上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初2557号原告：韩玉兰，女，1962年9月12日生，汉族，住上海市松江区。原告：陈玮炜，女，1987年9月XX日生，汉族，住上海市松江区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：夏冰星，上海一凡律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：朱麟坤，上海一凡律师事务所律师。被告：上海颐思殿大酒店有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈圆彬，负责人。被告：上海颐思殿大酒店有限公司颐思殿物业管理分公司，住所地上海市松江区。负责人：沈增林。原告韩玉兰、陈玮炜与被告上海颐思殿大酒店有限公司(以下简称“颐思殿公司”)、上海颐思殿大酒店有限公司颐思殿物业管理分公司(以下简称“颐思殿物业分公司”)、沈圆彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月8日公开开庭进行审理。审理过程中，原告撤回了对沈圆彬的起诉。其后，本院于2019年4月19日第二次公开开庭进行了审理。原告韩玉兰、陈玮炜的共同委托诉讼代理人夏冰星两次均到庭参加了诉讼，被告颐思殿公司、颐思殿物业分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告韩玉兰、陈玮炜向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告颐思殿公司签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告颐思殿公司、颐思殿物业分公司支付两原告2015年12月31日前的剩余租金109,725元；3、判令被告颐思殿公司、颐思殿物业分公司支付两原告自2017年1月1日起至解除《委托经营管理合同》之日止的租金，按照每年69,300元计算；4、判令颐思殿公司、颐思殿物业分公司支付两原告违约金(自解除《委托经营管理合同》之日起至2023年8月31日止，以每年69,300元计算)。本案审理过程中，两原告变更其诉请为：1、判令解除两原告与被告颐思殿物业分公司签订的《委托经营管理公司》；2、判令被告颐思殿公司、颐思殿物业分公司支付两原告2015年12月31日前的剩余租金109,725元；3、判令被告颐思殿公司、颐思殿物业分公司支付两原告自2017年1月1日起至解除《委托经营管理合同》之日止的租金，按照每年69,300元计算。事实与理由：2014年2月17日，两原告与被告颐思殿物业分公司签订《委托经营管理合同》，约定两原告将上海市松江区松东路XXX弄XXX号XXX层XXX层室房屋(以下简称“系争房屋”)委托被告颐思殿物业分公司经营管理，收益方式为按照购房总价的百分比按年计算收益。2016年3月14日，两原告与颐思殿物业分公司签订《委托经营管理合同补充协议》一份，经双方对账确认2015年12月31日前尚欠租金109,725元，后续租金按年3%重新计算。此后，被告支付了2016年一年的收益，但再无付款。因被告颐思殿物业分公司系被告颐思殿公司下属企业且无独立法人资格的分公司，故被告颐思殿公司应当对被告颐思殿物业管理分公司的上述债务承担民事责任。综上所述，故两原告提起本案诉讼，请求判如所请。经审理查明，2013年6月17日，两原告与被告颐思殿公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定两原告向被告颐思殿公司购买系争房屋，建筑面积暂测为50.09平方米，总价款为2,203,960元。2014年2月17日，两原告与被告颐思殿物业分公司签订《委托经营管理合同》，约定原告预定(或购买)的位于上海市松江区松东路XXX弄“颐思殿广场”XX号商铺，预售建筑面积50.09平方米，购房总价为2,203,960元，今后委托被告颐思殿物业管理分公司经营管理。合同第二条约定，委托期限为市场正式开业之日起十周年，被告颐思殿物业管理分公司承诺于2013年9月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。自2014年3月1日起，按照实测建筑面积52.5平方米，购房总价为2,310,000元计算。第三条约定，委托期内收益比例按原告购买总价款的百分比进行计算，即第一、二年为6%，第三、四年为7%，第五、六年为8%，第七、八年为9%，第九、十年为10%。第五条约定，支付方式为从颐思殿广场正式开业之日起租金按每个季度支付一次，以汇款的方式支付到原告指定账号。第九条第(三)项约定合同终止、解除条件为，两原告与托管商铺开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买卖合同被终止或解除的，即两原告事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺的所有权。2016年3月14日，原告韩玉兰与被告颐思殿物业管理分公司签订《委托经营管理合同补充协议》一份，约定租赁期限按照原合同不变，租金按3%每年计取，两年以后根据市场实际情况予以递增，在2015年12月31日前欠下的租金为109,725元，从补充协议签订之日起十八个月付清，自2016年1月1日起租金按本协议计取，每季度返租一次，2016年第一季度租金于3月30日前支付。另本院(2019)沪0117民初2558号商品房预售合同纠纷一案中查明：系争房屋现登记于被告颐思殿公司名下，建筑面积为52.50平方米。被告颐思殿公司将包含系争房屋在内的坐落于上海市松江区松东路XXX弄房屋进行了抵押登记，抵押权人为案外人刘某，债权数额登记为70,000,000元，债务履行期限为2012年12月20日至2013年5月19日。案外人刘某在上海市静安区人民法院向被告颐思殿公司提起(2014)静民一(民)初字第1062号民间借贷案件诉讼，该案判决生效后，进入执行程序。上海市静安区人民法院于2015年9月依据(2015)静恢复字第68号执行裁定书，依法拍卖系争房屋。原告就上述执行措施提出异议，上海市静安区人民法院于2016年7月12日裁定驳回了两原告的异议请求。故两原告于2019年2月14日向本院提起商品房预售合同纠纷诉讼，请求：1、判令解除两原告与被告颐思殿公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告颐思殿公司返还两原告购房款2,548,073元；3、判令被告颐思殿公司向原告赔偿总房价款3%的违约金76,442.19元以及以2,548,073元为本金，以中国人民银行同期存款利率为基数，计算自2014年2月17日起至实际清偿之日止的利息；4、判令被告沈圆彬对上述债务承担连带责任。本院经审理于2019年3月XX日作出(2019)沪0117民初2558号民事判决：一、原告韩玉兰、陈玮炜与被告上海颐思殿大酒店有限公司于2013年6月17日签订的《上海市商品房预售合同》于2019年2月19日解除；二、被告上海颐思殿大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩玉兰、陈玮炜购房款2,480,003元、契税66,119元、维修基金1,954元；三、被告上海颐思殿大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩玉兰、陈玮炜违约金74,400.09元；四、被告上海颐思殿大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩玉兰、陈玮炜利息损失(以2,548,076元为基数，自2014年2月17日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算)；五、被告沈圆彬对上述第二、三、四项的债务承担连带责任。该判决现已生效。再查明，被告颐思殿物业分公司系被告颐思殿公司下属无独立法人资格的企业；被告颐思殿公司为自然人独资有限责任公司，一人股东为被告沈圆彬。以上事实，有(2019)沪0117民初2558号民事判决书、委托经营管理合同、委托经营管理合同补充协议、上海市松江区市场监督局档案登记材料及当事人陈述等证据证实。本院认为，两原告与被告颐思殿物业管理分公司之间签订的《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同签订后，两原告按照合同约定履行了义务，被告颐思殿物业管理分公司应当按照合同约定向两原告支付经营收益。关于解除委托经营管理合同，被告颐思殿物业分公司长期拖欠两原告租金，根据合同约定以及另案查明的事实，系争房屋至今仍有抵押登记尚未注销，且因被告颐思殿公司另涉他案而处于被司法查封状态，致使两原告在事实上无法取得合同约定的托管商铺的所有权，两原告据此要求行使解除权，于法有据，本院予以支持。至于合同解除时间，因两原告未在本案诉讼前主张过解除合同，故本院确定以本案诉状副本送达被告颐思殿物业分公司之日，即2019年3月21日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告颐思殿物业管理分公司支付截止2015年12月31日的剩余租金109,725元，以及2017年1月1日起至2019年3月21日止的租金共计153,789.04元[计算方式为：(年租金69,300元×2年)+(年租金69,300元÷365天×80天)]，符合双方合同约定，本院予以支持。被告颐思殿物业分公司系被告颐思殿公司下属无独立法人资格的企业，被告颐思殿公司依法应当对下属企业颐思殿物业管理分公司的债务承担清偿责任。两被告经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应承担不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告韩玉兰、陈玮炜与被告上海颐思殿大酒店有限公司颐思殿物业管理分公司签订的《委托经营管理合同》于2019年3月21日解除；二、被告上海颐思殿大酒店有限公司颐思殿物业管理分公司、上海颐思殿大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩玉兰、陈玮炜截至2015年12月31日的剩余租金109,725元；三、被告上海颐思殿大酒店有限公司颐思殿物业管理分公司、上海颐思殿大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩玉兰、陈玮炜自2017年1月1日起至2019年3月21日止的租金153,789.04元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,252元，减半收取计2,6XX元，由被告上海颐思殿大酒店有限公司颐思殿物业管理分公司、上海颐思殿大酒店有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沙 莎二〇一九年五月八日书记员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。