重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终2831号上诉人（原审被告）：刘钟俊，男，1976年3月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：王刚，中豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：汪香澄，董事兼总经理。委托诉讼代理人：余治发，重庆博冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：余文灿，重庆博冠律师事务所实习律师。上诉人刘钟俊因与被上诉人重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院作出的（2018）渝0115民初6642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人刘钟俊的委托诉讼代理人王刚、被上诉人天骄公司的委托诉讼代理人余治发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘钟俊上诉请求：一、原审认定事实有误，原审判决应予撤销或改判；二、诉讼费应由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人未实际接房，一审法院不应回避实际接房情况，仅因房屋已过户即认为上诉人应承担物业服务费，一审法院基本事实认定有误，上诉人不应承担物业管理费；2、尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。案涉房屋系长信公司工程款抵款房，长信公司应予以追加，一审法院未予追加，增加当事人负担；3、依据《重庆市物业服务收费管理办法》的通知（渝价[2004]778号）文中第2条要求，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行，不得擅自提高物业服务费。一审查明2014年7月长信公司与被上诉人签订《协信长寿百年广场前期物业服务合同》后未再签订其他物业服务合同，因此物业服务费减半的政策应一直适用。天骄公司辩称，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。上诉人提到催收的问题，法律并没有规定强制性的催收方式。一审判决中关于减半收取的标准也是按照文件在执行。我方认为虽然有新的文件但是也是应该追溯到之前的期间，不仅是文件生效后应该支付全款。关于违约金，一审根据实际情况进行了调整，也符合现在的基本违约责任的标准。我方认为一审在认定事实上是没有问题的，请求二审驳回上诉人的上诉请求。天骄公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告刘钟俊支付从2014年7月1日起至2018年4月30日止的物业服务费28803.6元及违约金。审理过程中，原告天骄爱生活服务公司变更物业服务费的诉讼请求为要求被告刘钟俊支付从2014年1月1日起至2018年4月30日止的物业服务费31699.20元，违约金的诉讼请求明确为以欠付金额为基数、按每日千分之三的标准、从2014年1月5日起计算至2018年4月30日止为75222.20元。一审法院认定事实：2013年11月11日，被告刘钟俊（为乙方）与长信房地产公司（为甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告刘钟俊购买位于协信·百年广场（重庆市长寿区凤城街道向阳路17号2幢负3-4号房屋），建筑面积76.20平方米，本商品房用途为非住宅，属于商服用房。《合同补充协议》第九条约定，乙方承诺遵守《业主临时规约》规定，认可甲方委托重庆天骄物业管理服务有限公司实施的前期物业管理。本物业涉及的物管相关费用有：1、本物业管理区域的物业公共服务收费实行包干制（即：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；物业管理企业按标准向业主收取前期物业服务费用，并按约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由物管企业享有或承担），前期物业服务费用收费标准为（含公摊）：住宅临街商业每月4.5元/平方米（按建筑面积计算）。2、本物业的特约服务收费按平等、自愿的原则，其收费标准由双方协商议定。2013年12月16日，重庆市长寿区凤城街道向阳路17号2幢负3-4号房屋不动产产权登记在被告刘钟俊名下，建筑面积76.20平方米。2015年8月10日，重庆天骄物业管理服务公司名称经工商登记变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。重庆天骄物业管理服务公司与长信房地产公司签订的《协信长寿百年广场前期物业服务合同》，约定由重庆天骄物业管理服务公司为重庆市长寿区向阳路2号、17号提供物业服务，物业服务费的标准为：商业8元/月/平方米，办公2.2元/月/平方米，车库100元/月。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月物业服务费的义务，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为自2014年7月1日起至2017年6月30日止。本合同期满，本物业服务区域未召开首次业主大会并选聘物业服务企业的，本合同继续有效。业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。《协信长寿百年广场前期物业服务合同》期满后，原告天骄爱生活服务公司继续为重庆市长寿区向阳路17号提供物业服务。2014年10月8日、2015年3月2日、2016年9月15日、2017年6月12日，原告天骄爱生活服务公司分别以在涉案门面张贴的方式向被告刘钟俊催收物业服务费。2018年3月2日、2018年4月17日、2018年5月23日，原告天骄爱生活服务公司分别以挂号信方式向被告刘钟俊催收物业服务费。一审法院认为，原告天骄爱生活服务公司与长信房地产公司签订《协信长寿百年广场前期物业服务合同》合法有效，被告刘钟俊作为涉案房屋的不动产产权权利人，该《协信长寿百年广场前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力，原、被告之间形成了物业服务合同关系。合同到期后，原告天骄爱生活服务公司继续为该商业广场提供物业服务，原、被告双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告天骄爱生活服务公司为被告刘钟俊所在商业广场提供了物业服务，被告刘钟俊在享受物业服务后，应当按照《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的8元/月/平方米交纳物业服务费。被告刘钟俊虽辩称与长信房地产公司在《重庆市商品房买卖合同》约定的物业服务费标准为4.5元/月/平方米，但《重庆市商品房买卖合同》系长信房地产公司与被告刘钟俊签订的，系长信房地产公司对个别业主的承诺，仅对长信房地产公司、被告刘钟俊具有约束力，对原告天骄爱生活服务公司无约束力，《重庆市商品房买卖合同》约定的物业服务费金额，系被告刘钟俊与长信房地产公司之间的另一法律关系，被告刘钟俊可另行主张权利。关于物业服务费起算时间的问题。原告天骄爱生活服务公司要求被告刘钟俊从2014年1月1日起支付物业服务费，被告刘钟俊不予认可。涉案房屋不动产产权虽于2013年12月16日登记在被告刘钟俊名下，但《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的物业服务的期限开始时间为2014年7月1日，原告天骄爱生活服务公司要求被告刘钟俊支付2014年6月30日前的物业服务费无事实和法律依据，故一审法院依法认定被告刘钟俊支付物业服务费的起始时间为2014年7月1日。关于物业服务费是否减半的问题。《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）第七条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。《关于全面贯彻执行的通知》（渝国土房管[2017]309号）（2017年5月1日起实施）第四条废止了《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）。本案中，原告天骄爱生活服务公司书面认可涉案房屋闲置，且原告天骄爱生活服务公司提交的催收照片亦证实了涉案房屋闲置，一审法院主张从2014年7月1日起至2017年4月30日止的物业服务费标准在8元/月/平方米的基础上减半计算（即4元/月/平方米），从2017年5月1日起至2018年4月30日止的物业服务费按照8元/月/平方米全额计算。故被告刘钟俊应支付原告天骄爱生活服务公司从2014年7月1日起至2018年4月30日止的物业服务费17678.40元（4元/月/平方米×76.20平方米×34个月+8元/月/平方米×76.20平方米×12个月）。关于违约金的问题。从2014年7月起至2017年6月期间，被告刘钟俊未支付物业服务费，其行为已违反《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的每月5日前履行缴纳当月物业服务费的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告刘钟俊以《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的每日千分之三的标准过高为由要求调整，一审法院依法主张按照年利率24%为标准计算违约金。故被告刘钟俊应当以每月欠付物业服务费为基数（从2014年7月起至2017年4月止的物业服务费为304.80元/月、从2017年5月起至2017年6月止的物业服务费为609.60元/月），以年利率24%为标准，从欠付当月的6日起计算至2018年4月30日止的违约金。从2017年7月起至2018年4月期间，《协信长寿百年广场前期物业服务合同》期满后，原告天骄爱生活服务公司继续为重庆市长寿区向阳路17号提供物业服务，原、被告之间建立的系事实物业服务关系，原告天骄爱生活服务公司要求被告刘钟俊支付违约金无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题。被告刘钟俊辩称2015年9月之前的物业服务费已超过诉讼时效，但原告天骄爱生活服务公司从2014年起连续以张贴、挂号信方式对被告刘钟俊进行了催收，且物业服务企业请求业主给付物业管理服务费的诉讼时效应从合同期内最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，而至诉讼时原告天骄爱生活服务公司仍为重庆市长寿区向阳路17号提供物业服务，故本案未超过诉讼时效。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决：一、被告刘钟俊在本判决生效后7日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司从2014年7月1日起至2018年4月30日止的物业服务费17678.40元，并支付从2014年7月起至2017年6月30日期间欠付物业服务费的违约金（以每月欠付物业服务费为基数，其中从2014年7月起至2017年4月止物业服务费为304.80元/月，从2017年5月起至2017年6月止的物业服务费为609.60元/月，以年利率24%为标准，从欠付当月的6日起计算至2018年4月30日止）；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费520元，减半收取计260元，由被告刘钟俊负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的证据和事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，2013年12月16日，重庆市长寿区凤城街道向阳路17号2幢负3-4号房屋不动产产权登记在刘钟俊名下。至此，刘钟俊因取得上述商业用房所有权成为“协信·百年广场”小区的业主。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。至此，应受物业管理合同的约束。《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。天骄物业公司对小区提供物业管理服务，收取物业服务费，符合合同约定及法律规定。对于上诉人认为其未实际接房的理由，是否交付房产系出卖人与买受人之间的权利义务关系，与本案处理不具有关联性。对于物业服务管理费的收取标准问题。首先，《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的交纳物业服务费标准为8元/月/平方米。一审法院基于《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）第七条的规定，将物业服务费标准减半。但在2017年5月1日，该规定已废止。其次，在刘钟俊与天骄物业服务公司此后也未重新协商，达成一致意见。天骄物业公司请求在此后按照前期物业服务合同的约定标准收取物业服务费，符合合同约定及法律规定。综上所述，刘钟俊的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由刘钟俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  李盛刚审 判 员  张欲晓二〇一九年五月二十日法官助理  彭松涛书 记 员  李 莉