湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0421民初1049号原告：衡阳县源发物业服务管理有限公司，住所地衡阳县。法定代表人：肖跃源，该公司董事长。委托诉讼代理人：马平，男，1993年8月21日出生，汉族，甘肃省景泰县人，居民，住甘肃省景泰县。被告：胡书国，男，1970年3月11日出生，汉族，湖南省衡阳县人，居民，住衡阳县。原告衡阳县源发物业服务管理有限公司（以下简称源发物业公司）与被告胡书国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告源发物业公司的委托诉讼代理人马平、被告胡书国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源发物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付聚丰景都小区9栋202号房物业管理费6230.2元，违约金934.53元，共计7164.73元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系聚丰景都小区9栋202号房的业主。原告和被告签订了前期物业服务合同，约定原告为被告提供物业服务，约定物业服务费单价为每月每平方0.6元，商铺为每月每平方米1元，被告住宅面积为149.33平方米，车库面积为15.49平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2013年11月1日起停止缴纳物业费，截止2019年1月31日，欠费月数为63个月。据此，被告欠缴物业费共计6230.2元，违约金934.53元。合计7164.73元。经原告方催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。根据法律法规的规定及合同的约定被告应缴清物业费用并承担相应的违约责任。被告胡书国辩称，其居住的楼下牌馆很吵以及楼上房屋漏水，系原告未尽到管理义务所致，且2017年因未按时交物业管理费，原告把被告家里的电给停了，造成冰箱里的东西损坏。为支持其诉请，原告向法庭提供了以下证据：证据1《营业执照（副本）》、《居民身份证》复印件各1份；证据2《居民身份证》复印件各1份；证据3《源发前期物业服务管理合同》复印件1份；证据4《衡阳县物价局文件》复印件1份；证据5《欠费明细》复印件1份；证据6《催缴记录》复印件1份。经庭审质证，被告称对证据没有异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性，证据之间相互关联，本院予以确认。对于被告提供的照片打印件5张，原告认为被告提供的照片是2019年4月22日拍摄的，与本案无关。本院认为，被告提供的照片没有标注拍摄时间和位置，不能客观真实地反映其证明的内容，本院不予认可。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院认定以下案件事实：经审理查明，衡阳县聚丰景都小区系衡阳永发置业有限公司（以下简称永发公司）开发建设的项目。被告胡书国系衡阳县聚丰景都二期住房9栋202号房的业主，于2011年10月16日办理了入住手续，住宅面积为149.33平方米，车库面积为15.49平方。同日，胡书国（甲方）与源发物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定本小区按三级物业服务费用，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，踏步住宅物业服务费为每月0.6元/每平方米；业主或非业主使用人,逾期交纳物业服务费的,从逾期之日起,每天按应交物业服务费的百分之二收取滞纳金。甲方权利和义务：监督乙方的物业管理服务行为,就物业管理问题向乙方提出意见和建议；依据本协议向乙方交纳物业管理服务费、房屋本体维修基金及其它相关费用；乙方权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;违约责任：乙方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给甲方造成损失的,乙方承担相应的法律责任;如因物价上下浮动需调价,应按上级主管部门核价为准或甲、乙双方协商收取,乙方不得擅自提高收费标准或乱收费，否则甲方有权要求乙方清退所收费用；甲方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,乙方有权要求甲方补交,并从逾期之日起按每天2%交纳滞纳金,或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。合同有效期五年。2012年8月7日，衡阳县物价局下达了蒸价字[2012]20号“关于凯旋城小区和聚丰景都小区物业服务收费”的批复文件，明确了聚丰景都小区多层住宅公共性物业服务收费为每月0.60元/平方米。因被告胡书国未交纳2013年11月1日至2019年1月31日的物业管理费用，原告诉至法院，要求被告交纳所欠物业管理费6230.2元及违约金934.53元，合计7164.73元。本院在（2019）湘0421民初943号案中查明，2018年10月13日衡阳县聚丰景都小区成立聚丰景都业主委员会，2018年11月10日，聚丰景都业主委员会通过小区业主的反映致函原告源发物业公司，告知小区存在原告私自同意安装19栋楼顶信号塔、36间堂饭店油烟外泄、空调噪声扰民、卫生标准不高、牌馆和车辆扰民等问题，要求原告妥善处理和整改。2019年1月28日，衡阳县住房和城乡建设局受理了范见新反映的聚丰景都小区信访问题，并于2019年2月25日作出住建局信访复字[2019]4号答复意见书。对反映的问题“1、源发物业在聚丰景都小区单方面撤离；2、遗留问题未解决（如化粪池、单元门、电子对讲）”进行了调查和处理，得出处理意见为：1、物业公司是按业主会议决定退出，并且跟业主委员会进行了多次商量，源发物业退出聚丰景都不算单方面撤离；2、遗留问题未解决的问题，按《物业管理条例》等法律法规要求，是物业公司承担的由物业公司于年后维修解决，但需要考虑正常的折旧损耗。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告源发物业公司与被告胡书国签订《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。被告胡书国系衡阳县聚丰景都小区9栋202号房业主。原告源发物业公司作为聚丰景都小区物业服务单位，为小区提供了物业服务，胡书国作为小区业主实际享受了物业服务，理应交纳相应的物业费，被告未按合同约定支付原告物业服务费，引起本案纠纷。庭审中被告辩称其楼下牌馆很吵以及楼上房屋漏水，系原告未尽到管理义务所致，且2017年因未按时交物业管理费，原告把被告家里的电给停了，造成冰箱里的东西损坏。本院认为，被告提供的照片没有标注拍摄时间和位置，且冰箱东西的损坏未有相关证据证明系原告停电造成，故被告辩称因原告停电造成冰箱东西损坏，拒交物业管理费的理由不能成立。被告辩称楼上房屋漏水，系原告未尽到管理义务所致。本院认为，房屋漏水系业主与开发商之间的商品房买卖关系或者侵权人之间的侵权法律关系，与本案不属于同一法律关系，不在本案的审理范围，故被告胡书国应按合同约定交纳2013年11月1日至2019年1月31日的物业管理费6230.2元。原告要求被告给付违约金的诉讼请求，虽然符合合同的约定，但从本院对（2019）湘0421民初943号案查明的事实来看，被告未交纳物业管理费事出有因，故对原告要求被告支付违约金934.53元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告胡书国应支付所欠原告衡阳县源发物业服务管理有限公司物业管理费6230.2元（从2013年11月1日至2019年1月31日止，按每月0.6元/平方米计算）；限在本判决书生效之日履行完毕。二、驳回原告衡阳县源发物业服务管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡书国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  周龙二〇一九年五月三十日法官助理彭艳君书记员邓超附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。