湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终524号上诉人（原审原告）：新化县城市建设投资开发有限责任公司，住所地湖南省新化县梅苑开发区重庆路民政局**。法定代表人：康钦献，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晓中，男，该公司员工。委托诉讼代理人：卿勇，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘云（曾用名刘荣），男，1963年5月4日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：袁首，湖南如顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾国辉，男，1988年6月9日出生，汉族，住湖南省新化县。被上诉人（原审被告）：唐多能，男，1985年7月10日出生，汉族，住湖南省新化县。新化县城市建设投资开发有限责任公司（以下简称城建投公司）诉刘云、曾国辉、唐多能物权保护纠纷一案，湖南省新化县人民法院于2018年2月2日作出（2017）湘1322民初979号民事判决书，后刘云不服，向本院提起上诉，本院于2018年7月9日作出（2018）湘13民终404号民事裁定，将本案发回重审。一审另行组成合议庭进行了审理，作出（2018）湘1322民初1983号民事判决，城建投公司及刘云均不服，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建投公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费及律师代理费由被上诉人承担。事实和理由：拆迁协议经被上诉人刘云签字确认，上诉人申请拆除房屋前，已将补偿款支付到法院。刘云未经城建投公司同意，占据城建投公司所有的住房及门面，并将住房装修入住及门面出租，城建投公司多次要求刘云退还，但刘云不予配合，给城建投公司造成损失，城建投公司要求刘云返还住房、门面及门面租金损失的请求应予支持，同时，被上诉人曾国辉、唐多能将城建投公司所有的门面租金交给刘云的行为，应认定为恶意交租，应承担相应责任。针对城建投公司的上诉，被上诉人刘云答辩称，案涉房屋和门面刘云不是非法占有，是上诉人拆迁补偿安置给刘云的。上诉人于2006年才将拆迁款打入法院，超过了合同约定，存在违约，且打款也没有尽到告知义务，因此刘云拒绝搬迁有合法的理由。刘云在要求变更为房屋进行实物安置时，找到了上诉人负责人，当时答应给刘云进行安置，因此刘云对现有房屋是有权占有，但由于上诉人的特殊性导致当时没有为刘云办理房产证，因此本案是上诉人违反相关法律规定，没有为刘云办理办理相关手续。被上诉人曾国辉、唐多能未作答辩。刘云上诉请求：撤销一审判决，改判本案诉争住房及门面为上诉人所有，一、二审诉讼费、律师代理费由被上诉人承担。事实和理由：本案系因拆迁补偿不到位引发的历史遗留问题，上诉人因原被拆房屋的房产证抵押在银行，城建投公司据此未将补偿款按时支付到位，同时，刘云当初签订补偿协议时，是因为工作人员身份所限，被单位施加压力而为之。刘云对案涉房屋及门面系有权占有，刘云房屋被拆除后，经与城建投公司相关领导交涉，城建投公司负责人答应安置给刘云房屋及门面，且做了计划预留，刘云于2009年对房屋进行装修入住时，城建投公司对此知情并给刘云办理了水电卡，实际默认了刘云的占有和所有。针对刘云的上诉，被上诉人城建投公司答辩称，刘云占有的住房及门面归城建投公司所有，未经所有权人同意，刘云的占有构成侵权；房屋拆迁协议系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效，刘云未按协议履行义务，城建投公司依法申请强制执行，并将拆迁补偿款付至法院账户，刘云拒不领取非城建投公司过错；刘云非法占用城建投公司名下的房屋及商铺，导致城建投公司租金损失，应依法赔偿；城建投公司对天华南路的改造，系城市建设发展需要，对国有土地资源进行合理利用。原审被告曾国辉、唐多能未作答辩。城建投公司向一审法院起诉请求：1、被告腾空所占属于原告所有的位于新化县上梅镇天华南路9号栋2单元601房及9号栋前街4号门面一层、二层商铺，并将上述住房和商铺返还给原告；2、被告支付原告自2010年4月1日起至2017年4月10日止强行占有原告住房和商铺造成原告的租金损失共计25.2万元，后续商铺占用费计算到实际返还之日止；3、本案诉讼费及律师代理费均由被告承担。一审法院认定事实：被告刘云在新化县上梅镇天华南路18号有砖混结构房屋一栋。2004年，原告城建投公司着手对天华南路进行改造，并制订了《天华南路建设工程房屋拆迁安置方案》，同年5月26日，新化县人民政府批准同意组织实施，并由县政府办公室以新政办发［2004］25号文件印发各相关单位。该实施方案对拆迁范围及要求、拆迁补偿安置原则、拆迁补偿安置标准、奖励措施做了具体规定。此后，原告下设的天华南路建设工程指挥部开始对需拆迁的房屋进行测量评估。被告刘云的房屋位于拆迁范围，属拆迁对象。2004年11月，原告组织相关部门对被告的房屋进行了测量评估。2005年9月15日，城建投公司与刘云签订《天华南路房屋拆迁协议书》，该协议书主要约定：拆迁人：新化县城市建设投资开发有限公司（简称甲方），被拆迁人：刘荣（简称乙方）。被拆迁人的房屋坐落于天华南路火车站街，建筑面积147.94平方米，拆迁补偿总金额236511.35元，其中房屋拆迁补偿为209147.59元、拆迁安置补偿3697.88元、拆迁奖励金23665.88元。经甲、乙双方结算，甲方补偿乙方的拆迁补偿，总金额计币236511.35元。协议签订后，刘云以该协议书没有其他房屋共有人签名为由认为该协议无效，拒绝搬迁，经双方多次协商未果。后城建投公司向法院申请强制拆除刘云的上述房屋，并于2006年10月30日将应付给刘云的拆迁补偿款236511元付至了一审法院兑现款账户，次日，刘云的上述房屋被一审法院依法予以强制拆除。房屋拆迁补偿款236511元至今存放在一审法院兑现款账户。原告城建投公司开发建设了新化县上梅镇天华南路（金源商埠）二号楼、四号楼、九号楼。2008年年底，刘云在原告所属的天华南路（金源商埠）项目部大厅领取了水卡和电卡，并将位于新化县上梅镇天华南路9号栋2单元601住房进行了装修，后随即入住，还将该栋前街4号商铺一层、二层予以出租，现9号楼前街4号第一层门面由被告曾国辉租赁，第二层门面由被告唐多能租赁。一审法院认为，根据查明的事实，各方当事人争议的焦点概括为以下方面：1、本案是否超过诉讼时效。被告刘云认为，其自2008年年底开始对房屋进行装修并入住，原告一直未予阻拦，房屋装修后原告给被告发了水卡、电卡，且这么多年未要求被告搬出该房屋、门面，原告明知刘云占有房屋却一直未向其主张权利，已过诉讼时效。原告认为，物权不受诉讼时效的限制，且此期间原告均多次要求被告搬出该住房、门面，但被告一直未予理睬，故本案未超出诉讼时效。一审法院认为，本案系因被告侵占原告房屋引发的物权保护纠纷，原告方所要求的是一种物权请求权，物权请求权是物权效力的具体体现，是包含在物权权能之中的，只要物权存在，物权请求权就应该存在，故本案不适用诉讼时效的规定。被告以本案已超过诉讼时效为由要求驳回原告方的诉讼请求的理由于法无据，一审法院不予采纳。2、三被告是否系非法占有位于新化县上梅镇天华南路9号栋2单元601住房及9号栋前街4号一层、二层商铺，是否应予腾空上述房屋、商铺；是否应当向原告支付自2010年4月1日起至实际返还商铺之日止的商铺占用费，如需支付，金额如何确定。原告认为，被告系非法占有，提交了《被拆迁房屋评估实地查勘记录表》、《天华南路拆迁房屋基本情况调查表》、《天华南路房屋拆迁协议书》、2006年10月30日的进账单、2006年10月30日新化县人民法院向新化县城市建设投资开发有限责任公司开具的兑现款专用凭证（收）及房权证新房字第**房屋产权证，以证明三被告现占有的住房、门面属原告所有，原告与刘云签订拆迁协议书是严格按相关程序依法签订，后因刘云反悔、违约，原告申请强制拆除被告的房屋，并按法律规定将应付给被告的拆迁补偿款付至法院账号，现拆迁补偿款仍存放在法院兑现款账号，是被告拒不领取，而非原告过错，刘云无权占用原告所有的涉案房屋、商铺，并将商铺出租给被告唐多能、曾国辉，导致原告存在租金损失，租金损失为每年36000元，刘云应从2010年4月1日至2017年4月10日支付租金损失252000元，2017年4月10日以后的商铺占用费计算至实际返还商铺之日止，被告唐多能、曾国辉对上述租金损失的支付承担连带责任。被告刘云认为，原告提交了上述证据真实性予以认可，但拆迁协议是原告逼迫刘云所签，协议上亦没有当时的房屋共有人签名，协议是无效的；而且在签订协议后，原告并未按约支付拆迁补偿款，原告违约在先，且没有证据证明是刘云拒绝领取拆迁款，刘云也是被逼无奈选择以住房、商铺进行安置的；刘云及家人自2010年入住安置住房、商铺，原告一直未主张权利，应视为其已默认上述住房、商铺属被告刘云所有，故刘云不是非法占有，原告要求其支付租金损失没有法律依据。为证实其主张，刘云提交了下列证据予以证实：原告与刘云签订的拆迁协议书、《新化县城镇房屋产权证核发申请登记表》、《房屋分管协议》、《新化县私有房屋所有权证存根》、刘云与新化县城市建设投资开发有限责任公司原副总方艾的录音、法院对方艾的调查笔录、《天华南路拆迁协议书》、水费电费缴费卡、领取表格复印件、刘荣及家人向有关部门反映和维权的书面报告、火车站社区证明。原告对上述证据的质证意见为：新化县城镇房屋产权证核发申请登记表、房屋分管协议、新化县私有房屋所有权证存根、天华南路拆迁协议书，除分管协议是复印件有异议，其他证据真实性均无异议，从上述证据可看出，被拆迁房屋的产权人系刘云一人，不存在有其他房屋共有权人；水费电费缴费卡，是真实的，但并非原告向刘云发放，不能达到其证明目的；领取水电卡的表格是复印件，真实性也不认可，不能达到被告证明目的；方艾的录音光盘和对方艾的调查笔录，印证了原告没有同意和表态刘云可以使用和占有门面和房屋的事实，不能达到刘云的证明目的；刘云及家人向有关部门反映和维权的书面报告、材料，真实性予以认可，但被告是否将该报告、材料交至有关部门无法确定，不能达到证明目的。被告曾国辉、唐多能认为，其是合法向被告刘云租赁门面，并依约交纳租金，不存在非法占有，且原告之前从没有正式通知过本人，不应当承担租金损失。一审法院认为，原、被告对对方提交的证据真实性无异议的，一审法院对真实性均予以认定。原告提交的权属资料，足以证明其对本案涉及门面和住房享有物权。被告刘云称涉案房屋、商铺是原告公司相关负责人口头答应给其预留并安置，但未提供充分证据证实，该主张一审法院不予采纳。刘云的房屋被依法强制拆除后，刘云及家人与原告一直未就拆迁安置问题协商好，但刘云及家人2008年年底从原告所属的天华南路（金源商埠）项目部大厅取得了水卡和电卡，开始对涉案房屋进行装修、入住，并将涉案商铺予以出租收取租金，被告刘云对该涉案房屋不具有法定物权，未经所有权人同意占有、使用、并处分该房屋，构成侵权，根据我国物权法有关规定，应立即停止侵权，并依法腾空房屋返还给原告。被告曾国辉、唐多能在租赁门面过程中没有尽到基本注意义务，对出租人是否拥有租赁物的权属未进行审查，以致于造成了目前租赁合同效力待定的后果，本案中，物权人即原告明确表示收回门面，根据物权排他性，曾国辉、唐多能的承租权必须终止，应当依法腾空返还给原告。因此产生的相关损失，曾国辉、唐多能作为承租人可以依法另行主张权利。关于刘云是否应当承担赔偿原告租金损失的问题，本案系因房屋拆迁问题产生的物权保护纠纷，刘云作为被拆迁人，原告作为拆迁人，在拆迁协议的磋商过程中，原告没有尽到谨慎注意义务，合理审查被拆迁房屋的权属、被拆迁对象人数以及同住家属情况，仅以房屋权属登记证书上登记为刘云，而认定被拆迁人即刘云一人，拆迁协议书虽合法但确有一定瑕疵不能回避，以致双方产生矛盾纠纷；且在纠纷产生后，原告没有将履行了给付拆迁款的事实及时通知被告；之后被告无权占有、使用、处分本案涉诉房屋近十年间原告也未采取任何法律手段主张权利，对损害后果的产生，原告自身有重大过失，故对其主张租金损失的请求，一审法院不予支持；原告要求被告曾国辉、唐多能承担租金损失的诉求没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。判决如下：一、被告刘云、唐多能、曾国辉在本判决生效后十日内腾空所占原告新化县城市建设投资开发有限责任公司位于新化县上梅镇天华南路9栋2单元601房及9号栋前街4号一层、二层商铺，并将上述房屋、商铺返还给原告新化县城市建设投资开发有限责任公司。二、驳回原告新化县城市建设投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5080元，由原告新化县城市建设投资开发有限责任公司负担2540元，被告刘云负担2000元，被告曾国辉负担270元，被告唐多能负担270元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，刘云原有被征收的房屋经双方确认为：住房为147.94平方米，门面为48平方米，征收房屋总价为236511.35元。现刘云占有的相关房产面积为：房屋190.83平方米，一层商铺53.4平方米，二层商铺68.19平方米。本案所涉地段的改造项目中，对被征地对象采取货币补偿和实物安置相结合，采取实物补偿安置的方案为被征面积1:1的比例补偿相应的同类房产面积，超出面积在20%以内的按被征收同类房屋价计算找补差价，超过被征收房屋20%以上部分按当时同类市场销售价计算。该地段相关同类房屋当时征收补偿价格住房约420元/平方米，一楼门面约3600元/平方米。2010年案涉住房市场预售价格为1068元/平方米。本院认为，本案上诉争议的焦点是：1、对案涉房屋和一、二层门面，刘云应否腾退给城建投公司并承担相关的占用期租金；2、唐多能、曾国辉应否对相关租金承担责任。对于争议焦点一，经查，《房屋拆迁协议》经城建投公司与刘云签订，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；根据该协议第四点约定，城建投公司支付给刘云的补偿款应在本协议签订后30日内支付，刘云在协议签订后5日之内必须搬迁腾空被拆迁的房屋。本案中，城建投公司未在协议签订后30日内支付补偿款，存在违约；刘云未在协议签订后5日内搬迁房屋，亦存在违约。同时，根据相关法律规定和当地实际，拆迁补偿依法可分为产权调换和作价补偿，被征地拆迁人有权选择其中一种方式，本案中，刘云先选择的为作价补偿安置，但在拆迁过程中，因双方就协议履行发生分歧，刘云改变初次选择，以居住和生活需要为由要求按照同地段的征地补偿安置办法，改为产权调换虽与双方协议不符但具有一定合理性，且刘云将相关意见向当时的城建投公司负责人进行了反映，城建投公司虽未明确答复，但就房屋及门面安置进行了预留，2008年底，刘云从城建投公司领取了案涉房屋和门面的水电卡，并装修入住住房，城建投公司对此是明知并默认的。城建投公司虽主张根据《物权法》规定，刘云系非法占用案涉房屋及门面，但由于刘云的占用并非无因占用，其占用行为系因征地过程中双方对补偿方式产生分歧所致，同时，刘云一家在该区域无其他住房，因城市建设需要，依法征地拆迁，被拆迁人应予配合，被拆迁人的合法财产权及居住生存权益亦应予保护。基于此，本院认为，根据本案的具体实际和城市房屋拆迁补偿政策，对刘云以产权调换进行安置的要求可予支持，对城建投公司要求全部返还相关房产的诉求不予支持；同时，对刘云实际占有的住房和门面应根据当时当地实物补偿普遍方法和标准进行核实找补：即应按相应被征面积1:1的比例补偿相应的同类房产面积，超出补偿面积在20%以内的按被征收同类房屋价计算找补差价，超过被征收房屋20%以上部分按当时同类市场销售价计算。经审理查明，刘云被征收拆迁的房屋其住房拆迁价格为420元/平方米、门面拆迁补偿价格为3600元/平方米；刘云被拆迁的相关住房面积和门面面积与刘云所占用的安置补偿住房面积和门面面积比较，所超占面积分别为住房42.89m2（190.83-147.94），一层门面5.4m2（53.4-48），二层门面68.19m2，上述房产所超面积中，住房部分按被征收住房面积的20%为29.59m2，超出20%的部分为13.3m2，一层门面超出被征面积为5.4m2，未超过20%，根据当时当地的通行拆迁补偿政策和做法，刘云的被征收房屋及门面与其实际占用的住房及一楼门面面积基本对称，故据此可认定相应补偿到位。刘云占用的二楼门面，因其面积已远远超出了被征收门面面积，对此，应返还给城建投公司，其占有期间的租金亦相应予以返还。据此计算，住房刘云应找补城建投公司差额款为26633元（29.59×420+13.3×1068）；一层门面刘云应找补城建投公司差额款为19440元（5.4×3600）。对应返还的二层门面的占有期租金，因城建投公司未提交充分证据证明二楼门面出租期间租金的具体金额，且考虑到双方均存在过错，本院酌情认定刘云对二楼门面占用期间租金为33927元，上述三项补偿合计80000元，应由刘云支付给城建投公司；城建投公司已支付至一审法院的拆迁补偿款，由一审法院退回城建投公司。对于争议焦点二，基于上述分析，刘云对一楼门面系有因占有，故曾国辉作为善意第三人与刘云之间的一楼租赁合同为有效；对于唐多能与刘云的二楼门面租赁，刘云系无权使用，其租金受益应由刘云返还给城建投公司（前述已酌情认定），唐多能作为善意第三人，在不知情的情况下，将租金支付给刘云不存在过错，其不应承担向城建投公司支付租金的责任。故城建投公司主张曾国辉、唐多能承担支付租金责任的诉求，本院不予支持。综上所述，上诉人新化县城市建设投资开发有限责任公司及上诉人刘云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省新化县人民法院（2018）湘1322民初1983号民事判决；二、由刘云将位于新化县上梅镇天华南路9号栋前街4号门面的第二层商铺返还给新化县城市建设投资开发有限责任公司，并由刘云支付新化县城市建设投资开发有限责任公司房产差价及占用期租金80000元。上诉款项限在本判决生效后十五日内履行；三、驳回新化县城市建设投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5080元，二审案件受理费5180元，合计10260元，由上诉人新化县城市建设投资开发有限责任公司负担6260元，由上诉人刘云负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长  谢建军审 判 员  王芝芝审 判 员  李 琛二〇一九年五月三十日法官助理曾艳国代理书记员  刘敏盈附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。