广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初645号 原告：卢钰叶，女，1982年1月20日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。 被告：广西盛世翰林置业投资有限公司，住所地玉林市玉州区茂林镇茂林街**。统一社会信用代码：914509005640499342。 法定代表人：陈业林，董事长。 委托诉讼代理人：吴昭传、林毅，广西毅少传律师事务所律师。 原告卢钰叶与被告广西盛世翰林置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢钰叶及委托诉讼代理人陈慕平，被告广西盛世翰林置业投资有限公司的委托诉讼代理人吴昭传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢钰叶向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告2016年11月13日签订的［盛世•杏林居］认购协议书；2、判令被告返还购房定金50000元、车位定金50000元、认购房款82269元、认购车位款78000元，合计返还260269元给原告；3、判令被告返还一倍购房定金50000元、一倍车位定金50000元，合计返还100000元给原告；4、判令被告支付资金占用费78660元给原告（资金占用费的计算方法：分别以认购房款82269元和认购车位款78000元为基数，分别自2016年11月13日起和自2017年2月25日起，按年利率24％计至清偿之日止，暂计算到起诉之日为78660元）；5、本案的法院受理费用由被告承担。庭审时，原告增加诉讼请求：判决解除原告与被告于2017年2月25日签订《［盛世．杏林居］地下停车位认购协议书》。事实和理由：2016年11月13日，原告与被告签订《［盛世•杏林居］认购协议书》约定：被告将其开发的位于玉林市玉东新区秀水路与石棠路交叉路口东侧［盛世•杏林居］4栋2903号房以3078．16元／㎡单价预售给原告。其中协议书中“一、付款方式1．购房定金：50000元须于签署本认购协议书时付清。”当日，原告依约支付购房定金50000元及购房首付款82269元给被告；合计原告支付了132269元给被告。剩余房款的70％双方约定由原告申请银行按揭贷款后再支付。2017年2月25日原告与被告签订《［盛世•杏林居］地下停车位认购协议书》约定由原告购买被告开发建设的［盛世•杏林居］地下停车库内第2-662号车位，价格为人民币128000元。其中协议书中“四、付款方式：乙方在签订本合同时缴纳定金伍万元整，该车位楼栋封顶同期付完余款。”当日原告依约支付包括定金在内的车位款128000元给被告。2017年9月到2018年期间，原告因对该协议第二条“认购条款”第7项：“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担”有异议，起诉至法院要求判令该项约定无效。败诉后原告自愿承担此项费用，但被告以原告曾起诉该项约定无效为借口，不愿意与原告签订《商品房买卖合同》。原告看见被告公司2018年9月11日登报通知其他业主前来签订《商品房买卖合同》的公告中没有自己的名字和认购的房号后，多次要求与被告公司签订《商品房买卖合同》均遭到了拒绝。经原告代理律师2019年1月9日查询得知：本案涉房屋于2018年3月20日以3705．12元／㎡单价卖给了黄俭艺、吴菊，并办理了房屋预告备案登记。《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第一百一十三条规定损害赔偿的范围：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失…。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。综上所述，被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，并在案涉房屋另售他人后不当占用原告已付房款和车位款，构成恶意根本违约，且已经将房屋售予他人赚取了更多的利润，被告应当依法赔偿因其违约造成原告的损失，包括订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。为此，原告为维护自己合法权益，特具状起诉至贵院，请求法院依法判如所请。 被告广西盛世翰林置业投资有限公司辩称：本案应为商品房预约合同纠纷，被告已多次通知原告前来签署商品房买卖合同，而原告却不想承担水电开户费、天然气管道开户费，并提起恶意诉讼，原告存在严重违约行为，被告不存在任何违约行为，有权解除合同并出售涉案房屋给他人。原告要求赔偿溢价损失无事实和法律依据，且该损失额明显过高。认购协议书已经依法解除，被告方同意将实际缴纳购房款退还给原告方。被告方没有收取过原告的定金，原告主张返还双倍定金没有任何法律依据的。 本院经审理查明：被告广西盛世翰林置业投资有限公司于2015年4月3日与玉林市第一人民医院签订《商品住宅定向开发合同书》，约定由被告定向开发玉林市玉东新区秀水路与石棠路交叉口东侧［盛世．杏林居］商品住宅区，主要定向销售给玉林市第一人民医院职工。上述合同书第八条8.1款约定“定向开发商品住宅价格：均价3200元/平方米。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费”。原告在报名购房时，被告在杏林居客户报名表已明示付款方式及时间节点详见《商品住宅定向开发合同》第八条。原告与被告于2016年11月13日签订《［盛世．杏林居］认购协议书》，认购杏林居4栋2903号房，实际认购单价3078．16元/平方米；《认购协议书》第一“付款方式”第（1）项约定“购房定金”50000元须于签署本认购协议书时付清。被告于同日出具《收款收据》收到原告认购款132269元，其中含50000元定金。《认购协议书》第二“认购条款”第（1）项约定“认购方须在签署本认购协议后我方客服通知时间期限内，协同此协议书、定金收据、身份证、有关证件、办理按揭所需所有资料及上述首期款到［盛世．杏林居］售楼部，签署认购方已认可的《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。如认购方未在规定期限内前来与出售方签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭的，则视为认购方违约，所付定金不予退还，出售方有权对预定房产另行处置。由于认购方的原因导致银行不予贷款的，由认购方按《商品房买卖合同》或《补充协议》约定的方式付款。”第（7）项约定“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担。”2017年2月25日，原告与被告签订《［盛世．杏林居］地下停车位认购协议书》，约定原告向被告购买甲方开发建设的［盛世．杏林居］地下停车库内第2-662号车位，车位价格为128000元；原告在签订本合同时缴纳定金伍万元。当天，原告付清128000元给被告。 另查明，2017年7月4日，因对水电开户费、燃气管道开户费的交纳问题有异议，原告向本院提起诉讼，请求：依法确认被告超出2016年11月13日签订的《［盛世．杏林居］认购协议书》约定的实际认购单价外，另行收取的水电开户费110元/平方米和燃气管道开户费2350元/户的行为无效。之后本院于2017年11月10日作出一审判决：驳回原告的诉讼请求。双方当事人均未提起上诉，该一审判决已发生法律效力。被告于2018年3月20日将涉案商品房出售给案外人并办理了商品房预售合同备案登记。 本院认为，本案原、被告属于商品房预约合同关系。案涉《认购协议书》尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”中的主要内容，在性质上属于预约合同。预约合同的目的为了促进合同当事人在公平、诚信原则下继续进行切磋协商，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”的规定，在一方不履行订立买卖合同义务时，守约方可要求其承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，原被告双方因水电开户费、燃气管道开户费的交纳问题发生争议，原告因此另案起诉至法院。本院认为，《认购协议书》对于水电开户费、燃气管道开户费的收费标准没有做出明确约定，原告对此有异议而诉至法院并无不当，且原告在庭审中亦表示愿意按照法院的生效判决交纳水电开户费、燃气管道开户费给被告，签署商品房买卖合同。而被告却在争议处理过程中将涉案商品房出售给他人，致使原告无法合法取得涉案商品房，被告违反了诚实信用原则，已构成根本性违约。原告要求解除双方签订的两份《认购协议书》并退回购房款、车位款、定金，有事实与法律依据，本院予以支持。关于车位定金，根据《担保法》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，《地下停车位认购协议书》约定车位总价款是128000元，定金是50000元，但定金50000元已经超出合同标的额的百分之二十，故本院仅支持定金为25600元（128000元×20%）。被告应双倍返还车位定金25600元，余下款项24400元（50000-25600）归入车位款。据此，被告应返还购房款82269元、车位款102400元（78000+24400），双倍返还购房定金、车位定金共计151200元（50000×2+25600×2）给原告。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，原告按照定金罚则主张外，还主张购房款、车位款的资金占用利息损失，符合法律规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，本院酌情支持原告的资金利息损失按照年利率15%分段计算，即以82269元为基数，按年利率15%计算，从2016年11月13日起至款项清偿之日；以102400元为基数，按年利率15%计算，从2017年2月25日起至款项清偿之日。被告提出原告恶意诉讼、严重违约、被告不存在违约行为的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条之规定，判决如下： 一、解除原告卢钰叶与被告广西盛世翰林置业投资有限公司签订的《［盛世．杏林居］认购协议书》以及《［盛世．杏林居］地下停车位认购协议书》； 被告广西盛世翰林置业投资有限公司返还原告卢钰叶购房款、车位款共计184669元及利息（利息分段计算：以82269元为基数，按年利率15%计算，从2016年11月13日起至款项清偿之日；以102400元为基数，按年利率15%计算，从2017年2月25日起至款项清偿之日）； 三、被告广西盛世翰林置业投资有限公司双倍返还原告卢钰叶购房定金、车位定金共计151200元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费7884元，减半收取计3942元，由被告广西盛世翰林置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  黄双 二〇一九年四月二十四日 法官助理吕仟伦 书记员梁安妮