宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终522号 上诉人（一审原告、反诉被告）：汇丰祥商业控股有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街中国穆斯林国际商贸城东配楼**。 法定代表人：伍丽霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁浪，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马仲礼，男，回族，汇丰祥商业控股有限公司法务，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：冉晓军，男，汉族，宁夏职业经理人协会负责人，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王志伟，宁夏瀛智律师事务所律师。 上诉人汇丰祥商业控股有限公司（以下简称汇丰祥公司）因与被上诉人冉小军房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初11325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查、询问当事人、核对案件事实及证据,认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不公开审理。本案现已审理终结。 上诉人汇丰祥公司上诉请求：1.依法撤销（2018）宁0104民初11325号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定错误，并基于错误的认定作出了与实际事实相悖的判决，严重损害了上诉人的合法权益，二审应当依法予以纠正。首先，根据双方签订的租赁合同，上诉人与被上诉人于2012年1月1日建立租赁关系，截止租赁合同解除之日即2017年11月17日，涉案租赁房屋项下产生物业费、能源费合计24996.61元。一审法院在事实认定与本院认为中关于租赁期限的表述前后存在矛盾，租期开始日为2012年1月1日，而非2012年12月1日。因此，以2012年12月1日为依据计算出来的被上诉人在租赁期限内物业服务费、能源费应付金额21106.18元的认定存在错误，应为24996.61元。根据上诉人一审过程中提交的发票等证据材料显示，2016年1月1日当天，上诉人两次向宁夏职业经理人协会开具发票，发票所载明的金额分别为“服务费—10000元”、“服务费—2943.46元”、“空调费—25464.6元”，合计38408.06元。其一，一审法院突破合同相对性原则，直接以上诉人开具给宁夏职业经理人协会的发票作为被上诉人的付款依据加以认定。冉晓军虽系宁夏职业经理人协会负责人，但二者系不同的法律主体，存在本质区别，且该协会的经营范围为市场管理、信息、经验交流，业务培训（通过中国社会组织公共服务平台查询），而被上诉人租赁涉案商铺用作经营特产使用。因此，无论从合同主体还是从二者的经营范围出发，一审法院的认定均存在不当之处。其二，按照一审法院的认定，开立于空调费项下的发票所载明金额即为被上诉人已付的物业服务费和能源费金额。结合租赁期间涉案房屋所产生的物业服务费、能源费总额24996.61元，被上诉人在明知其已经向上诉人支付12943.46元物业服务费的情况下，再次向上诉人支付25464.6元的空调费即能源费，显然不符合逻辑和生活常理，更有违于双方合同约定及交易习惯。其次，就一审法院认定时所采信的被上诉人提供的发票本身而言，一审法院认定，该发票中所载明的金额25464.6包括能源费和物业费，该认定本身就存在错误：其一，根据上诉人提交的证据，上诉人已经就物业服务费单独向被上诉人开具发票，发票金额分别为10000元和2943.46元，不存在将物业服务费和能源费一并开具发票的事实，因此，该发票仅是能源费的发票，不含物业服务费。其二，根据房屋租赁合同约定，涉案商铺面积为43.68平米，能源费标准为每平米每月5元（含税），结合发票载明的金额25464.6元，可以推定上诉人租赁期时间为116.59个月，达9年之久。但上诉人的实际租赁时间仅为6年（2012年1月1日至2017年11月17日），与发票所推定的租赁期限完全不符。其三，一审过程中，证人白某某的证言，已经明确证实，被上诉人提供的发票系其使用证人白某某等人交纳能源费的收据到上诉人处开具的，发票中所涉及的金额包括证人白某某等人所交纳的能源费，并非都是被上诉人所交纳的费用。由此可以证实上诉人已交清全部费用的主张是不能成立的。开具发票并不代表付款方已经实际履行了全部付款义务。其一，虽然发票是在购销商品、提供服务以及从事其他经营活动中开具、收取的收付款凭证，但根据《发票管理办法》第3条：“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”的规定，法律并不排斥“先开票、后付款”的情形，也就意味着普通发票在合同法律关系中并不必然具有“付款凭证”的法律地位。其二，根据《发票管理办法》第19条关于“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”之规定，在特殊情况下，付款方可以向收款方开具发票，也从另一方面说明开票与是否付款并无直接关系。其三，根据交易习惯，在日常交易过程中，常常有付款方事先约定，要求由收款方先行向其开具一定额度的发票，且付款人收到发票后再行向收款人支付相应款项的情形。因此，开具发票并不意味着付款人已经实际付款。其四，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”的规定，本案中，租赁合同并没有关于被上诉人可以发票作为证明其已履行完毕付款义务凭证的约定。此外，根据上诉人一审提供的证人证明以及物业费发票等相反的证据，完全足以证实被上诉人并没有实际履行付款义务。因此，一审法院仅以发票认定被上诉人已交清拖欠物业费和能源费，并要求上诉人退还保证金，与事实严重不符，二审法院应当予以纠正。综上，上诉人认为，一审法院认定错误，并基于错误认定作出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益。因此，恳请二审法院查明案件事实后，依法改判支持上诉人的一审请求，或将本案发回重审。 被上诉人冉晓军辩称：一、一审认定涉案商铺租期共计10年，被上诉人按期限交纳物业费、能源费，免租期自2012年1月1日至2016年12月31日止，即使按照上诉人的计算方式，被上诉人2012年1月1日起至2017年11月17日支付能源费、物业费共计2147天，涉案租赁房屋产生的能源费、物业费合计25008元，被上诉人实际支付25464.60元，已经超额交纳，不存在拖欠费用的问题。一审法院计算不影响本案判决结果。二、关于发票。被上诉人在支付能源费、物业费后，由上诉人根据付款收据开具发票，其作为涉案发票的出具人，应当对该发票负责，该发票载明的付款人虽为宁夏职业经理人协会，但在一审时，上诉人也当庭陈述，其与宁夏职业经理人协会并无合同关系。被上诉人作为宁夏职业经理人协会法人，以抵扣协会应交税款为目的，要求上诉人将能源费、物业费发票记载为宁夏职业经理人协会合情合理。 汇丰祥公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费2957.57元及违约金1419.63元（违约金暂计算至2018年8月31日，继续主张至物业费实际清偿之日止）；2.请求判令被告支付原告能源费3618.89元、违约金1411.37元（违约金暂计算至2018年8月31日，继续主张至物业费实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 冉晓军向一审法院提出反诉请求：1.判令原告向被告返还经营履约保证金25450.33元；2.本案全部诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实如下：2011年11月30日，原、被告签订《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》，约定原告将位于银川市兴庆区中国穆斯林国际商贸城1B2-56号、1B3-55号商铺出租给被告作经营特产使用，面积为43.68平方米，租金按照每平方米每月48.55元支付，租期自2012年1月1日起至2021年12月31日共计10年，其中免租期自2012年1月1日起至2016年12月31日止，被告应按照第6年租金标准向原告支付经营履约保证金25450.33元，被告守约经营则在第5年年底将此保证金转为第6年租金，如被告逾期足额支付租金或履约保证金累计达到60日或逾期足额支付其他费用累计达到30日的，原告可提前终止租赁合同，并有权向被告主张合同约定涉案商铺6个月租金的违约金，涉案商铺由原告提供物业服务，租赁期内的物业费按照原告公示的标准交纳，被告应于每年度最后30日前交纳下年度物业费，租期前5年的能源费按照每平方米每月5元交纳，后5年按照原告公示的标准交纳，被告应于每半年度最后30日前交纳下半年度能源费，如被告未能按时足额支付物业费、能源费等费用的，应按每项欠费每日万分之五的标准向原告支付违约金，原告有权自履约保证金中扣除，并要求被告在7日内补足扣除的履约保证金。合同签订后，原告依约交付商铺给被告使用，被告于合同签订当日向原告支付经营履约保证金25450.33元。租赁期内涉案房屋物业费收费标准为每平方米每月3元，能源费收保费标准为每平方米每月5元。被告于2012年12月18日向原告支付能源费2022.70元、于2013年7月18日向原告支付能源费2620.80元、于2014年3月22日向原告支付能源费2620.80元、于2015年3月24日向原告支付能源费2620.80元、于2016年1月1日向原告支付能源费1310.40元。2016年1月1日，原告向被告出具增值税发票一份，载明宁夏职业经理人协会支付空调费25464.60元。2017年10月26日，原告在新消息报上刊登公示函，在函内要求原告于2017年10月31日前一次性交清能源费3931.20元、物业费3144.96元，如逾期支付，原告于2017年11月10日解除被告租赁合同，并要求被告在七日内搬离商铺内物品。后被告未按照公示函要求支付能源费、物业费，并搬离了涉案商铺，原告于2017年11月17日收回涉案商铺。现原告以被告违约为由诉至法院。 诉讼中，原告称其与宁夏职业经理人协会之间并无合同关系。被告称其系宁夏职业经理人协会法定代表人，为了抵扣协会的部分应缴税款，故要求原告将能源费、物业费发票交款人名称出具为宁夏职业经理人协会，实际费用均由被告支付。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。原、被告签订的《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告依约交付涉案房屋给被告使用，被告应按约定向原告支付涉案商铺自2012年12月1日起至2017年11月17日期间的能源费、物业费。被告辩称已向原告足额支付了涉案商铺的能源费、物业费，并提交了增值税发票予以佐证，但原告对此不予认可，认为被告提交的该发票系使用其他商铺业主支付能源费、物业费的收据要求原告出具的，被告实际支付的金额低于发票载明的金额。根据原告的该抗辩理由，本院可以确定被告提交的发票中载明的“空调费”即原告收取的能源费、物业费。根据原告陈述及举证可知，原告在商铺承租人支付能源费、物业费后向其出具相应费用收据，商铺承租人持收据可要求原告出具发票，原告作为涉案发票的出具人，应对该发票负责，该发票载明的付款人虽为宁夏职业经理人协会，但原告陈述其与宁夏职业经理人协会并无合同关系，且被告作为宁夏职业经理人协会法定代表人，以抵扣协会应缴税款为目的，要求原告将能源费、物业费发票付款人名称记载为宁夏职业经理人协会的行为亦属合理，故本院认定涉案发票载明的金额25464.60元系被告向原告支付的能源费、物业费。根据原、被告约定，被告自2012年12月1日至2017年11月17日应支付能源费13191.36元（5元/平方米/月×43.68平方米×1812日÷30日）、物业费7914.82元（3元/平方米/月×43.68平方米×1812日÷30日），共计21106.18元，故被告已足额支付了能源费、物业费，原告要求被告支付能源费、物业费及违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，因原告于2017年10月26日登报发函要求被告支付能源费、物业费，逾期付款，则于2017年11月10日解除双方签订的《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》，现被告对双方已解除涉案合同无异议，故本院认定原、被告签订的《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》已于2017年11月10日解除，且原告于2017年11月17日收回涉案商铺。根据合同约定，自2012年1月1日至2016年12月31日免除租金，但被告实际使用商铺至2017年11月17日，故被告应向原告支付自2017年1月1日至2017年11月17日期间的租金共计22620.42元（48.55元/平方米/月×43.68平方米×320日÷30日），被告已按照第6年租金标准向原告支付经营履约保证金25450.33元，扣减该部分租金，原告应向被告返还履约保证金2829.91元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决：一、原告（反诉被告）汇丰祥商业控股有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）返还经营履约保证金2829.91元；二、驳回原告（反诉被告）汇丰祥商业控股有限公司的诉讼请求。如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告（反诉被告）汇丰祥商业控股有限公司负担。反诉受理费218元，由原告（反诉被告）汇丰祥商业控股有限公司24.2元，由被告（反诉原告）冉晓军负担193.8元。 二审期间，双方当事人未提交新的证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为能否以被上诉人冉晓军提交的增值税发票认定冉晓军已足额缴纳物业费、能源费。因一审期间上诉人认可该增值税发票系被上诉人使用其他商铺业主支付能源费、物业费的收据要求上诉人出具的，则可以确定被上诉人提交的发票中载明的“空调费”即上诉人已收取的能源费、物业费，上诉人主张该增值税发票系被上诉人使用其他商铺业主支付能源费、物业费的收据要求上诉人出具的，上诉人应对其主张承担举证责任，二审期间上诉人未能提供证据足以证明其事实主张，应承担不利的法律后果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费268元，由上诉人汇丰祥商业控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉霞 审判员  程改焕 审判员  杜 欣 二〇一九年五月五日 书记员  王 瑞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。