贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1878号 上诉人（原审被告）：周琳，女，1989年4月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人：路肖，系贵州盛实律师事务所律师。 委托代理人：汪莉，系贵州盛实律师事务所律师(实习)。 被上诉人（原审原告）：付瑞，女，1982年11月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：吴娟，女，1974年7月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：吴军，男，1970年1月19日出生，汉族，住址同上。 被上诉人（原审原告）：赵鲁黔，男，1953年6月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：曹德立、赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 原审被告：周友全，男，1981年12月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人周琳因与被上诉人付瑞、吴娟、吴军、赵鲁黔及原审被告周友全房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9262号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，判决驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：1、因被上诉人事先存在违约行为，商铺闲置期间的租金应当由被上诉人承担。2018年6月5日至7月5日期间，被上诉人单方面上涨租金至年付10万元整，被上诉人违约在先，导致上诉人价值135万的全部美容美发设备和装修也被被上诉人扣押在店内，2018年7月5日时，合同自动解除，2018年7月25日，被上诉人在网上（微信）发布过出租商铺的通知，就此证明房东不再出租房屋给上诉人。 2、一审认定的物业管理费用、水电费以及违约金都过高，不符事实与法律规定。2018年6月24日，被上诉人已经离开商铺，商铺的钥匙已被被上诉人重新更换过，上诉人并未在该商铺内进行经营，所以产生的物业费用以及水电费不应当由上诉人承担。一审判决上诉人承担的违约金过高，应当给予适当合理的调低。 3、一审认定上诉人涉嫌非法集资骗取客户充值款事实错误。上诉人并未收了会员的充值款便潜逃，也未被公安机关立案调查，公安机关处也并未有调查记录。 被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉请求。 原审原告向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判决两被告支付2018年7月5日至2018年9月30日房屋租金21264.66元、违约金8820元、水电费、物管费12675.52元。 一审法院认定事实：四原告通过购买合法取得位于毕节市××区招商花园城××号、××号、××号、××号四个商铺所有权，共同委托原告付瑞对外出租。2017年8月1日，原告付瑞与被告周琳签订《商铺租赁合同》，原告作为甲方将上述四个商铺出租给乙方被告周琳经营使用。合同约定租期为四年，即从2017年7月5日起至2021年7月5日止；第一年租金80190元、第二年租金88200元、第三年租金97000元、第四年租金106650元；合同签订7日内支付第一年租金，本年度届满前一个月支付下年租金；任何一方解除合同，需提前30日通知对方；租期内未经甲方同意转租、转借视为违约，应支付违约金5000元；租赁期间未经甲方同意转租、转借、利用该商铺存放危险物品或进行违法活动，甲方有权解除合同收回商铺；拖欠租金或其他费用30日视为违约，需向甲方支付年租金10%的违约金，甲方有权收回房屋终止合同；合同签订后乙方需向甲方交付3000元押金，如有违约，该押金不予退还。合同签订后，被告支付了第一年租金、押金3000元押金及部分物管费水电费。被告周琳未经原告同意，于2018年2月27日将上述涉案商铺私自转租给案外人王艳经营，但一年期满后无人支付租金及支付相关费用。因被告周琳等涉嫌非法集资骗取客户充值款被公安机关调查，于2018年7月关门歇业。由于被告未交次年租金及相关费用，原告于2018年8月3日提起诉讼，因周琳未参加诉讼原告撤诉，但是被告周琳仍未腾房交还原告。2018年9月30日，被告的充值客户强行将商铺内物品强行搬走，原告见商铺腾空闲置，便将涉案商铺另行出租。截止2018年9月30日，被告周琳欠原告房屋租金21023.01元、水电费8846.6元、物管费2934.88元至今未付。四原告以被告周琳违约行为导致原告遭受损失，应当支付原告租金及所欠其他费用并支付违约金，诉来法院请求判决。 一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原告付瑞与被告周琳签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告按合同约定提供商铺给被告周琳经营使用，截止2018年9月30日，被告周琳占用原告商铺期间欠原告商铺租金21023.01元、水电费物管费11781.48元，就应当支付给原告。被告违约，应当按照约定支付违约金，双方约定的年租金10%及8820元符合《合同法》第一百一十四条规定，一审法院予以支持，但是被告在签合同时交付的3000元押金应当予以扣减；由于被告周琳违约拒不见面支付所欠租金，又不腾房交还原告，合同目的难以实现，就应当解除双方租赁合同、支付所欠租金并按约定支付违约金。根据合同相对性原则，原告要求周琳合伙人周友全承担合同义务于法无据，一审法院不予支持；被告转租商铺系违约行为，被告主张由次承租人支付原告租金及物管费水电费也因于法无据，一审法院不予支持；被告主张原告指使被告充值客户搬走涉案商铺物品、毁损铺内装修设备等损失价值130万元，但被告未提供证据证明且未提起告诉，一审法院不予审理，就即使被告因此遭受损失，也是因被告违约违法行为导致，应当由被告自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、二百二十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告付瑞、吴娟、吴军、赵鲁黔与被告周琳2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》。 二、被告周琳于本判决发生法律效力之日起十日内支付所欠原告商铺租金人民币21023.01元、物业管理费2934.88元、水电费8846.6元，该三项合计32804.49元。 三、被告周琳于本判决发生法律效力之日起十日内向支付违约金5820元。 四、驳回原告付瑞、吴娟、吴军、赵鲁黔的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，就应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取人民币435元，由被告周琳负担。 二审中，上诉人提交的公证书（反映被上诉人于2018年7月25日在微信朋友圈公开出租涉案房屋）不属于二审新证据，与本案基本事实无关，本院不予采纳。被上诉人提交的短信聊天记录、（2018）黔0502民初6150号民事裁定具备证据三性，可以反映被上诉人向上诉人及原审被告催讨涉案商铺租金的情况，本院予以采纳。 原审查明的“被告周琳等涉嫌非法集资骗取客户充值款被公安机关调查”证据不足，本院不予确认。经二审审理查明，原审查明的其他事实无误，本院予以确认。 二审争议的焦点：一、涉案租赁合同的效力如何认定；二、涉案违约金应否调整；三、水电费、物管费由谁承担，金额如何认定。 本院认为：一、关于涉案租赁合同的效力如何认定的问题。本案中，上诉人承租被上诉人的涉案房屋，上诉人拖欠租金又将涉案房屋擅自转租给王艳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，上诉人拖欠租金和擅自转租的行为已构成单方解约的法定条件，上诉人通过诉讼主张解除双方租赁合同的诉请于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 关于上诉人上诉认为被上诉人于2018年7月25日在微信上公开出租涉案房屋是解约行为的主张，经查，被上诉人于2019年9月30日才实际收回涉案房屋，上诉人未举证证明其将涉案房屋于2019年9月30日之前腾空交付给被上诉人，以及其向被上诉人主张解除涉案合同或收到被上诉人解除合同的通知，仅凭被上诉人的微信租赁信息不能证明被上诉人已解除了双方合同，故该主张依据不足，本院不予采纳。 上诉人上诉认为被上诉人违约在先擅自提高租金的主张没有提供证据予以证明，本院不予采纳。 二、关于涉案违约金应否调整的问题。双方租赁合同约定拖欠租金30日视为违约，需向甲方支付年租金10%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，拖欠租金的违约金依约为8820元（年租金88200元×10%），并不超过合同预期损失，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。上诉人要求调整违约金的主张不能成立，该违约金并不过高，故本院不予采纳。 三、关于水电费、物管费由谁承担，金额如何认定的问题。被上诉人诉请主张上诉人应承担2018年9月30日之前的水电费、物管费，对此其提交了物管交费通知予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，被上诉人所提交的物管交费通知是涉案房屋的物管公司于2018年9月制作，该份证据可以反映2018年9月30日之前涉案房屋产生水电费8846.6元，物管费2934.88元，本院予以采纳。 再根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，双方合同约定租赁期间的水电费、物管费由承租人承担，故在2018年9月30日被上诉人实际收回涉案房屋导致双方合同解除之前产生的水电费8846.6元，物管费2934.88元依约应由上诉人承担。上诉人上诉认为水电费、物管费不应由其承担的主张依据不足，与双方合同约定不符，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵但不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费870元，由上诉人周琳负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年五月十七日 书记员 邱诗韵