贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终324号 上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳文祥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李海龙，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201510886960。 委托诉讼代理人（特别授权）:吴海，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。 被上诉人（一审原告）:徐智国，男，汉族，1978年4月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权)：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201510191516。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘地产）因与被上诉人徐智国商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4207号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 长弘地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。（一）本案中，上诉人向被上诉人交房时已经预料到不能如期为被上诉人办理房屋产权证，故在交房时就逾期交房和逾期办证等违约事宜，与被上诉人协商一致后签订《补充协议》，依据《补充协议》，上诉人为被上诉人代缴6年的物业管理费，双方的一切违约责任一次性清算完毕。在上诉人实际履行物业费代缴义务后，被上诉人就已经丧失了再次主张包括逾期办证等违约责任的权利。一审法院认为“一切违约责任”仅指超期交房的违约责任，认定事实错误。（二）即使被上诉人可以主张逾期办证的违约责任，双方约定的办证时间为2014年12月31日，被上诉人依法主张权利的时间应截至2016年12月31日，被上诉人于2018年6月20日提起诉讼，已经超过了诉讼时效期间，对其诉讼请求应当不予支持。 徐智国二审未作答辩。 徐智国向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计20000元(违约金从2015年1月1日起以509712为基数，按日万分之二的标准计付至被告交付房屋权属证书之日止);2.判令被告立即为原告办理房屋权属证书；3.判令被告承担本案的诉讼费用。一审诉讼过程中，原告明确放弃其第二项诉讼请求。事实和理由:原、被告于2012年8月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位毕节市七星关区××单元××房房，房号为B1-25-3，房屋总价款为509712元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:第(二)项(2)款:买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告履向被告支付了购房款509712元。然而时至今日，被告仍未将所涉商品房的产权证交付给原告，原告多次找到被告催要未果。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，依据《商品房买卖合同》第二十二条，被告应当支付违约金。 一审法院认定如下事实：2012年8月15日，原告作为买受人与被告暨出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：花苑B栋-0153），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位毕节市七星关区××路××单元××房房，房号为B1-25-3，价款为509,712元；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告依约通过支付首付款及向银行按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款。2014年8月26日，原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的费用。被告于2014年8月26日向原告交付了房屋，但至今仍未为原告办理房屋权属证书。2014年8月26日，被告在向原告交付房屋之时，因逾期交房问题，原告作为乙方、被告作为甲方，签订了两份《补充协议》，协议约定：甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清，甲方经乙方代交陆年物业管理费，乙方不再和甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约。因被告未按照合同的约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述请求诉来法院。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。被告提出《补充协议》表明就涉案《商品房买卖合同》有关的一切违约责任已经一次性结算完毕，原告主张的逾期办证违约责任也包含在一切违约责任内的抗辩，因补充协议签订于2014年8月26日，《商品房买卖合同》约定的办证时间为2014年12月31日，此时被告逾期办证违约行为尚未发生，故《补充协议》应为原被告双方处理被告逾期交付涉案商品房的相关违约责任而达成的协议，并不包括逾期办证行为，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。 根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年1月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2015年10月1日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。故应从2015年10月1日起，以原告已付购房款509,712元为基数，按日万分之二的标准计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，向原告徐智国支付迟延提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的违约金，违约金的计算方式为：以509,712元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告徐智国的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当向被上诉人支付逾期办证违约金。 关于第一个争议焦点，依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案部分债权未超过诉讼时效期间的认定，符合法律规定和本案事实且论证充分翔实，本院予以确认，不作赘述。 关于第二个争议焦点，根据一审查明的事实，《商品房买卖合同》履行过程中，双方当事人就合同未决事宜另行协商签订《补充协议》，协议内容系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当作为认定双方权利义务的合同依据。依据《补充协议》载明的如下内容：“甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清，甲方经乙方代交陆年物业管理费，乙方不再和甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约”，双方当事人达成了以上诉人为被上诉人代缴六年的物业管理费为对价，对商品房买卖合同项下的一切违约责任进行清理结算的合意。而本案被上诉人系依据上诉人逾期办证的事实提出违约责任主张，该违约责任请求权基于《商品房买卖合同》产生，当属双方依据《补充协议》已经清理结算完毕的违约责任。基于此，被上诉人再次诉请判令上诉人承担逾期办证违约责任，与《补充协议》约定的权利义务相悖。需要说明的是，被上诉人作为完全民事行为能力人，理应具备一般理性人的认知能力，并对其从事民事活动的法律后果负责。即便涉案《补充协议》对双方权利义务的约定可能具有因错误认知、显失公平造成的利益失衡情形，在人民法院依据受损害一方诉请撤销协议内容之前，依法成立并生效的协议内容，对双方当事人具有法律约束力。有鉴于此，一审法院认定《补充协议》约定的“一切违约责任”仅指逾期交房违约责任，据此判令上诉人支付逾期办证违约金，确有不当，本院予以纠正。 综上，上诉人长弘地产的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4207号民事判决。 驳回被上诉人徐智国的诉讼请求。 一审案件受理费150元、二审案件受理费300元，均由被上诉人徐智国负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年五月五日 书记员  何婷婷