山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0781民初1134号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地青州市范公亭东路**。 主要负责人：王传文，行长。 委托诉讼代理人吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被告李国斌，男，1989年7月27日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人杨军，山东潍青律师事务所律师。 被告：山东龙楷融资性担保有限公司，住所，住所地潍坊市奎文区虞河路与健康街天恒国际大厦**div> 法定代表人：徐会云，董事长。 委托诉讼代理人秦长升，该公司员工。 委托诉讼代理人张慧，该公司员工。 被告：青州市新亚房地产开发有限公司，住所，住所地青州市南环东路**div> 法定代表人：陈欣良，董事长。 委托诉讼代理人于涛，山东亿宁律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称青州建行）与被告李国斌、山东龙楷融资性担保有限公司（以下至判决主文前简称龙楷公司）、青州市新亚房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称新亚公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告青州建行的委托诉讼代理人吴本涛，被告李国斌的委托诉讼代理人杨军，被告龙楷公司的委托诉讼代理人张慧，被告新亚公司的委托诉讼代理人于涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求：1.请求解除借款合同，判令李国斌偿还原告借款141586.55元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日；2.请求判令龙楷公司对上述债务承担连带偿还责任；3.请求判令新亚公司在最高额保证范围内承担担保责任；4.请求确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担，并判令被告支付原告为实现债权支出的合理费用。事实和理由：2012年5月25日，李国斌因购买新亚公司房屋与原告签订借款合同，借款金额为29万元，借款期限为2012年6月18日至2022年6月18日。对该笔借款，龙楷公司提供连带责任担保。李国斌以其购买房产提供抵押担保，并于2012年6月11日向原告办理了预购商品房抵押权登记。2012年6月18日，原告按照借款合同约定将29万元汇入李国斌指定的新亚公司账户。2009年6月5日，原告与新亚公司签订最高额保证合同，双方约定2009年6月5日至2012年6月5日期间对于买房人购买新亚公司房屋而向原告借款时所产生的借款债务，新亚公司在8000万元范围内承担最高额保证责任。现李国斌未按约向原告偿还借款本息，经原告多次催要未果，故诉至法院，望判如所诉。 被告李国斌辩称，借款属实，该借款被告偿还一部分，同意归还借款，同意以抵押物优先偿还原告借款。 被告龙楷公司辩称，我公司与原告签订的个人住房贷款合同真实有效，但因为被告李国斌以自己名下位于青州市工业中路海岱益王府花园30号楼1单元1001室房产一套为其债务做了抵押，根据担保法第28条规定：同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。因此，原告应当就被告李国斌名下的抵押房产实现债权，不足部分我公司承担担保责任。 被告新亚公司辩称，我方签订的最高额保证合同，系阶段性保证，即在原告取得抵押权后，我方保证责任消除，原告与借款人已经办理抵押登记手续，我方保证责任期限已过，不承担保证责任。原告与龙楷公司签订的合同中明确约定，龙楷公司先行承担担保义务，说明龙楷公司的保证责任先于我公司的保证责任。综上，我方认为保证期限已过，不应承担保证责任。 原告青州建行围绕其诉讼请求提交了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证书、个人住房借款最高额保证合同、个人贷款对账单、商品房买卖合同、委托代理协议、收款收据，被告李国斌、龙楷公司、新亚公司质证对原告提供的上述证据均无异议。本院认为，原告提交的上述证据均系原件或与原件相符的复印件，与本案相关联，证据的形式、来源合法，内容真实，对本案事实具有证明力。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月5日，原告青州建行与被告新亚公司签订个人住房借款最高额保证合同一份。合同约定，被保证的债权为自2009年6月5日至2012年6月5日期间因原告青州建行享有的向购置位于益王府花园项目所属的房产的所有债务人的债权，最高额为8000万元，保证担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及其他实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼、律师费等费用），保证方式为连带责任保证担保，保证期间为按新亚公司对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同新亚公司与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。双方还约定无论该债权下是否存在其它担保，原告均有权要求其在保证范围内承担保证责任。双方另就其他事项进行了约定。 2012年5月25日原告青州建行与被告李国斌、龙楷公司签订个人住房（商业用房）借款合同一份。合同约定，被告李国斌因购买益王府30号楼1单元1001室房产向原告青州建行借款29万元，青州建行将发放的贷款一次性划入售房者新亚公司账户内；借款期限120个月，按等额本息还款法还款，利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，并约定该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及调整幅度，在合同约定的每个利率调整日（利率调整日为每年的1月1日）调整一次；如借款人未按期偿还任意一期借款本息，按借款合同执行贷款利率水平上上浮50%计收罚息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告龙楷公司为被告李国斌的上述购房借款提供连带责任保证担保，保证担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等费用），保证期间为合同约定的保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止；无论贷款人对合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。被告李国斌在该合同借款人处签字确认，被告龙楷公司在保证人处盖章确认。2012年6月11日，被告李国斌与原告青州建行到青州市房地产管理局办理了预告抵押登记，原告取得青房预云门山字第20122183号预告抵押登记证书，预告登记权利人为青州建行，义务人为李国斌。后原告按约定于2012年6月18日将发放的贷款29万元发放至合同约定的指定账户内。此后，被告李国斌还原告青州建行借款本息至2018年4月20日，偿还借款本金148413.45元。此后未按照合同约定按时还本付息，尚欠原告借款本金141586.55元及相应利息。 2019年1月14日，原告青州建行（甲方）与山东万信（青州）律师事务所（乙方）签订委托代理协议一份。协议约定，乙方接受甲方委托，为甲方代理与被告李国斌、龙楷公司、新亚公司借款纠纷案件，甲方支付乙方律师代理费6000元。2019年1月14日，山东万信（青州）律师事务所为原告青州建行出具收据一份，载明收到原告律师代理费6000元。 本院认为，被告李国斌为购房所需与原告签订个人住房（商业用房）借款合同一份，被告龙楷公司、新亚公司为此提供保证担保，各方为此而签订的合同及作出的承诺合法有效，各方当事人均应按照合同约定及其承诺全面履行自己的义务。原告作为贷款人，按合同约定履行发放贷款的合同义务后，被告李国斌作为借款人，应当按照约定的期限和数额及时足额履行还款义务，不履行或者不适当履行，均应承担违约责任，原告有权宣布本合同借款立即到期，有权要求借款人立即清偿借款本息。现被告李国斌未按约定及时偿还每月借款本息，已构成违约，按照双方签订的借款合同的约定，原告有权要求被告李国斌立即偿还全部借款本息，对原告该诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵、地役权他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，因此，原告仅以抵押预告登记主张享有优先受偿权，于法无据，对其该诉讼请求本院不予支持。 对于被告龙楷公司关于原告青州建行应先就涉案房产优先受偿，不足部分由其承担担保责任的抗辩主张，本院认为，被告龙楷公司与原告签订的个人住房（商业用房）借款合同约定无论贷款人对合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，因此，对被告龙楷公司的抗辩主张，本院不予采纳。对于被告新亚公司保证期限已过的抗辩主张，本院认为，原告与被告李国斌、龙楷公司签订的个人住房借款合同签订于2012年5月25日，之后原告按约将借款划入李国斌指定的新亚公司账户，根据原告与被告新亚公司签订的个人住房借款最高额保证合同，保证期间为按新亚公司对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同新亚公司与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案中，双方仅办理了预告抵押登记，尚未办理正式的不动产抵押登记手续，抵押权未有效设立，保证期间并未超出，因此，对被告新亚公司的该项抗辩主张，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、被告李国斌于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金141586.55元及相应利息（利息以借款本金141586.55元为基数，按照双方合同约定的标准，自2018年4月21日计算至实际偿还之日）； 二、被告李国斌赔偿原告中国建设银行股份有限公司青州支行律师代理费6000元，与本判决前款所列款项同时付清； 三、被告山东龙楷融资性担保有限公司对本判决第一、二款所列款项承担连带清偿责任； 四、被告青州市新亚房地产开发有限公司在最高额8000万元范围内对本判决第一款、第二款所列款项承担连带清偿责任； 五、被告山东龙楷融资性担保有限公司、青州市新亚房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李国斌追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3132元，减半收取计1566元，诉讼保全费1228元，均由被告李国斌、山东龙楷融资性担保有限公司、青州市新亚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、营业执照复印件各一份，并依照《诉讼费用交纳办法》的规定分别预交相应的二审案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  孙广胜 二〇一九年五月二十七日 书记员  刘世东