贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1292号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：陈辉，男，1976年11月16日生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：张以梅，女，1971年12月20日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201810018383。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人陈辉、张以梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5375号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人招商商置公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意帮助行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意帮助行为承受不利后果。2.上诉人于2015年12月16日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年1月13日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。故即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，被上诉人未举证证明其遭受实际损失，无损失即无违约金的问题。 被上诉人陈辉、张以梅未作答辩。 原告陈辉、张以梅向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告立即办理招商花园城E4-10-1号商品房的所有权转移登记证书（也称房屋所有权证书或不动产权登记证书）交付原告；2.请求依法判令被告按照原告购房总价款340,660.00元的万分之一按日计付原告从2016年9月30日起至办理房屋所有权证交付原告之日止的违约金（截至2018年6月30日，被告应支付原告21个月的违约金为人民币21月×30天×34.07元=21,464.10元）；3.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。在诉讼中，原告请求变更第2项诉讼请求为:依法判令被告以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按日计付原告购房总价款340,660.00元的万分之二点一（即：逾期罚息）从2016年9月30日起至办理房屋所有权证交付原告之日止的违约金（截至2018年9月30日，被告应支付原告24个月的违约金为人民币24月×30天×340,660.00元×0.00021=51,507.79元）。 一审法院认定事实：2014年7月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市城市南部××（××市××区××杜鹃路）招商花园城第E4幢10层1号房（房号为E4-10-1），该商品房用途为住宅；建筑面积为92.89平方米，套内建筑面积72.47平方米，商品房总价款340,660.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款×的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。……《补充协议》第3条第1款约定若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人，若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2014年9月18日支付首付款110,660.00元，剩余230,000.00元房款通过公积金贷款方式支付完毕。2016年3月19日，被告向原告代收了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税。2016年1月13日，被告取得涉案房屋商品房备案证明书。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，被告应于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。但根据附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2016年3月19日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书，故对原告主张的为原告办理涉案商品房不动产权证的诉讼请求予以支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案商品房所属楼栋的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张由被告承担支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，予以支持。 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，被告应当于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不足以证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，在庭审时（2018年12月17日），被告提交了涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告，并履行完毕交付商品房转移登记相关文书的义务，故原告主张的违约金计算期限为2016年10月1日至2018年12月16日。 关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额340,660.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额340,660.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年12月16日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告陈辉、张以梅缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告陈辉、张以梅办理涉案商品房转移登记的有关文书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈辉、张以梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款340,660.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年12月16日止）；三、驳回原告陈辉、张以梅的其他诉讼请求。案件受理费168.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确；3.一审判令上诉人限期办理不动产权证书是否得当。 关于上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2016年9月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、上诉人收取税费以及代为提交办证所需资料系基于好意帮助的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知被上诉人其已办理商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示，上诉人于2016年1月13日办理取得商品房备案证明书，完成了涉案房屋的初始登记，其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就，但上诉人所举证据不足以证明其已尽到通知义务。理由如下：上诉人主张已通过邮寄“入伙通知书、收费明细及入伙指引”的形式履行了通知义务。即便依上诉人所言，被上诉人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”，但是，“收费明细及入伙指引”送达被上诉人之时，上诉人尚未完成涉案房屋的初始登记、不具备办理房屋转移登记的条件。在此情形下，不能以通知到达时间作为上诉人履行完毕文书交付义务的时间，否则可能引发出卖人仅关注通知义务而怠于办理商品房初始登记的不诚信风险。 上诉人另以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，上诉人举证不足，本院不予采信；至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。 综上，一审对上诉人违约事实的认定，事实和法律依据充分，本院予以确认。 关于一审判令上诉人限期办理不动产权证书是否得当的问题。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人限期为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，被上诉人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人毕节招商商置的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费336元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年五月六日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫