广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3859号上诉人（原审原告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****民委员会延年路顺德雅居乐花园479号商铺（住所申报），统一社会信用代码91440606MA4ULOXY41。法定代表人：刘占垒。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健杨，广东一杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕志华，男，1987年6月5日出生，汉族，住广东省鹤山市雅瑶镇大岗社区************，公民身份号码440************610。上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称“恒卓公司”）因与被上诉人吕志华物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。恒卓公司上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，判令吕志华向恒卓公司支付拖欠的物业综合服务费、水电费（物业综合服务费、水电费计至吕志华交还涉案商铺之日止，现暂计至2017年10月31日，物业综合服务费为13563元、水电费为2967.76元）及违约金（根据欠款金额，自欠费之日起按日万分之五计至吕志华实际清偿完毕之日止，现暂计至2017年10月31日为1342元）；2.判令吕志华向恒卓公司支付律师费3000元；3.本案一、二审诉讼费用全部由吕志华承担。事实与理由：一、物业综合服务保证金不应抵扣吕志华所拖欠的费用。首先，吕志华至今仍没有向恒卓公司支付过物业综合服务保证金，根本不存在用物业综合服务保证金抵扣吕志华所拖欠的费用这一说法。其次，吕志华拖欠恒卓公司物业综合服务费、水电费，已符合《物业服务补充合同》第九条及第十条约定的情形，恒卓公司有权参照适用《物业服务补充合同》的约定而解除合同并追究吕志华的违约责任。《物业服务补充合同》第五条已明确约定退还保证金的前提条件是吕志华没有违约，而在本案中吕志华确实存在违约行为，参照适用上述约定，吕志华无权要求恒卓公司退还物业综合服务保证金，也不应用物业综合服务保证金抵扣吕志华欠费。二、吕志华存在违约行为，参照适用《物业服务补充合同》第九条约定，吕志华应支付违约金。涉案商铺业主委托恒卓公司出租、管理商铺后，恒卓公司与吕志华一直参照适用吕志华与广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称“卓凯公司”）签订的《物业服务补充合同》，吕志华已知悉当其一旦违约则需要按合同约定承担相应的违约责任。因吕志华存在违约行为，符合《物业服务补充合同》第九条约定的情况，应按约定支付违约金。三、吕志华应承担3000元律师费。吕志华存在违约行为符合《物业服务补充合同》第九条约定的情况，应按约定支付律师费。在一审阶段，恒卓公司的委托诉讼代理人已出庭代理恒卓公司参加诉讼，并提交了恒卓公司与广东一杰律师事务所签订的《民事委托代理合同》，且恒卓公司的委托诉讼代理人已确认恒卓公司已支付律师费3000元，吕志华应承担3000元的律师费。吕志华辩称，恒卓公司的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回。吕志华与恒卓公司不存在合同关系，不存在合同解除问题。吕志华是在2017年4月底离场，吕志华认为恒卓公司要求其缴费到2017年10月31日是不合理。恒卓公司并没有完全按照吕志华与卓凯公司签订的《物业服务补充合同》履行合同义务，但却按照《物业服务补充合同》收取费用不合理。恒卓公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒卓公司、吕志华之间的物业服务关系；2.判令吕志华立即向恒卓公司支付物业综合服务费、水电费（物业综合服务费、水电费计至吕志华交还案涉商铺之日止，现暂计至2017年10月31日，物业综合服务费为13563元、水电费为2967.76元）及违约金（根据欠款金额，自欠费之日起按日万分之五计至吕志华实际清偿完毕之日止，现暂计至2017年10月31日，为1342元）；3.判令吕志华向恒卓公司支付本案恒卓公司律师费3000元；4.判令本案全部诉讼费用由吕志华承担。一审法院认定事实：2016年4月30日，吕志华与卓凯公司签订《物业服务补充合同》，约定：吕志华为商场一层361、374号商铺的商户，卓凯公司为吕志华额外提供合同约定的商场物业服务，吕志华每月应向卓凯公司缴纳物业综合服务费1507元，综合物业服务费从该商铺实际交付日起计收，出租方给予吕志华的免租装修期内，商场整体开业前的装修期间综合服务费按6元/平方米/月计算，如吕志华提前完成装修后经卓凯公司同意提前开业的，则装修期结束，综合物业费按正常收费标准计算；本协议期限内，吕志华每月须向卓凯公司缴纳由卓凯公司代收代缴的该商铺的独立水、电费，水、电费的代收代缴最终按照供水、供电部门的要求执行；吕志华在签订本协议时，应向卓凯公司交付相当于首年二个月的物业综合服务费合计3014元作为物业综合服务费保证金，由卓凯公司在吕志华无违约，缴清全部应缴费用及撤场之日起十五天内无息退还给吕志华；吕志华于签订本协议时，向卓凯公司预付首月物业综合服务费1507元。吕志华已向卓凯公司支付首月物业综合服务费1507元、物业综合服务费保证金3014元。案涉商铺的产权人出具《授权委托书》，委托恒卓公司对案涉商铺进行出租、经营和管理，委托期限自2016年7月1日至2021年6月30日。吕志华自2017年2月开始欠费，恒卓公司于2017年5月3日发出催缴函，但吕志华仍未缴清欠费，并于2017年10月之后自行搬离案涉商铺。案涉商铺至今空置，并未另行出租给他人。为追讨欠费，恒卓公司委托广东一杰律师事务所律师代理一审诉讼，约定律师服务费3000元。一审法院认为，恒卓公司、吕志华没有签订物业服务合同，但案涉商铺业主授权恒卓公司对案涉商铺进行管理，恒卓公司也实际对案涉商铺进行物业管理，恒卓公司主张参照吕志华与卓凯公司签订的《物业服务补充合同》约定的收费标准收取物业服务费有理，一审法院予以支持，物业服务费自2016年7月1日起向恒卓公司支付。吕志华自行搬离承租商铺，并没有得到恒卓公司的同意，也没有与恒卓公司办理交接手续，应继续支付相关的费用。由于恒卓公司已于2017年11月清空了商铺，即已收回了商铺，故恒卓公司已作出解除合同的意思表示，物业服务费及水电费应支付至2017年10月。吕志华自2017年2月起欠费，计至2017年10月，吕志华共欠恒卓公司物业服务费13563元（1507×9）、水电费2967.76元。关于吕志华已支付费用的抵扣问题。吕志华已向卓凯公司支付首月物业综合服务费和物业综合服务费保证金，现在恒卓公司已实际管理案涉商铺，至于首月物业综合服务费和物业综合服务保证金的归属应属于恒卓公司与卓凯公司的内部交接问题，对于吕志华而言，无必要重复交纳。恒卓公司主张首月物业综合服务费已用于抵扣吕志华应支付的首月物业服务费，吕志华没有提出异议，一审法院予以采信。而物业综合服务费保证金的作用在于保证吕志华足额支付应付的费用，故在恒卓公司、吕志华解除物业服务合同关系且没有证据证明该费用已抵扣的情况下，物业综合服务保证金应先用于抵扣吕志华尚欠的费用。抵扣后吕志华尚需向恒卓公司支付物业服务费10549元（13563-3014）。关于违约金，因恒卓公司、吕志华之间没有签订物业服务合同，恒卓公司主张违约金没有依据，一审法院不予支持。关于律师费。没有证据证明恒卓公司已支出了律师费，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除恒卓公司与吕志华之间的物业服务关系；二、吕志华应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付物业服务费10549元及水电费2967.76元；三、驳回恒卓公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321.81元（恒卓公司已预交），由恒卓公司负担113.81元，吕志华负担208元（吕志华径向恒卓公司支付，一审法院不另作退收）。二审期间，恒卓公司、吕志华均未向本院提交新证据。经审理，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。虽然恒卓公司与吕志华之间并未签订书面的物业服务合同，但恒卓公司为吕志华提供了物业服务，双方之间形成物业服务关系。一审判决解除恒卓公司与吕志华之间的物业服务关系，双方当事人对此均未提起上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.吕志华欠付恒卓公司的物业综合服务费及水电费的数额应如何确定；2.吕志华已支付费用的抵扣问题；3.恒卓公司上诉请求吕志华支付律师费3000元及违约金是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。吕志华与恒卓公司之间并未签订书面的物业服务合同，但恒卓公司已为吕志华提供了物业服务，根据公平原则，一审法院认定吕志华应向恒卓公司支付相应的费用合理有据。针对恒卓公司上诉提出的吕志华应向其支付自2017年2月起至交还涉案商铺之日止的物业综合服务费、水电费问题，本院认为,吕志华自2017年2月起欠费,其在租赁期间已自行搬离涉案商铺,而恒卓公司也于2017年11月清空、收回涉案商铺。一审法院参照卓凯公司与吕志华签订的《物业服务补充合同》的约定，认定吕志华欠付涉案商铺的物业服务费及水电费应计至2017年10月，吕志华应向恒卓公司支付该期间的物业服务费、水电费合计16530.76元合理有据，本院予以维持。恒卓公司上诉主张吕志华尚未向其交还商铺，物业综合服务费、水电费应持续计算至交还商铺之日止理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。恒卓公司上诉主张，恒卓公司并未收取涉案商铺的首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金，不应以上述费用抵扣吕志华拖欠的物业服务费及水电费。本院认为，虽然恒卓公司并未直接收取涉案商铺的首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金，但根据恒卓公司在本案及另案中的陈述，结合恒卓公司已实际管理涉案商铺的事实，一审法院认定首月物业综合服务费及物业综合服务保证金的归属应属于恒卓公司与卓凯公司的内部交接问题，应以上述费用抵扣吕志华尚欠的物业服务费及水电费，并无不当，恒卓公司上诉主张无需退还、抵扣上诉项目费用理据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，恒卓公司上诉主张吕志华应按照其与卓凯公司签订的《物业服务补充合同》中约定的标准支付逾期违约金及律师费，但恒卓公司与严弘承之间并未签订书面的物业服务合同，双方并未就欠付物业服务费等违约责任进行约定，严弘承也表明不同意按照与卓凯公司的合同相关约定执行，恒卓公司该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，恒卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费321.82元，由上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年五月二十七日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪