重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初31287号 原告：代五一，男，汉族，1963年5月1日出生，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：陈翰笙，重庆圣世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹帮锐，重庆圣世律师事务所实习律师。 被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**，统一社会信用代码：91500000202806301C。 法定代表人：魏海群，董事长。 委托诉讼代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏俊书，北京德恒（重庆）律师事务所实习律师。 原告代五一与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法由审判员李超适用简易程序于2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告代五一的委托诉讼代理人陈翰笙、尹帮锐，被告重庆鲁能开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人何斌、魏俊书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告代五一向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金12680.81元。本案案件诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告之间签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于渝北区仙桃街道××大道××号的“××小区”项目上的房屋出售给原告。原被告在合同的第7、8、9条明确约定了被告交付房屋的时间，被告应当在2018年7月30日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用，以及相应的逾期交房的违约责任。被告逾期在90日内，自2018年7月30日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付，合同继续履行。2018年7月30日为合同约定的房屋交付日，案涉房屋并未达到法律及相关法规规定的交付标准，该房屋既未通水通电，小区内部绿化、排水等也未达到要求——实际上，2018年7月30日，××小区房产项目现场，还在施工中，案涉商品房远未达到交付条件。因此，原告多次要求被告按照合同约定和相关法律法规整改小区，并向原告支付逾期交房违约金。但被告态度蛮横并不理睬原告的合理诉求，原告遂向重庆市住建部门反映情况，重庆市住建部门调查核实后，于2018年12月7日作出行政处罚，认定被告将未达到交付使用条件的住宅项目××小区一期项目交付使用，违反了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条之规定，按照该条例第四十一条之规定，对被告做出了罚款35万元的处罚。根据原告调查核实情况，被告在2018年10月18日才向住建部门提交配套设施建设的相关文件及收悉书，向住建部门提交相关文件是管理条例中规定的必备法定程序，因此原告认为，至少在2018年10月18日时，被告还未达到交房条件，逾期交房违约金原告自2018年7月30日计算至2018年10月18日，共计80天。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告重庆鲁能开发（集团）有限公司辩称：1.被告于2018年7月30日取得由重庆市渝北区城乡建设委员会颁发的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，及重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书，达到双方签订的买卖合同中第7条约定的交房条件。同时，被告也按合同第8条的约定向原告送达了接房通知书，故不应当承担逾期交房违约责任；2.被告虽然于2018年10月25日完成水电等基础设施，晚于合同第17条约定的时间，但在此之前，向原告等业主提供了临时水电供其装修使用，未给业主造成实际的经济损失。即使认定被告违约，也只能按照买卖合同第17条的约定，由被告承担迟延期间的物业管理费，而非逾期交房违约金；3.重庆市城乡建设委员会于2018年12月7日以被告违反重庆市城市房地产开发经营管理条例第26条的规定，对被告实施了行政处罚。但处罚的方式为罚款，因此，该处罚不应视为是对已取得的竣工验收备案登记证的撤销。被告与原告关于交房条件的约定应优于条例第26条的规定，除非该约定无效或被撤销。重庆市房地产开发经营管理条例仅为地方规范性文件，非法律或者行政法规，不得作为否定双方合同约定效力的法律依据。 经审理查明，2017年11月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方向甲方购买坐落于重庆市渝北区仙桃街道××大道××号××小区××号楼××号房屋，房屋为清水房，成交价为1585101元。合同明确约定所售房屋为预售房屋，甲方应当在2018年7月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。商品房的交付条件为已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。甲方逾期交房责任处约定，甲方如未按合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之x的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十七条关于基础设施、公共配套建筑处约定，在2018年7月30日前通水通电，天然气公司验收乙方装修工程合格后通气，如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，在上述设施达到使用条件前，由甲方承担乙方的相应物业管理费用。被告向原告开具了案涉房屋的增值税普通发票。 被告于2018年7月25日、2018年8月9日分两次向原告在《重庆市商品房买卖合同》中留存的地址邮寄了《××小区接房通知书》及《××小区再次催告接房通知书》，通知书称原告所购买的××小区一期××街区（××地;地块屋已具备交付条件，接房时间为2018年7月30日起，每天9:00-17:00均可前往。2018年7月30日，××小区××地;地块建设工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》/div> 2018年8月9日，被告与11街区业主代表达成《沟通确认书》，该确认书达成以下意见：1.被告原定于2018年7月30日交房，交房当日，因不符合第八条约定的交房条件，被告承诺将依照合同第八条规定及相关条款执行，本着对业主负责的态度，被告将参照合同第九条及相关约定对业主进行补偿，补偿时间为7月30日至8月15日，共计17天。2.被告在2018年8月15日前向全体业主再次发出接房通知书。3.被告原定于2018年7月30日交房时未满足第十七条约定，被告承诺8月31日前达到本条要求，并按照约定承担相应期间的物业管理费。 2018年9月3日电力公司出具的《情况说明》载明案涉项目用电的公配、专配预计2018年9月10日竣工；2018年9月10日供水公司出具的《给水工程通水证明》载明给水管道等工程于2018年7月20日施工完毕，现已通水投入使用；2018年9月17日燃气公司出具的《燃气工程完工证明》载明燃气工程于2018年8月施工完毕，具备通气条件；2019年3月25日电力公司出具《证明》两份，称案涉工程1号开闭所、2号开闭所于2018年7月15日接通正式电源，不存在临时施工用电作为正式用电情况，公共配电房供居民用电，项目于2018年10月25日已完成正式通电，不存在施工用电作为正式用电的情形。 2018年11月15日，重庆市住房和城乡建设委员会工作人员询问被告工作人员刘舒宇××小区一期项目交付使用情况，刘舒宇回答在交房时用电性质为临时用电（施工用电），燃气未通。2018年12月7日，该委做出《行政处罚决定书》，认定被告在2018年7月30日取得竣工验收备案证后，立即通知业主正式交房，但正式用电、天然气等配套设施未达到交房条件，同时引起了业主的上访投诉，违反了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条，决定罚款35万元。 以上事实，有原被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、增值税发票、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、邮单、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、会议纪要、沟通确认书、询问笔录、听证告知书、处罚告知书、完工证明、情况说明、接房通知书、再次催告接房通知书、快递详情单等在卷为证。 本院认为：原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行合同的相关义务。商品房买卖合同约定，被告应当在2018年7月30日前，依照国家和地方的相关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用，交付时应符合的条件为商品房通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告于2018年7月30日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并在2018年7月25日提前通知了原告，可以在2018年7月30日交房，被告的交房行为符合合同的约定，应认定为合法交付。尽管被告未在2018年7月30日前正式通水、电、气，重庆市住房和城乡建设委员会也对其进行了处罚，但合同第十七条明确约定了在约定日期内未达到使用条件，被告承担乙方的相应物业管理费的违约责任，并不适用逾期交房的违约责任，因此原告以此为由要求被告承担逾期交房的违约责任，并不成立，本院不予支持。2018年8月9日，被告与11街区业主代表进行沟通，达成了确认书，确认书载明被告自认交房当日不符合合同第八条约定的交房条件，承诺依照相关条款执行，参照合同第九条及相关约定对业主补偿，补偿时间为7月30日至8月15日，共计17天，被告在该沟通确认书中自认不符合约定的交房条件，愿意按照合同第九条及相关约定对业主补偿17天逾期交房的违约金，对被告自愿承担部分的违约金，本院予以确认，被告应当支付原告逾期交房的违约金2695元（1585101元×0.1‰×17天，四舍五入取整），原告要求被告支付其他的违约金，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告代五一逾期交房违约金2695元。 二、驳回原告代五一的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费116元，减半收取58元，由原告代五一负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  李超 二〇一九年五月二十七日 书记员  曹彬