陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   执行裁定书                                  （2019）陕01执异350号   案外人：郑云，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住北京市大兴区兴水家园22-2-202，公民身份号码：61010XXXX00830314X。   案外人：周文桥，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住北京市大兴区兴水家园22-2-202，公民身份号码：11011XXXX204148237。   申请执行人:中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地：陕西省西安市高新区。   负责人：王立民，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：赵杨杨，陕西永嘉信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王喆，陕西永嘉信律师事务所实习律师。   被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地：西安市。   法定代表人：宋玉庆。   被执行人：陕西中登实业（集团）有限公司，住所地：。   法定代表人：李红梅。   被执行人：西安中登油气田化学有限公司，住所地：西安市。   法定代表人：宋玉庆。   被执行人：宋玉庆，男，19XX年XX月XX日出生，住上海市黄浦区，公民身份号码:64210XXXX011200519。   被执行人：宋宽，男，19XX年XX月XX日出生，住上海市黄浦区，公民身份号码:64030XXXX809020511。   被执行人：徐秀英，女，19XX年XX月XX日出生，住上海市黄浦区，公民身份号码:64210XXXX506060546。     在本院执行中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司(原名中国长城资产管理公司西安办事处，以下简称长城资产分公司)与西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同一案中，案外人郑云、周文桥以本院（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书查封的被执行人中登公司名下位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目（土地使用证号：西经国用〔2009出〕第**；地号：WY12-45-1）房号4-A-XX商铺房屋属其所有为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理，现已审查终结。   案外人郑云、周文桥称，案外人于2014年10月28日与中登公司签订《商品房买卖协议》，购买位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目4-A-XX号房屋，面积11.86平方米。案外人已向中登公司支付了全部购房款,并将该房屋出租给西安中登物业有限公司。案外人是该房产的合法所有人，法院查封行为错误，损害了案外人的合法权益，故案外人请求中止法院（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书执行，解除对案外人所有房屋的查封。   申请执行人长城资产分公司辩称: 请求法院驳回案外人的执行异议请求。理由为：1、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违法法律规定。本院作出的（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书，是法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护申请执行人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为，故该裁定书合法有效。2、案外人郑云、周文桥与被执行人中登公司所签订的《商品房买卖协议》应属无效协议。2014年10月28日案外人郑云、周文桥与被执行人中登公司签订的《商品房买卖协议》，约定购买“中登文景时代”4层A区XX号，建筑面积为11.86平方米，属于无效协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依据西安市中级人民法院（2017）陕01民初1301号《民事判决书》所确认的事实，“中登文景时代”项目至今未取得预售许可证，故案外人郑云、周文桥与中登公司所签订的《商品房买卖协议》无效。3、因《商品房买卖协议》无效，案外人不享有可排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中因《商品房买卖协议》无效，故案外人基于无效合同不能成为涉案建筑的权利人，仅对中登公司享有债权，该债权不足以排除对涉案建筑的强制执行。   本院查明，长城资产分公司与中登公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同一案，陕西省西安市汉唐公证处于2014年12月5日作出的（2014）陕证经字第008329号具有强制执行效力的债权文书公证书、于2016年3月23日作出的（2014）陕证经字第008329号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书以及于2016年4月1日作出的（2016）陕证执字第098号执行证书已经发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人长城资产分公司于2016年4月11日向本院申请强制执行。本院于4月12日立案受理。   本案在执行过程中，本院于2017年1月22日作出（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书，裁定：一、查封或轮候查封被执行人中登公司名下设置抵押权的位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目土地使用权【土地使用证号：西经国用（2009出）第01号；地号：WY12-45-1】上的地上建筑物和在建工程【以市房在抵字2014050007号的清单为准】；二、查封或轮候查封被执行人中登公司名下位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX号（建筑面积4694.15平方米）、10102号（建筑面积55.43平方米）、10103号（建筑面积82平方米）、10104号（建筑面积111.76平方米）、10105号（建筑面积45.97平方米）、10106号（建筑面积59.8平方米）、10107号（建筑面积131.91平方米）、10108号（建筑面积151.39平方米）、10109号（建筑面积8.96平方米）、10110号（建筑面积18.78平方米）、10111号（建筑面积7.94平方米）、10112号（建筑面积12.8平方米）、10113号（建筑面积171. 43平方米）、10114号（建筑面积5.18平方米）、10115号（建筑面积5.18平方米）、10116号（建筑面积73平方米）、10117号（建筑面积168.18平方米）、10201号（建筑面积7056. 89平方米）、10301号（建筑面积7372.09平方米）、10401号（建筑面积6653.17平方米）、10501号（建筑面积5813.59平方米）和地下车库二层（每层9457平方米，共18914平方米）。三、查封期限为三年。   案外人郑云、周文桥为支持其异议主张向本院提交了其与被执行人中登公司于2014年10月28日签订的编号：商字第4-XX《商品房买卖协议》，该协议约定：案外人郑云、周文桥购买中登公司位于西安市XX区XX城XX路XX层XX区XX号商业用房，并提供了同日与西安中登物业有限公司签订的《委托经营管理合同》、购房款收据等证据。案外人郑云、周文桥未能向本院提交涉案房产在其名下的房屋管理行政部门颁发的权属证明或购房合同备案登记以及分户审批资料等证据。   上述事实有执行裁定书、商品房买卖协议、委托经营管理合同、收据等证据在卷予以佐证。   本院认为，案外人郑云、周文桥虽主张其在法院查封之前与被执行人中登公司签订了购买位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目4-A-XX号商业用房，并已支付全部购房款。但案外人郑云、周文桥没有证据证明其所主张的涉案房产登记在其名下或购房合同已经房屋管理行政部门备案登记，亦无涉案房产经房屋管理行政部门等相关机关分户审批的证据资料，故案外人所主张的执行异议申请理由因证据不足，不能排除人民法院的强制执行，本院依法不予支持。因被执行人中登公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封并无不当。如案外人对涉案查封房产或其部分主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：   驳回案外人郑云、周文桥的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。                             审判长  王庆九                           审判员  李    唯                     审判员  苟卫民                        二〇一九年五月二十一日                       书记员  刘    妮      1