江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初2929号原告（反诉被告）：南昌丰贵商贸有限责任公司，住所地：江西省南昌市西湖区建设西路**龙盛˙建设佳园****。统一社会信用代码：91360103MA35UX9D43.法定代表人：周小云。委托代理人：胡毅恒，江西中慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：郁亮，男，汉族，1983年10月6日生，住江苏省通州市。委托代理人：袁阳增，江西博德律师事务所律师。委托代理人：秦永明，江西博德律师事务所实习律师。原告（反诉被告）南昌丰贵商贸有限责任公司（以下简称“丰贵商贸公司”）诉被告（反诉原告）郁亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丰贵商贸公司的法定代表人周小云及其委托代理人胡毅恒、被告（反诉原告）郁亮的委托代理人袁阳增、秦永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丰贵商贸公司诉称：2017年6月27日，原告与被告签订一份《租赁合同》，合同约定“甲方（即原告）租给乙方（即被告）的店铺位置为南昌市建设西路888号一家人购物广场（具体位置万事达超市二楼及一楼20平方米左右给乙方使用）”。合同并约定：“租赁期为7年，从2017年8月1日至2024年7月30日止。每月租金为人民币4.2万元，每两个月一付，先付后用，25日为房租付款日”，“日后租金必须在租金到期前月的25日支付”。租赁合同第七条规定：“乙方拖欠租金超过三日不交的，甲方有权收回标的物，押金不予退还且由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”“乙方中途擅自退租的，应按月租金的三倍向甲方支付违约金，并且押金不予退还并按甲方可得利益计算损失由乙方赔偿”。此后，原告在被告支付首期房租即押金后将房屋交付被告使用，被告将所承租的房屋用于“恋装家居”，从事室内装潢装修设计、装修材料展示及销售。但从2017年10月份起，被告开始拖延支付房租：10月和11月份的房租经原告多次催讨后才于11月份交付，而按合同约定应于11月25日交付的12月份和2018年1月份的房租（共9.8万元）则一直拖欠未付。同时，随房交付被告使用的五台空调（双方约定每台33**元）共计16500元，被告也一直以各种理由拖欠支付。原告虽经多次催讨，但被告一直未支付所欠房租即空调款，为此双方发生纠纷。此后被告于2017年6月底单方面退出所租房屋（但当月房租4.2万元未付），搬走所有经营设备，并通知原告接收房屋，为防止房屋受到破坏（该房屋在被告承租后，只安装了一扇电动玻璃门，由于断电，可以用力推开），原告于2018年7月2日接收了该房屋，发现其中装修有一定程度的损坏，一台空调的室外机丢失。此后，原告将该房屋广告招租（从2018年7月至2018年12月共5个月，原告共计支付租金19万元），直至2018年12月份才租赁出去。综上，由于被告拖欠房屋租金及单方面的退租行为已使租赁合同无法履行，其已构成事实上的违约，根据双方签订的租赁合同其应承担违约赔偿责任。原告为了维护其合法权益，遂诉至法院，请求判令：一、请求依法判令被告支付2017年6月份的房租4.2万元及被告退租后7-11月份的可得收益共计5个月房租21万元，以上两项共计六个月房租25.2万元；二、请求依法判令被告承担违约责任，被告所交10万元房租押金不予退还；三、请求依法判令被告承担租赁空调使用折损费5000元、应付电费390元，被告退租期间原告招商广告费用2000元，共计7390元。四、请求依法判令被告承担本案的诉讼费。原告（反诉被告）丰贵商贸公司针对反诉辩称：一、请求驳回被答辩人的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用有被答辩人承担。理由如下：一、本案租赁合同是答辩人与被答辩人共同签订的，并且不存在欺诈、胁迫等因素，所谓答辩人提供格式合同更是无稽之谈，合同条款是双方意思的真实表示。答辩人已将承租房屋交付被答辩人，被答辩人也实际使用了承租房屋，合同已实际履行。被答辩人声称答辩人有义务提供二楼外墙的广告位给被答辩人与理无据，双方在合同对广告位事宜并无约定，答辩人没有提供外墙广告位的义务。且二楼外墙在合同签订前已有万事达的四特酒广告，被答辩人在签订合同之前，对此已有明知，若其由广告位的需求，应在合同中予以载明。二、安装广告牌与房屋室内装修并无关联，广告牌是否安装并不会影响室内的装修的进行，被答辩人因装修延迟致推迟一个半月开业造成租金的损失与广告牌的安装没有关系在，也与答辩人没有关系，答辩人不应承担其损失。三、被答辩人于2018年6月底退出所租房屋（但6月份房租4.2万元未付），搬走所有经营设备，并通知答辩人接收房屋，双方于7月2日交接，答辩人收到房屋钥匙，交接是，出租房屋内装修拆除，一片凌乱，答辩人不得不进行必要的清理，2018年7月15日，答辩人即制作招租横幅，对此房屋进行招租（有照片和制作横幅的广告公司出具的收据为证），并且在网上发布招租广告，因此，答辩人并无怠于出租房屋，只是因为出租房屋面积过大，且位于二楼，市场客户需求小，出租困难。直到2018年12月才出租成功。四、从2017年7月至11月，该房屋一直空置，但答辩人一直在向万事达超市交房租，5个月共交纳近20万元。由于被答辩人违反合同约定，致使双方合同无法履行，租赁合同的解除，答辩人并无过错。由于被答辩人的单方过错造成答辩人近20万元的损失，根据双方签订的合同，答辩人要求被答辩人承担其实际损失并支付一定的违约金并无不当。五、答辩人虽于2017年12月份提起诉讼要求解除合同，但此案一审后被答辩人又提出上诉，二审法院到2018年12月27日作出（2018）赣01民终2912号民事判决书，直到此时，双方的租赁合同才真正在法律意义上解除。原告丰贵商贸公司提交了以下证据：证据一：原告工商执照副本一份、原告法人代表身份证明一份、被告身份证复印件一份。证明目的：证明原、被告具有诉讼主体资格。证据二：原、被告签订的房屋《租赁合同》一份。证明目的：证明原、被告之间存在租赁关系，双方约定了租期及租金的支付方式、支付时间、双方违约责任。证据三：被告支付2018年4、5月份房租的中国银行交易明细流水单。证明目的：证明租赁合同已实际履行，被告尚欠2018年6月份房租未付。证据四：原告与刘水秀签订房屋《租赁合同》证明目的：证明原告有权将本案所涉房屋租赁给被告。证据五：被告将承租房屋用于“恋装家居”的照片、被告退租时承租房屋现场照片。证明目的：证明被告已实际使用本案所涉房屋，其退租时房屋受损状况。证据六：原告与“恋装家居”一楼承租户的聊天记录。证明目的：证明被告6月底退租的事实。证据七：阳光灯饰广场物管中心开具的电费收据。证明目的：证明截止双方交接之日（2018年7月2日），被告尚欠电费390元。证据八：原告签订的新的租赁合同、原告招租的广告及发布广告、制作广告横幅的照片和支出收据、原告支付2018年6至11月的房屋租金的银行账单。证明目的：证明原告自被告单方面退租后对该房屋一直在招租，直至2018年12月才将房屋出租，共支出广告费用2000元，并损失了五个月的可得收益。证据九：微信聊天记录证明目的：证明原告与被告达成协议，郁亮出3300元一个购买原告的5台空调，但是被告一直没有支付该五台空调的费用给原告，但是一直在使用，故原告主张该五台空调的折损费。被告（反诉原告）郁亮针对本诉辩称：一、双方的租赁合同起始日是2017年8月1日，已于2018年4月28日庭审时双方达成合意解除，而且（2018）赣0103民初判决书在2018年5月28日也明确判决解除该租赁合同。被答辩人要求答辩人支付2017年6月的房租没有合同依据，也没有事实证明答辩人占用了其房屋，其诉讼请求无理无据。二、根据《合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方在合同第7条约定的违约金126000元过分高于被答辩人的实际损失，系诉争店面位于南昌市建设西路888号，位于繁华的洪城商圈内，被答辩人在2017年12月19日就起诉要求解除合同，答辩人也同意解除合同，但被上诉人却怠于将诉争店面出租，才导致长达5个月的空置期，该损失应由被答辩人自行承担，答辩人交付的10万元押金被答辩人理应归还。三、空调是随店铺一起出租，双方并没有就空调使用费、折旧费达成任何约定，被答辩人要求答辩人支付空调使用折损费的请求无理无据。答辩人已承担了违约金，解除了租赁合同，不应该还承担合同解除后被答辩人再次向他人出租店铺的费用。综上，被答辩人作为三房东，通过转租店铺牟利，增加了承租创办实体经济经营者的成本，作为三房东被答辩人应该认识到其从二房东处承租店铺有可能空置的风险，也应该承担该风险。恳请法院查明事实，打击被答辩人这种扰乱市场的行为，驳回被答辩人的所有诉讼请求，并由被答辩人承担诉讼费用。被告（反诉原告）郁亮反诉称：反诉人与被反诉人签订租赁合同，期限从2017年8月1日至2024年7月30日，因涉案房屋在二楼，没有对外宣传的广告牌将对反诉人的经营产生非常不利的影响，被反诉人有义务提供涉案房屋二楼外墙的广告位给反诉人，但被反诉人作为三房东一直无法提供涉案房屋二楼外墙的广告位，直至2017年8月28日反诉人另外交纳5万元广告位费给万事达超市（二房东）后才得以开始安装广告牌，该行为严重影响了反诉方装修工期，给反诉人造成延期一个半月开业的房租损失63000元。根据《合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。订立合同时承租方处于弱势地位，合同是被上诉人打印好的格式合同。租赁合同的解除双方都有过错，双方都有损失，不应该由反诉人承担全部的违约责任。诉争的店面位于南昌市建设西路888号，位于繁华的洪城商圈内，被反诉人在2017年12月19日就起诉要求解除合同，反诉人也同意解除合同，但被反诉人却怠于将诉争店面出租，才导致长达5个月的空置期，该损失应由被反诉人自行承担，被反诉人没收反诉人10万元押金的做法显失公平，被反诉人应当返还部分押金。综上，被反诉人有义务提供店铺二楼外墙的广告位给反诉人，但被反诉人作为三房东一直无法提供店铺二楼外墙的广告位，给反诉人造成延期一个半月开业的损失。被反诉人没收反诉人10万元押金的做法显失公平。恳请法院依法查明事实，支持反诉人的诉请：一、请求被反诉人返还部分押金及房租损失84000元；二、本案因诉讼产生的所有费用均由被反诉人承担。被告（反诉原告）郁亮提交了如下证据：第一组证据：万事达超市收取郁亮广告牌位收据、广告牌照片。证明目的：证明该广告牌是在2017年8月28日交了5万元广告牌位费后才开始安装的，工期半个月，导致郁亮经营的西湖区恋装家居线下体验店直到9月中旬才营业，延期一个半月，租金损失63000元。第二组证据：调解笔录。证明目的：证明原告承认广告牌安装不了主要责任在他，愿意承担2万元的费用，双方广告牌存在纠纷是事实，合同解除双方均有责任。第三组证据：庭审笔录。证明目的：证明双方在2018年4月28日已当庭同意解除租赁合同，而且该案号判决书在2018年5月28日也明确判决解除该租赁合同。诉争的店面位于南昌市建设西路888号，位于繁华的洪城商圈内，原告在2017年12月19日就起诉要求解除合同，被告也同意解除合同，但原告却怠于将诉争店面出租，才导致长达5个月的空置期，该损失应由原告自行承担。第四组证据：押金收据。证明目的：证明被告交了10万元押金给原告，合同条款约定不返还显示公平。第五组证据：郁亮与周小云的聊天记录。证明在2018年6月25日再次告知周小云，被告已搬离。且拍摄照片传给周小云。经审理查明，2017年6月27日，原告丰贵商贸公司（甲方）与被告郁亮签订《租赁合同》，约定甲方将建设西路888号一家人购物广场万事达超市二楼及一楼20个平方左右出租给乙方；合同期限2017年8月1日至2024年7月30日；月租金42000元，租赁押金100000元；房租两月一付，先付后用，25日为房租付款日；在租赁期内，乙方拖欠租金超过三日补交的，甲方有权终止合同，收回标的物，押金不予退还且由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。因被告拖欠租金，原告曾于2018年1月2日在本院起诉，案号为(2018)赣0103民初8号,原告诉请要求收回租赁房屋及被告支付租金。该案庭审中，双方均表示同意解除合同。该案判决认定被告郁亮未按约缴纳租金构成违约,应负全部责任。关于实际搬离租赁房屋的时间，被告提交的微信聊天记录显示，其在2018年6月25日，微信告知原告的法定代表人周小云其已搬离。被告租金已支付至2018年5月止。租赁房屋所在地阳光灯饰广场物管中心于2018年7月2日出具的电费收据载明“恋装家柜”交纳电费390元。2018年8月30日，原告将诉争房屋另行对外出租，与他人租赁合同中约定免租期90天。另，根据原告法定代表人周小云与被告的微信聊天记录可知，双方间有关于将租赁房屋处的5台空调按3300元/台折价归属被告的约定，但被告一直未向原告支付该空调款，原告亦未将空调拆除。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。虽双方在(2018)赣0103民初8号案件中均当庭表示同意解除合同，但现有证据显示被告的实际搬离时间为2018年6月25日，故原告主张被告支付2018年6月的租金，对于被告搬离前的部分即35000元（42000元÷30天×25天），本院予以支持。原告主张被告向其支付空调使用折损费，但其提供的证据仅证实双方有关于空调折价售予被告的约定。在被告未付款的情况下，原告有权将空调另行处置却未作处置，双方间又并未达成关于空调由被告继续使用及关于使用费的约定。原告的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。关于电费390元，因被告未提交证据证实其搬离诉争房屋时已结清电费，而原告提交的电费收据时间与被告搬离时间接近，亦载明系据已发生金额收取的费用，故该金额应由被告承担。被告郁亮违约致使合同解除，其应承担违约责任。因被告违约给原告造成的损失包括以下几项：合同提前终止，原告另行推广招租所支付的网站推广费及广告牌制作费2000元，应视为原告的直接损失。租赁房屋空置期的租金损失属原告可得利益的损失。原告称其将诉争房屋另租予他人的时间是在2018年8月30日、免租期系90天，故主张按5个月计算空置期。考虑到原告与他人签订的《租赁合同》中，租金及物管费金额高于与被告间《租赁合同》的标准，租金支付时间等也更有利于出租方，故本院认为原告给予该承租人90天的免租期系双方在新协议磋商时有条件的利益取舍，该免租期内的租金不宜视作空置期损失。据此，仅认定2018年6月25日至8月30日期间存在房屋空置。综上，原告的损失数额为九万余元。原告向被告交纳租房押金100000元，依据民事领域损害赔偿的“填平”原则，上述租房押金已能补足原告因对方违约而遭受的损失，且不过分高出。故，对于原告100000元租房押金不予退还的主张，本院予以支持，但不再另行支持损失赔偿。被告称因原告交付的房屋无法安装广告牌给其造成损失，反诉主张赔偿。但双方合同中对于广告牌安装位置的提供未作约定，被告主张原告违约，依据不足，本院不予确认。其反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郁亮于本判决生效之日起三日内向原告南昌丰贵商贸有限责任公司支付房屋租金35000元及水电费390元；二、原告南昌丰贵商贸有限责任公司已向被告郁亮收取的租房押金100000元不予退还；三、驳回原告南昌丰贵商贸有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郁亮的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6690元，本院减半收取3345元，由原告南昌丰贵商贸有限责任公司承担1600元，被告郁亮承担1745元，反诉费950元，有被告郁亮自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审判员 黄 迁二〇一九年五月十日书记员 林美妹