广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂09民终660号 上诉人（原审被告）：广西北流市鼎泰投资有限公司，住所地北流市松花路**小苑**。 法定代表人：李志丹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘雯雯，广西曾纪淼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李森，男，1979年11月14日出生，汉族，住北流市。 被上诉人（原审原告）：彭秋连，女，1982年8月19日出生，汉族，住北流市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李永军，广西鸿州律师事务所律师。 上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司因与被上诉人李森、彭秋连商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北流市人民法院（2018）桂0981民初3811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广西北流市鼎泰投资有限公司上诉称：1、依法改判原审判决或发回重审；2、依法判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房的期间为2015年5月13日至2018年9月30日是错误，实体判决缺乏事实依据。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年3月29日之前，可延迟至被上诉人取得银行按揭贷款发放之日，被上诉人在2015年5月12日取得中国银行北流支行发放的房屋按揭贷款。上诉人开发的“德馨家园”住宅小区由于雨天、停水、停电等原因耽误了施工进度，致使上诉人的交房时间超过了合同约定的交房时间。但在2015年10月底，上诉人开发的商品房己经具备交房条件，上.诉人便电话通知被上诉人办理收房手续及收房，被上诉人却迟迟没有办理收房手续。至2016年的8月份底，尚有部分业主没有办理收房手续，2016年9月1日，上诉人通过玉林日报登报通知业主在2016年9月16日前进行收房，上诉人逾期交房是事实，但是逾期的期间为2015年5月13日至2016年9月16日。上诉人进行报纸登报公告后，被上诉人也没有办理收房手续，因被上诉人没有及时收房而拖延的时间不应当视为上诉人逾期交房的时间，该责任与上诉人无关，应由被上诉人自行承担。因此，一审法院计算上诉人的逾期期间为2015年5月13日至2018年9月30日，该事实认定是错误的，依据错误认定的事实作出的判决必然是错误的。二、一审法院认定上诉人交付的商品房未取得竣工验收合格证明，以不具备交付条件而认定上诉人逾期交房，判决上诉人承担逾期交房的违约责任是错误的。上诉人交付给被上诉人的房屋己经进行单幢竣工验收，被上诉人也向上诉人申请装修入住。本案房屋是否为竣工验收合格的房屋，是房屋的质量问题，而本案一审的诉讼请求为支付逾期交房的违约金，这是两个不同的法律关系，一审法院将上诉人逾期交房与商品房的质量问题两者混为一谈，因此而作出判决，由上诉人承担逾期交房的违约责任是错误的，是没有事实依据的。 李森、彭秋连辩称：一、上诉人的上诉没有法律依据。北流市鼎泰投资有限公司逾期交房违约，是因为所建设的商品房没有达到法定的交付使用条件。我国法定的基本交房条件是：建设单位组织设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位进行工程竣工验收且验收合格，并向政府建设主管部门办理工程竣工验收备案完毕。主要法律依据是：《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条。上诉人没有完成北流市德馨家园小区的工程竣工验收，也无法提供政府建设主管部门颁发的《工程竣工验收备案表》，构成逾期交房违约，应当承担违约责任。二、上诉人的诸多主张都是借口，没有事实依据。上诉人声称施工期间遭遇雨天、停水、停电，要求延期交付房屋，但是所谓特殊原因根本不是事实。上诉人所谓单幢竣工验收也不是事实。被上诉人的联系电话登记在《商品房买卖合同（预售）》中，至今没有更改。上诉人没有以手机短信、特快专递、挂号信、电子邮件的方式向被上诉人通知收房，却直接以对待失踪人员的方式登报公告，不能保证被上诉人直接收到重要通知，是极不公平、极不合理的“霸王行为”；直接登报公告的方式规避了对被上诉人（出售方）的合同附随义务，明显减轻或排除上诉人（购买方）的义务，所以依据《合同法》是无效的。工程竣工验收合同（并办理备案）是交付商品房的法定前提条件。上诉人声称只要自己通知被上诉人，（无论是否竣工验收）被上诉人就要收房，完全是违法的！上诉人将法定交房条件降低要求为单方通知交房，又将逾期交房的问题定性为房屋质量问题，是偷换概念、避重就轻、混淆是非、企图蒙混过关的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持原判。 李森、彭秋连向一审法院起诉请求：一、判令被告鼎泰公司向原告李森、彭秋连支付逾期交付商品房的违约金78822元（计算办法：以全部购房款424803元为基数，从2015年5月13日起计至2018年9月30日，按每日万分之一点五计）；二、本案诉讼费用由被告鼎泰公司负担。 一审法院认定的事实：2015年3月26日，原告与被告签订《德馨家园商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的位于北流市城西大岭开发区，建筑面积约117.22平方米，总金额424803元；2、出卖人应于2015年3月29日前，将具备商品房验收合格条件，交付买受人使用；3、逾期交房60日内，以已付房款为基数按日万分之一点五支付违约金，逾期60日之后，原告有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。同日，原告支付了首付款和契税等。2015年5月8日，原告李森（借款人）与中国银行股份有限公司北流支行（贷款人）、鼎泰公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》，2015年5月12日获得贷款29.7万并由银行直接将贷款付至被告账户，原告已全部付清购房款，合同第八条第5款双方约定：在交房时，如买受人银行按揭贷款尚未发放或并未付清房款的，交房时间延至银行按揭贷款发放或付清房款之日。至今，被告尚未取得该商品房验收合格材料，房屋未交付。另查明，被告鼎泰公司是具有独立企业法人资格的企业法人。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示、双方之间的商品房买卖合同关系依法成立、有效。被告应按合同约定以购房者获得银行按揭贷款之日（即2015年5月12日）交付房屋，但被告至今尚未取得商品房竣工验收合格证明，尚不符合交付条件，因认定为被告逾期交房且应承担逾期交房的违约责任，但原告已于2018年9月30日领取该房钥匙，该商品房已交付，被告需要支付逾期交房违约金自2015年5月13日起至2018年9月30日止，按日0.15‰计算共78631元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：被告广西北流市鼎泰投资有限公司支付逾期交房违约金78631元给原告李森、彭秋连。本案案件受理费1770元，减半收取885元（原告已预交），由被告广西北流市鼎泰投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。另查明，2016年9月1日，广西北流市鼎泰投资有限公司在玉林日报登报公告，该公告载明“广西北流市鼎泰投资有限公司开发的德馨家园小区已正式交房。因部分业主尚未到德馨家园售楼部及物业部办理收房手续。特此，再次请该部分业主于2016年9月16日前携带相关资料到北流市物业部办理收房手续”。一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，李森、彭秋连与广西北流市鼎泰投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。涉案合同约定“将具备商品房验收合格条件，交付买受人使用”。上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司至今未对涉案商品房进行验收，显然不符合双方交房约定条件，即便广西北流市鼎泰投资有限公司登报公告交房，亦认定未达到交房条件要求。广西北流市鼎泰投资有限公司尚未依照约定将涉案房屋交付给李森、彭秋连，故广西北流市鼎泰投资有限公司的逾期交房行为已构成违约，应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，李森、彭秋连于2018年9月30日领取涉案商品房钥匙，应视为房屋已经交付。上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司主张逾期应计至登报公告收房日期2016年9月16日，与事实不符，本院不予以采纳。 综上所述，上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1770元，由上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨祖石 审判员  雪丽峰 审判员  卢有南 二〇一九年五月二十三日 法官助理姚莉 书记员陈聪 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。