安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初1143号原告：滁州华顺投资发展有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区定远路**（御湖华庭**楼），统一社会信用代码91341102698960395E。法定代表人：张继东，该公司董事长。委托诉讼代理人：完红波，该公司员工。委托诉讼代理人：孙春阳，该公司员工。被告：刘义军，男，1977年4月17日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市肥西县，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：高志文，北京市京师（南京）律师事务所律师。原告滁州华顺投资发展有限公司（以下简称华顺公司）与被告刘义军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告华顺公司的委托诉讼代理人完红波、孙春阳及被告刘义军的委托诉讼代理人高志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华顺公司向本院提出诉讼请求：判令刘义军支付房屋租金违约金5233.59元（以87226.56元为基数，自2018年10月10日起按照年利率24%计算至2019年1月10日），并承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月23日，华顺公司与刘义军签订[滁州御湖华庭]1#（1、2、3、2-1）商铺租赁合同，约定华顺公司将其所有的位于滁州市定远路与明光路交叉口西北侧的御湖华庭项目1#-1、1#-2、1#-3、1#-2-1号商铺租赁给刘义军使用，租赁面积为908.61平方米，租赁期限为6年，房屋租金按半年度支付，刘义军应在每合约半年度最后一个月的10号前支付下一个合约半年度的租金。按照合同约定，刘义军应在2018年10月10日前支付2018年11月1日至2019年5月31日的房屋租金87226.56元。经华顺公司多次催要，刘义军在2019年1月10日才支付此租金。根据合同约定，刘义军逾期支付租金、物业费或水电、煤气费用及其它物业费，每逾期一天，按当期应付费用的千分之五向华顺公司支付违约金；超过60日逾期未支付租金的，视为刘义军根本违约，华顺公司有权单方面解除租赁合同并要求刘义军按照当年应缴租金总额的一倍支付违约金。现华顺公司要求刘义军以欠付租金87226.56元为基数，自2018年10月10日起按照年利率24%计算违约金至2019年10月10日，违约金共计5233.59元。刘义军在庭审中辩称：依据租赁合同约定，刘义军向华顺公司支付房租，华顺公司应当向刘义军开具发票，没有约定履行的先后顺序。涉案房屋自租赁以来刘义军已经支付3次租金，每次预付6个月，2018年4月交付的第2次房租至今没有收到华顺公司开具的发票，且华顺公司办公地址多次更换、工作人员多次更换，没有告知刘义军如何取得租赁费发票，在华顺公司主张2018年10月10日应当交付的房租时，刘义军迟延交付房租是合理行使抗辩权要求华顺公司开具2018年4月应当开具的租赁费发票。且刘义军认为华顺公司主张的违约金过高。华顺公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、华顺公司的营业执照复印件一份，证明华顺公司的基本情况；证据二、刘义军的身份证复印件一份，证明刘义军的基本情况；证据三、华顺公司持有的位于南湖东路1号商业、定远路2号商业、南湖东路3号商业、定远路2-1号商业的滁州市不动产登记证明一组，证明华顺公司合法持有南湖东路1号商业、定远路2号商业、南湖东路3号商业、定远路2-1号商业商铺所有权；证据四、《【滁州御湖华庭】1#（1、2、3、2-1）商铺租赁合同》一份，证明华顺公司与刘义军之间存在租赁关系，合同约定租赁双方的权利义务；证据五、中国工商银行网上银行的电子回单打印件一份，证明刘义军于2019年1月10日支付了2018年11月1日至2019年4月30日的租金，按照合同4.4条约定，刘义军应当在2018年10月10日前支付上述期间的房租。经刘义军质证，对上述证据真实性均无异议，对证据五对证明目的不认可，该证据不能否认刘义军的同时履行抗辩权，华顺公司认为其没有收到定金收据就可以不开具发票，刘义军在没有收到上一年度租赁费发票的情况下也可以抗辩华顺公司要求支付租赁费的请求。刘义军未举证。本院认为：华顺公司举证的五组证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结合庭审，本院查明以下事实：2017年10月23日，华顺公司（甲方）与刘义军（乙方）签订一份《【滁州御湖华庭】1#（1、2、3、2-1）商铺租赁合同》，约定：“1.1租赁：甲方将‘【御湖华庭】商业项目’特定房屋及其设施的使用权、管理责任和该房屋的经营权交由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定商业零售经营或服务，乙方须按约定向甲方交付租金及其他相关费用。2.租赁房屋基本情况2.1甲方将位于安徽省滁州市定远路与明光路交叉口西北侧的御湖华庭项目1#-1、1#-2、1#-3、1#-2-1号商铺出租给乙方，具体位置双方已确认（见附件1—房屋分层平面图）。2.2甲方租赁给乙方的经营场地（以下简称商铺或房屋）建筑面积为908.61平方米（见附件2—测绘报告）。……4.商铺租赁商务条件、物业管理费、其他费用及支付方式4.22017年11月1日至2019年10月31日期间，租金为16元/月*㎡，即整铺租金为14537.76元/月（￥14537.76/月）；2019年11月1日至2021年10月31日期间，租金为25.2元/月*㎡，即整铺租金为22896.97元/月（￥22896.97/月）；2021年11月1日至2023年10月31日期间，租金为26.5元/月*㎡，即整铺租金为24078.17元/月（￥24078.17/月）。……4.4商铺租金实行先付后用的原则，每半年度支付一次，转账现金皆可（租赁发票为5%的增值税发票）。乙方应在每一个合约半年度最后一个月10号前，到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一个合约半年度的租金。自租赁商铺交付确认书双方签字后盖章后10个工作日内乙方将该合约半年度即2017年11月1日至2018年4月30日的租金一次性付清。……5、房屋租赁期为72个月，从2017年11月1日起至2023年10月31日止。*本合同所指一个月，是指从计租日起至次月该日的前一日止；本合同所指一年，是指从计租日起至次年该月该日的前一日止。5.2甲乙双方约定2017年11月1日为商铺计租起始日，甲方于该日之前向乙方交付该商铺，乙方办理交接手续后可进场装修。若因甲方原因，导致交付乙方延期，双方同意计租起始日相应顺延，不作为甲方的违约，届时双方签订相应补充协议或者备忘录进行租赁起始时间的重新确认。……12.乙方违约责任12.1乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或水电煤气费用及其它物业费，每逾期一天，按当期应付费用的5‰向甲方支付违约金。若逾期60日仍未支付上述费用，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同同时要求乙方按当年应缴租金总额的一倍向甲方支付违约金。乙方应在收到甲方解除合同通知书三日内将商铺交还给甲方，否则甲方有权更换门锁并将乙方留存在商铺的物品交给第三方公证机关提存，提存费用与货物损失均由乙方承担，甲方即可自由处置该商铺并继续追究乙方的违约责任……。2019年1月10日，刘义军向华顺公司支付了自2018年11月1日至2019年4月30日的房屋租金87226.56元。本院认为：华顺公司与刘义军签订的租赁合同中明确约定涉案商铺先付租金后使用，在每一个合约半年度最后一个月10号前支付下一个合约半年度的租金。合同约定计租日为2017年11月1日，刘义军应当在2018年10月10日前向华顺公司支付2018年11月1日至2019年4月30日的房屋租金87226.56元，刘义军于2019年1月10日支付此笔租金，显属违约。开具发票属合同的附随义务，案涉租赁合同并未约定开具发票是刘义军支付租金的前提条件。刘义军以华顺公司未开具发票为由迟延支付租金不符合合同约定和法律规定，本院对此抗辩意见不予采纳。租赁合同约定逾期支付租金，每逾期一天应当按照当期应付费用的5‰向支付违约金，逾期60日仍未支付，应当按当年应缴租金总额的一倍支付违约金。华顺公司要求刘义军支付违约金5233.59元（以87226.56元为基数，自2018年10月10日起按照年利率24%计算至2019年10月10日）未超过合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘义军于本判决生效后十日内支付原告滁州华顺投资发展有限公司违约金5233.59元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘义军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  夏恒飞二〇一九年五月二十八日法官助理张佳佳书记员石阳附：所引用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。