北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民再109号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：康红勋，男，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：马可臻，北京市中闻律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：师海燕，女，住北京市西城区。委托诉讼代理人：秦巍，北京市达实律师事务所律师。委托诉讼代理人：田朝辉，北京市达实律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。再审申请人康红勋因与被申请人师海燕、二审被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2017）京02民终8281号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月25日作出（2018）京民申805号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人康红勋及其委托诉讼代理人马可臻、被申请人师海燕的委托诉讼代理人秦巍、二审被上诉人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康红勋申请再审称，原判适用法律错误，原判认定事实所依据的师海燕提交的《补充协议》是伪造的，师海燕系恶意违约，师海燕违约行为严重损害了康红勋的权益。因房价上涨，增加了康红勋的购房成本。请求：1、依法撤销北京市第二中级人民法院作出的（2017）京02民终8281号民事判决书；2、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及康红勋与师海燕、链家公司签订的《补充协议》；师海燕向康红勋支付违约金182万元；3、一审、二审的诉讼费用由师海燕承担。师海燕辩称，师海燕提交的《补充协议》是真实有效的,师海燕未授权盛某某出售涉案房屋,盛某某代签的合同对师海燕没有法律效力。康红勋已经另购其他房屋，不存在经济损失。不同意康红勋的再审申请，请求维持原判。链家公司述称，几方签订的合同是合法有效的，师海燕参加了合同的履行，对整个过程均知情，不存在无权代理的情形。我方认为合同终止的原因是师海燕拒绝出售房屋造成的。《补充协议》上“产权人回京，不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”这句话是有人恶意添加的。康红勋向北京市丰台区人民法院起诉请求：1、解除康红勋与师海燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及康红勋与师海燕、链家公司签订的《补充协议》；2、师海燕向康红勋支付违约金182万元；3、诉讼费用由师海燕承担。北京市丰台区人民法院经审理查明：2016年8月24日，师海燕的配偶盛某某以师海燕的名义与康红勋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定师海燕将位于北京市丰台区新发地锦程园3号楼11层7-1103号房屋（以下简称1103号房屋）出售给康红勋。房屋总价款为568万元，定金为10万元。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，师海燕的配偶盛某某以师海燕的名义（甲方）与康红勋（乙方）以及链家公司（丙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为568万元，此价格为甲方净得价，不含税。该房屋已经设定抵押，甲方应于2016年9月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1、甲乙双方协商一致，甲方有权为了促使交易顺利完成变更产权人；2、甲乙双方同意留壹万元物业交割保证金。协议另对其他交易事项进行了约定。合同签订当日，康红勋向师海燕转账92000元，另向盛某某转账8000元。另查，1103号房屋的所有权人记载为师海燕单独所有。盛某某和师海燕是夫妻关系。双方均认可，上述合同和协议由盛某某签署。庭审中，师海燕主张其未出具授权委托书，故盛某某签署的合同均无效。康红勋主张师海燕同意盛某某代理其出售房屋，向法庭提交盛某某签署《代理人关于代理权的承诺书》，载明：本人盛某某受师海燕的合法委托，代其出售1103号房产并签署相关合同文本。师海燕认可《代理人关于代理权的承诺书》系盛某某所签，但不认可其授权盛某某签署合同。康红勋另提交师海燕与链家公司经办人卢某的微信记录。2016年8月24日晚，师海燕向卢某发出消息：“卢生：要注明2点：1、双方同意留1万元为物业押金。2、双方同意过户时卖方将出售物业产权人变更。以上2点与补充协议冲突的以此为准。”2016年8月26日，卢某询问：“姐，您几号回北京呢？”师海燕当日回复：“现在不好确定”、“已约好银行回去就解押。”卢某：“有一个授权委托书，你得签字。让你老公带回去了，需要您签……”师海燕回复：“9月2号应该到北京。”2016年8月28日，师海燕：“我天伦锦城房产证复印件帮我拍一下，我申请解押发给银行。”卢某发送房产证复印件照片给师海燕。2016年9月2日，卢某询问：“姐您今天回北京了吗？”“有一个授权委托书，你得签字。让你老公带回去了，需要您签……”师海燕回复：“回京尽快办理，香港事情没办完。”康红勋另申请证人卢某出庭作证，卢某系链家公司房屋买卖合同签订的经办人，其到庭提交原始手机载体，展示师海燕与其微信记录原件，均与康红勋提交的复印件一致。证人称：“2016年8月24日晚，师海燕的配偶盛某某携带自己的身份证、房产证、结婚证、户口本原件以及师海燕的身份证复印件到链家门店与康红勋签订合同。签合同的过程中，与师海燕电话沟通，并由盛某某将合同内容拍照发微信给师海燕看，师海燕看过后，通过微信明确物业交割保证金1万元等两个要求。补充协议中注明了师海燕要求的内容。2016年9月12日，师海燕与康红勋到门店面谈，师海燕拿出一份遗嘱，称1103号房屋系其母亲的财产，母亲已立遗嘱将房屋留给其哥哥，故不再出售1103号房屋。”对于上述证人证言，康红勋认可证据的真实性，师海燕认为证人与康红勋有利害关系，不认可证人证言。另查，2016年9月12日，师海燕以房屋实际为其母亲所有、母亲遗嘱将房屋留给其哥哥为由向康红勋提出不再出售1103号房屋。当日晚，师海燕将收取的定金退还给康红勋，并向康红勋发出短信：“本人之前有出售房产想法，但任何人未经本人下达正式书面授权书所签署的有关本人名下房产之相关出售文件均无效，康红勋先生自行转账的款项现已原路退还……”师海燕认可其上述行为，其称因为康红勋要求其假离婚将1103号房屋办成唯一住房，其为不揭穿康红勋的偷税意图，假称有遗嘱无法出售。现康红勋以师海燕违约单方解除合同，并给其造成房屋价格上涨的经济损失为由，要求师海燕支付违约金。康红勋要求在合同约定的违约金标准基础上上调违约金数额，并向法庭提交涉案房屋所在的小区近期的成交价格的网络数据，其主张自与师海燕签订合同以来，房屋价格大幅度上涨，未购得诉争房屋导致其再行购房的成本剧增，故其遭受了巨大的经济损失。师海燕对网络数据不予认可，并提出合同约定的违约金标准过高。经法庭释明，康红勋不要求对房屋差价进行评估鉴定。北京市丰台区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。师海燕认为其配偶盛某某就1103号房屋代其签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》未经其书面授权，故为无效合同。虽师海燕未出具书面授权委托书，结合本案中认定的证据，师海燕之夫盛某某代理师海燕签署合同，且出示了相关证件。而师海燕在签订合同过程中向链家公司工作人员发出微信补充合同条款，师海燕微信所发内容均体现在盛某某代师海燕所签《补充协议》中。结合师海燕在合同签订后与链家公司工作人员交流解除房屋抵押等合同履行的问题，上述内容能够形成证据链证明师海燕对于盛某某代理其签订合同是知情并且同意的。虽师海燕本人未到场签署合同，康红勋有理由相信盛某某有代理权。故认定《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，均为有效，合同的当事人应当按照约定履行自己的义务。康红勋签订合同后，履行了作为房屋买受人支付定金的义务；作为房屋出卖人，师海燕应当履行将房屋过户给康红勋的义务。师海燕于2016年9月12日明确向康红勋表示拒绝履行合同并退还了康红勋所支付的定金，康红勋依据合同条款要求解除合同，于法有据，予以支持。师海燕拒绝继续履行合同，理应承担相应的违约责任。师海燕主张合同系在链家公司和康红勋的诱骗下签字，未向法庭举证，对于师海燕的该项抗辩，不予采纳。康红勋要求师海燕依约支付违约金，师海燕认为违约金标准过高，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及康红勋的损失情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额依法予以调整，具体数额由法院酌定。链家公司无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。综上所述，北京市丰台区人民法院于2017年6月14日作出（2016）京0106民初21014号民事判决：一、解除康红勋与师海燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及康红勋与师海燕、链家公司签订的《补充协议》；二、师海燕于判决生效之日起7日内向康红勋支付违约金60万元；三、驳回康红勋的其他诉讼请求。师海燕不服一审判决，向北京市第二中级人民法院上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、驳回康红勋的诉讼请求；3、由康红勋承担全部诉讼费用。法院二审期间，经核实与一审法院查明的事实相符，法院予以确认。二审中，链家公司经办人卢某、师海燕的丈夫盛某某出庭作证。卢某称：签约时盛某某没有授权委托书，其让盛某某签了代理书，明确告知需师海燕授权。此后一直没有拿到师海燕的授权。卢某认可2017年6月25日与师海燕起争执并报警110，在店里找到的补充协议有“产权人回京，不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”的文字，卢某否认签约时有这行字。盛某某称：签约时合同本身有问题“不满五唯一写的满五唯一”，且该房产系师海燕的婚前个人财产，其无权处置，因此在补充协议上手写了“产权人回京，不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”的文字。经师海燕的申请，法庭调取了2017年6月25日师海燕报警后警察在链家公司门店的录像。录像显示拿到两份补充协议原件，有盛某某手写的那行文字。康红勋认可录像的过程，但称那是师海燕精心设计的圈套。二审庭审中，康红勋表示签约时其明知盛某某须经师海燕的授权。北京市第二中级人民法院二审认为，《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义定立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理为我国法律所确认。根据表见代理制度概念及立法规定，表见代理应具备相应的构成要件，其中相对人为善意且无过失，是构成表见代理的主观要件，即相对人不知行为人所为的行为系无权代理。如果相对人即明知他人为无权代理，仍与其实施民事行为，就失去了法律保护的必要，故表见代理不成立。本案中，根据已查明的事实，链家公司作为居间方始终在要求盛某某取得师海燕的授权，作为买房人康红勋亦明知盛某某必须取得师海燕的授权，代理方有效，因此盛某某的签约行为不构成表见代理。《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。狭义无权代理是指既没有委托授权，又没有法律上的根据，是不属于表见代理的未授权之代理。本案中，盛某某自始至终没有取得师海燕的授权，且师海燕明确表示拒绝追认，故盛某某的签约行为属无权代理，盛某某的代理行为对师海燕不发生效力。房屋买卖应当签订书面合同是法律的规定，本案中师海燕在签订合同过程中向链家公司工作人员发出微信，微信内容亦在协议中有所体现，且收取了康红勋的部分款项，但师海燕的上述行为，均不构成法律意义上的合同成立。综上所述，盛某某以师海燕的名义与康红勋签订的《北京存量房屋买卖合同》以及与康红勋、链家公司签订的《补充协议》因无师海燕的授权及追认，属于无权代理，对师海燕不发生效力。康红勋请求师海燕承担合同的违约责任，没有法律依据，法院不予支持。北京市第二中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）京02民终8281号民事判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初21014号民事判决；二、驳回康红勋的诉讼请求。本院再审查明事实与原审查明事实一致外，另查:康红勋所持《补充协议》原件无“产权人回京，不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”的文字表述。以上事实，有《北京存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及当事人陈述等在案佐证。本院再审认为:本案的争议焦点是师海燕之夫盛某某代理行为的效力问题及康红勋的诉讼请求能否获得支持。本案中，虽师海燕未出具书面授权委托书，但全面考虑师海燕之夫盛某某代理师海燕签署合同时出示了相关证件、师海燕与卢某消息往来、师海燕收取定金等情况，能够形成证据链证明师海燕对于盛某某代理其签订合同是知情并且同意的，并以自己的行为对案涉房屋的买卖作出了真实意思表示，康红勋有理由相信盛某某有代理权，且康红勋主观善意，无明显过失。故应当认定《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，对师海燕及康红勋具有约束力，师海燕应对代理人盛某某的行为承担民事责任。康红勋要求师海燕依约支付违约金的请求应予以支持。一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及康红勋的损失情况、预期利益等综合因素酌情确定师海燕向康红勋支付60万元违约金是正确的。综上，康红勋的再审理由及请求有事实及法律依据,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2017）京02民终8281号民事判决；二、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初21014号民事判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25780元，由师海燕负担2万元（于本判决生效之日起15日内交纳），由康红勋负担5780元（已交纳）。二审案件受理费9800元，由师海燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 培审 判 员  李 晓审 判 员  张学梅二〇一九年五月二十日法官助理  盛 楠书 记 员  陈 瑶