山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终555号上诉人（原审原告）：胡金凤，女，1962年4月14日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：何冬梅，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕州市顺驰房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市益康大道**。法定代表人：孙作安，总经理。委托诉讼代理人：徐颜，山东滕达律师事务所律师上诉人胡金凤因与被上诉人滕州市顺驰房地产开发有限公司（以下简称顺驰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初4916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡金凤上诉请求：一、请求依法改判或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.2011年3月19日滕州市誉源房地产开发有限公司（以下简称誉源公司）与滕州市职工技术协会订立房屋拆迁安置补偿协议书，该认定没有事实根据，根据在卷证据显示，被上诉人提交给一审法院的是没有经过合同双方当事人签字或盖章的空白合同，故该认定明显错误。2.一审认定，上诉人主张将原位置回迁房（荆河中路南侧、南关街西侧，工人文化宫东侧）交付上诉人无事实、合同依据是错误的。按照上诉人房屋原来位置及根据公示设计总平面图可知，滕州市南关街西侧，荆河路南侧自东向西的拆迁安置房屋，相对独立的三家安置房屋滕州市工人文化宫在中间表明了位置，上房的西边王燕位置已经确定，剩下的东首当然是上诉人的安置房屋，无论是按照原址还是根据公示图均足以确定相对独立的三家依次为上诉人胡金凤、滕州市工人文化宫、王燕（已经上房），故被上诉人应当向上诉人交付最东位置的安置房屋。公示设计总平面图在前，上诉人与誉源公司订立房屋拆迁补偿安置协议书在后，上诉人正是根据公示设计总平面图与誉源公司订立的书面协议，公示设计总平面图当然为合同的一部分，因此，一审法院认定上诉人的主张无事实与合同依据明显不当。3.由于该房屋的上房时间为2012年12月，合同期内誉源公司已经支付30个月的临安费，支付时间至2013年的1月，故上诉人要求以1080平方米为基数自2013年2月起双倍支付临安费，有明确的事实根据。二、本案程序不当。1.一审判决既然认定誉源公司在开发“誉源中央公馆”过程中，因资金问题与浙江顺驰房地产开发有限公司签订联合开发股份转让协议书及土地使用权转让协议，则应当追加浙江顺驰房地产开发有限公司为本案的当事人（共同被告），否则应为漏列主体。2.房屋拆迁补偿安置合同系双方订立的有效合同，一审中，被上诉人并非不同意交房，只是基于第三人的原因，想调换上诉人的安置位置，即便房屋拆迁补偿安置合同因地位不平等订立的合同有不尽完善的地方。《合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”以此保护以被拆迁人的利益。另外，一审应当查明按照合同能否履行交房义务，如果被上诉人客观上无法履行，则应当向上诉人释明，变更诉讼请求解除合同或作其他处理。三、判决书的价值取向问题，应当说一审判决书对上诉人极不公平，明明是被上诉人违约了，却保护了被上诉人的非法利益。本案中，被上诉人当庭坦言，其存在未批先建的问题，政府拆迁公告公示设计总平面图是草图，实际上该图有设计单位、建设单位和滕州市规划局的签章，且经过政府按法定程序公示，为被拆迁人合同依据的重要部分，被上诉人出于自己的利益不惜损害业主的权利，怎么能随意就作废呢？退一步说，即便政府调整规划设计所产生的行政法律关系效果只能针对该具体的行政行为的相对人即房产开发商，这对于开发商与被拆迁人业主之间的合同关系而言，是另一种法律关系，且一般而言，调整规划设计一般都是开发商申请操作的，目的是追求增加金钱利益。从而损害业主的居住和使用环境等切身利益。被上诉人以经过规划部门盖章的调整设计图来擅自调整安置位置的行为，假借政府名义来推卸责任，是没有法律依据的，先不说，户型和位置不属于规划条件，即便经过批准亦不属于被上诉人免责的理由，因为这不属于不可抗力免责，所以被上诉人不承担责任的抗辩理由不能成立。一审没有判决被上诉人承担交房或违约责任明显不当，此举无异于变相保护了被上诉人的不当利益。综上所述，一审判决认定事实、程序和证据规则的运用、法律适用均存有不当之处。被上诉人顺驰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。一、上诉人的上诉观点不符合客观事实，顺驰公司完全按照规划设计的图纸进行施工，回迁房的安置应结合拆迁安置协议规划设计图纸，合理安置回迁，无论是双方签订的房屋拆迁安置补偿协议，还是所有的规划设计图均没有上诉人确定的回迁房（荆河中路南侧、南关西街西侧、工人文化宫东侧），即使根据上诉人出示的公示设计总平面图也没有上诉人回迁的具体位置，因此一审法院在认定事实上是清楚的。二、上诉人要求支付以1080平方米为基数，自2013年2月起双倍支付临时安置费是无法律依据的。三、一审法院在处理本案时，程序合法，请求法院依法予以维持。胡金凤向一审法院起诉请求：1、被告立即履行房屋拆迁补偿安置协议，将原位置（被告建成的六号楼的安置房荆河中路南侧、南关街西侧，工人文化宫东侧）安置用房交付给原告；2、被告支付逾期交房经济损失暂300万元[其中临安费（合同约定30个月，要求从30个月之后计算至起诉之日，按每平方24元、1080平方米计算），逾期交房产生的营业损失，按评估价]。一审法院认定事实：2010年7月17日原告胡金凤（乙方）与（甲方）誉源公司、滕州市诚信城市建设房屋拆迁有限责任公司（委托拆迁人）签订“房屋拆迁补偿安置协议书”，约定因城市建设需要，甲方需拆除乙方房屋，就房屋拆迁补偿，双方达成如下协议：一、乙方坐落于荆河中路106号的房屋及其附属物，在滕州市工人文化宫区域拆迁改造工程范围内，乙方于2010年7月17日搬迁完毕，经验收合格并交付房屋拆除后，甲方付给乙方搬迁补助费7150元、暂付30个月临时安置补助费171614.40元、停产停业补助费71506元；合计250271元。二、……房屋附属物补偿5428244元；三、预定安置房：经甲、乙双方自愿协商，甲方在本拆迁改造区域范围沿荆河中路南侧新建营业房暂定1008平方米安置乙方，并补偿乙方附属物及装修款172336元……五、上房时，无论是住宅或是非住宅，回迁上房的顺序按照搬迁验收号和签订拆迁补偿安置协议的结算号相加除以2的先后顺序确定。如顺序号相同的，以搬迁验收号的顺序确定，并结合所选套型，采用划片和单元立体切块的方式选房……六、上房时间：与沿荆河中路其他营业房同期上房。七、上房时，甲方通知乙方上房，乙方接到通知后十日内办理结算上房手续；逾期不结算上房者，按自动放弃处理。甲方按照回迁通知及回迁方案规定的期限停发乙方临时安置费，并由乙方承担由此造成的看管费用等一切经济损失及违约责任。上述协议签订后，原告将其房屋交付拆迁人予以拆除。2011年12月8日称誉源公司（甲方）与浙江顺驰房地产开发有限公司（乙方）签订“联合开发股份转让协议书”，约定因资金渠道不能及时解决，甲方将合作开发项目中的股份转让给乙方（包括土地、在建房产、大众辉腾鲁Ｄ×××**轿车等），甲方因“誉源中央公馆”项目与第三方签订的拆迁安置补偿协议，建设施工合同中的权利义务由乙方履行；当日，该两公司还签订了“土地使用权转让协议”，甲方将位于荆河路南侧、南门里西侧的国有土地使用权有偿转让给乙方。该两份协议均经滕州市公证处予以公证。另查明：原告胡金凤在涉案房屋被拆除前，其享有滕国用（2008）第X号土地使用权证，地类，地类）为商业服务业、使用权面积为282㎡，该土地坐落于滕州市荆河路南侧、南关街西侧、原滕州市工人文化宫的东侧。原告还取得了滕房权证城区字第**房屋所有权证，建筑面积715.06㎡。2017年1月20日被告顺驰公司向原告等人发出短信通知，告知原告办理上房手续……次日又再次向原告发出类似短信。1月26日原告回复短信：“我从外地专程回来上房，实地位置和当时商定的户型不符，此房不能要，现立即通知你们公司总经理与我面谈，特告知，胡金凤”。原告胡金凤提交了盖有“滕州市房屋征收与补偿办公室档案专用章”的“滕州市工人文化宫区域规划设计”总平面图，该图显示，荆河路南侧、南关街西侧、文化宫（在图纸中间位置）21层、酒店（21层）在文化宫西侧之间有人行通道，该图的标记日期为2009年11月7日，建设单位为誉源公司。原告提交该证据证明：原告的房屋700余平方，被告称1008㎡是一、二、三层不属实，原告的房屋应是原址安置在最东头，没有说几层，原告原有房屋是三层，原告拍卖取得644万元，拆迁时评估500多万元。当时原告申请重新评估，市工作组不再说1-3层，称选择大的安置。被告对原告该陈述有异议，称给原告暂定1008㎡，也是指1-3层，并不是只指一层的营业房，原告的土地使用权面积为282㎡，回迁时，最多安置的一层面积为397.62㎡（1:1.41）。原告提交的2009年11月7日的规划图只是草图，是未经规划许可。中央公馆项目原拆迁前是滕州市职工大厦和文化宫，拆迁意图是文化宫职工有更好的活动场所，且该项目是未批先建的项目。被告持有的图纸是经规划局批准的，枣庄设计院按各拆迁户的整体设计的，已标注到每一户，也有比例。原告认为2009年11月7日的图是经过规划局批准亦予以公示才签订的房屋拆迁补偿协议。被告提交如下证据：1、2012年12月26日滕州市规划图“关于市职工大厦和文化宫区域工程（中央公馆工程项目）办理规划许可手续的意见”，内容：一、针对市职工大厦和文化宫区域工程（即中央公馆工程项目）存在未批先建的问题，鉴于投资建设单位发生变化，需对原投资建设单位（滕州市誉源房地产开发有限公司）履行立案调查程序……三、在2012年12月1日前，现建设单位（滕州市顺驰房地产开发公司）持土地证明文件、批准核准备案文件以及经批准的规划总平面图等申报材料提出办理工程规划许可手续的申请。……2012年11月27日被告顺驰公司取得了滕州市规划局发放的建X号建设工程规划许可证。工程编号为：2009-053的“滕州市中央公馆规划设计总平面图”，该图加盖了“滕州市规划局”公章及“山东省城乡规划编制资质专用章”。建设单位为：顺驰公司、该图示：6#楼文化宫位于荆河路南侧。该文化宫北侧两处标记为“消防登高面”，一处标为“建筑空调机板”。该6#楼南侧西头及南侧偏东处有框出来的方框。原告表示被告公司成立时间在2012年1月19日，但该规划图是2009年，明显是虚假的。被告表示根据该规划图建设后，原告的回迁房到了文化宫的西侧。2010年11月份的加盖“山东省工程勘察设计证书专用章、枣庄市建筑设计研究院”的滕州市中央公馆6#、7#一、二层平面图显示：6#楼文化馆大厅一层560.505㎡，二层562.530㎡，三层562.530㎡，合计1685.565㎡，该文化馆西侧标记为：6#商店一层面积331.298㎡，二层331.298㎡，三层331.298㎡，合计993.894㎡。6#楼商店西侧为4#商店一层面积142㎡。4#楼商店北侧为5#商店，一层155.753㎡，二层125.186㎡，三层125.186㎡，合计406.125㎡，在6#文化宫大厅有“合用前室电梯厅”及“6#客梯”、“5#客梯”、“4#客梯”。一审法院再查明，2011年3月19日誉源公司（甲方）与滕州市职工技术协会（乙方）签订“房屋拆迁补偿安置协议书”乙方有各类房屋建筑面积2116.08平方米，约定甲方在本拆迁改造区域范围内新建营业房安置乙方，乙方自愿选择营业用房壹套，暂定一至三层营业房约1093平方米，三层以上营业房约916.27平方米。协议第五条“上房时间暂定于2012年12月回迁上房；按照职工大厦设计方案除回迁面积增加部分面积，应在2011年5月20日前签订购买协议。2011年3月19日誉源公司（甲方）与滕州市工人文化宫（乙方）签订“房屋拆迁补偿安置协议书”约定乙方有各类房屋建筑面积5183.96㎡。甲方在本拆迁改造区域范围内新建营业房安置乙方，乙方自愿选择营业房壹套，暂定一至三层营业房约710平方米，三层以上营业房约4473.96平方米。2010年5月15日，滕州市誉源房地产开发有限公司（甲方）与王燕（乙方）签订“房屋拆迁补偿安置协议书”，约定乙方有各类房屋建筑面积412.39㎡，甲方在本拆迁改造区域范围新建营业房安置乙方，乙方自愿选择荆河中路营业房1套，暂定412平方米……2016年12月28日，被告顺驰公司组织了监理、设计、勘察、施工单位对滕州市中央公馆6#楼进行竣工验收合格。2017年3月15日，王燕领取了被告顺驰公司向其交付的中央公馆3号铺钥匙一套，被告将其投资建设的荆河中路南侧6#楼的西头营业房（1-3层）安置了王燕。2017年1月6日被告顺驰公司向滕州市工人文化宫、滕州市职工技术协会发出通知：其开发的滕州市中央公馆项目6#（职工大厦）1-3层C101号商铺营业房及4-20层，于2016年12月30日已完成了单体工程竣工验收工作，已具备上房条件，请来办理上房相关手续。但因涉及一些事项，至今均未办理上房手续。因原、被告未能达成协议，原告诉至该院。2018年6月4日原告向该院递交评估申请书，对被告顺驰公司超过过渡期，自2013年1月17日起至交房日，因未能交房给原告造成的房租损失进行评估。一审法院认为：誉源公司在开发“誉源中央公馆”项目中，因资金问题与浙江顺驰房地产开发有限公司签订“联合开发股份转让协议书”及“土地使用权转让协议”，但在合同实际履行过程中，誉源公司的权利义务实际由被告顺驰公司承继。原告胡金凤与誉源公司所签的“房屋拆迁补偿安置协议书”系有效协议，则被告顺驰公司应按合同约定履行其相关义务。原告的房屋被拆迁之前，其房屋坐落于滕州市工人文化宫东侧，原告享有相应的土地使用权及房屋所有权，原告认为被告顺驰公司应对于其原位置安置，双方为此产生争议，但双方履行的“拆迁安置补偿协议”中对此并未有明确约定，且该协议第五条明确约定“上房时，无论是住宅或是非住宅，回迁上房的顺序按照搬迁验收号和签订拆迁补偿安置协议的结算号相加除以2的先后顺序确定。如顺序号相同的，以搬迁验收号的顺序确定，并结合所选套型，采用划片和单元立体切块的方式选房……”。原告提交的图纸及被告提交的图纸确实存在差异，被告顺驰公司开发的“中央公馆”项目属于先建后批项目，对于规划不一的情形，不属该院审查的范围。原、被告至今未对回迁房的具体位置、面积等达成一致意见，为彻底解决纠纷，双方应面对现实，继续协商具体解决方案，进一步完善相关协议条款，人民法院在目前条件下无法为当事人设定相关合同义务。故原告主张被告顺驰公司将原位置回迁房（荆河中路南侧、南关街西侧，工人文化宫东侧）交付原告，无事实、合同依据，不予支持。原告申请对逾期交房造成的房租损失进行评估，因原、被告双方对回迁房的具体位置尚未达成一致，回迁房具体面积不定，不具备评估条件，对原告的该申请不予准许。对逾期交房所造成的房租损失，原告可待条件具备时另行主张权利。原告还主张临安费（合同约定30个月，要求从30个月之后计算至起诉之日，按每平方24元、1080平方米计算）。原告于2010年7月17日所签订的“房屋拆迁补偿安置协议书”中第一条明确约定：……暂付30个月的临时安置补助费171614.40元，根据原告被拆迁的面积715.06平方米计算，原告每月每平方米的临时安置补助费为8元。《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；……第三十二条：……因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费……《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十八条规定：被拆迁人选择房屋产权调换，在协议规定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费……非住宅房屋每月每平方米8元。……协议规定的过渡期限因拆迁人责任造成延长的，从逾期之日起每月加倍付给被拆迁人或房屋承租人临时安置补助费。枣庄市人民政府关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见（枣政发[2011]2号）中规定：被征收人选择房屋产权调换，在补偿协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排住处的，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费；标准为……非住宅房屋每月每平方米15元。此案中，原、被告实际履行的房屋拆迁安置补偿合同中约定：与沿荆河中路其他营业房同期上房。被告虽已于2017年2月通知原告回迁上房，但因合同约定具体位置不明确，导致不能上房，责任不在原告，故原告主张被告向其支付临时安置补助费（合同约定的30个月之后的该补助费），理由正当，应予支持。原告主张按24元每平方计算，未提交依据，对原告该主张不予支持。原告主张按1080平方米计算，理由不当，不予采纳，应按其被拆迁的面积作为计算基数。原告应得的临时安置补助费为54月（2013年2月—2017年8月）×15元每平方×715.06平方米=579198.60元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告滕州市顺驰房地产开发有限公司向原告胡金凤支付临时安置补助费579198.60元，于判决生效后七日内履行完毕。二、驳回原告胡金凤的其他诉讼请求（不含原告另行主张权利部分）。案件受理费60800元，由原告胡金凤负担51210元、由被告滕州市顺驰房地产开发有限公司负担9590元，财产保全费5000元由被告滕州市顺驰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，根据胡金凤与誉源公司、滕州市诚信城市建设房屋拆迁有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第三、第五条的约定，拆迁人在涉案拆迁改造区域范围沿荆河中路南侧新建营业房暂定1008平方米安置给胡金凤；胡金凤作为被拆迁人回迁上房时按照搬迁验收号和签订拆迁补偿安置协议的结算号相加除以2的先后顺序并结合所选套型，采用划片和单元立体切块的方式选房。本案首先应按照上述协议的约定选房，进一步确定回迁房的具体位置、面积，然后进行安置。现当事人对选房和安置事宜尚未达成一致意见，一审法院结合案件实际情况认为人民法院在目前条件下无法为当事人设定相关合同义务，并判决驳回胡金凤要求顺驰公司交付原位置回迁房（荆河中路南侧、南关街西侧，工人文化宫东侧）的诉讼请求，并无不当。胡金凤关于一审判决认定事实错误、审理程序和法律适用不当的主张，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，上诉人胡金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60800元，由上诉人胡金凤负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年五月三十日书记员  马馥君