河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)豫01民终11488号上诉人（原审被告）：刘安振，男，1953年7月20日出生，汉族，住河南省镇平县。委托代理人：刘秀学，女，1959年12月13日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：河南商都古玩艺术品投资有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务步行街******。法定代表人：孙大瑞，该公司总经理。委托代理人：杨建生、杨广玉，该公司员工。上诉人刘安振因与被上诉人河南商都古玩艺术品投资有限公司（以下简称商都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民再18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘安振及其委托诉讼代理人刘秀学，被上诉人商都公司的委托诉讼代理人杨建生、杨广玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘安振上诉称，原审判决上诉人交还商铺于被上诉人，再向被上诉人支付租金、物业费，承担诉讼费明显错误。请求依法撤销民事判决中第二、三项判决，发回重审或直接改判，判定被上诉人继续履行合同、赔偿上诉人所有损失、支付合同约定的违约金，承担所有诉讼费用。商都公司辩称，依照双方租赁合同约定的解除条件，被上诉人有权单方面解除合同，并要求上诉人承担违约责任。原审法院认定事实正确，请求依法驳回上诉人诉讼请求。商都公司向一审法院起诉请求：1、被告立即撤出租赁场所；2、被告支付自欠费之日至原告通知合同解除之日，所欠的租金6309元，违约金2826元，物业管理费2826元；支付自原告通知合同解除之日起至起诉之日止租金10094元，物业管理费707元，以上小计10801元，以上暂共计为24230元，此后继续计算至实际撤出租赁场所之日；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院再审认定事实，关于《租赁合同》，刘安振称，该合同并非刘安振所签，且合同内容并不完整，关于第三条租赁期限部分并非写明，且对于交接时间也未约定，证明合同有瑕疵。但刘安振认可租赁合同效力。关于租赁日起的起算时间。商都公司向本院提交了大河网、大河收藏、经济视点报、360综合搜索关于天下收藏文化街三区开业的报道各一份，载明：天下收藏文化街三区于2011年10月30日开业经营。原告称，原、被告租赁合同的实际租赁期限起始日和原告计算被告应当缴纳租金和物业管理费的起始日期实际为商场实际开业日。根据合同约定（3.3条），自交付之日起至开业之日止即为装修期限，因签订合同时开业日期不确定，故合同中没有填写具体时间，但是租金收据中明确约定了开业之日起算租金。刘振安称，2011年10月30日开业不实，没有达到数量，并向本院提交商都公司2012年4月份开业的平面图及商都公司的宣传手册各一份予以证明。刘安振向本院提交2010年10月29日物业费收据一张（金额3224元整），载明：今收到刘安振3224元，系付物业费（自交房之日起3个月），3区1层084、085、093号。刘安振向本院提交2010年10月29日租金收据一张，载明：今收到刘安振23030元，系付租金（自交房之日起3个月），3区1层084、085、093号。刘安振向本院提交2010年10月29日垃圾清运费收据一张，载明：今收到刘安振307元，系付垃圾清运费，3区1层084、085、093号。刘安振向本院提交2012年5月20日物业费收据一张，载明：今收到刘安振2166元，系付物业费（自2012年4月30日至2012年7月29日，免3个月物业费，应缴4332元，实收2166元），3区1层084、085号。刘安振向本院提交2012年5月20日租金收据一张，载明：今收到刘安振15459元，系付租金（自2012年4月30日至2012年10月29日止），3区1层084、085号。刘安振向本院提交2012年5月20日电费收据一张，载明：今收到刘安振592元，系付电费（自交房之日起至2012年3月19日止），3区1层084、085号。刘安振称，其交了半年的租金、物业费、电费，起止日期自2012年5月1日至2012年10月31日止。商都公司称，该证据仅证明刘安振缴纳了自2012年4月30日至10月29日两间商铺（084、085）的租金，未缴纳093的租金，已经开始违约；上述票据中的物业费缴纳的2012年1月30日至2012年7月29日的费用；电费缴纳的是“自交房之日起至2012年3月19日止”。093的租金支付至2012年4月29日。商都公司向本院提交的欠费计算方法显示：每月租金为50元/平方米，每月物业费为7元/平方米，093号店铺面积为50.47平方米。庭审中，刘振安称，商都公司交付给刘振安的房屋存在漏水的情况，商都公司的负责人也承认当时有漏水的情况，并向本院提交了照片一张、录音书面材料予以证明。一审法院再审认为，关于《租赁合同》，刘安振称，该合同并非刘安振所签，且合同内容并不完整，关于第三条租赁期限部分并非写明，且对于交接时间也未约定，证明合同有瑕疵，但刘安振认可租赁合同效力。该合同系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。商都公司已按合同约定将涉案房屋交付给刘安振使用，且天下收藏文化街三区于2011年10月30日开业经营，本院确认，租赁起始时间为2011年10月30日。商都公司与刘安振所签订的《租赁合同》第十条约定，被告未能支付租金、物业管理费或其他费用，包括利息和违约金的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告在10日内清空并撤离租赁场所。刘安振向本院提交的证据显示，其仅缴纳了3区1层084、085号的租金，并未缴纳3区1层093号房屋的房租等，违反了合同约定。商都公司于2012年9月28日向被告发出解除合同通知EMS邮件一份，本院酌定该通知书于2012年10月3日到达刘安振处，即《租赁合同》关于093号房屋的约定于2012年10月3日解除。故刘安振应当搬离租赁场所（即位于郑州市郑东新区商务内××与商务外环之间，自商务东五街至九如路××文化街××区××编号为093的店铺），并交还给河南商都古玩艺术品投资有限公司。原审判决刘安振搬离084、085号店铺不当，本院予以变更。关于租金，2012年4月30日至2012年10月3日共计157天；每月租金为50元/平方米，093号店铺面积为50.47平方米。按上述标准计算，租金共计13025元。商都公司诉请判令刘安振支付自欠费之日至原告通知合同解除之日所欠的租金6309元，本院予以支持。关于物业管理费，每月物业费为7元/平方米，093号店铺面积为50.47平方米。按上述标准计算，物业费共计1824元。因租赁合同已于2012年10月3日解除，商都公司要求刘安振支付2012年10月4日之后的租金、物业管理费无合同依据，本院不予支持，如有损失，可另行主张。原审关于租金、物业管理费的判决不当，本院予以纠正。关于违约金，本院根据本案的具体情况不再支持。原审判令刘安振支付违约金5000元，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持（2013）开民初字第924号民事判决第三项；二、变更（2013）开民初字第924号民事判决第一项“被告刘安振于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所（即位于郑州市郑东新区商务内××与商务外环之间，自商务东五街至九如路××文化街××区××编号为××、××、093的店铺），并交还给河南商都古玩艺术品投资有限公司”为“原审被告刘安振于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所（即位于郑州市郑东新区商务内××与商务外环之间，自商务东五街至九如路××文化街××区××编号为093的店铺），并交还给河南商都古玩艺术品投资有限公司”；三、变更（2013）开民初字第924号民事判决第二项“被告刘安振于本判决生效后十日内支付原告自二〇一二年四月三十日至二〇一二年十一月二十三日商铺租金一万一千三百五十六元、物业费三千五百三十三元、违约金五千元，于本判决生效后十日内付清（二〇一二年十一月二十三日以后至实际搬离商铺租金按每平方五十元计算，物业费按每平方七元计算）”为“原审被告刘安振于本判决生效后十日内向原审原告河南商都古玩艺术品投资有限公司支付租金6309元、物业管理费1824元，于本判决生效后十日内付清”。原审案件受理费405.75元，由原审原告河南商都古玩艺术品投资有限公司负担350.75元，原审被告刘安振负担50元。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。上诉人刘安振与被上诉人商都公司之间的《租赁合同》一经成立，双方当事人即受合同条款的约束，依约履行自己的义务。被上诉人商都公司按照合同约定依约履行了自己交付涉案商铺的义务，但上诉人刘安振并未按照合同约定按时支付3区1层093号店铺的房租，已经构成违约，按照涉案合同第十条约定，商都公司有权单方解除合同，并有权要求刘安振搬离租赁场所，同时补缴欠付的租金、物业管理费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费405.75元，由上诉人刘安振负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇一九年五月三十一日书记员  高凯