浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初17030号 原告：宁波市鄞州区潘火街道曹隘股份经济合作社（统一社会信用代码为91330212340536979T）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道曹隘村。 法定代表人：曹光良，该公司董事长。 委托代理人：唐艳艳、胡君超,上海汉盛（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波金沃房地产开发有限公司（统一社会信用代码为91330212724084561P）。住所地：宁波市鄞州区首南街道陈婆渡洪桥头村。 法定代表人：周小华，该公司总经理。 委托代理人：兰华军、马传业，浙江共业律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区潘火街道曹隘股份经济合作社（以下简称曹隘合作社）与被告宁波金沃房地产开发有限公司（以下简称金沃公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理，并依法适用普通程序审理。本案于2019年1月15日、2019年4月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人唐艳艳、胡君超，被告的委托代理人兰华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹隘合作社起诉称：2008年10月8日，原告与被告金沃公司签署《合作开发地块协议书》，协议书约定由双方合作设立项目公司合作开发宁波东部新城兴宁路与2号路西南角的项目地块；而后又于2014年12月6日，原告与被告金沃公司、宁波中轩置业有限公司（以下简称中轩公司）公司签订了《补充协议》，该《补充协议》对《合作开发地块协议书》部分条款进行了修订，其内容主要约定由被告金沃公司独资设立项目公司并由中轩公司独自负责对项目地块的开发，约定由原告先行向中轩公司支付购房预付款，用于购置项目地块房产及停车库（位）。 根据《补充协议》第四条约定，项目公司（即中轩公司）取得项目地块（即摘牌）之日起3年内完成项目地块的开发建设，并将购买的房产及停车库（位）交付原告。项目公司（即中轩公司）已经于2014年10月份就取得了该项目地块的国有土地使用权证书，至今已超三年，但项目公司并未向原告交付购买的房产及停车库（位）。 根据《合作开发地块协议书》第六条第6.2款、第6.3款约定，项目公司（即中轩公司）无论是否能及时交付房产，自取得项目地块（即）摘牌之日起满3年的次日，被告都应当按照约定向原告支付租金；第六条第6.5款约定，双方同意在原告可得的房产及停车库（位）转至原告名下之日起30天内签订正式租赁合同。原告分别于2018年3月14日、11月8日两次发函给被告，要求被告就租金损失支付事宜及租赁合同签订事宜给予明确答复，但被告未给予任何答复。原告有充分理由确信被告拒绝按照《合作开发地块协议书》第六条第6.2款、第6.3款、第6.5款约定的继续履行。 根据《合作开发地块协议书》第七条第7.2款约定，自项目公司（即中轩公司）取得项目地块（即）摘牌之日起3年内，被告应当每年按照每亩8万元的标准向原告支付补偿款，中轩公司已经支付700万元，尚欠50万元。根据《合作开发地块协议书》第八条第8.4款，延迟支付补偿款的，每延迟一天，按照每日千分之一支付滞纳金。 该项目地块是宁波市国土资源收储的土地，是从原告1000多名村民处征收的土地，原告村民投入本项目运作的约1.3106亿元的购房款项，该款项是当年宁波市人民政府支付给村民的土地补偿款项，此项目不仅牵涉着曹隘村1000多名村民投资问题，更涉及着全村村民未来就业、养老、医疗等一系列民生问题，可谓关系重大。从中轩公司获取项目土地使用权之日起，现已过3年但还未交付，现因被告违约导致原告方各项经济利益遭受巨大损失，为了维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.解除《合作开发地块协议书》第六条第6.5款约定，原、被告间不再签订房屋租赁合同；2.被告支付原告房屋租金损失6798516.67元（自2017年10月起暂计14个月，15335平方米×380元/年÷12月×14月，要求计算至本案起诉之日）；3.被告支付原告补偿款500000元，支付滞纳金212500元（自2017年11月1起暂计算至2018年12月31日，共425天，按照日千分之一的标准，要求计算至实际支付日）。本案第二次庭审中，因被告金沃公司明确不会与原告曹隘合作社就涉案房地产签订房屋租赁合同，原告当庭撤回了前述第1项诉讼请求。后，原告又变更前述第2项诉请为：被告向原告支付房屋租金损失6399148.60元（自2017年10月11日起至起诉日2018年11月22日止计13个月11日，15102.09平方米（即行政办公楼13961.93平方米和商铺1140.16平方米）×380元/年÷365天×407天）；变更前述第3项诉请为：被告向原告支付补偿款146200元及滞纳金62135元（自2017年11月1日起暂计算至2018年12月31日止，共425天，按照每日千分之一标准，实际应当计算至实际支付日）。本院予以准许。 被告金沃公司答辩称：1.答辩人并非适格被告，中轩公司为适格被告。答辩人确实为《合作开发地块协议书》的相对方，但根据2014年12月6日《补充协议》，实际由中轩公司履行协议项下义务，原告在2015年、2018年向法院起诉时，也是中轩公司与原告达成了调解协议，且原告将《补充协议》项下的购房预付款支付给了中轩公司。答辩人从拿到项目后并未参与过涉案地块开发，答辩人的合同义务已由中轩公司承继，申请法院追加中轩公司为共同被告。2.支付租金损失的前提是答辩人要作为项目地块开发主体且经营管理，但事实上项目逾期开发系由中轩公司造成，原告既然已支付中轩公司购房预付款，中轩公司在享受权利同时应履行义务，中轩公司已完全承继答辩人的权利义务。是否租赁房产已不在答辩人控制范围，租金损失也不应由答辩人承担，对租金损失计算方式没有异议；3.同上理由，补偿款也应由中轩公司承担，土地面积应以土地证载明面积为准，且滞纳金计算标准过高，应予调整。 本院经审理认定如下事实： 2008年10月8日，原告曹隘合作社（甲方）与被告金沃公司（乙方）签订了《合作开发地块协议书》，约定：鉴于宁波市东部新城指挥部同意给予曹隘村发展留用地块即宁波东部新城兴宁路与2号路西南角地块（项目地块），由甲方在项目地块上建造商业、办公或商务办公设施项目，甲方缺少开发项目地块的资金及经营、管理能力，乙方拥有开发项目地块的资金及经营、管理能力，故甲乙双方协商合作开发项目地块及经营、管理等具体事项。协议第二条2.2款约定，甲乙双方共同以现金出资设立项目公司（项目公司的注册资本3000万元，甲方占33.5%股份，乙方占66.5%股份，甲方出资部分暂由乙方代付），以项目公司的名义通过竞标摘牌的方式获得项目地块的土地使用权，并开发经营之。协议第二条2.3款约定，甲方出资（甲方提供的合作条件）以从政府返还的全部出让金为限，其余所需资金（乙方提供的合作条件）由乙方负担，乙方一方（以项目公司名义）负责开发建设。协议第二条2.5款约定，项目地块开发建设完毕并将按协议约定的甲方可得物业转至甲方名下后，甲方在项目公司的股份以项目公司设立时的出资额的价格转让给乙方或乙方指定的第三方，但乙方或乙方指定的第三方无须实际向甲方支付股权转让款。协议第三条第3.2款约定，合作期限的终止日为甲方将项目公司的全部股权转让给乙方或乙方指定的第三方后的营业执照变更之日。协议第五条5.2乙方的责任和义务项下第5.2.4款约定，在项目公司取得项目地块的土地使用权的前提下，履行向项目公司提供资金的义务（5.2.4.1款），负责项目公司的管理机构的组建、项目公司日常经营管理（5.2.4.2款），自项目公司取得项目地块的土地使用权即摘牌之日起3年内完成项目地块的开发建设，并将甲方可分得的房产及停车库（位）交付甲方使用（5.2.4.5款），租赁经营甲方分得的全部房产及停车库（位），并支付租金（5.2.4.6款）。协议第六条租赁条款6.2款约定租赁期限为10年，开始日为摘牌之日起到满3年的次日，即无论租赁标的物是否在摘牌之日起的3年内建成，乙方都须在满3年的次日起向甲方支付租金；6.3条约定，以甲方分得的房产建筑面积计算租金，即1-5年每平方米（建筑面积）的年租金为380元，第6-10年的每平方米（建筑面积）的年租金为410元；6.5条约定，双方同意在甲方可得的房产及停车库（位）转至甲方名下之日起30天内签订正式租赁合同。协议第七条特别约定第7.2款约定乙方在项目公司摘牌日起3年时间内无偿向甲方支付补偿款，具体为：乙方应付的补偿款以每亩每年8万元的标准计算，具体金额待项目地块的土地使用权面积明确后再予确定（7.2.1款），补偿款每年分两次付清（7.2.2款）。协议第八条违约责任项下8.4款约定，若乙方违反7.2款关于付款时间的约定，则每延迟一天，按每日千分之一支付滞纳金。 协议签订后，被告金沃公司陆续向原告支付了土地补偿款4514400元。2013年7月25日，项目公司宁波中轩置业有限公司成立。2013年12月9日，项目公司中轩公司向原告支付土地补偿款2500000元。2014年10月10日，项目公司中轩公司与宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让涉案项目地块，面积为19891平方米。 2014年12月6日，原告曹隘合作社（甲方）与被告金沃公司（乙方）、案外人中轩公司（项目公司）签订了《补充协议》，该《补充协议》对前述《合作开发地块协议书》部分条款进行了修订，主要内容为：《合作开发地块协议书》第二条2.2款修改为，乙方以现金出资设立项目公司（注册资本为1000万元），以项目公司名义通过竞标摘牌的方式获得项目地块的土地使用权，并负责项目地块的开发；删去《合作开发地块协议书》第二条2.5款；《合作开发地块协议书》第三条3.2款修改为，合作期限终止日为乙方向甲方交付约定房屋和车位，并办理完相关产权证书之日止；将《合作开发地块协议书》第五条5.2款乙方的责任和义务项下第5.2.4.5款修改为，自项目公司取得项目地块的土地使用权即摘牌之日起3年内完成项目地块的开发建设，并将甲方购买的房产及停车库（位）交付甲方使用（补充协议第四条）。《补充协议》还约定：甲方依约向乙方或项目公司支付房产及车位价款合计13106万元，在乙方未取得预售许可证之前，甲方以购房预付款的形式将购房款分两次支付乙方，在乙方取得正式预售许可证后，乙方必须第一时间与甲方签订正式的商品房（车位）购买合同；考虑到目前项目正式报批尚未批准，故甲方向乙方购买的房产具体位置在乙方正式报批前事先征得甲方书面同意，否则视作乙方违约，并要求乙方支付1000万元违约金，同时，乙方与项目公司对合作开发地块协议及本补充协议所涉内容互负连带责任；因甲方提前支付购房预付款，故乙方该宗土地的土地证必须第一时间抵押给甲方，土地开发完成即取得项目竣工验收报告后注销抵押。 2015年3月12日，中轩公司登记成为项目地块土地使用权人，土地证号为甬鄞国用（2015）第09-000**，登记土地面积为19891平方米。 《补充协议》签订后，原告共支付给项目公司中轩公司购房预付款113054500元。因原告未支付购房预付款尾款，中轩公司亦未与原告办理项目地块的抵押登记手续，双方由此发生纠纷。原告遂于2015年7月向本院对金沃公司、中轩公司提起诉讼，要求金沃公司、中轩公司依约将土地使用权抵押给原告，协助原告办理相应的抵押手续。本院审理案号为（2015）甬鄞民初字第1312号，在本院主持调解下，原告与中轩公司于2015年12月24日达成如下协议：一、原告支付中轩公司购房款17831400元，于2015年12月25日前付清；二、中轩公司协助原告办理涉案土地使用权的抵押手续（抵押期限至涉案房产交付原告之日止），于2015年12月25日前履行完毕。嗣后，双方履行了前述调解协议。 2018年8月6日，原告以金沃公司、中轩公司多次违约为由，向本院起诉，请求判令：一、金沃公司、中轩公司依约向原告确定交付房产的具体位置；二、金沃公司、中轩公司支付未就购买房产的具体位置事先征得原告同意的违约金1000万元；三、金沃公司、中轩公司向原告支付房屋租金损失5827300元；四、金沃公司、中轩公司向原告支付补偿款50万元及滞纳金75500元（从2017年11月1日起按照每日千分之一的标准支付至实际付款之日止，暂算至2018年3月31日）。本院审理案号为（2018）浙0212民初10314号，审理中，原告撤回了对金沃公司的起诉，并将诉讼请求变更为要求中轩公司确定交付房产具体位置并交付涉案房产。该案经本院主持调解，原告与中轩公司于2018年8月6日达成如下协议：一、中轩公司按15352平方米的约定向原告交付项目地块的商品房及配套车位：1.交付的商品房确定为1#楼A座，房屋坐落为宁波市鄞州区，预测绘总计面积15352.36平方米，其中行政办公楼13961.93平方米，商铺1140.16平方米，公建面积250.27平方米；实际交付面积经最后实际测绘，以不动产权证确定的面积为准；交付的行政办公楼13961.93平方米、商铺1140.16平方米，如不动产权证记载的面积总额与实际交付面积有差数的，差数不超过正负10平方米（含本数）的无需补差或退款；若面积差数超过正负10平方米的，超过部分均按照7000元每平方米的价格进行补差或退款。2.中轩公司需向原告交付机动车停车位110个，其中可售车位47个，不可售车位63个，车位具体位置由双方自行商定。3.由于公建面积250.27平方米及不可售车位63个中轩公司无法向原告开具发票，双方对不同类型物业同意按照如下方式确定合同单价并开具发票：行政办公楼13961.93平方米，单价7000元每平方米；商铺1140.16平方米，单价22687.51元每平方米；可售车位47个，每个155000元。二、本协议签订之日起2个日历天内，原告与中轩公司就上述应交付给原告的房产（包含车位）的具体位置、坐落、编号、面积等进行约定并签署买卖合同。三、中轩公司同意将涉案项目地块中商务中心公寓办公楼（在建工程，房产坐落为宁波市鄞州区，编号为商务中心6幢10-14号，预测绘面积为3716.36平方米）整栋抵押给原告作为本协议项下债务履行的担保，在领取涉案项目预售许可证后15个工作日内，中轩公司配合原告办理商务中心公寓办公楼的抵押登记手续；如中轩公司在对整体项目进行竣工验收、交付时，根据政府相关部门要求必须注销抵押登记的，原告应当注销该公寓办公楼的抵押登记；如原告不办理注销抵押登记，导致中轩公司无法办理竣工验收的，责任由原告承担；除上述情况外，商务中心公寓办公楼的抵押登记在中轩公司如约向原告交付本协议约定的房产（包含车位）后15个工作日内，由原告负责注销。四、本协议签订后，原告应当配合中轩公司办理涉案项目的预售许可证；中轩公司领取预售许可证后当日，立即将预售许可证暂交由原告保管；中轩公司在领取预售许可证后10个工作日内，配合原告办理本协议约定应交付给原告的房产（包含车位）的预售备案登记手续，签署预购商品房、车位预告登记约定书，并向宁波市鄞州区不动产登记中心提交预告登记申请；同时，双方共同配合完成解除土地（土土地证号：甬鄞国用（2015）第09-000**的抵押登记，解除土地抵押登记当日，原告将涉案项目的预售许可证归还给中轩公司。五、中轩公司须在2019年2月28日前向原告交付本协议所约定的房产（包含车位），如逾期交付房产（包含车位）的，应以130885900元为基数按照每日万分之三的标准从2019年3月1日起向原告支付迟延交房违约金至实际交房之日止。六、原告应在中轩公司申领涉案项目预售许可证以及项目综合验收事项上给予积极配合，包括在收到中轩公司通知后及时出具需经济合作社及街道盖章的相关证明文件、解除抵押登记等，以保证房产顺利交付；如因原告原因延误中轩公司申领预售许可证或整体竣工验收，原告除需继续履行外，还应以130885900元为基数按照每日万分之三的标准从原告迟延履行之日起向中轩公司支付迟延提供相关证明或手续的违约金至原告实际履行之日为止。七、中轩公司按照上述协议约定将房产（包含车位）交付给原告，且双方就房产面积差额结算完毕后，除本协议约定事项外，双方的权利义务厘清，互不追究因本项目发生的其他违约赔偿事宜。 2018年11月22日，原告向本院提起本案诉讼。至2019年4月11日第二次开庭时，涉案项目地块房产及车位尚未完成交付。 以上事实，由原告提供的《合作开发地块协议书》、《补充协议》、律师函、快递单及查询单、宁波市不动产登记信息查询结果、公证书（含《国有建设用地使用权出让合同》）、会计档案凭证（含补充凭证、经账单、收据），被告金沃公司提供的（2015）甬鄞民初字第1312号民事调解书、（2018）浙0212民初10314号民事调解书，本院依职权调取的（2018）浙0212民初10314号案件卷宗资料等证据，本院核实情况，以及原、被告陈述予以证明。 关于原告提供的宁波市东部新城开发建设指挥部会议纪要、宁波市人民政府专题会议纪要，本院经审查认为与本案审理无关联性，本院不予认定。 本院认为，涉案《合作开发地块协议书》、《补充协议》内容不违反法律、行政法规强制性规定，且意思表示真实，各方均应按约全面实际履行。 《合作开发地块协议书》约定无论租赁标的物是否在摘牌之日起的3年内建成，乙方都须在满3年的次日起向甲方支付租金，1-5年每平方米（建筑面积）的年租金为380元，至原告起诉时，涉案地块房产尚未交付，原告现主张自2017年10月11日起至起诉日2018年11月22日止的租金损失6399148.60元，该金额经本院核算未超出合同约定，本院予以准许。 《合作开发地块协议书》约定乙方在项目公司摘牌日起3年内向甲方支付补偿款，补偿款以每亩每年8万元的标准计算，具体金额待项目地块的土地使用权面积明确后再予确定。现土地使用权登记面积为19891平方米即29.8365亩，即乙方总计应付金额为7160760元（29.8365亩×8万元/年×3年），因原告已收补偿款7014400元，故尚余146360元（7160760元-7014400）未予支付。原告现主张146200元，未超出前述范围，本院予以支持。协议约定补偿款每年分两次付清，若逾期付补偿款，按日千分之一支付滞纳金，原告现主张自2017年11月1日起算滞纳金并无不当，但滞纳金标准过高，本院将计算标准调整为年利率24%，经核算，暂计至2018年12月31日的滞纳金即逾期付款利息为40952元（146200元×24%÷365天×426天）。 被告辩称其被告主体不适格，因该主张缺乏事实与法律依据，本院不予采信。对于原告追加中轩公司为共同被告的申请，因原告不同意追加，且中轩公司并非本案必要共同诉讼当事人，故本院对该申请不予准许。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波金沃房地产开发有限公司支付原告宁波市鄞州区潘火街道曹隘股份经济合作社租金损失6399148.60元，于本判决生效之日起七日内付清； 二、被告宁波金沃房地产开发有限公司支付原告宁波市鄞州区潘火街道曹隘股份经济合作社土地补偿款146200元，支付逾期付款利息40952元，并支付自2019年1月1日起至实际履行日止以未付土地补偿款为基数按年利率24%计算的逾期付款利息，于本判决生效之日起七日内付清； 三、驳回原告宁波市鄞州区潘火街道曹隘股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 案件受理费58052元，由原告宁波市鄞州区潘火街道曹隘股份经济合作社负担148元，被告宁波金沃房地产开发有限公司负担57904元；财产保全费5000元，由被告宁波金沃房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  阮佳志 人民陪审员  方 红 人民陪审员  郭文煌 二〇一九年五月五日 代书 记员  张 楠