四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0322民初3141号 原告：郑明才，男，1954年11月6日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。 被告：王芳，女，1983年11月7日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：吴洪，四川泰仁律师事务所律师。 被告：李廷波，男，1978年11月11日出生，汉族，务农，住贵州省遵义县。 委托诉讼代理人：吴洪，四川泰仁律师事务所律师。 原告郑明才与被告王芳、被告李廷波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，因本案案情复杂疑难，故本院依法于2018年12月5日将本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑明才及其委托诉讼代理人谭国君，被告王芳及二被告共同委托诉讼代理人吴洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑明才向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王芳签订的《转房协议》；2.判令二被告退还购房款250000元；3.判令二被告给付原告违约金100000元；4.案件受理费由二被告负担。本案在审理过程中，经本院释明，原告将其诉讼请求变更为：1.判决确认原告与被告王芳于2011年6月1日签订的《转房协议》无效；2.判令二被告退还原告购房款250000元；3.判令二被告给付原告资金占用利息（计算方式：以购房款350000元为基数，自2011年6月1日起至二被告清退完购房款止，按中国银行同期贷款利率标准进行计算。）；4.案件受理费、因诉讼产生的交通费、因诉讼产生的误工费、因诉讼产生的律师费，共计14750元，由二被告负担。事实和理由：原告与被告王芳于2011年6月1日签订《转房协议》，协议约定被告王芳将其自有的位于四川省富顺县赵化镇普安村六组自泸路旁的住房转让给原告，转让价格为350000元。在该协议签订之前，原告已陆续向被告王芳付款。截止到2011年6月1日，原告共计向被告王芳付款350000元。被告王芳于2011年6月1日向原告出具了收到购房款350000元的收条一张。尔后，被告王芳于2012年1月19日将已卖给原告的房屋另行出卖给肖志彬。肖志彬于2013年3月起诉被告王芳要回了该房屋。被告王芳于2013年11月18日退还了原告购房款100000元。剩余购房款250000元，原告每年都找被告王芳退还，但被告王芳均以资金紧张为由拒绝退还。 被告王芳辩称，1.被告王芳未收到原告支付的购房款350000元；2.原告实际是在放高利贷，该笔350000元的款项实际为借款且该笔350000元的款项是通过利滚利的计算方式计算出来的，故本案的法律关系实际为民间借贷；3.被告王芳与原告签订的《转房协议》和向原告出具的收条是被迫的，被告王芳从原告处拿过的100000元系为被告之父王仕清向原告借款作担保；4.原告并未每年找被告王芳退款，故本案已过诉讼时效；5.原告既主张要求被告王芳退还250000元，又以350000元作为计算资金占用利息的基数，此主张不应得到支持；6.原告诉请的案件受理费、因诉讼产生的交通费、因诉讼产生的误工费、因诉讼产生的律师费，共计14750元，由二被告负担的主张，无法律依据，不应得到支持；故请求驳回原告的诉讼请求。 被告李廷波辩称，对此事不知情，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.对原告提交的原告的身份证复印件1份、二被告身份证复印件各1份和二被告提交的二被告的身份证复印件各1份以及本院依法调取的原告的户籍证明1份，本院认为，上述原、被告的身份信息资料系有效的身份证件材料，其内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对上述证据予以采信。 2.对原告提交的二被告的结婚证（登记日期：2010年9月2日）复印件1份和二被告提交的离婚协议复印件1份、结婚证（登记日期：2018年4月16日）照相打印件1份，本院认为，上述证据佐证了二被告的婚姻关系，其内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对上述证据予以采信。 3.对原告提交的被告王芳向原告出具的收条原件1份、原告与被告王芳签订的《转房协议》原件1份、富集用（2010）第1230020号土地使用证复印件1份、富顺县房权证城字第××号房产证复印件1份，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第二款“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据”和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”的规定并结合原告提交的3本银行存折的取款记录和原告申请出庭作证的证人黄方达、罗某当庭陈述的证人证言以及原、被告双方的质证意见分析，本院认为，上述证据佐证了原告与被告王芳签订房屋买卖协议的情况并佐证了此房屋买卖协议签订的原因是在被告王芳之父王仕清无力偿还向原告的借款230000元的情况下，经原告郑明才、被告王芳、被告王芳之父王仕清三方协商，原告以350000元的价格购买被告王芳所有的位于四川省富顺县赵化镇普安村六组第六楼的房屋，原告已支付给王仕清的借款230000元转化为原告支付给被告王芳的购房款的情况，上述证据内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对上述证据予以采信。 4.对原告提交的3本银行存折的取款记录，结合原、被告双方的质证意见和原告对款项交付情况的说明并综合全案证据分析，本院认为，该组证据佐证了原告陆续将共计350000元的款项交付给被告王芳之父王仕清和被告王芳的情况，其内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对该组证据予以采信。 5.对原告提交的被告王芳与案外人肖志彬的购房协议复印件1份，结合本院依原告申请调取的本院（2013）富民一初字第1512号案中的案卷材料，该组证据佐证了被告王芳将已出卖给原告的房屋转卖给案外人肖志彬的情况，其内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对该组证据予以采信。 6.对原告提交的本院（2018）川0322民初2362号民事裁定书1份，本院认为，该组证据系本院依法作出的生效裁判文书，其内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对该组证据予以采信。 7.对原告提交的通话详单1份，本院认为，该组证据佐证了原告及其家属通过电话方式向被告王芳主张权利的情况，其内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对该组证据予以采信。 8.对原告提交的证人黄方达罗某林出具的书面证言，因其二人的书面证言与本案原告提交的原告与被告王芳签订的《转房协议》相矛盾且无其他证据佐证其二人的书面证言的真实性，故本院对该组证据不予采信。 9.对原告申请出庭作证的证人黄方达、罗某当庭陈述的证人证言，结合原、被告双方的质证意见，本院认为，上述两名证人当庭陈述的证人证言佐证了原告与被告王芳签订房屋买卖协议的情况以及原告将购房尾款120000元支付给被告王芳的情况，其内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对该组证据予以采信。 10.对原告申请本院调取的本院（2013）富民一初字第1512号案和（2013）富民保字第34号案中的案卷材料，结合原、被告双方的质证意见，本院认为，本院依法保存的案卷材料佐证了被告王芳将已出售给原告的房屋转卖给案外人肖志彬的情况和在案外人肖志彬向本院起诉被告王芳后，在本院的调解下，被告王芳将案外人肖志彬支付给自己的购房尾款100000元转退给本案原告的情况，上述证据内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对上述证据予以采信。 11.对本院依法从富顺县赵化国土资源所调取的宗地地籍档案材料1份和从富顺县不动产登记中心调取的房屋所有权登记档案1份，结合本院调取的本院（2013）富民一初字第1512号案中的案卷材料，本院认为，上述证据佐证了被告王芳为本案所涉房屋办理集体土地建设用地使用权证和房屋所有权证的情况以及被告王芳将已出售给原告的房屋（即本案所涉房屋）转卖给案外人肖志彬后，案外人肖志彬向本院起诉被告王芳要求被告王芳办理房屋产权变更登记，后因案外人肖志彬不具备过户条件，经案外人肖志彬同意，被告王芳将该房屋过户给了案外人肖志彬指定的人（即案外人肖志彬的姐姐肖丽）的名下的情况，上述证据内容真实、来源和形式合法且与待证事实具有关联性，故本院对上述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王仕清（王仕清，男，1949年1月3日出生，汉族，住四川省富顺县赵化镇普安村****，现其已死亡。）与被告王芳系父女关系。被告王芳与被告李廷波系夫妻关系（二被告于2010年9月2日办理结婚登记，因感情破裂于2013年9月25日办理离婚登记，后又于2018年4月16日办理复婚登记。）。被告王芳原登记的户籍住址为四川省富顺县赵化镇普安村****，现其登记的户籍户籍住址为四川省富顺县赵化镇自泸大道**。div> 2009年，王仕清经依法审批后在位于四川省富顺县赵化镇普安村六组的自泸公路旁处修建房屋（该房屋与坐落于四川省富顺县赵化镇的祥和家园相邻，该房屋共计修建了6层）。王仕清因修建房屋等原因，资金周转困难，其便先后多次找原告借款，原告亦多次通过到银行取现等方式筹集资金借款给王仕清。截止到2011年5月底以前，王仕清已共计向原告借款230000元。 2010年7月15日，王仕清与其女儿王芳（即本案被告）、王莉达成分家析产协议。三方在协议中约定将王仕清修建房屋的宅基地（面积：140.28平方米）分为三户，其中被告王芳作为户主的一户分得宅基地46.76平方米。同时，王仕清将其修建的房屋的第5层和第6层分给了被告王芳。同年7月，被告王芳取得该部分宅基地的集体土地建设用地使用权证书[登记土地使用权人：王芳，土地使用证号：富集用（2010）第1230020号，登记使用权面积：46.76平方米]。2011年1月13日，被告王芳取得上述房屋的房屋所有权证书（登记房屋所有权人：王芳，房产证号：富顺县房权证城字第××号，建筑面积：291.94平方米）。 因王仕清无力偿还向原告的该笔借款，2011年6月1日，经原告郑明才、被告王芳、被告王芳之父王仕清三方协商，原告以350000元的价格购买被告王芳所有的位于四川省富顺县赵化镇普安村六组自泸公路旁的第六楼的房屋（该房屋与坐落于四川省富顺县赵化镇的祥和家园相邻），原告已支付给王仕清的借款230000元转化为原告支付给被告王芳的购房款。当日，三方商定该方案后来到时任富顺县赵化镇普安村党支部书记黄方达的家中，在在场人罗某（其当时任富顺县赵化镇普安村第四村民小组组长）的见证下，由原告作为乙方与被告王芳作为甲方，双方签订了一份《转房协议》（该协议由黄方达作为执笔人代为书写。），王仕清亦在该协议第二页“甲方：王芳”签名并捺印的后方空白处签名并捺印，以示对该协议的确认。该《转房协议》内容为，“甲方：赵化镇普安村六组王芳，身份证号：5103221983××××××××。乙方：赵化镇新华街172号附1号郑明才，身份证号：5103221954××××××××。甲方王芳将赵化镇普安村六组自泸路旁农村住宅用地房屋第6层楼总面积为145.97平方米并包括楼顶内转让给赵化镇新华街172号附1号乙方郑明才，总价共350000.00元，大写叁拾伍万元整。甲乙双方特定以下几条：一、甲方在将王芳的51083号房权证（即富顺县房权证城字第××号房屋所有权证书）和NO.00301174土地使用证[即富集用（2010）第1230020号集体土地建设用地使用权证书]交与（予）乙方保管。并甲方王芳的身份证复印件1份、结婚证复印件1份交与（予）乙方。二、甲方必须负责保负（护）好现有室内装饰、门窗和水、电、气、闭录（路）等一切设备，到时完好无损交与（予）乙方，如有损坏，照实补赔给乙方。三、甲方如果在2013年6月1号前两个月提出不转卖房屋并在2013年6月1号前退还乙方购房款叁拾伍万元正。如果甲方要卖房屋并在2013年5月前办好房权证、土地使用证等一切过户手续，其一切费用由甲方负责。四、乙方在签字之日全部付清叁拾伍万元购房款给甲方。甲方必须打叁拾伍万元收条给乙方，乙方以收条和有关证件做（作）为法定依据。五、甲方将房屋在2013年6月1号交与（予）乙方，乙方在这两年内不得向甲方提出要房屋。以上几条甲乙双方共同遵守，如有违约方，则付对方违药（约）金壹拾万元正。如甲方到期又不交房、又不退钱，并按每月壹拾万元违药（约）处理，双方签字生效。甲方：王芳（王芳签名并捺手印，在王芳签名并捺手印的后方空白处有王仕清的签名并捺手印）。乙方：郑明才（郑明才签名并捺手印）。在场人：罗某。执笔人：黄方达。2011年6月1号。共两页。”。同日，被告王芳向原告出具了收条1张，该收条载明，“今收到郑明才转房款350000元，大写人民币叁拾伍万元正。此据。收款人王芳本笔。2011年6月1号。”。签订协议后，被告王芳将富顺县房权证城字第××号房屋所有权证书原件和富集用（2010）第1230020号集体土地建设用地使用权证书原件交予原告保管。2011年6月12日，原告及其家属通过到银行取现等方式筹集了购房尾款120000元并在中国农业银行富顺县赵化支行处交付给了被告王芳。 2012年1月19日，被告王芳与案外人肖志彬（肖志彬，男，1973年11月9日出生，汉族，其，其当时登记的户籍住址为四川省富顺县赵化镇普安村****签订《购房协议》。被告王芳将已出卖给原告的房屋（即位于四川省富顺县赵化镇普安村六组自泸公路旁的第六楼的房屋）及楼顶作价320000元卖给案外人肖志彬。案外人肖志彬向被告王芳支付了购房款220000元。就剩余购房款100000元的支付时间和办理完该套房屋的产权变更登记手续的时间，案外人肖志彬与被告王芳在其二人签订的协议中均约定为自其二人签订协议之日起的半年内。该协议签订后，被告王芳将该房屋交付给案外人肖志彬使用。尔后，被告王芳未按约为案外人肖志彬办理该套房屋的产权变更登记手续。2013年3月15日，案外人肖志彬向本院提起诉讼并申请财产保全，要求被告王芳立即为其办理该套房屋的产权变更登记手续。该案后经本院组织各方调解，各方同意本案原告郑明才将其保管的富顺县房权证城字第××号房屋所有权证书原件和富集用（2010）第1230020号集体土地建设用地使用权证书原件退还给被告王芳，以便于被告王芳将该房屋过户到案外人肖志彬名下，但同时，被告王芳亦得将其向案外人肖志彬收取的购房尾款100000元交付给原告，以退还原告向被告王芳支付的购房款。尔后，因案外人肖志彬不具备过户条件，经案外人肖志彬同意，被告王芳将该房屋过户给了案外人肖志彬指定的人[即案外人肖志彬的姐姐肖丽（肖丽，女，1968年3月19日出生，汉族，其当，其当时登记的户籍住址为四川省富顺县赵化镇普安村****的名下。2013年8月，被告王芳将该房屋的集体土地建设用地使用权过户给了肖丽。2013年11月14日，被告王芳将该房屋的房屋所有权过户给了肖丽。2013年11月18日，原告收到了被告王芳退还的购房款100000元。就退还剩余购房款的问题，原、被告发生纠纷。原告遂于2018年7月5日向本院起诉，后原告于2018年8月8日撤诉。 本院经审理后认为，原告与被告王芳签订的《转房协议》系无效合同，因原告请求的解除原告与被告王芳签订的《转房协议》的主张是建立在该协议成立并生效的基础上，故本院依法告知原告可以变更诉讼请求。经本院释明后，原告依法变更了诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告王芳之间的法律关系；二、原告与被告王芳签订的《转房协议》的效力；三、原告请求的被告王芳退还原告购房款250000元的主张是否已过诉讼时效；四、被告王芳是否应向原告支付资金占用利息；五、被告李廷波在本案中是否应当承担责任。 一、关于原告与被告王芳之间的法律关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。 在本案中，要厘清原告与被告王芳之间的法律关系，首先应厘清原告与被告王芳之父王仕清的法律关系。本案中，王仕清因修建房屋等原因，资金周转困难，其便先后多次找原告借款，原告亦多次通过到银行取现等方式筹集资金借款给王仕清。截止到2011年5月底以前，王仕清已共计向原告借款230000元。从原告与王仕清之间已实施的上述民事法律行为来看，原告与王仕清之间已成立民间借贷法律关系。关于原告提出的原告借款230000元给王仕清，因上述款项主要用于修建房屋，而王仕清修建房屋实为帮被告王芳修建，故上述借款的实际借款人为被告王芳的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院认为，原告向本院举示的证据不足以证明其主张，故本院对原告的该项主张不予支持。 其次，在确认原告与王仕清之间系民间借贷法律关系后，本院认为，对原告与被告王芳之间的法律关系的认定，应建立在对原告与被告王芳之间签订的《转房协议》的真实意思表示的正确理解的基础上，而理解该协议的真实意思表示，应结合该协议全文的语境、语意和全案证据以及协议各方在协议签订后履行协议的情况来理解协议各方当事人的真实意思表示；同时，对原告与被告王芳之间的法律关系的认定，还应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第二款“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据”和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”的规定并结合原告与被告王芳及王仕清三人之间已实施的民事法律行为来综合予以判断。本案中，原告与被告王芳及王仕清三人来到时任富顺县赵化镇普安村党支部书记黄方达的家中，在在场人罗某（其当时任富顺县赵化镇普安村第四村民小组组长）的见证下，由原告作为乙方与被告王芳作为甲方，双方签订了一份《转房协议》（该协议由黄方达作为执笔人代为书写。），王仕清亦在该协议第二页“甲方：王芳”签名并捺印的后方空白处签名并捺印，以示对该协议的确认。同时，被告王芳按照该协议的约定向原告出具了收到原告购房款350000元的收条1张并按照协议的约定将富顺县房权证城字第××号房屋所有权证书原件和富集用（2010）第1230020号集体土地建设用地使用权证书原件交予原告保管。尔后，原告亦将购房尾款120000元交付给了被告王芳。被告王芳在将该房屋另行卖给案外人肖志彬且不能向原告交付房屋的情况下，经本院主持各方调解，原告退还了被告王芳该房屋的房屋所有权证书原件和集体土地建设用地使用权证书原件，以便于被告王芳将该房屋过户到案外人肖志彬名下，被告王芳亦将其向案外人肖志彬收取的购房尾款100000元交付给了原告，以退还原告向被告王芳支付的购房款。从原告与被告王芳及王仕清三人之间已实施的上述民事法律行为，特别是从原告与被告王芳之间签订的《转房协议》的内容所表达的真实意思来看，原告请求的原告与被告王芳之间形成了权利义务关系明确的房屋买卖合同法律关系的主张，符合日常生活经验法则，故本院予以确认。同时，需要说明的是，原告虽未直接向被告王芳支付购房款230000元，但结合王仕清在原告与被告王芳之间签订的《转房协议》的第二页上“甲方：王芳”签名并捺印的后方空白处签名并捺印的行为和被告王芳同日向原告出具收到350000元的收条的行为并结合日常生活经验判断，被告王芳与其父王仕清的上述行为应视为其二人对该协议的内容和对原告向王仕清支付的借款230000元转化为原告向被告王芳支付的购房款230000元的确认，故原告向被告王芳支付的购房款230000元通过原告对被告王芳之父王仕清的合法债权转化而来。 关于本案中被告王芳提出的被告王芳未收到原告支付的购房款350000元；原告实际是在放高利贷，该笔350000元的款项实际为借款且该笔350000元的款项是通过利滚利的计算方式计算出来的，故本案的法律关系实际为民间借贷；被告王芳与原告签订的《转房协议》和向原告出具的收条是被迫的，被告王芳从原告处拿过的100000元系为被告之父王仕清向原告借款作担保的答辩意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院认为，本案中被告王芳并未向本院举示相应的证据证明其答辩意见成立，故其应承担举证不利的法律后果，同时，本案中的被告王芳系完全民事行为能力人，其应当知晓与原告签订《转房协议》（即房屋买卖合同）并向原告出具收条将会产生的法律后果，但其仍实施了上述行为，故本院对被告王芳的上述答辩意见不予采信。 二、关于原告与被告王芳签订的《转房协议》的效力。本院认为，首先，在本案中原告与被告王芳签订的《转房协议》所买卖的房屋系建在四川省富顺县赵化镇普安村六组的集体土地上，也就是建在被告王芳依法享有使用权的宅基地上，故此房屋系农村地区的房屋。在农村房屋买卖房地一体的格局下，转让农村地区房屋的同时必然会涉及到宅基地使用权的转让。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条的相关规定，宅基地应属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权，而本案中的原告显然非当时被告王芳所在的集体经济组织的成员。被告王芳将宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员的行为损害了集体经济组织的权益，也违反了集体经济组织的成员权属性。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定，可见我国法律规定禁止农村村民将宅基地转让给非本集体经济组织成员。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与被告王芳签订的《转房协议》依法应认定为无效协议。 关于原告提出的原告与被告王芳签订《转房协议》时口头约定该房屋过户到原告的儿媳王万英名下，从而佐证原告与被告王芳签订的《转房协议》系有效的协议的主张，因原告向本院提交的证据不足以证明其主张，其应承担举证不利的法律后果，故本院对原告的该主张，依法不予支持。 三、关于原告请求的被告王芳退还原告购房款250000元的主张是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院认为，本案原告请求的被告王芳退还原告购房款250000元的主张系基于原告与被告王芳签订的《转房协议》在经人民法院确认无效后所产生的法律后果，故原告请求的该主张不适用诉讼时效期间的规定，被告王芳应退还原告购房款250000元。 四、关于被告王芳是否应向原告支付资金占用利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院认为，虽然本案中，在导致原告与被告王芳签订的《转房协议》无效的问题上，原告与被告王芳均存在过错，但被告王芳在将房屋另行出卖给案外人肖志彬并向原告退还购房款100000元后，就剩余购房款至今未向原告退还，其行为实属恶意占用他人资金，其应向原告赔偿损失，故本院对原告请求的被告王芳向原告支付资金占用利息的主张，依法予以支持。关于原告主张的资金占用利息的计算方式，结合本案的实际情况，本院依法确定为以购房款250000元为本金，自2013年11月18日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算。关于原告请求的资金占用利息以购房款350000元为基数，自2011年6月1日起，以中国银行同期贷款利率为标准进行计算的主张，于法无据，本院依法不予支持。 五、关于被告李廷波在本案中是否应当承担责任。原告要求被告李廷波承担退还原告购房款的责任所依据的事实和理由是在原告与被告王芳签订《转房协议》时，被告王芳与被告李廷波系夫妻关系，此债务系夫妻共同债务。本院认为，根据合同的相对性原则，合同的签订主体也是享受合同权利和履行合同义务的主体。本案中，原告与被告王芳系本案所涉《转房协议》的双方当事人，原告作为合同的一方当事人，在其依约向被告王芳履行了合同义务（即原告向被告王芳付清了购房款）后，因该协议被人民法院依法确认为无效协议，故应向原告履行退款义务的责任人为该协议的另一方当事人（即本案被告王芳），而非该协议所涉当事人之外的人（即本案被告李廷波）。同时，原告向本院举示的证据亦不足以证明该笔债务属夫妻共同债务，故本院对原告的该项主张，依法不予支持。 关于原告请求的被告王芳向原告赔偿因此纠纷引发的诉讼给原告造成的各项损失共计14750元的主张，本院认为，本案中，在导致原告与被告王芳签订的《转房协议》无效的问题上，原告与被告王芳均存在过错，且原告未向本院举证证明其损失情况，其应承担举证不利的法律后果，故本院对原告的该项主张，依法不予支持。 综上所述，原告与被告王芳于2011年6月1日签订的《转房协议》因违反法律的强制性规定而无效；被告王芳应依法向原告退还购房款250000元并向原告支付资金占用利息（计算方式：以购房款250000元为本金，自2013年11月18日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算。），被告李廷波不承担本案的退款责任；原告的其他诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第一百九十六条、第二百一十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条第二款、第一百零五条规定，判决如下： 一、原告郑明才与被告王芳于2011年6月1日签订的《转房协议》无效； 二、限被告王芳于本判决生效之日起10日内向原告郑明才退还购房款250000元并向原告郑明才支付资金占用利息（资金占用利息的计算方法为：以购房款250000元为基数，从2013年11月18日始计算至本判决确定的退还购房款之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付；若未按本判决确定的退还购房款之日退还购房款，上述利息计算至购房款退还完毕之日止）； 三、驳回原告郑明才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，由被告王芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  刘 波 人民陪审员  曾德安 人民陪审员  熊 益 二〇一九年五月十五日 书 记 员  刘 阵 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百一十条：自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。 《中华人民共和国土地管理法》第八条：城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条：人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。 能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。