贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1934号 上诉人（原审原告）：邓申必，男，1970年1月20日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人（原审原告）：王菊英，女，1978年3月24日出生，汉族，住贵州省毕节市。 两上诉人委托诉讼代理人：唐嘉曼，系贵州威迪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵雄、王涛（实习），贵州本芳律师事务所律师。 上诉人邓申必、王菊英因与被上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8738号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求,本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认为上诉人与被上诉人签订的《办证补充协议》没有加重上诉人责任，排除上诉人主要权利，属于认定事实错误。二、一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《办证补充协议》是对前合同的变更及补充，属于适用法律错误。该补充协议系无效的格式条款。 被上诉人未予答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即为原告办理涉案房屋不动产权证;二、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以331461.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止），暂定30000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月26日，原告邓申必、王菊英作为买受人，被告鑫城房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××单元××房，房号为A2-3-301；建筑面积90.97平方米，套内建筑面积74.29平方米，总房款331461.00元；首付111461.00元，余款220000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定交付了房款及房屋登记、交易手续等费用。 2018年9月7日，原、被告签订办证《办证补充协议》约定：甲方：鑫城房开公司；乙方：邓申必、王菊英；乙方邓申必、王菊英购买位于毕节市××区××大道××市商品综合××市场（××）2幢3单元3层，甲、乙双方于2013年9月26日签订《商品房买卖合同》，合同签订时，办证是按照原《房屋登记办法》《土地登记办法》办证，即土地证、房产证分离办理。在合同约定的办证期间，国家颁布了《不动产登记暂行条例》，实行土地证、房产证“合二为一”办理，办证条件也发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移(分户)登记证书，甲、乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议如下:一、乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2018年9月7日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2018年12月6日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登己证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一支付乙方逾期办证违约金。二、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起发生同等法律效力。 另查明：2018年8月15日，涉案商品房第2幢取得《中华人民共和国不动产权证书》，2018年11月6日涉案房屋取得《不动产登记证明》及《不动产权属证书》。 一审法院认为：原告王菊英主张《办证补充协议》上所签的原告邓申必的名字与捺印系原告王菊英代为，原告邓申必没有要求其签字，不知道这回事。原告邓申必与王菊英系夫妻关系，原告王菊英代替原告邓申必签署《办证补充协议》的行为，有理由让被告基于二原告系夫妻关系认为原告王菊英系有代理权而为之，原告王菊英该行为构成表见代理，故原告王菊英代替原告邓申必签字、捺印的行为有效。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”原、被告于2018年9月7日签订《办证补充协议》的行为，系原、被告另行达成的新的意思表示，一审法院采信原、被告2018年9月7日签订的《办证补充协议》。在该份协议中原、被告约定“乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。”即原、被告达成合意，商品房初始登记的取得和相关文书的交付按照《办证补充协议》履行，不再履行《商品房预售合同》中关于此项的约定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及《办证补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。被告提交了2018年11月6日颁发的义务人（申请人）为邓申必、王菊英的黔（2018）毕节市不动产证明第0015825号不动产登记证明及权利人为邓申必、王菊英的不动产权属证书（黔（2018）毕节市不动产权第0022240号）并经原告认可；根据原、被告2018年9月7日签订的《办证补充协议》第一条“乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2018年9月7日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2018年12月6日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为甲方已履行了相应的办证义务……。”2018年11月6日涉案房屋的不动产权属证书已经取得，被告已在约定时间内履行合同义务，故原告诉请被告立即为原告办理不动产权属证书及向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告邓申必、王菊英的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275.00元，由原告邓申必、王菊英承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审争议的焦点：涉案办证补充协议的效力如何认定。 本院认为：本案中,双方2013年达成《商品房买卖合同》，又于2018年签订了《办证补充协议》约定不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，双方基于商品房买卖合同签署的办证补充协议系双方真实意思表示，依法成立生效。一审法院采信《办证补充协议》认定双方达成合意约定不再履行《商品房买卖合同》中关于办证初始登记的约定并无不当，本院予以维持。 上诉人上诉认为《办证补充协议》系无效格式条款的主张不能成立，办证补充协议是双方协商一致针对商品房买卖合同中办证义务重新达成的补充性协议，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款，故本院不予采纳该主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人邓申必、王菊英负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年五月三十一日 书记员 邱诗韵