北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终4530号上诉人（原审原告）：北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业****。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，该公司员工。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王佐，男，1984年4月26日出生。委托诉讼代理人：贾军武，陕西佑群律师事务所律师。上诉人北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司（以下简称龙熙顺景公司）因与被上诉人王佐房屋买卖合同纠纷一案不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初23400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。龙熙顺景公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持龙熙顺景公司在一审中提出的要求王佐支付逾期付款违约金及赔偿合同印花税、刷卡手续费的诉讼请求；2．本案诉讼费用由对方承担。事实和理由：1．一审法院下调违约金数额，与合同约定不符，违反当事人意思自治原则。本案合同合法有效，法院应当按照合同约定确定违约金数额。2．一审法院酌定的违约金数额无法弥补我方损失，违反公平正义。根据媒体的普遍报道，自2017年北京“3．17新政”后，北京商办类房产交易停滞，销售价格大跌，我方收回房屋后能否再次成交无法确定。诉争合同的销售价已是建委批准的最高销售限价，再次出售的价格必然降低。除此之外，王佐长期欠付高额购房款造成我方资金周转损失，法院判定的20万元违约金无法弥补我方的实际损失。3．双方合同签订后，我方支付了合同印花税和刷卡手续费，有证据佐证，现合同因王佐违约而解除，王佐应当赔偿上述损失。王佐辩称，同意一审判决，请求二审法院维持原判。龙熙顺景公司向一审法院起诉请求：1、判令解除龙熙顺景公司与王佐签订的编号为XF519091的《北京市商品房现房买卖合同》，王佐配合龙熙顺景公司办理该房屋注销登记手续；2、判令王佐支付逾期付款违约金494657．38元（计算方法为：房屋总价款3896941×10%+逾期款3498776×3%）；3、判令王佐赔偿龙熙顺景公司该房屋合同印花税1949元及刷卡手续费160元；4、本案诉讼费用由王佐承担。一审法院认定事实：2014年9月13日，王佐向龙熙顺景公司交纳了购房定金50000元，意欲购买龙熙顺景公司开发的公建C-105商品房，龙熙顺景公司出具了定金收据。2014年10月31日，龙熙顺景公司（出卖人）与王佐（买受人）签订编号为XF519091的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称：现房买卖合同），约定：王佐以3896941元的总价购买龙熙顺景公司开发的坐落于北京市大兴区龙景湾五区20号楼1层XXX号的房屋，用途为其他商业服务；王佐可以首期支付购房总价款的50%，剩余价款可以向交通银行股份有限公司北京芳群园支行借款支付。现房买卖合同第八条“逾期付款责任”约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在60日之内……2、逾期超过60日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。现房买卖合同附件五对付款方式及期限约定如下：1、定金：买受人于2014年9月13日缴纳定金50000元；2、首期房款：买受人于签署现房买卖合同当日即2014年10月31日，交纳总房款的10%（含定金），合计398165元；3、二期房款：买受人于2014年12月31日前，缴纳总房款的40%，合计1558776元；4、贷款额：贷款额为总房款的50%，合计1940000元；5、办理贷款的期限：买受人应于签署现房买卖合同之日起五日内办理完毕贷款手续。现房买卖合同附件八补充协议第一条约定：买受人应于签署本合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款（含公积金贷款）所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，否则视为买受人逾期付款，买受人须承担逾期付款的违约责任；如果由于买受人的原因导致银行未批准（包括买受人未提交全部或部分资料）买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款，否则出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。2014年10月31日（现房买卖合同签订当日），王佐向龙熙顺景公司支付了首期购房款398165元（含定金50000元）及印花税1949元，龙熙顺景公司开具了购房款发票及印花税收据。依据现房买卖合同附件五的约定，王佐应于2014年12月31日前交纳二期购房款，并于现房买卖合同签署之日起五日内办理完毕贷款手续；但王佐至今仍未缴纳二期购房款，亦未办理贷款手续。2018年9月11日，龙熙顺景公司向王佐发送《催款、逾期则解除合同的通知》，要求王佐于2018年9月21日前一次性付清全部剩余房款以及截止交付房款当日已经产生的违约金，否则将解除合同并由王佐承担违约责任。王佐在庭审过程中认可收到了上述函件。一审法院认为，龙熙顺景公司与王佐签订的现房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王佐作为买受人，应当按照现房买卖合同及补充协议的约定，按时、足额交纳购房款。然根据已查明的事实，王佐在交纳购房首期款后，未按照合同约定的期限交纳二期购房款、办理购房贷款，亦未在收到龙熙顺景公司发送的催款通知书后以现金方式将剩余购房款一次性补齐，逾期付款时间已超过现房买卖合同及补充协议约定的60日期限，构成根本违约，龙熙顺景公司有权要求解除合同并要求王佐承担违约责任。现房买卖合同及补充协议解除后，王佐应配合龙熙顺景公司办理涉案房屋的网签备案注销手续，龙熙顺景公司亦应将收取的购房款在扣除王佐应支付的违约金后予以返还。关于违约金。龙熙顺景公司主张，依据现房买卖合同第八条及补充协议第一条的约定，王佐应支付相当于房屋总价款10%的解除合同违约金以及相当于逾期款3%的逾期付款违约金，共计494657．38元。王佐对此表示，违约金的约定明显过高，请求法院予以调低。对此，该院综合考虑合同履行情况、当事人主观过错、实际损失等因素，根据公平原则与诚信信用原则，酌情确定违约金的数额为200000元。关于印花税。印花税费用属于龙熙顺景公司支出的合理损失，根据损失与违约金不能并举的原则，在违约金一节中已对上述费用予以考虑，故该院不予重复支持。关于刷卡费，龙熙顺景公司对刷卡费并无相关证据加以佐证，故该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司与王佐签订的编号为XF519091的《北京市商品房现房买卖合同》，且王佐配合龙熙顺景公司办理该房屋注销登记手续；二、判决生效后10日内，王佐支付北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司违约金200000元；三、驳回北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审认定事实，根据现房买卖合同的约定，诉争房屋的套内面积为238．56平方米，套内建筑面积单价为16335．27元。一审判决引述现房买卖合同附件八补充协议的第一条内容有误，该条原文为“出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款10%向出卖人支付违约金，并承担本合同第八条关于逾期付款的违约责任”，而非一审判决书表述的“……，并承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任”，本院在此予以更正。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，龙熙顺景公司与王佐签订的现房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审判决认定双方协议合法有效，本院不持异议。王佐未按照双方协议的约定履行交纳购房款的义务，构成根本违约，现龙熙顺景公司要求解除合同，并要求王佐承担违约责任，合法有据。双方协议解除之后，王佐应当及时配合龙熙顺景公司办理涉案房屋的网签备案注销手续，龙熙顺景公司亦应将收取的购房款在扣除王佐应付的违约金之后向王佐返还。根据我国合同法及相关司法解释的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现一审法院综合考虑本案合同履行情况、当事人主观过错、实际损失等因素酌定王佐向龙熙顺景公司支付违约金20万元，合理有据，并无不当。法院酌定违约金系以当事人的实际损失为基础，印花税费属于龙熙顺景公司的合理损失，因法院在确定违约金数额时已经对该费用进行了考虑，故龙熙顺景公司要求王佐另行赔偿印花税损失的请求缺乏依据，本院不予支持。对于刷卡费损失的实际发生，龙熙顺景公司未提交充分的证据加以证明，故一审法院未支持龙熙顺景公司刷卡费损失的请求亦无不当。综上，龙熙顺景公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5752元，由北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 周梦峰审判员 李 淼二〇一九年五月三十日书记员 李 慧