宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2018）宁0181民初5453号   原告：刘沛，男，1962年10月14日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：辛琴，宁夏瀛智律师事务所律师。   被告：银川市元荣置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。   法定代表人：蒋毅，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。   被告：魏超，男，汉族，1971年2月26日出生，无业，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。   原告刘沛与被告银川市元荣置业有限公司（以下简称元荣公司）、魏超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。审理过程中，被告元荣公司提起反诉，因《房屋买卖契约》及加盖元荣公司印章的《灵武市房屋过户单》中均约定涉案房屋价格为240万元，故本院依法不予受理元荣公司提起的反诉。被告元荣公司于2019年4月10日向本院申请对涉案房屋继续建设费用进行司法鉴定，本院于2019年4月22日依法委托宁夏华恒信工程造价咨询有限公司进行鉴定，后因元荣公司无法提供造价鉴定所需鉴材且拒绝缴纳鉴定费，本院依法终结鉴定。本案现已审理终结。   刘沛向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋继续建设费用288405元；2.被告赔偿原告违约损失1137876.16元（按照2010年中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年9月30日，240万元×6.6%÷365×2622），共计1426281.16元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年7月15日，原、被告签订房屋买卖契约，约定被告将黄河书院南3排3号房屋出售给原告。原告按约定履行了付款义务，但被告所售房屋至今未经竣工验收合格，未达到正常居住使用条件，被告的行为严重违法且违反法定合同义务。为了维护原告的合法权益，故原告提起诉讼。   元荣公司辩称，原告诉请不能成立，原告与被告元荣公司签订房地产买卖契约，被告元荣公司按约定已经将涉案房屋如约交付给原告，该房屋已经办理了房屋产权证，如果房屋存在瑕疵，被告元荣公司愿意继续维修，但原告要求支付后续建设费用没有法律和合同的依据。本案涉及的房屋，原告尚欠被告元荣公司房款581312.1元，被告元荣公司当庭提起反诉，提交书面民事反诉状。原告的第二项诉讼请求不成立，双方签订的房地产买卖契约中并未约定损失，且房屋也已交付原告并办理了产权证明，不影响原告的使用。契约中明确约定原告应交清房款，否则应承担违约责任，如果追究被告元荣公司的违约责任，也应对原告实行对等的违约责任，故原告要求的违约损失不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并对被告元荣公司提起的反诉进行审理，维护当事人的合法权益。   魏超辩称，房屋买卖契约系被告元荣公司与原告签订，与被告魏超无关，故被告魏超不承担相应的责任，请求驳回原告对被告魏超的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据1关于刘沛名下灵武市黄河书院南3-3号不动产交易中心房屋交易档案，证实刘沛与元荣公司于2011年7月15日签订《房屋买卖契约》，约定元荣公司将位于灵武市××镇的房地产以240万元出售给刘沛。元荣公司给刘沛出具2647990.77元不动产销售发票，并将该房屋产权登记至刘沛名下，本院予以采信；证据2《关于灵武市黄河书院工程造价估算书的说明》《临河镇黄河书院2017年现状平面图》《建设工程造价咨询报告书》，结合本院组织当事人现场勘查的事实，证实涉案房屋不具备居住使用条件，灵武市信访局委托鉴定机构作出的《建设工程造价咨询报告书》认定涉案房屋尚需工程建安费288405元，元荣公司未按约定履行房屋交付义务，本院予以采信；证据3进账单、收据、个人存款交易明细，证实刘沛支付元荣公司购房款240万元的事实，本院予以采信。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月15日，刘沛与元荣公司签订《房地产买卖契约》，约定元荣公司将位于灵武市××镇的房地产（房屋建筑面积630.95平方米）出售给刘沛；上述房地产评估价格为240万元，刘沛于2011年7月27日前一次性付清；双方同意于2011年7月27日由元荣公司将上述房地产正式交付给刘沛。房屋移交给刘沛时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。契约还对其他事项进行了约定。2011年7月26日，元荣公司将涉案房屋产权登记至自己名下，房产证中记载房屋坐落于灵武市××镇房。刘沛、闫军、赵颖三人向元荣公司支付购房款共计720万元（2011年7月18日赵颖向元荣公司转账支付购房定金100万元，2011年8月2日赵颖向元荣公司转账支付购房款620万元）。刘沛、闫军、赵颖三人所购房屋的面积相同、价值相同，其中，刘沛支付元荣公司购房款240万元，《房地产买卖契约》约定的购房款已全部付清。2011年7月28日，刘沛为申请人的《灵武市房屋过户单》中记载的房屋现值为240万元，且元荣公司在《灵武市房屋过户单》中原业主处加盖公司印章。同日，元荣公司却向刘沛出具2647990.77元不动产专用发票。2011年8月1日，元荣公司将涉案房屋过户至刘沛名下，但涉案房屋至今未建设完毕，不具备居住使用条件及交付条件，涉案房屋需要继续建设。   另查明，宁夏营建工程造价咨询有限公司受灵武市信访局委托，对元荣公司建设的包括涉案房屋在内的黄河书院项目工程进行造价鉴定，于2018年7月6日作出灵武黄河书院工程造价估算书（编号：宁营建［2018］第106B号），该报告书确认涉案房屋尚需投资建安费288405元。   本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘沛与元荣公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法、有效。刘沛按约定支付了购房款，元荣公司应当按约定交付房屋，逾期交房或交付的房屋不符合交付使用条件的，应当承当相应的违约责任。因涉案房屋尚未达到竣工验收交付使用的条件，元荣公司作为出卖人应当承担继续建设的责任，但元荣公司至今未对涉案房屋进行继续建设，刘沛作为买受人可以自行或者委托他人进行继续建设，元荣公司应当承担相应的继续建设费用。由于元荣公司申请对涉案房屋的继续建设费用进行鉴定，但元荣公司拒绝缴纳鉴定费，故司法鉴定程序依法终结。关于涉案房屋的继续建设费用，本院参照灵武市信访局委托鉴定机构出具的《建设工程造价咨询报告书》，认定涉案房屋的继续建设费用为288405元，故对刘沛主张元荣公司支付房屋继续建设费用288405元的诉讼请求，本院予以支持。虽然涉案房屋已于2011年8月1日登记至刘沛名下，但元荣公司作为出卖人一直未完成房屋建设施工义务，造成刘沛240万元购房款的资金占用损失，对此元荣公司应当赔偿刘沛自违约之日起的相应损失，合同约定的交房日期为2011年7月27日，违约之日即逾期交房之日，故损失自2011年7月28日起算，本院参照2011年同期中国人民银行活期存款基准利率即年利率0.5%计算，至刘沛主张的2018年9月30日，资金占用损失为86202.74元（240万元×0.5%÷365天×2622天），故刘沛主张元荣公司赔偿违约损失1137876.16元的诉讼请求，本院以86202.74元予以支持。本案中，魏超并非房屋买卖合同的当事人，刘沛主张魏超支付房屋继续建设费用及损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。元荣公司辩称其不承担责任的各项辩解理由均不成立，本院不予采纳。魏超辩称其不承担责任的辩解理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   被告银川市元荣置业有限公司于本判决生效后五日内向原告刘沛支付房屋继续建设费用288405元，赔偿违约损失86202.74元，合计374607.74元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费17636元（缓交8818元），由原告刘沛负担13004元，被告银川市元荣置业有限公司负担4632元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 杨瑞娟   人民陪审员 杨月兵   人民陪审员 杨祖燕     二〇一九年五月二十四日     书 记 员 闫 薇   本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。