四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初5516号 原告：任大江，男，1982年4月13日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：马星，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨露，四川发现律师事务所律师。 被告:四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：汪斌，执行董事。 委托诉讼代理人：张灿，女，1993年11月13日出生，回族，住四川省郫县，系公司员工。 委托诉讼代理人：杜海彦，女，1985年2月7日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 原告任大江诉被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称四川中德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理，依法适用简易诉讼程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年5月13日公开开庭进行审理，原告任大江的委托诉讼代理人马星，被告四川中德公司的委托诉讼代理人杜海彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任大江向本院提出诉讼请求:1、四川中德公司向任大江支付逾期交房违约金48966.85元（以购房款979337元为基数，自2015年10月30日起，每日万分之三，暂计算至2018年8月30日，最终计算至房屋办理完成规划验收合格证和面积实测报告之日起，总额不超过已付房款的5%）；2、四川中德公司向任大江支付逾期办理初始产权登记的违约金65517.65元（以购房款979337元为基数，自2016年10月30日起，每日万分之一，暂计算至2018年8月30日，最终计算至实际取得房屋所在楼栋初始权属登记之日止）。事实与理由：2013年7月28日，任大江、四川中德公司签订编号为ZD16219的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，合同约定：四川中德公司将位于成都市高新区中和街道办事处会龙社区9组地块（梓州大道5500号）中德英伦联邦B区16幢1单元8层802号房屋出售给任大江，房屋总价款为979337元。四川中德公司应当在2015年10月30日前，依照合同约定和国家有关规定，将经取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告的商品房交付给任大江使用；四川中德公司逾期交房六十日后，任大江有权解除合同。任大江要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，四川中德公司按日向任大江支付已付房价款万分之三的违约金，但违约金总额不超过已付房款的5%。四川中德公司应当在2016年10月30日前，取得该商品房房屋所有权证书，如因四川中德公司的责任，不能自规定的期限内取得该商品房所有权证书的，自合同约定的期限届满次日起至实际取得该商品房房屋所有权证书之日止四川中德公司按日向任大江支付已付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，任大江按照合同约定履行了付款义务，然而四川中德公司严重违反合同约定，至今仍未实现房屋交付的约定和法定条件。根据合同约定，四川中德公司应向任大江支付已付房价款5%的违约金48966.85元。四川中德公司至今未取得该房屋所在楼栋初始权属登记证书，四川中德公司应支付逾期办证的违约金，截止2018年8月30日，为65517.65元（最终计算至实际取得房屋所在楼栋初始权属登记之日止），任大江为维护自身的合法权益，特向法院起诉。 四川中德公司辩称，1.关于逾期交房违约金，应计算至任大江实际收房之日止，且根据补充协议约定不超过已付房款的5%；2.关于逾期办理初始产权违约金，违约金过高，法院应予调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2013年7月28日，任大江与四川中德公司于签订了编号为ZD16219的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，主要约定以下内容：1、合同标的物：位于成都高新区中和街道办事处会龙社区9地块中德英伦联邦**********房屋，房屋总价979337元；2、交房时间：2015年10月30日前；3、交房条件：该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、初始产权登记时间：2016年10月30日；5、逾期交房违约责任：逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，此项违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的5%；6、逾期办理初始产权违约责任：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，任大江依约支付了案涉全部房款，其后，案涉房屋门牌号由中德英伦联邦B区16幢1单元8层802号房屋变更为中德英伦联邦B区11幢1单元8层802号房屋。 2016年2月21日，任大江签署了案涉房屋的收房确认书。 2018年5月18日，案涉房屋取得规划验收合格证。 2018年6月3日，四川准量行测绘有限责任公司对案涉中德英伦联邦B区16-18号楼出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2018年8月17日，案涉房屋取得初始产权登记。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、收据、《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《房屋交接流程表》、《收房确认书》、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议焦点在于：一、逾期交房违约金是否应该截止于2016年2月21日；二、合同约定的逾期办理初始产权违约金是否过高应该予以调减。 一、逾期交房违约金是否应该截止于2016年2月21日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。本案中收房时间虽为2016年2月21日，但此时并未满足合同约定的交房条件，也就是履行合同不符合合同约定，因此，逾期交房违约金应当计算至满足规划验收及面积实测报告之日即2018年6月3日，因任大江的诉请以补充协议约定的房款的5%为上限，而违约金按照合同约定从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，即从2015年10月31日起，按照日万分之三的标准计算至2018年6月3日其金额早已超过补充协议约定的房款5%，故对于四川中德公司逾期交房违约金应该截止至2016年2月21日的抗辩不予支持，对于任大江主张四川中德公司支付逾期交房违约金48966.85元的诉请予以支持。 二、合同约定的违约金是否过高应该予以调减。本院经过审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，四川中德公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对任大江造成的损失远低于双方合同约定的违约金，任大江起诉主张的违约金具有合同依据和法律依据。故，对于四川中德公司要求调减违约金的抗辩不予支持。对于任大江主张的逾期办理初始产权登记的违约金，根据合同约定自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。故违约金按照每日万分之一的标准，以979337元为基数，从2016年10月31日起，计算至2018年8月17日，共计64244.51元予以支持。 本案纠纷系因四川中德公司违约产生，诉讼费用由四川中德公司公司全部负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向任大江支付逾期交房违约金48966.85元； 二、四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向任大江支付逾期办理初始产权登记违约金64244.51元； 三、驳回任大江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1295元，由四川中德世纪置业有限公司负担（此款任大江已预交，四川中德世纪置业有限公司在履行判决义务时一并向任大江支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年五月二十八日 书记员  曾娜