贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0526民初5372号原告刘兰，女，1975年4月16日生，汉族，住贵州省威宁县。原告施绍虎，男，1972年11月1日生，汉族，住贵州省威宁县。委托代理人马凤银，威宁县中心法律服务所法律工作者，执业证号：32406182255569，代理权限：特别授权代理。委托代理人徐瑶，贵州贵达律师事务所律师。执业证号：15201201610975662。一般代理。被告贵州瑞正房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇草海路**附**。统一社信用代码：91520000569218477L。联系电话：0857-6330000,633****。法定代表人邹红波，总经理。委托代理人颜永宇，四川蓉城律师事务所律师，执业证号：15101201610270433。一般授权代理。原告刘兰、施绍虎诉被告贵州瑞正房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：瑞正房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，被告瑞正房开公司在答辩期间提出管辖权异议，认为该案在本辖区内影响较大，应由贵州省毕节市中级人民法院管辖，本院对本案没有管辖权，应将本案移送贵州省毕节市中级人民法院审理。本院经审查认为被告瑞正房开公司的管辖异议不成立，裁定驳回被告瑞正房开公司的管辖权异议申请，被告瑞正房开公司不服提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2019）黔05民辖终8号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员代兴霞适用简易程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告刘兰、施绍虎及其委托代理人马凤银、徐瑶，被告瑞正房开公司委托代理人颜永宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘兰、施绍虎诉称：被告在威宁县开发商品房前期，为打开市场经营，以“贵州瑞正商业经营管理有限公司”的名义于2014年6月13日与原告签订了《商业用房委托经营管理合同》，承诺只要原告购买其销售的房屋，被告就采取返租方式，将返租金用于折抵购房款。约定委托管理期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，被告每年应付原告租金41434元，基于该优惠条件，原告于2014年8月20日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了房号为A-1-2-72号房屋一套。合同签订后，原告按约定交纳首付款，余款按银行按揭、返租金付清了全部购房款。按照合同约定，被告本应在2015年12月31日前竣工并交付房屋，但由于被告未按约定交付房屋给原告，在原告及其他业主的多次反映和投诉下，被告于2016年1月13日作出书面承诺，承诺其在2016年12月31日前，将协调相关单位及督促公司内部项目工程、水电等部门，实现瑞正国际A区达到装修条件，经营商家可以进场装修。若届时不能够进场装修，公司将依照返租租金的月平均值进行赔付业主。承诺作出之后，被告至今仍未将原告所购买房屋交付给原告并且连装修条件都不具备。按照被告的承诺，被告从2017年1月1日起至2018年11月已违约共计22个月，被告应按照承诺承担违约责任并按照返租租金的月平均值赔付原告违约金75962元（124303元÷36个月×22个月=75962元）。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判令被告支付原告违约金75962元。庭审前，原告变更诉讼请求为支付违约金93227元。本案诉讼费由被告承担。被告瑞正房开公司辩称：首先，原告主张的违约金诉请缺失法律及事实依据，原告在被告处购买案涉房屋，又与贵州瑞正商业经营管理公司签订了商业用房委托经营管理合同，将其购买的房屋委托给贵州瑞正商业经营管理公司管理，委托管理期限为2016年1月1日至2018年12月31日，且原告通过抵扣房款的方式一次性收取了3年的租金，故原告在三年的租期之内不存在任何经济损失，根据民事赔偿责任以遵循无损害无赔偿的原则，原告方在没有实际损失的前提下向被告主张违约责任没有法律依据。同时，被告认为原告主张2019年1月1日之后的违约金过高，请求人民法院予以调解。其次，根据《合同法》114条及《合同法》解释29条之规定，主张违约金应以实际损失为基础，本案中原告并未举证证明其存在损失，故其诉请缺失请求权基础，其在收到租金的前提下又主张违约金，有违公平及诚实守信原则。第三，原告购买房屋的前期目的，就是为了委托商管公司进行管理出租，并且收取三年的房屋租金，本案中，商管公司已根据与原告的约定于2016年1月1日对案涉商铺启动了招商、规划、管理、以及前期的装修工作，被告也在积极配合商管公司开展相应的工作，故被告并不存在违约行为。根据《告知书》第三条约定的是不能达到进场装修条件就支付相应的违约金，并不是原告所称的逾期交房事宜。第四，被告开发的瑞正国际项目于2016年因受中央环保政策等多不可抗力因素影响，导致项目进展缓慢，到2017年4月及2017年的8月，政府主管部门更是两次发通知要求项目停工，导致案涉项目未开业，也给被告造成严重的经济损失。第五，案涉《告知书》是在业主多次通过各种方式，向被告施加压力的前提下出具的，是被告单方行为，并非是双方达成的协议，原告不能基于该单方行为所出具的内容主张所谓的违约金。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告瑞正房开公司以出让方式取得位于威宁县××镇××与××交叉口、总面积为27841.10平方米、编号为威国用（2013）第C008号的地块的建设用地使用权，土地价款已全部付清。经批准，被告在上述地块建设商品房，暂定名为“瑞正国际”，建设工程规划许可证号为：建字第520000201331645号，建筑工程施工许可证号为：522427201401160101，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2015年8月15日。经威宁县房产事业局批准预售许可证号为：威商房预字第201406号。2014年8月20日，原告刘兰、施绍虎与被告瑞正房开公司签订《商品房买卖合同》，约定刘兰、施绍虎预购被告开发的“瑞正国际”A-1-2-72号商品房，该商品房建筑面积19.93平方米，套内面积13.4平方米，单价每平方米34626.87元，总房款464000元，原告刘兰、施绍虎交付首付款234000元，余款230000元以银行按揭方式支付。双方未在合同中约定交房时间。2014年6月13日，原告刘兰、施绍虎与被告瑞正房开公司的关联公司贵州瑞正商业经营管理有限公司签订了《商业用房委托经营管理合同》，本合同前三年为不可撤销合同，合同约定原告刘兰、施绍虎将其购买的“瑞正国际”A-1-2-72号房委托给贵州瑞正商业经营管理有限公司管理，管理期限自2016年1月1日至2018年12月31日为固定租金租期。贵州瑞正商业经营管理有限公司应付原告刘兰、施绍虎三年的房屋租金124303元。在双方签订《商品房买卖合同》之前，被告瑞正房开公司就将上述租金折抵为原告应支付的购房款，故涉案房屋总价款应为合同上体现的价款464000元加上租金124303元，共计是588303元。因被告未将房屋交付给原告，被告于2016年1月13日张贴书面告知书，承诺其在2016年12月31日前，将协调相关单位及督促公司内部项目工程、水电等部门，实现瑞正国际A区达到装修条件，经营商家可以进场装修。若届时不能够进场装修，公司将依照返租租金的月平均值赔付业主。原告认为被告瑞正房开公司应当按告知书第三条承诺的返租金的月平均值赔偿其损失费，多次找被告协商未果，遂诉至本院。2017年4月25日，贵州草海国家级自然保护区管理委员会向被告瑞正房开公司发出责令停止违法行为通知书，责令被告瑞正房开公司停止修建瑞正国际房地产。2017年8月13日，威宁县城乡规划局向被告瑞正房开公司发出停止瑞正国际项目建设通知书。上述事实，有原告陈述、被告答辩及原告提交的《商品房买卖合同》、《商业用房委托经营管理合同》、瑞正国际业主告知书、被告提交的《商业用房委托经营管理合同》、收款收据、《责令停止违法行为通知书》、《通知》等证据在卷相互印证，经庭审质证和本院审查，事实清楚，可以采信。本院认为：原告请求按照《瑞正国际业主告知书》赔偿逾期交房违约金的主张不能成立。理由如下：一、从被告公司提交的证据《责令停止违法行为通知书》、《停止瑞正国际项目建设通知书》的内容来看，由于被告公司开发的“瑞正国际”楼盘受政府规划调整的影响，不能如期完成开发，不能按约定交房，客观上存在受当地政府政策调整因素的影响，确系不抗力因素导致，故被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。二、从原告与被告的关联企业贵州瑞正商业经营管理有限公司签订的《商业用房委托经营管理合同》来看，原告已将其购买的房屋委托给贵州瑞正商业经营管理有限公司管理，管理期限自2016年1月1日至2018年12月31日，原告已将三年应得的房屋租金124303元抵作购房款，原告并未因被告未交房造成实际损失，故原告请求逾期交房违约金缺乏请求权及事实基础，其诉讼主张依法不能成立。关于原告主张的2019年1月1日起至今的相关权利，不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴，原告应另案主张相关权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。由于原告未提供证据证明其购买的商铺至今未达到装修条件给其造成损失，其请求判令被告支付逾期交房违约金的主张本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘兰、施绍虎的诉讼请求。案件受理费850元由原告刘兰、施绍虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  代兴霞二〇一九年五月五日书记员  卢 锋