江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1507号上诉人（原审原告）：苗登科，男，1977年7月3日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人（原审原告）：踪念丽，女，1979年12月7日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：李玉明，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：周娇，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏财富房地产开发有限公司，住所地江苏省沛县汉城商都**楼**营业厅。法定代表人：宋德才，该公司董事长。委托诉讼代理人：马培永，江苏沛翔律师事务所律师。关于上诉人苗登科、踪念丽与被上诉人江苏财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2018）苏0322民初6439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苗登科、踪念丽上诉称：依法撤销原审判决，发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一、原审法院认为被上诉人存在可以延期交房的事由依法不能成立。首先，并不存在因拆迁原因导致延期交付土地的情形。原审中被上诉人提交的编号为2010-13G孟桥地块2012年7月31日土地交接书，由此证明，被上诉人在涉案商品房买卖合同签订前已经取得了建房土地。虽然客观上存在拆迁导致延期交付的土地为御水华庭二期工程即东区工程，但该情形与本案无关。如果涉案项目所在地块在2016年仍存在房屋未拆迁问题，依法涉案商品房并不具备预售许可的条件，被上诉人也不得销售涉案商品房。其次，关于因相关政策调整或拆迁，出卖人在30日内通知买受人具体情况，不视为违约。原审法院认为，商品房买卖合同未明确该“30日内”从何时起算，依据合同法规定，可以确定该“30日内”是指涉案商品房买卖合同签订后的履行期间，如有相关政策调整或拆迁，出卖人即被上诉人应在“30日内”通知买受人具体情况，才不视为违约。本案中，至原审法庭辩论终结前，被上诉人都没有向上诉人发送过相关通知。故，原审法院认为难以确定被上诉人应当通知的时间，为认定事实不清。最后，上诉人根本没有签署承诺书，更不会自愿放弃关于违约赔偿等的诉求。原审中被上诉人提供的承诺书，并非上诉人自愿放弃关于违约赔偿等的诉求。且该承诺书是单方打印的格式条款，没有遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理方式提请上诉人注意免除或限制其责任的条款。该承诺书中放弃权利条款为无效条款，不能由此证明上诉人自愿放弃关于违约赔偿等的诉求。二、原审法院基于错误的事实认定，适用法律亦错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。财富公司答辩称：双方签订房屋买卖合同是事实，被上诉人没有按照合同约定交付房屋，是因为政府拆迁没有到位，拖延了地块的交付，造成被上诉人施工一再延期。根据合同第八条第二款第二项的规定，因相关政府政策调整或者拆迁造成的逾期交房责任可以免除，被上诉人不应当承担违约责任。上诉人曾签署过放弃追究违约责任的承诺，上诉人作为完全民事行为能力人，应当对自己的承诺负责。上诉人诉讼请求的计算依据不正确。被上诉人不应向上诉人支付违约金。苗登科、踪念丽向一审法院起诉请求：判令财富公司给付苗登科、踪念丽逾期交房违约金32494元（自2015年6月30日起，以交付房价款484987元为基数，按日万分之五计算至2015年11月11日）。一审法院认定事实：一、关于商品房买卖合同及履行的事实。2013年11月19日，双方签订商品房买卖合同，约定苗登科、踪念丽购买财富公司开发的御水华庭小区第17幢1单元501号房，总价款484987元等。商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因政策调整或拆迁，出卖人在30日内通知买受人具体情况，不视为违约；3、因市政配套建设或质检部门未能如期验收等非出卖人能左右的因素，不视为违约。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”苗登科、踪念丽已付清房款。2015年11月11日，苗登科与财富公司签订房屋交接书，载明御水华庭（西区）已经竣工，并经有关部门鉴定合格，苗登科、踪念丽所购买的房屋已具备入住条件，可以入住，业主承诺就该物业、该条件、该时间段上房，自愿放弃所有经济纠纷的诉求，自愿拿钥匙上房等。二、涉案小区建设开发情况。2011年1月7日，财富公司与沛县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定沛县国土局于2011年4月7日前将沛县沿河北侧、樊哙路南侧、汉邦路西侧的出让宗地交付财富公司，财富公司同意该合同项下宗地建设项目在2011年7月7日之前开工，在2013年7月7日之前竣工。自2011年11月10日起至2016年6月20日，沛县国土局陆续将出让宗地拆迁，并向财富公司交付。2015年12月，沛县规划局对御水华庭规划调整总平面图进行公示，公示说明载明：“御水华庭项目用地位于东侧，汉邦路西侧，樊哙路南侧，因新的《建筑设计防火规范》实施，现部分建筑设计方案须按规范调整，同时结合供电要求，配电设施作相应调整，东区地库范围等结合规划方案作适当调整，该规划调整方案已经我局审查，符合规划设计要求……”御水华庭小区西区17号楼等楼房于2015年10月18日经施工、监理、建设、设计、勘察等五方主体竣工验收合格。2017年5月5日，沛县房屋征收办公室出具证明一份，内容为“孟桥《御水华庭》项目一期、二期为棚改安置工程，其中14万㎡为安置用房。后来确定12万㎡，楼基地面土地于2016年11月10日拆迁完毕，具备办理施工许可证条件”。一审法院认为，双方之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方应按约履行各自义务。商品房买卖合同约定，财富公司应于2015年6月30日前将符合双方合同约定的商品房交付苗登科、踪念丽，逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。该合同同时约定，因政策调整或拆迁，出卖人在30日内通知买受人具体情况，不视为违约。本案中，财富公司存在可以据以延期交房的事由：1、根据财富公司提供的出让合同、交地确认书等证据，可以确认涉案项目确存在因拆迁原因导致延期交付土地的情形。根据出让合同约定，沛县国土局应于2011年4月7日向财富公司交付净地，涉案项目应于2011年7月7日前开工，于2013年7月7日前竣工，建设周期为24个月。而涉案项目所在地块在2016年仍存在房屋未拆迁的问题，相应地块上的房屋及附属设施只有拆迁完毕后才能进行建设施工，并办理相应验收手续。根据财富公司提供的规划调整公示文件，涉案项目建设中还出现规划调整的情形。因此，涉案楼房及其配套公用设施的建设周期客观上需要顺延。故涉案商品房迟延交付系因拆迁及规划调整造成。2、商品房买卖合同中约定，因政策调整或拆迁，出卖人应在30日内通知买受人具体情况，但并未明确该“30日内”从何时起算。本案中，涉案项目中因拆迁原因逾期交付土地的情形，是自项目建设之初、本案商品房买卖合同签订之前就已存在，并持续至2016年，故要求财富公司自拆迁因素最初出现时告知买受人，客观上不具有可能性，且上述拆迁因素自双方签订商品房买卖合同后持续存在，根据商品房买卖合同的约定，亦难以确定财富公司应当通知的时间，故财富公司可在上述拆迁因素持续存在期间随时告知买受人。3、苗登科在上房时与财富公司签订房屋交接书，自愿放弃所有经济纠纷的诉求。综上，财富公司主张的事由，符合商品房买卖合同第八条约定的出卖人可据实予以延期的情形，不构成逾期交房。遂判决如下：驳回苗登科、踪念丽的诉讼请求。案件受理费612元，减半收取为306元，由苗登科、踪念丽负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据查明事实，沛县国土局存在未按期向被上诉人交付净地情形，至2016年涉案项目所在地块仍存在房屋未拆迁的问题。且，根据被上诉人提供的规划调整公示文件，涉案项目在建设过程中还出现了规划调整情形，沛县规划局就项目规划变更情况向业主公示。上述原因从客观上会导致涉案房屋及其配套设施的建设周期顺延。即土地延期交付及规划变更客观上会导致涉案房屋存在延迟交付的情形。另，上诉人已于2016年3月28日实际上房，上诉人与被上诉人签订了房屋交接书明示放弃所有经济纠纷的诉求，自愿上房。现上诉人虽对房屋交接书不予认可，但上诉人并未就此提出证据反驳，故其理由不能成立。综上，上诉人苗登科、踪念丽的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人苗登科、踪念丽负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇一九年五月二十三日书记员  陆滢冰