南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0113民初4331号之二 反诉原告：南京蓝燕石化储运实业有限公司，统一社会信用代码91320113135502374G，住所地江苏省南京市栖霞区太新路**（蓝燕路**）。 法定代表人：钱其连，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁广，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：尹艳芳，国浩律师（南京）事务所律师。 反诉被告：中国人民解放军94625部队，，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道笆斗东里** 负责人：刘春涛，该部队大队长。 委托诉讼代理人：徐丽娜，江苏薛济民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾俊富，江苏薛济民律师事务所律师。 原告中国人民解放军94625部队（以下简称94625部队）与被告南京蓝燕石化储运实业有限公司（以下简称蓝燕公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，蓝燕公司提起反诉，本院依法合并审理，组成合议庭公开开庭进行了审理。反诉原告蓝燕公司的委托诉讼代理人丁广、尹艳芳，反诉被告94625部队的委托诉讼代理人徐丽娜、贾俊富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告蓝燕公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告补偿反诉原告因租赁合同终止而产生的在案涉承租场地上投资建设的房屋、构筑物、土方挖运及添附的设施设备的折价款计人民币35800008元（司法评估结果）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告的上级原南京军区后勤部油料处自1998年开始建立租赁关系，将南京市栖霞区太新路81号出租给反诉原告使用。反诉原告承租后为确保油库安全及整个库区的消防系统完善规范、利于实战等，在征得反诉被告上级批准后，于2000年至2002年期间投资建设了部分办公楼及大量的立式油罐，并在立式油罐上安装内浮顶装置、消防设施等（具体详见清单），反诉原告投入了巨大的人力、物力和巨额资金。2015年6月30日租赁合同到期前，反诉原告多次找反诉被告的上级主管部门沟通协调续租事宜，但反诉被告坚持不再续租并要求反诉原告腾退场地、房屋及其设施设备。反诉原告认为：1.双方之间的租赁关系主要体现为土地租赁关系，因此在法律适用上，最高院关于城镇房屋租赁司法解释的相关规定在本案中不予适用；2.反诉原告在案涉土地上建设房屋增添设施设备的行为均经过了反诉被告的同意，本身不构成恶意添附和建设；3.反诉原告在案涉土地上建设房屋增添设施设备的行为客观上有利于反诉被告，主要体现在：消防设施部分是为了确保整个库区消防系统完善规范利于实战，土石方工程客观上扩大了反诉被告对案涉土地的使用面积；4.反诉原告在案涉土地上建设房屋增添设施设备的行为系出于对部队的合理信赖，体现在：其中25000立方米油罐系反诉被告批复享有30年的使用权；案涉场地中54003.5平方米的土地，原系反诉原告从地方划入，相应的青苗和附属设施赔偿费也由反诉原告缴纳，2003年6月反诉被告也曾明确批复将该部分的土地使用权办至反诉原告名下，反诉原告之所以花巨资增添房屋、增设设施设备，系基于对双方长期以来的合作关系及部队关于该部分土地使用权的批复，使得反诉原告合理信赖该场地可以长期使用，虽然事后该部分场地权利最终回归给了反诉被告，但是这对于反诉原告而言是无法预料的；5.虽然生效的本案本诉判决认定反诉原告在案涉土地上的房屋及设施设备要予以拆除，但是这种拆除经济上极不合理，未尽到物的利用效力，客观上造成社会资源的浪费；另一方面，反诉原告的上述房屋和设施设备从案涉场地拆除后，反诉原告不能再次利用，对反诉原告造成巨大损失是必然的，故不论从合同法第二百二十三条还是民法总则第六条的公平原则的角度，反诉被告都应给予反诉原告相应的补偿；6.反诉原告与反诉被告自1998年建立租赁关系后，先后安置了反诉被告46名军人家属，为反诉被告妥善处置和消化了3700万元的债务，部队停止有偿服务是国家的一项政策，反诉原告一直持坚决服从和积极支持的态度，但反诉被告应对反诉原告因合同终止带来的巨大损失给予合理补偿，切实巩固军民团结，支持民营企业和民营经济的发展。综上，请求依法支持反诉原告的诉请。 反诉被告94625部队辩称：1.合同法第二百二十三条虽规定承租方经出租人同意可以增添添附，但相关法律也明确规定，对于未形成附合的，在租赁期限届满或合同解除时当事人也应当进行拆除；案涉合同是因为到期而终止的，反诉原告返还租赁物是其法定义务，除双方当事人有明确约定，承租人无权要求任何的补偿。2.本案本诉部分的生效判决已就反诉原告主张折价的资产作出了拆除的判决，反诉原告主张的折价补偿依法更不能成立，对于反诉原告主张的根据物尽其用原则案涉相关资产对于反诉被告有利有用的观点，反诉被告不予认可，恰恰相反，案涉场地上反诉原告应拆除而未拆除的遗留资产严重影响了场地的使用价值，且对于反诉被告无实际使用价值。3.对于反诉原告主张依据评估结果进行补偿的要求，庭审中已经明确两份评估报告均系基于相关资产能够正常使用且将来继续使用的市场价值的评估，事实上本诉判决已判决对相关资产反诉原告应当予以拆除，故对本案两份评估报告的关联性及评估结果不予认可。4.对于反诉原告提到的民法总则第六条规定的公平问题，反诉被告认为反诉原告在合同到期后依法腾空交付租赁物才是法律公平正义所在，反诉原告在合同到期终止后拒绝履行法定义务，要求出租方对于其应当搬走的资产按照市场价值进行补偿，恰恰违反了民法总则第六条公平的原则；关于评估报告所涉及的资产都是属于可以拆除的，有一些资产拆除并不影响其原有的使用价值，原告主张的土石方以及消防设施改造的费用事实上并未在现场留下任何的有形资产，评估报告仍然按照现在的劳动力市场价格对相关工程作出市场价的评估，原告以此要求进行补偿则也违反了公平的原则；且评估报告中很大一部分财产的评估价值远远超过了反诉原告当初购买建造这些资产的价值，反诉原告在本应由其承担的经营成本支出后，对相关资产在使用了20年之久后，再要求按照现在市场价值作出补偿有违市场价值规律，且远远超过反诉被告近20年出租给反诉原告的租金收入，故反诉原告的主张也有违公平。综上，双方之间的租赁关系因合同到期而自然终止，无论基于法律规定还是双方合同约定，反诉原告都无权要求补偿任何费用，请求依法驳回反诉原告的诉请。 本院经审理认定事实如下： 就原告94625部队主张被告蓝燕公司的诉讼请求，本院于2018年6月29日作出（2017）苏0113民初4331号之一民事判决书（以下简称本诉一审判决书），双方当事人不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2018年8月27日作出二审判决，维持一审判决，并确认一审查明的事实。本诉一审判决书查明：2013年12月5日原被告双方签订军队房地产租赁合同（以下简称案涉合同），约定租赁期限截止至2015年6月30日。该租赁期限届满后，94625部队分别于2015年8月28日、2015年9月25日、2015年11月27日向被告发出3份函，表示根据上级规定和要求不再续签租赁合同请被告尽快对接协商终止合同事宜。案涉合同第八条第（三）项约定：乙方（指蓝燕公司，下同）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定实施，在不影响安全前提下确需的，必须征得甲方（指94625部队，下同）书面同意，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确需的由甲方书面同意后实施，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须完好地无偿移交给甲方。案涉合同第九条第（五）项约定，租赁期满，合同解除。本诉一审判决书认定：案涉合同已经生效，对合同双方均有约束力；在案涉合同约定的租赁期限届满后，双方之间的租赁合同已经终止，双方没有形成不定期租赁关系；对于94625部队主张蓝燕公司拆除、搬离案涉场地上所有由蓝燕公司自建的建筑物、构筑物和设施设备的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，且94625部队明确表示由蓝燕公司投资建设的建筑物、构筑物和油罐等设施设备对其无使用条件及价值，不同意利用，并坚持要求蓝燕公司拆除、搬离，故本院对94625部队主张的此请求予以支持。本诉一审判决书判决蓝燕公司将位于南京市栖霞区太新路81号其承租场地上所有由其出资自建的建筑物、构筑物和设施设备予以拆除、搬离（以在卷的94625部队提交的《拆除资产清单》所载内容为准，结合所附《《部队资产清单》，不包含产权登记在蓝燕公司名下的房屋）。 94625部队提交的《拆除资产清单》的内容，审理中已经双方一致确认，为蓝燕公司在承租期间投资建设形成的财产，包括以下各项：蓝燕公司自建的房屋及建筑物（含产权目前登记在蓝燕公司名下的部分）、构筑物、油罐、管线、配电设施、消防设施设备、机械设备，不包括土方挖运工程。本诉审理中，蓝燕公司基于其反诉主张，申请对其在承租期间投资建设形成的财产（不包含已取得产权登记的房屋）的市场价值进行评估，本院依法委托了北京仁达房地产评估有限公司南京分公司（以下简称仁达公司））和江苏国德资产评估有限公司（以下简称国德公司），分别对其中的房屋（建筑物）、构筑物和油罐、管线、配电设施、油库设备、消防设施、土方挖运工程等资产进行评估，仁达公司出具了房地产估价结果报告（以下简称房地产评估报告），国德公司出具了资产评估报告，蓝燕公司分别向两评估机构支付了评估费4万元和13万元。房地产评估报告确定房屋（建筑物）和构筑物的评估总价为5491038元，资产评估报告确定被评估资产的净值合计为303089700元，其中土方挖运工程为“二区挖运山体土方”和“三区挖运山体土方”，净值为6097040元，评估基准日均为评估机构现场勘验日。应94625部队申请，本院依法通知两评估机构的评估人员出庭作证。经质证，蓝燕公司表示，两评估机构具有鉴定资格，鉴定人员符合规范，对该两份评估报告的真实性、合法性、关联性均没有异议。94625部队表示，对于该两份评估报告的真实性没有异议，对其关联性不予认可，生效判决对这些资产已经作出了拆除的裁判；另，国德公司出具的评估报告中，管道类资产的评估原值奇高于2010年的评估报告，大部分资产如配电设施类、机器设备类消防设施类的成新率过高；其它意见同辩称意见。 本诉一审判决书生效后，94625部队向本院申请强制执行，执行中94625部队仍坚持蓝燕公司履行生效判决所确定的拆除搬离义务，经本院执行局协调，双方重新确定了蓝燕公司履行拆除搬离义务的期限。至本判决作出前，双方就蓝燕公司所主张的补偿事宜仍未能达成调解协议。 本院认为：本诉一审判决书认定案涉合同已经生效，对合同当事人具有约束力，在案涉合同约定的租赁期限届满后，双方之间的租赁合同已经终止。根据案涉合同第八条第（三）项约定，蓝燕公司对经94625部队同意在承租场地上投资建设形成的建筑物、构筑物及装修、固定实施等，在租赁期满后或解除合同时，其权属归94625部队所有，该约定对合同双方具有约束力。本诉一审判决书已判决蓝燕公司将其投资建设形成的资产予以拆除并搬离，且94625部队坚持这些建筑物、构筑物和油罐等设施设备对其无使用条件及价值，坚决要求蓝燕公司继续履行拆除搬离义务，并不愿给予蓝燕公司补偿。因此，对于本诉一审判决书判决蓝燕公司拆除搬离的财产，蓝燕公司主张94625部队给予补偿缺乏合同依据和法律依据。但蓝燕公司于承租期间在承租场地上投资的土方挖运工程，既不在案涉合同第八条第（三）项约定的财产范围内，也不在本诉一审判决书判决蓝燕公司拆除搬离的财产范围内，该土方挖运工程所产生的价值在蓝燕公司返还租赁物后已实际归94625部队享有，94625部队应当给予蓝燕公司相应的折价补偿，根据本案中司法评估结果本院确定该补偿款数额为6097040元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条之规定，判决如下： 一、反诉被告中国人民解放军94625部队于本判决生效之日起十日内支付反诉原告南京蓝燕石化储运实业有限公司补偿款6097040元； 二、驳回反诉原告南京蓝燕石化储运实业有限公司主张的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费110400元，鉴定费170000元，合计280400元。由反诉原告南京蓝燕石化储运实业有限公司负担案件受理费83160元、鉴定费147861元，反诉被告中国人民解放军94625部队负担案件受理费27240元、鉴定费22139元，其中鉴定费22139元由反诉被告于本判决生效之日起十日内给付反诉原告，案件受理费27240元由反诉被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××67），逾期不缴本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  程前葆 人民陪审员  杨自金 人民陪审员  刘 群 二〇一九年五月五日 法官 助理  王福林 书 记 员  郑佳玲