河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终11427号上诉人（原审被告）：河南锦家置业有限公司，住所郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。法定代表人：陈永善，该公司董事长。委托诉讼代理人：王梦珂，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾留洋，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙琼琼，女，汉族，1986年4月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：耿洋，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，河南国基律师事务所律师。上诉人河南锦家置业有限公司因与被上诉人孙琼琼房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南锦家置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回孙琼琼全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由孙琼琼承担。事实和理由:一审判决认定事实及适用法律错误,河南锦家置业有限公司未能按约办理初始登记系情势变更导致。一审法院以“河南锦家置业有限公司系专业的房地产开发企业,在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处地理位置以及相关的政策规定,应当对房地产开发中的商业风险应当有合理的预判,且合同未将被告主张延期理由作为延期办理初始登记的理由”为由,认定本案系可预判的商业风险而不存在情势变更事实,该认定事实和适用法律错误。事实上,本案存在多种情势变更情形,符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条情势变更的规定。(一)不动产登记制度实施,法律发生变更。2015年,国务院根据《中华人民共和国物权法》等法律制定了《不动产登记暂行条例》,从制度上将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。该项顶层设计在基层逐步落实,并要求2016年年底前所有市县停发旧证、颁发新证的工作目标完成。(二)不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务,房屋产权登记主管部门发生变更。由于法律法规及政策的变化,对于预售房屋,先前由房管部门受理的开发企业办理“初始登记”业务,变更为由不动产登记部门受理开发企业办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。因此,房屋产权登记部门发生变更。(三)向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料发生变更。房屋所有权初始登记需提交的资料主要为:1.企业法人营业执照和资质证书;2.国有土地使用证;3.建设工程规划许可证及附图;4.工程竣工验收证明;5.房屋分丘平面图及测绘报告;6.物业维修基金缴纳证明等。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理最终形成不动产权证书,需提交的资料包括:1.不动产登记申请审批表;2.公司营业执照或组织机构代码证;3.授权委托书和代理人身份证复印件;4.不动产所有权证(或国有土地使用证);5.建设工程规划许可证(含附件、红线图);6.建筑物工程规划条件核实意见书;7.工程竣工验收备案表；8.不动产现场勘验报告;9.不动产权籍调查表;10.不动产测量报告;11.坐落证明及定位表;12.房屋面积实际测绘报告;13.现场照片;14.询问笔录;15.分户图、宗地图等。(四)郑州市房管局自2016年8月20日正式不再办理关于初始登记,该调整并非商业风险预判内容。2016年8月19日,郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民:“我市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记,实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》,改由市国土部门进行登记,并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起,停止办理包括房屋所有权初始登记业务。2016年8月19日前,已经受理的房屋交易和登记业务,我局将继续办理完毕,按原模式发放房屋权属证书或证明。”本案中,河南锦家置业有限公司与孙琼琼于2016年5月31日签订了《商品房买卖合同》,合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日,办理初始登记的时间为房屋交付后60日内。因此,根据合同约定,河南锦家置业有限公司应在2018年2月28日之前提交办理初始登记资料。也即,房管局房屋登记业务的调整变更发生在合同签订以后,约定办理初始登记时间以前。河南锦家置业有限公司作为房地产开发企业,与孙琼琼签署的《商品房买卖合同》系郑州市房管局提供的示范文本。关于产权登记实施及办理政策的调整,是河南锦家置业有限公司在签署该合同前无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。法律、政策变化等非市场因素的严重影响,使得未能办理首次登记不能归属于商业风险。二、一审法院要求继续履行关于办理初始登记违约责任的约定，对河南锦家置业有限公司明显不公平。(一)导致当事人权利义务严重失衡,引发严重不良的社会效果在限购、限售、限价的市场环境中,申请人作为房地产开发企业努力响应国家调控政策,自愿压缩利润空间。但是,若将法律制度和政策变化原因导致的非市场因素产生的不应由河南锦家置业有限公司承担的责任经司法裁判确定给河南锦家置业有限公司,将导致房屋买卖合同双方当事人权利义务的严重失衡。而对河南锦家置业有限公司来说,承担“违约责任”则可能产生危及生存的严重后果——河南锦家置业有限公司作为开发企业将面临整个开发楼盘上千套房屋“逾期”的法律责任,而身处河南锦家置业有限公司一样境遇的开发企业绝非个例，总量上数额巨大的法律责任会造成严重不良的社会效果。(二)客观上孙琼琼并未受到实际损失。虽然孙琼琼未按照约定时间提交办理房屋初始登记资料,但并未影响孙琼琼实际使用房屋,未给孙琼琼造成实际影响及损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,在出现情势变更后,双方应协商调整履行期限。一审法院在双方《商品房买卖合同》关于初始登记的约定已无法继续履行且双方未协商确定履行期限的情况下,以已无法再适用的合同条款判决河南锦家置业有限公司承担违约责任,明显对河南锦家置业有限公司不公平。(三)本案存在不可抗力,河南锦家置业有限公司依法不应承担“逾期初始登记”的违约责任。法律制度及政策的变化、政府行为相对于本案商品房买卖合同相对人而言,属于民法总则第一百八十条规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,申请人因不可抗力不能履行民事义务的,不应承担民事责任。三、一审法院认定孙琼琼阳台损失没有事实和法律依据。孙琼琼购买的涉案房屋虽属腰线层,仅是河南锦家置业有限公司在整栋楼房设计之初为楼房的整体美观所做的造型,与非腰线层的砖混围栏高度仅相差30厘米,不仅不会对采光造成影响,还增加了阳台的安全性。且孙琼琼未提供任何证据证明其阳台存在的实际损失及损失金额,一审法院由此认定孙琼琼的损失无事实和法律依据,应当依法改判。综上,国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整,是本案《商品房买卖合同》成立后发生的双方在订立合同时无法预见,不能避免,也无法克服的客观上的重大变化,河南锦家置业有限公司不应再向孙琼琼承担“逾期初始登记“的违约责任,一审法院事实认定及适用法律错误。因此,请求二审法院依法改判驳回孙琼琼全部诉讼请求。孙琼琼辩称，原审认定事实清楚，适应法律准确，河南锦家置业有限公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、河南锦家置业有限公司未能按约递交初始登记资料并非情势变更导致。（一）《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日即双方签订商品房买卖合同前就已发布，原先的“初始登记”变更为“首次登记”，河南锦家置业有限公司作为专业的房地产开发企业，其在开发案涉房屋时明知相关政策变化，却仍在合同中约定其递交初始登记的相关规定，河南锦家置业有限公司对此已有合理的预判，法院判决河南锦家置业有限公司承担逾期递交初始登记资料违约责任并无不当。（二）合同约定的“初始登记”因为政策的改变现在被称之为“首次登记”，根据合同约定的本意以及现在法律法规政策的规定，合同约定的“初始登记”应被理解为现在的“首次登记”。即使产权登记主管部门发生变更，河南锦家置业有限公司仍应按合同约定时间递交首次登记资料，不动产登记政策变化对此未造成影响。不管是初始登记还是首次登记，都是办理产权证的前置程序，其概念是一样的，其所需递交的资料以及办理程序基本相同，只不过因为房管局、不动产登记中心机构变化，资料递交对象有所不同而已。根据《郑州市住房保障和房地产管理局通告》(2016年8月19日通知)、《郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪[2017]1号）规定，首次登记所需要的房产测绘、房屋楼盘表建立仍由房管局前置办理，这与初始登记所同样需要的房产测绘、房屋楼盘表建立由房管局办理是一样的，不动产登记政策的变化并未对房产测绘、房屋楼盘表建立等手续的办理产生任何影响，河南锦家置业有限公司最起码应秉着诚信原则在合同约定的期限内（2017年12月31日前）提前完成房产测绘、房屋楼盘表建立。而河南锦家置业有限公司交的证据显示其直到2018年11月份才取得房产测绘报告，足以说明并非不动产登记政策变化导致其无法办理相关手续、递交登记资料，而系河南锦家置业有限公司自身原因导致，河南锦家置业有限公司逾期违约在先，河南锦家置业有限公司不能将自己的逾期违约行为推卸给政策变化，更不能因为政策的变化就无限拖延办理首次登记的时间、届时将导致产权证办理时间被无限拖延。（三）河南锦家置业有限公司称房管局于2016年8月19日即签订商品房买卖合同后出台相关文件通知不再受理初始登记业务的办理，因此其对相关政策无法预见、无法避免，不能成立。首先，随着不动产政策的变化，取消了“初始登记”的概念，取而代之的是“首次登记”，根据合同约定，河南锦家置业有限公司仍需为孙琼琼办理产权证，而办理产权证前提是向产权登记机关递交首次登记资料，河南锦家置业有限公司仍需按照新政策变化递交，该政策变化并未导致双方商品房买卖合同之基础动摇或丧失，因此，合同约定的初始登记应理解为现在的首次登记，一审判决河南锦家置业有限公司仍应按合同约定时间递交首次登记资料，对双方更加公平且更有利于合同目的的实现，本案不存在情势变更的事实。其次，早在商品房买卖合同签订之前就早已出台《不动产登记暂行条例》，不动产登记相关政策开始颁布并推行，河南锦家置业有限公司作为有经验开发商对此应有所预见。另外，并非所有业主的合同签订时间都早于上述房管局文件出台时间，部分业主的商品房买卖合同签订时间晚于该文件出台时间，尤其案涉小区二期全体业主的商品房买卖合同签订时间比该文件出台时间晚了一年，但其合同仍有关于初始登记的约定，河南锦家置业有限公司也未对合同进行变更或通过签订补充协议等方式对该风险进行规避，足以说明河南锦家置业有限公司也承认合同约定的初始登记即为现在的首次登记；且已有生效判决对初始登记和首次登记进行区分，对初始登记即为首次登记也是默认的。二、本案不存在不可抗力因素，原审法院判决支持孙琼琼关于递交初始登记资料违约责任的主张，并未导致双方权利义务的失衡，对双方来说公平、公正。早在商品房买卖合同签订前就已出台不动产登记相关政策，河南锦家置业有限公司应有所预见，通过签订补充协议等方式对该风险进行规避；即使政策如何变化，根据合同约定，河南锦家置业有限公司均有义务为孙琼琼办理产权证，而办理产权证前提是向产权登记机关递交首次登记资料，河南锦家置业有限公司仍需按照新政策变化递交，该政策变化并未导致双方商品房买卖合同之基础动摇或丧失，因此，合同约定的初始登记应理解为现在的首次登记，一审判决河南锦家置业有限公司仍应按合同约定时间递交首次登记资料，对双方更加公平且更有利于合同目的的实现，并不会出现河南锦家置业有限公司所谓的权利义务失衡，本案不存在不可抗力情况。另外，根据河南锦家置业有限公司提交的证据显示并非不动产登记政策变化导致其无法办理相关手续、递交登记资料，而系河南锦家置业有限公司自身原因导致，其逾期违约在先，河南锦家置业有限公司不能将自己的逾期违约行为推卸给政策变化，更不能因为政策的变化就无限拖延办理首次登记的时间、届时将导致产权证办理时间被无限拖延。其次，双方签订商品房买卖合同的时间距约定的办证时间中间有两年之久的时间，即使2016年8月不动产登记政策改变，这距离合同约定的递交登记资料的时间仍有将近两年的时间，而并不是约定办证时间前临时改变，河南锦家置业有限公司有足够的时间准备报送的登记资料，不动产登记政策并不会对其报送材料造成影响，不存在不可抗力的情形。孙琼琼作为业主方往往系积聚数十年积蓄甚至是父母一辈子积蓄才得以买到一套房子安家立业，其更希望早日取得房屋并拿到房屋产权证，河南锦家置业有限公司延期递交首次登记资料，会导致孙琼琼延期取得房屋产权证，无疑给广大业主造成损失，如果纵容河南锦家置业有限公司延期递交资料以及延期办理产权证，对业主显失公平。三、河南锦家置业有限公司交付的阳台不符合合同约定，构成违约。合同附件三第8条约定“阳台：地面水泥砂浆找平；金属栏杆+玻璃；”该约定系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效约定，双方当事人应严格按约定履行。而河南锦家置业有限公司交付给孙琼琼房屋的阳台系高约90厘米、厚约50厘米的“底部石材+外墙涂料”的墙体，玻璃部位并非玻璃材质（为实体墙类材质），本应有的落地窗被厚厚的高墙堵住。腰线层与非腰线层的砖混围栏高度相差30多厘米，厚度相差25厘米，严重影响室内的采光、美观，也影响从室内向外看风景的视线，对房屋价值有较大影响，这对孙琼琼造成的损失是不可避免的，河南锦家置业有限公司称未给孙琼琼造成任何损失，显然是不符合客观事实、无稽之谈。因此，原审法院结合涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋面积及总价款及同类型案件的生效判决认定，支持孙琼琼的主张，事实清楚，判决数额合理。综上，孙琼琼认为，原审认定事实清楚，适应法律准确，河南锦家置业有限公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙琼琼向一审法院起诉请求：1.河南锦家置业有限公司支付因交付的阳台不符合约定标准给孙琼琼造成的损失10891元；2.河南锦家置业有限公司支付孙琼琼未报送办理产权初始登记资料违约金13287元（自2018年3月2日起，暂计算至2018年10月31日，直至河南锦家置业有限公司义务履行完毕之日止）；3.本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由河南锦家置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年5月31日，孙琼琼、河南锦家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》主要约定：孙琼琼购买河南锦家置业有限公司开发的位于金水区××、××房屋××套，建筑面积为120.11平方米，总价款为1089111元。孙琼琼于2016年5月31日向河南锦家置业有限公司支付购房款399111元，剩余690000元购房款采用组合贷款方式支付给河南锦家置业有限公司。河南锦家置业有限公司应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给孙琼琼使用。河南锦家置业有限公司交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平；金属栏杆＋玻璃。）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。河南锦家置业有限公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由河南锦家置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案。如因河南锦家置业有限公司的责任，孙琼琼不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：河南锦家置业有限公司应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。河南锦家置业有限公司在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向孙琼琼支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有1个阳台，2个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2016年6月16日河南锦家置业有限公司为孙琼琼开具了金额为43098元的购房发票。2016年7月16日河南锦家置业有限公司为孙琼琼开具了金额为356013元的购房发票。2017年10月15日河南锦家置业有限公司为孙琼琼开具了金额为690000元的购房发票。另查明：孙琼琼所购房屋处于腰线层。庭审中，河南锦家置业有限公司称其向孙琼琼交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃，案涉房屋阳台有约90厘米的砖混围栏，同小区其他非腰线层的房屋阳台有约60厘米砖混围栏。2018年11月23日，河南锦家置业有限公司将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接收，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。一审法院认为，孙琼琼、河南锦家置业有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。庭审中，河南锦家置业有限公司认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响，由于河南锦家置业有限公司在与孙琼琼签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，河南锦家置业有限公司存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异，但非腰线层房屋阳台也并非孙琼琼所称的落地窗，正常阳台也并非孙琼琼所称的落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与非腰线层房屋阳台的结构并无本质差异。结合涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及总价款，并结合郑州市中级人民法院对同小区同类型案件的生效判决认定，孙琼琼主张河南锦家置业有限公司赔偿阳台损失10891元，数额合理，该院予以支持。双方在合同中约定河南锦家置业有限公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由河南锦家置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案，河南锦家置业有限公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向孙琼琼支付总房款的万分之0.5的违约金。河南锦家置业有限公司是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此河南锦家置业有限公司对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将河南锦家置业有限公司主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时河南锦家置业有限公司并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故河南锦家置业有限公司应当在房屋交付使用后的60日内即2018年2月28日前将需由河南锦家置业有限公司提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，河南锦家置业有限公司逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月2日起按总房款的日万分之0.5向孙琼琼支付逾期办理初始登记的违约金至2018年11月23日，共计267天，合计14539.63元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙琼琼阳台损失10891元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙琼琼逾期办理初始登记的违约金14539.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取202元，由被告负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故孙琼琼要求锦家置业公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。一审判令锦家置业公司向孙琼琼支付逾期办理初始登记违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。关于阳台损失问题。锦家置业公司认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响。由于锦家置业公司在与孙琼琼签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但无证据证明锦家置业公司向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，锦家置业公司存在违约的情况，且对业主权益造成侵害，应当承担相应赔偿责任，一审法院结合案涉房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及房屋总价款等因素，认定锦家置业公司赔偿孙琼琼阳台损失及相应的金额，并无不当。综上所述，锦家置业公司的上诉请求部分成立，对该部分请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5150号民事判决第一项即“被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙琼琼阳台损失10891元”；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5150号民事判决第二项；三、驳回孙琼琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费404元，减半收取202元，由孙琼琼负担111元，河南锦家置业有限公司负担91元；二审案件受理费404元，由孙琼琼负担222元，河南锦家置业有限公司负担182元。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年五月三十日书记员  王云霞