宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终1396号上诉人（原审原告）：宁夏华盈矿业开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区庆安南路**。法定代表人：孙鹤林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张晶，宁夏新中元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙海军，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市​。委托诉讼代理人：马晓娜，宁夏天盛律师事务所律师。上诉人宁夏华盈矿业开发有限公司（以下简称华盈公司）与被上诉人孙海军因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初4571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年7月10日，被告孙海军（乙方）与案外人宁夏土木基业房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第二条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于：贺兰一品尚都XX楼；2.出租房屋面积共约1822.9平方米（建筑面积）；第四条、租赁期限、用途：1.该房屋租赁期限壹拾壹年，自2012年7月10日起至2023年7月9日止；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为幼儿园使用；第五条、租金及支付方式：1.该房屋租金标准为8元/平方米/月，（含物业综合服务费，每两年按15%递增），前两年每年壹拾柒万伍仟元整（175000元）；2.房屋租金支付方式如下：租金支付实行先交租金后使用房屋的原则，每次支付按年支付租金，每年租金在甲方交付房屋前一次性交清，甲方收款后提供给乙方有效收款凭证；第九条、合同的变更、解除与终止：3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（包括承租房屋期间的采暖费）；（7）不能按约定按时足额交纳租金的。4.租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方，如甲方在租期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；5.租赁期满合同自然终止。案外人宁夏土木基业房地产开发有限公司委托下设关联公司宁夏鑫联众物业服务有限公司提供物业服务并向承租人收取房租，由宁夏鑫联众物业服务有限公司将收到的房租交给宁夏土木基业房地产开发有限公司。合同签订后，被告孙海军按照合同约定以及宁夏土木基业房地产开发有限公司、宁夏鑫联众物业服务有限公司的要求按时支付房租、物业费和采暖费。2015年4月15日，被告孙海军向宁夏鑫联众物业服务有限公司支付租赁费200000元；2015年6月17日，被告孙海军向宁夏鑫联众物业服务有限公司支付租赁费70000元；2015年9月20日，被告孙海军向宁夏鑫联众物业服务有限公司支付租赁费70000元；2015年10月10日，被告孙海军向宁夏鑫联众物业服务有限公司支付租赁费30000元；2015年10月15日，被告孙海军向宁夏鑫联众物业服务有限公司支付租赁费30000元。2016年7月13日，宁夏鑫联众物业服务有限公司出具证明一份，载明：“兹由孙海军租用贺兰县xx号楼营业房，我公司收取2015.7.10-2017.7.9的房屋租金共肆拾万元整。”原审法院另查明，2015年，案外人宁夏土木基业房地产开发有限公司欠原告宁夏华盈矿业开发有限公司借款未还，原告宁夏华盈矿业开发有限公司向法院申请执行后，宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出（2014）银执字第257-7号执行裁定书，裁定将宁夏土木基业房地产开发有限公司名下位于贺兰县朔方南街xx号楼（贺兰县房权证习岗镇字第xxxx号）财产权转移归原告宁夏华盈矿业开发有限公司所有。2015年12月18日，涉案房屋贺兰县朔方南街xx号楼产权登记至原告宁夏华盈矿业开发有限公司名下。2016年1月12日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院执行员告知案外人禹彩霞（涉案房屋幼儿园校长）涉案房屋所有人变更至原告宁夏华盈矿业开发有限公司名下的事实。2017年因涉案房屋消防验收不过关，被告孙海军与原告宁夏华盈矿业开发有限公司沟通协调无果，故一直未缴纳2017年7月9日之后的租赁费。现原告诉至法院，请求：1.依法解除《房屋租赁合同》；2.依法判决被告向原告支付租赁费462875元，违约金27772.5元，合计490647.5元，并支付房屋实际交付期间的租赁费及违约金；3.请求依法判决被告立即向原告归还租赁物、并恢复原状；4.本案的诉讼费由被告承担。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：不动产、有登记的特定动产或者其它财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其它财产自拍卖或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。第三十一条规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院依法将其除去后进行拍卖。本案中，被告孙海军与案外人宁夏土木基业房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同关系明确，合法有效，租期自2012年7月10日至2023年7月9日。基于“买卖不破租赁”规则，在拍卖物已出租的情况下，拍卖物所有权的转移并不影响租赁关系继续存在，同时，庭审中查明，原告并未向被告书面通知涉诉房屋的权属已经发生变更，也没有证据证明原告向被告催收过租金，被告未及时履行缴纳租金的义务与涉诉房屋权属变更，房屋所有权人不确定有因果关系。被告主观上并没有违约的故意，庭审中被告也陈述愿意积极的向原告履行缴纳房屋租金的义务，从维护合同稳定性的角度，非因法定事由双方不得擅自变更或者解除合同，而且涉诉房屋被告用于经营幼儿园，结合维护公共利益及社会安全稳定方面的因素，原告请求解除《房屋租赁合同》并判令被告向原告归还租赁物、并恢复原状的诉讼请求，依法不予支持。被告孙海军基于租赁合同有继续履行交付租金的义务，原告有权收取涉案房屋租金。原告主张被告缴纳2016年7月10日至2018年7月10日的租金，因被告已向原所有权人缴纳2016年7月10日至2017年7月9日的房屋租金，故对于原告的该项诉讼请求，法院予以支持2017年7月10日至2018年7月10日的房屋租金。依据被告孙海军与案外人宁夏土木基业房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》第五条约定，2017年7月10日至2018年7月10日的房屋租金为231437.5元。故对于原告的该项诉讼请求，予以支持231437.5元。对于原告要求被告支付违约金的诉求，因被告由宁夏回族自治区银川市中级人民法院执行员告知涉案房屋所有权人变更为原告，但被告依据原告提供的办公住所地无法联系到原告，原告亦未提交证据证明向被告催收过租赁费，故对原告的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、第三十一条之规定，判决：一、被告孙海军向原告宁夏华盈矿业开发有限公司支付2017年7月10日至2018年7月10日的房屋租金231437.5元，于判决生效后十五日内付清；二、驳回原告宁夏华盈矿业开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8660元，由原告宁夏华盈矿业开发有限公司负担4575元，被告孙海军负担4085元。宣判后，原告华盈公司的上诉请求：1.撤销贺兰县人民法院（2018）宁0122民初4571号民事判决；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：首先，原审法院认定事实错误。第一，原审法院认为双方的租赁关系错误。上诉人提供的租赁合同是从物业拍照取得的，被上诉人也仅有复印件，并未提供原件。且与被上诉人在2015年9月1日的执行笔录中的陈述不符，因此没有证据证实《租赁合同》的真实性，应认定双方存在不定期租赁合同关系。第二，原审法院认定被上诉人不存在违约行为的事实认定错误。既然认定租赁合同的效力，应当按照合同约定判定双方的权利义务。合同约定“房屋租赁期间，被上诉人有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：不能按约定按时足额缴纳租金的”。本案被上诉人逾期支付租金一年之久，原审法院“以无法联系到原告”为由，认为被上诉人不存在违约。第三，原审法院在认定被上诉人不知道房屋所有权已经变更的事实错误。第四，原审认为被上诉人支付租金金额错误。其次，原审法院适用法律错误。第一，根据本案事实，被上诉人并未签订任何有效的《租赁合同》，双方之间存在的系不定期租赁合同关系，应适用不定期租赁合同规定。第二，根据《合同法》第227条，出租人拖延支付租金的，承租人可以解除租赁合同，本案中被上诉人拖欠租金达一年之久，符合法定解除租赁合同条件，应当予以解除。第三，根据《合同法》第8条，当事人应当按照约定履行自己的义务，若《租赁合同》有效，但被上诉人未按照约定履行自己的义务，应当予以解除。综上，请支持上诉人的上诉请求。上被上诉人孙海军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人与涉案房屋的前所有权人之间于2012年7月10日签订了《房屋租赁合同》，该合同在一审时，答辩人与被答辩人分别向法庭出示并质证，内容一致。原审法院基于双方均认可的证据认定双方签订合同的事实是正确的。答辩人按照合同约定以及宁夏土木基业房地产开发有限公司、宁夏鑫联众物业服务有限公司的要求按时支付房租、物业费和采暖费。答辩人已于2015年10月份之前将2015年7月10日至2017年7月9日两年的房租交清。被答辩人称2015年9月1日就知道房屋所有权变更为被答辩人是没有事实和法律依据的。请求驳回上诉，维持原判。在二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。上诉人华盈公司是依据涉案《房租租赁合同》诉请解除，且以该合同载明的计租标准主张后续的租金。现又认为没有证据证实《租赁合同》的真实性，与被上诉人孙海军之间存在不定期租赁合同关系，华盈公司的该意见与事实不符。涉案房屋于2016年1月12日告知孙海军登记在华盈公司名下。此时，孙海军已将部分租金交付代管的物业公司。华盈公司作为新的产权人，在租赁房屋产权变更后，应及时与原承租人对接，了解房屋状况及后续租赁情况。但华盈公司在取得涉案房屋后，未向孙海军明确房屋租金的缴纳情况，且后又因涉案房屋存在消防验收等问题，双方进行沟通协调，致使孙海军未缴纳2017年7月9日之后的租赁费。综上，上诉人华盈公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审理程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8660元，由上诉人宁夏华盈矿业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛有成审判员  倪新秀审判员  王 刚二〇一九年五月二十八日书记员  吴恩玲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。