上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初7007号原告：陆伟民，男，1953年5月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：倪思春，男，1978年4月13日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：盛佩瑾，女，1953年8月5日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海新谊沐浴有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾雪祥，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。原告陆伟民、倪思春、盛佩瑾诉被告上海新谊沐浴有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆伟民、倪思春、盛佩瑾，被告委托诉讼代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆伟民、倪思春、盛佩瑾向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商业用房租赁协议》无效；2、判令被告返还押金人民币(以下币种相同)1万元；3、依法判令被告返还2017年5月15日至2017年6月30日的租金24,800元；4、判令被告返还2017年5月15日至2017年12月30日的物业管理费3,750元；5、判令被告返还2014年1月1日至2017年5月15日的房屋租金69万元；6、判令被告赔偿经济损失84,150元；7、诉讼费由被告承担。事实及理由：三原告与被告于2013年12月30日签署《商业用房租赁协议》，约定被告将上海市浦东新区下南路XXX号底层商业用房第四间、第五间(以下简称系争房屋)租赁给三原告使用，租期为2014年1月1日至2019年12月31日，三原告并不知晓系争房屋系违法建筑。后系争房屋于2017年初被判定为违法建筑，于2017年5月15日被拆除。根据相关法律规定，合同无效的，被告应当退还三原告三年零五个月的占有使用费69万元并赔偿经济损失84,150元。三原告一直向被告索要上述款项但被告拖欠至今，故三原告起诉来院，诉请如前。被告上海新谊沐浴有限公司辩称，对于押金，被告表示并未收取押金1万元，即便确有支付,由于三原告将系争房屋擅自转租给案外人，所以被告不同意退还押金。对于退还租金及物业管理费，由于三原告并未按合同约定全额支付租金及物业管理费，因此不存在退还超期支付的租金及物业管理费的情况。对于已经实际发生的部分，虽然系争房屋是违法建筑涉及合同无效，但三原告实际使用了房屋，仍应支付房屋占有使用费，因此不同意退还。对于经济损失，三原告将系争房屋转租后收取了租金、获取了利益，三原告与案外人的纠纷并非被告的过错而系三原告自身过错造成，因此三原告不存在损失，被告不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，三原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《商业用房租赁协议》，约定甲方提供系争房屋给乙方经营使用。甲方提供生活用电、用水设施、涉及的电费、水费均由乙方向甲方按期缴纳。乙方必须按时交纳租金，每年20万元，分四次交付(每季度一次)。租赁协议到期后，乙方装修归甲方所有。租期为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日。双方须严格执行本协议的各项条款，中途任何一方违约，须承担经济责任，如乙方违约应赔偿3个月的租金，如甲方违约亦然，同时赔偿乙方3个月的违约金。2017年11月2日，案外人上海鲲程投资管理有限公司起诉本案原告倪思春、陆伟民，案号为(2017)沪0115民初85622号，该案经审理查明：倪思春、陆伟民将下南路XXX号的第四间租赁给上海鲲程投资管理有限公司的法定代表人顾炳使用，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，年租金17万元；倪思春、陆伟民又将下南路XXX号的第五间租赁给顾炳使用，租期自2014年5月1日至2018年12月31日，年租金为15万元。2017年北蔡镇南新村村民委员会向各租户发送《告知书》，告知各租户下南路XXX-XXX号大楼未经审批建造，系无证建筑，亦被纳入环境综合整治范围即将拆除，为保障各位租户人身及财产安全，通知租户于2017年5月15日前停止营业并搬离建筑。后上海鲲程投资管理有限公司于2017年5月15日搬离，上海鲲程投资管理有限公司已支付租金至2017年6月30日。在(2017)沪0115民初85622号判决书中，法院判令倪思春、陆伟民向上海鲲程投资管理有限公司赔偿损失84,150元。后倪思春、陆伟民提起上诉，二审维持原判。另查明，2014年6月23日从案外人钱学军账户向被告转账5万元，2014年6月25日被告确认收到房租5万元，2014年8月4日三原告向被告支付物业管理费3,000元，2015年1月7日三原告向被告转账10.6万元，2015年7月4日三原告向被告转账10万元，2016年1月13日三原告向被告转账10.6万元，2016年6月30日三原告向被告转账10万元，2016年12月24日三原告向被告转账10.6万元。庭审中，双方一致确认，系争房屋已于2017年5月15日被拆除。同时，双方亦确认物业管理费的收费标准为每年6,000元，但三原告表示第一年物业管理费按半年收取，对此被告不予认可。本院认为，原、被告之间签订的《商业用房租赁协议》因出租人出租的系争房屋没有建设工程规划许可证等合法有效的建造手续而属于无效合同。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人仍有权参照合同约定租金标准收取房屋占有使用费，因此三原告要求被告返还其租赁、使用系争房屋期间的占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。对于三原告要求被告返还押金及房屋拆除后多支付的占有使用费和物业管理费，因三原告未能提供充分有效的证据证明被告收取过押金且其房屋占有使用费和物业管理费存在超额支付的情况，因此本院对于三原告的该项诉请亦难以支持。关于三原告诉请要求被告赔偿其在另案生效判决中需向案外人上海鲲程投资管理有限公司赔偿的装修损失84,150元，被告以三原告未经其同意擅自转租、装修为由不同意赔偿。对此本院认为，原、被告之租赁合同关系早在2006年即已开始，履行时间已达十余年，且被告的实际经营场所就在下南路XXX号附近，被告在此期间从未对三原告之转租、装修行为提出过异议，该情况应认定系对三原告行为之认可，故被告以此为抗辩不予赔偿装修损失缺乏事实和法律依据。现生效判决已确认了三原告对案外人的赔偿义务，该项义务应属合同无效给三原告带来的损失，依据相关法律及司法解释之规定，应根据双方的过错程度各自承担相应的责任。就本案而言被告出租无合法建造手续的房屋存在过错，三原告对于系争房屋有无合法建造手续的事实并未积极进行核对，对于合同无效亦存在一定过错，故本院综合考虑双方的过错程度、合同履行情况等因素，酌定判令被告赔偿三原告装修损失65,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告上海新谊沐浴有限公司与原告陆伟民、倪思春、盛佩瑾于2013年12月30日签订的《商业用房租赁协议》无效；二、被告上海新谊沐浴有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆伟民、倪思春、盛佩瑾损失65,000元；三、驳回原告陆伟民、倪思春、盛佩瑾的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,927元，减半收取计5,963.5元，由原告陆伟民、倪思春、盛佩瑾承担5,198.5元，被告上海新谊沐浴有限公司承担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一九年五月十六日书记员  陆振东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。