辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽12民终514号上诉人（原审原告、反诉被告）：宫传顺，男，1965年8月27日出生，汉族，户籍地山东省东平县。委托诉讼代理人：王霞，系辽宁务实律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：铁岭市巴黎春天百货有限公司，住所地铁岭市银州区北市路**。法定代表人：曹素秋，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘昌杰，系辽宁正业律师事务所律师。上诉人宫传顺因与被上诉人铁岭市巴黎春天百货有限公司（以下简称巴黎春天）租赁合同纠纷一案，原经铁岭市银州区人民法院2018年6月5日作出（2017）辽1202民初2979号民事判决，巴黎春天向本院提出上诉。本院于2018年9月19日作出（2018）辽12民终1524号民事裁定，撤销原判，发回重审。铁岭市银州区人民法院于2018年12月19日作出（2018）辽1202民初3064号民事判决。宫传顺不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人宫传顺及其委托诉讼代理人王霞、被上诉人巴黎春天的委托诉讼代理人刘昌杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：请求撤销（2018）辽1202民初3064号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审认定上诉人未经被上诉人同意擅自转租行为属于违约，一审法院混淆了房屋转租与招租的概念，上诉人是档口招商，每一业户是以美食广场对外经营，受美食广场的管理和约束。上诉人的经营模式，被上诉人是清楚的，还帮助招商，被上诉人称不清楚有悖常理。另外被上诉人提出解除合同理由是没有足额交纳租赁费，上诉人交纳13万元的租赁费，被上诉人一天也没有让上诉人经营，上诉人解除合同行为违反《合同法》227条规定的宽展期，也违反租赁合同第九条规定，只有在预期30日没有交足租金，被上诉人才有权收回房屋，不退还保证金。故被上诉人不退保证金、租金违约并违法，应判决支持上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称，上诉人违反合同约定将经营场地转租他人，故被上诉人可以解除合同扣留其保证金及剩余租金。上诉人未按合同约定支付租金，被上诉人有权收回房屋不予返还保证金和剩余租金。被上诉人的反诉请求应得到支持，上诉人预期交纳租金，被上诉人通知解除租赁合同收回房屋，被上诉人仍有桌椅餐具物品放置在租赁房屋，持续到2018年5月1日，故还应给付除保证金、剩余租金以外的违约金。宫传顺向一审起诉请求：要求被告给付已交2017年9月1日起半年租金13万元及2万元抵押金共计15万元；要求被告自2017年9月2日起至给付之日止每天按日1%计算；要求被告赔偿延期给付2万元保证金的赔偿；诉讼费由被告承担。反诉原告（本诉被告）巴黎春天向一审法院提出诉讼请求：判决由反诉被告（本诉原告）宫传顺支付除已付的保证金和剩余租金外还应再支付160209.57元人民币；由反诉被告（本诉原告）宫传顺承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月8日，原告宫传顺与被告巴黎春天签订《铁岭巴黎春天美食城租赁合同》，被告巴黎春天将坐落于铁岭市巴黎春天百货三层西区出租给原告用于经营美食广场。该合同约定，合同租赁期为2年，自2017年3月1日至2019年2月28日。保证金2万元，合同签订时交付租金为513920元/年，租金支付为租期前6个月为季付租金，之后为每半年支付一次租金，前期租金应在签订合同30日内支付，以后各期于当期开始前一个月内支付。甲方出具相关收据。另，2017年4月8日，原告宫传顺的经理谭某与杨宇、贾斌、于健、王帅签订《巴黎春天美食广场租赁合同》，未经被告（反诉原告）巴黎春天书面同意，进行转租。《铁岭巴黎春天美食城租赁合同》第十一条1项约定，“承租方有下列情形之一的，出租房有权解除合同，收回房屋，并将承租方已付的保证金和剩余租金抵做违约金，不予退还：1、利用该房屋进行非法活动的；2、从事震动性大、严重污染环境等不符合国家环保规定、损害公共利益的活动时，经出租方通知改正后仍不改正的；3、未经出租方书面同意，擅自将房屋转让、转租、转借或调换使用的；4、未经出租方书面同意，将房屋擅自拆改结构或改变用途的；5、故意损坏房屋或其设施、设备及对整个房屋建筑造成损害行为的。”双方签订合同后，原告交付了前期租金和抵押金2万元，被告交付了房屋，原告开始在所租赁的商场区域经营美食广场。按双方合同约定，原告应于2017年9月1日前交付9月份以后的半年租金256960元，但截至2017年9月1日，原告只向被告交付9月份以后的租金13万元。2017年9月2日，被告巴黎春天以原告宫传顺未能按约定时间交足应付租金为由，解除了双方之间的租赁合同并收回了出租房屋。一审法院认为：双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，对原、被告双方都有约束力，双方应按照合同的约定履行。原告（反诉被告）宫传顺未经被告巴黎春天书面同意，擅自将房屋转租的行为属于违约行为。故对原告（反诉被告）宫传顺提出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宫传顺的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）巴黎春天的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元（原告预交），由原告宫传顺负担；反诉案件受理费3500元（反诉原告巴黎春天预交1750元），由反诉原告巴黎春天负担。本院二审期间,上诉人提供新证据:证人谭某出庭证言,证明谭某是宫传顺雇佣的巴黎春天美食城的经营管理业务经理,负责招商经营管理,对外进行招租,不是转租,广告就张贴在巴黎春天大门上,与其业务副经理单江进行沟通。巴黎春天说欠房租，与我方终止合同。被上诉人认为证人证言不真实，实际上是宫传顺个人跟巴黎春天签订合同，但对外是谭某转租。本院认为，结合原审时上诉人提交被上诉人方业务人员单江的微信上宣传单截图，可以认定上诉人方美食城招商被上诉人认可，故对该证人证言予以采信。本院对一审法院认定的部分事实予以确认。另查明，上诉人租赁被上诉人房屋后，对美食城铺位进行广告招商。被上诉人工作人员帮助进行了宣传。宫传顺的业务经理谭某2017年4月8日，与杨宇、贾斌、于健、王帅签订《巴黎春天美食广场租赁合同》。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，不违反法律规定，该合同合法有效。被上诉人以上诉人未按期交纳租金而通知与其解除租赁合同，并收回了房屋，以转租为由拒绝返还剩余租金及保证金。而双方租赁合同第九条二项约定“乙方未能按本合同约定的时间支付租金时,除应及时如数补充所欠租金外，每延迟一天,还应按照月租金的1%向甲方支付违约金,逾期30日甲方有权收回所租房屋,所收保证金不予退还。”上诉人在未足额交纳租金，只有在逾期30日的情况下，被上诉人才有权收回房屋，不予退还保证金。被上诉人并未给上诉人延期交纳时间，就收回房屋，因此被上诉人不符合扣留保证金的情形。被上诉人认为上诉人存在未经被上诉人同意转租的情形，因此不予返还剩余租金和保证金。而上诉人经营美食城是以铺位招商形式进行经营，上诉人方及被上诉人的工作负责人都对上诉人的招商活动进行了对外宣传，应视为被上诉人同意。因此上诉人不存在未经被上诉人同意而转租的情形。被上诉人已通知上诉人解除合同，并收回了房屋，上诉人亦同意解除合同，双方合同已经解除，对合同未履行部分所取得的财产应予以返还，被上诉人扣留剩余租金及保证金无合同依据及法律依据。上诉人请求返还剩余租金及保证金的请求应予以支持。因上诉人亦存在没按约定交纳租金的违约行为，故对其提出的其他赔偿请求不予支持。而对于被上诉人提出上诉人在解除合同后经营期间的桌椅一直没运走占用场地，应赔偿被上诉人损失的主张,因被上诉人实际已经收回房屋,对房屋进行控制和管理,被上诉人提供的证据不能证明没有运走桌椅是上诉人的责任,因此其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初3064号民事判决第二项（即驳回被告（反诉原告）巴黎春天的诉讼请求）；二、撤销铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初3064号民事判决第一项（即驳回原告（反诉被告）巴黎春天的诉讼请求）；三、铁岭市巴黎春天百货有限公司于本判决生效后10日内返还宫传顺租金13万元，保证金2万元；四、驳回宫传顺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元（宫传顺预交），一审反诉案件受理费3500元（铁岭市巴黎春天百货有限公司预交1750元），二审案件受理费3300元（宫传顺预交），均由铁岭市巴黎春天百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 孙 伟审判员 李喜岩二〇一九年五月八日书记员 常晓峰