黔01民终1924号贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终1924号上诉人（原审被告）：开阳林泉房地产开发有限公司，住贵州省开阳县城关镇环城北路干田坝辰龙花园路口，组织机构代码91520121785495989A。法定代表人:汪超。委托诉讼代理人：毛先智，贵州懿丁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李盛南。被上诉人（原审原告）：吴长先。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈忠圆，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。上诉人开阳林泉房地产开发有限公司（以下简称林泉房开公司）因与被上诉人李盛南、吴长先商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2018)黔0121民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。林泉房开公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的全部一审诉请。事实和理由：本案争议标的为特定物，不应适用合同法，而应特别适用《商品房销售管理办法》和最高人民法院发布的关于商品房销售的司法解释，而不计面积差的按套销售是上述法律规定的合法的销售方式，原判适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。李盛南、吴长先二审答辩称，双方买卖合同约定了商品房的基本参数，但没有约定房屋面积差的处理方式，原判按照最高法院司法解释的规定裁判，认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。李盛南、吴长先向一审法院起诉请求：1、根据《商品房买卖合同》以及建设部《商品房销售管理办法》之规定，依法判令被告退还原告多收的4.59平方米（误差3%内占3.64平方米，误差3%以外占0.95平方米）购房款总计16663.33元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，二原告系夫妻关系。被告系开阳县城关镇“辰龙花园”楼盘开发商。2014年2月17日，原、被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“辰龙花园”五栋二单元104号商品房一套，价款为365300元，已入住。同时查明，购买时原告经实地查看后，双方先于2014年2月15日签订认购协议书，确定认购房源为A1栋2单元10-4号房，以建筑面积计价，单价3008元/平方米，认购定金20000元。协议书同时确定原告应于签订认购协议书后3日内与被告签订《商品房买卖合同》。2014年2月17日原、被告订立《商品房买卖合同》，合同约定，第一条……建设项目名称为“辰龙花园”……；第三条买受人购买的商品房为合同第一条、第二条约定的项目中的第5幢2单元10层2-10-4号房……房号2-10-4……。该商品房【合同约定】建筑面积121.45平方米，套内建筑面积98.33平方米……；第七条出卖人与买受人按第2种方式，计算该商品房价款，1……，2按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）365300元……；第十一条（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第十五条……实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第2种方式处理，1……,2按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图上标明详细尺寸并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下产权面积以贵州经成纬业测绘服务有限公司测绘核定面积为准。合同签订后，原告支付了全部购房款并于2015年8月25日取得购房发票。发票内容为，付款方吴长先；收款方开阳县林泉房地产开发有限公司；不动产项目名称辰龙花园；不动产楼牌号5-2-10-4；建筑面积、套内面积121.45平方米；单价3007.8222元/平方米；金额365300.0062元；款项性质购房款。2017年11月21日，原、被告诉争房屋取得黔（2017）开阳县不动产权第0005528号不动产产权证，产权证载明“权利人开阳县林泉房地产开发有限公司；坐落开阳县城关镇环城北路辰龙花园5幢2-10-4号；权利其他状况……专有建筑面积97.08平方米，分摊建筑面积19.78平方米……。”2018年8月31日，原告以产权证载明面积与合同约定面积相差4.59平方米为由，起诉如诉请。上述事实有原、被告陈述及所举证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可作为本案定案证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方应完全履行合同约定义务。原、被告于2014年2月17日订立商品房买卖合同，该合同不违反法律规定，自成立时生效，且原告按合同约定履行了金钱给付义务，被告应按合同交付给原告符合合同约定的房屋，现被告交付的房屋经勘测，房屋总体少4.59平方米（其中套内面积少1.25平方米、公摊面积少3.34平方米），未符合合同约定。因被告未按合同约定交付符合合同约定面积的房屋，原告请求退还误差部份房款，应予支持。对被告的原告所购房屋是按套计价，面积以实测面积为准，故不应退还价款的意见。因商品房买卖合同第十五条约定了在房屋平面图中标明详细尺寸并约定误差范围，同时就超出约定误差范围进行了约定：产权面积以贵州经成纬业测绘服务有限公司测绘核定面积为准。但该合同中的房屋平面图实际并未约定误差范围，应视为误差为+-0，即双方不同意有误差。另双方对超出约定误差范围约定“产权面积以贵州经成纬业测绘服务有限公司测绘核定面积为准”，该约定实际并没有对存在超误差范围价款怎么处理进行明确，应视为约定不明；同时如果认定约定误差内部份和约定误差外部份房开商均不负责退还价款，那在本合同中就无须进行区别，因合同进行了区别，就应有区别的意义，并且对购房人而言，不进行区别对购房人也是明显显失公平的。故对被告的该意见，不予采纳。对价款，因被告并未提交商品房交付时的《商品房面积实测报告书》，对实际测绘面积，一审法院以不动产权证载明为准。同时，因双方对误差处理方式约定不明，应按照《商品房销售管理办法》第二十条之规定进行计算。即少于3%（包括3%）以内原价返还，超出3%部份双倍返还。因合同约定建筑面积121.45平方米，实际建筑面积116.86平方米，误差4.59平方米。误差3%以内为121.45X3%=3.64平方米，误差3%以外为4.59-3.64=0.95平方米。对每平米价款，虽双方在认购书上确定为3008元，但实际购房发票注明为3007.82元，应以3007.82元计算。综上，被告应退还价款为3.64X3007.82+0.95X3007.82X2=16663.32元。本案经一审法院法官联席会议及一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条之规定，判决：开阳林泉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还吴长先、李盛南购房款16663.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费108元(已减半)，由开阳林泉房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人双方均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本院认为，诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。就本案而言，第一、根据涉案双方签订的《商品房买卖合同》第七条“出卖人与买受人按第2种方式，计算该商品房价款，1……，2按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）365300元……”、第十五条“……实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第2种方式处理，1……,2按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图上标明详细尺寸并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：产权面积以贵州经成纬业测绘服务有限公司测绘核定面积为准。”约定的内容，而合同附件一房屋平面图及位置图，也未约定房屋面积的误差范围，原判认定双方并没有对误差范围怎么处理进行明确，应视为约定不明，符合客观事实，本院予以维持。第二、根据双方签订的《辰龙花园认购协议书》第二条“该商品房按照【建筑面积】计价，单价为￥3008元/平方米”的约定内容以及购房发票载明“……121.45平方米；单价：3007.8222元/平方米；金额365300.0062元……”的内容，参照《商品房销售管理办法》第十九条第二款“……按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围……”的规定，上诉人主张本案房屋属于按套销售的方式，不存在面积误差的问题，显然与双方的约定不符，也不符合《商品房销售管理办法》的具体规定。第三、根据涉案房屋不动产权证载明的建筑面积，参照《商品房销售管理办法》第二十条“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”的规定，以购房发票载明的单价为基础，原审判令上诉人林泉房开公司退还吴长先、李盛南购房款16663.32元，于法有据，本院予以维持。综上，上诉人林泉房开公司的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用216元，由上诉人开阳林泉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  邓禹雨二〇一九年五月二十三日书记员  杨胜糌