河北省石家庄市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）冀01民终1848号上诉人（原审原告）：曹景鹏，男。委托诉讼代理人：曹务国，系曹景鹏父亲。委托诉讼代理人：孙照宁，河北武英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵献林，男。委托诉讼代理人：龚剑，河北金龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄中冶科技有限公司，住所地石家庄市长安区北二环东路**。法定代表人：孙朝辉，该公司经理。委托诉讼代理人：李勇，该公司员工。原审第三人：河北同泰房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市桥**新村街2-1-301/div>法定代表人：陈粤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯强、李媛，河北厚正律师事务所律师。上诉人曹景鹏因与被上诉人赵献林、石家庄中冶科技有限公司（以下简称中冶公司）、原审第三人河北同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹景鹏的委托诉讼代理人曹务国及孙照宁、被上诉人赵献林的委托诉讼代理人龚剑、被上诉人石家庄中冶科技有限公司的委托诉讼代理人李勇、原审第三人河北同泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯强及李媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹景鹏上诉请求：1.撤销（2018）冀0102民初2958号民事判决；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.根据上诉人提供的证据“行政处罚告知书”、“行政处罚决定书”，石家庄市国土资源局明确责令被上诉人中冶公司退还非法占用的土地，即包括涉案房屋所占用的土地，并处以罚款，以此可知中冶公司系违法占用土地，因此中冶公司无权处分该块土地，根据我国立法确定的“房随地走、房地一体”原则，中冶公司便无权处分涉案房屋，但是一审法院直接忽略了该证据。2.根据中冶公司与原审第三人同泰公司签订的《合作开发协议》，虽然约定了“剩余5808798元的支付方式为。给与甲方6000平方米建筑面积房屋。”，但是实际履行过程中同泰公司将该5808798元以现金的的方式给了中冶公司，中冶公司也主动收下该款项，视为对合同约定建筑面积的放弃，也就无权对该建筑房屋进行销售。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该处的强制性规定属于效力性规定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定正是属于效力性规定。涉案房屋至今尚未取得商品房预售许可证，因此依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定应当认定被上诉人之间签订的《购房协议》无效。另，中冶公司对涉案房产土地没有合法权利渊源，其与谈固办事处签订的土地转让协议也没有法律依据，谈固办事处无权处分该土地。中冶公司和同泰公司签订的合作协议自然带有欺诈性质，中冶公司依据欺诈签订的协议不但收取了同泰公司的2000万现金的合同标的，同时将同泰公司开发的房产进行了销售，是典型的的欺诈加霸道行为，这种行为涉及到了赵献林所在单位即谈固办事处，是一个行政部门，该行政部门和中冶公司（商业单位）让普通老百姓都可以判断出典型的官商勾结，赵献林获得涉案房产没有支付相应对价，不能提交交易时支付凭证，是典型受贿行为。其与中冶公司签订的团购协议价格远远低于市场价格。同泰公司是涉案房产开发者和所有者，中冶公司即便根据合同取得了某些权利，但是进行转让这种涉及所有权转移行为必须经过同泰公司的确认，但是现实中中冶公司不但没有经过同泰公司确认并且还在转让房产同时收取了同泰公司两千万的合同款。中冶公司和赵献林均以占有在先作为抗辩理由，占有要有合法权利渊源，非法占有自始无效。被上诉人赵献林答辩称：1.本案所涉及土地转让协议、购房协议及合作开发协议均已经被多份生效判决所确认为有效，且被行政机关确认为有效，不存在非法倒卖土地问题。2.我方已经按照协议约定实际取得并占有房屋，办理相关入住手续。我方占有房屋在先并实际支付全部房款，且房款支付问题属于合同履行问题并不影响合同效力。3.中冶公司与我方签订购房协议是基于中冶公司与谈固办事处团购协议基础之上的内部认购协议，不应当适用有关商品房买卖司法解释。4.中冶公司是否收取同泰公司款项的同时出售房产已经由包括石家庄中院、河北省高院在内的多层级法院查明并确认曹景鹏代理人所述与事实不符。5.上诉人的委托诉讼代理人所述所谓官商勾结受贿，第一没有事实依据，第二不属于本案审理范围。中冶公司与我方所签订购房协议价款低于市场价原因在于，一属于单位内部团购房，二属于小产权房，也就是说中冶公司并非向同泰公司一样将小产权房作为商品房出售给购房人。6.如果按照上诉人逻辑那么同泰公司与上诉人所签订的协议也应该认定无效。被上诉人中冶公司答辩称，同赵献林代理人答辩意见。原审第三人同泰公司答辩称，首先，无确凿的证据显示被上诉人中冶公司依据《土地开发协议》取得了包含涉案房屋在内的6000平方米房屋的处置权。一审法院作为定案依据的证据即被上诉人中冶公司在一审提交的所谓的“1号楼、2号楼销控表”系复印件，上诉人及第三人在一审时均提出了对其真实性不认可的质证意见。即便该销控表是原件，也无法作为该销控表系中冶公司与同泰公司对涉案项目进行分割的依据。且被上诉人中冶公司未有其他辅助证据加强该证据的效力，未形成一个证据链条来证实同泰公司与中冶公司就包括涉案房屋在内的涉案项目进行了分割。一审法院仅凭一个没有任何证明效力的复印件作为定案依据，过于草率。其次，同泰公司将自己开发的房屋售于上诉人，上诉人从而取得涉案房屋的占有权，符合常理和法定程序。中冶公司未取得同泰公司同意私自处分同泰公司合法财产属于无权处分，同泰公司以另售于上诉人的方式表示不予追认中冶公司的行为。再次，涉案项目至今未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效自始无效。一审法院以“购房协议是双方真实意思表示、原告无证据证实二被上诉人之间的买卖合同存在无效的情形”为由驳回了上诉人一审诉请，明显适用法律错误。另，中冶公司无土地使用权，采用欺诈形式与同泰公司签订合作开发协议，在合同履行过程中因中冶公司收到国土资源局退回非法占有土地通知后改为向同泰公司要求支付现金对价，同泰公司支付现金对价后中冶公司又趁同泰公司原法定代表人何健因心脏病住院期间强行阻止社会闲杂人等强行出售出售涉案项目房产，中冶公司私自出售行为是导致出现该案纠纷的根源。现同泰公司已就中冶公司诈骗同泰公司这一行为向石家庄市长安区公安分局进行了报警立案。曹景鹏向一审法院起诉请求：1、请求确认二被告之间签订的《购房协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2017年04月14日签订《购房协议》，从第三人处购得位于长安区东北二环交叉口马路北侧水木青城三期的房产一套，并于2017年4月交房后装修入住。2017年6月，原告收到法院传票后得知被告赵献林起诉其占有物返还。原告认为被告中冶公司不具备房地产开发和预售资质，其与被告赵献林之间签订的《购房协议》无效。具体事实与理由如下：一、被告中冶公司不具备房地产开发资格。经工商查询，起诉被告中冶公司的经营范围为：焊接技术、刃具、仪器、仪表、电器元件及非标设备研究开发、技术咨询服务，机械加工服务，仪器、仪表、电器元件、钢材、建筑材料、五金交电、量具、化工产品（化学危险品除外）销售，量具、刃具、仪器、仪表、电器元件、管道产品的生产，货物进出口、技术进出口（法律、行政法规禁止的项目除外；法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营）（需专项审批的未经批准不得经营）。从上述查询结果可知，被告中冶公司不具备房地产开发资格，属于超范围经营。且违反房地产管理法，未取得任何许可。因此，被告中冶公司违反房地产法律规定，超范围经营，其与被告赵献林之间签订的《购房协议》无效。二、被告中冶公司不具备商品房销售的相应行政许可文件，即“五证”之中的任何一项，在此情况下，二被告之间签订的购房协议无效。三、被告中冶公司与赵献林之间的购房行为涉嫌违法交易。被告赵献林系石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处（以下简称谈固街道办）主要领导人员，本案涉案房屋用地系谈固街道办非法转让给被告中冶公司的，之后，谈固街道办又向被告中冶公司团购了涉案房屋所在楼盘的几十套房屋。在上述一系列交易中，涉嫌违法违规交易。综上所述，被告中冶公司既不具备房地产开发资格也不具备商品房销售的“五证”，二被告之间签订的《购房协议》应属无效。现为维护原告的合法权益，诉至一审法院。一审法院认定事实：2008年12月8日，石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处（甲方）与第三人中冶公司（乙方）签订土地转让协议，约定：“甲方位于北二环北侧有工业园用地壹拾捌亩，转让给乙方用于开发。一、甲方出让土地使用权，并收取补偿款人民币壹佰肆拾万元整。二、乙方另出资人民币壹佰肆拾万元整，用于土贤庄村土地补偿。三、乙方负责办理有关转让手续的报批并处理邻里因建设发生的纠纷，甲方有责任协助并提供相关手续。”该协议签订后，第三人中冶公司依约支付全部土地补偿款。2010年2月5日，石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处与中冶公司签订关于谈固街道办事处职工团购水木青城三期住房的补充协议，载明：“谈固街道职工团购中冶科技有限公司开发的水木青城三期住房56套，前期已就土地补偿和房款交纳等问题达成了协议，现补充如下：一、谈固街道转让给中冶科技有限公司土地11亩，由中冶科技有限公司负责办理开发手续，2010年3月底前应达到开工建设标准，并由施工队进点施工，如不能按期开工建设，每拖过一个月，由中冶科技有限公司向谈固街道支付违约金1万元，如长期不能开工，谈固街道有权收回土地。二、谈固街道职工所团购水木青城三期56套住房，由中冶科技有限公司按合同规定于2011年1月底交付住户。如不能按期开发和交房，延期半年以内按合同付每日万分之一的违约金，超过半年付每日万分之三的违约金，超过壹年每日付万分之五的违约金。”2010年2月1日，被告中冶公司（甲方）与第三人同泰公司（乙方）签订合同开发协议，协议载明：“因石家庄市北二环修路及市政绿地需拆除甲方建筑物占用甲方土地,根据石家庄市人民政府第114号《秘书长协调会议纪要》决定，将甲方具有使用权的剩余出让工业用地根据市城市规划确定住宅用地性质实施适度开发。在该块地上，就合作开发建设商品住宅项目相关事宜，甲、乙双方经充分协商，达成如下协议：一、项目位置：本项目位于石家庄市长安区，东二环以东、北二环以西、水木青城一期以南、东、北二环以北。土地面积约10.6亩；总建筑面积约为21369.04平方米。合作方式：1、甲方将本项目土地过户至乙方名下，本项目立项在乙方名下；2、乙方负责跑办本项的建设审批手续，甲方予以协助；3、乙方负责本项目全部建设资金；4、乙方具体负责本项目的建设，负责本项目勘察、设计、监理、施工单位的选定、施工管理、施工验收及其他相关事项。利益分配：1、乙方共支付甲方人民币贰仟万元。（1）合同生效之日支付伍佰万元；（2）本项目主体二层封顶之日支付九百一十九万一千二百零二元；（3）剩余5808798元的支付方式为：本项目竣工验收合格后，以成本价850元/平方米的价格，给予甲方6000平方米建筑面积房屋及833.88平方米的地下室（具体分配房屋位置见附件）。2、本项目地上总建筑面积（不含车库）为21369.04平方米，除其中地上6000平方米归甲方所有外。3、上述给予甲方6000平方米房屋过户登记等应缴纳的各项税费，以及天然气、暖气由甲方承担。……”就此项目（水木青城三期）竣工后，中冶公司与同泰公司口头约定，其享有的6000平方米房屋为水木青城三期一号楼二、三单元共计49套房屋进行销售。第三人同泰公司法人何健在被告中冶公司销控表上签字认可。2009年12月31日，被告中冶公司（出卖人）与被告赵献林（买受人）签订《购房协议》，载明：“买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的水木青城三期第壹号楼贰、叁单元共49套中选壹套，房号按街道确定的先后顺序自主选定，建筑面积100平方米左右，结构为每个单元4户、单步行梯、单电梯、七层。经规划的地上车位不包括在公共用房范围之内，所有权归出卖人所有。计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，地，地上住房单价为民币）每平方米1580元。地。地下室每户**体面积按实际结构，单价为每平方米1100元整。有线电视暂按500元，燃气集资费暂按3500元收取，交房时根据当时价格标准多退少补。付款方式及期限：买受人签订本协议后于2010年1月15日前支付首付款壹拾贰万元，在结构封顶15天内再付叁万元，剩余款项在交房时一次付清。交付期限：买受人按约付款后，出卖人应当在2011年1月31日前交付符合本协议约定交付房标准的房产。出卖人逾期交房的违约责任：除本协议规定情况外，出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过九十个工作日，出卖人不承担违约责任；（2）逾期超过九十个工作日的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。交接：房屋达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续，出卖人也可以公告或电话的方式通知买受人。关于房屋产权的约定：本协议第二条约定的价格为小产权房价格，由出卖人出具小产权证，若以后具备办理房产证条件，每平方米加收600元左右，按实际结算。买受人购买的本项目房产，两年内不得转让。若私下转让，出卖人视为买受人放弃本项目房产，出卖人退还收取的买受人房款，收回所售房产。出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。……”2013年4月8日，中冶公司将涉案房屋水木青城三期1号楼2单元502室交付于赵献林，赵献林随后缴纳了燃气费、电费、物业费并对该房屋进行了简单装修。2017年4月14日，同泰公司（出卖人）同泰公司与原告曹景鹏（买受人）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“买受人购买的房屋为项目中的第1幢2单元5层502号房。该房屋的用途为住宅，该房屋建筑面积共110.85平方米。该房屋单价为人民币每平方米5000元/平方米，总金额人民币伍拾伍万元整。”即同泰公司将中冶科技已经交付给被告赵献林的房屋即水木青城1号楼2单元502室房屋出卖给原告曹景鹏。2017年3月份，赵献林称其发现曹景鹏进入该房屋并使用，并以从同泰公司购入房屋为由拒绝搬出。现诉争房屋由原告曹景鹏占有。以上事实有会议纪要、土地转让协议、补充协议、合作开发协议、销控表、购房协议、业主入住验房表、民事判决书、商品房买卖（预、销售）合同等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据中冶公司与同泰公司签订的合作开发协议，以及有第三人同泰公司法定代表人何健签名的关于涉案房屋1号楼2号楼的销控表，能够证实中冶公司依据双方合同约定取得包含涉案房屋在内的6000平方米房屋的处置权。中冶公司就上述面积房屋与谈固街道办事处签订购房协议及补充协议，赵献林据此与中冶公司签订购房协议购买涉案房屋，该购房协议是双方当事人真实意思表示，且协议签订后中冶公司向赵献林交付了房屋，赵献林亦向中冶公司履行了交款义务，原告证据无法证实二被告之间的买卖合同存在无效的情形，故对原告主张的二被告之间的买卖合同无效的请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下，驳回原告曹景鹏的诉讼请求。案件受理费80元，由原告曹景鹏承担。本院经审理查明，案涉房屋项目至二审询问结束仍未取得土地使用证及预售许可证。本院认为，本案案由为确认合同效力之诉，诉讼目的是请求人民法院认定合同双方存在或者不存在某种法律关系，应当由一方或双方合同相对人提起，也可由受法律保护的利益被直接侵犯的第三人提起。本案中，首先，上诉人主张无效的合同是由被上诉人赵献林与中冶公司于2009年签订的，上诉人并非该合同的相对方。第二，因案涉房屋项目至二审询问结束为止仍未取得预售许可证，根据相关法律规定，上诉人是否能够依据与同泰公司以案涉房屋为标的签订的《房屋买卖合同》获得该房屋的物权或者物权期待权尚需经过司法确认，故无法认定被上诉人赵献林与中冶公司签订的合同直接侵犯了上诉人受法律保护的利益。因此，上诉人对被上诉人中冶公司与赵献林就案涉房屋签订的合同不具有诉的利益。另，案涉房屋项目至二审询问结束尚未取得土地使用证，应先由行政机关对相关土地性质问题进行处理，在此之前，案涉房屋的权利归属问题不属于人民法院民事诉讼的受理范围。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初2958号民事判决；二、驳回曹景鹏的起诉。一审案件受理费80元，退还曹景鹏；上诉人曹景鹏预交的二审案件受理费80元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李淑然审判员  李 祥审判员  李 曼二〇一九年五月八日书记员  许晓琳