贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔27民终1031号上诉人（原审被告）：都匀市黔中房地产开发有限公司，住所地都匀市河滨路**，统一社会信用代码91522701798842775W。法定代表人：宋居海，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：古梅，女，汉族，1982年9月9日生，住都匀市，被上诉人（原审原告）：赵世钦，男，汉族，1978年7月17日生，住址，系古梅之丈夫。上诉人都匀市黔中房地产开发有限公司因与被上诉人古梅、赵世钦商品房预售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2018）黔2701民初3991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。都匀黔中房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判都匀黔中房地产开发有限公司按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。事实和理由：一审判决都匀黔中房地产开发有限公司支付古梅、赵世钦违约金15152元过高，理由如下：1.虽然本案双方当事人在《商品房买卖合同》中对于逾期交房的违约责任进行了约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以要求法院适当减少。结合本案事实，都匀黔中房地产开发有限公司开发的小区虽位于都匀中心地段，但根据都匀地区的消费水平，该地段的每个月房屋租金最高在1500元左右，平均在1200元，每天为40元，30%则为每天12元，而一审支持的15152元，平均每天支付违约金明显高于其实际损失的30%，该违约金约定明显过高。因本案一审中，古梅、赵世钦并未举证证明其实际损失，且损失数额也无法确定。故，请求二审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金；2.鉴于“黔中公寓”项目位于小学旁边，周边也都是大量的居民小区，无论白天晚上均无法进行正常施工，这也是导致逾期交房的主要因素之一。目前“黔中公寓”虽交付给业主，但小区仍处于完善相关小区基础设施和筹备为全体业主办理房屋产权证的关键阶段，若判决违约金过高，将导致都匀黔中房地产开发有限公司无力支付，同时造成“黔中公寓”整个项目的后续工作陷入停滞，使都匀黔中房地产开发有限公司没有资金用于投入其他基础设施建设或者完善消防设施以备消防验收和发放工作人员工资等，这些困境将导致无法让全体业主成功办理房产证，会造成极大的社会不稳定因素。综上，请求二审以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对本案违约金依法予以调低。古梅、赵世钦二审未作书面答辩。原审原告古梅、赵世钦向一审法院起诉请求：1、判令都匀黔中房地产开发有限公司向古梅、赵世钦支付逾期交房违约金15152元(2017年1月31日起至2018年10月29日止，共514天)；2、判令都匀黔中房地产开发有限公司支付2016年11月30日起至2018年10月30日止，共696天的电话通信、有线电视、燃气不能正常使用违约金6960元；3、判令都匀黔中房地产开发有限公司尽快装设小区门禁系统；4、诉讼费用由都匀黔中房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：2016年5月31日，古梅、赵世钦与都匀黔中房地产开发有限公司签订《商房房买卖合同》，合同其中约定：1、古梅、赵世钦以293652元的价格购买都匀黔中房地产开发有限公司开发的都匀协府路10号黔中公寓1栋2单元25层附2506号房屋；2、都匀黔中房地产开发有限公司应于2017年1月30日前将经验收合格的商品房交付古梅、赵世钦使用，如逾期(超过30日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向古梅、赵世钦支付巳付款万分之一的违约金；3、燃气于2016年11月30日达到使用条件，如未按时达到使用条件的，都匀黔中房地产开发有限公司按本合同约定承担逾期交付的违约责任；4、都匀黔中房地产开发有限公司应当按照合同二十二条约定于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付古梅、赵世钦，如逾期，都匀黔中房地产开发有限公司从约定之日起至交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向古梅、赵世钦支付已付房款0.5%的违约金。签定合同后，古梅、赵世钦依约支付了全部购房款，但因都匀黔中房地产开发有限公司开发的黔中公寓项目工程没有经过竣工验收备案登记，未能依约于2017年1月30月前将经验收合格的房屋交付古梅、赵世钦使用，也未依约交付办理商品房转转登记有关文书。经古梅、赵世钦多次催促后，都匀黔中房地产开发有限公司于2018年6月25日通知古梅、赵世钦办理交房手续。同年7月1日，古梅、赵世钦收房，但燃气未达到使用条件，电话通信、闭路电视等未敷设到户。故，古梅、赵世钦诉至法院。一审另认定，因黔中公寓广大业主目前尚在装修房屋期间，为避免门禁系统损坏，尚未启用。一审法院认为，本案争议焦点为：1、都匀黔中房地产开发有限公司应否向古梅、赵世钦支付逾期交房、附属设施不完善违约金；2、古梅、赵世钦与都匀黔中房地产开发有限公司约定违约金是否过高，应否调整。古梅、赵世钦与都匀黔中房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由古梅、赵世钦购买都匀黔中房地产开发有限公司开发的黔中公寓1栋2单元25层附2506号商品房，合同中双方对房屋价款、交房时间、配套设施、违约责任等进行了约定，合法有效，对当事人双方具有约束力，双方应依约履行合同约定的义务。第一、合同履行过程中，都匀黔中房地产开发有限公司因多方面原因未能依约如期交房，构成违约，应承担逾期交房违约责任，向古梅、赵世钦支付违约金。古梅、赵世钦、都匀黔中房地产开发有限公司在合同中约定的逾期交房违约金计算比例，低于人民银行同期贷款利率，都匀黔中房地产开发有限公司应支付古梅、赵世钦从2017年1月31日起至古梅、赵世钦收房时止，按已付房款每日万分之一计算的逾期交房违约金计15152元(293652元×万分之一×514天)。第二、都匀黔中房地产开发有限公司交付的房屋不符合约定交房条件，古梅、赵世钦同意收房，视为对交房条件的变更，所以，古梅、赵世钦主张都匀黔中房地产开发有限公司支付电话通信、闭路电视等未敷设到户，以及燃气未达到使用条件违约金的请求，不予支持，但不免除都匀黔中房地产开发有限公司继续完善配套设施和房屋质量的责任。第三、门禁系统待业主装修入住差不多后就可启用，古梅、赵世钦请求判决启用，不予支持。诉讼中，都匀黔中房地产开发有限公司主张逾期交房违约金过高，要求调低，无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十八条规定，判决：一、都匀黔中房地产开发有限公司于判决生效后五日内，给付古梅、赵世钦逾期交房违约金15152元；二、驳回古梅、赵世钦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由都匀黔中房地产开发有限公司负担130元，古梅、赵世钦负担46元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高，应否调减。本院认为：都匀黔中房地产开发有限公司与古梅、赵世钦签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了房屋的交付时间为2017年1月30日之前，但都匀黔中房地产开发有限公司直到2018年6月25日才通知古梅、赵世钦交房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，都匀黔中房地产开发有限公司依法应当承担支付违约金的责任。关于双方约定的逾期交房违约金是否过高、应否调减的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行认定。而对于“造成的损失”应如何认定的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，都匀黔中房地产开发有限公司销售给古梅、赵世钦的房屋位于都匀中心地段，且系学区房。都匀黔中房地产开发有限公司虽主张该地段每个月的房租在1200元左右，最高不超过1500元，但其并未提供相关证据用以证实该地段的房租价格，况且，即使按照都匀黔中房地产开发有限公司主张的同地段每月租金标准计算，本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金数额也未超过该租金的130%的数额。故，都匀黔中房地产开发有限公司主张双方约定的违约金明显过高要求本院予以调减的理由，没有事实依据，本院对其该项主张不予采纳。另外，对于都匀黔中房地产开发有限公司主张本案应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金的问题，由于该条仅是针对办理房产证迟延责任的规定，不是针对本案迟延交房责任的规定，故该条不适用于调整本案逾期交房的违约金，并且本案双方当事人约定的逾期交房违约金的标准，明显低于中国人民银行公布的同期同类贷款利率，更低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。故，都匀黔中房地产开发有限公司的该项上诉主张没有法律依据，本院对其该项主张不予采纳。综上所述，上诉人都匀黔中房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由上诉人都匀黔中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  王 锦审判员  王天才二〇一九年五月十四日法官助理郑晔书记员杨墨