贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2065号原告：郑慧敏，女，1975年10月24日出生，汉族，四川省隆昌县人，麻江县号。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所：凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，男，1984年12月9日出生，侗族，贵州省锦屏县人，凯里市中心城置业有限公司职员，锦屏县组。原告郑慧敏与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑慧敏与被告中心城置业公司委托的诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑慧敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告中心城置业公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并向原告支付自2017年1月1日至2019年3月1日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，商铺编号为-2-136的违约金是7900元；商铺编号为-1-439的违约金是9480元；2、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并支付原告自2016年1月1日起至2019年3月1日止的逾期交房违约金，商铺编号为-2-136的违约金是28875元；商铺编号为-1-439的违约金是35805元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月26日，我与被告中心城置业公司签订了两份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定分别为：原告以银行按揭方式购买被告开发的“中心城”负一层-1-439号商铺，建筑面积为18.31平方米，总价为635956元。原告购买负二层-2-136号商铺，建筑面积为18.41平方米，总价为504131元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办证文书，逾期30日后仍不能交付办证文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之0.2向原告支付逾期办证违约金。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付办证文书。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告中心城置业公司辩称：我公司中心城项目现仍属于在建工程尚未竣工，既不具备办理商品房初始登记的条件，也不具备办理商品房转移登记的条件，故不存在违约；原告不能同时主张逾期办证违约金及逾期交房违约金，在房屋尚未交付的情况下可要求逾期交房违约金；原告违约金主张过高，公司经营困难请求法院依法裁减至年利率6%。经审理查明：2014年8月26日以及2015年8月28日，郑慧敏与中心城置业公司签订了两份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同分别约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的“中心城”负二层-2-136号商铺，建筑面积为18.41平方米，总价为504131元。原告购买负一层-1-439号商铺，建筑面积为18.31平方米，总价为635956元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期办证超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办证文书之日止，按日万分之0.2向买受人支付违约金等。合同签订后，郑慧敏依约足额交付了房款。另查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案商铺签订的两份《买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有文书的民事责任。关于原告主张0.00002/日逾期交付办证文书违约金及0.00005/日逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的负一层-1-439号商铺自2017年1月1日起暂至2019年3月1日的逾期交付办证文书违约金为10035元（635956元×789天×0.00002/日）及2016年1月1日起暂至2019年3月1日的逾期交房违约金36726元（635956元×1155天×0.00005/日）；原告应获得的负二层-2-136号商铺自2017年1月1日起暂至2019年3月1日的逾期交付办证文书违约金为7955元（504131元×789天×0.00002/日）及2016年1月1日起暂至2019年3月1日的逾期交房违约金29113元（504131元×1155天×0.00005/日）；原告诉请与被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，故本院予以支持其后的逾期交付办证文书、逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。原告计算至2019年3月1日的逾期交付办证文书违约金及逾期交房违约金均少于上述金额，是对其民事权利的处分，本院予以支持。关于被告抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期办证违约金，本院认为，双方对交付办证文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩虽然房屋尚未交付，但原告已经得到租金的收入，房屋是否交付并不影响原告的收益，不应当承担逾期交房的违约责任，本院认为，应当遵循合同关于定期交付房屋的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。据此，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑慧敏自2017年1月1日至2019年3月1日逾期交付办证文书违约金，商铺编号为-1-439的违约金是10035元（其后的逾期交付办证文书违约金以635956元为基数，按0.00002/日的标准从2019年3月2日起计付至实际交付之日止）；商铺编号为-2-136的违约金是7955元（其后的逾期交付办证文书违约金以504131元为基数，按0.00002/日的标准从2019年3月2日起计付至实际交付之日止）。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑慧敏2016年1月1日至2019年3月1日逾期交房违约金，商铺编号为-1-439的违约金是36726元（其后的逾期交房违约金以635956元为基数，按0.00005/日的标准从2019年3月2日起计付至实际交付之日止）；商铺编号为-2-136的违约金是29113元（其后的逾期交房违约金以504131元为基数，按0.00005/日的标准从2019年3月2日起计付至实际交付之日止）。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的925元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 何  婷  婷二〇一九年五月二十一日书记员 石本媛（代）