山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2019）晋01民终2765号   上诉人（原审原告）：李金月，女，1988年7月20日出生，住太原市。   委托诉讼代理人：张毅，山西泰一律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王晓敏，山西泰一律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：山西万豪融诚集团有限公司，住所地太原市小店区真武路与康宁街交汇处往北50米万豪商务楼。   法定代表人：张奋勤，任公司总经理。   委托诉讼代理人：石懿，男，该公司员工，住太原市小店区真武路与康宁街交叉口往北100米万豪商务楼公司宿舍。   上诉人李金月因与被上诉人山西万豪融诚集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1935号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李金月及其委托诉讼代理人张毅、王晓敏，被上诉人山西万豪融诚集团有限公司的委托诉讼代理人石懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李金月上诉请求：1、撤销一审判决主文第三条，改判被上诉人承担上诉人购房款105605元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从付款之日起至返还房款之日止）并赔偿上诉人一倍购房款。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为“上诉人提供的网络宣传单页，发布人、发布时间均不明确，无法证明本案属被告在订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形，故不予支持原告要求赔偿一倍购房款的诉讼请求。”上诉人认为，一审判决这一认定缺乏理据支持。理由是，百度实时搜索万马仕商城宣传单页，来源链接可明确显示发布时间为2012年12月19日，发布人为“太原住龙广告有限公司”，而非一审判决中的“不明确”。众所周知，广告公司发布广告并非是无偿的，必然是在收取客户的广告费用之后才予以刊登。被上诉人在售房时通过网络广告配合发放宣传单页的方式进行宣传，称案涉商铺拥有50年大产权，系典型的虚假宣传。在一审审理过程中，被上诉人也承认目前并未取得商品房预售许可证，足以证明被上诉人隐瞒没有取得商品房预售许可证明这一事实。在此情况下，一审判决居然认定被上诉人没有隐瞒无房屋预售许可证明的行为，但是，作为开发商，被上诉人又有什么证据证明其明示、告知上诉人案涉房屋无预售许可证明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、关于利息损失上诉人是否存在过错一审法院因在购房后出租商铺取得一定的收益，足以弥补其受到的损失，故而驳回上诉人要求支付利息的诉讼请求。上诉人认为该认定于法于理有悖。理由是:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人虚假宣传在先，并且在签订购房合同时明确告知上诉人案涉房屋五证齐全，拥有50年大产权。故意隐瞒取得商品房预售许可证明的事实确凿。被上诉人无房屋预售许可证明却公然出售房屋为过错之一，隐瞒没有预售许可证明的事实进行虚假宣传、欺诈消费者为过错之二，如此多明显之过错却不承担过错责任，而上诉人基于诚实信用原则与被上诉人签订案涉合同却被认定未尽谨慎的注意义务进而将全部过错归咎于上诉人，显然违背公平原则，有悖法理。一审判决上诉人购房后出租商铺获取一定收益可以弥补损失则更无法令人信服。案涉购房款利息从购房之日截止2019年2月以银行同期贷款利率计算为2.8万元，上诉人实际收到房租收益为1.4万元，收益远远小于损失。而案涉合同无效，被上诉人占用上诉人105605元购房款逾5年时间，不承担过错责任反而获得收益又有何法律依据。按照一审法院如此判决，是否有以法律背书的形式支持不法商家欺骗消费者之嫌。综上，请求支持上诉请求。   山西万豪融诚集团有限公司辩称，一、被答辩人主张答辩人赔偿一倍购房款105605元。没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第九条之规定。本案中，第一被答辩人在签订购房合同时，是知悉该房屋的产权情况的，双方签订的房屋买卖合同第12条有明确约定。可知答辩人不存在隐瞒该房屋未取得商品房预售许可证的事实。第二，被答辩人在购买该房屋时的售卖价格远远低于同等条件下具备房屋权属登记中的房屋价格，这也可反映房屋当时的产权情况。第三，答辩人对该房屋也不存在抵押或者出卖给第三人的情形。第四，被答辩人不能仅依据网络上无法判断真假的宣传单就认定是答辩进行的宣传，我公司也从未对该房屋的产权情况进行过相关承诺。故被答辩人作为一个完全行为能力人，完全可以按照房屋当时的实际价格合同条款以及当时的人员介绍明确得知该房屋的产权情况，而不能因为该商铺目前的经营状况未达到预期的结果。且仅依据一张不知真假的很难被人查询到的宣传单就要求答辩人向其支付一倍的购房款是完全不公平的。二、被答辩人向答辩人主张支付自付款之日起至返还购房款之日按照银行贷款利率赔偿被答辩人的利息损失没有事实和法律依据。1、一上诉人对涉案房屋不具备产权证书的情形是明知的。其本身亦存在过错。上诉人作为房屋的购买者一方看中的是房屋的价格远远低于同等房屋价格。另一方面是该房屋具有很大的增值空间。上诉人在价格和利益的双重影响下购买了该房屋，但是其价格背后的原因上诉人是明确知悉的，而且根据我方提交的民事调解书和调解意见可以证明答辩人对涉案房屋所在的土地具有合法的使用权，现在没有办理产权证书系该土地的历史原因造成，故被答辩人对该合同签订是存在过错的，而要求我方向过错方承担利息损失明显是不合理的。2、上诉人与我方签订的房屋买卖合同后，与山西万马仕商贸城有限公司签订了委托租赁管理合同，将该房屋出租给山西万马城有限公司，并收取了一定的租金。上诉人在将该房屋出租并获利的前提下，再次要求我方向其支付其购房款的利息损失严重违背了公平性原则。综上，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。   李金月向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告2014年2月20日签订的商品房买卖合同无效；2、依法判令被告返还原告购房款共计105605元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从付款之日起至返还房款之日止）；3、判令被告赔偿原告一倍的购房款105605元；4、本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2014年2月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为2012081296的《房屋买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于小店康宁街与真武路交汇处东北角“万马仕商贸城”项目8B-1-5号房屋，用途商业，建筑面积12.29平方米，房屋单价8592.76元/平方米，总金额105605元，一次性付款；出卖人应当在2014年6月1日前将房屋交付买受人；依照法律法规及国家、省、市政府的规定，在该房屋完全具备办理产权登记条件后，出卖人统一代买受人到房地产主管部门办理房屋产权登记手续，由此产生的费用由买受人承担，如遇法律法规变动或国家、省、市政府的政策调整无法及时办理房屋产权登记的，出卖人与买受人共同协商解决。当日，原、被告签订“一次性付款”书面协议，约定原告于2014年2月20日前向被告支付房款105605元，双方签字盖章确认。同日，被告向原告出具加盖“万马仕商贸城销售专用章”的收据，体现收到原告购房款105605元。另查明，2014年2月20日，原告（委托方/甲方）与山西万马仕商贸城有限公司（受委托方/乙方）签订《委托租赁、管理合同》，主要内容为：甲方委托乙方出租、管理甲方位于山西省太原市小店区康宁街157号，万马仕商贸城8B-1-5号商铺进行商业经营，委托期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日止；租金为2014年1月1日起至2018年12月31日止（五年），每年租金为甲方商铺总值的6%，即6336元；2019年1月1日起至2025年12月31日止（七年），每年租金为甲方商铺总值的10%，即10560元，租金支付时间为每年的1月1日前，合同落款处由双方盖章签字确认。合同签订后原告实际收取了租金。法庭辩论终结前被告仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证。庭审中，原告提交一份万马仕商贸城宣传单页，宣传单页的来源为网络搜索页面，内容包括“万马仕商贸城现铺8年回本”“50年大产权，投资、自用皆可”“全程托管，财富递增超乎想象”等内容。以上事实有《房屋买卖合同》复印件、房屋买卖合同核对单、收款收据、宣传单、《万马仕商贸城租赁协议》复印件、支付租金记录复印件及庭审笔录等证据在卷佐证，可以采信。   一审法院认为，本案《房屋买卖合同》所指向的标的物万马仕商贸城项目8B-1-5号商铺，截至法庭辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故该合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告实际收取了原告购房款105605元，故对于原告要求返还其已支付的购房款105605元的诉讼请求，本院予以支持。本案合同无效的主要原因在于被告在未取得该项目的商品房预售许可证明的情况下销售房屋，原告自身在购买房屋时对相关手续是否完备等重要信息也未尽审慎的注意义务，亦有一定过错。原告提供的网络宣传单页，发布人、发布时间均不明确，无法证明本案属被告在订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形，故原告要求被告赔偿一倍购房款的请求，本院不予支持。鉴于原告在购房后通过委托山西万马仕商贸城有限公司代为出租所购商铺取得了一定收益，对此本院认为已足以弥补其受到的损失，故对其主张的由被告支付利息损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李金月与被告山西万豪融诚集团有限公司于2014年2月20日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告山西万豪融诚集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李金月购房款105605元。三、驳回原告李金月的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人均无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原审判决认定本案所涉合同无效，当事双方在签订合同时均有过错，以及结合查明的事实认定现有证据不足以证明在订立商品房买卖合同时被上诉人有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形，因而对上诉人要求被上诉人赔偿一倍购房款的请求不予支持并无不妥。关于利息的问题，上诉人在购房后通过委托山西万马仕商贸城有限公司代为出租所购商铺取得了一定收益，并结合实际情况，原审判决认定其收益足以弥补其受到的损失，对其主张的利息损失的诉讼请求不予支持并无不当。综上，李金月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2234元，由上诉人李金月负担。   本判决为终审判决。   审判长 李铁柱   审判员 米青山   审判员 段雪丽     二O一九年五月二十八日   书记员 梁 卉