陕西省榆林市榆阳区人民法院民事判决书（2019）陕0802民初3640号原告：榆林市绿源物业有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区火车站对面（普惠大楼五楼501），统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7449。法定代表人：李瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：谢磊、王磊，该公司员工。被告：韩改琴，女，1973年8月30日出生，汉族，陕西省清涧县人，住榆林市榆阳区高新区，无业，公民身份号码：61273XXXX308302428。原告榆林市绿源物业有限公司与被告韩改琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榆林市绿源物业有限公司的委托诉讼代理人谢磊、王磊，被告韩改琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榆林市绿源物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即向原告支付拖欠的物业服务费合计3533元、取暖费1068元，共计人民币4601元；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理中原告明确诉讼请求为：1、请求被告立即向原告支付从2016年至2018年拖欠的物业费2087元，电梯运行费726元，垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费630元，2015年的取暖费1068元，共计4601元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年9月10日与被告小区的榆林市高新区绿源小区业主委员会签订了物业服务合同，约定服务期限从2015年1月1日起至2015年12月31日，合同到期后原告仍然提供各项服务，被告也接受该服务带来的便利。2019年1月27日，原告与被告小区业主委员会补充签订了三份物业服务合同，服务期限从2016年1月1日至2018年12月31日。在原告为小区提供物业管理服务期间，原、被告均应切实履行物业服务合同。但被告作为小区的业主之一，接受了原告提供的服务，理应按物业管理条例和物业服务合同的规定向原告缴纳约定的各项费用，但被告仅将物业管理费缴纳至2015年12月31日，之后便再未缴纳，后经原告多次催要未果。为此，原告向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。原告向法庭提交了以下证据。1、商品房买卖合同一份，证明被告居住在原告服务的榆林市XX小区XX号楼XX室，该房屋面积为61平方米的事实。2、物业服务合同四份，照片七张，欠费明细、主任变更的通知各一份，用以证明物业服务合同中对物业费、垃圾费等各项费用进行约定，原告按照合同约定履行了物业服务的事实，同时证明被告拖欠原告2016年1月1日至2018年12月31日的物业费2087元，电梯运行费726元，垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费630元，取暖费1068元，共计4601元的事实。3、电梯日常维护保养合同三份、榆林市顺安报案服务有限责任公司合同书一份，证明原告为被告提供了物业服务的事实。被告韩改琴辩称，1、原告与被告不存在物业服务合同关系。小区业主委员会与原告签订的物业服务合同已于2015年12月31日期满，期满后业主委员会没有与原告签订新的物业服务合同；2、原告所称的服务属于违法的、强行性的服务。原物业服务合同已于2015年12月31日期满，但原告拒绝退出绿源小区，非法霸占小区物业3年多，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由选择其他物业管理服务公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告以单某某、强行提供的服务起诉被告，法院应当予以驳回。根据合同法及民法通则的相关规定，原告无权通过单某某、强行的服务来要求被告缴纳物业费；3、暖气费被告已全部交清，不再拖欠原告的取暖费；4、业主委员会于2019年1月27日与原告补签的三份物业服务合同违反了法律强制性规定，属于无效合同，且田光玉并不是小区业主，也不是业主委员会领导，其无权代表业主签订合同。根据物业管理条例的有关规定，业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业，应当召开业主大会，并提前向全体业主公告。业主委员会与原告补签的三份物业服务合同前，在未经业主大会讨论，获得双过半同意，未听取全体业主的意见，也未在小区公告的情况下，私自决定补签合同，损害了业主的合法权益，违反了相关法律规定，属于无效合同，在2019年补签的合同对被告没有约束力。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告韩改琴向法庭提交了以下证据：通知复印件、公示复印件各一份，证明业主委员会通知业主称，原告公司属于非法物业公司，要求业主不再向绿源物业公司交纳物业费。原告公司一直未向绿源小区业主提供服务的事实，业主委员会与原告补签的三份物业服务合同未通知业主，未召开业主大会，三份合同属于无效合同的事实。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同、物业服务合同、电梯日常维护保养合同、榆林市顺安保安服务合同、照片、欠费明细等证据，被告对原告提供的上述证据的有异议，经审查，原告提交的证据来源合法，内容真实，商品房买卖合同，能够证明被告居住在原告服务的榆林市XX小区XX号楼XX室，该房屋面积为61平方米的事实；物业服务合同，照片，欠费明细，能够证明物业服务合同中对物业费、垃圾费等各项费用进行约定，原告按照合同约定履行了物业服务的事实，同时能够证明被告拖欠原告2016年1月1日至2018年12月31日的物业费2087元，电梯运行费726元，垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费630元，2015年的取暖费1067.5元，共计4600.5元的事实；电梯日常维护保养合同两、榆林市顺安报案服务有限责任公司合同书，能够证明原告为被告提供了物业服务的事实。被告提交的证据原告有异议，经审查，被告提交的通知、公示复印件，因无原件核对，故对其真实性，不予采信。综合原、被告提交的证据，能够证明原告所述事实属实。本院经审理认定事实如下：被告韩改琴系榆林市高新区XX小区XX号楼XX室的房主，该房屋建筑面积61平方米。2015年9月10日，原告榆林市绿源物业有限公司与榆林市高新区绿源小区业主委员会签订了2015年度的物业服务合同，约定服务期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，相关费用的收费标准分别为：物业管理费收费为1.05元/㎡/月，电梯运行费一层免收，二层0.23元/平方米/月起步，每增加一层加0.02元；取暖费为住宅3.5元/平方米/月，垃圾清运费为30元/年/户，公用设施水、电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年240元。合同还约定了其他事项。2019年1月27日，原告榆林市绿源物业有限公司与榆林市高新区绿源小区业主委员会补签2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，约定服务期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，相关费用的收费标准分别为：物业管理费收费为0.9元/㎡/月，电梯运行费一层免收，二层0.23元/平方米/月起步，每增加一层加0.02元；垃圾清运费为30元/年/户，公用设施水、电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年240元。合同还约定了其他事项。被告拖欠原告从2016年1月1日至2018年12月31日的物业费2087元，电梯运行费726元，垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费630元，2015年的取暖费1067.5元，共计4600.5元。本院认为，榆林市绿源物业有限公司与榆林市高新区绿源小区业主委员会于2015年9月10日签订的物业服务合同，2019年1月27日补签的2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对被告韩改琴具有约束力。原告依约向被告韩改琴提供了物业服务，被告韩改琴应当依约向原告支付物业服务等费用。原告主张由被告支付拖欠的2016年度、2017年度、2018年度物业费2087元，电梯运行费726元，垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费630元，2015年的取暖费1067.5元，共计4600.5元的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，依法予以支持。被告抗辩称其与原告无合同关系，业主委员会于2019年1月27日与原告补签的三份物业服务合同违反了法律强制性规定，属于无效合同，经审查，本案中被告提供的证据不能证明其抗辩理由成立，故其抗辩理由依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：本判决生效后五日内，由被告韩改琴支付原告榆林市绿源物业有限公司2016年度、2017年度、2018年度三年的物业费2087元，电梯运行费726元，垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费630元，2015年的取暖费1067.5元，共计4600.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告韩改琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审 判 员   刘建军   二0一九年五月十八日   书 记 员   纪雄雄 1