福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1170号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建铭基置业有限公司，住所地福建省晋江市永和镇英墩村。 法定代表人：许金岑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈水金，福建志立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李春候，男，1958年5月29日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭竹树下**。 委托诉讼代理人：王炳春，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原审被告：许金岑，男，1974年3月13日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈水金，福建志立律师事务所律师。 上诉人福建铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）因与被上诉人李春候及原审被告许金岑合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初7447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铭基公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或在查清事实后依法改判。事实和理由：一、一审判决第一项不符合本案事实和双方的约定。一审判决认定土地出让金的滞纳金、契税的滞纳金共计280.1886万元应由李春候承担，但未按协议书的约定即从保证金500万元中扣除，而要求李春候另行支付给铭基公司是错误的，违背了当事人对此进行约定的初衷。二、李春候应就其违约行为给铭基公司造成的损失承担赔偿责任，且其中部分损失应直接从其支付的500万元保证金抵扣。三、李春候缴交的保证金500万元尚不足以抵扣因其违约行为而产生的滞纳金及违约金，铭基公司无需向其交付房产。即使款项还有存余，李春候也应先与铭基公司结补差价，方能确定铭基公司应向李春候交付房产的具体情况。 李春候辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回铭基公司的上诉，维持原判。 许金岑述称，对铭基公司的上诉没有意见。 铭基公司、许金岑向一审法院起诉请求：1.李春候偿还许金岑、铭基公司代其支付的滞纳金280.1886万元（其中契税滞纳金2.6574万元，国有土地使用权出让金滞纳金277.5312万元）；2.李春候支付《土地使用权规划审批方案》的设计费32.6万元；3.李春候赔付许金岑、铭基公司缴纳国有土地使用权出让金余款3620万元的闲置损失547.56万元（以银行同期贷款年利率6.1%计算，自2010年3月22日至2013年8月26日，计754.468万元元）；4.李春候支付因违约产生的其他费用暂计393.092万元；以上合计1460.3486万元。 李春候向一审法院反诉请求：1.许金岑、铭基公司立即向李春候交付位于晋江市竹树下小区P2008-3号地块土地上从北至南一至三楼位置的房屋（房屋总面积约为690平方米，一楼、二楼、三楼各约230平方米）；2.许金岑、铭基公司协助李春候办理上述房屋的不动产登记手续。 一审法院认定事实：李春候于2008年8月12日以4120万元竞拍取得晋江市竹树下小区P2008-3号地块使用权，向晋江市国土资源局缴交保证金500万元。李春候与许金岑于2010年2月12日签订协议书一份，约定晋江市竹树下小区P2008-3号地块使用权由许金岑指定的铭基公司作为诉争土地的受让主体，并向国土资源局缴交剩余土地出让金。铭基公司与国土资源局签订了正式的土地使用权出让合同（合同编号为35058220101231P128）。铭基公司于2010年3月22日向国土资源局缴交剩余的土地出让金3620万元，并于2011年3月1日缴交土地出让金的滞纳金277.5312万元，于2011年2月25日缴交契税的滞纳金2.6574万元。铭基公司于2012年1月与泉州泉成勘察有限公司签订设计合同一份，于2011年5月5日与深圳市梁黄顾艺横建筑设计有限公司签订合同一份，铭基公司目前支付给深圳市梁黄顾艺横建筑设计有限公司的款项为24.45万元。诉争地块的房屋已经建设竣工，许金岑、铭基公司未向李春候交付相应的房产。 一审法院认为，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。从李春候与许金岑签订的协议书来看，李春候与许金岑进行合作，李春候竞得的诉争土地的土地使用权，由许金岑指定的铭基公司缴交剩余土地使用权出让金，并依法取得土地使用权，李春候以其缴交的出让保证金500万元作为出资，并有权以约定的价格购得一定面积的房屋，其并不参与许金岑及铭基公司的开发经营，故应认定李春候与许金岑之间为房屋买卖合同关系。李春候与许金岑签订的协议书中约定了铭基公司的权利和义务，铭基公司也确认该协议书对其的效力，故应认定铭基公司为协议书的一方当事人，有权依据该协议书主张权利。协议书第一条1-3约定“上述土地使用权目前已经经过晋江市规划建设与房产管理局出具规划审批方案”。许金岑、铭基公司与李春候对该约定中的“规划审批方案”的理解不一致，但从该约定的内容来看，签约双方是对诉争土地已经取得的相关审批材料进行确认，而不是对办理“规划审批方案”的义务进行约定。许金岑、铭基公司对李春候所提供的审批材料具有审查和判断能力，应认定许金岑在上述约定中是对李春候已取得诉争土地的规划设计条件进行确认。许金岑、铭基公司主张李春候负有提供规划审批方案的义务，但未能提供证据予以证明，不予确认。铭基公司是诉争土地的使用权人，应承担办理诉争土地规划审批方案的义务，许金岑、铭基公司要求李春候赔偿其土地使用权规划审批方案的设计费，不予支持。协议书第三条3-4约定“如晋江市国土资源局依据法律规定或合同约定，向甲方收取土地使用权延迟缴交的滞纳金或追究李春候违约责任的，由甲方与晋江市国土资源局进行协商并请求减免滞纳金或协商减少或免除违约责任。甲方与晋江市国土资源局进行协商并请求减免滞纳金或协商减少或免除违约责任期限为本合同签订之日起2个月内，若2个月内甲方还无法申请减免滞纳金或者被晋江市国土资源局追究违约责任的，乙方有权就晋江市国土资源局收取的滞纳金或被追究的违约责任在甲方缴交的土地使用权出让保证金中予以抵扣。”晋江市国土资源局通知李春候超过2010年1月31日未全额缴交土地出让金及契税，应支付相应的滞纳金。因李春候延迟缴纳土地出让金、契税，导致铭基公司缴纳了土地出让金的滞纳金277.5312万元、契税的滞纳金2.6574万元，共计280.1886万元，铭基公司要求李春候偿还上述滞纳金，予以支持。因李春候与许金岑、铭基公司约定该滞纳金可在李春候支付的保证金中予以抵扣，而双方至今对保证金如何抵扣尚未处理，故认定铭基公司主张滞纳金的请求未超过诉讼时效期间。上述滞纳金并非许金岑缴纳，许金岑对于该滞纳金的请求，不予支持。许金岑、铭基公司主张因李春候没有缴纳滞纳金，且没有提供规划审批方案，导致其迟迟无法开工，应赔偿土地出让金3620万元的闲置损失。首先，李春候没有提供规划审批方案的义务，诉争土地因规划设计的问题延误施工并非李春候的责任。其次，协议书约定李春候有与晋江市国土资源局进行协商并请求减免滞纳金的义务，但若2个月内无法申请减免滞纳金，许金岑、铭基公司有权在缴交后从李春候的保证金中抵扣，可见铭基公司并非因李春候的原因而无法缴纳滞纳金。故许金岑、铭基公司以此为由要求李春候承担土地出让金3620万元的闲置损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。许金岑、铭基公司的第四项诉讼请求因违约产生的其他费用尚未实际发生，对该请求不予支持。协议书第三条3-2约定“乙方指定的主体在取得上述土地使用权后，依据规划设计审批方案进行开发，待开发完成并取得预售许可后，甲方有权按照商铺一楼每平方米建筑面积13600元的价格，商铺二楼三楼分别为5500、5000元，向乙方购买从北到南一至三楼位置，总面积约为690平方米的商铺及商场（一楼、二楼、三楼各约230平方米），前述商铺及商场的购房款，甲方可用其已向晋江市国土资源局缴交的土地出让保证金予以抵扣；但甲方向乙方购买的上述商铺如因建筑结构的原因，导致商铺的面积折合人民币已经超出500万元的，超出部分甲方应当按照乙方当时销售价格向乙方支付购房款；非因建筑结构的原因，甲方要求购买超出价值500万元人民币的房产（含商铺），甲方可按乙方指定的开发主体对外销售的统一价格购买；购房款的总价及支储方式甲方享有与普通购房者同等待遇。”根据泉州市新宇测绘工程有限公司作出的房产测绘司法鉴定报告书，对诉争房产从北到南一至三楼每层最接近230平方米的完整单元面积进行测算如下：一层建筑面积218.02平方米（其中套内建筑面积为213.42平方米；分摊建筑面积为4.60平方米），二层建筑面积225.65平方米（其中套内建筑面积为192.53平方米；分摊建筑面积为33.12平方米），三层建筑面积225.65平方米（其中套内建筑面积为192.53平方米；分摊建筑面积为33.12平方米），具体详见附图。根据上述面积及双方约定的单价进行计算，一层房屋折合296.5072万元，二层房屋折合124.1075万元，三层房屋折合112.825万元，总三层的房屋共计折合533.4397万元，已超出500万元。该测绘结果是以完整单元面积进行测算，且每层的面积不超过230平方米，应认定李春候系因建筑结构的原因导致其要求购买的房屋超出500万元，故超出部分应该按其双方在协议书中约定的价格计算，房屋总价款为533.4397万元。许金岑、铭基公司要求评估诉争房产的市场价格，因与事实认定无关，不予准许。李春候已支付土地出让保证金500万元，依据协议书约定该保证金可以抵扣购房款，李春候还应支付给铭基公司购房款33.4397万元。虽协议书中约定李春候应支付给铭基公司的滞纳金可以在保证金中予以抵扣，但并不因此减少李春候可以依上述条款购得房屋的面积，即李春候在支付给铭基公司滞纳金280.1886万元及超出的购房款33.4397万元的同时，铭基公司应将上述房产测绘司法鉴定报告书中测绘的一至三层房屋交付给李春候。房产测绘司法鉴定报告书中所测绘的二层房屋有部分区域的功能为活动用房，可由铭基公司另行申请变更活动用房的位置，不影响该协议书的履行。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。故李春候要求铭基公司应协助办理该房屋的不动产登记手续，予以支持。许金岑不是诉争房屋的所有权人，李春候要求许金岑履行交付房屋和协助办证的义务，不予支持。综上所述，许金岑、铭基公司与李春候之间的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因李春候延迟缴纳土地出让金、契税，导致铭基公司缴纳了土地出让金的滞纳金277.5312万元、契税的滞纳金2.6574万元，共计280.1886万元，李春候应偿还给铭基公司上述滞纳金280.1886万元。李春候因建筑结构的原因导致其要求购买的房屋超出500万元，房屋总价款为533.4397万元，李春候支付的土地出让保证金500万元抵扣购房款后，李春候还应支付给铭基公司超出的购房款33.4397万元。李春候支付上述滞纳金及超出的购房款的同时，铭基公司应将泉州市新宇测绘工程有限公司作出的房产测绘司法鉴定报告书中所测绘的一至三层房屋交付给李春候（具体位置详见附件图纸），并协助李春候办理不动产登记手续。许金岑、铭基公司、李春候的其他诉讼请求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建铭基置业有限公司应于判决生效之日起十五日内将泉州市新宇测绘工程有限公司作出的房产测绘司法鉴定报告书中所测绘的一至三层房屋交付给李春候（具体位置详见附件图纸）；二、福建铭基置业有限公司应于判决生效之日起十五日内协助李春候办理第一款确定的房屋的不动产登记手续；三、李春候应于判决生效之日起十五日内支付给福建铭基置业有限公司土地出让金的滞纳金、契税的滞纳金共280.1886万元及购房款33.4397万元；四、驳回许金岑、福建铭基置业有限公司、李春候的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，李春候作为甲方与许金岑作为乙方签订并得到铭基公司追认的《协议书》第三条合作内容及双方权利义务3-2约定：“乙方指定的主体在取得上述土地使用权后，依据规划设计审批方案进行开发，待开发完成并取得预售许可后，甲方有权按照商铺一楼每平方米建筑面积13600元的价格，商铺二楼三楼分别为5500、5000元，向乙方购买从北到南一至三楼位置，总面积约为690平方米的商铺及商场（一楼、二楼、三楼各约230平方米），前述商铺及商场的购房款，甲方可用其已向晋江市国土资源局缴交的土地出让保证金予以抵扣”，3-4约定：“若2个月内甲方还无法申请减免滞纳金或被晋江市国土资源局追究违约责任的，乙方有权就晋江市国土资源局收取的滞纳金或被追究的违约责任在甲方缴交的土地使用权出让保证金中予以抵扣”。由此可见，一、李春候有权以一楼每平方米13600元、二楼每平方米5500元、三楼每平方米5000元的价格向铭基公司购买总面积约为690平方米的商铺及商场（一楼、二楼、三楼各约230平方米）。二、李春候可以用其缴交的土地出让保证金500万元抵扣购房款，亦能另行支付购房款。三、铭基公司有权从李春候缴交的土地出让保证金500万元中抵扣铭基公司缴纳的土地出让金滞纳金、契税滞纳金。纵观《协议书》全文，双方并未约定李春候只能就其缴交的土地出让保证金500万元为限以协议约定的价格购买总面积约为690平方米的商铺及商场，也没有约定李春候丧失以协议约定的价格购买总面积约为690平方米的商铺及商场的情形，故铭基公司关于李春候缴交的保证金500万元尚不足以抵扣因其违约行为而产生的滞纳金、违约金以及铭基公司无需向李春候交付房产的主张，缺乏依据，不予采纳。铭基公司要求李春候支付其设计费、违约产生的损失并赔偿其闲置损失的诉讼请求，一审判决已进行了充分论述，本院予以认同。铭基公司与此有关的上诉请求，理据不足，不予支持。一审判决根据泉州市新宇测绘工程有限公司作出的房产测绘司法鉴定报告书，对诉争房产从北到南一至三楼每层最接近230平方米的完整单元面积进行测算，并据此确定铭基公司向李春候交付房屋的位置、面积，符合协议约定，且公平合理，应予维持。 综上所述，铭基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49141元，由福建铭基置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年五月五日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。