云南省龙陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0523民初883号原告（反诉被告）：廖明波，男，汉族，1984年12月16日生，云南省龙陵县人，住龙陵县。原告（反诉被告）：熊慕华，女，汉族，1984年12月16日生，云南省弥渡县人，住龙陵县，未到庭）。原告（反诉被告）：李丽仙，女，汉族，1982年8月9日生，云南省龙陵县人，住龙陵县。原告（反诉被告）：赵艳娇，女，汉族，1993年4月30日生，云南省龙陵县人，住龙陵县。原告（反诉被告）：杨林丹，女，汉族，1991年5月29日生，云南省龙陵县人，住龙陵县。原告（反诉被告）：杨啟贵，男，汉族，1989年1月21日生，云南省龙陵县人，住龙陵县。共同委托诉讼代理人：王金华，金桥法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：龙陵县腾龙房地产开发有限公司，住所地：龙陵县龙山镇腾龙花园**，统一社会信用代码：91530523799885478W。法定代表人：何忠留，董事长。委托诉讼代理人：尹万凯，云南若在律师事务所律师，代理权限：一般授权。原告（反诉被告）廖明波、熊慕华、李丽仙、赵艳娇、杨林丹、杨啟贵与被告（反诉原告）龙陵县腾龙房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案，在诉讼过程中，被告提起反诉，本院受理后决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖明波、李丽仙、赵艳娇、杨林丹、杨啟贵及委托诉讼代理人王金华，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人尹万凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告承担违约责任，支付六原告当年租金总额20%违约金；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：六原告与被告于2016年6、7、9、12月分别签订《商铺租赁合同》，该合同分别约定了租赁期限、租金和免租期限等内容。首先在签订合同时，被告负责人及员工以将在六原告租赁铺面范围内建盖“步行街”和“啤酒广场”吸引消费者来消费改善六原告的经营，时至今日，被告未履行该约定；其次，因被告建盖房屋存在违章，致使原告无法办理营业执照并正常营业；再者，因被告对所出租的商铺只负责收费而忽略于管理，导致商铺出现不同程度的漏水情况，通知被告，被告不予理会，放任该情况不断发生，综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告辩称，一、原告起诉与事实不符。1、本案租赁合同并非格式条款合同；2、答辩人并未承诺建盖“啤酒广场”；3、出租的铺面并非违章建筑。二、原告提出解除租赁合同理由不成立，合同应继续履行。第一，就合同约定的解除事由，解除租赁合同一是双方协商一致；二是约定解除合同的条件成就时。对于原告单方行使解除合同的情形，《商铺租赁合同》没有约定，原告单方解除租赁合同无合同依据。第二，就法定解除事由，根据合同法第233条及租赁合同司法解释的规定，只有在租赁物危及承租人的安全或者健康，或者租赁物无法使用的情况下，承租人才可以解除租赁合同，显然本案并不属于此类。再从合同法第94条规定可以看出，原告已迟延支付租金，有权行使解除权的应该是答辩人，而非原告。同时提起反诉请求1、请求判令反诉被告向反诉原告支付房租金134888.00元，其中：廖明波20520.00元、熊慕华9557.00元、李丽仙21299.00元、赵艳娇36864.00元、杨林丹25517.00元、杨啟贵211**.00元；2、请求反诉被告向反诉原告支付违约金269776.00元，其中：廖明波41040.00元、熊慕华19114.00元、李丽仙42598.00元、赵艳娇73728.00元、杨林丹51034.00元、杨啟贵422**.00元；3、请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月29日至2016年12月5日，反诉原告与各反诉被告分别签订了《商铺租赁合同》，约定反诉原告将位于龙陵县财富中心的商铺出租给各反诉被告，租期为三年，并约定了年租金及优惠免租期限等，租金采取“先付后租、按年支付”即到期前一个月支付下一次年租金，同时还约定，任何一方违约应向对方给付合同金额双倍的违约金，合同签订后，反诉原告按照约定向反诉被告交付了商铺，反诉被告支付了第一次年租金。然而，之后反诉被告未按约支付反诉原告租金，一直租用反诉原告的商铺至今，却编织反诉原告违约的种种借口向贵院提起诉讼。特提出反诉，请求依法判决支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告辩称，根据本案事实，对反诉原告提出的请求作如下答辩：1、合同约定的事实，2016年6月29日至2016年12月5日，答辩人廖明波、熊慕华、李丽仙、赵艳娇、杨林丹、杨啟贵分别于被答辩人签订了《商铺租赁合同》一份，约定了租赁期限为三年，费用及支付方式，其中免租期为五、六、八个月不等，廖明波免租期：2018年6月1日至11月30日，免租期六个月；熊慕华免租期：2018年6月1日至10月30日，免租期五个月；李丽仙免租期:2018年3月1日至7月31日，免租期五个月；赵艳娇免租期:2018年1月1日至8月31日，免租期八个月；杨林丹免租期：2018年3月1日至7月31日，免租期五个月；杨啟贵免租期：2018年12月1日至6月30日免租期五个月。合同签订后答辩人分别向被答辩人支付保证金1000.00元。2、《商铺租赁合同》签订前及履行过程中存在重大欺诈，在该《商铺租赁合同》签订前，被答辩人及公司内部工作人员为了获利最大化，使用不正当竞争手段，用欺瞒、引诱的方式欺骗答辩人。其诱因之一，被答辩人及公司工作人员称要在答辩人所租的商铺旁边建盖“龙陵财富中心啤酒广场”；诱因之二，如答辩人在财富中心租赁商铺，会设定免租期，免租期内不用交租金。答辩人为了节省成本，以实现资源利用最大化，经受不住被答辩人的上述诱因而签订了《商铺租赁合同》。合同签订后，被答辩人未能实现承诺，既没有建盖“啤酒广场”，也没有给予答辩人免租期，故请求依法判决，驳回被答辩人的反诉请求。原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《商铺租赁合同》六份，用于证明合同签订的时间、租赁期限、租金及支付方式、违约责任，租期内被告（反诉原告）未给予免租期的事实；2、《普通合伙协议书》一份，用于证明被告（反诉原告）承诺要建步行街、啤酒广场的事实，同时用于证明被告（反诉原告）违约。对原告（反诉被告）提交的上述证据，被告（反诉原告）质证认可证据1的三性，不认可证明目的；认可证据2的合法性、真实性，不认可关联性及证明目的。被告（反诉原告）为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据，1、建设工程竣工验收备案表一份，用于证明商铺所涉及工程经按照国家规定组织相关部门验收；2、建设工程竣工规划验收合格证，用于证明商铺所涉工程经龙陵县住房和城乡建设局验收合格；3、《商铺租赁合同》六份及收款收据，用于证明反诉原告按照合同约定支付了第一年的租金；4、验房记录表六份，用于证明反诉原告已经将商铺交由反诉被告经营的事实。对被告（反诉原告）提交的上述证据，反诉被告质证对证据1、2没有异议；对证据3的待证事实没有异议，但反诉原告没有给反诉被告免租期，已经构成违约；认可证据4的三性，不认可证明目的。经审理，本院对双方当事人质证无异议的证据均予以采信并在卷佐证。原告（反诉被告）提交的证据2，《普通合伙协议书》与本案无关，本院不予采信；被告（反诉原告）提交的证据3、4内容客观真实，合法与本案相关联，本院予以采信。对双方当事人的证明观点，本院将结合全案证据予以确认。经法庭审理，本院认定如下法律事实：2016年，6月24日、7月29日，7月26日、9月18日、10月23日、11月21日杨啟贵、李丽仙、杨林丹、赵艳娇、熊慕华、廖明波分别与龙陵县龙腾房地产开发有限公司租赁商铺并接收，于2016年，6月29日、7月25日、7月20日、9月1日、10月11日、12月5日签订《商铺租赁合同》，租赁期限三年，杨啟贵承租龙陵县财富中心S1栋4号商铺、面积51.80㎡，月租金每平方24元，年租金为14916.00元，租期2016年7月1日至2019年6月30日，免租期7个月即2018年12月1日至2018年6月30日，李丽仙承租龙陵县财富中心S1栋11号商铺，面积50.96㎡，月租金每平方22元，年租金13452.00，租期2016年8月1日至2019年7月31日，免租期5个月即2018年3月1日至2018年7月31日，杨林丹承租龙陵县财富中心S5栋3号商铺、面积58.40㎡，月租金每平方23元，年租金16116.00元，租期2016年8月1日至2019年7月31日，免租期5个月即2018年3月1日至2018年7月31日，赵艳娇承租龙陵县财富中心S2栋4、5号商铺、面积115.20㎡，月租金每平方20元，年租金租27648.00元，租期2016年9月1日至2019年8月31日，免租期8个月即2018年1月1日至2018年8月31日，熊慕华承租龙陵县财富中心S5栋5号商铺、面积25.13㎡，月租金每平方20元，年租金6036.00元，租期2016年11月1日至2019年10月31日，免租期5个月即2018年6月1日至2018年10月31日，廖明波承租龙陵县财富中心S2栋8号商铺、面积57㎡，月租金每平方20元，年租金13680.00元，租期2016年12月1日至2019年11月30日，免租期6个月即2018年6月1日至2018年11月30日，合同还对租赁区位、费用和支付方式、出租人和承租人的变更、双方权利义务、违约责任及免责条件、合同的中止和续约及其他事项作了详细约定。合同签订后，六原告（反诉被告）按照约定缴纳了第一次年租金及保证金，其中杨啟贵租金14916.00元，保证金1000.00元，租金14916.00元，保证金1000.00元，李丽仙租金13452.00元，保证金1000.00元，杨林丹租金16116.00元，保证金1000.00元，赵艳娇租金27648.00元，保证金1000.00元，熊慕华租金6036.00元，保证金1000.00元，廖明波租金13680.00元，保证金1000.00元。后因经营风险及其他原因，双方不能妥善处理合同没有约定的问题，发生争议，原告没有支付第二次年租金，分别于2018年，8月29日、10月10日、10月16日、10月29日欲解除合同，协商未果，致原告向本院起诉，要求解除合同，并由被告承担违约责任。诉讼中，被告提起反诉，要求原告（反诉被告）支付所欠租金并承担违约责任。另查明：在诉讼中，原告（反诉被告熊慕华）向本院申请撤诉，因被告（反诉原告）提出反诉，本院对其申请撤诉不予准许。原告（反诉被告杨林丹）与被告（反诉原告）已经达成解除合同的协议，双方均放弃各自的诉讼请求，系当事人自行处分权利的行为，本院予以确认。综上本案争议的焦点问题是：《商铺租赁合同》是否可以解除，如何承担违约责任？《商铺租赁合同》是否可以解除，如何承担违约责任的问题。根据庭审查明的事实结合本案证据分析，原告（反诉被告）已经接收了被告（反诉原告）的商铺，并签订《商铺租赁合同》进行经营，支付了第一次年租金，后因经营风险及其他原因，在与被告（反诉原告）协商未果的情况下，没有按照约定支付第二次年租金，欲于2018年，8月29日、10月10日、10月16日、10月29日解除合同，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同，本案原告（反诉被告）的行为表明不履行主要债务，《商铺租赁合同》可以解除，但应当按照合同约定承担违约责任。鉴于本案合同履行期限即将届满，原告（反诉被告）支付所欠租金。按照《商铺租赁合同》第二条第（一）项约定各向被告（反诉原告）支付1000.00元保证金弥补损失后，被告（反诉原告）并没有因此而受到太大损失，因此，从公平原则考虑，解除合同时，原告（反诉被告）不再承担其他违约责任。原告（反诉被告）没有有效的证据证明，被告（反诉原告）违约，其主张由被告（反诉原告）承担当年租金总额20%违约金的诉请，本院不予支持。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，《商铺租赁合同》自双方当事人完成签章后成立并生效，依法受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但鉴于本案一方当事人已经明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同的目的已经不能实现，现原告（反诉被告）因《商铺租赁合同》租赁的商铺，已经处于闲置状态，继续履行合同，对双方均不利，因此，双方签订的《商铺租赁合同》依法应予以解除，解除合同时，廖明波、熊慕华、李丽仙、赵艳娇、杨啟贵应当按照合同约定，补交尚欠租金，计算至2019年5月31日，廖明波实际租赁商铺30个月，扣除免租期6个月，应支付租金27360.00元，已经支付13680.00元，还应支付13680.00元；熊慕华实际租赁商铺31个月，扣除免租期5个月，应支付租金13078.00元，已经支付6036.00元，还应支付7042.00元；李丽仙实际租赁商铺34个月，扣除免租期5个月，应支付租金32509.00元，已经支付13452.00元，还应支付19057.00元；赵艳娇实际租赁商铺33个月，扣除免租期8个月，应支付租金57600.00元，已经支付27648.00元，还应支付29952.00元；杨啟贵实际租赁商铺35个月，扣除免租期7个月，应支付租金34804.00元，已经支付14916.00元，还应支付19888.00元。另原告（反诉被告）各交付1000.00的保证金，应当按照合同约定用于扣抵因违约解除合同以弥补被告（反诉原告）损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、依法解除廖明波、熊慕华、李丽仙、赵艳娇、杨啟贵与龙陵县腾龙房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、廖明波、熊慕华、李丽仙、赵艳娇、杨啟贵于判决生效后10日内支付龙陵县腾龙房地产开发有限公司所欠租金（其中廖明波13680.00元、熊慕华7042.00元、李丽仙19057.00元、赵艳娇27648.00元、杨啟贵198**.00元），将铺面交还龙陵县腾龙房地产开发有限公司；三、廖明波、熊慕华、李丽仙、赵艳娇、杨啟贵已经各支付的1000.00元保证金，用于扣抵因违约解除合同给龙陵县腾龙房地产开发有限公司损失。四、驳回本诉原告廖明波、熊慕华、李丽仙、赵艳娇、杨啟贵，反诉原告龙陵县腾龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费876.00元，由廖明波、熊慕华、李丽仙、赵艳娇、杨啟贵负担。反诉案件受理费7370.00元，减半收取3685.00元，由龙陵县腾龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审 判 长  杨选从人民陪审员  余文开人民陪审员  张重兰二〇一九年五月十三日书 记 员  熊春磊