朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1302民初4692号原告：刘建国，男，1955年1月13日，汉族，建昌县。委托诉讼代理人：刘瑞琦（刘建国之子），男，1983年5月19日出生，蒙古族，住朝阳市双塔区。被告：任国莲，女，1959年3月13日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：贾静，辽宁天维律师事务所律师。被告：朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区朝阳大街三段**，统一社会信用代码91211302MA0UQKEP4D。法定代表人：苗岩，总经理。委托诉讼代理人：王琦，男，1992天8月12日出生，汉族，员工，住朝阳市双塔区。被告：朝阳泓典实业发展有限公司，住所，住所地朝阳市双塔区凌河街四段**社会信用代码91211302094557319D。法定代表人：赵连朋，总经理。委托诉讼代理人：邵华伟，辽宁奇鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振淇，辽宁奇鉴律师事务所律师。原告刘建国与被告任国莲、朝阳泓典实业发展有限公司、朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建国及其委托诉讼代理人刘瑞琦，被告朝阳泓典实业发展有限公司的委托诉讼代理人邵华伟、刘振淇，被告任国莲的委托诉讼代理人贾静及被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司的委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建国向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿房屋财产损失40,427元、搬家费2,000元、误工费10,000元、租房费7,500元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告任国莲系相邻关系，被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司为物业公司。2018年11月16日，被告任国莲室内暖气管道发生漏水，并大量漏到602室内造成602室室内财务被损坏，602室内房屋刚刚装修完毕，室内装修、家具、家电均为新购买物品，造成严重损失。原告为此找到被告任国莲，被告任国莲对暖气管道漏水，并将原告家里的房屋装修、家具损坏的事实没有异议，但他主张应该找物业公司赔偿，根据被告任国莲所述他同样是受害人，他的房屋也是新装修好的，家具家电也是新买的，损失也不小。被告任国莲说2018年11月10日，被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司开阀试水就发现漏水，但不严重。11月13日，又派水暖工去维修，并让被告任国莲在家观察，其一直观察到15号没有发现漏水。16号下午被告任国莲暖气管道发生漏水，导致原告财产受损。综上，原告诉至法院，请求查明事实，依法判决。被告任国莲辩称，对于原告的诉讼请求我们认为跟我们方没有关系，我们不应该承担赔偿责任，原告的诉状说的关于漏水的事实我们没有异议，是真实的，但是原告陈述关于维修的部分，我们想说一下意见。我们是在11月10号的时候确实发现了屋里的管道有漏水情况，当时与物业公司取得了联系，物业公司到现场看以后是安排物业公司的水暖工在13号的时候到我家把漏水的漏点维修上了，此后，这个漏点没有再漏过水。但是16号下午，再次发生漏水，不是物业公司已经维修的那个管道的位置，而是供暖入户的阀门这个位置发生的漏水，所以说与物业公司原先维修的漏水点不是一个位置。我方认为我方不应该承担相关赔偿责任，是因为我们这个房屋是2018年1月份经由被告物业公司交付的入住的钥匙和办理的入住相关手续，而根据我方与开发商签订的商品房买卖合同中约定，该房屋的供暖管线保质期为两个取暖期，而这起事件的发生是在我方房屋的第一个取暖期时间之内，所以说相关供暖管线出现质量问题，造成的一切经济损失，应当由开发公司和物业公司承担相关赔偿责任。房屋财产损失有资产评估报告出具的具体数额，关于搬家费用、误工费用和租房费用不是必要费用与本案没有直接因果关系，房屋的损害程度尚未达到必须搬离必须租房的程度，所以这部分搬家和租房损失是原告自行扩大费用，误工费用因为原告不存在实际误工损失，也不存在对于原告陈述装修两三个月的事情，因为原告目前陈述的状态是未维修的状态，所以维修两三个月的事情是不存在的，因为我方的房屋是尚未超过保修期，我方依然坚持原告的经济损失应由房屋开发商或接收开发商资产的另一被告承担赔偿责任，与我方没有直接关系。被告朝阳泓典实业发展有限公司辩称，首先对于原告房屋的水淹事实予以认可，现根据原告所提出的诉讼请求提出以下答辩意见。第一，答辩人泓典公司作为开发商，已经在工程竣工并验收合格后，将该小区交由物业公司管理，而小区既然通过验收后可以投入使用，说明该小区的硬件上并没有问题，即便存在着问题也应该是由物业公司承担，因为我们已经将服务以及钥匙交于物业公司。第二，对于原告所主张的赔偿金额95,877元，并无法定以及事实的依据，其所要求的赔偿金额过高。搬家损失和误工损失并不是实际发生的损失，因为原告已经退休所以原告主张的误工费没有法律事实依据，租房费用即便存在，原告主张的租房费用过高，涉案房屋虽然是泓典开发的，但是涉案房屋的物业均已由国恒承继，应由国恒承担损失。被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司辩称，我方认为导致原告家中财产损失的主要原因是由于被告任国莲家中暖气管道漏水所造成，原告在诉状中提出与被告任国莲为相邻关系，根据我国物权法关于相邻关系的规定，被告任国莲有义务对其房屋进行管理职责，当然包括避免其相邻权人的利益造成损害，但是在物业公司开阀试水后，被告任国莲在自家暖气出现漏水的情况下，在物业进行维修并告知在家观察后，被告任国莲在漏水的当日并未在家看管自家暖气，导致暖气漏水，后无法及时维修，进而使原告房屋造成损失。对房屋损害评估的价值无异议。本院经审理认定事实如下：原告与被告任国莲系相邻关系，被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司为物业公司，被告朝阳泓典实业发展有限公司为涉案房屋的开发公司。2018年11月10日，被告任国莲发现屋里的暖气管道有漏水情况，当即与物业公司取得了联系，物业公司到现场查看以后安排物业公司的水暖工在13日的时候把漏水的漏点维修上。11月16日，被告任国莲室内暖气管道再次发生漏水，漏水点为供暖入户的阀门位置，并大量漏到原告家中，造成原告室内财物被损坏。原告房屋系新装修完毕，室内装修、家具、家电均为新购买物品，为此原告于2019年1月8日向本院提出财产损失鉴定申请并预交鉴定费3,000元，由原、被告共同选定经朝阳市中级人民法院委托辽宁慧衡土地资产评估事务所进行评估，辽宁慧衡土地资产评估事务所于2019年4月7日作出辽慧衡评司报字（2019）第001号资产评估报告认定刘建国房屋财产损失价值为40,427元。原告因本案的漏水导致新装修的房屋不能入住，需临时租住房屋，因漏水发生在冬季，不能进行装修，自行租房半年，租房合同约定月租金1,250元，半年租金7,500元，又因重新装修需将屋内家具家电等搬出、存放并搬回，主张搬家费2,000元。被告任国莲于2018年1月份，经由被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司交付入住的钥匙并办理入住相关手续，被告任国莲与朝阳泓典实业发展有限公司在商品房买卖合同中约定该房屋的供热系统和设备的保修期限为不得低于2个采暖期，涉案漏水事件发生在该房屋的第一个采暖期。另查，涉案房屋已由政府移交给朝阳国恒国有资本运营集团有限公司接管，朝阳国恒国有资本运营集团有限公司为此全资设立了被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司实际运营和管理。现原告以被告至今未对其进行赔偿损失为由诉至本院。原告刘建国针对其诉讼请求向本院提供了照片、光盘及资产评估报告等证据予以证明，被告任国莲针对其辩解意见向本院提供了购房合同、收款收据及照片予以证明，被告朝阳泓典实业发展有限公司、朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司针对其辩解意见未向本院提供证据予以证明。根据原、被告提供的证据及双方当庭陈述，本院对上述事实予以确认。本院认为，被告任国莲家供暖入户阀处漏水导致原告家造成损失这一事实，三被告均予以认可，本院予以确认。房屋财产损失价值评估报告书系具有资质的单位作出，符合实际情况，对涉案资产评估报告本院予以采信，对原告刘建国房屋的财产损失价值认定为40,427元。关于原告提出的要求赔偿搬家费2,000元、租房费7,500元的诉讼请求，此两项费用属于因漏水而导致后续发生的必要费用，但原告要求的费用过高，本院酌定搬家费500元，租房费每月700元，半年4,200元。关于原告提出的要求赔偿误工费10,000元的诉讼请求，本院不予支持。上述各项损失金额合计45,127元。关于上述损失及费用的赔偿主体问题，被告任国莲的房屋位于原告刘建国房屋的上方，其家中暖气管道漏水给原告家造成损失理应赔偿，但2018年11月中旬暖气管道发生漏水，仍处于该房屋供热系统的保修期限内，故该赔偿责任应由开发公司即被告朝阳泓典实业发展有限公司来承担。而现被告朝阳泓典实业发展有限公司所开发的涉案楼盘已经政府交由朝阳国恒国有资本运营集团有限公司全面接管，朝阳国恒国有资本运营集团有限公司全资设立了被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司实际运营和管理，且被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司对作为责任主体没有异议，故综上，赔偿原告家各项财产损失45,127元的民事责任应由被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司承担。综上所述，原告刘建国的诉讼请求之合理部分，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第（六）项，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款，《建设工程质量管理条例》第四十条第（三）项、《商品房销售管理办法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘建国房屋财产损失40,427元、搬家费500元、租房费4,200元，共计45,127元；二、驳回原告刘建国对被告任国莲、朝阳泓典实业发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,098元（已减半收取，由原告刘建国预交），鉴定费3,000元，合计4,098元，由被告朝阳国恒国有资本运营集团资产管理服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  张在野二〇一九年五月十五日书记员  魏晓琳