福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终2356号 上诉人（原审被告）：福州佳禾房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县东环路新村**。 法定代表人：王哲，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：汪林，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄静娴，女，1973年8月7日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：叶奶录，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关张泉，福建坤广律师事务所律师。 上诉人福州佳禾房地产开发有限公司（以下简称佳禾公司）因与被上诉人黄静娴商品房预售合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2018）闽0123民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳禾公司的委托诉讼代理人汪林，被上诉人黄静娴的委托诉讼代理人关张泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳禾公司上诉请求：1、依法改判一审民事判决，驳回黄静娴的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费、财产保全费及其他诉讼费、律师费由黄静娴承担。事实与理由：一、一审认为佳禾公司应对逾期办证承担违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。就逾期办证问题，佳禾公司与黄静娴签订的《商品房买卖合同》第十一条中双方特别约定的条款以及附件六合同补充协议第一条第二项的约定系对制式条款第十四条的变更，根据该变更约定，黄静娴向佳禾公司支付办理产权登记的所有费用后，佳禾公司才能统一办理产权证，而黄静娴未履行合同义务，根据合同法关于顺序履行的规定，佳禾公司就逾期办证问题不构成违约。二、2014年7月15日，佳禾公司就诉争房屋办理了商品房初始登记，已经履行完毕诉争《商品房买卖合同》中就办理产权登记项下的义务，但黄静娴因自身原因怠于申请办理诉争房屋所有权登记，进而导致逾期办证。故黄静娴可以主张的逾期办证的期间只能计算至2014年7月15日，黄静娴的该项请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。 黄静娴辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、佳禾公司未按《商品房买卖合同》之约定履行交付办证材料及通知办证义务，构成违约。1.根据《商品房买卖合同》第十四条、合同附件六第二条第十项约定，佳禾公司按约定负有交付办证资料的义务和通知办证的义务；2.根据《商品房买卖合同》约定，黄静娴已按约履行合同义务，付清购房款，但佳禾公司却未按合同约定将办证材料交付给黄静娴，并未通知黄静娴进行办证，其行为已构成违约，应承担逾期办证违约责任；3.开发商书面通知业主办证，不仅在合同中有约定，而且属于开发商的法定附随义务，也属于行业惯例。二、合同第十一条是对房屋交付条件的约定，而第十四条则是对房屋交付后办理产权登记的约定，二者针对不同内容进行约定，相互独立、前后有序，根本不存在前者对后者进行变更之说，佳禾公司所述第十一条对第十四条进行变更及顺序履行没有事实与法律依据。 黄静娴向一审法院提出诉讼请求：1.判令佳禾公司向黄静娴支付自2015年11月7日起至诉争房屋具备办理房屋权属证书条件并书面通知黄静娴前往办理之日止的逾期办证违约金（按已付购房款380,000元×0.01%×逾期天数计算，暂计至起诉之日为41,648元）;2.本案诉讼费由佳禾公司承担。 一审法院认定事实：2012年11月14日，黄静娴与佳禾公司签订了《商品房买卖合同》，约定黄静娴购买由佳禾公司开发的位于罗源县凤山镇凤南东路166号盛世名城16座1104单元商品房一套，建筑面积88.25平方米，每平方米4305.95元，总价款380,000元。黄静娴付清全部购房款。诉争房屋交付使用后，黄静娴至今尚未取得房屋权属证书。 《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由佳禾公司提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；该条第二款约定，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。 一审法院认为：黄静娴与佳禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合自愿和等价有偿的原则，依法成立并有效，双方应依约履行各自的权利义务。黄静娴按约支付了房屋价款，履行了合同义务，却未能在合同约定的时间内取得房屋权属证书，且至今尚未取得，对此，佳禾公司既不能提供其已通知黄静娴前往办证、是黄静娴怠于办理的相关证据，也不能提供证据证明黄静娴不依约履行办证的相关义务，故应承担违约责任。佳禾公司在庭审中认可黄静娴诉请中关于逾期办证违约金的起算时间，一审法院予以确认。从2015年11月7日起至起诉之日（即2018年11月8日）止的逾期办证违约金应为41,686元（按已付购房款380,000元×0.01%×逾期天数1097天计算），黄静娴主张41,648元，是黄静娴对自己民事权利的处分，一审法院予以准许。故黄静娴的诉讼请求于法有据，予以支持。佳禾公司相关辩解理由不成立，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，判决：一、福州佳禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄静娴支付从2015年11月7日起至诉争房屋具备办理房屋权属证书条件并书面通知黄静娴前往办理之日止的逾期办证违约金（按已付购房款380,000元×0.01%×逾期天数计算，暂计至2018年11月8日为41,648元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元，减半收取420.5元，由福州佳禾房地产开发有限公司负担。 二审中，佳禾公司向本院提交凤房初ＬＹ字第××号《商品房初始登记证明》，本院依法组织双方当事人对其质证。 根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，佳禾公司与黄静娴签订的《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”在本案审理期间，双方当事人当庭确认黄静娴未书面委托佳禾公司代为办理权属登记，且该小区已办理权属登记的业主也是自行办理，迄今为止佳禾公司并未代为办理过权属证书，因此虽然合同有约定委托办证情况下的办理流程，但双方在现实中并不存在委托办证关系，黄静娴亦不需要向佳禾公司缴交各项办证税费。退一步讲，即便双方存在委托办证关系，黄静娴需要向佳禾公司缴交各项办证税费，但因为办证税费具体金额系根据测绘后的面积以及缴交时的相关税费政策确定，而测绘面积在交房时，甚至在办理产权证之前业主均无从知晓，只能由佳禾公司告知，但佳禾公司并未履行告知办证税费具体金额的义务，故佳禾公司主张系因黄静娴怠于履行缴交税费的义务导致延迟办证不能成立。 另，佳禾公司向本院提交《商品房初始登记证明》拟证明，其在2014年7月15日取得了《商品房初始登记证明》，已经履行了《商品房买卖合同》约定的就办理产权登记项下应由佳禾公司承担的义务，故而黄静娴主张的逾期办证违约金只能计算至2014年7月15日。本院认为，虽然该份证据可以证明诉争房产已于2014年7月15日具备办理产权登记的条件，但因无证据证明佳禾公司已经履行了通知义务，黄静娴对可办理产权登记并不知晓，故佳禾公司的违约状态仍在继续，其主张逾期办证违约金截止此时不能成立。同时，其时尚处在房产证与土地证未两证合一的时间段内，该份证据能证明可办理产权证，但无法证明可办理土地证，故而，佳禾公司的主张不能成立。 综上所述，佳禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费841元，由上诉人福州佳禾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 缪 羽 审判员 林 伟 二〇一九年五月××日 书记员 蒋莉莉 -6-