云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终252号上诉人（原审被告）保山鼎隆投资有限公司。统一社会信用代码：91530502097737032B。住所：保山市隆阳区永昌街道正阳北路（万和华府25-5）。法定代表人：张超衍，该公司董事长。委托诉讼代理人温建祥、刘武，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）张继坤，男，1986年11月23日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。被上诉人（原审原告）叶凤艳，女，1988年11月9日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。二被上诉人委托诉讼代理人李建武、杨波，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人保山鼎隆投资有限公司与被上诉人张继坤、叶凤艳商品房预售合同纠纷一案，上诉人保山鼎隆投资有限公司不服隆阳区人民法院（2018）云0502民初4673号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人保山鼎隆投资有限公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，从而作出错误判决。1、上诉人存在合理的顺延免责事由，一审法院并未考虑顺延因素，对上诉人不公。双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款有顺延交房的顺延条款约定，因政策规定调整或市政工程建设需要顺延，政策规定调整属于上诉人不可预知、不可控制的事由，上诉人只得遵从；《关于海棠路管廊封闭施工的说明》证实市政工程施工封闭了上诉人工程施工进出口道路，严重影响施工进度，海棠路出口是上诉人施工的唯一出口，其他两个出口只是小区出口；上诉人接盘建设时并不知政府要搞管廊建设，严重影响上诉人施工，市政工程建设同样是合同中约定顺延事项，一审法院并未考虑顺延因素，对上诉人不公。2、上诉人的商品房在2018年2月2日、6月21日分别通过五方责任主体验收。根据双方签订的《商品房购销合同》第十条约定，只要上诉人的房屋经建设单位组织验收合格就具备交付条件，上诉人没有将《验收备案表》等资料提供给被上诉人的义务；上诉人的商品房主体结构质量合格，且房屋已经经过验收且验收合格，具备交付条件。3、一审法院认定上诉人应当支付给被上诉人违约金的截止时间明显错误。上诉人认为，在合同约定交房日期之前，上诉人已经通过刊登报纸的方式，通知被上诉人按上诉人确定的日期来按期接房，否则超过15个工作日的，视为开发商已将商品房交付给业主，但被上诉人并未按时接房，因此，在被上诉人不配合的情况下，不能由开发商承担逾期交房的全部责任。4、双方约定的违约金太高，请二审法院综合考虑予以调整。综上，请求二审法院重新审查案件事实，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人张继坤、叶凤艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、双方签订商品房买卖合同以后，交付的房屋未通过竣工质量验收，这个是客观事实。房屋的交付条件应当是符合商品房相关法律规定，而不能以合同约定的形式排除，我们国家商品房销售条例的明确规定和质量法的明确规定，房屋交付是具有法定条件，也就是说必须要经过建设部门相关部门进行总的竣工验收，迄今为止规划、人防、消防均没有通过竣工验收，上诉人交付的商品房不符合法定的交付条件。2、上诉人认为其具有合理的顺延免责事由，不符合客观事实。3、上诉人逾期交房是事实，应当按照合同约定支付违约金。张继坤、叶凤艳一审起诉请求：1、由被告向原告支付2017年8月30日至2018年8月17日的逾期交房违约金143256元。2、由被告承担本案诉讼费。原审法院经审理确认的本案事实是：2016年8月5日，原告与被告签订商品房购销合同，被告将位于隆阳区商品房，以1425303元出售给原告，房屋的参考套内建筑面积为186.32平方米。合同约定被告应于2017年8月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，并为原告办理相关房地产权登记手续。如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30天内，被告按每天200元向原告支付违约金，逾期30天后被告按已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金。原告按合同向被告支付了全部购房款。原告购买房屋所属的一期工程于2018年2月2日经验收合格，原被告至今尚未办理交接房手续。一审法院认为，双方的合同约定被告应于2017年8月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，原告购买房屋所属的一期工程于2018年2月2日才经验收合格，被告应当按合同约定向原告支付自2017年8月31日至2018年2月2日的违约金。被告的工程经竣工验收合格后，被告随时可以交房，接房时间系原告决定，故对原告要求违约金支付至2018年8月17日的主张，一审法院不予支持。对被告提出交房时间顺延以及调整违约金的主张，不符合双方的合同约定，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：1、被告保山鼎隆投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告张继坤、叶凤艳逾期交房违约金59876元；2、驳回原告张继坤、叶凤艳的其他诉讼请求。二审庭审中，上诉人向本院提交《关于御景东方一期工程规划核实的情况说明》、《关于御景东方验收延期的说明》、云规委办（2017）14号文件各一份。证明：由于政策原因导致房屋验收延迟，符合合同约定，交房时间应当顺延。被上诉人对《关于御景东方验收延期的说明》、《关于御景东方一期建设工程规划核实的情况说明》及云规委办（2017）14号文件的三性无异议，对证明目的有异议，以上证据刚好说明未经规划核实和规划，不符合规划条件项目，建设单位不得组织竣工验收。由此说明御景东方这一建设项目的设计规划和实际施工规划是进行过调整改变的，证明了上诉人擅自改变规划，所以导致建设单位不得组织竣工验收，上诉人的证据不能证实因政策原因导致迟延验收及交房时间应当顺延。庭审结束后，本院就《关于御景东方验收延期的说明》依法到保山市建设工程质量监管站调查，该监管站站长陈述，该站《关于御景东方验收延期的说明》仅能证实御景东方一期二期项目验收的时间为2018年2月2日及6月21日，其他的事项均不能证明。双方当事人对该证据真实性均不持异议。被上诉人未向本院提交新证据。本院认为，上诉人提交的《关于御景东方一期建设工程规划核实的情况说明》及云规委办（2017）14号文件，被上诉人对其真实性不持异议，但与本院到保山市建设工程质量监管站所作调查笔录矛盾，不能证实系政府政策调整致使上诉人无法正常交房，对以上证据，本院均不予以采信。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人保山鼎隆投资有限公司与被上诉人签订《商品房购销合同》，意思表示真实，内容符合法律规定，双方已经形成商品房预售合同关系。合同是双方当事人的意思表示，且依法成立，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务，被上诉人已按合同约定支付了购房款，上诉人应当按照合同约定按时按质交付房屋。被上诉人认为上诉人开发的商品房至今未达到消防验收，不符合交房条件。因双方合同约定的交房条件是建设单位组织验收合格，并非综合验收合格，现上诉人开发的商品房于2018年2月2日经建设单位组织相关部门验收合格，达到交付条件，共计迟延156天，故被上诉人的主张不成立，本院不予支持。上诉人认为因市政建设影响其正常施工及政府政策调整导致其不能按时交房，交房时间应当顺延证据不足，其应承担举证不能的法律后果，对其该项理由，本院不予支持。因上诉人未按约定交房，已经构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人认为违约金过高向本院申请调整，被上诉人未向本院证实其实际损失。结合被上诉人的损失及双方当事人履行情况等因素，该违约金的约定明显高于被上诉人已发生的实际损失，本院酌情予以调整（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.35%上浮20%即5.22%调整）。则上诉人应当支付给被上诉人的违约金为31798.71元（1425303元×5.22%÷365天×156天），故对上诉人的上诉理由，本院予以部分支持。综上，一审判决认定事实清楚，但违约金认定不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持隆阳区人民法院（2018）云0502民初4673号民事判决第2项（即2、驳回原告张继坤、叶凤艳的其他诉讼请求）。二、撤销隆阳区人民法院（2018）云0502民初4673号民事判决第1项（即1、被告保山鼎隆投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告张继坤、叶凤艳逾期交房违约金59876元）。三、上诉人保山鼎隆投资有限公司于本判决生效后十日内支付给被上诉人张继坤、叶凤艳逾期交房违约金人民币31798.71元。一审案件受理费3166元，由上诉人保山鼎隆投资有限公司负担728元，由被上诉人张继坤、叶凤艳负担2438元；二审案件受理费3166元，由上诉人保山鼎隆投资有限公司负担728元，由被上诉人张继坤、叶凤艳负担2438元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行判决书载明的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 张 明审判员 田 旭审判员 茶晓皎二〇一九年五月七日书记员 王山果