安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初3236号 原告：芜湖市华强旅游城投资开发有限公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强城市广场****，统一社会信用代码91340200769027990L（1-1）。 法定代表人：李曙成，董事长。 委托诉讼代理人：杨婧，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：张家琪，男，1996年1月22日出生，汉族，住安徽省肥东县。 原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司与被告张家琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司的委托诉讼代理人杨婧到庭参加诉讼，被告张家琪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和该合同项下房屋预告登记手续；3、被告支付原告违约金46771.9元（按房屋总价的10%计算）；4、被告返还原告垫付款21130.45元及按照日万分之五计算的资金占用费（自2018年2月起计至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日止为1206元）；5、被告支付原告律师代理费12000元；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告购买原告开发建设的芜湖市镜湖区塞纳丽城21#楼2-1403室房屋，建筑面积88.81平方米，房屋总价款467719元。被告支付首付款97719元，余款370000元在上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行华强支行按揭贷款，并由原告承担办理产权证之前的阶段性连带责任担保。因买受人原因导致出卖人解除买卖合同及补充协议，买受人应当支付房屋总价款10%的违约金，并承担出卖人向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的损失等。合同签订后，原告履行了各项义务，在约定的期限内取得《商品房初始登记》后向被告发出函告，要求被告及时办理房屋权属登记手续和缴纳相关契税，但被告置之不理。同时被告自2018年起不予归还银行贷款，其拒不偿还银行贷款的行为导致原告需要一直承担担保责任，定期代被告偿还贷款。截至2018年12月，原告作为保证人已代被告向银行垫付借款本息21130.45元。综上，被告的违约行为已给原告造成巨大损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告张家琪在答辩期内未提出答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字ＷＨ2016133715）及《合同补充协议》，约定：被告购买原告开发建设的位于芜湖镜湖区房屋，建筑面积73.53平方米，总价款467719元，买受人应于签订合同当日支付购房首付款97719元，余款370000元由买受人办理银行贷款支付等。同时，合同附件三《合同补充协议》约定：买受人未能按期偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应当在出卖人向其送达告知函之日起5日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公告费、律师代理费等）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付上述全部款项万分之五的违约金；买受人逾期偿还银行到期贷款本息的，出卖人接到银行通知后应当书面催告买受人还款，催告通知发出后三个月，买受人仍未偿还借款的，出卖人有权单方解除买卖合同及本协议；如因买受人原因导致出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付房屋总价款10%的违约金；房屋交付后合同解除的，买受人应当按照约定办理备案、登记撤销等。合同签订后，被告支付购房首付款97719元，并向上海浦东发展银行芜湖分行贷款370000元支付购房款，原告为被告贷款提供阶段性担保。原告依约将涉案房屋交付给被告，但被告至今未办理房屋产权登记及他项权证。被告自2018年2月起逾期还贷，上海浦东发展银行芜湖分行陆续扣划原告保证金21130.45元，用于代偿被告欠付的贷款本息（其中2018年6月27日扣划11775.93元、2018年12月13日扣划9354.52元）。原告分别于2018年7月11日、2018年9月11日向被告邮寄送达《催款函》、《告知函》，要求其尽快偿还原告垫付的银行贷款并办理房地产权证等事宜。 另查明：被告于2019年3月20日收到了本院邮寄的原告起诉状。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，被告应当按照合同约定履行义务。被告未按照合同约定及时办理房屋产权登记及他项权证，并逾期偿还银行贷款，导致原告代偿，被告的行为构成违约，且在原告书面催告其还款后至今仍未履行付款义务，故依据合同相关约定原告有权解除合同，但解除权是形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除，解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权的，人民法院一经确认合同解除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状送达违约方处时，发生合同解除的效力。本案原告在起诉之前，并未向被告发出解除合同的通知，直至其向人民法院起诉时,才在起诉状中表达了解除合同的意思表示。因此可以认定起诉状送达至被告之日即2019年3月20日为原告解除合同的意思表示到达被告之日，双方之间的合同自该日起解除。合同解除后，被告应当配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记手续。原告代被告垫付的银行贷款本息21130.45元，被告应当予以返还。合同中同时约定了被告应当按日万分之五的标准向原告支付垫付款的资金占用费，以及应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金，因原告既主张被告支付垫付资金的占用费，又主张被告支付违约金，系重复计算，远远超过其实际损失。故依据相关规定，综合考虑原告实际损失情况，本院酌定被告自原告垫付之日起按月利率2%向原告支付垫付资金占用费至实际清偿之日止。经计算，截至起诉之日即2019年3月14日的垫付资金占用费为2586.82元（11775.93元×2%×12个月÷365天×261天+9354.52元×2%×12个月÷365天×92天）。关于原告主张的律师代理费12000元，在合同中有明确约定，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司与被告张家琪于2016年7月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2016133715）（含合同补充协议）于2019年3月20日解除； 二、被告张家琪于本判决生效之日起十日内协助原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司办理位于芜湖市镜湖区房屋撤销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记手续； 三、被告张家琪于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司垫付款21130.45元、资金占用费2586.82元，并应自2019年3月15日起以未还垫付款为基数按月利率2%继续支付资金占用费至实际清偿之日止； 四、被告张家琪于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司律师代理费12000元； 五、驳回原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4158元，由被告张家琪负担（案件受理费原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司已预交，被告张家琪于本判决生效之日起十日内一并给付原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪晓强 二〇一九年五月二十一日 书记员  吴 蓓 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。