河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初3686号原告：王爽，女，1978年10月24日生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：方翔，河南中豫律师事务所律师。被告：郑州华安置业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙园区。法定代表人：吴俊婷，任公司执行董事。委托诉讼代理人：陈征，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告王爽诉被告郑州华安置业有限公司（以下简称华安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方翔，被告委托诉讼代理人陈征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王爽向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付违约金32046.19元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年6月2日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定由原告购买被告位于中牟县××路北××单元××房产一套，价款为719039元，合同第八条约定被告应在2015年3月31日前向原告交房，第十五条约定被告应在交房后60日内持办理权属登记资料到产权登记机关备案。如因被告原因原告不能在规定期限取得产权证书的，按附件四第六条约定内容执行。合同附件四第六条约定，如被告未能在约定期限内提交办理产权登记备案的，原告同意给予90个工作日的宽限期，被告逾期仍未能办理产权初始登记的，按日按总房款的0.005%支付违约金，及被告应在初始登记后360日内取得房屋所有权证。合同签订当天，原告向被告支付房款719039元。但被告违反约定迟延办理初始登记及产权登记，迟至2019年3月4日才取得涉案房屋颁发的不动产权证。因被告拒不按约定向原告支付违约金，故原告诉至法院。被告华安公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告承担的是提交产权初始登记资料的义务，而非取得初始登记证书的义务，被告2018年11月13日提交全部办证资料即视为已履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。而附件四合同补充协议第六条第1款约定：产权初始登记如出卖人未能按合同第15条约定在60个工作日内将办理房屋产权证书的相关手续提交房屋管理部门备案，买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限期，且在宽限期内不追究出卖人的违约责任。根据上述约定，被告作为案涉房屋的出卖人，负有在房屋交付使用后向产权登记机关提交办理初始登记资料的义务，而不是取得初始登记证书的义务。另外，根据不动产登记流程，自被告提交办证资料到房屋首次登记完成取得证书需要经历一定的时间和过程，且该过程和时间是由产权登记部门依职权决定的，被告并不能控制。据此，应当以被告提交全部办证资料之日即2018年11月13日视为其履行完毕义务之日，而非首次登记证书载明之日。二、案涉房屋所在9号楼办证时间横跨不动产登记中心成立前后，须按该中心要求流程并提交相应资料才能办理首次登记。但因案涉小区所在道路标准路名、门牌号一直无法确定，导致被告无法及时提交办理产权首次登记的资料，该因素属于政府职能部门因素，由此造成的逾期责任不应当由被告承担，根据合同约定，被告提交房屋首登资料的时间应当予以顺延。案涉房屋所在9号楼于2015年3—4月份集中交房，被告于2015年5月即开始按照相关法律、法规及中牟县房管局的要求准备房产测绘资料，并于2015年6月15日向中牟县房管局指定测绘机构提交了9号楼的房屋面积实测资料。2016年5月24日，中牟县房管局测绘队出具9号楼《房屋建筑面积测绘成果书》。2016年6月，被告按照中牟县房管局办证流程和要求开始核算9号楼房屋维修基金，7月12日完成核算并缴纳至中牟县房屋维修基金管理中心。2016年9月13日，该中心向被告出具《房屋维修资金缴交情况通知单》。2017年8月3日，政府发布通告确定案涉房屋所在地标准路名。2017年10月9日，郑州市公安局龙子湖分局根据标准路名，为被告出具中江华庭小区地址及门牌号证明。后被告依据该证明及标准路名按照不动产登记中心要求进行了后续办证工作，直至9号楼产权首次登记完成。由上可知，被告在案涉房屋交房后即开始着手准备相关办证资料，且在过程中根据主管部门工作进度一直在积极推进办证进程，不存在怠于履行或迟延履行办证义务的情况。但因政府职能部门原因，直至2017年10月9日，郑州市公安局龙子湖分局才根据政府通告为被告出具案涉小区的门牌号证明，被告才具备办理首次登记的基本条件。该因素属于政府职能部门因素，是被告无法避免和控制的，根据合同第十五条“因出卖人责任导致取得房屋权属证书逾期的，出卖人承担责任”以及合同补充协议第七条第8款“因买受人或非出卖人原因造成产权证不能及时办理，责任由买受人承担”的约定，由此导致的逾期办证责任不应当由被告承担。因此，被告提交办证资料的起算点应当顺延至取得门牌号××年10月9日。同时，合同补充协议第六条第1款约定：产权初始登记如出卖人未能按合同第15条约定在60个工作日内将办理房屋产权证书的相关手续提交房屋管理部门备案，买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限期且在宽限期内不追究出卖人的违约责任。”据此，在公安部门2017年10月9日出具门牌证明之后，被告还应当享有150个工作日的材料准备时间，加上期间68天的双休日、节假日，被告共享有218天的办证时间，即在不存在其它影响被告办证的客观因素的情况下，被告应在2018年5月18日提交办理产权初始登记的资料。三、在被告办理产权登记期间，因出现房屋权属登记制度发生重大变更、产权登记主管区域发生变动等被告无法预见也无法克服的客观情况，导致办证难度增大、周期变长，造成被告报送首次登记资料延迟，根据相关规定和合同约定被告应当免责。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再办理房屋初始登记业务及发放《房屋所有权证》，改由市不动产中心进行首次登记和转移登记，并发放《不动产权证书》。因此，自2016年8月20日起，房屋所有权登记政策已发生重大变更，而该重大变更、调整以及由此造成的不动产登记部门的机构设立、人员、办证流程的变更，是被告与原告签署《商品房买卖合同》时无法预见也不能避免的，被告对此并无主观过错，不能视为被告违约。另外，案涉房屋所在地属于郑东新区辖区范围，其所有权登记备案业务原由中牟县托管。但中牟县不动产登记中心于2017年1月5日发布通告称，自2017年1月8日起停止受理中牟县托管区郑东新区不动产登记业务，自此后涉案房屋产权登记业务又划归了郑东新区不动产登记中心接管。在两地部门工作交接及资料传递期间，因衔接环节不够顺畅，导致办证周期一再延长，该因素亦属政府职能部门原因，对此被告既没有主观过错，也无法控制，不应当承担责任。四、被告已在合同约定期限内完成产权登记工作并将不动产权证交付原告，原告主张产权登记逾期违约金没有事实和法律依据。合同附件四合同补充协议第六条第2款约定：……出卖人应当在取得该商品房初始登记后360日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人认领。被告于2018年11月20日取得案涉房屋不动产首次登记证书，于2019年3月10日取得不动产权证，并于2019年3月20日将不动产权证交付原告，并未超出合同约定的360日期限，原告声称被告违反约定迟延办理产权登记与事实不符，主张逾期违约金更是没有任何事实依据和法律依据。综上，因在被告办理产权首次登记期间出现了属于政府职能部门的不可抗力因素，导致被告无法按照合同约定期限报送房屋首登资料。根据双方在合同补充协议第七条第8款“因非出卖人原因造成产权证不能及时办理，责任由买受人承担”的约定，结合我国《民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”及《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，被告产权首次登记延期应当免责。同时，被告办理产权登记（转移登记）并未逾期，原告要主张产权登记逾期违约金于法无据。请求法院查明案件事实，依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月2日，王爽作为买受人，与华安公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM130××××****），约定第三条：买受人购买的商品房位于中牟县××路北××单元××房。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7858.35元，总金额719039元。第六条：约定金额：719039元，付款方式：现金，约定付款时间：2013-06-02，交纳比例100%。第八条：出卖人应当在2015年03月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。附件四合同补充协议第六条：1、产权初始登记，如出卖人未能按合同第15条约定在60个工作日内将办理房屋产权证书的相关手续提交房屋管理部门备案，买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限期，且在宽限期内不追究出卖人的违约责任。出卖人在约定时限内及宽限期内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。2、转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后360日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同签订后，王爽按照合同约定支付了购房款719039元。2015年3月27日，双方签署《房屋验收表》。2017年8月3日，郑州市人民政府郑政通[2017]25号通告显示命名109条道路，其中包含对象湖南路的命名。2017年10月9日，郑州市公安局龙子湖分局出具证明一份，主要载明：中江华庭住宅小区位于郑东新区××路北侧，郑信路东侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规则，该单位门牌号为：郑东新区××路62号。2018年11月13日，华安公司向郑州市不动产登记中心提交涉案房屋首次登记的申请材料，郑州市不动产登记中心予以受理。本院认为，王爽与华安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定了华安公司资料报送的时间及逾期违约金的计算标准，华安公司辩称报送资料时间延长的原因属于不可抗力，不应承担违约责任，但根据双方合同约定，华安公司于2018年11月13日才向郑州市不动产登记中心提交涉案房屋首次登记的申请材料，确属逾期报送初始登记资料，构成违约，应承担违约责任。对于违约金的计算标准，本院分析认为，涉案房屋坐落位置的道路取得命名及房屋地址门牌号的确定是产权登记机关办理产权初始登记的基本条件。本案中，郑州市人民政府在2017年8月3日发文命名道路、郑州市公安局龙子湖分局于2017年10月9日提供房屋坐落位置的门牌号证明。道路命名及房屋具体坐落的证明出具等问题系政府行为，因政府职能部门的原因，造成华安公司未能按照合同约定的时间提供办证必要材料，该结果的发生是华安公司无法避免和控制的，在此期间，华安公司主观上没有明显过错，不能视为该公司违约。故华安公司从2017年10月9日才取得向产权登记机关报送产权初始登记的基本条件。双方合同补充协议约定，华安公司应在60个工作日内将办理房屋产权证书的相关手续提交房屋管理部门备案，买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限，且在宽限期内不追究出卖人的违约责任。根据双方约定可以看出，华安公司有150个工作日的材料准备时间，华安公司应于2018年5月14日之前将办理产权初始登记的材料报送至产权登记机关。故本案中，华安公司承担违约金的起算点应为2018年5月15日。另涉案商品房首次登记受理凭证明确显示，华安公司申请办理初始登记日期为2018年11月13日，故本案华安公司承担违约金的截止日期为2018年11月12日。综上，华安公司承担违约责任的期间为2018年5月15日至2018年11月12日，共计181天，涉案房屋总价款为719039元，违约金按合同约定的日0.005%的标准计算为6507元。王爽要求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州华安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王爽支付违约金六千五百零七元；二、驳回原告王爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601元，减半收取300.5元，由原告王爽负担240元，被告郑州华安置业有限公司负担60.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  王宏亮二〇一九年五月二十七日书记员  高丛丛