甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书                （2019）甘08民终281号上诉人（一审被告、反诉原告）：焦某，甘肃省平凉市人，住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：安某，甘肃翰维律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：张某，平凉市人，住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：曹某，平凉工业园区法律服务所法律工作者。上诉人焦某因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初4689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦某及其委托诉讼代理人安某、被上诉人张某的委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦某上诉请求：1、撤销甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初4689号民事判决；2、改判被上诉人张某向上诉人焦某支付下欠购房款31000元，利息14880元（按同期银行贷款利率6%计算2010年8月5日至2018年8月5日期间的利息，并利随本清）；3、一、二审诉讼费由被上诉人张某承担。事实与理由：1、原审法院认定部分事实错误。2010年8月5日，张某和其合伙人马西忠与焦某租赁焦某所有的位于崆峒区嘉苑路1号南山庭院5号楼3层15号门面房用于经营，签订合同后张某又觉得租赁不划算，提出要购买焦某的该房屋，张某给焦某转账支付了129000元，并于2018年8月6日草签了房屋买卖合同（非张某签字）。焦某签订合同后与妻子商量时其妻子坚决不同意卖房，遂再次与张某商量，张某口头答应再加10000元，最终确定购房款为160000元，但为避税，再没有签订买卖合同；已付129000元，下欠31000元购房款至今未支付。因为该房屋尾款未付清，所以焦某将该房屋原始收款收据、正式发票始终未提供给张某，只提供了该房屋的原始合同。签订买卖协议时，焦某明确告知清楚张某该房屋尚未取得房产证，只有一份原始合同及收款收据、发票，其后焦某多次向张某追要尾款，张某又反悔说不买房了，要改租赁，出尔反尔，买卖租赁一直纠缠拖延，2016年平凉市房屋价格普遍上涨幅度过大，张某才找到焦某要求过户；2016年12月13日焦某办理了不动产证书。2017年5月9日，张某伙同他人强迫焦某办理了网签手续，即《存量房买卖合同》，网签人员依据原合同价款，将房屋价款依旧写了了150000元，但在双方办理网签手续后，张某仍然拒不依照该合同约定及口头约定向焦某支付下欠购房款，并强行拿走不动产权证书自己办理过户。为此焦某拒绝配合张某办理下剩的房屋转让手续。最终导致纠纷，原审法院仅认定存量房屋买卖合同有效，但对房屋价款数额及张某欠焦某购房款的违约事实不予认定，与事实不符。2、原审判处不当。因张某已占用焦某的房屋，对该房屋属租赁或买卖关系摇摆不定，焦某与张某自2010年8月至2017年5月属租赁合同关系，但一审法院未予支持，认定焦某与张某之间系买卖合同关系，且该买卖合同合法有效。即若原审法院认定焦某与张某之间系买卖合同关系，那么，依法有效的合同应当全面履行，焦某已经配合张某办理房屋网签手续，但张某拖欠焦某购房款31000元至今未付，张某对焦某构成严重违约，且一审时，张某未提交证据证明向焦某支付全部购房款160000元，根据民事诉讼法、证据规则相关规定，张某应就其向焦某付款的事实予以举证，但张某未举证，因此张某应承担违约责任以及焦某8年来的利息损失。一审法院仅凭简单推理，推定张某已交清房款，适用法律错误，判处不当。张某辩称，驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。1、焦某没有请求支付下欠购房款的请求权。因为焦某一审的答辩认为双方为租赁关系，焦某对一审判决不服，要求撤销一审判决，又要求张某支付下欠购房款，两项请求相互矛盾。2、焦某称多年向张某追缴下欠款，但又认为租赁、买卖房屋关系不明，如果是租赁关系，根据当时市场租赁房屋价格就应该给张某退还129000元，否则属于不当得利。焦某一审认为收款出具了收据，同理，张某没有付清价款，那么焦某应当出具张某的欠条，但焦某一审期间并未提交欠条，故焦某应当承担举证不利的责任。张某向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告焦某协助原告办理房屋产权变更登记；3、诉讼费用由被告承担。焦某向一审法院反诉请求：1、请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、确认原、被告签订的房屋租赁合同有效；3、请求依法判令原告立即返还被告所有的位于崆峒区嘉苑路1号南山庭院5号楼3层15号门面房；4、诉讼费及反诉费由原告承担。一审法院认定事实： 2010年 8月5日，被告与案外人马西忠签订房屋租赁合同，约定将位于崆峒区南山庭院5号楼15号商业用房（面积28平方）租赁给马西忠，租赁期限三年，每年的租金分别为7200元、8400元、9600元，并约定了相关的权利义务，该房屋租赁合同实际并未履行。当日下午原告提出以150000元的价款购买上述商业用房，并通过农村信用社向被告转账129000元购房款。2010年8月6日，原被告就该商业用房签订房屋买卖合同一份，约定房屋总价款为150000元，该合同同时约定由被告协助原告办理房屋产权过户交易手续并由原告承担相关税费。合同签订后，被告向原告交付了该房屋，并移交了《非住宅质量保证书》、《非住宅使用说明》、《物业管理合同》等相关手续，当时该房屋未办理不动产权证书。2011年6月22日被告向开发商平凉嘉天厦房地产开发有限公司交清了该商业用房的购房款90453元，并开具了销售不动产统一发票。2017年1月16日，被告取得了上述商业用房的不动产权属证书，同年5月9日，原被告双方又签订了平存网签第2015004572号《存量房买卖合同》，该合同约定，被告将位于崆峒区嘉苑路1号南山庭院5号楼3层15号商业用房（建筑面积27.51平方米）出售给原告，房款仍为150000元，过户费用由原告承担。在该合同中被告焦某及其妻子李玲玲均在出卖人一栏签字确认。2017年6月22日原告在平凉市地税局缴纳了办理过户所需承担的增值税、契税、印花税等各种税费，被告同时将不动产权证书交付给了原告。此后，原告要求被告协助办理房屋产权变更登记，被告以原告未付清购房款、该房屋系租赁而非买卖等理由拒绝协助办理，遂引起诉讼。一审法院认为，本案的争议的焦点问题主要有以下三个方面：一、原被告之间是买卖合同关系还是租赁合同关系。2010年 8月5日被告与案外人马西忠虽然签订过一份房屋租赁合同，但当日下午原被告之间又口头达成房屋买卖协议，且原告通过农村信用社向被告转账支付购房款129000元，2010年8月6日双方正式签订书面房屋买卖合同，被告向原告交付了涉案商业用房及相关手续。被告在办理了房屋产权证书后，为办理房屋过户手续，双方又于2017年5月9日再次就该商业用房签订了《存量房买卖合同》，该合同约定的内容及购房价款与2010年8月6日双方买卖合同约定的主要内容一致，并且被告焦某及妻子李玲玲作为出卖人共同在合同签字，进一步确认了原被告的房屋买卖合同关系。故双方买卖合同关系成立。庭审中，被告提出双方系租赁关系，但并未提交案外人马西忠缴纳租赁费的相关证据，而被告于租赁合同签订的同日向原告转账129000元，即使原告与马西忠系合伙关系，也不可能一次性缴纳超过总租赁费五倍的款项，被告的抗辩显然不符合常理和交易习惯。因此被告与案外人马西忠所签订的租赁合同实际未履行，对被告要求确认该租赁合同有效的反诉请求应予驳回。原告与被告之间买卖合同关系成立。二、原被告签订的买卖合同是否有效。原被告于2010年8月6日签订买卖合同时，该房屋虽未办理不动产登记手续，但被告于2011年6月22日向平凉嘉天厦房地产开发有限公司交清了涉案房屋的购房款90453元，并开具了销售不动产统一发票，2017年1月16日又取得了不动产权属证书，同年5月9日双方为办理该房屋的过户手续又根据2010年8月6日买卖合同的主要内容重新签订了房屋买卖合同，被告之妻李玲玲也在该合同的出卖人一栏签名按印。综上，原被告先后两次签订的房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。故被告应按照合同的约定协助原告办理房屋过户手续。三、被告是否已经足额付清购房款。2010年8月5日原被告双方口头达成商品房买卖协议后，原告即通过银行转账向被告支付129000元购房款，被告称双方口头约定购房价款为160000元，未提供证据证明，且2017年5月9日双方再次签订房屋买卖合同时，约定的房屋价款仍为150000元，故该房屋的成交价格应认定为150000元。被告称原告支付129000元后再未支付下欠购房款，原告则认为其余款项已现金支付，对此，双方均未提供证据证明。本院认为，根据交易习惯，原被告首次签订房屋买卖合同并交付房屋距今已逾八年之久，被告不可能在原告未交清房款的情况下与原告再次签订房屋买卖合同，同时将涉案房屋的不动产权证书交给原告，并由原告缴纳了交易契税等相关税费。因此，被告认为原告未交清购房款的抗辩理由不能成立，应确认原告已按合同的约定足额付清了购房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、原告张某与被告焦某签订的房屋买卖合同有效。二、被告焦某于本判决生效之日起十日内协助原告张某办理位于崆峒区嘉苑路1号南山庭院5号楼3层15号的房屋产权过户手续。  三、驳回被告焦某的反诉请求。案件受理费300元，反诉费300元，共计600元，减半收取300元，由被告焦某负担。本院二审期间，张某提交了一份焦某身份证复印件，证明双方已完全履行了各自的义务，房屋已进行到过户阶段。焦某质证认为，对该复印件的真实性、合法性无异议，但该复印件仅证明双方办理过户的事实，不能证明张某已付清全部购户款的事实。经审查，焦某身份证复印件上由焦某注明“此复印件仅用于办理产权证”，对该复印件的真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，应予确认。本院认为，焦某、张某先后于2010年8月6日、2017年5月9日签订的房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。该案的焦点问题为张某是否足额支付购房款。2010年8月5日，焦某与张某口头约定150000元购房价款后，张某通过农村信用社向焦某转账129000元，并于2010年8月6日签订房屋总价款为150000元的书面房屋买卖合同，2017年5月9日作为甲方的焦某与作为乙方的张某签订存量房买卖合同，价款仍为150000元，付款方式及期限约定：“乙方于2016年12月28日向甲方支付存量房总房价款计人民币（大写）壹拾伍万元整。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证”，以上两份合同均证实房屋价款为150000元。焦某称在2010年8月5日书面合同基础上双方口头约定增加10000元的购房款，但在2017年5月9日双方再次签订房屋买卖合同时价款仍为150000元，焦某及其妻在出卖人栏签字、捺印的行为证实焦某认可约定价款为150000元。平凉农商银行新民路支行客户交易明细对账单载明汇兑129000元，焦某认可收到129000元，由此可证实张某支付购房款129000元。张某称在2010年8月5日已支付购房款150000元，先支付21000元现金，后转账129000元，但焦某对于支付现金21000元不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，焦某未提供证据证实约定房屋买卖价款为160000元，张某未提供证据证实已支付剩余购房款21000元，均应承担举证不能的法律后果。焦某在一审期间反诉请求为：1、请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、确认原、被告签订的房屋租赁合同有效；3、请求依法判令原告立即返还被告所有的位于崆峒区嘉苑路1号南山庭院5号楼3层15号门面房；4、诉讼费及反诉费由原告承担，二审请求张某支付下欠购房款31000元及利息14880元属于新增加的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第二款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因一方当事人不同意调解致调解不成，焦某对于下欠购房款可另行起诉。综上所述，焦某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人焦某负担。本判决为终审判决。              审判长杜爱勤            审判员高 雁            审判员高玉芬            二〇一九年五月七日             书记员韩英华杰