北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京04执异93号案外人：曹雷,男,1982年11月27日出生,汉族,住哈尔滨市松**。申请执行人：马蔷，男，1969年6月9日出生，香港特别行政区居民，住北京市海淀区。被执行人：安建春，男，汉族，1975年3月21日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。被执行人：黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区友协大街****。法定代表人：安建波，董事长。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。被执行人：哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司，，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区亚泰商住楼******法定代表人：汪银香，董事长。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。在本院执行马蔷与安建春、黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司（以下简称禹泰公司）、哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司（以下简称翰盈公司）民间借贷纠纷一案中，案外人曹雷对本院（2019）京04执11号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，请求解除对延寿县康和雅苑L5栋***室住宅（以下简称案涉房产）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人曹雷称，翰盈公司名下康和雅苑L5栋***室住宅并非被执行人翰盈公司所有，而是案外人曹雷所有，并已合法实际占有。事实和理由如下：一、曹雷自2014年3月27日便已经购买案涉房产，并签订房屋认购书，交纳定金2万元。二、因曹雷与翰盈公司存在其他债务纠纷，经双方协商一致，2017年3月20日翰盈公司以869463元的价格将案涉房产抵偿给曹雷，并完成了房产交付。三、因延寿县房产登记部门尚未对康和雅苑进行房产登记，因此曹雷对案涉房产未更名过户不存在过错。四、对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，而商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业，房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此，是否办理网签备案，不能作为判定房屋产权归属的依据。曹雷虽未办理网签备案，但已经支付全部价款，并已实际合法占有房产。为证明其主张，案外人曹雷向本院提交了以下证据：证据一案涉房产认购书及翰盈公司向曹雷出具的2万元收据，证明案涉房产购买的时间为2014年3月27日并交纳定金2万元。证据二曹雷向汪金华汇款收据（2014年7月15日汇款人民币80万元，2014年7月24日汇款人民币70万元，共计人民币150万元）2张、禹泰公司和翰盈公司共同开具的人民币150万元借款的实际借款方证明、汪金华签字确认的向曹雷借款150万元的借据复印件等证据，证明实际借款人翰盈公司向曹雷个人借款人民币150万元的事实。证据三房屋抵账协议，证明2017年3月20日禹泰公司、翰盈公司、曹雷三方充分协商，翰盈公司将案涉房产及康和雅苑商服1套作价共计人民币2046249元，用于禹泰公司冲抵曹雷关于融资问题的全部本金及全部利息。证据四案涉房屋2018年3月1日至2019年3月1日、2019年3月1日至2020年3月1日的物业费收据，证明曹雷实际占有并使用该房屋。申请执行人马蔷认为案外人曹雷提出的异议不成立，对以上证据不予认可。认为曹雷和翰盈公司未达成书面的《商品房买卖合同》，现有的证据并不能证明涉案房屋已经实际交付曹雷使用，曹雷未提供与翰盈公司、禹泰公司之间债权债务纠纷的相关证据，未提供支付房屋价款的相关转账凭证。案涉房产对应的土地抵押权在购买之前已经被抵押了，故案外人曹雷不享有对涉案房屋的所有权，不足以排除人民法院对涉案房屋的执行。申请执行人向本院提交了黑（2016）延寿县不动产证明第0001***号不动产登记证明（以下简称1***号登记证明）证明案涉房产的土地使用权已于2016年12月23日抵押给申请执行人马蔷，抵押期限为债务履行期限，即2016年12月24日至2018年12月24日。三被执行人认为案外人曹雷提出的异议成立，并认可相应的事实和证据，并认为抵押的是建设用地的使用权，案涉房屋属于新增建筑物，是合法销售的。依据《中华人民共和国物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后该土地上的新增建筑物，不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时应当将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本院查明，马蔷与安建春、禹泰公司、翰盈公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）京04民初83号民事调解书确认：一、安建春欠马蔷借款本息共计1612.22万元，上述欠款于2018年12月10日前偿还100万元，2019年5月10日前偿还200万元，2019年10月10日前偿还300万元，2019年12月10日前偿还240万元，2020年12月10日前偿还772.22万元，如果安建春正常履行了以上的付款义务，双方就该笔借款权利义务全部终止；二、禹泰公司、翰盈公司就本调解书第一项约定的安建春对马蔷的债务承担连带保证责任；三、如果安建春未按照协议第一项约定的期限及金额及时、足额履行任何一期付款义务，禹泰公司、翰盈公司亦未及时、足额承担连带保证责任，则全部债权提前到期，马蔷有权在发生违约事项次日起就全部欠付债权申请法院强制执行；四、案件受理费59266.5元（马蔷预交118533元，因调解减半收取59266.5元，余额退还马蔷）及保全费5000元，以上实际发生费用共计64266.5元，由马蔷负担32133.25元（已交纳），由安建春、禹泰公司、翰盈公司共同负担32133.25元，于2018年12月10日前直接给付马蔷。后马蔷向本院申请强制执行，本院于2019年4月29日作出（2019）京04执11号查封拍卖公告，预查封翰盈公司名下位于延寿县延寿镇山河大街以北衡山路以东（康和雅苑小区）包括案涉房产在内的房产及车库等，查封期限为三年，自2019年4月29日起至2022年4月28日。另查明，预查封的翰盈公司名下位于延寿县延寿镇山河大街以北衡山路以东（康和雅苑小区）对应的土地使用权为1***号登记证明设定抵押的土地使用权，国有土地使用权证为延国用（2014）第1-***号。1***号登记证明记载：证明权利或事项为抵押，权利人（申请）人马蔷，义务人为翰盈公司，抵押方式为一般抵押，担保债权的数额为1200万元整，债务履行期限即2016年12月24日至2018年12月24日，抵押土地面积为39917.27平方米，房屋不做抵押，抵押登记时间为2016年12月23日。本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出的执行异议，应当按照民事诉讼法第二百二十七条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，翰盈公司与曹雷于2014年3月27日签订的案涉房产认购书对案涉房产的具体位置、成交总价、定金等进行了约定，禹泰公司、翰盈公司、曹雷于2017年3月20日签订的房屋抵账协议对案涉房产的类型、单价、面积、金额及抵账后双方债务全部结清等进行了约定，上述两份协议的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，两份协议的签订时间均早于本院的查封时间,应视为在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且案外人已支付全部价款。案外人提交的证据亦能够证明案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人曹雷请求解除对延寿县康和雅苑L5栋***室住宅的查封，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对延寿县康和雅苑小区L5栋***室住宅的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 翟长玺审 判 员 贾丽英审 判 员 朱秋菱二〇一九年五月三十日法官助理 王雅玮书 记 员 杨紫梦