河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初22090号原告何海洋，男，1987年6月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人曹延军、郭一帆，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告河南中新置业有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路********。法定代表人周全，系董事长。委托代理人刘要帅、郭少慧，河南昊中律师事务所律师，特别授权。原告何海洋诉被告河南中新置业有限公司（以下简称中新置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹延军、郭一帆，被告河南中新置业有限公司委托代理人刘要帅、郭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告于2016年9月9日签订了《商品房买卖合同》一份（以下简称为“合同”），原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】17【层】1721号房。合同第八条、十一条、十四条分别约定了交房期限、交接及对配套设施正常运行的承诺，同时第九条约定了逾期交房的违约责任、附件四第六条约定了被告进行初始登记的违约责任。原告按照合同约定履行了相关款项的支付义务，但被告并未按约将涉案房屋交付给原告。2017年6月份，被告通知原告接房，但并未向原告出示合同约定的相关验收合格证明文件。据原告查询，建设行政主管部门出具竣工备案表的时间是2017年12月4日，同时，被告至今未按约定向相关部门报送初始登记资料并经受理。原告认为，被告在交房时，不仅应当符合合同约定，还应当符合国家和郑州关于房屋交付的规定。现被告通知原告所接受的房屋并不符合合同约定和国家、郑州市相关规定，已构成违约；同时被告至今未能向相关部门报送涉案房产的初始登记资料并经过受理，应当承担逾期交房及逾期报送产权初始登记资料并经受理的违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金36356.46元；2、被告向原告支付向房管部门逾期报送办理房屋初始登记资料或报送资料不齐未被受理的违约金52801.51元（暂计至2018年8月26日），剩余违约金计算至2019年1月16日；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、因被答辩人逾期付款，故依合同约定，应将约定交房日期应往后顺延。同时涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工308天。综上，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除。同时，涉案房屋的实际交房日为2017年5月28日。因此，被答辩人请求的逾期交房违约金计算起止时间与事实不符。首先，合同中约定被答辩人购房款的付款时间，原告逾期付款。依合同第八条第二项第2条之规定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延。故因被答辩人逾期付款，依照合同约定，约定交房日期应往后顺延。其次，涉案房屋的工期为2013年10月2日至2016年11月2日。在上述工期内，涉案房屋工程因G20峰会、2015年国庆、15年抗战胜利阅兵等原因实际停工188天。后又因5号线地铁修路导致市政供水延期4个月，使本案工程无法办理消防验收。依合同第八条第二项之规定，约定交房日期应往后顺延308天。再次，涉案房屋已于2016年12月28日经工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意符合备案条件，同意备案。答辩人也于当日即向相关行政部门申请工程竣工验收备案。涉案房屋于2017年12月4日才取得工程竣工验收备案表非为答辩人原因造成。被答辩人于2017年5月28日签署房屋交接验收表，故涉案房屋的实际交付日期应为2017年5月28日。合同附件四第四条关于房屋交付的补充约定中第二款约定（第22页）：交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明材料，双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接受。而被答辩人接收房屋时并未对房屋缺少竣工备案表提出异议仍接收房屋，则答辩人的交房义务应自被答辩人接收涉案房屋时履行完毕。最后，被答辩人请求的逾期交房违约金计算天数与事实不符，在计算逾期交房违约时间时，应当将上述时间予以扣除。二、被答辩人请求的房屋初始登记违约金无事实与法律依据。首先，在合同约定的产权初始登记日至答辩人实际应当为被答辩人办理产权初始登记日这个期间内。若既要求答辩人承担逾期交房违约金，又要求答辩人承担逾期办理产权登记违约金，则会使答辩人因为一个违约行为而承担两种违约责任，显失公平。其次，合同附件四第六条（1）约定：出卖人应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。现因房屋实际交付日期发生了变更，同时合同约定交房日已延期，故计算逾期办理初始登记违约金时上述时间也应当予以扣除。再次，答辩人实际已于2018年1月25日履行了合同约定的报送初始登记材料的义务，并于2019年1月14日被房管局受理。答辩人已于2018年1月25日与郑州市郑房测绘队签订房屋实测合同向相关行政部门申请房屋实测，并于2018年2月28日取得房屋面积测绘报告书。合同附件四第六条（1）约定出卖人应当在约定日期内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。该条规定为答辩人约定的义务是在规定时间内向郑州市住房保障和房地产管理局报送产权初始登记资料的义务，而非必须要为被答辩人办理出产权初始登记证明。答辩人已积极履行了向办理产权登记机关报送房屋初始登记资料的义务，故逾期办理产权登记违约金应当计算至2018年1月25日。最后，合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被答辩人要求的两项违约金额过高，已经高于被答辩人的实际损失。且被答辩人早已实际使用涉案房屋并产生收益，而被答辩人现又以我方逾期交房为由要求我方承担逾期交房违约金，违背了民法的诚实信用原则。故答辩人交房后，应按被答辩人的实际损失酌情减少逾期办理产权登记违约金数额。原告为支持其诉讼请求向法院提交如下证据：证据一：原被告签订的《商品买卖合同》，证明：1、原被告双方签订的商品房买卖合同成立，双方是本案适格主体；2、合同中约定了交房期限及交房标准；3、合同约定了逾期交房和逾期报送初始登记材料的违约责任。证据二：购房发票、首付款及定金收据（复印件）、维修基金票据，证明原告已支付全部房款及缴纳相关税费、维修基金等。证据三：竣工备案表，证明被告取得竣工备案登记表的实际时间是2017年12月4日，因此符合交房条件的时间应从2017年12月4日算起。被告取得建设行政机关竣工备案登记表是达到交房条件的必备要件，但被告取得备案表的时间在合同约定的交房时间之后，已构成违约，应承担逾期交房和逾期初始登记的违约责任。证据四：银行签约购销单，证明原告已经按照合同约定足额支付了房款。被告发表如下质证意见：对证据一，真实性无异议，证明目的有异议，该合同第十五条约定我方应在房屋交付使用后60日办理权属登记，同时，合同附件四第六条也有出卖人应当在房屋交付使用后60日办理权属登记的约定，因本案房屋已经实际延迟交房，且房屋的实际交付时间为2017年5月28日，故产权初始登记日期应当从实际交房后60日开始起算。对证据二、购房发票及维修基金票据真实性无异议，对收据真实性有异议，系复印件，证明目的均有异议，原告按揭贷款40万元逾期付款72天，原告除应承担相应的逾期付款违约金外还应依照合同第八条之约定顺延交房日期及初始登记日期。对证据三真实性有异议，该证据系复印件，显示本案房屋于2016年12月28日即经五大主体验收合格，符合备案条件，故本案工程应于2016年12月28日即达到合同约定的交付条件。对证据四，真实性无异议，证明目的有异议，签购单显示交易金额总数与合同约定的首付款金额不符，不能证明原告的证明目的。经本院审查认为，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见,向法院提交如下证据：证据一、1、商品房买卖合同；2、银行客户转账业务回单；3、房屋交接验收表，该组证据共3份，证明被告与原告于2016年9月7日签订商品房买卖合同。上述合同为双方真实意思表示，合法有效。合同中约定按揭购房款400000元的付款时间为2016年10月9日。而被告实际于2016年12月20日才收到上述购房款，原告逾期付款天数为72天。依合同第八条第二项第2条之规定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延。故因原告逾期付款，依照合同约定，约定交房日期应往后顺延72天,本案房屋的实际交付时间为2017年5月28日。证据二、1、郑州市建设安全监督站停工短信截图；2、豫气攻坚办（2016）88号文件；3、豫发（2016）18号《中共河南省委河南省人民政府关于打赢大气污染防治攻坚战的意见》；4、工作联系单及监理合同一份，证明因政府规划、不可抗力等原因，涉案房屋分别于2015年8月31日至2015年9月4日因政府通知停工5天，2016年11月12日至2016年11月16日因大气污染停工5天，2016年8月20日至2016年9月6日因G20峰会停工17天。因政府规划、不可抗力等原因共计停工188天，上述停工日期均有监理单位及施工单位签章。依合同第八条第二项之规定，合同约定交房日应相应往后延期188天。证据三、供水工程协议书及购销合同、供用水合同原件，证明我方于2014年6月即与郑州三强供水工程公司签订供水工程协议，铺设涉案项目供水管网。本案项目大楼主体工程于2016年2月完工，供水泵房工程于2016年4月施工完毕后我方申请项目消防工程验收时才知因地铁5号线心怡路全线封闭施工（本案项目位于心怡路与××交叉口以南）导致项目无市政自来水供应，无法进行消防工程验收，致使项目自2016年4月-2016年8月期间因市政供水未完善无法进行竣工验收备案，无竣工验收备案表导致相应的房屋初始登记都无法及时办理，故依据合同第八条之约定，本案房屋交房日期及逾期初始登记日期均应往后顺延4个月。证据四、1、郑州市房屋面积测绘合同书;2、郑州市房屋面积测绘报告公示照片；3、不动产登记收件凭证及不动产登记受理凭证。该组证据3份，证明被告已于2018年1月25日与郑州市郑房测绘队签订房屋实测合同向相关行政部门申请房屋实测，并于2018年2月28日取得房屋面积测绘报告书。2019年1月14日郑州不动产登记中心向被告出具不动产登记收件凭证,郑州市不动产登记中心已于2019年1月16日受理了中新大厦624户的不动产首次登记申请。原告发表如下质证意见：对证据一、商品房买卖合同无异议，对银行客户转账回单证明目的不予认可，该回单为第三方出具，付款义务在银行，与原告无关，原告不应当承担逾期付款责任。其中的房屋交接验收表是作为房屋交接验收之前的一道程序，并不是房屋交接单，验收表的存在是在房屋交接之前查看房屋，不能证明此时涉案房屋已经符合合同约定及法律规定的交房条件，同时该验收表无原告签字，与本案无关。对证据二、真实性、客观性、关联性均不予认可，该证据仅仅为被告的单方陈述，原告在庭审中没看到相关政府部门向被告下发的要求停工的书面通知证明。其中监理合同与本案无关，工作联系单为涉案工程施工单位项目部进行工程结算及工程索赔向建设单位即本案被告出具的要求被告予以承认的索赔时间，该联系单中也要求被告对施工单位提出的停工时间予以批复，但本案庭审中原告未看到被告提供的其同意给予施工单位188天工期索赔的书面证明，另外，被告也未提供其在与施工单位的工程结算中事实上已经给予了对方188天停工索赔。该组证据所显示日期均在本案所涉合同签订日期2016年9月9日之前，即使存在被告所称因素，也对本案交房不构成影响，该组证据与本案无关。对证据三，对其真实性予以认可，证明目的和关联性不予认可，该供水协议签订于2014年6月，被告称2016年施工完毕，2016年8月之前无法进行供水验收，但本案原被告所签商品房买卖合同日期为2016年9月9日，签订时间在被告声称的影响因素之后，意味着本案所涉商品房买卖合同签订时，上述被告声称因素已经不存在，被告对之后什么时间交付房屋及办证有了充足的、专业的考虑，所以该组证据与本案无关。对证据四，被告提供的2018年1月5日的测绘合同，仅仅是与第三方签订的一份协议，并非向房管部门报送初始登记资料的行为，事实上被告履行与第三方的测绘合同也仅仅是履行报送初始登记资料义务的一个前置程序，另外根据双方合同附件四第六条的约定，被告的义务是向相关机关报送相关资料，但其承担该项义务的违约责任的前提是其在限定的时间内未报送相关资料或者报送不齐未受理，因此被告于2019年1月16日才取得了房管行政主管部门出具的受理证明，其应当承担逾期报送初始登记资料的日期为2017年1月1日至2019年1月16日。经本院审查认为，被告第一、三组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。其他证据虽具有客观真实性，但不能证明被告的证明目的，本院予以综合认定。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2016年9月9日，原告与中新置业签订《商品房买卖合同》两份，约定：原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】17【层】1721号房。总金额为806130元；付款方式及期限为：约定金额406130元，付款方式现金，约定付款时间2016年9月9日；约定金额400000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016年10月9日；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；被告应当在2016年10月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非出卖人原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延；被告中新置业应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，原告向中新置业缴纳购房款，中新置业于2017年12月14日向原告开具发票一份，金额为806130元。原告提交的收据显示被告于2016年8月28日收到定金100000元；2016年9月1日收到首付款306130元、维修基金4031元、有线电视费300元。被告提交的贷款回执显示原告何海洋2016年12月8日汇入被告账户400000元。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年12月28日，被告报送备案。2017年12月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。2018年1月25日，被告与郑州市郑房测绘队签订郑州市房屋面积测绘合同书。被告提交的房屋交接验收表显示，被告于2017年5月28日将涉案房屋交付给原告。郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理河南中新置业有限公司申请不动产首次登记提交的相关材料。本院受理后，经多次调解未果。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工308天，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工308天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。关于交房时间，合同中明确约定被告应将符合政府规定及竣工验收备案的房屋交付给原告，故被告将未取得竣工验收备案的房屋交付原告既违反法律的强制性规定，也不符合双方合同约定，故本院对交房时间按涉案房产取得竣工验收备案的时间2017年12月4日予以认定。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。双方关于办理初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书时原告与被告河南中新置业签订《商品房买卖合同》及附件的目的，不能因此免除河南中新置业有限公司交付涉案房屋、办理权属证书的责任，故河南中新置业有限公司应依据现行政策办理涉案房屋的权属登记，履行合同的附随义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定，出卖人应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。被告河南中新置业有限公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告;（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，施恩情人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不定产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故被告河南中新置业有限公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关材料客观上无法实现，对河南中新置业有限公司也显失公平。故原告关于被告河南中新置业有限公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。关于违约金标准，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。综上，关于逾期交房违约金，现原告何海洋已交付全额购房款，第二期房款逾期60天，合同约定中新置业应当于2016年10月30日前向何海洋交付商品房，故被告中新置业应于2016年12月29日（即2016年10月30日向后顺延60天）前向原告交付房屋，本案中认定交房时间为2017年12月4日，被告逾期340天，逾期交房违约金为24668元（806130元×0.09‰×340）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中新置业有限公司向原告何海洋支付逾期交房违约金24668元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告何海洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2029元，减半收取1015元，由原告何海洋负担215元，被告河南中新置业有限公司负担800元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年五月二十日书记员  何迎倩