陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终4874号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶岩福，男，1974年7月14日出生，汉族，个体工商户，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：侯力夫，京师（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区、02、03室。法定代表人：吴晓佺，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。上诉人叶岩福因与被上诉人陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称万和公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初7552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶岩福上诉请求：⒈撤销一审判决第一项，改判为确认叶岩福与万和公司签订的租房合同及物业管理服务协议等无效；⒉撤销一审判决第二项，改判为万和公司返还叶岩福交纳的租金227842.56元、物业费91872元、设备使用费151895.04元、赔偿装修费损失96000元、加盟费128000元，共计695609.6元；⒊撤销一审判决第三项、第四项、第五项，驳回万和公司反诉请求；⒋一、二审诉讼费、反诉费由万和公司负担。事实和理由：万和公司严重违背诚实信用，违反消防安全法律规范的相关禁止性规定，向其出租不符合规定房屋，致使合同无效，万和公司应依法退还其所交款项并赔偿损失。万和公司在合同签订及履行过程中，并未告知其涉案商铺含有几十平方米的消防通道，未能通过消防验收，给其后期经营规划等带来诸多不便，并影响到其正常经营，给其带来严重损失。万和公司自对商铺加锁之日便已经控制并占有商铺，现要求其承担商铺占用费、物业综合管理费无事实及法律依据。万和公司的反诉请求无事实及法律依据，一审法院判决支持万和公司的反诉请求错误。万和公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。叶岩福与其签订的《租赁合同书》《补充协议》《物业管理服务协议》合法有效。双方签订的合同是在平等自愿的基础上所作出的真实意思表示，对于合同双方均有法律约束力，且双方所签订的合同及协议并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。叶岩福所提出的合同无效以及要求赔偿损失的主张，无事实及法律依据。叶岩福应当按照合同约定向其支付占用费以及物业综合管理费。双方合同期满后并未就续约一事达成一致，叶岩福应当按照合同约定向其交还符合合同约定的商铺。但叶岩福经其多次通知，且一审中也多次交涉，叶岩福拒不向其交还商铺。按照双方签订的《租赁合同书》《补充协议》《物业管理服务协议》相关约定，叶岩福应当向其支付自2018年9月17日至实际腾房之日止的占用费以及物业综合管理费，占用费标准为月租金6737.28元及月设备使用费4491.52元总额的200%，物业综合管理费为月2552元。其没有叶岩福所述的锁门行为。叶岩福在上诉状中主张的事实正好说明叶岩福可以自由出入涉案商铺，可以搬离相关物品。请求驳回上诉，维持原判。叶岩福向一审法院起诉请求：⒈叶岩福与万和公司于2015年4月3日所签订的租房合同及物业管理服务协议等无效；⒉万和公司返还叶岩福所缴纳的租金227832.56元、物业费91872元、设备使用费151895.04元并赔偿装修损失费96000元、加盟费128000元，共计695609.6元；⒊诉讼费由万和公司负担。万和公司向一审法院反诉请求：叶岩福向万和公司腾交位于XX路XX号万和城购物中心6层6-23的商铺，并支付商铺占用费31440.6元及物业综合管理费3572.8元（自2018年9月17日至2018年10月29日）；按照月租金及设备使用费总额标准的200%支付占用费以及物业综合管理费标准的100%支付物业综合管理费直至腾退并交还涉案商铺之日。一审法院认定事实：2015年4月3日，叶岩福与万和公司签订《租赁合同书》，万和公司将其承租陕西金城投资有限公司所属的位于西安市XX路XX号XX城XX中心XX层XX号商铺出租给叶岩福，用于商业经营，租期三年，自叶岩福装修期限结束之次日或万和商业购物中心正式开业日期起算，第1、2年租约自2015年4月18日至2017年4月17日，月固定租金6124.8元；第3年租约自2017年4月18日至2018年4月17日，月固定租金6737.28元。2015年4月13日双方签订补充协议，约定设备使用费：第1、2租约年月设备使用费4083.2元，第3租约年月设备使用费4491.52元，设备使用费按季支付。同时双方签订《物业管理服务协议》，约定3年租约期月物业综合管理费2552元，按季支付。庭审中，双方对租赁合同期限2015年9月10日至2018年9月9日无异议，合同期满，叶岩福城在与万和公司谈续租事宜时，得知所租商铺中包含20平方米的消防通道，并称租期内因消防部门例行检查时，万和公司工作人员通知其关闭店门，据此认为对其经营产生影响，要求退还消防通道所占面积的租金、物业费、设备使用费，对消防通道所占面积的装饰装修费、品牌使用及技术服务费等加盟费，要求万和公司赔偿。2015年6月25日陕西省公安消防总队向陕西华东金城投资发展有限公司出具陕公消验字（2015）第096号验收意见书，载明：对你单位申报的XX庙XX村、XX城XX村XX号楼及其裙楼、地下车库（华东万和城）建筑工程进行了消防复验，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、该工程1至3楼底下2层商铺、底下1层商铺及小型超市……，地上**餐厅及室内步行街尚未装修，装修应另行申报消防审核、验收，验收合格后方可投入使用。租赁合同到期后叶岩福未腾交商铺，万和公司依约采取了停水停电的措施。11月19日庭审中，万和公司提出要求叶岩福腾房，叶岩福称因万和公司停水停电，致使其卷闸门打不开，无法搬离，在法庭主持下，万和公司同意给电要求叶岩福腾房，叶岩福称腾房时间无法确定，第二次庭审中，万和公司再次要求叶岩福腾房，叶岩福以商铺物品丢失未查清为由拒绝交房。一审法院认为，关于本诉，叶岩福与万和公司于2015年4月3日签订的《租赁合同书》《补充协议》《物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，为有效合同。叶岩福认为其所租赁的“万和城购物中心”6层6-23号商铺未经消防验收，同时认为该商铺中含有消防通道面积20平方米，依据是其在经营中每逢消防检查时被告商场让其关门推测而来。庭审中本院出具调查令，由万和公司向西安消防支队调取涉案商铺相关图纸，图纸显示涉案商铺中并未包含满防通道。关于是否消防验收，陕公消验字（2015）第096号验收意见书载明“万和城购物中心”建筑工程消防验收合格，涉案商铺所在的地上6层餐厅当时尚未装修，装修应另行申报消防审核、验收，对此双方均未提交装修消防审核验收报告，但事实上在整个租期内叶岩福已实际使用了该商铺，消防是否验收合格井未对其造成实际损失，故叶岩福据此要求认定租赁合同无效，并要求退还消防通道所占面积的租金、物业费、设备使用费装饰装修费、品牌使用及技术服务费等加盟费无事实及法单依据，不予支持。关于反诉，万和公司反诉要求叶岩福腾交涉案商铺，因双方租赁合同于2018年9月9日已到期，双方未续签合同，故叶岩福应当向万和公司腾交商铺。万和公司反诉要求叶岩福支付2018年9月17日至实际腾房之日止，按月租金6787.28元及月设备使用费4191、52元总额的200%标准支付商铺占用费，并按月物业综合管理费2552元支付物业综合管理费，租赁合同到期后，叶岩福无正当理由拒不腾交商铺，在法庭主持下仍不腾交商铺，根据合同约定，该项反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决：一、原告叶岩福与被告陕西万和商业运营管理有限公司2015年4月3日签订的租赁合同、补充协议及物业服务协议均有效；二、驳回原告叶岩福所有诉讼请求；三、原告叶岩福于本判决生效后10日内向被告陕西万和商业运营管理有限公司腾交位于本市XX路XX号XX城XX中心XX层XX号商铺；四、原告叶岩福于本判决生效后十日内向被告陕西万和商业运营管理有限公司支付商铺占用费31440.6元（自2018年9月17日至2018年10月29日），及至实际腾房之日止按月租金6737.28元及月设备使用费4491.52元总额的200%标准支付商铺占用费；五、原告叶岩福于本判决生效后十日内向被告陕西万和商业运营管理有限公司支付物业综合管理费3572.8元（自2018年9月17日至2018年10月29日），及至实际腾房之日止按月物业综合管理费2552元支付物业综合管理费。案件受理费10756元、反诉费338元由叶岩福负担（反诉费陕西万和商业运营管理有限公司已预交，叶岩福随款直付陕西万和商业运营管理有限公司）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，涉案《租赁合同书》第3.4条约定“乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。”该合同附件五第二条乙方的责任第六款约定“如进行装修，需报请甲方及相关只能部门批准，办理装修施工许可手续，如需明火作业，必须填报甲方批准，采取相应防火措施，经甲方检查合格后方可实施。”涉案《物业管理服务协议》第六条商铺装修第四款约定“乙方在进场装修前应向消防管理部门进行二次（商铺装饰装修工程）消防报审备案登记，完成报审备案登记后方可进场装修。……。”2019年4月18日，叶岩福向万和公司腾交涉案商铺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，叶岩福与万和公司签订的《租赁合同书》《补充协议》《物业管理服务协议》等系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。陕公消验字〔2015〕第096号验收意见书载明，“万和城购物中心”建筑工程消防验收合格，涉案商铺所在的地上6层餐厅当时尚未装修，装修应另行申报消防审核、验收。涉案《租赁合同书》《物业管理服务协议》中均约定涉案商铺的二次消防由叶岩福负责。现涉案楼栋已经验收合格。故涉案商铺装修报验应由叶岩福自行承担，万和公司将已经验收合格的案涉楼栋内商铺进行出租，履行了合同义务。叶岩福亦未提交证据证明涉案商铺存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形。据此，叶岩福主张租赁合同无效，无事实依据，依法不予认定。因租赁合同约定的租赁期限已届满，且叶岩福与万和公司未就续约达成一致，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，一审认定叶岩福应在合同期满后向万和公司腾交租赁房屋，并判决叶岩福限期腾房，符合法律规定。因叶岩福占用商铺，导致万和公司无法将商铺出租，故万和公司要求叶岩福按月租金6737.28元、月设备使用费4491.52元的200%支付租赁合同履行期限届满后的房屋占用费及物业综合管理费至实际腾房之日，符合合同约定，与法不悖，应予以支持。鉴于双方当事人于2019年4月18日对涉案商铺进行了交接，故叶岩福应按上述标准支付涉案商铺占用费及物业综合管理费至2019年4月18日。因租赁合同约定商铺占用期间支付费用并非违约金，故对叶岩福主张违约金过高要求降低不予支持。综上所述，对于一审判决中关于腾交涉案房屋的判项应予撤销；关于涉案商铺占用费及物业综合管理费部分应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初7552号民事判决第三项；二、维持西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初7552号民事判决第一项、第二项；三、变更西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初7552号民事判决第四项判决为：本判决生效之日起十日内，叶岩福向陕西万和商业运营管理有限公司支付商铺占用费158700.37元（自2018年9月17日至2019年4月18日）；四、变更西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初7552号民事判决第五项判决为：本判决生效之日起十日内，叶岩福向陕西万和商业运营管理有限公司支付物业综合管理费18034.2元（自2018年9月17日至2019年4月18日）；五、驳回陕西万和商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10756元、反诉费338元由叶岩福负担（反诉费陕西万和商业运营管理有限公司已预交，叶岩福随款直付陕西万和商业运营管理有限公司）。二审案件受理费13757元，由叶岩福负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年五月二十九日 书 记 员  姬  凯  华