黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0113民初1924号原告:黑龙江超龙物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区军民街金色城邦**楼******。法定代表人：姜旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：才艳书，哈尔滨市双城区兰星法律服务所法律工作者。被告:于某某，男，汉族，现住哈尔滨市双城区。原告黑龙江超龙物业管理有限公司（以下简称超龙物业）与被告于某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人才艳书、被告于某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业费、电梯费人民币3883元（自2016年1月13日起至2018年12月31日止），并按日千分之一计算给付滞纳金；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系祥阁花园9号楼x单元xxx室业主。2017年1月21日原告与哈尔滨竣华物业管理有限公司签订《双城祥阁花园物业管理移交协议书》，承接了祥阁花园小区物业管理，协议约定物业费为每户每月高层1元/㎡、多层0.8元/㎡，电梯费按楼层业主均摊，同时就前期欠缴费用的收取方式等条款作出了具体约定。被告先期已按合同如数缴纳，自2016年1月13日起未缴纳物业费及电梯费，经原告多次张贴《缴费催款通知单》催要被告仍不予缴纳。被告身为小区业主，享受了原告提供的物业服务，理应按时缴纳费用，原告为维护自身合法权益诉至法院。被告辩称，1.被告系祥阁花园9号楼x单元xxx室业主，自2016年1月未缴纳物业费。被告与竣华物业合同到期，原告与竣华物业签订协议违规，未通知业主亦未公示，被告不知情亦不认同；2.原告称自己是一级物业，但被告在黑龙江住房保障和房产管理局出示的一级物业企业名单中未看到原告，且被告多次要求查看原告的营业执照原件、物业费收费标准（包括电梯费）、物价局收费标准等文件，原告均未出示；3.被告2015年1月14日进户时曾缴纳1000元装修保证金未予退还，依照合同法规定，当事人互负债务且原告拖欠保证金在前，应先履行返还义务，被告不继续支付物业费是行使先履行抗辩权维护自身合法权益，不是违约；4根据物业管理办法，物业企业应按物价部门规定实行明码标价，在管理区域显著位置将服务内容、标准及收费事项、标准等情况进行公示，原告未能按规定实行。物业管理企业应遵守国家价格的法律法规，严格履行服务合同并提供质价相符的工作。原告物业服务不达标，应按其过错减免业主的缴费义务。祥阁花园业主自2015年主张成立业主委员会并报社区，遭到原告蛮横阻拦，委长家窗户被砸，委员受伤住院。被告不缴纳物业费跟上述情况都有关系。本院经审理认定事实如下：双城祥阁花园小区系哈尔滨祥阁房地产开发有限公司开发建设，并由哈尔滨竣华物业管理有限公司（以下简称竣华物业）进行前期物业管理。被告系该小区9号楼x单元xxx室业主，被告2015年进户与竣华物业签订了物业服务合同，约定业主应在每年前7日内履行缴费义务，逾期不交纳物业管理服务费，竣华物业将从逾期之日起每日按照物业管理费用总额加收3‰的滞纳金。被告依约缴纳了2015年的物业费842元和电梯费468元，自2016年1月起未缴纳物业费和电梯费。被告2015年进户时向竣华物业缴纳了装修保证金1000元。2017年1月21日，原告与竣华物业签订了《双城祥阁花园物业管理移交协议书》，协议约定：甲方（竣华物业）、乙方（超龙物业）对双城祥阁花园物业管理移交日期为2017年1月1日。甲方对双城祥阁花园物业管理收费标准是，高层住宅0.8～1元/㎡，商服车库1.2元/㎡，多层住宅0.8元/㎡，电梯按哈市收费标准。均按建筑面积收取。甲、乙双方移交和结算日期为2017年1月1日。2016年12月31日以前业主欠缴的物业费和电梯费由乙方负责收缴，该欠费部分收缴后甲、乙按6:4分成，甲方为6成。业主入住装修保证金和装修垃圾清运费，截止2016年12月31日以前收取的归甲方负责退还业主，2017年1月1日以后收取的归乙方负责退还业主。原告自2017年1月1日对双城祥阁花园小区进行物业管理至今，曾向被告催收过物业管理费。另查，双城祥阁花园小区至今未成立业主委员会。以上事实，有原告的营业执照、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、哈尔滨祥阁房地产开发有限公司营业执照及证明、《双城祥阁花园物业管理移交协议书》、业主资料登记表、祥阁花园进户收费项目明细、《缴费催款通知单》、《物业服务合同》、被告装修保证金收据复印件及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，双城祥阁花园小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位哈尔滨祥阁房地产开发有限公司选聘竣华物业对小区前期物业进行管理，被告亦与竣华物业签订了物业服务合同，该服务合同对被告具有约束力。原告与竣华物业签订协议并自2017年1月1日为该小区提供物业管理服务至今，该小区未成立业主委员会选聘新的物业服务企业，小区专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主亦未提出异议，应认定原、被告间成立不定期物业服务合同。原告已提供了物业服务，被告以未公示不知情、不认同为抗辩理由拒缴物业费，本院不予支持。依照国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告应履行按时缴纳物业费、电梯费的义务。被告2017年1月1日之前所欠物业费、电梯费因原告与竣华物业签订的移交协议已作出约定由原告负责收缴，故原告主张被告缴纳2016年1月13日至2018年12月31日的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告未返还其装修保证金，因该款项系由竣华物业收取，且竣华物业与原告已约定由竣华物业负责退还业主，故被告据此主张不缴纳物业服务费没有法律依据，本院不予采纳。被告辩称原告服务不达标，小区收费标准过高但未举示证据证明，且依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并没有赋予业主拒交物业费的权利。且前期物业合同亦未约定物业服务未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费，故被告据此不交物业管理费缺乏依据，本院不予采纳。关于物业服务费的标准，依照《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条之规定，具体物业服务收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。被告2015年进户时按1元/㎡/月收费标准缴纳了全年物业费842元，按每月39元收费标准缴纳了全年电梯费468元，应视为对该物业管理收费标准的认可，原告据此标准诉请被告缴纳所欠物业管理费用合理有据，本院予以支持。综上，被告应缴纳2016年1月13日至2018年12月31日期间的物业费2524.68元（70.13㎡×1元/㎡/月×36月）、电梯费1404元（39元/月×36月），故原告诉请被告给付拖欠的物业费及电梯费共计人民币3883元，本院予以支持。关于原告诉请滞纳金的请求实为业主逾期支付物业费应承担的违约责任。依照国务院《物业管理条例》第四十一条、《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条之规定，物业服务收费标准应当遵循公开原则，且应在物业服务合同中约定。本案物业服务合同并未对物业服务收费标准予以明确的约定，且物业公司的变动及收费标准也未能遵循公开原则，原告在物业服务管理上存在不足，故对原告滞纳金的主张本院不予支持。关于被告提出原告阻拦成立业主委员会等问题的抗辩意见，属另一法律关系应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告于某某于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江超龙物业管理有限公司物业费及电梯费共计人民币3883元（自2016年1月13日起至2018年12月31日止）；二、驳回原告黑龙江超龙物业管理有限公司给付滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告于某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  赵珊二〇一九年五月三十一日书记员  程琳