北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2563号原告：北京秋实农业股份有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇榆昌路**。法定代表人：杜大雪，董事长。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。被告：北京申安投资集团有限公司，，住所地北京市大兴区榆垡镇工业区榆顺路**法定代表人：庄申安，执行董事。委托诉讼代理人：石占臣，男，1976年8月20日出生，汉族，北京申安投资集团有限公司职员，住河北省保定市满城区。被告：北京申安食品有限公司，，住所地北京市大兴区榆垡镇工业园榆顺路**法定代表人：刘恩海，董事长。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。被告：北京旭日灯具厂，，住所地北京市大兴区榆垡镇工业区榆顺路**法定代表人：邢攸宾，董事长。委托诉讼代理人：唐恭申，北京市钧盛律师事务所律师。原告北京秋实农业股份有限公司（以下简称秋实公司）与被告北京申安投资集团有限公司（以下简称申安集团公司）、被告北京申安食品有限公司（以下简称申安食品公司）、被告北京旭日灯具厂（以下简称旭日灯具厂）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秋实公司的委托诉讼代理人魏金明、被告申安集团公司的委托诉讼代理人石占臣、被告申安食品公司的委托诉讼代理人朱富忠、被告旭日灯具厂的委托诉讼代理人唐恭申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秋实公司向本院提出诉讼请求：1、判令申安集团公司、申安食品公司将位于北京市大兴区榆垡镇工业区榆顺路1号院（以下简称1号院）土地及房屋腾退并交付给原告；2、判令旭日灯具厂协助申安集团公司、申安食品公司将1号院的土地及房屋腾退并交付给原告；3、判令申安集团公司、申安食品公司、旭日灯具厂共同支付原告房屋使用费（按每年348000元标准，自2015年6月4日计算至实际腾退、交付原告之日止，暂计算至2019年1月3日为1247000元)；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月，北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）依据已经发生效力的（2010）大民初字第7364号民事判决书，于2015年4月9日依法委托北京中贸拍卖行有限责任公司拍卖旭日灯具厂所有的1号院的国有土地使用权及房屋。2015年5月12日，原告秋实公司以1750万元的最高价竞得。2015年6月4日，大兴法院作出(2011)大执字第1847号执行裁定书，裁定1号院国有土地使用权及房屋所有权及相应的其他权利归买受人秋实公司所有，以上土地使用权、房屋所有权及相应的其他权利自裁定送达买受人时转移。现原告已经办理完毕过户的变更登记手续，申安集团公司与旭日灯具厂的租赁合同也已经于2015年7月7日届满，但届满后仍占用涉案土地、房屋，至今未腾退、交付原告，侵害了原告的合法权益。2018年8月20日，申安食品公司出具情况说明，称其投资在院内拆除及扩建了部分房屋，自2015年7月7日后收回自己使用。申安食品公司占用涉案土地和房屋无法律依据，亦侵害了原告的物权。申安集团公司辩称，我公司与旭日灯具厂的租赁合同已经到期，已经搬离了涉案的房屋，房屋已经交付给旭日灯具厂，原告要求腾退一事与我公司无关。申安食品公司辩称，1号院内有部分房屋是我公司出资建造，同时有部分房屋是我公司装修的，秋实公司所购买的房屋中不包含我公司建造的部分。申安集团公司将租赁的房屋交付给我公司和旭日灯具厂后，我公司将自建部分收回自用至今。我公司与旭日灯具厂明确约定了该部分扩建的房屋以及装饰装修归我公司所有，原告要求我公司腾退无法律和事实依据。旭日灯具厂辩称，原告在竞买时即存在申安食品公司建造的部分。2015年7月7日，申安集团公司交付给我厂和申安食品公司，其中申安食品公司自行使用其增建的部分，1号院内剩余部分闲置。由于原告一直未收回场地，租金损失应由原告自行承担。1号院内的建设情况和租赁情况，原告在竞买时便知晓，9号楼在竞买前已经灭失。另我厂的部分员工自2018年12月搬回来居住，占用了10号楼一层东侧，双方可以协商解决。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：旭日灯具厂在北京市大兴区榆垡镇工业区有一处厂房，即榆顺路1号院。旭日灯具厂因欠中国农业银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称农行大兴支行）借款未能偿还，农行大兴支行在大兴法院判决后，依据(2010)大民初字第7362号和(2010)大民初字第7364民事判决书申请强制执行，大兴法院于2015年4月9日依法委托北京中贸拍卖行有限责任公司拍卖旭日灯具厂所有的1号院的国有土地使用权【京兴国用(2003出）字第214、215号】及房屋【京房权证兴集字第XXXX号】。2015年5月12日，秋实公司以1750万元的最高价竞得。2015年6月4日，大兴法院作出（2011）大执字第1847号民事裁定书，裁定1号院国有土地使用权及房屋所有权及相应的其他权利归秋实公司所有；以上土地使用权、房屋所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人时转移；秋实公司可持裁定书到相应的财产管理机构办理相关产权过户登记手续。上述裁定现已发生法律效力。2015年12月29日，秋实公司取得大兴区榆垡镇工业区榆顺路1号1幢10幢楼的不动产权证书，证书编号为京（2015）大兴区不动产权第0026850号。次日，秋实公司取得大兴区榆垡镇工业园榆顺路1号的国有土地使用权证书，证书编号为京（2015）大兴区不动产权第0000026号。庭审中，申安集团公司称其公司按照与旭日灯具厂的租赁合同使用涉案1号院，2015年7月7日合同到期后，其已经搬离1号院，对此，旭日灯具厂和申安食品公司均予认可。旭日灯具厂和申安食品公司均辩称，2015年大兴法院委托拍卖1号院土地及房屋时，1号院内9号楼已经灭失，该院内存在申安食品公司建造的房屋，该部分房屋不在拍卖房屋的范围内，申安集团公司在租期届满后将1号院及房屋交付给了旭日灯具厂和申安食品公司，申安食品公司一直占有使用其自行建造的房屋，对此，秋实公司表示1号院内9号楼确实在拍卖时已经灭失，但并不认可申安食品公司建造房屋之事。秋实公司提交了租赁合同一份，该租赁合同系旭日灯具厂与申安集团公司签订，约定旭日灯具厂将1号院土地及房屋（西南角300平方米的车间及600平方米办公楼除外）出租给申安集团公司，土地面积合计7533.3平方米、房屋建筑面积为4827.05平方米；租期自2014年7月8日至2015年7月7日，土地和房屋的月租金为29000元，每个季度结算一次租金。旭日灯具厂提交了2014年10月22日的《房地产司法鉴定估价报告》，证明1号院内拍卖的房屋面积为3532.8平方米，有部分房屋不在拍卖范围内，该报告“估价的假设和限制条件”第二部分“特殊情况说明”列明：估价对象所地宗地地上建筑物有10幢，建筑面积合计5727.05平方米，截至价值时点（2014年10月9日），第9幢房屋已拆除（证载面积2194.25平方米），剩余建筑面积3532.8平方米，评估以建筑面积3532.8平方米作为计算参数；估价对象实际建筑面积比3532.8平方米略多，建有钢结构简易厂房和部分篷房但尚未取得权属文件或批建手续，本评估以经过权属登记的楼栋为准。另旭日灯具厂提交了电子缴税付款凭证，证明其向申安食品公司借款支付了税费，该税费应由秋实公司负担，秋实公司应返还垫付款。申安食品公司提交了北京市规划和国土资源管理委员会大兴分局（以下简称大兴规土局）出具的《登记事项告知书》，证明秋实公司取得的京（2015）大兴区不动产权第0026850号记载的建筑面积有误，该告知书载明大兴规土局将启动调查。另申安食品公司提交了手绘平面图，称1号院内东北角、东南角、西南角及院内10幢楼西侧均有其公司改扩建的部分，但除其陈述外，未提供其他证据予以证明。至于1号院内已拍卖的3532.8平方米之外的房屋情况，申安食品公司称系其公司于2013年建造，其并未办理该部分房屋的权属登记，亦无建房审批手续。经本院现场勘查，1号院内最北侧的房屋由申安食品公司使用，院内中间10幢楼有若干房间被占用居住，其中一名杨姓女士称其系申安食品公司的财务，在该院内占用1间房屋作为办公室。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。旭日灯具厂所有的1号院土地使用权及房屋经大兴法院拍卖后，由秋实公司竞拍取得，大兴法院生效的执行裁定书已经明确了1号院的土地及房屋权利均归秋实公司所有，秋实公司有权享有拍卖土地及房屋的占有、使用、收益、处分等权利。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，申安集团公司与旭日灯具厂的租赁协议发生在1号院土地使用权和房屋所有权变更之前，可继续承租涉案的房屋至2015年7月7日。现租赁期限届满，申安集团公司、申安食品公司和旭日灯具厂均表示申安集团公司已经将租赁的土地及房屋交付给旭日灯具厂和申安食品公司，现仍有部分房屋由旭日灯具厂的职工占有使用，部分房屋由申安食品公司占有使用，且旭日灯具厂和申安食品公司称1号院内拍卖范围之外的房屋系申安食品公司建造，该部分房屋现由申安食品公司占有使用。对于旭日灯具厂来说，其因司法拍卖丧失了1号院国有土地使用权及房屋的所有权，无权再继续占有使用争议的房屋。对于申安食品公司来说，其占用了1号院内10幢楼部分房屋、占用院内最北侧1层的房屋，其并未取得权利人秋实公司的同意，其应将上述房屋腾退并交付给秋实公司。至于申安食品公司辩称的1号院内有其建造的房屋之主张，因其未提交相应的建房证据及规划许可，故本院对此主张不予采信，其在秋实公司依法取得1号院的土地使用权和房屋所有权后便无权占有该部分房屋，故对秋实公司要求其腾退之主张，本院予以支持。若申安食品公司有充足的证据证明其系上述房屋的合法所有权人，其可另行解决。另旭日灯具厂、申安食品公司在申安集团公司交付土地和房屋后仍占有使用争议的土地及房屋，应当支付占有使用费，至于使用费标准，秋实公司要求按照申安集团公司和旭日灯具厂的租金标准支付并不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、北京旭日灯具厂、北京申安食品有限公司于本判决生效后15日内将各自占用的北京市大兴区榆垡镇工业区榆顺路1号院内的房屋及土地腾退并交付北京秋实农业股份有限公司；二、北京旭日灯具厂、北京申安食品有限公司给付北京秋实农业股份有限公司房屋占有使用费，自2015年7月8日起，按照年租金348000元标准，计算至实际腾退之日止（于本判决生效后15日内履行）；三、驳回北京秋实农业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由北京旭日灯具厂、北京申安食品有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 鹏二〇一九年五月八日书记员 许燕南