上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初19728号原告：王一，男，1979年11月20日生，汉族，住上海市松江区。原告：富美琴，女，1981年10月5日生，汉族，住上海市松江区。两原告共同委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。被告：上海万街互联网络科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴华亮，执行董事。委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，董事长。委托诉讼代理人：杨志伟，男。委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。第三人：阮建斌，男，1983年3月21日生，汉族，住福建省浦城县。第三人：上海锐己酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘俊仕，执行董事。原告王一、富美琴与被告上海万街互联网络科技有限公司(以下简称“万街网络公司”)、上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)其他合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据两原告的申请依法追加阮建斌、上海锐己酒店管理有限公司(以下简称“锐己酒店”)作为第三人参加本案诉讼，并于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告王一及两原告的共同委托诉讼代理人刘明，两被告的共同委托诉讼代理人胡俊，被告万街公司的委托诉讼代理人杨志伟到庭参加诉讼。第三人阮建斌、锐己酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院院长批准，本案适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告王一、富美琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告万街网络公司签订的《统一招商经营管理合同》，被告万街网络公司向两原告返还坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)；2.判令两被告向两原告支付房屋租金差价56,964.28元(自2017年4月1日起至2018年10月20日止)；3.判令两被告向两原告支付迟延付款违约金10,031元(自2017年8月1日起至2018年7月31日止)；4.判令两被告向两原告支付物业管理费15,472.80元(自2017年8月1日起至2018年10月31日止)。事实和理由：2015年4月26日，两原告与案外人上海三迪房地产开发有限公司(以下简称“三迪公司”)签订了《上海市商品房预售合同》，约定两原告向案外人三迪公司购买系争商铺，案外人三迪公司向两原告交付系争商铺的时间为2016年7月31日。另，两原告根据案外人三迪公司的要求，与被告万街网络公司签订了《统一招商经营管理合同》，双方约定两原告委托被告万街网络公司对系争商铺进行经营管理，合同期限为10年。嗣后，被告万街网络公司将系争商铺交给被告万街公司经营，被告万街公司将系争商铺出租给了第三人阮建斌，而系争商铺的实际使用人为第三人锐己酒店。在合同履行过程中，两被告未按合同约定履行义务，故请求法院判如所请。被告万街网络公司、万街公司辩称：1、本案合同的性质，除了委托合同外，还具有服务合同、租赁合同、居间合同、物业管理合同等多重合同性质。根据合同约定，被告已经将系争商铺出租给了第三人，双方在合同中未约定解除合同的条件，两原告单方要求解除合同，违背了诚实信用原则；2、关于租金差价，根据合同约定并根据第三人的支付情况，被告已及时将租金收益支付给了两原告，被告并不存在拖延支付租金的情形，但第三人确实存在拖欠租金的情形，被告一直在向第三人催讨；3、关于两原告主张的物业管理费没有合同依据，两原告不应向被告主张，物业管理费应当由系争商铺实际使用人承担。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。经审理查明：被告万街网络公司原名为上海邑街商业经营管理有限公司，其于2019年4月8日变更了公司名称。两原告(甲方)与被告万街网络公司(乙方)签订《统一招商经营管理合同》一份，约定：1、甲方购买了系争商铺，产权登记的建筑面积为73.68㎡；2、乙方尽量整体出租甲方的商铺，如需要拆分，则按拆分的各个部分面积对应租金整合计算。合同第3条经营方式：3.1、甲方委托乙方代表其与开发商办理系争商铺的有关交接手续并认可交接标准。在本合同期限内按照乙方的经营理念对系争商铺统一招商和统一经营、管理；3.2、在乙方统一经营管理期间，甲方不享有系争商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，不得直接向承租人收取租金。乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用系争商铺，也可以自己使用系争商铺直接进行经营。合同第4条经营管理期限：4.1、……乙方对系争商铺统一招商经营管理的期限为自甲方向乙方提供或应当提供房屋产权证复印件之日(以下称交接日)后的十年，应当提供房屋产权证之日指乙方代为交接房屋之后的60天内。交接所需的材料包括：产权证复印件并由产权人签名、身份证复印件等；4.2、……系争商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲、乙双方均不得单方面要求缩短、调整该期限。在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意不可撤销委托乙方代为管理该物业。合同第5条甲方租金支付及费用：5.1、系争商铺前一年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故乙方不需再支付甲方前一年的租金收益(房屋登记价格即为优惠后的价格)，各方对于该租金及房款等均无其他争议。上述期限届满后第二日起，系争商铺实际租金收益以9：1分成，即甲方得9成，乙方得1成。该收益产生的税费由甲、乙双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，乙方可视情况以甲、乙任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)；5.2、本合同甲方获得的租金收益仅指本协议系争商铺产证登记面积的实际租金收益。因运营需要通过系争商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归乙方所有；5.3、甲、乙双方确认，由于系争商铺实行统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方统一经营管理期间，系争商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对系争商铺进行实际使用和管理；5.4、统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日起每6个月结算一次，并在第6个月后的10日内，乙方将系争商铺6个月内实收租金按约定分成比例支付至甲方账户……；5.5、甲方提供如下银行账户作为乙方履行本合同所涉及款项的支付：开户名：王一，开户行：浦发银行(新桥支行)，账号：XXXXXXXX********。合同第6条甲方权利义务：6.1、甲方保证其已获得了自身内部的授权和同意，甲方有权签署本合同及《上海市房地产买卖合同》，甲方保证系争商铺共有人不对上述合同提出异议或其他干涉乙方的一切言论及行为；6.2、乙方经营管理期间，若甲方需要将系争商铺转让、赠与的，甲方应提前30日书面告知乙方，并确保买受人继续履行本合同项下甲方的义务。若甲方未按约告知乙方的，不影响乙方本合同项下的权利。甲方的继承人在继承甲方权益时，亦继续履行本合同约定的甲方义务；……。合同第7条乙方权利义务：7.1、乙方负责包括系争商铺在内整个三迪曼哈顿项目调研、商铺定位、业态划分、招商、经营管理等全程工作，乙方应运用专业的市场研究手段，结合系争商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持，最大程度上保障系争商铺整体市场竞争优势；……7.6、乙方有义务按照约定向甲方支付租金；……7.8、若发生某段时间内系争商铺未能出租，乙方应当努力为系争商铺招租以避免系争商铺出现长期的空置状态，同时，商铺招租随行就市，租金的定价存在一些不确定因素，因此造成在此期间房屋空置或者租金收益低于预期，甲方应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合；……。合同第8条违约责任：8.1、乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之五的违约金。若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同……；……8.3、如甲方违反本合同第6条的义务或者擅自干预乙方的经营管理、影响承租户的租赁使用的、或强行收回房屋、单方解除本协议的，则乙方无需将受影响期间内所收租金支付给甲方，并承担违约金(房价的10%)，如给乙方和商户造成的损失高于违约金的按实际损失赔偿。同时，在合同第2页上部手写载明：“此房源统一运营管理从2016年1月1日起”。合同另对其他事项作了相应的约定。另查明：2015年4月26日，两原告与案外人三迪公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定两原告向案外人三迪公司购买系争商铺，建筑面积73.68平方米，案外人三迪公司向两原告交付系争商铺的时间为2016年7月31日。2017年3月10日，两原告取得了系争商铺的不动产权证，建筑面积为73.68平方米。再查明：被告万街网络公司与被告万街公司签订《联营合作协议》一份，约定：一、合作方式：1、被告万街网络公司以其名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，被告万街公司以其名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；2、项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路**；二、合作期限：合作期限为十年，自本协议生效之日起算，合作期满后被告万街网络公司仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；三、利润分配：该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归被告万街公司，20%的利润归被告万街网络公司。协议另对其他事项作了相应的约定。被告万街网络公司成立于2014年4月25日，被告万街公司是被告万街网络公司的唯一股东。又查明：2016年8月1日，被告万街公司作为出租方(甲方)与第三人阮建斌(乙方)作为承租方签订《租赁合同》，写明：“1、出租房产情况，……甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市松江区广富林路XXX弄XXX号楼，商铺编号4号101室至114室、201室至218室、301室至313室，面积为2,762.60平方米，以下简称“房产”……；甲方作为该房产所有权人或其它合法权利人的受托方，拥有该房屋的对外出租及运营管理权；2、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房产作为商业办公用房使用，经营业态为约会吧、影吧、书吧、咖啡吧、餐吧、酒店类，经营品牌为锦季约会吧酒店……；3、交付日期和租赁期限，甲乙双方约定，乙方于本合同生效之日按约缴纳首期租金(本合同第5-2条)和押金(本合同第6-1条)后，甲方于2016年8月1日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟，租赁期满日□相应变更□不予变更)向乙方交付该房产……房屋租赁期为2016年8月1日起(即房产交付时间)至2026年7月31日止(包括第4-1条的免租期)……；4、免租期，甲方给乙方的免租期为2016年8月1日起(即房产交付时间)到2017年3月31日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2017年4月1日为租金起算日，甲方开始计收租金。乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯其他设备等费用)；5、租金的支付方式和期限，甲乙双方约定，该房产的租金标准按租赁面积计算为2.8元/㎡/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算，即详细列表如下：自2016年8月1日起至2017年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额943,704元；自2017年8月1日起至2018年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额2,823,377元；自2018年8月1日起至2019年7月31日止，日租金2.97元/㎡/天，递增系数6%，年租金2,992,780元，实际计租金额2,992,780元……；乙方支付租金的方式为：转账支付，首期(即2017年4月1日至2017年6月30日)的租金(人民币705,844元)于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用……；6、押金、物业管理费和其他费用，甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金705,844元……合同附件“租金分配表”载明系争商铺2016年8月1日至2018年7月31日期间的年租金标准为63,075元。另，该合同对违约责任等事项作出了约定。同日，被告万街公司与第三人阮建斌签署《交付确认书》，确认双方于2016年8月15日对包括系争商铺在内的上述租赁房屋进行了交付验收。审理中，被告万街公司称第三人阮建斌向其支付租金的情况：2016年8月1日支付705,844元；2017年12月12日支付200,000元；2018年2月9日支付235,281.44元；2018年3月24日支付297,636.14元；2018年8月9日支付43,282元；2018年8月29日支付100,000元；2018年9月10日支付100,000元；2018年9月27日支付100,000元；2018年10月17日支付100,000元；2018年10月30日支付50,000元；2018年11月29日支付100,000元；2018年12月26日支付300,000元；2019年1月18日支付484,557.8元；2019年3月29日支付198,728.50元。被告万街公司向两原告支付租金情况：2017年7月14日支付11,949.69元；2018年1月10日支付7,040.29元；2018年4月4日支付9,876.62元；2018年9月20日支付5,251.40元；2018年11月16日支付6,564.25元；2019年1月10日支付10,502.81元；2019年2月1日支付12,543.93元；2019年4月18日支付5,017.14元。还查明：由于第三人未能向物业服务公司支付自2017年8月起的物业服务费，故案外人上海安得物业管理有限公司松江分公司于2018年10月10日向两原告发出《催缴函》，要求两原告支付2017年8月至2018年12月的物业费18,788.40元。审理中，两被告表示，其同意将来在收到第三人支付的租金后3个月后的10天内向两原告支付租金。以上事实，有《统一招商经营管理合同》、不动产权证书、《联营合作协议》、《租赁合同》、《交付确认书》、《催缴函》及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点主要有二，一为两原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》性质如何认定？二为两原告是否享有约定或法定解除权？关于争议焦点一，本院认为，当事人在不违反法律、行政法规效力性强制性规定的前提下，可根据实际需要订立任何内容的合同。本案中，根据两原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》约定的权利义务内容，双方之间存在复合型的法律关系。两原告不仅委托被告万街网络公司对系争商铺进行招商和出租，同时，在委托期限内将系争商铺的使用权交由被告万街网络公司处分，两原告不得干涉也不得直接向承租人收取租金，两原告取得的对价并非固定的租金收益，而是被告万街网络公司委托被告万街公司招商取得的租金收益的90%，在第三人向被告万街公司支付租金后，被告万街网络公司将其中的90%支付给两原告。该法律关系既有委托合同的法律特征也有租赁合同的法律特征，故两原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》是集委托、租赁法律关系的复合型合同。关于争议焦点二，本院认为，关于两原告的法定解除权，因《统一招商经营管理合同》并非典型的委托合同，还包含了租赁合同的法律特征，故两原告以委托人的身份行使单方解除权，难以支持。关于两原告的约定解除权，按照《统一招商经营管理合同》的约定，被告万街网络公司逾期支付租金超过3个月的，两原告有权解除合同。但双方约定的租金支付时间为每6个月结算一次，在第6个月后的10日内，被告万街网络公司将6个月内实收租金的90%支付给两原告。根据本院查实的第三人向被告万街公司支付租金情况以及被告万街公司向两原告支付租金情况，被告万街网络公司并不存在逾期支付租金超过3个月的违约情形，故两原告无权依据合同主张解除合同。关于两原告有权收取租金收益的起算时间，虽然《统一招商经营管理合同》中手写载明“此房源统一运营管理从2016年1月1日起”，但根据《统一招商经营管理合同》约定，第一年租金收益两原告不予收取，故租金收益起算时间应为2017年1月1日。由于第三人阮建斌与被告万街公司之间的《租赁合同》约定的租金收益起算日为2017年4月1日，故根据《统一招商经营管理合同》约定，对于系争商铺的空置期两原告应予谅解，租金收益应按被告万街网络公司实际收取租金之日起算，故两原告有权要求被告万街网络公司自2017年4月1日起支付租金收益。而被告万街网络公司认为租金收益自2017年4月15日起算，并未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。故被告万街网络公司应再向两原告支付2017年4月1日至2017年4月14日期间的租金收益2,177.38元(第一年租金63,075元÷365天×14天×90%)。虽然被告万街网络公司未支付两原告2017年4月1日至2017年4月14日期间的租金收益，但被告万街网络公司后续支付的租金收益并未明确具体期限，故应当冲抵先到期的债务。据此，两原告主张被告万街网络公司逾期支付租金收益3个月以上，依据仍不足。但为方便表述以及计算后续租金收益，在判决时还是明确为被告万街网络公司支付两原告2017年4月1日至2017年4月14日期间的租金收益2,177.38元。被告万街公司系实际出租系争商铺的主体，且也是被告万街网络公司的唯一股东，故两被告应共同向两原告支付租金收益。两原告称两被告未如实陈述第三人向其支付租金的情况，但未提供任何证据予以证明，本院实难采信。对于两原告主张的逾期付款违约金，如上所述，被告万街网络公司并未明显存在逾期支付租金的违约行为，故对此本院难以支持。关于两原告主张的物业费,虽然两被告并未实际支付系争商铺的物业费，但两原告没有证据证明其已经向物业服务公司垫付了物业费，故对于两原告主张的要求两被告支付物业费的诉讼请求，本院亦不予支持。两原告可将物业费实际支付物业服务公司后另行主张。第三人阮建斌、锐己酒店未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为第三人阮建斌、锐己酒店放弃其诉讼权利，对此产生的法律后果，应由第三人阮建斌、锐己酒店自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百二十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告上海万街互联网络科技有限公司、上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王一、富美琴2017年4月1日至2017年4月14日期间的租金收益2,177.38元；二、驳回原告王一、富美琴的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,816元，减半收取908元，由原告王一、富美琴负担454元(已付)，由被告上海万街互联网络科技有限公司、上海万街商业经营管理有限公司负担454元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一九年五月三十一日书记员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。