河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初89号原告：许志方，男，1984年1月6日生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：杨心武，河南大乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：边梦巧，河南大乘律师事务所律师。被告：曹志勇，男，1979年11月7日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：马长平，河南首位律师事务所律师。原告许志方与被告曹志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许志方的委托诉讼代理人边梦巧、被告曹志勇及委托诉讼代理人马长平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许志方向本院提出以下诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付违约金2500元，并赔偿原告损失55541元，合计80541元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告于2017年3月31签订房屋租赁合同，双方约定将原告所有的位于新华区沿河路北段与平安大道交叉口（幸福花苑）楼一楼450平方米的房屋租赁给被告，用途为商用，租赁期限为2017年5月1日至2020年3月31日，年租金为10万元，租金半年支付一次。被告承租了房屋以后，又于2017年5月18日将其中的92.4㎡转租给袁凤娟，原告知道后对此表示同意，后袁凤娟对其承租的房屋部分进行了装修。被告在承租期间，因使用不善导致房屋消防不达标，后消防部门责令其进行整改又拒不整改。2018年3月10日，在租赁合同未到期的情况下，被告单方解除合同，因此也导致了袁凤娟所承租的部分房屋无法继续承租，袁凤娟就其装修向原告索要了5万元的损失赔偿以及三个月的房租损失5541元。现原告特根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定起诉至法院，要求被告承担违约赔偿责任，望法院判如所请。被告曹志勇辩称，一、双方租赁合同根据最高院审理城市租赁合同纠纷司法解释应当认定为无效合同。租赁标的物为违法建筑，根据租赁合同司法解释应当为无效合同，而合同法关于合同无效也规定了因该合同取得的收益应当予以返还，答辩人有权利对履行该合同所产生的损失主张权利。二、答辩人并不存在任何的违约行为，不存在支付原告违约金的法定及约定事由。原告所述与事实不符，原被告于2017年3月31日签订房屋租赁合同，合同签订后被告如约作为承租人进行培训经营，房租整体每半年缴纳一次；解除合同是因为出租所涉及的房屋为违法建筑，政府对本案所涉租赁房屋下达了限期拆除的通知，且双方合同第十三条明确约定了免责事由，“……因政府行为导致租赁合同不能履行或者造成损失的，双方免责，同时又约定了租金按照实际使用时间多退少补……；”而被告作为承租人，主要业务为学生的培训，在当时的条件下，政府出具限期拆除逾期将要强拆的通知，被告作为承租人又没有拆除房屋的权利，为了保障不影响学生们的安全与培训效果，根据合同的约定解除合同，完全符合法律规定与合同约定，且原告在诉状中已经明确双方合同已经解除；根据《合同法司法解释二》第二十四条规定，合同解除后的异议期为三个月，原告起诉状中自认2018年3月10日合同已经解除，却在过了三个月异议期后提起诉讼，于法无据，且法律明确规定了人民法院对此情形不予支持！故，原告请求被告存在违约行为要求违约金的主张不能成立，应当予以驳回。三、原告要求赔偿损失同样于法无据，不符合约定；且该损失真实性有待商榷，并非被告所导致。赔偿损失建立在违约的情况下，且需要符合原被告合同约定，而本案中对于原告所主张的损失并非被告违约导致，且与被告没有任何法律关系。对于转租事项，原告诉状中明确表明已知且认可，转租也是为了配合原告整体出租的目的，且被告在转租中未有任何的获利，在袁凤娟未向被告缴纳房租时，被告就已经把所有房租包括袁凤娟的一起以转账的形式交付给了原告；需要向法庭说明的是：袁凤娟与原告并不存在任何合同关系；袁凤娟所租赁的92.4㎡包含在原被告的租赁合同中，袁凤娟的租赁合同关系双方为袁凤娟与曹志勇，且双方合同第九条明确约定了被告曹志勇不需要支付袁凤娟任何装饰、装修费用。原告没有向袁凤娟退房租与装修损失的法律依据与事实依据，且袁凤娟与被告之间的租赁合同基本也已经到期，何来装修损失；难以排除原告与袁凤娟恶意串通损害被告利益的行为存在！按照原告的逻辑，袁凤娟与被告同为租赁方，原告赔偿了袁凤娟的房租及装修损失，同理原告也应当赔偿被告的租金与装修损失！从法律意义上，原告在与袁凤娟无任何法律关系的前提下对袁凤娟予以补偿，是原告与袁凤娟之间的行为，无法约束被告，无法代表被告，同样也不能约束被告。这是合同相对性的基本原理。况且这一切的产生归根结底还是因为原告所属房屋是违法建筑，需要强行拆除而导致租赁目的不能实现。故，应当驳回原告索要损失的诉讼请求。四、被告保留追究原告未按照相关程序纳税且未退还被告剩余房租与装修损失的权利；原告收取被告的房租，应当按照一次性收入的税收规定进行依法纳税，而原告却没有给被告任何的票据凭证，原告保留相关权利；根据合同约定政府行为导致合同目的不能实现，原告应当退回房租，被告在政府下达通知后就一直积极与政府协商协调，可政府作为公权力机构是具有公信力的，维护的是广大人民群众的利益，被告只能服从政府的安排。截止被告搬走，原告尚欠付被告三个月的房租未予退还，根据合同约定予以返还；且合同因为原告所属房屋为违法建筑导致租赁合同目的不能实现，责任在原告，原告还应当赔偿被告的装修损失。原告保留提起反诉或单独提起民事诉讼的权利！综上，被告不存在任何违约行为，原告的损失也并非被告所造成且原告支付袁凤娟损失与被告不存在任何的法律关系，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告许志方和被告曹志勇于2017年3月31签订房屋租赁合同，双方约定原告许志方将平顶山市新华区平安大道与朝阳路农贸市场（幸福花苑）楼一楼450平方米的房屋租赁给被告曹志勇，用途为商用，租赁期限为2017年5月1日至2020年3月31日，年租金为10万元，租金半年支付一次。其中第十三条免责事宜1、因不可抗力、政府行为、房地产开发企业开发、甲方所属集团及成员企业或者甲方自身需求等原因，致已租赁房屋需另做它用或拆除、改造，致使合同不能继续履行或造成损失的，甲乙双方互不承担赔偿责任。被告曹志勇分两次向原告许志方缴纳了一年的房租100000元。被告曹志勇承租该房屋办了星羽教育学校。被告曹志勇承租了房屋以后，又于2017年5月18日将其中的92.4㎡转租给袁凤娟，原告知道后对此表示同意。2018年2月26日，平顶山市新华区违法占地违法建设联席办公室向被告曹志勇承租该房屋办的星羽教育学校下达通知书，内容为：星羽教育学校：为整顿和规范我市土地管理和建设市场秩序，严厉打击违法占地、违法建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中共河南省委办公厅河南省人民政府办公厅印发的通知》（豫办【2014】25号）、《平顶山市人民政府关于印发平顶山市制止违法占地违法建设暂行办法的通知》（【2013】55号）、《区委办公室、区政府办公室关于印发的通知》（平新政办【2014】33号）、及《新华区土地使用和规划建设管理暂行办法（修订）》等法律、法规和文件精神，请你单位（××）自接到本通知之日起3日内自行拆除位于朝阳路的违法占地违法建设。逾期不拆除的，将依法组织强制拆除。2018年3月10日，在租赁合同未到期的情况下，被告曹志勇单方解除合同，后双方因赔偿问题协商未果，故引起诉讼。上述事实，由原告许志方提供的房屋租赁合同，被告曹志勇提供的平顶山市新华区违法占地违法建设联席办公室向被告曹志勇承租该房屋办的星羽教育学校下达的通知书、房屋租赁合同及相关的转款凭证与收据、袁凤娟与被告曹志勇之间的合同及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告许志方和被告曹志勇于2017年3月31签订房屋租赁合同，双方约定原告许志方将平顶山市新华区平安大道与朝阳路农贸市场（幸福花苑）楼一楼450平方米的房屋租赁给被告曹志勇，用途为商用，租赁期限为2017年5月1日至2020年3月31日，年租金为10万元，租金半年支付一次系事实，平顶山市新华区违法占地违法建设联席办公室向被告曹志勇承租该房屋办的星羽教育学校下达通知书，要求自接到本通知之日起3日内自行拆除位于朝阳路的违法占地违法建设。逾期不拆除的，将依法组织强制拆除。故2018年3月10日，在租赁合同未到期的情况下，被告曹志勇单方解除合同，是因为政府下了强拆令，系政府行为，根据房屋租赁合同第十三条免责事宜显示因不可抗力、政府行为、房地产开发企业开发、甲方所属集团及成员企业或者甲方自身需求等原因，致已租赁房屋需另做它用或拆除、改造，致使合同不能继续履行或造成损失的，甲乙双方互不承担赔偿责任，故对原告许志方请求判令被告向原告支付违约金2500元，并赔偿原告损失55541元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告许志方的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1814元，由原告许志方承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  张曙光审判员  张文革审判员  王焕丽二〇一九年五月二十二日书记员  徐鑫茹