山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2019）晋01民终2496号   上诉人（原审原告）：丁俊西，男，1935年7月10日出生，汉族，无业，住太原市。   委托诉讼代理人：李飞，北京中伦文德太原律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：山西我爱我房房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区真武路**恒大绿洲**商业单元**。   法定代表人：白泽华，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：田宏杰，男，山西我爱我房房地产经纪有限公司销售经理，住太原市小店区恒大绿洲小区**楼****。   被上诉人（原审被告）：恒大地产集团太原有限公司，住所地，住所地太太原高新区高新街****v>   法定代表人：李功一，董事长。   委托诉讼代理人：徐志金，男，恒大地产集团太原有限公司法务，住太原，住太原市小店区高新街****iv>   被上诉人（原审被告）：李宝玉，男，1981年1月16日出生，汉族，职业不详，住太原市。  上诉人山西我爱我房地产经纪有限公司、丁俊西因与被上诉人李宝玉、恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丁俊西及其委托诉讼代理人李飞，上诉人山西我爱我房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人田宏杰，被上诉人恒大地产集团太原有限公司的委托诉讼代理人徐志金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人丁俊西上诉请求：1、依法判决撤销太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3763号民事判决书第三项；2、依法改判案涉房屋所有权归上诉人所有；3、依法改判被上诉人李宝玉履行撤销案涉房屋备案手续；4、依法改判被上诉人恒大地产集团太原有限公司重新为上诉人办理案涉房屋网签手续；5、判决由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，导致错判，请二审法院依法改判。一、一审判决认定“但被告李宝玉就涉案房屋至今未与被告恒大地产集团太原有限公司办理过户手续，亦未取得房屋产权证书，且涉案房屋因被告李宝玉的其他债务纠纷已由本院作出的民事裁定予以查封，故该房屋过户条件未成就。”错误，一审判决适用《物权法》第九条规定认定无法证明房屋所有权发生转移错误。本案所涉房屋买卖合同合法有效，涉案房屋所有权归上诉人所有，一审判决认定事实和适用法律错误。1、案涉《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规强制性规定，一审判决也确认是合法有效合同。该合同已实际履行，上诉人已支付全部购房款并接收、铺壁纸和铺木地板等装修入住该房屋。2、一审判决查明“合同签订后，被告李宝玉将上述房屋移交原告”事实错误，该房屋系由恒大地产集团太原有限公司直接将房屋移交给上诉人，并非李宝玉移交给上诉人。3、一审判决查明“2017年12月24日….…原告以替被告李宝玉偿还拖欠金碧物业有限公司太原分公司……款项的方式向被告李宝玉履行支付购房款的义务。……其中三笔转账24000元、30000元、3000元系原告代被告李宝玉偿还金碧物业有限公司太原分公司的借款”事实错误。上诉人没有承诺代李宝玉偿还金碧物业有限公司太原分公司的借款。若李宝玉已经向金碧物业有限公司太原分公司借款该57000元交付恒大地产集团太原有限公司，恒大地产集团太原有限公司不应再向上诉人收取该57000元。本案诉讼前，恒大地产集团太原有限公司曾经将李宝玉起诉至一审法院，案号为（2017）晋0105民初4592号。在恒大地产集团太原有限公司与李宝玉发生诉讼过程中，上诉人欲购房，经山西我爱我房房地产经纪有限公司经纪，2017年12月22日，恒大地产集团太原有限公司直接收取上诉人本案案涉房屋回购款526561.04元、回购款滞纳金15132.05元，合计541693.09元。此说明恒大地产集团太原有限公司已经将出售给李宝玉房屋收回。2017年12月23日上诉人与李宝玉、山西我爱我房房地产经纪有限公司签订案涉《房屋买卖合同》。该日，李宝玉让上诉人支付给其妻子滑甲红253429元。2017年12月24日，上诉人通过银行转账向恒大地产集团太原有限公司支付30000元、24000元，3000元，合计57000元，恒大地产集团太原有限公司没有向上诉人开具收款收据，此款并非上诉人替李宝玉偿还金碧物业有限公司太原分公司借款。同日，恒大地产集团太原有限公司又收取上诉人21054元、6528元、1769.5元，合计29351.5元。前三笔分别开具收据是特惠还款违约金、诉讼费。2018年1月8日，上诉人交山西我爱我房房地产经纪有限公司网签更名手续费8万元（其中代李宝玉付3万元）、中介费2万元。恒大地产集团太原有限公司在2017年12月25日向小店区法院撤诉。由恒大地产集团太原有限公司直接将房屋移交给上诉人。上诉人铺壁纸、木地板等装修入住案涉房屋至今。但三被上诉人一直未给上诉人办理案涉房屋网签备案手续。一审法院判决没有认定上述行为违反法律规定，三被上诉人违约行为不能影响上诉人在2017年12月23日即取得了涉案房屋的所有权。4、一审法院据以认定房屋不具备过户条件的查封行为发生在2018年3月，不能以发生在后的行为对抗上诉人因合法有效的房屋买卖合同在先取得的房屋所有权。一审法院查封行为违反最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。一审法院根据上述有瑕疵的查封裁定确认“所有权没有发生转移，房屋过户条件未成就”属于适用法律错误。退一步讲，若查封案件驳回原告诉讼请求，该查封行为将解除，将不影响本案案涉房屋网签变更等过户登记手续办理，法院也应中止本案审理，等待查封另一案诉讼结果再行审理本案。三、一审未对山西我爱我房房地产经纪有限公司、恒大地产集团太原有限公司存在重大过错进行认定，上述二公司应承担相应的责任。基于本案案涉房屋买卖合同有效，房屋所有权应归上诉人所有，法院应判决责令三被上诉人为上诉人办理案涉房屋网签备案手续。山西我爱我房房地产经纪有限公司作为专业房地产买卖经纪公司，收取上诉人中介费，却不履行居间人义务，没有尽职勤勉，上诉人年已80余岁高龄，本应颐享天年，却由于该经纪公司严重过错，没有将交易风险告知上诉人，还收取网签更名费用，促使上诉人进行交易，该经纪公司存在重大过错，应当承担本案责任。恒大地产集团太原有限公司对于本案所涉房屋买卖过程完全清楚，并且直接收取上诉人541693.09元房屋回购款、滞纳金，还直接收取上诉人57000元。恒大地产集团太原有限公司向上诉人直接收取款项行为，以及按照由恒大地产集团太原有限公司与李宝玉签订商品房买卖合同约定，李宝玉违约未支付其购房款，由恒大地产集团太原有限公司将李宝玉诉至法院是解除双方商品房买卖合同，按照常理是由恒大地产集团太原有限公司将该案涉房屋收回，收回后，恒大地产集团太原有限公司完全可以撤销李宝玉的网签备案手续，重新给上诉人办理网签备案手续，上诉人正是基于对恒大地产集团太原有限公司信任，才向恒大地产集团太原有限公司交付回购款等款项。恒大地产集团太原有限公司直接收取上诉人支付的房款、回购款，并直接向上诉人交房，因此，上诉人与恒大地产集团太原有限公司形成事实上的买卖本案案涉房屋关系，现在上诉人付清房款后，恒大地产集团太原有限公司未能重新为上诉人办理网签备案手续，存在重大过错，也应对此承担责任。山西我爱我房房地产经纪有限公司、恒大地产集团太原有限公司上述一系列过错行为，使上诉人完全产生信任，毫不怀疑二被上诉人可以为上诉人办理网签事宜，二被上诉人存在明显重大过错，应当承担重新为上诉人办理案涉房屋网签备案的全部责任。房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，上诉人基于有效的房屋买卖合同履行合同才获得请求三被上诉人办理案涉房屋网签备案等登记行为的权利，三被上诉人才相应地负有为上诉人办理案涉房屋网签备案等登记行为的义务。上诉人上诉所请应当得到支持。如果上诉人基于有效合同履行完毕，三被上诉人拒不履行义务却被认定为“所有权没有发生转移，房屋过户条件未成就”，无疑违反诚实信用原则，鼓励滥用权利，导致被上诉人基于自身利益故意不为上诉人办理网签备案等产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条之规定，案涉房屋虽未办理过户登记手续，但双方所签房屋买卖合同自签订之日起生效，房屋所有权应归上诉人所有，法院应判决责令三被上诉人为上诉人办理案涉房屋网签备案手续。综上，请求支持上诉请求。   山西我爱我房房地产经纪有限公司辩称，买卖房屋时，我们在房产信息网上查询是没有查封的，什么时候可以办理产权也是告知丁俊西的。形成买卖后，李宝玉称包更名的，但后李宝玉出车祸回不来，后我经过向恒大多方打听，可以更名，我方才收取丁俊西更名费的。但该8万元有李宝玉的3万元（是在房款中扣除），有丁俊西的5万元，但此事有李宝玉的过错，因此，我方不应当承担。   山西我爱我房房地产经纪有限公司上诉请求：一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：详见上诉状。一、一审判决认定事实不清。1、2017年12月23日，上诉人我爱我房与丁俊西、李宝玉三方签订《房屋买卖合同》。上诉人收取网签手续费80000元，并出具收据。定金收付书手写部分注明：改网签费共70000元，其中出卖人承担30000元，买受人承担40000元，10000元交付于出卖人，共计80000元。如若更名费用有变动，由出卖人承担所变动的费用。（2018）晋0105民初3763号民事判决书中提及到上诉人我爱我房办理网签备案手续积极办理，现由于被上诉人李宝玉未签字，至今无法办理；网签备案更名手续费80000元，其中50000元由丁俊西支付，30000元由被上诉人李宝玉支付，且从应付的总房款中扣除，该费用不予退还。2、2017年12月23日合同签订后，李宝玉将坐落于太原市恒大绿洲第50幢1单元2402号房屋移交于丁俊西，丁俊西在该房内居住至今，综上，请求给上诉人公平判决。   丁俊西辩称，1、2018年1月8日，答辩人交我爱我房网签更名手续费8万元（其中代李宝玉付3万元）、中介费2万元，其中手续手写部分为“更名费系两家共摊，其中李宝玉分摊三万元，答辩人分摊伍万元，李宝玉所摊之叁万元是从92万购房款中扣除的”，收据中还明确“如若更名未完成，如数退还”。更名费8万元均由答辩人支付，我爱我房未能办理更名，应将8万元全部退还答辩人。2、我爱我房作为专业房地产买卖经纪公司，收取答辩人中介费，却不履行居间人义务，没有尽职勤勉，还收取答辩人网签更名费用，但至今没有将涉案房屋办理登记在答辩人名下，存在重大过错，应承担责任。综上，请贵院依法判决。   恒大地产集团太原有限公司对二上诉意见辩称，一、该案案由为房屋买卖合同纠纷，系丁俊西与李宝玉及我爱我房签订的房屋买卖合同，我司并不是该合同当事人，根据合同相对性原则，我司不应当成为本案被告。二、关于涉案的房屋，我司仅与李宝玉签订商品房买卖合同，并在房地局对合同进行备案，后由于李宝玉逾期还贷，银行要求我司承担阶段性连带担保责任，我司已代李宝玉结清全部贷款，李宝玉已于2017年12月结清我司的银行垫付及回购款，至此，我司与李宝玉之间的纠纷已解决。三、2018年1月31日，因李宝玉个人的其他债务纠纷，导致涉案房屋被小店区人民法院查封，致使我司目前无法给涉案房屋办理产权登记。被上诉人李宝玉结清我司相关款项在前，查封房屋在后，我司对查封的情况并不知情，在后期准备办理产权登记时，方被告知涉案房屋有查封的瑕疵，无法办理产权登记。此外，我司与丁俊西之间无任何法律关系，也无义务配合或告知丁俊西关于涉案房屋的一切情况。综上，请求维持原判。   丁俊西向一审法院起诉请求：1、依法确认《房屋买卖合同》有效，房屋所有权归原告所有；2、判令被告李宝玉履行撤销备案手续；3、判令被告山西我爱我房房地产经纪有限公司返还原告网签费用；4、判令被告恒大地产集团太原有限公司重新为原告办理网签手续。   一审法院认定事实：2014年3月13日，被告李宝玉与被告恒大地产集团太原有限公司签订合同编号为20141969828《商品房买卖合同》，合同约定，被告李宝玉购买被告恒大地产集团太原有限公司开发的位于太原市小店区真武路69号恒大绿洲第50幢1单元2402号房，建筑面积99．79平方米，商品房总金额为818691元，付款方式为首付款248691元于2014年2月27日前付清，余款570000元办理银行按揭，并在2014年3月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2017年11月16日，被告李宝玉（甲方、出卖方）与丁华（乙方、买受人）签订《定金收付书（买卖）》一份，约定：经甲乙双方共同确认，就坐落于太原市恒大绿洲50幢1单元2402号房屋，达成一致买卖意向，房价为920000元，双方约定于2017年11月30日前正式签署《房屋买卖三方正式合同》；乙方向甲方支付定金30000元作为双方订立协议的保证，合同订立后，该款项充抵房款；因国家政策、不可抗力因素，定金退还房东，本定金收付书经三方签署后，如甲方违反上述约定事项，应将已收取的定金双倍返还乙方；若乙方违反上述约定事项，则无权要求甲方返还定金，由违约方承担中介服务费用。定金收付书（买卖）手写部分注明：改网签费共70000元，其中出卖人承担30000元，买受人承担40000元；房价包收房所有费用，定金中20000元作为滞纳金留在21世纪不动产，10000元交付于出卖人。甲方由被告李宝玉签字捺印，乙方由丁华签字捺印，经纪人由史宇君签字捺印。2017年12月23日，原告丁俊西（买受人）、被告李宝玉（出卖人）、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司（居间方）三方签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：出卖人所售房屋坐落于太原市小店区真武路69号50幢1单元2402号，建筑面积99．16平方米（以产证面积为准）；出卖人于2014年3月13日与开发建设单位恒大地产集团太原有限公司就该房屋签订商品房买卖合同，出卖人确认已以全款方式向开发建设单位付清购房款；该房屋尚未取得不动产权证书，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人可就该房屋办理房屋权属转移登记；该房屋按套计价，总成交价920000元，具体付款方式为：买受人于2017年11月16日支付出卖人购房定金10000元，2017年11月24日支付出卖人购房首付款57000元，违约金27582元，诉讼费1769．5元，共计86351．5元，此费用由买受人代出卖人交于恒大地产开发商财务部，2017年12月22日支付出卖人回购款526561．04元，违约金15132．05元，共计541693．09元，此费用由买受人代出卖人交于恒大地产开发商财务部，于2017年12月23日支付出卖人251955．41元，剩余房款30000元，双方约定于2018年5月1日前待网签合同更名完成后支付于出卖人70000元，如更名未完成，由出卖人支付买受人20000元，剩余房款50000元待出卖人取得不动产权证后办理公证手续当日退还；双方约定网签更名手续费用由买受人承担40000元，由出卖人承担30000元，如若更名费用有变动，由出卖人承担所变动的费用（多退少补）；买受人向出卖人支付定金10000元作为担保，2017年11月16日支付出卖人定金10000元，充当房款；出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间成交，房地产经纪机构名称21世纪不动产我爱我房房地产经纪有限公司，备案证明编1401005070571，出卖人与买受人签订本房屋买卖合同之日，买受人应向21世纪不动产我爱我房房地产经纪有限公司支付居间报酬及房屋过户委托代办费31490元，非因21世纪不动产我爱我房房地产经纪有限公司原因致使本房屋买卖合同失效，居间报酬不予退还；双方约定于2017年12月23日出卖人将房屋交于买受人，相关费用已于当日结清。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告李宝玉将上述房屋移交于原告，同时将其与被告恒大地产集团太原有限公司签订的《商品房买卖合同》交于原告，原告在该房内居住至今。2017年11月16日，原告委托丁华将购房定金10000元交付被告李宝玉。2017年11月24日、12月22日，原告以替被告李宝玉偿还拖欠金碧物业有限公司太原分公司、被告恒大地产集团太原有限公司款项的方式向被告李宝玉履行支付购房款的义务。2017年11月24日，原告通过邮政储蓄银行账户分别向被告恒大地产集团太原有限公司转账30000元、24000元、21054元、6528元、1769．5元、3000元，共计86351．5元，其中三笔转账24000元、30000元、3000元系原告代被告李宝玉偿还金碧物业有限公司太原分公司的借款。同日，被告恒大地产集团太原有限公司向原告出具收据三张，分别写明：今收到李宝玉恒大绿洲50-1-2402号房特惠还款违约金21054元、6528元，诉讼费1769．5元。2017年12月22日，原告通过其邮政储蓄银行向被告恒大地产集团太原有限公司转账506561．04元，通过建设银行账户向被告恒大地产集团太原有限公司转账20000元、15132．05元，共计541693．09元，其中506561．04元、20000元为原告代被告李宝玉向被告恒大地产集团太原有限公司支付的购房回购款，15132．05元支付的回购款滞纳金。2017年12月23日，原告通过其建设银行账户向滑甲红转账253429元。关于房款253429元，被告山西我爱我房房地产经纪有限公司向原告出具证明，内容为“丁俊西在购买太原市小店区恒大绿洲西区50幢1单元2402号房向出卖人李宝玉妻子账户汇入购房款部分尾款253429元，并保留回执单一张。”原告共计向被告李宝玉支付房款891473．59元。原告支付被告山西我爱我房房地产经纪有限公司网签更名手续费80000元、中介费20000元。被告山西我爱我房房地产经纪有限公司向原告出具收款收据一份，写明：2018年1月8日，收到丁俊西恒大绿洲50幢1单元2402号房更改网签费用80000元，如若更名未完成，如数退还。庭审中，原告称，2017年12月23日转账支付的253429元是受被告李宝玉指示直接转给滑甲红，滑甲红为被告李宝玉的妻子；因原告与被告李宝玉委托被告山西我爱我房房地产经纪有限公司办理网签备案手续，约定原告承担50000元，被告李宝玉承担30000元，被告李宝玉承担的30000元由原告直至从房款中扣除，交付被告山西我爱我房房地产经纪有限公司；原告将房款付清后，原告、被告李宝玉、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，原告占有使用该房屋至今。被告山西我爱我房房地产经纪有限公司称，2017年12月23日原告转账支付的253429元是被告李宝玉委托转给滑甲红，被告李宝玉称滑甲红为其配偶；原告、被告李宝玉委托被告山西我爱我房房地产经纪有限公司办理网签备案手续，被告山西我爱我房房地产经纪有限公司亦进行积极办理，现由于被告李宝玉未签字，至今无法办理；网签备案更名手续费80000元，其中50000元由原告支付，30000元由原告代被告李宝玉支付，从原告应付的总房款中扣除，该费用不予退还。再查，涉案房屋因被告李宝玉的其他债务纠纷已由一审法院作出的（2018）晋0105民初621号民事裁定，予以查封。   一审法院认为，原告与被告李宝玉、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告李宝玉支付购房款，被告李宝玉作为房屋出卖人应当按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，但被告李宝玉就涉案房屋至今未与被告恒大地产集团太原有限公司办理过户手续，亦未取得房屋产权证书，且涉案房屋因被告李宝玉的其他债务纠纷已由一审法院作出的（2018）晋0105民初621号民事裁定予以查封，故该房屋过户条件尚未成就。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”本案中，原告提供的《房屋买卖合同》只能证明原告与被告李宝玉之间存在房屋买卖关系，合同合法有效，不能证明该房屋的所有权发生了转移，故原告要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求，于法无据，一审法院不予支持。被告李宝玉与被告恒大地产集团太原有限公司签订的商品房买卖合同已进行备案，现原告要求被告李宝玉撤销备案手续，由被告恒大地产集团太原有限公司重新为原告办理网签手续，于法无据，一审法院不予支持。关于原告主张被告山西我爱我房房地产经纪有限公司退还网签费用80000元的问题，因被告山西我爱我房房地产经纪有限公司向原告出具收款收据写明“如若更名未完成，如数退还”，现涉案房屋网签更名未完成，且不具备变更条件，原告要求退还网签费用80000元，理由与证据充分，一审法院予以支持。被告李宝玉经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告与被告李宝玉、山西我爱我房房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告丁俊西网签费用80000元。三、驳回原告丁俊西的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人均无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。   本院认为，依据《中华人民共和国城市管理办法》第三十八条第（六）项的规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。本案中被上诉人李宝玉转让的房屋未依法登记领取权属证书，故上诉人丁俊西要求确认所有权归其所有的诉讼请求于法无据，另因涉案房屋已被查封，故上诉人丁俊西要求撤销备案登记的上诉请求于法无据，本院不以支持。因本案涉案房屋未更名至上诉人丁俊西名下，故上诉人山西我爱我房房地产经纪有限公司收取的上诉人丁俊西80000元网签费用于法无据，其上诉请求理由不足，本院不予支持。综上，山西我爱我房地产经纪有限公司、丁俊西的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费800元，由上诉人山西我爱我房地产经纪有限公司负担400元，上诉人丁俊西负担400元。   本判决为终审判决。   审判长 李铁柱   审判员 米青山   审判员 段雪丽     二O一九年五月九日   书记员 梁 卉