重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0235民初6610号原告：云阳县规划和自然资源局，住所地云阳县云江大道**。法定代表人：李珉卿，系该局局长。委托诉讼代理人：沈小平，重庆四正律师事务所律师，系特别授权。被告：重庆华郁金城房地产开发有限责任公司，住所，住所地云阳县双江街道云江大道****负6-3div>法定代表人：陈建宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王小平，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。原告云阳县规划和自然资源局与被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年11月6日受理后，依法由审判员曾小明独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云阳县规划和自然资源局的委托诉讼代理人沈小平、被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王小平到庭参加诉讼。因本案案情复杂，于2019年1月29日变更为普通程序，由审判员王显光担任审判长，与人民陪审员赵容、王小玲组成合议庭，共同负责对案件进行审判，本案现已审理终结。原告云阳县规划和自然资源局向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告国有建设用地使用权出让金12267600.00元，并支付2016年8月15日至2018年11月6日期间利息1312718.39元（按中国人民银行贷款年利率4.75%计算），2016年8月15日至2018年11月6日期间违约金9949023.60元，合计23529341.99元，并从2018年11月7日起按合同约定支付利息和违约金至土地出让金至付清时止；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年2月18日，原告与被告签订合同编号：渝地[2016]合字（云阳）第02号《国有建设用地使用权出让合同》，原告将座落于云阳县青龙街道滨江路磷肥厂宿舍用地北侧与杨家堡移民房西南地侧地块建设用地5187.66平方米出让给被告，价款为24537600.00元，出让价款分二期支付，第一期在2016年2月15日前付12270000.00元，第二期于2016年8月15日之前付清，双方约定，若被告未按时支付土地出让金，按中国人民银行公布的贷款利率支付利息并按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，被告支付了第一期出让金后未支付第二期出让金，截止2018年11月6日，被告未支付土地出让金为12267600.00元，利息为1312718.39元，违约金9946023.60元，共计23529341.99元，望法院依法判决。被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司辩称，被告受让取得该块土地属实，原土地出让金及支付方式亦属实。但是在原、被告交付土地时，受让方发现该土地被另外的开发商占用了1.5亩，被告多次向原告和规划部门报告，期望解决土地交付瑕疵问题，同时交付时土地内尚有不符合双方约定的条件，对该土地上的一栋烂尾楼没有予以拆除，导致被告及相关部门一直在协商出让金的具体数额，被告不存在违约，也就不存在相应的违约金和利息，就算有违约行为，原告主张的违约金及利息过高。本院经审理认定事实如下，2016年1月14日，被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司与云阳县公共资源交易服务中心签订《国有建设用地使用权成交确认书》。主要内容为：重庆华郁金城房地产开发有限责任公司竞得张家坝组团B01-16/01号国有建设用地（宗地编号：YUNYANG-1-出让-52号）国有建设用地使用权，总面积为5187.66平方米，成交总价为2453.76万元。重庆华郁金城房地产开发有限责任公司应于2016年2月5日之前向云阳县财政缴清土地出让价款后，持本《成交确认书》到云阳县规划和自然资源局签订《国有土地使用权出让合同》。2016年2月15日，被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司缴纳了出让价款12270000.00元。2016年2月18日，原告云阳县规划和自然资源局与被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司签订渝地（2016）合字（云阳）第02号《国有建设用地使用权出让合同》（即涉案合同）。主要内容为：本合同项下出让宗地编号为YUNYANG-1-出让-52号，宗地面积为5187.66平方米，坐落于云阳县青龙街道滨江路磷肥厂宿舍用地北侧与杨家堡移民房西南侧。主体建筑物性质为住宅，建筑总面积18156.81平方米，建筑容积率不高于3.50不低于1；出让人同意在2016年2月29日将出让宗地交付给受让人，交地条件为“红线内为净地，红线外五通（通水、通电、通路、通气、通讯），土地受让人必须全权处理该地块内已建建（构）筑物等遗留问题，费用自行承担，地下或空中管，地下或空中管线由土地受让人自行出资摘除或迁移”国有建设用地使用权出让价款为24537600.00元，第一期12270000.00元付款时间为2016年2月15日之前，第二期12267600.00元付款时间为2016年8月15日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金等。同日，原告与被告签订《国有建设用地交地确认书》，主要内容为：根据国有建设用地使用权出让合同重庆华郁金城房地产开发有限责任公司（受让方）取得了宗地编号YUNYANG-1-出让-52号国有建设用地使用权。云阳县规划和自然资源局（交地方）于2016年2月18日已将该宗地实际交付给重庆华郁金城房地产开发有限责任公司（受让方），重庆华郁金城房地产开发有限责任公司（受让方）同意接收。原、被告双方盖章确认。当日，被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司作出承诺其已于2016年2月15日支付第一期国有建设用地使用权出让价款，余下12267600.00元国有建设用地使用权出让价款于2016年8月15日前付清。另查明，原告交付该宗地时，该宗土地内有一栋两层烂尾楼没有拆除，已由被告拆除完毕，该块土地被告现已开始开发建设。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的原、被告身份信息、《国有建设用地使用权成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地交地确认书》、土地勘测报告书，税收发票、承诺书等在案佐证。经审查，上述证据来源合法，与本案有关联，各证据之间基本能够相互印证，能证明本案事实，其证明的上述事实，本院予以确认。本案的争议焦点之一：原告向被告交付的涉案宗地是否符合《国有建设用地使用权出让合同》的约定，原告是否有违约行为？根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条第（二）约定，交地条件为“红线内为净地，红线外五通（通水、通电、通路、通气、通讯），土地受让人必须全权处理该地块内已建建（构）筑物等遗留问题，费用自行承担，地下或空中管，地下或空中管线由土地受让人自行出资摘除或迁移”交付该宗土地时还有一栋两层烂尾楼没有拆除，且交付土地被其他开发商占用了1.5亩，原告交付土地不符合合同约定，存在违约行为。本院认为，虽然原告交付该宗土地时有一栋两层烂尾楼没有拆除属实，但原、被告已签订《国有建设用地交地确认书》，被告同意接收，表明被告对该土地交付时的现状知晓且愿意接受，并没有对该烂尾楼提出异议，又根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条第（二）“土地受让人必须全权处理该地块内已建建（构）筑物等遗留问题，费用自行承担，地下或空中管，地下或空中管线由土地受让人自行出资摘除或迁移”的特别约定，原告交地时该宗地内存在**烂尾楼让人被告自行处理，费用自行承担。本案中被告并未举示原告在交付该宗土地时该宗土地被他人占用1.5亩的相关证据，故被告辩称意见本院不予采纳，原告向被告交付的涉案宗地应当是符合《国有建设用地使用权出让合同》的约定，不存在违约行为。本案的争议焦点之二：原告请求被告支付违约金、利息的诉讼请求是否应当得到支持？违约金是否应该调整？根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条规定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”被告作为涉案土地的受让人，未能遵守合同约定，于2016年8月15日前支付出让款12267600.00元。根据上述约定，应当承担未支付款项12267600.00元的违约金，自2016年8月15日起按照每日1‰的标准支付至付清之日，被告没有按照合同约定期限支付第二期价款，构成违约，依法应承担违约责任，其除应支付原告下欠价款外，还应支付原告利息及违约金，根据双方的约定及相关法律规定，利息及违约金分别计算至被告实际付款之日止。本案中，从2016年8月15日起，被告将支付违约金，违约金具有“补偿性、惩罚性”双重功能，其首要功能为补偿性；双方约定的利息(年利率4.75%)加违约金的计算标准高达年利率41.25%，为平衡双方利益，2016年8月15日以后的利息，被告可不再支付，故原告要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告的损失具体体现为资金利息损失，但是，涉案合同约定的违约金计算标准高达年利率36.5%，且原告未举证证明其实际损失及预期利益损失程度，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，并结合本案的实际情况，本院酌情决定将违约金计算标准调整为年利率24%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告云阳县规划和自然资源局土地出让价款12267600.00元；并从2016年8月15日起以12267600.00元为基数按年利率24%计算违约金至付清之日止；二、驳回原告云阳县规划和自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159446.00元，由原告云阳县规划和自然资源局负担8896.00元，由被告重庆华郁金城房地产开发有限责任公司负担150550.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  王显光人民陪审员  赵 容人民陪审员  王小玲二〇一九年五月二十三日法官 助理  曾召德书 记 员  贾 颖黄一航