河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终3920号上诉人（原审原告）：李献民，男，1955年11月20日出生，汉族，住河南省长垣县蒲**。委托诉讼代理人：陈嶙，河南龙健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽娟，河南龙健律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新乡宝龙置业发展有限公司，住所地：新乡市金穗大道与新二街交叉口东南角宝龙城市广场营销中心**。法定代表人：许××董事局主席。委托诉讼代理人：张立志，河南启轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张赛赛（实习），河南启轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新乡宝龙商业物业管理有限公司，住所地：新乡宝龙城市广场**。法定代表人：许华琳，公司董事。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵良玉，男，1985年5月8日出生，汉族，住河南省。上诉人李献民、上诉人新乡宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙物业）、新乡宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业）与被上诉人赵良玉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李献民委托诉讼代理人陈麟、陈丽娟、上诉人宝龙置业公司委托诉讼代理人张立志、上诉人宝龙物业委托诉讼代理人王志光、被上诉人赵良玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李献民上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、三、四项内容，改判宝龙置业、宝龙物业、赵良玉赔偿李献民2015年10月1日至2018年7月29日的租金损失214308.93元、物业费53140.96元。2、鉴定费用及一、二审案件受理费由宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担。事实及理由：1、一审认定事实错误，案涉房屋于2016年7月9日并未进行维修。李献民一审提供视频光盘证明案涉房屋全部上锁，至2018年7月才将房屋交付李献民，案涉房屋存在的质量问题，宝龙置业未履行修复义务也未支付修复费用。故李献民2015年10月1日至2018年7月29日的租金损失，依法应予支持。2、案涉房屋因出现质量问题，李献民多次找宝龙物业反映问题无果。宝龙物业采取上锁且以拖欠物业费为由，拒绝充水充电，致使上诉人无法对外出租。宝龙置业则既未履行修复义务也未支付维修费用，致使房屋无法使用。3、赵良玉占有案涉房屋，并对其进行上锁，也是致使房屋无法使用的原因之一。故产生的物业费应由宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担。4、一审判决错误，案涉鉴定系由宝龙置业、宝龙物业、赵良玉的原因致使李献民无法使用房屋导致，鉴定费由李献民垫付，为李献民的损失，该部分鉴定费应由宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担。综上，一审判决错误，二审请求依法支持李献民诉请。宝龙置业上诉请求：依法撤销一审判决第二项，本案诉讼费由李献民负担。事实与理由：2010年12月30日，李献民与宝龙置业签订了商铺买卖合同，同时与宝龙物业签订了商铺3年返租协议。2012年9月24日，宝龙物业与赵良玉签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期间为2012年10月1日起至2015年9月30日止。2016年7月9日特大暴雨后，该房出现漏水、地面下沉的情况。宝龙置业报批后要求维修，因赵良玉不让进门无法进行维修，2017年春节前，赵良玉才将房屋内贵重物品拉走，但仍不将该商铺交给宝龙物业，直至案件起诉后，2018年4月10日上午，赵良玉才将巨大鱼缸移出，但李献民仍然拒绝宝龙置业进行维修。故宝龙置业同意对案涉房屋进行维修，但不应承担房屋空置期间的租金损失。宝龙物业上诉请求：1、撤销一审判决第三项内容。2、本案一、二审诉讼费由李献民负担。事实及理由：一、根据宝龙物业与李献民签订的《委托经营管理协议》第4.2.3条明确约定：“委托期限届满后，乙方（宝龙物业）仅负有将委托物业按届时的实际状况交还甲方（李献民）的义务”。本案中，委托期限届满时委托物业的状态为“赵良玉的物品在房屋内”。宝龙物业没有腾空房屋的义务，故一审法院判决李献民有六个月的等待腾空期，并判决宝龙物业赔偿六个月的房租损失违反了双方的约定，应当予以撤销。二、宝龙物业与李献民之间系委托代理关系，宝龙物业是代表李献民与赵良玉签订的租赁合同，法律效力直接约束李献民与赵良玉，宝龙物业没有返还房屋的义务。同时，宝龙物业已经通知李献民办理交接房屋手续，李献民自己不来办理，其法律后果应当由其自己承担。赵良玉答辩称：1、对一审判决没有异议，租金不应当由赵良玉承担，房屋实际是由宝龙物业进行控制，门也是宝龙那边锁的具体是哪个公司不清楚。从2015年4-5月份房屋出现塌陷裂缝等质量问题，之后房屋不能承租不具备经营条件，房屋上锁，东西也拉不出来。李献民答辩称：一、与宝龙物业签订的《委托经营管理协议》第三条3.1约定李献民将案涉房屋的管理权、经营权、使用权、权益追索权等全权委托宝龙物业。案涉房屋在2015年6月出现漏水、地面裂缝等质量问题，致使房屋不能正常使用，李献民多次找宝龙物业要求解决无果。二、根据《委托经营管理协议》第二条2.1约定，委托经营的期限并非至2015年9月30日当然终止，宝龙物业从未通知李献民进行交房。案涉房屋系宝龙物业与赵良玉共同锁门，在一审诉讼中因鉴定多次到现场勘验，均系赵良玉与宝龙物业共同到场打开门锁。直至2018年7月4日才将房屋返还李献民。三、根据《前期物业服务协议》约定，宝龙物业以赵良玉拖欠物业费为由与赵良玉共同锁门致使李献民无法对外出租，应当承担赔偿责任。宝龙置业答辩称：上诉人李献民陈述均不是事实，既然2015年开始出现房屋质量问题，不应拖到2018年，李献民两套房宝龙置业维修了一套，另一套房门进不去没办法修护，进不去门租金问题我方不应当承担。一审判决第3页另查明部分所说宝龙置业对案涉房屋进行部分维修这个认定事实是错误的，没有对案涉的本套房屋进行维修，而维修的是另外一套经营红官窑的房屋。宝龙物业答辩称：1、要求撤销一审第三项判决，李献民认为宝龙物业锁门这个不是事实，宝龙物业没有锁。2、宝龙物业在委托到期之前通知李献民来接房，他收到了通知但是没有来办理手续，这是李献民自己不行使权利的行为，造成了后续的损失。3、李献民提到的委托合同自动延长两年，没有任何依据。4、李献民主张宝龙物业锁门拒绝充水充电导致无法出租，不是事实。而且这个因果关系不能成立。综上，该案件实际上是宝龙物业代表李献民将房屋出租给赵良玉之后，真正的出租人也就是业主向承租人主张占有使用费，另李献民委托给宝龙物业的房屋在委托期间内出现的问题这属于李献民对宝龙置业的违约。一审判决认定房屋不能使用，无法经营基本事实认定错误，而且没有法律依据，房屋是否能使用可不可以开展经营活动，案件的本质是承租人自己经营不善造成无法继续经营，不代表这个房子不能使用。李献民向一审法院起诉请求：1、宝龙置业、宝龙物业、赵良玉对涉案房屋立即进行修复，并赔偿李献民租赁费损失80587．5元（从2015年10月1日起，暂计算至2016年12月1日），按每月5756．25元至修复完毕之日止；2、判令宝龙置业、宝龙物业、赵良玉向李献民返还位于金××大道东××广场××区××楼××房屋××套；3、案件受理费由宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担。诉讼中李献民变更诉讼请求为：1、判令宝龙置业、宝龙物业、赵良玉立即腾清并返还李献民位于金××大道东××广场××楼××号房屋；2、判令宝龙置业、宝龙物业支付李献民修复费用87000元；3、判令宝龙置业、宝龙物业、赵良玉赔偿李献民房租损失：2015年10月1日至2017年11月13日房租损失164022．57元；2017年11月13日之后房租损失从宝龙置业、宝龙物业、赵良玉腾清返还房屋、给付修复费用及鉴定费用完毕之日起至25天修复期满止，每日房租260．17元；4、依法判令宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担物业费：2015年10月1日至2017年12月31日物业费42283．08元；2018年1月1日后的物业费损失从宝龙置业、宝龙物业、赵良玉腾清返还房屋、给付修复费用、鉴定费用完毕之日起至25天修复期满止，每日物业费52.2元；5、鉴定费19000元由宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担；6、案件受理费及其他费用由宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担。一审法院认定事实：2011年3月25日，李献民与宝龙置业签订商品房买卖合同，约定李献民购买宝龙置业开发的位于金××大道东××广场××区××楼××房。该房产于2013年7月16日登记至李献民名下。合同签订后，李献民与宝龙物业签订前期物业服务协议及委托经营管理协议，约定李献民将其购买的房屋之代理招商及经营管理事宜委托宝龙物业代办，委托期限自合同签署之日起至2015年9月30日止，期限届满后，宝龙物业在保证本协议约定的固定租金收入的前提下，自主酌情决定将委托期限从初始期限届满次日起向后扩展，并约定其他有关内容。2012年8月24日，宝龙物业与赵良玉签订宝龙城市广场商铺租赁合同，约定赵良玉租赁上述涉案房屋用于经营鱼乐水族，租赁期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，实际租赁到期日应依据实际交付日相应提前或顺延，并约定了租金的数额及其他内容。李献民称此期间宝龙物业未拖欠其租金。2015年9月17日，宝龙物业向李献民、甘艳玲去函告知委托经营管理协议终止，不再继续为上述李献民商铺提供扩展委托经营管理服务，并称通过邮政快递向李献民寄送该函及商铺移交通知，对此李献民认为邮寄单不能证明签署情况，受送达人为李献民、甘艳玲，而非李献民单独。经本院询问，涉案房屋尚未办理交接，承租人赵良玉的物品至庭审时仍在涉案房屋处，赵良玉当庭表示三日内自行处理，逾期损坏的自己承担责任。李献民认为房屋存在质量问题未维修，且宝龙置业、宝龙物业、赵良玉至今未向其腾清并返还房屋，为此诉至一审法院。另查明，2016年7月9日我市发生特大暴雨灾害天气后，宝龙置业委托新乡市豫达建安有限公司对涉案房屋进行了部分维修，对此甘艳玲、李献民认为未维修完毕，只是对地面塌陷进行了维修，是否符合标准无法确认。依李献民申请，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋是否存在质量问题、房屋修复费用、租金损失等内容进行鉴定，河南顺成建设工程管理有限公司出具的工程质量司法鉴定意见书鉴定意见为：1、混凝土楼板漏点过多，严重影响使用功能。2、二层1-3轴交B-C轴、2-3轴交C-D轴顶板有混凝土胀裂、脱落现象和结构开裂现象，二层顶板开裂属非用户自身原因引起的质量缺陷，是混凝土顶板渗漏的原因之一。3、二层楼板材料为普通非抗渗混凝土，允许轻微渗漏。渗漏点过多属施工质量缺陷形成的渗漏。三层地面有积水是形成渗漏的主要原因。4、一层楼板材料为普通非抗渗混凝土，允许轻微渗漏。现场渗漏现象相对过多，判定属施工质量缺陷形成的渗漏。二层地面经常有积水存在，是形成一层顶板渗漏的原因之一。二层地面的积水有两种来源：一种是二层顶板渗漏的水；另一种不排除自身使用行为形成积水的可能性。5、由检验结果第3、4、12条：墙体有潮湿现象，有二层顶外来水源影响的因素。结合其自身为水族馆的商业性质，不排除自身地面长期有水引起墙体潮湿的可能性。6、地面下沉严重，属施工质量缺陷，严重影响使用功能。对修复费用问题，郑州永红科技鉴定有限公司出具的鉴定意见为：修复费用合计87000元。河南中新资产评估事务所有限公司于2017年11月28日出具的中新评报字（2017）第130号评估报告认定自2015年6月至鉴定基准日2017年11月13日（与现场勘查日一致）止租金损失为185859元。一审法院认为，李献民与宝龙置业以及李献民与宝龙物业签订的委托经营管理协议、前期物业服务协议均是双方真实意思表示，内容符合法律规定，均为有效协议，双方均应按照协议内容履行其义务。1、关于李献民要求宝龙置业、宝龙物业、赵良玉立即腾清并返还位于金××大道东××广场××楼××号房屋的诉讼请求，李献民与宝龙物业签订的委托经营管理协议到期后，宝龙物业向李献民去函称不再继续为李献民提供委托经营服务，宝龙物业应当及时将房屋腾清并交付李献民，因宝龙物业与赵良玉签订有商铺租赁合同，庭审中，赵良玉表示庭审后三日内自行处理，逾期损坏物品自行承担责任、宝龙物业亦同意，李献民作为涉案房屋产权所有人可以自行处置。2、关于李献民要求宝龙置业、宝龙物业支付李献民修复费用87000元的诉讼请求。经鉴定机构出具鉴定意见，宝龙置业开发的涉案房屋存在一定质量问题，足以影响使用功能，修复需费用87000元，因宝龙置业尚未就其质量问题进行修复或修复完毕，该费用宝龙置业应予支付，李献民要求宝龙物业支付没有法律依据，一审法院不予支持。3、关于李献民要求判令宝龙置业、宝龙物业、赵良玉赔偿房租损失：2015年10月1日至2017年11月13日房租损失164022．57元；2017年11月13日之后房租损失从宝龙置业、宝龙物业、赵良玉腾清返还房屋、给付修复费用及鉴定费用完毕之日起至25天修复期满止，每日房租260．17元的诉讼请求。经询问，李献民与宝龙物业委托经营管理到期后，宝龙物业未将其代管的涉案房屋腾空，至该案诉讼时赵良玉物品仍在涉案房屋处；另经一审法院委托鉴定，涉案房屋存在质量问题影响使用功能，故宝龙物业、宝龙置业对于此期间的部分租金损失应当承担赔偿责任，但依《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”该案中，李献民自认2015年6月即发现涉案房屋存在质量问题，2016年7月9日我市发生特大暴雨后涉案房屋出现严重缺陷，无法正常使用，虽然赵良玉未及时将房屋腾清，但实际在修复完毕前已无法从事正常经营活动，期间因对房屋修复未能达成一致意见，宝龙置业认为已经修复完毕，李献民对此不予认可，宝龙物业也通知李献民不再为其提供委托经营服务，为此李献民于2016年12月14日诉至该院，李献民在明知宝龙置业以修理完毕为由不再为其维修房屋、宝龙物业向其去函解除委托经营管理协议、赵良玉已经实际无法经营的情况下，至该案于2018年3月7日开庭审理时仍未自行对其房屋进行维修，将房屋另行出租，也未及时主张，其行为不符合我国合同法规定的减损规则，鉴于李献民起诉后因案情需要对涉案房屋质量、修复费用等内容进行评估，酌情认定自2015年10月1日起至2016年4月1日止6个月时间为其等待宝龙物业、赵良玉自行履行腾房义务的合理期间；2016年8月27日宝龙置业委托维修机构维修完毕次日至鉴定机构勘验现场时即2017年11月13日作为其等待宝龙置业履行自行修复义务的合理期间，剩余部分租金损失，李献民自行承担，依照鉴定结论宝龙物业赔偿数额为185859元÷895天（自2015年6月1日起至2017年11月13日止）×180天（2015年10月1日起至2016年4月1日止）=37379．5元；宝龙置业赔偿数额为185859元÷895天（自2015年6月1日起至2017年11月13日止）×443天（自2016年8月27日起至2017年11月13日止）=91787元。4、关于李献民要求宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担物业费的诉讼请求。一审法院认为，缴纳物业管理费系李献民与宝龙物业签订的前期物业服务协议中约定义务，李献民要求宝龙置业、宝龙物业、赵良玉承担该项费用无事实及法律依据，一审法院不予支持。鉴定费19000元，应当按照双方责任比例承担。判决：一、宝龙置业于该判决生效之日起十日内支付李献民房屋修复费用87000元。二、宝龙置业于该判决生效之日起十日内赔偿李献民租金损失91787元。二、宝龙物业于该判决生效之日起十日内赔偿李献民租金损失37379．5元。四、驳回李献民的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5989元，鉴定费19000元，共计24989元，由宝龙置业承担15232元，宝龙物业承担3184．6元，李献民承担6572．4元。本院二审期间，宝龙物业提交新证据为案涉房屋现状照片一张。证明李献民将房屋已经再次出租，新的承租人正在对房屋装修。进而证明房屋在没有维修的情况下已经对外进行出租可以出租使用，说明房屋质量没有到不能使用的程度。经庭审质证，李献民质证意见：对于照片真实性没有办法确认，但李献民认可房屋对外出租。本院认证，由于李献民对于案涉房屋目前已对外出租的事实予以认可，本院对该证据的真实性予以认可。本院经审理查明，本案所涉房屋宝龙置业公司并未进行修理。案涉房屋李献民于2018年7月4日实际接收，其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，一、案涉房屋各方均认可已交付给李献民，李献民已经与第三人订立了租赁合同，实际进行了使用。故一审李献民该项诉讼请求已经履行，本院不再处理。二、2015年10月1日至2018年7月29日案涉房屋的物业费问题。根据李献民与宝龙物业签订的《前期物业服务协议》以及宝龙物业与赵良玉签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》的约定，收取物业费是宝龙物业的权利，在宝龙物业并未行使权利的情况下，李献民的权利并未发生损害，本案对物业费的交纳问题不予处理，双方可以另案主张。三、案涉房屋修复费用问题。各方当事人对案涉房屋存在质量问题均无异议，根据李献民与宝龙置业签订的《商品房买卖合同》约定，宝龙置业对案涉房屋负有保修责任。宝龙置业在上诉状中及庭审中对于承担维修费用并未提出异议，庭审后对一审鉴定维修费用提出异议，不属于二审审查的范围，对宝龙置业提出的该项异议，本院不予支持。因房屋质量存在问题造成房屋无法使用，宝龙置业存在合同违约的情形，对其造成的损失应当承当赔偿责任。具体损失李献民主张的房屋的维修费用经鉴定确定为87000元属于直接损失，应由宝龙置业负担。四、2015年10月1日至2018年7月29日期间的租金损失应当由谁负担的问题。由于造成案涉房屋不能移交的因素众多，房屋质量问题、宝龙物业与赵良玉互相推诿、锁门问题，宝龙物业与李献民就案涉房屋的移交问题等，各方均存在不同程度的过错。1、案涉房屋性质系商铺，对外出租经营收取租金是李献民购买房屋的主要目的和用途，由于房屋质量存在问题是造成不能使用的主要原因，造成租金损失对于宝龙置业与李献民所签订的《商品房买卖合同》来说则属于间接损失，宝龙置业对此应当明知。一审法院判决宝龙置业承担部分租金损失并无不当。但案涉房屋并未实际进行维修，计算租金损失的起算时间从2016年8月27日开始有误。2、李献民与宝龙物业签订的《委托经营管理协议》第二条2.1约定本协议的委托期限为自本协议签署之日起至2015年9月30日止（简称初始期限）；初始期限届满时，乙方（宝龙物业）有权在保证本协议约定的甲方（李献民）固定租金收入的前提下，自主酌定将委托期限从初始期限届满次日起向后扩展2年。第三条3.1约定甲方自愿在本协议约定的委托期限内将委托的管理权、经营权、使用权及权益追索权均全权委托给乙方。在此期间，乙方代表甲方直接对外招商，并与承租人签订《租赁合同》，代为收取租金。根据上述约定，宝龙物业以自己的名义与赵良玉签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》。据此可知李献民与宝龙物业成立的是委托经营管理合同关系，宝龙物业与赵良玉之间存在租赁合同关系。故宝龙物业对李献民负有支付收益或移交商铺的合同义务，宝龙物业虽然提交了相关证据证明曾在《委托经营管理协议》到期前向李献民、甘艳玲发出过《委托经营管理协议终止告知函》、《商铺移交通知》，但没有确切证据证明李献民、甘艳玲实际签收，李献民也不认可收到上述文件。故宝龙物业公司在《委托经营管理协议》到期后并未实际将案涉房屋交付李献民，应当继续支付未交房期间的收益费用，否则构成违约。3、但根据合同相对性的原则，赵良玉与李献民之间并不直接存在租赁合同关系。因《委托经营管理协议》不能履行产生的租金损失应当由宝龙物业负担。宝龙物业如果有证据证明租赁合同不能履行的责任在于赵良玉，则可以向赵良玉另行主张。4、李献民在一审起诉时的请求是要求支付租金损失从2015年10月1日起算至房屋实际交付之日后25天修复期满止。而李献民实际接收房屋的时间为2018年7月4日，发生在一审判决作出之后，已超出一审的判决，但未超出李献民的一审诉讼请求。为避免当事人诉累，本院一并予以处理。租金损失应从2015年10月1日合同到期之日起至2018年7月4日李献民接收房屋之日止，参照评估报告的计算方法约为210000元。综合全案，根据各方的违约情况，本院酌定宝龙置业承担50%即105000元，宝龙物业承担30%即63000元，剩余损失由李献民自行承担。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但由于判决作出后新发生的事实造成案情发生变化，对于李献民租金损失的计算本院依法予以调整。上诉人宝龙物业、宝龙置业的上诉理由不能成立，本院不予支持；上诉人李献民关于物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人李献民关于租金损失的上诉理由部分成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初4354号民事判决第一项内容（即：新乡宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付李献民房屋修复费用87000元）；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初4354号民事判决第二项、第三项、第四项内容；三、新乡宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付李献民租金损失105000元；四、新乡宝龙商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李献民租金损失63000元；五、驳回李献民的其他诉讼请求。一审案件受理费5989元，鉴定费19000元，共计24989元，由新乡宝龙置业发展有限公司负担12494.5元，新乡宝龙商业物业管理有限公司负担7496.7元，李献民负担4997.8元；二审案件受理费李献民预交3066元，由李献民负担613.2元，新乡宝龙置业发展有限公司负担1533元，新乡宝龙商业物业管理有限公司负担919.8元；新乡宝龙置业发展有限公司预交二审案件受理费2095元，新乡宝龙商业物业管理有限公司预交二审案件受理费734元，各自负担。本判决为终审判决。审判长  朱德民审判员  李 立审判员  张金帅二〇一九年五月七日法官助理谢子杨书记员齐盈盈