江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0391民初3575号原告：李琛，男，汉族，1988年5月13日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：丁浩，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玥，江苏智临律师事务所律师。被告：董刚，男，汉族，1982年3月7日生，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王秋梅，女，汉族，1982年9月20日生，系董刚妻子，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：吴宝剑，江苏泉山律师事务所律师。原告李琛诉被告董刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月30日受理后，适用简易程序于2018年1月22日公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告李琛及其委托诉讼代理人丁浩，被告董刚及其委托诉讼代理人王秋梅、吴宝剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琛向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行案涉协议，配合原告办理网签过户手续。2、被告支付违约金10万元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月25日签署《徐州市存量房买卖协议》原告依约向被告支付定金20000元。2017年7月18日，双方前往房屋管理中心办理网签过户手续时，工作人员告知被告属于二套房交易，需持有满2年即2017年11月4日后才能办理。被告于2017年7月19日至今多次提出要求解除合同，原告均表示拒绝。原告为了购买案涉房屋投入了大量精力，希望能够继续履行合同。目前在时间上已具备过户条件，但被告不配合办理相关手续，原告担心被告违反协议将该房屋卖给第三人，为保护原告合法权益，保障协议的顺利履行，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告董刚辩称：1、原告应当于2017年6月26日之前支付首付款人民币32万元，并于2017年7月5日前办理完相关的贷款批准手续。协议签订后原告仅支付定金2万元，其余房款未能支付，为此被告多次要求原告支付协议约定的其余购房款，原告拒绝支付，被告出售房屋的目的根本不能实现，被告从事服装批发生意，出售房屋的目的就是为了取得购房款，现原告迄今为止没有支付购房款。2017年7月被告已通知原告双方买卖协议解除，被告认为原告的行为根本违约。2、房屋买卖合同不能履行的责任不在于被告，在双方合同签订时我市并无房屋限购政策，合同签订之后限购政策才出台，因此合同未能履行的责任不在于被告。另外，按照合同约定，原告付款是按照时间节点而不是按照事件节点，也就是说原告应当在2017年6月26日前支付首付款32万元，而非是以房屋具备网备为前提，但至迄今为止原告仅支付购房定金20000元，合同的其他义务未予履行，且涉案房屋又存在政策限购的情况，因此在这种情况下被告向原告发生合同解除通知，我们认为在原告拒绝协商的情况下，应当认定双方的合同无法履行，应予以解除。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月25日，被告董刚（甲方、出卖方）与原告李琛（乙方、买受方）、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（丙方、居间方）签订《徐州市存量房买卖协议》一份，约定甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方；待售房屋坐落于尚东花园B8-1-1301，建筑面积约为131.18平方米，房屋用途为住宅，房地产所有权证号为0048428（不动产权证）；该房屋的成交总价为1045000元；支付方式约定乙方采取贷款方式支付房款，乙方于2017年6月26日前支付首付款人民币320000元整，于2017年7月5日前办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐；本协议佣金共计10000元，由乙方承担，在签订本协议时一次性支付给丙方；在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金人民币20000元，甲乙双方同意由甲方代保管，该定金作为购房款，甲方自愿将不动产权证押给丙方保管；甲乙双方同意在2017年6月26日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续，具体以甲方还完银行贷款为准；甲方取得上述房产全部房款当日将上述房地产正式交付给乙方；违约责任约定，若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金100000元整，本协议终止；甲乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在15日内将乙方的购房款返还给乙方，但乙方应同时支付违约金100000元给甲方，若甲方悔约，应书面告知乙方，并在15日内将已购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金100000元给乙方；甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向乙方支付违约金100000元。合同下方有原告李琛、被告董刚的签字捺印及经纪人窦敏签字并加盖徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司印章。2017年5月25日，原告李琛向被告董刚支付定金20000元，向中介支付佣金10000元。2017年7月11日，被告董刚向中国银行偿还涉案房屋贷款378636.35元。同日，中国银行股份有限公司徐州分行出具《证明》，内容为“借款人董刚在我行办理个人住房抵押贷款已结清，我行同意解除其抵押，房屋地址为尚东花园B8号楼1-1301”。2017年7月18日，中介通知原、被告双方共同到产权部门，欲办理涉案房屋的首付款交付及网签过户手续，后被工作人员告知根据政策规定，涉案房屋到2017年11月4日才满足过户条件，涉案房屋的网签过户手续未能办成。2017年7月19日下午，原、被告双方在中介处进行协商，董刚表示已经归还银行贷款资金压力较大，要求原告先付部分首付款，原告李琛不同意，被告当场要把定金20000元退给原告，原告未接收。在本案审理过程中，经纪人窦敏作为证人到庭表示因为双方达不成一致，中介想把这单子退了，把中介费退给原告李琛。2017年7月26日，原告李琛向被告董刚电话表示想继续履行合同等到11月5日去交易再付首付款，被告董刚表示回去给媳妇商量。2017年8月4日，被告董刚向原告及中介发短信“告知函因徐州市政府于6月1日出台的商品房交易未满两年不能出售，导致房屋无法正常过户，合同无法履行，特通知买方取消合同，请尽快办理相关事宜”。原告李琛回复“1、本人不同意解约，2、如果你单方面解约，可以当面书写解约申明，3、如果你没有对上述第2条进行操作，即视为双方合同继续正常履行”。被告董刚回复“我已经告知你了，你只需要知道就可以了”。10月18日，被告董刚向原告发信息“你发个账号来，把你的押金退给你，你一直不解决问题也不行”。11月6日，原告李琛向被告发信息“董先生你好，7月份我们去房屋备案机构办理网上备案登记时，工作人员告知我们2017年11月4日开始可以办理房屋网上备案，我还是希望你遵守合同约定办理房屋过户手续。”另查明，徐州市人民政府于2017年5月31日出台《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》规定自2017年6月1日起，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。本院认为，原告李琛与被告董刚、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司于2017年5月25日签订的《徐州市存量房买卖协议》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行合同义务。涉案合同签订后，原告李琛支付定金20000元，被告董刚向中国银行还清涉案房屋的剩余贷款378636.35元，并办理了解押手续，双方均在积极履行涉案合同义务，后按照各方协商定于2017年7月18日原告交付首付款320000元，同日双方办理网签过户手续。在双方均到房产部门后被告知，因徐州市政府新出台房屋限售政策，涉案房屋因属二套房，自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易，故双方未能于2017年7月18日交付首付款并办理网签过户手续。合同订立后，由于住房限售政策的实施致使无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故原、被告均有权解除涉案合同。被告董刚于2017年8月4日向原告发送信息具有解除合同的意思表示，该通知到达原告时即视为合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方事后经过多次协商均未能明确的就涉案房屋首付款交付时间、办理过户时间等合同主要条款达成新的合意，并签订补充协议，故不能当然推定原合同的履行时间自然延迟至限售政策届满之日，原告主张继续履行原合同缺少事实和法律依据，本院不予支持。因涉案房屋买卖合同解除的原因不可归责于双方，原告亦尚未支付首付款，故其要求被告赔偿违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告李琛的诉讼请求。案件受理费15105元，由原告李琛负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  蔡 仑审 判 员  韩 蕾人民陪审员  孟献勇二〇一九年五月三十日书 记 员  张 丹