四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初923号 原告：四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司，住所地四川省达州市西外开发区通锦国际新城。 负责人：朱宏康，经理。 委托诉讼代理人：胡轩，男，系原告公司法务部主任。 被告：昌亚铃，女，1973年6月13日出生，汉族，户籍地四川省达州市通川区，现租住四川省达州市通川区。 原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司（以下简称赛奥物业达州公司）与被告昌亚玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛奥物业达州公司的委托诉讼代理人胡轩，被告昌亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赛奥物业达州公司提出诉讼请求：1、被告昌亚玲支付所欠原告物业费及垃圾清运费共计5441.8元；2、被告昌亚玲支付所欠原告5441.8元的违约金（按中国人民银行同期同档贷款利息计算）；3、被告昌亚玲承担本案诉讼费。事实及理由：原告分别于2006年2月5日、2009年2月27日与四川路桥通锦房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，于2011年4月27日、2016年4月30日与通锦.国际新城业主委员会签订《通锦.国际新城物业服务合同》，并按合同约定履行了相应义务，但被告作为业主，从2015年1月1日开始，未按照合同约定按时缴纳物业费和垃圾清运费。截止2018年已累计欠费5441.8元。2015年12月开始，原告每半年、每年年底多次上门催收、电话催收、张贴《催费单》催收，被告均拒不缴纳。同时根据合同约定，被告应分别按日0.5‰和日3‰的标准承担违约金，原告自愿减少违约金，要求按中国人民银行同期同档贷款利率计算。 被告昌亚玲辩称，2014年，因被告的房屋渗水严重，经多次与原告交涉，原告明确表示尽快处理，并同意减免2014年12月31日之前的物业费6002元，同时承诺若渗水问题未解决，被告不交物业费。由于原告管理不善，下水道因其他业主私自改造水管、长年积累污物等原因导致污水倒渗至被告屋内，特别是2016年底至2017年更甚，被告多次要求原告处理，原告采取清理下水道和排污口的方式暂时解决了渗水问题，但一直未从根本上予以解决。由于原告服务不周到，造成被告房屋受损严重，导致2018年5月被告在将房屋售予他人时，给予了买受人5000元的损失补偿。原告仅电话催收过物业费，未当面催收，也未看见过原告张贴的催收单。原告入驻国际新城小区的时间非诉状上载明的时间。 本院经审理认定事实如下：被告原系四川省达州市通川区××××房屋的业主。2018年5月17日，被告将该房屋售于案外人罗德琴，双方约定交房日期为同年11月30日前，且于交房当日结清水、电、气、物管费。 2006年2月15日、2009年2月27日，原告与四川路桥通锦房地产开发有限公司分别签订《前期物业服务合同》，约定本物业区域业主委员会成立前，由原告管理通锦国际新城；物业管理服务费为多层住宅每月每平方米0.6元、高层住宅每月每平方米1.0元；物业服务费交付时间为每月5日前交纳上月物业服务费，也可按季度、半年、年度交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金等。 2011年4月27日、2016年4月30日，原告（乙方）与通锦国际新城业主委员会（甲方)分别签订《物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对通锦˙国际新城住宅小区提供物业管理服务，甲方委托乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护和管理；物业共用部位的设施设备的日常运行、维修养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生和垃圾收集清运到垃圾站及雨水、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆交通和停放管理；协助公安机关维护公共场所秩序、抓好安全防范等事项的管理工作；业主装饰装修管理服务等；服务费用为确保通锦国际新城物业服务活动正常运行，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，其具体标准约定如下：电梯住宅1.00元/平方米˙月，多层住宅0.60元/平方米˙月，生活垃圾清运处理费（住宅）4.00元/户˙月；乙方按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，需甲方协调的有关问题，甲方应予配合并协商处理；物业服务费用可选择按年度、半年、季度、月交纳，业主和物业使用人根据选择年度应在本年度的二季度末月、半年交纳的在本年度的一季度末月、三季度末月；季度交纳的应在每季度末月；月度交纳的在每月20－30日期间履行交费义务，逾期则按每天3‰支付违约金；乙方配合甲方制定本物业区域业主管理规约，乙方根据本合同和业主管理规约及物业管理规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予配合和支持；乙方可采取规劝、追究违约、索赔等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为等。 ××××房屋为电梯住宅，按照收费标准，被告每月应缴纳的物业管理费和生活垃圾处理费为118.3元，每年应交纳的费用为1419.6元。因案涉房屋存在下水道渗水的问题，经原、被告协商，原告自愿免除被告应当缴纳的2014年12月31日之前的物业管理费和生活垃圾处理费6002元。之后，被告亦从未向原告缴纳过物业管理费和生活垃圾处理费。从2015年1月1日起至2018年10月30日止，被告累计欠费5441.8元。原告多次电话联系被告催收物业费，并于2015年12月起采取每年12月份在小区内张贴催费通知书的方式进行催收，但被告至今未缴纳。 ××××房屋的玻璃曾被外物击穿。由于其他业主私改下水管道的原因导致该房屋下水道渗水。原告应被告的要求采取清理下水道和排污口等方式解决过渗水问题，但未对改道过的下水道予以恢复。2018年初，由于被告自己安装热水器不当的原因导致该房屋渗水。 同时查明，通锦国际新城其业主于2010年11月7日召开首届业主大会，选举产生国际新城业主委员会，并于2010年11月11日报达州市房产管理局备案，经该局审查，符合国务院《物业管理条例》及住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》关于备案的规定，准予备案。 通锦国际新城业主委员会于2018年12月20日出具《证明》一份，证明原告按照物业服务合同完成了物业服务事项，达到了合同的要求和标准等，没有违反合同约定的事项。 本院认为，根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”以及第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同”的规定，原告与四川四川路桥通锦房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，与通锦国际新城业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告按照合同约定履行服务义务，被告理应按合同约定及时缴付物业服务费用。原、被告双方对欠费时间、欠费金额均无异议，本院予以确认。被告以原告未从根本上解决其房屋下水道渗水问题给被告造成损失为由拒交物业服务费。根据物业服务合同的约定，原告须承担整个小区物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理义务，且对共用部位和共用设施的具体范围进行了约定。虽然下水道属共用部分，原告有维修、养护的义务，但下水道堵塞的原因系其他业主私自改道造成，且原告也对该房屋的渗水问题采取过措施进行处理，并因该问题主动减免了部分物业费。因此被告以此理由拒交全部物业费于法无拒，本院不予支持。故对原告主张被告支付下欠的2015年1月1日至2018年11月30日的物业管理费及垃圾清运费共计5441.8元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付所欠物业管理费、垃圾清运费的违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因物业服务合同中约定的违约金从逾期之日起按日3‰计算明显过高，原告主动要求减少为从逾期之日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算，虽然原告未举证证明被告的违约行为对其造成损失的具体金额，亦未举证原告系按年度缴纳物业费还是按季度、按月缴纳，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的等综合因素，本院确定违约金的计算方式为按欠缴物业管理费、垃圾清运费金额从次年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第二条、第十五条、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下： 被告昌亚玲于本判决生效之日起十日内向原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司支付物业服务费、生活垃圾处理费5441.8元及违约金（违约金的计算方式为：2015年1月1日至同年12月31日欠费1419.6元的违约金从2016年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2016年1月1日至同年12月31日欠费1419.6元的违约金从2017年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2017年1月1日至同年12月31日欠费1419.6元的违约金从2018年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止；2018年1月1日至同年10月30日欠费1183元的违约金从2019年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元，由被告昌亚玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇一九年五月十日 书记员 廖晨妤