四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初10200号 原告（反诉被告）：四川润新投资有限公司，住所地：成都高新区标准厂房2-5-A1。 法定代表人：唐安荣，四川润新投资有限公司总经理。 委托诉讼代理人：汤堂美，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简海洋，四川英济律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：成都锦兴华润置地有限公司，住所地：成都市锦江区锦华路一段**********。 法定代表人：吴秉琪，成都锦兴华润置地有限公司总经理。 委托诉讼代理人：黄沙，女，1988年6月18日出生，汉族，住四川省泸县，系成都锦兴华润置地有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：邓娟，女，1986年11月14日出生，汉族，住成都市天府新区，系成都锦兴华润置地有限公司工作人员。 原告四川润新投资有限公司（简称润新公司）诉被告成都锦兴华润置地有限公司（简称锦兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，被告锦兴公司在答辩期内对原告润新公司提起反诉。本院审查后，依法受理了被告锦兴公司提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。在公开开庭审理中，原告（反诉被告）润新公司的委托诉讼代理人汤堂美，被告（反诉原告）锦兴公司的委托诉讼代理人黄莎、邓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润新公司向本院提出本诉诉讼请求：1．判令锦兴公司返还润新公司的购房款712650.45元；2．判令锦兴公司向润新公司支付资金利息464126.93元（从2014年10月20日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年8月27日，实际计算至锦兴公司返还润新公司款项之日止）；3．本案诉讼费用由锦兴公司承担。事实与理由：2014年10月20日，润新公司与锦兴公司签订《商品房买卖合同》（合同自编号HR-KXTD-01-0771），约定：润新公司采取银行按揭方式购买锦兴公司开发的华润·凯旋天地项目X栋X层X号房。在签订合同时，锦兴公司向润新公司承诺为其办理银行按揭手续，但是后因按揭手续一直未能成功办理，锦兴公司要求解除合同。润新公司已支付锦兴公司购房款的50%，现锦兴公司要求解除合同，润新公司有权要求锦兴公司退还已支付的购房款并承担期间的资金利息损失。为了维护润新公司的合法权益，润新公司特向法院提起诉讼。 锦兴公司本诉辩称，润新公司关于锦兴公司为其办理银行贷款手续的陈述与事实不符。根据法律规定，按揭贷款是贷款人与借款人之间的民事法律行为，润新公司的贷款与锦兴公司无关，锦兴公司就润新公司未能办理按揭贷款不应承担任何责任。锦兴公司于2015年4月16日就收到成都市人民检察院的协助冻结通知书，锦兴公司已经按照相关规定对润新公司支付所有款项进行冻结，因此锦兴公司并未实际占用润新公司支付的购房款，其主张支付资金占用利息的请求不应得到支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，双方对款项支付方式、违约金计算及合同解除条件都进行了约定，锦兴公司要求解除合同并要求润新公司支付违约金的请求符合相关约定。润新公司构成根本违约，锦兴公司要求解除合同也符合法定条件。综上，锦兴公司请求驳回润新公司全部的诉讼请求。 锦兴公司向本院提出反诉诉讼请求：1．解除锦兴公司与润新公司于2014年10月20日签订的《商品房买卖合同》及《华润·凯旋天地商品房买卖合同补充协议》（合同编号：HR-KXTD-01-0771）；2．润新公司向锦兴公司支付违约金712650.45元，并由锦兴公司在润新公司已付房款中直接扣划；3．润新公司承担本诉及反诉的全部诉讼费。事实与理由：润新公司逾期支付购房款，应当承担违约责任。根据锦兴公司与润新公司于2014年10月20日签订的《商品房买卖合同》及《华润·凯旋天地商品房买卖合同补充协议》（合同编号：HR-KXTD-01-0771），润新公司购买了锦兴公司开发的华润·凯旋天地小区X栋X层X号房的商业，建筑面积共199.12平方米，套内建筑面积154.99平方米，房屋总价款为4751003元。合同签订后，润新公司向锦兴公司支付了首付款2381003元，并约定剩余房款以按揭方式支付。截至反诉日，润新公司一直未支付剩余购房款，且经锦兴公司多次催告，仍拒绝履行支付义务。根据双方签订的附件五“付款方式及期限的约定”第四条第（一）款第4项中关于“若买受人未按上述约定执行，致使出卖人在本合同签订后20个工作日内未能获得购房全款的，买受人应当将付款方式变更为一次性付款，在5个工作日内支付完毕购房全款。若买受人未按此期限支付的，出卖人有权选择解除合同，出卖人选择解除合同的，买受人应按总房款的15%向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）”之约定，锦兴公司可要求解除合同，并要求润新公司支付总房款15%即712650.45元的违约金。润新公司在锦兴公司处同时购买了6套商铺，本案所涉商铺为其中1套，6套商铺总价为24227130元，润新公司向锦兴公司支付的首付款总共为12147130元。锦兴公司于2015年4月16日收到成都市人民检察院的协助冻结存款通知书（成检反贪协冻（2015）3号），因薛玉川涉嫌受贿案需要，要求锦兴公司冻结润新公司对锦兴公司处的汇款12147130元，冻结期限自2015年4月16日至2015年10月15日，对此锦兴公司按照规定对该款项进行了冻结；锦兴公司于2015年10月20日收到成都市中级人民法院的协助通知书，要求协助继续冻结润新公司向锦兴公司的汇款12147130元，冻结期限二年，自2015年10月20日至2017年10月19日，对此锦兴公司按照规定对该款项继续冻结；锦兴公司于2017年7月4日又收到成都市中级人民法院（2017）川01执266号协助执行通知书，要求锦兴公司将冻结在案的润新公司向锦兴公司的汇款12147130元中的4000000元缴存至成都市中级人民法院账户，依法上缴国库，对此锦兴公司已按照要求将前述冻结款中的4000000元缴纳至法院账户；锦兴公司于2017年10月17日收到成都市中级人民法院（2017）川01执266号之一协助执行通知书，要求锦兴公司继续冻结润新公司向锦兴公司的汇款剩余部分8147300元，冻结期限三年，从2017年10月17日起至2020年10月16日止；锦兴公司又于2018年8月16日收到成都市中级人民法院（2017）川01执266号之三协助执行通知书，要求锦兴公司将冻结在案的润新公司向锦兴公司用于购买商铺的汇款中的4507130元划至成都市中级人民法院账户。综上所述，润新公司未按合同约定支付购房款，且因涉及刑事案件，已安全丧失履约能力，致使合同目的不能实现，锦兴公司特依法提起反诉。 润新公司反诉辩称，润新公司对锦兴公司要求解除合同无异议，但润新公司认为锦兴公司对合同解除存在过错，双方于2014年10月20日签订合同后，锦兴公司未成功为润新公司办理贷款致使合同无法继续履行。锦兴公司也未按照合同约定及时告知润新公司无法办理银行贷款，同时润新公司支付锦兴公司的购房款被成都市人民检察院、成都市中级人民法院以协助执行通知书的名义冻结，锦兴公司未及时履行告知义务，基于上述两点锦兴公司明显有过错。润新公司认为合同约定的违约金明显过高，同时在合同履行中也未给锦兴公司造成任何损失，成都市人民检察院、成都市中级人民法院发出的协助通知书并不影响款项使用，因房价一直在上涨，锦兴公司并未将房屋交付润新公司，故润新公司认为根据《中华人民共和国合同法》第一百零四条的规定，此次合同履行未给锦兴公司造成损失，请求法院依法不予支持其主张的违约金。同时，锦兴公司要求直接从润新公司支付的房款中扣除违约金于法无据，也不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2014年10月20日，出卖人锦兴公司与买受人润新公司签订编号为HR-KXTD-01-0771的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定：买受人购买位于锦江区，用途为商业，测绘建筑面积共199.12平方米，总价款4751003元；买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中信银行股份有限公司成都水碾河支行或住房公积金管理机构借款支付。其中《商品房买卖合同》附件五约定：买受人采取银行按揭方式付款，应在签订本合同当日内付清首付款2381003元，此款包含买受人在认购商品房时已支付的定金50000元，余款2370000元由买受人向中信银行申请5成10年抵押贷款；买受人应当积极履行办理贷款方式付款的相关手续，以完成向出卖人按时足额支付购房款的义务：1．买受人应在本合同签订后3个工作日内向贷款银行提供按揭贷款所必需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，买受人可以自行选定经出卖人认可的贷款银行，由贷款银行根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款成数、年限、金额，并按银行规定办理按揭贷款手续；……4、若买受人未按上述约定执行，致使出卖人在本合同签订后20个工作日内未能获得购房全款的，买受人应当将付款方式变更为一次性付款，在5个工作日内支付完毕全部购房款，若买受人未按此期限支付的，出卖人有权选择解除合同，出卖人选择解除合同的，买受人应按总房款的15%向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的房款中扣除）。补充协议还约定：买受人与出卖人双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第三日（省内）或第七日（省外）（以寄出的邮戳为准）被视为已送达另一方；双方的通讯联络以本协议所载明的地址、电话、传真为准，双方通讯方式如有变更，应在变更后7日内以书面形式通知另一方。同日，锦兴公司出具收据载明收到润新公司关于案涉房屋购房款2381003元。 2018年5月21日，锦兴公司向润新公司发出《付款通知书》，主要载明：双方于2014年10月20日签订的《商品房买卖合同》及其相关补充协议约定的6套房源总价为24227130元，润新公司应于签约当日支付50%的首付款12113565元……现郑重通知如下：1．请润新公司于2018年7月21日前补齐已从首付款中上缴国库的4000000元；2．请润新公司与成都市中级人民法院及相关执行庭申请解除对首付款中8147130元的冻结，并确保该款项于2018年7月21日前全额解冻，若该笔款项未能于2018年7月21日前全额解冻，请润新公司在该期限届满前以现金方式向锦兴公司补齐，若此后该笔款项解冻，锦兴公司再向润新公司退还；3．根据商品房买卖合同的约定，若余款12080000元润新公司未能通过银行贷款于商品房买卖合同签订后20个工作日内（即2014年11月17日前）全额到达锦兴公司指定账户，润新公司应转为一次性付款，并于5日内支付完毕，至今该款项仍未能到达锦兴公司账户，现请润新公司于2018年7月21日前向锦兴公司支付余款12080000元。若润新公司未能在指定期限内达成前述三项全部，锦兴公司将按照商品房买卖合同的约定行使解除权，并严格按照商品房买卖合同的约定追究润新公司的违约责任。2018年7月30日，锦兴公司向润新公司发出《解约通知书》，主要载明：锦兴公司于5月21日致函要求润新公司于2018年7月21日前支付余款，截止本通知书发出之日，润新公司仍未支付全额购房款，润新公司逾期支付购房款的行为已经严重违反合同约定，锦兴公司通知如下：1．自本通知发出之日，锦兴公司解除与润新公司所签订的合同（合同编号HR-KXTD-01-0770、HR-KXTD-01-0771、HR-KXTD-01-0772、HR-KXTD-01-0778、HR-KXTD-01-0779、HR-KXTD-01-0780），锦兴公司有权将该房屋另行出售给第三方；2．润新公司应根据合同约定按照购房款的15%向锦兴公司支付违约金3634069元，并赔偿给锦兴公司造成的损失及由此产生的相关费用；3．请于收到本通知书后15日内配合锦兴公司前往华润凯旋天地销售中心退还该房屋相关票据。前述《付款通知书》、《解约通知书》均系锦兴公司通过邮政特快专递的方式发出，收件地址为《商品房买卖合同》载明的润新公司联系地址。 2015年4月16日，锦兴公司签收四川省成都市人民检察院的成检反贪协冻（2015）3号《协助冻结存款通知书》，该通知书载明：因办理薛玉川涉嫌受贿案需要，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十二条的规定，关于润新公司在锦兴公司账户的汇款12147130元，请协助予以冻结，冻结期限自2015年4月16日至2015年10月15日止；并注：若润新公司与锦兴公司解除合同，转移账户权利时，请及时告知成都市人民检察院。锦兴公司于2015年4月16日签收回执。 2015年10月20日，锦兴公司收到四川省成都市中级人民法院的《协助通知书》，通知锦兴公司协助继续冻结润新公司向锦兴公司的汇款12147130元，冻结期限二年，自2015年10月20日至2017年10月19日止。 2016年12月5日，四川省成都市中级人民法院作出的（2015）成刑初字第214号刑事判决，认定：“2015年4月10日，成都市人民检察院冻结润新公司向锦兴公司购买商铺的汇款12147130元。2016年8月16日，润新公司向本院提交公司股东会决议及承诺书，承诺用该款代薛玉川退缴受贿赃款”，并认定“冻结的润新公司向锦兴公司用于够买商铺的汇款12147130元，其中的4000000元应认定为薛玉川受贿所得，依法应予追缴，余下部分润新公司承诺代薛玉川退缴赃款，本院判决生效后依法处理。” 2017年7月4日，锦兴公司收到四川省成都市中级人民法院（2017）川01执266号《协助执行通知书》，通知锦兴公司将冻结在案的润新公司向锦兴公司的汇款12147130元中的4000000元缴存至成都市中级人民法院账户，成都市中级人民法院依法上缴国库。 2017年10月17日，锦兴公司收到四川省成都市中级人民法院（2017）川01执266号之一《协助执行通知书》，通知锦兴公司继续冻结润新公司向锦兴公司的汇款剩余部分8147130元，冻结期限为三年，从2017年10月17日起至2020年10月16日止。 2018年8月16日，锦兴公司收到四川省成都市中级人民法院（2017）川01执266号之三《协助执行通知书》，通知锦兴公司将冻结在案的润新公司向锦兴公司用于购买商铺的汇款中4507130元划拨至成都市中级人民法院账户。所附四川省成都市中级人民法院（2017）川01执266号之三《执行裁定书》载明：四川省成都市中级人民法院依据发生法律效力的（2015）成刑初字第214号刑事判决，于2017年2月6日移送立案执行薛玉川受贿罪一案，执行标的18526000元；执行中查明，生效判决认定“冻结的润新公司向锦兴公司用于够买商铺的汇款12147130元，其中的4000000元应认定为薛玉川受贿所得，依法应予追缴，余下部分润新公司承诺代薛玉川退缴赃款，本院判决生效后依法处理”，该案款涉及购房合同纠纷，双方无法对争议金额达成一致；冻结在案的购买商铺汇款余下部分8147130元涉及购房合同纠纷，就纠纷中争议部分继续冻结，待明确后予以处置，无争议部分系润新公司承诺代薛玉川退缴赃款，四川省成都市中级人民法院予以扣划；裁定：将冻结在案的润新公司向锦兴公司用于购买商铺的汇款中4507130元划拨至成都市中级人民法院账户。 截止2018年9月20日，锦兴公司已将润新公司向其支付的款项中的8507130元划至四川省成都市中级人民法院账户。 查明，2014年10月20日，出卖人锦兴公司与买受人润新公司签订了6份《商品房买卖合同》及其附件和补充协议（合同编号分别为HR-KXTD-01-0770、HR-KXTD-01-0771、HR-KXTD-01-0772、HR-KXTD-01-0778、HR-KXTD-01-0779、HR-KXTD-01-0780），双方约定润新公司向锦兴公司购买包括本案案涉房屋在内的6套房屋，总价款为24227130元；润新公司实际支付了购房款12147130元，尚余12080000元的购房款未实际支付。 另查明，润新公司于2018年9月4日分别就前述包括本案合同在内的6份《商品房买卖合同》及其附件和补充协议向本院提起诉讼，分别主张锦兴公司退还6份《商品房买卖合同》项下法院扣划后的剩余购房款共计3640000元并支付资金占用利息。 以上事实有以下证据和当事人陈述一致的事实在案为证：润新公司营业执照、法定代表人身份证明书、锦兴公司营业执照、法定代表人身份证明书，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及其补充协议》、锦兴公司向润兴公司出具的收据、锦兴公司向润新公司发布的《付款通知书》、锦兴公司向润新公司发布的《解约通知书》、成检反贪协冻（2015）3号《协助冻结存款通知书》、（2015）成刑初字第214号刑事裁定书、四川省成都市中级人民法院《协助通知书》、（2015）成刑初字第214号《刑事判决书》、（2017）川01执266号《协助执行通知书》、（2017）川01执266号之一《协助执行通知书》、（2017）川01执266号之三《协助执行通知书》、中国工商银行的网上银行电子回单。 本院认为，润新公司与锦兴公司签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行其义务。下面针对案件审理过程中双方当事人的争议焦点阐述如下： 关于合同解除的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议约定，润新公司未按期取得按揭贷款致使锦兴公司在合同签订后20个工作日内未能获得购房全款的，其应将付款方式变更为一次性付款并在5个工作日内支付完毕全部购房款，否则锦兴公司有权选择解除合同。根据查明的事实，润新公司仅按照合同约定向锦兴公司支付了首付款，经催告后购房尾款至今未支付，锦兴公司基于前述合同约定于2018年7月30日向润新公司发出解除合同的通知。另根据双方的约定，锦兴公司向润新公司联系地址寄出解除合同通知书之日起的第三日视为送达润新公司，即润新公司收到解除合同通知书的日期为2018年8月1日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十六条第一款的规定，锦兴公司主张解除合同的理由成立，案涉《商品房买卖合同》及其附件和补充协议已于2018年8月1日解除。 关于购房款的退还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，案涉《商品房买卖合同》及其附件和补充协议解除后，润新公司作为购房人有权要求锦兴公司退还已支付的购房款。根据查明的事实，润新公司就前述6份《商品房买卖合同》及其附件和补充协议共计支付了购房款12147130元，而四川省成都市中级人民法院已从中扣划了8507130元，即润新公司向锦兴公司支付的购房款尚余3640000元，而润新公司就前述6份《商品房买卖合同》及其附件和补充协议主张退还的购房款合计金额也为3640000元，未超过前述确认的法院扣划后剩余的购房款金额，其在本案中主张退还的购房款712650.45元也包含在前述主张退还的合计金额3640000元之内，故润新公司的该项主张应予以支持。 关于违约责任的问题。因润新公司逾期支付购房尾款，致使锦兴公司解除合同，故根据双方合同的约定，润新公司应承担相应的违约责任。现锦兴公司主张按照约定的违约金标准即按总房款的15%计算违约金，而润新公司认为锦兴公司主张的违约金标准明显过高。对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，锦兴公司在本案中并未提供有效证据证明其因润新公司违约而产生的具体损失，且润新公司在庭审中辩称锦兴公司主张的违约金明显过高，故本院基于公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及因合同解除而可能产生的损失等因素，酌情认定润新公司向锦兴公司支付的违约金按照总房款的1.5%计算，即71265元。另根据双方当事人在《商品房买卖合同》及其附件和补充协议中的约定，润新公司应承担的前述违约金，锦兴公司有权在润新公司已支付的房款中扣除，两项金额品迭后的金额即为锦兴公司应向润新公司退还的金额。对于润新公司主张在合同履行过程中，按揭贷款未能办理成功系锦兴公司的责任，由于无相应的事实依据，且不符合双方关于按揭贷款的相关约定，故本院对该观点不予采纳。对于润新公司主张的资金占用利息，由于无相应的合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院确认案涉《商品房买卖合同》及其附件和补充协议已解除，锦兴公司应退还剩余购房款，润新公司应承担一定的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）四川润新投资有限公司与被告（反诉原告）成都锦兴华润置地有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议（合同编号：HR-KXTD-01-0771）于2018年8月1日起解除； 二、被告（反诉原告）成都锦兴华润置地有限公司应向原告（反诉被告）四川润新投资有限公司退还剩余购房款712650.45元，原告（反诉被告）四川润新投资有限公司应向被告（反诉原告）成都锦兴华润置地有限公司支付违约金71265元，前述两项金额品迭后，被告（反诉原告）成都锦兴华润置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川润新投资有限公司退还641385.45元； 三、驳回原告（反诉被告）四川润新投资有限公司的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）成都锦兴华润置地有限公司的其他反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半收取7696元，由原告（反诉被告）四川润新投资有限公司负担3035元，由被告（反诉原告）成都锦兴华润置地有限公司负担4661元；本案反诉案件受理费减半收取5464元，由原告（反诉被告）四川润新投资有限公司负担546元，由被告（反诉原告）成都锦兴华润置地有限公司负担4918元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年五月二十四日 书记员  刘茜