福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终395号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡天锡，男，1963年11月5日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：李婉辉，女，1970年10月25日出生，汉族，住址同上，系上诉人蔡天锡之妻。 委托诉讼代理人：王碧莉，福建醒狮律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林耀凯，男，1979年1月10日出生，汉族，住福建省石狮市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林耀茂，男，1977年3月3日出生，汉族，住福建省石狮市。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所执业律师。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡荣典，福建协进律师事务所执业律师。 原审原告（反诉被告）林耀凯与原审被告（反诉原告）蔡天锡房屋买卖合同纠纷一案。福建省石狮市人民法院（以下简称一审法院）于2018年3月27日作出（2018）闽0581民初1321号民事判决。蔡天锡不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日作出（2018）闽05民终3414号民事裁定，裁定：撤销一审法院（2018）0581民初1321号民事判决；本案发回一审法院重审。一审法院重审后，依法追加林耀茂为共同原告（反诉被告）参加诉讼，并于2018年10月30日作出（2018）0581民初5204号民事判决。蔡天锡仍不服一审判决，再次向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，在依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡天锡上诉请求：1.撤销石狮市人民法院（2018）闽0581民初5204号民事判决第二项、第三项、第四项，驳回被上诉人林耀凯、林耀茂的诉讼请求；2.依法直接改判被上诉人林耀凯、林耀茂继续履行合同，并将石狮市八七路南侧百宏·御璟天下A区H6幢1201单元的商品房交付上诉人蔡天锡，协助上诉人蔡天锡将该商品房的不动产权属办理至上诉人蔡天锡名下；3.本案的一、二审诉讼费由林耀凯承担。事实与理由：一、原审未认定林耀凯、林耀茂先违约并且是根本性违约，是错误的。依据《房屋转让合同书》《房屋转让合同书补充协议》所载内容，合同仅对蔡天锡交付购房款以及违约行为进行约定，未对房屋出售方林耀凯应尽的交房义务作任何的约定。对于何时履行交付房屋的义务，在合同双方没有约定的情况下，蔡天锡可以随时或按照交易惯例要求林耀凯交付涉案房屋。1.蔡天锡在交付款项的过程中，一再要求被上诉人交付房屋，林耀凯在要求下，仅交付一把钥匙，而非全部5把钥匙（涉案房屋的入户门共有5把钥匙），如果林耀凯全面履行交付房屋义务的话，其应当将5把钥匙全部交给蔡天锡，林耀凯仅让物业公司人员将其中一把钥匙交给蔡天锡的儿子，其余4把拒绝交付，可见，林耀凯未完成全部的交付房屋的义务。2.林耀凯未交付交房时附随应当提交的文件，导致蔡天锡无法正常使用1101单元商品房。3.林耀凯、林耀茂在蔡天锡交付第二笔购房款时，尚无房交付蔡天锡。蔡天锡交付第二笔购房款的时间是2016年6月10日，此时蔡天锡共计交付购房款65.2万元。但从蔡天锡调取的林耀凯、林耀茂向物业公司缴纳安置房补差额的时间来看，其是于2016年6月12日才向缴纳25万元安置房补差额款项。按照文件规定，领取安置房，必须全额交付款项之后，才可以领取安置房的钥匙，可见，林耀凯交付一把钥匙时并未取得该二套房子，根本无房可交，其让物业公司将一把钥匙交付蔡天锡，是忽悠蔡天锡，骗取蔡天锡交付购房款。4.上诉人蔡天锡支付了62.5万元购房款后，被上诉人仍迟迟不交房。上诉人曾告诉被上诉人如果不交房的话，就解除合同，上诉人可向他人购买。被上诉人不愿意退款，才叫物业公司将一把钥匙交给上诉人以稳住上诉人。可见，被上诉人在履行合同的过程中，始终以欺诈的方式骗取上诉人支付购房款。合同未对林耀凯交房时间作约定，根据法律规定，蔡天锡有权随时要求林耀凯履行交房义务。林耀凯在2016年6月10日尚未向拆迁安置机构交安置房差额款，其通过物业公司向蔡天锡儿子交付一把钥匙却未交付其他文件资料，从而导致蔡天锡无法办理装修等有关手续，这些情况充分说明林耀凯未尽到法律所规定的基本义务及附随义务，系首先违约。二、原审法院未对蔡天锡履行抗辩权的行为进行认定是错误的，依法应予纠正。蔡天锡于2016年6月3日交付首期购房款58万元之后，林耀凯交付1101单元房屋的一把钥匙；2016年6月10日蔡天锡再行支付第二期购房款5.2万。本案在双方未书面约定交付房屋时间的情况下，应推定林耀凯必须在蔡天锡交付第三期购房款之前交付1201单元商品房及涉案二套房产的所有文件，林耀凯却没有，蔡天锡有权待林耀凯履行交付义务后再行交付第三期购房款，这种暂缓交付第三期购房款的行为，符合后履行抗辩权的规定，依法应予支持。三、如果二审法院认为应当维持原审判决解除房屋转让合同，应当同时判令被上诉人退还上诉人已经交付的65.2万元购房款，并根据合同法的规定判令被上诉人按照2016年交购房款时的市场房价与现行房价的差额补偿蔡天锡的损失。 林耀凯、林耀茂答辩称，原审判决认定事实清楚、证据确凿、程序合法，应予维持。一、从合同条款及日常交易习惯应认定先付款后交房。双方于2016年6月3日签订两份房屋转让合同书，明确约定签订后十天内一次性付款，显然应认定应于2016年6月13日前先付清款项后交房，如为合同签订后应即交房，不符约定及日常惯例且双方也未在合同签订当天履行交房行为，故双方于2016年6月3日签订的两份房屋转让合同应认定为约定先付房款后交房。房屋转让补充协议对合同约定十天内一次性付款进行修改，分为四期，并明确蔡天锡未在2016年7月20日前按约定支付购房款120.64万元，则林耀凯、林耀茂有权单方取消购房合同并收取10万元违约金。补充协议只对付款期限进行变更并未对其他条款进行变更，故仍应认定双方约定付清款项后交房。蔡天锡在一审反诉中关于口头约定支付首期款时即应交房的主张不能成立。二、涉案房屋为拆迁安置房，不同于商品房，蔡天锡以相关附随义务及款项交付，主张后履行抗辩权不能成立。拆迁安置房办理权属证书及水电开户等应先登记在林耀凯、林耀茂名下后，才能转让过户至蔡天锡名下，这是必经程序。因涉及回迁安置交付期限延长导致增加租金补偿问题，涉案房屋都先交房并不存在全部缴清款项后才能交付拆迁安置房问题。只有在领取权属证书时，安置补偿才需缴清款项，涉案房屋在2018年1月份才开始统一办理权属登记。三、关于退还已付65.2万元及补偿房价上涨差额，蔡天锡在原审中未有诉求，不属二审审理范围。 林耀凯、林耀茂向原审法院起诉请求：1.解除当事人双方于2016年6月3日签订的两份《房屋转让合同书》及一份《房屋转让合同书补充协议》（以下简称合同及补充协议）；2.蔡天锡将位于福建省石狮市八七路南侧百宏·御璟天下A区H6幢1101单元的商品房返还给林耀凯、林耀茂；3.蔡天锡支付林耀凯、林耀茂违约金10万元；4.本案的诉讼费用由蔡天锡承担。诉讼过程中，林耀凯、林耀茂撤回第3项诉讼请求。事实和理由：址于石狮市八七路南侧百宏·御璟天下A区H6幢1101单元及1201单元的两套商品房（以下简称案涉房屋）因征迁房屋而补偿给林耀凯、林耀茂兄弟的拆迁安置房。2016年6月3日，林耀凯、林耀茂与蔡天锡签订合同及补充协议，将案涉房屋转让给蔡天锡。根据合同及补充协议的约定，案涉房屋的转让合同价格为130.64万元；林耀凯、林耀茂同意蔡天锡在合同签订后分四期支付，第一期购房款在签订合同当日支付58万元，第二期购房款在2016年6月10日前支付5.2万元，第三期购房款在2016年7月20日前支付57.44万元，第四期购房款在房产证办理后支付10万元；蔡天锡在2016年7月20日前未能按约定如期支付全部购房款120.64万元，则林耀凯、林耀茂有权单方取消购房合同，蔡天锡应支付林耀凯、林耀茂10万元违约金。在合同及补充协议签订后，林耀凯、林耀茂将案涉房屋中的1101单元的商品房交付给蔡天锡，但蔡天锡除支付了第一期购房款58万元、第二期购房款5.2万元以及通过其他人支付的定金2万元，共计65.2万元外，未支付其他款项。林耀凯、林耀茂认为，双方所签订合同及补充协议合法有效，蔡天锡至今未按约支付全部购房款，其行为已构成违约，根据合同及补充协议的约定，林耀凯、林耀茂有权解除合同并要求蔡天锡支付违约金。 蔡天锡答辩称，林耀凯、林耀茂以蔡天锡未支付购房款为由提起诉讼，无事实和法律依据，应当驳回林耀凯、林耀茂的诉讼请求。理由是：1.林耀凯、林耀茂首先违约。双方于2016年6月3日就案涉房屋签订了合同及补充协议，同时口头约定蔡天锡支付首期购房款后，林耀凯、林耀茂即向蔡天锡交付不动产。因案涉房屋系拆迁安置房，该不动产于2016年4月全部安置完毕，安置方案确定后业主在接收安置房时必须向拆迁办交付公共维修基金78元/㎡、9楼以上15楼以下的楼层加层费30元/㎡。但林耀凯、林耀茂在蔡天锡依约支付首期购房款，并要求交付不动产以及涉及不动产的有关文件原件时，却拒绝向有关单位交付上述款项（即公共维修基金、加层费等费用），也未向蔡天锡交付上述文件原件及不动产。虽蔡天锡多次主动就相关事宜与林耀凯协谈，但均未果。林耀凯提起本案诉讼后，蔡天锡才获知林耀凯曾将案涉房屋中的1101单元的商品房交付蔡天锡的儿子（具体时间不详），但至今未交付1201单元的商品房的钥匙以及案涉房屋的文件原件。上述事实，可以证明林耀凯、林耀茂首先违约，应当对其违约行为承担法律责任。2.蔡天锡未支付第三期购房款的行为，并非违约，而是履行抗辩权。签订合同后，蔡天锡即依约支付第一期、第二期购房款，但林耀凯、林耀茂却拒绝履行其应尽的交付义务。蔡天锡为了维护自身合法权益，暂缓支付第三期购房款的行为，系行使后履行抗辩权，而非违约行为。3.因林耀凯、林耀茂首先违约，进而导致合同履行暂时停止，蔡天锡不存在任何违约，林耀凯、林耀茂关于要求蔡天锡支付10万元违约金的诉讼请求，无事实根据，应予驳回。4.退一步讲，蔡天锡没有支付第三期购房款是行为瑕疵，不是根本违约，两份合同是分开签订的，蔡天锡支付的款项已经达到一套房屋的价值，理应享受其中的一套房屋。 蔡天锡向原审法院提出反诉请求：1.确认蔡天锡与林耀凯、林耀茂于2016年6月3日就案涉房屋签订的两份《房屋转让合同书》及一份《房屋转让合同书补充协议》合法有效；2.林耀凯、林耀茂继续履行合同，并将案涉房屋中的1201号房交付给蔡天锡；3.林耀凯、林耀茂协助蔡天锡将案涉房屋不动产的权属办理至蔡天锡名下。 林耀凯、林耀茂辩称，1.合同及补充协议合法有效。2.林耀凯、林耀茂请求解除合同的诉讼请求若成立，将不存在交付房屋继续履行的情形。3.林耀凯、林耀茂没有违约。 原审法院认定事实：2016年6月3日，林耀凯、林耀茂与蔡天锡签订两份《房屋转让合同书》，均约定：林耀凯、林耀茂将案涉房屋转让给蔡天锡，两套房屋的转让价格均为65.32万元，合同签订后的10日内，蔡天锡向林耀凯、林耀茂一次性支付全部购房款。同日，林耀凯、林耀茂和蔡天锡又签订一份《房屋转让合同书补充协议》，约定：蔡天锡向林耀凯、林耀茂购买案涉房屋，转让合同价格合计130.64万元；按照合同约定，本应一次性支付购房款项，但因考虑到蔡天锡资金周转原因，经友好协商，林耀凯、林耀茂同意蔡天锡在合同签订后分四期支付，第一期购房款在签订合同当日支付58万元，第二期购房款在2016年6月10日前支付5.2万元，第三期购房款在2016年7月20日前支付57.44万元，第四期购房款在房产证办理后支付10万元；蔡天锡在2016年7月20日前未能按约定如期支付全部购房款120.64万元，则林耀凯、林耀茂有权单方取消购房合同，蔡天锡应支付林耀凯、林耀茂10万元违约金。合同签订后，2016年4月18日，蔡天锡通过案外人李宁以微信转账方式支付给林耀凯1.5万元；2016年4月19日，蔡天锡通过案外人李宁以微信转账方式支付给林耀凯0.5万元。2016年6月3日，蔡天锡以银行转账方式支付给林耀凯58万元。款项支付后，林耀凯将案涉房屋中的1101单元商品房交付给蔡天锡。2016年6月10日，蔡天锡以银行转账方式支付给林耀凯5.2万元。前述款项，合计金额为65.2万元。 另查明，案涉房屋系址于福建省石狮市八七路南侧百宏·御璟天下A区H6幢1101单元、1201单元的商品房，因征迁林耀凯家庭名下的房屋而补偿给林耀凯、林耀茂的拆迁安置房。2018年1月10日，林耀凯、林耀茂办理案涉房屋的不动产权证，证号分别为闽（2018）石狮市不动产权第0000414-1号、闽（2018）石狮市不动产权第0000418-1号，系林耀凯、林耀茂共同共有。庭审中，双方一致确认，签订合同时，林耀茂知情且同意，合同的当事人应为林耀凯、林耀茂、蔡天锡。 原审认为：案涉房屋系林耀凯、林耀茂共同共有，案涉合同虽然只有林耀凯和蔡天锡签字，但林耀凯经林耀茂授权同意将案涉房屋出卖给蔡天锡，系对转让合同的认可，且各方当事人对此不持异议，一致确认案涉合同的当事人为林耀凯、林耀茂、蔡天锡，本院予以确认。案涉合同及补充协议是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，林耀凯、林耀茂要求确认案涉合同及补充协议合法有效，依法予以支持。各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。林耀凯、林耀茂及蔡天锡一致确认蔡天锡于2018年4月18日和4月19日共支付2万元，2016年6月3日支付第一期购房款58万元，2018年6月10日支付第二期购房款5.2万元，之后未再支付任何款项。蔡天锡未举证证明双方对交付案涉房屋有关文件原件、何时或具备什么条件交房进行约定，其以林耀凯、林耀茂未交付案涉房屋有关文件原件享有合同抗辩权为由主张拒付剩余购房款，理据不足，不予采纳。蔡天锡未能在2016年7月20日前支付全部购房款120.64万元，林耀凯、林耀茂要求解除合同及补充协议，不违反双方合同约定和法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”林耀凯、林耀茂要求蔡天锡返还已交付案涉房屋中的1101单元商品房，于法有据，予以照准。蔡天锡辩称，其支付的款项已达到一套房屋的价值，应享受其中一套房屋。补充协议系基于这两份合同一并作出的，该协议针对案涉房屋的支付顺序并未作出明确约定，蔡天锡付款时也未指向具体房屋，且两套房屋的付款期限相同，另该补充协议所约定的违约责任亦系针对这两份合同一并作出的责任承担方式，其已支付的购房款应认定按比例支付两套房屋，并非支付其中一套房屋，故对此抗辩意见不予采纳。蔡天锡未按合同约定支付购房款，构成合同约定解除情形，林耀凯、林耀茂亦已请求解除合同，故蔡天锡请求林耀凯、林耀茂向其交付案涉房屋中的1201号房，并协助将案涉房屋不动产权属办理至其名下的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。林耀凯、林耀茂自愿撤回要求蔡天锡支付违约金10万元的诉讼请求，系对自己诉讼权利和实体权利的依法处分，不违反法律的强制性规定，予以照准。原审判决：一、确认林耀凯、林耀茂与蔡天锡于2016年6月3日签订的两份《房屋转让合同书》及一份《房屋转让合同书补充协议》合法有效；二、解除林耀凯、林耀茂与蔡天锡于2016年6月3日签订的两份《房屋转让合同书》及一份《房屋转让合同书补充协议》；三、蔡天锡应于本判决生效之日起十日内向林耀凯、林耀茂返还址于福建省石狮市八七路南侧百宏·御璟天下A区H6幢1101单元的商品房；四、驳回蔡天锡的其他反诉请求。案件本诉受理费17457元，林耀凯、林耀茂负担899元，蔡天锡负担16558元；反诉受理费5166元，由蔡天锡负担。 二审期间，蔡天锡提供兴业银行《进账单》复印件两张，以此证明林耀凯于2016年6月12日就涉案房屋缴纳各项费用，也即在此之前林耀凯因无缴纳上述费用无法按照双方的约定交房。林耀凯、林耀茂质证认为该证据并非新证据，且与本案也无关联。本院经审查认为，银行进账单真实性予以认定，但不足以证明蔡天锡的主张，对其证明力不予采信。蔡天锡并申请法院向石狮市百宏御景天下A区物业管理公司调取涉案的6号楼1101室商品房天然气、水、电的开通情况材料，以证明林耀凯、林耀茂违约、拒绝履行合同的事实，本院认为，双方签订的购房合同对交房时间及开通天然气、水、电等事项未作约定，故对蔡天锡的上述申请不予支持。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方当事人二审的争议焦点是哪方违约及其相应法律责任的问题。从合同约定看，双方约定涉案商品房转让款共计130.64万元，分四期付清，蔡天锡须于2016年7月20日前如期支付购房款120.64万元，否则林耀凯、林耀茂有权单方取消购房合同，合同未就交房时间、交房的方式等内容作出约定。审理查明的事实表明，蔡天锡没有于2016年7月20日前履行支付购房款120.64万元的合同义务，如此以一来，林耀凯、林耀茂依约有权单方解除涉案房屋转让合同。蔡天锡辩称，之所以没有交付第三期房款，是因为林耀凯、林耀茂拒绝履行交付房屋及相关文件、违约在先，但未能提供证据加以证明，对其抗辩主张不予采纳。蔡天锡所提林耀凯、林耀茂应退还其已经交付的62.5万元购房款问题，可以另行主张权利，至于蔡天锡提出的林耀凯、李耀茂应赔偿其因房价上涨导致的损失，鉴于其在原审反诉中没有提出该项诉求，故不属二审审理范围，本院不作处理。 综上所述，蔡天锡上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22623元，由蔡天锡负担。 本判决为终审判决。 审判长  林培阳 审判员  张国民 审判员  董丽珠 二〇一九年五月十四日 书记员  王骁翔 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者使用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。