呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1580号上诉人(原审被告、反诉原告)：胡培茂，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘敏，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：温亚哲，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：云全风，退休教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张占峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。上诉人胡培茂因与被上诉人云全风房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡培茂的委托诉讼代理人刘敏、温亚哲，被上诉人云全风的委托诉讼代理人张占峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡培茂上诉请求：1、请求撤销原判决第五项“驳回胡培茂的其他诉讼请求”,改判由云全风支付非法占有房屋期间的损失即占有使用费83.89万元,后续费用持续计算至解除非法占有之日止；2、本案诉讼费由云全风承担。事实和理由：一、云全风对案涉房屋的占有为恶意无权占有,应当支付占有使用费。在一审判决中提到:“另查明,截至本案开庭审理时,原告云全风仍有设备在涉案房屋中,并且由原告方人员看护。”由此可知,云全风对涉案房屋的占有从租赁房屋开始一直持续至开庭审理之日即2018年6月27日。云全风的占有为恶意无权占有，依据我国《物权法》第二百四十二条的规定,占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院应予支持。本案中,双方合同约定的租金价格为100万/年,因此,云全风应支付胡培茂房屋占有使用费83.89万元。云全风辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚。胡培茂所述云全风非法占有房屋事实不成立，胡培茂所出租的是一个幼儿园，幼儿园消防安全不达标，导致其不能正常经营。云全风向胡培茂发了解除合同的通知，并搬离了幼儿园，不存在占有涉案房屋的问题。云全风向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的幼儿园租赁合同；2、判令胡培茂支付违约金20万元；3．判令胡培茂赔偿装修及设施损失（需鉴定）；4．判令胡培茂赔偿逾期可得利益损失（需鉴定）；5．诉讼费由胡培茂承担。根据鉴定报告，增加诉讼请求：要求胡培茂支付违约金20万元，不能移动装修损失212937.82元，可得利益及设施损失80万元。胡培茂向一审法院提出反诉请求：1．判令云全风支付2017年3月至今未付房屋租金66．66万元及全年租金的迟延支付违约金12万元（后续房屋租金持续计算至云全风腾出房屋为止）；2．判令云全风支付非法占有房屋期间的损失250000元（持续计算至腾出房屋）；3．判令云全风支付单方违约金20万元；4．反诉诉讼费用由云全风承担。一审法院认定事实：2016年6月22日，云全风与胡培茂签订《幼儿园租赁合同》，约定将胡培茂所有的位于呼和浩特市回民区攸攸板镇明珠丽景西区幼儿园出租给云全风作幼儿园使用。合同期间为2016年9月1日至2026年9月1日，前五年每年租金100万元，后五年每年租金120万元。合同第三条第六款约定：“本合同签订生效之日后，如甲乙双方单方违约，违约方应付二十万元违约金作为补偿。”合同第四条约定：“乙方因使用需要，在不破坏房屋结构的前提下，经甲方许可，可以对承租房屋进行装修，但其装修方案应事先得到甲方同意后方可施工。对装修的一切费用和租赁期满后的权属处理，双方议定，装修的一切费用由乙方承担，所有权属乙方，乙方不再租用房屋，由甲方收回，不赔偿装修的一切费用。”合同签订当日，云全风支付胡培茂定金10万元，之后于2017年4月支付胡培茂40万元租赁费。合同签订后，云全风开始招生、经营幼儿园并对幼儿园进行了装修。2017年3月29日，呼和浩特市回民区教育局向原告所办幼儿园下发通知书，要求对不合格的消防设施进行整改。云全风遂与胡培茂协商消防改造工程事宜，胡培茂向呼和浩特市建设工程施工图审查中心提交了涉案幼儿园消防改造工程施工图设计文件审查。2017年8月25日，云全风委托律师向胡培茂邮寄了律师函，要求解除合同。截至一审开庭审理时，云全风仍有设备在涉案房屋中，并且由其人员看护。在本案审理过程中，云全风向一审法院提出鉴定申请，请求对幼儿园内外墙涂料工程、表演厅镜子、内墙手绘、背景墙手绘、室外草坪、室内塑胶地板、监控设备、吧台、腰线、冲孔发光字等加装工程造价进行鉴定。经一审法院委托内蒙古华才工程造价咨询有限公司鉴定，云全风施工的幼儿园装修工程项目总造价为212937．82元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：云全风与胡培茂谁是违约方及应承担何种违约责任。针对此争议焦点，一审法院认为，云全风与胡培茂签订的《幼儿园租赁合同》是双方真实意思的表示，亦不违反法律、法规，合法有效，应予保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”胡培茂将房屋出租给云全风开办幼儿园，所出租的房屋应当符合开办幼儿园的条件。在云全风告知胡培茂案涉房屋的消防设施不符合开办幼儿园的要求后，胡培茂并未进行补救或整改，致使云全风的幼儿园无法继续开办。胡培茂的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定，2017年8月25日，云全风委托律师向胡培茂寄送的律师函到达对方，则云全风与胡培茂之间的《幼儿园租赁合同》解除。云全风为开办幼儿园对涉案房屋进行了装修，经该院委托内蒙古华才工程造价咨询有限公司鉴定，云全风施工的幼儿园装修工程项目总造价为212937．82元。对此损失，胡培茂应当赔偿。对于云全风请求的200000元违约金，在双方签订的合同中有明确约定，该院予以支持。对于云全风请求的可得利益及设施损失80万元，因其未举出证据证明可得利益的数额及设施损失的数额，无法明确该项的具体金额，该院不予支持。对于胡培茂的反诉请求，一审法院认为，2017年8月25日，云全风与胡培茂之间的《幼儿园租赁合同》解除。因此，云全风应当支付胡培茂2017年3月1日至2017年8月25日期间的租金。因云全风不支付房屋租金的原因是胡培茂未进行消防工程的改造，致使其无法开办幼儿园，构成违约，因此，对于胡培茂要求云全风支付12万元的迟延支付违约金的请求和支付20万元违约金的请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除云全风与胡培茂签订的《幼儿园租赁合同》；二、胡培茂在本判决生效后十日内支付云全风装修损失212937．82元、违约金200000元，共计412937．82元；三、驳回云全风的其他诉讼请求；四、云全风在本判决生效后十日内支付胡培茂2017年3月1日至2017年8月25日期间的租金483562元；五、驳回胡培茂的其他反诉请求。案件受理费4300元，由云全风负担2843元，由胡培茂负担1457元；反诉费7060元，由胡培茂负担4299元，由云全风负担2761元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，胡培茂提交一组新证据：拍摄于2018年7月18日的照片，拟证明截止2018年7月18日，云全风的工作人员及其物品仍在涉案幼儿园内堆放，应支付占有使用费。云全风对该证据不予认可，认为不能证明其仍占有使用涉案幼儿园。二审中，胡培茂明确其上诉请求中主张的占用使用费截止至2018年7月18日。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。胡培茂上诉主张云全风应支付2017年8月26至2018年7月18日期间的占用使用费，应举证证明云全风在此期间实际占用使用涉案房屋。依胡培茂一审提供的证据及二审提交的新证据，只能证明云全风有物品在幼儿园中未搬离，无法证明在此期间云全风仍实际控制占用涉案幼儿园。胡培茂的上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上所述，胡培茂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11330.0元，由胡培茂负担。本判决为终审判决。审判长 何玉山审判员 王海莹审判员 张 宇 二○一九年五月三十一日书记员 黄 琳