湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0407民初1281号 原告：华某某，男。 委托诉讼代理人：戴鑫，湖南八方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾保毅，衡阳市石鼓区北方法律服务所发了工作者。 被告：衡阳国联房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区船山大道**。 法定代表人：黄五一，该公司董事长。 委托诉讼代理人:王神鹰，湖南湘华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建生，男，1953年5月25日出生，汉族，公司员工，住衡阳市石鼓区。 第三人：段某某，男。 委托诉讼代理人:王神鹰，湖南湘华律师事务所律师。 原告华某某与被告衡阳国联房地产开发有限公司（以下简称国联公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，原告申请追加段某某为本案第三人，并于2018年12月3日、2019年4月17日两次公开开庭进行了审理。原告华某某委托诉讼代理人戴鑫、贾保毅，被告国联公司委托诉讼代理人王神鹰、王建生，第三人段某某及其委托诉讼代理人王神鹰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《房屋拆迁补偿协议书》约定，向原告履行原地安置义务，即在衡阳市易赖街131-133号地段安置原告一套42平方米的正街门面和三套住房204平方米；2.判令被告支付临时安置补助费131364元(即按照3元/平方米，自2003年12月5日起暂计至2018年10月4日，直至实际交房为止)；3.判令被告赔偿原告租房损失(以房屋租金价格评估结论为准)；4.本案诉讼费用由被告承担。2018年11月29日，原告华某某变更诉讼请求:1、判令被告按照《房屋拆迁补偿协议书》约定履行原地安置义务，即在衡阳市易赖街131-133号地段优先安置原告一套42平方米的正街门面和住房三套204平方米，1套为二楼楼梯边第一套，另外2套看情况照顾，同时请求判定原告在此地段享有优先取得补偿安置房权利；2.判令被告支付逾期过渡临时安置补助费300120元【即按3元/平方米从2003年12月5日计至2007年8月4日(246平方米×4个月×3元/平方米＝32472元)，再按照8元/平方米从2007年8月5日暂计至2018年12月4日(246平方米×136个月×8元/平方米＝267648元)，直至实际交房之日止】及其2003年12月5日以后的利息195187.1元；3.本案诉讼费用由被告承担。2019年3月20日原告再次变更诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》和《房屋买卖协议》；2、判令被告支付购房款19万元及利息(利息按照中国人民银行发布的同期同类货款利率从2003年10月1日起计算至2010年1月26日止)；3、判令被告支付临时安置补助费135792元(按照3元/平方米，从2003年12月5日起暂计至2019年4月4日计算184个月，直至安置义务履行完毕之日止)；4、判令被告给付房屋差价损失1386456元(其中2010年损失为558317元:2019年损失为828139元)；上述三项共计1712248元。事实和理由：2002年6月11日，被告国联公司委托第三人段某某与原告签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定原告将位于衡阳市易赖街133号，建筑面积246平方米的私房交由被告拆迁，被告于2003年12月4日前以产权调换的方式在原址安置原告一套42平凡米的临街门面和三套住房204平方米，如逾期交房，从逾期之日起，按3元/平方米支付临时安置补助费。2008年8月27日，原告与第三人段某某在原拆迁协议的基础上签订《房屋买卖协议》，约定原告将已拆除的位于易赖街133号住房(197.33平方米)、自建房(48.67平方米)，计价350550元出售给段某某。付款方式为2003年8月30号付10万元，2003年9月2号付110000元，余款145500万元于9月30号付清。协议签订后，段勇宜分四次于2003年12月30日止付款共计160550元，余款190000元一直未付，从而酿成纠纷。2004年3月9日，原告曾向贵院提起诉讼，最后以湖南省高院于2009年8月22日作出(2008)湘高法民申字第0305号民事裁定，认定第三人段某某的拆迁行为系职务行为，其所签订的拆迁协议合法有效而审理终结。由于被告国联公司现己明确原安置给原告的房屋已另售他人，无法履行拆迁协议约定的原地安置义务，导致原告现以原协议购房款价格已无法再购买到相对应价值的房屋，原协议无法再继续履行，合同目的也无法实现，故应予解除。被告的延期付款违约行为，既背离了法律所倡导的契约精神，也有违诚实信用原则，理应对此承担相应责任。其中包括按照协议约定承担临时安置补助费外，还应当包括对原告基于信赖与期待而丧失另行购买机会所而产生损失进行赔偿的权利。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。 被告国联公司辩称，原告与被告签订《房屋拆迁补偿协议书》和《房屋买卖协议》后，被告已在2003年12月31日之前分四次支付原告购房款160550元，后因原告起诉并拒绝领取余下的购房款，在2010年被告已将余下的购房款195400元支付至法院。原告于2004年3月因房屋拆迁补偿问题起诉至法院，该案已经了结，原告就同一诉讼标的诉至法院，属于重复诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》经省高院确认有效，且《房屋买卖协议》已履行完毕，不存在解除的问题，原告主张的差价损失也没有相关依据。 第三人段某某述称，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》以后，又签订了《房屋拆迁补偿协议书》，签了协议以后就分四次支付原告房款160550元，后面被告要把余下的房款给原告，原告拒绝领取余下的房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋买卖协议》、（2008）湘高法民申字第0305号《民事裁定书》、《证明》两份，《不支持监督申请决定书》、衡阳市住房和城乡建设信息中心提供的《证明》，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；2、原告提供的《关于调整我市城镇房屋拆迁安置、补偿相关费用标准的通知》、《无房证明》、《房屋信息查询》、经营许可证、商业局文件、证明、租房合同及收据、民事上诉状与本案无关，本院不予采信；3、被告国联公司提供的《房屋买卖协议》、收条、银行转账汇款单及流水，与本案其他证据及双方当事人在庭审中的陈述相互印证，本院予以采信；4、关于第三人段某某与原告签订《房屋买卖协议》的行为，因被告国联公司与第三人段某某均主张该行为系职务行为，且第三人段某某签订《房屋拆迁补偿协议》的行为已被生效法律文书确认为职务行为，故本院认定第三人段某某与原告签订《房屋买卖协议》的行为系职务行为，该行为所产生的法律后果应由被告国联公司负担；5、被告国联公司和第三人段某某主张2010年1月25日将余下的购房款195400元付至法院账户是根据法院的要求支付，但被告及第三人未能提供相关依据，且当时原、被告及第三人当时并无执行案件在法院执行，且本院未出具相关凭证，故本院认定被告国联公司和第三人段某某系自行将该款付至法院账户。 经审理查明：2001年8月14日，被告国联公司经市政府有关部门批准，在本市易赖街131-133号地段进行旧城改造，需拆除原告华某某在该地段133号私房一栋，建筑面积197.33平方米，其中营业房90.52平方米，另自建房面积48.67平方米，合计246平方米。2002年6月11日，第三人段某某以国联公司名义与华某某签订《房屋拆迁补偿协议》，约定:1、华某某同意将上述私房交国联公司拆除;2、国联公司同意于2003年12月4日前以产权调换形式在易赖街133号地段安置建筑面积246平方米房屋给华某某;3、过度期18个月，由华某某自行过渡;4、拆迁费用结算:安置房屋建筑面积246平方米，其中实行产权调换面积197.33平方米，华某某不付结构差价，另外自建房面积48.67平方米，按每平方米240元计算重置价;国联公司应付搬家费1576元、临时安置补助费5319元给华某某;5、其他事项:华某某要求原地安置正街门面42平方米，住房**，1套为二楼楼梯边第一套，另外2套看情况照顾;6、违约责任:如延长过渡期，从逾期之月起按使用面积每平方米3元计算支付临时安置补助费。协议写明拆迁人是国联公司，但国联公司没有在该协议上加盖印章，也无其法定代表人签名，仅有段某某加盖的私章及段某某在委托拆迁单位上加盖的私章，协议签订后，华某某按约将私房交给国联公司拆除。国联公司支付了搬家费、过渡费10000元给华某某。2003年8月27日华某某与第三人段某某在原《房屋拆迁补偿协议》的基础上签订《房屋买卖协议》，该协议约定，华某某以其易赖街133号住房197.33平方米，自建房48.67平方米，计价350500元出售给段某某，由段某某在2003年8月30号付100000元，在2003年9月2号付11000元，余款140500元在9月30号付清。协议签订后，段某某在2003年8月29日付款100000元，2003年9月7日付款50000元，2003年11月30日付10000元，2003年12月30日付550元，共计支付人民币160550元。因被告国联公司和第三人段某某认为原告华某某不愿领取余下的购房款，2010年1月25日第三人段某某将余下的房款及其他费用共计195400元转账支付至法院账户。 2004年3月9日，原告华某某向本院提起诉讼，请求确认《房屋拆迁补偿协议》没有成立，无法律效力，并要求被告返还门面90.52平方米，住房155.48平方米，赔偿损失98686.55元，本院于2005年1月19日作出(2004)石民一初字第97号民事判决。华某某不服，提出上诉衡阳市中级人民法院于2005年5月22日作出(2005)衡中法民一终字第148号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。本院于2005年9月23日作出(2005)石民一初字第208号民事判决。段某某不服、提出上诉。衡阳中院于2005年11月25日作出(2005)衡中法民一终字第396号民事判决，已经发生法律效力。国联公司、段某某仍不服，申请再审，衡阳中院于2006年6月12日作出(2006)衡中法民一监字第12号民事裁定决定对本案再审，并于同年9月11日作出(2006)衡中法民一再终字第41号民事判决，已经发生法律效力，国联公司、段某某仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2006年12月10日作出(2006)湘高法民监字第610号民事裁定，决定提审，并于2007年9月20日作出(2007)湘高法民再二终字第9号民事裁定，撤销再审判决及原审法院重审判决，发回原审法院重审。本院重审后于2008年3月14日作出(2007)石民一再初字第4号民事判决书，认定原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议》有效，驳回原告华某某的诉讼请求。华某某不服，提出上诉，衡阳中院于2008年6月27日作出（2008）衡中法民一再终字第17号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2001年12月24日，国联公司城北分公司与段某某签订《授权委托书》，即城北分公司同意由段某某承包在易赖街131-133号地段开发项目，由段某某负责项目开发资金，实行独立核算，自负盈亏，该授权委托书未经国联公司盖章。华某某起诉后;国联公司于2004年4月7日出具证明一份，证明段某某系易赖街项目工程的项目经理和责任承包人，对其在授权范围内与华某某签订的拆迁补偿合同不持异议。被告国联公司与第三人段某某在庭审中自述第三人段某某与原告华某某签订的《房屋买卖协议》系被告国联公司的行为。 原告华某某于2018年12月16日申请本院对位于衡阳市石鼓区易赖街133号的三套住房和一间正街商业门面在相同地段的房屋在2010年1月26日和现在的房屋单价、房屋总价进行价值评估，本院依法委托天信房地产评估有限公司进行评估，该公司于2019年3月8日函复本院：委托评估的标的建筑物已经于2003年拆除，无法进行房地产基本状况、实物状况调查，因此，无法客观评价出房屋的市场价值。 衡阳市住房和城乡建设信息中心于2019年3月25日出具证明：衡阳市2010年度商品房住宅网签均价为2646.95元/平方米，商业门面网签均价为9128.07元/平方米；2019年一季度商品房住宅网签均价为6078.27元/平方米，商业门面网签均价为12179.25元/平方米。 本案的争议焦点是：1、是否应当解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋买卖协议》；2、被告是否应当支付原告尚未支付的购房款190000元及房屋差价损失；3、被告是否应当支付原告临时安置补助费和利息。 对双方当事人争议的焦点，本院作如下评判： 一、关于是否应当解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋买卖协议》的问题。原告华某某与被告国联公司于2002年6月11日签订《房屋拆迁补偿协议》，并于2003年8月27日重新签订《房屋买卖协议》，双方在签订《房屋买卖协议》后已经对原拆迁补偿协议的内容进行了变更，被告国联公司拆迁原告的房屋已经由实物安置变更为货币安置，原告华某某已在2003年12月30日之前领取购房款160550元，双方之间所签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋买卖协议》已经生效并已部分履行，且不存在解除合同的法定情形。故对原告要求解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋买卖协议》的主张，本院不予支持。 二、关于被告是否应当支付原告尚未支付的购房款19万元及房屋差价损失。原告华某某与被告国联公司签订的《房屋买卖协议》已经发生法律效力，被告国联公司在2003年已经支付原告华某某购房款160550元，原告华某某要求被告国联公司支付余下的购房款190000元，符合法律规定，本院予以支持。根据双方所签订的《房屋买卖协议》，被告需要支付原告购房款350550元，被告已支付购房款160500元，尚欠原告华某某购房款190000元，被告应承担逾期支付190000元的违约责任。被告逾期付款的行为既背离了法律所倡导的契约精神，也有违诚实信用原则，理应对此承担相应的责任，其中应当包括对原告基于信赖与期待而丧失另行购房机会而产生损失进行赔偿的责任。鉴于目前房屋的价格随着房地产市场的变化较双方合同约定支付房款时的房价已经上涨的实际情况，原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉请具有一定的合理性。因被告已支付原告购房款160500元，原告未将该款用于购房属于原告自身的原因，故被告只需要对未支付的190000元对应的房屋差价损失承担相应责任。原告于2004年3月9日向本院提起诉讼，请求确认《房屋拆迁补偿协议》没有成立，没有要求被告支付余下的购房款。结合被告于2010年1月25日将余下的购房款擅自支付至法院账户的事实，本院酌情认定原告在2010年1月25日拒绝领取余下的购房款190000元，故原告主张的房屋差价损失应计算至2010年度。根据原、被告双方的《房屋买卖协议》，总面积为246平方米，总房款为350500元，对应的房屋单价为1424.8元/平方米，关于2010年度的房价，本院酌情参照衡阳市住房和城乡建设信息中心提供的衡阳市2010年度商品房住宅网签均价（2646.95元/平方米），认定被告未支付余下的190000元购房款所造成的房屋差价损失为162976元〔190000元×（2646.95元-1424.8元）÷1424.8元〕。 三、关于被告是否应当支付原告临时安置补助费和逾期付款的利息问题。原、被告双方在签订《房屋买卖协议》后已经对原拆迁补偿协议的内容进行了变更，被告国联公司拆迁原告的房屋已经由实物安置变更为货币安置，双方之间的权利义务已经发生了变更，被告不需要安置原告相应面积的房屋，只需要支付原告购房款350550元，双方在《房屋买卖协议》中未约定临时安置补助费及逾期付款的利息，且本院已判令被告支付相应的房屋差价损失，原告要求被告支付临时安置补助费和利息已经超过了双方在订立《房屋买卖协议》时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对原告的该两项主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告衡阳国联房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告华某某支付购房款190000元； 二、被告衡阳国联房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告华某某支付房屋差价损失162976元； 三、驳回原告华某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10105元（已减半收取），由原告华某某负担7000元，被告衡阳国联房地产开发有限公司负担3105元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  杨国志 二〇一九年五月二十九日 法官助理刘志军 书记员吴恒菊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。