重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初633号原告：唐蜜，女，汉族，1966年4月22日出生，住重庆市万州区。被告：重庆市万州区博达实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区太白路**禾森商厦**，统一社会信用代码915001017116000026。法定代表人：杨霄，董事长。委托诉讼代理人：朱小利，该公司员工，特别授权。原告唐蜜与被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司（以下简称博达实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐蜜及被告博达实业公司的委托诉讼代理人朱小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐蜜向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告商铺2018年6月1日至2019年5月30日止的租金7781.40元及违约金778.14元，合计8559.54元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2004年5月承租原告在万州区太白路94号禾森商厦第二层199号商铺，租期15年，被告从2018年6月1日起拖欠至2019年5月30日止的租金，经原告催收无果。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求判决支持。被告博达实业公司辩称，针对原告等人的起诉，合并进行答辩。禾森商厦由被告博达实业公司开发建设，其中第一层、第二层当时是返租式销售给368家购房小业主，由被告向小业主返租统一经营。负一层至第四层于2004年由被告整体出租给万友百货公司，该公司再对外招租经营百盛商业广场。原、被告签订房屋租赁合同属实，租期15年。因零售商业经营困难，百盛商场支付的租金不足以支付业主的租金，被告累计补贴3000余万元。后因被告经营出现重大困难，从2016年6月1日起再无力弥补及支付业主的租金，有一部分业主通过诉讼要求被告支付租金。由于部分业主不采取理性的维权方式，长期在百盛商场堵门、闹事，对原百盛商场的经营造成重大影响，经当地政府部门及被告多次商洽无果，百盛商场于2018年6月20日闭店停业，撤离万州，租赁场地闲置。截止2018年7月2日，租赁合同到期的业主有131人，有284人合同未到期。随着百盛商场的撤离，导致被告与各业主签订的租赁合同虽未到期却事实上无法继续履行。2018年6月，被告招入新的商家重庆巨延禾森商贸有限公司（以下简称巨延商贸公司），已有255人与巨延商贸公司签订租赁协议，同时与被告解除原租赁合同，业主已收到新的租金及前期欠付租金的35％。被告与原告等小业主的租赁合同已于2018年7月2日终止，租金及相应违约金计算截止日应为2018年7月2日，同意支付该阶段的租金及相应违约金；原告请求解除合同，因双方的租赁合同已于2018年12月31日届满，其请求的基础已不存在，不应支持；对原合同已到期的，被告不认可部分原告主张的场地占用损失，同时保留追诉原告影响商场整体招租导致应收租金收益的损失赔偿责任；禾森商厦负一层至五层已整体移交给巨延商贸公司，不同意部分原告主张的返还商铺的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的事实与证据的分析与认定：诉讼中，被告博达实业公司提供两份通告、一份通知、一份公告：1、2018年5月24日博达实业公司在业主群群发《通告》，载明：百盛商场将于2018年6月20日闭店后停止营业。现已招到新的商家进驻禾森商厦。现将有关情况通报全体业主：一、租金：一层：小业主为原投资总额的9％；二层：小业主为原投资总额的9％；二、租期15年；三、租金递增6％/两年；四、免租装修期六个月；五、租金压一付三；六、合同由业主直接与商家签订；七、合同生效条件：商家合同签订截止时间为2018年6月30日，合同产权人和合同面积达到85％为生效条件等内容。2、2018年5月31日，博达实业公司在业主群群发《通告》，其主要内容为“百盛商场将于2018年6月20日停止营业，2018年5月31日前租赁合同到期的小业主，将租金计算延长至2018年6月20日。”3、2018年9月19日博达实业公司在业主群群发《通知》，其主要内容为“百盛商场已于2018年6月20日停止营业，已招来新的商家。现已有240余家业主与新商家签约，尚有100余家未与新商家签约，导致新商家不能开展下一步工作，商场整体出租仍不能实现。郑重告知：一、凡与我司签订《房屋租赁合同》尚未到期也未办理合同解除手续的，该合同事实上已经无法履行，故我司决定终止履行合同，自2018年7月3日起停止计付租金。二、建议未与新商家签订房屋租赁合同的，尽快与新商家签订，以满足整体出租条件，实现收益。”4、2018年12月28日的《公告》，其主要内容是对前几次的通告、通知内容集中整合，并明确签订解除协议后，本次兑付欠租的比例由原来的25％调整为35％，按签约时间的先后顺序依次兑付。上述证据经庭审质证，被告博达实业公司称在百盛商场门外张贴，原告不认可，被告未提供张贴证据；被告称在业主微信群群发，其提供的业主微信群分为招商群（已签解除协议）和联络群（未签解除协议）。按微信群截图看，2018年5月24日、5月31日被告在业主群群发了《通告》，2018年9月19日被告在联络群群发过2018年9月17日的《通知》，已提供微信群群发截图证明。经质证，原告方有部分人称未加入业主微信群，不知道内容；有部分人认可在业主群内，该群的群主为业主张轶，因该群内每天的信息量超大，有几百上千条，根本就没有看到有此通告、公告、通知，原告对被告提供前述证据不予认可。本院分析认为，博达实业公司与百盛万州分公司签订《禾森商厦房屋租赁合同终止协议》后，百盛万州分公司在商场门前张贴了公告，百盛商场将于2018年6月20日停业闭店，对该事实原告方无异议，予以确认。对被告提供的前述证据，首先，博达实业公司作为向各小业主承租商铺后再行出租的承租人，在与百盛万州分公司的合同解除后对商铺经营的处置应当有明确的意思表示，被告已举示对通告、通知、公告群发的截屏图，相关证据前后衔接，大多数业主是按照被告发出的通告、通知、公告内容签订的解除协议及重新与巨延商贸公司签订商铺租赁合同，本院对被告提供的前述证据予以采信，确认被告已对解除租赁合同的意思表示通知了原告等出租商铺的小业主。其次，鉴于被告大量拖欠业主租金的实际情况，原告作为权利人已通过信访、诉讼等方式主张权利，而对百盛商场停业闭店后商铺的下一步经营处置不关注不合常理；即使有部分原告未看到博达实业公司群发的解除租赁合同通知，但大多数业主是知情的，在涉及几百人的大型商场的业主之间也应当有信息传递，原告应当知道被告通知解除商铺租赁合同的事实。第三，百盛商场在2018年6月20日停业闭店后，应当有合理的合同解除通知送达期间，故，本院根据被告通知解除原租赁合同的时间，认定原告唐蜜等人与被告博达实业公司签订的商铺租赁合同，至2018年7月2日尚未到期的，均于该日解除。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：原告唐蜜购买重庆市万州区太白路94号第二层199号商业铺面，建筑面积10.44平方米，已办理房地产权证。2004年5月18日，唐蜜（甲方）与被告博达实业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将其所有的位于重庆市万州区太白路94号禾森商厦第二层199号房屋出租给乙方，套内建筑面积5.24㎡，年租金单价1485元/㎡，年租金额7781.40元；租赁期限15年，从2004年6月1日起至2019年5月30日止；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳第一年度租金，第二年租金于第二年（2005）6月1日交纳，以此类推。租赁期间，甲方如将房产权益进行转让、赠与、抵押等，甲方必须与受让人、被赠与人、抵押权人协商达成协议，并经乙方同意，保证第三人继续履行本合同中甲方的全部权利义务；房产权益转移给第三人后，该第三人即成为本合同的甲方，享有和承担甲方的权利义务。乙方有权将房屋转租、转移给第三人使用，不必征得甲方同意。甲方责任：甲方如未按本合同约定时间向乙方提供租赁房屋，延迟期间应按每日100元标准向乙方支付违约金；甲方不得单方解除合同，或采用人为手段终止本合同，至使禾森商厦（大世界商城）无法经营，违约造成全体商场产权公众整体利益受到损害，自行承担法律责任及违约金（以甲方已收一年租金计算），同时赔偿甲方违约给商场造成的损失，赔偿金额不低于甲方当时购买该房屋的金额。乙方责任：乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交租的责任；乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租金10％的违约金。租赁期间乙方不得单方解除本合同，否则承担由此给甲方造成的损失。租赁期届满，乙方必须按时搬出全部物件；如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失”等内容。合同签订后，被告已支付或已处理2018年5月31日前的租金，双方无异议。从2018年6月1日起，被告因资金周转困难未按约定支付租金，原告等业主多次催要，并到有关部门集访，经相关部门协调无果。被告博达实业公司的关联企业重庆万州博达房地产开发有限公司开发建设了禾森商厦，原告等人购买相应产权面积后，由被告博达实业公司对该商厦第一层、第二层全体业主所购面积进行了返租，并于2004年3月20日与重庆万友百货广场有限公司签订《租赁合同》，租赁万州区太白路94号商业裙楼地下一层至地上四层商业用房，租赁期15年”等内容。2005年8月22日，重庆万友百货广场有限公司与重庆万友百盛广场有限公司（简称万友百盛公司）签订转让协议，将2004年3月20日与博达实业公司签订的《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任转让给万友百盛公司。2005年9月1日，万友百盛公司与重庆万友百盛广场有限公司万州分公司（简称百盛万州分公司）签订转让协议，将其受让的禾森商厦《租赁合同》的权利义务转让给百盛万州分公司。禾森商厦百盛商场由百盛万州分公司对外公开招租开展经营活动。因被告博达实业公司欠各业主的租金，部分业主集中信访，要求给付租金。2017年，有260多户业主起诉主张租金及违约金，经本院判决或调解达成协议后，被告仍未给付，部分业主采用在百盛商场门口持法律文书催要租金，经万州区信访办、高笋塘街道办、万州区公安局望江派出所等部门多次协调处理，被告仍未按法律文书确定的义务全部履行，现已通过执行或者自动履行已支付部分租金。2018年5月21日，博达实业公司与百盛万州分公司签订《重庆万州禾森商厦房屋租赁合同终止协议》，约定“《租赁合同》于2018年6月20日终止。除四楼办公室用于后续工作处理使用至2018年10月31日及麦当劳餐厅经营至2019年4月27日外，其余场地在乙方撤除物品后于2018年6月20日交还甲方”等内容。协议签订后，百盛万州分公司于2018年6月20日将租赁场地交还博达实业公司，百盛商场停止营业。后，博达实业公司通过招商引进巨延商贸公司经营禾森商厦商业项目，被告已将禾森商厦负一层至五层交付巨延商贸公司，该公司已经在对商场进行装修，准备进行经营。2018年6月14日，被告通告全体业主，决定于2018年6月15日在长江酒店召开禾森商厦业主大会暨与新商家巨延商贸公司“业主见面会”。2018年6月15日，被告主持了业主大会，其提供的会议记录载明会议议程为：1、关于欠租的问题，在新商家入驻后，博达实业公司分三年按比例清欠原欠租，在与新商家签订《商铺租赁合同》的同时书面约定，在新合同生效后同步实施；2、关于产权的问题，双方在签订商品房买卖合同的同时，受让人已明知权属的位置、面积、价格，已办产权证，任何人或博达实业公司均无权要求划线。禾森商厦负一至第五层记名业主374人，商铺面积23948.285平方米，已签约22552.575平方米，占负一层至第五层总面积的94.17％，未签约1395.71平方米，占5.83％。禾森商厦第一层、第二层有小业主364人417个商铺，面积4513.92平方米，原租赁合同未到期的唐维娟等160户业主与博达实业公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定“除被告欠付租金的违约责任约定外，其余全部自2018年6月30日起终止履行（解除）；被告欠付业主的租金，在禾森商厦商场整体出租实现收益后被告承诺分三年清偿完毕；被告欠付业主的前述租金，由被告在第四年12月31日前支付逾期给付租金产生的违约金”等内容，其最后的租金结算终止期间为2018年7月2日。有248户业主（含原租赁合同已到期和未到期解除合同的业主）与巨延商贸公司签订《商铺租赁合同》，约定“租赁期限15年；租金（第一、二年的租金以开发商首次出售本房屋的购房款的9％计算，第三年起每两年增加6％）”等相关内容。签约商铺面积3118.21平方米。尚有部分业主未与被告达成《解除房屋租赁合同协议书》，也未与巨延商贸公司签订《商铺租赁合同》。未签约小业主116人，商铺面积1395.71平方米。双方争议的焦点：一、原、被告之间签订的禾森商厦商铺租赁合同的解除问题；二、租金及违约金支付问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：本院认为，原告购买唐蜜的商铺在租赁合同期内，唐蜜与被告签订的租赁合同对原、被告双方有约束力。该商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。被告博达实业公司将禾森商厦负一至第四层整体出租给百盛万州分公司，其中有包括向原告租赁的商铺，该租赁合同在履行过程中于2018年5月21日终止履行，百盛万州分公司于2018年6月20日将租赁场地交还博达实业公司，百盛商场停止营业，商场空置。此时，原、被告的租赁合同已事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行…。”被告博达实业公司作为承租人在与原告的商铺租赁合同事实上不能履行时可以行使合同解除权。结合被告对原告等业主发出的相关通知、通告、公告，且在业主大会要求各业主与新的商家签订租赁合同等证据，以及原告等业主应当知道百盛商场停业闭店的事实，本院认定原、被告之间的商铺租赁合同于2018年7月2日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告的租赁于2018年7月2日合同解除后，被告对履行期间的租金应承担支付义务。原租赁合同约定的租金支付时间为使用租赁物的第一日，即先支付租金后使用，违约金按双方的约定为“乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租10％的违约金”，被告应按应付租金的10％支付违约金。故，被告向原告支付2018年6月1日起至2018年7月2日止的租金682.20元（7781.40元/年÷365天×32天），违约金68.22元（682.20元×10％）；原告请求被告按合同约定租金总额支付违约金，因双方约定按应付租金支付违约金，对被告已支付部分不再计算违约金；被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。由于租赁商铺必须统一经营，在合同解除后，被告已移交给巨延商贸公司未能将商铺交还原告，原告的商铺未获得收益存在损失，考虑履行合同的实际、被告的过错程度及已支付违约金的事实，本院酌情确定合同解除后的损失为按约定租金的三个月计算。原告在本案中已提出支付全部租金的请求，依法主张了权利，对其解除合同的违约损失在本案中一并处理，由被告赔偿原告违约损失1945.35元（7781.40元/年÷12个月×3个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、由被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后立即给付原告唐蜜房屋租金682.20元；二、由被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后立即给付原告唐蜜违约金68.22元；三、由被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后立即赔偿原告唐蜜损失1945.35元；四、驳回原告唐蜜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市万州区博达实业（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  程地华二〇一九年五月三十日书记员  张 燕