山东省沂南县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1321民初4279号原告：沈怀沂，男，1964年5月7日出生，汉族，住沂南县。被告：潘高勋，男，1955年11月27日出生，汉族，住沂南县。委托诉讼代理人：窦光春，山东界湖律师事务所专职律师。被告：潘文亮，男，1987年8月8日出生，汉族，住沂南县。委托诉讼代理人：孟庆忠，山东界湖律师事务所专职律师。第三人：沂南县界湖街道潘家庄社区居民委员会。原告沈怀沂与被告潘高勋、潘文亮、第三人沂南县界湖街道潘家庄社区居民委员会（以下简称“潘家庄社区”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序继续审理。原告沈怀沂、被告潘高勋委托诉讼代理人窦光春、被告潘文亮委托诉讼代理人孟庆忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈怀沂向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告位于潘家庄社区房屋拆迁补偿款234311.70元、拆除房屋残值价格8000元，安置房归原告所有，安置房折价487000元，共计款项729311.7元；2.本案评估费3900元由被告承担。事实和理由：2006年12月30日，沈怀沂与潘高勋签订楼房购买协议，潘高勋将位于潘家庄社区二层楼房一幢转让给沈怀沂，约定转让款为67000元，当日支付全部款项，沈怀沂与家人入住直至房屋被偷拆。多次询问潘高勋得知，潘文亮已与界湖街道办事处签订安置协议，并领取全部补偿款，获得安置房权益。原告认为，作为被拆迁房屋的所有人，拆迁房屋的补偿款、搬迁费、房屋拆除残值及各项奖励应归原告享有，安置房也应归原告取得。潘文亮利用担任潘家庄社区支部书记职务之便，私自签订协议并获得补偿的全部权益侵害了原告的合法权益，特此诉讼。潘高勋辩称，1.与沈怀沂签订的楼房购买协议无效，未经案涉房屋所有人潘文亮的许可和授权，擅自将案涉房屋变卖；2.农村私有房屋买卖涉及宅基地买卖，我国禁止宅基地买卖，案涉房屋买卖合同因违反国家强制性法规应确定为无效；3.宅基地使用权与特定的身份关系相联系，不允许转让，沈怀沂非潘家庄社区居民委员会成员，签订的楼房购买协议应无效；4.无效协议应互相返还房屋和购房款；5.决定收回案涉房屋，退还购房款，不追究其居住期间的房屋费用，并承当违约责任（房产总值30%，即68000元30%=20400元）。潘文亮辩称，1.沈怀沂与潘高勋签订的楼房购买协议书侵害了本人利益，案涉房屋归本人所有，本人父亲即潘高勋在未取得本人同意和授权的情况下，擅自处置案涉房屋侵害了本人利益；2.沈怀沂将本人列为被告错误，本人处置自己的房屋与沈怀沂无关；3.根据法律规定，案涉协议无效，沈怀沂可追究潘高勋违约责任，但不能因此损害本人的合法权益。请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述和经本院审核确认的证据，本院认定如下：1.潘高勋、潘文亮是父子关系，为潘家庄社区（原名沂南县界湖镇潘家庄村）居民，潘文亮现任潘家庄社区居民委员会党支部书记。2006年12月30日，潘高勋与沈怀沂签订《楼房购买协议书》，约定：“经甲（潘高勋）乙（沈怀沂）双方协商同意，乙方购买甲方二手住宅二层楼一套……甲方将二层住宅楼及小院售价陆万捌仟元整人民币……该二层楼房和小院甲方经乙方居住使用之日起，所有权、使用权即归乙方所有”，落款处有潘高勋、沈怀沂签字，中介人沈树祥签字。协议签订后，沈怀沂支付全部合同价款，并由中间人潘建华签收；“今收到沈怀沂楼房款陆万捌仟元已交清”。案涉房屋交付后，沈怀沂修建配房、装修，并实际居住至案涉楼房被拆迁。2.2017年，案涉房屋所在地被山东省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅和国土资源厅列入棚户区改造片区。山东同泰土地房地产资产评估有限公司对沈怀沂住房经评估出具了《拆迁补偿入户明细表》，载明补偿金额为：主房134461.2元，配房24445.85元，地板砖1020.6元，墙裙361.05元，压水井、太阳能等附属物6023元，以上合计166311.7元。3.对沈怀沂住宅，沂南县界湖街道办事处、潘家庄社区居民委员会与潘文亮于2017年12月1日签订了“搬迁补偿协议书”，约定：如按约定时间签订协议、腾空房屋，对地上物按评估价值补偿，签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、24个月临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助20000元、残值补贴2000元，以及安置房一套（单电梯110平方米、双电梯115平方米，预计于2019年11月交付，五年内禁止交易）。4.2017年11月29日，潘文亮领取了沈怀沂住宅的地上物补偿款166311.70元，以及签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助20000元、残值补贴2000元。潘家庄社区将案涉住宅拆除。5.本院委托临沂昊都资产评估事务所对上述第3项所列安置房市场价值进行评估，该所作出了临昊都评报字[2018]第167号资产评估报告，认定安置房价值为522000元。沈怀沂支付了评估费3900元。本院认为：第一，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。潘文亮未提供政府审批材料，仅依据潘家庄社区的书面证明，主张案涉住宅的宅基地使用权归其所有，证据不足，本院不予采纳。第二，对案涉住宅，沈怀沂与潘高勋于2006年12月30日签订《楼房购买协议书》、交付住宅，潘高勋、潘文亮当时为同一户内家庭成员，无论宅基地是否以潘文亮名义申请取得，该住宅均为潘高勋、潘文亮家庭共同财产，潘高勋作为户主有处分权，潘高勋对案涉住宅的处分行为对潘文亮发生效力。第三，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。沈怀沂与潘高勋签订的《楼房购买协议书》在转让房屋的同时转让了宅基地，违反了法律的强制性规定，系无效合同。对案涉住宅宅基地，潘高勋、潘文亮仅有使用权而无处分权，未经潘家庄社区同意擅自处分，对本案房屋买卖合同无效，承担主要过错责任；沈怀沂应当知道法律禁止农村宅基地私自转让，亦有一定过错，应承担次要过错责任。第四，《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉住宅因列入棚户区改造范围被拆除，没有返还必要，潘高勋、潘文亮应折价补偿，将因案涉住宅所取得的补偿款适当返还给沈怀沂。其中，配房24445.85元、地板砖1020.6元、墙裙361.05元、压水井、太阳能等附属物6023元是沈怀沂买房后个人添附财产，该部分补偿款31850.5元应归沈怀沂所有；24个月临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元，该部分补偿款26000元是对搬迁户的专属补偿，亦应当归沈怀沂所有；主房补偿款134461.2元、签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、简装补助20000元、残值补贴2000元及市场价值522000元的安置房，是本案房屋买卖合同标的所产生的补偿利益，应根据原、被告的过错程度予以分割。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条第一项、第一百零六条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第一款、第三款、第四款规定，判决如下：一、沈怀沂、潘高勋于2006年12月30日签订的《楼房购买协议书》无效；二、潘高勋、潘文亮返还沈怀沂配房、地板砖、墙裙、压水井、太阳能等附属物补偿款31850.5元，返还24个月临时安置补助费、搬迁补助费26000元；三、主房补偿款134461.2元、签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、简装补助20000元、残值补贴补偿款2000元及市场价值522000元的安置房，共计698461.2元，潘高勋、潘文亮返还给沈怀沂488922.84元；四、评估费3900元，由潘高勋、潘文亮支付给沈怀沂1950元；五、上列二至四项共计548723.34元，限潘高勋、潘文亮于本判决生效后十日内履行；六、驳回沈怀沂的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11093元，由沈怀沂负担3327.9元，由潘高勋、潘文亮负担7765.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  张玉栋审 判 员  黄俊峰人民陪审员  李兴兵二〇一九年五月二十一日法官助理刘慧书记员尹晓霞