江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终665号 上诉人（原审原告）陈文炎，男，汉族，住常州市天宁区。 委托代理人陈拯（系陈文炎之弟），汉族，住常州市天宁区。 被上诉人（原审被告）常州市天宁区人民政府，住所地常州市天宁区竹林北路**。 法定代表人许小波，该区区长。 委托代理人徐文卿，该区房屋征收与补偿办公室副主任。 委托代理人宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 上诉人陈文炎因诉常州市天宁区人民政府（以下简称天宁区政府）房屋征收补偿决定一案,不服江苏省常州市中级人民法院（2018）苏04行初66号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，依法进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院认定，2017年5月8日，天宁区政府作出常天征[2017]5号国有土地上房屋征收决定书，因道路基础设施建设公共利益的需要，决定对一中北路（和平北路—红梅南路）工程项目征收范围内的房屋实施征收。天宁区苏家弄××号房屋（房地号44××23）在征收范围内，建筑面积为72.4平方米，该房屋的原所有权人为陈志中（已故），陈文炎系陈志中之子，也系该房屋的现所有权人。国有土地使用证载明的用地面积为364.5平方米，用途为住宅。天宁区政府于2017年3月26日对涉案征收项目的调查登记结果进行了公示。陈文炎书面选择常州滨湖土地房地产评估测绘有限公司为本案房屋征收评估机构。原常州市天宁区建设局于2017年4月22日向陈文炎送达了未经登记建筑认定处理申报表、查勘图、未经登记建筑申报举证通知书。后陈文炎向该局提交了未经登记建筑认定处理申报表。2017年6月5日，原常州市天宁区建设局将房屋征收评估通知书留置送达给陈文炎，告知其将于2017年6月7日对涉案房屋进行评估，常州市天宁区椿桂坊社区居委会进行了见证。因陈文炎拒绝评估，2017年6月14日，常州滨湖土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋进行了外围评估，江苏省常州市天宁公证处对现场评估行为进行了公证。2017年11月20日，常州滨湖土地房地产评估测绘有限公司作出苏家弄××号房地产征收评估报告，确定被征收房屋的估价结果（包括房屋评估价、2.2米以下阁楼评估价、地、地大于房补偿价1353672元。评估报告依据原常州市天宁区建设局提交的房屋一体建造面积流转表、住（非）改营现场认定情况审批表，对涉案房屋的一体建造面积和参照营业用房评估部分予以了认定。因评估报告日期错误，常州滨湖土地房地产评估测绘有限公司于2017年11月30日出具更正说明，于2017年12月20日将评估报告及更正说明邮寄送达给陈文炎，该邮件于2017年12月21日妥投。陈文炎在规定期限内未提出书面复核评估申请。 一审法院另查明，2017年10月13日，原常州市天宁区建设局向天宁区政府申请对涉案房屋作出补偿决定。常州市城乡建设局同意常州市铁路建设处使用常州市晋陵投资建设有限公司收购的华海城市花园1号楼3202室房屋用于本案征收安置。该产权调换房经常州滨湖土地房地产评估测绘有限公司评估，确定在估价时点2017年5月8日的市场价格为811995元。2017年12月26日，原常州市天宁区建设局作出苏家弄××号补偿安置方案，拟定了货币补偿和产权调换两种方式供陈文炎选择。因补偿安置方案错误，原常州市天宁区建设局于2018年1月9日出具更正通知书，于2018年1月10日将补偿安置方案及更正通知书邮寄送达给陈文炎，该邮件于2018年1月11日妥投。在征收补偿方案确定的签约期限内，原常州市天宁区建设局与陈文炎未能达成补偿协议，天宁区政府于2018年1月22日作出常天征补[2018]2号国有土地上房屋征收补偿决定书，决定：对被征收人陈文炎所有的苏家弄××号房屋进行产权调换。产权调换房为华海城市花园1号楼3202室，产权调换房的差价619244元，由征收人支付给被征收人。搬迁费2043元、临时安置费7356元、产权登记费80元，由征收人支付给被征收人。停产停业损失5380元，由征收人支付给被征收人。装饰装修、附属设施补偿及其他各类费用待入室评估后，按有关文件按实结算。被征收人陈文炎应当自决定书送达之日起16日内从苏家弄××号房屋内搬出。天宁区政府于2018年1月23日将该补偿决定邮寄送达给陈文炎，该邮件于2018年1月24日妥投。天宁区政府并于2018年1月23日将该补偿决定在征收范围内予以公告。陈文炎不服诉至法院。 一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。该条例第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。一中北路（和平北路—红梅南路）工程项目位于天宁区行政区域内，因陈文炎与征收部门达不成补偿协议，天宁区政府依法具有作出征收补偿决定的法定职权。 天宁区政府对陈文炎的房屋及未经登记建筑进行了调查登记；依法选择评估机构，作出评估报告并依法送达；向陈文炎送达了补偿安置方案，告知其对补偿方式有选择权；在签约期限内多次与陈文炎进行协商；作出房屋补偿决定后依法进行了公告并送达陈文炎。因此，天宁区政府作出被诉房屋征收补偿决定的程序合法。因陈文炎拒绝入室评估，评估公司对涉案房屋进行外围评估并无不当，并且，评估行为已经公证机关证据保全。房屋一体建造面积流转表对陈文炎申报的未经登记建筑作出了认定，住（非）改营现场认定情况审批表结合工商查档材料和现场查勘情况对涉案房屋中参照营业用房评估部分作出了认定，评估报告据此对涉案房屋的一体建造面积和参照营业用房评估部分予以了认定，亦根据前期调查登记情况对2.2米以下阁楼和地大于房的土地确定了补偿，尽可能保障了陈文炎的权利。陈文炎对评估报告确定的被征收房屋价值有异议，但其在规定期限内未提出书面复核评估申请。 因被征收房屋系住宅，天宁区政府为保障陈文炎的居住权，决定对其实施房屋产权调换符合法律规定。用于产权调换的房屋（华海城市花园1号楼3202室），面积大于被征收房屋，房屋经评估机构评估，在估价时点2017年5月8日的市场价格为811995元。对照《一中北路（和平北路—红梅南路）工程项目房屋征收补偿方案》，上述产权置换房屋的优惠结算价格为734428元。天宁区政府按照征收补偿方案作出补偿决定，符合《征补条例》第二十六条第一款的规定且有利于被征收人的实体权益。补偿决定对搬迁费和临时安置费的计算符合《关于调整市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》。补偿决定对停产停业损失的计算符合《常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定》的规定。 综上，陈文炎的合法权益得到了保障。被诉补偿决定事实清楚、程序合法、适用法律正确。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回陈文炎的诉讼请求。 上诉人陈文炎上诉称：一审法院证据采信不当，认定事实不清。被上诉人与上诉人的谈话从未形成笔录，故其向一审法院提供的笔录均系作假；上诉人并未拒绝入户评估，房屋装修及附属设施补偿计算表等证据证明上诉人配合评估公司开展评估工作，被上诉人提供的外围评估等材料不属实；评估公司作出评估报告后上诉人书面提出复核申请，评估公司亦向上诉人作出了书面的复核意见，一审法院对该事实认定错误；被上诉人在案涉征收决定后作出的房屋一体建造面积流转表违法；上诉人提交的法人纳税手册、营业执照等证据证明被诉补偿决定对案涉房屋经营时间及经营面积的认定错误，一审法院对此未予采纳不当；补偿决定对案涉房屋价值的补偿远远低于该房屋所在区位当时的房地产价格，违反了《征补条例》第九条的规定。综上，请求本院撤销原判并依法改判。 被上诉人天宁区政府答辩称，被上诉人作出本案被诉的补偿决定事实清楚，程序合法，适用法律正确。案涉房屋位于征收范围内，被上诉人在征收过程中依法对该房屋进行了调查登记，依法评估并作出评估报告向上诉人送达，在补偿安置方案中告知其对补偿的选择权，在签约期限内多次协商未达成协议后依法作出被诉补偿决定，对案涉房屋进行产权调换，并依法公告送达，内容清楚，程序合法。一审法院查明和认定的事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。 上诉人陈文炎向本院提交评估公司复核意见及邮寄信封影印件作为证据，证明上诉人收到案涉评估报告后书面提出复核申请，评估机构亦向上诉人作出了书面的复核意见，一审法院对该事实认定错误。本院认为，在卷证据显示，在2018年10月12日的一审庭审中，陈文炎的委托代理人陈拯称，陈文炎曾书面向评估机构申请过复核，评估公司也出具了回复函，因陈文炎本人在新西兰的客观事实无法提供，法庭当庭告知其在当天的庭审中提到需要补充的证据必须在下次开庭前向法庭提交，否则法庭将不予接纳。此后，一审法院于2018年11月13日再次开庭，陈文炎并未提交任何证据材料，现其向二审法院提交该复核意见及邮寄信封影印件作为证据，不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十条、第五十二条对于二审程序中提交新的证据相关规定，本院依法不予接纳。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。天宁区政府对一中北路（和平北路—红梅南路）工程项目作出房屋征收决定，因陈文炎与征收部门未在签约期限内达成补偿协议，天宁区政府依法具有作出补偿决定的法定职权。 关于房屋一体建造面积流转表的问题，天宁区房屋征收项目论证评审小组会议纪要（【2017】第4号）第一条对未经登记建筑的认定和处理作出规定，其中第一项规定，对于非成套房屋所有权证外一体建造（指超长超宽）的实测面积与权证面积的差异部分，可视为合法建筑面积确认（包含产权证上未载明的阳台、过道、外楼梯、合法建筑内的2.2米以上阁楼等），可计入产权调换面积并享受相关的补贴、补助及奖励。根据该项规定，征收部门针对案涉房屋作出房屋一体建造面积流转表，将案涉房屋非成套一体建造的超长超宽部分及合法建筑内的2.2米阁楼面积共计9.33平方米，确认视为合法建筑面积，认定标准及适用依据正确，未减损被征收人的合法权益，具有资质的房屋评估机构据此对房屋进行评估并无不当。 关于地大于房的问题，常建规【2017】1号《关于印发的通知》第二十三条规定，非营业用房国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被征收房屋建筑面积且独立使用部分的补偿金额为：“地;地大于房&rdquo土地面积*土地区位基准价格（单价）。评估机构按照该规定对案涉房屋作出地大于房补偿，共计386934元，并无不当。 关于评估报告应否采信的问题，本院认为，依据《征补条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为基础，对涉案房屋予以评估并无不当。案涉评估报告经送达，程序并无不当。故案涉评估报告可以作为天宁区政府作出本案被诉征收补偿决定的依据。 关于“住改非”认定的经营年限和面积问题，《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十五条第二款规定，被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县（市、区）人民政府结合本地实际确定。《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十三条第三款规定，被征收房屋的用途以房屋所有权证书上表明的用途为准，房屋所有权证未标明用途的，以房屋权属登记档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，应当结合经营年限参照经营用房评估。常建规【2017】1号《关于印发的通知》第二十一条规定，取得工商营业执照并持续经营至政府作出房屋征收决定之日起超过一年以上的非营业用房和住宅，按照以下规定评估……。本案中，根据工商查询情况，案涉房屋领取常州市广业副食品商店工商营业执照，开业核准时间为2003年8月21日，且该户一楼实际用于经营，征收部门按照前述规定结合实际情况，对案涉房屋作出住（非）改营现场认定情况审批表并无不当。 关于补偿方案的选择问题，《征补条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，原常州市天宁区建设局向上诉人陈文炎送达的《苏家弄××号补偿安置方案》中，明确告知房屋征收部门为其提供了产权调换和货币补偿两种方式，因陈文炎未作出补偿安置选择，天宁区政府为保障陈文炎的居住权，决定对其实施房屋产权调换符合法律规定，也便于执行，并未损害上诉人的合法权益。 关于安置房价值及其他补偿费用是否合理的问题，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。天宁区政府委托的评估机构对用于产权调换的华海城市花园1号楼3202室房屋进行评估，并根据《房屋征收补偿方案》确定的结算基价等标准确定安置房价值，此外，因上诉人拒绝评估机构入户评估，天宁区政府根据《房屋征收补偿方案》确定的标准给予上诉人搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失，并在被诉征收补偿决定中明确装饰装修、附属设施补偿及其他各类费用待入室评估后按有关文件按实结算，并无不当。故被诉征收补偿决定事实清楚、适用法律正确、程序合法。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人陈文炎的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈文炎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱建新 审 判 员 马生安 审 判 员 陆 媛 法官助理 唐 颖 二〇一九年五月十日 书 记 员 钱伟红 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；