湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初898号原告：武汉市隆瑞祥物业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区二雅路**（6）。法定代表人：杨志军，经理。委托诉讼代理人：魏成伟，公司法律顾问。被告：韩廷峰，男，1958年3月18日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区，原告武汉市隆瑞祥物业发展有限公司（以下简称“隆瑞祥物业公司”）与被告韩廷峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告隆瑞祥物业公司的委托诉讼代理人魏成伟，被告韩廷峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告隆瑞祥物业公司提出诉讼请求，判令被告韩廷峰支付2017年1月1日起至2018年12月31日的物业费3079.42元、违约金1125.78元，合计4205.20元，并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月12日，原、被告订立了《汇龙邸商住楼前期物业服务协议》，约定我公司为物业服务企业，被告韩廷峰为业主，我公司为被告韩廷峰位于武汉市东西湖区中心广场3栋705室，建筑面积57.32平方米的房屋提供物业服务，物业服务费标准为每月每平方米2.60元，从合同约定交房之日起的次日开始计收。不按时交费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。该协议对双方的权利义务及其他内容做了约定。2017年10月22日，我公司经业主委员会同意继续作为中心广场的物业服务企业，将物业费标准降低为每月每平方米2.00元。我公司依约提供了物业服务，自2017年1月1日起，被告韩廷峰未能按期交纳物业服务费，经我公司催讨及律师函告，被告韩廷峰均未支付，为维护我公司合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告韩廷峰辩称，第一，在开发商交房时，因我的房屋燃气管道不能正常使用，燃气公司需要对燃气管道进行改装。在改装的时候，原告隆瑞祥物业公司的工作人员破坏了我家的装修，物业公司当时答应改装后会恢复原状，但是一直没有解决，导致我一直没有住进房屋，给我经济上造成巨大损失，我的房屋价值100万，按照年利率6%计算，从装修被破坏没有入住到庭审时我的损失达7万元。第二，原告隆瑞祥物业公司没有履行职责，业主反映的问题没有解除，中心广场每晚的广场舞噪音过大，影响了老人和小孩的休息，物业公司一直没有解决该问题。第三，原告隆瑞祥物业公司以维修升级门禁卡为由收回我的门禁卡，到现在没有给我，造成我出行不便，给我造成损失，精神也受到损失，我家五口人，一人按2万元计算，一年的精神损失费要求公司赔偿。第四，原告隆瑞祥物业公司在电梯内出售广告位，侵占了业主的利益。我要求解除与原告隆瑞祥物业公司的物业服务合同。本院经审理认定如下事实：韩廷峰系武汉市东西湖区中心广场3栋705室的业主，该房屋面积为57.32平方米。2015年11月12日，隆瑞祥物业公司与韩廷峰签订《汇龙邸商住楼前期物业服务协议》，约定由隆瑞祥物业公司为武汉市东西湖区中心广场提供物业服务，物业服务费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.6元，物业服务费采取先缴费后服务的方式，业主每季度交纳一次。入住时首次交纳六个月的物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳。业主违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳费用的，隆瑞祥物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。协议自签订之日起生效至业主委员会与物业服务企业签署物业服务合同生效时终止。2017年10月22日，武汉市中心广场第一届业主委员会与隆瑞祥物业公司签订《武汉市物业服务合同》，约定合同期限为3年，自2017年10月22日起至2020年10月21日止，物业服务费按高层住宅建筑面积2元/月/平方米计收。业主可按月、季度、半年、年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月5日之前。业主违反合同约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按日千分之一的标准支付违约金。该合同还对隆瑞祥物业公司的服务内容及标准进行了约定，主要包括：综合管理服务、物业共用部位及共用设施管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务等。韩廷峰按时交纳物业服务费至2016年12月31日。因开发商交付该房屋时，房屋内天然气不能正常使用，经协调，由天然气公司工作人员上门进行管道改装。在对韩廷峰房屋燃气管道进行改装时，韩廷峰、隆瑞祥物业公司工作人员和天然气公司工作人员均在场，因改装需要，韩廷峰房屋内部分装修被破坏，管道改装后未恢复原状。韩廷峰多次要求隆瑞祥物业公司恢复原状，隆瑞祥物业公司均未予以解决。韩廷峰以此为由拒绝交纳物业服务费，并要求隆瑞祥物业公司对其损失进行赔偿。隆瑞祥物业公司后于2018年3月28日向韩廷峰邮寄律师函，催收物业服务费，韩廷峰仍未交纳。隆瑞祥物业公司遂诉至法院，要求如诉称。上述事实有《汇龙邸商住楼前期物业服务协议》、《武汉市物业服务合同》、律师函及其邮寄凭证等证据予以证明，本院予以确认。审理中，韩廷峰称隆瑞祥物业公司曾以升级门禁系统为由将其门禁卡收回，并一直未向其重新发放门禁卡，导致其全家人无法正常出入小区。同时，该小区楼下广场噪音扰民的问题严重。隆瑞祥物业公司对韩廷峰的上述意见未予以否认。另，隆瑞祥物业公司未提供其按照约定履行了每日定时巡查公共区域、卫生保洁服务等义务的证据，而小区内业主家门上张贴小广告现象严重。本院认为，隆瑞祥物业公司与韩廷峰签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，武汉市中心广场小区第一届业主委员会与隆瑞祥物业公司签订的物业服务合同，对韩廷峰亦具有约束力。韩廷峰应当按照合同约定按时交纳物业服务费，其从2017年1月开始未交纳物业服务费构成违约。审理中，隆瑞祥物业公司对韩廷峰主张的物业公司收回门禁卡后未重新发放门禁卡的事实未予否认，且小区内张贴小广告现象普遍存在，可以证明隆瑞祥物业公司在安全保卫方面未全面履行合同义务。另外，隆瑞祥物业公司亦未提供其按照约定履行了卫生保洁等方面义务的证据。综合以上情形，隆瑞祥物业公司在履行义务中存在服务瑕疵，本院酌定在80%的范围内支持韩廷峰应支付的物业服务费。韩廷峰自2017年1月1日至2018年12月31日期间共计拖欠物业服务费3095.26元（2.6元/月/平方米×57.32平方米×10个月+2元/月/平方米×57.32平方米×14个月）。本院酌定其实际应支付的物业服务费为2476.21元（3095.26元×80%）。因隆瑞祥物业公司未举证证明因韩廷峰的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对隆瑞祥物业公司违约金的诉求不予支持。韩廷峰主张因隆瑞祥物业公司在改装天然气管道时损害其屋内装修，且未恢复原状，导致其产生财产损失，要求隆瑞祥物业公司进行赔偿。但韩廷峰未举证证明其屋内装修损失系由隆瑞祥物业公司的侵权行为所致，亦未证明其实际损失的组成，故对其该项诉请本院不予支持。在武汉市中心广场小区第一届业主委员会与隆瑞祥物业公司之间签订物业服务合同后，韩廷峰与隆瑞祥物业公司之间并无直接的合同关系，故其要求解除与隆瑞祥物业公司合同的主张无事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩廷峰于本判决生效之日起十日内向原告武汉市隆瑞祥物业发展有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2476.21元；二、驳回原告武汉市隆瑞祥物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告武汉市隆瑞祥物业发展有限公司已预缴），由原告武汉市隆瑞祥物业发展有限公司负担5元，由被告韩廷峰负担20元，并在支付上述款项时一并向原告武汉市隆瑞祥物业发展有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇一九年五月七日书记员  王明