广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终403号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳春市阳豪房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城东湖山庄御景园**101商铺。法定代表人：庞明燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯英永，男，1975年8月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世程，广东尚思律师事务所实习律师。上诉人阳春市阳豪房地产有限公司（以下简称阳豪公司）因与被上诉人冯英永商品房预约合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初541号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳豪公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持阳豪公司的反诉请求;二、冯英永承担本案一、二审的案件受理费。事实与理由:一、冯英永主张以现金形式支付涉案房屋的购房款不属实，实际上冯英永根本没有支付涉案房屋的购房款给阳豪公司。（一）商品房买卖属于大额交易，从普通老百姓的交易习惯来说通过刷卡、汇款等方式付款更能保障自身的合法权益，冯英永携带数十万元现金购房不符合日常的交易习惯。(二)与本案同属一系列案件的主体亦提到2015年3月8日携带数十万元前往阳豪公司的售楼中心购买房屋，而又同时分别提起诉讼。(三)出具BXXX幢XXX楼A3XXX房屋的收款收据时间为2015年3月8日，而《商品房认购协议》的签订时间为2015年3月10日，如果是现金支付，冯英永作为购房者在没签订认购协议就先行付款的行为明显有违常理。同时第xxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房的《商品房认购协议》实际签订时间为2015年3月10日，因曾转名给曾方胜，后曾方胜又转回给冯英永，才在2017年5月2日又签署了《商品房认购协议》、《收据》，而冯英永庭审陈述自签署协议当天拿的现金购房款，实际上阳豪公司并没有收到任何的购房款，冯英永的供述前后矛盾。(四)一审证人谢慧娴的证言可以证实阳豪公司并没有收取过冯英永的现金购房款，这足以反证阳豪公司与冯英永签署《商品房认购协议》后冯英永并没有履行支付购房款的义务。二、本案的核心焦点是“冯英永是否履行了《商品房认购协议》约定的付款义务”，如上论述，冯英永没有支付涉案房屋的购房款，本案就存在合同生效后未实际履行的情形，根据我国《合同法》第六十七条及第九十四条的规定，冯英永具有先履行支付购房款的义务，现冯英永没有实际履行涉案商品房付款义务，阳豪公司对此有要求继续履行或解除合同的权利。三、由于冯英永不承认涉案商品房实际为阳豪公司与该项目的实际施工人黄踢先抵顶工程款的标的物，那么冯英永就应证明其已向阳豪公司支付购房款，一审法院对本诉与反诉的举证责任分配不当，导致阳豪公司承担举证不能的法律后果，明显有违事实以及不公平。综上所述，一审法院逃避了本诉的客观事实，又单独从反诉的角度加重阳豪公司的举证责任，既避开本案的核心焦点“冯英永是否支付案涉商品房购房款”的问题，又把本诉与反诉强制拆分审理，对阳豪公司明显不公平，同时亦无实际解决本案的纠纷。请二审法院依法全面查明本案事实，支持阳豪公司的二审诉讼请求。冯英永答辩称：阳豪公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回其上诉，维持原判。事实与理由：一、有关协议是双方合意自愿签订，符合法律规定，也没有违反社会公益和损害第三方利益，合法有效。二、阳豪公司上诉的主要理由是冯英永以现金支付购房款不属实，冯英永没有实际支付购房款，但阳豪公司出具收到涉案商品房购房款的收据给冯英永收执，意味着阳豪公司确认冯英永支付了购房款，因此冯英永并没有违反有关协议的条款，也不符合合同法第九十三条、九十四条规定的合同应当解除的情形，阳豪公司上诉请求没有理据。冯英永一审诉讼请求：一、确认冯英永与阳豪公司分别于2015年3月10日和2017年5月2日签订的《xxx花园商品房认购协议》均合法有效；二、本案诉讼费由阳豪公司负担。阳豪公司一审反诉请求：一、解除阳豪公司与冯英永于2015年3月10日和2017年5月2日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》；二、本案的诉讼费用由冯英永负担。一审法院查明事实：阳豪公司是于2011年7月11日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发销售。涉案两套商品房所在的xxx花园项目是由阳豪公司开发建设。冯英永主张其于2015年3月8日通过交付现金方式支付了xxx花园Bxxx幢A3xxx号商品房的购房款288000元给阳豪公司，并由阳豪公司于同日出具《收款收据》确认收到冯英永支付xxx花园Bxxx幢A3xxx号商品房的购房款288000元。冯英永对主张的上述事实提交了《收款收据》（编号为0xxx6）到庭拟加以证明。该《收款收据》主要载明“兹收到冯英永xxx花园Ｂxxx幢Ａ3xxx房（96㎡）交来购房款，金额（大写）贰拾捌万捌仟零佰零拾零元零角零分，￥288000。此房按3000元∕㎡计算。”等内容，阳豪公司在该《收款收据》中的“收款单位”栏加盖财务专用章。庭审中，阳豪公司抗辩称实际上并没有收到冯英永支付xxx花园Bxxx幢A3xxx号商品房的购房款，出具《收款收据》给冯英永是基于其与黄相先口头确认该笔款项用作抵顶工程款处理。2015年3月10日，冯英永作为乙方（买受人）与阳豪公司作为甲方（出售人）签订《xxx花园商品房认购协议》。该《xxx花园商品房认购协议》主要载明冯英永认购阳豪公司开发建设的xxx花园项目的第Ｂxxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房，建筑面积为96平方米，原价为3380元，成交单价为3000元，售价为288000元；所有与买卖该商品房有关的费用，包括政府规定由买受人支付的税费及办理银行按揭手续的费用和办理产权转移的一切费用，均由冯英永负责；阳豪公司同意冯英永选择一次性或分期付款方式付款；若冯英永出现逾期未缴付购房款和相关办证费用、逾期未能签署《商品房买卖合同》、银行未能批准冯英永的抵押借款申请且在收到银行通知之日起七个工作日内未能选择由阳豪公司提供的其他付款方式的情形之一的，视为冯英永违反本《认购协议》，阳豪公司有权随时将该商品房重新出售给任何第三方而无须向冯英永发出通知；买卖双方同意，本《认购协议》自买受人支付定金之日起生效，在双方签订《商品房买卖合同》生效时，本《认购协议》同时失效；备注此房按每平方米3000元计算等内容条款。2015年3月8日，阳豪公司出具《收款收据》（编号为0xxx8）给冯英永执存。该《收款收据》载明主要内容为“兹收到冯英永xxx花园Ｂxxx幢Ａ3xxx房（115.21㎡）交来购房款，金额（大写）叁拾肆万伍仟陆佰叁拾零元零角零分，￥345630，此房按3000元∕㎡。经手人方卫星”。冯英永于2015年6月24日在该《收款收据》背面书写“同意将此房转让给曾方胜”的内容。2015年3月10日，冯英永作为乙方（买受人）与阳豪公司作为甲方（出售人）又签订一份《xxx花园商品房认购协议》。该《xxx花园商品房认购协议》主要载明冯英永认购阳豪公司开发建设的xxx花园项目的第Ｂxxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房，建筑面积为115.21平方米，原价为3380元，成交单价为3000元，售价为345630元等；其他内容条款与冯英永认购xxx花园项目的第Ｂxxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房的《xxx花园商品房认购协议》内容条款相同。冯英永于2015年6月24日在阳豪公司执存的《xxx花园商品房认购协议》落款日期下方书写“同意将此房转让给曾方胜”的字迹内容。2015年6月23日，阳豪公司作为甲方（出售人）与案外人曾方胜作为乙方（买受人）签订《xxx花园商品房认购协议》。该《xxx花园商品房认购协议》主要载明案外人曾方胜认购阳豪公司开发建设的xxx花园项目的第xxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房，建筑面积为115.21平方米，原单价为3380元，原总价为389410元，成交单价为3000元，成交总价为345630元等；其他内容条款与冯英永认购xxx花园项目的第Ｂxxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房的《xxx花园商品房认购协议》内容条款相同。阳豪公司在《xxx花园商品房认购协议》上加盖合同专用章。同日，阳豪公司出具《收款收据》（编号为0xxx2）。该《收款收据》主要载明“今收到曾方胜（4xxxX）定购xxx花园第xxx幢Ａ3xxx房购房款，金额（大写）叁拾肆万伍仟陆佰叁拾零元零角零分，￥345630；注：最终房面积以房管局确权为准”等内容。2017年5月2日，冯英永作为乙方（买受人）与阳豪公司作为甲方（出售人）再次签订一份《xxx花园商品房认购协议》。该《xxx花园商品房认购协议》主要载明冯英永认购阳豪公司开发的xxx花园项目的第xxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房，建筑面积为115.47平方米，成交单价为3000元，总房价为346410元；所有与买卖该商品房有关的费用，包括政府规定由买受人支付的税费及办理银行按揭手续的费用和办理产权转移的一切费用，均由冯英永负责；若冯英永出现自阳豪公司通知之日起计七个工作日内逾期未缴付购房款和相关办证费用、逾期未能签署《商品房买卖合同》或银行未能批准冯英永的抵押借款申请且在收到阳豪公司通知之日起计七个工作日内未能选择由阳豪公司提供的其他付款方式的情形之一的，视为冯英永违反本《认购协议》，阳豪公司有权随时将商品房重新出售给任何第三方而无须向冯英永发出通知等内容条款。同日，阳豪公司出具三张《收据》给冯英永执存。该三张《收据》均加盖有阳豪公司的财务专用章，其中编号为2xxx0的《收据》载明收到冯英永交付购xxx花园xxx幢Ａ3xxx房的办证预收费20000元；编号为2xxx1的《收据》载明收到冯英永交付购xxx花园xxx幢Ａ3xxx房的代收天然气容量气价及红线内工程材料费共2700元；编号为2xxx2的《收据》载明收到冯英永交付购xxx花园xxx幢Ａ3xxx房房款346410元（单价：3000∕㎡，面积约115.47㎡）。一审庭审中，冯英永与阳豪公司均确认，xxx花园第Ｂxxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房和xxx花园第xxx幢xxx楼层Ａ3xxx号房在房地产管理部门登记的房号分别为xxx花园一期Ｂxxx幢Ａ3xxx房、xxx花园一期Ｂxxx幢Ａ3xxx房；双方没有就xxx花园第ＢXXX幢XXX楼层ＡXXX号和第xxx幢xxx楼层Ａ3xxx号两套商品房另行签订商品房买卖合同；阳豪公司至今亦未将该两套商品房交付给冯英永使用。2018年3月1日，冯英永向一审法院提起民事诉讼，请求判令确认其与阳豪公司于2015年3月10日和2017年5月2日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》均合法有效、阳豪公司履行两份《xxx花园商品房认购协议》约定的义务将案涉两套商品房交付给冯英永使用并办理商品房网签等所有权转移登记手续。庭审中，经一审法院释明，冯英永明确放弃要求判令阳豪公司交付案涉两套商品房并办理商品房网签等所有权转移登记手续的诉讼请求。一审期间，一审法院去函阳春市国土资源局调查了解xxx花园一期Ｂxxx幢商品房是否经竣工验收合格并办理备案手续、是否符合预售或销售条件、是否办理了预售许可证、是否办理了初始登记至阳豪公司名下等情况。阳春市国土资源局于2018年7月31日函复本院称：“一、至今我局没有收到经市住建局关于阳豪房地产公司位于市xxxＢ地块xxx花园一期Ｂxxx幢商品楼备案的竣工验收合格报告。二、经市住建局批准的xxx花园一期Ｂxxx幢商品楼《商品房预售许可证》于2018年2月11日已过期，已无法在阳江市住建系统网做商品房网签合同。三、阳豪房地产公司已到市住建局办理了xxx花园一期Ｂxxx幢《商品房预售许可证》（证号：春**）。四、xxx花园一期Ｂxxx幢商品房因未通过市住建局的商品楼竣工验收备案，故还不具备办理不动产权证的初始登记条件。”一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。冯英永与阳豪公司于2015年3月10日自愿签订《xxx花园商品房认购协议》，主要约定冯英永以288000元的价款向阳豪公司认购xxx花园项目第ＢXXX幢XXX楼层ＡXXX号商品房，并由冯英永在签订认购协议时支付购房款288000元给阳豪公司等内容条款。2017年5月2日，冯英永与阳豪公司又自愿签订《xxx花园商品房认购协议》，主要约定冯英永以346410元的价款向阳豪公司认购xxx花园项目第xxx幢xxx楼层Ａ3xxx号商品房，并由冯英永在签订认购协议时支付购房款346410元给阳豪公司等内容条款。上述两份《xxx花园商品房认购协议》均是冯英永与阳豪公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，应依法认定冯英永与阳豪公司于2015年3月10日和2017年5月2日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》均成立有效。冯英永请求确认其与阳豪公司于2015年3月10日和2017年5月2日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》均合法有效，理据充分，应依法予以支持。阳豪公司反诉请求判令解除其与冯英永于2015年3月10日和2017年5月2日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，冯英永与阳豪公司在两份《xxx花园商品房认购协议》中均约定若冯英永出现逾期未缴付购房款和相关办证费用、逾期未能签署《商品房买卖合同》、银行未能批准冯英永的抵押借款申请且在收到银行（阳豪公司）通知之日起七个工作日内未能选择由阳豪公司提供的其他付款方式的情形之一的，视为冯英永违反本《认购协议》，阳豪公司有权随时将商品房重新出售给任何第三方而无须向冯英永发出通知，属于约定阳豪公司一方解除《xxx花园商品房认购协议》的条件。双方约定的上述解除条件成就时，阳豪公司可以解除其与冯英永签订的两份《xxx花园商品房认购协议》。但阳豪公司在与冯英永于2015年3月10日签订《xxx花园商品房认购协议》前即2015年3月8日已出具《收款收据》确认收到了冯英永支付xxx花园Ｂxxx幢Ａ3xxx号商品房的购房款288000元；同时，阳豪公司在与冯英永于2017年5月2日签订《xxx花园商品房认购协议》当天，又出具了三张《收据》确认收到冯英永支付xxx花园xxx幢A3xxx号商品房的购房款346410元、办证费20000元和天然气容量气价及红线内工程材料费2700元。此外，阳豪公司既没有提供证据证明冯英永存在约定的其他违约行为，也没有提供证据证明其与冯英永签订的两份《xxx花园商品房认购协议》均符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，应承担举证不能的不利后果。综上，阳豪公司以冯英永没有按照约定支付案涉两套商品房的购房款为由，请求判令解除其与冯英永于2015年3月10日和2017年5月2日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》，理据不足，应依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、确认冯英永与阳豪公司于2015年3月10日签订的《xxx花园商品房认购协议》合法有效；二、确认冯英永与阳豪公司于2017年5月2日签订的《xxx花园商品房认购协议》合法有效；三、驳回阳豪公司的全部反诉请求。一审案件受理费10144元，反诉案件受理费5072元，合计15216元，由阳豪公司负担。二审期间，阳豪公司提交《对账确认协议书》一份，拟证实：一、涉案商品房确为阳豪公司与黄踢先抵顶工程款的房屋，阳豪公司并没有实际收到冯英永的购房款，且阳豪公司与黄踢先就涉案商品房是否成功抵顶工程款仍存在争议，暂未结算。二、冯英永明显与案外人黄踢先存在某种法律关系，应由黄踢先与冯英永之间另行解决。同时，阳江市中级人民法院正在审理的阳豪公司与茂名三建、黄踢先的建设工程施工合同纠纷中亦涉及涉案商品房的抵顶事项，本案应参考该案的审理结果来作出处理。冯英永经质证不予认可该证据的证明力，认为：一、该证据形成时间是2018年6月8日，而该时间仍处于一审正式举证质证前，所以该证据不属于二审的新证据。二、对该证据的真实性、关联性有异议。首先，冯英永不认可该协议书上黄踢先签名的真实性。其次，该证据的内容主要为确认工程款抵顶事宜，与冯英永提出确认协议效力的诉讼请求缺乏关联性，至于合法性由法院认定。三、冯英永与黄踢先没有债务、工程关系，该份证据是阳豪公司与黄踢先的内部关系。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，商品房认购书是开发商与准买受人直接确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购买合同的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”本案中，冯英永与阳豪公司分别于2015年3月10日、2017年5月2日签订的两份《xxx花园商品房认购协议》（以下简称两份《认购协议》）仅约定拟认购房屋的房号、价格、付款方式、付款时间等内容，但对房屋交付使用条件及交房日期并没有约定，而交付房屋是开发商的主要义务，交付日期是合同实际履行的主要内容，故该两份《认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应该具备的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，本案应为商品房预约合同纠纷。一审法院将该两份《认购协议》认定为商品房买卖合同并将本案定性为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。该两份《认购协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的主要焦点是冯英永与阳豪公司签订的两份《认购协议》应否解除。本案中，阳豪公司主张解除双方签订的两份《认购协议》的主要理由是阳豪公司用涉案两套房屋与案外人黄踢先抵顶工程款，现阳豪公司未与黄踢先就工程款进行结算，且冯英永不承认是以黄踢先抵顶工程款的形式支付涉案两套商品房购房款，即冯英永没有履行该协议中的付款义务。根据查明的事实，阳豪公司出具了收到涉案两套商品房购房款的《收款收据》给冯英永执存，确认阳豪公司已收到冯英永的购房款，应认定冯英永已履行了支付购房款的义务。现阳豪公司主张没有实际收到冯英永的购房款，提供了《对账确认协议书》拟证实。本院认为，该协议书是阳豪公司与案外人之间的约定，不能直接约束冯英永，且冯英永对该协议书不予认可，该《对账确认协议书》不足以推翻阳豪公司出具《收款收据》证明的事实。由于冯英永已履行了支付购房款的义务且不同意解除该两份《认购协议》，阳豪公司又没有证据证实双方签订的该两份《认购协议》符合双方约定的解除条件或具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除的法定情形，一审判决驳回阳豪公司请求解除该两份《认购协议》正确，本院予以维持。阳豪公司请求解除该认购协议理据不足，本院予以驳回。综上，一审判决对案由定性错误，本院予以纠正，但处理结果并无不妥，本院予以维持。阳豪公司上诉理据不足，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10144元，由阳春市阳豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年五月二十二日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。