内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初638号 原告：贺珍占。委托诉讼代理人：付玉霞，内蒙古启安律师事务所律师。被告：内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：王凤维，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。原告贺珍占与被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺珍占及委托诉讼代理人付玉霞，被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司（以下简称阜兴公司）委托诉讼代理人王晓曼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贺珍占向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还多收原告的购房款8364元及利息（利息算至实际给付之日，从2013年12月6日起算，以8364元为基数，按年利率6.4%计算）；2、依法判令被告给原告出具购房款发票并将双方签订的《商品房买卖合同》换成正式网签合同，办理房屋权属证书并支付违约金（违约金算至实际给付之日，从2014年3月5日起算，以240819元为基数，按年利率6.4%计算并加收50%的罚息）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由： 2013年，原告以一次性付款方式购买了被告开发的位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅阁时代广场”项目第3层、铺位编号为173号的商铺，建筑面积为15.26㎡，单价15781元/㎡，房款总价为240819元。该房款由两部分构成，一部分是原告交付被告的房款221553元；另一部分是由呼和浩特市立鑫商业运营有限公司应返还原告第一年的房屋租金19266元，但该笔钱实际未直接返给原告，而是由被告（被告与呼和浩特市立鑫商业运营有限公司是关联关系）扣留后补足房款。原告在签署《商品房买卖合同》时，发现购房款中只写了原告交纳的那一部分，被告扣留的第一年租金部分并未填写在买卖合同购房款中。且该合同所填写的单价是以购房款中原告交纳的部分除以购买时面积计算出的，而不是购买当时实际的单价。原告向被告问询，被告说是为了规避税费，希望原告能够通融。于是购房合同中房款便只填写了原告交纳部分。后被告通知原告进行房屋网签时，因房屋实际面积与当时购房面积不符，相差0.53㎡，于是原告要求被告退还其多收的房款8364元，被告却总以各种理由推诿，经多次协商，均未果。被告阜兴公司辩称：一、被告同意依据双方签订买卖合同退还多收取的0.53㎡差价7694.76元（计算方式：0.53㎡*14518.55元/㎡），并按被告实际测量数量取得之日，即：2017年6月28日起至2018年初被告通知原告办理网签之日止的相应利息（按同期银行贷款利率，利率4.75%）。二、被告同意依据原买卖合同约定内容与原告签订网签合同，并办理网签手续。三、被告不存在因过错而逾期办理产权登记的违约行为，不应当承担违约赔偿责任。原告合同项所购买的“房屋”实际属性为摊位，这一事实原告在与被告签订买卖合同的最初就已明知。自被告交付以来五年多的时间，原告委托第三方经营管理，收取租金的事实也可以证明原告对租赁物属摊位的性质是明知的。摊位，具有不可封性和位置的公有性等特点。基于这一特点，国家要求履行建设基本程序时应为整体一户，才导致目前原告所购买的摊位依据国家政策法规不具有办理分户的条件。因此，本案中，不是由于出卖人原因导致不给原告办理登记手续，而是由于原告所购买的摊位的特殊性质所造成的。本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。原告购买的摊位不具有房屋的特征，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》所指房屋的规定，也不符合《不动产登记暂行条例》的规定。原告所购买的摊位，是整个不动产的一部分，各业主对该不动产按份所有，只能属于整体商城的一部分。依据双方所签订的合同，双方未约定办理权属登记的具体时间，只是约定以国家相关部门法律、法规为准。被告从未拒绝给原告开具发票及办理产权登记，由于原告所购买“物”的性质决定，并不能为原告单独出具发票，只能开具一个大的不动产发票，里面包含每个购买业主。被告产权登记也是如此。目前，被告依旧愿意按照合同约定、依据法律为原告办理产权登记事宜，前提是具备办理条件。就本案而言，被告不存在违约，不应当承担违约责任。原告贺珍占为证明其主张，提供以下证据：商品房买卖合同、“雅阁时代广场”商铺委托经营合同书、银行账户明细，拟证明原、被告双方签订书面合同且对本案争议事项在合同中都有约定。被告应按合同约定履行相应义务并承担违约责任。且返租合同的返租时间与银行流水的返租时间相差一年，这一年时间恰恰是房屋买卖合同与返租合同的差价，这个差价表明实际的房款应该是返租合同的返租总价。被告阜兴公司的质证意见为:商品房买卖合同真实性、合法性、关联性予以认可，证明问题不认可，主张的单价及总价并不是双方约定的商品房买卖合同的单价及总价。关于证据中的经营合同和银行流水三性均不认可，系原告与第三方签订，权利义务与被告无关，与本案无关。经审查，本院对原告提供证据的真实予以认可。被告阜兴公司为证明自己的意见提供了以下证据：1、商品房预销售许可证、商品房买卖合同、收据，拟证明被告出售行为合法有效；原被告双方是买卖合同法律关系，买卖标的物为摊位，实测面积为15.26平方米，单价为14518.55元/平方米，总价为221553元，该房款原告已付清；被告据此单价承担向原告返还面价差价的责任，即7694.76元（计算公式：0.53㎡×14518.55元/㎡）。2、测量报告、通知，拟证明测量报告出具的时间是2014年8月，被告从2017年6月28日后才收到上述报告结果，在此之前被告对实际面积并不知情，无过错，原告主张从签订合同起要求被告支付面积补差的违约金显失公平。被告2018年初就已通知原告办理网签手续，但原告至今未办理，自通知原告办理网签以后的法律后果应当由原告承担。3、贷款基准利率，拟证明面积补差违约金应依据人民银行贷款基准利率计算，即按年利率4.75计算。原告贺珍占的质证意见为：1、真实性、合法性、关联性认可，对于差价计算方式不认可。2、合法性、真实性认可，但与本案无关联。这组证据恰恰表明多收房款的事实，包括它的通知和办理网签通知只是证明多少房款。应该按照从实际多收之日起返还差额和利息。3、三性均不认可。经审查，本院对被告提供的第1、2组证据的真实予以认可，对第3组证据的真实性不予认可。经审查明，2013年12月6日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅阁时代广场”项目第3层、铺位编号为173号的商铺，建筑面积为15.26㎡，单价14518.55元/㎡，房款总价为221553元。合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以产权面积为准，单价不变，多退少补的方式进行处理。第八条约定：出卖人应当在2014年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该房屋经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在第十五条约定关于产权登记的约定以国家相关部门法律、法规为准。原告已支付被告全部购房款。2013年7月26日，原告与呼和浩特市立鑫商务运营有限公司签订了《“雅阁时代广场”商铺委托经营合同书》，约定原告委托呼和浩特市立鑫商务运营有限公司经营上述商铺，由呼和浩特市立鑫商务运营有限公司支付原告租金，返租总价240819元，委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日止。2014年8月7日，内蒙古方圆公正计量站有限公司出具房屋测绘成果报告书，原告购买的上述商铺实际面积为14.73㎡，比原被告签订的《商品房买卖合同》约定面积减少0.53㎡。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告与被告阜兴房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同已依法成立并生效。依法成立的合同对合同当事人双方均具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋的计价方式（含每平方米单价、总价）、建筑面积已明确作出约定。被告交付的房屋实际面积与合同约定面积不符相差0.53㎡。应依据合同第五条关于面积差价的约定办法，即以产权面积为准，单价不变，多退少补的方式进行处理。本案中《商品房买卖合同》约定的商品房单价为14518.55元/㎡,故被告应以7694.83元（计算公式：0.53㎡×14518.55元/㎡）向原告返还房屋面积差价。原告主张应根据其与立鑫公司签署的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》来推出房屋面积的差价，根据合同相对性原则，该委托经营合同不能约束原被告之间的购房合同，故本院不予支持。被告交付房屋存在面积差异，原告多交付了购房款7694.83元，被告应承担自实际测量数据取得之日起至退还多交房款之日止的按年利率6%计算的资金占用利息损失。原告诉请被告向其出具购房款发票，将双方签订的《商品房买卖合同》换成正式的网签合同,办理房屋权属证书，本院认为在符合办理房产证的条件时，被告应协助原告办理产权登记手续。根据原、被告之间《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“以国家相关部门法律、法规为准，在具备条件时应予以办理”，原告提供的证据不能证明被告违约，故本院对原告以未办理房屋权属证书为由请求支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《商品房销售管理办法》第二十条第一款之规定，判决如下：一、被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告贺珍占多收购房款7694.83元，及多收购房款资金占用利息（以多收购房款为基数,按年利率6%计算自2014年8月7日起至实际给付之日止）；二、在符合办理房产证的条件时，被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司协助原告贺珍占办理涉案房屋房产登记手续；三、驳回原告贺珍占的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取由被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。 审判员  丁洁 二〇一九年五月九日 书记员  温佳宝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积面积误差比=                           ×100%合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。