河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终3360号上诉人（原审被告）：田会利，男，1980年2月5日出生，汉族，住石家庄市藁城区。委托诉讼代理人：吴玉峰，河北翔腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦文静，女，1984年9月23日出生，汉族，住河北省新乐市。委托诉讼代理人：黄志强，河北威仑律师事务所律师。原审被告：柴红珍，女，1970年12月22日出生，汉族，住石家庄市藁城区。上诉人田会利因与被上诉人秦文静、原审被告柴红珍房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人田会利及其委托诉讼代理人吴玉峰、被上诉人秦文静及其委托诉讼代理人黄志强、原审被告柴红珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田会利上诉请求：1、撤销原判决，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、被上诉人负担诉讼费用。事实与理由：一、原判认定“原告作为买受人，其购买没有权属证书的房屋、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的”、“被告柴红珍出卖该房产属无权处分行为”的事实是错误的。1、本案被上诉人并非真正买受人，购买案涉房屋不是其真实意思表示，其真实意图是转手其他人，属于炒房行为，被上诉人买房行为系虚假意思表示，且违背了诚实信用原则，根据《民法总则》规定，应认定其所签合同无效。2、案涉房屋由上诉人夫妻以原审被告名义从开发商处购买，开发商至今未取得预售许可证，根据法律规定是不能转让的。原审被告将案涉房屋再行转让给被上诉人，应属于合同权利义务转让，而该权利依法是不能转让的，因此被上诉人与原审被告签订的买卖合同是无效的，原判认为系无权处分属认定事实错误。二、原判决适用法律错误。1、本案上诉人对案涉合同的签订及购房款项均不知情，原审判决上诉人承担返还及赔偿责任，没有法律依据。2、原判既支持被上诉人利息，又支持违约金，既没有合同依据，也没有法律依据。3、被上诉人诉讼请求系确认案涉合同合法有效，一审庭审归纳的争议焦点也是案涉合同是否有效，原判在被上诉人没有明确表示变更诉讼请求情形下，径行判决解除案涉合同及上诉人给付被上诉人购房款、利息、违约金，超出诉讼请求，显然没有法律依据。综上，上诉人认为案涉合同不是被上诉人的真实意思表示，且所涉房屋依法不得转让，应确认为无效合同，应依法驳回被上诉人的诉讼请求，原判决在认定事实和适用法律上均存在严重错误，特请求上级法院撤销原判，依法改判或者发回重审，维护上诉人合法权益。秦文静答辩称，1、答辩人与柴红珍2018年1月3日签订的房屋买卖合同合法有效，是买卖双方真实意思的表示，未违背法律法规的强制性规定。根据《物权法》，房屋是否过户不影响房屋买卖合同的效力，答辩人是经合法权利人转让取得房屋钥匙，并已交清房款，在交易过程中没有过错，是基于普通人合理的信赖购买，故原审事实认定、适用法律正确，应保护善意购买人的合法权益，维持原判，驳回上诉。2、本案房屋交易过程中，答辩人已经尽到审查义务，涉案房屋在开发商处签订购房合同的是原审被告柴红珍，并不是上诉人田会利，柴红珍持有合同原件及房屋钥匙。《房屋买卖中介合同》第四条明确约定，甲方（出售方）保证出售的房屋权属真实，符合上市交易的规定，且房屋财产的共有人对出售房屋无异议。答辩人作为普通人无法审查出售方的家庭财产、配偶状况。况且参照不动产登记管理中心交易惯例，不动产证登记为个人所有的，过户时也不需要配偶到场即可交易、过户。答辩人与开发商原始合同购房人签订二手房买卖合同没有过错。3、答辩人认为上诉人对房屋交易过程是知情的，上诉人与柴红珍是夫妻关系，柴红珍通过中介挂牌出售房屋并不是一两天就可以交易的，再加上购房人多次前去看房，最后上诉人购买房屋取得钥匙，并且入住都没有人阻拦，提出异议，这些足以说明上诉人是知情的。被告秦文静签字效力除了对本人生效外，基于表见代理对其丈夫依然有效。4、涉案房屋现在暂时没有办证，不等于将来补全手续就不能办证，毕竟嘉悦丽城小区为新乐规模较大小区，占用的不是农用地，办证是早晚的事。关于涉案房屋产权问题答辩人也是纠纷产生后咨询房产部门才得知的，交易时出售方承诺是可以办证的。上诉人也可以等待手续齐全后再更名、过户。现在上诉人不认可交易合同，阻拦答辩人使用房屋，柴红珍又不予解决，田会利、柴红珍夫妻违约致使合同不能履行，原审判决解除合同，返还房款并支付违约金于法有据。5、虽然答辩人起诉的是确认合同有效纠纷，但是庭审时经法官释明后，答辩人明确表示“如果被告不给我房子就把钱退给我，我要求被告退给我本金及利息，赔偿精神损失费，违约金100000元”、最后陈述原告的意见是“退钱或办理更名”。答辩人因为原审没有委托律师，不懂得专业的法律术语，但是一审作为普通百姓的表述足以说明申请变更诉讼请求的意思表示，原审为了化解矛盾、减少当事人诉累、节省宝贵的诉讼资源，对合同予以解除符合程序规定。6、《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，本案答辩人的损失远远大于双方约定的10万元违约金。2018年1月起新乐市房价至今已经上涨超过30%，房子升值部分应归答辩人，再加上已付40万房款都是亲戚朋友借款和部分民间借贷需要付利息，利息损失也是直接损失，出售方在房价上涨明显的情况下，毁约不交付房屋给答辩人，出售方违背了诚实信用原则，答辩人当庭要求赔偿利息加违约金，原审法院根据实际情况酌情增加利息作为违约金一部分符合法律规定，并无不当，并且与“卖方毁约，房屋溢价多少赔偿买方多少”的精神相符，应依法予以维持。综上，原一审判决事实认定清楚，适用法律正确，答辩人是涉案房屋的善意购买人，请依法维护答辩人合法权益，驳回上诉，维持原判。柴红珍答辩称，不同意上诉人的上诉理由。房子是我买的，也在我个人名下，钱也是我个人出了一大部分，因为跟上诉人生活在一起，造成了很多不开心的事情，我是在万般无奈之下然后才卖这个房子的。秦文静向一审法院起诉请求：一、请求确认原告与被告柴红珍签订的房屋买卖合同合法有效；二、本案案件受理费等相关诉讼费用，由被告方依法承担。一审法院认定事实：2018年1月3日，经新乐市人居房产经纪服务中心介绍原告购买了被告柴红珍名下所有的新乐嘉悦丽城4-5-302房产一套，并与被告柴红珍签订了房屋买卖合同，该合同第三条约定房屋成交价格为40万元；第九条约定：“甲方中途违约，甲方应退还乙方所交付的所有款项，另赔偿违约金壹拾万元整。乙方如中途违约，乙方则无权要求甲方返还已交付的所有款项。”合同签订后，原告于2018年1月3日付房款10000元，2018年1月9日付房款380000元，2018年1月10日付10000元付清全部房款400000元，同日被告柴红珍将钥匙、房卡及原购房合同及购房发票交付原告。2018年7月，原告发现该房门锁已更换，并且被告田会利在该房居住。被告柴红珍与被告田会利系夫妻关系，该房产购买于夫妻关系存续期间，被告柴红珍出售该房产未告知被告田会利。一审法院认为，原被告对房屋买卖合同的签订及履行情况均无异议，法院予以认定。被告柴红珍与被告田会利系夫妻关系，该房产购买于夫妻关系存续期间，被告柴红珍庭审中称出售该房产未告知被告田会利，且被告田会利主张该房房屋用于孩子上学住房，不同意出售,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，由于该房产不能办理产权登记手续，原告未取得该房产的所有权，故被告田会利主张追回该房产，法院予以支持。原告作为买受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告柴红珍出卖该房产属无权处分行为，但所有权变动的效力待定，现被告田会利拒绝出售该房产，致使该合同不能履行，故原告要求被告返还购房款及利息并承担违约责任，法院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条的规定，判决：一、解除原告秦文静与被告柴红珍签订的房屋买卖合同；二、原告秦文静返还所购被告柴红珍、田会利房屋及相关物品；三、被告柴红珍、田会利于本判决生效后15日内给付原告秦文静购房款400000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，时间分别自付款之日起至判决还款之日止）；四、被告柴红珍、田会利给付原告秦文静违约金100000元。案件受理费7300元，减半收取计3650元，由二被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，上诉人田会利主张柴红珍、秦文静就新乐嘉悦丽城4-5-302房产签订的房屋买卖合同无效，但未能提供有效证据证实上述合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。本案中，柴红珍与田会利系夫妻关系，该房产购买于夫妻关系存续期间，柴红珍庭审中称出售该房产未告知田会利，且田会利不同意出售上述房产,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条的规定，结合本案一审法院在庭审时向秦文静就是否变更诉讼请求释明后秦文静的表述，原审判令解除涉案房屋买卖合同、由柴红珍向秦文静返还房款并支付违约金，于法有据。关于秦文静要求支付利息的主张，因无合同约定，不宜支持。关于上诉人田会利应否承担返还房款及违约责任的问题，考虑田会利非房屋买卖合同的当事人及庭审当事人陈述（田会利对柴红珍出售房屋不知情、对房屋买卖合同的解除无过错、房款亦由柴红珍收取等）情况，田会利不应承担以上法律责任。综上所述，田会利的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初3340号民事判决第一项（即解除秦文静与柴红珍签订的房屋买卖合同）；二、撤销河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初3340号民事判决第二项、第三项、第四项；三、被上诉人秦文静返还所购原审被告柴红珍房屋及相关物品；四、原审被告柴红珍于本判决生效后15日内给付被上诉人秦文静购房款400000元；五、原审被告柴红珍给付被上诉人秦文静违约金100000元。六、驳回被上诉人秦文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，减半收取计3650元，由柴红珍利负担；二审案件受理费7300元，由柴红珍负担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  李 伟审判员  张 楠二〇一九年五月六日书记员  赵亚琳