湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终852号上诉人（原审被告）：刘虹，女，生于1974年10月25日，回族，丹江口市航运局下岗工人，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：武娅娟，湖北三丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊丹珍，女，生于1962年9月10日，汉族，汉江集团铝业公司退休工人，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：怀勇，湖北玄岳律师事务所律师。原审第三人：张修刚，男，生于1979年11月21日，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市。上诉人刘虹因与被上诉人熊丹珍、原审第三人张修刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。刘虹上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回熊丹珍在一审起诉时提出的诉讼请求，并由熊丹珍承担本案诉讼费用。事实和理由：一、刘虹与熊丹珍之间不存在租赁关系，熊丹珍无权就涉案房屋进行转租并收益。涉案房屋的所有权人系汉江丹江口铝业有限责任公司（以下简称“丹江铝业公司”），该公司与熊丹珍签订的合同中明确约定“房屋租赁期间，不得转租、转借承租物业”，铝业公司要求收回房屋亦表明了不同意转租的态度。一审法院在没有追加铝业公司为当事人、未查明案件事实的情况下，认定张修刚与熊丹珍签订的转租合同有效，并判决刘虹向熊丹珍支付占有使用费，同时损害了丹江铝业公司和刘虹的合法权益。2、该房屋自2017年2月起由刘虹经营，熊丹珍收取刘虹七个月房租近10万余元。可见，熊丹珍对于张修刚将涉案房屋转租给刘虹使用的事实知情并认可。一审判决对上述事实予以认定，但是否认刘虹租赁涉案房屋所形成的基本法律关系，相互矛盾。并且判决认为“张修刚在租赁期间将房屋又转租给刘虹，系二人之间的法律关系，不是本案争议焦点，一审法院不予评判”，不仅不利于定纷止争，甚至还会激化矛盾。3、出租房屋漏水，熊丹珍未尽维修义务，导致刘虹经营的酒店无法正常经营，给刘虹造成损失。熊丹珍违约在先，因此，刘虹才未按时支付租金。熊丹珍应当承担全部责任。4、一审判决程序违法。刘虹提出反诉，一审法院未予受理，而是要求刘虹另行起诉，并非刘虹真实的意思。5、一审判决适用《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条，系适用法律错误。熊丹珍在二审期间提交书面答辩状，认为熊丹珍与张修刚签订的《租房合同》合法有效，熊丹珍有权收取房租。2018年5月1日以后，刘虹实际占有并使用涉案房屋，熊丹珍有权要求刘虹腾房并支付占有使用费。刘虹在上诉状中提到的“关于其与熊丹珍之间是否存在租赁合同关系”，前后矛盾。刘虹辩称房屋漏水，系其本人不当使用造成，刘虹已经另案起诉，不属于本案审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人张修刚在二审期间答辩认为，不同意一审判决第二项结果，但是未在法定期限内提起上诉。熊丹珍向一审法院起诉请求：1、张修刚立即支付拖欠房屋租金122497元，并按日3%支付滞纳金至判决之日止；2、刘虹立即腾出房屋，并自2018年5月1日起每月按15833元支付房屋占用费至腾出房屋时止。3、诉讼费由张修刚和刘虹承担。一审法院认定事实：2015年6月10日，熊丹珍与丹江铝业公司签订物业租赁合同，租赁该公司位于丹江大道××都小区××房屋46间，面积2300.04平方米，期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，月租金16675元，年租金为200100元，租赁期间熊丹珍不得转租该房屋，否则该公司可解除合同并收回房屋。之后，熊丹珍使用承租房屋中的五层楼房用于住宿经营，附属二层楼房的一层房屋用于餐饮经营。2018年9月28日，丹江铝业有限责任公司向熊丹珍发出通知，内容：你与本公司房屋租赁合同于2018年4月30日到期，给你1年时间腾退期，于2019年5月1日前将房屋交还本公司。2016年4月13日，熊丹珍（出租人）与张修刚（承租人）签订房屋租赁合同，约定：熊丹珍将餐饮部一层房屋租赁给张修刚，张修刚以其名义办理证照，对外自主经营、自负盈亏；租赁期限自2016年4月13日至2018年5月1日止；每月租金15833元，需于每月5日前交付当月租金，逾期按每日3%计算滞纳金，超过20天，出租人有权终止合同；承租人将房屋转租，出租人有权解除合同。合同签订后，张修刚使用房屋从事餐饮经营。2017年2月15日，张修刚与刘虹经口头协商，将房屋转租给刘虹，由刘虹继续经营餐饮，张修刚将房租合同交给刘虹，让刘虹按合同约定履行。转租未告知熊丹珍，亦未向熊丹珍提出解除双方签订的房屋租赁合同，至2017年3月，熊丹珍得知张修刚将房屋转租给刘虹后未表示反对，也未与刘虹重新签订租赁合同。此后，房屋由刘虹继续从事餐饮经营，每月房租由刘虹通过丹江口市建行转账支付熊丹珍，2017年8月27日，刘虹转账支付当月租金10000元，9月30日转账支付10000元，下欠二个月租金11666元，从2017年10月起至2018年4月租金110831元分文未付，合计122497元。2018年3月30日，熊丹珍向张修刚邮寄解除合同通知书，称因张修刚拖欠房租违约，提出解除合同。张修刚已收到该通知书。2018年8月24日，熊丹珍在出租的餐饮部房屋大门玻璃上张贴通知，内容：张修刚、刘虹，双方签订的房屋租赁期限已满，我不再与你方续签合同，现通知你方交清拖欠房租185829元，在2018年9月24日前搬出，将房屋交还熊丹珍。此后，刘虹仍继续占用房屋使用，也未交付租金。熊丹珍遂起诉。审理中，刘虹当庭表示对熊丹珍房屋漏水导致其酒店房屋及经营损失，将另行提起诉讼。一审法院认为：房屋转租，是指房屋租赁合同的承租人不退出原租赁关系，将承租的房屋再次出租给次承租人使用的行为。承租人将房屋转租给次承租人，让渡了其对房屋的使用权和收益权，未侵害出租人的合法权益，也不影响出租人向承租人主张权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。承租人将房屋转租，这时转租合同的效力则由出租人决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，转租合同有效；如果出租人不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同。同时，根据《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认，之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持。本案，熊丹珍将从所有权人汉江丹江口铝业有限责任公司处承租的房屋，转租给张修刚，可对该转租行为效力提出异议的权利人，仅为房屋的出租人汉江丹江口铝业有限责任公司，而该公司在法定期限内并未提出异议，视为对熊丹珍转租行为的追认，熊丹珍与张修刚之间签订的房屋租赁合同有效。熊丹珍按照合同约定向张修刚履行了交付租赁物的义务，张修刚未履行支付租金义务，构成违约。张修刚应向熊丹珍支付拖欠的2017年8月至2018年4月期间的租金122497元。并承担逾期付款违约金，因双方合同关于逾期支付租金每日按租金的3%支付违约金的约定过高，张修刚当庭请求法院予以减少，一审法院酌定按照年利率6%支付违约金。张修刚将房屋转租给刘虹，熊丹珍未表示反对，但张修刚未依法明示与熊丹珍解除租赁合同关系，该合同履行义务人仍为张修刚，至于张修刚在租赁期间将房屋又转租给刘虹，系二人之间法律关系，不是本案争议焦点，一审法院不予评判。在熊丹珍与张修刚的合同到期后，熊丹珍向张修刚、刘虹发出通知，要求二人付清租金，腾退房屋。张修刚、刘虹应返还熊丹珍租赁房屋，刘虹继续占用该房屋，构成侵权责任，鉴于在张修刚将房屋转租给刘虹后，次承租人刘虹按照原租赁合同约定的月租金数额15833元向熊丹珍交付租金，熊丹珍予以接受，视为双方对租金数额的认可，刘虹应按此数额从2018年5月2日起向熊丹珍支付房屋占有使用费。诉讼中，刘虹表示对熊丹珍房屋漏水导致其经营损失另行依法主张，系其自治意思表示，其依法有权在法律规定范围内处分自己的民事权利，一审法院予以确认。熊丹珍主张张修刚支付房租122497元、刘虹按每月15833元支付房屋占有使用费的诉请，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、刘虹于本判决生效之日起十日内将丹江大道银都小区的餐饮部一层房屋返还给熊丹珍。二、张修刚于本判决生效之日起十日内支付熊丹珍租金122497元；从2018年4月30日起按照年利率6%支付违约金至2018年12月30日。三、刘虹于本判决生效之日起十日内按每月15833元的标准支付熊丹珍自2018年5月2日起至涉案房屋腾退之日止的占有使用费。一审案件受理费3067元，由张修刚、刘虹共同负担。各方当事人在二审期间均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：2015年6月10日，丹江铝业公司与熊丹珍签订有书面的《物业租赁合同》，租期三年，至2018年4月30日。虽然合同约定：（熊丹珍）转租、转借承租物业（含本案涉诉房屋），丹江铝业公司有权随时解除合同、收回出租物业，但是，熊丹珍将涉案房屋转租给张修刚（转租期限未超过剩余租赁期限），丹江铝业公司未提出异议，也未要求解除合同或者认定转租合同无效，只是在与熊丹珍签订的《物业租赁合同》到期以后，通知熊丹珍要求腾房，给予一年的腾退期，并要求熊丹珍将产生的房屋租金交至该公司的指定账号。由此可见，在这一年的腾退期内，熊丹珍仍然享有涉案房屋的占有使用权，并负有到期腾房的义务。2016年4月13日，熊丹珍与张修刚签订有书面的《租房合同》。2017年2月15日，张修刚将房屋转租给刘虹继续经营餐饮，熊丹珍未提出异议。熊丹珍收取刘虹租金的行为，应当视为同意张修刚的转租行为，且刘虹认可继续延用之前的租金标准，即15833元/月。租赁期间（至2018年4月30日止）产生的租金应当由张修刚承担，并按照合同约定向熊丹珍支付滞纳金。一审判决第二项内容为“张修刚按照年利率6%支付违约金至2018年12月30日，”该内容指向的义务人是张修刚，张修刚本人并未提起上诉，对此，本院不予评判。虽然刘虹与张修刚之间存在口头上的转让协议，但是转让期限不能超过熊丹珍与张修刚签订的租房合同中约定的租赁期限。2018年4月30日以后，刘虹负有腾房义务，应当立即将涉案房屋腾退给使用权人熊丹珍，再由熊丹珍将房屋腾退给丹江铝业公司。在此期间产生的占有使用费，应当由刘虹承担，支付标准与之前的租金标准一致，即15833元/月，直至腾退房屋之日止。关于刘虹辩陈“房屋漏水，给其造成损失”，刘虹已经另案起诉，不属于本案审理范围。一审判决书第五页第四行“根据《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定……”，存在笔误，应当纠正为“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定……”。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3067元，由刘虹负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  袁 昆审判员  王广泉二〇一九年五月七日法官助理柯幻书记员李大旭