河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2549号上诉人（原审被告）：翟海明，男，1993年9月25日出生，汉族，住河北省香河县。委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田文龙，男，1987年7月24日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：王绍忠，河北红杉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司，住所地大厂回族自治县世纪家园小区第********，统一社会信用代码：91131028MA07P6X818。法定代表人：艾民，总经理。委托诉讼代理人：赵岩，公司业务经理。上诉人翟海明因与被上诉人田文龙、大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。翟海明上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不支付违约金，不服金额33315.97元，一审、二审案件受理费用由被上诉人负担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。1、涉案的买卖合同及补充协议均未约定迟延下发房本需向被上诉人支付违约金。补充协议约定2017年6月1日涉案房屋的房本依旧不能办理，上诉人向被上诉人支付滞纳金每月25000元。滞纳金主要作为税收部门和银行对逾期当事人给予经济制裁的一种措施，一般来说个人和其他团体都无权私自设立滞纳金，私人之间的逾期付款由合同法调节，只能是违约金，故该滞纳金的约定无效。双方并未约定违约金，且约定的滞纳金过高，上诉人并不承担付款义务，滞纳金系无效约定。2、涉案房屋买卖合同有关于迟延下发房本违约金的约定，第六条第二款约定：因被告过错造成原告不能在本合同签订之日起尾款结清日期为准完全取得房地产权属证书的，原告有权取得房地产成交总价的20%作为违约金。然而原告尚未结清尾款，也就无权取得违约金。经双方多次协商，被上诉人均拒绝继续履行涉案的房屋买卖合同。3、房本下发属于行政行为，非人力所能及，涉案房屋房本的迟延下发属于不可抗力，补充协议的内容显失公平，且违反法律法规的规定，被上诉人无权要求上诉人支付违约金。4、被上诉人并未主张其实际损失，仅根据滞纳金的约定要支付违约金。一审法院并未对被上诉人的实际损失予以审查，上诉人认为，被上诉人合同义务为交付房款，权利为取得房屋所有权。一审中被上诉人明确表示已经及时领取涉案房屋的钥匙，并交付了涉案房屋的物业费，涉案房屋由被上诉人占有使用。房本迟延下发，仅仅推迟被上诉人支付剩余房款的时间，并未给被上诉人带来任何经济损失。二、根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院在双方未约定违约金的情况下，未权衡违约金与实际损失的巨大差异，径直作出判决，属于适用法律错误。另，一审法院适用法律错误。首先一审法院依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第二款之规定，判决上诉人以50万元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准，给付被上诉人违约金属于适用法律错误。该解释第一条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房子向社会销售并转移房屋所有权于买受人，而本案出卖人并非开发商，涉案的合同属于二手存量房买卖合同，非商品房买卖合同，故不应适用该司法解释。其次，涉案的二手房买卖合同中买卖双方的权利义务与商品房合同中买卖双方的权利义务差异巨大，故该解释也不具有参考性，第一，开发商负有为买受方办理房屋产权证的法定义务，而上诉人不能左右房本的下发，也就是不具有办理房本的法定义务。第二，商品房买卖合中的买受人在等待房本下发前已经支付全部购房款，而本案的买受人田文龙仅交付了部分购房款，而其是否继续履行涉案的房屋买卖合同，尚不能确定，故一审法院适用法律错误。田文龙辩称，一、上诉人对滞纳金的认识错误。滞纳金是法律赋予订立合同当事人的一种权利，是对不积极履行合同义务当事人一种带有惩罚性的规定，任何一方当事人违反合同的约定，违约方应当按照约定受到法律上的制裁，并非上诉人所说主要针对税务部门和银行的行为。就本案讲，上诉人未按房屋买卖合同的约定及时给被上诉人办理过户手续，经双方协商签订了补充协议，约定若该房屋房本于2017年6月1日依旧不能办理下来，甲方将支付给乙方首付款的5%为滞纳金赔付给乙方（月支付25000元），且该房屋收房费用与乙方无关，房本办理下来甲方应提前15天通知乙方筹款。按上述约定，截止到2018年4月份，上诉人应当按约定向被上诉人支付11个月的滞纳金27.5万元，截止2019年5月17日又迟延了12个月，又应支付30万元。如果上诉人认为滞纳金过高，可依法提出降低，但也不能低于银行贷款利息。一审按银行贷款利息计算显然过低。二、房屋买卖合同有关于迟延下发房本违约金的约定，即甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付一百元违约金，直到实际履行完毕之日止。按此约定，截止2019年5月17日，已逾期715天，应向被上诉人支付71500元。请二审法院按约定改判。若按补充协议约定，上诉人应向被上诉人支付24个月的违约金60万元。三、根据房屋买卖合同和补充协议的约定，在产权转移和付尾款两项义务中，产权转移是上诉人的先义务。四、房屋以过户登记为交付标的物，上诉人即使交钥匙，亦未完成交付。五、被上诉人不否认房本过户属于行政行为，但上诉人应到行政单位提交房产过户应提供的手续，而上诉人不提交是其过错。实际上涉案房屋当时并不在上诉人名下，不能过户。房屋合同中未约定办理过户的具体时间，被上诉人可随时要求过户。直到2016年11月25日，上诉人仍未通知被上诉人过户，为此签订了补充协议。涉案房屋在2018年10月19日案外人丁凤云才取得房产证，至今上诉人尚未取得涉案房屋的所有权，无能力为被上诉人办理过户，是上诉人的过错。六、上诉人的违约造成了被上诉人20万元的经济损失。七、本案合同与补充协议均有违约金的规定，判决只给付利息是错误的。综上，如维持原判，将损害被上诉人的利益；如果改判，应加重上诉人的法律责任；如发回重审，应按照合同约定和本案事实进行审理，按约定支付违约金。另，原审法院没有查明上诉人是否到行政部门办理过手续，同时按照原审法院的判决上诉人根本就不具备办理房产过户手续的条件，现在该房屋依然没有到上诉人名下，原审判决有明确的表述。本案房产没有过户完全是上诉人的过错造成的，应当承担法律责任。关于交部分款项是双方合同的约定，可以见本案房产房屋买卖合同第三条。被上诉人没有交尾款是上诉人没有履行先义务。大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司未发表答辩意见。田文龙向一审法院起诉请求：1、被告翟海明给付自2017年6月1日开始的违约金每月25000元，到2017年11月份计为150000元；2、被告大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司给付中介费15000元；3、诉讼费用由被告担负。事实及理由：2016年8月24日，在被告尚好房产公司居间服务下，原告与被告翟海明签订房产房屋买卖合同一份，合同约定被告翟海明将其所有的位于香河县房屋出售给原告，2016年11月25日，原告与二被告签订补充协议一份，约定“若该房屋房本于2017年6月1日依旧办不下来，翟海明将每月给付田文龙所付首付款的5%为滞纳金赔付田文龙（月支付），且该房屋收房费用与田文龙无关”。合同签订后，涉案房屋的产权证书依旧没有办理完毕，被告翟海明构成违约，应当依约承担相应的违约责任。一审法院认定事实：2016年8月24日，在被告尚好房产公司居间服务下，原告与被告翟海明签订房产房屋买卖合同，合同约定原告购买被告翟海明所有的位于香河县房屋，建筑面积94.05平方米，总成交价格为1220000元。关于房款给付，合同约定原告应在订立合同当日向被告翟海明支付定金100000元，于2016年9月1日给付首付款500000元，于过户当日给付剩余房款720000元；关于房屋交付，合同约定剩余房款结清当日将涉案房屋交付于原告占有使用。居间服务费24000元，由原告承担。合同签订后，原告依约给付了被告翟海明首付款500000元（含定金100000元），因涉案房屋未取得产权证书，2016年11月25日，原告作为甲方与被告翟海明作为乙方签订补充协议，协议约定“自河北省廊坊市香河县香公馆小区3号楼3单元1302室房屋交易补充如下：由于该房屋房本未能及时办理，甲乙双方自行达成协议，甲方继续将本房屋出售给乙方且双方继续履行该房屋签署买卖合同（本房成交价为壹佰贰拾贰万元整，乙方支付给甲方伍拾万元整为首付款），如若出现违约，违约方将双倍赔偿该房屋购房款（购房款为伍拾万元整，理赔金为壹佰万元整，共计壹佰伍拾万元整）若该房屋房本于2017年6月1号依旧不能办理下来甲方将支付给乙方首付款的5%为滞纳金赔付给乙方（月支付贰万伍千元）且该房屋收房费用与乙方无关，房本办理下来甲方应提前15天通知乙方筹款。”。另查明，涉案房屋登记在案外人丁凤云名下，其于2016年8月8日在北京市求是公证处出具了书面的委托书，委托左秋莉办理涉案房屋的相关事宜。2018年10月19日，案外人丁凤云取得涉案房屋的不动产权证书，权证号为冀（2018）香河县不动产权第0032698号。上述事实，有原告田文龙提交的委托书、房产房屋买卖合同、补充协议、收条，被告翟海明提交的房产房屋买卖合同、补充协议、不动产产权情况表复印件，证人苗某证言及原、被告当庭陈述在案为凭。一审法院认为,原告与被告翟海明、尚好房产公司签订的房屋买卖合同及原告与被告翟海明签订的补充协议，均系各方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，涉案房屋的产权证书办理是原告与被告翟海明全面履行涉案房屋买卖合同，实现合同目的的必要前提，亦是作为房屋出卖人的主要合同义务。被告翟海明系完全民事责任能力人,其在与原告签订补充协议时应对涉案房屋产权证书的办理时间有正常判断和预见，并根据涉案房屋买卖合同的实际履行情况与原告作出事前约定，现涉案房屋的产权证书未在双方认可的时间内办理完毕，被告翟海明作为房屋出卖人应按照补充协议约定向原告承担违约责任，故对被告翟海明提出的其不构成违约的抗辩主张，不予支持。另，原告与被告翟海明签订的补充协议中关于滞纳金的约定，综合双方订立的前提、目的及约定的内容，其本质上具有违约金性质，应当依照违约金的相关法律规定处理，故对被告翟海明提出的补充协议约定的滞纳金内容不受合同法调节应属无效的抗辩主张，亦不予支持。关于违约金的计算标准，依照补充协议“若该房屋房本于2017年6月1号依旧不能办理下来甲方将支付给乙方首付款的5%为滞纳金赔付给乙方（月支付贰万伍千元）……”的约定内容，双方约定违约金为25000元/月，被告主张违约金明显过高，应予减少。一审法院认为，违约金虽具惩罚性，但应基于给对方造成损失的赔偿数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，且原告未向法庭提交因被告翟海明违约行为造成其损失的相关证据，故对原告主张被告按照25000元/月标准向其支付违约金的诉讼请求，不予支持；对于被告主张违约金应予减少的答辩意见，予以支持。综合考量涉案房屋买卖合同履行情况、当事人的过错程度及实现合同预期目的等综合因素，酌定违约金计算标准参照《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有确定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故被告翟海明应以500000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，给付原告自2017年6月2日起至2018年10月19日止的违约金。对于原告主张被告尚好房产公司退还其中介费15000元的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、被告翟海明以500000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，给付原告田文龙自2017年6月2日起至2018年10月19日止的违约金。于本判决生效之日起七日内履行完毕。二、驳回原告田文龙其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，财产保全费1270元，共计3070元，由被告翟海明负担。二审中，被上诉人提交大厂县优居房地产经纪有限公司证明，证明被上诉人在上诉人未过户之后造成了重大经济损失。田文龙13000元买的房子，在2017年3月经纪公司对外出售房价为14500元，差价1500元，房屋面积94.5平方米，有15万元的经济损失，出售该房屋时另一方交了5万元定金，造成双倍返还定金10万元，一共造成20多万元经济损失。上诉人的质证意见是，不是二审新证据，对三性不认可，并没有提交转账凭证、买卖合同相佐证，田文龙仅支付了房屋的首付款，并没有取得房屋的物权，无权出售涉案房屋，也没有取得原房屋所有权人同意配合过户给第三人的相关授权。大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司对被上诉人提交的上述证据没有意见。上诉人提交丁凤云与上诉人签订的补充协议，证实丁凤云认可将涉案房屋过户至田文龙名下。被上诉人田文龙的意见是，上诉人刚刚表示没有新证据提交，不予质证。大厂回族自治县尚好房产经纪有限公司对上诉人提交的上述证据没有意见。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，当事人虽在房产房屋买卖合同及补充协议中对违约金或滞纳金做了约定，但一审法院综合全案证据对违约责任及违约金计算参照标准等作出的判定并无不当。被上诉人田文龙对一审判决未提出上诉，其二审中提交证据欲求改判或发回重审等主张，根据法律规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人二审提交的证据，不影响本案的裁判。综上所述，上诉人翟海明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费633元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  梁志斌审判员  韩静威二〇一九年五月二十九日法官助理杨学军书记员郝镜颖