广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终1377号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭春秀，女，1977年12月10日出生，瑶族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：褚新兰，广东威豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑士富，男，1974年2月13日出生，汉族，住广东省深圳市坪山新区。上诉人彭春秀因与被上诉人郑士富房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7526号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人彭春秀上诉请求：1．撤销一审判决并判令郑士富根本违约而解除涉案合同；2．判令没收郑士富押金150000元并赔偿彭春秀不能正常经营扩在的损失50000元及利息损失（以银行同期逾期贷款利息计算自起诉之日计算）；3．判令本案全部诉讼费用由郑士富承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，程序存在不当，经彭春秀多次催款，郑士富恶意拖欠二个月以上，依合同约定视为根本违约，本案因郑士富根本违约而解除涉案合同。一审法院以所谓依职权调查取证未经双方庭审质证且与本案不存在任何关联性，彭春秀也无法确认相关事实的真相，可能涉嫌郑士富与第三人业主存在串通损害彭春秀利益的情形。二、一审适用法律不当，本案系郑士富单方面违约且无任何合法合理的抗辩事由，上诉已经交付其经营，一审无视事实且前后矛盾的主观断定郑士富的逾缴租金行为应当认定为未达根本违约之情形完全没有法律依据。上诉人在二审调查时补充上诉理由如下：一、一审判决没有将郑士富延期缴纳租金的行为造成的后果进行判决认定，导致判决结果严重错误。郑士富延期缴纳租金已经是不争的事实，没有不可抗力的原因就不属于免责，就应当按照合同的约定承担押金不予以退还的违约责任。二、一审法院的错误在于将无法使用涉案民宿的结果没有划分责任，房东锁门是结果，锁门的原因房东在贴出告知函中称因多次拖欠租金严重违约正式解除合同。在彭春秀经营期间正常交付房东租金，房东没有锁门。郑士富经营期间当正常交付房租时，房东没有锁门。当郑士富延期缴纳租金时，房东锁门。因此，锁门和郑士富违约不缴纳房租是直接的因果关系。一审法院只简单的认定无法使用不去划分责任也是事实上造成了回避责任，判决不公平不公正，违反法律规定的合同使用原则。三、一审法院程序违法。1．向房东调查取证及开验没有组织双方当事人进行质证。2．利害关系人房东没有作为第三人参加诉讼。四、认定事实错误，彭春秀与房东的合同按照郑士富提交的是错误的、不实的。今天补充提交房屋租赁合同，房屋租赁期至2019年3月19日。一审法院有可能考虑到彭春秀与房东的租期很快到，无法再使用的原因，也是造成没有认真划分违约责任。彭春秀作为证据补充提交。郑士富辩称，一、房东与郑士富没有直接合同关系，房东收房时报警了，而且给彭春秀发送了通知，警察也在场，派出所都有报警记录。二、房东不予理会郑士富，房东认为找的应当是彭春秀，但是彭春秀电话不接，也把郑士富拉黑了。三、房东的租赁合同原先签订2018年3月到期，后增加的至2019年的条款，房屋租金也没有确定，彭春秀与郑士富签订的协议就存在欺诈的成分。彭春秀向一审法院起诉请求：一、判令郑士富根本违约并没收押金，解除彭春秀、郑士富双方之间的合作协议；二、判令郑士富2018年4月2日前交回经营权并支付2017年11月10日至交回经营前各种承包费用（租金及使用费）人民币125000元及利息损失（按银行贷款利率计，暂计至2018年3月31日为人民币15000元）；三、本案所有诉讼费用由郑士富承担。彭春秀于一审庭审时放弃第二项的利息诉求。郑士富向一审法院反诉请求：一、驳回彭春秀的诉讼请求；二、判令解除彭春秀、郑士富于2017年7月10日所签署之《深圳市大鹏新区雅典印象二号店客栈合作协议》；三、判令彭春秀返还合作协议押金人民币15万元；四、判令彭春秀赔偿郑士富客栈投资、宣传费用、预期利润等各项损失共人民币228363.26元；五、判令彭春秀承担违约金人民币90000元（自2018年1月20日按照每日0.5%暂计算至2018年5月19日，并继续计算至实际清偿之日止）；六、彭春秀承担本案全部诉讼费用。郑士富于庭审中撤回第一项、第五项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为：请求法院判令确认郑士富与彭春秀于2017年7月10日所签署之《深圳市大鹏新区雅典印象2号店客栈合作协议》无效。一审法院认定事实，2013年3月20日，彭春秀与案外人陈某签订一份《房屋租赁合同》，约定案外人陈某将深圳市大鹏新区大鹏街道校场尾路39-1号房屋出租给彭春秀。2017年7月10日，彭春秀、郑士富签订一份《深圳市大鹏新区XXX号客栈合作协议》，约定彭春秀将深圳市大鹏新区大鹏街道XXX号客栈交由郑士富进行经营管理，管理期间自2017年7月10日至2019年3月19日，彭春秀收取六个月租金作为押金共人民币150000元，合同第五条约定郑士富每月9号之前支付每月租金人民币25000元，不得拖欠，拖欠利息为每日千分之五，如郑士富拖欠租金超过六十日则视为郑士富根本违约，自动解除合同，押金不退。合同第十二条约定彭春秀负责配合郑士富获得新要求的民宿的合法经营资质。协议签订后，彭春秀将店铺交付给郑士富管理使用。彭春秀、郑士富共同确认2017年10月11日至2017年11月10日期间的租金郑士富于2017年10月11日缴纳人民币25000元，郑士富未缴纳2017年10月11日之后的租金。关于双方所签订的合同性质，彭春秀认为其系承包和租赁混合的关系，本质上系租赁合同关系。郑士富认为郑士富提交的收款收据有注明押金为“委托管理押金”，实质上彭春秀、郑士富双方系委托合同关系。另查，根据郑士富提交的告知函显示，房屋业主陈某在2018年1月19日将涉案房屋收回。一审法院依职权前往涉案房屋现场勘查，经工作人员现场查看发现涉案房屋已被业主陈某收回。业主陈某称其与彭春秀的房屋租赁关系于2018年3月份到期，到期后涉案房屋就由业主自行居住，并称其不认识郑士富。又查，根据郑士富在庭审中的陈述，其主张的经济损失人民币378363.26元，包含以下四部分：一、固定资产投入索赔人民币22393.74元。关于固定资产索赔，郑士富提交物品费用清单及相关的收款收据、购买记录证明其支出。彭春秀对此不予认可，认为如是郑士富私人物品可自行搬走；二、广告赞助索赔人民币12000元，郑士富称因业主收回涉案房屋，郑士富在对外年会上承诺的赞助无法兑现，造成郑士富损失。彭春秀不予认可，称无法确认；三、预期利润人民币193969.52元；彭春秀不予认可，认为该预期利润不真实。四、押金人民币150000元，彭春秀不予认可，彭春秀认为郑士富违约应当按照合同约定没收押金。关于预期利润及广告赞助索赔，郑士富仅向一审法院提交文字表格欲证明其损失，并未提交相关的证据予以证明。一审法院认为，彭春秀、郑士富双方订立的合同虽名为合作协议，但其内容为房屋、场地的租赁，彭春秀所负义务主要为交付房屋及设备给郑士富经营使用，郑士富所负义务主要为向彭春秀支付租金，故该协议实际是房屋租赁合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行相关的义务。根据郑士富提交的告知函，涉案房屋于2018年1月19日由业主陈某收回房屋，业主亦在一审法院的调查中确认其已经收回涉案房屋，故彭春秀、郑士富双方签订的合同已不具有继续履行之条件，应当予以解除。关于彭春秀诉求之没收押金的问题，彭春秀主张郑士富拖欠租金构成根本违约并据此诉求没收押金，事实上郑士富已向彭春秀缴纳2017年10月11日至2017年11月10日期间的租金，郑士富所拖欠的租金为2017年11月11日以后的租金。同时根据郑士富提交的告知函，原业主陈某在2018年1月19日即张贴告知函主张收回涉案房屋，其亦在调查中自认已经收回了涉案房屋，据此可以认定郑士富在2018年1月19日以后已经无法依约占有和使用涉案房屋。故郑士富的逾缴租金行为应当认定为未达根本违约之情形，而双方在签订合同时亦未约定在此情况下彭春秀可没收押金，故一审法院对彭春秀诉求没收押金不予支持。同时由于合同已经解除，相关的押金应当予以退还。关于彭春秀诉求的租金，彭春秀根据合同的约定，将涉案房屋交付给郑士富使用，郑士富应当按照合同的约定向彭春秀支付相应的租金。根据一审法院查明的事实，郑士富的租金已经支付至2017年11月10日，故郑士富应向彭春秀支付自2017年11月11日至2018年1月19日期间的租金共人民币57500元（25000元＋25000元＋25000元/月÷30天×9天）。关于郑士富的反诉请求之固定资产投入、广告赞助索赔、预期利润，根据庭审调查以及双方举证质证的情况，一审法院作以下认定：一、关于郑士富诉求之客栈固定资产投入的问题，郑士富向一审法院提交相关的收款收据、购买记录证明其支出情况，但彭春秀称其从未见过上述物品，亦不清楚情况。一审法院认为，本案实为租赁合同纠纷，涉案房屋由彭春秀出租给郑士富经营民宿，固定资产投入系由郑士富自主决定和购买，且郑士富未提交证明购买上述物品有经彭春秀同意并承诺共同分担，故一审法院对郑士富的该项诉求不予支持。二、关于郑士富诉请广告赞助索赔之问题，郑士富并未提交证据证明其损失情况，且彭春秀不予认可，故一审法院对郑士富的该项诉求不予支持。三、关于郑士富诉请之预期利润，由于上述金额均为郑士富估算，其并未提交证据证明预期利润的具体情况，依法应当由郑士富承担举证不能的法律后果，故一审法院对郑士富的该项诉求不予支持。需要说明的情况是：一、从双方签订的合同及双方庭审陈述来看，彭春秀、郑士富应当知悉该租赁房屋行为乃存在故意向业主隐瞒之意，在履行过程中郑士富存在逾期付款之行为，而彭春秀亦不能保证郑士富合理的使用期限，故彭春秀、郑士富双方均存在一定过错；二、关于彭春秀是否存在欺诈之行为，没有证据证明彭春秀向郑士富承诺保证经营利润，且彭春秀、郑士富双方均是完全民事行为能力人，应当对合同签订负有谨慎注意的义务，对相关经营活动风险亦应当有自己的判断和预期，该判断和预期与现实情况的差距不能作为认定合同签订是否存在欺诈或显失公平的依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、确认彭春秀与郑士富于2017年7月10日签订的《深圳市大鹏新区XXX号客栈合作协议》解除。二、郑士富于判决生效之日起五日内向彭春秀支付2017年11月11日至2018年1月19日期间租金人民币57500元；三、彭春秀应于判决生效之日起五日内返还郑士富房屋租赁押金人民币150000元。四、驳回彭春秀的其他诉讼请求。五、驳回郑士富的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币1550元（彭春秀已预交），由彭春秀承担人民币966元，郑士富承担人民币554元；反诉受理费人民币4162.72元、保全费人民币2820元（郑士富已预交），由彭春秀承担受理费人民币1333元，由郑士富承担受理费人民币2829.72元、保全费人民币2820元。本院经审理查明，彭春秀与郑士富签订的合作协议第一条第1款规定：甲方（指彭春秀）拟交由乙方（指郑士富）经营的项目为位于大鹏新区大鹏街道XXX，为四层民宿，其二楼、三楼、四楼共十三间房，全部为民宿客房，乙方可以用甲方的名义进行经营，乙方也可以另外对民宿命名进行经营；甲方无条件提供民宿大堂、院子、一楼厨房（含储藏室）、二楼、三楼、四楼内现有的一切设施，包括现有的一切床、床垫、被子、毛巾、挂件、摆件、数字电视、热水器、冷暖空调、监控摄像、旅业登记系统、前台电脑等供乙方经营之用。第二十二条规定：为不影响下一个合同期续租，或者保证甲方与房东的租赁合同的稳定，经双方约定，不得对外讲承包经营合作关系，如因乙方为表明自己的经营权对外宣称承租关系，造成房东毁约，由此造成甲方的损失由乙方全额承担。本案审理中，彭春秀、郑士富均提交了彭春秀与房主陈某签订的《房屋租赁合同》复印件，第一条第2款规定：租期共五年，即自2013年3月20日至2018年3月19日24时止。第五条第1款规定：“租赁期间，乙方（指彭春秀）有权对租赁物业进行双方同意的转租或者分租，甲方（指陈某）不得提交租金”。该条后面手写“须经甲方同意”。该合同最后手写补充：“租赁期延长多1年，即是2013年3月20日至2019年3月19日，租金（2018年3月20日--2019年3月19日）在第五年租金的基础上，参照同区域民宿租金升（降）幅度重新调整”。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。不能提供证据的，应当自行承担不利后果。郑士富未对一审判决提出上诉，视为对该判决内容的认可。关于双方当事人签订的《深圳市大鹏新区雅典印象二号客栈合作协议》的性质，本院认为，协议内容为房屋、场地的租赁，彭春秀交付房屋等设施给郑士富经营使用，郑士富所负主要义务为支付租金，故该协议虽名为合作协议，但实质上是房屋租赁合同，法院应当按照房屋租赁合同的规定调整双方当事人之间的权利义务关系。根据彭春秀与房主陈某签订的《房屋租赁合同》，彭春秀转租涉案房屋应当经过陈某的同意。但彭春秀与郑士富明知该约定而故意向业主隐瞒，双方在该问题上均有过错。另外，该《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2018年3月20日，2018年3月20日至2019年3月19日期间，虽然合同最后做了记载，但该记载仅是概括性约定，并未对租金数额等作出明确约定，不能据此认定2018年3月20日至2019年3月19日的期间当然在合同约定的租赁期内；加之房东陈某认可其与彭春秀的租赁合同在2018年3月到期，到期后她就自行收回涉案房屋的事实，应当认定彭春秀与陈某并未就2018年3月20日之后的租赁期限达成一致。彭春秀将其承租的房屋超过约定的租赁期限向郑士富转租，其行为亦存在不诚信之处，应当承担相应责任。因涉案房屋于2018年初被业主陈某收回，业主亦在本院的调查中确认其已经收回涉案房屋，故双方签订的合同已不具有继续履行之条件，且双方亦同意解除合同，故一审判决解除双方当事人之间的合作协议正确，应当予以维持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故彭春秀应当返还押金。关于彭春秀主张郑士富拖欠租金应当没收押金的问题，本院认为，郑士富承租涉案房屋后至2017年10月期间的租金一直是正常缴纳的，但从双方的微信来往记录来看，在郑士富经营涉案房屋期间，彭春秀多次存在不提供发票、营业执照等行为，前述行为违反了双方合作协议的约定，彭春秀的行为违约在先，郑士富未按期缴纳2017年10月11日之后的租金是行使同时履行抗辩权的行为，彭春秀不当以此为由拒绝返还押金。关于彭春秀要求郑士富赔偿其不能正常经营的损失50000元及利息的问题，因彭春秀未在一审起诉时主张该请求，故本院在二审中不予处理。综上所述，上诉人彭春秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人彭春秀负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 李卫峰审判员 付璐奇二〇一九年五月十三日书记员 汪细亚附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。