上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初13245号原告：胡连根，男，1953年7月28日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：袁克强，上海圆誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉妮，上海圆誉律师事务所律师。被告：陈德雄，男，1968年3月15日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陆俊超，上海昊坤律师事务所律师。原告胡连根与被告陈德雄房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡连根的委托诉讼代理人袁克强、被告陈德雄的委托诉讼代理人陆俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡连根向本院提出诉讼请求：判令陈德雄支付租金人民币18万元(以下币种均为人民币，其中包括欠条确定的2013年3月至2014年2月租金5万元，2016年8月1日到2017年8月31日的租金13万元)。事实和理由：2012年8月5日，胡连根、陈德雄签订租赁合同书，约定胡连根将上海市宝山区江杨北路XXX号建筑面积约500平方米的厂房(以下简称系争房屋)出租给陈德雄。合同签订后，胡连根按约履行合同义务，将房屋交付给陈德雄使用。陈德雄自2013年3月起存在拖欠租金的情况，之后亦有拖欠，故胡连根提出上述诉讼请求。被告陈德雄辩称，陈德雄不存在拖欠租金的事实。陈德雄确实书写了欠条，但在2014年3月底前已经向胡连根现金支付，收条已找不到了。且该笔钱款超过了诉讼时效，胡连根此前没有向陈德雄主张过。2014年，系争场地被业主通过诉讼收回了，胡连根没有出租场地的权利，陈德雄亦与新的出租方签订了租赁协议。胡连根、陈德雄之前没有租赁合同，在胡连根要求下，为了应付胡连根与业主的诉讼，胡连根、陈德雄补签了租赁合同，该合同不代表双方之间真实的权利义务。综上，不同意胡连根的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，胡连根(甲方、出租方)与陈德雄(乙方、承租方)签订租赁合同书，约定，甲方将系争房屋出租给乙方作厂房使用，租赁期限为5年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为12万元，每年支付二次，签订合同之日，乙方支付甲方年租金6万元。2014年1月27日，陈德雄出具欠条，载明，今欠胡连根一年租金(从2013年3月1日-2014年2月29日止)共计5万元，归还期2014年3月底之前。陈德雄支付了自2016年3月1日至2016年7月31日的租金，胡连根向其开具相应租金收据。审理中，胡连根表示，其向陈德雄催讨过该5万元的欠款，但无证据证明。2012年10月，案外人上海市宝山区农业良种繁育场(以下简称良种繁育场)以与上海导向木制品厂(以下简称导向木制品厂，法定代表人为胡连根)之间的土地租赁协议已于2012年9月30日到期，良种繁育场需收回土地自用，但导向木制品厂不予搬迁为由向本院提起诉讼，要求导向木制品厂搬离租赁场地，并支付拖欠的租金。本院经审理后作出(2012)宝民三(民)初字第1565号民事判决：导向木制品厂搬离上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号内老猪棚基地，并支付拖欠的租金388,760元。该案经二审于2014年3月18日维持原判。2013年6月，导向木制品厂以其对上述土地进行了厂房改建，但良种繁育场一直借口拖延办理产证等相关合法手续为由，向本院提起诉讼，要求良种繁育场按租赁协议约定办理厂房建筑产证等相关手续。本院经审理后判决对该诉讼请求不予支持。该案经二审于2014年3月18日维持原判。审理中，胡连根与陈德雄一致确认，双方的租赁物包含在上述案件的租赁范围内。2014年9月12日，本院发出(2014)宝执字第2367号公告，责令导向木制品厂于2014年9月25日前搬离宝山区江杨北路XXX弄XXX号内老猪棚基地，并支付拖欠的租金及案件受理费等，同时责令上述场地以及房屋内的其他财产所有人应于2014年9月25日前将属于自己的财产自行搬出。在该案执行过程中，导向木制品厂于2016年11月22日在本院执行局表示，根据今年8月与良种繁育场达成的协议及执行中相互的谅解，其已搬离上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号内老猪棚基地，房屋场地已全部清空，现将上述房屋场地移交给良种繁育场。胡连根据此将诉请中的租金截止日期调整至2016年11月22日。陈德雄表示，其已于2016年7月底前搬离，但无相关证据予以证明。审理中，陈德雄为证明其观点，向本院提供：1、2016年11月7日宝山区农业良种繁育场仓库与上海宇发耐火材料有限公司签订的租赁合同，租赁地址为江杨北路XXX弄XXX号的老猪棚基地6亩土地，租赁期限自2016年11月1日至2020年1月31日止；2、2016年11月29日陈德雄等与上海宇发耐火材料有限公司签订的租赁协议，约定由其承租江杨北路XXX弄XXX号内空置房屋，租赁期限自2016年12月1日至2017年11月30日止；3、上海宇发耐火材料有限公司出具的证明，载明该公司于2016年9月承租江杨北路XXX弄XXX号老猪棚基地，接管该基地时，里面房屋破旧不堪，故需要重新修建，并答应给予陈德雄自2016年10月-11月30日的免租期，并于2016年12月1日与陈德雄签订租赁合同至今；4、收据，证明陈德雄已向上海宇发耐火材料有限公司支付2016年12月-2017年11月的租金16万元。胡连根质证如下：1、不清楚；2、不清楚，即使合同真实，陈德雄也应向胡连根支付租金；3、真实性不清楚，但从内容上可以看出，陈德雄是一直使用系争房屋的；4、交款单位并非陈德雄，支付的是2016年12月以后的租金，与本案的租金日期并不重合，反而与执行笔录中的交接日期能够印证。本院认为，胡连根出租的系争房屋无房屋产权证，建造时亦未取得相关行政审批手续，故双方所签订的租赁合同应为无效。陈德雄应支付实际占用期间的使用费。关于欠条确定的5万元租金。该欠条载明的欠款周期为2013年3月-2014年2月，归还期为2014年3月底前。胡连根未提供证据证明其在本案诉讼之前向陈德雄催讨过该笔欠款，故本院采纳陈德雄关于该笔欠款已超过诉讼时效的抗辩，对胡连根要求陈德雄支付该5万元租金欠款的诉讼请求，不予支持。关于2016年8月1日后的使用费，本院认为，根据前案执行笔录记载，导向木制品厂于2016年11月22日向良种繁育场返还上述房屋及场地，本院可认定陈德雄在该日前已搬离。因该期间仍在胡连根与陈德雄的租赁合同履行期内，陈德雄亦无证据证明其已搬离并向胡连根返还系争房屋，故陈德雄仍应支付该使用期间的使用费。但考虑到前案的诉讼及执行势必对作为次承租人的陈德雄使用系争房屋造成影响，本院酌情确定陈德雄应向胡连根支付使用费2万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈德雄于本判决生效之日起十日内，向原告胡连根支付使用费2万元；二、驳回原告胡连根的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,850元，由原告胡连根负担1,700元，被告陈德雄负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一九年五月七日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。