江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终2166号上诉人（原审被告）：游小颖，女，1976年6月11日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：徐正权（系游小颖丈夫），男，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：江苏万园物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区升州路**。法定代表人：叶小强，该公司总经理。委托诉讼代理人：化艳，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：董陆林，江苏玄博律师事务所实习律师。上诉人游小颖因与被上诉人江苏万园物业管理有限公司（以下简称万园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初9776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。游小颖上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、被上诉人依法协助上诉人解决长期的房屋漏水，处理好并赔偿因长期漏水得不到修缮所给上诉人带来的经济损失。3、依法撤销一审判决支付被上诉人1365元物业费。4、被上诉人在终审判决后，15日内公示从接管之日到现在公共收益、物业费的收支情况。5、被上诉人限期15个工作日内，将东门的绿化带恢复原状，同时使废品收购站恢复成垃圾站。6、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在一审中提交的物业服务合同只有正文没有附件。一审法院仅以合同正本为依据，认定事实不清。合同附件约定了被上诉人应尽的管理义务，一审法院忽视了被上诉人的违约行为，判决有损上诉人合法权益。二、被上诉人的违约行为主要体现在：1、小区人员、车辆随便进出，监控损坏、无人值守。2、小区公共区域随处堆放杂物，影响环境卫生，也存在安全隐患。3、小河垃圾成堆，公共设施损坏不维修，绿化不维护。4、墙体长期存在漏水情况，至今未得到解决。5、小区一楼私自建围栏院子，楼顶违建，物业公司不管不问，任由发展。三、物业将小区绿化带私自改成垃圾堆，将原本放垃圾的地方出租给废品收购，环境极差，并新建一个垃圾场，严重侵害了业主的权利。四、一审法院判决被上诉人无需公示物业费、公共收益收支，系事实不清，物业服务合同中乙方需履行的义务中对此有明确约定。五、一审法院审理程序违法。被上诉人起诉时只向法院提供了合同正本，没有提供附件，上诉人要求被上诉人提供合同附件时，一审法官当庭没有支持，一审判决有失公平。万园物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。万园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令游小颖支付物业费21950.3元，并自2018年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之三的标准支付滞纳金；2、判令游小颖承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于南京市秦淮区房屋的产权登记人为游小颖，建筑面积116.09平方米。万园物业公司与南京万达家园业主委员会于2009年6月10日签订《物业服务合同》，约定由万园物业公司为小区提供物业管理服务，包含物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业档案管理；物业项目使用专项维修基金的预算和计划；装饰装修管理……；物业管理收费标准为多层住宅0.7元每月每平方米，物业服务费按季度交纳，业主或使用人应在每季度前7日内履行交纳义务。合同期限自2009年6月30日起至2011年6月29日止。合同签订后，万园物业公司一直为该小区提供物业服务至今。2018年5月17日，江苏玄博律师事务所受万园物业公司所托向万达江南明珠43-502室业主发出律师函，要求见函7日内交纳欠缴的物业费等费用。游小颖自2016年1月起至2017年12月31日的物业服务费未交纳。游小颖陈述家中渗水多年，万园物业公司未予以解决。万园物业公司称游小颖家中渗漏问题在2016年已经登记过，已通过正常报修程序向防水公司进行登记，积极协助业主向相关行政部门进行申报。审理中，一审法院至万达江南明珠小区进行现场查看，突出的问题为小区一楼住户违规圈用公共绿地较为普遍，一楼及顶楼住户私搭私建较多，小区公共设施维护不到位。一审法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。南京万达家园业主委员会与万园物业公司于2009年6月10日签订的《南京万达家园物业服务合同》对游小颖具有法律约束力。合同期限界至后，万园物业公司继续提供物业管理服务至今，该小区业主应按原合同约定的收费标准交纳物业管理服务费。游小颖应缴纳的物业管理费为：0.7元/月/平方米×24个月×116.09平方米=1950.31元。万园物业公司要求游小颖支付物业费1950.31元的诉请，一审法院考虑万园物业公司提供的物业服务过程中,一楼业主圈占公共绿地、顶楼业主私搭乱建现象较为普遍，说明该小区上述现象在较长一段时期内缺乏干预，导致相互效仿、蔓延；虽然万园物业公司对此类问题缺乏强制干预手段，但在劝告、警示无效的前提下，可采取举报、诉讼等方式借力国家公权力，对此类现象的发生予以制止，而不是任由其蔓延。由此可见，万园物业公司在思想上对物业管理的认识有偏差，反映在物业服务上就是管理缺位、失位。游小颖辩称曾多次向万园物业公司反映家中出现的渗漏问题，希望借助万园物业公司的帮助以征得本单元其他业主同意，申请维修基金对房屋予以维修，却迟迟不能实现，怒而拒交物业服务费。一审法院认为协助业主申请维修基金是万园物业公司的义务，虽然游小颖没有提出多次要求万园物业公司帮助申请维修基金的证据，但从万园物业公司对待圈占公共绿地、私搭乱建等问题的态度看，其对待与己无关的渗漏问题的态度可想而知，且其未提供证据证实自己已履行相应的义务，因此万园物业公司的物业服务存在瑕疵。必须指出的是，造成游小颖房屋渗漏问题的原因与万园物业公司无关，其无需承担维修房屋的责任，而应当承担未协助游小颖申请维修基金的违约责任。故一审法院对物业服务费予以酌情折减，游小颖应支付物业费1365元。万园物业公司主张的滞纳金的诉请，没有提供有效证据证实已及时向游小颖催款，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、游小颖于判决生效之日起十日内支付江苏万园物业管理有限公司物业管理费1365元；二、驳回江苏万园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由游小颖负担（游小颖应负担的诉讼费用已由万园物业公司预交，游小颖应于判决发生法律效力之日起十日内向万园物业公司支付）。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，游小颖与万园物业公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照履行。现万园物业公司已为游小颖所在小区提供了物业服务，游小颖亦应按时支付物业服务费。关于游小颖上诉提出的万园物业公司在提供物业服务时存在公共设施损坏未及时修理、小区绿化带私自改造成垃圾场、未及时保洁卫生、未及时维护绿化等情况，一审法院在认定游小颖应交纳的物业费数额时已经考虑了上述因素，并对物业费数额进行了酌减。一审法院酌定游小颖支付物业费1365元，并无不当，本院予以维持。关于游小颖上诉提出的要求万园物业公司赔偿房屋漏水经济损失、公示物业费及公共收益收支情况、恢复绿化带及垃圾站等诉请，本院认为，游小颖就上述请求在一审中并未提起反诉，且本案已处于二审审理程序中，故对于游小颖的该几项上诉请求，本院不予理涉，游小颖可另案提起诉讼。综上所述，游小颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人游小颖负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 刘 凡审判员 许云苏二〇一九年五月七日书记员 郭旭冬