四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终925号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司建行宜宾分行，住所地：四川省宜宾市南岸蜀南大道西段**。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：李声权，男，1976年2月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、案外人）：罗正芬，女，1973年10月6日出生，汉族，住四川省宜宾县。上述二被上诉人委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。上述二被上诉人委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，，住所地：四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心法定代表人：冉寅吾，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，，住所地：四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路****法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。上述五被上诉人的委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。上诉人中国建设银行股份有限公司建行宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人李声权、罗正芬、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销原审判决，改判准许执行位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号小区1幢1单元2层X号住宅；本案全部诉讼费用由李声权、罗正芬、鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川承担。事实和理由：一、原判对李声权、罗正芬支付价款的时间、金额、方式等事实未查明的情况下，仅依据鼎城公司出具的收据以及物业公司出具的收据，认定其支付了案涉房产价款且实际占有，属于事实认定错误。二、原判认为上诉人放弃案涉房产的抵押权，系适用法律错误。1.上诉人所享有的抵押权是在已生效的《民事调解书》中予以确认；且本案系执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定进行审理，而不应适用物权法的相关规定；2.鼎城公司取得《商品房预售许可证》以及上诉人出具的《证明》，并不表明上诉人已放弃了案涉房产的抵押权，且上诉人从未明示放弃抵押权。三、原判遗漏对购房户中真实的消费者和以房抵债所取得案涉房产的被上诉人的“债权人”身份进行审查，且被上诉人并非法律所保护的消费者，导致普通债权的受偿优先于上诉人抵押权受偿，其判决错误。李声权、罗正芬辩称，与丰治德、丰志均合作经营建材租赁，签订了《三方合作协议》，有能力购买住房，所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决正确，请求予以维持。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川辩称，同意李声权、罗正芬的答辩意见，建行建行宜宾分行提出的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持一审判决。建行宜宾分行向一审法院提出诉讼请求：1.判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号1幢1单元2层X号房产继续执行（以下简称案涉房产）；2.本案全部诉讼费用由李声权、罗正芬、鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川共同承担。一审法院认定事实：因鼎城公司向建行宜宾分行贷款，2013年4月19日办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权证[证号为宜市翠他项（2013）第X号];2013年12月27日,办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号一期住宅及商业(2幢、3幢、5幢、B-G幢、地下室)的在建工程（编号：在建-91号）的他项权证（证号为宜宾市房建翠屏区字第00XXXXX1号）；2013年12月27日,办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号二期住宅及商业(6幢、11幢、地下室)的在建工程（编号：在建-92号）的他项权证（证号为宜宾市房建翠屏区字第00XXXXX2号）；2014年7月1日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号1幢、6幢等的在建工程（编号：在建-95号）他项权证（证号为宜宾市房建翠屏区字第00XXXXX5号）；2014年9月12日,办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块(7﹟、8﹟、9﹟楼地上、7-10﹟楼和幼儿园地下室)的在建工程（编号：在建-97号）的他项权证（证号为宜宾市房建翠屏区字第00XXXXX7号）。2014年4月16日，建行宜宾分行向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，《证明》载明“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾一号1#楼、9#楼小区商品房，并负责收回贷款”。据此，2014年6月18日，宜宾市房地产管理局颁发（2014）房预售证第xx号《商品房预售许可证》，该证载明“预售对象：单位、个人[龙湾一号(第1幢住房、第9幢住房)]”。因李声权、罗正芬向宜宾鼎城公司购买位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号1幢1单元2层X号房屋，李声权、罗正芬与鼎城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YW-LWDT-16xx），约定了房屋位置、房屋价款、抵押情况等条款。李声权、罗正芬与鼎城公司约定总房款933368元为一次性付款。2015年11月6日，宜宾鼎城公司向李声权、罗正芬出具收到房款的收款收据。李声权、罗正芬已向物业公司交纳了2016年1月30日起至2018年12月31日的物业服务费。建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房产予以查封[宜市翠国用（2012）第03xxx号]。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市大安区人民法院执行。四川省自贡市大安区人民法院于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。2018年9月6日，李声权、罗正芬对执行宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号1幢1单元2层X号房屋提出书面异议。2018年9月20日，四川省自贡市大安区人民法院作出（2018）川0304执异653号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号1幢1单元2层X号房屋的执行。建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内提起执行异议之诉。一审法院认为，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。如果在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，鼎城公司虽将案涉房产抵押给建行宜宾分行，但建行宜宾分行向宜宾市房地产管理局出具《证明》明确同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权；鼎城公司依据上述《证明》取得宜宾市房管局颁发的《商品房预售许可证》具有公示效力，其出售房产符合相关政策，故案涉买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。买受人按约支付了对价，鼎城公司亦按约将案涉房产交付买受人占有使用，买受人已取得案涉房产的物权期待权，建行宜宾分行的抵押权已丧失物上追及力，买受人的执行异议具有排除强制执行的民事权益，故建行宜宾分行要求实现抵押权的诉讼请求于法无据，不予支持。建行宜宾分行主张买受人应按《房屋预售许可证》的要求将购房款项支付至建行宜宾分行指定的监管账户中，一审法院认为建行宜宾分行对涉案不动产买卖、价款收支等所负的监控责任，不能转嫁他人；预售许可证上虽然载明“购房人请将购房款交入监管账户”，但根据民法基本法理“合同双方不能对合同之外第三人设定义务”，该载明的内容对不特定的买受人并无约束力，买受人没有法定及约定义务分担建行宜宾分行的上述监控责任，故建行宜宾分行的该项主张，不予采信。建行宜宾分行主张鼎城公司、买受人有可能恶意串通，但建行宜宾分行未举示相应证据予以证实，且鼎城公司与买受人的买卖行为符合相关政策，也不违反法律规定，对建行宜宾分行的该项主张，不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求；不得执行位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”1幢1单元2层X号房屋。一审案件受理费13134元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本院二审期间，建行宜宾分行举示了一份案外人与鼎城公司签订的预订协议作为其二审新的证据，该证据拟证明双方之间是借贷关系，非房屋买卖关系。各被上诉人均认为上诉人举示的协议与本案无关联性，不能达到证明目的。本院认为，建行宜宾分行所举示的协议与本案无关联性，依法不予采信。李声权、罗正芬提交《三方合作协议的情况说明》、《三方合作协议》、《购房付款的情况说明》、《证明》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》，拟证明自己与他人合伙经营建材生意，有能力购买住房以及以现金支付房款的真实性。建行宜宾分行质证认为，对该证据三性均不予认可，不能证明当事人有付款能力。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川质证认为，对该证据予以认可。本院认为，综合李声权、罗正芬提交的证据能够证明其有付款购买房屋的能力，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。补充查明，2015年11月6日，鼎城公司与李声权、罗正芬签订《商品房买卖合同》（合同编号：YW-LWDT-16xx》及《补充协议》，约定鼎城公司将位于宜宾市龙湾一号1幢1单元2层X号住房以933368元出售给李声权、罗正芬，鼎城公司在2016年2月29日前向李声权、罗正芬交付该住房。当天鼎城公司向李声权、罗正芬出具收到住房款933368元的收款收据。2018年9月4日，成都合智商务服务有限公司宜宾分公司出具《入住证明》，证明李声权、罗正芬于2017年1月已入住案涉房屋至今。本院认为，本案的争议焦点为：1.建行宜宾分行同意预售房屋的行为是否应视为放弃其抵押权；2.李声权、罗正芬就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于建行宜宾分行同意预售房屋的行为是否应视为放弃其抵押权问题。首先，建行宜宾分行为确保与鼎城公司就项目融资贷款合同所签订一系列法律文件项下债权的实现，鼎城公司将其位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块的土地使用权以及在建工程提供抵押担保，依法分别办理了抵押登记；并经四川省高级人民法院民事调解书确认建行宜宾分行对上述抵押资产享有抵押权。其次，放弃抵押权系一种单独的民事法律行为，应由债权人作出放弃抵押权的明确意思表示或者向登记部门申请抵押权涂销登记才产生抵押权放弃的效力。本案中，建行宜宾分行同意预售房屋并出具证明，并不能代表其放弃该抵押权；且其也未作出放弃抵押权的明确意思表示。故一审认定其已放弃抵押权，其适用法律不当，本院应予纠正。建行宜宾分行主张其从未明示放弃抵押权的理由成立，本院予以支持。二、关于李声权、罗正芬就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）首先，在法院查封之前李声权、罗正芬已经与鼎城公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，李声权、罗正芬买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，李声权、罗正芬已向物业公司交纳了2016年1月30日起至2018年12月31日的物业服务费，案涉房屋所在小区的物业管理公司成都合智商务服务有限公司宜宾分公司亦证明李声权、罗正芬于2017年1月已入住案涉房屋。因此，在法院查封之前，李声权、罗正芬与鼎城公司已经签订了合法有效的合同，并且案涉房屋已交付给李声权、罗正芬。建行宜宾分行主张李声权、罗正芬非真实的消费者以及一审认定案涉房屋已实际占有错误的理由不能成立，本院不予支持。（二）关于李声权、罗正芬是否已经支付价款的问题。根据李声权、罗正芬与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的总价款为933368元，鼎城公司出具了收据并予以认可。李声权、罗正芬在二审中举示的证据亦能够证明其具备支付购房款的资金能力。一审判决认定李声权、罗正芬已经全额付清房屋价款并无不当。建行宜宾分行主张一审认定其支付了案涉房屋价款错误的理由不能成立，本院不予支持。（三）关于是否因李声权、罗正芬自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房屋上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人李声权、罗正芬基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生对能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉房屋未办理过户登记并非因李声权、罗正芬自身原因。因此，李声权、罗正芬所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，虽然在法律适用部分存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13134元，由中国建设银行股份有限公司建行宜宾分行负担。本判决为终审判决。审判长 尤 艳审判员 马 超审判员 谢邑钦二〇一九年五月三十日书记员 张 旸