浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终1748号上诉人（原审原告）：名城地产（福建）有限公司，住所地福建省福州市福州开发区科技园区快安大道创新楼**（自贸试验区内），统一社会信用代码913501057593737346。法定代表人：俞凯，董事长。委托诉讼代理人：史丽丽，女，1990年5月25日出生，住福建省福鼎市，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈淑芳，女，1995年4月27日出生，住福建省安溪县，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：浙江景发鞋业有限公司，住，住所地浙江省瑞安市莘塍街道东新工业园区/div>法定代表人：朱景发，系公司的执行董事。委托诉讼代理人：张存贤，瑞安市正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：连建雪，女，1977年2月1日出生，汉族，住福建省建阳市。被上诉人（原审被告）：祝青，男，1974年7月6日出生，汉族，住福建省建阳市，现住福州市马尾区。上诉人名城地产（福建）有限公司（以下简称名城公司）因与被上诉人浙江景发鞋业有限公司（以下简称景发公司）、连建雪、祝青案外人执行异议之诉一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2018）浙0381民初14301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，通过庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。名城公司上诉请求：1.撤销瑞安市人民法院（2018）浙0381民初14301号民事判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：瑞安市人民法院事实认定、法律适用错误。1.福建省福州市马尾区马尾镇儒江东路62号名城港湾三区10#1406单元的房产（以下简称涉案房产）系上诉人开发建设，土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证照齐全，上诉人基于建设房屋的事实行为原始取得房产的所有权，有权排除执行。上诉人于2013年12月30日就办理了涉案房产所在项目的初始登记，房屋买受人于该日之后即可办理产权登记。被上诉人连建雪与上诉人签订《商品房买卖合同》后，仅就涉案房产办理了预告登记，涉案房产的所有权尚未转移，上诉人仍是所有权人；2.瑞安市人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定属于适用法律错误。上诉人在另案生效法律文书中已判决解除了双方的商品房买卖合同，上诉人对涉案房产享有执行权利，不存在适用该规定第二十六条的情形。应根据该规定第二十五条，认定上诉人为涉案房产的所有权人；3.预告登记并无对抗所有权的效力，且被上诉人在涉案房产上的预告登记已失效。被上诉人祝青答辩称，虽然《商品房买卖合同》已解除，但是我和连建雪的利益还是存在的，对原审判决无异议。被上诉人景发公司答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.瑞安市人民法院根据预告登记的情况对涉案房产进行查封是正确的。上诉人认为可以申请不动产登记之日起3个月内不申请产权变更预告登记就失效的理由不成立，涉案房产已经被查封，是不可能申请变更登记的。连建雪签订了涉案房产买卖合同、实际占有使用涉案房产并付清全部房款，涉案房产应该属于连建雪所有；2.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款正确。被上诉人连建雪未提供答辩意见。名城公司向原审法院起诉请求：1.终止执行福建省福州市马尾区马尾镇儒江东路62号名城港湾三区10#1406单元的房产；2.撤销浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞执民字第2839号执行案件中有关查封福建省福州市马尾区马尾镇儒江东路名城港湾三区10#1406单元房产的执行措施，并解除查封措施；3.责令被告连建雪履行义务配合原告办理合同及预告登记等相关注销手续；4.责令被告连建雪将坐落于福建省福州市马尾区马尾镇儒江东路62号名城港湾三区10#1406单元商品房腾出并返还给原告；5.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年3月22日，被告连建雪与原告名城公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定连建雪购买涉案房产，总价款为1310986元，首付400986元，余款910000元办理银行按揭。同日，连建雪支付定金100000元和其余首付款300986元。当天办理了预告登记。2013年5月9日，连建雪与农行鼓楼支行签订了《个人购房担保借款合同》，由名城公司作为连带保证人，以所购房产作为抵押申请了按揭贷款910000元，借款期限为240个月。此后，连建雪接收涉案房产经装修后入住。2015年11月起，因连建雪逾期未归还按揭贷款，农行鼓楼支行即从名城公司的保证金账户中扣划。2016年5月，名城公司向连建雪发出催款通知函，邮件被拒收。名城公司遂向法院起诉，请求：1.判令解除《商品房买卖合同》，连建雪应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及预告登记等相关注销手续；2.判令连建雪向名城公司支付262197元的违约金；3.判令连建雪偿还原告代垫的全部按揭款项。经二审终审，福州市中级人民法院于2018年1月8日作出（2017）闽01民终6738号民事判决，其主要内容如下：一、名城公司与连建雪于2013年3月22日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除，连建雪在合同解除后五日内应配合名城公司办理合同及预告登记等相关注销手续；二、连建雪应于本判决生效之日起十日内向名城公司支付违约金131099元；三、连建雪应于本判决生效之日起十日内向名城公司返还自2015年11月起垫到实际垫付月份止的银行按揭款；四、名城公司应于本判决生效之日起十日内向连建雪返还全额购房款1310986元。终审判决于2018年3月3日生效后，名城公司已申请执行。因查封在先，尚无法办理合同及预告登记等相关注销手续。另查明，（2014）温瑞商初字第4313号景发公司与祝青、连建雪买卖合同纠纷一案，在诉讼过程中应景发公司的申请，法院于2014年12月1日对预登记在连建雪名下的涉案房产进行了查封保全，查封期限二年。2015年4月10日，法院判令祝青、连建雪偿付景发公司货款857780元并支付违约金。判决生效后，景发公司申请执行，法院以（2015）温瑞执民字第2839号立案执行，并于2016年11月28日对涉案房产进行了续封。名城公司于2018年9月3日向法院提起执行异议，请求解除对涉案房产的查封。本院于2018年9月29日裁定驳回其执行异议。名城公司于2018年10月18日提起执行异议之诉。一审法院认为，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，通过登记使该项请求权具有准物权的效力，不仅可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。法院依据预告登记情况对连建雪名下的涉案房产进行查封，符合有关法律规定。原告名城公司主张被告连建雪在自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记已导致预告登记失效。对此，原告名城公司应当提供证据证明连建雪能够进行不动产登记的具体时间，现原告名城公司以其公司完成初始登记之日2013年12月30日作为起算时间，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初80号民事判决和福州市中级人民法院（2017）闽01民终6738号民事判决，系在法院对涉案房产查封之后所作出，名城公司在本院对涉案房产查封后以仲裁或者诉讼方式解除商品房买卖合同的，不得对抗人民法院的执行，名城公司以其对涉案房产仍然享有所有权并依据前述判决要求对涉案房产终止执行并解除查封，其理由不能成立，不予支持。被告景发公司要求驳回名城公司诉讼请求的答辩意见成立，予以采纳。名城公司提出的其他几项诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范畴，可另行解决，被告连建雪、祝青的相关答辩意见成立，予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回原告名城地产（福建）有限公司的诉讼请求。案件受理费16599元，由原告名城地产（福建）有限公司负担。本院二审中，上诉人名城公司向本院提供证据：银河湾10#产权签收表，拟证明涉案房产预告登记已经失效；被上诉人景发公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人没有通知产权人连建雪也没有让其签署该表，签字的是被上诉人祝青，涉案房产系被上诉人连建雪个人财产，产权人连建雪未签字，该证据不能作为可以变更产权的依据；被上诉人祝青质证认为，该表上签字是我签的，但是没有收到任何材料，涉案房产产权人是被上诉人连建雪，应当由被上诉人连建雪签字。本院认证认为，该产权签收表由被上诉人祝青签字，不能证明涉案房产的产权人连建雪签收该表，故不能证明被上诉人连建雪收到能够办理涉案房产过户手续通知的待证事实，与本案待证事实不具有关联性，本院不予认定。本院二审认定事实与原审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人名城公司对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。涉案房产预告登记在被上诉人连建雪名下，法院因被上诉人连建雪的金钱债权纠纷，根据预告登记信息查封了涉案房产。此后，上诉人名城公司提起另案诉讼获得解除涉案房产买卖合同的判决，并据此主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，因上诉人名城公司所依据的另案诉讼法律文书生效发生在涉案房产被查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，据该生效法律文书提起执行异议的不应予以支持。上诉人名城公司在本案二审中还提供了银河湾10#产权签收表，拟证明被上诉人连建雪的丈夫祝青已经签署了涉案房产的产权签收表，表明夫妻二人已经收到上诉人名城公司对其作出的具备办理不动产登记条件的通知，夫妻二人在收到上诉人名城公司的通知后，未按照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，在自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，导致作为涉案房产查封依据的预告登记失效。而涉案房产初始登记在上诉人名城公司名下，故上诉人名城公司享有对涉案房产的所有权，足以排除对涉案房产的执行。根据本院查明事实，上诉人名城公司提供了一张银河湾10#产权签收表，其中，客户姓名为连建雪的“客户领取产权福州市房屋登记申请表签收”一栏处，签名人为“祝青”，在本院二审中，被上诉人祝青对其签名的事实也予以确认。对此分析如下：其一，该产权签收表签名人为被上诉人连建雪的丈夫祝青。对于被上诉人祝青签字能否代表产权人连建雪知悉该通知，涉及到夫妻间能否进行家事代理的问题。夫妻之间具有家事代理权，也就是夫妻其中一方因家常事务与第三人为一定法律行为时具有相互代理的权利，夫妻一方行使该代理权，另一方无论是否知晓、追认，均应对该行为的后果承担连带责任；但是，家事代理权权限仅限于家常事务，处分不动产、大额货币等家庭重大财产事项，不属于家事代理范围，应当由夫妻双方共同作出意思表示。本案中，上诉人名城公司主张已向产权人的丈夫祝青确认了不动产登记事项，应认定被上诉人连建雪亦知悉，但该事项属于家庭重大财产事项，夫妻一方作出的行为不足以代表另一方的意思表示，故不能据此认定被上诉人连建雪知悉上诉人名城公司所通知的事实，上诉人名城公司亦未提供其他证据进行证明；第二，该产权签收表内容仅显示上诉人名城公司所售房产各产权人签名，未明确所通知事项的具体内容，故不能证明上诉人名城公司已明确通知签名人办理不动产登记的事项。上诉人名城公司提供产权签收表既未确认被上诉人连建雪知悉能够办理不动产登记的事实，又无证据证明已经明确告知产权人能够办理不动产登记手续，据此，上诉人名城公司主张被上诉人连建雪未在能够进行不动产登记之日起三个月内办理产权登记手续导致预告登记失效，没有事实和法律依据，其主张对涉案房产具有足以排除执行的民事权益不能成立，本院不予支持。另外，上诉人名城公司原审中的其他诉讼请求不属于案外人执行异议之诉审查范围，本院不予审查。综上所述，上诉人名城公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16599元，由上诉人名城地产（福建）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 徐玲珑二〇一九年五月二十四日法官助理赵凌代书记员 黄慧敏