新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2018）新4003民初1351号原告：张继荣，男，1953年4月24日出生，汉族，住新疆乌苏市。原告：张福玲，女，1953年1月21日出生，汉族，住新疆乌苏市。以上二原告委托诉讼代理人：钱建江，奎屯市合力法律服务所法律工作者。以上二原告委托诉讼代理人：王永俊，新疆雅致律师事务所律师。被告：张学军，男，1966年11月23日出生，汉族，住新疆奎屯市。被告:冯华，女，1974年9月13日出生，汉族，住新疆奎屯市。委托诉讼代理人：路霞，新疆翰兴律师事务所律师。原告张继荣、张福玲与被告张学军、冯华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在第一次开庭过程中，原告张继荣、张福玲及其委托诉讼代理人钱建江、王永俊，被告冯华的委托诉讼代理人路霞到庭参加诉讼，被告张学军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案在第二次开庭过程中，原告张继荣、张福玲及其委托诉讼代理人钱建江、王永俊，被告张学军，被告冯华及其委托诉讼代理人路霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继荣、张福玲共同向本院提出诉讼请求：一、依法确认二原告与二被告签订的房屋转让协议合法有效；二、判令奎屯市西华园135幢352号房屋归二原告所有；三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年11月8日，被告张学军因资金紧张向原告张继荣借款4万元，同年11月21日借款11万元，以上共借款15万元。2011年年底，原告张继荣因买房需要资金，向被告张学军索要借款，被告张学军告知原告，其与被告冯华在奎屯市西华园有一套公务员在建房，可以转让给原告。经双方协商，以此前借款折抵购房款，不足的购房款，由原告张继荣补足。事后，被告张学军于2012年4月15日、2012年6月10日、2012年8月20日、2012年9月11日、2013年4月10日分别收取原告张继荣的购房款共计208,000元。2013年5月，被告冯华以其公务员的身份在奎屯市西华园小区分得一套住宅，按照事前双方约定，2013年8月26日，二原告与二被告签订了房屋转让协议，确认了二原告购买二被告位于奎屯市西华园小区135幢352号房屋。该房屋价款为338，000元，因该房屋当时不能办理过户手续，根据该协议第三条约定，双方办理交易过户手续为该房屋可以办理过户手续三个月内。现该房屋可以办理过户手续，因此，二原告请求人民法院依法确认原被告签订的房屋转让协议合法有效，并判令奎屯市西华园小区135幢352号房屋归二原告所有。被告张学军辩称，我和张继荣最初是合伙关系，双方存在生意上的借贷关系，由于生意不好，一直没有给张继荣还款，后来聊到冯华的这套房屋。由于我和冯华关系不好，也没有商量好，所以我与二原告签订了房屋转让协议。该协议上不是冯华签字的，是我签的。被告冯华辩称，冯华与张学军早在2011年8月24日已经协议离婚，张学军个人在2011年11月8日、11月21日分别向张继荣借款4万元、11万元的事情，冯华并不知情，也与冯华无关。该15万元借款系张学军的个人债务，张学军无权处分涉案房屋，且二原告也不构成善意取得，故房屋转让协议无效。房屋转让协议中冯华的签字不是冯华本人所签。即便是二原告对二被告离婚的事宜不知情，他们也认可房屋是二被告共同共有，该房屋系冯华一人出资，只是登记在冯华与张学军名下。张学军仅是表达曾经和冯华商量过出卖该房屋，出卖对象不特定，并未告知冯华涉案房屋欲出售给二原告，房屋转让协议签订后未得到冯华的追认，张学军的行为构成无权处分。根据《物权法》第一百零六条的规定，本案中二原告签订房屋转让协议的时候，对涉案房屋系二被告共同共有是明知的，二原告明知冯华是共有人并未让其本人签字，二原告单独和张学军签订协议不是善意的，二原告提供的借条上借款时间均发生在二被告离婚后，三笔借款均是二原告和张学军的个人借贷关系，不能转化为房屋的购房款。三份收据也系张学军个人收取，不能说明支付了房屋的对价。根据二原告提供的2017年、2018年的物业费、电费的票据，无法证明二原告自2013年至今对该房屋占有使用，冯华向张学军交付装修钥匙，仅是准备出售该房屋时便于看房使用的。张学军向二原告交付装修钥匙并不能代表冯华是交付该房屋，房屋目前的现状如何，经过怎样的简单装修，按照二原告陈述房屋自2013年交付至今确由冯华支付暖气费、物业费等相关费用，2016年起冯华不再交纳物业费。既然原告已经在房屋内居住，为何几年的暖气费一直未交纳？本案诉争的房屋至今未办理过户登记，所以二原告不能依据善意取得制度取得该房屋的所有权。综上所述，本案张继荣、张福玲与张学军之间签订的房屋转让协议是无效的合同，张学军属于无权处分，二原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回二原告的诉讼请求，维护冯华的合法权利。本案在诉讼过程中，被告冯华向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告张继荣、张福玲与反诉被告张学军于2013年8月26日签订的《房屋转让协议》无效；二、判令位于奎屯市市区西华园135幢352号房屋归反诉原告冯华所有；三、诉讼中产生的费用由反诉被告负担。冯华并提出了反诉的事实与理由。针对冯华提出的反诉，本院认为，本案原告张继荣、张福玲提出的诉讼请求是要求确认《房屋转让协议》合法有效，若二原告的诉讼请求被驳回，实际上就是确认了双方签订的《房屋转让协议》无效，所以冯华不需要在本案中提出第一项反诉请求。对于冯华提出的第二项反诉请求，实际上是要求分割目前仍在冯华和张学军名下的涉案房屋的所有权，这项反诉请求并非直接针对二原告提出的诉讼请求，冯华可以另案诉讼，主张自己的权利。庭审过程中，经过征询到庭的各方当事人意见，本院口头裁定，不予受理冯华提出的反诉请求。当事人围绕诉讼请求及各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：一、2011年8月24日，被告张学军与被告冯华在奎屯市民政局解除婚姻关系。关于共同财产分割，双方达成如下协议：张学军一次性付给冯华现金40万元，于2011年12月1日前全部付清。现双方共同居住的住宅阿乐腾肯特32幢211号商品房，价值人民币70万元，协商归张学军所有。所有婚前婚后的债务、贷款全部由张学军负担。二、2011年11月8日，被告张学军向原告张继荣借款4万元。2011年11月21日，被告张学军向原告张继荣借款11万元，上述两笔款项合计15万元，原告张继荣向被告张学军交付了上述两笔款项，被告张学军向原告张继荣出具了相应数额的两张借条。三、2012年4月15日，原告张继荣向被告张学军催讨上述借款，双方商议以“被告张学军与被告冯华共有的位于奎屯市市区西华园在建的房屋”抵债。当日，原告张继荣向被告张学军交付购房款10万元。2012年6月10日，原告张继荣向被告张学军交付1.8万元。2012年8月20日，原告张继荣指示案外人张伟代其向被告张学军交付购房款2.5万元。2012年9月11日，原告张继荣指示案外人张伟代其向被告张学军交付购房款3.5万元。2013年4月10日，原告张继荣向被告张学军交付购房款3万元。上述款项合计20.8万元，与前述两笔借款15万元合计，原告张继荣共向被告张学军交付款项35.8万元。四、2012年8月16日，冯华、张学军作为乙方，与甲方奎屯市统建住房领导小组办公室签订了《奎屯市统建住房购房合同》一份。约定：乙方所购房屋位于奎屯市西华园小区135幢352室，总房价168,325.2元。2012年11月27日，冯华将购房款168,325.2元向奎屯市统建住房领导小组办公室交付完毕。2012年底，奎屯市统建住房领导小组办公室向冯华、张学军交付了奎屯市西华园小区135幢352号房屋。2014年6月18日，奎屯市房地产管理事业局将奎屯市市区西华园135幢352号房屋登记在房屋所有权人冯华、张学军名下，该房屋属于共同共有。五、2013年8月26日，张继荣、张福玲（张富玲）作为乙方（买方），张学军作为甲方（卖方）签订了《房屋转让协议》壹份，约定：甲乙双方就转让奎屯市西华园小区135幢352号住房一事，本着双方自愿、平等的原则达成如下协议：1、甲方自愿将奎屯市西华园小区135幢352号住房以338,000元的价格转让给乙方。2、乙方于2013年12月30日前一次性将全额房款付给甲方，房屋面积为106平方米。3、甲方收到乙方全额房款后应立即将该住房交给乙方使用。甲方应提供相关证件协助乙方办理房屋产权登记和过户手续，时间为可以办理房屋过户手续之日起三个月内。房屋办理房产证的相关税费和过户费由乙方承担。4、该房屋所产生的契税、维修基金费、开通天然气费、房屋登记及该房屋的物业费、当年暖气费、垃圾清运费等生活费用由乙方承担，并按相关部门的要求按期交付。5、甲方将该房屋未办理过户给乙方期间不得反悔，不享有房屋的使用权、转让权、处分权、抵押权或将房屋出售给第三人。6、甲乙双方不得违反本协议上述条款的规定，否则视为违约，并负相关责任。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。张继荣、张福玲在乙方签章处签字捺印，张学军在甲方签章处签字捺印，甲方签章处还有“冯华”字样，其上有捺印。诉讼过程中，冯华不认可甲方签章处“冯华”签字是其本人所签，张学军陈述系其代冯华签字捺印。原告张继荣陈述，“签订协议时是我与张福玲、张学军共同签订的，当时冯华不在，张学军说他拿回去让冯华签字，冯华签完之后给我。”鉴于各方对2013年8月26日签订的《房屋转让协议》上甲方签章处“冯华”的签名是否系冯华本人所签仍存在争议，经本院委托新疆恒正司法鉴定中心对该签名是否为冯华本人所签进行司法鉴定，该司法鉴定中心于2019年3月6日作出恒正司鉴[2019]文痕鉴字32号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：签订日期为“2013年8月26日”《房屋转让协议》落款中甲方“冯华”签名与《奎屯市公安局宣传工作目标责任书》、《党风廉政建设和纠风工作责任书》中“冯华”签名不是一个人书写形成。本院对该《司法鉴定意见书》予以采信。为申请本次司法鉴定，冯华支付了鉴定费3,000元。六、2013年8月26日，被告张学军将奎屯市市区西华园135幢352号房屋交付于原告张继荣。原告张继荣后又将该房屋交付于其子张伟，张伟自2015年起至2018年期间使用该房屋。2017年8月29日，张继荣向怡涵物业服务有限公司西华园小区服务中心交纳水费42元。同日，张继荣为西华园小区135幢352号房屋交纳电费50元。2018年10月10日，张继荣向怡涵物业服务有限公司交纳西华园小区135幢352号房屋2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费合计1，302.85元。七、位于奎屯市市区西华园****房屋至今仍登记为冯华与张学军共有。2017年6月22日，奎屯市人民法院以（2017）新4003执375号裁定书为依据，对该房屋予以查封。2017年11月30日，奎屯市人民法院以（2017）新4003财保216号裁定书为依据，对该房屋予以查封。2018年8月13日，新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院以（2017）兵0701执88号裁定书为依据，对该房屋予以查封。以上事实有原告张继荣、张福玲、被告张学军、冯华的当庭陈述，离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、借条、收条、《奎屯市统建住房购房合同》、购房发票、《房屋转让协议》、新疆恒正司法鉴定中心作出的恒正司鉴[2019]文痕鉴字32号《司法鉴定意见书》、新疆恒正司法鉴定中心出具的鉴定费发票一张、西花园社区居委会出具的证明、物业费收据、电费收据、房屋所有权证、房屋查档证明等经过法庭质证的证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告张继荣、张福玲与被告张学军签订的《房屋转让协议》是否合法有效；二、原告张继荣、张福玲对位于奎屯市市区西华园135幢352号房屋是否构成善意取得。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，位于奎，位于奎屯市市区西华园****房屋系张学军同共有，处分该房屋，应当经全体共同共有人张学军、冯华同意。张继荣、张福玲主张，张学军、冯华曾系夫妻关系，签订该协议时，张学军并未告知二原告其与冯华已经解除婚姻关系，二原告与张学军签订《房屋转让协议》时认为张学军与冯华作为夫妻共同转让该共有房屋，因此才相信张学军有代理权，形成本案房屋转让协议，至于冯华签名是否系张学军代签，二原告对此并不知情。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，张继荣、张福玲应当就其“有理由相信张学军有代理权”承担举证责任。而根据庭审查明的事实，张学军与冯华早在2011年8月24日就已经离婚，则在2013年8月26日签订《房屋转让协议》时，张学军与冯华并非夫妻关系，二原告作为合同的相对方，对此应当负有一定的审查义务，根据张继荣的陈述：“我说的在奎屯买个房子，张学军说的别买其他的房子了，他有一套房子是冯华单位给的，说可以卖。签订协议的时候是我们二原告一起去的，当时冯华不在，我说的冯华不在不行。张学军说的他拿回去让冯华签字，签完之后给我”。可以认定二原告对该房屋系张学军、冯华共同共有的事实是明知的，且已经意识到房屋转让协议应当由张学军和冯华共同签字，但二原告既未进一步要求张学军提供冯华的亲笔签名或者授权委托书，亦未审查结婚证等能证明张学军与冯华婚姻关系的材料，仅凭张学军的口述即相信其与冯华系夫妻关系，相信冯华同意张学军将二人共有的房屋出售，而任由张学军代冯华签署了《房屋转让协议》。则据此可以认定，原告张继荣、张福玲并无证据证明其有充分的理由相信张学军有代理权，可以替冯华代签《房屋转让协议》。关于《房屋转让协议》的效力，被告冯华辩称，张学军个人无权处分涉案房屋，房屋转让协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，张学军个人并不具备对该房屋完全的处分权，在张学军与二原告签订的《房屋转让协议》中，房屋共有人冯华并未签字，张学军在未取得冯华授权同意的情况下，擅自代冯华签署了《房屋转让协议》，处分了二人共有的房屋。其在出售该房屋时，并未取得房屋共有人冯华的同意。而迄今为止，张学军既未取得冯华的授权，冯华亦未对张学军代其签订的该房屋转让协议的效力予以追认，则可以认定该房屋转让协议属于无效合同。故对冯华该抗辩意见，本院予以采纳，对二原告主张依法确认张继荣、张福玲与张学军签订的《房屋转让协议》合法有效的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于张继荣、张福玲与张学军签订的《房屋转让协议》被依法确认无效，则张继荣、张福玲应当将因该无效的合同而占有的房屋返还给房屋所有权人，张学军应当将因该无效合同而取得的购房款35.8万元返还给张继荣、张福玲。而张继荣、张福玲在本案中并未主张张学军向其返还购房款，故对该返还义务，张继荣、张福玲可以另行诉讼，主张自己的权利。关于第二个争议焦点，张继荣、张福玲对位于奎屯市市区西华园135幢352号房屋是否构成善意取得。被告冯华辩称，张学军无权处分涉案房屋，且二原告也不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。位于奎屯市市区。位于奎屯市市区西华园****房屋系张学军军个人并无完全的处分权，其将房屋转让给二原告，冯华作为共同所有权人，有权追回。除非二原告作为受让人，符合善意取得的情形。首先，对二原告受让本案房屋时是否属于善意。结合2013年8月26日签订的《房屋转让协议》中，二原告明知冯华是房屋共有人（卖方，甲方）。而张继荣庭审过程中的陈述：“我说的在奎屯买个房子，我给张学军说的，张学军说的别买其他的房子了，他有一套房子是冯华单位给的，说可以卖。后来我们就买了被告的房子。”可以认定二原告对该房屋系张学军、冯华共有的事实亦是明知的，则张继荣、张福玲在签订《房屋转让协议》时，并不构成善意的情形。其次，二原告是否能够取得本案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，二原告与张学军之间原本属于借款合同的法律关系，只是由于后来张学军无力还款，二原告与张学军经过协商，才又补充签订了《房屋转让协议》，二原告与张学军之间的法律关系又从形式上发生了变化，转为存在争议的房屋买卖合同的法律关系。二原告虽然已经向张学军支付了价格合理的款项35.8万元，但本案中没有证据证实冯华收到了该笔35.8万元中的一部分或者全部，冯华对此也不予认可，仅仅针对共有人冯华而言，二原告的行为不符合善意取得的情形。第三，虽然该房屋已经由张学军交付二原告使用，但房屋属于不动产，转让不动产依照法律规定应当登记，而涉案房屋至今未办理房屋所有权转移的登记，本案所涉房屋仍登记为张学军、冯华共有，故而并未产生房屋所有权变动的法律效果。因此可以认定，对本案所涉房屋，张继荣、张福玲并不符合善意取得的法定情形，位于奎屯市市区西华园1，位于奎屯市市区西华园****房屋军、冯华共同共有。本案在诉讼过程中张学军认可2013年8月26日《房屋转让协议》上甲方签章处冯华的签名由其本人代签。冯华陈述《房屋转让协议》中冯华的签字不是其本人所签。原告张继荣陈述称，“签订协议时是我与张福玲、张学军共同签订的，当时冯华不在，张学军说他拿回去让冯华签字，冯华签完之后给我。”鉴于各方对2013年8月26日签订的《房屋转让协议》上甲方签章处“冯华”的签名是否系冯华本人所签仍存在争议。为了证实自己的主张，冯华向本院提出司法鉴定申请，经过鉴定，最终形成了恒正司鉴[2019]文痕鉴字32号《司法鉴定意见书》的鉴定意见。此次鉴定申请，系由二原告提起本次诉讼引发，但鉴定意见不能证实二原告的主张，能够证实鉴定申请人冯华的主张，本院对本次鉴定费用的承担方式一并作出判决，本次的鉴定费用3,000元应由张继荣、张福玲与张学军共同承担，由张继荣、张福玲与张学军进行分摊，张继荣、张福玲承担本次鉴定费用的70%，即2,100元；被告张学军承担本次鉴定费用的30%，即900元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回原告张继荣、张福玲的诉讼请求；二、本案鉴定费3,000元，由原告张继荣、张福玲负担2,100元，被告张学军负担900元，因被告冯华已交纳鉴定费，原告张继荣、张福玲于本判决生效之日起十日内将2,100元直接支付给被告冯华，被告张学军于本判决生效之日起十日内将900元直接支付给被告冯华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,370元，减半收取计3,185元（原告张继荣、张福玲已预付），由被告张学军负担（于本判决生效之日起十日内向原告张继荣、张福玲支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日内未缴纳上诉费的，视为放弃上诉权。审 判 员 张 长 胜二〇一九年五月十四日法官助理 冯  蕾书 记 员 欧阳羽斐