四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初13287号 原告：曾显坤，女，1966年4月25日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都新成国际经济发展有限公司，住所地：成都市机场路新加坡工业园区标准厂房**。 法定代表人：周学惠。 委托诉讼代理人：许宗婷，女，汉族，系该公司员工。一般授权代理人。 委托诉讼代理人:何萍，四川致顺律师事务所律所。一般授权代理人。 第三人:哈尔滨银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市青羊区西玉龙街****。 法定代表人：刘敏，系该分行行长。 委托诉讼代理人：何雪，北京盈科（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 原告曾显坤与被告成都新成国际经济发展有限公司（以下简称：新成国际）、第三人哈尔滨银行股份有限公司成都分行（以下简称：哈尔滨银行）商品房预售合同纠纷一案。本院收到原告起诉状后，先行组织双方调解，但调解未果，于2018年7月24日立案后，由本院审判员周寓先适用简易程序于2018年10月10日公开开庭进行了审理，后因工作原因变更为审判员戴海洋分别于2019年2月25日、2019年4月2日公开开庭进行了审理，并依法将哈尔滨银行追加为第三人，原告曾显坤及其委托诉讼代理人陶守良，被告新成国际的委托诉讼代理人何萍，第三人哈尔滨银行的委托诉讼代理人何雪、李波剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾显坤向本院提出诉讼，请求人民法院依法判令：1.确认曾显坤与新成国际签订的《商品房买卖合同》及其补充协议自2016年10月13日起解除；2.解除曾显坤与哈尔滨银行于2015年7月1日签订的《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》；3.新成国际返还曾显坤支付的房屋价款（具体金额以哈尔滨银行出具的还款金额为准）；新成国际返还哈尔滨银行未归还的的贷款本息（具体金额以哈尔滨银行出具的金额为准）；4.新成国际向曾显坤支付违约金20000元；5.新成国际承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月22日，曾显坤与新成国际签订《商品房买卖合同》及其补充协议，以零首付的方式向哈尔滨银行贷款购买新成国际开发的位于成都高新区新加坡工业园GX-2-288号地块上的10幢18层1816号房屋（以下简称：诉争房屋），2016年10月13日，曾显坤与新成国际协商解除了房屋买卖合同及补充协议，新成国际至今没有返还曾显坤清偿的贷款本息，曾显坤要求与哈尔滨银行解除合同，新成国际返还借款本息，新成国际、哈尔滨银行均不同意。故曾显坤起诉至院，请求人民法院判如所请。 新成国际辩称：1.曾显坤与新成国际签订的《商品房买卖合同》及其补充协议自2016年10月13日起解除，对此我们没有异议；2.新成国际没有任何违约行为，是曾显坤自身原因导致其退房的；3.如果法院认定新成国际违约，对方提出的违约金过高，需要进行调低；4.曾显坤要求新成国际支付合同解除前的相关款项及后续贷款没有合同和法律依据。 哈尔滨银行述称：1.曾显坤与新成国际解除《商品房买卖合同》及其补充协议与哈尔滨银行无关，哈尔滨银行不发表意见；2.哈尔滨银行的剩余贷款本金及利息应当由曾显坤和新成国际一起承担还款责任。 本院经审理查明的事实如下： 2015年5月22日，曾显坤（买受人）与新成国际（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定曾显坤自愿购买新成国际开发的商品房，建筑面积为51.2平方米，合同总价为806702元。合同第十条约定“交付条件(一)出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：[(1)和(2)不做累加](1)逾期在60日之内[该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限]，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日[该日期应当与第(1)项中的日期相同]后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三[该比率应当不小于第(1)项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。补充协议第二条约定，买受人在合同签订当日支付首付款406702元，剩余购房款400000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，所贷款项直接由贷款银行转账至出卖人账户，作为买受人支付的购房款。 2015年7月1日，曾显坤作为借款人、抵押人,新成国际作为保证人，与哈尔滨银行签订了《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》，合同约定曾显坤从新成国际购买诉争房屋，曾显坤向哈尔滨银行申请个人购房贷款用于支付购房款，哈尔滨银行同意提供此项贷款，贷款金额为400000元，贷款期限为2015年7月1日起到2025年6月30日。约定曾显坤愿意以其从新成国际处购买的诉争房屋的全部权益抵押给哈尔滨银行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，新成国际自愿为曾显坤在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费)等。 前述合同签订后，哈尔滨银行向曾显坤发放了贷款400000元，并按照约定将该笔款转入了新成国际的账户。曾显坤实际向新成国际支付的房款仅为银行贷款400000元。之后，曾显坤按照约定开始向哈尔滨银行还款，截止2019年4月21日，曾显坤个人偿还银行贷款本息共计164209.39元，新成国际代为归还银行贷款本息41071.31元，共计归还205280.70元，尚欠银行贷款本金为277685.84元。新成国际未能按照合同约定时间交付诉争房屋，曾显坤与新成国际于2016年10月13日协商达成一致，解除了《商品房买卖合同》及其补充协议。 以上事实，有各方当事人的陈述，曾显坤提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》、哈尔滨银行提供的银行还款明细等证据在卷为证，本院予以确认。 本院认为，曾显坤与新成国际在《商品房买卖合同》及其补充协议上签字，曾显坤与新成国际之间建立了商品房买卖合同关系；曾显坤、新成国际与哈尔滨银行签订了《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》，各方亦建立了按揭贷款、抵押合同关系。上述合同系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。 本案的争议焦点为：1.关于曾显坤与新成国际签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的解除条件是否成就，曾显坤主张的违约金是否支持；2.曾显坤与哈尔滨银行签订的《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》解除条件是否成就；3.关于曾显坤已向哈尔滨银行支付的贷款本息是否应当由新成国际承担；4.哈尔滨银行剩余贷款本金、利息及罚息等的承担问题。 根据本案认定的事实和相关法律规定对上述争议焦点评述如下： (一)关于曾显坤与新成国际签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的解除条件是否成就，曾显坤主张的违约金是否支持。本院认为，曾显坤与新成国际约定交房时间为2015年12月31日之前，新成国际未能按照合同约定时间交付诉争房屋，并于2016年10月13日协商一致解除《商品房买卖合同》及其补充协议，曾显坤要求解除合同的条件已经成就，故曾显坤要求确认解除其与新成国际签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。新成国际逾期交房行为已构成违约，且未能向本院提交违约金过高及曾显坤违约的充分依据，故关于曾显坤诉请新成国际按照合同约定支付违约金20000元，本院予以支持。 (二)关于曾显坤与哈尔滨银行签订的《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》解除条件是否成就。本院认为，曾显坤与哈尔滨银行签订合同的目的在于，曾显坤通过向哈尔滨银行贷款购买诉争房屋。曾显坤与新成国际签订的《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故对曾显坤请求解除与哈尔滨银行签订的《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》，本院予以支持。 (三)关于曾显坤已向哈尔滨银行支付的贷款本息是否应当由新成国际承担。本院认为，新成国际未按照合同约定时间向曾显坤交付房屋，导致曾显坤与新成国际公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议解除，新成国际系违约方。该合同解除后，曾显坤通过向银行贷款的方式支付了购房款400000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，因截止2019年4月21日，曾显坤已经通过按月还款的方式向哈尔滨银行偿还了部分贷款本息，为减少诉累，该部分贷款本息由新成国际直接偿还给曾显坤即可。 （四）哈尔滨银行剩余贷款本金、利息及罚息等的承担问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，按揭贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除的，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担，为避免诉累，商品房买卖合同和按揭抵押保证合同纠纷合并审理的时候，由开发商直接向银行承担购房人应当承担的责任，这是该规定的应有之义，故连带责任没有法律依据，本院不予支持。故新成国际应当向哈尔滨银行返还余下的贷款本金、利息及罚息等。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、原告曾显坤与被告成都新成国际经济发展有限公司于2015年5月22日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于2016年10月13日解除； 二、原告曾显坤、被告成都新成国际经济发展有限公司与第三人哈尔滨银行股份有限公司成都分行于2015年7月1日签订的《个人一手商用房按揭贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、《个人贷款抵押合同》于本判决生效之日起解除； 三、被告成都新成国际经济发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾显坤支付164209.39元； 四、被告成都新成国际经济发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾显坤支付违约金20000元； 五、被告成都新成国际经济发展有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人哈尔滨银行股份有限公司成都分行支付原告曾显坤截止至2019年4月21日尚欠的贷款本金277685.84元及利息、罚息、复利(之后利息、罚息、复利计算方式：按照《个人一手商用房按揭贷款借款合同》计算至本息付清之日止)。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由新成国际负担（此款曾显坤已预交，新成国际于履行前述判决义务时一并向曾显坤支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  戴海洋 二〇一九年五月十三日 书记员  陈思芸