天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0112民初4050号原告：李玮，男，1980年5月4日出生，汉族，天津市利德达克罗金属防腐有限公司职工，住天津市。委托诉讼代理人：王立军，天津瀚洋律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：胡啸，男，该公司职员。委托诉讼代理人：徐静，女，该公司职员。原告李玮与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玮及其委托诉讼代理人王立军和被告天津星耀投资有限公司之委托代理人胡啸、徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玮向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付原告2012年7月1日至2019年3月21日的逾期交付房屋的违约金114028.55元；2、请求判令被告支付原告自2012年7月1日至2019年3月21日的已付款利息177384.84元，以上合计291413.4元；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：原、被告于2011年3月18日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区，被告应在2012年6月30日前交付给原告房屋。原告依约履行了付款义务，但被告未按照合同约定履行交付房屋的义务。根据合同约定，被告支付原告逾期交房的已付款利息和违约金。现原告呈讼人民法院。被告天津星耀投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告部分诉请超过诉讼时效，被告认可逾期期间起始时间为2016年4月13日，认可终止时间，2016年4月13日之前已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权；2、2017年8月因政府停工令，造成被告无法施工，应当扣除停工令期间2017年10月1日至2018年3月31日的违约责任；3、原告主张的已付款利息全部超时效，原告丧失胜诉权；4、根据天津市高级人民法院2018年280号文件规定关于审理商品房买卖合同的相关文件规定开发商承担违约责任，赔付金额不应超过购房款的30%。双方的争议焦点为:原告部分主张是否超过诉讼时效；是否应扣除停工令期间被告的违约责任。本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年3月18日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区，价款为464664元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方应于2012年6月30日前将房屋交付给乙方使用”。同时，第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，逾期交房前30日，甲方按银行同期贷款利率支付乙方已付款利息；自30日次日起，甲方每日按照已付款万分之一支付乙方违约金”。《补充合同》第五条约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套延期运行的依据：（1）政府行为，当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而导致合同不能履行或延期履行的（2）自然灾害……（3）社会异常事件……（4）甲方已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门等原因导致延期交付或配套设施延期运行的（5）其他无法预见、无法避免或者无法控制的事件。补充协议第27条提请注意加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方在签署本协议之前应认真、仔细地阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。另查明，2017年8月25日，中共天津市委办公厅下发了《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知。诉争房屋于2019年2月28日取得天津市竣工验收备案书，被告于2019年3月21日向原告交付了诉争房屋。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。原告本次诉讼主张的违约期间为2012年7月1日至2019年3月21日，被告当庭提出时效抗辩，关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在二年内主张权利，原告向本院提交被告天津星耀投资有限公司出具的告知函：“关于房屋延期赔付事宜，我司将于交房同时一并解决。”被告对该告知函真实性认可，故诉讼时效应于实际交房之日起重新计算。双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2012年6月30日前将房屋交付给原告方使用，逾期交房违约金及利息应从次日起计算，故原告主张2012年7月1日至2019年3月21日的逾期期间，本院予以支持。根据双方签订的商品房买卖合同约定：逾期交房前30日，甲方按银行同期贷款利率支付乙方已付款利，经计算被告应当承担2012年7月1日至2012年7月30日的已付款利息2467.88元。同时根据双方签订的商品房买卖合同的约定逾期交房自30日次日起，甲方每日按已付款万分之一支付乙方违约金，故被告还应支付原告2012年7月31日至2019年3月21日的违约金。但因2017年10月1日至2018年3月31日期间，存在因政府停工令造成被告未能施工的客观原因，故被告抗辩免除该期间的违约责任的理由，本院予以采纳。故被告应支付原告2012年7月31日至2017年9月30日（1888天）、2018年4月1日至2019年3月21日（355天）期间，共计2243天的逾期交房的违约金，数额为104224元。原告主张114028.55元超过以上数额，本院予以支持104224元。综上，被告应支付原告2012年7月1日至2012年7月30日的已付款利息2467.88元，2012年7月31日至2017年9月30日、2018年4月1日至2019年3月21日期间的逾期交房的违约金104224元，共计106692元。原告主张的数额过高，本院不予全部支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内给付原告李玮2012年7月1日至2012年7月30日的已付款利息2467.88元，2012年7月31日至2017年9月30日、2018年4月1日至2019年3月21日期间的逾期交房的违约金104224元，共计106692元。二、驳回原告李玮其他诉请请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5671元，已减半收取计2835.5元，由原告李玮承担1797.5元，被告天津星耀投资有限公司承担1038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪国平二〇一九年五月十六日书记员  郭 晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。