湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0581民初568号原告:宜昌千江和物业管理有限责任公司，住所地：中国（湖北）自贸区宜昌片区珠海路**半岛花园**楼**，统一社会信用代码：91420500086743664H。法定代表人：张艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昭，男，1982年10月31日出生，汉族，湖北省宜昌市人，住湖北省宜昌市西陵区，系该公司项目经理，被告：朱容方，女，1972年6月29日出生，汉族，湖北省枝江市人，住湖北省宜都市，委托诉讼代理人：阮方远，男，1972年1月28日出生，汉族，湖北省枝江市人，住湖北省宜都市，系被告朱容方丈夫。原告宜昌千江和物业管理有限责任公司与被告朱容方物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨昭、被告朱容方的委托诉讼代理人阮方远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜昌千江和物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱容方向原告支付从2015年1月1日起至2018年12月31日期间拖欠的物业服务费5620元，并承担逾期违约金2564元，合计金额8184元；2、由被告朱容方承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月31日原告与宜都三元房地产开发有限责任公司签订了《清江润园一、二期前期物业服务合同》，从2014年1月1日起原告正式全面为宜都市清江润园小区提供物业服务。根据服务合同约定，该小区住宅区物业服务费标准为每月1元/㎡，双方就付费时间及违约责任等事项进行了具体约定。截止2018年12月31日被告下欠原告物业服务费及违约金8184元未支付。经原告多次催收，被告仍拒不交纳。现原告根据《清江润园一、二期前期物业服务合同》的约定及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告朱容方辩称：请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。事实和理由：1、原告与被告不存在物业服务合同关系，被告自入住以来，只有在2013年4月23日与宜昌市民安物业管理有限责任公司签订过《清江润园二期前期物业服务合同》，合同期限从开发商交房之日起至2015年11月20日止，被告未曾与原告签订过物业服务合同，清江润园小区也从未召开过业主大会并选举成立了业主委员会，因此不存在业主委员会与原告签订物业服务合同的事情。2、宜昌千江和物业管理有限责任公司代替宜昌市民安物业管理有限责任公司接管小区物业服务不符合法律规定。原告自称其接管清江润园小区物业服务已于2014年通过小区公示栏进行了公告声明，但是根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十五条的规定，物业服务公司接管小区物业服务，应当与业主委员会重新签订正式的物业服务合同，由于清江润园小区并没有成立业主委员会，根据规定，物业服务公司应当与全体业主签订合同，而不是只发一个声明公告即可接管小区物业管理。3、宜昌千江和物业管理有限责任公司在管理清江润园小区期间，存在严重侵害小区业主权益的情形。其一，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业服务公司在收取地上停车位的费用时，关于停车服务费应当与业主协商，按照正常的政府指导价格约定，，地上停车位所产生的收益应当归全体业主所有宜昌千江和物业管理有限责任公司不但单方面收取地上停车位的费用，还未将所得收益明示全体业主，使得小区地上停车位完全属于其私人产业，侵害了全体业主的合法权益。其二，根据《宜都市物业管理实施办法》第二十三条规定，物业服务企业应当定期公开收支情况，本案原告声称已接管了清江润园的物业服务业务，但其至今未公示公告过财务收支情况，这是无视小区全体业主的权利而进行强制性私人管理。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院经审理查明以下案件事实：清江润园小区位于宜都市陆城街办五宜大道110号，由宜都三元房地产开发有限责任公司开发建造，在2013年12月31日之前由宜都三元房地产开发有限责任公司委托宜昌市民安物业管理有限责任公司为小区提供物业服务，之后双方解除了物业服务合同，并在2013年12月28日向全体业主进行了公告。2013年12月31日宜都三元房地产开发有限责任公司与宜昌千江和物业管理有限责任公司签订了《清江润园一、二期前期物业服务合同》，约定清江润园小区的物业服务从2014年1月1日起移交给宜昌千江和物业管理有限责任公司接管，合同期限至2016年12月31日，期间如果业主委员会成立，则由业主委员会与其选聘的物业服务公司另行签订物业服务合同，本合同自动终止；合同还约定住宅物业服务费收费标准按照1元/㎡/月收取，商业物业服务费按照1.5元/㎡/月收取。2014年1月1日宜都三元房地产开发有限责任公司再次向全体业主发出公告，将宜昌市民安物业管理有限责任公司从2014年1月1日起退出清江润园小区物业服务、由宜昌千江和物业管理有限责任公司接管小区物业服务的情况告知了全体业主。2015年4月宜都市陆城街道办事处、宜都市房管局、名都社区居委会等机构开始筹备成立清江润园业主委员会，经过三个月的筹备工作，2015年7月21日在宜都市陆城街道办事处、宜都市房管局、名都社区居委会的参与下，清江润园小区召开了首次业主大会，选举成立了宜都市清江润园业主委员会。2015年12月29日宜昌千江和物业管理有限责任公司与宜都市清江润园业主委员会正式签订《清江润园物业服务合同》，合同约定：物业服务期从2015年12月29日起至2020年12月29日止；住宅物业服务费收费标准按照1元/㎡/月收取，商业物业服务费按照1.5元/㎡/月收取；关于物业服务费的交纳，合同约定，业主应当按年预交物业服务费，每次应交纳不低于十二个月的物业服务费，具体自交房之日起计算；合同第九章约定了违约责任：因甲方（业主委员会）违约（包括但不限于业主无正当理由欠费等），导致乙方（千江和物业公司）不能提供约定服务的，甲方有义务协助解决，并要求欠费业主按本合同规定补交所欠费用本金并按日3‰交纳滞纳金。同时查明，被告朱容方居住的9栋1-303号房屋面积为117.08平方米，被告从2015年1月1日以后就开始拒交物业服务费，其拒交理由除了答辩意见中所提到的几个问题之外，还包括被告在反诉中提到的因原告因操作不当导致被告的阳光房破损，严重漏水，原告未予解决；被告房屋隔壁的白宫夜总会每天晚上噪音特别大，严重影响了被告一家告的生活，原告也未予解决等等。原告多次催交未果，又给被告发送了律师函，但被告仍拒交物业服务费。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付。本案中原告宜昌千江和物业管理有限责任公司为清江润园小区业主提供了物业服务，其应当获得劳动报酬，业主应当向其支付物业服务费。1、关于被告提出清江润园小区从未召开过业主大会和选举过业主委员会、不存在清江润园业主委员会与原告签订过物业服务合同的问题。根据原告提供的证据，2015年4月在宜都市××、宜都市××办事处、××都社区××参加下××立了清江××业主大会××组，并且在小区公告栏进行了公告。经过三个月的筹备工作，在2015年7月21日召开了业主大会，选举成立了宜都市清江润园业主委员会，并且进行了公告，由此可以看出，在2015年7月21日就已经通过业主大会选举成立了宜都市清江润园业主委员会，2015年12月29日宜都市清江润园业主委员会代表全体业主与原告签订了《清江润园物业服务合同》，故被告辩称的上述意见不能成立，本院不予采信。2、关于被告提出其从未与原告签订过物业服务合同，与原告没有合同关系的问题。其一，宜都三元房地产开发有限责任公司与宜昌市民安物业管理有限责任公司签订的物业服务合同在2013年12月已经解除，宜都三元房地产开发有限责任公司与原告重新签订了物业服务合同，原告从2014年1月1日起接管了清江润园小区的物业服务；其二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力；国务院《物业管理条例》第三十四条第一款也规定，业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，这说明只要业主委员会与物业服务企业签订合同即可，无需与每一户业主逐一签订合同。本案中在宜都市清江润园业主委员会成立之前，建设单位宜都三元房地产开发有限责任公司与原告签订了物业服务合同，在2015年7月21日宜都市清江润园业主委员会成立之后，其又在2015年12月29日与原告签订了《清江润园物业服务合同》，根据上述司法解释第一条以及物权法第七十八条的规定，上述两份合同均对全体业主具有约束力，当然也包括被告朱容方在内，因此被告虽未与原告签订物业服务合同，但宜都市清江润园业主委员会与原告签订的合同，对被告朱容方具有约束力。3、关于被告提出地上停车位属于业主共有，其产生的收益也应归全体业主所有，但原告单方面收取地上停车位费用且未向全体业主明示，使得小区内停车位变成了原告的私产的问题，被告对此未提供证据证明，本院不予采信。4、关于被告提出原告未公示公告财务收支情况的问题，因为这是被告朱容方提出的反诉请求之一，由于被告未按照本院规定的日期交纳反诉费用，故对其反诉本院不予处理。经查，被告朱容方下欠原告2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5620元的事实清楚，证据充分，被告应当支付给原告。关于违约金的问题，合同第九章约定了违约责任，其中第一项约定了业主拖欠原告物业服务费的按照日3‰交纳滞纳金，本案中被告拖欠原告物业服务费拒不交纳，构成违约，根据合同第九章第一项约定，被告应当向原告支付违约金，但该3‰的违约金标准有点过高，原告主张按照日万分之五的标准计算违约金，本院予以支持，因双方在合同中未明确约定当年应当交纳物业服务费的具体时间，故被告可以在当年的任何时候交纳，因此2015年的违约金应当从2016年1月1日开始计算，2016年的违约金应当从2017年1月1日开始计算，以此类推。经计算截止2018年12月31日被告应当支付给原告的违约金金额为1538元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告朱容方应于本判决发生法律效力后五日内向原告宜昌千江和物业管理有限责任公司支付物业服务费5620元，并承担违约金1538元，合计7158元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元（原告已预交），由被告朱容方承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  聂其玺二〇一九年五月十日书记员  向小庆