江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初547号原告：郑秀琴，女，1965年9月25日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市信州区，告：钱飞屹，男，1987年12月25日出生，汉族，个体户，住址同上。委托代理人：郑秀琴（与原告钱飞屹系母子关系），女，个体户，住址同上，特别授权。被告：徐美丽，女，1962年5月12日出生，汉族，家务，住江西省上饶市信州区，委托代理人：杨慧（与被告徐美丽系母女关系），女，上饶市信州区政法委干部，住江西省上饶市信州区，特别授权。被告：上饶市裕民实业有限公司，住所地江西省上饶市信州区叶挺大道****4-2，统一社会信用代码91361100705756705U。法定代表人：邢春香，该公司董事长。委托代理人：林小为，江西盛义律师事务所律师，特别授权。原告郑秀琴、钱飞屹诉被告徐美丽、上饶市裕民实业有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑秀琴及原告钱飞屹的委托代理人郑秀琴、被告徐美丽的委托代理人杨慧、被告上饶市裕民实业有限公司的委托代理人林小为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑秀琴、钱飞屹诉称，被告上饶市裕民实业有限公司与杨绍有合作开发建设“三江商务中心项目”，两原告向杨绍有购买邻街店面。杨绍有承诺，在2012年10月31日前将原告购买的店面门口的毛竹棚清除移开，如未清开，每月承担违约金2万元。由于毛竹棚未被清除移开，致使原告无法正常经营管理，原告本可将边上原店面合并成一个店面，现原告仍不得使用新店面，依旧承租原店面，产生租金损失、人员工资等成本，每年增加成本15万元。因该毛竹棚位置在店面的右上角，该毛竹棚所有人常与原告发生矛盾，双方产生口角、肢体冲突，给原告造成很大的精神压力，原告无法忍受。原告店面门前人行道过道，本应由杨绍有浇筑水泥路面，杨绍有一直未浇筑，原告多次与杨绍有协商，杨绍有仍无动静，原告为了做生意，无奈雇人浇筑水泥，共用去费用8,500元。综上，杨绍有与被告上饶市裕民实业有限公司应当履行迁移毛竹棚的义务，并支付原告垫付的交易费和水泥路浇筑费。但杨绍有和被告上饶市裕民实业有限公司一直没有行动。因杨绍有于2017年1月30日死亡，杨绍有的遗产及债权债务关系应由其第一顺序的继承人继承，现杨绍有的子女杨慧、杨超、杨军放弃了对杨绍有遗产的继承，由杨绍有的配偶即被告徐美丽继承。故原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，要求：1、依法判令被告将毛竹棚棚迁移，并按规划图纸进行修复，并支付违约金76万元；2、依法判令被告支付店面门前浇筑水泥路的费用8,500元；3、依法判令被告赔偿经营损失18万；4、本案诉讼费由被告承担。被告徐美丽辩称：1、被告徐美丽的诉讼主体不适格，原告所购买的店面是被告上饶市裕民实业有限公司开发的，而杨绍有作为承建方与原告并无直接关系，被告徐美丽是杨绍有的妻子，家庭妇女从未参与杨绍有的经营活动，且本案中涉及的违约金及赔偿金是在被告上饶市裕民实业有限公司工程建设项目中产生的，因此，此案与被告徐美丽无关。2、被告徐美丽未继承到杨绍有的任何遗产，无赔偿义务。根据继承法33条规定，清偿债务以被继承人的实际遗产价值为限，杨绍有没有遗产给被告徐美丽继承，被告徐美丽无偿还义务。事实上，被告徐美丽的丈夫杨绍有于2017年1月30日死亡，被告徐美丽对欠款一事并不知情，且本案可以明确看到，违约是由生产经营产生的，并不是家庭生活，被告徐美丽对该违约不承担责任。3、原告诉状所称事实，没有提供相关证据，原告所称被告上饶市裕民实业有限公司与杨绍有合作建设三江商务中心，原告所购买杨绍有承建的临街店铺，杨绍有承诺2012年12月31日前将毛竹亭清除，如未清除每月承担2万元违约金，被告徐美丽并不知情，且原告也未提供相关证据，需原告举证后才能知道本案的事实，综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。被告上饶市裕民实业有限公司辩称：被告并非本案的适格被告，请求驳回原告对被告上饶市裕民实业有限公司的诉请。1、原告所购买的房屋实际产权所有人为杨绍有，从原告起诉所称的事实以及其据以起诉的材料可以看出，原告是向杨绍有购买的房屋，并由杨绍有出具移除毛竹亭的承诺事实，根据合同相对性的原则，本案为排除妨害纠纷，原告无权要求被告上饶市裕民实业有限公司承担责任。2、原告与被告上饶市裕民实业有限公司仅存在购房合同关系，依据购房合同的约定，被告上饶市裕民实业有限公司仅仅负有交付合格质量的房屋的义务，对于清除毛竹亭，并非被告上饶市裕民实业有限公司的义务，也未授权过杨绍有出具关于清除毛竹亭，故此原告也不能依据双方的购房合同来要求被告上饶市裕民实业有限公司承担责任。3、原告在第一次起诉杨绍有的时候，经法院判决虽未生效，但杨绍有以及原法院已经查明了涉案的房屋产权所有人为杨绍有。原告针对自己的主张，向本院提供的证据有:一、原告的身份证及房屋产权证复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格及原告对诉争的店面拥有所有权；二、杨绍有的承诺、毛竹亭迁移协议各1份，证明杨绍有承诺迁移毛竹亭和协议违约责任的事实；三、三江商务中心项目合作建设补充协议1份，证明杨绍有和被告上饶市裕民实业有限公司是合作关系，杨绍有出具给原告的承诺是有效的事实；四、2013年3月19日公证书1份，证明2013年3月的现场情况的事实；五、店面门前浇筑水泥地面费用单据1份，证明店面门前的水泥地面是原告自己浇筑的；六、原告另行租赁店面的合同1份，证明因毛竹棚未迁移不能使新店面，原告只好另行租赁他人店面使用。经质证，被告徐美丽的质证意见为：对第一、二、三、四、五、六组证据的三性均没有异议。被告上饶市裕民实业有限公司的质证意见为：对第一组证据的三性没有异议，但需要说明的是，原告所购买的涉案房屋实际产权所有人为杨绍有。对第二组证据的三性没有异议，但杨绍有出具的承诺恰恰证明了杨绍有是产权的实际所有人，根据杨绍有的承诺，该承诺书依据合同相对性应当由杨绍有向原告承担迁移毛竹棚所产生的责任，与被告上饶市裕民实业有限公司无关。对第三组证据的真实性没有异议，该组证据恰恰反映了杨绍有与被告上饶市裕民实业有限公司系合作建房关系，且根据该协议第2条约定，A栋整栋（包含涉案房屋）产权归杨绍有所有。对第四组证据的三性没有异议。第五组证据属于原告自行维修发生的费用，应由原告与杨绍有依据承诺结算，与被告上饶市裕民实业有限公司无关。对第六组证据的真实性没有异议，但该证据属于原告经营发生，与被告上饶市裕民实业有限公司无关。经审查，本院对原告提供的六组证据的真实性予以确认。被告徐美丽没有提供证据。被告上饶市裕民实业有限公司针对自己的抗辩提供的证据有：一、被告上饶市裕民实业有限公司与杨绍有签订的合作建设协议书、补充协议以及杨绍有出具的承诺书各1份、原告与被告上饶市裕民实业有限公司签订的商品房买卖合同3份，证明：1、被告上饶市裕民实业有限公司与杨绍有合作建设三江商务中心A栋、B栋项目，根据双方约定，A栋归杨绍有所有，B栋归被告上饶市裕民实业有限公司所有；2、原告购买了杨绍有实际所有的A栋1单元1-1、1-2、1-3三间店面，被告上饶市裕民实业有限公司配合杨绍有将原告购买的涉案房屋办理产权过户登记；二、照片2张，证明在毛竹棚迁移前后的现场状况，从搬迁后的照片可以看出，涉案的毛竹棚已经拆除。经质证，原告的质证意见为：对第一组证据的三性没有异议。对第二组证据的真实性没有异议，毛竹棚在2018年8月份已由政府部门拆除。被告徐美丽的质证意见为：对第一组证据的三性没有异议。对第二组证据的三性没有异议，恰恰证明排除妨害的事实已经不存在了。经审查，本院对被告上饶市裕民实业有限公司提供的两组证据真实性予以确认。经审理查明，2012年5月16日，原告钱飞屹与被告上饶市裕民实业有限公司签订3份《商品房买卖合同》，合同约定：原告钱飞屹向被告上饶市裕民实业有限公司购买位于上饶市信州区叶挺大道228号的A-1-1、A-1-2、A-1-3（商务中心A楼）三个店面；合同约定交房时间均为2012年8月29日前。因出售的店铺门前有个毛竹销售亭未拆除。当日，杨绍有向原告郑秀琴出具一份《承诺》，载明：“本人承诺在2012年10月31日前负责把郑秀琴三江商务中心A楼店门口的毛竹棚清除离开（清除离开后2个月外由郑秀琴自己负责），逾期每月补偿郑秀琴贰万元人民币”。《承诺》出具后，杨绍有没有履行自己的承诺。另外，因出售的店铺门前没有浇筑水泥地面，原告自己出钱浇筑水泥地面，用去人工费和材料费合计8,500元。另查明，上述原告钱飞屹与被告上饶市裕民实业有限公司签订3份《商品房买卖合同》所购3个店铺，系两原告共同购买，该店铺系杨绍有与被告上饶市裕民实业有限公司合作开发，并分配给杨绍有所有。查明，2007年10月19日，被告上饶市裕民实业有限公司与杨绍有签订一份《合作建设协议书》，约定：被告上饶市裕民实业有限公司与杨绍有合作开发三江商务中心（A、B）楼项目；被告上饶市裕民实业有限公司出地，杨绍有出资1,400万元，承建该项目的土地、水电安装、消防、外装饰工程等以图纸设计为准，面积A栋约13,000平方米，B栋约7,000平方米；工程期限18个月；三江商务中心（A、B楼）竣工验收合格后，被告上饶市裕民实业有限公司与杨绍有共同分配该项目房产，分配方式：以楼层面积为单位，被告上饶市裕民实业有限公司和杨绍有各占50%。合同还约定了其他事项。2010年5月6日，被告上饶市裕民实业有限公司与杨绍有签订一份补充协议即《三江商务中心项目合作建设补充协议》，该协议约定：经协商，被告上饶市裕民实业有限公司同意将房产分配方式变更为：三江商务中心A栋楼房归杨绍有所有，建筑面积含地下室约13,000平方米，占总项目的65%，B楼楼房归被告上饶市裕民实业有限公司所有，建筑面积含地下室约7,000平方米，占总项目的35%。补充协议还约定了其他事项。两原告购买的3个店铺均在三江商务中心A栋楼。2012年7月10日，杨绍有向被告上饶市裕民实业有限公司出具一份《承诺书》，载明：“本人承诺：由本人以资金投入方式与上饶市裕民实业有限公司合作开发建设的上饶三江商务中心项目，在项目建设开发过程中签定的所有协议及协议签定后产生的一切费用（含土建、水电、消防、外装饰、项目验收、物业管理、融资、借款等）均由本人承担并负全部责任，与上饶市裕民实业有限公司无关。同时，在国家规定的保质期内，本项目发生的质量问题，均由本人负责与业主沟通，并进行有效、妥善的处理，保证不给上饶市裕民实业有限公司带来纠纷和后遗症。注：土建部分增减部分按原合同执行，原合同条款继续有效。”2017年1月30日，杨绍有因交通事故死亡。两原告购买的店铺门前的毛竹棚于2014年8月已经清除。本院认为，两原告以原告钱飞屹名义与被告上饶市裕民实业有限公司签订《商品房买卖合同》购买店铺，因店铺门前有一毛竹棚未移除，杨绍有向原告郑秀琴出具了移除毛竹棚的《承诺书》。因杨绍有没有履行承诺，且杨绍有系该店铺实际所有人，因此，杨绍有应承担逾期未移除毛竹棚的违约责任。因移除店面门前毛竹棚的《承诺书》并非被告上饶市裕民实业有限公司授权杨绍有出具，故被告上饶市裕民实业有限公司对杨绍有逾期未移除毛竹棚的违约行为不承担责任。原告要求按《承诺书》约定的每月2万元支付违约金偏高，应以原告实际损失为基础，并根据公平原则予以综合考虑，予以适当调低，即从2012年11月1日至2014年9月中旬，每月按1万元计算，合计应付违约金22.5万元。该违约金应由杨绍有支付，被告上饶市裕民实业有限公司不承担支付违约金的责任。原告所购店铺门前的毛竹棚于2014年中旬已经移除，现原告提出再移除不在法院受案范围。关于原告垫付0.85万元浇筑所购店铺门前的水泥过道的费用赔偿问题，因浇筑该水泥过道属房屋出售方的法定义务，杨绍有系该店铺的实际所有人，故原告浇筑水泥过道的费用损失0.85万元应由杨绍有承担，被告上饶市裕民实业有限公司不承担赔偿责任。原告租赁他人店铺支付的租金，属于原告的经营投入，不应作为因杨绍有违约所产生的损失。因杨绍有于2017年1月30日已经去世，被告徐美丽系杨绍有的妻子，被告徐美丽应在继承杨绍有遗产范围内对杨绍有的债务承当清偿责任。故原告要求被告徐美丽支付逾期未移除毛竹棚的违约金和赔偿浇筑水泥过道费用损失，具有事实和法律依据。综上，原告要求被告徐美丽将毛竹棚迁移、并按规划图纸进行修复的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告徐美丽按每月2万元支付逾期移除毛竹棚违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。即由被告徐美丽按每月1万元支付逾期移除毛竹棚违约金共计22.5万元。原告要求被告徐美丽赔偿浇筑店铺门前水泥过道损失0.85万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告徐美丽赔偿经营损失（店铺租金）18万元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告上饶市裕民实业有限公司支付逾期未移除毛竹棚的违约金和赔偿浇筑水泥过道费用损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐美丽于本判决生效后五日内在继承杨绍有遗产范围内向原告郑秀琴、钱飞屹支付逾期移除毛竹棚的违约金22.5万元；二、被告徐美丽于本判决生效后五日在继承杨绍有遗产范围内向原告郑秀琴、钱飞屹赔偿浇筑店铺门前水泥过道费用损失0.85万元；三、驳回原告郑秀琴、钱飞屹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,285元,由被告徐美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  叶丽萍人民陪审员  董 文人民陪审员  汪秋香二〇一九年五月十三日书 记 员  吕心悦