四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初1664号 原告：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地：成都市武侯区肥猪市街******。 法定代表人：向国荣，董事长。 委托诉讼代理人：陈小军（系该公司员工），男，1967年6月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：赵庄声，四川瑞信杰律师事务所律师。 被告：卿江，男，1989年9月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：沈吴静，女，1990年5月25日出生，汉族，住四川省金堂县，系卿江之妻。 原告四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称“润无声公司”）与被告卿江、沈吴静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润无声公司的委托诉讼代理人陈小军、赵庄声，被告卿江到庭参加诉讼。被告沈吴静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告润无声公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费 4830.12元；2、被告支付原告违约金4830.12元，以上两项合计9660.24元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系金海岸小区业主，原告系该小区物业服务企业，自接管本小区以来，一直为小区的全体业主提供物业服务。根据原告与金堂县赵镇金海岸业主大会签订的《服务管理合同》，约定由原告为被告提供物业服务，收取物业服务费的标准为1元／月.㎡，违约金为逾期未缴纳物业服务费按每天5‰计算。被告自2015年1月1日起至2018年12月31日期间，拒不缴纳物业服务费，经多次电话或书面形式催告无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉请。 被告卿江辩称，对被告系案涉小区金海岸71栋1单元18号业主、房屋面积及自2016年1月1日起未交物业费属实，物业公司通过拨打电话、书面形式等方式向被告过催缴物业费用，对物业公司履行过的服务无意见，不认可物业公司主张的违约金。未交物业服务费的理由如下：一、与前业主委员会签订的物业服务合同不合法。案涉小区前期物业合同到期后，在没有召开业主大会经小区过半数业主签字同意，也无过半数业主授权业主委员会与物业公司签订物业合同，续签的物业服务合同不合法；二、物业公司不履行职责，主要表现在：1.安保方面，小区保安人员的配备不符合标准，不仅人数不够且大部分为年纪偏大的老人；2.安全方面，外来人员和车辆的进出无有效的管理措施，车辆乱停乱放，严重占用消防通道；3.小区公共区域的养护、维护、清洁等方面的问题，公共楼道长期不按时清扫，路面脏污、水池脏，绿化无人修剪，绿化带长期被人破坏。小区很多地方已被一楼业主开荒种菜、养鸡、搭棚，物业公司虽然做了些工作，但并未及时劝阻及上报有关主管部门；4.监控设备基本全部损坏，经多次反映未及时有效维修。路灯昏暗、残缺、破烂，也未及时维修，单元门长期坏死，从不维修。三、物业公司私吞小区停车及公共区域广告收入，伪造、诱骗业主签字盗取小区维修基金；四、本人居住房屋的楼道严重脱层，经反映后，物业公司以超过两年保修期为由拒绝修复。本人装修时向物业公司索要内部结构图纸，物业公司拒绝给付且态度恶劣。总之，物业公司故意不履行职责，不服务于业主，拒交物业费系被逼无奈的维权方式，请求法院公平、公正判决。 被告沈吴静未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，金堂县赵镇金海岸业主大会（甲方）作为委托方与作为受托方的润无声公司（乙方）签订《金海岸物业管理服务合同》一份，约定乙方受甲方的委托，为金海岸物业的全体业主和物业使用人提供物业服务，乙方服务的主要内容为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，对附属建筑物、建筑小品、景观设施、构筑物、文化体育娱乐场所设施设备的年度维修、日常管理，公用绿地、花木的病虫害防治、保活、保型及时修剪高大乔木枯枝，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等。同时还约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、责令限期整改，恢复原状、赔偿损失等措施。委托管理期限为5年，自2016年10月1日0时起至2021年9月30日24时止。双方对物业管理服务质量的约定为，乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观；2.设备运行；3.共用部分、共用设施设备的维修和管理小修；4.公共环境卫生；5.绿化；6.交通秩序与车辆停放；7.公共秩序维护与协助消防；8.房屋共用部位、共用设施设备的急诊、小修；9.业主和使用人对乙方的满意率达到80%以上，上述1——8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。双方关于物业管理服务费的约定，案涉住宅为：1元／月.㎡，本物业管理服务费按月或季或半年或年度缴纳一次，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳违约金且违约金总额限于应交物业费本金总额之内。双方对地面停车费收入、利用小区公共区域进行广告、机站及其他经营收益也进行了约定。双方还约定，乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定。如果在限期内没有完成整改，由甲方在履约保证金中动用资金代办进行整改，在整改完成后由乙方按照动用资金的额度对履约保证金进行补充。如果不按时对履约保证金进行补充，或者总共有三次（含三次）以上未按照要求整改的，甲方有权终止合同。卿江、沈吴静系金海岸小区71栋1单元18号业主，房屋面积为134.17㎡，自2016年1月1日起至今未交纳物业服务费。 2015年至2018年期间，润无声公司对小区房屋建筑本体共用部位、电梯、文化体育娱乐设施、共用设施设备、公用绿地和花木等进行了维修、养护。针对小区车辆乱停乱放等现象，向业主委员会发出了《工作联系函》，并发出了《金海岸小区规范停车管理、保障消防通道畅通的公告》。针对小区部分一楼业主侵占破坏公共绿地、将住宅擅自改变为经营性用房等行为，向该部分业主发出了《整改通知书》。润无声公司还对小区相应部位履行了病虫害防治、秩序维护巡逻、外来人员来访登记等工作。 上述事实，有营业执照、身份信息、《金海岸物业管理服务合同》、电梯故障维修单、电梯维护保养合同、门岗来访登记表、照片、工作联系函、整改通知书及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，金堂县赵镇金海岸业主大会与润无声公司签订的《金海岸物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《金海岸物业管理服务合同》对业主及润无声公司具有约束力，双方应当依照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，物业服务企业润无声公司履行了合同约定的服务义务，卿江、沈吴静作为业主，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。卿江、沈吴静认为，《金海岸物业管理服务合同》未经小区过半数业主签字同意，也无过半数业主授权业主委员会与物业公司签订物业合同，属不合法。本院认为，案涉合同并非物业公司与业主委员会签订，而是物业公司与业主大会签订。从合同主体看，业主大会与润无声公司符合《物业解释》第一条的规定，双方系适格主体。其次，从合同的内容看，该合同内容并不违反法律法规的强制性效力性规定。再次，卿江、沈吴静并未举示案涉业主大会与物业公司签订的物业服务合同不合法的证据。故，卿江、沈吴静关于《金海岸物业管理服务合同》不合法的抗辩主张，不能成立。卿江、沈吴静关于润无声公司在安保、公共设施、绿化卫生、公共秩序等方面服务质量不符合相应标准，不应当交纳物业服务费，但未向本院举示证据。本院认为，润无声公司即使存在提供的物业服务不符合合同约定的情形，因合同也未约定该情形可以拒交或减免物业服务费。根据《物业解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，卿江、沈吴静可以请求润无声公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并不能免除交纳物业服务费的义务。卿江、沈吴静关于物业公司侵吞小区停车费、广告收入及维修基金的问题，因合同对前述收入的收取、分配有明确约定，卿江、沈吴静未举示物业公司侵吞该收入的证据，如果有证据证明物业公司侵吞了小区业主的相关收入及维修基金，可以另行依法主张权利。卿江、沈吴静主张的其余事实及抗辩意见，因与本院查明的事实不符或依法无据，本院不予采纳。被告沈吴静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视其放弃举证、质证、法庭辩论及最后陈述的抗辩权利，应对放弃抗辩权利承担不利的法律后果。 根据《物业解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条的规定，卿江、沈吴静应当根据物业服务合同的约定向润无声公司交纳物业服务费用。本案中，润无声公司诉请卿江、沈吴静支付自2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，但仅向本院举示2016年9月30日签订的合同，本院无法查明2016年9月30日以前物业服务合同的内容，对2016年10月1日前的物业服务费无法确认，仅能对2016年10月1日起至2018年12月31日的物业服务费予以确认。2016年10月1日前的物业服务费，原告可另行主张权利。故，卿江、沈吴静应向润无声公司支付自2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费为3622.59元（134.17㎡×27个月×1元／月.㎡）。关于润无声公司主张的违约金，因为合同对按月、半年还是年度缴纳约定不具体，仅查明先交纳物业服务费后使用，本院结合行业习惯并按有利于业主的交纳方式推定为按月交纳，即本月底交纳下一个月的物业服务费。关于违约金标准问题，虽经本院释明，卿江、沈吴静仍不做明确回答，坚持认为不应当交纳违约金。结合案情实际，润无声公司主张的违约金为逾期物业服务费的每日5‰，按该标准计算的违约金已达到每年逾期交纳物业服务费的180%，应当认定为违约金标准过高，本院确定违约金为应交未交物业服务费的20%为宜，即卿江、沈吴静应当向润无声公司支付违约金724.52元（3622.59元×20%）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下： 一、被告卿江、沈吴静于本判决生效之日起十日内支付原告四川省润无声物业发展有限责任公司物业服务费 3622.59元及违约金724.52元； 二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告卿江、沈吴静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐诗进 二〇一九年五月二十九日 书记员  李斯琦