湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初1482号原告：程维斌，男，汉族，1945年9月8日出生，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：陈晓兵，湖北睿范律师事务所律师，代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：石冬，湖北睿范律师事务所实习律师，代理权限：一般授权。被告：阳新县正兴房地产营销策划有限公司。住所地：阳新县兴国镇桃花泉路**。法定代表人:龚明，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪大文，湖北文光律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：龚明，男，汉族，1966年4月17日，住湖北省阳新县，原告程维斌诉被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司、龚明房屋拆迁还建合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理。依法由审判员李名辉适用简易程序，于2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告程维斌的委托诉讼代理人陈晓兵、石冬，被告龚明作为阳新县正兴房地产营销策划有限公司法定代表人及其委托诉讼代理人纪大文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程维斌诉讼请求：1、请求判令被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司依约履行合同，向原告交付105平方米电梯商品房一套，超出部分按照物价局核定价格对原告每平方米优惠200元；2、请求判令被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司从2017年1月起承担原告每月1,000元安置费；3、请求判令被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司赔偿原告3××0,000元；4、请求判令被告龚明对上述事项承担连带保证责任；5、本案诉讼费等均由二被告共同承担。事实与理由：2015年5月14日，原告与被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司签订了《房屋拆迁还建协议书》，将位于阳新县兴国镇五马坊路阳新县下街工商所家属楼第三层房屋给被告用于房地产开发。协议约定：1、被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司补偿原告一套105平方米的电梯商品房，超出部分按照物价局核定价格对原告每平方米优惠200元；2、被告还建房屋时间不得超过20个月，逾期超出每个月支付500元安置费；3、被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司如将原告房屋拆除后不能建房，则赔偿原告3××0,000元。因被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司只有一个股东，被告龚明应对该协议承担不能履行的保证责任。现提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司辩称，原告与我公司签订的协议属实，但原告仅交付房产所有权证，没有履行协议所约定的向我方交付土地证义务，导致我方房屋不能按期开发，请求驳回原告对我方诉请。理由是：1、本案协议中所涉及的拆迁还建房屋需要办理开发审批手续，其中拆迁户必须具备房产证及土地证，才能办理土地规划许可，否则拆迁的房屋无法进行开发；2、本案协议第五条约定原告将土地证交给被告作为履行合同的义务，第九条约定违约责任，要求原告将土地证没有交给被告，可见两个条款的约定完全一致；3、按照协议书的约定，土地证登记及过户由原告方承担，因此原告必须履行土地证的登记及过户；4、本案合同约定还建的房屋由被告为原告办理相关手续，同样原告将房屋交给被告拆建也应当提供合法的产权登记手续；5、双方在签订协议书前，确实知道土地登记在阳新县工商局名下，但是不能免除原告向我方提供分割土地的证照义务，虽然房屋现已拆迁完毕，但原告作为原房屋的业主，其所有权是登记在原告名下，按照“土地跟随房屋走”的原则，原告享有房屋分割土地的使用权，因此其必须按照合同的约定履行向被告交付土地证的义务。综上，由于原告没有履行协议所约定的向我方交付土地证义务，导致我方房屋不能按期开发，请求驳回原告对我方诉请。被告龚明辩称，我多次找原告要求其土地证交付给我方，直至现在未交，导致规划手续无法办理。经审理查明：原、被告诉争房屋位于阳新县兴国镇五马坊社区居委会五马坊街工商局家属楼第三层，建筑面积67.90平方米，根据房改政策，归阳新县工商局职工涂青松所有，原房产证号为1××6号。1999年7月2日，原告程维斌通过法院拍卖以20,000元价格购得该房屋，房屋交易买卖监证书编号为阳新房交监字第××号，并办理了阳新县人民政府房产所有权证，编号为0009391。2015年5月14日，原告程维斌与被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司签订了《房屋拆迁还建协议书》，协议约定：原告将位于阳新县兴国镇五马坊路阳新县下街工商所家属楼第三层房屋（面积67.90平方米）交给被告用于房地产开发。还建方式：被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司补偿原告一套105平方米的电梯商品房，超出部分按照物价局核定价格对原告每平方米优惠200元。同时约定，原房屋房产证交由被告办理相关手续，但过户费用由被告承担，土地证登记和过户由原告承担（因原告无土地证，土地登记在阳新县工商局名下），还建房屋产权登记费用由原告自行承担并补缴原房屋房产证3××%产权费用。违约责任：协议签订后，原告将土地证、房产证交被告办理相关手续，被告一次性支付原告8000元安置费；被告还建房屋时间不得超过20个月，逾期每超出一个月支付安置费500元，在20个月再超过一年被告仍然无法交付房屋时，则本合同解除，被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司赔偿原告200,000元，如被告拆除房屋后不能建房则赔偿原告3××0,000元。与此同时，被告另外还购买了阳新县工商局下街工商所办公楼，并与家属楼其他住户签订了《房屋拆迁还建协议书》。合同签订后被告龚明接收原告房屋所有权证并支付原告安置费8,000元。2015年5月18日被告与阳新县华宇建筑工程有限责任公司签订了《拆迁建筑施工承包合同》，将该房屋拆迁承包给阳新县华宇建筑工程有限责任公司施工，该公司将下街工商所办公楼及其后家属楼的四住户房屋进行了拆除。另查明，原阳国用（2010）字第26040020号《国有土地使用证》系阳新县工商局下街工商所办公楼及后面工商局家属楼共用的证件，所涉及的土地性质为划拨用地，土地面积共计725平方米，其中办公楼面积176平方米，家属楼面积549平方米，原告程维斌房屋土地属于该家属楼面积范围内，因该共用土地证件没有进行分户登记，所以原告程维斌一直未能向被告交付土地证，被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司亦不能及时办理划拨土地使用权有偿使用手续，导致房屋拆迁还建协议至今没有履行。本院认为，原告程维斌与被告阳新县正兴房地产营销策划有限公司签订的《房屋拆迁还建协议书》，虽然依法成立，但双方没有办理房产及土地使用权变更登记手续，不具有房产权属变更效力，双方当事人应当按照法律规定和协议约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。同时，原告转让房屋的拆迁还建行为涉及改变原划拨土地使用性质，需要通过政府审批土地规划变更的前置程序才能生效。本案中，按照合同约定，原告承担向被告交付土地证义务，而房屋的土地证系阳新县工商局下街工商所办公楼及后面工商局家属楼共用，那么原告应先进行分割登记，将分户土地使用证交付被告后，由被告申请房地产土地开发，报请人民政府国土资源管理部门审批，缴纳土地使用权出让金，才能办理土地使用权变更登记手续。因此，原告主张被告履行合同交付还建房屋并赔偿损失的诉讼请求，缺乏政府审批的合法生效前置程序，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第五十九条、第六十条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：驳回原告程维斌的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取2,900元，由原告程维斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石中级人民法院，并预交诉讼费5,800元。湖北省黄石中级人民法院开户银行：中国农业银行股份有限公司股份有限公司黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院。财政专户，帐号：17×××18。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李名辉二〇一九年五月二十七日书记员  黄素情