江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初1427号 原告：黎习军，男，汉族，自由职业，住江西萍乡市。 原告：杜振慧，女，汉族，自由职业，住江西萍乡市。 两原告共同委托诉讼代理人：邓正源，江西赣天律师事务所律师。 被告：江西萍乡煜佳房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区商务局办公大楼**，统一社会信用代码91360300056444620R。 法定代表人：周远理，执行董事。 委托诉讼代理人：彭福科，江西振武律师事务所律师。 原告黎习军、杜振慧与被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司（以下简称萍乡煜佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人邓正源、被告委托诉讼代理人彭福科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎习军、杜振慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理涉诉房产的房屋产权证；2.判令被告支付违约金为原告所付购房款的百分之一；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月17日签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于都市国际小区第11幢2单元2002号房，于签约当日首付款：105727元，贷款：380000元。按购房合同第八条交付期限规定：出卖人应当在2015年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。按合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%一次性向买受人支付违约金。依据《合同法》第一百一十四条规定，原告认为被告单方提供的格式合同，约定的违约金过低，请求支持变更违约金为所付房款总金额的1%。后原告多次找被告要求按双方合同约定办理房屋产权用证事宜，被告均以种种理由拒绝办理，为维护原告的合法权益，现根据《合同法》《城市房地产管理法》《民事诉讼法》等法律之规定，特诉至法院，请求判如所请。 被告萍乡煜佳公司辩称，首先，被告作为商品房开发公司，一直积极履行商品房买卖合同约定的协助办理权属登记义务，合同签订后及时履行了备案义务，并且已经将商品房总证办好，具备了办理各分证的前置条件。其次，原告不能取得房地产权属证书，不是被告的责任。因在此之前萍乡市不动产登记中心一直要求必须整栋全部缴齐房屋维修基金方可办理各户分证，由于被告是企业，不能对抗政府部门，所以只能按照不动产登记的要求处理。再次，被告多次要求各位业主缴纳房屋维修基金，但到目前为止，涉诉的2号、11号、12号楼仍然有许多业主未缴纳房屋维修基金，导致各分证一直无法办理。最后，被告对原告未取得权属登记证书没有责任，也就不能据此认定被告具有违约行为，应当承担违约责任。此外，《商品房买卖合同》约定的违约金为已付房款的0.1%，而不是原告主张的1%，且原告要求主张调整违约金与商品房买卖合同司法解释第16条规定的不符，应不予支持。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据，本院根据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况，作如下认定： 1.原告身份证、被告企业信息原件、复印件各一份，证明原、被告主体适格。经质证，被告无异议。本院予以认定。 2.萍乡市商品房买卖合同、江西增值税普通发票原件、复印件各一份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同的事实，原告按合同约定付清了全部购房款；合同第7条和第9条约定双方违约均按逾期时间，分别按日计算违约金，但合同第15条双方约定在交付后500日内，协助原告办理产权登记，否则被告违约需承担的违约金未按逾期时间按日计算，对逾期时间长短需承担违约金未作规定属霸王条款，应属无效。经质证，被告对该组证据“三性”无异议，对证明目的有异议，认为合同关于逾期办证违约按0.1%计算违约金的方式是明确的，并非格式条款，而是约定条款，若这个条款是不公平的条款，原告应按法律规定行使撤销权，但也已经过了诉讼时效，故该条款是有效的，且根据合同约定被告是协助义务，主要义务在原告。本院经审查认为，该商品房买卖合同有原告签字捺印及被告盖章，该票据系正式发票，形式真实、合法，与本案有关联，本院予以认定。 3.转移登记—新建商品房买卖收件告知单打印件一份，证明原告如需办理产权登记必须由被告协助办理有关材料（盖有被告公司公章的营业执照复印件、不动产总产权证、不动产登记预告登记证原件即楼盘信息、宗地图和房屋平面图），否则原告无法办理。经质证，被告认为无法确定来源，且不清楚内容。本院经审查认为，该证据系打印件，在无其他证据佐证的情况下，真实性难以确认，本院不予认定。 4.江西省住宅专项维修资金专用收据、被告出具的收款收据、税收完税证明原件、复印件各一份，证明原告及时交纳了有关办理产权登记的税费，满足办证条件，而被告代收费后挪作他用，挪用后造成原告利息损失3649元（按照年利率6%自2015年10月3日暂计算至2019年5月，共计43个月），且导致原告无法按期办理产权登记，违约方主要是被告的事实。经质证，被告对该组证据无异议，但认为2015年开发商是可以代收房屋维修基金及契税，不存在违规的情况，且该项费用原告必须交纳，并不存在利息损失问题，被告代收后也交给了相关部门，发票时间并不等同于交钱的时间，也可能后来补开的发票。本院经审查认为，江西省住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明均盖有行政部门公章，形式真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；关于被告出具的收款收据，盖有被告财务专用章，且被告无异议，本院亦予以认定。 5.萍乡市安源区人民法院（2018）赣0302民初3666号生效判决书复印件一份，证明被告应协助原告办理权属登记手续，被告违约需承担违约金的事实。经质证，被告对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院经审查认为，该裁判文书虽系生效法律文书，但与本案系两份不同的合同关系，且该生效法律文书的处理与本案的处理无直接联系，故对该份证据，本院不予认定。 6.律师费发票原件、复印件各一份，证明因被告严重违约拒绝协助原告办理产权登记，导致原告被迫聘请律师维权，增加了维权成本，造成原告经济损失的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为双方签订的合同并未约定律师费由被告承担，且无法律依据。本院经审查认为，被告对该证据真实性无异议，本院予以认定，至于能否实现原告的证明目的，本院将在本院认为部分予以阐述。 被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据，本院根据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况，作如下认定： 1.肖欣欣证人证言：我于2016年7月在被告处做销售助理，2017年年底到被告办证岗位工作。在2018年7、8月之前都是需要整栋楼交清房屋维修基金才可以办理总证，都市国际2017年办理了1号楼是因为被告代缴，才办了总证。2018年9月后，才出了规定说没有交清房屋维修基金也可以办理总证，我们于2018年11月份，拿到11号楼、12号的总证，12月份拿到了2号楼的总证，我们一直都在交涉，之前也交过分户资料去房管局，但是都被退回来了，是因为物业管理处要求整栋房屋维修基金交清才可以办理分户，我们也在楼道、电梯都贴了要求业主交纳房屋维修基金的通知。近期因为我市雍华庭业主维权的事情，我们就去跟不动产登记中心沟通，然后同意我们也办理分户证，我们就通知业主可以办理登记了。被告申请证人出庭，证明办证过程的事实，被告履行了协助义务，造成不能办证的原因不是被告，被告在不动产登记中心办证过程中，曾被答复过被告房屋维修基金未交齐影响办证。经质证，原告认为被告申请证人出庭应该在举证期限届满前十天，且证人没有任何证据证明其是被告办证工作人员，就算是被告工作人员，则存在利害关系，证明力低；业主未收到任何材料称系政府原因导致不能办证，只是听被告说面积要补钱，所以不给办证，并未提到政府行为，且合同也没有这方面约定，被告办不到证是其与政府的关系，与原告没有关系，且证言提到被告于2018年9月才办到证，原告是2015年就交了契税、房屋维修基金等，可以证实被告违约。本院经审查认为，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出，被告的申请符合我国《民事诉讼法》的程序规定，对原告认可的被告取得涉案房屋所在楼房不动产权证的时间以及为原告办理分户的时间予以采信，对原告不予认可的证人证言部分，因证人与被告之间存在利害关系，本院不予认定。 2.2号、11号、12号楼的总证复印件各一份，证明原告所涉楼房的总证在2018年10月就已经办好了，具备了办分证的条件，被告在积极履行合同的相关义务。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据恰恰证明了被告严重违约，2015年12月31日就已经交房了，在2017年底就应该要办理产权证，但是被告拖到2018年才办理了总证，这是严重违约，不能实现被告积极履行了协助义务的证明目的，只是办理了总证，并未协助原告办理分证。本院经审查认为，该证据与本案存在关联性，原告对真实性、合法性无异议，本院予以认定。 3.2号、11号、12号楼业主未交齐房屋维修基金清单打印件三份，证明到目前为止上述三号楼仍有部分业主未交齐房屋维修基金。经质证，原告对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告已经交了房屋维修基金。本院经审查认为，原告并未在该清单内，该证据与本案无关联性，本院不予认定。 4.《请各位业主尽快缴纳专项维修资金的通知》及照片打印件各一份，证明被告已经将房屋维修基金的事情告知了原告，且张贴在电梯墙上，被告履行了通知义务。经质证，原告对该证据“三性”均有异议，认为未接到过类似通知，原告在2015年就交了费用，且被告并未称办产权证需要交费用。本院经审查认为，《请各位业主尽快缴纳专项维修资金的通知》系复印件，且仅有被告盖章，张贴照片无法确认张贴地点及时间，对该组证据本院不予认定。 5.被告于2019年5月17日向本院提交调查取证申请书，要求调查是否存在因房屋维修基金没有交齐而对整栋中每一户均不予办理权属证书的事实。本院经审查认为，本案系原告基于与被告签订的《商品房买卖合同》主张被告未按合同时限约定履行协助办理权属登记义务的违约责任，被告违约与否与该项申请调查的内容不存在关联性，本院不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月17日，原告与被告签订《萍乡市商品房买卖合同》一份，约定以485727元购买坐落于萍乡市安源区韶山东路199号都市国际第11幢2单元2002号房。双方约定被告应在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交给原告使用，并在商品房交付使用后500日内，被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。若因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%一次性向原告支付违约金。原、被告合同签订后，被告在合同约定的交房时限内交房。2017年4月10日，被告代收原告契税及房屋维修基金计16438元。2018年11月被告取得涉案房屋所在楼房的不动产权证，但原告的分户不动产权登记至今未办理。 本院认为，本案原、被告双方于2015年10月17日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应合法有效，且对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，以及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该合同约定在商品房交付使用后500日内，被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。若因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%一次性向原告支付违约金。根据双方合同约定，被告应在2015年12月31日前交付房屋，现原告主张涉案房屋交付时间为2015年12月31日，被告未提交反驳证据，亦未提出异议，本院予以认定。故被告应依合同约定在2017年5月14日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。而被告取得涉案房屋所在楼房的不动产权证时间为2018年11月，显然，被告在2017年5月14日前无法将应由其提供的资料报产权登记机关备案，从而导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，应属被告的责任导致原告不能在合同约定时限内取得房屋不动产登记证书的情形，故被告应承担继续履行协助原告办理涉案房屋权属证书的义务和违约责任，即根据合同约定以已付房价款的0.1%向原告支付违约金计486元（485727元×0.1%）。综上，原告关于要求被告协助其办理涉案房产的权属证书并承担违约责任的诉求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告认为系因不动产登记中心以及物业管理处未交齐整栋房屋维修基金不能办分户的规定导致本案发生，被告不应承担违约责任的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该条款规定体现的是合同责任中的严格责任归责原则，即违反合同的当事人无论在主观上是否有过错，都要承担违约责任的归责原则，也就是说，只要被告不履行合同义务或者不完全履行合同义务，就应当承担违约责任，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告要求将违约金调整为所付房款的1%的诉求。其一，原告认为合同约定按已付房价款的0.1%一次性向原告支付违约金的条款系格式条款，应属无效的意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告关于逾期办理权属登记的违约约定，并未违反合同法的相关规定，且该条款并未排除被告协助办理产权登记的义务，未免除其责任，亦未加重原告的责任，应属有效条款，且对双方当事人均具有约束力，故对于原告该项意见，本院不予采纳。其二，原告认为其于2017年4月10日将契税及房屋维修基金计16438元交给被告，而被告至今未办理不动产登记，应按年利率6%计算此期间利息的意见。因原告缴纳契税以及房屋维修基金系其办理权属登记的前提条件，系应为的义务，原告可自行向相关部门缴纳，也可依双方约定由被告代为缴纳，在原、被告未约定代为缴纳的期限及迟延缴纳的责任的情形下，应视为原告对被告代为缴纳的期限未作要求，被告在向相关部门缴纳之前占有代收原告的契税以及房屋维修基金未违反双方约定，且被告占有代缴款项的期间长短不必然导致被告履行协助办证义务的违约，即被告的占有行为与被告不履行协助办证的违约行为没有直接联系，在本案中，被告占有代缴款项的行为既不构成侵权，也不构成违约，故对原告该项意见，本院不予采纳。其三，关于原告要求将3000元律师费计入违约损失的意见。因本案系商品房买卖合同纠纷，双方在合同中并未约定律师费的承担主体，且本案原告主张的律师费系其基于服务合同而享受的律师服务，并非系因被告违约造成的直接损失，故原告提出的该项意见，本院亦不予采纳。 此外，原告提出的契税、房屋维修基金的利息损失以及律师费用损失，因未在原告的诉讼请求中列明，故本院只作为原告的意见主张进行阐述，不作为原告的诉讼请求进行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司协助原告黎习军、杜振慧办理都市国际第11幢2单元2002号房的权属登记手续； 二、被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司向原告黎习军、杜振慧支付违约金486元； 上述义务限被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内履行完毕。 三、驳回原告黎习军、杜振慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  段 毅 二〇一九年五月二十八日 代理书记员  黄雪琳