广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3634号原告：曹凤珍，女，1966年12月19日出生，汉族，住广东省中山市。原告：林华添，男，1990年1月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：曹凤珍，系林华添的母亲。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余庆培，系该公司总经理。原告曹凤珍、林华添与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹凤珍到庭参加诉讼，被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原合同补充协议之逾期交楼赔偿总额不得高于总房价1%之规定无效；2、被告向原告支付逾期交楼违约金（以387068元为基数，暂从2017年1月1日起计算至2019年3月11日止，按每日万分之一标准计算，共计30965.43元，实际计算至被告实际交楼之日止）。事实和理由：被告是位于中山市××××号xx广场的房地产开发企业。2015年6月17日，原告与被告在xx广场售楼部签订《中山市商品房买卖合同》（编号：HTN2015048908)及附件，约定原告购买被告开发的xx广场x幢xxx房，购房总价387068元。合同约定被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付原告。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之一按日支付违约金。直至2019年3月11日，被告仍未取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，涉案房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉求。被告未提交书面答辩意见，也没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月17日，原告曹凤珍、林华添作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4620.05元，总金额为387068元整；原告于2015年6月17日以现金方式付款117068元，于2015年7月17日以商业贷款方式支付270000元。其中第八条关于交付期限中约定，双方约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。其中第九条，出卖人逾期交房的违约责任中约定，被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。另有《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件，其中第四条约定：被告按《中山市商品房买卖合同》第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。诉讼中，原告提交《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》2张、《中国工商银行个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人住房贷款借据》、《中国工商银行凭证》拟证明已按合同全额支付购房款。上述《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》记载付款方为曹凤珍、林华添，收款方为万隆公司，其中开票时间为2015年7月8日的发票金额为117068元，开票时间为2016年4月14日的发票金额为270000元。《中国工商银行个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人住房贷款借据》、《中国工商银行凭证》反映，2015年7月23日，中国工商银行股份有限公司中山东凤支行作为贷款人，曹凤珍作为借款人，万隆公司作为保证人，曹凤珍、林华添作为抵押人签订《个人购房借款/担保合同》，约定曹凤珍借款270000元用于购买上述房屋，并指定万隆公司帐户作为借款发放的收款帐户，同日中国工商银行股份有限公司中山东凤支行将贷款270000元发放至曹凤珍指定的万隆公司帐户。庭审中，原告述称被告至今尚未向原告交付约定的房屋。原告另述称，首付款117068元部分是支付现金，部分为刷银行卡支付，被告原开出的收据在交付发票时已交回给被告。庭后，原告补充《中国农业银行个人明细对帐单》该帐单反映，原告银行帐户在2015年6月17日《中山市商品房买卖合同》签订当天发生了一笔87000元的消费支出。本院认为，原告提供《中山市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》2张、《中国工商银行个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人住房贷款借据》、《中国工商银行凭证》、《中国农业银行个人明细对帐单》在案佐证，被告未提出抗辩，亦未提供证据否定或推翻原告的主张，本院确认原、被告之间存在商品房预售合同关系。现原告买受人已按约履行支付购房款的合同义务，被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用。现被告未举证自己已履行交付商品房的义务，应承担不利法律后果，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。另，鉴于涉案的《合同补充协议》是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，《合同补充协议》中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效。原告要求被告万隆公司自2017年1月1日起至实际交楼之日止以387068元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，本院予以支持。被告万隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法进行裁决。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年6月17日签订的《中山市商品房买卖合同》附件中《合同补充协议》第四条的条款无效；二、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曹凤珍、林华添支付逾期交房违约金（以387068元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月1日起计算至被告实际交楼之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，减半收取计287元，由被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一九年五月二十一日书记员  巫斯霞陈伟华