山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2458号 原告:济南中海城房地产开发有限公司，工商注册地济南市历城区，实际经营地济南市市中区。统一社会信用代码：X。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：仲涛、于思思（均系特别授权代理），国浩律师（济南）事务所律师。 被告：商齐，男，1986年10月2日出生，汉族，齐河县孝军废品回收站员工，住德州市齐河县。 被告：张宁宁，女，1982年7月22日出生，汉族，通用磨坊贸易（上海）有限公司经理，住济南市。 第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。统一社会信用代码：X。 负责人：房旭，行长。 委托诉讼代理人：李广麒（一般代理），男，1984年7月9日出生，汉族，该行员工，住济南市。 原告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）与被告商齐、被告张宁宁、第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案。根据原告的申请，本院裁定在70万元范围内查封被告商齐、被告张宁宁共有的坐落于济南市历城区华山北片区B地块中海华山珑城x号楼xxxx房屋一套。本院依法适用简易程序于2019年5月7日对本案进行了公开开庭审理。原告中海城公司的委托诉讼代理人于思思，被告商齐、张宁宁，第三人北京银行济南分行的委托诉讼代理人李广麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中海城公司与商齐、张宁宁订立的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201513250483】及补充协议；2.判令商齐、张宁宁共同将位于济南市历城区中海华山珑城北B-x号楼1单元xxxx室房屋腾空并交付中海城公司；3.判令商齐、张宁宁共同支付房屋总价款30%的违约金206301.9元；4.判令商齐、张宁宁共同支付中海城公司代为清偿的贷款本息10052.97元及违约金2010.59元；5.判令商齐、张宁宁共同支付中海城公司律师代理费31434元；6.判令商齐、张宁宁共同承担保全保险费1050元；7.判令商齐、张宁宁共同承担本案的受理费、保全费。事实与理由：2015年4月8日，中海城公司与商齐、张宁宁签署《商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201513250483】及补充协议，约定商齐、张宁宁购买中海城公司开发建设的中海华山珑城北B-x号楼1单元xxxx室房屋，房屋总价款687673元，商齐、张宁宁于合同签订后向中海城公司支付定金及首付房款207673元，并以向银行贷款的方式支付剩余款项48万元。补充协议第二条约定：“……如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项”。合同签订后，商齐、张宁宁支付了首付房款，并与北京银行济南分行签订了贷款合同，办理抵押担保贷款48万元，由中海城公司为商齐、张宁宁提供阶段性担保。因商齐、张宁宁逾期还贷，北京银行济南分行向中海城公司发送催收函，要求偿还商齐、张宁宁所欠贷款本息10052.97元，中海城公司均如数清偿。但截至本案起诉之日，商齐、张宁宁仍欠中海城公司代其偿还的贷款本息10052.97元及违约金2010.59元。现中海城公司与商齐、张宁宁约定的解除合同的条件已经成就，为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 商齐辩称，中海城公司陈述的购买房产和贷款的事实均属实，没有偿还贷款的原因是商齐与张宁宁在处理离婚事宜，双方口头协商涉案房产归张宁宁所有，贷款由张宁宁负责偿还，张宁宁给商齐房产的补偿。2018年10月左右，在离婚诉讼开庭时张宁宁才告知商齐有七、八个月的银行贷款未还，事后商齐通过北京银行济南分行的李经理确认确实未还款。涉案房产是商齐和张宁宁两人的共同财产，商齐同意双方共同偿还银行贷款及违约金。商齐不同意解除《商品房买卖合同》，同意支付中海城公司违约金。 张宁宁辩称，中海城公司陈述的购买房产及银行贷款的事实均属实。贷款主借款人是商齐，每月还款是由张宁宁自行承担。还款日期是每月的28日，张宁宁自2018年5月28日开始不还房贷，在不还房贷之前已与商齐沟通，明确告知其不再偿还房贷，在双方2018年12月离婚案件开庭时均有记录。商齐陈述不知道欠贷七、八个月不属实。张宁宁同意解除涉案的《商品房买卖合同》，违约金等费用请求法院依法判决。 北京银行济南分行述称，同意解除涉案的《商品房买卖合同》，但中海城公司必须承担《借款、抵押及开发商保证合同》的相关责任，如该公司不承担相关责任，北京银行济南分行另行处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2015年4月8日，中海城公司与商齐、张宁宁签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201513250483】及补充协议。合同约定的主要内容有：商齐、张宁宁购买中海城公司开发建设的华山北片区B地块上建设的中海华山珑城x号楼1单元xxxx室商品房；房产建筑面积共110.6平方米，单价为每平方米6217.66元，房屋总价款687673元；商齐、张宁宁于2014年11月17日前向中海城公司支付定金1000元，于2015年3月31日支付首付房款207673元（定金自动转入首付款），并以向银行贷款的方式支付剩余款项48万元；补充协议第二条第一款约定：“出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应予出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿至款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项”。第十四条诉讼的相关事宜约定：因为违约方的过错引起的纠纷，给守约方造成损失的，相关损失由违约方支付，守约方向违约方实现债权所产生的律师费等相关费用由违约方承担；以诉讼方式解决的，由违约方承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。 2015年5月28日，商齐、张宁宁作为借款人与贷款人北京银行济南分行、保证人中海城公司签订《借款、抵押及开发商保证合同》【合同编号：37001F152627】一份，商齐、张宁宁以涉案房产为抵押自北京银行济南分行贷款48万元，中海城公司为上述借款提供连带责任保证。合同约定，贷款期限为360月，自放款日2015年5月28日起至到期日2045年5月28日止。合同利率为放款日的同期基准利率下浮5%。逾期罚息利率为合同利率上浮40%。还款方式为等额本息还款。保证方式为阶段性连带责任保证。阶段性连带责任担保条款为：本合同项下保证人对借款人的全部债务提供连带责任保证担保，保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年；但是，自借款人办妥本合同下贷款所购房屋的预抵押登记手续并且北京银行已收到其为唯一第一顺序预抵押劝人的房产预抵押登记他项权正本之日起，保证人的保证责任自动解除，但对于该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。 上述合同签订后，商齐、张宁宁向中海城公司支付定金及首付房款207673元，北京银行济南分行向中海城公司放款48万元。2017年1月4日中海城与商齐、张宁宁办理了涉案房产的交房手续。现涉案房产由商齐、张宁宁控制。 因商齐、张宁宁在还贷过程中出现逾期，2018年9月26日，北京银行济南分行向中海城公司发出《逾期贷款催收函》，载明借款人商齐未能按时足额还款，截至2018年9月26日，已拖欠到期的贷款本金2832.95元并欠付利息、罚息等应付款项，要求中海城公司按照担保文件的约定履行担保责任。中海城公司收到该函后，于2018年9月27日通过网上企业银行代商齐、张宁宁偿还北京银行济南分行欠付贷款本息合10052.97元。 2019年2月21日，中海城公司向商齐发出《偿还按揭贷款告知函》，内容为：您购买我司开发建设的【中海华山珑城】北区B地块x号楼xxxx室，并签署了《商品房买卖合同》及补充协议。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金。现由于你多次逾期偿还银行贷款本息，银行已要求我公司承担担保责任并代为清偿贷款本息10052.97元。现特致函，请你于2019年3月7日前支付我公司代为清偿的贷款本息10052.97元以及违约金2010.59元；否则，我公司将通过诉讼程序予以解决，由此而产生的律师费、案件受理费、违约金等费用将由你方承担。商齐、张宁宁对逾期偿还银行贷款且至今未偿还中海城公司代还款项的事实及中海城公司已发送《偿还按揭贷款告知函》的事实均无异议。 中海城公司提交民事委托代理合同、收款回单、代理费发票、保险公司保单及发票复印件各一份，主张中海城公司委托律师处理本案诉讼，需支出代理费31434元，已支付1万元，为办理保全事宜，支付保全保险费1050元，根据约定，律师代理费应由商齐、张宁宁承担。商齐、张宁宁对上述证据没有异议。 本院认为，中海城公司与商齐、张宁宁签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同及协议有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。商齐、张宁宁因购买涉案房产向北京银行济南分行办理按揭贷款，但未按时履行还款义务，存在多次逾期情形。中海城公司作为保证人，代为清偿10052.97元后，向商齐发出《偿还按揭贷款告知函》，要求偿还代偿的款项，但商齐、张宁宁至今未偿还，亦未偿还之后的银行贷款。商齐、张宁宁的行为不仅违约，而且使作为保证人的中海城公司面临承担偿还全部贷款本息的风险。中海城公司以商齐、张宁宁违约为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，商齐、张宁宁应当腾空并向中海城公司返还涉案房屋。中海城公司应当返还商齐、张宁宁支付的购房首付款207673元以及商齐、张宁宁以贷款方式支付的48万元。中海城公司2018年9月27日代偿的贷款本息10052.97元，商齐、张宁宁应偿还中海城公司。中海城公司既要求商齐、张宁宁支付代偿金额20%的代偿违约金，又要求支付房屋总价款30%的解除合同违约金，系针对商齐、张宁宁的同一违约行为重复主张违约金，张宁宁要求本院依法裁决，本院根据本案案情及商齐、张宁宁对违约金陈述的意见，对中海城公司主张的房屋总价款30%的解除合同违约金计206301.9元予以支持，对中海城公司主张的代偿金额20%的代偿违约金2010.59不予支持。中海城公司主张律师代理费31434元有代理合同证实，合同虽约定31434元包括案件一审、二审阶段，但同时载明系包干费用，本院对中海城公司要求商齐、张宁宁支付律师代理费31434元的请求予以支持。中海城公司主张的保全保险费1050元有保单和发票证实，本院亦已根据其申请对涉案房产进行了保全，故对中海城公司主张的该费用本院予以支持。综上所述，中海城公司应当返还给商齐、张宁宁款项687673元（207673元+48万元），减去商齐、张宁宁应支付给中海城公司的款项248838.87元（违约金206301.9元+代偿的贷款本息10052.97元+律师代理费31434元+保全保险费1050元），余额为438834.13元。庭审中，商齐、张宁宁对是否要求中海城公司返还款项意见不一致，商齐要求返还，张宁宁不要求返还，结合商齐、张宁宁在北京银行济南分行办理的贷款尚未还清，中海城公司提供阶段性连带责任保证的事实，本院对中海城公司应返还给商齐、张宁宁的款项438834.13元不予在本案中一并处理，当事人可另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、济南中海城房地产开发有限公司与商齐、张宁宁签订的合同编号为销售（字）201513250483的《济南市商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日解除； 二、商齐、张宁宁于本判决生效之日起十五日内共同将坐落于济南市历城区中海华山珑城北区B地块x号楼1单元xxxx室房产腾空并返还济南中海城房地产开发有限公司； 三、驳回济南中海城房地产开发有限公司要求商齐、张宁宁支付违约金2010.59元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5338元，保全费4020元，由商齐、张宁宁共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 周 慧 二〇一九年五月二十七日 书记员 郭迎超