北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初10号原告（执行案外人）：倪艳青，女，1979年10月24日出生。委托诉讼代理人：郭壮，北京市康达律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：于德彬，北京金诚同达律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生。第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬，执行董事兼总经理。第三人：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地山西省太原，住所地山西省太原市民营区经园路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李巧英，执行董事兼总经理。原告倪艳青与被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、被告葛军、第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）、第三人山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪艳青之委托诉讼代理人郭壮、被告中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆、被告葛军到庭参加诉讼。鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。倪艳青向本院提出诉讼请求：1．停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园××2101户房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2．解除对案涉房屋的预查封。事实和理由：1．案涉房屋是由原告付款购买，并实际占有、使用。2．葛军未支付购房款非真正购房，网签仅是债权债务履约担保，网签时未实地核实房屋实际占有使用情况，存在过失。3．原告系房屋所有权人，未办理网签并非自身原因造成，占有房屋早于法院查封，权利足以排除本案执行。4．已有与本案情况相同七位业主提起执行异议之诉获支持，相同权利应同等对待。中鑫智融公司辩称，不同意原告诉讼请求。1．不认可房屋买卖交易真实性，《房屋认购协议》是后补倒签的虚假协议，原告没有付款，提起执行异议之诉没有事实依据。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条在本案不能适用。原告未交房款、查封之前也未签订买卖合同及入住房屋，不能据此排除执行。3．原告涉嫌以恶意诉讼手段为鑫四海投资公司及其关联方逃避被强制执行而拖延履行、逃脱债务。葛军辩称，不同意原告的诉讼请求。1．倪艳青签订的《房屋认购协议》没有签署日期，更没有约定交房日期，并且违背了《城市房地产管理法》规定，在没有预售许可证情况下签订，并非合法有效协议。2．原告对案涉房屋并没有合法占有。水电、煤气、供暖等票据是由山西鑫四海物业管理有限公司（以下简称鑫四海物业公司）开具，该公司与鑫四海投资公司是关联企业，没有资金支付凭证，不能证明费用实际发生，原告无法证明在查封前对房屋占有使用。3．同一房号出现了两套购房协议和收据，说明了协议和收据出具的随意性。且倪艳青付款仅为鑫四海房地产公司收据，未见银行转账凭证，未开具购房发票，不符合常理。4．房屋未办理过户登记，系原告怠于主张权利导致，原告有重大过错。协议签订多年，原告未向鑫四海房地产公司主张办理网签手续。原告购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，应视为存在过错。5．葛军与鑫四海房地产公司于2015年3月签订买房协议、办理网签手续，到2017年公示两年之久，未见原告主张过权利，应视为默认葛军与鑫四海房地产公司之间交易。鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司经合法传唤，未到庭发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）中鑫智融公司申请执行过程因到期未偿还借款及股权回购款项，中鑫智融公司向北京仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会以（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁决鑫四海投资公司（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）应向中鑫智融公司全额支付股权回购款及违约金和仲裁费。上述仲裁裁决书生效后，各被申请人均未履行裁决确认的给付义务或责任，中鑫智融公司于2017年3月6日向本院申请执行。在执行中，本院作出（2017）京02执180号执行裁定书，主文载明“一、冻结、划拨被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军的银行存款人民币六千一百七十八万二千八百一十元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款。二、冻结、划拨被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应负担的申请执行费、执行中实际支出费用的相应银行存款。三、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应当履行义务部分的其它财产。本裁定立即执行。”2017年4月12日，本院就网签在葛军名下的案涉房屋予以预查封。（二）葛军与案涉房屋有关的合同、诉讼情况2015年3月13日、31日，鑫四海房地产公司（出卖人）与葛军（买受人）分两批签订共计54份《商品房买卖合同》，主要约定：后者以2500元/平方米的价格购买前者开发的位于山西省太原市杏花岭区经园路283号的包括案涉房屋在内的54套房屋（总面积约10000平方米、当时已竣工、至今未办理初始登记）；付款方式为一次性付款（未约定履行期限）；交房日期为2009年12月30日前。签订合同当日，在葛军未付款的情况下，鑫四海房地产公司分两批向葛军开具共计54份收据，载明全部房款收讫。随后，鑫四海房地产公司到太原市房地产管理局就54套房屋为葛军办理了网签登记备案手续。2017年4月10日，鑫四海房地产公司以葛军为被告起诉至山西省太原市杏花岭区人民法院，请求判令解除双方签订的54份《商品房买卖合同》、葛军配合办理网签撤销手续。2017年7月31日，太原市杏花岭区人民法院作出（2017）晋0107民初1106号民事判决，以葛军未实际支付购房款、鑫四海房地产公司未交付房屋、合同目的无法实现为由，判令解除双方签订的54份《商品房买卖合同》、葛军在30日内协助配合鑫四海房地产公司办理网签合同的撤销手续。随后，葛军上诉至山西省太原市中级人民法院。该院于2018年4月9日作出（2017）晋01民终3818号民事判决：驳回上诉，维持原判。（三）鑫四海房地产公司执行异议诉讼情况鑫四海房地产公司曾以案外人身份就执行标的物的查封提出执行异议，本院于2017年10月27日作出执行裁定驳回了鑫四海房地产公司的异议请求。2017年11月23日，鑫四海房地产公司向本院提起案外人执行异议之诉，后本院作出（2017）京02民初415号民事判决，驳回鑫四海房地产公司的诉讼请求。鑫四海房地产公司向北京市高级人民法院提起上诉，该院经审理认为：葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的系设定担保，而非买卖房屋，相关合同仅为设定担保的途径和形式，故依据双方真实意思葛军并不负有向鑫四海房地产公司支付购房款的合同义务；因此，鑫四海房地产公司无权以葛军未支付购房款为由要求解除案涉《商品房买卖合同》、进而要求解除对案涉房屋的预查封措施。该院作出（2018）京民终298号民事判决，驳回上诉，维持原判。（四）本案买卖情况倪艳青与鑫四海房地产公司就太原市经园路鑫四海花园C座丁单元第21-22层32号房屋（以下简称32号房屋）房屋签订《房屋认购协议》，约定房屋公摊面积为332.57平方米，房屋总价为981081.5元。该协议无落款日期。倪艳青同时提供2007年11月5日倪晋红与鑫四海房地产公司就32号房屋签订《房屋认购协议》，约定房屋价款为814969.4元，房屋建筑面积为332.57平方米；甲方应于2009年6月30日前，将上述房屋报经有关部门验收合格后交付乙方。鑫四海房地产公司为倪晋红开具日期为2010年10月13日、金额为317282.2元的收据，日期为2010年12月21日、金额为36万元的收据，日期为2011年3月19日，金额为26万元的收据，日期为2011年3月2日，金额为10万元的收据（以上收据总计1037282.2元）；鑫四海房地产公司为倪艳青开具日期为2010年10月13日，摘由为3-1-2101，单价2950元，房款以及配套费，金额总计1077856.8元的收据。倪艳青陈述，上述款项均以现金方式以倪晋红名义支付，其资金来源于夫妻和家庭收入以及借款，并提供了2010年8、9月份共计75700元的银行取款记录予以佐证。就房屋交易过程及背景，倪艳青称：倪晋红系倪斯麟之父、倪艳青之叔父；2007年，倪艳青与倪晋红共同购房，倪艳青购买A座甲单元16层24号房屋（106平方米），倪晋红购买32号房屋（332.57平方米），各自交纳款项；2010年10月，与鑫四海房地产公司换签合同并增加部分房款，最终确定倪斯麟购买案外24号房屋、倪艳青购买32号房屋。就此提交倪艳青、倪晋红出具的情况说明以及其与倪斯麟、倪晋红共同出具的情况说明。经本院询问，倪艳青自述其2011年交清房款，2015年装修入住，期间房屋空置。为证明在查封之前使用案涉房屋，倪艳青提供鑫四海物业公司出具的交款单位为倪晋红的暖气费收据（其中2015年11月23日的暖气费申请半费）、物业费收费单(其中，打印日期为2015年7月21日的收费单显示2015年7月21日交纳2011年度至2015年7月的物业费)、购水、购电费用收据（最早日期为2015年7月21日）、燃气对账单、燃气缴费充值凭证(显示案涉房屋的燃气缴费卡号为×××，用户名倪晋红)、加盖有太原天然气有限公司建设管理站业务专用章的单户充值/购气流水（显示2012年8月29日办卡首次充值、此后充值既有查封之前的2012年9月10日、2016年11月6日，又有查封之后的2017年9月2日、2017年11月5日、2018年5月23日、7月13日、9月24日、11月14日、11月24日、2019年3月25日）。倪艳青另提交安装水暖服务单、购买硅藻泥交款凭证、建材销售合同、瓷砖、地暖安装等装修凭证，日、地暖安装等装修凭证9月、12月。倪艳青另提交太原市房产交易服务中心出具的房产证明，欲证明其家庭名下无房产登记，案涉房屋为其家庭唯一住房。2018年11月25日，鑫四海房地产公司出具情况说明，证明32号房屋即为案涉房屋，即山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园××2101户房屋。另查，王爱芬系鑫四海投资公司的法定代表人，同时也是鑫四海房地产公司、鑫四海物业公司的股东。本院认为，本案争议焦点为：焦点一，本案能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定；焦点二，倪艳青就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。关于焦点一，依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，在鑫四海房地产公司的债权人以该公司为被执行人申请执行的过程中，如果买受人符合该条规定的四个要件，即有权排除对案涉房屋的执行。本案中，中鑫智融公司系申请执行人，被执行人系葛军而非鑫四海房地产公司；只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对案涉房屋实施预查封；中鑫智融公司在对于案涉房屋实施预查封之后享有的权利不应强于鑫四海房地产公司其他债权人在对于案涉房屋实施查封之后享有的权利。依据“举重明轻、举轻明重”的原则，如果倪艳青证明其符合上述条文的规定，则当然有权阻却中鑫智融公司对于案涉房屋的执行申请，故本案应参照适用上述条文。关于焦点二，判断倪艳青就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时满足规定的条件才可以排除执行。1．倪艳青提供的鑫四海物业公司出具物业费收费单、采暖费收据、购水电收据以及盖有太原天然气有限公司建设管理站业务专用章的燃气费付款明细、装修凭证等现有证据，显示案涉房屋已被倪艳青合法占有使用，同时发生时间应在查封之前。2．倪艳青与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》系合同当事人真实意思表示，双方成立真实买卖关系。虽然合同成立时间无法依靠协议载明情况认定，但结合房屋占有使用情况，可认定合同关系在查封之前即已成立。3．根据倪艳青提供的收据等支付凭证，在无相反证据的情况下，结合查封之前对房屋已经占有使用的事实，可以认定倪艳青已完成约定付款义务。4．根据本案查明的事实，案涉房屋非因倪艳青自身原因未办理过户登记。中鑫智融公司、葛军虽不同意倪艳青的诉讼请求，但未提供充足的证据予以否定。综上，倪艳青符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其停止对案涉房屋执行以及解除预查封的诉讼请求，应予支持。综上所述，倪艳青的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：一、停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园××2101户房屋的执行；二、解除对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园××2101户房屋的预查封。案件受理费13611元，由北京中鑫智融投资基金管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 蒋春燕审 判 员 陈 妍审 判 员 王艳芳二〇一九年五月三十一日法官助理 刘 佳书 记 员 程 飞