上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初17977号原告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：焦东辉，男，1966年7月16日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双，上海市华典律师事务所律师。原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司(下称宝龙公司)与被告焦东辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高树升、被告焦东辉及其委托诉讼代理人王双到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金34,130.08元(2016年12月1日-到2016年12月31日的租金，按每月34,130.08元计算)及逾期付款违约金(以34,130.08元为基数从2017年9月25日按日千分之一，暂计至2018年3月31日为18,635.02元，实际计算至付清之日止)；2、判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金68,260.16元(按照月租金34,130.08元的2倍计算的)。事实和理由：2016年8月3日,原告和被告之间签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》,约定被告承租原告名下位于上海市阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场2号楼第2层编号为M2-2F-201的商铺(以下简称“租赁场所),租赁面积为313.12平方米,租赁期限为5个租赁年度,第一个租赁年度月租金34,130.08元,并按自然季度支付,于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告向被告交付了租赁场所。被告经营期间,由于拖欠租金,原告先后向被告发出催告函及解约函,其中解约函中明确告知被告系争的租赁合同于2017年1月1日解除。原告认为,被告的行为违反了涉案合同的约定,严重损害了原告的合法权益，故涉讼。审理中，原告撤回了第2、3、5项诉请。被告焦东辉辩称，不同意支付租金及逾期支付租金的违约金。2017年房屋已经返还了，故不存在租金的情况。即使法院认定应支付租金及违约金，违约金也过高。解约违约金不认可，双方的租赁合同关系解除，是因为原告的违约导致的，因为原告提供了租赁房屋不符合房屋标准的，一直存在漏水，导致被告无法正常使用房屋，且房屋存在巨大的噪音问题，导致无法经营，2016年12月份，原告擅自拉电，导致方巨大的损失，故是原告存在违约责任，故对于解约违约金不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：宝龙公司(出租方，甲方)与焦东辉(承租方，乙方)于2016年8月3日签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市阿克苏路XXX号的嘉定宝龙城市广场2号楼第2层的编号为M2-2F-201的商铺(以下简称“租赁场所”)一间出租给乙方，租赁场所面积暂计313.12平方米，具体面积以甲方交付的实际面积为准。乙方承诺整租租赁场所仅作为经营烤鱼，品牌YES烤鱼，业态餐饮-正餐-中式-融合菜之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。该广场由上海华瞻商业经营管理有限公司进行统一的商业物业管理服务。甲乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算。租赁起始日自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年6月30日。乙方同意甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，最迟不得迟于该广场统一开业日(暂定为2016年9月23日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日。如甲方另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面通知乙方)。甲方同意给予乙方45天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所最迟开业日之前一日的期间。装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误后三十日内将装修保证金无息返还乙方。合同4.1.2约定租赁场所的租金标准如下：第1年租金标准90.83元/平方米/月，月租金28,441.73元，年租金341,300.80元，…第5年租金标准122.44元/平方米/月，月租金38,338.41元，年租金460,060.95元；……乙方应于每个自然季度月末的25日或之前向甲方支付下一个自认季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。合同4.4.3条约定：甲乙双方经协商同意若本条约定的内容与本合同4.1.2条的约定不一致，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始其起贰个租赁阅读届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币34,130.08元。……合同4.7条约定：根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等),每逾期一日,乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。若乙方延迟达30日且经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的,甲方有权解除合同。……合同14.1条约定：除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同,本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等),逾期超过30日未支付,经甲方或物业管理公司书面催告后仍未支付的；……合同14.2条约定：如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。合同14.5条约定：双方同意,本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的,违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外,还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金,该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同17.3条约定：任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：(1)如通过人员递送，在实际交付时(收件人应书面签收)；(2)如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12：00(北京时间)；(3)如以传真发出，则为收件人确认收到传真之时。倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。合同还对其他事项进行了约定。双方在合同附件中确认于2016年7月25日对租赁场所进行了交接验收。上述合同签订后，焦东辉向宝龙公司交纳了部分履约保证金10万元，2016年11月28日宝龙公司开具了相应的收款收据。焦东辉未向宝龙公司支付过租金。2016年12月12日，宝龙公司向焦东辉发送《催款函》，要求其在2016年12月12日前缴清拖欠的2016年10月1日至2016年12月31日期间之租金68,260.16元，2016年10月1日至2016年12月31日期间之综合物业服务费34,443.20元，2016年10月1日至2021年9月30日期间之履约保证金11,120.03元，2016年10月1日至2021年9月30日期间之经营保证金5,000元；合计118,823.39元。该《催款函》于次日到达焦东辉处。2016年12月27日，宝龙康骏公司向焦东辉发送《解约函》，告知焦东辉自2017年1月1日起，双方签署的租赁合同解除；不退还已付未用的部分履约保证金10万元；并要求焦东辉于2017年1月7日前，向其支付2016年12月1日至2016年12月31日期间之租金34,130.08元，逾期支付预付租金的违约金46,416.90元，并按照租赁合同约定结清其他款项。焦东辉于2016年12月29日收到该《解约函》。2017年1月5日，焦东辉将系争商铺交还宝龙公司。2018年3月，本院受理焦东辉诉宝龙公司房屋租赁纠纷一案，焦东辉要求判令宝龙公司返还其履约保证金10万元，并赔偿其经济损失(店铺装修装饰损失)65万元。本院经审理后于2018年8月20日作出(2018)沪0114民初4359号民事判决，确认焦东辉与宝龙公司的租赁合同于2016年12月29日解除；判令宝龙公司返还焦东辉履约保证金10万元；驳回焦东辉其余诉讼请求。嗣后，焦东辉和宝龙公司均对上述判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为双方的租赁合同关系已经实际解除，焦东辉提交的证据不足以证明其系因商铺存在质量问题而行使抗辩权拒付租金，宝龙公司也存在不当行为，故对于焦东辉主张的经济损失及宝龙公司主张的没收履约保证金均不予支持，于2019年4月11日作出(2018)沪02民终11215号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，宝龙公司认为按照合同约定2016年10月1日为起租日，租金应自2016年12月1日起算，因焦东辉在2017年1月返还了房屋，故租金主张至2016年12月31日。焦东辉对于租金的起算日未表示异议。本院认为，宝龙公司与焦东辉之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。双方均应切实履行。双方的租赁合同已经生效判决确认于2016年12月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。焦东辉于2017年1月向宝龙公司返还房屋，宝龙公司根据合同约定向焦东辉主张2016年12月1日至2016年12月31日的租金合法有据，本院予以支持。宝龙公司主张的逾期支付违约金标准过高，焦东辉就此提出了抗辩，本院酌情调整为按同期贷款利率的1.3倍计算。焦东辉欠付租金属实，其提交的证据也不足以证明房屋存在漏水、擅自拉电等严重影响其经营的问题，合同解除的主要原因为焦东辉欠付租金，故宝龙公司主张解约赔偿金合法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告焦东辉应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司2016年12月1日至2016年12月31日的租金34,130.08元；二、被告焦东辉应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司逾期付款违约金(以34,130.08元为基数，按同期银行贷款利率的1.3倍自2017年9月25日计算至实际支付之日)；三、被告焦东辉应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司解约赔偿金68,260.16元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,732.51元，减半收取1,366.25元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年五月八日书记员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。