湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初1685号 原告：张淑珍，女，汉族，1982年5月9日出生。 原告：贺泽刚，男，汉族，1977年11月12日出生。 委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明。 委托代理人：杨小利，系公司员工，男，汉族，出生于1982年5月26日。 原告张淑珍、贺泽刚与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张淑珍、贺泽刚委托诉讼代理人翟叶叶，被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张淑珍、贺泽刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币20000元及已交付房款万分之一的违约金即每天人民币35.5194元从2017年1月1日算至2019年3月4日(792天)，为人民币28131.36元，共计人民币48131.36元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购协议》，约定团购被告拟修建的"大汉龙城·电信智能小区"。约定：交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方于2015年7月28日又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2016年5月3日原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第10幢290号房，总金额35594元。被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房团购补协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告大汉置业公司辩称:一、被答辩人所主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，人民法院不应支持。答辩人所售房屋约定交房时间为2015年9月30日，被答辩人2019年3月27日向人民法院主张权利，其主张的逾期交房违约金因其怠于主张权利，已经超过诉讼时效，人民法院不应当予以支持。二、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区6号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是6栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。答辩人所售的房屋达到约定的交房条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。三、答辩人已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知被答辩人办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任。2015年9月26日，被答辩人通过在怀化日报发布交房公告的方式通知被答辩人办理了房屋交接手续，履行了告知义务，答辩人不应当再承担逾期交房违约责任。四、答辩人尚未违约，不应承担逾期办证违约责任。双方在补充协议第八条约定办证时间为交房后910天，乙方应积极配合甲方办好房产证和土地使用权证，因不可抗力或乙方原因则顺延，被答辩人2018年5月2日到答辩人处提出不动产登记申请，同时授权委托答辩人办理不动产证，办证期限应从2018年5月2日开始计算，顺延910天，截止开庭之日尚未届满，答辩人不应承担逾期办证违约责任。综上，对被答辩人提起的不合理诉讼请求，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告均提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原告提交的销售不动产统一发票等证据，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》与原、被告签订的《商品房买卖合同》、《入伙通知书》及中国电信股份有限公司溆浦分公司出具的证明能够相互印证，证据间能形成证据锁链，本院予以采信。原告提交的身份证复印件及被告提交的营业执照，系相关机关所颁发，用拟证明原、被告的身份信息情况，客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 伍全系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，其将团购指标转给了张淑珍、贺泽刚（本案原告）。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共**，甲方团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购业主须于2013年11月30日前缴纳购房定金10万元/户，逾期未缴团购定金的业主乙方有权取消其团购资格；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因被告不能根据前述协议按期交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。 2016年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第10幢2901号住宅一套，该幢房屋建筑层数为地上30层，地下**。建筑面积为119.70平方米，单价为每平方米2967.37元，总金额为355194元；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之一向原告支付已交房价款的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；并约定专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，原告按约支付了购房款、契税。该房屋于2017年12月22日经消防验收合格，2017年12月26日经建设、施工、监理、设计部门验收合格，但原、被告至今未交付房屋而形成纠纷。 本院认为，原告张淑珍、贺泽刚虽不是电信公司的员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工伍全的团购指标，中国电信股份有限公司怀化分公司及被告并无异议，被告于2015年5月3日与原告签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行，原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但被告未按合同约定的时间向原告交付房屋,原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但被告至今未将原告所购房屋交付原告。根据原、被告签订的《补充协议》约定，商品房交付条件变更为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格,该约定未违反法律强制性规定合法有效,本院予以确认。该房屋于2017年12月22日经消防验收合格，2017年12月26日经建设、施工、监理、设计部门验收合格，被告的违约交房期间应自2017年1月1日起计算至2017年12月26日止，按协议约定每日35.5194元（房屋总价款355194元×0.1‰）的标准向原告支付违约金。因此，被告应向原告支付的违约金为12751元(355194元×0.1‰×359天)。 被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房违约金的理由，本院认为，因《商品房买卖合同》第十一条并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张淑珍、贺泽刚逾期交房补偿金20000元； 二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张淑珍、贺泽刚逾期交房违约金12751元； 三、驳回原告张淑珍、贺泽刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1003元，依法减半收取501.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇一九年五月八日 代理书记员  尹绪琴