贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1745号 上诉人（原审被告）:贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际**，统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人：阮剑,该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳(黔西)律师事务所律师，执业证号：15224201610789666。 委托诉讼代理人：吴智雯，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：徐良菊，女，汉族，出生于1973年12月23日，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖云帆，贵州贵翔律师事务所律师，执业证号：15201201610334090。 委托诉讼代理人：彭芸，贵州贵翔律师事务所实习律师。 上诉人贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称：剑林房开公司）因与被上诉人徐良菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告徐良菊提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告所购买房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书交予原告;2.被告以345369元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息计算方式，向原告支付违约金32810.10元(2016年6月30日至2018年6月30日，实际以相关产权证书交付原告之日计算结果为准);3.被告退还原告办理电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费2500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于毕节××××大道毕节.尚城国际，面积为99.53平方米住宅一套，总价格345369元，2013年4月1日原告向被告支付了105369元首付款，又向银行贷款240000元支付给被告，共计345369元。其中原、被告签订的《商品房买卖合同》第三章第七条第2项第二款约定：“前述的约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第八章二十二条第三项（一）中约定，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，原告已依约履行完毕应尽的付款义务，被告亦向原告出具了收据予以确认，但未依约给原告办理相关房产手续交付给原告，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因该合同中未约定被告逾期办证的违约责任，经原告多次催告，被告亦未将相关不动产权属证书交付给原告，被告应根据前述法律规定承担相应的违约责任。另，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项第1条约定了专项维修资金、契税、办理房屋相关入户费、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视费、水电入户费由原告承担，但被告在收取前述费用时多收取了煤气入户费，该费用并未在合同中约定由原告承担，且根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第三章第七条第2项第二款约定：“前述的约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。同时《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格[2001]585号文中已经明文规定取消了前述费用，而将该费用列为城市基础设施配套费由房屋开发商承担，即购房款就包含了该费用，被告收取原告的该费用毫无法律依据，应将该费用返还原告。综上，原告的诉讼请求于法有据，为维护原告的合法权益，请求判决支持原告的诉讼请求。 原审被告剑林房开公司答辩称：一、涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”。根据《补充协议》第一条第5、6项约定，从整体解释和目的解释的原则上看，其实质是约定答辩人取得办理房屋产权转移登记的条件之后，由原告等购房户提供资料，出具委托书，由答辩人依照《房屋登记办法》的规定为其办理“房屋所有权证”，其期限为“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。然而在该期限内，《不动产登记暂行条例》已然施行，改变了原有商品房转移登记法定形式，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。此种在合同订立后，因政府当局颁布新政策而导致合同不能履行的情形属于不可抗力因素。违约责任的承担，应当以“能为”而“不为”作为前提。根据《合同法》第117条第1款规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”所以，原告以答辩人未按约定为其办理“房屋所有权证”为由，主张答辩人承担违约责任，因不可抗力因素的产生不属于答辩人“能为”而“不为”的情形，答辩人应当免除违约责任。二、无论是原《房屋登记办法》，还是现行《不动产登记条例》及其《实施细则》，亦或是双方签订的《补充协议》第一条第5、6项，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求原告等购房户应当提供办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权答辩人办理的《委托书》及其他相应资料。原告至今未向答辩人提交相关资料，也未按约定支付答辩人委托费用，因其先义务未履行而主张答辩人承担违约责任，不应得到支持。同时也因为其先义务未履行导致办证时间还未起算。三、抛开因原告未履行配合义务导致办证的起算时间还未开始不计，单从交房之日起算，540个工作日办证期限已为2017年1月20日，这时候不动产登记法律已经调整为一体化办理，带来了办证条件、程序和步骤的改变。就毕节来说，毕节市中心城区于2016年9月30日起实施不动产统一登记，在办证条件上和以前相比多出了《水土保持报告》、《环评报告》、土地落宗、土地分户核验、立体测量(测绘报告)等。这些增加的条件均要耗费时间方能完成，前已述及这些调整属于不可抗力，故应当给予答辩人合理时间去完成这些条件。由于新政需要适应及办证主管部门工作人员较少未能适应毕节办证增长的需求，这些办证增加的条件无形中比平常需要更多的时间。经答辩人办理并作横向比较，每一项的完成约需要四至六个月时间，故综合起来应当给予答辩人30个月左右的合理时间，该时间应当从2016年9月30日起算，即只要答辩人于2019年3月30日之前办理完成涉案房屋不动产权证书则应当免责。四、涉案《商品房买卖合同》第七条第2项第二目约定的包含在购房总款中的“建设安装费用”是水、电等基础设施的硬件安装费用，并不包括买受人实际接受服务时应当向服务提供商支付的费用。答辩人与原告已在《商品房买卖合同》第十四条第四项第1目中明确约定闭路电视入户费、水电入户费等费用由出卖人收取代买受人向服务提供单位缴纳，而煤气入户费原告也以默示方式同意由答辩人收取代缴。代理的法律效果归被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，原告若不愿缴纳该费用其应当向服务提供商主张权利。“合同就是当事人之间的法律”，原告认为答辩人收取其相关入户费无法律依据，故而要求退还的主张与事实不符，不应得到支持。综上所述，被答辩人的诉求于法无据，请求判决驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 原审经审理查明：2013年4月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于毕节××××大道毕节·尚城国际，面积为99.53平方米住宅一套，总价格345369元，2013年4月1日原告向被告支付了105369元首付款，又向银行贷款240000元支付给被告，共计345369元。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋登记及房屋相关入户费用、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视入户费、水电入户费等费用，并在签订本合同之日起180日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后60日内向买受人交付相应缴款凭证。移转登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他有关事项约定见补充协议。本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的。仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”合同签订后，原告依约足额支付了被告购房款，并向被告支付办理房屋产权证及土地使用证费，电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费。被告于2014年11月20日向原告交付房屋。被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续。 另查明，涉案房屋所在楼盘于2015年8月4日消防验收合格、2018年2月8日取得环境验收备案、2018年4月8日取得水土保持设施验收备案、2018年7月12日取得竣工验收备案。 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原、被告于2013年4月1日签订《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，办理方式是原告委托被告向房屋登记机关申请办理。但是双方于同日签订的《补充协议》第五条又约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”由此看出，被告协助原告办理产权登记的前提是“原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。房屋于2014年11月20日交付，故被告协助办理产权转移登记手续的时间是2014年11月20日之后的540工作日内（约760天），即2016年12月20日之前。具体理由为：一、2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》及2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》规定房屋应当与其所依附的土地一并登记，一宗地的全部不动产单元编入一个不动产登记簿，即土地使用权证与房屋产权证一体化办理，土地使用权证与房屋产权证合并于统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，办理商品房产权转移登记的有关文书也就随上述规定而改变为办理不动产权证的有关文书；二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《补充协议》第26条又约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见：第一，《商品房买卖合同》准许签订《补充协议》对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充；第二，《补充协议》构成对原《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，故该合同与《补充协议》的冲突或者抵触，以《补充协议》为准；第三，限制《补充协议》适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。所谓“不合理地”如何解释？由于合同遵循意思自治原则，即合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，均应当得到遵守。本案中，被告作为开发商、出卖人，（协助）办理商品房产权分户登记属于其约定、法定义务，补充协议并未免除；原告作为购房户、买受人，在办证过程中应当依照房屋、土地产权转移登记规定的要求，承担资料提供等协助义务，应当依约按期交付购房款等义务，《补充协议》并未予以加重原告作为购房户的相应义务。原告依法享有的违约责任请求权、合同解除权等，《补充协议》也没有予以排除。故《补充协议》的前述约定，完全属于合同当事人意思自治范畴。因此，被告办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告时间应是2016年12月20日之前。关于被告辩称的原告未履行配合义务问题，因原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告一直未履行该通知义务，原告对此无责任。现涉案房屋的竣工、消防、环保等验收均完毕，办理房屋产权转移登记的条件已经具备，对原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，予以支持，限被告于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书。 关于逾期办证违约金问题，根据《补充协议》推算，被告应于2016年12月20日前履行房屋所有权转移登记义务，合同约定办证方式是“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”现房屋已验收完毕，办理产权转移登记的条件已经成就，但被告未履行通知原告的义务，故违约金计算期限应为：2016年12月21日至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止。合同未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告要求以已付房款345369元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计付违约金的诉讼请求，予以支持。 关于原告要求被告退还电入户费、煤气入户费、高清数字电视入户费2500元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第17页约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋登记及房屋相关入户费用、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视入户费、水电入户费等费用。”可见被告收取该费用是依据合同约定，对原告该项诉讼请求不予支持。 关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但并没有证据证明该情形必然导致相关业务不能办理，也没有法律规定因职权整合必然导致业务的迟延办理。此外，根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是从查明的事实看，涉案房屋所在楼盘于2018年7月12日才竣工验收合格，因此，被告作为房开商，在自己未充分履行办证准备义务的情况下，一味将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，并认为是不可抗力，显然不恰当。因此，对被告的该项抗辩不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告徐良菊缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理位于毕节××××大道毕节·尚城国际第1幢2单元16层2号房的不动产产权证书；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐良菊位于毕节××××大道毕节·尚城国际第1幢2单元16层2号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款345369.00元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计算，计算时间从2016年12月21日起至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止；三、驳回原告徐良菊的其他诉讼请求。案件受理费364元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，剑林房开公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、由于《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，双方于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的商品房转移登记形式因此发生变化，由分别单独办理房屋所有权证和土地使用权证变更为二者合并登记的不动产权证，由此导致原合同约定的单独办理房屋所有权证已属法律规定的履行不能，且毕节市人民政府在实施新政策的过渡期内缓办停办不动产权登记工作，客观上阻碍上诉人办证。据此，由于不动产统一登记制度实施这一不可抗力因素造成的上诉人迟延办证，上诉人不因此承担违约责任。二、根据《补充协议》第一条第6项的约定，上诉人履行办证义务的期限为自被上诉人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540个工作日内。因被上诉人未履行完相关配合义务，故上诉人履行协助办证义务的期限尚未起算。即便从上诉人实际交房之日2014年11月20日起算，540个工作日届满至2016年12月20日，而毕节市中心城区自2016年9月30日起实施不动产统一登记政策，即上诉人履行办证义务的期间正处于不动产统一登记政策实施期间。根据新的不动产统一登记政策，办证增加了水土保持报告、环评报告、土地落宗、土地分户验核、立体测量（测绘报告）等条件，因不动产统一登记政策实施属不可抗力，故应结合办证新增条件、相关办证部门在过渡期内履行职能的情况等因素，为上诉人合理延长相应的办证期间。三、案涉房屋现已符合办证条件，只要被上诉人配合，均可在合理期间协助被上诉人办理不动产权证，但一审判决上诉人于被上诉人缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为被上诉人办理不动产权证，对上诉人而言时间过于紧迫，故请求延长至180日。 被上诉人徐良菊未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记……”，上诉人履行协助办证义务的方式，是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。由于双方当事人在合同中另约定了委托办证事宜，故上诉人在本案中负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务。 本案被上诉人以因上诉人原因导致其未能及时取得房屋权属证书为由，向上诉人提出违约责任主张。上诉人上诉以被上诉人未依据《补充协议》第一条第5、6项履行配合义务是导致办证迟延的原因为由进行抗辩。本院经审查认为，依据《补充协议》第一条第5项，买受人未履行配合义务是出卖人承担逾期办证违约责任的免责事由；依据《补充协议》第一条第6项，买受人履行完配合义务并办理房屋接收手续后的540工作日，是出卖人履行办证义务的期限。即《补充协议》第5、6条既将被上诉人未履行配合义务作为上诉人承担违约责任的免责事由，又将其作为上诉人履行办证义务的前提条件，上述条款对双方权利义务的约定存在逻辑矛盾；又鉴于《补充协议》系上诉人提供的格式条款，一审据此将上诉人履行办证义务的期限理解为“双方办理房屋接收手续之日起540个工作日内”，并将买受人未履行配合义务导致的办证迟延作为出卖人逾期办证免责事由，兼顾了当事人意思自治和公平原则，处理结果并无不当，本院予以确认。 对上诉人另以不动产登记政策调整导致办证迟延为由进行的违约责任抗辩，本院亦不予支持。理由如下：2015年3月施行的《不动产登记暂行条例》对原有不动产登记政策进行了相应调整系客观事实，但办理不动产登记以商品房完成所有权初始登记为前提，而办理商品房屋竣工验收以及备案登记是商品房出卖人为履行协助办证义务需独立完成的必备工作。在案证据显示，上诉人于2018年7月12日才取得案涉商品房的竣工验收备案证明，即便依据《补充协议》，以“双方办理房屋接收手续之日起540个工作日内”认定上诉人履行办证义务的期限，上诉人亦是在该履行期限届满之后才办理取得竣工验收备案证明。可见，被上诉人不能及时取得涉案商品房权属证书，原因在于上诉人怠于办理商品房初始登记，致使房屋不具备办理产权转移登记的条件。上诉人将办证迟延归责于不动产登记政策的变化，并据此主张顺延办证期限且免于承担逾期办证违约责任，无事实及法律依据，不予支持。 一审判决上诉人于被上诉人缴纳办证所需税费和提交相关文书之日起90日内为被上诉人办理案涉商品房的转移登记并无不当，上诉人主张应将该办证期限延长至180日无事实依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费728元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年五月十七日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青