河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初1647号原告孔凡建，男，1961年8月25日出生，汉族，住河南省遂平县。原告韩军，女，1962年4月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二原告委托代理人张雪涛，驻马店市高新法律服务所法律工作者。被告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组。住所地：驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组。负责人王根柱，组长。委托代理人曹勇，河南胜蓝律师事务所律师。第三人吴文良，男，1967年6月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人卢勇，河南同立律师事务所律师。原告孔凡建、韩军诉被告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组（以下简称王楼东组）、第三人吴文良不当得利纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孔凡建、韩军的委托代理人张雪涛，被告王楼东居民组组长王根柱及其委托代理人曹勇到庭参加诉讼。第三人吴文良及其委托代理人卢勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孔凡建、韩军诉称，1、2010年6月10日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，被告将解放路南王楼北门门面楼五层全部出租给第三人，租期为8年，年租金60000元，第三人在承租期内，有房屋出租和转让的权利。2、2013年6月25日，原告孔凡建与第三人签订了《租赁合同》，第三人将上述门面楼一楼饭店（包括后院一楼、二楼），转租给原告孔凡建，租赁时间从2013年6月25日至2016年6月25日，年租金40000元。3、2013年6月14日，原告韩军与与第三人的委托代理人王世强签订《租房协议》，第三人将解放大道西段王楼门面房三间出租给原告韩军经营使用，年租金为36000元，租赁期限自2013年6月15日至2017年6月10日。上述合同履行后，2014年12月11日，被告因向第三人追要房租未果，遂对二原告正在使用的门面房进行锁门，导致二原告无法正常营业，同时要求原告向被告以每年77000元的金额代替第三人支付租金，原告为了尽快恢复经营，在被告承诺第三人不再向原告索要租金的情况下，原告向被告支付了2015年6月15日至2017年6月15日期间的租金，共计154000元，2018年8月15日，被告又以补交饭店门面房2015年-2018年的租金为由，向原告收取10000元。2018年7月7日，第三人以原告拖欠其房屋租金为由，诉至驿城区人民法院，要求原告孔凡建支付自2015年6月15日至2018年6月10日的租金，同时第三人否认原告孔凡建代其交付租金。2018年11月8日，驿城区法院判决原告孔凡建向第三人支付租金175266元。原告多次找被告及第三人协商租金事宜未果。请求：一、判令被告返还原告已支付的租金164000元及利息（自2015年6月15日起计至判决确定的还款之日止，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告王楼东组辩称，2010年6月10日，被告王楼东组与第三人吴文良签订租赁合同，将案涉房屋租赁给第三人有偿使用，第三人将涉案房屋其中一部分（一层门面房）转租给本案原告孔凡建。根据《中华人民共和国合同法》第227条的规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因第三人拒绝向被告支付租金，被告多次催要未果，2014年11月26日被告将解除合同通知书张贴到案涉房屋，并告知原告孔凡建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”后经原、被告协商，原告孔凡建自愿以次承租人的身份代替承租人向被告支付租金，并与被告签订补充协议，同意将房屋租金由每年60000元增加至每年110000元，期限自2015年6月15日至原房屋租赁合同到期。2015年7月20日，原告孔凡建及案外人聂青臣向被告出具欠条一份，约定第三人拖欠的2014年6月15日的租金60000元，2015年6月15日前如第三人交不齐由孔凡建和聂青臣承担。此后原告孔凡建实际使用房屋并实际支付自2015年6月15日至2017年6月15日的租金共计154000元。后因被告与第三人房屋租赁合同纠纷，法院判决原租赁合同继续履行。孔凡建与聂青臣得知该判决后要求以原租赁合同约定的租金每年60000元代替第三人向被告支付租金。因2015年6月15至2017年6月15日被告已经实际收取孔凡建与聂青臣代替第三人支付的租金合计220000元，而按被告与第三人所签租赁合同约定的年租金60000元计算2015年6月15日至2018年6月15日的房租应为180000元。又因第三人没有向被告支付2014年6月15日至2015年6月15日的租金60000元，后被告与孔凡建及聂青臣达成一致意见，用孔凡建及聂青臣多出的40000元冲抵第三人2014年6月15日至2015年6月15日的所欠60000元房租中的40000元，并依据孔凡建和聂青臣向被告出具的欠条补交2015年度至2018年度的租金20000元，实际为补齐2014年6月15日至2015年6月15日的所欠60000元房租中的20000元，由孔凡建与聂青臣各负担10000元，综上被告合计收取孔凡建及聂青臣代替第三人向被告支付的2014年6月15日至2018年6月15日24万元租金（原告孔凡建164000万元，案外人聂青臣76000元），本案被告不构成不当得利，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人吴文良未到庭，未提交书面答辩意见。经审理查明，一、2010年6月10日，第三人吴文良(乙方)与被告王楼东组（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将解放路南王楼北门门面楼五层全部租给乙方有偿使用；2、房屋租用时间从2010年6月10日至2018年6月10日止。共为8年，租赁期满后，需经双方协商后再续合同，如乙方继续使用，可由乙方优先租用；3、乙方在承租期内，有房屋出租和转让权，但乙方无论出租和转让给谁，甲方只承认乙方，一切事物及每年房屋租金仍由乙方负责，任何人不能代替……等条款。《房屋租赁合同》签订后，第三人即开始使用租赁房屋。二、原告孔凡建与原告韩军系夫妻关系。2013年第三人将其租赁王楼东组门面楼中的部分房屋转租给了原告孔凡建，并分别与二原告签订了两份协议，分别是：（一）2013年6月14日，第三人委托王楼东组的会计王世强（甲方）与原告孔凡建的妻子韩君（乙方）签订了《租房协议》一份，约定：1、甲方将位于解放大道西段王楼门面房三间租给乙方经营使用；2、租金为叁万陆仟元整（小写：36000元整），房租每年一交，房租提前一个月交清。房租随行就市；3、从2013年6月15日至2017年6月10日止。合同到期后，在同等条件下，乙方优先租赁等条款。（二）2013年6月25日，第三人（甲方）与原告孔凡建（乙方）又签订了《租赁合同》一份，约定：1、经甲、乙双方共同友好协商，就王楼东组门面楼一楼饭店（包括后院一楼、二楼），甲方愿意转给乙方有偿使用；2、饭店租赁时间从2013年6月25日至2016年6月25日止；3、饭店租金一年肆万元，租赁期间房租不变，在合同之前十天一次付清等条款。上述租赁合同签订后，二原告即开始使用诉争房屋用于经营虾客一品饭店。2014年11月份被告与第三人之间关于租金事宜协商未果，遂将二原告正在使用的门面房上锁，影响了原告的饭店经营，后经协商，才恢复正常经营。三、2015年王楼东组另案起诉吴文良支付拖欠租金27780元及利息，王楼东组在诉状提出其与吴文良签订的《房屋租赁合同》已经于2014年11月26日通知解除。吴文良在该案中提出反诉请求要求继续履行《房屋租赁合同》。该案经本院审理后于2016年7月18日作出了（2015）驿民初字第6213号民事判决书，判决王楼东组主张通知解除《房屋租赁合同》不符合法律规定的解除条件，双方应继续履行《房屋租赁合同》，吴文良应向王楼东组支付拖欠的租金27780元及利息等内容。宣判后，吴文良不服提起上诉，驻马店市中级人民法院于2016年12月7日作出判决（2016）豫17民终2936号民事判决书，该判决书改判王楼东组请求吴文良支付拖欠的租金无事实依据，驳回了王楼东组要求吴文良支付拖欠租金27780元及利息的诉讼请求，维持了双方继续履行《房屋租赁合同》等内容。现（2016）豫17民终2936号民事判决书已经生效。四、案外人聂青臣系吴文良对外转租王楼**房屋的另一个承租人。在被告王楼东组起诉第三人吴文良的过程中，原告向被告交纳租金154000元，分别是：①2015年7月21日案外人聂青臣向王楼东组交纳租金110000元，其中包含原告孔凡建交纳的租金77000元。②2016年8月22日原告孔凡建向王楼东组交纳租金77000元。在被告王楼东组起诉第三人吴文良的诉讼结束后，2018年8月15日，原告孔凡建又向被告王楼东组交纳了10000元租金。以上原告孔凡建共计向王楼东组交纳的租金数额为164000元，加上案外人聂青臣交纳的租金共计220000元，王楼东组将该220000元用于冲抵了吴文良自2014年6月15日-2018年6月15日四年的租金240000元。五、2018年吴文良另案起诉孔凡建要求孔凡建支付2015年6月15日-2015年6月15日三年期间的下欠租金186300元。在该案诉讼中，吴文良对孔凡建提出其代吴文良向王楼东组交纳了租金的辩解不予认可，经审理，本院于2018年11月8日作出了（2018）豫1702民初8169号民事判决书，判决孔凡建应向吴文良支付下欠租金175266元。宣判后，吴文良、孔凡建均不服提起上诉，驻马店市中级人民法院于2019年2月25日作出了（2019）豫17民终28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，被告提交了2015年6月15日原告孔凡建、案外人聂青臣（乙方）与被告王楼东组（甲方）签订了《补充协议》一份，双方约定王楼东组的门面房由原来的每年60000元租金增加到每年110000元，时间为2015年6月15日起至合同结束。被告用以证明原告为继续经营，愿以次承租人身份代替第三人支付房租并继续使用房屋，并对变更房屋租金数额达成一致意见。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《租房协议》、《租房合同》、收条、证明、收据、民事判决书等，被告提交的《房屋租赁合同》、通知、补充协议、收据等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，出租人与承租人之间的租赁关系、承租人与次承租人之间的转租关系是两个独立存在的租赁合同关系，依据合同相对性原则，次承租人不负有代负租金义务，其即便能代付租金，也不能对抗出租人的合同解除权。但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定了“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”，该条是针对房屋租赁司法实践中次承租人的弱势地位和转租合同的不稳定状态的难题，突破了合同的相对性理论，对次承租人的代偿请求权作出的规定。根据以上法律规定，次承租人享有的代偿请求权行使的时间条件是：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时。次承租人行使代偿请求权的法律效果是：产生对抗出租人合同解除权的法律效果。因此，本案中被告王楼东组提出“二原告交纳的164000元租金是其自愿以次承租人的身份代承租人第三人吴文良交纳，是二原告行使代偿请求权的体现”的辩解是否成立，应依据以上次承租人代偿请求权的行使条件和法律后果进行判断。首先，①2015年出租人王楼东组以其与承租人吴文良签订的《房屋租赁合同》已经被王楼东组通知解除为由，向本院提起诉讼请求要求承租人吴文良支付拖欠的租金27780元。该案中承租人吴文良提起反诉要求继续履行双方签订《房屋租赁合同》。该案经过一审、二审两审终审后判决认定王楼东组提出《房屋租赁合同》已被通知解除的主张，不符合法律规定的解除条件，吴文良请求继续履行《房屋租赁合同》应予以支持；同时认定王楼东组主张吴文良拖欠租金27780元，无事实依据，判决驳回了王楼东组的该项诉讼请求。②2018年8月15日在原告孔凡建第三次向王楼东组交纳10000元租金时，王楼东组另案起诉吴文良拖欠租金的二审判决书已经生效，判决驳回了王楼东组要求吴文良支付拖欠租金的诉讼请求。综上，在承租人吴文良拖欠租金的事实不成立，出租人王楼东组认为《房屋租赁合同》已经被通知解除的观点也未能得到支持的情况下，二原告代第三人吴文良向王楼东组交纳租金即行使代偿请求权的条件就不能成立。其次，2015年7月21日，二原告和案外人聂青臣第一次代为交纳租金110000元后，如王楼东组认为该交款行为是次承租人行使代偿请求权的体现的情况下，应直接导致的法律后果是第三人吴文良拖欠的租金已经被清偿，可以直接对抗王楼东组在诉讼中提出的其发出的解除《房屋租赁合同》通知已经生效的观点，王楼东组应继续履行《房屋租赁合同》。然而，在110000元款项交纳后，王楼东组仍未撤回其诉讼请求，且在另案诉讼中仍主张《房屋租赁合同》已经被通知解除，故原告及案外人聂青臣交纳租金110000元的行为并没有直接发生代偿请求权对抗出租人合同解除权的法律效果。第三，次承租人行使代偿请求权的范围仅限于承租人应当交纳的租金范围，不应超出承租人应当承担的义务范围，为承租人创设义务。第三人吴文良与被告王楼东组之间合同约定的年租金为60000元，次承租人行使代偿请求权也应当在该约定范围内，而本案中，被告王楼东组要求原告吴文良和案外人聂青臣按照年租金110000元的数额交纳，该年租金标准已经超出出租人与承租人约定的租金标准，属于权利滥用，已经超出了法律规定次承租人行使代偿请求权用于保障出租人获取租金利益的基本意义。第四，虽然在原告代第三人吴文良清偿债务的情况下，并未加重吴文良的负担，但是本案中，第三人吴文良对代清偿债务的行为不予认可，又另案提起诉讼要求原告孔凡建支付拖欠的租金获得了支持，现另案判决书已经生效。综上所述，二原告交纳租金164000元的行为不符合次承租人行使代偿请求权的条件和法律效果，被告王楼东组提出二原告交纳租金是次承租人行使代偿请求权的体现的辩解，于法无据，本院不予采纳。关于二原告请求被告返还164000元的主张。二原告交纳164000元的行为未能构成代偿请求权，王楼东组收取该笔钱款就丧失了法律依据，王楼东组与二原告之间无合同关系，其收取该笔钱款亦无合同依据，依据法律规定“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，现二原告请求被告返还164000元，于法有据，本院予以支持。关于二原告请求的利息损失。王楼东组无法律依据占有使用二原告交纳的164000元，给二原告造成了资金占用的利息损失，二原告请求被告赔偿已交纳款项的利息损失，应予以支持。但是在王楼东组与吴文良进行租赁合同纠纷诉讼的过程中，原告孔凡建虽然是为保证其租赁房屋能够正常用于饭店的经营向王楼东组交纳了租金，但是其在交纳过程中也存在与王楼东组超出义务范围上涨租金、判决吴文良不拖欠租金的民事判决书生效后，其仍向王楼东组继续交纳租金的事实，二原告对此利息损失亦负有过错，故经本院综合考量，被告王楼东组应承担返还利息损失50%的责任。二原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。第三人吴文良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系对其自身享有的诉讼权利的放弃，应由其自行承担由此产生的对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组于本判决生效后十日内向原告孔凡建、韩军返还164000元及赔偿该款的利息损失（1、以77000元为基数，自2015年7月21日起计至判决确定的还款之日止；2、以77000元为基数，自2016年8月22日起计至判决确定的还款之日止；3、以10000元为基数，自2018年8月15日起计至判决确定的还款之日止，以上利息损失均按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的50%计算）。二、驳回原告孔凡建、韩军的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1790元，由被告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇一九年五月九日书记员  郑 乐