云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终463号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎宏洲，男，1973年12月5日生，汉族，云南省丽江市人，户籍地丽江市古城区，现住丽江市古城区。委托诉讼代理人：杨嘉宝，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：冯聪，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李裕伟，男，1971年7月12日生，汉族，云南省宾川县人，住大理白族自治州宾川县。委托诉讼代理人：罗灿，云南星震（宾川）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黎宏洲因与被上诉人李裕伟房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宾川县人民法院(2018)云2924民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎宏洲上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一项、第三项，并改判支持上诉人全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决事实认定不清和错误以及遗漏认定，被上诉人的行为构成违约。1.认定案件事实错误。根据法律规定以及双方合同约定被上诉人不仅要保证上诉人正常经营“房屋”还应当确保被上诉人正常经营“场所”。在案证据证明被上诉人违反该约定使上诉人在长达数年的时间内无法经营房屋和场地，被上诉人的违约行为持续至今。2.遗漏认定案件事实：被上诉人与案外人杨克辉户的房屋四至纠纷，被上诉人不具备积极协调解决。3.遗漏认定案件事实：案外人杨克辉户堆砌的砖墙至今未完全拆除，房屋配套设施仍然不能正常使用。4.遗漏认定案件事实：被上诉人在双方订立租赁合同时恶意隐瞒房屋存在四至纠纷的事实，并且租赁合同中所指的“场所”就是指被上诉人与杨克辉户争议的房屋正门口的十几平米空地，合同订立时被上诉人李裕伟根本没有权利将该十几平米的“场地”出租给上诉人。5.遗漏认定案件事实：原审判决依法认定了上诉人递交法庭的两份能相互印证证实案涉房屋被被上诉人违法控制导致上诉人未能实际控制使用房屋。6.遗漏认定的案件事实：双方合同订立之时李裕伟故意隐瞒尚未取得《建设工程规划许可证》的事实，根据证据记载房屋实际取得规划许可证的时间为2014年12月10日，并且规划用途为底商住宅，并非纯粹的商业用途，同样证明李裕伟违约并且合同已无法履行。二、原审判决法律适用错误。1.《中华人民共和国未成年人保护法》第三十六条第一款规定中小学校园周边不得设置营业性歌舞娱乐场所、互联网上网服务营业场所等不适宜未成年人活动的场所。2.《娱乐场所管理条例》第七条第二款规定学校周围不得开设娱乐场所。3.国家工商行政管理总局工商办【2011】240号第三十二条之规定，学校周围200米范围内不能设立娱乐场所。根据上述法律法规规定，应当解除双方签订的《房屋租赁合同》。李裕伟答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法予以驳回。一、一审对房屋租金起算的时间有误，与双方的租赁约定不符，上诉人应当从2014年4月1日起开始支付租金。二、李裕伟与案外人纠纷的情形持续至今没有事实依据，虽然曾就土地问题发生过纠纷但不影响上诉人使用。合同签订后上诉人就装修房屋空置房屋至今，装修没有受到影响且被上诉人与案外人的纠纷早已解决。三、一审查明2016年1月28日与杨克辉达成转让协议，所有砖墙在当天就拆除。四、涉案房屋系拆迁安置房，可以先建设后补办许可证，商业用途未影响上诉人的使用。房屋钥匙掌控一直由上诉人的员工杨敬所有，不存在被上诉人控制房屋钥匙的问题，上诉人不能经营是其自身原因及未取得娱乐经营许可证。五、解除合同的问题，李裕伟多次催要租金中上诉人从未提出解除合同，发律师函催要租金后黎宏洲来协商，也未提解除合同的问题。李裕伟向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋租赁费1,050,000.00元，利息109,800.00元，利息按每月0.6%计算，自2016年3月1日起至2018年8月30日止30个月的利息以50万元计算；自2018年3月1日起至2018年8月30日止6个月以55万元计算，其余利息计算至租赁费付清时止，两项合计1,159,800.00元；2.律师代理费20,000.00元由被告承担；3.诉讼费由被告承担。黎宏洲向一审法院提出反诉请求:1.判决解除反诉被告与反诉原告于2013年11月3日订立的《房屋租赁合同》；2.判决反诉被告返还反诉原告支付的2014年4月1日起至2016年3月31日两年期间的租金50万元整；3.判决反诉被告向反诉原告赔偿10万元的违约金；4.判决反诉被告赔偿反诉原告因履行租赁合同导致的投资损失351.31575万元；5.判决反诉被告赔偿反诉原告支付上述第二、三、四项诉讼请求项下款项自起诉之日起至反诉被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算的利息。一审法院查明法律事实：2013年11月3日，原告为甲方与被告为乙方签订《房屋租赁合同》，原告将本户所有的位于宾川县的建筑面积1500平方米的六层钢混结构楼房一幢租给被告作为经营场地使用。合同约定租赁期限为十年零三个月，自2014年1月1日起至3月30日的三个月为甲方给乙方免费装修期，2014年4月1日起至2024年3月31日止的十年为租赁经营期。租金的交纳方式为：1.自2014年4月1日起至2019年3月30日的五年，租金每年25万元；2.自2019年4月1日起至2024年3月30日的五年，租金每年30万元；3、租赁期限实行先付租金后使用房屋的原则，交纳租金的方式为两年一付，提前一个月交纳。合同签订后，被告于2013年11月8日向原告支付了两年的租金50万元。原告将房屋交给被告。被告根据自己的经营需求投资对房屋进行了装修改造，在被告装修改造房屋过程中，原告与邻居杨克辉户因相邻土地使用产生纠纷，经协商，2016年1月28日解决了相邻土地使用纠纷。2017年8月25日，被告作为消防安全责任人向宾川县公安局消防大队办理了“宾川县恋在洱宾娱乐会所”的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2017年9月7日，被告以徐永祥为经营者向宾川县市场监督管理局办理了营业执照。因被告未能办理“宾川县恋在洱宾娱乐会所”的娱乐经营许可证且未按《房屋租赁合同》的约定交纳租金，双方产生纠纷，原告向本院起诉，要求被告支付租金及逾期支付租金的利息。一审法院认为，双方当事人签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立的合同，对双方均有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告使用，被告应按照约定支付房屋租金，故原告要求被告支付房屋租金的请求有事实和法律依据，依法予以支持；就支付租金的数额，被告在使用房屋过程中，由于原告与他人因相邻土地产生纠纷，影响被告至2016年1月28日之后才能正常使用，故被告应支付的租金为2016年1月29日至2018年3月31日的租金54.17万元和2018年4月1日至2020年3月31日的租金55万元，合计109.17万元，扣除已经支付的两年租金50万元，实际再支付59.17万元；原告要求支付逾期利息的主张，结合本案实际，不予支持；原告要求被告承担律师费的主张没有事实依据，不予支持。反诉原告提出因反诉被告与他人相邻土地使用产生纠纷，从而使其“宾川县恋在洱宾娱乐会所”的娱乐经营许可证不能办理，反诉被告违约，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并由反诉被告赔偿违约金10万元及投资损失351.31575万元和返还已交租金50万元并承担相应利息的请求，结合本案双方签订的《房屋租赁合同》约定反诉被告应负责协调好周围隔壁邻居的相邻四至关系，使反诉原告正常经营，反诉被告与他人相邻土地产生纠纷后，其积极协调解决了该纠纷，反诉被告不构成违约，故反诉原告的请求无事实及法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告黎宏洲于判决生效后十日内支付原告李裕伟房屋租金59.17万元；二、驳回原告李裕伟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告黎宏洲的诉讼请求。本诉案件受理费14,618元和反诉案件受理费19,853元，合计34,471元，由原告（反诉被告）李裕伟负担7,458元，由被告（反诉原告）黎宏洲负担27,013元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，事实认定和违约责任的问题。1.上诉人主张，根据法律以及合同约定，被上诉人不仅要保证上诉人正常经营，现围墙没有拆除完毕，被上诉人构成违约。对此，2014年6月案外人在被上诉人出租房2间铺面前（争议租赁房屋有4间铺面）的人行道上打了一堵挡墙，2016年1月，上诉人与案外人通过协商解决了纠纷，挡墙拆除。根据《房屋租赁合同》第六条第二项约定：“被上诉人负责协调好周围隔壁邻居的相邻四至关系，使上诉人正常经营房屋及场所”。该期间，不论上诉人是否具备经营条件，挡墙堵住铺面20个月，该事实的发生，虽然被上诉人进行了解决，但是解决的时间过长，给上诉人装修造成一定影响，被上诉人应当承担部分责任；此时，上诉人没有积极完成装修，上诉人对该期间的租金也应承担部分责任。被上诉人出租的是1500平方米的楼房，在租赁期间出现案外人在出租铺面前打挡墙的情况，不在被上诉人的掌控范围，被上诉人积极对该情况进行处理，该情况的发生不能视为被上诉人违约。2.上诉人主张案涉房屋被被上诉人违法控制导致上诉人未能实际控制使用房屋，被上诉人违约。对此，上诉人没有提交证据证明，根据谁主张谁举证的原则，上诉人的该主张没有证据证明，本院不予支持。法律适用问题。1.合同的效力问题。上诉人主张在签订《房屋租赁合同》时，被上诉人没有取得《建设工程规划许可证》，其无权出租争议房屋，被上诉人违约。争议房屋的《建设工程规划许可证》于2014年12月10日办理，属于在一审辩论终结前取得，且对上诉人履行合同没有造成影响，《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效”，本案租赁合同合法有效，被上诉人不构成违约。2.合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一、二项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。根据该法律规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。根据《中华人民共和国未成年人保护法》第三十六条、《娱乐场所管理条例》第七条、国家工商行政管理总局工商办【2011】240号第三十二条之规定，学校周围200米范围内不能设立娱乐场所。本案，上诉人租赁被上诉人的房屋是为了经营KTV，根据上述案件事实和法律规定，因上诉人不能办理得到娱乐场所经营许可证，双方签订的租赁合同已不能继续履行，双方签订的《房屋租赁合同》应当解除。既然房屋租赁合同解除，上诉人应将租赁房屋交还被上诉人。3.上诉人长期拖欠被上诉人租赁费，根据合同约定2年一交，上诉人不交租赁费的行为构成违约。租金计算问题。1.合同约定上诉人于2014年4月1日起开始支付租金，2014年6月案外人在上诉人租用铺面前的人行道上打了一堵挡墙堵住2间铺面，2016年1月28日挡墙拆除，共20个月，对该期间的租金双方各承担一半的责任，即各承担10个月租金。2.2014年4月1日至2014年5月30日，计2个月；2016年2月1日开始至2019年5月30日，共计40个月，其中后两个月的租金按合同约定为每月25000元；在本院解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》后，应当给予被上诉人一个月合理的另行招租期间，该期间的租金25000元应由上诉人承担。3.根据上述各项租金的分段计算，上诉人共计应当支付给被上诉人的租金1116666.67元（250000元÷12个月×50个月+75000元），扣除已支付的50万元，还应支付616666.67元。上诉人的损失问题。《最高人民法院》第十一条第（二）项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。上诉人反诉主张，由被上诉人向其赔偿10万元的违约金和赔偿投资损失351.31575万元。对此，在双方履行合同中，被上诉人对案外人产生的影响已消除，而对造成合同不能继续履行其没有违约情形，故不应当承担违约金；反而上诉人持续2年不交付租金，该行为已经构成违约。上诉人的投资主要是装修开KTV的房间，现因法律、法规的规定，涉案房屋已经不可能取得《娱乐经营许可证》，上诉人装修在承租房屋上的添附对被上诉人没有利用的价值，上诉人的投资属于其自己失误，造成的损失应由其自行承担。综上所述，上诉人黎宏洲的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省宾川县人民法院(2018)云2924民初1347号民事判决；二、解除李裕伟与黎宏洲于2013年11月3日订立的《房屋租赁合同》；三、上诉人黎宏洲在本判决生效之日起十五日内向被上诉人李裕伟支付租金616666.67元；四、上诉人黎宏洲在本判决生效之日起十五日内将租赁房交还被上诉人李裕伟；五、驳回原审原告李裕伟的其他诉讼请求；六、驳回原审反诉原告黎宏洲的其他反诉请求。一审本诉案件受理费14,618元和反诉案件受理费39706元减半收取19,853元，合计34,471元，由被上诉人李裕伟负担7,458元，上诉人黎宏洲负担27,013元。二审本诉案件受理费34,471元，由上诉人黎宏洲负担27,013元，由被上诉人李裕伟负担7,458元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年五月二十七日法官助理马娟书记员段杰润