四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初859号 原告：周雨淋，女，汉族，生于1964年5月22日，住四川省达州市通川区。 原告：唐治红，女，汉族，生于1972年5月28日，住四川省达州市达川区。 原告：肖仁兰，女，汉族，生于1970年6月5日，住成都市锦江区。 原告：杨莉，女，汉族，生于1970年10月16日，住四川省达州市通川区。 原告：殷益萍，女，汉族，生于1966年6月1日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：郑益明，四川弘旺律师事务所律师 被告：谢金国，男，汉族，生于1963年6月22日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：周忠梅，四川奥飞律师事务所律师。 原告周雨淋、肖仁兰、唐治红、杨莉、殷益萍与被告谢金国合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周雨淋、肖仁兰、唐治红、杨莉、殷益萍及其委托诉讼代理人郑益明，被告谢金国及其委托诉讼代理人周忠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周雨淋、肖仁兰、唐治红、杨莉、殷益萍向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2015年5月3日和2015年5月12日分别签订的《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》和合同编号为14号和15号的两份《达州市商品房买卖合同》无效；2.依法判令被告立即支付差欠原告方架管、扣件租金及赔损等费用共计人民币691279元，并要求被告按月息1.2%向原告方支付资金暂用利息。3.本案的诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：如果被告在庭审结束前能够提供出售的标的物的合法手续，则依法解除抵扣协议和两份房屋买卖合同。补充理由：根据双方签订的抵扣协议明确约定，如果被告没有在约定期限内办理房屋产权登记，那么原告有权解除合同，并按月息2分支付资金占用利息；根据双方签订的房屋买卖合同第七条规定，签订该合同当天，即2015年5月12日交付房屋给原告，在交付房屋的一年半内完成变更房屋产权登记，但被告没有尽到自己的合同义务将房屋产权完成变更登记，所以原告按照相关规定有权解除合同并主张自己的应得权利。事实和理由：原告周雨淋、肖仁兰、唐治红、杨莉、殷益萍五人系个人合伙关系，并共同经营建筑设备出租等业务，同时原告方还以个体工商户达县南外百码建材行（经营者为周雨淋）的名义进行了工商登记。被告谢金国因承建金鼎国际项目部B栋房屋修建工程的需要，于2008年5月7日与原告达县南外百码建材行的代表周雨淋签订《周转材料租赁合同》后，被告便从2008年5月开始在原告方共同经营的百码建材行租用架管、扣件等周转材料，截止2015年5月原、被告双方通过结算，被告不仅认可自己差欠原告方的架管、扣件等周转材料的租金及赔损费用共691279元，而且被告于2015年5月12日还在其费用结算清单上予以了签字确认，而在双方结算时被告主动提出用其出资修建的位于河市镇南大街嘉福苑×栋×楼×号和×栋×楼×号二套房屋来抵偿原告方的租金及赔损费用并要求原告方将以上费用总金额减少到42万元，原告迫于无奈，于2015年5月3日和2015年5月12日与被告分别签订了《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》和两份《达州市商品房买卖合同》。《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》第13条约定，若因被告无法完成以上房屋转移过户而导致本协议终止，被告就应当偿还原告方钢管、扣件租金、赔差费及租赁费外，并按月息1.2%向原告方支付资金占用费；《达州市商品房买卖合同》第七条、第八条和第十条约定，在其合同签订当天将位于河市镇南大街嘉福苑×栋×楼×号和×栋×楼×号二套房屋交付给原告方，并保证从交房之日起一年内为原告方办理其房屋产权证，否则，被告将按房屋总价金额的10%给原告方支付违约金并解除合同。但被告至今未将以上两套房屋的产权过户到五原告的名下，被告以房款抵扣原告方钢管、扣减租金及赔损费用的方式出售给原告方的以上两套房屋属于“违法占地和违法建房”的两违建筑。更重要的是，因被告出售给原告方的以上房屋既没有产权也没有相关的建房审批手续，从而导致五原告不能取得以上房屋的产权，故被告的上述行为不仅严重违法，而且还严重侵犯了原告方的合法权益。请求法院支持原告的上述请求。 被告谢金国辩称，一、《房屋抵扣架管、扣减租金及赔损协议》真实合法有效。1、原、被告双方于2015年5月3日签订的《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》（以下简称：抵扣协议）是双方真实意思表示，内容符合法律规定，且已实际履行，不存在原告方诉称“迫于无奈”的情形，同时也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应确认抵扣协议合法有效。2、原、被告双方于2015年5月12日以签订《达州市商品房买卖合同》（以下简称：商品房买卖合同）的方式实际履行了抵扣协议，标明当时原被告双方均认可抵扣协议真实合法有效。即使因买房合同无效，也不会导致抵扣协议无效。 二、原告诉称的租金和赔损等费用与事实不符。1、抵扣协议第九条第一款和第二款分别约定了两种租金和赔损计算方式，第一种方式计算租金及赔损费用共计人民币691279元（大写：陆拾玖万壹仟贰佰柒拾玖元整），第二种方式计算赔损、利息、租金费用共计人民币364449元（大写：叁拾陆万肆仟肆佰肆拾玖元整）。但协议对金额进行了明确：“现经甲乙双方友好协商达成一致意见，乙方（谢金国）一次性以房屋抵偿甲方（达县南外百码建材行）脚手架租金、架管、扣件赔损共计人民币420000元，大写：肆拾贰万元整。赔损后，架管、扣件归乙方所有”，因此根据抵扣协议内容可知双方一致同意租金和赔损费用为420000元，而非原告方诉称的691279元。2、根据抵扣协议第十条约定：“乙方所欠甲方脚手架租金、架管、扣件赔损共计人民币420000元，大写：肆拾贰万元整”，双方随后签订了商品房买卖合同以甲方出具42万元的收据（钢管、扣件租金费及赔偿费），表明双方以实际履行的方式对租金和赔损费用进行了确认为42万元。 三、编号为14、15号《达州市商品房买卖合同》中的房屋目前正处于办证阶段。1、被告已于2013年4月22日、8月19日、9月12日、10月9日缴纳土地出让金共计人民币20万元；于2013年1月3日、3月26日、5月8日、10月9日缴纳配套费用共计人民币8万元；于2014年3月26日、12月15日、12月17日缴纳各项税费共计人民币110099.8元。2、按照达州市达川区人民政府办公室于2016年1月27日印发的《关于加快处理城区（含河市镇）房屋建筑工程历史遗留问题的意见》（达川府办〔2016〕3号），河市镇政府已于2018年11月8日同意将涉诉房屋的嘉福苑项目按遗留问题处理，目前正在上报达川区政府研究处理。 本院经审理认定事实如下：原告周雨淋、肖仁兰、唐治红、杨莉、殷益萍五人系个人合伙关系，共同经营建筑设备出租等业务，并于2011年6月21日以个体工商户达县南外百码建材行（经营者为周雨淋）的名义进行了工商登记。2008年5月7日，被告谢金国因承建金鼎国际项目部B栋房屋修建工程需要建筑周转材料，与原告达县南外百码建材行的代表周雨淋签订了《周转材料租赁合同》，后谢金国便从2008年5月开始在达县百码建材行租用架管、扣件等周转材料，截止2015年5月，原、被告双方通过结算，谢金国共欠原告方的架管、扣件等周转材料的租金及赔损费用共计691279元。2015年5月3日被告与五原告签订了《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》，该协议明确约定：“乙方（谢金国）在达州市南外承建四川省穿越实业有限公司金鼎国际项目部B栋房屋在甲方租用钢管、扣件，到2015年4月30日止，现就租金及架管、扣件赔损一事经甲乙双方在平等、自愿的情况下友好协商，乙方现将河市镇南大街承建的嘉福苑A、B栋共计2套房屋抵偿给甲方。协议第9条第①项明确，乙方（谢金国）工地从2009年元月停工至2015年4月30日止，期间架管、扣件租金564382元、赔损126897元，共计691279元。协议第9条第②项明确，2009年4月30日止进行架管、扣件赔损共计195692元。赔损后未支付现金，从2009年4月30日-2015年5月1日共计6年，此利息按银行贷款利息约高一点计算，年利率12%，计算利息为140898元，2008年5月-2009年2月前租金5000元，2009年2月-2009年4月30日租金22859元。即欠赔损、利息、租金共计364449元。现经甲、乙双方友好协商达成一致意见，乙方一次性以房屋抵偿甲方脚手架租金、架管、扣件赔损共计人民币42万元，赔损后，架管、扣件归乙方所有。协议第10条明确约定：乙方（谢金国）所欠甲方脚手架租金、架管、扣件赔损共计人民币420000元，此款从乙方以商品房抵偿给甲方的房屋款中扣除，抵扣后乙方欠甲方房款14000元。乙方向甲方出具欠条，付款后收回此欠条。协议第13条约定，若抵房后出现与国家政策、法律、法规相冲突，致使抵偿后不能完成该房屋转移过户，本协议终止……本协议终止时，甲方未实现的债权，由乙方在本协议终止后三十日内向甲方偿还，偿还金额按签订本协议时应付甲方钢管、扣减租金、赔差费及租赁费共计405860元支付给甲方。若不能按约定时间支付，则按月息1.2%收取乙方资金占用费，直到支付完毕为止”。2015年5月12日，五原告与被告谢金国签订了两份合同编号为14、15的《达州市商品房买卖合同》，合同约定谢金国将位于达川区河市镇南大街嘉福苑A栋×楼×号房屋，面积95.88㎡，1900元/㎡,总价182172元和B栋×楼×号房屋，建筑面积92.93㎡,1900元/㎡,总价176567元，出售给五原告。付款方式为：一次性付款（房屋抵扣租赁公司架管、扣件及赔损费用）。该项目的房产证和土地使用证交房之日起一年半内交与乙方。违约责任载明：若任何一方违约则为守约方一次性支付房屋总价金额的10%违约金，并解除合同。当天，谢金国向周雨淋出具了406000元收条，收到周雨淋租赁公司房屋抵扣租金及赔损款406000元，同时向周雨淋出具欠条一张，今欠到租赁公司周雨淋租金14000元。后因被告未将其商品房的产权证办给原告，原告经查询才知晓河市镇南大街嘉福苑项目属于“两违”建设。五原告遂诉讼来院，要求支持其诉讼请求。 同时查明：一、2012年12月18日，达州市达川区河市镇人民政府出具的达县漏报“两违”项目清理表中载明谢金国所承建的河市镇南大街嘉福苑项目属于“两违”建设。在法庭辩论终结前被告谢金国未提交其出售给五原告的两套商品房具有合法的手续。 二、五原告在庭审中要求资金占用利息按月息1.2%从2017年11月13日起计算至付清日止，在庭后的书面代理意见中提到利息的起算时间存在口误，应按合约定从2016年11月13日起计算。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，五原告与被告谢金国于2015年5月12日签订的合同编号为14和15号两份《达州市商品房买卖合同》中的房屋属于“两违”建设，且在法庭辩论终结前仍没有合法的建房手续等，故原、被告签订的两份《达州市商品房买卖合同》属于无效合同，原告请求确认两份《达州市商品房买卖合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，被告谢金国应当返还原告房屋价款。因被告谢金国所收取的房款系抵扣其欠五原告的架管、扣件租金及赔损费用，故被告谢金国返还的房款应当按照原、被告于2015年5月3日签订的《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》履行。本案中，原、被告于2015年5月3日签订的《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力，原、被告应严格按照合同约定履行义务，享有权利。原告在《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》中自愿放弃双方结算确定的架管、扣件租金及赔损费用691279元，同意按照协商确定的420000元认定被告谢金国所欠脚手架租金、架管、扣件赔损费用，是五原告真实意思表示，五原告以《房屋抵扣架管、扣件租金及赔损协议》系迫于无奈签订为由，诉请确认该协议无效，缺乏事实根据和充分证据，亦缺乏法律依据，故本院不予支持，予以驳回。被告谢金国应按协议约定，支付五原告架管、扣减租金及赔损费用420000元，五原告要求从2016年11月13日起按月息1.2%支付资金占用利息至付清之日止，符合法律规定和协议约定，本院予以支持。 综上所述，原告的部份诉讼请求，具有事实和法律根据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告谢金国在本判决生效后15日内支付原告周雨淋、肖仁兰、唐治红、杨莉、殷益萍架管、扣件租金及赔损费420000元，并从2016年11月13日起，以本金420000元为基数按照月利率1.2%计算利息至本金付清时止； 二、驳回原告周雨淋、肖仁兰、唐治红、杨莉、殷益萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5356元，由被告谢金国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 何 琼 二〇一九年四月二十三日 书记员 王珺璐