安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初6975号 原告：陆学冬，男，1979年12月25日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。 原告：丁宋珍，女，1981年4月17日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：芮长佳，系安徽省政府咨询机构交流合作协会员工。 被告：安徽汉合盛投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路**烟墩社区服务中心**，统一社会信用代码91340100062461443A。 法定代表人：高四清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李开华，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴忠明，该公司员工。 原告陆学冬、丁宋珍诉被告安徽汉合盛投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告陆学冬及其委托诉讼代理人芮长佳，原告丁宋珍委托诉讼代理人芮长佳，被告安徽汉合盛投资管理有限公司的委托诉讼代理人李开华、吴忠明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆学冬、丁宋珍向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告延期交房违约金42590元（以467000元为基数×304天×0.03%），此后违约金至实际交房之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年11月1日就原告购买被告的位于合肥滨湖向上城B栋1508室签订合同一份，合同对房屋价格、面积、金额、交房时间，违约责任等作出了详细约定。其中合同第八条规定，出卖人应当于2016年9月30日前交付给买受人。2017年12月28日，被告与业主代表签订备忘录一份，约定被告如不能在2018年5月31日前向原告交房，从2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，合同在履行中，被告没有在备忘录双方约定时间内交房，构成违约。请求法院维护原告合法权益，判如所请。 被告安徽汉合盛投资管理有限公司辩称：1、按照合同约定，被告的交房条件是取得规划许可证，我公司于2018年11月5日已具备交房条件，并于2018年11月6日公告交房通知，邮寄交房通知书，本案的违约金应计算至2018年11月6日；2、原告提供的备忘录上签名处是业主代表，然而业主代表并未提供相应的证据证实其具有代表权力，接受了全部业主的授权，而且业主代表也没有按照法定程序推选产生，该备忘录是基于部分业主长期非法维权上访，扰乱了被告的正常经营秩序，不是我公司真实意思表示，因此该备忘录无效，原告申请按照日万分之三的标准支付违约金没有事实和法律依据；3、关于交房的问题，按照商品房买卖合同，我公司已履行了交房义务，至于交房以后的装修问题，原告已与第三人签订了委托装修协议，被告不存在商品房买卖合同的违约行为，而是另一种法律关系，不属于本案审理的范围。综上，原告主张的违约金没有法律依据，而且主张标准过高，请求法院对于违约金核减。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年11月1日，原告陆学冬、丁宋珍与被告安徽汉合盛投资管理有限公司签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于合肥市滨湖新区，该商品房的用途为办公，建筑面积53.76平方米，单价为每平方米8686.76元，总金额为467000元。付款方式为按揭付款，首付款237000元，剩余房款230000元，办理贷款。该合同对双方违约责任、交付期限、交接等作出详细约定，其中第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、不可抗力及政策因素范围包括但不限于地震、洪灾等自然灾害；战争、动乱、卫生防疫等社会异常事件；及政府政策和法律法规的改变；政府征收、征用等。如因政府政策因素造成的，且出卖人在发生之日起30日内告知的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内，至出卖人指定的地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日。超过30日未来办理交房手续的，视为违约，出卖人有权解除合同，买受人向出卖按总房款的2%支付违约金。2、超过30日后来办理交房手续的，如出卖人选择不解除合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。3、自合同约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。该合同附件部分约定了附赠项目清单，包括室内装饰、门窗配置、室内设备设施等，并注明：附赠项目须乙方自行分隔空间后，自行安装。上述合同签订后，两原告按照约定支付了购房款，但被告未能按照约定于2016年9月30日前取得建设工程规划许可证正本并将涉案房屋交付给两原告。 2017年12月28日，被告与业主代表签署《备忘录》，内容为：1、开发商（安徽汉合盛投资管理有限公司）出具确保2018年5月31日按照原合同规定的精装标准将房子交付给各位业主的公示通告；2、业主方在银行贷款没有下放的，待银行放款后按照原合同规定标准支付违约金，支付一个月内由开发商支付给业主；3、双方的合同规定毛坯房时间为2016年9月30日（以商品房买卖合同约定时间为准）交房，装修房交付时间为2017年5月1日（以安装委托合同约定的时间为准），鉴于目前违约金赔付方案分二种：方案一、按照2016年9月30日至取得建设工程规划许可证正本之日（综合验收通过）止按照合同标准赔付，放弃取得建设工程规划许可证正本之日至2018年5月31日期间的违约金；方案二、放弃2016年9月30日至2017年5月1日止的违约金赔付，自2017年5月1日至2018年5月31日期间的违约金按照原合同标准支付；以上两种方案由业主选择执行其中一个方案。若有相似合同但日期不同的约定，按合同约定日期执行。4、如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日前支付至所有业主个人账户；5、鉴于目前项目实际情况，各位业主若不愿意由开发商装修的，应在2018年1月10日前以书面形式向开发商说明，开发商按照1028元/平方米装修金的标准，在收到业主主张后60日内退还给业主，各业主自行装修。等等。此后，由于被告未能按期取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，被告根据合同约定自2016年9月30日至2018年5月30日，按照日万分之一标准支付了两原告延期交房违约金。2018年5月后，双方就房屋交付、延期交房违约金支付等问题多次发生纠纷，并报警处理。2018年11月5日，被告将涉案项目取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，被告按照《房屋买卖合同》载明的两原告邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向两原告邮寄送达了房屋交付通知。同日，被告在《合肥晚报》刊登交房公告，载明：该公司开发建设的向上商务中心已取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备交房条件，自2018年11月10日起陆续办理交房，请各位业主按交房通知书要求携带相关资料及费用按时前往项目现场办理房屋交接手续，逾期，则视为自动收房。上述交房公告发出后，有部分业主与被告办理了房屋交接手续，签订了《业主费用结算确认单》、《装修确认单》。至法庭辩论终结，两原告尚未与汉合盛公司办理房屋交接手续，双方就房屋交付及延期交房违约金支付等也未能达成一致意见。 另查明，两原告另行签订《委托安装合同》，委托湖北广建建筑有限公司合肥分公司对其购买的涉案房屋进行室内装修及功能区分割，并支付功能区分割及安装费用合计1000元。 上述事实，除当事人的当庭陈述外，还有《商品房买卖合同》、《备忘录》、合肥市公安局接处警综合单、录像资料、《建设工程规划许可证（正本）》、竣工验收备案表、装修确认单、业主费用结算确认单、公告、邮寄单等证据予以佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：原告陆学冬、丁宋珍与被告安徽汉合盛投资管理有限公司于2015年11月1日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行各自义务。 鉴于两原告在本案中诉请要求被告支付延期交房违约金，双方对逾期交房的事实均予以认可，故本案争议焦点有二，一是被告逾期交房期限如何计算。按照《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年9月30日就涉案房屋取得《建设工程规划许可证（正本）》，并将符合合同约定的商品房交付给两原告使用，但被告未能按照约定履行上述合同义务。2017年12月28日，被告与业主代表刘杰、陆学冬、耿婧等签订《备忘录》，约定被告于2018年5月31日前交付房屋，变更了涉案房屋的交付期限，两原告对此也予以认可，被告也依据《商品房买卖合同》第九条及该《备忘录》第2条约定按照日万分之一标准向两原告支付了2016年9月30日至2018年5月30日期间的延期交房违约金。被告于2018年5月31日前仍未能交付涉案房屋，直至2018年11月5日，被告才取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，被告按照《房屋买卖合同》载明的两原告邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向两原告邮寄送达了房屋交付通知。同时被告在《合肥晚报》刊登交房公告，向两原告履行了房屋交付义务，但两原告并未按照约定办理涉案房屋的交接手续，故按照《商品房买卖合同》第十一条及交房公告的约定，2018年11月10日即为被告将涉案房屋交付给两原告的日期。综上，被告逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。双方在庭审中虽对原、被告的装修义务、装修标准、第三方责任等问题争议较大，但不影响本案双方按照《商品房买卖合同》约定办理房屋交付手续，两原告以此抗辩拒不接收涉案房屋，没有合同和法律依据。 二是延期交房违约金的计算标准。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同时，被告与业主代表签订的《备忘录》第3条也约定按照原合同标准支付延期交房违约金。但在该《备忘录》第4条中约定，如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起将延期交房违约金赔偿标准由原合同的万分之一调整为万分之三。被告已经依据上述约定按照已付房款日万分之一标准支付两原告从2016年9月30日支付至2018年5月30日的延期交房违约金，现被告虽未能在2018年5月31日前取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，但其已于2018年11月5日取得《建设工程规划许可证（正本）》并于次日通知两原告办理房屋交付手续，且就双方争议的装修事宜正在积极处理中；同时，本院考虑到两原告可能存在的实际损失情况以及其他业主实际履行情况，本院确定违约金仍以日万分之一标准计算为宜。 综上所述，被告延期交房，应当承担合同约定的延期交房违约金。两原告诉请的违约金计算期限过长、标准过高，本院予以核减。被告逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。鉴于被告已支付2016年9月30日至2018年5月30日的延期交房违约金，故结合两原告诉请，被告还应按照日万分之一支付两原告自2018年6月1日至2018年11月10日的延期交房违约金7612.1元（467000元×163日×日万分之一）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告安徽汉合盛投资管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告陆学冬、丁宋珍延期交房违约金7612.1元； 二、驳回原告陆学冬、丁宋珍的其他诉讼请求。 如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费866元，减半收取433元，由原告陆学冬、丁宋珍负担356元，被告安徽汉合盛投资管理有限公司负担77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇一九年五月二十八日 书记员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。