上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终3479号上诉人(原审原告)：贺龙斌，男，1976年3月9日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：赵家华，男，1959年4月29日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：曹清洁，女，1983年1月5日生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：上海金土木置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，执行董事。委托诉讼代理人：周旋律，上海道朋律师事务所律师。上诉人贺龙斌、上诉人上海金土木置业有限公司(以下简称“金土木公司”)因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。贺龙斌的委托诉讼代理人赵家华、曹清洁，金土木公司的委托诉讼代理人周旋律到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人贺龙斌上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持己方一审诉请。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定金土木公司延迟申办房屋大产证系因临时更改路名没有事实依据；本案不存在特殊约定的情形，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准来计算违约金。上诉人金土木公司上诉请求：撤销一审判决，改判不支持贺龙斌的一审诉请。事实和理由：第一，一审认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定针对的是办理房屋权属证书的情形，而非本案中的办理大产证。第二，一审法院认定的补充协议，是己方与案外人签订的，与本案无关，不能作为让己方在本案中承担责任的依据。且该补充协议仅针对部分业主，而非全部业主。第三，一审认定的录音证据，只截取了谈判过程的一部分，无法说明全部谈判过程。己方逾期办理大产证是由于街道更改名称导致，己方已经按照合同约定履行了全部合同义务，未出现违约行为，且购房人亦未提供相应的证据证明大产证办理逾期后造成的损失，因此不应当赔偿违约金。贺龙斌向一审法院起诉，要求：1、判令金土木公司支付贺龙斌逾期申办、提供“大产证”的违约金人民币(以下币种均为人民币)56,154元(该违约金以购房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%上浮50%的利率标准，自2016年10月30日起计算至2018年4月26日止)【(房价)×4.9%(1＋50%)÷360×(543天)】;2、判令金土木公司提供给贺龙斌所购房屋的《上海市新建商品房质量保证书》和《上海市新建商品房使用说明书》。一审法院认定事实如下：2015年10月6日，贺龙斌(乙方、买方)与金土木公司(甲方、卖方)签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区崇文路1851弄和盈商务广场3号2219室房屋(以下简称“系争房屋”)，政府批准的规划用途为办公，总房价款506,523元。合同第十一条约定：甲方定于2016年7月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，贺龙斌向金土木公司付清了全部购房款，金土木公司向其开具了对应金额的发票。2016年7月30日，金土木公司将系争房屋毛坯交付贺龙斌。此后，系争房屋在精装修完成后交付给贺龙斌。2018年4月26日，金土木公司向全体业主发出《关于尽快签署房屋交接书办理产证等事宜的通知》，通知全体业主于同年4月28日至5月13日前往售楼处签署房屋交接书及领取办理不动产登记资料等事宜。之后，贺龙斌签署了《房屋交接书》。一审法院另查明：1、上海市住房和城乡建设管理委员会于2017年5月17日发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对本市商业办公项目开展清理核查及整顿工作。2、2017年12月16日，部分业主(不含贺龙斌)与金土木公司签订一份《购房补充协议》，载明：金土木公司承诺于2017年12月12日已向规土局提出办理大产证的申请，并向规土局交齐各项办证所需资料，金土木公司承诺2018年1月15日办出本项目大产证，逾期未取得大产证的，金土木公司同意自2018年1月16日起每天支付业主房屋成交价的万分之三作为违约金，违约金按月结算，产证办理期间业主有权派代表跟进监督。3、2018年1月16日，金土木公司的一审委托诉讼代理人施姗姗及另一名工作人员在代表金土木公司与业主就办理房地产权证(大产证)期限及相应违约责任问题协调过程中对业主承诺：“签(补充协议)的人肯定赔，不签(补充协议)的人只要你认可(补充协议)，也赔给你，……肯定不区别对待。”4、因和盈商务广场邻近道路崇文路为临时路名，直至2018年3月29日，上海市嘉定区不动产登记事务中心才受理了金土木公司办理位于上海市嘉定区崇文路XXX弄XXX号等房屋的房地产权证(大产证)申请，金土木公司最终于2018年4月13日取得房地产权证(大产证)。一审审理中，金土木公司向贺龙斌当庭交付了《质量保证书》和《使用说明书》，但贺龙斌认为其中的保修期起算点表述有歧义，故未接收，要求金土木公司修改后再交付。本案的争议焦点为金土木公司应否承担逾期办理大产证违约金？若应承担，违约金的计算期间和标准如何确定？一审法院认为,贺龙斌与金土木公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。本案中，该合同未对房地产权证(大产证)办理的具体日期进行约定，但贺龙斌在签订合同时并未就此提出异议，应当视为贺龙斌同意金土木公司在合理期限内办理房地产权证(大产证)。至于合理期限如何确定的问题，首先，虽金土木公司仅与部分业主签订《购房补充协议》，但经对该协议内容的审查，该协议及其内容并非针对特定的某一或某些业主，且金土木公司违约的情形针对的是全体购房业主，房地产权证(大产证)的办理应涵盖包括系争房屋在内的众多未签约业主的房屋，具有整体性和不可分割性，金土木公司在签订该协议时理应考虑到对未签约业主的违约赔偿问题；同时基于公平原则，其他未签订《购房补充协议》的业主也可参照金土木公司承诺的日期，将其作为办理房地产权证(大产证)的合理期限。其次，金土木公司员工施姗姗在代表公司与业主协调房地产权证(大产证)办理期限及违约责任等事宜时，对业主承诺未签署《购房补充协议》的业主认可该协议的，亦可按《购房补充协议》约定赔付。施姗姗系作为金土木公司的工作人员作出上述承诺，应认定为职务行为，该单方承诺对金土木公司具有约束力，金土木公司应按约履行。现金土木公司抗辩施姗姗并无作出此承诺的权限，系施姗姗个人行为，不能代表公司，显然有违诚信；且金土木公司内部职权范围的限制不得对抗善意相对人，即便施姗姗确无相应的权限，但其作为金土木公司的代表与业主协商，业主也有理由相信其能代表金土木公司，施姗姗的行为也可构成表见代理，故金土木公司的抗辩不能成立。综上，金土木公司应按其承诺于2018年1月15日前办出房地产权证(大产证)，现金土木公司确实未能按期办出，理应按《购房补充协议》的违约金标准向贺龙斌支付违约金。该违约金以总房价款为基数，按日万分之三的标准，自2018年1月16日计算至金土木公司取得房地产权证(大产证)之日即2018年4月13日止，共88天。经核算，金额为13,372.20元。贺龙斌主张按照商品房买卖司法解释第十八条第一款第二项的规定来确定金土木公司办理房地产权证(大产证)的履行期限，但该条款适用的前提为当事人之间对于办理房地产权证(小产证)的期限未作特殊约定的情形，不适用于本案。贺龙斌据此主张的计算期间和标准缺乏依据，对此一审法院不予支持。关于交付《质量保证书》和《使用说明书》的诉请，现金土木公司同意提供上述材料，故一审法院予以支持。一审法院判决：一、上海金土木置业有限公司应于判决生效之日起十日内给付贺龙斌逾期办证违约金人民币13,372.20元；二、上海金土木置业有限公司应于判决生效之日起十日内将《上海市新建商品房质量保证书》和《上海市新建商品房使用说明书》交付贺龙斌。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，金土木公司于2019年5月14日向本院申请撤回上诉。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。上诉人金土木公司提出的撤诉申请，不违反法律规定，本院予以准许。关于购房人一方的上诉主张，本院认为，涉案预售合同系示范合同文本，其中对于开发商办理房地产权证(大产证)有约定，但对于具体的办理时限未有明确约定，而购房人在签署预售合同时亦未就此提出异议，故应当视为购房人同意金土木公司在合理期限内办理房地产权证(大产证)。购房人认为该合理期限应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定为房屋交付使用之日起90日。但该司法解释条文针对的是双方合同中对办理房地产权证(小产证)的期限未作出明确约定的情形，并不适用于本案。故贺龙斌主张自2016年10月30日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算逾期提供房地产权证(大产证)的违约金，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。一审法院根据案件具体情况，确认金土木公司至迟应于2018年1月15日办出房地产权证(大产证)，逾期则应向业主承担相应的违约责任，较为合理，本院予以认同。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,271.15元，由上诉人贺龙斌负担1,204元、上海金土木置业有限公司负担67.15元。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  姚跃审判员  余艺二〇一九年五月二十九日书记员  陈洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……