河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初1990号原告崔克谦，男，1974年2月2日出生，汉族，河北金昌工程咨询有限公司工程师，住石家庄市桥**。被告东胜房地产开发集团有限公司（原河北东丽房地产开发有限公司）,住所地石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**,统一社会信用代码911301007840502320。法定代表人李彦宽，执行董事。委托诉讼代理人崔利华，河北党育律师事务所律师。原告崔克谦诉被告东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告崔克谦、被告东胜房地产公司的委托诉讼代理人崔利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔克谦诉称，2015年7月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭贷款的方式购买了被告开发的位于石家庄市桥西区胜紫御府（嘉苑）5号楼2单元2702室房产一套，总价款1574588元，建筑面积161.97平方米，单价9721.48元/平方米。2015年7月5日、7月10日、8月3日，原告分三次支付被告购房款10000元、464588元、1100000元（通过中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行贷款支付），共计支付1574588元。该《商品房买卖合同》第十一条及预售商品房合同备案书约定上述房产的交付期限为2016年3月31日。但被告因资金挪用其他项目，致使本案项目无法按期完工，直至2016年9月9日才勉强将本案房屋实际交付原告，即逾期162天交房。同时，根据该买卖合同第十二条约定，出卖人未能按照合同规定期限交付该商品房的，自买卖合同约定的2016年3月31日的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。因此，违约金计算为1574588元*0.0001*162天=25508.32元。被告所取得的建筑工程施工许可证（2013WFBB0430301）号规定本项目开工时间为2013年11月15日，竣工时间为2016年5月31日。取得开工许可证的时间为2014年1月30日。开工时间早于取得施工许可证时间，为未批先建项目，且购房合同规定交房时间（2016年3月31日）早于施工许可证所标注的竣工时间，被告涉嫌为促进销售采取的主观故意的提前销售合同交房时间，具有欺诈、诱导消费者的行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。”的规定，被告在销售中恶意提前的2个月交房时间，按照逾期交房的赔偿标准三倍赔偿原告。因此违约金为1574588元*0.0001*60*3倍=28342.58元。综上所述，被告逾期交房已构成违约，应依法按照合同约定支付原告违约金；虚假宣传提前交房时间，造成对消费者欺骗和误导，需要三倍赔付。请求人民法院依法判令被告给付原告逾期交房的违约金25508.32元（自2016年3月31日起至2016年9月9日止共计162天，按日万分之壹计算，即1574588元*0.0001*162天=25508.32元）。根据本项目施工许可证（2013WFBB0430301）确认，本项目竣工时间为2016年5月31日，而双方签订的合同约定的交房时间为2016年3月31日。被告擅自提前的两个月交房时间，涉嫌虚假宣传和恶意欺骗行为。根据《消费者权益保护法》第五十五条的还一赔三的规定，请求法院依法判令被告给付原告违约金28342.58元（自2016年4月1日起至2016年5月31日止共计60天的三倍计，按日万分之壹计算，冀15745**元*0.0001*60天*3=28342.58元）。案件受理费由被告承担。被告东胜房地产公司辩称，原告无权要求被告支付违约金。被告未能如约交房是不可预见的重污染天气以及按照政府强制停工要求导致，而该情况对被告来讲完全是不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，并非被告的过错导致。被告取得的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》证明所涉楼盘的整体竣工时间为2016年5月31日，被告按照施工许可证于2016年5月31日前交房是符合政府许可的。被告在极端天气下以及按照政府强制要求停工符合国家整体利益，是为了保障大气环境及全体民众的切身利益，依据公平原则及法律关于不可抗力之规定被告不应承担违约责任，法院应当驳回原告诉请。依据2013年10月31日石家庄市人民政府印发的石政发[2013]34号文件规定，当空气质量达到重度污染的情况，停止所有施工作业。在本案涉案房屋建筑过程中，其中2013年11月至12月石家庄市空气质量重度污染及以上天数共计23天，2014年为105天，2015年为48天，2016年1月至3月共计10天，合计186天。此外，2013年11月11日至12日、2015年3月25日至3月26日为争创一级天，东胜房地产公司应政府要求停工4天；2014年6月4日至6月8日及2015年6月4日至6月8日，两年高考期间东胜房地产公司应政府要求停工10天；2014年6月18日至6月22日及2015年6月18日至6月22日，两年中考期间东胜房地产公司应政府要求停工10天；2015年8月27日为纪念反法西斯战争胜利70周年活动，东胜房地产公司应政府要求停工8天；2016年1月6日至2016年2月1日为迎接中央环保督察组检查，东胜房地产公司应政府要求停工27天，合计59天。以上共计停工245天，综上，根据合同约定被告可据实予以延期交房，不存在逾期交房问题。针对第二项诉讼请求答辩意见，被告提供的施工许可证取得时间为2014年6月30日并非2014年1月30日，该施工许可证为2014年6月30日补办，施工许可证上盖有补办专用章，被告开工日期在补办施工许可证时间之前符合规定，合同竣工日期为2016年5月31日，但原、被告在购房合同中约定交房日期早于施工许可证日期，是双方真实意思表示，被告交房日期完全可以早于施工许可证中的竣工日期。被告不存在欺诈行为，因此原告关于欺诈违约金的主张不应支持。经审理查明，2015年7月10日，原告崔克谦与被告东胜房地产公司签订《东胜紫御府认购协议书》，原告购买被告开发建设的“东胜紫御府”4号地-5号楼-2-2702室。该认购书双方就涉案房的面积、价格及付房款方式、时间达成协议,未对涉案房的交付时间及逾期交房违约责任进行约定。双方还约定，双方签订《商品房买卖合同》后，《东胜紫御府认购协议书》终止。双方签订协议前，原告于2015年7月5日向被告支付定金10000元。2015年7月10日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买东胜房地产公司开发的位于石家庄市桥西区房屋一套，建筑面积161.97平方米，单价为每平方米9721.48元，总价款1574588元。合同第十一条约定，出卖人应在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期在90日之内，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告支付房款464588元，2015年8月3日贷款支付房款1100000元，共计支付房款1574588元。2016年9月9日，被告向原告交付了涉案房屋。2014年6月30日，石家庄市建设局为被告东胜房地产公司颁发编号2013WFBB0430301《建筑工程施工许可证》，显示工程名称为大谈城中村改造—商品区4号地块1#、2#、3#、5#住宅、10#保障房、11#文化活动中心、13#垃圾站、公厕、部分地下车库（40000㎡），合同开工日期为2013年11月15日，合同竣工日期为2016年5月31日。另查明，根据石家庄市人民政府石政发（2013）34号文件规定，石家庄市出现重度污染天气时施工单位应停止施工。2013年石家庄市重污染天数自11月15日起至12月31日止为23天，2014年度重度污染天数为105天，2015年度重度污染天数为48天，其中2015年石家庄空气质量指数历史数据显示自7月10日至10月的重度以上污染天数均为0天，11月、12月的重度以上污染天数分别为8天、15天。2016年1月、2月、3月的重度以上污染天数分别为3天、3天、4天。2016年8月19日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具四份证明，证实该辖区内东胜房地产公司开发建设的紫御府项目，在2013年11月1日至2013年12月31日期间、2014年度、2015年度、2016年1月1日至2016年3月31日期间重度污染以上等级天气里，按照该办事处相关通知要求在建工程停止施工作业。2013年11月11日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具通知，证实为争创一级天，辖区内在建工程于2013年11月11日、12日一律停止施工。2015年3月25日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具通知，证实根据上级紧急通知要求，决定3月25日、3月26日两天争创一级天，所有工地一律停止施工。石家庄桥西区苑东街道办事处分别于2014年6月4日、2015年6月4日及2014年6月18日、2015年6月18日出具通知，证实根据上级通知，6月4日-6月8日高考期间、6月18日-6月22日中考期间，相关单位一律停止工程机械施工等产生噪音的施工行为。2015年8月27日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具“苑东街道办事处关于建设工程工地全面停工的通知”，为作好中国抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动空气质量保障工作，该辖区所有建设工程于2015年8月28日0时至9月4日24时（共8天）期间，全面启动施工工地停工和其他重点控制措施，以及除重大民生抢险工程外，土方挖掘、拆除工程、渣土清运及市政道路工程等一律停止施工作业。2016年1月6日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具《苑东街道办事处关于迎接中央环保督察组检查的通知》，该辖区各项目建设、施工、监理单位在中央环保督查组自2016年1月6日至2016年2月1日检查期间，一律停止施工。2015年7月10日原被告签订合同后至原被告双方约定交房日期2016年3月31日期间因重度污染天气及考试、检查等原因被要求停止施工作业天数共计68天。再查明，2015年4月14日，河北东丽房地产开发有限公司更名为东胜房地产开发集团有限公司。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据及被告提交的2014年、2015年、2016年石家庄空气质量指数历史数据等证据予以证实。本院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告应按合同约定在2016年3月31日前交付房屋，但被告于2016年9月9日将涉案房屋交付原告，被告属于逾期交房。被告主张2013年11月15日起至原被告双方约定交房日期期间因重度污染天气及中高考、检查等原因被政府要求停止施工作业天数共计245天。上述停工原因属于因国家、省、市政府政策调整造成的逾期，是被告不能预见、不能避免、也是不能克服的，应予扣除。原被告签订的《商品房买卖合同》日期是2015年7月10日，因此，被告主张应扣除2015年7月10日签约前的雾霾天气等天数，该天数不在双方签订的合同履行期间内，不应扣除，故被告该主张不予支持，不能成立。2015年7月10日之后至原被告双方约定交房日期2016年3月31日期间重度污染天气及考试、检查等原因被要求停止施工作业天数共计68天，虽不属于合同约定的不可抗力，但该停止施工行为符合国家整体利益，也是为保障大气环境及民众的切身利益而为，因此停工天数应予免责扣除。被告交房逾期天数为162天，应扣除天数为68天，被告逾期交房94天。根据合同第十二条的规定，出卖人（被告）未按照第十一条的时间将该商品房交付买受人（原告）的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。故被告应向原告支付的违约金为1574588*0.0001*94=14801.13元。原告认为被告擅自提前项目施工许可证的竣工时间两个月向原告交房，被告存在涉嫌虚假宣传和恶意欺骗的行为，要求被告按照《消费者权益保护法》的规定以合同约定逾期交房违约金的计算方式为基数三倍予以赔偿之请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔克谦支付逾期交房违约金14801.13元。二、驳回原告崔克谦的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1146元，由被告东胜房地产开发集团有限公司负担315元，原告崔克谦负担831元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费1146元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴宏丽人民陪审员  李桂华人民陪审员  徐艾芹二〇一九年五月二十日代书 记员  赵倩梅