广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初226号原告：陈佩芳，女，1935年1月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，广东捷顺律师事务所律师助理。被告：佛山市新威实业发展公司，住所地广东省佛山市卫国路金鱼街**，统一社会信用代码4406001003513。诉讼代表人：佛山市新威实业发展公司清算组。委托诉讼代理人：李林光，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志辉，广东天伦（佛山）律师事务所实习律师。被告：佛山市南方纺织工业开发公司，，住所地广东省佛山市华远东路金桥大厦**南面统一社会信用代码4406001003081。法定代表人：葛铁军。被告：佛山市中力经营管理有限公司，，住所地广东省佛山市垂虹路**统一社会信用代码914406007330918353。法定代表人：徐宇海。委托诉讼代理人：张鹏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市盈溢房地产有限公司，住，住所地广东省佛山市禅城区影荫路****首层一社会信用代码91440600193526219E。法定代表人：潘军。原告陈佩芳与被告佛山市新威实业发展公司（以下简称新威公司）、佛山市南方纺织工业开发公司（以下简称南方公司）、佛山市中力经营管理有限公司（以下简称中力公司）房屋买卖合同纠纷一案，广东省佛山市禅城区人民法院于2018年7月19日立案受理后，因新威公司提出管辖权异议，广东省佛山市禅城区人民法院经审理认为，由于本院于2005年6月23日作出（2005）佛中法民破字第53-2号民事裁定，裁定宣告新威公司破产，该院遂于2018年8月23日作出（2018）粤0604民初16869号民事裁定，裁定本案移送至本院审理。本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用普通程序。本院在审理过程中，陈佩芳向本院申请追加佛山市盈溢房地产有限公司（以下简称盈溢公司）为本案被告，本院经审查认为本案的处理结果与盈溢公司有法律上的利害关系，遂准许追加盈溢公司为本案被告，并于2019年1月15日、4月1日公开开庭进行了审理，原告陈佩芳的委托诉讼代理人黎婉君、被告新威公司的委托诉讼代理人李林光及被告中力公司的委托诉讼代理人张鹏二次均到庭参加诉讼，被告新威公司的委托诉讼代理人王志辉第一次开庭时到庭参加诉讼，被告南方公司、盈溢公司经本院合法传唤没有出庭。本案现已审理终结。原告陈佩芳提出诉讼，请求判令：1.确认陈佩芳与南方公司签订的《转售房产协议书》合法有效；2.新威公司、南方公司、中力公司配合陈佩芳办理佛山市禅城区XXX号504房（以下简称涉案房产）登记到陈佩芳名下的房产过户手续；3.新威公司、南方公司、中力公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1995年1月25日，新威公司与盈溢公司的前身佛山市华侨住宅建设总公司（以下简称华侨公司）签订了《房地产买卖契约》，由华侨公司向新威公司购买位于佛山市禅城区XXX一号楼20套房屋（以下简称涉案20套房产），该《房地产买卖契约》于1995年2月27日在房产交易所办理了合同备案手续。1997年4月7日，华侨公司通过《合同》转让方式将上述房产转让给开平市第四建筑集团公司第二公司（以下简称开平第四建筑公司）。同年4月14日，开平第四建筑公司通过四方《协议书》方式将上述房产转让给广东佛陶集团石湾建国厂工会（以下简称佛陶工会），而佛陶工会又同时将上述房屋转让给佛山华诚纺织联合公司（以下简称华诚公司）。1997年4月21日，华诚公司通过签订《合同书》方式将上述房产转让给南方公司。1998年9月30日，陈佩芳与南方公司签订了《转售房产协议书》，南方公司把涉案房产抵偿其欠陈佩芳职工暂借款的债务。2003年5月7日，南方公司向陈佩芳出具涉案房产的《入住通知》，并正式接收涉案房产。2005年9月23日，陈佩芳向物业管理公司缴纳了电梯维修基金。2010年5月14日，涉案房产取得了商品房过户证书。自陈佩芳接收房产至今，房产一直由陈佩芳合法占有及使用。另外，涉案房产已经具备产权登记的条件，陈佩芳多次催促新威公司、南方公司，要求其配合办理涉案房产的过户手续，但新威公司、南方公司一直拖延。陈佩芳认为，其与南方公司签订的《转售房产协议书》合法有效，新威公司通过交付房产的方式同意南方公司把涉案房产转让给陈佩芳的行为。因此，新威公司、南方公司应当配合陈佩芳办理涉案房产的过户手续。经陈佩芳了解，中力公司承继了南方公司的所有权利义务，因而，应负有配合陈佩芳办理涉案房产过户手续的义务。陈佩芳为维护自身权益，特向本院提起诉讼。被告新威公司答辩称，一、涉案房产属于连环买卖交易，南方公司与陈佩芳签订了《转售房产协议书》，但南方公司在签订合同之时并未取得涉案房产的所有权，所以是无权处分涉案房产。二、陈佩芳与南方公司签订转售协议书时并非构成善意。1、陈佩芳对涉案房产的复杂情况、历史原因，对连环交易，对南方公司对涉案房产没有产权均是很清楚的，其应对房屋可能办不了房屋产权证有一定的预料，应承担相应的风险；2、当时涉案房产转让的双方不是一般房屋买卖合同的购买者，是单位与职工关系，故陈佩芳等人不是一般意义上的购房人，当时南方公司用于抵偿欠陈佩芳等人“职工暂借款”而转售，南方公司当时是国有企业，故抵债行为是否经过国有企业领导班子会议集体决定和上级主管部门审批等正当的国有资产处置程序，否则其处置行为可能无效。3、陈佩芳等人是以不合理的低价受让房屋，陈佩芳的购房价每平方米是3050元（1998年9月30日价格），相比1995年1月25日华侨公司向新威公司购买的价格每平方米3280元低了不少，这显然是不符合常理的。三、华侨公司在受让新威公司房产时，还欠646176元，新威公司已破产，因此，华侨公司应当向新威公司履行债务。在履行债务之前，新威公司无法向华侨公司办理房屋产权证书，中力公司也无法直接向新威公司、华侨公司、华诚公司等非直接的合同相对人主张办理房屋产权证书，中力公司无法取得涉案房产产权，《转售房产协议书》无法继续履行，应予以解除。四、由于双方对《转售房产协议书》无法办理产权证的情况都是知悉的，因此《转售房产协议书》因无法实现合同目的而解除，双方均没有责任，应当由合同双方当事人进行返还。管理人尊重2017年6月2日佛山市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称佛山市国资委）在佛国资法函【2017】48号《复函》提出的处理意见，应由合同当事人各自返还。综上所述，请求法院驳回陈佩芳的全部诉讼请求。被告中力公司答辩称，一、涉案房产属于连环买卖交易，南方公司与陈佩芳签订的《转售房产协议书》真实有效，但南方公司至今没有取得房屋所有权，陈佩芳并非善意取得人，不能取得房屋所有权。1.南方公司与陈佩芳签订了《转售房产协议书》，但南方公司在签订合同之时未取得涉案房产的所有权，其无权处分出售涉案房产。南方公司被吊销，中力公司承继其权利义务，但至今未取得涉案房产所有权，无法办理涉案房产不动产转移登记。2.陈佩芳在与南方公司签订《转售房产协议书》时，并非构成善意。（1）陈佩芳对涉案房产的复杂情况、历史原因，对连环交易，对南方公司对涉案房产没有产权均是很清楚的，其应对房屋可能无法办理房屋产权证有一定预料，应承担相应风险；（2）当时涉案房产转让的双方不是一般房屋买卖合同的购买者，是单位与职工关系，故陈佩芳等人不是一般意义上的购房人，当时南方公司用抵偿欠陈佩芳等人“职工暂借款”而转售，南方公司当时是国有企业，故抵债行为是否经过政府部门、国有企业会议决定，陈佩芳等人当时在公司的职务情况，否则有私分国有资产的可能。3.陈佩芳是以不合理的低价受让房屋，其房产每平米是3050元，这是1998年9月30日的价格，相比1995年1月25日华侨公司向新威公司购买的价格3280元低了不少，这显然是不符合常理的。二、因华侨公司受让新威公司房产时仍欠646176元购房款，新威公司无法给华侨公司办理房屋产权证书，中力公司也无法直接向新威公司、华侨公司、华诚公司等非直接的合同相对人主张办理房屋产权证书，中力公司无法取得涉案房产产权，《转售房产协议书》无法继续履行，应予以解除。三、由于双方对《转售房产协议书》无法办理房产证的情形均应知悉，故《转售房产协议书》因无法实现合同目的而解除，双方均没有责任，中力公司愿意退还当时购买房屋的房款。综上所述，请求驳回陈佩芳提出的配合办理涉案房产过户手续的诉讼请求。原告陈佩芳向本院提交以下证据：1.陈佩芳身份证、新威公司、南方公司、中力公司、盈溢公司的企业信用信息公示报告（打印件）各一份，结合《市国资委关于信访人麦志德等人信访诉求的复函》，拟证明陈佩芳、新威公司、南方公司、中力公司、盈溢公司的诉讼主体资格及盈溢公司的前身是华侨公司。2.《房地产买卖契约》（复印件）一份，拟证明1995年1月25日，新威公司与盈溢公司的前身华侨公司签订了房地产买卖契约，由华侨公司向新威公司购买包括涉案房产在内的涉案20套房产，该《房地产买卖契约》于1995年2月27日在房产交易所办理了合同备案手续。3.《转售房产协议书》一份，拟证明1998年9月30日，陈佩芳与南方公司签订了《转售房产协议书》，南方公司把涉案房产抵偿其欠陈佩芳职工暂借款的债务。4.入住通知一份，拟证明2003年5月7日，南方公司通知陈佩芳可以入住涉案房产，陈佩芳合法占有及使用该房产。5.佛山市城区置地集团公司物业管理公司《收款收据》一份，拟证明2005年9月23日，南方公司向陈佩芳交付涉案房产后，陈佩芳按照要求缴纳了电梯维修基金。6.《新威花园物业管理服务协议》一份，拟证明陈佩芳接收涉案房产后，委托其孙女权晓与物业管理公司签订了《服务协议》，再次印证陈佩芳合法占有及使用涉案房产，间接证实新威公司作为涉案房产开发商同意把涉案房产交付给陈佩芳使用，也证实新威公司认可南方公司把涉案房产以以物抵债的方式转让给陈佩芳的行为。7.《新威花园业主使用手册》一份，拟证明陈佩芳接收涉案房产后，物业管理公司向陈佩芳送达了业主使用手册，印证了物业管理公司也认可陈佩芳合法占有涉案房产，间接证实新威公司作为涉案房产开发商同意把涉案房产交给陈佩芳使用，也证实新威公司认可南方公司把涉案房产以以物抵债的方式转让给陈佩芳的行为。8.佛山市国资委出具的佛国资法[2017]48号《市国资委关于信访人麦志德等人信访诉求的复函》（复印件），拟证明陈佩芳曾就本案事宜向政府部门进行信访求助，政府部门对该转让事宜的查实情况。9.佛山市威琪物业管理有限公司出具的《证明》一份，拟证明佛山市威琪物业管理有限公司确认涉案房产在物业管理公司系统登记的业主为陈佩芳，陈佩芳一直缴纳涉案房产的物业管理费、水电费。经质证，被告新威公司对原告陈佩芳提交的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性由法庭核实，因原告只提供复印件，对证明内容无异议；对证据3真实性无异议，协议书的购入方是陈佩芳，但落款签名是其他人，对证明内容不予确认，反驳意见详见答辩意见第一、二点；对证据4的真实性由法庭核实，因为出具方是另一被告，对证明内容不予确认；对证据5的真实性由法庭核实，因出具方是另一被告，不能证明是涉案房产的维修基金；对证据6-7的真实性请法庭核实，因出具单位不是新威公司，对证明内容不予确认，即使原告实际使用涉案房产，也不能推定原告对房屋享有所有权，因为占有原因可有多种；对证据8的真实性予以确认，对证明内容发表以下反驳意见：1、第一手购房人欠新威公司购房款646176元；2、经过连环转让，相关当事人对转让的复杂性及风险完全知情，无法过户的问题应由双方当事人自行承担；3、新威公司尊重国资委提出的意见，由当事人各自返还；对证据9的真实性由法庭核实，出具单位是从何时开始管理新威花园的无从得知，即使原告实际使用涉案房产，也不能推定原告对涉案房产享有所有权。经质证，被告中力公司对原告陈佩芳提交的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性无异议，因后附南方公司的骑缝红章，对证明内容有异议，涉案房产是由新威公司出让给华侨公司的，且恰恰可以证明涉案房产的受让方是华侨公司；对证据3的真实性予以确认，但购入方的主体不一，与原告主张的不一致。对证据4的真实性没有异议，但住户签章不是原告；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，但协议上无原告签名，无法证明原告是合法占有涉案房产；对证据7的真实性无异议，对证明内容有异议，无法证明原告所述的证明内容；对证据8的真实性无异议；对证据9的真实性无异议，对证明内容有异议，证明上的业主名字与原告名字不一致，占有人不一致。被告新威公司向本院提交（2005）佛中法民破字第53-2号民事裁定书复印件一份，拟证明新威公司被裁定受理破产，现还在破产清算中。经质证，原告陈佩芳及被告中力公司对新威公司提交的证据没有异议。本院经审查认为，被告新威公司、中力公司对原告陈佩芳提交的证据1、3、8的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据2，被告中力公司对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据4、5、6、7、9不影响本案的审理结果，本院对该证据不予审查。本院对被告新威公司提交的证据的真实性予以确认。被告中力公司在审理期间未向本院提交证据。被告南方公司、盈溢公司在审理期间没有提交答辩意见，亦未向本院提交证据。另，佛山市禅城区人民法院在审理本案过程中，曾于2018年7月26日发函至佛山市禅城区不动产登记中心，要求佛山市禅城区不动产登记中心协助调查佛山市禅城区新威花园（又名新威花苑）一号楼房产信息，后佛山市禅城区不动产登记中心于2018年8月7日复函佛山市禅城区人民法院并附相应材料。经质证，原告陈佩芳及被告中力公司、新威公司对上述复函及附件材料的真实性无异议，本院对该复函及附件材料的真实性予以确认。本院经审理查明，新威公司（甲方、卖方）与华侨公司（乙方、买方）于1995年1月25日签订《房地产买卖契约》，约定“一、甲方自愿将座落在城区××路××）XXX一号楼的房地产（房屋建筑面积约2209.2平方米；土地使用面积855.0平方米）出售给乙方……二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币大写柒佰贰拾肆万陆仟壹佰柒拾陆元；￥7246176元。乙方由一九九六年六月三十日前次付清给甲方……五、违约责任……乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之0.1的滞纳金。”南方公司（转售方、甲方）与陈佩芳（购入方、乙方）于1998年9月30日订《转售房产协议书》，约定“甲乙双方商定，甲方把以下房产作价转售给乙方，用于抵偿欠乙方‘职工暂借款’”的本金。由于存在着该房产是从佛山市华侨住宅建设总公司（开平四建）及佛陶工贸集团财务分公司等单位连锁抵债转售给我公司，且目前尚未竣工，未能即时办理房产证等问题，拟就此有关事项双方签订如下：一、甲方向乙方转售位于佛山市厚源路新威花园一号楼第5层，第504房，共壹套。单价为3050／㎡，面积共（约）124㎡，其中单车房面积6㎡，合计金额（约）378200元。二、甲方欠乙方‘职工暂借款’36.5万元，（其欠款书面依据见影印件），乙方同意从中划出36.5万元用于交付购房款，从本协议书签定之日起停计利息。三、房产完工正式交付使用时，甲方通知乙方带回本协议书及‘职工暂借款’收据办理房产交接及款项结算手续，对上项划出的购房款与据实计算核定的差额采取多退少补的办法处理。”。《转售房产协议书》上所列购入方（乙方）为陈佩芳，但乙方落款处签名为“权铭”。佛山市国资委于2017年6月2日作出的佛国资法函［2017］48号《市国资委关于信访人麦志德等人信访诉求的复函》显示：一、诉求情况你们来访反映南方纺织工业开发公司在1993年进行职工集资建房，其后该公司因无力偿还建房款，将涉案20套房产作为抵债给你们，至今无法办理房产证的问题。二、基本情况华侨公司于1995年1月25日与新威公司签订了《房地产买卖契约》，向新威公司购买涉案20套房产，合同于1995年2月27日在房产交易所办理了合同备案手续，2010年5月14日该批商品房取得了“商品房过户证明书”。经查，华侨公司购买该批商品房已向新威公司支付了四期楼款，尚欠房款616176元。三、涉事房屋转让和抵债等相关情况1997年4月7日，华侨公司通过《合同》转让方式将上述房产转让给开平第四建筑公司。同年4月14日开平第四建筑公司通过签订四方《协议书》方式将上述房屋转让给佛陶工会，而佛陶工会又同时将房屋转让给华诚公司。1997年4月21日，华诚公司通过签订《合同书》方式将上述房屋转让给南方公司。2000年5月29日，南方公司将上述房屋中的16套分别以抵债的方式转让给38个集资户（其中9套房屋均抵给多个集资人，最多是一套抵给6人），余下4套由我委下属企业中力公司接管。以上各方转让行为均没有到房产交易所进行变更备案登记，且原华侨公司已整体转制，并更名为“佛山市盈溢房地产有限公司”（属民营企业），因此，第一手买卖关系中已不能将房产办到华侨公司名下。此外，上述涉及的所有变更行为资料我委均没有原件，只有复印件，文件真实性待查。四、存在问题及处理意见鉴于上述情况，如启动办证程序将涉及以下三方面问题：1.第一手购房人华侨公司尚欠购房款616175元，要取得在新威公司破产管理人处的商品房过户证明书该企业需先补足购房款。2.涉事房屋多次转让，均没有在房屋登记部门进行变更备案，且未留转让正本，界定权属存在一定难度。3.涉事房产存在一套房屋抵给多个集资人的情况，共证问题和当前的限购问题无法解决。综上所述，我委建议由我委下属企业中力公司按当年银行存款利息计算把集资款本金及利息退还给你们，房产由中力公司回收，具体事宜请直接与中力公司协商。另查明，本院于2005年6月23日作出（2005）佛中法民破字第53-2号民事裁定书，裁定：一、宣告新威公司破产；二、本院依法指定成立清算组接管新威公司。再查明，佛山市禅城区不动产登记中心函复佛山市禅城区人民法院的复函内容为：经查档案资料，华侨公司于1995年1月25日向新威公司购买位于佛山市禅城区XXX一号楼的部分房产，双方已签订《房地产买卖契约》，该契约已备案，备案号为203547（详细情况请参考附件1）。根据竣工图及佛山市公安局禅城分局门牌核编证明，上述契约记载的厚源路新威花苑一号楼四、五层之②-⑨列，A-E轴；六层②-⑤列，A-E轴，即为新风路2号一座401房-408房、501房-508房、601房、602房、607房、608房（详细情况请参阅附件2、附件3）。来函咨询的新风路2号一座403房、404房、405房、407房、501房、503房、504房、602房八处房产，由被告新威公司出售给华侨公司，已出具《商品房过户证明书》。该八处房产均无查封、抵押登记、预告登记记录。其中附件4中编号为203547I的商品房过户证明书显示涉案房产的购房人名称为华侨公司，附件5《佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果》显示：禅城区厚源路新威花苑一号楼购房人为华侨公司，占有份额为全部，登记日期为1995-02-27。另，庭审中，原告陈述权铭是其儿子，权晓是其孙女。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”首先，本案中，原告陈佩芳诉讼中称“1997年4月7日，华侨公司通过《合同》转让方式将上述房产转让给开平第四建筑公司。同年4月14日，开平第四建筑公司通过四方《协议书》方式将上述房产转让给佛陶工会，而佛陶工会又同时将上述房屋转让给华诚公司。1997年4月21日，华诚公司通过签订《合同书》方式将上述房产转让给南方公司。”但原告不能提供证据证实上述多次转让事实，且新威公司提出华侨公司尚欠其转让款项，双方尚有合同未完成事项，阻碍新威公司协助华侨公司办理房产过户手续。而且原告与新威公司之间就涉案房产并未形成买卖关系，因此，新威公司没有义务协助原告办理涉案房产的过户手续。原告诉请判令新威公司配合其办理涉案房产登记到其名下的房产过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于原告请求确认其与南方公司签订的《转售房产协议书》合法有效及判令南方公司、中力公司配合其办理涉案房产登记到其名下的房产过户手续问题。上述协议能否实际履行，南方公司、中力公司是否应当协助办理涉案房产的过户手续，前提在于南方公司是否取得涉案房产产权或有权转售涉案房产。如南方公司有权转售涉案房产，在陈佩芳已付清购房款、涉案房产已完工交付使用的情况下，南方公司应当积极履行合同，协助陈佩芳办理协议所指向房产的过户手续。南方公司现由中力公司代管，南方公司应承担的责任，可由中力公司负责承担。但在本案中，佛山市禅城区不动产登记中心出具的附件材料中的涉案房产商品房过户证明书中显示购房人名称为华侨公司，原告陈佩芳并不能举证证实南方公司已取得涉案房产产权或南方公司有权对涉案房产进行处分，现南方公司是否有权转售涉案房产则处于权利不确定的状态，其与原告签订的《转售房产协议书》亦处于效力待定状态。故原告请求确认其与南方公司签订的《转售房产协议书》合法有效及判令南方公司、中力公司配合其办理涉案房产登记到其名下的房产过户手续的诉讼主张，依法不能成立，其诉讼请求依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，缺席判决如下：驳回原告陈佩芳的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告陈佩芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  张照栋审判员  陈秀武审判员  尹小娜二〇一九年五月二十二日书记员  梁佩玲