河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初31650号原告：中原银行股份有限公司信阳分行（原信阳银行），住所地河南省信阳市羊山新区新十街，统一社会信用代码914100007492061586。负责人：张志刚。委托诉讼代理人：卢建广、张榕，系该分行员工。被告：湖北宏鑫建设集团博高工程有限公司，住所地武汉市新洲区仓埠街武滨路**，统一社会信用代码91420100682339393G。法定代表人：刘红林。委托诉讼代理人：李玉国、董超（实习），河南师大方正律师事务所律师。原告中原银行股份有限公司信阳分行（以下简称“原告”）与被告湖北宏鑫建设集团博高工程有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢建广、被告法定代表人刘红林及委托诉讼代理人李玉国、董超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、解除被告与汤积富及原告签订的租赁合同（补充）；2、被告支付至搬离日的房屋水、电、物业等其他费用（最终以物业公司提供收费清单为准）；3、被告立即返还原告房产（位于郑州市××××）；4、被告支付原告房产租赁费271306.8元（自2013年12月18日至2017年12月18日，扣除已支付的2015年至2016年房租，及自2017年12月29日至被告返还房屋日租赁费）；5、被告立即支付延迟支付租金的违约金488352.24元（每日按未付租金的5‰计算，暂计算至2018年3月18日，实际至被告履行完毕之日）；6、本案的全部诉讼费及财产保全费用由被告承担。事实与理由：2013年1月17日信阳恒源五交化有限公司在原告处申请贷款，以汤积富所有位于郑州市金水区××楼××房产抵押（产权证号：郑房权证字第**），并办理抵押登记，他项权证号为郑房他证字第12030087**。因到期后无法归还，原告将其诉至信阳市中级人民法院。经法院调解后执行，执行期间，原告于2013年12月18日与被执行人签订执行和解协议书。2013年12月25日，信阳市中级人民法院出具执行裁定书（2014）信中法执字第5号，裁定郑州市金水区××楼××房产产权归原告（原信阳银行）所有。原告接收抵债资产时，被执行人在未告知原告情况下，出示租赁合同一份。合同主要显示：2012年3月30日，汤积富将位于郑州市金水区郑汴路138号A座六层6××号房产出租给被告，租期为2012年3月31日至2032年3月30日，租赁费用为30元每月每平方，租金支付方式为三年一付，首期租金已支付给汤积富。为主张原告权益，原告于2015年4月9日与被告签订租赁协议书（补充），并对房屋租赁内容作出补充。协议主要约定：租赁人变更为原告，租金由原告收取；租金支付方式为一年一付；先付租金后承租房屋，在补充协议签订之日支付2015年3月31日至2016年3月30日租金90435.6元，在2016年3月31日前支付下一年度的租金90435.6元……以此类推至租赁到期；租金未按时支付部分，被告承担日千分之五的违约金，原告同时有权解除合同，收回房屋。被告自2013年12月18日在原告与原房屋所有权人签订抵债协议之后，仅支付了2015年3月31日至2016年3月31日房租90435.6元，拖欠其他房屋租赁费至今，原告经过多次上门催收并下发催收函，被告拒不缴纳。为了维护原告的资产权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》等有关法律法规，特提起诉讼，使原告的资产不受到损失。被告辩称：一、原告未取得本案房屋所有权，不具有本案原告诉讼主体资格；二、被告的租金已交至2021年4月30日，原告无权要求被告重复交纳租金。本案中，被告早在原告与其签订《租赁协议书（补充）》之前，用出借给汤积富的85万元和34000元的维修款折抵房租至2021年4月30日，汤积富已出具证明予以证实。根据“买卖不破租赁”的原则，租赁合同应当继续履行，被告已缴纳的租金也应继续有效；三、原告关于2013年12月18日至2015年3月31日期间租金的主张不应得到支持；四、被告不存在根本违约行为，而是由于原告违约，未履行维修义务，房屋无法正常使用，致使被告自2015年12月份至2016年8月份并未实际使用涉案房屋，后被告自行支付维修费用，故原告要求被告支付在此期间的租金诉求不应得到支持。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下:1、《原告营业执照》、《更名批复》、《单位负责人》复印件各一份，2、《被告工商登记信息》复印件一份，3、《租赁协议书》一份，4、《租赁协议书（补充）》一份，5、信阳市中级人民法院（2013）信中法民金初字第1号民事调解书、（2014）信中法执字第5号执行裁定书，原告与汤积富、信阳恒源五交化有限公司签订的《执行和解协议书》、租赁房屋产权证复印件、他项权证复印件各一份，6、《收据》一份，7、《房租催收记录（催收通知函、短信催收记录、邮寄催收送达记录）》一份，8、《租赁物现场照片》一份。被告为支持其答辩意见向本院提交证据如下：1、《不动产登记资料查询结果证明》一份，2、《借条》、《郑州银行转账凭证》复印件各一份，3、汤积富《证明》复印件一份，4、《租赁协议书》、《租赁协议书（补充）》复印件各一份，5、《情况说明》复印件一份，6、《照片》复印件三张，7、《收条》复印件一份，8、卫生间防水《收条》复印件一份，9、汤积富《证言》复印件一份。本院认定事实如下：2012年3月30日，汤积富与被告签订《租赁协议书》一份，载明：被告租赁汤积富的房屋作为公司办公经营场所，房屋位于郑州市金水区××楼××、××、××号（即英协广场A座六层）总面积为699平方米（以房产证建筑面积为准）；被告租赁汤积富房屋期限为20年，从2012年3月31日至2032年3月30日止；双方按照每月每平方米30元的价格标准计算房屋租赁费用，优惠后20年租金不变，每月20970元，共计5032800元；被告在本协议签订后30日内付清租金，支付方式三年一付（754920元），依次类推。2013年10月18日，河南省信阳市中级人民法院就原告诉信阳恒源五交化有限公司、汤积富金融借款合同纠纷一案，作出（2013）信中法民金初字第1号民事调解书：一、自本调解协议生效之日起十五日内，信阳恒源五交化有限公司、汤积富自愿支付原告借款本金1560000元、利息44461.81元（利息截止2013年8月20日）、本息合计1604461.81元（利随本清）；二、如逾期不能支付上述款项，信阳恒源五交化有限公司、汤积富同意用抵押财产予以清偿。案件受理费22836元，减半收取11418元，由信阳恒源五交化有限公司、汤积富负担。调解书生效后，信阳恒源五交化有限公司、汤积富均未履行义务，原告向信阳市中级人民法院申请强制执行，信阳市中级人民法院立案执行该案。执行中，原告与信阳恒源五交化有限公司、汤积富于2013年12月18日达成如下执行和解协议：信阳恒源五交化有限公司、汤积富自愿将该案借款抵押的，位于郑州市金水区××楼××房产（他项权证号：郑房他字第**，房房权证号：郑房权证字第**）付给原告，原告同意以上述房产抵偿该案全部借款本息1604461.81元及诉讼费11418元、执行费18400元，该案终结，在办理房产过户手续时信阳恒源五交化有限公司、汤积富应协助办理相关过户手续，不承担过户费用，抵偿房产的租赁费从签订和解协议之日起由原告收取并配合房产移交手续。信阳市中级人民法院于2013年12月25日作出（2014）信中法执字第5号执行裁定书，裁定：一、将位于郑州市金水区××楼××房产（他项权证号：郑房他字第120：郑房他字第**，房权房权证号：郑房权证字**归所有；二、该院（2013）信中法民金初字第1号民事调解书终结执行。2015年4月9日，原告与被告签订《租赁协议书（补充）》一份，载明：根据河南省信阳市中级人民法院执行裁定书（2014）信中法执字第5号、河南省信阳市中级人民法院民事调解书（2013）信中法民金初字第1号、执行和解协议书的内容，被执行人汤积富将位于郑州市金水区××楼××房产（他项权证号：郑房房他证字第12030087**郑房他证字第****权证号：郑房权房权证字第**）借款本息1604461.81元；鉴于被执行人汤积富已于2012年3月31日签订租赁协议书，房屋租赁期限为20年（从2012年3月31日至2032年3月30日止）原租赁协议仍然有效，但需进行补充，补充租赁协议内容如下：被告租赁原告房屋作为办公场所，原告出租的房屋位于郑州市金水区××楼××号，建筑面积251.21平方米，郑房权证房权证字第**，证字第1203008758号；以上房屋产权属于原告所有〔根据根据河南省信阳市中级人民法院执行裁定书（2014）信中法执字第5号、河南省信阳市中级人民法院民事调解书（2013）信中法民金初字第1号、执行和解协议书的内容〕；租赁期限按原租赁协议书执行不变，即租期20年，从2012年3月31日至2032年3月30日止；租金计算标准原则上按原租赁协议执行，即：每平方米30元价格计算房屋租赁费，共251.21平方米，每年租赁费为：90435.6元；租金支付方式为一年一付，先付租金后承租房屋，即：被告在合同签订之日付清2015年3月31日至2016年3月30日一年租金，共计90435.6元，2016年3月31日前支付2016年3月31日至2017年3月30日租金共计90435.6元……以此类推；原告收取租金不开发票，但须提供正规合法收据，租金未按时支付部分，被告应承担日千分之五的违约金，原告同时有权解除合同，收回房屋，租金按实际交房日期结算；根据原告现行房屋租赁管理规定，对原（租赁协议书）第四项第6条需进行调整：被告有不按时交纳各种税、费和水电费而给原告造成经济损失等情形之一的，原告终止合同，收回房屋，给原告造成经济损失的，依法要求赔偿。被告依约向原告支付了2015年3月31日至2016年3月30日的房屋租赁费90435.6元。被告提交《借条》一份，载明：今借到刘红林现金55万元整，借款人为汤积富，落款日期为2011年8月17日；后又写此借款转为英协房租费，汤积富签名捺印予以确认，落款日期为2012年3月31日。被告提交《郑州银行转账凭证》一份，载明：出票人为被告、收款人为汤积富，金额为10万元整，日期为2012年5月16日。被告提交《收条》一份，载明：今收到被告英协房租费（601号、602号、6××号）20万元整，收款人汤积富，落款日期为2012年5月16日。被告提交《不动产登记资料查询结果证明》一份，载明：截至2018年8月8日，金水区郑汴路138号37号楼6层6××号房屋所有权人为汤积富，该房产于2012年2月24日由汤积富抵押给原告，2012年9月5日该房产分别被高新技术产业开发区人民法院、河南省中牟县人民法院查封，2014年5月4日该房产被郑州高新技术产业开发区人民法院查封，2018年1月16日，该房产被信阳市浉河区人民法院查封。本院认为：经2013年12月25日信阳市中级人民法院（2014）信中法执字第5号执行裁定书确认，位于郑州市金水区××楼××房屋的产权归原告所有。故被告辩称原告未取得本案房屋所有权，不具有本案原告诉讼主体资格，缺乏依据，本院不予采纳。2015年4月9日原、被告签订的《租赁协议书（补充）》，系双方真实意思表示，成立、有效。双方应按照协议约定履行义务。协议中约定被告应以一年一付租金的方式向原告支付自2015年3月31日起的郑州市金水区××楼××房屋租金，并已实际履行了支付2015年3月31日至2016年3月30日租金的义务，应视为被告已认可其应向原告支付自2015年3月31日起的该房屋租金，原告有权向被告收取该房屋租金。被告未依约支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称其与汤积富之间以85万元借款及34000元维修费用抵偿租金至2021年4月30日，不能推翻其与原告签订的《租赁协议书（补充）》，对该意见本院不予采纳。依据该《租赁协议书（补充）》约定，租金未按时支付部分，被告应承担日5‰的违约金，原告同时有权解除合同，收回房屋，租金按实际交房日期结算。故原告要求解除双方之间签订的《租赁协议书（补充）》，合理有据，本院予以支持。原告要求被告返还郑州市金水区××楼××房产，合理有据，本院予以支持。合同约定了2015年3月31日之后的租金，并未对之前的租金是否支付进行约定，故原告要求被告支付2015年3月31日之前的租金缺乏依据，本院不予支持。原告有权要求被告支付自2016年3月31日起至2017年12月18日的租金155247.78元，及之后至被告返还房屋之日的租金。原告要求被告承担延迟支付租金的违约金【自双方《租赁协议书（补充）》约定的租金支付期限届满次日起起，按照延迟支付租金的日5‰为标准，计算至被告实际履行之日止】，该违约金约定过高，本院支持其中自应付租金之日起以年租金90435.6元为基数按照月利率2%计算违约金至被告实际履行之日止的部分，超出部分，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付至搬离日的房屋水、电、物业等其他费用（最终以物业公司提供收费清单为准）的诉讼请求不明确，本院不予支持。原告要求解除汤积富与被告之间的《租赁协议书》，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中原银行股份有限公司信阳分行与被告湖北宏鑫建设集团博高工程有限公司于2015年4月9日签订的《租赁协议书（补充）》；二、被告湖北宏鑫建设集团博高工程有限公司于本判决生效后十日内向原告中原银行股份有限公司信阳分行返还郑州市金水区郑汴路138号37号楼6层6××号房屋；三、被告湖北宏鑫建设集团博高工程有限公司于本判决生效后十日内向原告中原银行股份有限公司信阳分行支付自2016年3月31日起至被告实际返还房屋之日的租金（按照年租金90435.6元的标准）；四、被告湖北宏鑫建设集团博高工程有限公司于本判决生效后十日内向原告中原银行股份有限公司信阳分行支付迟延支付自2016年3月31日起房屋租金的违约金（以年租金90435.6元为基数，自双方《租赁协议书（补充）》约定的租金支付期限届满次日起，按照延迟支付租金的月2%为标准，计算至被告实际履行之日）；五、驳回原告中原银行股份有限公司信阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14337元，由原告负担10785元，由被告负担3552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  马俊辉人民陪审员  孟令春人民陪审员  赵秀珍二〇一九年五月六日书 记 员  刘 云