陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0728民初63号 原告：陕西某某房地产开发有限公司。 法定代表人：刘某某，男，系该公司执行董事。 委托代理人：韦彬，男，汉族，1990年4月15日出生，系该公司职员，代理权限为特别授权代理。 委托代理人：李旻，男，汉族，陕西云昊律师事务所律师，委托权限为一般授权代理。 被告：邱某某，女，汉族。 委托代理人：门涛，男，汉族，陕西盛卓律师事务所律师，委托权限为特别授权代理。 委托代理人：张欢，女，汉族，陕西盛卓律师事务所实习律师，委托权限为一般授权代理。 原告陕西某某房地产开发有限公司诉被告邱某某房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，因被告邱某某对本案管辖权提出异议而中止诉讼，经审查裁定驳回被告邱某某对本案管辖权提出的异议后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陕西某某房地产开发有限公司委托诉讼代理人韦彬、李旻，被告邱某某委托代理人门涛、张欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的应付房款76.62万元。2、被告承担延迟付款利息1.34万元（按年息4.75%计算），共计77.96万元。3、本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：因为原告整体开发镇巴县向阳街、马王庙街地块，原告与被告配偶罗永祥于2010年6月2日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，罗永祥选择产权调换安置补偿方式，上述合同第四条约定：“调换面积超出部分甲乙双方按市场价互补”，2010年10月罗永祥过世，被告经镇巴县公证处公证，作为罗永祥唯一继承人继承产权置换房屋，原、被告后又签订《商品房买卖合同》，按合同约定，被告选择占有安置房屋按面积计算应向原告补差价76.62万元，应于交房时一次性付清，被告于2014年9月接收、占有安置房屋，被告应付房款虽经原告多次催要，被告一直未付至今，特向法院起诉。 被告邱某某辩称,一、被答辩人主张答辩人支付房款缺乏事实依据：1、根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》以及《商品房买卖合同》，被答辩人未与答辩人约定商品房及单价房屋面积。2、被答辩人与答辩人在《房屋拆迁面积认定书》中约定另购一套住房，楼层为四楼大套，交房时不再产生其他附属费用。因答辩人属于被拆迁户，享受购房优惠价，而被答辩人根据镇巴县物价局《关于商品销售价格备案的批复》（镇价房备字[2013]02号）确定的房屋单价要求答辩人支付购房款，与事实不符。 因被答辩人原因，房屋不具备房屋交付条件，被答辩人应当自行承担延期交房责任。被答辩人开发修建的“定远茗居一期”商住楼一直未竣工验收，楼内水电设施不全，而且被答辩人至今无法提供房屋交付证明文件，不具备房屋交付使用条件，应当由被答辩人承担延期交房责任。 被答辩人存在严重违约行为，损害了答辩人的合法权益。1、协议中约定的过渡费太低，完全不足以支付答辩人日常租房所需费用。同时，自2010年答辩人腾房迁出至今，被答辩人也一直未按约定支付临时过渡费。2、为激励答辩人尽快腾房迁出，被答辩人曾允诺向答辩人进行搬迁奖励，然而，被答辩人毫无诚信，在答辩人腾房搬迁后，至今未支付房屋搬迁奖励费用。3、房屋拆迁安置协议签订时约定房屋建设高度为7层，实际修建楼层为12层，被答辩人擅自增加楼层，影响小区容居率，对答辩人的居住环境造成不利影响。4、被答辩人公司拖欠政府税费，仍有大量工程款支付，主要管理人员已经跑路，房屋产权证书无法办理，即使答辩人支付了房屋价款，被答辩人也无法办理房屋产权证书，房屋所有权存在巨大风险。5、被答辩人未按约定期限交付门面房，导致答辩人无法使用门面房，自2010年至今，门面房租金收益损失巨大。 综上所述，被答辩人主张的房屋价款缺乏事实依据，而且由于被答辩人原因，导致房屋至今无法交付使用，过渡费也分文未付，被答辩人存在严重违约行为，导致年过六旬的答辩人流离失所、无家可归，严重损害了答辩人的合法权益。因此，请求人民法院驳回被答辩人的请求，依法维护答辩人的合法权益。 原告陕西某某房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，提交了下列证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的身份情况;2、房屋拆迁安置补偿协议及认定书、公证书，证明被告邱某某继承罗永祥房屋以及双方约定按市场价补差；3、邱某某占协议外2-401号、2-1202号房照片，证明邱某某占协议外2-401号、2-1202号房情况；4、房屋产权面积分户计算明细表2-401号、2-1202号房测绘表，证明为2-401号、2-1202号房面积；5、镇巴县物价局文件镇价房备字[2013]02号关于商品房销售价备案的批复，证明物价局备案的市场价为住宅3188元/㎡、门面房12000元/㎡；6、计算清单，证明是房屋差价和利息计算情况。 经质证，被告对原告提供的1、3、4、5、6组证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，双方没有房屋拆迁安置补偿关系，对证据2占用房屋的真实性没有异议，对目的性有异议，认为双方没有房屋拆迁安置补偿关系不适用“调换面积超出部分甲乙双方按市场价互补”的约定。 经本院审查认证，对原告所举出的证据1、2、3、4、5、6组的真实性、合法性予以采信，对目的性不予以采信。 被告邱龙香因提出管辖异议时提供商品房买卖合同复印件一份，本案审理中未提供证据。 本院根据双方当事人的陈述及对原、被告提交的证据，法院采信情况，认定本案的事实如下： 经审理查明，因原告陕西某某房地产开发有限公司整体开发镇巴县县城向阳街马王庙街地块，原告作为甲方与被告配偶罗永祥（已死亡）作为乙方于2010年6月2日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议“第二条被拆房屋现状，乙方在拆迁范围内有房屋四间，建筑面积90平方米，被迁房屋产权属于罗永祥……第四条被拆迁房屋采取产权调换补偿方式。经甲、乙双方协商四层定为1:1.4的基准比例，根据乙方所选楼层不同，具体兑换比例如下：一层门面按1:1的比例调换，统一按平方米计算；二层按1:1.35的比例调换；三层按1:1.30的比例调换；五层按1:1.45的比例调换；六层按1:1.50的比例调换；七层按1：1.55的比例调换。乙方原有门面房按居住位置依次选择门面房。具体折算办法如下：各拆迁户根据所选房屋楼层比例折算房屋总建筑面积，超出部分或多于部分甲、乙双方按市场价互补。经丈量核实双方认可，甲方根据乙方所选楼层折算房屋总建筑面积并出具建筑面积认定书。拆迁户最终凭建筑面积认定书调换房屋建筑面积……。第七条被拆迁户调换房屋面积超出部分建筑工程款支付：基础完工乙方应按超出面积总额50%支付给甲方，主体完工支付超出价款的40%，下余部分工程竣工验收时一次性付清。”同时原告与罗永祥签订了房屋拆迁面积认定书，认定房屋拆迁之前罗永祥门牌号为向阳街居委马王庙街195号，房屋结构形式为土木，门面房面积为90㎡，住房面积为无，房屋建筑面积为90㎡，房屋拆迁补偿调换房为所选楼层为门面，结构形式为砖混，调换住宅面积为无，调换房屋总建筑面积为100㎡。同时备注：门面所选位置向阳街与马王庙街拐角处，面积要求大于90㎡，如面积不够90㎡按市场价格补偿，但大于90㎡外，另订购一套住房，楼层为四楼大套，交房时不再产生其它符属（注：原稿如此）费用，乙方于2010年11月10日将房交于甲方，如在2011年11月10日未将住房返还给乙方按每天违约金100元支付。2010年10月29日罗永祥因病死亡，2014年9月3日被告邱某某与原告签订《商品房买卖合同》合同第五条约定：“……1、双方自行约定：买受人邱某某为马王庙街拆迁户，有返迁面积100㎡，现返迁安置营业用房为100㎡，位于马王庙街第**门面房，共两间，房屋面积认定以房管所测绘面积为准，面积差异按每平方米壹万贰仟元多退少补。2、双方同意按以下原则处理：①面积误差以绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝值超3%时，买受人有权退房……”等。2014年9月4日镇巴县公证处作出（2014）镇证民字第58号公证书认定：“……该公正事项涉及的财产为被继承人罗永祥和配偶邱某某夫妻共同所有的财产，该财产为马王庙街拆迁安置房，，位于镇巴县泾洋镇马王庙街第**门面房共两间，安置营业用房为100㎡，房屋面积认定以房管所测绘面积为准……，罗玲、罗春芳、罗三春均表示放弃继承被继承人罗永祥的遗产的继承权，因此，被继承人的上述遗产由其配偶邱某某继承。”2017年3月因原告与被告因门面房发生矛盾，被告派人占用原告开发的2-301-401号、2-302-1202号房屋。根据镇巴精诚房产测绘队对房屋部位及房号住宅进行测绘，2-301-401号房权面积为148.33㎡,2-302-1202号面积为99.34㎡。2013年3月26日镇巴县物价局作出镇价房备字（2013）02号对陕西某某房地产开发有限公司对镇巴县泾洋镇马王庙向阳街开发修建的“定远茗居一期”商住楼商品房价格进行了备案，住宅商品房备案基准价格为3188元/㎡,商住楼三层不予浮动，四层最高上浮不超过1%……。2019年1月原告以按合同约定被告选择占有安置房屋面积计算起诉，要求被告支付房屋款76.62万元及利息。 本院认为，合同是两个或两个以上的当事人之间为实现一定的目的，明确彼此权利的协议，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议主要约定位于镇巴县泾洋镇向阳街居委会马王庙街四间门面房，建筑面积90㎡,采取产权置换，未对住房进行约定。在房屋拆迁面积认定书中对门面房进行了约定，并另订购一套楼层为四楼大套，交房时不再产生其他附属费用。因本案不涉及门面房，对另订购四楼大套一间的价格、面积以及其它附属费用均未明确。根据镇巴精诚房产测绘队对房屋部位及房号住宅的测绘，可以确定订购房四楼大套为2-301-401号房，但价格未约定，特别是“交房时不再产生其它符属（注：原稿如此）费用”是什么含义。对诉争2-302-1202号房屋，原、被告既无口头协议也无书面协议，庭审中，被告表示由于原告没有履行《房屋拆迁安置补偿协议》的义务，出于私力救济的原因，也不得不占领2-302-1202号房屋，但这一事并不代表买受了原告的房屋，双方不存在《房屋买卖合同》。本案的争议焦点是被告占居的2-302-1202号房屋及房屋拆迁面积认定书中对“另订购楼层为四楼大套住房”即2-301-401号是否适用双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中第四条“……各拆迁户根据所造房屋楼层比例折算房屋总建筑面积，超出部分或多于部分，甲、乙双方按市场价互补。”的规定，《房屋拆迁安置补偿协议》约定是被拆迁房屋为位于镇巴县泾洋镇向阳街居委会马王庙街四间门面房，建筑面积90㎡,采取产权置换，只对门面房的约定。2014年9月3日被告邱某某与原告签订《商品房买卖合同》合同第五条约定：“……1、双方自行约定：买受人邱某某为马王庙街拆迁户，有返迁面积100㎡，现返迁安置营业用房为100㎡，位，位于马王庙街第**门面房两间，房屋面积认定以房管所测绘面积为准，面积差异按每平方米壹万贰仟元多退少补”，该合同也是对门面房进行约定。原告现主张被告应支付2-302-1202号、2-301-401号房屋的价款，但双方无协议，未达成合意,双方不存在《房屋买卖合同》，也不在《房屋拆迁安置补偿协议》之内，原告以《房屋拆迁安置补偿协议》为依据，以房屋拆迁安置补偿为案由起诉被告支付房屋款，却未提供相关事实和法律依据的证据，属于举证不能，应当承担不利的后果，故本院对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陕西某某房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费11596元，由原告陕西某某房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审 判 长  钟世强 人民陪审员  王卫平 人民陪审员  赵世芬 二〇一九年五月三十日 书 记 员  杨 磊