湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0116民初4657号原告余建中，男，1944年8月7日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：程松亮，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪华，湖北天明律师事务所律师。被告：肖文波，男，1969年12月30日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：陈卫红，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻萍，湖北诚明律师事务所律师。第三人：宋胜，男，1970年9月23日出生，汉族，住武汉市武昌区斗级营****。公民身份号码：4201061970********。第三人：宋芳，女，1973年3月5日出生，汉族，住址同上。第三人：湖北美琪房地产开发有限公司，住所地：黄冈市黄州区西湖二路特**。法定代表人：宋胜，该公司经理。第三人：黄冈市房地产管理局，住所地：黄冈市黄州区西湖二路**。法定代表人：袁国俊，该局局长。委托诉讼代理人：段哲，该局法规科科长。委托诉讼代理人：何永东，湖北文赤壁律师事务所律师。原告余建中诉被告肖文波、第三人宋胜、宋芳、湖北美琪房地产开发有限公司（以下简称美琪公司）、黄冈市房地产管理局（以下简称黄冈房产局）执行异议之诉一案，本院作出（2017）鄂0116民初612号民事判决。余建中不服该判决提起上诉，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终3403号民事裁定，撤销本院（2017）鄂0116民初612号民事判决，发回本院重审。2018年8月7日本院受理案件后，依法适用普通程序，另行组成由审判员柯盛光担任审判长，审判员张武柯、晏晶参加的合议庭，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告余建中的委托诉讼代理人汪华，被告肖文波的委托诉讼代理人陈卫红、喻萍，第三人黄冈市房地产管理的委托诉讼代理人段哲、何永东到庭参加诉讼，第三人宋胜、宋芳、美琪公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余建中向本院提出诉讼请求：1.判令停止对黄冈市黄州区青砖湖路59号西湖华庭小区2幢2号楼102号、202号房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月5日原告（案外人）余建中对武汉市黄陂区人民法院执行的黄冈市黄州区青砖湖路59号西湖华庭小区2幢2号楼102号、202号房屋（以下简称涉案房屋）提出执行异议被驳回，原告余建中认为，驳回裁定缺乏事实与法律依据。理由如下：1.在黄陂法院查封前，涉案房屋的所有权一直登记在美琪公司名下且归属于美琪公司享有，美琪公司也不是执行案件的当事人，裁定处分美琪公司享有所有权的涉案房屋，违反法律规定。2.美琪公司于2010年与宋芳就涉案房屋签订的商品房买卖合同是为了借用宋芳名义套取银行按揭贷款资金而签订的虚假商品房买卖合同，应属无效，宋芳对涉案房屋不享有任何权利。3.即使宋芳与美琪公司签订的商品房买卖合同有效，但在黄陂法院查封涉案房屋之前，宋芳已于2014年5月23日解除与美琪公司之间就涉案房屋签订的商品房买卖合同并退房。4.涉案房产预告登记的法律性质属于债权请求权的登记，不产生宋芳对涉案房产现有物权所有权的法律效力；同时，涉案房屋的预告登记在黄陂法院查封之前早已失效，该预告登记对美琪公司向余建中销售涉案房屋不构成影响和限制。5.宋芳已于2014年5月23日将涉案房屋退还给美琪公司，同时美琪公司将涉案房产销售给余建中并签订商品房买卖合同，并向黄冈市房产局提交了商品房买卖合同备案交件手续。6.黄陂法院查封涉案房屋之前，余建中向美琪公司付清了涉案房屋的全部购房款，美琪公司向余建中开具了收款收据。7.涉案房屋从2014年5月7日起至今一直由余建中合法占有。8.由于黄冈市中级人民法院对涉案房屋的查封，黄冈市房地产管理局的工作失误以及黄陂法院的查封导致余建中未能办理涉案房屋的过户登记手续，因此，余建中未能办理涉案房屋过户登记不是自身原因造成的。9.黄冈市房地产管理局于2015年12月8日向黄陂区人民法院发函说明涉案房产已由房屋所有权人美琪公司销售给了余建中，并要求更正黄陂法院错误查封事宜符合物权法第十九条规定。10.宋胜、宋芳与肖文波恶意串通签订的以物抵债协议书，损害了第三人余建中的合法权益，该以物抵债协议书应属无效。综上，涉案房屋所有权至今仍登记在美琪公司名下，并非宋胜、宋芳所有，且在黄陂法院查封涉案房屋之前，原告余建中已合法购买了涉案房屋。原告余建中对涉案房产现有的合法权益足以排除黄陂法院强制执行。是此原告提出前述诉请。被告肖文波辩称：1.本案不符合执行异议之诉的受理条件，应裁定驳回原告的起诉。2.原告不是本案案涉房产的权利人，案涉房产预查封前，一直登记在宋芳名下，原告执行异议不成立。3.原告与美琪公司签订的商品房买卖合同是为了掩盖非法目的，逃避国家税收。4.原告没有合法占用不动产，没有实际支付购房款的行为，也没有办理购房手续，原告与美琪公司签订合同时，该房屋已被黄冈中院查封，该买卖行为违反了法律强制性规定，属于无效合同，本案执行异议之诉不成立。第三人宋胜述称：（缺席）。第三人宋芳述称：（缺席）。第三人美琪公司述称：（缺席）。第三人黄冈房产局述称：1.黄冈房产局作为第三人进行本案诉讼身份不适当。2.黄冈房产局应是有独立请求权的第三人。3.黄陂法院对涉案房屋查封欠妥，宋芳与案涉房产没有多大联系。4.宋芳办理的备案登记为预告登记，有效期只有三个月，三个月内没有办证，预告登记已经失效，后来宋芳也放弃了该房屋，查封不妥。本院经审理查明事实如下：2010年1月25日，第三人宋芳与第三人美琪公司签订商品房买卖合同购买黄冈市黄州区青砖湖路59号西湖华庭小区2幢1单元2号商铺（合同号HG2010000472号），建筑面积285.1平方米，套内面积266.49平方米，总价218.9568万元。付款方式为：即日起支付首期商铺款108.9568万元，余款110万元整办理银行按揭。同日，黄冈市房地产交易中心办理了购房合同备案登记。2011年1月14日，第三人美琪公司办理了涉案房产初始登记。2013年8月22日，黄冈市中级人民法院（以下简称黄冈中院）作出（2013）鄂黄冈中民二初字第00020号民事裁定，查封宋芳在黄冈房产局预告登记的位于黄冈市××砖湖路××小区××房产。同年9月3日，该院向黄冈房产局发出（2013）鄂黄冈中民诉保字第00004号协助执行通知书，查封前述房产，查封期限2年。2014年5月7日，第三人美琪公司向原告余建中出具《说明》称：“2010年1月25日，湖北美琪房地产开发有限公司与宋芳就坐落于黄冈市××路××号商铺所签订的《商品房买卖合同》及宋芳与工商银行所签订的《个人购房借款/担保合同》，实际上是我公司为便于向银行融资，解决公司资金困难，而借用宋芳名义以房屋买卖方式向银行获取按揭贷款，实质上并不是真实的房屋买卖交易，宋芳也没有向我公司支付过任何首付款，该按揭贷款本息实际上也由我公司每月按期负责偿还，因此，2-2号商铺所有权实际上归属于我公司所有。”2014年5月23日，第三人宋芳向黄冈市房地产交易中心提交《黄冈市商品房合同备案变更、注销申请》，申请退房，第三人美琪公司在申请表上盖章。同日，原告余建中与第三人美琪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号HG2014-00038号），购买涉案2幢1单元2号商铺，价格为218.9568万元。付款方式为：买受人于即日一次性支付商铺房款218.9568万元。2015年9月9日，依据被告肖文波申请，本院作出（2015）鄂黄陂立保字第00063号民事裁定，查封、冻结宋胜、宋芳价值350万元的财产。同日，向黄冈市房产管理局送达（2015）鄂黄陂立保字第00063-1号协助执行通知书，对涉案2幢1单元2号商铺（权证号：黄冈市房预黄州字第××号）予以预查封；查封期限三年，自2015年9月9日起至2018年9月8日止）。同年12月8日，黄冈市产权交易中心致函本院，认为“2015年9月3日，该套房屋解除了查封，同时宋芳所购买的西湖华庭2号楼2号商铺已办理备案注销，并办理了余建中购房合同备案登记。”该中心认为，9月9日协助预查封宋芳购买的商铺行为错误，须更正。2016年1月26日，本院作出（2015）鄂黄陂民商初字第00570号民事调解书：一、宋胜于2016年2月1日前偿还肖文波借款本金260万元；二、宋胜于2016年2月1日前偿还肖文波借款利息（该利息以260万元为本金，自2012年8月8日起按年息24%算至全部借款还清之日止）；三、宋芳对上述款项承担连带清偿责任。因宋胜、宋芳未履行生效调解书确定的义务，肖文波向本院申请强制执行。2016年9月22日，被告肖文波与第三人宋胜、宋芳签订以物抵债协议书，由宋胜、宋芳自愿将本案涉案房产依据评估价格267.27万元抵偿给申请执行人肖文波。同年9月26日，本院作出（2016）鄂0116执344之一号执行裁定：一、将涉案房屋作价267.27万元，交付申请执行人肖文波抵偿（2015）鄂黄陂民商初字第00570号民事调解书内容确定的债务。案涉房屋的所有权自裁定送达双方当事人时起转移。二、申请执行人肖文波可持裁定书到相关机构办理产权过户登记手续。2016年11月5日，原告余建中对本案执行标的提出书面异议。同年12月12日，本院作出（2016）鄂0116执异20号执行裁定，驳回余建中的执行异议申请。2017年7月31日，浠水县人民法院作出（2017）鄂1125行初63号行政判决，判令黄冈市房地产管理局自本判决生效之日起五个工作日内对余建中2017年5月8日注销黄冈市房预黄州字第××号预告登记的申请作出行政行为。同年8月29日，黄冈市房地产交易中心向原告余建中发出《注销预告登记通知书》，告知已于2017年8月25日注销了黄冈市房预黄州字第××号预告登记。2017年10月10日，黄冈中院作出（2017）鄂11民终1071号民事判决，认为：余建中与美琪公司于2014年5月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效，余建中已经履行了其作为商铺买受人的义务，美琪公司作为商品出售方依约应当履行协助办理房屋过户的义务。判决确认余建中与美琪公司签订的编号为HG2014-00038号《商品房买卖合同》合法有效，同时判令美琪公司在判决书生效之日起30日内协助余建中办理涉案房产的产权过户手续。又查明，2012年10月9日，第三人宋胜向案外人湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司（以下简称农垦公司）借款人民币462万元，美琪公司提供担保。案外人湖北华联电力工程有限公司（以下简称华联电力公司）根据农垦公司指令，于当日向第三人宋胜分10笔共计汇款人民币462万元。2014年5月23日，农垦公司、美琪公司、余建中、宋胜签订《确认书》，载明“农垦公司将其在该借款合同项下对宋胜、美琪公司享有的债权中的部分债权人民币2189568元转让给余建中”，“余建中以前述受让的2189568元债权直接冲抵余建中应付美琪公司的购房款2189568元；该套商铺的银行抵押贷款本息，由农垦公司、余建中负责代偿，该笔代偿款项各方另行结算，宋胜及美琪公司对此均无任何异议。”同日，第三人美琪公司向原告余建中出具收据一份，载明收到余建中购房款2189568元。同时，原告余建中同日向第三人宋芳工商银行贷款账户偿还了1034247.93元。原告余建中为案外人华联电力公司法定代表人、股东。另查明，涉案房产自2014年5月7日起已交付给原告余建中，由原告余建中出租给乐康体检门诊部经营。期间，原告余建中缴纳了案涉房屋住宅专项维修基金15681元。目前案涉房产登记的所有权人为美琪公司，处于闲置状态。本院认为，本案属于案外人提出的执行异议之诉。结合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告余建中提起执行异议之诉，是否符合法律规定的条件；二、涉案房产是否属于第三人宋芳的财产；三、原告余建中就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。围绕前述争议焦点，本院认为：1．关于原告余建中提起执行异议之诉，是否符合法律规定。本院认为，余建中作为肖文波申请强制执行宋胜、宋芳案件的案外人，主张本院在强制执行案涉房产的行为侵犯了其合法权益，向本院提出执行异议申请，并在执行异议裁定送达之日起十五日内提起本案诉讼，且其针对执行标的提出的诉讼请求，与执行依据的调解书无关，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条关于案外人提起执行异议之诉的起诉条件。因此，原告余建中提出执行异议之诉符合法律规定。2.关于涉案房产是否属于第三人宋芳的财产。根据第三人美琪公司向原告余建中出具的《说明》，第三人宋芳与美琪公司签订《商品房买卖合同》目的是为美琪公司向银行融资，并非以买卖商品房为目的。且第三人宋芳并未支付任何首付款和按揭贷款本息，没有支付对价的实际行为。同时，2014年5月23日，第三人宋芳向有关部门提交了退房申请，美琪公司也予以认可。因此，第三人宋芳与第三人美琪公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。虽然第三人宋芳于2010年4月23日办理了涉案房产的预告登记，但是其并未按照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，在能够进行涉案房产不动产登记之日起三个月内申请登记，因此，第三人宋芳办理的黄冈市房预黄州字第××号预告登记已经失效，第三人宋芳对涉案房产不享有任何债权和物权，其无权对涉案房产进行处置。人民法院强制执行应当以被执行人的责任财产为限。因此，本案中，第三人宋芳对涉案房产并不享有任何权利，无权就涉案房产在执行过程中签订《以物抵债》协议。3.关于原告余建中就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，原告余建中与第三人美琪公司签订了书面的商品房买卖合同。虽然签订该合同时，涉案房产被黄冈中院查封，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。第三人宋胜在美琪公司向原告余建中出具的《说明》中签字，并在案外人农垦公司与美琪公司签订的关于债权转让的《确认书》加盖印章，表明第三人宋胜参与了原告余建中购买涉案房产事宜。原告余建中代第三人宋芳偿还了涉案房产的银行贷款1034247.93元表明第三人宋芳亦参与了原告余建中购房涉案房产事宜。因此，原告余建中与第三人美琪公司签订的商品房买卖合同真实有效。第二，原告余建中以受让的案外人农垦公司对美琪公司享有的2189568元债权冲抵购房款的方式支付了涉案房产的购房款，并支付了涉案房产银行贷款1034247.93元，余建中已实际支付了全部购房款。第三，本院诉前保全的查封行为，发生在原告余建中与第三人美琪公司签订商品房买卖合同和黄冈中院查封到期之后，原告余建中在本院查封之前就已合法占有涉案房产。第四，黄冈中院生效民事判决书已经确定原告余建中与第三人美琪公司签订商品房买卖合同合法有效，并判令第三人美琪公司协助原告余建中办理涉案房产的产权过户手续。综上，本院认为，余建中对涉案房产享有足以排除强制执行的请求权。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行黄冈市黄州区青砖湖路59号西湖华庭小区2幢2号楼102号、202号房屋。本院（2016）鄂0116执异20号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费14700元，由被告肖文波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人以及代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  柯盛光审判员  张武柯审判员  晏 晶二〇一九年五月二十二日书记员  耿毅博