江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏01民终2807号上诉人（原审被告）：邵小玉，女，1959年2月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：张静，女，1982年1月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：邱睿，江苏品迈律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张耀辉，江苏品迈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄正元，男，1956年6月7出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：冯标，江苏欣达律师事务所律师。上诉人邵小玉、张静因与被上诉人黄正元占有物返还纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初5518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵小玉、张静上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回黄正元的诉讼请求。2.黄正元承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、黄正元并非适格原告主体。邵小玉、张静与江苏志元置业有限公司（下简称“志元置业”）签订了《兴都骊轩商业街区契约》并有权占有涉案房屋，即使因涉案房屋的占有及使用发生争议，也应由志元置业作为民事主体参加诉讼。黄正元既非涉案房屋的所有权人和实际占有人，又非《兴都骊轩商业街区契约》的订立主体，诉讼主体不适格。二、黄正元的诉讼请求缺乏请求权基础。黄正元行使的是返还原物请求权，但是本案涉案房屋系小产权房，自身涉及非法，且至今亦未取得合法物权，黄正元通过行使返还原物请求权的方式要求返还涉案房屋，缺乏物权请求权的基础。即使黄正元行使的是占有物返还请求权，同样缺乏请求权基础。邵小玉、张静长期有权占有涉案房屋用于商业经营，己经形成了对于涉案房屋持续占有的稳定状态。且自邵小玉、张静占有涉案房屋之日起1年内，黄正元从未就涉案房屋向邵小玉、张静主张权利，根据法律规定，其请求权亦因除斥期间经过而归于消灭。三、黄正元应承担涉案房屋不属于附属面积的举证责任，如不能证明涉案房屋不属于附属面积，黄正元应承担举证不利的后果。四、如果要计算占用费的话，也应该从2014年9月30日起计算占用费，之前的占用费已经经过了诉讼时效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。黄正元辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、黄正元在一审中已经提交了相关的证据证明涉案房屋是由其出资购买的，享有合法的所有权，是适格的主体。虽然涉案的房屋暂未办理产权证，但是黄正元是通过合法购买的方式取得的。二、在本案一审以及双方间另外一个关于房屋买卖欠款纠纷的案件当中，已经充分查明了涉案房屋是不在邵小玉、张静所称的附属面积范围内的，邵小玉、张静也没有提供任何证据证明应当属于附属面积。被上诉人已经履行了充分的举证责任。三、本案的占有物返还并不适用《中华人民共和国物权法》所规定的侵占占有物返还，因为涉案房屋一开始是由黄正元借给第一手的购买人孟昭明使用，包括后续张慧购买时一直是在提供给购买人使用。当时因为涉案房屋整体用于经营饭店，黄正元在该饭店用餐，双方之间有用餐费抵占有使用费这个事实，所以本案的房屋占有并不是物权法上规定的侵占的占有物返还。黄正元一审诉讼请求：1、邵小玉、张静将占用的兴都郦轩合作村91号-82号3-4轴线中的G-E轴线部分房屋（面积约为44.63平方米）返还黄正元，并按2.8元/平方米/天的标准支付自2012年10月10日起至房屋返还之日止的使用费；2、邵小玉、张静承担本案的所有费用。一审法院经审理查明，2009年之前，黄正元从江苏志元置业有限公司（以下简称志元公司）处购买位于南京市栖霞区门面房，主体建筑总层数为6层，建筑面积为3420.73平方米，使用功能为商业用房。黄正元在购买上述房屋后，将上述房屋中的部分房屋卖予孟昭明，孟昭明又将购买的房屋卖予张慧。在孟昭明将房屋卖给张慧后，经由孟昭明协助，张慧与志元公司签订《兴都郦轩商业街区契约》，约定张慧向志元公司申请购买兴都郦轩合作村91号-82号-6号门面房，房屋建筑面积为2767.83平方米（其中一层7-10轴线面积674.89平方米，二层1-10轴线面积1772.94平方米，附属面积320平方米）。2012年9月底，黄正元与孟昭明、张慧以及邵小玉、张静签订《协议》一份，约定因张慧无力继续履行与黄正元及孟昭明签订的房屋买卖协议，经四方多次协商，就兴都郦轩合作村91号-82-6号房屋（主体建筑总层数为两层，其中一层面积为674.89平方米、二层面积1772.94平方米、附属建房面积需实地测量）转让及买卖、还款事宜达成协议：黄正元、孟昭明、张慧同意由邵小玉、张静接替张慧，购买兴都郦轩合作村91号-82-6号房屋（该房屋系小产权房，邵小玉、张静在购买该房时对此情况已充分了解，自愿购买），黄正元、孟昭明双方与其他任何第三方就本合同所涉房屋没有买卖纠纷，黄正元、孟昭明在满足合同约定时，应当无条件将合同所涉房屋过户给邵小玉、张静；黄正元、孟昭明、张慧三方同意，由邵小玉、张静代替张慧分别向黄正元、孟昭明支付拖欠的部分房款。协议签订后，经由黄正元协助，邵小玉、张静与志元公司签订《兴都郦轩商业街区契约》，约定邵小玉、张静向志元公司申请购买新都郦轩合作村91号-82号-6号门面房，房屋建筑面积为2447.83平方米（其中一层7-10轴674.89平方米，二层1-10轴1772.94平方米）。邵小玉、张静购买房屋后，用于经营大上海酒店。一审庭审中，黄正元陈述其购买南京市栖霞区门面房后，就将房屋中的二层都卖给了孟昭明，将一层中的9-10轴房屋卖给了孟昭明，将一层中的7-9轴房屋出租给孟昭明；后来孟昭明将二层房屋和一层中的9-10轴房屋都卖给了张慧，黄正元将7-9轴线房屋卖给了张慧，但不包含涉案小房间，但邵小玉、张静则陈述其取得的房屋面积与张慧应该是一致的，仅仅是将附属房的面积由320平方米修改为需要实际测量，包含涉案小房间。一审法院在庭审中询问邵小玉、张静正在使用的房屋面积有多大，其回复一层使用的面积，没有测量过，应该就是协议中约定的674.89平方米。各方均陈述，涉案兴都郦轩的房屋为小产权房。一审法院在审理黄正元诉邵小玉、张静催要购房款的房屋买卖合同纠纷一案[一审法院（2016）苏0113民初4803号民事案件]中，邵小玉、张静陈述，其不同意支付黄正元剩余购房款，是因为黄正元没有将300平方米房屋交付给邵小玉、张静，黄正元则陈述已将全部房屋交付给邵小玉、张静。在该案审理过程中，一审法院组织双方进行了现场勘验，邵小玉、张静在现场中表示争议的300平方米房屋就是一层的部分房屋，该部分房屋用于包子铺和超市经营；经现场测量，包子铺和超市的面积合计约为380-390平方米，涉案房屋后边的搭建披子房面积约为200平方米；一审法院现场勘验时询问张慧，其与志元公司签订的商业契约中约定的320平方米附属房屋指的是哪部分，张慧回复是记不清了，其接手的房屋就是邵小玉、张静现在用于经营的房屋、房屋后边的一个院子以及两层披子房屋。在一审法院审理该案时，张慧出庭作证，陈述其与黄正元、孟昭明、邵小玉、张静签订的协议中约定的320平方米附属房屋不知道指的是哪部分房屋，不包括房屋后边的两层披子房屋，楼的北面和南面没有房屋建筑，房屋的一层北面有一个挑高将一层楼隔成了两层，这个两层包含在其从孟昭明处买的房屋面积，也包含在其卖给邵小玉、张静的房屋面积中；其没有占有过超市和包子铺的房屋。在一审法院审理该案时，邵小玉、张静在庭审中表示争议的300多平方米房屋指的是一层北侧的一间房屋，不是张慧作证时所述的挑高，而是在挑高的背后，但黄正元则陈述争议的300多平方米房屋指的是指的就是房屋后边的两层披子房，因为是违建，所以城管拆了一层。黄正元在一审法院审理该案时曾陈述，邵小玉、张静长期占用其商铺和停车场。案件一审审理过程中，黄正元要求邵小玉、张静按照2.8元/平方米/日计算房屋占有使用费，并称该标准低于附近的房屋租金标准，但邵小玉、张静不予认可。据一审法院调取的其他民事案件中房屋租赁合同显示，涉案房屋附近有产权房屋的一层租金为6.2元/平方米/天，二层为3元/平方米/天，邵小玉、张静对此不予认可，黄正元对此予以认可，并陈述，考虑到涉案房屋在一层房屋的北半边，所以将房屋占有使用费的标准降至2.5元/平方米/日。在一审审理过程中，一审法院组织双方进行现场勘验，经双方确认，涉案房屋位于大上海酒店后边院子朝东的一个小房间，面积约为44.63平方米。一审法院认为，第一，兴都郦轩91号-82-6号房屋系由黄正元从志元置业处购买，后将其中部分房屋转让给孟昭明，孟昭明将房屋转让给张慧，且张慧同时从黄正元处购买了上述房屋中的部分房屋，后张慧又将购买的房屋转让给邵小玉、张静，黄正元、孟昭明、张慧与邵小玉、张静签订协议，约定由邵小玉、张静代替张慧购买房屋，邵小玉、张静支付黄正元及孟昭明购房款，根据四方签订的协议，协议中所指明的房屋为兴都郦轩合作村91号-82-6号房屋,主体建筑总层数为两层，其中一层面积为674.89平方米、二层面积1772.94平方米、附属建房面积需实地测量，邵小玉、张静陈述黄正元要求返还的面积为44.63平方米房屋就是附属房屋中的一部分，但根据现场勘验来看，黄正元要求返还的房屋位于主体建筑的一层；第二，根据张慧与志元置业公司签订的商业街区契约来看，其从黄正元和孟昭明处购买的房屋中一层房屋面积为674.89平方米（7-10轴线），附属建房的面积并未表明轴线位置；第三，在一审法院受理的（2016）苏0113民初4803号民事案件中，邵小玉、张静陈述争议的300平方米附属房屋就是一层的部分房屋，该部分房屋用于包子铺和超市经营，但张慧在该案中陈述其不清楚300平方米的房屋是哪部分房屋，其没有占有过超市和包子铺的房屋，且涉案房屋均为小产权房屋，故黄正元要求邵小玉、张静返还小房屋，于法有据，一审法院予以支持。至于黄正元要求邵小玉、张静按照2.5元/平方米/日的标准支付房屋占用使用费，参考涉案房屋周边的房屋租金，黄正元的该项请求应属合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、邵小玉、张静于判决发生法律效力之日起二十日内将位于南京市栖霞区、大上海酒店后边院子朝东的一个小房屋（面积约为44.63平方米）返还黄正元。二、邵小玉、张静于判决发生法律效力之日起二十日内按人民币2.5元/平方米/日的标准支付黄正元自2012年10月10日起至实际返还上述小房屋之日止的房屋占用使用费。一审案件受理费4702元，由邵小玉、张静负担，于判决发生法律效力之日起二十日内支付黄正元。本院认为，黄正元、邵小玉、张静均陈述涉案兴都郦轩的房屋为小产权房。本案中，黄正元从志元公司处购买位于南京市栖霞区门面房后，将其中部分房屋卖与孟昭明；孟昭明又将购买的房屋卖与张慧；其后黄正元与孟昭明、张慧以及邵小玉、张静签订协议，将房屋卖给邵小玉、张静，终因频繁转手、权属不明，导致产生本案争议。由于小产权房系未经规划审批而建设，其合法性等问题属于行政机关处理的范畴，故对于小产权房买卖引起的纠纷，不属于人民法院管辖范围。一审法院对本案予以实体处理，存在不当，本院予以纠正。综上，一审法院适用法律不当，导致裁判错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初5518号民事判决；二、驳回黄正元的起诉。一审案件受理费4702元，退还黄正元；邵小玉、张静预交的二审案件受理费4702元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇一九年五月三十日书记员  戴 苗