北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初594号原告：韩刚，男，1962年11月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林峥嵘（系韩刚之妻），女，1972年6月27日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：张兆国，女，1987年8月26日出生，土家族，住北京市大兴区。被告：胡以明（兼张兆国委托诉讼代理人），男，1985年4月24日出生，汉族，住北京市大兴区。原告韩刚与被告张兆国、胡以明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告韩刚及其委托诉讼代理人林峥嵘，被告胡以明（兼张兆国的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩刚向本院提出诉讼请求：1.张兆国、胡以明拖延6天支付首付余款900000元的违约金2700元；2.张兆国、胡以明由于拖延9天办理房屋抵押登记导致购房贷款到账比实际延迟至少30天产生的违约金14025元；3.张兆国、胡以明返还物业保证金和拖欠的预付电费、燃气费、暖气费共计11991元及逾期违约金3825元（合计15816元）；4.张兆国、胡以明严重违反合同和交易习惯，强行开锁进房，赔付惩罚性过错违约金320000元；5.案件受理费由张兆国、胡以明承担。事实与理由：2016年9月20日，我与张兆国、胡以明签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由张兆国、胡以明购买我名下的位于北京市大兴区金惠园三里20幢10-302房屋（以下简称：涉案房屋）。2016年11月17日，在贷款银行面签、申请批贷签字当日，张兆国、胡以明为尽早入住，随即要求改变交房日为2016年12月15日，我提出按合同约定交房，双方及中介人员协商无果。张兆国、胡以明以此为由威胁拒付首付余款900000元。2016年11月24日，张兆国、胡以明为尽早入住，又提出先做物业交割，否则拒付首付余款900000元。最终我同意。三方签字时，张兆国、胡以明仅支付总房款的13%，即420000元。张兆国、胡以明在首付款支付金额远不足的情况下，却提前两个月做物业交割，严重违反房地产交易流程和交易习惯。《商业贷款付款方式补充协议》第二条付款方式约定，张兆国、胡以明应于网签次日即2016年11月18日支付给我首付款1120000元，实际到账时间确为2016年11月24日，有光大银行账目明细为证。张兆国、胡以明拖延6天支付首付余款900000元，违约金按合同约定日万分之五计算应支付2700元。其次，张兆国、胡以明于2016年12月13日取得涉案房屋的所有权证书，合同约定产权证办理完毕后10个工作日内办理房屋抵押登记手续，即应于2016年12月27日前办理完抵押登记手续，然而实际办理完毕的日期为2017年1月5日，比合同约定延迟9天。由于张兆国、胡以明不积极履行合同义务，导致银行发放贷款1870000元比预定时间延误至少一个月以上，逾期违约金按合同约定日万分之五计算应为14025元。再次，2016年11月24日上午，三方物业交割后，张兆国、胡以明将物业保证金10000元交给中介公司工作人员邵涛保管，合同约定实际交付房屋时由邵涛直接将物业保证金交给我。2017年1月20日上午，张兆国、胡以明强行破锁而入后，随即向邵涛索回物业保证金，导致我至今未收到10000元，有张兆国、胡以明补写的取回物业保证金字据为证。张兆国、胡以明强行入住后，理应承担入住之后的暖气费、水电费、燃气费等各项费用合计1991元。上述各项费用逾期违约金为3825元。而且在我未收到剩余房款1870000元的情况下，张兆国、胡以明强行开锁进入涉案房屋，严重违反合同约定。双方之间的四份合同中没有任何条款约定发生纠纷可以暴力开锁，这种暴力行为严重违反合同约定和交房程序。张兆国、胡以明的种种行为将我置于严重不利的境地，严重违反了交易习惯和公平交易的原则，同时也违反交易公理即“钱物两清”。最后，双方在合同第九条约定：“除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同继续履行的买卖双方需继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”。因此，申请判令张兆国、胡以明赔付惩罚性过错违约金320000元。张兆国、胡以明辩称：第一、我们不存在拖延6天支付首付余款900000元的情况。1.根据购房合同附件商业贷款付款方式补充协议第二条第五款第一项的规定，首付款应于网签次日支付到搜房托管账号，但韩刚坚持要求支付现金，为确保我们的资金安全，在中介公司工作人员的协调下，我们于网签次日转账220000元至韩刚的银行账户，用于韩刚支付换房手续费，其余首付款900000元等待中介开设资金监管账户。2.2016年11月22日中介公司开具资金监管账户，我们与中介公司坚持将资金打入监管账户，韩刚却坚持要转账至其个人账户，为了合同的顺利履行，我们于2016年11月24日将剩余首付款项转账至韩刚的账户，导致中介公司资金监管程序未履行。3.2016年11月18日，我们转账220000元至韩刚账户，韩刚在给我们的短信回复中称“220000元款项收到，多费心了”，可见付款方式是双方已经协商认可的。第二、我们不存在拖延9天办理涉案房屋抵押登记的情况。1.购房合同附件商业贷款付款方式补充协议第二条第四款第五项规定，房屋所有权办理完毕后10个工作日内，买受人应当配合办理房屋抵押登记手续，而不是韩刚所说的应于10个工作日内办理完毕。2.房产抵押登记由中介公司及银行办理，我们仅为协助方，不应由我们负责。3.根据北京市房地产抵押管理办法第四十条的规定：登记部门办理抵押登记，应自收到抵押登记的全部文件之日起30日内办理完毕。按照此规定，2017年1月5日办理完毕在此管理办法规定的时限内。4.我们按照中介公司及银行要求提供了办理贷款所需的所有材料，银行放款受银行授信总额度、贷款顺序等影响，我们无法掌握贷款发放的时间。因此我们不承担责任。第三、对于物业保证金及水费、燃气费、暖气费等是因为韩刚未按照合同约定交房导致。1.已生效的（2017）京0115民初11523号民事判决书载明：依据查明的事实，韩刚在房屋买卖合同签订后并未将涉案房屋内应随房销售的原有部分家具及电视机交付给我们，已属于违约，应承担违约责任。2.（2018）京02民终1280号民事判决书载明：韩刚上诉理由不成立，应予以驳回，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。第四、我们未违反合同约定及交易习惯。1.2017年1月20日为合同约定的最后交房时间，我们及中介公司员工到达交房地点，多次尝试联系韩刚均无果，我们和中介公司无奈之下只好选择报警，详情可见派出所出警记录及录像。我们是被逼无奈只好求助开锁公司开锁进入，开锁费用及锁具损害的损失应由韩刚承担。2.交易应当按照合同约定进行，无法律规定必须收到大部分购房款项才办理房屋交接。3.办理房屋产权证及抵押登记前，光大银行已经批准此次贷款，银行会处理完贷款的所有手续后将款项汇至韩刚账户，因此韩刚并不存在任何风险。基于上述事实及证据，我们在本次房屋买卖合同中并无过错。请求法院依据事实情况及法律规定，驳回韩刚的诉讼请求，并承担诉讼费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月20日，韩刚（出卖人）与张兆国、胡以明（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：第一条房屋基本情况：出卖人所出售房屋坐落于北京市大兴区金惠园三里20幢10-302号房屋，建筑面积共70.5平方米。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2880000元整，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为320000元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金200000元整，支付方式为自行支付；买受人采取商业贷款付款方式支付该房屋成交总价款。出卖人应当于2017年1月20日前将该房屋交付给买受人。该房屋在交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、燃气表的读数，并在所售房屋的附随物品清单和物业交接单上签字。移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖费、燃气费、水费、电费、有线电视费、宽带费等各项费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。……第九条违约条款。……（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。……（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。2016年10月20日，韩刚（出卖人）与张兆国、胡以明（买受人）签订《商业贷款付款方式补充协议》，约定本附件是《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，具有同等法律效力。本附件与《北京市存量房屋买卖合同》不一致的，以本附件为准。该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为3200000元整，此价格为出卖人净得价，不含税。买受人以自行交接方式支付定金200000元整，该笔定金作为购房款的一部分；出卖人同意将购房款10000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。买卖双方应于网签次日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为1870000元整；贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续；房屋所有权证办理完毕后10个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续。若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后10个工作日内办理土地使用权抵押登记。剩余购房款（剩余购房款=成交总价-定金-拟贷款数额-物业交接保证金-户籍迁出保证金）：买受人于网签次日支付出卖人购房款1120000元，支付方式为搜房托管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付甲方。具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。2016年10月20日，张兆国、胡以明向韩刚支付购房定金200000元。2016年11月18日，张兆国、胡以明向韩刚在光大银行尾号为7721的银行卡转账支付220000元。2016年11月24日，张兆国、胡以明向韩刚在光大银行尾号为7721的银行卡转账支付900000元。2017年2月3日，涉案房屋银行贷款1870000元到达韩刚账户。另查，2016年11月17日，涉案房屋完成网上联机备案手续。2016年11月24日，韩刚与胡以明签订《物业交割单》就涉案房屋屋内家具、电器、煤气度数、电表度数作出确认，《物业交割单》载明该物业上述家具、电器、装修、物业情况，物业交割单上载明双方已验收后，上述费用已结算完结，同意接受，但双方均认可未至物业公司继续办理相关手续。2016年12月14日，涉案房屋取得不动产权证书,其中证书载明2017年1月4日房屋抵押登记。2017年1月20日，张兆国、胡以明前往涉案房屋办理交房手续，因联系不上韩刚报警无果后，经开锁公司开锁后入住涉案房屋。之后，张兆国、胡以明要求中介公司退还其物业保证金10000元。双方均认可韩刚已交纳房屋物业费至2016年12月31日，涉案房屋的物业费每年为878元。再查，2017年6月，张兆国、胡以明以房屋买卖合同纠纷为由将韩刚诉至本院，要求：1.韩刚支付违约金288000元；2.诉讼费由韩刚承担。本院经审理后认为，韩刚在房屋买卖合同签订后并未将涉案房屋内应随房销售的原有部分家具及电视机交付给张兆国、胡以明，已属违约，应当承担违约责任。本案房屋买卖合同的主要内容已履行完毕、房屋已完成产权变更登记，且张兆国、胡以明并未提交充分证据证实其实际损失，故赔偿数额由本院综合本案事实、履约程度等因素酌情予以调整。本院于2017年12月28日作出（2017）京0115民初11523号民事判决书判决韩刚赔偿张兆国、胡以明50000元；驳回张兆国、胡以明其他诉讼请求。韩刚不服提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年2月27日作出（2018）京02民终1280号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，韩刚已依据判决内容履行完毕。案件审理过程中，双方当事人主要针对以下问题产生争议。一、张兆国、胡以明支付首付款900000元是否存在逾期的情形韩刚称：根据双方约定，张兆国、胡以明应于网签次日即2016年11月18日支付1120000元，但事实上对方实际支付220000元，期间，张兆国、胡以明要求我提前两个月交房，否则拒付900000元，2016年11月24日，张兆国、胡以明才支付900000元已经构成逾期付款。张兆国、胡以明称：网签次日，我们支付的220000元是为了缴纳相关税费，剩余900000元是因为双方约定了资金监管，但韩刚却坚持要求我们将该笔款项支付至其个人账户，也正是由于韩刚不接受资金监管，中间才出现迟延，但是我们也将款项支付给了韩刚，不存在逾期违约的行为。二、张兆国、胡以明办理抵押登记手续是否存在故意拖延的情形韩刚称：张兆国、胡以明于2016年12月13日取得涉案房屋的不动产权证书，抵押登记的日期是2017年1月4日，张兆国、胡以明未能按照约定在10个工作日内办理抵押登记手续，张兆国、胡以明的此种拖延行为导致购房贷款1870000元到账时间比实际迟延至少30天。张兆国、胡以明称：涉案房屋不动产权证登记时间是2016年12月14日，其中记载的抵押登记的日期是2017年1月4日。关于办理涉案房屋抵押登记手续，我们不存在任何拖延行为，银行面签时，所有的材料都已经签署完毕，相关手续都是由银行办理，作为买受人我也不了解具体流程。公证处收费单、完税证明和一般缴款书证明我们已按银行要求提供贷款所需材料，至于贷款何时发放并不在我们控制范围内。三、韩刚是否存在逾期交房的情形韩刚称：虽然合同约定的交房时间为2017年1月20日，但是在办理涉案房屋抵押登记手续时，张兆国、胡以明曾提出尾款到账就交房，我也同意了，所以我认为尾款到账之日才是实际的交房之日，虽我认为2017年1月20日并不是交房之日，但直至2017年1月20日，1870000元的贷款也未到账。张兆国、胡以明称：合同约定交房之日为2017年1月20日，而且我们认为应该不包含当日。我们于2017年1月20日前往涉案房屋办理交房手续时，联系不上韩刚，不得不强制开锁进入涉案房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，韩刚与张兆国、胡以明于2016年10月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，系双方当事人意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于首付款延迟违约金，根据双方约定，双方当事人在合同中约定买受人于网签次日支付出卖人购房款1120000元，支付方式为搜房托管，庭审中，双方当事人均认可未采取搜房托管的方式支付首付款，在张兆国、胡以明未提供充足的证据证明双方就支付首付款期限的变更达成一致意见的情况下，张兆国、胡以明支付首付款900000元构成逾期，应承担相应违约责任，本院确定违约金金额为2000元。关于交付房屋，双方约定出卖人应当于2017年1月20日前将该房屋交付给买受人。在房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖费、燃气费、水费、电费、有线电视费、宽带费等各项费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。根据相关规定，民法所称的“以上”“以下”“以内”“届满”，包括本数；所称的“不满”“超过”“以外”，不包括本数。根据习惯上的理解以及一些法律、部门规章中涉及“以前”“以后”的表述，“以前”与“以内”相近，“以下”与“以后”相近，因此，本案中，因双方无特殊约定，就出卖人应当于2017年1月20日前交付房屋的约定，应认定韩刚的履行期限包含2017年1月20日，据此，在韩刚交付房屋履行期限未届满前，张兆国、胡以明以韩刚拒不交房为由强行开锁进入涉案房屋的行为已经构成违约，对此张兆国、胡以明应承担相应违约责任。违约金应以实际损失为基础，且张兆国、胡以明主张违约金过高要求调整，韩刚并未能提交充足的证据证明自己的损失，考虑到双方因房屋内家具是否发生变动亦发生纠纷，因此本院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定为5000元。关于物业保证金及结余费用，张兆国、胡以明自认2017年1月20日实际占有涉案房屋后不久从中介公司处取回物业保证金10000元，虽该10000元系物业保证金的性质，但该10000元属于总房款3200000元的范畴且双方一直未完成全部物业交割手续，因张兆国、胡以明认可自2017年1月20日之后存在结余电费、燃气费和暖气费1991元，故张兆国、胡以明应将该物业保证金10000元扣除由韩刚负担的物业费45.7元后及结余电费、燃气费和暖气费1991元支付给韩刚，韩刚因张兆国、胡以明在实际占有房屋后未及时给付，对此亦应承担违约责任，且业已生效的判决就韩刚的违约事实进行了处理且韩刚已经履行完毕，对此本院酌定违约金为3000元。关于贷款到账延迟，双方当事人约定房屋所有权证办理完毕后10个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续。抵押登记日期与办理房屋抵押登记手续并非同一法律概念，韩刚未提交提供充足的证据证明张兆国、胡以明延迟办理手续的情形下，故韩刚主张张兆国、胡以明支付拖延办理房屋抵押登记的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，张兆国、胡以明给付韩刚拖延支付首付款违约金2000元；二、于本判决生效后十日内，张兆国、胡以明给付韩刚物业保证金9954.3元、结余电费、燃气费和暖气费1991元及违约金3000元；三、于本判决生效后十日内，张兆国、胡以明给付韩刚违约金5000元；四、驳回韩刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元，由韩刚负担3085元（已交纳）；张兆国、胡以明负担205元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  韩   文   静二〇一九年五月十日法官助理  刘毅琼书记员刘雪飞