河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初7329号原告：郑先明,男,汉族,1965年9月14日出生,住河南省太康县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市**航海路北、兴华南街西升龙城**院******。法定代表人：谢珊雅，总经理。委托诉讼代理人：魏志锋、秦昊，金博大律师事务所律师。原告郑先明诉被告郑州骏龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑先明的委托诉讼代理人王晶，被告郑州骏龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑先明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告自2017年8月1日至2019年1月6日（首次登记的前一日）共计524天的违约金，为24438.39元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月29日，原告与被告签订商品房买卖合同。原告以932763元的价格购买被告开发的位于郑州市××、××北××单元××房屋××套。合同约定被告应当在2017年7月31日之前持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，否则应按日向买受人支付总房价款的万分之0.5的违约金。被告于2017年5月31日向原告交房，但被告未按照合同约定履行义务，被告的行为构成严重违约。原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告郑州骏龙房地产开发有限公司辩称，一、原告诉请判令被告向其支付违约金缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。1、依据双方就诉争所涉房屋所签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”第1款规定，被告所负有的合同义务是按约定时间（即房屋交付后60日内）将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而非如原告所理解的“将需由出卖人提供的办理权属登记资料报送郑州市房地产行政主管部门备案”。2、事实上，双方在《商品房买卖合同》履行过程中，郑州市人民政府发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告》，决定“自2016年8月20日起，各类不动产登记业务统一由郑州市不动产登记中心和各区不动产登记分中心办理”，“郑州市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务”。至此，郑州市住房保障和房地产管理局房屋所有权“初始登记”行政职能已被取消，改由郑州市不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，因此，客观上被告已经无法继续履行合同所约定的“将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”的义务。3、《商品房买卖合同》中所约定的“初始登记”与“首次登记”属于不同行政机关的不同行政行为，分别由郑州市住房保障和房地产管理局与郑州市不动产登记中心受理；二者登记的权利类型不同，前者仅为“房屋所有权”，后者为“国有建设用地使用权”和“房屋所有权”的合并登记；二者审核的资料并不相同，“初始登记”在房屋符合实测条件后，仅需提供《房屋面积测绘报告》即可办理，而“首次登记”在房屋符合实测条件、出具测绘成果报告后，还需经过①楼盘确认表②不动产权籍调查③不动产测绘报告④预售变现售⑤派出所坐落位置证明⑥现场勘查等审核项目后方可办理。因缺乏合同依据，被告没有义务向郑州市不动产登记中心报送办理不动产权证书所需材料。综上所述，因郑州市产权登记相关政策发生变化、政府职能部门职责发生变更，原告仍依据双方《商品房买卖合同》中对提交办理“初始登记”所需资料进行时间限制的合同条款，要求被告对双方未曾进行过任何约定的“首次登记”所用时间承担违约责任，且直至“被告向郑州市不动产登记中心提供办理权属登记资料完成备案之日止”，没有任何事实与法律依据，依法应当予以驳回。二、房屋权属登记流程事项发生变更符合情势变更原则，鉴于双方并未对原合同条款予以协商变更，针对已不可能实现的报送“初始登记”所需资料事宜，被告不应承担任何违约责任。1、依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2、如前所述，郑州市住房保障和房地产管理局与新成立的郑州市不动产登记中心之间的行政职能调整，为原、被告双方在《商品房买卖合同》签署时所不能预见更无从避免，且不可归责于任何一方。因法律、政策变化等非市场因素的影响，“首次登记”无法办理不能归属于商业风险。因郑州市房管局初始登记业务取消，继续按原合同约定履行对被告而言实属强人所难，且不能实现产权登记、转移的合同目的。鉴于初始登记已无实现的现实可能性，双方理应就产权登记提交资料所需时间重新进行协商，并对原合同相关条款予以变更；协商不成的，还可向人民法院请求予以变更或解除合同。但在双方未对原合同条款予以协商变更之前，原告仍要求被告对已无法实现的报送初始登记所需资料相关事宜承担违约责任，没有任何法律依据，且严重背离了合同的公平原则。同时，因双方并未另行协商约定首次登记提交资料时间，从根本上也并不存在被告对报送首次登记所需资料承担违约责任的前提条件。3、事实上，在双方就原合同条款进行协商并取得一致意见之前，被告为了原告方利益，仍在继续积极准备权属登记所需资料，并于2019年1月7日完成向郑州市不动产登记中心的首次登记所需资料报送工作，该事实已为贵院（2019）豫0103民初1006号生效判决书所查明认定。被告出于为业主考虑，又在合同约定以外完成国有建设用地使用权登记，尚未就此向原告方主张任何补偿，原告反以此要求被告向其承担所谓的违约责任，既于法无据，更于理不合。三、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终8767号生效判决书的裁判观点认为：“因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故被上诉人要求上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。一审判令上诉人支付逾期办理初始登记违约金不当，应予纠正。”郑州市中级人民法院对此作出终审判决，认定以下事实和法律适用：1、因政策变化，郑州市不动产登记中心行政职能变更，合同约定的初始登记不复存在，被告无法再按照合同约定继续履行；2、涉案情形符合情势变更，适用相关司法解释对此的规定；被告因此不承担任何违约责任。综上所述，一系列的不可预见、不可抗力的客观因素造成被告不能按照合同约定继续履行，并非被告故意、恶意而为，恳请贵院依法查明事实，秉公处理，以切实维护被告的合法权益。经审理查明，2016年1月29日，原告郑先明与被告郑州骏龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买由被告开发的位于郑州市××、××北××单元××房屋××套,总房价为932763元。该《商品房买卖合同》第八条规定：出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条及《合同附件四》第六条：产权登记的约定：出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。上述合同在履行过程中，原告支付了全部房款，被告于2017年5月31日将房屋交付给原告使用，但未按合同约定在房屋交付使用后60日内（即2017年7月31日）前将需要由被告提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”另，《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪【2017】1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘确认表并出具确认单后，再由建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。后被告按照相关文件对首次登记流程的要求（即：对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。）陆续提交办理不动产首次登记相关的材料手续，并提出其已于2019年1月7日将案涉房屋办理首次登记所需资料向郑州市不动产登记中心进行了报送。原告对此无异议。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》【郑政办（2015）127号】于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方在合同中约定被告应于案涉房屋交付使用后60日内前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。被告于2017年5月31日向原告交付房屋，于2019年1月7日向郑州市不动产登记中心报送办理房屋首次登记所需的相关资料，故原告要求被告支付自2017年8月1日起至2019年1月6日止的违约金，本院予以支持。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程事项符合情势变更原则。申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行，考虑到在办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合上述案情，本院酌定被告应自2017年8月1日起至2019年1月6日止向原告按日支付总房款万分之0.35的违约金，具体计算为：932763元×0.000035×524天=17106.87元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑先明违约金17106.87元；二、驳回原告郑先明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，由被告郑州骏龙房地产开发有限公司负担143.5元，原告郑先明负担61.5元。本判决为终审判决。审判员 王 潇二〇一九年五月三十日书记员 燕宗宝