湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终213号上诉人（原审被告）：衡阳市亚泰房地产开发有限公司，被上诉人（原审原告）：蒋红梅，原审被告：衡阳市影业公司，原审被告：周玉斌，原审被告：陆国凑，上诉人衡阳市亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰公司）因与被上诉人蒋红梅、原审被告衡阳市影业公司（以下简称影业公司）、周玉斌、陆国凑委托、租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2018)湘0407民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。亚泰公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.驳回蒋红梅的诉讼请求；3.诉讼费用由蒋红梅承担。事实和理由：亚泰公司自2013年4月起即丧失了对租赁财产--亚泰商城的独立经营管理权，业主违约干预行为致使亚泰公司不得不按照市政府会议纪要精神解除《委托经营合同》，《解除委托经营管理协议书》已经发生法律效力,且效力应及于包括蒋红梅在内的全体业主。蒋红梅未与亚泰公司签订书面《解除委托经营管理协议书》，不能成为蒋红梅不受《解除委托经营管理协议书》效力约束的理由。亚泰公司及守约业主都已经因为包括蒋红梅在内的违约业主行为遭受了重大损失，再向其支付租金及违约金既无事实法律依据，且对亚泰公司及守约业主都是严重显失公平。蒋红梅辩称，业主上访是因为亚泰公司未按合同支付两年租金，业主上访是正常的维权行动。《解除委托经营管理协议书》并未生效，解除协议是附条件的民事法律行为，解除协议中有两个附条件生效的约定，一是签订解除协议的业主达到三分之二；二是亚泰公司保证在解除协议签订后三个月内对亚泰商业广场一楼、二楼、负一楼的所有铺位恢复原状并将商铺交付给业主，但亚泰公司未在约定时间内交付商铺。鉴于解除协议中所附的两个生效条件未成就，故解除协议未生效。蒋红梅向一审法院起诉请求：1.亚泰公司支付蒋红梅商铺委托经营的租金60190元，并支付蒋红梅逾期付款违约金8478元（第4年租金的违约金按每日0.3‰从2014年6月1日暂计算至起诉之日，第5年租金的违约金按每日0.3‰从2015年6月1日暂计算至起诉之日，第4、5年租金余下的违约金按未付租金的每日0.3‰从起诉后的次日计算至付清之日为止），共计68668元;2.影业公司以其与亚泰公司合作开发“进步亚泰”房地产项目所占的出资比例及约定对蒋红梅的租金和违约金承担民事责任；3.解除亚泰公司与蒋红梅签订的《进步亚泰商业广场委托经营管理合同》，亚泰公司按原状返还蒋红梅的商铺，并将蒋红梅商铺所在的进步亚泰商场恢复原通道格局，将商场的消防恢复到消防职能部门验收合格时止，并承担所需费用；4.周玉斌、陆国凑对蒋红梅的租金、违约金及第三项诉讼请求中的经济责任承担连带民事责任。一审法院认定事实：2010年10月11日，蒋红梅与亚泰公司签订一份《衡阳市商品房买卖合同》，蒋红梅向亚泰公司购买位于衡阳市石鼓区中山北路26-28号进步亚泰2099室商品房，总金额244105元。同日，蒋红梅（甲方）与亚泰公司（乙方）签订一份《委托经营合同》，合同约定：“甲方将其购买的位于衡阳市中山北路26-28号进步亚泰商业广场第2层2099号铺位委托给乙方实行统一管理、整体经营；委托经营管理的期限及租金起止日期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，委托时间共计5年；甲方委托给乙方的权限为：决定和修改该物业的经营定位；决定物业经营范围及经营方式；租赁权及同意承租方转租的权利。租金的支付方式及金额为：乙方向甲方交纳前3年商铺经营回报租金比例为甲方委托物业投资额的8%，3年共计80253元，并在双方签署买卖合同时乙方在甲方房款中扣除，同时甲方向乙方出具租金收领收据；乙方委托的经营管理公司于第4年及第5年向甲方按其委托物业投资总额的9%支付商铺经营回报租金，年租金额为30095元，2年共计60190元。乙方委托的经营管理公司向甲方支付第4年及第5年商铺委托经营收益的具体方式和时间如下：按年度用汇款方式支付甲方应得的经营收益；在前3年租金到期后的30日内向甲方支付下一年度的经营收益，第5年支付时间同上。在本合同期满后，进步亚泰商业广场负一、一层、二层的经营模式由业主委员会决定，经业主委员会五分之三以上（含五分之三）的成员表决同意的决定对全体业主有效，如业主在本合同委托经营期后投资或经营计划变更，需向业主委员会申请方能执行变更；本合同有效期内，发生不可抗力，使本合同无法履行时，本合同自动解除，甲乙双方互不承担违约责任；乙方委托的经营管理公司如不按约定时间向甲方支付经营收益的，按应付而未付收益每日万分之三向甲方缴付滞纳金；超过一个季度未付的，甲方有权终止本合同并要求赔偿”。亚泰公司后未按照合同约定向蒋红梅支付第4年及第5年的租金，双方为此发生纠纷。2014年5月份以来，因亚泰公司与购买其商铺的业主签订的返租合同不能如期兑现，导致数百户业主大规模集体上访、反复上访，衡阳市人民政府为维护社会稳定，于2014年12月23日召开会议，专题研究恢复进步亚泰商业广场格子铺的问题。会议明确：尽快恢复格子铺；尽快解除原《委托经营合同》，亚泰公司在交铺给业主前，要与业主签订解除原《委托经营合同》协议书，终止原《委托经营合同》的权利和义务；建议成立业主委员会；商铺产权的办理；做好后续维稳工作等内容。之后，亚泰公司筹措资金组织施工，恢复格子铺，部分业主与亚泰公司签订了《解除委托经营管理协议书》，蒋红梅未与亚泰公司签订《解除委托经营管理协议书》。2016年4月29日，蒋红梅与亚泰公司办理交接手续，收回所购商铺。一审法院认为：委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同；受托人应将办理委托事务取得的各种利益及时转移给委托人；在委托合同中，合同的当事人双方均享有任意终止权，可以任意终止合同；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；委托经营是委托方委托别人经营，所有人与经营人是委托与受托的关系，委托人的收益与经营的好坏直接相关；租赁经营双方是租赁关系，一般租金确定，也就是说所有者的收益是固定的，不与经营好坏直接挂钩。本案中蒋红梅与亚泰公司签订的《委托经营合同》中蒋红梅购买的案涉商铺系租赁物，租金确定，蒋红梅的收益不与经营好坏直接挂钩，且双方不可以任意终止合同，本案双方当事人签订的合同既包括委托合同关系，又包括租赁合同关系，而双方诉争的租金属租赁合同关系范畴。蒋红梅与亚泰公司之间形成的合同关系，系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，亚泰公司未按照合同约定向蒋红梅支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。蒋红梅要求亚泰公司支付蒋红梅租金60190元，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。亚泰公司应按每日万分之三的标准支付蒋红梅从2014年5月31日起至判决确定的履行期限届满之日止逾期支付租金的违约金，蒋红梅提出第4年租金的违约金按每日0.3‰从2014年6月1日起算，第5年租金的违约金按每日0.3‰从2015年6月1日起算的请求，该院予以支持。关于亚泰公司提出其与业主在政府主持协调下共同商定的《解除委托经营管理协议书》已经发生法律效力，且效力应及于全体业主，不应向蒋红梅支付租金及违约金的辩解意见，因蒋红梅并未与亚泰公司签订《解除委托经营管理协议书》，亚泰公司与他人签订的《解除委托经营管理协议书》对蒋红梅无法律约束力，且亚泰公司在合同履行期限内亦未向蒋红梅返还案涉商铺，故亚泰公司提出的上述辩解意见，无事实和法律依据，该院不予采信。关于蒋红梅提出影业公司以其与亚泰公司合作开发“进步亚泰”房地产项目所占的出资比例及约定对蒋红梅的租金和违约金承担民事责任和周玉斌、陆国凑对蒋红梅的租金、违约金及其他经济责任承担连带民事责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，故该院不予支持。关于蒋红梅提出解除亚泰公司与蒋红梅签订的《委托经营合同》，亚泰公司按原状返还蒋红梅的商铺，并将蒋红梅商铺所在的进步亚泰商场恢复原通道格局，将商场的消防恢复到消防职能部门验收合格时止，并承担所需费用的诉讼请求，因双方签订的《委托经营合同》的履行期限已届满，亚泰公司已返还蒋红梅案涉商铺，故该院再判决解除双方签订的《委托经营合同》，返还蒋红梅案涉商铺已无实际意义；蒋红梅案涉商铺所在进步亚泰商场恢复格子铺后，是否通过公安消防部门的验收，需要公安消防部门出具的消防验收意见书证明，双方可待公安消防部门出具消防验收意见书后另行解决相关争议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、亚泰公司于本判决生效之日起五日内支付蒋红梅租金60190元；二、亚泰公司按未付第4年租金30095元每日万分之三的标准支付蒋红梅从2014年6月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金；三、亚泰公司按未付第5年租金30095元每日万分之三的标准支付蒋红梅从2015年6月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金；四、驳回蒋红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1616元，由亚泰公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，与亚泰公司签订《委托经营合同》的业主为452户，签订同意《解除委托经营管理协议书》的业主为342户。2016年1月4日，亚泰公司等向案涉业主发出的通知第1条为：请还没有签订解约书的业主尽快到进步商城5004室办理手续。2016年1月30日，亚泰公司向案涉业主发出通知，通知主要内容为：进步商城格子铺的恢复已全面完工，现开始交铺。备注：年前办理2月7日前，年后2月16日开始办理。本院认为，二审争议焦点：案涉《解除委托经营管理协议书》所附生效条件是否成就？如果条件成就，蒋红梅是否应受该协议的约束。本案所涉《解除委托经营管理协议书》的签订，源于案涉业主集体信访后衡阳市政府以专题会议形式所作出的明确要求，该协议的效力及内容在受到合同法调整的同时，协议的履行亦受到衡阳市政府的监督。截至本案纠纷发生前，陆续签字同意《解除委托经营管理协议书》的业主为342户，达到了该协议约定的由全体业主60%以上签字同意协议才生效的条件，且亚泰公司已按该协议内容完成了案涉铺面的恢复工作，蒋红梅亦按亚泰公司的通知要求接受了铺面。故《解除委托经营管理协议书》合法有效，且已实际履行。蒋红梅虽未与亚泰公司签订《解除委托经营管理协议书》，但案涉《解除委托经营管理协议书》的内容，符合其与亚泰公司签订的《委托经营合同》中约定的经营计划变更的情形，亦符合《委托经营合同》中约定的经60%业主同意的决定对全体业主有效的条件，且蒋红梅在亚泰公司根据《解除委托经营管理协议书》内容向其交付铺面时未予拒绝而是选择接受，故蒋红梅依法应受《解除委托经营管理协议书》的约束，其根据《解除委托经营管理协议书》生效之前的《委托经营合同》内容提出本案诉讼请求，于法无据。亚泰公司关于《委托经营合同》已合法解除不应承担本案合同责任的上诉理由成立，本院予以支持，但亚泰公司对本案纠纷的发生存在重大过错，应负担本案产生的诉讼费用。综上，一审认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2018)湘0407民初112号民事判决；二、驳回蒋红梅的诉讼请求。一审、二审案件受理费各1616元，均由衡阳市亚泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 何闰英审 判 员 张 健二〇一九年五月十三日法官助理 陈海岚书 记 员 陈 浅