山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初1553号原告：张某洋，男，汉族，1988年2月22日出生，住址：泰安市。委托诉讼代理人：王群，山东泰山蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兆利，山东泰山蓝天律师事务所实习律师。被告：泰安华易置业有限公司。住所地：泰安市泰山钢材大市场。法定代表人：陈玉华，董事长。委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。原告张某洋与被告泰安华易置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王群、李兆利，被告的委托诉讼代理人高立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某洋向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付因无法在约定期限内办理所有权转移登记的违约金（暂计算至2019年3月11日，共计：35513.2元）；2、被告继续履行合同，为原告及时办理房屋产权登记。3、诉讼费、送达费等由被告承担。事实和理由：原被告于2013年6月19日签订《商品房预售合同》一份，约定原告支付购房款，被告在房屋建成后向原告支付房屋并配合办理房屋所有权转移登记等事项。原告在支付完毕全部购房款后，被告交付了房屋，但是被告并未按照合同约定履行办理房屋所有权登记手续的义务，所以，按照合同约定，原告为了维护自身的合法权益，故诉至贵院，请求贵院依法判如所诉。被告泰安华易置业有限公司辩称：房产交付使用后，答辩人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设审批手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，本案因客观原因未办理相应的产权登记手续。对此，答辩人不存在任何过错，对于办理产权登记的时间，答辩人无法掌控。本案非因答辩人原因导致无法办理产权登记，不适用合同第20条的约定，答辩人无赔偿的义务。被答辩人向答辩人主张违约金无事实和法律依据。并且，答辩人与被答辩人签订的合同第十条约定，2013年12月31日交付房屋，第二十条约定，交房后365天内办理产权登记。因此，如果被答辩人认为答辩人存在违约，因该合同签订于2013年，我方认为应适用《民法通则》诉讼时效两年的规定，被答辩人依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超出两年的诉讼时效，其主张不应支持。因此，本案被答辩人如果主张违约责任其最迟应于2016年12月31日之前主张权利，本案被答辩人现在才向法院提起诉讼，已经超出了法律规定的两年的诉讼时效，其主张不应支持。综上，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2013年6月19日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的东华易青年城#号楼2单元10层1001号房屋，预测建筑面积125.95m2，房屋总价款为648643元。被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房。合同第二十条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起x日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的x%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款。2016年4月20日，被告将房屋交付给原告。被告开发的华易青年城#号楼在2019年3月29日取得不动产证。以上事实，由原、被告陈述、《商品房预售合同》、购房发票、等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第二十条约定：被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。对于涉案房屋的交付时间，结合原告提交的购房发票，交房时间宜认定为2016年4月20日。根据上述约定，被告应于2017年4月20日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记。由于被告原因华易青年城#号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，并于2019年4月3日通过快递方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。另被告辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述本院不予采信。关于本案诉讼时效是否届满，被告辩称依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超过两年的诉讼失效，其主张不应支持，其最迟应于2016年12月31日前主张权利。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。原告自2019年3月20日向本院起诉，其权利保护范围应自2016年3月20日起算。因被告的责任未能在合同约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，应自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。违约金的起算时间应为商品房交付使用之日起365日届满的次日即2017年4月20日。由此被告应当承担自2017年4月21日暂计算至原告主张的向法院起诉日即2019年3月20日，共违约698天，每日违约金标准按合同约定的总房款648643元的万分之零点五计算，共计22637.64元。自2019年3月21日起至涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕之日止的违约金，以648643元为基数，按日万分之零点五继续计付。关于原告为实现债权支出的律师费合同中没有明确约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定之规定，判决如下：一、被告泰安华易置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张某洋违约金22367.64元。（截止2019年3月20日）二、限被告泰安华易置业有限公司自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕之日起十日内继续向原告张某洋支付自2019年3月21日起至涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕之日止的违约金（以648643元为基数，按日万分之零点五计付）；三、驳回原告张某洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，减半收取计183元，保全费420元，共计603元由被告泰安华易置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张娟二〇一九年五月九日法官助理付福云书记员罗慧