广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终246号 上诉人（原审被告）：覃地研，男，1963年1月3日出生，汉族,住桂平市。 委托诉讼代理人：李坤志，桂平市城区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：曾家航，男，1974年5月25日出生，汉族,住桂平市。 被上诉人（原审原告）：曾家湘，男，1973年11月29日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审原告）：曾家运，男，1978年9月9日出生，汉族，住桂平市。 上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄伟刚，广西至通律师事务所律师。 上诉人覃地研因与被上诉人曾家航、曾家运、曾家湘租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 覃地研上诉请求：一、判决撤销（2018）桂0881民初232号民事判决书第一条、第三条判决、二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，违反法定程序。1、一审判决书以被撤销的（2017）桂0881民初3590号民事判决书中相同的理由、同一样的程序和相同的判决结果，重复作出的民事判决，程序违法。2、被上诉人不具备出租土地的主体资格，应依法追加土地使用权人桂平市参加本案诉讼。3、上诉人的诉讼主体不适格。根据最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第59条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。二、一审判决认定事实不清，证据不足。1、原审判决认定《租赁合同》合法有效是错误的。2、原审判决上诉人支付场地租金313104元、违约金27936元，于法无证。（1）土地租赁合同无效，被上诉人无权主张场地租金、滞纳金和违约金。（2）即使租赁合同有效，合同没有解除，被上诉人无权强行中止合同履行，主张赔偿违约金。虽上诉人欠租金是事实，但被上诉人不是依法追收租金而是于2017年7月17日强行将大门锁死并于2017年8月3日将涉案土地上的建筑物等出租给桂平市桂南汽车维修厂使用，上诉人所建厂房投入70多万元，购置生产设施和设备485300元，被被上诉人擅自处分，侵害了上诉人的合法财产权，造成上诉人重大经济损失，应承担侵权赔偿责任，赔偿上诉人的损失或折价抵减租金。上诉人在2017年7月17日被强行停止经营，一审法院判决支付至2017年7月31日的租金313104元，没有依据。被上诉人已于2017年8月3日将修理厂出租给桂南汽车维修厂使用，租金应以实际使用时间为准，一审判决赔偿8月份的租金27936元作为违约金是错误的。 曾家湘、曾家航、曾家运辩称，1、因为被上诉人对出租土地拥有使用权，被上诉人有出租土地的主体资格。根据合同相对性的原则，合同是由上诉人与被上诉人双方以个人名义来签订的，所以被上诉人出租土地的主体资格是适格的；2、双方签订的合同是合法有效，合同是双方真实意思表示，也都履行了相当的一部分，内容也符合法律的规定；3、上诉人违反合同的约定，长期拖欠被上诉人的应得的租金，因此原审判决上诉人支付场地租金、违约金是正确的；4、租赁合同因为上诉人的违约而解除，这个是有事实和法律依据的。原审判决事实清楚适用法律正确，上诉人的上诉应该予以驳回其诉讼请求。 曾家航、曾家湘、曾家运向一审法院起诉请求：1.判令被告支付场地租金313104元（暂计至2017年7月31日）；2.判令被告支付迟延支付租金的滞纳金28044.20元（按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算，暂计至2017年7月31日，实际应支付数额应计至被告支付场地租金之日止）给三原告；3.被告支付违约金279360元给三原告；4.判令被告支付场地使用期间产生的水电费2413.47元给三原告（以上1-4合计622921.67元）；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与案外人覃洪波于2013年4月8日签订了《租赁合同》，将位于桂平市的1746平方米土地租赁给覃洪波，合同约定租赁期限6年，从2013年7月1日起至2019年6月30日止，租金从2013年7月1日至2014年6月30日为11元/平方.月，从2014年7月1日至2015年6月30日为13元/平方.月，从2015年7月1日至2016年6月30日为14元/平方.月，从2016年7月1日至2017年6月30日为15元/平方.月，从2017年7月1日至2018年6月30日为16元/平方.月，2018年7月1日至2019年6月30日为17元/平方.月。合同还约定，租金应于每月5日前支付，如逾期则从逾期第3日起，按中国银行同期贷款利率的3倍计付滞纳金。如逾期30日，则原告有权解除合同。如一方违约导致合同提前解除的，须按当月租金的10倍计付违约金给原告。2016年3月9日，原、被告及覃洪波签订《土地租用人变更协议》，约定覃洪波将上述土地转租给被告，由被告承担原《租赁合同》的权利义务。签订协议后，被告于2016年4月7日支付租金24444元、2016年5月30日支付20000元、2016年8月19日支付10000元、2016年12月9日支付8000元、2017年1月25日支付25000元、2017年5月2日支付15000元，合计102444元给原告。至2017年7月31日，已累计拖欠租金313104元。因被告没有按时支付给原告，原告于2017年8月收回涉案土地，并于2017年9月将涉案土地出租给他人使用。原告收回土地后，于2017年8月16日为被告支付了电费617.47元、水费280元。 另查明，涉案土地属桂平市的建设用地[集体土地建设用地使用证证号：浔集建（1995）字第23号]的一部分，该队已将上述土地分配给三原告使用。 一审法院认为，关于本案诉讼主体是否适格的问题。本案涉案土地虽属桂平市所有，但该队已将上述土地的使用权分配给原告，原告有权将土地出租。而原告是与被告签订《土地租用人变更协议》，而不是与桂平市宏凯汽车维修服务中心签订，根据合同相对性原则，应以合同相对人即覃地研为被告。 关于涉案的《租赁合同》、《土地租用人变更协议》是否有效的问题。原告依法享有对涉案土地的使用权，且涉案的《租赁合同》、《土地租用人变更协议》是当事人的真实意思表示，内容合法，并且双方已经按照合同约定部分履行合同，本院依法确认合同合法有效，应受到法律的保护。对被告的辩称意见，依法不予采纳。 关于被告应否支付尚欠租金、迟延支付利息、违约金给原告的问题。合法、有效的合同，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。被告租赁土地后，没有按约定期限支付租金给原告，违反了双方的约定，因此，被告应支付尚欠租金313104元给原告。关于迟延支付利息，合同中约定，租金应于每月5日前支付，如逾期则从逾期第3日起，按中国银行同期贷款利率的3倍计付滞纳金。滞纳金是行政处罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金。庭审中，原、被告双方均认可合同约定的滞纳金实质是迟延支付租金的利息，基于对合同双方真实意思的理解，合同约定的滞纳金名为滞纳金实为迟延支付利息。合同约定迟延支付利息从租金逾期第3天起，按中国人民银行同期同类贷款利息的3倍计算，符合法律规定，一审予以支持。签订协议后，被告于2016年4月7日支付租金24444元、2016年5月30日支付20000元、2016年8月19日支付10000元、2016年12月9日支付8000元、2017年1月25日支付25000元、2017年5月2日支付15000元。因此，被告应支付的迟延支付利息应为：1.以租金4444元为基数，从2016年5月8日起；2.以租金24444元为基数，从2016年6月8日起；3.以租金26196元为基数，从2016年7月8日起；4.以租金26196元为基数，从2016年8月8日起；5.以租金16196元为基数，从2016年9月8日起；6.以租金26196元为基数，从2016年10月8日起；7.以租金26196元为基数，从2016年11月8日起；8.以租金18190元为基数，从2016年12月8日起；9.以租金1190元为基数，从2017年1月8日起；10.以租金26196元为基数，从2017年2月8日起；11.以租金26196元为基数，从2017年3月8日起；12.以租金26196元为基数，从2017年4月8日起；13.以租金11190元为基数，从2017年5月8日起；14.以租金26196元为基数，从2017年6月8日起；15.以租金27936元为基数，从2017年7月8日起；均计至付清租金之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算。关于违约金，合同约定一方违约导致合同提前解除的，违约金须按当月租金的10倍支付违约金。本案中，因被告逾期不支付租金导致合同解除，属被告违约，被告应支付违约金给原告。被告辩称合同至今未解除，被告没有违约。一审认为，合同约定如逾期30日支付租金，原告有权中止合同。现被告于2016年5月起逾期支付租金，已超过30日，原告有权解除合同，且已以其实际行动表示于2017年8月收回土地，从原告收回土地起，合同即已解除。对被告上述辩称意见，一审不予支持。但违约金的约定过高，违约金即是给对方所造成的损失，违约金的数额相当于另一方所受的损失。庭审中，原告自认，其于2017年8月份收回涉案土地后，已于2017年9月已出租给他人使用，由此可见，原告的损失只是2017年8月的租金损失，2017年7月份的租金是27936元，因此，一审支持违约金27936元。被告辩称原告将其在涉案土地上依法建设的建筑物及相关设备出租给他人使用，侵害了其合法权益应赔偿其损失。本案是合同纠纷，被告主张原告赔偿损失不是同一法律关系，不应在本案中处理，被告可另行起诉向原告主张权利。 关于被告应否支付原告垫付的电费、水费给原告的问题。被告在涉案土地上经营，所产生的电费、水费应由其自行负担，因此原告已为被告垫负的电费、水费，被告应返还给原告。但原告主张的电费中，其中1517.45元是案外人曾立干户所用，本院不予以支持。因此，被告应返还电费617.47元、水费280元，合计897.47元给原告。 一审法院判决：一、被告覃地研应支付尚欠租金313104元给原告曾家航、曾家运、曾家湘；二、被告覃地研应支付迟延支付利息（1.以租金4444元为基数，从2016年5月8日起；2.以租金24444元为基数，从2016年6月8日起；3.以租金26196元为基数，从2016年7月8日起；4.以租金26196元为基数，从2016年8月8日起；5.以租金16196元为基数，从2016年9月8日起；6.以租金26196元为基数，从2016年10月8日起；7.以租金26196元为基数，从2016年11月8日起；8.以租金18190元为基数，从2016年12月8日起；9.以租金1190元为基数，从2017年1月8日起；10.以租金26196元为基数，从2017年2月8日起；11.以租金26196元为基数，从2017年3月8日起；12.以租金26196元为基数，从2017年4月8日起；13.以租金11190元为基数，从2017年5月8日起；14.以租金26196元为基数，从2017年6月8日起；15.以租金27936元为基数，从2017年7月8日起；均计至付清租金之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算）给原告曾家航、曾家运、曾家湘；三、被告覃地研应支付违约金27936元给原告曾家航、曾家运、曾家湘；四、被告覃地研应返还电费617.47元、水费280元，合计897.47元给原告；五、驳回原告曾家航、曾家运、曾家湘的其他诉讼请求。 二审经审理查明的案件事实除与一审查明的案件事实相同外。另查明，2017年8月3日，曾家航、曾家湘与桂平市桂南汽车维修厂签订场地租赁协议书，将涉案场地出租给桂平市桂南汽车维修厂使用。 本院认为，关于被上诉人主体是否适格的问题，本案中，被上诉人为证实拥有涉案土地的管理和使用权，提交了桂平市的证明，该证明上亦加盖了桂平市西山镇岭头村民委员会的公章，上诉人对该证明予以否认，但又未能提供充足的证据来推翻该证明，故被上诉人在桂平市将涉案土地交付其管理和使用后经其出租给上诉人个人，在上诉人未按租赁合同的约定交付租金的情况下，被上诉人向承租人即上诉人主张相关权利，符合法律规定，一审认定被上诉人及上诉人的主体资格适格是正确的，本院依法予以维持； 关于双方所签订的租赁合同是否有效是否已解除的问题。根据前述的论述，被上诉人有权将涉案土地用以出租，双方所签订的租赁合同并未违反法律的禁止性规定，也没有损害他人的合法权益，故双方所签订的合同合法有效。在双方签订后，因上诉人逾期交付租金，上诉人自述在2017年7月中旬停止经营，被上诉人亦在2017年8月份将涉案土地收回并出租给他人，故双方之间已以实际行动解除了合同。根据被上诉人在庭审中的自认，在双方合意解除合同后，上诉人已于2017年7月18日撤出承租地，故上诉人主张一审仍判决上诉人支付2017年7月31日止的租金不当，支付租金时间应以上诉人实际使用时间为准的上诉理由充分，二审予以支持。根据双方合同的约定，上诉人应支付2017年7月份的租金应为16220元，一审计算上诉人应支付至2017年7月31日止的租金为313104元有误，应计算至上诉人撤出之日止即2017年7月18日，至该日止，上诉人尚欠租金应为301388元。对该7月份迟延支付利息亦应相应以16220元为基数进行计算。经查，被上诉人已于2017年8月将涉案土地出租他人使用，故被上诉人因上诉人违约而造成的损失应是2017年7月19日至2017年7月31日的租金损失即11716元，一审支持被上诉人的违约损失为8月份的租金27936元是错误的，本院予以纠正。 至于上诉人所称一审判决理由及结果与发回重审前的理由和结果一致，故一审判决存在程序违法的问题。因一审法院在发回重审后已另行组成合议庭进行审理并根据所查明的案件事实进行判决，其程序合法。判决理由与结果与之前的判决一致并不是程序违法的情形。故对上诉人的该上诉主张不予采信。 另，上诉人主张被上诉人擅自处分其在租赁土地上的建筑物及相关生产设备应承担侵权赔偿责任的问题，因上诉人在一审中并未提起反诉且与本案不属同一法律关系，故本院在此不予审理。 综上，上诉人的上诉请求部分有理，二审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2018）桂0881民初232号民事判决第四、五项和第二项第1至14款； 二、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初232号民事判决第一项为：覃地研应支付尚欠租金301388元给曾家航、曾家运、曾家湘； 三、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初232号民事判决第二项第15款为：以租金16220元为基数，从2017年7月8日起；均计至付清租金之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算）给曾家航、曾家运、曾家湘； 四、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初232号民事判决第三项为：覃地研应支付违约金11716元给曾家航、曾家运、曾家湘。 本案一审案件受理费10028元，由曾家航、曾家运、曾家湘负担4228元，覃地研负担5800元；二审案件受理费6416元，由上诉人覃地研负担6000元，曾家航、曾家运、曾家湘负担416元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈历南 审判员  吴福汉 审判员  梁小宁 二〇一九年五月六日 法官助理闭静梅 书记员方发清