青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1342号原告：小妹，女，蒙古族，1976年7月13日出生，住青海省海北藏族自治州。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘婷婷、董文婷，青海辉湟律师事务所律师。被告：周兆祁，男，汉族，1970年3月14日出生，住青海省祁连县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：周玮，青海乾润律师事务所律师。原告小妹与被告周兆祁买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告小妹的委托诉讼代理人刘婷婷、被告周兆祁及其委托诉讼代理人周玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告小妹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间的房屋买卖合同；2.被告向原告返还双倍定金120000元及实际损失费用1800元；3.被告向原告返还垫付的水电费449.5元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年10月1日签订房屋买卖协议一份，双方约定将被告名下的位于西宁市××区房屋以993000元的价格出售给原告，原告先支付给被告60000元定金，剩余房款于2018年10月13日付清并办理过户手续。协议签订当日原告给付被告定金60000元，被告将房屋交付给原告，原告向物业公司缴纳电费、水费449.5元并将部分家具搬入房屋准备实际入住，但是被告于2018年10月13日并未按照约定前往不动产登记中心协助办理过户手续，2018年10月19日被告以短信方式告知原告该房屋不再出售，要求原告搬离，被告将门锁更换，原告无奈将家具搬离为此产生搬家费用1800元。因被告违约，原告多次找其协商解决，但被告均予以拒绝，原告为维护自己的合法权益提起诉讼。被告周兆祁辩称，一、双方签订的房屋买卖合同已于2018年10月19日解除；二、由于原告无法支付剩余的房款才导致合同目的无法实现，违约一方是原告，被告未违约，无法返还双倍定金；三、原告主张的搬家费及垫付的水电费是原告自身违约造成的损失，与被告无关，被告不应承担。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实为：2018年10月1日原、被告签订房屋买卖协议一份，双方约定将被告名下的位于西宁市××区房屋以993000元的价格出售给原告，原告先支付给被告60000元定金，剩余房款于2018年10月13日付清并办理过户手续。协议签订当日原告给付被告定金60000元，被告将房屋交付给原告，原告向物业公司缴纳电费、水费449.5元并将部分家具搬入房屋准备实际入住。2018年10月13日原、被告双方均未按照约定前往不动产登记中心办理剩余房款交付及房屋过户手续。2018年10月19日被告以短信方式告知原告该房屋不再出售并将房屋门锁更换，要求原告搬离，后原告将家具搬离。双方争议事实为：合同的违约方是谁。针对争议事实，原告提交证据如下证据：1.双方短信截屏一份，拟证明被告于2018年10月19日向原告发送短信通知其已将门锁更换，房屋不卖并不退还定金，被告存在违约的事实；2.搬家费发票两份，拟证明原告因被告违约，无奈搬家并产生搬家费1800元的事实；3.电费缴费卡及缴费发票一份、金碧物业有限公司西宁分公司收费收据一份，拟证明原告认为房屋买卖目的能够实现，已预交房屋水、电费的事实。被告质证认为，对短信截屏真实性无异议，证明方向有异议，短信截屏能够证明因为原告交不了剩余房款违约在先所以被告才通知原告已更换门锁，解除合同；对搬家费发票的真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明是从被告家中搬出产生的费用；对水电费真实性无异议，合同签订后原告已搬进房屋内，水电费是其自己使用的。针对争议事实，被告提交如下证据：1.视听资料一份（被告与原告的通话录音及短信记录），拟证明是由于原告违约的原因即未在合同约定的2018年10月13日付清房款，从而导致合同的解除，被告有权适用合同约定的定金条款不予退还定金的事实。原告质证认为，对短信的真实性认可，证明方向不认可，短信发送时间是2018年10月11日，并不是约定的10月13日，不能以此认定原告违约，对录音的证明方向不予认可，根据合同约定，被告应在2018年10月13日前办理房屋解押手续，但被告并未办理，导致房屋无法过户，因此是被告违约。本院认证如下：1.原告提交的短信截屏，该短信发送时间为2018年10月19日，已过双方约定的交款过户时间，仅能证明被告在未收到剩余房款后向原告发出解除合同的意思表示，并不能证明被告违约的事实，本院对其证明力不予确认。搬家费发票及水电费发票，被告不予认可，本院对该证明力亦不予确认。2.被告提交的视听资料一份，该组证据能够相互印证双方后来口头约定过更改合同内容，即原告先给付被告部分房款办理解押手续，被告多次催促后原告仍未给付的事实，本院对该证明力予以确认。依据采信的证据，本院认定事实如下：2018年10月1日原、被告签订房屋买卖协议一份，双方约定将被告名下的位于西宁市××区房屋以993000元的价格出售给原告，原告先支付给被告60000元定金，剩余房款于2018年10月13日付清并办理过户手续。协议签订当日原告给付被告定金60000元，被告将房屋交付给原告。由于该房处于借贷抵押状态，双方口头约定原告先给付被告370000元房款办理房屋解押手续，再办理过户手续，后被告多次催促原告给付房款，原告以资金未到位为由要求被告宽限付款期限，被告未同意。2018年10月13日，原、被告均未前往不动产登记中心办理后续交款及过户事宜。2018年10月19日被告短信通知原告房屋门锁已换合同已解除并要求原告搬离。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。从合同约定来看，合同的第二条第二项约定“截止到2018年10月1日该房屋处于借贷抵押状态（用于卖方周兆祁资金周转的抵押，待卖方周兆祁将剩余款项全款偿还至相关贷款机构后二个工作日内即可完成该房屋的解押手续）”，但从被告提交的双方2018年10月14日的通话录音可以看出原、被告口头对原合同约定的房屋解押事宜进行过变更约定，即原告先给付被告370000元房款办理房屋解押手续，再办理过户手续，双方口头约定内容，属双方对原合同的变更，该变更经双方协商一致，亦对双方具有约束力。从被告提交的证据显示被告多次催促原告交付剩余房款，原告由于筹集不到房款未能履行付款义务。现原告主张被告违约，无证据支持，本院不予认定，原告要求被告双倍返还定金及相关搬家、水电费用，于法无据，本院不予支持。关于合同解除问题，现合同目的不能实现，双方均表示同意解除合同，故本院对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告小妹与被告周兆祁于2018年10月1日签订的房屋买卖协议；二、驳回原告小妹的其他诉讼请求。案件受理费2746元，减半收取计1373元，由原告小妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 汪正琰 二〇一九年五月八日书记员 马桂英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。