广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初1201号原告：肖丹，女，汉族，1991年6月29日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：麦育，广东鑫涌律师事务所律师，执业证号：14403201810029449。被告：深圳市同创盈贸易有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道八卦一路**装饰大厦**E10，统一社会信用代码：91440300342865653W。法定代表人：王俊林，总经理。委托诉讼代理人：白云，北京市地平线（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201611440199。委托诉讼代理人：谭克鹏，北京市地平线（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201610146215。被告：深圳市阳基物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区北环路梅林工业区**综合楼****，统一社会信用代码：91440300748853601X。法定代表人：陈瑶，董事长。委托诉讼代理人：孙皓，系该公司员工。被告：深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处，住，住所地：深圳市罗湖区太白路南侧太阳新城会所一社会信用代码：91440300788348837N。负责人：陈瑶，董事长。委托诉讼代理人：陈舒仪，系该公司员工。原告肖丹与被告深圳市同创盈贸易有限公司、深圳市阳基物业管理有限公司、深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖丹的委托诉讼代理人麦育，被告深圳市同创盈贸易有限公司的委托诉讼代理人白云、谭克鹏，被告深圳市阳基物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙皓，被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处的委托诉讼代理人陈舒仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告深圳市同创盈贸易有限公司于2018年3月29日签订的《房地产买卖合同》（编号：0000001），并退还原告购房款2504416元、契税37861.83元、登记费80元、印花税5元，配合办理涉案房产过户手续；2、被告深圳市同创盈贸易有限公司向原告支付暂计违约金154021.58元（违约金以购房款2504416元为基数，自2018年4月30日暂计至2018年8月31日，实际计至被告深圳市同创盈贸易有限公司退还购房款之日）；3、被告深圳市阳基物业管理有限公司、被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处对第二项请求的违约金承担连带赔偿责任；4、三被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月29日，原告向被告深圳市同创盈贸易有限公司购买位于深圳市××路××太阳××城××号房屋，双方签订《房地产买卖合同》（编号：0000001）。合同签订后，原告已依约履行了房款支付义务，被告深圳市同创盈贸易有限公司亦将房产过户至原告名下。但是，当原告前往被告深圳市阳基物业管理有限公司、被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处办理物业的过户手续时却被告知所购买的房屋存在严重的消防安全及违建等问题，不具备入住条件。了解该情况后，原告曾多次与被告深圳市同创盈贸易有限公司沟通退房事宜，但被告深圳市同创盈贸易有限公司均不予理会。原告认为，被告深圳市同创盈贸易有限公司在房屋买卖时向原告隐瞒涉案房屋存在严重消防安全及违建等问题，已构成欺诈。而被告深圳市阳基物业管理有限公司、被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处作为涉案房屋的物业管理机构，对被告深圳市同创盈贸易有限公司装修涉案物业所造成的消防问题及违建等问题既不加以制止，又不向有关部门反映、举报，也不对买方尽到提示义务，故应对被告深圳市同创盈贸易有限公司的违约行为承担连带责任。被告深圳市同创盈贸易有限公司答辩称，一、原告与答辩人签订的《房地产买卖合同》依法订立、真实有效，且双方均已履行各自的合同义务。1、原告与答辩人之间签订的二手房买卖合同符合法律规定，且完全是双方真实的意思表示，双方对房屋的坐落、物业名称、房号、面积、房屋产权、房屋价格等作出了明确约定，且在签署栏中对合同进行签署，盖章与签字均真实有效。2、合同签订后，原告积极履行合同，依约向答辩人支付定金、购房款，积极促进合同履行。在合同所约定的条件成就时，答辩人亦按合同约定向被告履行过户义务，所过户的房屋与合同所约定的一致。综上，涉案合同系根据双方意思表示而做出，在双方签字盖章时便已依法成立并生效，且双方均已履行完毕各自的合同义务。二、本案不存在欺诈的情形，原告诉称本案合同属于欺诈并要求撤销合同的主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”，另根据最高院于1988年发布的法(办)发[1988]6号关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。原告起诉时主张：“被告深圳市同创盈贸易有限公司在房屋买卖时向原告隐瞒涉案房屋存在严重消防安全及违建等问题，已构成欺诈”，答辩人认为该主张不能成立，理由如下：（一）答辩人主观上没有任何欺诈的故意，且没有实施欺诈行为。本案为二手房买卖，答辩人作为一般主体，不具备任何消防方面相关知识，作为普通消费者无法从专业角度判断涉案房屋的安全状况，因此答辩人不存在任何隐瞒房屋安全现状的行为，更未进行欺诈诱使原告购买涉案房屋。（二）涉案房屋客观上不存在消防问题。1、涉案房屋不属于法律规定需进行消防验收、备案的建设工程范畴。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”而针对人员密集场所，公安部颁布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。”涉案房屋用途为单身公寓，不属于上述规定中需要进行消防验收、备案的建设工程范畴，故不需要进行消防验收及备案。2、涉案房屋未被行政主管部门认定存在消防问题而作出行政处罚或要求整改。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。”《深圳经济特区消防条例》第九条规定：“公安机关消防机构履行下列职责：……(五)依法实施建设工程的消防设计审核、验收、备案、抽查以及公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查；……”本案所涉房屋是否确实存在消防问题，原告未提供证据予以证明。相反，涉案房屋从未有行政主管部门就房屋的消防不合格问题作出行政确认或行政处罚，或就房屋的消防现状提出整改要求。从上述规定可得知，对建筑物是否存在消防问题属于公安机关消防机构的行政职权范围，原告单方或其他民事主体无权对房屋是否存在消防问题进行认定，故原告主张涉案房屋存在消防问题没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉求。被告深圳市阳基物业管理有限公司、深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处共同答辩称，原告主张的要求解除买卖合同并要求赔偿的诉讼请求与答辩人无关，因答辩人并不是买卖合同的主体，也没有任何过错，所以无需对解除买卖合同并赔偿损失承担任何责任。经审理查明：一、2018年3月29日，原告（买方）与被告深圳市同创盈贸易有限公司（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：交易房产位于深圳市××路××号【太阳新城】13号房，建筑面积37.52平方米；转让价格为2504416元，买方按照一次性付款方式支付购房款；卖方于2018年4月30日前将该物业交付于买方，但若此日期前非因卖方原因房屋过户登记手续尚未完成，或卖方尚未收到买方支付的全部购房款项，交付日期则顺延至过户登记手续办理完成，以及卖方收到买方支付的全部购房款款项之日起五日内；如卖方未能按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同备注：买方于2018年3月23日认购13号房，已交足定10万。于2018年3月29日收到除足定以外剩余总房款2404416元。并于2018年3月30日早上10点办理过户手续（此房价包含样板房软装）。原告于2018年4月12日缴纳案涉房产交易税费37861.83元、登记费80元、印花税5元。涉案房产已办理过户登记至原告名下。二、2018年5月23日，原告至被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处办理物业管理过户手续。被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处向原告出具《太阳新城二楼裙楼装修验收情况说明及告知》，载明：一、消防问题：1、公共通道未设置防火门及防火分区；2、入户门为木结构，不是防火门；3、3栋消防楼梯地面不平整，未设置安全出口指示标志及应急照明灯；4、公共区域使用易燃材料装饰（木质地板及地毯）；5、未取得消防部门验收；二、安全问题：1、公共楼道杂物堵塞；2、大厅地板电插座存大安全隐患；3、1楼大门应改为不定位地弹簧；4、未安装监控设施设备；5、门禁系统未连接监控中心；三、工程问题：1、楼道照明为常明灯，应改为感应灯；2、公共区域装饰灯应拆除；3、水井房损坏、缺失；4、大厅空调问题；5、室内空调排水管问题；6、主排污管未连接好，部分水管脱节；7、水电表是否与房号对应；8、主排烟管排烟问题；9、门禁系统的相关维保资料，二层的建施和结构图。太阳新城二楼裙楼经管理处工作人员验收，存在着严重的安全隐患及工程问题，以上项目须整改。如不按规定整改，则不具备入住条件。如业主收到此告知书后还自行入住，今后出现因此引起的相关责任，与管理处无关，特此说明及告知。但原告拒绝签署该文件，该被告未予办理涉案房产的物业管理过户手续。三、原告于庭审中陈述，其系由房产中介介绍购买案涉房产。原告在房产中介的陪同下查看过房屋，但房产中介并未提及消防和违建问题。根据原告提交的微信聊天记录，原告收到被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处出具的《太阳新城二楼裙楼装修验收情况说明及告知》后联系该房产中介，该中介回复称“这个问题我已经跟他们说了，他们说也在尽快整改，整改好了他们会联系您的”。四、被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处在庭后提交《关于太阳新城二楼裙楼的事件经过》称，被告深圳市同创盈贸易有限公司于2017年3月2日在太阳新城管理处办理了二楼裙楼的装修手续，在装修期间存在部分违规问题，比如占用公共通道、阳台外凸、水电改动等。于是太阳新城业主委员会同管理处于2017年4月28日召开了关于太阳新城二楼裙楼装修事宜的相关会议，要求其整改，并上报东晓街道城管执法队查看情况。东晓街道城管执法大队于2017年5月19日上午对二楼裙楼现场情况进行查看。2018年4月，被告深圳市同创盈贸易有限公司告知被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处二楼裙楼装修基本完成。经管理处员工查看，明显存在着部分问题（比如通道防火门未装、消防系统未和小区联动、未配置灭火器、通道堆放杂物等情况），并要求其立即整改。2018年5月23日，原告到管理处办理过户备案。作为物业服务单位，管理处有义务提醒并告知新入住业主部分消防问题还未整改完毕。目的并非阻挠原告办理过户手续，而是出于安全角度，让新入住业主有知情权。五、2018年8月10日，原告委托律师向被告深圳市阳基物业管理有限公司、深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处发出《律师函》，称该两被告以原告先行签署《太阳新城二楼裙楼装修验收情况说明及告知》文件才予协助办理物业管理过户手续及入住没有理由，要求两被告说明合理理由。2018年8月13日，被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处回复函称，目前消防问题已基本整改完成，可随时欢迎业主入住。该被告在庭审中也表示，目前已有大部分业主办理了入住手续，且不需要签署《太阳新城二楼裙楼装修验收情况说明及告知》。2019年4月3日，原告到被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处填写了业主（住户）登记表，并提交了业主身份证复印件及涉案房产证复印件。该被告称当日为原告办理了入住手续。原告则称该行为系为办理太阳新城外观及二楼213房内部环境拍照公证所需，并未实际办理入住手续；但其在庭后也表示在不再签署《太阳新城二楼裙楼装修验收情况说明及告知》的情况下，愿意办理入住手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点有二：一是原告与被告深圳市同创盈贸易有限公司签订的《房地产买卖合同》是否存在可撤销事由；二是若前述合同不存在可撤销事由，被告深圳市同创盈贸易有限公司是否存在违约行为。关于第一个焦点，原告认为被告深圳市同创盈贸易有限公司在签订合同时隐瞒涉案房产存在的消防安全及违建问题，构成欺诈，故其可主张撤销合同。对此，本院认为，首先，原告作为买方，在房产中介的陪同下查看过涉案房产，对房屋构造及消防配置应当是了解的；其次，被告深圳市同创盈贸易有限公司在签订合同期间对涉案房产所在二楼裙楼进行装修及整改不意味着涉案房产存在消防安全而影响居住；最后，涉案房产所在二楼裙楼所谓消防问题已经基本整改完成，被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处已同意为原告办理入住手续，事实上原告也于2019年4月3日办理了入住手续。因此，本院认定被告深圳市同创盈贸易有限公司不存在隐瞒涉案房产消防安全及违建问题的欺诈行为。关于第二个焦点，被告深圳市同创盈贸易有限公司在签订合同后已经将涉案房产移交给原告，并将产权过户登记至名下，合同义务已履行完毕。至于2018年5月23日原告未签署《太阳新城二楼裙楼装修验收情况说明及告知》而未办理入住手续，系被告深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处向原告提示涉案房产消防安全风险所致，与被告深圳市同创盈贸易有限公司无关；且原告也未举证证明涉案房产已由有关部门认定确实存在消防安全及违建问题而不适合居住，故本院认定被告深圳市同创盈贸易有限公司在履行合同过程中不存在违约行为。综上，被告深圳市同创盈贸易有限公司在签订合同时对原告不存在欺诈行为，原告主张撤销合同理由不成立，本院予以驳回。被告深圳市同创盈贸易有限公司在履行合同过程中也不存在违约行为，故原告要求其支付违约金缺乏依据，本院也不予支持。此外，因被告深圳市阳基物业管理有限公司、深圳市阳基物业管理有限公司太阳新城管理处并非涉案《房地产买卖合同》的签订主体，对原告未能顺利办理入住手续也不存在过错，故原告要求该两被告承担民事责任缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告肖丹的诉讼请求。案件受理费人民币28372元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈贵生人民陪审员  谢伟波人民陪审员  黄声涵二〇一九年五月九日书 记 员  赵清娜