广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2386号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路****首层**，注册号91440600398012342M。负责人：何伟雄，总经理。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珺琪，广东广信君达律师事务所律师。被告：余红梅，女，1980年12月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告余红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，适用小额诉讼程序，由审判员侯德独任审理，后转为简易程序。本案于2019年2月25日、5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦、被告委托诉讼代理人李绍均、廖斯晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令:1、被告支付原告自2017年1月起所有物业服务费及违约金，暂计至2018年12月物业服务费为12092.80元，违约金则自2017年1月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2018年12月31日为4543.87元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告调整第1项诉讼请求为：物业费12091.24元，违约金4543.16元。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园二座12楼03室（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号二座12层1203单元，下称涉案房屋）业主，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》，协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案房屋合同面积为125.88平方米，实测面积为126.01平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元（4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案房屋买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2017年1月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：125.88㎡×4元=503.52元；自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积126.01㎡×4元=504.04元。以上暂计至12月共拖欠物业服务费12092.80元。5、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年1月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2018年12月31日为4543.87元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告答辩如下：一、原告未履行合同约定的义务及法律规定的公示义务，已构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，故被告有权拒绝支付物业服务费。1、原告未履行合同约定的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，原告未履行双方签订的物业服务合同约定及其公开作出的服务承诺和制定的服务细则，具体表现如下：①原告没有按照承诺进行每半年一次的服务满意度调查，同时因原告的物业服务质量问题已引起多达200多位业主的不满及投诉，进而引发了一系列纠纷；②小区内公共设施设备损坏不及时修复，已交付房屋的质量问题久拖不决，不及时妥善处理业主对开发商的投诉，消防通道及安全出口长期被杂物堵塞、占用，经业主多次投诉仍未在规定时间内妥善处理等；③长期不清理小区内的负一楼的生活垃圾和其他装修垃圾，没有履行日常的保洁义务和除四害的义务，停车场地面垃圾成堆不予处理，电梯内垃圾长时间滞留未及时清理产生异味等；④基础设施配置不足，小区会所、泳池迟延一年多开放，物业服务人员未达到110人的标准，管理人员及保安人员素质差、对待业主态度恶劣；四个进出大门没有开放，车辆门闸过时且迟延使用；物业服务人员保安人员擅自离岗和上班玩手机现象普遍存在等。2、原告未履行公示义务。涉案物业服务费采取“酬金制”收费模式。根据法律规定，“酬金制”的物业服务收费模式应当严格履行其公示义务，即原告应从2017年1月起于每年1月份公示物业管理服务计划和财务年度计划于每季度公示物业服务费用收支账目，并应公布2017年度、2018年度的收支情况审计结果。但原告直到2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示的内容简单，至今未公布年度预结算及审理报告。严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。3、高额物业服务费与实际提供物业服务质量不相符。4、原告的违约行为已损害了涉案小区大多数业主的公共利益，涉案小区拒缴物业费的业主达到两百户之多，被告的行为并不是单纯的个体行为。二、原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有法律及事实依据，依法应予以驳回。首先，本案因原告违约引起，其无权主张违约金。其次，原告诉请的违约金过高，应予以调整。最后，物业服务企业不得预收物业服务费，涉案物业服务费每月5日前提前收取，不符合相应规定，违约金应从次月1日起算。三、原告因聘请律师而支出的律师费不应由被告承担。首先，本案因原告违约在先而引起，其存在过错，律师费应自行承担。其次，物业合同为原告提供的格式合同，关于律师费约定的条款加重了业主的责任，应无效。最后，本案诉讼标的小、案情简单，原告在同一时间基于同样事实与理由对另外三十多户业主提起了同样的诉讼，起诉所提供的材料均一致，聘请律师的必要性不大，原告主张的律师费不合理。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、涟岸花园前期物业服务协议，证明原、被告的物业服务合同情况。3、《收楼入伙进程确认表》，证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。4、《涟岸花园物业交楼通知书》，证明原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费。5、专项法律服务合同及发票，证明原告委托律师代理的具体情况，原告支付了律师费。6、欠费金额统计表，证明原告提供的关于被告拖欠物业服务费计算方式及明细。7、律师函及EMS快递单，证明原告向被告催收物业管理费及送达被告。8、交楼通知的EMS快递单及回执，证明被告收楼情况。9、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。10、（2018）粤0604民初15195号、（2018）粤0604民初15199号民事判决书，证明原告有权收缴物业管理费且已履行物业管理责任。诉讼中，被告举证的证据如下：1、涟岸花园五座负一楼垃圾堆积情况照片、涟岸花园业主群微信群对五座负一楼垃圾堆积投诉的微信聊天记录、电梯间卫生情况照片、涟岸花园业主群微信群对电梯间卫生情况投诉的微信聊天记录、停车场垃圾堆积情况照片、原告白天不关户外灯的照片、保洁工人每次取水都溅洒地面的图片、涟岸花园一座楼下汽车乱停放无人管理的图片，证明原告违反物业服务合同义务，并未按合同约定及时清洁楼道、道路、绿地等公共部位，以及没有及时清洁保养电梯轿厢、操作板、地、地面户外公共资源肆意浪费，小区道路存在乱停乱放现象而疏于管理，亦经业主多次投诉仍未在规定时间内妥善处理，原告的行为已构成违约。2、涟岸花园业主投诉物业保修而不回应的微信聊天记录，证明原告对业主的保修投诉消极对待，未履行物业服务合同的约定义务。3、会所2018年1月15日才开放的图片，证明小区会所延迟一年多才开放。4、承诺书、涟岸花园前期物业服务方案、前期物业服务委托合同及前期物业服务协议、佛山市涟岸花园住宅物业服务费用测算报告、原告公布的财务报表，证明原告未严格履行其公示义务，原告物业服务费于2017年1月1日起算，为业主提供物业管理服务，但是直至2018年4月24日才第一次简单地对其收支情况进行公示，内容简略，无财务收支明细，更没有按照《佛山市涟岸花园住宅物业服务费用测算报告》所列明的相关项目进行公示具体支出明细，严重侵害业主的知情权、监督权、异议权。5、涟岸花园业主致禅城区政府投诉信、四方约谈会议内容纪要、约谈会议照片，证明原告提供的物业服务长期存在问题而导致原告与业主产生纠纷，业主已多次到相关部门投诉并由相关部门向双方进行约谈调解，可见本案所涉纠纷并不是个别业主行为，而是涉及数量众多的业主，即直接损害广大业主的公共利益。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查，制作勘查笔录一份，拍摄照片33张。本院组织原、被告举证质证，对双方提交的证据认定如下：原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认。被告提交的证据1-2，本院确认真实性，但不能证明原告提供的服务存在严重瑕疵，本院不予采信；被告提交的证据3-5，可以与本案其他证据相互佐证，本院予以确认。原、被告对勘查笔录和照片真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定如下事实：一、涉案物业概况。位于佛山市禅城区科润路**佛山涟岸花园****的房屋为被告向开发商所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为125.88平方米。涉案房屋于2017年11月16日办理了产权登记，载明的房屋建筑面积为126.01平方米。开发商于2016年12月12日发出交楼通知书，并告知涉案房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收。被告于2016年12月25日办理了收楼手续。二、物业服务协议及物业服务提供方的承诺。被告与原告签订《前期物业服务协议》，双方就涉案房屋的前期物业管理事宜作了约定。协议第二条约定，物业管理服务的内容包括综合管理服务、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理八方面20小项。协议第四条约定交纳物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日；住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）；业主在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用；业主在每月5日之前交纳当月物业服务费用。协议第十一条约定：“违约责任……甲方（原告）违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。……乙方（业主）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等事项作出约定。2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对涉案房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”“尊贵会所服务”等。三、物业费缴纳情况。被告未支付过物业服务费。四、部分物业服务履约情况。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018月4月24日和2018年5月26日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。五、其他。（一）原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业管理费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。原告于2019年1月11日支付了本案律师费2400元。（二）涉案房屋所在的涟岸花园住宅小区的建筑面积为262009.76平方米，建设单位为佛山市和记黄埔地产有限公司。该公司于2014年8月26日通过招投标方式选定原告作为小区的前期物业服务企业，双方于2014年8月27日签订《佛山市前期物业服务委托合同》。本院同期受理原告诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费的问题。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。物业服务费标准按照约定计算，被告在2016年12月25日收楼，双方确认从2017年1月1日起算物业费，本案物业服务费应从2017年1月1日起算。《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准为4元／月·平方米，以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。被告应支付从2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为12091.24元（4元／月·平方米×125.88平方米×11个月+4元／月?平方米×126.01平方米×13个月）。关于违约金的诉请。违约金有约定从约定，但约定违约金过分高于或低于损失的，当事人有权要求调整。本案合同约定逾期交费按每日千分之一计付违约金，折算年利率超过36%。鉴于：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，本案被告抗辩认为违约金应当调整。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算，对原告主张的违约金标准超出的部分本院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定的计算方式，被告每月欠付的物业服务费从当月6日起计算违约金，按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至本判决确定的物业服务费实际支付之日止。关于律师费的诉请。原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，本院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，而涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告余红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园二座1203单元2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12091.24元及违约金[违约金以当月应付物业服务费为本金，从应付物业服务费的当月6日按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止]；二、被告余红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取为138元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担34元，被告余红梅负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年五月十四日书记员 方紫盈