贵州省毕节市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）黔05民终830号 上诉人（原审原告）：付梅，女，1985年7月11日出生，汉族，住贵州省黔西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：熊义，系大方县瓢井法律服务所法律工作者，执业证号：32406181100109。 上诉人（原审被告）：贵州凯和建设工程有限公司。住所地贵州省贵阳市南明区花果园******。统一社会信用代码：91520100741143121J。 法定代表人：周其华，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：钟正礼，贵州星安律师事务所律师。执业证号：15201201710109098。 委托诉讼代理人：刘炳安，贵州星安律师事务所律师。执业证号：15201199710579150。 被上诉人（原审被告）：罗永安，男，1973年12月29日出生，汉族，住重庆市永川市。 被上诉人（原审被告）：龙军，男，1972年8月3日出生，汉族，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审第三人）：洪登菊，女，1965年12月5日出生，白族，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审第三人）：兰珍仙，女，1951年2月4日出生，布依族，住贵州省黔西县。 上诉人付梅、贵州凯和建设工程有限公司（以下至判决主文前简称“凯和建设公司”）与被上诉人罗永安、龙军、洪登菊、兰珍仙房屋买卖合同纠纷一案，上诉人付梅向贵州省黔西县人民法院起诉上诉人凯和建设公司及被上诉人罗永安、龙军，贵州省黔西县人民法院作出（2017）黔0522民初4530号民事裁定书，以被告不适格为由驳回付梅的起诉；付梅不服，上诉至本院，本院审理后作出（2018）黔05民终712号民事裁定书，以一审事实不清、程序违法为由裁定发回重审；贵州省黔西县人民法院重审后作出（2018）黔0522民初893号民事判决，付梅和凯和建设公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告付梅向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告凯和建设公司的碓窝井移民小区四栋二单元2-1号房的买卖合同；2、判决三被告连带返还原告购房款23.5万元，并从2014年8月20日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息到全部款项付清之日止；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2012年8月20日起，原告先后向三被告支付购房款23.5万元，购买被告凯和建设公司开发的黔西县碓窝井移民小区四栋二单元2-1号房。其中，原告向被告凯和建设公司支付购房定金1万元及第一期购房款6万元，余款165000元以银行转账的方式向被告龙军支付。后被告未通知原告签订房屋买卖合同，现涉案房屋已另行出售。 原审被告凯和建设公司辩称：1、被告凯和建设公司仅是案涉房屋的施工单位，并非建设单位，无权销售房屋，并非本案房屋的出卖方，故不是本案的适格被告；2、我方并未直接收取原告购房款；3、原告通过其亲属龙建华以及后续的支付购房款表明其购买涉案房屋的真实意思表示，故全部诉请并无事实基础及法律依据。 原审被告罗永安辩称，被告凯和建设公司系该项目施工单位，并无销售房屋资格。被告罗永安受凯和建设公司委托担任项目经理，因开发该项目的业主未能依约支付工程款，原告与业主方签订协议时，约定由原告付梅直接将购房款支付给被告凯和建设公司冲抵工程款。凯和建设公司收取原告23.50万元虽属实，但凯和建设公司并非买卖合同主体，并非合同相对人，不应承担责任。请求驳回原告全部诉讼请求并由原告承担本案诉讼费。 原审被告龙军辩称，因原告在外地，被告龙军帮助其转交房款。收到原告转账12.50万元，该款已全部转交给被告罗永安。 原审第三人洪登菊、兰珍仙答辩称，我方将14套房屋抵给罗永安，由罗永安销售，买方到后罗永安就叫我们过来签合同，款项交付都是罗永安负责。 原审法院查明事实：2011年4月14日，被告凯和建设公司与第三人洪登菊及案外人刘万国、洪兴尧、洪锦签订《合同协议书》，协议由被告凯和建设公司承建黔西县城××××村碓窝井小区移民联合建房工程，被告罗永安系被告凯和建设公司的委托代理人。工程建设过程中，因第三人洪登菊等人未能依约支付工程款，2012年1月17日，第三人洪登菊及刘万国、洪兴尧等移民代表与被告凯和建设公司签订《在建房屋留置协议》，约定将陈永祥住房后面4#楼中1个单元共14套C户型住宅房留置给被告凯和建设公司冲抵债务，合同第三条还约定“留置权人有权将留置房屋处置给第三人……”,留置协议中所涉及房屋包含涉案房屋。2012年7月11日，原告付梅为购买位于黔西县城××××村碓窝井小区移民联合建房四栋2单元2-1号住房一套向被告缴纳了购房款定金1万元，收款单位为：贵州凯和建设工程有限公司一公司工程项目部。2012年8月20日，“付梅”与第三人洪登菊、兰珍仙及案外人洪兴尧签订了《洪湖路144号后层移民联建房转让协议》，协议明确购房款由被告龙军收取，但“付梅”的签字并非原告付梅所签。同日，付梅又向被告缴纳了购买款6万元，收款单位为：贵州凯和建设工程有限公司一公司工程项目部。后付梅通过银行转账的方式向被告龙军支付了购房款12.5万元，该款已由被告龙军转交给被告罗永安。现因其他纠纷，案涉房屋已被他人实际占有，被告至今未将涉案房屋交付给原告付梅，故原告付梅诉至一审法院，请求如上所判。 原审法院认为：本案应定性为房屋买卖合同纠纷，系《中华人民共和国合同法》等法律规范予以调整的范畴。关于本案返还主体如何确定的问题，经查，2012年7月11日，原告付梅为购买为案涉房屋缴纳了购房款1万元，收款单位为：贵州凯和建设工程有限公司一公司工程项目部。2012年8月20日，“付梅”与第三人洪登菊、兰珍仙及案外人洪兴尧签订了《洪湖路144号后层移民联建房转让协议》，协议明确购房款由被告龙军收取，但“付梅”的签字并非原告付梅所签，同日，被告付梅又向被告缴纳了购买款6万元，收款单位为：贵州凯和建设工程有限公司一公司工程项目部。根据被告罗永安提供的情况说明，案外人龙建华证实该协议系原告付梅委托被告龙军所签，但被告龙军当庭予以否认，且经庭审查明原告付梅与第三人洪登菊、兰珍仙互不认识，从未在一起商议过案涉房屋的买卖事宜，更未签订过协议，故一审法院据此确认《洪湖路144号后层移民联建房转让协议》并非原告付梅或其委托他人所签。从以上事实可以看出，2012年1月17日，第三人洪登菊等人因欠付工程款遂与被告凯和建设公司签订《在建房屋留置协议》，将案涉房屋交予被告凯和建设公司委托代理人罗永安处置。后被告罗永安代表被告凯和建设公司将案涉房屋销售给原告付梅，原告付梅通过现金或向被告龙军转账等方式向被告罗永安支付了案涉购房款19.5万元。第三人洪登菊、兰珍仙虽在《洪湖路144号后层移民联建房转让协议》上签字，但从未参与案涉房屋的买卖，未收取过购房款，二人的签字行为仅是按照被告罗永安的要求完善手续，不能据此认定案涉房屋系二人所售。综上，本案返还购房款的主体应为被告凯和建设公司。关于本案应当返还的购房的金额是多少问题，经查，原告付梅虽主张返还购房款23.5万元，但其提供的收款收据和转账票据的金额仅有19.5万元，被告罗永安、龙军亦证实仅收到购房款19.5万元。剩余4万元购房款，原告付梅陈述为不是一次就是两次打的款，是整数打款的，如果是两笔，一笔就是3万，一笔是1万。经原告付梅申请，一审法院调取了龙军的银行流水，从银行流水可以看出，类似的打款记录的金额为21.5万元，其中的19.5万元与原告提供的付款凭证相互印证，另外2万元付款方式虽有相似，但与原告所述的23.5万元的金额不相吻合，且与原告陈述不一致，同时因该银行流水并不能体现付款人的情况，故一审法院对该2万元亦不予认可，据此认定原告付梅所交购房款为19.5万元。原告付梅若能提出该4万元的付款依据，可另案主张权利。关于原告诉请的利息是否支持的问题，经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者预见到的因违反合同可能造成的损失”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条……等规定进行认定”之规定，原告付梅共计向被告凯和建设公司支付购房款19.5万元，最后一次支付购房款的时间是2014年7月4日，原告付梅主张从2014年8月20日起算系其对权利的处分。对原告付梅的损失，其主张按照中国人民银行同期同类贷款利率支付符合上述法律规定，一审法院依法予以支持。即由被告凯和建设公司应从2014年8月20日起，以19.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用费至返还完购房款时止。关于原告诉请解除案涉房屋的买卖合同的问题，因原告不能明确其诉请解除的是何时、何地与何人签署的何种买卖合同，经一审法院释明告知，原告称要求解除的是2012年8月20日交付购房款时，被告以向原告出具收据的形式与原告之间形成的房屋买卖合同。经查，原告付梅并未于被告签订案涉房屋的买卖合同，其诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决：一、被告贵州凯和建设工程有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告付梅购房款19.5万元，并以19.5万元为基数，从2014年8月20日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用费至返还完购房款时止。二、驳回原告付梅的其他诉讼请求。案件受理费5394元，被告贵州凯和建设工程有限公司负担。 付梅对原审判决不服，上诉请求：1、依法改判凯和建设公司在一审的判决的基础上增加返还付梅2万元购房款（一审判决返还19.5万元错误，应返还21.5万元）；2、诉讼费由凯和建设公司承担。事实及理由：根据龙军的涉案银行流水清单显示，付梅转给龙军，请龙军代交的购房款是21.5万元，一审以其中的2014.3.10的两笔分别为1万元的流水无小票对应而只认定19.5万元错误。一审法院既未认真审核也未让龙军说明银行流水上该2万元的来源，在无任何相反证据的情况下，不支持返还该2万元于法无据。 针对付梅的上诉，凯和建设公司二审答辩称，请求驳回上诉人付梅的全部上诉请求，并依法支持凯和建设公司的上诉请求。理由是：1、凯和建设公司有相关项目部出具收据仅涉及7万元（1万元的购房定金及6万元的首期购房款），其他金额与凯和建设公司无关；2、关于付梅提起上诉所依据的原审法院调取的银行转账凭证，该凭证在一审时已经过各方质证，上诉人在此次二审时所提的2万元并无相应证据证明与购房有关，仅是其与龙军的经济往来，故其上诉请求无相应的依据，请求驳回。 针对付梅的上诉，罗永安二审答辩称，付梅购买房屋是其真实意思表示，我作为凯和建设公司的项目经理，只是收了其7万元的购房款，这购房款是属于业主方支付我的工程施工进度款的一部分，付梅购买房是与业主签房屋转让协议（是洪登菊、兰珍仙、洪兴尧与付梅签的），涉案房屋的钥匙也是由龙军代付梅领取走的，所以，作为凯和建设公司和我本人，都没有承担涉案房屋的相关法律责任。对于付梅关于返还2万元的上诉理由不成立，因为付梅在交付涉案房屋款项中总共就只交了19.5万元，其中付梅第一次交款1万元作为定金，第二次是委托龙军和龙建华通过我交款6万元，后期又通过龙军向我转交12.5万元。 针对付梅的上诉，洪登菊、兰珍仙二审述称，以一审中我的陈述和答辩为准。补充：我们签订的买受方名字为付梅的合同并非我们和付梅真实的签订合同的意思，只是完善与凯和建设公司关于房屋留置协议的手续。其次，涉案房屋并不存在我方一房多卖的情形，房屋现在在龙军的手里。 针对付梅的上诉，龙军二审未进行答辩。 凯和建设公司对原审判决不服，上诉请求：1、撤销原判，改判驳回付梅对凯和建设公司的全部诉讼请求，对付梅的其他诉讼请求依法判决；2、原判案件受理费承担数额有误，请求二审法院更正。事实及理由：1、原审法院认定事实不清，主要包含付梅实际已经接收房屋，付梅不能占有房屋并非凯和建设公司造成的，应该是由与其成立事实上的委托代理合同关系的代理人龙军故意为之。付梅购买案涉房屋，所涉及的房屋的选定、房款缴纳等事宜均由龙军代为处理，在后续龙军收到罗永安转交的钥匙后即视为付梅已经接收案涉房屋。另外，涉案的项目是移民建房，与一般需要完善登记手续的商品房不同，房屋购买人取得钥匙能够进出房屋即视为房屋已经交付，所以，付梅以房屋买卖合同纠纷作为请求权基础主张返还购房款明显不当。对于付梅所陈述的其不能使用案涉房屋，始作俑者应是其代理人龙军，付梅应当依据其与龙军之间的代理合同关系向龙军主张违约责任，或直接以侵权为基础要求龙军承担财产赔偿责任；2、原审法院所认定的房屋买卖合同成立，但认定的房屋买卖合同当事人为我方和付梅是错误的，应为付梅和洪登菊、兰珍仙；3、原审法院适用法律错误，原审法院没有支持付梅解除合同的诉请，就不存在返还购房款的前提条件。4、付梅的诉请已经过诉讼时效。5、原审判决将案件受理费全部归于其认定的返还购房款义务方明显不当。 针对凯和建设公司的上诉，付梅二审答辩称，1、原审判决认定事实基本清楚的，适用法律正确，对于其上诉理由第一点，虽然钥匙交了，但作为不动产，并非交付钥匙就是交付房屋，以登记为要件；2、买卖合同当事人一审认定正确，因为一审查明的以付梅的名字与洪登菊等人签订的合同并不是付梅所签的；3、凯和建设公司和付梅双方未签订书面的购房合同，所以原审判决是正确的；4、一审中凯和建设公司未提起时效问题，本案并没有过诉讼时效；5、因为该款项是全部由凯和建设公司收取的，所以案件受理费由凯和建设公司承担符合法律规定。 对凯和建设公司的上诉，罗永安二审答辩称，针对凯和建设公司的上诉，认同凯和建设公司的上诉意见。 对凯和建设公司的上诉，何登菊、兰珍仙二审述称，在一审意见之外补充如下：我们签订的买受方名字为付梅的合同并非我们和付梅真实的签订合同的意思，只是完善与凯和建设公司关于房屋留置协议的手续。 对凯和建设公司的上诉意，龙军二审未进行答辩。 二审中，洪登菊、兰珍仙提交了第一组证据：《关于洪兴福等19户移民集中建房的意见》（黔西县城关镇人民政府2009年11月10日出具）、《关于同意孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点由无房移民代表自行组织实施修建的批复》（镇府函【2009】23号，黔西县城关镇人民政府2009年11月25日出具）、《关于城关镇部分无房农民移民在孙家坝碓窝井集中建房的协议》（甲方为孙家坝村委会，乙方为洪登菊、刘万国、洪兴福、洪兴尧、洪锦、黄元敏、罗国文）、《建设用地规划许可证》（“地字第;地字第520000200926240&rdquo黔西县孙家坝村洪湖路农民、移民集中建房用地红线图、《用地申请》（城关镇孙家坝村民委员会2010年1月30日写给黔西县国土资源局）、《关于孙家坝村碓窝井无房户移民集中建房情况说明》（黔西县水利水电工程移民局2011年8月31日出具）、《关于孙家坝村碓窝井集中建房移民户的公示》，欲证明：涉案移民建筑是有相关批准手续的，且是按照政府的要求来处理的。第二组证据：黔西县人民政府“黔政函【2012】204号”文件，证明原“黔西县城××××村”的名称已于2012年变更为“黔西县莲城办事处莲城社区”。经本院组织质证，付梅对该两组证据的三性及证明目的不持异议；凯和建设公司和罗永安对该两组证据的三性不持异议；龙军未发表质证意见。本院认为，第一组证据客观真实，对三性予以采信，但达不到证明目的；第二组证据客观真实，对三性及证明目的，均予以采信。 一审查明的事实，除涉案房屋已被他人占有的事实无证据证明，不予确认外，其余事实本院予以确认。 二审另查明：城关镇人民政府于2009年11月10日向县规划局出具以下意见：洪兴福等19户移民申请在城关镇××村碓窝井移民街后层集中建房，并已办理规划证。在办理土地手续时，城关镇对19户移民进行调查，发现其中部分移民有房居住，不属于无房移民。经国土局、规划局、移民局等单位负责人会议决定，由规划部门注销洪兴福等19户移民已集中流转的这片土地，明确为孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点，由城关镇党委、政府监督指导，孙家坝村村委会具体实施，搞好无房移民集中建房。特请规划、国土、建设、城管等部门按照无房农民、移民集中建房点要求办理相关手续。城关镇人民政府于2009年11月25日向孙家坝村委会出具批复，同意孙家坝村委会《关于碓窝井无房移民集中建房点由调剂土地的无房移民自行组织实施修建的请示报告》，并要求孙家坝村委会做好以下工作：1、由规划部门注销洪兴福等19户移民已集中流转的这片土地，明确为孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点；2、由调剂土地的无房移民代表组织实施修建，孙家坝村委会负责监督、指导，并由孙家坝村委会与其签订无房移民集中建房协议，解决无房移民、无房农民的住房困难；3、房屋按成本价出售。2009年12月3日，甲方为孙家坝村委会，乙方（代表）为洪登菊、刘万国、洪兴福、洪兴尧、洪锦、黄元敏、罗国文签订了《关于城关镇部分无房农民移民在孙家坝碓窝井集中建房的协议》。2009年12月31日，黔西县城市规划局颁发的“地字第;地字第520000200926240&rdquo设用地规划许可证》载明：用地单位为孙家坝村村委会，用地项目名称为黔西县孙家坝村洪福路农民、移民集中建房点，用地位置为城关镇××村碓窝井移民街后层，用地性质为居住用地，用地面积为玖仟零玖拾点捌平方米。2010年1月30日，城关镇孙家坝村委会经黔西县城关镇国土局、黔西县城关镇人民政府同意，向黔西县国土资源局报批的《用地申请》载明：孙家坝村洪福路农民、移民集中建房点的土地所有权为集体，使用权为集体土地所有权。 本院还查明，原“黔西县城××××村”已更名为“黔西县莲城办事处莲城社区”。 本院认为，原城关镇孙家坝村民委员会的《用地申请》载明，涉案土地所有权和使用权均属集体。没有证据显示涉案工程项目已取得土地使用权证。本案中，涉案土地不是农户自建住宅，并非农户申请用地，所建房屋亦非仅用于农户住房，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定。原黔西县城××××村民委员会将其农村集体土地进行房屋建设，未经法定的征地程序，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第四十四条第一款“建设占用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”之规定，涉案房屋属于违法建筑。对于该类未履行相关土地征收、征用手续即占用农村集体土地进行房屋建设引发的房屋买卖合同等民事纠纷，应先由行政机关解决被侵占土地的保护问题。在行政机关未对违法占地的行为处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。本案付梅针对违法建筑诉请的解除房屋买卖合同、返还购房款及利息的民事纠纷，本院不予审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初893号民事判决； 二、驳回上诉人付梅的起诉。 上诉人付梅已缴纳的一审案件受理费5394元、二审案件受理费300元，予以退回；上诉人贵州凯和建设工程有限公司已缴纳的二审案件受理费4200元予以退回。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 周莺 审 判 员 殷勇 审 判 员 吉雪 二〇一九年五月二十八日 法官助理 王江 书 记 员 张丽