湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初4057号原告浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司，住所地浏阳市生物医药园商贸街**。法定代表人梁建，董事长。委托代理人马平，男，1993年8月21日出生，汉族，住甘肃省景泰县，系公司员工。委托代理人曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师。被告罗珏，男，1979年2月2日出生，汉族，居民，户籍地湖南省浏阳市，现住浏阳市。原告浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司（以下简称康鑫物业公司）与被告罗珏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理，依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告康鑫物业公司的委托代理人曾繁荣，被告罗珏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康鑫物业公司请求本院判令：被告支付中央财富广场小区9栋1102号房物业管理费4401元，违约金1000元，共计5401元；被告承担本案的诉讼费。被告罗珏辩称：一、原告主张的“欠费”时间与实际收房时间不相符，被告实际收房时间为2017年3、4月份，基于对原告的信任将服务协议时间及交费收据时间等改为2015年5月6日，因此原告收取管理费与实际可收取金额严重不符，且本人房屋实际面积为126.48平方米，并非原告主张的127.19平方米；二、原告没有履行物业协议约定的相关义务和服务，以及未按相关规定对小区实施规范的物业管理，未提供完善的物业管理服务，先造成违约，具体表现在：1、财富广场规划图与物业管理期间效果图对比，规划中高档大理石路面、高档花木绿化等设施在物业管理期间均没有，如开放商没有备齐，物业公司不应该替小区业主接收；2、小区内大部分监控损坏，数年没有及时维修或换新；3、单元通道、门面前摩托车到处乱停乱放；4、小区垃圾成灾，建筑垃圾不及时处理，，地面油渍随处都是无人清理；5、小区内杂草丛生，无人管理，垃圾桶随处乱放，水池臭气熏天；6、门面前面污水井盖损坏严重，几年来未换新，四周围路面压坏无人修补；7、消防管道形同虚设，门禁从未使用过，电表箱门从未关闭，外门损坏严重；8、排水管损坏严重，数年来一直未有维修，小区内通道乱贴乱画无人管理；9、小区主入口白班/晚班门卫经常无人值守；10、房内外墙渗水严重，屋顶渗水严重多次反映未得到回复。三、原告物业费定为1.2元/平米为一级服务收费标准，而小区管理没有达到这个收费标准，被告手中所持合同未签订价格，该价格如何核定？四、2018年11月19日至2019年1月31日业主委员会成立之后收支明细公示内关于电梯维保、管道疏通、更换楼梯间声控开关等应由原告在服务存续期间提供维修服务并承担的费用，该费用应当由原告承担并赔偿给小区业主。综上，因原告的不作为，被告不同意原告以1.2元/平米的标准收取物业管理费，且不应当计算违约金。本院经审理认定事实如下：原告康鑫物业公司是一家经营物业管理的有限责任公司。被告罗珏系浏阳市中央财富广场小区9栋1102号房的业主，房屋建筑面积为126.48平方米。原告（甲方）于2015年5月6日与被告罗珏（乙方）签订《中央财富广场前期物业服务协议》，约定综合物业服务费按1.2元/月?平方米收取，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金；甲方的义务是对房屋共用部位进行维护和管理，对房屋公用设备及其运行进行维护、养护和运行服务，对小区公共设施进行维护管理，对环境卫生进行维护，秩序维护及交通秩序与车辆停放的维护……。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。因被告拖欠原告2016年2月6日至2018年6月30的物业管理服务费，并经原告书面催缴后仍未交纳，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明，庭审中被告提供照片一组，用以证实原告提供的物业服务不到位，包括：垃圾清理不及时、存在杂草情况，公共道路及其他设施损坏未及时修复等。另被告主张实际收房日期与签订《中央财富广场前期物业服务协议》日期不一致，但未提供充分证据予以证明。以上事实，有当事人的陈述、前期物业服务协议书、业主信息登记表、物业费催缴通知、照片等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告康鑫物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业。被告罗珏与原告签订的《前期物业服务协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。原告为中央财富广场小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费，但鉴于原告依照物业服务收费应遵循费用与服务水平相适应的原则，原告提供的服务既存在部分瑕疵，故根据合同法相关规定，原告向被告收取的费用应予酌减。被告主张房内外墙及楼顶渗水，系房屋本身的质量缺陷，原告没有维修义务，被告的抗辩本院不予支持。被告主张实际收房日期为2017年3、4月，并提供2017年6月装修材料等送货单及同年10月6日家具订货单，仅能证明被告该套房屋装修时间，无法证明与原告签订的《前期物业服务协议书》系被告主张的时间签订，应当承担举证不能的法律后果，故对被告此项抗辩本院亦不予支持。关于缴费金额，综合考虑本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，结合被告提供的房产证所确定的房屋面积126.48㎡予以计算，本院根据公平原则，酌定被告向原告支付3714元。基于上述理由，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、罗珏于本判决生效之日起5日内支付浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司物业管理服务费3714元。二、驳回浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由罗珏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  熊婧怡二〇一九年五月三十日法官助理文兰书记员文兰(兼)附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4、《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。