贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初3376号原告：张双琴，女，1976年9月15日生，汉族，住贵州省六枝特区，委托诉讼代理人：石少会，男，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201211010279，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：秦碧，女，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201711276711，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，代理权限：特别代理。原告张双琴诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称“合纵置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张双琴之委托诉讼代理人石少会、秦碧，被告合纵置业公司之委托诉讼代理人田甜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张双琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2015年6月1日起至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款601357为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2019年4月22日，共计85452元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于白云区中环路××号利海米兰春天的5-1-9-2的房屋，购房款共计601357元。双方在合同第二十二条明确约定被告在2015年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并约定了如逾期未办理的，被告按日向原告支付已付购房款的0.01%的违约金。合同签订后，原告已经向被告付清全部购房款，但被告截止目前一直未向原告办理房屋转移登记手续，经原告多次催促仍未履行合同义务。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，诉请如前。被告合纵置业公司辩称：1、根据双方签订的买卖合同及补充协议，房屋自实际交付之日起24个月内办理转移登记手续，目前并没有超过该期限，被告未违约，不应承担支付违约金的责任；2、双方签订的补充协议约定，逾期办理产权登记的违约金最高上限为总房款的1%，即便违约，也只能按此支付违约金，协议公平且被告已经尽到告知义务，原、被告双方应遵守合同及协议的约定；3、原告主张的违约金中部分已过诉讼时效，违约金应从立案之日起倒推三年为起算点，超过诉讼时效的违约金，原告不能再主张。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定的事实如下：2011年6月24日，原告张双琴与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区云南湖新区中环路交七一路以北利海·米兰春天第5幢1单元9层2号房。该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2015年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告通过转账和银行贷款的方式向被告支付了全部购房款。2013年8月30日，被告将房屋交付给原告使用，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收楼确认书、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2015年5月31日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对于被告提出的部分违约金已过诉讼时效，违约金计算应从原告立案之日起倒推三年作为违约金起算点的辩解意见，本院认为，本案中逾期办证是按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权单独计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案中，原告立案时间为2019年4月30日，故对于2016年4月29日之前的违约金，已经超过三年的诉讼时效，即违约金的计算时间应从2016年4月30日起算，故对于被告的辩解意见，本院予以采纳。关于违约金金额的计算问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，自2016年4月30日起计算，直至被告实际办理商品房转移登记为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张双琴支付逾期办理商品房转移登记的违约金（违约金以601357元为基数，按日0.01%计算，自2016年4月30日起，直至被告为原告办理商品房转移登记之日止）；二、驳回原告张双琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，减半收取为968元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 张 钰二〇一九年五月二十三日书记员 杜世朝