山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初3990号原告：马新华，男，1953年11月19日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：郝志杰，山东欣辰律师事务所律师。被告：马纯华，男，1974年3月27日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：张振业，北京市京师（青岛）律师事务所律师。原告马新华与被告马纯华房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月10日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月13日进行证据交换，2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告马新华的诉讼代理人郝志杰、被告马纯华的诉讼代理人张振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告：1、被告为原告腾退房屋；2、被告向原告支付自2013年11月16日起至本案起诉之日的租赁费120000元；3、被告向原告支付自本案诉讼之日至实际腾退之日的租赁费；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于1995年从原胶州市南关办事处楼子底村村民委员会购得常州南路东侧商业服务土地使用权一处，并在此之上自建网点二层楼房三间。原告于2001年办理了地号为H4-14-4-5的国有土地使用证。2003年11月15日被告与原告签订房屋租赁合同，被告租用原告上述房屋一间，年租金3200元，2013年11月15日租期届满，被告均按约履行。之后，被告拒不腾退房屋，并继续占用原房屋及楼上房屋三间。经原告催促腾房未果。被告马纯华辩称：第一，答辩人与被答辩人系兄弟关系，其父亲马光毕共生育四名子女，长子马新华，次子马某1，三子马纯华，长女马某2。被答辩人所说的三间土地由父亲马光毕申请购买，土地上的三间二层房屋也系马光毕出资建设（有相关凭证为证，其他子女亦能证实），房屋原所有权人实为马光毕。后来原告马新华在马光毕及其他亲属不知情的情况下，擅自将土地证办理至自己名下，马光毕知晓后，多次到村委反映变更土地使用权证（历任村书记都找过），但原告始终以各种理由推脱，导致土地使用证书无法更名，该事实历任村书记均可证明。因为当年农村土地确权程序不完善、不规范，导致了大量登记错误的情况，父辈的房产或土地登记在某个子女名下的，在当时的农村是普遍存在的情况。仅凭土地使用权权证书的记载并不能证明地上房屋的所有权。第二，原告所述2003年签订房屋租赁合同与上述三间网点房无关，该合同被原告“张冠李戴”，该合同系当年答辩人租赁被答辩人住宅处的一间附房而已，租赁时间仅一年而已，且租赁费早已付清。原告实际将其所有的一间网点房租赁给他人经营窗帘，与被告无关。而且，双方之间并没有口头续约，也不存在被答辩人所说的履行到2013年的情况。第三，因被答辩人为长子，结婚较早，父亲马光毕早年已分配其房屋，所以1997年，马光毕为马某1和马纯华进行了分家，对本案中的三间网点房的使用进行了分配，（“马某1使用弹簧厂房屋三间（附房），每年交款叁仟元，预交半年。马纯华使用二楼三间，每年交叁仟元，预交半年，楼下办公室两人使用”）即楼上三间由马纯华使用，楼下三间办公室由马某1和马纯华共同使用。），因此被答辩人从1997年开始便合法使用该房屋。后来马某1和马纯华为照顾大哥马新华，又腾出一楼一间网点房给马新华使用，让其经营小卖部补贴家用。第四，马光毕于2013年底去世，其生前因担心兄弟三人在其死后因遗产生隙，多次找兄弟三人协商网点房继承问题，并于2013年10月21日自书声明一份（兄弟三人各存一份），将三间网点房平均分配给兄弟三人，即常州路513号（一间二层）赠与马新华，常州路515号（一间二层）赠与马某1，常州路517号（一间二层）赠与马纯华。一直以来一楼的网点也是这样使用的，二楼的三间网点在马光毕去世后一直闲置。第五，现在案涉网点房面临拆迁，房屋补偿价值巨大。原告心生贪念谋求不正当利益，置事实与手足情分于不顾，意图侵吞兄弟三人财产而成本诉。综上所述，被答辩人的主张与事实严重不符。答辩人一直合法使用父亲的房屋，并于2013年接受父亲赠与成为房屋的所有权人；答辩人与被答辩人之间现在早已不存在租赁合同关系，更没有以涉案网点房为标的签订租赁合同，故没有交付房租及腾房的义务。因此，被答辩人的主张没有事实与法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求。原告在证据交换时提交以下证据：证据一，国有土地使用证一份，土地使用者为原告，证明本案涉案房屋属于原告所有；证据二，收款收据一份，证明本案涉案房屋宅基地由原告缴纳宅基地的出让金；证据三，娄子底村民委员会出具的证明一份，证明涉案房屋所有权为原告；证据四，房屋租赁合同一份，证明2003年11月15日原告与被告签订房屋租赁合同，由被告租赁原告涉案房屋，但被告自2013年11月16日开始至今未缴纳房租，并一直在租赁使用；证据五，缴税单据四份，证明本案房屋由原告缴纳土地使用税，也证明原告对涉案房屋拥有所有权；证据六，收款收据一份，证明原告办理本案涉案房屋国有土地使用证办证费用。被告质证意见为：证据一，对证据的真实性认可，但对土地证上记载的信息及证明事项不予认可，该证据不能证明地上房屋为原告所有。该证书下的土地系原被告父亲马光毕申请购买，地上的三间**房屋系父亲马光毕出资建设。该证书系原告在村里办证时，在马光毕不知情的情况下，擅自办理在自己名下。事后马光毕对此也不予认可，多次找村委反映变更登记，因原告不予配合未果。原告经进一步提供办证的相关手续，已证明马光毕同意将上述土地赠与给他的事实。上述土地实际使用人和地上房屋的原所有人为原被告父亲马光毕；证据二，对证据的真实性没有异议，但对记载信息及证明事项不予认可，该费用系原告父亲马光毕出资，委托原告到村委缴纳，原告擅自将缴费人登记为自己；证据三，真实性不予认可，该文件没有相关经办人签字确认，不符合法定的证据形式，对证明的内容也不予认可，上述房屋为马光毕财产，在娄子底村系众所周知的事实；证据四，对证据的真实性认可，但是对其关联性和证明事项不予认可。该证据与本案没有关联系，系原告“张冠李戴”而来，合同中没有租赁标的物的具体坐落，其项下标的物并非本案涉案网点房，实际为原告住宅处的一间附房而已，而且合同期限一年，早已于2004年履行完毕。被告并没有租赁原告网点房，也不存在口头续约并实际履行至2013年的情况；证据五，真实性认可，对证明事项不认可，因土地错误登记在原告名下，税务部门向其发送缴费通知，其缴纳的税款仅1000元，应当作为对父亲马光毕的债权，由各继承人在遗产继承范围内支付原告；证据六，真实性予以认可，证明事项不予认可，该证据恰好证明原告未经其父亲同意擅自办理土地证书，侵害马光毕财产权利的事实，该费用可以作为对父亲马光毕的债权，由各继承人在遗产继承范围内支付原告。被告在证据交换时提交如下证据：证据一：《分家协议书》一份。证据形式：提交由执笔人王芬环签字、楼子底村委会盖章确认的复印件。证明事项：1997年的分家事实，案涉三间二层网点房系原被告父亲马光毕财产，马光毕将该网点房的使用做了分配（“马某1使用弹簧厂房屋三间（附房），每年交款叁仟元，预交半年。马纯华使用二楼三间，每年交叁仟元，预交半年，楼下办公室两人使用”），由被告马纯华使用二楼三间，楼下办公室（三间）由马纯华和马某1使用。据此可知，被告一直合法使用父亲的房屋，与原告无关。证据二：网点房施工清单2份、建筑队施工费收条8份、门窗建材费收条9份。证据形式：提交复印件，出示原件。证明事项：证明三间网点房由原被告父亲于1996年出资建设。相关明细、收条等凭证均形成于1996年，完整反映了建设房屋的各项花费，由相关施工人员收款后出具给原被告父亲（其中有楼板、水泥收条各一份出具给冷延岐，冷延岐系被告胞姐马某2之夫，该款项系冷延岐代岳父马光毕支付），该宗凭证由原被告父亲保存，父亲去世时，交给被告保存。上诉事实，足以证明三间网点系原被告父亲建设，为原被告父亲财产，并非原告财产。证据三：房屋分配声明。证据形式：提交复印件，出示原件。证明事项：原被告父亲马光毕因担心兄弟三人在其死后因遗产生隙，于2013年10月21日，作出声明一份，将三间网点房进行处分，分别赠与马新华、马某1、马纯华兄弟三人各一间。马纯华现在使用的一间房屋正是马光毕赠与的那一间，并非从原告处租赁而来，原告分配的那一间由其自行使用，目前对外出租经营窗帘。原告质证意见为：证据一，真实性不认可，因是复印件，且分家单上没有出现原告，其次第五项中房屋三间是附房，没有提到本案涉案房屋的所有权归属；证据二，不认可，不能证明这些费用及材料用于涉案房屋的建设；证据三，不认可，无法确认该证据的真实性，其次该房屋所有权属于原告，马光毕无权对该财产进行处分。被告在证据交换时申请证人马某1到庭作证，证人与原被告都是兄弟关系。证人想证明的问题是本案涉案房屋是我父亲所有。（原告发问：有无证据证明房子你父亲的？）是我父亲出资盖的。（原：你父亲去世后，这三间网点房是否是你父亲的遗产？）我父亲去世前已经将房屋进行分配，由我们兄弟三人一人两间（上下各一间）（被告发问：本案原告主张的土地是谁向村委申请购买？）我父亲。（被：土地上的三间两层网点房是谁出资建设的？）我父亲。（被：马新华有无出资？）没有。（被：据你了解，土地证为什么办理在马新华名下？）我父亲在不知情的情况下马新华自己办理的。（被：后来为什么没有变更？）我父亲去村委找过多次，村委说这是我们的家务事，一直没有给我们办理。（被：既然房屋是你父亲所有，那你们对房屋的使用是由有过约定？）有。97年分家时约定我使用三间附房，每年三千元使用费，马纯华网点房二层三间房屋，也是每年三千元使用费，网点房一楼办公室由我和马纯华共同使用。（被：你说的分家单是否是被告提交的？）是的。（被：三间网点房现在有谁使用？）我们兄弟三人一人两间（上下各一间）。（被：2013年你父亲去世前是否对三间网点房进行分配？）我们兄弟三人一人两间（上下各一间）。（被：据你了解，马纯华是否租赁马新华的一间网点房？）没有。（被：马新华的那间网点房现在是如何使用？）他租赁给了一个卖窗帘的。被告在证据交换时申请证人马某2到庭作证，原告马新华是证人的哥哥，被告马纯华是证人的弟弟。证人想证明的问题是这房子是我父亲的。（原告发问：你是否知道你父亲对房屋进行分割？）：三个儿子一个人两间（上下各一间）。（原：分家时你是否在场？）不在场，是我父亲告诉我的。（原：你说是你父亲交钱，由马新华代为交到村委，你是否见过你父亲将钱给了马新华？）我没见过，是我父亲告诉我的。（原：房屋建设过程中，你一直在现场且支付部分费用，是否有证据？）有人来要钱，我就和我父亲一起给，有单据可以证明。（被告发问：本案涉案土地是谁购买的？是谁出资？）都是我父亲。（被：购买土地的费用是谁交到村委？）我哥哥马新华在村委干会计，是马新华交的。（被：网点房是谁出资建设的？）我父亲。（被：马新华有无出资？）没有。（被：房子的施工过程，材料购买，款项支付都是谁经办的？）都是我经办的。（被：你看一下这些凭证（证据二），是否是当时建房时留下的？）是的。刘玉萍是庄里头的包工头，月2万2千元的包工费。（被：有些单据是开具给冷延岐的，冷延岐是谁？）是我丈夫，他也参与该房屋的建设。（被：据你了解，土地证为什么登记在马新华名下？）证：因为马新华在我父亲的工厂里干会计，我父亲委托他去办理这件事，他就将土地登记在他自己名下了。（被：后来你父亲有无去村委要求变更？）去过，村委说没必要变更。最后反正都是儿子们的。原告在庭审时提交以下证据：提交照片三份，证明当中唐娜红酒庄的门头就是涉案房屋，被告一直租赁使用；春风服装店是上次证人马某2的房屋，与涉案房屋同时建造，上次马某2提供的建筑单据实际是他本人建造房屋发生的费用与涉案房屋无关；另一张反映房屋相邻情况。被告质证意见为：真实性无异议，可以显示原被告及马某1每人长期使用一间网点房的事实，与被告之前的举证及陈述一致，右侧的三间网点房为被告胞姐及姐夫同时建造的三间房屋，这也是马某2十分清楚房屋出资及建设情况的原因，当时她一直在建设现场负责自家网点房建设也兼顾父亲网点房建设，被告提供的证据二中的单据系被告从父亲处获得，并非马某2房屋建设的单据，马某2的相关单据不可能在被告手中。被告在庭审时提交以下证据：证据四：96年4月1日欠条一份。证据形式：提交复印件，出示原件。证明事项：原告马新华代为交至村委会购买楼基地的费用并非由其出资，而是房屋实际所有人马光毕出具。欠条在马光毕支付马新华12000元后，由马新华退还马光毕，欠条载明了马新华缴纳至村委的楼基款系为马光毕购买楼基地，后来马光毕将该垫付偿还了马新华。因此马新华主张楼基地由其出资购买的主张与事实不符。证据五：1997年11月20日楼基地、院租地《收款收据》一份。证据形式：提交复印件，出示原件。证明事项：被告二哥马某11997年补交楼基地钱1585.584元，院租地款48.048元，合计1634元。原告96年离开弹簧厂到别处上班后，马某1担任弹簧厂厂长职务，其为父亲缴纳了楼基地款和院租地款的差额款项。该证据既证明了楼基地并非原告购买，而是双方父亲马光毕购买，否则也不会由马某1缴纳该项费用；也证明了村委的收款收据中“交款人”项并不能体现出物权人的身份，谁交费就填写谁的名字，原告提交的楼基地费等收据并不代表原告是物权人，仅仅证明原告代父亲经办了交费事宜。证据六：1997年11月20日自来水费收款收据一份。证据形式：提交复印件，出示原件。证明事项：1997年马某1担任弹簧厂厂长期间缴纳了当年的涉案房屋及厂区的水费，该费用并非原告缴纳。同时证明了原告并非网点房的所有权人，其在1997年时并未控制和使用网点房，因为房屋是其父亲马光毕所有。证据七：98年元月26日欠条、马光毕手写记账单3份。证据形式：提交复印件，出示原件。证明事项：证明涉案三间网点房由马光毕出资建设，马光毕欠付包工头刘平（即刘玉平）包工费时，以个人名义为其出具欠条，在还清欠付包工费后，将欠条收回，保存至今。如果是原告自己出资建设，不可能由马光毕来出具欠条的。两张记账单由马光毕书写，这是在施工过程中，马光毕对日常花费的分摊计算所产生（因为当时马光毕建设了三间网点房，女婿冷延岐、女儿马某2一同在隔壁也建设了三间网点房，所以女儿马某2十分清楚房屋的出资和建设情况，因为在房屋建设时她一直在现场，即负责自家三间网点房的建设，也兼顾父亲三间网点房的建设。），该证据也能证明马光毕出资建设网点房，并非马新华。证据八：2004、05、06、07、09、10年网点房土地承包费收据六份，卫生费、水费收据2份。证据形式：提交复印件，出示原件。证明事项：证明被告每年自行缴纳网点楼土地承包费、水电卫生费，村委会每年正常收取的事实。原被告及马某1三兄弟每人使用一间的网点房，在兄弟三人和父亲商议后，所有费用一分为三，每人每年各自等额缴纳网点房及附房的承包费、税及其他费用。这也证明了网点房系并非原告马新华的财产，而是父亲马光毕的财产，当时兄弟三人也有现在平均使用、将来平均继承父亲财产的共识。此外，村委会分别收款的行为，也证明了村委会对房屋实际权属情况是知晓的。证据九：照片打印件一份。证据形式：提交照片打印件。证明事项：证明三间网点房现在的使用情况。左侧513号，马某1使用，经营弹簧生意（延续原振华弹簧厂的业务）；中间515号，马纯华使用；右侧517号，马新华使用，租赁给他人经营窗帘。三间网点房一直是兄弟三人每人使用一间，不可能存在被告租赁原告一间房屋的事实。被告庭审时补充提交了证据一原件。原告质证意见为：证据四，真实性不予认可，不能认定为马光毕书写的，欠条是1996.4.1日，但是原告所提交的证据中，原告缴纳的楼基费是1995.11.10已经缴纳，被告说交楼基费与事实不符，应该在原告交之前给原告，而不是在原告缴纳之后再给原告出欠条；证据五，这个费用原告1995.11.10已经缴纳，这个收据与本案无关；证据六，与本案无关，不能证明房屋权属；证据七，对真实性不认可，从内容上体现不出是本案涉案房屋花费费用；证据八，房屋建设后，不存在缴纳承包费的问题，这是被告缴纳的其他费用与本案无关；证据九，真实性无异议，但是弹簧厂是原告借给马某1使用的，马纯华使用的房屋是租赁。证据一原件，内容上有涂改，从笔迹看不是一次形成，家长签字我认为，不是本人签字，其他同上次质证意见。结合庭审调查，本院认定事实和证据如下：出租方马新华与承租方马纯华于2003年11月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定，第一条，房屋间数壹间；第二条，租赁期限一年，从2003年11月16日起至2004年11月15日收回；第三条，租金交纳期限，3200元整，首付200元整，2003年11月18日付1000元整，2003年11月31日前付1000元整，2004年11月31日前付1000元整。关于房屋坐落位置，原告称位于胶州市楼子底村，系原告提交的本案国有土地使用证所涉土地上房屋。被告称系原告的一处平房，已经拆迁。原告所主张的涉案房屋土地，马新华于2001年10月22日办理《国有土地使用证》，坐落：胶州市常州南路东侧，地号H4-14-4-5，用途商业服务，使用权面积105.4平方米。1997年10月14日，原被告父亲马光壁与儿子马景华、马纯华签署《分家协议书》，载明：家长马光壁，子女马景华、马纯华。一、房产：马景华：正房6间，东至刘玉顺，西至胡同。马纯华：正房4间，西挂两间，东挂一间，东至李学勇，西至胡同。二、家器、杂物：房内一切家具及电器归个人所有。三、每月负担赡养费一百元。无变化不要。四、债务与债权：马景华负担家债11000元。马纯华结婚用款、装修房用款、均有马纯华自负，家债不付。五、其他：马景华使用弹簧厂房屋3间（附房），每年交款3000，预交半年。马纯华使用二楼三间，每年交款3000元，预交半年。楼下办公室两人使用。落款处马光壁、马景华、马纯华签字捺印，分家人处有王永武印章。执笔人处有王芬环印章，调解主任处有王永武印章。村民委员会签章处有胶州市南关办事处楼子底村村民委员会公章。原告提交的证据二收款收据一份，证明本案涉案房屋宅基地由原告缴纳宅基地的出让金，不能证明系缴纳出让金，不予采信。原告提交的证据三娄子底村民委员会出具的证明一份，证明涉案房屋所有权为原告，一是该份证明出具时间2004年，证明上写有正在办理楼房确权证，目前仍未办理，原告未说明原因；二是村委会证明不能用于证明房屋权属，故不予采信。原告提交的证据五缴税单据四份，证明本案房屋由原告缴纳土地使用税和原告对涉案房屋拥有所有权，税务事项通知书不能用于证明房屋权属，不予采信。原告提交的证据六收款收据一份，证明原告办理本案涉案房屋国有土地使用证办证费用，与本案无关，不予审查。原告提交的照片，本院对真实性予以确认。被告提交的证据二网点房施工清单2份、建筑队施工费收条8份、门窗建材费收条9份，不能证明关联性，不予采信。被告提交的证据三房屋分配声明载明：我马光毕，男，1930年7月16生人，现在胶州市楼子底村西常州路路东侧有商业用房三处，二层，分别是常州路513号，常州路515号，常州路517号，分别赠与长子马新华一处一间二层，赠与次子马某1一处一间二层，赠与幼子马纯华一处二层（一间）网点，院内有平房三间，平均赠与每人一间。落款处马光毕签字捺印。被告对真实性不认可，但未申请笔迹鉴定，本院对该份证据本身的真实性确认。被告提交的证据四96年4月1日欠条一份，不能证明关联性，不予采信。被告提交的证据五1997年11月20日楼基地、院租地《收款收据》一份，不能证明关联性，不予采信。被告提交的证据六1997年11月20日自来水费收款收据一份，不能证明关联性，不予采信。被告提交的证据七98年元月26日欠条、马光毕手写记账单3份，不能证明关联性，不予采信。被告提交的证据八2004、2005、2006、2007、2009、2010年网点房土地承包费收据六份，不能证明关联性，不予采信。被告提交的证据九照片打印件一份。对真实性予以确认。本院认为，本案原被告签订的租赁合同中，对租赁房屋的具体位置无记载，原告亦无证据予以证明，故不能证明合同所涉房屋即原告本案中所主张的房屋。另，在1997年10月14日原被告父亲马光壁与儿子马景华、马纯华签署的《分家协议书》中，涉及到对涉案房屋的处理，在该《分家协议书》上，有房屋所在地村委会的公章，村委会在进行分家盖章确认时，对于涉案土地房屋的使用人和管理人应有调查审核，而当时并未办理涉案土地的《国有土地使用证》，结合证人证言，原告对于后期如何办理《国有土地使用证》、是否经父亲同意并无证据提交。故本院认为，原告目前证据不足以证明原告对于涉案房屋有租赁权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马新华的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪光辉审 判 员  王晓晖人民陪审员  刘 辉二〇一九年五月十日书 记 员  张 栋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。