湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终2989号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市森旺商贸有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区石牌岭**（石牌岭干休所）。法定代表人：劳新望，该公司董事长。委托诉讼代理人：桂世昌，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周海，男，1979年12月5日出生，汉族，户籍地江西省南昌市湾里区，委托诉讼代理人：万云南，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丰，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审第三人：湖北武大绿洲投资有限公司，住，住所地湖北省武汉市洪山区书城路**/div>法定代表人：杨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂世昌，湖北多能律师事务所律师。上诉人武汉市森旺商贸有限公司（以下简称森旺商贸公司）因与被上诉人周海、原审第三人湖北武大绿洲投资有限公司（以下简称武大绿洲公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。森旺商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、五项并依法改判驳回被上诉人的一审上诉请求，支持上诉人的一审反诉请求第二、三项；3、一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决遗漏《房产租赁合同》第十一条的约定，根据该约定，被上诉人构成根本违约及应承担赔偿责任；二、一审判决对合同解除后双方损失认定错误，被上诉人的损失应由其自担，上诉人主张的损失应当认定。周海辩称，上诉人混淆了合同违约和根本违约，答辩人可以选择独立安装中央空调，合同目的无法实现，根据法律规定，解除通知到达对方时双方合同解除，一审遗漏了我方的部分损失，请求改判支持我方全部损失，驳回上诉人的上诉请求。武大绿洲公司述称，同意森旺商贸公司的上诉意见。周海向一审法院起诉请求：1、判令双方《房产租赁合同》解除，并判决双方解除合同时间为周海通知森旺商贸公司之日起；2、判令森旺商贸公司退还保证金50万元和预付租金250万元；3、判令森旺商贸公司赔偿设计费54.6万元、装修工程款150万元等经济损失；4、判令森旺商贸公司承担资金占用期间银行利息，按同期贷款利率计算至付清前述款项之日止；5、判令本案诉讼费及诉讼中发生的相关费用由森旺商贸公司承担。诉讼过程，增加一项诉讼请求：判令森旺商贸公司支付公证费5000元。森旺商贸公司向一审法院反诉请求：1、判令周海赔偿装修损失5000000元；2、判令周海赔偿租金损失1512000元；3、判令森旺商贸公司没收周海合同保证金500000元；4、判令诉讼费用由周海承担。一审法院查明，2017年8月31日，武大绿洲公司（作为出租方、甲方）与森旺商贸公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方出租乙方位于武汉市洪山区书城路18号欢乐汇广场1-2层的部分区域，其中第一层建筑面积为4640.3平方米，第二层建筑面积为3709.65平方米，合计建筑面积为8349.95平方米，租赁期限为15年；2、关于中央空调使用费，中央空调系统根据多数使用者的意见经协商后统一开闭，如空调开放期间，乙方应按每月15元/平方米的标准支付空调使用费（如乙方经营时间超出8小时，则按20元/平方/月收取）；3、乙方接收房屋后，乙方可对租赁房屋进行装修改造，乙方不得随意损坏房屋设施，退租时，除另有约定外，乙方应保持室内外装饰原样；4、乙方可根据经营需要，对租赁房屋进行分租；5、该租赁房产此前由甲方租赁给武汉明珠盛宴酒店管理有限公司使用，乙方对此相关情况业已了解，有关武汉明珠盛宴酒店管理有限公司与甲方之间的租赁纠纷由甲方负责解决，与乙方无关。有关该租赁房屋内遗留的酒店设备、设施及用品，全部交由乙方处理，如有因此而引起的法律纠纷由甲方负责承担。2017年9月1日，周海（作为承租方、乙方）与森旺商贸公司（作为出租方、甲方）签订《房产租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于武汉市洪山区书城路18号欢乐汇广场第1层部分和第2层出租给乙方使用，第1层建筑面积400-500平方米左右，第2层建筑面积3700平方米，合计建筑面积4200平方米；2、有关该广场的相关建设手续乙方已进行了充分了解，对该租赁场地的现状，乙方业已现场确认；3、双方同意于2017年9月20日甲方按现状将租赁房屋交付给乙方，乙方即可进行租赁场地装修及开业准备，乙方的装修期为6个月，装修期内乙方无需交纳租金；4、租赁期限共15年，从2018年3月20日至2033年3月19日止；5、乙方承租该房产用于医疗、美容、健康及医疗、美容、健康相关教育培训等产业链延伸等相关项目；6、第1-2个租赁年度，按60元/平方米/月的标准支付租金及服务费，租金及服务费按年度支付，乙方应于本合同签订后支付首年度租金及服务费，其中本合同签订10日内付款100万元，首年租金的剩余款项在合同签订30日内付清；7、履约保证金，乙方应在本协议签订后7内支付保证金50万元整，此保证金在乙方开业后转为租赁押金，在双方结束租赁关系并结清所有款项后由甲方7日内退还乙方；8、关于中央空调施工费及空调使用费。（1）该租赁区域的中央空调已安装完毕，具备输送冷暖气条件，并在营业后根据需要由甲方负责输送冷暖气。（2）该中央空调系统根据多数使用者的意见经协商后统一开闭，根据租赁面积按15元/月/平方米的标准支付空调费（乙方营业时间超出8小时的按20元/月/平方米支付空调费）。（3）乙方也可自行安装中央空调，甲方积极配合，并另提供适合的位置给乙方。2017年9月8日和9月11日，周海共计转账支付森旺商贸公司法定代表人劳新望100万元，森旺商贸公司开具预收租金50万元和合同保证金50万元的两张收据。2017年9月12日，周海与森旺商贸公司法定代表人劳新望签订《说明》1份，主要载明：因租房地址所处的房产证在办理之中，导致承租方周海无法办理医疗机构许可证，经双方协商劳新望同意租房日期顺延，租期按实际拿到房产证日期计算，免租期六个月不变，如劳新望无法提供房屋产权证，导致周海无法办理医疗机构证，双方在2个月内解约，双方不对对方赔偿任何损失，和平解约，原合同终止，劳新望在七日内退还周海保证金100万元。2017年9月20日，武大绿洲公司取得武汉市洪山区洪山街书城路18号一栋6层建筑物第1-5层（建筑面积36705.11平方米）的不动产权证书［不动产权证号：鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0054144号］。2017年10月13日，周海以武汉洪山艺华医疗美容门诊部有限公司代表的名义与武汉森柏设计装饰工程有限公司签订《设计委托合同》，约定由武汉森柏设计装饰工程有限公司负责洪山区书城路18号欢乐汇一层和二层部分的设计，设计费用共计546000元，2017年12月，该设计公司向周海交付了设计图纸，其后周海从2018年1月11日至2018年2月28日分3次转账给武汉森柏设计装饰工程有限公司签约代表熊吉红设计费用492000元。2017年12月6日，周海又以武汉洪山艺华医疗美容门诊部有限公司代表的名义与湖北浪森景观科技有限公司签订装饰工程施工合同，约定由湖北浪森景观科技有限公司负责洪山区书城路18号欢乐汇一层和二层部分原酒店拆除和装修工程，开工日期为2018年1月7日，竣工日期为2018年6月10日，合同价款为500万元。2018年1月6日，周海与森旺商贸公司签订《补充协议》，主要载明：一、双方约定将位于洪山区书城路18号的欢乐汇广场第一层前半部分面积和第二层出租给周海，现周海将具体位置在整栋楼层平面图中区分出来。二、今日内周海方需支付房租200万元给森旺商贸公司劳新望账上。三、第一年度房租结算等周海方装修完成后双方进行核算具体面积后结清。四、本协议一式二份与原合同同具法律效力。《补充协议》签订当日，周海转账200万元给劳新望。2018年1月9日，周海与森旺商贸公司签订了《工程交接单》，约定从2018年1月9日以后，书城路欢乐汇二楼原明珠盛宴所有原设施、设备、装修、消防、水电、安全等交付给周海负责、承担、使用。案涉房屋交付后，周海安排施工队进场施工。2018年1月10日，周海向森旺商贸公司提出因需单独安装整个租赁建筑的中央空调系统，要求其提供室外机组安装位置，但经周海、森旺商贸公司多次与武大绿洲公司协商，武大绿洲公司仅同意提供机位给周海单独安装建筑面积500至600平方米左右的中央空调系统。2018年2月1日，周海提出三方签订《补充协议书》，要求降低费用标准、承诺24小时提供空调服务、在手术室室内安装独立的中央空调系统等，但森旺商贸公司、武大绿洲公司未签字认可。2018年2月11日，周海停止了装修工程。2018年2月13日，周海通过微信向劳新望发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》并赔偿其损失500万元，劳新望未予回复。2018年3月8日，周海通过快递向森旺商贸公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，退还已交纳保证金和预付租金300万元，赔偿损失204.6万元。2018年3月9日，森旺商贸公司收到上述快递。2018年3月12日，森旺商贸公司向周海发出《回函》，表示，对周海提出的解除合同并要求赔偿的要求不予认可，如周海不继续履行合同造成损失，森旺商贸公司保留要求赔偿的权利。2018年3月15日，周海收到上述函件。2018年3月28日，森旺商贸公司又出具《工作联系函》，要求周海在收到本函件之日起30日内完成装修施工工作并开始正常经营，如未在指定时间内完成装修工作又未提前缴纳租金或提供担保的，将视为周海丧失履行合同能力，森旺商贸公司有权解除合同并要求赔偿损失。周海于2018年3月30日签收。周海自停工后再未开始装修，从2018年1月11日开始，至2018年3月1日止，周海分5次向湖北浪森景观科技有限公司签约代表张忠志银行账户转账支付105万元。2018年3月1日，湖北浪森景观科技有限公司出具装修工程款金额为150万元的《收据》1张。2018年4月13日，周海对案涉租赁房屋内装修现状进行了摄像公证，并支付公证费5000元。2018年5月30日，周海与湖北浪森景观科技有限公司签订《解除施工合同协议书》，约定双方自愿解除施工合同，周海支付前期工程费用共计150万元。据森旺商贸公司当庭陈述，其于2018年9月1日，又将案涉租赁房屋出租给其他公司，并认为《房产租赁合同》于2018年9月1日解除。一审法院另查明，武大绿洲公司曾起诉武汉明珠盛宴酒店管理有限公司、黄银霞房屋租赁合同纠纷一案，武汉市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）鄂01民终4834号民事判决，其中载明：本院认为，……武大绿洲公司未同意利用该装饰装修物，亦无需赔偿装饰装修物的残值损失。本案房屋租赁合同的解除系因明珠盛宴公司的根本违约行为导致，明珠盛宴公司主张投资款损失，无事实和法律依据。对明珠盛宴公司的该项上诉请求，本院不予支持。……。判决如下：……；三、确认武大绿洲公司与黄银霞于2012年10月22日签订的《“欢乐汇广场”房产租赁合同》（编号：欢2012-02）、武大绿洲公司与黄银霞、武汉明珠盛宴酒店管理有限公司于2015年10月13日签订的《关于对“欢乐汇广场”房产租赁合同（编号：欢2012-02）的补充协议书》均于2016年4月30日解除；……。一审法院认为，周海与森旺商贸公司签订《房产租赁合同》和《补充协议》，系双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。但在上述合同履行过程中，双方产生争议，现周海要求确认解除合同时间为其通知森旺商贸公司之日即2018年2月13日，森旺商贸公司对解除合同并无异议，但双方对合同解除的时间存在争议，故需厘清合同履行过程中存在的违约责任问题。本案中导致合同解除的矛盾焦点围绕中央空调系统的安装事宜。根据《房产租赁合同》约定，欢乐汇广场内中央空调已安装完毕具备输送冷暖气条件，周海一方也可以自行安装中央空调，森旺商贸公司积极配合，并提供适合的位置。周海租赁场所总共面积为4200平方米，用于开办医疗美容机构，面向高端消费人群，存在24小时不间断空调供应的现实需求。但签订合同时，双方并没有明确约定拟装中央空调具体负荷大小、使用面积、外机机组所需占地大小及位置，也未与欢乐汇广场所有人武大绿洲公司协商，导致在施工开始后，武大绿洲公司不同意提供外机机组占地位置，最终经协商仅同意提供给周海安装负荷面积为500至600平方米中央空调系统的机位。周海认为无法满足其经营需要，以森旺商贸公司未能解决空调外机安装位置为由向其发出解除合同通知。鉴于《房产租赁合同》中并未约定如森旺商贸公司不能提供相应空调外机适合位置，即构成根本违约，周海有权选择提前解除合同；同时周海也未提交充分证据证明因整体租赁房屋中央空调系统不能单独安装而必然导致其开办美容医疗机构的合同目的不能实现，故森旺商贸公司在2018年3月9日收到书面解约通知时，案涉《房产租赁合同》和《补充协议》并不当然解除。因2018年9月1日，森旺商贸公司已将案涉租赁房屋又出租给其他公司，现其自认解除合同时间应为2018年9月1日，故本院确认案涉《房产租赁合同》于2018年9月1日解除。关于合同解除后双方损失承担的问题。周海在未满足合同解除条件时即停止施工，退出租赁场所并发出解约通知，对实际损失的发生负有责任；森旺商贸公司未能按合同约定提供适合的空调外机安装位置，对实际损失的发生也负有责任，一审法院从公平原则出发，酌定双方对实际损失承担同等责任为宜。实际损失包括周海支出的有转账记录的设计费492000元、装修费105万元、公证费5000元，森旺商贸公司应承担773500元[（492000元＋1050000＋5000元）÷2]；关于租金损失，周海于2018年1月9日办理交接后进场，实际于2018年2月中旬退场并通过微信、信函的方式告知了森旺商贸公司，森旺商贸公司最后于2018年3月28日向周海发出《工作联系函》，周海于2018年3月30日签收，但其后森旺商贸公司在明知周海早已撤离的情况下，未在《工作联系函》中载明的30日后，再及时向周海作出是否解除合同的通知，没有采取适当措施防止损失的扩大，故酌定2018年4月30日之后的租金损失由森旺商贸公司独自承担。涉及周海承担的租金租赁期限为2018年1月9日至2018年4月29日共计111日，租金共计919627元（4200平方米/月×60元/平方米×12月/年÷365日/年×111日），周海应承担459813.5元（919627元÷2），与周海已预付的租金250万元相抵扣，森旺商贸公司尚需返还周海租金2040186.5元。森旺商贸公司反诉的装修损失，涉及原承租人武汉明珠盛宴酒店管理有限公司遗留的已形成附合的装饰装修物和设施、设备等，武大绿洲公司并未支付相应对价，武大绿洲公司出租给森旺商贸公司时，也未要求森旺商贸公司支付相应对价，森旺商贸公司分租给周海时，合同中也没有相关约定，故对森旺商贸公司提出的装修损失，不予支持。因对案涉合同解除的后果，双方均有责任，故周海诉求的资金占用期间银行利息不予支持，周海先行交纳的保证金50万元，森旺商贸公司应予返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、确认周海与森旺商贸公司于2017年9月1日签订的《房产租赁合同》于2018年9月1日解除；二、森旺商贸公司于判决生效之日起十日内返还周海保证金500000元和租金2040186.5元；三、森旺商贸公司于判决生效之日起十日内赔偿周海损失773500元；四、驳回周海的其他诉讼请求；五、驳回森旺商贸的反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（本诉）47122元，由周海负担13812元，森旺商贸公司负担33310元。一审反诉案件受理费30442元，由森旺商贸负担。二审中，森旺商贸公司向本院提交一组证据（电子回单4张及相关发票28张），欲证明其一审主张的租金损失1512000元。经质证，周海对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，武大绿洲公司同意森旺商贸公司意见。周海向本院提交一份《企业预登记核准通知书》，欲证明一审漏查54000元设计费的事实。经质证，森旺商贸公司、武大绿洲公司对真实性予以认可，对关联性及证明目的均不予认可。对上述证据，本院认为，均不属于法定的新证据，不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房产租赁合同纠纷，案涉《房产租赁合同》系周海与森旺商贸公司的真实意思表示，合法有效，双方均应当依照约定履行自己的义务。本案纠纷起因就是周海自行安装中央空调不能，导致合同不能继续履行。而根据合同的约定“（3）乙方也可自行安装中央空调，甲方积极配合，并另提供适合的位置给乙方”的内容来看，双方没有明确约定拟装中央空调具体负荷大小、使用面积、外机机组所需占地大小及位置，也未与欢乐汇广场所有人武大绿洲公司协商。综合本案查明的事实，周海与森旺商贸公司在签订合同之初均明知涉案房屋租赁用途即缔约目的就是开设美容医疗机构，而不能提供24小时空调服务，必然导致缔约目的无法实现。故对于本案诉争合同的解除，周海与森旺商贸公司均存在缔约过失，双方均有权提出解除合同，对解除合同所造成的损失，应当由双方共同承担。一审判决酌定双方各承担50%的责任并无不当，本院依法予以确认。对于双方的损失如何计算，一审判决已经作了详细评判和认定，亦并无不当，本院亦依法予以确认，不再赘述。综上所述，上诉人森旺商贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29084元，由武汉市森旺商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇一九年五月九日书记员 陈喜兰