广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终294号 上诉人（原审被告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地：广西梧州市长洲区西堤三路**。 法定代表人：叶桂根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢伟明，该公司职员。 上诉人(原审原告)：梁瑞强，男，1987年6月13日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人(原审原告)：李静妮，女，1986年9月30日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：黄国声，男，1956年4月18日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。由梧州市长洲区长洲镇寺冲村村民委员会推荐。 上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)因与上诉人梁瑞强、李静妮商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初1408号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 海骏达公司上诉请求：1.依法改判上诉人向被上诉人支付违约金16659.04元（494823元×202天×6‰÷360天）。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、由于政府管理部门迟延审批，导致上诉人完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案的时间延长了181天，属于非因出卖人的原因，故应在一审判决认定逾期办证天数438天中扣减181天；二、根据合同约定，买方逾期付款的，卖方依约可以向买方主张逾期付款违约金以及按照逾期付款天数相应顺延办理权属登记资料备案的时间，原审认定上诉人主张违约金超过诉讼，但顺延逾期提交权属登记资料则没有超出诉讼时效的规定，因此，买方逾期付款的55天应予扣减。 被上诉人梁瑞强、李静妮答辩称，原判认定海骏达逾期提交权属登记资料备案时间正确。 梁瑞强、李静妮上诉请求：一、判决被上诉人海骏达公司支付一审判决不予支持的逾期提交权属登记资料的违约金9391.74元给上诉人；二、一、二审诉讼费由被上诉人海骏达公司承担。事实和理由：一、双方对违约金的约定是真实意见表示，没有违反法律规定；二、海骏达公司未能提供证据证明违约过分高于造成的损失；三、上诉人主张海骏达公司逾期提交权属登记的违约金，符合《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条规定；四、一审判决违约金按年利率6%计算，有违《立法法》第一百零四条的规定。 被上诉人海骏达公司答辩称，一审法院认定违约金正确。 梁瑞强、李静妮向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付违约金人民币45513.82元。 一审法院认定事实：2014年3月31日，原告梁瑞强、李静妮（买受人）与被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司（出卖人）签订合同编号为WZ2014036167的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于广西梧州市，房屋建筑面积109.91平方米，单价每平方米4502.07元，总金额494823元；2.付款方式及期限：买受人于2014年3月30日前支付定金98965元整，于同月31日前支付首期房款（含定金）198823元，余款29.6万元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款的违约责任：①逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延，买受人在已付清应付款或者违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年1月6日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人以买受人在本合同提供的联系地址为邮寄地址，买受人同意自出卖人向联系地址发出书面通知日视为出卖人交付日，买受人不得以任何理由提出抗辩；6.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按实际逾期天数，出卖人以已付房价款额的每日万分之二点一向买受人支付违约金。原、被告签订的《合同补充协议》第三条还约定“无论银行或公积金中心核准买受人贷款额度足额与否，买受人保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款”。 合同签订后原告按约定向被告支付了首期房款198823元。2014年5月30日原告与交通银行股份有限公司梧州分行签订《个人房产抵押贷款合同》，同年7月2日被告在《个人房产抵押贷款合同》加盖公章。同年7月14日，交通银行股份有限公司梧州分行将贷款29.6万元发放至被告的账户。 被告于2015年1月3日通知原告可以办理收楼手续，原告于同年2月15日到被告的销售中心领取了案涉商品房的钥匙。2016年7月13日被告向梧州市国土资源勘测规划院递交不动产权籍调查委托书，委托项目为红岭路10号的权籍调查、宗地图与界址坐标表，2017年2月21日梧州市国土资源勘测规划院完成不动产权籍调查表的编制。同年3月14日，被告将办理商品房权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。原告认为，被告没有在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，应向原告支付从2016年1月1日起至2017年3月14日逾期438天的违约金，原告要求被告支付未果，故向法院起诉成讼。 一审法院认为，原告梁瑞强、李静妮与被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司签订的《梧州市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。原告虽然于2015年2月15日领取了案涉商品房的钥匙，被告于2015年1月3日通知原告可以办理收楼手续，根据合同“由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人以买受人在本合同提供的联系地址为邮寄地址，买受人同意自出卖人向联系地址发出通知日视为出卖人交付日，买受人不得以任何理由提出抗辩”和合同补充协议“商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为其自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼”的约定，应视为被告已按期履行交房义务，据此房屋实际交付时间为2015年1月6日。被告应在2016年1月1日前将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，但被告于2017年3月14日才提交，已逾期438天。被告已经构成违约，应承担违约责任。政府管理部门的工作审批时间不是法定的不可抗力，被告以此为由要求扣减违约天数没有法律依据，不予支持。 原告应在合同签订之日起五十日内以办理银行按揭贷款方式付清全部购房款，而原告于2014年7月14日才付清全部购房款，逾期付款55天。本案中，被告应于2014年5月20日起两年内向原告主张违约责任，被告未在期限内主张权利，属于超过诉讼时效，故被告要求备案天数顺延逾期付款天数，不予支持。 关于合同约定的违约金是否应当予以调整问题。本案被告逾期提交资料备案，依法应承担违约责任。本案合同约定违约金按原告已付房款的每日万分之二点一的标准计算，该院综合本案合同履行情况，被告的过错，以及原告受到的损失等因素，认为合同约定的逾期提交资料备案违约金过高，应予调整。具体为以已付购房总款为基数，按照年利率6%计算违约金。本案被告逾期提交资料备案违约金为：494823元×（6%÷360天）×438天=36122.08元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司应向原告梁瑞强、李静妮支付违约金人民币36122.08元。案件受理费938元，减半收取计469元，由原告梁瑞强、李静妮负担97元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担372元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 根据双方当事人争议的事由，本院归纳本案争议焦点为：一审判决认定的违约金是否正确。 本院认为，关于上诉人海骏达公司认为因政府管理部门迟延审批地籍调查申请导致逾期办证天数增加应予扣减问题。上诉人海骏达公司于2015年1月3日向上诉人梁瑞强、李静妮发出收楼通知书，通知上诉人梁瑞强、李静妮于2015年1月6日前去销售中心办理有关收楼手续，因此本案的交房时间是2015年1月6日。根据合同约定，从交房之日起360日，即2016年1月1日前上诉人海骏达公司应当提交相关办证资料给权属登记部门进行备案，但上诉人海骏达公司于2017年3月14日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，显然上诉人已经构成违约，应承担违约责任。梧州市国土资源勘测规划院逾期完成不动产权籍调查时间不是法定的不可抗力，上诉人海骏达公司以此为由要求扣减违约天数没有法律依据，本院不予支持。另外，海骏达公司主张逾期付款违约金以及按照逾期付款天数相应顺延办理权属登记资料备案时间，并在一审时主张该两项权利，梁瑞强、李静妮抗辩认为该主张已超过诉讼时效，一审判决不予支持并无不当。 对于上诉人梁瑞强、李静妮提出应按合同约定由海骏达公司支付逾期交付办理权属登记备案资料的违约金问题。本院认为，一审法院根据本案的案情，酌情由海骏达公司按年利率6%支付违约金，并没有违反相关法律规定。 综上所述，上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司、上诉人梁瑞强、李静妮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共988元(上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司已预交938元，上诉人梁瑞强、李静妮已预交50元)，由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担938元；上诉人梁瑞强、李静妮负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  潘志安 审判员  任 军 审判员  李 勉 二〇一九年五月八日 法官助理陈淑君 书记员吴卓奇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。