贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初1749号 原告：聂宗喜，男，汉族，1965年10月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：赵新春（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201210828144。 被告：毕节市淞榆房地产开发有限责任公司（原毕节地区智宏房地产开发有限责任公司）。住所地：贵州省毕节市七星关区镇南路（华联商厦**）。统一社会信用代码：91520500741141628T。 法定代表人：胡家贵，该公司董事长。 原告聂宗喜与被告毕节市淞榆房地产开发有限责任公司（下称：淞榆房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告聂宗喜委托诉讼代理人赵新春，被告淞榆房开公司法定代表人胡家贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂宗喜向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2010年3月13日签订的《售房合同》无效，被告返还原告支付的购房款67,229.00元及利息损失（利息损失以67,229.00元为基数，从2010年3月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款返还完毕之日止）并承担购房款一倍的赔偿责任67,229.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:毕节地区智宏房地产开发有限责任公司成立于2002年11月15日，因国务院批准撤销毕节地区设立地级毕节后，其名称变更为毕节智宏房地产开发有限责任公司。2014年8月4日，毕节智宏房地产开发有限责任公司名称变更为毕节淞榆房地产开发有限责任公司。2010年3月13日，原告（乙方）与原毕节地区智宏房地产开发有限责任公司（甲方）签订《售房合同》，约定：甲方以出让方式取得位于毕节原副食品厂内的地块的土地使用权，乙方购买的房屋为第D栋第二单元第五层，房号为D-2-5-1，本栋楼宇的结构为砖混结构，层高为3米，用途为住宅，建筑层数为地上八层，该套商品房合同建筑面积约为99.66平方米，该房屋的单价为1,678.00元每平方米，乙方与甲方签订合同时，乙方须付首付购房款67,229.00元整给甲方，其余房款100,000.00元整作为按揭。该合同还约定了面积确认与面积差异处理、乙方应承担的费用、竣工交付、甲方和乙方对房屋的保护和维修、双方的违约责任、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等内容。合同签订当天，原告将购房首付款67,229.00元支付被告。款项支付后，被告迟迟未能修建原告所购买的房屋导致一直未能交付原告。后原告查知，被告未获得该房屋的预售许可证。2015年10月23日，原告找到被告法定代表人胡家贵，其向原告出具《承诺书》，承诺在2016年6月30日前对原告所购买的房屋动工建设并于2017年12月30日前将所购买的房屋交付原告，否则退还其所收到的购房款并双倍价格赔偿原告。至今，被告仍未对原告购买的房屋开工建设也未在承诺的时间内将原告所购买的房屋交付原告。 原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案中，原被告双方签订的《售房合同》包括当事人名称或者姓名和住所、项目建设依据、买受人所购买房屋的基本情况、房屋单价及付款方式、面积确认与面积差异处理、乙方应承担的费用、竣工交付、甲方和乙方对房屋的保护和维修、双方的违约责任、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等内容，故而具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，故该《售房合同》应当识别为商品房买卖合同，由于该商品房买卖合同在签订时被告并未获得预售许可证且向原告隐瞒该事实，故而该商品房买卖合同应为无效合同，被告应返还原告所交付的首付购房款，赔偿原告从首付购房款交付第二日的利息损失并承担一倍的首付购房款赔偿责任。据此，原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，恳请法院支持原告的诉请。 被告淞榆房开公司口头辩称：原告要求退还本金是合理的，但其他违约责任和利息等被告不承担，因为是政府的行政行为导致，系不可抗力。退还原告的钱只能拍卖土地才能退还。原告要求支付利息和违约金是无理诉求，应当驳回。 原告聂宗喜向本院提交如下证据：原告身份证、被告工商信息资料、《售房合同》、收款收据、承诺书。 被告淞榆房开公司未提供证据。 经组织质证，被告对原告所举证据无异议。经审查，原告所举证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明案件相关事实，本院予以采信。 本院经审理查明：被告公司成立于2002年11月15日，原名称为毕节地区智宏房地产开发有限责任公司，因行政区划的变更，公司名称变更为毕节智宏房地产开发有限责任公司。2014年8月4日，公司名称变更为淞榆房开公司。2010年3月13日，原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），双方签订了《售房合同》。合同载明：甲方以出让的方式取得位于毕节原副食品厂内的地块的土地使用权；乙方购买的房屋为第D栋第贰单元第伍层，房号为D-2-5-1；该套商品房合同建筑面积约为99.66平方米；该房屋单价为壹仟陆佰柒拾捌元（1,678.00元）每平方米，乙方与甲方签订合同时，按以下第叁种方式付款：（3）银行按揭：乙方在与甲方签订购房合同时，乙方须付首付购房款陆万柒仟贰佰贰拾玖元（67,229.00元）整给甲方，其余房款壹拾万元（100,000.00元）整作银行按揭；房屋的面积是按建筑面积（含公摊面积）计算。合同还对面积差异处理、应承担的费用、竣工交付、违约责任等进行了约定。同日，原告向被告交付购房首付款67,229.00元。2015年10月23日，被告公司法定代表人胡家贵向原告出具承诺书，承诺在2016年6月30日之前不能动工建设，其本人按照售房合同的相关条例退还所收到的购房款，在2017年12月30日之前交房给购房业主，如不能按期交房，其本人按购房合同中购房款的双倍价格赔偿。合同签订至今，被告一直未取得涉案房屋的预售证明，涉案房屋也未建成。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》的相关规定，签订合同时，被告隐瞒未获得预售许可证的事实，导致合同无效，应返还原告所交付的首付购房款，赔偿利息损失并承担首付购房款一倍的赔偿责任。为此，原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”及第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案中，原告与被告签订的《售房合同》系双方的真实意思表示，合同中约定了商品房的基本状况，价款的确定方式及单价、付款方式、付款时间、面积差异的处理、违约责任等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告也按约定收受了原告交付的购房首付款，且双方在签订合同时房屋尚未建成，故原、被告之间成立商品房预售合同关系，双方签订的《售房合同》为商品房预售合同。而原、被告签订合同至今，被告一直未取得商品房预售许可证明，且涉案房屋也未建成，故原、被告签订的《售房合同》为无效合同，原告诉请确认该合同无效，于法有据，本院予以支持。 同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”的规定，本案中，被告作为房地产开发企业，应当知晓房屋预售须取得商品房预售许可证明。但被告却在未取得商品房预售许可证明的状态下与原告签订《售房合同》，导致合同因违反法律的强制性规定而无效，其应当承担相应的法律责任。且被告未能举证证明签订合同时已告知原告尚未取得商品房预售许可证明的事实，故原告诉请被告返还购房款、支付利息并承担赔偿责任，于法有据，本院予以支持，但原告主张按银行同期贷款利率计付利息损失，无法律依据，本院支持以原告已付购房首付款为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币存款利率的标准，从2010年3月14日起计算至上述款项返还完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告聂宗喜与被告毕节淞榆房地产开发有限责任公司（原毕节地区智宏房地产开发有限责任公司）于2010年3月13日签订的《售房合同》无效； 二、被告毕节淞榆房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告聂宗喜购房首付款67,229.00元并支付原告利息损失（利息损失以67,229.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币存款利率的标准，从2010年3月14日起计算至被告返还完毕上述款项之日止）； 三、被告毕节淞榆房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂宗喜赔偿款67,229.00元； 四、驳回原告聂宗喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,495.00元(已减半收取)，由被告毕节淞榆房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年五月九日 书记员  张婵婵