河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终9901号上诉人（原审被告）：河南雅致俊荣商贸有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区翠竹街**863软件园**楼项目**（西）**。法定代表人：牛媛媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕纪国，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人（原审被告）：牛媛媛，女，1979年10月3日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：毕纪国，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京全福德投资管理有限公司，住所，住所地北京市大兴区青云店镇枣林村委会南500米div>法定代表人：徐艳秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈磊，河南九格律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小松，河南九格律师事务所律师。上诉人河南雅致俊荣商贸有限公司（以下简称雅致公司）、牛媛媛因与被上诉人北京全福德投资管理有限公司（以下简称全福德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初27253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。雅致公司、牛媛媛上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违反法定程序。1、本案应中止审理。上诉人向一审提交中止审理申请书。本案必须以上诉人另诉的案件审理结果为依据，最起码这两个案件应当合并审理，而本案却在另案未开庭之前作出判决，明显违反法定程序。2、本案未准许上诉人的勘验申请错误。因被上诉人出租给上诉人的房产存在质量问题，上诉人自开始经营后就多次出现热水管、冷水管爆裂、漏水等问题，导致酒店一楼房间、二楼部分房间出现严重发霉、发潮、蚊虫滋生，地板，地板、房顶脱落而无法使用等后果。上诉人向一审法院提交了现场勘验申请书，但一审法院却未现场勘验，违反法定程序，且导致案件认定事实错误。二、一审判决认定上诉人向被上诉人支付租金错误。因被上诉人出租给上诉人的房产不符合合同约定，上诉人自入住后即有大部分房产无法使用，上诉人不应当向被上诉人支付不能使用的租赁物的租金。且因被上诉人拒绝履行维修租赁物的义务，上诉人为维修租赁物已支出大笔的维修费，该部分费用依法应当从租金中予以扣除，扣除后加上上诉人不应付的租金，上诉人无需再向被上诉人支付租金，被上诉人还需向上诉人返还已支付的租金。二、一审判决认定上诉人违约错误。一审时上诉人提交的与被上诉人负责人孙会如的录音可以证实，并非是上诉人故意不向被上诉人支付租金，系因被上诉人出租的房产存在质量问题，严重影响上诉人正常使用房产，给上诉人的经营造成巨大的损失，且被上诉人拒不履行维修义务，也不向上诉人支付维修费。上诉人不向被上诉人支付租金系因被上诉人违约在先，上诉人系行使《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权的行为，上诉人不存在违约行为。四、一审判决牛媛媛承担连带责任错误。虽然《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。规定了一人公司的股东承担连带责任的情形，但并不能由此免除被上诉人应当提供证据证明牛媛媛的财产与公司的财产存在混同的基本的举证责任，若把所有的举证责任都归于一人公司的股东，很明显违反《公司法》规定的一人公司制度的初衷。在被上诉人未提供任何证据证明牛媛媛的财产与公司的财产存在混同的情况下，一审判决牛媛媛对公司的债务承担连带责任，明显错误。综上，一审判决明显错误，请二审法院依法纠正。全福德公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法。上诉人上诉没有事实及法律依据，请求依法予以驳回。第一，上诉人另行起诉的案件与本案当事人并不相同，不是同一法律关系，不属于必须合并审理的。第二，鉴于上诉人已经针对涉案房屋质量问题另行起诉。一审法院对于其提出的质量问题，未予处理并无不当，而且针对勘验问题上诉人并未向一审法院提交书面的申请，一审法院未予处理并无不当。第三，上诉人所提出的房屋质量问题，并不是阻碍其支付租金的法定事实和理由。第四，上诉人所提出的房屋质量问题并不符合《合同法》所规定的先履行抗辩权。第五，关于牛媛媛和雅致公司承担连带责任。除了《公司法》规定，一人有限公司的股东，不能证明自己的财产独立于公司财产承担连带责任之外，因为牛媛媛是涉案租赁合同的签订人是合同的相对方。在上诉人另行起诉的房屋质量问题中，牛媛媛和雅致公司同时作为原告进行起诉，这也说明了上诉人也认为牛媛媛和雅致公司为一体的，二者在涉案的租赁合同中承担着同样的法律地位。因此，二者应当共同承担连带责任。全福德公司向一审法院起诉请求：1、被告雅致公司向原告支付2018年4月16日至2019年4月15日的租金478000元及违约金（以逾期支付租金为基数，按日3‰计算），暂计算至2018年8月15日，暂计172080元；2、被告牛媛媛依法对被告雅致公司上述付款义务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告提交于2008年3月6日签订的《房屋租赁协议》一份，载明：甲方郑州石桥饭店，乙方原告，甲方将位于南阳路9号院主楼、后楼、2号楼（餐厅楼）、北楼、锅炉房、停车场、约建筑面积1万平方米租给乙方，主楼北边门面房：花都金柜、仙妮蕾德、星华医械，打火机店除外，但到期或提前退房按现价必须租给乙方，现有办公用房508及7楼除外，租期15年，自2008年5月1日至2023年4月30日止，其中2009年至2012年期间每年6月甲方让给乙方一个月的装修期（装修期租金及乙方负担甲方的费用全免，但乙方经营中产生的各项费用需及时交纳），租金50万元，乙方负担甲方职工年统筹金362900元、年住房公积金105600元、职工部分工资461500元，自第六年起每年以1％的递增增加租金、统筹金、住房公积金及职工部分工资额；付款方式，第一年月付，第二年以后半年付（每次付租的前5日付清），4月1日乙方须支付保证金20万元，进场前5日将其余30万元保证金全部交付，进场当日交一个月租金费用141670元等。协议尾部甲方、乙方处分别加盖郑州石桥饭店与原告的公司印章。原告提交《房屋租赁合同》一份，载明：甲方原告，乙方被告牛媛媛，甲方同意出租位于郑州市金水区南阳路9号院融家酒店一至三层的商业用房给乙方用于经营，租赁期限为五年，自2016年2月15日起至2021年4月15日止，甲方于2016年2月16日将上述租赁物一次完整交付乙方，租赁期间年租金，2016年4月16日至2017年4月15日之间，年度租金45万元，即日起每两年递增房租的6％，租金每年交结一次，每到期前15日内，乙方向甲方交纳下期租金，先交款后使用，2016年2月15日前乙方向甲方交纳三月的租金作为押金112500元，2016年2月15日前，乙方向甲方交纳第一期租金、押金共计562500元，甲方只提供收据，如乙方需要发票，开发票产生的税金由乙方支付，甲方收到租金5天内开具收据。租赁合同到期后，乙方无违约行为，甲方在60天内无息退还乙方，租金以现金形式或转账形式支付；甲方权利义务，甲方保证合同中的甲方主体资格、租赁物权属、租赁物的使用许可等全部合法有效，甲方保证向乙方提供水、电表接口的正常供应，租赁物的水、电等设施不能正常使用，而非乙方原因造成的，由甲方负责水电上口维修，并承担维修费用，乙方未能按约定日期向甲方缴纳租金的，每逾期一日，按应给付租金数额的千分之三支付违约金，超过十五天未能给付的，甲方有权终止合同，乙方并应赔偿由此给甲方造成的损失，押金不退，乙方承担一切法律责任；合同签订后，甲方单方提出终止合同的，应提前三个月通知乙方，并征得乙方同意，未经乙方同意，擅自单方终止合同时，甲方应退还乙方缴纳的押金，并按与乙方押金相同的数额向乙方偿付违约金，乙方单方提出终止合同的，应提前三个月通知甲方，并征得甲方同意，未经甲方同意，擅自单方终止合同时，乙方的押金作为违约金偿付，自2016年2月16日至2016年4月15日为乙方的装修改造期，甲方免收房租，乙方在合同履行期间，当月发生的水、电费用，须在次月10日前交付等。审理中，原告称2016年4月15日至2018年4月15日期间的租金系由被告牛媛媛分别以转账、现金方式支付，原被告对此期间已支付的租金均无异议。原告提交被告雅致公司工商登记档案资料一份，显示河南省芷汀酒店管理有限公司注册于2016年6月21日，股东为被告牛媛媛，法定代表人为被告牛媛媛，认缴出资额500万元，出资比例100％，该公司企业名称于2018年4月25日变更为被告雅致公司。庭审中，原被告确认欠付租金为47.7万元，计算期间为自2018年4月16日至2019年4月15日。2019年4月1日，被告牛媛媛、雅致公司诉至本院，诉请：1、原告返还其已支付的租金39.6万元、支付其维修租赁物的支出22.8万元、赔偿其经营损失10万元，以上共计72.4万元；2、郑州石桥饭店对上述第一项诉请承担连带责任；3、诉讼费用由原告、郑州石桥饭店承担。起诉事实与本案一致。一审法院认为，原告与被告牛媛媛签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定履行义务。《房屋租赁合同》签订后涉案房屋用于被告雅致公司的经营使用，被告雅致公司未按照合同约定向原告支付房屋租金，构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定乙方未能按约定日期向甲方缴纳租金的，每逾期一日，按应给付租金数额的千分之三支付违约金，违约金约定过高，本院酌定为按月利率2％。故原告请求被告雅致公司支付2018年4月16日至2019年4月15日期间的租金47.7万元及违约金（以逾期支付租金为基数，按月利率2％为计算标准自逾期支付之日计算至实际付款之日止），符合合同约定，本院予以支持。被告雅致公司系一人有限责任公司，被告牛媛媛系被告雅致公司的法定代表人，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。关于被告雅致公司辩称的原告违约及维修费用问题，其已另案起诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南雅致俊荣商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京全福德投资管理有限公司2018年4月16日至2019年4月15日期间的租金47.7万元及违约金（以逾期支付租金为基数，按月利率2%为计算标准自2018年4月15日计算至实际付款之日止）；二、被告牛媛媛依法对被告河南雅致俊荣商贸有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告北京全福德投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10301元，由被告牛媛媛、河南雅致俊荣商贸有限公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，根据查明的本案事实，涉案《房屋租赁合同》合法有效，当事人均应全面履行各自的义务。上诉人雅致公司经营使用涉案房屋，雅致公司未按照合同约定向被上诉人全福德公司支付房屋租金，构成违约，应承担违约责任。上诉人雅致公司上诉称，被上诉人出租的房屋存在质量问题而违约在先，其不欠被上诉人房租。因上诉人雅致公司针对承租的房屋存在质量问题已另案起诉。上诉人以涉案房屋存在质量问题的理由并不足以抗辩其公司按合同约定支付房租的义务。上诉人雅致公司系一人有限责任公司，上诉人牛媛媛系雅致公司的法定代表人，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上诉人牛媛媛上诉称，其不应对雅致公司的付款义务承担连带责任。牛媛媛的该上诉主张不能成立，本院对此不予采纳。经查，一审法院审理程序并无不当。综上所述，雅致公司、牛媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10301元，由上诉人河南雅致俊荣商贸有限公司、牛媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  贾建新审判员  黄跃敏审判员  刘泽军二〇一九年五月二十四日书记员  李思佳