江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终2945号上诉人（原审被告、反诉原告）：王成，男，1974年1月3日生，汉族，住连云港市赣榆县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕江龙，男，1994年2月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏中舜律师事务所律师。上诉人王成因与被上诉人吕江龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初6845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王成上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，依法改判上诉人不退还租金13000元、押金6000元；二、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一、被上诉人于2018年6月3日和上诉人在平等互愿的原则下签订了涉案房屋租赁协议后开始经营，合同期限为2018年6月4号至2018年9月3号，后由于不善经营，为弥补损失，其让上诉人返还其全部租金，上诉人拒绝后，被上诉人联系到上诉人的房东(张智），与其协商恶意串通，编造虚假事实、提供虚假证据后于2018年6月**在玄武区人民法院起诉上诉人，在2018年7月25日玄武区人民法院第九法庭庭审中，张智担心做假证要承担法律后果，所以出庭说出了被上诉人是听从律师安排让其编造事实和所谓的证据，被上诉人别无他法在庭审结束后就匆忙撤诉；然而，被上诉人因为并没有达到自己的目的，后被上诉人又找到了其他案外人（系其他房东并非房主），并与其串通提供虚假、无效证据，编造事实于2018年8月4日再次恶意提起诉讼，而后一审判决上诉人由于没有取得其房东(并非房主）的同意就将房屋转租给被上诉人，所以上诉人与被上诉人所签的房屋租赁合同无效，要求上诉人赔偿被上诉人损失，这明显是违背了合同的相对性原则，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。在本案中上诉人与被上诉人签订的租赁房屋合同是平等互愿的、符合法律法规的，本案涉案房屋的所有权人并没有确定且没有出面干涉，根据合同相对性原则，在租赁协议期限内涉案房屋的合法拥有人就是被上诉人，上诉人的转租是经过其房东张智授权同意的，所以上诉人的转租合同是合法有效的。在合同期限内，被上诉人都是该房屋的合法拥有人，没有任何符合法律法规的证据证明被上诉人在租赁合同期限内失去了涉案房屋的租赁权、经营权，使用权。三、上诉人向法庭提供的证据也可以证明被上诉人直到8月30日还拥有涉案房屋的经营权及管理权，判决书中出现的案外人戚志强的委托人何某，一直是知道转租情况而且同意转租，而且案外人戚志强的委托人何某明确告知过涉案房屋租赁协议即将到期，且由于没有人经营，屋里老鼠成堆，需要打扫清理，被上诉人是自愿放弃经营涉案房屋的，但这个证据一审法庭一概没有听信和采纳。四、被上诉人的诉讼无理无据，其伪造证据、从起诉到撤诉又到起诉，被上诉人虚构事实真相，通过诉讼逃避责任，违背了做人诚实信用原则，侵犯上诉人的合法权益，属于典型的恶意诉讼。五、一审法院适用法律错误，按照合同法51条来判决，上诉人并没有侵害他人任何人的财产，转租是经过涉案房屋权利人认可同意的，根据合同相对性原则，上诉人和被上诉人签订的租房协议是合法有效的。吕江龙辩称：一审判决公平公正，在被上诉人承租了上诉人的店面以后，虽然租期为三个月，但是实际只经营了四天。每月租金为13000元、押金6000元已经全部支付给了上诉人。被上诉人之所以只经营了四天，是因为上诉人拖欠出租人的房租，出租人三番四次到店里干扰被上诉人经营。被上诉人作为只有25周岁的年轻人对其不厌其烦，于是不愿意再继续经营，于是让出租人将房屋上锁，从此以后就没有再经营。但是出租人通过干扰被上诉人经营的方式，从上诉人处要到了拖欠的租金，于是就改变了当时的意思表示，称愿意王成将房屋出租给被上诉人吕江龙。但是三个月的租期已经将近，被上诉人的房屋损失已经客观发生，也没法重新经营。一审法院在审理过程中询问了出租给上诉人的出租人张智，同时又询问了出租给张智的出租人，房东以及出租给张智的出租人对于被上诉人承租的事情完全不知情。房东也表示所有的次承租人不停地将房屋进行短期的转租，正是造成所有问题的根源。所以，一审法院正是考虑到本案中多方都有过失，作为被上诉人不应该在没有跟上诉人商量的情况下，轻易的将这个房屋停止经营，造成的损失应当自己承担。对于上诉人而言，也不应当在与自己的出租人有租金争议的时候，将房屋擅自转租给他人。一审法院没有认定被上诉人的诉讼请求，从6月11日停止经营时就退还租金，而是直到房东来收房的时候，认为之后一个月的房租不应当由被上诉人承担。吕江龙向一审法院起诉请求：一、判令王成退还原告租金39000元，房屋押金6000元；二、判决王成赔偿原告损失13000元。王成向一审法院反诉请求：一、判令吕江龙赔偿或返还王成租赁房屋时交给吕江龙房屋内清单中所列出的物品；二、判令吕江龙给付王成租房时交给吕江龙的日常用品折价款1364元；三、判令吕江龙补偿王成13000元。一审法院认定事实：一、2018年6月3日，吕江龙（乙方）、王成（甲方）签订《短期租赁协议》1份，主要内容为：甲方将珠江路605-3门面房租给乙方经营，租期自2018年6月4日至2018年9月3日止，共计3月；门面房租金为13000元/月，租金一次性付清，房租押金6000元。乙方经营到期后，无违约押金全部退还。合同签订后，吕江龙向王成支付了全部租金39000元，并支付押金6000元，王成将出租的房屋交付吕江龙使用。二、王成出租的南京市玄武区珠江路605-3号门面房，所有权并非王成所有，系王成向案外人张智租赁，并签订《短期租赁合同》1份，租赁期限为2018年5月7日至2018年9月6日，每月租金为12000元。张智系从谢杨处租赁案涉房屋，谢杨从戚志强处租赁案涉房屋，戚志强从黄冬处租赁案涉房屋，案涉房屋系玄武区房产经营公司所有的公房，该房的承租人为黄冬。三、吕江龙从王成处租赁案涉房屋时，随出租房屋移交的物品，双方签署了货物清单，货物清单上的物品为：餐桌（80元/张）7张、铁凳（15元/个）20个、方凳（15元/个）8个、筷笼（13元/个）8个、砂锅（38元/套，每套含砂锅一个30元，勺子2元，托盘3元，小碗3元）30套、八眼灶（240元/台）1台、矮脚炉（260元/台）1台、卧式冰箱（1800元/台）1台、立式保鲜柜（1500元/台）2台、收银机（560元/台）1台、汤桶（120元/个）1个、饮料红框（15元/个）未写数量、蓝色周转箱（35元/个）2个、98kg液化气瓶（500元/个）2个、白色大号塑料筐（25元/个）2个。另外随房移交的物品还有饮料、煤气、打印机、餐盒、垃圾袋、电扇等，价值1364元。四、吕江龙租赁案涉房屋后，因张智不同意王成将案涉房屋转租给吕江龙，不同意吕江龙在案涉房屋中经营，故吕江龙以王成为被告于2018年6月14日诉至一审法院，诉讼请求为：要求被告退还房租39000元、退还房屋押金6000元，并承担违约金13000元。审理中，张智出庭作证，同意王成将案涉房屋转租给吕江龙，后吕江龙撤诉。五、2018年7月份，因案涉房屋没有人经营，导致老鼠成灾，隔壁店铺打电话给何小蓉（戚志强之妻且取得了戚志强的授权），何小蓉就打电话给王成、张智、吕江龙，告知他们如不经营，就要将房屋收回。2018年8月1日，吕江龙找到何小蓉，将钥匙交给何小蓉，但房屋内的物品没有搬走。2018年8月30日，张智将房屋内的物品搬走。六、王成将涉案房屋转租给吕江龙，取得了张智的同意，但审理中，王成未提供证据证明，同时取得了谢杨、戚志强、黄冬的同意。一审法院认为：王成是案涉房屋的承租人，其在未取得所有权人或合法使用权人同意的情况下，无权转租案涉房屋，故双方之间房屋租赁合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吕江龙与王成签订的租赁合同无效，吕江龙于2018年8月1日将案涉房屋交还戚志强，吕江龙在未交还房屋之前应当参照双方租赁合的约定支付房屋使用费，2018年8月1日至2018年9月3日未使用案涉房屋期间的租金13000元，吕江龙已给付王成，故王成应当予以退还。关于吕江龙要求王成退还押金6000元，该款项王成应当予以退还。关于吕江龙要求王成赔偿损失13000元，于法无据，一审法院不予支持。关于王成要求吕江龙赔偿或返还吕江龙租赁房屋时交给吕江龙房屋内清单中所列出的物品，于法有据，一审法院应予支持。关于王成要求吕江龙给付租房时交给吕江龙的日常用品折价款1364元，一审法院认为，上述日常用品大多是饮料，吕江龙已明确无法返还，故应当按双方约定的价格1364元予以赔偿。关于王成要求吕江龙赔偿损失13000元，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、王成于判决生效之日起十日内返还吕江龙租金13000元、押金6000元；二、吕江龙于判决生效之日起十日内返还王成下列物品：餐桌7张、铁凳20个、方凳8个、筷笼8个、砂锅30套、八眼灶1台、矮脚炉1台、卧式冰箱1台、立式保鲜柜2台、收银机1台、汤桶1个、蓝色周转箱2个、98kg液化气瓶2个、白色大号塑料筐2个；如不能返还，则应赔偿9324元。三、吕江龙于判决生效之日起十日内给付王成日常用品折价款1364元。四、驳回吕江龙及王成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1250元，减半收取为625元，由吕江龙负担325元，由王成负担300元。吕江龙预交的案件受理费的剩余部分625元，由一审法院退回。反诉案件受理费150元，减半收取为75元，由王成负担30元，由吕江龙负担45元。王成预交的案件受理费的剩余部分75元，由一审法院退回。二审中，上诉人王成认为张智不是从谢杨处租赁的房屋，是从袁道林手上租的涉案房屋；本案没有证据证明谢杨、戚志强、黄冬是房屋的权利人，所以上诉人转租不需要他们同意。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。二审中，上诉人王成提交以下证据：证据一：何小蓉和上诉人的微信聊天记录两份，第一份聊天记录证明直到2018年8月21日此房屋还属于被上诉人，而且案外人何小蓉明确表示是因为涉案房屋长期没有人经营、老鼠成堆、需要打扫，所以才要收回房屋；第二份聊天记录证明何小蓉知道一系列转租事宜。证据二：袁通林和张智的短期租赁协议一份（复印件），证明涉案房屋系袁道林转租给张智的。被上诉人吕江龙发质证称：证据一，关于两份聊天记录，对于6月21日的聊天记录真实性认可，关联性不认可，该证据只能证明房东是知道被上诉人与上诉人之间出租的事情，他只知道这个事情，并没有同意将房屋转租给被上诉人；对于第二份聊天记录，该证据没有任何地方能显示出8月21日被上诉人还在经营，恰恰是证明没有人经营的情况。证据二：对于房屋短期租赁协议的情况，当时张智出庭作证的时候陈述是从谢杨手上租的房屋，对于这份租赁协议的真实性不予认可。二审中，案外人张智到庭陈述：其系从谢杨手上承租的房屋，但是签协议的人是袁道林，谢杨和袁道林是一起的；涉案房屋中的物品都损坏了，故其当做垃圾全部处理了，为此其还支付了500元清扫费，所有的东西都是其自己买的。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人是否应当退还被上诉人租金13000元和押金6000元。从本案查明的事实看，涉案房屋经层层转租后由上诉人出租给被上诉人承租，现上诉人并未举证证明其转租之前经过使用房屋的权利人同意，故一审法院认定双方之间的租赁协议无效并无不当。根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案合同无效，故本案双方之间的合同不应当继续履行。本案被上诉人使用房屋至2018年8月1日，对其已经使用房屋期间的房屋占有使用费其无权主张返还，但其有权向上诉人主张返还剩余期间的租金和房屋押金。一审法院依据被上诉人实际支付的租金和押金数额，依法确认上诉人返还被上诉人租金13000元和押金6000元并无不当。上诉人上诉主张涉案租赁合法有效，但对此其并未提交充分的证据证明，故本院对其主张不予支持。综上所述，王成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人王成负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 涂 甫二〇一九年五月十日书记员 陈晓君