广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初626号原告：连州市天业房地产有限公司。住所地：连州市连州镇巾峰路**名门峰景**首层**商铺。法定代表人：周艺昌。委托代理人：周现昌，该司员工。被告：官森，男，1980年1月4日出生，汉族，连州市人，住连州市连州镇虎田街榕峰巷一坊**，现住连州市。被告：邱小慧，女，1982年3月16日出生，汉族，连州市人，住连州市连州镇南津路******，现住连州市。上列被告共同委托代理人：官智贤，男，1955年8月28日出生，汉族，连州市人，住连，住连州市森的父亲。原告连州市天业房地产有限公司（以下简称天业公司）诉被告官森、邱小慧商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员熊伟敏、人民陪审员谢超、陈斯静组成合议庭公开开庭进行了审理，原告天业公司的委托代理人周现昌、被告官森、邱小慧的共同委托代理人官智贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天业公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告向原告补交所购商品房差异房款人民币3971元；2、被告承担全部案件受理费。事实与理由：原告与被告于2013年10月30日签订商品房买卖合同，原告为出卖人，被告为买受人。合同约定连州市巾峰路62号名门峰景4座302号房预售建筑面积139.28平方米，商品房买卖合同第5条约定：面积确认及面积差异处理，本条款适合于商品房预售。该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可以选择多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比=【（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积】×100%。合同签署后，原告已经按照合同收取被告购房款，并已经交付房屋给被告使用，后来原告取得连州市房产测绘所出具的《房屋建筑面积分户计算明细表》，发现原告向被告售卖的商品房实际建筑面积为140.43平方米，比合同约定的预售建筑面积多出1.15平方米，面积误差值为0.83%。按照合同约定，被告应向原告补交差异部分房款。原告向被告售卖的商品房总购房款为人民币480962元，预售建筑面积共139.28平方米，每平方米售价为3453.20元，被告应补交购房款合计3971元。原告已多次发函通知被告补交上述购房款，但被告拒不履行补交购房款的义务。综上所述，原、被告双方签署的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。原告预售给被告的商品房实际建筑面积大于合同约定的面积，给原告造成损失，被告不按合同约定补交差异面积的购房款已构成违约。为此，原告依据《合同法》第107条之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。原告天业公司在举证期限内提交的证据有：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证复印件；证据二、《广东省商品房买卖合同》复印件（合同编号：20131030399448）；证据三、《房屋面积预测成果报告书》、《房屋面积实测成果报告书》复印件。经庭审质证，被告官森、邱小慧对房屋买卖合同的真实性无异议，关联性对方主张的款项有异议。实测报告的真实性无异议，关联性对双方是按套计算的，双方认可的，对实测的面积无关联。买卖合同反而证实原告到目前主张的权利已超过诉讼时效，合同是2013年10月30日签订的，实测报告是2015年6月11日出具的，2015年原告就已经知道房屋的实测面积，到现在已超过诉讼时效。被告官森、邱小慧辩称：一、原告诉请被告补交所购商品房差异房款的请求已超过诉讼时效期，应驳回原告的诉讼请求。1、原告与被告所签订的商品房买卖合同时间为2013年10月30日。2、原告提供的《房屋面积实测成果报告书》已于2015年6月11日已核实巾峰路62号名门峰景4座302室房屋面积。3、被告已在2015年9月10日领取连州字第××号粤房地权证。本案按前面的三个时间节点的诉讼时效时长计算，原告于2019年4月1日才提起本案诉讼主张权利已超过追诉的诉讼时效。二、即便本案没有超过诉讼时效，依照双方合同约定，被告需补交差异房款仅为误差值超过0.6%以上（不含本数）的部分。1、依据被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》第四条的约定，被告购买的房屋是以套内建筑面积计算的，而合同约定的套内面积为118.76㎡，原告提供的《房屋建筑面积分户计算明细表》记载的套内建筑面积为118.80㎡，误差比为0.034%。2、在《广东省商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中已经明确约定：产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：“1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%（不含本数）以上至±3%（含本数）以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补”，即0.6%以内无需计价，超过部分方才需要补交价款。3、按照《广东省商品房买卖合同》的条款，合同约定计价面积是按照套内面积计算房屋总价的，合同约定的套内单价为3453.20元/㎡，乘以合同约定的套内建筑面积118.76㎡，金额为480962元，与合同第四条第一款的总金额480962元吻合，即双方在合同中明确约定按照套内面积计算是否存在房屋面积差异。对比产权登记的套内面积118.80㎡与《广东省商品房买卖合同》中载明被告购买的房屋套内面积118.76㎡，误差比为0.034%。根据《广东省商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中关于“1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%（含本数）以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补”的约定，被告只需在超过0.6%的部分进行补差。综上所述，本案已经超过诉讼时效期间，原告失去了本案的胜诉权，并且依据合同约定，被告亦无需补交差异房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告官森、邱小慧在举证期限内提交的证据有：证据一、《广东省商品房买卖合同》复印件；证据二、《房屋面积实测成果报告书》复印件；证据三、房产证复印件（编号：粤房地权证连州字第**）。经庭审质证，原告认为这个房产证原告不是领取方，原告只是提交资料，被告什么时候去领取房产证原告不知情，2018年原告被人起诉之后去住建局询问了，然后复印了这套资料才知道的。合同是住建局那边给原告，原告销售是按建筑面积收取的，如果按发票的金额这样计算，房屋就没有公摊面积，原告当时是卖三千多一平方。经审理查明，2013年10月30日，原告天业公司与被告官森、邱小慧签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告将坐落于连州市巾峰路62号名门峰景第4座302号房屋出售给被告官森、邱小慧，合同约定该商品房建筑面积为139.28平方米，其中套内面积118.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.52平方米。原、被告在合同中约定计算商品房价款的方式为：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4049.87元，总金额人民币480962元。合同在第五条约定了面积确认及面积差异处理，但同时约定当事人选择按套计价的，不适用该条约定。合同签订后，被告按约定向原告支付了合同约定的购房款，原告按合同约定将商品房交付给了被告使用并代被告办理房产产权登记。另查明，连州市房产测绘所于2013年1月22日出具《房屋面积预测成果报告书》，该报告书预测被告所购买的房屋建筑面积为139.28平方米，套内建筑面积为118.76平方米，分摊共有公用建筑面积20.52平方米。2015年6月11日，该所出具《房屋面积实测成果报告书》，经实测，被告所购买的房屋建筑面积为140.43平方米，套内建筑面积为118.80平方米，分摊共有公用建筑面积21.63平方米。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方在自愿平等的基础上签订的，是双方真实意思表示，没有违反法律及法规的强制性规定和禁止性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，受法律保护，双方均应按照合同的约定忠实履行义务。首先，被告对原告的诉讼请求提出诉讼时效期间已过的抗辩，故本院应先审查涉案诉请是否已过诉讼时效期间。原告依据合同的约定要求被告补偿房屋面积差价，属于债权请求权，适用一般的诉讼时效规定。连州市房产测绘所于2015年6月11日作出《房屋面积实测成果报告书》，原告作为房地产开发商，负责代被告向产权登记部门提交、办理权属资料，故《房屋面积实测成果报告书》作出后原告就应当知道房屋实际面积的事实，诉讼时效保护期间应从《房屋面积实测成果报告书》作出的次日即2015年6月12日起算。原告在诉讼时效的权利保护期间，无证据显示原告向被告主张过权利，不能证明诉讼时效存在诉讼时效中断、中止的情形，故原告的诉请已超过了诉讼时效，被告提出原告的主张已经超过了诉讼时效保护期间的理由充分，本院依法予以采纳，对原告诉讼请求依法予以驳回。其次，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中第四条已经明确约定，房屋按套出售，而合同第五条中也约定如果当事人选择按套计价的，不适用第五条的约定。原告适用第五条的约定诉请被告支付面积差异的价款理由亦不充分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告连州市天业房地产有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告连州市天业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  熊伟敏人民陪审员  谢 超人民陪审员  陈斯静二〇一九年五月二十三日书 记 员  廖妍妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。