山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3045号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁艳霞，女，1989年出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李建明，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦阳，山西弘韬律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山西谐程房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长治路****。法定代表人：韩海生，总经理。委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。上诉人梁艳霞、山西谐程房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁艳霞上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、依法判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人“未提供证据”明确基本事实，“诉请缺少相应的事实和法律基础”，属于认定事实错误。（一）本案被上诉人对《房屋买卖合同》、收款收据的真实性没有异议，抵扣工程款属于收款的一种方式，及上诉人提供其他足够证据佐证，上诉人诉请交房的事实基础充分、确凿。（二）本案被上诉人对亲海国际项目工程结束和投入使用没有异议，上诉人也提供其他证据佐证了各合同的履行期限，《房屋买卖合同》属于新的独立债权，合法有效，合同具有相对性，该合同主体明确，内容明确，权利义务明确，履行期限明确，法律关系明确；上诉人诉请交房的法律基础充分、确凿。二、一审法院有部分事实查明错误。（一）被上诉人提供“0002232”号收款收据和上诉人提供的一模一样，未见“实际未收到款”字样。一审法院查明错误。（二）一审原告（即上诉人）已经告知与刘全生结清债权债务，一审法院判决认定“陈述其与刘全生没有具体结算”，属于一审法院查明错误。譬如已经提供结婚证，法院还要继续查明二人是否去过民政局办理登记手续吗?三、一审法院引用了正确法条，但进行了错误的理解和使用，逻辑关系错误，进而得出了错误的结论。一审法院引用民事诉讼法第六十四条第一款，适用民事诉讼法解释第九十条、第九十一条规定正确，但进行了错误的理解和使用，逻辑错误，得出了错误的结论。比如民事诉讼法第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，上诉人对自己主张的产生主法律关系的基本事实已经充分举证，而被上诉人对其主张的法律关系变更、消灭及权利受到妨害的基本事实除了口头陈述未予任何举证。上诉人认为一审法院逻辑关系错误，进而得出错误的结论。四、一审法院对本案所涉法律关系理解不当，被上诉人应当遵循诚实信用原则，积极履行《房屋买卖合同》中的交房义务。（一）本案以物抵债形成新的债权关系，属于独立的房屋买卖合同纠纷，基础事实也已经阐明。（二）根据最高院的司法解释，以物抵债并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。一审法院认为“涉案房屋亦未实际交付，也未办理所有权转移登记”等，进而认定上诉人诉请缺少事实基础和法律基础，是对法律的理解不当。（三）被上诉人与深圳粤源公司的工程债权债务关系应由被上诉人另案处理，与本案无关。综上，一审法院认定事实错误，逻辑关系错误，法律关系理解不当，请求二审法院纠正一审的错误认定，依法改判或者发回重审。山西谐程房地产开发有限公司辩称，一、梁艳霞未交纳购房款，同时，其主张用于购房的抵债行为也未完成。梁艳霞在一审时主张，案涉房屋的房款以答辩人应付粤源公司的工程款抵顶，要完成这一抵顶房款行为的前提是粤源公司对答辩人公司享有工程款债权，且粤源公司同意以其工程款抵顶梁艳霞的房款，需三方签订抵债协议并由粤源公司开具收到工程款的发票，抵债行为才算完成。但事实是在房屋买卖协议签订后不久粤源公司即撤离工地，未形成对答辩人的合法债权，也没有为梁艳霞的房款买单，梁艳霞也完全清楚粤源公司没有解决涉案房款，仅因双方当事人之间签订了一份尚未履行的房屋买卖合同即选择起诉答辩人，明显不当。如果梁艳霞对粤源公司享有债权，其应当向粤源公司主张权利，而不是向答辩人主张权利。二、梁艳霞所诉与事实不符，被答辩人提交的收款收据上明确载明“抵顶工程款”被答辩人没有交纳涉案房款。本案事实是，深圳粤源建设股份有限公司北京分公司（下称粤源公司）是答辩人开发的亲海国际项目工程玻璃幕墙工程的施工单位，粤源公司、答辩人及被答辩人三方约定涉案房的房款从粤源公司的工程款里扣除支付，三方需签订以房抵债协议并由粤源公司开具收到工程款的发票，但本案房屋买卖合同签订后（只是草签合同，未签订正式合同），粤源公司却撤离工地，不再施工，抵债行为未能完成，时至今日，被答辩人及粤源公司既未与我公司签订三方协议，也没有给我公司出具收到工程款的发票，收据上“抵顶工程款”的义务未完成，即被答辩人没有完成交纳购房款的合同义务，本案合同未履行，相应的答辩人也没有交付房屋的义务，必要情况下，人民法院可追加粤源公司为第三人参与本案的审理，以便于查明有关事实。三、一审判决部分事实认定错误，答辩人请求解除《房屋买卖合同》的理由正当充分，请求二审法院依法改判。1、双方当事人基于抵债意向签订了涉案《房屋买卖合同》，但合同中也明确约定“买受人于2017年3月17日前付清全部房款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……”，即被答辩人应当在30日内交纳房款或完成债权抵消，因被答辩人在该期限内既未交纳房款，也未完成抵消债权，已明显违约，但一审判决认定：“原告在厘清各方债权债务、转移及履行期限后，可选择债务人履行义务的方式。”一审判决的这一认定等同于对被答辩人的购房款义务认定为无限期，忽视了双方合同中对被答辩人付款期限的约定，属于事实认定错误。2、答辩人公司作为一家房地产开发企业，不可能无期限的将商品房空置，一直等待被答辩人来购房，这对答辩人而言极不合理，也不公平。同时，从本案的发生来看，被答辩人明知答辩人尚未取得涉案房屋对价，就起诉答辩人交付房屋，说明被答辩人根本没有交纳房款的意思表示，答辩人请求解除合同的主张依法应当得到支持。四、被答辩人没有证据证明答辩人取得了涉案房屋价款，该部分举证责任依法在于被答辩人。商品房买卖合同属于双务合同，买受人有支付房款的义务，并且其是否支付了房款的举证责任也在于被答辩人，针对涉案房屋，被上诉人无论是否支付现金还是抵消债权，均应举证证明，但被答辩人无证据证明答辩人取得了涉案房屋对价。事实上，被答辩人在合同约定的期限内未完成交纳房款的先合同义务，其违约在先，构成根本违约，致使合同目的不能实现，按照法律规定，答辩人有权解除合同。终上所述，被答辩人的上诉请求没有事实与法律的依据。请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。山西谐程房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销太原市小店区人民法院2019年3月22日作出的（2019）晋0105民初1399号民事判决书第二项并改判支持上诉人一审“解除双方签订的《房屋买卖合同》”的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方当事人基于抵债意向签订了涉案《房屋买卖合同》，但合同中也明确约定“买受人于2017年3月17日前付清全部房款，……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……”因被上诉人在该期限内既未交纳房款，也未完成抵消债权，已明显违约，但一审判决认定：“原告在厘清各方债权债务、转移及履行期限后，可选择债务人履行义务的方式。”一审判决的这一认定等同于对被上诉人的购房款义务认定为无限期，忽视了双方合同中对被上诉人付款期限的约定，属于事实认定错误。二、上诉人公司作为一家房地产开发企业，不可能无期限的将商品房空置，一直等待被上诉人来购房，这对上诉人而言极不合理，也不公平。同时，从本案的发生来看，被上诉人明知上诉人尚未取得涉案房屋对价，就起诉上诉人交付房屋，说明被上诉人根本没有交纳房款的意思表示，上诉人请求解除合同的主张依法应当得到支持。山西谐程房地产开发有限公司补充上诉理由：涉案房屋已实际出售，并在有关部门进行了网签。梁艳霞辩称，一、山西谐程房地产开发有限公司出具收款收据并写明以抵扣工程款的方式收款，说明了本案的基本事实，收据上有山西谐程房地产开发有限公司的签字盖章，山西谐程房地产开发有限公司却不予认可，出尔反尔。二、山西谐程房地产开发有限公司先是要以房抵债，然后拒不交房，同时抵赖其签字盖章的收款收据，是在玩文字游戏。本案中答辩人没有收到相应的工程款，以房抵扣工程款，已经视为一次性支付全部房款，山西谐程房地产开发有限公司不依约交房的行为严重侵害了答辩人所代表的农民工的合法权益。四、答辩人与山西谐程房地产开发有限公司签的合同在先，山西谐程房地产开发有限公司提的新的网签合同在后，新提交的合同不影响答辩人和山西谐程房地产开发有限公司签订房屋买卖合同的效力。通过房管局查询可知，山西谐程房地产开发有限公司提交的网签合同并没有在房管局网站备案，房产管理局官方网站上显示涉案房屋并不是处于已售状态。梁艳霞向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告交付使用亲海国际A座27单元22号房屋；2、依法判令被告向原告支付自2017年7月1日计算至2019年2月1日房屋价款万分之一的逾期交房违约金32455．18元，判令被告向原告支付自2019年2月2日至实际交付之日房屋价款万分之一的逾期交房违约金；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。山西谐程房地产有限公司向一审法院提出反诉请求：请求解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2016年4月19日，被告（反诉原告）山西谐程房地产开发有限公司作为甲方（发包方），深圳粤源建设股份有限公司北京分公司作为乙方（承包人），双方签订了《亲海国际幕墙工程施工合同》，合同约定：甲方将外幕墙装饰施工图纸范围内的全部工程总承包给乙方，工程名称为亲海国际，工程地点为东中环南段259号；外幕墙面积暂定30000平方米；合同工期120日，工程总价款暂定1770万元（含税）；分项工程付款方式有2017年元月28日前支付至合同总金额的85％，其中合同金额的10％以现金形式支付，合同金额的15％以“亲海国际”A栋3-27层以7800元／每平方米的价格顶给乙方。另查明，2016年4月25日，深圳粤源建设股份有限公司北京分公司亲海国际幕墙工程项目部作为甲方（劳务作业发包人），刘余生作为乙方（劳务作业承包人），双方共同签订了《装修工程施工用工协议》，协议主要约定：工程名称为亲海国际幕墙工程A座，分包范围，分包单价内容，承包方式（单价包干，包括包人工、包机械、包质量、包进度、包安全、包验收及完成全套工序的所有费用）；施工工期自2016年5月7日至2016年9月2日，共计115天。2016年5月1日，迟少强作为甲方（劳务作业发包人），刘全生作为乙方（劳务作业承包人），双方共同签订了《建设工程施工劳务分包合同》，合同主要约定：工程名称为亲海国际幕墙工程，分包范围，分包单价，承包方式（单价包干），施工工期为2016年5月7日至2016年9月2日，共计115天。另外，山西得利邦工程机械有限公司（出租单位，甲方）曾与山西华泰中茂建筑劳务有限公司（租用单位，乙方）签订《吊篮租赁合同》，合同主要约定：工程名称为榆次万豪财富中心，乙方因万豪新天地（财富中心）工程需要，经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方租赁ZLP360型电动吊篮一事达成租赁协议。还查明，被告（反诉原告）山西谐程房地产有限公司于2014年7月9日取得（2014）并商房预售字第0049号《商品房预售许可证》，许可证项目名称为亲海国际。刘全生系山西华泰中茂建筑劳务有限公司的法定代表人，石建东系山西得利邦机械有限公司的法定代表人，原告（反诉被告）梁艳霞与石建东系夫妻关系，二人于2016年3月31日办理结婚登记。2017年3月17日，原告（反诉被告）梁艳霞（买受人）与被告（反诉原告）山西谐程房地产开发有限公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，合同约定：买受人购买位于太原市东中环街南段259号亲海国际A座27层22号房屋，建筑面积71．74平方米，该房屋单价为每平米7800元，总金额559572元，买受人于2017年3月17日前一次性付清房屋总价款559572元整，出卖人应当在2017年6月30日前将验收合格具备使用条件并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。同日，被告（反诉原告）山西谐程房地产有限公司向原告（反诉被告）梁艳霞出具了编号为0002232号的收款收据，收款收据明确载明“收款项目亲海国际公寓A-2722房款，金额559572元，实际未收到款，抵顶工程款”。截止起诉时，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）实际交付涉案房屋，亦未办理涉案房屋的网签备案。此外，庭审中原告（反诉被告）陈述其与刘全生没有具体结算，因被告（反诉原告）迟迟未交付房屋，刘全生将吊篮款已支付原告（反诉被告），因房屋买卖合同系原告（反诉被告）梁艳霞与被告（反诉原告）签订，故以梁艳霞名义起诉，待胜诉后将房屋交付刘全生。上述事实，有《房屋买卖合同》、《亲海国际幕墙工程施工合同》、《装饰工程施工用工协议》、《建设工程施工劳务分包合同》、工程结算表、银行回单、收款收据、证人证言、当事人陈述及庭审笔录在案为凭。一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案《房屋买卖合同》的性质，该合同的目的是以合同所涉房屋所有权转移消灭原告（反诉被告）梁艳霞所代表的山西得利邦机械有限公司与案外人刘全生及其所代表的山西华泰中茂建筑劳务有限公司的债权债务关系及刘全生与迟少强、深圳粤源建设股份有限公司北京分公司的债权债务关系，还有深圳粤源建设股份有限公司北京分公司与被告（反诉原告）山西谐程房地产开发有限公司的债权债务关系，即该合同系以物抵债协议。故案涉《房屋买卖合同》真实的基础法律关系系上述各方当事人之间形成的债权债务关系及债权债务的转移，故在原告（反诉被告）未提供证据明确上述各方当事人之间的债权债务、转移情况以及债务履行期限的前提下，涉案房屋亦未实际交付，也未办理所有权转移登记，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交付房屋并支付违约金的诉请，缺少相应的事实和法律基础，本院无法支持。对被告（反诉原告）主张解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉请，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未支付其购房款致使合同目的不能实现，但该合同系以物抵债协议，相应对价并非购房款，故其主张解除合同没有法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）在厘清各方债权债务、转移及履行期限后，可选择债务人履行义务的方式。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）梁艳霞的诉请请求。二、驳回被告（反诉原告）山西谐程房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取355元，（梁艳霞已预交），由梁艳霞负担，反诉案件受理费减半收取100元，由山西谐程房地产开发有限公司负担。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对于梁艳霞提交的刘全生的保证书及亲海国际房产信息公示情况的证据，山西谐程房地产开发有限公司对保证书的真实性、合法性及来源均不认可，对亲海国际房产信息公示情况的真实性认可。对于山西谐程房地产开发有限公司提交的给梁艳霞出具的收据（第一联）及与买受人樊永燕签订的商品房买卖合同（合同编号为20180096391），梁艳霞认为该两份证据均不属于新证据。本院认为，依据双方庭审中的陈述结合双方当事人提交的《房屋买卖合同》及收据的备注内容，涉案《房屋买卖合同》实质上为以物抵债协议，以物抵债协议是当事人之间对如何清偿债务做出的安排，故对以物抵债协议的效力和履行应当充分尊重当事人的意思自治。在本案中，梁艳霞对案外人刘全生享有债权，且庭审中梁艳霞自认在以物抵债协议订立后，已经收到刘全生支付的吊篮款，故梁艳霞和刘全生之间并无以以物抵债协议消灭原债权的意思表示，对梁艳霞而言应认定为另行增加了一种实现权利的方式，其可以选择通过履行以物抵债协议或者要求继续履行原债权来实现其权利，本案中梁艳霞已经通过要求继续履行原债权的方式实现了其权利，故其无权再要求履行以物抵债协议，梁艳霞主张的其系替案外人刘全生主张与山西谐程房地产开发有限公司之间的债权债务，如获得房屋将交与刘全生，因刘全生不是本案的诉讼主体，本院不作评述。关于山西谐程房地产开发有限公司要求解除合同的诉求，涉案的《房屋买卖合同》实质上是以物抵债协议，且山西谐程房地产开发有限公司已经出具了抵顶工程款的收据，故其以梁艳霞未付款为由解除合同的主张不能成立。综上所述，山西谐程房地产开发有限公司、梁艳霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。梁艳霞缴纳的二审案件受理费710元，由梁艳霞负担；山西谐程房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费200元，由山西谐程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 范红琴审判员 曹轶群审判员 申延艳 二O一九年五月二十九日书记员 陈梦薇