呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初1402号原告：呼和浩特天舒饭店，住所地呼和浩特市新城区新城西街巨隆昌南街**。法定代表人：张玉春，该饭店经理。委托诉讼代理人：焦培东，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦一丹，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古香岛餐饮管理有限公司，，住所地呼和浩特市新城区新城西街聚隆昌街**法定代表人：白玉英，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨宁，内蒙古宏儒律师事务所律师。原告呼和浩特天舒饭店（以下简称天舒饭店）诉被告内蒙古香岛餐饮管理有限公司（以下简称香岛餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天舒饭店的委托诉讼代理人焦培东，被告香岛餐饮公司的委托诉讼代理人杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天舒饭店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金85万元；2、判令被告支付违约金45.9万元。事实与理由：被告自2007年4月1日起，承租原告位于呼和浩特市新城区巨隆昌南街29号楼房、餐饮、厨房、茶舍、写字间及附属设备。建筑面积共计2130平方米、停车场及空地437平方米。原被告在2010年4月签订《租赁合同》和《设备租赁合同》的基础上，于2012年7月9日又签订《补充协议》，原被告认可每年租金44万元为基础，2012年度、2013年度、2014年度每年度增加租金5万元；2015年度、2016年度、2017年度、2018年度每年度增加租金7万元。截止2018年3月5日，被告共拖欠原告租金85万元，依据2012年7月9日签订的《补充协议》第五条的约定：被告应承担违约金45.9万元。经原告催欠，被告拒不履行租赁合同、补充协议所约定的付款义务。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告香岛餐饮公司辩称，需要原告明确房屋租金及违约金的计算方法。被告认为，根据相关司法解释，违约金过高应当结合相关因素予以衡量作出裁判；被告认为原告不存在损失，原被告对房租进行磋商，违约金过高，请求法院予以降低，对于原告诉请的租金需要原告说明，对金额不能确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《呼和浩特天舒饭店租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于呼和浩特市新城区巨隆昌南街29号楼房（不包括原告保留的三楼2间写字间）、餐厅、厨房、茶舍、写字间及附属设备，经营餐饮业；租赁房屋的建筑面积共计2130平方米，停车场及空地437平方米；第四条约定：乙方向甲方每年交纳租赁费人民币24万元，租赁期10年（自2010年4月1日至2019年3月31日），甲方每年一次性免除乙方一个月的租赁费2万元，免交的时间为全年的最后一个月；第五条付款方式：租赁费每三个月交付一次，每次交6万元；合同签订后，乙方向甲方预交第一次租赁费，计6万元；第二次交付租赁费的时间为第一次交付租赁费的最后一个月，以此顺延直至一年；第十条约定：乙方如不按时交纳租赁费，每迟交一天，按当月租赁费的百分之三交滞纳金。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《呼和浩特天舒饭店设备租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于呼和浩特市新城区巨隆昌南街29号楼房（不包括原告保留的三楼2间写字间）、餐厅、厨房、茶舍、写字间及附属设备，经营餐饮业；租赁房屋的建筑面积共计2130平方米，停车场及空地437平方米；第五条约定：乙方向甲方每年交纳设备租赁费人民币24万元，租赁期10年（自2010年4月1日至2019年3月31日），甲方每年一次性免除乙方一个月的设备租赁费2万元，免交的时间为全年的最后一个月；第六条付款方式：设备租赁费每三个月交付一次，每次交6万元；合同签订后，乙方向甲方预交第一次设备租赁费，计6万元；第二次交付设备租赁费的时间为第一次交付设备租赁费的最后一个月，以此顺延直至一年；第十一条约定：乙方如不按时交纳设备租赁费，每迟交一天，按当月设备租赁费的百分之三交滞纳金。2012年7月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲乙双方认可以上述合同约定的乙方每年实际交纳的44万元租赁费为基数；二、甲乙双方确认将2012年度、2013年度、2014年度的租赁费在基数上增加5万元；三、甲乙双方确认将2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的租赁费在基数上增加7万元；四、付款方式按照原合同继续执行，本补充协议约定增加的5万元及7万元在每年度交纳租赁费的最后一期一次性支付；五、甲乙双方应当履行本补充协议确认的租赁费，任何一方不得随意变更，若协议一方违反本协议确定的租赁价格，视为单方违约，违约方向守约方支付违约金每日5000元。2018年3月5日，被告向原告提交《申请》，申请停止租赁，所欠房屋租赁费由公司2000年至今投入的室内外装修资金及设施设备款经过专业机构评估后的金额，用于抵顶房租。2018年3月8日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为：解除租赁合同，被告于收此通知后10日内，迁出该房屋，并交清租金。同日，被告收到《解除租赁合同通知书》。2019年3月3日，原被告签订了《天舒饭店移交清单》，原告将天舒饭店收回。庭审中，原被告认可2012年至2018年，被告向原告支付了房屋、设备租赁费共计223万元；原告认可被告于2012年实交租赁费36万元、2013年实交45万元、2014年实交66万元、2016年实交21万元、2017年实交55万元。2019年5月16日，本院对原被告制作《询问笔录》，被告认可原告租金按照每年1月1日开始计算。本院认为，原、被告签订的《呼和浩特天舒饭店租赁合同》、《呼和浩特天舒饭店设备租赁合同》、及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应按照协议约定的时间向原告交纳房屋及设备租赁费用，被告未按时交纳租赁费用的行为，已经构成违约，应当承担违约责任；被告抗辩称对于其交纳的租赁费应由原告举证证明，因交纳租赁费属于被告履行的义务，被告应对其交纳的租赁费承担举证责任，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；根据原被告签订的合同及补充协议的约定，2012年度、2013年度、2014年度的租赁费为147万元（49万元×3年），2015年度、2016年度、2017年度的租赁费为153万元（51万元×3年），被告向原告合计交纳租赁费223万元，因对于被告交纳的租赁费用具体交纳的年度，原、被告均未向本院提交证据予以证明，故本院认定被告交纳的租赁费用优先支付欠费年度的租赁费用，即被告向原告支付了2012年度-2015年度的租赁费用198万元，2016年度的租赁费用被告支付了25万元（223万元-198万元）；被告尚欠原告2016年度租金26万元，及2017年度租赁费51万元；原告请求2018年度租金计算至2018年3月5日，即被告提出停止租赁申请之日，符合法律规定，本院予以支持，即被告欠付2018年1月1日至2018年3月5日的租金为8万元；综上，对于原告请求被告支付拖欠的租金85万元（26万元+51万元+8万元）的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付违约金45.9万元的诉请，被告抗辩称违约金过高，根据双方合同及补充协议约定，租赁设备费、租赁费每三个月交付一次，第二次交付时间为第一次交付租赁费的最后一个月，增加的5万元及7万元在每年度交纳租赁费的最后一期一次性支付，被告不按时交纳费用，每迟交一天，按当月费用的百分之三交滞纳金，即每天按年租金的万分之二十五计算，每年按年租金的百分之九十计算；原告请求按照三年租金153万元的30%计算违约金，因考虑在合同履行过程中，被告长时间未按期交纳租金，原告亦未按照合同及时解除合同，双方通过各自的行为，默认合同继续履行，双方约定的违约金过高，原告的实际损失为未收取租金的利息损失，及未能在合理期限内再次出租房屋的损失，故本院酌情支持原告请求的违约金按照未付金额的20%计算，即17万元（85万元×20%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告内蒙古香岛餐饮管理有限公司于本院判决生效之日起十日内向原告呼和浩特天舒饭店支付租金850000元，违约金170000元，合计人民币1020000元；驳回原告呼和浩特天舒饭店的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币8291元，由被告内蒙古香岛餐饮管理有限公司负担6460元，原告呼和浩特天舒饭店负担1831元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩 宇 二〇一九年五月十七日书记员 苏君洁