广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初790号原告：珠海市京师物业管理有限公司，住所地珠海市吉大景山路西侧（吉大邮电局侧）一层E商场E1商铺，统一社会信用代码91440400677111853Y。法定代表人：田峰，经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱光柱，男，该公司工作人员。被告：林仕宽，男，1968年12月17日出生，汉族，住珠海市斗门区。原告珠海市京师物业管理有限公司（以下简称京师物业公司）与被告林仕宽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告京师物业公司的委托诉讼代理人朱光柱与被告林仕宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京师物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2012年11月1日至2012年12月31日及2013年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费3355元（55元/月×61个月）；2.被告向原告支付公用电费24元；3.被告向原告支付滞纳金626.8元（以欠费金额为本金基数，按日万分之一标准，从欠费之日起计至起诉之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：斗门宏达新村是2001年开发建造的小区。2012年中，时任在管××珠海市新源物业管理有限公司撤出小区，宏达新村无人看管杂乱无序。同年11月1日，原告经当地居委会批准进驻银海花园与宏达新村进行管理。进驻后，原告兢兢业业，认真履行管理职责，得到了小区大部分业主的认可。原告为小区提供了安全保障服务、对小区的公共环境卫生和秩序进行必要的维护和管理、对相关设施进行了基本的维修、养护，使小区环境和秩序得到了改善。原告每户收取的物业费是沿用十八年前的建筑面积每月每平方米0.5元的标准，被告房屋建筑面积为110.47平方米。截至2018年8月31日，被告已连续拖欠61个月的物业服务费及公用电分摊费。为此，原告曾多次上门向其催收上述款项，但至今无果。对于被告无故连续拖欠相关费用的行为，原告决定根据法律规定向被告收取滞纳金。因物价及人工成本增加和有部分业主长期不交物业服务费，公司经营亏损，原告已于2018年8月31日24时正式终止对银海花园与宏达新村的管理服务。综上，被告连续拖欠物业服务费的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。故原告提起诉讼，望判如所请。原告京师物业公司对其诉称向本院提交如下证据：1.证明一份，拟证明原告实际管理小区的事实；2.珠海市物业服务企业登记备案证明一份，拟证明原告具有物业管理的资质；3.公告一份，拟证明原告于2018年8月31日终止对银海花园与宏达新村的物业管理服务，原告将公告张贴在小区内，并抄送有关部门；4.不动产权登记表一份，拟证明被告是本案适格的主体；5.宏达新村欠费明细一份，拟证明被告拖欠物业服务费及公用电费的金额；6.律师函图片一份，拟证明原告向被告催收物业服务费，被告拒不缴纳的事实。被告林仕宽辩称：一、原告作为诉讼主体不适格。第一，原告的营业执照登记的住所地位于珠海市××××区，原告没有在珠海市××区设立分公司或分支机构，也没有到工商部门办理经营地址备案手续，根据《珠海经济特区商事登记条例》第十六条的规定，原告在珠海市××区地域范围内的经营属于无证照经营，其违反了《无证无照经营查处办法》第二条的规定；第二，工商企业、个体经营者从事某项生产经营活动应当依法取得营业执照，否则属于无照经营。本案中，原告并非独立的法人，其没有取得营业执照和相关资质，应属于非法经营。根据《无照经营查处取缔办法》第十四条及《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第七十条的规定，对于无照经营行为，应当由工商行政管理部门依法予以取缔，没收违法所得，触犯刑法的，依照刑法关于非法经营罪，依法追究刑事责任；第三，原告违法违规行为已清晰明白，其违法经营所产生的财产属于违法所得，不受法律保护，所以原告不是适格的诉讼主体，本案也不能适用小额诉讼程序。二、原被告间不存在合同纠纷。原被告间没有签订任何合同，且原告无相关营业的证照，其也不具备与被告签订合同的资质，即使签订合同也是无效的。物业服务费不是法定必须缴纳的费用，是根据合同所产生的，原告没有让业主在合同上署名就是对业主知情权和参与权的侵犯。根据合同法第三十二条的规定，这样的合同违反合同相对性，是不成立的。原告强行向业主收费的行为已触犯刑法的“非法经营罪”与“强迫交易罪”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确物业服务企业与业主间的物业服务合同纠纷需双方存在自愿、平等、受法律约束的合同才能产生，否则物业服务合同纠纷就不存在。根据该解释第十条的规定，原被告间不存在具有法律效力的物业服务合同，所以原告不能以存在事实上的物业服务为由向业主收取物业服务费。三、珠海市××区井岸镇南湾社区居委会（以下简称南湾居委会）出具的证明属于虚假陈述，不能作为原告收取物业服务费的依据。曾有业主于2018年8月31日通过井岸镇综治信访维稳中心向南湾居委会求证，南湾居委会作出书面回应，称其并没有参与原告进驻小区管理的事项。而且，根据《社区居委会工作内容》的规定，居委会没有权力为居民指派物业服务企业进驻小区进行管理。四、被告不知道原告从何时通过何种方式进驻小区，后来有人上门收取物业服务费，被告才知道前一任物业公司更换了。被告曾要求原告提供斗门区工商部门颁发的营业执照、物业管理备案证明及物价局核准的收费证明，但原告从进驻到撤场的六年时间里一直不愿意办理。原告存在违法经营的行为，为了保障自己的合法权益，也为了维护社会秩序，被告不同意支付物业服务费。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告林仕宽对其辩称向本院提交如下证据：收据一份，拟证明被告曾向原告缴纳2014年7月至2014年9月的物业服务费165元。本院依职权调取如下证据：1.（2018）粤0403民初2179号卷宗一册；2.（2018）粤0403民初2182号与（2018）粤0403民初2198号民事判决书各一份；3.现场勘验照片一组；4.本院向南湾居委会所作的询问笔录一份；5.南湾居委会向本院提交的介绍信一份；6.本院在南湾××笔录××照片××组。原被告围绕诉讼请求依法提交的证据及本院依职权调取的证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告的质证意见，本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2、4有原件，故本院对上述证据形式上的真实性予以确认；证据5为原告单方制作，对其证明内容将以本院查明的事实予以综合分析认定；证据3、6没有其他证据予以佐证，被告也不予认可，本院不予采纳。对于被告提交的证据及本院依职权调取的证据均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，南湾居委会出具证明：兹有珠海市京师物业管理有限公司于2012年11月1日起至今管理我辖区的宏达小区、银海花园二小区。该两个小区至今未成立业主委员会。珠海市××区井岸镇社区建设办公室在该证明上加了“情况属实”的意见。2018年7月，原告起诉位于珠海市××区井岸镇××（××二苑）第1-5栋、11-14栋（以下简称案涉小区）的20户业主，要求业主缴纳物业服务费、公用电费及滞纳金，案号为（2018）粤0403民初2179-2198号。本院受理该系列案后，于2018年8月28日对案涉小区的物业服务情况进行了现场勘验，勘验表明：案涉小区的入口处有保安室一间，进出小区有设置道闸，小区环境卫生尚可，但存在消防设施缺失、违建、部分商铺排污到雨水管道、雨水污物外溢的问题。2018年9月，本院作出上述案件的民事判决书，判决业主按照建筑面积每月每平方米0.4元的标准向原告支付拖欠的物业服务费，同时驳回了原告要求业主支付公用电费和滞纳金的诉讼请求。上述判决已发生法律效力。案涉小区的部分业主曾向珠海市斗门区工商行政管理局（以下简称区工商局）投诉原告，区工商局于2018年8月21日作出《责令改正通知书》，认为原告在案涉小区从事的物业管理活动违反了《珠海经济特区商事登记条例》第九条的规定，构成未办理备案从事经营活动行为，责令原告于2018年8月24日前改正上述违法行为。2019年5月7日，本院对案涉小区的物业服务情况进行了现场勘验，勘验表明：案涉小区以第14栋为边界，三面建有围墙，将小区的第1-5栋、11-14栋围在一起，形成封闭的区域。小区内有南北两个出入口，北边出入口设有道闸，车辆与行人可以进出，南边出入口为消防通道，有铁门，行人可以进出。两个出入口旁各建有平房一间，平房内摆放有桌子、椅子、床、电脑、电风扇、电饭煲等生活用品，平房的门被锁上。小区内的部分公告栏、楼宇外墙、楼梯间、车房外墙等公共区域张贴有原告署名的警告、通知、公告或者温馨提示，提醒业主“不要乱扔垃圾”、“不要乱停放车辆”、“要保持环境清洁”、“要注意消防安全”及“按时缴纳物业费”等事项，该部分文件落款时间最早为2013年6月15日。小区的部分公共区域被划分为机动车停车位，车位前有编号或者车牌号。2019年5月7日，本院到南湾居委会了解案涉小区的物业服务情况，并向南湾居委会做了询问笔录，据反映：案涉小区位于珠海市××区井岸镇××（××二苑），分为银海花园与宏达新村，包括第1-5、11-14栋，一共294户。原告进驻案涉小区后，为小区提供了保安、楼道保洁、车位管理、疏通下水道及吸粪的物业服务，但物业服务的效果一般，因收费较低、欠费人数较多等原因，原告于2018年9月撤场。南湾居委会表明，其于2018年3月27日出具的证明中所称的“宏达小区、银海花园二小区”包括位于珠海市××区井岸镇××、××栋。另查明，案涉珠海市××区井岸镇×××路××苑×栋×单元×××房于2001年11月24日办理不动产权属登记，权属人为被告林仕宽，建筑面积110.47平方米。原告于2017年12月28日出具的《宏达新村、银海花园小区住户缴交物业管理费的真实情况》显示，案涉小区一共294户，从2013年至2017年大部分业主已缴纳物业服务费。被告当庭表示，在原告进驻服务之初，其不知道物业服务公司更换了，所以向原告支付了2013年1月1日至2013年9月30日的物业费，其后家人在被告不知情的情况下又向原告支付了2014年7月至9月的物业服务费，此外被告没有向原告支付过其他费用。被告开庭时表示对本案适用小额诉讼程序持有异议，本院认为被告的异议不成立，已当庭告知本案适用小额诉讼程序的依据。本院认为，关于被告是否应当支付物业服务费的问题。虽然原被告没有签订书面的物业服务合同，但根据原告提交的证据、南湾居委会的询问笔录、本院的现场勘验及已经生效的判决，足以认定原告自2012年11月起对案涉小区提供了安保、保洁、车辆停放秩序管理等基本的物业服务。被告作为案涉小区的业主，已实际接受了原告提供的相关物业服务，根据公平原则，被告应当向原告支付物业服务费。关于物业服务费的金额问题。原告主张被告没有支付2012年11月1日至2012年12月31日及2013年10月1日至2018年8月31日的物业服务费，被告提交的收据可以证明被告已向原告支付2014年7月1日至2014年9月30日的物业服务费165元，故原告主张的被告欠费期间应当扣除已缴费期间，即被告没有缴纳物业服务费的期间为2012年11月1日至2012年12月31日、2013年10月1日至2014年6月30日及2014年10月1日至2018年8月31日，共计58个月。原告主张按照每月每平方米0.5元的标准向被告收取物业服务费，符合该类型房屋在斗门区当地的物业服务费的一般水平。但是，被告不同意缴纳物业服务费。经本院现场勘验及已生效的判决查明的事实，原告提供的物业服务确实存在部分问题，本院根据原告提供的物业服务项目和服务质量，酌情确定被告按照每月每平方米建筑面积0.4元的标准向原告支付物业服务费。经本院核算，被告应当向原告支付的物业服务费为2563元（0.4元/平方米/月×110.47平方米×58个月）。关于原告主张被告支付公用电费的问题。原告没有提供充分证据证明其主张的公用电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应当负担的公用电费的金额，本院无法核算出被告应当支付的公用电费，故本院对原告的该项请求不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。本院认为，原被告之间并未签订物业服务合同，双方未就滞纳金进行明确约定，前述本院确定被告向原告支付的物业服务费是根据公平原则，由被告对原告提供的物业服务作出的折价补偿。且本院对原告主张被告支付公用电费的请求没有支持。据此，原告要求被告承担逾期支付物业服务费和公用电费的滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于被告抗辩原告存在非法经营的问题。本院认为，被告辩称的问题属于行政管理问题，被告可向相关部门反映处理，不属于本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十一条的规定，判决如下：一、被告林仕宽于本判决生效之日起七日内向原告珠海市京师物业管理有限公司支付从2012年11月1日至2012年12月31日、2013年10月1日至2014年6月30日及2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费2563元；二、驳回原告珠海市京师物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告珠海市京师物业管理有限公司已预交），由原告珠海市京师物业管理有限公司负担9元，被告林仕宽负担16元。本判决为终审判决。审判员 张 丹二〇一九年五月三十一日书记员 段俏俏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百八十一条当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录。