贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初782号原告：谢彦，女，1986年8月27日出生，汉族，贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：杨波，男，贵州红连天律师事务所律师。被告：贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司，住所地为贵州省安顺市平坝区安平办事处银星商住城**楼****。统一社会信用代码：91520421551925827Q。负责人：曹伯锋。被告：贵州南恒房地产开发有限公司，住所，住所地为贵州省贵阳市南明区花溪大道北段**div>统一社会信用代码：915201007753001805。法定代表人：曹伯锋。二被告共同委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所兼职律师。原告谢彦与被告贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司（以下简称“平坝南恒”）、贵州南恒房地产开发有限公司（以下简称“南恒公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、二被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢彦向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告购房损失237715.18元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：平坝南恒系南恒公司所属分公司。2017年1月1日，原告与被告平坝南恒签订《商品房预留订购书》，约定由原告认购平坝南恒开发的位于“南恒国际”二期3栋1单元9层3号房屋，建筑面积113.09平方米，单价2898元/平方米，总价为327734.83元。同时约定原告向被告支付定金50000元。根据《商品房预留订购书》约定，被告给予原告开盘享受交50000抵8万有基金补贴15年总房款50%及享受97%折扣优惠。协议签订后，原告依约定支付了50000元定金，但被告一直未按约定通知原告签订《商品房买卖合同》。原告认为，被告已将案涉房屋以严重低于市场价的价格转售第三人，其行为严重违背了合同法第42条的规定，应当对原告承担缔约过失责任。2017年1月1日至今，平坝地区的房价呈翻倍增长，而商品房对于在平坝工作和生活的原告来说又是必须购买的，被告的违约直接导致原告未能及时在同一区位购买商品房，切实给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。二被告委托诉讼代理人辩称，平坝南恒与原告签订的《商品房预留订购书》属定金合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。在该《商品房预留订购书》签订后，被告多次通知原告签订《商品房买卖合同》，但原告无故不与被告签订相应合同，被告因此已于2019年3月将案涉房屋以低于原约定价的价格转卖给第三人。原、被告双方至今未签订《商品房买卖合同》，被告没有过错，据此被告没有义务再退还原告交纳的定金，也没有义务赔偿原告所谓的损失，更何况原告也没有举证证明其受到损失。另外，南恒公司与原告不存在任何法律关系，因此原告要求南恒公司在本案中承担责任没有事实依据，不应当得到法庭的支持。本院经审理查明：2017年1月1日，原告与平坝南恒签订《商品房预留订购书》一份，约定:乙方（原告）以人民币50000元定金作为预留认购定金，向甲方（平坝南恒）购买“南恒国际”二期3栋1单元9层3号的住房（建筑面积113.09平方米，单价2898元/平方米，总价327734.82元，以下简称“案涉房屋”）;《商品房预留订购书》签订并交纳定金后，乙方须于甲方通知乙方7日内到南恒国际售楼部签订《商品房买卖合同》，若乙方逾期办理相关手续，甲方有权出售该套房，且定金不退；若甲方与乙方如期签订《商品房买卖合同》，则将乙方定金计入购房首期款中；甲方在预留认购期内未经乙方同意，将乙方预留认购的商品房出售或他用，则双方退还乙方定金等。同时，平坝南恒还在该《商品房预留订购书》上手写备注：开盘享受交50000抵8万及基金补贴15年总房款50%，享受折扣0.98%×0.99%。《商品房预留订购书》签订后，原告于当日向平坝南恒支付定金50000元。后，平坝南恒通知原告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，因具体洽商中平坝南恒不愿意按《商品房预留订购书》约定的条件给予原告优惠，致《商品房买卖合同》签订未果。2018年6月12日，平坝南恒通过手机短信通知原告解除上述认购协议。原告未予同意，并诉来本院，提出如前诉请。另查明，被告平坝南恒已于2019年3月将案涉房屋另售他人。上述事实，有当事人陈述、《商品房预留订购书》、《收据》、手机短信记录等在卷为凭，并经庭审审查和质证，应予确认。本院认为，综合原、被告双方诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、原、被告之间法律关系的性质和效力如何确定；二、原告诉判被告赔偿购房损失237715.18元有无事实、法律依据；三、南恒公司应否以及如何在本案中承担责任。关于焦点问题一。原、被告双方庭审中均一致表示案涉《商品房预留订购书》系定金合同，并对其真实性均不持异议。本院认为，该《商品房预留订购书》系其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。就该《商品房预留订购书》约定的内容而言，不仅涉及定金内容，还约定了“《商品房预留订购书》签订并交纳定金后，乙方须于甲方通知乙方7日内到南恒国际售楼部签订《商品房买卖合同》”、“若甲方与乙方如期签订《商品房买卖合同》，则将乙方定金计入购房首期款中”等内容，并且，该《商品房预留订购书》签订时案涉房屋尚未开始预售，同时，结合该《商品房预留订购书》并不具有一般《商品房买卖合同》应有的付款时间、交付使用条件及日期、产权登记等必备内容的客观实际，本院认定该《商品房预留订购书》为商品房预约合同。有鉴于此，本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。关于焦点问题二。经查，被告平坝南恒已于2019年3月将案涉房屋另售他人。而根据案涉《商品房预留订购书》约定，“甲方在预留认购期内未经乙方同意，将乙方预留认购的商品房出售或他用，则双方退还乙方定金”。由于就案涉房屋最终未签订《商品房买卖合同》系因平坝南恒未按《商品房预留订购书》约定的条件给予原告优惠所致，加之平坝南恒并未举证证明其将案涉房屋转售他人事先征得原告同意，基于此，本院认定被告平坝南恒已构成违约。故而，被告平坝南恒应将其向原告收取的50000元定金双倍予以返还（返还100000元）。此外，原告在与平坝南恒签订《商品房预留订购书》订购案涉房屋时，约定的订购单价为2898元/平方米。鉴于所订购的房屋被告平坝南恒已于2019年3月转售他人，而此时该房屋所在本地区的商品房市场售价均在4000元以上，这是众所周知的事实。因此，原告若此时在同地段新购类似商品房，相较于其与平坝南恒约定的订购价必然会多支出很大一笔购房款。如此，原告则必然会遭受一定损失。鉴于该损失系平坝南恒违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，本院认为该损失应由平坝南恒向原告予以赔偿。至于具体损失问题，原告虽未举示相应证予以证明，但鉴于原告产生该损失具有较大的现实可能性，本院综合全案和双方利益考量，酌情确定按4000元/平方米计算后支持30%，亦即：（4000元-2898元）×113.09×30%=37387.55元。加上前述被告应双倍返还的定金10万元，平坝南恒应向原告给付的款额本院确定并支持为137387.55元。原告主张“赔偿购房损失237715.18元”，超出本院确认部分予以驳回。关于焦点问题三。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此，本院结合原告的诉请和本案查明的事实，确定由南恒公司就平坝南恒的上述债务承担补充清偿责任。被告委托诉讼代理人对此所持抗辩理由不成立，不予采纳。综上分析，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司于本判决生效之日起十五日内，向原告谢彦给付137387.55元。二、本判决第一项确定的金钱债务，由被告贵州南恒房地产开发有限公司在贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司不能清偿的范围内承担补充清偿责任。三、驳回原告谢彦的其余诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2433元，由原告谢彦负担933元，由被告贵州南恒房地产开发有限公司平坝分公司负担1500元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费4866元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可于本判决指定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。并且，义务人因此将有可能被纳入失信被执行人名单。审判员  常礼武二〇一九年五月二十日法官助理燕作梅书记员陈夏珊