四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终7672号 上诉人（原审被告）：四川金诚物流实业有限公司，住所地：四川省成都市高新区新园大道****1单楼101。 法定代表人：刘乾富，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：萧国辉，男，汉族，1973年7月23日出生，住成都市温江区。该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴余茹，女，汉族，1991年9月15日出生，住成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：廖宗俊，男，汉族，1991年2月25日出生，住成都市高新区。 上诉人四川金诚物流实业有限公司（以下简称金诚公司）因与被上诉人吴余茹、廖宗俊商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初13498号判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金诚公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初13498号民事判决，驳回吴余茹、廖宗俊的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由吴余茹、廖宗俊承担。主要事实和理由：1.一审法院判决错误认定金诚公司没有提供其他证据证明双方对案涉房屋的办证期限进行了变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，买卖双方可自由约定办证期限。同时金诚公司与吴余茹、廖宗俊签订的《商品房买卖合同附件补充协议》第十五条之6明确约定办证时间是460个工作日，一审法院也认定该协议合法有效，因此该协议就是办证期限已经变更的有力证据。2.一审法院根据合同法第四十一条认为本案房屋办证期限存在两种以上解释错误。双方签订的《商品房买卖合同附件补充协议》第十五条之6已经明确约定了的办证期限，一审判决一方面认定金诚公司没有证据证明办证期限变更，另一方面又认定办证期限存在两种的解释，逻辑上不恰当。3.关于吴余茹、廖宗俊延期提供办证所需要的材料，金诚公司已经提供了充分证据证明，但一审法院忽视，错误认定金诚公司该主张无证据证明。《商品房买卖合同附件补充协议》中约定的办证期起算时间是业主交齐全部办证资料开始，金诚公司提交的吴余茹、廖宗俊的《个人或家庭房屋信息记录》的打印日期是2017年2月20日，可以证明吴余茹、廖宗俊提交资料的日期是2017年2月20日或之后，因此案涉房屋产权证直到2017年9月15日办妥是吴余茹、廖宗俊不配合提供资料导致，金诚公司并未违约。 吴余茹、廖宗俊辩称，金诚公司称其已提供补充协议证明对合同进行了变更。本案案涉房屋是现房，吴余茹、廖宗俊认为对于办理产权证主要是根据根据合同19.2条约定的是365天，而金诚公司又在补充合同中约定了460个工作日。根据主合同第26条约定，补充协议不能单方排除买受人的权利义务，该协议排除了买受人的权利义务，是不平的条款。双方在2015年6月12日就交房了，至今3年才拿证不符合合同约定。且金诚公司提供的证据是自行制作的证据，对其三性均不予认可。金诚公司未通知吴余茹、廖宗俊提交办证所需的相应资料，金诚公司也没有证据证明其已经通知了。 吴余茹、廖宗俊向一审法院起诉请求：1.金诚公司按照合同约定为吴余茹、廖宗俊办理并交付房屋所有权证书；2.金诚公司向吴余茹、廖宗俊支付违约金（2016年6月12日起至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按已付款万分之一支付）。 一审法院认定事实：2015年5月18日，吴余茹、廖宗俊、金诚公司签订《商品房买卖合同》，约定：由吴余茹、廖宗俊购买金诚公司开发的位于成都市高新区新园大道8号4幢1单元8层803号房屋，商品房总价款为928369元；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，吴余茹、廖宗俊、金诚公司还签订了《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：本协议所约定事项系对前述《合同》的补充，对双方当事人具有同等的法律约束力，前述《合同》条款与本协议约定不一致的，以本协议为准；出卖人代办转移登记的，则只要出卖人在收齐了需由买受人提供的全部资料和税费和手续交付之日起460个工作日内将办理房屋所有权所需全部资料和税费交付给办理机关的，则不存在出卖人责任问题；成都市城乡房产管理局受理后，基于行政机关办事实际，将进行时间不等的审查，其间可能要求补充资料（实质或形式要件），且可能不会存在书面通知或直接依据，对此买受人予以理解和积极配合，买受人不得以此追究出卖人的责任；具体取得房屋权属证书的时间，由于存在第三方因素（行政机关），以行政机关具体办事进程为准；买受人同意完成该房屋的房屋权属转移登记的时间即该房产证上记载的登记时间。 上述合同签订后，吴余茹、廖宗俊按约于2015年6月12日前向金诚公司支付完毕全部购房款928369元。2015年6月12日，金诚公司向吴余茹、廖宗俊交付案涉商品房，交付房屋时吴余茹、廖宗俊按照金诚公司要求提供了办证所需资料。2017年2月20日，吴余茹、廖宗俊又根据金诚公司的要求向金诚公司提交了办证所需的个人或家庭房屋信息记录。2017年9月15日，吴余茹、廖宗俊取得案涉房屋的不动产权证。 以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、收据、不动产权证书等证据在卷佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、金诚公司是否存在逾期办理案涉房屋不动产权证的违约行为；2、金诚公司是否应向吴余茹、廖宗俊支付逾期办证违约金及违约金的具体计算方式。 关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。吴余茹、廖宗俊、金诚公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。在商品房买卖合同中，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的一项义务。本案中吴余茹、廖宗俊、金诚公司同一天签订的《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同附件及补充协议》中对买受人何时取得案涉房屋产权证的约定有所不同。一审法院认为，补充协议应是对《商品房买卖合同》的细化及补充，而吴余茹、廖宗俊、金诚公司所签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》则是对《商品房买卖合同》进行了变更，且在买受人何时取得案涉房屋产权证的问题上明显减轻了金诚公司责任，加之金诚公司作为提供格式条款一方并未在补充协议中采取合理方式提请吴余茹、廖宗俊注意，故根据《商品房买卖合同》中“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定、第四十一条“对格式条款的理解发生的争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，在金诚公司无其他证据证明双方对该合同内容进行了变更的情况下，一审法院确认买受人取得案涉房屋产权证的时间以《商品房买卖合同》中约定为准。根据《商品房买卖合同》的约定，吴余茹、廖宗俊应在商品房交付之日（2015年6月12日）起365日内（2016年6月12日前）取得房屋所有权证书，但吴余茹、廖宗俊取得案涉房屋产权证书的时间已明显超出合同约定。金诚公司认为延迟办证是因为吴余茹、廖宗俊未及时提交办证资料，认为其已经于2016年2月23日张贴公告要求业主提供房屋信息记录用于办证，而吴余茹、廖宗俊迟至2017年2月20日才提交资料，但金诚公司该主张并无证据证明，应当承担举证不利的后果，且合同约定的办证时间充裕，从吴余茹、廖宗俊、金诚公司陈述均可以看出吴余茹、廖宗俊在双方交房时已经按照金诚公司要求履行了交付办证资料的义务，即使因政策原因导致办证程序变化也不影响金诚公司履行合同义务，因金诚公司延迟履行办证义务而导致发生政策变化原因的责任亦因由金诚公司自行承担，因此，迟延履行的责任完全应当由金诚公司承担，一审法院对金诚公司主张的免责主张不予采纳。 关于第二个争议焦点，金诚公司确实存在逾期办证的违约行为，而且合同中约定了相应的违约责任，吴余茹、廖宗俊主张自2016年6月12日起计算至2017年9月15日止按已付房款每日按万分之一计算的逾期办证违约金于法有据，一审法院依法予以支持，违约金金额为42798元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：金诚公司于判决生效之日起十日内吴余茹、廖宗俊支付逾期办证违约金42798元。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取312元，由金诚公司负担。 二审审理中金诚公司、吴余茹、廖宗俊均未提供新证据。 二审另查明，2016年11月23日起成都市主城区范围内（含高新区）实施不动产统一登记。 二审中，吴余茹、廖宗俊明确其主张的违约金为逾期办理房屋产权证书及不动产权证书违约金。2016年6月12日至2016年11月22日是要求金诚公司承担逾期办理房屋所有产权证的违约金，2016年11月23日后要求金诚公司办理不动产权证的违约金，计算标准参照合同中关于房屋所有产权证的的约定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，吴余茹、廖宗俊与金诚公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》中的相关条款系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点为金诚公司是否存在逾期办证的违约情形，是否应承担违约责任及具体责任大小。 关于金诚公司是否存在违约行为。本院认为，案涉的《商品房买卖合同》对办理房屋所有权证书的约定为买受人在商品房交付之日起365日内未取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按全部已付款每日万分之一计算违约金，并同时约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而《商品房买卖合同附件及补充协议》约定只要出卖人在收齐了需要买受人提供的全部资料和税费和手续交付之日起460各工作日内将办理房屋所有权所需全部资料和税费交给办理机关的，则不存在出卖人责任问题，并约定前《合同》与本协议约定不一致的，以本协议为准。由此可见，《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同附件及补充协议》在对案涉房屋产权证书的办理期间有不同约定，且补充协议内容明显减轻了出卖人的义务。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式合同有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”该规定显然系为防止格式条款的提供方利用其有利地位减轻或免除自身义务，加重对方义务或排除对方主要权利而制定。本案中，虽然《商品房买卖合同》系行政主管部门制定的格式条款，但不属于任何一方当事人制定或提供，而《商品房买卖合同附件及补充协议》系金诚公司单方提供的格式条款，因此在两者关于房屋产权证办理责任的条款相冲突，特别是《商品房买卖合同附件及补充协议》明显减轻了格式合同提供者义务的情况下，应当采用非任何一方提供的合同文本即《商品房买卖合同》中关于房屋产权证书办理的约定。故本院对金诚公司关于办证责任的约定应适用《商品房买卖合同附件及补充协议》的相关约定，其不存在逾期办证情形的主张不予支持，其应按照合同约定承担相应违约责任。但是因成都市在2016年11月23日实施了不动产统一登记，房屋产权证书不再办理，故相应资料准备等工作亦会发生相应变化，本院考虑该情形，酌情免除金诚公司90天的违约责任，故其承担的违约金相应减少8356元，调整后的违约金为34442元。 综上所述，金诚公司上诉请求部分成立；一审判决适用法律正确，但未考虑到不动产统一登记这一政策变动因素，故本院对违约金作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初13498号判决为“四川金诚物流实业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴余茹、廖宗俊支付逾期办证违约金34442元”。 一审案件受理费减半收取312元，由四川金诚物流实业有限公司负担250元，吴余茹、廖宗俊负担62元；二审案件受理费624元，由四川金诚物流实业有限公司负担500元，吴余茹、廖宗俊负担124元。 本判决为终审判决。 审判长  赵韬 审判员  李俊 审判员  王果 二〇一九年五月二十日 书记员  李静