海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终135号     上诉人（原审原告、执行案外人）：高亚他，男，1976年12月2日出生，黎族，住海南省三亚市吉阳区同心家园****房。   委托诉讼代理人：苏蕾，海南惠海律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：海南海控小额贷款有限公司。住所地：海南省海口市龙华区龙昆北路**华银大厦**。   法定代表人：梁泓，该公司董事长。   委托诉讼代理人：蔡成盛，海南方圆律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：海南江海集团有限公司。住。住所地：海南省三亚市南边海路**/div>   法定代表人：陈日沈，该公司董事长。   被上诉人（原审被告、被执行人）：陈日沈，男，1955年10月20日出生，汉族，住海南省，住海南省三亚市v>   上诉人高亚他因与被上诉人海南海控小额贷款有限公司（以下简称海控公司）、海南江海集团有限公司（以下简称江海公司）、陈日沈案外人执行异议之诉一案，不服海南省三亚市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼02民初210号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月29日对本案进行了公开开庭审理。上诉人高亚笑的委托诉讼代理人苏蕾、被上诉人海控公司委托诉讼代理人蔡成盛到庭参加诉讼，江海公司与陈日沈经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   上诉人高亚他的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人江海公司签订的《房屋买卖合同》无效属于认定事实不清、适用法律错误。第一，一审法院在2016年10月27日作出(2016)琼02执恢4号之一执行裁定，查封位于三亚市迎宾路154号的同心家园一期C3-805房（以下简称涉案房屋）对上诉人不发生法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条关于“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”及第九条关于“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告”、第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”、第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定可知，-审法院在对尚未进行权属登记的房屋进行查封时，应向被执行人和管理部门（房管部门和物业管理部门）送达查封的通知，并在涉案房屋上张贴查封的公告或者封条，但一审法院在2016年10月27日作出执行裁定时并未履行以上程序，导致上诉人在不知情的情况下购买涉案房屋，该执行裁定对上诉人不发生法律效力。一审法院在没有对执行裁定是否送达和公示作出认定的情况下，仅根据2016年10月27日作出的执行裁定上载明的日期来认定上诉人与江海公司是在查封之后才签订的《房屋买卖合同》，便认定上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定而无效，属于认定事实不清、适用法律错误。第二，一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定认定上诉人与江海公司签订的《房屋买卖合同》无效，适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定是指违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条规定，正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据合同法解释二第十四条之规定，注意区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。第十六条规定，我国法律将强制性规范区分为效力性规范和管理性规范。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，以直接维护国家利益和社会公共利益为目的的强制性规范；而管理性范是指，并不直接涉及到国家利益和社会公共利益，以直接维护管理秩序为目的的强制性规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性规定，第三十八条第（六）项规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及的事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性规范，全国各地法院在司法审判中早已经不以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定可知，在未取得房屋权属证书的情况下转让房屋时，应当将合同效力问题与物权的设立分离开来，合同效力依据《中华人民共和国合同法》的规则进行判断，而物权的设立则以《中华人民共和国物权法》的规定来处理，未取得权属登记的房屋在转让时只是存在物权变动的障碍，并不影响合同的效力。综上所述，本案中对买卖已查封的涉案房屋的合同的效力问题，应当根据权益的种类、交易的安全极其所规制的对象等因素进行综合考虑进行认定，当涉案房屋存在所有人故意隐瞒房屋已被查封的事实和一审法院在作出执行裁定后并未按照法律规定送达、公示，导致上诉人在不知情的情况下购买该房屋，系善意购买人这些因素时，应当认定为有效合同。二、一审法院认定上诉人对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益属于认定事实错误、适用法律错误。第一，如前面所述，一审法院认定上诉人与江海公司签订的《房屋买卖合同》无效属于认定事实不清、适用法律错误。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“无效合同取得的财产应当予以返还”规定排除上诉人对涉案房屋享有的民事权益属于法律适用错误。第二，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人己符合善意取得要件，取得涉案房屋的所有权。首先，上诉人在和江海公司签订了《房屋买卖合同》时江海公司并没有告知上诉人该房屋己被查封的事实，对此江海公司在庭审过程中也予以认可，上诉人系善意的购买人。其次，基于涉案房屋系回迁房性质，在双方签订买卖合同时仍未取得不动产权证，结合三亚当时的房价，涉案房屋总价款为91万元，该价格合理且上诉人已经付了接近全部的购房款。最后，在江海公司交付房屋后，上诉人对涉案房屋进行装修并居住，已经实际占有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人已经符合善意取得构成要件，一审法院认定上诉人不符合善意取得属于认定事实及适用法律错误。综上所述，上诉人与江海公司签订买卖合同系双方真实的意思表示，未违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效。上诉人已经对涉案房屋进行装修并实际占有房屋，且形成固定的生活形态，涉案房屋通过附加已发生增值，上诉人对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。因此，为了维护交易市场的安全和稳定，请求撤销一审判决、改判支持上诉人一审的诉讼请求。   海控公司辩称：上诉人所主张的《房屋买卖合同》的签订、付款、转移和占有均在人民法院查封之后，其主张不足以排除强制执行。上诉人明知江海公司未取得涉案房屋所有权证，仍然购买，不符合善意取得的要件。涉案房屋为江海公司取得的安置房，江海公司未取得房屋所有权证，且人民法院已查封该房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，上诉人与江海公司签订的《房屋买卖合同》应属无效。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   江海公司、陈日沈未提交书面答辩意见。   高亚他向一审法院起诉请求：1.依法判决不得执行涉案房屋，并解除对上述房屋的查封。2.判决确认高亚他与江海公司于2016年11月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效。3.本案诉讼费由海控公司、江海公司、陈日沈承担。   一审法院认定事实：2009年11月，三亚市鹿回头景观大道项目征收了海南江海实业有限公司的厂房和设备，但未予补偿。2011年1月5日，三亚市住房和城乡建设局与海南江海实业有限公司就补偿事宜签订《鹿回头景观大道项目房屋拆迁补偿安置协议》，第一条约定房屋拆迁补偿选择货币补偿与房产置换相结合方式补偿；第二条约定房产置换，甲方（住建局）提供位于同心家园一期九套房共计1066.06平方米，用于置换等面积的拆迁宿舍房产面积996.9平方米给乙方（江海公司），多出安置面积69.16平方米按安置房成本价（暂定1939元/平方米）134101.24元给甲方，待三亚市保障性住房建设工作领导小组办公室最终确认该建安成本后再多退少补。   2014年6月25日，海南省三亚市公证处就海控公司与陈日沈、海南江海实业有限公司借贷合同纠纷一案作出（2014）三证执字第2号《执行证书》，海控公司可持该执行证书向人民法院申请执行，被执行人为陈日沈及海南江海实业有限公司，执行标的为9287333.32元。海控公司向一审法院申请执行，一审法院于2016年10月27日作出（2016）琼02执恢4号之一执行裁定，查封、拍卖包括涉案房屋在内的共计九套房产。   2016年7月13日，海南江海实业有限公司更名为海南江海集团有限公司。   2016年11月17日，江海公司（甲方）与高亚他(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定江海公司将涉案房屋出卖给高亚他，建筑面积118.99平方米，房屋总价款为91万元。房屋价款分两期支付，在签订合同当日支付首期房屋价款86万元，余款5万元待房屋过户至乙方后，乙方取得房屋产权证当日支付。2016年11月17日，高亚他的妻子罗亚花向江海公司指定的户名为赵矛的工商银行账户×××转账支付了86万元房款，江海公司出具了收据。高亚他提供了物业收费收据、天然气收费收据，主张其已入住该房屋。2018年6月11日，一审法院作出（2018）琼02执恢30、31号公告，并在涉案房屋上张贴，责令江海公司和房屋内居住人员自行清场搬离。2018年7月9日，高亚他对执行涉案房屋提出书面异议，一审法院经审查作出（2018）琼02执异43号执行裁定，驳回高亚他的异议请求。2018年8月31日，高亚他向一审法院提起本案诉讼，请求判如所请。   一审法院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、涉案房屋是否不得执行。关于争议焦点一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：......（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；......（六）未依法登记领取权属证书的；......”涉案房屋为江海公司取得的回迁安置房，尚未取得权属证书，且一审法院已于2016年10月27日对涉案房屋作出查封裁定，江海公司与高亚他于2016年11月17日签订《房屋买卖合同》，违反了上述法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，本案房屋买卖合同无效。关于争议焦点二，因双方签订的《房屋买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产应予返还。故高亚他对涉案房屋不再享有占有权，不享有排除强制执行的民事权益。高亚他另主张其属于善意取得涉案房屋，该主张不成立。善意取得要求第三人受让该不动产时是善意的，不知道或者不应当知道出卖人为非法转让。本案中，高亚他明知江海公司未取得涉案房屋的权属证书，仍然购买，且是在法院查封之后，其不符合善意取得的构成要件，不享有排除执行民事权益。高亚他主张不得执行涉案房屋理由不成立，不予支持。   综上，高亚他的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二、六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回高亚他的诉讼请求。案件受理费12900元，由高亚他负担。   本院二审查明，涉案房屋系拆迁补偿安置房，由三亚市住房保障管理中心管理。一审法院于2016年10月28日向三亚市住房保障管理中心送达了（2016）琼02执恢4号之一执行裁定书及协助执行通知书查封涉案房屋。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为一审法院查封涉案房屋的行为是否对高亚他产生法律效力及高亚他对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   一、关于一审法院查封涉案房屋的行为是否对高亚他产生法律效力的问题。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结   财产的规定》第一条第二款规定。“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，涉案房屋为保障性住房，三亚市住房保障管理中心为涉案房屋的管理机关，一审法院于2016年10月28日向三亚市住房保障管理中心发出了执行裁定书及协助执行通知书查封涉案房屋，已经按照法定方式进行了查封公示。人民法院认为必要时可以张贴查封公告或封条，但是否张贴查封公告或封条不影响涉案房屋已经查封公示的事实，也不影响人民法院查封的法律效力。高亚他以人民法院没有张贴查封公告或封条为由，主张涉案房屋查封对其不产生效力的上诉理由，于法无据，不应支持。   二、关于高亚他对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。   高亚他对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：   依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。具体而言，案外人如对被执行财产享有所有权或者足以排除执行的物权某待权，则可以排除人民法院对该财产的执行。   首先，高亚他对涉案房屋不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由上述法律规定可知，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。涉案房屋目前并没有登记高亚他名下，高亚他对涉案房屋不享有所有权。   其次，高亚他对涉案房屋享有的民事权益也不足以排除人民法院的强制执行。   在案外人对被执行房产享有的物权某待权与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律优先选择保护案外人的物权某待权，即案外人对被执行房产享有的物权某待权在满足一定的条件时可排除人民法院的强制执行，因此，本案需分析高亚他对涉案房屋享有的民事权益是否符合物权某待权排除执行的条件。其一，在现有情况下高亚他对涉案房屋享有物权某待权的条件仍不能成就。本案中，高亚他与江海公司签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，一审法院认为该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）、（五）项规定，而该规定属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的合同无效的情形，故该合同无效。对此本院认为，合同法解释二第十四条的规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的＂强制性规定＂，是指效力性强制性规定。”效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的；而管理性强制性规定是指以直接维护管理秩序为目的强制性规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，是政府行政管理上的需要。具体到《中华人民共和国城市房地产管理法》三十八条规定，其主要是为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产的一种管理和监督，属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为判断涉案房屋买卖合同生效依据。因此，高亚他与江海公司于2016年11月17日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定认定该合同无效不当，本院予以纠正。虽然高亚他与江海公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，且根据审理查明的事实可知，高亚他已支付了大部分购房款并已装修入住至今，其对涉案房屋享有合法的民事权益，但涉案房屋属于保障性住房，目前涉案房屋仍未登记至江海公司名下，且有关房产管理部门对保障性住房的买卖有一定的限制，即使高亚他的合同义务已全部履行完毕，涉案房屋的所有权亦不能确定无疑的能变动至其名下，故在现有情况下高亚他对涉案房屋享有物权某待权的条件仍不能成就。其二，退一步讲，高亚他对涉案房屋享有物权某待权的条件可以成就，但是对物权某待权的排除执行，法律规定了较为严格的条件，具备法定条件时，方可排除人民法院执行，否则不能排除执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定明确了案外人物权某待权排除强制执行的条件，参照该规定，高亚他须在一审法院查封涉案房屋之前与江海公司签订合法有效的书面买卖合同。而根据审理查明的事实可知，一审法院于2016年10月28日向三亚市住房保障管理中心送达了执行裁定书及协助执行通知书查封涉案房屋，高亚他与江海公司于2016年11月17日签订《房屋买卖合同》，故高亚他签订《房屋买卖合同》的时间在人民法院查封涉案房屋之后，其所提执行异议亦不符合上述法律规定。综合以上理由，高亚他对涉案房屋享有的民事权益不符合物权某待权排除强制执行的条件，不足以排除人民法院的强制执行。   另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判的”规定，案外人在执行异议之诉中一并提出确认的“权利”可在判决一并作出裁判，该“权利”应为足以排除强制执行的民事权益，即确认执行标的归属之权利，对合同效力的确认不包括在内，故本案在审查高亚他就涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益过程中，对其与江海公司签订的《房屋买卖合同》的效力虽然一并进行审查，但在判项中不作为一项单独的诉讼请求予以确认。   综上所述，高亚他与江海公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，一审法院认定该合同无效不当，本院予以纠正，但在判项中不作为一项单独的诉讼请求予以确认；高亚他对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其该项上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但处理结果并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费12900元，由高亚他负担。   本判决为终审判决。   审判长 林秋婷   审判员 汪忠学   审判员 夏伟伟     二○一九年五月二十九日   书记员 庞 馨   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件   若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结   财产的规定》   第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。   采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。   第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。   第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。   人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。