北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初16861号原告：胡桂杰，女，1967年11月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔雪峰，北京宇宙律师事务所律师。被告：吴静琳，女，1988年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：谢华平，北京法贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜继英，北京市京锐律师事务所律师。原告胡桂杰（以下简称原告）与被告吴静琳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人崔雪峰，被告之委托诉讼代理人谢华平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付我2016年3月1日至2016年8月29日期间的租金x5000元；2、被告支付使用期间发生的水电费30000元；3、被告支付我违约金150000元；4、被告赔偿我大衣柜损失30000元。事实及理由：2014年12于21日，我与被告签订《北京市房屋租赁合同》，将位于北京市朝阳区泉发花园田苑x房屋和院落出租给被告，租期三年，租金每年90万元，并约定如被告欠缴各项费用五千元、损坏物品设施等，要支付一个月违约金，另外还约定如被告提前解除合同，也要支付等同于一个月租金的违约金。合同签订后，被告支付了一年的租金和等同于两个月租金的押金，我于2015年1月1日将房屋、室内物品、两张天然气卡等交给被告使用，到2015年11月，因被告拖欠水费电费等费用超过3万元，物业公司停电，被告就要求退租，我无奈同意其退租，但被告搬走之后，仍然没有交纳所欠各项费用，私自将房屋中的物品损坏，并拒绝交还房屋，故起诉。被告辩称，我只同意交纳水电费的诉讼请求，其他均不同意：一、双方已于2016年1月11日协商一致以书面方式确认租赁合同于2016年3月1日解除，我不存在私自解除合同的违约行为；二、我方租金已经缴纳到2016年3月1日，根据双方协议，我于2016年3月10日交付诉争房屋，但原告拒绝到场办理交接手续，我准备将房屋钥匙等交给物业公司，物业公司也因为涉及纠纷，没有收钥匙，我于是将钥匙、天然气卡放在了涉案房屋的邮箱里，而原告手中有邮箱钥匙。我认为我已经在2016年3月10日完成房屋的交接，因原告拒绝在约定期间接收房屋，由此引发的法律责任应由其自行承担；三、我并没有损坏室内物品，原告主张赔偿相应损失缺乏依据，我不同意赔偿；四、对原告主张的水、电费我方认可，同意支付给原告。我方也已在2016年3月10日交还了房屋，我认为双方租赁合同已于该日解除，除了水电费，原告主张的租金缺乏依据，我不同意交纳。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、《北京市房屋租赁合同》；2、协议书；3、收条；4、物品清单；5、勘验笔录；6、双方共同陈述。根据以上证据本院认定事实如下：2014年12月21日，原告作为甲方（出租人）与被告（乙方、承租人）及案外人北京天合万家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定乙方租用甲方违约朝阳区来广营乡泉发花园田苑x号房屋，建筑面积742平方米（加地下室阁楼约1000平方米），房屋所有权人为原告，租赁用途为居住，居住人数为5人；租赁期限自2015年1月1日至2018年1月1日，共计三年，甲方应于2015年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；《房屋交割清单（见附件一）》经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及物业交接完毕后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为玖拾万元每年，租金总计贰佰柒拾万元，支付方式为押贰付拾贰，各期租金交付日起2014年12月31日前，2016年1月1日前，2017年1月1日前；押金人民币壹拾伍万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任意外，剩余部分应如数返还给乙方；租期内水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方负担，物业管理费由甲方负担；第九条合同解除经双方协商一致，可以解除本合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达伍仟元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损坏公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第十二条到期续租租金不变。甲方在合同上签字，乙方委托代理人处签有“田某”。合同签订后，被告交纳了押金150000元及2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金900000元，原告向被告交付了房屋，并于2014年12月27日对水、电、燃气等进行了交接。2014年12月29日被告向原告出具了收条确认收到了房屋燃气卡及锅炉卡。被告于2014年12月22日在物品清单（共二页）上签字，对原告留存于涉案房屋中的家具家电进行了确认，其中包括“巴花红木大衣柜一对2件”，并确认“留下此物品，完好无损”。2016年1月11日，原告书写《协议书》一份，内容为：“经双方协议，吴静琳所租的北京市泉发花园田苑x号的房屋于2016年3月1日前腾空房屋，交给胡桂杰，如因搬家等事宜拖延交付日起在10日之内，不收取费用。”双方未在约定的时间交接房屋，被告称其于2016年3月初已经将房屋腾空，随后于3月9日联系原告，要求按照上述《协议书》内容交付房屋时，原告拒绝接受，对此，被告提交如下证据：1、照片一组，用以证明其已于2016年3月10日将房屋腾空；2、北京泉发物业管理有限公司出具的《情况说明》，内容为：“兹有北京市朝阳区泉发花园田苑**租户吴静琳代理人张某等人，于2016年3月10日来到我公司位于泉发花园小区物业办公室，陈述其已经腾退并搬离了田苑x号房屋，但业主胡桂杰却拒绝出面办理交接手续，要求将房屋钥匙交付给物业公司保管，由于涉及到业主和租户之间的房屋纠纷，我公司断然拒绝接受，要求其自行处理，特此说明。”3、短消息记录，显示时间为3月9日，其中有：“被：姐，你好，我们明天早上十点左右交房给你，请安排时间原：水电费交完，我们找你们要了14个多月，你们都不履行租房协议，拒不交水电费，交给二超水电费后，我去验收房被：你们来后当面交清原：必须交给二超水电费后，我才去验收房子自今年的3月1日起，二超11次找你张弛和吴静琳的公公彭某要水电费，你们都在拖着不交，还讲没钱…你们看看租房协议，不履行协议应该如何？今年1月初我去田苑x号收租金，不交钱，还胁迫我和彭x签了送他10天搬家的协议，我在租赁屋内呆了4天，等主事的协商交租金，这4天你们吃饭，饿着我，我找你们要吃的，你们不给，讲：吃死你怎么办。我为了活着才妥协，你们太善良了…”原告则称因为双方没有商定具体的时间，其于2016年3月10日下午5点多去了现场后，发现被告已经不在现场了。原告称，因被告拖欠水、电费，且室内部分物品损坏，故其未同意接收房屋。原告提交了如下证据：1、2016年1月8日及2016年3月5日向被告及彭x发送的短消息；2、原告前诉讼代理人李某和被告、彭x在2016年3月21日的电话通话录音，其中和被告的通话有以下内容：“吴（被告）：我问了北京那边的工作人，他说有去给他们交接，是房东躲起来不给他们交接，而且房东根本不给我们打电话，我们那里面丢失很多东西，而且她还把合同给我们篡改了，我们还找她呢李（指李某，下同）：你说你丢东西了，她说她丢东西了，然后再约一下吧，再见一下。吴：我只是签一个合同，而不是我在住，是我老公在住，你得给我老公说，因为我不在北京李：那你得给他说，因为我们给你签的合同，只能给你联系吴：但是交流的时候说给房东约了，而且房东没有赶去李：他们去人了，你们那儿的人不在，没交接了吴：电费什么害的我们都停电了李：咱们谁也说不清楚，你给他再约以下，咱们再交接一下吧，因为这牵扯到很多损失，回来她再起诉你就麻烦了吴：我们同意交接，让他们约嘛，约个时间嘛，给田某说嘛李：你们那里谁负责啊吴：就是田某他们负责，我在厦门总不可能让我去给她交接，而且我什么都不知道。李：哦，那得让他联系，给他打过电话他不接吴：不可能不接的，那当时交接的时候她怎么不接啊，约好了她都不去李：对，那天打的时候他也不接吴：我还接到房东发的短信，是什么交水电费那个事情李：对啊，你们得把水电费交清了之后，交接的时候拿这些单据来吗，是不是啊吴：对啊对啊李：他们就要求交接的时候拿这些单据一块交，但去的时候没见到你的人吴：怎么可能，那我们的人在那白等啊李：那咱们别吵，重新再约一次吧，行不行？吴：哦，那我这没啥问题，你给房东说，让她约吧。因为我没在北京，在厦门，怎么约也是约他嘛李：是说约谁啊，约那个叫彭吴：约田某，对，住的，彭x李：约彭x啊吴：哦李：我看看吧，约不上的话还得给你联系，行吧吴：行吧，约不上再给我说，我再跟他将，告诉他你这边要求再交接，看他们怎么去沟通吧”。和案外人彭x的对话有如下内容：“李：对。她的房子你走了以后没有交接，我想给你（被打断）彭：我给你讲三点，第一，他那个房子给我约好3月10号交接，她自己不来；第二，她此前给我签订的合同，他自己篡改合同，在合同上加文字，你还敢接她案子，好意思？第三，合同不是给我签的，你给我联系干嘛李：你说给吴静琳联系，是吗？彭：合同给谁签的给谁联系，给我没关系李：我上午给他联系，她说给你联系，到底给谁联系？谁负责？她的案子你都敢接，你不怕出事？还有我那个房子已经成了朝阳区的要案，我在那里丢了价值500多万的东西，涉嫌他们锁起来了李：我问你现在还交接吗？彭：不是交接吗，我们已经约好她交接，我们没有搬出来之前怎么可能她去交接，而且我们约好的时间她躲起来了，我还没有找她麻烦来，还好意思让律师李：我问你交还不交接了彭：不存在交接了吧，已经过期了吧…”，被告对上述两份录音的真实性不予认可，经原告申请本院选定并委托北京华夏物证鉴定中心对录音中的语音与被告、彭x语音的同一性进行司法鉴定，在释明不配合鉴定的法律后果的前提下，经本院两次传唤，被告及彭x未到庭配合录制比对样本，本院依法终止了该鉴定。审理中，原告确认上述录音中，李某说的“对，那天打的时候他也不接”中的他指原告。本案审理中，本院于2016年8月29日组织双方进行了现场勘验，并组织双方就涉案房屋进行了现场交接，原告接收了房屋及室内物品。现场勘验发现，涉案房屋所在院落大门为木质门，朝南，门锁处有铁丝缠绕，无法打开；大门右侧有邮件箱，在邮件箱中未找到房屋钥匙和燃气卡；打开院门进入后发现院内有杂草，原告称院内有奇石丢失；经过核对被告签字的物品清单，发现巴花红木衣柜只有一件，且未存放在原来的一层位置；另发现书房书柜的玻璃破裂、天然气锅炉不能使用等问题。原告据此主张巴花红木大衣柜损失3万元，并提交了收据一张，显示于2012年3月13日自和美之家…文化有限公司处购买了“花梨木一对松竹梅大衣柜6万元”，被告对购买的票据不予认可。被告在勘验时解释称大衣柜没有丢失，“红木大衣柜一对双件是指双开门”。就损失情况，原告申请了司法鉴定，后又撤回。另查，审理中，双方均确认被告交纳的150000元押金冲抵被告应交纳的2016年1月1日至2016年2月28日的租金。双方对被告搬走以前未结清的水电费共同确认为30000元。对争议事实本院认定如下：1、关于《协议书》约定的交接未能完成的原因。根据物业公司证明、被告提交的短消息及原告自述，本院确认因原告未于约定的2016年3月10日到场，导致双方未能完成房屋交接；2、关于录音证据。根据相关司法解释规定，本院对录音的真实性予以认可，确认录音中的话语系被告及彭x的声音，该录音可以证实，原告方曾于通话之时约请再次交接房屋，被告拒绝。3、关于“巴花红木大衣柜”是否丢失。结合根据双方租赁合同签订之后形成的交接单，被告确认收到“巴花红木大衣柜一对2件”，然结合勘验笔录及原告法庭陈述，于本院主持勘验并交接房屋之时，只有1件衣柜留存，本院据此认定随房屋交付的原告的大衣柜有1件丢失。4、关于原告主张的违约行为。被告在使用房屋及随房交付的物品、家具过程中，未尽合理使用和妥善保管的义务，导致部分物品丢失、部分物品受损，应认定为构成违约。双方达成《协议书》，原告称被告单方退租构成违约本院难以认定。双方合同未对水电费交纳期间作出约定，原告也未举证证明被告在其催要水电费后仍拒绝交纳，原告以此为由主张被告违约本院不予认定。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应履行各自义务。被告对原告主张的水电费数额认可，同意支付，本院对此不持异议。在合同履行中，原告签署《协议书》，明确约定涉案房屋于2016年3月1日前腾空，并于3月10日前交还给原告，原告未在约定期间收房。本案争议的焦点问题在于，原告不接收房屋是否有充分理由，约定期间以后房屋空置的损失由谁承担。原告虽辩称因被告在使用中丢失、损坏部分物品，并以此为由拒绝接收房屋，结合本院勘验笔录，确实可以认定被告对部分家具、摆件、附属设施有损害，但该理由并不能成为拒绝接收房屋的充分理由：第一、双方租赁的主要标的物为房屋，房屋附属家具、设施设备并非本案租赁的主要标的；二、双方在交接过程中，完全可以就物品损坏情况一并进行查验并协商，协商不成原告也可就该部分损失单独另行主张，原告未到场，以致相关损失情况无法共同确认，却以附属设施部分损坏为由拒绝接收房屋缺乏合理性，其对房屋此后空置负有主要责任。原告对此提交了录音，显示其代理人此后再次约被告交接房屋，被被告及彭x拒绝，故被告对于房屋未及时交接也负有一定责任，本院结合本案情况，对约定的3月10日至本院勘验时主持交接房屋之前的空置损失，结合合同约定的租金标准，在原、被告之间酌情予以分配，由被告给付原告损失10万元。双方虽达成了《协议书》，该《协议书》根据内容可以认定为解除租赁合同的协议，但该协议的达成，并不影响原告依据违约条款主张被告违约责任。经查明，被告在使用期间拖欠水电费，且对家具物品使用、保管不当导致部分物品丢失、损坏，被告的行为构成违约，原告主张被告承担相应的违约责任有合同依据和法律依据。原告主张被告单方提前退租构成违约，本院对此难以认定，结合《协议书》本院认为双方不继续履行合同是协商的结果，被告在该问题上难以认定违约。故原告主张的该部分违约金本院不予支持。本院根据查明的事实，对原告基于部分物品被损坏的事实主张被告支付违约金的部分诉讼请求予以支持。关于物品损失。原告主张的巴花红木大衣柜丢失的损失，原告虽未申请鉴定，但根据原告提交的票据，本院认为原告主张的该部分损失数额合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一百零七条、第一百一十九条第一款，第二百二十二条之规定，判决如下：一、被告吴静琳于本判决生效后十日内给付原告胡桂杰水电费三万元；二、被告吴静琳于本判决生效后十日内赔偿原告胡桂杰大衣柜损失三万元；三、被告吴静琳于本判决生效后十日内给付原告胡桂杰2019年8月29日之前的租金十万元；四、被告吴静琳于本判决生效后十日内给付原告胡桂杰违约金七万五千元；五、驳回原告胡桂杰其它诉讼请求。如被告吴静琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11150元，由原告胡桂杰负担6675元（已预交4183元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告吴静琳负担4825元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  赵雅筠人民陪审员  王艳芬二〇一九年五月三十日书 记 员  李 兵唐哲