北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终6440号上诉人（原审被告）：武汉德润物业发展有限公司，住所地武昌区杨园纺机路**。法定代表人：谢家安，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张琳，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨翊，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：经纬纺织机械股份有限公司，，住所地北京市北京经济技术开发区永昌中路**，实际经营地北京市朝阳区亮马桥路**第一上海中心****法定代表人：叶茂新，董事长。委托诉讼代理人：李雷勇，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：马霞，北京市兰台律师事务所律师。上诉人武汉德润物业发展有限公司（以下简称武汉德润公司）因与被上诉人经纬纺织机械股份有限公司（以下简称经纬纺织公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初49799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武汉德润公司之委托诉讼代理人张琳，被上诉人经纬纺织公司之委托诉讼代理人马霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉德润公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判武汉德润公司无需向经纬纺织公司支付违约金；2.诉讼费用由经纬纺织公司负担。主要事实和理由：首先，武汉德润公司并未违约，案涉房屋买卖合同至今未履行系经纬纺织公司原因导致，案涉《武汉市商品房买卖合同》附件6补充协议第七条约定选择一次性付款的买受人，出卖人在其所应交纳的款项全部交清后才予交房，否则有权不交房，该条款将交房时间更改至2017年5月31日之后，经纬纺织公司作为买受人未交纳房款，交房条件尚未成就，并且经纬纺织公司对是否履行合同态度不明。此外，经纬纺织公司至今未向武汉德润公司支付过购房款，经纬纺织公司并未因本案受到任何损失，因此武汉德润公司无需支付违约金。其次，本案系案外人李国华作为债权人与武汉德润公司签订以房抵债协议，约定武汉德润公司将包括案涉房产在内的20套房产办理至经纬纺织公司名下用于抵偿欠付李国华的债务，并非严格法律意义上的买卖合同关系，以房抵债协议已被撤销，且武汉德润公司已经根据抵偿协议承担了还款及违约责任，若为同一事实再次承担违约责任，则不符合法律规定，对武汉德润公司而言严重显失公平。综上，请求二审法院依法予以改判。经纬纺织公司辩称，同意一审判决，不同意武汉德润公司的上诉请求及理由。第一，武汉德润公司逾期交付房屋已经构成违约，武汉德润公司应支付逾期交房违约金。根据案涉《武汉市房屋买卖合同》第九条、附件6补充协议第七条第一款、《协议书》第2条约定，双方约定的履行顺序为备案登记、付款和交房，双方从未变更过2017年5月31日的交房时间，系因武汉德润公司未办理完成全部20套房屋的备案登记手续，经纬纺织公司才未支付购房款，逾期交房系武汉德润公司违约造成。另根据《协议书》第3条约定，武汉德润公司逾期办理网签备案、逾期交房、私自抵押的根本违约行为，经纬纺织公司有权依据该约定主张违约金。第二，本案合同是双方当事人的真实意思表示，与武汉德润公司的其他债权债务纠纷是两个独立的法律关系，武汉德润公司在其他纠纷中的履约情况与本案无关。经纬纺织公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年1月20日签订的《武汉市商品房买卖合同》自武汉德润公司收到本案起诉书之日解除；2.武汉德润公司赔偿违约金，以1000485元为基数，按日万分之五的标准，自2017年6月1日计算至合同解除之日；3.武汉德润公司赔偿房屋价格上涨损失53507.42元。一审法院经审理查明：2017年1月20日，武汉德润公司（出卖人）与经纬纺织公司（买受人）签订二十份《武汉市商品房买卖合同》，经纬纺织公司购买武汉德润公司开发建设的武昌区13层1、4、5、6号，14层1-8号,15层1-8号共20处房屋。其中涉及本案的房屋标的为15层5号，建筑面积74.11平方米。经纬纺织公司称所购房屋均毗邻，拟用于整体办公使用。二十份合同均约定，所购商品房用途为商业服务，单价13500元每平米，付款方式一次性付款，出卖人应当在2017年5月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日90日内办理完房地产初始登记；商品房达到本合同约定的交付条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人方进行交接时，出卖人应当出示规定的证明文件，并签署房屋交接单。附件六补充协议第七条约定，选择一次性付款、银行按揭方式的买受人，出卖人在其所有应交纳的款项全部交清后才给予交房。否则出卖人有权不予交房；第八条，买受人在符合交房条件后，自出卖人书面通知交房之日起30日内办理验收接收房屋手续，逾期未办理，视为验收合格并接收房屋，同时按逾期天数向出卖人支付总房款万分之一的违约金。2017年2月13日，经纬纺织公司（甲方）与武汉德润公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方要求甲方20套房产在房地产管理部门完成备案登记手续后十个工作日内，将购房款全部支付至黄石市恒业贸易商行（以下简称黄石恒业商行）名下账户；乙方配合将产权办理到甲方名下，并按合同约定配合办理网上备案、交房、办证等手续。若未按约定完成，甲方可要求乙方以购房款为基数每日支付万分之五的违约金。对于网签与交房时间，双方一致确认合同未明确约定网签时间，且履行顺序为网签备案、付款、交付房屋。但经纬纺织公司认为，根据《武汉市商品房买卖合同》交房时间最晚2017年5月31日。武汉德润公司则认为补充协议第七条变更了交付房屋时间，只规定为付款以后。上述合同履行过程中，武汉德润公司在涉案房屋上设立了抵押登记，分别为2017年9月13日，抵押权人为武汉信用公司的抵押权登记，2017年9月14日，抵押权人为交通银行的抵押权登记。武汉德润公司称，交通银行的抵押登记属于在建工程抵押转化成品商品房抵押登记，在签订《武汉市商品房买卖合同》时即已经存在，武汉信用公司的抵押登记可以随时通过清除贷款方式解除。一审审理中，双方均提交了武汉德润公司员工沈红与经纬纺织公司员工吴承红微信记录，显示2017年3月至7月初期间，经纬纺织公司不间断催促武汉德润公司办理网签备案。2017年4月7日微信记录载，吴承红：“原本的计划是5.1收房，看来是没可能了”；沈红：“我们谢总特批你们可以提前收房”；吴承红：“我们等着付款呢……”。武汉德润公司据此认为已于当日通知经纬纺织公司收房，不应承担逾期交付违约责任，且约定的违约金数额过高。经纬纺织公司不予认可，称该聊天记录不能构成正式交房的通知。2017年9月15日微信记录显示，吴承红：“沈红，武汉第三方告诉我你们俩家谈崩了”；沈红：“吴总，我们会履行已签订的合同，谢谢贵公司予以配合；吴承红：“领导发话，第三方没搞定，我不能寄”；沈红：“吴总，已经签订的合同不履行不好吧，因为前面的工作衔接配合不到位，已经造成很多不好的后果了”；吴承红：“我真的说的不算，得听领导的”。武汉德润公司解释称，我公司因欠李国华债务，故根据与李国华的约定，将包括涉案房屋在内的20套房屋向李国华指定的买受人即经纬纺织公司销售，所得售房款根据李国华的指示直接支付至黄石恒业商行用于冲抵对李国华的债务，但在《武汉市商品房买卖合同》履行过程中，因李国华对债务冲抵效力提出异议并向我公司提起债务清偿诉讼，经纬纺织公司对是否继续履行也未明确表态，故未办理网签。武汉德润公司提交与李国华的《补充协议》、（2018）鄂民终673号民事判决书佐证。经纬纺织公司质证称，《补充协议》真实性无法确认，判决书与本案无关，我公司与武汉德润公司是单纯的房屋买卖关系，根据武汉德润公司的指示向案外人支付房款不影响买卖性质，经纬纺织公司与李国华之间不存在经济关系。对于微信内容，经纬纺织公司称吴承红所指的“第三方”是黄石恒业商行，担心因武汉德润公司原因向黄石恒业商行付款发生纠纷，“不能寄”指不能寄送网签合同等材料。一审另查，武汉德润公司曾在2017年7月5日，就20套房屋中的14层6号、7号、8号三套房屋办理网签，但错误填写了经纬纺织公司营业执照号码、公司名称信息。武汉德润公司去函要求经纬纺织公司协助变更网签，经纬纺织公司分别于2017年7月17日、8月28日回函，指出网签合同内容与《武汉市商品房买卖合同》不一致，且要求全部20套房屋一并办理网签。一审审理中，经纬纺织公司申请就武汉德润公司违约导致发生的房屋差价损失进行评估，双方一致确认以20套房屋中的15层8号作为全体房屋市场价值标准。经北京市高级人民法院摇号及一审法院委托，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具了《房地产估价报告》，评估意见为：以2018年9月20日为评估价值时点，15层8号房屋单位面积房地产价值14222元/平米。经纬纺织公司认可评估意见，武汉德润公司认为评估数额过高且经纬纺织公司未支付房款，故实际未发生损失。经纬纺织公司支付了评估费1万元。一审法院认为：双方均确认自武汉德润公司收到本案起诉之日解除《武汉市商品房买卖合同》，一审法院不持异议。经审理，一审法院认为，武汉德阳公司未及时适当履行合同义务，构成根本违约，系合同解除的原因。具体理由如下：一、武汉德阳公司关于补充协议第七条已变更了双方过户时间约定的理解不正确。该条款仅规定了房款支付和房屋交付的先后顺序，并未实质变更主合同规定的房屋交付时间。据此可以认定双方约定的履行先后顺序为网签、付款、交房，且除非发生付款迟延的情况外，交房时间应为2017年5月31日。根据审理查明的情况，武汉德润公司未能在约定期限内完成网签，反而在2017年9月13日以涉案房屋为武汉信用公司设立抵押登记，导致合同目的无法实现，构成根本违约；二、根据现有证据，武汉德润公司与经纬纺织公司之间的房屋买卖合同关系及武汉德润公司与李国华存在其他债务关系，虽存在关联，但属于两个独立的法律关系，武汉德润公司以对李国华承担民事责任为由要求免除对经纬纺织公司的违约责任明显缺乏事实和法律依据。对于经纬纺织公司主张的差价损失。根据评估意见，涉案房屋价值在2017年1月至2018年9月确实存在上涨，但涨幅仅为722元/平米，因武汉德润公司的违约，经纬纺织公司确未支付任何房款，考虑损益相抵，其涨价损失已基本填平，故一审法院对该项请求不再予以支持。对于经纬纺织公司主张的逾期交房违约金。经质证，沈红2017年4月7日微信记录系双方对于网签和交房时间的沟通，不符合《武汉市商品房买卖合同》规定的交接程序，不能视为正式的交房通知，构成逾期交付房屋。经纬纺织公司要求武汉德润公司赔偿违约金符合合同约定，违约金标准亦未超过合理范围，但根据微信记录，经纬纺织公司在2017年9月15日以第三方原因提出暂停履行合同，故一审法院认为违约金计算至2017年9月15日为宜，超过部分不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认经纬纺织机械股份有限公司与武汉德润物业发展有限公司于二零一七年一月二十日签订《武汉市商品房买卖合同》自二零一八年六月解除；二、武汉德润物业发展有限公司于判决生效后七日内赔偿经纬纺织机械股份有限公司违约金，以一百万零四百八十五元为基数，按照日万分之五的标准，自二零一七年六月一日计算至二零一七年九月十五日；三、驳回经纬纺织机械股份有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、武汉德润公司在案涉合同履行过程中是否构成根本违约；二、武汉德润公司主张本案并非单纯的买卖合同关系武汉德润公司无需就同一事实再承担责任是否成立；三、武汉德润公司应支付的违约金数额。一、武汉德润公司在案涉合同履行过程中是否构成根本违约武汉德润公司上诉主张根据补充协议第七条的规定双方已将交房时间更改至2017年5月31日之后，并且经纬纺织公司交纳房款后武汉德润公司才交房，现因经纬纺织公司未交纳房款导致武汉德润公司未交房，且经纬纺织公司对是否履行案涉合同态度不明，因此武汉德润公司并未构成违约。经纬纺织公司主张武汉德润公司未按约履行双方合同约定，并且在合同订立后将案涉房屋进行抵押，已经构成根本违约。对此，本院认为，根据双方签订的《武汉市房屋买卖合同》、补充协议、协议书等约定，对于案涉房屋买卖的履行先后顺序为网签、付款、交房，且最晚交房时间为2017年5月31日。武汉德润公司虽主张补充协议第七条双方对房屋交付最晚时间作出更改，但该条款仅对房款支付和房屋交付的先后顺序进行规定，并未实质变更主合同规定的房屋交付时间，且武汉德润公司亦无证据证明双方就房屋交付时间有另行约定，因此武汉德润公司关于双方就房屋交付时间更改为2017年5月31日之后的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。根据已查明的情况，武汉德润公司未能在约定期限内完成网签，武汉德润公司虽主张经纬纺织公司对是否继续履行合同态度不明，但对此并未提供证据予以证明，并且武汉德润公司在2017年9月13日以案涉房屋为武汉信用公司设立抵押登记，导致合同目的无法实现，构成根本违约。二、武汉德润公司主张本案并非单纯的买卖合同关系武汉德润公司无需就同一事实再承担责任是否成立武汉德润公司上诉主张本案系李国华作为债权人与武汉德润公司签订以房抵债协议，约定武汉德润公司将包括案涉房产在内的20套房产办理至经纬纺织公司名下用于抵偿欠付李国华的债务，并非严格法律意义上的买卖合同关系，以房抵债协议已被撤销，且武汉德润公司已经根据抵偿协议承担了还款及违约责任，无需就同一事实再承担责任。对此，本院认为武汉德润公司和经纬纺织公司之间的房屋买卖合同关系与武汉德润公司和李国华存在的其他债务关系，属于两个独立的法律关系，武汉德润公司该上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。三、武汉德润公司应支付的违约金数额根据前述分析，武汉德润公司未按约定完成网上备案；另外其虽主张已通过微信通知经纬纺织公司进行交房，但该微信沟通并不符合《武汉市商品房买卖合同》中双方约定的交接程序，无法构成正式的交房通知，因此武汉德润公司亦构成逾期交付房屋。根据双方协议书第3条的约定，因武汉德润公司未按约完成办理网上备案、交房、办证等手续，经纬纺织公司可要求武汉德润公司以购房款为基数每日支付万分之五的违约金，故一审法院判决武汉德润公司需向经纬纺织公司支付违约金并无不当，武汉德润公司主张其未违约且经纬纺织公司无损失产生其无需支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于一审判决的违约金起算时间，因双方约定案涉房屋最后交付时间为2017年5月31日，而武汉德润公司未按上述期限履行，故一审判决自2017年6月1日起以一百万零四百八十五元为基数按照日万分之五的标准计算违约金并无不当，本院对此不持异议。关于计算违约金的截止时间，一审判决计算至2017年9月15日，庭审中武汉德润公司经询表示对此无异议，本院对此予以确认。综上，武汉德润公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138.20元，由武汉德润物业发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年五月五日法官助理  郑 浩书 记 员  赵婷婷书 记 员  田亚男