湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终911号上诉人（原审原告）：宜昌宜锦酒店管理有限公司。住所地：宜昌市东山大道**。法定代表人：杨舟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨默，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：黄敏，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：肖家学，男，汉族，1975年4月15日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：蔡光元，湖北瀛沧律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：覃梦华，湖北瀛沧律师事务所实习律师。特别授权代理。原审第三人：宜昌市运河公园管理处。住。住所地：宜昌市港窑路**运河公园/div>代表人：张启荣，该管理处主任。上诉人宜昌宜锦酒店管理有限公司（以下简称宜锦公司）与上诉人肖家学及原审第三人宜昌市运河公园管理处房屋租赁合同纠纷一案，宜锦公司、肖家学均不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜锦公司的委托诉讼代理人杨默，上诉人肖家学及委托诉讼代理人蔡光元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜锦公司上诉请求：1、依法撤销宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初2999号民事判决。2、依法改判肖家学向上诉人支付违约金151165元、水费7206.51元、补交押金50000元。（不服金额208371.51元）。3、肖家学承担全部诉讼费用。事实与理由：一审法院适用法律错误。1、一审法院认定本案适用违约金过分高于实际损失，应当依法调减的法律规定，将违约金调减到中国人民银行同期贷款利率标准属于适用法律错误。因为按照双方房屋租赁合同约定：“乙方未按期交付租赁费等与甲方有关联的费用，应向甲方支付违约金，每超出一日违约金的标准为当年租赁费的千分之三”。同时按照现行的民间借贷利率，只要不超过年息24%，均属于合法利息。因此本案中，无论是按合同约定还是按民间借贷的交易习惯计算资金占用费用，按照年息24%的标准计算违约金不属于过分高于实际损失的情形，依法不应调减违约金。2、双方合同约定肖家学需缴纳10万元押金，该约定合法有效，双方合同没有解除，被上诉人应当依约付清押金。3、一审中上诉人出具了水费的证据，肖家学使用了水，就应当缴纳水费。肖家学辩称：1、关于违约金的问题。双方的租赁合同已在2018年7月解除，肖家学已经通知宜锦公司，这在一审已查清。双方因为对租金数额的起止时间存在分歧，不是肖家学故意不交。租赁合同约定的违约金过高（千分之三），肖家学在一审中请求人民法院不予支持违约金，但一审法院按照同期银行贷款利率判决，肖家学可以接受。2、关于水费7206.51元的问题，到现在水费的数额双方没有确认，庭后双方可以协商解决，是肖家学用的水，承诺一分钱不少。3、关于补交押金5万元的问题。本案双方的租赁合同已解除，不存在补交押金的问题。综上所述，宜锦公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，请二审法院驳回。肖家学上诉请求：撤销原判，依法改判：1、肖家学向宜锦公司支付房屋租金235765元；2、驳回宜锦公司的其他诉讼请求。事实与理由：一、本案双方2015年8月26日签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月16日解除。1、《房屋租赁合同》第九条第4项约定，在合同期间，肖家学因经营困难可以要求提前终止合同。2、肖家学已向宜锦公司发出解除《房屋租赁合同》的通知，一审已查明，2018年7月16日，肖家学关门停业，并于同月注销经营餐厅的营业执照，丧失继续经营酒店的条件。3、宜锦酒店收到解除《房屋租赁合同》的通知后，未提出任何异议，也没有提起诉讼或申请仲裁。4、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。二、租金应计算至2018年7月止。肖家学2018年7月16日关门停业，且通知宜锦酒店解除合同，因此从2018年8月开始肖家学没有义务交纳租金，原审将所欠租金判至2018年11月27日，多判了四个月的租金209952元。三、肖家学交纳的5万元押金应从所欠租金中予以扣除。宜锦公司辩称，1、本案双方之间的房屋租赁合同至今未解除。肖家学上诉所称的2018年7月16日，是他单方关门的时间，与租赁合同是否解除无关。2、宜锦公司从未收到解除房屋租赁合同的通知。一审中肖家学举证了一份《说明》，该说明的内容是要求解决租金的问题。3、既然租赁合同没有解除，那么肖家学就应按照合同约定继续交纳租金以及押金。4、如果解除合同将给宜锦公司带来重大损失，因为宜锦公司和第三人之间的租赁合同是2019年年底到期，如果肖家学提前一年解除合同，作为年租金达到60多万元的租赁场所是没有人只租赁一年的。同时与肖家学的租赁合同上也明确约定了，肖家学如果以经济困难为由解除合同，要提前90天书面申请并经宜锦公司同意之后才能终止。现在宜锦公司不同意解除租赁合同，因此租赁合同应继续履行。5、该租赁房屋到今天仍然在肖家学的占用之中，他的所有东西都还在里面，门也是肖家学上的锁。因此，肖家学的上诉理由不能成立，请法院驳回。原审第三人宜昌市运河公园管理处对宜锦公司、肖家学的上诉均未答辩。宜锦公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付房屋租金495720元（租金计算至2018年11月27日）、押金5万元、水费7206.51元（2018年2月至2018年7月17日）、违约金151165元（计算2018年11月27日前一年的违约金），合计704091.51元。二、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2007年10月16日，宜昌市云集山庄管理处(即第三人宜昌市运河公园管理处，出租方、甲方)与宜昌华凯投资有限公司（承租方、乙方，后更名宜锦公司）签订《房屋租赁合同》，原告向第三人承租位于东山××××号的山庄大酒店房屋及相关设施，面积5384.28平方米。承租期间为2008年1月1日至2019年12月31日。2015年8月26日，原告（甲方）与被告肖家学（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于东山××××号宜锦山庄酒店内面积约2000平方米的原山野大酒店及附属房屋出租给被告经营餐饮，约定：租赁期限2015年8月28日至2019年8月27日。租赁费用2015年8月28日至2017年8月27日每年为人民币583200元;2017年8月28日至2019年8月27日，每年的租赁费用为人民币629856元；房屋押金为10万元。第五条约定1、乙方未按期交付租赁费等与甲方有关联的费用，应向甲方支付违约金，每超出一日违约金的标准为当年租赁费的千分之三。若乙方在未征得甲方书面同意的情况下逾期无故拖欠租赁费达30天，经甲方以书面形式催告后乙方拒不改正的情况下，甲方可以单方解除本合同，乙方应无条件退出，甲方对乙方的装修费用及其它费用将不予任何补偿。在合同期间，乙方因经营困难要求提前终止合同，应提前90天以书面形式向甲方申请，甲方同意并结清应付费用后方可终止。原被告签订《房屋租赁合同》后，被告向原告缴纳5万元押金并进场经营，2018年7月16日，被告关门停业，并于同月注销经营餐厅的营业执照。至本案诉讼审理期间，被告经营的餐馆处于停业状态，被告经营餐厅的设备仍在租赁房屋内未搬走，也未与原告办理退租手续。截至2018年11月27日，被告欠付原告2017年8月28日至2018年2月28日部分房屋租金23328元、2018年3月1日至2018年11月27日房屋租金472392元，原告主张2018年2月至2018年7月17日水费7206.51元，但被告停止营业时双方未核对水费起止码。一审法院认为：一、关于原被告之间签订的《房屋租赁合同》的效力。该合同系双方真实意思表示，双方应依约履行合同，被告提出租赁物存在瑕疵，影响其正常经营，依照合同约定有权根据其自身经营情况提前终止合同，且2018年7月停止经营。按照《房屋租赁合同》约定，在合同期间，承租人因经营困难要求提前终止合同，应提前90天以书面形式向原告申请，原告同意并结清应付费用后方可终止。本案中，原告并未提前90天以书面形式向原告申请，亦未结清下欠租金，双方对出租物的腾退未办理交接手续，原告亦未同意被告解除《房屋租赁合同》的要求，合同亦未赋予被告享有单方解除权，至诉讼之日，被告也未与原告办理房屋退租交接手续。被告主张原告缴纳2018年11月27日前下欠的房屋租金495720元，予以支持。二、关于原告主张被告补交5万元房屋押金并缴纳租赁期间下欠水费的诉讼请求。押金是一方当事人将一定的费用存放在对方作为履行合同义务的保证，在双方法律关系终止或无其他纠纷时并可退还或抵扣，自2015年8月原被告签订合同后至本次诉讼，原告一直未主张被告补交押金，故原告主张被告补交押金5万元无法律依据，不予支持。关于水费，因2018年7月被告关门停业，双方对被告使用水费的起止码未进行核对，故原告此诉讼请求依据不足，不予支持。三、原告请求支付违约金是否支持。原被告之间签订的《房屋租赁合同》约定“每超出一日违约金的标准为当年租赁费的千分之三”，原告起诉时将违约金标准调低，按每年24%的标准请求了2018年11月27日前一年的违约金151165元，法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告租金交至2018年3月1日前，2018年7月16日，被告关门停业，并于同月注销经营餐厅的营业执照。原告将租赁物出租给被告用于酒店经营，2018年7月后被告数次向原告提出经营出现亏损，无法继续履行合同义务，且被告已注销营业资质，丧失继续经营酒店的条件，双方对交纳租金的终止时间产生分歧，亦影响到租金的交纳问题，不能以此认定被告无故欠缴租金或故意拒付租金，但被告逾期缴纳租金造成违约也是不争的事实，原告未举证证明因被告欠缴租金造成损失的数额，法院对原告违约金的诉讼请求酌情予以适当减少，以被告下欠的2018年3月1日至2018年11月27日房屋租金472392元为基数，按照同期贷款利率计算违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国和国合同法》第八条、第六十条，第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告肖家学向原告宜昌宜锦酒店管理有限公司支付2018年11月27日前的房屋租金495720元，并以472392元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金。二、驳回原告宜昌宜锦酒店管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10841元，按简易程序减半收取5420.5元，保全费4270元（宜昌宜锦酒店管理有限公司已预交），共计9690.5元，由被告肖家学负担。在履行上述判决时一并向原告支付。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于肖家学与宜锦公司之间签订的《房屋租赁合同》是否解除的问题。《房屋租赁合同》第八条约定，在合同期间，承租人因经营困难要求提前终止合同，应提前90天以书面形式向宜锦公司申请，经宜锦公司同意并结清应付费用后方可提前终止。本案中，肖家学于2018年7月16日将案涉租赁场地关门停业，但肖家学并未按照《房屋租赁合同》约定提前90天以书面形式向宜锦公司申请提前终止合同，宜锦公司亦未同意解除《房屋租赁合同》，肖家学也未结清下欠租金，双方未办理腾退的交接手续，《房屋租赁合同》未赋予肖家学享有单方解除权，因此肖家学主张双方的《房屋租赁合同》已经于2018年7月16日解除，本院不予采纳。肖家学主张仅缴纳2018年7月16日前下欠的房屋租金235765元，本院不予支持。二、关于宜锦公司主张肖家学补交5万元押金、缴纳下欠水费、违约金的问题。1、押金是一方当事人将一定的费用存放在对方作为履行合同义务的保证，2015年8月宜锦公司与肖家学签订房屋租赁合同时收取了肖家学5万押金，现宜锦公司主张肖家学补交押金5万元，本院不予支持。2、2018年7月肖家学关门停业时，双方对肖家学使用水费的起止码未进行核对，宜锦公司请求肖家学支付水费7206.51元，证据不足，本院不予支持。3、本案《房屋租赁合同》约定“违约金的标准为当年租赁费的千分之三”，肖家学请求人民法院予以适当减少，宜锦公司未举证证明因欠缴租金给其造成损失的具体数额，一审法院结合宜锦公司的损失及肖家学欠缴租金的客观原因，将违约金的计算标准调整为按照同期贷款利率计算，并无不当。宜锦公司请求按民间借贷的最高利息即年息24%计算违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人宜锦公司、肖家学的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9625元，由上诉人宜昌宜锦酒店管理有限公司负担4426元，由上诉人肖家学负担5199元。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年五月二十七日书记员 余 丹