安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初2884号原告：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路**御景湾****，统一社会信用代码91340100772827622Q。法定代表人:林梅，总经理。委托诉讼代理人：徐正友，安徽皖都律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠祥云，安徽皖都律师事务所实习律师。被告：谈儒东，男，1972年10月12日出生，汉族，住合肥市瑶海区。原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称“诚信物业公司”）与被告谈儒东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司的委托诉讼代理人徐正友、被告谈儒东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费10825元，公共能耗费474元，支付逾期违约金2165元，合计13464元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，为御景湾小区提供前期物业服务，被告应当遵守协议的约定，按时向原告支付物业费。被告所有的御景湾小区X#XXXX室，截止2018年12月31日，该户欠付2012年1月1日至2018年12月31日物业费10825元（93.48×1.4×72+93.48×1.25×12），欠付2010年4月1日至2012年12月31日公共能耗费474元。被告逾期未能交纳物业费，应当根据《前期物业管理服务协议》约定从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三累计的违约金，支付原告逾期违约金，原告现只要求被告按欠付物业费的20%支付违约金2165元。综上所述，被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告谈儒东辩称：我方不缴纳物业费是有原因的。原告没有提供我方系御景湾小区业主的产权证明，依法应当驳回；原告也没有提供其完善物业服务的证据，要求驳回原告诉请；原告应当提供物业服务的证据，不能仅仅凭据一份合同就说明其在履行服务。物业服务收费标准不符合法律规定，原告应当提供在物价局备案的相关材料，且原告诉请的物业费与合同也规定不同。这些材料我方无法调取，原告小区收取的停车费和广告费应当都归业主，但实际原告全部占有。房屋公用部位存在漏水，原告没有履行维护的义务。本院经审理认定事实如下：被告谈儒东系合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾小区X幢XXXX室业主，房屋建筑面积为93.48平方米。2009年3月18日,双方签订《御景湾前期物业管理服务协议》一份，约定诚信物业公司自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止为御景湾小区提供物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修善、服务与管理等。物业管理服务费用收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.25元，业主缴纳费用的时间为每月8日前。2015年3月,诚信物业公司与御景湾小区业主委员会签订《御景湾小区物业服务合同》，约定御景湾小区业主委员会聘诚信物业公司为该小区提供物业服务。物业费收费标准为高层住宅1.4元/平方米/月。物业服务费按半年进行交纳，业主应在半年的中间时间点履行交纳义务。物业费也可预收，但预收期限不得超过6个月。按半年交纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一收取滞纳金。诚信物业公司未按照合同约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主使用人人身、财产损害的，诚信物业公司应当依法承担相应的法律责任。合同期自合同签订生效之日起至2017年9月26日止。上述协议及合同对诚信物业公司服务内容、收费标准及违约责任等均作了约定。合同生效后，诚信物业公司依约为该小区提供了物业管理服务。原告诚信物业公司诉称被告谈儒东自2012年1月1日起未再缴纳物业管理服务费，诚信物业公司对欠缴的物业费催缴未果后诉讼来院。另查明：御景湾小区前期物业收费标准为住宅1.25元/平方米/月，2013年1月经物价部门核准调整为物业综合服务费为高层住宅1.4元/平方米/月。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《御景湾小区物业服务合同》、房屋所有权登记、转让审核表、合肥市物价局文件复印件、EMS寄件详情单复印件、照片以及当事人陈述等证据佐证在卷。本院认为：诚信物业公司与谈儒东签订的《前期物业管理服务协议》、与御景湾小区业主委员会签订的《御景湾小区物业服务合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效，对诚信物业公司和谈儒东均具有约束力，诚信物业公司、谈儒东均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。谈儒东作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。诚信物业公司在合同签订后，按照合同约定履行了提供物业服务的义务，并在上述合同到期后仍继续为御景湾小区提供物业服务至今。物业费属于家庭生活的正常开支项目，谈儒东作为业主，在接受了诚信物业公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于被告辩称的房屋漏水问题，原告应采取积极有效的作为方式去回应业主的诉求，被告应在查明原因的基础上，按法律规定向相关的责任主体主张权利，不能以此为理由拒绝支付物业费。针对本案中被告举证提出的物业服务中存在的其它问题，只能证明原告提供的服务存在部分不完善之处，亦不能以此为理由拒绝支付物业费。鉴于原告未尽职尽责为被告提供维修等服务，具有一定的服务瑕疵，本院酌定按原告主张数额的90%予以支持，关于应交物业费的数额，应分两部分计算：第一部分是2012年1月至2012年12月之间的物业费，为12个月，计算标准根据双方约定按1.25元每平方米计算。第二部分为2013年1月至2018年12月之间的物业费，为72个月，按照物价局核定的标准每月每平方米1.4元计算。谈儒东房屋面积93.48平方米，故原告应缴纳物业费合计9742.49元（93.48×1.25×12＋93.48×1.4×72）*90%。故关于违约金，由于双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商，互相沟通加以解决，而原告履行合同亦存在瑕疵，故本院对其违约金的诉请不予支持。关于诚信物业公司主张的公共能耗费474元，诚信物业公司仅提供了部分水电费发票，并未提供足够证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告谈儒东于本判决生效之日起十日内向原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司支付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费9742.49元；二、驳回原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元，由被告谈儒东负担50元，由原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  赵君军二〇一九年五月十四日书记员  罗 文