贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1053号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：兴义市大不同房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴义市黄草街道办事处云柯路。 法定代表人：顾友珍，系该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈嵩松，男，1987年1月9日出生，汉族，住贵州省安龙县。 委托诉讼代理人：郑梅，贵州集法律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦桥坤，贵州集法律师事务所律师。 上诉人兴义市大不同房地产开发有限公司（以下简称大不同公司）与被上诉人陈嵩松租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初9786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 大不同公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销一审判决，依法发回重审或径行改判支持上诉人的一审反诉请求；2．本案一、二审诉讼费应由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院未认定上诉人与被上诉人之间构成委托关系系认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在合同法关于委托合同的规定中，并未明确规定，禁止委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务。该法第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。综上，上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《委托租赁合同》完全符合委托合同的特征。前述合同是上诉人与被上诉人签订的，就被上诉人委托上诉人订立租赁合同，处分被上诉人就其自有房屋享有的租赁权的合同。合同对作为代理人的上诉人的职责权限进行了充分的约定，并且还约定了被上诉人作为委托人在上诉人完成委托事务后应支付其相应的招商服务费。同时，上诉人还想指出，根据合同法关于委托合同的规定，并未禁止上诉人作为代理人以自己的名义与第三方订立委托权限范围内合同的权利，因此，不能仅以上诉人有权以自己的名义与第三方订立租赁合同而否决上诉人的代理人地位，而且原审认定被上诉人并未向上诉人支付委托费用也与上诉人和被上诉人在《委托租赁合同》中约定招商服务费的事实冲突。综上，上诉人与被上诉人之间的法律关系完全符合委托合同的特征，原审法院认定双方之间构成租赁合同关系与事实不符，缺乏法律依据，请求二审法院予以纠正。二、上诉人与被上诉人之间就委托代理费用的约定并非仅针对2016年至2018年的委托期间，而是针对整个合同的有效履行期间。上诉人为及时出租被上诉人的商铺所开展的宣传、推广、装修等行为并不仅存于2016年至2018年的委托期限内，而是从2013年委托期限开始计算时就一直存续的，虽然被上诉人应收的2013年至2016年的租金用于折抵了房屋购房款，但从合同履行结果来看，被上诉人委托上诉人租赁的目的已经达到，被上诉人当然应当依约支付委托费用，并且该条的约定并未明确排除上诉人不得就2013年至2016年期间的招商服务费进行主张的权益，鉴于该条款明确规定的是“被上诉人每年支付半个月的租金给上诉人作为招商服务费”，且该义务之前的标点符号系句号，意味着该条款与前一条款并非是在同一前提下的延续，还是新的独立意思的表示，故请求二审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条：“受托人完成委托事务时，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”，判令被上诉人向上诉人支付2013年至2016年期间的招商服务费。三、上诉人为被上诉人的商铺进行装修且现该装修已经形成添附，被上诉人从中受益，理应依法对上诉人进行合理的补偿。被上诉人交给上诉人的房屋系毛坯房，无法直接进行租赁，为了促进被上诉人的房屋租赁交易的达成，上诉人作为代理人，为被上诉人的房屋垫付了相关的装修费用，并且已经在一审庭审中向法庭提交了相关的证据加以证实，现委托合同期限届满，上诉人已经将委托事务的标的返还给了被上诉人，上诉人垫资的已经于被上诉人的房屋形成添附的装修极大的增加了被上诉人房屋的价值和租金的溢价，就此部分上诉人垫付的费用，虽然双方在合同中未予约定，但考虑到被上诉人的实际收益，也应当依据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，或者依据《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定，依法判决被上诉人向上诉人支付装修费用。四、被上诉人收取上诉人支付的租金后理应向上诉人提交收取相关费用的发票属于合同的附随义务，理应由被上诉人履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，而依据税务等方面的法律及企业财务制度规定，上诉人对公对外支出应当有合同凭证、支付凭证以及收款方出具的发票，否则难以确定该笔支出的合法性，并且该笔支出也不能计入上诉人的经营成本，会增加上诉人的税费，故上诉人请求被上诉人在收取相关费用前向上诉人出具发票系合同的附随义务，被上诉人不得拒绝。综上，上诉人认为一审法院认定上诉人与被上诉人的法律关系为租赁关系是缺乏事实和法律依据的，而正是由于基础法律关系的认定错误造成原审法院在适用法律方面的错误，故请求二审法院依法撤销原判，发回重审，或者径行改判支持上诉人关于支付招商服务费等的诉请。 陈嵩松二审辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，2012年下半年，大不同公司四处散发广告，陈嵩松基于这一广告要约随后与大不同公司签订《购房合同》及《委托租赁合同》，一审根据《委托租赁合同》约定，判决大不同公司支付两年租金及利息认定事实清楚，于法有据。《委托租赁合同》前三年没有约定由购买人交招商服务费，故前三年被上诉人没有义务缴纳，后两年服务费用5602元去被上诉人起诉时已经将该费扣除，只要求住房租金，上诉人要求支付2013年至2018年的服务费于法无据。被上诉人无义务向上诉人交装修费，因合同没有约定，其主张五事实依据。请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。 陈嵩松向一审法院起诉请求：1、判令大不同公司向陈嵩松支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金128878元;2、由大不同公司以第四年租金64439为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月9日支付逾期利息至该款清偿之日止；3、由大不同公司支付违约金5万元、律师费用8000元;4、诉讼费用由大不同公司承担。 大不同公司向一审法院提出反诉请求：1．判令解除双方于2012年11月30日签订的《委托租赁合同》；2．判令陈嵩松支付2013年9月8日至2016年9月8日的招商服务费2232元及租赁税费29369元，并以31601元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付2013年9月8日至招商服务费及租赁税费实际清偿完毕之日止的逾期付款利息（截止起诉时利息为9954元）；3．判令陈嵩松支付装修费用损失8458元；4．判令陈嵩松支付违约金人民币50000元；5．请求驳回陈嵩松本诉的全部诉讼请求；6．本案本诉及反诉的诉讼费用由陈嵩松承担。 一审法院认定事实：2012年11月30日，陈嵩松与大不同公司签订《商品房买卖合同》，约定陈嵩松购买大不同公司开发的钻石广场1幢1单元1层1-1-16号商铺，该商铺建筑面积为20.57平方米，总价款为840504元。同日，陈嵩松作为甲方与大不同公司作为乙方签订《委托租赁合同》，约定：“甲方将案涉商铺委托给乙方进行租赁管理。租赁期限为五年，从2013年9月8日至2018年9月8日止。前三年（2013年9月8日至2016年9月8日）每年的租金回报率为所购商铺总价款的8%；三年合计24%的租金为201721元，由乙方按月代为收取，并于签署《商品房买卖合同》时一次性支付。第4年至第5年（2016年9月8日至2018年9月8日），甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归甲方所有，保底不低于8%，低于8%的差额由乙方补齐。甲方每年支付半个月的租金给乙方作为招商服务费（按当年租金÷12个月×0.5计算），政府相关租赁税费由甲方承担。违约责任：本合同生效后，单方解除本合同或因任一方原因导致本合同被解除、撤销的，责任方应向另一方支付5万元违约金，并承担给对方造成的一切损失（包括不限于预期合理租金收益、第三责任人违约的损失赔偿、其它直接经济损失和为实现债权产生的合理费用，包括仲裁费、误工费、交通费、评估费、律师费等）。”前述合同签订后，大不同公司向陈嵩松支付了前三年的租金，至今未按《委托租赁合同》约定的时间支付2016年9月8日之后的租金。 一审法院认为，陈嵩松与大不同签订的案涉《委托租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。关于合同解除的问题，双方约定的租赁期限已于2018年9月8日届满，且双方未达成续租的合意，故陈嵩松与大不同公司签订的《委托租赁合同》已解除。关于陈嵩松主张的租金及违约金问题。案涉合同约定2016年9月8日至2018年9月8日期间每年保底租金不低于所购商铺总价款的8%，大不同公司代收租金并于租赁期当年的第十二个月支付陈嵩松当年的租金收益，大不同公司未按合同约定时间支付租金，其行为已构成违约，应承担继续支付租金的义务。扣除陈嵩松应向大不同公司支付的招商服务费，大不同公司应支付陈嵩松租金128877.28元（商铺总价款840504元×8%×2-商铺总价款840504元×8%÷12个月）；关于违约金的问题。陈嵩松要求大不同公司赔偿利息损失，同时还要求大不同公司支付违约金5万元。双方未约定逾期支付租金的违约金，仅约定单方解除合同或因任何一方原因导致合同被解除、撤销的，责任方向另一方支付违约金5万元，并承担对方造成的一切损失。大不同公司逾期支付租金确实给陈嵩松造成资金被占有的利息损失，陈嵩松要求按照中国人民银行同期贷款利率从2017年9月9日起计付利息，不违反法律规定，予以支持。陈嵩松仅要求大不同公司以64439元为基数计付利息，是陈嵩松对自身权利的处分，予以支持。关于陈嵩松主张律师费的问题。如前所述，案涉合同仅约定单方解除合同或因任何一方原因导致合同被解除、撤销的，责任方承担对方的一切损失（包括律师费），陈嵩松与大不同公司之间不存在上述情形，且合同未约定大不同公司逾期支付租金应承担律师费，故陈嵩松主张的律师费没有法律依据，不予支持。关于大不同公司主张招商服务费，案涉合同未约定陈嵩松需支付2013年9月8日至2016年9月8日的招商服务费，故大不同公司主张该期间的招商服务费缺乏法律依据，不予支持；关于大不同公司主张的税费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，大不同公司提供的证据不足以证明其已经代陈嵩松代缴税费，故大不同公司的该项请求，不予支持。同时，大不同公司以陈嵩松未支付招商服务费及租赁税费为由，要求陈嵩松支付违约金5万元，缺乏事实及法律依据，不予支持；关于大不同公司主张的装修费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方未约定装修费用，且双方的租赁期限已届满，故大不同公司要求陈嵩松支付商铺装修费，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、兴义市大不同房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈嵩松2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金128877.28元。并以64439元为计息基数，自2017年9月9日起，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至全部款项付清为止；二、驳回陈嵩松的其余诉讼请求；三、驳回兴义市大不同房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2019元，反诉案件受理费1150元，合计3169元，由兴义市大不同房地产开发有限公司负担。 双方当事人二审中均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院依职权向中国工商银行股份有限公司兴义分行发出《协助调查函》，该支行作出《历年中国人民银行贷款利率表》，主要证明：2017年至今6个月至1年的中国人民银行贷款利率为4.35%，1年至3年的中国人民银行贷款利率为4.75%。对于上述证据，双方当事人经质证均无异议。 经本院审查，对《历年中国人民银行贷款利率表》的真实性本院予以确认，作为认定本案案件事实的依据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的基本一致，另查明：一、2019年3月21日大不同公司法定代表人变更为顾友珍。二、2017年至今6个月至1年的中国人民银行贷款利率为4.35%，1年至3年的中国人民银行贷款利率为4.75%。 本院认为，综合双方当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：一、大不同公司与陈嵩松之间构成租赁合同关系还是委托合同关系；二、陈嵩松是否应向大不同公司支付2013年至2016年期间的招商服务费；三、陈嵩松是否应向大不同公司支付装修费用；四、大不同公司是否应向陈嵩松提供发票。五、原判是否存在超越诉请判决，严重程序违法的情形。 关于争议焦点一。租赁合同，是指承租人支付一定对价后，依照合同约定使用租赁物。承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是按照合同约定支付租金；承租人按照合同约定使用租赁物取得的经营利益归于承租人。委托合同，是指当事人双方约定的一方当事人委托另一方当事人处理事务，另一方当事人同意为其处理事务的合同。本案中，双方签订的合同名称虽为《委托租赁合同》，但合同约定陈嵩松将商铺交付给大不同公司经营使用，商铺的整体租赁管理权及决策权均归大不同公司，大不同公司均需按照合同约定的金额（年租金不低于商铺总价款8%）定期向陈嵩松支付租金。上述约定符合租赁合同中由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的法律特征，故本院认为本案中陈嵩松与大不同公司之间形成租赁合同关系。 关于争议焦点二。双方签订的《委托租赁合同》明确约定，自2016年9月8日至2018年9月8日，陈嵩松每年支付半个月的租金给大不同公司作为招商服务费，对于2013年9月8日至2016年9月8日期间，并未约定陈嵩松需向大不同公司支付招商服务费。大不同公司上诉称双方约定的招商服务费是针对整个合同期间，对此未提交证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由大不同公司就此承担举证不能的不利后果，故对大不同公司所提应由陈嵩松向其支付2013年至2016年期间的招商服务费的上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点三。因大不同公司与陈嵩松之间系租赁合同关系，双方签订的合同中未对租赁期间届满后，出租方应对承租方附合的装饰装修费用进行补偿进行明确约定。本案一审期间，陈嵩松与大不同公司所签订的合同约定的租金期限已经届满，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，故对大不同公司所提应由陈嵩松支付其装修费用的上诉请求，本院亦不予支持。 关于争议焦点四。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，大不同公司一审中未就判令陈嵩松向其提供发票提出诉讼请求，故本院二审对此上诉不予审理。 关于争议焦点五，本案大不同公司未就2016年9月8日至2018年9月8日的招商服务费提出明确的反诉请求，但陈嵩松一审诉讼请求中要求大不同公司承担128878元租金时已经自行将2016年9月8日至2018年9月8日的服务费予以扣减，未增加大不同公司的义务或减损大不同公司的权利，符合民事诉讼的处分原则。针对此项并无大不同公司上诉称超越诉请判决、存在严重违反法定程序的情形。 至于逾期利息问题，一审中陈嵩松请求以64439为基数，按中国人民银行“同期同类”贷款利率支付逾期利息，一审判决按中国人民银行“同期”贷款利率计付利息，其中“同期”贷款利率不明确，执行过程中不易操作，故执行过程中对逾期利息的利率标准，可以参照中国人民银行公布的4.35%（年利率）计算。 综上，上诉人兴义市大不同房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2019元，由上诉人兴义市大不同房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 查必林 审判员 王克敏 二〇一九年五月二十七日 书记员 陈 燕