天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初4305号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路**泰达服务外包产业园**楼5601-17，统一社会信用代码：911201167581044440。法定代表人：汪孟德，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋杨，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍秀，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：刘宗会，男，1960年2月14日出生，汉族，住天津市津**。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告刘宗会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲍秀和被告刘宗会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年11月1日至2018年12月31日的物业费10944.5元和违约金837.25元，共计11781.75元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区中央学府知香园23-1-904号房屋的业主，该房屋建筑面积为95.17平方米。2011年9月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津融创汇杰置地有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：原告为被告居住的小区提供物业服务，被告按每月每平方米2.3元交纳物业费。小区业委会成立后，原告和该小区的业委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告继续为小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日，被告按每月每平方米2.3元交纳物业费。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2014年11月1日至2018年12月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。刘宗会辩称，我确系天津市津南区中央学府知香园23-1-904号房屋的业主，该房屋建筑面积为95.17平方米。原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：2014年装修过程中暖气打压试水，暖气的分配器跑水造成屋内地板被泡，物业人员到现场跟着一起清理，分配器为什么跑水不清楚，当时无人通知我暖气打压试水。后物业姓王的经理说把跑水的资料凑齐给他，减免4-5年的物业费。资料已给他，但至今没有给我任何回复。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明被告系本案涉及房屋的业主及房屋面积。2、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《前期物业合同》。3、天津市住宅物业服务合同1份，以此证明原告和被告居住小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。被告对原告提交的证据1-3均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区中央学府知香园23-1-904号房屋的业主，该房屋建筑面积为95.17平方米。2011年9月9日原告（曾用名天津融创物业管理有限公司）和被告居住小区的开发建设单位天津融创汇杰置地有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2011年9月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按每月每平方米2.3元交纳物业费，业主于每月5日前交纳，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的千分之三比例交纳违约金”。2016年，被告居住的小区成立了业委会。原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区继续提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日，本案涉及的房屋按每月每平方米2.3元交纳物业费，业主于每月5日前交纳当月物业费，逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2014年11月1日至2018年12月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于供暖打压试水问题，打压试水前由供热单位通知社区，在每栋楼的门口均进行了张贴告知，如因分配器质量问题跑水，被告应和开发商协商解决。原告未承诺过免除被告的物业费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及原告和业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述两份《物业服务合同》约定的物业费收费标准（2.3元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称因暖气分配器跑水造成损失，物业公司承诺免除物业费，原告当庭予以否认，被告亦未提交证据证明其主张的事实，故本院对该抗辩不予采信。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2014年11月1日至2018年12月31日的物业费10944.55元。现原告主张上述期间的物业费10944.5元，符合规定，本院予以支持。原告主张违约金837.25元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、刘宗会于本判决生效后十日内给付融创公司2014年11月1日至2018年12月31日的物业费10944.5元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如刘宗会未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47.5元，由融创公司承担3.37元，由刘宗会承担44.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年五月二十四日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。