广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初195号原告（案外人）：洪辉桃，女，汉族，1983年9月25日出生，住广东省电白县，委托代理人：黄晓斌，广东雷德律师事务所律师。委托代理人：万江雪，广东雷德律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路**建和中心**，统一社会信用代码9144010171811164X7。负责人：蓝晓寒。委托代理人：林亚海，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托代理人：张传林，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：李华兴，男，汉族，1977年12月1日出生，住广东省普宁市，第三人（被执行人）：广东坤泰医药贸易有限公司，住所，住所地广东省广州市白云区白云大道北十二岭路****社会信用代码914401017349078674。法定代表人：田光泽。第三人（被执行人）：赖海芬，女，汉族，1984年7月17日出生，住广东省普宁市，第三人（被执行人）：陈仰全，男，汉族，1973年10月5日出生，住广东省普宁市，第三人（被执行人）：田光泽，男，汉族，1955年3月28日出生，住广东省普宁市，第三人（被执行人）：田耿耿，男，汉族，1984年5月2日出生，住广东省普宁市，第三人（被执行人）：广东荣泰药业有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州市白云区嘉禾街鹤龙路****号440000000073947。法定代表人：陈素彬。第三人（被执行人）：广东亨盛药业有限公司，住所地广东省广州市白云区同泰，住所地广东省广州市白云区同泰路****楼**0179552742X5。法定代表人：陈仰全。第三人（被执行人）：李晓华，女，汉族，1976年1月28日出生，住广东省普宁市，第三人（被执行人）：庄晓纯，女，汉族，1989年4月8日出生，住广东省普宁市，原告洪辉桃诉被告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东省分公司）、第三人李华兴、广东坤泰医药贸易有限公司、赖海芬、陈仰全、田光泽、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张照栋、李蔚婕、尹小娜组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告洪辉桃的委托代理人黄晓斌、被告信达广东省分公司的委托代理人林亚海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪辉桃向本院提出诉讼，请求：1、判令不得对佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾东区商业C71号商铺（以下简称涉案C71号商铺）不带租约拍卖；2、确认原告与第三人李华兴签订的涉案C71号商铺的《房屋租赁合同》在合同租赁期内对受让人具有约束力（租赁合同剩余租期租金总额为280000元）。事实与理由如下：原告与第三人李华兴于2018年6月20日签订了《房屋租赁合同》，租赁其涉案C71号商铺（房产证号为佛字第**），租赁期间为2018年7月1日至2023年6月30日，并向第三人缴纳租金。原告承租了涉案C71号商铺后，在涉案C71号商铺注册成立了佛山市泽康堂健康管理有限公司，经营养生保健等业务。原告为经营公司，先后投入了100多万元用于该商铺的装修、购买保健用品及招聘培训员工等。2018年8月22日，原告商铺门口被张贴法院拍卖公告，并被告知因商铺业主李华兴的经济纠纷，法院要拍卖涉案C71号商铺。除了涉案C71号商铺外，临近的第三人名下的商铺也都给法院查封并且拍卖，而且都是不带租约的情况下拍卖。原告向本院提出执行异议申请，认为其与原业主签订了《房屋租赁合同》，根据“买卖不破租赁”的原则，法院即使需要拍卖涉案C71号商铺，也应带租约一并拍卖。本院在2018年9月30日作出（2018）粤06执异217号执行裁定，以涉案C71号商铺抵押在原告与第三人李华兴签订租赁合同之前，租赁合同对受让人不具备约束力为由驳回了原告的异议申请。原告于2018年10月11日签收了该《执行裁定书》。原告认为，首先，原告与第三人李华兴签订涉案C71号商铺的《房屋租赁合同》时，第三人李华兴曾提供涉案C71号商铺的房产证，在房产证上并无涉案C71号商铺被抵押或查封的记录。在（2018）粤06执异217号案执行异议听证会上，申请执行人也没有提供任何证据证明涉案C71号商铺在《房屋租赁合同》签订之前已经设立抵押权。其次，即使能够认定涉案C71号商铺抵押权设立在租赁合同订立之前，但涉案C71号商铺并非住房，只能用于自用。通过拍卖取得商铺所有权的受让人完全可以通过继续履行原租赁合同实现商铺的所有权和收益权。原告与第三人李华兴订立涉案C71号商铺的《房屋租赁合同》期限为5年，属于短期租约，合同约定的租金水平与市场水平相当，且该合同约定涉案C71号商铺租金逐年递增。涉案C71号商铺受让人继续履行原租赁合同，其合法权益不会受影响，因此，对涉案C71号商铺抵押权的实现并无实质性影响。最后，原告与其他十三户租户都是今年才与第三人李华兴签订租赁合同，原告及其他租户都投入巨额资金到商铺的装修及经营中，如涉案C71号商铺被不带租约拍卖，这将意味着原告半生的积蓄一夜之间化为乌有。在本案中原告与其他十三户租户都是受害人，如处置不当，将会引发新的矛盾，造成社会的不安定因素。综上所述，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，提起执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求，保护人民群众的合法财产权益。被告信达广东省分公司答辩如下：一、原告所提交的房屋租赁合同是无效合同。其一，该合同未经房屋所有权人李华兴签署，原告没有提供相关授权文件；其二，即使原告获得相应的授权，但在该合同签署前，被告已向法院申请查封李华兴名下房产，此时李华兴对涉案C71号商铺进行处分，该合同应认定为无效合同。二、涉案C71号商铺抵押权人于2014年9月5日办理抵押登记，在涉案C71号商铺租赁合同签署前，根据相关法律规定，此时承租人不能对抗已登记的抵押权人，且租赁关系在抵押权实现后对买受人不具有约束力。三、原告具有阻碍本案执行的客观行为，主要表现在以下：执行机构已于2018年7月5日在涉案C71号商铺张贴公告，要求承租人即原告限期腾空涉案C71号商铺并及时向法院交付租金，但洪辉桃拒不履行法院执行文书赋予的义务。根据法律规定，对已查封、扣押、冻结的财产，有妨碍执行的行为的，不得对抗申请执行人，人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或排除妨碍的行为。因此，原告无理的异议行为是不成立的。原告洪辉桃在诉讼中向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》一份，拟证明原告与第三人李华兴在2018年6月20日签订了涉案C71号商铺的租赁合同，租期从2018年7月1日至2023年6月30日。2、《收款收据》一份，拟证明原告按照合同的约定，向第三人李华兴支付了租赁保证金10000元。3、粤房房地权证佛字第**A地产权证复印件一份，拟证明第三人李华兴提供的房产证中并没有显示涉案C71号商铺曾经被抵押或查封。4、佛山市泽康堂健康管理有限公司的营业执照一份，拟证明原告在涉案C71号商铺注册成立公司，用于经营。5、（2018）粤06执异217号执行裁定书一份，拟证明原告对法院对涉案C71号商铺进行不带租约拍卖的执行提出了执行异议，该异议已被驳回。被告信达广东省分公司对原告提交的证据质证如下：对以上证据的真实性、合法性由法庭核实，对关联性不予认可，缺乏相应授权。对房产证中打印的内容予以确认，对手写补充的内容不予确认。经审查，本院对原告提交的上述证据中3、4、5的真实性予以确认，对证据1、2将在本院认为部分予以阐述。被告信达广东省分公司在诉讼中未向本院提交证据。第三人李华兴、广东坤泰医药贸易有限公司、赖海芬、陈仰全、田光泽、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯在诉讼中未进行答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，信达广东省分公司与李华兴、广东坤泰医药贸易有限公司、赖海芬、陈仰全、田光泽、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯仲裁纠纷一案，中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第13839号裁决书已生效。根据该生效裁决书，广东坤泰医药贸易有限公司应向信达广东省分公司偿还借款本金87995304.8元及利息、逾期利息和复利；信达广东省分公司对李华兴名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾东区商业C65-C78号商铺（粤房地他项权证佛字第××号）拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿。由于义务人未履行该仲裁裁决确定的义务，信达广东省分公司向本院申请执行，本院依法立案受理，案号为（2018）粤06执676号。在执行过程中，本院于2018年7月5日轮候查封了涉案C71号商铺【本院在（2016）粤06执774号案中，于2017年1月15日首查封了涉案C71号商铺】。本院于2018年8月16日作出（2018）粤06执676号公告，拟不带租约拍卖被执行人李华兴名下包括涉案C71号商铺在内的14间商铺，并在涉案C71号商铺处张贴该公告。原告洪辉桃向本院提出异议，请求对涉案C71号商铺带租约拍卖。本院经审查于2018年9月30日作出（2018）粤06执异217号执行裁定，驳回洪辉桃的异议请求。洪辉桃遂向本院提出本案诉讼。另查明一，根据（2017）穗仲案字第13839号裁决书，涉案C71号商铺于2014年9月5日办理抵押登记。另查明二，佛山市泽康堂健康管理有限公司的法定代表人为洪辉桃，住所地为涉案**商铺，成立日期为20，住所地为涉案**商铺v>原告提交的《房屋租赁合同》显示的签订日期为2018年6月20日，合同列明的甲方（出租房）为李华兴，乙方（承租方）为洪辉桃，但甲方签约代表处的签名显示为“赖如生”，乙方的签名显示为“洪辉桃”。合同的主要内容为，甲方同意将涉案C71号商铺出租给乙方；租赁期限及租金情况如下：2018年7月1日至2019年6月30日，月租金5000元；2019年7月1日至2020年6月30日，月租金5400元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租金5830元；2021年7月1日至2022年6月30日，月租金6300元；2022年7月1日至2023年6月30日，月租金6800元；乙方应在签订该合同当日内，向甲方支付10000元保证金及第一个月租金5000元。原告提交的《收款收据》落款日期为2018年6月20日，载明“今收到金沙湾C71号铺承租方交来租赁保证金10000元”，显示的经手人为赖如生。另，在庭审中，原告陈述赖如生为李华兴的代理人，在签订合同时曾出示过委托材料，原告用现金向赖如生缴纳保证金。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为是否应对涉案C71号商铺带租约拍卖。第一，原告洪辉桃提交的《房屋租赁合同》列明的甲方（出租方）系李华兴，但该合同签约代表处的签名显示为“赖如生”，《收款收据》显示的经手人也为赖如生，而原告并未提交李华兴委托赖如生签订合同并收取保证金的证据，故《房屋租赁合同》是否为李华兴的真实意思表示存疑，即原告与李华兴之间就涉案C71号商铺是否存在真实租赁关系存疑。第二，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，抵押权设立后，抵押财产上成立的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案C71号商铺已于2014年9月5日办理了抵押登记，且信达广东省分公司对涉案C71号商铺享有的抵押权已经生效判决确认。原告提交的《房屋租赁合同》显示的签订时间为2018年6月20日，而涉案C71号商铺于2014年9月5日已经办理抵押登记，因此，即使原告提供的《房屋租赁合同》、《收款收据》是真实的，其与李华兴之间就涉案C71号商铺形成的租赁关系也是发生在涉案C71号商铺设立抵押权之后。根据前述法律规定，未经抵押权人信达广东省分公司同意，上诉人在本案中所主张的在涉案C71号商铺设立抵押权之后成立的租赁关系，不能对抗设立在先的信达广东省分公司的抵押权。因此，原告关于确认涉案《房屋租赁合同》对受让人具有约束力及对涉案C71号商铺带租约拍卖的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告洪辉桃的诉讼请求理据不足，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，缺席判决如下：驳回原告洪辉桃的诉讼请求。案件受理费5500元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  张照栋审判员  李蔚婕审判员  尹小娜二〇一九年五月十日书记员  梁佩玲