江苏省苏州市虎丘区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)苏0505执异31号 案外人：许阿小。 案外人：周琼芳。 上述二案外人的共同委托诉讼代理人：许建华。 申请执行人：苏州高新区中小企业担保有限公司，住所地江苏省苏州高新区科技城科灵路**。 法定代表人：顾智弢，董事长。 委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。 被执行人：苏州市新同里红酒业有限公司，，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇远欣路** 法定代表人：黄哲丛。 被执行人：苏州鑫凯建设发展有限公司，住所，住所地江苏省苏州市竹辉路**div> 法定代表人：王亚芳。 被执行人：苏州明鑫科技集团有限公司，住所地江，住所地江苏省苏州工业园区娄葑镇环府路**信息大厦12Ev> 法定代表人：吴之江。 被执行人：苏州明鑫环保科技有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州工业园区翠园路****> 法定代表人：黄哲丛。 被执行人：昆山凯迪置业有限公司，住所地江苏省昆山市，住所地江苏省昆山市玉山镇万步路北侧iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：黄哲丛。 被执行人：黄哲丛。 被执行人：王亚芳。 被执行人：朱溢。 本院在执行申请执行人苏州高新区中小企业担保有限公司（以下简称“高新区中小企业担保公司”）与被执行人苏州市新同里红酒业有限公司（以下简称“新同里公司”）、苏州鑫凯建设发展有限公司（以下简称“鑫凯建设公司”）、苏州明鑫科技集团有限公司（以下简称“明鑫科技公司”）、苏州明鑫环保科技有限公司（以下简称“明鑫环保公司”）、昆山凯迪置业有限公司（以下简称“昆山凯迪公司”）、黄哲丛、王亚芳、朱溢追偿权纠纷一案中，案外人许阿小、周琼芳于2019年4月15日对本院查封昆山市玉山镇凯笛北街XXXXX号、虹桥路XXXX号不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人许阿小、周琼芳共同向本院提出异议申请：请求苏州市虎丘区人民法院停止（2018）苏0505执969号案件对许阿小、周琼芳名下房产的执行，并解除对昆山市玉山镇凯笛北街XXXXX号、虹桥路XXXX号房屋的查封。事实与理由：2008年11月28日，许阿小、周琼芳购买了昆山市玉山镇凯笛北街XXXXX号、虹桥路XXXX号房屋，案外人全额支付购房款718990元、1596122元，昆山凯迪公司向许阿小、周琼芳开具了发票并办理了网签。2010年3月27日，昆山凯迪公司将上述房屋交付给了许阿小、周琼芳，许阿小、周琼芳已经实际使用。苏州市虎丘区人民法院查封的上述房屋非昆山凯迪公司的财产，故许阿小、周琼芳提出异议。 申请执行人高新区中小企业担保公司辩称，不动产以登记为准，目前昆山市玉山镇凯笛北街XXXXX号、虹桥路XXXX号房屋登记在昆山凯迪公司名下，应视为昆山凯迪公司的房产。 被执行人新同里公司、鑫凯建设公司、明鑫科技公司、明鑫环保公司、昆山凯迪公司、黄哲丛、王亚芳、朱溢均未答辩。 本院查明，2017年5月31日，高新区中小企业担保公司向本院提起诉新同里公司、鑫凯建设公司、明鑫科技公司、明鑫环保公司、昆山凯迪公司、黄哲丛、王亚芳、朱溢追偿权纠纷一案，本院经审理于2017年11月24日作出（2017）苏0505民初2277号民事判决书，判决：一、被告苏州市新同里红酒业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还向原告苏州高新区中小企业担保有限公司代偿款10447115.5元，并支付逾期付款违约金1459872.81元（逾期付款违约金暂算至2017年11月17日，自2017年11月18日起以未归还的代偿款为基数，按照年利率24%计算至实际给付之日止）；二、被告苏州市新同里红酒业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告苏州高新区中小企业担保有限公司律师费损失399857元；三、原告苏州高新区中小企业担保有限公司有权就被告苏州鑫凯建设发展有限公司持有的苏州市禾裕科技小额贷款有限公司15000000元股权及派生权益折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、原告苏州高新区中小企业担保有限公司有权就被告苏州明鑫科技集团有限公司持有的苏州明鑫高投创业投资有限公司35000000元股权及派生权益折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、被告苏州鑫凯建设发展有限公司、苏州明鑫科技集团有限公司、苏州明鑫环保科技有限公司、昆山凯迪置业有限公司、黄哲丛、王亚芳、朱溢对被告苏州市新同里红酒业有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93816元，财产保全费5000元，公告费600元，合计99416元，由八被告负担。判决生效后，新同里公司、鑫凯建设公司、明鑫科技公司、明鑫环保公司、昆山凯迪公司、黄哲丛、王亚芳、朱溢未履行生效法律文书所确定的义务，高新区中小企业担保公司于2018年4月3日向本院申请强制执行。 执行过程中，本院于2018年4月25日作出（2018）苏0505执969号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人黄哲丛、王亚芳、朱溢、苏州市新同里红酒业有限公司、苏州鑫凯建设发展有限公司、苏州明鑫科技集团有限公司、苏州明鑫环保科技有限公司、昆山凯迪置业有限公司银行存款人民币14868812.17元或查封、扣押相应价值的财产、财产权利。本院于2019年1月23日作出（2018）苏0505执969号协助执行通知书，要求昆山市住房和建设局、昆山市不动产登记中心协助执行：查封被执行人昆山凯迪置业有限公司名下位于昆山市玉山镇凯笛北茗苑7号楼7幢69号、4号楼4幢604号、鹿城路25号、虹桥路XXXX号、凯笛北街XXXXX号（不动产权证号分别为：130090240169、1300931****、130176670006、130095120005、130095120006）房产，查封期限为三年，自2019年1月23日起至2022年1月22日止。 另查明，昆山凯迪公司（出卖人）与周琼芳、周许奕、许阿小（买受人）签订两份商品房购销合同，约定出卖方将虹桥路XXXX号房屋以单价每平方米13815.6530元，金额1596122元、凯笛北街XXXXX号房屋以单价每平方米8311.06元，金额718990元出卖给买受人。就虹桥路XXXX号房屋，买受人应于2008年11月28日前支付首付款806122元，余款79万元由买受人于2009年1月26日前付清。就凯笛北街XXXXX号房屋，买受人于2008年11月27日前一次性支付房款人民币718990元整。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。合同另就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、违约责任、交付期限、规划、设计变更、交接、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记、保修责任等事项作出约定。 关于购房款项交付，异议人举证了进账单、收据、POS机签账单等证据，根据该证据显示：2008年11月27日，周琼芳向昆山凯迪公司刷卡支付31万元。2009年1月22日，昆山华新建设工程有限公司向昆山凯迪公司转账200万元，备注摘要为工程款。昆山凯迪公司就该两笔款项出具收据，备注交款单位均为许建华，收款事由为“商铺I-1、2、3、4、5、6。”异议人另提交昆山华新建设工程有限公司章程，用以证明许建华为昆山华新建设工程有限公司股东。 2009年12月22日，昆山凯迪公司为昆山市玉山镇凯笛北街XXXXX号、虹桥路XXXX号不动产开具销售不动产统一发票。2010年3月22日，昆山凯迪公司通知周琼芳于2010年3月27日办理上述房屋的交房手续。 截至2019年1月23日，昆山市玉山镇虹桥路XXXX号和昆山市玉山镇凯笛北街XXXXX号不动产的登记所有权人仍为昆山凯迪公司。 执行异议审查中，许建华与周琼芳陈述，商品房购销合同于2008年10月份左右签订，昆山华新建设工程有限公司是许建华个人的公司，许建华100%控股，因为200万元是从昆山华新建设工程有限公司付出来的，不写工程款做不了账。当时买房时购房人涉及许阿小、周琼芳、周许奕这三代人，当时购房人想房子总归是要给周许奕的，如果当时就需要办理过户，只能过户至三个购房人名下，如果单独过户至周许奕名下需要交税费，为了节省这笔税费，所以购房人当时就没有过户。后来时间长了，购房人就没有在意，开发商也没有催购房人办理过户登记，购房人也没有想到开发商会倒闭，所以没有过户。 上述事实，由（2017）苏0505民初2277号民事判决书、（2018）苏0505执969号执行裁定书及协助执行通知书、送达回证、商品房购销合同、进账单、收据、同城实时交换提入贷方代用凭证、POS机签账单、昆山华新建设工程有限公司章程、销售不动产统一发票、凯迪北茗苑商品房交付通知书、凯迪商业楼交房结算清单，以及本院谈话笔录等证据在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据相关法律规定，购房人主张其已支付价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证，仅提供开发商出具的收据或发票，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。关于非因买受人自身原因未办理过户登记的认定，因买受人为了逃税、避税等原因而消极不行使登记权利，不应受到该原则的保护。本案中，周琼芳、周许奕、许阿小与昆山凯迪公司就昆山市玉山镇凯笛北街XXXXX号、虹桥路XXXX号房屋签订商品房购销合同，但异议人举证的付款凭证中，昆山华新建设工程有限公司向昆山凯迪公司转账200万元且备注摘要为工程款，案外人陈述该款项并不是工程款，记载为工程款的原因是为了做账，但并无证据证实该款项与昆山华新建设工程有限公司转账备注的用途不符且该款项确实为异议人支付的购房款，且该转账时间、金额与买卖双方约定的付款时间和金额并不一致，故本院对该付款的证据和异议人陈述碍难采信。异议人在执行异议审查中陈述，买房时购房人涉及许阿小、周琼芳、周许奕这三代人，购房人为了节省税费，故当时没有办理房屋过户手续，因此昆山市玉山镇凯笛北街XXXXX号、虹桥路XXXX号房屋未能过户至购房人名下，许阿小、周琼芳对此也存在一定过错。综上，案外人许阿小、周琼芳的异议请求不符合法律规定，本院碍难支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人许阿小、周琼芳的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向江苏省苏州市虎丘区人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵延丽 人民陪审员  戴佳倚 人民陪审员  陆晓华 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  金富文