山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁08民终1557号 上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司梁山支行，住所地梁山县人民北路**。 负责人：王一雷，行长。 委托代理人（一般代理）戴晓飞、房善全（实习），山东公明政和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）姚明，男，1970年5月6日出生，汉族，住梁山县。 委托代理人（特别授权）杨长顺，山东及时雨律师事务所律师。 原审被告李敬立，男，1986年6月11日出生，汉族，农民，住梁山县。 委托代理人（特别授权）张建，山东梁山华梁法律服务所法律工作者。 原审被告李兆菊，女，1987年11月29日出生，汉族，住梁山县。 委托代理人（特别授权）张建，山东梁山华梁法律服务所法律工作者。 上诉人中国建设银行股份有限公司梁山支行因物权保护纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2018）鲁0832民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年04月01日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人中国建设银行股份有限公司梁山支行上诉请求：一、撤销梁山县人民法院（2018）鲁0832民初3560号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、一审事实认定错误或事实认定不清。1、被上诉人在一审中作为证据提交的《梁山县水泊东路粮食局家属院平瓦房拆迁补偿安置协议》和《补充协议》中的“甲方”均为济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司，而分公司不具有企业法人资格，济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司与被拆迁人签署上述协议未取得其总公司授权，故所签协议非合法有效协议。2、被上诉人与济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司所签《梁山县水泊东路粮食局家属院平瓦房拆迁补偿安置协议》仅约定了补偿标准、拆迁方案及分配方法等框架事项，对安置房的具体位置、用途未进行明确约定。落款为同一日的《补充协议》明显系双方通谋伪造或补造，应为无效协议。理由如下：一是在2008年涉案小区未取得相关规划、施工、拆迁、预售资格及证书，补充协议约定的房屋信息尚不存在；二是拆迁补偿安置协议明确约定“拆迁住户安排在每栋楼房的中间两单元一至四层”，而补充协议约定的被上诉人选择的楼房并不属于中间两单元范围内，明显存在矛盾；三是拆迁补偿安置协议中写明“按设计方案初步设计建设面积一户100-160平方米”，而同一天补充协议中却将被上诉人选择的楼房面积精确到约120平方米，显然与常理不符。3、原审被告李敬立、李兆菊系合法从济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司购买涉案房产，经房屋交易管理部门审核同意合法办理了商品房预告登记，并在上诉人处申请合法的按揭贷款，同时办理了抵押权预告登记手续。原审被告李敬立、李兆菊以及上诉人均不知晓被上诉人与济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司签有拆迁补偿安置协议，尤其是对双方签有补充协议毫不知情，原审被告李敬立、李兆菊以及上诉人对房产经预告登记享有的权利符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，属善意取得，理应受到法律保护。二、一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，上诉人认为被拆迁人主张“拆迁安置优先权”应当满足以下条件：一是被拆迁人与拆迁人签订了合法有效的拆迁安置补偿协议；二是拆迁安置补偿协议中应当明确约定了安置房的具体位置、用途，被拆迁人的安置房得到了明确的锁定；三是拆迁安置补偿协议应签署于安置房出售于第三人之前。具体到本案，拆迁人不具有企业法人资格，非适格签约主体，同时拆迁人在签署拆迁补偿安置协议时未取得相关规划、建设、拆迁、预售等资格及证书，违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议未明确约定安置房的具体位置、用途，而补充协议签订的时间又严重存疑，故被上诉人请求确认原审被告李敬立、李兆菊以及上诉人对位于梁山县城水泊东路104号3幢东数4单元201室房产的预告登记不得对抗被上诉人享有的拆迁补偿安置优先权不符合上述法律规定，依法应当不予支持。综上，一审事实认定错误或事实认定不清，且适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人赵勇答辩称，一、本案所涉拆迁协议及补充协议真实、合法有效，已经为人民法院生效判决所确认，具有既判力，上诉人对此有异议，应通过其他途径解决。二、补充协议系原始书证，具有较高的证明效力。上诉人主张其系伪造或补造，只是根据其没有任何理由的猜测，而没有任何证据证明。原审被告作为房屋购买人，不占有购房合同和交款手续等房屋权利的重要证据原件；对首付款的交付不能详细陈述并提交证据证明；在购房款已经交清的情况下，长期不向开发商主张交付房屋、转移房屋所有权的权利，在一审判决后没有上诉，因此有理由认为，其是与开发商、银行串通，签订虚假购房、贷款合同，套取银行贷款。三、分公司虽然没有法人资格，但依法可以自已名义从事民事活动。分公司与被上诉人签订了拆迁补偿安置协议，该协议合法有效，签订时间在分公司将房屋另行出售给原审被告之前，用于补偿安置的房屋位置、用途确定，被上诉人依法取得对该房屋的优先权。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告李敬立、李兆菊答辩称，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人姚明向一审法院起诉请求：1.确认三被告对惠良家园3-4-201室的预告登记不得对抗原告享有的拆迁补偿安置优先权；2.三被告注销上述房屋的预告登记；3.诉讼费由被告负担。 一审法院审理查明，2008年3月29日，原告与案外人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司签订梁山县水泊东路粮局家属院平瓦房拆迁补偿安置协议，约定案外人济宁鸿泰置业有限公司拆迁原告的房屋并给予相应补偿，并约定由案外人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司办理两证（土地、房产）并承担费用（仅限于在补偿之内的面积）。后案外人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司将原告所有的平瓦房拆除后，将其建设的位于梁山县城水泊东路104号3幢东数4单元201室（即西数1单元2楼东户）及该楼北侧西数第二个车库补偿给原告，并于2014年3月7日交付房屋及车库，但至今未办理不动产登记手续。其中被告拆除原告主房、配房及院落的补偿面积为165.48平方米，按每1-6层的平均市价每平方1580元进行补偿，应补偿原告价款为261458.40元，应退楼款及应交楼款在完工交钥匙之日一次性付清，同时约定回迁期限自被告通知搬迁到最后期限交钥匙给原告，期限为1年。被告安置给原告的楼房面积116.72平方米，车库面积20.25平方米，结算价格应为228489.60元。被告应退补偿款为32968.80元。在原告要求案外人济宁鸿泰置业有限公司办理不动产登记手续时，案外人济宁鸿泰置业有限公司以种种理由迟迟不按协议履行协助办理不动产登记手续。另外，案外人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司将涉案房屋出售与被告李敬立、李兆菊，在梁山不动产登记中心办理了预告登记，并将涉案房屋抵押给被告建设银行，办理贷款。 一审法院认为，原告与案外人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司按照所有权调换形式签订的拆迁补偿安置协议及补充协议，主体适格，内容不违反法律规定，系有效协议。被拆迁人安置补偿权利优先于其他购买人的权利，应受法律的优先保护，原告与案外人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司签订拆迁补偿安置协议后，原告已将其房屋交付给案外人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司拆除，案外人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司在开发建设楼房完工后，也将其开发建设的位于梁山县城水泊东路104号3幢东数4单元201室交付给原告，因此，原告请求确认三被告对位于梁山县城水泊东路104号3幢东数4单元201室的预告登记不得对抗原告享有的拆迁补偿安置优先权，本院予以支持。对于原告诉请注销房屋预告登记，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，判决如下：一、原告姚明享有位于梁山县城水泊东路104号3幢东数4单元201室房产的拆迁补偿安置优先权，涉案房产的预告登记不得对抗原告姚明享有的拆迁补偿安置优先权；二、驳回原告姚明的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李敬立、李兆菊、中国建设银行股份有限公司梁山支行负担。 二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。 本院认为，双方当事人对被上诉人姚明对涉案房屋是否享有拆迁补偿安置优先权存在较大争议。 关于被上诉人姚明与济宁鸿泰置业梁山分公司签订的《梁山县水泊东路粮食局家属院平瓦房拆迁补偿安置协议》与《补充协议》的效力问题。上诉人主张被上诉人与案外人济宁鸿泰置业梁山分公司签订的协议，内容不明确、具体，系伪造的，应当认定无效。上诉人的上述主张没有证据证明，不符合本案事实。上诉人主张济宁鸿泰置业梁山分公司不具有法人资格，其与被上诉人签订的补充协议未征得总公司授权，为非法协议。经本院审查，案外人济宁鸿泰置业梁山分公司系依法设立并取得营业执照，其以自己名义对外签订的合同有效。上述协议系双方的真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，本院依法予以认定。 关于被上诉人姚明对涉案房屋是否享有拆迁安置补偿优先权的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被上诉人姚明对涉案安置补偿房屋享有的拆迁安置补偿权优于原审被告李敬立、李兆菊作为涉案房屋买卖合同买受人的权利。综上，被上诉人姚明享有涉案房屋拆迁安置补偿优先权，涉案房屋的预告登记亦不得对抗被上诉人姚明享有的拆迁补偿安置优先权。 综上，上诉人的上诉请求不符合法律规定，本院依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司梁山支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  张阿梅 审判员  王衍琴 审判员  张 婕 二〇一九年五月十日 法官助理王洪亮 书记员黄灿