苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0505民初2599号 原告：苏州嘉煌资产管理有限公司，住所地苏州高新区狮山路******（**）。 法定代表人：苏鑫，总经理。 委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，江苏姑苏律师事务所律师。 被告：曾连芳，男，1956年6月10日生。 委托诉讼代理人：陈兴根，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：盛玲玲，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。 被告：卢廷梅，女，1976年12月2日生。 原告苏州嘉煌资产管理有限公司与被告曾连芳、卢廷梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日受理后，于2018年7月16日、2018年9月27日、2019年4月30日、2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人丁子安，被告曾连芳及其委托诉讼代理人陈兴根，被告卢廷梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告拖欠租金629547元，并支付逾期付款违约金17627.31元。违约金暂计至2018年4月30日，实际计算至被告付清租金之日止；2、依法判决被告承担诉讼费用。其后，原告将诉请变更为：1、请求法院判令支持原告拖欠租金755456.4元，并支付逾期付款违约金145495.3元（违约金暂计至2018年8月10日，实际计算至被告付清租金之日止，系以第一笔欠付的月租金41969.8元为基数，以每日千分之一为标准，自2017年3月10日起算）；2、判决被告将涉案房屋恢复原状，并将房屋腾退返还原告；3、判决被告支付原告房屋占有使用费83939.6元，房屋占有使用费自2018年6月19日起计算至2018年8月10日止；4、诉讼费用由被告承担。其后在庭审中，原告表示原告已于2018年8月10日收回案涉房屋，故当庭撤回了第二项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2015年11月17日签订10份《房屋租赁合同》，约定“由被告租赁原告合法出租的位于苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场，房号为1-216、1-217、1-218、1-219、1-220、1-221、1-222、1-223、1-224、1-225的房屋，租赁期限为5年，租期自2016年4月1日至2021年3月31日。月租金详见清单。租金付款方式为押1付3，每付款周期届满前30日预付下一期租金。乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之一的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。”后实际履行过程中，原告给予被告免租期为8个月，实际租金起付日为2017年3月1日。合同签订后，原合按照合同约定向被告交付了租赁房屋，给与装修免租期并配合被告办理营业执照，至此原告已全面履行了合同义务。但截至今日，被告仅支付了保证金，尚欠629547元租金未能支付。经原告多次催要，被告以各种理由推诿拒绝支付。原合被迫无奈向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告曾连芳、卢廷梅辩称：1、原告的主体资格不适格，因为当时签意向书的时候，虽然是苏州嘉煌资产管理有限公司，但是叫我们交钱，我们的钱是交给苏州某某置业有限公司，后来我们低压供电合同也是苏州某某置业有限公司开东西去加电的；2、租赁合同原告违约在先，实际交房日期为2016年11月28日，交房后发现电量不够我方要求开发商增容，2017年4月26日增容我方自己付了钱。交房后道路封掉无法出行，我方多次交涉没有结果，实际上在2018年6月份原告将门锁掉我方无法进去，房子在原告手里我方无法恢复原状，也不存在交房的说法，我方投资了也增容的费用也支付了，原告没有将房屋完整的交给我们，所以原告在违约。 经审查本院认定事实如下：苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场系由案外人苏州某某置业有限公司开发建设，该公司曾与原告就苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场签订《房屋租赁合同》，约定其将上述房屋出租给原告，租期自2016年4月1日至2019年3月31日，合同约定原告可以自行将房屋转租给第三方，有关收益归原告所有。上述租赁合同并无落款日期，但原告在庭审中表示该合同系于2015年8月签订。 2015年11月17日，原、被告签订了10份《房屋租赁合同》，约定两被告（乙方）向原告（甲方）租赁位于苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场1-216、1-217、1-218、1-219、1-220、1-221、1-222、1-223、1-224、1-225室房屋，建筑面积分别为47.94平方米、30.04平方米、38.07平方米、53.03平方米、94.39平方米、74.64平方米、65.58平方米、51.34平方米、23.71平方米、20.91平方米，租赁用途为韩式烧烤、火锅，租期自2016年4月1日至2021年3月31日，原告给予被告2016年11月1日至2017年2月15日作为三个半月的免租期，免租期内无需支付租金但需支付物业管理费以及相应的水电等费用。10份《房屋租赁合同》的第五条第1款约定前三年中每月租金分别为4659.77元（房屋净租金为4026.96元，其余为物业费）、2919.88元（房屋净租金为2523.36元，其余为物业费）、3700.4元（房屋净租金为3197.08元，其余为物业费）、5154.52元（房屋净租金为4454.52元，其余为物业费）、9174.71元（房屋净租金为7928.76元，其余为物业费）、7255.01元（房屋净租金为6269.76元，其余为物业费）、6374.38元（房屋净租金为5508.72元，其余为物业费）、4990.25元（房屋净租金为4312.56元，其余为物业费）、2304.61元（房屋净租金为1991.64元，其余为物业费）、2032.45元（房屋净租金为1756.44元，其余为物业费），以上10份合同每月净租金总额为41969.8元。但10份合同亦约定“租金包含物业费，物业费由乙方直接交付至物业管理公司，剩余净租金由乙方支付至甲方指定账户”，并载明了原告具体的指定账户账号。10份合同第六条均约定付款方式为押1付3，保证金金额为1个月净租金加1个月物业费，每付款周期届满前30日预付下一期租金，首期租金应于2016年2月15日之前支付，10份合同的总押金金额为48566元。10份合同第十一条约定被告如拖欠租金达15日或欠缴各项费用达10000元则原告有权单方解除合同，并约定乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。同日，原告与被告又签订10份补充协议，约定原告再给予被告免租装修期4个月，即2016年4月1日至2016年7月31日，期内无需支付租金，但需要支付物业费及其他水电等费用。 另查明，在上述租赁合同签订之前，两被告曾于2015年9月16日与原告就上述租赁房屋签订了《租赁意向书》，且两被告当日还向案外人苏州某某置业有限公司交付了48566元商铺租赁意向金，原告在庭审中表示当时系原告要求被告将定金直接交付给苏州某某置业有限公司，且原告认可该笔款项系已转化为两被告交付给原告的租赁合同保证金。 上述10份《房屋租赁合同》签订后，原告将案涉房屋交付给了两被告使用，但关于房屋交付的日期，两被告表示原告系于2016年11月28日才将房屋交付给被告，但原告表示其系于2016年4月1日即已交付，但经本院释明，原告并未提供证据证明其所述的交付日期。 在庭审中，原、被告均确认除了上述48566元保证金之外，两被告至今再未向原告支付过任何租金或其他款项。 在庭审中，被告表示由于案涉房屋内每间只有8千瓦的电容，十间房屋共80千瓦，但被告需要160千瓦，所以需要增容，但原告表示双方并未约定原告有义务向被告提供该额度的电容，而经本院释明，被告也未提供证据证明原告有向被告提供该额度电容的合同义务。 又查明，关于上述租赁房屋中的216室、217室的电容增容，苏州某某置业有限公司作为用电人于2017年4月26日于国网江苏省电力公司苏州供电公司作为供电人签订了两份《低压供电合同》，均载明“经用电人的申请，供电人认定用电人受电设备的总容量为45千瓦”。 2016年7月4日，苏州高新区住建局向苏州某某置业有限公司发放了关于案涉房屋的《苏州高新区商品房交付使用通知书》，载明“……你公司开发建设的乐嘉汇商务广场（公安编号：运河路77号）1-2幢、地下室商品、地下室商品房工程已通过交付使用备案&rdquov> 2017年2月，案涉10间租赁商铺经销售，所有权相继登记至案外人吴海琴、顾莉莉等十余名购房者名下，而原告已于2015年12月-2016年5月期间即已与其中8间商铺的购房人签订了《房屋租赁合同》或《房屋租赁及租金抵房款合同》，约定上述购房人将案涉商铺出租给原告，租期均自2016年6月1日至2019年5月31日止；2016年7月7日，关于225室商铺，原告系与购房人何佳签订《房屋租赁合同》，约定原告承租该房屋，租期自2016年7月1日至2019年6月30日止；关于216室商铺，原告系与购房人吴海琴签订《房屋租赁及租金抵房款合同》，约定原告承租该房屋，租期自2017年3月29日至2020年3月28日止。 2018年6月23日，由于两被告一直拖欠租金，原告将案涉的租赁商铺上锁，并张贴函告，通知被告因拖欠租金故原告已解除合同，并要求被告腾房搬离。被告曾连芳表示其于2018年7月10日看到了该张贴的解除函件，被告卢廷梅则表示其在2018年6月亦已知晓原告的上锁行为，原告亦在本案庭审中向被告卢廷梅明确表示了解除合同。2018年8月10日，原告自行收回了案涉房屋。 在庭审中，被告表示其于2017年年底即已向原告的员工递交退租申请，也表示原告的员工曾允诺被告给予更多的免租期，但原告对此均未认可，且被告亦未提供证据对此予以证明。 以上事实由《房屋租赁合同》及补充协议十份、《租赁意向书》、收据、《低压供电合同》两份、《苏州高新区商品房交付使用通知书》复印件、不动产权证书复印件、《房屋租赁合同》及《房屋租赁及租金抵房款合同》十份、律师函及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 在本案中，原告与两被告就苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场1-216、1-217、1-218、1-219、1-220、1-221、1-222、1-223、1-224、1-225室房屋的租赁签订了十份《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方理应按约履行。关于被告辩称的原告主体不适格的意见，本院认为，由于关于案涉租赁房屋的《租赁意向书》以及最终的《房屋租赁合同》及补充协议均系由原告作为出租方与两被告作为承租方签订，房屋也系由原告交付给被告，被告与其所述的案外人苏州某某置业有限公司之间并未签订任何合同，故本案的房屋租赁合同纠纷的主体自然系原告苏州嘉煌资产管理有限公司与被告曾连芳、卢廷梅，故本院对于被告的这一辩称意见不予采信。 关于房屋的实际交付日期，虽然原告自述其于2016年4月1日即已将房屋交付给被告，但原告并未提供相应证据予以证明，结合案涉房屋于2016年7月4日才获得《苏州高新区商品房交付使用通知书》的情况，本院认为相应的租金从被告所述的2016年11月28日交付日开始计算更为合理。但关于被告辩称原告未能配合电力增容存在违约的意见，本院认为，由于双方租赁合同中并未明确约定交付房屋中电容的具体额度，且根据被告的自述，每间租赁房屋中事实上也配有8千瓦的电容，而被告也未提供任何证据证明原告有向被告提供该额度电容的合同义务，故对于被告这一辩称意见本院不予采信。 结合双方《房屋租赁合同》及补充协议的约定，原告给予了被告共计7.5个月的免租期，鉴于房屋交付日期的后延，故相应免租期也应予以后延，自2016年11月28日之后计算7.5个月免租期，故被告应向原告支付自2017年7月13日起的租金。但被告至今未付，因此原告确实有权解除合同，加之被告曾连芳已于2018年7月10日看到了原告张贴的解除函件，结合两被告的合作关系，以及被告卢廷梅亦于2018年6月知晓原告的上锁行为，故本院认为案涉的租赁合同已于2018年7月10日解除。关于租金计算的截止日，虽然原告自述应截至其自行收回房屋的2018年8月10日，但鉴于原告于2018年6月23日已将案涉的租赁商铺上锁，被告亦自此难以继续使用该房屋，故本院认为租金应计算至2018年6月23日，综上，被告共计拖欠2017年7月13日-2018年6月23日的租金475657.7元。 关于原告诉求的被告第一个月欠付租金41969.8元所对应的违约金，鉴于合同约定每付款周期届满前30日预付下一期租金，在扣除7.5个月免租期后，被告应于2017年6月13日前支付第一季度租金125909.4元，故原告诉求的被告第一个月欠付租金41969.8元的违约金应从2017年6月13日起算，鉴于合同还约定“乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除”，故被告确实亦应支付相应的违约金直至合同解除的2018年7月10日，但每日千分之一的标准过高，本院酌情调整为以年利率15%计算。综上，第一个月欠付租金计算至2018年7月10日的违约金为6855.7元。 鉴于被告已支付48566元保证金，故为了避免诉累，本院直接将该笔保证金在被告目前欠付租金475657.7元中予以折抵，经折抵后，被告仍需向原告支付租金427091.7元。 关于原告诉求的房屋占有使用费，鉴于原告于2018年6月23日将案涉房屋锁门，故即使在2018年7月10日合同解除之后，被告也难以将房屋交付给原告，故本院对于原告的这一诉请不予支持。 关于被告辩称的其于2017年年底即已向原告的员工递交退租申请，以及其辩称的原告的员工曾允诺被告给予更多的免租期，由于原告对此均未认可，且被告亦未提供证据对此予以证明，故本院对于被告的这一辩称意见难以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告曾连芳、卢廷梅应于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付租金427091.7元。 二、被告曾连芳、卢廷梅应于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付逾期付款违约金6855.7元。 三、驳回原告苏州嘉煌资产管理有限公司的其余诉讼请求。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：62284004061********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13649元，由原告负担7635元，由被告曾连芳、卢廷梅负担6014元。被告负担部分由被告直接支付给原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-5553010********）预交上诉案件受理费。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  陆林康 人民陪审员  茅梅兰 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  曹自强