陕西省榆林市榆阳区人民法院   民事判决书   （2019）陕0802民初3494号   原告：榆林市绿源物业有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区火车站对面（普惠大楼五楼501），统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人：李瑜，该公司经理。   委托诉讼代理人：谢磊，系该公司员工。   委托诉讼代理人：刘雯，系该公司法律顾问。   被告：薛发军，男，1982年10月4日出生，汉族，陕西省神木县人，初中文化，现住榆林市榆阳区高新区，个体，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告榆林市绿源物业有限公司与被告薛发军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告榆林市绿源物业有限公司的委托诉讼代理人谢磊、刘雯，被告薛发军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告榆林市绿源物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即向原告支付拖欠的物业服务费合计3876元；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理中原告明确第一项诉讼请求为：请求被告立即向原告支付从2017年至2018年拖欠的物业费2150元，电梯运行费1266元，垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费400元，共计3876元。事实与理由：原告于2015年9月10日与被告小区的榆林市高新区绿源小区业主委员会签订了物业服务合同，约定服务期限从2015年1月1日起至2015年12月31日，合同到期后原告仍然提供各项服务，被告也接受该服务带来的便利。2019年1月27日，原告与被告小区业主委员会补充签订了三份物业服务合同，服务期限从2016年1月1日至2018年12月31日。在原告为小区提供物业管理服务期间，原、被告均应切实履行物业服务合同。但被告作为小区的业主之一，接受了原告提供的服务，理应按物业管理条例和物业服务合同的规定向原告缴纳约定的各项费用，但被告仅将物业管理费缴纳至2016年12月31日，之后便再未缴纳，后经原告多次催要未果。为此，原告向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。   被告薛发军辩称，一、原告与被告不存在物业服务合同关系，故被告依法拒绝支付物业服务费。1、原告于2015年9月10日与被告小区业主委员会签订的物业服务合同，约定服务期限于2015年12月31日期满。期满后至2018年12月31日，由于小区大部分业主对原告的服务严重不满，要求原告向绿源小区业主委员会移交所属物品并退出绿源小区，故一直未与原告签订物业服务合同，原告虽称提供了服务，但未得到被告小区业主委员会和全体业主的同意。根据国务院关于物业管理的通知第五种：“物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒缴”之规定，故被告拒绝交纳2017年-2018年物业费有依据。2、原告称其与小区的服务合同终止后，仍然为小区业主提供服务，且被告接受服务并带来了便利与事实不符，原告提供的服务管理混乱，限水限电，且原告于2016年12月27日通知绿源小区业主委员会，若再不与其不签订物业服务合同，将于2017年1月1日停止一切物业服务，被告业主委员会也于2017年8月19日进行了物业服务招标，中标单位为榆林市金汇物业管理有限公司，同年10月17日被告业主委员会通知全体业主原告退出小区。所以原告属于非法物业，被告不应当支付物业服务费。3、原告向被告提供的服务属于违法的，强制性、霸道服务。原、被告双方物业服务合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”，原告的事实物业服务未得到大多数业主的认可，原告无权通过单方、强行的事实物业服务来要求被告交纳物业费。二、原告与小区业主委员会于2019年1月17日补充签订的物业服务合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。原告与被告业委会补充签订的三份物业服务合同并未经过业主大会会议讨论，亦未获得双半数的同意，未听取全体业主的建议和意见，未在小区内公告。三、原告提供的物业服务属于非法服务，影响业主正常生活，给业主生命财产安全带来了严重隐患。原告的服务资质有效期为2017年11月20日，超过该期限服务为非法服务。原告将业主缴纳的水费、电费挪作他用，不给水电部门按时交费，导致水电部门通知停水停电，原告对小区使用的电梯长达6年不进行大修调整，致使电梯经常发生故障。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，即原告依法提交的商品房买卖合同复印件一份，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人提出异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的欠费明细1份、物业服务合同2份、电梯日常保养合同2份、保安服务合同1份，照片7张，用以证明物业服务合同中对管理事项、期限、物业服务费等进行了约定，原告按照合同约定履行了物业服务，被告薛发军拖欠2017年1月1日至2018年12月31日各项物业费用共计3876元的事实。被告对真实性及证明目的均提出异议，认为原告的物业服务期限已届满，2017年至2018年属于非法物业，故被告不应当支付物业服务费。经审查，原告提交的证据来源合法，内容真实，能够证明被告居住在原告服务的榆林市XX小区XX号楼XX室，该房屋面积为99.5平方米，2019年1月27日原告与被告业主委员会补充签订了物业服务合同，合同中对物业费、电梯费、垃圾费等各项费用进行约定，原告按照合同约定履行了物业服务，被告拖欠原告2017年1月1日至2018年12月31日的物业费2150元，电梯运行费1266元，垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费400元，共计3876元的事实，本院依法予以确认。   2、被告提交的收款收据复印件2支，结算票据复印件1支，用以证明原告限制业主购买水电的事实。原告对真实性及证明目的均提出异议，认为该证据不能证明原告限制水电。经审查，被告提交的该证据系复印件，因无原件核对，不符合证据的形式要件，本院依法不予确认。   本院经审理认定事实如下：被告薛发军系榆林市高新区XX小区XX号楼XX室的房主，该房屋建筑面积99.5平方米。2019年1月27日，原告榆林市绿源物业有限公司与榆林市高新区绿源小区业主委员会补签2017年度、2018年度的物业服务合同，约定服务期限从2017年1月1日起至2018年12月31日止，相关费用的收费标准分别为：物业管理费收费为0.9元/㎡/月，电梯运行费一层免收，二层0.23元/平方米/月起步，每增加一层加0.02元；垃圾费为30元/年/户，公用设施水、电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年240元。合同还约定了其他事项。被告拖欠原告从2017年1月1日至2018年12月31日的物业费2150元，电梯运行费1266元，垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费400元，共计3876元。   本院认为，榆林市高新区绿源小区业主委员会委托原告榆林市绿源物业有限公司对该住宅小区进行物业管理，并于2019年1月27日补签的2017年度、2018年度的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对该小区业主均具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告薛发军作为该小区业主，应当按照合同约定的收费标准支付物业费等费用。被告拖欠物业费等各项费用，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故原告主张由被告薛发军支付拖欠的2017年度、2018年度物业费2150元，电梯运行费1266元，垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费400元，共计3876元的诉讼请求，因双方合同约定的收费标准未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，本院对该项诉讼请求依法予以支持。   被告辩称原告与被告未签订物业服务合同，业主委员会与原告补签的物业服务合同无效，原告提供的服务属非法服务，故被告拒绝支付物业服务费之理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，因被告未提供足以反驳原告的证据，且其所在的业主委员会与原告签订的物业服务合同依法对被告薛发军具有约束力，故对其抗辩理由本院依法不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   本判决生效后五日内，由被告薛发军支付原告榆林市绿源物业有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2150元，电梯运行费1266元，垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费400元，共计3876元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告薛发军负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。       审 判 员 田欣鑫         二0一九年五月十四日     书 记 员 王春萍            1