北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终4270号上诉人（原审被告）：北京拓城资产管理有限公司，住所地北京市海淀区知春路**致真大厦******。法定代表人：李振华，经理。委托诉讼代理人：沈飞飞，北京市墨风律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：北京广源祥和物业管理有限责任公司，住，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸**广源大厦**201/div>法定代表人：张斌，经理。委托诉讼代理人：葛云龙，北京伊志律师事务所律师。上诉人北京拓城资产管理有限公司（以下简称拓城公司）因与被上诉人北京广源祥和物业管理有限责任公司（以下简称广源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初29355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。拓城公司向本院提出上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。北京中鼎华臣投资管理有限公司支付的房屋租金292000元应认定为上诉人支付。被上诉人主张的170万元系张斌个人借款，与本案无关。上诉人已支付被上诉人房屋租金2592000元，其中以现金形式支付210万元。原审判决适用法律错误，程序违法。广源公司辩称，同意原判，不同意上诉人的上诉请求和理由。广源公司向一审法院起诉请求：1.判令拓城公司支付租金170万元；2.判令拓城公司支付迟延付款违约金，以170万元为基础、按日万分之一点六标准计算至实际给付之日；3.本案的诉讼费由拓城公司承担。一审法院认定事实：根据双方无争议的事实可查明，广源公司法定代表人系张斌，拓城公司法定代表人系李振华。2017年4月19日，李振华之妻付某将张斌诉至法院，要求张斌偿还付某借款170万元及利息。法院于2017年7月18日做出（2017）京0108民初20139号民事判决，认定：“双方对诉争170万元的资金流转事实并无争议，本案的争议焦点主要在于双方之间是否存在民间借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条的规定，付某仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，张斌抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，张斌应当对其主张提供证据证明。本案中，张斌虽抗辩称诉争170万元系付某的爱人李振华交纳的租房定金，但其提交的证据仅能证明其与李振华之间存在房屋租赁关系，尚不足以证明本案诉争的170万元属于其抗辩的房屋租金或定金，李振华亦到庭明确表示诉争的170万元与房屋租赁之间没有关联，而且，根据付某提交的证据，诉争170万元的汇款凭证上记载的“附言及用途”为“借款”，故对张斌的抗辩意见，法院不予采纳。现付某依据银行汇款凭证要求张斌偿还借款170万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持”，故判决张斌于判决生效后十日内偿还付某借款本金170万元及利息。本案中，广源公司作为原告起诉拓城公司，要求拓城公司支付欠付租金170万元。拓城公司法定代表人李振华代表公司出庭应诉，认可其作为北京中鼎华臣投资管理有限公司股东代表公司与广源公司签订一份《房屋租赁合同》，另作为拓城公司法定代表人代表公司与广源公司签订有四份《房屋租赁合同》。一、现双方对于合同内容确认一致，但对合同履行期限及履行期限内应付租金金额存在分歧，具体如下：1、2013年5月28日，广源公司（甲方）与北京中鼎华臣投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲乙双方确认甲方将广源大厦一层面积400平米租给乙方，作为商用房使用，租期一年，自2013年6月20日至2014年6月19日，年租金为584000元，付款方式为半年付。合同签订后，乙方当日交付出租方292000元，其中0元作为承租期内保证金，以后每计租日前10日交292000元租金，甲方提供有效发票。”李振华系中鼎公司股东，在上述合同落款处签字。庭审中，拓城公司出示收据一张，内容为“收到中鼎华臣投资管理有限公司交来房租（2013年6月20日至2013年12月19日租金292000元。）”广源公司对该收据真实性认可，称此合同已经履行完毕。拓城公司法定代表人李振华提交中鼎公司书面证明一份，内容为“我公司委托李振华与广源公司签订房屋租赁合同，约定将广源大厦一层面积400平米由我公司承租，李振华支付了租金292000元，因之前商户未清退，导致无法在合同约定期限交付房屋，合同并未实际履行，后双方协商，重新签订房屋租赁合同，已支付的租金292000元计算在新合同内，2014年5月15日以李振华名义重新与广源公司签订了租赁合同，租赁面积扩大到700平米，租期自2015年1月1日至2017年12月31日。”李振华称该份合同并未实际履行，而是将面积扩大后于2014年5月15日以李振华名义与广源公司重新签订了《房屋租赁合同》。2、2014年5月15日，广源公司（甲方）与李振华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲乙双方确认甲方将广源大厦北侧面积700平米租给乙方，作为商用房使用。租期为3年，2015年1月1日起至2017年12月31日，年租金511000元，付款方式为季付，承租期内保证金为42583元。乙方当日交付出租方170333元人民币，其中42583元作为承租期内保证金，以后每计租日前10日交127750元租金，甲方提供有效发票。”现双方认可此合同租期截止时间为2015年5月6日被法院强制清退之日止。但双方对于租金起算时间存在争议，广源公司主张租金支付时间为2014年7月24日，实际使用9个月，应交纳租金金额为756000元。拓城公司称租金支付时间应为合同约定的起租日2015年5月1日，因此实际使用4个月零5天，应交纳租金金额为175000元。广源公司对其主张租金应从2014年7月24日起支付一事未能向法院充分举证。3、2014年5月22日，广源公司（甲方）与李振华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲乙双方确认甲方将广源大厦一层东侧面积29平米租给乙方，作为商用房使用。租期为3年，2014年6月1日起至2017年5月31日止，年租金60000元，付款方式为半年付，承租期内保证金为0元。乙方当日交付出租方30000元人民币，其中0元作为承租期内保证金，以后每计租日前10日交30000元租金，甲方提供有效发票。”双方认可此合同租期自2014年6月1日至2015年5月6日清退之日。广源公司主张应付租金金额为55000元，拓城公司对此未提出异议。4、2014年6月28日，广源公司（甲方）与拓城公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲乙双方确认甲方将广源大厦一层面积580平米租给乙方使用。租期为3年，2014年7月1日起至2017年12月31日，年租金423400元，付款方式为季付，承租期内保证金为0元。乙方当日交付出租方105850元人民币，以后每季度提前十日付下季度租金。”双方认可此合同租期自2014年7月1日至2015年5月6日。广源公司主张应付租金金额为626400元，称曾与拓城公司口头协商按照每平米4元的租金标准计算。拓城公司对广源公司所述口头协议一事不予认可，称应按照合同约定计算租金标准，即应付租金金额为355250元。广源公司就其主张口头协议一事未能向法院提交证据佐证。5、2014年6月28日，广源公司（甲方）与拓城公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲乙双方确认甲方将广源大厦地下二层面积70平米租给乙方使用。租期为3年，2014年7月1日起至2017年12月31日，年租金38000元，付款方式为季付，承租期内保证金为0元。乙方当日交付出租方9500元人民币，以后每季度提前十日付下季度租金。”现广源公司称拓城公司在该合同期内应付租金为133000元，且至今仍在实际使用房屋。拓城公司称此租赁合同租期截止时间为法院强制清退之日，应付租金为31883.56元。广源公司就其主张拓城公司至今实际使用租赁房屋未能向法院充分举证。广源公司另主张曾与拓城公司就另外两处租赁物达成口头租赁协议，其中一处租赁面积为270平米，租期自2014年3月1日至2015年5月6日，应交纳租金64800元；另一处租赁面积为202平米，租期自2014年10月20日实际使用5个月，应付租金121200元。拓城公司对广源公司所主张的上述租赁关系真实性均不予认可。广源公司就其主张上述两份口头租赁合同未能向法院充分举证。根据以上双方各自陈述内容，广源公司称除与中鼎公司的合同已经实际履行完毕外，拓城公司上述合同总计应付租金为1756400元。拓城公司称中鼎公司的租赁合同未实际履行，四份租赁合同履行期内应付租金为618023.97元。二、双方对于已付租金金额存在分歧。拓城公司提交如下付款凭证：（1）交款人为李振华的房屋定金收据，记载：交款日期为2013年6月14日，李振华交来现金20万元。（2）交款人为李振华的房租收据，记载：房租30000元；（3）付款单位为拓城公司的房租发票三张，记载：期限均为2014年7月1日至9月30日，金额分别为52490元、53360元、9500元。（4）付款单位为中鼎公司的房租收据，记载：房租2013年6月20日至2013年12月19日，金额为292000元。（5）2017年2月21日，盖有广源公司公章，并且由广源公司法定代表人张斌签字的《证明》一份，内容为“自从2013年初李振华陆续向广源祥和物业公司张斌交来租金共计人民币2592000元。”广源公司对上述转账凭证的真实性无异议，对《证明》系由其盖章签字的真实性无异议，但对证明目的不予认可。广源公司另提交汇款人为张斌、收款人为李振华的银行业务凭证，记载：2016年12月21日张斌向李振华汇款10万元。7、署名为李振华的收条两张，记载：今收到张斌退还租金22万元（2015年7月9日）；今收到张斌退租金25万元（2016年8月1日）。拓城公司对收到57万元一事的真实性无异议。双方争议问题之一，关于上述中鼎公司所支付的租金292000元。拓城公司主张该笔款项实际为支付拓城公司与广源公司签订的700平米合同的租金。广源公司对此不予认可，认为该笔款项为中鼎公司所支付的租金与本案无关。双方争议问题之二，关于盖有广源公司公章的《证明》。拓城公司称其应张斌要求，以现金方式向张斌支付了多笔租金共计2100000元，共计支付租金2592000元，张斌对该款项进行了确认。拓城公司对于其主张现金支付一事未能向法院充分举证。广源公司称当时因为李振华之妻转账支付了170万元，广源公司将该170万元作为租金计算在内，现法院判决认定该170万元为借款，因此拓城公司实际支付的租金并非2592000元。经询问，对于广源公司在《证明》中认定2592000元租金的计算依据，广源公司解释称，其中包含李振华之妻转账金额、中鼎公司支付租金金额，拓城公司转账支付租金金额，剩余款项没有凭证。另经询问，对于拓城公司主张实际租期内应付租金金额为618023.97元，而实际支付租金金额为2592000元一节，拓城公司未能做出合理解释，仅表示将来可能另行向广源公司主张返还多支付的租金金额。经核算，拓城公司所提交的租金支付凭证累计金额为637350元，其中292000元显示为中鼎公司支付。广源公司法定代表人张斌另退还李振华租金57万元，广源公司称因房屋被清退，双方就未使用期间的房屋租金进行协商，退还李振华租金57万元。拓城公司对此不予认可，称双方并未协议仅退还57万元，该笔款项仅是退还的一部分，之后还要陆续退还。庭审中，广源公司主张双方签订六份租赁合同，拓城公司应付租金金额为1756400元，实际支付租金金额为345350元。现广源公司对其主张拓城公司仍欠付租金金额为170万元，未能向法院做出合理说明。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。广源公司与拓城公司签订的《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。拓城公司作为房屋租赁合同中的承租人，按期足额交纳房屋租金为其合同义务，在合同履行过程中，因租赁场地被法院查封，导致拓城公司中途撤场，双方合同未能继续履行。撤场后，双方未对租金一事进行结算，现双方关于是否欠付租金产生争议，故法院将结合双方签订的租赁合同以及实际租赁期限计算拓城公司应向广源公司支付的租金金额，扣除拓城公司已付租金后进行结算。首先，关于四份书面《房屋租赁合同》，第一、700平米租赁物的《房屋租赁合同》，约定租期起始时间为2015年5月1日。现广源公司主张起租时间应为2014年7月24日，证据不足，法院不予采信。该合同租金计算期间应为2015年5月1日起至2015年5月6日实际腾退之日止。经核算，实际应付租金金额为175000元。第二、29平米租赁物的《房屋租赁合同》，广源公司主张租期为11个月，实际应付租金为55000元，拓城公司主张租金为55890.41元。第三、580平米租赁物的《房屋租赁合同》，双方对于起租时间无争议，均认可租期自2014年7月1日至2015年5月6日止。关于广源公司要求按照每平米四元标准计算租金的主张，证据不足，法院不予采纳。经核算，按照合同约定租金标准计算实际应付租金为355250元。第四、70平米租赁物的《房屋租赁合同》，广源公司主张拓城公司至今仍使用房屋，证据不足，租期起止时间应为2014年7月1日至2015年5月6日。实际应付租金为31883.56元。关于广源公司主张双方存在其余两份租赁合同，一份租赁面积为270平米、一份租赁面积为202平米，但对此主张未向法院充分举证，法院不予采信。拓城公司上述四份租赁合同实际应向广源公司支付租金共计618023.97元。其次，关于拓城公司已付租金的争议。第一、关于拓城公司主张中鼎公司所支付的29.2万元租金系700平米租赁物租金一节，根据现有证据不足以证明拓城公司上述主张，且中鼎公司与广源公司之间的房屋租赁合同争议应双方公司另行解决。故对于拓城公司上述抗辩意见，法院不予采纳。第二、对于拓城公司主张向广源公司支付租金共计2592000元，其中转账支付610800元、其余均为现金支付。根据现有证据，仅有广源公司出具的《证明》为证，但结合《证明》出具的时间以及张斌对付某起诉借贷纠纷一案的抗辩意见，张斌在本案中对该《证明》所做的解释并非明显不合理，无法认定广源公司曾确认拓城公司除去170万元之外还支付了租金2592000元，因此拓城公司理应就其主张现金支付一事提交证据佐证。而拓城公司未能对此向法院充分举证，且未能说明现金支付的具体付款时间、付款金额，亦无法解释在无记账凭证、收条等证据的情况下是如何确定的现金支付总金额，因此，现有证据不足以证明拓城公司向广源公司支付了2592000元租金，故法院对拓城公司上述主张不予采信。第三、现广源公司虽不认可拓城公司提交《证明》的证明目的，但对《证明》中确认的租金金额表示认可，称其中包含付某支付的170万元、中鼎公司支付的租金、拓城公司有租金支付凭证的租金，以及其他无支付凭证的租金。经核算，无支付凭证的租金金额为281200元。虽然拓城公司无法对其主张的现金支付一事提交证据，但根据广源公司自述存在无支付凭证的租金，因此，该部分租金应作为拓城公司已付租金在本案中进行核算。综上，拓城公司应向广源公司支付实际租赁期内的租金金额为618023.97元；拓城公司实际已付租金（有支付凭证的累计金额为345350元，无支付凭证的租金累计金额为281200元），广源公司退还拓城公司租金57万元，以上内容经核算，拓城公司还应向广源公司支付租金共计561474元。故对广源公司要求拓城公司支付欠付租金的诉讼请求，符合合同约定的部分法院予以支持。对于广源公司主张迟延付款违约金之诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京拓城资产管理有限公司于本判决生效后七日内向北京广源祥和物业管理有限责任公司支付租金人民币561474元；二、驳回北京广源祥和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。拓城公司与广源公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。拓城公司上诉主张北京中鼎华臣投资管理有限公司支付的房屋租金292000元应认定为其支付，并主张其向广源公司支付的租金总额已超出应付租金数额，广源公司对此不予认可。故本案双方争议焦点为：一、拓城公司与广源公司之间成立几个房屋租赁合同关系；二、拓城公司是否欠付广源公司租金。针对本案争议焦点一，广源公司主张与拓城公司就其他租赁物存在口头租赁合同，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。现双方均对2014年5月15日、2014年5月22日、2014年6月28日、2014年6月28日合同的签订及合同主体无异议，本院综合双方陈述及现有证据，认定双方之间存在上述四个房屋租赁合同关系。针对争议焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院认为，拓城公司认可上述四份房屋租赁合同，故其应对租金的支付承担举证责任。拓城公司上诉主张其以现金形式向广源公司法定代表人张斌支付210万元，但并未提供任何支付凭证，本院对拓城公司该项上诉主张不予采信。结合双方针对2592000元支付情况的陈述、李振华之妻付某与张斌民间借贷纠纷案件的生效判决所认定的事实等，本院认定拓城公司已支付的2592000元中包含李振华之妻支付的170万元。另，拓城公司主张北京中鼎华臣投资管理有限公司支付的房屋租金292000元应认定为其支付，因该笔租金对应的合同实际上并未履行，且与2014年5月15日广源公司和李振华签订的合同系合同的变更，该笔租金292000元转化为2014年5月15日租赁合同的租金。广源公司对此不予认可，称其与北京中鼎华臣投资管理有限公司的房屋租赁合同已履行完毕。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。现拓城公司对其主张的合同变更一事并未提供充分的证据，本院无法采信。案外人北京中鼎华臣投资管理有限公司与广源公司之间的合同履行问题，本院不予处理。因此，2592000元扣除上述170万元、292000元后，系拓城公司实际支付的租金。本院根据双方合同约定，结合涉案房屋于2015年5月6日被法院强制清退的事实以及双方陈述，认定拓城公司应向广源公司支付上述四份租赁合同的租金共计618023.97元。双方均认可广源公司已退还拓城公司租金共计57万元。故，一审判决对拓城公司欠付租金数额的计算并未失当，鉴于广源公司并未提起上诉，其亦于二审期间表示同意一审判决，故本院对一审判决结果予以维持。综上所述，拓城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由北京拓城资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 柳适思审 判 员 范 磊二〇一九年五月二十七日法官助理 王志栋书 记 员 李佳星