湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0528民初443号原告(反诉被告)：蒋烽，男，1974年8月16日出生，汉族，住新宁县。被告(反诉原告):蒋恒银，男，1966年9月16日出生，汉族，住新宁县。被告(反诉原告):徐小群，女，1969年12月18日出生，汉族，住新宁县。共同委托诉讼代理人：李贵，湖南湘安律师事务所律师。原告蒋烽与被告蒋恒银、徐小群房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年3月12日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告、被告及委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋烽向本院提出诉讼请求，一、判决两被告支付购房款22080元，并按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款的损失。二、由被告负担本案受理费。事实与理由，2012年11月11日，原、被告协商一致，原告将自己名下的车库和住房卖给被告，被告向原告支付了大部分房款后，下欠原告房款22080元，由被告出具了欠条，约定待原告为被告办号房产权证后一次性付清。2017年5月，原告为被告办好了土地使用权证和房产权证后向被告催收欠款时，被告以各种理由拒不支付房款。原告认为合法的买卖合同受法律保护，原告履行了合同义务，被告拒绝履行合同义务，原告为了维护自己的合法权益，特向法院提出诉讼，请求法院判准原告的诉讼请求。被告蒋恒银、徐小群书面答辩并反诉称，一、答辩人不认可、不接受原告的全部诉讼请求。二、原告的起诉不符合合同约定情形，原告并未为被告办理好两证，原告无权要求被告交清房屋尾款，到原告起诉时，原告并未向答辩人交付不动产登记证书。三、原告诉讼的房款和车库款双方应当进行结算，按照合同约定多退少补。四、原告持有的欠条不能作为本案定案的依据。并向本院提出反诉请求如下：一、依法判令反诉被告支付反诉原告面积误差款2746.8元。二、依法判令由反诉被告退还多收的契税9793元，办证工本费5920元。三、依法判令由反诉被告支付基础设施建设费3735元。四、依法判令反诉被告参照中国人民银行规定的贷款利率标准从2013年3月31日起至2018年9月14日逾期办理不动产权证的违约金。本院查明如下案件事实：2012年，原告与他人合伙在老煤炭公司开发住房和门面。被告蒋恒银在原告开发的A1栋购买了1单元五楼2号房屋，以原告为甲方被告蒋恒银为乙方签订了《老煤炭公司住房和门面出售合同书》，合同约定，面积为146平方米，房屋按每平方米2180元计算，总价款为318280元，实际价款按房屋产权证的面积多退少补，被告又向原告购买了2号车库，价款为86000元。第七条约定甲方负责电到门、水到位，水电立户由甲方统一办理，立户费由乙方负责。第八条关于产权登记的约定甲方（原告）应当在法定期限内办理好房屋产权证，由乙方（被告）在接到甲方通知后及时提供相关资料交付甲方配合办证，乙方应承担办证工本费，其他税费按法律、法规交纳。合同其他内容见合同。合同签订后，被告交了购房款302000元和车库款80200元，被告下欠购房款16280元、车库款5800元，由被告蒋恒银向原告出具了欠据，并约定办好两证后付清。原告向被告代收取了契税12000元，四证（水、电开户费、土地使用权证、房屋产权证）工本费6000元。整个A1栋房屋交付给业主后，原告为被告办理了自来水立户手续，交纳立户费1428元。2013年11月15日，为了业主的用电安全，正常，原告与其他开发商并邀请部分业主代表一起协商在整个开发小区内重新征地安装一台变压器，费用由各业主承担，安装变压器费用为501800元（包括业主用电开户费用、征地费用、人工工资），该费用按照总开发土地面积分摊，每平方米243.4元，每户业主应承担费用为3716元。其中，被告所在A1栋17户业主有14户已经交纳了变压器安装费用，另有3户（包括被告在内）不愿交纳。原告在整栋房屋交付后，为业主办理不动产登记证和土地使用权证，原告为被告办证交纳契税3963.84元，原告为A1栋17户业主办两证时共花去各项办理两证费用为109466元（不包括罚款）。17户每户平均分摊费用为6439元。2016年，小区内化粪池经常堵塞，所有业主操心对小区住房共同使用的化粪池进行了重新改造，被告为化粪池改造支付费用为3735元。原告为被告办理好土地使用权证和房屋所有权证后，发现被告所购买的房屋面积比合同上的面积少1.26平方米，原告为被告办好两证后，通知被告交清购房尾款，被告拒不交纳购房尾款，酿成诉讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点是：一、原告要求被告支付购房和购车库的尾款的诉讼请求是否应当得到支持。二，被告的反诉请求是否得到支持。原告与被告蒋恒银签订了《老煤炭公司住房何门面出售合同书》，被告蒋恒银购买了原告出售的房屋和车库，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。被告蒋恒银对拖欠的购房尾款向原告出具了欠据，原、被告双方已经形成了明确的合同之债，在签订合同时，双方对房屋面积进行了约定，以房产主管部门认定的房屋面积为准，对已经收取的购房款以实际房屋面积为准支付购房款，现被告所购房屋面积比合同约定的面积少1.26平方米，被告应该按照实际房屋面积支付原告购房款，原告在收取被告蒋恒银的购房尾款时，应扣除多收取的购房款2746.8元。原告要求被告支付购房款和车库尾款的部分诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。原告要求被告并按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款的损失的诉讼请求，证据不足，理由不充足，本院不予支持。被告的反诉请求分四部分，本院分别阐述如下：1、依法判令反诉被告支付反诉原告面积误差款2746.8元。在签订合同时，双方对房屋面积进行了约定，以房产主管部门认定的房屋面积为准，对已经收取的购房款以实际房屋面积为准支付购房款，现被告所购房屋面积比合同约定的面积少1.26平方米，被告应该按照实际房屋面积支付原告购房款，原告在收取被告蒋恒银的购房尾款时，应扣除多收取的购房款2746.8元，该请求本院予以支持。2、依法判令由反诉被告退还多收的契税9793元，办证工本费5920。原告为被告办理四证时，预收取了被告18000元，双方均无异议。原告为被告办理房屋使用权证时，为被告交纳了办理房屋产权证的契税为3963.84元，该费用应当由被告承担。扣除已交契税，余下的预收的契税由原告退还给被告。原告为被告办理土地使用权证和房产所有权证时，尽管原告花去十余万元，但有些费用是原告作为开发商应承担的费用，但部分费用应由业主承担的，该部分费用原告向被告蒋恒银收取办理两证费用3000元，应当是合情合理的，本院应予认定。原告为了业主用电安全和正常，在小区内重新安装变压器，该费用时用于业主改善用电条件，应该由各业主承担，且该费用已经包括业主用电立户费用，安装变压器费用分摊到被告蒋恒银名下的费用3716元，应由被告蒋恒银负担，同时，原告为被告蒋恒银办理自来水立户花去费用为1428元，也应由被告蒋恒银负担，本院认定原告为被告蒋恒银办理四证（自来水立户1428元、安装变压器费用3716元、房产所有权证1500元、土地使用权证1500元）花去费用为8144元。3、依法判令由反诉被告支付基础设施建设费3735元。经审查，原告开发的房屋经国家主管部门验收合格，符合国家建筑标准，该房屋项目验收合格同时包括开发商的附属项目化粪池的建造。被告和小区各业主使用化粪池达三年之久，化粪池的堵塞原因是多方面的，各业主共同对小区化粪池改造是业主的自主行为，并非开发商在开发中应该承担的责任范围，因此该笔费用应由被告同其他业主共同承担，被告要求原告承担该笔费用没有法律依据。4、依法判令反诉被告参照中国人民银行规定的贷款利率标准从2013年3月31日起至2018年9月14日逾期办理不动产权证的违约金。原、被告在签订了《老煤炭公司住房何门面出售合同书》第八条约定产权登记时，并没有明确约定违约责任。故被告要求原告参照中国人民银行规定的贷款利率标准支付违约损失的反诉请求，本院不予支持。被告徐小群虽然不是合同相对人，但被徐小群作为被告蒋恒银的配偶，在被告蒋恒银购买房屋这样重要生活资料的行为，被告徐小群应当知道且同意购买，因此对被告蒋恒银购买房屋所欠下的合同之债，应视为被告蒋恒银与被告徐小群在夫妻关系存续期间所负债务，被告徐小群应该与被告蒋恒银共同偿还。综上，被告的反诉部分请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蒋恒银、徐小群支付原告蒋烽购房款16280元、购买车库款5800元。二、原告（反诉被告）蒋烽退回被告（反诉原告）蒋恒银、徐小群多收购房费2746.8元。三、原告（反诉被告）蒋烽退回被告（反诉原告）蒋恒银、徐小群预收办证费用5892.16元（预收18000元-自来水立户1428元-安装变压器费用3716元-房产所有权证1500元-土地使用权证1500元-契税3963.84元）。四、驳回原告蒋烽的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）蒋恒银、徐小群的其他反诉请求。以上一至三款项两抵后，被告被告（反诉原告）蒋恒银、徐小群限在本判决书生效后10内支付原告（反诉被告）蒋烽购房款13441.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费352元，减半收取176元，由被告蒋恒徐小群负担，本案反诉费600元，由原告（反诉被告）蒋烽负担300元，（反诉被告）被告蒋恒银、徐小群负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  蒋廉佑二〇一九年五月二七日法官助理郑丽菲书记员郑丽菲