安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终223号上诉人（原审原告）：凌波，男，1950年10月5日出生，汉族。上诉人（原审原告）：吴美丽，女，1952年12月27日出生，汉族。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：储贵生，安徽道同律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：汪周阳，安徽道同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘利权，男，1951年9月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：殷志丁，安徽金天都律师事务所律师。上诉人凌波、吴美丽因与被上诉人潘利权合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凌波、吴美丽上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持凌波、吴美丽的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由潘利权承担。事实与理由：一、歙县振贤茶厂系凌波一人的独资企业，潘利权虽在歙县振贤茶厂任过职，但其并非茶厂的合伙人，茶厂的资产与潘利权没有任何关系。且潘利权亦无证据证明凌波支付的购房现金及按揭贷款来源于歙县振贤茶厂。事实上，潘利权并无证据证明其有出资，且其在购房20余年后再向凌波、吴美丽主张合伙购房的有关权利不符合常理。二、租金收益的享有以支付购房款为前提，潘利权未就合伙购房出过资，其也不享有租金收益。另，租金的数额不足以归还按揭贷款，亦无证据证明当时有约定用租金归还按揭贷款。三、凌波系合伙购房协议中三位合伙人的代表人，一审法院认定凌波为代理人属认定事实、适用法律错误。在1996年4月，商品房买卖合同并未履行完毕，因存在按揭贷款，黄山宇隆实业有限公司（以下简称宇隆实业公司）作为贷款的保证人，在贷款还清之前不会办理产权转移登记，故一审法院认定凌波作为代理人“已于1996年4月将整个共同购房的行为基本实施完毕”有误。另，凌波于1999年8月17日与宇隆实业公司签订商品房买卖合同，第二天支付购房款20余万元，后与宇隆实业公司办理产权登记手续，以上行为均代表凌波个人，不代表潘利权，该行为的法律后果应由凌波一人享有。潘利权辩称：一、凌波主张案涉房屋的全部出资均由其一人支付与事实不符，且无充分证据证明。首先，1994年营业执照上所体现的“私营企业”在当时包括有限公司、合伙企业、独资企业三类（依据为《中华人民共和国私营企业暂行条例》），一般情况下独资企业会注册成“个体工商户”，而有限公司、合伙企业会注册成“私营企业”。“私营企业申请换照登记注册书”、“年检验资报告”系申请文件复印件，不能证明已被行政登记机关批准。且以上申请材料的制作时间为1997年10月27日，发生在案涉房屋付款之后。以上证据均不能证明歙县振贤茶厂在1995年至1996年期间为个人独资企业。其次，潘利权已于1995年10月16日同凌波、吴美丽共同向中国人民建设银行黄山市分行房地产信贷部（以下简称建行信贷部）贷款243000元用于支付购房款，已实际出资。再次，潘利权一直向凌波询问案涉房屋有关事宜，但凌波以各种借口推脱和欺骗潘利权。二、根据《房屋租赁协议书》可知，宇隆实业公司已将案涉房屋交付给潘利权、凌波和吴美丽三人，三人已占有案涉房屋并出租收益，一审法院认定三人以租金收益归还银行贷款符合事实。三、案涉房屋已经交付，商品房买卖合同已基本履行完毕，仅剩办理产权登记事宜。四、1999年凌波与宇隆实业公司签订的商品房买卖合同已被法院生效判决认定为无效合同。凌波于签订合同后支付给宇隆实业公司的20万元不是购房款，而是因逾期归还贷款导致宇隆实业公司保证金被划扣后支付给宇隆实业公司的还款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。凌波、吴美丽向一审法院起诉请求：一、确认凌波、吴美丽解除与潘利权合伙买房协议的民事行为有效；二、潘利权负担诉讼费用。一审法院认定事实：1995年8月12日，凌波作为乙方与宇隆实业公司作为甲方签订商品房认购协议书，约定乙方认购甲方“黄山旅游商贸城”黄山西路B-1A开发地块南侧楼花，单元面积为224.571㎡。其中底层39.60㎡，二层83.16㎡，三层87.12㎡。乙方认购商品房的具体内容待双方签订正式商品房买卖合同时按建筑物实有面积加公摊确定，合计价款539672.40元，实际总价款在双方签订商品房买卖合同时按实计算。乙方在签订本认购协议时应向甲方支付总价款50%的首期房款，计269836.20元，甲方收到首期房款后，协议生效，乙方即取得了甲方商品房的购买权。双方签订商品房买卖合同后本协议自动失效。上述协议签订时，凌波在买方一栏写上了凌波、潘利权、吴美丽三人名字。同日，凌波与宇隆实业公司签订补充条款，约定乙方申请按揭贷款，贷款额计243000元，甲方同意给予95折优惠，于本合同公证后办理贷款手续。乙方剩余款项20607.68元，于1995年9月20日前付清。1995年12月31日，凌波与宇隆实业公司就上述商品房认购协议书在黄山市屯溪区公证处办理了公证书。1995年10月16日，潘利权、凌波、吴美丽三人作为借款人（甲方）与建行信贷部(乙方)签订借款合同，约定甲方向乙方借款243000元，甲方授权乙方将上述借款金额全数划入宇隆实业公司房地产开发企业在乙方开立的商品房销售存款账户。甲方借款用于购买宇隆实业公司开发的黄山西路B-1A。借款期限约定为4年，即从1995年10月13日至1999年10月13日止。贷款本金和利息，采取按月（季）等额还款方式。对于本合同项下的借款本息及费用，在房产交付使用之前，由宇隆实业公司作为甲方的保证人并与乙方签订《保证合同》作为本合同的从合同。1996年4月16日，凌波作为买方（乙方）凌波、潘利权、吴美丽的代表人与宇隆实业公司作为卖方（甲方）签订商品房买卖合同（编号95020），约定乙方自愿购买甲方“黄山旅游商贸城”内黄山西路街北侧B-1栋B1-A-05号、B1-9A-05号房产，总面积为76.322㎡，其中底层38.161㎡，二层38.161㎡。合计价款为357569.26元，给予95折优惠，最后总价款计340091.52元。在签订本合同时，乙方原交付的认购首期付款1万元冲抵购房价款。凌波在商品房买卖合同代表人一栏进行了签字确认。同时，双方办理了公证手续。黄山市屯溪区公证处出具了（96）皖屯证内字第3298号公证书。公证书其中载明：兹证明出售方黄山宇隆实业有限公司的法定代表人周旭洲的代理人刘卫国与购买方凌波、潘利权、吴美丽的代理人凌波于一九九六年四月十六日，在安徽省黄山市屯溪区黄山宇隆实业有限公司经营部，在公证员面前，签订了前面的《商品房买卖合同》。同日，凌波作为买方（乙方）凌波、潘利权、吴美丽的代表人与宇隆实业公司作为卖方（甲方）签订商品房买卖合同（编号95021），约定乙方自愿购买甲方“黄山旅游商贸城”内黄山西路街北侧B-1栋B1-A-04、B1-2A-04、B1-2A-03、B1-301室房产，总面积为212.607㎡，其中底层38.511㎡、二层82.566㎡，三层91.530㎡。合计价款为534951.36元。给予95折优惠，最后总价款计509127.73元。凌波在商品房买卖合同代表人一栏进行了签字确认。同时，双方办理了公证手续。黄山市屯溪区公证处出具了（96）皖屯证内字第3299号公证书。公证书其中载明：兹证明出售方黄山宇隆实业有限公司的法定代表人周旭洲的代理人刘卫国与购买方凌波、潘利权、吴美丽的代理人凌波于一九九六年四月十六日，在安徽省黄山市屯溪区黄山宇隆实业有限公司经营部，在公证员面前，签订了前面的《商品房买卖合同》。1996年4月17日，凌波作为借款人（甲方）与建行信贷部作为贷款人（乙方）签订借款合同，约定甲方向乙方借款165000元，甲方授权乙方将上述借款金额全数划入宇隆房地产开发企业在乙方开立的商品房销售存款账户。甲方借款将用于认购宇隆房产。借款期限从1996年4月16日至2000年4月16日止。同日，宇隆实业公司作为保证人与建行信贷部签订保证合同，为凌波上述借款提供保证担保。1996年4月29日，凌波作为凌波、潘利权、吴美丽的代理人（甲方）与蔡华东（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落于黄山市屯溪黄山西路（旅游商贸城）街道北侧B-1幢，B1-A-05、B1-9A-05号店面房产出租给乙方使用。租赁期限为三年，从1996年5月18日起至1999年4月30日止，甲、乙双方议定三年共计租金11万元，第一年3万，第二年4万，第三年4万。同年5月6日，凌波与蔡华东在黄山市屯溪区公证处就上述合同办理了公证书。上述合同签订时及签订后，涉案房产购房款的支付情况，根据宇隆实业公司的陈述为：银行按揭两笔：1.1995年10月按揭支付24.3万元；2.1996年4月10日按揭支付16.5万元。其余款项由凌波以现金支付：1995年7月10万元、1995年8月15万元、1995年9月20607.68元、1996年3月1万元、1996年3月5万元、1996年4月6万元、1996年4月611.57元，以上已付款共计799219.25元。对于上述现金的资金来源，凌波主张均是其个人财产，但潘利权主张系其与凌波合伙经营的歙县振贤茶厂的合伙财产。另对于按揭贷款的归还，凌波主张均是其用个人财产予以归还，但潘利权主张系凌波用茶厂合伙财产及涉案房产的租金予以归还。一审另查明：1999年8月，因凌波、吴美丽、潘利权三人购房后未及时支付按揭款，导致宇隆实业公司的保证金被建行扣划。同年8月17日，凌波以黄山市徽龙工贸有限公司名义向歙县北岸农村信用合作社贷款20万元，并于次日支付至宇隆实业公司账户。1999年8月17日，凌波以潘利权、凌波、吴美丽三人作为乙方与宇隆实业公司作为甲方签订《关于解除“商品房买卖合同”的协议》，载明:甲乙双方于1996年4月16日签订了《商品房买卖合同》，并办理了公证手续【公证书编号（96）皖屯证内字第3298号公证书】,因乙方申请退房，经甲乙双方充分协商，特达成如下条款：因乙方不便使用在甲方处购买的商品房，故向甲方提出申请退还已订购的坐落在黄山西路北侧B-1栋05号，经甲方研究同意退房。本协议生效后，上述第95020号《商品房买卖合同》自然终止。同日，凌波以潘利权、凌波、吴美丽三人作为乙方与宇隆实业公司作为甲方签订《关于解除“商品房买卖合同”的协议》，载明:甲乙双方于1996年4月16日签订了《商品房买卖合同》，并办理了公证手续【公证书编号（96）皖屯证内字第3299号公证书】,因乙方申请退房，经甲乙双方充分协商，特达成如下条款：因乙方不便使用在甲方处购买的商品房，故向甲方提出申请退还已订购的坐落在黄山西路北侧B-1栋，经甲方研究同意退房。本协议生效后，上述第95021号《商品房买卖合同》自然终止。上述两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》均在黄山市屯溪区公证处办理了公证手续。黄山市屯溪区公证处出具了（99）皖屯证内字第3568号、（99）皖屯证内字第3569号公证书。1999年8月17日，凌波作为买方（乙方）与宇隆实业公司作为卖方（甲方）签订商品房买卖合同，约定乙方自愿购买甲方“黄山旅游商贸城”内黄山西路街北侧B1栋B1-A/9A-05号房产，套内面积为76.322㎡，其中底层38.161㎡，二层38.161㎡。合计价款340091.52元。乙方应于本合同签订之日付清本合同规定之全部房价总款。另补充协议载明：本合同为95020号合同解除，重新签订。本补充协议与前面合同正本具有同等法律效力。同日，凌波作为买方（乙方）与宇隆实业公司作为卖方（甲方）签订商品房买卖合同，约定乙方自愿购买甲方“黄山旅游商贸城”内黄山西路街北侧B1栋B1-A/2A-04、B1-2A-03、B1-××号房产，套内面积为212.607㎡，其中底层38.511㎡、二层82.566㎡，三层91.53㎡。合计价款为509127.73元。乙方应于本合同签订之日付清本合同规定之全部房价总款。另补充协议载明：本合同由95021号合同解除后，重新签订的。本补充协议与前面合同正本具有同等法律效力。嗣后，凌波将上述房产均过户至本人名下。其中黄山西路街北侧B1栋B1-A/9A-05号房产在房产证上登记为“黄山旅游商贸城”5幢单元1层120室【房产权黄（昱）字第7871B1号】；黄山西路街北侧B1栋B1-A/2A-04、B1-2A-03、B1-××号房产在房产证上登记为“黄山旅游商贸城”5幢单元1层119室、3层119室【房产权黄（昱）字第7872B1号】。2017年6月21日，潘利权诉于黄山市屯溪区人民法院，请求确认凌波和宇隆实业公司于1999年8月17日签订的两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》无效；并请求确认凌波和宇隆实业公司于1999年8月17日签订的两份商品房买卖合同及其相应的补充协议无效。同年12月13日，黄山市屯溪区人民法院以（2017）皖1002民初1539号民事判决，一、确认凌波和宇隆实业公司于1999年8月17日签订的两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》无效；二、确认凌波和宇隆实业公司于1999年8月17日签订的两份商品房买卖合同及其相应的补充协议无效。凌波、吴美丽不服提出上诉。2018年8月3日，黄山市中级人民法院以（2018）皖10民终124号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年9月3日，凌波、吴美丽向潘利权发出一份《解除合伙买房协议通知书》，其中载明：我们三人于1995年8月达成各出资三分之一合伙购买宇隆实业公司开发的“黄山旅游商贸城”房产的口头协议，并于1995年8月12日签订了《商品房认购协议书》，于1996年4月16日签订了《商品房买卖合同》，也签订了相应的按揭贷款合同。以上口头协议达成以后，你并未履行出资义务，既未支付首付款，也未归还银行按揭贷款，致使合伙购房的目的未能实现，你的行为已经构成根本违约。因你事过多年以后，于2017年3月起诉凌波，为明晰法律关系，故特向你发出本书面通知，自你接到本通知之日我们三人合伙购房的口头协议解除。一审再查明，歙县振贤茶厂营业执照初始登记时间为1994年3月13日，经济性质私营企业，负责人为凌波。1997年10月30日办理了换照登记，经营期限至2002年10月29日止，营业执照登记企业种类为独资，投资人1人，负责人为凌波。1994年至2002年期间，潘利权任职为歙县振贤茶厂副厂长。潘利权曾经与凌波一起共同对外签订过茶叶经营结算协议，并曾经以歙县振贤茶厂委托代理人参与过涉及茶厂诉讼。另2002年5月11日，潘利权作为歙县振贤茶厂代表人与凌波作为黄山市歙县震宇仪表厂代表人签订过一份《割让土地抵债清欠协议》。一审法院认为：1995年8月，凌波、吴美丽与潘利权达成了各出资三分之一共同购买涉案房产的口头协议，并于1995年8月12日由凌波代理签订了《商品房认购协议书》，于1996年4月16日由凌波代理签订了《商品房买卖合同》，以及签订了相应的按揭贷款合同。上述事实凌波、吴美丽与潘利权均予以认可，故法院对三人口头约定共同出资购房的事实予以认定。本案的争议焦点为潘利权是否未尽到三人口头约定的出资义务，凌波、吴美丽于2018年9月3日向潘利权发出的解除合同通知是否符合法律规定。法院认为，根据涉案房产购房款的支付情况，由于整个共同购房行为的完成，均是由凌波一人出面并代理三人予以办理，其中购房款现金，虽然宇隆实业公司称是由凌波一人出面向宇隆实业公司进行缴纳。但对于凌波所缴纳的资金来源，凌波主张系其个人财产，潘利权则主张系其与凌波合伙经营的歙县振贤茶厂的合伙财产。但双方均未能提供充分证据证明。虽然歙县振贤茶厂工商登记为凌波一人独资企业，但自1994年至2002年期间，潘利权一直任职为歙县振贤茶厂副厂长。潘利权曾经与凌波一起共同对外签订过茶叶经营结算协议，并曾经以歙县振贤茶厂委托代理人身份参与过涉及茶厂诉讼；且2002年5月11日，潘利权曾作为歙县振贤茶厂代表人身份与凌波作为黄山市歙县震宇仪表厂代表人身份签订过《割让土地抵债清欠协议》。从以上事实虽无法直接认定双方是否具有合伙关系，但也不能排除潘利权与凌波在歙县振贤茶厂存在共同的经济利益关系。另根据购房款支付时间，截至1996年4月，宇隆实业公司已收到购房款799219.25元，其中现金391219.25元，银行发放的贷款408000元，故整个购房款已几乎付清。且1996年4月29日，凌波接受房产后，凌波仍以三人名字与蔡华东签订房屋租赁协议，如当时存在潘利权未支付任何房款的情形，凌波仍以三人名字与蔡华东签订房屋租赁协议，明显不符合常理。此外，关于涉案房产的按揭贷款，由于部分系潘利权、凌波、吴美丽亲自参与签订，部分系凌波代理签订，但上述借款合同签订后，相关购房款即已通过银行发放并汇入宇隆实业公司的账户，故应视为凌波、吴美丽、潘利权作为购买方已完成向开发商支付部分购房款的义务。至于按揭贷款的归还，由于涉案房产于1996年4月即已交付凌波管理使用，并由凌波对外出租收取租金，凌波未将有关租金分配给潘利权，故不能排除凌波有用上述租金支付按揭的行为，潘利权诉称与凌波达成口头约定以租金归还按揭的事实具有合理性。由于涉案房屋租金潘利权具有份额，故应视为潘利权亦有共同支付上述按揭贷款的行为。综上，凌波作为三人共同出资购房的代理人，已于1996年4月将整个共同购房的行为基本实施完毕，且购房款也已通过现金及贷款绝大部分支付给宇隆公司，但其未能向法院举出购房款现金个人支付的有关凭据，以及按揭贷款个人清偿的有关凭据等证据，以证明其所支付的购房现金及按揭贷款，实际均是其个人财产。故法院综合上述已查明的事实，应认定凌波所支付的购房款现金及按揭款来源，均包含了凌波、吴美丽及潘利权三人的财产，潘利权在整个共同购房过程中已参与了出资，但三人的具体出资额因各方均缺乏证据已无法进行区分。故凌波、吴美丽认为潘利权没有履行出资义务，事实依据不足，其于2018年9月2日书面通知潘利权解除合伙买房口头协议，不符合合同法的规定，法院对其诉请依法不予以支持。综上，凌波、吴美丽的诉讼请求，不符合法律规定，应予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回凌波、吴美丽的诉讼请求。案件受理费40元，由凌波、吴美丽负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案是否符合合同解除的条件，凌波、吴美丽请求确认解除合伙买房协议的民事行为有效是否应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，潘利权、凌波、吴美丽对曾口头约定各出资三分之一共同购买案涉房屋的事实均无异议，凌波、吴美丽主张潘利权未履行出资义务，致使合伙买房的目的无法实现，构成根本违约，请求确认2018年9月3日其向潘利权发出《解除合伙买房协议通知书》解除三人合伙购房的口头协议的民事行为有效，凌波、吴美丽二人应当就该主张承担举证责任。关于购房款支付情况，宇隆实业公司陈述其中银行按揭贷款两笔，其余为现金支付。1.1995年10月16日按揭贷款24.3万元，借款合同载明的借款人为潘利权、凌波、吴美丽三人，应认定为三人的共同出资。2.1996年4月10日按揭贷款16.5万元，借款合同虽载明的借款人为凌波一人，但从购房合同签订的情况分析，买方载明为凌波、潘利权、吴美丽三人，凌波在购房合同落款处乙方代表人处签名，据此可认定凌波的贷款行为应为代表潘利权、凌波、吴美丽三人向建行信贷部进行贷款用于支付购房款。3.其余现金支付部分。虽然宇隆实业公司陈述该部分款项系凌波以现金支付，但本案中潘利权、凌波、吴美丽系三人合伙买房，凌波以现金支付该部分房款，并不能当然视为凌波一人的出资。综上，凌波、吴美丽并无充分证据证明潘利权未履行出资义务构成根本违约，故凌波、吴美丽请求解除合伙买房的口头协议于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人凌波、吴美丽负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一九年五月二十七日法官助理谢慧慧书记员吴奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。