广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1249号 上诉人（原审被告）：广西融水金杉旅游投资置业有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇玉仙路**,统一社会信用代码：914502250654098511。法定代表人：李爱培，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁聚双，广西求衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁继叶，广西广正大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石梅春，女，1979年1月29日出生，侗族，住广西融水苗族自治县怀宝镇中寨村沙江屯**，现住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：罗韦韦，广西银正律师事务所律师。 上诉人广西融水金杉旅游投资置业有限公司（以下简称金杉公司）因与被上诉人石梅春商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2018）桂0225民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成由审判员司英华担任审判长，审判员李红和审判员孙书文参加的合议庭，于2019年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人金杉公司的委托诉讼代理人梁聚双、梁继叶，被上诉人石梅春的委托诉讼代理人罗韦韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金杉公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法予以改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定交房时间错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条明确约定了交房的条件、时间和办理交接的手续，且在商品房验收合格后，上诉人就通过预留电话通知了所有的购房人，同时也按照合同约定在当地具有较大影响的媒体《雄基信息》上发布了交房公告，上诉人已经履行了通知交房的义务，因此交房时间应当以上诉人发布的公告上的交房时间为准，一审判决以被上诉人实际收房的时间作为交房时间是错误的。（二）一审判决认定逾期交房的时间错误。一审在计算逾期交房时间时，未将“中雨以上天气、高低温（5度以下、34度以上）天气、法定节假日、政府明令禁止施工”等影响工程施工的时间扣除错误。1.建筑工程施工需要在一定的天气条件下才能施工，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定及安全生产要求，低温在5摄氏度以下，混凝土无法初凝，在该天气条件下不能施工；34度以上高温，除了无法进行室外砌砖等施工工作外，浇筑混凝土也无法初凝，在该天气条件下也不能施工；中雨以上天气，无法进行室外施工。以上不能施工的时间应当认定为逾期交房的免责事由，而一审判决以合同没有约定未将上述不能施工的时间予以扣除是错误的。2.法定节假日是劳动者法定的休息时间，中高考期间政府严令控制噪声污染，因此上述时间应当认定为逾期交房的免责事由，而一审判决以合同没有约定未将上述不能施工的时间予以扣除是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决在认定双方签订的《商品房买卖合同》有效的情况下，不采信合同第十五条“关于逾期办理房产权属登记备案的约定”，而错误地适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，且本案中被上诉人并未能提供证据证实其因上诉人未能及时办理房屋产权登记备案受到了损失及损失的数额，故一审判决属适用法律错误。综上所述，请求二审法院依据本案的事实，依法判决。 被上诉人石梅春辩称，一、我方认为交房日期应当以《交房通知单》上的日期确定，双方签订的《商品房买卖合同》中对交房的方式有明确约定，上诉人陈述的报刊及网络发布交房信息并不属于合同约定的交房方式，且从物业公司与被上诉人签订《交房通知单》、交付钥匙的行为及上诉人与物业公司的关系来看，被上诉人有理由相信物业公司系代表上诉人与被上诉人办理交房手续，因此交房日期应当以《交房通知单》上的日期确定。二、对于逾期交房天数的计算问题，双方签订的《商品房买卖合同》中并没有将高低温、雨水天气以及节假日等情况约定为可以延期交房的事项，这些情况也不属于法定延期交房的事由，且上诉人作为项目的开发商以及合同的制定方，在制定合同时并未考虑以上因素，因此上诉人主张扣除上述天数计算逾期交房天数不合理，不应得到支持。三、关于逾期办理备案登记违约金的问题，《商品房买卖合同》约定的上诉人逾期办理不动产登记备案的违约责任过低，双方权利义务不对等，一审法院予以酌情调整具有法律依据，且公平合理。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 石梅春向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判令金杉公司向石梅春支付因逾期交房的违约金13881.58元。二、请求人民法院判令金杉公司于一审判决送达之日起三十日内向当地不动产登记机关提交融水县《金象御花园》小区第2幢2单元203号房的不动产权属登记备案资料；三、请求人民法院判令金杉公司向石梅春支付逾期办理房屋产权证书的损失共计：8460.36元（损失由金杉公司按日以总房价的万分之一向石梅春支付，损失暂计至2018年6月15日）；四、请求人民法院判令金杉公司从2018年6月16日起每日向石梅春支付25.56元逾期办理房屋产权证书的损失，损失计算至金杉公司办理房屋权属登记备案时止；五、案件受理费由金杉公司承担。 一审法院认定事实：石梅春、金杉公司于2015年7月22日签订《商品房买卖合同》，约定石梅春购买金杉公司出售的位于融水县商品房。该商品房建筑面积共87.29平方米，总金额255646元。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房验收合格，并符合约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的影响工程进度，但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制）市政停水停电政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等造成工期延误的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在接到交房通知或自出卖人在融水电视台发布交房通知之日起，15日内办理收房手续，自此该房屋的损毁风险由买受人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。 合同签订后，石梅春履行了付款义务,购房款以石梅春实际支付数额确定。金杉公司于2017年4月19日与石梅春签署交房通知单，并将石梅春所购房屋交付石梅春使用。至开庭之日，金杉公司尚未将由其提供的资料报产权登记机关备案。为此石梅春提出一审诉讼。 一审法院认为：关于金杉公司通知交房时间如何确认的问题。金杉公司抗辩应当以其在2017年3月27日《雄基信息》第735期刊登金象御花园交房通知的时间确定通知交房的时间。根据合同的约定，金杉公司通知交房的方式为书面通知石梅春或在融水电视台发布交房通知，但金杉公司未能证实在2017年3月27日石梅春收到其书面通知或在融水电视台发布过相关交房通知。故对金杉公司抗辩理由一审法院不予支持，对石梅春的主张由事实和法律依据，一审法院予以支持。一审通知交房和实际交房日期确定为2017年4月19日。 关于金杉公司抗辩应当扣除相应天数计算逾期交房的违约金是否有事实法律依据的问题。一审合同约定：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的影响工程进度，但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制）市政停水停电政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等造成工期延误的。”对于合同并未将中雨及中雨以上天气、低温5度以下高温34度以上高低温天气明确列为逾期交房的免责事由，故对金杉公司的抗辩理由，一审法院不予支持。其次，双方约定的金杉公司逾期交房时间为180日后，该约定并非以工作日为计算单位，故金杉公司请求扣除相关节假日一审法院亦不予支持。另外，相关政府职能单位在中高考期间也未命令禁止该小区施工单位施工，故对金杉公司主张扣除相关中高考时间，一审法院亦不支持。综上，石梅春自双方约定的交房日2016年4月30日第二日到实际交房日，金杉公司逾期交房天数为354天。已超过约定的180日。根据合同约定出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。金杉公司应支付的逾期交房违约金为255646元×354天×1.5÷10000=13574.80元，石梅春诉请超出部分，一审法院不予支持。 关于石梅春诉请要求金杉公司支付逾期办理房屋产权证书损失如何理解、其起算日和石梅春主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期违约金的问题。首先，从合同第十五条的约定的内容和石梅春的本条诉请内容看，石梅春主张的违约金系逾期备案违约金，而不是逾期取得房屋产权证书的违约金。因此，一审法院按逾期备案违约金处理。其次，逾期备案违约金起算日和石梅春主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期备案违约金的问题。按合同约定，金杉公司2017年4月19日交房后90日内（即2017年7月18日前）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2017年7月19日。 另外，石梅春认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，权利义务不对等，其认为应该按民法总则及合同法公平对等的方式计算损失，参照合同中关于买受人逾期付款违约金的计算方式按照已付房款的万分之一来确定损失是公平的，根据融水县人民法院在类似案件中也采用该方式计算逾期备案违约金。一审法院认为，原则上逾期备案违约金应该根据合同约定来计算，现石梅春主张调整该违约金，但未能提供相关的具体损失的证据，其损失一审法院难以确定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故一审法院酌情将该违约金调整为按石梅春已付房款的日万分之一计算。从金杉公司应提交备案材料的最后期限次日至2018年6月15日，金杉公司共违约332天。故一审金杉公司应付逾期备案违约金为255646元×332天×1÷10000=8487.45元。石梅春诉请未超出，一审法院予以支持。对2018年6月15日之后产生的违约金部分，待备案日确定后，石梅春可另行起诉，故一审法院对石梅春诉请的2018年6月15日后续逾期备案违约金不予支持。 关于石梅春第二项请求：判令金杉公司于一审判决送达之日起三十日内向当地不动产登记机关提交一审商品房不动产权属登记备案资料的问题。由于金杉公司一直尚未向相关部门提交办证备案材料，因此，金杉公司也应当及时的积极备案，石梅春的该项请求一方面有利于消除违约责任，一方面有利于业主尽快拿到权属证书。故对该项请求予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、广西融水金杉旅游投资置业有限公司向石梅春支付逾期交房违约金13574.80元；二、广西融水金杉旅游投资置业有限公司于一审判决送达之日三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关提交办理“金象御花园”小区2幢2单元203号房的不动产权属证书的备案材料；三、广西融水金杉旅游投资置业有限公司向石梅春支付逾期备案违约金8460.36元；四、驳回石梅春的其他诉讼请求。案件受理费358元，减半收取179元（石梅春已预交），由广西融水金杉旅游投资置业有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 上诉人对一审判决查明的“被告于2017年4月19日与原告签署交房通知单”这一事实有异议，上诉人主张是物业公司与被上诉人签署的交房通知单。被上诉人陈述2017年4月19日物业公司向其交付了房屋钥匙，并与其签署了交房通知单。 根据双方对该事实的陈述，本院确认以下事实：2017年4月19日金象御花园物业服务中心将金象御花园小区（一期）2栋2单元203号房屋的钥匙交付于被上诉人，并与其签署了交房通知单。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院认定上诉人的交房时间与逾期交房天数是否正确；二、一审判决上诉人按被上诉人已付房款的日万分之一向被上诉人支付逾期备案违约金的依据是否充分。 关于上诉人交房的时间认定，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，上诉人通知交房的方式为书面通知被上诉人或在融水电视台发布交房通知。上诉人并无证据证实其已按照上述方式完成通知被上诉人交房的义务，故一审采纳了被上诉人的主张，按照交房通知单上实际交房的日期认定上诉人的交房时间。现上诉人主张交房通知单是物业公司与被上诉人签署的，一审法院按照交房通知单上的时间认定交房时间错误。对此本院认为，金象御花园物业服务中心作为上诉人委托的前期物业服务公司，其向被上诉人交付房屋钥匙并与被上诉人签署交房通知单的行为应视为代表上诉人办理交房手续，因此一审按照交房通知单上的时间认定交房时间并无不当，本院对此予以维持。关于上诉人逾期交房天数的认定，亦即计算上诉人逾期交房天数时是否应当扣除高低温、中雨以上天气、法定节假日、中高考时间的问题，对此本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条中关于上诉人可以延期交房的免责事由来看，上述情形并不属于约定的免责事由，且上诉人亦无证据证实在上述时间里确实存在停工的情况，因此上诉人的该主张无事实与法律依据，本院不予支持。 关于一审判决上诉人按被上诉人已付房款的日万分之一向被上诉人支付逾期备案违约金的依据是否充分的问题。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》中对于上诉人逾期备案需要承担的违约责任的约定，不论上诉人逾期提交产权登记备案的时间多久，上诉人只需按照被上诉人已付房价款的0.05%支付违约金，可见上诉人的违约成本明显过低，有失公平，被上诉人亦主张对此进行调整，因此一审依照公平对等原则，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决上诉人按被上诉人已付房款的日万分之一向被上诉人支付逾期备案违约金公平合理，且依据充分，并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人金杉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费351元（上诉人广西融水金杉旅游投资置业有限公司已预交），由上诉人广西融水金杉旅游投资置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 李 红 审 判 员 孙书文 二〇一九年五月十五日 代书记员 苏阳晶