河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初4153号原告：郑州美华物业管理有限公司，住所地郑州市桐柏路**。法定代表人：邵武，系该公司董事长助理。委托诉讼代理人：郭建峰，男，1977年4月25日出生，汉族，住郑州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：夏玲燕，女，1984年3月28日出生，汉族，住河南省新郑市，系该公司员工。被告:郭彦伟，男，1975年3月2日出生、汉族，住河南省商丘市。原告郑州美华物业管理有限公司（以下简称美华公司）与被告郭彦伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美华公司委托诉讼代理人郭建峰、夏玲燕，被告郭彦伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费人民币7845元（自2016年11月1日开始至2019年6月30日，以后实际发生费用另行计算）；2、违约金人民币9230.2元（按日千分之3标准，自2016年1月1日开始至2018年12月31日，此后顺延计算至款清之日）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2013年11月14日经合法招标程序进驻富田兴龙湾二期负责辖区内物业管理服务，被告与河南兴田置业有限公司（以下简称开发公司）签订了《商品房买卖合同》，购买开发公司开发的富田兴龙湾50号楼1单元19层1902号房同面积为103.88平方米的一套商品房，并于2015年8月1日办理了商品房入住手续，被告自入住后2016年10月31日之前都能按时缴纳物业服务费，但自2016年11月1日起被告无任何理由，至今未缴纳物业服务费。依据签订的《前期物业服务协议》，被告应该交纳物业服务费，期间原告多次联系被告催要未果，被告为产权人和物业使用人，不仅享受物业公司提供的相关服务，也要遵守物业管理区域内的相关管理制度。原告认为，原告已经履行了物业服务义务，进行了日常的物业管理工作，应当向原告支付物业费，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郭彦伟辩称：1、郭彦伟于2015年6月2日签订了商品房买卖合同(合同编号1001075961),出卖方为河南兴田置业有限公司。在附件四合同补充协议第27条硬性规定接受郑州美华物业管理有限公司物业管理在住户手册第二项服务承诺里郑州美华物业管理有限公司通过公开竞标取得富田兴龙郡的物业管理权。第三项公司介绍时宣传为一级资质物业服务企业。在前期物业服务协议里第四条物业管理服务费用,高层为2.36元/月/平米。该楼盘售楼人员介绍时还专门介绍物业由河南振兴自有物业郑州美华管理,物业资质一级,集团董事长也在此小区居住,物业管理肯定规范,购房时也有着物业规范化管理的因素影响。自2015年8月1日交房时,先期预交物业费一年才给交钥匙；2、经查询,河南兴田置业有限公司为河南振兴房地产有限公司全资子公司股权100%,郑州美华物业管理有限公司为河南振兴房地产有限公司控股公司股权58.37%,郑州美华物业资质为二级,资质证书号为41010762。(如有出入,请原告提供),二者均为河南振兴房地产有限公司全资或是控股子公司,具有利益的关联性；3、根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条明确规定与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人,不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股管理关系的不同单位,不得参加同一标段投标或者未划分标段的同招标项目投标。违反前两款规定的,相关投标均无效。河南兴田置业与郑州美华物业双方违反条例中的强行性规定,二者存在着利益关系,其投标行为是无效的,双方签订的物业服务合同也是无效的。同时,本人与美华物业之间签订的物业服务合同作为无效合同的附合同以及与河南兴田置业签订的商品房买卖合同里的接受郑州美华物业管理公司的物业管理的条款也应当是无效的；4、根据新《郑州市物业服务收费管理办法》,在未成立业委会和新建住宅前期物业服务,其物业服务费用的标应当实行政府指导价。富田兴龙郡小区的物业服务费用的最高标准是1.48元/月/平米(一级为1.73元/月/平米,二级物业高层收费标准1.48元/月/平米)郑州美华虽有着一定的资质,严重超出理办法的收费标准,还不能提供相匹配的服务内容,管理不善,导致业主财产损失,致使房价在龙湖镇低于其他楼盘价格还不好出售。经收集的材料汇总如下：1)小区消防通道长期被占,存在重大安全隐患，2)楼道长期有业主存放电动车,还有私拉乱扯电线给电动车进行充电,违法公安部消防通知,存在重大安全隐患。物业不尽职管理存在严重失职，3)对出入小区人员随意放行,不登记,不管理,存在重大安全隐患，4)对进入小区的广告和商业活动不加管理，5)对于小区绿化不管理,导致小区部分绿化枯萎，6)未经小区业主同意,设立广告宣传,允许广告广告营销活动进入小区。同时不公示收入情况，7)小区卫生不及时清理,小区内粘贴的广告不及时清理，国务院于2018年3月19日公布最新《物业管理条例》,物业服务质量过差可暂时拒交,提供证据,并找寻实质解决办法在此期间,美华物业经常性打电话督促缴纳物业费用,本人也与催收物业费用的人员提出他们物业服务质量差,车辆乱停乱放,垃圾成堆,希望他们整改。2017年广大业主致整改函给物业,可是物业人员敷衍推诿,只管收费,不听取业主意见,还说什么买起房付不起物业费等不良恶语,不是抱着为业主客户服务的宗旨去壮大企业,而是把业主当成提款机器,极度不尊重业主的存在。小区广大业主也因物业的不作为及服务质量极差屡次维权,也未得到改善。综上，郭彦伟不应缴纳物业费用和违约金；诉讼费用应由原告郑州美华承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南兴田置业有限公司在新郑市××镇××路开发项目名称为富田·兴龙湾的楼盘，项目共分三期，分别为富田·兴龙湾、富田·兴龙苑、富田·兴龙郡，第三期名称为富田·兴龙郡。2013年11月，河南兴田置业有限公司与美华公司签订了《富田·兴龙郡前期物业服务合同》并在新郑市房地产管理局进行了物业服务合同备案。被告郭彦伟购买了该项目50－1－1902号高层房屋一套，建筑面积103.88平方米，该房屋于2015年8月1日由河南兴田置业有限公司通知郭彦伟提收房屋，郭彦伟接收房屋后，与美华公司签订了《前期物业服务合同》。双方合同中对于双方的权利义务等内容进行了约定，关于物业管理服务费用，合同约定，收费标准为：高层住宅2.36元/月/㎡，每年的1、7月预交本半年度的物业服务费。郭彦伟自2015年8月开始交纳物业费至2016年10月，自2016年11月开始，郭彦伟开始拖欠美华公司物业服务费至今。庭审中，本院查明，美华公司在向业主提供服务过程中，服务质量存在瑕疵，在郭彦伟向法庭提交的照片中显示，小区内存在垃圾未及时清理的现象。郭彦伟因此认为美华公司物业服务不符合约定，拒绝向美华公司交纳物业服务费，虽经美华物业催交，亦未向美华物业履行交纳服务费的义务。上述事实，有双方当事人的陈述、《中标通知书》、《郑州市物业服务合同备案证明》、《前期物业服务合同》、美华物业服务小区的照片及本案的庭审笔录等相关证据可以证实。本院认为：美华公司在郭彦伟所居住的小区提供物业服务，是履行其与河南兴田置业有限公司与其签订的《富田·兴龙郡前期物业服务合同》所约定的义务，郭彦伟在接收其所购买的房屋后，又与美华公司签订了《前期物业服务合同》，上述合同系合同双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律法规的规定，均为有效合同。郭彦伟主张美华公司与河南兴田置业有限公司及美华公司与其签订的两份《前期物业服务合同》均为无效的主张，理由不能成立，本院不予采纳。郭彦伟在美华公司服务的小区居住，接受了美华公司的提供的物业服务，就应当按照双方的合同约定向美华公司交纳物业服务费，郭彦伟虽然对美华公司提供的服务不满，其应当通过合理的方式向美华公司提出，而不能采用不交纳物业费用方式，因此美华公司请求郭彦伟支付其拖欠的自2016年11月1日至2019年6月30日的物业费7845元的诉讼请求本院予以支持。美华公司请求郭彦伟支付违约金，因美华公司在履行物业管理服务的过程中存在瑕疵，导致郭彦伟与物业公司长期存在矛盾，因此美华公司在履行合同过程中也存在有不当之处。美华公司作为物业服务公司，应当在平时履行物业管理服务过程中，不断提高服务质量，改善与业主之间的关系，在与业主长期合作过程中营造美好和谐的生活环境，而其要求郭彦伟支付违约金的请求不利于双方关系的改善，故对于美华公司请求郭彦伟支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告郭彦伟应于本判决生效后十日内支付郑州美华物业管理有限公司2016年11月1日起至2019年6月30日的物业费7845元。二、驳回原告郑州美华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，减半收取114元，由被告郭彦伟负担。本判决为终审判决。审判员  常晓亮二〇一九年五月二十九日书记员  孙旭东