江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1845号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪苗苗，女，1988年9月3日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙鲜，女，1991年10月28日生，住江苏省南京市秦淮区。上述两上诉人委托诉讼代理人：杨均，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏蕾特丝薇企业管理有限公司，住所地江苏省南京经济技术开发区龙潭街道上首村**上首村村委会办公楼**。法定代表人：袁士亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。原审第三人：刘晓燕，女，1968年2月19日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人汪苗苗、孙鲜因与被上诉人江苏蕾特丝薇企业管理有限公司（以下简称蕾特丝薇公司）及原审第三人刘晓燕合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018)苏0106民初11542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪苗苗、孙鲜上诉请求：1.撤销（2018)苏0106民初11542号民事判决书；2.改判被上诉人支付上诉人因租赁产生的费用6001元，并承担因其违约致使上诉人被刘晓燕扣罚的违约金12240元；3.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人对一审判决中认定租赁协议合法有效，被上诉人的行为构成违约等予以认可，但一审判决混淆了转让费（顶手费）与租金的关系。根据百度词条定义，转让费（顶手费）是时下商铺日常转让的潜规则，只要上下家达成交易，下家接手经营，无论盈亏与上家毫无关系，哪怕接手者经营几天或一天不经营。《店面转让协议》第四条明确约定总转让费为99999元，其中包含2018年5～12月租金40800元，即实际转让费应为99999－40800=59199元。因上诉人赠予了设备与客源等，该转让费是上诉人应得的，亦是被上诉人自愿给付，并不违反法律法规，与被上诉人租赁是否违约或经营是否亏损没有任何关联。现被上诉人共支付69999元一转让费（顶手费）59199元－水电杂费1501元－3个月实际房租15300元=6001元。故被上诉人应再支付给上诉人6001元。另，被上诉人在租赁期间单方面违约，应承担违约责任，即因被上诉人违约导致上诉人在刘晓燕处被扣罚的违约金12240元。蕾特丝薇公司辩称，上诉人对一审法院认定的单项费用数额是认可的，对转让费的性质也是认可的，只是对一审法院的计算方式存在异议。上诉人以百度词条作为证据没有依据，且案涉房屋是70年产权的住宅，并非商铺，上诉人用百度词条中的顶手费套在案涉房屋上是不合适的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘晓燕述称，其尊重一审法院的判决。蕾特丝薇公司向一审法院诉讼请求：1.确认蕾特丝薇公司与汪苗苗、孙鲜签订的店面转让合同无效，汪苗苗、孙鲜归还蕾特丝薇公司店面转让款69999元，并按银行同期贷款利率自2018年4月29日起至实际返还之日止的利息。2.判令汪苗苗、孙鲜承担本案诉讼费。汪苗苗、孙鲜向一审法院反诉请求：1.蕾特丝薇公司支付转让费30000元。2.蕾特丝薇公司支付物业费等费用700元、电费888.82元。3.蕾特丝薇公司承担因其违约致使汪苗苗、孙鲜在刘晓燕处遭受的损失12240元。4.蕾特丝薇公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于本市鼓楼区房屋系刘晓燕所有。2017年11月1日，刘晓燕（甲方）与汪苗苗（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的位于本市鼓楼区房屋出租给乙方使用，用途为美容，租金为每月5100元，租赁期限共14个月，自2017年11月1日起至2019年1月10日止。租赁期内，甲乙双方未经协商一致不得提前解除。未经甲方同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方的违约责任。乙方承担租赁期内的水电、物业费等实际发生的费用。甲乙任何一方擅自解除、拒绝履行合同或发生违约行为，由违约方向守约方支付本合同约定的年租金的20%作为违约金。2018年4月23日，蕾特丝薇公司（乙方）与汪苗苗、孙鲜（甲方）签订店面转让协议，协议中列明丙方为刘晓燕，该协议约定：甲方于2018年5月1日前将位于鼓楼区约140平方转让给乙方。该店铺产权人为丙方。丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2019年1月10日，年租金为61200元。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同。店铺现有装修、装饰、设备全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方。乙方在2018年4月23日支付甲方定金10000元，2018年4月27日支付转让费59999元，2018年7月31日支付30000元，合计转让费99999元。转让费中含5月至12月的房租合计40800元。甲方如未能按约定将店转给乙方，甲方须支付双倍转让费200000元给乙方作为违约金。该合同中丙方刘晓燕并非本人的签字。2018年4月23日、4月29日，蕾特丝薇公司共向汪苗苗支付转让费69999元。上述转让协议签订后，蕾特丝薇公司与汪苗苗、孙鲜进行了店面交接，并由蕾特丝薇公司经营使用案涉房屋直至2018年7月31日。2018年7月底，刘晓燕知晓汪苗苗将案涉房屋转租给蕾特丝薇公司，但未表示不同意，只是言明在2019年1月份到期后不再续租。7月底，蕾特丝薇公司向汪苗苗提出延长租赁期限，但汪苗苗未予同意，蕾特丝薇公司遂未再支付剩余转让费30000元。2018年8月1日，汪苗苗将案涉房屋加锁。2018年8月7日，刘晓燕向汪苗苗收回案涉房屋，并向汪苗苗收取了年租金20%的违约金12240元，同时将剩余租金退还汪苗苗，汪苗苗将其经营期间的设备物品自行带走。同日，汪苗苗结清了案涉房屋2018年1至7月的物业费1089元、公用电费77元、电梯费192元、垃圾费35元，水费167元（2017年7月至2018年5月）以及电费888.82元。一审法院认为，蕾特丝薇公司与汪苗苗、孙鲜签订的店面转让协议系房屋租赁合同转租性质，虽然在签订时未取得租赁物的所有权人刘晓燕的同意，但刘晓燕在知晓后并未表示反对，且同意蕾特丝薇公司继续使用，故该协议应为合法有效。蕾特丝薇公司主张该协议无效，于法无据，一审法院不予支持。根据协议约定，案涉房屋的租赁期限至2019年1月10日，蕾特丝薇公司单方提出要求延长租赁期限未果的情况下，拒绝支付剩余转让费30000元，其行为已构成违约。蕾特丝薇公司支付的转让费对价主要包括房屋租金以及店铺现有的装修、装饰及设备。汪苗苗、孙鲜于2018年8月1日将案涉房屋收回不再提供给蕾特丝薇公司使用，且其又将经营所需的设备取走未再向蕾特丝薇公司交付，故应视为自该日起双方合同已实际终止履行，双方按照蕾特丝薇公司对案涉房屋的实际经营使用时间进行结算较为公平合理。据此，自2018年5月1日房屋应当交付之日至2018年7月31日，蕾特丝薇公司应支付的转让费为36078元（99999元÷255天×92天），汪苗苗、孙鲜实际收取的转让费为69999元，应当退还蕾特丝薇公司33921元。汪苗苗、孙鲜要求蕾特丝薇公司继续支付剩余转让费30000元，一审法院不予支持。蕾特丝薇公司经营期间的水、电、物业费等费用应由其自行承担，汪苗苗、孙鲜垫付后，蕾特丝薇公司应当偿还，具体为物业费、电费、电梯费、垃圾费合计597元（÷7×3）、水费15.18元（167元÷11）、电费888.82元，合计1501元。关于汪苗苗、孙鲜主张的因提前解除与刘晓燕的房屋租赁合同赔偿的违约金12240元，根据刘晓燕的陈述系两人因经营亏损自行决定退租，与蕾特丝薇公司未按期支付转让费的违约行为无关，故该违约金不应由蕾特丝薇公司承担，一审法院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、汪苗苗、孙鲜于判决生效后十日内一次性退还江苏蕾特丝薇企业管理有限公司转让费33921元；二、江苏蕾特丝薇企业管理有限公司于判决生效后十日内一次性支付汪苗苗、孙鲜垫付费用1501元；三、驳回江苏蕾特丝薇企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回汪苗苗、孙鲜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1625元，由江苏蕾特丝薇企业管理有限公司负担487元，汪苗苗、孙鲜负担325元；一审反诉案件受理费448元，由汪苗苗、孙鲜负担423元，江苏蕾特丝薇企业管理有限公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。汪苗苗对一审判决认定其将经营期间的设备物品自行带走的事实有异议，认为其并未带走任何设备。蕾特丝薇公司认为其提出延长租期后，汪苗苗不同意，就锁了门，房屋内的物品其并未拿走；刘晓燕认为其只是要求汪苗苗清空房屋，交接后房屋内的物品是汪苗苗拿走的，之前的物品其并不知情；汪苗苗认可其与刘晓燕交接时房屋内有床、沙发及一些做美容的物品，其交给物业处理了。本院经审查认定，汪苗苗与刘晓燕交接房屋后，将房屋内的剩余物品交给物业处理，应当认定系其对室内物品的处分，与一审法院认定其将经营期间的设备物品自行带走并无本质区别，故对其此项异议，本院不予采信。此外，对于案涉店面转让协议中“刘晓燕”签名，上诉人认可系孙鲜所签。当事人对一审法院认定的其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，案涉《店面转让协议》未经房屋产权人刘晓燕签字确认，刘晓燕知晓后未提出异议，但亦未对该协议予以追认，故上诉人汪苗苗、孙鲜与蕾特丝薇公司之间并非权利义务的概括转让，而系房屋转租协议。刘晓燕作为房屋产权人并未对汪苗苗、孙鲜的转租行为提出异议，且事后知晓后亦同意蕾特丝薇公司使用至合同期满，故该转租协议不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。上诉人孙鲜在该协议中伪造产权人刘晓燕签名，虽然存在过错，但并未影响合同效力，且该协议并未约定租期可以延长，故蕾特丝薇公司未按协议约定支付剩余转让费，构成违约。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以要求解除合同。本案中，蕾特丝薇公司虽然未按约支付剩余转让费，但其违约程度尚不足以导致合同解除，而汪苗苗、孙鲜未经催告直接锁门，并擅自与产权人刘晓燕解除租赁合同，系以实际行为表明不再履行与蕾特丝薇公司之间的《店面转让协议》，故汪苗苗、孙鲜收回房屋的行为应当视为其强行解除了《店面转让协议》，构成根本违约。在此情况下，汪苗苗、孙鲜向蕾特丝薇公司主张其因提前解除合同赔偿给刘晓燕的违约金12240元，无事实和法律依据，本院不予采纳。双方签订的《店面转让协议》中包含了剩余租赁期限的租金和装饰装修等设施设备的转让费用，汪苗苗自认其与刘晓燕交接后，让物业公司处理了床、沙发及一些做美容的物品，而装饰装修大部分系添附于房屋之上，汪苗苗、孙鲜收回房屋后，相应的装饰装修亦应随之收回，其并无证据证明蕾特丝薇公司带走了原有装饰装修中的相关动产物品，故转让费中属于装饰装修及相关设施设备的费用，汪苗苗、孙鲜应当予以退还。对于未使用租期部分的租金，汪苗苗、孙鲜违约解除合同亦应当予以退还。一审法院从公平角度将全部的转让费用以蕾特丝薇公司实际使用时间进行结算，系从案件的实际情况出发，考虑到转让费中可能还存在其他费用，且双方并无交接明细的事实，已经充分照顾到汪苗苗、孙鲜的利益，故汪苗苗、孙鲜以案涉转让费应区分房屋租金和“顶手费”为由，认为蕾特丝薇公司还应向其支付因租赁产生的费用6001元，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，汪苗苗、孙鲜的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1067元，由上诉人汪苗苗、孙鲜负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年五月十三日书记员  孙雪松