河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终9702号上诉人（原审被告）：河南创和置业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**，统一社会信用代码914101000754306625。法定代表人：耿红梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李梦雅，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红梅，女，汉族，1986年5月30日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：张杰，系李红梅丈夫。上诉人河南创和置业有限公司（以下简称创和公司）因与被上诉人李红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初33796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、因政府机构调整，初始登记业务暂停等不可抗力因素，导致创和公司不能按约定履行合同义务，应当免除或减轻责任。郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，因机构调整等原因导致初始登记业务暂停，直至2017年3月底才恢复正常工作（工作停滞时间长达7个月）。由于初始登记变更为首次登记，报送材料的内容及流程增加，造成了创和公司无法按合同约定报送首次登记材料。这些客观情况是创和公司在2015年签订合同时无法预见、无法避免、无法克服的，属于政府行为的不可抗力因素导致履行合同不能。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。因此涉案合同约定的报送资料日期（2017年3月7日），是房管局提供的格式合同，不可更改。出台该合同时不可能预见到机构调整事宜，所以约定的违约金过高，请求法院考虑到不可抗力因素，免除或减轻创和公司的责任。二、创和公司已于2018年1月取得涉案小区不动产权证，未给被上诉人造成任何实际损失，应当免除或减轻责任。李红梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李红梅向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告因无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金4000元；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记的违约金16000元（按照总房款的0.005％／日向原告支付）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月18日，原、被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发的位于金水××、××单元××房屋××套，建筑面积为89.52平方米，总价款为864344元。原告于2014年11月18日向被告支付购房款259344元，剩余605000元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年1月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供暖设施：2017年7月7日达到：管道铺设到户并验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人应当在60日内完成整改，仍未完成出卖人提供临时周转设备设施，临时周转设备设施使用费用由出卖人承担；2、由于不可抗力因素导致基础设施、公共配套无法在规定日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005％违约金。被告与河南华汇建设有限公司签订的《和昌·悦澜湾北苑换热站及采暖管网工程施工合同》约定，工程名称为和昌·悦澜湾北苑换热站及采暖管网工程，工程地址为郑州市金水区高皇北路与龙门路交叉口，本工程总工期为90日历天。被告与郑州德润市政工程有限公司签订的《供热工程施工合同》，约定工程名称为一次支网开口两处，工程地址为龙门路南北两侧，工程工期30天。2015年9月至2016年5月，施工企业及监理单位对涉案小区2、3、5、6、9、10、11号楼的室内采暖系统、采暖管道验收合格。2017年10月13日，被告与郑州市热力总公司签订《集中供热协议》。被告须携带《建设工程规划许可证》及城市基础设施配套费缴费凭证复印件，用热申请书到郑州市热力总公司办理集中供热手续。用热建筑地址为宏康路66号（和昌悦澜湾北苑）；被告正式用热前，被告与郑州市热力总公司需另行签订供用热合同。其他事项：涉及市政道路的报批及管网沿线的协调由被告负责办理，并承担办理手续费所发生的相关费用；周边管网暂不完善，需完善后，方可满足该小区用热需求。2018年12月7日，郑州市热力总公司公布的《2018年并网验收最新进度（截止至12月7日）》，显示：序号为231的河南创和置业有限公司（和昌悦澜湾北苑2、3、5、6、9~11、14号楼），用热地点高皇北路东与少林路南，区域北区，进度已并网。被告于2017年4月26日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××、××、××楼的资料，于2017年8月17日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××楼的资料，于2017年10月31日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××楼的资料。2017年7月11日，被告将金水区宏康路66号2、3、5号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。2017年7月13日，被告将金水区宏康路66号6号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。2017年12月19日，被告将金水区宏康路66号9、10、11号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。关于无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金问题。原告主张被告赔偿4000元（参照每年度采暖季120天，按照采暖费收费标准0.19元／平方米／日乘以房屋面积计算），被告辩称，原告无法获得2017-2018年度市政管网集中供暖，是因为政府未将涉案小区外部供热管网规划、铺设到位，属于不可抗力因素造成履行合同不能，是法定、合同约定的免责事由，被告不应承担责任，该院认为被告该抗辩理由成立，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005％违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，且涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，故被告应当在2017年3月7日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关登记机构，被告逾期未报送，已构成违约，应自2017年3月8日起按照总房款的0.005％按日向原告支付逾期办理初始登记的违约金。关于被告报送的时间问题。原告主张按照其提供的不动产登记受理凭证载明的日期为报送日期，即2、3、5号楼的报送日期为2017年7月11日，6号楼的报送日期为2017年7月13日，9、10、11号楼的报送日期为2017年12月19日。被告主张因自2016年8月20日起不动产的初始登记变更为首次登记，登记所需要的资料及报送的部门均有增加，且各个部门的报送日期不一致，首次报送的部门为郑州市房管局的楼盘表备案科，故应当以被告向郑州市房管局楼盘表备案科报送资料的日期为报送日期，其中2、3、5、6号楼的报送日期为2017年4月26日，9号楼的报送日期为2017年10月31日，10、11号楼的报送日期为2017年8月17日。因《商品房买卖合同》对此未作出明确约定，被告关于首次报送日期的意见符合合同精神，故予以采信。关于原告主张的涉案房屋的逾期报送初始登记资料的违约金应自2017年3月8日起按照总房款的0.005％计算至2017年8月17日（共计163天），金额为7044.40元。原告主张超出部分，依据不足，不予支持。综上，一审判决如下：一、被告河南创和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李红梅逾期办理初始登记的违约金7044.40元；二、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元后，由被告负担53元，由原告负担97元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应在2017年3月7日前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房屋管理机关。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。上诉人根据现行房地产登记政策需要转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故上诉人依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对上诉人也显失公平。故被上诉人要求上诉人承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，创和公司的上诉请求理由正当，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初33796号民事判决；二、驳回被上诉人李红梅的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由被上诉人李红梅负担；二审案件受理费300元，由被上诉人李红梅负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  董忠智审判员  邵晓斐二〇一九年五月二十三日书记员  王阳涛