陕西省西安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019）陕01执异253号 案外人：敬某某,女,汉族,19XX年X月X日出生,住甘肃省环县环城镇,公民身份号码:622822XXXXX0024。申请执行人：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城******。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被执行人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人：黄建强，该公司经理。陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）与西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于3月29日立案受理。本案在执行过程中，案外人敬某某以本院（2018）陕01执704号执行裁定查封的被执行人西安世纪熙源房地产公司位于灞桥区酒十路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼11502室房产为其所有为由向本院提出执行异议，请求本院解除查封，并提供了相应的证据。就案外人敬某某提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完结。案外人敬某某的执行异议称，2018年5月9日，案外人从法院查封房产的公告得知开发商与承建方施工合同纠纷一案,法院依法查封了坐落在西安市灞桥区酒十路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼11502室房屋。现案外人对查封该房屋有异议,请求予以解除理由如下:2013年1月21日,案外人与世纪熙源房地产公司在观澜天下售楼部签订商品房买卖合同,付款方式为按揭,总房款共计250791元,原约定2015年9月30日房,因开发商资金短缺房屋地下车库、天然气管道、小区绿化等工程迟迟未完工,迟迟未能交房,且开发商账户一直处于查封状态。为方便早日入住,无奈之下小区众业主成立临时业主委员会,以自救的方式,自筹资金开展小区建设,并征得浐灞管委会和开发商的支持,因开发商与承建方有经济纠纷而查封该房产损害了案外人的利益,该查封行为给案外人带来了严重的经济损失。为维护案外人合法利益,请求法院尽快予以解除查封。申请执行人陕西省敬瑁建设工程有限公司答辩称，法院对涉案房屋的查封符合法律规定，案外人要求解除观澜天下小区2-11502号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。1、案外人虽主张观澜天下小区2-11502号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源房地产公司签署的《商品房买卖合同》，总房款250791元的凭证，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2017年4月11日法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于被执行人世纪熙源房地产公司的财产，也没有任何证据表明该公司与案外人就购房合同在房屋管理行政部门备案登记。因此，案外人主张该房屋已归其所有与事实不符。2、案外人支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致、相互矛盾，仅凭上述收据无法证明案外人实际支付了购房款。根据案外人提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分两次支付240791元、350000元，但案外人提供的收款收据显示世纪熙源公司收到案外人房款86472元、22848元、20000元，但所附支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致。两者相互矛盾。另外，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。3、案外人并未提交证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人未实际入住，且未证明其名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，案外人并未能够提交相应证据证明其权利能够排除法院的执行行为。4、案外人未能证明其所购房屋与（2018）陕01执704号裁定书查封的房屋系同一标的物。涉案房屋并未进行房地产权属登记，也没有进行备案登记，房屋房号均为暂定，并不确定，因此，不能认定案外人所购房屋与涉案房屋系同一标的物。综上，请求法院依法驳回案外人的异议，依法执行（2018）陕01执704号裁定书内容，以维护答辩人合法权益。为支持其异议请求，案外人敬某某向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。2015年4月22日，世纪熙源房地产公司作为出卖人，敬某某作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同约定：由案外人敬某某购买熙源·观澜天下第2幢1单元15层02号房，建筑面积111.47平方米，单价为5300元/平方米，总价590791元。付款方式为其他方式，买受人于2015年4月22日交纳240791元，其余350000元办理银行按揭。合同还对其他事项进行了约定。2、收款收据。编号No5541954载明：2015年4月22日，收到敬某某刷卡加现金支付熙源·观澜天下2-11502室房款22848元，收款单位为世纪熙源房地产公司；编号No5541955载明：2015年4月22日，收到敬某某支付熙源·观澜天下2-11502室房款5000元，收款单位为世纪熙源房地产公司；2017年9月收到房款10000元。3、POS机转账凭证2张。分别载明：2015年4月22日向陕西佳信置业发展有限公司刷卡支付20000元；2017年9月30日，向陕西永祥建筑工程有限公司刷卡支付10000元。经查，敬瑁建设工程公司与世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司向本院申请执行，本院已依法立案受理。在执行中，本院于2018年6月4日作出（2018）陕01执704号之六号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司位于本市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:2016245,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。又查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年3月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定书，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司位于本市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。经本院现场勘查，涉案查封的房屋正在装修。向案外人敬某某核实，案外人敬某某称2016年开发商通知其收房，但是未达到收房条件，其没有收房，2018年其自行更换门锁并进行了装修。上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收款收据、刷卡凭证、谈话笔录、现场勘验图片等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案中案外人虽在查封之前已签订书面买卖合同但未支付全部房款，案外人在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续仍登记在被执行人世纪熙源房地产公司名下。故案外人敬某某主张涉案查封的房产为其所有，其排除执行的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人敬某某如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定，裁定如下：驳回案外人敬某某的执行异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长  邓   琳审 判 员  王 庆 九审 判 员  李   唯 二○一九年五月十七日  书 记 员  孙   敏