江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初470号原告：景德镇市天宇房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区曙光路(天宇.绿园小区内），统一社会信用代码91360200669781670K。法定代表人：蔡芳福，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：江绚明，江西泰方律师事务所律师。被告：李国英，女，汉族，1971年3月14日出生，住江西省乐平市xxx。原告景德镇市天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇房地产开发公司）与被告李国英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江绚明及被告李国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宇房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款1864906元；2、判令被告支付原告从2015年3月29日开始至付清全部购房款时止的违约金，违约金以1864906元为基数,按每日万分之四计算，违约金计算到起诉之日为1074185.85元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月28日，原告与被告签订五份《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于景德镇市通站路延伸西侧天宇绿园A3栋07、08、09、10、11号店面，总价款为3364906元。合同约定被告于合同签订之日付清全部购房款，如被告逾期付款，支付逾期应付款万分之四的违约金。但合同签订后被告只支付了1500000元购房款，余款至今未付，故为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李国英辩称，对原告诉讼的事实和理由无异议，对原告的诉讼请求希望原告与其丈夫进行协商解决。原告天宇房地产开发公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、企业法人营业执照、法定代表人证书、法定代表人身份证复印件，证明原告的主体资格；2、建设用地规划许可证、房地产开发资质证书、商品房预售许可证，证明原告具有房地产开发资质，且原告出售给被告的商品房办理了预售登记，依法可以销售；3、商品房买卖合同五份，证明2013年3月28日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告景德镇市珠山区曙光路天宇绿园A3栋1层7、8、9、10、11号店面，合同总价款为3364906元；合同约定签订合同之日支付全部购房款；合同约定被告逾期支付购房款，被告按未支付购房款每日向原告支付万分之四的违约金；4、欠条一张，证明被告与其丈夫于2015年4月2日向原告出具欠条，承诺在一个月内归还购房款2500000元；5、发票五张，证明原告于2015年4月2日向被告开具购房发票；6、房屋登记簿五份,证明原告于2015年4月20日为被告购买的商品房办理了商品房产权证；7、鄱阳县简朴寨餐饮有限公司景德镇分公司租赁合同、银行流水、保证金收据，证明原告于2014年7月经被告同意将被告商品房租赁给鄱阳县简朴寨餐饮有限公司景德镇分公司，租金用于折抵原告购房款和违约金，被告商品房租赁期限为2014年7月到2018年8月，共收取鄱阳县简朴寨餐饮有限公司租金734400元；8、景德镇九米餐饮有限公司《商品房租赁合同》、支付租金凭证，证明原告于2018年8月20日经被告同意将被告商品房租赁给景德镇九米餐饮有限公司，每季度租金为48600元，租金用于折抵购房款和违约金，原告至起诉之日收取租金97200元；9、景德镇天宇房地产开发有限公司章程、证明，证明蔡泽坤为公司股东并担任总经理职务；10、委托书，证明原告委托蔡泽坤收取被告支付的购房款，包括相应的租金。对原告天宇房地产开发公司提供的证据，被告李国英均没有异议，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》五份，约定被告李国英向原告购买景德镇市通站路延伸西侧天宇绿园第A3栋07、08、09、10、11号店面，被告购买的店面均为预售商品房，建筑面积分别是51.67平方米、135.96平方米、50.50平方米、51.45平方米、46.91平方米，房屋单价分别是516700元、1359600元、505000元、514500元、469100元，房屋总价款3364906元，该五份合同均约定被告在2013年3月28日前付清总房款的100%，被告按照合同约定只支付了购房款1500000元。上述五份商品房买卖合同第七条均约定，买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。2015年4月2日，被告李国英与其丈夫吴治龙向原告天宇房地产开发公司出具借条一张，载明：今欠到天宇房地产开发有限公司店面售房款贰佰伍拾万元整（2500000元），一个月还清。同日原告为被告购买的天宇绿园第A3栋07、08、09、10、11号店面开具了发票。2015年4月20日，原告为被告购买的五套房屋均办理了商品房产权证。在庭审中，原告自认与被告丈夫吴治龙约定，由原告将被告购买的天宇绿园第A3栋07、08、09、10、11号店面向外出租，收取的租金用于折抵被告购房款和违约金。2014年7月2日，原告天宇房地产开发公司与鄱阳县简朴寨餐饮有限公司景德镇分公司签订《租赁合同》，约定将曙光路天宇绿园第A3栋07、08、09、10、11号店面（5间店面总共面积：336.49平方米）出租给鄱阳县简朴寨餐饮有限公司景德镇分公司，租赁期为2014年9月1日起至2020年8月31日止，租金为每个月15000元；2018年8月20日，原告天宇房地产开发公司与景德镇九米餐饮有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将曙光路天宇绿园第A3栋07、08、09、10、11号店面（5间店面总共面积：336.49平方米）出租给景德镇九米餐饮有限公司，租赁期为2018年9月1日起至2023年8月31日止，租金为每月16200元。截止2019年2月底，原告自认收取租金共831600元，收取的831600元租金用于支付了被告自2013年3月29日起至2015年3月28日止的违约金。另查明，原告天宇房地产开发公司具有合法的开发资质且有商品房预售许可证。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。原、被告签订的五份《商品房买卖合同》、被告李国英及其丈夫吴治龙向原告出具了因购房所欠购房款的欠条一张，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告天宇房地产开发公司按照合同约定将被告李国英购买的景德镇曙光路天宇绿园第A3栋07、08、09、10、11号店面办理了商品房产权证，全面履行了自身的义务。根据合同约定，被告应当在2013年3月28日前付清该涉案商铺总价款3364906元，但被告只支付了购房款1500000元，被告的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付剩余购房款1864906元的诉请，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告从2015年3月29日开始至付清全部购房款时止以1864906元为基数,按每日万分之四向原告支付违约金的诉请。本案中，原、被告就逾期付款的违约金有明确的约定，被告李国英超过90天未付清房款，原告愿意合同继续履行，故按照双方的约定，被告应按照应付款每日万分之四的违约金支付给原告，符合法律规定，本院予以支持。在审理中，原告自认收取租金为831600元用于折抵被告自2013年3月29日起至2015年3月28日止的违约金，以1864906元为基数每日万分之四的违约金为746元/日（1864906元*4/10000），被告自2013年3月29日起至2015年3月28日止的违约金为544553元{1864906元×（4/10000×365天）×2年}，剩余租金287047元可以折抵385天（287047元*746元/日）的违约金即被告自2015年3月29日起至2016年4月17日止的违约金，故被告应当向原告支付从2016年4月18日开始至实际付清之日止的购房款违约金（以1864906元为基数，按每日万分之四计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款，判决如下：一、被告李国英于本判决生效之日起十日内向原告景德镇天宇房地产开发有限公司支付购房款人民币1864906元；二、被告李国英于本判决生效后十日内向原告景德镇天宇房地产开发有限公司支付自2016年4月18日至实际付清之日止的购房款违约金（以人民币1864906元为基数，按每日万分之四计算）；三、驳回原告景德镇天宇房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30313元，由原告承担5606元，被告李国英承担24707元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王磊英人民陪审员  肖金庆人民陪审员  黄小明二〇一九年五月二十二日法官助理吴琴书记员杨怡