西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初1210号原告：朱传哲，男，汉族，1986年4月23日出生，住:西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李安平，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被告：高帆，男，汉族，1978年4月25日出生，住:陕西省榆林市横山区。被告:高雨，女，汉族，1980年3月15日出生，住:陕西省榆林市横山区。被告：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地:陕西省西安市高新区房。法定代表人：杨帅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋琪，该公司员工。委托诉讼代理人：谷长江，该公司员工。原告朱传哲与被告高帆、高雨、陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称“陕西新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱传哲及其委托代理人李安平，被告新环境公司的委托代理人宋琪、谷长江到庭参加了诉讼，被告高帆、高雨经本院合法传唤未到庭，本案现已依法缺席审理终结。原告诉称，原、被告于2018年7月28日签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其位于西安市雁塔区XX幢XX单元XX室的房屋以2200000元的价款出售给原告。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金600000元，代为缴纳电梯费、物业费、生活垃圾处理费、物业费、采暖费共计1720、90元，并向被告新环境公司支付居间服务费66000元、按揭服务费16600元。2018年10月，原告得知本案涉案房屋已被法院查封，合同存在履行不能，故诉至本院要求：1、解除《房屋买卖合同》；2、被告高帆、高雨返还原告购房定金600000元、支付违约金600000元；3、被告高帆、高雨支付原告代其缴纳的电梯费、生活垃圾处理费、物业费、采暖费共计1720.90元；4、被告向原告支付律师费50000元、财产保全保险费5600元；5、被告新环境公司对上述二至四项的款项承担连带责任；6、被告陕西新环境公司退还原告居间服务费66000元、按揭服务费16600元；7、本案诉讼费用由被告承担。被告高帆、高雨经本院合法传唤未到庭，亦未提交任何书面答辩意见。被告陕西新环境公司辩称，该案件的责任应由被告高帆、高雨承担，被告新环境公司已经按照合同的约定全面提供服务，原告要求其承担连带责任，无事实及法律依据，根据《房屋买卖合同》责任承担条款的约定，被告新环境公司不存在违约行为，不应承担违约责任，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2018年7月28日，原告（乙方）与被告高帆、高雨（甲方）、被告陕西新环境公司（乙方）三方签订《房屋买卖合同》，约定：“1、甲方将坐落于西安市雁塔区XX幢XX单元XX室的房屋出售给乙方，该房屋现抵押给西安银行，抵押金额510000元，甲方在办理过户前解除抵押；2、该房屋总售价2200000元，乙方于2018年7月28日向甲方支付购房定金600000元；3、乙方向丙方支付居间服务费66000元。合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无须退还，违约方除向守约方支付违约金外还应承担守约方的居间服务费损失；4、甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签定本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋；保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实。甲方在签定本合同后7日内将办理该房屋过户及货款所需的一切资料提交丙方。甲方应按约定时间收取房款并到房屋交易管理部门办理产权交接手续；5、乙方在签定本合同后7日内将办理该房屋过户及符合贷款条件的一切资料提交丙方。乙方应按约定时间支付房款并到房屋管理部门办理产权交接手续；6、甲方应在房屋过户后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，每逾期一日按照房屋总价万分之五的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙方办理相关手续，如因甲、乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担责任；7、合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费；8、本合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担；9、经甲乙双方友好协商，甲乙双方同意无条性配合丙方办理过户手续；因甲方要求购房定金600000整，且乙方同意，丙方已将大额定金风险告知乙方，乙方愿承担相应风险。”2018年7月28日，原告（甲方）与被告陕西新环境公司（乙方）签订《按揭委托办理协议》，约定：“甲方委托乙方办理银行按揭贷款手续，甲方向乙方支付服务费16600元。”2018年7月29日，被告高帆向原告出具《收条》，载明收到原告购房定金600000元。2018年7月30日，原告向被告陕西新环境公司交纳中介费66000元、按揭费、评估费16600元。另查，原告向西安国源物业管理有限公司交纳本案所涉房屋自2018年4月至2018年6月的电梯费226.5元、生活垃圾处理费18元、物业费503.4元、采暖费973元，共计1720.90元。2019年1月17日，原告向本院提出申请，请求冻结被告银行存款1400000元或查封、扣押被告同等价值的其他财产。本院于2019年1月28日作出（2018）陕0113民初1210号《民事裁定书》，裁定对被告高帆、高雨名下的银行存款1400000元予以冻结，或者查封、扣押被告高帆、高雨名下价值1400000元的等值财产。原告为此支出保险费5600元，保全费5000元。再查，经案外人西安大方置业发展有限公司申请，本院于2018年1月24日作出的（2018）陕0113财保10号《民事裁定书》，将本案所涉房屋予以查封。庭审中，原告提交发票一份，证明其聘请律师支出案件代理费50000元。上述事实，有房屋买卖合同、按揭委托办理协议、收据、民事裁定书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告与被告高帆、高雨、被告陕西新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将本案所涉房屋出售给原告。但本案所涉房屋，经案外人西安大方置业发展有限公司申请，本院作出《民事裁定书》，将本案所涉房屋予以查封。依据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，故本案所涉《房屋买卖合同》的目的不能实现，现原告要求解除该合同，符合法律规定，本院依法予以支持。原告已支付给被告高帆、高雨的购房定金600000元，及原告代被告高帆、高雨向物业公司的交纳的电梯费226.5元、生活垃圾处理费18元、物业费503.4元、采暖费973元，被告高帆、高雨应当返还原告。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定，如违约行为已超过双方约定时间三十日或者保证事项不真实，守约方有权要求违约方赔偿定金数目相同的违约金，并承担相应律师费。但该约定明显过高，违约金计算应以原告的实际损失及合同的履行情况，根据公平和诚信原则予以衡量。本案合同履行仅为原告向被告交纳定金，本案所涉房屋查封并非被告高帆、高雨主观恶意造成，且原告未提交证据证明其因被告高帆、高雨违约给其造成的损失，故被告高帆、高雨支付原告违约金100000元及律师费50000元为宜。因本案原告依法申请保全被告高帆、高雨的财产，符合法律规定，故原告要求被告高帆、高雨承担保险费5600元的诉讼请求，本院依法予以支持。承担连带责任需以法律规定或当事人约定，现原告要求被告陕西新环境公司承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。至于原告要求被告陕西新环境公司退还原告居间服务费66000元的诉讼请求，系居间合同法律关系，且合同载明原告与被告高帆、高雨签订合同后，任何一方违约被告陕西新环境公司收取的费用无须退还。而按揭服务费系原告与被告陕西新环境公司另行签订的《按揭委托办理协议》，原告上述请求均与本案不属同一法律关系，故本院不予处理。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告朱传哲与被告高帆、高雨、陕西新环境房地产经纪有限公司于2018年7月28日签订的《房屋买卖合同》。二、被告被告高帆、高雨于本判决书生效后十日内向原告朱传哲返还定金600000元，支付违约金100000元、律师费50000元、保险费5600元、电梯费226.5元、生活垃圾处理费18元、物业费503.4元、采暖费973元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告朱传哲其余诉讼请求。本案案件受理费24400元，由原告承担10000元，被告高帆、高雨承担14400元。保全费5000元，由被告高帆、高雨承担。因原告已预交，被告应在于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 娆人民陪审员  宋社军人民陪审员  刘 波二〇一九年五月八日书 记 员  张朝茜打印：相丽华校对：刘杨2019年月日送达1