陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5043号 上诉人（原审被告）：孙迪，男，1982年1月31日出生，汉族，个体经营户，现住西安市莲湖区。上诉人（原审被告）：张钰，女，1982年12月14日出生，汉族，个体经营户，现住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：李昕遥，女，1994年8月31日出生，汉族，西安市医学院护士，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:杨理论，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨远，陕西润海律师事务所实习律师。原审第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈明亮，男，1978年5月17日出生，汉族，该公司总经理，住西安市。委托诉讼代理人：王力彬，男，1989年9月20日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人孙迪、张钰因与被上诉人李昕遥及原审第三人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称：佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明， 2017年12月8日，李昕遥作为买受方（乙方），孙迪、张钰作为出卖方（甲方），与佳和公司（丙方）共同签订《房屋买卖定金合同》，该合同约定：甲方将位于西安市莲湖区XX巷XX号售予乙方，房屋建筑面积85.76平方米，产权证号：107XXXXXXXXX-34-1-3-10504～1；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为660000元；经双方协商，交易税费由乙方承担。中介费乙方承担房屋总额3%；乙方在签订本合同时向甲方支付购房定金20000元；甲方在签订本合同时应向丙方缴纳售房保证金10000元；在做资金监管当日，甲丙双方将各自收取的定金与保证金共同存于由监管银行提供的资金监管账户。同时甲乙双方应结清丙方全部代理费用;乙方于2018年3月10日前将全部购房款存入监管账户。待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户；甲方保证在交易时该房屋没有产权和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。如交易后发生该房屋交易前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任；任何一方违反本合同约定义务，或者故意拖延阻扰他方履行本合同或其他违约行为，致使本合同无法正常履行的即构成违约，守约方有权解除本合同，本合同不影响守约方追究违约方责任的权利；甲方违反本合同约定义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用；乙方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，甲方有权提出解除合同，乙方所支付的定金不退，乙方还需承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用。双方在合同第十五条还手写约定了补充协议，内容为：1、甲乙双方一致，自签订本合同之日起七个工作日之内，乙方追加购房定金280000元作为甲方偿还本房产原始购房尾款用。2、此房产自过户之日起，乙方自愿将本房产承租于甲方使用，租金1500元/月。3、违约责任：甲方若违约愿双倍赔偿金额560000元，乙方违约，甲方定金不予退还。合同签订当日，李昕遥向张钰支付了定金20000元，张钰向李昕遥出具收据定金收条一张。2017年12月15日，李昕遥（乙方）和孙迪、张钰（甲方）签订《情况说明》一份，约定内容为：乙方于2017年12月8日购买甲方名下房产西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX号房屋一套，售价人民币660000元。经双方一致协商，乙方于2017年12月15日预付甲方部分房款人民币280000元，剩余全部金额于过户当日给甲方付清。如后期出现甲方违约的任何问题或者房产证出现产权问题，中介方全权配合乙方追讨甲方所收全部钱款，需涉及到法律手续，中介方也全权配合乙方提供任何所需资料并作证。佳和公司作为中介方在该《情况说明》上盖章确认。该《情况说明》签订后，李昕遥即根据约定将购房款280000元转账支付至孙迪名下银行账户。2018年3月2日，李昕遥（乙方）与孙迪（甲方）就案涉房屋签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同登记号：C18007127），合同约定房屋成交金额为370000元，买房应将购房款370000元存入监管账户。该合同还约定：因该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。同一日，李昕遥、孙迪、张钰及佳和公司共同签订《补充协议》一份，约定内容为：由于甲方未能按合同期2018年3月10日之前将本房产过户于李昕遥名下，现双方协商一致，将本房产过户期限延续至2018年4月10日之前。违约责任继续按照原合同违约责任执行。2018年3月13日，李昕遥（乙方）与孙迪（甲方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）就案涉房屋交易资金签订《二手房交易结算资金监管协议》，合同约定：委托监管资金为370000元，乙方应于本协议签订之日起30日内将购房款370000元存入“专用账户”，并将存款凭证及时交给丙方确认。当日，李昕遥将购房款370000元存入资金监管“专用账户”。上述协议签订后，李昕遥曾多次催促孙迪、张钰继续履行合同并办理过户手续，孙迪、张钰未能在约定的期限内为李昕遥办理案涉房屋变更登记手续。李昕遥遂将孙迪、张钰诉至原审法院。另查明,2018年6月29日，案涉房屋因他案诉讼被西安市碑林区人民法院查封。2018年8月29日，李昕遥向原审法院申请诉讼保全，原审法院于2018年9月13日对案涉房屋进行了轮候查封。李昕遥向原审法院提出诉讼请求:1.判令解除李昕遥、孙迪、张钰及佳和公司所签订的《房屋买卖定金合同》；2.判令孙迪、张钰向李昕遥双倍返还定金264000元；3.判令孙迪、张钰返还李昕遥购房款首付款168000元；4.判令孙迪、张钰支付李昕遥房价上涨的损失200000元；5.判令孙迪、张钰赔偿李昕遥其他损失39800元；6.本案诉讼费、保全费由孙迪、张钰承担。事实和理由：2017年12月8日，孙迪、张钰与李昕遥在佳和公司的居间介绍下签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定李昕遥购买孙迪、张钰所有的西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX号房屋，建筑面积85.76㎡，房产证号：107XXXXXXXXX-34-1-3-10504-1,签约当天，李昕遥即支付孙迪、张钰购房定金人民币20000元；合同第十五条第1款约定，签订定金合同七个工作日内，李昕遥追加购房定金280000元作为孙迪、张钰偿还本案房产，原始购房尾款用。2017年12月15日，李昕遥支付佳和公司中介费20800元，当日李昕遥还支付给孙迪、张钰定金280000元用于孙迪、张钰办理房产解抵押手续。2018年3月2日，李昕遥、孙迪、张钰就本案房屋办理网签备案手续，签订合同编号为：CL135503的《西安市存量房买卖合同》，约定李昕遥全额付款，将购房款370000.00存入监管账户；同日，李昕遥、孙迪、张钰签订《补充协议》，约定由于孙迪、张钰未能按照上述《房屋买卖定金合同》的约定于2018年3月10日之前将本案房产过户到李昕遥名下，双方将过户期限延续至2018年4月10日之前，其他约定仍按照原合同履行。2018年3月13日，李昕遥、孙迪、张钰到西安置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，办理房屋交易资金监管事宜。该监管协议签订当日，李昕遥将购房款370000元存入房屋交易监管“专用账户”。至此，李昕遥已支付了全部购房款660000元。之后，李昕遥多次催促孙迪、张钰办理房屋过户手续，但孙迪、张钰一直推脱，拒绝履行过户义务。故李昕遥诉至法院，请求支持李昕遥的诉讼请求。孙迪、张钰共同辩称，同意解除与李昕遥所签订的房屋买卖合同。同意退还李昕遥168000元，不同意双倍返还定金。案涉房屋所在小区的房价并未上涨，不存在房价上涨损失，李昕遥主张房价上涨损失没有依据。同意承担李昕遥主张的交通费损失，其他损失不同意承担。佳和公司述称，同意解除合同，李昕遥的其他诉讼请求与佳和公司无关。原审法院认为，李昕遥、孙迪、张钰及佳和公司所签订的《房屋买卖定金合同》、《情况说明》、《西安市存量房买卖合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属依法成立的有效合同。合法有效的合同对各方当事人均有约束力，理应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，李昕遥按照合同约定支付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务。孙迪、张钰在收取李昕遥支付的购房款后，至今未能给李昕遥办理案涉房屋变更登记手续，且因孙迪、张钰与他人存在诉讼纠纷，西安市碑林区人民法院现已将案涉房屋查封，以上事实导致李昕遥、孙迪、张钰所签订的房屋买卖合同无法继续履行。根据双方合同约定，因孙迪、张钰的原因导致合同无法继续履行，孙迪、张钰构成违约，李昕遥有权解除合同并要求孙迪、张钰承担违约责任、赔偿损失。庭审中，李昕遥、孙迪、张钰及佳和公司均同意解除合同，因李昕遥在本案中主张解除合同，故原审法院确定《房屋买卖定金合同》、《情况说明》、《西安市存量房买卖合同》、《补充协议》均自2018年9月11日解除。合同解除后，孙迪、张钰收取李昕遥的定金20000元已无占有之基础，根据合同约定，孙迪、张钰应当双倍返还李昕遥定金40000元。李昕遥在庭审中述称其第二次向孙迪、张钰支付的280000元未超过法定限额部分的112000元亦属于定金，但李昕遥的该项主张明显与《情况说明》的内容相悖，因《情况说明》签订于《房屋买卖定金合同》之后，故李昕遥向孙迪、张钰支付280000元的性质应以《情况说明》的内容为准，即购房款。根据合同约定，合同解除后，孙迪、张钰应当将收取李昕遥的购房款280000元返还李昕遥，并配合李昕遥办理资金监管账户中存入的370000元购房款的退款手续。关于李昕遥主张的中介服务费20800元，因孙迪、张钰违约造成合同无法继续履行，李昕遥支出的中介服务费属于其合理损失，依法应当由违约方承担。关于李昕遥主张的误工费3000元，李昕遥在庭审中并未提交证据证明此项费用属于房产交易过程中必然产生的合理费用，且李昕遥也未能提交证据证明其已实际产生了该项损失，故原审法院对此不予支持。孙迪、张钰违约后，李昕遥为准备本案诉讼支出的律师费15000元属于其为实现债权而支出的合理损失，依法应当由违约方承担。关于李昕遥主张的交通费1000元，因孙迪、张钰同意承担，原审法院对此予以支持。另外，因孙迪、张钰的违约行为导致李昕遥无法按照合同约定价格购买案涉房屋，李昕遥主张房价上涨的差额损失并不违反相关法律规定，原审法院予以支持，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。现为减少当事人讼累，且2018年上半年西安市二手房交易市场房价水平稳中有涨亦属事实，孙迪、张钰违约应预见到可能给李昕遥造成房屋差价损失，原审法院认为可参照房天下、安居客、58同城等房屋出售网站与案涉房屋附近地段、类似户型2018年上半年所示出售价格考量孙迪、张钰应赔偿李昕遥损失的数额，酌定孙迪、张钰应向李昕遥赔偿房屋差价损失150000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条之规定，原审法院遂判决：一、原告李昕遥与被告孙迪、张钰及第三人陕西佳和商业运营管理有限公司所签订的《房屋买卖定金合同》、《情况说明》、《补充协议》于2018年9月11日解除；二、原告李昕遥与被告孙迪所签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年9月11日解除；三、本判决生效后十日内，被告孙迪、张钰双倍返还原告李昕遥定金40000元；四、本判决生效后十日内，被告孙迪、张钰退还原告李昕遥购房款280000元；五、本判决生效后十日内，被告孙迪、张钰配合原告李昕遥到西安市置诚资产管理有限公司办理被监管资金370000元的退款手续；六、本判决生效后十日内，被告孙迪、张钰赔偿原告李昕遥因房价上涨产生的差价损失150000元；七、本判决生效后十日内，被告孙迪、张钰赔偿原告李昕遥支出的律师费15000元；八、本判决生效后十日内，被告孙迪、张钰赔偿原告李昕遥支出的交通费1000元；九、本判决生效后十日内，被告孙迪、张钰赔偿原告李昕遥支出的中介服务费20800元；十、驳回原告李昕遥其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10615元（原告已预交），由被告孙迪、张钰共同承担。保全费3820元（原告已预交），由被告孙迪、张钰共同承担。宣判后，孙迪、张钰不服，向本院提起上诉称，定金合同签订后，积极配合办理了网签备案手续及资金监管账户，并非拒绝履行过户义务，张迪、张钰同意解除合同，并非违约。因李昕遥违约，故中介服务费应由李昕遥负担，且定金合同对律师费未约定，不应该有孙迪、张钰承担，房价上涨未经评估认定差价损失，证据不足，且无合同依据，房价损失不存在，即使存在，也不属于违约造成的损失，市场价格涨跌由市场调节，自己无法控制，也属于因李昕遥未采取措施而造成的扩大损失。综上，请求：1、撤销一审判决第三项、第六项、第七项、第九项，在查清本案事实后，依法改判孙迪、张钰返还李昕遥定金20000元，驳回李昕遥律师费、房价上涨的损失及中介费的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费和鉴定费由李昕遥承担。李昕遥辩称，1、本案中，李昕遥已经履行全部的交款义务，孙迪、张钰不予办理过户义务已严重违反合同约定，构成根本违约；2、因孙迪、张钰恶意违约，李昕遥后在一审诉讼中被迫选择解除双方所签房屋买卖合同，而并非双方协商一致解除涉案购房合同之情形；3、一审判决结果李昕遥并不满意，但鉴于李昕遥资金压力精力财力等因素，请求二审法院依法予以维持。佳和公司述称，认为一审判决应予维持。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，原审法院认为，李昕遥、孙迪、张钰及佳和公司所签订的《房屋买卖定金合同》、《情况说明》、《西安市存量房买卖合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性，应合法有效。当事人应依约享有权利、履行义务。本案中，李昕遥依约履行了给付全部购房款的合同义务，但孙迪、张钰在收取房款后，截止本案诉讼仍未能依约定办理案涉房屋变更登记手续，且孙迪、张钰在缔约和签约后，也未能依诚实信用原则，如实告知或督促佳和公司告知买受人李昕遥关于孙迪、张钰与他人存在经济纠纷、涉案房屋被人民法院依法查封以及房产证被他人占有存在过户障碍等事实，孙迪、张钰的行为显然构成违约。据此，根据双方合同约定，原审法院确定《房屋买卖定金合同》、《情况说明》、《西安市存量房买卖合同》、《补充协议》均自2018年9月11日解除正确，本院予以确认。关于合同解除后的损失赔偿问题，我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李昕遥支出的中介服务费属于其合理损失，故原审法院认定由违约方孙迪、张钰承担该损失于法有据。孙迪、张钰的违约行为致使李昕遥失去了以较低成本获取住房利益的交易机会，且双方定金合同签订约四个月后，孙迪、张钰才以默示或者明示的行为怠于过户，故本案致使房屋差价损失扩大的责任应归责于孙迪、张钰，且原审法院为减少讼累、提高诉讼效率，酌定孙迪、张钰违约赔偿150000元房屋差价损失并不倚高，本院予以确认。孙迪、张钰在《房屋买卖定金合同》承诺：“存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方（孙迪、张钰）承担全部责任”。李昕遥本案诉讼支出的律师费应属于双方合同约定的“产权纠纷和财务纠纷”而发生的费用，故原审认定孙迪、张钰承担律师支出符合双方合同约定，亦无不当，本院亦予以支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。孙迪、张钰的上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4687元由孙迪、张钰负担。本判决为终审判决。审判长  董  凡审判员  肖晓通审判员  辛  娟二0一九年五月三十一日书记员 范致远198213150419821214504199483111125125121978517515031989920711201801044710201712827857610751080093413105041660000320000100002018310312800002150035600002000020171215201712827310504660000201712152800002800002018321800712737000037000020183102018410201831337000030370000370000201862920188292018913122640003168000420000053980062017128273105048576107510800934131050412000012800002017121520800280000201832135503370000002018310201841020183133700006600001680002018911200004000028000011200028000028000037000020800300015000100020185820181500002018911201891140000280000370000150000150001000208001061538201200002123201891115000001