吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0211民初611号原告：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区宜山路**创业服务大厦**。负责人：王维剑。委托诉讼代理人：汤吉，该公司职员。委托诉讼代理人：曹志刚，该公司法律顾问。被告：李守喜，男，住吉林省吉林市。原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）诉被告李守喜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理，2019年3月27日由审判员吕瑛伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人汤吉、曹志刚，被告李守喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决李守喜立即支付2017年1月至2019年12月期间物业费合计人民币7135.2元；2.支付违约金2812.7元，以上两项诉讼请求合计金额人民币9947.9元；3.李守喜承担诉讼费用。事实与理由：李守喜为中海国际社区商铺业主，中海物业公司为李守喜提供物业服务，李守喜拖欠2017年1月至2019年12月期间物业费7135.2元，违约金2812.7元，合计人民币9947.9元。经多次催要未果，故起诉至贵院，请求贵院依法支持中海物业公司诉讼请求，以维护中海物业公司合法权益。李守喜辩称，交纳物业费是很正常的，李守喜也愿意交纳物业费，但是交纳物业费也是有原因的，因为权利义务是相互的，不能光只享受权利不履行义务。中海国际社区商铺是2015年7月15日交付使用，2015年10月20日业主发现该商铺的西山墙多次出现开裂、臌胀、脱壳，已经严重影该该房屋的防寒的使用。业主随后找到该物业公司，并一同查看房屋质量存在的问题，要求物业公司给予解决，并在物业公司进行了登记。物业公司答应给予解决，但到了2016年6月28日业主又到了物业公司要求解决西山墙开裂问题，物业公司答应在近期内尽快解决，这期间业主2016年的物业费正常缴纳没有拖欠，但该问题一直拖到2016年年底也没有解决。到了2017年，业主多次到物业公司要求解决，但一直没有进行维修，不得已业主2017年的物业费没有交纳，这就是李守喜用拖欠物业费的办法来促使物业公司履行其职责，这期间业主多次到物业公司要求其履行职责维修房屋，一直拖到2018年10月份，物业公司才对该山墙进行了简单的处理，处理结果严重不达标，贴了一层纸，刷了一层涂料，根本没有起到防寒作用。随后物业公司打电话给业主说让李守喜交纳物业费，否则法庭见。业主于2018年12月1日前去查看，认为该处理质量没有达到标准，提出异议，要求按照房屋的维修质量标准重新进行处理，物业公司一直没有处理。业主拖欠物业费的理由有两点，一是物业公司对该房屋质量问题长达3年没有进行处理，直至2018年10月份才简单处理；二是物业公司对商户门前的垃圾没有进行认真的清理，长期堆积的垃圾无人管理。2019年刚过去3个月，物业公司为什么说李守喜2019年拖欠物业费。经审理查明：2015年6月24日，李守喜签署《中海国际社区承诺书》，其确认已详细阅读中海国际社区01-1地块《临时管理规约》，承诺同意遵守并倡导其他业主使用人遵守本《临时管理规约》，授予物业服务企业在规约中规定的权利。同日，李守喜与中海物业公司签订《中海国际社区前期物业服务协议》一份，约定商业物业服务费为每月每平方米2.85元，物业服务费每年12月1日至12月31日收取次年物业服务费。2013年1月1日，中海物业公司与吉林市中海海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）签订中海国际社区01-1地块前期物业服务合同，约定中海物业公司向李守喜所居住小区提供物业服务，小区业主向中海物业公司交纳商业物业服务费每月每平方米3元。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月30日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向中海物业公司支付违约金。双方同时约定，本合同期限自2013年3月20日起至2016年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，海华公司与中海物业公司应就延长本合同的期限达成协议，双方未能达成协议的，海华公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。海华公司与中海物业公司又签订《中海国际社区01-1地块前期物业服务合同补充协议》，约定双方就延长合同期限问题达成一致，现将《中海国际社区01-1地块前期物业服务合同》作补充协议如下，本合同期满，本项目业主委员会未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘中海物业公司的意见通知中海物业公司，且没有选聘新的物业服务企业，中海物业公司继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。李守喜为中海国际社区商铺业主，中海物业公司为其提供物业服务。李守喜所有的商铺建筑面积为69.53平方米，李守喜现未交纳2017年1月至2019年12月期间物业服务费。认定上述事实的证据有：《中海国际社区01-1地块前期物业服务合同》、《中海国际社区01-1地块前期物业服务合同补充协议》、《中海国际社区前期物业服务协议》、《中海国际社区承诺书》、物业费收缴通知单、照片等证据在卷予以佐证。根据中海物业公司的诉讼请求和李守喜的答辩意见，归纳本案的争议焦点：中海物业公司向李守喜主张支付2017年1月至2019年12月期间物业费7135.2元及滞纳金2812.7元，是否有事实与法律依据，应否予以支持。本院认为，李守喜应当给付中海物业公司物业服务费。中海物业公司与海华公司签订《中海国际社区01-1地块前期物业服务合同》、李守喜与中海物业公司签订《中海国际社区前期物业服务协议》，上述合同合法有效，双方约定，业主大会尚未成立的，合同期限顺延。李守喜签署《中海国际社区承诺书》，其承诺同意遵守并倡导其他业主使用人遵守本《临时管理规约》，李守喜亦承诺遵守上述合同。根据合同权利义务的相对性原则，李守喜在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。中海物业公司实际提供了物业管理服务，服务质量虽有瑕疵，但不能成为李守喜拒交物业服务费的正当理由，物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则，落实服务投入和不断提高服务能力，也需要业主秉持整体观念，积极配合。维持正常的物业管理服务需要运营成本，而部分业主拒交物业费的行为，也是导致物业服务能力难以为继，服务质量下降的因素之一，既侵害物业公司的合法权益，也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利，且李守喜与中海物业公司在前期物业服务协议中明确约定，每年12月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，因此，李守喜应向中海物业公司交纳2017年1月至2019年12月期间物业费。虽然按照合同约定层住宅收费标准为3元/月/平方米，但原告自愿降低收费标准，系其自愿处分权利的行为，按照2.85元/月/平方米计算，物业费应为7133.78元，中海公司主张7135.2元本院不予支持，故李守喜应当向中海物业公司给付2017年1月至2019年12月期间物业费7133.78元。虽然中海物业公司主张李守喜应当支付欠缴物业服务费部分的滞纳金，但中海物业公司与李守喜之间确因物业服务质量问题存有争议，不能认定李守喜拖欠物业服务费系恶意违约行为，故对中海物业公司要求李守喜给付滞纳金的诉请本院不予支持。虽然李守喜抗辩称中海物业公司服务质量不到位，西山墙开裂未及时维修，维修质量不合格，其并未拖欠2019年的物业服务费，但其所举证据并不能证明其抗辩主张，故对李守喜的该项抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李守喜于本判决生效后五日内一次性给付原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司物业服务费7133.78元；二、驳回原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司承担7元，被告李守喜承担18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  吕瑛伟二〇一九年五月五日书记员  王丽丽