辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终2859号上诉人（原审原告）：大连市甘井子区西北路三和阻燃材料厂，住所地大连市甘井子区革镇堡镇西北路**。统一社会信用代码92210211MAOWTUEK91。经营者：颜俊，该厂厂长。委托诉讼代理人：曹刚，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红亭，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军32120部队，住，住所地大连市长海县大长山岛镇小盐厂村32120部队/div>负责人：刘士春，该单位部队长。委托诉讼代理人：刘光武，辽宁宁大律师事务所律师。上诉人大连市甘井子区西北路三和阻燃材料厂（以下简称三和阻燃厂）因与被上诉人中国人民解放军32120部队（以下简称32120部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。三和阻燃厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人租用的是土地，而不是房屋，房屋是上诉人建造的，归上诉人所有。上诉人之所以在2007年与大连高新发展实业公司签订租赁合同，是因为码头管理处将土地租给了该公司。因此，租赁合同双方为上诉人与码头管理处，与大连高新发展实业公司无关。另外，2009年及2013年签订的合同是2007年合同的延续。二、一审判决适用法律错误。双方签订的租赁合同无效。码头管理处出租给上诉人的土地属于划拨土地，其进行出租未经过任何审批，因该租赁合同违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，上诉人因合同无效而产生的建造房屋的损失、财产损失及雇佣工人工资损失应由被上诉人赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的规定虽然没有明确规定违反该规定将导致合同无效，但违反该规定明显损害国家利益以及社会公共利益，也应认定合同无效。且2009年、2013年两份合同也违反了部队有关房地产管理的军事法规。既然合同无效，合同中约定关于军队政策重大调整等不可抗力原因造成合同无法履行的，被上诉人不承担责任的约定也应无效，被上诉人应对上诉人造成的损失予以赔偿。三、一审中，上诉人将各项诉讼请求的相应证据予以提交，并向一审法院提出评估房屋损失的申请，但一审法院未予准许。32120部队辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、本案为军队房地产租赁合同纠纷，案涉房屋和土地归属部队，上诉人无权主张权利。1.原码头管理处与上诉人于2013年7月1日签订的军队房地产租赁合同约定：“码头管理处将坐落在大连市西岗区沿海街18号的房屋建筑面积260平方米、场地400平方米出租给上诉人”，说明案涉房屋和土地归被上诉人所有，无论合同是否有效，案涉房屋均与上诉人无关。上诉人称2007年开始建设房屋面积是1200平方米，如果此事实是真实的，按照双方2007年和2009年合同第4条的约定，上诉人出资修建和建设的房屋建成后，无条件将产权给被上诉人，合同解除或终止时，不得以任何理由向被上诉人提出赔偿和要求。即在2013年双方签订合同时，所有房屋产权都已经归属于被上诉人。2.2007年6月28日，上诉人与大连高新发展实业公司就案涉土地签订的租赁合同与本案无关。因为被上诉人不是该合同的当事人。3.2009年7月1日，上诉人与原码头管理处就案涉土地签订的租赁合同约定“上诉人出资在案涉土地上修建房屋及所有建筑物，产权归码头管理处所有，合同到期后上诉人不得以任何理由提出赔偿”。该合同早已履行完毕，且上诉人没有证据证明其在合同期内建造了房屋，假使上诉人在合同期修建了房屋，按约定也无权主张权利。二、本案的房地产租赁合同合法有效，双方都应认真遵照执行。1.案涉三份合同是双方真实意思表示，不违反合同法第52条等规定，合法有效。2.上诉人引用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条并不属于法律、法规中的效力性强制性规定，该条例第46条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”，属于管理性强制性规定，不能据此认定合同无效。3.《军队房地产管理条例》规定，军队房地产出租不需要地方政府批准。因此，假使《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条属于效力性强制性规定，也不能据此否定案涉合同的效力。4.2007年和2009年签订的合同已履行完毕，2013年签订的合同已履行大半，如若没有出现合同约定的军队政策调整，也会正常履行完毕。现上诉人诉请上述合同无效，既有违诚信原则，也无实际意义，只能是破坏已处于平衡、稳定的法律状态，耗费司法资源，且与私权优先和鼓励交易原则相违背。5.本案是民事纠纷而非行政纠纷，双方当事人在房地产租赁关系中的地位是平等的，部队虽然是出租方，但并没有强迫、欺骗上诉人租赁案涉土地，上诉人在承租时已对标的物充分了解，且连续签订的三个租赁合同对于上诉人建房及合同终止等事关双方重大利益的约定基本相同。因此，合同是双方的真实意思表示，理应共同遵守。三、上诉人的诉求既无事实基础，也无法律依据，应予驳回。1.上诉人主张退还4个月租金错误。2013年4月1日双方解除合同，年租金交到2013年7月1日，一审认定按合同约定退还3个月租金是正确的。2.上诉人主张的财产损失根本不存在。合同解除后，被上诉人多次通知上诉人腾退房地产，但其拒不配合，被上诉人无奈在第三方见证下将属于上诉人的相关财物转移到其他地点保管，整个过程全程录像且有登记，并通知上诉人领取，其拒不领取，损失理应自负。3.上诉人主张停产和工资损失的证据明显违背常理，且涉嫌伪造，不应支持。4.从2013年双方签订的合同可以看出，案涉房屋归属部队，上诉人要求对该房屋进行评估鉴定，并要求赔偿，属无理取闹，浪费司法资源，不应支持。5.上诉人一审中未拿出任何明确证据证明其存在损失，所以一审未支持其评估申请是正确的。三和阻燃厂向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与码头管理处于2007年7月1日、2009年7月1日、2013年7月1日签订的租赁合同无效；2.被告支付原告租金损失15,000元（3750元/月×4个月，自2015年4月1日至2015年7月31日）；3.被告赔偿原告所建房屋损失（以最终鉴定评估数额为准）；4.被告赔偿财产损失135,390元；5.被告赔偿原告停产损失500,000元；6.被告赔偿原告所雇工人工资损失461,000元。一审法院认定事实：2007年6月28日，原告（乙方）与大连高新发展实业公司（以下简称“高新实业公司”）（甲方）签订《合同书》，约定：甲方将大连市西岗区沿海街18号三码头北侧约400平方米的场地租给乙方临时使用，年租金七万元；合同期限自2007年7月1日至2009年6月30日；付款时间为每年7月1日前付清当年全部费用；乙方出资在甲方场地上修建房屋及所有建筑物，建成后无条件将产权交给甲方所有，合同到期后乙方不得将房屋拆除和破坏，不得以任何理由向甲方提出赔偿；乙方应自行做好安全工作，防止安全事故的发生，因此场地紧邻海军油库，乙方应特别做好安全防火工作，制定安全防火措施，如出现安全责任事故，乙方负全部责任；甲方如遇上级命令、战备需要、精简整编等特殊情况需要调房时，双方可终止合同，但甲方应在一个月前通知原告，租金计算到实际终止合同日期。2009年7月1日，原告（乙方）与码头管理处（甲方）签订《合同书》，约定：码头管理处将大连市西岗区沿海街18号三码头北侧约400平方米的场地租给原告临时使用，年租金七万元；合同期限自2009年7月1日至2013年6月30日；付款时间为每年7月1日前付清当年全部费用；乙方出资在甲方场地上修建房屋及所有建筑物，建成后无条件将产权交给甲方所有，合同解除或终止时，乙方不得以任何理由提出赔偿和要求；乙方应自行做好安全工作，防止安全事故的发生，因此场地紧邻海军油库，乙方应特别做好安全防火工作，制定安全防火措施，如出现安全责任事故，乙方负全部责任；甲方如遇上级命令、战备需要，双方可终止合同，但甲方应在一个月前通知原告，租金计算到实际终止合同日期。如无上述原因，该合同到期后仍由乙方承租。经乙方与大连水警区协商，大连水警区不反对乙方在此生产和经营。如有反对由乙方负责协商解决，否则甲方有权责令乙方改项或终止合同。新建的防火墙以后合同解除和终止时，乙方无条件拆除不得向甲方提出任何赔偿和要求。2013年7月1日，原告（乙方）与码头管理处（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：码头管理处自愿将坐落在大连市西岗区沿海路18号的房屋建筑面积260平方米，场地面积400平方米出租给乙方，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为办公及厂房；租赁期限自2013年7月1日起至2016年7月1日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币45,000元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方；租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续，申领《军队房地产租赁许可证》。租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者按评估价值赔偿；（二）乙方必须遵守并执行当地政府有关消防和治安规定，如乙方在承租期由于管理不当，发生火灾和治安案件，由此造成的损失，由乙方负全部责任；（三）负责所承租的房地产的环境卫生、安全、防火以及住用人员登记管理、计划生育等工作；（四）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（五）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方……关于合同的解除和终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按照乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任……本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。乙方应当在合同生效后一个月内向地方有关部门办理房地产备案及其他有关手续，并承担相关费用。合同签订后，码头管理处将案涉土地及房屋交付给原告使用，原告按照合同约定向码头管理处交纳完毕2015年7月1日前的租金。2015年4月15日，码头管理处向原告发出律师函，告知原告：原告与码头管理处于2013年7月1日签订的《房地产租赁合同》中约定，如因不可抗力的原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行时，码头管理处有权依约解除合同，双方均不承担责任。在合同履行过程中，由于部队军事政策出现了重大调整，中央军委发出禁令，严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，全部终止合同。鉴于此，码头管理处分别于2015年3月1日、4月1日以书面的方式通知你方终止合同，并按要求的期限腾退相关的场地及房屋。但是种种证据表明，你方并无腾退之意。有鉴于此，函告原告：1、终止与原告的房地租赁合同关系；2、立即采取积极措施，腾退合同所涉及全部房屋和场地。2015年6月2日，码头管理处在大连市日报向原告发出通知：根据《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》等文件规定，码头管理处受上级指示，自2015年5月22日将大连市甘井子区西北路三和阻燃材料厂沿海街18号租赁房地产收回管理。同日，码头管理处向原告发出书面的房地产腾退通知书，告知原告：根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》的要求和2013年7月1日与你方签订的《房地产租赁合同》，码头管理处于2015年4月1日向你方下达了《终止合同通知书》，解除了合同关系，并要求你方于2015年4月20日前腾退租赁的房地产。2015年4月15日，辽宁星海九鼎律师事务所接受码头管理处的委托以律师函的形式再次通知你方腾退房地产。由于你方拒不履行腾退房地产的义务，并在军事管理区内私自架设监控设备妨碍军事安全，码头管理处已于2015年5月21日，在西岗区站北街道和西岗区民乐派出所的见证下，拆除上述监控设备，将原租赁房地产进行了封存。原租赁场地内的物品已逐一清点、登记、撤离并全程进行了录像，所有物品已搬至黑嘴子军港内的库房封存保管。现通知你方与码头管理处联系，自行处理所有物品。经码头管理处清点、登记、保管的物品包括二楼俱乐室内台球桌1台、汽车坐垫4个、灭火器6个、台球杆1个、油画1幅、电视1台、电暖气8个……及工具储藏室、刷车场内、院内、办公室一楼接待室、办公室一楼厨房、办公室二楼内的书桌、铁柜等物品若干。原告曾于2017年8月3日就与辽宁省军区土地租赁合同纠纷一案，向一审法院提起诉讼。一审法院于2017年11月8日作出（2017）辽0203民初3453号民事裁定，认为案涉土地租赁合同系原告与码头管理处签订，而非辽宁省军区，原告起诉辽宁省军区主体不适格，裁定驳回原告起诉。原告不服提起上诉，大连市中级人民法院于2018年1月31日作出（2018）辽02民终1112号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案庭审中，被告32120部队陈述：码头管理处已撤销，码头管理处的职能已经归属于32120部队,其权利义务由被告32120部队承接。一审法院认为，关于原告主张的依法确认原告与码头管理处于2007年7月1日、2009年7月1日、2013年7月1日签订的租赁合同无效的诉讼请求。首先，根据原告提交的于2007年7月1日签订的《合同书》，该合同的相对方系大连高新发展实业公司，并非码头管理处或本案其他被告，原告在本案中主张确认该合同无效无事实及法律依据，不予支持。其次，于2009年7月1日、2013年7月1日签订的租赁合同，系码头管理处与原告的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。关于原告提出的因案涉场地位于海军油库零距离处，属绝对不可以出租的场地，且案涉租赁合同未经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章，故案涉租赁合同应当无效的主张。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条之规定，因违反法律、行政法规的强制性规定而认定合同无效时，该强制性规定系指效力性强制性规定。原告未提交证据证明其主张所依据的系效力性强制性规定，且案涉合同自2009年起直至2015年，已实际履行多年，故原告该项诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。原告与码头管理处在租赁合同中约定，因包括军队政策重大调整等不可抗力原因造成合同无法履行的，合同解除，且原被告双方均不承担责任。码头管理处因军队政策重大调整分别于2015年4月1日、4月15日、6月2日等时间通过书面通知、报纸公告等多种方式通知原告解除租赁合同，合同于2015年4月1日已解除。关于原告主张的被告32120部队支付原告自2015年4月1日起至2015年7月31日止租金损失15,000元（3750元/月×4个月）的诉讼请求。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况分和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告32120部队自认系码头管理处权利义务承继主体，应向原告返还自2015年4月1日起至2015年7月1日止租金11,250元（45,000元/年÷12月×3个月）。因原告给付案涉房屋租金至2015年7月1日，故原告请求超出部分，不予支持。关于原告主张被告赔偿原告所建房屋损失、停产损失、所雇工人工资损失的诉讼请求。因原告与码头管理处在租赁合同中约定，由于包括军队政策重大调整等不可抗力原因造成合同无法履行的，合同解除，且原被告双方均不承担责任。故原告该项诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的被告赔偿财产损失135,390元的诉讼请求，因码头管理处已事先通知原告腾退场地及房屋，且在街道、派出所、律师等见证下，对案涉场地及房屋内的物品进行了清点、登记，并转移至码头管理处仓库内保管。被告未能提交充分证据证明上述损失的实际发生，对原告该项诉讼请求，不予支持。原告曾于2017年对辽宁省军区提起诉讼，已裁定驳回原告起诉，且大连市中级人民法院亦作出民事裁定，驳回原告上诉，维持原裁定。原告就同一事由再次起诉同一主体，不予受理。综上，一审法院判决：一、被告中国人民解放军32120部队于判决生效之日起十日内给返还原告大连市甘井子区西北路三和阻燃材料厂自2015年4月1日起至2015年7月1日止租金11,250元；二、驳回原告大连市甘井子区西北路三和阻燃材料厂其他诉讼请求。被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,803元（原告已预交），由原告大连市甘井子区西北路三和阻燃材料厂负担10,000元，被告中国人民解放军32120部队负担4803元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。二审中，上诉人明确表示对一审判决的租金没有异议，故本院对此不再审查。结合双方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为：1.案涉三份合同的效力；2.被上诉人应否赔偿上诉人建造房屋损失、财产损失、停产损失、所雇工人工资损失，如应赔偿，则具体的数额。关于第一个争议焦点，上诉人提供的2007年签订合同的双方当事人为上诉人与大连高新发展实业公司，合同主体并未涉及被上诉人，故其向被上诉人主张合同无效，无事实与法律依据。关于2009年、2013年签订的租赁合同，系原码头管理处与上诉人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。在2009年合同业经双方当事人盖章确认、合同约定的合同期限已届满、双方均已履行完毕的情况下，上诉人再主张合同无效已无意义。2013年合同中虽约定以军队房地产管理部门审查批准后作为合同的生效条件，但该合同业经双方当事人盖章成立，合同内容不违反法律禁止性规定、不损害他人利益且已部分履行，视为当事人对合同效力予以认可，应当认定合同已经生效。故对于上诉人主张三份合同无效的诉求，一审法院未予支持，并无不当。关于第二个争议焦点，2013年合同中约定，因政府行为、国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。本案中，因军队政策调整，被上诉人多次通知上诉人解除合同、腾退房屋，根据上述约定，被上诉人不应再承担相应的赔偿责任。针对建造房屋损失，2013年合同中进一步明确约定，上诉人“不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方（被上诉人）提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给甲方”，故上诉人主张建造房屋的损失，没有合同依据。上诉人主张的停产损失，其称系自行计算的，该主张依据不足。上诉人主张的所雇工人工资损失，其在未正常营业的情况下，工资表上仍载明工人系满勤、照常发放工资，与事实不符。故上诉人就建造房屋损失、停产损失、所雇工人工资损失均未提交充分的证据加以证明。关于上诉人主张财产损失一节，码头管理处已事先多次通知上诉人腾退土地及房屋，上诉人未予腾退，其在街道、派出所、律师等见证下，对案涉场地及房屋内的物品进行了清点、登记，并转移至码头管理处仓库内保管。二审中，经询问上诉人是否接收案涉财产，上诉人表示不予接收，在案涉财产仍在被上诉人处保管并可随时移交的情况下，上诉人主张财产损失并无依据，故一审法院未予支持，并无不当。综上所述，三和阻燃厂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,000元（上诉人已预交），由上诉人大连市甘井子区西北路三和阻燃材料厂负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇一九年五月二十九日书记员 王 亮