重庆市合川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0117民初2222号 原告：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区****，统一社会信用代码91500117771798399T。 法定代表人王红梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐菁，女，1966年12月10日出生，公司员工，汉族，住重庆市合川区。 被告：徐应杰，男，1973年5月5日出生，汉族，住重庆市合川区。 原告重庆市诚顺物业管理有限公司(以下简称“诚顺物业”)与被告徐应杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚顺物业的委托诉讼代理人唐菁，被告徐应杰到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告诚顺物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业服务费2166元、公共照明用电及损耗费180元、违约金722元，合计3068元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：诚顺物业与重庆市合川区三星雅苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定多层住宅0.50元/平方米·月，实际按0.40元/平方米·月收取，公共照明用电及损耗费多层住宅5.00元/户·月，违约金按每日千分之三的标准收取。小区X-X-X号是多层住宅，被告系该房屋业主，自2016年1月1日至2018年12月31日，共拖欠物业服务费2166元，公共照明用电及损耗费180元，违约金722元，合计3068元。原告多次催收无果。为了维护其合法权益，请求人民法院依法判决。 被告徐应杰辩称，不缴纳物业服务费等费用是有原因的。我2018年之前的物业费都是交了的，因2017年开始楼上漏水，导致我家受损，我2018年之后才没有交物业费；我楼下的门市经常营业到很晚，非常吵闹，影响我们的睡眠，我找物业反映过很多次，也报过警一直没有解决；我们这一栋楼五层上的外墙灯（景观灯）掉到我家卧室窗户上面，吹风下雨都要响，存在很大的安全隐患，找物业很多次，一年多了也没有解决；小区保安经常睡觉，巡逻不到位；消防设施有生锈的，物业公司也没有维护；小区清洁做的不到位，小区里的栏杆都是脏的，破坏了我们的居住环境。 本院经审理认定，诚顺物业于2014年与重庆市合川区三星雅苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，重庆市合川区三星雅苑小区业主委员会将“三星雅苑”物业委托诚顺物业实施物业管理。2014年《物业服务合同》约定合同期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止。物业管理服务费按建筑面积计算：多住宅0.40元/平方米·月（含电梯费）、商业0.50元/平方米·月、公共照明用电及耗损：3.00元/户·月向业主收取。合同约定业主应于每月10日前交纳物业服务费用，未按时如数交纳物业服务费的，按每日3‰收取违约金，违约金总额不应超过本金。2017年8月12日，诚顺物业再次与重庆市合川区三星雅苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，2017年《物业服务合同》约定原告为该小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止。第三条约定的物业服务内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护、管理。物业共用部位具体包括：房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施设备维修、养护、管理和运行。具体包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公共照明、天线、加压供水设备、配电系统、监控、楼道消防设施设备、电梯等。……。第五条约定：物业服务费按月收取，（1）多层住宅：0.5元/月·平方米。（2）商业门市0.8元/月·平方米。（3）公共照明用电及耗损：多层住宅：5.00元/户·月。第七条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。不按时交纳物业服务费用的，乙方有权按照每日千分之三的标准收取违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务至今。 被告徐应杰为该小区X幢X-X-X号房屋业主，其建筑面积为150.43㎡，是多层住宅。被告自2016年1月1日起至2018年12月31日未缴纳物业服务费等相关费用。经原告多次催收，被告至今仍未交纳。 上述事实，有原、被告的陈述，《三星雅苑物业服务合同》（2014年、2017年）、《重庆市合川区国土资源和房屋管理局档案查询结果有房证明》《电话、上门催收欠费明细表》、照片等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与重庆市合川区三星雅苑小区业主委员会于2014年、2017年签订的《物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告辩称楼上房屋漏水，导致自家受损问题，因原告对此无修缮义务，也不属于本案处理范围,被告可就房屋受损问题另案处理，故对被告的此抗辩理由不予采信；被告辩称已缴纳2018年之前物业费，但未提供任何证据证明已经缴纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费等相关费用，故对被告的此抗辩理由不予采信；被告辩称住房楼下小区外面的门市经常夜间营业至凌晨，非常吵闹，严重影响了自己的生活作息，本院对被告受到吵闹影响生活作息表示理解，但对小区以外门市营业造成对小区业主的影响，物业公司并无权管理并制止，须由相关职能部门整顿，故对被告的此抗辩意见不予采纳。此外，被告辩称五层上的外墙灯（景观灯）掉到自家卧室窗户上面存在安全隐患，消防设施生锈影响使用，小区保安工作期间存在睡觉、抽烟和巡逻不到位，小区清洁做得不到位等问题，属于一般性服务瑕疵，但一般性服务瑕疵不构成业主拒交费理由。从现阶段物业管理实际来看，业主个体对物业公司服务质量标准存在差异，物业公司和业主双方应互相理解，共同努力改善小区居住环境，物业公司要深入了解业主需求、不断提高服务质量，业主对物业公司的期望也要以合同约定为基础并合理合法，只有双方共同努力才会提高居住环境质量。综上所述，诚顺物业与三星雅苑小区业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力，合同约定了物业管理服务收费标准等内容，合同订立后，原告为该小区提供了物业服务，被告系该小区X幢X-X-X号房屋业主，其应当履行支付物业服务费用的义务，被告拒不履行付费义务已构成违约，应承担违约责任。 根据合同约定，被告购买的位于重庆市合川区合阳办榕树街X号三星雅苑小区X幢X-X-X号的住宅房屋，建筑面积为150.43㎡，被告自2016年1月1日起至2018年12月31止期间未缴纳物业服务费、公摊能耗费，具体计算如下：1、物业服务费：0.4元/㎡/月×150.43㎡×20月+0.5元/㎡/月×150.43㎡×16月=2406.88元，诉讼中，原告自愿主张按照0.4元/㎡/月计算物业服务费即0.4元/㎡/月×150.43㎡×36月=2166元，本院予以尊重；2、水电公摊费：3元/户/月×20月+5元/户/月×16月=140元。故被告欠付原告物业服务费2166元、水电公摊费140元，合计2306元。依据合同约定，若被告未按时交纳物业费用，原告可按以被告所欠费金额的日千分之三的比例收取违约金，审理中，原告自愿主张违约金722元，远低于合同约定标准，也未超过以欠付物业费用为基数按年利率24%计算的数额，符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告徐应杰于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告重庆诚顺物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2166元、水电公摊费140元、违约金722元，合计3028元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐应杰负担。 本判决为终审判决。                            审判员                                             唐玉宽                                                                                                         二二○一九年五月二十七日                                           法官助理                                             邹宗云                               书记员                                             朱丽娜