湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终3011号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐永祥，男，1986年8月10日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：邹凯，湖北百思得律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁珣，男，1992年11月11日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。原审第三人：武汉市乐有家房产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区芳草路**和昌森林湖****商**。法定代表人：易龙辉，总经理。上诉人徐永祥因与被上诉人袁珣，原审第三人武汉市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服武汉市蔡甸区人民法院（2018）鄂0114民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐永祥上诉称：一、袁珣未按约定付款违约在先，一审法院对此未予查清。根据徐永祥与袁珣于2018年3月25日签订的《交易节点确认书》第二项约定：“买方须于2018年4月10日之前将房款（不含定金人民币贰拾伍万元整（小写：￥250000元）支付至买卖双方约定的银行监管账户。”合同签订后，无论是袁珣还是第三人在2018年4月10日之前都从未与徐永祥联系过付款事宜，袁珣作为买方，未能按上述约定付款，已经违约在先，双方的所有争议都是由此而引发的。然而，一审判决对此事实却完全忽略，对袁珣的违约行为视而不见、未予认定。不仅如此，一审判决甚至刻意歪曲解释合同，不顾合同白纸黑字约定，擅自认定第二项约定为徐永祥配合袁珣到银行面签协助办理银行贷款手续，属于严重的事实认定错误。二、合同根本未约定配合办理面签，一审法院认定徐永祥违约在先没有任何依据。首先，无论是合同还是《交易节点确认书》都未约定先配合办理面签再付款，对于合同未约定的事项，未经双方补充协商一致，徐永祥无义务遵守，更不存在违约之说。其次，即使按交易习惯，徐永祥配合袁珣办理面签，袁珣和第三人也应该提前告知并预约。而在2018年4月10日之前，袁珣和第三人从未就此联系过徐永祥。2018年4月10日后，袁珣未付款的违约行为己发生，后系袁珣自己不愿进行协商，责任应由其自行承担。再次，即使是正常履行合同，也应该给予双方充分合理的时间，第三人每次都是临时仓促与徐永祥预约，且并未与袁珣预约，未预约成功本属正常，并不能视为任何一方的违约。第三人预约时从未考虑过徐永祥的时间安排，徐永祥的做法于情于法都不属于推辞。最后，2018年5月17日，徐永祥曾做出让步愿意配合办理面签，但是袁珣却以贷款利率上调为由，拒绝协商补充协议和办理面签，袁珣才是导致合同无法继续履行的根本原因。三、一审判决中存在其他多处事实认定错误。首先，关于房产证托管，系第三人主动提出暂时无需托管，随用随拿，袁珣对此充分知晓并认可，并非徐永祥拒绝托管。其次，《交易节点确认书》第二项“双方约定的监管账户”，是指“委托方与银行签订协议，委托银行对指定账户的特定用途资金进行专项管理和使用”，而并非袁珣所称的将资金存入其贷款银行的账户进行资金监管，贷款银行账户根本不需要双方约定。再次，关于银行面签的具体操作方法，在2018年4月l0日之前，无论是袁珣还是第三人都从未与徐永祥交代过，在4月10日之后协商的过程中交代属于第三人推卸责任的托辞。2018年4月25日，第三人也未向徐永祥发过催告函。最后，袁珣违约后，是徐永祥多次主动提出就合同后续履行事宜进行协商，但袁珣屡屡拒绝，对此一审判决未予以查明。四、一审判决存在适用法律不准确。1、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，认为徐永祥未按约定履行义务在先，袁珣有权拒绝支付徐永祥首付款要求。试问徐永祥未按约定履行什么在先义务呢?在对先履行义务都未予查清的情况下，不应对徐永祥适用该条法律规定。2、合同履行过程中，袁珣违约在先，其所谓的贷款利率上浮并非法定不可抗力因素，袁珣无权据此拒不履行合同义务。一审判决在未分清违约责任的前提下，不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条进行判决。五、一审审理过程存在程序不公的情形。综上，徐永祥作为卖房一方，自始至终愿意出售涉案房屋，并积极促成交易继续进行，不存在任何过错与违约。袁殉作为买房一方，未按约定支付前期房款，其后明确表示拒绝继续购买涉案房屋，其行为己经严重违约。请求二审法院依法改判袁珣按合同总价款的20%向徐永祥赔偿违约金共计204000元（含定金）；袁珣向徐永祥给付律师费10000元；驳回袁珣的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由袁珣承担。被上诉人袁珣答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人乐有家公司未陈述意见。袁珣一审请求判令：1、依法解除袁珣与徐永祥及乐有家公司于2018年3月27日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称《居间合同》）；2、徐永祥双倍返还袁珣定金计10万元；3、徐永祥赔偿袁珣支付的佣金5500元；4、案件受理费、律师费由徐永祥承担。徐永祥提出反诉请求：1、判令解除双方签订《居间合同》及《补充协议》、《交易节点确认书》；2、判令袁珣按合同总价款的20%向徐永祥赔偿违约金204000元。；3、判令袁珣以书面形式向徐永祥赔礼道歉、消除影响；4、本案诉讼费用、律师费由袁珣承担。一审法院查明，2018年3月，袁珣因需购房，徐永祥需出售房屋，二人均通过网络发布相关信息，3月25日，通过乐有家公司居间，三方就相关购房事宜进行了商谈，当日签订了《交易节点确认书》，该确认书载明“买卖双方同意按照如下流程进行交易：1、买方支付定金、卖方将产权证明原件托管于居间方、居间收取佣金；2、买方一次性付款至银行监管账户[买方须于2018年4月10日之前将房款（不含定金）25万元支付至买卖双方约定的银行监管账户。]3、买卖双方签署网签合同；…”。后因其他买家看房，徐永祥先行离开，未完善其他手续。3月27日，三方再次碰面签订了《居间合同》，约定徐永祥将其所有的位于武汉市蔡甸区大集街南湖村曼谷北项目6号楼6栋2单元9层3号房屋（有抵押）出售给袁珣，房屋总价款为102万元，该房产交易定金订5万元，买方同意在本合同签订时间向卖方支付定金5万元，同意将定金5万元交由居间方托管，买卖双方同意《房地产证》或《不动产权证书》原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后的五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户，双方协商一致约定买方按按揭付款的方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议，交易税费及其他费用由买方承担。买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意由买方向居间方支付佣金25500元，在签订本合同时付清。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。同日袁珣与徐永祥签订了《补充协议》，对交易房屋信息及尾款支付期限进行了确认。合同签订后袁珣即于当日向乐有家公司交纳定金5万元，乐有家公司到房产部门核实房屋情况后于3月30日将其中4万元转账至徐永祥提供的银行账户，未托管徐永祥《不动产权证书》原件。嗣后袁珣筹措首付资金，4月11日与乐有家公司预约带其母亲一并到贷款银行面签，乐有家公司工作人员与分别于4月11日、4月13日邀约徐永祥配合面签，徐永祥均以工作日没有时间推辞，4月15日徐永祥向乐有家公司工作人员提出根据《交易节点确认书》袁珣应当在4月10日前支付25万元首付购房款，要求乐有家公司敦促袁珣付款，乐有家公司工作人员告知其首付款是建立在银行面签通过的基础上支付，要求徐永祥尽快安排时间配合面签，并提醒徐永祥近期银行贷款利率上浮情况，可能影响合同履行，而徐永祥则坚持应由袁珣先行付款，同时袁珣认为应该按乐有家公司交待的流程双方先到银行面签再支付首付款到银行监管账户，而非直接支付给徐永祥，三方为此一直进行沟通未能达成一致。4月25日乐有家公司向徐永祥发出催告函，敦促其配合办理按揭手续，继续履行买卖合同，并通过短信向徐永祥再次明确交待卖方出售抵押的房屋和买方按揭付款购房情况下首期款支付方式为卖方配合买方到银行面签，买方将首付款存入监管账户，银行审批通过后解冻，再由卖方以该款赎楼。徐永祥认为乐有家公司未提前告知流程，且买方没有按期支付首付款，已构成违约，买方应先支付首付款25万元承担违约金再继续按流程办理。同时袁珣与徐永祥通过短信方式就面签和首付款问题多次交换意见未果，于5月16日通过彩信向徐永祥发送催函，要求徐永祥于2018年5月23日前将房屋不动产权证明原件送居间方托管，同时配合到银行办理贷款面签。5月17日，徐永祥答应配合银行面签贷款，乐有家公司邀约三方面谈协商签署补充协议，明确后续交易节点及履行期限，由于此时银行利率由20%上调至30%，买方购房成本增加，买卖双方就补充协议的内容仍未达成一致。后买卖双方互发函件，要求对方承担违约责任后重新确认流程继续履行合同，双方僵持致合同履行停滞。8月9日乐有家公司通过短信通知徐永祥三方面谈沟通解决问题，徐永祥回复称通过司法程序解决。8月23日乐有家公司通知徐永祥三方会面协商解除合同事宜，徐永祥则要求乐有家公司向其支付托管的定金1万元，几方多次沟通无果后，袁珣于2018年10月25日起诉至法院，案经法院调解双方亦未达成一致。另查明，徐永祥分别于2018年7月24日、8月1日、8月14日、10月12日在58同城发布涉案房屋出售信息。另因为本案诉讼，袁珣支付律师费1000元，徐永祥支付律师费10000元。一审法院认为，袁珣和徐永祥及乐有家公司间签订的《居间合同》系三方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应按照合同约定的流程履行各自的义务。合同签订后袁珣支付了定金，徐永祥应按流程第2项配合袁珣到银行面签协助办理银行贷款手续。2018年4月11日、13日乐有家公司邀约徐永祥安排时间面签，徐永祥以工作日为由推辞，因为面签流程中包含支付购房首付款，因徐永祥推辞延期，袁珣贷款手续未及时办理故不能向徐永祥支付首期购房款，不能确认为袁珣逾期未付款。《交易节点确认书》虽未明确说明银行面签的具体操作方法，但在与徐永祥预约面签的过程中，乐有家工作人员和袁珣均通过短信或微信多次向徐永祥明确作出了交待，并告知其首付款须其配合面签后支付到银行确认的监管账户才能进行后期流程，而徐永祥则坚持认为应由买方先行支付首付款供其偿还贷款才能配合面签，故而造成双方僵持，交易不能继续进行，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，徐永祥未按约定履行义务在先，袁珣有权拒绝支付徐永祥首付款要求。现合同无法继续履行双方要求解除合同，乐有家公司亦同意配合解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形，法院依法予以支持。《居间合同》解除，依该合同签订的《补充协议》亦予以解除，《交易节点确认书》属《居间合同》的一部分，无须单独解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，因徐永祥未按合同约定履行义务，其收取的定金应该双倍返还，对袁珣要求双倍返还定金的请求法院予以支持，对给付的定金5万元，徐永祥收取其中4万元，另1万元作为交房保证金预留在乐有家公司处，徐永祥应按4万元双倍返还，另1万元由袁珣与乐有家公司另行解决。袁珣已选择适用定金条款，对徐永祥违约行为造成的损失即支付的佣金，要求由徐永祥承担，法院不予支持，袁珣可与乐有家公司另行解决。双方约定“如卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担”，袁珣要求徐永祥承担律师费1000元符合合同约定且未违背法律规定，法院予以支持。对于徐永祥反诉要求袁珣按合同总价款20%赔偿其违约金204000元及律师费10000元的请求，法院认为徐永祥配合银行面签义务在先，袁珣支付首付款义务在后，因徐永祥不按约定履行先义务，袁珣未按期支付首付款非其故意，不能认定为违约行为，徐永祥对合同不能继续履行致解除应自行承担相应责任，故法院对该反诉请求不予支持。另徐永祥要求袁珣向其赔礼道歉、消除影响因与本案不属同一法律关系，法院不予审理，徐永祥可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、袁珣与徐永祥、乐有家公司于2018年3月27日签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、徐永祥于判决生效之次日向袁珣双倍返还定金计8万元；三、徐永祥于判决生效之次日给付袁珣律师费1000元；四、驳回袁珣的其他诉讼请求；五、驳回徐永祥的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1205元，由袁珣负担305元，由徐永祥负担900元（袁珣已垫付，执行中由徐永祥连同执行款一并支付袁珣）；反诉费2180元，由徐永祥负担。二审期间，各方未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，袁珣、徐永祥在合同履行过程中，对交易节点产生分歧。袁珣认为应先完成银行面签通过贷款审批后，再将25万元支付至银行监管账户用于偿还原有房屋贷款并办理解押。徐永祥认为应先由袁珣将25万元支付至双方约定的银行监管账户后，再去配合袁珣办理面签及贷款审批手续。首先，双方并未就“双方约定的银行监管账户”的银行名称、账户名称进行具体载明，如果按照徐永祥的说法履行，袁珣将25万元先行付至何处都不明确，袁珣无法依约先行履行。其次，按照风险防控对等的交易原则，袁珣完成银行面签通过贷款审批后，再支付25万元至贷款银行监管账户用于徐永祥赎楼的操作方式，对双方的交易风险是公平对等的。且根据一般的贷款、赎楼的交易习惯亦是如此。在乐有家公司告知徐永祥交易流程的先后顺序并催促徐永祥配合办理贷款银行面签，以及告知其可能出现的风险时，徐永祥仍然坚持自己的想法，最终导致银行利率上调后买方的购房成本增加，双方又未能重新协商一致，交易无法继续履行。原审法院据此认定徐永祥违约并无不当。故徐永祥认为袁珣逾期未付款违约在先，应向其支付违约金的上诉理由，与本案的事实相悖，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4360元，由徐永祥负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年五月十七日书记员 邬云格