江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民初419号 原告（案外人）：射阳县爱民农村小额贷款有限公司，住所地在射阳县千秋镇喇叭路**。 法定代表人：唐玉花，该公司董事长。 被告（保全申请人）：江苏恒邦建设工程有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道人民南路**华邦西厦****。 法定代表人：郑健，该公司董事长。 第三人（保全被申请人）：江苏兴阳置业有限公司，住所，住所地在盐城市射阳县合德镇城南路div> 法定代表人：李硕，该公司董事长。 原告射阳县爱民农村小额贷款有限公司（以下简称爱民公司）与被告江苏恒邦建设工程有限公司（以下简称恒邦公司）、第三人江苏兴阳置业有限公司（以下简称兴阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱民公司的委托代理人李志刚，被告恒邦公司的委托代理人王述亭、兴阳公司的法定代表人李硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：恒邦公司于2017年10月30日向盐城仲裁委员会申请财产保全，请求对兴阳公司2800万元的财产进行保全，盐城仲裁委员会委托本院执行，本院作出（2017）苏09财保18号民事裁定，对兴阳公司2800万元的财产进行保全。本院于2018年3月27日对兴阳公司开发的海韵嘉园的部分房屋进行查封，爱民公司对海韵嘉园29幢1单元402、502、602、802、902号房产查封提出书面异议，要求解除对上述房产的查封。本院于2018年10月22日作出（2018）苏09执异75号执行裁定书，驳回爱民公司的异议请求。 爱民公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对爱民公司购买的位于海韵嘉园29栋1单元402、502、602、802、902号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认上述房屋归爱民公司所有。3、本案的诉讼费用由恒邦公司承担。事实和理由：爱民公司与兴阳公司于2015年12月29日签订了商品房买卖合同，约定兴阳公司将其所有的海韵嘉园29栋1单元402、502、602、802、902号房屋出卖给爱民公司，爱民公司依照约定支付了全部房款，并在房管部门办理了备案登记，缴纳了相关税费。恒邦公司因与兴阳公司工程款纠纷一案，于2017年10月30日申请保全了兴阳公司2800万元财产，盐城市中级人民法院作出（2017）苏09财保18号民事裁定书，裁定查封了兴阳公司名下的包括案涉5套房屋在内的部分房产。2018年8月18日，爱民公司对人民法院查封案涉5套房屋提出书面异议，要求解除查封，盐城市中级人民法院审查后作出（2018）苏09执异75号裁定书，驳回了爱民公司的异议请求。故爱民公司提起本案诉讼，请求依法判决。 恒邦公司辩称，1、生效法律文书已经确认兴阳公司差欠恒邦公司工程款的事实，同时确定恒邦公司对案涉房地产折价或拍卖价款享有优先受偿权。2、兴阳公司与爱民公司之间的商品房买卖合同并非双方真实意思表示，该商品房买卖合同名为买卖，实为借贷，且合同约定的商品房价格明显低于签约时间的同类商品房的真实买卖价格（市场价）。3、不动产物权的设立、变更、转让、和消灭经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。网签行为系行政管理行为，不发生物权的效力，不能对抗人民法院的执行行为。案涉房产目前所有权人仍然为兴阳公司，因此人民法院依据恒邦公司的申请对案涉房屋进行执行有确实充分的法律和事实依据。综上，请求依法驳回爱民公司的诉讼请求。 兴阳公司述称，兴阳公司确实差欠恒邦公司工程款。兴阳公司曾经向爱民公司贷款，但兴阳公司因内部矛盾，导致公章管理出现问题，公章被只占公司股份百分之二十的股东所控制，对于案涉商品房买卖合同兴阳公司的法定代表人都不知情。兴阳公司于2017年5月17日召开股东会议，并于2017年6月2日登报将以前所有的公章，包括行政章、财务章、合同章、法定代表人公章全部作废，又重新刻制了印章，已经在工商部门重新登记备案。 本院查明：爱民公司提供借款合同一份，载明李德育（借款人）向爱民公司（贷款人）借款200万元整，月利率为12‰,借款期限为2014年9月15日至2015年6月14日。2015年9月23日，爱民公司与兴阳公司签订房屋抵偿借款协议书一份，约定，由李德育向爱民公司借款200万元，全数由爱民公司提供了连带责任保证，此借款目前已到期，借款人和担保人无力还款。现经双方充分协商，兴阳公司愿意履行连带保证责任，愿意以其开发的房屋抵偿借款。经双方协商同意该笔借款以兴阳公司网签在爱民公司名下的商品住宅房按3000元/平方米计算抵偿李德育借款未付本息合计2221760元，抵押物总价为2518740元。抵偿的房产必须将购房合同签到爱民公司名下。兴阳公司无条件为爱民公司办理完善两证的相关手续。交房时间以已经网签的商品房买卖合同为准。兴阳公司应向税务部门缴纳的180048.8元税款，由于兴阳公司无资金交付，由爱民公司垫付后抵算房款总价，兴阳公司开具抵偿房产的发票给爱民公司，办证联一并交给爱民公司。该协议签订并抵偿的房产网签到爱民公司名下后，李德育与爱民公司的借款本息结清。剩余抵押物114731.2元，在爱民公司商品房销售金额超出部分中退还兴阳公司。兴阳公司保证上述抵偿借款的商品住宅房未因其他事由被查封、抵押或出售。如前述抵偿借款的房屋因兴阳公司原因被查封、抵押、出售，兴阳公司应当归还本协议约定的借款本息。该房屋抵偿借款协议书的附表显示，抵押房产为海韵嘉园29幢402、502、602、802、902、1002号房屋，单价（平方米）分别为4170元、4220元、4270元、4370元、4420元、4470元，总价共计3626985.6元。抵偿单价为3000元，总价共计2518740元，兴阳公司未付款金额为2404008.8元，爱民公司垫付的税款为182248.8元，故爱民公司还须返还兴阳公司114731.2元。2015年12月29日，兴阳公司与爱民公司就海韵嘉园海韵嘉园29幢402、502、602、802、902号房屋分别签订的商品房买卖合同，单价均为3000元/平方米，单套总价均为419790元。 爱民公司向本院陈述，借款合同中约定月利率为12‰，但因还款期限到期后，兴阳公司未能还款，故在结账时口头变更月利率为16.8‰。爱民公司与兴阳公司签订房屋抵偿借款协议书后，29幢1002房屋由爱民公司出售给了案外人王良甫，由王良甫和兴阳公司重新签订商品房买卖合同并备案，并向爱民公司支付购房款532000元。 另查明，盐城仲裁委员会于2018年11月9日作出盐仲[2017]裁字第430号裁决书，裁决：一、被申请人（兴阳公司）向申请人（恒邦公司）支付工程款26545847.05元。二、被申请人自2017年12月27日起以差欠工程款26545847.05元为基数，按银行同期贷款利率向申请人支付利息直至该工程款付清之日止。三、申请人在被申请人欠付工程款26545847.05元范围内对申请人施工范围内的海韵嘉园小区四期27、28、29、30号楼及地下车库工程折价或拍卖价款享有优先受偿权等。 本院认为，本案的争议焦点为：爱民公司对案涉房屋是否享有所有权，是否享有排除执行的实体权利。 1、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，爱民公司虽与兴阳公司签订了《商品房买卖合同》并在房管部门进行了备案登记，但至今没有办理房屋过户登记手续，爱民公司也没有提供证据证明本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力的其他情形，因此，爱民公司对案涉房屋不享有所有权。 2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，恒邦公司对于案涉房屋享有的建设工程优先受偿权已由生效的盐仲[2017]裁字第430号裁决书予以确认，其优先受偿权应当优先于案涉房产上的抵押权以及其他债权受偿。爱民公司在其与兴阳公司债权债务关系到期之后，为使其一般金钱债权得以偿还，而与兴阳公司签订了关于案涉房屋的商品房买卖合同，实质上是以房抵债而清偿一般债权，亦不属于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”的情形。且根据爱民公司提交的清偿附表，兴阳公司差欠爱民公司的债务为2404008.8元，用于抵偿债务的海韵嘉园29幢402、502、602、802、902、1002号房屋，抵偿价格为2518740元，差欠数额与抵偿数额大致相当，但与该附表显示的案涉房屋的市场价格或对外销售价格3626985.6元有一定的差距。 综上所述，爱民公司与兴阳公司因以房抵债而就案涉房屋签订的商品房买卖合同不能排除恒邦公司基于建设工程优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。爱民公司要求立即停止对海韵嘉园29栋1单元402、502、602、802、902号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封，确认上述房屋归爱民公司所有的请求不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下： 驳回原告射阳县爱民农村小额贷款有限公司要求立即停止对海韵嘉园29栋1单元402、502、602、802、902号房屋的强制执行、解除对上述房屋的查封以及确认上述房屋归爱民公司所有的诉讼请求。 本诉案件受理费23592元，由原告原告射阳县爱民农村小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本一式六份，上诉于江苏省高级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号10×××75。 审判长 王 珩 审判员 史宏春 审判员 惠 玲 二〇一九年五月二十三日 书记员 李 淼 附法律条文 1．《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。