上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2572号上诉人（原审被告）：上海皖辉餐饮有限公司，住所地上海市金山区恒顺路******。法定代表人：许前前，总经理。委托诉讼代理人：张玉虎，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：吴长和，男，1969年3月17日生，汉族，住安徽省合肥市巢湖市。委托诉讼代理人：韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。上诉人上海皖辉餐饮有限公司（以下简称皖辉公司）因与被上诉人吴长和房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初14921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人皖辉公司之委托诉讼代理人张玉虎，被上诉人吴长和之委托诉讼代理人韩承鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人皖辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴长和在一审中的诉讼请求。事实和理由：涉讼房屋共19个门牌号的业主由陆某与其订立《商铺租赁合同》，应属于一方当事人，各被上诉人各自向其主张租金缺乏依据。其自租赁房屋以来，一直存在质量问题未及时修复，致其于2018年5月至今停业。因其以租赁房屋存在质量问题而另案起诉，故本案应中止审理。被上诉人吴长和辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。吴长和向一审法院起诉请求：1、判令解除吴长和与皖辉公司签署的《商铺租赁合同》，并将承租房屋归还吴长和；2、判令皖辉公司向吴长和支付拖欠的租金人民币（下同）5,612元（暂计至2018年10月30日）；3、判令皖辉公司向吴长和支付拖欠的水电费、物业管理费及滞纳金，诉讼中明确为支付垫付电费及过期电费违约金合计692.07元，其他费用在收集证据后另行主张；4、判令皖辉公司将公司注册地从吴长和承租房屋内迁出；5、判令由皖辉公司承担本案案件受理费。一审法院认定事实：1、生效判决确认的事实。吴长和是上海市金山工业区XX路******商铺的权利人，面积117.13平方米。2015年5月9日，陆某作为业主代表与皖辉公司的法定代表人许前前签订一份商铺租赁合同，约定业主代表陆某将位于金山工业区XX路XX弄的二楼（XX号XX号）共19个门牌号产权证的商铺出租给皖辉公司经营使用。租赁合同期限为5年，自2015年8月1日至2020年7月31日。考虑到皖辉公司需要进行商铺装修，办理证照等事项，2015年5、6、7月3个月为免租期。2015年8月1日至2018年7月31日，计3年，每年租金额为28万元。2018年8月1日至2020年7月31日，计2年，每年租金金额为30万元。先付后用，每年一次付清房租，租金支付日为每年的7月18日一次性全额付清。如逾期支付，按每天千分之三支付滞纳金。皖辉公司于2017年8月20日向业主代表陆某支付自2017年8月1日至2018年7月31日租金220,000元。因皖辉公司拖欠租金，吴长和向金山区法院提起诉讼，金山区法院（2018）沪0116民初6058号民事判决书判决皖辉公司应付吴长和2017年8月1日至2018年7月31日期间租金4,500.5元。2、经审理查明的事实。除上述生效判决确认的事实外，双方合同在第四条第2款约定租金“如逾期支付，按每天千分之三支付滞纳金”，第七条第4款约定皖辉公司在“租赁期间的水、电、煤气、电话、有线网络等所产生的各项费用，按时足额缴纳”，第6款约定皖辉公司“在租赁期内不得擅自改变房屋结构及基础设施，使用中如有损坏管道，管道堵塞、漏水、各种维修维护费用等，全部由皖辉公司自理”，第九条第3款约定“乙方拖欠租金1个月以上的（8月31日后）未足额支付的，甲方作为乙方自动停业，甲方有权收回全部出租的商铺，押金作为违约金不予退还”。2018年8月1日至今，皖辉公司虽已于2018年6月起因故停业，但吴长和与皖辉公司双方《商铺租赁合同》尚未解除。皖辉公司以房屋质量维修责任等原因，未按照合同约定于2018年7月18日支付年度租金，至2018年10月30日，皖辉公司共拖欠吴长和91天租金5,612元。因皖辉公司未按约定支付电费，吴长和为皖辉公司垫付电费及过期电费违约金合计692.07元。一审法院认为：吴长和一方业主代表陆某与皖辉公司法定代表人许前前签订的《商铺租赁合同》，明确代表了合同双方，是双方真实意思的表示，体现了合同的目的，且已实际履行，合同内容未发现有违反法律强制性规定的内容，合法有效，对双方均有约束力。本案需要解决的问题为以下几个方面：1、根据合同的履行情况，涉案商铺租赁合同是否符合约定的解除条件或法定的解除条件。就此，法院注意到，从表面上看，皖辉公司拖欠租金1个月以上的事实已由生效判决所确认，根据合同的先付后用的付款方式的约定，皖辉公司也已拖欠2018年8月1日至2019年7月31日的租金，根据双方合同第九条第3款的约定，吴长和有权收回全部的出租商铺，但鉴于皖辉公司已经就房屋质量问题等另行提起了诉讼，皖辉公司停业的事实也存在，显然，皖辉公司拖欠租金的原因及责任、皖辉公司停业的原因及责任均不明确，需在皖辉公司提起商铺租赁合同房屋质量纠纷的案件中一并解决，故在本案中不予审议，吴长和与皖辉公司均可在皖辉公司提起诉讼的案件中提出自己的抗辩主张；2、本案拖欠租赁费纠纷与皖辉公司在另案中起诉吴长和的商铺租赁合同（质量）纠纷之间是否相互牵连，应否中止审理。就此，法院注意到，第一，根据有关规定，房屋有瑕疵的，首先要分清房屋瑕疵的责任，在确定房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以拒付租金。显然，房屋瑕疵责任与租金既有联系，又有区别，如果在同一案件中可以本诉与反诉合并审理，而在本案中，拖欠租金纠纷与租赁房屋质量纠纷虽然基于同一法律关系，但双方均已分别起诉，拖欠租金事实清楚，但房屋质量瑕疵责任未分清，尚在审理中，故可以先行处理租金纠纷；第二，在涉案商铺租赁合同未解除的情况下，皖辉公司停业的事实并不能当然免除皖辉公司支付租金的义务，皖辉公司不能在未经法定程序确认房屋质量瑕疵责任原因的情况下，即以此为由拒付租金；第三，涉案租赁合同也未对皖辉公司拒付租金的事由进行约定，只约定了“在使用中如有损坏管道，管道堵塞、漏水、各种维修维护费用等全部由皖辉公司自理”，故皖辉公司应当按约支付租金。第四，至于本案中判令皖辉公司支付的租金，如果在皖辉公司提起的另案中胜诉，皖辉公司完全可以折抵租金。综上所述，皖辉公司的合法权利不因本案的判决而影响，皖辉公司有救济的途径，不符合“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”的民事诉讼法关于中止审理的情形，故本案不需要中止审理；3、关于吴长和的诉讼请求。就此，法院认为，合同责任是严格责任，吴长和关于租金的请求，符合合同先付后用的约定及法律规定，也符合房屋租赁行业的习惯，应予支持。根据合同约定，吴长和有权要求皖辉公司支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金，吴长和现选择三个月租金，系吴长和对实体权利的处分，与法不悖，法院予以认同；吴长和要求皖辉公司支付拖欠水电费、物业管理费及滞纳金的请求，因吴长和只提供了垫付电费的凭据，故法院对电费请求予以支持，其余请求吴长和可在提供证据的情况下另行主张；吴长和关于解除合同的请求，如前所述的原因，在本案中不予审议；吴长和关于判令将皖辉公司公司注册地从吴长和承租房屋内迁出的请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予支持。一审法院审理后于二○一八年十二月二十六日作出判决：一、上海皖辉餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付吴长和租金5,612元；二、上海皖辉餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付吴长和电费及过期电费违约金合计692.07元；三、驳回吴长和其余诉讼请求。如果上海皖辉餐饮有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由上海皖辉餐饮有限公司负担，上海皖辉餐饮有限公司所负之款于判决生效之日起七日内缴纳一审法院。二审中，上诉人向本院提交彩图等材料，旨在证明其于2015年至2018年对涉讼房屋进行维修。被上诉人认为，对其真实性持异，并表示不属于新证据。究其逾期举证的原因，上诉人表示，因其对一审判决不服而新拍照提供。本院认为，上述上诉人逾期举证的原因缺乏正当性，且其又明确表示上述彩图拍自一审判决之后，而不在其拖欠租金期间。同时，上述材料也不足以改变上诉人拖欠租金的基本事实，故本院对上述材料依法不予采信。二审中，被上诉人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，首先，上诉人在二审期间虽提供了彩图等材料，鉴于该材料不符法律规定的新证据要求，不属新证据。且该材料也不能证明其上诉理由，不足以改变原判决。其次，上述租赁合同虽由陆某与上诉人签订，但上述合同得到了各位被上诉人的委托和认可，各被上诉人又是上述各涉讼房屋的权利人，故上述各被上诉人分别各自主张自己的民事权利依法有据。系争的《商铺租赁合同》的租赁期限为2015年8月至2020年7月，上诉人又明确表示其于2018年停止对外经营至今。因上述合同仍在履行期内，也未被解除，故上诉人仍需支付约定的房屋租金。至于上诉人因其房屋质量纠纷已另案起诉而要求中止本案审理，经审查，由于两案系不同的法律事实和不同的法律关系，且本案的处理不须以另案的判决为依据，故本院对于上诉人的上述要求依法不予采纳。综上所述，上诉人皖辉公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海皖辉餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 建审判员 李伟林审判员 任文风二〇一九年五月二十八日书记员 胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……