四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初1756号 原告：泸州市佳乐资产管理股份有限公司，住所地泸州市江阳区康城路一段****楼****，统一社会信用代码91510502711800020E。 法定代表人：谢晓敏，总经理。 委托诉讼代理人：易遵礼，四川京泸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨霞，四川为普律师事务所律师。 被告：冷畅勇，男，汉族，1987年11月17日出生，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：颜阳，四川泸杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋艳，四川泸杰律师事务所律师助理。 原告泸州市佳乐资产管理股份有限公司（以下简称“佳乐资产管理公司”）诉被告冷畅勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳乐资产管理公司的委托诉讼代理人易遵礼、杨霞、被告冷畅勇的委托诉讼代理人颜阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳乐资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业费12463.77元，空调费17407.50元，运营管理及策划推广费104549.45元，滞纳金10368.99元，合计144789.71元（前述费用计算至2019年3月31日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月9日，原、被告签订了泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇《物业管理及宣传策划推广服务协议》，协议约定：物业管理及宣传策划推广服务期限5年，自2018年4月20日至2023年4月19日止，本协议涉及的综合管理费包含基础物业管理费、中央空调服务费和运营管理、宣传策划推广服务费，并对计算方式作了约定，被告若未按约定支付上述费用，则按延付款每日千分之三支付滞纳金，若逾期超过30天未按时缴纳滞纳金，原告有权进行限水、限电、停止物业服务，相关费用照常计收，直至原告单方解除合同。合同签订后，原告按约提供了物业管理、运营管理及宣传推广服务，但被告并未按照合同约定支付物业管理费、空调费和推广服务费，仅支付物业管理费11210.43元，空调费6266.70元、推广服务费42770.22元，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约责任，特向法院提出上列诉讼请求。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除双方签订的《物业管理及宣传策划推广服务协议》。 被告冷畅勇辩称：被告未支付2018年7月20日至原告向被告发出单方解除合同通知书时止的物业服务费、空调服务费和2018年12月1日至原告向被告发出单方解除合同通知书时止策划推广服务费属实。未支付的原因是原告对欢乐汇的运营存在较大的问题，卖场变更、进行不同程度的装修、整改，导致欢乐汇商场客观上不具备营业和为消费者提供购物的环境与条件，原告还对被告采取停电、停水的限制行为，导致被告后续并未享受到原告提供的空调服务内容，被告支付了截止到2018年11月30日的策划推广服务费后，原告也没有组织相关的营销策划活动，鉴于原告并未依据《物业管理及宣传策划推广服务协议》第四条第一款的约定履行自身义务，构成违约在先，被告不缴纳相关费用有理有据，是依法行使抗辩权的体现。原告主张截止2019年3月31日的相关费用金额过高，在被告未支付相关费用后，未及时要求解除合同，放任了损失的扩大，违约金依法不应当支持，其它各项费用应计算至原告于2019年1月7日向被告发出的《解除合同通知函》时止。原告主张的空调服务费、运营管理及策划推广服务费金额计算有误，2018年7月20日至2019年1月7日空调服务费为12534元，策划推广服务费自2018年12月1日至2019年1月7日为8554元（8554元/月），原告请求支付到2019年3月31日的各项费用（含滞纳金）没有依据，明显过高。请求法院依法公正合理判决。 原告围绕其诉讼请求提交了下列5组证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告身份证复印件，用以证明双方诉讼主体适格；2、《物业管理及宣传策划推广服务协议》，用以证明双方对收费标准及支付方式有明确约定，以支持原告的诉讼主张；3、2019年1月7日解除合同通知函及2019年1月24日签收回执，用以证明双方解除合同的事实；4、世纪城2018年活动统计，用以证明定期开展了宣传策划推广活动；5、2018年10月20日至2018年11月30日被告交纳物业服务费2854.83元收据一张，2018年12月1日31日至2018年12月被告交纳物业服务费2088.90元收据一张，用以证明被告交纳上述时间段物业服务费的事实。经庭审质证，被告对第1组、第2组、第3组、第5组证据的三性均无异议，但对第2组证据认为达不到原告的证明目的；对第4组证据认为宣传策划推广活动统计的真实性不认可，特别是客流量累计不认可，做的活动也是走形式，不具备吸引客流量的客观形式，活动效果不好。本院认为对第1组、第2组、第3组、第5组证据的三性均无异议，本院应当采信，对第2组证据合同内容中的收费标准是否达到原告的诉讼主张金额，应结合双方当事人陈述及其它相关事实、证据予以确定，对于第4组证据因被告虽对其活动统计的真实性及效果不予认可，但并未提供足以反驳的有效证据予以证明，因此本院应对原告定期进行了项目的推广和宣传活动予以采信。 被告为支持其抗辩主张向本院提交了下列4组证据：1、《物业管理及宣传策划推广服务协议》，协议第五条第二款用以证明原告主张的各项费用偏高，没有法律和合同约定；2、《解除合同通知函》用以证明原告主张截止至2019年3月31日的相关费用，没有法律和合同约定；3、被告交纳2018年4月20日至2018年7月19日物业服务费、空调服务费各6266.70元收据各一张、2018年7月1日至2018年11月30日策划推广服务费42770.22元的收据一张，用以证明已交费的事实，并认为策划推广服务费已缴付至2018年11月30日，收费标准降至每月8554元；4、商户请愿书、微信截图及光盘，用以证明原告在履约过程中存在的问题，如持续装修、整改，限电，影响客流量及商家正常经营等问题，是被告行使抗辩权的体现。经质证，原告对第1组、第2组证据的三性无异议，认为其主张的费用是按照合同约定，并不违反法律规定；对第3组证据被告所交费用的金额无异议，但认为交纳的策划推广服务费42770.22元的收据载明的时间记载有误，应是2018年4月20日至2018年7月19日应缴第一个季度的费用，并不是原告将该费用降至每月8554元；对第4组证据光盘反映的装修问题，因世纪城不断有商家入驻，装修无法避免，原告影响被告经营的理由不能成立，微信截图只能作为商家的单方面陈述，没有相应的其他证据加以佐证，不能达到被告的证明目的，请愿书与本案无关。对有争议的证据本院认为，对第3组证据被告交纳的策划推广服务费42770.22元的时间因与其交纳第一季度的物业服务费、中央空调服务费的时间均在2018年4月9日，且与双方合同约定的应交纳第一个季度的费用相吻合，而被告所称已交至2018年11月30日，每月费用降至8554元，但原告并不认可，也无其他证据予以佐证，故该笔费用应当认定为2018年4月20日至2018年7月19日第一季度所交费用；第4组证据涉及的部分事实虽存在争议，被告主张的证据不够充分，但却能够证明原告在该区域物业管理服务过程中存在瑕疵。 本院经审理认定事实如下，位于泸州市江阳区的佳乐世纪城欢乐汇属于新开的商业区域，由原告为该区域进行物业服务、运营管理及宣传和组织活动，2018年4月9日，原、被告双方签订了泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇《物业管理及宣传策划推广服务协议》，协议主要约定：被告租用泸州市江阳区1号楼1层1001号商铺，建筑面积208.89㎡，经营品牌名酒都网高端酒庄。物业管理及宣传策划推广服务期限5年，服务期限自2018年4月20日至2023年4月19日止，本协议涉及的综合管理费包含基础物业管理费(包括公共区域的秩序维护、清洁服务、绿化养护设施设备维护、垃圾清运)、中央空调服务费和运营管理、宣传策划推广服务费。以上综合服务费的计算标准为：从2018年4月20日起，基础物业服务费、中央空调管理服务费和运营管理费、宣传策划推广服务费均按建筑面积计算，基础物业服务费、中央空调服务费每月10元/㎡,各为每月2089元，运营管理、宣传策划推广服务费第一年每月68.25元/㎡，月服务费为14257元，第二年每月102.38元/㎡，月服务费为21386元，第三年每月136.5元/㎡，月服务费为28513元，第四年每月147.42元/㎡，月服务费为30795元，第五年每月159.21元/㎡，月服务费为33257元，支付方式为先付费后服务，按季度结算支付，第一次费用在签订本合同时支付，以后应在每季度提前15天支付下一季度的综合服务费。被告若未按约定支付上述费用，则按延付款额乘以每日千分之三乘以延期天数支付滞纳金，若逾期超过30天未按时缴纳滞纳金，原告有权对被告进行限水、限电、停止物业服务，原告不承担限水、限电、停止物业服务所造成的一切损失，限水、限电期间，原告对被告商铺的综合管理费、水费、电费等费用照常计收，直至原告单方解除合同，且原告有权在被告缴纳给泸州益佳房地产开发有限公司的履约保证金中扣除。此外，双方还对合同的相关权利义务、免责条件等其他事项作了约定。合同签订后，原告按照合同约定提供了相关综合服务，被告按约向原告缴纳了第一季度从2018年4月20日至2018年7月19日止的物业服务费6266.70元、空调服务费6266.70元、策划推广服务费42770.22元，但未按合同约定支付第二季度的相关费用，经原告催收后，被告于2018年11月24日又交纳了2018年10月20日至2018年11月30日的物业服务费2854.83元，于2018年12月3日交纳了2018年12月1日至2018年12月31日的物业服务费2088.90元，因被告未按合同约定交纳其他相关服务费用，原告于2019年1月7日向被告发出了解除合同通知书，于2019年1月24日送达至被告，被告予以认可，但仍占用该商铺未予退还，原告仍为该商场提供相关物业服务。因原告在物业管理过程中存在瑕疵，以至双方在结算金额问题上协商无果，原告诉至本院要求解决如请求事项。 本院认为，原、被告双方签订的泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇《物业管理及宣传策划推广服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应恪守履行。由于被告未按合同履行支付综合物业服务费的义务是酿成本案纠纷的根本原因，应承担相应的民事责任，原告按照合同约定要求被告支付基础物业服务费、中央空调服务费、宣传策划推广服务费的主张，本院应予支持。被告以原告对欢乐汇的运营存在较大的问题和卖场变更、进行不同程度的装修、整改，导致欢乐汇商场客观上不具备营业和为消费者提供购物的环境与条件作为其抗辩理由，因证据不充分，不是合同约定的被告可以拒付相关物业费的前提条件，原告对被告因未付款而采取停电、停水的限制行为，合同明确约定原告对此不承担责任，相关费用照常计收，故被告以上述理由作为抗辩的主张本院不予支持。对于原告主张解除合同的问题，原告已于2019年1月7日向被告发出《解除合同通知函》，于2019年1月24日到达被告后，被告也同意解除合同，本案依法应当认定双方签订的《物业管理及宣传策划推广服务协议》在2019年1月24日《解除合同通知函》到达被告时合同解除。在计算相关服务费用问题上，原告诉讼请求主张的基础物业服务费、中央空调服务费在2019年1月24日双方解除合同的，被告仍无正当理由占用该商铺，而原告仍在为整个商场的公共区域和设施提供物业服务，实际也仍为被告提供着物业服务，双方仍保持着物业服务合同关系，故涉及的基础物业服务费、中央空调服务费被告仍应当按照合同约定继续支付至原告主张的2019年3月31日止，原告诉讼请求主张的运营管理及宣传策划推广服务费因双方在解除合同后，被告未实际经营，原告为被告已无提供该项服务的必要，故该费用应计算至2019年1月24日解除合同时止，原告主张此后的费用与法无据，本院不予支持。原告主张的滞纳金因物业物业管理过程中存在瑕疵，本院不予支持。 综上所述，本案基础物业服务费、中央空调服务费、宣传策划推广服务费应按以下方式计算：基础物业服务费按被告欠交的时间（2018年7月20日至2018年10月19日，2019年1月1日起至2019年3月31日止，共计6个月）计算，应为(2089元/月×6个月=12534元；中央空调服务费按被告欠交的时间（2018年7月20日至2019年3月31日止，共计8个月零12天）计算，应为（2089元/月×8个月＋2089元/月÷30天×12天）=17548元；运营管理及宣传策划推广服务费按被告欠交的时间（2018年7月20日至2019年1月24日止，共计6个月零5天）计算，应为（14257元/月×6个月＋14257元/月÷30天×5天）=87828.15元。鉴于原告诉讼请求主张的基础物业服务费为12463.77元、空调管理费17407.50元，略低于本案实际计算的费用，在本案的处理上应依据原告诉讼请求主张的金额予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告泸州市佳乐资产管理股份有限公司与被告冷畅勇签订的泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇《物业管理及宣传策划推广服务协议》于2019年1月24日予以解除； 二、被告冷畅勇于本判决生效之日起10日内支付原告泸州市佳乐资产管理股份有限公司物业服务费12463.77元，中央空调服务费17407.50元，运营管理及宣传策划推广服务费87828.15元，三项费用合计117699.42元； 三、驳回原告泸州市佳乐资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1598元，由原告泸州市佳乐资产管理股份有限公司负担320元，被告冷畅勇负担1278元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 邹 胜 二〇一九年五月二十八日 书记员 胡晋豪