贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0181民初571号 原告：黄海，男，1983年7月21日出生，汉族。 原告：蔡方梅，女，1985年12月2日出生，汉族。 二原告共同委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二原告共同委托诉讼代理人：罗禹发，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：清镇市渝鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市新华路鸿祥步行街，统一社会信用代码91520181662979449Y。 法定代表人：彭云。 委托诉讼代理人：王增林，贵州红连天律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 委托诉讼代理人：杨波，贵州红连天律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 原告黄海、蔡方梅与被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司（以下简称渝鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海，原告黄海、蔡方梅的共同委托诉讼代理人陈文元，被告渝鑫公司的委托诉讼代理人王增林、杨波到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告黄海、蔡方梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付从2016年12月31日至2017年12月30日的逾期交付不动产权证的违约金按已付款的日万分之一计算，2017年12月31日起至2018年10月12日止每日按已付款的万分之二计算违约金，为46960.38元，从2018年10月13日至实际交付不动产权证书之日止的逾期办证违约金，每日按已付房价款的千分之一计算；2.判决被告立即向原告办理清镇市新华路××风情街××单元××号商品房转移登记的有关文书； 3.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年9月5日，原告作为买受人，被告作为出卖人就坐落于清镇市新华路××风情街××单元××号签订《商品房买卖合同》（合同编号为：西班牙风情街第253号）。约定单价为每平方米4400.68元，总价款为502250元。被告承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任：2、约定日期起365日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。至今未向原告交付商品房转移登记的相关文书。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，应受相关法律保护，被告应向原告交付商品房转移登记的相关文件及支付逾期办证的违约金。特提起诉讼，望支持诉请。 被告渝鑫公司辩称，双方已就涉案合同涉及的违约责任达成了新的协议，对双方权利义务作出最终处分，原告诉请逾期违约金无事实及法律依据。双方约定被告向原告交付涉案相关文书的前提是办理初始登记，而非具体的日期，双方约定的办理初始登记的前提是交房之日起90日内，根据新的协议，原告已同意被告延长了交房日期，所以原告请求被告向其交付涉案相关文书无事实法律依据。涉案房开项目未经过竣工验收，被告至今未能办理初始登记，原告诉求无法定事由。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：身份证复印件、渝鑫公司登记信息、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、按揭贷款发放证明、收据、个人购房担保借款合同、借款凭证、农行业务凭证、还款凭证、证明。被告提交了下列证据：协议书一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年9月5日，渝鑫公司与黄海、蔡方梅签订《商品房买卖合同》，渝鑫公司将位于清镇市新华路××风情街××单元××房出售给黄海、蔡方梅，房屋总价款502250元。合同中与本案相关的约定主要有：第二十二条、房屋登记。一、预告登记。双方约定申请预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第1、3项，买受人提交下列资料中的第2、4、5项。1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料。二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记，（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。 2013年9月5日，双方到主管部门办理了商品房预售合同备案登记。二原告已于2014年1月29日前支付了全部购房款502250元。 2015年3月22日，渝鑫公司作为甲方，黄海、蔡方梅作为乙方就案涉房屋签订《协议书》，主要内容为：一、乙方于2013年9月5日购买甲方西班牙风情街2栋16-2号房屋，由于在建设过程中，清镇市市政府对该项目作出新的规划调整，并且在强××一钉子户造成交房时间延后，对此甲方深表歉意。现以业主利益为先，为业主争取入住时间，提前让业主装修新房，现进场装修时间确定为2015年3月23日，望乙方理解甲方延后交房事出有因，并非故意拖延。业主同意入住装修新房后就可以在甲方办理入住装修手续并领取新房钥匙。乙方自愿免除甲方延期交房之违约责任及因违约而产生的违约金给付义务，包括但不限于商品房买卖合同、协议、补充协议及生效法律文书等所确定的甲方延期交房应承担的违约责任及应付的违约金，乙方均予以免除，不再以任何理由向甲方主张和索要。二、甲方给予乙方装修期内（2015年4月-6月）减免物业管理费的优惠。三、鉴于乙方的积极配合，甲方再次给予乙方2015年7月至2015年12月内减免物业管理费的优惠。乙方于2016年1月1日起开始正常缴纳物业管理费用。四、本协议条款如与原签订的《商品房买卖合同》内容有不一致的，概以本协议的内容为准。《协议书》签订后，被告向原告交付了案涉房屋。 审理中，原告将要求被告交付的办理商品房转移登记的有关文书明确为“贵阳市商品房预售合同登记备案表、贵州省增值税普通发票、中华人民共和国税收缴款书、维修基金已缴证明、面积表、宗地图、房屋分层分户平面图、中华人民共和国不动产权证书、房屋移交证书、不动产登记申请审批表、房屋所有权登记申请表等”。 诉讼中，原告方申请本院到清镇市住房和城乡建设局调取“西班牙风情街”项目未能通过该局验收的相关证据，本院向原告委托诉讼代理人出具律师调查令到清镇市住房和城乡建设局调查，该局出具说明，内容为“甲方渝鑫公司已组织相关责任单位进行了竣工验收，但未提交相关资料到我局备案”。 经到清镇市不动产登记中心查询,渝鑫公司新华路西班牙风情街项目,其中3号楼已办理初始登记,1号、2号、5号楼未办理初始登记。案涉房屋至今未办理不动产权证。 经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票，已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。经询问原告委托诉讼代理人，同批起诉的17件系列案件，有的已经办理预告登记，有的没有办理。已经办理预告登记的，原告已经拿到不动产登记证明或预告登记证明，不再需要被告提供。 本院认为，对渝鑫公司主张案涉房屋未能如期办理不动产权证是受规划和行政方面影响的辩称意见，因渝鑫公司未能举证证明，本院不予采信。 当事人有按照约定全面履行合同的义务，原、被告签订的《商品房买卖合同》对交付办理商品房转移登记的有关文书的时间及违约责任有明确约定，各方应按约履行，现被告未按约于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。至今超过365天仍未履约，故应承担违约责任。关于违约金的标准，本院根据双方的约定及实际情况酌情确定为：2017年1月1日至2017年12月31日期间的违约金为502250元×1‰=502.25元；从2018年1月1日起，违约金以502250元为基数，按日万分之二标准计算至向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 原、被告于2015年3月22日签订的《协议书》中并未有原告免除被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的责任的约定，故对被告辩称《协议书》已经约定免除被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的责任的主张，本院不予支持。 按照合同约定，被告有义务向原告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书，被告未举证证明出现免责事由或者客观上无法履行。故被告应履行向原告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书的义务。应由被告提供的有关文书包括：不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明，有关文书如有变动，应以主管部门的要求为准。综上所述，原告诉请应予部分支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、限被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向原告黄海、蔡方梅交付办理清镇市新华路××风情街××单元××号商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）； 二、限被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告黄海、蔡方梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（2017年12月31日前的违约金为502.25元；从2018年1月1日起，违约金以502250元为基数，按日万分之二标准计算至向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）； 三、驳回原告黄海、蔡方梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费956元，减半收取478元，由被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  周宇 二〇一九年五月二十八日 书记员  文艺