文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3719号上诉人(原审被告）:刘小龙，男，1988年2月22日出生，汉族，户籍地重庆市璧山区，现住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）:重庆鼎诺物业服务有限公司,住所地重庆市南岸区南湖路****物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:陈思杏,重庆维祯律师事务所律师。上诉人刘小龙因与被上诉人重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称鼎诺公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初17715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘小龙，被上诉人鼎诺公司的委托诉讼代理人陈思杏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘小龙上诉请求：撤销原判，并依法改判。主要事实和理由：本案所涉及的小区业主、业主大会、业主委员会均从未与鼎诺公司签订物业服务合同，不存在物业服务合同纠纷案件，本案系虚假案件。小区业委会2012年成立后，从2013年起多次函告及张贴公示，要求鼎诺公司撤离小区、交还物管用房和资料，但鼎诺公司恶意滞留、强行占用物管用房，涉嫌强迫交易犯罪。鼎诺公司只有二级资质，只能服务于30万平方米以下小区，本小区为46万平方米面积，故鼎诺公司与开发商签订的前期物业服务合同无效；该合同约定期限为三年，于2013年也已到期，开发商与鼎诺公司也没有重新签订合同；鼎诺公司依据的前期物业服务合同已经终止，鼎诺公司继续在本小区服务是违法的。鼎诺公司与开发商勾结，在向业主交房时将其单方制作的物业服务协议隐秘掺杂其中，骗取业主签字，此物业服务协议不具有法律效力，且也已于2013年到期。鼎诺公司曾于2017年向业主作出承诺，不收取2013年3月16日业委会通知其撤离小区后的物管费，但鼎诺公司一直拖延，至今未兑现承诺。公摊水电费是鼎诺公司单方制作，没有第三方和权威机构认证；鼎诺公司服务不到位，应承担刘小龙房屋漏水的损失及占用刘小龙停车位的损失，鼎诺公司还擅自将小区内一些共有房屋、广场等出租给商户经营，收取租金并提供了水电使用，没有在公摊水电费中剔除，反而要业主承担；鼎诺公司也使用了公摊的水电，没有剔除，故一审判决业主支付公摊水电费错误。社区证明只能说明鼎诺公司在小区服务，不能证明其具有合法性。一审适用简易程序违反诉讼法规定。综上，一审判决刘小龙全额支付物业服务费、公摊水电费及资金占用损失是错误的，请求二审予以改判。鼎诺公司辩称，刘小龙的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鼎诺公司向一审法院起诉请求：一、刘小龙支付拖欠鼎诺公司的从2014年3月至2018年6月期间的物业服务费4747.6元、二、刘小龙支付拖欠鼎诺公司的从2014年3月至2018年6月期间的公摊水电费253.6元；三、刘小龙支付上述费用的资金占用损失（以拖欠的金额为基数，从每月欠费之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止）；四、诉讼费由刘小龙承担。一审法院经审理查明：鼎诺公司系南岸区万友七季城小区的前期物业服务企业。2010年9月1日，鼎诺公司作为乙方与作为甲方的案外人重庆康恒置业有限公司签订《万友·7季城三期前期物业服务合同》，约定内容包括：鼎诺公司为万友7季城三期提供物业服务，服务期限三年（从2010年10月29日起至2013年10月28日止），合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.30元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前缴纳当月物业服务费及上月的特约服务费用，水、电、气等收费一并缴清；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，鼎诺公司一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。刘小龙系该小区X幢8-5号房屋业主，该房屋建筑面积70.24平方米，刘小龙于2012年6月17日接房，并于2012年10月15日申请装修。现鼎诺公司主张刘小龙拖欠鼎诺公司从2014年3月至2018年6月期间共计52个月的物业服务费4747.6元、水电公摊费253.6元（据实分摊），经多次催收未果，遂以前述请求诉至一审法院。刘小龙认可拖欠物业管理费，但对计算方式、金额，鼎诺公司单方记录的公摊水电费不认可，也不认可资金占用损失。一审另查明，七季城原业主委员会于2013年5月16日与重庆瑞庭物业管理有限公司签订了《万友·7季城物业服务合同》、2016年2月10日又签订了上述合同的《补充协议》。但该《万友7季城物业服务合同》、《补充协议》经一审法院（2016）渝0108民初12278号民事判决书予以撤销，七季城原业主委员会不服，提出上诉。重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05民终3530号民事判决书对七季城原业主委员会上诉请求予以驳回，对一审法院一审判决予以维持，一审法院一审判决现已生效。一审另查明，2016年6月，七季城原业主委员会又以物业合同纠纷案由起诉重庆瑞庭物业管理有限公司至一审法院，要求确认《万友7季城物业服务合同》、《补充协议》有效，本院以（2016）渝0108民初6724号民事裁定书驳回了鼎诺公司的起诉。另查明，七季城原业主委员会于2017年7月27日作出业主委员会决议并在小区内公示，写明：……第三、业委会依据2016年2月1日生效的《万友七季城业主大会议事规则》第十七条第（三）款之规定，于2016年2月12日解聘重庆市鼎诺物业公司，明确该公司无权收取2013年5月16日的物业管理费，并要求该公司立即退出万友七季城物业管理区域，立即移交物业管理资料等。还查明，2017年9月4日，南坪镇人民政府作出通知，自2017年9月3日，七季城原业主委员会已不复存在。另在一审庭审中，刘小龙陈述鼎诺公司于2017年9月15日向全体业主作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，如果有业主已缴纳，可以全部返还，同时鼎诺公司还承诺2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务。鼎诺公司对上述陈述不予认可。一审法院认为，鼎诺公司就涉案小区签订三期前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护且已经生效判决认可其效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括刘小龙均具有约束力。2013年10月28日前期物业服务合同到期后，鼎诺公司自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友七季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，刘小龙应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。现鼎诺公司要求刘小龙支付2014年3月至2018年6月期间拖欠的物业服务费、水电公摊费符合法律规定。对于刘小龙辩解七季城原业主委员会于2017年7月27日作出业主委员会决议于2016年2月12日解聘重庆市鼎诺物业公司，并明确该公司无权收取2013年5月16日的物业管理费。一审法院认为原业主委员会作出的该决议关系重大，但又未写明相关理由，对于该决议的合法性无法审查，故不予采信。对于刘小龙提出前期物业服务合同已到期、前期物业服务合同系无效合同、小区业委会与新的物业服务企业签订了新的物业服务合同等辩解，现均已有生效法律判决予以阐明，本案不再赘述。对于刘小龙辩解小区业委会与新的物业服务企业签订了《万友7季城物业服务协议》是否有效仍在法院审理中，该诉讼现已作出裁定驳回鼎诺公司的起诉，本案不再赘述。对于刘小龙辩解对于物业费、公摊水电费因系鼎诺公司单方制作的证据材料，故不认可，鼎诺公司就物业费、公摊水电费收取计算依据已经提交了相关材料，因公摊水电费的计算方及支付方均系鼎诺公司，客观上该证据只能由鼎诺公司制作并提交。与此同时，鼎诺公司诉请的公摊水电费在2014年3月至2018年6月的52个月期间，共计253.6元，折合每月约4.88元，亦属于合理范畴。故刘小龙不认可该笔费用的辩解不予采信，并确定2014年3月至2018年8月期间的公摊水电费为253.6元。关于刘小龙提出的鼎诺公司在合同到期后拒不撤离该小区，继续提供物业服务，且业主对物业服务不满意，刘小龙举示的证据，不能证明原业主委员会曾经全体业主大会授权而为该行为，刘小龙也未举示涉案小区已经合法选聘新物业企业履行物业管理的相关证据，因此不能证明鼎诺公司作为原物业服务企业，在合同到期后为该小区继续提供物业服务违反相关法律的规定。对于刘小龙提出的鼎诺公司于2017年9月15日作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务，由于该两份文件于鼎诺公司公司关系重大，落款也是鼎诺公司，但其文件上的印章系重庆鼎诺物业服务有限公司万友七季城物业中心加盖并非鼎诺公司印章，物业中心的印章不能代表鼎诺公司的行为，加之该两份文件本身内容也与鼎诺公司提起诉讼要求刘小龙及其他拖欠物业管理费的业主支付物业管理费的行为相矛盾，该两份证据拟证明内容有违常理，且对其合法性无法审查，故对该证据不予采信。对于刘小龙提出的鼎诺公司服务不合格，业主不满意，由于鼎诺公司提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，鼎诺公司提供的物业服务是长期、持续性，且鼎诺公司并未怠于履行物业服务职能，刘小龙虽然辩解业主对物业服务不满意，但每个人满意的标准实难统一，刘小龙亦未提交充分证据证明鼎诺公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对该辩解不予采信。对于鼎诺公司请求的逾期支付物业服务费的、水电公摊费的资金占用损失，刘小龙逾期支付的行为已给鼎诺公司造成了损失，鼎诺公司要求按中国人民银行同期贷款利息计算资金占用损失的请求并无不当，对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：“一、被告刘小龙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2014年3月至2018年6月期间的物业服务费4747.6元并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失至付清时止；二、被告刘小龙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2014年3月至2018年6月期间的水电公摊费253.6元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失至付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告刘小龙负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告刘小龙于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）”。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，本案涉及鼎诺公司为万友•七季城小区提供物业服务后，向小区业主刘小龙主张物业服务费等费用的争议，本案案由应当确定为物业服务合同纠纷。鼎诺公司与小区建设单位签订的前期物业服务合同虽已到期，但小区业主并未按照法定程序选聘新的物业服务企业并解聘鼎诺公司，鼎诺公司继续为小区提供物业服务至今，事实上继续履行了前期物业服务合同的主要义务，鼎诺公司有权向小区业主主张物业服务费等费用。鼎诺公司的服务资质不影响前期物业服务合同的效力，不能成为业主拒绝支付物业服务费的正当理由。刘小龙所称的鼎诺公司出具的《承诺书》，加盖的印章显示为鼎诺公司内设机构，不能认定为鼎诺公司的真实意思表示，本院对该《承诺书》内容不予采信。鼎诺公司对于其所主张的公摊水电费举示了明细记录，也符合客观实际，刘小龙没有提供相反证据，故一审判决认定公摊水电费并无不当。一审对于本案适用简易程序未违反法律规定。刘小龙如认为鼎诺公司的行为给其造成了损失，可依法另行主张，本案中对此不予审理。一审根据查明的事实，判决刘小龙支付相应的物业服务费、公摊水电费及资金占用损失，符合相关法律规定，本院亦予以支持。综上所述，刘小龙的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘小龙负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  周 舟审判员  段晓玲二〇一九年五月三十日（院印）书记员  陈 丽