山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0181民初8310号原告：山东鲁能朱家裕开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郭广森，总经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：王敬忠，男，1976年2月4日出生，汉族，居民，住山东省济南市。原告山东鲁能朱家裕开发有限公司（以下简称鲁能公司）与被告王敬忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鲁能公司的委托诉讼代理人王业华到庭参加诉讼，王敬忠经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年10月25日签订的《济南市商品房买卖合同》解除；2.判令被告向原告支付违约金215615.3元；3.判令被告赔偿原告律师费66126元；4.判令上述第2、3项费用自被告已经向原告支付的鲁能公馆8号楼1601室商品房中的款项予以扣除；5.本案涉诉费用由被告承担。事实与理由：2017年10月25日，鲁能公司与王敬忠签订《济南市商品房买卖合同》，约定王敬忠购买鲁能公司开发建设的鲁能公馆花园8号楼106室的商品房，房屋总价款为2156153元。合同签订后，王敬忠仅支付了部分购房款656153元。按照合同约定，王敬忠应于《济南市商品房买卖合同》签订之日起两个月内（即2017年12月25日前）付清全部购房款，但截至起诉之日，王敬忠仍未予以支付，鲁能公司于2018年7月2日发函告知王敬忠解除上述《济南市商品房买卖合同》。据此，提出如上请求。鲁能公司针对其主张向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同，证实双方的商品房买卖关系，合同约定的付款期限、方式及违约责任，王敬忠的联系方式以及鲁能公司的送达义务、方式。2.催告函、EMS邮寄单、解除合同通知书及邮寄详情单，证实鲁能公司已经按合同约定向王敬忠催告缴纳后续房款，王敬忠经多次催促仍不履行合同义务，故向其发出解除合同通知书，解除双方签订的商品房买卖合同。3.鲁能公司与山东众成清泰（济南）律师事务所签订的法律专项服务代理合同、中信银行出具的对账单，证实鲁能公司就本案诉讼支出律师代理费66126元。4.专用收据及中国农业银行存根，证明王敬忠于2017年10月25日缴纳首付款656153元。王敬忠在案件审理过程中未提供书面答辩，亦未提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：1.2017年10月25日，鲁能公司（出卖人）与王敬忠（买受人）签订《济南市商品房买卖合同》、合同补充协议。合同主要内容为：王敬忠购买鲁能公司开发的鲁能公馆花园8号楼1单元1601号商品房，房屋建筑面积171.44平方米，其中套内建筑面积131.91平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.53平方米；房屋单价12576.72元/平方米，房屋总价款2156153元；王敬忠于合同签订之日支付首付款656153元，剩余房款150万元申请银行个人住房抵押贷款；王敬忠的有效通讯地址为章丘区怡和家园，手机1861526****。合同附件五补充协议第三条逾期付款责任第4项约定：买受人应在支付全部首付款当日向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料，并配合办理相关手续，办理全部贷款手续；如因买受人的原因其贷款未能获得银行批准或未获得银行足额贷款，买受人应在收到出卖人通知之日起15日内向出卖人支付全部款项，逾期未支付的，自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付欠款金额万分之二的违约金；逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按欠款金额的10%向出卖人支付违约金等。合同补充协议第十四条合同解除约定：因买受人逾期付款导致合同解除或无效的，买受人应按总房款10%的标准向出卖人承担违约金；出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除应由买受人承担的违约金、赔偿金或其他费用；如因买受人违约给出卖人造成所有直接和简介损失（包括但不限于已支付的相关税费、诉讼费、公证费、评估费、执行费、律师费等），均由买受人承担。合同签订当日，王敬忠按照合同约定向鲁能公司交纳购房首付款656153元。2.合同签订后，王敬忠未按照双方合同约定申请办理银行个人住房抵押贷款。鲁能公司于2018年2月28日通过全球邮政特快专递向王敬忠在合同中指定的有效通讯地址递送《催告函》，催告王敬忠于收到催告函之日起7日内按照银行要求补齐办理按揭贷款手续所需资料并办理完毕银行按揭手续或一次性交齐全部剩余房款等。《催告函》发出后，王敬忠仍未办理完毕银行按揭手续或一次性交齐全部剩余房款。2018年7月2日，鲁能公司通过全球邮政特快专递向王敬忠在合同中指定的有效通讯地址递送《解除合同通知书》。内容主要为：鲁能公司依据合同约定通知王敬忠双方于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同》解除，本通知送达后，《商品房买卖合同》自行解除。王敬忠于接到通知后3日内来鲁能公司办理退房手续，并按合同约定支付违约金，否则鲁能公司有权在房款中将相应违约金直接扣除，并将房屋另行处理等。该特快专递于2018年7月4日送达王敬忠。另查明，因本案诉讼，鲁能公司委托山东众成清泰（济南）律师事务所律师提供代理服务，并支付律师代理费66126元。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”鲁能公司与王敬忠签订的上述商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容、形式合法，真实有效，双方均应恪守。《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上述合同签订后，王敬忠仅交纳购房首付款，未在合同约定期限内办理办理完毕银行按揭手续或一次性交齐全部剩余房款，且在鲁能公司催告义务后仍未采取相应补救措施，王敬忠的行为应认定为根本违约，且双方约定的解除条件成就。故，本院认定合同自鲁能公司发出的《解除合同通知书》到达王敬忠之日（即2018年7月4日）解除。其次，根据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，王敬忠构成违约，双方约定的合同解除条件成就，导致鲁能公司行使合同解除权，王敬忠应按照合同约定承担相应的违约责任。鲁能公司与王敬忠签订的合同及补充协议中对于买受人逾期付款导致解除合同的情形约定了两种违约金计算方式，（1）逾期办理贷款导致出卖人解除合同的，买受人按欠款金额的10%向出卖人支付违约金。（2）买受人因逾期付款导致合同解除的，买受人应按总房款10%的标准向出卖人承担违约金。根据《合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，王敬忠按约交纳购房首付款，但逾期办理贷款导致鲁能公司解除合同，符合双方特别约定的第（1）种违约情形。同时，鉴于鲁能公司系该格式合同的提供方，在合同解除违约金存在两种约定的情况下，亦应适用对其不利的计算条款。故，本院认定王敬忠构成违约，应按照欠款项150万元的10%向鲁能公司支付违约金15万元。经审查，鲁能公司为保障其权益的实现，支出律师代理费66126元，确系为本案诉讼支付的必要合理费用，属于鲁能公司因该商品房买卖导致的直接经济损失范畴，亦符合双方合同违约责任的约定，王敬忠依法应予赔偿。鲁能公司要求自王敬忠已经支付的购房首付款中扣除上述款项，理由正当，本院依法予以支持。再次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见”；第三十四条第一款规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利”。王敬忠在法定答辩期限届满前对鲁能公司的诉讼请求及所依据的事实和理由未提出答辩意见，也未在法庭辩论终结前向本院提出相反证据，视为其放弃抗辩和举证，由此造成的法律后果自负。鲁能公司主张违约金过高部分，理由不当，本院不予支持。综上所述，依照上述法律规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、2017年10月25日原告山东鲁能朱家裕开发有限公司与被告王敬忠签订的《济南市商品房买卖合同》于2018年7月4日解除。二、被告王敬忠支付原告山东鲁能朱家裕开发有限公司违约金15万元。三、被告王敬忠赔偿原告山东鲁能朱家裕开发有限公司律师代理费66126元。上述二、三项，于判决生效后十日内履行（直接自被告王敬忠向原告山东鲁能朱家裕开发有限公司缴纳的鲁能公馆花园8号楼1单元1601室商品房购房首付款656153元中扣除）。四、驳回原告山东鲁能朱家裕开发有限公司违约金过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5526元，由山东鲁能朱家裕开发有限公司负担926元，王敬忠负担4600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。如在上诉期满后7日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长  乔振洲人民陪审员  张工业人民陪审员  鹿清珂二〇一九年五月十七日法官 助理  魏延娜书 记 员  杜 飞