河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初1527号原告：路成甲，男，出生于1971年4月21日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：冯俊卿，郑州市新密市斗法律服务所法律工作者。被告：郑州正升置业有限公司。住所地：新密市城区溱水路东段北侧（正升阳光城售楼部**楼**）。统一社会信用代码：914101830689136747。法定代表人：李立峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑来有，河南开通律师事务所律师。原告路成甲与被告郑州正升置业有限公司（以下简称正升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路成甲的委托诉讼代理人冯俊卿、被告正升公司的委托诉讼代理人郑来有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。路成甲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，被告按原告已付购房款330000元，从2016年10月1日起按日万分之一计算违约金至房屋达到法定交付条件办理房屋交接之日止（暂计算至2019年1月15日共计805天为26565元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于新密市××溱水路东段北侧正升阳光城住宅一套，房屋总价款为330000元，原告已经按合同约定支付了全部购房款。合同第八条、第九条约定，被告应当在2016年10月1日前将验收合格的商品房交付原告使用。被告如未按合同规定期限交付使用，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条、第18条、第31条之规定和建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》之规定，被告作为开发商其出售的商品房应当是在五大责任主体综合验收合格后，取得县级政府建设主管部门出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即俗称的“两书一表”，然后才按合同约定交付给买受人。因此，被告在未取得“两书一表”的情况下于2016年12月15日向原告交付房屋的行为无效，被告应当赔偿因逾期交房给原告造成的损失。正升公司答辩称，原告起诉的逾期交房违约金的请求和理由不成立。1.合同第八条约定了可延期交房的事由情形，即若发生不可抗力等三种情形的据实可以延期交房，在合同履行期间因政府治理大气污染等事由，相继多次发文要求停止房屋工程施工，2015年和2016年12月份期间，先后按要求累计停工91天，本案因政府原因停工而延期交房的行为属于合同第八条约定的情形，因而交房时间应相应顺延，被告对顺延的交房行为不构成违约；2.基于可延期交房的事由，被告于2016年9月13日在售楼部、物业中心及业主微信群张贴发布了“关于正升阳光城项目交房时间的变更通知”，新的交房时间变更确定为2016年12月15日，原告按该变更的交房时间接受房屋并签订了《入住（驻）手续进程确认书》，其特别书写的“以实际交房日期为准”的内容，就是对变更交房时间的认可，即2016年12月15日，且该时间与原告在诉状中自认的交房时间一致，足以证明双方是按变更后交房时间实施的；3.合同第八条约定房屋交付的条件是经过五大责任主体验收合格，没有验收合格不可能交房，该涉案房屋五大主体验收合格的时间是2016年12月12日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月3日，原告路成甲与被告签订了商品房买卖合同一份，主要内容为：原告购买被告位于新密市城区溱水路东段北侧××楼××单元××层××房，建筑面积86.94平方米，总房款为330000元整。其中第八条约定：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、设计、勘察、监理、施工五大责任主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可拒实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章的强制性的规定等原因影响交房的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行；3、由于恶劣自然天气等非出卖人所能控制原因造成延期的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已经按合同约定支付了购房款。涉案房屋经建设、设计、勘察、监理、施工五大责任主体验收合格时间为2016年12月12日。原告在诉状中及庭审过程中承认被告将房产交付给原告的时间是2016年12月15日。2016年12月16日原告签订《入住（驻）手续进程确认书》，该确认书约定“以实际交房日期为准”，确认书显示原告领取了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件及房屋钥匙。现原告以被告逾期交房违约为由诉至本院形成纠纷。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》约定被告应于2016年10月1日前将经五大主体验收合格的商品房交付原告使用，但涉案房屋经五大责任主体验收合格时间为2016年12月12日，被告将涉案房屋交付给原告使用的时间为2016年12月15日，因此，被告逾期交房。《商品房买卖合同》第八条还约定，由于政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，交房日期相应顺延或者根据实际情况另行。被告提交的施工日记及政府治理大气污染的相关文件可以相互印证在施工期间发生了双方合同约定的第八条第二项的情形，应当据实予以延期交付房屋时间。被告主张可据实延期91天，对此本院认为，在双方合同签订前发生的符合延期交房的情形在本案中不能予以延期。对于双方签订合同之前发生的可延期的情形，被告对其是否造成工期延误已明知，其根据上述情况对交房时间应有合理预期，仍然与买受人约定2016年10月1日交房，因此上述情形无论是否对被告工期造成影响，都不能成为被告应当顺延交付房屋的理由。根据本院查明的事实，在双方签订合同后，因政府治理大气污染共计造成被告停工27天。从约定的2016年10月1日交房至被告于2016年12月15日将房屋交付给原告，共计75天，扣除上述应延期的27天，被告实际逾期交房48天，按照双方在《商品房买卖合同》第九条第1项约定：逾期不超过九十日，每逾期一天，出卖人每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，被告应支付违约金1584元（330000×0.0001×48=1584元）（取整）。涉案房屋已于2016年12月12日经建设单位、勘探单位、施工单位、设计单位和监理单位验收合格，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件，对原告主张被告提交的五大责任主体验收合格没有政府职能部门参与，且没有向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》，被告交房行为无效的意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郑州正升置业有限公司于本判决生效后十日内向原告路成甲支付逾期交房违约金1584元；二、驳回原告路成甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为168元，由被告郑州正升置业有限公司负担50元，由原告路成甲负担118元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  段占奎二〇一九年五月二十二日书记员  王 进