湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初9470号原告：武汉嘉骏企业管理有限公司，住所地武汉市江岸区台北一路**。法定代表人：丁孔实，执行董事。委托诉讼代理人：李博（特别授权代理），湖北祥平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思卉（特别授权代理），湖北祥平律师事务所律师。被告：武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司，，住所地武汉市江岸区台北一路********法定代表人：张辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭亮（特别授权代理），男，系该公司股东。委托诉讼代理人：郭俊（特别授权代理），湖北玺来律师事务所律师。原告武汉嘉骏企业管理有限公司（以下简称嘉骏公司）诉被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司（以下简称凡宸隐酒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法由审判员罗松适用简易程序于2018年8月7日公开开庭进行审理，原告嘉骏公司的委托诉讼代理人屈定革、吴良汉，被告凡宸隐酒的委托诉讼代理人郭亮、郭俊到庭参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条的规定，本案由本院院长批准继续适用简易程序审理。本案审理中,因本案所涉的合同效力案正在湖北省高级人民法院再审，本案必须以该案的审理结果为依据，而该案尚未审结。本院作出（2018）鄂0102民初9470号民事裁定，中止诉讼。现中止原因消除，本案恢复审理。本案审理中，嘉骏公司更换委托诉讼代理人为李博、王思卉。本案现已审理终结。原告嘉骏公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元租赁合同、场地使用协议、户外场地使用协议于2018年4月28日解除。2．判令被告支付租金207622.10元，物业费23559.98元，利息2161.23元（暂计算至2018年6月20日，之后计算至实际支付之日），房屋场地占有使用费69943.52元（暂计至2018年6月20日，之后计算至实际腾退之日），合计303286.83元。3．判令被告立即腾退其租赁原告的房屋及场地。4．本案诉讼费包括但不限于立案费用、鉴定费用、公告费用、保全费等由被告承担。事实和理由：原告与被告在2017年8月29日签订一份《关于台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元的租赁合同》，租赁面积246.79平方米，租期为4年，争议解决的方式为在租赁房屋所在地法院诉讼。从2017年11月1日开始，被告就拖欠租金和物业费，经原告催告还是拒不缴纳，原告无奈于2018年4月20日通过快递方式通知被告解除合同、收回租赁房屋、但被告收到通知后不但拒不缴纳租金，也不腾退房屋，还以种种方式无理取闹，严重影响到原告的正常经营。现原告为维护合法权益，特提起民事诉讼，请求法院判令被告腾退房屋和场地，并支付拖欠的租金，恳请判如所请。被告凡宸隐酒公司辩称：本案所涉租赁合同属无效合同，被告已另案起诉要求确认租赁合同为无效合同，租赁合同对双方没有约束力，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年8月29日，嘉骏公司（甲方）与凡宸隐酒公司（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，甲方将位于武汉市江岸区台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元的房屋出租给乙方，乙方在该房屋内经营“隐酒音乐酒馆”，租赁面积为246.79平方米。租赁期限为4年（含装修期、经营免租期），自2017年9月1日至2019年10月16日止，租赁期内每12个月为一个租赁年度。租金的计收方式为固定租金，租金每3个月支付一次，2017年9月1日至2017年10月15日，月固定租金为33070元，2017年10月16日至2018年10月15日，月固定租金为34797元，2018年10月16日至2019年10月15日，月固定租金为36525元，2019年10月16日至2020年10月15日，月固定租金为39486元，2020年10月16日至2021年10月15日，月固定租金为42695元。物业管理费为16元/㎡/月，每3个月支付一次。若乙方未按合同约定及时足额缴纳租金、物业管理费及其他任何应付费用，每逾期1日，应按未缴费用的2‰支付滞纳金。逾期超过45日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同并收回商铺，租赁保证金不予退还，且按应付未付款项的2倍计收违约金。若合同租赁期满或因其他原因解除，自终止之日起5个工作日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出承租房屋，则视为乙方放弃对财产、设备、物品的所有权利，同时授权甲方或其委派人员进入承租房屋，及对乙方的上述财产与物品进行清点造册，甲方有权对清点造册的乙方上述财产与物品直接予以处理，其收益作为违约金或恢复租赁房屋费用归甲方所有，且无需给予乙方任何补偿及承担任何赔偿责任。乙方须于租期届满或提前终止租赁合同之日起7日内无条件向甲方或其指定代理方返还已还原之所租房屋，即还原至甲方交付该房屋时的状态（自然损耗除外），若逾期，甲方有权自行还原并收回租赁房屋，甲方有权向乙方追索所支付的还原费用以及截止至本合同规定租赁期终止之日的租金、管理费、电费等费用。乙方未能按本合同规定清缴欠款及滞纳金，甲方有权单方解除本合同，并没收全部本合同保证金，乙方应立即将承租房屋返还甲方。倘乙方在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的期限届满后14日内尚未清缴有关款项，甲方有权不给予事先通知而即时终止本合同并向乙方收回所租房屋使用权。在此情况下，甲方对乙方发出的有关书面通知被视为有效收回所租房屋使用权的凭证。同时甲方对于乙方在租赁期间对所租房屋进行的装修不承担任何责任。倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的期限届满后14日内未清缴有关款项，在不影响甲方按合同赋予的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全部缴清之日止之利息作为赔偿，年利率按中国人民银行公布的1年期贷款的基准利率加2%。本合同项下的通知，除另有规定外均须以书面通知方式进行。通知仅以快递邮寄、面交方式送达本合同内所列地址或乙方承租地址。如以面交方式送达，则以接收方收到的时间为送达时间，如以快递邮寄方式送达，则以寄出日为送达时间。乙方联系地址武汉市东西湖区金山大道万科高尔夫城市花园4期8801栋2002室。合同附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。租赁合同附件有租赁物业平面图、交楼状况表、国有土地使用权证、房产证、营业执照、国税登记证、地税登记、地税登记证证、交费银行及账户、保证金等。同日，嘉骏公司（甲方）与凡宸隐酒公司（乙方）还签订《场地使用协议》《户外场地使用协议》各一份。《场地使用协议》约定，场地位置经过实地勘察及确认。用途为仓储。使用期限自2017年9月1日至2018年2月28日止。如租赁合同提前终止的，本使用协议随之终止。月固定租金为400元。每6个月支付一次。与E栋1层105单元租赁合同的房屋返还及腾退约定一致。E栋1层105单元租赁合同解除或变更租赁房屋，甲方可立即收回场地而无须另行通知乙方，且甲方无需向乙方支付任何补偿。《场地使用协议》后附平面图，内容载“单元号：B1仓库、使用面积：15.73㎡”。《户外场地使用协议》约定，用途为展示/摆放桌椅。使用期限与E栋1层105单元租赁合同的租赁期限相同。合同其他约定同《场地使用协议》。《户外场地使用协议》后附平面图，内容载“单元号：E105公共使用区域、使用面积：31.45㎡”。同日，嘉骏公司与凡宸隐酒公司办理了租赁房屋交接。2017年7月28日，案外人严海代凡宸隐酒公司向嘉骏公司支付租金99210元（2017年8月15日至2017年11月15日），同年8月23日，案外人董新菊代凡宸隐酒公司支付物业费11845.92元（2017年8月1日至2017年10月31日）。2017年11月1日起，凡宸隐酒公司未再支付物业费。2017年11月16日起，凡宸隐酒公司未再支付租金。2018年4月19日起，凡宸隐酒公司未再支付场地使用费。2018年4月10日，嘉骏公司向凡宸隐酒公司发出《费用通知函》，要求凡宸隐酒公司支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金208782元。凡宸隐酒公司未履行后，嘉骏公司于同月20日以邮政快递（EMS）的方式分别向武汉市东西湖区金山大道万科高尔夫城市花园4期8801栋2002室、武汉市江岸区台北一路33号“台北院子”E105隐酒吧送达《解除合同及收铺的通知》，内容载“从2018年4月28日起，正式解除我公司与贵公司于2017年8月29日签订的《租赁合同》。请贵公司于2018年4月28日之前向我公司支付租金208782元，物业管理费23691.84元，合计232473.84元。按照《租赁合同》约定，我司将于2018年4月28日收回租赁房屋，请贵司于2018年4月28日之前与我公司办理租赁房屋交接手续并将其全部或部分私有财产和自备设备、物品搬出租赁房屋，否则，视为贵公司放弃对财产、设备、物品的所有权利，我公司有权对上述物品予以处理，其收益作为恢复租赁房屋费用归我公司所有，且无需给予贵方任何补偿及承担任何赔偿费用。……”凡宸隐酒公司法定代表人张辉于2018年4月21日签收。2018年5月4日，凡宸隐酒公司向嘉骏公司发送通知，内容载“现我司联系人变更为：郭亮（身份证号），联系方式：139×*****68，法定联系地址变更为：（无）”同时，嘉骏公司（甲方）与凡宸隐酒公司（乙方）又签订了两份《补充协议》。一份《补充协议》约定，甲方与乙方于2017年8月29日签署了《台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元租赁合同》，就乙方变更法定地址及联系人事宜，双方达成补充协议如下：现乙方联系人变更为郭亮，身份证号，联系方式：139×*****68，法定联系地址：（无）。本补充协议与原《租赁合同》不一致的，以本补充协议为准。本补充协议未涉及内容仍以原《租赁合同》为准。另一份《补充协议》约定，甲方与乙方于2017年8月29日签署了《台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元租赁合同》，现就乙方欠缴租金事宜，双方达成补充协议如下：乙方欠缴2017年11月1日起至2018年7月31日止的租金共计264002.96元，乙方分三次清结：2018年5月31日前向甲方缴纳租金34797元，2018年6月30日前向甲方缴纳租金34797元，2018年7月31日前向甲方缴纳租金194408.96元。乙方逾期缴纳上述任一期租金，甲方有权解除原《租赁合同》且无条件收回租赁房屋，并按照《租赁合同》相关约定向乙方主张违约责任。本补充协议与原《租赁合同》不一致的，以本补充协议为准。本补充协议未涉及内容仍以原《租赁合同》为准。郭亮在上述两份《补充协议》“乙方法人代表”处签名。嗣后，凡宸隐酒公司仍未按约交纳欠缴租金，嘉骏公司向本院提起诉讼。另查明，位于武汉市台北一路**的房屋系武汉市琴台电器有限责任公司（以下简称琴台公司）所有。该址共有房屋7幢，编号分别为1、2、4、5、6、7、9，其中第2幢（三层）建筑面积为728.95㎡。因该幢房屋被认定为D级危房。2015年2月13日，武汉市国土资源和规划局江岸分局向琴台公司核发《建设工程规划许可证》，该证载明“建设规模为2栋3层工业展厅，总建筑面积720.21平方米”。琴台公司自2014年1月1日起委托嘉骏公司将武汉市台北一路33号房屋对外经营、租赁和管理，委托期限至2034年12月31日。2017年7月，因“台北院子”项目未进行竣工消防备案、消防设计备案，武汉市公安局江岸区分局消防大队对管理人嘉骏公司予以行政处罚。上述事实，有经过庭审举证、质证的《租赁合同》《场地使用协议》《户外场地使用协议》《房屋所有权证》《授权委托书》《工商银行业务回单》《交通银行电子回单》《发票》《费用通知函》《EMS快递单》《EMS查询单》《解除合同及收铺的通知》《补充协议》《通知》《民事判决书》《建设工程规划许可证》《行政处罚决定书》以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核实，本院予以采信。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是涉案《租赁合同》《场地使用协议》《户外场地使用协议》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条分别规定了出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，租赁房屋具有合法产权，且凡宸隐酒公司租赁的房屋尚无相关主管部门认定系违法建筑。行政处罚决定书系针对装修未进行消防设计备案和竣工消防备案而进行罚款处罚，属行政管理行为，并不涉及合同效力。综上，嘉骏公司与凡宸隐酒公司签订的《租赁合同》《场地使用协议》《户外场地使用协议》是双方当事人的真实意思表示，嘉骏公司在授权范围内将涉案房屋对外出租，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。凡宸隐酒公司在合同期内未按时交纳房租、物业费，经催告后仍未限期交纳，属违约行为。根据双方的约定，嘉骏公司有权解除合同。嘉骏公司于2018年4月20日按《租赁合同》记载的送达地址向凡宸隐酒公司法定代表人张辉邮寄《解除合同及收铺的通知》，张辉于次日签收后有权在三个月内对合同解除效力提出异议。在此期间，嘉骏公司又与凡宸隐酒公司达成《补充协议》。从协议的目的来看，凡宸隐酒公司如能按约交清相关费用，则《租赁合同》等可继续履行，如不能，则依《租赁合同》约定，合同解除。嗣后,凡宸隐酒公司仍未按期支付欠交费用，合同约定的解除条件已成就，《租赁合同》《场地使用协议》《户外场地使用协议》应于《解除合同及收铺的通知》载明的2018年4月28日解除。凡宸隐酒公司应支付嘉骏公司2017年11月16日至2018年4月28日的租金187617.79元（34797元/月×12个月÷365天×164天）。2017年11月1日至2018年4月28日的物业费23237.47元（16元/㎡/月×246.79㎡×12个月÷365天×179天）。合同解除后，凡宸隐酒公司继续占用涉案房屋、场地已无法律和合同依据，应予腾退并向嘉骏公司返还。嘉骏公司主张的利息，实质上有违约金的性质。凡宸隐酒公司未按约定交纳租金等构成违约，嘉骏公司要求凡宸隐酒公司按“中国人民银行1年期贷款基准利率加2%”支付利息的诉讼请求，在合理范围内，本院予以支持。对于嘉骏公司要求凡宸隐酒公司支付实际腾退之前的房屋、场地占有使用费和物业费的诉讼请求，考虑到凡宸隐酒公司在合同解除后虽仍占有涉案房屋、场地，但经营毕竟会受影响，本院酌情按《租赁合同》《场地使用协议》约定的合同解除时租金、场地以及物业费标准的80%计收房屋占有使用费、场地费和物业费，即占有使用费915.20元/日（34797元/月×12个月÷365天×80%）、场地费10.52元/日（400元/月×12个月÷365天×80%）、物业费103.85元/日（16元/㎡/月×246.79㎡×12个月÷365天×80%）自合同解除之次日及场地费停付之日起至凡宸隐酒公司实际腾退之日止。综上，嘉骏公司的诉讼请求，本院予以部分支持。凡宸隐酒公司的抗辩理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告武汉嘉骏企业管理有限公司与被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司签订的《台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元租赁合同》《场地使用协议》《户外场地使用协议》已于2018年4月28日解除；二、被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区台北一路33号“台北院子”项目E栋1层105单元房屋并交还给原告武汉嘉骏企业管理有限公司；三、被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉嘉骏企业管理有限公司支付2017年11月16日至2018年4月28日的租金187617.79元；四、被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉嘉骏企业管理有限公司支付2017年11月1日至2018年4月28日的物业费23237.47元；五、被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉嘉骏企业管理有限公司支付利息[以210855.26元（187617.79元＋23237.47元）为本金，自2018年4月29日起至付清之日止，按中国人民银行（一年期）贷款基准利率加收2%的标准计付]；六、被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉嘉骏企业管理有限公司支付房屋占有使用费（自2018年4月29日起至实际腾退之日止，按915.20元/日的标准计付）；七、被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉嘉骏企业管理有限公司支付场地费（自2018年4月19日起至实际腾退之日止，按10.52元/日的标准计付）；八、被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉嘉骏企业管理有限公司支付物业费（自2018年4月29日起至实际腾退之日止，按103.85元/日的标准计付）九、驳回原告武汉嘉骏企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5849元减半收取2924.50元，由原告武汉嘉骏企业管理有限公司负担292.50元，被告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司负担2632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 罗 松二〇一九年五月十日书记员 林慧娟