江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终6990号上诉人(原审被告):陈大勇，男，1971年11月14日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人(原审原告)：徐州市新城花都园林景观工程有限公司，住所地徐州市大郭庄办事处李庄村备战路**。法定代表人：孙泉，该公司总经理。上诉人陈大勇因与被上诉人徐州市新城花都园林景观工程有限公司（以下简称新城花都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈大勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，减少上诉人的赔偿责任，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决上诉人支付违约金没有事实依据。被上诉人向法院提交的欠条未约定违约金及利息，一审法院不能依据双方于2011年11月5日签订的《商铺营业方房租赁合同》约定的违约方式计算违约金，虽然被上诉人一审开庭时将违约金调为年利率24%，但是该合同终止时，上诉人已与被上诉人结清所有房屋租金。当时新城花都奇石区90%的房屋空置，上诉人与被上诉人在没有签订任何合同的情况下，口头约定每平方米降至10元改租给上诉人作仓库使用，后因为新城花都奇石区改造，直到2016年12月21日，上诉人才向被上诉人出具50000元欠条，没有约定还款日期、违约金及利息。2、被上诉人阻止上诉人拆除C7、C8的装修实物，并自行拆除上诉人铺设的地板，大部分损毁，剩余不足40平方可用，其余的装修实物由被上诉人使用，一直不予返还。3、一审法院存在过错，C7、C8的室内勘验笔录应以第一次勘验笔录为依据，进行第二次勘察时上诉人未收到一审法院的通知，第二次勘察上诉人未到场,一审判决体现了二次勘验提到的自隔房，但判决结果未补偿。4、上诉人在被上诉人新城花都花卉区西头，南北向水泥路上发现了上诉人在一审开庭时提到的丢失的毛石，C7、C8室内有三个亭子，被市场工作人员强拆，上诉人均有证据予以证实，另外，孙泉扣押的12块石头至今未归还。5、被上诉人一审提供的情况说明不是事实，情况说明中提到市场从仓库拿出106块石膏板和两扇门用来抵C7、C8号房屋内的106块石膏板和两扇门，而在判决中提到市场准备退换石膏板共计381块，木门三扇，数字不同，明显不平等。被上诉人新城花都公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。新城花都公司一审诉讼请求：1、判令陈大勇向新城花都公司支付房屋租金50000元、违约金10000元；2、本案诉讼费由陈大勇承担。一审法院经审理查明：2011年10月5日陈大勇（承租人乙方）与新城花都公司（出租人甲方）签订第002号《商铺营业房租赁合同》，合同约定：1、乙方承租甲方南区C排07#08#、020#021#营业房，面积280平方米；2、租赁期限自2012年1月1日至2015年1月1日止，共计三年；3、乙方承租的营业房月租金10元/平方米，乙方应支付甲方营业房租金33600元，租金12个月为一期，每年支付一次，第一期租金于合同签订之日一次性付清，之后每期租金在上一期租赁期届满前一个月一次性结清，第二、三期租金在前期基础上每年递增20%，三年后租金按市场周边租金价格商定，在第一个租赁期，甲方给予乙方2.5个月的装卸期间，免收租金；4、甲方收取的订房押金在第二年起，押金按比例分三年返还乙方，押金直接转为租金；5、甲方负责市场的安全防范和经营设施的维护及建设…；6、…合同期满乙方不再续租的，甲方对乙方的装修、改建不予补偿；7、乙方未按照本合同的约定如期向甲方支付租金等费用，每逾期一日按应付租金5%向甲方交纳违约金…；10、甲、乙双方均同意续租的，重新签订合同；11、合同期满或提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后三日内将所有商品、办公用品等搬出市场，将其租赁的营业房及甲方提供的配套设施以良好适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；14、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。合同落款处加盖甲方公章、乙方签名及撩印。合同到期后双方未续签合同，陈大勇继续使用营业房至2016年12月21日。《承诺书》载明：奇石南C20.21.C7.8陈大勇所签订的合同解除，双方合同履行完毕后再无任何经济纠纷。奇石南C20.21室内外的所有附着物本人自愿放弃，所有室内外的附着物归新城花都所有。落款处有陈大勇的签名及撩印，落款日期2016年12月21日。《欠条》载明：今欠新城花都租金款50000元（门号奇石南C20.21.C7.8）。落款处有欠款人陈大勇签名及撩印，落款日期2016年12月21日。在一审庭审中陈大勇对承诺书、欠条内容予以确认，陈述新城花都公司向陈大勇支付3600元抵扣C20、21营业房的装修费用，陈大勇才向新城花都公司出具《承诺书》，承诺书中仅约定C20、21室内外附着物归新城花都公司所有，C7、8室内外附着物归陈大勇所有。陈大勇租赁的C7、8室内外附着物,一审法院通知双方两次到现场进行现场勘查，现场存有自隔房一间、两面墙、一面墙12平方米、另一面墙21平方米、木地板28平方米（大部分木地板已拆除，仅剩28平方米）、吊顶石膏板381块、吊顶格子灯8个、木门3扇。新城花都公司因经营所需已将木地板、吊顶石膏板、木门、吊顶格子灯等拆除后存放在新城花都公司仓库处。陈大勇之子陈计鹏拉走新城花都公司仓库存放的106块石膏板、两幅门及C7、8的大部分原铺设的木地板。一审庭审中陈大勇明确表示退还从新城花都公司仓库处拉走的106块石膏板及木门，并拉走自己所有的C7、8的室内外附着物。诉讼中新城花都公司C7、8房屋已经对外出租，陈大勇留存的东西均拆除存放在新城花都公司仓库处。陈大勇陈述C7、8房屋有3个亭子被拆除、其西面营业房门前十二块毛石被盗，并未举证证明该事实。一审法院认为：《商铺营业房租赁合同》、《承诺书》、《欠条》等均系新城花都公司、陈大勇双方真实意思表示，内容真实有效，亦未违反法律强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商铺营业房租赁合同》期满后，双方已就租赁房屋的返还及租金等事项达成协议，陈大勇放弃C20、21室内外的所有附着物并向新城花都公司出具50000元租金的欠条，陈大勇应向新城花都公司履行支付租金的义务，新城花都公司诉请陈大勇支付租金有事实、合同及法律依据，一审法院对新城花都公司的该项诉请予以支持。新城花都公司因经营所需已将C7、8室内外附着物拆除存放其仓库处，陈大勇要求装修实物抵扣50000元租金没有合同及法律依据，一审法院对陈大勇的该项抗辩不予采信，新城花都公司应将C7、8室内外附着物自隔房一间、两面墙、一面墙12平方米、另一面墙21平方米、木地板28平方米（大部分木地板已拆除，仅剩28平方米）、吊顶石膏板共计381块、吊顶格子灯8个、木门3扇等返还给陈大勇。新城花都公司诉请陈大勇支付违约金，以所欠租金50000元为本金按日利率5%计算，后调整为年利率24%计算。《商铺营业房租赁合同》约定每逾期一日按应付租金5%向甲方交纳违约金，新城花都公司调整为年利率24%计算违约金并未加重陈大勇的违约责任，亦未违反法律强制性规定，陈大勇应自出具《欠条》次日2016年12月22日起以50000元为本金按照年利率24%计算违约金至实际给付之日止。一审法院现场勘查并未见到陈大勇所陈述的3个亭子，诉讼中陈大勇未能举证亭子规格、材料、由谁拆除及拆除时间，一审法院对该事实不予确认，陈大勇有新证据可另行起诉。陈大勇陈述其西面营业房门前十二块毛石被盗，并未举证证明该事实，一审法院对该事实不予确认，陈大勇有新证据可另行起诉。综上，一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，陈大勇向徐州市新城花都园林景观工程有限公司支付租金50000元及违约金（自2016年12月22日起以50000元为本金按照年利率24%计算违约金至实际给付之日止）；二、判决生效之日起十日内，徐州市新城花都园林景观工程有限公司向陈大勇返还C7、8自隔房一间、两面墙、一面墙12平方米、另一面墙21平方米、木地板28平方米（大部分木地板已拆除，仅剩28平方米）、吊顶石膏板共计381块、吊顶格子灯8个、木门3扇；三、判决生效之日起十日内，陈大勇返还从徐州市新城花都园林景观工程有限公司仓库处拉走的106块石膏板、两幅门。本院二审期间，上诉人陈大勇提交6张照片打印件，证明孙泉扣押毛石12块。被上诉人未出庭应诉视为放弃质证权利。本院认为，这六张照片系单独证据，没有其他证据予以印证，不能证实石头所处的位置、具体为谁所有、是否为新城花都公司扣押，与本案新城花都公司所诉租金缴纳事实没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于陈大勇是否应支付违约金的问题。根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在本案中，陈大勇与新城花都公司签订的《商铺营业房租赁合同》约定C7、C8的租赁期至2015年9月17日，到期之后双方虽然未签订新的租赁合同，但陈大勇继续使用租赁物，新城花都公司也未提出异议，那么原《商铺营业房租赁合同》即继续有效，双方仍应按照合同约定继续履行各自的义务。陈大勇与新城花都公司于2016年12月21日出具结算单，陈大勇应支付租金5万元，但至今未履行，《商铺营业房租赁合同》约定每逾期一日按应付租金5%向甲方交纳违约金，因违约金约定过高，新城花都公司一审中调整以年利率24%计算违约金并未加重陈大勇的违约责任，一审法院判决陈大勇按照年利率24%自2016年12月22日支付违约金并无不当，本院予以支持。二、关于新城花都公司是否应归还12块毛石、赔偿强拆陈大勇3个亭子的损失、C7、C8装修实物等问题。本案系新城花都公司诉请索要租金纠纷，陈大勇的上述主张属于独立的诉请，因其在一审并未提起反诉，故其主张不属本案审理范围，本院不予理涉。陈大勇可在完善相关证据后，另行起诉主张权利。综上，上诉人陈大勇的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈大勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 曹 辛审 判 员 徐海青二〇一九年五月三十日法官助理 刘青青书 记 员 李昱莹