江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1426号上诉人（原审原告）：南京市天主教爱国会，住所地南京市石鼓路**。法定代表人：陈祥智，该会负责人。委托诉讼代理人：周蕴怡,北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京一江房地产开发有限公司，住，住所地南京市鼓楼区建宁路****/div>法定代表人：贾长浪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢瑛,江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳森媛，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。原审第三人：南京市下关区房屋拆迁安置办公室，住所地，住所地南京市鼓楼区建宁路****iv>负责人：王延山，该办公室主任。委托诉讼代理人：张帆，江苏朗华律师事务所律师。上诉人南京市天主教爱国会（以下简称天主教爱国会）因与被上诉人南京一江房地产开发有限公司（以下简称一江公司），原审第三人南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称下关区拆迁办）房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初7515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天主教爱国会上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由一江公司承担。事实与理由：一、一审判决书载明“根据原、被告和第三人签订的《协议》，结合《会议纪要》等内容，可知原告同意将前述三套房屋交由第三人下关区拆迁办进行安置，并未明确约定被安置对象，亦未约定安置人员需要原告同意；其次，现虽由被告一江公司安置了余永平等三户人员在前述三套房屋内，第三人下关区拆迁办并未提出异议，应当视为认可”，据此可知，一审法院的逻辑是天主教爱国会同意将涉案房屋交由下关区拆迁办安置；一江公司将涉案房屋使用权转让他人，系对涉案房屋的安置；下关区拆迁办默示认可一江公司的上述安置行为。但该论证没有任何事实依据，理由如下：（一）天主教爱国会自始至终均未同意将涉案房屋交由下关区拆迁办安置，涉案房屋系一江公司交付给天主教爱国会的拆迁安置房，所有权归天主教爱国会所有，天主教爱国会办理了房屋权属证书。因一江公司未按时交房给天主教爱国会，给天主教爱国会造成了房租损失，故二者以及下关区拆迁办签署了相关协议。其中，2002年3月19日，天主教爱国会、一江公司、下关区拆迁办、南京市民族宗教事务局以及南京市下关区委统战部召开协调会约定，包括涉案房屋在内的四套房屋自2001年5月（签订安置协议后）至协调会时的租金由一江公司向天主教爱国会支付。当年1月1日，天主教爱国会、一江公司以及下关区拆迁办签订的《协议》约定，在涉案房屋未出租之前，由一江公司按每月273．40元支付租金给天主教爱国会，直至下关区拆迁办协助房屋的租户与天主教爱国会签订租货协议为止。同时，结合2001年5月11日天主教爱国会与一江公司签订的《补充协议》中关于一江公司应协助天主教爱国会“与该处房屋的租户们办理租住手续”的约定，一江公司、下关区拆迁办应协助天主教爱国会与租户签暑租货协议（而不是一江公司自己与租户签署租赁协议），一江公司应向天主教爱国会支付租赁协议实际签署前的租金。天主教爱国会自始至终均无将涉案房屋交由下关区拆迁办安置的意思表示，任何一个理性的房屋所有权人都不会无理由地将房屋交由他人安置（或安置给他人），这与常理严重不符。安置原有租户系一江公司和下关区拆迁办的法律义务，其不能将天主教爱国会所有的涉案房屋用于其应履行的安置义务。一审法院认定天主教爱国会同意将涉案房屋交由下关区拆迁办安置系偷换概念之举，没有任何事实依据。（二）一江公司将涉案房屋使用权转让他人系无权处分行为，非合法安量行为。如上所述，一江公司、下关区拆迁办无权将天主教爱国会所有的涉案房屋进行安置，故一江公司将涉案房屋使用权转让给案外人余永平、徐秀英、高楠，系无权处分行为，该转让行为未经天主教爱国会追认，系为未生效的法律行为。该转让行为更非合法的安置行为。同时，因一江公司收取了使用权转让费，案外人余水平、徐秀英、高楠不愿与天主教爱国会签署租货合、支付租金，天主教爱国会无法处分自已所有的房屋，这严重损害了天主教爱国会权益。（三）下关区拆迁办亦未同意一江公司上述无权处分行为。一审庭审中，下关区拆迁办明确陈述：“开庭前代理人和相关人员核实过，确实签订过协议，但是确实没有参与涉案三套房屋的安置”。下关区拆迁办当庭否认参与涉案房屋的安置，但一审判决却认为下关区拆迁办未提出异议即视为认可，该认定没有事实依据。综上，天主教爱国会并无将涉案房屋交由下关区拆迁办安置的真实意思表示，一江公司擅自将涉案房屋使用权转让案外人系无权处分行为，非合法安置行为。一审法院认定一江公司的无权处分行为系得到下关区拆迁办认可的合法安置行为没有任何事实依据，应予纠正。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定“直至第三人安置三套房屋的住户与原告签订租房协议止”系解除条件，即《协议》系附解除条件之合同，但天主教爱国会认为，此条约定应视为对租赁期限的约定，约定不明应视为不定期合同，天主教爱国会可以随时解除。退一步讲，即使此条款约定系解除条件，天主教爱国会与一江公司之间的租赁关系除此条款以外，再无其他关于租赁期限的条款，应认定为没有约定租赁期限，天主教爱国会然有随时解除租赁关系的权利。因此，天主教爱国会主张解除合同、返还房屋的诉求符合法律规定，一审法院驳回天主教爱国会的诉讼请求存在明显错误。一江公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，一审法院关于安置权的认定并无错误。三套涉案房屋系带租返还的房屋，安置权人为下关区拆迁办，天主教爱国会作为一般民事主体并无该项行政权力，其同意安置与否也并不影响下关区拆迁办行使安置权。天主教爱国会只能接受带有安置户的还迁房，并与相应安置户建立租赁关系，而并非由天主教爱国会决定涉案房屋如何安置租户。故天主教爱国会所谓的下关区拆迁办没有涉案房屋安置权，仅具有协助天主教爱国会与租户签署租赁协议的义务，以及天主教爱国会至始至终均未同意将涉案房屋交由下关区拆迁办安置的主张，并无任何事实依据。二、一审法院对下关区拆迁办“应当视为认可”的认定并无错误。一江公司于2002年安置了三户拆迁户，并非转让房屋权属或租赁房屋，下关区拆迁办是否认可一江公司安置了三户拆迁户，与天主教爱国会并无关系，即使一审法院未做此认定，也并不影响天主教爱国会与一江公司之间对三方协议的履行。三、天主教爱国会虽享有涉案房屋的所有权，但因涉案房屋系带租返还，且天主教爱国会并不具备安置权，故天主教爱国会的物权行使受限。天主教爱国会即使认为一江公司无权安置处分，但因其该部分处分权利的行使受到限制，其也无权直接向一江公司主张其该受限部分的权利，天主教爱国会是否追认一江公司的安置行为对一江公司的行为效力并不产生任何影响，况且天主教爱国会的请求权基础为三方协议，并非基于物权。四、一审法院适用法律正确，天主教爱国会与一江公司并没有租赁关系，三方协议也并非租赁协议，一审判决也并未认定该三方协议的法律性质系租赁合同关系，故天主教爱国会行使不定期租赁合同的任意解除权没有依据。五、一审判决认定“一江公司述称，居住在前述**房屋内的佘永平等**已支付了“使用权转让费”为由，拒绝与原告签订租赁协议”，做出该意思表示的是天主教爱国会而并非是一江公司，请二审法院应予纠正。六、本案属于历史遗留问题。2002年，南京市一江房地产开发总公司（以下简称一江总公司）隶属于当时下关区政府的全资子公司，当时一江总公司实质行使的是政府的权利，包括委托拆迁办拆迁等，且当时一江总公司对拆迁新增房源有权安置，当时和拆迁办存在调剂安置房源的情况，就如本案来讲，可能就存在该情况，结合天主教爱国会提供的佘永平的安置协议看，佘永平为原金陵村62号房屋拆迁户，也可见一江总公司安置的也是当时的拆迁户，并非随意安置，拆迁户所缴纳的安置费用也是其拆迁时所获货币补偿并非是自己出钱，目前情况来看，这些拆迁户都属于住房困难户，现状已经历20年，且下关区拆迁办长期以来也一直认可现状，一江公司也同样认为虽然现在一江公司一直代这些租户缴纳租金，已经给自身造成了损失，但仍然从维持大局出发维稳，对这些人员的利益的任何牵动，都可能引起上访，引发社会矛盾。综上，天主教爱国会的上诉请求没有事实和法律依据，请求本院驳回天主教爱国会上诉请求。下关区拆迁办述称，一、其对一审判决没有异议，天主教爱国会的涉案房屋被用于安置，并非是无权处分，也不是不合法的安置方式，而是有特殊历史原因的。解放后。天主教爱国会的房产和很多教会的房产都充公了，并且由其他单位将教会房产作为公房分配给了民众居住使用，案涉拆迁发生在上世纪九十年代，当时拆迁安置方式只有实物还原安置并且被拆迁房屋内已经居住这些公房，承租人鉴于被拆迁房屋还原后产权归还给了天主教爱国会，为了平衡多方权益，避免社会矛盾，所以当时拆迁建设用地单位一江公司与一江公司委托的拆迁实施单位与天主教爱国会签订了三方协议，约定被拆迁房屋内的承租人依然居住在还原后的案涉房屋内，相关租金由一江公司和拆迁办根据公房承租费用的标准补偿给产权单位，即天主教爱国会至于租金支付的分配问题，因为当时一江公司作为建设部门的下属国资公司和拆迁办一样均作为政府方，故经多方商议以后，有两方政府方分担了公房承租人的租金，即案涉的三间房屋租金由一江公司承担，案外一户的租金由拆迁办承担；二、其并不具有协助租户与天主教爱国会签订租房协议的义务。在案涉的拆迁项目中，其与一江公司的关系是：一江公司是拆迁建设用地单位，其是一江公司委托的拆迁实施单位。一江公司与其于1996年8月15日签订有一九九六十四号委托拆迁安置协议，该份协议文本其已在一审中向一审法院提交，其中第三条约定：拆迁公企单位和个体工商户由甲方乙双方共同负责约谈把关，补偿费用和安置网点由甲方即一江公司直接发生并妥善安置根据该协议内容。结合拆迁办内部核实的情况，当时一江公司和其对该项目的拆迁安置工作分配是：由其负责个人拆迁户，由一江公司负责公企单位和个体工商户的拆迁，即包括拆迁安置过程中所有的协调对接文本签订等工作，天主教爱国会作为拆迁公企单位，是由一江公司直接负责的，相关承租户也是由一江公司直接对接的。其实，不管是当时就遗留问题的会议纪要还是三方协议，本来只有一江公司与天主教爱国会协商签订即可，但天主教爱国会坚持要求其出面参与协调、参加会议并在协议上签字。其经内部核实，未查询到办理有任何与案涉房屋有关的拆迁安置协议文本或其他拆迁资料，系统显示上述资料全部在一江公司处，也即，其确实未参与过当时作为公企单位的天主教爱国会房屋的拆迁安置工作。三方协议第二条，所谓乙方安置的住户仅仅表明其作为有资质的拆迁部门出面协调该历史遗留问题，并不表明其具有协助住户与天主教爱国会签订租房协议的义务，因其从头至尾都未接触过公房承租人，均是由一江公司对接与解决的，至于天主教爱国会与住户如签订租房协议、以何种方式签订、是一次性收取租金还是按月收取，以及收取标准，均是天主教爱国会与住户之间的自由，其与一江公司均不应干涉，至于一江公司收取的使用权买断费用，天主教爱国会认为作为所有权人的权益受到侵犯，其可另行向一江公司主张返还，但不应据此解除三方协议中与一江公司无关的部分，侵害其以及案外特困户的合法权益；第三点，其不清楚燕归园2号4单元101室、601室、701室的安置状况，更不了解协议签订后案涉房屋实际使用人的详情，其自协议签订后即按约交纳租金，无任何违约行为，即便为解决历史遗留问题，避免社会矛盾，考虑三方协议中与拆迁办承租的有关部分也应当继续履行。综上，请求本院在查明事实的基础上驳回上诉，维持原判。天主教爱国会向一审法院起诉要求：一、解除其与一江公司及下关区拆迁办于2002年4月1日签订的协议；二、一江公司立即将南京市燕归园2号4单元101、601、701室三套房屋返还给其；三、一江公司自2018年6月1日起按照472.5元/月标准向其支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。一审法院认定事实：南京一江城镇基础设施开发总公司，原系南京市下关区区人民政府全额出资设立，于1999年更名为南京一江房地产开发总公司；2007年改制后名称变更为一江公司。因一江公司负责南京市建宁路西延工程，1996年，一江公司委托下关区拆迁办依法拆迁建宁路西延工程拆迁红线范围内各类房屋。因天主教爱国会所有的部分房屋在前述拆迁红线范围内，1997年10月8日，一江公司以南京市建宁路西延工程指挥部（甲方）的名义与天主教爱国会（乙方）签订《拆迁安置协议》，约定：甲方对乙方坐落于天保路27-33号及40-60等部分房屋进行拆迁，双方核定建筑面积为763平方米，两年后在下关金陵小区按原拆除面积763平方米一次性偿还，新旧房差价不补；甲方替乙方办理房屋产权证及土地使用权证等相关手续，费用由甲方负担。2001年5月11日，天主教爱国会与一江公司签订《补充协议》，约定：由一江公司一次性偿还给天主教爱国会位于下关区燕江小区燕归园2号2单元101室、201室、301室和4单元101室、102室、201室、202室、301室、401室、501室、601室、701室共12套房屋，建筑面积763.3平方米，该处房屋的产权及土地使用权均归天主教爱国会所有；一江公司应协助天主教爱国会与该处房屋的住户们办理租住手续。2002年3月19日，就天主教爱国会因拆迁取得的燕江小区燕归园2号房产遗留问题，天主教会、一江公司、下关区拆迁办、南京市民族宗教事务局、南京市下关区委统战部共同召开协调会，形成《会议纪要》：目前尚未安置的三套住房和一套安置特困户的住房，共计4套住房的房租，由一江公司按（南京）市公有住房标准支付给天主教会，每半年给付一次；其中一户特困户住房由下关区拆迁办按公有住房标准租金全额交给一江公司；上述4套住房，从2001年5月（签订安置协议后）开始至今由一江公司负责，将房租费补交给天主教爱国会；等等。2002年4月1日，根据《会议纪要》内容，一江公司（甲方）、下关区拆迁办（乙方）与天主教爱国会（丙方）签订《协议》，约定：1.甲方根据1997年10月8日与丙方签订的拆迁协议，应于2002年内替丙方办理燕江园小区燕归园号2单元101室、201室、301室和4单元101室、102室、201室、202室、301室、401室、501室、601室、701室共12套房屋的产权证和土地使用权证，费用由甲方负担；2.燕归园2号4单元101室、601室、701室三套空置房的房租按南京市公有住房租金标准收取，现每月合计273.40元，自2001年5月份起，由甲方承担；自2002年起，丙方每半年向甲方收取一次房租，直至乙方安置这三套房屋的住户与丙方签订租房协议止；乙方安置一套，甲方少付一套的房租；3.燕归园2号4单元201室特困户的房租（按南京市公有住房租金标准，现每月95元自），2001年9月起由乙方承担，乙方应按时将房租拨给甲方，不得拖欠；丙方每半年可向甲方收取一次该住房房租；4.如遇南京市公有住房租金标准调整，丙方将按新的标准向甲方收取以上四套住房的租金，乙方也应按新的租金标准拨付燕归园2号4单元201室的房租给甲方，不得拖欠；5.丙方不再要求甲方因甲方未按时交付给丙方住房而造成的丙方房租损失；等等。协议签订后，一江公司按时足额向天主教爱国会支付租金至2018年上半年。天主教爱国会于2004年取得了南京市燕江小区燕归园2号4单元101室房屋、601室房屋、701室房屋（即案涉三套房屋）的所有权证书。一江公司将101室房屋安置了徐秀英户、601室房屋安置了佘永平户、701室房屋安置了高楠户。其中佘永平户，于2002年6月与一江公司签有协议，约定：一江公司将601室房屋的使用权提供给佘永平，佘永平支付相关费用85785元，佘永平入住后应缴纳房租等。同时，一江公司向佘永平收取了601室房屋“使用权转让费”85785元。一江公司述称，居住在案涉**房屋内的佘永平等**以已支付了“使用权转让费”为由，拒绝与天主教爱国会签订租赁协议。2018年5月31日，天主教爱国会向一江公司发送《解除租赁合同通知书》：因一江公司擅自将燕江小区燕归园2号4单元101室房屋、601室房屋、701室房屋交给下关区拆迁办（佘永平等）使用，故通知解除合同，请一江公司于15日内交还上述三套房屋。一审法院认为，天主教爱国会与一江公司于1997年10月8日签订的《拆迁安置协议》、于2001年5月11日签订的《补充协议》，以及2002年4月1日天主教爱国会、一江公司和下关区拆迁办签订的《协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且违反法律、行政法规的强制性效力性规定，前述合同均成立并生效；《补充协议》及《协议》均是《拆迁安置协议》的补充，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点一、本案是否为民事纠纷。根据法律法规及相关司法解释，当事人就已经达成的拆迁安置补偿协议提起民事诉讼的，人民法院依法应予受理。因此，本案纠纷系民事诉讼，属于人民法院民事案件的受案范围。关于争议焦点二、天主教爱国会是否有权解除合同。天主教爱国会向一江公司发送《租赁合同通知书》认为，一江公司未经天主教爱国会许可，擅自将燕江小区燕归园2号4单元101室房屋、601室房屋、701室房屋交给佘永平等使用，构成违约，故天主教爱国会可解除合同。一审法院认为，首先，根据天主教爱国会、一江公司和下关区拆迁办签订的《协议》，结合《会议纪要》等内容，可知天主教爱国会同意将前述三套房屋交由下关区拆迁办进行安置，并未明确约定被安置对象，亦未约定安置人员需要天主教爱国会同意；其次，现虽由一江公司安置了佘永平等三户人员在前述三套房屋内，下关区拆迁办并未提出异议，应当视为认可；第三，一江公司的合同义务系按时支付租金，经查明，一江公司租金已支付至2018年上半年，故一江公司亦无违约行为，因此，天主教爱国会以此为由要求解除合同，一审法院不予支持。天主教爱国会在起诉状中主张，《协议》约定租赁期限“直至下关区拆迁办安置三套房屋的住户与天主教爱国会签订租房协议止”系约定不明确，故《协议》应视为不定期合同，天主教爱国会可随时解除。一审法院认为，“直至下关区拆迁办安置三套房屋的住户与天主教爱国会签订租房协议止”系解除条件，即《协议》系附解除条件之合同，根据一审法院查明事实，被安置人员尚未同天主教爱国会签订房屋租赁合同，故解除条件尚未成就，合同应当继续履行。因此，天主教爱国会要求解除合同、返还房屋以及支付占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十九条规定，判决驳回天主教爱国会的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由天主教爱国会负担。天主教爱国会与下关区拆迁办对一审法院查明的事实均无异议，一江公司对一审判决书第5页最后一行“一江公司述称，居住在签署**房屋内的佘用平等**……”提出异议称，该述称意见并非一江公司的述称，而是天主教爱国会的述称。本院对一审法院查明事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。二审期间，一江公司向本院提交：一、住房安置联系单复印件8张、燕归园2号1-4单元安置明细表复印件1张，用于证明还迁的12套房屋中有9套是下关区拆迁办安置的，分别是4单元102、202、201、301、401、501室，2单元101、201、701室，其中，101、201、701室标注由一江公司安置宗教事务局，说明是由一江公司进行的安置，并不是转让或租赁，其已完成安置义务，并非转让或租赁。二、2018年11月12日的银行汇款回单，用于证明其已按约定支付了的2018年下半年的租金。天主教爱国会对住房安置联系单和安置明细表的真实性均不予认可，且上述并非新证据，与涉案房屋亦无关联，但恰恰能反映一江公司在未经天主教爱国会同意或告知天主教爱国会的情况下擅自将涉案房屋安置给租户，而相应安置并非天主教爱国会的义务；对汇款单的真实性予以认可，该汇款单也能反映天主教爱国会与一江公司之间系租赁关系。因一江公司提交证据证明租金已交至2018年12月31日，故天主教爱国会在本案二审期间撤回其关于要求一江公司支付2018年6月1日之日起的占有使用费的上诉请求。下关区拆迁办对安置明细表的真实性予以认可，但称，表格中关于三套涉案房屋仅显示为一江公司已安置，没有记载其他信息，不能证明其认可该拆迁行为，除案涉三户之外，其他住户的安置信息与其无关；住房安置联系单中并没有涉案**的信息，也无法反映其认可一江公司的安置行为；一江公司没有提供银行回单原件，其不予认可，且该回单与其无关。二审期间，本院依职权向案涉三套房屋的住户进行调查，并形成调查笔录三份。其中，101室住户徐秀英称，其不属于低保户、特困户，其家原来在打靶场有200平方米的私房，拆迁后被安置在101室。2002年10月，其和一江公司签订了协议书，一江公司将101室的使用权转让给其，其为此支付了85785元，此款直接自拆迁安置补偿款中抵扣，入住101室后其未交纳过租金，其从来没有听说过天主教爱国会这回事，一江公司说101室是他们的。601室住户佘永平称，其是2002年从金陵二村拆迁安置到601室的，当时拆迁补偿了其18万元，给其601室说其可以永久居住，其为此支付给一江公司85785元，此款直接从拆迁补偿款中扣除，其与一江公司签订了使用权转让协议。大约在2003年、2004年，天主教爱国会来向其要过租金，其没有给，因为其已经支付了85785元转让费。其如果知道601室是天主教爱国会的，其不会要601室。701室住户高楠的丈夫马俊哲称，其购买了他人的拆迁指标，当时一江公司称，因为土地证没有办下来，所以只能办理使用权，其就于2002年底和一江公司签订了使用权转让协议，支付了7万多元转让费，并办理了租赁证，此后，其又向一江公司支付了十多年的租金，当时其并不知道还涉及天主教爱国会，后来有人找其，要求将使用权转让协议中的转让方变为天主教爱国会，但其想买下所有权，并多次找一江公司和天主教爱国会协商。天主教爱国会对上述调查笔录的真实性、关联性均予认可，并称，该证据可以证明一江公司隐瞒了案涉三套房屋为天主教爱国会所有的事实，虚构案涉房屋归一江公司所有，并擅自将使用权转让给住户；案涉房屋的住户均非低保户或特困户，而是被拆迁户，一江公司企图通过上述方式完成对拆迁户的安置，与情理不符；一江公司作为拆迁安置义务人，反而通过拆迁安置，与常理不符；上述证据也证明其从未将案涉房屋交给一江公司安置他人，一江公司无权将属于天主教爱国会的房屋用于安置他人。一江公司对三份调查笔录的真实性、关联性予以认可，但对笔录的部分陈述内容不予认可，对笔录陈述的与佘永平协议书一致的内容予以认可，佘永平与徐秀英称从未向一江公司支付过租金，该事实与协议书中的内容完全相符，至于徐秀英关于办理所有权证的陈述，一江公司认为，房屋是天主教爱国会的，一江公司从未向徐秀英或佘永平表述过。高楠一户其购买的是拆迁指标，其性质与安置并无不同，高楠所称的只能办使用权与协议的约定一致，一江公司从未以转让、出售或租赁的方式对案涉房屋进行处分，对于高楠关于向一江公司交纳了10多年租金陈述，一江公司不予认可，三份谈话笔录表明系一江公司进行的安置，也是当时区政府对拆迁户的安置。下关区拆迁办对三份调查笔录的真实性、合法性和关联性均无异议，并陈述，据其了解，2000年时的拆迁政策只有实物安置，没有货币安置，其他内容与其无关。本院询问一江公司，其将涉案三套房屋的使用权转让给三位住户，是否设定了使用权期限。一江公司陈述，协议中没有约定具体年限，其本意就是安置。本院询问各方当事人，2002年4月1日《协议》的履行情况。各方当事人均认可，《协议》第一条约定的内容已履行完毕。对于《协议》第二条约定的内容，天主教爱国会陈述，一江公司没有协助其与住户签订租赁协议，一江公司已支付房租至2018年12月31日。一江公司陈述，《协议》并未约定由一江公司履行配合天主教爱国会签订租赁协议，该义务并不是在《协议》中体现的，是2001年的补充协议中约定的义务，且一江公司已履行，根据本院向佘永平调查形成的调查笔录，佘永平称2003年、2004年期间，天主教爱国会曾要求佘永平支付租金，这印证了一江公司是要求租户与天主教爱国会签订租赁合同的事实，至于调查笔录中提到的一江公司曾要求住户交纳租金的情况，其需要庭后核实。下关区拆迁办陈述，《协议》第三条约定的内容其已履行，租金支付至2018年12月31日。下关区拆迁办陈述，案涉三套房屋并非由其进行安置，而是由一江公司安置，其并未对接过，也不了解工企单位的安置状况，对于一江公司的安置不知情，不能视为其认可相应安置行为。其自《协议》签订后即按时按约使用房屋并交纳租金，并无任何违约行为，即便为解决历史遗留问题、避免社会矛盾考虑，《协议》中与其承租的有关部分也应当继续履行。以上事实，有住房安置联系单复印件、燕归园2号1-4单元安置明细表复印件、银行汇款回单以及本院调查笔录、询问笔录在案为凭。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，天主教爱国会要求解除本案三方当事人于2002年4月1日签订的《协议》，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，在合同当事人未就明确约定合同的解除条件的情况下，出现有下列情形之一的，一方当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，一江公司未经案涉三套房屋的所有权人天主教爱国会的许可或授权，擅自将案涉三套房屋的使用权转让给其他拆迁安置户，该行为属于无权处分。但协议约定的内容部分已履行完毕，一江公司与下关拆迁办也一直在履行《协议》约定的交纳房屋租金的义务，一江公司转让案涉房屋使用权的行为虽对《协议》中关于一江公司安置三套房屋住户与天主教爱国会签订租房协议的义务的履行造成阻碍，一江公司可能较长时间内无法实际履行完成该义务，但尚不足以构成根本违约，因此，一江公司的上述行为并不符合解除合同的法定条件，故天主教爱国会要求解除该《协议》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。天主教爱国会如认为一江公司的无权处分行为对其造成损害，可以依法另行主张权利。对于天主教爱国会要求一江公司返还案涉三套房屋的上诉请求，本院认为，根据2002年3月19日各方当事人与南京市民族宗教事务局、南京市下关区委统战部召开协调会形成的《会议纪要》以及各方当事人于2002年4月1日签订的《协议》，天主教爱国会安置取得案涉三套房屋的具体方式系带租安置，即，虽天主教爱国会享有房屋所有权，但并非直接受领使用案涉三套房屋，一江公司在为天主教爱国会办理房屋产权证和土地使用权证的情况下，还应协助天主教爱国会与住户签订租房协议来完成安置义务。在此情况下，天主教爱国会要求一江公司直接返还案涉三套房屋的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。综上，天主教爱国会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京市天主教爱国会负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇一九年五月二十二日法官助理 吴伯庙书 记 员 孙雪松