海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终1563号上诉人（原审被告）：海南蓝海嘉兴置业有限责任公司，住所地：海南省海口市秀英区海秀西路**瑞园商住楼****201-C铺面。法定代表人：石根荣，总经理。委托诉讼代理人：代文芮，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘隽青，海南坤和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐艺芬，女，1989年1月4日出生，汉族，住海南省海口市。被上诉人（原审原告）：李实美，女，1971年9月27日出生，汉族,住海南省海口市。委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁焜，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人海南蓝海嘉兴置业有限责任公司（以下简称蓝海嘉兴公司）因与被上诉人唐艺芬、李实美房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初5673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蓝海嘉兴公司的上诉请求：判令撤销海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初5673号民事判决第一项，改判按双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定的标准计算413天的违约金。上诉人蓝海嘉兴公司上诉的事实和理由：一审法院判决有失偏驳，在没有任何法律依据的情况下无故将违约金的计算标准提高，导致上诉人承担高额违约金，严重违反公平原则、诚实信用原则及依合同履行义务原则，依法应予纠正。首先，依据《中华人民共和国合同法》第六、八、六十条之规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，案涉《海口市商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人经过协商一致订立的合法有效的合同，合同双方依法应严格按照合同约定全面履行自己的义务。买卖合同第十一条已明确约定：“出卖人逾期交房违约金的计算标准为已付房款×日万分之零点五”，该标准年化利率为1.825%，介于同期一年定期存款利率（1.5%）和同期一年期流动贷款基准利率（4.35%）之间，并不属明显过低的情形，被上诉人也没有对其所主张的损失提交任何证据加以证明。因此，一审判决参照银行同期贷款利率计算逾期交房违约金于法无据。其次，依据海南省高级人民法院关于参照执行《全省民事审判工作会议（2016）纪要》的通知中关于商品房买卖合同纠纷处理第29条：“开发商逾期交房的，应当承担违约责任。对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，只有在合同没有明确约定如何承担违约责任的情况下，才可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，一审法院在买卖合同明确约定了违约金如何计算的情况下，无故将违约金的计算标准大幅提高，明显违反《中华人民共和国合同法》规定的基本原则--诚实守信原则，亦与海南省高级人民法院为了裁判统一尺度而下发给全省各级法院的会议纪要要求不符。综上所述，特提出上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人唐艺芬、李实美答辩称：一审法院将逾期交房违约金比例调高至一年期流动资金贷款基本利率合法合理，应依法予以维持。上诉人已付房款的资金占用利息，系上诉人逾期交付房屋导致被上诉人的主要损失之一，且上诉人与被上诉人签署的商品房买卖合同中关于逾期交房违约金约定的比例仅为房屋价款的日万分之零点五，明显过低，不足与弥补被上诉人的损失，理应调高。被上诉人唐艺芬、李实美一审的诉讼请求：1．判令蓝海嘉兴公司向唐艺芬、李实美支付逾期交房违约金人民币19064.25元（按逾期日数每日支付已付房款万分之零点五为标准自2017年6月30日暂计算至2018年9月1日，最终以蓝海嘉兴公司取得综合竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向唐艺芬、李实美交付房屋之日止）；2.判令蓝海嘉兴公司以已付房款为基数向唐艺芬、李实美赔偿同期银行贷款利率计算的利息与逾期交房违约金的差额26376.58元（自2017年6月30日暂计算至2018年9月1日，最终以蓝海嘉兴公司取得综合竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向唐艺芬、李实美交付房屋之日止）。一审法院查明：2016年1月11日，唐艺芬、李实美与蓝海嘉兴公司签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定，蓝海嘉兴公司将其开发的××园房销售给唐艺芬、李实美，总购房款为890853元。合同第八条约定：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过。合同第十一条规定：出卖人未能按本合同约定的期限交房，按照已付房款的每日万分之零点五支付逾期违约金。合同第二十六条约定：本合同相关条款未约定具体告知方式的，由告知人选择以下方式之一告知对方：......2.以挂号信或特快专递方式将书面函件、通知寄往对方的通讯地址；3.出卖人根据本合同第九条书面通知买受人交房、依据本合同第十三条书面通知买受人规划变更、设计变更的，出卖人还可选择在《海南日报》上刊登通知的方式，通知见报即视为到达买受人。2018年7月16日，涉案“蓝海瑞园（一期）”项目经建设单位、勘探工位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收，验收结论为：该工程质量达到合格标准，同意验收。2018年7月17日，蓝海嘉兴公司将交房通知书邮寄给唐艺芬、李实美，并通知其在15日内前往办理收房事宜，唐艺芬、李实美于2018年7月18日收到通知。另查：海口市公安消防支队于2018年7月4日派员对蓝海瑞园一期项目进行消防验收，经审查及现场检查，综合评定该工程消防验收不合格。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、蓝海嘉兴公司是否逾期交房及逾期时间。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件提供了三个选项，双方一致同意选择以：“3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过”为商品房交付条件，该约定为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效约定。蓝海嘉兴公司应于应在2017年6月30日前将符合上述约定的房屋交付给唐艺芬、李实美。但涉案项目于2018年7月16日方才通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位联合验收，蓝海嘉兴公司于2018年7月17日才书面通知唐艺芬、李实美收房，唐艺芬、李实美于2018年7月18日收到通知，因此蓝海嘉兴公司存在逾期交房的行为，逾期时间为2017年6月31日（含当日）至2018年7月18日共计413天。二、逾期违约金的计算标准。唐艺芬、李实美因蓝海嘉兴公司的逾期交房行为所造成的损失，主要表现为已付房款的占用利息损失。因此双方约定的万分之零点五的违约金计算标准未能弥补唐艺芬、李实美的实际损失，唐艺芬、李实美提出调整违约金，参照银行同期贷款利率计算违约金，一审法院依法予以准许。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下：一、蓝海嘉兴公司于一审判决生效之日起10日内向唐艺芬、李实美支付自2017年6月31日至2018年7月18日止共计413天的逾期交房违约金（违约金以890853元为基数，按中国人民银行同期一年期流动贷款基准利率计算）；二、驳回除唐艺芬、李实美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费936元，减半收取468元，由蓝海嘉兴公司负担450元，唐艺芬、李实美负担18元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点问题是：唐艺芬、李实美与蓝海嘉兴公司在涉案《海口市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金的计付标准是否应予调整，如何调整。本案中，蓝海嘉兴公司与唐艺芬、李实美在《海口市商品房买卖合同》中约定按日万分之零点五的标准计付逾期交房违约金，而蓝海嘉兴公司就同一项目的房屋与其他买受人签订的买卖合同中有约定按照日万分之一的标准计付逾期交房违约金的情形，对于同一项目，同一小区的房屋，应适用相同的标准计付逾期交房的违约金，唐艺芬、李实美提出调高违约金的计付标准，本院认为应将标准调整至按日万分之一计付为宜。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初5673号民事判决；二、海南蓝海嘉兴置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向唐艺芬、李实美支付2017年6月31日至2018年7月18日共计413天的逾期交房违约金36792元（违约金以890853元为基数，按每日万分之一的标准计算）；三、驳回唐艺芬、李实美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费468元，由唐艺芬、李实美负担89元，由海南蓝海嘉兴置业有限责任公司负担379元；二审案件受理费936元，由唐艺芬、李实美负担178元，由海南蓝海嘉兴置业有限责任公司负担758元。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 黄玉臣审判员 王法坚 二〇一九年五月十三日书记员 王 震速录员刘梦微附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。