包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终688号   上诉人（一审被告）：郭利群，男，1975年11月16日出生，汉族，内蒙古豪德天沐科技有限公司职工，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：王旭，内蒙古钢苑律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：深圳市滨海物业管理有限公司。   法定代表人：荆涛，该公司总经理。   委托诉讼代理人:李志强，内蒙古义源律师事务所律师。   上诉人郭利群因与被上诉人深圳市滨海物业管理有限公司（以下简称滨海物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭利群上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支付欠付物业费金额的50%。2、案件受理费由滨海物业承担。其上诉主张的事实和理由为：第一，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院认定“原告作为一家物业服务企业，在服务中难免遇到一些问题，只要是不影响合同正常履行的严重瑕疵，被告要求原告去整改。”、“原告的物业服务中也存在不尽人意的地方”，属认定事实不清。一审中，郭利群提出了许多关于滨海物业服务不到位、没有全面履行服务的证据，一审法院对于郭利群的举证仅认定为不尽人意的地方，并非影响合同正常履行的严重瑕疵，郭利群认为该部分事实应当认定为滨海物业没有全面履行义务，提供的服务质量不符合约定的事实。第二，一审法院在“原告是否完全按照合同约定履行了合同，原告未举证”的情况下，判决郭利群支付物业服务费74520元，证据不足。一审法院判决郭利群缴纳全额的物业费74520元，理应在滨海物业全面履行合同义务的情况下做出此判决，一审法院在判决书中明确写明“原告是否完全按照合同约定履行了合同，原告未举证”。显然一审法院的判决证据不足。第三，一审法院适用法律错误。本案中，滨海物业没有证据证明其按照合同约定全面履行了合同义务，而郭利群有证据证明滨海物业提供的物业服务极不到位，服务质量不符合约定。故本案应当适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条的规定。第四，一审法院认定王珂代郭利群签订的前期物业服务协议，但该份协议上并未加盖滨海物业公章，故该份合同应为无效合同。第五，一审法院对于正翔国际S1号楼是否受前期物业服务合同约束，认定事实不清，证据不足。另外，案涉写字楼物业费高达10元/㎡/月，滨海物业作为物业公司不珍惜为全体业主服务的机会，与业主多次发生冲突，引发大多数业主不满，不听取业主的合理要求与建议，不断激化矛盾，郭利群与滨海物业的矛盾并非个案。综上，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。   滨海物业答辩称，首先，案涉房屋的建设单位为包头市正翔房地产开发有限公司，2013年12月16日滨海物业与包头市正翔房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，该合同中第一条明确约定了滨海物业服务的范围，案涉房屋也在该范围之中，包头市正翔房地产开发有限公司开发的住宅、公寓、写字楼都是由滨海物业负责提供物业服务。其次，一审法院关于王珂代郭利群签订的前期物业服务合同的效力为有效合同的认定正确，王珂与郭利群是夫妻关系，对于案涉房屋同样享有所有权，该合同滨海物业虽然没有加盖公章，但滨海物业已经实际提供了物业服务，以实际行为履行了合同，上诉人郭利群亦接受了服务，故该合同应为有效合同。再次，滨海物业已经按照合同约定履行了合同义务，滨海物业共有安全防护和保洁人员100余人，其他辅助人员也有40余人，并且在郭利群所在的S1号楼有固定的前台服务人员，鉴于滨海物业的服务品质，在2016-2017年度两次被内蒙古住房和城乡建设厅评为全区物业管理优秀项目，并作为包头市优秀物业服务示范点，成为相关部门领导多次参观的地方，相关证据也在一审庭审过程中进行了出示，这些证据足以证明滨海物业已经全面地履行了合同义务。   滨海物业向一审法院起诉请求：1.郭利群支付滨海物业2016年3月1日到2018年8月31日物业服务费74520元；2.郭利群支付滨海物业滞纳金37851元；3.本案诉讼费由郭利群负担。   一审法院认定的事实：2013年12月16日，滨海物业作为乙方与作为甲方的包头市正翔房地产开发有限公司就坐落于包头市××区号正翔国际商住物业签订《前期物业服务合同》。乙方提供的前期物业服务包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、物业公共区域的清洁卫生服务；4、公共绿化的养护服务；5、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅为每月每平方米2.50元，公寓为每月每平方米6.00元，商业物业为每月每平方米5.00元，写字楼物业为每月每平方米10.00元。物业服务费按年交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费用的，每日应按合同收费总额的千分之五的标准向乙方支付违约金。本合同自2013年12月16日起至2026年12月15日止，但在本合同履行期间，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。   2012年12月16日，郭利群购买坐落于包头市××区号正翔国际S1-B8806建筑面积为248.40平方米房屋并签订《包头市商品房买卖合同》。2014年9月18日，以上房屋实际交付。交付当日，王珂代郭利群（乙方）与滨海物业下属的深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司（甲方）就其房屋签订《正翔国际广场前期物业服务协议》，双方约定物业服务费价格为每月每平方米10.00元，同时约定，首次物业服务费在办理入住手续时同时缴纳，时间从合同收房日起开始计缴1年，之后每年至少提前一个月，缴纳下一年度的物业服务费，如在约定的交费年度最后一日止仍未缴纳物业服务费的，即构成逾期，每逾期一日按欠缴金额的0.2%收取滞纳金。郭利群按每月每平方米10.00元向滨海物业缴纳2016年3月1日之前的物业服务费。之后，双方因物业服务合同的履行产生矛盾，进而多次发生争执，双方未达成一致意见，郭利群自2016年3月1日至2018年8月31日欠滨海物业物业服务费74520元。   一审法院认为，滨海物业与包头市正翔房地产开发有限公司就坐落于包头市××区号正翔国际商住物业签订的《前期物业服务合同》及王珂代郭利群与深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司就案涉房屋签订的《正翔国际广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。郭利群提出，与其签订物业服务合同的是深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司，而非本案的滨海物业,对此，郭利群提出异议，滨海物业与包头市正翔房地产开发有限公司签订前期物业服务合同后，其下属的深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司与郭利群签订具体的物业服务合同，滨海物业作为深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司的总公司，对深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司的签约行为予以认可，滨海物业有权利作为本案的原告主张权利，被告的该抗辩理由，依据不足，法院不予支持。关于诉讼主体问题，郭利群还提出，其与包头市正翔房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》之补充协议中约定：在业主大会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由出卖人（开发商）依法选聘深圳滨海物业管理有限公司负责管理，但本案的原告却是深圳市滨海物业管理有限公司，虽然《包头市商品房买卖合同》中约定依法选聘的物业服务企业为深圳滨海物业管理有限公司，但实际上，与包头市正翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的是本案的原告，与郭利群签订《正翔国际广场前期物业服务协议》的是滨海物业下属的深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司，向郭利群提供物业服务以及因履行物业服务合同与被告产生矛盾的也是滨海物业，故郭利群提出的原告诉讼主体不适格的抗辩理由，依据不足，法院不予采信。双方关于物业服务费的标准及缴费开始时间、缴纳方式在《正翔国际广场前期物业服务协议》中有明确的约定，郭利群提出包头市正翔房地产开发有限公司作为开发商未明确告知其物业服务费的标准及从何时开始提供物业服务的抗辩理由，依据不足，法院不予采信；该案中，关于物业服务费收费标准，依据的是合同及合同双方当事人的合意，《前期物业服务合同》及《正翔国际广场前期物业服务协议》均明确约定写字楼的价格为每月每平方米10.00元，对物业服务费的标准未有强制性规定，故郭利群关于物业服务费标准偏高的抗辩理由，依据不足，法院不予采信。《前期物业服务合同》并未违反影响合同效力的强制性规定，故郭利群提出《前期物业服务合同》无效的抗辩理由，依据不足，法院不予采信。针对滨海物业提供的物业服务，郭利群提出一系列问题，包括未向业主公布物业服务费的收支情况、未制止其他业主的违规行为，在logo墙能否装修的问题上的双重标准，卫生、安保、秩序的维护不到位、服务水平、服务意识差等，滨海物业作为一家物业服务企业，在服务中难免会存在一些问题，只要不是影响合同正常履行的严重的瑕疵，郭利群尽量要求原告去整改，郭利群以此为由拒缴物业服务费，依据不足，法院不予采信。郭利群提出，夏季空调制冷费用和冬季空调制热费用应该包含在整体的物业服务费中，滨海物业另外收取，属于重复收费，对此，郭利群未举证，法院不予采信。郭利群提出空调作为业主购房中的一部分，对于使用时间及冷热度应有自主权，滨海物业管控开启和结束时间，剥夺业主自主权，对此，郭利群未举证，法院不予采信。《包头市物业管理条例》第五十七条规定：“物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。”郭利群作为业主，有权要求滨海物业对其企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置进行公示，但公示与否，不影响滨海物业向郭利群主张物业服务费，但郭利群以此为由拒缴物业服务费，法院不予支持。综上，郭利群拒缴物业服务费的抗辩理由，依据不足，法院不予采信；故滨海物业要求郭利群支付2016年3月1日至2018年8月31日物业服务费74520元，理由充分，法院予以支持；滨海物业因合同履行问题多次与业主产生矛盾，滨海物业的物业服务中也存在不尽人意的地方且滨海物业是否完全按照合同约定履行了合同，滨海物业未举证，故滨海物业要求郭利群支付滞纳金37851元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。   依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告郭利群支付原告深圳市滨海物业管理有限公司2016年3月1日至2018年8月31日物业服务费74520元，于本判决书生效之日起三十日内付清；二、驳回原告深圳市滨海物业管理有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费2550元，原告深圳市滨海物业管理有限公司已预交，由原告深圳市滨海物业管理有限公司负担860元，由被告郭利群负担1690元；被告郭利群负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告深圳市滨海物业管理有限公司。   二审开庭前，郭利群向本院申请调取《前期物业服务合同》，以证实合同的真实性。经本院审查认为，该合同一审法院已经依职权进行调取，故对于郭利群的该项调证申请，本院依法不予准许。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院审理期间，郭利群向本院提交以下三组证据：   ①《正翔国际S1号楼预售许可证信息公示》、《商品房合同信息公示》、《包头市鼎鑫源商业管理有限公司企业信用信息公示报告》以及照片四张，用以证明S1号楼作为一个整体，包头市鼎鑫源商业管理有限公司也在其中，但该公司的物业服务并非是滨海物业而是由其他物业公司来提供服务，故案涉S1号楼不受前期物业服务合同的约束。滨海物业质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。该组证据与本案没有关联性，案涉房屋在合同约定的四置范围之内，郭利群亦认可享受到了滨海物业提供的服务，则郭利群应当依约缴纳物业费。经本院审查认为，由于该证据的内容并不影响本案处理的结果，故对其证据的证明力不予确认。   ②微信截图照片两张，用以证明前期物业服务合同中并未约定含有空调这一服务项目，故滨海物业提供服务没有依据物业服务合同，但是既然滨海物业实际提供了空调服务，应当保证空调能够正常使用，但是空调经常出现不热的现象，严重影响业主取暖。滨海物业质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该组证据并不能证明其主张，本院依法不予采信。   ③郭利群庭前向本院递交了证人出庭作证申请，申请霍某出庭作证，拟证明案涉小区物业费收费标准过高，经常停电，影响正常办公。庭审过程中，霍某出庭接受了法庭的询问以及当事人的质询。滨海物业质证称，真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，因证人霍某同属郭利群所在的S1号楼，故霍某关于滨海物业在S1号写字楼提供服务的情况所做证人证言缺乏客观性，本院对其证人证言依法不予采信。   本院认为，《前期物业服务合同》以及《正翔国际广场前期物业服务协议》的签订均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方当事人争议的焦点问题为：郭利群要求减免物业费的主张能否成立的问题。现从以下几点进行分析：   首先，关于物业费收费标准的问题。郭利群主张案涉小区内写字楼物业费收费标准过高，但根据双方签订的《正翔国际广场前期物业服务协议》中第四条第一项的约定，写字楼各项管理费收费标准明确为10元/㎡/月。则该约定应对业主郭利群具有约束力。因此，滨海物业按照10元/月/㎡标准向业主郭利群收取物业费具有合同依据。   其次，关于案涉房屋所处的S1写字楼是否受前期物业服务合同约束的问题。郭利群主张S1号写字楼中除滨海物业之外还存在另外一家物业公司且S1号楼不在前期物业服务合同附件的构成明细中，故S1号楼不应当受到前期物业服务合同的约束。对此本院认为，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”规定的内容可知，法律、行政法规对于物业管理区域内提供物业服务企业的个数并未作出强制性、限制性的规定，故郭利群以此为由拒绝缴纳物业费的主张不能成立。另外，案涉S1号楼虽然不在前期物业服务合同附件约定的内容中，但是S1号楼明显包含在该合同约定的四置范围之内，且郭利群实际接受了滨海物业提供的物业服务，则郭利群应当依约向滨海物业履行缴纳物业费的义务。   最后，关于滨海物业服务是否达到合同中约定的服务标准的问题。郭利群主张其在一审提交的视频资料足以证明滨海物业在服务期间没有全面履行合同义务，存在安全保卫、卫生、车辆秩序维护等诸多问题，但根据视频资料中显示的内容仅能证明滨海物业在服务过程中存在一般瑕疵，故一审法院以滨海物业服务存在瑕疵为由，判决要求业主郭利群支付物业费并驳回滨海物业要求支付滞纳金的诉讼请求并无不当。   关于法律适用的问题。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条存在瑕疵，本院予以纠正，但并不影响判决结果的正确。   综上，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2550元，由上诉人郭利群负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二○一九年五月二十三日   书记员 杨 曼   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。