湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终402号上诉人（原审原告，反诉被告）：恩施土家族苗族自治州种子管理局，住所地：湖北省恩施市学院路**。法定代表人：秦光才，该局局长。委托诉讼代理人：覃可斌，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乾，湖北施州律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：王开敏，女，1972年9月1日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：王萍，湖北施南律师事务所律师。上诉人恩施土家族苗族自治州种子管理局（以下简称恩施州种子局）与上诉人王开敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恩施州种子局上诉请求：请求撤销一审判决，查清事实，依法改判。事实及理由：一、一审认定部分事实错误。一审判决认定王开敏已付清截止2017年7月31日的租金错误。事实上双方签订的两份租赁合同中，租赁物为原恩施州种子站招待所的租金王开敏只缴纳到2013年7月31日，自2013年8月1日起便非法占有，未缴纳任何费用；租赁物为综合大楼一楼和负一楼的租金王开敏只缴纳到2017年7月31日。二、一审判决部分不当。对于租赁物为原恩施州种子站招待所2013年8月1日至2017年7月31日的租金一审未予支持不当。一审判决仅支持截止2017年5月11日的水电费269207.38元不当，恩施州种子局起诉的是到王开敏搬走之前的全部水电费。从2017年5月12日至2018年10月16日，王开敏又欠缴水电费110580.2元。王开敏辩称，案涉房屋在2016年1月已经收归恩施州国有资本投资运营有限公司管理，王开敏已经将租金缴纳到2017年的7月31日，恩施州种子局要求王开敏承担自2013年8月1日起的房屋占用费没有事实和法律依据。关于水电费的承担，因为双方在2012年就对水电费的金额有异议，双方应当对水电费进行核对之后再确定缴纳的数额。王开敏上诉请求：撤销一审判决，依法驳回恩施州种子局的起诉，一、二审诉讼费由恩施州种子局承担。事实及理由：一、恩施州种子局诉讼主体资格不适格，对案涉房屋不享有起诉的权利。恩施州种子局于2016年1月1日已将案涉资产经营权移交给了恩施州国有资本投资运营有限公司，2017年1月3日恩施州国有资本投资运营有限公司向王开敏送达了《催款通知单》，该通知单载明：原州农作物种子管理站资产经营权于2016年1月1日移交恩施州国有资本投资运营有限公司统一管理。2017年1月16日王开敏向该公司缴纳了租金，故王开敏与恩施州国有资本投资运营有限公司形成了不定期租赁合同管理关系。二、一审判决认定事实错误。一审认定《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》合法有效错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，恩施州种子局未提供租赁房屋的产权证，所涉合同应无效。恩施州种子局将无产权证或建设规划许可证的建筑物出租给王开敏，王开敏对此无过错，恩施州种子局应承担王开敏扩建房屋、装修房屋的费用。王开敏对房屋改造征得了恩施州种子局的同意，因房屋内部设施老化，王开敏对内部管道进行改造，并对房屋进行扩建，解决房屋漏水问题，对招待所进行装饰装潢。王开敏在一审提交了鉴定申请，因案涉房屋无产权证和建设工程规划许可证，无法办理合法建设手续，一审法院对鉴定事项未予鉴定显属错误。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条规定，恩施州种子局应赔偿王开敏扩建房屋、装修房屋的费用。三、一审法院适用法律错误。本案应按合同无效规定处理，一审适用合同法第一百一十四条、第二百三十五条的规定错误。四、一审判决处理错误。因双方签订的合同无效，一审判决按照184800元/年支付房屋占用费违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。一审判决王开敏支付水电费269207.38元没有事实依据，恩施州种子局没有提交证据证实王开敏应当支付水电费数额。一审判决王开敏支付违约金13535元无依据。恩施州种子局辩称，一、本案恩施州种子局诉讼主体资格适格，案涉房屋由恩施州种子局经营管理至今，且不动产权登记相关内容均登记为恩施州种子局，作为不动产权利人是当然的诉讼主体。王开敏诉称恩施州国有资本投资运营有限公司给其下达过催款通知书，以此对抗恩施州种子局的主体资格适格，因恩施州国有资本投资运营有限公司只是统一管理机构，对于不动产的权利处分均由相关权利人行使。二、王开敏没有与恩施州国有资本投资运营有限公司形成任何租赁关系。租赁合同到期之后，王开敏继续占用案涉房产，恩施州种子局多次书面催促，为了对抗恩施州种子局的书面催搬行为，王开敏未经恩施州国有资本投资运营有限公司同意，单方面向恩施州国有资本投资运营有限公司转款，该行为只能视为其单方行为，不是合同行为。因此，其没有与任何单位就案涉房屋形成租赁关系。三、王开敏称案涉房屋建设工程规划许可证或者其他证件导致合同无效，该主张不能成立。案涉房屋修建于恩施州种子局的院内，由于修建时间很早，经过了相关承建部门的许可，该房屋为合法建筑。四、王开敏要求恩施州种子局承担扩建房屋装修的费用，缺乏法律依据和事实依据，依法应予驳回。综上，请求人民法院依法驳回王开敏的上诉请求。恩施州种子局向一审法院起诉请求：1.判令王开敏腾出位于恩施市学院路××号的招待所房屋及综合大楼一楼和负一楼的门面；2.判令王开敏支付租赁期满后至王开敏向恩施州种子局实际腾出房屋之日止的房屋占有使用费（该房屋占有使用费请求法院委托物价部门核定）；3.判令王开敏支付房屋归还恩施州种子局前的全部水电费（截止2017年5月11日的水电费为269207元）；4.判令王开敏向恩施州种子局支付违约金13535元；5.由王开敏承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，恩施州种子局明确其第2项诉讼请求为：按照184800元/年的标准支付自2017年8月1日起至实际腾退租赁物之日止的占用费。王开敏提出反诉请求：1.对反诉人加建的房屋，请求依法判令被反诉人按市场房屋价格标准进行补偿（具体以物价部门的评估为准），或者确认归反诉人所有；2.请求判令被反诉人支付反诉人房屋改建费及反诉人在租赁期间投入的装修费用（具体以物价部门的评估为准）；3.判令被反诉人支付违约金13535元；4.由被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年8月2日，甲方即恩施土家族苗族自治州农作物种子管理站（后更名为本案恩施州种子局）与乙方即王开敏签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，约定：甲乙双方经协商一致，将2006年1月6日签订的《恩施州种子站招待所承包经营合同》变更为本合同。第一条经州财政局审核同意，甲方将占有使用的位恩施市学院路××号号的原恩施州种子站招待所全部房间（建筑面积为300㎡）出租给乙方从事住宿饮食经营业务。第二条出租期限自2006年1月1日止2013年7月31日止。第三条租金共计379167元。截止2006年12月31日，已缴纳租金50000元，以后年度租金实行先支付后使用的原则，按月缴纳，每月开始后5日内一次性付清4167元。租金直接缴入州财政局预算外及其他资金账户。乙方已向甲方缴付押金20000元，本合同期满或合同终止，在乙方无违约情况下，甲方将押金全额无息退还乙方。2008年6月10日，恩施州种子局、王开敏双方签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，约定：第一条甲方占有使用的房屋门面位于恩施市学院路××号，综合大楼的一楼和负一楼，建筑面积约200㎡。经州财政局审核批准（恩施州财行资函[2008]48号批复），决定对外出租。通过竞争性谈判方式出租给乙方。第二条出租期限为8年，自2008年8月1日至2016年7月31日止。第三条租金共计72000元，按照先支付后使用的原则，在每年的8月1日前支付9000元。上述两份合同还约定：第四条第三款乙方应承担租赁期内的水费、电费、环境卫生费、工商管理费、营业税等各种税费。第五条第三款本合同期满或合同终止，乙方无条件将承租的房屋（门面）归还甲方管理。乙方投入的装修（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方负赔偿责任。第六条乙方对承租的房屋（门面）进行改造，未经甲方书面同意，不得改变房屋主体结构；乙方对房屋的装饰、装潢及使用应当符合消防安全部门、城建装饰行办等部门的检测标准，装修费用自理。第八条第一款甲乙双方应全面履行本合同约定，若一方不履行或不完全履行，则视为违约。一旦违约事件发生，则合同自行终止，违约方除向对方赔偿损失外，还应按租金总额的3%支付违约金。2013年10月12日，王开敏（乙方）向恩施州种子局（甲方）出具《还款承诺书》，其内容为：“经甲乙双方共同清算，在乙方承租甲方招待所等房屋期间，乙方欠甲方各种款项共计104152.46元（具体见附表）。由于乙方不能一次性付款，经双方协商，达成如下还款计划：1.2013年10月12日还款20000.00元；2.抵扣乙方领门卫2012年1月至2013年5月工资款5270.00元；3.剩余款项计78882.46元乙方承诺2013年10月31日前一次性付清。如乙方未能在2013年10月31日前付清余款，乙方愿意承担相应法律责任，并同意甲方采取相应措施。”王开敏在落款处签名，并注明“因甲方要求不签字不供电”。该《还款承诺书》附表载明：2012年12月前欠款83609元，2013年1月-9月27日水费12427.46元，2013年1月-9月27日电费53730元，2013年1月-7月补充协议款15166元，乙方合计欠款164932.46元，甲方在乙方消费60780元，乙方应付欠款104152.46元，2013年10月12日交费20000元，乙方领门卫工资款5270元，2013年10月31日前应交欠款78882.46元。2017年6月1日，恩施州种子局提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。王开敏已付清了截至2017年7月31日的租金，尚欠截至2017年5月11日的水费、电费合计269207.38元，以及自2017年8月1日起的租赁物占用费未付。2017年7月12日，恩施州种子局向法院申请委托评估机构对恩施市学院路××号原恩施州种子站招待所以及综合大楼一楼和负一楼门面的市场租金价格进行评估。经一审法院委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2018年7月2日作出鄂循价鉴[2018]第17070号《关于恩施市学院路××号出租房屋租金的价格鉴定评估报告书》，其中载明原招待所鉴定评估基准日为2013年8月1日，综合大楼租金价格鉴定评估基准日为2016年8月1日，评估结论为：本次委托鉴定评估标的在价格基准日年租金的客观合理市场价格水平为184800元，其中招待所租金价格为100800元，综合大楼一楼及负一楼租金价格为84000元。2018年3月26日，王开敏向法院提交鉴定申请书，请求事项：1.请求对申请人在承租房屋期间对房屋改扩建部分的房屋价值进行鉴定，即位于恩施市学院路××号综合大楼负一楼和一楼的改扩建及招待所的改扩建；2.请求对申请人在承租房屋期间，对房屋内部设施改造部分价值进行鉴定；3.关于申请人在承租期间的房屋装饰装潢，请求对被申请人的评估结果进行认可或重新评估。事实和理由：2006年，申请人从汪玲处转租本案房屋做酒店、宾馆之用。2007年8月2日，申请人与被申请人续签房屋租赁合同，继续用于经营酒店、宾馆之用。1.对房屋改扩建部分进行价值评估申请人在承租综合大楼负一楼及一楼时，该房屋属于烂尾楼，恩施州种子局无法使用，负一楼在学院路坎下，只能做仓库之用，不能发挥任何经济价值，不得已只能对该房屋机械能改建，使得负一楼与公路平齐，成为了现在的临界门面，房屋面积与房屋价值得到提升。申请人承租的招待所，房屋长期漏水，影响申请人使用，在经被申请人同意后，申请人对房屋进行了加层及对房屋面积整体进行了扩建和加层，具体以现场为准。2.关于对房屋内部改造部分进行鉴定申请人承租的房屋内部设施设备老化，无法正常使用，申请人要求被申请人对房屋内部的管道、卫生间等进行改造，被申请人承诺将房屋长期租给申请人使用，要求申请人自行改造，申请人对房屋的落水管、主水管等进行了全部的更换，同时对卫生间等内部设施进行了再次改造。申请人为此投入了大量的资金，现被申请人要求收回房屋，申请人要求对房屋内部改造部分进行补偿。3.关于装饰装潢部分的价值对于案涉招待所房屋，申请人系从他人手中转租过来，并支付了转让费12万元，转让后对整个房屋重新进行了装饰装潢，要求对该部分进行价值评估并补偿。诉讼过程中，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款中“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，向王开敏进行释明，王开敏坚持按照市场价值补偿扩建部分的费用，不同意按照扩建造价处理。一审法院认为，《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁合同期限届满后，王开敏应当按照合同约定和法律规定返还租赁物，并承担相关费用。恩施州种子局请求判令王开敏返还租赁物，按照湖北循其本价格鉴定评估有限公司《关于恩施市学院路××号出租房屋租金的价格鉴定评估报告书》评估的184800元/年的标准支付自2017年8月1日起至实际腾退租赁物之日止的占用费，支付截至2017年5月11日的水费、电费合计269207元，并支付违约金13535元，其请求符合合同约定和法律规定，予以支持。后期水费和电费，当事人可依法另行主张权利。关于装饰装修，双方当事人在合同中明确约定“本合同期满或合同终止，乙方（王开敏）无条件将承租的房屋（门面）归还甲方（恩施州种子局）管理。乙方投入的装修（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方负赔偿责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”据此，无论装饰装修是否经出租人同意，租赁期间届满后，都不存在出租人补偿装饰装修的问题。关于扩建部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”王开敏要求恩施州种子局补偿扩建部分的费用，需要证明“承租人经出租人同意扩建”，此其一；其二，即便有证据证明恩施州种子局同意扩建，也因为扩建部分未办理合法建设手续，只能是扩建造价费用由双方按照过错分担。王开敏主张按照房屋市场价格进行鉴定并补偿，不符合有关法律规定，不予准许。关于扩建造价费用，因当事人没有在本案中主张权利，不予处理。综上所述，恩施州种子站的诉讼请求成立，予以支持。王开敏的反诉请求，缺乏事实和法律依据，且不能证明恩施州种子局违约，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王开敏于判决生效后十日内将其承租的位于恩施市学院路××号的招待所房屋及综合大楼一楼和负一楼的门面腾退给恩施土家族苗族自治州种子管理局。二、王开敏于判决生效后十日内按照184800元/年的标准支付恩施土家族苗族自治州种子管理局自2017年8月1日起至判决主文第一项实际履行之日止的占用费。三、王开敏于判决生效后十日内支付恩施土家族苗族自治州种子管理局截至2017年5月11日的水费、电费合计269207.38元。四、王开敏于判决生效后十日内支付恩施土家族苗族自治州种子管理局违约金13535元。五、驳回局王开敏的反诉请求。案件受理费5540元，反诉案件受理费69元，合计5609元，由王开敏负担。二审期间，王开敏向本院提交了如下证据：第一组证据2017年1月3日恩施州国有资本投资运营有限公司《催款通知单》两份、2018年10月16日恩施州国有资本投资运营有限公司《情况说明》一份。第二组证据2013年9月30日王开敏向恩施州种子局送达的《关于租赁合同到期或解除合同的意见》、2013年10月21日《关于进一步协商解决房屋租赁合同有关事宜的函》。第三组证据照片一张。恩施州种子局向本院提交了如下证据：1.恩施州财政局的证明；2.恩施州国有资本投资运营有限公司的证明；3.恩施州农业局证明；4.恩施州农业局房产登记信息表；5.恩施州财政局出具的《恩施州种子管理局租金收入缴入财政专户明细表》。本院组织双方当事人进行了质证，经审查，王开敏提交第二组证据系王开敏单方陈述，只能证实双方曾就水电费问题产生过纠纷，第三组证据因缺乏拍摄时间、拍摄地点和拍摄见证人，客观真实性存疑，对上述证据不予采信。恩施州种子局的证据3、4、5一审中已经提交，不属二审中的新证据，不予采信。王开敏提交的第一组证据与恩施州种子局的证据1、2相互印证，均系相关职能部门开具的情况说明，能证实案涉房屋租金的缴纳情况，予以采信。经二审审理查明，一审判决查明招待所部门租金缴纳情况存在错误外，其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉招待所部门的租金王开敏已缴纳至2013年7月31日，综合大楼一楼和负一楼部分的租金王开敏缴纳至2017年7月31日。本院认为，综合双方的上诉理由及答辩意见，本案双方争议的焦点为：一、案涉租赁合同的效力；二、王开敏要求恩施州种子局补偿房屋装修费及改扩建费应否支持；三、案涉房屋租赁费、占用费、水电费计算是否存在错误。对此评析如下：一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题。王开敏主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证和房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁合同应属无效。经审查，案涉招待所修建于恩施州种子局院内，因修建时间较早，并未针对招待所的建筑物进行单独颁证，但所在位置有统一办理土地使用证，且在恩施州种子局管理和王开敏使用期间，相关城镇规划行政部门并未以无规划许可为由对恩施州种子局进行行政处罚。案涉综合楼在一审中恩施州种子局提交了房屋所有权证，证实恩施州种子局对该房屋享有合法的所有权，更进一步说明租赁物符合城镇建设规划。王开敏主张案涉合同无效不能成立。关于王开敏上诉称恩施州种子局不具备诉讼主体资格问题，经审查，因案涉房屋系国有资产，根据相关行政规定，恩施州直行政事业单位的经营性资产在2016年以后由恩施州国有资本投资运营有限公司统一经营管理，但并不意味着案涉房屋所有权已经转移给恩施州国有资本投资运营有限公司，恩施州国有资本投资运营有限公司仅对案涉房屋享有管理经营权。现恩施州种子局作为所有权人主张享有案涉房屋的所有权性能符合法律规定，且王开敏亦未证实其已经恩施州种子局同意与恩施州国有资本投资运营有限公司签订了租赁合同。故其辩称恩施州种子局不具备诉讼主体资格的理由不能成立。二、王开敏要求恩施州种子局补偿房屋装修费及改扩建费应否支持。经审查双方所签订的合同内容，对房屋装修部分明确约定“本合同期满或合同终止，乙方（王开敏）无条件将承租的房屋（门面）归还甲方（恩施州种子局）管理。乙方投入的装修（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方负赔偿责任。”现合同约定租赁期已届满，王开敏要求恩施州种子局补偿房屋装修损失缺乏合同依据。关于改扩建部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条的规定，王开敏需对改扩建已取得恩施州种子局同意承担举证责任，即便恩施州种子局同意王开敏进行改扩建，因改扩建部分未取得相关合法建设手续，依据前述规定，也只能对扩建造价费按双方过错进行分担。现王开敏要求按照市场价进行补偿缺乏依据。故一审未予支持并无不当。三、案涉房屋租赁费、占用费、水电费计算是否存在错误。对于房屋租赁费用的缴纳问题，双方均认可案涉招待所部门的租金王开敏已缴纳至2013年7月31日，综合大楼一楼和负一楼部分的租金王开敏缴纳至2017年7月31日，且有恩施州国有资本投资运营有限公司的情况说明予以佐证。恩施州种子局称招待所部分2013年8月1日以后的占用费王开敏未支付属实。依据湖北循其本价格鉴定评估有限公司《关于恩施市学院路××号出租房屋租金的价格鉴定评估报告书》，评估基准日为2013年8月1日招待所部分的年租金标准为100800元，在招待所部分租赁合同到期后，恩施州种子局主张应依据年租金100800元标准支付占用费用于法有据，该上诉理由成立。关于水电费问题，2013年10月12日双方在《还款承诺书》中对2013年9月27日以前的水、电费进行了结算确认，对其后至2017年5月11日水、电费恩施州种子局提交了缴费明细清单予以证实。至于2017年5月11日之后的水、电费可待实际发生后恩施州种子局再行主张权利。恩施州种子局主张案涉租赁费、占用费和水电费计算有误的理由不能成立。综上所述，恩施州种子局的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条的规定，判决如下：一、维持湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初3505号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初3505号民事判决第二项；三、王开敏于本判决生效后十日内按照100800元/年的标准支付恩施土家族苗族自治州种子管理局自2013年8月1日起至判决主文第一项实际履行之日止招待所部分的占用费；四、王开敏于本判决生效后十日内按照84000元/年的标准支付恩施土家族苗族自治州种子管理局自2017年8月1日起至判决主文第一项实际履行之日止综合大楼一楼和负一楼部分的占用费；五、驳回恩施土家族苗族自治州种子管理局的其他诉讼请求。一审案件受理费5540元，反诉案件受理费69元，合计5609元，由王开敏负担；二审案件受理费19439元，由上诉人恩施土家族苗族自治州种子管理局负担9007元，上诉人王开敏负担10432元。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇一九年五月七日书记员 汪蜀建