山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初64号原告：麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司，住所地山东省青岛市市**哈尔滨路**。负责人：董丽，职务:总经理。委托诉讼代理人：官海青，山东盈涛律师事务所律师。被告：青岛英豪斯健身管理有限公司，，住所地青岛市市**哈尔滨路******法定代表人：葛复得，职务:总经理。委托诉讼代理人：王诚，山东乾恒律师事务所律师。原告麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司与被告青岛英豪斯健身管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司委托诉讼代理人官海青，被告青岛英豪斯健身管理有限公司委托诉讼代理人王诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告返还原告青岛市市北区哈尔滨路88号六层AF06001号场地；3、判令被告支付原告租金509851.71元、履约保证金40000元、服务保证金10000元、撤柜保证金10000元、装修保证金10000元、水费46383.1元、电费32830.2元、话费598.37元、网费1800元，共计661463.38元；4、判令被告支付原告违约金509851.71元；以上共计1171315.09元。5、本案诉讼费、邮寄费、公告费等由被告承担。事实与理由：原、被告签订租赁合同约定，自2015年8月1日起至2025年7月31日止，被告租用原告处场地（约1280平方米）开设店铺从事经营活动。合同第九条同时约定：“如青岛英豪斯健身管理有限公司未按期支付租金或者其他应付费用，则须支付违约金，每逾期一天，按照月租金的6％支付。”被告在租赁期间一直未支付租金、管理费等费用，给原告造成了重大损失，为此，原告诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告申请撤回了第二项诉讼请求，本院予以照准。被告青岛英豪斯健身管理有限公司辩称：1、被告认为基于原告停水停电的原因，致使被告于2017年12月19日停业，而2018年4月19日，原告通过相关媒体正式对外宣布其正式停业，因此导致公司不能履行的原因在于原告而不在被告；2、原告诉称租金、履约保证金、服务保证金等与事实不符，明显过高，被告也向原告多次支付过相关租金、水电费、话费、网费等相关费用；3、双方所签租赁合同系原告所出具的单方格式合同，其关于诉求第四项违约金的条款明显属于加重被告责任排除被告权利的条款，根据《合同法》第四十条规定，该格式条款应归于无效，而且其违约金诉求明显高于其实际损失，请求法院依法予以减少；4、因租金的计算方式也与原告经营不善相冲突，无法达到合同所约定的保底租金计算方式，因此请求法庭依法予以减少租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，原、被告双方签订租赁合同一份，后双方签订补充协议一份。租赁合同约定，原告为甲方（出租房），被告为乙方（承租方），甲方提供麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司店六层AF06001号场地，建筑面积1600平方米，营业面积1280平方米，供乙方租赁使用，开设英豪斯健身会所，经营范围为健身，合同有效期限自2015年8月1日起至2025年7月31日止。合同第三条第一项约定：固定租金与抽成租金取其高，销售保底300万元按照16%比例抽成两者取其高（即月租金为4万元=300万元×16%÷12个月），同时销售保底每两年递增10%（即自2017年8月1日起每月租金为4.4万元=4万元×110%）。第二项约定：租金缴纳方式为固定租金每一个月支付一次，缴纳方式为上打租，即乙方须于本计租首日前五日内交付至甲方。浮动租金支付方式为：次月五日前支付上月应提成租金至甲方。第五项约定：乙方为经营需要所消耗的水电、煤气等费用由甲方按实际发生额代收取，收费标准按国家相关部门规定执行，乙方于次月5日前将本月费用交至甲方。第七项约定：为保证合同正常履行及乙方撤柜后商品售后质量问题的合同解决，乙方须在本合同签订时，向甲方一次性交付履约保证金人民币4万元，保证金将由甲方为乙方保留，不计利息。如乙方违约，甲方有权解除本合同，并没收全部或部分保证金作为违约金处理。合同还约定了乙方应缴纳装修保证金1万元、撤柜保证金1万元。合同第九条第三项约定，如果乙方未按期支付租金或其他应付的费用或未履行本合同相关条款，则须支付违约金。每逾期一天，乙方应按照月租金的6%向甲方偿付，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求追加赔偿，且甲方可行使如下权利：（1）甲方可在提前通知乙方的前提下，停止乙方租赁场地的水、电、煤气、空调供应，直至乙方按照本合同约定履行。因切断及再接通水、电、煤气、空调所发生的费用由乙方承担，甲方有权从乙方所交纳的保证金中扣除。（2）甲方可从乙方交纳的保证金及销售款中扣减相关费用、违约金、损害赔偿金或不予返还保证金。（3）甲方有权通知乙方按规定时间撤离所租场地，有权随时进入和收回整个租赁场地，并解除本合同。补充协议第五条约定，进场装修日起4个月视为免租期，若甲方未开业则顺延。若因甲方消防原因导致乙方未开业则顺延免租期。第九条约定商场实现WIFI全覆盖，乙方每月支300元使用费。原、被告分别在合同落款处加盖印章。合同签订后，原告依约履行了合同义务。被告于2017年10月26日向原告出具商请函称，2015年8月1日，我司与贵司签订《大商集团租赁合同》，约定贵司将位于麦凯乐新都心店六层租赁给我司用于开设健身会所，租赁期限自2015年8月1日至2025年7月31日。我司一直本着互惠互利，友好合作的原则希望与贵司长期合作发展，然而自开业以来就长期处于人气低迷状态，商场气氛冷清、人流量少；周边健身会所日渐增多竞争力大；我司的经营情况深受影响，我司长期属于亏损状态导致无法支付租金。截止到2017年10月，我司2017年共欠费用350044.08元，9月份我司已付30000元，剩余320044.08元，我司高层会议决定，剩余费用支付方式如下：2017年10月26日支付40000元；2017年11月支付50000元；2017年12月份至2018年5月每月支付80000元（含当月40000元租金）付清。综上，我司特向贵司致函，由衷地希望贵司可以考虑到我司经营的困境，在租金支付问题上给予我司适当的支持，在我司按照上述交费的情况下贵司能保证我司正常营业，我司也将竭力提高会所的服务品质，争取吸引更多的会员加入，达到共赢局面。被告在落款处盖章。原告收到该商请函未予认可。合同履行过程中，被告未能按约履行付款义务，原告曾多次向被告发送催款函。庭审中，原告主张被告欠缴租金按每月4万元计为2015年12月26日至31日期间租金6451.6元、2016年8月至12月租金20万元（4万元×5个月）、2017年3月部分租金7400.1元、2017年6至7月租金8万元（4万元×2个月）、2017年9月至12月租金17.6万元（4.4万元×4个月）；原告主张被告欠缴水电费为2017年3月、5月、8月、10月、11月、12月共计79213.32元；主张被告欠缴电话费为2017年3月、5月、8月、9月、10月、11月、12月，共计598.37元；主张被告欠缴网费为2017年4月、6月、9月、10月、11月、12月，共计1800元（300元×6个月），原告另主张被告应支付履约保证金4万元、服务保证金1万元、撤柜保证金1万元、装修保证金1万元，总计661463.38元。被告对此不予认可，并提交自行制作的付款单和中国光大银行的电子回单照片复印件证明其已缴纳2017年4月网费300元，6月网费300元，7月房租3万元、9月房租4万元及10月水电费6599.5元。原告对被告的上述证据不予认可。被告于2017年12月19日自行撤离所租赁场地。上述事实，有原告提交的租赁合同，补充协议，催款函，话费、水电网费等缴纳凭证，被告提交的商请函，询问笔录及庭审笔录佐证。本院认为，原被告于2015年8月1日签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签约后，原告依约履行，将场地交付被告，被告亦应按约如期向原告支付租赁费等相关费用，逾期不能支付，构成违约，被告应当承担相应的违约责任，原告有权收回场地并解除合同。本案中，根据原、被告提交的证据能够证据被告欠缴原告租赁费等相关费用，构成违约，原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告于2017年12月19日撤离租赁场地，在此之前的租赁费等相关费用应当支付，被告提交的证据不能证明其已支付原告诉请中的部分租金、水电费及网费的事实，经计算（期间自2015年12月26日至2017年12月19日止，扣除已缴纳部分）被告应支付原告租赁费共计492819.44元，水费46383.1元，电费32830.2元，电话费598.37元、网费1800元。原告主张违约金509851.71元过分高于实际损失，应予调整，根据双方约定，结合被告欠缴费用数额和期间，本院认为违约金数额以10万元为宜，过高部分，不予支持。关于履约保证金40000元，依据合同约定，在违约条件下变更为违约金，该违约金，本院在酌定违约金时已予以考虑，对此不再重复评价，原告的该项请求本院不予以支持。关于服务保证金、撤柜保证金、装修保证金等因合同未约定终止后的处理方式，又因被告未支付，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十条之规定，判决如下：一、解除原告麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司与被告青岛英豪斯健身管理有限公司所签租赁合同。二、被告青岛英豪斯健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付所欠原告麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司租赁费492819.44元。三、被告青岛英豪斯健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付所欠原告麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司为其垫付的水费46383.1元、电费32830.2元、话费598.37元、网费1800元。四、被告青岛英豪斯健身管理有限公司于本判决生效之日起十日向原告麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司支付违约金100000元。五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15342元，由原告麦凯乐（青岛）百货总店有限公司市北分公司负担6508元，被告青岛英豪斯健身管理有限公司负担8834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  梁志鹏人民陪审员  李爱玲人民陪审员  祁国庆二〇一九年五月十四日书 记 员  张 茁