福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初1300号 原告：三明市闽家物业服务有限公司，住所地：三明市梅列区龙岗坊****附层，统一社会信用代码：91350400567348577B。 法定代表人：雷贤伟，职务：总经理。 委托诉讼代理人：唐祥平，男，1955年4月1日出生，汉族，住永安市，系三明市闽家物业服务有限公司员工。 被告：刘文冰，男，1988年4月24日出生，汉族，原住永安市大湖镇吴坊村**，现住永安市。 原告三明市闽家物业服务有限公司与被告刘文冰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三明市闽家物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐祥平到庭参加诉讼。被告刘文冰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三明市闽家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘文冰支付截止2018年6月30日的物业管理费2226元、违约金294元，合计人民币2520元；2.由刘文冰承担本案诉讼费用。事实和理由：三明市闽家物业服务有限公司于2013年9月1日接管了永安市名流公馆小区物业。双方在《前期物业服务合同》中约定：由三明市闽家物业服务有限公司按有关法规规定提供各项物业管理服务，刘文冰按每月每平方米0.8元（高层住宅）交纳物业服务费：如果刘文冰拖欠物业服务费，刘文冰按拖欠总额的日3‰支付违约金，现该案央行同期贷款利率的1.3倍收取。从签订合同至今，三明市闽家物业服务有限公司完全履行了该合同约定的管理服务事项和义务，刘文冰享受了服务。 刘文冰物业位于该小区3幢1503号，建筑面积92.77平方米，每月应交物业服务费74.22元。但刘文冰却从2016年7月1日起至2018年12月31日止未交物业费。截止目前，共欠物业费2226元、违约金294元，合计人民币2520元。 刘文冰欠费期间，三明市闽家物业服务有限公司曾多次派物业人员上门催收，继之以打电话、张贴《催缴物业费通知书》等催收未果。为了维护三明市闽家物业服务有限公司的合法权益，特向本院具状起诉，望判如所请。 刘文冰未作答辩。 三明市闽家物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.前期物业服务合同复印件一份9页，证明刘文冰按合同约定交费的事实；2.物业费/公共公摊/违约金一览表原件一份1页，证明刘文冰欠物业费的事实；3.违约金计算清单原件一份1页，证明刘文冰应付违约金的事实；4.催缴物业费通知单复印件一份1页，证明三明市闽家物业服务有限公司有向刘文冰催缴物业费的事实；5.刘文冰居民身份证复印件一份1页，证明刘文冰诉讼主体的事实；6.永安市房产登记信息查询结果一份1页，证明刘文冰居住永安市的事实。刘文冰未提供证据。本院组织当事人进行了证据质证，刘文冰未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。本院依法进行审查，对三明市闽家物业服务有限公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.永安市香樟大道707号高尔夫花园楼盘系永安市闽水缘房地产开发有限公司开发建设。2013年7月19日，三明市闽家物业服务有限公司与永安市闽水缘房地产开发有限公司签订《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》、主要约定：由三明市闽家物业服务有限公司为永安市香樟大道707号高尔夫花园小区提供前期物业服务，期限：2013年7月1日至2015年6月30日。第二十三条物业管理服务费：一、本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有的产权证面积（产权证未办理前，按预售面积）按本合同约定交纳，具体标准如下（不包含电梯电费、公共分摊的水电费、设施设备的维修工时材料费）:1、商业店面（含经营用房）：1.5元／月／平方米;物业费缴纳标准按住宅0.8元／月／平方米;2、高层住宅0.8元／月／平方米；特别约定：3、以上费用不包含区域内设施设备维修、养护、翻新、更换、改造的全部费用（如材料、工时、设计等）；4、单次小维修、更换零部件所发生的费用在500元（含500元）以上的由业主分摊，所发生的费用在500元以下的由三明市闽家物业服务有限公司承担；5、业主不得以工程遗留问题、与开发单位及相关单位纠纷为由拒缴物业服务费用。第二十四条交费时间的约定：从通知交房日次日起计算、交纳。由于物业开始交付使用，物业服务人员和各项服务就已到位，并不因部分业主未入住而减少，因而空置房屋的物业服务费用和电梯水电公摊费等项，均应由业主向三明市闽家物业服务有限公司全额交纳。业主不得以放弃服务为由，不履行交费义务。上列应交费用业主逾期交纳的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，三明市闽家物业服务有限公司为该小区提供物业服务。2015年6月4日、2016年7月1日、2017年7月1日，三明市闽家物业服务有限公司与永安市闽水缘房地产开发有限公司分别签订了《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件二）》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件三）》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件三）》，持续履行《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》权利义务，履行有效期限至2019年6月30日。 2.三明市闽家物业服务有限公司成立于2011年1月19日，法定代表人雷贤伟；公司类型有限责任公司；经营范围物家政服务、水电房屋维修；停车场服务；营业期限自2011年1月19日至2031年1月18日；公司住所三明市梅列区龙岗坊****附层。 3.永安市房产属于住宅，业主系刘文冰，建筑面积92.77平方米，，住宅08元／月／平方米，每月应交物业服务费74.22元，从2016年7月1日至2018年12月31日期间，刘文冰已欠物业费2226元、违约金294元，合计2520元。 本院认为，三明市闽家物业服务有限公司作为物业服务单位与永安市闽水缘房地产开发有限公司分别签订了《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件二）》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件三）》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件三）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。三明市闽家物业服务有限公司按合同约定提供了相关的物业服务，业主刘文冰未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故三明市闽家物业服务有限公司要求刘文冰支付从2016年7月1日至2018年12月31日止的物业管理费物业费2226元、违约金294元合计2520元的诉讼请求，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。刘文冰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，本院根据到庭当事人的陈述、举证情况，本院查明的事实及现有的证据，结合具体案情，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 刘文冰应于本判决生效后十日内支付三明市闽家物业服务有限公司2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业费2226元、违约金294元，合计2520元。 案件受理费50元，减半收取25元，由刘文冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗奕音 二〇一九年五月二十七日 书记员  苏 琳 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。