广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4117号上诉人（原审被告）：广州白云鹤边实业有限公司（以下简称鹤边公司），住所地广州市白云区广花公路新市镇鹤边路段（乐得花园对面）龚边大田。法定代表人：何永棠，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾宪辉，广东启源律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社（以下简称鹤边五社），住所地广州市白云区鹤龙街鹤边村鹤北东街**。法定代表人：何礼全，该经济合作社社长。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人鹤边公司因与被上诉人鹤边五社租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2018)粤0111民初9770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人鹤边公司的法定代表人何永棠及委托诉讼代理人曾宪辉、被上诉人鹤边五社的委托诉讼代理人肖成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤边公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判鹤边公司仅需支付鹤边五社租金5616元；2、本案一审、二审诉讼费由鹤边五社承担。事实和理由：一、根据民事法律适用不溯及既往的基本原则，对合同法施行前已经过的履行期限，合同法不能进行调整。故一审判决认为鹤边公司与鹤边五社1996年12月13日签订的《使用土地协议书》超过二十年的部分无效，属于适用法律错误，涉案土地租赁协议关于租期的约定合法有效，至少自1999年10月1日至2019年9月30日期间合法有效。二、一审判决认为鹤边五社仅是同意免去鹤边公司支付当期递增部分的租金，并未同意降低租金递增的基数是认定事实不清。三、2017年8月1日前的租金差额已过诉讼时效，故法律保护的租金差额应为5616元。四、一审判决遗漏涉案合同另一当事人广州市白云区鹤边经济联合社（原广州市白云区新市镇鹤边村民委员会），程序违法，请求发回重审鹤边五社辩称：一、涉案协议书有鹤边村民委员会的章是见证性质，并非合同当事人，一审判决没有遗漏当事人，程序合法。二、鹤边公司是向鹤边五社承租而非鹤边村民委员会。三、鹤边公司每月只向鹤边五社缴纳租金并无支付给鹤边经济联合社。综上，同意一审判决。2018年8月1日，鹤边五社向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.鹤边公司向鹤边五社返还涉案房屋的经营权（即收取次承租人房屋占用使用费的权利）；2.鹤边公司支付从2016年10月1日起至2018年7月31日止累计所欠的房屋占有使用费21536元；3.鹤边公司按照3370元/月的标准向鹤边五社支付从2018年8月1日至鹤边五社收回涉案房屋经营权之日止的房屋占用费；4.鹤边公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1996年12月13日，鹤边五社（甲方，当时的名称为“广州市白云区新市镇鹤边村第五经济合作社”）与鹤边公司（乙方）签订《使用土地协议书》，约定：甲方同意将位于广花公路白云区新市镇鹤边路段，乐得花园对面，经（93）穗城规北片地字219号文批准的《建设用地规划许可证》范围内的土地876平方米，提供给乙方使用；使用土地期限为38年零2个月（从1996年12月1日至2035年1月31日止）；乙方按使用土地面积，每月每平方米5元计算支付补偿费；补偿费每五年为一期，递增一次，每次递增率为上期基数的20%；乙方按月支付补偿费给甲方，在每月28号前支付当月补偿费；在每月28号前支付当月补偿费；过期10天后缴交的，乙方要交纳每日千分之一的滞纳金；……。1996年12月1日起，鹤边公司依据涉案合同占有、使用涉案土地。鹤边公司未取得规划报建手续，在涉案土地上建设了3层房屋。2002年4月10日（第2个五年租期），鹤边公司因扩建公路承租土地面积减少，向鹤边五社申请重新丈量土地和签约。同年4月19日，鹤边五社同意本期租金暂停递增。之后，双方协商一致将租赁土地面积减少为325平方米，并在涉案合同上予以注明。因此，鹤边公司从2002年1月1日起按照每月每平方米5元的标准（即月租金1625元）向鹤边五社支付租金。在第3个五年租期内，鹤边公司按照月租金1625元递增20%的标准即1950元向鹤边五社支付租金。在第4、5个五年租期内，鹤边公司与鹤边五社就租金递增问题未能协商一致，仍按照月租金1950元的标准向鹤边五社支付租金。根据涉案合同的约定计算，第1个五年租赁期（租赁面积为876平方米）的租金基数为4380元，第2个五年租赁期（租赁面积为325平方米）的租金基数为1950元，第3个五年租赁期的租金基数为2340元，第4个五年租赁期的租金基数为2808元，第5个五年租赁期的租金基数为3370元。一审另查明，涉案土地所在地块位于（93）穗城规北片地字第219号《建设用地规划许可证》范围内。上述《建设用地规划许可证》记载，用地单位为白云区新市镇鹤边村民委员会，用地项目名称为厂房，用地位置为广花路西侧、市第三机场厂北侧，用地面积为35028平方米。1994年4月18日，广州市白云区新市镇鹤边村村民委员会（以下简称鹤边村委会，甲方）与鹤边公司（乙方）签订《使用土地协议书》，约定：甲方将上述《建设用地规划许可证》中2万平方米土地出租给乙方使用，由乙方根据报建批准文件投资建造厂房、商业街及生活配套用房；乙方提供工业商贸城的设计方案，甲方负责提供办理报建所需的资料，双方共同办理楼房报建手续。1994年6月2日，广州市城市规划局白云区规划分局向鹤边村委会发出《关于新市镇鹤边村规划设计要点的函》，内容为：1.同意在（93）穗城规北片地字第219号用地范围内规划建设厂房及附属设施；2.容积率2，建筑密度30%；3.绿化面积30%；4.（略）；5.（略）；6.（略）；7.建筑物离广花公路中心线不少于50米，离西侧20米，规划路边线不少于2米（其他略）；8.有关消防、环保要取得公安及环保部门意见；9.按照规划设计要点做好规划设计方案后，报我局审批。至本案一审法庭辩论结束前，双方均不能提供涉案地块上房屋的最终规划报建批准文件、规划验收合格文件及不动产权证书。一审法院亦无法向国土规划部门查询到上述证据。一审法院认为，鹤边五社、鹤边公司订立的《使用土地协议书》实为土地使用权租赁合同。根据（93）穗城规北片地字第219号《建设用地规划许可证》的内容，涉案土地为建设用地。虽然鹤边公司在未取得规划报建手续的情况下在涉案土地上建设了房屋，但不影响土地使用权租赁合同的效力。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，（租赁合同的）租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。当合同法施行时，涉案合同正在履行中，故应当适用上述合同无效的规定。因此，涉案合同在订立之日起二十年内合法有效，超过二十年的部分（2016年12月13日至2035年1月31日期间）无效。对于鹤边公司关于合同效力的抗辩意见，一审法院对其关于前二十年合法有效的部分意见予以采纳，对超过二十年合法有效的部分意见不予采纳。对于鹤边五社主张鹤边公司向鹤边五社返还涉案土地的经营权的诉讼请求，因涉案土地上有违法建筑，需先经行政主管部门处理后，法院才能处理相应的返还请求，故对该诉讼请求不予审理，鹤边五社应向行政机关部门申请处理。对于鹤边五社主张鹤边公司向鹤边五社支付2016年10月1日至2018年7月31日期间的租金及土地占有使用费21536元的诉讼请求，上述诉讼请求不涉及违法建筑，故法院可以审理。对于2016年10月1日至12月12日期间的租金，鹤边公司应当根据变更后的合同约定予以支付。对于2016年12月13日至2018年7月31日期间的土地占有使用费，鹤边公司应当参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费。经核定，2016年10月1日至2018年7月31日期间的租金及土地占有使用费为21536元。因此，对于鹤边五社的上述诉讼请求，予以支持。对于鹤边五社主张鹤边公司按照3370元/月的标准向鹤边五社支付2018年8月1日起至鹤边五社收回涉案土地经营权的土地占有使用费的诉讼请求，鉴于鹤边五社未向行政主管部门申请对涉案土地上违法建筑进行处理，收回涉案土地时间不能确定，故对该诉讼请求暂不予支持。鹤边五社应向行政主管部门申请处理后，再将本起诉请求与前述返还请求一并起诉主张。对于鹤边公司关于土地占有使用费标准的抗辩意见，根据查明事实，鹤边公司在申请报告中发出变更合同的要约为“重新丈量和签约”，但是鹤边五社的承诺仅为“同意本期暂停递增”。其中“暂”字的表述即可证明鹤边五社仅是同意免去鹤边公司支付当期递增部分的租金，并未同意重新签约或降低租金递增的基数。在鹤边公司在与鹤边五社就租金递增问题发生矛盾后，即使鹤边五社在争议期间收取了鹤边公司按照自己的理解支付的租金，也不能由此推定鹤边五社对此毫无异议，否则也不会产生本案纠纷。因此，对于上述抗辩意见，不予采纳。对于鹤边公司关于土地占有使用费诉讼时效的抗辩意见，首先，涉案合同有效部分，在民法通则施行期间适用租金一年的诉讼时效，在民法总则施行后适用三年诉讼时效；涉案合同无效部分，其土地占有使用费为普通债权，不适用租金一年的诉讼时效，在民法通则施行期间适用两年诉讼时效，在民法总则施行后适用三年诉讼时效。其次，鹤边五社主张的2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金及土地占有使用费的支付期限均为当月28日前，即从当月29日（2018年2月除外）起计一年或两年的诉讼时效，至2017年10月1日民法总则施行后，上述期间债权的诉讼时效尚未满。其三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，至民法总则施行之日，上述期间租金、土地占有使用费的诉讼时效尚未满，故应当适用民法总则规定的三年诉讼时效。最后，鹤边五社于2018年8月1日起诉，故上述期间的租金、土地占有使用费及民法总则施行后的土地占有使用费债权均未超过诉讼时效。鹤边公司由此提出的抗辩意见没有事实、法律依据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，于2018年12月26日作出如下判决:一、被告广州白云鹤边实业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社支付2016年10月1日起至2018年7月31日止的租金、土地占有使用费21536元；二、驳回原告广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338.4元，由被告广州白云鹤边实业有限公司负担并于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区鹤龙街鹤边村第五经济合作社支付。二审中，上诉人鹤边公司提交了以下证据：1、鹤边村民委员会出具给上诉人鹤边公司的发票4张，拟证明涉案场地是鹤边村民委员会交付给上诉人鹤边公司的。2、2002年、2007年《申请报告》及租金基数清单、发票、通知、被上诉人鹤边五社财务签收表，拟证明上诉人鹤边公司与被上诉人鹤边五社已就租金基数、月租金作了变更并实际支付、收取。被上诉人鹤边五社质证认为：1、证据1与双方履行的协议无关。2、不确认证据2中的发票、财务签收表的真实性；证据2中的通知是就无争议的合同发出的，与本案无关。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》施行时，上诉人鹤边公司、被上诉人鹤边五社订立的涉案《使用土地协议书》正在履行中，故一审判决认为应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定，认定涉案合同在订立之日起二十年内合法有效，超过二十年的部分（2016年12月13日至2035年1月31日期间）无效正确，本院予以确认。涉案《使用土地协议书》首页显示签约双方为上诉人鹤边公司与被上诉人鹤边五社，双方亦在落款处签字盖章，上诉人鹤边公司在一审答辩状中也承认其是与被上诉人鹤边五社签约，由被上诉人鹤边五社将涉案土地出租给其，事实上其关于租金问题的《申请报告》亦是出具给被上诉人鹤边五社，其亦是缴租给被上诉人鹤边五社并由被上诉人鹤边五社出具发票，双方是涉案合同的实际履行者。故本院对被上诉人鹤边五社关于广州市白云区新市镇鹤边村民委员会作为见证方在涉案合同上另行签字盖章的陈述予以采信，上诉人鹤边公司关于一审判决遗漏当事人的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人鹤边公司在二审中提交的证据1载明的时间均是在涉案合同签订之前，并不能证明其拟主张的内容，本院不予采纳。一审判决已就被上诉人鹤边五社仅是同意免去上诉人鹤边公司支付当期递增部分的租金而并未同意重新签约或降低租金递增的基数，以及认定上诉人鹤边公司关于诉讼时效的抗辩无事实和法律依据而不予采纳的理据均作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。上诉人鹤边公司关于一审判决认定的房屋租金（使用费）差额计算错误的上诉意见不成立，本院对其在二审中提交的证据2不予采纳。综上，上诉人鹤边公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338.4元，由上诉人广州白云鹤边实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十一日书记员  彭文悦区敏儿