广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1483号上诉人（原审被告）：中山市天润盛兴工业园开发有限公司，住所地广东省中山市阜沙镇牛角村东阜公路侧，统一社会信用代码91442000595860332F。法定代表人：张志东，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市合家乐物业服务有限公司，住所地广东省中山市**亨尾村裕和东街****之一，统一社会信用代码9144200066149647XH。法定代表人：杨玲，该公司经理。委托诉讼代理人：钟强，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。上诉人中山市天润盛兴工业园开发有限公司(以下简称天润盛兴公司)因与被上诉人中山市合家乐物业服务有限公司（以下简称合家乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天润盛兴公司上诉请求：一、撤销一审判决并发回重审；二、改判天润盛兴公司无需向合家乐公司支付物业服务费及违约金。事实与理由：一、一审法院未追加必要共同诉讼人及涉案房屋的实际产权人梁越越为本案被告参加诉讼，属于遗漏必须参加诉讼的案件当事人，系程序违法。一审诉讼过程中，天润盛兴公司已向一审法院提交了《追加被告申请书》，申请追加涉案房屋的实际产权人梁越越作为本案被告参加诉讼，但一审法院以合家乐公司放弃追加为由，未予准许。因一审法院经另案判决确定涉案房屋归梁越越所有，故合家乐公司所列被告主体错误。一审法院不予追加被告，也不释明，属于程序违法。二、梁越越是涉案房屋的实际产权人且已接受该房屋，故其应承担该房屋的物业服务费。2014年10月15日，梁越越购买了天润盛兴公司开发的天润盛兴工业园6栋602号厂房，双方曾因支付购房款问题发生另案纠纷，在该案中生效判决已判令梁越越向天润盛兴公司支付购房款。由此可见，涉案房屋的实际业主及使用人应为梁越越。此外，梁越越与天润盛兴公司、合家乐公司三方签订的《厂房交接单》已明确载明：“您（梁越越）将自2016年11月1日起承担您所购买物业的物业管理费、设备维修费，逾期缴纳将会产生滞纳金。”因此，涉案厂房的物业费应由梁越越承担。合家乐公司辩称：一、合家乐公司在一审过程中并不要求追加梁越越作为本案被告参加诉讼，此系合家乐公司处分其自有权利的表现。对此，一审法院已在一审庭审以及一审判决书中进行释明，程序并无不当。二、国土部门查询资料显示涉案房屋登记的所有权人是天润盛兴公司。根据涉案的《物业服务合同》第十二条关于“非业主使用人不履行义务时，由业主承担连带缴费责任”，以及我国《物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，因涉案房屋至今仍登记在天润盛兴公司名下，其系涉案房屋的所有权人，其应依照《物业服务合同》的约定向合家乐公司按时足额缴纳物业服务费用。至于梁越越未依约履行其与天润盛兴公司的约定是否侵犯了天润盛兴公司的权利，天润盛兴公司应当另寻法律途径维护自己的合法权利。合家乐公司于2018年11月27日向一审法院提出诉讼请求:天润盛兴公司支付合家乐公司物业服务费39266元、违约金53086元，共计92352元。一审法院认定事实：2016年8月10日，中山市阜沙镇天润盛兴工业园业主委员会作为甲方与作为乙方的合家乐公司签订《物业服务合同》约定由乙方向工业园业主或非业主使用人提供物业服务，服务期限自2016年8月10日至2021年6月30日止。收费标准为工业厂房按建筑面积每月每平方米1.3元，双方约定乙方从2016年8月10日开始实施物业服务工作，并在2016年8月10日起按新标准计收物业服务费，以后每次收物业服务费的时间为每月5日前。双方又约定，业主或非业主使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三缴纳滞纳金。业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的甲方应将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取公示或向人民法院起诉。当物业服务费收缴率低于80%时，乙方可告知甲方15日后，乙方有权单方解除物业服务合同，退出本小区物业服务。非业主使用人不履行义务时，由业主承担连带交费责任。合同另对物业服务事项、甲乙双方责任等其他事项进行了约定。一审法院另查明，天润盛兴公司诉梁越越、黄燕青商品房预售合同纠纷一案一审法院于2018年2月1日立案，后一审法院于2018年8月31日作出（2018）粤2072民初1687号民事判决，认定双方就阜沙镇东阜公路20号6幢602房形成买卖合同关系，判令梁越越及其妻子黄燕青向天润盛兴公司支付购房款1239000元及利息。梁越越、黄燕青不服，向中山市中级人民法院提出上诉，现该案二审尚未审结。一审法院再查明，座落于中山市阜沙镇东阜公路**中山市盛兴工业园开发有限公司**楼6屋**的房产产权登记时间为2014年9月3日，登记权利人为天润盛兴公司，登记建筑面积为1040.82平方米。合家乐公司随民事诉状提供具体计算清单对自己所主张的诉讼标的作进一步详细说明，在计算清单中列明，合家乐公司主张的物业服务费起止时间为2016年8月1日至2018年12月31日，每月1354元，违约金起止时间为2016年11月1日至2018年12月31日，以主张的物业服务费本金为基数按每日3‰计算。另庭审中合家乐公司称案涉的阜沙镇东阜公路20号6幢602房由天润盛兴公司开发建设，在中山市阜沙镇天润盛兴工业园业主委员会成立前该合家乐公司、天润盛兴公司之间已订有协议，由合家乐公司为该工业园提供前期物业服务，鉴于合家乐公司未举证前期物业服务相关协议，合家乐公司同意变更主张物业服务费的起止时间为2016年8月10日至2018年12月31日止。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。合家乐公司、天润盛兴公司双方对合家乐公司已为天润盛兴工业园园区提供物业服务以及案涉6幢602房的建筑面积、服务费收费标准并无争议，双方争议焦点在于合家乐公司是否有权向天润盛兴公司主张物业服务费、违约金以及合家乐公司与中山市阜沙镇天润盛兴工业园业主委员会签订的《物业服务合同》中约定违约金按每日千分之三计算标准是否过高。一审法院逐一分析如下:一、天润盛兴公司主张梁越越是案涉6幢602房的实际产权人和使用人，故合家乐公司应向梁越越主张权利并要求一审法院追加梁越越为天润盛兴公司、中止案件审理等待另案二审审理结果。《物业服务合同》第十二条中已明确约定非业主使用人不履行义务时，由业主承担连带交费责任，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，案涉的6幢602房至今仍登记在天润盛兴公司名下，故即使另案二审认定天润盛兴公司与梁越越的房屋买卖合同关系有效并已经实际交付房屋，但产权依法尚未变更登记过户，所有权仍未转移，天润盛兴公司所主张事实并不是免除天润盛兴公司合同义务的理由，合家乐公司要求作为业主的天润盛兴公司履行交费义务并无不妥。另外，天润盛兴公司提出该抗辩理由后，合家乐公司仍坚持原诉讼请求不要求一审法院追加梁越越为天润盛兴公司是合家乐公司自有民事权利的处分，故本案并无追加梁越越参与诉讼的必要。若天润盛兴公司支付物业服务费及违约金后另案终审认定梁越越在该时段实际使用了案涉房屋，天润盛兴公司可另案要求梁越越返还垫付的费用，并不影响本案处理进度和结果，天润盛兴公司要求本案中止审理的意见一审法院不予采纳。案涉的6幢602房建筑面积为1040.82平方米，按每平方米每月1.3元的收费标准，计每月应缴物业管理费为1353.06元，合家乐公司主张2016年8月10日至2018年12月31日期间的物业管理费应为：1353.06元/月×（22天/31天+28个月）=38845.92元。二、关于逾期付款违约金按每天千分之三标准计付是否过高。该标准已大幅超过人民银行公布的逾期贷款利率上限，天润盛兴公司要求予以调整，合家乐公司未举证天润盛兴公司逾期缴交物业服务费所造成合家乐公司的具体损失，应承担举证不能的不利法律后果，一审法院酌定参照人民银行公布的同期逾期贷款利率上限（贷款基准利率150%）调整违约金计付标准。合家乐公司主张从2016年11月1日起至2018年12月31日止以实欠物业服务费作为基数计算违约金应予支持，由于《物业服务合同》约定物业服务费的交费时间为每月5日前，故调整计算基数的时间为每月第6天，2016年11月1日时欠费基数为1353.06元×（22天/31天+2个月）=3666.36元，从2016年11月6日起至2018年12月31日，每月第6日增加计算基数1353.06元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、天润盛兴公司于一审判决生效之日立即向合家乐公司支付物业服务费38845.92元及逾期付款违约金（从2016年11月1日起至2016年11月5日止以3666.36元为计算基数，从2016年11月6日起至2018年12月31日每月6日增加计算基数1353.06元，均按中国人民银行公布的同期贷款基准利率150%计付）；二、驳回合家乐公司其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2108元，减半收取为1054元，由天润盛兴公司负担（该款合家乐公司已预交，一审法院不另收退，天润盛兴公司于一审判决生效之日起7日内迳付合家乐公司)。二审期间，合家乐公司未向本院提交新的证据。天润盛兴公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：厂房交接单，拟证明涉案厂房的实际使用人是梁越越，合家乐公司的代表在该交接单上签字确认从2016年11月1日起的物业管理费由梁越越负担。经庭审质证，合家乐公司对该证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性不予确认。本院查明：1.上诉人梁越越、黄燕青与被上诉人天润盛兴公司商品房预售合同纠纷一案［一审案号为（2018）粤2072民初1687号］，本院于2019年3月27日作出（2018）粤20民终6687号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。2.根据合家乐公司提起本案诉讼时所提交的违约金计算清单，合家乐公司主张的违约金53086元系按照每月所欠物业费本金逐月累加、并按每月3‰的标准计算所得，违约金的计算期间为从2016年11月至2018年12月。3.天润盛兴公司提交的《厂房交接单》载有“尊敬的梁越越业主：您购买的中山市天润盛兴工业园开发有限公司6幢602房（东）厂房已通过政府主管部门验收合格，并取得相关验收文件。我公司将于2014年11月01日对上述厂房交付使用，办理厂房交接手续。您将自2016年11月01日起承担您所购买物业的物业管理费、设备维修费，逾期缴纳将会产生滞纳金……”的内容。梁越越在该交接单上购买人一栏上签名，合家乐公司的主管何勇在“合家乐物业公司代表”一栏签名，天润盛兴公司亦在该交接单上加盖其公司印章。4.二审庭审时，天润盛兴公司确认梁越越尚未实际使用涉案厂房。除上述事实外，本院对一审判决审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方在二审中对于一审法院认定涉案厂房每月应支付的物业服务费为1353.06元以及该厂房从2016年8月10日起至2018年12月31日止的物业服务费为38845.92元均无异议，本院对此予以确认。根据天润盛兴公司的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的争议焦点为:天润盛兴公司是否应向合家乐公司交纳涉案厂房从2016年8月10日至2018年12月31日的物业服务费。对此，本院作如下分析：第一，虽然天润盛兴公司二审提交的《厂房交接单》上载有合家乐公司主管何勇的签名，但该厂房交接单约定的主要内容为天润盛兴公司向梁越越告知办理涉案厂房交接手续的时间以及梁越越应自2016年11月1日起交纳涉案厂房的物业服务费等相关费用。从该交接单的内容来看，梁越越承担涉案厂房自2016年11月1日起产生的物业服务费等费用，其包含了天润盛兴公司在2014年11月1日将涉案厂房交付梁越越的前提条件。而根据审理查明的情况可知，涉案厂房尚未转移登记至梁越越的名下，根据不动产物权登记生效的规定，涉案厂房的现产权人仍为天润盛兴公司，梁越越亦尚未实际使用涉案厂房。由此可见，交接单上梁越越交纳物业费的条件尚未成就。第二，即使如天润盛兴公司所称，梁越越已在厂房交接单上承诺其负担涉案厂房的自2016年11月1日起的物业服务费。因涉案厂房的现产权人仍为天润盛兴公司，即天润盛兴公司仍为涉案厂房的业主。合家乐公司并未在厂房交接单中明确放弃对天润盛兴公司主张物业服务费，根据合家乐公司与天润盛兴公司在物业服务合同中关于“非业主使用人不履行义务时，由业主承担连带交费责任”的约定，亦不能免除天润盛兴公司向合家乐公司支付物业服务费的义务。所以天润盛兴公司仍应向合家乐公司交纳涉案的物业服务费。第三，如上所述，梁越越既未与合家乐公司签订物业服务合同，合家乐公司在本案中亦明确表示其在本案中不向梁越越主张权利。在此情况下，一审法院不追加梁越越参加本案诉讼，并无不当。天润盛兴公司没有正当理由未向合家乐公司交纳涉案的物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然合家乐公司与天润盛兴公司签订的物业服务合同约定逾期支付物业服务费的，应按每日3‰的标准支付逾期付款违约金，但该标准明显过高，天润盛兴公司亦主张对此标准进行调整。本院认为，合家乐公司因天润盛兴公司逾期付款所遭受的损失应为其不能及时获得相关款项的利息损失，故天润盛兴公司应按同期同类贷款利率的标准向合家乐公司支付逾期付款的违约金。同时，因合家乐公司与天润盛兴公司约定的物业服务费为按月支付，故天润盛兴公司每月应交纳的物业服务费为各自独立的债务，应分别计付每月欠缴物业服务费的逾期付款利息。一审法院根据合家乐公司的主张，按天润盛兴公司欠费期间所欠物业费累计的金额作为本金分别计算天润盛兴公司应支付的逾期付款违约金不当，本院予以纠正。此外，虽然合家乐公司在本案中向天润盛兴公司主张支付涉案厂房从2016年8月10日起至2018年12月31日止的物业服务费，但其提交的起诉状所附违约金计算清单载明其主张的逾期付款违约金的计算期间为从2016年11月至2018年12月，一审法院予以照准并无不当，双方亦未对此提起上诉，本院对此予以确认。综上所述，上诉人天润盛兴公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15166号民事判决；二、上诉人中山市天润盛兴工业园开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山市合家乐物业服务有限公司支付涉案厂房从2016年8月10日起至2018年12月31日止的物业服务费38845.92元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以从2016年11月1日起至2018年12月31日止每月所欠物业服务费1353.06元为计算基数，自欠费当月的第6日起，分别按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回被上诉人中山市合家乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2108元，减半收取为1054元（中山市合家乐物业服务有限公司已预交），由中山市合家乐物业服务有限公司负担354元，由中山市天润盛兴工业园开发有限公司负担700元。二审案件受理费771元（中山市天润盛兴工业园开发有限公司已预交），由中山市天润盛兴工业园开发有限公司负担571元，由中山市合家乐物业服务有限公司负担200元。经核算中山市天润盛兴工业园开发有限公司需向中山市合家乐物业服务有限公司支付一、二审案件受理费共计500元（该款中山市天润盛兴工业园开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市合家乐物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年五月三十一日书记员  魏丹丹隋越