海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初279号原告：陈吉亮，男，1958年6月9日出生，汉族，住海南省屯昌县。原告：唐燕，女，1960年7月8日出生，汉族，住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：黄文武，屯昌县城南法律事务所法律工作者。被告：林仕清，男，1980年9月10日出生，汉族，住海南省屯昌县。被告：李智奕，男，1982年4月20日出生，汉族，住海南省琼海市。原告陈吉亮、唐燕诉被告林仕清、李智奕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐燕、陈吉亮及其共同委托诉讼代理人黄文武和被告林仕清到庭参加诉讼，被告李智奕经法院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告陈吉亮、唐燕向本院提出诉讼请求：1.确认被告李智奕与被告林仕清2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.确认被告林仕清与原告2017年7月7日签订的《房屋转让协议》无效；3.判令限期被告林仕清、李智奕互负连带责任，向原告陈吉亮、唐燕返还购房款25万元及利息（注：利息按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至债务付清之日止）；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：被告李智奕是屯昌县新兴镇司法所公务员，2011年2月22日与屯昌县住房保障与房产管理局签订《经济适用房买卖合同》，购买位于××屯房。2011年4月2日，被告李智奕又以38万元的价格与被告林仕清签订《房屋买卖转让协议书》，将吉安小区C1-1301房转让给被告林仕清。2017年7月7日，被告林仕清以25万元的价格与原告签订《房屋转让协议》，又将吉安小区C1-1301房转让给原告，被告李智奕作为见证人在该合同上签名并同意转让，并承诺由其办理不动产登记过户手续至原告名下。合同签订后，原告向被告林仕清支付了购房款25万元。但合同签订至今，二被告违约没有交付吉安小区C1-1301房给原告使用，也没有给原告办理过户手续，且被告李智奕于2018年8月21日又将该房转让给了他人（莫泰楷）。现原告认为被告李智奕、林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖转让协议书》违反了《经济适用住房管理办法》第30条第2款规定：“购买经济适用住房不满5年，不得支持上市交易......”故二被告签订的房屋买卖合同是无效的合同。据此，被告林仕清也不能将该房屋转让给原告。被告林仕清与原告于2017年7月7日签订的《房屋转让协议》也属无效合同。依据《合同法》第58条及相关法律规定，被告林仕清、李智奕应承担连带责任返还购房款25万元给原告。经原告多次催促二被告还购房款，但二被告拒绝退还。无奈之下，原告只好依法向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法审理判决，支持原告的诉请，维护原告的合法权益。被告林仕清辩称，被告林仕清与原告签订的《房屋转让协议》是在涉案房屋可以进行市场买卖后签订的，该《房屋转让协议》是合法有效。被告林仕清与原告签订的《房屋转让协议》中包含二被告签订的《房屋买卖协议书》，有被告李智奕签名的《收据》和《银行转账回单》原件。经朋友介绍，被告李智奕以20万元将吉安小区C1-1301房转让给被告林仕清。该房属于经济适用房，在与被告李智奕签订购房协议时，有意把购房金额写成38万元，目的是为了防止被告李智奕违约，而实际的购房金额是20万元。购房后，被告林仕清交钱给被告李智奕，并将涉案房屋多出的平方数需补交的费用交给了屯昌县住房保障与房产管理局，同时被告林仕清也交纳物业管理费用至2017年6月。被告李智奕未作答辩。原告为支持其诉讼主张，向法院提交的证据有：证据1.陈吉亮、唐燕的《居民身份证》、《结婚证书》，证明原告陈吉亮、唐燕的诉讼主体身份，并证明二原告是夫妻关系的事实；证据2.被告李智奕与被告林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》、被告林仕清与原告陈吉亮于2017年7月7日签订的《房屋转让协议》，以上证据共同证明被告李智奕与被告林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》违反《经济适用住房管理办法》第30条第2款规定，属无效合同，同时证明被告林仕清与原告2017年7月7日签订的《房屋转让协议》也属无效合同的事实，以及证明在被告林仕清与原告房屋买卖的过程中，被告李智奕应承担主要过错责任的事实；证据3.原告唐燕于2017年6月24日和2017年7月7日在海南农村信用社取款的《海南农村信用社取款回单》，被告林仕清于2017年6月24日和2017年7月7日收到原告唐燕从海南农村信用社支付购房款的《海南农村信用社存款回单》、《押金条》和林仕清签名的《收据》，共同证明被告林仕清收到原告支付的吉安小区C1-1301房购房款人民币25万元的事实；证据4.被告林仕清的《居民身份证》，证明被告林仕清诉讼主体身份。被告林仕清、李智奕未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告林仕清对于原告证据1、3、4无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据2，2011年4月2日二被告签订的《房屋买卖协议书》，协议书上写的购房款380000元不是事实，实际支付的购房款是200000元，目的是为了防止原房主被告李智奕违约。对于被告林仕清自认向被告李智奕购房的购房款为200000元，本院予以确认。由于被告李智奕未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。根据当事人陈述和提供的证据的认定，本院认定事实如下：2017年7月7日原告陈吉亮（乙方）与被告林仕清（甲方）签订了一份《房屋转让协议》，被告林仕清将与被告李智奕购买的××屯第C1-1栋3层301号毛坯房出售给原告陈吉亮，双方约定出售价为人民币250000元，原房主被告李智奕作为见证人，也在《房屋转让协议》上签名，并在协议上注明“房产多出的平方数已经全部付清，办理不动产登记证过户手续由原房主李智奕办理”。该房购房款陈吉亮分两次支付给被告林仕清，即2017年6月24日原告陈吉亮第一次付购房款给被告林仕清，是原告陈吉亮以其妻子唐燕在海南农村信用社的账户，支付了100000元押金给被告林仕清在海南农村信用社的账户，同日被告林仕清向原告陈吉亮出具了《押金条》，押金条上注明收到原告陈吉亮押金100000元，并注明剩余购房款7月份付清。收款经手人为林仕清和符海花，付款人为陈吉亮，见证人为李自明。2017年7月7日原告陈吉亮第二次付购房款给被告林仕清，同样是原告陈吉亮以其妻子唐燕在海南农村信用社的账户支付150000元给被告林仕清在海南农村信用社的账户，同时被告林仕清在2017年6月24日出具给原告陈吉亮的《押金条》下面注明"已收到壹拾五万元，共合计250000元（二十五万元），经手林仕清"。至此原告已将购房款250000元全部支付给了被告林仕清。由于被告林仕清和被告李智奕一直未能将该房屋产权过户到原告名下，且原告多次催促未果，便于2019年3月5日向法院起诉，要求维护原告合法权益。另查，被告林仕清出卖给原告陈吉亮的××屯第C1-1栋3层301号毛坯房，原房主为被告李智奕，被告李智奕于2011年2月22日与屯昌县住房保障与房产管理局签订了《经济适用住房买卖合同》，购买了该套经济适用房，该合同编号为TC-201-0000119，住××屯第******。被告李智奕与屯昌县住房保障与房产管理局购买该经济适用房后，于2011年4月2日与被告林仕清签订《房屋买卖协议书》，协议书上写明被告李智奕以380000元的价格，将该房出售给被告林仕清，但被告林仕清自认该《房屋买卖协议书》虽然写的购买价格为380000元，这当时是为了防止被告李智奕违约而有意将购房款的数额写大了，实际该套房被告林仕清向被告李智奕购买的价格为200000元。本院认为，本案争议的焦点为：1.被告李智奕与被告林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》和被告林仕清与原告陈吉亮于2017年7月7日签订的《房屋转让协议》是否有效的问题；2.被告林仕清和被告李智奕是否应互负连带责任，向原告陈吉亮、唐燕返还购房款人民币25万元及利息（注：利息按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至债务付清之日止）的问题。一、关于被告李智奕与被告林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》和被告林仕清与原告陈吉亮于2017年7月7日签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展改革委员会、中华人民共和国监察部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局以建住房[2007]258号，关于印发《经济适用住房管理办法》的通知第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任”。依据上述经济适用住房管理规定，被告李智奕于2011年2月22日与屯昌县住房保障与房产管理局签订《经济适用住房买卖合同》，购买屯昌县屯城镇吉安小区第C1-1栋3层301号毛坯房，被告李智奕购房后仅1个多月（即2011年4月2日），便与被告林仕清签订《房屋买卖协议书》，将该套房出售给被告林仕清。被告李智奕将该套房出售给被告林仕清的行为，违反了《经济适用住房管理办法》的行政法规强制性规定，根据以上行政法规规定，被告李智奕购买的经济适用住房为有限产权，为非全产权房屋，被告李智奕购买该经济适用住房尚不满5年，不得直接上市交易，如购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。所以根据以上规定，被告李智奕无权转让该经济适用住房，因此被告李智奕与被告林仕清签订的《房屋买卖协议书》，将该经济适用房屋出售转让给被告林仕清的行为，为非法转让行为，所以该《房屋买卖协议书》合同为无效合同。另外，被告林仕清在未取得该套房的合法使用权的情况下，于2017年7月7日与原告陈吉亮签订《房屋转让协议》，虽然被告林仕清将该套房屋转让给原告陈吉亮时已过政府规定的5年禁止上市期限，但被告林仕清及被告李智奕均未向政府交纳土地收益等相关价款和费用，并将该经济适用房屋过户到被告林仕清的名下，因此被告林仕清在未取得该房屋完全产权的情况下，又与原告陈吉亮签订《房屋转让协议》，被告林仕清的行为违反了《经济适用住房管理办法》的行政法规强制性规定，所以被告林仕清与原告陈吉亮签订的《房屋转让协议》合同同样为无效合同。二、关于被告林仕清和被告李智奕是否应互负连带责任，向原告陈吉亮、唐燕返还购房款人民币250000元及利息（注：利息按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至债务付清之日止）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于被告李智奕与被告林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》和被告林仕清与原告陈吉亮于2017年7月7日签订的《房屋转让协议》均为无效合同。且被告李智奕和被告林仕清明知该房为经济适用房，是国家规定5年内禁止上市交易的房屋，但二被告仍违反规定进行房屋买卖交易。同时被告林仕清明购得该房后，在尚未取得该经济适用房合法使用权的情况下，又与原告陈吉亮签订《房屋转让协议》，将该经济适用住房屋再次转让给原告陈吉亮。原告陈吉亮也明知该房为经济适用住房，明知被告林仕清对该经济适用房没有合法的使用权的情况下，仍违反规定与被告林仕清签订《房屋转让协议》购买该房，所以原告陈吉亮在本次购房过程中也存在一定的过错。综上所述，被告林仕清明、被告李智奕和原告陈吉亮在本次购房过程中均存在过错，所以根据合同法的规定，被告林仕清应返还原告陈吉亮购房款250000元，至于原告陈吉亮购房款的利息损失，应由原告陈吉亮自行承担。被告李智奕将政府出售的经济适用房违规上市交易，将该经济适用房出售给被告林仕清，同时在被告林仕清又将该房屋转让给原告陈吉亮时，被告李智奕也在《房屋转让协议》上签字并许诺办理相关的过户手续，将该经济适用住房过户到原告名下，被告林仕清和被告李智奕共同侵害了原告陈吉亮的合法权益，所以被告李智奕应对被告林仕清应返还给原告陈吉亮购房款250000元，承担连带清偿责任。另外原告唐燕不是本案《房屋转让协议》中的购房者，所以原告唐燕与本案的购房合同没有直接利害关系，虽然原告陈吉亮与原告唐燕为夫妻，且原告陈吉亮250000元的购房款，是从原告唐燕在海南农村信用社的账户支付给被告林仕清在海南农村信用社账户的，但这并不能证明原告唐燕与本案的购房合同有直接的利害关系，所以原告唐燕不是本案适格的诉讼主体。综上所述，被告李智奕与被告林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》，和被告林仕清与原告陈吉亮于2017年7月7日签订的《房屋转让协议》合同，均违反国家行政法规强制性规定，所以两个合同均为无效合同。原告陈吉亮和原告唐燕要求确认被告李智奕与被告林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》，和被告林仕清与原告陈吉亮于2017年7月7日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求，对于原告陈吉亮的诉讼请求，本院予以支持,但对于原告唐燕的诉讼请求，由于原告唐燕不是本案适格的诉讼主体，所以原告唐燕该项诉讼请求，本院不予以支持。另外原告陈吉亮、唐燕要求被告林仕清、李智奕互负连带责任，向原告陈吉亮、唐燕返还购房款250000元及利息（注：利息按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至债务付清之日止）的诉讼请求，对于原告陈吉亮的该项诉讼请求，本院予以部分支持，即支持原告陈吉亮要求被告林仕清和被告李智奕互负连带责任，向原告陈吉亮返还购房款250000元的诉讼请求，但不支持原告陈吉亮要求被告林仕清和被告李智奕赔偿以250000元为本金计算利息（利息按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至债务付清之日止），因为在本次购房过程中，原告陈吉亮也存在一定的过错责任，其明知该房屋为国家5年内禁止上市的的房屋，也明知被告林仕清尚未取得该房的合法使用权情况下，仍违规与其签订《房屋转让协议》购买该房，所以原告陈吉亮在本次购房过程中也存在一定的过错，应自行承担购房款的利息损失。至于原告唐燕的该项诉讼请求，由于没有证据证明原告陈吉亮与被告林仕清签订《房屋转让协议》合同中，与原告唐燕有直接利害关系，所以原告唐燕为不适格的诉讼主体，因此原告唐燕的该项诉讼请求，本院不予以支持。依照《经济适用住房管理办法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十三条、第十五条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李智奕与被告林仕清于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议书》和被告林仕清与原告陈吉亮于2017年7月7日签订的《房屋转让协议》均为合同无效；二、被告林仕清应于本判决书生效之日起十五日内返还原告陈吉亮购房款250000元，被告李智奕对被告林仕清应返还给原告陈吉亮的购房款承担连带清偿责任；三、驳回原告陈吉亮和原告唐燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告陈吉亮负担550元，被告林仕清负担2000元，被告李智奕负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 王 宁人民陪审员 王取云人民陪审员 邱天忠 二〇一九年五月十日法官 助理 陈茜茜书 记 员 王小倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。第十三条法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《经济适用住房管理办法》第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房中予以载明，并明确相关违约责任。