北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3139号原告：张琴，女，1980年1月23日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：王建，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：万龙凤，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京杰凯达信息咨询有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇第肆村同华大街民生路**东六条**。法定代表人：陈爱军，经理。委托诉讼代理人：刘培杰，北京振邦（天津）律师事务所律师。被告：张同舟，男，1968年9月22日出生，汉族，住河北省保定市唐县。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。被告：大兴区西红门镇第肆村村民委员会，，住所地北京市大兴区西红门镇第四肆村负责人：李桂明，村主任。原告张琴与被告北京杰凯达信息咨询有限责任公司（以下简称：杰凯达公司）、张同舟、大兴区西红门镇第肆村村民委员会（以下简称：西红门肆村）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张琴及其委托诉讼代理人王建、万龙凤，被告杰凯达公司的委托诉讼代理人刘培杰，被告张同舟的委托诉讼代理人丁玲，被告西红门肆村的负责人李桂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琴向本院提出诉讼请求：1.杰凯达公司返还购房款2250000元；2.杰凯达公司支付占用资金期间同期银行贷款利息至实际支付清为止；3.张同舟、西红门肆村对上述款项承担连带赔偿责任；4.诉讼费由杰凯达公司、张同舟、西红门肆村共同承担。事实与理由：西红门肆村将位于北京市大兴区西红门镇肆村同华街民生路北区六条12号面积约为5.61亩土地出租给张同舟经营使用，使用期限自2009年6月20日至2058年12月31日，后张同舟又将该地块出租给杰凯达公司用于兴建金色阳光工程项目，租期50年，约定“乙方在该土地上建设的标的物可出租、转让及商用”。杰凯达公司建成房屋后，分别于2008年、2009年期间发布广告大肆宣传销售，明码标价每平方米3500元。我得知该项目后至杰凯达公司咨询，杰凯达公司提供了房屋可以出租、转让的文件。基于对西红门肆村及政府的信任，我与杰凯达公司签订了49年使用期的转让协议，杰凯达公司收取了房款并交付了房屋。我付清房款后进行装饰装修并办理了入住手续，长期使用该房屋长达8年之久。2015年6月4日、12日，杰凯达公司下达公告通知拆除该房屋，要求立即腾退房屋，同意退还未使用房屋期间的款项。自2015年7月1日起先后停止水、电及暖气的供给。2017年1月13日,房屋全部拆除。另查明，西红门肆村将集体土地出租给张同舟，后又转租给杰凯达公司建设金色阳光小区房屋，明确行文证明可以转让，杰凯达公司没有房地产开发经营权，顶风作案，继续违规大肆宣传买卖房屋。由于杰凯达公司虚假宣传，误导我购买，致使涉案房屋被强制拆除。房屋拆除后，西红门肆村作为土地的出租房已经收回土地使用权，是受益方，西红门肆村将土地出租给张同舟、杰凯达公司有偿使用并收取土地使用费，西红门肆村有义务共同承担还款及赔偿责任，并监督张同舟、杰凯达公司赔偿及退还款项。杰凯达公司辩称：不同意张琴的诉讼请求。根据杰凯达公司与张琴签订的《房屋使用权出租、转让协议》的约定，如遇拆迁，，地上物补偿归乙方所有杰凯达公司同意按照拆迁标准进行补偿，补偿款标准为地上房屋每平方米1200元、、地下室每平方米600元如果法院经审理认为应该退还购房款，退还的购房款应扣除占有使用期间的房屋使用费。张同舟辩称：不同意张琴的全部诉讼请求，涉案土地曾经为张同舟承租后由杰凯达公司实际租赁并使用。本案涉案房屋由李书广建设，由杰凯达公司对外转让出租并收取租金和转让费，该交易行为与张同舟无关，张琴与张同舟之间没有直接法律关系，张同舟不是合同相对方，如果遇到拆迁，张琴有损失应和杰凯达公司进行解决。西红门肆村辩称，西红门肆村不同意承担连带赔偿责任，西红门肆村只是把土地出租给张同舟，不清楚张同舟和杰凯达公司之间的关系，我不清楚后续土地使用问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月2日，杰凯达公司（出租转让方、甲方）与陈志侠（承租承转方、乙方）签订《房屋使用权出租、转让协议》，约定：一、甲方以租赁的方式取得西红门镇同华路东侧待开发土地（面积5.61亩）的使用权，使用年限50年，自2007年1月1日起至2057年12月31日止。该土地上建设的房屋归投资者所有，现无产权证，只有使用权，双方已认可房屋状况。按照使用年限甲方提供以下两种形式，供乙方选择：①租赁……②转让：转让期同土地使用期限相同。房屋永久归乙方使用；土地使用期满后，需另交纳土地使用费；如遇拆迁，，地上物补偿归乙方所有房屋转让使用期限为49年，自2008年1月1日起至2057年12月31日止，转让金为225000元。（注：在签订该协议时，以上两项需选其中一项）。二、房屋坐落：北京市大兴区西红门镇同华大街民生路北区东六条10号，金色阳光公寓一号楼一单元102室。三、房屋基本情况：砖混结构，建筑面积70.116平方米。五、乙方有权转让、继承或出租，但转让需经物业部门办理变更手续，收取2000元手续费。六、甲方的权利义务：1.在协议履行期间，甲方不能单方终止协议，以确保乙方正常使用该房屋……九、租赁、转让合同的解除：（一）经双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。合同签订后，陈志侠向杰凯达公司支付了购房款225000元。2013年11月12日，陈志侠将涉案房屋转让给张琴，张琴向杰凯达公司支付过户费2000元并取得更改了承租承转方为张琴的《房屋使用权出租、转让协议》及陈志侠为交款人的收据。2015年6月4日，金色阳光腾退办公室下发了金色阳光物业腾退流程，载明：根据西红门镇政府拆除通知，公司决定正式成立腾退办公室，办理各位住户退款工作。退款原则：住户缴纳总租金扣除已租年限租金（自2007年起），剩余租金退还住户。1.合同解除：住户持身份证原件及租赁合同。所交租金收据到1号楼4单元102室办理租赁合同解除协议。2.交付房屋钥匙，物业验房，核算水、电、物业、取暖费等情况，物业开具退款确认单。3.持确认单办理首批退款总额的30%。剩余70%一月内付清。2015年6月16日，杰凯达公司发出告知，内容为：各位住户：按西红门镇政府要求，本小区近期进行拆除，7月1日水、电、路将中断迁移。为了不影响大家的正常生活。请积极配合政府工作，请大家及时办理腾退手续并及时搬离。腾退办公室将搬离本小区，办公地址将再行通知。2015年7月12日，涉案房屋开始停水、停电。2017年1月13日，涉案房屋被拆除。案件审理过程中，双方当事人均认可涉案房屋未取得相关建设审批手续。庭审中，张琴提交了占地租用合同复印件、土地出租证明复印件、房屋租赁合同登记备案证明复印件、房屋销售广告、大兴区政府信息公开专栏网页截图、西红门肆村商谈录音笔录作为证据证明因张同舟参与建房并获得赔偿，张同舟、西红门肆村存在过错，据此主张张同舟、西红门肆村应与杰凯达公司承担连带责任。杰凯达公司、张同舟、西红门肆村对上述证据及张琴的该项主张均不予认可，杰凯达公司称其不是从张同舟处承租涉案土地，与张琴签订合同时房屋已经建好，系李书广抵账得来的房屋，没有收到涉案房屋的补偿款。张同舟称民生路北区东六条10号与12号应当为本案涉案的同一地块，涉案土地曾经为张同舟承租，后由杰凯达公司实际租赁并使用，涉案房屋由李书广建设，由杰凯达公司对外转让出租并收取租金和转让费，该交易行为与自己无关，自己未收到涉案房屋的补偿款，之前收到的款项与本案无关。西红门肆村称不确定是否为杰凯达公司出具过土地出租证明，但金色阳光建房的地址为民生路北区东六条12号，出租给张同舟，并不清楚张琴提交的两份证明复印件中的10号与12号的关系，亦不清楚张同舟是否收到涉案房屋的补偿款及具体金额。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。本案中，杰凯达公司出售未取得建造审批手续的房屋给张琴，违反相关法律禁止性规定，故双方就该房屋签订的《房屋使用权出租、转让协议》无效。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故张琴要求杰凯达公司返还购房款225000元的主张，于法有据，本院予以支持。关于张琴资金占用期间利息损失的主张，无相关法律依据，本院不予支持。对于张琴要求张同舟、西红门肆村承担连带责任的主张，因张同舟、西红门肆村不是涉案房屋转让协议相对方，且张琴提交的证据亦不能证明西红门肆村对张琴与杰凯达公司之间的转让协议无效存在过错责任或其他法律责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，北京杰凯达信息咨询有限责任公司返还张琴购房款225000元；二、驳回张琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元，由北京杰凯达信息咨询有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 怡审 判 员  韩文静人民陪审员  林树影二〇一九年五月二十九日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞