贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7384号原告：刘玉，女，1975年6月28日出生，汉族，户籍所在地贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。被告：黔东南州世恒商业运营管理有限公司。住所地贵州省凯里市韶山南路**富丽园大厦办公室。法定代表人：杨军，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陆璐，贵州兄弟律师事务所律师。被告：凯里市利保房地产开发有限责任公司。。住所地贵州省凯里市北京东路**（利保商住楼）统一社会信用代码：91522601730963941Y。法定代表人：姜兵，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：李健，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：杨金泉，贵州万木春律师事务所律师。被告：黔东南州枫火鼎力房地产经纪合伙企业。住。住所地贵州省凯里市文化北路******一社会信用代码：91522601MA6EG6YW2L。法定代表人：蒲巍。原告刘玉诉被告黔东南州世恒商业运营管理有限公司（以下简称世恒公司）合同纠纷一案，本院2018年12月19日立案受理后，原告刘玉申请追加凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称利保公司）、黔东南州枫火鼎力房地产经纪合伙企业（以下简称枫火鼎力企业）作为共同被告参与诉讼，本院予以准许，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告刘玉，被告世恒公司的委托诉讼代理人陆璐，被告利保公司的委托诉讼代理人李健、杨金泉到庭参加诉讼，被告枫火鼎力企业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉向本院请求判令：1、被告世恒公司履行《商铺委托经营管理协议》，向原告支付商铺租金51032.60元（2014年12月20日起至2018年12月19日）；2、被告世恒公司支付原告违约金（2014年12月20日起至2018年12月19日）2814.70元；3、被告支付原告其他费用（银行利息、车旅费、误工费、工本费等）5000元；4、被告利保公司与世恒公司连带赔偿支付原告的上述租金及其他费用共计58847.30元；5、被告利保公司退还原告在2017年12月索要《商品房买卖合同》原件及购房发票原件时向原告收取的1120元；6、本案诉讼费及其它诉讼产生的所有费用由被告承担。事实及理由：凯里市富丽园商住楼于2011年4月19日开工建设，2015年11月26日取得竣工验收备案表。2014年5月9日，原告与被告利保公司签订了《商品房买卖合同》一份，同时，与被告世恒公司签订了《商铺委托经营管理协议》一份。约定由原告委托被告世恒公司经营“富丽园大厦谛迦购物中心二楼293号商铺”。该协议第五条第一款、第三款规定商场正式开业满三年之日起，被告按照商铺合同总价1%、2%、5%、8%（即2014年及2015年返商铺合同总价1%、2016年返商铺合同总价2%、2017年返商铺合同总价5%、2018年及以后每年均返商铺合同总价8%为标准），每年年底（即每年12月31日前）返还原告固定租金。该购物中心于2014年12月20日开业，至今已产生2014年度租金87元，2015年度租金3184.10元，2016年度租金6368.20元，2017年度租金15920.50元，以及2018年度租金25472.80元，总金额51032.60元，被告至今未返还原告。现要求：被告按照《商铺委托经营管理协议》第五条规定返还原告租金51032.60元。按照协议第九条第四款规定应支付五年滞纳金2814.70元（每一笔滞纳金按每年年底12月31日起开始，按每天万分之二计算：2014年应该支付租金87元×365天×4年×0.0002=25.404、2015年应该支付租金3184.10元×365天×3年×0.0002=697.3179、2016年应该支付租金6368.20元×365天×2年×0.0002=929.7572、2017年应该支付租金15920.50元×365天×1年×0.0002=1162.1965）；支付其他费用5000元。被告利保公司联合枫火鼎力企业、世恒公司采取售后包租返租方式，对外销售凯里市韶山南路17号的富丽园大厦谛迦购物中心。利保公司在合同中承诺：不采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。而销售的宣传单和销售商铺金额计算表上，都有包租的返租内容，证明世恒公司、利保公司、枫火鼎力企业用不合法广告销售商品房。利保公司在合同中承诺：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。利保公司所销售的商铺，没有任何明确商铺边界位置。原告于2018年12月23日收到被告世恒公司通过邮政寄出的“关于解除《富丽园委托经营管理协议》的通知”的挂号信，并于2018年12月25日通过邮政挂号信的方式拒绝了被告世恒公司作为违约方的单方面所谓通知，要求被告世恒公司继续履行管理协议，支付房屋租金及滞纳金等。被告在通知中称：利保公司以及凯里市池中池有限责任公司（以下简称池中池公司）未履行与被告世恒公司签订的《富丽园大厦商业运营管理合同》的约定，利保公司、池中池公司未对富丽园大厦D+购物中心投入资金、完善设备、装修以及宣传费支付等，造成被告世恒公司无法推动经营管理，再加上其他原因，造成租金支付困难，被告世恒公司对此深表歉意，但被告世恒公司对前期给业主造成的损失尽全力弥补。被告世恒公司的以上说法，证明利保公司在与世恒公司之前的《富丽园大厦商业运营管理合同》违约，利保公司对世恒公司未向业主支付租金负有责任。利保公司与枫火鼎力企业以及世恒公司在商铺销售时，联合打出包租返租的非法销售模式，达到促进高价销售富丽园商铺的目的，原告成为最终受害者，利保公司公司成为最终受益方，所有购房款都进入了利保公司的银行账户。利保公司在与原告签订《商品房买卖合同》后，并没有留给原告一份合同原件，连一份复印件都没有。原告直到2017年12月份去利保公司索要合同时，被告知要交1120元才拿到购房发票原件，然后才从房产局拿到一份没有盖骑缝章且有重新装订痕迹的合同。基于以上事实和理由，申请追加利保公司和枫火鼎力企业为被告。请求支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。被告世恒公司辩称：一、2013年12月，被告与利保公司以及池中池公司签订《富丽园大厦商业运营管理合同》，约定由被告负责富丽园大厦“谛迦时尚购物中心”进行整体招商运营，利保公司与池中池公司负责装修招商运营的费用，并约定以被告的名义与各位业主签订《商铺委托经营管理协议》，被告与上述二公司之间系隐名代理关系。《富丽园大厦商业运营管理合同》（以下简称《管理合同》）第6.1条约定“第一阶段招商期阶段：自2013年签订本合同之日起至丙方运营结束止。甲乙双方负责在销售商铺中同时按照双方确定的《商铺委托经营管理协议》文本以丙方为合同主体与购买商铺业主签订《商铺委托经营管理协议》。招商期满，如有未销售门面，甲乙双方必须作为产权人与丙方签订《商铺委托经营管理协议》。”另根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”被告虽为《商铺委托经营管理协议》的合同主体，但系利保公司和池中池公司在与购房者签订商品房买卖合同时以被告的名义与购房者签订，被告与利保公司、池中池公司之间符合隐名代理关系的规定。二、因利保公司与池中池公司未按照《管理合同》的约定支付相关费用，是造成“谛迦时尚购物中心”运营困难的重要原因，致使商场停止运营、被告连续发生亏损无力恢复经营以及向业主支付租金。2013年12月，被告与利保公司、池中池公司签订《管理合同》后，被告依约对“谛迦时尚购物中心”进行整体招商运营，并于2014年12月20日正式开业运营。根据管理合同第7.1条约定：“利保公司与池中池公司负责承担支付装修款及下列款项共计人民币4000万元，其中硬件装修2000万元、软件配套内投屏幕400万元、收银系统200万元、预留中后期商场硬件磨损及局部翻新费用200万元，品牌保障金装修补贴金600万元、开业活动基金300万元、招商费用300万元。”以及管理合同第7.3条约定：“商场正式开业后第三年至第七年共计5年，每年9月20日由利保公司补贴1200万给予被告作为商场运营费用补贴，共计6000万元。…如迟延支付，所产生的损失全部由利保公司完全负责承担”。“谛迦时尚购物中心”于2014年12月20日正式开业运营，在后续的经营管理过程中，利保公司与池中池未积极履行管理合同第7.1条的约定支付相关费用，按照管理合同第7.3条约定利保公司应于2017年12月10日向被告支付补贴款1200万元，现约定的付款时间均已超过，但利保公司以及池中池公司却一直拒绝支付相关费用，造成商场的装修和宣传无法正常进行，严重影响商场的运营和招商，是造成“谛迦时尚购物中心”无法正常开展经营活动的重要原因之一。“谛迦时尚购物中心”自2016年10月开始进行全面调整后，被告为使购物中心满足未来发展的消防要求，投入资金对购物中心进行消防改造，在消防改造过程中导致老商家无法进行正常运营，新商户无法进场装修，同时2017年系第一批租户合同到期较为集中的时间，因购物中心运营效益较低，大部分商户期满后未进行续租，致使大量商铺闲置。因此，被告为减少购物中心物业闲置，通过投入资金改造自营负一层美食广场及第三层儿童王国项目，以期吸引客流，但最终因市场环境因素影响，致使购物中心再一次陷入困境而停止运营。因商铺出租率过低和连续的改造费用投入，使得被告连续亏损遭受重创，被告无力恢复经营以及向业主支付租金，造成购物中心停止运营。为减少原告等业主的损失，2018年12月被告向各位业主分别寄送了关于解除《富丽园大厦商铺委托经营管理协议》的通知函，与各位业主解除《商铺委托经营管理协议》，同时积极筹措资金以求支付拖欠的租金。综上所述，被告与利保公司、池中池公司之间系隐名代理关系，因两公司的违约行为致使被告与原告签订的《商铺委托经营管理协议》无法履行，恳请人民法院在查明事实的基础上，作出公正的判决。对于原告刘玉的第一项诉讼请求，2015年至2018年度租金计算数额无异议，但刘玉诉请2014年租金87元无证据证实，需要举证证明，还有要看实际返租时间。第三项诉讼请求5000元无事实及法律依据。被告利保公司辩称：原告因向世恒公司主张租金，要求利保公司承担连带责任没有任何依据，依法应当驳回原告涉及利保公司的诉讼请求。第一，利保公司与原告系商品房买卖合同关系，在双方履行完毕《商品房买卖合同》后，利保公司既没有自行或委托世恒公司或枫火公司向原告承租涉案商铺，也没有为世恒公司与原告签订的《商铺委托经营管理协议》提供担保，原告要求利保公司承担连带责任没有任何依据。第二，利保公司与世恒公司签订的《富丽园大厦商业运营管理合同》是一份委托经营管理协议，利保公司委托世恒公司向第三方招商出租其商业面积，在该协议中利保公司并没有委托世恒公司承租业主的商铺，原告认为“利保公司与枫火公司、世恒公司采取售后包租返租方式销售富丽园大厦谛迦购物中心”不符合客观事实。第三，利保公司不是《商铺委托经营管理协议》的当事人，且世恒公司经营管理原告商铺所获的收益，全部由世恒公司自行支配使用，利保公司既不参与原告商铺的经营管理，也不分享收益，无论是依据合同相对性原则，还是依据公平原则，利保公司都不应当对原告主张的租金承担连带责任。综上所述，原告要求利保公司对世恒公司所欠的租金承担连带支付责任的主张，既没有事实依据，也没有法律依据，请人民法院判决驳回其涉及利保公司的诉讼请求。被告枫火鼎力企业未向本院递交答辩状及证据材料。本院依据采信的证据及双方当事人的陈述，确认本案事实如下：世恒公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：经营百货、化妆品、服饰及日用品、体育用品及器材、五金交电及电子产品、黄金珠宝、玉器及其它饰品；代收代付场地租赁及商场相关费用；停车场经营管理与服务；摄影服务；商业项目定位；商业布局规划等。利保公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有房地产开发、销售、装饰材料销售。2014年5月9日，利保公司作为出卖人，刘玉、吴贤舜作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014004158），约定刘玉、吴贤舜向利保公司购买“富丽园大厦谛迦购物中心二层293号商铺”，建筑面积10.92平方米，总价款318410元，以银行按揭方式付款，刘玉于2014年5月2日交首付款159410元，2015年1月16日办理贷款159000元，足额支付购房款。2014年5月9日，刘玉、吴贤舜作为甲方，世恒公司作为乙方，双方签订一份《商铺委托经营管理协议》，约定：刘玉、吴贤舜委托世恒公司经营“富丽园大厦谛迦购物中心二楼293号商铺”，商铺建筑面积10.92平方米，商铺总价318410元，委托经营管理期为10年，预定开业时间为2014年9月30日前，则返租时间为2014年9月30日至2024年9月29日止；如因其它原因导致商铺开业时间延期，则此委托经营管理期限顺延，最迟开业时间不超过2014年12月31日，则返租时间为2014年12月31日至2024年12月30日止。乙方在开业满三年之日起年底前付足甲方其购买商铺合同总价8%租金，即2014年实际返租时间至2015年12月31日止按其购买商铺合同总价支付1%租金，2016年按其购买商铺合同总价支付2%租金，2017年按其购买商铺合同总价支付5%租金。从2018年起每年年底甲方可以按照其商铺合同总价8%为标准，每年年底向乙方收取固定的租金。甲方商铺租金收取时间和方式在甲方可收取商铺租金期内的当年年底（即当年的12月31日前），乙方将该年度商铺租金存入甲方指定账号。乙方未按照合同约定向甲方支付租金的，甲方同意自应付款之日起给予乙方十五天的宽限期，宽限期满后，若乙方仍未向甲方支付租金的，甲方按应收租金的万分之二每日收取滞纳金。2014年6月17日，刘玉、吴贤舜所购案涉商铺办理预告登记手续。2014年12月20日，富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心开业。2017年12月18日，刘玉向利保公司交纳1120元，利保公司向刘玉出具《收据》一张，载明：今收到刘玉交来用于办理预告登记、抵押登记等管理费用（房管局收取，公司代收）。铺号2-293。2018年12月10日，世恒公司向刘玉、吴贤舜发出《关于解除的通知函》，内容如下：“刘玉、吴贤舜：2014年5月9日，我公司与你签订《富丽园大厦商铺委托经营管理协议》，协议约定：你委托我公司经营管理位于凯里××××大厦Ｄ+（谛迦）时尚购物中心2-293商铺。协议签订后，我公司积极履行了协议约定的义务。但由于利保公司与池中池公司未履行与我公司签订的《富丽园大厦商业运营管理合同》的约定，利保公司、池中池公司未对富丽园大厦D+购物中心投入资金、完善设备、装修以及宣传费支付等，造成我公司无法推动经营管理，再加上市场变化的冲击、消防整改以及商家合同全面到期等原因，造成租金支付困难，我公司对此深表歉意，但我公司对前期给业主造成的损失尽全力弥补。为了避免对你以及商铺乃至整个谛迦购物中心造成更大损失，现我公司特通知你自你收到本通知之日起，我公司与你于2014年5月9日签订的《富丽园大厦商铺委托经营管理协议》即解除，我公司愿意与各业主进行协商，由我公司协助你及其他业主对谛迦购物中心进行重新管理。”2018年12月24日，刘玉向世恒公司发出一份《关于收到黔东南世恒商业运营管理有限公司关于解除的通知函的回复》，内容如下：“我于2018年12月23日收到你公司邮寄的关于解除《富丽园大厦商铺委托经营管理协议》的通知函，已悉。该通知不符合解除合同法定情形和委托经营管理合同约定解除合同情形，我方拒绝解除《富丽园大厦商铺委托经营管理协议》。2014年5月9日，我与你公司签订了《富丽园大厦商铺委托经营管理协议》，你公司未履行管理协议约定，属于违约方，不能享有解除合同的权利。现你公司要求与我方解除管理协议，我方不同意解除管理协议并要求黔东南世恒商业运营管理有限公司继续履行管理协议约定，按照管理协议支付我方商铺租金、滞纳金、违约金、银行利息等。”另查明，以利保公司（甲方）和池中池公司（乙方）为委托方，世恒公司（丙方）为受托方，三方签订《富丽园大厦商业运营管理合同》，约定甲乙双方委托丙方全权负责对“富丽园大厦”项目负一层至三层进行招商及整体运营工作，其中：第六条合同委托期限及招商、运营管理方式：6.1合作期限：第一阶段招商期阶段，自2013年签订本合同之日起至丙方运营结束止。甲乙双方负责在销售商铺中同时按照双方确定的《商铺委托经营管理协议》文本以丙方为合同主体与购买商铺业主签订《商铺委托经营管理协议》，招商期满，如有未销售铺面，甲乙双方必须作为产权人与丙方签订《商铺委托经营管理协议》。第二阶段运营管理阶段，自签订本合同之日起，从商场开业起统一经营管理10年至2024年12月终止，约定2014年9月30日前开业。运营期限自开业之日起计算共计10年。6.4招商方式：合作商家招商方式为联营或租赁。6.5运营管理方式：本项目商场实行整体运营管理。进入商铺销售期后，已销售商铺由丙方与实际产权人自行签订《商铺委托经营管理协议》；未销售商铺在销售期内商场运营期间由甲乙双方提供给丙方管理及使用，运营中的费用支出及收益均由丙方负责及享有自负盈亏；甲乙双方决定自用的商铺由丙方与甲、乙两方签订《商铺委托经营管理协议》约定各自权利义务。甲乙双方将本商场物业交予丙方管理，购商铺者年8%租金回报由丙方负责全部支付与甲乙两方无关。第七条装修招商运营费用及支付7.1甲乙双方负责承担支付装修款及下列款项共计人民币4000万元…7.3商场正式开业后第三年至第七年共计5年，每年9月20日由甲方补贴1200万元给予丙方作为商场运营费用补贴，共计6000万元……等等。另经本院核实，吴贤舜与原告刘玉系夫妻关系，吴贤舜同意本案由刘玉向本院提起诉讼。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，应当受到法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。原告与世恒公司签订的《商铺委托经营管理协议》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认，合同双方应本着诚实信用原则依约履行各自的义务。结合《商铺委托经营管理协议》的约定，原告将商铺委托给世恒公司经营管理，世恒公司按房屋实付总价款不同年度比例向原告支付租金，现因世恒公司未按时支付原告2015至2018年租金，原告依合同约定提起诉讼，于法有据，本院予以支持。对于原告的各项诉讼请求，分析如下：一、对于原告诉请租金的问题。根据《商铺委托经营管理协议》约定，2014年实际返租时间至2015年12月31日止按购买商铺合同总价支付1%租金，2016年按购买商铺合同总价支付2%租金，2017年按购买商铺合同总价支付5%租金，从2018年起每年年底甲方按照商铺合同总价8%支付租金，则2015年度租金为3184.10元（318410×0.01）、2016年度租金为6368.20元（318410×0.02）、2017年度租金为15920.50元（318410×0.05）、2018年度租金为25472.80元（318410×0.08），共计50945.60元，原告计算方法正确，被告世恒公司亦无异议，本院予以支持。对于原告诉请2014年度租金87元的问题，因《商铺委托经营管理协议》中约定“预定开业时间为2014年9月30日前，则返租时间为2014年9月30日至2024年9月29日止；如因其它原因导致商铺开业时间延期，则此委托经营管理期限顺延，最迟开业时间不超过2014年12月31日，则返租时间为2014年12月31日至2024年12月30日止”，已查明，富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心开业时间为2014年12月20日，则返租时间为2014年12月31日，故原告诉请支付2014年度租金87元于法无据，本院不予支持。二、对于原告诉请滞纳金的问题。根据《商铺委托经营管理协议》中约定的内容，即：“乙方在开业满三年之日起年底前付足甲方其购买商铺合同总价8%租金；乙方未按照合同约定向甲方支付租金的，甲方同意自应付款之日起给予乙方十五天的宽限期，宽限期满后，若乙方仍未向甲方支付租金的，甲方按应收租金的万分之二每日收取滞纳金。”，世恒公司支付租金的期限应自开业（2014年12月20日）满三年之日起年底前，即2017年12月31日前，加上原告自愿给予的十五天宽限期，则违约时间应自2018年1月16日起算，原告主张的违约起算时间不当，本院依法予以调整。原告对滞纳金的诉讼请求与具体计算方式存在矛盾，其实际只按至2017年尚欠的租金数额主张滞纳金，因本院已确认至2017年尚欠的租金为25472.80元，故自2018年1月16日起至2018年12月19日的滞纳金为1722元（25472.80元×0.0002×338天），对该项诉请，本院支持1722元，超出部分不予支持。三、对于原告诉请其他费用5000元的问题。因原告并未提供相关证据予以证明，本院不予支持。四、对于原告诉请利保公司与世恒公司连带赔偿支付租金及其他费用的问题。因与原告签订《商铺委托经营管理协议》的相对方是世恒公司，利保公司不是该协议的当事人，原告要求利保公司对世恒公司所欠的租金承担连带支付责任，无事实及法律依据，本院不予支持。五、对于原告诉请利保公司退还向原告收取的1120元的问题。因本案审理的是原告与世恒公司签订的《商铺委托经营管理协议》引发的合同纠纷，而非原告与利保公司之间的商品房预售合同纠纷，二者属于不同的法律关系，对该诉讼请求本案不予审理，原告可另行主张权利。此外，对于世恒公司提出其与利保公司以及池中池公司签订《富丽园大厦商业运营管理合同》，约定利保公司与池中池公司负责装修招商运营的费用，其与利保公司、池中池公司系隐名代理关系，因利保公司与池中池公司未按照《管理合同》的约定支付相关费用，造成“谛迦时尚购物中心”运营困难，无力恢复经营以及向业主支付租金，应由两公司共同承担支付责任的辩解，因世恒公司与利保公司、池中池公司之间的合同关系与本案不是同一法律关系，本院不作审理，世恒公司可另行主张权利，对该辩解本院不予采纳。被告枫火鼎力企业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南州世恒商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉租金50945.60元及滞纳金1722元，共计52667.60元；二、驳回原告刘玉的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计636元，由原告刘玉负担36元，被告黔东南州世恒商业运营管理有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李    蓉二〇一九年五月七日书记员 陈芸芸（代）