天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初3355号原告：周昕达，女，1985年8月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：梁可畏，天津宇平律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：李璐茜，女，该公司职员。原告周昕达与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周昕达的委托诉讼代理人梁可畏与被告的委托诉讼代理人李璐茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周昕达向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告向原告给付逾期交房自2011年10月31日至2019年3月16日已付款利息273656.64元；2、请依法判令被告给付逾期交房自2016年3月17日至2019年3月16日的违约金69900元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2010年1月10日在被告处购买了其开发的坐落于津南区，双方并签订了《天津市商品房买卖合同》，约定被告应在2011年10月30日前交付给原告房屋。合同签订后，原告交付了全部房款，但被告未按照合同约定履行交房义务。原告认为被告应按照双方签订的商品房买卖合同承担违约责任向原告支付逾期交房已付款利息及违约金。为维护自己的合法权益，现原告呈讼人民法院，请求判如所述。天津星耀投资有限公司辩称，1、认可逾期期间为2016年3月26日至2019年3月17日，2016年3月26日之前超过诉讼时效，原告方丧失胜诉权，被告已于2019年3月14日向原告邮寄交房通知书，通知原告于2019年3月18日至2019年3月25日办理收房手续；2、另由于天津市政府下发停工令文件，因该停工2017年10月1日至2018年3月31日被告无法施工，请求法院依法扣除在此期间的利息及违约金；3、关于违约金，被告认为高于其实际损失，请法院予以调减，调整为逾期已付款利息的30%。双方的争议焦点为:1.原告诉请的逾期期间是否部分超过了诉讼时效;2.违约金是否需要调整3.是否应扣除停工令期间被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月10日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区，房屋价款为638353元，建筑面积100.04平方米，双方约定房屋于2011年10月30日前交付。”同时，第五条规定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同签订后，原告按约向被告交付购房款638353元。《补充合同》第五条约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套延期运行的依据：（1）政府行为，当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而导致合同不能履行或延期履行的（2）自然灾害……（3）社会异常事件……（4）甲方已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门等原因导致延期交付或配套设施延期运行的（5）其他无法预见、无法避免或者无法控制的事件。补充协议第27条提请注意加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方在签署本协议之前应认真、仔细地阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。”另查明，2017年8月25日，中共天津市委办公厅下发了《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知。该通知要求2017年10月至2018年3月，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。诉争房屋于2019年2月28日取得天津市竣工验收备案书。被告于2019年3月14日按照原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》上原告预留的地址及联系电话向原告邮寄通知函：通知原告于2019年3月18日至2019年3月25日收房，快递查询单显示于2019年3月17日签收该邮件。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。原告主张逾期交房已付款利息的期间为2011年10月31日至2019年3月16日，逾期交房违约金的期间为2011年10月31日至2019年3月16日，被告抗辩原告主张的期间部分超过诉讼时效。关于诉讼时效问题，依照根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效为三年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应在三年内主张权利，由于逾期交房的违约金按日计算，故本院对原告起诉之日前三年内的违约金（含已付款利息）予以保护，原告未能提供证明其有诉讼时效中止、中断的情形，三年之外的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。故本院对2016年3月27日起的违约责任的追索权利予以保护。被告认可逾期期间为2016年3月26日至2019年3月17日，故本院予以支持的逾期期间为2016年3月26日至2019年3月16日。但因2017年10月1日至2018年3月31日期间，存在因政府停工令造成被告未能施工的客观原因，故被告抗辩免除该期间的违约责任的理由，本院予以采纳。经计算，被告应当承担2016年3月26日至2017年9月30日、2018年4月1日至2019年3月16日期间的逾期交房的已付款利息，数额为78372.02元，原告主张273656.64元超过以上数额，本院予以支持78372.02元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金23511.6元。综上，被告应支付原告2016年3月26日至2017年9月30日、2018年4月1日至2019年3月16日期间的逾期交房的已付款利息78372.02元及违约金23511.6元，共计101883.62元。原告主张的数额过高，本院不予全部支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告周昕达2016年3月26日至2017年9月30日、2018年4月1日至2019年3月16日期间的逾期交房的已付款利息78372.02元及违约金23511.6元，共计101883.62元。二、驳回原告周昕达的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6453元，减半收取计3226.5元，由原告周昕达负担2269.5元，由被告天津星耀投资有限公司负担957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪国平二〇一九年五月十七日书记员  郭 晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。