要求以其损失抵销尚欠的租金及免付逾期付款违约金，与合同约定内容相违背，依法不能成立。 根据双方签订的[2014]18号《合同》约定：每逾期1日或者1个月，志禾公司应按欠缴总额的0.3％支付违约金。志禾公司未按照合同约定及《分期还款协议书》确定的期限支付租金，故应支付逾期付款违约金。73141部队在一审中已将原约定违约金计付标准变更为：要求志禾公司根据《分期还款协议书》确定的还款时间以欠缴款项为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金。一审判决第三项依法有据。综上所述，请求二审法院依法驳回志禾公司的上诉。 73141部队向一审法院起诉请求：1.判令志禾公司立即支付拖欠2013年1月至2016年期间的合作生产收益金1957.7308万元；2.判令志禾公司立即支付自2017年1月1日起至停止占有使用土地的占有使用费，按每年755.3370万元标准计收，暂计算至起诉之日起为1510.6740万元；3.志禾公司应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期付款违约金，自2016年11月26日起至还款之日，暂计算至起诉之日为206.6011万元（详见违约金计算表）；4.由志禾公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、73141部队与志禾公司于2010年9月30日签订《土地租赁授权委托书》，约定73141部队于2010年9月30日将土地出租给志禾公司，授权志禾公司全权行使土地的开发和日常管理、物业管理、土地和相关设施设备的维护及管理等，委托框架期限18年（2010年10月1日起至2028年9月30日），合同每3年一签。委托书未尽事宜，以租赁合同为准。 二、73141部队与志禾公司于2010年9月30日签订《军用土地使用权租赁合同》（合同编号【2010】-001号）。合同主要内容为：1.由73141部队提供址于73141部队农副业基地三区相应场地面积为524.6亩的地块出租给志禾公司使用。（其中使用面积451.4亩，公摊面积含道路、消防通道等73.2亩）。使用土地租金按16500元／亩·年计算，公摊面积含道路、消防通道按1650元／亩·年计算。2.租赁期自2010年10月1日起至2013年12月31日止。3.合同期内租金总额（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）贰仟叁佰肆拾叁万壹仟捌佰零捌元整（2343.1808万元）。其中2010年租金（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）柒拾贰万伍仟壹佰陆拾捌元整（72.5168万元）；2011年租金（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）柒佰伍拾陆万捌仟捌佰捌拾元整(756.8880万元)；2012年租金（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）柒佰伍拾陆万捌仟捌佰捌拾元整（756.8880万元）；2013年租金（不含水、电、暖、设备、物业等费用）人民币（大写）柒佰伍拾陆万捌仟捌佰捌拾元整（756.8880万元）；租金按半年结算一次。4.合同第八条第（一）项约定“甲方（73141部队）因军事战备（指大军区以上的）及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方（志禾公司）应当自接到甲方通知之日起六个月内无条件的将所承租的土地及按本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿”；第（四）项“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。5.合同第十条约定：志禾公司逾期交付土地租金及有关费用，每逾期一日，73141部队按未交租金总额千分之三向志禾公司收取违约金；逾期三十日，73141部队有权解除本合同并收回按合同约定属于73141部队的全部财产，同时停止向志禾公司提供的水、电等，属于志禾公司的财产在没有结清租金和其他费用之前，不得转移；逾期六十日，视为志禾公司放弃其在73141部队处的财产，同时73141部队有权取消保证金向志禾公司收取所欠租金及违约金。6.合同第十一条第（一）项约定“租赁期满后，如政策无重大变动的情况下，乙方有权继续租赁叁年，租金参照周边地块租赁市场行情，每三年调整一次，调整增减幅度不超过10%，但合同另行签订；”。 三、73141部队又与志禾公司于2013年12月30日签订【2014】18号合同。合同主要内容为：1.由73141部队提供址于晋江市西滨镇73141部队农副业基地三区内相应场地面积共计523.525亩的地块（其中生产经营使用面积450.475亩，公摊面积含道路、消防通道等73.05亩）。使用土地租金按16500元／亩·年计算，公摊面积含道路、消防通道按1650元／亩·年计算。2.合作期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。3.合同第四条约定“乙方应向甲方缴纳合作生产收益共计人民币（大写）贰仟贰佰陆拾陆万零壹佰壹拾元整（2266.0110万元）（不含水、电、暖、气、设备物业等费用）；分别：2014年合作生产收益人民币（大写）柒佰伍拾伍万叁仟叁佰柒拾元整（755.3370万元）；2015年合作生产收益人民币（大写）柒佰伍拾伍万叁仟叁佰柒拾元整（755.3370万元）；2016年合作生产收益人民币（大写）柒佰伍拾伍万叁仟叁佰柒拾元整（755.3370万元）；合作生产收益每半年结算，签订合同时，交付本合同前六个月合作生产收益377.6685万元，其余合作生产收益分别于2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日前交付。”4.合同第七条约定“乙方（志禾公司）逾期交付当年合作生产收益，每逾期1个月，甲方（73141部队）按欠缴款总额的0.3%收取滞纳金。逾期6个月，甲方有权终止合同，由此造成的一切损失由乙方全额承担”等等内容。5.合同第十一条第（一）项约定“甲方因军事需要提前终止合同的（指大军区以上的），必须经上级主管业务部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将合同生产地块及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收生产收益，其他互不补偿。”合同第十一条第（五项）约定“合作生产合同期满，合同自动解除。” 四、2016年10月9日，73141部队与志禾公司签订《分期还款协议书》，主要内容如下：截至2016年9月30日，志禾公司拖欠73141部队2013年-2016年合作生产收益金2387.730875万元（其中2013年合作生产收益121.719875万元，2014年合作生产收益755.3370万元，2015年合作生产收益755.3370万元，2016年合作生产收益755.3370万元）。……签订如下协议：第一条乙方（志禾公司）采取分期还款的方式偿还2013年-2015年合作生产收益，截至2017年1月20日，乙方须分期向甲方（73141部队）偿还2013-2015年合作生产收益￥1632.393875万元，具体如下：第一期截至2016年11月25日，乙方须向甲方偿还2013年合作生产收益￥121.719875万元；第二期截至2016年12月20日，乙方须向甲方偿还2014年合作生产收益￥755.3370万元；第三期截至2017年1月20日，乙方须向甲方偿还2015年合作生产收益￥755.3370万元。第二条乙方2016年合作生产收益和2017年上半年合作生产收益须分别于2017年3月30日和2017年6月30日前向甲方缴纳。 五、《分期还款协议书》签订后，志禾公司仅支付430万元，即2016年11月30日支付60万元，2017年11月9日支付170万元，2018年4月20日支付200万元。 六、2014年11月18日，73141部队因国家政策调整需要向志禾公司发出《通告》，要求不允许新建任何永久性建筑，志禾公司于当日签收该《通告》。此后，志禾公司使用的土地为房屋B地块（152.72亩）、房屋A地块（48.81亩）以及水泥道路55.26亩，合计256.79亩【其中使用面积237.53亩（256.79亩×92.5%）、公摊面积38.52亩（256.79亩×15%）】。 一审法院认为，73141部队与志禾公司签订的《军用土地使用权租赁合同》（合同编号【2010】-001号）、【2014】18号合同，根据合同的权利义务内容，应确认双方是土地租赁合同关系，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。 一、关于诉讼时效的问题； 一审法院认为，2016年10月9日，志禾公司与73141部队签订《分期还款协议书》，是双方当事人对原债权债务的履行重新达成的协议，志禾公司对原来债务进行重新确认并表示同意履行还款义务，原债权债务的诉讼时效应重新起算。此后，志禾公司又于2016年11月30日、2017年11月9日、2018年4月20日支付合计430万元，73141部队主张双方结算后其一直向志禾公司催讨租金，有事实依据，予以支持。志禾公司辩称73141部队的诉讼请求部分超过诉讼时效，于法无据，不予采纳。 二、关于志禾公司应支付73141部队多少租金及逾期付款违约金的问题。 一审法院认为，志禾公司经与73141部队结算后签订《分期还款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。经查，2014年11月18日，73141部队因国家政策原因向志禾公司发出《通告》要求不允许新建任何永久性建筑，志禾公司于当日予以签收。根据73141部队与志禾公司签订的【2014】18号合同，合同第十一条第（一）项约定“甲方（73141部队）因军事需要提前终止合同的（指大军区以上的），必须经上级主管业务部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将合同生产地块及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收生产收益，其他互不补偿。”，故志禾公司辩称自接到73141部队的《通告》起一个月后即自2014年12月19日起仅按现有使用的土地面积256.79亩（其中使用面积237.53亩、公摊面积38.52亩）支付租金，有合同及法律依据，予以采纳。志禾公司提出73141部队违约要求其停止施工部分土地并辩解其公司投入的相关土石方回填工程损失应予以抵扣租金，缺乏合同依据，不予采纳。志禾公司关于评估未使用土地的土石方工程造价的鉴定申请，与本案没有关联，不予准许。据此，2014年租金应按728.4346万元计收（755.3370万元-755.3370万元÷365天×13天）；2015年起到至今的年租金应按398.2803万元（237.53亩×16500元+38.52亩×1650元）计算。结合2016年10月9日的《分期还款协议》，可以确认截至2016年10月9日，2013年尚欠的租金为121.719875万元，2014年尚欠的租金为728.4346万元，2015年尚欠的租金为398.2803万元，2016年尚欠的租金为398.2803万元，以上总计为1646.715075万元。志禾公司于2016年11月30日支付60万元，2017年11月9日支付170万元，2018年4月20日支付200万元，73141部队自愿将该三笔款项优先抵付租金，故志禾公司于2016年11月30日支付60万元，应优先偿还2013年拖欠租金121.719875万元，截至2016年11月30日，2013年拖欠的租金仅剩61.719875万元（121.719875万元-60万元）；志禾公司于2017年11月9日支付的170万元，应优先偿还2013年拖欠的租金，故截至2017年11月9日已支付完毕2013年拖欠的租金，还剩108.280125万元（170万元-61.719875万元），该剩余款项108.280125万元应优先偿还2014年拖欠的租金。至2017年11月9日，2014年拖欠的租金仅剩620.154475万元（728.4346万元-108.280125万元）；2018年4月20日，志禾公司又支付200万元，该款项应优先偿还2014年拖欠的租金，截至2018年4月20日，志禾公司拖欠的2014年的租金仅剩420.154475万元（620.154475万元-200万元）；2015年尚欠的租金为398.2803万元，2016年尚欠的租金为398.2803万元，志禾公司尚欠的2014年至2016年的租金为1216.715075万元。自2017年1月1日起至今，志禾公司仍然继续占用使用256.79亩土地，而73141部队未提出异议，原租赁合同即【2014】18号合同涉及继续占有使用256.79亩土地【其中使用面积237.53亩（256.79亩×92.5%）、公摊面积38.52亩（256.79亩×15%）】的部分继续有效，但双方的租赁期限应变更为不定期。故自2017年1月1日起，志禾公司应按年租金398.2803万元向73141部队支付租金至停止使用为止。根据双方当事人的合同约定，每逾期1日或者1个月，志禾公司应按欠缴总额的0.3%支付违约金。志禾公司未按照合同约定及《分期还款协议书》确定的期限支付租金，73141部队自愿要求志禾公司根据《分期还款协议书》确定的还款时间以欠缴款项为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金，系其自身权利的处分，予以支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1、志禾公司应于判决生效之日起十日内支付73141部队2013年至2016年间尚欠的土地租金1216.715075万元；2、志禾公司应于判决生效之日起十日内支付73141部队自2017年1月1日起至停止使用为止按年租金398.2803万元计算的租金；3、志禾公司应于判决生效之日起十日内支付73141部队以欠缴款项为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金（其中，2013年拖欠租金的违约金应自2016年11月25日起至2016年11月29日以121.719875万元为基数；自2016年11月30日起至2017年11月8日止以61.719875万元为基数；2014年拖欠租金的违约金应自2016年12月20日起至2017年11月8日以728.4346万元为基数；2017年11月9日起至2018年4月19日止以620.154475万元为基数；2018年4月20日起至实际还款之日止以420.154475万元为基数；2015年拖欠租金的违约金应自2017年1月20日起至实际还款之日止以398.2803万元为基数；2016年拖欠租金的违约金应自2017年3月30日起至实际还款之日止以398.2803万元为基数；2017年上半年拖欠的租金自2017年6月30日起至实际还款之日止以199.1402万元为基数；2017年下半年拖欠的租金自2017年12月31日起至实际还款之日以199.1401万元为基数）；4、驳回73141部队的其他诉讼请求。一审案件受理费225550元，由73141部队负担50579元；由志禾公司负担174971元。 二审期间，当事人未提交新的证据。对于一审认定事实，双方均未提出异议，本院予以确认。 一、关于租金计算的问题 本院认为，志禾公司主张按照《批复》的约定计算租金，《批复》其实质也是志禾公司与73141部队在履约过程中形成的一个协议，《批复》的时间是2013年4月2日，而73141部队据以主张权利的主要依据是2016年10月9日双方签订的《分期还款协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”无论《批复》是否生效，均已被双方订立的《分期划款协议书》所变更。志禾公司主张《分期还款协议书》系被胁迫订立的，但没有提供证据支持，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”《分期还款协议书》订立于2016年10月9日，但志禾公司未在法定的一年期限内行使撤销权，其撤销权已经消灭。志禾公司主张按照《批复》的约定计算租金，不予支持。至于73141部队与当地政府达成土地置换协议，但没有证据证明该协议已经履行，志禾公司仍然实际占有涉案土地，志禾公司要求扣减该部分土地的租金，没有事实依据，不予采纳。 二、关于一审判决是否超越73141部队诉讼请求的问题 本院认为，73141部队主张土地占用使用费，其计算标准按照租金的计算标准符合客观实际，故一审判决要求志禾公司支付租金，并未超越73141部队的诉讼请求。 三、关于志禾公司要求以73141部队的违约造成的损失抵销逾期付款违约金的问题 本院认为，根据73141部队与志禾公司签订的【2014】18号合同第十一条第（一）项约定“甲方（73141部队）因军事需要提前终止合同的（指大军区以上的），必须经上级主管业务部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将合同生产地块及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收生产收益，其他互不补偿。”73141部队因军事需要单方解除符合合同约定，志禾公司要求73141部队承担违约责任，缺乏合同依据，不予采纳。 综上所述，一审判决租金计算准确，且未超越73141部队的诉讼请求。志禾公司要求73141部队承担违约责任没有事实与法律。本院认为，租赁期限届满之后，73141部队并未要求志禾公司返还土地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，在租期届满之后，双方进入不定期租赁合同期间，志禾公司应当继续支付租金至本判决生效之日止，至于判决生效之后的租金，由于租金尚未产生，73141部队无权要求志禾公司支付。志禾公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、维持福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民初1131号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民初1131号民事判决第二项、第四项； 三、厦门志禾房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73141部队农副业基地自2017年1月1日起至本判决生效之日止按年租金398.2803万元计算的租金； 四、驳回中国人民解放军73141部队农副业基地其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费225550元，由厦门志禾房地产投资管理有限公司负担。一审案件受理费的负担，按照一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 林 源 审判员 蔡毅明 审判员 黄 挺 二〇一九年五月三十日 书记员 张秋梅