广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3030号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨娟，女，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：宋佐仓，广东昆吾律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘译桧，女，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：邱文杰，广东人可和律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区家家乐投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄柏林。委托诉讼代理人：黄文龙，公司员工。上诉人杨娟因与被上诉人刘译桧、原审第三人佛山市顺德区家家乐投资有限公司（以下简称家家乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初23064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨娟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，并依法改判刘译桧向杨娟返还定金100000元及已付购房款200000元，刘译桧向杨娟支付违约金456000元，刘译桧承担杨娟应向家家乐公司支付的买卖代理费15200元及因杨娟申请财产保全产生的保险费830.4元;2.本案一、二审诉讼费及财产保全费由刘译桧承担。事实与理由：（一）一审判决未查明涉讼房屋交易流程及银行贷款政策的事实，错误认定刘译桧的主要合同义务。首先，刘译桧的主要合同义务应当是至迟在2018年11月1日前完成赎契；其次，根据涉讼房屋的交易时间安排及证据群聊记录，能够证明刘译桧曾承诺在2018年11月前处理完毕除交通银行贷款外的另外两笔贷款及相关抵押事宜；再次，一审判决对涉讼合同条款的理解有误，刘译桧的主要合同义务还包括办理公证委托；最后，根据涉讼合同的约定，刘译桧的主要合同义务还包括在2018年9月12日前申请提前还贷以及把相关资料交给经纪方保管，且不得挪用杨娟支付的垫资款。（二）一审判决忽视本案中的重要证据，错误认定本案事实。首先，《顺德区业务受理回执单》载明涉讼房屋地址变更预定办结时间为2018年12月13日，而领取地址变更后的房产证系刘译桧的合同义务且是办理按揭手续及过户手续的前提。在刘译桧未提交证据证明其实际领取地址变更后的房产证的时间的情况下，一审判决就认定刘译桧已于2018年11月26日取得无抵押、无查封、无异议状态的房产证，属于认定事实不清；其次，一审判决不采纳杨娟关于刘译桧挪用垫资款的主张，属于认定事实不清。综上所述，刘译桧未按涉讼合同约定履行义务，已构成根本违约。请求二审法院查明事实，予以改判。刘译桧辩称，涉讼房屋在2018年11月27日处于无查封、无抵押、无异议的状态，刘译桧已完成合同约定义务，杨娟拒绝配合办理后续贷款及过户手续，构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。刘译桧不仅不存在挪用垫资款的行为，还因杨娟的违约行为造成了刘译桧各方面的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。家家乐公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。杨娟向一审法院起诉请求：1.解除杨娟与刘译桧所签订的《房产买卖合同》；2.判令刘译桧向杨娟返还定金100000元；3.判令刘译桧向杨娟支付违约金456000元；4.判令刘译桧向杨娟返还已付购房款200000元；5.判令刘译桧承担杨娟应向家家乐公司支付的买卖代理费15200元；6.因申请财产保全产生的保险费830.4元由刘译桧承担；7.本案的诉讼费、保全费由刘译桧承担。刘译桧向一审法院反诉请求：1.判令杨娟向刘译桧赔偿违约金456000元，杨娟已向刘译桧支付的定金100000元及首期款200000元抵作违约金归刘译桧所有，杨娟额外再向刘译桧支付违约金差额156000元；2.判令杨娟承担刘译桧应向家家乐公司支付的买卖代理费10000元；（以上1、2项合计466000元）3.本案诉讼费及财产保全费等均由杨娟承担。一审法院认定事实：1.2018年9月2日，刘译桧作为卖方，杨娟作为买方，家家乐公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》原件一份（业务编号：NO.XC2××2），经家家乐公司促成，刘译桧向杨娟出售位于佛山市顺德区某号房产（房产证号：**××**），物业总成交价为1520000元。违约责任约定：买方或卖方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则（1）逾期未超过十天的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；（2）违约超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的30%支付违约金，且违约方需承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。付款及过户方式：定金50000元，买方应于2018年9月2日前支付给卖方，定金余款50000元，买方应于2018年9月3日前支付给卖方。赎契出资方为买方，卖方必须在合同签订后10天内向抵押银行申请提前还贷并承担还贷之一切手续费用，把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管并同时办理公证委托。首期楼款200000元，买方须在银行通知还贷之日起3天内直接存进卖方贷款账户。余下首期楼款310000元，买方须在办理申请买卖手续当天直接支付给卖方或存进卖方账户。楼价余款为按揭付款，贷款银行批准按揭的金额，买方须在本合同签订后10天内向银行申请按揭贷款即支付贷款所需费用并在完成提前还贷、撤销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方须提供协助。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。公证委托：（1）买卖双方于签订本合同后（/）天内公证委托经纪方办理物业交易的手续并提及相关资料及支付公证费用。【×】（约定后未实际办理公证委托的，视为买卖双方自行处理）（2）买卖双方决定自行办理交易过户事宜并承担由此产生的一切责任。【×】其他约定：买卖双方应于2018年11月30日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。2018年9月2日、9月8日、9月12日，刘译桧分别出具《收款证明》原件各一份，确认收取杨娟的定金50000元、定金余款50000元、首期款200000元。2.刘译桧、家家乐公司工作人员多次在微信群内于2018年11月22日起向杨娟催促办理买方银行按揭手续及过户手续，但就按揭银行问题发生纠纷未继续办理买方按揭手续，后经家家乐公司、刘译桧多次催促杨娟拒不回复。2018年11月28日，刘译桧向杨娟、家家乐公司以微信形式发送《通知书》，催促各方继续交易。2018年11月29日，家家乐公司向杨娟发送《敦促履行通知书》原件一份，提示买卖双方最迟应于2018年11月30日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，现卖方刘译桧已经将交易房屋处理至可以过户转让状态（即：无抵押、无查封、无异议），家家乐公司已于2018年11月27日到乐从行政服务中心查册核实，催促杨娟办理案件贷款手续，履行合同的后续交易。3.家家乐公司于2018年9月8日收取刘译桧的房产证原件一本并出具《收件清单》原件一份，后因杨娟不配合办理手续，将房产证于2018年12月11日退回刘译桧。（旧）房产证原件（证号：粤房地权证佛字第**），地址为佛山市顺德区××，载明他项权情况：权利人分别为：（1）交通银行股份有限公司佛山分行；（2）重庆某公司；（3）张某某。刘译桧分别于2018年10月8日提前清偿交通银行贷款，于2018年11月6日提前清偿平安银行贷款（对应重庆某公司抵押权），于2018年11月22日清偿张某某贷款，于2018年11月22日办理土地使用权及房屋所有权地址、坐落变更手续，房管部门于2018年11月22日出具《顺德区业务受理回执单》一份。2018年11月26日，房产部门办理涉讼房屋地址变更及登记手续（乐从镇××），（新）房产证号：粤（2018）顺德区不动产权第0×**，附记载明该不动产2018年11月申办坐落地址变更产权登记，原产权证号为03××25。刘译桧于2018年11月27日查询上述房产的权利情况，房管部门出具《不动产登记查询结果》原件一份，权利限制状态为：无抵押、无查封、无异议。杨娟向一审法院提供2018年12月5日出具的《不动产登记查询结果》原件一份作为财产线索，载明涉讼房屋权利限制状态为：无抵押、无查封、无异议。经杨娟申请财产保全，一审法院于2018年12月7日查封刘译桧名下涉讼房屋所有权。4.杨娟于2018年9月2日出具《佣金支付承诺书》原件一份，承诺向中介方家家乐公司支付佣金15200元，签订房屋买卖合同当天支付50%，递件过户当天支付尾款完毕。杨娟已支付中介费7600元。刘译桧于2018年9月2日出具《佣金支付承诺书》原件一份，承诺向中介方家家乐公司支付佣金10000元，签订房屋买卖合同当天支付50%，递件过户当天支付尾款完毕。刘译桧已支付中介费5000元。一审法院认为，杨娟、刘译桧及家家乐公司于2018年9月2日签订的《房地产买卖合同》为各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，各方当事人均应按照合同的约定履行合同义务，否则将承担相应的违约责任。对于杨娟诉请解除《房地产买卖合同》，杨娟、刘译桧均在一审中表示不愿意继续履行合同，一审法院依法判令《房地产买卖合同》（业务编号：NO.XC2××2）于一审庭审之日即2019年1月3日解除，合同解除不影响合同违约条款的效力。对于杨娟、刘译桧是否存在违约情形的分析，刘译桧的主要合同义务，根据《房地产买卖合同》的“其他约定”，为在2018年11月30日前赎契并将房产处理为可过户状态，并在该日前与杨娟到房屋登记机关办理申请买卖手续。刘译桧已于2018年11月26日取得无抵押、无查封、无异议状态的房产证，因此刘译桧可以于此日之后配合杨娟到房屋登记机关办理申请买卖手续，且刘译桧及家家乐公司均以微信、发送《敦促履行通知书》的形式要求杨娟配合履行，但杨娟在明知可以过户的情况下仍拒不配合履行，且在2018年11月30日向一审法院提起诉讼主张解除合同，视为不同意继续履行合同。家家乐公司在一审中述称“买方一开始很配合办理手续，只是在2018年11月22日之后才以公证委托未办理为由不办理后续手续，但是刘译桧的贷款已还清”。因此可见刘译桧在合同约定时间内完成了合同义务，反而杨娟存在拒不履行合同的行为，杨娟的行为构成根本违约。退一步讲，即使杨娟认为刘译桧赎契时间较长无法在2018年11月30日前办妥买方的按揭付款手续，一方面合同约定办理按揭付款手续为杨娟的合同义务，而不是刘译桧的合同义务，杨娟不能以无法及时办理买方按揭贷款手续或不同意银行的贷款政策为由对抗刘译桧，另一方面即使刘译桧有所迟延导致不能按时过户，逾期未超过10天仍不构成根本违约，根据合同约定应继续履行合同，杨娟仅可根据合同约定按日计算违约金，而无权主张解除合同并要求违约方承担双倍返还定金责任或按合同价款30%的违约金责任。杨娟主张刘译桧的违约情形为：刘译桧未按合同约定办理“公证委托”，且未将买方支付的首期楼款专门用于还贷赎契。杨娟主张刘译桧未办理“公证委托”构成违约，但《房地产买卖合同》在“公证委托”条款处以划【×】的方式明确约定不办理公证委托手续，且公证委托条款后还约定未实际办理公证委托的，视为买卖双方自行处理，因此一审法院认定杨娟、刘译桧及家家乐公司各方均明确约定不办理公证委托，杨娟的该项主张没有合同依据，一审法院不予采纳。杨娟主张刘译桧未将买方支付的定金、首期楼款专门用于还贷赎契，刘译桧能够举证证明已于2018年11月30日前清偿贷款、办理抵押权注销手续并将房产处理至可以过户的无抵押、无查封、无异议状态，既然刘译桧已按期赎契完毕，杨娟的该项主张没有事实依据，一审法院不予采纳。综上，杨娟拒不履行合同构成根本违约，而刘译桧已按照合同约定在期限内履行还贷赎契义务并办理注销抵押登记手续未构成违约，因此除杨娟诉请解除《房地产买卖合同》之外，杨娟的各项诉请均没有事实与法律依据，一审法院不予支持。对于刘译桧反诉诉请杨娟向刘译桧支付违约金456000元。由于一审法院已认定杨娟构成根本违约，且刘译桧选择适用违约金条款主张违约责任，合同总价款为1520000元，按照总成交价的30%计算违约金为456000元，刘译桧的该项反诉诉请未超出法律的强制性规定，有事实与合同依据，一审法院予以支持刘译桧反诉诉请杨娟支付违约金456000元，由于杨娟已向刘译桧支付定金100000元及首期款200000元，刘译桧有权没收定金及首期款合计300000元抵作违约金，因此杨娟应向刘译桧支付违约金差额156000元。对于刘译桧反诉诉请杨娟应承担刘译桧应向家家乐公司支付的买卖代理费10000元，根据《房地产买卖合同》第六条第（2）款约定，违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，根据刘译桧于2018年9月2日出具《佣金支付承诺书》，刘译桧应承担买卖代理费10000元，杨娟作为违约方须承担刘译桧作为守约方应向家家乐公司支付的买卖代理费10000元，因此一审法院认定杨娟应承担刘译桧应向家家乐公司支付的买卖代理费10000元，其中刘译桧已支付5000元，为减少当事人诉累，一审法院判令杨娟应直接向刘译桧支付买卖代理费5000元，向家家乐公司支付买卖代理费5000元。综上，杨娟的诉讼请求、刘译桧的反诉请求有事实与法律依据的部分，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨娟、刘译桧与家家乐公司于2018年9月2日签订的《房地产买卖合同》于2019年1月3日解除；二、驳回杨娟的其他诉讼请求；三、杨娟于判决发生法律效力之日起七日内向刘译桧支付违约金差额156000元[违约金总额为456000元，其中刘译桧有权没收杨娟已付定金及首期款合计300000元抵作违约金]；四、杨娟于判决发生法律效力之日起七日内向刘译桧支付买卖代理费5000元；五、杨娟于判决发生法律效力之日起七日内向家家乐公司支付买卖代理费5000元。杨娟如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费11520.3元，减半收取计5760.15元，财产保全费2596元，合计8356.15元，由杨娟负担；一审反诉受理费4145元，由杨娟负担。本院二审期间，杨娟围绕上诉请求向本院提交了以下证据材料：涉讼房屋不动产登记信息查询结果、“御祥豪庭”微信群的全部人员总介绍页面和个人微信的信息介绍页面截图、“启信宝”APP查询页面截图、“佛山市中级人民法院公共信息查询系统”查询页面截图、中国裁判文书网案件查询页面截图、（2018）粤06民终××号民事判决书、失信被执行人信息查询页面截图、（2017）粤06民终××号民事判决书、杨娟与中介人员陈某某的微信聊天记录、家家乐公司的收件清单、杨娟与中介人员莫某某的QQ聊天记录、2018年9月3日中介人员黄文龙与刘译桧的电话录音音频及录音内容整理、2018年11月8日刘译桧和中介人员黄文龙的电话录音、黄文龙与杨娟的对话录音音频及录音内容整理、2018年9月2日至2018年12月21日杨娟与刘译桧的微信聊天记录、2018年9月3日刘译桧和杨娟的电话录音音频和录音内容整理、2018年9月11日刘译桧和杨娟的电话录音音频和录音内容整理、2018年9月12日刘译桧和杨娟的电话录音音频和录音内容整理、2018年11月7日刘译桧和杨娟的电话录音音频和录音内容整理、2018年9月9日-2018年11月23日杨娟与中介人员黄文龙的微信聊天记录、2018年11月23日-24日杨娟与中国邮政储蓄银行工作人员的微信聊天记录、2018年11月23日杨娟和中国邮政储蓄银行工作人员的电话录音音频和录音内容整理、顺德区业务受理回执单、2018年11月21日中介人员莫某某接听刘译桧电话的视频和视频内容整理。刘译桧2019年4月21日的朋友圈截图。以上证据拟共同证明刘译桧和中介人员串通蒙骗杨娟，诱导杨娟签订了涉讼合同，刘译桧已被列入失信被执行人名册，刘译桧在合同履行过程中威胁杨娟人身安全并作出虚假陈述，刘译桧的行为构成根本违约。刘译桧在二审中提交了三组聊天记录，拟证明因杨娟的违约行为，给刘译桧身心造成了巨大的影响。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，杨娟在二审中提交的证据均无法证明刘译桧在合同履行过程中存在导致涉讼合同解除的根本违约行为，故本院对前述证据均不予采信。刘译桧在二审中提交的证据与本案讼争事实无关，本院亦不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，一审法院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉讼合同既包含买卖双方关于房屋买卖合同的内容，又包含买卖双方与经纪方的居间合同关系，系混合合同。涉讼合同系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决确认涉讼合同于2019年1月3日解除，各方当事人对此均未提起上诉，本院予以维持。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为刘译桧是否应向杨娟返还定金、购房款并支付中介费、违约金、保险费。杨娟上诉主张，在合同履行过程中，刘译桧未于2018年11月1日前完成赎契、未办理公证委托及挪用垫资款的行为均构成根本违约，故涉讼合同解除的责任在刘译桧，刘译桧依约应向杨娟返还定金100000元及购房款200000元，支付违约金456000元、中介费15200元以及因申请财产保全产生的保险费830.4元。本院作出如下分析：第一，涉讼合同约定，买卖双方应当在2018年11月30日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。本案中，刘译桧在2018年11月26日已取得无抵押、无查封、无异议状态的房屋权属证明，刘译桧已在合同约定时间内完成了合同义务，刘译桧及家家乐公司以微信、发送通知书的形式要求杨娟配合履行，但杨娟拒绝配合办理贷款及过户手续并于2018年11月30日向一审法院提起本案诉讼主张解除合同，杨娟拒不履行合同的行为构成根本违约导致合同最终解除。杨娟上诉主张刘译桧未在2018年11月1日完成赎契的行为构成根本违约，与合同约定不符，本院不予支持。第二，根据涉讼合同的约定，公证委托条款处以划【×】的方式明确约定不办理公证委托手续，且公证委托条款后还约定未实际办理公证委托的，视为买卖双方自行处理。因此，涉讼合同明确约定不办理公证委托，杨娟上诉主张刘译桧未办理公证委托构成根本违约，理由不成立，本院不予支持。第三，由于刘译桧已在2018年11月30日前完成赎契，且涉讼合同并未约定如刘译桧挪用垫资款、杨娟可行使合同解除权，故杨娟以刘译桧挪用垫资款构成根本违约为由上诉主张解除合同，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，涉讼合同因杨娟的根本违约而解除，刘译桧在合同履行过程中并不存在根本违约的行为，一审法院根据涉讼合同的约定，认定杨娟应向刘译桧支付违约金456000元，扣减杨娟已向刘译桧支付的100000元定金及首期款200000元后，判令杨娟仍应向刘译桧支付违约金差额156000元以及买卖代理费5000元，理据充分，本院予以维持。杨娟主张刘译桧的行为构成根本违约导致合同解除，诉请刘译桧返还定金、购房款并支付违约金、中介费、保险费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审中，杨娟向本院申请调取涉讼房屋的历史查封记录、解封记录及刘译桧本人名下银行账户的交易流水明细。本院认为，该申请与本案讼争事实无关，故本院对其申请不予准许。综上所述，杨娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19810.3元，由上诉人杨娟负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一九年五月三十日法官助理黎嘉鸿书记员周英洋