广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初4732号原告（反诉被告，以下简称原告）：贺正平，男，汉族，1967年3月28日出生，住址：四川省达州市通川区，委托诉讼代理人：张俊雄，广东环广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淦泉，广东环广律师事务所律师助理。被告（反诉原告，以下简称被告）：邓国强，男，汉族，1968年9月5日出生，住址：广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。原告贺正平诉被告邓国强以及邓国强反诉贺正平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月25日公开开庭进行了审理，原告贺正平及其委托代理人张俊雄、陈淦泉，被告邓国强的委托代理人吴明恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺正平诉称，2017年9月7日，原告与被告签订《厂房、房舍、商铺租赁合同》，被告将位于东莞市樟木头镇××楼，E栋二楼，F栋二楼（四个门面2-3楼）（以下简称“租赁厂房”）租赁给原告作为生产加工使用，租赁期限自2017年9月7日起至2022年10月30日止，租金为15000元/月，租金从2017年11月1日起算。同日，原告向被告支付租赁定金30000元及首期租金15000元，被告向原告出具相应的收据。合同签订后，原告对租赁厂房进行装修，共产生装修费用120398.7元。在租赁期间，原告每月通过微信或银行转账的方式支付相应的租金和水电费，如约履行义务。2018年10月中旬，被告突然通知原告，要求原告办理二次消防证。经原告到当地消防大队了解得知，要办理上述证件，需被告配合提供一次消防主体建筑意见书等资料。经原告多次与被告沟通，被告始终拒绝提供，致使原告无法办理二次消防证。2018年11月7日起，被告开始对租赁厂房进行停电。后经原告再三与被告沟通，被告仍拒绝提供相应资料给原告办理二次消防证，也拒绝恢复租赁厂房的供电，原告不得不搬离租赁厂房。原告因此遭受巨大的经济损失。原告认为，被告于2018年11月7日起即对租赁厂房采取停电措施，导致原告无法正常使用租赁厂房，原告租赁的目的已落空，被告的行为已违反了合同约定的基本义务及严重损害了原告的合法权益，原告有权解除双方签订的租赁合同并要求被告按合同租赁期限折旧赔偿原告的装修损失。为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2017年9月7日签订的《厂房、房舍、商铺租赁合同》；2、被告向原告双倍返还租赁定金60000元；3、被告赔偿原告房屋装修损失92706.99元【计算方式：120398.7元*（1-1.17年÷5年）】；4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：确认原告与被告签订的《厂房、房舍、商铺租赁合同》于2018年11月7日已解除。被告邓国强辩称，原告诉讼请求没有任何事实及法律依据，原告拒不履行申办二次消防的责任，拖欠租金及水电费并单方面主张解除租赁合同，上述行为构成严重违约，恳请法院驳回原告全部诉讼请求并依法支持被告反诉请求。被告邓国强反诉称，因原告计划成立公司，有意租赁被告的厂房作为其公司生产经营场所。2017年9月7日，原、被告签订租赁合同，被告将位于东莞市樟木头镇××／××／××楼出租给原告作为生产加工使用，约定承租人每月初第一日缴付当月费用，逾期十日未付租金或其他费用则视为承租人违约，出租人有权停止水电供应，约定由承租人在租赁期间做好消防、环保、安全等相应工作并自负费用。合同签订后，被告依约将案涉租赁物交付给原告。原告于2017年11月20日与另一股东李庆雄注册成立东莞市正雄纸品工艺有限公司，将案涉租赁物作为该公司的经营场所进行生产加工，原告应当依法依约开展生产经营。由于原告没有依法依约做好消防工作，导致案涉租赁物在2018年9月5日的消防监督检查中被要求整改，但因原告擅自将部分租赁物转给东莞市诺峰实业有限公司，所以原告在收到整改通知后与诺峰公司互相扯皮而没有及时整改也没有进行二次消防申报，消防部门在2018年9月12日给予责令停产停业及80000元罚款的行政处罚，上述损失依法应当由原告承担。2018年10月下旬，原告声称诺峰公司因不肯承担二次消防整改及申报费用而搬走，所以原告告知被告同意以正雄公司的名义申报二次消防，但原告同意申报后却借故推托，至今都没有进行二次消防申报。事实上，根据正雄公司股东李庆雄在2019年2月25日提供的资料显示，原告与李庆雄在2018年3月24日就协议解散正雄公司并在2018年10月11日完成注销手续，证明在正雄公司注销的情况下，原告仍谎称会申报二次消防，实际是企图未经二次消防验收就擅自恢复生产经营。在原告违法经营及拖欠2018年11月租金、拖欠2018年10月水电费超过十日的情况下，被告作为出租人依法有权采取措施避免遭受行政处罚等损失，但在出租人仅于2018年11月7日停电一次的情况下，原告就拒不支付租金、水电费并单方面要求解除合同，该行为已严重损害了被告的合法权益。故此，请求法院判令：1、解除反诉原、被告双方2017年9月7日签订的《厂房、房舍、商铺租赁合同》；2、反诉被告在法院判决生效之日起三日内将其占用的位于东莞市樟木头镇××号的案涉租赁物返还给反诉原告；3、反诉原告依法没收案涉租赁押金30000元；4、反诉被告立即向反诉原告支付租金（租金按每月15000元为标准，从2018年11月计至案涉租赁物实际返还给反诉原告之日止，暂计至2019年3月为75000元）；5、反诉被告立即向反诉原告支付2018年10月至2019年2月的水电费7337元；6、反诉被告立即向反诉原告支付解约违约金45000元；7、反诉被告赔偿反诉原告行政处罚损失80000元；8、诉讼费由反诉被告承担。原告贺正平辩称，双方签订的租赁合同已于2018年11月7日解除，被告不配合原告办理二次消防证，同时于2018年11月7日采取停电措施，导致租赁合同目的无法事实，已构成根本违约，请求法院驳回被告所有的诉讼请求。经审理查明，2017年9月7日，原、被告签订《厂房、房舍、商铺租赁合同》，约定被告将位于东莞市樟木头镇××、××、××（××个门面××楼）租赁给原告作为生产加工使用，租赁期限从2017年9月7日至2022年10月30日，租金每月15000元，押金30000元。该合同第四条第（2）款约定，如果逾期十日未交付租金或其他费用，作违约处理，则被告停止水电供应，被告有权终止合同并将原告押金归被告所有（原告所交押金，不退回原告，不得抵扣原告所欠费用），并被告追缴原告所欠费用，责令原告搬迁，收回厂房；第（4）款约定，租赁期间，原告如需提前终止合同，作违约处理，必须提前叁个月书面通知被告或者一次性支付三个月租金、管理费及供电局计费容量原告按所需功率分摊的基本电费，并付清所有费用（…），原告定金归被告所有（原告所交押金，不退回原告，不得抵扣原告所欠费用）…。合同第八条约定，原告在租赁期间，应做好消防、环保、安全等相关工作，其费用由原告负担；原告生产经营所需之工商、税务等费用及相关手续，由原告自行解决，但被告可以协助…。2017年9月7日，原告向被告缴纳了押金30000元。2017年10月10日，原告与李庆雄签订《股东出资协议书》，申请设立东莞市正雄纸品工艺有限公司，经营地址为东莞市樟木头镇金河社区金河路******，该公司于2017年11月20日成立。2018年3月24日，原告与李庆雄签署《东莞市正雄纸品工艺有限公司清算协议》，对东莞市正雄纸品工艺有限公司进行清算，并于2018年10月11日核准注销了东莞市正雄纸品工艺有限公司。2018年4月26日，原告与东莞市诺峰实业有限公司签订《厂房、房舍、商铺租赁合同》，将案涉租赁物中的D栋二楼、E栋二楼、升降机入口二楼出租给东莞市诺峰实业有限公司作为仓储使用。2018年9月5日，东莞市公安消防局樟木头大队对案涉厂区进行消防监督检查，发现部分设置存在重大火灾隐患，并责令东莞市金成通讯设备有限公司于2018年12月7日前改正。2018年9月12日，东莞市公安消防局樟木头大队以上述情形对东莞市金成通讯设备有限公司处以80000元罚款的行政处罚。被告于2018年9月26日已缴付了上述罚款。原告称在2018年11月1日，被告组织案涉租赁物厂区的租户开会，原告与东莞市诺峰实业有限公司参与了会议，会上，被告表示厂区内的厂房需要办理二次消防证，如需委托被告办理，则代办费用的收费标准为每平方米50元，会议结束的当天，东莞市诺峰实业有限公司就办理二次消防证事项咨询樟木头大队，樟木头大队表示如需办理二次消防证，则需提供相应的材料，其中材料包含一次消防证即房屋主体消防意见书。2018年11月5日，案涉租赁物的厂区管理人周经湘重审厂区内厂房需要办理二次消防证，并提出方案：1、可委托被告办理二次消防，2、委托其他代办机构办理二次消防，3、拒不办理二次消防的租户请在下次消防检查前搬走。如有个别单位不能完全配合消防证件办理及整改，则于2018年11月7日早上八点停电整顿。当天，原告将方案及停电事宜传达给东莞市诺峰实业有限公司，东莞市诺峰实业有限公司表示自行办理二次消防。2018年11月6日，原告与东莞市诺峰实业有限公司一起联系被告，并向被告表示办理二次消防需要其提供房屋主体消防意见书。当天晚上，厂区管理人周经湘在收到被告通知后，对案涉租赁物采取停电措施。2018年11月12日，被告通知原告到工业园办公室取一次消防证，原告收到通知后，立刻到工业园办公室，但被告只提供了《复查意见书》，并表示《复查意见书》是一次消防证，后原告随即将《复查意见书》转交给东莞市诺峰实业有限公司。当天，东莞市诺峰实业有限公司带着相应材料到樟木头大队处申办二次消防，樟木头大队表示《复查意见书》并非有效的一次消防证，随后，东莞市诺峰实业有限公司将情况反馈给原告，原告随即询问被告，并要求其提供有效的一次消防证，但经原告多次催讨，被告至今仍未提供有效的一次消防证。2018年11月7日，被告对案涉租赁物采取了停电措施。原告提交的其与周经湘的微信聊天记录显示，2018年11月9日，周经湘发出一条厂房招租最新动态，证实被告对案涉租赁物进行重新招租，原告主张其于被告采取停电措施后即搬离了案涉租赁物，至此，双方的租赁合同关系已于2018年11月7日解除。原告提交了微信账单详情，证实已支付截至2018年10月份的租金。原告提交了装修费票据，证明因对案涉厂房进行了装修，由于被告违约，因此应按合同租赁期限折旧赔偿原告损失。被告提交了《消防承建合同书》、东应急樟消审字【2018】第0038号《建设工程消防设计审核意见书》及其附表、樟公消监（95）字第Z13号建筑设计防火审核意见书、东公消验字【2001】第V-937号建筑工程消防验收意见书、东应急樟消验字【2019】第0001号建设工程消防验收意见书及其附表，佐证在向消防主管部门缴纳罚款后，被告及愿意继续租赁的六个租客开始出资聘请有资质的专业机构为其占有使用的物业办理二次消防验收，消防合同签订后，专业机构依约代为申报二次消防，工业园除案涉租赁物外的其他厂区在2018年12月3日二次消防设计合格，在2019年1月2日通过了二次消防验收，而且东应急樟消审字【2018】第0038号《建设工程消防设计审核意见书》显示“原建筑已通过审核和验收”，证明案涉租赁物在出租给原告前已通过一次消防验收。被告为主张2018年10月至2019年2月的水电费，提交了租金、管理费、水、电缴费通知单佐证。另查明，案涉租赁物所在厂区办理了不动产权证，房屋所有权××××东莞市金成通讯设备有限公司，东莞市金成通讯设备有限公司系自然人独资有限公司，股东为被告邓国强。以上事实，有《厂房、房舍、商铺租赁合同》、收据、微信账单详情、微信聊天记录、通话录音、装修费单据、不动产权证书、东莞市金成通讯设备有限公司营业执照、东莞市正雄纸品工艺有限公司营业执照、《复查意见书》、《重大火灾隐患整改通知书》、《行政处罚决定书》、罚款单据、东莞市诺峰实业有限公司《厂房、房舍、商铺租赁合同》、《股东出资协议书》、《清算协议》、工商登记信息、租金、管理费、水、电缴费通知单、《消防承建合同书》、东应急樟消审字【2018】第0038号《建设工程消防设计审核意见书》及其附表、樟公消监（95）字第Z13号建筑设计防火审核意见书、东公消验字【2001】第V-937号建筑工程消防验收意见书、东应急樟消验字【2019】第0001号建设工程消防验收意见书及其附表以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案属于租赁合同纠纷，案涉租赁物办理了不动产权证，符合法律规定，案涉租赁合同合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为原告或被告是否存在违约行为，违约责任如何承担。从庭审意见看，双方争议主要围绕着一、二次消防验收的问题，从目前了解的情况可以确定的系办理二次消防需要有第一次消防验收，被告已经提交了《消防承建合同书》、东应急樟消审字【2018】第0038号《建设工程消防设计审核意见书》及其附表、樟公消监（95）字第Z13号建筑设计防火审核意见书、东公消验字【2001】第V-937号建筑工程消防验收意见书、东应急樟消验字【2019】第0001号建设工程消防验收意见书及其附表，可以证实除案涉租户外的其他厂区租户已经办理了二次消防验收，且被告就原建筑物已经办理了一次消防。至于原告为何没有办理二次消防，原告称系被告未提供一次消防的资料给他，而被告称系因原告将案涉租赁物转租给东莞市诺峰实业有限公司后，原告与东莞市诺峰实业有限公司之间存在纠葛，而原告也未进行二次消防申报所导致，对此，双方各执一词。从现有证据看，原告在承租案涉租赁物后，与李庆雄成立了东莞市正雄纸品工艺有限公司在案涉租赁物地址经营，后因经营不善，于2018年3月对东莞市正雄纸品工艺有限公司进行了清算，并于2018年4月将案涉租赁物部分转租给东莞市诺峰实业有限公司。东莞市公安消防局樟木头大队对案涉租赁物所在厂区进行消防检查时，以案涉厂区存在重大火灾隐患为由要求东莞市金成通讯设备有限公司在2018年12月7日前进行限期整改，并要求东莞市金成通讯设备有限公司在火灾隐患消除前采取措施，确保消防安全。原告在《情况说明》中自认被告于2018年11月组织了租户就上述问题召开会议并提出方案，并通知如不配合消防证件办理及整改的于2018年11月7日停电整改。从被告庭前提交的证据看，被告当时提交的系《复查意见书》以证实有办理一次消防验收，而上述证实有办理一次消防的建设工程消防验收意见书系在庭审后提交的，加上被告并无证据证实有将第一次消防验收的建设工程消防验收意见书给予原告，由此，可以佐证被告并未向原告提供一次消防验收的资料，但即便如此，在被告确已办理了一次消防验收的情况下，该情形不足以认定被告违约，况且消防部门并未因案涉厂区存在重大火灾隐患为由而不准使用案涉租赁物，不因二次消防的问题而致使合同目的无法实现。在二次消防问题出现后，从其他租户聘请专业机构代办二次消防的情况看，除了申报二次消防外，还需要按照消防部门的意见完成必要的消防工程，但原告并无证据证实有积极进行二次消防的整改（消防工程），在此情况下，鉴于从消防部门发出整改通知之日起至被告采取停电措施之日已有两个月的时间，由此可以视为被告给予了原告合理的整改时间，但至消防部门给予的整改期限只剩下一个月的情况下，被告应消防部门的要求采取确保消防安全的停电措施来督促原告进行整改，其行为合理，且从被告提交的租金、管理费、水、电缴费通知单看，11月份的车间电表仍在转动，即可以证实被告并非一直采取停电措施，只是通过该行为来督促原告办理二次消防。至于原告，首先，厂区内的其他租户有办理二次消防属于客观事实；其次，在出现二次消防问题后，至被告采取停电措施前，从被告提交的租金、管理费、水、电缴费通知单看，2018年10月，租赁物的水电基本没有使用，由此可以证实在被告采取停电措施前租赁物内已基本停止了生产经营活动。综合上述情形，虽然被告并未及时向原告提供一次消防验收的资料，但被告办理了一次消防验收属于客观事实，且并未因被告未提供一次消防验收资料而对原告的生产经营构成影响，被告采取的停电措施属于短暂的整改措施，原告据此主张被告违约，依据不足。被告采取停电措施后，原告即拒付租金，鉴于被告采取的停电措施属于短暂的整改措施，不至于影响原告的生产经营，且原告在被告采取停电措施前已基本停止了生产经营，原告由此拒付租金属于违约行为，应承担相应的违约责任。因被告于2019年3月18日提起反诉要求解除与原告之间的租赁合同关系，而原告收到被告反诉材料的时间系2019年3月19日，故本院依法确认原、被告之间的《厂房、房舍、商铺租赁合同》于2019年3月19日解除。原告并无证据证实有将租赁物返还给被告，且从其与李庆雄的清算协议看，李庆雄仍占用部分租赁物，庭审中，原告也确认李庆雄占用临街门面，由此，原告应于本判决生效之日起三日内将案涉租赁物返还给被告。至于押金，依据《厂房、房舍、商铺租赁合同》第四条第（2）款之规定，被告主张没收押金30000元，本院予以支持。至于租金，虽然从原告与周经湘的微信聊天记录中得知，周经湘于2018年11月9日有向原告发出一份招租信息，但该聊天记录属于原告与周经湘两人之间的，并无证据证实周经湘有向外就案涉租赁物进行招租，且即便存在招租行为，也只能视为被告在与原告协商退租事宜的情况下，有意向就案涉租赁物对外招租，与原告是否有将租赁物交还给被告之间并不存在必然的因果关系。因此，原告应2018年11月1日起，按每月15000元的标准向被告支付案涉租赁物的租金及占有使用费至原告实际将租赁物返还给被告之日止。至于水电费，虽然被告提交了租金、管理费、水、电缴费通知单，但被告并无水电表读表照片、缴费单据等佐证，不足以证实真实发生的水电费用，故对该部分费用不予支持。至于违约金，按照《厂房、房舍、商铺租赁合同》第四条第（4）款约定，原告提前要求解除与被告之间的租赁合同关系应向被告支付三个月的租金，被告诉请原告支付45000元的违约金，本院予以支持。至于行政处罚款80000元，首先，该部分款项系整个厂区的罚款，并非单指案涉租赁物；其次，《厂房、房舍、商铺租赁合同》中仅约定了承租人应做好消防等相关工作，费用由承租人承担，但并未约定承租人必须办理二次消防，出租人作为租赁物的管理者理应督促并协助承租人办理二次消防，被告并无证据证实有督促原告办理二次消防但原告拒不办理的情形，由此导致的行政处罚应由原告自行承担。因案涉《厂房、房舍、商铺租赁合同》属原告违约，原告诉请双倍返还定金60000元及赔偿装修损失的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告贺正平与被告邓国强之间签订的《厂房、房舍、商铺租赁合同》于2019年3月19日解除；二、限原告贺正平自本判决生效之日起三日内搬离案涉租赁物并向被告邓国强交还案涉租赁物；三、被告邓国强没收原告贺正平缴纳的押金30000元；四、限原告贺正平自本判决生效之日起五日内向被告邓国强支付租金及占有使用费（以15000元/月的标准，从2018年11月1日起计至原告贺正平实际搬离并交还案涉租赁物之日止）；五、限原告贺正平自本判决生效之日起五日内向被告邓国强支付违约金45000元；六、驳回原告贺正平的全部诉讼请求；七、驳回被告邓国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3354元，由原告贺正平负担，原告贺正平已预交上述费用。反诉案件受理费2403元，由原告贺正平负担1519元，被告邓国强负担884元，被告邓国强已预交上述费用。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长 朱 畅审判员 管 燕审判员 周淑君二〇一九年五月八日书记员 张楚妍张钰附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。