青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初545号原告：王风玲女，回族，1977年10月18日出生，住青海省门源县。委托诉讼代理人：马玉玲、刘春林，青海松海律师事务所律师。被告：甘肃宏岩建筑工程有限公司（注册号620000000007346）住所地甘肃省兰州市城关区天水北路滩尖子**。法定代表人：袁溢贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勤麟，四川贵博律师事务所律师。原告王风玲与被告甘肃宏岩建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王风玲委托诉讼代理人马玉玲、刘春林，被告甘肃宏岩建筑工程有限公司委托诉讼代理人黄勤麟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王风玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款本金594500元。2.由被告按双方约定向原告支付违约金118900元（应退房款594500x20%)。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月11日，原、被告在自由平等的基础上，经友好协商，被告将从锦峰房地产开发公司冲抵工程款的××区.52m2商品房，以总价651536元（4300元/m2)出售给原告。双方签订了《房产认购协议书》，根据协议，原告陆续向被告付清了购房款。2017年6月21日，被告向原告出具了收款凭证（636384元）。2018年12月11日，由于被告出售给原告的涉案房屋未经房产部门备案登记，导致该房屋因被告与第三方纠纷，而被法院裁定执行给第三方。鉴于被告存在过错，造成《房产认购协议书》不能履行的实际情况，被告主动与原告协商，以《退款承诺书》形式解除该合同，该《退款承诺书》明确约定：1.退款单价为4600/m2元，合计退款总价为694600元;2.公司法定代表人承诺20个工作日内退请全部房款;3.承诺退款时间由2018年12月11日至2018年12月31日为准;4.若到期仍未付清，则每日支付总退房款20°/。的违约金；5.如有争议，王凤玲（原告）可向当地人民法院提起诉讼。但时至今日，被告除退还原告10万元之外，剩余房款至今仍无诚意清退，被告迟延不付款的行为已构成违约，应当按约履行退款义务，并依据其承诺和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释。（二）第二十九条第二款的规定，提起诉讼。请求依法立案，秉公审理，判如原告所请，彰显司法和法律的公平。被告甘肃宏岩建筑工程有限公司辩称，1.本案并非房屋买卖合同纠纷，原、被告签署退房承诺书时，原房产协议已经解除了；2.退款金额应该按照原告当时实际付款的金额；3.驳回违约金的诉讼请求，约定的每日20%违约金不符合法律规定，不应支持。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无争议的由原告提交的退款凭证，予以确认，作为有效证据，对双方存有争议的证据，认定如下：1.原告提交的退款承诺书，欲证明原告购房目的不能实现时，被告承诺向原告全额退款694600元，且在承诺书中表示如未在2018年12月31日之前退款，则违约金依照退款金额20%计算。经质证，被告对该证据的真实性并无异议，对证明方向持有异议，认为承诺书系格式合同，关于违约金计算部分非真实意思表示，故不应按此计算。本院认为，首先，双方对该份证据的真实性均无异议；其次，依据《中华人民共和国合同法》第39条规定可知该退款承诺书并不符合格式合同的定义，故其不是格式合同，对被告提出该承诺书为格式合同非其真实意思表示的质证意见不予采纳；第三，依据庭审查明，该承诺书实际由被告自行书写提供给原告，承诺书中由被告加盖公司及法定代表人印章，综上，本院对该证据予以采信，作为有效证据予以使用。2.原告提交的网上银行电子回单和收据（2016年10月10日），欲证明原告通过转账方式缴纳房款47万元，其余为现金交付，其中涉及“谭福林”为被告公司员工的事实。经质证，被告认为该收据并非公司出具且电子回单中显示并非被告公司人员或原告本人。本院认为，网上银行电子回单和收据中显示“谭振清”等人均非本案当事人或公司员工，且上述人员并未出庭作证，故对上述证据的关联性存疑，不予采信。3.原告提交的房屋认购协议书，欲证明购房事实及双方对房屋面积、总价款的认定。经质证，被告对该证据真实性并无异议，对证明方向持有异议，认为该认购书在双方签订退款承诺书时已经无合同效力。本院认为，双方对该组证据的真实性均无异议，该房屋认购协议书中有原告签字、被告加盖公司和法定代表人印章，故对该组证据，予以采信。后期被告向原告出具的退款承诺书并不能否定该合同的效力，仅可推定双方因合同目的无法实现而合意解除该房屋认购协议书，故对被告提出的该协议书已无合同效力的质证意见，不予采信。4.原告提交的收据（2017年6月21日）一份，欲证明原告向被告缴纳购房款636384元的事实。经质证，被告认为该收据中虽有其公司和法定代表人印章，但实际并未如数收到上述款项。本院认为，该收据系被告向原告出具，在收据中加盖有被告公司和法定代表人印章，虽被告否认并未如数收到上述款项，但其作为依法成立的公司，其应对出具该收据产生的法律效果具有预见性且在庭审中未提供有效证据予以佐证其质证意见成立，故对该证据，予以采信。5.被告提交的售房表格，欲证明原告交付房款为453000元。经质证，原告认为该证据系被告单方制作且无法定代表人签字确认，不予认可。本院认为，该证据系被告单方制作且被告未出示其他证据予以佐证，故不予采信。根据原、被告的陈述及确认的证据，本院对案件事实认定如下：2016年10月11日，原告王风玲与被告甘肃宏岩建筑工程有限公司签订房产认购协议书。2017年6月21日，被告向原告出具收据，收款金额为636384元。2018年12月11日，被告向原告出具退款承诺书，该承诺书载明：因我公司违约在先，经双方友好协商由甘肃宏岩建筑工程有限公司法定代表人袁溢贤做出退款承诺退款单价为4600元/平米，合计694600元。自承诺之日起20日内予以退还，承诺时间由2018年12月11日至2018年12月31日，如逾期未退还则每日支付总退房款20%违约金。后被告向原告退还100000元购房款，剩余款项至今未退还，故原告诉至法院，遂成本案纠纷。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因原、被告签订的房产认购协议书已经无继续履行可能性后，被告向原告出具退款承诺书，承诺退还房款694600元并承担每日应退还款项20%的违约金。被告应自承诺作出之日起，全面履行自己的退款任务，其未按期退款应承担相应的违约责任。故对原告诉求被告退还其购房款594500元，予以支持；关于违约金，双方约定为每日按总退房款20%计算，现原告主张的违约金并未按照日20%计算，现被告在庭审中经法庭释明后并未提出调整违约金过高的请求，仅以此为抗辩。故结合预期利益，当事人的过错等综合因素对原告要求被告承诺20%违约金的诉讼请求予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告甘肃宏岩建筑工程有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告王风玲退还购房款594500元；二、被告甘肃宏岩建筑工程有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告王风玲给付违约金118900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5467元，由被告甘肃宏岩建筑工程有限公司负担（与上述款项一并给付原告王风玲）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 慧 琳 二〇一九年五月二十八日书记员 苏金秀附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认，另一方当事人无需举证证明。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关情况，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。